Operações Imobiliárias - web

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<p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>Informamos que é de inteira</p><p>responsabilidade do(s) autor(es)</p><p>a emissão dos conceitos.</p><p>Nenhuma parte desta publicação poderá</p><p>ser reproduzida por qualquer meio ou</p><p>forma sem prévia autorização do IBRESP.</p><p>A violação dos direitos autorais é crime</p><p>estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de</p><p>acordo com o Art. 184 do Código Penal.</p><p>Direitos AutoraisExpediente</p><p>INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO</p><p>PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO</p><p>OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS</p><p>AUTORES</p><p>Paula Elizabeth Cassel de Araújo</p><p>Jessiel Rodrigues de Oliveira</p><p>DIRETOR PRESIDENTE</p><p>Arnaldo Manoel Alves</p><p>DIRETORA DE OPERAÇÕES</p><p>Jaqueline Araújo</p><p>DIRETORA ESCOLAR</p><p>Maria Tereza N. Abdal S. Cunha</p><p>SECRETÁRIA ESCOLAR</p><p>Lisamar Delazeri Castro</p><p>COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO</p><p>Ariane Francine Serafim</p><p>REVISÃO</p><p>Maria Tereza N. Abdal S. Cunha</p><p>Ariane Francine Serafim</p><p>Valéria Serafim</p><p>Davi Bagnatori Tavares</p><p>PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO</p><p>João Carlos Rossi Fonseca</p><p>Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)</p><p>Sueli Costa CRB-8/5213</p><p>Araújo, Paula Elisabeth Cassel de</p><p>Operações imobiliárias [livro eletrônico] / Paula</p><p>Elisabeth Cassel de Araújo, Jessiel Rodrigues de</p><p>Oliveira. – São Paulo: IBRESP, 2020.</p><p>158 p.</p><p>Formato: PDF</p><p>ISBN: 978-65-88399-01-9</p><p>1. Marketing 2. Vendas 3. Mercado imobiliário</p><p>I. Oliveira, Jessiel Rodrigues de II. Título</p><p>CDD-658</p><p>Índices para catálogo sistemático:</p><p>1. Vendas : Marketing 658</p><p>Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)</p><p>Sueli Costa CRB-8/5213</p><p>Araújo, Paula Elisabeth Cassel de</p><p>Operações imobiliárias [livro eletrônico] / Paula</p><p>Elisabeth Cassel de Araújo, Jessiel Rodrigues de</p><p>Oliveira. – São Paulo: IBRESP, 2020.</p><p>158 p.</p><p>Formato: PDF</p><p>ISBN: 978-65-88399-01-9</p><p>1. Marketing 2. Vendas 3. Mercado imobiliário</p><p>I. Oliveira, Jessiel Rodrigues de II. Título</p><p>CDD-658</p><p>Índices para catálogo sistemático:</p><p>1. Vendas : Marketing 658</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>3</p><p>4</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Sumário</p><p>Caro(a) aluno(a), o componente curricular de Operações Imobiliárias foi desenvolvido</p><p>pelos professores Paula Elizabeth Cassel Araújo e Jessiel Rodrigues de Oliveira.</p><p>A professora Paula é responsável pelas aulas:</p><p>` AULA 1. A ATIVIDADE DE CORRETAGEM:</p><p>CONTEXTO E EVOLUÇÃO HISTÓRICA, PÁG. 11</p><p>` AULA 2. O CORRETOR DE IMÓVEIS: CARACTERÍSTICAS,</p><p>O EXERCÍCIO PROFISSIONAL E OS ENCARGOS</p><p>DA PROFISSÃO, PÁG. 25</p><p>` AULA 3. ÓRGÃOS FISCALIZADORES E ENTIDADES DE CLASSE:</p><p>COFECI, CRECI, SINDICATOS E ASSOCIAÇÕES, PÁG. 49</p><p>` AULA 4. CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 61</p><p>` AULA 5. EMPRESA IMOBILIÁRIA:</p><p>A CONSTITUIÇÃO DA EMPRESA, PÁG. 73</p><p>` AULA 6. CONHECIMENTOS NECESSÁRIOS AOS CORRETORES</p><p>DE IMÓVEIS: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, LOCAÇÃO,</p><p>CONDOMÍNIO, LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÃO</p><p>IMOBILIÁRIA, PÁG. 89</p><p>E o professor Jessiel é responsável pelas aulas:</p><p>` AULA 7. REGISTRO DE IMÓVEIS, PÁG. 107</p><p>` AULA 8. AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, PÁG. 121</p><p>` GLOSSÁRIO, PÁG. 152</p><p>` REFERÊNCIAS, PÁG. 153</p><p>` GABARITO, PÁG. 156</p><p>5</p><p>Vamos conhecer os professores?</p><p>Paula Elizabeth</p><p>Cassel de Araújo</p><p>Professora</p><p>Especialista em Direito Civil e Processual Civil,</p><p>tem licenciatura e bacharelado em Ciências Jurídicas.</p><p>Atuou como Diretora de Serviços Administrativos e</p><p>professora de ensino técnico no Centro Paula Sou-</p><p>za. Atualmente é advogada e coordenadora respon-</p><p>sável por projetos do eixo tecnológico de Gestão e</p><p>Negócios, na área de Ética e Direito, no Centro Pau-</p><p>la Souza, sendo responsável pela formação de do-</p><p>centes e servidores administrativos. Também desen-</p><p>volve e ambienta conteúdos para plataformas</p><p>virtuais de aprendizagem para o Centro Paula Souza</p><p>e demais instituições públicas e privadas.</p><p>Jessiel Rodrigues</p><p>de Oliveira</p><p>Professor</p><p>Pós-graduado em Tecnologias Aplicadas à Edu-</p><p>cação e Práticas do Ensino Superior, tem licenciatura</p><p>em Matemática e Física. Já atuou como professor</p><p>na Universidade Cidade de São Paulo e Faculdade</p><p>Paschoal Dantas, assim como em escolas particu-</p><p>lares e estaduais. Atualmente é professor do curso</p><p>de Técnico em Transações Imobiliárias no Centro</p><p>Paula Souza.</p><p>Agora que já conhecemos os profes-</p><p>sores e sabemos como as aulas do nosso</p><p>componente curricular estão organizadas,</p><p>vamos estudar?</p><p>6</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Apresentação</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Seja bem-vindo(a) ao componente curricular Operações Imobiliárias do curso Técnico</p><p>em Transações Imobiliárias. Sou a professora Paula e com o professor Jessiel preparei este</p><p>material para te auxiliar a compreender melhor a profissão que você pretende exercer.</p><p>Assim, nosso componente curricular inicia com estudos de temas que nos permitirão</p><p>entender os bastidores que levaram à aprovação da Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que</p><p>regulamentou a profissão de corretor de imóveis no Brasil; as funções dos órgãos fiscali-</p><p>zadores e dos órgãos de classe; o Código de Ética do Corretor de Imóveis; a profissão de</p><p>corretor de imóveis e o mercado atual; Sistema Financeiro de Habitação; locação; con-</p><p>domínio; loteamentos; incorporação imobiliária; e a constituição da empresa imobiliária.</p><p>Espero que nosso componente curricular possa se tornar o seu manual de cabeceira,</p><p>a fim de que você possa encontrar nele as respostas necessárias para resolver os seus</p><p>desafios diários ao exercer as atividades de corretor de imóveis.</p><p>Bons estudos!</p><p>7</p><p>8</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Objetivo de</p><p>aprendizagem</p><p>Contribuir para o desenvolvimento profissional dos corretores de imóveis, por meio</p><p>da formação técnica em Transações Imobiliárias, especificamente com o conteúdo do</p><p>componente curricular Operações Imobiliárias.</p><p>9</p><p>10</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>A Atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Você já ouviu falar em profissão regulamentada? Será que todas as profissões precisam ser</p><p>regulamentadas? Sabia que a profissão de corretor de imóveis é regulamentada?</p><p>Bom, nesta aula trataremos de temas que nos permitirão responder a todas essas perguntas,</p><p>bem como compreender o processo histórico pelo qual passou a regulamentação da profissão</p><p>de corretor de imóveis no Brasil. No final desta aula, você será capaz de entender que é impor-</p><p>tante zelar pelo bom exercício profissional, por uma prestação de serviço ética, para que esse</p><p>processo de valorização e reconhecimento da profissão, que se iniciou em 1937, seja contínuo.</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` Profissões regulamentadas;</p><p>` Evolução histórica da profissão de corretor de imóveis;</p><p>` Atividade de corretagem.</p><p>11</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Profissões regulamentadas</p><p>A Constituição Federal (BRASIL, 1988), em seu Art. 5º, inciso XIII, nos assegura que a regra na</p><p>legislação brasileira é a de que podemos exercer qualquer atividade profissional. Vamos verificar?</p><p>Art. 5º, XIII - é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas</p><p>as qualificações profissionais que a lei estabelecer (BRASIL, 1988).</p><p>Você observou que o final do artigo fala sobre atender as qualificações profissionais que a lei</p><p>estabelece? Então, isso quer dizer que, em regra, o exercício da atividade profissional no Brasil é</p><p>livre, mas a lei pode estabelecer limites para o exercício das profissões.</p><p>Isso é muito importante para que você compreenda que nem todos os trabalhos ou profissões</p><p>podem ser condicionados ao cumprimento de exigências legais para o seu exercício. Por lei, só</p><p>podem exigir restrições para profissões que podem acarretar perigo ou dano à coletividade, como</p><p>as profissões ligadas à área da saúde, ou a engenharia, advocacia, entre outras.</p><p>5º, dispõe que:</p><p>Art 5º. O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina</p><p>e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos</p><p>em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao</p><p>Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.</p><p>O COFECI tem sede em Brasília e possui competência para atuar em todo o território nacio-</p><p>nal. Já os CRECIs têm sede na capital do estado ou dos estados pelos quais são responsáveis, a</p><p>critério do Conselho Federal.</p><p>O Conselho Federal é composto por dois representantes de cada Conselho Regional, eleitos</p><p>dentre os seus membros. Os Conselhos Regionais, por sua vez, são compostos por 27 membros,</p><p>eleitos pelos profissionais inscritos.</p><p>As atribuições do Conselho Federal estão estabelecidas no Art. 16 da Lei nº 6.530 (BRASIL,</p><p>1978a), entre as quais podemos citar: baixar normas de ética profissional; criar e extinguir Con-</p><p>selhos Regionais; elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis; fixar as</p><p>multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais.</p><p>Já as atribuições dos Conselhos Regionais estão fixadas no Art. 17 da mesma lei, entre as quais</p><p>podemos citar: decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídi-</p><p>cas; expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor sanções; baixar resoluções</p><p>no âmbito de sua competência.</p><p>SAIBA MAIS: para complementar seu estudo, você pode consultar a Lei</p><p>nº 6.530/1978, por meio do link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/</p><p>leis/l6530.htm</p><p>52</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Associações</p><p>As associações são formadas por indivíduos que decidem se unir para lutar por seus interesses</p><p>comuns. A associação não possui finalidade lucrativa, como acontece com as sociedades.</p><p>Assim, a primeira coisa que precisamos entender é que qualquer pessoa pode criar uma</p><p>associação, desde que organize um grupo com fins lícitos e interesses comuns e que não haja</p><p>objetivo de ganhar dinheiro.</p><p>Como exemplos de associações do mercado imobiliário podemos citar a Associação das Em-</p><p>presas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Associação das Empresas Loteadoras (AELO), Associação</p><p>Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI), Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis</p><p>(ABADI) e outras.</p><p>53</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>A Constituição Federal (BRASIL, 1988) garante, em seu Art. 5º, incisos XVII e XVIII, que as</p><p>pessoas são livres para se associarem e para constituírem associações, independentemente de</p><p>autorização estatal.</p><p>O Código Civil (BRASIL, 2002), por sua vez, em seus Arts. 53 a 61, traz as regras para criação,</p><p>funcionamento e dissolução das associações.</p><p>Para o nosso estudo, é importante saber que a associação é uma pessoa jurídica constituída</p><p>mediante Estatuto e registrada no Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas (CRPJ).</p><p>É possível que a associação institua por meio de seu estatuto a cobrança de mensalidade dos</p><p>associados, a fim de custear as despesas administrativas com a sua manutenção.</p><p>No entanto, a própria Constituição Federal (BRASIL, 1988) garante, em seu Art. 5º, inciso XX,</p><p>que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.</p><p>SAIBA MAIS: se você quiser se aprofundar mais nessa discussão, sugiro</p><p>que leia o artigo Condomínio de fato: agoniza, mas não morre, disponí-</p><p>vel em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/526537897/con-</p><p>dominio-de-fato-agoniza-mas-nao-morre.</p><p>Bom, voltando ao conceito de associação, pelo que estudamos, é possível perceber que elas</p><p>não são Conselhos Profissionais, que pertencem à administração pública e, por isso, pode instituir</p><p>taxas que são consideradas tributos.</p><p>O pagamento dessas taxas, mais conhecidas como anuidades, é obrigatório, sob pena de</p><p>ajuizamento de ação de execução fiscal para cobrança da dívida, bem como proibição do exer-</p><p>cício profissional.</p><p>As associações, por outro lado, são constituídas livremente e, apesar da possibilidade de seus</p><p>estatutos preverem a cobrança de mensalidade, ela não é obrigatória para aqueles que não de-</p><p>sejam se associar, ressalvadas as discussões que já expusemos.</p><p>SAIBA MAIS: para complementar seu estudo, você pode visitar</p><p>o site da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário.</p><p>Segue link: http://www.abmi.org.br/eventos</p><p>54</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Sindicatos</p><p>Os sindicatos surgiram em meados do século XIX em virtude da união dos trabalhadores, que</p><p>dividiam o mesmo espaço na indústria e buscavam melhorias para as suas condições de trabalho.</p><p>Essas uniões deram origem aos sindicatos, entidades que, representando a coletividade, pas-</p><p>saram a ostentar um poder maior de barganha perante os empregadores, conferindo melhores</p><p>perspectivas de trabalho aos empregados.</p><p>Com o passar do tempo, foram criadas também entidades sindicais que representassem os</p><p>empregadores, também chamados de sindicatos representativos da categoria econômica ou</p><p>sindicatos patronais.</p><p>Nesse sentido, a realidade trabalhista brasileira tem entidades coletivas que representam os</p><p>dois polos da relação.</p><p>O sindicato tem hoje um importante papel na elaboração de acordos e convenções coletivas</p><p>de trabalho. A importância desses instrumentos é que eles têm o poder de estabelecer normas</p><p>capazes de regular as relações entre as partes, empregador e empregado.</p><p>Assim, para verificar quais são os direitos de um determinado trabalhador, é preciso analisar</p><p>se, além das leis, também existe, para a categoria, algum acordo coletivo ou convenção coletiva.</p><p>É importante que você saiba que, como ocorre na associação, a filiação ao sindicato é livre,</p><p>não podendo o empregado ou o empregador ser obrigado a se filiar.</p><p>Entre os sindicatos do setor imobiliário podem ser citados o SECOVI (Sindicato das Empre-</p><p>sas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e</p><p>Comerciais), também conhecido como o Sindicato da Habitação, e o SINDUSCON (Sindicato</p><p>da Indústria da Construção Civil), de grande importância no setor. Para conhecer melhor, visite</p><p>a página de cada um desses sindicatos de seu estado.</p><p>55</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>Por último, antes de falarmos sobre o custeio das entidades sindicais, sugiro que você visite a</p><p>página do sindicato dos corretores de imóveis do seu estado, bem como da Federação Nacional</p><p>dos Corretores de Imóveis (Fenaci), que coordena as atividades dos sindicatos filiados, a fim de</p><p>acompanhar suas atividades em prol de melhorias na atuação do corretor.</p><p>SAIBA MAIS: você pode acessar o site da Fenaci por meio do seguinte</p><p>link: http://www.fenaci.org.br/</p><p>Custeio das entidades sindicais</p><p>O custeio das entidades sindicais foi um tema bastante discutido pela mídia devido às altera-</p><p>ções que sofreu com a Reforma Trabalhista de 2017.</p><p>Assim, por certo, você irá lembrar que o trabalhador não é mais obrigado a pagar o valor co-</p><p>brado pelo sindicato a título de contribuição sindical.</p><p>No entanto, esse assunto pode causar certa dúvida, uma vez que o sindicato tem a possibili-</p><p>dade de cobrar dos seus filiados a contribuição confederativa.</p><p>Então, vamos entender exatamente como isso funciona? Vamos juntos!</p><p>Se você fizer novamente a leitura do Art. 8º, inciso IV, da Constituição Federal (BRASIL, 1988),</p><p>que já estudamos, será possível perceber que a Constituição assegurou aos sindicatos a possibilida-</p><p>de de cobrar duas contribuições diferentes: a contribuição fixada pela assembleia geral (chamada</p><p>de contribuição confederativa) e a contribuição prevista em lei (chamada de contribuição sindical).</p><p>A contribuição confederativa não é um tributo. Ela é fixada pela assembleia geral do sindicato</p><p>e o seu pagamento somente é exigido daqueles que optaram por se filiar.</p><p>A contribuição sindical, por outro lado, era instituída por lei e considerada um</p><p>tributo. Por-</p><p>tanto, o pagamento dessa contribuição era obrigatório. Funcionava da seguinte forma: todos</p><p>aqueles que faziam parte de uma determinada categoria econômica ou profissional, ou de uma</p><p>profissão liberal, deveriam pagar ao sindicato representativo da mesma categoria ou profissão o</p><p>equivalente a 01 dia do seu trabalho. Os empregados realizavam esse pagamento, normalmente,</p><p>no mês de março.</p><p>No entanto, a Reforma Trabalhista, por meio da Lei nº 13.467 (BRASIL, 2017a), alterou todos os</p><p>dispositivos que dispunham sobre a Contribuição Sindical como sendo algo obrigatório (Arts. 578,</p><p>579, 582 e 587 da CLT (BRASIL, 1943)), passando a ser tratada como um pagamento facultativo.</p><p>Assim, hoje, os sindicatos não estão mais autorizados a cobrar, de forma obrigatória, a contri-</p><p>buição sindical, podendo cobrar apenas dos seus filiados a contribuição confederativa.</p><p>56</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Síntese da aula</p><p>` Os Conselhos de Classe são órgãos criados para fiscalizar o</p><p>exercício profissional das pessoas a eles vinculadas;</p><p>` Os Conselhos de Classe podem arrecadar, de forma obrigatória,</p><p>contribuições dos seus filiados, também chamadas de anuidades;</p><p>` O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e os Conselhos Regionais</p><p>de Corretores de Imóveis (CRECIs) são Conselhos Profissionais, que têm a finalidade</p><p>de fiscalizar o exercício da atividade profissional do corretor de imóveis;</p><p>` O COFECI tem competência para atuar em todo o território nacional.</p><p>Já os Conselhos Regionais têm competência estadual;</p><p>` As associações são formadas por indivíduos que decidem se unir para lutar</p><p>por seus interesses comuns. A associação não tem finalidade lucrativa;</p><p>` A Constituição Federal garante que “ninguém poderá ser</p><p>compelido a associar-se ou a permanecer associado”;</p><p>` Apesar de o estatuto das Associações prever a cobrança de mensalidade,</p><p>essas não são obrigatórias para aqueles que não desejam se associar;</p><p>` Os sindicatos são constituídos para representar os interesses de determinada classe</p><p>profissional, tanto de empregadores quanto de empregados. Eles têm um papel</p><p>importante na elaboração de acordos e convenções coletivas de trabalho;</p><p>` Com a Reforma Trabalhista, a contribuição sindical deixou de ser obrigatória;</p><p>` Os sindicatos podem cobrar a contribuição confederativa, que deve</p><p>ser paga por aqueles que desejam se filiar ao sindicato.</p><p>57</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.</p><p>1. Entre as finalidades do CRECI podemos citar:</p><p>A. ( ) Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis.</p><p>B. ( ) Fixar multas e anuidades.</p><p>C. ( ) Expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição.</p><p>D. ( ) Baixar normas de ética profissional.</p><p>E. ( ) Elaborar normas técnicas para construção civil.</p><p>58</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>2. Com relação aos sindicatos, assinale a alternativa correta:</p><p>A. ( ) O pagamento da contribuição sindical é obrigatório.</p><p>B. ( ) Contribuição confederativa é o tributo devido por todos aqueles</p><p>que pertencem a determinada categoria profissional.</p><p>C. ( ) O sindicato tem hoje um importante papel na elaboração de acordos e convenções</p><p>coletivas de trabalho. No entanto, esses acordos e convenções não têm o poder de</p><p>estabelecer normas capazes de regular as relações entre empregador e empregado.</p><p>D. ( ) Os sindicatos são constituídos para representar os interesses de determinada</p><p>classe profissional, tanto de empregadores quanto de empregados.</p><p>E. ( ) Os sindicatos são constituídos e funcionam como órgão de direitos do consumidor.</p><p>3. No que diz respeito às associações, assinale a alternativa correta:</p><p>A. ( ) As associações podem cobrar mensalidades mesmo daqueles que não são associados.</p><p>B. ( ) Associação é uma pessoa jurídica com finalidade lucrativa, como a sociedade.</p><p>C. ( ) As associações são formadas por indivíduos que decidem</p><p>se unir para lutar por seus interesses comuns.</p><p>D. ( ) As associações pertencem à administração pública.</p><p>E. ( ) A associação é um órgão fiscalizador de classes profissionais.</p><p>4. No que diz respeito aos Conselhos Profissionais, assinale a alternativa correta:</p><p>A. ( ) A anuidade cobrada pelos Conselhos Profissionais não possui natureza tributária.</p><p>B. ( ) Os Conselhos Profissionais são entidades privadas responsáveis</p><p>pela fiscalização do exercício profissional.</p><p>C. ( ) Todas as profissões têm Conselhos Profissionais.</p><p>D. ( ) A falta de pagamento das anuidades dos Conselhos Profissionais</p><p>pode gerar cobrança dos profissionais via execução fiscal.</p><p>E. ( ) Todas as profissões, mesmo não sendo regulamentadas,</p><p>são obrigadas a ter conselhos profissionais.</p><p>5. A filiação ao sindicato é obrigatória para que o empregado possa se beneficiar dos acordos e</p><p>convenções coletivas celebradas em benefício da categoria.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>6</p><p>59</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>60</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Código de Ética do</p><p>Corretor de Imóveis</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Em nossa 4ª aula, vamos estudar o Código de Ética do Corretor de Imóveis.</p><p>Provavelmente você consegue se lembrar de alguma atitude profissional que tenha lhe chama-</p><p>do atenção por ter, por exemplo, causado prejuízos financeiros ou até mesmo morais ao cliente,</p><p>ou por ter prejudicado os próprios colegas de profissão. Nesse sentido, para que possamos enten-</p><p>der as condutas permitidas ao corretor de imóveis e as consequências do seu descumprimento.</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` Ética e Código de Ética;</p><p>` Código de Ética do Corretor de Imóveis;</p><p>` Código de Ética e a Lei nº 6.530/1978.</p><p>No final desta aula, você será capaz de reconhecer práticas que infringem o Código de Ética</p><p>do Corretor de Imóveis e entender como se instaura o processo disciplinar, assim como os tipos</p><p>de punição disciplinar.</p><p>Bons Estudos!</p><p>61</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>Ética e Código de Ética</p><p>Começaremos nosso estudo compreendendo a diferença entre ética e código de ética.</p><p>Pois bem, podemos definir ética, não tendo a pretensão de esgotarmos seu significado, como</p><p>uma consciência coletiva de quais são as condutas adequadas para uma convivência harmoniosa,</p><p>que privilegie o interesse de todos em detrimento do próprio interesse ou do interesse de alguns.</p><p>Nesse sentido, a ética pressupõe liberdade. Portanto, o seu cumprimento depende da escolha</p><p>individual de cada um. Assim, você pode decidir se prefere colocar os seus interesses acima de</p><p>qualquer outro, mesmo sabendo que isso pode prejudicar muitas pessoas.</p><p>A norma jurídica, por sua vez, se diferencia da ética, justamente porque não há liberdade</p><p>para o seu cumprimento. Ao contrário, a sua observância é obrigatória, concordando ou não os</p><p>indivíduos, sob pena de punição do Estado no caso de seu descumprimento.</p><p>Assim, não há consequências senão sociais para aquele que descumpre comportamentos</p><p>éticos. De acordo com o Art. 5º, inciso II, da Constituição Federal (BRASIL, 1988), “ninguém será</p><p>obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.</p><p>Bom, agora que já conseguimos identificar a diferença entre ética e lei, podemos concluir que</p><p>o Código de Ética Profissional utiliza o vocábulo “ética” apenas para anunciar o tipo de norma</p><p>que tratará. Portanto, as pessoas que devem se submeter as suas regras não possuem liberdade</p><p>para cumpri-las ou não, o que evidencia sua natureza de lei.</p><p>Visto isso, vamos conversar sobre o Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis.</p><p>62</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Código de Ética do</p><p>Corretor de Imóveis</p><p>O Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>foi publicado na Resolução-COFECI nº 326, de</p><p>1992 (BRASIL, 1992).</p><p>É possível verificar, logo no Art. 1º da resolução, o objetivo pelo qual esse Código foi criado:</p><p>“fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional”.</p><p>Não pretendemos aqui copiar todos os artigos do Código e analisar um por um. Nossa in-</p><p>tenção é que você consiga compreender os valores que permearam sua idealização, razão pela</p><p>qual mencionaremos somente aqueles que forem importantes para cumprir o objetivo proposto.</p><p>No entanto, você pode acessar a íntegra do código por meio do link: http://www.crecies.</p><p>gov.br@crecies.gov.br/Dowloads_Arquivos/documentos_internos/RESOLUCOES/1992/resolu-</p><p>cao326_92.pdf.</p><p>Essa lei contém apenas 10 artigos, que recomendo a leitura, por se tratarem justamente da</p><p>forma pela qual o corretor de imóveis deve conduzir sua atuação profissional.</p><p>Assim, tanto o Art. 2º quanto os incisos V, VI, X e XI do Art. 3º tratam da forma zelosa com a</p><p>qual o corretor precisa agir no momento de exercer suas atividades, bem como do respeito e</p><p>consideração no tratamento com os colegas de profissão.</p><p>O Art. 4º traz alguns deveres que devem ser observados no relacionamento com os clientes.</p><p>Ao analisarmos os incisos de I a X, verificamos que novamente todos eles exigem do corretor</p><p>atitudes respeitosas, zelosas e transparentes. Vamos verificar?</p><p>Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:</p><p>I. inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;</p><p>II. apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca</p><p>omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais</p><p>circunstâncias que possam comprometer o negócio;</p><p>III. recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;</p><p>IV. comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou</p><p>documentos a ele destinados;</p><p>V. prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio,</p><p>contas pormenorizadas;</p><p>63</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>VI. zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio,</p><p>reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;</p><p>VII. restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;</p><p>VIII. dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;</p><p>IX. contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;</p><p>X. receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo</p><p>mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido</p><p>consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.</p><p>O Art. 5º traz a orientação de que “O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos</p><p>profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência</p><p>ou infrações éticas”.</p><p>O tema responsabilidade civil do corretor de imóveis foi trabalhado no curso de Direito Imo-</p><p>biliário, portanto sugiro que você retome a leitura desse ponto no material.</p><p>Agora, e a responsabilidade penal dos corretores, como isso pode ocorrer?</p><p>Toda vez que o corretor praticar alguma conduta que se enquadre em um crime previsto no</p><p>Código Penal ou em outra Legislação Penal Especial, ele pode ser responsabilizado nessa esfera.</p><p>Assim, perceba que, dependendo da conduta praticada, o corretor pode responder nas três esferas:</p><p>civil (exemplo: indenização por danos morais, materiais), administrativa (penalidades aplicadas</p><p>pelo CRECI) e penal (justiça criminal).</p><p>TOME NOTA: como exemplos de crimes que podem ser praticados durante o</p><p>exercício da atividade profissional de corretor podemos citar o crime de falsificação</p><p>de documento particular – Art. 298 do Código Penal (falsificar a assinatura do cliente</p><p>no laudo de vistoria do imóvel); o crime de estelionato, previsto no Art. 171 do Código</p><p>Penal; e o crime de lavagem de dinheiro, previsto na Lei nº 9.613 (BRASIL, 1998).</p><p>Vamos voltar aos artigos do Código de Ética?</p><p>O Art. 6º trata de atitudes proibidas ao corretor, relacionadas ao enriquecimento ilícito, ao</p><p>locupletamento (aumento de patrimônio de forma ilícita).</p><p>O Art. 7º do Código de Ética prevê que compete ao CRECI em que o corretor está inscrito</p><p>apurar as faltas que este cometer e aplicar as penalidades.</p><p>64</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>O Art. 8º elenca as hipóteses em que a penalidade é considerada leve e grave. Observe o quadro:</p><p>Transgressão ética grave</p><p>Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar</p><p>nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;</p><p>Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu</p><p>mister com dignidade;</p><p>Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade,</p><p>observando as prescrições legais e regulamentares;</p><p>Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do</p><p>cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e</p><p>fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que</p><p>tiver ciência;</p><p>Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos,</p><p>nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos</p><p>riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;</p><p>Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;</p><p>Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores</p><p>ou documentos a ele destinados;</p><p>Prestar ao cliente, quando solicitado, ou logo que concluído o</p><p>negócio, contas pormenorizadas;</p><p>Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;</p><p>Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a</p><p>qualquer título;</p><p>Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços</p><p>profissionais;</p><p>Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações</p><p>pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo</p><p>diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou</p><p>for praxe usual na jurisdição;</p><p>Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se</p><p>ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se</p><p>a fraude;</p><p>Promover a intermediação com cobrança de “over-price”;</p><p>Locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;</p><p>65</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>Transgressão ética grave</p><p>Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou</p><p>vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente</p><p>prestados;</p><p>Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza,</p><p>com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro</p><p>profissional ou para a classe;</p><p>Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;</p><p>Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização</p><p>ou intimações para instrução de processos;</p><p>Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem</p><p>ilegalmente atividades de transações imobiliárias;</p><p>Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;</p><p>Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;</p><p>Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo</p><p>justo e prévia ciência do cliente;</p><p>Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de</p><p>concessões ilícitas;</p><p>Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando</p><p>no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;</p><p>Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja</p><p>expressamente autorizado para tanto.