A Usucapião

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A USUCAPIÃO 
A usucapião 
1 – Noções gerais e conceito 
2 – Pressupostos da usucapião 
2.1 - Obrigatórios 
a) Coisa hábil 
b) Posse 
c) Decurso do tempo 
2.2 - Eventuais 
d) Justo título 
e) Boa-fé. 
3 – Espécies 
3.1. Usucapião extraordinária - art. 1.238 
3.2. Usucapião ordinária – art. 1.242 
3.3. Usucapião especial (constitucional) 
3.3.1. Usucapião especial rural (pro labore ou agrária) 
3.3.2. Usucapião especial urbana (pró-moradia) 
3.4 – Usucapião familiar 
3.5 - Usucapião Extrajudicial 
 
1 – NOÇÕES GERAIS E CONCEITO 
 
Caio Mário: "usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo 
decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos 
em lei". 
Carlos Roberto Gonçalves afirma que a usucapião está situada na ideia da 
prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, a qual está 
prevista nos arts. 205 e 206 CC. Em ambas, aparece o elemento tempo influindo 
na aquisição e na extinção de direitos. 
A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição da 
propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado, pela 
posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. 
Recai, pois, sobre a propriedade plena (art. 1.231), e sobre alguns direitos reais 
sobre coisa alheia: a exemplo do domínio útil da enfiteuse, as servidões 
aparentes, o usufruto, o uso e a habitação, 
 
* Crítica da doutrina sobre essa denominação de prescrição aquisitiva. 
Entende Carlos Roberto Gonçalves, contudo, que o art. 1.244 CC demonstra que 
se trata de institutos similares, ao prescrever que: “Estende-se ao possuidor o 
disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou 
interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”. 
Consequentemente, dentre outras proibições, não se verifica usucapião entre 
cônjuges, na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes, 
durante o poder familiar etc. Não corre, ainda, a prescrição (art. 198) contra os 
absolutamente incapazes. 
Justifica-se a usucapião por uma questão de utilidade social, afastando a noção 
da perpetuidade da propriedade, pois quando o proprietário não manifesta a sua 
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intenção de manter o seu domínio, sua inércia constitui uma aparente e tácita 
renúncia ao seu direito. 
Atende a função social da propriedade. 
 
2 – PRESSUPOSTOS DA USUCAPIÃO 
Os pressupostos da usucapião são: coisa hábil (res habilis) ou suscetível de 
usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus), justo título (titulus) e 
boa-fé (fides). 
Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de 
usucapião. O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião 
ordinária. 
O art. 1.238 não transforma a sentença em pressuposto essencial da prescrição 
aquisitiva, pois a ação de usucapião é de natureza meramente declaratória, 
sendo que a sentença declara uma situação jurídica preexistente. Tanto assim 
que a usucapião pode ser arguida em defesa, na reivindicatória (antes, portanto, 
da sentença) → Súmula 237 STF. 
 
