Direito Civil V - P2

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Contratos
Direito Civil V - Bianca Marinelli
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Direito Civil V - Bianca Marinelli
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Seguro
Art. 757. Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.
Parágrafo único. Somente pode ser parte, no contrato de seguro, como segurador, entidade para tal fim legalmente autorizada.
Segurador garante o interesse do segurado. 
Seguro de dano é aquele relacionado a um objeto. Seguro de pessoa é relacionado a uma pessoa e seu corpo, a uma vida. 
Art. 762. Nulo será o contrato para garantia de risco proveniente de ato doloso do segurado, do beneficiário, ou de representante de um ou de outro.
Dirigismo ao comportamento das pessoas, de modo que é vedado o segurado se valer de um ato danoso para angariar recursos. Evento danoso causado pelo segurado.
O contrato de seguro é de estrema relevância para economia, por isso há uma preocupação do estado para regulamentá-lo.
Mutualidade, contrato de socialização de riscos, é feito um cálculo (probabilidade), de modo que é papel da seguradora cobrir todos os riscos. Presente exclusivamente nesse tipo de contrato.
Natureza jurídica desse contrato:
1. Aleatório: O sujeito contrata o seguro e não sabe se vai utilizá-lo ou não. O ilícito é uma faculdade, não sabe se vai ocorrer ou não. 
2. Sui generis: Embora a contraprestação da seguradora seja incerta, a garantia é certa, existe. Ocorrendo ou não o ilícito, haverá garantia. 
Art. 763. Não terá direito a indenização o segurado que estiver em mora no pagamento do prêmio, se ocorrer o sinistro antes de sua purgação.
Inadimplemento, não há de se falar de garantia se o segurado estiver inadimplente.
Resp 323.252 SP, é ilegal a seguradora cobrar juros e não cobrir o serviço estando o segurado inadimplente.
Exemplo: O segurado está devendo, a seguradora deve interpelar o segurado para que ele quite a dívida. Caso ele não pague a seguradora pode cobrar juros, desde que cubra o dinheiro do dano. O que não pode é não fazer essa interpelação e continuar cobrando juros, e depois não cobrir o dano.
Sinistro é uma ocorrência de todo evento que tem cobertura no seguro contratado e esteja especificado na apólice. Exemplo: Sujeito bate o seu carro de forma involuntária e havia sido contratado a cobertura para colisões, por exemplo. Sujeito tem seu carro furtado ou roubado e isto estava previsto na apólice.
Modalidades de seguros:
a) Seguro de dano de objeto.
Art. 778. Nos seguros de dano, a garantia prometida não pode ultrapassar o valor do interesse segurado no momento da conclusão do contrato, sob pena do disposto no art. 766, e sem prejuízo da ação penal que no caso couber.
Art. 779. O risco do seguro compreenderá todos os prejuízos resultantes ou consequentes, como sejam os estragos ocasionados para evitar o sinistro, minorar o dano, ou salvar a coisa.
Onde o segurador se compromete a pagar os danos oriundos de sinistros direcionados ao objeto.
b) Seguro de pessoa (vida e parte do corpo).
Art. 789. Nos seguros de pessoas, o capital segurado é livremente estipulado pelo proponente, que pode contratar mais de um seguro sobre o mesmo interesse, com o mesmo ou diversos seguradores.
Segurador se compromete a pagar, custear os danos oriundo de sinistros direcionados ao objeto. 
Observações:
1. Art. 785. Salvo disposição em contrário, admite-se a transferência do contrato a terceiro com a alienação ou cessão do interesse segurado.
No seguro de dano é admitida a cessão do interesse do segurado, cede os interesses a terceiro, desde que haja autorização expressa.
2. Art. 786. Paga a indenização, o segurador sub-roga-se, nos limites do valor respectivo, nos direitos e ações que competirem ao segurado contra o autor do dano.
Quando o segurador quita, custeia as despesas do segurado, estará essa seguradora sub-rogando-se do direito de cobrar o autor do evento.
3. Art. 787. No seguro de pessoa há a possibilidade de a seguradora custear garantir perdas e danos em face de terceiros. O que o terceiro perdeu e o que deixou de ganhar (danos emergentes e cessantes).
A seguradora paga diretamente ao segurado.
No seguro de dano é vedado a prática de sobre seguro, não pode o segurado contratar duas seguradoras ao mesmo tempo para cobrir o mesmo objeto. Apenas no de dano, pessoa não.
Art. 778. Nos seguros de dano, a garantia prometida não pode ultrapassar o valor do interesse segurado no momento da conclusão do contrato, sob pena do disposto no art. 766, e sem prejuízo da ação penal que no caso couber.
Já no seguro de pessoa é permitida a prática de sobre seguro, o segurado pode contratar duas ou mais para cobrir a sua vida ou integridade.
Art. 789. Nos seguros de pessoas, o capital segurado é livremente estipulado pelo proponente, que pode contratar mais de um seguro sobre o mesmo interesse, com o mesmo ou diversos seguradores.
Art. 790. Seguro de pessoa para outrem, deve ser deixado claro para quem é. 
Art. 792. Se o segurado vem a falecer, metade do seguro vai para o cônjuge e outra metade para os herdeiros. Se o sujeito não tiver filhos, toda e qualquer pessoa que tiver prova que dependia daquele que morreu para sobreviver, poderá ter acesso ao valor do seguro.
O artigo usa cônjuge, não concubino. A concubina não tem direito ao seguro, devendo o seguro ser dado ao cônjuge. Companheiro é aceito, mas não pode estar casado ao mesmo tempo.
Não pode colocar terceiros. A parte disponível da herança pode ser dado a quem quiser, seguro não. 
4. Art. 797. No seguro de vida para o caso de morte, é lícito estipular-se um prazo de carência, durante o qual o segurador não responde pela ocorrência do sinistro.
Parágrafo único. No caso deste artigo o segurador é obrigado a devolver ao beneficiário o montante da reserva técnica já formada.
Para o consignando é perfeitamente lícito a seguradora impor um prazo de carência para a cobertura de dano da pessoa.
Exemplo: O sujeito faz o seguro e dois meses depois falece e no contrato havia uma carência estipulada de 6 meses. Não será responsabilizada para custear a morte. Prazo de até 1 ano. Os dois meses pago, aquilo que o segurado pagou deverá ser devolvido aos herdeiros do segurado. Reserva técnica do segurado, não é o valor que o segurado pagou, mas sim este sem uma taxa de manutenção do seguro. Na devolução é autorizada a seguradora retirar taxa.