</p><p>Transgressão ética leve Tudo o que desatender os demais preceitos do Código de Ética.</p><p>Perceba, caro(a) aluno(a), que o Código de Ética elenca padrões de conduta para resolver</p><p>determinadas situações-problema, que correspondem a valores importantes e que devem ser</p><p>respeitados para o bom exercício da atividade profissional.</p><p>A Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a) também elenca, em seu Art. 20, algumas condutas que são</p><p>proibidas ao Corretor de Imóveis. Vamos verificar?</p><p>Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos</p><p>nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:</p><p>I. prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;</p><p>66</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>II. auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;</p><p>III. anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado</p><p>através de documento escrito;</p><p>IV. fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar</p><p>o número de inscritos;</p><p>V. anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de</p><p>registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;</p><p>VI. violar o sigilo profissional;</p><p>VII. negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou</p><p>documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;</p><p>VIII. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;</p><p>IX. praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime</p><p>ou contravenção;</p><p>X. deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.</p><p>Código de Ética</p><p>e a Lei nº 6.530/1978</p><p>Analisando os 10 artigos do Código de Ética que estudamos anteriormente e também as</p><p>vedações impostas ao corretor por meio da Lei n. 6530 (BRASIL, 1978a), você observará que ele</p><p>não trata das penalidades que serão aplicadas caso suas normas sejam descumpridas nem do</p><p>procedimento que deve ser observado no trâmite da punição, ou seja, como se inicia o processo</p><p>disciplinar, possibilidade de defesa do acusado, entre outros.</p><p>Onde iremos encontrar essas regras? Elas existem?</p><p>Existem sim. Lembra-se da regra do Art. 5º, inciso II, da Constituição Federal “ninguém será</p><p>obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”?</p><p>Logo, as espécies de sanções foram disciplinadas na Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), em seu Art.</p><p>21º, e são elas:</p><p>~ Advertência verbal;</p><p>~ Censura;</p><p>~ Multa;</p><p>~ Suspensão da inscrição, até noventa dias;</p><p>~ Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.</p><p>67</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>Na determinação da sanção aplicável, o Conselho Regional deve se orientar pelas circunstân-</p><p>cias de cada caso concreto, de modo a considerar a gravidade da infração.</p><p>Os instrumentos que norteiam o procedimento para aplicação dessas penalidades são: Reso-</p><p>lução-COFECI nº 146 (BRASIL, 1982), que trata do Código de Processo Disciplinar; Lei nº 6.530</p><p>(BRASIL, 1978a), que regulamenta a profissão de corretor de imóveis; e o Decreto nº 81.871 (BRASIL,</p><p>1978b), que regulamenta a Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a).</p><p>O Art. 38 do Decreto nº 81.871 (BRASIL, 1978b) estabelece, em 13 incisos, hipóteses de infra-</p><p>ção disciplinar e, logo no inciso I, trata da hipótese de transgredir normas de ética profissional.</p><p>Vamos verificar?</p><p>Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:</p><p>I. transgredir normas de ética profissional;</p><p>O Processo Disciplinar pode ser instaurado por auto de infração ou representação. O primeiro</p><p>é instaurado pelo próprio agente de fiscalização do CRECI e o segundo inicia-se por despacho</p><p>do Presidente do CRECI, em denúncia, comunicação de membro ou servidor do COFECI ou do</p><p>CRECI, ou ainda ofício de autoridade pública.</p><p>Após ser devidamente notificado da instauração do processo disciplinar, o acusado tem 15</p><p>dias para apresentar defesa; e da decisão que concluir pela punição, cabe recurso ao COFECI,</p><p>no prazo de 30 dias.</p><p>As penas de advertência, censura e de multa serão comunicadas pelo CRECI ao autuado por</p><p>meio de ofício reservado. Somente em caso de reincidência é que deverá constar de certidão a</p><p>menção a essas penalidades.</p><p>Já a pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de</p><p>Imóveis ou do responsável pela pessoa jurídica, sendo que, no caso de não apresentação da car-</p><p>teira no prazo de 10 dias, o CRECI deverá converter a penalidade aplicada na de cancelamento</p><p>da inscrição.</p><p>Com relação à penalidade de multa, se ela não for paga no prazo de 30 dias, contados da data</p><p>de comunicação da decisão final que determinou sua aplicação, ela será inscrita como dívida</p><p>ativa para cobrança judicial.</p><p>Se a infração cometida também constituir ilícito penal, o Presidente do CRECI comunicará o</p><p>fato à autoridade competente para que essa tome as providências que se fizerem necessárias e,</p><p>se for o caso, instaure o processo penal.</p><p>68</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Note, então, que existem consequências sérias para aquele que não observa as regras do</p><p>Código de Ética, razão pela qual devemos ser cautelosos e diligentes para não as desrespeitar.</p><p>Além disso, na maior parte das vezes, sabemos se as nossas atitudes estão de acordo com a</p><p>ética ou não.</p><p>Assim, esperamos que nossas aulas proporcionem a inspiração necessária para alcançar sem-</p><p>pre a boa vontade.</p><p>Síntese da aula</p><p>` Podemos definir ética como uma consciência coletiva de quais são</p><p>as condutas adequadas para uma convivência harmoniosa;</p><p>` Ética pressupõe liberdade;</p><p>` O Código de Ética Profissional possui natureza de lei</p><p>porque o seu cumprimento é obrigatório;</p><p>` O Código de Ética do Corretor de Imóveis foi criado com o objetivo de “fixar a</p><p>forma pela qual deve se conduzir o corretor, quando no exercício profissional”;</p><p>` Dentre outros valores que nortearam a criação das regras do Código de Ética dos</p><p>Corretores de Imóveis, destacam-se o respeito, zelo profissional e a transparência;</p><p>` Corretor de imóveis, dependendo da conduta praticada, pode responder civil,</p><p>penalmente e administrativamente por atos profissionais danosos ao cliente;</p><p>` Compete ao CRECI em que o corretor está inscrito apurar as</p><p>faltas que este cometer e aplicar as penalidades;</p><p>` As espécies de sanções disciplinares são: advertência verbal, censura,</p><p>multa, suspensão da inscrição, até noventa dias, cancelamento</p><p>da inscrição com apreensão da carteira profissional.</p><p>69</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.</p><p>1. Obedecendo ao Código de Ética, com relação aos clientes, cumpre</p><p>ao corretor de imóveis, entre outros deveres:</p><p>I. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo;</p><p>II. Recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;</p><p>III. Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de</p><p>valores ou documentos a ele destinados.</p><p>É correto o que se afirma em:</p><p>A. ( ) I apenas.</p><p>B. ( ) III apenas.</p><p>C. ( ) II e III apenas.</p><p>D. ( ) I, II e III.</p><p>E. ( ) I e III apenas.</p><p>70</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>2. Com relação às infrações disciplinares, assinale a alternativa correta:</p><p>A. ( ) Constituem espécies de sanções disciplinares apenas advertência verbal e censura.</p><p>B. ( ) Transgredir normas ético-disciplinares não constitui</p><p>infração disciplinar da parte do corretor de imóveis.</p><p>C. ( ) Se a infração cometida pelo corretor também constituir ilícito penal,</p><p>o Presidente do CRECI comunicará o fato à autoridade</p><p>competente para que essa instaure o processo penal.</p><p>D. ( ) Compete ao COFECI apurar as faltas ético-disciplinares</p><p>que o corretor de imóveis cometer e aplicar as penalidades.</p><p>E. ( ) Se a infração cometida pelo corretor também constituir ilícito</p><p>penal, o Presidente do Sindicato Patronal comunicará o fato à</p><p>autoridade competente para que essa instaure o processo penal.</p><p>3. Qual das penalidades pode ser anotada na carteira de</p><p>identidade profissional do corretor de imóveis?</p><p>A. ( ) Advertência.</p><p>B. ( ) Suspensão.</p><p>C. ( ) Multa.</p><p>D. ( ) Censura.</p><p>E. ( ) Apreensão.</p><p>4. O corretor de imóveis que aceita tarefas para as quais não está preparado ou que</p><p>não se ajusta às disposições vigentes ou ainda que possam prestar-se à fraude</p><p>pratica uma penalidade considerada de natureza leve pelo Código de Ética.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>5. O corretor pode anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem que seja necessário</p><p>mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( )</p><p>Falso. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>as</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>as</p><p>1</p><p>5</p><p>6</p><p>-1</p><p>5</p><p>7</p><p>71</p><p>Aula 4</p><p>Código de Ética do Corretor de Imóveis</p><p>72</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Empresa Imobiliária:</p><p>a constituição da empresa</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Nesta aula, vamos aprender como o profissional da área imobiliária pode exercer suas ativida-</p><p>des, quais são as modalidades de empresa mais conhecidas no Brasil e aspectos relacionados a</p><p>questões tributárias. No final, você terá informações suficientes para sozinho conseguir responder</p><p>ao seguinte questionamento: qual a melhor modalidade de empresa para o meu caso?</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` Espécies de empresário;</p><p>` Enquadramento como ME e EPP;</p><p>` Noções de Direito Tributário;</p><p>` Simples Nacional.</p><p>Você conhece as espécies de empresa que existem no Brasil?</p><p>I. Empresário individual (Art. 966 do Código Civil);</p><p>II. Sociedade empresária (Art. 981 do Código Civil);</p><p>III. Sociedade limitada unipessoal (artigo introduzido pela MP nº 881 (BRASIL, 2019)).</p><p>A Lei nº 13.874/2019, que alterou o art. 1.052 do Código Civil, trouxe a possibilidade de que</p><p>uma única pessoa constitua uma sociedade, é o que chamamos de sociedade limitada unipes-</p><p>soal. Vamos conferir?</p><p>Art. 1.052. (...)</p><p>§ 1º A sociedade limitada pode ser constituída por 1 (uma) ou mais pessoas.</p><p>§ 2º Se for unipessoal, aplicar-se-ão ao documento de constituição do sócio único, no que</p><p>couber, as disposições sobre o contrato social.</p><p>Com essa alteração a empresa de responsabilidade limitada – EIRELI perdeu sua finalidade e</p><p>a partir da lei 14.195/2021 ela deixou de existir. Assim, os artigos do código civil que tratavam da</p><p>EIRELI foram revogados (inciso IV e parágrafo único do artigo 1.033) e as EIRELI’s já existentes</p><p>foram transformadas automaticamente em sociedades limitadas unipessoais.</p><p>Vamos conversar um pouco sobre cada uma delas para que você possa, quando precisar</p><p>constituir uma empresa, tomar a decisão mais acertada para o seu caso. Vamos lá?</p><p>73</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Empresário individual</p><p>A pessoa física que realiza uma atividade empresarial é chamada de empresário individual e</p><p>deve registrar sua atividade na Junta Comercial do Estado.</p><p>Aqui é necessária uma distinção muito importante, pois as pessoas costumam fazer confusão:</p><p>o empresário individual não é uma pessoa jurídica, mesmo tendo um CNPJ, porque somente a</p><p>lei pode dizer quem é pessoa jurídica ou não. Vejamos o que diz o Art. 44 do Código Civil:</p><p>Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:</p><p>I. as associações;</p><p>II. as sociedades;</p><p>III. as fundações;</p><p>IV. organizações religiosas;</p><p>V. os partidos políticos;</p><p>VI. as empresas individuais de responsabilidade limitada.</p><p>74</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Pela análise do Art. 44 do Código Civil, é possível observar que não consta do rol das pessoas</p><p>jurídicas o empresário individual.</p><p>Então você poderia se perguntar: por que essa informação é importante? Ocorre que o empre-</p><p>sário individual não constitui uma nova pessoa para exercer sua atividade profissional. Ele mesmo</p><p>como pessoa natural exerce essa atividade e, caso enfrente dificuldades financeiras para pagar</p><p>seus credores, todo o seu patrimônio pode ser utilizado para pagamento das dívidas. Quando há</p><p>a constituição de uma nova pessoa jurídica, o patrimônio pessoal da pessoa física do empresário</p><p>fica protegido, e somente poderá ser utilizado para pagamento das dívidas da pessoa jurídica o</p><p>patrimônio desta. Assim, podemos falar que há uma distinção de patrimônio.</p><p>Podemos concluir que o empresário individual é aquele que exerce a atividade empresarial</p><p>em nome próprio, respondendo com todo o seu patrimônio pelas obrigações que vier a contrair.</p><p>Chamamos isso de responsabilidade ilimitada.</p><p>Outro detalhe importante com relação ao empresário individual diz respeito ao nome que ele</p><p>utilizará para exercer sua atividade profissional. O empresário individual não pode utilizar “nome</p><p>fantasia”.</p><p>Vamos aprofundar um pouquinho?</p><p>Como foi visto, o empresário individual não pode utilizar “nome fantasia”. O nome empresarial</p><p>identifica o exercente da atividade empresária, ou seja, o empresário e a sociedade empresária.</p><p>Existem três espécies de nome empresarial:</p><p>Existem três espécies de nome empresarial:</p><p>A) Firma individual (Art. 1.156 do Códgo Civil);</p><p>B) Firma Social ou Razão Social (Art. 1.157 do Código Civil);</p><p>C) Denominação (Art. 1.160 do Código Civil).</p><p>A firma individual identifica o empresário, que deverá exercer suas atividades utilizando obri-</p><p>gatoriamente o seu nome civil por extenso ou abreviado e, se houver interesse, seguido do</p><p>ramo da atividade. Detalhe: o sobrenome não pode ser abreviado. Os empresários individuais</p><p>obrigatoriamente devem utilizar a firma individual como nome empresarial. Exemplo: José da</p><p>Silva Imobiliária.</p><p>A firma social ou razão social é utilizada nas espécies de sociedades em que o nome empre-</p><p>sarial deve ser obrigatoriamente o nome civil dos sócios que a representam. O legislador permite</p><p>que a firma social seja composta pelo nome de apenas um dos sócios, seguido da expressão</p><p>“companhia (CIA)”, por extenso ou abreviada. As sociedades que possuem sócios de responsabi-</p><p>lidade ilimitada devem obrigatoriamente adotar a firma social como nome empresarial. Exemplo:</p><p>Roberto Carlos da Silva & CIA.</p><p>75</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>A denominação é uma espécie de nome empresarial que pode ser livremente criado pelos</p><p>sócios ou empresário, também conhecida como nome fantasia. As sociedades limitadas e as</p><p>sociedades anônimas podem adotar essa espécie de nome empresarial. Exemplo: Viva mais</p><p>negócios imobiliários LTDA.</p><p>TOME NOTA: as juntas comerciais são autarquias estaduais que possuem competência</p><p>dentro dos limites territoriais do estado em que estão constituídas. Portanto, o</p><p>nome registrado na Junta Comercial de São Paulo, por exemplo, terá exclusividade</p><p>e proteção dentro dos limites do estado de São Paulo (Art. 1.166 do Código Civil).</p><p>CNPJ como nome empresarial</p><p>A Lei nº 14.195/2021, a fim de desburocratizar, acrescentou o art. 35-A na Lei nº</p><p>8.934/94 (Dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins</p><p>e dá outras providências) permitindo que o empresário ou pessoa jurídica utilize o</p><p>CNPJ como nome empresarial.</p><p>Art. 35-A. O empresário ou a pessoa jurídica poderá optar por utilizar o número de</p><p>inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) como nome empresarial,</p><p>seguido da partícula identificadora do tipo societário ou jurídico, quando exigida</p><p>por lei.</p><p>Agora, voltando ao empresário individual, apenas para sanar qualquer dúvida que possa surgir,</p><p>é importante entendermos que a figura do empresário individual não se confunde com a so-</p><p>ciedade, pois são espécies distintas e estamos estudando cada uma delas para que você possa</p><p>compreender as especificidades.</p><p>Você poderá estar se perguntando: professora, empresário individual e microempreendedor</p><p>individual é a mesma coisa?</p><p>E lhe respondo: o microempreendedor individual (MEI) é uma forma de exercício da ativida-</p><p>de profissional como empresário individual, só que possui regras específicas, inclusive de renda</p><p>máxima anual.</p><p>Assim, não confunda, pois a sociedade empresarial não pode ser considerada MEI, mas tão</p><p>somente o empresário individual que possua receita bruta anual de no máximo R$ 81.000,00</p><p>(informação de março de 2020).</p><p>O MEI deve aderir a uma forma simplificada de recolhimento de tributos, que é o Simples</p><p>Nacional, o que implica um pagamento unificado dos tributos necessários para o exercício da</p><p>atividade profissional.</p><p>No entanto, não iremos nos estender na análise do MEI porque existe muita discussão sobre</p><p>a possibilidade de o corretor de imóveis utilizar essa modalidade de empresário individual, tendo</p><p>em vista considerações a respeito de ela ter sido criada para tirar da informalidade atividades que</p><p>não têm regulamentação legal.</p><p>76</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Sociedades empresárias</p><p>Sociedade limitada</p><p>O Código Civil (BRASIL, 2002) prevê como espécies de sociedades empresárias: sociedade em</p><p>conta de participação, sociedade em nome coletivo, sociedade em comandita simples, sociedade</p><p>em comandita por ações, sociedade limitada e sociedade anônima.</p><p>Provavelmente você deve ter escutado falar apenas das duas últimas, que são mais conhe-</p><p>cidas. Exceto a sociedade em conta de participação, as demais perderam um pouco a utilidade</p><p>em razão, principalmente, de características como a responsabilidade ilimitada dos sócios pelas</p><p>dívidas contraídas pela empresa.</p><p>Assim, nesta aula, vamos conversar apenas sobre a sociedade limitada, pois, das mencionadas,</p><p>sem dúvida é a mais utilizada pelos corretores que pretendem constituir uma sociedade.</p><p>77</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Então, vamos analisar algumas de suas características?</p><p>A sociedade limitada é composta por no mínimo duas pessoas, que realizam um contrato</p><p>social, em que devem ser estipuladas regras específicas, como o valor do capital social, que é a</p><p>soma que os sócios se comprometem a investir na empresa, a designação e responsabilidade</p><p>dos administradores da empresa, as hipóteses de dissolução da empresa, entre outras que os</p><p>sócios queiram estabelecer.</p><p>Esse contrato social deve ser registrado na Junta Comercial do Estado em que a empresa pre-</p><p>tende exercer suas atividades, e os sócios poderão optar se pretendem que o nome empresarial</p><p>seja firma social ou denominação, conforme estudamos anteriormente.</p><p>Deve ser acrescentada ao nome empresarial sempre a expressão LTDA, e, se os sócios optarem</p><p>pela denominação, deverá ser acrescentado, obrigatoriamente, o ramo da atividade.</p><p>78</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Como o próprio nome dessa sociedade diz, a responsabilidade dos sócios pelas dívidas con-</p><p>traídas pela empresa é limitada ao patrimônio da própria empresa, não podendo atingir, em regra,</p><p>o patrimônio pessoal de cada sócio.</p><p>A expressão em regra foi utilizada porque existem situações excepcionais, que chamamos</p><p>de desconsideração da personalidade jurídica, em que, mesmo nesses tipos de sociedade de</p><p>responsabilidade limitada, o patrimônio dos sócios poderá ser atingindo.</p><p>Isso acontece nos casos em que se comprove que, no exercício da atividade profissional, os</p><p>sócios se utilizaram da empresa para operar com desvio de finalidade (lavagem de dinheiro, en-</p><p>cobrir ato ilícito, lesar credores) ou fizeram confusão patrimonial (misturaram os bens pessoais</p><p>com os da empresa, por exemplo quando o sócio compra um carro em nome da empresa para</p><p>uso pessoal).</p><p>79</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Sociedade limitada unipessoal</p><p>Esta é uma tremenda novidade legislativa e fresquinha para vocês. Vamos conferir?</p><p>Os comentários sobre a sociedade limitada unipessoal ainda são poucos e teremos que analisar</p><p>os resultados de sua incidência na prática.</p><p>Contudo, o que podemos afirmar é que essa nova modalidade de sociedade pode ser cons-</p><p>tituída por uma única pessoa.</p><p>Apesar de parecer estranho, pois normalmente temos a ideia de que uma sociedade pressupõe</p><p>no mínimo duas pessoas, essa modalidade já é comum em outros países, e, no Brasil, a sociedade</p><p>unipessoal de advogados já existe desde 2016.</p><p>A sociedade limitada unipessoal, por sua vez, não traz restrição quanto à possibilidade de o</p><p>mesmo titular possuir mais de uma sociedade limitada unipessoal.</p><p>80</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Enquadramento como ME e EPP</p><p>Ainda para ajudá-lo a verificar qual a melhor forma de você exercer sua atividade profissional,</p><p>vamos tecer alguns comentários sobre as microempresas (ME) e as empresas de pequeno porte</p><p>(EPP).</p><p>Muitas pessoas confundem, acreditando que a ME e a EPP são espécies de empresa. Contudo,</p><p>já estudamos as modalidades de empresas existentes no Brasil e elas não estiveram presentes,</p><p>até então, no nosso estudo.</p><p>Você sabe por quê?</p><p>Porque ME e EPP não são espécies de empresas, mas um enquadramento que tem como base</p><p>o valor bruto anual de suas receitas, o que lhes permite ter um tratamento jurídico diferenciado,</p><p>com a finalidade de incentivá-las pela simplificação de suas obrigações administrativas, tributárias,</p><p>previdenciárias e creditícias, ou pela eliminação ou redução destas por meio de lei.</p><p>Esse tratamento diferenciado para as Microempresas e Empresas de Pequeno Porte foi deter-</p><p>minado pela Constituição Federal, em seu Art. 170, inciso IX. Vamos verificar?</p><p>Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e</p><p>na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme</p><p>os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:</p><p>[...]</p><p>IX. tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte constituídas sob</p><p>as leis brasileiras e que tenham sua sede e administração no País.</p><p>Assim, foi em obediência ao comando constitucional que o legislador editou a Lei Comple-</p><p>mentar nº 123 (BRASIL, 2006a), que institui o Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa</p><p>de Pequeno Porte.</p><p>Essa Lei Complementar, por sua vez, em seu Art. 3º, incisos I e II, trouxe um conceito objetivo</p><p>para qualificar juridicamente a ME e a EPP, uma vez que estabeleceu que será considerada Mi-</p><p>croempresa a atividade empresarial, seja ela individual, seja de sociedade empresária, que possua</p><p>renda bruta anual de até R$ 360.000,00, ao passo que será considerada Empresa de Pequeno</p><p>Porte a atividade empresarial que tenha receita bruta anual superior a R$ 360.000,00, mas até</p><p>R$ 4.800.000,00.</p><p>81</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Sugiro que você sempre consulte a lei para obter esses valores atualizados.</p><p>Segue link para acesso: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm</p><p>TOME NOTA: note que a receita é bruta e não líquida, bem como anual e não mensal.</p><p>Importante esclarecer também que algumas espécies, mesmo que se enquadrem na receita</p><p>bruta prevista na lei, não poderão se enquadrar nos benefícios da Lei Complementar nº 123 (BRA-</p><p>SIL, 2006a), por expressa vedação dos incisos do parágrafo 4º do Art. 3º. O legislador entendeu</p><p>que as pessoas jurídicas tratadas nesses incisos não eram compatíveis com o público-alvo que</p><p>a lei pretendia alcançar. Entre elas podemos mencionar as empresas que exercem atividade de</p><p>financiamento ou investimento de crédito imobiliário.</p><p>Tributos a pagar na área imobiliária</p><p>Após esses apontamentos sobre as possibilidades existentes para constituir uma empresa no</p><p>Brasil, é importante que você compreenda de que forma a legislação tributária afeta o seu negócio,</p><p>seja os pagamentos que você precisará realizar como empresário, seja a forma de orientar o seu</p><p>cliente no momento de uma compra, venda ou locação.</p><p>Não se esqueça que o profissional da área imobiliária que queira se destacar no mercado de</p><p>trabalho deve possuir um conhecimento amplo e integrado das relações que possam interferir</p><p>no negócio que ele está intermediando.</p><p>O tributo é uma dessas relações que interferem no negócio que as partes estão celebrando, e</p><p>uma orientação precisa e acertada pode transmitir a confiança que o cliente precisa para fechar</p><p>o negócio com você.</p><p>Então, não perca essa oportunidade de se tornar um profissional diferenciado. A Constituição</p><p>Federal (BRASIL, 1988) previu a existência de cinco espécies de tributos no Brasil: impostos, taxas,</p><p>contribuição de melhoria, contribuição especial e empréstimo compulsório.</p><p>Então, não confunda! Os impostos são apenas uma espécie de tributo.</p><p>No nosso estudo, iremos nos concentrar em alguns impostos que são importantes no dia a</p><p>dia do corretor de imóveis.</p><p>Assim, apenas para facilitar, vamos analisar a tabela seguinte, que nos permitirá compreender</p><p>quais são os tipos de impostos existentes e qual o ente federativo (União/ Estados/ Distrito Federal/</p><p>Municípios) que possui competência para criar esses tributos.</p><p>82</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Ente Federativo com competência</p><p>para instituir o imposto</p><p>Impostos</p><p>União</p><p>• Imposto de Importação de</p><p>Produtos Estrangeiros (II);</p><p>• Imposto de Exportação, para o Exterior, de</p><p>Produtos Nacionais ou Nacionalizados (IE);</p><p>• Imposto de Renda e Proventos</p><p>de Qualquer Natureza (IR);</p><p>• Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);</p><p>• Imposto sobre Operações de Crédito,</p><p>Câmbio e Seguro ou relativas a Títulos</p><p>ou Valores Mobiliários (IOF);</p><p>• Imposto sobre a Propriedade</p><p>Territorial Rural (ITR);</p><p>• Imposto sobre Grandes Fortunas (IGF),</p><p>nos termos de Lei Complementar;</p><p>• Impostos residuais;</p><p>• Impostos extraordinários de guerra.</p><p>Estados/ Distrito Federal</p><p>• Imposto sobre a Transmissão Causa</p><p>Mortis e Doação, de Quaisquer</p><p>Bens ou Direitos (ITCMD);</p><p>• Imposto sobre Operações Relativas à</p><p>Circulação de Mercadorias, sobre Prestações</p><p>de Serviços de Transporte Interestadual e</p><p>Intermunicipal e de Comunicação (ICMS);</p><p>• Imposto sobre a Propriedade de</p><p>Veículos Automotores (IPVA).</p><p>Municípios/ Distrito Federal</p><p>• Imposto sobre a Propriedade</p><p>Predial e Urbana (IPTU);</p><p>• Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, a</p><p>Qualquer Título, por Ato Oneroso, de</p><p>Bens Imóveis, por natureza ou Acessão</p><p>Física, e de Direitos Reais sobre Imóveis,</p><p>exceto os de Garantia, bem como Cessão</p><p>de Direitos a sua Aquisição (ITBI);</p><p>• Imposto Sobre Serviços de</p><p>Qualquer Natureza (ISSQN).</p><p>83</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Assim, observando o quadro, você conseguirá identificar que o ITBI (Imposto sobre Transmis-</p><p>são de Bens Imóveis), imposto bem conhecido nas transações imobiliárias, é de competência</p><p>do Município. Essa informação é extremamente relevante para que você compreenda que o</p><p>percentual que irá incidir (alíquota) sobre o valor venal do imóvel, para determinar o valor que</p><p>deve ser pago de tributo, dependerá de cada município.</p><p>Em regra, os municípios fixam suas alíquotas entre 1% e 3%. Na cidade de São Paulo, por exem-</p><p>plo, a alíquota do ITBI é de 3%, exceto nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro</p><p>de Habitação, no Programa de Arrendamento Residencial e naquelas que envolvam Habitação</p><p>de Interesse Social, em que a alíquota é de 0,5%, conforme você pode conferir: https://www.</p><p>prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/fazenda/servicos/itbi/index.php?p=2513</p><p>Agora vamos imaginar o seguinte caso para compreender como isso tudo funciona na prá-</p><p>tica: João, que mora na cidade de São Paulo, procura você para auxiliá-lo a vender um imóvel</p><p>residencial localizado na cidade de Campinas-SP. Em duas semanas, você consegue achar um</p><p>comprador para o imóvel de João. Agora, para concluir as tratativas, ele faz as seguintes perguntas:</p><p>� Onde o imóvel deve ser registrado?</p><p>� De quem é a responsabilidade pelo registro?</p><p>� É preciso fazer a escritura pública?</p><p>� Quem deve pagar o ITBI?</p><p>Você consegue ajudar João?</p><p>A primeira coisa que precisamos saber é que, quando compro ou vendo um imóvel, é necessário</p><p>que o registro seja efetuado no cartório de registro de imóvel específico, ou seja, de onde o bem</p><p>está localizado. Então, por mais que João e o comprador residam na cidade de São Paulo, esse</p><p>imóvel terá que ser registrado em Campinas, uma vez que o cartório competente para efetuar o</p><p>registro é o do local onde o imóvel está localizado.</p><p>E quem é o responsável pelo registro? Comprador ou vendedor?</p><p>Toda vez que se compra um imóvel, para torná-lo regular, é necessário fazer o registro no</p><p>cartório de imóveis a fim de que seja gerada a matrícula atualizada no nome do comprador. Esse</p><p>procedimento é feito por meio do recolhimento de tributo e da realização da escritura pública,</p><p>no caso dos imóveis com valor acima de 30 salários-mínimos.</p><p>Há uma regra interessante no Brasil: se você vende um imóvel e compra outro dentro do</p><p>prazo de 180 dias, você fica isento de qualquer pagamento de imposto de renda. Essa é uma</p><p>informação importante, pois quanto mais conhecimento você fornece para o seu cliente, mais</p><p>confiança você gera.