2.1 – COISA HÁBIL (RES HABILIS) OU SUSCETÍVEL DE USUCAPIÃO 
Não se pode usucapir: 
a) os bens fora do comércio e os bens públicos. 
a.1 - Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis (são 
insuscetíveis de apropriação pelo homem, os bens que se acham em abundância 
no universo e escapam de seu poder físico como o ar atmosférico, a luz, a água 
do mar), 
a.2 - os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial, bens de 
incapazes, os direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) e 
OBS - os indisponíveis pela vontade humana não podem ser considerados como 
inalienáveis legalmente. 
Prevalece, pois, o princípio de que a usucapião não é aplicável aos bens 
inalienáveis. 
b) bens (móveis ou imóveis) de propriedade de pessoa absolutamente incapaz 
(art. 198, I). 
c) bens de pessoas em que haja confiança e amizade, em que não seja plausível 
a existência de lide - Art. 197 CC - Assim, o cônjuge não pode usucapir bem 
contra o outro cônjuge, na constância da sociedade conjugal, não o podendo o 
ascendente, contra o descendente, durante o poder familiar, nem o tutor ou 
curador, contra o tutelado ou curatelado, durante a tutela ou curatela. 
d) os atos que não induzem a posse, como os atos de mera tolerância - A 
questão da mera tolerância acaba por gerar polêmicas quanto à possibilidade de 
se usucapir um bem em condomínio, particularmente nos casos envolvendo 
herdeiros. 
OBS - A questão do condomínio – em regra, diz-se que, em relação ao 
condomínio, havendo tolerância de uso por parte dos demais condôminos, não 
há que se falar em usucapião, mas somente nos casos de posse própria. 
Contudo, desde 1999, o STJ entendeu possível, através da figura da supressio 
(que é a perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício 
no tempo), de forma indireta, a usucapião de uma área comum em um 
condomínio edilício (parte do corredor que dava acesso a alguns apartamentos). 
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Essa foi a conclusão, mesmo havendo, aparentemente, um ato de mera 
tolerância por parte do condomínio: 
“Condomínio – Área comum – Prescrição – Boa-fé – Área destinada a corredor, 
que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com 
exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. 
Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à 
existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio 
da boa-fé (supressio). Recurso conhecido e provido” (STJ – REsp 214.680/SP – 
Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar – 4.ª Turma – DJ 16.11.1999). 
Assim, entendeu-se que o não exercício da propriedade por vinte anos afastou 
o direito de o condomínio pleitear a coisa de volta. Indiretamente, acabou-se por 
reconhecer a usucapião em favor daqueles que detinham o bem, pois a eles foi 
destinada a posse permanente dessa parte do corredor de acesso aos 
apartamentos. 
O STJ o admite nestas condições: “O condômino tem legitimidade para usucapir 
em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que 
comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido 
exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em 
lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”. (REsp 668.131/PR, Rel. 
Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 19/08/2010, DJe 14/09/2010) " 
No voto proferido neste REsp 668.131/PR, esclareceu-se que a comunhão 
deixa de existir de fato se o condômino tem a posse exclusiva e com ânimo de 
dono: "O regime de condomínio, contudo, é posto de lado no momento em que 
houver de fato a posse exclusiva por parte de um só condômino, que passa a ter 
a coisa como sua ("pro suo"), com exclusão dos demais, agindo, inclusive, por 
meio de uma série de atos indicativos de seu animus domini a fim de afastar por 
completo qualquer ato passível de ser interpretado como ato praticado em nome 
da coletividade. Isso porque, muito embora a comunhão continue a existir de 
direito, ela deixou de existir de fato. (Pontes de Miranda. Tratado de Direito 
Privado, p. 124/128)". 
Maria Helena Diniz, por sua vez, entende que não seria possível a usucapião 
no condomínio, enquanto subsistir o estado de indivisão, pois não pode haver 
usucapião de área incerta. Para que se torne possível a um condômino usucapir 
contra os demais, necessário seria de sua parte um comportamento de 
proprietário exclusivo ou a inversão de sua posse, abrangendo o todo e não 
apenas uma parte, ou seja, o condômino para pretender a usucapião deverá ter 
sobre o todo posse exclusiva, cessando o estado de comunhão” (Curso..., 2007, 
v. 4, p. 159). 
Em relação à usucapião em favor de um herdeiro contra o outro, o raciocínio 
deve ser o mesmo, pois a herança é um bem imóvel e indivisível antes da 
partilha, havendo, portanto, um condomínio entre os herdeiros até o momento 
da divisão. 
e) bens públicos – 
• Bens deuso comum do povo – são aqueles destinados à utilização geral pelos 
indivíduos, que podem ser utilizados por todos em igualdade de condições, 
independentemente de consentimento individualizado por parte do Poder 
Público (ruas, praças, logradouros públicos, estradas, mares, praias, os rios 
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navegáveis, etc). Em regra, são colocados à disposição da população 
gratuitamente, porém nada impede que venha a ser exigida uma 
contraprestação, bem como uma remuneração, por parte da Administração 
Pública (pedágio). Esses bens, apesar de destinados à população em geral, 
estão sujeitos ao poder de polícia do Estado, consubstanciado na 
regulamentação, na fiscalização e na aplicação de medidas coercitivas, visando 
à conservação da coisa pública e à proteção do usuário. 
• Bens de uso especial – são todos aqueles que visam à execução dos serviços 
administrativos e dos serviços públicos em geral. São todos aqueles utilizados 
pela Administração para a execução dos serviços públicos (todos os edifícios 
públicos onde se situam repartições públicas, como os prédios do Executivo, do 
Legislativo e Judiciário; as escolas; as universidades; as bibliotecas; os 
hospitais; os quartéis; os cemitérios públicos; os aeroportos; os museus; os 
mercados públicos; as terras reservadas aos indígenas; os veículos oficiais; o 
material de consumo da administração; os terrenos aplicados aos serviços 
públicos). 
• Bens dominicais – são os que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de 
direito público, como objeto de direito pessoal ou real de cada uma dessas 
entidades. São todos aqueles que não têm uma destinação pública definida, que 
podem ser utilizados pelo Estado para fazer renda. Enfim, todos os bens que 
não se enquadram como de uso comum do povo ou de uso especial são bens 
dominicais. Exemplos de bens dominicais: as terras devolutas e todas as terras 
que não possuem uma destinação pública específica; os terrenos de marinha; 
os prédios públicos desativados; os móveis inservíveis; a dívida ativa, etc. 
Súmula 340 do STF: “Desde a vigência do Código Civil (de 1916), os bens 
dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por 
usucapião”. 
CF – arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, proibições que atingem tanto os 
imóveis urbanos quanto os rurais 
CC – art 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. 
Assim, somente podem ser objeto de usucapião bens do domínio particular, não 
podendo sê-lo os terrenos de marinha e as terras devolutas. Admite-se, porém, 
os imóveis pertencentes às sociedades de economia mista. 
Terras devolutas são terras públicas sem destinação pelo Poder Público e que 
em nenhum momento integraram o patrimônio de um particular, ainda que 
estejam irregularmente sob sua posse. O termo "devoluta" relaciona-se ao 
conceito de terra devolvida ou a ser devolvida ao Estado 
A jurisprudência, com base na Súmula 340 STF equiparou as terras devolutas 
ao patrimônio público por excelência e, assim, não admite a usucapião. 
A maioria da doutrina entende que as terras devolutas são todas as terras 
públicas que fazem parte dos bens dominicais, assim sendo são bens públicos 
não possíveis de serem usucapidos. Contudo, outros, como Celso Ribeiro 
Bastos e Ives Gandra Martins, possuem entendimento contrário, acolhendo a 
tese de admissibilidade de usucapião de bens formalmente públicos, 
notadamente das terras devolutas, bens desafetados por excelência. 
Levam em consideração o fato de que, embora sejam públicas em razão da 
qualidade que detém a sua titularidade, não têm essa qualificação quando se 
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leva em conta a destinação a que estão afetas. As terras devolutas não estão 
vinculadas ao atingimento de um fim público. Permanecem como uns estoques 
de terras ainda não transpassados aos particulares1 
Vale ainda ressaltar que o art. 2.º da Lei 6.969/1981 é expresso ao admitir a 
usucapião especial rural de terras devolutas, mas o dispositivo vem sendo 
encarado, por maioria, como incompatível ao art. 191, parágrafo único, da 
Constituição Federal de 1988. Em suma, tem-se concluído que o art. 2.º da Lei 
6.969/1981 não foi recepcionado pela CF/88r. 
TERRENO FOREIRO - São terrenos do Município cujo domínio útil é cedido ao 
particular, através de um contrato em que ele adquire de forma perpetua o direito 
à posse, uso e gozo do terreno, com a constituição do aforamento ou enfiteuse, 
obrigando-o ao pagamento anual do foro. 
Em Salvador, o valor do foro é o previsto no contrato de aforamento, atualizado 
monetariamente, não podendo ser inferior a 0,6% (seis décimos por cento) do 
valor venal atualizado do terreno. 
f) coisa roubada Informativo n. 0656 Publicação: 11 de outubro de 2019. 
REsp 1.637.370-RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira 
Turma, por maioria, julgado em 10/09/2019, DJe 13/09/2019 
Usucapião. Objeto proveniente de crime. Exercício ostensivo do 
bem. Cessação da clandestinidade ou da violência. Posse. 
Caracterização. Aquisição da propriedade. Possibilidade 
Destaque - É possível a usucapião de bem móvel proveniente de crime após 
cessada a clandestinidade ou a violência. 
Estatui o art 1.208 do Código Civil que não induzem posse os atos de mera 
permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos 
violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a 
clandestinidade. Além disso, pode-se dizer que o furto se equipara ao vício 
da clandestinidade, enquanto que o roubo se contamina pelo vício da 
violência. Assim, a princípio, a obtenção da coisa por meio de violência, 
clandestinidade ou precariedade caracteriza mera apreensão física do bem 
furtado, não induzindo a posse. Nesse sentido, é indiscutível que o agente do 
furto, enquanto não cessada a clandestinidade ou escondido o bem subtraído, 
não estará no exercício da posse, caracterizando-se assim a mera apreensão 
física do objeto furtado. Daí por que, inexistindo a posse, também não se dará 
início ao transcurso do prazo de usucapião. É essa ratio que sustenta a 
conclusão de que a res furtiva não é bem hábil à usucapião. Porém, 
a contrario sensu do dispositivo transcrito, uma vez cessada a violência ou a 
clandestinidade, a apreensão física da coisa induzirá à posse. Portanto, não 
é suficiente que o bem sub judice seja objeto de crime contra o patrimônio 
para se generalizar o afastamento da usucapião. É imprescindível que se 
verifique, nos casos concretos, se houve a cessação da clandestinidade, 
especialmente quando o bem furtado é transferido a terceiros de boa-fé. O 
exercício ostensivo da posse perante a comunidade, ou seja, a aparência de 
dono é fato, por si só, apto a provocar o início da contagem do prazo de 
 