Art. 798. O beneficiário não tem direito ao capital estipulado quando o segurado se suicida nos primeiros dois anos de vigência inicial do contrato, ou da sua recondução depois de suspenso, observado o disposto no parágrafo único do artigo antecedente.
Em caso de suicídio, o herdeiro tem direito a esse seguro a partir dos primeiros 2 anos para não ter má fé.
Súmula 610 STJ. O suicídio não é coberto nos dois primeiros anos de vigência do contrato de seguro de vida, ressalvado o direito do beneficiário à devolução do montante da reserva técnica formada.
Art. 799. Não pode a seguradora se eximir de pagar o seguro ó porque o segurado desempenha função ou atividade de seguro de vida.
O segurado pode ser pessoa física ou jurídica, sendo no segundo caso direcionado as pessoas que a compõem.
Depósito
Art. 627 CC. Pelo contrato de depósito recebe o depositário um objeto móvel, para guardar, até que o depositante o reclame.
Exemplo: Pessoa tem joias valiosas e as deposita no cofre do banco. 
Exige dois sujeitos:
a) Depositante que transfere a posse de um bem, sendo a função precípua do depositário a de cuidar, zelar por esse bem enquanto tiver em sua guarda. 
b) Depositário é aquele que recebe a posse.
Existem três modalidades:
1. Voluntário: Em lei. Feita de forma espontânea pelo depositante, este faz a transferência da posse ao depositário. 
2. Necessário: Em lei. A lei impõe a existência do depósito. Exemplo: Aquele oriundo de um depósito judicial.
3. Miserável: Doutrina. Oriundo de uma calamidade pública, questões externas que impõe a obrigatoriedade do depósito. A própria circunstância impõe, não é vontade do depositário esse depósito. 
Característicado contrato de depósito:
Art. 628. O contrato de depósito é gratuito, exceto se houver convenção em contrário, se resultante de atividade negocial ou se o depositário o praticar por profissão.
· Via de regra é gratuito, salvo quando o depositário exercer essa função de forma profissional (será oneroso). Exemplo: Emprestar a garagem, foi dado ao dono da garagem a guarda de um bem. 
· No depósito voluntário será a ele provado por escrito, mas isso não significa que ele não poderá ser verbal. 
Art. 646. O depósito voluntário provar-se-á por escrito.
· No depósito oneroso parte da doutrina entende pela inaplicabilidade do art. 646 CC, ou seja, deve ser por escrito.
· Será unilateral. Segunde uma doutrina seria um contrato de depósito unilateral porque a obrigação é direcionada apenas ao depositante que irá transferir a posse desse bem ao depositário. Para outra doutrina o depósito é bilateral, porque a função/ônus de transferência é do depositante, mas o depositário tem o dever de cuidar, aja visto que ele receba para isso.
· Comutativo as partes já sabem desde o início quais são as suas obrigações e o que será objeto do contrato. 
É possível aplicar o CDC aos contratos de depósito ou não?
Art. 3º CDC. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. 
Seria o depositário uma das pessoas dispostas? Nos contratos onerosos é perfeitamente possível a aplicação do CDC para as instituições financeiras. Classificar o depositário como fornecedor de serviços e o depositante como consumidor.
Resp 1.133 111/PR.
Art. 642. O depositário não responde pelos casos de força maior; mas, para que lhe valha a escusa, terá de prová-los.
· Para o depositário se isente de coisa estragada em sua guarda, deve ele provar força maior.
Art. 641. Se o depositário se tornar incapaz, a pessoa que lhe assumir a administração dos bens diligenciará imediatamente restituir a coisa depositada e, não querendo ou não podendo o depositante recebê-la, recolhê-la-á ao Depósito Público ou promoverá nomeação de outro depositário.
· Caso o depositário se torne incapaz, o curador dele pode se sub-rogar do direito dele e se tornar depositário; ou fazer um acordo e nomear terceiro para ser depositário; ou fazer um depósito judicial (inverte o depósito voluntário em judicial).
Art. 644. O depositário poderá reter o depósito até que se lhe pague a retribuição devida, o líquido valor das despesas, ou dos prejuízos a que se refere o artigo anterior, provando imediatamente esses prejuízos ou essas despesas.
· Direito de requisição é o direito de reter a coisa que o depositário tem. Ele será exercido quando o depositante não pagar o valor do depósito ou não reembolsar o depositário nas despesas oriundas da coisa. Pagamento do depósito ou da manutenção.
Art. 647. É depósito necessário: I - o que se faz em desempenho de obrigação legal; II - o que se efetua por ocasião de alguma calamidade, como o incêndio, a inundação, o naufrágio ou o saque.
Art. 649. Aos depósitos previstos no artigo antecedente é equiparado o das bagagens dos viajantes ou hóspedes nas hospedarias onde estiverem.
Parágrafo único. Os hospedeiros responderão como depositários, assim como pelos furtos e roubos que perpetrarem as pessoas empregadas ou admitidas nos seus estabelecimentos.
· Nos contratos de hospedaria, o hospedeiro será considerado um depositário necessário, porque a própria lei diz que o hotel é um depositário. Essa relação jurídica é considerada um depósito necessário. Hospedaria se diferencia de aluguel. Airbnb não entra nessa hipótese. 
Art. 651. O depósito necessário não se presume gratuito. Na hipótese do art. 649, a remuneração pelo depósito está incluída no preço da hospedagem.
Logo, numa relação de hospedagem, implicitamente é um contrato de depósito.
Art. 652. Seja o depósito voluntário ou necessário, o depositário que não o restituir quando exigido será compelido a fazê-lo mediante prisão não excedente a um ano, e ressarcir os prejuízos.
· Figura do depositário infiel. Não é possível a sua prisão. Esse dispositivo é declarado inconvencional, não tem aplicabilidade prática (a constituição permite, a Convenção não).
O mutuante pode exigir garantias do mutuário. Exemplo: Empresta dinheiro para outra pessoa e exige garantias. 
Art. 592. Não se tendo convencionado expressamente, o prazo do mútuo será: I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o consumo, como para semeadura; II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro; III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível.
Prestação de serviços
Art. 593. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.
Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
Existe duas partes, o tomador e o prestador de serviços (que executa o serviço material ou imaterial). Contrato genérico, podendo ser regrado por outro código, como a CLT.
a) Obrigação de meio o prestador se vincula a atividade, desempenho de uma boa atividade, sem ser voltada ao resultado. Exemplo: Atividade advocatícia.
b) Obrigação de fim é aquela que o prestador se vincula ao resultado, a execução é voltada ao resultado. Não é presumida, deve ser expresso. Exemplo: Cirurgia plástica contrata o resultado, construção de uma casa contrata o resultado. 
Via de regra o contrato de prestação de serviços é um contrato de meio. 
Características:
a) Bilateral: Ônus de ambas as partes; 
b) Oneroso;
c) Personalíssimo: As características pessoais do prestador de serviços são imprescindíveis para a prestação do serviço;
d) Consensual: Há convergência de vontade (valor, forma de pagamento e prestação) entre o tomador e o prestador de serviços.
Art. 605. Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste.
e) Não solene: A lei trouxe uma ritualística, não necessidade de ser escrita;
Art. 595. No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas.
f) Temporário e diferido: Tem prazo de validade que pode ser fixado em tempo cronológico ou determinado a um serviço. A execução se arrasta no tempo, não é instantâneo, tem um prazo.
Art. 598. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra.
Obriga o prazo ser até 4 anos, porque o legislador acredita ser um tempo ábio para realização da prestação do serviço, assim como ocorre no poder político. Passado os 4 anos as partes podem convencionar um novo contrato. 
Obrigações das partes: 
a) Do tomador de serviços: Pagar o preço ajustado no contrato; Revogar o contrato com justa causa, desde que comprovado.
b) Do prestador de serviços: Desempenhar exatamente aquilo para o que foi contratado; Direito de abstenção, de se negar a prestar determinado serviço se houver consequências ou impossibilidades disso (exemplo: engenheiro se nega a construir um prédio em um terreno arenoso, porque será dele a responsabilidade caso o prédio caia posteriormente).
Rescisão do contrato de prestação de serviço pela morte das partes. Aviso prévio.
Art. 607. O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer daspartes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior.
Não havendo prazo estimulado qualquer uma das partes pode pedir aviso prévio. 
a) Prazo indeterminado: 
Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Não havendo prazo estipulado, qualquer das partes podem pedir aviso prévio e pedir a extinção desse contrato.
Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de um mês, ou mais; Se o pagamento for feito mensalmente.
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana, ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.
b) Prazo determinado: Duas situações.
Na primeira quem rompeu o contrato foi o tomador de serviços: Art. 603. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.
Com justa causa pode encerrar sem pagar nada. Sem justa causa o tomador paga o contrato 4 meses que foi vencido e metade a vencer; será obrigado a pagar o prestador aquilo que foi trabalhado mais metade do valor que ele iria receber caso o contrato terminasse.
Na segunda quem rompeu o contrato foi o prestador de serviços: Art. 602. O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra. Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido por justa causa.
O legislador impõe ao prestador de serviços a ter direito daquilo que foi vencido e a pagar perdas e danos, emergentes e lucros cessantes, ou seja, o prejuízo que o prestador causou ao tomador por não terminar os serviços combinados.
A jurisprudência diz que quando o prestador de serviços romper um contrato de trabalho com justa causa, no que pese a leitura fria da lei, ele está isento das perdas e danos.
Quando o prestador de serviço romper o contrato por motivos justos, com justa causa, ele estará isento de perdas e danos, pois quem deu causa a essa tomada de atitude para romper o contrato foi o tomador, dessa forma não faz sentido o prestador de serviço ter que pagar a ele.
Art. 607. Não causam a extinção desse contrato.
Aliciamento do prestador de serviços
Art. 608. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
Princípio da eticidade. O legislador busca impedir o aliciamento do prestador de serviço. Aliciar significa seduzir, aliciamento é a sedução, o legislador quer impedir que uma terceira pessoa alicie o prestador de serviço, de modo que este rompa o seu contrato de trabalho e venha prestar serviço ao aliciador. Exemplo: Oferecer que rompa contrato e oferecimento de exclusividade na prestação de serviço. Seduz para que ele rompa o contrato com terceiro. Busca impedir a ausência de boa-fé nas relações privadas, que o terceiro se apodere de um serviço. 
A conduta do aliciador busca retirar o prestador de serviço do terceiro prejudicando-o. 
A regra só tem fundamento em contrato escrito, não vale para contrato verbal. 
O aliciado tem direito a receber perdas e danos (emergente aquilo que perdeu, cessante o que deixou de ganhar) relacionados ao rompimento da prestação de serviços. Além disso, terá direito de receber a quantia que seria dada pelo prestador de serviço durante o prazo de 2 anos. 
É dever do prejudicado ao ingressar com a ação constituir prova desse prejuízo sob pena de improcedência da ação.
É possível... O advogado pode colocar todos no polo passivo.
O aliciado não paga nada, mas se houver previsão no contrato, uma cláusula de que só poderá trabalhar para ele sujeito a multa, o aliciado pagará uma multa.
Ação de conhecimento contra o aliciador afirmando a aliciação do prestador de serviço e apresentando o prejuízo que teve. O prejuízo são danos emergentes ou núcleo cessantes. Além disso, terá direito de receber a quantia que seria dada pelo prestador de serviço durante o prazo de 2 anos. Caso haja uma cláusula sujeita a multa, ele terá que pagar também. Uma coisa não se confunde com a outra. 
As perdas e danos devem ser constituídos a prova. Por esse motivo o legislador vedou essa cláusula para contrato verbal. 
A lei estabelece 2 anos, proteger a ética dos contratos. Pode ocorrer regras que estabelecem outro prazo. 
Prestação de serviço.
Empreitada
Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais. 
Contrato de locação de serviços, o empreitante contrata um empreiteiro para que este construa uma obra. Locação de serviços, execução de obra. 
Sua finalidade é que seja contratado um empreiteiro para a construção de uma obra.
Parece prestação de serviço, mas a intenção do legislador foi criar um contrato autônomo porque essa tem inúmeras consequências e possibilidades. 
Existem duas modalidades de empreitada, a de lavor e a mista. 
§1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.
Na de lavor o empreiteiro oferece apenas serviços, já na mista além de oferecer serviço, oferece/fornece material para essa ação. 
§2º O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.
A empreitada mista não se presume, deve ser expressa no contrato ou na lei. 
Responsabilidade do empreiteiro, cimento vencido oferecido pelo empreiteiro. 
No contrato de empreitada não gera vínculo trabalhista entre empreiteiro e empreitante. A obrigação é do empreiteiro de contratar funcionários, pagar seus tributos, para que haja a execução da obra. 
