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09/08/2019
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Diz o caput do art. 1.285 do CC que:
“O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto,
pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho
a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.
Este imóvel que não tem acesso também é chamado de: 
IMÓVEL ENCRAVADO
Veja figura a seguir
DA PASSAGEM FORÇADA
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DIREITO DE VIZINHANÇA 
A passagem forçada é restrição ao direito de propriedade, decorrente
das relações de vizinhança. Não é servidão predial (de passagem), cujos
fundamentos e pressupostos são outros.
A passagem forçada é uma imposição da solidariedade entre vizinhos e
resulta da consideração de que não pode um prédio perder a sua
finalidade e valor econômico, por falta de acesso à via pública, fonte ou
porto, permanecendo confinado entre propriedades que o circundam,
limítrofes ou não.
Quando tal situação ocorre, permite a lei que o imóvel nesta situação
(imóvel encravado), obtenha dos vizinhos o acesso necessário.
DA PASSAGEM FORÇADA
DIREITO DE VIZINHANÇA 
O imóvel encravado não pode ser explorado economicamente e
deixará de ser aproveitado, por falta de comunicação com a via
pública. O instituto da passagem forçada atende, pois, ao
interesse social. O direito é exercitável contra o proprietário
contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato.
Caio Mário da Silva Pereira: “Para ter direito à passagem forçada, é
requisito básico o encravamento. Somente o prédio sem saída para a via
pública, nascente ou porto o tem. Não bastam razões de comodidade,
nem o vizinho tem de suportar o encargo da passagem para melhoria das
condições de acesso àquelas serventias. Assim, pois, se o prédio for
dotado de saída, por muito má que seja, não se qualifica como
encravado”.
DA PASSAGEM FORÇADA
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Como se pode notar do desenho, o imóvel
“A” não tem saída para a rua, pois está
cercado de casas por todos os lados.
Sendo assim, haverá a necessidade de
uma saída por “B”, para que o imóvel “A”
tenha utilidade social. O imóvel “A” é
denominado imóvel encravado, enquanto
que “B” é o imóvel serviente, uma vez que
por ele haverá a passagem. A função
social da propriedade é o fundamento do
instituto, nos termos do art. 5.º, incs. XXII
e XXIII, da CF/1988 e do art. 1.228, § 1.º,
do CC. No caso descrito, se não houvesse
a passagem, o imóvel encravado não
teria qualquer finalidade social. Como
adentrar no imóvel? Pulando de
páraquedas?
DA PASSAGEM FORÇADA
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Se vier a ser dotado da comunicação que lhe faltava, pela abertura de
outra estrada, ou qualquer motivo diferente, cessa para o vizinho o dever
de franquear a passagem.
Mas, reversamente, se se fechar a via de comunicação a que vai dar a
passagem forçada, o vizinho tem de conceder outra, desencravando de
novo o prédio.
A passagem forçada não constitui, todavia, um ônus gratuito: o
proprietário do prédio por onde se estabelece tem direito a indenização
cabal.
DA PASSAGEM FORÇADA
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Diz-se que o encravamento deve ser natural, porque, se provocado pelo
próprio proprietário (do imóvel que vai ficar encravado), em razão de
sucessivas alienações parciais, este não pode exigir do vizinho que
tolere a passagem forçada. É o que o Carlos Roberto Gonçalves chama
de “culpa contra si mesmo”.
No caso de alienação parcial do imóvel a passagem será exigível do
comprador sobre o prédio correspondente à parte alienada, evitando,
assim, a oneração de outros imóveis vizinhos e estranhos à alienação.
Eventual passagem forçada já existente sobre imóvel vizinho se mantém
no caso de alienação parcial, não sendo exigível que lhe conceda outro
caminho.
DA PASSAGEM FORÇADA
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Se por mais de um prédio for possível o acesso, terá de admiti-lo o
proprietário daquele que mais naturalmente e com maior facilidade for
viável. A obrigação de tolerar a passagem forçada deve acompanhar a
coisa, constituindo uma obrigação ambulatória ou “propter rem”.
A respeito da efetivação da passagem forçada, sofrerá, portanto, o
constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se
prestar à passagem (art. 1.285, § 1.º, do CC). Segue-se a ideia que já
constava da codificação anterior, no sentido de que a passagem forçada
deve ser instituída da maneira menos gravosa ou onerosa aos prédios
vizinhos (princípio da menor onerosidade).
DA PASSAGEM FORÇADA
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O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o
encravamento é natural e absoluto. Como vimos, não pode ser
provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do terreno
que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho
lhe dê passagem. Nesse caso, e porque nenhum imóvel deve
permanecer encravado, poderá voltar-se somente contra aquele
adquirente do terreno em que existia a passagem.
