Advogado Imobiliario de Sucesso

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<p>JÚLIO CESAR SANCHEZ</p><p>Renomado advogado militante, professor universitário e coordenador</p><p>acadêmico. Mestre, doutorando, apresentador de programas jurídicos.</p><p>Editor-chefe da Complexo Educacional Brasileiro de Ensino. Fundador do</p><p>Instituto Júlio Cesar Sanchez e Escola Superior Universitária. Membro da</p><p>Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil na</p><p>Coordenação de Aspectos Jurídicos das Transações Imobiliárias.</p><p>Advogado Imobiliário de Sucesso - Manual Prático 2° Edição</p><p>© Júlio Cesar Sanchez</p><p>EDITORA MIZUNO 2022</p><p>Revisão: Murilo Coelho</p><p>Catalogação na publicação Elaborada por Bibliotecária Janaina Ramos</p><p>– CRB-8/9166</p><p>S211 Sanchez, Júlio Cesar</p><p>Advogado imobiliário de sucesso: manual prático / Júlio Cesar Sanchez. –</p><p>2. ed. – Leme-SP: Mizuno, 2022.</p><p>265 p.; 16 X 23 cm</p><p>ISBN 978-65-5526-420-3</p><p>1. Direito imobiliário. I. Sanchez, Júlio Cesar. II. Título.</p><p>CDD 346.043</p><p>Índice para catálogo sistemático I. Direito imobiliário</p><p>Nos termos da lei que resguarda os direitos autorais, é expressamente</p><p>proibida a reprodução total ou parcial destes textos, inclusive a produção de</p><p>apostilas, de qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico ou mecânico,</p><p>inclusive através de processos xerográficos, reprográficos, de fotocópia ou</p><p>gravação.</p><p>Qualquer reprodução, mesmo que não idêntica a este material, mas que</p><p>caracterize similaridade confirmada judicialmente, também sujeitará seu</p><p>responsável às sanções da legislação em vigor.</p><p>A violação dos direitos autorais caracteriza-se como crime incurso no art.</p><p>184 do Código Penal, assim como na Lei nº 9.610, de 19.02.1998.</p><p>O conteúdo da obra é de responsabilidade dos autores. Desta forma,</p><p>quaisquer medidas judiciais ou extrajudiciais concernentes ao conteúdo</p><p>serão de inteira responsabilidade dos autores.</p><p>Todos os direitos desta edição reservados à EDITORA MIZUNO</p><p>Rua Benedito Zacariotto, 172 - Parque Alto das Palmeiras, Leme - SP,</p><p>13614-460</p><p>Correspondência: Av. 29 de Agosto, nº 90, Caixa Postal 501 - Centro, Leme</p><p>- SP, 13610-210</p><p>Fone/Fax: (0XX19) 3571-0420</p><p>Visite nosso site: www.editoramizuno.com.br e-mail:</p><p>atendimento@editoramizuno.com.br</p><p>Impresso no Brasil Printed in Brazil</p><p>APRESENTAÇÃO</p><p>Este livro foi elaborado para ser usado como guia de consultas rápidas de</p><p>excelência no atendimento a clientes em demandas imobiliárias. Apresenta</p><p>conceitos importantes e atualizados conforme a jurisprudência e a doutrina.</p><p>Trata-se de obra totalmente prática, com explicações didáticas e objetivas, e</p><p>ainda com modelos de peças e contratos, tudo para facilitar a sua vida</p><p>profissional.</p><p>Caro leitor, o escopo deste trabalho foi desenvolvido para auxiliar o</p><p>profissional operador do Direito para uma advocacia prática de sucesso e</p><p>resultado, evitando reclamações no Tribunal de Ética da OAB, ações</p><p>indenizatórias contra advogados, erros fatais.</p><p>Navegue nesta obra totalmente focada na prática e aprimore seu</p><p>aprendizado com as dicas importantes. Antes de conhecer as dicas, porém,</p><p>entenda o motivo de evitar ficar apenas estudando a teoria.</p><p>Infelizmente, muitos estudantes de Direito passam horas e horas</p><p>aprendendo a teoria, apenas lendo e grifando um texto, sem, contudo,</p><p>colocar em prática o aprendizado, um hábito praticamente automático, sem</p><p>reflexão nem aprendizado real.</p><p>Estudar sem praticar não é muito eficaz. Afinal, você está apenas lendo, e</p><p>não usando a informação para aprimorar sua atuação profissional.</p><p>Estou sempre falando nos vídeos que o cérebro quer o tempo todo</p><p>economizar energia. Se uma informação for difícil de ser armazenada, seu</p><p>cérebro fará o possível para torná-la mais fácil em sua memória.</p><p>Quanto mais você se esforça, mais seu cérebro melhora para trazer uma</p><p>memória à tona, maior o aumento do conhecimento (poderes de</p><p>recuperação e de armazenamento).</p><p>Então, quando você força seu cérebro para tentar recuperar uma informação</p><p>que estudou para responder a uma questão, está facilitando sua</p><p>memorização. Boas ideias nascem do plantio das teorias estudadas na</p><p>prática. Sem conhecimentos práticos especulativos e sintéticos,</p><p>comprovados e aprovados pela ciência estudada, há prazo de validade no</p><p>mercado de trabalho, pois suas ideias, suas opiniões, seus projetos, seus</p><p>diagnósticos são completamente rasos, não causam efeitos e vivem na</p><p>perpétua mediocridade.</p><p>Desejo uma boa leitura para você. Que esta obra promova sua evolução</p><p>prática de verdade.</p><p>SUMÁRIO</p><p>Apresentação</p><p>CAPÍTULO 1</p><p>Origem do Mercado Imobiliário</p><p>1.1 Conceito de Direito Imobiliário</p><p>CAPÍTULO 2</p><p>Direitos Reais</p><p>2.1 Noções Gerais</p><p>2.1.1 Direitos Reais de Garantia</p><p>2.1.2 Direitos Reais de Gozo ou Fruição</p><p>2.1.3 Direito Real de Aquisição</p><p>2.1.4 Prática Jurídica: Diferença Entre Posse e Domínio</p><p>CAPÍTULO 3</p><p>Direito de Propriedade</p><p>3.1 Noções Gerais</p><p>3.2 Direito à Aquisição de Propriedade Imóvel</p><p>3.3 Transações Imobiliárias – Atos Iniciais</p><p>3.4 Perda da Propriedade Imóvel</p><p>3.5 Direitos de Vizinhança</p><p>3.6 Direito de Construir</p><p>CAPÍTULO 4</p><p>Direito Condominial</p><p>4.1 Noções Gerais</p><p>4.2 Condomínio Voluntário</p><p>4.2.1 Direitos dos Condôminos</p><p>4.2.2 Deveres dos Condôminos</p><p>4.2.3 Condomínio Necessário</p><p>4.3 Condomínio Edilício</p><p>CAPÍTULO 5</p><p>Direito de Posse</p><p>5.1 Conceito</p><p>5.2 Efeitos</p><p>5.3 Classificação</p><p>5.4 Relação de Posse com os Requisitos de Usucapião Conforme a</p><p>Jurisprudência</p><p>5.5 Promessa de Compra e Venda</p><p>5.6 Proteção Possessória</p><p>5.6.1 Fungibilidade das Ações Possessórias e sua Aplicabilidade na Prática</p><p>5.6.2 Cumulação de pedidos na inicial</p><p>5.6.3 Competência para Ações Judiciais</p><p>5.6.4 Natureza Dúplice das Ações Possessórias</p><p>5.6.5 Exceção de Domínio</p><p>5.6.6 Procedimento das Ações Possessórias</p><p>5.6.7 Procedimento das Ações de Manutenção e Reintegração na Posse</p><p>CAPÍTULO 6</p><p>Prática em Usucapião</p><p>6.1 Conceito</p><p>6.2 Espécies de Usucapião</p><p>6.2.1 Usucapião Constitucional Urbana</p><p>6.2.2 Usucapião Constitucional Rural</p><p>6.2.3 Usucapião Ordinária</p><p>6.2.4 Usucapião Coletiva</p><p>6.2.5 Usucapião de Abandono de Lar ou Domiciliar</p><p>6.3 Quadro-Resumo das Espécies de Usucapião</p><p>6.4 Modelo de Ação de Usucapião Constitucional Urbana</p><p>6.5 Modelo de Ação de Usucapião Constitucional Rural</p><p>6.6 Modelo de Ação de Usucapião Ordinária</p><p>6.7 Modelo de Ação de Usucapião Extraordinária</p><p>CAPÍTULO 7</p><p>Corretagem Imobiliária</p><p>7.1 Noções Gerais</p><p>7.2 Características do Contrato de Corretagem</p><p>7.3 Extinção</p><p>7.4 Modelo de Contrato de Prestação de Serviços de Intermediação</p><p>Imobiliária ou Autorização De Trabalho</p><p>7.5 Modelo de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem</p><p>CAPÍTULO 8</p><p>Instrumento ou Contrato de Compromisso de Compra e Venda</p><p>8.1 Noções Gerais</p><p>8.2 Direito de Arrependimento e Registro do Compromisso</p><p>8.3 Efeitos Após o Registro</p><p>8.4 Extinção do Compromisso de Compra e Venda</p><p>8.5 Cláusulas Afetas ao Direito Imobiliário</p><p>8.5.1 Cláusula de Impenhorabilidade</p><p>8.5.2 Cláusula de Inalienabilidade</p><p>8.5.3 Cláusula de Retrovenda</p><p>8.5.4 Cláusula de Preferência ou Preempção</p><p>8.6 Modelo de Contrato de Compromisso de Compra e Venda</p><p>8.7 Modelo de Contrato Preliminar Unilateral de Opção de Compra</p><p>8.8 Modelo de Notificação Judicial para Constituir em Mora</p><p>Compromissário Comprador de Imóvel em Razão de Atraso no Pagamento</p><p>das Prestações</p><p>8.9 Modelo de Notificação Extrajudicial para Outorga de Escritura Pública</p><p>8.10 Modelo de Ação Ordinária de Rescisão de Compromisso de Compra e</p><p>Venda</p><p>8.11 Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória</p><p>CAPÍTULO 9</p><p>Prática de Contrato de Comodato</p><p>9.1 Conceito</p><p>9.2 Principais Características</p><p>9.3 Deveres e Obrigações</p><p>9.4 Extinção</p><p>9.5 Modelo de Contrato de Comodato</p><p>9.6 Modelo de Instrumento Particular de Distrato de Comodato</p><p>CAPÍTULO 10</p><p>Contrato de Permuta</p><p>10.1 Conceito</p><p>10.2 Modelo de Instrumento Particular de Permuta de Bens Imóveis</p><p>CAPÍTULO 11</p><p>Cessão e Promessa de Cessão</p><p>11.1 Noções Gerais</p><p>11.2 Requisitos</p><p>11.3 Efeitos</p><p>11.4 Modelo de Instrumento Particular de Cessão de Direitos</p><p>CAPÍTULO 12</p><p>Direito</p><p>Caso contrário, deve observar o art. 331</p><p>do Código de Processo Civil.</p><p>Na contestação, o réu pode postular a proteção possessória em seu favor,</p><p>além da composição de perdas e danos. Assim, em princípio, não cabe</p><p>reconvenção.</p><p>Podem ser apresentadas, no entanto, as exceções instrumentais previstas no</p><p>art. 304 do Código de Processo Civil.</p><p>CAPÍTULO 6</p><p>Prática em Usucapião</p><p>6.1 Conceito</p><p>Existem mais de 36 espécies de usucapião, mas o foco aqui estará na prática</p><p>e nas teses de usucapião realmente utilizadas no dia a dia. A usucapião é</p><p>conceituada como modo de aquisição da propriedade pela posse continuada</p><p>durante certo lapso de tempo, somada aos requisitos estabelecidos em lei. É</p><p>também chamada de prescrição aquisitiva, pois o elemento “tempo” influi</p><p>na aquisição de um direito, no caso, a propriedade imóvel. Uma vez que</p><p>não há antecessor e, portanto, não deriva de ninguém, é ainda modalidade</p><p>de aquisição originária da propriedade.</p><p>Podem ser objetos de usucapião os bens móveis e imóveis. Para os fins</p><p>deste trabalho, vamos ater-nos a usucapião dos bens móveis. Há três</p><p>espécies de usucapião: constitucional ou especial; ordinária; e</p><p>extraordinária, como veremos a seguir.</p><p>6.2 Espécies de Usucapião</p><p>6.2.1 Usucapião Constitucional Urbana</p><p>A usucapião constitucional urbana (ou pro misero) é prevista no art. 183 da</p><p>Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, tendo como</p><p>requisitos:</p><p>1. posse ininterrupta, sem oposição;</p><p>2. posse animus domini;</p><p>3. decurso de prazo ou lapso temporal de cinco anos;</p><p>4. independe de justo título e boa-fé;</p><p>5. estabelecimento de moradia do possuidor ou de sua família;</p><p>6. não ser proprietário de imóvel rural ou urbano; e</p><p>7. não ultrapassar 250 metros quadrados de extensão.</p><p>6.2.2 Usucapião Constitucional Rural</p><p>A usucapião constitucional rural (ou pro labore) é prevista no art. 191 da</p><p>Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil, tendo como</p><p>requisitos:</p><p>1. posse ininterrupta, sem oposição;</p><p>2. posse animus domini;</p><p>3. decurso do prazo de cinco anos;</p><p>4. estabelecimento de moradia, obras ou serviços;</p><p>5. não ser proprietário de imóvel rural ou urbano;</p><p>6. não ultrapassar 50 hectares de extensão; e</p><p>7. independe de justo título e boa-fé.</p><p>6.2.3 Usucapião Ordinária</p><p>A usucapião ordinária é prevista no art. 1.242 do Código Civil e tem como</p><p>requisitos:</p><p>1. posse ininterrupta, sem oposição;</p><p>2. posse animus domini;</p><p>3. decurso do prazo de 10 anos, podendo ser reduzido para cinco anos se a</p><p>utilização for para moradia ou realização de investimentos (nesse caso, fala-</p><p>se, respectivamente, em usucapião ordinária comum e usucapião ordinária</p><p>social);</p><p>4. imóvel urbano ou rural.</p><p>Nota-se, pois, que nessa espécie de usucapião não se exige justo título e</p><p>boa-fé.</p><p>6.2.4 Usucapião Coletiva</p><p>A usucapião coletiva está disciplinada no art. 10 da Lei 10.257/01 (Estatuto</p><p>da Cidade), tendo como requisitos:</p><p>1. posse ininterrupta, sem oposição;</p><p>2. posse animus domini;</p><p>3. decurso do prazo de cinco anos;</p><p>4. área urbana com mais de 250 metros quadrados;</p><p>5. estabelecimento de moradia de população de baixa renda; e</p><p>6. não ser proprietário de imóvel rural ou urbano.</p><p>Convém frisar que essa espécie de usucapião é destinada para a população</p><p>de baixa renda que ocupa grandes espaços urbanos, ou seja, áreas de favela.</p><p>Não é possível discriminar a porção ocupada por família, por isso essa</p><p>modalidade de usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores.</p><p>6.2.5 Usucapião de Abandono de Lar ou Domiciliar</p><p>Essa modalidade, originada com a Lei 12.424/11, ao dispor e regular</p><p>majoritariamente a nova fase do programa Minha Casa, Minha Vida, não</p><p>trouxe estranhezas apenas aos empreendedores do ramo imobiliário.</p><p>Tal inovação legislativa criou uma nova forma de usucapião, uma espécie</p><p>de sanção, com vínculo no Direito de Família, que se dá entre ex-</p><p>companheiros e ex-cônjuges, segundo o novo artigo do Código Civil, o art.</p><p>1.240-A, incluído pela Lei 12.424/11.</p><p>A inclusão no ordenamento jurídico da referida figura não viola apenas os</p><p>preceitos da Lei Complementar 95/98 — que estabelece as regras para</p><p>elaboração, redação, alteração e criação de leis —, inserindo matéria alheia,</p><p>de temática diversa e contrastante, ao objeto precípuo da regulamentação do</p><p>Programa Minha Casa, Minha Vida, mas também promove verdadeira</p><p>involução nos rumos do Direito de Família, e ainda das coisas. Ao lado das</p><p>demais espécies de usucapião, exsurge a usucapião entre ex-conviventes,</p><p>sejam cônjuges, sejam companheiros em união estável:</p><p>Art. 1.240–A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e</p><p>sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até</p><p>250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida</p><p>com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para</p><p>sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que</p><p>não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. §1° O direito previsto</p><p>no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. O</p><p>abandono do lar, ou melhor, a saída do retirante da unidade familiar, servia,</p><p>tão somente, para fixar o início do período de separação de fato, o momento</p><p>em que os bens deixavam de comunicar-se — observado o regime de bens</p><p>—, e o instante em que cessavam os deveres conjugais.</p><p>Importa esclarecer que o abandono tem de ser efetivo e completo, ou seja,</p><p>abandonos financeiro, intelectual e físico.</p><p>Portanto, o intuito dessa modalidade de usucapião ocorre com o dever de</p><p>punir o companheiro ou cônjuge que abandona o outro. Vale destacar que a</p><p>prática forense orienta que o(a) advogado(a) elabore essa ação de forma</p><p>avulsa e autônoma. Sendo assim, outras ações devem ser distribuídas</p><p>separadamente, como divórcio, separação, pensão alimentícia, medidas</p><p>protetivas, ações de alienação judicial de bens imóveis com arbitramento de</p><p>aluguel.</p><p>6.3 Quadro-Resumo das Espécies de Usucapião</p><p>Constitucional urbana 183 da CF e 1.240 do</p><p>CC 5 anos</p><p>Constitucional rural 191 da CF e 1.239 do</p><p>CC 5 anos</p><p>Ordinária comum 1.242, caput, do CC 10 anos</p><p>Ordinária social 1.242, parágrafo único,</p><p>do CC 5 anos</p><p>Extraordinária comum 1.238, caput, do CC 15 anos</p><p>Extraordinária social 1.238, parágrafo único,</p><p>do CC 10 anos</p><p>Coletiva Art. 10 da Lei 10.257/01 5 anos</p><p>Abandono Art. 1.240-A do CC 2 anos</p><p>6.4 Modelo de Ação de Usucapião Constitucional Urbana</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .........</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ..............-...........</p><p>AUTOS N. ............</p><p>R. P. e sua esposa A. P., brasileiros, casados em regime de comunhão</p><p>parcial de bens, ele tintureiro, portador do RG n. ...... e CPF n. ....., ela do</p><p>lar, portadora do RG n. ...... e CPF n. ............., residentes e domiciliados</p><p>nesta cidade de ......, na Rua ....., n. ........, por seu advogado abaixo assinado</p><p>(doc. 1), vêm respeitosamente perante Vossa Excelência propor AÇÃO DE</p><p>USUCAPIÃO, com fundamento no art. 183 da Constituição Federal</p><p>combinado com o art. 1.240 do Código Civil e arts. 941 a 945 do CPC,</p><p>expondo e requerendo o disposto a seguir.</p><p>1) Os requerentes exercem a posse animus domini de um terreno que mede</p><p>250 metros quadrados, onde construíram uma casa para moradia desde o</p><p>ano de 2000, portanto, há mais de 5 anos.</p><p>2) Durante esses anos, exerceram a posse de forma mansa e pacífica sem</p><p>interrupção ou qualquer tipo de oposição.</p><p>3) Os filhos dos requerentes perderam a pouca documentação que tinham</p><p>referente ao bem imóvel.</p><p>4) Diante da ausência de documentos e no afã de promover a regularização</p><p>do imóvel, os requerentes resolveram recorrer aos meios judiciais</p><p>embasados na Constituição Federal e no Código Civil para adquirir o</p><p>domínio do imóvel.</p><p>5) Declaram neste ato que não possuem outro imóvel, quer urbano, quer</p><p>rural, conforme se comprova pela inclusa certidão do Cartório de Registro</p><p>de Imóveis desta cidade.</p><p>6) Dessa forma, requerem:</p><p>a) a citação pessoal de R.P. e sua mulher A.F. ( qualificar ), em nome de</p><p>quem se encontra registrado o terreno;</p><p>b) a citação dos confinantes, Srs. (.....) e suas esposas se casados forem (</p><p>qualificar );</p><p>c) a citação por edital dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, nos</p><p>termos do art. 232, IV, do Código de Processo Civil;</p><p>d) a notificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União,</p><p>do estado e do município para que manifestem interesse na causa;</p><p>e) vista ao Ministério Público para intervir nos atos processuais;</p><p>f) a intimação das testemunhas abaixo, para serem ouvidas na audiência a</p><p>ser designada por Vossa Excelência.</p><p>Por todo o exposto, citados todos os interessados, os requerentes esperam</p><p>que seja a ação julgada procedente, para que possam tornar-se proprietários</p><p>do imóvel usucapiendo, após cumpridas as formalidades legais.</p><p>Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas</p><p>processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direitos, e a</p><p>expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade,</p><p>para que sirva de registro e demais fins de direito.</p><p>Protestam provar o alegado por todos os meios em direito admitidos.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>.................., ..... de ........ de ..............</p><p>(Assinatura do Advogado)</p><p>OAB n. ...................</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificações e endereço.</p><p>6.5 Modelo de Ação de Usucapião Constitucional Rural</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .......</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ............-..........</p><p>AUTOS N. ...................</p><p>E.C. e sua esposa H.C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial</p><p>de bens, ele serventuário da Justiça aposentado, portador do RG n. .............</p><p>e CPF n. ............., ela do lar, portadora do RG n. ............ e CPF n.</p><p>................, residentes e domiciliados nesta cidade, na Rua..........., n. .........,</p><p>por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm respeitosamente perante</p><p>Vossa Excelência propor AÇÃO DE USUCAPIÃO com fundamento no art.</p><p>191 da Constituição Federal, combinado com o art. 1.239 do Código Civil,</p><p>expondo e requerendo o disposto a seguir.</p><p>1. Os requerentes exercem a posse animus domini de um imóvel rural que</p><p>mede 40 (quarenta) hectares, onde construíram uma casa para sua moradia e</p><p>ali estabeleceram o cultivo de soja, tornando a área produtiva.</p><p>2. Durante esses anos, exerceram a posse de forma mansa e pacífica, sem</p><p>qualquer tipo de oposição.</p><p>3. Os requerentes contrataram profissional técnico para elaboração de</p><p>planta, memorial descritivo e levantamento topográfico em anexo (doc. 2).</p><p>4. De acordo com tal levantamento, o imóvel mede: ...... ( descrever as</p><p>medidas encontradas na planta e contratações).</p><p>5. Declaram neste ato que não possuem outro imóvel, quer urbano, quer</p><p>rural, conforme se comprova pela inclusão da certidão do Cartório de</p><p>Registro de Imóveis desta cidade.</p><p>Por todo o exposto, requerem:</p><p>a) a citação de X. T.;</p><p>b) a citação dos confinantes Srs. ...... e suas esposas ( qualificá-los);</p><p>c) a intimação das testemunhas abaixo arroladas ( ou apenas arrolando e</p><p>dizendo que comparecerão independentemente de intimações) para a</p><p>audiência designada por Vossa Excelência;</p><p>d) a citação por edital conforme o disposto no art. 232 do Código de</p><p>Processo Civil;</p><p>e) a cientificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União,</p><p>do estado e do município, para que manifestem interesse na causa;</p><p>f) a vista ao Ministério Público para que possam intervir nos autos</p><p>processuais;</p><p>g) a intimação de testemunhas abaixo arroladas para comparecerem à</p><p>audiência a ser designada por Vossa Excelência.</p><p>Em face do exposto, citados todos os interessados no feito, esperam que</p><p>seja a ação julgada procedente, bem como seja concedido o domínio do</p><p>imóvel usucapiendo, após cumpridas as formalidades legais.</p><p>Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas</p><p>processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a</p><p>expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade</p><p>para que sirva de registro e demais fins de direito.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>.................., ....... de ....... de ..............</p><p>(Assinatura do Advogado)</p><p>OAB n. ................</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificações e endereço.</p><p>6.6 Modelo de Ação de Usucapião Ordinária</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .......</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ............-..........</p><p>AUTOS N. ........</p><p>E.C. e sua esposa H.C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial</p><p>de bens, ele serventuário da justiça aposentado, portador do RG n. .............</p><p>e CPF n. ............., ela do lar, portadora do RG n. ............ e CPF n.</p><p>................, residentes e domiciliados nesta cidade, na Rua ..........., n. .........,</p><p>por seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vêm respeitosamente perante</p><p>Vossa Excelência, com fundamento no art. 1.242 do Código Civil, propor</p><p>AÇÃO DE USUCAPIÃO pelas razões de fato e de direito a seguir</p><p>expostas.</p><p>1. Os requerentes adquiriram um lote em ..... de ........ de ...... por escritura</p><p>pública de Compra e Venda de Y.R. e sua mulher P.R., de acordo com o</p><p>título aquisitivo anexo (doc. 2).</p><p>2. Uma vez quitadas todas as parcelas referentes à compra, o requerente</p><p>apresentou seu título a registro, todavia não logrou êxito por causa das</p><p>exigências formuladas pelo Cartório de Imóveis.</p><p>3. A maioria das exigências formuladas pelo Cartório de Registro de</p><p>Imóveis é intransponível, posto que parte da documentação exigida não se</p><p>encontra em poder dos requerentes.</p><p>4. Os requerentes exercem a posse animus domini do referido imóvel há 10</p><p>(dez) anos, sem interrupção nem oposição de quem quer que seja.</p><p>5. A sobredita posse sempre foi exercida de boa-fé, de forma mansa e</p><p>pacífica durante mais de 10 (dez) anos continuamente.</p><p>6. Entendendo que a presente medida judicial é a única capaz de lhes</p><p>conceder o domínio do imóvel, trataram estão de promover a medição do</p><p>lote, elaborando a planta e o memorial descritivo, conforme documentos</p><p>anexos, possuindo o imóvel as seguintes características e confrontações: .....</p><p>(descrever as medidas do memorial).</p><p>Dessa forma, requerem:</p><p>a) a citação pessoal dos sucessores de Y.R. e P.R., já qualificados, constante</p><p>da escritura pública de compra e venda e também dos confrontantes do</p><p>imóvel, Srs. ....... e suas esposas (qualificação completa);</p><p>b) a citação por edital dos réus ausentes, incertos e desconhecidos;</p><p>c) a cientificação por carta dos representantes da Fazenda Pública da União,</p><p>do estado e do município para que manifestem interesse na causa;</p><p>d) a vista ao Ministério Público para intervir nos atos processuais;</p><p>e) a intimação das testemunhas abaixo arroladas para comparecerem à</p><p>audiência a ser designada por Vossa Excelência.</p><p>Em face do exposto, citados todos os interessados no feito, esperam que</p><p>seja a ação julgada procedente e seja concedido o domínio do imóvel</p><p>usucapiendo, após cumpridas as formalidades legais.</p><p>Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas</p><p>processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a</p><p>expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade</p><p>para que sirva de registro e demais fins de direito.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>............., ..... de ....... de ............</p><p>(Assinatura do Advogado)</p><p>OAB n. ................</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificações e endereço.</p><p>6.7 Modelo de Ação de Usucapião Extraordinária</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ....</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ...........-.......</p><p>AUTOS N. ........</p><p>F.C. e sua esposa A.C., brasileiros, casados em regime de comunhão parcial</p><p>de bens, ele garçom, portador do RG n. ........ e CPF n. ............., ela</p><p>professora, portadora do RG n. .............. e CPF n. .......,</p><p>residentes e</p><p>domiciliados na Rua ........., n. .........., por seu advogado abaixo assinado</p><p>(doc. 1), vêm respeitosamente perante Vossa Excelência propor AÇÃO DE</p><p>USUCAPIÃO, com fundamento no art. 1.238, expondo e requerendo o</p><p>disposto a seguir.</p><p>1. Desde 1983, os requerentes residem no dito endereço com animus</p><p>domini, de forma mansa e pacífica, sem oposição de quem quer que seja.</p><p>2. Trata-se de imóvel caracterizado como um lote de terra assim descrito:</p><p>........ ( descrever o lote de terra com suas características e confrontações ).</p><p>3. Os requerentes vêm suportando todos os ônus do imóvel, recolhendo</p><p>impostos, zelando pela conservação, praticando benfeitorias, enfim,</p><p>possuindo o imóvel como seu.</p><p>4. Dessa forma, requerem:</p><p>a) a citação pessoal de G.H. ( qualificar), em nome da qual se encontra</p><p>registrado o imóvel usucapiendo;</p><p>b) a citação dos confinantes: A. B. ( qualificar); C. D. ( qualificar) ; E. F. (</p><p>qualificar ); e esposas se forem casados;</p><p>c) a citação por edital dos réus ausentes, incertos e desconhecidos;</p><p>d) a cientificação por carta, para que manifestem interesse na causa, dos</p><p>representantes da Fazenda Pública da União, do estado e do município;</p><p>e) a vista ao Ministério Público para intervir nos autos processuais;</p><p>f) a intimação das testemunhas abaixo, para a audiência que for designada</p><p>por Vossa Excelência.</p><p>Em face do exposto, citados todos os interessados no feito confinantes,</p><p>esperam ser a ação julgada procedente e ser concedido o domínio do imóvel</p><p>usucapiendo, após cumpridas as formalidades legais.</p><p>Requerem, ainda, a condenação dos eventuais contestantes nas custas</p><p>processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito, e a</p><p>expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis desta cidade</p><p>para que sirva de registro e demais fins de direito.</p><p>Termos em que p. deferimento.</p><p>....................., ........ de ........... de ..............</p><p>(Assinatura do Advogado)</p><p>OAB n. .............</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>CAPÍTULO 7</p><p>Corretagem Imobiliária</p><p>7.1 Noções Gerais</p><p>O contrato de corretagem disciplina as relações entre o corretor e o</p><p>contratante de seus serviços. O corretor aproxima pessoas que pretendem</p><p>contratar, prestando-lhes todo o auxílio quanto às condições dos negócios,</p><p>contatando pessoas de perfil adequado às necessidades do contratante,</p><p>interessadas em celebrar determinado negócio.</p><p>Além disso, o contrato de corretagem de bem imóvel tem por objeto a</p><p>prestação de serviços de intermediação imobiliária que somente será</p><p>remunerada se o corretor atingir o resultado, ou seja, se por sua</p><p>intermediação o negócio for efetivado. Em outras palavras, a obrigação do</p><p>corretor é com o resultado, ou seja, de nada valerão a dedicação e o trabalho</p><p>do corretor se ele não conseguir a conclusão do contrato.</p><p>Notadamente, não é a mera aproximação das partes que gera o direito à</p><p>comissão, mas sim o resultado útil dessa aproximação, isso caso o negócio</p><p>seja concluído. Seria, no mínimo, discutível admitirmos que a simples</p><p>apresentação das partes, sem o consequente fechamento do negócio,</p><p>pudesse gerar ao corretor de imóveis o direito à comissão, como já</p><p>decidido:</p><p>CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. NEGÓCIO</p><p>NÃO CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA. A comissão de</p><p>corretagem só é devida se o negócio é efetivamente concluído e não há</p><p>desistência por parte dos contratantes. (AgRg no Ag 867.805/SP, Rel. Min.</p><p>Humberto Gomes de Barros, 3° Turma, julgado em 18.10.2007, DJ,</p><p>31.10.2007. p. 327).</p><p>CORRETAGEM DE IMÓVEIS. CRECI. INSCRIÇÃO. A despeito de não</p><p>descrito no “Conselho Regional de Corretores de Imóveis”, o intermediador</p><p>faz jus ao recebimento da comissão de corretagem. (REsp 87.918/Barros</p><p>Monteiro) (AgRg no Ag 747.023/SP, Rel. Min. Humberto Gomes de</p><p>Barros, 3° Turma, julgado em 14.11.2007, DJ, 26.11.2007, p. 166) A</p><p>prestação de serviços de intermediação imobiliária é remunerada por meio</p><p>de comissão, que é um percentual sobre o valor do contrato concluído. A</p><p>comissão somente será devida depois de concluída a intermediação com a</p><p>efetivação do contrato. Mesmo diante da ocorrência de arrependimento ou</p><p>rescisão, ainda assim, o corretor fará jus à sua comissão, porque concluiu</p><p>seu trabalho, que, reiteramos, se dá com a conclusão do pacto.</p><p>A Lei 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis, que</p><p>exercerá sua profissão quando credenciado pelo Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis (CRECI) com o título de técnico em transações</p><p>imobiliárias. O corretor de imóveis prestará serviços de intermediação</p><p>imobiliária em compra e venda, na permuta e na locação, podendo, ainda,</p><p>atuar em incorporações e loteamentos.</p><p>7.2 Características do Contrato de Corretagem</p><p>O contrato de corretagem imobiliária é obrigatório, sob pena de infração</p><p>disciplinar junto ao CRECI. O instrumento tem as características descritas a</p><p>seguir.</p><p>a) Bilateralidade – cria obrigações para ambas as partes. Ao corretor cabe</p><p>prestar o serviço de intermediação imobiliária, e, ao contratante, cabe</p><p>remunerá-lo, pagando a comissão devida.</p><p>b) Onerosidade – há vantagens patrimoniais recíprocas.</p><p>c) Aleatoriedade – tanto a remuneração do corretor quanto o anseio do</p><p>contratante dependem da conclusão do contrato futuro.</p><p>d) Acessoriedade – o contrato de corretagem existe em função de outro</p><p>contrato a ser concluído.</p><p>e) Consensualidade – tendo em vista que o contrato de corretagem não</p><p>exige forma específica, completa-se com o simples consenso entre as</p><p>partes.</p><p>7.3 Extinção</p><p>O contrato de corretagem imobiliária extingue-se pelos seguintes meios:</p><p>a) pela conclusão do contrato entre o contratante e o terceiro, contatados em</p><p>face da intermediação feita pelo corretor;</p><p>b) pelo distrato, quando acordado entre o contratante e o corretor;</p><p>c) pelo fim do prazo estipulado no contrato de prestação de serviços de</p><p>intermediação imobiliária;</p><p>d) por caso fortuito ou força maior que impossibilitem a corretagem;</p><p>e) pela renúncia ou morte do corretor; e</p><p>f) pela incapacidade do corretor.</p><p>7.4 Modelo de Contrato de Prestação de Serviços de Intermediação</p><p>Imobiliária ou Autorização De Trabalho</p><p>Por este Instrumento Particular de Prestações de Serviços de Intermediação</p><p>Imobiliária e na melhor forma de direito, de um lado, como</p><p>CONTRATANTE ..... (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e</p><p>CPF) residente e domiciliado neste estado, na Rua .........., n. ......, Bairro</p><p>........., Cidade ......., CEP.......</p><p>De outro lado, como CONTRATADO ......... (nome, nacionalidade,</p><p>profissão, CRECI, n. ......, estado civil e RG), residente e domiciliado neste</p><p>estado, na Rua ...., n. ....., Bairro ....., Cidade ....., CEP ......</p><p>Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Prestações de</p><p>Serviços de Intermediação Imobiliária mediante as cláusulas e condições a</p><p>seguir descritas.</p><p>Cláusula 1</p><p>O CONTRATANTE contrata a prestação de serviços de intermediação</p><p>imobiliária para promover a venda de uma casa livre de ônus e dívidas,</p><p>situada na Alameda ......, Bairro ....., Cidade ......, CEP ......., no Estado</p><p>........, devidamente descrita e individualizada conforme matrícula sob o n.</p><p>......., registrado no Cartório do ......... Ofício de Registro de Imóveis de</p><p>............</p><p>Cláusula 2</p><p>A casa retrodescrita deve ser vendida pela importância de R$ ...... (.... reais),</p><p>à vista ou parcelada, com sinal de 50% (cinquenta por cento) e o saldo</p><p>devedor de ...., com prestações mensais de R$ ...... (.... reais).</p><p>Cláusula 3</p><p>Para a presente prestação de serviços imobiliários, compromete-se o</p><p>corretor a selecionar possíveis interessados na compra, tomando todas as</p><p>diligências necessárias, promovendo a retirada das certidões pertinentes,</p><p>tais como cíveis, criminais, de protesto, entre outras, exercendo a presente</p><p>intermediação com toda lisura e cuidado em face do CONTRATANTE e do</p><p>imóvel objeto da venda.</p><p>Cláusula 4</p><p>O pagamento pela intermediação imobiliária será a</p><p>importância</p><p>correspondente a .... % (...... por cento) do valor do preço do imóvel</p><p>vendido, desde que comprovadamente intermediado pelo CONTRATADO.</p><p>O sobredito pagamento será devido por ocasião do sinal no caso de venda</p><p>parcelada, ou no ato da outorga da escritura pública de compra e venda,</p><p>sendo venda à vista.</p><p>Cláusula 5</p><p>Fica estabelecido o prazo de ....... meses para a duração do presente</p><p>instrumento, sem prorrogação automática, no qual o CONTRATADO pode</p><p>prestar seus serviços de intermediação imobiliária em regime de</p><p>exclusividade, sendo vedada a participação de outros corretores para a</p><p>mesma venda.</p><p>Cláusula 6</p><p>Não será permitida a substituição do CONTRATADO por outros</p><p>profissionais, devendo o presente contrato ser executado em caráter</p><p>personalíssimo, sob pena de sua imediata resolução.</p><p>Cláusula 7</p><p>Durante o período de vigência deste contrato, obriga-se o CONTRATADO</p><p>a manter absoluto sigilo sobre os termos aqui dispostos, não fornecendo ou</p><p>transferindo a terceiros qualquer tipo de informação ou documento a que</p><p>tiver acesso em virtude deste.</p><p>Cláusula 8</p><p>O CONTRATANTE pode rescindir o presente instrumento se o</p><p>CONTRATADO inadimplir qualquer das obrigações a ele imputáveis,</p><p>podendo, ainda, responder por perdas e danos.</p><p>Cláusula 9</p><p>Fica eleito o foro da Comarca de ....... para dirimir qualquer questão oriunda</p><p>deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais</p><p>privilegiado que seja.</p><p>Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente</p><p>Instrumento em 2 (duas) vias de igual teor e para um só efeito, na presença</p><p>das duas testemunhas abaixo identificadas.</p><p>...., .... de .... de .....</p><p>(Contratante) (Contratado)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>7.5 Modelo de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DO DIREITO DA ....</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ...... - ....</p><p>F. T., brasileiro, corretor de imóveis habilitado pelo CRECI sob o n. ....,</p><p>portador do RG n. ......... e inscrito no CPF/MF sob o n. ......., residente e</p><p>domiciliado na Rua ........, n. ...., Município de ........., Estado de .........., por</p><p>seu advogado abaixo assinado (doc.1), vem respeitosamente perante Vossa</p><p>Excelência propor:</p><p>AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM</p><p>Em face de J. L., brasileiro, solteiro, engenheiro, portador do RG n. ...,</p><p>inscrito no CPF/MF sob o n. ...., residente e domiciliado na Rua .......,</p><p>Município de ........., Estado de ....., pelas razões a seguir expostas.</p><p>1. O réu, na data de .... de ..... de ......, procurou o autor para que</p><p>intermediasse a venda de sua casa, aproximando-o de comprador idôneo e</p><p>pelas condições estabelecidas verbalmente e de acordo com a solicitação de</p><p>venda anexa (doc. 2).</p><p>2. Depois de muito trabalho, com dispêndio de tempo e dinheiro, restou</p><p>frutífera a prestação de serviços de intermediação imobiliária, na qual em</p><p>.... de .... de .... vendedor e comprador firmaram escritura pública de compra</p><p>e venda na presença do Tabelião no .... Cartório de Títulos e Documentos da</p><p>Capital, que posteriormente foi elevada a registro no Cartório de Registro</p><p>de Imóveis competente (doc. 3).</p><p>3. No ato da outorga da escritura pública de compra e venda, o réu recebeu</p><p>do comprador integralmente o preço ajustado de R$ .... (reais). Contudo,</p><p>após a conclusão do contrato e consequente pagamento do valor, o réu vem</p><p>se negando a cumprir com a sua obrigação em face do autor, resistindo em</p><p>pagar a comissão ajustada no percentual de 6% (seis por cento) sobre o</p><p>valor da venda, ou seja, R$ .... (...... reais).</p><p>4. Dessa forma, após inúteis tentativas para receber amigavelmente a</p><p>comissão a que faz jus na importância de R$ .... (...... reais), não restou</p><p>alternativa ao autor senão a propositura da presente demanda.</p><p>5. Mesmo sem contrato escrito, o autor faz jus à sua comissão pelos</p><p>serviços prestados com a intermediação imobiliária, acrescido de custas,</p><p>despesas e honorários advocatícios, conforme o julgado abaixo:</p><p>“PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. CORRETAGEM. PRESTAÇÃO</p><p>DE SERVIÇOS. INTERMEDIAÇÃO. CONTRATO VERBAL. PROVAS.</p><p>TESTEMUNHAS. DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA. Ainda que não</p><p>expressamente documentado por escrito, seria injusto deixar-se de</p><p>remunerar um trabalho efetivamente acontecido apenas com base na</p><p>interpretação hermética da norma.</p><p>I Recurso especial não conhecido (REsp 713.073/MT, Rel. Min. Aldir</p><p>Passarinho Junior, 4° Turma, julgado em 22.3.2005, DJ, 9.5.2005, p. 431).”</p><p>Por todo o exposto, requer o autor que, ao final, digne-se Vossa Excelência</p><p>de mandar citar o réu para, querendo, oferecer a defesa sob pena de</p><p>confissão e efeitos da revelia. Requer a procedência desta ação, condenando</p><p>o réu a pagar o principal na importância de R$ ...... (.... reais), acrescido de</p><p>custas, despesas e honorários advocatícios arbitrados por Vossa Excelência.</p><p>Por fim, protesta provar o alegado por provas documental, testemunhal e os</p><p>demais meios admitidos em direito.</p><p>Dá à presente o valor de R$ ...... (..... reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>........., .... de ........ de .......</p><p>(Assinatura do Advogado)</p><p>OAB n. .........</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>CAPÍTULO 8</p><p>Instrumento ou Contrato de</p><p>Compromisso de Compra e Venda</p><p>8.1 Noções Gerais</p><p>O contrato de compromisso de compra e venda é de larga aplicação nas</p><p>negociações imobiliárias em nosso país, frequência que decorre</p><p>principalmente da liberdade de ordem tributária e do fato de ser passível de</p><p>registro, podendo tornar-se direito real oponível a terceiros.</p><p>Trata-se de instrumento pelo qual as partes se comprometem a efetuar um</p><p>contrato de compra e venda (escritura pública), por isso, para alguns, é</p><p>chamado de pré-contrato ou contrato preliminar, em que o compromissário</p><p>comprador se compromete a comprar certo bem, e, de outro lado, o</p><p>compromitente vendedor compromete-se a vendê-lo. Em verdade, o</p><p>compromisso de compra e venda é utilizado quando as partes não querem</p><p>ou não podem celebrar o contrato definitivo, por escritura pública,</p><p>aguardando o melhor momento para efetuá-lo.</p><p>Parte da doutrina defende ser o compromisso de compra e venda um</p><p>contrato preliminar impróprio em que são antecipados todos os efeitos do</p><p>contrato definitivo (escritura pública) para o momento do contrato</p><p>preliminar. Diante da prática negocial, verificou-se que os poderes inerentes</p><p>ao domínio (jus utendi, fruendi et abutendi) são transferidos ao</p><p>compromissário comprador, ao passo que o compromitente vendedor</p><p>conserva para si a propriedade nua.</p><p>No compromisso de compra e venda como contrato preliminar impróprio o</p><p>proveito sobre o imóvel é transmitido de imediato ao compromissário</p><p>comprador. Já o domínio remanesce em nome do compromitente vendedor</p><p>com a mera função de garantia do recebimento do preço. Com o pagamento</p><p>do preço, o domínio em nome do compromitente vendedor não lhe</p><p>conferirá mais qualquer direito, apenas o dever de outorgar a escritura</p><p>definitiva em face do compromissário comprador.</p><p>Em síntese, o compromisso de compra acaba adiando a transferência do</p><p>domínio do bem compromissado, até que o preço seja totalmente pago.</p><p>Ultimado o pagamento do preço, o compromitente vendedor deve outorgar</p><p>a escritura definitiva. Se, porventura, recusar-se a esse dever, o</p><p>compromissário comprador pode ingressar com ação de adjudicação</p><p>compulsória para o cumprimento da obrigação inadimplida.</p><p>O compromisso de compra e venda é título passível de registro, e tal</p><p>providência confere direito real oponível a terceiros, traduzindo-se em</p><p>maior segurança jurídica ao compromitente comprador. O compromisso de</p><p>compra e venda não registrado, apesar de não ter eficácia perante terceiros,</p><p>será plenamente válido em face do compromitente vendedor.</p><p>É importante salientar a grande importância de promover o registro de</p><p>compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis</p><p>competente assim que formalizado o pacto, pois, no caso de o</p><p>compromitente vendedor alienar</p><p>o mesmo imóvel a um terceiro, ficará</p><p>impedido de registrar seu contrato.</p><p>Por fim, não é incomum que o registro de determinado compromisso de</p><p>compra e venda se torne inviável em razão da existência de outro</p><p>compromisso de compra e venda já registrado na matrícula do mesmo</p><p>imóvel. Nesse caso, caracterizada está a denominada “dupla venda”, ou</p><p>seja, a venda do mesmo imóvel para pessoas distintas. Na ocorrência de</p><p>dupla venda caberá ao lesado reclamar perdas e danos em face do</p><p>compromitente vendedor.</p><p>8.2 Direito de Arrependimento e Registro do Compromisso</p><p>Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil disciplinam o direito real do</p><p>compromitente comprador com título levado ao registro. Desde que não</p><p>tenha sido pactuado direito de arrependimento e com o registro do</p><p>compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis,</p><p>ocorrerá sua conversão de direito de crédito para o direito real.</p><p>Antes do registro, o compromisso de compra e venda terá apenas direito de</p><p>crédito. Todavia, com o seu registro no predial competente, ganhará status</p><p>de direito real com a consequente oponibilidade contra todos.</p><p>Quanto ao direito de arrependimento, só terá validade se estipulada</p><p>expressamente a possibilidade de arrepender-se, ou seja, de deixar de</p><p>concluir o contrato (a tempo) diante da mudança de interesses. É uma</p><p>prerrogativa legal que pode ensejar a perda do sinal pago, como ocorre nas</p><p>arras penitenciais. No silêncio do contrato, será irrevogável, pois o direito</p><p>de arrependimento não é unilateral, ao contrário, para valer deve ser aceito</p><p>e acordado de forma bilateral.</p><p>Em síntese, o arrependimento é a desistência de concluir um contrato em</p><p>face da alteração de interesses em momento oportuno, desde que apresente</p><p>cláusula expressa.</p><p>Com relação ao compromisso de compra e venda após seu registro, o</p><p>instrumento se tornará direito real com oponibilidade contra todos, e, assim,</p><p>possíveis atos de disposição exercidos pelo compromitente vendedor em</p><p>favor de terceiros serão ineficazes frente o compromissário comprador.</p><p>Grosso modo, após o registro do compromisso, o comprador terá direito à</p><p>prioridade, e, caso o compromitente vendedor venha a alienar o mesmo</p><p>imóvel (dupla venda) a um terceiro, ficará impedido de registrar seu título.</p><p>8.3 Efeitos Após o Registro</p><p>Após o registro do contrato de compromisso de compra e venda certos</p><p>efeitos ocorrerão.</p><p>a) Oponibilidade erga omnes ou contra todos – característica dos direitos</p><p>reais, pois com o registro o compromisso recebe status de direito real. Com</p><p>a oponibilidade contra terceiros terá compromisso a garantia de que</p><p>eventuais atos de disposição do vendedor serão ineficazes contra todos.</p><p>b) Transmissão aos herdeiros por morte de qualquer das partes – herdarão</p><p>os direitos contratados no compromisso.</p><p>c) Direito de sequela – com o registro o compromissário comprador terá a</p><p>prerrogativa de buscar o imóvel onde quer que se encontre. Logo, em caso</p><p>de dupla venda o comprador que tiver registrado o compromisso pode</p><p>exercer seu direito de sequela e opor-se à outorga de escritura em favor de</p><p>outro comprador em razão de ele ter comprado imóvel onerado.</p><p>d) Imissão na posse – o compromissário comprador pode ser imitido na</p><p>posse do imóvel, podendo usar e gozar, mas arcando com as obrigações que</p><p>gravam o imóvel, como o pagamento de condomínio, impostos e outros.</p><p>Trata-se de posse provisória, que aguarda a quitação do preço e não permite</p><p>usucapião.</p><p>e) Cessão da promessa – pode o compromissário comprador celebrar com</p><p>terceira pessoa a transferência dos direitos oriundos do seu compromisso de</p><p>compra e venda. Nesse caso, o cessionário adquirirá do cedente seus</p><p>direitos de compromissário comprador.</p><p>f) Adjudicação compulsória – ocorre com o cumprimento total do contrato</p><p>de compromisso de compra e venda. Em caso de recusa da outorga da</p><p>escritura definitiva por parte do compromitente vendedor, estando a</p><p>promessa registrada, o compromissário comprador pode propor ação de</p><p>adjudicação compulsória, notificando o vendedor a outorgar-lhe a escritura</p><p>no prazo de dez dias. No silêncio do vendedor, o magistrado adjudicará o</p><p>imóvel ao requerente comprador.</p><p>A esse respeito colacionamos alguns julgados.</p><p>PROMESSA DE COMPRA E VENDA, Escritura definitiva. Adjudicação,</p><p>prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a</p><p>escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de</p><p>outrem, amparado pelo usucapião. (REsp 369.206. min. Cesar Asfor Rocha,</p><p>DJ, 30-6-2003, p. 254. Decisão: 11-3-2003)PROCESSUAL CIVIL.</p><p>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.</p><p>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA.</p><p>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE</p><p>REGISTRO. EMBARGOS DE TERCEIRO. DISCUSSÃO SOBRE O</p><p>EXERCÍCIO DA POSSE. TESE RECHAÇADA PELO TRIBUNAL DE</p><p>ORIGEM.</p><p>REEXAME DE PROVA.</p><p>1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de</p><p>posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que</p><p>desprovido do registro. (Súmula 84/STJ). É inviável o reexame de matéria</p><p>fática em sede de recurso especial (Súmula 7/STJ).</p><p>2. É inviável o reexame de matéria fática em sede de recurso especial</p><p>(Súmula 7/STJ).</p><p>3. Agravo regimental desprovido (ArRg no Ag 956.572/DF, Rel. Min.</p><p>Denise Arruda, 1ª Turma, julgado em 15.4.2008, DJe 15.5.2008).</p><p>8.4 Extinção do Compromisso de Compra e Venda</p><p>Extingue-se o direito real do compromissário comprador em determinadas</p><p>situações.</p><p>a) Pela execução voluntária do contrato, pois o registro da escritura</p><p>definitiva acarreta o cancelamento do registro do compromisso.</p><p>b) Com a execução coativa com a inscrição da carta de adjudicação no</p><p>registro imobiliário, obtida judicialmente por força da ação de adjudicação</p><p>compulsória.</p><p>c) Pelo distrato, ou seja, quando as partes voluntariamente resolverem</p><p>tornar sem efeito a promessa, voltando ao estado anterior e promovendo o</p><p>registro do distrato, a fim de permitir que o compromitente vendedor possa</p><p>novamente dispor do imóvel.</p><p>d) Pela resolução, que só pode ser feita por intervenção judicial, afastando a</p><p>possibilidade de quaisquer das partes rescindirem unilateralmente.</p><p>Normalmente, isso ocorre nos casos de mora no pagamento das prestações</p><p>periódicas. Não havendo purgação da mora, com o inadimplemento, o</p><p>contrato não estará extinto, mas o compromitente vendedor terá a opção de</p><p>resolver o contrato. Ademais, não é nenhum inadimplemento que enseja a</p><p>resolução, mas a substancial, aquela que cause danos ao vendedor de tal</p><p>monta que justifique o rompimento do contrato.</p><p>e) Pela impossibilidade superveniente ocasionada por caso fortuito ou força</p><p>maior.</p><p>f) Pela evicção, ou seja, a perda do bem por força de sentença judicial em</p><p>favor de outrem. É uma forma de garantia dada ao adquirente, e, ainda nos</p><p>contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, mesmo que a</p><p>alienação se dê em hasta pública.</p><p>g) Em caso de descoberta de vícios redibitórios, ou seja, defeitos ocultos no</p><p>bem objeto do contrato, ao tempo da tradição, tornando-o impróprio a seus</p><p>fins ou diminuindo sua utilidade ou valor.</p><p>8.5 Cláusulas Afetas ao Direito Imobiliário</p><p>8.5.1 Cláusula de Impenhorabilidade</p><p>O bem gravado com cláusula de impenhorabilidadenão pode ser objeto de</p><p>penhora por dívidas contraídas pelo seu titular. Trata-se, pois, de um</p><p>gravame sobre determinado bem que impossibilita sua execução pelos</p><p>credores, bem como apreensão judicial para a satisfação de obrigações.</p><p>É uma cláusula oponível contra todos os credores, sem qualquer distinção</p><p>de origem de crédito ou data de seu vencimento. O titular de um bem</p><p>clausulado pela impenhorabilidade tem a garantia de não ter seu bem</p><p>penhorado, mesmo que acionado pelos seus credores.</p><p>A cláusula de impenhorabilidade tem ínsita uma facilidade social, pois visa</p><p>a salvaguardar interesses do executado e de sua família, blindando o bem</p><p>contra execuções.</p><p>A impenhorabilidade pode ser legal, conforme dispõe a Lei 8.009/90, ao</p><p>disciplinar que o imóvel residencial próprio do casal</p><p>ou da entidade familiar</p><p>é impenhorável. Caso a impenhorabilidade seja violada acarretará a</p><p>nulidade da constrição judicial.</p><p>A impenhorabilidade pode advir de ato bilateral, pelo consenso entre as</p><p>partes contratantes que desejarem gravar o bem por instrumento público ou</p><p>particular de acordo com a natureza e valor do bem. Há ainda a</p><p>impenhorabilidade por ato unilateral, que normalmente se dá em doações e</p><p>testamentos.</p><p>8.5.2 Cláusula de Inalienabilidade</p><p>A cláusula de inalienabilidade está prevista no art. 911, caput, do Código</p><p>Civil, segundo o qual essa restrição imposta aos bens por ato de liberdade</p><p>implica impenhorabilidade e incomunicabilidade.</p><p>A inalienabilidade é uma limitação ao domínio de determinado bem,</p><p>impedindo a sua alienação. É uma disposição imposta pelo autor de uma</p><p>liberalidade, determinando que o bem não possa ser alienado pelo</p><p>beneficiário. Nota-se que é uma limitação apenas quanto à possibilidade de</p><p>alienação, pois o beneficiário pode usar, gozar, enfim, usufruir do bem por</p><p>todas as demais prerrogativas de direito.</p><p>A cláusula de inalienabilidade limita não só a possibilidade de alienação do</p><p>bem, mas também sua cessão ou oneração com hipoteca. O escopo principal</p><p>dessa cláusula é proteger os bens do beneficiário ou o próprio beneficiário</p><p>indiretamente, uma vez que impede que disponha do bem ao seu livre-</p><p>arbítrio.</p><p>Conforme mencionada, a inalienabilidade dar-se-á por ato inter vivos ou</p><p>causa mortis de forma vitalícia, quando imposta para perdurar por toda a</p><p>vida do beneficiário, extinguindo-se somente após a sua morte.</p><p>Pode ser temporária, quando imposta por um período determinado, passível</p><p>de uma condição, termo ou encargo, conforme determinado pelo autor da</p><p>doação ou testamento. Satisfeita a condição, termo ou encargo, sumirá a</p><p>inalienabilidade.