direito reais modulo 4

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MÓDULO 4.
 
Da aquisição e perda da propriedade móvel.
No CC/02, a matéria é tratada dentro do título sobre propriedade, no Livro do
Direito das Coisas, após a propriedade em geral. O cap. III é sobre a aquisição da
propriedade móvel.
No CC/1916 tal capítulo era chamado “Aquisição e perda da propriedade móvel”,
ainda que nele só se encontrassem regras sobre aquisição.
Mas como a aquisição por parte de um envolve a perda por parte do outro, a
denominação até era correta.
Há 6 modos de aquisição da propriedade móvel: usucapião, ocupação, achado do
tesouro, tradição, especificação e confusão.
Exame dos casos de aquisição da propriedade móvel:
1. tradição:
É a mais importante.
É a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatário), com ânimo de lhe
transferir o domínio. É modo de aquisição de propriedade móvel que complementa
o contrato.
O contrato só gera entre as partes direito pessoal, não transfere domínio. É
necessário que o ato de vontade externado no contrato se complete com outra
solenidade, a tradição (se for bem móvel) e o registro, se for bem imóvel (art.
1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradição o direito pessoal do adquirente se
transforma em direito real. Com a tradição o adquirente se transforma em
proprietário.
A tradição só é válida se for válido o negócio jurídico. Se este é ineficaz, a
tradição também o é.
A tradição pode ser efetiva (ou real); simbólica ou ficta.
Real: envolve a entrega material da coisa.
Simbólica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das
chaves do veículo.
Ficta: quando se dá pelo constituto possessório – o alienante retém a coisa
vendida em suas mãos, por outro título, como por exemplo o de locatário, ou
comodatário. É como se fictamente o vendedor tivesse entregado a coisa ao
adquirente e este a tivesse repassado de novo ao alienante para que este a
locasse. Para evitar a entrega recíproca, a lei a presume.
Outra tradição fictícia vem do Direito Romano e se opera pela mudança do animus
das partes, e em sentido contrário ao constituto possessório – era a traditio brevi
manu, em que o arrendatário, pela aquisição, tornava-se dono. Para evitar que
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ele entregasse de volta o imóvel para o alienante, que então o devolveria em
tradição, imaginava-se a tradição ficta.
A tradição das coisas que estão em mãos de terceiro (ex.: venda de prédio
alugado): para não ter o alienante que retomar o prédio do inquilino para
entregá-lo ao adquirente, que poderia, por sua vez, devolvê-lo para o inquilino,
para dar continuidade à locação, a lei subentende a tradição. Art. 1.267,
parágrafo único, CC. Isto se dá, então, quando o transmitente cede ao adquirente
o direito à restituição da coisa que se encontra em poder de terceiro.
A tradição que complementa negócio ineficaz não tem eficácia também. Então,
não pode ser feita por quem não é proprietário – se for assim, a tradição também
não confere o direito de propriedade. Mas a lei para privilegiar a boa-fé, e de
forma ficta, admite que o negócio convalesça e a tradição gere efeito a
partir do momento em que ocorreu, se o alienante adquirir a propriedade
depois – 1.268, §1º, CC. Ex.: marido vendeu bens de sua mulher, mas depois
da morte dela os herdou: não os pode reivindicar do adquirente de boa-fé,
alegando nulidade da alienação que antes fez (conforme julgado).
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Ocupação.
É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o
domínio. Art. 1.263, CC/02.
A ocupação só serve para coisa móvel[1] e sem dono, por isso é muito rara. No
Direito Romano também era possível para bens imóveis. Mas agora a aquisição de
imóveis pela posse deve ser complementada pelos requisitos tempus, fides, titulus
etc. (e se aperfeiçoa, como vimos, pela usucapião).
Há coisas de ninguém (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras,
conchas, vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) – coisa abandonada ou
ainda não apropriada. A ocupação não pode ser defesa por lei (art. 1.263, CC).
O CC/1916 após definir as coisas de ninguém trazia em 4 subtítulos normas sobre
a caça, a pesca, a invenção e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam elencadas
as coisas sem dono (sujeitas à apropriação pelo ocupante).
Da caça e da pesca:
São modos de apropriação. Mas se o animal já foi ferido e o caçador lhe persegue,
ou se o peixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes pertencem os animais.
A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas públicas ou em
particulares com anuência do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou
caçador perde para o proprietário o produto da caça ou da pesca e ainda responde
por perdas e danos.
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Descoberta.
Invenção substitui-se por descoberta, conforme o novo CC – art. 1.233 a 1.237.
É o encontro de coisa perdida (a coisa é de outrem, que a procura).
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Quem acha deve restituir a coisa ao proprietário ou possuidor. É importante
lembrar que coisa perdida não é coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de
ninguém (res nullius).
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenização pelas despesas que
houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir
abandoná-la (art. 1.234, CC/02).
E se o verdadeiro dono não aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a coisa
perdida não for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o domínio. No
Direito Brasileiro, se em 60 dias da divulgação da notícia ou dos editais ninguém
se apresenta, esta é vendida em hasta pública, e deduzidas do preço as despesas,
mais a recompensa ao descobridor, o resto pertence ao Município em cuja
circunscrição se deparou o objeto perdido (art. 1.237, CC/02).
· Art. 746 do CPC/2015 (art. 1.170 e s. do CPC/1973) cuida de coisas vagas.
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O tesouro – era disciplinado dentro da Seção da ocupação, no CC/1916 (art. 670
a 610). No CC/02 está na Seção III do cap. sobre a aquisição da propriedade
móvel – art. 1.264 a 1.266.
Tesouro é depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja
memória. Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade (a outra
metade fica para o dono do prédio). Art. 1.264, CC/02.
Se quem o acha é dono do prédio ou operário em pesquisa ordenada pelo dono do
prédio, ou terceiro não autorizado pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro para
o dono do prédio.
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Da especificação.
Ocorre quando alguém, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Se
não dá mais para voltar à matéria-prima originária (porque esta está esculpida, ou
pintada, como a tela de um quadro, por exemplo), a quem pertence a espécie
nova – se a matéria-prima não é do especificador?
Claro que se a matéria-prima é do especificador, a ele pertence a espécie nova. E
se surge nova espécie em matéria-prima alheia, sendo possível voltar ao status
quo ante, reduz-se a especificação, retorna-se ao status quo, e restitui-se a
matéria-prima ao dono. Ex.: alguém transforma barras de outro em uma única
barra. O especificador que custeia o retorno ao estado anterior.
Mas se a matéria-prima não é do especificador e o desfazimento da especificação
(redução) não é possível (ex.: uso do cimento alheio para fazer bloco de
concreto), estando de boa-fé o especificador, ele fica com a coisa (a espécie
nova), indenizando o dono da matéria-prima. Se o especificador estáde má-fé, a
obra nova pertencerá ao dono da matéria-prima.
Às vezes a redução é possível, mas pelo valor da obra, não é justo (ex.: derreter
a escultura de bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale muito mais que
a matéria-prima. Há interesse social em se preservar a obra de arte. E mesmo
que o artista esteja de má-fé, ele fica com o domínio, tendo em vista o valor da
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obra (art. 1.270, §2º, CC). Aqui, pela má-fé, o especificador indeniza o dono do
valor da matéria-prima e ainda paga perdas e danos.
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Da confusão, comistão[2] e adjunção.
Confusão: mistura de líquidos.
Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas. Enquanto é possível a separação de
sementes, e alguns grãos, a mistura de pó de ouro e pó de areia pode ser
inseparável.
Adjunção: justaposição de uma coisa à outra.
Se for possível separar as coisas sem deterioração, quem misturou deve fazer a
separação, devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe pertencia (art.
1.272, §1º, CC/02).
Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar, a
junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos
proprietários das coisas que a compuseram e na proporção do valor destas
últimas.
Exceção: se uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra –
o domínio do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar os outros
(§2º do art. 1.272, CC).
Isso se houver boa-fé das partes. Se há má-fé de uma das partes resultando na
mistura, a outra escolhe guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou
renuncia à que lhe pertence, mediante indenização completa.