1 https://jus.com.br/artigos/28057/usucapiao-de-terras-devolutas. 
http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?origemPesquisa=informativo&tipo=num_pro&valor=REsp1637370
https://jus.com.br/artigos/28057/usucapiao-de-terras-devolutas
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prescrição, ainda que se possa discutir a impossibilidade de transmudação da 
posse viciada na sua origem em posse de boa-fé. Frisa-se novamente que 
apenas a usucapião ordinária depende da boa-fé do possuidor, de forma que 
ainda que a má-fé decorra da origem viciada da posse e se transmita aos 
terceiros subsequentes na cadeia possessória, não há como se afastar a 
caracterização da posse manifestada pela cessação da clandestinidade da 
apreensão física da coisa móvel. E, uma vez configurada a posse, 
independentemente da boa-fé estará em curso o prazo da prescrição 
aquisitiva. Em síntese, a boa-fé será relevante apenas para a determinação 
do prazo menor ou maior a ser computado. 
2.2 – POSSE – a posse ad usucapionem (animus domini).- Não é qualquer 
espécie de posse que pode conduzir à usucapião. A posse ad interdicta, justa, 
dá direito à proteção possessória, mas não gera a usucapião. 
O prazo para a contagem da usucapião só começará quando cessadas a 
violência e a clandestinidade, pois enquanto houver resistência, haverámera 
detenção. Cessadas a violência e a clandestinidade, a posse passa a ser “útil”, 
surtindo todos os efeitos, nomeadamente para a usucapião e para a utilização 
dos interditos. Se o possuidor precário perpetrar esbulho, começa a fluir o prazo 
de usucapião, porquanto, a partir de então, estará ele imbuído do animus domini. 
Posse ad usucapionem é a que contém os requisitos exigidos pelos arts. 1.238 
a 1.242 do CC: 
a - animus domini - Assim, não se pode falar em usucapião para aqueles que 
exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não lhe pertence e com 
reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a devolvê-la. 
É possível, contudo, ocorrer a modificação do caráter da posse (inversão da 
causa), quando, acompanhando a mudança da vontade, sobrevém uma nova 
causa possessionis. Porém, os fatos de oposição devem ser inequívocos quanto 
à vontade do possuidor de transmutar a sua posse precária em posse a título de 
proprietário: assim, a mera falta de pagamento de aluguéis não induz, por si só, 
a ideia de que o locatário quer usucapir. 
 
b - posse mansa e pacífica - isto é, exercida sem oposição. Se o possuidor não 
é molestado, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tenha legítimo 
interesse, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica. 
Se o proprietário (e apenas ele) tomou alguma providência na área judicial, 
visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a posse ad 
usucapionem. Providências extrajudiciais não significam, verdadeiramente, 
oposição. 
Se o possuidor defendeu a sua posse em juízo contra atos de terceiros e 
evidenciou o seu ânimo de dono, não se pode falar em oposição capaz de retirar 
da posse a sua característica de mansa e pacífica. 
Alguns doutrinadores, como Adroaldo Furtado Fabrício, entendem que mesmo 
que o turbador seja o proprietário, é ineficaz a tentativa violenta de retomada da 
posse, eis que omisso em relação ao emprego do petitório, único remédio útil de 
que se poderia servir — ou, pelo menos, do protesto formal em juízo, para 
interromper o curso do prazo. Se outra fosse a interpretação da regra, a quem 
quer que interessasse obstar a usucapião bastaria atacar a posse para forçar o 
possuidor à reação”. 
 
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c - continuidade da posse - isto é, sem interrupção. O possuidor não pode possuir 
a coisa a intervalos, intermitentemente. É necessário que a tenha conservado 
durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião. O fato de 
mudar-se para outro local não significa, necessariamente, abandono da posse, 
se continuou comportando-se como dono em relação à coisa. 
Para evitar a interrupção da posse, em caso de esbulho, deve o usucapiente 
procurar recuperá-la imediatamente pela força, se ainda for possível (art. 1.210, 
§ 1º), ou ingressar em juízo com a ação de reintegração de posse. 
O CC não prevê prazo para que a posse seja interrompida pelo esbulho praticado 
por terceiro, mas, alguns tribunais, a exemplo, do TJSP, já decidiram que, se “o 
esbulhado interpõe, dentro de ano e dia, interdito possessório, e vence, conta-
se em seu favor o tempo em que esteve privado da posse”. Se o interdito for 
julgado em favor da outra parte, reconhecendo-se-lhe melhor posse, a do 
usucapiente será considerada descontínua. 
Ocorrerá a interrupção natural, assim, quando o possuidor esbulhado deixar 
passar um ano sem intentar a ação de esbulho ou quando abdicar da posse. Já 
a interrupção civil ocorre na hipótese de promover o proprietário a reivindicação 
antes de findo o prazo prescricional, o que se dará com a citação inicial e 
mediante protesto contra o prescribente junto à autoridade competente. Verificar-
se-á ainda quando reconhecer o possuidor o direito do proprietário ou quando 
sobrevier uma das hipóteses previstas no art. 1.244 CC: 
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das 
causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também 
se aplicam à usucapião. 
Se a ação reivindicatória for julgada improcedente não haverá efeito interruptivo 
da prescrição aquisitiva. 
A interrupção acarreta o reinício da contagem do prazo prescricional, com 
observância dos demais requisitos, sem aproveitamento do tempo antes 
decorrido. 
Embora exija a continuidade da posse, admite o CC, no art. 1.243, que o 
possuidor acrescente “à sua posse a dos seus antecessores”, para o fim de 
contar o tempo exigido para a usucapião (accessio possessionis), “contanto que 
todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de 
boa-fé”, quando se refere à usucapião ordinária. 
O possuidor pode, portanto, demonstrar que mantém posse ad usucapionem por 
si e por seus antecessores, por prova oral, já que não se exige, para a accessio 
possessionis, escritura pública ou documento escrito. A lei (arts. 1.207 e 1.243) 
não subordina a soma das posses à existência de título devidamente 
formalizado, para a aquisição do imóvel pela usucapião extraordinária. 
A junção das posses pode decorrer, ainda, da successio possessionis (aquisição 
a título universal), quando o herdeiro se reputa na continuação da posse do 
falecido (CC, art. 1.207). 
“Usucapião. Prazo para aquisição da propriedade. Possibilidade de o herdeiro 
utilizar o tempo de posse do imóvel dos seus genitores para adquiri-lo. Hipótese 
em que o sucessor universal recebe e continua a posse do seu antecessor com 
os vícios e qualidades a ela inerentes”. 
Na sucessão a título universal, o herdeiro sucede nas virtudes e nos vícios da 
posse do falecido, prosseguindo nesta obrigatoriamente. 
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A soma das posses na sucessão a título singular (accessio possessionis) não é, 
todavia, obrigatória, mas facultativa, ou seja, utilizada somente quando lhe 
aproveitar (art. 1.207). 
O Enunciado 317 da IV Jornada de Direito que trata da soma de posses com os 
fins de usucapião estabelece que: 
“A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código 
Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do 
mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional 
urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”. 
 