</p><p>A cláusula de inalienabilidade deve ser averbada à margem da matrícula ou</p><p>transcrição do imóvel. O seu cancelamento será possível desde que</p><p>comprovado o interesse da parte interessada.</p><p>Se o bem gravado por cláusula de inalienabilidade for desapropriado, ter-se-</p><p>á a sub-rogação no preço pago pelo expropriante, podendo ser aplicado na</p><p>aquisição de outro imóvel, bens ou títulos da dívida pública, que ficarão</p><p>clausulados.</p><p>8.5.3 Cláusula de Retrovenda</p><p>A retrovenda ou resgate é a cláusula disposta na compra e venda pelo</p><p>vendedor para que lhe seja reservado o direito de reaver, por certo prazo, o</p><p>imóvel alienado, devolvendo ao comprador o preço, bem como as despesas</p><p>e benfeitorias necessárias que porventura tenham sido empregadas.</p><p>A cláusula de retrovenda torna a propriedade resolúvel com a existência da</p><p>condição de caráter protestativo em que concede a prerrogativa para o</p><p>vendedor de reaver, dentro do período estipulado, a coisa alienada.</p><p>O prazo máximo para o resgate do imóvel alienado com cláusula de</p><p>retrovenda é de três anos. É prazo decadencial, e, se nesse período o</p><p>vendedor não exercer seu direito de reaver o bem, a venda se tornará</p><p>irretratável, e a propriedade deixará de ser resolúvel.</p><p>Firmado o contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda, se o</p><p>adquirente se recusar a devolver o bem imóvel alienado dentro do prazo</p><p>permitido para o resgate, mesmo com o pagamento do valor devido, como</p><p>despesas e possíveis benfeitorias, o vendedor pode depositá-las em Juízo.</p><p>O depósito do valor devido para o resgate do bem deve ser integral, pois, se</p><p>o vendedor consignar o depósito de valor parcial ou inferior ao devido, o</p><p>juiz determinará que a restituição do bem somente se opere quando ocorrer</p><p>o pagamento na integralidade.</p><p>8.5.4 Cláusula de Preferência ou Preempção</p><p>A cláusula de preferência ou preempção impõe ao adquirente de coisa</p><p>móvel ou imóvel o dever de oferecer a coisa para quem lhe vendeu, no</p><p>momento em que resolver dela dispor.</p><p>Essa cláusula determina que o comprador ofereça ao vendedor a coisa que</p><p>lhe foi vendida, para que possa exercer seu direito de preferência em</p><p>igualdade de condições com terceiros.</p><p>A preferência pode ser concedida por meio de notificação judicial ou</p><p>extrajudicial, sendo que o prazo para o exercício desse direito não pode</p><p>ultrapassar 180 dias, se bem móvel, ou dois anos, se imóvel, contado da</p><p>data da tradição ou do registro.</p><p>O art. 514 do Código Civil permite que o vendedor se antecipe assim que</p><p>tiver conhecimento de que o comprador venderá o bem, ou seja, não está</p><p>obrigado a aguardar que o notifiquem para fazer valer seu direito de</p><p>preferência, uma vez que ele pode fazê-lo por iniciativa própria.</p><p>Vale notar que o ex-proprietário do bem, com direito de preferência, deve</p><p>pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro interessado e nas mesmas</p><p>condições por ele ajustadas com o vendedor, sob pena de perder a</p><p>preferência.</p><p>A inobservância do direito de preferência gera responsabilidade civil por</p><p>perdas e danos para quem o desrespeita, ou seja, o comprador que alienar o</p><p>bem sem cientificar o vendedor acerca da venda, do valor e das condições</p><p>de pagamento pagará indenização por perdas e danos em virtude da omissão</p><p>pela notificação prévia.</p><p>Urge ressaltar que, tendo o adquirente conhecimento do direito de</p><p>preferência de ex-proprietário e, mesmo assim, agir de má-fé, ignorando a</p><p>preferência, responderá solidariamente com o vendedor (atual proprietário)</p><p>pelo inadimplemento da obrigação referente ao direito de prelação. Dessa</p><p>forma, o preemptor terá a prerrogativa de acionar tanto o terceiro adquirente</p><p>como o vendedor na ação indenizatória.</p><p>8.6 Modelo de Contrato de Compromisso de Compra e Venda</p><p>Pelo presente Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda,</p><p>na melhor forma de direito, de um lado, como Compromitente(s)</p><p>Vendedor(res), .... (nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) e sua</p><p>esposa, ...... (nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), ambos</p><p>residentes e domiciliados na Rua ...., n. ...., Bairro ......, Cidade ........, CEP</p><p>........, no Estado ......., doravante denominados simplesmente</p><p>VENDEDORES.</p><p>De outro lado, como Compromissário(s) Comprador(res), ....</p><p>(nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e domiciliado</p><p>na Rua ....., n. ....., Bairro ....., Cidade ......., CEP......., no Estado ......,</p><p>doravante denominado simplesmente COMPRADOR.</p><p>Têm entre si justo e contratado o compromisso de compra e venda mediante</p><p>as cláusulas e condições a seguir descritas.</p><p>Cláusula 1 – Objeto de contrato</p><p>1.1 Os VENDEDORES são legítimos possuidores e proprietários do imóvel</p><p>livre de ônus e dívidas situado na Rua ...., Bairro ......, Cidade ......, CEP .....,</p><p>no Estado ......, devidamente descrito e individualizado conforme matrícula</p><p>sob o n. ......, devidamente registrada no Cartório do ..... Ofício de Registro</p><p>de Imóveis de ...., estando em perfeitas condições de uso.</p><p>Cláusula 2 – Preço e forma de pagamento</p><p>2.1 Os VENDEDORES comprometem-se a vender para o COMPRADOR o</p><p>aludido imóvel, pelo preço certo e ajustado de R$ 100.000,00 (cem mil</p><p>reais), fracionado em duas partes, sinal e saldo do preço, pagos da seguinte</p><p>forma:</p><p>a) R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento,</p><p>devendo ser pagos em dinheiro, diretamente aos VENDEDORES, que,</p><p>tendo conferido, dão ao COMPRADOR total quitação, por meio de recibo</p><p>firmado no ato;</p><p>b) R$ 90.000,00 (noventa mil reais), pagos em duas parcelas mensais,</p><p>iguais e fixas na importância de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais),</p><p>vencendo-se a primeira delas em ... de .... de ....., e a última em igual dia do</p><p>mês subsequente;</p><p>c) Aas prestações vincendas, representativas do saldo do preço, estão</p><p>tituladas em notas promissórias de iguais valores e vencimentos, emitidas</p><p>pelo COMPRADOR em favor dos VENDEDORES e entregues neste ato</p><p>em caráter pro solvendo dos pagamentos vincendos, isto é, as notas</p><p>promissórias são representativas dos valores das parcelas, mas a sua</p><p>existência não quita o preço.</p><p>Cláusula 3 – Entrega de documentos para lavratura do ato notarial</p><p>3.1 A escritura pública de compra e venda</p><p>será lavrada no décimo dia útil</p><p>após o pagamento da última parcela em favor dos VENDEDORES, que se</p><p>comprometem a apresentar, às expensas do COMPRADOR, toda</p><p>documentação pertinente para lavratura do ato notarial. Os documentos a</p><p>serem apresentados são os descritos a seguir:</p><p>a) quanto ao imóvel:</p><p>a.1) título aquisitivo do imóvel inscrito no Cartório de Registro de Imóveis</p><p>competente;</p><p>a.2) certidão de propriedade, com filiação vintenária perfeita e negativa de</p><p>ônus e alienações;</p><p>a.3) certidão negativa de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);</p><p>a.4) declaração do síndico quanto à inexistência de débitos condominiais</p><p>(quando for o caso).</p><p>b) quanto aos vendedores:</p><p>b.1) cópia autenticada de RG e CPF das partes;</p><p>b.2) cópia do RG ou documento de identidade autenticado das partes;</p><p>b.3) certidão de nascimento atualizada;</p><p>b.4) certidão da Justiça Estadual Cível — feitos civis;</p><p>b.5) certidão da Justiça Estadual Cível — executivos fiscais;</p><p>b.6) certidão negativa da Justiça Estadual Criminal;</p><p>b.7) certidão negativa da Justiça do Trabalho;</p><p>b.8) certidão negativa da Justiça Federal — civil, criminal e executivos</p><p>fiscais;</p><p>b.9) certidão negativa dos Tabeliães de Protesto.</p><p>Cláusula 4 – Posse</p><p>4.1 Os VENDEDORES transmitem neste ato ao COMPRADOR a posse</p><p>provisória do imóvel compromissado, livre e desimpedido de pessoas e</p><p>coisas, no qual se compromete a obedecer às imposições municipais e aos</p><p>regulamentos administrativos.</p><p>Cláusula 5 – Tributos devidos em razão do imóvel</p><p>5.1 O COMPRADOR terá responsabilidade pelos pagamentos dos tributos,</p><p>taxas e contribuições de melhoria, incidentes sobre o imóvel, que venceram</p><p>a contar da data em que entrou na posse, devendo ser pagos nas épocas</p><p>próprias e nas repartições competentes.</p><p>Cláusula 6 – Resolução</p><p>6.1 Se a documentação arrolada na cláusula 3 apresentar pendências sobre o</p><p>imóvel capazes de invalidar o presente negócio este contrato será rescindido</p><p>de pleno direito, independentemente de aviso, notificação ou interpelação</p><p>judicial.</p><p>6.2 A rescisão se operará de pleno direito com o não pagamento pelo</p><p>COMPRADOR, na forma e prazos estipulados na cláusula 2, desde que,</p><p>depois de notificado ou interpelado judicialmente, não purgue a mora no</p><p>prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da notificação ou</p><p>interpelação, acarretando a resolução deste contrato em favor dos</p><p>VENDEDORES.</p><p>Cláusula 7 – Cessão de direitos</p><p>7.1 O COMPRADOR pode ceder e transferir os direitos decorrentes deste</p><p>contrato, independentemente da anuência dos VENDEDORES.</p><p>Cláusula 8 – Irrevogabilidade e irretratabilidade</p><p>8.1 O presente instrumento será firmado em caráter irretratável e sob</p><p>condição expressa de sua irrevogabilidade, ressalvados eventuais</p><p>inadimplementos de qualquer das partes, que desde já renunciam</p><p>expressamente ao direito de arrependimento.</p><p>Cláusula 9 – Penalidades</p><p>9.1 Estabelecem as partes multa de .........% (...... por cento) sobre o valor do</p><p>contrato para a parte que violar qualquer cláusula deste contrato,</p><p>independentemente de perdas e danos.</p><p>Cláusula 10 – Corretagem</p><p>10.1 As partes reconhecem que a intermediação imobiliária foi feita pelo</p><p>Corretor de Imóveis ........ (qualificar), assumindo os VENDEDORES a</p><p>responsabilidade pelo pagamento da corretagem em favor do referido</p><p>corretor na importância e R$ ........ (.... reais).</p><p>Cláusula 11 – Foro de eleição</p><p>11.1 Fica eleito o foro da Comarca de ........ para dirimir qualquer questão</p><p>oriunda deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por</p><p>mais privilegiado que seja.</p><p>Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente</p><p>Instrumento em três vias de igual teor e para um só efeito, na presença das</p><p>duas testemunhas abaixo identificadas.</p><p>....., .... de .... de .........</p><p>(Contratante) (Contratado)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>8.7 Modelo de Contrato Preliminar Unilateral de Opção de Compra</p><p>IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES</p><p>De um lado, como PROMITENTE VENDEDOR,</p><p>................................................................., brasileiro, solteiro, portador de</p><p>Cédula de Identidade RG n. ..................., inscrito no CPF/MF sob o n.</p><p>..................;</p><p>De outro lado, como PRETENSO COMPRADOR,</p><p>.................................................., pessoa jurídica de direito privado, com seus</p><p>atos constitutivos e posteriores alterações registrados na Junta Comercial de</p><p>................. sob n. ......................, inscrita no CNPJ/MF sob n.</p><p>..............................., com sede na Cidade de ......................, na Rua</p><p>....................., n. ................, representada neste ato por seu sócio-</p><p>administrador ..............; Considerando que o PROMITENTE VENDEDOR</p><p>pretende vender o bem objeto da presente opção para o PRETENSO</p><p>COMPRADOR, vinculando-se a este, no prazo e nas condições aqui</p><p>estipuladas;</p><p>Considerando que o Pretenso Comprador firma seu interesse na aquisição</p><p>de bem objeto da presente opção, podendo valer-se da preferência e</p><p>prerrogativa de, no prazo aqui estipulado, optar pela aquisição, ou não, do</p><p>sobredito bem;</p><p>Têm, entre si, justo e acertado o presente, com a condição não contrária à</p><p>lei, nos termos do art. 466 do Código Civil, que mutuamente aceitam e</p><p>outorgam, e se regerá pelas cláusulas e condições a seguir descritas.</p><p>Cláusula 1 – Do objeto da opção</p><p>(Descrição completa do imóvel conforme constante na certidão de</p><p>propriedade.)</p><p>Cláusula 2 – Do valor</p><p>O bem objeto desta opção perfaz a importância de</p><p>............................................... (à vista ou saldo de preço).</p><p>Cláusula 3 – Do prazo da opção</p><p>Fica estabelecido para esta opção de compra o prazo de 60 (sessenta) dias,</p><p>contados desta data, na qual as partes ajustam que o PROMITENTE</p><p>VENDEDOR ficará vinculado em face do PRETENSO COMPRADOR em</p><p>regime de exclusividade, disponibilizando toda a documentação pertinente</p><p>ao objeto desta opção, e demais requerimentos que se mostrem necessários</p><p>à concretização do negócio.</p><p>§ 1º O PROMITENTE VENDEDOR afirma não haver atualmente outras</p><p>opções em face de terceiros ou qualquer direito de exclusividade em favor</p><p>de imobiliárias para a comercialização do bem objeto desta opção.</p><p>§2º O PROMITENTE VENDEDOR compromete-se a não vender, dar em</p><p>garantia, transacionar de qualquer forma com terceiros o bem objeto desta</p><p>opção, no prazo aqui mencionado, sob pena de responder por perdas e</p><p>danos em favor do PRETENSO COMPRADOR.</p><p>Cláusula 4 – Do contrato futuro</p><p>Por expressa convenção entre as partes, o presente instrumento de opção de</p><p>compra confere a prerrogativa ao PRETENSO COMPRADOR de exigir a</p><p>constituição do contrato definitivo para a aquisição, valendo-se de seu</p><p>direito de preferência.</p><p>Cláusula 5 – Da confidencialidade</p><p>Durante o período de vigência desta opção, obrigam-se as partes a manter</p><p>absoluto sigilo sobre os termos aqui dispostos, não fornecendo ou</p><p>transferindo a terceiros nenhum tipo de informação ou documentos a que</p><p>vierem ter acesso em virtude da elaboração deste instrumento.</p><p>Cláusula 6 – Do foro</p><p>Fica o eleito o foro da Comarca de ......... para dirimir qualquer questão</p><p>oriunda deste instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por</p><p>mais privilegiado que seja.</p><p>E por estarem de comum acordo com todos os termos do presente</p><p>Instrumento particular, que depois de feito e achado em tudo perfeito e</p><p>conforme o convencionado entre as partes, vai por todos devidamente</p><p>assinado em 2 (duas) vias de igual teor, juntamente a 2 (duas) testemunhas</p><p>instrumentárias.</p><p>......., de .......... de .........</p><p>(Pretenso comprador) (Promitente vendedor)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>8.8 Modelo de Notificação Judicial para Constituir em Mora</p><p>Compromissário Comprador de Imóvel em Razão de Atraso no</p><p>Pagamento das Prestações</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA</p><p>........VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE .........-...........</p><p>P.J.,</p><p>pessoa jurídica de direito privado, com sede na Rua ........., Município</p><p>de ............, Estado de ................, devidamente inscrita no CNPJ/MF sob o</p><p>n. ......, por seus advogados e procuradores (doc.1), vem, respeitosamente,</p><p>perante Vossa Excelência aforar em face de P. F., brasileiro, casado,</p><p>comerciante, portador da Cédula de Identidade RG n. ......, inscrito no</p><p>CPF/MF sob o n..., residente e domiciliado na Rua ..........., Município de</p><p>....., Estado de ......., a presente</p><p>NOTIFICAÇÃO</p><p>Nos termos do art. 867 e seguintes do Código de Processo Civil, expõe e</p><p>requer o quanto segue.</p><p>1. Por meio do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda</p><p>firmado em ........... (doc. 2), o Notificante se comprometeu a vender ao</p><p>Notificado, e esse a comprar, o ........ (qualificar o imóvel conforme o</p><p>contrato).</p><p>2. Na época, estipulou-se o preço de R$ ....... (....... reais), que deveria ser</p><p>pago da seguinte forma: R$ ........... (...... reais) de sinal, mais 50 (cinquenta)</p><p>prestações mensais, consecutivas e reajustáveis de R$ ..... (.... reais), com</p><p>vencimento em ........., e as demais nos dias e meses subsequentes.</p><p>3. Ocorre que o Notificado pagou apenas a parcela inicial referente ao sinal,</p><p>não promovendo mais nenhum pagamento relativo ao saldo do preço,</p><p>totalizando um débito de R$ ...... (... reais), conforme planilha em anexo</p><p>(doc. 3).</p><p>4. Após inúmeras tentativas infrutíferas para recebimento dos valores em</p><p>atraso, não restou alternativa senão interpelar o Notificado para que pague a</p><p>sua dívida, conforme a cláusula X do Compromisso de Compra e Venda.</p><p>Isso posto, serve a presente para requerer que se digne Vossa Excelência de</p><p>determinar que o Notificado pague suas prestações em atraso, acrescidas de</p><p>juros e correção monetária, sob pena de, em 30 (trinta) dias, incorrer em</p><p>mora.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>..........., ...... de ......... de ..........</p><p>8.9 Modelo de Notificação Extrajudicial para Outorga de Escritura</p><p>Pública</p><p>NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL</p><p>NOTIFICAÇÃO: Sr. J.A.M.C.</p><p>Adquirente da unidade autônoma 207 do Condomínio G., vaga de garagem</p><p>129.</p><p>Rua ............., n. ....... – Bairro .....</p><p>Município de ........, Estado de .......</p><p>CEP: ..............-.....</p><p>NOTIFICADA: Incorporadora M. Imóveis Ltda.</p><p>Representante: Sr. D.A.C.- Diretor-Presidente</p><p>Rua ......................., n .... - Bairro .....</p><p>Município de ........, Estado de .......</p><p>CEP: ..............-.....</p><p>CONSIDERANDO QUE A NOTIFICADA prometeu vender por meio do</p><p>instrumento particular de compromisso de compra e venda em .... de .......</p><p>de ...... o domínio útil sobre as unidades autônomas n. 207 do Condomínio</p><p>G. e vaga de garagem n. 129, pelo valor de R$ ...... (..... reais), transação</p><p>imobiliária intermediada pela empresa D. Q. Imóveis;</p><p>CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE pagou a título de sinal para a</p><p>notificada o montante de R$ ......... (..... reais), com transmissão imediata de</p><p>posse e saldo de preço a pagar;</p><p>CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE pagou comissão para a</p><p>NOTIFICADA no montante de 14,4% do valor do instrumento de</p><p>compromisso de venda;</p><p>CONSIDERANDO QUE O NOTIFICANTE já liquidou o saldo do preço</p><p>em sua totalidade, conforme notas promissórias em anexo juntamente ao</p><p>termo de quitação fornecido pela NOTIFICADA;</p><p>CONSIDERANDO QUE, até a presente data, passados 3 (três) meses da</p><p>data da quitação do sobredito compromisso, a empresa NOTIFICADA</p><p>manteve-se inerte e não convocou o NOTIFICANTE para a outorga da</p><p>escritura definitiva em seu favor como de direito.</p><p>Desse modo, serve-se para convocar a NOTIFICADA para o</p><p>comparecimento de seus representantes legais munidos da documentação</p><p>pertinente, no Cartório de Notas, sito na Rua ......., onde, na presença do</p><p>escrevente ........., deve ser lavrada a supramencionada escritura pública.</p><p>Cumpre salientar que o não comparecimento implicará o ajuizamento de</p><p>Ação de Adjudicação Compulsória.</p><p>Cordialmente,</p><p>..........., ....... de ........ de ....... .</p><p>8.10 Modelo de Ação Ordinária de Rescisão de Compromisso de</p><p>Compra e Venda</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ...</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ........-...</p><p>P.F., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da Cédula de Identidade RG</p><p>n. ...., inscrito no CPF/MF sob o n. ....., residente e domiciliado na Rua</p><p>.......... n. ..... - Bairro ......... - Município de ......, Estado de .............., por seu</p><p>advogado abaixo assinado, vem respeitosamente perante Vossa Excelência</p><p>propor AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE</p><p>COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE,</p><p>em face de H. F., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da Cédula de</p><p>Identidade RG n. ....., inscrito no CPF/MF sob o n. ....., residente e</p><p>domiciliado na Rua ........., n. .... - Bairro .... - Município de ....., Estado de</p><p>......., pelas razões a seguir expostas.</p><p>1. O autor, na data de ..... de ...... de ....., por meio do Compromisso de</p><p>Compra e Venda de Imóvel, devidamente registrado no Cartório de Registro</p><p>de Imóveis à margem da matrícula n. ..... do Livro .... e fls. .......,</p><p>comprometeu-se a vender ao réu o lote n. .... do empreendimento</p><p>denominado M. C., pela importância de R$ ..... (..... reais), que deveria ser</p><p>paga da seguinte forma: R$ .... (.... reais) de sinal, mais 20 (vinte)</p><p>prestações mensais, consecutivas e reajustáveis de R$ ..... (....... reais), com</p><p>vencimento em .............., e as demais nos dias e meses subsequentes.</p><p>2. No entanto, o réu pagou, além do sinal, somente as cinco primeiras</p><p>parcelas iniciais, estando em atraso até esta data, restando o pagamento de</p><p>mais 15 (quinze) prestações.</p><p>3. O autor notificou o réu constituindo-o mora. Contudo, ele se manteve</p><p>inerte sem promover o pagamento da dívida ou tentar um possível acordo,</p><p>mantendo-se inadimplente.</p><p>Diante do exposto, requer o autor que se digne Vossa Excelência a mandar</p><p>citar o réu, no endereço retro, para que apresente sua defesa no prazo legal,</p><p>sob pena de revelia. Requer, ainda, a condenação do réu declarando a</p><p>extinção do compromisso de compra e venda com a consequente perda dos</p><p>valores já pagos e posterior reintegração de posse em favor do autor,</p><p>decretando o cancelamento do registro do compromisso no Cartório de</p><p>Registro de Imóveis. Por fim, requer a condenação do réu nas custas</p><p>processuais e honorários advocatícios.</p><p>Dá à causa o valor de R$ .... (....... reais), protestando provar o alegado por</p><p>todos os meios de prova admitidos em direito.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>......, ...... de ....... de ..........</p><p>8.11 Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .......</p><p>VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE .....-........</p><p>H. F., brasileiro, solteiro, professor, portador da Cédula de Identidade RG n.</p><p>........., inscrito no CPF/MF sob o n. ..........., residente e domiciliado na Rua</p><p>........, n. .......... - Bairro .......... - Município de ............, Estado de ........., por</p><p>seu advogado abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa</p><p>Excelência propor AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, o que</p><p>faz com fundamento no art. 16 do Decreto-Lei n. 58/37; arts. 1.417 e 1.418</p><p>do Código Civil, pelo rito sumário, em face de G. W., brasileiro, solteiro,</p><p>comerciante, portador da Cédula de Identidade RG n. .........., inscrito no</p><p>CPF/MF sob o n. ......... - Bairro ......... - Município ........, Estado de .........,</p><p>pelas razões a seguir expostas.</p><p>1. O autor, na data de .... de ........ de ......, por meio do Compromisso de</p><p>Compra e Venda de Imóvel, devidamente registrado no Cartório de Registro</p><p>de Imóveis, matriculado sob o n. ...... do Livro ...... e fls. ....... (doc. 2),</p><p>comprometeu-se a vender ao réu o lote n. ...... pela importância de R$ ........</p><p>(...... reais), que deveria ser paga da seguinte forma: R$ .......... (....... reais)</p><p>de sinal, saldo do preço em mais 30 (trinta) prestações mensais,</p><p>consecutivas de R$ .......... (....... reais), com vencimento</p><p>em ........, e as</p><p>demais nos dias e meses subsequentes.</p><p>2. O autor cumpriu o pagamento do preço por 3 (três) meses, tendo</p><p>efetivamente quitado o valor contratado, conforme comprovam os recibos</p><p>em anexo (doc. 3).</p><p>3. Após a quitação do contrato, apesar dos esforços do autor, o réu recusou-</p><p>se a outorgar a escritura definitiva. Dessa forma, o autor o notificou, por</p><p>meio do Cartório de Títulos e Documentos, contudo não logrou êxito.</p><p>Mesmo notificado, o réu manteve-se inerte.</p><p>Diante do exposto, requer a Vossa Excelência que se digne a mandar citar o</p><p>réu para comparecer à audiência a ser designada e contestar a ação sob pena</p><p>de revelia.</p><p>Requer a procedência da ação de adjudicação compulsória para que a</p><p>sentença supra a declaração de vontade não emitida voluntariamente,</p><p>expedindo-se o mandado ao .... Oficial de Registro de Imóveis para que</p><p>proceda ao Registro.</p><p>Requer, por fim, a condenação do réu no pagamento de custas e honorários</p><p>advocatícios, fixados entre os limites legais.</p><p>Dá à presente o valor de R$ ......... (........ reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>........, ......... de ..... de .........</p><p>CAPÍTULO 9</p><p>Prática de Contrato de Comodato</p><p>9.1 Conceito</p><p>Conforme se depreende da leitura do art. 579 do Código Civil, comodato é</p><p>o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis que se perfaz com a tradição</p><p>do objetivo.</p><p>É o contrato unilateral, a título gratuito, por meio do qual alguém entrega a</p><p>outrem coisa infungível, para ser usada temporariamente e, depois,</p><p>restituída.</p><p>O vocábulo comodato tem sua origem na locução latina comodum datum,</p><p>sendo o contrato assim denominado porque a coisa era dada para cômodo e</p><p>proveito daquele que a recebia.</p><p>9.2 Principais Características</p><p>a) Unilateralidade: mesmo com duas declarações de vontade, apenas uma</p><p>das partes (devedor) se obriga em face da outra (credor). O comodato se</p><p>aperfeiçoa com a tradição, gerando obrigações apenas para o comodatário.</p><p>b) Gratuidade: transfere-se o bem sem contraprestação. O credor comodante</p><p>promove a cessão sem nada receber em troca, ao passo que o devedor</p><p>comodatário recebe a vantagem apenas com o dever de suportar certos</p><p>encargos ou ônus, como o pagamento de impostos e despesas condominiais.</p><p>c) Direito pessoal: o comodato é direito pessoal que se completa pela</p><p>tradição do bem dado em comodato. Trata-se de posse precária que não se</p><p>convalesce jamais, sendo insuscetível de usucapião.</p><p>d) Infungibilidade: implica a restituição da mesma coisa dada em comodato.</p><p>Desde que infungível, o bem pode ser móvel ou imóvel.</p><p>e) Temporariedade: o uso do bem dado em comodato deve ser temporário,</p><p>mas sua restituição pode ser determinada ou indeterminada.</p><p>f) Restituição: o bem emprestado, depois de usado, deve ser restituído, pois</p><p>o comodante possui o domínio do bem, permanecendo proprietário. Com a</p><p>recusa na restituição, pode o comodante ingressar com ação de reintegração</p><p>de posse em face do esbulho praticado pelo comodatário.</p><p>9.3 Deveres e Obrigações</p><p>São obrigações do comodatário, entre outras:</p><p>a) guardar e conservar o bem dado em comodato com o maior zelo e</p><p>diligência possível, evitando desgastes que importem na sua desvalorização,</p><p>sob pena de responder por perdas e danos;</p><p>b) não desvirtuar a finalidade do empréstimo, sendo vedada a locação ou</p><p>qualquer outro expediente que fuja do fim pretendido;</p><p>c) arcar com os ônus da guarda, tais como despesas ordinárias de luz, água,</p><p>IPTU, manutenção e consertos oriundos do uso etc., sem cobrar o</p><p>comodante por tais gastos. Já as despesas extraordinárias podem ser</p><p>cobradas do comodante desde que ele as tenha autorizado;</p><p>d) restituir a coisa dada em comodato no prazo contratual, se não houver</p><p>prazo ao fim da necessidade de utilização.</p><p>São deveres do comodante, entre outros:</p><p>a) respeitar o prazo estipulado no contrato de comodato, não requerendo a</p><p>restituição do bem emprestado, salvo se o prazo contratual for</p><p>indeterminado, caso em que o bem pode ser retomado a qualquer tempo;</p><p>b) dever de arcar com as despesas extraordinárias feitas pelo comodatário</p><p>para a conservação do bem, desde que devidamente autorizadas.</p><p>9.4 Extinção</p><p>Confira as causas da extinção do comodato.</p><p>a) Esgotamento do prazo acordado, cessando o uso do bem conforme a</p><p>finalidade pactuada.</p><p>b) Resolução contratual em face do rompimento do contrato antes de seu</p><p>término. Nada obsta que o comodante rescinda o comodato antes do tempo</p><p>se ele identificar algum descumprimento contratual, podendo ainda pleitear</p><p>perdas e danos.</p><p>c) Distrato: quando pela convenção as partes resolverem extinguir o</p><p>comodato antes do término do prazo acordado.</p><p>d) Morte: quando o contratado estipular que o uso pelo comodatário for</p><p>personalíssimo.</p><p>e) Alienação: quando o bem dado em comodato for alienado para outrem.</p><p>Contudo, pode ocorrer alienação sem necessariamente extinguir o</p><p>comodato, se o adquirente assumir o bem com a obrigação de manter o</p><p>prazo do comodato.</p><p>9.5 Modelo de Contrato de Comodato</p><p>Por este Instrumento Particular de Contrato de Comodato e na melhor</p><p>forma de direito, de um lado, como COMODANTE ..... (nome,</p><p>nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e domiciliado</p><p>neste Estado, na Rua ......, n. ......, Bairro ........., Cidade ........, CEP.........;</p><p>De outro lado, como COMODATÁRIO ....... (nome, nacionalidade,</p><p>profissão, estado civil, RG), residente e domiciliado neste Estado, na Rua</p><p>....., n. ........., Bairro ...., Cidade ......, CEP ...;</p><p>Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Contrato de</p><p>Comodato mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.</p><p>Cláusula 01</p><p>O COMODANTE é o proprietário e legítimo possuidor do imóvel livre de</p><p>ônus e dívidas situado na Rua ..........., Bairro ......., Cidade ......., CEP</p><p>..........., no Estado ......., devidamente descrito e individualizado, conforme</p><p>matrícula sob o n. .........., registrado no Cartório do ..... Ofício de Registro</p><p>de Imóveis de ..........</p><p>Cláusula 02</p><p>Por este instrumento, o COMODANTE dá em comodato ao</p><p>COMODATÁRIO o imóvel descrito na cláusula 1, pelo prazo de ...... (....)</p><p>meses, iniciando-se a contar de ...... de ....... de ........, sendo prorrogável por</p><p>prazo indeterminado</p><p>Cláusula 03</p><p>As partes convencionam que, se, porventura, o COMODANTE precisar do</p><p>imóvel dado em comodato, notificará o COMODATÁRIO em 30 (trinta)</p><p>dias para desocupar o bem, obrigando-se o COMODATÁRIO a entregá-lo,</p><p>livre e desembaraçado de pessoas e coisas, devidamente conservado</p><p>conforme o recebeu, sob pena de responder por perdas e danos.</p><p>Cláusula 04</p><p>O imóvel dado em comodato terá a finalidade de servir como residência</p><p>para o COMODATÁRIO e sua família, sendo proibida sua utilização fora</p><p>desse fim, sendo vedada a sua locação, subcomodato, cessão ou empregá-lo</p><p>para práticas comerciais.</p><p>Cláusula 05</p><p>Obriga-se o COMODATÁRIO por todas as despesas decorrentes de seu</p><p>consumo, como água, energia elétrica, gás, que devem ser pagas pontual e</p><p>diretamente às concessionárias. Obriga-se, ainda, a arcar com as despesas</p><p>condominiais, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, conforme seus</p><p>vencimentos, devendo suportar as multas e os juros decorrentes do</p><p>pagamento fora de época.</p><p>Cláusula 06</p><p>Depois de findo ou rescindido o presente instrumento, não terá o</p><p>COMODATÁRIO direito à retenção de benfeitorias incorporadas ao</p><p>imóvel, facultando ao COMODANTE optar pela recomposição do imóvel,</p><p>para recebê-lo no estado em que o entregou.</p><p>Cláusula 07</p><p>Para eventuais demandas, as partes elegem o Foro da Comarca de ...... com</p><p>expressa renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.</p><p>E assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento</p><p>em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo.</p><p>............, ....... de ........ de .......</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>9.6 Modelo de Instrumento Particular de Distrato de Comodato</p><p>São partes neste instrumento:</p><p>a) De um lado, como DISTRATADO, doravante assim designado, ... (</p><p>nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e</p><p>domiciliado na Rua ........., n. ....., Bairro ..., Cidade ......, CEP ..., no Estado</p><p>......</p><p>b) De acordo com o outro lado, como DISTRATANTE, doravante</p><p>designado .... ( nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) , e</p><p>sua esposa ...... ( nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF),</p><p>ambos residentes e domiciliados na Rua ......., n. ........, Bairro ......, Cidade</p><p>........., CEP ........, no Estado .....</p><p>Cláusula 01</p><p>Aos ...... de .... de ...., DISTRATANTE e DISTRATADO celebraram o</p><p>INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMODATO, tendo por objetivo</p><p>comodato de um imóvel sito na Rua ....., n. ......, Bairro ......., Cidade ........,</p><p>CEP ........., no Estado ...., comodato para fins residenciais devidamente</p><p>contratado para vigorar com prazo de 12 (doze) meses, tendo início aos ...</p><p>de ... de....... e com término para ...... de ...... de ......</p><p>Cláusula 02</p><p>As partes distratantes, de comum, mútuo e recíproco acordo, resolvem nesta</p><p>data e por este ato distratar o sobredito INSTRUMENTO PARTICULAR</p><p>DE COMODATO em todos os seus termos, cláusulas e condições.</p><p>Cláusula 03</p><p>Nesta oportunidade, o DISTRATANTE promove diretamente ao</p><p>DISTRATADO a entrega de todas as chaves do imóvel objeto do comodato,</p><p>que, ao vistoriá-lo, constatou que se encontra totalmente livre e desocupado</p><p>de pessoas e coisas, bem como encontra-se em perfeito estado de</p><p>conservação e com suas instalações hidráulicas e elétricas em boas</p><p>condições de funcionamento, nada tendo a reclamar, no presente ou no</p><p>futuro.</p><p>Cláusula 04</p><p>Todas as obrigações decorrentes do INSTRUMENTO PARTICULAR DE</p><p>COMODATO, tais como taxa de água, esgoto, taxa de manutenção</p><p>condominial, luz, impostos, enfim, todas foram devidamente cumpridas e</p><p>pagas pelo DISTRATANTE, que nesta oportunidade entrega ao</p><p>DISTRATADO os respectivos comprovantes de pagamento. A contar desta</p><p>data, as mesmas despesas passam à responsabilidade exclusiva do</p><p>DISTRATADO.</p><p>Cláusula 05</p><p>Em decorrência do exposto e estabelecido na cláusula antecedente, o</p><p>DISTRATADO declara que o DISTRATANTE cumpriu com todas as suas</p><p>obrigações contratuais referentes ao instrumento particular de comodato ora</p><p>distratado, sem qualquer exceção, a que título for.</p><p>Cláusula 06</p><p>Pela presente disposição, o DISTRATANTE e sua esposa declaram estar de</p><p>pleno acordo com o presente instrumento particular de distrato de comodato</p><p>residencial e na melhor forma de direito outorgam mutuamente a mais</p><p>plena, total, geral, rasa, irrevogável e irretratável quitação recíproca de</p><p>todas as obrigações pelo qual ratificam.</p><p>Cláusula 07</p><p>O presente instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável, não</p><p>podendo quaisquer das partes e/ou signatários alegarem, a qualquer tempo,</p><p>o direito de arrependimento.</p><p>Parágrafo único. Ficam revogados, e sem nenhum valor, quaisquer outros</p><p>documentos anteriores à celebração do presente Instrumento Particular de</p><p>Distrato.</p><p>Cláusula 08</p><p>As partes elegem o foro de situação do imóvel para conhecer litígio de toda</p><p>a natureza decorrente do presente distrato, renunciando a qualquer outro,</p><p>por mais privilegiado que seja.</p><p>Foi-lhes dada neste ato a oportunidade de ler o instrumento, estando todos</p><p>cientes e de acordo com as condições e disposições.</p><p>E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em 3</p><p>(três) vias, para um só efeito, juntamente a 2 (duas) testemunhas,</p><p>protestando fazê-lo sempre bom e válido, por si e por seus sucessores.</p><p>........., ......... de ............ de ..........</p><p>(Distratado) (Distratante)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificações e endereço.</p><p>CAPÍTULO 10</p><p>Contrato de Permuta</p><p>10.1 Conceito</p><p>Permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por</p><p>outra que não seja dinheiro. As partes resolvem trocar bens como forma de</p><p>negociação.</p><p>Podem ser objeto de permuta todas as coisas passíveis de venda, não sendo</p><p>preciso que tais bens sejam da mesma espécie ou tenham idêntico valor.</p><p>Dessa forma, a permuta pode envolver coisas distintas, não importando a</p><p>quantidade: móveis e imóveis, um móvel por alguns imóveis etc.</p><p>Atualmente, a permuta vem perdendo seu espaço para a compra e venda,</p><p>pois são institutos bastante similares, têm a mesma natureza, bastando</p><p>lembrar que o art. 533 do Código Civil dispõe que se aplicam à troca as</p><p>disposições referentes à compra e venda. Todavia, há exceções: a) salvo</p><p>disposição em contrário, cada um dos contraentes pagará por metade das</p><p>despesas com o instrumento da troca; b) é anulável a troca de valores</p><p>desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento expresso</p><p>dos outros descendentes e do cônjuge alienante.</p><p>Assim, as despesas com o contrato de permuta devem ser rateadas entre as</p><p>partes firmatárias, em face da idêntica qualidade de permutantes dos</p><p>contraentes, salvo se houver disposição contratual em contrário.</p><p>Ademais, será anulável a troca de coisas de valores desiguais entre</p><p>ascendentes e descendentes e do cônjuge do permutante alienante.</p><p>O consentimento será obrigatório quando as coisas permutadas não tiverem</p><p>valores equivalentes, principalmente quando a do ascendente tiver valor</p><p>superior, que comprometa o patrimônio dos demais.</p><p>10.2 Modelo de Instrumento Particular de Permuta de Bens Imóveis</p><p>Por este Instrumento Particular de Prestação de Permuta de Bens Imóveis e</p><p>na melhor forma de direito, de um lado, como PRIMEIRO</p><p>PERMUTANTE, .... (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e</p><p>CPF), residente e domiciliado neste Estado, na Rua ...., n...., Bairro .......,</p><p>Cidade....., CEP.......; De outro lado, como SEGUNDO PERMUTANTE, .....</p><p>(nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), residente e</p><p>domiciliado neste Estado, na Rua ....., n. ......., Bairro ......., Cidade......, CEP</p><p>.........;</p><p>Têm entre si justo e contratado este Instrumento Particular de Permuta de</p><p>Bens Imóveis mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.</p><p>Cláusula 01</p><p>O presente contrato de permuta de bens imóveis tem como objeto uma casa</p><p>livre de ônus e dívidas, situada na Alameda ....., Bairro ...., Cidade ....,</p><p>CEP....., no Estado .........., devidamente descrita e individualizada conforme</p><p>matrícula sob o n. ......., registrada no Cartório do ......... Ofício de Registro</p><p>de Imóveis de ............, pertencente ao PRIMEIRO PERMUTANTE; e outra</p><p>casa também livre de ônus e dívidas, situada na Alameda......, Bairro ......,</p><p>Cidade ......, CEP ......, no Estado ....., devidamente descrita e</p><p>individualizada conforme matrícula sob o n. ....., registrada no Cartório do</p><p>....... Ofício de Registro de Imóveis de .........., pertencente ao SEGUNDO</p><p>PERMUTANTE.</p><p>Cláusula 02</p><p>O PRIMEIRO PERMUTANTE transfere ao SEGUNDO PERMUTANTE, a</p><p>contar da assinatura do presente instrumento, a posse e direitos sobre o bem</p><p>que lhe pertence, devendo o SEGUNDO PERMUTANTE arcar com os</p><p>tributos incidentes sobre esse bem imóvel.</p><p>Cláusula 03</p><p>O SEGUNDO PERMUTANTE transfere ao PRIMEIRO PERMUTANTE, a</p><p>contar da assinatura do presente instrumento, a posse e direitos sobre o bem</p><p>que lhe pertence, devendo o PRIMEIRO PERMUTANTE arcar com os</p><p>tributos incidentes sobre esse bem imóvel.</p><p>Cláusula 04</p><p>As partes permutantes comprometem-se a responder por quaisquer vícios</p><p>que porventura possam existir sobre os bens permutados, desde que</p><p>comprovadamente ocorridos antes da entrega da posse.</p><p>Cláusula 05</p><p>Se após a assinatura deste instrumento qualquer dos bens aqui permutados</p><p>encontrarem-se ocupados, o permutante deve promover a desocupação</p><p>imediata do imóvel, respondendo, inclusive, sobre sua evicção.</p><p>Cláusula 06</p><p>Firmam as partes que, após seis meses de vigência do presente contrato,</p><p>definirão a melhor data para a outorga da escritura definitiva.</p><p>Cláusula 07</p><p>Fica pactuado que qualquer permutante que infringir as cláusulas deste</p><p>contrato responderá</p><p>Registral Imobiliário</p><p>12.1 Noções Gerais</p><p>12.2 Princípios do Registro Imobiliário</p><p>12.3 Livros do Cartório de Registro de Imóveis</p><p>12.4 Atos do Registro de Imóveis</p><p>12.4.1 Matrícula</p><p>12.4.2 Averbação</p><p>12.4.3 Registro</p><p>12.5 Retificação do Registro</p><p>12.6 Dúvida Registral</p><p>12.7 Dúvida Inversa</p><p>12.8 Modelo de Requerimento Pedindo ao Oficial que Suscite Dúvida</p><p>12.9 Modelo de Impugnação à Dúvida</p><p>12.10 Modelo de Ação de Retificação</p><p>CAPÍTULO 13</p><p>Loteamento</p><p>13.1 Noções Gerais</p><p>13.2 Loteamento Clandestino</p><p>13.3 Loteamento Fechado</p><p>CAPÍTULO 14</p><p>Documentação Imobiliária para Aquisição</p><p>14.1 Noções Gerais</p><p>14.2 Cautelas Preliminares à Aquisição</p><p>14.3 Documentos Relativos ao Imóvel</p><p>14.4 Documentos Pessoais do Comprador e do Vendedor</p><p>14.5 Documentos Relativos ao Imóvel Rural</p><p>14.6 Cautelas para Aquisição de Imóvel na Planta</p><p>14.6.1 Documentos Relativos ao Imóvel</p><p>14.6.2 Documentos Pessoais do Comprador e do Vendedor</p><p>14.6.3 Documentos Relativos ao Imóvel Rural</p><p>14.6.4 Imóvel na Planta</p><p>CAPÍTULO 15</p><p>Time Sharing ou Multipropriedade Imobiliária</p><p>15.1 Noções Gerais</p><p>15.1.1 Ação de Dano Infecto</p><p>15.1.2 Ação de Nunciação de Obra Nova</p><p>15.1.3 Ação Demolitória</p><p>15.2 Modelo de Ação de Dano Infecto</p><p>CAPÍTULO 16</p><p>Mais Informações sobre Loteamento</p><p>16.1 Como Constituir um Loteamento</p><p>16.1.1 Terrenos</p><p>16.1.2 Aprovações e Contratos</p><p>16.1.3 Comercialização e Implantação</p><p>16.2 Parcelamento do Solo Urbano</p><p>16.3 Diferença entre Loteamento e Desmembramento</p><p>16.4 Subdivisão de Gleba em Lotes</p><p>16.4.1 Gleba</p><p>16.4.2 Lote</p><p>16.5 Desdobro</p><p>16.6 Loteamento Fechado</p><p>16.6.1 Loteamento Fechado e Vias e Espaços Públicos</p><p>16.6.2 A Sociedade Sem Fins Lucrativos como Órgão Administrativo de</p><p>Loteamento Fechado</p><p>16.6.3 Registro de Loteamento Fechado</p><p>16.7 Fórmulas Mirabolantes no Ato de Parcelar o Solo Urbano</p><p>16.8 Condomínio de Casas – Vilas (Horizontal ou Deitado)</p><p>16.8.1 Regularização e Registro do Condomínio Novo</p><p>16.9 Clubes de Recreio</p><p>16.10 Associações</p><p>16.11 Incentivo à Invasão</p><p>16.12 Fechamento de Loteamento Comum já Constituído</p><p>CAPÍTULO 17</p><p>Leilões</p><p>17.1 Regras de Conduta</p><p>17.2 Regras dos Leilões Judiciais</p><p>17.3 Resumo e Responsabilidades</p><p>CAPÍTULO 18</p><p>Desapropriação</p><p>18.1 Fundamentos da Desapropriação</p><p>18.2 Modalidades de Desapropriação</p><p>18.2.1 Desapropriação por Necessidade ou Utilidade Pública (Ordinária)</p><p>18.2.2 Desapropriação-Sanção</p><p>18.2.3 Desapropriação Indireta e Expropriação (Ou Confisco)</p><p>18.3 Relatos Históricos</p><p>18.4 Procedimento de Desapropriação</p><p>18.4.1 Primeiro Momento: Decreto que Declara a Desapropriação</p><p>18.4.2 Segundo Momento: Atos Concretos (Por Exemplo, Pagamento da</p><p>Indenização)</p><p>18.5 ONGs</p><p>18.6 Desapropriação em Outros Países</p><p>CAPÍTULO 19</p><p>Ação de Adjudicação Compulsória</p><p>19.1 Cabimento da Adjudicação Compulsória</p><p>19.2 Base Legal</p><p>19.3 Procedimento</p><p>19.4 Foro Competente</p><p>19.5 Questões a Serem Respondidas</p><p>19.6 Documentos</p><p>19.7 Provas</p><p>19.8 Contestação</p><p>19.9 Valor da Causa</p><p>19.10 Despesas</p><p>19.11 Primeiro Modelo</p><p>19.12 Segundo Modelo</p><p>CAPÍTULO 20</p><p>Ação de Consignação de Aluguel</p><p>20.1 Cabimento da de Consignação de Aluguel</p><p>20.2 Base Legal</p><p>20.3 Procedimento</p><p>20.4 Foro Competente</p><p>20.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>20.6 Documentos</p><p>20.7 Provas</p><p>20.8 Contestação</p><p>20.9 Valor da Causa</p><p>20.10 Despesas</p><p>20.11 Dicas</p><p>20.12 Primeiro Modelo</p><p>20.13 Segundo Modelo (Contestação)</p><p>CAPÍTULO 21</p><p>Ação de Despejo por Denúncia Vazia</p><p>21.1 Cabimento da Ação de Despejo por Denúncia Vazia</p><p>21.2 Base Legal</p><p>21.3 Procedimento</p><p>21.4 Foro Competente</p><p>21.5 Questões a Serem Respondidas pelo Locador</p><p>21.6 Documentos</p><p>21.7 Provas</p><p>21.8 Contestação</p><p>21.9 Valor da Causa</p><p>21.10 Despesas</p><p>21.11 Dicas</p><p>21.12 Primeiro Modelo</p><p>21.13 Segundo Modelo</p><p>CAPÍTULO 22</p><p>Ação de Manutenção de Posse</p><p>22.1 Cabimento da Ação de Manutenção de Posse</p><p>22.2 Base Legal</p><p>22.3 Procedimento</p><p>22.4 Foro Competente</p><p>22.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>22.6 Documentos</p><p>22.7 Provas</p><p>22.8 Contestação</p><p>22.9 Valor da Causa</p><p>22.10 Despesas</p><p>22.11 Dicas</p><p>22.12 Modelo</p><p>CAPÍTULO 23</p><p>Ação de Dano Infecto</p><p>23.1 Cabimento da Ação de Dano Infecto</p><p>23.2 Base Legal</p><p>23.3 Procedimento</p><p>23.4 Foro Competente</p><p>23.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>23.6 Documentos</p><p>23.7 Valor da Causa</p><p>23.8 Despesas</p><p>23.9 Dica</p><p>23.10 Primeiro Modelo</p><p>23.11 Segundo Modelo (Ação Contra Proprietário de Cachorro Que está</p><p>Incomodando O Vizinho – Jec)</p><p>CAPÍTULO 24</p><p>Ação de Rescisão Contratual</p><p>24.1 Cabimento da Ação de Rescisão Contratual</p><p>24.2 Base</p><p>24.3 Procedimento</p><p>24.4 Foro Competente</p><p>24.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>24.6 Documentos</p><p>24.7 Provas</p><p>24.8 Valor da Causa</p><p>24.9 Despesas</p><p>24.10 Primeiro Modelo</p><p>24.11 Segundo Modelo (Contestação)</p><p>Pontos de referência</p><p>CAPÍTULO 1</p><p>Origem do Mercado Imobiliário</p><p>A origem do mercado imobiliário começou com a aquisição da propriedade</p><p>imóvel e o aproveitamento econômico do solo. As propriedades sempre</p><p>foram cobiçadas pelo homem, uma vez que, nos primórdios da civilização,</p><p>a terra era sinônimo de poder e soberania, o que ocorre até hoje.</p><p>Atualmente, a aquisição de bem imóvel é considerada por muitos o</p><p>investimento mais seguro e rentável. A raiz histórica da propriedade</p><p>encontra-se no Direito Romano, e esse será nosso ponto de partida.</p><p>Foi antes do surgimento do comércio de trocas que surgiram duas espécies</p><p>de propriedade: a comum, pertencente ao grupo; e as particulares,</p><p>destinadas às famílias. Essas são justamente as duas formas de propriedade</p><p>coletiva existentes no Direito Romano. Nos primórdios dessa comunidade,</p><p>a propriedade era da cidade ou gens, e cada indivíduo possuía restrita</p><p>porção de terra, e apenas aos bens móveis eram alienáveis. Tal espécie de</p><p>propriedade desapareceu e sobreveio a da família, mais tarde aniquilada</p><p>pelo fortalecimento do poder das famílias. Paulatinamente, a propriedade</p><p>coletiva deu lugar à propriedade privada, até atingir o que denominamos na</p><p>contemporaneidade modo capitalista de exploração da propriedade, ou seja,</p><p>seu dono pode explorá-la de modo absoluto.</p><p>Já na Idade Média a propriedade exclusiva do Direito Romano foi rejeitada,</p><p>sendo marcada pelo sistema feudal. A economia feudal possuía base</p><p>agrária, vale dizer, a agricultura era a atividade responsável por gerar a</p><p>riqueza social. Como na maioria das sociedades antigas, ter terra significava</p><p>possuir riqueza. Os proprietários rurais eram denominados senhores</p><p>feudais, ao passo que os trabalhadores eram chamados de servos. O</p><p>território do feudo era dividido em três partes: a) o domínio, parte da terra</p><p>reservada exclusivamente ao senhor feudal e trabalhada pelo servo; b) a</p><p>terra comum, matas e pastos que podiam ser utilizados pelo senhor feudal e</p><p>pelos servos; c) o manso servil, parte reservada aos servos para produção de</p><p>subsistência.</p><p>Depreende-se, pois, que no sistema feudal existiam domínios concomitantes</p><p>sobre a mesma propriedade. Sobre o manso servil, vale ressaltar que essa</p><p>porção de terra era dividida em lotes ou glebas, e cada servo tinha direito a</p><p>um lote. Verificamos, assim, que a divisão da terra em unidades já era feita</p><p>pelo menos desde a Idade Média, como forma de melhor aproveitamento</p><p>econômico do solo.</p><p>No início das civilizações, as formas originárias da propriedade tinham</p><p>feição comunitária. Exemplo disso é a situação dos indígenas ao tempo do</p><p>descobrimento do Brasil. Naquele período, havia domínio comum das</p><p>coisas úteis entre os que habitavam a mesma oca, sendo a propriedade</p><p>individual restrita a certos bens móveis, como rede, armas e utensílios de</p><p>uso próprio. O solo era pertencente a toda a tribo e, ainda assim, de forma</p><p>temporária, uma vez que os índios não se fixavam na terra, mudando de</p><p>cinco em cinco anos.</p><p>Dando um salto histórico e aproximando-nos dos dias de hoje, chegamos a</p><p>São Paulo da década de 1950, que contava com aproximadamente um</p><p>milhão de habitantes. No período que teve início após a Segunda Grande</p><p>Guerra, especialmente nos anos</p><p>pela multa de R$ ..... (... reais).</p><p>Cláusula 08</p><p>O presente instrumento passa a vigorar a contar de sua assinatura.</p><p>Cláusula 09</p><p>Os herdeiros ou sucessores das partes permutantes se obrigam desde já ao</p><p>inteiro teor deste contrato.</p><p>Cláusula 10</p><p>Fica eleito o foro da Comarca de .... para dirimir qualquer questão oriunda</p><p>deste Instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por mais</p><p>privilegiado que seja.</p><p>Estando, assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente</p><p>Instrumento em 2 (duas) vias de igual teor e para um só efeito, na presença</p><p>das duas testemunhas abaixo identificadas.</p><p>........, ...... de ........... de ..............</p><p>(Primeiro Permutante) (Segundo Permutante)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificação e endereço.</p><p>CAPÍTULO 11</p><p>Cessão e Promessa de Cessão</p><p>11.1 Noções Gerais</p><p>A cessão de contrato – também chamada de transferência de obrigações –</p><p>tem por escopo transferir a terceiro, que passará a ser o novo titular dessa</p><p>relação, a inteira posição ativa e passiva, ou seja, o conjunto de direitos e</p><p>obrigações estabelecidos em um contrato, geralmente ainda em execução.</p><p>Isso significa que a transferência deve ser feita pelo cedente ao cessionário,</p><p>com a anuência do cedido, esse último entendido como o contratante</p><p>originário do contrato, que deve anuir a cessão.</p><p>A cessão permite a circulação do contrato mesmo com a substituição dos</p><p>contraentes primitivos. O cedente transfere integralmente sua posição no</p><p>polo a terceiro denominado cessionário, que o substituirá na relação jurídica</p><p>contratual. Em suma, transmitem-se a terceiro cessionário todos os direitos</p><p>e deveres do pacto primitivo.</p><p>11.2 Requisitos</p><p>a) Bilateralidade contratual: o contrato deve impor deveres para ambas as</p><p>partes.</p><p>b) Transferência total antes da execução: após a formação do contrato,</p><p>transfere-se na íntegra a posição contratual ao terceiro, desde que a</p><p>execução não esteja concluída.</p><p>c) Cessão dos direitos e dos deveres ao cessionário.</p><p>d) Observância dos requisitos do negócio jurídico: capacidade das partes,</p><p>objeto lícito e forma legal.</p><p>11.3 Efeitos</p><p>Os efeitos da cessão de contrato são:</p><p>a) repasse de crédito e débito de um dos contratantes a terceiro que substitui</p><p>o cedente na relação contratual;</p><p>b) permanência da obrigação e objeto contratual que não serão alterados;</p><p>c) liberação do cedente diante da anuência do credor.</p><p>11.4 Modelo de Instrumento Particular de Cessão de Direitos</p><p>Por este Instrumento Particular de Cessão de Direitos e na melhor forma de</p><p>direito, de um lado, como OUTORGANTES CEDENTES, ...... (nome,</p><p>nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF) e sua mulher, com quem é</p><p>casado pelo regime de comunhão de bens, antes da vigência da Lei n.</p><p>6.515/77, ...... (nome, nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF),</p><p>ambos residentes e domiciliados neste Estado, na Rua ....., n. ...., Bairro</p><p>........., Cidade ...., CEP ......., doravante denominados simplesmente</p><p>CEDENTES;</p><p>De outro lado, como OUTORGADO CESSIONÁRIO, .... (nome,</p><p>nacionalidade, profissão, estado civil, RG), residente e domiciliado neste</p><p>Estado, na Rua ....., n. ....., Bairro ...., Cidade ......., CEP........, doravante</p><p>denominado simplesmente CESSIONÁRIO;</p><p>E de outro lado, como INTERVENIENTE ANUENTE, .... (razão social,</p><p>CNPJ/MF), com sede neste Estado, na Rua ....., n. ....., Bairro ..., Cidade ....,</p><p>CEP....., neste ato representado por seu sócio-diretor .... (nome,</p><p>nacionalidade, profissão, estado civil, RG e CPF), doravante denominado</p><p>simplesmente ANUENTE;</p><p>Têm entre si justo e contratado o Instrumento Particular de Cessão de</p><p>Direitos mediante as cláusulas e condições a seguir descritas.