Como já explicado, não é correto deixar à livre vontade do vendedor
tornar encravado o seu prédio e ao mesmo tempo lhe conceder a
faculdade de exigir passagem de qualquer vizinho, impondo, assim, ao
arbítrio do malicioso ou do negligente, uma restrição à propriedade
alheia.
DA PASSAGEM FORÇADA
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Indenização devida ao dono do prédio onerado com a “passagem
forçada”. Tal direito equivale a uma “desapropriação no interesse
particular”, pois o proprietário do prédio onerado com a passagem tem
direito a indenização cabal, expressamente prevista no art. 1.285 do
Código Civil.
Se o proprietário do prédio encravado perder, por culpa sua o direito de
trânsito pelos prédios contíguos, terá de novamente pleiteá-lo,
sujeitando-se a arbitramento novo e atual da retribuição pecuniária. Não
havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem, em
qualquer caso, será feita judicialmente (CC, art. 1.285).
DA PASSAGEM FORÇADA
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Deverá o juiz, portanto, como já explicado, então, impor o menor ônus
possível ao prédio serviente. Havendo vários imóveis, escolherá aquele
que menor dano sofrerá com a imposição do encargo. Dispõe, o art. 1.
285, § 1º, do Código Civil: “Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo
imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem”.
Extingue-se a passagem forçada e desaparece o encravamento em
casos, por exemplo, de abertura de estrada pública que atravessa ou
passa ao lado de suas divisas, ou quando é anexado a outro, que tem
acesso para a via pública. A limitação imposta ao prédio serviente só se
justifica, efetivamente, em função da necessidade imperiosa de seu
vizinho. Cessada tal necessidade, desaparece a razão para a
permanência do aludido ônus.
DA PASSAGEM FORÇADA
DIREITO DE VIZINHANÇA 
ATENÇÃO! 
Passagem Forçada é DIFERENTE de Servidão de Passagem.
A servidão de passagem ou de trânsito constitui direito real sobre coisa
alheia. A passagem forçada, ora estudada, pertence ao direito de
vizinhança.
A passagem forçada decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um
prédio fique sem destinação ou utilização econômica. Ocorrendo a hipótese,
o dono do prédio encravado pode exigir a passagem, mediante o pagamento
da indenização que for judicialmente arbitrada. A servidão de passagem, no
entanto, constitui direito real sobre coisa alheia e geralmente nasce de um
contrato, não correspondendo necessariamente a um imperativo
determinado pela situação dos imóveis, mas à simples conveniência e
comodidade do dono de um prédio não encravado que pretende uma
comunicação mais fácil e próxima.
DA PASSAGEM FORÇADA
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ATENÇÃO! 
Passagem Forçada é DIFERENTE de Servidão de Passagem.
Em outras palavras: Não se pode confundir a passagem forçada com as
servidões, em especial com a servidão de passagem. Isso porquea
passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, enquanto que a
servidão de passagem constitui um direito real de gozo ou fruição. Além
dessa diferença, a passagem forçada é obrigatória, decorre de lei, diante da
função social da propriedade; as servidões são facultativas. Na passagem
forçada há necessariamente o pagamento de uma indenização ao imóvel
serviente, enquanto que nas servidões a indenização somente será paga se
houver acordo entre os proprietários dos imóveis envolvidos. Na passagem
forçada, o imóvel não tem outra opção que não seja a passagem; o que não
ocorre nas servidões. Por fim, quanto ao aspecto processual, de um lado há a
ação de passagem forçada; do outro, a ação confessória, fundada em
servidões.
DA PASSAGEM FORÇADA
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ATENÇÃO! 
Passagem Forçada é DIFERENTE de Servidão de Passagem.
DA PASSAGEM FORÇADA
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Enunciado n. 88 do CJF/STJ, na I Jornada de Direito Civil (2004): “O direito de
passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos
casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado,
consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica”.
Carlos Roberto diz que há necessidade de o imóvel ser absolutamente
encravado. No entanto, veja essa decisão do STJ:
DA PASSAGEM FORÇADA
DIREITO DE VIZINHANÇA 
“Civil. Direitos de vizinhança. Passagem forçada. Imóvel encravado.
Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção
de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser
inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita
raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o
imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário
despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o
terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só
limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte”
(STJ, REsp 316.336/MS, 3.ª Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, j. 18.08.2005,
DJ 19.09.2005, p. 316).
DA PASSAGEM FORÇADA
Veja esse importante julgado do STJ
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Vamos ver à seguir, como essa matéria foi questionada no concurso para
ingresso à carreira da magistratura do Estado de São Paulo:
MAGISTRATURA TJSP 2009 (Concurso 182). Questão 8. Direito Civil /
Direitos Reais. Servidão / Passagem Forçada / Código Civil / Legislação.
