aula 3

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Prof. Daniel Fernando Pastre
Contratos Empresariais
Aula 3
Locação Não Residencial
O artigo 565 do Código Civil diz que “na 
locação de coisas, uma das partes se obriga a 
ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, 
mediante certa retribuição”
A locação não residencial, porém, tem regras 
específicas na Lei nº 8.245/1991, também 
conhecida como Lei do Inquilinato
Locação em geral A locação em geral é caracterizada por um 
contrato
Consensual
Oneroso
Bilateral
Comutativo
Em regra não solene
De trato sucessivo ou de execução 
continuada
A locação tem como elementos principais 
(Franco, 2009, p. 96)
O consentimento (locador/locatário)
A coisa
O preço
O prazo
A forma
A locação tem natureza pessoal, podendo o 
locador não ser o proprietário 
No STJ: “o sujeito ativo de eventual ação de 
despejo ou indenizatória por perdas e 
danos ocasionados ao imóvel locado 
identifica-se com a figura do locador, assim 
definido no respectivo contrato de locação, 
podendo ou não coincidir com a figura do 
proprietário” (Brasil, 2016)
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O locador tem a principal obrigação de 
entregar o imóvel e o fundamental direito, 
em contraprestação, a um valor previamente 
estipulado (o aluguel)
O locatário tem a obrigação precípua de 
efetivar pontualmente os pagamentos 
devidos (aluguel, mais eventuais encargos 
vinculados), podendo servir-se do imóvel 
conforme o uso convencionado ou presumido, 
devolvendo-o no estado em que o recebeu ao 
final do contrato
Na relação entre locador e locatário, o último 
tem preferência para adquirir o bem locado, 
sendo imprescindível a alienação ser 
precedida da notificação do locatário por 
qualquer meio que confirme a sua ciência 
inequívoca
A preferência não alcança a perda da 
propriedade ou a alienação judicial, a 
permuta (a troca), a doação ou vínculos 
empresariais
Os contratos de locação podem livremente 
dispor sobre as indenizações por benfeitorias 
realizadas
A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça 
diz que “nos contratos de locação, é válida a 
cláusula de renúncia à indenização das 
benfeitorias e ao direito de retenção”
Ao fim do prazo contratualmente estipulado
Pelo locador, por denúncia cheia 
(fundamentada) ou vazia (prazo 
indeterminado)
Pelo locatário, por notificação prévia se o 
prazo é indeterminado, sem ônus; por 
notificação, em prazo determinado, mediante 
pagamento de indenização
Extingue-se a locação
Especificidades da Locação 
Não Residencial
A locação não residencial tem por objetivo 
amparar a atividade desenvolvida pelo 
empresário em determinado local, tendo em 
vista que aquela confere um valor especial ao 
local se levada em consideração a capacidade 
de atração de clientela
Trata-se, como estudado, de proteção ao 
ponto empresarial
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A locação não residencial fica caracterizada 
pela avaliação de dois fatores principais
As partes envolvidas
Empresário, sociedade civil com 
finalidade lucrativa
O objeto do contrato
Desenvolvimento da empresa
No campo empresarial, a transferência da 
locação para outro empresário é feita por
Um contrato de compra e venda de 
empresas (venda de quotas ou ações), sem 
grande afetação para o contrato
Trespasse, com regras específicas
O encerramento da locação não residencial 
também tem regime diferenciado
Finaliza automaticamente ao fim do prazo, 
exceto se não houver oposição das partes, 
oportunidade em que se transmutará em prazo 
indeterminado
Se tiver prazo indeterminado ou for prorrogado 
nos termos acima, poderá ser denunciado pelo 
locador a qualquer tempo, garantindo ao 
locatário o prazo mínimo de 30 (trinta) dias 
para desocupação voluntária
A Locação em Shopping 
Center
A locação em shopping center é uma 
modalidade bastante particular de locação, já 
que o empresário locador, normalmente o 
titular ou administrador do empreendimento 
como um todo, não tem a função exclusiva de 
ceder um espaço físico destinado às 
instalações do locatário; ao revés, a atuação 
é muito mais ampla, pelo tenant mix
O que distingue o empresário do shopping
center dos empreendedores imobiliários em 
geral é a organização da distribuição da 
oferta de produtos e serviços centralizados 
em seu complexo (tenant mix)
[...] deve haver um planejamento da 
distribuição da oferta, uma relativa 
organização da competição interna
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Assim, as locações dos espaços devem 
atender às múltiplas necessidades do 
consumidor, de sorte que não faltem certos 
tipos de serviço [...] ou de comércio [...], 
mesmo quando há uma atividade central 
desenvolvida pelo shopping center (Coelho, 2013, p. 91)
O locador, como possui outras obrigações 
além das básicas atreladas a qualquer 
locação, pode estabelecer condições, direitos 
e obrigações, de forma mais livre 
A liberdade de contrato, assim, é mais ampla 
do que em locações residenciais ou mesmo 
em locações não residenciais. As principais 
modificações legais, que devem ser 
veiculadas também em contrato para maior 
segurança, dizem respeito ao valor do 
aluguel e a possibilidade de renovação
Para o aluguel, é livre a sua estipulação, 
podendo ser fixado em um valor mínimo e 
outro variável (sobre o faturamento, por 
exemplo) 
O contrato pode prever uma forma de 
fiscalização da contabilidade ou multa 
para não apresentação das contas
Para a renovação, tendo em consideração 
que o shopping center organiza uma gama de 
fatores, o tenant mix, a renovação 
obrigatória do contrato pode macular o 
desenvolvimento do empreendimento, 
prejudicando, a um só tempo, o locador e os 
demais locatários, que partilham o mesmo 
espaço de compras e lazer 
O shopping center não pode negar a 
renovação pela exceção de uso próprio ou 
para transferência de estabelecimento 
A Locação Built to Suit
O contrato de locação vinculado ao built to
suit tem por característica essencial a 
aquisição anterior, a construção ou a reforma 
de um imóvel para posterior locação 
O termo em inglês, em uma tradução literal, 
significa construir para se adequar, construir 
sob medida ou construir para servir, o que, 
nesse caso, está intimamente conectado aos 
interesses do próprio locatário
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Art. 54. Na locação não residencial de imóvel 
urbano na qual o locador procede à prévia 
aquisição, construção ou substancial reforma, 
por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então 
especificado pelo pretendente à locação, a fim de 
que seja a este locado por prazo determinado, 
prevalecerão as condições livremente pactuadas 
no contrato respectivo e as disposições 
procedimentais previstas nesta Lei
Lei do Inquilinato
Nos termos da legislação especial, o built to
suit será um contrato de locação com 
condições especial, onde o locador realiza a 
aquisição, a construção ou uma substancial 
reforma, inclusive com o auxílio de terceiros, 
de um imóvel escolhido previamente pelo 
locatário, com o objetivo de perceber renda 
ou aluguel por prazo determinado
O valor do aluguel nos contratos built to suit
é calculado de maneira diferenciada, 
considerando que, em razão dos gastos feitos 
pelo locador em prol da satisfação das 
necessidades do locatário, o valor pode 
incluir ressarcimento pelos dispêndios feitos, 
valores de aquisição, obras, nas adequações 
do imóvel ao interesses do locatário
Pode ser estipulada cláusula de renúncia à 
revisão do aluguel
No caso de extinção antecipada, o § 2º, do 
artigo 54-A, da Lei do Inquilinato permite a 
estipulação de multas superiores, que 
poderão chegar à soma dos valores dos 
aluguéis vincendos até o fim do prazo da 
locação
As Ações Específicas para
a Locação Não Residencial
Ação Renovatória
A locação não residencial tem o objetivo de 
proteção da atividade empresarial, do 
potencial que possui de atrair cliente e gerar 
lucros
Para isso, possibilita a renovação 
compulsória da locação mediante ação 
renovatória
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Contrato por escrito e com prazo 
determinado
Locação há 5 anos e na mesma atividade no 
mínimohá 3 anos
Prazo decadencial de 1 ano, no máximo, até 6 
meses, no mínimo, antes do término do prazo 
do contrato a renovar
Para renovação compulsória, é preciso
Enquanto o locatário deve estar cumprindo 
corretamente o contrato, também deve 
estipular na ação as novas condições
O locador pode defender-se principalmente 
em caso de necessidade de obras, uso 
próprio ou transferência de fundo de 
comércio (sem concorrência), por melhor 
proposta ou descumprimento do contrato
O juiz, ao julgar o pleito de renovação, se 
procedente, poderá alterar o valor e 
periodicidade de reajuste do aluguel, 
determinando o pagamento das diferenças 
devidas nos próprios autos; contudo, se 
improcedente a ação, a consequência é a 
emissão imediata de mandado de despejo 
contra o locatário, concedendo 30 (trinta) 
dias para a desocupação voluntária
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