Isto se justifica por causa do tratamento específico que consta da Constituição 
Federal de 1988, pois quanto à usucapião especial urbana há regra específica 
da accessio possessionis, prevista no art. 9.º, § 3.º, da Lei 10.257/2001 (Estatuto 
da Cidade). 
Ainda quanto à acessão temporal ou soma de posses, a jurisprudência tem 
entendido que o ônus da sua comprovação cabe a quem alega a usucapião. 
OBS: A interrupção e a suspensão do prazo prescricional 
O art. 1.244 estabelece que se estende ao possuidor o disposto quanto ao 
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a 
prescrição, as quais também se aplicam à usucapião, ou seja, devem ser 
aplicadas à usucapião as hipóteses previstas nos arts. 197 a 202 CC, a seguir 
elencadas e adaptadas ao Direito das Coisas: 
– Não correrão os prazos de usucapião entre os cônjuges, na constância da 
sociedade conjugal. Atente-se ao fato de que a modalidade de usucapião 
urbana, para os casos de abandono do lar conjugal (art. 1.240-A do CC), 
constitui exceção a essa regra. 
– Não haverá usucapião entre ascendentes e descendentes, durante o poder 
familiar, em regra, até quando o menor completar dezoito anos. 
– Não correrão também os prazos entre tutelados ou curatelados e seus 
tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. 
– Os prazos de usucapião não correm contra os absolutamente incapazes, 
tratados no art. 3.º do CC (menores de 16 anos). 
– Os prazos não são contados contra os ausentes do País em serviço público 
da União, dos Estados ou dos Municípios. 
– Também não contam contra os que se acharem servindo nas Forças 
Armadas, em tempo de guerra. 
– Pendendo condição suspensiva, não se adquire um bem por usucapião. A 
título de exemplo, se a propriedade do bem estiver sendo discutida em sede 
de ação reivindicatória, não haverá início do prazo.– Não se adquire por usucapião não estando vencido eventual prazo para a 
aquisição do direito. 
– Não haverá contagem para o prazo de usucapião pendendo ação de 
evicção. 
– Não se contam os prazos de usucapião quando a ação de usucapião se 
originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correndo a 
prescrição antes da respectiva sentença definitiva. 
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– Haverá interrupção do prazo de usucapião no caso de despacho do juiz que, 
mesmo incompetente, ordenar a citação, se o interessado a promover no 
prazo e na forma da lei processual. Essa ação em que há a citação pode 
ser justamente aquela em se discute o domínio da coisa. 
– O prazo prescricional para a usucapião se interrompe pelo protesto judicial 
ou até mesmo por eventual protesto cambial, se assim se pode imaginar. 
– Interromperá o prazo prescricional para a usucapião a apresentação do título 
de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores. 
– Qualquer ato judicial que constitua em mora o possuidor interrompe o prazo 
para a usucapião. 
– Por fim, por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe 
reconhecimento do direito alheio por parte do possuidor tem o condão de 
interromper o prazo para a usucapião. 
2.3 - TEMPO 
Para a extraordinária, é exigido o de quinze anos (art. 1.238), que se reduzirá a 
dez anos (parágrafo único) se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua 
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo 
(posse-trabalho). 
Para a ordinária, em que o possuidor deve ter justo título e boa-fé, basta o prazo 
de dez anos (art. 1.242). Será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base em transcrição constante do registro próprio, 
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido 
a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico 
(parágrafo único). 
A posse deve ter sido exercida por todo o lapso temporal de modo contínuo, não 
interrompido e sem impugnação. 
Se essa situação permanecer durante todo o tempo estabelecido na lei, 
consuma-se a usucapião e qualquer oposição subsequente mostrar-se-á 
inoperante, porque esbarrará ante o fato consumado. 
Cumpre destacar a aprovação do Enunciado 497 da V Jornada de Direito Civil, 
estabelecendo que 
O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, 
ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor. 
No tocante ao decurso do tempo, contam-se os anos por dias (de die ad diem), 
e não por horas. O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse. Não se 
conta o primeiro dia (dies a quo), porque é necessariamente incompleto, mas 
conta-se o último (dies ad quem). 
 
2.4 - Justo título 
Para a usucapião extraordinária não se exige que o possuidor tenha justo título, 
nem boa-fé (art. 1.238). Tal exigência também não é feita na usucapião especial. 
O justo título (titulus) é, entretanto, requisito indispensável para a aquisição da 
propriedade pela usucapião ordinária (art. 1.242): 
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. 
Justo título (justa causa possessionis), em suma, é o que seria hábil para 
transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa 
transmissão. 
10 
 
Exs.: Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada. No entanto, se 
o vendedor não era o verdadeiro dono (aquisição a non domino) ou se era um 
menor não assistido por seu representante legal, a aquisição não se perfecciona 
e pode ser anulada, porém a posse do adquirente presume-se de boa-fé, porque 
estribada em justo título. 
Tem-se entendido que o justo título, para originar a crença de que se é dono, 
deve revestir as formalidades externas e estar registrado no cartório de registro 
imobiliário, contudo, parte da doutrina tem entendido que o registro é 
dispensável. 
Caio Mário da Silva Pereira entende que basta ter-se um título que apenas em 
tese era hábil a gerar a aquisição, pois para conceituar o justo título leva-se, pois, 
em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, ou seja, seria 
justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, 
embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la. 
Assim, se a compra e venda, a doação, a arrematação, etc., transmitem a 
propriedade (em tese), constituem justo título para a aquisição per usucapionem 
no caso de ocorrer uma falha, um defeito, um vício formal ou intrínseco, que lhe 
retirem aquele efeito na hipótese. Inquinado, porém, de falha, não mais poderá 
ser atacado, porque o lapso de tempo decorrido expurgou-o da imperfeição, e 
consolidou a propriedade do adquirente”. 
Benedito Silvério Ribeiro afirma que, além do título devidamente formalizado e 
registrado, não se pode afastar que o justo título afirmado no art. 1.238 CC seja 
aquele hábil, em tese, para transferir o domínio. A entender que o título, para ser 
justo, “deva, além de válido, certo e real, ser registrado, chegaríamos à 
conclusão de que o domínio já estaria cabalmente adquirido, pois obedecidas 
todas as formalidades legais intrínsecas ou extrínsecas. Estaria afastada a 
possibilidade de promover-se usucapião ordinária, salvo mínimas exceções. 
O compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável, por conferir direito 
real ao compromissário comprador e possibilitar a adjudicação compulsória, 
mesmo não registrado, é considerado justo título, para os efeitos de usucapião 
ordinária. 
Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento 
público, quer seja para o fim da Súmula 84, quer seja para que se requeira a 
adjudicação. 
Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda, gerando direito 
à adjudicação, gera direito à aquisição por usucapião ordinário”. 
O decurso do tempo, a posse de dez anos e a concorrência dos demais 
requisitos mencionados vêm sanar as eventuais irregularidades e defeitos 
desses títulos. O vício, contudo, não deve ser de forma, nem constituir nulidade 
absoluta. 
Se o título é nulo, não enseja a usucapião ordinária, por não ser justo (ex: 
escritura pública onde não haja a assinatura do outorgante vendedor). 
Somente o título anulável não impede a usucapião ordinária, visto que é título 
eficaz e produz efeitos, enquanto não se lhe decreta a anulação. 
É óbvio que o possuidor, tendo título devidamente registrado, não necessitará 
ajuizar a ação de usucapião, após o decurso do referido prazo. Já tem a sua 
situação jurídica definida no título. 
Poderá simplesmente, se algum dia vier a ser molestado por terceiro, arguir a 
aquisição per usucapionem, em defesa, como o permite a Súmula 237 do STF. 
11 
 
Nada impede, no entanto, que tome a iniciativa de obter a declaração judicial do 
domínio, mediante ação de usucapião (CC, art. 1.241). 
 