Ausência de competência da justiça do trabalho, sem vínculo trabalhista. Vincula ao Código Civil, não a CLT. 
Características:
1. Bilateral: Existem duas partes, onerosidade.
2. Não personalíssimo: Via de regra, a pessoa do empreiteiro não é imprescindível para a consumação do contrato, salvo algumas exceções.
3. Temporário: Tem prazo de vigência, sendo este o término da obra. 
4. Diferido: Execução se arrasta no tempo, não é imediata. 
5. Consensual: Exige a concordância de vontades.
6. Não solene: A lei não impõe nenhuma regra. 
7. Indivisível: A responsabilidade do empreiteiro se vincula com a conclusão da obra.
Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais. § 1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. § 2º O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.
Existe duas espécies de empreitada: 
1. De lavor: O compromisso do empreiteiro é apenas a execução da obra, de modo que o empreiteiro não tem obrigação nenhuma em relação ao fornecimento de materiais. 
2. Mista: O empreiteiro se vincula a prestação da execução da obra e do fornecimento de materiais. 
Não se presume, deve ser sempre expressa. Se não for objetivo, interpreta-se a empreitada de lavor. 
A consequência jurídica entre ser a empreitada mista ou de lavor está relacionada a responsabilidade civil, porque na empreitada mista o empreiteiro ficará responsabilizado pelo fornecimento de materiais.
No contrato de empreitada há a possibilidade que a empreitada esteja relacionada a elaboração do projeto. O outro contrato será automaticamente relacionado a execução do projeto. Contratado apenas a primeira etapa, estará relacionado apenas a elaboração.
Consequências:
Art. 613. Sendo a empreitada unicamente de lavor (art. 610), se a coisa perecer antes de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição, se não provarque a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara contra a sua quantidade ou qualidade.
O empreiteiro tem o direito de abstenção. Na empreitada de lavor o empreiteiro pode se abster da continuação de uma obra devido a qualidade (baixa) do material fornecido pelo dono da obra. Isso porque a responsabilidade será dele que fez a obra. 
Caso ele realize a obra e posteriormente ocorra algum erro devido ao material, o empreiteiro deverá provar que a falha da obra foi devido aos materiais utilizados, e não ao seu trabalho. Nomeia-se perícia para tal, e demonstra ao juiz que o empreiteiro realizou todas as etapas da obra e que nada foi desviado. Tal situação não ocorre na empreitada mista.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
· “Empreiteiro de materiais e execução”: Tanto o empreiteiro de lavor e misto. 
· “Prazo irredutível de cinco anos”: Prazo de 5 anos contados da entrega efetiva da obra. Tradição da entrega das chaves. 
Prazo de natureza prescricional.
· Misto: Se compromete com a solidez (execução), segurança do trabalho e materiais.
· Lavor: Não se compromete com os materiais, mas se compromete pela solidez (execução) e segurança do trabalho. 
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
· O dono da obra terá o prazo decadencial de 180 dias para provocar a ação judicial contra o empreiteiro. Conta-se a partir do momento do aparecimento do defeito ou da ciência inequívoca (negativa do empreiteiro) de que não haverá conserto da obra. Teoria do “actio in nata”.
· Se houve o agravamento do defeito, terá um nome direito e consequentemente um novo prazo. O mesmo ocorrerá no surgimento de um outro defeito. 
· Exemplo: Vício aconteceu no dia 01/12/2022. Obra foi entregue no mesmo dia. No prazo de 5 anos estará vinculado o empreiteiro a obra. Deve-se mover a ação 180 dias a partir do dia 01/12/2022. 
· Uma primeira corrente acredita que no tocante ao prazo de 180 dias, este é de garantia legal, sendo perfeitamente possível a sua extensão. Os 5 anos serão garantia mínima, mesmo passado esse prazo é possível vislumbrar a existência de responsabilidade do empreiteiro. Tendencia jurisprudencial. Baseia-se no art. 204 de que existem prazos próprios que vinculam a responsabilidade civil.
O legislador impõe o princípio da eticidade. Caso o problema for estrutural implicará na regra geral. É possível cumular danos anexos a este, como o dano moral, por exemplo. 
· Uma segunda corrente acredita que tal prazo tem natureza prescricional. Passado o prazo, há a perda do direito, isenção de responsabilidade. 
Direitos e obrigações 
Obrigações do dono da obra: Pagar o empreiteiro. Caso seja empreitada de lavor, terá também a obrigação de fornecer material.
Art. 621. Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua forma originária.
Parágrafo único. A proibição deste artigo não abrange alterações de pouca monta, ressalvada sempre a unidade estética da obra projetada.
É, ainda, seu dever seguir o projeto por ele aprovado, sendo vedado expressamente o empreitante que queira fazer alterações no projeto que por ele próprio foi aprovado. Exemplo: Projeto de uma casa comum de 1 andar e alterar para um sobrado. Tal alteração é obrigação do empreiteiro, não do dono da obra, podendo aquele exercer o seu direito de abstenção.
O dono da obra tem o direito de suspender a execução da obra, desde que cumpra com as responsabilidades do art. 623. Ou seja, desde que indenize o trabalho desempenhado pelo empreiteiro e os lucros cessantes, ou seja, aquilo que ele deixou de ganhar.
Art. 623. Mesmo após iniciada a construção, pode o dono da obra suspendê-la, desde que pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais indenização razoável, calculada em função do que ele teria ganho, se concluída a obra.
Obrigações e direitos do empreiteiro:
1. Seguir o projeto à risca. Obrigação fundamental.
Exemplo: Construção em terreno arenoso. Quem faz o projeto é responsável. O dono pode promover uma ação compra o engenheiro que realizou o projeto, não o que construiu, o juiz isenta este e o dono de responsabilidade.
2. O empreiteiro tem o direito de se abster caso perceba que tal construção trará consequências. Consequentemente, caso ele perceba que poderá trazer prejuízos e mesmo assim construir, ele poderá sofrer responsabilidade conjunta. O correto seria suspender a obra, seguindo o que dispõe o art. 625.
3. Direito de suspender a execução da obra.
Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra: I - por culpa do dono, ou por motivo de força maior; II - quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preços; III - se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.
4. Nem mesmo com a morte de uma das partes ocorrerá a execução do término na obra. 
Art. 626. Não se extingue o contrato de empreitada pela morte de qualquer das partes, salvo se ajustado em consideração às qualidades pessoais do empreiteiro.