</p><p>84</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>SAIBA MAIS: para aprofundar seu conhecimento, assista ao vídeo dispo-</p><p>nível na TV CRECI-SP: https://tv.crecisp.gov.br/midia?v=4DBP2ROZ94.</p><p>Simples Nacional</p><p>O Simples Nacional é um Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribui-</p><p>ções devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte. A adesão ao Simples Nacional</p><p>é facultativa.</p><p>O Art. 13 da Lei Complementar nº 123 (BRASIL, 2006a) relaciona os impostos e contribuições</p><p>que poderão ser recolhidos mediante documento único de arrecadação. Vamos verificar?</p><p>Art. 13. O Simples Nacional implica o recolhimento mensal, mediante documento</p><p>único de arrecadação, dos seguintes impostos e contribuições:</p><p>I. Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica - IRPJ;</p><p>II. Imposto sobre Produtos Industrializados - IPI, observado o disposto no inciso</p><p>XII do § 1o deste artigo;</p><p>III. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL;</p><p>IV. Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS, obser-</p><p>vado o disposto no inciso XII do § 1o deste artigo;</p><p>V. Contribuição para o PIS/Pasep, observado o disposto no inciso XII do § 1o</p><p>deste artigo;</p><p>VI. Contribuição Patronal Previdenciária - CPP para a Seguridade Social, a cargo</p><p>da pessoa jurídica, de que trata o art. 22 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de</p><p>1991, exceto no caso da microempresa e da empresa de pequeno porte que</p><p>se dedique às atividades de prestação de serviços referidas no § 5º-C do art.</p><p>18 desta Lei Complementar;</p><p>VII. Imposto sobre Operações Relativas à Circulação de Mercadorias e Sobre</p><p>Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de</p><p>Comunicação - ICMS;</p><p>VIII. Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS.</p><p>As empresas imobiliárias foram inseridas no regime de tributação do Simples Nacional somente</p><p>em 2014. A locação de imóveis próprios e o loteamento e incorporação continuam excluídos</p><p>pela Lei Complementar.</p><p>85</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>Síntese da aula</p><p>` O empresário individual é aquele que exerce a atividade empresarial em nome próprio,</p><p>respondendo com todo o seu patrimônio pelas obrigações que vier a contrair;</p><p>` O empresário individual não pode utilizar “nome fantasia”;</p><p>` O microempreendedor individual (MEI) é uma forma de exercício da atividade profissio-</p><p>nal como empresário individual, que tem receita bruta anual limitada ao máximo de R$</p><p>81.000,00 (valor de março de 2020);</p><p>` Que a sociedade limitada pode ser constituída por uma (unipessoal) ou mais pessoas, que</p><p>realizam um contrato social, que deve ser registrado na Junta Comercial do Estado em</p><p>que a empresa pretende exercer suas atividades. Além disso, a responsabilidade dos só-</p><p>cios pelas dívidas contraídas pela empresa é limitada ao patrimônio da própria empresa;</p><p>` Na sociedade limitada, a responsabilidade dos sócios pelas dívidas contraídas pela em-</p><p>presa é limitada ao patrimônio da própria empresa;</p><p>` A ME e EPP não são espécies de empresas, mas enquadramentos que têm como base</p><p>o valor bruto anual das receitas da empresa e que permitem ter um tratamento jurídico</p><p>diferenciado;</p><p>` Será considerada Microempresa a atividade empresarial que aufira renda bruta anual de</p><p>até R$ 360.000,00 e Empresa de Pequeno Porte a atividade empresarial que tenha re-</p><p>ceita bruta anual entre R$ 360.000,00 e R$ 4.800.000,00 (valores de dezembro de 2019);</p><p>` A Constituição Federal previu a existência de cinco espécies de tributos no Brasil: impos-</p><p>tos, taxas, contribuição de melhoria, contribuição especial e empréstimo compulsório;</p><p>` O ITBI é de competência do Município;</p><p>` Quem faz escritura pública não é o cartório de imóveis, mas o tabelião de notas;</p><p>` O Simples Nacional é um Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Con-</p><p>tribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte. A adesão ao Sim-</p><p>ples Nacional é facultativa.</p><p>86</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne na aula para revisão.</p><p>G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>7</p><p>87</p><p>Aula 5</p><p>Empresa Imobiliária: a constituição da empresa</p><p>1. A sociedade empresária que tem em um determinado ano-calendário</p><p>receita bruta igual a R$ 360.000,00 será considerada:</p><p>A. ( ) Microempresa.</p><p>B. ( ) Empresa de Pequeno Porte.</p><p>C. ( ) MEI.</p><p>D. ( ) Sociedade Limitada.</p><p>E. ( ) Empresa de Grande Porte.</p><p>2. Observados os requisitos legais, o Simples Nacional permite o r ecolhimento mensal, mediante</p><p>documento único de arrecadação, entre outros, dos seguintes impostos e contribuições:</p><p>A. ( ) Imposto de Importação, ISS e IOF.</p><p>B. ( ) IOF, Cofins e ITR.</p><p>C. ( ) CSLL, ISS e IRPJ.</p><p>D. ( ) ITR, da contribuição para o PIS/PASEP e da contribuição para o FGTS.</p><p>E. ( ) ITBI.</p><p>3. Não se admite no Brasil a sociedade unipessoal (sociedade constituída por uma só pessoa)</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>88</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Conhecimentos</p><p>Necessários ao Corretor</p><p>de Imóveis: financiamento</p><p>imobiliário, locação,</p><p>condomínio, loteamentos</p><p>e incorporação imobiliária</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Nesta aula, vamos estudar temas que estão diretamente ligados ao exercício da sua atuação</p><p>profissional como corretor de imóveis. Portanto, conhecê-los é de suma importância para que</p><p>você se destaque no mercado de trabalho, demonstrando uma postura segura diante do seu cliente.</p><p>Assim, vamos estudar juntos os seguintes tópicos:</p><p>` Financiamento imobiliário;</p><p>` Ações locatícias: ação de despejo, ação de consignação de alu-</p><p>guel e acessórios da locação e ação revisional de aluguel;</p><p>` Gleba, lote e loteamento;</p><p>` Condomínio;</p><p>` Incorporação Imobiliária.</p><p>89</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>90</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Financiamento Imobiliário</p><p>É muito comum que, em uma negociação envolvendo a compra e venda de um imóvel, o</p><p>comprador pretenda utilizar o financiamento bancário.</p><p>Nesse caso, você, como corretor de imóveis, pode ser indagado a respeito de questões como</p><p>estas: este imóvel pode ser financiado? Qual a taxa média de juros? Quais são as modalidades de</p><p>financiamento? É possível financiar pelo Programa Minha casa Minha Vida?</p><p>Bom, vamos juntos tentar resolver essas questões?</p><p>A primeira coisa que você precisa saber é que quem quer financiar um imóvel precisa escolher</p><p>um tipo de financiamento e um tipo de amortização de juros.</p><p>No Brasil, temos algumas modalidades de financiamento e cada uma delas possui regras</p><p>próprias. Vamos verificar rapidamente?</p><p>O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), mais conhecido como caderneta de</p><p>poupança, é o maior financiador de crédito no Brasil. O Banco Central do Brasil, por meio da</p><p>Resolução nº 4.676 (BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2018), determina que no mínimo 65% dos</p><p>depósitos realizados nas cadernetas de poupança das instituições pertencentes ao SBPE devem</p><p>ser direcionados a operações de financiamento imobiliário.</p><p>Outro financiador do mercado de crédito no Brasil é o FGTS. Uma modalidade de financia-</p><p>mento ligada ao FGTS é o pró-cotista, destinado a quem tem conta ativa no FGTS e que tenha</p><p>realizado no mínimo 36 contribuições. Caso a conta esteja inativa, é necessário que ela tenha</p><p>saldo igual ou superior a 10% do valor do imóvel. Não há limite de renda familiar para solicitar</p><p>essa modalidade de financiamento, podendo ser utilizada para comprar imóveis novos ou usados,</p><p>assim como terrenos, ou para construir. O teto é de R$ 1.500.000,00 e é possível usar o valor do</p><p>FGTS para abater o valor financiado.</p><p>O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é outra modalidade de financiamento, criada pela Lei</p><p>nº 4.380 (BRASIL, 1964a) com o objetivo de facilitar que pessoas de baixa renda pudessem adquirir</p><p>a sua casa própria. O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1.500.000,00,</p><p>e o financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel. Não é permitido ter</p><p>utilizado o FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão, nos últimos 3 anos.</p><p>É possível usar o valor do FGTS para abater o valor financiado.</p><p>O programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) é vinculado ao SFH e estimula as famílias que</p><p>possuem uma renda mensal de até R$ 7.000,00 a adquirirem seu imóvel próprio. Existem quatro</p><p>faixas de renda contempladas no programa, e aqueles que auferem renda bruta de até R$ 4.000,00</p><p>podem receber um subsídio do governo de até R$ 29.000,00. O valor máximo do imóvel adquirido</p><p>também varia de acordo com a faixa de renda bruta auferida pelo comprador.</p><p>91</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>IMPORTANTE: sugiro que você sempre consulte o site da Caixa para obter</p><p>esses valores atualizados. Segue link para acesso: http://www.caixa.gov.br/</p><p>voce/habitacao/minha-casa-minha-vida/Paginas/default.aspx</p><p>O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por sua vez, engloba todos os financiamentos que não</p><p>se encaixam no SFH, ou seja, imóveis acima do valor de R$ 1.500.000,00, o que acaba por aten-</p><p>der o comércio de imóveis de luxo e os investidores. Nessa modalidade, não é possível utilizar</p><p>os recursos do FGTS.</p><p>Além das regras específicas de cada financiamento, é preciso observar também que o per-</p><p>centual de juros aplicado muda conforme o financiamento e a instituição bancária. Segue um</p><p>comparativo dos juros aplicados pelos principais agentes financeiros no mês de dezembro de 2019.</p><p>Comparativo de juros para financiamento de imóveis</p><p>Banco</p><p>Sistema Financeiro</p><p>Habitacional (SFH)</p><p>Sistema de Financiamento</p><p>Imobiliário (SFI) - carta de crédito</p><p>pró-cotista FGTS limite do financiamento</p><p>Caixa (modalidades</p><p>tradicionais)</p><p>a partir de 6,5% ao ano + TR a partir de 6,5% ao ano + TR entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR</p><p>até 80% do valor para imóveis novos</p><p>e 70% do valor para usados</p><p>Caixa (atualizada pela inflação) a partir de 2,95% + IPCA a partir de 2,95% + IPCA não opera até 80% do valor o imóvel</p><p>Caixa (linha nova com</p><p>taxa de juros fixa)</p><p>de 8% até 9,75% ao ano não opera não opera até 80% do imóvel novo ou usado</p><p>Banco do Brasil a partir de 6,99% ao ano + TR</p><p>a partir de 6,99% ao ano + TR (na</p><p>carteira habitacional hipotecária)</p><p>9% ao ano + TR (disponível</p><p>para imóveis novos e usados)</p><p>até 80% do valor do imóvel novo ou usado</p><p>Banco do Brasil (linha nova,</p><p>atualizada pela inflação)</p><p>a partir de 3,45% + IPCA a partir de 3,45% + IPCA não opera até 70% do valor o imóvel (para clientes private e estilo)</p><p>Itaú Unibanco a partir de 7,45% ao ano + TR a partir de 7,45% ao ano + TR não opera</p><p>até 82% do valor do imóvel (tanto</p><p>para novos como usados)</p><p>Bradesco a partir de 7,30% ao ano + TR</p><p>a partir de 7,30% ao ano + TR (na</p><p>carteira habitacional hipotecária)</p><p>não opera até 80% do valor do imóvel novo ou usado</p><p>Santander a partir de 7,99% ao ano + TR a partir de 7,99% ao ano + TR</p><p>a partir de 7,59% +TR (apenas</p><p>para imóveis novos)</p><p>Até 90% do valor do imóvel (tanto</p><p>para novos como usados)</p><p>Fonte: Levantamento G1 junto aos bancos</p><p>Fonte: Alvarenga (2019).</p><p>É possível acessar esta tabela em: https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/02/20/veja-comparativo-das-taxas-de-juros-de-financiamento-imobiliario.ghtml</p><p>Agora você deve estar se perguntando: existe um percentual máximo que as instituições</p><p>financeiras podem utilizar para instituir os juros?</p><p>E a resposta é: não! As instituições financeiras devem se orientar pelo mercado. Assim, o Banco</p><p>do Brasil, por exemplo, não pode cobrar na mesma época e na mesma modalidade de finan-</p><p>ciamento juros que ultrapassem a média do valor cobrado pelas demais instituições financeiras.</p><p>No site do Banco Central, você tem acesso aos juros de mercado por ano.</p><p>Quer conferir? Acesse: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/txjuros</p><p>92</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Características do SFH e</p><p>SFI – tabela comparativa</p><p>SFH SFI</p><p>Lei de criação Nº 4.380, de 1964 Nº 9.514, de 1997</p><p>Quem tem acesso Apenas pessoa física Pessoa física e jurídica</p><p>Tipo de garantia Hipoteca ou alienação fiduciária Alienação fiduciária</p><p>Prazo de financiamento Até 35 anos (420 meses) Até 35 anos (420 meses)</p><p>Taxa de juros a.a. Até 12% Livre (negociação caso a caso)</p><p>FGTS Pode utilizar Não pode utilizar</p><p>Tipo de imóvel Residencial, desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus</p><p>Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e</p><p>livre de ônus. Exemplos: comercial, misto, rural</p><p>Limite de financiamento Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel Sem limite</p><p>Limite de avaliação Até 1,5 milhão Sem limite</p><p>Renda máxima que pode</p><p>ser comprometida</p><p>30% Sem limite</p><p>Tipo de contrato Instrumento Particular com Poder de Escritura Pública ou Escritura Pública Escritura Pública</p><p>Carteira Hipotecária</p><p>Você já ouviu falar sobre Carteira Hipotecária? Sabe o que é?</p><p>É um sistema de financiamento imobiliário, sendo os recursos da poupança ou do FGTS as</p><p>suas garantias. Ele atende as classes com maior poder aquisitivo, obedecendo aos parâmetros</p><p>do Conselho Monetário Nacional. Ele é o chamado Sistema Hipotecário.</p><p>Não existem regras prefixadas por lei, podendo cada instituição estabelecer as suas próprias</p><p>regras.</p><p>A carteira hipotecária permite ao contratante do financiamento, seja pessoa física, seja jurídica,</p><p>a obtenção de financiamento em uma modalidade parecida com o SFI, pois as condições são</p><p>livres. Diferentemente do SFH, não é possível a utilização do FGTS e geralmente usa-se de 30%</p><p>a 60% do valor do imóvel como referência para o valor a ser financiado.</p><p>Em referência às prestações, elas são corrigidas pelo índice das cadernetas de poupança, a</p><p>TR (Taxa Referencial).</p><p>Algumas características da Carteira Hipotecária tratam do valor de financiamento, que não</p><p>apresenta limite. O comprometimento da renda e o risco também são as instituições financeiras</p><p>que avaliam e o percentual de juros varia entre 14% e 18%.</p><p>93</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>Ações locatícias</p><p>Agora, estudaremos as ações locatícias. É muito importante que você saiba que a Lei de Lo-</p><p>cações traz regras relacionadas ao direito material e processual.</p><p>Mas você sabe o que são os Direitos Material e Processual? Vamos conhecê-los?</p><p>Bem, o Direito Material trata das normas relacionadas aos direitos de cada indivíduo, como o</p><p>direito do locatário de encerrar o contrato de locação, por prazo indeterminado, mediante aviso</p><p>por escrito ao locador com antecedência mínima de 30 dias.</p><p>Já o Direito Processual traz normas que possibilitam ao titular do direito material se socorrer</p><p>do Poder Judiciário caso seu direito seja desrespeitado.</p><p>Assim, como no componente curricular de Direito Imobiliário tratamos de algumas regras</p><p>relacionadas ao direito material e também abordamos a ação renovatória, agora estudaremos</p><p>apenas as três ações locatícias que faltaram: a ação de despejo, a ação de consignação de aluguel</p><p>e acessórios da locação e a ação revisional de aluguel. Perceba, apenas para evitar confusões,</p><p>que a Lei de Locações trata de quatro ações locatícias. Veremos neste tópico apenas as três que</p><p>mencionamos, já que a ação renovatória já foi estudada no componente curricular de Direito</p><p>Imobiliário.</p><p>Antes de mais nada, gostaria de chamar a sua atenção para a importância de o profissional da</p><p>área imobiliária conhecer a Lei de Locações, uma vez que nenhum cliente se sentirá confortável</p><p>em fechar um negócio com alguém que desconheça as regras do jogo.</p><p>Então vamos começar!</p><p>94</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Ação de despejo</p><p>As regras da ação de despejo estão previstas nos Art. 59 a 66 da Lei nº 8.245 (BRASIL, 1991),</p><p>que é a Lei de Locações.</p><p>Essa modalidade de ação é utilizada quando se pretende rescindir o contrato de locação. O</p><p>Art. 59, § 1º, incisos I ao IX, elenca, utilizando exemplos, algumas hipóteses, como: “a falta de</p><p>pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento” e “o término do prazo da locação</p><p>para temporada”.</p><p>É possível a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, mediante</p><p>caução equivalente a 3 aluguéis.</p><p>O pedido de rescisão da locação pode ser acumulado ao pedido de cobrança dos aluguéis,</p><p>se o motivo do despejo for a falta de pagamento.</p><p>No caso de despejo por falta de pagamento, é permitido ao locatário evitar a rescisão da</p><p>locação se, dentro do prazo de 15 dias concedidos para desocupação do imóvel, ele efetuar o</p><p>depósito judicial que contemple a integralidade dos valores devidos, exceto se ele já tiver se be-</p><p>neficiado dessa hipótese nos últimos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.</p><p>Nos casos de denúncia vazia (quando o locador pode solicitar a retomada do imóvel sem a</p><p>necessidade de apresentar justificativas), despejo para uso próprio e para demolição ou obras, se</p><p>o locatário, na contestação, concordar com a desocupação do imóvel, ele será autorizado pelo</p><p>juiz a desocupar no prazo de seis meses.</p><p>Ação de consignação de aluguel</p><p>e acessórios da locação</p><p>A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação está prevista no Art. 67 da Lei de</p><p>Locações.</p><p>É uma ação que visa ao depósito dos valores devidos ou até mesmo entrega das chaves do</p><p>imóvel, a fim de evitar as consequências legais de sua não realização, quando o locador está de</p><p>alguma forma impedindo que o locatário cumpra com a sua obrigação.</p><p>Pode ser realizada judicial ou extrajudicialmente. O procedimento para consignação extrajudi-</p><p>cial está previsto no Art. 539 do Código de Processo Civil e é uma tentativa de resolver o problema</p><p>por meio de estabelecimento bancário oficial, sem a necessidade de ajuizar uma ação. Contudo,</p><p>95</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>caso o locador manifeste sua recusa ao banco, será necessário entrar com a ação judicial para</p><p>efetuar o depósito.</p><p>No procedimento judicial, o autor deverá realizar o depósito do que entende devido no prazo</p><p>de 24 horas a partir da citação do réu.</p><p>Ação revisional de aluguel</p><p>A ação revisional de aluguel está prevista nos Arts. 68 a 70 da Lei de Locações. Ela tem por</p><p>objetivo rever o valor do aluguel, adequando-o ao patamar do mercado. Pode ser proposta tanto</p><p>pelo locador, em regra visando majorar o aluguel, quanto pelo locatário, visando reduzir o aluguel.</p><p>O autor da ação revisional de aluguel pode pedir ao juiz que determine liminarmente o valor</p><p>de um aluguel provisório que não poderá ser inferior, se a ação for proposta pelo locatário, a</p><p>80% do aluguel vigente nem superior, se a ação for proposta pelo locador, a 80% do valor pedido.</p><p>Em regra, haverá perícia para a atribuição do valor correto e, na contestação, o réu pode fazer</p><p>uma contraproposta.</p><p>Por fim, as partes podem fazer acordo para desocupação do imóvel, o qual, se não for cum-</p><p>prido, enseja mandado de despejo no mesmo processo.</p><p>96</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Gleba, Lote e Loteamento</p><p>Você sabe a diferença entre gleba, lote e loteamento? E a diferença entre loteamento irregular</p><p>e loteamento clandestino? Se você ficou em dúvida para responder essas perguntas, é hora de</p><p>me acompanhar nesta aula.</p><p>A lei que trata desses temas é a Lei nº 6.766 (BRASIL, 1979). Ela estabelece as regras do par-</p><p>celamento do solo urbano. Você pode consultá-la em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/</p><p>Leis/L6766.htm.</p><p>A gleba é o gênero que abriga várias espécies, como o loteamento e o desmembramento.</p><p>O loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura de</p><p>novas vias de circulação, como ruas públicas ou seu prolongamento, ou ainda modificação ou</p><p>ampliação das vias existentes.</p><p>Já o desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação com o apro-</p><p>veitamento do sistema viário que já existe. Aqui não há criação, modificação e nem ampliação</p><p>do sistema de circulação.</p><p>Portanto, desmembrar é mais simples do que lotear. No desmembramento, há a divisão da</p><p>gleba em terrenos e a venda desses terrenos.</p><p>97</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>No entanto, para criar um loteamento, é preciso realizar um pedido na prefeitura, que irá</p><p>verificar se ele respeita as regras estabelecidas no plano diretor, principal instrumento da política</p><p>urbana, pois traz as regras de como a cidade pode crescer, institui regras relacionadas ao direito</p><p>de vizinhança, ao direito ambiental, entre outras. Cada município possui o seu plano diretor.</p><p>Após o loteamento ser aprovado na prefeitura, é necessário buscar a aprovação no Cartório</p><p>de Imóveis. Fique atento, pois essa aprovação não é automática. Então, caso você esteja traba-</p><p>lhando na venda de um loteamento, não é porque ele foi aprovado na prefeitura que também o</p><p>será no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Quer saber por que essa informação é de suma importância para você que pretende ser cor-</p><p>retor? O Art. 51 da Lei nº 6.766 (BRASIL, 1979) prevê que aquele que comercializa loteamento</p><p>não aprovado no Cartório de Registro de Imóveis comete crime contra a administração pública.</p><p>Vamos verificar esse artigo? É muito importante que você seja cauteloso para não entrar em</p><p>enrascadas como corretor e comprometer sua carreira.</p><p>Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.</p><p>(...)</p><p>III. fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao pú-</p><p>blico ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou</p><p>desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato</p><p>a ele relativo.</p><p>Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta)</p><p>vezes o maior salário mínimo vigente no País.</p><p>Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.</p><p>I. por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros</p><p>instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou</p><p>desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.</p><p>Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos</p><p>no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados</p><p>em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor</p><p>ou gerente de sociedade.</p><p>Nesse sentido, podemos dividir os tipos de loteamento em: loteamento regular (urbano ou</p><p>rural), loteamento irregular e loteamento clandestino.</p><p>O loteamento regular é aquele que foi aprovado pelo Município e registrado no Cartório de</p><p>Registro de Imóveis, ou seja, está em condições de comercialização.</p><p>O loteamento irregular é aquele que foi aprovado na prefeitura, mas não foi registrado ou</p><p>a execução da obra não segue o projeto. Vamos analisar um exemplo de loteamento irregular</p><p>98</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>para facilitar? O plano diretor de determinado município estabelece que os lotes não podem ter</p><p>menos de 200 m². O loteador, burlando as regras, faz tudo com 400 m² e depois divide os lotes.</p><p>O loteamento clandestino é aquele que não é aprovado nem registrado. Esse tipo de lote-</p><p>amento é desconhecido do poder público e geralmente descobre-se que não poderia existir</p><p>qualquer loteamento naquela região.</p><p>Você, como corretor de imóveis, precisa ficar atento a esse tema e buscar informações para</p><p>verificar se o loteamento é regular antes de comercializá-lo. Como já mencionamos, você pode</p><p>responder civil e até criminalmente por essa ausência de cautela.</p><p>99</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>Condomínio</p><p>No componente de Direito Imobiliário, estudamos a diferença entre condomínio geral e con-</p><p>domínio edilício. Se você não se lembra, volte lá e consulte novamente o material.</p><p>Neste tópico, estudaremos as alterações promovidas pela Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b), no</p><p>que diz respeito ao condomínio de lotes e ao loteamento de acesso controlado.</p><p>Antes dessa lei, não havia previsão legal a respeito do “condomínio fechado”. O que se fazia</p><p>era uma solicitação ao Município, que permitia que o espaço de determinado residencial fosse</p><p>murado e fechado.</p><p>No entanto, por se tratar de um bairro residencial fechado, as casas são privadas, mas as ruas</p><p>continuam públicas (bens de uso comum do povo), portanto administradas pelo município. A</p><p>solução para resolver esse entrave foi a criação de associações de moradores de bairro para</p><p>administração desses espaços públicos (como coleta de lixo, iluminação pública, entre outras).</p><p>Ocorre que, diante disso, surgiram questionamentos ainda não pacificados pelos nossos Tribu-</p><p>nais Superiores sobre a obrigatoriedade do pagamento da taxa de administração pelos moradores,</p><p>100</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>uma vez que muitos alegam que não são obrigados a contribuir com a manutenção dos espaços</p><p>devido à liberdade para se associar garantida pela Constituição Federal.</p><p>Outro problema era com relação à entrada de não residentes nesses locais.</p><p>A Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b) tratou desses temas e trouxe uma regulamentação antes ine-</p><p>xistente para os loteamentos fechados, denominando-os de loteamento de acesso controlado.</p><p>Acrescentou o artigo 36-A à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (BRASIL, 1979), tratando do</p><p>papel desempenhado pelas associações de moradores de bairro. Contudo, não deixou muito</p><p>claro sobre a obrigatoriedade dos titulares dos imóveis arcarem com as despesas de manutenção</p><p>do loteamento, não resolvendo definitivamente a questão. Vamos verificar?</p><p>Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imó-</p><p>veis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos</p><p>assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entida-</p><p>des civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse</p><p>público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina</p><p>de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o</p><p>empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por crité-</p><p>rios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis</p><p>Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita</p><p>seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos,</p><p>cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.</p><p>O parágrafo 8º do Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, no entanto, colocou fim às</p><p>dúvidas sobre a entrada de não residentes nesses locais. Vamos verificar como ficou?</p><p>§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento,</p><p>definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regula-</p><p>mentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de</p><p>acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente</p><p>identificados ou cadastrados.</p><p>O condomínio de lotes, por sua vez, também foi instituído pela Lei nº 13.465 (BRASIL, 2017b),</p><p>que acrescentou o artigo 1.358-A ao Código Civil e trouxe algumas inovações, permitindo que</p><p>frações ideais de lotes sejam comercializadas sem a necessidade de uma construção, o que atende</p><p>o interesse dos compradores quanto a uma maior liberdade para a construção das casas, assim</p><p>como, por se tratar de um condomínio, o pagamento da taxa de administração é obrigatório.</p><p>Assim, não há que se confundir o condomínio de lotes com o loteamento fechado, pois no</p><p>condomínio de lotes é possível comercializar fração ideal de terra sem nada construído em cima.</p><p>101</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>Incorporação Imobiliária</p><p>Neste tópico, estudaremos a incorporação imobiliária, a fim de conseguir responder às se-</p><p>guintes perguntas: o que é incorporação? Quem pode incorporar no Brasil? Existe vantagem na</p><p>incorporação? Quais são os principais procedimentos que devem ser observados para incorporar?</p><p>Então vamos lá!</p><p>A primeira coisa que temos que saber é que a lei que regulamenta a incorporação imobiliária</p><p>no Brasil é a Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b) e que o grande</p><p>Assim, a lei não pode impor restrições ao exercício de profissões que não ofereçam tais riscos.</p><p>Dessa forma, podemos resumir a questão da seguinte forma: em regra, o exercício da atividade</p><p>profissional é livre. Porém, nos casos em que o seu exercício possa causar risco para as pessoas,</p><p>a legislação deve regulamentá-la.</p><p>12</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Para facilitar o entendimento, podemos exemplificar com dois casos que foram julgados pelo</p><p>Supremo Tribunal Federal (STF).</p><p>O primeiro deles tratou da profissão de músico, em que se questionou perante o STF sobre a</p><p>necessidade de o músico se inscrever no Conselho Profissional dos músicos para que pudesse</p><p>exercer sua profissão, conforme exigia a Lei nº 3.857/80. Nesse caso, o STF entendeu que essa</p><p>exigência era incompatível com a Constituição Federal, pois, para os Ministros do Supremo, a</p><p>atividade de músico, ainda que mal exercida, não tem potencial de causar grande prejuízo à</p><p>sociedade. Logo, trata-se de profissão que não precisa de controle ou de autorização. Pode ser</p><p>livremente exercida, mesmo por quem não possua “formação” em uma escola ou faculdade de</p><p>música. Vamos verificar um trecho dessa decisão?</p><p>(...) Nem todos os ofícios ou profissões podem ser condicionadas ao cumpri-</p><p>mento de condições legais para o seu exercício. A regra é a liberdade. Apenas</p><p>quando houver potencial lesivo na atividade é que pode ser exigida inscrição</p><p>em conselho de fiscalização profissional. A atividade de músico prescinde de</p><p>controle. Constitui, ademais, manifestação artística protegida pela garantia da</p><p>liberdade de expressão. (...)</p><p>STF. Plenário. RE 414426, Rel. Min. Ellen Gracie, julgado em 01/08/2011.</p><p>13</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>No segundo caso, o STF decidiu não ser possível exigir o diploma de curso superior de jorna-</p><p>lismo, registrado pelo Ministério da Educação, para o exercício da profissão de jornalista, já que</p><p>não se exige qualificação técnica para que a pessoa possa exercer a liberdade de expressão (STF.