2.5. Boa-fé 
Diz-se de boa-fé (fides) a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que 
lhe impede a aquisição da coisa. Essa crença repousa em erro decorrente de 
ignorar o obstáculo que se opõe à transferência do domínio, como se a coisa 
não era do alienante ou este não tinha o poder de aliená-la. Essa ignorância 
deve ser desculpável. A ignorância ou erro indesculpável são impróprias para 
levar à aquisição, pois excluem a boa-fé”. 
A boa-fé costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de realidade 
jurídica autônoma. 
A boa-fé pode existir sem o justo título, como se o possuidor está na crença de 
haver comprado a coisa e na realidade não a comprou; e vice-versa, pode se dar 
justo título sem boa-fé, como se o comprador soube que a coisa comprada não 
pertencia ao vendedor”. 
O art. 1.201, parágrafo único, do CC estabelece presunção juris tantum de boa-
fé em favor de quem tem justo título. Deve ela existir no começo da posse e 
permanecer durante todo o decurso do prazo. Se o possuidor vem a saber da 
existência do vício, deixa de existir a boa-fé, não ficando sanada a mácula.Dispõe o art. 1.202 do Código Civil que “a posse de boa-fé só perde este caráter 
no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o 
possuidor não ignora que possui indevidamente”. 
Aduza-se que o parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil trouxe uma 
inovação: prevalece a aquisição por usucapião ordinária, ainda no caso de ter 
sido o imóvel adquirido por ato oneroso e conste o instrumento de registro 
público, cancelado posteriormente por sentença. Neste caso, o tempo fica 
reduzido a cinco anos, “desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a 
sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, ou 
seja, desde que nele tenham feito despesas que não sejam de interesse apenas 
do possuidor, mas que se projetem socialmente. 
Se o cancelamento do título decorre da nulidade do negócio jurídico, não se tem 
justo título. 
Isso só é possível em sendo o negócio jurídico anulável, ou se o que se debateu 
foi a respeito da validade do registro. E assim o é porque o sistema brasileiro de 
registro é substantivo, ou seja, a eficácia ou ineficácia do negócio jurídico 
repercute no registro de imóveis. 
 
3 – ESPÉCIES 
Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis, mas a destes é, no 
entanto, bem mais frequente. 
O direito brasileiro possui várias espécies de usucapião de bens imóveis: 
a) extraordinária, 
b) ordinária e 
c) especial ou constitucional, dividindo-se a última 
c.1) rural (pro labore) 
c.2) urbana (pró-moradia ou pro misero). 
d) usucapião indígena, estabelecida no Estatuto do Índio (Lei 6.011/73), 
e) usucapião imobiliária administrativa (art. 60 da Lei 11.977/2009) 
f) usucapião extrajudicial (art. 1071, NCPC) 
12 
 
 
3.1. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - art. 1.238 CC 
Art. 1238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir 
como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e 
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual 
servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele 
realizado obras ou serviços de caráter produtivo”. 
O parágrafo único estabelece a usucapião extraordinária por posse-trabalho. 
Seus requisitos são: 
A) posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor 
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado 
obras ou serviços de caráter produtivo), 
B) exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. 
OBS - Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé. 
 
O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé, que sequer são 
presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. 
O título, se existir, será apenas reforço de prova, nada mais. 
Tartuce entende que nos casos de redução de prazo não há necessidade de se 
provar a boa-fé ou o justo título, havendo uma presunção absoluta (iure et de 
iure) da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único: a presença 
da posse que apresente os requisitos exigidos em lei. 
O conceito de “posse-trabalho” (v.g., construção de residência, ou por meio de 
investimentos de caráter produtivo ou cultural) causa a redução para dez anos 
(art. 1238, parágrafo único). 
Não basta a comprovação do pagamento de tributos, para evitar burla à lei, mas, 
sim, a comprovação da ocorrência da “posse-trabalho”, que se manifesta por 
meio de obras e serviços realizados pelo possuidor ou de construção, no local, 
de sua moradia. 
 
3.2. USUCAPIÃO ORDINÁRIA – art. 1.242 
Art. 1.242 - Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel 
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele 
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico. 
Os parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o prazo é 
reduzido porque o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou 
nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. Acrescenta o art. 2.030 do 
CC que “o acréscimo de que trata o artigo antecedente, será feito nos casos a 
que se refere o § 4º do art. 1.228”. 
 
A usucapião ordinária apresenta os seguintes requisitos: 
a) posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, 
mansa e pacífica, (que pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel 
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 
13 
 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores 
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de 
interesse social e econômico.) 
b) justo título 
c) boa-fé. 
 
Percebe-se que o artigo 1.242, traz a usucapião ordinária e a usucapião ordinária 
por posse-trabalho (parágrafo único). 
Tartuce aponta um problema: o dispositivo traz um requisito ao lado da posse-
trabalho, qual seja, a existência de um documento hábil que foi registrado e 
cancelado posteriormente, caso de um compromisso de compra e venda. Tal 
requisito gera o que se convencionou denominar como usucapião tabular, 
especialmente entre os juristas da área de registros públicos. Pela literalidade 
da norma, parece que tal elemento é realmente imprescindível. 
Tartuce diverge, entendendo que a posse-trabalho é que deve ser tida como 
elemento fundamental para a caracterização dessa forma de usucapião 
ordinária, fazendo com que o prazo caia pela metade, sendo dispensável, 
portanto, a existência do título registrado e cancelado, pois o elemento é 
acidental, formal. 
O Enunciado n. 569 da VI Jornada de Direito Civil estabelece que 
“No caso do art. 1.242, parágrafo único, a usucapião, como matéria de defesa, 
prescinde do ajuizamento da ação de usucapião, visto que, nessa hipótese, o 
usucapiente já é o titular do imóvel no registro”. 
De acordo com as suas justificativas, “a usucapião de que trata o art. 1.242, 
parágrafo único, constitui matéria de defesa a ser alegada no curso da ação de 
anulação do registro do título translativo de propriedade, sendo dispensável o 
posterior ajuizamento da ação de usucapião”. 
O Enunciado 86 da 1ª Jornada de Direito Civil prevê que: 
Enunciado 86 – Art. 1.242: A expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 
1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a 
propriedade, independentemente de registro. 
Assim, deve ser considerado justo título para a usucapião ordinária o 
instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente 
do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis. 
Vários são os julgados do STJ adotando esse entendimento: 
“Civil e processual – Ação reivindicatória – Alegação de usucapião – Instrumento 
particular de compromisso de compra e venda – Justo título – Súmula 84-STJ – 
Posse – Soma – Período necessário à prescrição aquisitiva atingido. I. Ainda que 
não passível de registro, a jurisprudência do STJ reconhece como justo título 
hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra 
e venda. Aplicação da orientação preconizada na Súmula 84. II. Se somadas as 
posses da vendedora com a dos adquirentes e atuais possuidores é atingido 
lapso superior ao necessário à prescrição aquisitiva do imóvel, improcede a ação 
reivindicatória do proprietário ajuizada tardiamente. III. Recurso especial 
conhecido e provido” (STJ – REsp 171.204/GO – Rel. Min. Aldir Passarinho 
Junior – 4.ª Turma – j. 26.06.2003 –DJ 01/03/2004, p. 186). 
A citada Súmula 84 do STJ diz o seguinte: 
14 
 
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de 
posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que 
desprovido do registro”.O paralelo é interessante, uma vez que se o compromisso de compra e venda, 
registrado ou não, possibilita a oposição de embargos de terceiro, também 
caracteriza justo título para os fins de aquisição da propriedade pela posse 
prolongada. 
 