</p><p>Cláusula 1 – Imóvel objeto do contrato de cessão</p><p>1.1 Os CEDENTES são proprietários e legítimos possuidores do imóvel</p><p>livre de ônus e dívidas situado na Rua ......., Bairro ........, Cidade........., CEP</p><p>......., no Estado...., devidamente descrito e individualizando conforme a</p><p>matrícula sob o n. ...., devidamente registrado no Cartório do ..... Ofício de</p><p>Registro de Imóveis de .........., mediante instrumento particular de</p><p>compromisso de compra e venda, celebrado em .... de ..... de ....., pelo preço</p><p>total de R$ .... (... reais).</p><p>Cláusula 2 – Preço e forma de pagamento</p><p>2.1 Por este instrumento, os CEDENTES comprometem-se a transferir ao</p><p>CESSIONÁRIO todos os direitos e encargos do imóvel objeto deste</p><p>contrato, pelo preço certo e ajustado de R$ .... (.... reais), pago neste ato, em</p><p>moeda corrente, outorgando ao CESSIONÁRIO plena quitação para nada</p><p>mais reclamarem.</p><p>2.2 Compromete-se o CESSIONÁRIO perante o ANUENTE a pagar o</p><p>saldo do preço remanescente na importância de R$ .... (.... reais),</p><p>representado pela emissão de duas notas promissórias de iguais valores e</p><p>vencimentos.</p><p>Cláusula 3 – Obrigações do cessionário</p><p>3.1 Obriga-se o CESSIONÁRIO a respeitar todas as cláusulas estipuladas</p><p>no contrato originário, no qual manifesta o conhecimento do referido</p><p>contrato em seu inteiro teor, diante dos CEDENTES e do ANUENTE e das</p><p>testemunhas presentes neste ato.</p><p>Cláusula 4 – Posse provisória</p><p>4.1 Os CEDENTES transmitem, neste ato, ao CESSIONÁRIO, e com a</p><p>devida anuência do ANUENTE, a posse provisória do imóvel objeto desta</p><p>cessão, comprometendo-se o CESSIONÁRIO a obedecer às imposições</p><p>municipais e aos regulamentos administrativos conforme disposto no</p><p>contrato original.</p><p>Cláusula 5 – Irretratabilidade e irrevogabilidade</p><p>5.1 Por expressa convenção entre as partes, a cessão e a transferência de</p><p>direito, ora contratadas, são em caráter irretratável e irrevogável, não</p><p>podendo qualquer dos contratantes alegar direito de arrependimento.</p><p>Cláusula 6 – Outorga da escritura definitiva</p><p>6.1 Os CEDENTES desde já indicam o CESSIONÁRIO para receber</p><p>diretamente do ANUENTE, assim que inteiramente quitada a totalidade do</p><p>preço a ele devido, a escritura definitiva de compra e venda do imóvel cujos</p><p>direitos são ora cedidos, correndo por conta exclusiva do CESSIONÁRIO</p><p>todas as despesas decorrentes da referida escritura, tais como: Tabelião,</p><p>sisas – ITBI (da compra e venda e do presente contrato), emolumentos,</p><p>registros e quaisquer outras taxas que venham a ser criadas, inclusive as</p><p>relativas à obtenção ou atualização de documentos, ainda que em nome do</p><p>anuente.</p><p>Cláusula 7 – Foro de eleição</p><p>7.1 Fica eleito o foro da Comarca de ... para dirimir qualquer questão</p><p>oriunda deste instrumento, com expressa renúncia de qualquer outro, por</p><p>mais privilegiado que seja.</p><p>Estando assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente</p><p>Instrumento em 3 (três) vias de igual teor e para um só efeito, na presença</p><p>das testemunhas abaixo identificadas.</p><p>.......... de .......... de ............</p><p>(Cedente) (Cessionário)</p><p>(Anuente)</p><p>TESTEMUNHAS</p><p>Nome, qualificações e endereço.</p><p>CAPÍTULO 12</p><p>Direito Registral Imobiliário</p><p>12.1 Noções Gerais</p><p>O Direito Registral Imobiliário, ramo do direito real, consiste em um</p><p>complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro</p><p>de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias</p><p>imobiliárias, a atividade cartorária do oficial titular e de seus prepostos, que</p><p>agem por delegação do Poder Público, conferindo-lhes fé pública em todos</p><p>os atos que automaticamente praticarem.</p><p>O Cartório de Registro de Imóveis funciona como um repositório público</p><p>de informações, contendo os dados alusivos à propriedade imobiliária,</p><p>especificando o imóvel registrado, bem como os demais direitos que sobre</p><p>ele recaiam.</p><p>O registro a todos pertence, ou seja, qualquer interessado pode pedir</p><p>informações verbais e requerer certidões de direitos e obrigações reais</p><p>imobiliárias que porventura desejar.</p><p>Com o advento da Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, muitas foram as</p><p>inovações referentes ao registro imobiliário, permitindo seu aprimoramento</p><p>em relação ao antigo sistema registral imobiliário.</p><p>Nesse sentido, convém trazer a lume o art. 1° da referida</p><p>lei, que elenca as</p><p>três finalidades básicas do registro imobiliário: “Os serviços concernentes</p><p>aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para</p><p>autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao</p><p>regime estabelecido nesta Lei”.</p><p>Vejamos a conceituação das três finalidades básicas do registro imobiliário.</p><p>a) Autenticidade: o ato de registro se instaura munido por presunções de</p><p>veracidade, validade, legitimidade e legalidade. O título levado a registro</p><p>será minuciosamente analisado por serventuário detentor de fé pública, que</p><p>só o registrará se cumpridas as formalidades legais.</p><p>b) Segurança: as informações lançadas nos cadastros imobiliários devem ser</p><p>rigidamente pormenorizadas, caracterizando o bem com exatidão,</p><p>eliminando riscos. O ato de registro se prende à ideia de permanência e</p><p>estabilidade garantida pela preservação de seu conteúdo.</p><p>c) Eficácia: o título levado a registro produzirá efeitos erga omnes por</p><p>ocasião de sua publicidade, valendo contra terceiros e resguardando a boa-</p><p>fé do proprietário.</p><p>12.2 Princípios do Registro Imobiliário</p><p>Os princípios informativos do registro imobiliário são diretrizes que</p><p>auxiliam na resolução de problemas concretos.</p><p>a) Princípio da continuidade: consiste no respeito à cadeia de titularidade do</p><p>imóvel, posto que os sucessivos registros derivam um do outro. Por ato</p><p>inter vivos, somente o titular do bem pode transferi-lo. Por causa mortis,</p><p>somente o espólio.</p><p>b) Princípio da especialidade: decorre da interpretação do art. 225 da Lei</p><p>dos Registros Públicos, segundo o qual exige-se precisa individualização do</p><p>bem a ser registrado, indicando-se minuciosamente todas as características,</p><p>as confrontações e as localizações dos imóveis. O objetivo é evitar erros</p><p>que possam confundir determinada propriedade com outra.</p><p>c) Princípio da prioridade: refere-se à prevalência dos protocolos</p><p>previamente estabelecidos. Em caso de conflito prevalecerá o protocolo</p><p>mais antigo. Diz-se que vale o título de quem primeiro “prenotou”.</p><p>d) Princípio da instância ou rogação: o registro só ocorrerá se provocado</p><p>pelo interessado, pois o oficial da serventia não age de ofício. O registrador</p><p>também não pode expedir certidões ou prestar informações sem que lhe</p><p>sejam postuladas.</p><p>12.3 Livros do Cartório de Registro de Imóveis</p><p>O art. 173 da Lei de Registros Públicos estabelece que haverá no Registro</p><p>de Imóveis cinco livros: protocolo; registro geral; registro auxiliar;</p><p>indicador real; e indicador pessoal. O termo “livro” é empregado para</p><p>designar o compartimento físico do registro, pois, mesmo antes do advento</p><p>da Lei 6.015/73, os livros já existiam como sistema organizacional dos atos</p><p>registrários. A seguir, descrevemos cada um dos livros.</p><p>Livro n. 1 — Protocolo: é a chave do sistema. Nele é feita a prenotação, que</p><p>é um ato administrativo vinculado. Sua finalidade é possibilitar o controle</p><p>dos atos registrais à medida que determina a prevalência do direito, o que é</p><p>feito pela data do registro no livro Protocolo. Cada novo título recebe um</p><p>número de ordem, cuja sequência de apresentação é rigorosamente</p><p>observada. Trata-se, pois, da segurança do sistema.</p><p>Livro n. 2 — Registro Geral: é o livro de registro geral de imóveis em que</p><p>se albergam as matrículas, os registros e as averbações, ou seja, todo ato</p><p>relacionado direta ou indiretamente com a propriedade.</p><p>Livro n. 3 — Registro Auxiliar: é o livro em que se registram todos os atos</p><p>determinados pela lei que podem ter reflexos nas propriedades, mas que não</p><p>impliquem transferência de domínio, como pacto antenupcial, debêntures,</p><p>cédulas de crédito, convenções de condomínios.</p><p>Livro n. 4 — Indicador Real: é o repositório de todos os imóveis que</p><p>figuram nos demais livros. É também chamado de cadastro imobiliário.</p><p>Visa a facilitar a consulta pela propriedade. No caso de pesquisa, basta</p><p>informar a situação do imóvel e a denominação e fazer a consulta pelo livro</p><p>em tela.</p><p>Livro n. 5 — Indicador Pessoal: trata-se de outro repositório de informação,</p><p>mas de pessoas físicas e jurídicas. Abriga em ordem alfabética os nomes de</p><p>todas as pessoas, individual ou coletiva, ativa ou passiva, direta ou</p><p>indiretamente que figurem nos demais livros, conectando-os aos respectivos</p><p>números de ordem. Para evitar confusões com homônimos, além do nome</p><p>da pessoa, deve constar o CPF ou CNPJ. Tem por objetivo facilitar a</p><p>expedição de certidões e é muito consultado por ser o centro de referência e</p><p>busca dos livros ou assentamentos imobiliários.</p><p>12.4 Atos do Registro de Imóveis</p><p>12.4.1 Matrícula</p><p>A matrícula foi introduzida no sistema registral imobiliário brasileiro com o</p><p>advento da Lei 6.015/73. A matrícula é o ato de registro que dá origem à</p><p>individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo</p><p>atributo dominial derivado da transcrição da qual se originou.</p><p>Dessa forma, a matrícula é ato de registro inicial e a exteriorização</p><p>documental correspondente a cada imóvel. Consiste no suporte físico do</p><p>registro ou na base fixa de assentamentos registrais, sendo, grosso modo, a</p><p>“ficha” em que são lançados os registros. A matrícula caracteriza e</p><p>confronta o imóvel, individualizando o bem por meio do seu cadastramento.</p><p>Pelo princípio da unidade da matrícula cada imóvel terá matrícula própria,</p><p>não sendo permitido que um imóvel tenha mais de uma matrícula.</p><p>A matrícula possui alguns requisitos, tais como data, identificação do</p><p>imóvel, nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Tratando-se de</p><p>pessoa física os requisitos serão estado civil, profissão CPF e RG. Se for</p><p>pessoa jurídica, sede social e CNPJ. Outro requisito indispensável é a</p><p>menção do número do registro anterior.</p><p>Além dessas, as corregedorias e serventias fizeram novas exigências, como</p><p>data do registro anterior, confrontações, ou seja, a menção da matrícula do</p><p>imóvel confrontante, estado civil e regime de bens. Quando o objeto da</p><p>matrícula for lote integrante de loteamento inscrito ou registrado será</p><p>pertinente completar a matrícula com o número da inscrição ou do registro</p><p>do parcelamento. Para unidade autônoma de edifício em condomínio é</p><p>adequado completar a matrícula com o número da matrícula na qual foi</p><p>registrada a instituição do condomínio e o número do respectivo registro.</p><p>a) A fusão matricial e a unificação de imóveis</p><p>Os arts. 234 e 235 da Lei 6.015/73 possibilitam a fusão entre matrículas.</p><p>Isso significa que as matrículas fusionadas darão lugar a outra referente ao</p><p>novo imóvel produto da fusão. A unificação de imóveis pressupõe a</p><p>contiguidade deles e a identidade de proprietários. Em síntese, o</p><p>proprietário de dois imóveis contíguos pode requerer a unificação desses</p><p>registros em uma só matrícula, cancelando a anterior, promovendo a</p><p>averbação da unificação.</p><p>b) Cancelamento da matrícula</p><p>Sobre o cancelamento de matrícula, o art. 233 da Lei 6.015/73 disciplina a</p><p>Lei de Registros Públicos, ao estabelecer que: “A matrícula será cancelada:</p><p>I - por decisão judicial; II - quando em virtude de alienações parciais, o</p><p>imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários; III - pela fusão,</p><p>nos termos do artigo seguinte.”</p><p>A matrícula é aberta para que exista indefinidamente. Contudo, o referido</p><p>dispositivo excepciona essa norma ao permitir seu cancelamento por</p><p>decisão judicial, pela fusão ou pela transferência total das alienações</p><p>parciais.</p><p>Imaginemos uma gleba devidamente matriculada com 60 hectares em que</p><p>seu proprietário decide vender 30 hectares. Posteriormente, promove a</p><p>venda de mais 20 e, depois, de mais 10 hectares. Nesse caso, a matrícula</p><p>será encerrada, já que não há sentido conservar o seu número diante do</p><p>esgotamento de seu conteúdo material.</p><p>12.4.2 Averbação</p><p>Averbação é qualquer anotação feita à margem de um registro para indicar</p><p>as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à situação física (edificações</p><p>de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do</p><p>seu proprietário (exemplo: mudança de estado civil</p><p>de solteiro para casado).</p><p>O art. 167, II, da Lei 6.015/73 enumera os casos de averbação, aquelas</p><p>situações que alteram as características do imóvel ou de seu proprietário,</p><p>sem que se altere o registro em sua essência.</p><p>São atos de averbação, por exemplo, o “habite-se” expedido pela Prefeitura</p><p>Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil e outros</p><p>atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os</p><p>de hipoteca.</p><p>12.4.3 Registro</p><p>Registro é o lançamento que se faz sobre a matrícula do imóvel dos atos</p><p>geradores de transmissão de domínio, de atos que impõem ônus ou</p><p>estabelecem direitos reais e de atos que não digam diretamente respeito a</p><p>determinado imóvel.</p><p>O art. 167, I, da Lei 6.015/73 enumera os atos sujeitos a registro. Contudo,</p><p>é possível que um título apresentado para registro não seja registrado em</p><p>função de dúvidas quanto ao seu aspecto formal, fazendo que o título seja</p><p>devolvido pelo Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Nesse caso, o oficial enumera por escrito as exigências a serem satisfeitas.</p><p>Caso o apresentante do título não se conforme com tais exigências, ou não</p><p>podendo satisfazê-las, pode, por meio de requerimento, declarar dúvida ao</p><p>juiz competente, conforme determina o art. 198 da Lei 6.015/73.</p><p>12.5 Retificação do Registro</p><p>O art. 212 da Lei 6.015/73 disciplina a retificação do registro.</p><p>Segundo esse artigo, sendo o registro ou a averbação omissa, imprecisa ou</p><p>não exprimindo a verdade, o interessado pode reclamar sua retificação ao</p><p>Oficial de Registro de Imóveis competente por meio de procedimento</p><p>administrativo ou judicial.</p><p>De acordo com Venício Antonio de Paula Salles (Direito registral</p><p>imobiliário. 3. ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2012), a</p><p>retificação de registro representa o mecanismo procedimental voltado a</p><p>superar eventual ausência de simetria entre a descrição grafada, constante</p><p>do registro imobiliário, e a ocupação física do imóvel local, sendo</p><p>direcionada a constatar desvios e a promover as correções das imperfeições</p><p>originais, resgatando a realidade que sempre deve marcar a informação</p><p>tabular.</p><p>Para Kioisi Chicuta (Anotações sobre as recentes alterações no</p><p>procedimento de retificação de registro. Revista de Direito Imobiliário,</p><p>2005), a retificação é providência necessária para que o registro espelhe a</p><p>situação jurídica real, quer decorra ela de processo registrário, quer de</p><p>defeitos, quer de vícios do título causal. Segundo essa visão, busca-se</p><p>alcançar a verdade registral que não restou obtida em razão da falta de</p><p>apresentação de título idôneo e válido, vícios no procedimento registrário,</p><p>como a ofensa ao princípio da continuidade pela deficiência de registro</p><p>quanto à especialidade.</p><p>Não se retifica o imóvel, mas sim sua descrição, buscando a verdade real</p><p>em consonância com a realidade jurídica. Retifica-se o registro, e não o</p><p>título causal. A regra no registro público é pela não inclusão de área sem</p><p>permissivo legal. O acréscimo se dá pela aquisição derivada (instrumento</p><p>público de aquisição e unificação) ou por uma das formas de aquisição</p><p>originária (usucapião, acessão). Nos demais casos, o acréscimo de área é</p><p>ilegal, não podendo ser revalidado pela retificação, ainda que judicial.</p><p>Em suma, conforme se depreende da leitura do art. 212 da Lei 6.015/73</p><p>(com a nova redação dada pela Lei 10.931/2004), o pedido de retificação</p><p>pode ser feito diretamente ao oficial de Registro de Imóveis da</p><p>circunscrição imobiliária competente, pelo interessado, nos casos em que o</p><p>registro ou a averbação se apresentem omissos, imprecisos ou não</p><p>exprimam a verdade, mas concedendo ao interessado a prerrogativa de</p><p>requerer a retificação por meio de procedimento judicial.</p><p>O art. 213 da Lei 6.015/73, também alterado pela Lei 10.931/2004, inovou</p><p>ao permitir que o oficial de Registro de Imóveis retifique o registro ou a</p><p>averbação por ato de ofício nas seguintes hipóteses:</p><p>a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do</p><p>título;</p><p>b) indicação ou atualização de confrontação;</p><p>c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por</p><p>documento oficial;</p><p>d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou</p><p>inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das</p><p>medidas perimetrais;</p><p>e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito com</p><p>base nas medidas perimetrais constantes do registro;</p><p>f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já</p><p>tenha sido objeto de retificação;</p><p>g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,</p><p>comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial</p><p>quando houver necessidade de produção de outras provas.</p><p>Outra inovação trazida com a nova redação do art. 213 da Lei 6.015/73 foi a</p><p>permissão concedida ao oficial registrador para que diligencie pessoalmente</p><p>no imóvel para constatação da situação em face dos confrontantes e</p><p>localização na quadra. Esse dispositivo tornou o oficial registrador mais</p><p>dinâmico, facilitando a interação com as realidades fática e física do imóvel</p><p>a ser retificado, contrapondo-se ao princípio da instância, que veda a</p><p>atuação de ofício pelo oficial registrador.</p><p>Hoje, quatro são as espécies de retificação:</p><p>a) retificação exigida por lei;</p><p>b) retificação promovida pela vontade da parte;</p><p>c) retificação realizada pelo registrador por ato de ofício;</p><p>d) retificação em cumprimento da decisão judicial.</p><p>12.6 Dúvida Registral</p><p>Segundo Nicolau Balbino Filho (Direito imobiliário registral. 2. ed. São</p><p>Paulo: Saraiva, 2012), a dúvida é o procedimento administrativo pelo qual,</p><p>a pedido do interessado, se submetem à apreciação judicial as exigências</p><p>formuladas pelo registrador, nos títulos apresentados a registro, quando o</p><p>interessado que o requereu se vê impossibilitado ou por algum motivo se</p><p>recusa a satisfazê-las.</p><p>Quando um título imobiliário ingressar no Cartório de Registro de Imóveis</p><p>para registro, inicialmente, ele será examinado pelo registrador ou por seus</p><p>escreventes encarregados. Se esse exame concluir que o título está apto para</p><p>o registro, com a comprovação da inexistência de defeitos, o apresentante</p><p>deverá promover o pagamento e requerer que sejam feitos a prenotação e o</p><p>respectivo registro.</p><p>Todavia, pode o registrador entender que o título apresentado para registro</p><p>padeça de exigências legais, negando o registro e promovendo sua</p><p>devolução junto à denominada “nota de devolução”, acompanhada do rol de</p><p>exigências por ele formuladas para o registro do título. Em geral, as</p><p>exigências impeditivas do registro são formuladas uma única vez, mas não</p><p>está impedido o registrador de não concordar com as exigências por ele</p><p>formuladas.</p><p>Se as exigências não forem cumpridas pelo interessado, o título não será</p><p>registrado. Na dúvida registral discute-se a legitimidade acerca da exigência</p><p>formulada pelo registrador, que, em verdade, não tem interesse nem é parte</p><p>nesse processo administrativo, e, justamente por isso, não lhe é facultado o</p><p>direito de recorrer da decisão judicial.</p><p>A dúvida é do oficial registrador. Todavia, seu requerimento é feito pelo</p><p>apresentante do título independentemente de constituir advogado. O</p><p>registrador anotará no protocolo a ocorrência da dúvida, certificando a</p><p>suscitação no título e rubricando todas as suas folhas. Em seguida, será</p><p>dada ciência do teor da dúvida ao apresentante, fornecendo cópia da</p><p>suscitação, que será submetida ao juiz ao mesmo tempo que o noticia para</p><p>impugná-la no prazo de quinze dias. Sendo a dúvida impugnada – ou não –</p><p>pelo interessado, o juiz prolatará a sentença sempre, pois tem interesse no</p><p>esclarecimento público do conflito. Nada obsta a participação de terceiros</p><p>interessados nesse processo, seja para o registro, ou não, do título em</p><p>análise.</p><p>Não havendo impugnação pelo interessado, se procedente o julgamento da</p><p>dúvida, a exigência do registrador será considerada pertinente, e o título não</p><p>será registrado.</p><p>Convém ressaltar, contudo, que essa decisão administrativa</p><p>não faz coisa julgada, sendo plenamente possível nova discussão na esfera</p><p>contenciosa.</p><p>Se, de outra banda, a decisão administrativa for improcedente, ou seja, o</p><p>registrador não tinha razão, e sua exigência tiver sido considerada incorreta,</p><p>deve o título ser registrado.</p><p>Havendo impugnação da dúvida pelo interessado, ele deve cumprir o prazo</p><p>de quinze dias a contar da data da certidão comprobatória da notificação, se</p><p>feita pessoalmente por funcionário do serviço registral, ou da juntada do</p><p>A.R., se realizada pela via postal, e tal impugnação deve ser feita somente</p><p>por advogado.</p><p>Comprovado o legítimo interesse do registro do título pela parte</p><p>impugnante contra as razões da dúvida do registrador, seguirá o processo</p><p>com os documentos juntados pelo interessado. Será concedido prazo de dez</p><p>dias para a manifestação do Ministério Público (sob pena de nulidade), que</p><p>funcionará como custos legis, e após, se não forem requeridas diligências, o</p><p>juiz prolatará sentença em quinze dias.</p><p>Julgada procedente a impugnação, os documentos serão restituídos à parte,</p><p>dando ciência ao registrador para que consigne no livro Protocolo e cancele</p><p>a prenotação. Porém, sendo a impugnação improcedente, o interessado</p><p>novamente apresentará seus documentos com o respectivo mandato ou</p><p>certidão da sentença para que se proceda ao registro.</p><p>12.7 Dúvida Inversa</p><p>A Lei de Registros Públicos não dispõe sobre a denominada “dúvida</p><p>inversa”, que é uma prerrogativa constitucional consubstanciada pelo</p><p>direito de petição contemplado no art. 5, XXXIV, a, da Constituição</p><p>Federal, no qual a parte interessada no registro de certo título imobiliário</p><p>representa, por meio de petição, contra o oficial registrador que não tiver</p><p>agido em conformidade com os preceitos legais.</p><p>Apesar de não ter amparo legal, a dúvida inversa se mostra como</p><p>ferramenta útil contra eventuais incoerências e disparates cometidos por</p><p>alguns oficiais registradores.</p><p>Os casos mais comuns de dúvida inversa ocorrem quando o oficial</p><p>registrador, após exame do título, não formula exigências e ignora a</p><p>solicitação do interessado, ou quando o oficial registrador examina o título,</p><p>formula exigências, mas o interessado, inconformado com a nota de</p><p>devolução, insiste para que se proceda a certo ato, independentemente da</p><p>exigência formulada.</p><p>12.8 Modelo de Requerimento Pedindo ao Oficial que Suscite Dúvida</p><p>ILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA</p><p>COMARCA DE ........</p><p>J. M. C., pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ</p><p>sob o n. ...., com sede na Rua ......., n. ......, Bairro ....., Município de .....,</p><p>Estado de ....., neste ato representada por seu sócio-diretor, G.W., brasileiro,</p><p>solteiro, administrador, portador da Cédula de Identidade RG n. ....., inscrito</p><p>no CPF/MF sob o n. ...., residente e domiciliado na Rua....., n. .., Bairro</p><p>......, Município de ...., Estado de ..........., vem expor e requerer o exposto a</p><p>seguir.</p><p>1. A REQUERENTE, na data de .... de .... de ......., apresentou neste</p><p>Cartório de Registro de Imóveis o título aquisitivo representado pela</p><p>escritura pública de compra e venda (ou outro título qualquer), para que se</p><p>promovesse ao exame do título em tela e seu consequente registro.</p><p>2. Ocorre que o referido título foi devolvido acompanhado de nota</p><p>devolutiva, mencionando a necessidade de cumprimento das seguintes</p><p>exigências ....... ( especificar cada uma delas).</p><p>3. A REQUERENTE não se conforma com tais exigências e, em face disso,</p><p>reitera seu pleito inicial, requerendo a Vossa Senhoria que promova o</p><p>registro do presente título.</p><p>4. Se, todavia, Vossa Senhoria, data venia, mantiver o vosso entendimento,</p><p>requeremos que seja suscitada dúvida ao juiz competente.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>......, ..... de ......... de ........... .</p><p>12.9 Modelo de Impugnação à Dúvida</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .....</p><p>VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE ......</p><p>F. T., brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG</p><p>n. ...., inscrito no CPF/MF sob o n. ...., residente e domiciliado na Rua .......,</p><p>n. ...., Bairro ..........., Município de ............, Estado de ....., por seu</p><p>advogado abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa</p><p>Excelência propor IMPUGNAÇÃO À DÚVIDA formulada pelo</p><p>Ilustríssimo OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DESTA</p><p>COMARCA, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.</p><p>1. O requerente, na data de ..... de .........de ......., apresentou para registro a</p><p>carta de adjudicação oriunda de processo de execução que tramitou</p><p>formalmente pela ...... Vara Cível da Comarca.</p><p>2. Após o exame da escritura, o oficial registrador devolveu o título,</p><p>questionando sua autenticidade.</p><p>3. Ora, trata-se de documento que observou todas as formalidades legais,</p><p>tendo sido expedido pelo Poder Judiciário, não cabendo ao douto oficial</p><p>perquirir sobre a validade desse documento.</p><p>4. Portanto, somente a parte lesada pode insurgir-se contra o sobredito título</p><p>e seu respectivo registro, não restando alternativa ao oficial senão proceder</p><p>ao pleiteado registro.</p><p>Pelo exposto, requer que Vossa Excelência se digne de determinar ao</p><p>Senhor oficial de registro de imóveis desta Comarca que proceda ao registro</p><p>do título apresentado, para julgar a dúvida improcedente em todos os seus</p><p>termos, como medida da mais cristalina justiça.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>....., ..... de ..... de .....</p><p>12.10 Modelo de Ação de Retificação</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .......</p><p>VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE ........</p><p>F.T., brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG</p><p>n. ..., inscrito no CPF/MF sob o n. ...., residente e domiciliado na Rua ...., n.</p><p>...., Bairro ............, Município de ....., Estado de ......., por seu advogado</p><p>abaixo assinado (doc. 1), vem respeitosamente perante Vossa Excelência</p><p>requerer um RETIFICAÇÃO DE ÁREA, com fundamento no art. 212 e</p><p>seguintes da Lei n. 6.015/73, o que faz pelas razões de fato e de direito a</p><p>seguir expostas.</p><p>1. O requerente, na data de ...... de .... de ....., adquiriu de M.S., brasileiro,</p><p>solteiro, empresário, portador da Cédula de Identidade RG n. ...., inscrito no</p><p>CPF/MF sob o n. ......, residente e domiciliado na Rua ......, n. ....., Bairro</p><p>..............., Município de ............., Estado de ......, um terreno situado nesta</p><p>Comarca, no endereço ......., medindo .... metros de frente com a Rua ......,</p><p>com ...... metros do lado esquerdo confrontando com a outra empresa ...., e</p><p>....... metros de fundo, onde confronta com a propriedade do Sr. .....,</p><p>conforme dispõe a inclusa certidão de matrícula (doc. 2), devidamente</p><p>registrada no cartório de Registro de Imóveis desta Comarca.</p><p>2. Almejando o requerente construir uma casa residencial no mencionado</p><p>terreno, promoveu a contratação do engenheiro J. L., CREA sob o n. ......,</p><p>para elaboração da planta, memorial e levantamento topográfico do referido</p><p>terreno.</p><p>3. De acordo com o levantamento topográfico, planta e memorial</p><p>elaborados pelo citado engenheiro (doc. 3), constatou-se uma diferença</p><p>relativa à medida descrita no registro, mais precisamente no tocante à</p><p>testada do imóvel, vejamos: de frente para a Rua......., o terreno possui .....</p><p>metros, e não ............., conforme o registro, alterado, assim, a área total do</p><p>imóvel: .... m².</p><p>4. Portanto, claro está que, conforme as medidas apuradas pelo engenheiro</p><p>e devidamente comprovadas pelos documentos anexos, as medidas certas</p><p>deveriam ser: ..... ( descrever as medidas) .</p><p>Diante do todo exposto, requer que se proceda à retificação do registro</p><p>atual, para que nele passem a constar as reais medidas do imóvel em tela,</p><p>conforme apuração devidamente demonstrada.</p><p>Requer, ademais, que Vossa Excelência se digne de mandar citar o vendedor</p><p>acima mencionado e os confrontantes .... (descrever todos os</p><p>confrontantes), a Prefeitura Municipal</p><p>na pessoa do Sr. Prefeito para que,</p><p>no prazo de 10 (dez) dias, se manifestem, e, posteriormente, seja aberta</p><p>vista dos autos ao representante ministerial para o acompanhamento do</p><p>feito.</p><p>Por isso, sem que haja manifestação contrária das partes interessadas e</p><p>devidamente citadas, requer a Vossa Excelência que se digne de determinar</p><p>a expedição de mandado ao Sr. registrador do .... Cartório de Registro de</p><p>Imóveis desta comarca, para que promova a retificação por meio de</p><p>averbação junto ao registro.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>......., ...... de ........ de ........</p><p>CAPÍTULO 13</p><p>Loteamento</p><p>13.1 Noções Gerais</p><p>O loteamento é uma espécie de parcelamento do solo urbano regido,</p><p>principalmente, pela Lei 6.766/79, que dispõe sobre normas contratuais,</p><p>administrativas e urbanísticas, caracterizado pela subdivisão de gleba em</p><p>lotes destinados à edificação ou exploração de qualquer natureza, com</p><p>abertura de ruas ou vias de circulação, de logradouros públicos, ou com</p><p>modificação ou ampliação das vias existentes. Todavia, caso a divisão da</p><p>gleba em lotes aproveitar as vias de circulação já existentes esse</p><p>parcelamento será classificado na modalidade desmembramento.</p><p>O loteador que pretender promover um loteamento deve, inicialmente,</p><p>adequar o projeto de loteamento de acordo com as diretrizes municipais e,</p><p>para tanto, requerer na Municipalidade a certidão de diretrizes municipais.</p><p>O projeto é apresentado à Secretaria de Obras do Município juntamente a</p><p>seus desenhos, memoriais descritivos para análise e posterior aprovação por</p><p>meio de alvará.</p><p>O projeto de loteamento também deve se submeter a legislações e órgãos</p><p>estaduais e federais ligados ao meio ambiente, para exame de questões</p><p>fluviais, tratamento de esgoto etc.</p><p>Após as aprovações do Poder Público, serão apresentados ao Cartório de</p><p>Registro de Imóveis os documentos para o registro do loteamento, como:</p><p>memorial descritivo; certidão de filiação de domínio com prazo de vinte</p><p>anos; plantas aprovadas; título de propriedade do imóvel em nome do</p><p>parcelador; cópia do ato de aprovação do loteamento; certidões dos</p><p>cartórios de protesto de títulos em nome do loteador pelo período de dez</p><p>anos; certidão de ônus reais relativa ao imóvel; certidões negativas de</p><p>tributos federais, estaduais e municipais; o contrato-padrão de promessa de</p><p>compra e venda, entre outros.</p><p>Importa notar que a comercialização dos lotes só se iniciará após o registro</p><p>do loteamento no Registro de Imóveis. Se for vendido algum lote antes do</p><p>registro, o loteador cometerá crime, podendo os adquirentes suspenderem o</p><p>pagamento das prestações contratadas até que se regularize o loteamento.</p><p>13.2 Loteamento Clandestino</p><p>O loteamento clandestino é o parcelamento do solo sem a observância das</p><p>normas legais que regem a matéria. Recebe a denominação de clandestino</p><p>justamente por ser ilegal.</p><p>Essa espécie de loteamento é comum em áreas longínquas, com escassa</p><p>documentação, onde ocorrem invasões de terra e, posteriormente, seu</p><p>desmatamento irregular, causando sérios problemas ambientais por falta de</p><p>sistema hídrico, como deslizamentos de terras. Veja-se, a respeito, alguns</p><p>importantes julgados.</p><p>RECURSO ESPECIAL. DIREITO URBANÍSTICO. LOTEAMENTO</p><p>IRREGULAR.</p><p>MUNICÍPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAÇÃO.</p><p>1. O art. da Lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado à luz da</p><p>Constituição Federal e da Carta Estadual.</p><p>2. A Municipalidade tem o dever e não a faculdade de regularizar o uso, no</p><p>parcelamento e na ocupação do solo, para assegurar o respeito aos padrões</p><p>urbanísticos e o bem-estar da população.</p><p>3. As administrações municipais possuem mecanismos de autotutela,</p><p>podendo obstar a implantação imoderada de loteamentos clandestinos e</p><p>irregulares, sem necessitarem recorrer a ordens judiciais para coibir os</p><p>abusos decorrentes da especulação imobiliária por todo País, encerrando</p><p>uma verdadeira contraditio in terminis a Municipalidade opor-se a</p><p>regularizar situações de fato já consolidadas.</p><p>4. A ressalva do §5° do art. 40 da Lei 6.766/79, introduzida pela lei</p><p>9.785/99, possibilitou a regularização de loteamento pelo Município sem</p><p>atenção aos parâmetros urbanísticos, para a zona, originariamente</p><p>estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, há que se distinguir as</p><p>exigências para a implantação de loteamento das exigências para sua</p><p>regularização. Na implantação de loteamento nada pode deixar de ser</p><p>exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administração Pública ou o</p><p>particular. Na regularização de loteamento já implantado, a lei municipal</p><p>pode dispensar algumas exigências quando a regularização for feita pelo</p><p>município. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado</p><p>que já praticado pelo Poder Público. Assim, com dita ressalta, restou</p><p>possível a regularização de loteamento sem atenção aos parâmetros</p><p>urbanísticos para a zona. Observe-se que o legislador, no caso de</p><p>regularização de loteamento pelo município, podia determinar a</p><p>observância dos padrões urbanísticos e de ocupação do solo, mas não o fez.</p><p>Se assim foi, há de entender-se que não desejou de outro modo mercê de o</p><p>interesse público restar satisfeito com uma regularização mais simples. Dita</p><p>exceção não se aplica ao regularizador particular. Esse, para regularizar o</p><p>loteamento, há de atender a legislação vigente.</p><p>5. O município tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano</p><p>irregular passe a atender o regulamento específico para a sua constituição.</p><p>6. Se ao Município é imposta, ex lege, a obrigação de fazer, procede</p><p>imputação do facere, às expensas do violador da norma urbanístico-</p><p>ambiental.</p><p>Recurso especial provido. (REsp 448.216/SP, Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Turma,</p><p>julgado em 14.10.2003, DJ, 17.11.2003 p. 204)</p><p>AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROTEÇÃO DO MEIO AMBIENTE.</p><p>OBRIGAÇÃO DE FAZER.</p><p>MATA ATLÂNTICA. RESERVATÓRIO BILLINGS. LOTEAMENTO</p><p>CLANDESTINO.</p><p>ASSOREAMENTO DA REPRESA. PREPARAÇÃO AMBIENTAL.</p><p>1. A destruição ambiental verificada nos limites do Reservatório Billings —</p><p>que serve de água grande parte da cidade de São Paulo —, provocando</p><p>assoreamentos, somados à destruição da Mata Atlântica, impõe a</p><p>condenação dos responsáveis, ainda que, para tanto, haja necessidade de se</p><p>remover famílias instaladas no local de forma clandestina, em decorrência</p><p>de loteamento irregular implementado na região.</p><p>2. Não se trata tão somente de restauração de matas em prejuízo de famílias</p><p>carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se enganar</p><p>pelos idealizadores de loteamento irregulares na ânsia de obterem moradias</p><p>mais dignas, mas de preservação de reservatório de abastecimento urbano,</p><p>que beneficia um número muito maior de pessoas do que as residentes na</p><p>área de preservação. No conflito entre o interesse público e o particular há</p><p>de prevalecer aquele em detrimento deste quando impossível a conciliação</p><p>ambos.</p><p>3. Não fere as disposições do art. 515 do Código de Processo Civil acórdão</p><p>que, reformando a sentença, julga procedente a ação nos exatos termos do</p><p>pedido formulado na peça vestibular, desprezando pedido alternativo</p><p>constante das razões da apelação.</p><p>4. Recursos especiais de Alberto Srur e do Município de São Bernardo do</p><p>Campo parcialmente conhecidos e nessa parte, improvidos. (REsp</p><p>403.190/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 2ª Turma, julgado em</p><p>27.06.2006, DJ, 14.8.2006 p. 259).</p><p>Antes de adquirir um lote, deve o pretenso adquirente certificar-se de que o</p><p>loteamento foi devidamente registrado no Registro Imobiliário competente,</p><p>analisar se o lote é o mesmo que consta da planta aprovada e verificar,</p><p>ainda, se o vendedor é o proprietário.</p><p>13.3 Loteamento Fechado</p><p>O loteamento fechado ou loteamento em condomínio é uma modalidade</p><p>especial de aproveitamento condominial do espaço para a construção de</p><p>casas residenciais térreas, casas assobradadas ou edifícios.</p><p>Distingue-se do loteamento convencional, na medida em que é objeto de</p><p>fechamento mediante lei municipal que outorga a concessão de direito real</p><p>de uso das áreas livres</p><p>aos moradores do loteamento.</p><p>Esses loteamentos fechados são normalmente afastados dos centros urbanos</p><p>e foram cercados por meio de concessões de uso, contratados por</p><p>administrações municipais e embasados no ab-rogado art. 7º do Decreto-Lei</p><p>271/67.</p><p>Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares</p><p>remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito</p><p>real resolúvel, para fins específicos de regularização, edificação, cultivo da</p><p>terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades</p><p>tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse</p><p>social em áreas urbanas.</p><p>§ 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou</p><p>particular, ou por simples termo administrativo, e será inscrita e cancelada</p><p>em livro especial.</p><p>§ 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá</p><p>plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá</p><p>por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a</p><p>incidir sobre o imóvel e suas rendas.</p><p>§ 3º Resolve-se a concessão antes de seu termo, desde que o concessionário</p><p>dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou</p><p>descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as</p><p>benfeitorias de qualquer natureza.</p><p>§ 4º concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se</p><p>por ato intervivos, ou por sucessão legítima ou testamentária, como os</p><p>demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-se a transferência.</p><p>§ 5º Para efeito de aplicação do disposto no caput deste artigo, deverá ser</p><p>observada a anuência prévia:</p><p>I – do Ministério da Defesa e dos Comandos da Marinha, do Exército [...].</p><p>Distingue-se do condomínio fechado na medida em que as áreas livres são</p><p>de propriedade dos adquirentes, mas apenas objeto de concessão de direito</p><p>de uso.</p><p>O cercamento dos loteamentos fechados geralmente é feito com a</p><p>construção de portarias dotadas de cancelas e seguranças que controlam a</p><p>entrada e saída de pessoas e veículos, limitando o chamado “uso comum do</p><p>povo”. Mesmo os empregados desses loteamentos são monitorados,</p><p>conforme se verifica da leitura do Acórdão 250.920-4/2-AL, no qual se</p><p>questionou sobre o constrangimento e discriminação de empregados aos</p><p>terem de submeter seus veículos à vistoria interna ao saírem do loteamento.</p><p>Note-se que, no contrato de concessão de direito real de uso, a</p><p>Municipalidade e os loteamentos se ajustam equilibrando direitos e</p><p>obrigações, na medida em que o fechamento do loteamento permite o</p><p>aperfeiçoamento do sistema de segurança para os moradores que assumem</p><p>seus ônus, além dos encargos de limpeza e conservação das áreas públicas e</p><p>distribuição de água, da condução do esgoto, entre outros, liberando o</p><p>município desses serviços.</p><p>Mesmo sem previsão legal, a administração dessa espécie de loteamento é</p><p>feita por meio de “associação de moradores”, que se organizam para sua</p><p>gestão de maneira similar à estrutura legal dos condomínios edilícios. Os</p><p>moradores pagam certa contribuição para despesas de conservação e</p><p>administração como no condomínio. A jurisprudência segue no sentido de</p><p>legitimar o pagamento dessa contribuição, mencionando que basta ser</p><p>proprietário de lote para ser obrigado a arcar com as despesas de sua</p><p>manutenção.</p><p>Veja-se, a esse respeito, um julgado.</p><p>CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO</p><p>OU FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA</p><p>DE SERVIÇOS. DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO.</p><p>O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem</p><p>condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram</p><p>sociedade para prestação e das benfeitorias realizadas sem a devida</p><p>contraprestação. Precedentes. (AgRg no REsp 490.419/SP, Rel. Min. Nancy</p><p>Andrighi, 3ª Turma, julgado em 10.06.2003, p. 248) O loteamento fechado</p><p>constitui importante mecanismo para suprir as carências e necessidades do</p><p>Município à medida que o desonera, pois todas as despesas relativas à</p><p>manutenção dos equipamentos urbanos caberão aos adquirentes dos lotes.</p><p>Além disso, é uma forma de garantir a efetivação do princípio da dignidade</p><p>da pessoa humana, que tem a moradia digna com segurança como uma de</p><p>suas vertentes.</p><p>CAPÍTULO 14</p><p>Documentação Imobiliária para Aquisição</p><p>14.1 Noções Gerais</p><p>Adquirir um imóvel é um passo determinante na vida de todas as pessoas.</p><p>Trata-se de uma verdadeira conquista perseguida pelo homem ao longo dos</p><p>tempos, mas que, em países como o nosso, constitui privilégio para poucos.</p><p>Diante do desenvolvimento do mercado imobiliário, as oportunidades para</p><p>a aquisição imobiliária tornaram-se menos restritas. Primeiro, o Poder</p><p>Público fomentou o crescimento desse setor, promovendo incentivos fiscais</p><p>para a construção civil. Depois, criou mais linhas de crédito imobiliário,</p><p>que passaram a ser mais atrativas com a diminuição da taxa de juros. Essas</p><p>medidas contagiaram o setor, que passou a empreender cada vez mais para</p><p>o público de médio e baixo poder aquisitivo, o que aumentou</p><p>substancialmente as operações envolvendo bens imóveis.</p><p>Cresceram as operações imobiliárias e, igualmente, os riscos nas aquisições,</p><p>seja por erros, seja por vícios, seja por fraudes etc.</p><p>Neste capítulo abordaremos as principais cautelas a serem seguidas para</p><p>uma aquisição imobiliária segura, evitando frustração com o desfazimento</p><p>do negócio e prejuízo, muitas vezes, irreparáveis.</p><p>14.2 Cautelas Preliminares à Aquisição</p><p>É muito frequente nos dias atuais a aquisição imobiliária intermediada por</p><p>corretores de imóveis ou particulares, mediante a elaboração de opções de</p><p>compra, compromissos, entre outros documentos feitos de forma incorreta e</p><p>sem avaliação documental adequada, culminando em dificuldades na</p><p>obtenção da escritura definitiva e seu respectivo registro de propriedade.</p><p>A aquisição de bem imóvel costuma gerar grande expectativa às partes</p><p>envolvidas: ao vendedor, porque necessita da venda; ao comprador, porque</p><p>está sonhando com a aquisição; e ao corretor, em função da comissão</p><p>somente devida com a conclusão do negócio. Em face dessas expectativas,</p><p>muitas cautelas e precauções anteriores à aquisição são ignoradas, trazendo</p><p>sérios prejuízos no futuro.</p><p>Para que uma aquisição seja segura faz-se necessário contratar um</p><p>profissional especializado na área imobiliária, normalmente advogado, pois</p><p>sua intervenção certamente evitará precipitações, possibilitando uma sólida</p><p>transação.</p><p>Não é incomum o desenvolvimento de negócios imobiliários de aquisição</p><p>em que o comprador (normalmente investidor) formaliza sua proposta</p><p>somente por meio de documentos, fotos, mapas, plantas, certidões de</p><p>matrícula etc.</p><p>Alertamos que a visita ao local é fundamental, pois os riscos não são apenas</p><p>de ordem documental, mas também físicos. Conhecendo o imóvel pode-se</p><p>detectar, no caso de terrenos, servidões, barrancos e vegetação local odores</p><p>desagradáveis pela proximidade de esgotos, ruídos desconfortáveis por se</p><p>encontrar perto de fábricas barulhentas, entre outros. Em se tratando de</p><p>construção, rachaduras, pintura, estado de conservação, encanamentos,</p><p>enfim, a análise in loco é de extrema importância, pois todas as</p><p>circunstâncias influenciam diretamente na aquisição.</p><p>Para a aquisição da propriedade imóvel devemos nos ater, inicialmente, aos</p><p>preceitos legais, pois se trata de um negócio jurídico. De acordo com o art.</p><p>104 do Código Civil, “A validade do negócio jurídico requer: I - agente</p><p>capaz; II - objeto ilícito, possível, determinado ou determinável; III - forma</p><p>prescrita e não defesa em lei.”</p><p>Posteriormente, inicia-se a fase de análise documental, e, para tanto, devem</p><p>ser exigidos todos os documentos relativos ao imóvel aos seus titulares etc.</p><p>14.3 Documentos Relativos ao Imóvel</p><p>São diversos os documentos que precisam ser examinados antes da</p><p>aquisição de um imóvel.</p><p>O primeiro a ser verificado é a certidão de propriedade, o documento pelo</p><p>qual o Cartório de Registro</p><p>de Imóveis da circunscrição imobiliária</p><p>competente certifica a o direito de propriedade do vendedor. A certidão de</p><p>propriedade atualizada permite atestar a inexistência de ônus sobre o bem, e</p><p>é aconselhável que seja a vintenária, pois somente essa possibilita analisar</p><p>toda a cadeia dominial de transferências do imóvel no período de vinte</p><p>anos. Do exame dessa certidão é possível detectar problemas com o imóvel</p><p>a ser adquirido.</p><p>1. Penhora: medida judicial que afeta um bem à futura expropriação,</p><p>avaliação e alienação forçada. A penhora objetiva a individuação e a</p><p>preservação do bem a ser submetido em processo de execução. Podem</p><p>existir várias penhoras incidentes sobre o mesmo bem imóvel.</p><p>2. Arresto: semelhante à penhora, o arresto é a medida cautelar destinada a</p><p>garantir o êxito de futura execução por quantia certa. Serve para que se faça</p><p>a apreensão judicial de bens do devedor entregues a um depositário.</p><p>3. Sequestro: visa a preservar determinados bens que porventura sejam</p><p>objetos de litígio e que, por isso, se encontram em risco. O bem é</p><p>apreendido por força de decisão judicial para satisfação do vencedor do</p><p>litígio. O sequestro garante a futura execução para entrega de coisa certa,</p><p>assim como a penhora e o arresto.</p><p>4. Hipoteca: garantia real pela qual determinado bem imóvel é destinado</p><p>para a garantia de uma dívida. Se a dívida não for satisfeita, o imóvel vai a</p><p>leilão para satisfação do crédito. A hipoteca convencional será legal quando</p><p>resultar imediatamente da lei, e judicial, quando advier de sentença</p><p>condenatória sobre os bens do executado.</p><p>Conforme o art. 1.499 do Código Civil, extingue-se a hipoteca pela</p><p>extinção da obrigação principal, pelo aparecimento da coisa, pela resolução</p><p>da propriedade, pela renúncia do credor, pela remição e arrematação ou</p><p>adjudicação. Por fim, extingue-se ainda a hipoteca, segundo reza o art.</p><p>1.500 do Código Civil, com a averbação no Registro de Imóveis do</p><p>cancelamento do registro à vista da respectiva prova.</p><p>1. Contrato de locação registrado: se determinado bem imóvel posto à</p><p>venda estiver locado a terceiros, estando o contrato de locação registrado</p><p>com cláusula de preferência de aquisição, o vendedor deve notificar o</p><p>locatário dando prazo para que exerça seu direito de preferência, sob pena</p><p>de ter sua venda anulada.</p><p>2. Bem da família: por meio de escritura pública devidamente registrada</p><p>pode o proprietário instituir o imóvel como bem de família, tornando-o</p><p>inalienável e impenhorável por débitos anteriores à instituição, salvo os que</p><p>provierem de impostos relativos ao prédio.</p><p>3. Promessa de compra e venda registrada: se da análise da certidão de</p><p>propriedade constar que o imóvel se encontra prometido à venda, é</p><p>recomendável que se promova o cancelamento do registro da promessa com</p><p>a aquiescência do promitente comprador por distrato ou por ação judicial</p><p>havendo a recusa.</p><p>4. Servidão: constando a existência de servidão na certidão de propriedade,</p><p>o futuro adquirente precisa conhecer todos os detalhes, pois, apesar de ela</p><p>não impedir a compra, deve ser obedecida pelo adquirente.</p><p>5. Enfiteuse: apesar de o art. 2.038 do Código Civil de 2002 ter proibido</p><p>expressamente a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, as já</p><p>existentes subordinam-se, até a sua extinção, às disposições do Código</p><p>Civil de 1916 (arts. 678 a 694).</p><p>A enfiteuse dos terrenos da Marinha e acrescidos continua a existir em</p><p>razão de serem regulados por lei especial, conforme determina o art. 2.038,</p><p>§2º, do Código Civil. Essa norma específica é justamente o Decreto-Lei</p><p>9.760/46, que dispõe sobre os bens imóveis da União, frequentemente</p><p>incidentes em terrenos da Marinha.</p><p>Na enfiteuse há o senhorio, proprietário do imóvel, e o enfiteuta, que tem o</p><p>gozo e a fruição do imóvel. O senhorio tem o direito de receber uma quantia</p><p>anual, denominada “foro”, e outra chamada “laudêmio”, que somente será</p><p>devida caso seja feita a transferência onerosa do domínio útil de fruição a</p><p>terceiros, desde que respeitado o direito de preferência do senhorio.</p><p>1. Cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade: averbadas quaisquer</p><p>dessas cláusulas, serão constatáveis na certidão de propriedade, mas</p><p>somente a inalienabilidade impedirá a venda, pois a cláusula de</p><p>incomunicabilidade instituída isoladamente não obstaculiza a alienação.</p><p>2. Averbação de edificação: na compra de um imóvel edificado deve-se</p><p>exigir que conste a existência de construção na escritura e verificar se foi</p><p>averbada no respectivo Registro de Imóveis. Postergar tal providência pode</p><p>dificultar o registro da escritura no futuro e grande prejuízo em face dos</p><p>tributos não recolhidos na ocasião da construção. O Registro Imobiliário</p><p>exigirá a Certidão Negativa de Débitos do INSS (CND) para promover a</p><p>averbação da construção, salvo construção residencial unifamiliar.</p><p>a) Título aquisitivo do imóvel. É imprescindível o exame do título de</p><p>propriedade do imóvel para observar se foram obedecidas as formalidades</p><p>legais, inclusive sua legitimidade, não importando como foi adquirido o</p><p>imóvel, se por escritura pública de compra e venda, se permuta, ou outra</p><p>modalidade.</p><p>b) Certidão negativa de ônus pelo período de vinte anos e certidão negativa</p><p>de ações reais e pessoais reipersecutórias pelo período de dez anos, em</p><p>nome do proprietário atual e de seus antecessores compreendidos nesse</p><p>período.