</p><p>Plenário. RE 511961, Rel. Min. Gilmar Mendes, julgado em 17/06/2009).</p><p>Legal! Com isso já conseguimos responder às perguntas iniciais desta aula, pois verificamos</p><p>que nem todas as profissões precisam ser regulamentadas e descobrimos quais são as hipóteses</p><p>em que isso ocorre: quando o exercício profissional puder ocasionar um risco à coletividade.</p><p>Evolução histórica da profissão</p><p>de corretor de imóveis</p><p>Agora que você já estudou o tópico Profissões regulamentadas e os questionamentos que</p><p>envolvem essa temática, fica fácil entendermos todo o processo que levou à aprovação da Lei</p><p>nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que é a lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, disci-</p><p>plina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Essa lei sofreu</p><p>alterações em 2003 e 2015.</p><p>SAIBA MAIS: para ter acesso à íntegra da Lei nº 6.530/78, acesse o link:</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm</p><p>Agora, vamos juntos fazer um giro histórico?</p><p>A primeira legislação que vigorou no Brasil e regulamentou a venda de imóveis foi o conjunto</p><p>de leis portuguesas denominadas Ordenações do Reino, que estabeleciam:</p><p>(...) se for senhor de alguma cousa e vender duas vezes a desvairadas pessoas, o</p><p>que primeiro houver a entrega della será della feito verdadeiro senhor, se della</p><p>pagou o preço por que lhe foi vendida ou se houve o vendedor por pago della,</p><p>porque concorrendo assim na dicta venda entrega a cousa e paga do preço, o</p><p>fazem senhor della.</p><p>Dessa forma, a venda do imóvel era realizada com a entrega do bem pelo proprietário, sem</p><p>evidências da existência de um intermediador na comercialização de imóveis.</p><p>Foi após a vinda da família real portuguesa para o Brasil, quando as cidades começaram a tomar</p><p>uma forma mais urbana, que nasceu a profissão de agente de negócios imobiliários.</p><p>14</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>No entanto, foi somente com a industrialização brasileira, em 1930, que o mercado imobiliário</p><p>passou a ser uma fonte atraente de investimentos, devido ao enorme fluxo de migração nacional,</p><p>principalmente para a cidade de São Paulo.</p><p>O nascimento do primeiro sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis, no Rio de Janeiro,</p><p>em 1937, e do Sindicato de São Paulo, formado 01 ano depois, em 1938, foi um marco importante</p><p>na valorização e regulamentação da profissão.</p><p>Em 1942, os dois sindicatos firmaram um convênio que tinha a finalidade de adotar medidas</p><p>de interesse para a classe e aperfeiçoar as transações imobiliárias no Brasil. Como não havia, na</p><p>época, uma regulamentação legal que disciplinasse a relação entre o corretor e o cliente, as</p><p>normas do convênio foram utilizadas como uma verdadeira legislação supletiva, passando a ser</p><p>adotada por várias cidades brasileiras. Olhe que interessante o decálogo (conjunto de 10 normas)</p><p>do corretor, aprovado por esses sindicatos:</p><p>1. O Corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espírito de iniciativa;</p><p>2. É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou concorrência, que deve presidir</p><p>as relações entre os Corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio entregue a</p><p>outro Corretor, pois todo dia fica sempre aberta a porta da colaboração;</p><p>3. Não deve o Corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel que seja</p><p>entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito;</p><p>4. Nenhum Corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado pelo cliente</p><p>ou por outro Corretor autorizado;</p><p>5. Não cabe ao Corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver a pro-</p><p>babilidade de realizá-lo;</p><p>6. Ao oferecer um negócio, cabe ao Corretor apresentar dados rigorosamente certos, nunca</p><p>omitindo detalhes que o depreciem;</p><p>7. Diante de cliente e estranhos, nunca deve o Corretor atacar, mas ao contrário, defender e</p><p>justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com pro-</p><p>veito geral para si próprio;</p><p>8. As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato, e nunca expostas</p><p>ao público. O desprestígio de um Corretor reflete o conceito de todos os seus colegas;</p><p>9. Da camaradagem, respeito e amizade entre os Corretores resultará inevitavelmente a ele-</p><p>vação moral da classe e um campo mais vasto de negócios e oportunidades para todos;</p><p>10. O Corretor deve colocar estes preceitos da ética profissional acima de seus interesses</p><p>materiais, respeitando-os incondicionalmente.</p><p>Percebam, nesse decálogo, principalmnte, a preocupação com a valorização da classe.</p><p>Nesse sentido, os primeiros passos para a regulamentação da profissão foram dados em 1937,</p><p>por meio de uma comissão formada por membros dos sindicatos do Rio de Janeiro e de São</p><p>15</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Paulo. No entanto, é somente depois de muitas idas e vindas de projetos de lei no Congresso</p><p>Nacional que, em 1962, é publicada a Lei nº 4.116, regulamentando a profissão.</p><p>Em 1974, foi encaminhado pelo Sindicato dos Advogados do antigo Estado da Guanabara ao</p><p>procurador-geral da República um ofício solicitando que a lei que regulamentava a profissão de</p><p>corretor de imóveis fosse considerada incompatível com a Constituição Federal, ou seja, incons-</p><p>titucional. Vamos ver quais foram os argumentos que eles utilizaram para efetuar este pedido?</p><p>Primeiro porque essa atividade, mesmo que exercida por inepto, não prejudicará</p><p>ninguém. Segundo, porque não há requisito de capacidade técnica para exercê-la.</p><p>Quais diplomas, que aprendizado, que prova de conhecimento se exigem para o</p><p>exercício da profissão? Nenhum é necessário; logo, a evidência não se justifica a</p><p>regulamentação. A honestidade do indivíduo por si só não pode ser considerado</p><p>como o único requisito para o ingresso na profissão (trechos extraídos do relatório</p><p>proferido pelo ministro Thompson Flores).</p><p>Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº</p><p>objetivo dessa lei foi regularizar os con-</p><p>tratos de promessa de compra e venda, conferindo mais segurança aos negócios e auxiliando a</p><p>economia do país.</p><p>Mas o que é incorporação imobiliária?</p><p>É a atividade que pode ser exercida por qualquer pessoa física ou jurídica, independentemen-</p><p>te de ter o CRECI, com o intuito de promover e realizar construção para venda de edificações</p><p>compostas de unidades autônomas.</p><p>O Ministro Luis Felipe Salomão, no Recurso Especial 1.535.012-RJ, conceituou incorporação</p><p>imobiliária como: “a expressão que designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda</p><p>antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício</p><p>de apartamentos, sob o regime condominial”. O incorporador nem sempre é quem constrói</p><p>o empreendimento. Portanto, não podemos ter a compreensão errada de que incorporador e</p><p>construtor são a mesma pessoa. Assim, é possível encontrar em um lançamento imobiliário os</p><p>seguintes personagens: incorporador, construtor e instituição financeira.</p><p>Toda incorporação imobiliária é dividida em pelo menos três fases:</p><p>1) Localização do imóvel no qual serão construídas as edificações;</p><p>2) Entrega dos documentos ao cartório de imóveis;</p><p>3) Registro da incorporação.</p><p>102</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>A primeira fase é muito importante para o incorporador, pois a compra de um imóvel com</p><p>vícios documentais ou problemas ambientais pode gerar prejuízos capazes, inclusive, de invia-</p><p>bilizar o negócio.</p><p>A segunda fase é a da entrega de documentação ao cartório de imóveis. Os documentos que</p><p>devem ser entregues estão listados no Art. 32, incisos de “a” até “p”, da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b).</p><p>Após a análise do Oficial de Registro de Imóveis, a documentação fica arquivada em cartório.</p><p>A terceira fase é a do registro da incorporação. É apenas depois dessa fase que as unidades</p><p>autônomas podem ser comercializadas.</p><p>O incorporador deve também arquivar o memorial descritivo com as especificações da obra</p><p>projetada no cartório competente de registro de imóveis, para que possa negociar as unidades</p><p>autônomas vinculadas ao empreendimento.</p><p>É importante sabermos que o número do registro, bem como a indicação do cartório com-</p><p>petente, constará obrigatoriamente dos anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos.</p><p>O contrato correto na incorporação é a promessa de compra e venda porque o imóvel ainda</p><p>não foi construído. A partir do momento que for construído, teremos o contrato de compromisso</p><p>de compra e venda.</p><p>O Art. 35-A da Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b), inserido pela Lei nº 13.786 (BRASIL, 2018), especifica</p><p>as informações que obrigatoriamente devem constar do quadro-resumo, entre elas o valor refe-</p><p>rente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.</p><p>Mas qual a vantagem da incorporação?</p><p>Aquele que compra um imóvel em que ocorreu a incorporação pode se sentir mais seguro,</p><p>pois há um procedimento rigoroso de entrega de documentos, com responsabilização civil e</p><p>criminal do oficial de registro, nos casos em que forem arquivados documentos que contrariem</p><p>a lei ou dada certidão sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.</p><p>Ademais, o incorporador é responsável pelo empreendimento, respondendo em conjunto</p><p>com o construtor pela execução da obra.</p><p>Assim, aquele que incorpora terá, após o registro da incorporação, mais facilidade para con-</p><p>seguir a participação de uma instituição financeira que se interesse em oferecer crédito para</p><p>desenvolver o projeto.</p><p>Por fim, para finalizar este estudo, sugiro que você leia:</p><p>� Os comentários sobre a Lei nº 13.786 (BRASIL, 2018), que trouxe</p><p>importantes alterações à lei de incorporação imobiliária;</p><p>� E a Lei nº 4.591 (BRASIL, 1964b), no que diz respeito à responsabilidade pelo</p><p>desfazimento do contrato, que se encontram no material de Direito Imobiliário.</p><p>103</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>Síntese da aula</p><p>` No Brasil, temos algumas modalidades de financiamento e cada uma delas possui</p><p>regras próprias: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); FGTS pró-</p><p>cotista; Sistema Financeiro de Habitação (SFH); Sistema Financeiro Imobiliário (SFI);</p><p>` A Lei de Locações trata de quatro ações locatícias: a ação de despejo, a ação de consignação</p><p>de aluguel e acessórios da locação; ação revisional de aluguel; e ação renovatória;</p><p>` A ação de despejo é uma modalidade utilizada quando se pretende rescindir o contrato de locação;</p><p>` A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação</p><p>está prevista no Art. 67 da Lei de Locações;</p><p>` A ação de consignação de aluguel e acessórios da locação é uma ação que visa ao</p><p>depósito dos valores devidos ou até mesmo entrega das chaves do imóvel, a fim</p><p>de evitar as consequências legais de sua não realização, quando o locador está de</p><p>alguma forma impedindo que o locatário cumpra com a sua obrigação;</p><p>` A ação revisional de aluguel tem por objetivo rever o valor do aluguel, adequando-o ao</p><p>patamar do mercado. Pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário;</p><p>` A Gleba é o gênero que abriga várias espécies, como o loteamento e o desmembramento;</p><p>` Loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias</p><p>de circulação, ou seu prolongamento, ou ainda modificação ou ampliação das vias existentes;</p><p>` Desmembramento é a subdivisão de glebas em lotes destinados à</p><p>edificação com o aproveitamento do sistema viário que já existe;</p><p>` Aquele que comercializa loteamento não aprovado no Cartório de Registro</p><p>de Imóveis comete crime contra a administração pública;</p><p>` O loteamento pode ser regular (urbano ou rural), irregular ou clandestino;</p><p>` É vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes,</p><p>devidamente identificados ou cadastrados, nos loteamentos de acesso controlado;</p><p>` Incorporação imobiliária é a atividade que pode ser exercida por qualquer</p><p>pessoa física ou jurídica com o intuito de promover e realizar construção</p><p>para venda de edificações, compostas de unidades autônomas.</p><p>104</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>7</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.</p><p>1. Assinale a alternativa que apresenta o sistema de financiamento para imóveis acima do valor de R$</p><p>1.500.000,00, que atende o comércio de imóveis de luxo e os investidores.</p><p>A. ( ) SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.</p><p>B. ( ) SFH – Sistema Financeiro de Habitação.</p><p>C. ( ) SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.</p><p>D. ( ) FGTS pró-cotista.</p><p>2. É vedado veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados</p><p>afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos</p><p>ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>3. A respeito do loteamento de acesso controlado, assinale a alternativa correta:</p><p>A. ( ) O loteamento de acesso controlado não é permitido pelo ordenamento jurídico brasileiro,</p><p>tendo em vista que as vias públicas são bens de uso comum do povo, razão pela qual não</p><p>pode existir qualquer restrição à sua utilização.</p><p>B. ( ) O loteamento de acesso controlado somente é permitido caso os moradores adquiram</p><p>onerosamente a propriedade das vias públicas, podendo, assim, restringir o acesso público</p><p>ao loteamento.</p><p>C. ( ) É vedado, no loteamento de acesso controlado, o impedimento de acesso aos pedestres ou</p><p>a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.</p><p>D. ( ) Não se permite a criação de associações de moradores de bairro para administrar os lotea-</p><p>mentos de acesso controlado.</p><p>E. ( ) É permitido no loteamento o acesso controlado de acesso aos pedestres ou a condutores</p><p>de veículos, não residentes, devidamente identificados</p><p>ou cadastrados.</p><p>4. A negociação pelo incorporador das unidades autônomas vinculadas ao empreendimento depende</p><p>de prévio arquivamento do memorial descritivo no cartório competente de registro de imóveis.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>5. A diferença básica entre loteamento e desmembramento é que neste último, aproveita-se o sistema</p><p>viário existente, não ocorrendo abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,</p><p>modificação ou ampliação dos já existentes.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>105</p><p>Aula 6</p><p>Conhecimentos Necessários</p><p>aos Corretores de Imóveis</p><p>106</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Registro de imóveis</p><p>Caro(a) aluno(a), agora que já estudamos tantas questões importantes relacionadas a ope-</p><p>rações imobiliárias, vamos nesta aula estudar Registro de Imóveis, ato que individualiza e define</p><p>a titularidade de um imóvel. Por isso, os objetivos desta aula são atualizar, informar, orientar e</p><p>instruir você, como corretor de imóveis, a respeito da documentação necessária para conclusão</p><p>de toda e qualquer transação imobiliária. O que se pretende é que, após esses estudos, você seja</p><p>capaz de transmitir aos clientes segurança quanto à concretização do negócio.</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` Assentos Registrais: nomenclatura;</p><p>` Registro;</p><p>` Matrícula;</p><p>` Averbação do Imóvel no Cartório de Registro;</p><p>` Escritura do imóvel;</p><p>` Impostos, taxas e certidões.</p><p>Para iniciarmos, tome nota:</p><p>CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS: é o local onde são feitos os serviços de registro de</p><p>imóveis e serviços notariais, que asseguram a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia</p><p>dos atos jurídicos.</p><p>Nesse cartório, o corretor de imóveis pode saber a quem realmente pertence um determinado</p><p>imóvel. Ele é o depositário de todo o histórico dos bens imóveis e nele você consegue informa-</p><p>ções sobre o imóvel por meio de certidões, para saber se existem restrições ou qualquer outra</p><p>situação que não permita uma transação de compra e venda do imóvel.</p><p>IMPORTANTE: é no Cartório de Registro de Imóveis que serão feitas</p><p>a matrícula, registro e as averbações sobre um determinado imóvel.</p><p>107</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>Os cartórios de imóveis estão divididos em territórios que recebem o nome de “áreas de atu-</p><p>ação”. Dessa forma, quando do registro referente a um imóvel, você deve atentar-se para saber</p><p>qual é o cartório responsável por essa região.</p><p>Agora, vamos falar sobre os documentos de responsabilidade do Cartório de Registro de</p><p>Imóveis, pois essas informações serão muito importantes durante seu trabalho como corretor</p><p>de imóveis. Vamos lá:</p><p>� Registro de matrícula é o documento que certifica a existência, perante a lei, do</p><p>imóvel, contendo os dados que registram sua identificação, como localização,</p><p>descrição detalhada do imóvel, medidas e confrontações, proprietário e</p><p>qualquer outra ocorrência pelo qual o imóvel possa ter passado;</p><p>� Escritura pública é o documento elaborado por um tabelião, que registra</p><p>a transação de compra e venda e faz com que ela tenha fé pública;</p><p>� Títulos judiciais são aqueles provenientes de processos julgados,</p><p>que, portanto, autorizam o seu cumprimento;</p><p>� Averbações são os registros efetuados pelo Cartório de Registro de Imóveis com as</p><p>alterações, mudanças e históricos que ocorrem. Têm como objetivo tornar esses</p><p>acontecimentos públicos, além de cumprirem o que foi determinado por um juiz;</p><p>� Registro de compra, venda e doação é o procedimento que visa</p><p>dar eficácia jurídica ao negócio realizado pelas partes;</p><p>� Loteamento é a divisão de terra em lotes menores destinados à edificação;</p><p>� Permuta – aplica-se a qualquer tipo de imóvel: terreno, casa,</p><p>apartamento. É a forma de contrato em que as partes se obrigam</p><p>mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes;</p><p>� Benfeitorias são as melhorias ou recuperação de partes do imóvel que</p><p>podem ser objeto de registro em cartório, como acréscimo de área;</p><p>� Sentença declaratória de usucapião é a maneira pela qual uma pessoa se torna</p><p>proprietária de um imóvel após a posse continuada, sendo necessário que se</p><p>faça o registro da sentença proferida na ação de usucapião no Cartório de</p><p>Registro de Imóveis para efeito da publicidade e registro do proprietário;</p><p>� Partilha é a divisão de bens imóveis em caso de falecimento, divórcio e outros. Depois de</p><p>sentença proferida por um juiz, o cartório pode fazer os devidos registros para o beneficiário;</p><p>108</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>� Cartas de adjudicação são o ato judicial mediante o qual se estabelece que</p><p>uma propriedade seja transferida de seu dono para o credor, que assume todos</p><p>os direitos de domínio e posse inerentes a toda e qualquer alienação;</p><p>� Alienação e arrematação são a transferência de domínio de um imóvel de um indivíduo</p><p>para terceiros quando esse não consegue de alguma maneira cumprir as obrigações</p><p>contratuais, pagamentos de financiamentos, condomínios e outros; na arrematação,</p><p>recebem-se os bens livres de ônus, ou seja, obtêm-se a propriedade e a posse do</p><p>imóvel sem dívidas a serem quitadas, como impostos, condomínios e outros;</p><p>� Hipoteca – direito dado ao credor de receber um bem</p><p>imóvel como garantia de pagamento;</p><p>� Penhora e outros contratos são atos legais que se constituem na execução,</p><p>por falta de pagamento, de tomar o imóvel dado como garantia;</p><p>� Modelos de documentos de transferências.</p><p>É importante lembrar ainda que as certidões relativas ao imóvel, como quinzenária, vintenária,</p><p>trintenária, dominial, de ônus real, de inteiro teor do imóvel e outras, poderão ser obtidas no car-</p><p>tório de imóveis. Essas são certidões compostas pelas certidões de matrícula atual, bem como</p><p>dos últimos anos do imóvel, podendo ser verificado por meio delas algum tipo de ônus, como</p><p>penhora, hipoteca, usufruto etc. ou que não pesa nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.</p><p>Dos Assentos Registrais:</p><p>nomenclatura</p><p>Os procedimentos relativos aos registros públicos, com o fim de garantir a autenticidade,</p><p>segurança e eficácia dos atos jurídicos, são estabelecidos pela Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973), que</p><p>determina:</p><p>Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os re-</p><p>gistros são obrigados:</p><p>1º a lavrar certidão do que lhes for requerido;</p><p>2º a fornecer às partes as informações solicitadas.</p><p>109</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório,</p><p>conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos</p><p>legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.</p><p>Dessa forma, os cartórios de registros de imóveis oferecem com segurança as informações</p><p>jurídicas relativas à propriedade.</p><p>Dispõem os Arts. 172 e 236 da Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973):</p><p>Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a</p><p>averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos</p><p>de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”</p><p>quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em</p><p>relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.</p><p>Art. 236. Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir</p><p>esteja matriculado.</p><p>IMPORTANTE: observa-se que, para qualquer efeito legal, é obrigatório o</p><p>registro da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>Caro(a) aluno(a), o Cartório de Registro de Imóveis é o lugar onde tudo é feito em termos de</p><p>documentação de um imóvel. Então poderíamos fazer a seguinte pergunta: será que os cartórios</p><p>de registro de imóveis fazem parte do Judiciário? A resposta é: não! Esses cartórios são instituições</p><p>particulares que participaram de um concurso público e receberam essa delegação do Estado.</p><p>Quem fiscaliza as atividades de registro cartoriais é o Poder Judiciário.</p><p>Registro</p><p>De acordo com a lei, o proprietário de imóvel só é dono se esse imóvel estiver registrado em</p><p>seu nome. Portanto, podemos afirmar que o</p><p>registro é o ato que declara quem é o verdadeiro</p><p>proprietário.</p><p>O registro imobiliário possibilita a publicidade por meio do histórico como compra/ venda e</p><p>outras alterações que venham a ser feitas a qualquer tempo em um imóvel.</p><p>110</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Para se fazer um registro de imóvel, são necessários procedimentos, como pagar custas car-</p><p>torárias, que podem variar de acordo com o estado do imóvel, e impostos como o ITBI (Imposto</p><p>sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).</p><p>O registro pode ser feito por qualquer pessoa, bastando que seja apresentada a documentação</p><p>e seja efetuado o pagamento, que pode ser em dinheiro ou cheque, sendo os valores cobrados</p><p>de acordo com a tabela oficial de custas e emolumentos cartorários, que são os custos de taxas</p><p>e impostos estabelecidos por cada Unidade da Federação (estados).</p><p>Vamos ver um exemplo de registro imobiliário:</p><p>111</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>Matrícula</p><p>A matrícula é o documento que confirma a existência do imóvel e contém informações sobre</p><p>seus proprietários. Há também informações referentes às características desse imóvel, suas me-</p><p>didas e todas as demais informações relevantes a respeito da existência e transações ocorridas,</p><p>como compra/ venda.</p><p>Todo imóvel deve ter matrícula, pois as qualificações dos proprietários e o histórico da vida</p><p>do imóvel estarão descriminados nesse registro, como ações judiciais, inventários, doações, des-</p><p>membramentos, hipotecas/ alienações fiduciárias, desapropriações, usufruto, enfim, tudo o que</p><p>diz respeito ao imóvel.</p><p>Então você, como corretor, deve, antes de qualquer coisa, averiguar a existência desse do-</p><p>cumento e seu conteúdo, pois isso evitará muitos problemas. Caso não tenha a matrícula no</p><p>Cartório de Registro de Imóveis, pode haver algum problema. Portanto, tome cuidado e faça</p><p>sempre uma verificação aprofundada.</p><p>Averbação do imóvel</p><p>no cartório de registro</p><p>O termo averbação já indica a função desse documento, pois averbar é o ato de anotar, regis-</p><p>trar. A averbação faz constar da matrícula fatos que gerem qualquer alteração realizada no imóvel.</p><p>Dessa forma, todo o histórico vai sendo escrito por meio da averbação na matrícula.</p><p>Podem ser citadas modificações como construções no imóvel, alterações de nome de rua,</p><p>contrato de locação, caução e cessão fiduciária, usucapião e muitas outras.</p><p>Os profissionais que executam as averbações são os registradores e notários, profissionais que</p><p>prestam serviço privado por meio de delegação do poder público nos cartórios de registros de</p><p>imóveis. Eles averbam nos livros de registro que ficam guardados sob os cuidados dos titulares</p><p>em seus cartórios.</p><p>As averbações têm por finalidade tornar públicas todas as alterações do imóvel. Isso faz com</p><p>que haja uma segurança jurídica.</p><p>Para que a averbação seja feita, é necessária a apresentação da documentação solicitada pelo</p><p>Cartório de Registro de Imóveis. Seu custo é variável, de acordo com o tipo de averbação a ser</p><p>realizada.</p><p>112</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Escritura do imóvel</p><p>Agora iremos juntos estudar um assunto que parece simples, porém que requer um pouco</p><p>mais de atenção de sua parte. Então vamos ler, entender e assimilar.</p><p>Juntos iremos conseguir tranquilamente.</p><p>Os principais tipos de escrituras públicas de venda de imóvel são:</p><p>Escritura Definitiva de Compra e Venda – o proprietário é possuidor do título definitivo.</p><p>Escritura de Promessa de Compra e Venda – título provisório usado para as transações fi-</p><p>nanciadas pelo proprietário. Após pagamento do financiamento, poderá ter a Escritura Definitiva</p><p>de Compra e Venda.</p><p>Escritura de Cessão de Direitos Aquisitivos – é outorgada ao vendedor quando ele possui</p><p>uma Escritura de Promessa de Compra e Venda que não foi quitada e resolve vender o imóvel.</p><p>Ou seja, se ainda tem dívida a ser paga, essa deverá ser negociada com o credor.</p><p>Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos – é quando o vendedor possui a</p><p>Escritura de Promessa de Compra e Venda, porém a parte de quem vende é recebida a prazo.</p><p>Escritura de Cessão de Direitos Hereditários – a pessoa recebeu um imóvel de herança, mas</p><p>o inventário ainda não está concluído ou ainda não foi aberto e ela deseja vender o imóvel; ha-</p><p>vendo interessado em adquirir esse imóvel e aceitar esse tipo de escritura, ele ficará candidato</p><p>no inventário como se fosse herdeiro.</p><p>Escritura de Cessão de Benfeitorias e Direitos Possessórios – quando o imóvel não tem</p><p>número de matrícula no RGI (Registro Geral de Imóveis) e apenas se for uma posse legítima e</p><p>pacífica. O registro é formalizado pela escritura pública, feita no Cartório de Notas.</p><p>SAIBA MAIS: caro(a) aluno(a), para saber mais, acesse o link: http://www.</p><p>mundonotarial.org/docness.html</p><p>113</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>Impostos, taxas e certidões</p><p>O que nós corretores podemos dizer para um potencial comprador de imóvel sobre os valores</p><p>que se referem a taxas e impostos? Bem, devemos orientá-los que esse tipo de transação gera</p><p>uma despesa extra em torno de 5% do valor do imóvel, ou seja, no caso de um imóvel de R$</p><p>4.800.000,00, sua despesa com impostos e taxas será em torno de R$ 240.000,00. Dessa forma,</p><p>o cliente já se preparará e poderá quitar todos os tributos inerentes à transação de compra.</p><p>Entre esses tributos está o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso</p><p>“Inter Vivos”). Esse tributo é cobrado pela prefeitura do município no qual se localiza o imóvel</p><p>urbano. A porcentagem de cobrança varia de 1% a 3% do valor do imóvel. Porém, é necessário</p><p>verificar, pois varia de um munícipio para outro.</p><p>A taxa para escritura do imóvel é cobrada, o que dá validade oficial ao documento a ser elabo-</p><p>rado, e seu valor é calculado conforme o valor venal do bem. Não há como determinar um valor</p><p>exato, pois o custo final da escritura dependerá do valor do imóvel e da taxa aplicada ao município.</p><p>Há também o Laudêmio da Marinha, conforme o local onde o imóvel se localiza. É cobrado</p><p>pelo Governo Federal quando o imóvel está a 80 metros ou menos da faixa litorânea do mar.</p><p>114</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Você sabia que durante as transações imobiliárias serão solicitadas algumas certidões? É. De-</p><p>pendendo do que você esteja fazendo, o cartório solicitará as documentações necessárias para</p><p>cada caso, mas fique tranquilo porque eles informam a maneira de conseguir, os lugares nos</p><p>quais podem ser obtidas e as outras documentações que o próprio cartório obtém, facilitando</p><p>o seu trabalho. Essas certidões são:</p><p>~ Certidão de Ações e de Família, Exceto Executivos Fiscais ou simplesmente</p><p>Certidão Cível – documento emitido pelo Tribunal de Justiça.</p><p>~ Certidão de Objeto e Pé Trabalhista – Tribunal Regional do Trabalho (TRT).</p><p>~ Certidão de Objeto e Pé Federal – Justiça Federal Cível, Criminal,</p><p>Execuções Fiscais, Previdenciário, Juizado Especial Federal.</p><p>~ Certidão de Objeto e Pé Homônimo.</p><p>~ Certidão de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais. (Período de 10 anos).</p><p>~ Certidão dos 10 Cartórios de Protestos. (Período de 5 anos).</p><p>~ Certidão de Matrícula / Transcrição (Atualizada/ Vintenária/ Negativa</p><p>de Ônus). Certidão Negativa de Débitos IPTU – Prefeitura.</p><p>~ Certidão da Justiça Federal – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais,</p><p>Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos.</p><p>~ Certidão da Justiça do Trabalho – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.</p><p>~ Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos</p><p>Federais e à Dívida Ativa da União – (Negativa).</p><p>~ Registro Civil de Pessoas Naturais – Certidão do que constar em nome</p><p>do atual proprietário sobre interdição, emancipação e ausência.</p><p>~ Repartição da Fazenda Pública – Certidão de que o imóvel</p><p>não está sujeito a recuo ou desapropriação.</p><p>~ Prefeitura Municipal – Certidão de auto de vistoria, denominado “habite-se”.</p><p>~ Departamento de Saúde do Estado – Certidão</p><p>do que</p><p>constar sobre multas e infrações legais.</p><p>~ Departamento de Urbanismo da Prefeitura – Certidão de que</p><p>o imóvel não está sujeito a restrições para construção.