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Usucapião: art. 1.260 a 1.262, CC/02.
Art. 2.279, CC francês – a posse da coisa móvel faz presumir a propriedade.
É possível adquirir o domínio das coisas sem dono pela ocupação, há o usucapião
para consolidar o domínio sobre as coisas móveis, quando o modo de aquisição
destas não fosse insuscetível de dúvida.
A usucapião dos móveis ocorre para dar juridicidade a situações de fato que se
prolongam no tempo (como ocorre para os imóveis).
Para bens móveis há (por lei) 2 espécies de usucapião:
1. Usucapião Ordinária – aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-fé e
justo título e o prazo é de 3 anos.
2. Usucapião Extraordinária – prazo de cinco anos, bastando a prova da posse
mansa e pacífica por tal período de tempo (a lei presume irrefragavelmente o
justo título e a boa-fé).
Usucapião de bem móvel não é tão importante quanto de imóvel. São raros os
casos de reivindicação de bem móvel, cuja identificação é mais difícil. É como no
CC francês: quem tem a posse tem o título.
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Do condomínio geral.
Conceito – ocorre quando em uma relação de direito de propriedade há vários
sujeitos ativos.
Art. 1228, CC: domínio é o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reavê-lo de
quem injustamente o detenha. Condomínio ocorre quando o sujeito desse direito é
plural e não singular.
O direito de propriedade é exclusivo. No condomínio cada condômino tem uma
parte ideal da coisa, e nesta parte ideal o direito de cada um é exclusivo, absoluto
e perpétuo. A copropriedade ocorre quando a coisa é indivisível.
Em face de terceiro cada condômino (comunheiro) atua como proprietário
exclusivo e ordinário. Mas em face dos demais condôminos, seu direito esbarra
com igual direito dos demais. Assim, cada um só pode usar da coisa comum sem
invadir a área de interesse dos demais.
O condomínio é visto como foco de disputas, de brigas, e se houver possibilidade
a copropriedade deve acabar. É por isso que a todo momento qualquer condômino
pode pôr fim ao condomínio, exigindo a divisão da coisa comum (art. 1.320,
CC/02).
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Tratamento da matéria no novo CC:
1. Direitos e deveres dos condôminos.
2. Administração do condomínio.
3. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto já vimos
quando estudamos o direito de construir – presume-se a copropriedade
das paredes e muros, e quem constrói pode pedir a indenização por
metade dos custos. ** Tal regra é igual à dos compáscuos, que é a
copropriedade dos pastos (de menor importância, e que nem foi tratado
pelo novo CC).
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Dos direitos dos condôminos.
Alguns desses direitos decorrem de sua condição de proprietário, como os de
usar, gravar, reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua
condição de condômino: direito de promover a qualquer tempo a divisão; direito
de preferência (na venda de quinhão de condômino ou na locação da coisa
comum).
Exame dos principais direitos:
I – uso livre da coisa (por qualquer condômino), conforme o destino da coisa. E o
condômino pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a
indivisão. O limite é a proibição de perturbar o uso por parte de outro condômino.
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Pode ocorrer na prática o condomínio pro diviso, que é o que se apresenta como
se já estivesse repartido – cada condômino usa uma parte com exclusividade
(com exclusão dos consortes), como se dele fosse. Há aprovação tácita recíproca.
É situação de fato que não corresponde a uma situação de direito. Mas a
jurisprudência já dá ao condômino proteção possessória. E o condômino se
for prejudicado ainda pode pedir a divisão da coisa comum.
· o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua
natureza – sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações
que alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-la.
Art. 1.314, parágrafo único, CC.
· No condomínio tradicional, cada condômino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC). Ex.: se o
prédio comum é habitado por um só dos condômino, este deve alugueres
correspondentes aos demais quinhões.
· O uso da coisa pelo condômino deve ser pessoal. Art. 1314, parágrafo único,
CC/02. Nenhum condômino pode sem prévio consenso dos outros dar posse, uso
ou gozo da propriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de estranhos
sem a anuência dos demais condôminos.
II – pode o condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ação não cabe
contra os outros condômino, mas só contra terceiros, pois os outros oporiam ao
reivindicante direito igual ao por ele ostentado.
E o condômino pode proteger a sua posse contra terceiros e até contra
condôminos se a comunhão for pro diviso.
III – o condômino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas há
restrição para tal direito no art. 504 do CC/02, que está no capítulo da venda e
compra: deve dar preferência pelo mesmo preço aos demais condôminos. Se não,
o condômino a quem não se deu preferência pode depositar o preço e haver para
si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer é de 180 dias – prazo
decadencial).
Então, se a coisa for divisível, o condômino pode alienar livremente o seu
quinhão. Mas se for indivisível, a venda só é possível a estranhos após oferta, em
igualdade de condições, aos consortes, que têm preferência. A preferência é para
impedir a entrada na comunhão, à revelia dos demais consortes, de pessoas a ela
estranhas.
IV – o condômino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2ª parte, CC/02).
Restrição (art. 1.420, §2º, CC/02): só se permite tal negócio com o
consentimento de todos. Mas cada condômino pode dar em garantia real aparte
que tiver na coisa comum.
V – dir. de exigir a qualquer tempo a divisão da coisa comum (ninguém é
obrigado a permanecer em condomínio, consoante art. 1.320, CC).
Assim, o condomínio é transitório e inconveniente. O preceito que dá direito à
divisão é de ordem pública. Não pode haver ajuste de indivisão por mais de
5 anos, e presume-se juris et de jure que se a indivisão for condição
estabelecida pelo doador ou testador ela o é somente por um quinquênio.
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VI – o condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa
comum.
Cuidamos da preferência na hora da venda do quinhão por parte de outro
condômino (art. 504, CC). Aqui se trata do direito de preferência na venda da
coisa toda. Ex.: quando ao se pôr termo à comunhão a divisão se torna impossível
porque a coisa é indivisível. Ou a coisa é adjudicada a um dos condôminos,
indenizando-se os outros, ou a coisa é vendida e o preço é repartido. E nessa
venda o condômino tem preferência. Entre os condôminos será preferido o que
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior.
(art. 1.322, CC).
______________________//________
Dos deveres dos condôminos:
1. concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação ou
divisão da coisa e suportar em igual razão os ônus a que estiver sujeita (art.
1.315, CC).
O condômino tem direito aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas
contraídas em proveito da comunhão e durante ela. Apenas, se todos os
condôminos a contraírem em conjunto, cada um responde na proporção de seu
quinhão, enquanto se a dívida foi contraída por um dos condôminos, este é o
responsável para com o credor, ficando com ação regressiva em face dos demais
condôminos.
Se um condômino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dívidas do
condomínio, será dividida a coisa, e respondendo o quinhão de cada um por sua
parte na dívida, nas despesas anteriores e nas despesas de divisão (a parte da
pessoa será avaliada para responder pelas dívidas).
A obrigação do condômino é propter rem – decorre da copropriedade e se
transmite ao sucessor a título singular (legatário). E se extingue com o abandono
da coisa.
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Da administração do condomínio.
Quando as partes não querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir,
nem vender, podem resolver administrá-la. Deliberam assim por maioria,
escolhendo um administrador (art. 1.323, CC/02).
Se houver divergência sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do
administrador, o condômino vencido pode encerrar a comunhão, pedindo a divisão
da coisa comum, ou sua venda, se indivisível.
A maioria, nas deliberações, é calculada de acordo com o valor dos quinhões.
Os frutos da coisa comum são em tese partilhados na proporção dos quinhões.
(conforme art. 1.326, CC), salvo estipulação de última vontade em contrário.
Ainda, os condôminos podem convencionar de forma diferente. E também o
condomínio pode resultar de um contrato – diversas pessoas compram um prédio
(para revenda). E a divisão dos lucros pode ser estipulada conforme a vontade
dos pactuantes (mesmo sem corresponder aos quinhões). O contrato entre os
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condôminos é de sociedade, que combinam esforços e recursos para fins comuns.
Só não se pode (é nula a cláusula que o faz) atribuir todos os lucros a um
dos sócios ou subtrair o quinhão social de algum deles à participação nos
prejuízos sociais.