Locação
A locação de bens móveis é regida apenas pelo Código Civil, enquanto a locação de bens imóveis é regina por uma lei específica, sendo ela a Lei 8.245/51.
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Na locação, seja de bem imóvel ou móvel, existem dois sujeitos, locador e o locatário. A função do locador é transferir a pose de seu bem para o locatário. Na transferência da posse é transferido a coisa e os atributos inerentes a ela, sendo estes o uso, gozo, fruição e o direito de reavir. A função do locatário é pagar, transferir certa quantia em retribuição.
A locação é transferência de bem não fungível.
Características: 
1. Bilateral e oneroso: Tem duas partes, existe um ônus que é direcionado a ambas as partes, sendo o do locador transferir a posse da coisa e do locatário fazer o pagamento em dinheiro;
2. Comutativo: As partes já sabem desde o início qual será o objeto, o contrato, e quais serão as obrigações das partes.
O oposto de comutativo é aleatório, sendo o único contrato aleatório estudado até agora o contrato de seguro.
3. Consensual: Existe convergência de vontades no tocante a transferência da posse e aos valores e obrigações.
4. Informal e solene: Não existe nenhuma forma estabelecida na lei, sendo perfeitamente possível uma locação verbal. O legislador não impõe nenhuma forma específica (exemplo: ser realizada em cartório etc.).
5. Execução continuada: Se arrasta no decorrer do tempo, seja por prazo determinado ou indeterminado. 
O oposto de execução continuada é o instantâneo.
Análise da locação:
A locação de serviço poderá ter dois contratos, por vínculo trabalhista (CLT), ou sem vínculo trabalhista (empreitada). 
A locação de objeto poderá ser de bens móveis (CC), imóveis (Lei 8.245/51) ou rurais (Estatuto da Terra).
Plano Diretor é o mapeamento da cidade que caracteriza a possibilidade ou não da existência de imóveis em determinado local. Determina a zona industrial, por exemplo. É a partir dele que o legislador impõe se será aplicadoo IPTU ou o ET, ou seja, se o bem é imóvel ou rural. Além da localização, deve ser analisado a destinação do imóvel.
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
São obrigações do locador:
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Transferir a posse da coisa com os seus pertences ao donatário. Esses pertences são as coisas agregadas ao bem, podendo o locatário exigir que elas sejam objetos de locação.
1. É dever do locador resguardar o locatário de eventuais vícios que a coisa pode ter, garantir a utilização pacífica da coisa do locador ao locatário.
Quando ocorrer um vício a posse pacífica do bem, é dever do locador garantir a utilização/posse do bem sem qualquer turbação ou ameaça ao donatário. Exemplo: Invasão da terra por pessoas sem teto, sendo dever do locador exigir que aqueles saiam. 
2. É obrigação do locador responder eventuais vícios anteriores ao contrato. 
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Caso esse bem não tenha a finalidade pela qual foi destinada, ou se houver uma redução dessa finalidade, o locatário pode pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional dos aluguéis.
Art. 569. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
São obrigações do locatário: 
1. Pagar o aluguel. 
2. Informar o locador eventuais turbações ou ameaças.
3. Utilizar a coisa para a finalidade destinada.
4. Restituir a coisa após o término do contrato. Caso isso não ocorra, haverá uma posse ilegal por parte do locatário, podendo configurar crime caso seja bem imóvel.
Para exigir a coisa de volta, o locador pode considerar prorrogado o contrato, passando de determinado para indeterminado. 
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Caso o locador queira o bem de volta, notificou o locatário e o locador não devolve, ocorrerá posse ilegítima, podendo o locador “arbitrar o aluguel que o locador quiser”. Arbitramento unilateral do objeto.
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Esse aluguel precisar ser o mesmo arbitrado anteriormente? Ou seja, precisa manter o valor?
Uma primeira corrente acredita que o arbitramento unilateral se torna uma faculdade a ser deliberada pelo locador, ele arbitra se quiser, mas sempre levando em consideração que o valor não pode ser superior ao valor do bem (o acessório segue o principal).
Uma segunda corrente acredita que o dispositivo impõe natureza de multa coercitiva, em tese não estando vinculado ao aluguel. “Astreinte”, natureza sancionatória. 
A corrente majoritária é a primeira que limita o valor ao principal. Mas é comum a jurisprudência aplicar a segunda em situações em que o bem tem o valor sentimental. Exemplo: Fulana empresta vestido da bisavó com valor sentimental e tal bem não é devolvido. 
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
Sabendo que esse arbitramento excessivo pode desencadear um enriquecimento lícito, o juiz pode reduzir, poder geral de cautela do juiz.
O legislador parte do princípio de que o locador é a parte vulnerável, diferente do que ocorre no CDC. Logo, havendo dúvidas sobre a interpretação, faça-se in dubio pro proprietário.
Aplica-se a lei para bens imóveis. As exceções da sua aplicação estão no art. 1º, parágrafo único. 
Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
· Aplica-se a lei de licitações e contratos administrativos, regras de direito público.
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
· Vaga que não está ligada a uma unidade condominial, locação regida pelo Código Civil. 
3. de espaços destinados à publicidade;
· Como outdoors, aplica-se o Código Civil. 
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
· Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil, em especial o contrato de prestação de serviço. 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
· Código Civil ou Legislação Empresarial, se houver. 
Venia conjugal é a anuência (concordância) dado pelo cônjuge ao locador. Não é necessária. Não é aplicada nas hipóteses onde não há comunhão de bens.
Caso faça uma locação com prazo superior a 10 anos, é bom que faça a vênia conjugal, porque o cônjuge do locador não está obrigado a respeitar, podendo reincidir o contrato sem pagar nenhuma multa. Na locação de mais de 10 anos, é interessante haver a concordância do cônjuge. 
Exemplo: João, casado com Rafaela, faz locação a Manuel no prazo de 12 anos. O cônjuge do locador não está obrigado a respeitar esses 12 anos, podendo reincidir quando completar 10 anos. 
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
A vênia conjugal não é imprescindível, mas caso não ocorra terá consequência jurídica, o cônjuge não estará obrigado a respeitar após o prazo de 10 anos. 
Espécies de locação
1. Tempo: Pode ser por prazo
a) Determinado: Prazo de validade estipulado no contrato. 
b) Indeterminado: Não tem prazo de validade. Pode ser indeterminado originariamente ou por conversão, começa como determinado e converte para indeterminado. 