3.3. USUCAPIÃO ESPECIAL (CONSTITUCIONAL) 
Também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela CF sob duas 
formas: 
 
a) usucapião especial rural, também denominada pro labore - criada na 
CF/34 e hoje presente nos arts 191 CF/88 e 1.239 CC 
 
b) usucapião especial urbana, também conhecida como pró-moradia. Criada 
na CF/88 (art. 183), e prevista no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 
10-7-2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10 (usucapião urbana 
coletiva), assim como no art. 1.240 CC 
 
3.3.1. Usucapião especial rural (pro labore ou agrária) 
A CF/88 atualmente prevê no art. 191 esta espécie de usucapião, com o limite 
de 50 hectares, tendo o parágrafo único proibido expressamente a aquisição de 
imóveis públicos pela usucapião, ressaltando, ainda, que o usucapiente não 
pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. 
O art. 1.239 CC reproduziu totalmente o art. 191 CF/88: 
191 da CF/88 e “Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural 
ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área 
de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva 
por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a 
propriedade”. 
A usucapião especial rural exige mais que a posse, pois seu objetivo é a fixação 
do homem no campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo nele 
morar e trabalhar o usucapiente. 
Logo, não é possível à pessoa jurídica requerer a usucapião por 
incompatibilidade com sua finalidade. 
O benefício é instituído em favor da família (art. 226, §§ 1º a 4º CF). Assim, a 
morte de um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que 
dirige a família monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes, 
desde que convivam com os anteriores possuidores, pois a doutrina e a 
jurisprudência não acatam a soma da posse (accessio possessionis). Portanto, 
o possuidor não pode acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, uma 
vez que teriam de estar presentes as mesmas qualidades das posses 
adicionadas. 
É afastada até mesmo a hipótese de adicionamento quando o sucessor a título 
singular faz parte da família e passa a trabalhar a terra e a produzir, nela 
residindo. 
Enunciado 317 4ª Jornada 
A accessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil 
não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo 
15 
 
diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e 
rural, arts. 183 e 191, respectivamente. 
A usucapião especial rural apresenta os seguintes requisitos: 
a) Área não superior a 50 hectares (50 ha), localizada na zona rural. 
b) Posse de cinco anos ininterruptos, sem oposição e com animus domini. 
c) Utilização do imóvel para subsistência ou trabalho (pro labore), podendo 
ser na agricultura, na pecuária, no extrativismo ou em atividade similar. O 
fator essencial é que a pessoa ou a família esteja tornando produtiva a 
terra, por força de seu trabalho. 
d) Aquele que pretende adquirir por usucapião não pode ser proprietário de 
outro imóvel, seja ele rural ou urbano. 
OBS - Não se exige o justo título nem a boa-fé, pois, segundo Tartuce, tais 
elementos se presumem de forma absoluta (presunção iure et de iure) pela 
destinação que foi dada ao imóvel, atendendo à sua função social. 
Como a matéria está também regulada pela Lei 6.969/1981, deve-se salientar 
que seu art. 3º proíbe que a usucapião especial rural ocorra nas seguintes áreas: 
– Áreas indispensáveis à segurança nacional. 
– Terras habitadas por silvícolas. 
– Áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas 
biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, 
assim declarados pelo Poder Executivo, assegurada aos atuais ocupantes 
a preferência para assentamento em outras regiões, pelo órgão 
competente. 
Enunciado 313 da IV Jornada: “Quando a posse ocorre sobre área superior aos 
limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda 
que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”. 
O Enunciado alcança tanto a usucapião especial rural quanto especial urbana 
(art. 1.240). 
Esta é a justificativa: “O comportamento do possuidor que, tendo exercido por 
cinco anos os atos possessórios sobre área superior à máxima admitida nos 
casos de usucapião especial, subitamente, decorrido o quinquênio, pretendesse 
usucapir apenas a área correspondente a tais limites (50 ha e 250 m2), se 
caracterizaria como verdadeiro e inaceitável venire contra factum proprium, 
surpreendendo de modo inesperado o proprietário, que ainda pensava dispor de 
mais prazo para, querendo, ajuizar a ação reivindicatória referente ao seu imóvel. 
Tartuce, contudo, aponta críticas a este entendimento: 
Faz presumir a má-fé daquele que pretende usucapir o bem, algo inadmissível 
diante de um Código Civil que presume a boa-fé nas relações privadas; ou que 
pelo menos propõe a boa-fé objetiva como norte interpretativo (art. 113 do 
CC/2002). 
Além disso, o enunciado privilegia a boa-fé objetiva em detrimento da proteção 
da moradia e do atendimento da função social da posse. Ora, é requisito da 
usucapião especial rural a destinação pro labore ou para fins de moradia, que 
deve prevalecer sobre eventual alegação de comportamento contraditório 
16 
 
(venire contra factum proprium), a partir da técnica de ponderação. Isso porque 
a proteção da moradia consta do art. 6º, e a função social da propriedade, do art. 
5º, XXII e XXIII, CF/88. 
Alega o excesso de rigor formal quanto à metragem do imóvel, que não se 
coaduna com o atual CC, que traz como um dos seus fundamentos a 
operabilidade, no sentido de facilitação do Direito Privado. 
Obs – Por expressa previsão legal, a sentença de improcedência da ação 
reivindicatória, em virtude da alegação de ocorrência da usucapião, servirá como 
título aquisitivo da propriedade (art. 7º da Lei 6.969/1981: “A usucapião especial 
poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a 
reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis”). 
 