Art. 1.324, CC – traz uma das poucas hipóteses de mandato tácito. O
condômino que sem a oposição dos outros administrar os bens comuns presume-
se mandatário daqueles.
__________________//__________
Da extinção do condomínio.
O condomínio geral é espécie do gênero propriedade, e desaparece então pelas
mesmas causas.
Mas por ser espécie, o condomínio quando se extingue volta a ser gênero
(incorpora-se ao gênero) – desaparecendo a diferença específica, a pluralidade
dos sujeitos ativos é reduzida à unidade e isso se dá pela consolidação e pela
divisão.
A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por meio
dela a coisa divisível é repartida em segmentos, na proporção dos quinhões de
cada condômino, que passa a ser dono exclusivo da parte e deixa ao mesmo
tempo de ser dono de parte ideal do todo.
O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a divisão era declaratória
(meramente) e não atributiva de propriedade. Então a lei presumia ter sempre
pertencido ao condômino a parte a ele aquinhoada na divisão. Então, a divisão
operava retroativamente – o direito ao quinhão, reconhecido, incorporava-se ao
seu patrimônio desde o momento em que se instalasse o condomínio, e não a
partir da divisão. O novo CC não repete tal regra, mas o fato de o art. 1.321
do novo CC determinar a aplicação das regras sobre partilha de herança,
à divisão do condomínio, significa que adotou o princípio de que a divisão
entre condôminos é declaratória e não atributiva da propriedade. O dir.
hereditário é deferido ao herdeiro não em decorrência da partilha, mas da
morte do de cujus. Então a partilha tem efeito meramente declaratório, e
não constitutivo do domínio.
As sentenças que nas ações divisórias puserem termo à partilha devem ser
registradas (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio
de aquisição da propriedade.
· Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria a seu destino,
os condôminos podem se quiserem adjudicá-la a um só, que indenizará os outros.
Assim, o condomínio se extingue pela consolidação da propriedade, nas mãos do
adjudicante. Se não quiserem, a coisa é vendida e a divisão é feita sobre o preço,
extinguindo-se o condomínio.
· Os art. 569 e s. do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973) disciplinam a ação de
divisão, que qualquer condômino tem, em face do outro, para dividir o objeto do
condomínio.
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Do condomínio edilício.
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Era o antigo “condomínio em edifícios”. O nome novo vem do novo CC, que não
revogou completamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida do
assunto. Tal lei continua valendo em tudo que não for incompatível com o novo
CC. Conforme art. 2º, §1º da LICC.
________//________
O regime de condomínio edilício.
Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao
lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns
do prédio.
Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e exclusiva.
Mas as partes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas-
mestras, a estrutura do prédio, os corredores, as escadas, elevadores, pátio,
espaço gourmet etc. são partes comuns das quais dependem a existência e o
funcionamento do sistema. Não há condomínio edilício sem que o hall de entrada
pertença a todos os condôminos. Nas coisas comuns a copropriedade é perpétua –
as coisas comuns são inalienáveis separadamente das unidades autônomas.
O certo é que os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios que
acompanham o domínio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02).
A lei n. 13.465, de 11.7.2017, disciplina o condomínio de lotes, estabelecendo o art. 1.358-A
– “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e
partes que são propriedade comum dos condôminos”.
Ao condomínio de lotes aplicar-se-ão as regras concernentes ao condomínio edilício.
__________//_________
Evolução História.Hoje o assunto é muito importante. Mas já foi regulamentado na França em 1561
e depois inserto no Cód. Napoleônico, art. 664 (tal artigo considerava a hipótese
dos diferentes andares de um prédio pertencerem a diversos proprietários, e
disciplinava o modo de reparações e reconstruções, no caso dos títulos dominiais
não o fazerem). Depois a matéria foi disciplinada pela lei de 28.6.1938, que
regulamenta o estatuto da copropriedade dos imóveis divididos em apartamentos.
O tema ganha importância por causa do aumento demográfico e da consequente
valorização dos terrenos urbanos, pela especulação imobiliária, inflação etc. (anos
30).
O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do condomínio
edilício, determinando que as edificações com as características nelas figuradas
poderiam ser alienadas em parte, constituindo cada apartamento propriedade
autônoma, podendo ser alienada e gravada – e os negócios assim realizados
podiam ser transcritos no Registro de Imóveis.
A Lei nº. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienação parcial das edificações de mais
de 5 andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no sistema
prédios de menos de 5 pavimentos. É possível a venda de aptos. isolados em
edificações de 2 andares), construídas de cimento-armado ou outra matéria
similar incombustível, desde que cada apto. passasse a ser unidade autônoma,
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contendo pelo menos 3 peças (esta exigência de conter 3 peças não existe na lei
atual, e na prática nunca foi respeitada).
Cada unidade deveria ser assinalada por uma designação numérica e averbada no
Registro de Imóveis. No momento da averbação, teria ela nascido juridicamente.
· O terreno e as partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de
domínio comum de todos os proprietários do prédio.
A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomínio, determinando como
se instala e funciona a assembleia de condôminos, a eleição do administrador, o
modo de voto e divisão das despesas de reparação e manutenção da edificação, o
seguro, as hipóteses de desapropriação e de reconstrução do prédio, em caso de
destruição total ou parcial.
E cuidou ainda das restrições aos direitos dos condôminos, ditadas pelo interesse
de harmonização da vizinhança, proibindo a mudança da fachada, o incômodo aos
vizinhos, a lesão à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais proprietários e o
desvio de destinação do prédio.
A lei de 28 ficou ultrapassada em vários pontos. Os condomínios edilícios tiveram
muita difusão no meio urbano – para residência e serviços (consultórios,
escritórios, comércio etc.). Hoje temos os usados como garagens. A Lei n. 4.591
de 16.12.1964 substituiu o Dec. n. 5.481, de 25.6.1928.
__________//______
Inovações da Lei n. 4.591 de 16.12.1964:
Há na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 títulos. Um sobre o condomínio em
edificações propriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituição e
administração e tratando de sua vida como instituição autônoma; e outro
(inovação da lei) tratando das incorporações e da figura do incorporador,
regulando direitos e deveres deste e os principais problemas jurídicos decorrentes
das construções de prédios destinados a condomínios em edificações.
Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovações:
· A nova lei permitiu o condomínio em edificações em prédios de um pavimento (a
lei de 28 e modificações posteriores falavam em prédios com 2 ou mais andares).
Assim houve ampliação do sistema, com a possibilidade deste condomínio em
prédio térreo. Terreno e partes comuns se tornam indivisíveis e suspende-se o
art. 629 do CC/1916, que permitia a divisão da coisa comum.
· Art. 4º, § único: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante
em relação ao condomínio. Assim, atribuiu a tais obrigações o caráter de propter
rem. As dívidas acompanham a coisa e são garantidas pela coisa, seja quem for o
seu dono.
· Art. 9º - obriga a existência de Convenção de Condomínio e de um Regulamento.
Ainda, a nova lei não era explícita e deveria ter colocado no seu art. 7º a
necessidade de apresentação da Convenção Condominial e do Regulamento
devidamente aprovados, para inscrever o condomínio no Registro de Imóveis. A
lei só diz que a convenção e o regulamento devem ser feitos, e que o projeto de
Convenção deve ser arquivado antes do início do lançamento do condomínio.
Deve-se entender que a instituição do condomínio pelo registro na
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Circunscrição Imobiliária (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, 17) só se admite
após aprovação da Convenção e do Regulamento.
· Está aprovada a convenção com 2/3 das frações ideais que compõem o
condomínio (antes alguns defendiam a unanimidade, difícil de alcançar).
· Art. 9º, j: a convenção deve dizer a forma de contribuição para o fundo de
reserva – este é meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas
imprevistas.
· Reformulou a questão do seguro (obrigatório) e da reconstrução (nem sempre
obrigatória – se a maioria não quiser, não há reconstrução).
· Trata da representação do condomínio, que a lei de 28 não cuidava. O
condomínio não é pessoa jurídica. E o síndico, eleito pelos condôminos, era um
administrador mas podia não ser um representante, se não tivesse mandato com
poderes expressos para a prática de determinados atos. Então em caso de ação