2. Finalidade: 
a) Residencial: Destinada a moradia, habitação. Art. 46 adiante. 
b) Comercial: Finalidade de existência de um comercio. Art. 51.
c) Temporada: Aquela direcionada a uma determinada circunstância, seja para lazer, curso, tratamento médico etc. Tem como prazo limite o de 90 dias. Difere-se do determinado pelas circunstâncias, tendo neste circunstâncias específicas; e pelo prazo de 90 dias.
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Fica a discricionaridade do locador, o locador pode exigir antecipadamente os aluguéis ou de uma só vez nas modalidades do art. 35.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37para atender as demais obrigações do contrato.
Modalidade de garantia existem para todas as modalidades de locação. Especificadamente no de temporada, o locador pode (se quiser) condicionar a locação a exigência dessas garantias. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
· Sujeito da deposito como garantia dessa locação, ou seja, deposita 3 aluguéis como garantia. 
II - fiança;
· Garantia fidejussória, terceiro fiador garante a dívida. 
III - seguro de fiança locatícia.
· Geralmente feita por banco, este se torna fiador. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
· As cotas de uma determinada empresa servirão para dar garantia. 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Se o locatário fica no imóvel por mais de 30 dias no término da locação, com a concordância do locador, essa locação se converte para locação com prazo indeterminado.
Direito de preferência 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Aplica-se apenas a bens imóveis. 
Direito de preempção, direito de ser avisado antecipadamente, de ter oportunidade de acesso a um bem de forma antecipada. O locatário pode ter esse direito de preferência para adquirir esse bem nas mesmas condições que o terceiro. Depende da condição de estar expresso no contrato de locação e estar averbado o direito de preferência na matrícula do imóvel, devendo tal preferência estar pelo menos a 30 dias antes de ser vendido.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Ter acesso, igualdade de oportunidade.
Só se aplica bens imóveis, e neste caso se: tiver previsão no contrato de locação e estar averbado na matrícula desse imóvel a preferência. Tal averbação (registro) deve estar prevista 30 dias antes da venda. Nesses 30 dias antes da venda, o legislador quis evitar a conduta negligente do locatário. Só conseguirá se valer da preferência se fizer de forma antecipada (30 dias antes da venda) para não prejudicar o terceiro que tem interesse de comprar. 
Se o locatário for preterido, ele pode fazer um depósito do valor do bem e no prazo de 6 meses dessa venda ele pode tentar anular a venda feita para terceiros. 
Tais requisitos são cumulativos. 
O prazo para exercer a preferência é de 30 dias. 
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Benfeitorias
Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Podem ser:
1. Voluptuárias: Torna mais bonito, agradável, dão aformoseamento. Exemplo: Jardim, decoração etc.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Em nenhuma hipótese será indenizada. 
Direito do locatário de retirar a benfeitoria, desde que não comprometa a estrutura do bem. 
2. Úteis: Facilitam a utilização dos bens. Exemplo: Escada rolante.
Serão indenizadas pelo locador desde que autorizadas. 
3. Necessárias: Imprescindíveis, de extrema necessidade. Relacionadas a estruturas.
Serão sempre indenizadas, havendo ou não a autorização do locador. 
Toda benfeitoria que o locatário faz, é imprescindível fazer notificação ao locador.
Para classificar uma benfeitoria, é necessário analisar a sua função. O que pode ser imprescindível para alguém, pode não ser para outro. 
Direito de retenção é o direito que o locatário tem de reter a coisa, estar em sua posse. Tal retenção é uma posse legítima. Caso o locatário haja como se fosse dono, se preenchidos os requisitos legais, terá direito a usucapião. 
Tema 295, Recurso Extraordinário 7334/22. Reconhecer o bem de família nas mais diversas situações. Exemplo: Sujeito que não possui uma família possui um bem de família.
Impenhorabilidade do imóvel residencial, independentemente da instituição do bem de família convencional. O bem de família legal é instituído sem uma série de formalidades que o convencional possui, por exemplo, não depende de escritura, de registro, e não torna o imóvel inalienável.
Excepcionalmente a Lei 8009/90, art. 3, legisla acerca da possibilidade de penhora do bem de família do fiador nos bens de locação. 
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III - pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; 
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
· Permite que a fazenda execute o seu imóvel. Não há o que se falar de bem de família.
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
· Toda fiança decorrente do contrato de locação se torna automaticamente penhorável. A impenhorabilidade é retirada se o fiador coloca o bem de família como garantia. 
· É constitucional a penhora de bem de família de fiador em bem comercial?
A aplicação na locação comercial possui diferentes interpretações. Nas discussões de valores entre proteção econômica e direito de moradia, o último deve ser superior a garantia locatícia. Aqueles que defendem a impenhorabilidade dizem que não se aplica, porque não é aceitável um sujeito perder o bem de família já que servirá de garantia a uma locação comercial, não podendo esta ser superior ao bem de família. 
O posicionamento do STF é de que é sim constitucional, prevalecendo a autonomia privada e autonomia contratual. Se o locador deu o seu imóvel de garantia, foi por sua vontade, podendo, portanto, ocorrer a penhora. 
Há posicionamentos que considera tal decisão inconstitucional. 
Extinção da locação
Existem duas formas de extinção: 
1. Natural: Terminou o prazo extingue a locação ou as partes pactuam pela sua extinção. 
Prazo determinado, terminou o prazo, extingue a locação. Prazo indeterminado, uma das partes notifica a outra sobre desejo de cumprir o contrato e passados 30 dias ocorre a sua extinção. 
2. Anormal: Modalidade que ocorre de maneira motivada, havendo motivo. 
Denuncia cheia é a extinção da locação com justo motivo. Exemplo: Locatário utiliza o imóvel para casa de prostituição, boca de fumo etc.
Extinção motivada, uma das partes causou a extinção da locação. 
Conceito de justa causa: 
Art. 9º A locaçãotambém poderá ser desfeita:
· Tanto nas locações residenciais quando nas comerciais.
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
· Viola hipótese fundamentado em contrato. Deve o locador realizar uma ação de rescisão contratual, cumulada em despejo por denuncia cheia. Exige que o locador comprove existência dessa infração.
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
· O locador deverá provar que não houve pagamento. 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
· Hipóteses que o poder público da uma ordem.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Clausula de vigência: Impõe respeito ao contrato de locação para o terceiro adquirente.
Aquele que adquire um determinado bem não está obrigado a respeitar o contrato. Porém, com a cláusula de vigência, é imposto o dever de respeitar o contrato de locação. 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
· Só tem sentido nas locações residenciais. Logo, não é aplicada nas locações comerciais. 