</p><p>~ Diretoria de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da</p><p>Secretaria da Fazenda – Certidão de localização do imóvel.</p><p>~ Procuradora de Terras do Estado – Certidão do que</p><p>constar de concessões, arrendamentos e outros.</p><p>~ Justiça do Trabalho – Certidão de distribuição de ações,</p><p>execuções e penhoras relativas a questões trabalhistas.</p><p>115</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>~ Ministério da Aeronáutica – Certidão sobre zonas de proteção e aeroportos.</p><p>~ Ministério do Exército – Certidão sobre planos de desapropriação.</p><p>~ Ministério da Marinha – Certidão sobre zona de faixa litorânea.</p><p>Bem, agora você deve, antes de mais nada, diante da transação imobiliária que está sendo feita,</p><p>providenciar os documentos necessários para fazer os devidos registros cartoriais legais, como:</p><p>registro de imóveis, averbação, registro de contrato de compra e venda, registro de contrato de</p><p>locação etc. Não é tão complicado como pode parecer, pois hoje, na maioria das vezes, os do-</p><p>cumentos necessários podem ser obtidos de maneira eletrônica. Os próprios cartórios tomam</p><p>essa providência e as taxas são também anunciadas pelos cartórios. Não se preocupe! Se as</p><p>partes tiverem os documentos pessoais e do imóvel em ordem, essa será a etapa mais tranquila.</p><p>Já falamos anteriormente em nossas aulas do nosso componente curricular, mas vale a pena</p><p>lembrar os impostos que temos:</p><p>ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos – trata-se de um imposto sobre a</p><p>transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos.</p><p>Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário – estamos falando sobre um imposto de</p><p>competência federal que é cobrado sobre transações de compra de imóvel com lucro.</p><p>ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – este imposto é um tribu-</p><p>to de competência dos estados e do Distrito Federal. O fator que o gera é a transmissão</p><p>causa mortis de imóveis ou a doação de quaisquer bens ou direitos e está na Constituição</p><p>Federal, Art. 155, I e §1º (BRASIL, 1988).</p><p>Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:</p><p>I. transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos; (Redação</p><p>dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)</p><p>II. operações relativas à circulação de mercadorias e sobre prestações de ser-</p><p>viços de transporte interestadual e intermunicipal e de comunicação, ainda</p><p>que as operações e as prestações se iniciem no exterior; (Redação dada pela</p><p>Emenda Constitucional nº 3, de 1993).</p><p>A incidência desse imposto acontece quano há transmissão de bens móveis e imóveis resul-</p><p>tante de herança ou doação.</p><p>116</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Laudêmio</p><p>Imposto no valor de 5% do valor do imóvel arrecadado pela Secretaria do Patrimônio da União,</p><p>quando se trata de Terrenos de Marinha na faixa de 80 metros ou menos de proximidade do mar</p><p>ou rios influenciados pelas marés. No dia 7 de agosto de 2018, instituiu-se, por meio da Portaria</p><p>nº 7.687 da SPU (BRASIL, 2018), que os imóveis da região da orla do estado de São Paulo podem</p><p>solicitar à Secretaria de Patrimônio da União o domínio direto em regime de aforamento, estando</p><p>livres de pagamentos de taxa de laudêmio.</p><p>Esse imposto deve ser pago exclusivamente pelo vendedor e será cobrado quando da trans-</p><p>ferência do domínio da propriedade mediante venda ou dação em pagamento, porém nos casos</p><p>de doação e herança não cabe pagamento.</p><p>Síntese da aula</p><p>` O Cartório de Registro de Imóveis tem como função básica deter todas as</p><p>documentações e informações fiéis do imóvel e dos negócios jurídicos a ele referentes;</p><p>` Os Impostos, Taxas e Certidões sobre a aquisição de uma nova casa</p><p>compreende muito mais que o valor estipulado pelo vendedor;</p><p>` As certidões são necessárias para garantir ao comprador a</p><p>real situação do imóvel que ele está adquirindo.</p><p>117</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu o conteúdo desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão. ...</p><p>1. O que é uma Certidão de Registro de Imóveis?</p><p>A. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis dotado de fé</p><p>pública que serve para atestar algum aspecto do imóvel.</p><p>B. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Notas dotado de fé</p><p>pública que serve para atestar algum aspecto do imóvel.</p><p>C. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis dotado de fé</p><p>pública que serve para atestar o valor do imóvel.</p><p>D. ( ) Uma certidão é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis sem fé pública</p><p>que serve para atestar algum aspecto do imóvel.</p><p>E. ( ) Certidão de relação de proprietários com ônus reais.</p><p>118</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>2. Relacione as colunas a que se referem os principais tipos de</p><p>certidão que o Cartório de Registro de Imóveis oferece.</p><p>A. ( ) Certidão de matrícula.</p><p>B. ( ) Certidão de relação de proprietários.</p><p>C. ( ) Certidão de ônus reais.</p><p>D. ( ) Certidão negativa de endereço.</p><p>E. ( ) Certidão vintenária e Certidão quinzenária.</p><p>F. ( ) Certidão negativa de propriedade.</p><p>( ) Contém todos os dados atualizados do imóvel e serve para comprovar dados do imóvel</p><p>e da propriedade. É solicitada em diversas situações, como na elaboração de escrituras pelos</p><p>tabelionatos.</p><p>( ) Essa certidão informa se o imóvel possui algum ônus de natureza real. Se o imóvel foi dado</p><p>em garantia em um financiamento ou se existe um registro de um compromisso de compra</p><p>e venda, esses ônus aparecerão nessa certidão.</p><p>( ) Essa certidão é um documento que atesta e existência ou a inexistência de imóveis registra-</p><p>dos em nome de uma determinada pessoa na cidade ou na Zona de Responsabilidade daquele</p><p>determinado Cartório ao qual foi requerida. Para a liberação de recursos do FGTS, essa certi-</p><p>dão pode ser solicitada.</p><p>( ) São certidões compostas pela matrícula atual do imóvel, além dos registros dos últimos 20 e</p><p>15 anos, respectivamente. Solicitada geralmente para a compra e venda de imóveis para</p><p>atestar a regularidade da cadeia dominial.</p><p>( ) Lista todos os proprietários que compõem um determinado condomínio. Trata-se de uma</p><p>certidão necessária para a elaboração e as alterações nas Convenções de Condomínio.</p><p>( ) Serve para informar que não existe imóvel registrado naquele endereço.</p><p>3. O ITBI é um imposto cobrado por quem?</p><p>A. ( ) Estado.</p><p>B. ( ) Federação.</p><p>C. ( ) Município.</p><p>D. ( ) Cartório.</p><p>E. ( ) Bairro.</p><p>4. As atribuições do Cartório de Registro de Imóveis são:</p><p>A. ( ) Partilha.</p><p>B. ( ) Penhora e outros contratos.</p><p>C. ( ) Averbações.</p><p>D. ( ) Títulos judiciais.</p><p>E. ( ) Todas estão corretas. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>7</p><p>119</p><p>Aula 7</p><p>Registro de Imóveis</p><p>120</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Nesta aula, vamos juntos estudar sobre avaliação de bens imóveis: normas e avaliações, mé-</p><p>todos para avaliação de imóveis sobre Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conhecido</p><p>como PTAM.</p><p>O que se espera do nosso estudo é que ao seu término você possa determinar o valor</p><p>de mercado do imóvel que você está avaliando, fazendo uso de técnicas e normas.</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` Um pouco da história da avaliação de imóveis;</p><p>` Finalidade da avaliação de imóveis;</p><p>` Diferença entre valor e preço;</p><p>` Quem está habilitado a executar a avaliação de imóveis;</p><p>` Aspectos legais;</p><p>` Perito judicial;</p><p>` Avaliação imobiliária;</p><p>` Normas e métodos que regem a elaboração de laudos de avaliação de imóveis;</p><p>` Métodos para avaliação de imóveis.</p><p>Mas, antes de iniciarmos, me responda a seguinte pergunta: PARA QUE SERVE A AVALIAÇÃO</p><p>DE UM IMÓVEL? Você já parou para pensar nisso?</p><p>Com certeza, não é determinar</p><p>um valor a um imóvel.</p><p>121</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Um pouco da história</p><p>Bem, agora vamos ver um pouco da história da avaliação de imóveis, pois é muito importante</p><p>que saibamos como ela começou, o que aconteceu ao longo do tempo e qual é a situação hoje.</p><p>O mercado imobiliário tem uma diferença evidente dos demais mercados, sendo uma delas a</p><p>complexidade. Entre os vários motivos de complexidade estão as características de seus produtos,</p><p>que diferem muito daquelas dos demais bens de consumo.</p><p>A avaliação de imóveis não é recente no Brasil e já era retratada no século passado, quando</p><p>já se destacava a importância de procedimentos bem definidos quando da avaliação de terrenos.</p><p>122</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Em 1914, Luiz Carlos Berrini lançou um livro com o título em Avaliação de terrenos. Por volta</p><p>de 1950, o engenheiro Augusto Luiz Duprat registrou proposta para normatização de avaliação</p><p>de terrenos, que foi examinada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT. Foi o</p><p>marco das normas técnicas para avaliação imobiliária.</p><p>Essas normas da ABNT foram modificadas diversas vezes com a missão de atender as deman-</p><p>das do mercado. Em 1977, foi firmado entre a ABNT e o Banco Nacional da Habitação um acordo</p><p>para a padronização das normas para avaliação de imóveis.</p><p>Em 1977, a NB 502 (ABNT, 1989) foi estabelecida pela ABNT para regular o tratamento quan-</p><p>do da avaliação de imóveis urbanos. Em 1989, a ABNT divulgou a norma ABNT NBR 5676, que</p><p>alterava normas anteriores, em seguida a NBR 8799 (ABNT, 1985), que tratava da avaliação de</p><p>imóveis rurais, e a NBR que tratava da avaliação de glebas urbanas.</p><p>Em meados de 2000, a ABNT editou as normas da série nº 14653, dividida em partes, que veio</p><p>a consolidar as técnicas de avaliação de imóveis. Vamos ver quais são elas:</p><p>� NBR 14653 parte 1: Procedimentos gerais.</p><p>� NBR 14653 parte 2: Imóveis urbanos.</p><p>� NBR 14653 parte 3: Imóveis rurais.</p><p>� NBR 14653 parte 4: Empreendimentos.</p><p>� NBR 14653 parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.</p><p>� NBR 14653 parte 6: Recursos naturais e ambientais.</p><p>� NBR 14653 parte 7: Patrimônios históricos.</p><p>IMPORTANTE: quando fazemos uma intermediação de uma negociação</p><p>imobiliária, nossos clientes não só procuram informações sobre o negó-</p><p>cio como também assuntos inerentes à profissão de corretor de imóveis e</p><p>até mesmo outros assuntos. Quando você estabelece uma comunicação</p><p>informal demonstrando um nível de conhecimento bom, gera confiança,</p><p>segurança e seus negócios tendem a ter sucesso.</p><p>123</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>124</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Finalidade da avaliação de imóveis</p><p>Entende-se que a avaliação de imóveis pode ser realizada atendendo diversos fins, suprindo</p><p>demandas diversificadas, obedecendo a diversos critérios, características, especificações e fina-</p><p>lidades no âmbito judicial e extrajudicial.</p><p>A avaliação de imóveis tem como finalidade a busca do valor do imóvel em acordo ao preço</p><p>atribuído pelo mercado em que está inserido, ou mesmo sobre um direito, podendo ser aplicado</p><p>em diversas situações, como:</p><p>9 Compra e venda de imóvel;</p><p>9 Locação e arrendamento;</p><p>9 Ações revisionais ou renovatórias do aluguel;</p><p>9 Aumento de capital;</p><p>9 Seguro imobiliário;</p><p>9 Desapropriações;</p><p>9 Indenizações;</p><p>9 Incorporação, fusão ou cisão de empresas;</p><p>9 Separações e divórcios (Lei nº 11.441 (BRASIL, 2007a));</p><p>9 Inventário;</p><p>9 Partilha de bens;</p><p>9 Desconstituição de excesso de penhora;</p><p>9 Estudo de viabilidade imobiliária;</p><p>9 Ações judiciais e extrajudiciais;</p><p>9 Avaliação de imóveis para leilões;</p><p>9 Avaliações para financiamentos habitacionais, comerciais ou rurais.</p><p>IMPORTANTE: as avaliações imobiliárias são instrumentos que podem ser</p><p>aplicados em várias situações e não são usados apenas nos momentos das</p><p>transações de compra e venda ou locação de um imóvel.</p><p>125</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Diferença entre valor e preço</p><p>Agora veremos algo que a princípio pode parecer desnecessário: diferença entre valor e preço.</p><p>Contudo, estamos falando da avaliação de um imóvel cujo valor é considerável e que, para muitos,</p><p>é a realização de um sonho e, para outros, a oportunidade de ganhar dinheiro com a negociação.</p><p>Mas, para você, que realizará o seu trabalho, o que realmente importa é atender as partes envol-</p><p>vidas da melhor maneira possível. Portanto, seja sempre ético. Aja de maneira a atender normas</p><p>e leis e isso lhe garantirá tranquilidade e segurança no exercício da profissão.</p><p>Aqui você irá perceber que, além dos valores monetários envolvidos, existem também valores</p><p>sentimentais, o que faz com que você deva ter muito cuidado ao tratar desse tema com as partes</p><p>envolvidas. Vamos lá então.</p><p>O avaliador de imóveis irá lidar com os sentimentos e as necessidades de seus clientes e deverá</p><p>ser bem hábil em lidar com essas questões.</p><p>Costumeiramente, o homem avalia seus bens e tudo ao seu redor de uma maneira trivial.</p><p>A avaliação sempre é qualitativa: se o que está sendo avaliado é bonito, feio, e assim por diante.</p><p>É compreendendo as necessidades e desejos humanos que entendemos por que o homem dá</p><p>valor às coisas.</p><p>126</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Portanto, atribuir valor aos bens que produz é uma ação fundamental do homem para suprir</p><p>suas necessidades</p><p>E assim o homem atribui valor aos seus bens, praticando o ato de valorar, ou seja, emitir juízo</p><p>de valor.</p><p>Vamos dizer assim: valor é o que se leva e preço é o que se paga. Parece simples, mas não é,</p><p>pois o valor do bem varia de uma pessoa para outra, considerando a necessidade, a utilidade e</p><p>o apego que cada um tem por esse bem. Já o preço é o valor monetário expresso. Portanto, a</p><p>diferença está no que o bem representa para cada uma das partes, comprador e vendedor. Estão</p><p>alocados aí valores monetários, sentimentais e as necessidades.</p><p>É bom sempre lembrarmos que valor e preço não são sinônimos. A NBR 14653-1 (ABNT, 2001,</p><p>p. 5) diz que preço é a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envol-</p><p>vendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”.</p><p>O conceito de valor é precisamente aquele que é o objetivo de uma avaliação. Há vários tipos</p><p>de valor, como: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contábil e</p><p>muitos outros. Entre os vários tipos de valor, devemos adotar o valor de mercado. Esse é o único</p><p>valor que poderá ser usado em uma avaliação.</p><p>A NBR 14653-1 (ABNT, 2001, p. 5) define assim o valor de mercado: “Quantia mais provável pela</p><p>qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro</p><p>das condições do mercado vigente”. O entendimento é que o valor de mercado é o resultado de</p><p>uma transação entre uma pessoa que está vendendo um bem e outra que está comprando, todos</p><p>voluntariamente e com conhecimento das condições da negociação e do bem propriamente dito.</p><p>Veja que, quando estamos fazendo uma avaliação, existem duas partes com interesses di-</p><p>ferentes, por isso temos que ter cuidado ao tratar do assunto com cada uma delas. Devemos</p><p>entender que, para quem vende, muitas vezes existem, além do valor, sentimentos construídos</p><p>ao longo de anos de luta para consolidar aquele bem, anos de relação com o lugar. Do outro</p><p>lado, há o interesse, as necessidades e os custos que isso pode representar. Vamos com muita</p><p>calma, porque estamos intermediando uma negociação difícil.</p><p>IMPORTANTE: se, ao emitir um laudo de avaliação, os valores negociados</p><p>forem diferentes dos apresentados, insira no contrato de compra/ venda</p><p>que ambas as partes estão cientes dos valores. Quem está habilitado a</p><p>executar a avaliação de imóveis?</p><p>127</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Quem está habilitado a executar</p><p>a avaliação de imóveis?</p><p>O Parecer Técnico deve ser assinado por um corretor de imóveis, de acordo com a Lei de nº</p><p>6.530 (BRASIL, 1978a), que regulamenta o exercício da profissão, e</p><p>o Decreto nº 81.871 (BRASIL,</p><p>1978b), com o Art. 6º, parágrafo único, da Resolução-COFECI nº 1.066 (BRASIL, 2007b), que exige</p><p>que o profissional possua título de Técnico em Transações Imobiliárias.</p><p>Assim, para que a avaliação ocorra dentro dos requisitos exigidos pela lei, deve haver a contra-</p><p>tação de um profissional habilitado na área, ou seja, o corretor de imóveis, devidamente inscrito</p><p>no CRECI e com registro no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.</p><p>A avaliação na negociação imobiliária é um dos passos mais importantes e requer muita cautela.</p><p>O profissional deve conhecer os requisitos necessários para avaliar o bem, conforme dispõe a</p><p>lei de registros públicos, Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973), que visa assegurar a autenticidade dos fatos.</p><p>Para um negócio seguro e de qualidade, tem-se a obrigatoriedade da emissão do PTAM (Parecer</p><p>Técnico de Avaliação Mercadológica) ou Laudo Pericial. Em acordos extrajudiciais e operações</p><p>comerciais, o laudo é o que define as negociações, pois pode mensurar as condições do imóvel.</p><p>O corretor de imóveis que deseja ser avaliador de imóveis e emitir seu parecer</p><p>técnico, denominado pelo COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) de</p><p>Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), deve realizar sua inscrição</p><p>no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI). Paga-se ao COFECI</p><p>uma taxa única de 30% (trinta por cento) do valor da anuidade do CRECI,</p><p>que emitirá o certificado e encaminhará ao CRECI o número do</p><p>registro de avaliador de imóveis e sua matrícula, que estará</p><p>também na sua carteirinha do CRECI. Esse certificado tem</p><p>validade de 3 (três) anos, a partir da data da emissão, e</p><p>a renovação poderá ser feita por meio de uma</p><p>nova prova de conhecimentos sobre</p><p>avaliação mercadológica</p><p>de imóveis.</p><p>128</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Anexo I</p><p>REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE</p><p>AVALIADORES IMOBILIÁRIOS</p><p>C O F E C I</p><p>CRECI .......Região/........</p><p>Nome do Corretor de Imóveis: ___________________________________________</p><p>CPF nº ___________________ RG nº _________________ CRECI nº __________</p><p>Endereço: ____________________________________________________________</p><p>( ) possuidor de diploma de Curso Superior em Gestão Imobiliária ou</p><p>equivalente</p><p>( ) possuidor de certificado de Curso de Avaliação de Imóveis</p><p>Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, sua inclusão</p><p>no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, para o que anexa</p><p>os documentos abaixo relacionados (cópias):</p><p>( ) Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente</p><p>( ) Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária</p><p>( ) Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição</p><p>( ) Duas fotos 3 x 4, coloridas</p><p>( ) Outro (especificar): ______________________________________________</p><p>_______________________, ___ de ________________de 20__.</p><p></p><p> Assinatura do requerente </p><p>Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, processar,</p><p>informando da situação do requerente junto ao Conselho Regional, encaminhando,</p><p>a seguir, ao COFECI, para inclusão no CNAI.</p><p>IMPORTANTE: O requerente deve assinar DENTRO do espaço reservado,</p><p>correndo risco de ter o Requerimento devolvido caso ultrapasse os limites.</p><p>2. Três vias: 1ª - COFECI; 2ª - CRECI; 3ª - Requerente</p><p>TOME NOTA: para corretores que não têm formação acadêmica em gestão de</p><p>negócios imobiliários ou similar, mas fizeram o curso de Técnico em Transações</p><p>Imobiliárias, será necessário fazer uma especialização em avaliação imobiliária. Esses</p><p>cursos devem ser reconhecidos pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis</p><p>(COFECI) ou pelo CRECI.</p><p>Ao lado você encontrará o</p><p>exemplo do requerimento de</p><p>inscrição no cadastro nacional</p><p>de avaliadores imobiliários:</p><p>129</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>As avaliações de bens exigem técnica e qualificação específica, e é importante conhecer e en-</p><p>tender as leis que tratam desses procedimentos. Existem leis e normas que regulam esse trabalho,</p><p>como leis municipais, estaduais, federais e normas e regulamentos da Associação Brasileira de</p><p>Normas Técnicas (ABNT). Essa atividade de avaliação dos bens imóveis avalia o valor de mercado</p><p>desses bens, necessário para que seja feita compra ou venda.</p><p>O Direito Civil faz parte do direito privado e é responsável por estabelecer as normas que</p><p>regem as relações das pessoas naturais e pessoas jurídicas.</p><p>A responsabilidade civil é, portanto, a responsabilidade que o agente tem de indenizar quem</p><p>ele prejudicou com dolo ou culpa. Entre as pessoas naturais existem os corretores de imóveis e</p><p>entre as pessoas jurídicas há as incorporadoras.</p><p>Resolução nº 957, de 22 de maio de 2006,</p><p>do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)</p><p>Essa resolução (BRASIL, 2006b) dispõe sobre a competência do corretor de imóveis na ela-</p><p>boração de parecer técnico de avaliação imobiliária. Você, como futuro profissional, precisa</p><p>conhecê-la. Por isso, vamos ver o que está descrito no Art. 2º:</p><p>Art. 2º – É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação merca-</p><p>dológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho</p><p>Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional</p><p>de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente:</p><p>I. possuidor de diploma de curso superior em</p><p>gestão imobiliária ou equivalente;</p><p>II. possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.</p><p>Analisando essa resolução, percebemos que o profissional que tem diploma de curso supe-</p><p>rior em gestão imobiliária pode elaborar parecer técnico de avaliação, assim como quem tem</p><p>certificado de especialização em avaliação imobiliária.</p><p>Apesar do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) também atribuir a capa-</p><p>cidade de avaliar imóveis a seus profissionais inscritos, a justiça usa a base de dados do COFECI</p><p>para solicitar perícia judicial, quando de processos de partilha ou de separação judicial. É impor-</p><p>tante, portanto, ter o nome no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, pois, uma vez que</p><p>é permitida a atuação como perito judicial, isso aumenta as possibilidades de trabalho.</p><p>130</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Perito judicial</p><p>Já que falamos sobre atuar como perito judicial, vamos saber do que se trata essa atividade.</p><p>Um perito judicial é designado para realizar avaliações e perícias em juízo, ou seja, em pro-</p><p>cessos que ocorrem na justiça, atuando como auxiliar do juiz, conforme o Código Civil em vigor.</p><p>Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de</p><p>conhecimento técnico ou científico.§ 1º Os peritos serão nomeados entre os</p><p>profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devida</p><p>mente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.</p><p>SAIBA MAIS: no link a seguir, você terá importantes informações sobre</p><p>perito judicial. Caso queira saber um pouco mais sobre esse importante</p><p>nicho de mercado para atuação, acesse: https://www.manualdepericias.</p><p>com.br/perito-por-area/profissoes-e-pericias/assuntos-de-interesse/</p><p>avaliacao-corretor-de-imoveis-resolucao-cofeci-no-95706/</p><p>Normas e métodos de avaliação</p><p>Normas sempre são assuntos mais densos, pois existem para serem cumpridas, visando a uma</p><p>uniformidade de alguma ação. Para avaliar imóveis, temos um método, portanto existem normas</p><p>que precisamos seguir, para que não seja algo estabelecido de forma subjetiva.</p><p>Então vamos ter que falar aqui sobre quais são essas normas. Vamos lá?</p><p>Entende-se que a avaliação de imóveis pode ser realizada atendendo diversos objetivos, que</p><p>podem ser judiciais, venda/compra, partilha de bens, inventário etc.</p><p>Para tanto, faz-se necessário obedecer a critérios e normas, que a família da NBR (Norma</p><p>Brasileira) 14653 descreve os métodos que devem ser</p><p>utilizados em cada caso.</p><p>A elaboração de laudos de avaliação não obedece a uma formatação preestabelecida. Você</p><p>poderá ver alguns modelos nos links que estarão no final desta aula. Também terá um link sobre</p><p>laudo.</p><p>131</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>A Resolução-COFECI n° 1.066 (BRASIL, 2007b), “CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei</p><p>n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre</p><p>comercialização imobiliária”, estabelece que:</p><p>Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização</p><p>e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a</p><p>quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para</p><p>os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos</p><p>Regionais de Corretores de Imóveis-Creci’s.</p><p>Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de</p><p>Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele</p><p>não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo</p><p>3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978 (COFECI, 2007).</p><p>Significa que o corretor que não estiver devidamente inscrito e não possuir o CNAI (Cadastro</p><p>Nacional de Avaliadores Imobiliário) poderá mesmo assim emitir opinião, no entando, não ne-</p><p>cessariamente foram utilizados critérios científicos na elaboração da avaliação. Ou seja, o valor</p><p>opinado pode, eventualmente, estar correto, contudo não existe uma garantia de que o valor</p><p>esteja preciso. Sem a devida credencial, o corretor não poderá atuar como avaliador, conforme</p><p>as exigências legais para esse exercício.</p><p>Quando o corretor possuir certificação de especialista em avaliação e for efetuar trabalho</p><p>avaliatório, as avaliações deverão ser feitas baseadas nas normas técnicas da ABNT (Associação</p><p>Brasileira de Normas Técnicas), portanto o avaliados deve aplicar metodologia apropriada.</p><p>Já falamos aqui de NBR e ABNT. Você sabe o que uma sigla tem a ver com a outra?</p><p>NBR, como já falamos, é uma norma brasileira técnica, elaborada pela Associação Brasileira</p><p>de Normas Técnicas (ABNT).</p><p>Agora veremos de forma resumida a família da NBR 14653 para que possamos ter ciência do</p><p>que se trata. Porém, cabe a você, aluno, ler na íntegra essa NBR sempre que for elaborar um laudo.</p><p>ABNT NBR 14653-1:2001 – Versão Corrigida 2019 – Avaliação de bens – Parte</p><p>1: Procedimentos gerais</p><p>A parte 1 da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos, quanto: à</p><p>classificação da sua natureza; à instituição de descrição da metodologia básica; à especificação</p><p>das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e de pareceres técnicos da avaliação.</p><p>` Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia,</p><p>fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outras;</p><p>132</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>` Objetivo: mensurar valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores,</p><p>tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor</p><p>de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros.</p><p>ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos</p><p>Esta parte da NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliação de imóveis urbanos,</p><p>quanto: à classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abre-</p><p>viaturas; à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação</p><p>das avaliações; aos requisitos básicos de laudos de avaliação.</p><p>Esta parte da NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da NBR 14653-1, no que diz</p><p>respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e</p><p>servidões urbanas.</p><p>ABNT NBR 14653-3:2019 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais</p><p>Esta parte da NBR 14653 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para</p><p>a avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto: à instituição de terminologia, definições,</p><p>símbolos e abreviaturas; à classificação da sua natureza; à descrição das atividades básicas; à defi-</p><p>nição da metodologia básica; à identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; à</p><p>especificação das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.</p><p>Esta parte da ABNT NBR 14653 é exigível em todas as manifestações técnicas escritas vincu-</p><p>ladas às atividades de engenharia de avaliações de imóveis rurais.</p><p>ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos</p><p>Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto: à</p><p>classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definição, símbolos e abreviaturas; à</p><p>descrição da metodologia básica; à especificação das avaliações; aos requisitos básicos de laudos</p><p>e de pareceres técnicos da avaliação.</p><p>ABNT NBR 14653-5:2006 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipa-</p><p>mentos, instalações e bens industriais em geral</p><p>Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto: à</p><p>classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;</p><p>à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação das ava-</p><p>liações; aos requisitos básicos de laudos e de pareceres técnicos de avaliação.</p><p>ABNT NBR 14653-6:2008 – Versão Corrigida: 2009 – Avaliação de bens –</p><p>Parte 6: Recursos naturais e ambientais</p><p>Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a valoração de recursos naturais e ambientais</p><p>quanto: à classificação da sua natureza; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abre-</p><p>133</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>viaturas; à descrição das atividades básicas; à definição da metodologia básica; à especificação</p><p>das avaliações; aos requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.</p><p>ABNT NBR 14653-7:2009 – Avaliação de bens – Parte 7: Bens de patrimônios</p><p>históricos e artísticos</p><p>Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliação de imóveis do patrimônio histórico</p><p>e artístico e eventuais bens a eles integrados, no que diz respeito: à classificação da sua nature-</p><p>za; à instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; à descrição das atividades</p><p>básicas; à definição da metodologia básica; à especificação dos laudos; aos requisitos básicos</p><p>dos laudos e de pareceres técnicos.</p><p>TOME NOTA: as normas da ABNT podem ser adquiridas nos postos de intermediação</p><p>da ABNT ou pelo endereço eletrônico www.abnt.org.br/.