3.3.2. Usucapião especial urbana (pró-moradia) 
 
Surgiu com a CF/88, em seu art. 183: “Aquele que possuir como sua área urbana 
de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural”. 
Tal espécie não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é 
requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. 
Não é necessário justo título nem boa-fé, como também ocorre com a usucapião 
especial rural. 
Acrescentam os §§ 2º e 3º do 183/CF que “esse direito não será reconhecido ao 
novo possuidor mais de uma vez” e que os “imóveis públicos não serão 
adquiridos por usucapião”. 
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à 
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil (§ 1º). 
O prazo de cinco anos só começou a contar, para os interessados, a partir da 
vigência da atual CF, para não surpreender o proprietário com uma situação 
jurídica anteriormente não prevista. Assim, os primeiros pedidos somente 
puderam ser formulados a partir de 05/10/93. 
O art. 1.240 CC repetiu, integralmente, o art. 183, §§ 1º e 2º, CF. 
Tem legitimidade para usucapir o possuidor, como pessoa física, o brasileiro nato 
e o naturalizado. O estrangeiro poderá fazê-lo somente se for residente no País 
(CF, art. 5º). 
Quanto à extensão do imóvel, a área urbana de “até duzentos e cinquenta metros 
quadrados” (art. 1.240) entendida como suficiente à moradia do possuidor ou desua família. Tal metragem abrange tanto a área do terreno quanto a construção, 
vedado que uma ou outra ultrapasse o limite assinalado. 
Aqui, da mesma forma, vigora o entendimento de que não é possível ao 
usucapiente, que exercer posse sobre área urbana com metragem superior, 
pretender usucapir área igual ou menor que a de 250 m2, situada dentro de área 
maior. 
Nada obsta, todavia, que se adquira pela usucapião especial imóvel urbano 
inserido em área maior, desde que limitada a posse ao limite de 250 m2., ou seja, 
quando, de fato, a área possuída tinha este limite. 
Obs – aqui, também, por expressa previsão legal, a sentença de improcedência 
da ação reivindicatória, em virtude da alegação de ocorrência da usucapião, 
17 
 
servirá como título aquisitivo da propriedade (art. 13 da Lei 10.257/2001: “A 
usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de 
defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no 
cartório de registro de imóveis”). 
 
Apartamento 
CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. SFH. USUCAPIÃO URBANO. IMPOSSIBILIDADE. 
AUSÊNCIA DE POSSE LEGÍTIMA. 1 - Não estão presentes, no caso dos autos, 
requisitos indispensáveis para que se configure o usucapião urbano, quais 
sejam, a posse mansa e pacífica, sem oposição, e o decurso do prazo 
quinquenal. 2 - Antes do início da execução da dívida, o mutuário é o proprietário 
do imóvel e não pode usucapir o próprio bem. É com a adjudicação que se inicia 
a contagem do prazo para os fins pretendidos pelos apelantes. No caso dos 
autos, o imóvel foi adjudicado em 07/1999 (fl. 09) e a presente demanda foi 
proposta em 02/2002, o que por si só afasta a possibilidade de usucapir o bem, 
ainda que se entenda pela legitimidade da posse dos apelantes. 3 - A ocupação 
do imóvel posteriormente à adjudicação é irregular, mesmo porque pendente 
discussão judicial sobre a questão. Se a ocupação é ilegítima, não há que se 
falar em posse, mas em detenção e, ainda que se pudesse vislumbrar a posse, 
esta teria perdido o seu caráter de mansa e pacífica, sem oposição, já que 
contestada judicialmente, afastando requisito fundamental para o usucapião 
urbano (Lei nº 10.257/91). O art. 183 da Constituição Federal é expresso ao 
exigir a posse da área urbana sem oposição, o que não é o caso. 4 - Inexistindo 
posse legítima, não há que se falar em violação à função social da posse. 
Também não se pode considerar violados os princípios que garantem a moradia 
e a dignidade da pessoa humana, haja vista que a CEF, embora proprietária 
atual do bem, não visa mantê-lo em seu patrimônio, mas, sim, recuperar o 
recurso público emprestado ao mutuário, cujo retorno é de fundamental 
importância para manter o direito de moradia e dignidade da pessoa humana de 
milhões de brasileiros. 5 - Recurso desprovido. Sentença mantida. (AC 
200251010145078 AC - Apelação Cível 456781 Relator (a) Desembargador 
Federal Frederico Gueiros TRF2 Órgão julgador Sexta Turma Especializada 
Fonte E-DJF2R - Data::22/02/2011 - Página::175/176) 
Ver REsp 1448026 2016 (dez/2016) 
 
3.4 - Usucapião familiar 
A Lei n. 12.424/2011, criou a usucapião especial urbana por abandono do lar 
(usucapião pró-moradia ou usucapião familiar), inserindo no art. 1.240-A CC seu 
§ 1º, do seguinte teor: 
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia 
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais 
de uma vez”. 
Podem ser apontadas, no entanto, as seguintes diferenças entre as duas 
modalidades: 
http://www.jusbrasil.com/topico/2721464/artigo-183-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988
http://www.jusbrasil.com/legislacao/1027008/constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988
18 
 
a) na usucapião familiar, ao contrário do que sucede na usucapião especial 
urbana (art. 1.240 CC), exige-se, além dos requisitos mencionados, que o 
usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou condomínio com 
seu ex-cônjuge ou ex-companheiro; 
b) exige-se, também, que estes tenham abandonado o lar de forma voluntária e 
injustificada; e 
c) o tempo necessário para usucapir é flagrantemente inferior às demais 
espécies de usucapião, consumando-se a prescrição aquisitiva no prazo de dois 
anos. 
Muitas questões polêmicas estão sendo levantadas a respeito do novel instituto, 
inclusive quanto à própria constitucionalidade. 
Na V Jornada de Direito Civil, alguns enunciados foram aprovados a respeito da 
usucapião matrimonial: 
498. A fluência do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova 
modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor 
da Lei n. 12.424/2011. 
499. A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 
1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus 
pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito "abandono de lar" deve ser 
interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento 
do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres 
conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando 
desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se 
responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas de manutenção da 
família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração 
do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião. (CANCELADO E 
SUBSTITUÍDO PELO ENUNCIADO 595 DA VII JORNADA) 
O requisito "abandono do lar" deve ser interpretado na ótica do instituto da 
usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à 
ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim 
do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499. 
Justificativa 
O Enunciado proposto tem o objetivo de esclarecer a interpretação do art. 1.240-A, 
facilitando a sua aplicação. Afasta-se, com a redação adotada, a investigação da culpa na 
dissolução do vínculo convivencial e marital, objetivo este também buscado pelo legislador 
constitucional com a Emenda Constitucional 66/10. Não há razão para introduzir na 
usucapião um requisito que diz respeito ao direito de família, sendo certo que a doutrina 
especializada no direito de família também tem procurado afastar tal análise. 
Como incidência concreta desse enunciado doutrinário, não se pode admitir a 
aplicação da nova usucapião nos casos de atos de violência praticados por um 
cônjuge ou companheiro para retirar o outro do lar conjugal. Em suma, a 
expulsão do cônjuge ou companheiro não pode ser comparada ao abandono. 
500. A modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil 
pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de 
família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas. 
501. As expressões "ex-cônjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A 
do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, 
independentemente de divórcio. 
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502. O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Código Civil não 
coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código. 
Isso porque o imóvel pode ser ocupado por uma pessoa da família do ex-cônjuge 
ou ex-companheiro que pleiteia a usucapião, caso de seu filho, conforme consta 
do próprio dispositivo. Em casos tais, pelo teor do enunciado e nossa opinião 
doutrinária, a usucapião é viável juridicamente. 
Nesse contexto, não há necessidade de que o imóvel esteja na posse direta do 
ex-cônjuge ou ex-companheiro, podendo ele estar locado a terceiro; sendo viável 
do mesmo modo a nova usucapião pelo exercício de posse indireta. 
Outra crítica é que ela ressuscita a discussão sobrea causa do término do 
relacionamento afetivo, uma vez que o abandono do lar deve ser voluntário, isto 
é, culposo, numa época em que se prega a extinção da discussão sobre a culpa 
para a dissolução do casamento e da união estável. É evidente que, se a saída 
do lar, por um dos cônjuges, tiver sido determinada judicialmente, mediante, por 
exemplo, o uso das medidas previstas no art. 22 da Lei Maria da Penha (Lei n. 
11.340/2006), não estará caracterizado o abandono voluntário exigido pela nova 
lei. 
Observe-se que um dos pressupostos da nova espécie é que a propriedade seja 
dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro, deixando dúvida sobre o dies a quo 
da fluência do prazo prescricional. À primeira vista pode parecer que o referido 
prazo somente começaria a fluir a partir da decretação do divórcio ou da 
dissolução da união estável, uma vez que, antes disso, não se pode falar em ex-
cônjuge ou ex-companheiro, além do que não corre prescrição entre cônjuges e 
companheiros, na constância da sociedade conjugal ou da união estável (CC, 
arts. 197, I, e 1.244). 
Cristiano Chaves entende que a mera separação de fato, por erodir a arquitetura 
conjugal, acarreta o fim de deveres do casamento e, assim, do regime 
patrimonial, não se comunicando os bens havidos depois daquele desate 
matrimonial, como vem decidindo o STJ. 
 