· O legislador desejava incentivar o locador a fazer um contrato e dar essa estabilidade de 30 meses ao locatário. 
Denuncia cheia, rescisão de contrato fincada com justo motivo (art. 9 e 47). Denúncia vazia não tem motivação.
Os contratos de locação com prazo superior a 30 meses durante a constância dessa locação, o locador só poderá tirar o locatário por denuncia cheia. 
Passados os 30 meses desse contrato nasce para o locador o direito a denúncia vazia. Durante a constância dos 30 meses o locatário só poderá rescindir pelos motivos do art. 9 ou 47. Exemplo: Locatário não paga aluguel. Passados os 30 meses, nasce o direito a denúncia vazia, ou seja, de pegar o imóvel sem motivo. Se tiver multa rescisória, terá que pagar, mas referente ao período. 
Dentro do prazo, denuncia cheia, fora, denuncia vazia. 
· Denuncia cheia, rescisão de contrato fincada com justo motivo (art. 9 e 47).
· Denúncia vazia não tem motivação.
Nos prazos inferiores a 30 meses, por exemplo 12 meses, só será possível o locador tirar o locatário por denuncia cheia, não cabe nenhuma hipótese de denúncia vazia. 
Em regra, não cabe denúncia vazia na locação de prazo inferior a 20 meses, com exceção se o contrato por prorrogado de forma ininterrupta e atinge 5 anos de vigência (60 meses). 
Art. 47, V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Crime de pedir insincero
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
O legislador buscou impedir aquele locador que pede o bem de volta sem o motivo pelo qual ele foi destinado. 
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
Pedido insincero, pedido que não corresponde com a realidade. Exemplo: Dizer que o filho vai se casar e não casa. O filho do locador vai se casar e ele pede o imóvel de volta, o locatário precisa devolver por denuncia cheia. Porém se essa denúncia cheia for confeccionada por uma mentira, entrarão crime de pedido insincero pois o filho não irá se casar. O locador fica sujeito a detenção e pagamento de multa que será revertido para o locatário. 
O locador estará condenado a pena de detenção e a lei, multa que será revertida ao locatário. 
Locação com prazo indeterminado qualquer uma das partes pode rescindir a locação desde que cumpra com seus encargos e aviso prévio.
Durante vigência desse contrato só cabe denuncia cheia. 
Denuncia vazia, passado os 30 meses, nasce o seu direito para o locador. Tal direito só passa a existir passado os 5 anos desse contrato. 
Locação não residencial 
Aquela destinada a outra finalidade, o legislador deseja proteger a locação comercial. 
As regras não se confundem com a habitacional, porque possuem regras próprias. 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
· Tira o contrato verbal.
· Não é possível a incidência desse direito a renovação por prazo indeterminado. 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
· Deve estar no imóvel a 5 anos. 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
· Desenvolva a atividade a pelo menos 3 anos. 
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
· O locatário deve se valer desse direito no prazo mínimo de 1 ano a 6 meses que antecedem o fim do contrato. Não exercendo perde o direito. Exemplo: 5 anos, começo do último ano deverá pedir a renovação.
Preenchidos tais requisitos, nasce para o locatário o direito a renovação compulsória, que é instrumentalizado por uma ação, ação renovatória. Caso o locador não quiser renovação, poderá pedi-la.
O locatário poderá renovar o contrato mesmo o locador não querendo. Legislador parte do princípio de que há um bem maior a ser protegido, sendo o fundo comercial do locatário. Fundo de comercio que gera sua renda e subsistência.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
· Direito a renovação da locação poderá ser exercido em fase dos cessionários ou sucessores do locador. 
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
· Se houver sublocação o direito de locação será transmitido para o sublocatário. Locação da locação. Exemplo: Maria faz locação para Laura e Laura para Ana (esta é a sublocatária). Sublocação pode ocorrer desde que o locador preste anuência.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogadono direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
· Se houver a dissolução pela morte de um dos sócios, o sobrevivendo está sub-rogado ao direito de exigir essa obrigação. 
Ações locatícias
Recurso, devolver a outro órgão a análise (reanalise) da decisão que foi contrária aos seus interesses. 
Apelo a segunda instancia, devolver a análise de fato e matérias de Direito. 
Nas decisões de segundo grau cabem recursos, sendo extraordinário para o STF e especial para o STJ. Ambos não analisam questões fáticas, apenas matérias de Direito.
Os recursos têm os seguintes efeitos:
1. Devolutivo: Devolver ao tribunal ad quem a análise de fatos e matéria de direito.
2. Translativo: Consequência do devolutivo, toda matéria que foi objeto de recurso tem que ser novamente apreciada pelo órgão ad quem. 
3. Suspensivo: Efeito que suspende a decisão de primeira instancia, de modo que ela não seja prontamente executada.
Em regra, os assuntos que envolvem as ações locatícias não têm efeito suspensivo.
Ações em espécie:
1. Ação renovatória: Apenas o locatário pode propor, sendo apenas em locações não residenciais (comerciais). Proteção do fundo de comércio. Art. 51 e 71 da Lei de Locação.
a) Deve ser escrito e com prazo determinado. 
b) Deve ter no mínimo o prazo de 5 anos.
c) Pelo menos 3 anos o locatário deve exercer a mesma atividade comercial.
d) Prazo decadencial, o locatário para buscar a renovação, deve propor a ação no prazo de 1 ano a 6 meses que antecedem o fim do contrato. Exemplo: 5 anos, quando deu 4 anos, janeiro até julho para pedir a renovação. 
Preenchidos esses requisitos, se o locador se nega a renovar, o locatário pode propor uma ação renovatória. Obriga o locador a renovar o contrato. Prepondera a função social.
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
Propor a ação que constitui prova dos incisos.
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  
Constituir prova que cumpriu o contrato, não esteve inadimplente e que todos os encargos relacionados e impostos e garantias dessa locação devem ser instruídos nessa inicial. 
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Não estando presentes os requisitos, o juiz não dará tal direito. 
A devesa do locador é restrita a alguns pontos específicos, podendo se falar do art. 72. 
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao      seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
O locatário não tem o direito de renovação pois não estão presentes os requisitos. 
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
A proposta do locatário não ser condizente com a realidade.