Assinale a alternativa correta.
DA PASSAGEM FORÇADA
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MAGISTRATURA TJSP 2009 (Concurso 182). Questão 8. Direito Civil /
Direitos Reais. Servidão / Passagem Forçada / Código Civil / Legislação.
Assinale a alternativa correta.
a) A existência de outro acesso não impede a passagem forçada.
b) Passagem forçada e servidão de trânsito destinam-se a tornar mais
fácil o acesso a via pública.
c) Servidão de passagem está relacionada a prédio encravado e é
presumida.
d) Passagem forçada e servidão de trânsito implicam restrição ao direito
de propriedade e decorrem, a primeira, da lei, a segunda, de
manifestação de vontade.
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a) A existência de outro acesso não impede a passagem
forçada.
ERRADO. O direito de passagem forçada pressupõe a
inexistência de acesso a via pública. O prédio é encravado!
b) Passagem forçada e servidão de trânsito destinam-se a
tornar mais fácil o acesso a via pública.
ERRADO. A passagem forçada se destina a tornar possível o
acesso a via pública.
DIREITO DE VIZINHANÇA 
c) Servidão de passagem está relacionada a prédio encravado
e é presumida.
ERRADO. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa
dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
d) Passagem forçada e servidão de trânsito implicam restrição
ao direito de propriedade e decorrem, a primeira, da lei, a
segunda, de manifestação de vontade.
CERTO! CORRETA. Alternativa “D”.
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Além da imposição da passagem forçada, o Código Civil trata, de forma
semelhante, da passagem de cabos e tubulações. Nos termos do art.
1.286 do CC, mediante recebimento de indenização que atenda, também,
à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a
tolerar a passagem, por meio de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (água,
luz, esgoto, etc.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro
modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Tal passagem, do mesmo modo, está baseada na função social da
propriedade, havendo um interesse público indireto, pois as passagens
de cabos e tubulações atendem aos interesses de outras pessoas e da
coletividade. Esse regime jurídico de obrigatoriedade é similar ao da
passagem forçada, o que justifica a proximidade legislativa.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
DIREITO DE VIZINHANÇA 
O art. 1.286, CC (que estamos estudando) soluciona problemas que
afetam diretamente e principalmente os moradores das grandes
cidades, concernentes a passagem de linhas de transmissão elétrica,
telefonia e processamento de dados, bem como de grandes adutoras
subterrâneas.
O direito de passagem de cabos e tubulações, nesses casos, envolve
serviços de utilidade pública, podendo ser citados, além dos já
mencionados, os atinentes a serviços de água e gás, geralmente
prestados por concessionárias. Nessa linha, não é qualquer serviço que
autoriza, aos vizinhos, exigir a passagem de cabos e tubulações, mas
apenas aqueles de utilidade pública. A restrição que se impõe ao vizinho
não envolve o espaço aéreo ou a superfície do terreno.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
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DIREITO DE VIZINHANÇA 
Pagamento, em contrapartida, de justa indenização. É previsto o
pagamento de justa indenização ao proprietário que teve o seu imóvel
atingido, observando-se, na instalação dos cabos e tubulações, o critério
da menor onerosidade.
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à
desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a
tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em
proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível
ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação
seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois,
seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
DIREITO DE VIZINHANÇA 
O parágrafo único do Art. 1.286 do CC, disciplina a remoção ou a
instalação dos dutos e cabos em local diverso. Se, após a realização das
obras, o dono do prédio onerado entender de removê-las para outro local
no imóvel, que lhe seja mais conveniente, poderá fazê-lo, mas pagando
as respectivas despesas.
Não poderá, logicamente, exigir que o pagamento seja efetuado pelos
vizinhos, em proveito dos quais foram os serviços realizados, uma vez
que adotaram estes, segundo a exigência legal, a solução menos
gravosa.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
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Acrescenta o art. 1.287 do Código Civil:
“Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao
proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de
segurança”.
Sempre serão necessárias “as cautelas devidas, principalmente
no que toca à segurança, que será sempre de responsabilidade do
poder público ou das concessionárias que exploram o serviço
considerado perigoso, embora essencial, principalmente se
levarmos em consideração que a prestação deste serviço é
remunerada”. A obra de segurança antecede à instalação dos
cabos e tubulações.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕESDIREITO DE VIZINHANÇA 
Os atualizadores da obra de Caio Mário da Silva Pereira lembram que:
“Não é arbitrária a instituição da passagem forçada de cabos e
tubulações. Ela somente será concedida quando não for possível realizá-
la de outro modo, ou se apresentar demasiadamente onerosa.”