</p><p>c) Certidão negativa de ônus pelo período de dez anos.</p><p>d) Certidão negativa de débitos municipais. A comprovação de quitação do</p><p>Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é de grande importância, pois</p><p>na falta de pagamento quem responde pela dívida é o imóvel, ou seja, é uma</p><p>dívida propter rem (própria da coisa).</p><p>e) Certidão negativa de débitos condominiais. Essa certidão também pode</p><p>comprometer o imóvel, portanto deve estar assinada pelo síndico com firma</p><p>reconhecida e confirmado seu mandato por meio da assembleia que o</p><p>elegeu.</p><p>f) Certidão de registro de loteamento. Se a aquisição for de terreno ou lote,</p><p>o adquirente deve solicitar a certidão de registro do loteamento no Cartório</p><p>de Registro de Imóveis onde ele foi registrado, já que é proibida a venda ou</p><p>promessa de venda de lotes se o loteamento ainda não tiver sido registrado.</p><p>g) Certidão negativa de decreto de desapropriação e de tombamento do</p><p>imóvel expedida pelo município.</p><p>h) Prova de recolhimento do imposto de transmissão sobre bens imóveis</p><p>conforme a legislação de cada estado.</p><p>14.4 Documentos Pessoais do Comprador e do Vendedor</p><p>a) Certidões dos distribuidores cíveis do foro da situação do imóvel e</p><p>domiciliar, pelo período de dez anos. Essa providência visa a atestar a</p><p>inexistência de ação reivindicatória, possessória ou de desapropriação,</p><p>adjudicações ou execuções e demais apontamentos capazes de complicar a</p><p>transação.</p><p>b) Certidão negativa da Justiça Federal. É importante para detectar</p><p>possíveis demandas, inclusive para saber se o proprietário está regular</p><p>frente ao Imposto de Renda.</p><p>c) Certidão negativa da Justiça do Trabalho. Para investigar possíveis</p><p>reclamações trabalhistas pelo período de dois anos.</p><p>d) Certidão dos distribuidores criminais pelo per��odo de dez anos.</p><p>e) Certidões negativas de ações fiscais pelo período de cinco anos em nome</p><p>do proprietário atual e antecessores compreendidos nesse período.</p><p>f) Certidão negativa de protestos e títulos do foro da situação do imóvel e</p><p>domiciliar, pelo período de cinco anos, em nome do proprietário atual e</p><p>antecessores compreendidos nesse período. Havendo apontamento na</p><p>certidão de protesto, significa que o devedor não pagou algum título,</p><p>alertando o pretenso adquirente.</p><p>g) Conferência da qualificação das partes. É preciso analisar os dados</p><p>qualificativos das partes, como RG, CPF ou CNPJ, quando se tratar de</p><p>pessoa jurídica (art. 176, §1º, item II, n. 4, alíneas a e b ; item III, n. 2, da</p><p>Lei 6.015/73; e Instrução Normativa da SRF 35/77, de acordo com o art. 15</p><p>do Decreto-Lei 1.510/76).</p><p>h) Certidão de casamento dos vendedores, uma vez que cada</p><p>espécie de</p><p>regime de bens pode repercutir de forma diferente na aquisição.</p><p>14.5 Documentos Relativos ao Imóvel Rural</p><p>Para maior segurança nas aquisições envolvendo bens imóveis rurais,</p><p>devem-se exigir diferentes documentos.</p><p>a) Último Certificado de Cadastro de Imóveis Rural (CCIR), documentação</p><p>fornecida graciosamente pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma</p><p>Agrária (Incra) aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no Sistema</p><p>Nacional de Cadastro Rural (SNCR), pelo qual permite aos proprietários</p><p>(sob pena de nulidade) desmembrar, hipotecar, alienar, prometer vender e</p><p>arrendar imóveis rurais. Caso o proprietário não possua esse documento,</p><p>deve providenciá-lo junto à agência do Incra. Nesse certificado constará:</p><p>nome de quem o imóvel está lançado; nacionalidade do detentor;</p><p>denominação do imóvel; localização; módulo rural; fração mínima de</p><p>parcelamento (FMP); número do CCIR; área total de lançamento, entre</p><p>outros.</p><p>b) Imposto Territorial Rural (ITR), cinco últimos Documento de</p><p>Arrecadação de Receitas Federais (DARF) comprovando pagamento ou a</p><p>certidão negativa da Receita Federal. Tendo o imóvel menos de 200</p><p>hectares, o proprietário pode fazer a declaração (sob as penas da lei) de que</p><p>nada deve de ITR.</p><p>c) Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) do ano anterior</p><p>para a verificação do valor do imóvel, servindo de parâmetro para cálculos</p><p>de emolumentos e dos impostos referentes à transmissão inter vivos e</p><p>também causa mortis.</p><p>d) Certidão negativa de débito do Instituto Nacional do Seguro Social</p><p>(INSS) para todo proprietário pessoa jurídica, e também pessoa física em</p><p>determinadas situações, como a do produtor rural contribuinte individual.</p><p>e) Georreferenciamento: é obrigatória a apresentação do “GEO” para o</p><p>registro se o imóvel rural for maior que mil hectares ou em caso de</p><p>desmembramento, parcelamento ou unificação, transferência (compra e</p><p>venda, doação, dação em pagamento).</p><p>14.6 Cautelas para Aquisição de Imóvel na Planta</p><p>Com o crescimento do mercado imobiliário incentivado por políticas</p><p>econômicas e melhores concessões de crédito, ocorreu um aumento de</p><p>empreendimentos lançados para todas as faixas sociais. Adquirir um imóvel</p><p>na planta passou a ser um investimento possível a um maior número de</p><p>pessoas e, portanto, alguns cuidados para a aquisição de imóveis em</p><p>construção são extremamente importantes.</p><p>A retirada de certidões de ônus do imóvel é possível aferir se a</p><p>incorporação tem algum ônus e, em caso positivo, se é tolerável ou não.</p><p>a) Atestado de idoneidade financeira da incorporadora: o estabelecimento</p><p>bancário pode atestar a idoneidade financeira da incorporadora, o que ajuda</p><p>na análise de risco de aquisição.</p><p>b) Noção do custo da obra: o incorporador é obrigado a registrar no</p><p>Cartório de Registro de Imóveis o preço da obra e da unidade autônoma,</p><p>baseando-se no custo básico unitário (CUB) fornecido pelo sindicato da</p><p>construção civil local. Dessa maneira será possível fazer a comparação</p><p>entre o preço registrado e o oficial. Vale observar que uma incorporadora</p><p>poderá incorrer em ilícitos civil e penal caso a venda de unidades de</p><p>construção esteja sem o devido registro de incorporação no Registro</p><p>Imobiliário.</p><p>c) Minuta de contrato-padrão de promessa de compra e venda: esse contrato</p><p>faz parte do registro da incorporação e contém as cláusulas comuns.</p><p>Normalmente, essa minuta é fornecida pelo incorporador, e caberá a um</p><p>profissional habilitado analisá-la antes do pagamento de qualquer valor.</p><p>d) Memorial descritivo: os memoriais das especificações da obra também</p><p>fazem parte do registro da incorporação e podem ser pleiteados junto ao</p><p>incorporador para analisar se está de acordo com o projeto.</p><p>e) Minuta da convenção de condomínio: esse documento, via de regra, é</p><p>entregue ao pretenso adquirente com o contrato-padrão, e nele constam as</p><p>regras de conduta dos futuros condôminos que somente serão alteradas por</p><p>meio de assembleia.</p><p>14.6.1 Documentos Relativos ao Imóvel</p><p>a) Certidão de propriedade. Convém que seja a</p><p>vintenária e permite</p><p>detectar se há: 1.</p><p>penhora; 2. arresto;</p><p>3. sequestro; 4.</p><p>hipoteca; 5. contrato</p><p>de locação</p><p>registrado; 6. bem</p><p>de família; 7.</p><p>promessa de</p><p>compra e venda; 8.</p><p>servidão; 9.</p><p>enfiteuse; 10.</p><p>cláusula de</p><p>inalienabilidade e</p><p>incomunicabilidade;</p><p>11. averbação de</p><p>edificação.</p><p>b) Título aquisitivo do imóvel.</p><p>c) Certidão negativa de ônus pelo período de 20 anos.</p><p>d) Certidão negativa de ações reais e pessoais pelo</p><p>período de 10 anos.</p><p>e) Certidão negativa de débitos municipais.</p><p>f) Certidão negativa de débitos condominiais.</p><p>g) Certidão de ocupação e aforamento.</p><p>h) Certidão de registro e aforamento.</p><p>i) Certidão negativa de decreto de desapropriação e de</p><p>tombamento do imóvel.</p><p>j) Prova de recolhimento do Imposto de Transmissão</p><p>sobre Bens Imóveis (ITBI).</p><p>14.6.2 Documentos Pessoais do Comprador e do Vendedor</p><p>a) Certidões dos distribuidores cíveis pelo período de 10 dias.</p><p>b) Certidão negativa da Justiça Federal.</p><p>c) Certidão negativa da Justiça do Trabalho.</p><p>d) Certidão dos distribuidores criminais pelo período de 10 anos.</p><p>e) Certidão negativa de protestos e títulos pelo período de 5 anos</p><p>f) Certidão negativa de protestos e títulos pelo período de 5 anos.</p><p>g) Conferência da qualificação das partes.</p><p>h) Certidão de casamento dos vendedores.</p><p>14.6.3 Documentos Relativos ao Imóvel Rural</p><p>a) Último Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).</p><p>b) Imposto Territorial Rural (ITR).</p><p>c) Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) do ano anterior.</p><p>d) Certidão negativa de débito do INSS.</p><p>e) Georreferenciamento.</p><p>14.6.4 Imóvel na Planta</p><p>a) Retirada de certidões de ônus do imóvel.</p><p>b) Atestado de idoneidade financeira da incorporadora.</p><p>c) Noção de custo da obra.</p><p>d) Minuta de contrato-padrão de promessa de compra e venda.</p><p>e) Memorial descritivo.</p><p>f) Minuta da convenção de condomínio.</p><p>CAPÍTULO 15</p><p>Time Sharing ou Multipropriedade Imobiliária</p><p>15.1 Noções Gerais</p><p>A multipropriedade é uma propriedade coletiva. Sua principal característica</p><p>é que cada coproprietário tem o direito exclusivo e perpétuo de utilizar</p><p>certo imóvel pertencente a todos, por um tempo determinado, em uma</p><p>época do ano também determinada, todos os anos. O adquirente dessa</p><p>forma de propriedade tem o gozo periódico, estabelecido no momento da</p><p>aquisição.</p><p>Esse instituto se assemelha ao condomínio, que confere direito de gozo de</p><p>maneira temporal com a pluralidade de direitos de mesmo conteúdo sobre o</p><p>mesmo imóvel. Essa “espécie condominial” se aplica normalmente aos</p><p>locais de lazer (apartamentos, chalés, casas de campo etc.), onde se extrai</p><p>um real aproveitamento econômico do bem imóvel, dividido em unidades</p><p>fixas de tempo em que cada titular pode gozar e usar do bem de forma</p><p>exclusiva e perpétua em períodos anuais.</p><p>Convém frisar que, mesmo diante dessas características, a multipropriedade</p><p>não pode ser classificada como nova espécie de direito real, posto que os</p><p>direitos reais são limitados e tipificados por lei, vedada a criação de novas</p><p>espécies.</p><p>A doutrina divide a multipropriedade em quatro modalidades.</p><p>a) Multipropriedade societária - caracteriza-se por seu escopo de</p><p>investimento, na medida em que o multiproprietário figura em primeiro</p><p>plano na posição de acionista, podendo, em segundo plano, aproveitar-se do</p><p>imóvel. É o caso de uma sociedade que se torna proprietária de imóvel de</p><p>lazer, emitindo ações ordinárias distribuídas em favor de seus proprietários,</p><p>que farão a gestão social. As ações preferenciais ficarão em poder dos</p><p>proprietários e eles podem vendê-las a novos sócios-usuários, que terão</p><p>direito de uso em turnos predefinidos por certo prazo.</p><p>b) Multipropriedade de habitação temporal - tem característica de direito</p><p>real de fruição sobre coisa alheia. É o caso de utilização do imóvel situado</p><p>em zona turística a prazo certo, por exemplo, uma semana por ano. O</p><p>multiproprietário terá um certificado devidamente registrado que lhe</p><p>permitirá gozar do imóvel, com a obrigação de zelo, sem desviar de sua</p><p>finalidade.</p><p>c) Multipropriedade de complexo de lazer – o multiproprietário se submete</p><p>às normas condominiais por obter uma quota ideal referente ao solo, à</p><p>edificação, às áreas comuns de lazer e a equipamentos de apoio (lavanderia,</p><p>restaurante etc.) e aos móveis, podendo utilizá-la por um período</p><p>determinado durante o ano.</p><p>d) Multipropriedade hoteleira – o multiproprietário utilizará o apartamento</p><p>de determinado hotel pertencente a um só proprietário, que figurará como</p><p>fornecedor de serviços de hotelaria ou a uma sociedade administradora</p><p>pertencente a multiproprietários, ao incorporador. O apartamento</p><p>pertencente aos multiproprietários ou à sociedade administradora será</p><p>arrendado para uma empresa hoteleira, que garantirá aos multiproprietários</p><p>o direito de usar o apartamento em turnos definidos em certo período anual.</p><p>As despesas de conservação serão pagas pelos multiproprietários</p><p>proporcionalmente ao valor de sua fração ideal.</p><p>Esse assunto ainda é pouco discutido pela jurisprudência, mas localizamos</p><p>um julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.</p><p>CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE</p><p>COMPRA E VENDA DE TEMPO COMPARTILHADO DE IMÓVEL</p><p>(TIME SHARING). ACÓRDÃO ESTADUAL.</p><p>NULIDADE NÃO CONFIGURADA. INTIMAÇÃO PARA CONTRA-</p><p>RAZÕES (sic) VÁLIDA.</p><p>CONTESTAÇÃO APRESENTADA A DESTEMPO. DECISÃO DE</p><p>DESENTRANHAMENTO IRRECORRIDA. REVELIA APLICADA.</p><p>APELAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA. ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE</p><p>EXAME DAS QUESTÕES DE DIREITO. AUSÊNCIA DA PEÇA</p><p>CONTESTATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DA</p><p>NATUREZA DOS TEMAS E DA SUA VINCULAÇÃO AOS EFEITOS</p><p>REVELIA. PRETENSÃO DA EMPREENDEDORA DE VER APLICADA</p><p>MULTA, A TÍTULO DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR DO</p><p>CONTRATO, AOS COMPRADORES-AUTORES. INAPLICABILIDADE</p><p>QUANDO DESFAZIMENTO DO CONTRATO SE DÁ POR FALTA DA</p><p>VENDEDORA. DANO PROCESSUAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ</p><p>RECONHECIDA PELO CORTE DE SEGUNDO GRAU.</p><p>FUNDAMENTO INATACADO OBJETIVAMENTE. MATÉRIA DE</p><p>FATO. SÚMULA N. 7-STJ.</p><p>I Inexiste nulidade no acórdão estadual se o mesmo enfrentou,</p><p>suficientemente, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apenas</p><p>que desfavoravelmente às partes irresignadas.</p><p>II Higidez da intimação das rés para apresentar contrarrazões ao recurso dos</p><p>autores.</p><p>III Firmado pelo acórdão que as demais questões não apreciadas em</p><p>segunda instância eram de ordem fática, prejudicadas pela revelia,</p><p>impossível apreciar-se a irresignação das rés, que alegam que eram também</p><p>de mérito, se a contestação que continha o exato teor da defesa foi</p><p>desentranhada por decisão irrecorrida do juízo processante.</p><p>IV Indevida retenção de valores a título de multa contratual, se de acordo</p><p>com a instância ordinária a responsabilidade pelo desfazimento do contrato</p><p>coube às rés, não os autores.</p><p>V Ausência de impugnação objetiva ao fundamento do aresto objurgado</p><p>que aplicou penalidade por litigância de má-fé (arts. 17 e 18 do CPC), além</p><p>do que a discussão implica em reexame fático obstado pela Súmula n. 7 do</p><p>STJ.</p><p>Vl. Recurso especial não conhecido. (REsp 293.835/PR, Rel. Min. Aldir</p><p>Passarinho Junior, 4ª Turma, julgado em 3.10.2006, DJ, 23.10.2006, p.</p><p>315).</p><p>15.1.1 Ação de Dano Infecto</p><p>A ação de dano infecto é a medida judicial, fundada nos arts. 1.280 e 1.281</p><p>do Código Civil, que serve a quem tem justo receio de sofrer dano em seu</p><p>imóvel, em função do uso anômalo de propriedade alheia.</p><p>Além disso, a ação de dano infecto visa à fixação de um calção para</p><p>garantir eventual indenização, caso persista o infortúnio.</p><p>Em suma, a ação de dano infecto serve para obrigar o causador da</p><p>nocividade a não fazer ou a fazer, com a possibilidade de cominação de</p><p>multa diária estipulada pelo Juízo competente.</p><p>Apesar de ser pouco utilizada, a ação de dano infecto tem sido deferida em</p><p>casos de perturbação sonora, nos quais o vizinho prejudicado busca no</p><p>Judiciário a retomada de seu sossego, perdido em função do barulho alheio</p><p>constante.</p><p>Finalmente, apesar de ser medida interessante, a ação de dano infecto tem</p><p>se tornado uma raridade processual, tendo em vista a existência de outras</p><p>demandas mais efetivas.</p><p>15.1.2 Ação de Nunciação de Obra Nova</p><p>A ação de nunciação de obra nova tem rito especial, consoante os arts. 934</p><p>a 940 do Código de Processo Civil. É remédio processual utilizado pelo</p><p>proprietário ou possuidor de determinado imóvel para impedir que a</p><p>realização de obra nova em imóvel vizinho cause prejuízo à sua</p><p>propriedade, aos fins a que é destinada ou às suas servidões.</p><p>Na prática, a demanda tem como objetivo embargar a obra prejudicial,</p><p>podendo a parte prejudicada pleitear a concessão de medida liminar para</p><p>tais fins, conforme dispõe o art. 937 do referido diploma legal.</p><p>Há entendimentos jurisprudenciais no sentido de haver possibilidade de</p><p>conversão da ação de nunciação de obra nova em ação demolitória nos</p><p>casos em que a edificação seja concluída no curso da ação preventiva.</p><p>A ação de nunciação de obra nova constitui meio processual utilizado no</p><p>exercício dos direitos da vizinhança, no sentido de evitar que nova</p><p>edificação venha a causar dano à propriedade alheia ou que diminua seu</p><p>valor por desrespeitar as normas legais, fazendo cessar a obra antes que</p><p>diminua o valor ou prejudique a propriedade alheia.</p><p>15.1.3 Ação Demolitória</p><p>A ação demolitória é medida extrema, de caráter punitivo, que contempla os</p><p>direitos da vizinhança. Sua finalidade é a demolição de obra em</p><p>propriedade vizinha que não esteja adequada à legislação e cujos vícios</p><p>sejam insanáveis, uma vez que sua manutenção prejudicaria edifícios</p><p>alheios.</p><p>Tendo em vista seu caráter excepcional, essa medida só é possível nos casos</p><p>em que a construção em imóvel vizinho traga sérios prejuízos a outras</p><p>propriedades.</p><p>Saliente-se que a ação demolitória segue o rito ordinário, tem natureza</p><p>jurídica de direitos da vizinhança e está prevista no art. 1.280 de Código</p><p>Civil.</p><p>15.2 Modelo de Ação de Dano Infecto</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... ª</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....</p><p>..................................... (qualificação), portador da Cédula de</p><p>Identidade/RG n. ...., inscrito no CPF/MF sob o n. ...., residente e</p><p>domiciliado na Rua ...., n. ...., na Cidade de ...., por seu procurador adiante</p><p>assinado ........................... (qualificação e endereço), vem respeitosamente à</p><p>presença de V. Exa., para, com base no que dispõe o art. 554 do Código</p><p>Civil, propor a presente em face de ...................................... (qualificação),</p><p>portador da Cédula de Identidade/RG n. ...., inscrito no CPF/MF sob o n.</p><p>...., residente e domiciliado na Rua ...., n. ...., na Cidade de ...., pelos</p><p>motivos de fato e de direito que passa a expor.</p><p>1) O Requerente é inquilino do prédio localizado no endereço referido,</p><p>onde reside com sua família e tendo como vizinho o Requerido.</p><p>2) O Requerido, há alguns meses, vem estocando produtos químicos, em</p><p>barraco de madeira, nos fundos de sua residência, já que possui loja dessas</p><p>especialidades no centro da cidade. O mencionado depósito, além de exalar</p><p>constante mau cheiro, não atenta às mínimas condições de segurança.</p><p>3) O Requerente e outros vizinhos procuraram o Requerido e lhe</p><p>externaram a preocupação de todos, diante do visível e iminente perigo que</p><p>representa à vizinhança a estocagem de material altamente inflamável em</p><p>zona estritamente residencial e densamente povoada.</p><p>4) Em que pese o apelo de todos, o Requerido alega que não existe perigo,</p><p>que não possui outro local para a estocagem dos inflamáveis e, portanto,</p><p>permanecerá agindo dessa forma.</p><p>Pelo exposto, MM. Juiz, vê-se que o presente caso se enquadra no disposto</p><p>do art. 554 do Código Civil, pois não só constitui incômodo ao Requerente,</p><p>à sua família e aos vizinhos, como também representa iminente perigo a</p><p>todos, com a possibilidade de incêndio e explosão.</p><p>Assim, é que propõe a presente medida, requerendo a citação do Requerido</p><p>para comparecer à audiência que for designada por V. Exa., sob pena de</p><p>revelia, cominando-lhe ainda multa diária de R$ .... (....),</p><p>por desobediência</p><p>à ordem de proibição emanada desse Juízo.</p><p>Protesta pela produção de provas que se fizerem necessárias, entre elas, o</p><p>depoimento pessoal do réu, sob pena de confesso, e inquirição das</p><p>testemunhas abaixo arroladas, que comparecerão à audiência</p><p>independentemente de intimação.</p><p>Dando a causa o valor de R$ .... (....), espera ser a ação julgada procedente,</p><p>pede ainda a condenação do Requerido nas custas processuais e honorários</p><p>advocatícios.</p><p>Neste termos,</p><p>p. deferimento.</p><p>DATA..................Advogado OAB/...</p><p>Rol de Testemunhas:</p><p>CAPÍTULO 16</p><p>Mais Informações sobre Loteamento</p><p>16.1 Como Constituir um Loteamento</p><p>Responsáveis pela urbanização, desenvolvimento e ampliação de bairros, os</p><p>loteamentos requerem mais atenção e cumprimento de exigências do que a</p><p>maior parte dos empreendimentos. Acompanhando as trilhas desse</p><p>processo, traremos um passo a passo de como constituir um desses</p><p>conjuntos de glebas urbanizadas.</p><p>16.1.1 Terrenos</p><p>Para investir em loteamentos, o cuidado começa na escolha do terreno, cuja</p><p>localização deve ser selecionada de acordo com o público que se pretende</p><p>atingir — classe baixa, média ou alta. Nessa definição deve-se levar em</p><p>consideração a tendência de crescimento sociodemográfico da região, um</p><p>procedimento prudente. Esses dados podem ser conseguidos por meio do</p><p>Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e da Prefeitura. Os</p><p>lotes mais comuns são os populares, porque o lote popular tem restrições</p><p>menores, ao contrário dos imóveis para as classes A e B. Assim, ninguém</p><p>se arriscará a fazer um loteamento de alto padrão em uma região com</p><p>vocação claramente popular, porque o risco de ela não cair no gosto do</p><p>público-alvo é muito maior.</p><p>Os loteamentos também podem ser de acesso controlado — parecidos com</p><p>os condomínios fechados, com serviço de portaria — e de livre circulação,</p><p>sendo regidos pela Lei 6.766/79. Os empreendimentos para fins rurais</p><p>seguem igualmente as instruções normativas do Instituto Nacional de</p><p>Colonização e Reforma Agrária (Incra) e o Decreto 58/37. Devem também</p><p>ser observadas as normas ambientais federais, estaduais e municipais,</p><p>lembrando que, no caso de eventual conflito das normas, prevalece a mais</p><p>restritiva.</p><p>Com o terreno escolhido, é preciso fazer uma análise completa da gleba e</p><p>um levantamento da situação jurídica e econômica dos proprietários e da</p><p>área. Também é indispensável percorrer o terreno para saber se há aspectos</p><p>ambientais que podem trazer complicações na busca de licenças e</p><p>aprovações junto aos órgãos públicos.</p><p>A maior parte dos terrenos disponíveis para loteamentos está em áreas</p><p>rurais, e o loteador deve transformá-la em área urbana ou de expansão</p><p>urbana. Para isso, precisará de uma audiência com o Incra e da aprovação</p><p>da Prefeitura. A partir daí, o terreno deixa de recolher o Imposto Territorial</p><p>Rural (ITR) e passa a pagar Imposto Predial e Territorial (IPTU).</p><p>16.1.2 Aprovações e Contratos</p><p>Com a definição de uma área adequada para o loteamento o processo de</p><p>aprovação junto aos órgãos municipais e estaduais terá início. Para isso, o</p><p>procedimento é apresentar à Prefeitura requerimento e planta do imóvel,</p><p>contendo, entre outros itens, as divisões da gleba, a destinação dos lotes, as</p><p>localizações das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários. A</p><p>lei federal define 125 m2 como área mínima de cada lote, com exceção da</p><p>existência de legislação municipal ou estadual mais exigente. É importante</p><p>checar se a cidade tem um plano diretor de desenvolvimento urbano e se a</p><p>concessionária possui plano de abastecimento de água e coleta de esgoto.</p><p>Caso contrário, a loteadora terá de construir estações de tratamento.</p><p>A próxima etapa consiste em apresentar à Prefeitura o projeto – que deve</p><p>conter desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras</p><p>com duração máxima de quatro anos –, baseado nas diretrizes municipais.</p><p>A infraestrutura básica que será implantada na área, como sistemas de</p><p>esgoto, de abastecimento de água, iluminação pública, energia elétrica e</p><p>vias de circulação, soma-se aos documentos necessários. Cada município</p><p>tem autonomia para definir os prazos de aprovação do projeto, mas o</p><p>processo pode levar de dois a três anos para ser concluído.</p><p>No memorial descritivo devem constar as condições urbanísticas do</p><p>loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, as</p><p>áreas públicas que pertencerão ao município no ato do registro do imóvel,</p><p>uma descrição sucinta do loteamento, com as zonas de uso predominante, e</p><p>os equipamentos urbanos e de utilidade pública já existentes no loteamento</p><p>ou arredores.</p><p>O loteamento deve reservar, pelo menos, 5% do terreno para obras públicas,</p><p>10% para sistemas viários, e 20% para áreas de lazer. Apesar de a exigência</p><p>resultar em um mínimo de perda de 35% da área bruta do imóvel, ela pode</p><p>chegar a 50%. Pensando que todo o município vai acessar esse bairro em</p><p>uma pista dupla, não será viável deixar uma rua de pista simples para</p><p>tráfego se serão implantadas na área vizinha cinco mil unidades de lotes, o</p><p>que significa cerca de 20 mil pessoas.</p><p>Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para o crivo</p><p>dos órgãos do estado, como a Secretaria Estadual de Meio Ambiente e de</p><p>Habitação. No Estado de São Paulo, por exemplo, as aprovações podem ser</p><p>simplificadas por meio do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos</p><p>Habitacionais ( Graprohab), que engloba entidades públicas como a</p><p>Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (Sabesp), a</p><p>Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) e o Corpo de</p><p>Bombeiros.</p><p>Com a aprovação estadual, o empreendedor deverá retornar à Prefeitura</p><p>para a obtenção do alvará ou decreto de aprovação do loteamento. A divisão</p><p>dos lotes, as áreas de uso comum e as destinadas aos edifícios públicos</p><p>descritos no projeto não podem ser alteradas após sua aprovação.</p><p>O próximo passo é solicitar em até 180 dias o registro do loteamento no</p><p>Cartório de Registro de Imóveis, no qual o terreno passará de área bruta à</p><p>área de lotes legalmente. O cartório exigirá cópia do ato de aprovação do</p><p>parcelamento do solo, documentação do imóvel, do empreendedor e de</p><p>todos os proprietários do terreno nos últimos dez anos. Uma análise</p><p>rigorosa pode evitar a situação de passar meses ou anos aprovando o projeto</p><p>e, depois, não conseguir o registro.</p><p>Também é necessário incluir um exemplar do contrato-padrão de compra e</p><p>venda que será utilizado nas negociações dos lotes. Ele deve conter:</p><p>denominação e situação do loteamento; número e data da inscrição;</p><p>descrição do lote; preço, prazo, forma e local de pagamento; valor do</p><p>“sinal”; taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as</p><p>prestações vencidas e não pagas; e indicação sobre quem deve pagar os</p><p>impostos sobre o lote em questão.</p><p>O cartório examinará a documentação e, se estiver tudo em ordem,</p><p>encaminhará a decisão à Prefeitura, que publicará edital do pedido de</p><p>registro resumido e um pequeno desenho da localização da área por três</p><p>dias consecutivos. Nas capitais, o edital será publicado no Diário Oficial do</p><p>Estado e em um dos jornais de circulação diária. Nas demais cidades, a</p><p>publicação será feita por um dos jornais locais, quando houver. Na ausência</p><p>de um veículo no município, o edital deverá ser publicado em um periódico</p><p>da região.</p><p>O pedido pode ser impugnado em até 15 dias consecutivos após a última</p><p>publicação do edital. Caso haja manifestação contrária ao loteamento, o</p><p>cartório intimará o autor da reclamação e a Prefeitura para que apresentem</p><p>suas considerações sobre o caso em até cinco dias, e para que um juiz</p><p>analise o caso. Se o requerente não se apresentar, o processo será arquivado.</p><p>Caso não haja nenhuma manifestação contrária, o registro será efetivado</p><p>imediatamente ao final do prazo. A partir daí, todas as vias, espaços livres e</p><p>áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos</p><p>inclusos no projeto e no memorial descritivo passam a integrar o domínio</p><p>do governo Juscelino Kubitschek, ocorreu o</p><p>grande êxodo rural em nosso país, impulsionado pela força de trabalho</p><p>excedente causada pela mecanização na área rural. Diante desse cenário,</p><p>sobreveio o que os geográfos denominam “urbanização” – processo social</p><p>que consiste na liberação de indivíduos das atividades de plantio e coleta de</p><p>alimentos, criando uma corrente migratória do campo em direção às</p><p>cidades. Podemos afirmar também que urbanização é o aumento da</p><p>população urbana sobre a rural, uma vez que trabalhadores do campo se</p><p>dirigem às cidades em busca de empregos e serviços capazes de oferecer</p><p>uma vida melhor.</p><p>Assim, o processo de urbanização das cidades foi absolutamente caótico,</p><p>resultando em inúmeros problemas, com os quais convivemos diariamente:</p><p>enchentes provocadas pela impermeabilidade do solo e ocupação de áreas</p><p>de várzea; deficiência do sistema de transporte; congestionamentos;</p><p>precariedade do saneamento básico; e falta de segurança. Especialmente na</p><p>Cidade de São Paulo, o crescimento desordenado gerou excessiva</p><p>verticalização da região central, sobrecarregando vias de acesso e</p><p>ocasionando a ocupação das regiões periféricas, em geral por meio de</p><p>construções irregulares. Além disso, na década de 1970, tivemos a</p><p>proliferação das comunidades (conhecidas como favelas), que, desde então,</p><p>crescem em progressão geométrica.</p><p>Apesar do crescimento desordenado, empreendedores notaram que era a</p><p>hora de investir no mercado imobiliário, e, nesse cenário, surgiram alguns</p><p>personagens dedicados à questão imobiliária e responsáveis pelo forte</p><p>aquecimento do setor, como investidores, construtoras, incorporadoras,</p><p>imobiliárias e corretores. Com isso, o estudo imobiliário tem se mostrado</p><p>imprescindível para profissionais da área. O Direito Imobiliário tem</p><p>autonomia e princípios próprios, apesar de ser um ramo multidisciplinar, ou</p><p>seja, abrangendo Direito Constitucional, Direito Civil, Direito do</p><p>Consumidor, Direito Registral, Direito Ambiental e Direito Tributário –</p><p>alicerces desse importante ramo.</p><p>1.1 Conceito de Direito Imobiliário</p><p>Podemos conceituar o Direito Imobiliário como o conjunto de normas que</p><p>regulamentam a propriedade imóvel em todas as suas perspectivas. Como</p><p>consequência, frequentemente, outros ramos do Direito se entrelaçam com</p><p>o Direito Imobiliário. Exemplo: o Direito de Família, quando trata de</p><p>partilha de imóveis; o Direito das Sucessões, quando cuida dos bens</p><p>imóveis, assim como dos bens imóveis a serem partilhados para a posterior</p><p>elaboração do formal de partilha; o Direito Tributário, quando é preciso</p><p>calcular o imposto incidente em cada transmissão etc.</p><p>CAPÍTULO 2</p><p>Direitos Reais</p><p>2.1 Noções Gerais</p><p>Direito real ou direito das coisas é o conjunto de normas que rege as</p><p>relações jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis</p><p>de apropriação pelo homem. É o direito que recai diretamente sobre a coisa</p><p>e a vincula a seu titular. O vínculo que o titular de um direito real mantém</p><p>com a coisa permite buscá-la em poder de quem quer que a possua por</p><p>força do direito de sequela – vínculo entre a pessoa e a coisa.</p><p>O direito real difere do direito pessoal (ou das obrigações), uma vez que no</p><p>direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ou seja, um</p><p>pacto ou contrato de direitos e deveres, ao passo que no direito real a</p><p>relação é entre a pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra</p><p>todos.</p><p>Os direitos reais são limitados por lei, seu rol é taxativo, sendo vedada a</p><p>criação de novas espécies por arbítrio das partes. O art. 1.225 do Código</p><p>Civil (CC) enumera as hipóteses de direitos reais: propriedade; superfície;</p><p>servidões; usufruto; uso; habitação; direito do promitente comprador do</p><p>imóvel; penhor; hipoteca; anticrese; concessão de uso especial para fins de</p><p>moradia; e concessão de direito real de uso.</p><p>Em vista disso, os direitos reais sobre coisa alheia são divididos pela</p><p>doutrina em três espécies: direitos reais; direitos reais de gozo ou fruição; e</p><p>direito real de aquisição.</p><p>2.1.1 Direitos Reais de Garantia</p><p>Direito real de garantia é aquele que confere ao credor a pretensão de obter</p><p>o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua</p><p>satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por</p><p>estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor</p><p>concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor.</p><p>Os direitos reais de garantia visam a assegurar o cumprimento de obrigação</p><p>por meio da instituição de direito real. O cumprimento da obrigação é</p><p>garantido pela transferência do bem onerado à propriedade “resolúvel” do</p><p>credor.</p><p>Comportam as seguintes espécies: penhor, anticrese, hipoteca e alienação</p><p>fiduciária em garantia.</p><p>2.1.2 Direitos Reais de Gozo ou Fruição</p><p>O direito real de gozo ou fruição é aquele outorgado a determinado titular</p><p>com autorização para usar, gozar e fruir de coisa alheia. Compreende as</p><p>seguintes modalidades: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação e</p><p>superfície.</p><p>2.1.3 Direito Real de Aquisição</p><p>A doutrina considera o compromisso ou promessa irretratável de compra e</p><p>venda um direito real de aquisição. Suas características serão estudadas</p><p>mais adiante.</p><p>2.1.4 Prática Jurídica: Diferença Entre Posse e Domínio</p><p>É importante esclarecer a diferença entre posse e domínio. O domínio é o</p><p>registro do imóvel no Cartório de Imóveis, diferentemente da posse, que é</p><p>uma situação fática. O registro imobiliário no Brasil gera segurança</p><p>jurídica, diferentemente da compra e venda de posse, que pode ser objeto de</p><p>fraude com dupla ou tripla venda.</p><p>Assim, em todas as transações imobiliárias deve-se solicitar a certidão de</p><p>propriedade atualizada, que é o gênero de transcrição e matrícula.</p><p>CAPÍTULO 3</p><p>Direito de Propriedade</p><p>3.1 Noções Gerais</p><p>Domínio e propriedade são conceitos que se correspondem. O domínio é o</p><p>direito que recai sobre a coisa, ao passo que a propriedade, como salienta</p><p>Pontes de Miranda, é tudo o que for parte de nosso patrimônio, entendido</p><p>como a soma ou o total dos bens possuídos por uma pessoa física ou</p><p>jurídica.</p><p>A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos</p><p>limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou</p><p>incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.</p><p>Trata-se de um conceito amplo que, em síntese, assim se traduz: a</p><p>propriedade é a submissão da coisa à vontade do seu proprietário.</p><p>O conceito de propriedade na Antiguidade foi marcado por total</p><p>absolutismo, mas perdeu sua força ao longo dos tempos por causa das</p><p>normas impostas pelo Estado, sobretudo diante da supremacia do interesse</p><p>público. Isso se evidencia na leitura do art. 5°, XXIII, da Constituição</p><p>Federal de 1988, ao determinar que a propriedade deve atender a sua função</p><p>social. Com o progresso da civilização e a frequente expansão urbana,</p><p>somados à clara tendência por valores sociais, pode-se dizer que a</p><p>propriedade imóvel concede o direito de usar, gozar e dispor de um bem de</p><p>acordo com os valores sociais e sua função social. O princípio da função</p><p>social da propriedade é um conceito construído ao longo de muitas décadas.</p><p>De forma simplificada, dizer que a propriedade atende a uma função social</p><p>é dizer que a ela é dada uma forma de seu habitante, dentro do contexto da</p><p>sociedade em que se insere, aproveitar-se racionalmente dela, com a</p><p>utilização adequada. Assim, terrenos ou edificações ociosas em área urbana</p><p>não atendem à função social. A partir do momento, no entanto, em que for</p><p>dada finalidade àquele imóvel, seja ele usado para moradia, seja para fins</p><p>comerciais, diz-se que ele atende a uma função social.</p><p>A função social, portanto, é um conceito intrínseco à própria propriedade</p><p>privada. Não basta a titularidade. O proprietário deve estar sensibilizado</p><p>com o dever social imposto pela própria Constituição, uma obrigação de</p><p>quem realmente se considera cidadão.</p><p>3.2 Direito à Aquisição de Propriedade Imóvel</p><p>O maior sonho</p><p>do município. As loteadoras interessadas podem ter seu loteamento</p><p>certificado pela Associação das Empresas de Loteamentos e</p><p>Desenvolvimento Urbano (AELO) mediante a apresentação do projeto</p><p>completo e aprovado em todas as instâncias.</p><p>16.1.3 Comercialização e Implantação</p><p>Com toda a documentação em ordem e o projeto aprovado, a loteadora pode</p><p>comercializar os lotes e começar a implantação das construções privadas e</p><p>equipamentos públicos descritos no memorial descritivo. O empreendedor</p><p>deve seguir o projeto aprovado e obedecer ao cronograma estabelecido pela</p><p>Prefeitura, mas tem liberdade na contratação dos profissionais que</p><p>executarão as obras. Com a finalização das construções a loteadora deve</p><p>outorgar a escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes.</p><p>No caso de loteamentos populares, a construção das áreas privadas pode ser</p><p>feita por meio de mutirões ou autoconstrução – mecanismo que deve estar</p><p>previsto no projeto aprovado pela Prefeitura. Normalmente, as prefeituras já</p><p>dispõem de plantas básicas de construção pré-aprovadas pelo próprio</p><p>município, e os compradores seguem à risca esses modelos.</p><p>16.2 Parcelamento do Solo Urbano</p><p>O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei 6.766/79, que substituiu o</p><p>Decreto-Lei 58/37, cuja finalidade era tutelar os compradores de lotes sem,</p><p>contudo, preocupar-se com o aspecto urbanístico.</p><p>Em verdade, a lei nova não revogou a anterior, já que continua em vigor</p><p>para regular as promessas de compra e venda de imóveis não loteados, bem</p><p>como o parcelamento do solo rural, compreendido na exata medida da</p><p>destinação, e não da localização. Em outras palavras, o loteamento será</p><p>urbano se for destinado a fins habitacionais, ainda que em zona rural, e,</p><p>para efeitos penais, submete-se ao art. 50 e seguintes da nova lei. Ressalte-</p><p>se que, segundo o art. 3º da Lei 6.766/79, com a redação dada pela a Lei</p><p>9.785, de 29 de janeiro de 1999, “ Somente será admitido o parcelamento</p><p>do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de</p><p>urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por</p><p>lei municipal.”</p><p>Parcelamento do solo urbano é gênero do qual são espécies o</p><p>desmembramento, o loteamento e o desdobro. As duas primeiras espécies</p><p>estão sujeitas e disciplinadas pela Lei 6.766/79, ao passo que a última é</p><p>regulada exclusivamente por lei municipal.</p><p>Mister se faz diferenciar loteamento e desmembramento de desdobro,</p><p>exatamente porque às duas primeiras espécies aplicam-se as disposições da</p><p>Lei 6.766/79, que contém diversas normas que regulam a atividade de</p><p>parcelamento do solo, com disposições civis, penais e, principalmente,</p><p>administrativas.</p><p>De fato, os §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 6.766/79 definem o loteamento e o</p><p>desmembramento.</p><p>Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, no</p><p>qual haverá abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos</p><p>ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.</p><p>Já desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a</p><p>edificação, com aproveitamento do sistema viário existente. Ressalte-se que</p><p>não poderá haver abertura de novas vias e logradouros públicos nem</p><p>prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.</p><p>Para que haja aplicação da Lei 6.766/79, como dito, é preciso averiguar um</p><p>loteamento ou desmembramento, e, para o perfeito entendimento da</p><p>matéria, faz-se necessária a decomposição do conceito legal.</p><p>16.3 Diferença entre Loteamento e Desmembramento</p><p>O loteamento diferencia-se do desmembramento na exata medida em que</p><p>nesse último não se fala em abertura ou prolongamento de vias de</p><p>circulação, tampouco de logradouros públicos, tais como as praças.</p><p>Será loteamento se houver subdivisão de glebas em lotes com abertura de</p><p>ruas, vielas, praças e outros logradouros públicos. Se a subdivisão da gleba</p><p>em lotes aproveitar a malha viária e os equipamentos públicos já existentes,</p><p>estaremos diante de desmembramento.</p><p>16.4 Subdivisão de Gleba em Lotes</p><p>Verifica-se que, legalmente, só há loteamento ou desmembramento se da</p><p>atividade de parcelar o solo urbano extrair-se uma subdivisão de gleba em</p><p>lotes. Assim, torna-se de fundamental importância a definição de gleba e de</p><p>lote para o perfeito entendimento da definição trazida pela Lei 6.766/79. Se</p><p>não houver a subdivisão de gleba em lotes, não há que se falar em</p><p>loteamento ou desmembramento.</p><p>Nesse sentido, a Lei 6.766/79 foi criticada em razão de não ter definido</p><p>expressamente esses conceitos, deixando tal tarefa à doutrina e à</p><p>jurisprudência, gerando um verdadeiro imbróglio na aplicação da lei.</p><p>Todavia, a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, definiu o lote pela inclusão</p><p>dos §§ 4° e 5° no art. 2° da Lei 6.766/79. Posteriormente, a Lei 11.445, de</p><p>2007, deu nova redação ao §5º, ao determinar que a “infraestrutura básica</p><p>dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento</p><p>das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário,</p><p>abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias</p><p>de circulação.”</p><p>Passaremos a defini-los de acordo com os parâmetros legais.</p><p>16.4.1 Gleba</p><p>Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob</p><p>a égide da Lei 6.766/79, o que equivale a dizer que estaremos diante de uma</p><p>gleba se a porção de terra jamais tiver sido loteada ou desmembrada sob a</p><p>vigência da nova Lei.</p><p>Entretanto, mesmo que não tenha havido parcelamento do solo sob a</p><p>regulamentação da Lei 6.766/79, com as alterações posteriores, haverá lote,</p><p>e não gleba, se a porção de terra atender, quanto à dimensão, aos parâmetros</p><p>da lei municipal ou do plano diretor e, além disso, dispuser de infraestrutura</p><p>básica, assim considerada se houver equipamentos urbanos de escoamento</p><p>de águas pluviais, iluminação pública, rede de esgoto sanitário e</p><p>abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, além</p><p>de vias de circulação (Lei 6.766/79, art. 2°, §§ 4º e 5).</p><p>O resultado do parcelamento sob os auspícios do Decreto-Lei 58/37, nos</p><p>termos do § 1°, do art. 4º, e parágrafo único do art. 11 da Lei 6.766/79,</p><p>constiui-se em gleba. Aqui não há, tecnicamente, lote, embora, na prática,</p><p>mesmo a subdivisão de glebas de acordo com o Decreto-Lei 58/37 seja</p><p>denominado lote. Na verdade, há uma gleba por força da inferência que se</p><p>extrai do art. 4º, §1º, e parágrafo único do art. 11 da Lei 6.766/79. Isso no</p><p>caso de esse parcelamento não ter destinado o mínimo de área pública, de</p><p>acordo com a lei municipal, e também não ter atendido aos requisitos</p><p>dimensionais e de infraestrutura dos §§ 4° e 5°, do art. 2°, da Lei 6.766/79,</p><p>que exige para parcelamentos posteriores que o município ou o Distrito</p><p>Federal fixe as normas urbanísticas.</p><p>Nesse caso, deve-se verificar a modificação do art. 4°, § 1°, da Lei</p><p>6.766/79, que anteriormente exigia de forma indelével o mínimo de 35% de</p><p>áreas públicas (art. 2º, §§4º e 5º; §1°; e art. 11, parágrafo único, da Lei</p><p>6.766/79), cujo percentual, com as alterações legais, fica hoje a critério de</p><p>legislação municipal.</p><p>Assim, somente não será gleba na hipótese de parcelamento do solo urbano</p><p>de acordo com o Decreto-Lei 58/37, caso esse mesmo parcelamento tenha</p><p>observado para os logradouros públicos as especificações dispostas no art.</p><p>4°, §1º, da Lei 6.766/79, exigível no momento do novo parcelamento, ou se</p><p>enquadre no conceito de lote definido pelo §4° (incluído pela Lei 13.465, de</p><p>2017) e também do §5°, cuja redação foi dada pela Lei 9.785/99, hipótese</p><p>em que estaremos diante de lote segundo a definição da Lei 6.766/79.</p><p>Ressalte-se que haverá gleba se a porção de terra cumprir as seguintes</p><p>disposições:</p><p>a) não tiver sofrido, anteriormente, parcelamento de acordo com a Lei</p><p>6.766/79, ou, caso tenha sofrido, a área não atenda às dimensões</p><p>urbanísticas definidas em plano diretor ou lei municipal, ou não contenha a</p><p>infraestrutura básica requerida pelo art. 2°, §§ 4°, 5° e 6°, da Lei 6.766/79.</p><p>b) tiver sofrido parcelamento sob a égide do Decreto-Lei</p><p>58/37, cuja</p><p>destinação de áreas públicas não atenda atualmente aos requisitos contidos</p><p>em lei municipal (art. 4°, § 1°), ou cuja área não atenda às dimensões</p><p>urbanísticas definidas em plano Diretor ou lei municipal ou, ainda, não</p><p>contenha a infraestrutura básica requerida (art. 2º, §§ 4°, 5° e 6°, Lei n.</p><p>6.766/79).</p><p>16.4.2 Lote</p><p>Lote é o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam</p><p>aos índices urbanísticos definidos em plano diretor ou lei municipal para a</p><p>zona em que se situe (art. 2°, § 4°, Lei 6.766/79).</p><p>Verifica-se que essa definição, trazida pela Lei 9.785/99, não existia, o que</p><p>demandava enorme esforço exegético para chegar à definição de lote.</p><p>Com efeito, anteriormente considerava-se lote a porção de terra que</p><p>resultasse de um desmembramento ou de um loteamento sob a égide da Lei</p><p>6.766/79, ou legislação anterior, desde que, nesse último caso, tivesse sido</p><p>destinada área pública mínima.</p><p>Nesse sentido, Toshio Mukai, Alaor Caffé Alves e Paulo José Villela Lomar</p><p>(Loteamentos e desmembramentos urbanos: comentários à Lei 6.766/79. 2.</p><p>ed. São Paulo: Sugestões Literárias, 1987) definiram lote como “toda</p><p>porção de terra resultante de parcelamento urbano de uma gleba, destinada</p><p>à edificação.”</p><p>Atualmente, com a definição de lote trazida pela Lei 9.785/99, entendemos</p><p>que não há mais necessidade de loteamento ou desmembramento para que</p><p>se verifique um lote.</p><p>Se a porção de terra se enquadrar nos parâmetros dos §§ 4°, 5° e 6° da Lei</p><p>6.766/79, haverá lote mesmo que a porção de terra não tenha sido loteada</p><p>ou desmembrada, uma vez que, para loteamento ou desmembramento, nos</p><p>termos dos §§ 1° e 2°, a subdivisão de gleba em lote é necessária.</p><p>Ora, se já existe lote não há que se falar em loteamento ou</p><p>desmembramento.</p><p>Verifica-se que o art. 11, parágrafo único, da Lei 6.766/79, com a redação</p><p>dada pela Lei 9.785/99, descreve a necessidade de desmembramento para o</p><p>caso de lotes resultantes de parcelamentos cuja destinação de área pública</p><p>tenha sido inferior à mínima prevista no art. 4°, §1º, da Lei 6.766/79.</p><p>De fato, a lei exige desmembramento, entretanto, tecnicamente, refere-se a</p><p>lote.</p><p>Ora, o desmembramento, de acordo com o art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/79, é</p><p>“subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento</p><p>do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas</p><p>vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou</p><p>ampliação dos já existentes.”</p><p>Conclui-se, por conseguinte, que o art. 11, parágrafo único, da Lei</p><p>6.766/79, quando fala em lote, na verdade, refere-se à gleba, já que não</p><p>existe o desmembramento de lote. Portanto, é possível concluir que é lote o</p><p>terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos</p><p>índices urbanísticos definidos em plano diretor ou lei municipal para a zona</p><p>em que se situe (Lei 6.766/79 art. 2°, § 4°), independentemente de ter sido –</p><p>ou não – objeto de anterior parcelamento do solo urbano (loteamento ou</p><p>desmembramento).</p><p>A conclusão é importante na exata medida da definição legal de loteamento</p><p>e desmembramento contida nos §§ 1° e 2°, do art. 2°, da Lei 6.766/79.</p><p>Implica, basicamente, na subdivisão de uma gleba em lotes. Se já existir</p><p>lote, não haverá, consequentemente, a adequação ao tipo legal, e, assim, não</p><p>haverá que se falar em loteamento ou desmembramento.</p><p>16.5 Desdobro</p><p>Desdobro é a subdivisão de lote sem alteração de sua natureza, desde que</p><p>permitida por legislação municipal.</p><p>A Lei 6.766/79 não disciplinou o desdobro, embora ocorra e não seja por</p><p>ela vedado. Entretanto, ressalte-se, só é possível se estiver previsto em</p><p>legislação municipal. Em verdade, com base na permissão e na</p><p>regulamentação de lei municipal, se não houver subdivisão de gleba em lote</p><p>não haverá loteamento e tampouco desmembramento, mas sim o</p><p>denominado desdobro.</p><p>Nesse caso, se a porção de terra for lote, com essa natureza permanecerá.</p><p>Conclui-se, por conseguinte, que desmembramento ou loteamento não se</p><p>confundem com desdobro, uma vez que nesse último, após a divisão, não há</p><p>alteração da natureza em face do resultado; há lotes resultantes de outro já</p><p>existente.</p><p>A importância da distinção se dá principalmente em função da necessidade</p><p>– ou não – de observância de farta legislação disciplinadora dos</p><p>loteamentos e desmembramentos urbanos, principalmente da Lei 6.766/79.</p><p>O desdobro de lote deve respeitar o limite legal de 125 m2 (art. 4°, II), ou</p><p>aquele maior disciplinado em lei municipal. Outro requisito, comum a</p><p>qualquer desdobro, é a permissão por lei municipal que defina os</p><p>parâmetros necessários e o procedimento a ser adotado.</p><p>Normalmente, observa-se haver necessidade de um projeto simples, uma</p><p>planta que contenha a situação anterior, a atual e o resultado do desdobro,</p><p>acompanhados da nova descrição dos lotes resultantes.</p><p>Esse projeto, acompanhado da descrição, após a devida aprovação pela</p><p>Prefeitura, será submetido a registro no Cartório de Registro de Imóveis</p><p>competente, que procederá às novas matrículas.</p><p>Ressalte-se que a doutrina não admite o desdobro de gleba e, da mesma</p><p>forma, o de lote em que haja necessidade de abertura de novas vias de</p><p>circulação. Somos de opinião contrária — isolada, é verdade — uma vez</p><p>que, se não houver subdivisão de gleba em lote, de acordo com os</p><p>parâmetros insculpidos nos parágrafos do art. 2º da Lei 6.766/79, não</p><p>haverá que se falar em parcelamento do solo urbano.</p><p>Ora, se uma lei municipal estabelecer limite máximo de lote, nada impede a</p><p>subdivisão de glebas, sem que haja parcelamento do solo urbano, desde que</p><p>resulte em novas glebas (com metragem acima do limite máximo do lote).</p><p>No caso, não existirá a subdivisão de glebas em lotes, mas sim de gleba em</p><p>glebas.</p><p>Da necessidade de abertura de vias de circulação não se extrai a inferência</p><p>do loteamento ou desmembramento, desde que não haja subdivisão de gleba</p><p>em lotes. Portanto, havendo subdivisão de gleba em glebas (nesse caso, só</p><p>se lei municipal estabelecer o limite máximo do lote) ou de lote em lotes,</p><p>não haverá que se falar em parcelamento do solo no contexto da Lei</p><p>6.766/79, mas sim, exclusivamente, de lei municipal.</p><p>16.6 Loteamento Fechado</p><p>O loteamento fechado é o resultado da subdivisão de uma gleba em lotes</p><p>destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e de</p><p>logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, seja</p><p>cercado ou murado a fim de manter o acesso controlado.</p><p>Nesse caso, os proprietários, mediante regulamento averbado junto à</p><p>matrícula do loteamento, são obrigados a contribuir com as despesas</p><p>decorrentes da manutenção e conservação dos espaços e equipamentos</p><p>públicos, que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de</p><p>concessão entre o município e uma associação criada para esse fim.</p><p>Podemos acentuar que a aprovação do loteamento fechado em nada difere</p><p>do loteamento comum, com o acréscimo de alguns elementos que adiante</p><p>veremos.</p><p>Todavia, a Lei 6.766/79 nada dispôs acerca do loteamento fechado, até</p><p>porque na década de 1970 não havia tanta insegurança pública quanto a que</p><p>existe atualmente. É preciso observar que a fonte do Direito é o fato dotado</p><p>de relevância. Portanto, o legislador não poderia preocupar-se com a</p><p>regulamentação do instituto naquela época, em que a insegurança, nos</p><p>moldes atuais, somente se esboçava.