</p><p>IMPORTANTE: para fazer avaliações imobiliárias, é necessário conhecer</p><p>a NBR 12721, de 1999, que tem o título: “Avaliação de custos unitários e</p><p>preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em</p><p>condomínio – Procedimento”. Ela trata da classificação das edificações</p><p>conforme o padrão de construção, pois, do ponto de vista do sistema</p><p>construtivo, os imóveis se classificam em padrão normal, baixo e alto.</p><p>SAIBA MAIS:</p><p>esta apresentação é de</p><p>grande valia para seu</p><p>aprendizado e para</p><p>facilitar a montagem</p><p>de sua planilha de</p><p>avaliação (PTAM).</p><p>Vamos lá então assistir:</p><p>www.youtube.com/</p><p>watch?v=Krwxf6XC3gI</p><p>134</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Métodos de avaliação de imóveis</p><p>Você sabe por que é importante estudar as Normas Técnicas relacionadas à área de avaliação</p><p>de imóveis?</p><p>É importante para que você, quando for avaliar um imóvel, saiba utilizar uma metodologia</p><p>técnica específica estabelecida (nesse caso pela NBR 14653) que determina os parâmetros e o</p><p>método que será utilizado na avaliação.</p><p>Você já deve ter percebido, nessas nossas aulas, que as definições e conceitos empregados</p><p>na avaliação de imóveis são de fundamental importância para uma comunicação eficiente en-</p><p>tre os profissionais da área. O objetivo é que as informações sejam uniformes, possibilitando e</p><p>facilitando o entendimento de todos. Ao ser utilizada</p><p>uma única linguagem, evitam-se conflitos</p><p>na transmissão de informações, na elaboração de documentos e nas atividades que envolvem</p><p>a avaliação imobiliária.</p><p>Para determinar um valor, o melhor método é a comparação com dados de bens que se as-</p><p>semelham ao bem que será avaliado, de preferência no mesmo período. Caso não seja possível,</p><p>por se tratar de um bem bastante singular, deve-se fazer uso de outros métodos para consolidar</p><p>a avaliação.</p><p>Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou seus frutos estão indi-</p><p>cados nas partes 2 e 3 da NBR 14653, que veremos agora:</p><p>Método involutivo</p><p>Este método se baseia em estudos econômicos. Neste método, avalia-se o bem antes de sua</p><p>construção, por isso ele é formado por um alto grau de subjetividade. Basicamente, essa avaliação</p><p>está baseada nas características do imóvel e nas condições de mercado imobiliário da região.</p><p>Método evolutivo</p><p>O método evolutivo avalia o imóvel com base nos valores do terreno e das benfeitorias, consi-</p><p>derando assim toda evolução do bem imóvel. Este método é o mais utilizado quando da avaliação</p><p>de imóveis urbanos especiais.</p><p>Trata-se de um método analítico que obtém o valor por meio do cálculo direto ou indireto</p><p>dos valores do imóvel. Nele é considerada a conjuntura do mercado com base no fator de co-</p><p>mercialização.</p><p>135</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Agora vamos ver uma figura que ilustra a fórmula matemática de obtenção do valor do imóvel.</p><p>Este método geralmente é empregado em imóveis que quase não mudam de proprietário e</p><p>quase não há como comparar com outros, pois há poucas amostras. Exemplos: hospitais, escolas,</p><p>indústrias específicas.</p><p>Método analítico</p><p>Este método analítico visa à obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto</p><p>dos valores do imóvel, incluindo nesse cálculo o valor do terreno, da construção e das benfeitorias.</p><p>Método comparativo direto</p><p>de dados do mercado</p><p>Neste método, estabelece-se o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico</p><p>dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.</p><p>De acordo com Baptistella (2015), a NBR 14653 diz que o método comparativo direto de dados</p><p>do mercado consiste em obter uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis</p><p>com características, tanto quanto possível, semelhantes às do bem avaliando, usando-se toda a</p><p>evidência possível.</p><p>A classificação do padrão construtivo de um imóvel é imprescindível para estabelecer o pro-</p><p>jeto-padrão, necessário para avaliar o imóvel.</p><p>SAIBA MAIS: você pode baixar pelo link a seguir o Anuário do Mercado</p><p>Imobiliário de 2018. Nele obterá informações sobre o cenário do mer-</p><p>cado imobiliário no ano de 2018. https://www.secovi.com.br/downloads/</p><p>url/2394</p><p>Valor do Terreno Bruto</p><p>+</p><p>Valor de Incorporação = Custo de</p><p>Reedição X Fator = Valor do Imóvel</p><p>+</p><p>Valor de Construção</p><p>136</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>PTAM – Parecer Técnico de</p><p>Avaliação Mercadológica</p><p>O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é conhecido como PTAM, denominação dada</p><p>ao documento elaborado por corretores de imóveis que fazem avaliação de imóveis, de acordo</p><p>com a Resolução nº 957 (BRASIL, 2006b), aperfeiçoada pela Resolução nº 1.066 (BRASIL, 2007b)</p><p>do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).</p><p>O PTAM é o resultado do estudo que o corretor devidamente cadastrado no CNAI (Cadastro</p><p>Nacional de Avaliadores de Imóveis) faz sobre o valor de um imóvel.</p><p>O PTAM é muito utilizado pelas instituições financeiras e órgãos de justiça. As instituições</p><p>financeiras o utilizam antes do financiamento para obter os reais valores e as condições atuais</p><p>do imóvel.</p><p>Já no parecer judicial é utilizado em várias situações, como cálculo de herança, divórcio, re-</p><p>novatórias de aluguéis ou quando há divergência entre o real valor do patrimônio e o avaliado.</p><p>Essa avaliação não tem uma fórmula predeterminada, mas normas e regras devem ser segui-</p><p>das, sempre lembrando que, para fazer uma avaliação profissional, é necessário seguir a ABNT</p><p>(Associação Brasileira de Normas Técnicas) ou IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias</p><p>de Engenharia), no caso de engenheiros.</p><p>Alguns passos devem orientar o avaliador na hora de fazer uma análise, como:</p><p>9 fazer uma pesquisa da região para saber da existência de hospitais, clínicas, escolas,</p><p>restaurantes, padarias, mercados, shoppings, segurança e transporte público;</p><p>9 avaliar a estrutura do imóvel para saber se há rachaduras, infiltrações,</p><p>estado da pintura e se há necessidade de reformas;</p><p>9 verificar o tempo do imóvel e se foram feitas reformas;</p><p>9 verificar os acabamentos, como revestimentos, estruturas</p><p>do teto, iluminação, portas e janelas;</p><p>9 verificar se há garagem disponível no imóvel;</p><p>9 verificar se há móveis planejados;</p><p>9 fazer um levantamento dos últimos 5 (cinco) anos do imóvel,</p><p>para saber se houve valorização ou depreciação.</p><p>Bem, vou lhe explicar o que é depreciação: sabe-se que contabilmente um imóvel sofre depre-</p><p>ciação anual de 4% de seu valor. Vamos entender melhor: um imóvel que valeria R$ 800.000,00</p><p>137</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>hoje e conta com mais de 20 (vinte) anos, tem um valor residual (valor depois da depreciação)</p><p>de R$ 500.000,00. O valor depreciado é a diferença entre o valor original e o residual, ou seja,</p><p>R$ 300.000,00.</p><p>Para calcular a depreciação no caso citado, esse imóvel teria desvalorização média de R$</p><p>12.000,00 por ano. Tecnicamente, no próximo ano ele valerá R$ 488.00,00 e assim por diante.</p><p>É necessário ainda saber o valor de outros imóveis à venda nas imediações. Deve-se conferir</p><p>a documentação e definir a metodologia a ser usada: Método Comparativo Direto de Dados do</p><p>Mercado, Método Analítico, Método Evolutivo ou Método Involutivo. Só então inicia-se o pro-</p><p>cesso de avaliação.</p><p>IMPORTANTE: é importante que você saiba que o imóvel deve ser anali-</p><p>sado do ponto de vista da durabilidade, do material utilizado e da relação</p><p>entre a qualidade (e aparência) dos acabamentos e o padrão construtivo</p><p>do imóvel. Os principais aspectos observados pelos usuários são os pisos,</p><p>revestimentos de parede, forros e esquadrias. As patologias de constru-</p><p>ção, defeitos que ela apresenta, como rachaduras, umidade etc., serão</p><p>observadas, porém sua causa e risco só podem ser identificados por um</p><p>profissional da área de engenharia, cabendo ao avaliador mercadológico</p><p>apenas registrá-las, pois são aspectos que diminuem o valor do imóvel.</p><p>O Mercado Imobiliário exige do avaliador o conhecimento das metodologias de avaliação de</p><p>bens do mercado imobiliário. Para isso, é necessário entender esse mercado e seu funcionamento,</p><p>os mecanismos existentes e suas diferenças com outros mercados.</p><p>O avaliador precisa estar qualificado para fazer uma boa avaliação. Se o imóvel estiver com</p><p>algum dano, é aconselhável que o proprietário faça o reparo antes de colocá-lo à venda, para</p><p>que não haja desvalorização. Quem compra sempre quer fazer uma reforma, mas isso é desejo</p><p>do comprador, não uma necessidade do vendedor.</p><p>Algumas informações importantes para a avaliação de imóveis:</p><p>� A garagem é um item fundamental. Caso o imóvel não tenha vaga, pode perder até 30% do</p><p>seu valor, e o imóvel que possui mais de uma vaga pode ter uma valorização de mais de 10%.</p><p>� Uma área de lazer coberta é mais valorizada e, dependendo das características e metragem</p><p>dessa área, pode valorizar até 20% o imóvel.</p><p>138</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>A vantagem de fazer uma avaliação do imóvel é ter a garantia de uma boa transação imobiliária</p><p>para contratar um seguro para o imóvel, realizar inventário, facilitar argumentos em processos</p><p>judiciais, atualizar o valor do patrimônio e muito mais.</p><p>Selo Certificador</p><p>As avaliações dos imóveis devem ter um selo que certifica que o laudo de avaliação merca-</p><p>dológica foi elaborado por um corretor de imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI,</p><p>mantido pelo Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos</p><p>pela Resolução-COFECI nº</p><p>1.066 (BRASIL, 2007b) e Ato Normativo nº 001/2011 (BRASIL, 2011c).</p><p>Esses selos deverão ser usados da seguinte maneira: 1° selo na via de avaliação do cliente;</p><p>2° selo na via de avaliação do corretor; 3° selo na Declaração de Avaliação Mercadológica (DAM), a</p><p>qual ficará arquivada no CRECI do corretor por cinco anos; 4° selo na cópia de avaliação do imóvel.</p><p>Fonte: Resolução-COFECI nº 1066/2007</p><p>TOME NOTA: para a obtenção do selo certificador, deve-se fazer a solicitação ao</p><p>CRECI da sua jurisdição.</p><p>SAIBA MAIS: para verificar um exemplo de solicitação dos selos ao</p><p>CRECISP da 2ª região, acesse o link: https://www.crecisp.gov.br/Files/</p><p>c3aba4c7b3_requerimento-site-selo-certificador.pdf</p><p>Para verificar outro exemplo, agora do CRECIBA, acesse:</p><p>http://creciba.gov.br/wp-content/uploads/2017/07/cartilhacnai.pdf</p><p>139</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Laudo de avaliação</p><p>Um trabalho de avaliação deve ter seu resultado apresentado por meio de um laudo. Portanto,</p><p>a elaboração dele é a etapa final da avaliação.</p><p>Tipos de laudo</p><p>Para que você compreenda melhor os tipos de laudo, apresentaremos os que existem, além</p><p>dos itens que devem constar do laudo de avaliação, de acordo com as normas legais.</p><p>Mas antes...</p><p>TOME NOTA: a responsabilidade na realização de um laudo é muito grande por</p><p>parte do avaliador, que deve ter conhecimento acerca dos itens, procedimentos e</p><p>diretrizes para uma avaliação de bens.</p><p>Os laudos de avaliação são classificados quanto ao seu destino. Conforme a Norma Brasileira</p><p>para Avaliação de Bens (ABNT, 2019), os laudos são apresentados em duas modalidades: simpli-</p><p>ficado e completo.</p><p>O laudo simplificado deve conter as informações necessárias para o entendimento do soli-</p><p>citante, uma vez que sua utilização serve para aferições simples, de modo que os corretores de</p><p>imóveis possam emitir um valor de referência inicial. Este laudo também é usado para compa-</p><p>rações mercadológicas simples e rápidas em áreas urbanas.</p><p>O laudo completo deve conter todas as informações que se façam necessárias para que ele</p><p>seja auto explicável. É importante ter um laudo eficiente, com descrição completa dos dados</p><p>do solicitante sem abreviaturas, com a descrição do imóvel em conformidade com a matrícula,</p><p>escritura da propriedade, IPTU, localização, dimensões, entre outros.</p><p>Há casos em que o laudo de avaliação não segue os requisitos mínimos estabelecidos pela</p><p>norma. Esse documento é chamado de laudo de avaliação de uso restrito, ou seja, é um laudo</p><p>que obedece às condições específicas que foram combinadas pelo avaliador e o contratante,</p><p>mas não tem validade para outros usos ou para exibição a terceiros. Esse tipo de laudo serve</p><p>apenas para o proprietário saber o valor do seu bem, não pretendendo usá-lo para outro fim</p><p>(locação, venda etc.).</p><p>Outro relatório técnico semelhante ao laudo de avaliação é o parecer técnico, definido pela</p><p>norma (ABNT, 2019) como um “relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por</p><p>um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”.</p><p>140</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Esse parecer é dado quando o perito ou profissional habilitado, dentro de sua especialidade,</p><p>emite um relatório descrevendo o que foi constatado, concluindo ou avaliando fundamentalmente</p><p>o direito ou os valores dos bens móveis ou imóveis.</p><p>Itens que devem constar do laudo de avaliação</p><p>Os itens-padrão que obrigatoriamente devem constar de cada tipo de laudo estão descritos na</p><p>NBR 14653. As informações mínimas estabelecidas como obrigatórias são um pouco diferentes</p><p>para imóveis urbanos e imóveis rurais. Os requisitos para os imóveis urbanos encontram-se no</p><p>item 10 da parte 2 da NBR 14653, e os requisitos para imóveis rurais, no item 11 da parte 3 da</p><p>mesma norma.</p><p>Veja alguns itens que devem estar presentes nas avaliações quando feitas.</p><p>Identificação do solicitante</p><p>Solicitante é a pessoa física ou jurídica (ou representante legal) que contrata o trabalho ava-</p><p>liatório.</p><p>Motivo do laudo, quando informado pelo solicitante</p><p>Ao contratar uma avaliação de imóvel, normalmente o solicitante explica o motivo da solici-</p><p>tação: venda, compra, utilização do bem como garantia ou doação em pagamento, entre outras</p><p>finalidades.</p><p>Objetivo da avaliação</p><p>O objetivo da avaliação está no que se busca identificar, naquilo que se quer ter como resul-</p><p>tado da avaliação. Geralmente, esse objetivo é determinar o valor de mercado ou de outro valor</p><p>do imóvel.</p><p>Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes</p><p>Aqui deverão ser descritas todas as limitações da avaliação: possíveis incoerências, assim como</p><p>insuficiência ou falta de informações sobre o imóvel avaliando. Toda documentação relativa ao</p><p>bem deve ser fornecida pelo contratante, logo as limitações se devem a motivos que estão fora do</p><p>alcance do avaliador, por isso é importante que todas as ressalvas sejam devidamente registradas.</p><p>Identificação e caracterização do imóvel avaliando</p><p>Aqui será feita a apresentação do imóvel e do que se trata a avaliação. Deve-se começar in-</p><p>dicando o endereço e apresentando todas as informações necessárias. Também deverá ser feita</p><p>a classificação do imóvel como urbano ou rural; se for urbano, tem de ser mencionado o tipo</p><p>de uso; se rural, tem que ser indicada a classificação de suas dimensões e o tipo de exploração.</p><p>Todos os aspectos físicos e de utilização do bem observados na vistoria que sejam impor-</p><p>tantes para a formação do valor devem ser descritos. Aspectos que não estejam relaciona-</p><p>dos ao imóvel, mas que exerçam influência no seu valor também devem ser registrados. Por</p><p>isso, é frequente a necessidade de se fazer uma descrição do entorno do imóvel avaliando.</p><p>141</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Página1</p><p>Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica</p><p>PTAM - Tipologia Apartamento</p><p>1 Responsável</p><p>Avaliador Atuação Data</p><p>Sandro Gasparo Cardoso Avaliador de Imóveis segunda-feira, 12 de abril de 2021</p><p>2 Caracterização</p><p>Caracterização da Avaliação:</p><p> Identificação: Apartamento Curitiba – Garantia BB</p><p> Tipo de Valor a ser Inferido: Valor de Venda</p><p> Descrição: Processo BB – Apartamento dado em garantia imobiliária – Processo 12345-6</p><p>3 Finalidade</p><p>A finalidade do presente estudo é a determinação do valor de mercado de venda do imóvel avaliando aqui apresentado.</p><p>Dentro da área de Avaliações de Imóveis, defini-se "valor de mercado" como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria</p><p>voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.</p><p>4 Resultado</p><p>Valor atribuído ao Apartamento:</p><p>Imóvel Avaliado Valor de Venda</p><p>Avenida Visconde de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234 R$ 892.993,71 → (R$ 900.000,00)</p><p>5 Diagnóstico de Mercado</p><p>Para a tipologia "Apartamento", microrregião avaliatória "Curitiba", composta por dezenove cidades, nos termos do imóvel aqui avaliado, para</p><p>venda, pode-se considerar o Mercado Imobiliário como tendo performance Recessiva, Nível de Ofertas Alto e Liquidez Baixa.</p><p>6 Discussão Estatística</p><p>6.1 Metodologia Utilizada</p><p>Aqui, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando-se em consideração as</p><p>diversas características e comportamentos do Mercado Imobiliário regional.</p><p>Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com amostra de natureza e características</p><p>intrínsecas e extrínsecas diversas, a partir de dados pesquisados no próprio mercado. Os atributos dos dados obtidos são trabalhados por</p><p>meio de técnicas de inferência estatística, valendo-se de modelo matemático de regressão linear.</p><p>142</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Página11</p><p>Variação Graus Soma dos Quadrados Quadrado Médio F Calculado Significância</p><p>Não Explicada 47 22809406,8678746 485306,529103715</p><p>Total 58 116106080,842569</p><p>11 Avaliando</p><p>Os parâmetros obtidos, para o avaliando, são os seguintes:</p><p>Avenida Visconde</p><p>de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234</p><p>O Apartamento possui 218m² de área privativa principal construída e 2(DUAS) vagas de garagem. Apresenta as seguintes características:</p><p>"Dormitório de Empregada", "Excesso de Ruído Externo (Barulho)", "Hidromassagem", "Interfone" e "Sistema de Climatização".</p><p>A unidade dispõe da seguinte divisão interna residencial: Áreas de Serviço(Qtd. 1), Armários Completos(Qtd. 5), Banheiros Sociais(Qtd. 1),</p><p>Copas(Qtd. 1), Cozinhas(Qtd. 1), Dormitórios(Qtd. 2), Lavabos(Qtd. 1), Salas(Qtd. 1) e Suítes(Qtd. 2).</p><p>O imóvel está localizado em um condomínio, de nome "Edifíco Casa Real", cuja infraestrutura é: "Automação do Portão", "Central de Gás",</p><p>"Iluminação Comunitária", "Rede Coletora de Esgoto Sanitário", "Rede de Abastecimento de Água Potável" e "Rede de Energia Elétrica".</p><p>O Condomínio possui a seguinte configuração de equipamentos: Churrasqueira(Qtd. 1), Playground(Qtd. 1), Portaria(Qtd. 1), Quadra</p><p>Esportiva(Qtd. 1), Sala de Ginástica(Qtd. 1) e Salão de Festas(Qtd. 1).</p><p>O tipo de uso "Residencial Multifamiliar" é predominante no entorno do Imóvel Avaliando e a infraestrutura presente nesta região é a seguinte:</p><p>"Guias e Sarjetas", "Iluminação Pública", "Rede Coletora de Esgoto Sanitário", "Rede Coletora Pluvial", "Rede de Abastecimento de Água</p><p>Potável", "Rede de cabeamento para TV", "Rede de Energia Elétrica", "Rede de Transmissão de Dados" e "Rede de Gás".</p><p>Os serviços presentes na região do entorno são: "Coleta de Lixo", "Comércio", "Esporte/Lazer" e "Transporte Coletivo".</p><p>Atributos de Cálculo do Avaliando: Data do Evento(X1)=14 , Renda IBGE 2010(X2)=9862,06 , Infraestrutura presente no Endereço(X3)=9 ,</p><p>Tipo do Negócio (Oferta)(X4)=0 , Padrão de Acabamento Automático(X5)=799 , Área Privativa Principal Construída(X6)=218 , Equipamentos</p><p>do Condomínio - Elevador (Qtd.)(X7)=0,1 , Equipamentos do Condomínio - Playground (Qtd.)(X8)=1 , Equipamentos do Condomínio - Salão de</p><p>Festas (Qtd.)(X9)=1 , Estado de Conservação(X10)=1 e Andar do Apartamento(X11)=7.</p><p>Endereço completo: Avenida Visconde de Guarapuava, 5683 - Bloco B, unidade 234. CEP: 80045-030. Bairro: Alto da Rua XV.</p><p>Curitiba/Paraná.</p><p>Coordenadas (Sirgas2000 / WGS84) Latitude - y Longitude - x Fuso</p><p>UTM 7186346 m 672058 m 22J</p><p>Geodésica Decimal -25,429894° -49,289091° -</p><p>Geodésica Sexagesimal -25° 25' 47,62" -49° 17' 20,73" -</p><p>Inferido Nível de Confiança Estimador Pontual Precisão</p><p>Venda Valor 80% Mediana grau III</p><p>Valor Unitário</p><p>Estimador pontual - Valor Mediano (Unitário) R$ 4.096,30 / m² (0%)</p><p>Intervalo de Confiança (Unitário) R$ 3.678,66 / m² (-10,2%) à R$ 4.620,92 / m² (12,81%)</p><p>Campo de Arbítrio (Unitário) R$ 3.481,86 / m² (-15%) à R$ 4.710,75 / m² (15%)</p><p>Amplitude (Unitário) R$ 942,26 / m² (23%)</p><p>Valor Definido (Unitário) R$ 4.096,30 / m² (0%)</p><p>Valor Total</p><p>Fonte: http://www.castler.com.br/PTAM.pdf</p><p>A parte 3 da NBR 14653 (ABNT, 2019) estabelece que a região dos imóveis rurais seja um tó-</p><p>pico obrigatório no laudo. Para esse tipo de imóvel, outros subitens também são fundamentais:</p><p>� Data da vistoria;</p><p>� Descrição detalhada das terras, construções, instalações e produções vegetais;</p><p>� Descrição detalhada das máquinas e equipamentos,</p><p>obras e trabalhos de melhoria das terras.</p><p>Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s)</p><p>Deve-se registrar qual ou quais foram os métodos e procedimentos usados para a elaboração</p><p>da avaliação. Os usos dos métodos devem ser justificados seguindo o estabelecido pela Norma</p><p>Brasileira que regula as avaliações.</p><p>Especificação da avaliação</p><p>O grau de especificação atingido por uma avaliação deve ser indicado em um laudo para que</p><p>ele fique completo. Deve-se apresentar, também, um demonstrativo de como a pontuação foi</p><p>atingida, quando isso for previamente solicitado pelo contratante e acordado entre as partes.</p><p>143</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Tratamento dos dados e identificação do resultado</p><p>Neste item é apresentada a memória de cálculo do tratamento dos dados e descrito o passo</p><p>a passo de todos os cálculos efetuados, os quais dependem da metodologia aplicada.</p><p>Resultado da avaliação e data de referência</p><p>Aqui será apresentado o resultado da avaliação para a respectiva data de referência. Sabe-se</p><p>que o valor de um bem é único e é válido apenas para o momento da avaliação, uma vez que,</p><p>com o passar do tempo, acontecimentos podem alterar significativamente as condições do</p><p>mercado e consequentemente alterar o valor do imóvel.</p><p>Qualificação legal e assinatura</p><p>Este é o último item de um laudo de avaliação: a qualificação legal completa e a assinatura</p><p>do profissional responsável pela avaliação.</p><p>Esses são os itens básicos que um laudo de avaliação completo deve ter. Caso seja um laudo</p><p>simplificado, devem constar de forma resumida apenas alguns itens. Por exemplo, um dos itens</p><p>não obrigatórios é a apresentação dos cálculos efetuados para o tratamento dos dados.</p><p>Estrutura e apresentação do laudo</p><p>Não há uma normatização de estrutura para apresentação do laudo ou para como os itens</p><p>obrigatórios devem ser apresentados. Entretanto, é fundamental, para facilitar a compreensão</p><p>do conteúdo, que a organização e a apresentação do laudo sejam boas.</p><p>A capa é a primeira página de um laudo. Dela constam a identificação, a finalidade da avaliação</p><p>e a data de referência.</p><p>Em seguida vem o sumário do laudo com o objetivo de apresentar uma ideia geral daquilo</p><p>que será encontrado na leitura.</p><p>As páginas seguintes mostram o corpo do laudo propriamente dito. Nelas serão expostas</p><p>basicamente a descrição detalhada do bem, do mercado e da metodologia adotada e as con-</p><p>clusões fundamentadas, ou seja, estarão presentes as principais informações sobre a avaliação</p><p>no corpo do laudo.</p><p>Após a conclusão do corpo do laudo, vem a última parte, que são os anexos. Neles são inclu-</p><p>sos todos os dados e documentos que ajudam na compreensão da avaliação, que podem ser:</p><p>� Demonstrativos de cálculo;</p><p>� Fotografias;</p><p>� Identificação de dados de referência;</p><p>144</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>� Plantas e demais desenhos técnicos;</p><p>� Escrituras;</p><p>� Memoriais descritivos, entre outros documentos.</p><p>TOME NOTA: bom, até aqui vimos os aspectos fundamentais quando da elaboração</p><p>do Parecer Técnico de uma avaliação baseado nas determinações da norma. Porém,</p><p>é importante salientar que qualquer um pode estabelecer o próprio roteiro para fazer</p><p>um laudo de avaliação. Mas não esqueça que as exigências da Norma Brasileira para</p><p>Avaliação de Bens e suas respectivas partes devem ser sempre seguidas. A ordem da</p><p>apresentação aqui exposta pode ser alterada, e você pode ainda incluir informações</p><p>e outros dados relevantes à avaliação.</p><p>Diferença entre Parecer Técnico</p><p>e Laudo de Avaliação</p><p>Parecer Técnico é elaborado por meio de critérios técnicos, como já vimos, com finalidade</p><p>mercadológica.</p><p>Já o Laudo Técnico de Avaliação é elaborado sobre a estrutura do bem e emitido por arquiteto</p><p>ou engenheiro (NBR 14653). A única exigência é que seja feito por arquiteto e/ou engenheiro,</p><p>que são os profissionais capacitados para passar informações sobre questões estruturais, visto</p><p>que o corretor não tem a formação específica para esse fim.</p><p>Renumeração</p><p>Referente aos honorários do avaliador, a referência é o valor do imóvel avaliado, mas a forma</p><p>de calcular possui variação em cada região. Em São Paulo, o CRECI disponibiliza uma tabela fixa.</p><p>Por exemplo, considerando um imóvel cujo valor seja de R$ 25.000,00, o honorário do avaliador</p><p>será de R$ 882,63; já ao avaliar um imóvel com valor entre R$ 400.000,00 e R$ 500.000,00, o</p><p>avaliador receberá R$ 4.069,69. Também existe a prática de atribuir um percentual de 0,25% a</p><p>0,50% do valor do imóvel para o avaliador.</p><p>IMPORTANTE: o corretor imobiliário pode consultar a tabela no CRECI</p><p>da sua região para saber qual o valor mínimo a ser cobrado para emitir o</p><p>Parecer Técnico Mercadológico.</p><p>145</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Tabela do CRECISP</p><p>TABELA REFERENCIAL</p><p>4.116/62 totalmente inconstitucional.</p><p>Assim, a intermediação e a administração imobiliária passaram a ser exercidas por qualquer ci-</p><p>dadão ou empresa.</p><p>A categoria dos corretores, no entanto, permaneceu unida e organizada para continuar na</p><p>busca, levando a demanda ao Congresso Nacional e à Presidência da República, de uma nova</p><p>lei que regulamentasse a profissão.</p><p>Assim, em 1976, é apresentado ao Congresso Nacional pelo Ministro do Trabalho, o Sr. Arnaldo</p><p>Prieto, o Projeto de Lei nº 3.090. O projeto é aprovado pela Câmara e pelo Senado, e, em 1978,</p><p>é sancionada pelo Presidente Geisel a Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), que regulamenta novamente</p><p>a profissão de corretor de imóveis.</p><p>Para que você entenda melhor esses e outros marcos históricos, vamos ver uma linha do</p><p>tempo da profissão de corretor de imóveis:</p><p>~ 1937 – Nascimento do 1º sindicato de corretores de imóveis, o Sindimóveis.</p><p>~ 1938 – Surgimento da Associação Profissional dos Corretores de Imóveis.</p><p>~ 1942 – Lançamento do decálogo (conjunto de 10 regras, princípios</p><p>filosóficos, morais, políticos) do corretor, que descreve como</p><p>deveria ser o espírito e a conduta dos profissionais.</p><p>~ 1956 – Apresentação, pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis,</p><p>de uma proposta para formação de curso técnico.</p><p>16</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>~ 1962 – Publicação da Lei nº 4.116, regulamentando a profissão.</p><p>~ 1962 – Constituída a primeira diretoria do Conselho</p><p>Federal de Corretores de Imóveis – Cofeci.</p><p>~ 1962 – Criado o Conselho Federal (Cofeci) e os Conselhos Regionais (CRECIs).</p><p>~ 1975 – Supremo Tribunal Federal declara a Lei nº 4.116 inconstitucional.</p><p>Assim, a intermediação e a administração imobiliária passaram</p><p>a ser exercidas por qualquer cidadão ou empresa.</p><p>~ 1976 – É apresentado ao Congresso Nacional pelo Ministro do</p><p>Trabalho, o Sr. Arnaldo Prieto, o Projeto de Lei nº 3.090.</p><p>~ 1978 – É sancionada, pelo Presidente Geisel, a Lei nº 6.530, que</p><p>regulamenta novamente a profissão de corretor de imóveis.</p><p>~ 2003 – O Código Civil traz um capítulo sobre a Corretagem: Capítulo XIII, Arts. 722 a 729.</p><p>SAIBA MAIS: para ter acesso ao Capítulo XIII, Arts. 722 a 729, do Código</p><p>Civil (BRASIL, 2002), acesse: https://www.crecies.gov.br/codigo-civil-</p><p>-corretagem/</p><p>Bom, como você pode observar, não foi um processo fácil para que a profissão de corretor de</p><p>imóveis fosse regulamentada. Foram muitos anos de luta até sua valorização e reconhecimento.</p><p>Atividade de corretagem</p><p>Bom, agora que já conhecemos a evolução histórica da profissão de corretor de imóveis,</p><p>vamos entender melhor o que é corretagem?</p><p>Corretagem, na área imobiliária, é o trabalho do corretor de imóveis. Significa fazer acordo</p><p>por meio de negociação para a compra e venda de imóveis.</p><p>E quem é o corretor de imóveis? É o profissional que faz a intermediação de negócios imo-</p><p>biliários. O corretor deve utilizar sua capacidade técnica profissional a favor de seus clientes, de</p><p>forma que eles fiquem plenamente satisfeitos com os resultados obtidos.</p><p>Para tanto, é fundamental que você, como futuro corretor de imóveis, explore muito todo o</p><p>conhecimento que você pode adquirir aqui em nosso curso, pois tenho certeza de que você não</p><p>será apenas mais um. E sim, será “O” corretor de imóveis.</p><p>17</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Vamos continuar nossa aula!</p><p>Bom, já a taxa de corretagem ou comissão é a remuneração que o corretor de imóveis recebe</p><p>pelo seu trabalho. Ou seja, pelo atendimento, intermediação e negociação.</p><p>Nos Arts. 722 a 729 do Código Civil (BRASIL, 2002) (que já falamos anteriormente aqui em nossa</p><p>aula e você pode acessar o link no saiba mais para ter mais informações), é estabelecido que a</p><p>taxa de corretagem é a forma de remuneração da prestação de serviços dos corretores de imóveis.</p><p>O que mais esses artigos dizem? Vou detalhá-los e explicá-los para você:</p><p>O Art. 722 diz que o corretor, por meio de contrato de corretagem e de suas competências</p><p>técnicas profissionais, fará a conciliação dos interesses das partes envolvidas, facilitando a ne-</p><p>gociação.</p><p>O que isso quer dizer: que o corretor de imóveis é um profissional que deve utilizar sua for-</p><p>mação técnica, obtida por meio do curso Técnico em Transações Imobiliárias, para aproximar</p><p>pessoas que possuem interesses em comum de compra/ venda/ locação de imóveis.