era preciso citar todos os condôminos, salvo se o síndico tivesse procuração com
poderes para receber citação inicial. O art. 22 criou representação legal – compete
ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio.
· O título II da Lei cuida das incorporações (o problema dos abusos por parte de
incorporadores desonestos era forte na prática).
Incorporador: quem promove o condomínio, ajustando aquisição do terreno,
construção do prédio, veda das unidades autônomas etc.
A Lei de 1964 protege o público que lida com os incorporadores, definindo nos art.
28 e 29 incorporadores e incorporação e disciplinando a atividade do incorporador,
impedindo que sua ação, por incompetência ou falta de idoneidade financeira ou
moral lesassem os que com ele negociassem.
A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro – só pode ser incorporador o titular
do Terreno, o construtor ou o corretor de imóveis.
O incorporador só pode negociar as unidades que pretenda construir após
arquivar no registro competente os documentos relativos ao imóvel e ao negócio
que oferece, para mostrar a legitimidade do empreendimento. Deve provar: a
titularidade do terreno, o plano da obra e avaliação do seu custo, o projeto de
Convenção, a existência ou não de prazo de carência e prova de idoneidade
financeira.
Os contratos preliminares de compra das unidades autônomas, uma vez
registrados no Registro de Imóveis, dão aos promissários direito real oponível a
terceiros, com direito a obtenção do contrato definitivo (§4º do art. 35 da Lei). A
lei quis evitar dois abusos – retardamento ou interrupção da obra (sem
justificativa) e aumento do preço após o contrato. Antes, o incorporador
prometia prazo curto e preço baixo, e depois alegava aumento de mão de
obra e de material e pedia aumento de preço, forçando a situação com o
retardamento ou interrupção das obras.
· A Lei de 64 determina que fixados prazo e preço o incorporador
responde civilmente pela execução da incorporação indenizando dos
prejuízos decorrentes do retardamento (art. 43, II). E não pode modificar
condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades (mesmo se
aumentar o preço da mão de obra ou dos materiais). Salvo se estiver
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avençada a faculdade de reajuste. As mesmas obrigações ocorrem na
empreitada (mesmo com aumento de preço de mão de obra e material, não
aumenta o preço para o dono da obra, na empreitada).
· O incorporador, então, assume os riscos do empreendimento, não pode
alegar a teoria da imprevisão, para reajustar preços (alea).
__________________________//____________
Elementos constitutivos do condomínio edilício.
1. O ato de instituição (ou instalação) – Lei n. 4.591/64, art. 7º.
Art. 1332, CC/02.
É o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomínio.
O art. 7º da Lei de 64 estabelece que o condomínio por unidades autônomas se
institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição no Registro de
Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, e a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada
unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
*** O ato de instituição do condomínio pode ser feito sobre prédio por construir
(hipótese mais comum) ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato do
incorporador que deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imóveis. No
segundo caso, cabe ao proprietário instituir o condomínio – ele era único
proprietário e resolve transformar seu imóvel em propriedades parceladas,
transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades autônomas. Seu ato
pode ser intervivos (mediante Registro) ou causa mortis (testamento, consoante
art. 7º).
Obs.: podem ser vários os donos do prédio construído (herdeiros). A situação é
de condomínio tradicional até a instituição do condomínio em edificações (que
pode até por exemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A transformação
se faz como o ato de instituição pelo proprietário único e completa-se com a
inscrição do ato de divisão no Registro de Imóveis, conforme art. 7º da Lei de
1964. Cada unidade autônoma é individualizada, com a atribuição, a cada uma,
de fração ideal do terreno e das partes comuns.
Então:
· O ato de instituição do condomínio em edificações é sempre ato de vontade.
· Deve ser registrado no Registro de Imóveis da situação do imóvel.
· É ato do incorporador ou do proprietário.
· Difere da Convenção e do Regulamento que são atos dos condôminos e supõe o
condomínio já instalado.
· O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de
10.1.1991, tratou do registro do ato de instituição. Com a revogação do Dec.
de 65 a Lei n. 4.591 está sem regulamento.
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2. A Convenção de Condomínio.
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo.
A vida do condomínio é regulada pela convenção. Trata-se de documento escrito
onde estão os direitos e deveres de cada condômino (art. 9º).
- É chamada de estatuto ou pacto constitutivo.
· Convenção é como contrato, do ponto de vista formal. É ato plurilateral, escrito
(como os contratos).
· Juridicamente convenção e contrato são diferentes porque:
- o contrato só obriga as partes e seus herdeiros. A convenção, se aprovada pela
maioria dos condôminos, quando votam pelo menos 2/3 (este é o quórum para
haver votação e aprovação), obriga a todos os condôminos, atuais ou futuros, e
eventuais ocupantes das unidades autônomas. As obrigações que decorrem da
convenção são propter rem.
Então os efeitos da convenção obrigam terceiro e até pessoas que eram contra – a
minoria.
Não precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietários,
compromissários compradores, cessionários, promitentes cessionários etc.
· Aprovada a convenção: deve ser registrada no Registro de Imóveis (art. 9º,
§1º), para publicidade e efeitos aos que dela não participaram.
Art. 1.333 e 1.334 do novo CC – com o registro, há presunção absoluta de
conhecimento do seu conteúdo, vinculando todos: condôminos, ocupantes de
unidades autônomas, sucessores a título singular etc.
_____//_____
Conteúdo da convenção: varia conforme a necessidade de cada condômino.
Mas o conteúdo mínimo obrigatório está no art. 9º, §3º da lei:
a) discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificação das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico (além das legais);
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quórum para os diversos tipos de votação;
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j) a forma de contribuição para a constituição do fundo de reservas (para
emergências – necessidade urgente e imprevista. As reservas são crédito que se
incorpora ao valor do apto., vira seu acessório, pertencendo a quem seja titular
do direito de propriedade sobre o mesmo);
k) a forma e o quórum para as alterações da Convenção: se não for estipulado
isto, deve ser 2/3 o quórum e a aprovação da alteração se dá por unanimidade,
em assembleia geral extraordinária (art. 25, parágrafo único). Claro que é
possível estabelecer minoria simples na convenção (ou que a alteração será em
assembleia ordinária, de 2 em 2 anos) – o art. 25 é supletivo.
l) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluído na própria Convenção.
Obs.: a convenção pode tratar de tudo o que interesse às áreas comuns, mas não
pode tratar do que diz respeito às áreas autônomas.
Obs.: como qualquer ato jurídico, a convenção pode estar com defeito que
acarrete a sua nulidade ou anulabilidade. Neste caso, é preciso dar o máximo de
eficácia, conservando-a o máximo possível. Ex.: se um dos condôminos era
absolutamente incapaz para votar mas isto não altera a maioria de 2/3; ou se só
uma cláusula tinha ilícito, não se deve considerar nula toda a convenção (art. 184,
CC/2002). A nulidade parcial é possível. Obs.: O prazo é de 4 anos para propor
ação declaratória de cláusula da convenção por erro, dolo etc.
___________//_______
3. O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9º.
Serve para completar a convenção. Deve ser aprovado por contrato ou
deliberação em assembleia.
Não depende de quórum especial. Basta a sua aprovação por maioria presente na
hora da votação.
Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Podem
ser lidos em papéis afixados ao lado dos elevadores, no andar térreo ou na
garagem.
As suas normas não podem alterar ou ultrapassar as da Convenção. A finalidade é
só complementar. Por isso às vezes, em prédio pequeno, para não haver duplo
trabalho, o regulamento é incorporado à Convenção, formando um só documento.
Mas o melhor é que as duas peças se apresentem em documentos separados.
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo.
_____________//___________
A instalação de condomínio edilício:
Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construção do prédio para
venda das unidades autônomas.
Art. 28, parágrafo único da Lei: considera incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial de edificações, ou conjunto de edificações, composta de unidades
autônomas.
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https://online.unip.br/imprimir/imprimirconteudo 15/32Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporação:
a) ao proprietário de terreno, ou promitente comprador, ou cessionário deste, ou