</p><p>Cumpre assinalar, também preliminarmente, que a espécie sub oculis não se</p><p>confunde com vila, tampouco com condomínio fechado – loteamento</p><p>horizontal ou deitado –, como querem alguns e como se verificará nas</p><p>linhas a seguir. Em verdade, a venda de fração ideal de terreno nos moldes</p><p>do condomínio do Código Civil ou, ainda, da Lei 4.591/64, sem a devida</p><p>aprovação do parcelamento de acordo com a Lei 6.766/79, tratar-se-á de</p><p>crime contra a Administração Pública, tipificado nos arts. 50 e 51 dessa</p><p>última lei citada.</p><p>Um loteamento fechado caracteriza-se da seguinte maneira:</p><p>a) aprovado exatamente como um loteamento comum;</p><p>b) os</p><p>lotes são de exclusiva propriedade dos adquirentes, que nele</p><p>construirão da forma que lhes aprouver, respeitados os requisitos</p><p>municipais;</p><p>c) os lotes são tributados individualmente;</p><p>d) o perímetro da gleba é fechado por autorização municipal, sendo que o</p><p>acesso é efetuado por entrada submetida a controle;</p><p>e) a Prefeitura, no ato da aprovação do loteamento, outorga concessão de</p><p>uso aos proprietários precedida de lei;</p><p>f) o loteador deve apresentar minuta do regulamento de uso e manutenção</p><p>dos equipamentos comunitários, obrigando-se, a contar de cada venda, a</p><p>fazer constar nas escrituras de compra e venda ou mesmo no contrato de</p><p>promessa de compra e venda a obrigação do adquirente de contribuir para a</p><p>manutenção e assinar o regulamento.</p><p>16.6.1 Loteamento Fechado e Vias e Espaços Públicos</p><p>Inicialmente, para a admissão do loteamento fechado, uma dificuldade</p><p>surge: se o art. 22 da Lei 6.766/79 determina que, desde a data do registro</p><p>do loteamento passam a integrar o domínio do município as vias e praças,</p><p>os espaços livres e as áreas destinadas aos edifícios públicos e outros</p><p>equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo,</p><p>questiona-se: como pode haver a possibilidade de fechamento do perímetro</p><p>de um loteamento restringindo o uso dos bens públicos unicamente aos</p><p>proprietários dos lotes?</p><p>A resposta nos dá José Afonso da Silva (Direito Urbanístico Brasileiro. São</p><p>Paulo: RT, 1981, p. 379):</p><p>Um momento importante da atividade urbanística diz respeito à ordenação</p><p>do solo, cujas normas estatuem sobre o parcelamento do solo urbano ou</p><p>urbanizável e sua distribuição pelos diversos usos e funções, gerando as</p><p>instituições do arruamento e do loteamento, do reparcelamento (ou</p><p>remembramento), do zoneamento de uso e da ocupação do solo. São</p><p>normas de competência municipal e se encontram, em geral, nas chamadas</p><p>leis de zoneamento. O parcelamento urbanístico do solo, em todas as suas</p><p>formas, sujeita-se às normas urbanísticas estabelecidas na legislação</p><p>municipal.</p><p>Assim, com lei municipal poderá haver possibilidade de autorização do</p><p>fechamento do loteamento com a restrição de uso dos bens públicos aos</p><p>seus proprietários, por meio da concessão de uso.</p><p>Nem se diga que, de acordo com o art. 99, I, do Código Civil, tais bens</p><p>seriam de uso comum do povo.</p><p>O que determina essa característica é a destinação do bem, e não</p><p>simplesmente o fato de tratar-se de praça ou rua.</p><p>De acordo com o Direito Administrativo, essa destinação é denominada</p><p>afetação. Para o preclaro José Cretella Junior (Dos Bens Públicos no Direito</p><p>Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1969, p. 95-97):</p><p>A afetação nada mais é que a destinação, consagração, e afetar é destinar,</p><p>consagrar algo a um determinado fim. Com efeito, para atingir os fins</p><p>últimos que tem em mira, precisa a Administração utilizar bens, quer de sua</p><p>propriedade, quer da propriedade dos particulares. Afetar é destinar,</p><p>consagrar, carismar, batizar determinados bens, que se acham fora do</p><p>mundo jurídico, ou no mundo jurídico, mas com outra destinação e traços,</p><p>para que, devidamente aparelhados, entrem no mundo do Direito</p><p>Administrativo.</p><p>Não há como negar que ruas, praças e demais espaços livres, no ato do</p><p>registro do loteamento, passam para o domínio do Município, inferência</p><p>que se extrai do art. 22 da Lei 6.766/79.</p><p>Entretanto, por meio de ato administrativo, ou seja, pelo contrato particular</p><p>de concessão de uso de bens públicos e lei municipal dispondo acerca dessa</p><p>concessão, pode o município afetar seus bens, ou seja, destiná-los à</p><p>categoria de bens de uso especial, nos moldes do art. 99, II, do Código</p><p>Civil.</p><p>Ainda segundo José Cretella Junior (Dos Bens Públicos no Direito</p><p>Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1969, p. 73):</p><p>Ao contrário dos bens de uso comum, em que a regra é a liberdade de todos</p><p>para a utilização, nos bens de uso especial ou privativo, a liberdade</p><p>desaparece por força das circunstâncias, convergindo e fixando-se na pessoa</p><p>dos usuários que preenchamos requisitos estabelecidos para a referida</p><p>outorga privilegiada. A CONCESSÃO de uso é o contrato administrativo</p><p>pelo qual o Poder Público atribui a utilização exclusiva de um bem de seu</p><p>domínio a particular, para que o explore segundo sua destinação específica.</p><p>[...] A concessão pode ser remunerada ou gratuita, por tempo certo ou</p><p>indeterminado, mas deverá sempre ser precedida de autorização legal [...].</p><p>Na concessão de uso, como, de resto, em todo contrato administrativo,</p><p>prevalece o interesse público sobre o particular, razão pela qual é admitida a</p><p>alteração de cláusulas regulamentares do ajuste e mesmo sua rescisão</p><p>antecipada, mediante composição dos prejuízos, quando houver motivo</p><p>relevante para tanto. (MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo</p><p>Brasileiro. 20. ed. São Paulo: Malheiros, 1995). Qual seria, então, o</p><p>interesse público a ensejar a concessão dos bens públicos ao uso exclusivo</p><p>dos proprietários dos lotes? A resposta se dá com simplicidade: o fato de o</p><p>Poder Público livrar-se da manutenção desses bens, assim como o</p><p>fortíssimo argumento da segurança pública do cidadão, motivos mais do</p><p>que suficientes para admitir a concessão.</p><p>Não se pode olvidar que os municípios, a rigor, vivem em constante estado</p><p>de penúria financeira. Por conseguinte, é benéfica a concessão, já que os</p><p>bens passam à administração e conservação dos proprietários, que</p><p>continuam pagando o Imposto Predial e Territorial Urbano, embora não seja</p><p>possível, nessa eventualidade, a cobrança de taxas de limpeza, conservação</p><p>e demais abarcadas pela responsabilidade dos particulares e estipuladas no</p><p>instrumento de concessão.</p><p>Com isso, o município pode aplicar seus parcos recursos na área social e em</p><p>outras prioridades, ao passo que os proprietários, por força da concessão,</p><p>obrigam-se a manter e a e conservar os espaços livres, praças e ruas, para</p><p>que possam gozar de mais segurança, ter coleta de lixo, preservação da</p><p>pavimentação etc.</p><p>Mas, para quem é efetuada a concessão da qual tratamos?</p><p>Dependerá do que estiver disposto na legislação municipal. Todavia, é</p><p>aconselhável, e assim tem sido feito, que o contrato de concessão seja</p><p>firmado com uma sociedade civil sem fins lucrativos, constituído pelos</p><p>proprietários da área com a finalidade de recolher os recursos para fazer</p><p>frente às despesas, administrá-los e realizar a conservação e manutenção</p><p>dos bens públicos.</p><p>16.6.2 A Sociedade Sem Fins Lucrativos como Órgão Administrativo de</p><p>Loteamento Fechado</p><p>A rigor, inicialmente, a sociedade é constituída pelo loteador, uma vez que</p><p>o instrumento de concessão, precedido de lei municipal, é firmado antes do</p><p>registro do loteamento e, portanto, antes de qualquer venda dos lotes, em</p><p>conformidade com o art. 37 da Lei 6.766/79.</p><p>Nesse sentido, é de fundamental importância um regulamento que regerá o</p><p>uso dos espaços concedidos, forma de contribuição e demais obrigações dos</p><p>proprietários, cuja minuta deve ser apresentada com a aprovação do</p><p>loteamento, registrado junto ao Registro de Imóveis com os outros</p><p>documentos relacionados no art. 18 da Lei 6.766/79, o que se faz para a</p><p>necessária publicidade a terceiros, adquirentes dos adquirentes originais.</p><p>É que, normalmente, o adquirente original, já na assinatura da escritura ou</p><p>do contrato de compromisso de compra e venda, assina também o</p><p>regulamento referido nesses contratos.</p><p>Assim o é em virtude da obrigação assumida pelo loteador de colher</p><p>assinaturas de todos os adquirentes no aludido regulamento por força do</p><p>encargo assumido, em face da concessão dos bens públicos firmada entre a</p><p>Prefeitura e a sociedade sem fins lucrativos que ele necessariamente integra.</p><p>Esse regulamento muito se assemelha com o regulamento do condomínio</p><p>da Lei 4.591/64, embora com ele não se confunda. Como dito alhures, não</p><p>há condomínio da Lei 4.591/64 em se tratando de loteamento fechado.</p><p>As vias de circulação, os espaços públicos e livres do loteamento, por força</p><p>do art. 22 da Lei 6.766/79, são de domínio público do município.</p><p>O que não se pode negar é que há uma comunhão no uso dessas vias e</p><p>espaços públicos. Entretanto, por analogia, utilizando os conceitos da</p><p>convenção do condomínio da Lei 4.591/64, nesse regulamento serão fixadas</p><p>as normas que regerão o uso e a manutenção dos bens públicos e daqueles</p><p>comuns, tais como a portaria, os muros e cercas, a forma do uso da</p><p>propriedade, os serviços de vigilância e segurança, a forma de recolhimento</p><p>das contribuições, que serão a seguir tratadas.</p><p>Segundo Marco Aurélio da Silva Viana (Loteamento Fechado e Loteamento</p><p>Horizontal. Rio de Janeiro: Aide, 1991. p. 57-61), os requisitos desse</p><p>regulamento são assim enumerados:</p><p>•discriminação das partes e frações comuns e as que foram objeto de</p><p>concessão pelo município, bem como obrigatoriedade de contribuição para</p><p>fazer frente a essas despesas, discriminando as ordinárias e extraordinárias,</p><p>a forma e o destino dos fundos de reserva;</p><p>•disposição acerca da proibição da alienação em separado dos bens comuns;</p><p>•especificação da destinação das partes comuns, tais como piscinas,</p><p>churrasqueiras etc.;</p><p>•modo de uso dos bens públicos objetos de concessão;</p><p>•especificação da administração, fazendo referência à associação que vai</p><p>administrar e que firmou o contrato administrativo de concessão;</p><p>•modo de escolha da direção do órgão administrativo, que é a associação</p><p>que recebeu a concessão dos bens públicos, repetindo os seus termos;</p><p>•modo de destituição do administrador;</p><p>•determinação das assembleias ordinárias e extraordinárias dos</p><p>proprietários, forma e data de convocação, bem como o quórum para as</p><p>diversas deliberações que também devem estar discriminadas;</p><p>•discriminação dos direitos e obrigações dos moradores e do órgão</p><p>administrativo;</p><p>•criação de sanções civis para eventual transgressão do regulamento, bem</p><p>como por possível mora no pagamento das contribuições;</p><p>•transcrição da concessão de uso em seus exatos termos;</p><p>•estabelecimento de força obrigatória do regulamento, bem como a nulidade</p><p>de qualquer negócio em que não conste a submissão do adquirente aos seus</p><p>termos.</p><p>16.6.3 Registro de Loteamento Fechado</p><p>O loteamento fechado se submete ao mesmo procedimento de registro de</p><p>um loteamento comum. Todavia, alguns requisitos e documentos são</p><p>acrescidos.</p><p>Com efeito, junto aos documentos relacionados no art. 18 da Lei 6.766/79,</p><p>ao Registro de Imóveis deverá ser apresentado o ato administrativo de</p><p>concessão de uso das vias de circulação, praças e demais logradouros</p><p>públicos, além do regulamento de uso desses bens, e a menção desses</p><p>documentos no contrato-padrão exigido pelo art. 18, VI, e art. 26 da Lei</p><p>6.766/79.</p><p>No caso de loteamento fechado, além dos requisitos do art. 26, o contrato-</p><p>padrão deve explicitar a existência da concessão outorgada pelo município</p><p>com todas as suas cláusulas, bem como a existência do regulamento e a</p><p>concordância com todos os seus termos.</p><p>Em verdade, além desses requisitos necessários, não raro, observa-se a</p><p>existência de partes comuns, que não são integrantes dos bens que passam</p><p>ao domínio do município por força do art. 22. São os casos de guarita,</p><p>vestiário dos empregados, dependências administrativas, local para guarda</p><p>de materiais, além dos muros.</p><p>Nessa eventualidade, haverá fração ideal sobre essas áreas comuns,</p><p>acessória do lote, que ao ser alienado estará também alienada a fração das</p><p>partes comuns na exata medida da acessoriedade. O regulamento que regerá</p><p>toda a vida no loteamento também se tornará público, principalmente</p><p>quanto à obrigatoriedade de contribuição para fazer frente às despesas</p><p>assumidas em face da concessão do uso dos bens públicos.</p><p>É certo que a concessão é efetuada a uma sociedade e que, de acordo com a</p><p>Constituição Federal, ninguém é obrigado a se associar. Entretanto, duas</p><p>importantíssimas considerações devem ser tecidas.</p><p>A primeira é que a obrigação de contribuir para as despesas comuns não</p><p>decorre do fato de o adquirente estar – ou não – associado à sociedade sem</p><p>fins lucrativos que, a rigor, será o órgão administrativo do loteamento</p><p>fechado. Em verdade, a obrigação de contribuir para as despesas de</p><p>manutenção, conservação, segurança e as demais no loteamento fechado</p><p>decorre da publicidade dada ao regulamento pela averbação no Registro de</p><p>Imóveis em que estiver registrado o loteamento.</p><p>A segunda é que o regulamento previamente averbado junto à matrícula do</p><p>loteamento fulmina de nulidade qualquer cláusula tendente a elidir a</p><p>obrigação em venda posterior em que não conste a submissão do adquirente</p><p>às suas cláusulas. Não se trata de submissão ilegal da propriedade privada,</p><p>mesmo porque o adquirente conhece a circunstância da necessidade de</p><p>contribuir pela própria aparência do imóvel e pelo próprio registro.</p><p>Esse regulamento, averbado junto à matrícula do loteamento, dará a</p><p>necessária publicidade aos adquirentes de lotes, futuros adquirentes nas</p><p>alienações dos originais, bem como credores na constituição de direitos</p><p>reais.</p><p>Todos saberão de antemão as condições do uso dos bens públicos dentro do</p><p>loteamento e, principalmente, a necessidade de contribuir para as despesas</p><p>comuns.</p><p>Aliás, o Judiciário vem considerando que só a circunstância de existir a</p><p>despesa comum autorizaria a cobrança, o que se faz em face do princípio da</p><p>vedação do enriquecimento ilícito, conforme esclarece o Tribunal de Justiça</p><p>de São Paulo:</p><p>Ação de Cobrança – Despesas de condomínio em loteamento -</p><p>Comprovação da prestação de serviços, inclusive fornecimento de água pela</p><p>entidade autora - Obrigação do réu de efetuar o pagamento ainda que não</p><p>filiado, sob pena de locupletamento ilícito - Sentença de procedência</p><p>mantida. (Apelação Cível n. 251.226-2 - São Paulo - 11ª Câmara Civil -</p><p>Relator: Cristiano Leite - 02.09.96-V. U).</p><p>Loteamento - Administração exercida por associação sem fins lucrativos -</p><p>Prestação de serviços no interesse comum dos proprietários - Ação de</p><p>cobrança ajuizada ante a recusa de pagamento da quota-parte por adquirente</p><p>de lote - Ausência de motivos justificados para o não pagamento - Prestação</p><p>devida, mesmo pelo não filiado, ante o efetivo aproveitamento dos serviços</p><p>- Não demonstração, ademais, de irregularidades no âmbito da cobrança -</p><p>Questões alheias ao mérito do pagamento a serem debatidas nas vias</p><p>adequadas – Ação procedente – Decisão mantida – Recurso não provido. O</p><p>fundamento do pedido deduzido é a própria prestação de serviços ao</p><p>requerido, na qualidade de proprietário de um lote do loteamento “Campos</p><p>da Cantareira”. Apesar disso, há que se considerar que a comunidade</p><p>formada pelos proprietários dos lotes de um loteamento é, por sua própria</p><p>natureza, uma associação intuitiva, natural, dada a forte comunhão de</p><p>interesses que os ligam. (Apelação Cível n. 269.630 - 2 - Mairiporã - 2ª</p><p>Câmara de Direito Privado - Relator: Vasconcellos Pereira - Julgado em</p><p>10.12.96 - V. U.).</p><p>Cobrança - Loteamento - Despesas de manutenção de área e benfeitorias de</p><p>uso comum - Encargos a que o réu se obrigou, perante a loteadora no</p><p>compromisso de compra e venda - Validade da posterior cessão de direitos</p><p>referentes à administração do condomínio - Responsabilidade reconhecida -</p><p>Apelação não provida. (Apelação Cível n. 267.357 - 2 - São Paulo - 5ª</p><p>Câmara de Direito Privado - Relator: Marcus Andrade - 24.10.96 - V. U.).</p><p>Conforme o Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo:</p><p>Processo n. 629908-9/00. Apelação – Origem: São Paulo - Órgão: Terceira</p><p>Câmara Especial, Julho/95 – Julgamento: 29.08.1995. Relator. Carlos Paulo</p><p>Travain - Decisão: por maioria.</p><p>Competência recursal - condomínio - despesas condominiais de loteamento</p><p>fechado, referentes à conservação de vias e logradouros públicos por parte</p><p>de associação de moradores - competência deste Tribunal reconhecida -</p><p>declaração de voto vencido.Condomínio - despesas condominiais -</p><p>loteamento fechado administrado por associação de proprietários -</p><p>concessão de direito real de uso das vias, logradouros e áreas verdes - Lei</p><p>1205/92 - apelante que ao adquirir</p><p>o lote passou a ser membro nato da</p><p>associação, obrigando-se a participar do rateio das despesas de</p><p>administração - irrelevância, ademais, de se cuidar de loteamento fechado e</p><p>não de condomínio por tratar-se de direito obrigacional decorrente da</p><p>escritura pública de compra e venda - cobrança procedente - recurso</p><p>improvido.</p><p>Segundo o Tribunal de Alçada Cível de São Paulo:</p><p>Condomínio - despesas condominiais - loteamento irregular - cobrança -</p><p>inadequação da via - prestação de serviços - cabimento. É de ser ressalvado</p><p>o direito dos proprietários assim organizados de cobrar do proprietário de</p><p>lote as despesas dos serviços que, àquele título, fizerem em proveito dele,</p><p>direta ou indiretamente, pena de enriquecimento sem causa. (Ap. s/ Rev.</p><p>495.732 - 3ª Câm. - Rel. Juiz João Saletti - J. 23.12.97)</p><p>Ora, o proprietário se beneficia da segurança e da conveniência de ter</p><p>controle de acesso ao loteamento, e, ainda que lá não tenha construído, tal</p><p>circunstância valoriza sua propriedade.</p><p>O argumento comum daqueles que não possuem construção nos lotes é logo</p><p>rechaçado pelo simples fato de que os serviços são colocados à sua</p><p>disposição e que, de antemão, conheciam a obrigatoriedade de contribuição</p><p>em face da publicidade do registro.</p><p>De acordo com o Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro:</p><p>Condomínio - Despesas - Apelação cível n. 6087/96 - Reg. n. 2860-2 - Cód.</p><p>96.001.06087 - Primeira Câmara - por maioria - Juiz: Nascimento A.</p><p>Povoas Vaz - Julgamento: 13.08.96 - Convenção. Validade. Partes comuns.</p><p>Contribuição. Condomínio instituído por adquirentes de lotes validade e</p><p>oportunidade da convenção perante terceiros, ainda que não tenham</p><p>participado da avença, se registrado o instrumento no registro imobiliário</p><p>correspondente. Existência, no loteamento, de partes objeto de propriedade</p><p>individual, e de partes comuns do uso de todos, a justificar regime legal</p><p>assemelhado ao do condomínio horizontal, estejam ou não edificados os</p><p>lotes que o compõem. Desinfluência do retardamento do credor em</p><p>proceder à cobrança de seu crédito. Incidência da correção monetária a</p><p>partir dos vencimentos de cada prestação devida. Procedência da cobrança</p><p>de cotas de rateio das despesas comuns, e improvimento do apelo.</p><p>Voto vencido: Vi-me compelido a discordar da douta maioria por entender</p><p>que a forma de constituição do pretenso condomínio, que não se assemelha</p><p>à formação do condomínio horizontal, fere, frontalmente o direito de</p><p>propriedade daquele que não participou da avenca para instituir a referida</p><p>comunhão. Juiz Paulo Lara.</p><p>Segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo:</p><p>Loteamento Fechado - Despesas comuns - Cobrança de quota-parte -</p><p>Admissibilidade - Hipótese em que a cobrança dos serviços de manutenção</p><p>dos logradouros área de lazer está prevista em contrato - Todos os</p><p>proprietários devem contribuir para a cobertura da totalidade dos gastos -</p><p>Não residência no loteamento - Irrelevância - Contribuição devida -</p><p>Recurso não provido. (Apelação Cível n. 282.126-1 - São Paulo - 9ª Câmara</p><p>de Direito Privado - Relator: Franciulli Netto - 11.11.97 - V. U.).</p><p>Conforme o Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro:</p><p>Condomínio - Despesas - Apelação cível n. 1823/89 – Reg. n. 2304 - Cód.</p><p>89.001.01823 - Sétima Câmara – Unânime - Juiz: Pedro Fernando Ligiero -</p><p>Julg: 19.04.89 – Loteamento Fechado – Condomínio Atípico. A falta de</p><p>jurisdicialização do Condomínio não libera a parte de cumprir a obrigação</p><p>que livremente aceitou quando aderiu, na aquisição de sua propriedade, ao</p><p>rateio das despesas comuns. Condomínio atípico. Eficácia do registro.</p><p>Efeitos entre partes e ante terceiros. Num. Ementa: 32102.</p><p>Como se dá, então, o registro do regulamento? Poderia ele ser efetuado no</p><p>Registro de Títulos e Documentos? A resposta nos dá Elvino Silva Filho</p><p>(Questões de Condomínio no Registro de Imóveis. São Paulo: Malheiros,</p><p>1999, p. 22):</p><p>A publicidade propiciada pelo registro de um contrato ou de uma</p><p>convenção no Registro de Títulos e Documentos é extremamente relativa,</p><p>principalmente quando esses Registros estão separados do Registro de</p><p>Imóveis ou são vários Registros de Títulos e Documentos em uma comarca</p><p>de grande porte ou movimento. Assim, sem violentar a expressão</p><p>“convenções de condomínio”, prevista no n. III do art. 178 da Lei de</p><p>Registros Públicos, pois no loteamento fechado inexiste condomínio, como</p><p>já afirmamos diversas vezes, determinamos a juntada do regulamento de</p><p>uso das vias e espaços livres no processo de loteamento fechado e</p><p>efetuamos uma averbação na matrícula onde o loteamento foi registrado.</p><p>Essa averbação, a nosso ver, encontra pleno apoio na expressão “outras</p><p>ocorrências” que, por qualquer modo, alterem o registro, constante da parte</p><p>final do art. 246 da Lei de Registros Públicos.</p><p>Se o regulamento ou a convenção de uso das vias e espaços livres dos</p><p>loteamentos fechados não constituir ato que altere o registro do loteamento,</p><p>ele indubitavelmente será ato que complementa seu registro e que, pela sua</p><p>necessária e imprescindível publicidade, merece ser acolhido no Registro de</p><p>Imóveis.</p><p>A contribuição devida pelo proprietário do lote, em virtude do registro e da</p><p>publicidade, será considerada obrigação propter rem, ou seja, vinculada à</p><p>propriedade.</p><p>As obrigações propter rem podem ser definidas como aquelas em que o</p><p>titular de um direito real sobre determinada coisa passa a ser devedor de</p><p>uma prestação, sem que, para tanto, tenha havido qualquer manifestação de</p><p>vontade sua nesse sentido.</p><p>No entendimento de Giovanni Balbi (Le obligazioni propter rem. Memorie</p><p>delle institute Giuridici della Universitá di Torino. 1950, série II, p. 111), é</p><p>a obrigação que se transmite ou se extingue na exata transmissão ou</p><p>extinção da qualidade do direito real do seu titular.</p><p>Para Paulo Carneiro Maia (Obrigação propter rem. Enciclopédia Saraiva do</p><p>Direito, v. 55, p. 360), a obrigação propter rem é um tipo de obrigação</p><p>ambulatória, a cargo de uma pessoa, em função e na medida de proprietário</p><p>de uma coisa ou titular de um direito real de um uso e gozo sobre a mesma</p><p>coisa.</p><p>O que faz de alguém o devedor na obrigação propter rem é a circunstância</p><p>de ser o titular, em regra, de um direito real de tal sorte que se livra da</p><p>obrigação se renunciar ao direito (ABERKANE, Hassen. Essai d’une</p><p>theórie génerále de l’obligation “propter rem” en droit positif français.</p><p>Paris: Libr. Générale de Droit et de Jurisprudence, 1957, ns. 21,28,29,36).</p><p>São exemplos desse tipo de obrigação:</p><p>a) dever de colaboração do proprietário de imóvel confinante com as</p><p>despesas de demarcação entre os prédios (Código Civil, art. 569);</p><p>b) dever de pagamento da hipoteca que grava um imóvel, que a ele adere,</p><p>independentemente de quem seja o proprietário ou titular;</p><p>c) obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para</p><p>as despesas de conservação ou divisão da coisa comum e suportar, na</p><p>mesma proporção de sua quota parte, os ônus a que a coisa estiver sujeita</p><p>(Código Civil, art. 624; Lei 4.591/64, art. 12).</p><p>A obrigação propter rem está indelevelmente ligada ao titular de um direito</p><p>real em face da coisa, e não dele.</p><p>Portanto, verifica-se que, alienada a coisa sobre a qual recai a obrigação</p><p>propter rem, o devedor libera-se da dívida, já que ela adere ao bem, e não</p><p>ao seu titular, de tal sorte que acompanhará as mutações subjetivas de</p><p>titularidade do direito real.</p><p>Verifica-se, também, que os direitos reais, sejam perpétuos, sejam</p><p>temporários, principais ou acessórios, resultam, via de regra, em uma</p><p>situação de permanência em relação ao seu titular (GATTI, Edmundo.</p><p>Teoria General de Los Derechos Reales. Buenos Aires: Abeledo-Perrot,</p><p>1984, p. 68).</p><p>Diferentemente disso, nos direitos pessoais o pagamento extingue a relação</p><p>jurídica obrigacional que, por natureza, é transitória.</p><p>Posta assim a questão, segundo nos ensina Planiol (Traité élémentaire de</p><p>droit civil. 7. ed. Paris: Libr. Générale de Droit et de Jurisprudence, 1915, v.</p><p>1, p. 735-736), o adquirente do direito real assume a obrigação</p><p>que, de</p><p>forma indelével, grava o direito real.</p><p>16.7 Fórmulas Mirabolantes no Ato de Parcelar o Solo Urbano</p><p>Muitas vezes, movidos por fórmulas mágicas, maus empresários empregam</p><p>meios não muito ortodoxos para conseguir, por via oblíqua, aquilo que não</p><p>conseguiriam pelo meio normal.</p><p>Todas essas fórmulas, tratando-se da subdivisão de uma gleba em lotes para</p><p>fins habitacionais, nos termos do art. 2° da Lei 6.766/79, são consideradas</p><p>crime contra a Administração Pública, segundo dispõe o art. 50 e seguintes</p><p>úteis do mesmo diploma legal.</p><p>O brilhante advogado José de Mello Junqueira, quando juiz da Primeira</p><p>Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, redigiu precioso</p><p>parecer acerca do tema, o qual transcrevemos em parte:</p><p>A imaginação fértil de inescrupulosos encontrou, para fugir às exigências</p><p>urbanísticas e protetivas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, a forma</p><p>de retalhamento por condomínio ou através das próprias prefeituras, pelo</p><p>expediente da desapropriação de faixas de ruas.</p><p>Ficaram comprovados, nos autos, os registros de diversas frações ideais, em</p><p>número de 2.430, junto à matrícula 56.797 do Cartório de Registro de</p><p>Imóveis da comarca de Itanhaém.</p><p>Destarte, devem os Cartórios de Registro de Imóveis estar atentos a essas</p><p>artimanhas e ardis, negando-lhes seguimento toda vez que se propiciar</p><p>qualquer fundamento para a recusa do registro.</p><p>Inúmeros serão os casos de condomínios que se instituem e que de uma</p><p>forma ou de outra burlam as normas de sua própria constituição e, assim, os</p><p>dispositivos da Lei nº 6.766/79.</p><p>Entendo, pois, que os Oficiais do Registro de Imóveis não podem coonestar</p><p>tais situações; pelo contrário, vigilantes, devem afastá-las de pronto.</p><p>Proponho, destarte, a edição de provimento, inserindo nas Normas de</p><p>Serviço uma proibição a que se proceda a registros de venda de partes</p><p>ideais e instituições de condomínios que derroguem as normas do Código</p><p>Civil sobre a matéria.</p><p>Exemplos dessas situações foram apontados nesses autos, como a venda de</p><p>frações ideais, mas localizadas, numeradas e com metragem certa,</p><p>constando, inclusive, planta e memorial descritivo.</p><p>Todo condomínio ordinário terá que observar as regras dos artigos 623 e ss.</p><p>do CC e qualquer desvio revela forma oblíqua de se obter um loteamento.</p><p>(José de Mello Junqueira. RDI 11/152)</p><p>Passamos a exemplificar esses meios oblíquos, alguns até curiosos.</p><p>16.8 Condomínio de Casas – Vilas (Horizontal ou Deitado)</p><p>Não se pode negar a existência de condomínio de casas, as chamadas</p><p>“vilas”, que encontram sustentáculo nos artigos 8º e 68 da Lei 4.591/64,</p><p>também conhecidas por condomínio horizontal ou deitado.</p><p>Entretanto, trata-se de instituto completamente diverso do loteamento e do</p><p>desmembramento, regulado pela Lei 6.766/79.</p><p>A atividade de parcelar o solo urbano, de acordo com a definição do ato</p><p>pelo art. 2º da Lei 6.766/79, deve, necessariamente, submeter-se às normas</p><p>dessa lei.</p><p>Essa atividade, caracterizada pelo ato de subdividir uma gleba em lotes</p><p>destinados à edificação, jamais pode ser confundida com a de incorporar e</p><p>construir, estabelecida pela Lei 4.591/64, que em seu art. 28 estabelece ser</p><p>“incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e</p><p>realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações ou</p><p>conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”</p><p>Da atividade de parcelar o solo urbano não surge a necessidade de edificar,</p><p>mas tão somente a finalidade de edificação, inferência que se extrai do</p><p>termo destinado à edificação contido nos parágrafos do art. 2° da Lei</p><p>6.766/79. Por si só, essa circunstância já seria suficiente para inadmitir</p><p>“condomínio de lotes” ou condomínio deitado, sem que haja construção</p><p>pelo incorporador.</p><p>Entretanto, com supedâneo nos arts. 8º e 68 da Lei 4.591/64, há quem</p><p>admita o loteamento por condomínio ou loteamento horizontal, submetido</p><p>ao citado diploma legal.</p><p>De fato, algumas semelhanças existem entre o loteamento fechado e o</p><p>condomínio deitado, o que explica, em parte, a confusão operada: a) o</p><p>perímetro de ambos os empreendimentos é cercado, e o acesso ao interior é</p><p>controlado; b) em ambos, há comunhão de uso das vias internas e espaços</p><p>livres; c) nos dois tipos de empreendimento, há a necessária aprovação pela</p><p>Prefeitura.</p><p>Entretanto, as semelhanças param por aí, começando pelas diferenças</p><p>determinantes.</p><p>1. Regulamentação da vida interna – no condomínio deitado ou horizontal a</p><p>vida interna é regulada pela convenção, nos moldes do art. 9º e seguintes</p><p>úteis da Lei 4.591/64, ao passso que no loteamento fechado deve ser</p><p>observado o regulamento de uso, que apenas subsidiariamente utiliza os</p><p>ditames da referida legislação.</p><p>2. Objeto – no condomínio deitado ou horizontal o objeto é uma casa térrea</p><p>ou assobradada (unidade autônoma), bem como fração ideal dos espaços</p><p>livres, ao passo que no loteamento fechado é um lote de terreno, sem</p><p>construção.</p><p>3. Espaços livres internos e vias de circulação – no condomínio deitado as</p><p>vias de circulação e os espaços internos que não compõem a unidade</p><p>autônoma são frações ideais de uso comum e propriedade dos condôminos.</p><p>No loteamento fechado, por força do art. 22 da Lei 6.766/79, os espaços</p><p>internos e vias de circulação são bens públicos, apenas concedidos por ato</p><p>administrativo ao uso exclusivo dos proprietários de lotes, podendo tal ato</p><p>ser revogado.</p><p>4. Registro – o condomínio deitado submete-se aos trâmites da Lei</p><p>4.591/64, inclusive, às vezes, com prévio registro da incorporação, ao passo</p><p>que o loteamento fechado submete-se ao disposto no art. 18 da Lei</p><p>6.766/79.</p><p>Notáveis decisões referidas no artigo do grande registrador de Campinas,</p><p>Elvino Silva Filho, identificam as diferenças:</p><p>Na verdade, pretende em imóvel do qual é proprietária subdividi-lo em</p><p>quadras, com “frações ideais” variando de 250 a 324, 06m2, perfazendo um</p><p>total de 66, sem se propor à construção de casas térreas ou assobradadas,</p><p>que, segundo afirma, “caberá a cada condômino, de acordo com a sua livre</p><p>iniciativa, dentro de sua fração ideal, especificada e delimitada nos</p><p>compromissos de compra e venda das partes ideais constituídas dos lotes de</p><p>terreno, cabendo a aprovação da construção ao Poder Executivo,</p><p>representado pela Prefeitura local. [...] Para melhor entendimento da</p><p>questão em debate, é importante que se faça uma análise das disposições</p><p>contidas na Lei nº 4.591 de 16.12.64, notadamente da parte que trata do</p><p>condomínio e das incorporações. Ficou patente nessa legislação que o</p><p>condomínio será em edificações, e os arts. 1º ao 7º traçam regras a esse</p><p>respeito. Já o art. 8º, embora admita a possibilidade de condomínio em</p><p>terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção</p><p>das mesmas.</p><p>Nesse particular, abre-se um parêntese para lembrar a bem elaborada Lei de</p><p>Vilas do Município de São Paulo (Lei Municipal 11.605, de 12 de julho de</p><p>1994), que exatamente encampou o art. 8º da Lei 4.591/64, permitindo o</p><p>condomínio desde que, nos seus exatos termos, seja aprovado, juntamente</p><p>ao condomínio deitado, o projeto das casas que serão construídas, mesmo</p><p>que não sejam edificadas de imediato, permitindo o “habite-se” parcial das</p><p>obras mínimas, ou seja, das instalações comuns (guarita, muros,</p><p>estacionamento de visitas etc.). Seguem as decisões nesse sentido:</p><p>Essas normas legais, em se tratando de empreendimentos futuros, devem</p><p>ser entendidas em consonância com o art. 28 da mesma legislação, que</p><p>define as incorporações imobiliárias, ou seja, “a atividade exercida com o</p><p>intuito de promover e realizar a construção para a alienação, total ou</p><p>parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades</p><p>autônomas” (art. 28, parágrafo único).</p><p>Perante o Cartório Imobiliário as situações podem ser delineadas sob dois</p><p>prismas.</p><p>O primeiro atine ao condomínio em edificações puro e simples, com o</p><p>proprietário construindo as casas térreas ou assobradadas e, posteriormente,</p><p>providenciando a averbação das construções</p><p>e a instituição.</p><p>O segundo refere-se à incorporação, isso quando houver interesse na</p><p>alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações</p><p>compostas de unidades autônomas, mesmo antes de ser efetuada a</p><p>construção.</p><p>A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591/64 não</p><p>permite o condomínio de lotes sem vinculação à edificação.</p><p>A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas.</p><p>Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações.</p><p>Ausentes os pressupostos contidos nos artigos 7º e 8º da Lei nº 4.591/64, é</p><p>evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o</p><p>regulamento neste diploma legal. [...] Decidiu com acerto o Magistrado</p><p>sentenciante ao asseverar que “a suscitada deixou realmente de atender às</p><p>exigências previstas na lei sobre parcelamento do solo urbano, deixando</p><p>igualmente de obedecer aos requisitos da Lei 4.591/64, e, em consequência,</p><p>o registro não pode ser obtido. Não estando a hipótese dos autos enquadrada</p><p>na Lei nº 4.591/64, se a apelante insistir no empreendimento deverá</p><p>obedecer aos ditames da Lei 6.766/79, já que, na realidade, com a venda de</p><p>lotes, pretende a toda evidência parcelar o solo urbano.</p><p>Como já frisou a douta Procuradoria-Geral da Justiça:</p><p>“O ato jurídico de lotear, que a apelante quer praticar, só pode estar sujeito à</p><p>sua lei específica”. (Apelação Cível 2.002-0; Origem: Taubaté; DJE de</p><p>13.7.83, caderno 1, p. 8; apud Elvino Silva Filho (Questões de Condomínio</p><p>no Registro de Imóveis. São Paulo: Malheiros, 1999, p. 31-33)</p><p>A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios,</p><p>tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas</p><p>ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há</p><p>condomínio que se sujeite à lei especial.</p><p>A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas.</p><p>Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações.</p><p>Ausentes os pressupostos contidos nos arts. 7º e 8º da Lei nº 4.591/64, é</p><p>evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o</p><p>regulado neste diploma legal. [...] Resta mostrar outros inconvenientes que,</p><p>embora de ordem prática, não podem ser desprezados pelo intérprete em</p><p>hipótese em que a lei é omissa ou falha. Ressalte-se, de início, que todas as</p><p>formas de loteamento que têm sido feitas à margem da Lei 6.766/79 acabam</p><p>por causar grandes transtornos aos Municípios. Os loteamentos fechados,</p><p>que se têm formado, no mais das vezes, à revelia das Prefeituras, acabarão</p><p>mais cedo ou mais tarde entravando a expansão da zona urbana, pela</p><p>impossibilidade de integração das vias internas ao sistema viário do</p><p>Município. (Apelação Cível 2.349-0; Origem: Patrocínio; DJE de 24.11.83,</p><p>caderno 1, p. 23; apud Elvino Silva Filho. Op. cit.,p. 32,33)</p><p>O preclaro José Afonso da Silva assim se manifestou acerca do tema, em</p><p>relação ao art. 8º da Lei de Condomínios e Incorporações:</p><p>Esse dispositivo, na real verdade, tem sido usado abusivamente para</p><p>fundamentar os tais loteamentos fechados. Fora ele estabelecido,</p><p>certamente, não para tal finalidade, mas para possibilitar o aproveitamento</p><p>de áreas de dimensão reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento,</p><p>permitam a construção de conjuntos de edificações, em forma de vilas, sob</p><p>o regime condominial. Em situação como essa, a relação condominial é de</p><p>grande utilidade, como na chamada “propriedade horizontal”, quando, no</p><p>entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o parcelamento da</p><p>gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão das quadras em lotes,</p><p>ou quando se trata apenas da subdivisão de quadra inteira em lote, com</p><p>aproveitamento das vias de circulação oficial preexistentes, então aquele</p><p>dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento, em</p><p>forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico</p><p>do solo, que há de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis</p><p>municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de</p><p>urbanificação. Temos tido “loteamentos fechados” até com mais de 1.000</p><p>casas de residência, com arruamentos e tudo o mais que é próprio do</p><p>processo de loteamento. As prefeituras deverão negar autorização para esse</p><p>tipo de aproveitamento do espaço urbano, exigindo que se processe na</p><p>forma de plano de arruamento e loteamento ou de desmembramento, que</p><p>não se admite sejam substituídos por forma condominial, como se vem</p><p>fazendo. Vale dizer, os tais “loteamentos fechados” juridicamente não</p><p>existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma</p><p>deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial</p><p>de espaço e do loteamento ou desmembramento. É mais uma técnica de</p><p>especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o</p><p>Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo. (p. 403-404)</p><p>Resume Marco Aurélio da Silva Viana:</p><p>a) não se pode falar em loteamento porque esse vocábulo exprime a divisão</p><p>de uma gleba com o aparecimento de unidades menores; b) inexiste</p><p>disciplina legal específica, não se aplicando o Código Civil ou a Lei nº</p><p>4.591/64; c) o art. 8º só tem aplicação a áreas de dimensão reduzidas no</p><p>interior de quadras; d) à míngua de disciplina específica, a administração</p><p>pública fica inibida de permitir o parcelamento; e) o art. 8º só se aplica em</p><p>havendo vinculação à construção. (Op. cit., p. 111). Tampouco há que se</p><p>confundir o loteamento e o parcelamento com a formação de um simples</p><p>condomínio estipulado no art. 1.314 e nos seguintes do Código Civil, já</p><p>que, pelo princípio da especialidade, ocorrendo a atividade tipificada no art.</p><p>2º e §§ da Lei n. 6.766/79, jamais haverá a possibilidade de apenas vender</p><p>frações ideais de um todo.</p><p>Não que esteja revogado o condomínio do Código Civil, longe disso.</p><p>O que existe no caso é uma tentativa de burlar as exigências da Lei</p><p>6.766/79, de tal modo que, desde que não haja a intenção de subdividir uma</p><p>gleba em lotes para fins habitacionais e que, de fato, não ocorra o tipo do</p><p>art. 2º e §§ da Lei 6.766/79, nada impede a venda de uma gleba para duas</p><p>ou mais pessoas em condomínio, aquele estipulado no Código Civil.</p><p>Preleciona Diógenes Gasparini:</p><p>No condomínio do Código Civil o comunheiro não detém uma porção certa</p><p>e determinada do imóvel, mas, tão só, uma parte ideal. Não há um misto de</p><p>áreas exclusivas e comuns, não se lhe atribuindo, por isso, o domínio e o</p><p>uso privativo de áreas destacadas, e o condomínio de áreas comuns. Assim,</p><p>não se pode fundar, como querem alguns, tais “loteamentos” no condomínio</p><p>romano ou tradicional, previsto e regulado pelo Código Civil, nos arts. 623</p><p>usque 641 [atualmente, artigos 1.314 a 1.330 do novo Código Civil], dado</p><p>ser essencial a essas urbanizações a individualização das áreas autônomas</p><p>ou “lotes” e a indicação das “áreas comuns”. (LOTEAMENTO em</p><p>condomínio. O Estado de São Paulo. 25 abr. 1982, p. 59)</p><p>16.8.1 Regularização e Registro do Condomínio Novo</p><p>Confira o passo a passo para regularização e registro de condomínios</p><p>novos.</p><p>•Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).</p><p>•Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de</p><p>Imóveis.</p><p>•Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo</p><p>2/3 das frações ideais do condomínio.</p><p>•Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho</p><p>consultivo.</p><p>•Solicitação do desmembramento do IPTU por unidade.</p><p>•Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, junto à</p><p>convenção.</p><p>•Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no</p><p>INSS (necessária para o condomínio ser empregador).</p><p>Conheça os procedimentos para a convenção.</p><p>•Em geral, antes de construírem o condomínio as construtoras devem</p><p>registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno, ou</p><p>seja, mesmo antes de ser ocupado pelos moradores o lugar já deve ter suas</p><p>regras para convivência. É claro</p><p>que os condôminos podem – e em muitos</p><p>casos devem – alterar esses documentos para que o local de moradia reflita</p><p>suas vontades, como deve ser.</p><p>•Pela complexidade e importância desse documento, é recomendável contar</p><p>com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a</p><p>redação.</p><p>•A convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais,</p><p>estaduais e federais.</p><p>•Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso ter a assinatura</p><p>de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.</p><p>•Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou</p><p>ratificar a decisão na primeira vez em que a convenção for realizada.</p><p>Para mudanças posteriores no texto de uma convenção é preciso a</p><p>aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais em assembleia.</p><p>Assim, a primeira assembleia deve ser realizada segundo determinadas</p><p>regras.</p><p>•Normalmente, é convocada pela construtora/incorporadora.</p><p>•Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso</p><p>ele venha a ser remunerado por isso.</p><p>•Elege-se o conselho consultivo.</p><p>•Se a convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se</p><p>escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a</p><p>cargo do síndico e do conselho consultivo. Pela complexidade e</p><p>importância desse documento é recomendável contar com o auxílio de um</p><p>advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.</p><p>•Somente com a minuta da convenção pronta, contendo as assinaturas de</p><p>2/3 dos proprietários titulares das unidades, é possível regularizar o</p><p>condomínio junto ao Registro de Imóveis.</p><p>Desmembramento do IPTU:</p><p>•quando a construtora erguer um prédio ou um “condomínio horizontal”, o</p><p>IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do “Habite-</p><p>se”, registro da convenção e realização da primeira assembleia é necessário</p><p>solicitar à Prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada</p><p>unidade de acordo com a fração ideal correspondente;</p><p>•ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do</p><p>condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária);</p><p>•o desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças</p><p>do município.</p><p>Quanto ao registro:</p><p>•o condomínio só pode ser ocupado após a Prefeitura expedir o Habite-se,</p><p>documento fornecido à construtora/incorporadora autorizando a ocupação e</p><p>o uso de edifício recém-concluído;</p><p>•deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades no Cartório</p><p>de Registro de Imóveis;</p><p>•é preciso ter a inscrição do condomínio no Cartório de Registro de</p><p>Imóveis, com a respectiva convenção.</p><p>Quanto ao Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ):</p><p>•o condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar Imposto</p><p>de Renda por ser associação sem fins lucrativos, vai reter esse imposto dos</p><p>funcionários na fonte;</p><p>•após a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se</p><p>registrando no INSS como empregador;</p><p>•informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a</p><p>inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.</p><p>Primeira taxa condominial:</p><p>•é lei: taxas condominiais só podem ser cobradas a contar da entrega das</p><p>chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se;</p><p>•o Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo</p><p>poder municipal, autorizando a ocupação e uso de edifício recém-</p><p>concluído;</p><p>•é ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as</p><p>unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.</p><p>16.9 Clubes de Recreio</p><p>Na modalidade clube de recreio o “loteador” o cria e aliena um título de</p><p>sócio, o qual vem “acompanhado” de um lote de terreno devidamente</p><p>individualizado e localizado em quadra numerada, além da participação nas</p><p>áreas comuns do “clube”.</p><p>Evidentemente, não há nenhum registro dessa venda, já que a propriedade</p><p>imobiliária da gleba é da associação que forma o clube. Só por essa</p><p>circunstância já haveria irregularidade consubstanciada na sonegação do</p><p>Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, além do crime tipificado no art.</p><p>50 da Lei 6.766/79.</p><p>16.10 Associações</p><p>Outra modalidade teratológica de parcelar o solo urbano é aquela pela qual</p><p>o “loteador” aliena a sua gleba a uma associação incentivada por ele, que,</p><p>por seu turno, “vende” participação a diversas pessoas que dividem a gleba</p><p>para fins habitacionais.</p><p>Nesse caso, os adquirentes são “associados” de uma pessoa jurídica que é</p><p>proprietária da gleba, ou então adquirem pura e simplesmente dessa</p><p>associação uma fração ideal “devidamente individualizada”.</p><p>Essa modalidade ilegal muito se assemelha ao clube de recreio do qual</p><p>falamos, mas, na prática, de forma criminosa, é o método mais utilizado</p><p>para lotes populares.</p><p>Por óbvio, trata-se de meio ingênuo de driblar todas as exigências</p><p>urbanísticas inerentes à atividade de lotear e desmembrar e, por tal razão,</p><p>deve ser prontamente repelida pelos órgãos municipais e estaduais, assim</p><p>como o Ministério Público, cuja função é fiscalizar a correta aplicação da</p><p>Lei 6.766/79.</p><p>Na hipótese de dissolução dessa sociedade, nos termos dos atos</p><p>constitutivos, como ficariam, nessa eventualidade, os “associados”?</p><p>A esse respeito, recentemente, no ABC paulista, diversos compradores</p><p>incautos foram rechaçados de suas humildes residências, exatamente por</p><p>causa de prática desse jaez. Ocorre que, no caso, as autoridades</p><p>competentes demoraram a agir, e, quando agiram, havia uma situação de</p><p>fato consolidada, o que tornou violenta a remoção de inúmeras pessoas,</p><p>terceiros de boa-fé.</p><p>Outra região bastante atingida é a Cantareira, em São Paulo, e, para ilustrar,</p><p>transcrevemos um trecho de reportagem de O Estado de São Paulo:</p><p>Um dos mais novos loteamentos clandestinos na Cantareira é o Brasil Novo</p><p>[...]. A área, que até a década de 60 era conhecida como Sítio Piqueri,</p><p>começou a ser desmatada e dividida em 700 lotes de apenas 132 metros</p><p>quadrados, há menos de dois meses.</p><p>Cada lote de 6 metros por 22 metros está sendo vendido por R$ 12.000, que</p><p>podem ser pagos com uma entrada de R$ 2.100,00 e 76 prestações no valor</p><p>de dois salários-mínimos. A responsável pelo empreendimento, a</p><p>“Cooperativa” [...], cobra ainda uma taxa de contrato de R$ 250,00 que dá</p><p>direito a uma planta-modelo e a assessoria de um arquiteto para a</p><p>construção da casa. Se vendesse todos os lotes em seis anos, que é o prazo</p><p>para quitação do negócio, a falsa associação faturaria R$ 8,4 milhões.</p><p>Quem adquire o lote recebe apenas um contrato de compra e venda e a</p><p>promessa de uma escritura no futuro, quando o loteamento for regularizado</p><p>— fato que, informam os corretores, é garantido. Continua o repórter,</p><p>fazendo-se passar por comprador em conversa com o vendedor da</p><p>“cooperativa”: Estado – Esse terreno é invadido?</p><p>Rivelino – Não, o terreno é legal. Nós temos a escritura do terreno</p><p>registrada em cartório.</p><p>Estado – Quer dizer que vou ter a escritura do meu lote?</p><p>Rivelino – Não, você vai receber um contrato de compra e venda assinado</p><p>pelo presidente da Cooperativa [...], o [...]. O terreno é legal, mas o</p><p>desmembramento total ainda não foi autorizado.</p><p>Estado – Então isso é que chamam de loteamento clandestino?</p><p>Rivelino – É. A cooperativa é uma associação sem fins lucrativos, criada</p><p>para fazer o loteamento [...]. Estado – Mas a associação tem fins lucrativos,</p><p>não é?</p><p>Rivelino – É, tem.</p><p>O Estado de São Paulo, 27 set. 1998, p. C3)</p><p>A reportagem relata, ainda, diversos loteamentos clandestinos em forma de</p><p>associação. Na verdade, em muitos casos, o proprietário da gleba coloca</p><p>uma “testa de ferro” como presidente da associação que se encarrega da</p><p>venda dos “lotes”.</p><p>16.11 Incentivo à Invasão</p><p>Loteadores clandestinos, como se percebe, têm a mente demasiadamente</p><p>fértil para criar fraudes. Chegam a ponto de combinar e ainda a incentivar a</p><p>invasão de uma gleba com o fim de não observar os preceitos da Lei</p><p>6.766/79.</p><p>Após terem os “invasores” já</p><p>ocupando a propriedade, ingressam com ação</p><p>de reintegração de posse e, com respaldo na coisa julgada, efetuam acordo</p><p>com os “invasores” nos autos dessa ação.</p><p>Por óbvio, haverá a necessidade de provar essa intenção, tarefa difícil para</p><p>o Ministério Público. Esse é um dos motivos de aqueles que procedem de</p><p>forma criminosa prosseguirem com essas ações.</p><p>16.12 Fechamento de Loteamento Comum já Constituído</p><p>Até agora só nos referimos ao loteamento fechado constituído desde a</p><p>aprovação e registro.</p><p>Todavia, uma questão inevitavelmente surge: eria possível o fechamento de</p><p>um loteamento que originalmente não possuía essa característica?</p><p>Entendemos que sim, e assim pensamos na exata medida dos argumentos</p><p>que passaremos a aduzir.</p><p>O que caracteriza o loteamento fechado é a concessão do uso dos bens</p><p>públicos do art. 22 da Lei 6.766/79, firmada com associação de moradores,</p><p>precedida de lei municipal, bem como o precitado regulamento</p><p>devidamente averbado junto à matrícula do loteamento.</p><p>Nada impede que os moradores se cotizem para fechamento do loteamento.</p><p>Inicialmente, precisam criar uma associação sem fins lucrativos, com a</p><p>participação da totalidade dos moradores.</p><p>A unanimidade é fundamental, sem a qual não haverá possibilidade de</p><p>fechamento.</p><p>Será diferente do loteamento fechado desde a aprovação, uma vez que nele</p><p>a sociedade sem fins lucrativos, inicialmente, é formada somente pelo</p><p>loteador, que é o único proprietário. No caso da venda dos lotes, os terceiros</p><p>adquirentes estarão necessariamente vinculados a esse órgão administrativo</p><p>por força do regulamento averbado junto ao Registro de Imóveis,</p><p>independentemente de o adquirente se associar.