</p><p>O Art. 723 diz que o corretor é obrigado a executar a mediação com zelo e prudência, e a</p><p>prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.</p><p>O que isso quer dizer: que o desempenho das atividades profissionais do corretor de imóveis</p><p>exige clareza, transparência e honestidade na conduta. Sendo assim, o corretor não deve ter</p><p>nunca uma conduta que cause prejuízos aos seus clientes.</p><p>O Art. 724 diz que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre</p><p>as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.</p><p>O que isso quer dizer: que a remuneração do corretor, uma vez que ele tenha conseguido</p><p>o resultado previsto no contrato, pode ser Fixa, quando for estabelecida uma quantia certa,</p><p>ou Variável, quando for um percentual do valor do negócio em transação. A remuneração</p><p>deve ser pactuada antes e constar no contrato.</p><p>O Art. 725 diz que a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido</p><p>o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de</p><p>arrependimento das partes.</p><p>O que isso quer dizer: que assim que o negócio estipulado no contrato for fechado, o cor-</p><p>retor de imóveis deve receber a taxa de corretagem/ comissão acordada, mesmo que uma</p><p>das partes se arrependa da transação. Ou seja, mesmo que haja o distrato entre as partes, o</p><p>corretor não deve devolver a comissão, pois sua atividade profissional já foi desempenhada.</p><p>18</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>O Art. 726 diz que, se por escrito for pactuada a corretagem com exclusividade, o corretor</p><p>terá direito à remuneração integral acordada, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem</p><p>sua intermediação, exceto se comprovada a falta de atitude do corretor. Portanto, se combinada</p><p>a corretagem exclusiva, a comissão se torna devida, mesmo que o negócio seja concluído dire-</p><p>tamente pelo proprietário do imóvel.</p><p>O que isso quer dizer: se por escrito por pactuado um contrato de exclusividade com o</p><p>corretor de imóveis, mesmo que o proprietário venda sem sua intermediação, a taxa de</p><p>corretagem deverá ser paga ao corretor de imóveis, exceto se for comprovado que ele não</p><p>tenha demonstrando esforço para a negociação do imóvel.</p><p>O Art. 727 diz que, se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o</p><p>corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem</p><p>lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo</p><p>contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.</p><p>O que isso quer dizer: que a remuneração será devida ao corretor de imóveis sempre que</p><p>o negócio for concluído por consequência da aproximação realizada pelo corretor, mesmo</p><p>que o período de exclusividade já tenha esgotado ou que o corretor tenha sido dispensado.</p><p>O Art. 728 diz que, se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a</p><p>remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.</p><p>O que isso quer dizer: se a transação for feita por mais de um corretor, todos deverão receber</p><p>a mesma remuneração.</p><p>O Art. 729 diz que os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a</p><p>aplicação de outras normas da legislação especial.</p><p>O que isso quer dizer: que esses artigos não excluem demais leis que regulam e disciplinam</p><p>as atividades de corretagem do corretor de imóveis.</p><p>Para o corretor de imóveis desenvolver as atividades de corretagem, é fundamental que ele</p><p>conheça esses artigos do Código Civil (BRASIL, 2002), uma vez que eles determinam as obrigações</p><p>e direitos dessa</p><p>I</p><p>AVALIAÇÕES PARA FINS DE LOCAÇÃO</p><p>*************VALOR DA LOCAÇÃO ************ HONORÁRIOS</p><p>Até R$ 2.500.00 100 %</p><p>De R$ 2.501,00 até R$ 4.000.00 95%</p><p>De R$ 4.001.00 até R$ 5.500.00 90%</p><p>De R$ 5.501.00 até R$ 7.000.00 85%</p><p>De R$ 7.001.00 até R$ 8.500.00 80%</p><p>De R$ 8.501.00 até R$ 10.000.00 75%</p><p>De R$ 10.001.00 até R$ 11.500.00 70%</p><p>De R$ 11.501.00 até R$ 12.500.00 65%</p><p>De R$ 12.501.00 até R$ 15.000.00 60%</p><p>De R$ 15.001.00 até R$ 20.000.00 55%</p><p>De R$ 20.001.00 até R$ 25.000.00 50%</p><p>TABELA REFERENCIAL II</p><p>AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS</p><p>************* VALOR DO IMÓVEL ************ HONORÁRIOS</p><p>até R$ 35.000.00 R$ 882.63</p><p>de R$ 35.001.00 até R$ 45.000.00 R$ 970.89</p><p>de R$ 45.001.00 até R$ 55.000.00 R$ 1.067.98</p><p>de R$ 55.001.00 até R$ 65.000.00 R$ 1.174.78</p><p>De R$ 65.001.00 até R$ 75.000.00 R$ 1.292.25</p><p>De R$ 75.001.00 até R$ 85.000.00 R$ 1.421.48</p><p>De R$ 85.001.00 até R$ 105.000.00 R$ 1.627.50</p><p>De R$ 105.001.00 até R$ 110,000.00 R$ 1.719.66</p><p>De R$ 110.001.00 até R$ 120.000.00 R$ 1.837.59</p><p>De R$ 120.001.00 até R$ 130.000.00 R$ 1.935.67</p><p>De R$ 130.001.00 até R$ 140.000.00 R$ 2.024.13</p><p>De R$ 140.001.00 até R$ 150.000.00 R$ 2.106.40</p><p>De R$ 150.001.00 até R$ 200.000.00 R$ 2.466.23</p><p>De R$ 200.001.00 até R$ 250.000.00 R$ 2.779.25</p><p>De R$ 250.001.00 até R$ 300.000.00 R$ 3.065.83</p><p>De R$ 300.001.00 até R$ 400.000.00 R$ 3.589.50</p><p>De R$ 400.001.00 até R$ 500.000.00 R$ 4.069.69</p><p>De R$ 500.001.00 até R$ 600.000.00 R$ 4.520.08</p><p>De R$ 600.001.00 até R$ 700.000.00 R$ 4.948.12</p><p>De R$ 700.001.00 até R$ 800.000,00 R$ 5.358.46</p><p>De R$ 800.001.00 até R$ 900.000.00 R$ 5.754.24</p><p>De R$ 900.001.00 até R$ 1.000.000.00 R$ 6.137.73</p><p>De R$ 1.000.001.00 até R$ 1.500.000.00 R$ 7.919.12</p><p>De R$ 1.500.001.00 até R$ 2.000.000.00 R$ 9.544.10</p><p>De R$ 2.000.001.00 até R$ 3.000.000.00 R$ 12.505.98</p><p>De R$ 3.000.001.00 até R$ 4.000.000.00 R$ 15.217.28</p><p>De R$ 4.000.001.00 até R$ 5.000.000.00 R$ 17.757.94</p><p>De R$ 5.000.001.00 até R$ 10.000.000,00 R$ 28.973.48</p><p>Valores superiores aos acima previstos deverão ser obtidos mediante aplicação de simples regra de</p><p>três</p><p>Fonte: https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_honorarios.pdf</p><p>Já no estado de Minas Gerais, por exemplo, existem duas formas de renumeração. A primeira</p><p>se refere ao pagamento de um avaliador sem o compromisso de que ele seja o intermediador</p><p>da venda desse imóvel. Nesse caso, o avaliador pode cobrar um percentual de 0,2% a 0,6% do</p><p>valor do imóvel. A outra se refere à contratação de um corretor avaliador, que, além de avaliar o</p><p>imóvel, também será o responsável pela venda, locação ou ainda administração.</p><p>146</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Tabela do SINDIMÓVEIS/MG</p><p>Fonte: http://www.crecimg.gov.br/outros/site/pdf/tabela_ptam.pdf</p><p>147</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Síntese da aula</p><p>` A avaliação de imóveis tem como objetivo calcular o valor de mercado</p><p>para venda ou o valor do aluguel para locação, com a finalidade de</p><p>obter prova de valor do bem imóvel, cumprindo exigências legais;</p><p>` Sobre quem está habilitado a executar a avaliação de imóveis e aprendemos que</p><p>tem que ser um profissional habilitado e capacitado. Somente os formados em</p><p>cursos com autorização do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis)</p><p>têm direito a inscrever seus nomes no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores</p><p>de Imóveis) e podem emitir PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica),</p><p>dando dessa forma a devida seriedade que uma avaliação imobiliária requer;</p><p>` Sobre perito judicial e aprendemos que ele é uma pessoa que possui vasto</p><p>conhecimento técnico em sua área de atuação, sendo habilitado para emitir um</p><p>laudo técnico que serve como meio de prova em questões provenientes de litígio;</p><p>` Para elaborar um PTAM, são utilizados ferramentas e estudos específicos,</p><p>bem como toda a normativa da ABNT. Portanto, o parecer é possível de ser</p><p>comprovado matematicamente, superando assim o achismo com a ciência;</p><p>` O Parecer Técnico é um relatório emitido por um corretor inscrito</p><p>no CRECI capacitado e legalmente habilitado em assunto de sua</p><p>responsabilidade. Nesse caso, o corretor avaliador possui CRECI e CNAI;</p><p>` O laudo de avaliação é um documento elaborado por peritos para apresentar</p><p>as conclusões a respeito da estimativa de preços ou valores do bem avaliado.</p><p>Sobre os tipos de laudo, o simplificado é muito utilizado para aferições</p><p>simples e para que os corretores de imóveis possam emitir apenas um</p><p>valor de referência inicial, por isso é apenas instrumento de orientação;</p><p>` O laudo simplificado não deve ser utilizado em</p><p>transações comerciais em definitivo ou litígio;</p><p>` O laudo completo é o documento principal, um instrumento jurídico, criado de</p><p>acordo com as Normas da ABNT. Esse instrumento é fundamental em qualquer</p><p>tipo de operação que envolva o imóvel não apenas na compra e venda, mas</p><p>também em processos judiciais, uma vez que concede segurança jurídica;</p><p>` A importância e o significado das normas e dos métodos de avaliação de imóveis;</p><p>148</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>` A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem</p><p>avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis;</p><p>` Devem ser seguidas de maneira rigorosa as normas da ABNT apresentadas;</p><p>` Sobre os métodos de avaliação de imóveis, pode-se observar que eles foram</p><p>criados para facilitar o exercício da profissão dos avaliadores, uma vez que</p><p>requer grandes conhecimentos acerca do mercado imobiliário, além das</p><p>práticas e da importância do pleno domínio sobre os métodos de avaliação</p><p>regulamentados pelas normas e diretrizes vigentes. A ABNT (Associação</p><p>Brasileira de Normas Técnicas) regulamenta diversos Métodos de Avaliação de</p><p>Imóveis para os diferentes tipos de propriedades, e agora que você aprendeu</p><p>poderá recorrer a esses conhecimentos para elaborar uma avaliação.</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?</p><p>Caso tenha ficado em dúvida sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.</p><p>1. A avaliação de imóveis é um conjunto de conhecimentos técnico-científicos aplicado à:</p><p>A. ( ) Análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos.</p><p>B. ( ) Análise e avaliação do custo de reprodução de bens.</p><p>C. ( ) Avaliação do custo de reprodução de bens.</p><p>D. ( ) Avaliação de bens.</p><p>E. ( ) Análise e avaliação dos custos diretos e indiretos de produção de um bem. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>8</p><p>149</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>2. Valor de mercado deve ser entendido como o:</p><p>A. ( ) Somatório do valor do terreno, das benfeitorias e de eventuais equipamentos de um imóvel.</p><p>B. ( ) Valor estimado de um bem sem considerar os custos</p><p>adicionais do comprador, aplicáveis aos</p><p>valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, já embutidas</p><p>as despesas com comissão.</p><p>C. ( ) Valor estimado de um bem considerando os custos adicionais do comprador, aplicáveis aos</p><p>valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, já embutidas</p><p>as despesas com comissão.</p><p>D. ( ) Valor estimado de um bem considerando os custos adicionais do comprador, aplicáveis aos</p><p>valores finais de compra e venda, tais como ITBI, despesas de escritura e registro, sem con-</p><p>siderar as despesas com comissão.</p><p>E. ( ) Total dos custos necessários para se repor o bem com explicitação do estado em que se</p><p>encontra, sem considerar eventual depreciação.</p><p>3. A precisão de um laudo será estabelecida:</p><p>A. ( ) Conforme a necessidade legal que determinou a valoração do bem;</p><p>B. ( ) Conforme a finalidade a que se destina: comercialização,</p><p>desapropriação ou liquidação forçada.</p><p>C. ( ) Quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação.</p><p>D. ( ) Pelo solicitante ou contratante do serviço, conforme sua conveniência ou necessidade.</p><p>E. ( ) Pelo avaliador, conforme a necessidade estabelecida</p><p>pelo solicitante ou contratante do serviço.</p><p>4. No ano de 2000, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NBR 14653-1 Ava-</p><p>liação de Bens – Parte I: Procedimentos Gerais, na qual especifica o conteúdo mínimo do laudo</p><p>de avaliação. Entre as informações que o laudo deverá conter está a identificação do(s) método(s)</p><p>de avaliação, que dispensa a justificativa de escolha.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>5. No ano de 2000, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou a NBR 14653-1 Ava-</p><p>liação de Bens – Parte I: Procedimentos Gerais, na qual especifica o conteúdo mínimo do laudo</p><p>de avaliação. Entre as informações que o laudo deverá conter está a identificação da pessoa física</p><p>ou jurídica e/ou representante legal que tenha solicitado o trabalho.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>6. Método comparativo de dados de mercado:</p><p>A. ( ) É um método indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial de</p><p>outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel.</p><p>B. ( ) Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos ele-</p><p>mentos comparáveis, constituintes da amostra. Exige o tratamento seletivo dos dados reco-</p><p>lhidos no mercado que integra o bem.</p><p>C. ( ) Pode ser apropriado pelo CUB – Custo Unitário Básico de Construção, indicador mone-</p><p>tário que reflete o custo básico para a construção civil. Seu objetivo é disciplinar o mercado</p><p>de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor</p><p>da construção civil.</p><p>D. ( ) É um método indireto de avaliação de imóveis, por meio de tratamento técnico dos atributos</p><p>dos elementos comparáveis, apropriado pelo CUB – Custo Unitário Básico de Construção.</p><p>150</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>E. ( ) É um método pouco praticado, mas comum no mercado imobiliário. Basicamente consiste</p><p>na Avaliação Imobiliária levando em consideração o valor de renda que será gerado pela</p><p>propriedade. Em outras palavras, o valor do imóvel é determinado de acordo com o valor</p><p>que o cliente pode obter com o aluguel desse mesmo bem.</p><p>7. O método involutivo caracteriza-se pela utilização de um critério indireto de valoração de uma gleba</p><p>ou terreno de grandes dimensões, considerando-se seu aproveitamento por meio de subdivisão</p><p>de área maior em lotes menores.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>8. O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é necessário em várias situações:</p><p>I. O PTAM é fundamental em uma Ação Revisional de aluguel.</p><p>II. O PTAM é solicitado em caso de partilha de bens de um casal que está se separando.</p><p>III. O PTAM é solicitado em caso de reajuste anual de aluguel quando da</p><p>aplicação do índice estabelecido no contrato de locação.</p><p>IV. O PTAM é imprescindível quando da desocupação de um imóvel que estava locado</p><p>para a conferência se ele se encontra na mesma condição de quando foi alugado.</p><p>Alternativas:</p><p>A. ( ) Somente I e III estão corretas.</p><p>B. ( ) Somente I e II estão corretas.</p><p>C. ( ) Somente II e III estão corretas.</p><p>D. ( ) Somente I, III e IV estão corretas.</p><p>E. ( ) Todas estão corretas.</p><p>9. O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é solicitado em caso de ações judiciais, como</p><p>separações, revisionais de aluguel, desapropriações etc. Analise as situações e assinale a alternativa</p><p>correta.</p><p>A. ( ) João tem cadastro no CNAI e por esse motivo não será responsabilizado</p><p>judicialmente caso haja alguém erro grave.</p><p>B. ( ) O corretor de imóveis ficará responsável pelo PTAM que realizou enquanto ele existir.</p><p>C. ( ) O juiz nunca vai intimar o corretor de imóveis para explicar o PTAM.</p><p>D. ( ) João é corretor de imóveis e possui o CNAI, por isso pode fazer o parecer.</p><p>E. ( ) João é corretor de imóveis e não possui o CNAI, mesmo assim pode fazer o parecer.</p><p>10. Para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, devem ser observados os requisitos</p><p>mínimos exigidos pela Resolução nº 1.066/2007, Art. 5º, que são:</p><p>— Identificação do solicitante.</p><p>— Objetivo do parecer técnico.</p><p>— Identificação e caracterização do imóvel.</p><p>— Indicação da metodologia utilizada.</p><p>— Valor resultante e sua data de referência.</p><p>— Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>8</p><p>151</p><p>Aula 8</p><p>Avaliação de Bens Imóveis</p><p>Glossário</p><p>Alvará – trata-se de um documento emitido por órgão público para autorizar alguém a praticar</p><p>determinado ato. Em muitos casos, serve para permitir a incorporação e/ou construção de</p><p>um projeto arquitetônico.</p><p>BNH – sigla de Banco Nacional de Habitação.</p><p>Cobertura – apartamento localizado no último andar de um prédio. A cobertura costuma ser</p><p>diferenciada das demais unidades, já que pode incluir áreas de lazer ao ar livre e apresentar</p><p>configuração duplex (dois pavimentos) ou triplex (três pavimentos).</p><p>Contrato de gaveta – trata-se do registro em papel daquilo que foi combinado verbalmente</p><p>entre duas pessoas. Uma das partes registra o acordo em um contrato que será guardado para</p><p>fins de confirmação da negociação. Por não ser registrado em cartório, esse tipo de docu-</p><p>mento não é oficial. Em outras palavras, significa que permanecerá na gaveta — daí o nome.</p><p>Crédito imobiliário – é o empréstimo concedido por instituições financeiras a pessoas que</p><p>querem adquirir imóveis por meio de um financiamento habitacional. O crédito imobiliário</p><p>está disponível no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento</p><p>Imobiliário (SFI).</p><p>Formal de partilha – emitido por juízes em caso de necessidade da divisão de bens, o docu-</p><p>mento é empregado quando uma pessoa morre e deixa algo para distribuir entre os herdeiros</p><p>ou um casal se divorcia e precisa resolver a situação dos bens que possui, por exemplo. Assim,</p><p>um imóvel que pertence a duas pessoas separadas, ou seja, advindo de herança, só pode ser</p><p>legalmente vendido quando há formal de partilha.</p><p>Imóvel na planta – designação usual para empreendimentos comercializados na fase de</p><p>lançamento, ou seja, antes do início da construção. Isso explica o termo imóvel na planta, já</p><p>que o comprador visualizará o futuro apartamento apenas por meio de simulações e repre-</p><p>sentações gráficas dos ambientes.</p><p>Imposto sobre transmissão – chamado em alguns municípios de Imposto sobre Transmissão</p><p>de Bens Imóveis e em outros de Imposto sobre Transmissão Inter vivos, é uma taxa propor-</p><p>cional ao valor de um imóvel ou direitos reais sobre bens imóveis cobrada pela prefeitura toda</p><p>vez que há alteração do proprietário.</p><p>Vistoria de imóvel – é o processo de inspeção feito para conferir se o imóvel está de acordo</p><p>com o que foi apresentado</p><p>no contrato de compra ou locação. Também representa a verifi-</p><p>cação realizada por peritos designados por bancos e outras instituições em obras ou imóveis</p><p>financiados por esses agentes financeiros.</p><p>152</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Referências</p><p>ABNT. ABNT NB 502: avaliação de imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 1989.</p><p>ABNT. ABNT NBR 8799: avaliação de imóveis rurais - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 1985.</p><p>ALVARENGA, D. Veja comparativo das taxas de juros de financiamento imobiliário. G1, 12 dez.</p><p>2019. Disponível em: <https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/12/12/veja-comparativo-</p><p>das-taxas-de-juros-de-financiamento-imobiliario.ghtml>. Acesso em: 13 abr. 2020.</p><p>Banco Central do Brasil. Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018. Dispõe sobre os integrantes</p><p>do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)</p><p>e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)... Diário Oficial da União: 2 ago. 2018.</p><p>BAPTISTELLA, M. O uso de redes neurais e regressão linear múltipla na engenharia de</p><p>avaliações: determinação dos valores venais de imóveis urbanos. Curitiba, 2005.</p><p>BRANDELLI, L. Teoria Geral do Direito Notarial. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.</p><p>BRASIL. Medida Provisória nº 881, de 30 de abril de 2019. Institui a Declaração de Direitos</p><p>de Liberdade Econômica, estabelece garantias de livre mercado, análise de impacto</p><p>regulatório, e dá outras providências. Diário Oficial da União: 30 abr. 2019.</p><p>BRASIL. Portaria nº 7.687, de 1º de agosto de 2018. Diário Oficial da União: 2 ago. 2018.</p><p>BRASIL. Lei nº 13.467, de 13 de julho de 2017. Altera a Consolidação das Leis do Trabalho</p><p>(CLT), aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452. Diário Oficial da União: 14 jul. 2017a.</p><p>BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização</p><p>fundiária rural e urbana. Diário Oficial da União: 12 jul. 2017b.</p><p>BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: 17 mar. 2015.</p><p>BRASIL. Lei nº 12.514, de 28 de outubro de 2011. Dá nova redação ao art. 4º da Lei nº 6.932, de 7</p><p>de julho de 1981, que dispõe sobre as atividades do médico-residente; e trata das contribuições</p><p>devidas aos conselhos profissionais em geral. Diário Oficial da União: 31 out. 2011a.</p><p>Torna – em permuta imobiliária, é a complementação de uma parte do valor em dinheiro.</p><p>Zoneamento urbano – é uma divisão que determina o uso e a ocupação do solo, bem como</p><p>as atividades de urbanização de um município. Essas normas são estabelecidas pelo plano</p><p>diretor de cada cidade, a fim de definir os tipos de construção permitidos em zonas especí-</p><p>ficas — residencial, industrial, comercial, de serviços etc.</p><p>153</p><p>BRASIL. Lei nº 12.441, de 11 de julho de 2011. Altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para</p><p>permitir a constituição de empresa individual de responsabilidade limitada. Diário Oficial da União: 12 julho 2011b.</p><p>BRASIL. COFECI. Ato Normativo nº 001, de 2011. Normatiza a inscrição no CNAI – Cadastro</p><p>Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus consectários. Diário Oficial da União: 2011c.</p><p>BRASIL. Lei nº 11.441, de 4 de janeiro de 2007. Altera dispositivos da Lei no 5.869, de 11 de janeiro</p><p>de 1973 – Código de Processo Civil, possibilitando a realização de inventário, partilha, separação</p><p>consensual e divórcio consensual por via administrativa. Diário Oficial da União: 5 jan. 2007a.</p><p>BRASIL. Resolução-COFECI nº 1.066, de 22 de novembro de 2007. Estabelece nova regulamentação para o</p><p>funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer</p><p>Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. Diário Oficial da União: 29 nov. 2007b.</p><p>BRASIL. Resolução nº 957, de 22 de maio de 2006. Dispõe sobre a competência do</p><p>Corretor de Imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária</p><p>e dá outras providências. Diário Oficial da União: 26 maio 2006b.</p><p>BRASIL. Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006. Institui o Estatuto Nacional da</p><p>Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte. Diário Oficial da União: 15 dez. 2006a.</p><p>BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: 11 jan. 2002.</p><p>BRASIL. Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998. Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos</p><p>e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de</p><p>Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras providências. Diário Oficial da União: 4 março 1998.</p><p>BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,</p><p>institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Diário Oficial da União: 21 nov. 1997.</p><p>BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis</p><p>urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: 21 out. 1991.</p><p>BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do</p><p>Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.</p><p>BRASIL. Resolução-COFECI nº 146, de 6 de agosto de 1982. Aprova o Código</p><p>de Processo Disciplinar. Diário Oficial da União: 10 ago. 1982.</p><p>BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do</p><p>Solo Urbano e dá outras Providências. Diário Oficial da União: 20 dez. 1979.</p><p>BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão</p><p>de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização</p><p>e dá outras providências. Diário Oficial da União: 15 maio 1978a.</p><p>154</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>BRASIL. Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de</p><p>1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento</p><p>de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências. Diário Oficial da União: 30 jun. 1978b.</p><p>BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos,</p><p>e dá outras providências. Diário Oficial da União: 31 dez. 1973.</p><p>BRASIL. Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos</p><p>imobiliários de interesse social. Diário Oficial da União: 30 set. 1964a.</p><p>BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em</p><p>edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União: 21 dez. 1964b.</p><p>BRASIL. Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943. Aprova a Consolidação das</p><p>Leis do Trabalho. Diário Oficial da União: 9 ago. 1943.</p><p>CARVALHO, F. C. et al. Economia monetária e financeira: teoria e prática. Rio de Janeiro: Campus, 2007.</p><p>COELHO, F. U. Curso de direito civil. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.</p><p>COELHO, F. U. Curso de direito civil. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.</p><p>FARIA, R. V. Operações Imobiliárias – estruturação e tributação. São Paulo: Saraiva, 2016.</p><p>GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2016.</p><p>GONÇALVES, C. R. Direito civil brasileiro: responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 4.</p><p>GONZAGA, R. P. C.; GOMES, G. C. G. Legislação Profissional do Corretor Imobiliário. Minas Gerais: IFN, 2015.</p><p>MELO, M. A. B. de. Condomínio de fato: agoniza, mas não morre. Jusbrasil,</p><p>2018. Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/526537897/</p><p>condominio-de-fato-agoniza-mas-nao-morre. Acesso em: 20 abr. 2020.</p><p>PELLI NETO, A. Curso de Engenharia de Avaliação Imobiliária: fundamentos</p><p>e aplicação da estatística inferencial. Belo Horizonte, 2003.</p><p>PEREIRA, C. M. da S. Condomínio e Incorporações: atualização Sylvio Capanema de</p><p>Souza e Melhim Namem. 13. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2018.</p><p>RAPOSO, A.; FERREIRA, H. R.; SARABANDO, J. F. O corretor de imóveis e o</p><p>código de defesa do consumidor. Rio de Janeiro: Editai, 1996.</p><p>Resende, J. M. do. Operações Imobiliárias. São Paulo: Ab editora, 2019. v. 1.</p><p>TARTUCE, Flávio. Manual</p><p>de Direito Civil. São Paulo: Gen, 2019. v. único.</p><p>155</p><p>Gabarito</p><p>Aula 1</p><p>1. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: somente necessitam de regulamentação as profissões que puderem causar,</p><p>pelo seu exercício, um risco à coletividade.</p><p>2. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA. — Comentário: de fato, um dos argumentos utilizados para declaração de incons-</p><p>titucionalidade da Lei nº 4.116/1962 é que a lei não disciplinava os requisitos de capacidade técnica para exercê-la.</p><p>3. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: não foi um processo fácil. Para que a profissão de corretor de imóveis</p><p>fosse regulamentada, foram muitos anos de luta pela sua valorização e reconhecimento.</p><p>Aula 2</p><p>1. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: para que o corretor exerça a função de avaliador de imóveis devidamente</p><p>inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), é necessário que, além de possuir o título de Técnico em</p><p>Transações Imobiliárias, ele possua o certificado de conclusão do curso de Avaliação de Imóveis.</p><p>2. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o corretor pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua</p><p>autonomia profissional, mediante contrato de associação específico.</p><p>3. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA. — Comentário: conforme previsto na Lei nº 6.530/1978, em seu Art. 16, parágrafo</p><p>1º, o valor cobrado pela anuidade está relacionado ao valor do capital social.</p><p>Aula 3</p><p>1. RESPOSTA: C — Comentário: expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição, conforme dispõe o Art. 17 da Lei nº</p><p>6.530/1978.</p><p>2. RESPOSTA: D — Comentário: os sindicatos representam os interesses das categorias profissionais, tanto que participam da</p><p>elaboração de Acordos e Convenções Coletivas de Trabalho, e podem ser constituídos para representar os interesses de</p><p>empregados e empregadores.</p><p>3. RESPOSTA: C — Comentário: a finalidade de se instituir uma associação é unir pessoas que possuem interesses comuns e</p><p>não têm finalidade lucrativa.</p><p>4. RESPOSTA: D — Comentário: os Conselhos Profissionais são autarquias federais e, por isso, possuem privilégios conferidos</p><p>pela administração pública, como a possibilidade de arrecadar, de forma obrigatória, contribuições dos seus filiados, chamadas</p><p>de anuidades e de cobrá-las via execução fiscal.</p><p>5. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 8º da Constituição Federal prevê que ninguém será obrigado a</p><p>filiar-se ou a manter-se filiado a sindicato, e as regras estabelecidas nos acordos e convenções coletivas de trabalho possuem</p><p>natureza de norma, portanto são obrigatórias para a categoria, independentemente de filiação.</p><p>Aula 4</p><p>1. RESPOSTA: D — Comentário: todos os deveres dispostos nos itens I, II e III estão previstos no Art. 4º da Resolução-COFECI</p><p>nº 326/1992.</p><p>2. RESPOSTA: C — Comentário: o Art. 41 da Resolução-COFECI nº 146/82, menciona que “Se a infração constituir ilícito penal,</p><p>o Presidente do CRECI comunicará o fato à autoridade competente, para as providências que se fizerem necessárias”.</p><p>156</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>3. RESPOSTA: B — Comentário: o Art. 21, § 4º, da Lei nº 6.530/1978 prevê que “A pena de suspensão será anotada na carteira</p><p>profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada</p><p>a penalidade, o Conselho Nacional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição”.</p><p>4. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 8º do Código de Ética do Corretor de Imóveis prevê que essa é uma</p><p>infração de natureza grave.</p><p>5. RESPOSTA: a afirmação é FALSA. — Comentário: o Art. 20, inciso V, da Lei nº 6.530/1978 prevê que é vedado ao corretor</p><p>anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no</p><p>Registro de Imóveis.</p><p>Aula 5</p><p>1. RESPOSTA: A — Comentário: o Art. 3º, inciso I, da Lei Complementar nº 123/06 preceitua que será considerada Microempresa</p><p>a atividade empresarial, seja ela individual, seja sociedade empresária, que aufira renda bruta anual de até R$ 360.000,00.</p><p>2. RESPOSTA: C — Comentário: conforme dispõe o Art. 13, incisos I, III e VIII, da Lei Complementar nº 123/06.</p><p>3. RESPOSTA: a afirmação é FALSA — Comentário: porque, a partir da Medida Provisória nº 881/19, tornou-se possível constituir</p><p>a sociedade limitada unipessoal.