promitente cessionário, com título adequado, que é prova de domínio, ou
promessa irretratável e irrevogável de venda e compra ou de cessão de tal
espécie de direitos;
b) ao construtor;
c) ao corretor de imóveis.
__________//__________
Elementos do condomínio (regime de propriedade individual sobre unidade
autônoma, e de comunhão, perpétua e inexorável, sobre as áreas comuns):
a) unidade autônoma:
Características:
Lei n. 4.591, de 16.12.1964: não reclama número mínimo de peças para a
unidade autônoma, e elimina exigência quanto à finalidade e tamanho da
construção. Então as unidades autônomas podem ser aptos. residenciais,
conjuntos para escritórios, sala simples, garagens (box), casas em vilas
particulares etc.
Natureza jurídica das unidades autônomas: propriedade imóvel comum. Mas há
maior restrição e limitação que veremos.
Características por lei (conditiones legis) para as unidades autônomas:
- estar separada das outras unidades do conjunto;
- possuir saída própria para a via pública, diretamente (como lojas no térreo) ou
através de área comum (art. 2º, Lei n. 4.591/64);
- ter correspondência com fração ideal do terreno e das coisas comuns (Lei n.
4.591/64, art. 1º, §2º);
- ter designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, §1º).
O dono da unidade autônoma tem, como em qualquer outra propriedade,
exclusividade de uso, gozo e fruição (jus utendi, fruendi e abutendi). Pode usar,
hipotecar etc. sem autorização dos outros condôminos. Mas tem restrições que
veremos (art. 4º da Lei supra referida).
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma é tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, isoladamente, diretamente, com os
impostos e taxas (art. 11 da Lei).
Pode haver condomínio tradicional sobre a mesma unidade autônoma – se dois
irmãos são donos do mesmo apto., por exemplo. Aqui se aplicam todas as regras
do condomínio tradicional (art. 6º da Lei).
· Limitações: resultam da lei e são idênticas aos direitos de vizinhança. São
recíprocas e dispensam registro.
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- O art. 1.277 do CC/2002 nos direitos de vizinhança (norma genérica) proíbe aos
proprietários interferências prejudiciais ao imóvel, que são aquelas prejudiciais ao
sossego, à segurança, à saúde dos vizinhos. O art. 10, III da Lei de 1964 protege
os mesmos bens dos condôminos, mas acrescenta que não pode o consorte
destinar a sua unidade à utilização diversa da finalidade do prédio. Então há mais
um limite: o respeito à finalidade do prédio.
- A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Convenção, e se
não estiver deve ser respeitada a situação existente.
- Animal: a proibição é de licitude discutível e deve estar na Convenção, ou então
para obter judicialmente a proibição deve-se demonstrar que o animal prejudica a
saúde, a segurança ou o sossego dos condôminos.
___________________//____________
- DA ALIENAÇÃO E LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM:
- Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros só podem ser feitos com
autorização expressa na convenção do condomínio.
- A Lei n° 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012, ALTERA o § 1o do art. 1.331 do
Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às
disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em
condomínios edilícios.
- Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.
________//_______
· Restrições: Resultam da Convenção e se assemelham às servidões. Decorrem da
vontade das partes, podem ou não ser recíprocas e dependem de registro para
serem oponíveis erga omnes.
A aprovação das restrições se dá por 2/3 dos condôminos. Mas são nulas as
restrições ilícitas. Ex.: dar preferência para os outros condôminos na venda ou
troca. Conforme art. 4º da Lei de 64. Ex.: limitar o número de habitantes por
unidade (art. 19 da Lei). Se não houver abuso de direito ou ilicitude as cláusulas
são válidas: não se pode proibir mudança interna de cômodos e nem atribuir a
uma ou algumas unidades pagamento maior nas despesas (art. 12, §1º da Lei –
salvo disposição em contrário da convenção).
Obs.: as (obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade) restrições e
limites obrigam condôminos e demais ocupantes (a qualquer título, segundo art.
20 da Lei).
** A violação dos deveres traz (conforme regulamento e convenção): multas (o
síndico cobra em favor do condomínio) e responsabilidade civil e penal do infrator
(art. 21 e parágrafo único da Lei). * Poderá ser ainda obrigado a desfazer o que
fez (art. 10, §1º da Lei). A ação é promovida pelo síndico, em benefício do
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condomínio. Na omissão do síndico, qualquer condômino pode fazê-lo – tem
legitimação, conforme a lei.
_________________//__________________
Inovações do CC/02:
Art. 1.336, CC – arrola os deveres dos condôminos e impõe sanções à
desobediência a tais deveres.
· Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; não fazer obras que
comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias externas; dar à sua parte a mesma destinação da
edificação e não as usar de forma que prejudique o sossego, a segurança e a
saúde dos possuidores, e nem os bons costumes.
· §1º do art. 1.336, CC/2002: se não pagar a contribuição, arcará com juros de
mora convencionados ou, se não houver previsão, 1% ao mês e multa de até 2%
sobre o débito.
· §2º - se não cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus
incisos, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a
cinco vezes o valor das contribuições mensais, mais perdas e danos apurados. Se
não houver previsão expressa, assembleia geral com 2/3 dos condôminos
(restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre a cobrança de multa.
Art. 1.337, CC: pune o condômino reiteradamente inadimplente, com multa até
cinco vezes o valor da contribuição (se houver decisão por 3/4 dos outros
condôminos). E pune o antissocial, com comportamento irregular, incompatível
com os seus consortes, com multa de dez vezes o valor da contribuição (parágrafo
único do art. 1.337, CC).
__________//__________
b) As áreas comuns:
Art. 3º da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a
edificação, fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação e tudo
o mais que sirva de dependência de uso comum (elevadores, escadas, casa do
zelador, caixa d’água, jardins, playgrounds, piscinas, salão de festa etc.) e
garagens (quando não se prevê local determinado para cada condômino).
Natureza jurídica das áreas comuns: condomínio tradicional. Mas a diferença é
que no condomínio edilício se justapõem as propriedades individual e coletiva, e
tal fato acarreta alterações nas duas. Ex.: as unidades autônomas ficam com mais
limites e restrições. Nas áreas comuns, as diferenças entre estas e o condomínio
tradicional são duas:
a) as partes comuns não podem ser divididas (art. 3º da Lei), são perpétuas –
enquanto o condomínio tradicional sempre é incentivado a se dividir, proibindo-se
até a indivisibilidadeconvencional por mais de 5 anos. Aqui no condomínio edilício
o condômino não pode exigir a divisão do terreno ou do teto, para ter a sua fração
ideal com exclusividade.
b) As partes comuns são insuscetíveis de alienação separadas da respectiva
unidade.
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Art. 9º, §4º da Lei de 64: trata de conjunto de edificações, e não de edificações. E
traz uma exceção. Pode desmembrar e alienar porções do terreno de partes do
conjunto e não de partes de edificações (art. 6º da Lei n. 4.864/65, Lei de
Estímulos à Construção Civil, e art. 8º da Lei n. 4.591/64).
· Cada condômino terá sua parte no terreno e nas áreas comuns através de fração
ideal, expressa sob forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei de 1964). O
cálculo (precede o lançamento da incorporação e é exigência para que o
incorporador possa negociar as unidades) da fração ideal é feito no ato de
instituição do condomínio (art. 7º). Mesmo que outra pessoa instale o condomínio,
e não o incorporador, é preciso que se faça a divisão das áreas comuns em
frações ideais. A fração serve de base de cálculo para as despesas (art. 12, §1º).
Inúmeros quóruns são computados por frações ideais, em especial o da
Convenção (art. 9º, §2º) e sobre extinção em caso de sinistro total ou superior a
2/3 da edificação etc.
· O cálculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas
não há regras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para cada
andar, valendo mais os superiores, ou menos se não tiver elevador. Os aptos. de
frente, em cada andar, valem mais que os de fundo.
_____________//_______
Problemas de utilização:
Áreas comuns trazem dois problemas: utilização e despesas.
1. uso: (art. 19 da Lei de 64) não pode causar dano aos demais condôminos, nem
atrapalhar o uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa
danos; quem põe caixotes nos corredores impede o bom uso pelos demais.
As áreas comuns pertencem a todos, não podem ser usadas com exclusividade
por ninguém. Por isso Convenção ou Assembleia sem unanimidade não pode
reservar parte a qualquer condômino.
Violação aos princípios de uso das áreas comuns, causando danos ou embaraço ao
bom uso: multa fixada na Convenção ou Regulamento (art. 21 da Lei de 64). A
multa é cobrada em ação de execução (art. 21, parágrafo único). Se não estiver