</p><p>Após a associação ser criada ela deve firmar contrato administrativo de</p><p>concessão com o Poder Público Municipal devidamente autorizado por lei.</p><p>É também necessária a averbação do regulamento junto à matrícula do</p><p>loteamento para que terceiros, adquirentes dos proprietários que</p><p>promoveram o fechamento, se vinculem aos seus termos, seguindo os</p><p>mesmos conceitos do loteamento já fechado.</p><p>Se ainda restarem lotes de propriedade do loteador, também serão</p><p>necessários a alteração e o registro do novo contrato-padrão, de acordo com</p><p>o art. 18, VI, e o art. 26 da Lei 6.766/79.</p><p>Nele constará a transcrição do contrato de concessão, bem como a menção</p><p>do regulamento e a necessidade de fazer constar sua existência em cessões e</p><p>futuras alienações, muito embora só por cautela, já que terceiros</p><p>adquirentes estarão vinculados pela publicidade conferida pela averbação</p><p>do regulamento junto à matrícula do loteamento, e não pela sua menção nas</p><p>escrituras e promessas de compra e venda ou associação ao órgão</p><p>administrativo do loteamento.</p><p>CAPÍTULO 17</p><p>Leilões</p><p>A teoria dos leilões é um ramo da teoria dos jogos que estuda o</p><p>comportamento dos participantes de leilões, bem como as diversas</p><p>possibilidades de formatação desses mecanismos.</p><p>Leilão é um mecanismo econômico de negociação definido por uma série</p><p>de regras para especificar a forma de determinação do vencedor e o valor</p><p>que ele deve pagar. Uma característica marcante dos leilões é a presença de</p><p>assimetria de informações, fazendo a caracterização desse mecanismo se</p><p>tornar necessária, uma vez que diferentes tipos de leilões podem levar a</p><p>resultados divergentes.</p><p>Assim, os leilões podem ser definidos pela natureza (oferta, demanda ou</p><p>duplo), pela forma como os lances são oferecidos (abertos ou fechados) e</p><p>ainda pelo método de determinação do preço de fechamento (primeiro ou</p><p>segundo-preço). Além disso, pode – ou não – ter preço de reserva, que é o</p><p>menor lance válido para participação no leilão. O preço de reserva é usado</p><p>apenas em casos em que compradores ou vendedores especifiquem preços,</p><p>acima ou abaixo do qual não estarão dispostos a negociar.</p><p>Leilões podem ainda ser usados sequencialmente (multi-round), por meio</p><p>de procedimento interativo de atualização dos lances a cada interação.</p><p>Alguns economistas acreditam que leilões sequenciais permitem que</p><p>participantes alcancem um despacho final adequado com respeito à</p><p>operação e à rentabilidade. As maiores desvantagens desse tipo de leilão</p><p>são o risco de colusão – acordo fraudulento capaz de causar prejuízo a</p><p>terceiros – e a dificuldade de implementação. Leilões sequenciais são</p><p>usados no National Electricity Market (NEM) da Austrália e no New</p><p>Zealand Electricity Market (NZEM).</p><p>Quanto à definição dos leilões, tem-se:</p><p>•Natureza: é determinada por meio do papel exercido pelos distintos</p><p>grupos de participantes (compradores e vendedores) no leilão. Essa</p><p>característica permite diferenciar leilões de oferta, de demanda ou</p><p>duplo;</p><p>•Oferta: vendedores ofertam um bem que o comprador pretende</p><p>adquirir pelo menor preço. O preço do produto leiloado é determinado</p><p>pelos vendedores. O demandante pode fixar um preço de reserva acima</p><p>do qual o bem não é adquirido, e vence o participante que fizer o</p><p>menor lance de oferta;</p><p>•Demanda: compradores fazem lances de demanda para comprar um</p><p>bem que o vendedor pretende disponibilizar pelo maior preço. Vence o</p><p>participante que fizer o maior lance de demanda, desde que seu lance</p><p>seja maior do que o preço de reserva;</p><p>•Duplo : vendedores fazem lances de oferta, e compradores fazem</p><p>lances de demanda simultaneamente. O preço de fechamento desse</p><p>leilão é estabelecido no intervalo entre os lances de oferta e demanda,</p><p>dependendo das regras estabelecidas. O leilão duplo pode ser</p><p>caracterizado pela existência ou não de agentes identificados, ou seja,</p><p>os agentes podem negociar entre si ou por intermédio de um leiloeiro;</p><p>•Forma: a forma de um leilão estabelece a característica que determina</p><p>como são realizados os lances. A divisão quanto à forma dá-se entre</p><p>leilão aberto ou fechado.</p><p>•Aberto: o preço do bem leiloado é determinado por meio de um</p><p>processo dinâmico de estabelecimento do lance vencedor. Tal processo</p><p>dinâmico pode ocorrer de forma ascendente ou descendente.</p><p>•Ascendente (inglês): quando os lances são realizados sequencialmente,</p><p>com cada um deles melhorando o lance imediatamente anterior, temos</p><p>o chamado leilão aberto ou Inglês. Os lances são descendentes no leilão</p><p>de oferta e ascendentes no leilão de demanda. Nesse tipo de leilão o</p><p>preço pode ser anunciado pelo vendedor (relógio, em que o valor do</p><p>lance para o produto é alterado com o passar tempo) ou pelos</p><p>compradores interessados. A negociação será encerrada quando a</p><p>quantidade demandada pelos agentes remanescentes no leilão tornar-se</p><p>inferior à oferta ou com o tempo máximo para negociações alcançado.</p><p>Esse leilão permite que o valor de oportunidade de cada participante</p><p>seja confrontado com o dos demais. Um forte argumento a favor da</p><p>utilização do leilão Inglês é sua simplicidade estratégica, uma vez que</p><p>os participantes não necessitam de considerações complexas para</p><p>determinar sua estratégia de atuação. Existem, porém, algumas</p><p>características negativas relacionadas a esse tipo de leilão. Uma é a</p><p>natureza em tempo real do leilão, produzindo custos de transação</p><p>relativamente altos quando comparados ao leilão fechado. Além disso,</p><p>esse tipo de leilão, quando aplicado ao despacho de sistemas elétricos,</p><p>não revela a curva da oferta para geradores remanescentes no</p><p>mercado;</p><p>•Descendente (holandês): o leiloeiro inicia o leilão com um valor</p><p>extremamente alto e o reduz continuamente. O primeiro agente a</p><p>aceitar o lance corrente obtém o item. Um lance equivalente ao valor de</p><p>oportunidade do agente maximiza sua probabilidade de sucesso na</p><p>transação, sendo seu benefício (diferença entre o valor de oportunidade</p><p>e o preço de fechamento) nulo. A possibilidade de aumento de ganhos</p><p>cresce à medida que o preço é reduzido. O leilão holandês requer</p><p>avaliação do mercado e do valor do bem leiloado. Negligenciar essa</p><p>avaliação ex-ante aumenta a chance de o agente não realizar negócio;</p><p>•Fechado: os lances são apresentados simultaneamente ao leiloeiro em</p><p>envelopes fechados. Ganham os participantes que fizerem os melhores</p><p>lances, desde que</p><p>o preço de reserva tenha sido alcançado. A</p><p>preferência de alocação das unidades leiloadas é para os agentes com</p><p>melhores lances de preço, até que essas unidades se esgotem. Esse leilão</p><p>exige que cada participante faça o lance considerando exclusivamente</p><p>seu valor de oportunidade, pois ele somente toma conhecimento dos</p><p>demais lances quando o leilão estiver encerrado. Essa forma de leilão</p><p>faz que os ofertantes submetam lances de preço iguais ao seu custo e</p><p>lances de quantidade equivalentes à sua capacidade. Afirmam ainda</p><p>que, na prática, ela é responsável pelo aumento do preço da</p><p>eletricidade e redução da eficiência do leilão com relação ao leilão</p><p>teórico;</p><p>•Preço de Fechamento: impõe regras para determinação do valor pelo</p><p>qual o bem leiloado deve ser negociado. Em um leilão, o preço de</p><p>fechamento pode ser definido como uniforme ou discriminatório:</p><p>•Uniforme: tipo de preço de fechamento mais utilizado em leilões para</p><p>comercialização de energia elétrica, tendo sido usado nos leilões de</p><p>venda, compra, excedentes e certificados. Em um leilão uniforme, todos</p><p>os agentes vencedores pagam o mesmo preço, independentemente do</p><p>valor de seus lances. O preço uniforme pago por todas as unidades</p><p>adquiridas é igual ao primeiro lance de preço rejeitado. Os leilões de</p><p>preço uniforme (de oferta ou demanda) podem ser de primeiro preço e</p><p>segundo preço:</p><p>•Primeiro Preço: ganha o participante que fizer o melhor lance, no qual</p><p>o preço de liquidação corresponda ao lance ganhador. É o tipo de leilão</p><p>preferido pelos vendedores, uma vez que tende a gerar preços</p><p>superiores ao valor ótimo;</p><p>•Segundo Preço ( Vickrey ) : vence o participante que fizer o melhor</p><p>lance, sendo o preço de liquidação correspondente ao melhor lance</p><p>perdedor. Apesar de muito recomendado pelos economistas, o leilão de</p><p>segundo-preço tem sido raramente posto em prática, ao menos em</p><p>casos de leilão multi-item. Leilões de segundo-preço podem ser</p><p>facilmente manipulados pela solicitação, por parte do leiloeiro, de</p><p>lances fantasmas próximos ao maior lance submetido. Tendem a ter seu</p><p>preço de fechamento inferior ao preço ótimo por causa da falta de</p><p>conhecimento, por parte dos compradores, de que a estratégia</p><p>dominante é dar um lance igual ao valor de oportunidade. Esse leilão é</p><p>incentivador ( incentive compatible ), uma vez que leva os agentes</p><p>participantes a apregoar lances equivalentes à sua valoração real do</p><p>item;</p><p>•Discriminatório (yankee) : cada agente vencedor paga o valor de seu</p><p>lance pelo produto requerido. Esse leilão tende a desencorajar a</p><p>utilização de poder de mercado por meio de maior visibilidade de</p><p>preços. O leilão discriminatório também tem o potencial de reduzir</p><p>casos de retenção estratégica de capacidade, acentuando a confiança no</p><p>sistema. Esse formato de modelo ( pay-as-bid ) foi adotado pela</p><p>Inglaterra e pelo País de Gales após as reformas de março de 2001 no</p><p>setor elétrico. Autoridades regulatórias britânicas acreditavam que</p><p>leilões de preço uniforme eram mais sujeitos à manipulação estratégica</p><p>por parte de grandes negociadores do que leilões de preço</p><p>discriminatório. Além disso, esperavam que esse novo formato</p><p>trouxesse reduções nos preços de energia no atacado.</p><p>O teorema da equivalência de receitas é o principal da teoria dos leilões, e,</p><p>segundo ele, sob certas condições, todos os tipos de leilão geram a mesma</p><p>receita esperada. As condições para verificação dessa característica são a</p><p>existência de compradores neutros ao risco com avaliações privadas,</p><p>geradas por meio de variáveis independentes e identicamente distribuídas.</p><p>Assim, qualquer mecanismo em que os vencedores sejam os agentes com</p><p>maior valor esperado para o produto e qualquer agente com a menor</p><p>valoração espera zero de excedente, resulta em compradores realizando o</p><p>mesmo pagamento esperado. Tais características indicam o funcionamento</p><p>de um leilão ótimo para o caso geral. Assim, dadas essas premissas,</p><p>qualquer leilão é vencido pelo agente com maior valoração do objeto.</p><p>17.1 Regras de Conduta</p><p>Não é uniforme o comportamento esperado das pessoas em um leilão</p><p>presencial, que deve forçosamente ter mais de um agente, caso contrário</p><p>não se trata de leilão. Muitas das regras de conduta são as mesmas de</p><p>qualquer evento social, todavia esperam-se alguns comportamentos</p><p>mínimos, e há algumas considerações a serem pensadas quando se participa</p><p>de um leilão.</p><p>•Não é necessário convite. O leilão é público e deve ser acessível aos</p><p>cidadãos interessados. Ele tem a necessidade jurídica de ser aberto a</p><p>qualquer eventual comprador. Contudo, pode ser necessária a</p><p>democratização desse evento segundo a Organização das Nações Unidas</p><p>(ONU), quanto a leilão público internacional, bem como a qualificação</p><p>prévia por meio de inscrição ou outros critérios segundo o montante ideal</p><p>para a oferta, sendo acessível ao maior número possível de agentes para ser</p><p>leilão, pois pode haver a chamada “corrupção política”.</p><p>•Em caso de interesse real, seja para aprender sobre o conteúdo do pregão,</p><p>seja para comprar, deve-se visitar antecipadamente a exposição e receber as</p><p>informações sobre os lotes antecipada e democraticamente acessíveis ao</p><p>maior número de pessoas ou agentes possível.</p><p>•É preciso vestir-se de acordo com o ambiente, a hora e o público do</p><p>evento.</p><p>•Quanto à pontualidade, essa é a regra básica de qualquer evento social.</p><p>Quem chegar tarde pode simplesmente perder a oportunidade para outro</p><p>interessado.</p><p>•O cadastro também é importante quando se pretende fazer lance em</p><p>alguma peça ou desejar receber os convites posteriores em casa.</p><p>•Deve-se evitar o álcool, principalmente se o participante pretende fazer</p><p>alguma compra. Em muitos leilões são oferecidas bebidas, mas a</p><p>sobriedade é aconselhável ao bom negócio.</p><p>•Ao fazer um lance é necessário deixar clara a oferta ao leiloeiro, procurar</p><p>manter a discrição para o público e estar visível para o pregoeiro.</p><p>•É aconselhável que se façam apenas lances adequados ao valor do lote,</p><p>mesmo que o leiloeiro deixe em aberto. Lance pequeno demais é ignorância</p><p>ou insulto.</p><p>A oferta deve ser subida de acordo com o que estiver sendo praticado. O</p><p>participante não deve fazer um lance além de suas posses, uma vez que o</p><p>lance no leilão tem o valor de um contrato firmado perante a autoridade que</p><p>o oferece ao mercado, a qual deve fracionar o lote obrigatoriamente, em</p><p>função do perigo da chamada corrupção. Vale ressaltar que o leiloeiro é um</p><p>agente independente, ou seja, um funcionário independente das partes, e/ou</p><p>seu representante tem função pública, isenta, e é como se o contrato fosse</p><p>registrado em cartório.</p><p>17.2 Regras dos Leilões Judiciais</p><p>Para participar de um leilão judicial basta um gesto, um aceno. O valor dos</p><p>lances é definido pelo leiloeiro. Geralmente, intervalos de 1% do valor do</p><p>bem, no mínimo, são definidos. O leilão só se encerra com a saída do</p><p>leiloeiro e da equipe do local do leilão.</p><p>A modalidade de leilão eletrônico é realizada por meio da internet com o</p><p>envio de lances eletrônicos. Quem der o maior lance até o seu encerramento</p><p>arremata o bem. Após a abertura do leilão no site fica liberado o</p><p>recebimento de lances eletrônicos. Para participar do leilão eletrônico o</p><p>interessado deve primeiro cadastrar-se no endereço</p><p>www.leiloesjudiciais.com.br e enviar a documentação necessária, conforme</p><p>as condições específicas do leilão. Somente serão aceitos os lances que</p><p>atenderem às normas e aos critérios de participação constantes no site, que</p><p>não se responsabiliza por falhas no funcionamento do computador do</p><p>cliente, como instabilidade de conexão na internet ou incompatibilidade de</p><p>software.</p><p>Assim, o participante isenta o site de leilões judiciais de quaisquer</p><p>problemas decorrentes dos servidores, tanto do usuário como da empresa,</p><p>no atraso de envio de informações e lances, que acarretem desencontro de</p><p>informações, informações errôneas ou indevidas, caso em que, detectada a</p><p>falha o usuário, já estará autorizado que seja submetido o caso à apreciação</p><p>do juízo competente para deliberação, acatando a</p><p>do brasileiro é a aquisição de uma propriedade imóvel.</p><p>Desse modo, destacam-se as seguintes formas: a) originária, ou seja, por</p><p>usucapião, que possui mais de 36 espécies, e por acessão, direito que o</p><p>proprietário tem de acrescentar a seus bens tudo o que se incorporar de</p><p>formas natural ou artificial a eles; b) derivada, por meio do registro de título</p><p>aquisitivo e contratos imobiliários, como contratos ou instrumentos</p><p>particulares (gaveta); e c) por sucessão.</p><p>Quanto à procedência ou à causa da aquisição, pode ser originária ou</p><p>derivada. Será originária se não houver transmissão de um sujeito para</p><p>outro, como ocorre em acessão e usucapião. Em dado momento, a pessoa</p><p>torna-se dona da coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida</p><p>por alguém. Será derivada quando resultar de uma relação negocial entre o</p><p>proprietário anterior e o adquirente, havendo, portanto, transmissão do</p><p>domínio em razão da manifestação da vontade, como ocorre no registro do</p><p>título, ou por ato causa mortis, como se dá na sucessão hereditária.</p><p>Na aquisição de forma derivada particular, ou seja, em contratos de gaveta,</p><p>não temos a segurança jurídica devida, pois o ditado popular está correto: só</p><p>é dono quem registra.</p><p>De fato, no Brasil, existe um comércio de posse, pois cerca de 70% dos</p><p>negócios imobiliários são feitos por contratos particulares.</p><p>É importante esclarecer que o art. 108 do Código Civil obriga que todas as</p><p>transações imobiliárias sejam feitas por escritura pública.</p><p>No tocante à aquisição de uma propriedade imóvel pelo registro do título,</p><p>os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, combinados com o art. 172 da Lei</p><p>6.015/73 (Lei de Registros Públicos) permitem concluir que o titular do</p><p>direito real sobre o imóvel será aquele em cujo nome estiver registrado o</p><p>imóvel ou o ônus que recair sobre o bem de raiz.</p><p>A aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos se dará mediante</p><p>a prática de negócios jurídicos (como um simples contrato de compra e</p><p>venda), que não são aptos a transferir o domínio de bem imóvel. São</p><p>exemplos de negócios jurídicos cujos títulos devem ser registrados para que</p><p>se opere a aquisição da propriedade imobiliária a permuta, a doação, a</p><p>promessa irretratável de compra e venda, a dação em pagamento, entre</p><p>outros.</p><p>Além do registro de título extrajudicial, como mencionado, é cabível o</p><p>registro de título por via judicial. Alguns atos judiciais também estão</p><p>sujeitos a registro com força para determinar a aquisição da propriedade</p><p>imobiliária, conforme dispõe o art. 167, I, da Lei 6.015/73. Dessa forma,</p><p>podem ser registradas as sentenças que, nos inventários e partilhas,</p><p>adjudicarem bem de raiz em pagamento das dívidas da herança, bem como</p><p>as adjudicações e arrematações em hasta pública.</p><p>Outro exemplo de julgamento que pode dar ensejo ao registro é a</p><p>copropriedade. Conforme o art. 1.320 do Código Civil, o coproprietário tem</p><p>a faculdade de exigir a divisão da coisa comum. A divisão é a forma</p><p>extintiva da copropriedade e pode ser feita amigavelmente pelos</p><p>interessados mediante escritura pública. Todavia, havendo dissenso entre as</p><p>partes, é possível pôr fim à indivisão por ação real decorrente de direito</p><p>comum. Isso significa que a sentença homologatória que põe termo à</p><p>indivisão deve ser registrada, para que se torne pública perante terceiros.</p><p>3.3 Transações Imobiliárias – Atos Iniciais</p><p>Em qualquer transação imobiliária é extremamente importante observar a</p><p>certidão de matrícula de propriedade, que pode ser certidão de matrícula</p><p>(após 1973) ou transcrição (antes de 1973).</p><p>O advogado ou corretor de imóveis deve assessorar na transação</p><p>imobiliária, seja na compra e venda, seja na locação, com as devidas</p><p>certidões de distribuição civil e também criminal de competência (federal e</p><p>estadual).</p><p>Importantes também são as certidões trabalhistas de ações e execuções, ou</p><p>seja, duas certidões na seara trabalhista.</p><p>Deve ser feito tudo por escrito, proposta ou aceite, contrato facultativo,</p><p>recibo de entrega, folha de visita, a fim de evitar futuros transtornos. O</p><p>conjunto de certidões e documentos escritos é um verdadeiro dossiê para</p><p>proteção contra a responsabilidade civil pela assessoria do negócio.</p><p>3.4 Perda da Propriedade Imóvel</p><p>O art. 1.275 do Código Civil enumera de forma exemplificativa os casos em</p><p>que ocorrerá a perda da propriedade móvel ou imóvel. Abordaremos os</p><p>casos de perda da propriedade: a) por alienação; b) pela renúncia; c) por</p><p>abandono; d) por perecimento da coisa; e) por desapropriação.</p><p>Na perda por alienação o titular de direito, por contrato gratuito ou oneroso,</p><p>transmite a outrem a propriedade ou os direitos sobre ela. Em se tratando de</p><p>bem imóvel a transmissão da propriedade se dará pelo registro do título de</p><p>transferência (escritura pública) no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Em relação à perda pela renúncia, o titular do direito real declara</p><p>expressamente, por ato unilateral, que abdica de seu direito sobre a coisa.</p><p>Vale ressaltar que a renúncia se opera mediante manifestação expressa do</p><p>título de domínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Na perda por abandono, novamente por ato unilateral, o titular de domínio</p><p>desfaz-se voluntariamente de seu imóvel para não ser mais dono. Essa</p><p>medida possibilita a aquisição por outra pessoa. Diferencia-se da renúncia,</p><p>uma vez que esse instrumento só se opera com o registro da manifestação</p><p>do titular junto ao Cartório de Registro de Imóveis, ao passo que no</p><p>abandono não há a providência do registro.</p><p>Os casos de perda por perecimento da coisa referem-se às hipóteses em que</p><p>o imóvel desaparece completamente por incêndio, alagamento,</p><p>desfazimento de ilhas ou demais causas naturais. O perecimento deve ser</p><p>total, pois, se restar alguma parcela do imóvel, seu titular permanecerá com</p><p>o domínio da parte restante.</p><p>A desapropriação é uma forma compulsória de perda de propriedade por</p><p>necessidade ou utilidade pública. Segundo Washington de Barros Monteiro</p><p>(Curso de Direito Civil. 25. ed., São Paulo: Saraiva, 1986), a</p><p>desapropriação é ato unilateral de Direito Público com reflexos no Direito</p><p>Privado, por via do qual a propriedade individual é transferida, mediante</p><p>prévia e justa indenização em dinheiro, a quem a utiliza no interesse da</p><p>coletividade. Ocorrendo a desapropriação, o Estado retira o domínio do</p><p>titular, ignorando sua vontade, justificando tal medida no interesse público,</p><p>em conformidade com a Constituição Federal.</p><p>3.5 Direitos de Vizinhança</p><p>É importante esclarecer que o direito de vizinhança se resume aos três “S”,</p><p>ou seja, segurança, saúde e sossego. Portanto, toda vez que o vizinho</p><p>desrespeitar qualquer que seja uma das três situações de limitação nascerá o</p><p>direito de o vizinho incomodado ingressar com demanda jurídica. Podemos</p><p>citar, como exemplo de risco em relação à segurança, o vizinho que guarda</p><p>fogos de artifícios capazes de explodir. Quanto à saúde, percebemos aquele</p><p>vizinho que não tampa a caixa de água, gerando o risco de surgirem</p><p>doenças, dengue ou outras. Outro exemplo, ligado à perturbação ao</p><p>sossego, é o vizinho que insiste em tocar bateria após as 22 horas.</p><p>O direito de propriedade provoca notável redução dos direitos dominiais, e</p><p>algumas dessas restrições foram dispostas pelo Código Civil sob a</p><p>denominação “direitos de vizinhança”, limitações impostas pela boa</p><p>convivência social, inspiradas na lealdade e na boa-fé. São restrições</p><p>impostas por lei que mitigam os poderes inerentes ao domínio, visando a</p><p>disciplinar e a conciliar interesses de proprietários vizinhos. Assim, embora</p><p>o direito de propriedade seja o mais amplo dos direitos subjetivos</p><p>concedidos ao homem no campo patrimonial, ele sofre restrições, uma delas</p><p>o direito de vizinhança.</p><p>Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, já que vinculam os</p><p>confinantes, acompanhando a coisa. Podem-se distinguir, entre as</p><p>limitações impostas aos vizinhos, as regras que geram a obrigação de</p><p>permitir ou suportar a prática de certos atos que criam o dever de se abster</p><p>da prática</p><p>decisão e isentando o site</p><p>de leilões de quaisquer responsabilidades.</p><p>Não podem participar tutores, curadores, testamenteiros, administradores,</p><p>liquidantes, mandatários, juizes, membros do MP e da Defensoria Pública,</p><p>escrivães, chefes de secretaria, demais servidores e auxiliares da Justiça na</p><p>localidade em que servem, serventuários da Justiça da comarca em que o</p><p>leilão for realizado, executado, coexecutado, leiloeiro e equipe, e advogados</p><p>das partes.</p><p>Aconselha-se ver o bem antes de comprá-lo. Vale o que consta no edital ou</p><p>o que foi visto. Se a pessoa tiver dificuldade para ver o bem, deve falar com</p><p>o leiloeiro, que avisará ao juízo, pedindo para determinar que o depositário</p><p>apresente o bem.</p><p>Se no dia da posse o bem estiver diferente do que foi falado ou do que o</p><p>arrematante viu, não deve tomar posse, mas sim peticionar ao juízo,</p><p>esclarecendo detalhadamente o que ocorreu e aguardar a decisão – ou o</p><p>dinheiro de volta, ou o bem no estado descrito no edital. Se esconderem o</p><p>bem, ou se não quiserem entregá-lo, ou dificultarem a posse, recomenda-se</p><p>avisar ao juízo e aguardar.</p><p>Deve-se avisar ao juízo, que determinará um oficial de justiça para</p><p>acompanhar o arrematante na posse. Talvez até a polícia se faça necessária.</p><p>Se ocorrer constrangimento, recomenda-se pedir a um amigo, um parente,</p><p>um taxista, alguém para ir buscar o bem móvel ou tomar posse do imóvel.</p><p>Não precisa ser propriamente quem o adquiriu, visto que pode autorizar</p><p>alguém a fazer isso.</p><p>A responsabilidade de lidar com os ocupantes de imóveis é do arrematante.</p><p>Após pegar a carta de arrematação, observam-se algumas hipóteses.</p><p>Se quem estiver usufruindo for o proprietário, deve-se pedir para ele sair,</p><p>oferecer ajuda para as despesas da mudança, pedir ao juiz que mande</p><p>desocupar o imóvel e que dê imissão na posse – ação de despejo. Se for</p><p>locatário, meeiro, parceiro, usufrutuário etc., deve-se receber os aluguéis e</p><p>respeitar o contrato até o fim, se o contrato for de boa-fé (valor e prazo de</p><p>mercado) e estiver sendo pago em dia. Recomenda-se pedir para ele sair,</p><p>oferecer ajuda financeira para fazer a mudança, pedir ao juiz que mande</p><p>desocupar o imóvel e que dê imissão na posse.</p><p>Caso o negócio seja bom, é aconselhável que seja comprado prontamente,</p><p>pois talvez o bem nunca mais volte a leilão.Para compras em nome de</p><p>terceiros é necessário levar os dados do terceiro (pessoa ou empresa) e</p><p>também procuração simples e/ou contrato social e anexá-los aos autos.</p><p>Caso haja hipotecas, penhoras, ações trabalhistas, ações cíveis, os credores</p><p>dividirão os valores oriundos da arrematação.</p><p>A carta de arrematação leva, no mínimo, 30 dias para ser liberada. Após a</p><p>liberação, se for bem móvel, deve-se buscá-lo. Se for imóvel, é necessário</p><p>registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis, pagar o ITBI e tomar posse.</p><p>A carta de arrematação vale como a nota fiscal do bem móvel, como o</p><p>recibo de transferência do veículo ou como a escritura do imóvel.</p><p>O principal problema de leilões judiciais é que o executado pode, em até 10</p><p>dias, contestar a arrematação, com base nos motivos autorizados pelo art.</p><p>903, § 1º, do CPC. O juiz, nesse caso, vai analisar se ele tem razão, mas não</p><p>tem prazo para decidir isso. Pode demorar entre dois e doze meses. É raro</p><p>isso demorar tanto, porém pode demorar até mais do que isso. Contudo,</p><p>uma hora sairá o resultado final: ou o dinheiro corrigido de volta, ou o bem</p><p>conforme consta no edital. Após a expedição da carta de arrematação ou</p><p>ordem de entrega, a invalidação da arrematação será pleiteada por ação</p><p>autônoma.</p><p>Após a arrematação, o arrematante pode:</p><p>•sem gastar dinheiro: a) fazer nada; b) apresentar desistência da</p><p>arrematação no prazo de resposta da ação autônoma e receber seu dinheiro</p><p>de volta; c) esperar a decisão dos embargos, pois é certeza de que uma hora</p><p>o juiz vai jugar;</p><p>•investindo um pouco de dinheiro: contratar um advogado para contestar a</p><p>ação autônoma.</p><p>No caso de automóveis, o mau uso pode causar danos. Se a arrematação for</p><p>questionada, e a carta de arrematação demorar a sair, sugere-se pedir ao juiz</p><p>que determine a remoção do bem para um depósito até sair a decisão,</p><p>incluindo em sua decisão que as custas do armazenamento serão por conta</p><p>do arrematante, independentemente de a arrematação ser positivada ou</p><p>cancelada. Esse pedido pode ser aprovado ou não, a depender dos</p><p>argumentos.</p><p>Quanto aos impostos, de acordo com o art. 908, § 1º, do CPC/15, no caso de</p><p>adjudicação ou alienação os créditos que recaírem sobre o bem, inclusive os</p><p>de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais), sub-rogam-se</p><p>sobre o respectivo preço (valor da arrematação), observada a ordem de</p><p>preferência. Conforme o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário</p><p>Nacional (CTN), os créditos tributários relativos a impostos cujo fato</p><p>gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, bem</p><p>como os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens,</p><p>ou à contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos</p><p>adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. No caso</p><p>de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo</p><p>preço. Portanto, a arrematação pode ser livre de ônus.</p><p>Se o valor dos débitos for alto, aconselha-se pedir a um profissional para</p><p>analisar, antes do leilão, caso a caso, de acordo com as leis, o CTN, a Lei de</p><p>Execuções Fiscais e o CPC/15, pois pode não haver necessidade de pagar.</p><p>Impostos sobre bens usados, ou em grande quantidade, se houver, é por</p><p>causa do arrematante. Por isso, recomenda-se observar isso antes do leilão,</p><p>pois a responsabilidade é do arrematante. Deve-se verificar na Receita</p><p>Estadual se há ICMS para remover tais bens (inclusive bens velhos,</p><p>usados), assim como asfalto, ITBI, registro no CRI, luz, água, melhorias,</p><p>multas de trânsito. Vale lembrar que pode não ser por causa do arrematante.</p><p>Logo, é aconselhável verificar as sugestões de alternativas para tentar</p><p>isentar-se disso.</p><p>A comissão do leiloeiro é à vista e feita em pagamento separado. Em caso</p><p>de adjudicação, é paga à vista e no ato. Se der errado, o investimento será</p><p>devolvido corrigido.</p><p>É essencial informar-se antes do leilão sobre a taxa a ser paga e perguntar</p><p>sobre ela antes de comprar. Às vezes, paga-se no momento do leilão, outras</p><p>vezes, na expedição da carta de arrematação.</p><p>Há também a despesa de publicação do edital, e algumas Varas a cobram,</p><p>outras, não. Por esse motivo, recomenda-se consultar antes. Existe a taxa</p><p>judicial (Justiça Federal) (Lei 9.289/96, tab. III, anexo I; L.E.F. 6.830/80,</p><p>art. 34), valor de 0,5% do valor do bem, com piso de R$ 11,00 e teto de R$</p><p>1.920,00.</p><p>A Justiça Estadual normalmente cobra o valor da expedição da carta de</p><p>arrematação, que varia entre os estados, motivo pelo qual, antes de</p><p>arrematar é necessário consultá-la antes e falar com o leiloeiro.</p><p>A adjudicação é a compra do bem pelo exequente, utilizando-se do crédito</p><p>de da ação, por preço não inferior ao da avaliação. Se ocorrer desconto ou</p><p>disputa, caracteriza-se a arrematação utilizando créditos. Nesse caso, a</p><p>consulta ao advogado é aconselhável para decidir se o melhor é adjudicar</p><p>ou arrematar com crédito. Sobre pessoas que também podem adjudicar,</p><p>observa-se o art. 876, § 5º, do CPC.</p><p>O pagamento pode ser à vista ou parcelado, o que vai depender da Justiça,</p><p>do tipo de processo, do tipo de bem e das condições previstas em edital.</p><p>•À vista: por depósito judicial ou por meio eletrônico. Todas as orientações</p><p>serão repassadas no ato pelo leiloeiro ou via e-mail.</p><p>•Parcelamento: alguns bens podem ser parcelados, pode ser por portaria da</p><p>Justiça, autorização do exequente ou autorização do juiz. Nesse caso, deve-</p><p>se consultar o edital de leilão ou perguntar sobre isso ao leiloeiro. Porém,</p><p>para se habilitar ao parcelamento é necessário atender a alguns pré-</p><p>requisitos. A arrematação não significa aprovação do crédito para o</p><p>parcelamento. Para isso, o CPF/CNPJ tem de estar em dia na Receita</p><p>Federal</p><p>e no INSS. Nem sempre se parcela o valor total da arrematação. Por</p><p>isso, a informação deve ser obtida antes da compra, e orientar-se a pedir ao</p><p>leiloeiro para constarem no auto de arrematação as condições do</p><p>parcelamento.</p><p>•Parcelamento pelo CPC: caso não conste previsão de pagamento parcelado</p><p>no edital de leilão, o CPC/15 autoriza a apresentação de proposta de</p><p>parcelamento no processo. Pelo valor da avaliação, até o início do primeiro</p><p>leilão ou por valor menor até o início do segundo leilão, sendo o mínimo de</p><p>25% à vista, e o restante em até 30 meses, com valor mínimo de R$ 500,00.</p><p>Isso vale para imóveis. É raro valer para automóveis e móveis. Basta</p><p>verificar antes a possibilidade. Às vezes, é possível separar o imóvel e, às</p><p>vezes, não. A consulta sempre deve ser feita antes da compra, bem como o</p><p>estudo do imóvel, pois varia de caso a caso, uma vez que a pessoa comprará</p><p>um bem em sociedade com outra (ou outras).</p><p>Caso o leilão seja cancelado por alguma atitude do comprador, isso pode</p><p>ocasionar perdas e danos, multa de até 25% sobre o valor do bem. Deve-se</p><p>pagar também a comissão do leiloeiro e sofrer denúncia criminal ao</p><p>Ministério Público Estadual ou Federal, dependendo de qual Justiça provém</p><p>o leilão, que pode virar processo criminal e resultar até em prisão. As</p><p>orientações são estas: pensar bem, refletir, analisar, verificar o edital e</p><p>estudar muito antes de ir ao leilão (confira L.E.F., art. 23; CPC, art. 897; CP,</p><p>arts. 335 e 358).</p><p>17.3 Resumo e Responsabilidades</p><p>Em um leilão, estes pontos devem ser observados:</p><p>•perguntas devem ser feitas no caso de dúvida;</p><p>•o arrematante não perde o seu dinheiro, na pior hipótese, recebe-o de volta</p><p>com juros, inclusive a comissão do leiloeiro;</p><p>•o leiloeiro não tem responsabilidade sobre qualquer bem leiloado, seja</p><p>sobre impostos, penhoras, hipotecas, danos etc. Ele, na verdade, é um</p><p>auxiliar do juiz, obedece às determinações do magistrado e não tem poder</p><p>para decidir tais questões;</p><p>•quem decide qualquer questão sobre o bem arrematado é o juiz da</p><p>execução;</p><p>•em leilão, não se incide nenhuma regra do Código de Defesa do</p><p>Consumidor, pois não há relação de consumo;</p><p>•o folder publicitário é apenas informativo, uma propaganda resumida, sem</p><p>validade jurídica, pois nele não constam todas as informações. O que vale é</p><p>o que consta no edital, bem como o que o juiz decidir;</p><p>•ao participar do leilão o arrematante se submete às regras do leilão que</p><p>consta em lei e no edital;</p><p>•quando no processo tiver vários bens, terá a preferência aquele que lançar</p><p>sobre todos eles em conjunto, exceto determinação judicial contrária.</p><p>Para quem deseja participar do leilão, ler o edital é fundamental. Na dúvida,</p><p>é imprescindível consultar o leiloeiro antes de comprar.</p><p>CAPÍTULO 18</p><p>Desapropriação</p><p>A desapropriação é o procedimento pelo qual o Poder Público retira de seu</p><p>dono a propriedade de certo bem móvel ou imóvel, fundado na necessidade</p><p>ou utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente, adquirindo-o</p><p>para si em caráter originário, mediante justa e prévia indenização. É, em</p><p>geral, um ato promovido pelo Estado, mas pode ser concedido a particulares</p><p>permissionários ou concessionários de serviços públicos, mediante</p><p>autorização da lei ou de contrato com a Administração. A desapropriação é</p><p>compulsória e exige a indenização do dono do imóvel.</p><p>Além disso, a desapropriação é um dos instrumentos utilizados pelo Poder</p><p>Público para intervir no direito de propriedade. É considerada a mais grave</p><p>intervenção, porque o Estado pega para si determinado bem, fazendo que</p><p>seu dono perca o direito de propriedade, mas necessariamente pagando a ele</p><p>uma compensação justa, em dinheiro. A desapropriação tem modalidades,</p><p>sendo necessário para todas que o Poder Público justifique o motivo de tirar</p><p>o bem de seu proprietário (ou seja, motive seu ato). A relevância dessa</p><p>classificação está no fato de determinar qual o procedimento a ser seguido</p><p>(ou seja, quais as regras que o Poder Público deve necessariamente seguir</p><p>para tirar o imóvel do proprietário). Os objetos de desapropriação podem</p><p>ser móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos, públicos ou privados.</p><p>Não são passíveis de desapropriação direitos personalíssimos, moeda</p><p>corrente, pessoas físicas ou jurídicas. A desapropriação pode se dar em</p><p>função de utilidade ou necessidade pública ou interesse social (ou seja, por</p><p>necessidades do Estado) ou como uma forma de “sanção”.</p><p>Os beneficiários da desapropriação podem ser pessoas de Direito Público,</p><p>delegadas ou concessionárias, ou pessoas de Direito Privado (por exemplo,</p><p>a Associação de Pais e Amigos dos Excepcionais – APAE), desde que haja</p><p>relevante interesse público envolvido.</p><p>A desapropriação se consuma no momento do pagamento da indenização.</p><p>Pode, entretanto, haver uma imissão provisória de posse em casos em que a</p><p>administração do Estado necessita do bem com urgência.</p><p>18.1 Fundamentos da Desapropriação</p><p>A desapropriação fundamenta-se no direito de propriedade, previsto no art.</p><p>5º, XXII, da Constituição Federal de 1988, porém o constituinte originário,</p><p>logo em seguida, afirma que a propriedade deve atender à sua função social</p><p>(art. 5º, XXIII). A coexistência desses dois valores constitucionais faz que o</p><p>direito de propriedade envolva simultaneamente um conjunto de liberdades</p><p>e também um conjunto de limites (sujeições). Por essa razão, o direito de</p><p>propriedade não é absoluto.</p><p>Para fazer valer o interesse público, o Poder Público (vulgarmente chamado</p><p>de “governo”) pode usar uma série de instrumentos de intervenção na</p><p>propriedade, para limitar, restringir ou até invadir o direito de propriedade</p><p>das pessoas, quando estiver zelando por interesses maiores. A</p><p>desapropriação é um desses instrumentos, seja ela por necessidade ou</p><p>utilidade pública, seja por interesse social, mediante prévia e justa</p><p>indenização, o que torna plenamente legítima a desapropriação pelo Estado</p><p>pautada em lei.</p><p>18.2 Modalidades de Desapropriação</p><p>São várias as modalidades de desapropriação. A depender do tipo de</p><p>desapropriação, há repercussões sobre o objeto (imóvel a ser</p><p>desapropriado), a competência para desapropriar (se da União, do estado ou</p><p>dos municípios), o procedimento a ser seguido, os beneficiários (a quem</p><p>esse bem se destina depois de desapropriado) e a indenização.</p><p>18.2.1 Desapropriação por Necessidade ou Utilidade Pública</p><p>(Ordinária)</p><p>Se o Poder Público precisar construir (aeroporto, estrada, viaduto) em</p><p>determinada localidade, mas o terreno já tiver um proprietário, será preciso</p><p>tirar a propriedade dessa pessoa, o que se faz por meio tipo de</p><p>desapropriação comum, exigindo indenização prévia, justa e em dinheiro,</p><p>de acordo com o art. 182, §3º, da Constituição Federal.</p><p>Existem várias situações que podem justificar esse tipo de desapropriação,</p><p>entre elas a exploração de serviços públicos (instalação de um posto de</p><p>saúde, ou de uma escola, por exemplo), ou para transportes públicos</p><p>(construção de rodovia ou de estação de metrô, por exemplo). Prevê, ainda,</p><p>casos mais graves, como as razões de segurança nacional, necessidade</p><p>pública, calamidade pública, abastecimento da população (por exemplo,</p><p>desapropriações para construção de uma represa) ou exploração de jazidas</p><p>minerais, água e energia hidráulica (desapropriação para construção de uma</p><p>hidrelétrica, por exemplo). Todas essas possibilidades e outras estão, no</p><p>Brasil, previstas no Decreto-Lei 3.365/41.</p><p>Sobre a diferença entre a ideia de “necessidade” e “utilidade” a diferença</p><p>está no caráter imprescindível do ato.</p><p>Um exemplo concreto de necessidade pública, nessa definição, foi o caso</p><p>do estacionamento do Terminal Portuário de Itajaí, em que o município</p><p>tinha urgência em realizar obras no local para prevenir cheias do rio, porém</p><p>a empresa proprietária do imóvel não autorizou que a construção passasse</p><p>por área de sua propriedade. O município, então, deu início ao processo de</p><p>desapropriação do local, tendo em vista a necessidade urgente de utilização</p><p>do terreno para</p><p>dar continuidade às obras de prevenção contra cheias do rio.</p><p>Já a utilidade pública ocorre quando a tomada do bem não é tão urgente,</p><p>apesar de importante para a sociedade. Seria o caso, por exemplo, da</p><p>desapropriação para construir uma escola no local.</p><p>18.2.2 Desapropriação-Sanção</p><p>A ordem econômica brasileira tem como princípio de sua estrutura e como</p><p>um direito fundamental a consagração constitucional da função social da</p><p>propriedade. Com base nisso, entende-se que, para que haja a tutela da</p><p>posse, a função social precisa ser exercida. Em artigo intitulado “A função</p><p>social da propriedade e a tutela processual da posse”, publicado na Revista</p><p>de processo, do Instituto Brasileiro de Direito Processual (v. 33, n. 161, p.</p><p>9–20, jul., 2008) Fredie Didier Jr. afirma que “só há direito de propriedade</p><p>se este for exercido de acordo com a sua função social”. O art. 170 da</p><p>Constituição Federal dispõe sobre os princípios que regem a ordem</p><p>econômica, abordando a função social que a propriedade privada deve</p><p>exercer. Isso significa que ser proprietário de um imóvel tem como</p><p>consequência algumas obrigações, e dar a esse imóvel alguma utilidade é</p><p>uma delas. Se o proprietário não fizer isso com um imóvel urbano poderá</p><p>perder a propriedade por meio do tipo de desapropriação-sanção, uma vez</p><p>que é caracterizada pela ideia de sanção em consequência do</p><p>descumprimento da função social do imóvel.</p><p>A Constituição Federal explicita o conteúdo da função social rural (art. 186)</p><p>e da propriedade urbana (art. 182, § 2º) como a adequada utilização dos</p><p>bens por interesse social.</p><p>Com relação ao imóvel urbano, o art. 182, § 4º, da Constituição Federal</p><p>determina que os municípios podem exigir do proprietário o adequado</p><p>aproveitamento do solo urbano, caso não seja edificado (terrenos sem</p><p>construção), ou não utilizado (imóveis que, apesar de terem construção,</p><p>estiverem abandonados ou não aproveitados adequadamente) ou ainda</p><p>subutilizado. Trata-se de instrumento para exigir que o dono de um imóvel</p><p>não o deixe parado para valorização, sem nenhuma finalidade econômica ou</p><p>social.</p><p>Esse tipo de desapropriação é considerado instrumento de política urbana,</p><p>porque permite o estabelecimento de consequência máxima de perda da</p><p>propriedade para o dono de um imóvel que não der ao imóvel alguma</p><p>utilidade. Sua utilização depende da existência de um plano diretor</p><p>aprovado pelo município, especificando o que se entenda por função social.</p><p>Se o município não tiver um plano diretor aprovado, não pode utilizar-se</p><p>dos instrumentos de política urbana descritos nesse dispositivo. Como a</p><p>perda do direito de propriedade é uma sanção grave, a Constituição prevê</p><p>que essa desapropriação seja determinada somente em último caso, quando</p><p>não houver nenhuma das duas outras sanções previstas. A primeira</p><p>possibilidade é a determinação de parcelamento ou edificação compulsória.</p><p>Caso descumprido, admite-se a imposição de IPTU progressivo, e,</p><p>finalmente, no último caso, se decorridos cinco anos da cobrança do IPTU</p><p>progressivo sem que a obrigação de parcelamento inicialmente determinada</p><p>tenha sido cumprida, admite-se a desapropriação do imóvel (se tiver sido</p><p>suficiente para estimular o cumprimento com a função social do imóvel</p><p>para que, depois, seja adequadamente aproveitado pelo município no prazo</p><p>máximo de cinco anos). É o que determina o art. 8º da Lei 10257/01</p><p>(Estatuto da Cidade). Por ser sancionatória, diferentemente do que ocorre</p><p>com a desapropriação ordinária (por necessidade ou utilidade pública), essa</p><p>desapropriação não exige indenização em dinheiro: a indenização ocorre</p><p>por títulos da dívida pública resgatáveis em até 10 anos.</p><p>Do mesmo modo como ocorre na área urbana, o dono de um imóvel rural</p><p>não pode deixá-lo sem qualquer utilidade, somente esperando a valorização.</p><p>Se assim fizer estará sujeito a esse tipo de desapropriação, em tese, para que</p><p>nessa área seja realizada reforma agrária.</p><p>Esse tipo de desapropriação não engloba: (a) propriedade rural pequena ou</p><p>média, caso seja bem único do proprietário; (b) propriedade produtiva. É o</p><p>que dispõe o art. 185 da CF/88. É hipótese de desapropriação sancionatória,</p><p>que somente a União pode determinar (ou seja, o Governo Federal). Não é o</p><p>município nem o estado quem determina esse tipo de desapropriação.</p><p>Logo, é de competência privativa da União (art. 2º, Lei Complementar</p><p>76/93), diferentemente do que ocorre com a desapropriação por</p><p>descumprimento da função social de imóvel urbano (que é de competência</p><p>do município). De acordo com o art. 186 da CF/88, a função social da</p><p>propriedade rural é cumprida quando atender aos requisitos: I -</p><p>aproveitamento racional e adequado; II - utilização adequada dos recursos</p><p>naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III - observância das</p><p>disposições que regulam as relações de trabalho; IV - exploração que</p><p>favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.</p><p>Essas condições mostram que, para uma propriedade rural cumprir com sua</p><p>função social o proprietário deve dar a ela alguma utilidade (ou seja, não</p><p>pode deixar o terreno rural sem nenhum aproveitamento econômico, sem</p><p>nenhum cultivo ou sem moradia, somente para ter imóveis valorizados</p><p>economicamente). Deve, também, usar os recursos ambientais de modo</p><p>adequado (não pode devastar o meio ambiente). Além disso, precisa</p><p>respeitar as leis trabalhistas (não pode, por exemplo, explorar trabalhadores</p><p>na propriedade) e não pode explorar seu imóvel de modo a perturbar os</p><p>proprietários dos demais imóveis ou trabalhadores.</p><p>Tais condições deixam claro que o direito de propriedade não é absoluto,</p><p>pois, se o dono do imóvel rural não der ao imóvel uma função social, em</p><p>tese seria possível a sua desapropriação, nos termos da Lei Complementar</p><p>76/93 e do art. 186, IV, da Constituição Federal. Ainda que essa previsão</p><p>exista, é muito difícil ver uma desapropriação como essa concretizada</p><p>(dentre outras razões, pelo ônus político de tomar esse tipo de decisão e</p><p>levar adiante). Muitos grupos sociais lutam pela concretização da reforma</p><p>agrária, exigindo desapropriação de áreas rurais com pouco ou nenhum</p><p>aproveitamento.</p><p>Ainda que a desapropriação seja aplicada como forma de sanção, os</p><p>desapropriados devem ter uma garantia, uma proteção, porém não em</p><p>dinheiro, conforme explica João Paulo de Faria Santos , em sua dissertação</p><p>de Mestrado apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Direito da</p><p>Universidade de Brasília (Orientador: Paulo Luiz Netto Lobo, 2008) ao</p><p>afirmar que:</p><p>Antes a proteção proprietária era necessariamente a indenização prévia,</p><p>justa e em dinheiro. Agora, com a concepção antes descrita, de que o</p><p>proprietário contribuíra para a desapropriação ao negligenciar o caráter</p><p>social de sua propriedade, o mesmo merecia outra garantia: a de uma</p><p>indenização prévia, justa, porém, não em dinheiro, mas em títulos da dívida</p><p>pública, que seriam recebidos previamente à intervenção do poder público,</p><p>entretanto, somente seriam pagos posteriormente, em um prazo máximo de</p><p>vinte anos.</p><p>O autor menciona julgado do STJ sobre Títulos da Dívida Agrária no qual</p><p>ficou decidido que: “O pagamento em títulos de crédito com justa cláusula</p><p>de correção monetária corresponde a um pagamento prévio” (MS 1.126-</p><p>0/DF. Rel. Min. Gomes de Barros. Primeira Seção STJ. Unânime. DJ</p><p>03.02.92)</p><p>A indenização em títulos da dívida agrária é hoje questionada como sanção</p><p>eficaz, até mesmo em fazendas economicamente produtivas, que seriam seu</p><p>objeto de ação natural, como também afirma Santos.</p><p>18.2.3 Desapropriação Indireta e Expropriação (Ou Confisco)</p><p>A desapropriação indireta e a expropriação consistem em duas figuras que</p><p>não são casos de desapropriação, mas se aproximam do seu conceito. No</p><p>caso da expropriação (ou confisco), a diferença com relação à</p><p>desapropriação é que no confisco não existe indenização – o Poder Público</p><p>confisca a propriedade como sanção, e o dono do bem não recebe nenhum</p><p>valor em troca. Já a desapropriação indireta ocorre quando o Poder Público</p><p>desapropria um bem, mas não segue as regras</p><p>desse instituto, ou seja,</p><p>desapropria na prática, mas não na teoria. É uma ilegalidade contra a qual</p><p>cabe ação judicial exigindo indenização. Possui natureza sancionatória,</p><p>mas, diferentemente das hipóteses de desapropriação, no confisco (ou</p><p>expropriação) não há nenhum pagamento, quer prévio, quer posterior.</p><p>Trata-se de medida extremamente drástica em razão de a propriedade ser</p><p>confiscada, por isso considerada excepcional, que pode ocorrer se o</p><p>proprietário do imóvel cultivar plantas psicotrópicas, por exemplo,</p><p>plantação de maconha (art. 243, CF/88), ou usar trabalho escravo.</p><p>Se o Poder Público usar um bem alheio (interferir na propriedade privada)</p><p>sem antes seguir o procedimento desapropriatório, fala-se que aconteceu</p><p>uma desapropriação indireta. Em outras palavras, a utilidade do bem foi</p><p>perdida sem que o Poder Público tivesse seguido rito processual, já que não</p><p>indenizou adequadamente o antigo proprietário. Apesar disso, na prática,</p><p>torna o bem inútil e não utilizável pelo proprietário. Se isso acontecer, o</p><p>dono do imóvel que se sentir lesado pode ingressar com ação judicial</p><p>questionando o ato do Poder Público para exigir indenização.</p><p>18.3 Relatos Históricos</p><p>Foi no Governo Vargas que teve início a funcionalização da propriedade</p><p>privada, mas a desapropriação-sanção só foi regulamentada no início da</p><p>ditadura militar, em 1964. Na Revolução de 1930, a intervenção agrária</p><p>enfrentava o latifúndio somente no discurso. No fim do século XIX, a Igreja</p><p>Católica, com fundamentos bíblicos e com inspiração no pensamento</p><p>teológico de Santo Tomás de Aquino, pretendia reformular a propriedade</p><p>privada da terra. Mais adiante, em 1946, além da desapropriação estruturada</p><p>inicialmente por Vargas, dita por necessidade ou utilidade pública, surgiu a</p><p>desapropriação também por interesse social, com estruturas e rito</p><p>processual semelhantes ao da primeira. Em 1962, João Goulart solidificou a</p><p>Lei 4.132, que traz a estrutura jurídica já pensada anteriormente: além da</p><p>desapropriação poder ser estabelecida para segurança ou planejamento,</p><p>pode ser utilizada para construir justiça social.</p><p>Tendo uma visão panorâmica do que ocorreu no decurso do tempo quanto à</p><p>desapropriação no Brasil, podemos ver a desapropriação-sanção e sua</p><p>indenização prévia, justa e paga em títulos da dívida agrária.</p><p>A desapropriação-sanção é descrita no art. 19 do Estatuto da Terra, de</p><p>novembro de 1964 e, mais detalhadamente, em 1988 (art. 184 da</p><p>Constituição Federal). Esse tipo de desapropriação objetiva desapropriar</p><p>proprietários específicos, aqueles que descumpram a função social da</p><p>propriedade, os quais não devem ter tratamento igual ao de pessoas com</p><p>imóveis desapropriados por utilidade pública ou interesse social –</p><p>desapropriação clássica –, tendo em vista que eles não contribuem para a</p><p>desapropriação. Na Constituição Federal de 1988, a questão da reforma</p><p>agrária é tratada de forma mais ampla e sistemática em relação à época da</p><p>ditadura militar. Após ter sido promulgada, o Brasil inaugurou o Estado</p><p>Democrático de Direito, que tem como fundamento a dignidade da pessoa</p><p>humana (art. 1º, III). Mesmo protegendo a dignidade humana, a nossa Carta</p><p>Magna traz uma mudança importante, que é a garantia do atendimento da</p><p>função social da propriedade (art. 5º, XXIII), uma cláusula pétrea.