Aula 12 - DA PROPRIEDADE APARENTE

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DA PROPRIEDADE APARENTE
Mais uma vez socorrendo-nos a Enciclopédia Saraiva de Direito, pode ser extraído o seguinte conceito de propriedade aparente: “é a situação na qual existe suposição de que uma pessoa tenha relação de domínio sobre o qual não recaem ônus que possam restringir os direitos decorrentes da relação de domínio” (Enciclopédia..., 1977, p. 183).
Na doutrina brasileira contemporânea, o tema da propriedade aparente tem sido estudado por autores da atual geração de civilistas. E não poderia ser diferente, uma vez que o Código Civil de 2002 valoriza a aparência ao consagrar a eticidade como um dos seus princípios fundamentais, como expõe a obra de Miguel Reale.
Entre esses doutrinadores destaca-se Vitor Frederico Kümpel, que defendeu tese de doutorado na USP, tratando da teoria da aparência no Código Civil de 2002. A relação do tema com a boa-fé fica clara pelas próprias palavras do autor:
“A teoria da aparência está toda ela aparelhada na proteção do terceiro, pois é a confiança legítima do terceiro que agiu de boafé, objetiva e subjetiva, isto é, boa-fé padronizada e boa-fé psicológica, que faz produzir consequências jurídicas, muitas vezes em situações inexistentes ou inválidas, mas que têm que produzir efeitos jurídicos válidos. A teoria da aparência não tem que produzir efeitos nas partes originárias do negócio. Um casamento aparente (art. 1.562 do CC) é fictício para as partes e, a estas, a aparência não protege, devendo proteger apenas os terceiros que, diante da certidão do casamento, creem na relação jurídica aparente. Portanto, de modo geral, a teoria da aparência visa a proteção de terceiros, e não as partes originárias. Em alguns casos isolados pode até proteger as próprias partes” (KÜMPEL, Vitor Frederico. A teoria..., Coleção..., 2007, p. 55).
O raciocínio serve, obviamente, para a propriedade, seja ela móvel ou imóvel. No tocante aos direitos reais, Kümpel apresenta os seguintes requisitos da propriedade aparente (A teoria..., 2007, p. 310):
Sujeitos da aquisição – são somente os terceiros de boa-fé que adquirem a propriedade aparente, diante de um negócio inter vivos, mortis causa ou pela usucapião.
Condições de aquisição – quatro são destacadas pelo doutrinador: obtenção do título por um dos módulos aquisitivos; alienação por quem aparenta ser o dono da coisa; validade formal do título aquisitivo; boa-fé subjetiva e ética do terceiro adquirente.
No que concerne à propriedade de bens móveis, o conceito de propriedade aparente pode ser retirado da venda a non domino, hipótese em que um suposto proprietário vende um bem que não é seu, o que a lei considera como ineficaz (art. 1.268 do CC). A partir da constante valorização da boa-fé, poder-se-ia considerar essa venda até como eficaz, eis que a propriedade aparente está presente (KÜMPEL, Vítor Frederico. A teoria..., 2007, p. 301-302). Entretanto, e infelizmente, não foi isso que entendeu o Superior Tribunal de Justiça, em julgado anterior ao atual Código Civil:
“Civil – Venda a non domino – Irrelevância da boa-fé dos adquirentes, posto que a venda foi feita em detrimento dos proprietários do imóvel, vítimas de sórdida fraude. Recurso especial não conhecido” (STJ, REsp 122.853/SP, 3.ª Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, j. 23.05.2000, DJ 07.08.2000, p. 104).
O que se espera, contudo, é que o entendimento jurisprudencial seja alterado, uma vez que a atual codificação, em vários de seus dispositivos, valoriza a boa-fé. O próprio art. 1.268 do CC/2002 parece fazer essa ressalva a respeito da proteção da boa-fé, de forma mais abrangente do que o art. 622 do CC/1916, seu correspondente na lei anterior. A nova norma ainda será estudada no presente capítulo. Em reforço, cite-se a louvável previsão do art. 167, § 2.º, do CC, pelo qual o ato simulado, que gera nulidade absoluta, não pode prevalecer sobre os direitos de terceiros adquirentes de boa-fé (inoponibilidade do ato simulado frente a terceiros de boa-fé).
Relativamente à propriedade dos bens imóveis, a propriedade aparente pode surgir em casos de falsidade do registro, em que a propriedade não existe ou que o registro está em nome de outro titular. Nos dois casos, segundo a doutrina, deve-se pensar na proteção dos direitos de terceiros de boa-fé (KÜMPEL, Vítor Frederico. A teoria..., 2007, p. 304-305).
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald também exploram o tema, e trazem quatro exemplos interessantes de propriedade aparente (Direitos reais..., 2006, p. 258-262):
Exemplo 1. O caso do adquirente de bem alienado onerosamente pelo herdeiro aparente, nos termos do que consagra o art. 1.817 do CC, in verbis: “São válidas as alienações onerosas de bens hereditários a terceiros de boa-fé, e os atos de administração legalmente praticados pelo herdeiro, antes da sentença de exclusão; mas aos herdeiros subsiste, quando prejudicados, o direito de demandar-lhe perdas e danos”.
Exemplo 2. Quanto ao pagamento indevido, a previsão do art. 879 do CC/2002, segundo o qual se aquele que indevidamente recebeu um imóvel o tiver alienado em boa-fé, por título oneroso, responde somente pela quantia recebida. Entretanto, se agiu de má-fé, além do valor do imóvel, responde por perdas e danos. Em certa medida, a norma acaba por proteger o direito do sujeito que adquiriu um imóvel indevidamente, pois a venda permanece válida, respondendo o adquirente de boa-fé somente pela quantia que recebeu.
Exemplo 3. A regra constante do art. 161 do CC/2002, que estabelece que a ação pauliana, de anulação do negócio jurídico em caso de fraude contra credores, somente poderá ser ajuizada contra o devedor insolvente, contra a pessoa que com ele celebrou o contrato ou com terceiros adquirentes de má-fé. Ao não prever que a ação seja proposta contra terceiros adquirentes de boa-fé, a propriedade aparente está sendo valorizada.
Exemplo 4. A norma do art. 167, § 2.º, do CC, aqui citada, e que para este autor representa a melhor expressão da teoria da aparência no Código Civil de 2002.
Em conclusão, o tema da propriedade aparente deve ser estudado e aprofundado pela civilística nacional, eis que o Código traz o primaz da boa-fé. Como a boa-fé pode fazer milagres no campo prático, a valorização da propriedade aparente deve trazer uma mudança substancial do pensamento, com menos apego ao formalismo, buscando-se um Direito Civil mais concreto e efetivo, o que representa expressão do princípio da operabilidade, outro baluarte da codificação de 2002 segundo Miguel Reale.