ficada na Convenção ou no Regulamento, o síndico propõe ação cominatória. O
valor pago vai para o condomínio, até porque ainda há a responsabilidade civil,
devida inteiramente ao prejudicado, e a responsabilidade criminal (para os danos
à sociedade).
Muitas ações existem com discussões sobre as áreas comuns: ex.: fachadas –
alguns querem colocar anúncios, ar condicionado, grades, na sua unidade
autônoma, e acabam quebrando a harmonia do edifício esteticamente, além de
ferir a lei. A fachada não é propriedade exclusiva do condômino, e sim coletiva.
Ex.: envidraçar terraços abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc. Deve
haver autorização de todos por unanimidade para mudar a fachada isoladamente
(art. 10, §2º da Lei). Então: assembleia pode deliberar sobre a mudança da
fachada como um todo, mas autorização para um ou alguns condôminos
modificarem apenas a frente da sua unidade deve ser feita por todos (e não pelo
síndico ou por deliberação da assembleia).
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· Teto: não pode ser usado só pelo dono do último andar (art. 3º) e nem pode
este construir ali outro pavimento.
· Piso entre andares – é de todos ou só das unidades que se servem dele como
piso e teto (porque neste caso se alguém for proprietário do 1º e do 2º, pode
fazer uma escada). O art. 5º da Lei de 64 diz: o condomínio por meação de
paredes e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo CC. Então o piso e as
paredes internas não são áreas comuns – são só dos condôminos interessados
confinantes (em condomínio tradicional). Mas há restrição contra obra que
comprometa a segurança da edificação.
______________//__________
Das despesas do condomínio:
É a obrigação mais importante dos condôminos. Art. 12 e §§ da Lei.
Impostos não são rateados (diferentemente do condomínio tradicional). Art. 11 da
Lei.
O valor da contribuição é na proporção da fração ideal, mas tal regra é supletiva,
pode-se convencionar diferentemente. Ex.: se o prédio tem loja e residência,
quem tem residência paga menos, porque usa menos luz e água, menos
empregados, tem menos sujeira, usa menos elevador etc.
· Despesas ordinárias: são as destinadas ao custeio normal do prédio.
Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinária deve aprovar por
maioria dos presentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de
conservação da edificação, manutenção de seus serviços e correlatas.
Obs.: O locatário pode votar na ausência do locador, só para as despesas
ordinárias (Lei nº. 9.267, de 25 de março de 1996, que altera o art. 24, §4º da
Lei de 1964).
Aprovado o orçamento, acrescido inclusive da importância destinada ao fundo de
reserva, todos têm que pagar no prazo previsto na Convenção. O não pagamento
no prazo decorre em juros de mora e multa da convenção. O atraso por 6 meses
faz incidir correção monetária (art. 12, §3º).
Obs.: os condôminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas
extrajudiciais e judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei nº 2.757/56).
· Despesas extraordinárias envolvem gastos maiores e esporádicos, como os da
estrutura da edificação, substituição de elevadores, pintura da fachada, troca de
caldeiras etc.
São aprovadas pela assembleia geral, assim como o orçamento do seu custo. Na
execução de obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de Reserva,
acumulado para este fim.
______//______
Síndico: deve cobrar as contribuições e tem ação de execução contra os
atrasados.
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· A Lei nº. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurança do recebimento das
prestações condominiais (art. 4º, §4º: a alienação ou transferência de direitos de
que trata este art. só pode ser feita com prova de quitação das obrigações do
alienante com o condomínio. E a prova de quitação pode ser declaração do
alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, expressamente consignada nos
instrumentos de alienação ou de transferência de direitos). A respeito, vide
também a Lei nº 7.433/85, art. 2º, §2º.
___________//____________
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
Exercida por um síndico, este assessorado por um Conselho Consultivo, eleitos
todos pela assembleia geral, por até 2 anos, podendo haver reeleição.
· Síndico: pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não.
· Membros do Conselho Consultivo: só podem ser condôminos.
Hoje, na prática, prédios em sua maioria são administrados por empresas
especializadas, organizadas para cobrar condôminos, projetar orçamentos, fazer
concorrência para fornecimentos e obras etc.
Então o síndico pode delegar tarefas de administração para outrem de sua
confiança, mas assume responsabilidade pela delegação e submete-se à
aprovação da assembleia geral (art. 22, §2º) . Isto se o síndico for condômino.
· Conselho Consultivo: órgão colegiado de consulta e fiscalização. Seus membros
são condôminos, então têm os mesmo interesses dos demais condôminos.
· Deveres do síndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, §1º da Lei nº
4.591/84.
- convocar assembleia dos condôminos;
- representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e praticar
atos de defesa dos interesses comuns, noslimites da lei ou da convenção;
- avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento
administrativo de interesse do condomínio;
- administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à
vigilância, moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a todos
os moradores;
- praticar os atos que a lei mandar, ou a convenção, ou o regimento interno;
- cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar
e fazer executar as deliberações da assembleia;
- prestar contas à assembleia dos condôminos;
- manter por 5 anos toda documentação do condomínio, para necessidades de
verificação contábil;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
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- elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano;
- cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas; prestar
contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- fazer o seguro da edificação.
Obs.: o fato de o síndico poder receber citação inicial dá segurança a quem entra
em contato com o condomínio (contratualmente ou extracontratualmente).
§1º do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar alguém no lugar do
síndico com poderes de representação.
§2º (idem): o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes
de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
___________________//_________
SEGURO DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA:
Seguro é obrigatório por lei. Abrange todas as unidades autônomas e partes
comuns, contra incêndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no
todo ou em parte.
Prêmio do seguro: entra nas despesas ordinárias do condomínio (art. 13).
O seguro deve ser feito em 120 dias do “habite-se”, sob pena de cada :
convocação de assembleia dos condôminos e pagamento de multa, por mês de
atraso (multa de 1/12 do imposto predial). A multa é devida à Municipalidade.
Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destrói menos de 2/3 da edificação, o
síndico promove o recebimento do seguro, e procede a reconstrução ou os reparos
das partes danificadas. Se a indenização não for o bastante, apresenta o síndico à
assembleia o orçamento das obras, sugerindo uso do Fundo de Reserva e o rateio
do excesso. A reconstrução é obrigatória (lei). Mas se todos os condôminos
optarem pela venda, esta será feita (unanimidade).
Se o sinistro destrói tudo ou mais de 2/3 do todo, os condôminos se reúnem em
assembleia especial e deliberam sobre a reconstrução ou venda do terreno e
materiais. Quorum qualificado – mais da metade das frações ideais do terreno.
Rejeitada a proposta de reconstrução, deve haver quórum igual para a assembleia
decidir o destino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do valor do seguro
(art. 14, §1º).
A lei é rigorosa, pois pode não haver tal quórum. Silvio Rodrigues acha que
rejeitada a reconstrução, deve ser feita a divisão do prêmio do seguro, na
proporção das frações ideais do terreno, o qual deve ser então vendido. Só
quando outra sugestão for aprovada pelo quórum qualificado é que será seguida a
deliberação da maioria.
Se aprovada a reconstrução, devem ser mantidos o destino, a forma (disposição)
interna e a forma externa. Art. 14, §2º.
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A minoria vencida na deliberação sobre a reconstrução não precisa pagar para
ajudar a reedificação e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo
justo valor apurado em juízo.
Em caso de desapropriação, esta recai sobre toda a edificação (Lei nº 4.864, de
29.11.1965, art. 8º).
________//______ 
Em caso de condenação do edifício pela autoridade pública ou de ameaça de ruína
(Lei n. 6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela demolição,
reconstrução ou até alienação do prédio, por motivos urbanísticos e arquitetônicos
e por desvalorização das unidades habitacionais em relação ao terreno. Ex.:
prédio simples em avenida que se torna muito valorizada: pode ser alienado no
todo, se assim quiserem 2/3 dos condôminos, representando 80% do terreno e