</p><p>Considerando a reforma agrária como indispensável para que o Brasil</p><p>consiga construir uma sociedade livre, justa e solidária, a Constituição</p><p>dedica um capítulo à reforma agrária como motivadora do cumprimento da</p><p>função social da propriedade rural, que tem suas multiplicidades</p><p>econômica, ambiental e social não mais previstas em legislação ordinária</p><p>(como era no Estatuto da Terra), mas elevadas, em minúcias, ao patamar</p><p>constitucional (art. 186).</p><p>18.4 Procedimento de Desapropriação</p><p>O Poder Público não pode agir como bem entender em razão de estar</p><p>amarrado por regras que protegem os particulares, principalmente para que</p><p>haja publicidade e justificativa satisfatórias. Afinal, a desapropriação</p><p>consiste em uma invasão das mais agressivas que o cidadão pode sofrer. É</p><p>importante ressaltar que a exigência de justificativa para qualquer ato</p><p>público é pressuposto de sua validade. Isso significa que a mera ausência da</p><p>exposição de motivos pode causar a nulidade da declaração</p><p>desapropriatória. O art. 9º do Decreto-Lei 3.365/41 veda, em eventual</p><p>processo de desapropriação, que o Judiciário avalie se os motivos</p><p>apresentados são – ou não – suficientes para caracterizar a necessidade ou</p><p>utilidade pública ou o interesse social. Dessa forma, o que se entende por</p><p>nulidade aqui são requisitos formais, ou seja, a existência de motivação</p><p>substancial. Se essa motivação for suficiente ou não, é algo que não pode</p><p>ser questionado no Judiciário, de modo que não caracterize invasão de um</p><p>Poder na esfera de competência do outro, medida vedada pela forma de</p><p>organização estatal republicana.</p><p>Esse dispositivo pode ser tratado com mais profundidade na fase executória</p><p>do procedimento desapropriatório. Para alcançar os fins de tornar públicos</p><p>tanto o ato desapropriatório quanto suas justificativas, deve haver um</p><p>procedimento desapropriatório, que é dividido em duas fases: a (i)</p><p>declaratória, que se inicia necessariamente na esfera administrativa; e a (ii)</p><p>executória, que pode culminar com a participação do Poder Judiciário (por</p><p>isso, fala-se em desapropriação extrajudicial e judicial).</p><p>18.4.1 Primeiro Momento: Decreto que Declara a Desapropriação</p><p>Na fase declaratória cabe à Administração Pública identificar,</p><p>objetivamente: (i) a adequação e a necessidade do bem a ser expropriado</p><p>para satisfazer às necessidades coletivas; (ii) a apuração do valor de</p><p>indenização a ser pago e os encargos a que deve satisfazer; (iii) e os</p><p>recursos econômico-financeiros de que dispõe. Ela se encerra com o ato</p><p>administrativo que declara a necessidade ou utilidade pública, ou o interesse</p><p>social do bem para fins de desapropriação.</p><p>A desapropriação pode ser iniciada por lei ou por decreto. Isso indica que a</p><p>necessidade ou utilidade pública pode ser declarada tanto pelo ato</p><p>individual (decreto) do presidente, governador ou prefeito (chefes do Poder</p><p>Executivo da União, estado ou município), quanto por uma lei aprovada na</p><p>Câmara dos Vereadores ou Assembleia Legislativa Estadual ou Federal,</p><p>consoante os artigos 6º e 8º do Decreto-Lei 3.365/41. Apesar disso, os</p><p>legisladores não podem praticar os atos concretos que levarão à</p><p>desapropriação ,por exemplo, indenizar, pois só quem pode fazer isso é o</p><p>chefe do Poder Executivo.</p><p>A declaração deve seguir uma formalidade específica e conter algumas</p><p>informações essenciais, sem as quais será nulo (por meio de uma ação para</p><p>anulá-lo). São elas:</p><p>I - o sujeito passivo da desapropriação;</p><p>II - a descrição do bem;</p><p>III - a declaração de utilidade pública ou interesse social;</p><p>IV - a destinação específica a ser dada ao bem;</p><p>V - o fundamento legal, os recursos orçamentários destinados ao</p><p>atendimento da despesa.</p><p>A declaração não significa a imediata perda da propriedade do bem. Isso</p><p>ocorre porque o art. 5º, XXIV, da Constituição Federal condiciona a</p><p>extinção da propriedade do particular ao pagamento de justa e prévia</p><p>indenização em dinheiro. São várias as consequências.</p><p>•A primeira consequência da declaração é que, a contar de sua ocorrência, a</p><p>propriedade fica amarrada, presa ao processo de desapropriação. Isso</p><p>significa que todos os atos necessários à efetiva extinção do direito de</p><p>propriedade do particular sobre o bem, para o ingresso dele no patrimônio</p><p>do Estado, não mais serão evitados.</p><p>•A segunda consequência é determinar de forma precisa as características</p><p>do bem à época da declaração. Isso é importante porque o cálculo da</p><p>indenização pelo bem perdido não incluirá o valor de melhorias (obras,</p><p>construções ou reformas no imóvel) posteriores à data da declaração, a não</p><p>ser que se tratem de reformas feitas para conservar o bem ou evitar que ele</p><p>deteriore (denominadas melhorias necessárias, pelo art. 96 do Código Civil)</p><p>ou reformas</p><p>que aumentem ou facilitem o uso do bem (melhorias úteis,</p><p>segundo o art. 96 do Código Civil). É o que dispõe o art. 26, § 1º, do</p><p>Decreto-Lei 3.365/41).</p><p>•Permitir que o governo entre no imóvel que está sendo desapropriado.</p><p>Depois de uma declaração de que o imóvel vai ser alvo da desapropriação,</p><p>o dono será obrigado a permitir que o Poder Público entre em sua área e</p><p>faça medições e inspeções. Se não o fizer, o governo pode recorrer à força</p><p>policial e forçar a entrada. Essa regra está prevista no art. 7º do Decreto-Lei</p><p>3.365/41. Apesar disso, o dono do imóvel pode, na prática, impedir o</p><p>acesso, porque a Constituição Federal assegura, no art. 5º, XI, a</p><p>inviolabilidade do domicílio, mas deve justificar pela lei o motivo de querer</p><p>impedir a entrada do Poder Público. Se não fizer isso responderá pelo dano</p><p>que causar à Administração. A exceção é a desapropriação para fins de</p><p>reforma agrária, na qual, diferentemente do que ocorre nas outras</p><p>modalidades, o Poder Público (ente expropriante) só pode ingressar no</p><p>imóvel para promover a vistoria e a avaliação, independentemente do</p><p>auxílio de força policial, se tiver autorização judicial. Caso entre, fica</p><p>responsável por eventuais perdas e danos que seus agentes vierem a causar,</p><p>sem prejuízo das sanções penais, como previsto na Lei Complementar</p><p>76/93.</p><p>•Iniciar a contagem do prazo para finalizar a desapropriação. Depois de</p><p>expedido o decreto que dá início à desapropriação, começa a correr um</p><p>prazo para que ela seja finalizada. Se a desapropriação por necessidade ou</p><p>utilidade pública não acontecer em cinco anos contados da data do decreto</p><p>de desapropriação, esse documento público vai “caducar”, ou seja, perderá</p><p>a validade, o que significa que essa declaração que deu início ao</p><p>procedimento não pode mais ser usada para realizar a desapropriação do</p><p>bem. Como consequência, será necessário um novo decreto dando início à</p><p>desapropriação, o qual só pode ser expedido depois de um ano contado do</p><p>dia seguinte em que o decreto perdeu a validade, regra prevista no art. 10 do</p><p>Decreto-lei 3.365/41.</p><p>Para a desapropriação por interesse social, o prazo para o Poder Público</p><p>(“entre expropriante”) colocar em prática a desapropriação é menor — de</p><p>dois anos, em vez de cinco, contados da decretação da desapropriação. Se</p><p>nesse prazo ela não for colocada em prática essa decretação caducará.</p><p>Para a modalidade de desapropriação para reforma agrária o prazo é</p><p>também de dois anos (art. 3º da Lei Complementar 76/1993), e não de cinco</p><p>anos.</p><p>18.4.2 Segundo Momento: Atos Concretos (Por Exemplo, Pagamento</p><p>da Indenização)</p><p>A desapropriação pode ser concluída extrajudicialmente, mediante acordo</p><p>entre o proprietário e a Administração Pública sobre o valor devido, ou</p><p>então judicialmente, caso não seja possível solução amigável. Isso significa</p><p>que o Poder Público deve tentar solução amigável ou, não sendo possível,</p><p>recorrer ao Judiciário para determinar a fixação do valor a ser indenizado.</p><p>Não se trata de receber autorização para desapropriar, mas tão somente de</p><p>terceiro (o juiz) fixar o valor da indenização. É o que dispõe o art. 10 do</p><p>Decreto-Lei 3.365/41, aplicável à desapropriação por interesse social por</p><p>força do art. 5º da Lei 4.132/62. Quanto a isso, vale observar os seguintes</p><p>aspectos da execução por via do Judiciário: (i) as matérias que podem ser</p><p>discutidas na ação; e (ii) o rito para imissão provisória na posse do bem</p><p>pelo Poder Público.</p><p>18.5 ONGs</p><p>No Brasil, há uma organização não governamental (ONG) que auxilia os</p><p>desapropriados no tocante ao fornecimento de informações acerca da</p><p>desapropriação, a Associação de Defesa da Ordem Econômica e dos</p><p>Desapropriados (Adesap). Essa organização trabalha de modo a informar os</p><p>desapropriados sobre o funcionamento do processo envolvido e sobre seus</p><p>direitos. Os objetivos da Adesap são a preservação e a manutenção da</p><p>ordem econômica, por meio da adoção de medidas educativas, culturais ou</p><p>mesmo judiciais.</p><p>18.6 Desapropriação em Outros Países</p><p>A desapropriação é um instituto que também existe em outros países, como</p><p>na França, na Alemanha, na Espanha e na América Latina (Argentina).</p><p>Apesar de divergirem em pequenos detalhes procedimentais no teor do</p><p>valor e dos objetivos, há em geral uma semelhança. O motivo-causa é</p><p>sempre o mesmo. Em comum, entre a desapropriação no Brasil e nesses</p><p>outros países está a preocupação em resguardar o dono do imóvel e em</p><p>constranger a Administração a respeitar os limites da lei, de modo a impedir</p><p>arbitrariedades.</p><p>CAPÍTULO 19</p><p>Ação de Adjudicação Compulsória</p><p>19.1 Cabimento da Adjudicação Compulsória</p><p>Se um bem imóvel for adquirido mediante pagamento do preço em</p><p>prestações (compromissos de compra e venda), o compromissário</p><p>comprador, ultimado o pagamento, pode exigir do proprietário a outorga da</p><p>escritura definitiva de compra e venda (escritura pública, passível de</p><p>registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente). Todavia,</p><p>após ser regularmente notificado para tanto, o proprietário recusar-se</p><p>injustificadamente a cumprir sua parte no negócio, o adquirente pode</p><p>socorrer-se da “ação de adjudicação compulsória”, a fim de que a</p><p>propriedade do bem lhe seja transferida por força de ordem judicial (art.</p><p>461, CPC).</p><p>A ação só pode ser intentada contra o proprietário do imóvel. No caso de o</p><p>promitente vendedor ter transferido tão somente a posse do bem, assumindo</p><p>o compromisso de passar a escritura de compra e venda após a quitação do</p><p>contrato, o interessado pode propor “ação de obrigação fazer”, com pedido</p><p>de imposição de multa.</p><p>Segundo a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, “o direito à</p><p>adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de</p><p>compra e venda no cartório de imóveis”. No entanto, o art. 1.417 do CC</p><p>determina que o comprador só adquire direito real à aquisição do imóvel</p><p>adquirido mediante a promessa de compra e venda, se o instrumento em que</p><p>não se pactuou direito a arrependimento for registrado no Cartório de</p><p>Imóveis. Analisando essas disposições, pode-se concluir o seguinte: aquele</p><p>que tiver registrado o compromisso de compra e venda no Cartório de</p><p>Imóveis tem direito real de adjudicação (erga omnes); já aquele que não</p><p>tiver registrado tem direito pessoal de requerer adjudicação.</p><p>Em qualquer um dos casos, se o autor e/ou réu for pessoa física casada,</p><p>serão necessárias, no primeiro caso, a outorga marital ou uxória e, no</p><p>segundo caso, a citação de ambos os cônjuges.</p><p>19.2 Base Legal</p><p>O direito de requerer a adjudicação compulsória encontra respaldo nos arts.</p><p>15 e 16 do Decreto-Lei 58/37, e nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.</p><p>19.3 Procedimento</p><p>O Decreto-Lei 58/37, em seu art.16, determina que a ação de adjudicação</p><p>compulsória deve obter o rito sumaríssimo, atualmente denominado</p><p>sumário, previsto no art. 275 do CPC. Fornecemos, a seguir, um pequeno</p><p>esboço do rito sumário.</p><p>I – Petição inicial</p><p>Obs.:</p><p>a) além dos requisitos dos arts. 319 e 320 CPC, a petição inicial deve trazer</p><p>o rol de testemunhas e apresentar os quesitos, no caso de ser requerida</p><p>perícia técnica;</p><p>b) formados os autos, vão conclusos para o juiz, que pode: (1) determinar</p><p>que o autor emende a inicial no prazo de 10 dias; (2) não recebê-la,</p><p>extinguindo o feito; (3) recebê-la, designando audiência de conciliação a</p><p>realizar-se no prazo de 30 dias, determinando a citação do réu.</p><p>II – Citação</p><p>Obs.: o réu será citado, com antecedência mínima de 10 dias para</p><p>comparecer à audiência de conciliação, na qual, se quiser, pode oferecer</p><p>resposta, sob a advertência de que, deixando de comparecer reputar-se-ão</p><p>verdadeiros os fatos alegados na exordial.</p><p>III – Audiência de conciliação</p><p>Obs.: comparecendo as partes, o juiz tentará a conciliação que, se frutífera,</p><p>será reduzida a termo e homologada por sentença. Não obtida a conciliação,</p><p>o réu pode responder, por escrito ou oralmente, e fazer pedido contraposto.</p><p>O juiz deve, de plano, decidir sobre eventuais impugnações e sobre</p><p>preliminares, podendo, se o caso, converter</p><p>o rito de sumário para ordinário.</p><p>Saneando o feito, o juiz julgará, ou, havendo necessidade de produção de</p><p>prova oral, designará audiência de instrução e julgamento.</p><p>IV– Audiência de instrução e julgamento</p><p>Obs.: nessa audiência, o juiz, após tentar novamente a conciliação, deve</p><p>colher o depoimento pessoal das partes, se requerido, e proceder com a</p><p>oitiva das testemunhas eventualmente arroladas, abrindo, em seguida,</p><p>oportunidade para apresentação das alegações finais.</p><p>V– Sentença</p><p>Obs.: o juiz pode proferir a sentença na própria audiência de instrução e</p><p>julgamento ou no prazo de dez dias.</p><p>19.4 Foro Competente</p><p>A ação de adjudicação compulsória deve ser ajuizada, de regra, no foro</p><p>onde se encontra localizado o imóvel.</p><p>19.5 Questões a Serem Respondidas</p><p>Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o constituinte,</p><p>o advogado deve conversar detalhadamente com ele sobre o caso,</p><p>procurando obter resposta para diversas seguintes questões.</p><p>O promitente vendedor é proprietário do imóvel?</p><p>As obrigações do autor assumidas no compromisso de compra e venda</p><p>estão quitadas?</p><p>O promitente vendedor foi regularmente notificado para autografar a</p><p>escritura? Como?</p><p>O comprador está em dia com os impostos e taxas?</p><p>19.6 Documentos</p><p>O autor deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes</p><p>documentos, entre outros:</p><p>•certidão de casamento/nascimento;</p><p>•cédula de identidade (RG) e CPF;</p><p>•cópia de contrato;</p><p>•quitação final, ou recibos que demonstrem o pagamento total das</p><p>prestações;</p><p>•certidão de propriedade (vintenária) e IPTU anual;</p><p>•comprovante da notificação, constituindo o compromitente vendedor em</p><p>mora.</p><p>Como se observa, trata-se de ação real imobiliária que demanda que esteja o</p><p>autor casado acompanhado de seu cônjuge, ou que ele apresente autorização</p><p>do parceiro quanto ao ajuizamento da ação. A lei não exige forma especial</p><p>para essa autorização, que pode ser prestada por instrumento público ou</p><p>particular.</p><p>19.7 Provas</p><p>O autor deve demonstrar que quitou suas obrigações, que o réu é o</p><p>proprietário do imóvel e que se recusa a outorgar a escritura definitiva.</p><p>19.8 Contestação</p><p>Na chamada defesa contra o processo, o réu deve atentar para as exigências</p><p>legais, a fim de que o autor possa, de fato, requerer a adjudicação</p><p>compulsória, como ter quitado completamente suas obrigações em face do</p><p>vendedor e/ou a falta de recusa quanto à outorga da escritura definitiva.</p><p>Nesse caso, as questões preliminares podem confundir-se com o mérito</p><p>(carência de ação por falta de legitimidade ou interesse). Contudo, no</p><p>mérito, além de outras questões particulares do caso, o réu pode informar</p><p>sobre a eventual impossibilidade de cumprir com sua obrigação, expondo</p><p>detalhadamente suas razões.</p><p>Obedecendo a ação ao rito comum sumário, o réu, cuja defesa tenha como</p><p>arrimo a inadimplência do autor (não quitou todo o preço, por exemplo),</p><p>pode ainda fazer pedido contraposto no sentido de que o contrato seja</p><p>rescindido, e o vendedor, reintegrado na posse do bem. Porém, se por</p><p>qualquer razão o processo seguir o rito ordinário a rescisão do contrato e a</p><p>reintegração de posse podem ser requeridas por meio de reconvenção.</p><p>19.9 Valor da Causa</p><p>Na ação de adjudicação compulsória o valor da causa será equivalente ao</p><p>valor do contrato que arrima o pedido, devidamente atualizado,</p><p>normalmente um compromisso de compra e venda.</p><p>19.10 Despesas</p><p>Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita, o autor,</p><p>antes de ajuizar a ação, deve proceder ao recolhimento das custas</p><p>processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela</p><p>juntada do mandado judicial e as despesas com diligência do oficial de</p><p>justiça. Os valores dessas custas variam de estado para estado. O advogado</p><p>que tiver dúvidas sobre seu montante e forma de recolhimento deve</p><p>consultar a subseção da OAB em sua comarca.</p><p>19.11 Primeiro Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA DE SUZANO, SÃO PAULO.</p><p>CLÁUDIO FERNANDES, brasileiro, casado, comerciante, portador do</p><p>RG 00.000.000-SSP/SP e CPF 000.000.00-00, e sua mulher SANDRA</p><p>DE TAL, brasileira, casada, do lar, portadora do RG 00.000.000-</p><p>SSP/SP e do CPF 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na</p><p>Rua José Afonso da Silva, n. 00, Vila Nova Fronteira, nesta Cidade e</p><p>Comarca, por seu Advogado que este subscreve, mandato incluso, vêm</p><p>à presença de Vossa Excelência propor AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO</p><p>COMPULSÓRIA, em face de RONALDO APARECIDO, brasileiro,</p><p>solteiro, vendedor, residente e domiciliado na Rua Santos de Amaral, n.</p><p>00, Bairro Vila Nova, nesta Cidade e Comarca, pelos motivos de fato e</p><p>de direito a a seguir expostos.</p><p>1. Em 00 de setembro de 0000, os autores firmaram com o réu</p><p>compromisso de venda e compra de um imóvel situado na Rua das</p><p>Mercedes, n. 00, Bairro Vila Oliveira, nesta Cidade e Comarca, conforme</p><p>cópia anexa.</p><p>2. O imóvel foi compromissado pelo valor total de R$ 24.000,00 (vinte e</p><p>quatro mil reais); R$ 12.000,00 foram pagos à vista, e os outros R$</p><p>12.000,00, em 24 (vinte e quatro) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais)</p><p>fixas, com vencimento para todo dia 10 (dez) de cada mês.</p><p>3. Os autores, na qualidade de compromissários compradores, efetuaram</p><p>pontualmente todos os pagamentos, conforme demonstram os recibos</p><p>anexos.</p><p>4. O réu, na qualidade de proprietário do imóvel, assumiu, expressamente, o</p><p>compromisso de passar a escritura definitiva até 30 (trinta) dias após a</p><p>quitação da última prestação, consoante à cláusula 19 (dezenove) do</p><p>contrato de compromisso de venda e compra.</p><p>5. Após o último pagamento, os autores procuraram o réu com escopo de</p><p>que fossem tomadas as providências necessárias para a assinatura da</p><p>escritura definitiva; contudo, alegando compromissos, ele foi adiando a</p><p>reunião, até, por fim, dizer que só passaria a escritura se recebesse mais R$</p><p>5.000,00 (cinco mil reais).</p><p>6. Percebendo as intenções do réu, os autores enviaram, pelos Correios,</p><p>com aviso de recebimento (AR), notificação para que ele providenciasse a</p><p>escritura, como acertado no contrato, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena</p><p>do ajuizamento da presente ação.</p><p>Nem mesmo após regularmente notificado o réu concordou em cumprir</p><p>com a obrigação assumida, o que não deixou aos autores alternativa senão</p><p>buscar a tutela jurisdicional.</p><p>Ante o exposto, considerado que a pretensão dos autores encontra arrimo</p><p>nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, requerem:</p><p>a) a citação do réu, por oficial de justiça, para que compareça em audiência</p><p>de conciliação a ser designada por este douto Juízo, onde, se quiser, pode</p><p>oferecer resposta, sob pena de sujeitar-se à revelia.</p><p>b) seja, por sentença, o referido imóvel adjudicado ao patrimônio dos</p><p>autores, expedindo-se o competente mandado para o Cartório de Registro</p><p>de Imóveis desta Comarca.</p><p>Provarão o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas e</p><p>depoimento pessoal do réu.</p><p>Dão ao pleito o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>Suzano, 00 de janeiro de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>19.12 Segundo Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DO DIREITO DA VARA</p><p>0º VARA CÍVEL DA COMARCA DE TANABI, SÃO PAULO.</p><p>Processo n. 000/00</p><p>Ação de Adjudicação Compulsória</p><p>IMOBILIÁRIA MIRIAN BAZOTE S/C LTDA., representada por seu</p><p>diretor-presidente, por seu advogado, que esta subscreve (mandato</p><p>incluso), nos autos do processo que lhe move ERICA SOUSA, vem à</p><p>presença de Vossa Excelência oferecer CONTESTAÇÃO, pelos motivos</p><p>de fato e de direito a seguir expostos.</p><p>Dos fatos</p><p>Os autores ajuizaram o presente feito, asseverando que firmaram com a ré</p><p>compromisso de compra e venda do imóvel situado na Rua Ricardo</p><p>Amaral, n. 00, Bairro Jardim Imperador, nesta Cidade e Comarca, pelo</p><p>preço total de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais).</p><p>Alegaram, ainda,</p><p>que efetuaram o pagamento total do preço e que a compromitente</p><p>vendedora estaria recusando-se a passar a escritura definitiva. Pediram, por</p><p>fim, que fosse o referido imóvel adjudicado ao seu patrimônio, expedindo-</p><p>se o competente mandado para o Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Recebida a petição inicial, designou este douto Juízo audiência de</p><p>conciliação, determinando a intimação dos autores e a citação da ré.</p><p>Em apertada síntese, os fatos.</p><p>Preliminarmente “da carência de ação”</p><p>O art. 1.418, do Código Civil de 2002, concede ao promitente comprador,</p><p>com direito real (título registrado no CRI), o direito de requerer</p><p>judicialmente a adjudicação do imóvel, desde que o promitente vendedor</p><p>tenha se recusado a outorgar a escritura definitiva. Para melhor</p><p>caracterização da questão, pede-se vênia para transcrever o referido artigo,</p><p>in verbis:</p><p>Art.1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do</p><p>promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem</p><p>cedidos, outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o</p><p>disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a</p><p>adjudicação do imóvel.</p><p>Como se vê, pressuposto fundamental do presente feito é que haja recusa do</p><p>promitente vendedor. Todavia, a ré nunca se recusou a outorgar a escritura</p><p>definitiva, muito ao contrário, tão logo os autores quitaram o preço foi-lhes</p><p>enviada correspondência requerendo seu comparecimento na sede da ré, a</p><p>fim de tratar dos trâmites necessários para a transferência definitiva da</p><p>propriedade (documentos anexos), porém eles nunca compareceram. Por</p><p>essa razão, grande foi a surpresa dos representantes da ré quando receberam</p><p>citação para o presente feito, uma vez que desconheciam a vontade dos</p><p>autores, que nunca os procuraram para regularizar a situação do imóvel.</p><p>Ante o exposto, considerando que falta aos autores interesse de agir, requer-</p><p>se a extinção da presente ação sem julgamento do mérito (art. 267, VI,</p><p>CPC), condenando-se os autores nos honorários advocatícios e demais</p><p>cominações legais.</p><p>Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos, perícia contábil, oitiva de</p><p>testemunhas e depoimento pessoal dos autores.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>São Paulo, 00 de maio de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>CAPÍTULO 20</p><p>Ação de Consignação de Aluguel</p><p>20.1 Cabimento da de Consignação de Aluguel</p><p>Quando houver injusta recusa do locador em receber o aluguel ajustado</p><p>contratualmente ou, ainda, qualquer outra impossibilidade, verbi gratia, o</p><p>sumiço do proprietário, o locatário pode fazer uso da ação de consignação</p><p>de aluguel, com o escopo de quitar suas obrigações locativas.</p><p>20.2 Base Legal</p><p>O direito do locatário de consignar, em Juízo, o aluguel e outros encargos</p><p>locativos encontra-se previsto no art. 67 da Lei 8.245/91 (LI).</p><p>20.3 Procedimento</p><p>A Lei 8.245/91, em seu art. 67, prevê rito especial para a ação de</p><p>consignação de aluguel, conforme vê-se a seguir.</p><p>I. Petição inicial</p><p>a) Além dos requisitos dos arts. 319 do CPC, a petição inicial deve</p><p>especificar os aluguéis e acessórios da locação a serem quitados, com</p><p>indicação dos respectivos valores.</p><p>b) Formados os autos, eles vão conclusos para o juiz, que pode: (1)</p><p>determinar que o autor emende a inicial no prazo de 10 dias; (2) não recebê-</p><p>la, extinguindo o feito; (3) recebê-la, determinando a citação do réu e a</p><p>intimação do autor, para que efetue o depósito do valor indicado na petição</p><p>inicial no prazo de 24 horas, sob pena de ser extinto o processo (durante o</p><p>trâmite do feito, as prestações vincendas devem ser consignadas no</p><p>vencimento).</p><p>II. Citação</p><p>Obs.: citado, o credor pode: (a) receber o aluguel e dar quitação, o que</p><p>provocará a extinção do feito; (b) permanecer revel, sofrendo os efeitos da</p><p>revelia, quando, então, o juiz julgará procedente o pedido, extinguindo a</p><p>obrigação; (c) responder.</p><p>Resposta</p><p>Obs.: a resposta do réu pode envolver a apresentação de contestação,</p><p>reconvenção e impugnações.</p><p>III. Providências preliminares</p><p>Obs.: nessa etapa, quando a contestação do réu for no sentido de que o</p><p>depósito não é integral, o juiz facultará ao autor completá-lo no prazo de</p><p>cinco dias, acrescido, à diferença, de multa no valor de 10%.</p><p>IV. Saneamento do feito</p><p>Obs.: o juiz deve verificar se ocorre qualquer das hipóteses que possibilitam</p><p>a extinção do feito ou o julgamento antecipado da lide.</p><p>V. Saneamento do feito</p><p>Obs.: versando a causa sobre direitos disponíveis, o juiz deve designar</p><p>audiência de conciliação, que, se obtida, será reduzida a termo e</p><p>homologada por sentença. Sem conciliação, o juiz deve sanear o feito,</p><p>resolvendo questões processuais pendentes, fixado os pontos controvertidos</p><p>e deferindo as provas a serem produzidas.</p><p>VI. Audiência de instrução e julgamento</p><p>Obs.: nessa audiência, o juiz, após tentar novamente a conciliação, deve</p><p>colher o depoimento pessoal requerido das partes e proceder com a oitiva</p><p>das testemunhas eventualmente arroladas, abrindo, em seguida,</p><p>oportunidade para apresentação das alegações finais.</p><p>VII. Sentença</p><p>a) O juiz pode proferir a sentença na própria audiência de instrução e</p><p>julgamento ou no prazo de dez dias.</p><p>b) Julgado procedente o pedido, a sentença dará quitação de todas as</p><p>obrigações consignadas.</p><p>20.4 Foro Competente</p><p>A ação de consignação de aluguel deve ser ajuizada no foro da situação do</p><p>imóvel, conforme previsto no art. 58, II, da Lei 8.245/91, salvo se outro</p><p>houver sido eleito no contrato de locação.</p><p>20.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para os</p><p>constituintes, o advogado deve conversar detalhadamente com o autor sobre</p><p>o caso, procurando obter resposta para algumas questões.</p><p>•Qual é o motivo da recusa do locador?</p><p>•Onde e como deveria ser feito o pagamento?</p><p>•Quando vence o aluguel mensal?</p><p>•Qual é o valor do aluguel mensal?</p><p>•Quando foi o último reajuste?</p><p>20.6 Documentos</p><p>O autor deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes</p><p>documentos, entre outros:</p><p>•cópia do contrato de locação;</p><p>•documentos de identidade do autor;</p><p>•últimos comprovantes de pagamento.</p><p>20.7 Provas</p><p>As provas cabem ao autor se houver “recusa” do locador.</p><p>Por essa razão, o advogado, ao ser informado sobre as dificuldades do</p><p>locatário e antes de ajuizar a ação, deve orientá-lo a procurar o locador,</p><p>acompanhado de duas testemunhas, e oferecer, expressamente, o valor que</p><p>entende devido, declarando que em caso de recusa o valor será depositado</p><p>judicialmente.</p><p>20.8 Contestação</p><p>Além de eventuais preliminares, o locador tem, no mérito, sua defesa</p><p>restrita, ou seja, somente pode alegar que:</p><p>•não houve recusa ou mora em receber a quantia devida;</p><p>•ter sido justa a recusa;</p><p>•não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;</p><p>•não ter sido efetuado o depósito integral.</p><p>20.9 Valor da Causa</p><p>Segundo o art. 58, III, da Lei 8.245/91, na ação de consignação de aluguel,</p><p>o valor da causa corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel, ou seja, se o</p><p>aluguel for R$ 300,00, o valor da causa será de R$3.600,00 (12 x R$</p><p>300,00).</p><p>20.10 Despesas</p><p>Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita, o autor,</p><p>antes de ajuizar a ação, deve proceder com o recolhimento das custas</p><p>processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela</p><p>juntada do mandado judicial e as despesas com diligência do oficial de</p><p>justiça. Os valores dessas custas variam de estado para estado, e o advogado</p><p>que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve</p><p>consultar a subseção da OAB em sua comarca.</p><p>20.11 Dicas</p><p>•Se no ato da propositura da ação o aluguel já estiver vencido, o advogado</p><p>deve acrescê-lo da multa contratual e de correção monetária, mesmo que as</p><p>partes estejam em negociação.</p><p>•Durante o trâmite do feito o autor deve depositar pontualmente os aluguéis</p><p>que venceram.</p><p>20.12 Primeiro Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _VARA</p><p>CÍVEL DA COMARCA DE SUZANO, SÃO PAULO.</p><p>TIAGO MENEGALDO, brasileiro, casado, bancário, portador do RG</p><p>00.000.000-SSP/SP e CPF 000.000.000-00, residente e domiciliado na</p><p>Rua José Bonifácio, n. 00, Bairro Remédios, nesta Cidade e Comarca,</p><p>por seu Advogado, que esta subscreve, mandato incluso, vem à</p><p>presença de Vossa Excelência propor AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE</p><p>ALUGUEL, observando-se o rito especial previsto no art. 67 da Lei</p><p>8.245/91 (LI), em face de TERCIO INAUM, brasileiro, solteiro,</p><p>proprietário, residente e domiciliado na Rua Benjamin Constant, n. 00,</p><p>Bairro Vila Ipiranga, nesta Cidade e Comarca, pelos motivos de fato e</p><p>de direito a seguir expostos.</p><p>1. O autor firmou contrato de locação com o réu em 30 de novembro de</p><p>0000, por um período de trinta meses, com o valor locativo inicial de R$</p><p>300,00 (trezentos reais).</p><p>2. Vencido o primeiro ano, o réu exigiu um novo aluguel no valor de</p><p>R$500,00 (quinhentos reais), com o que não concordou o locatário.</p><p>3. O autor tentou de todas as formas negociar com o locador, que, no</p><p>entanto, se mostrou irredutível nas suas pretensões.</p><p>4. Além de se mostrar intransigente, o locador se recusou a receber o valor</p><p>contratualmente devido, qual seja, R$ 315,00 (trezentos e quinze reais) para</p><p>o mês de dezembro.</p><p>Ante o exposto, considerando que a pretensão do autor encontra amparo na</p><p>Lei 8.245/91, requer:</p><p>a) que seja autorizado, nos termos do art. 67, II, da Lei supramencionada, a</p><p>efetuar depósito judicial do valor de R$ 315,00 (trezentos e quinze reais),</p><p>referente ao aluguel vencido no último dia 00-00-000.</p><p>b) a citação do réu, por oficial de justiça e com os benefícios do art. 172,</p><p>§2º, do CPC, para que receba o valor depositado ou, se quiser, apresente</p><p>resposta no prazo legal, sob pena de sujeitar-se aos efeitos da revelia.</p><p>c) que seja, ao final, declarada a quitação do aluguel vencido em 00-00-</p><p>0000, bem como daqueles que venceram durante o trâmite do processo.</p><p>Provará o que for necessário, usando-se de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial, juntada de documentos, oitiva de testemunhas e</p><p>depoimentos.</p><p>Dá ao pleito o valor de R$ 3.780,00 (três mil, setecentos e oitenta reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>Suzano, 00 de abril de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB-SP 000.000</p><p>20.13 Segundo Modelo (Contestação)</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES, SÃO PAULO.</p><p>Processo n. 123/12</p><p>Ação de Consignação de Aluguel</p><p>DURVAL SALGE BRAULIO, já qualificado, por seu Advogado, que</p><p>esta subscreve (mandato incluso), com escritório na Rua Central, n. 00,</p><p>Mogi das Cruzes-SP, onde recebe intimações, nos autos do processo que</p><p>lhe move MAURO DE TAL, vem à presença de Vossa Excelência</p><p>oferecer CONTESTAÇÃO, pelos motivos de fato e de direito a seguir</p><p>expostos.</p><p>Dos fatos</p><p>O locatário ajuizou a presente ação de consignação de aluguel, asseverando</p><p>que o locador se recusou a receber o valor legalmente devido, consoante o</p><p>contrato de locação firmado entre as partes. Requereu, então, autorização</p><p>para efetuar o depósito dos valores que entende serem corretos, o que foi</p><p>deferido, e, no mérito, requereu deste Juízo quitação dos aluguéis vencidos</p><p>e depositados.</p><p>Em síntese, hoc ipsum est.</p><p>Do mérito</p><p>Não é verdade a alegação do autor quanto à recusa do locador em receber o</p><p>aluguel legalmente devido, qual seja, R$ 315,00 (trezentos e quinze reais).</p><p>De fato, as partes estavam negociando um reajuste maior do que o índice</p><p>legal no valor do aluguel, porém em nenhum momento o réu se recusou a</p><p>receber e dar quitação do que é regularmente devido.</p><p>Estando as partes em negociação, causou espécie ao locador o sumiço do</p><p>locatário, que, ficando de trazer uma contraproposta, simplesmente</p><p>desapareceu.</p><p>Ante o exposto, não tendo havido recusa do locador em receber o aluguel</p><p>legalmente devido, requer-se a improcedência do pedido, condenando-se o</p><p>autor nos honorários advocatícios e demais cominações legais.</p><p>Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas e</p><p>depoimento pessoal do autor.</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>Mogi das Cruzes, 00 de abril de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>CAPÍTULO 21</p><p>Ação de Despejo por Denúncia Vazia</p><p>21.1 Cabimento da Ação de Despejo por Denúncia Vazia</p><p>Terminado o contrato de locação que tenha sido firmado por escrito e por</p><p>prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode requerer a desocupação</p><p>do imóvel, fazendo uso, no caso de o inquilino recusar-se a sair</p><p>amigavelmente, da ação de despejo por denúncia vazia.</p><p>Embora não seja legalmente exigível, é conveniente que o locador notifique</p><p>o inquilino de sua intenção de não renovar o contrato de locação a seu</p><p>término.</p><p>Caso o referido contrato, por escrito e por prazo igual ou superior a 30</p><p>meses, já esteja vigorando por prazo indeterminado, o locador deve</p><p>notificar o inquilino para que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias.</p><p>O prazo para desocupação será de 12 meses quando o contrato de locação</p><p>tiver sido firmado antes da atual Lei do Inquilinato.</p><p>21.2 Base Legal</p><p>A chamada “denúncia vazia”, que permite ao locador denunciar o contrato</p><p>de locação, firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses,</p><p>sem ter de justificar seu pedido, encontra-se prevista no art. 46 da Lei</p><p>8.245/91 (LI).</p><p>21.3 Procedimento</p><p>A Lei do Inquilinato estabelece, em seu art. 59 e seguintes, que as ações de</p><p>despejo terão o rito ordinário, com algumas alterações previstas na lei.</p><p>A Lei n. 8.245/91 não trata, especialmente, da ação de despejo por denúncia</p><p>vazia amparada no art. 46, caput, o que, com base na regra geral do art. 59:</p><p>•petição inicial;</p><p>•citação;</p><p>•contestação;</p><p>•réplica, quando houver preliminares;</p><p>•saneador;</p><p>•julgamento antecipado da lide;</p><p>•audiência de conciliação, visto tratar-se de direito disponível;</p><p>•audiência de instrução e julgamento;</p><p>•sentença.</p><p>Quando a ação de despejo por denúncia vazia estiver amparada no art. 46,</p><p>§2º, da Lei 8.245/91, ou seja, aqueles casos em que, vencido o contrato, ele</p><p>se torna por prazo indeterminado, o procedimento terá pequena alteração.</p><p>Nesse caso, no prazo da contestação o locatário pode concordar com a</p><p>desocupação, requerendo que lhe seja concedido o prazo de seis meses para</p><p>desocupar o imóvel.</p><p>21.4 Foro Competente</p><p>A ação de despejo por denúncia vazia deve ser ajuizada no foro da situação</p><p>do imóvel, conforme previsto no art. 58, II, da Lei 8.245/91, salvo se outro</p><p>houver sido eleito no contrato de locação.</p><p>21.5 Questões a Serem Respondidas pelo Locador</p><p>Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o constituinte,</p><p>o advogado deve conversar detalhadamente com ele sobre o caso,</p><p>procurando obter resposta para algumas questões.</p><p>•O contrato de locação foi firmado por escrito e por prazo igual ou superior</p><p>a 30 meses ?</p><p>•Foi feita a notificação informando o inquilino da falta de interesse em</p><p>manter o contrato a seu término ?</p><p>•O contrato já está vigorando por prazo indeterminado? Há quanto tempo?</p><p>21.6 Documentos</p><p>O locador deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes</p><p>documentos, entre outros:</p><p>•cópia do contrato de locação;</p><p>•documento de identidade do locador;</p><p>•comprovante da notificação do locatário.</p><p>21.7 Provas</p><p>Nesse feito, a única obrigação do locador é juntar, com a inicial, o contrato</p><p>de locação e o comprovante de notificação do inquilino.</p><p>21.8 Contestação</p><p>No mérito, nessa ação, não há o que se discutir, visto que o locador não</p><p>precisa justificar seu pedido. Cabe tão somente ao locatário requerer o</p><p>prazo de seis meses para a desocupação, consoante o art. 61 da Lei</p><p>8.245/91.</p><p>Eventualmente, o locatário pode requerer que seja declarada a carência de</p><p>ação, por falta de uma das condições da ação, como:</p><p>•falta de notificação prévia;</p><p>•o contrato de locação não ser por escrito;</p><p>•o contrato de locação não ter sido celebrado pelo prazo de 30 (trinta) meses</p><p>ou mais;</p><p>•o contrato de locação se encontra vencido.</p><p>21.9 Valor da Causa</p><p>Segundo o art. 58, III, da Lei 8245/91, na ação de despejo, o valor da causa</p><p>corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel, ou seja, se o aluguel for de R$</p><p>300,00 (trezentos reais), o valor da causa será de R$ 3.600,00 (três mil e</p><p>seiscentos reais) (12 x R$ 300,00).</p><p>21.10 Despesas</p><p>Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita, o autor,</p><p>antes de ajuizar a ação, deve proceder ao recolhimento das custas</p><p>processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela</p><p>juntada do mandado judicial e as despesas com diligências do oficial de</p><p>justiça. Os valores dessas custas variam de estado para estado. O advogado</p><p>que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve</p><p>consultar a subseção da OAB em sua comarca.</p><p>21.11 Dicas</p><p>•Os alugueres continuam sendo devidos até a desocupação do imóvel.</p><p>•A notificação do inquilino pode ser feita pessoalmente ou pelos Correios,</p><p>com aviso de recebimento (AR).</p><p>21.12 Primeiro Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA E CIDADE DE SUZANO — SÃO</p><p>PAULO.</p><p>BENEDITO DE TAL, brasileiro, casado, dentista, portador do RG</p><p>00.000.000-SSP/SP e CPF 000.000.000-00, residente e domiciliado na</p><p>Rua José Bonifácio, n. 00, bairro dos Remédios, nesta Cidade e</p><p>Comarca, por seu Advogado que esta subscreve (mandato incluso), vem</p><p>à presença de Vossa Excelência propor a AÇÃO DE DESPEJO POR</p><p>DENÚNCIA VAZIA, observando-se o rito ordinário com as alterações</p><p>da Lei 8.245/91 (LI), em face de JOÃO DE TAL, brasileiro, solteiro,</p><p>motorista, residente e domiciliado na Rua Benjamin Constant, n. 00,</p><p>bairro de Vila Ipiranga, nesta Cidade e Comarca, pelos motivos de fato</p><p>e de direito a seguir expostos.</p><p>1. O autor firmou, por escrito, contrato de locação com o réu em 00 de maio</p><p>de 0000, por um período de 30 (trinta) meses, com valor locatício mensal de</p><p>R$ 300,00 (trezentos reais).</p><p>2. Não tendo interesse na continuidade do contrato, o autor notificou o</p><p>locatário para que deixasse o imóvel ao seu término, que se deu no dia 00</p><p>de novembro de 0000, consoante comprova documento anexo.</p><p>3. Apesar de ciente da vontade do locador, o réu se recusa a deixar o</p><p>imóvel.</p><p>Ante o exposto, considerando que a pretensão do autor encontra amparo na</p><p>Lei 8.245/91(LI), requer:</p><p>a) a citação do réu para que, querendo, apresente resposta no prazo legal,</p><p>sob pena de sujeitar-se aos efeitos da revelia;</p><p>b) a rescisão do contrato de locação, determinando-se o imediato despejo do</p><p>inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente mandado.</p><p>Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos e oitiva de testemunhas.</p><p>Dá ao pleito o valor de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>Suzano, 00 de janeiro de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>21.13 Segundo Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA E CIDADE DE SANTOS — SÃO PAULO</p><p>ANA PAULA DINIZ, brasileira, casada, dentista, portadora do RG</p><p>00.000.000-SSP/SP e CPF 000.000.000-00, residente e domiciliada na</p><p>Rua José Bonifácio, n. 00, bairro dos Remédios, nesta Cidade e</p><p>Comarca, por seu Advogado que esta subscreve (mandato incluso), vem</p><p>à presença de Vossa Excelência propor a AÇÃO DE DESPEJO POR</p><p>DENÚNCIA VAZIA, observando-se o rito ordinário com as alterações</p><p>da Lei n. 8.245/91 (LI), em face de JOÃO DE TAL, brasileiro, solteiro,</p><p>motorista, residente e domiciliado na Rua Benjamin Constant, n. 00,</p><p>bairro de Vila Ipiranga, nesta Cidade e Comarca, pelos motivos de fato</p><p>e de direito a seguir expostos.</p><p>1. A autora firmou, por escrito, contrato de locação com o réu em 00 de</p><p>maio de 0000, por um período de 30 (trinta) meses, com valor locatício</p><p>mensal de R$ 300,00 (trezentos reais).</p><p>2. Não tendo interesse na continuidade do contrato, a autora notificou o</p><p>locatário para que deixasse o imóvel ao seu término, que se deu no dia 00</p><p>de novembro de 0000, consoante comprova documento anexo.</p><p>3. Apesar de ciente da vontade da locatária, o réu se recusa a deixar o</p><p>imóvel.</p><p>Ante o exposto, considerando que a pretensão da autora encontra amparo na</p><p>Lei 8.245/91(LI), requer:</p><p>a) a citação do réu para que, querendo, apresente resposta no prazo legal,</p><p>sob pena de sujeitar-se aos efeitos da revelia;</p><p>b) a rescisão do contrato de locação, determinando-se o imediato despejo do</p><p>inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente mandato.</p><p>Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos e oitiva de testemunhas.</p><p>Dá ao pleito o valor de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>São Paulo, 00 de janeiro de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>CAPÍTULO 22</p><p>Ação de Manutenção de Posse</p><p>22.1 Cabimento da Ação de Manutenção de Posse</p><p>A ação de manutenção de posse será cabível quando o autor, possuidor ou</p><p>proprietário, tiver sua posse turbada, perturbada, por terceiro. O possuidor</p><p>não chega, nesse caso, a perder a posse, mas ela sofre ataques de terceiros,</p><p>causando desassossego, inquietação. A turbação pode ser de fato, como na</p><p>tentativa invasão, ou de direito, tal como o ajuizamento de uma ação</p><p>possessória.</p><p>22.2 Base Legal</p><p>O direito de defender a posse em face de terceiros que a estejam</p><p>perturbando, causando desassossego e inquietação, encontra amparo no</p><p>caput do art. 1.210 do Código Civil.</p><p>22.3 Procedimento</p><p>A lei processual civil prevê procedimento especial para as ações</p><p>possessórias, desde que se trate de chamada “posse nova”, isto é, o esbulho</p><p>ou turbação deve ter ocorrido a menos de ano e dia.</p><p>Pela natureza do direito envolvido, na ação de manutenção de posse, de</p><p>regra, a turbação deve ter ocorrido a menos de ano e dia, ficando difícil</p><p>imaginar uma turbação em que não há perda de posse superior ao referido</p><p>período.</p><p>A falta de reação imediata do autor, quando da turbação, a transformará em</p><p>pouco tempo em esbulho, demandando propositura de ação de reintegração</p><p>de posse.</p><p>De qualquer forma, a interposição de uma ação por outra não impede que o</p><p>juiz conheça o pedido.</p><p>Após o juiz decidir sobre o pedido liminar, com ou sem concessão, o feito</p><p>obedecerá, no mais, ao procedimento ordinário, qual seja:</p><p>•petição inicial: audiência de justificação (posse nova); liminar;</p><p>•citação;</p><p>•contestação;</p><p>•réplica, no caso de haver preliminares;</p><p>•saneador: julgamento antecipado da lide; audiência de conciliação, visto</p><p>tratar-se de direitos disponíveis;</p><p>•audiência de instrução e julgamento;</p><p>•sentença.</p><p>22.4 Foro Competente</p><p>A ação de manutenção de posse deve ser ajuizada na comarca onde estiver</p><p>localizado o imóvel.</p><p>22.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o constituinte,</p><p>o advogado deve conversar detalhadamente com ele sobre o caso,</p><p>procurando obter resposta para algumas questões.</p><p>•É proprietário legal do bem (título registrado/nota fiscal) ou apenas</p><p>possuidor?</p><p>•Qual é, ou era, a exata localização do bem?</p><p>•Qual é o tempo de sua posse?</p><p>•Como era exercida a posse (atos de posse)?</p><p>•Quando, como e por quem se deu a turbação?</p><p>•Houve destruição de obstáculos (muros, cercas etc.)?</p><p>•Houve posse ou destruição de benfeitorias? Qual o valor delas?</p><p>•Os turbadores fizeram alguma alteração no bem?</p><p>22.6 Documentos</p><p>O autor deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes</p><p>documentos entre outros:</p><p>•certidão de casamento/nascimento;</p><p>•cédula de identidade (RG);</p><p>•escritura ou compromisso de compra e venda, quando se tratar de bem</p><p>imóvel;</p><p>•IPTU atual do imóvel;</p><p>•nota fiscal ou outro documento de propriedade quando se tratar de bem</p><p>imóvel;</p><p>•fotos do local, quando for o caso.</p><p>22.7 Provas</p><p>A turbação (perturbação) e eventuais prejuízos causados ao bem se provam</p><p>pela juntada de documentos (fotos, boletim de ocorrência etc.), oitiva de</p><p>testemunhas e perícia técnica no imóvel.</p><p>22.8 Contestação</p><p>Diante da natureza dúplice das possessórias, a contestação ganha especial</p><p>relevo, visto que o réu pode, por meio dela, demandar também proteção</p><p>possessória em face do autor.</p><p>22.9 Valor da Causa</p><p>Nas ações possessórias, o valor da causa deve ser equivalente ao do bem</p><p>objeto do litígio. Tratando-se de bem imóvel deve-se utilizar a estimativa</p><p>oficial para lançamentos de impostos (IPTU), ordinariamente denominado</p><p>“valor venal”. Na falta do lançamento (carnê do IPTU) o autor pode</p><p>requerer à Prefeitura uma certidão do valor venal do imóvel. Pode haver</p><p>cumulação de pedidos, tais como manutenção de posse e condenação de</p><p>perdas e danos.</p><p>22.10 Despesas</p><p>Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita, o autor,</p><p>antes de ajuizar a ação, deve proceder ao recolhimento das custas</p><p>processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela</p><p>juntada do mandado judicial e as despesas com diligências do oficial de</p><p>justiça. Os valores dessas custas variam de estado para estado. O advogado</p><p>que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve</p><p>consultar a subseção da OAB em sua comarca.</p><p>22.11 Dicas</p><p>•Na petição inicial, o advogado deve indicar de forma precisa o tempo, a</p><p>natureza e o modo como o autor exercia sua posse até sofrer a turbação, ou</p><p>seja, não basta se dizer “proprietário”, ou “possuidor”, de maneira genérica,</p><p>e passar a narrar a turbação sofrida.</p><p>•Quando se tratar de posse nova e não houver documentos que demonstrem</p><p>a turbação, o advogado deve requerer a designação de audiência de</p><p>justificação, oferecendo, junto à inicial, o rol de testemunhas.</p><p>•Quando os turbadores forem de nome e qualificação ignorada, o advogado</p><p>deve indicar na inicial a descrição física deles, quando possível.</p><p>•O proprietário que nunca teve a posse, de fato, do bem não pode fazer uso</p><p>da ação de manutenção de posse, mas sim ajuizar ação reivindicatória.</p><p>22.12 Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA DE PALMAS – SÃO PAULO.</p><p>SERGIO MONACO JUNIOR, brasileiro, casado, comerciante,</p><p>portador do RG n. 00.000.000 SSP/SP e CPF n. 000.000.000-00,</p><p>residente e domiciliado na Rua Antônio da Cruz, n. 00, Bairro de</p><p>Jardim Luíza, nesta Cidade e Comarca, por seu Advogado, que esta</p><p>subscreve (mandato incluso), vem à presença de Vossa Excelência</p><p>propor AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE CC. COMINATÓRIA</p><p>E PERDAS E DANOS, com pedido liminar, observando-se o</p><p>procedimento, em face de FRANCISCO DE TAL, brasileiro, separado,</p><p>aposentado, residente e domiciliado na Rua Brasília, n. 00, Bairro Vila</p><p>Santa Inês, nesta Cidade e Comarca, pelos motivos de fato e de direito</p><p>a seguir expostos.</p><p>1. O autor é senhor e possuidor do imóvel situado na Rua Brasília, n. 00,</p><p>Bairro de Vila Santa Inês, nesta Cidade, com metragem de 550m². O</p><p>referido imóvel foi adquirido no ano de 1985, por meio de escritura,</p><p>regularmente registrada, consoante faz prova dos documentos que junta à</p><p>presente.</p><p>2. Embora não resida no imóvel, o autor o mantém cercado e cultiva uma</p><p>pequena, mas produtiva, lavoura de vegetais, que o leva a visitar o local a</p><p>cada 20 dias.</p><p>3. Aproveitando-se da ausência do autor, o réu, que reside no imóvel</p><p>vizinho e negocia com gado, constantemente promove invasão da parte de</p><p>trás da propriedade do autor, rompendo a cerca de arame e destruindo parte</p><p>da plantação que lá existe.</p><p>4. Por diversas vezes, o autor já conversou amigavelmente com o réu, no</p><p>entanto, ele alega que não consegue impedir que os animais de sua</p><p>propriedade invadam e destruam a propriedade do autor. Todavia, o que se</p><p>percebe é que o próprio réu facilita a ação dos animais.</p><p>5. Os gastos do autor com a manutenção e reforma da cerca já chegam à</p><p>quantia de R$ 850,00, conforme demonstram notas fiscais anexas.</p><p>Ante o exposto, considerando que a pretensão do autor encontra amparo no</p><p>art. 1.210 do Código Civil, requer:</p><p>a) seja, in limine litis , expedindo, em favor do autor, mandado de</p><p>manutenção de posse, com ou sem audiência de justificação, intimando-se o</p><p>réu para que mantenha seus animais afastados da propriedade do autor;</p><p>b) a citação do réu, por oficial de justiça, para que, querendo, apresente</p><p>resposta no prazo legal, sob pena de sujeitar-se aos efeitos da revelia;</p><p>c) a decretação da manutenção definitiva do autor na posse do imóvel,</p><p>impondo ao réu multa de 5 (cinco) salários-mínimos toda vez que seus</p><p>animais invadirem a propriedade do autor, sem prejuízo dos eventuais danos</p><p>materiais;</p><p>d) a condenação do réu ao pagamento de indenização no valor de R$ 850,00</p><p>(oitocentos e cinquenta reis), referente aos danos causados na propriedade</p><p>do autor até o momento.</p><p>Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em</p><p>direito, em especial pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas,</p><p>perícia técnica e depoimento pessoal do réu.</p><p>Dá ao pleito o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>São Paulo, 00 de abril de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>CAPÍTULO 23</p><p>Ação de Dano Infecto</p><p>23.1 Cabimento da Ação de Dano Infecto</p><p>A ação de dano infecto tem cabimento nas situações em que o proprietário</p><p>ou possuidor de um imóvel esteja sofrendo, ou tenha justo receio de sofrer,</p><p>dano ou prejuízo pelo uso nocivo (barulho excessivo, desordem, criação de</p><p>animais, armazenagem de produtos perigosos, tais como explosivos e</p><p>inflamáveis, exalações fétidas etc.), ou ruína de prédio vizinho. Seu</p><p>objetivo primordial é cominar pena ao proprietário do prédio vizinho, até</p><p>que cesse a situação que fundamenta o pedido, ou a prestação de caução</p><p>pelo dano eminente.