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
O locatário deve apresentar uma proposta vantajosa. O conceito de proposta melhor deve ser analisado na perspectiva não só do locador, mas sim de uma forma maior, para o locador e para função social do bem, 
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
2. Ação de consignação de aluguéis: É uma ação cujo único legitimado é o locatário, e o objetivo dessa ação é exercer o seu direito fundamental de pagar a locação. Para que o locatário faça o pagamento da consignação do aluguel.
Os valores serão depositados em juízo e o órgão judicial. 
Únicas hipóteses de matéria fática que o locador pode trazer na contestação.
Art. 67. V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral.
3. Ação revisional: Rito sumário, mais sério. 
Art. 68 e 19.
Necessidade de uma revisão a partir de um fenômeno chamado teoria da imprevisão. Quando um fato externo parece improvável e faz com que haja a modificação dos valores do aluguel, cabe ação revisional. Exemplo: Pandemia, construção de presídio do lado. 
Tal ação cabe tanto para o locador quanto para o locatário, ambos possuem legitimidade para propor. Se há uma valorização exponencial do valor desse imóvel, automaticamente pode ser proposta. Exemplo: Constrói um shopping ao lado do imóvel, reforma do imóvel. 
O juiz fixará liminarmente um aluguel provisório a partir do momento que é proposta a ação. Até esperar o transito em julgado do processo, o juiz poderá fixar no valor provisório. 
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: 
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
O aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% do pedido da ação provatória. 
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
Se o locatário propõe essa ação o aluguel provisório não será inferior a 80% do aluguel vigente. 
Uma ação dessa é geralmente acompanhada de um parecer que informa a valorização ou desvalorização.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Tanto o locador quanto o locatário são legitimados. A renovação desse aluguel começa o processo quando o juiz de forma imediata fixa um aluguel provisoriamente até o trânsito em julgado. O seu valor deve seguir a regra do art. 68, inciso II, aliena a e b.
O processo será fixado, continuado, e o juiz pode fixar o aluguel que bem entender.
Caso o locador ou locatário ajuíza sem nenhum fundamento jurídico para isso, o art. 69 traz uma consequência jurídica.
Parte prejudicada terá o direito de receber a diferença entre o valor fixado provisoriamente e o designado na sentença. Honorários advocatícios e sucumbências.
A ação revisional deve respeitar o prazo de no mínimo 3 anos de vigência para se propor, conforme o art. 19. 
O legislador não trouxe a teoria da imprevisão. Por esta é perfeitamente possível o reajuste das cláusulas contratuais caso haja um evento imprevisto, um externo que altera as circunstâncias originais desse contrato.
Na petição inicial deve-se juntar o valor justo da locação. Exemplo: Imóvel do lado de um presídio.
O valor da sentença menos os dos aluguéis devem ser restituídos.
4. Ação de despejo:
O único legitimado para propor é o locador.
O seu objetivo imediato é recuperar a posse do bem, e o pedido mediato é a rescisão do contrato, ruptura do vínculo com o locatário.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o ritoordinário.
Para que ocorra a rescisão do contrato, deve seguir os seguintes fundamentos jurídicos, justos motivos para denúncia cheia. Se a conduta não estiver prevista no art. 59 não há que se falar de ação de despejo na denúncia cheia.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Esse rol não é taxativo, porque tem outras causas que não estão previstas nesse artigo. Caso tenham previsão no contrato é possível. 
O art. 9 apresenta hipóteses genéricas que fundamentam o despejo:
1. Terminada a locação por temporada e o locatário não sai do imóvel;
2. Não houve a conversão desse contrato, ação de despejo, denúncia cheia;
3. Morte do locatário sem deixar sucessor legítimo, locatário morre e não deixa sucessor, se o sobrinho por exemplo for lá, pode pedir o despejo dele;
4. Nas locações condicionadas à contrato de trabalho, se o locatário sai do emprego, automaticamente o locador tem direito ao despejo;
O art. 59 apresenta as hipóteses que a locação está condicionada ao contrato de trabalho. 
5. Quando o locatário estiver inadimplente, não paga o aluguel e nem os acessórios.
6. Na hipótese onde termina o contrato de locação e o locatário não sai do imóvel. Ação de despejo depois de 30 dias caso ele não saia.
O único legitimado para propor essa ação é o locador, pois o motivo imediato da ação de despejo é recuperar a posse desse bem. O pedido mediato é a rescisão/ ruptura do vínculo do locador/locatário.
O art. 59 §1º não se confunde com o que está escrito no art. 64. No art. 59, §1º, se o locador move uma ação de despejo e quer uma liminar de despejo, ele deve fazer uma caução (3 aluguéis). Liminar serve para antecipar os efeitos da sentença.
Cognição sumária, aquilo que é raso/ parece ser, nessa fase do processo o juiz não tem contato com a prova. Para que o locador queira a liminar deve prestar caução de 3 aluguéis.
Toda ação de despejo começa com liminar, porque esperar a sentença para pegar o bem de volta não tem sentido.
A caução servirá para ressarcir o locatário tirado injustamente.
Se o locador ganhar, receberá o valor de volta.
Todos aqueles que tiverem vínculo jurídico com o locatário despejado deverão ser chamados nesse processo. Exemplo: fiador, sublocatário.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Qualquer motivo que fundamente esse despejo se houver sublocação, o sublocatário deverá ser chamado.
Só é possível sublocação se tiver autorização do locador (art. 9).
§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
As matérias de defesa do locador estão previstas no art. 62, II. 
Art. 62. II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
Perderá o efeito a ação de despejo se o locatário tiver previstas tais hipóteses (são cumulativas).
Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
Aqui o legislador autoriza a decisão provisória dessa sentença. Pode executar essa sentença desde que exista uma outra caução de 6 a 12 aluguéis (art. 64). Uma pode executar, a outra não.
Ações que tiver justo motivo o locador não estará obrigado a prestar essa caução.
Juiz fixa o aluguel depois de ter analisado as provas do curso do processo, sentencia, em regra as ações locatícia não tiveram efeito suspensivo.
Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
Julga procedente a ação que o juiz notifica para saída voluntária até 30 dias, caso não saia terá consequências. Regra excepcionada em duas situações, estando elas nos §§2º e 3º.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
O juiz nomeará um depositário que cuidará dos bens do locatário. Se ele não for buscá-los, ocorrerá usucapião.
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
O despejo não pode ser efetuado no dia ou no dia seguinte a morte do cônjuge, companheiro ou filho, ou qualquer que corresponde ao imóvel do locatário. Desrespeitado o luto, será perfeitamente possível ação de dano moral.