das coisas comuns. Protege-se o direito da minoria, que não precisa contribuir
para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial.
_________//__________
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
Hipóteses:
1. Extingue-se o condomínio em edificações pela destruição – se a
maioria resolver não reconstruir.
Com a destruição, o terreno que era acessório do principal (aptos.) volta a ser
principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma
tradicional.
Se houver destruição e com o seguro decide-se pela reconstrução, o novo
condomínio ainda que seja materialmente e juridicamente idêntico ao anterior é
um novo sistema – o anterior acabou. O condomínio decorre da necessidade que
implica a existência de partes comuns e direitos recíprocos. Sem isto, o
condomínio termina.
2. Por deliberação dos condôminos.
Por unanimidade se decide transformar o prédio em um condomínio tradicional,
sendo que cada proprietário se torna dono de uma parte ideal do todo. Cancela-se
no Registro de Imóveis a autonomia dos aptos.; anula-se a Convenção
condominial; e desaparece o regime de condomínio edilício.
Aqui a consequência é o princípio de que ninguém pode ser compelido a
permanecer em condomínio. O prédio continuará a ser indivisível, mas por sua
natureza e não pela lei. E agora qualquer condômino pode requerer a venda da
coisa e a divisão do preço, conforme art. 1.322, caput do CC/2002. Essa hipótese,
entretanto, é muito rara.
3. Extinção pela consolidação em uma só pessoa da propriedade de todos
os aptos.
Um proprietário vai adquirindo as unidades dos outros e como as áreas comuns
são acessórios do principal (apto. e andares), chegará um momento em que
referido proprietário se tornará dono do todo. Nesse momento, feitas as
averbações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício.
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_______________//___________
PROPRIEDADE RESOLÚVEL:
Ex.: cláusula de retrovenda - no prazo de três anos o vendedor retoma o imóvel,
restituindo preço mais despesas, sem a necessidade de nova compra.
Obs.: Orlando Gomes chama de propriedade temporária a que se resolve por
causa superveniente; e de propriedade resolúvel a que se extingue por causa já
estabelecida no próprio título constitutivo.
Propriedade resolúvel: no CC/2002, está no cap. VIII do Título que trata da
propriedade. Art. 1.359 e 1.360.
Trata de hipóteses de resolução de propriedade, pelo advento de condição
ou termo, ou pela superveniência de uma causa capaz de destruir a relação
jurídica.
Muitos criticam o fato de o CC cuidar do assunto, que já está tratado em outras
regras. Dizem as críticas que a resolução não é modalidade específica de domínio.
Este se resolve como se resolve a obrigação, se o fato jurídico que lhe deu origem
está subordinado a condição ou termo resolutivo.
A matéria não se relaciona (para os críticos) aos princípios gerais do domínio, mas
aos da condição, que deve ser lembrado para o estudo da propriedade resolúvel.
O assunto deveria estar na parte geral do CC, dentro de condição. Com a
condição, extingue-se o direito a que ela se opõe. A revogação tem efeito
retroativo.
O CC não determina de forma geral o efeito retroativodas condições. Mas neste
caso da propriedade resolúvel por lei o ato se apaga pela condição resolutiva,
como se nunca tivesse existido. Então os direitos reais, concedidos na pendência
da condição, extinguem-se com o seu advento (com o advento da condição).
_______________//____________
Obs.: As regras sobre o tema (embora o Capítulo seja dispensável) são úteis.
Servem para reafirmar no campo específico do domínio princípios de ordem geral
mais importantes. As regras (art. 1.359 e 1.360) tratam de duas hipóteses – uma
em que os efeitos são retroativos e outra em que não o são.
Das regras:
1. Art. 1.359, CC: Na primeira regra, o elemento que resolve a relação jurídica
está inserto no próprio título constitutivo do negócio e é contemporâneo de sua
constituição.
Resolvida a propriedade pela condição ou termo, ficam resolvidos os direitos reais
concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução
pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha.
A condição ou termo consta do próprio título constitutivo da propriedade, de modo
que a causa da destruição está na causa que o constituiu.
Assim, a resolução não é surpresa para terceiros: o mero exame do título revela a
existência da condição ou termo resolutivo. O terceiro já adquire sabendo do risco
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da perda. Então, os direitos concedidos na pendência da condição se resolvem
com o advento da tal condição, prejudicando os eventuais adquirentes.
E o alienante só pode vender o que lhe pertence: se só tinha o domínio resolúvel,
ou seja, propriedade com ameaça de se findar, não pode então transferir domínio
pleno, do qual não tinha titularidade.
Não há proteção ao adquirente, pois a causa de resolução consta do título
(público) de constituição do direito. O terceiro não pode alegar prejuízo por causa
da resolução. O prejuízo vem da negligência do adquirente, ou ele assumiu o risco
da resolução, comprando por isso, às vezes, por preço mais barato. Ex.: fiduciário
que pretende vender bens que estão em seu domínio, mas que dele sairão se
advier o fideicomissário - basta ao adquirente examinar o formal de partilha para
verificar que se trata de propriedade resolúvel. Ex.: pacto de retrovenda. – consta
da escritura pública de compra e venda do imóvel. O alienante aqui pode
readquirir o que vendeu pelo mesmo preço da venda, dentro de certo prazo de 3
anos (art. 505, CC/2002). É o direito de retrato.
Neste caso do art. 1.359 a condição ou termo operam retroativamente, e todos os
direitos em sua pendência se desfazem, como se nunca tivessem existido.
_______________//_____________
2. Art. 1360, CC. Aqui o elemento que põe termo à relação jurídica é
superveniente.
A causa da resolução é superveniente.
A resolução não tem efeito retroativo, e as consequências dela resultantes se
contam apenas do momento da resolução. Então são válidos os atos de alienação
praticados anteriormente.
Aqui não se pode prever a resolução antes que ocorra. Então, para proteger os
adquirentes de boa-fé, a lei dá validade aos atos de constituição de direitos reais
de que eles participaram, não permitindo que os efeitos da resolução os alcancem.
Exemplo mais comum: revogação da doação por ingratidão do donatário. Art. 557
e 563, CC. O alienante tinha o domínio pleno, e é válida então a alienação para o
terceiro.
A pessoa em cujo favor se dá a resolução tem ação contra aquele cujo domínio se
resolveu para haver a coisa, se esta ainda está em suas mãos. Mas só terá ação
para haver seu valor se a coisa houver sido alienada. Não há legitimação do
favorecido com a resolução para reivindicar a coisa de adquirente de boa-fé.
______________//____________
DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.
Na alienação fiduciária o que há é garantia quando se dá crédito ao consumidor. É
a garantia do credor, como na venda com reserva de domínio e no compromisso
de venda e compra.
Na alienação fiduciária em garantia: o adquirente de um bem o transfere ao
credor (o banco) que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando a
possuí-lo pelo constituto possessorio, resolvendo-se o domínio do credor quando
for pago de seu crédito.
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Enquanto o débito estiver em aberto, o financiador é o dono.
O financiador tem domínio resolúvel – extingue-se com o reembolso do preço.
· Se não houver pagamento, o financiador pode vender a coisa para pagar-se de
seu crédito. Esta é a propriedade fiduciária, tratada em Capítulo específico no
CC/2002. Ela se constitui pelo registro do contrato no Cartório de Registro de
Títulos e Documentos do domicílio do devedor e, tratando-se de veículos, o
registro é feito no órgão competente, anotando-se no certificado (doc.) do carro.
· Quando estudamos contrato, tratamos da constituição do negócio do
financiamento, em alienação fiduciária etc. Agora, examinamos esta propriedade
fiduciária, consequência do contrato.
__________//__________
· Modo de constituição: com o registro do contrato no Registro de Títulos e
Documentos do domicílio do devedor.
O objeto do negócio de garantia é o financiamento de aquisição de coisa (carros,
por ex.). Então a lei determina o registro do contrato na repartição competente,
fazendo-se anotação no certificado de propriedade. Ultimado o negócio, a posse
se desdobra: o devedor fica com a posse direta da coisa; e o financiador, titular
da propriedade resolúvel, conserva a posse indireta, enquanto o domínio não se
resolver.
A alienação fiduciária em garantia é negócio criado para evitar a ação de execução
em caso de inadimplemento.
Art. 1.364, CC – vencida e não paga a dívida, o credor pode vender a coisa,
independentemente da praça, e aplicar o preço no pagamento de seu crédito e
nas despesas de cobrança, devolvendo o saldo, se houver, ao devedor.
________//_______
Do pacto comissório:
A cláusula (clássica nos direitos de garantia) vedando este pacto também se
encontra neste Capítulo, no art. 1.365. Aqui está prescrita a nulidade da cláusula
que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa dada em garantia.
________________//___________________
 
[1] O bem imóvel não pode ser apropriado apenas com a ocupação, é necessária
a usucapião, com o preenchimento de todos os requisitos examinados para tal
fim.
[2] Embora os art. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo comissão, o vocábulo
correto é comistão.
 
Exercício 1:
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Quanto à aquisição da propriedade, analise as proposições seguintes:
I. A ocupação é modo de aquisição de bem móvel, não se aplica para imóveis.
II. A ocupação somente ocorre em relação a coisas sem dono, como na caça e na
pesca, ou coisas abandonadas.
III. Em uma fazenda em que ocorra o “pesque e pague” a aquisição de peixes
ocorre de modo bilateral, pois se trata de venda e compra aleatória, e não de
ocupação.
IV. A descoberta é modo de aquisição de propriedade imóvel.
São corretas apenas as afirmativas:
 
A)
I, II e III.
 
B)
II, III e IV.
 
C)
II e III.
 
D)
III e IV.
 
E)
II e IV.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Comentários:
A) Estão corretas apenas as afirmativas I, II e III, a ocupação é modo originário
de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono,
c om a intenção de se tornar seu proprietário (artigo 1.263 do Código Civil) já a
afirmativa IV está incorreta. A descoberta não é modo de aquisição de
propriedade imóvel, mas sim móveL, pois adescoberta é o encontro da coisa
achada, segundo o artigo 1.233 do Código Civil. 
Exercício 2:
Quanto à usucapião, analise as afirmativas que seguem:
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I. Não pode ocorrer usucapião de coisa móvel.
II. A usucapião de coisas móveis pode ser: ordinária, em que o usucapiente deve
provar a posse, boa-fé e justo título e o prazo é de 5 anos; e extraordinária, em
que o prazo é de sete anos, bastando a prova da posse mansa e pacífica por tal
período de tempo.
III. A usucapião de coisa móvel apenas ocorre em relação a bens públicos.
Pode-se afirmar que:
 
A)
somente as proposições I e II são verdadeiras.
 
B)
somente as proposições II e III são verdadeiras.
 
C)
somente as proposições I e III são verdadeiras.
 
D)
todas as proposições são falsas.
 
E)
todas as proposições são verdadeiras.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Comentários:
D) A afirmativa I, está incorreta, porque conforme o artigo 1.210 a 1.262 do
Código Civil, ocorre usucapião de coisa móvel. A afirmativa II está incorreta, pois
para bens móveis há por lei 2 espécies de usucapião, a usucapião ordinária em
que o usucapiente deve provar a posse, boa fé e justo título e o prazo é de 3
anos; e a usucapião extraordinária, em que o prazo é de 5 anos. E, a afirmativa
III está incorreta, pois a negativa da usucapião em bens públicos é protegido
constitucionalmente pelos artigos 183, §3º e 191, § único da Constituição
Federal, e também pelo artigo 102 do Código Civil 
Exercício 3:
Quanto à propriedade resolúvel, examine as proposições seguintes:
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Quando a causa da resolução é superveniente, a resolução não tem efeito
retroativo, e as consequências dela resultantes se contam apenas do momento da
resolução. São válidos os atos de alienação praticados anteriormente.
PORQUE
Quando não se pode prever a resolução, devem ser protegidos os adquirentes de
boa-fé; a lei confere validade aos atos de constituição de direitos reais de que
eles participaram, não permitindo que os efeitos da resolução os alcancem.
É correto afirmar que:
 
A)
As duas proposições são corretas, e a segunda justifica a primeira.
 
B)
As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
 
C)
As duas proposições são falsas.
 
D)
Somente a primeira proposição é correta.
 
E)
Somente a segunda proposição é correta.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Comentários:
A) No artigo 1.360 do Código Civil, dita que "Se a propriedade se resolver por
outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à
sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo
benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu
para haver a própria coisa ou o seu valor." 
Exercício 4:
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
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A)
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
 
 
B)
inclusive os abrigos para veículos, que poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, independentemente de autorização expressa
na convenção de condomínio.
 
C)
mas os abrigos para veículos somente poderão ser alugados a pessoas estranhas
ao condomínio, jamais alienados.
 
D)
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, ainda que haja autorização expressa na
convenção de condomínio – tal autorização é nula.
 
E)
exceto os abrigos para veículos, que só poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio com aprovação unânime dos condôminos.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Comentários:
D) Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio 
E) Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio 
C) Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
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apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio 
B) Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio 
A) Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio 
Exercício 5:
Analise as proposições abaixo sobre o condomínio geral, e assinale a alternativa
correta:
I. O uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua
natureza.
II. Sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações que
alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-la.
III. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa
comum, e pelo dano que lhe causou.
IV. Se o prédio comum é habitado por um só dos condôminos, este não deve
alugueres correspondentes aos demais quinhões.
 
A)
Somente I, II e III são corretas.
 
B)
Somente I, III e IV são corretas.
 
C)
Somente I e II são corretas.
 
D)
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Somente II e III são corretas.
 
E)
Todas são corretas.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Comentários:
A) • o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a
sua natureza – sem anuência dos demais condôminos não pode haver
modificações que alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional
de explorá-la. Art. 1.314, parágrafo único, CC. • No condomínio tradicional, cada
condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e
pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC). Ex.: se o prédio comum é habitado por
um só dos condômino, este deve alugueres correspondentes aos demais
quinhões. 
Exercício 6:
Considere as proposições abaixo sobre o condomínio edilício, e assinale a
alternativa incorreta:
 
A)
Cabe ao síndico cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as
multas.
 
B)
Cabe ao conselho consultivo prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas.
 
C)
O síndico deve fazer o seguro da edificação.
 
D)
Pode a assembleia colocar alguém no lugar do síndico com poderes de
representação.
 
E)
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,
salvo disposição em contrário da convenção.
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O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
Comentários:
B) • Deveres do síndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, §1º da Lei nº 4.591/84.