</p><p>23.2 Base Legal</p><p>A ação de dano infecto encontra fundamento no direito de vizinhança,</p><p>disciplinado nos arts. 1.277 a 1.313 do Código Civil.</p><p>23.3 Procedimento</p><p>Na falta de previsão de um procedimento especial, a ação de dano infecto</p><p>deve seguir o rito comum, ordinário ou sumário, conforme o valor da causa.</p><p>Fornecemos, a seguir, um pequeno esboço do rito sumário.</p><p>I - Petição inicial</p><p>a) além dos requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC/15, a petição inicial deve</p><p>trazer o rol de testemunhas e apresentar os quesitos, no caso de ser</p><p>requerida perícia técnica;</p><p>b) formados os autos, eles vão conclusos para o juiz, que pode: (1)</p><p>determinar que o autor emende a inicial no prazo de 10 dias; (2) não recebê-</p><p>la, extinguindo o feito; (3) recebê-la, designando audiência de conciliação a</p><p>realizar-se no prazo de 30 dias, determinando a citação do réu.</p><p>II - Citação</p><p>Obs.: o réu deve ser citado, com antecedência mínima de dez dias, para</p><p>comparecer à audiência em que, deixando de comparecer, reputar-se-ão</p><p>verdadeiros os fatos alegados na exordial.</p><p>III - Audiência de conciliação</p><p>Obs.: comparecendo as partes, o juiz tentará a conciliação que, se frutífera,</p><p>será reduzida a tempo e homologada por sentença. Não obtida a</p><p>conciliação, o réu pode responder, por escrito ou oralmente, e fazer pedido</p><p>contraposto. O juiz deve, de plano, decidir sobre eventuais impugnações e</p><p>sobre preliminares, podendo, se o caso, converter o rito sumário para</p><p>ordinário. Saneando o feito, o juiz julgará o feito, ou, havendo necessidade</p><p>de produção de prova oral, designará audiência de instrução e julgamento.</p><p>IV - Audiência de instrução e julgamento</p><p>Obs.: nessa audiência o juiz, após tentar novamente a conciliação, deve</p><p>colher o depoimento pessoal das partes, se requerido, e proceder com a</p><p>oitiva das testemunhas eventualmente arroladas, abrindo,</p><p>de outros atos.</p><p>Em síntese, as regras dos direitos de vizinhança impõem obrigações de</p><p>fazer e de não fazer. O art. 1.285 do Código Civil, por exemplo, dispõe que</p><p>o dono do prédio encravado pode, mediante o pagamento de indenização,</p><p>constranger o vizinho a lhe dar passagem. O art. 1.301, por sua vez, reza</p><p>que é proibido abrir janelas a menos de metro e meio do terreno vizinho,</p><p>estabelecendo uma omissão por parte de um dos vizinhos.</p><p>Em outras palavras, o Código Civil reprime o uso anormal ou nocivo da</p><p>propriedade, que pode decorrer de atos ilegais, abusivos ou lesivos. A par</p><p>disso, dispõe o art. 1.277, caput, do Código Civil: “O proprietário ou o</p><p>possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências</p><p>prejudiciais à segurança, ao sucesso e à saúde dos que o habitam,</p><p>provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”</p><p>São consideradas ofensas à segurança pessoal ou aos bens os atos que</p><p>coloquem em risco a incolumidade dos moradores do prédio. Constituem</p><p>ofensas ao sossego, por exemplo, o barulho exagerado que tire a seriedade</p><p>dos habitantes do prédio confinante. Já ofensa à saúde é qualquer atividade</p><p>que coloque em risco o bem-estar físico ou psíquico dos habitantes do</p><p>prédio confinante, como observa-se no seguinte julgado em que verifica-se,</p><p>pois, que a terminologia “direitos de vizinhança” seria mais adequada do</p><p>que “deveres de vizinhança”:</p><p>DIREITO CIVIL. SERVIDÕES LEGAIS E CONVENCIONAIS.</p><p>DISTINÇÃO. ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAÇÃO.</p><p>Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício</p><p>do direito, de modo a causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do</p><p>CC/02. Assim, considerando a obrigação assumida, de preservação da vista</p><p>paisagem a partir do terreno dos recorrentes, verifica-se que os recorridos</p><p>exerceram de forma abusiva o seu direito ao plantio de árvores,</p><p>descumprindo, ainda que indiretamente, o acordo firmado, na medida em</p><p>que, por via transversa, sujeitaram os recorrentes aos mesmos transtornos</p><p>causados pelo antigo “muro de alvenaria”, o qual foi substituído por</p><p>verdadeiro “muro verde”, que, como antes, impede a vista panorâmica.</p><p>Recurso especial conhecido e provido. (REsp 935.474/RJ, Rel. Min. Ari</p><p>Pargendler, Rel. p/Acórdão Min. Nancy Andrighi, 3° Turma, julgado em</p><p>19.08.2008, Dje 16.09.2008)</p><p>3.6 Direito de Construir</p><p>Dispõe o art. 1.299 do Código Civil que o proprietário pode levantar em seu</p><p>terreno as construções que lhe aprouverem, salvo o direito dos vizinhos e os</p><p>regulamentos administrativos.</p><p>Em outras palavras, o proprietário tem o direito de construir em seu imóvel,</p><p>desde que atendidas as restrições de duas ordens: de Direito Administrativo</p><p>(por exemplo, contidas no Código de Edificações do Município), e de</p><p>vizinhança, que, conforme vimos, são regras que vedam o uso anormal da</p><p>propriedade.</p><p>Qualquer proprietário pode construir em seu terreno e é legítimo que assim</p><p>o faça. Contudo, se infringir os direitos de vizinhança ou os regulamentos</p><p>administrativos pode vir a ser sujeito passivo, por exemplo, de ação</p><p>demolitória, sem deixar de responder por perdas e danos.</p><p>CAPÍTULO 4</p><p>Direito Condominial</p><p>4.1 Noções Gerais</p><p>Como regra, a propriedade pertence exclusivamente a uma só pessoa, mas</p><p>há casos em que o bem pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente,</p><p>situação denominada condomínio ou copropriedade. Tão difundida nos dias</p><p>atuais, a propriedade condominial tem grande aplicação por ser uma forma</p><p>inteligente de coexistência de vários direitos sobre um mesmo bem imóvel.</p><p>Em suma, a propriedade condominial é aquela em que mais de um sujeito</p><p>de direito titula simultaneamente os poderes de proprietário em relação a</p><p>certo objeto. O instituto jurídico do condomínio permite que os</p><p>condomínios afastem a fruição, o uso e a disposição do bem frente a</p><p>pessoas estranhas à copropriedade. No entanto, não poderão os condôminos</p><p>opor-se entre si, visto que todos são donos igualmente, sem qualquer tipo de</p><p>exclusividade.</p><p>Há três espécies de condomínio: voluntário, necessário e edilício.</p><p>4.2 Condomínio Voluntário</p><p>É o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou</p><p>mais pessoas adquirem o mesmo bem. Exemplo: dois irmãos que adquirem</p><p>o mesmo terreno se tornam coproprietários.</p><p>4.2.1 Direitos dos Condôminos</p><p>Os arts. 504, 1.314, 1.320, 1.322, 1.323, 1.325 e 1.326 do Código Civil</p><p>estabelecem os direitos dos condôminos. Vamos conhecê-los.</p><p>1) Usar e fruir o bem conforme a sua destinação. Essa destinação é definida</p><p>pela maioria dos condôminos atendendo aos interesses dos condomínios,</p><p>sem que nenhum deles exclua qualquer dos outros quanto ao uso e à fruição</p><p>da coisa.</p><p>2) Colaborar e compartilhar sobre a destinação do bem, quanto às formas de</p><p>fruição, utilização, administração e deliberações em geral, respeitando</p><p>sempre o direito da maioria em razão de se sobrepor à minoria dos</p><p>condôminos.</p><p>3) Alienar e gravar a respectiva fração ideal desde que seja divisível.</p><p>Significa que o titular pode dispor a qualquer tempo de sua fração,</p><p>independentemente da vontade dos demais. Todavia, sendo o bem</p><p>indivisível, a alienação requer a concordância dos outros condôminos e a</p><p>observância do direito de preferência.</p><p>4) Promover a defesa da posse contra atos de esbulho e turbação de forma</p><p>isolada, sem depender dos demais, como proprietário singular.</p><p>5) Receber os frutos da coisa de acordo com o respectivo quinhão, desde</p><p>que do condomínio resulte algum fruto a ser repartido.</p><p>6) Desligar-se do condomínio exigindo seu fim. Isso ocorre quando um</p><p>condômino pretende desligar-se do condomínio mediante a alienação da</p><p>fração ideal e não encontra um terceiro interessado na aquisição de sua</p><p>parte ideal. Sendo o bem divisível, o condômino pode exigir a divisão,</p><p>encerrando a propriedade, e os demais condôminos receberão suas</p><p>receptivas partes, deixando de ser condôminos para tornarem-se</p><p>proprietários individuais. Sendo o bem indivisível, qualquer um dos</p><p>condôminos pode habilitar-se para ser proprietário individual, indenizando</p><p>os demais de acordo com o valor das respectivas frações ideais.</p><p>7) Exercer a preferência em caso de alienação ou locação da fração ideal</p><p>quando o bem for indivisível, ou seja, o condômino pode dispor do bem</p><p>desde que respeite o direito de preferência dos demais.</p><p>4.2.2 Deveres dos Condôminos</p><p>Já no que diz respeito aos direitos dos condôminos os arts. 504, 1.314,</p><p>1.317, 1.318 e 1.319 do Código Civil impõem regras específicas.</p><p>1) Repartir os ônus e as despesas para conservação e manutenção do</p><p>condomínio.</p><p>2) Ter responsabilidade quanto às dívidas contraídas pelos condôminos, mas</p><p>somente perante sua parte. Cumpre salientar que a solidariedade não se</p><p>presume, mas sempre decorre de convenção. Em sendo convencionada,</p><p>todos responderão igualmente.</p><p>3) Abster-se de transferir a posse a terceiro. Significa que ao condômino é</p><p>defeso dar posse, uso e fruição de coisa comum a terceiros estranhos ao</p><p>condomínio, sem a concordância de todos os condôminos.</p><p>4) Responder pelos danos que causar ao bem, indenizando os demais.</p><p>4.2.3 Condomínio Necessário</p><p>O condomínio necessário ou legal se dá por meio de imposição legal em</p><p>caso de meação de paredes, cercas, muros e valas em estado permanente de</p><p>indivisão, conforme determinam os arts. 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307 do</p><p>Código Civil. É amparado pela lei em razão de sua utilidade comum aos</p><p>vizinhos, objetivando-se a paz e a segurança coletiva. Nota-se, pois, que</p><p>essa espécie de condomínio não decorre de uma convenção, mas de uma</p><p>imposição legal fundamentada em situações peculiares afetas ao direito de</p><p>vizinhança.</p><p>Como feito do condomínio necessário, os proprietários vizinhos custearão</p><p>as despesas de construções de obras divisórias, conforme a lei municipal e</p><p>as normas que regem os direitos de vizinhança.</p><p>4.3 Condomínio Edilício</p><p>Criado para melhor aproveitamento do solo, barateamento da construção e,</p><p>consequentemente, facilitando a aquisição da casa própria, as maiores</p><p>cidades do mundo aderiram</p><p>em seguida,</p><p>oportunidade para apresentação das alegações finais.</p><p>V - Sentença</p><p>Obs.: o juiz pode proferir a sentença na própria audiência de instrução e</p><p>julgamento ou no prazo de 10 dias.</p><p>Mais uma vez, observamos que o advogado deve estar atento ao valor da</p><p>causa, a fim de corretamente estabelecer o procedimento aplicável ao caso</p><p>(ordinário/sumário).</p><p>23.4 Foro Competente</p><p>A ação de dano infecto deve ser ajuizada no foro da situação do imóvel.</p><p>23.5 Questões a Serem Respondidas pelo Autor</p><p>Com o escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o constituinte,</p><p>o advogado deve conversar demoradamente com ele sobre o caso,</p><p>procurando obter resposta para algumas questões.</p><p>•A propriedade do autor é vizinha da do réu ?</p><p>•Qual a natureza do incômodo ou do perigo ?</p><p>•Já houve danos ? De quê ? Que valor ?</p><p>•Quem é proprietário ou possuidor do prédio vizinho ?</p><p>•Já houve contato direto com o réu ?</p><p>•Já houve denúncia a algum órgão público ? Quando ? Como ?</p><p>23.6 Documentos</p><p>O autor deve ser orientado a fornecer ao advogado cópia dos seguintes</p><p>documentos, entre outros:</p><p>•documento de identidade (RG, certidão de nascimento ou casamento);</p><p>•no caso de pessoa jurídica, o contrato social;</p><p>•fotos do local, sempre que possível;</p><p>•laudo técnico, quando possível e cabível;</p><p>•c ó pia da escritura do imóvel ou outro documento que demonstre sua</p><p>posse;</p><p>•rol de testemunhas (nome, endereço, profissão).</p><p>23.7 Valor da Causa</p><p>No caso de a ação de dano infecto envolver situação de dano patrimonial,</p><p>seja sofrido, seja potencial, o valor da causa deve espelhar os prejuízos, ou</p><p>eventuais prejuízos. Tratando a ação de dano abstrato (barulho excessivo,</p><p>desordem, criação de animais, armazenagem de produtos perigosos etc.), a</p><p>fixação do valor da causa fica a critério do autor, que deve considerar as</p><p>circunstâncias subjetivas envolvidas na questão, tais como idade das</p><p>pessoas prejudicadas, tempo de exposição, grau de perigo à saúde e à vida,</p><p>localização do imóvel, valor do imóvel etc.</p><p>Não se deve esquecer de que o valor da causa pode influenciar no tipo de</p><p>procedimento aplicável à ação.</p><p>23.8 Despesas</p><p>Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita, o autor,</p><p>antes de ajuizar a ação, deve proceder ao recolhimento das custas</p><p>processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela</p><p>juntada do mandado judicial e as despesas com diligências do oficial da</p><p>justiça. Os valores dessas custas variam de estado para estado. O advogado</p><p>que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve</p><p>consultar a subseção da OAB em sua comarca.</p><p>23.9 Dica</p><p>Causas de pequeno valor podem ser atribuídas no Juizado Especial Cível.</p><p>23.10 Primeiro Modelo</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _</p><p>VARA CÍVEL DA COMARCA DE IPIRANGA – SP.</p><p>PAULO JOSÉ DE TAL, brasileiro, casado, comerciante, portador do</p><p>RG n. 00.000.000 SSP/SP e CPF n. 000.000.000-00, residente e</p><p>domiciliado na Rua Antônio Figueira, n. 00, Bairro Vila Brasil, nesta</p><p>Cidade e Comarca, por seu Advogado firmando in fine, mandato</p><p>incluso, vem à presença de Vossa Excelência propor AÇÃO DE DANO</p><p>INFECTO CC. COMINATÓRIA, em face de RONILDO DE TAL,</p><p>brasileiro, casado, aposentado, residente e domiciliado na Rua Antonio</p><p>Figueira, n. 00, Bairro Vila Brasil, nesta Cidade e Comarca, pelos</p><p>motivos de fato e de direito a seguir expostos.</p><p>1. Há aproximadamente um mês, o réu iniciou uma criação de porcos no</p><p>fundo do imóvel onde reside.</p><p>2. Segundo pode apurar o autor, trata-se de quatro ou cinco animais dentro</p><p>de um pequeno cercado de tela, sem nenhum cuidado higiênico.</p><p>3. O autor e sua família, que vivem no imóvel vizinho, têm sido gravemente</p><p>prejudicados em sua saúde, uma vez que a criação levou a um enorme</p><p>aumento de “moscas” (não há inseticida que dê conta), além da presença de</p><p>um insuportável “mau cheiro”.</p><p>4. Temeroso pelo bem-estar de sua família, em especial os filhos menores, o</p><p>autor procurou o réu e requereu que ele desativasse a referida criação,</p><p>expondo os problemas que estava causando, porém o vizinho recusou-se a</p><p>um entendimento.</p><p>5. Tratando-se de área estritamente residencial, o autor procurou a</p><p>Prefeitura. Contudo, apesar das muitas promessas, nada foi feito para</p><p>solucionar o problema, o que não deixa ao autor alternativa que não seja a</p><p>busca da tutela jurisdicional.</p><p>Ante o exposto, considerando que a pretensão do autor encontra respaldo no</p><p>art. 1.277 e seguintes do Código Civil, requer:</p><p>a) a citação do réu, por oficial de justiça e com os benefícios do art. 172, §</p><p>2°, do CPC, para que compareça em audiência de conciliação a ser</p><p>designada por este douto Juízo, onde, se quiser, pode oferecer resposta, sob</p><p>pena se sujeitar-se aos efeitos da revelia;</p><p>b) seja o réu condenado a pôr fim na criação de porcos que mantém em seu</p><p>imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, cominando-se, para o caso de não</p><p>cumprimento, pena diária no valor de meio (1/2) salário-mínimo.</p><p>Dá ao pleito o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais).</p><p>Termos em que</p><p>p. deferimento.</p><p>São Paulo, 00 de abril de 0000.</p><p>Júlio Cesar Sanchez</p><p>OAB/SP 000.000</p><p>Rol de Testemunhas</p><p>1. Sergio Sanchez, brasileiro, comerciante, residente e domiciliado na</p><p>Rua Antônio Figueiras, n. 00, Bairro Vila Brasil, São Paulo – SP.</p><p>2. Tabata Thais Sanchez, brasileiro, aposentado, residente e</p><p>domiciliado na Rua Antônio Figueiras, n. 00, Bairro Vila Brasil, São</p><p>Paulo – SP.</p><p>23.11 Segundo Modelo (Ação Contra Proprietário de Cachorro Que</p><p>está Incomodando O Vizinho – Jec)</p><p>EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO</p><p>JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ITAJOBI, SÃO</p><p>PAULO.</p><p>M. C. A. J., brasileiro, casado, funcionário público, portador do RG n.</p><p>00.000.000 SSP/SP e CPF n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na</p><p>Rua José Urbano Sanches, n. 00, bairro Vila Oliveira, cidade de Mogi</p><p>das Cruzes – SP, por seu Advogado, firmado no in fine, mandato</p><p>incluso, com escritório na Rua Adelino Torquato, n. 00, Centro, cidade</p><p>de São Paulo – SP, onde recebe intimações, vem à presença de Vossa</p><p>Excelência propor AÇÃO DE DANO INFECTO C/C INDENIZAÇÃO</p><p>POR DANOS MORAIS, observando-se o procedimento especial</p><p>previsto na Lei 9.099/95, em face de F. R. M., brasileiro, casado,</p><p>engenheiro, portador do RG n. 000.000.000 SSP/SP e CPF n.</p><p>000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua Navajas, n. 00,</p><p>apartamento 00, bairro Shangai, cidade de Mogi das Cruzes – SP, CEP</p><p>00000-00, C. A. M. F., brasileira, casada, fonoaudióloga, portadora do</p><p>RG n. 000.000.000 SSP/SP e CPF n. 000.000.000-00, residente e</p><p>domiciliada na Rua Navajas, n. 00, apartamento 00, bairro Shangai,</p><p>cidade de Mogi das Cruzes – SP, CEP 00000-00, e D. A. M., brasileiro,</p><p>solteiro, administrador, portador do RG n. 000.000.000 SSP/SP e CPF</p><p>n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua Navajas, n. 00,</p><p>apartamento 00, bairro Shangai, cidade de Mogi das Cruzes – SP, CEP</p><p>00000-00, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.</p><p>1. No início de fevereiro próximo passado, o autor e sua família</p><p>passaram a ter o seu descanso e sossego gravemente perturbados pelos</p><p>CONSTANTES e FORTES latidos de cachorro, da raça pastor alemão.</p><p>2. A situação ficou rapidamente insuportável por duas razões</p><p>principais: primeira, pelo fato de os réus, proprietários e responsáveis,</p><p>respectivamente, pelo cachorro, terem instalado o canil bem embaixo</p><p>da janela do quarto de dormir do autor; segunda, porque o referido</p><p>animal é de porte grande e fica dia e noite preso na parte dos fundos da</p><p>propriedade dos réus (ora não fazendo exercícios e ficando muito</p><p>tempo preso, o animal fica extremamente indócil e late dia e noite)</p><p>3. É importante registrar que a questão não envolve um “pequeno</p><p>incômodo”; na verdade, o latido do cachorro é muito, muito, muito,</p><p>muito, muito, muito, muito, muito, muito, muito FORTE, e como a</p><p>propriedade dos réus fica mais elevada do que a casa em que reside o</p><p>autor sua vida e de sua família se torna insuportável,</p><p>aos condomínios edilícios em planos</p><p>horizontais.</p><p>O condomínio edilício ou em edificações tem como principal característica</p><p>a existência de partes comuns e de partes de propriedade exclusiva dos</p><p>condôminos, por exemplo, o hall de entrada do edifício é parte comum de</p><p>todos os moradores do prédio, ao passo que a unidade de cada um é parte</p><p>exclusiva dos moradores de determinada unidade.</p><p>Com o rápido crescimento da propriedade horizontal foi editada a Lei</p><p>4.591/64, que regulamentou o condomínio em prédios e as incorporações</p><p>imobiliárias. Os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil também trazem regras</p><p>sobre a matéria.</p><p>A instituição do condomínio edilício se opera por negócio jurídico, podendo</p><p>ser uma declaração unilateral ou bilateral de vontade, inclusive testamento.</p><p>O instrumento de instituição pode ser feito por escritura pública ou</p><p>instrumento particular, discriminando e individualizando as unidades de</p><p>propriedade exclusiva e as partes comuns, determinando a fração ideal</p><p>correspondente a cada unidade e definindo a finalidade do condomínio, que,</p><p>posteriormente, será registrado no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>O Cartório de Registro de Imóveis abrirá matrícula para cada unidade</p><p>autônoma, descrevendo e especificando a sua fração ideal das partes</p><p>comuns correspondentes. A constituição, por sua vez, se dá por meio da</p><p>convenção de condomínio feita por instrumento público ou particular,</p><p>firmada pelos titulares e registrada no Registro de Imóveis.</p><p>A convenção de condomínio pode ser alterada a qualquer tempo por dois</p><p>terços dos condôminos, salvo na destinação do edifício, que necessitará da</p><p>unanimidade.</p><p>A administração do condomínio é conduzida pela assembleia, pelo síndico e</p><p>pelo conselho fiscal, conforme dispõem os arts. 1.347 a 1.356 do Código</p><p>Civil. A convenção de condomínio pode criar outros órgãos de</p><p>administração, desde que compatíveis com as normas legais, por exemplo, o</p><p>subsíndico.</p><p>A extinção dessa espécie de condomínio pode ocorrer pela desapropriação,</p><p>pela confusão (se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só</p><p>pessoa), pela demolição do prédio ou pela alienação a uma só pessoa.</p><p>CAPÍTULO 5</p><p>Direito de Posse</p><p>5.1 Conceito</p><p>A posse instiga acalorados debates em razão de esse instituto jurídico</p><p>fomentar diversos enfoques.</p><p>De acordo com as lições de Armando Antonio Lotti, em pronunciamento no</p><p>77º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), realizado em 18</p><p>de agosto de 2005:</p><p>A posse sempre foi tema estimulante, supedâneo de vigorosos debates e de</p><p>diversos enfoques, potencializados na medida em que os seus efeitos são</p><p>objeto de exame. Aliás, é no usucapião, forma originária de aquisição do</p><p>domínio, que se perfectibiliza pela satisfação de seus pressupostos, que a</p><p>posse transcende a concepção de aparência da propriedade para modo de</p><p>aquisição desta. É neste leito que passa ter peculiar perfil. Pretendo, pois,</p><p>no presente artigo, dissecar tal relação umbilical entre posse/usucapião,</p><p>além de tecer algumas observações sobre justo título para fins de usucapião</p><p>ordinário, em suas formas desdobradas pelo Código Civil de 2002, uma vez</p><p>que obteve inaudita definição legal.</p><p>O art. 1.196 do Código Civil indica o conceito de posse ao considerar como</p><p>possuidor todo aquele que tem, de fato, o exercício, pleno – ou não – de</p><p>alguns dos poderes inerentes à propriedade. Para o jurista alemão Rudolf</p><p>von Ihering, cuja teoria o nosso Direito Positivo acolheu, posse é conduta</p><p>de dono. Portanto, a posse é um fato jurídico, um vínculo entre a pessoa e a</p><p>coisa, capaz de gerar efeitos jurídicos, que em nosso Código Civil está</p><p>disciplinada no livro do Direito das Coisas – conjunto de normas que regem</p><p>as relações entre as pessoas e as coisas.</p><p>5.2 Efeitos</p><p>A posse gera alguns efeitos para o possuidor, tais como: a) defesa da posse</p><p>por meio dos interditos (ações possessórias); b) direito aos frutos advindos</p><p>da posse; c) em caso de perda da posse, o possuidor pode requerer</p><p>indenização pelas benfeitorias que efetuou; d) direito de adquirir a coisa</p><p>possuída por usucapião.</p><p>5.3 Classificação</p><p>A doutrina tem diversas classificações para a posse.</p><p>a) Direta e indireta – a posse direta é a não exercida pelo proprietário, mas</p><p>por outra pessoa por força de contrato ou direito real. Em uma locação, o</p><p>locatário tem a posse direta, ao passo que o locador tem a posse indireta. Ao</p><p>alugar seu bem, o proprietário locador permanece com a posse indireta.</p><p>b) Justa e injusta – a posse justa é aquela que não é violenta, clandestina ou</p><p>precária, isto é, a aquisição conforme a lei. Já a posse injusta, ao contrário, é</p><p>aquela que traz em si um dos vícios da violência, da clandestinidade e da</p><p>precariedade.</p><p>c) De boa-fé e de má-fé – ocorre posse de boa-fé quando o possuidor ignora</p><p>os vícios que permitem a posse. Posse de má-fé, ao contrário, é aquela em</p><p>que o possuidor está ciente de seus vícios e dos obstáculos jurídicos.</p><p>5.4 Relação de Posse com os Requisitos de Usucapião Conforme a</p><p>Jurisprudência</p><p>O atual Código Civil, no que se refere à teoria geral da posse, ampliou a</p><p>posição preconizada por Ihering, a chamada corrente objetiva, em que o</p><p>elemento anímico constitutivo do conceito de posse, o animus, é definido</p><p>apenas como “vontade de proceder como habitualmente procede o</p><p>proprietário”. Tal ampliação, aliás, faz-se sensível, por exemplo, nos</p><p>enunciados de aquisição e perda da posse, previstos nos incisos dos arts.</p><p>493 e 520 do Código Civil/16, claro resquício da teoria subjetiva da posse</p><p>em diploma legal objetivista. O animus domini, elemento subjetivo</p><p>qualificado do conceito de posse da teoria de Savigny, foi incorporado ao</p><p>suporte fático necessário das diversas modalidades de prescrição aquisitiva.</p><p>Assim, a lei, ao estabelecer que o usucapiente tenha a coisa “como se sua</p><p>fosse”, exige, de forma clara, que ele a tenha, pois cum animus domini.</p><p>A posse, sendo um elemento anímico, é “requisito substrativizado,</p><p>subjetivamente colocado nos lindes dos limites do alcance intelectual do</p><p>usucapiente, dividindo-se em atos e reações subjetivo-objetivas, podendo</p><p>colocar-se em seu contexto até a inexistência de reação por parte dos</p><p>demais, para que o entenda como reconhecimento à sua intenção de dono”</p><p>(Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande</p><p>do Sul, n. 97, p. 357). O conceito, pródigo em extensão, não tem contornos</p><p>científicos. Como explicar, por esse prisma, pois, o elemento subjetivo em</p><p>relação às pessoas jurídicas? Em realidade, constata-se a existência, ou</p><p>ausência, do animus domini por exclusão, no momento da imissão da posse</p><p>da res pelo prescribente. Assim, haverá a exclusão do elemento subjetivo</p><p>qualificado quando o possuidor for direto, nos termos do art. 1.197 do</p><p>Código Civil de 2002, ou, obviamente, mero detentor. São situações legais</p><p>que afastam, à evidência, o requisito “ter a coisa como se sua fosse”. A</p><p>lição do insigne e saudoso mestre Orlando Gomes, registra-se, é neste</p><p>sentido:</p><p>O “animus domini” precisa ser frisado para, de logo, afastar a possibilidade</p><p>de usucapião dos fâmulos da posse. Em seguida, devem ser excluídos os</p><p>que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação ou</p><p>direito, como, dentre outros, o usufrutuário, o credor pignoratício e o</p><p>locatário. Nenhum deles pode adquirir, por usucapião, a propriedade da</p><p>coisa que possui em razão do usufruto, penhor ou locação. É que, devido à</p><p>causa da posse, impossível se torna possuírem como proprietários.</p><p>Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça posse com “animus</p><p>domini”. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse “animus”, não</p><p>pode adquirir a propriedade por usucapião. A existência de obstáculo</p><p>subjetivo impede apenas a aquisição de requerer boa-fé. Por fim, é preciso</p><p>que a intenção de possuir como dono exista desde o momento em que o</p><p>prescribente se apossa do bem. Inexistindo obstáculo objetivo, presume-se o</p><p>“animus domini”. A contemporânea jurisprudência do Tribunal de Justiça,</p><p>aliás, não destoa de tal posição, como ilustra,</p><p>por exemplo, a ementa de</p><p>aresto da 17ª Câmara Cível, a saber:</p><p>Usucapião. Origem da posse. Prova.</p><p>1. Hipótese em que a “causa possessionis” da área usucapienda é verdadeiro</p><p>óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva perseguida, independente</p><p>do prazo de ocupação do lote (CC, art. 550).</p><p>2. Prova que, em razão do parentesco colateral de segundo grau entre o</p><p>companheiro da usucapiente e o contestante, conforta a alegação de</p><p>comodato verbal pactuado por estes e que, mormente chancelada pelo</p><p>silêncio pontual da autora, encontra supedâneo na lógica do razoável.</p><p>3. A ninguém é dado, “sponte sua”, alterar a natureza de sua posse.</p><p>(Apelação Cível n. 599.396.314, relator Desembargador Demétrio Xavier</p><p>Lopes Neto). Verifica-se, dessa forma, que a definição do requisito posse</p><p>qualificada perpassa pela causa possessionis descontaminada de obstáculos</p><p>objetivos, e não pelo exame da intenção do possuidor, de complexa aferição</p><p>e tormentoso prognóstico. Não se trata de inaudita e imediata solução. Ao</p><p>revés, conforme lembra Marcus Vinicius Rios Gonçalves, em sua aguda</p><p>obra Dos Vícios da Posse, na caracterização da posse, à luz do Código</p><p>Napoleão de 1804, que adotara a teoria subjetiva e reclamava, portanto, o</p><p>elemento volitivo qualificado, a complexa questão do animus domini foi</p><p>resolvida pelo referido diploma legal “por meio de uma presunção. No art.</p><p>2.230, lê-se, com efeito, que ‘admitir-se-á sempre que alguém possui para</p><p>si, e a título de proprietário, se não ficar provado que começou a possuir por</p><p>um outro’”.</p><p>5.5 Promessa de Compra e Venda</p><p>Tanto estabelecida, descortina-se, agora, outra questão que merece atenta</p><p>reflexão, mormente porque, nos grampos dos autos, tem se vulgarizado,</p><p>qual seja: a promessa de compra e venda na causa possessionis, ainda que</p><p>ineficaz (na hipótese, por exemplo, de loteamento clandestino),</p><p>contraindica, tal como preconiza segmento doutrinário tradicional, a</p><p>pretensão prescricional aquisitiva por ausência de posse qualificada?</p><p>Observa-se que Orlando Gomes, v.g., entendendo que “têm posse direta os</p><p>titulares de direito real na coisa alheia ou de direito pessoal que importe uso</p><p>ou gozo da coisa; é a pessoa subordinada”, ao exemplificar, catalogava,</p><p>explicitamente, o promitente comprador como possuidor direto. É</p><p>importante salientar que, no contrato particular de promessa de compra e</p><p>venda, não há desdobramento da posse, e, portanto, afasta-se a configuração</p><p>de obstáculo objetivo. Nota-se que, “quando, por força de obrigação, ou</p><p>direito, em casos como o do usufrutuário, do credor pignoratício, do</p><p>locatário, se exerce temporariamente a posse direta, não anula esta às</p><p>pessoas, de quem eles a houveram, a posse indireta”.</p><p>Esse era o teor do art. 486 do Código Civil de 1916. O novo Código Civil,</p><p>em seu art. 1.197, ainda que alterando a redação, manteve íntegro o</p><p>entendimento de que o desdobramento da posse funda-se em título jurídico,</p><p>em que a posse direta tem, por natureza, duração limitada. Em outras</p><p>palavras, havendo, de parte do possuidor pleno, demissão temporária da sua</p><p>posse, há o desdobramento desta em direta (ou imediata) e indireta (ou</p><p>mediata). Ocorre que, no contrato de promessa de compra e venda, o</p><p>promitente vendedor, quando se demite da posse da res, não o faz de forma</p><p>temporária. Isso acontece porque, ao final da aludida avença, em regra, a</p><p>posse da coisa não lhe é restituída, e sim consolidada nas mãos do</p><p>promitente comprador (com a outorga da escritura pública). Se a posse do</p><p>promitente comprador é plena, tem este, por consectário, animus domini.</p><p>Nesse sentido, inclusive, observa-se a ementa de acórdão da 17ª Câmara</p><p>Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, a saber:</p><p>Usucapião. Posse adquirida através da “acessio possessionis” a título</p><p>singular. Compromisso de compra e venda. Inocorrência de desdobramento</p><p>da posse direta e indireta. O promitente comprador que recebeu a posse por</p><p>ocasião do negócio jurídico entabulado passa a exercê-la com “animus</p><p>domini”, inocorrendo o desdobramento de posse direta e indireta pretendida</p><p>pelos contestantes, herdeiros do promitente vendedor. Tendo a prova dos</p><p>autos demonstrado a continuidade, sem qualquer oposição, de forma mansa</p><p>e pacífica, da posse entre os diversos e respectivos sucessores, pelo lapso</p><p>temporal vintenário, em cuja cadeia se enquadra o promitente comprador de</p><p>parte da área usucapiente, é de ser acolhida a pretensão de domínio,</p><p>irrelevante eventual questão remanescente quanto ao pagamento do preço</p><p>da área prometida vender. Apelação desprovida. (Apelação Cível n.</p><p>598.564.508, relatora Desembargadora Elaine Harzheim Macedo, julgada</p><p>em 19 de outubro de 1999) Se a promessa de compra e venda, como visto,</p><p>não é, efetivamente, obstáculo objetivo à configuração do animus domini,</p><p>terá ela o contorno de justa causa usucapionis? Mais uma vez, a resposta</p><p>não é simples. A doutrina e, principalmente, a jurisprudência controvertem</p><p>sobre o conceito e extensão do justo título para fins do usucapião ordinário.</p><p>No Direito Clássico, conforme anota Vandick Londres da Nóbrega, o</p><p>usucapião:</p><p>Aplicava-se às coisas apropriadas que, não tendo sido expressamente</p><p>renunciadas pelos respectivos proprietários, foram estas negligenciadas.</p><p>Além disso, o usucapião também se aplicava quando alguém adquiria uma</p><p>coisa por um meio irregular. A lei “Plautia” e as leis “Iuliae” proibiram o</p><p>usucapião dos imóveis tirados por violência, daí surgindo a necessidade de</p><p>justo título e boa-fé.</p><p>E tal iustus titulus culminou por ser consagrado, em regra, como o ato</p><p>jurídico translativo de domínio que não atingiu o seu objetivo, pois não</p><p>conferiu ao adquirente a propriedade. “Era o que acontecia”, segundo o</p><p>ilustre romanista, que continua a explicar:</p><p>Se a “traditio” se operasse sobre uma “res mancipi”, ou se o “accipiens”</p><p>recebesse a coisa de alguém que não fosse o proprietário; “a non domino”.</p><p>Já tivemos a oportunidade de dizer que a “traditio” de uma “res manicipi”</p><p>não conferia a propriedade quiritária, mas apenas a pretoriana graças à</p><p>intervenção do pretor. Suponhamos, por exemplo, que “Aulus” deixou a</p><p>“Nemesius” uma “res mancipi” por meio de um “legatum per</p><p>vindicationem” e “Nemesius” aceitou o legado, entrando na posse da “res</p><p>mancipi”. Verificou-se, posteriormente, que “Aulus” não era proprietário da</p><p>coisa. Neste caso, o legado seria nulo, mas, não obstante isto, havia o</p><p>“iustus titulus usucapinonis”. Portanto, decorrido o prazo de um ano, se a</p><p>coisa fosse móvel, ou de dois, se imóvel, “Nemesius” adquiria a</p><p>propriedade, desde que não se tratasse de “res furtiva” e agisse de boa-</p><p>fé.Tradicionalmente, ou de forma ortodoxa, conceitua-se justo título,</p><p>seguindo-se a doutrina francesa, como, na dicção de Lenine Nequete, “todo</p><p>ato formalmente adequado a transferir o domínio, ou o direito real de que</p><p>trata, mas deixa de produzir tal efeito em virtude de não ser o transmitente</p><p>senhor da coisa, ou do direito, ou lhe faltar o poder legal de alienar”.</p><p>Orlando Gomes, ainda dentro de um ponto de vista tradicional, amplia a</p><p>definição de justo título, conceituando-o como o “ato jurídico abstrato, cujo</p><p>fim é habilitar alguém a adquirir a propriedade”, mas, por algumas causas</p><p>determinadas, como:</p><p>a) aquisição a non domino ;</p><p>b) a aquisição a domino , em que o transmitente, ou não gozava do direito</p><p>de dispor, ou transfere por ato nulo de pleno direito;</p><p>c) a existência de erro no modo de aquisição “deixa de produzir o seu</p><p>efeito”, sendo, portanto, justo título “o ato translativo que não produziu</p><p>efeito, o título de aquisição ineficaz”.</p><p>A par disso, o segmento doutrinário respeitável coloca como requisito</p><p>indispensável para configuração do justo título a transcrição no registro</p><p>imobiliário, quando somente por esse ato se adquire a propriedade. Em</p><p>contrapartida, não se pode ser olvidada a posição sustentada pelo então</p><p>Desembargador Ruy Rosado de Aguiar Júnior, após Ministro do Superior</p><p>Tribunal de Justiça, que, nos autos da apelação cível n. 589.019.629, definiu</p><p>justo título, para efeito do usucapião ordinário,</p><p>como aquele documento</p><p>“que basta para legitimar o fato da posse com ânimo de dono, transferida de</p><p>acordo com o sistema jurídico vigente”. Em razão da excelência da</p><p>manifestação pretoriana, segue transcrição literal do voto:</p><p>O justo título, como requisito para usucapião ordinária, tem sido definido</p><p>em termos bem restritos, a tal ponto que a experiência forense raramente</p><p>registra pedido de usucapião por este fundamento, podendo dizer-se que a</p><p>interpretação restritiva praticamente impede a incidência da norma.</p><p>Apesar da predominância desse entendimento na doutrina e na</p><p>jurisprudência, deve-se reexaminar o tema para definir como justo título</p><p>aquele que legitima o fato da posse, pois o justo título não há de ser o da</p><p>propriedade, mas, tão só, o da posse.</p><p>Pedro Nunes (Do Usucapião, 4. ed., p. 43) invoca a lição de Câmara Leal</p><p>para primeiro definir como título “o motivo jurídico pelo qual o possuidor</p><p>começou a deter a coisa e havê-la como própria” e como justo título o que</p><p>se apresenta com “veemente aparência de legitimidade”. Para ser título, em</p><p>se tratando de usucapião, deve-se considerar apenas o título da posse; para</p><p>ser justo, basta que sirva para legitimar a existência do fato, de acordo com</p><p>as regras jurídicas vigentes. Nesse conceito, portanto, o justo título da posse</p><p>é aquele que serve para legitimar a consciência do possuidor de que tem</p><p>direito à posse do bem em razão de um ato juridicamente admitido pelo</p><p>ordenamento. Tem justo título para posse aquele que passa a ocupar um</p><p>imóvel, com ânimo de dono, em razão de um contrato de promessa de</p><p>compra e venda celebrado com aquele que detinha a titularidade do domínio</p><p>ou com aquele que também era titular de uma promessa de compra e venda</p><p>registrada, como ocorre no caso dos autos, pois ambos podiam alienar o</p><p>domínio e estavam legitimados a transferir a posse do bem.</p><p>É verdade que a veneranda sentença apelada tem em seu prol ensinamentos,</p><p>os mais respeitáveis, mas é preciso interpretar a lei de acordo com os fins</p><p>sociais a que ela se destina, em obediência aos princípios indicados na lei</p><p>de introdução e aos enunciados na nova Constituição Federal, de tal modo</p><p>que o dispositivo legal que prevê a usucapião ordinária, em tempo curto,</p><p>também possa ser aplicado em favor do possuidor com ânimo de dono que</p><p>tenha ingressado no imóvel em razão de um título outorgado por quem lhe</p><p>poderia transferir legitimamente a posse. É preciso distinguir entre a</p><p>usucapião extraordinária, que favorece a todos, inclusive aos de má-fé, e a</p><p>ordinária, em benefício daqueles que de boa-fé e legitimamente recebem a</p><p>posse do imóvel (Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do</p><p>Estado do Rio Grande do Sul, n. 146, p. 238-240).</p><p>O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, flexibilizando a posição</p><p>ortodoxa, ainda que por maioria de votos, consagrou entendimento no</p><p>sentido de que a promessa de compra e venda, quando ato translativo de</p><p>domínio ineficaz imediato, é justo título para fins do art. 551 do Código</p><p>Civil de 1916, mas afastou desse contexto a cessão de direitos possessórios.</p><p>Na dicção da ementa oficial vencedora, lê-se:</p><p>[Tendo] direito à aquisição do imóvel, o promitente comprador pode exigir</p><p>do promitente vendedor que lhe outorgue a escritura definitiva de compra e</p><p>venda, bem como pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Segundo a</p><p>jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento</p><p>público, seja para o fim da Súmula n. 84, seja para que se requeira a</p><p>adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda,</p><p>gerando direito à adjudicação, gera direito à aquisição por usucapião</p><p>ordinário. Inocorrência de ofensa ao art. 551 do Código Civil. (REsp. n. 32-</p><p>972/SP, 3ª Turma, relator designado Ministro Nilson Naves, julgado em</p><p>19.03.1996, publicado no DJU em 10.06.1996 – RT 732/181)</p><p>a) o longo da vigência do Código Civil de 1916, coexistiram três</p><p>proposições doutrinário-jurisprudenciais sobre justo título:</p><p>b) clássica, assim compreendida como ato translativo ineficaz registrado e,</p><p>após, desconstituído (via manejo, em regra, de ação anulatória);</p><p>c) ortodoxa, definida, tão somente, como o ato translativo ineficaz;</p><p>d) heterodoxa, concebida como a posse plena transmitida por quem assim</p><p>poderia proceder.</p><p>Impõe-se pequena explicação sobre a nomenclatura das correntes adotadas:</p><p>clássica, porque segue, grosso modo, a formatação consagrada pelo Direito</p><p>Quiritário; ortodoxa, porque, apesar de expungir a exigência de registro do</p><p>título, mantém-se fiel à ideia do ato translativo de domínio; heterodoxa,</p><p>porque implica ruptura do modelo, adotando-se a transmissão da posse ad</p><p>usucapionem como parâmetro.</p><p>Com o advento do novo Código Civil, ano 2002, o usucapião ordinário foi</p><p>desdobrado em dois suportes fáticos, a saber:</p><p>Art. 1.242. Adquire-se também a propriedade do imóvel aquele que,</p><p>contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez</p><p>anos.</p><p>Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o</p><p>imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro</p><p>constante do respectivo cartório, cancelada, posteriormente, desde que os</p><p>possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado</p><p>investimento de interesse social e econômico. Observa-se, icto oculi, que o</p><p>parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil de 2002 culminou por</p><p>consagrar, para efeito de privilégio quanto ao prazo, concepção restritiva de</p><p>justo título, de difícil aperfeiçoamento, talvez direcionando o dispositivo em</p><p>comento para as hipóteses de venda de ascendente e descendente, sem o</p><p>consentimento do cônjuge do alienante ou dos outros descendentes, ato</p><p>anulável na novel dicção do art. 496 do Código Civil.</p><p>Entretanto, como verdadeira contrapartida, o justo título para efeito do</p><p>usucapião ordinário geral, caput do art. 1.242 do Código Civil/02, há que se</p><p>afeiçoar às concepções ortodoxa ou mesmo heterodoxa, com clara</p><p>inclinação para a primeira em razão de linha de precedentes do Superior</p><p>Tribunal de Justiça. O certo é que, na hipótese sob análise, por um princípio</p><p>de lógica cartesiana, há a exclusão da posição clássica.</p><p>5.6 Proteção Possessória</p><p>Um dos efeitos da posse ou contrato de cessão de posse é justamente o</p><p>direito aos interditos, como previsto nos arts. 1.210 e 1.211 do Código</p><p>Civil/02. O Código de Processo Civil/15 disciplina como ações possessórias</p><p>típicas a ação de reintegração de posse, a de manutenção da posse e o</p><p>interdito proibitório. Os embargos de terceiros e a nunciação de obra nova</p><p>não são considerados ações tipicamente possessórias. O que determina o</p><p>caráter possessório da ação não é o pedido, mas sim a causa de pedir.</p><p>Somente será possessória a ação que tiver por fundamento a posse. Se o</p><p>autor disputar a posse com fundamento no domínio, a ação será petitória, e</p><p>não possessória, por exemplo, a ação reivindicatória, que é uma ação</p><p>petitória, e a ação de imissão da posse.</p><p>Diante do esbulho, agressão que faz cessar a posse do autor, cabe ação de</p><p>reintegração de posse (a doutrina chama de ação de força espoliativa).</p><p>Havendo turbação, agressão que apenas embaraça o exercício da posse,</p><p>cabe ação de manutenção da posse (na doutrina é chamada de ação de força</p><p>turbativa).</p><p>O interdito proibitório é cabível para corrigir agressões que ameaçam a</p><p>posse. Essa ação tem caráter preventivo busca impedir a concretização da</p><p>turbação ou do esbulho.</p><p>Os interditos são diferenciados no Código de Processo Civil, levando-se em</p><p>conta as providências a serem adotadas em Juízo diante da agressão à posse.</p><p>5.6.1 Fungibilidade das Ações Possessórias e sua Aplicabilidade na</p><p>Prática</p><p>Diante do disposto no art. 920 do Código de Processo Civil, admite-se a</p><p>conversibilidade dos interditos. O juiz pode outorgar proteção possessória</p><p>que seja adequada ao caso concreto, cujos requisitos estejam presentes,</p><p>mesmo que o autor tenha formulado um pedido diverso.</p><p>A ideia é permitir a concessão da tutela pertinente e idônea diante da</p><p>possibilidade de alteração do estado</p><p>de fato no curso da lide.</p><p>5.6.2 Cumulação de pedidos na inicial</p><p>Ao pedido possessório podem ser cumulados outros pedidos, como prevê o</p><p>art. 921 do Código de Processo Civil.</p><p>5.6.3 Competência para Ações Judiciais</p><p>Tendo por objeto coisa móvel, a ação possessória deve ser ajuizada no foro</p><p>do domicílio do réu. Versando sobre imóvel, observa-se a competência do</p><p>foro da situação da coisa litigiosa, como dispõe o art. 95 do Código de</p><p>Processo Civil.</p><p>Trata-se de competência absoluta, pelo critério objetivo material.</p><p>Admite-se ação possessória no Juizado Especial Cível, como prevê os arts.</p><p>3º, IV, e 4º da Lei 9.099/95.</p><p>5.6.4 Natureza Dúplice das Ações Possessórias</p><p>O Código de Processo Civil, em seu art. 922, admite que o réu formule em</p><p>seu favor pedido contraposto ao do autor. O réu pode pleitear em seu favor</p><p>a proteção possessória, além de indenização pelos prejuízos frequentes para</p><p>eventual agressão à posse praticada pelo autor. Autor e réu ocupam</p><p>simultaneamente posições subjetivas na relação processual, pois o réu pode</p><p>obter como consequência direta da rejeição do pedido do autor a tutela da</p><p>sua posse, independentemente de reconvenção.</p><p>Deve haver pedido expresso na contestação para que se aplique a regra do</p><p>art. 922 do Código de Processo Civil.</p><p>5.6.5 Exceção de Domínio</p><p>No juízo possessório discute-se apenas o direito à posse como tutela de</p><p>mero fato. Não se admite debate a respeito do domínio da coisa, salvo se</p><p>ambos os litigantes disputarem a posse alegando propriedade, ou, ainda,</p><p>quando duvidosas ambas as posses, como dispõe a Súmula 487 do Supremo</p><p>Tribunal Federal.</p><p>Já no juízo petitório a pretensão reduzida tem por fundamento o direito de</p><p>propriedade.</p><p>Consagra-se, então, a autonomia da posse perante a propriedade, não</p><p>podendo ser negada a reintegração ou a manutenção ao verdadeiro</p><p>possuidor pelo simples fato de alguém alegar e provar o domínio sobre a</p><p>coisa legitimamente possuída por aquele, como prevê o art. 1.210, §2º, do</p><p>Código Civil/02.</p><p>Não se pode utilizar a exceção de domínio como matéria de defesa em uma</p><p>ação possessória, como reza o art. 923 do Código de Processo Civil/15. A</p><p>consequência imediata do dispositivo será esta: o possuidor, não</p><p>proprietário, que, uma vez ajuizada a ação possessória, pode pedir a</p><p>recuperação da coisa pelo legítimo dono, que não pode recorrer ao juízo</p><p>petitório enquanto a possessória não tiver sido julgada em definitivo. O</p><p>objetivo da vedação legal é impedir que a ação voltada ao reconhecimento</p><p>do domínio possa retardar o julgamento do pedido possessório.</p><p>A doutrina e a jurisprudência têm reagido contra essa norma. Acórdãos do</p><p>Supremo Tribunal Federal vêm aceitando que apenas na pendência de</p><p>processo possessório fundado na alegação de domínio é defeso às partes</p><p>moverem ação de reconhecimento de domínio. Pode ser ação de usucapião</p><p>ou reivindicatória.</p><p>5.6.6 Procedimento das Ações Possessórias</p><p>O procedimento da ação possessória é determinado por circunstâncias de</p><p>natureza temporal. Se a ação for de força nova, ou seja, proposta dentro de</p><p>ano e dia da turbação ou do esbulho, observa-se o rito especial dos arts. 926</p><p>a 931 do Código de Processo Civil. Se a ação for de força velha, ou seja,</p><p>proposta há mais de ano e dia após a violação da posse, observa-se o</p><p>procedimento comum (ordinário ou sumário, dependendo do valor da</p><p>causa).</p><p>Tratando-se de interdito proibitório o procedimento será sempre especial, de</p><p>acordo com os arts. 932 e 933 do Código de Processo Civil.</p><p>Não se pode falar em força nova ou força velha em relação ao interdito,</p><p>pois a ameaça de violação à posse deve ser necessariamente atual. Nas</p><p>ações de força velha não incide o disposto nos arts. 928 e 929 do CPC, que</p><p>autoriza a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração</p><p>da posse, mas o autor pode obter a tutela antecipada nas ações de força</p><p>velha com fundamento no art. 273 do Código de Processo Civil.</p><p>A concessão da tutela liminar pode ficar condicionada à prestação de</p><p>caução real ou fidejussória. A caução pode ser exigida se o réu provar que o</p><p>autor carece de idoneidade financeira para responder por perdas e danos</p><p>caso venha a decair do pedido.</p><p>Nos processos possessórios não há instauração de execução autônoma para</p><p>efetivação da sentença, ou seja, não há instância executiva somente. A</p><p>posse é mantida ou restituída ao vencedor da ação mediante simples</p><p>expedição de mandado, ocorrendo na mesma relação processual atividade</p><p>jurisdicional de cognição e execução.</p><p>Fala-se que ação possessória é executiva lato sensu. Dessa forma, não se</p><p>admite oposição de embargos em face da efetivação da sentença.</p><p>Se o demandado (o réu) tem benfeitorias a indenizar e pretende exercer o</p><p>direito de retenção, deve suscitar o tema na contestação. O direito de</p><p>retenção deve ser reconhecido na sentença da ação possessória. O réu pode</p><p>valer-se dos embargos de retenção após a sentença, pois esses embargos são</p><p>cabíveis apenas na execução para a entrega da coisa fundada em título</p><p>extrajudicial, como reza o art. 744 do Código de Processo Civil.</p><p>5.6.7 Procedimento das Ações de Manutenção e Reintegração na Posse</p><p>O procedimento é idêntico nas duas ações, embora os seus objetivos sejam</p><p>diferentes.</p><p>De acordo com o art. 927 do Código de Processo Civil, o autor deve: 1.</p><p>demonstrar a posse anterior sobre a coisa; 2. a turbação ou o esbulho</p><p>praticado pelo réu; 3. a data em que a posse foi violada; 4. a preservação da</p><p>posse, embora turbada em se tratando de ação de manutenção, e a perda da</p><p>posse em se tratando de ação de reintegração.</p><p>Se houver prova pré-constituída da presença dos requisitos legais (prova</p><p>literal), cabe deferimento da medida liminarmente inaudita altera pars, em</p><p>se tratando de ação de força nova. O réu pode manifestar agravo de</p><p>instrumento contra essa decisão liminar.</p><p>Caso não haja prova pré-constituída nos fatos mencionados no art. 927,</p><p>faculta-se ao autor a justificação prévia, devendo o réu ser citado para</p><p>comparecer à audiência de justificação, hipótese em que o juiz não defere</p><p>de plano o mandado liminar.</p><p>Na audiência, o autor produzirá prova testemunhal, podendo o réu, por</p><p>meio de advogado, contraditar as testemunhas e formular perguntas.</p><p>Entende-se que o réu não pode produzir prova oral nessa audiência. Não</p><p>estando diante de audiência de instrução e julgamento, colhe-se a prova</p><p>apenas para fornecer ao juiz elementos para a apreciação do pedido de</p><p>liminar.</p><p>Se for acolhida a justificação, o juiz determinará a imediata expedição do</p><p>mandado de reintegração ou de manutenção. Rejeitada a justificação, a</p><p>medida liminar será negada, prosseguindo-se com a instauração de</p><p>contraditório.</p><p>Cabe agravo de instrumento contra a decisão de juiz.</p><p>Se a ré for pessoa jurídica de direito públic, não cabe indeferimento de</p><p>liminar sem prévia audiência de seu representante judicial, como dispõe o</p><p>art. 928, parágrafo único, do Código de Processo Civil.</p><p>Não sendo designada audiência de justificação, concedida ou não a liminar</p><p>de plano, o réu será citado para apresentar resposta em 15 dias.</p><p>Se for realizada a audiência de justificação o réu já terá sido citado,</p><p>passando a fluir o prazo de 15 dias para resposta, a contar da data em que</p><p>foi intimado da decisão que deferir – ou não – a medida liminar.</p><p>Entende-se que se o réu não comparecer à audiência de justificação nem se</p><p>fizer representar por advogado, apesar de validamente citado, considera-se</p><p>intimado da decisão a ser proferida, iniciando-se, desde logo, o prazo para</p><p>resposta. A questão é controvertida.</p><p>Ainda assim, se o réu foi citado pessoalmente e pautou-se pela revelia,</p><p>aplica-se o art. 330, II, do Código de Processo Civil.</p><p>Se o réu foi citado por edital ou hora certa o juiz deve nomear curador</p><p>especial para apresentar contestação.</p><p>Contestado ou não o pedido, o juiz deve verificar se é caso – ou não – de</p><p>extinção do processo ou julgamento antecipado, de acordo com os arts. 329</p><p>e 330 do Código de Processo Civil.</p>