Menciona o Código Civil (art. 1.286) a hipótese de se promover tão
somente a passagem subterrânea. Inspirado no mesmo motivo, e tal
como ocorre no direito italiano, justificar-se-ia EXCEPCIONALMENTE a
passagem a descoberto ou a céu aberto, de cabos e condutores de
energia elétrica, somente quando realmente de outra forma não se puder
fazer. O mesmo conceito de “encravamento” em relação ao acesso à via
pública, fonte ou porto analogicamente é extensível ao conduto
energético, indispensável à utilização econômica da propriedade
encravada.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
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Baseado nesses conceitos, poderá o juiz constranger o proprietário de
imóvel a suportar o atravessamento de linhas de transmissão, acrescido
da passagem de quem seja incumbido da respectiva manutenção. A par
da indenização, que há de ser ampla, e cobrir também a desvalorização
do imóvel, será imposta ao beneficiário a instituição de medidas de
segurança, tais como redes de proteção, isolamento da via de
passagem, e tudo o mais que se faça necessário.
Caio Mário (atualizadores): “O art. 1.287 parte do princípio de que o
proprietário do prédio onerado não pode ser exposto a riscos em razão
de ser forçado a tolerar a passagem de tubulações e de cabos. Não é
razoável que somente em caso de “grave” risco se aplique o preceito.”
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
DIREITO DE VIZINHANÇA 
É bastante que haja um risco, pois não se justifica que, para
benefício de outro prédio, o proprietário do serviente e os que
dele dependam fiquem expostos. Na hipótese de não serem
tomadas as medidas de segurança, ou de virem a ser
insuficientes, cabe ao prejudicado impor ao outro,
judicialmente, a sua realização, sob cominação alternativa de
efetuá-la às expensas daquele, ou ser autorizado a
interromper a serventia.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
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“Apelação. Ação de passagem forçada. Tubulação subterrânea de
esgoto sob terreno vizinho. Interrupção pela nova compradora.
Refluxo cloacal. O proprietário é obrigado a tolerar a passagem,
através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de utilidade pública, em proveito de proprietários
vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa (art. 1.286 do Código Civil). Apelação desprovida” (TJRS,
Apelação Cível 70024051872, Ijuí, 20.ª Câmara Cível, Rel. Des. Niwton
Carpes da Silva, j.06.08.2008, DOERS 22.08.2008, p. 97).
ALGUNS ACÓRDÃOS (“Jurisprudência”)
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
DIREITO DE VIZINHANÇA 
“Indenização por passagem de cabos e tubulações. Art. 1.286 do Código Civil.
Prova. Nos termos do art. 1.286, do Código Civil, o proprietário é obrigado a
tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros
condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, mesmo contra sua vontade. A relação estabelecida é,
frise-se, entre particulares, onde um, quando impossível ou excessivamente
oneroso o meio, precisa que a instalação seja feita em detrimento do terreno de
outrem. Assim, ao teor do artigo mencionado, a colocação de cabos e
tubulações enseja pagamento de indenização, desde que haja prova dos
prejuízos resultantes. Apelo conhecido, mas improvido” (TJGO, Apelação cível
n. 918015/ 188, Processo n. 200501865092, Itumbiara, 4.ª Câmara Cível, Rel.
Des. Almeida Branco, j. 22.12.2005, DJGO 09.02.2006).
ALGUNS ACÓRDÃOS (“Jurisprudência”)
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
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DIREITO DE VIZINHANÇA 
Pelo teor dos julgados, confirma-se que a alteração foi substancial
quanto à categorização jurídica, pois a passagem de cabos e tubulações,
na órbita privada, era tratada como servidão predial. Agora não mais,
pois o correto enquadramento do tema está no direito de vizinhança,
com um sentido de obrigatoriedade.
A introdução no CC/2002 se deu, segundo a doutrina, diante da evolução
tecnológica, pois não se imaginava, quando da elaboração do CC/1916, a
existência constante de linhas de transmissão e energia elétrica,
telefonia e processamento de dados ou de grandes adutoras
subterrâneas.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Do desenho nota-se que o imóvel A não tem
como escoar o esgoto de seu prédio. O imóvel B,
serviente ou onerado, concederá a passagem
das tubulações.
Serve como argumento a conclusão de que não é
do interesse da coletividade que o esgoto fique
represado no outro imóvel, o que causará um
prejuízo ambiental e de saúde pública.
No caso descrito, o proprietário de B pode
requerer que a instalação dos tubos seja
realizada da maneira menos onerosa ou gravosa,
conforme consta do art. 1.286, parágrafo único,
do CC (princípio da menor onerosidade).
Por fim, preconiza o art. 1.287 do CC que, se as
instalações oferecerem grave risco, será
facultado ao proprietário do prédio onerado
exigir a realização de obras de segurança.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES