AULA 10 - DA LOCAÇÃO DE COISAS.

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Profª. Silmara H. Fuzaro Saidel
Direito Civil – Dos Contratos
	AULA 10
DA LOCAÇÃO DE COISAS
1 – DA LOCAÇÃO DE COISAS – ARTS 565 A 578
1.1. - CONCEITO
Locação de coisas é contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa móvel ou imóvel infungível, mediante certa retribuição pecuniária.
É bilateral, oneroso, consensual, comutativo, não solene e de trato sucessivo
A locação predial urbana é regida pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
A de prédios rústicos é regulada pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64, arts. 92 e segs.).
O Decreto-Lei n. 9.760/46 disciplina a locação dos próprios nacionais.
1.2. - ELEMENTOS FUNDAMENTAIS DA LOCAÇÃO
OBJETO
Pode ser coisa móvel infungível (roupas de festa, bicicletas, etc.) ou imóvel.
Se for fungível, será contrato de mútuo, mas admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido cedido ad pompam vel ostentationem (para ornamentação), como uma cesta de frutas com adornos raros, por exemplo.
As coisas fora de comércio podem ser objeto de locação.
Coisas consumíveis não podem ser objeto de locação (ex.: energia elétrica)
A locação pode compreender a coisa total, ou parte dela (ex. garagem).
Segue o princípio da gravitação jurídica – o acessório acompanha o principal (art 566, I, 1ª parte)
É possível a locação de coisa alheia – Ex. locador é usufrutuário, ou é possuidor da coisa empenhada (penhor)
PREÇO
Aluguel ou remuneração.
É essencial para a sua configuração, pois se for empréstimo gratuito será comodato,
O aluguel será fixado pelas partes ou mediante arbitramento, ou ainda por ato governamental (aluguel de táxis, p. ex.).
O valor do locatício deve ser sério e real, determinado ou ao menos determinável. A Lei n. 8.245/91 veda a vinculação do aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo, não admitindo a exigência de pagamento antecipado, salvo algumas exceções apontadas (art. 20).
Embora o pagamento dever ser feito, via de regra, em dinheiro, nada impede que se convencione outro modo, podendo ser misto (parte em dinheiro e parte em obras).
Pode ser reajustado periodicamente, conforme contrato, mas a Lei n. 8.245/91 proíbe reajustes em periodicidade inferior a 12 meses, salvo se for locação de temporada
A falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução ou de pleitear a resolução do contrato, através de ação de despejo.
CONSENTIMENTO
Pode ser expresso ou tácito.
É capaz de locar quem tem poderes de administração.
Não se exige, necessariamente, que seja proprietário. Ex. usufrutuário
O locatário tem que ser pessoa estranha à coisa locada. Exceção: relação de condomínio, onde o aluguel corresponderá à parte dos demais condôminos.
1.3. – OBRIGAÇÕES DO LOCADOR –
As obrigações do locador, especificadas no art. 566 do Código Civil, consistem em:
a) Entregar ao locatário a coisa alugada - A entrega deve ser feita com os acessórios, salvo os expressamente excluídos, em estado de servir ao uso a que se destina. Se a entrega for feita sem qualquer reclamação, presume-se (juris tantun) que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário.
b) Manter a coisa no mesmo estado - Compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário.
Mas correm por conta do locatário as reparações de pequenos estragos, que não provenham do tempo ou do uso, nas locações de imóveis.
Se o bem se deteriorar no curso da locação, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso já não mais sirva para o fim colimado (art. 567).
c) Garantir o uso pacífico da coisa - Deve o locador abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também garantir o locatário contra perturbações de terceiros (art. 568). Responde, ainda, pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada, anteriores à locação (art. 568).
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
1.4. - OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO – art 569
As obrigações do locatário, especificadas no art. 569 do Código Civil, consistem em:
I) servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse – não pode o locatário mudar a destinação da coisa locada (Ex. veículo de passeio destinado a transporte de cargas); e tratá-la como se fosse sua, ou sejam fazendo as benfeitorias de praxe.
Se empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina (prédio residencial usado como comercial, p. ex.), ou danificá-la abusivamente, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos (art. 571).
II) pagar o aluguer nos prazos ajustados
Se o contrário não dispuser o local de pagamento, entende-se que o aluguel deve ser pago no domicílio do locatário (dívida quesível).
Pode ser estipulado que o locatário, além de pagar o aluguel, responda também por impostos e taxas que incidam sobre o imóvel locado.
Como garantia do recebimento dos aluguéis, tem o locador ou senhorio penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo o prédio.
É obrigatório o fornecimento de recibo, com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos (Lei n. 8.245/91, art. 22, VI).
III) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito
IV) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais
Vistoria ad perpetuam rei memoriam
Exime-se o locatário, das deteriorações decorrentes de sua utilização normal.
1.5. DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES
Retomada/entrega do bem locado antes do prazo – arts. 571, 572
Pode o locador reaver a coisa locada antes do vencimento do prazo, desde que seja ressarcido o locatário das perdas e danos resultantes.
Admite-se, também, que a coisa seja devolvida ao locador, desde que o locatário pague o aluguel pelo tempo que faltar, podendo ser reduzida através de ação.
Tal norma é supletiva, podendo ser alterada pela vontade das partes, e não se aplica à locação de prédios urbanos, que tem regulamentação própria.
O locatário terá direito de retenção do bem locado enquanto não for indenizado pelo locador, no caso da retomada.
Término do contrato por prazo determinado - art. 573 e 574
A locação por tempo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado (art. 573, mora ex re).
Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada, sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574).
Término do contrato por prazo indeterminado - art. 575
A locação sem prazo determinado exige prévia notificação do locatário.
Se este, notificado, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano, que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Tais regras não se aplicam à locação de prédios urbanos, valendo somente para prédios rústicos e de coisas móveis
Salvo convenção em contrário, o locatário pode reter a coisa alugada, no caso de benfeitoria necessária, mesmo feita sem prévia licença do proprietário.
Quanto às úteis, só pelas realizadas com expresso consentimento do locador (CC, art. 578; LI art. 35).
Alienação da coisa alugada – art 576
O proprietário apesar de não ter a posse direta, não perde a disponibilidade dominial da coisa locada, podendo aliená-la, no curso do contrato, conforme o seu interesse, desde que:
Inexista cláusula ressalvando a impossibilidade de venda da coisa
E que o contrato não esteja registrado no cartório competente (conforme a natureza da coisa, móvel ou imóvel),
Na existência de contrato registrado ou de cláusula que vede a alienação, o adquirente fica obrigado arespeitar o contrato de prazo determinado.
Na hipótese de contrato por prazo indeterminado, o locador pode alienar o bem, mas o deve notificar o locatário, dando prazo de 90 dias a contar do aviso para a desocupação da coisa.
LOCAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS
O Código Civil não dispõe sobre a locação de prédios, a qual é regida pela Lei n. 8.245/91 - Lei do Inquilinato,
O art. 1°, parágrafo único da referida lei, mantém a competência do código Civil para disciplinar as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e o arrendamento mercantil. As normas do Código Civil têm, pois, aplicação restrita aos referidos imóveis.
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