3.5 - Usucapião Extrajudicial ou administrativa 
Está no art. 1071 do NCPC, ao criar o art. 216-A para LRP. Não é uma novidade 
pois a Lei 11977/2009 (Lei do Minha Casa, Minha Vida) já havia trazido dois 
instrumentos de regularização fundiária de interesse social, uma verdadeira 
usucapião extrajudicial, observados os requisitos da Lei, como não ter o imóvel 
mais que 250 m². 
Antes disso, a lei 10.931/2004 trouxe a possibilidade de retificação extrajudicial 
de registro imobiliário. 
Contudo, o novo CPC resolveu expandir tal instrumento, permitindo a 
regularização fundiária para virtualmente qualquer imóvel, atendidos os seus 
novos requisitos. 
A Usucapião Extrajudicial admite “pedido de reconhecimento extrajudicial de 
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de 
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo”. 
É necessário requerimento do interessado e representação por advogado, e o 
pedido de ser instruído por documentos. 
a) Ata Notarial ("Ata notarial é a descrição, por tabelião, de fato por ele verificado, 
que passa a ter a presunção de verdadeiro para todos os efeitos, em juízo ou 
fora dele.") 
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LRP - Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de 
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente 
perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o 
imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por 
advogado, instruído com: 
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente 
e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
A ata notarial é novidade trazida pelo art. 384 do NCPC que poderá incluir até 
mesmo dados representados por imagem ou sons gravados. Assim, se um fato 
pode ser objeto de percepção pelo notário (conteúdo de um site, recebimento de 
um SMS, conversas de whatsapp) será possível seu registro em ata notarial. 
"Instrumento público através do qual o notário capta, por seus sentidos, uma 
determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de 
notas ou para outro documento." 
Art. 384 NCPC - A existência e o modo de existir de algum fato podem ser 
atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata 
lavrada por tabelião. 
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em 
arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. 
Assim, para a usucapião, a ata notarial poderá atestar o tempo de posse do 
requerente, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente 
comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela 
usucapião. 
b) Planta e Memorial descritivo 
Art. 216-A, II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente 
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo 
conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de 
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e 
na matrícula dos imóveis confinantes; 
A planta e o memorial descritivo sempre foram requisitos para a usucapião, a 
jurisprudência até permitia sua substituição por meros croquis em alguns casos 
específicos. Tal não ocorrerá na usucapião extrajudicial, pois o NCPC fez 
questão de robustecer os requisitos, gerando maior controle sobre a atividade 
administrativa. 
A planta e o memorial descritivo deverão observar os seguintes requisitos: 
A concordância dos confinantes e cônjuges logo no memorial descritivo se 
mostra como requisito intransponível para a usucapião extrajudicial, razão pela 
qual o §2 do mesmo artigo dispõe que se não for assinado previamente, os 
confinantes serão notificados para declarar sua concordância, sendo o silêncio 
entendido como discordância, impossibilitando o uso do instrumento. 
Sobre a necessidade de concordância dos titulares de direitos reais e de outros 
direitos registrados ou averbados, é importante consignar que, em nossa 
opinião, haverá necessidade de consentimento de eventuais credores cuja 
dívida esteja de qualquer modo averbada na matrícula de imóveis, como o credor 
hipotecário. 
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c) Certidões Negativas 
Art. 216-A. III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do 
imóvel e do domicílio do requerente; 
O requerente deverá provar que não demanda o imóvel judicialmente (ou é 
demandado por ele), para isso basta uma certidão negativa da distribuição. 
d) Justo título 
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a 
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos 
impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
A uma primeira vista, poderíamos cogitar da impossibilidade da usucapião 
extraordinária em virtude da exigência de justo título, no entanto o próprio texto 
deixa claro, através da conjunção alternativa OU, que é possível suprir este 
quarto requisito também por outros documentos passíveis de comprovação de 
tempo do imóvel. 
Assim, será possível a comprovação do tempo no imóvel a partir de 
documentação idônea que não necessariamente é o justo título de aquisição 
(podem referir-se a posse – incluindo o tempo de posse). 
A prova será, em nossa opinião, necessariamente documental e complementar 
à ata notarial. 
Procedimento da usucapião extrajudicial (art. 216-A e parágrafos – LRP): 
1. Autuação do pedido. 
2. Envio de notificação aos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados 
ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta 
e memorial descritivo para aceitar em 15 dias (o silêncio é considerado como 
discordância) 
3. Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de 
notificação para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido: Nesse 
caso, não há a determinação para interpretar o silêncio como oposição. 
4. Publicação de edital em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros 
eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. 
Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as 
descrições apresentadas. 
5. O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para 
esclarecimento de dúvidas ou inconsistências. 
6. O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em 
ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião 
judicialmente. 
7. OBS: Se houver impugnação do pedido (item 4), o oficial de registro de imóveis 
não decidirá, mas deverá remeter os autos ao juízo competente da comarca da 
situação do imóvel, hipótese na qual caberáao requerente emendar a petição 
inicial para adequá-la ao procedimento comum. 
Conclusões sobre a Usucapião Extrajudicial ou Administrativa 
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• a) O Ministério Público não precisa ser intimado em momento algum sobre o 
procedimento; 
• b) Não é necessária a homologação judicial; 
• c) O procedimento deve ser absolutamente pacífico, no sentido de que a 
oposição de quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrícula 
do imóvel ou mesmo na dos confinantes impede a usucapião administrativa (a 
oposição dos órgãos fazendários também impede a concessão administrativa da 
medida); 
• d) O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela 
lei (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou 
outro documento hábil); 
• e) É um procedimento complexo, seguro e que deve dar celeridade aos pedidos 
de usucapião em que haja consenso.