</p><p>Aula 6</p><p>1. RESPOSTA: A — Comentário: o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) engloba todos os financiamentos que não se encaixam</p><p>no SFH, ou seja, imóveis acima do valor de R$ 1.500.000,00, o que acaba por atender o comércio de imóveis de luxo e os</p><p>investidores.</p><p>2. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: pois é a previsão do Art. 50 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano</p><p>(Lei nº 6.766/79), que prevê ser crime contra a administração pública.</p><p>3. RESPOSTA: C — Comentário: é o que dispõe o parágrafo 8º do Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.</p><p>4. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: isso é o que dispõe o Art. 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano</p><p>(Lei nº 6.766/1979).</p><p>5. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: isso é o que dispõe o Art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária</p><p>(Lei nº 4.591/1964).</p><p>Aula 7</p><p>1. RESPOSTA: A — Comentário: certidão de relação de proprietários com ônus reais. É o documento fornecido pelo Oficial de</p><p>Registro de Imóveis e pode ser de Ônus, Quinzenária/ Vintenária/ Trintenária e Negativa de Propriedade. A Certidão de Ônus</p><p>pode ser positiva, quando pesar sobre o imóvel algum tipo de ônus (hipoteca, penhora usufruto etc.), ou negativa, quando</p><p>não pesar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel.</p><p>2. RESPOSTA: (A) / (C) / (F) / (E) / (B) / (D).</p><p>3. RESPOSTA: C — Comentário: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) é previsto na Constituição Federal</p><p>(BRASIL, 1988), em seu Art. 156, inciso II, sendo de competência dos municípios. Em termos de legislação ordinária, o ITBI é</p><p>de competência dos municípios, tendo legislação própria para cada um deles.</p><p>4. RESPOSTA: E — Comentário: a matrícula, o registro, a averbação, a partilha, os títulos judiciais e todos os atos relativos</p><p>aos bens imóveis que se processam sob formalidades no Cartório de Registro de Imóveis são atribuições dessa instituição.</p><p>Todas estão corretas.</p><p>157</p><p>Aula 8</p><p>1. RESPOSTA: D — Comentário: de acordo com a NBR 14653-1/2001, a engenharia de avaliações é defendida como o conjunto</p><p>de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens. A ABNT refere-se a bens como sendo</p><p>bens móveis e imóveis.</p><p>2. RESPOSTA: A — Comentário: o valor de mercado não pode servir de base de cálculo do ITBI ou outros impostos e comissões,</p><p>pelo fato de a base de cálculo do imposto ser o valor da compra, sendo esta ratificada pela transmissão do imóvel. O valor</p><p>venal do imóvel é aquele pelo qual ele será transacionado em uma situação de compra e venda no mercado.</p><p>3. RESPOSTA: C — Comentário: a NBR 14653-1, em seu item 9, diz: “a precisão será estabelecida quando for possível medir</p><p>o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da</p><p>conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia</p><p>e dos instrumentos utilizados”.</p><p>4. RESPOSTA: a afirmação é FALSA — Comentário: nessa NBR, quando se lê “Instituição de descrição da metodologia básica”,</p><p>significa que se deve especificar o método – ou métodos, dependendo do caso – e justificá-lo para dar validade à avaliação</p><p>em conformidade com as normas e leis, sendo recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça o método avaliatório</p><p>e sua fundamentação ou justificativa.</p><p>5. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: na NBR 14653-1, o item 10, que trata da apresentação do laudo de</p><p>avaliação, diz que o laudo de avaliação deverá conter algumas informações, entre elas a identificação da pessoa física ou</p><p>jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho.</p><p>6. RESPOSTA: B</p><p>— Comentário: na NBR 14653-1, item 8.2.1, o método comparativo direto de dados de mercado identifica o</p><p>valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.</p><p>7. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: método involutivo é aquele em que o avaliador formula um lotea-</p><p>mento hipotético na área urbanizada a avaliar.</p><p>8. RESPOSTA: C — Comentário: a avaliação mercadológica do imóvel se faz necessária no caso de processos judiciais, como</p><p>partilha de herança. A avaliação mercadológica em caso de ações revisionais pode ser solicitada, mas ela não faz parte do</p><p>índice oficial de reajuste de aluguéis.</p><p>9. RESPOSTA: D — Comentário: o corretor pode ser responsabilizado em caso de erro ou pode ser chamado para dar explica-</p><p>ções sobre um parecer mercadológico. O PTAM tem vida útil, por isso ele não tem validade indeterminada e sem o CNAI o</p><p>corretor não pode apresentar o PTAM. No caso, a questão D é a única correta.</p><p>10. RESPOSTA: a afirmação é VERDADEIRA — Comentário: o Art. 5º da referida resolução identifica os requisitos mínimos:</p><p>Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes</p><p>requisitos mínimos: I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imó-</p><p>vel; IV) indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e</p><p>assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.</p><p>158</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>9 786588 399019</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>categoria para o exercício pleno da atividade profissional.</p><p>Você deve estar se perguntando agora: mas quanto posso cobrar pelo meu trabalho?</p><p>O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos de como a</p><p>cobrança da taxa de corretagem pode ser feita. Conforme sua última atualização (consulta feita</p><p>em dezembro de 2020), é permitida a livre determinação de valores e negociação entre as partes.</p><p>19</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Essa liberdade de cobrança garante maior competitividade entre os corretores de imóveis.</p><p>IMPORTANTE: fundamental que você, como corretor de imóveis, esteja</p><p>sempre atento às leis, normas e diretrizes que regulam e orientam a ativi-</p><p>dade de corretor de imóveis. Por isso, esteja sempre ligado nas Associações,</p><p>Conselhos e Sindicatos, além de participar de eventos, que sempre podem</p><p>te trazer muitas informações e atualizações. Estar sempre bem relacionado</p><p>com profissionais e entidades da área fará de você um profissional atento</p><p>e conectado com sua área. Vale ressaltar ainda que é importante que você</p><p>sempre cheque as informações com pessoas e fontes de confiança. Em</p><p>tempos de fake news, não dá para acreditar em tudo o que recebemos</p><p>sem que pesquisemos na fonte correta a veracidade da notícia.</p><p>Portanto, sempre que um corretor de imóveis é contratado, a taxa de corretagem é previa-</p><p>mente acordada por meio do contrato.</p><p>O valor do trabalho do corretor de imóveis a ser cobrado deve estar de acordo com o nível</p><p>do serviço prestado. Por isso, estude! Aproveite a oportunidade que você está tendo em nosso</p><p>curso. Depois, continue se especializando. Invista em você. Esteja sempre atento ao mercado</p><p>imobiliário, defina em qual segmento você vai querer trabalhar e estude-o: imóveis na planta,</p><p>usados, novos, comerciais.</p><p>20</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Atualmente e usualmente, a média cobrada pelos corretores de imóveis é entre 5% e 10% do</p><p>valor do imóvel, no caso de transação de compra e venda. Porém, lembro mais uma vez que o</p><p>valor da cobrança é livre e deve ser negociado entre as partes.</p><p>Exemplo: se a taxa de corretagem acordada for de 5% e o valor do imóvel vendido for de R$</p><p>300.000,00, a remuneração a ser recebida pelo corretor de imóveis será de R$ 15.000,00.</p><p>Porém, o valor da taxa de corretagem pode estar embutido no valor do imóvel, pois não</p><p>necessariamente deve ser um valor percentual do imóvel. Pode ser um valor fixo, independen-</p><p>temente do valor de venda final.</p><p>Quem paga a taxa de corretagem ao corretor, conforme o Código Civil, é quem contrata.</p><p>Ou seja, quando o dono de um imóvel contrata um corretor de imóveis para que ele procure</p><p>um comprador para o seu imóvel, será o dono do imóvel que pagará a taxa de corretagem. Já</p><p>se uma pessoa contrata um corretor de imóveis para que ele procure um imóvel que ele esteja</p><p>querendo comprar, será o comprador que fará o pagamento ao corretor.</p><p>No caso de transação de imóveis novos, que pertencem às construtoras, a remuneração do</p><p>corretor já está incluída no valor da venda do imóvel, e não pode ser cobrado valor a mais do</p><p>comprador. As vendas, normalmente, só iniciam depois de acordados 2 contratos, entre:</p><p>• Construtora e cliente: compromisso de compra, no qual o cliente se compromete a pagar</p><p>e a construtora a entregar o imóvel, no prazo estipulado;</p><p>• Corretor de imóveis/imobiliária e cliente: contrato de prestação de serviços do corretor</p><p>de imóveis/imobiliária.</p><p>Quando se trata de loteamentos, há formas diferenciadas. Geralmente, a comissão equivale</p><p>ao valor total da entrada e é repassada para a imobiliária responsável, que repassa posteriormente</p><p>ao corretor.</p><p>No caso de transação de locação de imóvel, o honorário do corretor de imóveis não se cha-</p><p>ma taxa de corretagem, mas taxa de administração. Quem paga pelos serviços prestados pelo</p><p>corretor de imóveis é o proprietário.</p><p>Para não haver problemas futuros, antes de iniciar a prestação de seu serviço como corretor de</p><p>imóveis acorde com seu cliente, com todos os detalhes possíveis dos honorários a serem pagos/</p><p>recebidos. Essa negociação deve ser feita de uma forma educada e formal. Não transpareça ao</p><p>seu cliente, em nenhum momento, que o mais importante para você é a comissão. Deixe claro</p><p>que o que você quer é que esteja satisfeito e feliz com a transação imobiliária, tornando assim a</p><p>comissão uma consequência de um trabalho feito com êxito e profissionalismo.</p><p>21</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>Síntese da aula</p><p>` Nem todas as profissões precisam ser regulamentadas e que somente há necessidade de</p><p>regulamentação quando o exercício profissional puder oferecer um risco à coletividade;</p><p>` A profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela</p><p>primeira vez em 1962, por meio da Lei nº 4.116;</p><p>` Em 1975, o Supremo Tribunal Federal declarou a Lei nº 4.116 totalmente</p><p>inconstitucional. Assim, a intermediação e a administração imobiliária</p><p>passaram a ser exercidas por qualquer cidadão ou empresa;</p><p>` Em 1976, o Ministro do Trabalho, o Sr. Arnaldo Prieto, apresenta um projeto de lei</p><p>que é sancionado em 1978 pelo Presidente Geisel, regulamentando novamente a</p><p>profissão de corretor de imóveis, por meio da Lei nº 6.530, em vigor até os dias atuais;</p><p>` O corretor precisa zelar pelo bom exercício profissional, por uma prestação de</p><p>serviço ética, dentro dos parâmetros de legalidade, a fim de que esse processo de</p><p>valorização e reconhecimento da profissão, que iniciou em 1937, seja contínuo;</p><p>` A corretagem é o ofício do corretor de imóveis, o qual deve</p><p>seguir as diretrizes dos Arts. 722 a 729 do Código Civil;</p><p>` O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) dá os direcionamentos</p><p>de como a cobrança da taxa de corretagem pode ser feita. Conforme sua última</p><p>atualização, é permitida a livre determinação de valores e negociação entre as partes.</p><p>22</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.</p><p>1. Todos os trabalhos ou profissões podem ser condicionados ao cumprimento de exigências legais</p><p>para o seu exercício.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>2. A Lei nº 4.116/1962, que regulamentava a profissão de corretor de imóveis, foi declarada</p><p>inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal, e um dos argumentos utilizados para essa declaração</p><p>foi o de que não havia requisitos de capacidade técnica para exercê-la.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>3. O processo de regulamentação da profissão de corretor de imóveis foi um processo fácil, que não</p><p>demandou muitas idas e vindas de projetos de lei ao Congresso Nacional.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>6</p><p>23</p><p>Aula 1</p><p>A atividade de Corretagem:</p><p>contexto e evolução histórica</p><p>24</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>O Corretor de Imóveis:</p><p>características, o exercício</p><p>profissional e os encargos</p><p>da profissão</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Vamos conversar um pouco sobre a carreira que você escolheu? Quais são as característi-</p><p>cas que um corretor de imóveis precisa ter para desempenhar bem a sua profissão? O que um</p><p>corretor de imóveis pode fazer? Quais são os desafios que precisa enfrentar para se destacar no</p><p>mercado de trabalho?</p><p>Para tanto, estudaremos:</p><p>` O corretor e o mercado de trabalho atual;</p><p>` Atuação profissional;</p><p>` Encargos da profissão.</p><p>25</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>26</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>O Corretor e o mercado de trabalho atual</p><p>Primeiramente quero lembrá-lo que não há como falarmos do corretor de imóveis da atuali-</p><p>dade, das características deste profissional e das formas de exercer essa profissão sem mencio-</p><p>narmos o quanto o desenvolvimento tecnológico tem impactado a forma de atuar</p><p>das carreiras,</p><p>inclusive a do corretor.</p><p>Vivemos hoje a Revolução 4.0 (há quem afirme que já estamos na 5.0). A carreira 4.0 ca-</p><p>racteriza-se por uma internet mais presente em todos lugares, móvel, por sensores menores e</p><p>mais poderosos, alta conectividade, automação, cyber sistemas, biotecnologia, nanotecnologia,</p><p>interatividade entre máquina e homem.</p><p>Nesse contexto, em 20 anos as pessoas e as coisas mudaram mais do que em séculos da</p><p>nossa história.</p><p>Mas o que tudo isso tem a ver com você?</p><p>Tem a ver que na carreira nunca foi tão essencial desenvolver habilidades como adaptabilidade,</p><p>criatividade e comunicação.</p><p>A carreira 4.0 do corretor de imóveis é focada no protagonismo humano, e o profissional</p><p>precisa entender essa mudança para se reinventar a todo momento, com o intuito de não per-</p><p>der seu espaço no mercado e manter a competitividade. Hoje, na era digital, o perfil do corretor</p><p>mudou e a sua forma de atuar também.</p><p>É preciso entender essa mudança.</p><p>Temos imobiliárias on-line, corretores on-line e o contato com o cliente pode ocorrer de onde</p><p>quer que estejamos. O escritório poderá estar no seu próprio celular.</p><p>A tecnologia mudou a forma que as pessoas consomem e é preciso que você esteja acom-</p><p>panhando para ofertar um produto que atenda às necessidades do seu cliente. Quer ver como</p><p>isso acontece?</p><p>SAIBA MAIS: convido você a assistir o vídeo a seguir, antes de</p><p>continuarmos nossa conversa. https://www.youtube.com/</p><p>watch?v=mWMv6mTxXDs</p><p>27</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>Assim, para se adaptar a esse mercado, é preciso que o corretor da atualidade desenvolva:</p><p>� Flexibilidade – é preciso ser flexível para se moldar às mudanças do novo cenário;</p><p>� Multidisciplinaridade – é preciso conhecer além da sua área de atuação profissional;</p><p>� Criatividade – não dá para fazer o nosso trabalho sempre da mesma</p><p>forma, portanto é necessário acompanhar as mudanças e inovar;</p><p>� Inteligência emocional – é preciso aprender a lidar com os</p><p>diferentes tipos de personalidade de forma construtiva;</p><p>� Relacionamento interpessoal – é preciso aprender a ser colaborativo, a</p><p>criar uma rede de relacionamento com pessoas que te agreguem valor.</p><p>Bom, certamente desenvolver todas essas características é o desafio do corretor moderno,</p><p>que precisa estar atento a um mercado de trabalho dinâmico, em que tudo acontece na velo-</p><p>cidade da internet.</p><p>Exercício profissional</p><p>Agora vamos conversar um pouco sobre as atividades que o corretor de imóveis pode de-</p><p>senvolver.</p><p>O corretor de imóveis pode exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação</p><p>de imóveis. Pode atuar na captação de imóveis para negociação, além de novos clientes, na ad-</p><p>ministração de imóveis e até mesmo na avaliação de imóveis. Nesse último caso, para conseguir</p><p>o registro no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), além de possuir o título de</p><p>técnico em transações imobiliárias, é necessário que ele possua o certificado de conclusão do</p><p>curso de Avaliação de Imóveis.</p><p>É possível que essas atividades sejam exercidas pelo corretor por meio de uma pessoa jurídica,</p><p>devidamente inscrita no CRECI.</p><p>Agora vamos estudar cada uma dessas atividades que o corretor de imóveis pode desempenhar:</p><p>Compra/venda</p><p>Quando alguém está querendo comprar ou vender um imóvel, o que ele está buscando? É</p><p>esta pregunta que o corretor de imóveis deve fazer para seu cliente: o que você quer?</p><p>É fundamental conhecer o seu cliente e saber o que ele quer com a compra ou a venda do</p><p>imóvel que está buscando. Estude e conheça seu cliente para oferecer o melhor serviço possível.</p><p>28</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Para tanto, é necessário ouvi-lo e fazer perguntas cujas respostas ofereçam a você informações</p><p>que vão te auxiliar a ter êxito na comercialização do imóvel em questão.</p><p>Caso seja uma situação de venda, vá conhecer o imóvel e estude toda a sua infraestrutura e</p><p>entorno, assim como suas limitações, condições e os pontos que agregam valor.</p><p>Por exemplo: se for um apartamento que esteja com problemas estruturais de infiltração,</p><p>esse é um fato importante que deve ser pontuado e levado ao conhecimento dos interessa-</p><p>dos pela compra. Nesse caso, faz-se necessário saber se o valor do imóvel (solicitado pelo</p><p>dono do imóvel) já está considerando essa condição ou pode ser um ponto a ser negociado.</p><p>Outro exemplo pode ser se o entorno do imóvel é um local que oferece fácil acesso a</p><p>transporte público ou possui lugares estratégicos da cidade. Esse cenário é importantíssimo</p><p>e auxilia como fator agregador de valor, ou o contrário, na divulgação do imóvel.</p><p>Tais questões são muito interessantes e vão fazer a diferença para publicização da venda do</p><p>imóvel.</p><p>Após conhecer o imóvel, o corretor deve tirar fotos que o valorizem. Quantas vezes não ve-</p><p>mos fotos de imóveis com bagunças e sujeiras aparentes? Com certeza isso não agrega valor à</p><p>comercialização de um imóvel.</p><p>Uma alternativa interessante na prestação de serviços do corretor para o cliente é a realização</p><p>de vídeos do imóvel. Os vídeos devem seguir as seguintes características:</p><p>~ O corretor de imóveis deve fazer uma apresentação pessoal, informando seu nome, tem-</p><p>po de experiência profissional e um breve relato do imóvel, indicando os aspectos mais</p><p>relvantes;</p><p>~ O vídeo pode ser feito com o celular, de preferência na posição horizontal. É importante</p><p>segurar com as duas mãos, fazendo os movimentos (lentos) de baixo para cima (vertical)</p><p>e da esquerda para a direita (horizontal);</p><p>~ Evite movimentos bruscos;</p><p>~ Todos os ambientes devem ser filmados (em média 10 a 15 segundos por ambiente);</p><p>~ Não é necessário narração tampouco legendas;</p><p>~ Cuidados ao filmar os banheiros: não filme o vaso sanitário.</p><p>Dê preferência à pia, espelho e iluminação;</p><p>~ Ao finalizar o vídeo, pergunte se o cliente gostou e faça um convite</p><p>para uma visita presencial. Não esqueça de deixar o seu contato.</p><p>ATENÇÃO: antes de fazer a filmagem, certifique-se de que o imóvel esteja apre-</p><p>sentável, limpo e organizado.</p><p>29</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>Após conhecer o imóvel e fazer as fotos e filmagens necessárias para a divulgação, o corretor</p><p>deve conversar com o cliente (proprietário do imóvel que tem pretensão de vendê-lo) sobre</p><p>as condições da prestação de serviços. Como vimos na aula anterior, o corretor de imóveis e o</p><p>cliente podem pactuar contrato de exclusividade ou não. E o que isso significa?</p><p>Significa que, se firmarem um contrato de exclusividade, o corretor de imóveis é o único pro-</p><p>fissional da área autorizado a vender o imóvel. Mesmo que o imóvel seja vendido pelo proprietário</p><p>sem a intermediação do corretor, deverá ser paga a comissão acordada, a não ser que se comprove</p><p>que o corretor de imóveis estava se omitindo e deixando de realizar o trabalho como deveria.</p><p>Caso o contrato não tenha exclusividade, o corretor apenas receberá a comissão se concretizar</p><p>o negócio, podendo o proprietário do imóvel contratar outros profissionais.</p><p>Muito importante você saber que, ao assinar contrato de exclusividade com seu cliente, você</p><p>deve oferecer serviço diferenciado, garantindo mais qualidade e efetividade ao serviço. Isso sig-</p><p>nifica investir mais tempo nos anúncios, divulgação e prospecção de possíveis compradores.</p><p>O cliente que busca um contrato de exclusividade com o corretor quer agilidade no processo.</p><p>Portanto, o corretor de imóveis deverá potencializar a divulgação do imóvel em mídias diferen-</p><p>ciadas e estar em constante contato com o cliente, informando sempre o andamento e status</p><p>do negócio.</p><p>Na verdade, essas são atitudes que o corretor de imóveis deve ter sempre, em qualquer con-</p><p>trato. Porém, quando há exclusividade, elas devem ser potencializadas, de forma que o seu cliente</p><p>perceba a vantagem e os benefícios.</p><p>É importante definir como será a prestação de serviços:</p><p>~ Se contrato de exclusividade (por quanto tempo)</p><p>ou não;</p><p>~ Valor do imóvel;</p><p>~ A taxa de corretagem;</p><p>~ Estratégias utilizadas para divulgação (em quais canais e como serão feitas).</p><p>Depois disso definido, é fundamental a elaboração do contrato de prestação de serviços de</p><p>corretagem imobiliária, que trará transparência e segurança para ambas as partes.</p><p>SAIBA MAIS: para acessar modelos de contratos, inclusive o de</p><p>corretagem imobiliária, acesse o link: http://www.creci-pe.gov.br/</p><p>modelos_contratos.php</p><p>Bom, depois dos assuntos básicos definidos, é hora da construção do anúncio do imóvel.</p><p>30</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Nas aulas de Comunicação e Expressão e de Marketing Imobiliário, você verá esse assunto</p><p>com mais propriedade. Mas vale sempre lembrar:</p><p>� Colocar placas ou faixas é uma forma eficaz de comunicar que</p><p>o imóvel está à venda. Mas é importante sempre consultar a</p><p>legislação do município sobre a Comunicação Visual;</p><p>� Anunciar em sites, plataformas e redes sociais que atinjam o público-alvo daquele imóvel;</p><p>� Escrever os anúncios com ortografia correta, de forma clara, objetiva e</p><p>que traga informações importantes e que despertem interesse;</p><p>� Atualizar sempre as informações do imóvel. Ou seja, é necessário estar sempre</p><p>em contato com o proprietário, para que essas atualizações sejam possíveis;</p><p>� Acompanhar os acessos aos anúncios para, caso não esteja dando</p><p>certo, analisar o motivo pelo qual não está havendo interessados.</p><p>O corretor de imóveis deve elaborar o Termo/ Controle de Visitação de Imóvel. Esse instru-</p><p>mento serve como garantia e registro de que o corretor de imóveis realmente mostrou o imóvel</p><p>para os interessados.</p><p>SAIBA MAIS: para acessar modelo de Termo/ Controle de Visitação de</p><p>Imóvel, acesse o link: http://www.creci-pe.gov.br/modelos_</p><p>contratos.php</p><p>Ao encontrar possíveis interessados, você deverá seguir cada passo de uma negociação, con-</p><p>forme explicado nas aulas de Organização e Técnicas de Negociação.</p><p>No momento que as partes estão negociando valores e formas de pagamento, você, como</p><p>corretor de imóveis, deve atuar esclarecendo dúvidas e colocando-se à disposição para auxiliar.</p><p>Mais uma vez, reforço aqui a importância de você estudar todas as aulas do nosso curso, para</p><p>que de fato consiga fazer a intermediação de forma exitosa.</p><p>Em seguida, é o momento da formalização do negócio. É importante o corretor de imóveis</p><p>conhecer as principais questões jurídicas que envolvem não apenas os contratos de compra e</p><p>venda e de corretagem, mas também a documentação e a responsabilidade civil decorrente. Por</p><p>isso, se aprofunde nas aulas de Direito Imobiliário, que apresenta tais questões de forma mais</p><p>detalhada. Porém, faz-se necessário contar sempre com o auxílio de um advogado.</p><p>O acordo das partes feito no momento do fechamento deve ser formalizado por meio do</p><p>contrato, que deve ser orientado por um advogado. A aquisição de uma propriedade no orde-</p><p>namento jurídico brasileiro acontece mediante o registro de título (escritura) de transferência de</p><p>31</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>propriedade entre vivos, por meio do serviço de registro imobiliário competente (conforme Art.</p><p>1.245 do Código Civil).</p><p>O corretor deve propiciar as condições para a formalização do acordo (assinatura do contra-</p><p>to) e a entrega das demais documentações e das chaves. Assim, você precisa facilitar o diálogo</p><p>entre as partes.</p><p>Finalizado o processo, o corretor precisa fazer o acompanhamento do pós-venda, entrando</p><p>em contato com os clientes para saber a satisfação deles e se colocar à disposição para quaisquer</p><p>necessidades.</p><p>Permuta</p><p>A permuta imobiliária é uma transação comercial. É considerada uma modalidade de negócio</p><p>imobiliária, com segurança jurídica. Acontece por meio da troca de bens entre duas pessoas ao</p><p>mesmo tempo. Esses bens podem ser terrenos, casas, apartamentos, imóveis comerciais, entre</p><p>outros.</p><p>Ou seja, a permuta imobiliária acontece quando, por exemplo, uma pessoa quer comprar</p><p>uma casa e quer dar como parte do pagamento uma outra casa que possui maior (ou menor)</p><p>valor. Outro exemplo é quando uma pessoa quer vender um apartamento e aceita outro imóvel</p><p>de menor valor como parte do pagamento.</p><p>Note que, nos dois exemplos, estamos falando de transações imobiliárias em que parte do</p><p>pagamento de um imóvel é um outro imóvel de menor valor. Por esse motivo, a parte que rece-</p><p>berá o imóvel de maior valor deverá pagar a diferença.</p><p>Portanto, a permuta imobiliária não necessariamente é realizada com bens de valores iguais,</p><p>visto que pode haver a compensação financeira de uma das partes.</p><p>O corretor de imóveis, quando se depara com uma situação de permuta imobiliária, que é</p><p>cada vez mais comum, deve desempenhar seu trabalho da mesma forma como na modalidade</p><p>de compra e venda sem permuta.</p><p>32</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Porém, ele deve atentar-se às peculiaridades que essa transação exige:</p><p>1. Os compradores devem avaliar os imóveis e chegar a um acordo</p><p>dos valores que cada imóvel vai ter no contrato.</p><p>É fundamental aqui que o corretor cheque sempre com ambas as partes</p><p>se estão confortáveis com os valores. Nunca deixe seus clientes com a</p><p>sensação de que estão “perdendo dinheiro” ou em “desvantagem”.</p><p>2. Verifique se os dois imóveis estão com todos os documentos regularizados.</p><p>Ou seja, pesquise se os imóveis possuem alguma pendência financeira</p><p>ou administrativa. Adiante veremos quais são esses documentos.</p><p>Caso uma das partes ainda queira algum documento adicional, não tem problema.</p><p>Isso mostra que eles querem segurança na transação imobiliária. Por isso, caso um dos</p><p>clientes solicite algum outro documento, você não deve agir de forma incompreensiva.</p><p>E quais são esses outros documentos que podem ainda ser solicitados?</p><p>~ Consulta em sistemas de proteção ao crédito, como SCPC e</p><p>SERASA, para verificar a saúde financeira do comprador.</p><p>~ Documento de desapropriação, para saber se aquele imóvel</p><p>será desapropriado ou não. Esse documento pode ser retirado</p><p>na prefeitura da cidade apenas pelo proprietário.</p><p>Bom, com os documentos em ordem, é hora do contrato!</p><p>Há necessidade de escritura pública, lavrada em um tabelião de notas. O contrato deve des-</p><p>crever, com todos os detalhes, os imóveis que estão envolvidos na permuta.</p><p>O que seria esse “detalhadamento”? É constar os valores dos imóveis e como a diferença de</p><p>valores (caso haja) será paga, informações de localizações e como será feita a entrega dos bens.</p><p>O interessante da permuta imobiliária é que, caso os valores dos imóveis sejam iguais, o ne-</p><p>gócio é isento de tributação de imposto de renda, já que não existe a torna (complementação</p><p>pela diferença do valor).</p><p>Você deve estar pensando: quem paga o corretor de imóveis?</p><p>A permuta imobiliária é uma transação um pouco mais complexa para o corretor, pois envolve</p><p>mais visitas a cada imóvel e mais tempo de negociação para chegar a um acordo com os dois</p><p>lados sobre os valores e condições da permuta. Por isso, são consideradas duas vendas em uma</p><p>mesma operação.</p><p>Assim, o interessante é que, normalmente, os dois interessados na permuta pagam comissão</p><p>ao corretor de imóveis.</p><p>33</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>34</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Locação</p><p>Locação de imóveis é a cessão de uma parte, proprietária do bem, à outra do direito de usu-</p><p>fruto desse bem em troca de um pagamento por um tempo determinado.</p><p>O locador é o proprietário do imóvel, é quem cede.</p><p>O locatário ou inquilino é quem paga pelo uso do imóvel.</p><p>O contrato de locação é o que vai reger essa relação. Nas aulas de Direito Imobiliário, há todas</p><p>as peculiaridades desse contrato, pois, para o corretor que pretende trabalhar com locação, é</p><p>imprescindível conhecer muito bem a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) (BRASIL, 1991).</p><p>Alguns corretores de imóveis não querem trabalhar com</p><p>locação por achar que a remunera-</p><p>ção não é tão vantajosa quanto à de compra/venda. Porém, é uma alternativa interessante, pois</p><p>é uma transação muito mais rápida e constante.</p><p>É importante que o corretor de imóveis entenda o motivo pelo qual alguém loca um imóvel.</p><p>Veja que há uma grande diferença entre locação e transação de compra e venda.</p><p>A pessoa que está colocando seu imóvel para locação provavelmente trata esse imóvel como</p><p>um investimento, renda extra. Por isso, ela não quer “perder dinheiro”.</p><p>Por outro lado, uma pessoa que está buscando um imóvel para locação não está comprando</p><p>sua casa própria. Portanto, como em qualquer outra transação, o corretor precisará compreender</p><p>o que cada cliente quer para que possa oferecer a melhor prestação de serviços que for possível.</p><p>Todas as questões sobre Atendimento e Negociação que já vimos aqui em nossas aulas e</p><p>que estão nos demais componentes curriculares também devem ser colocadas em práticas nas</p><p>atividades de locação de imóveis.</p><p>Então vamos ver as questões particulares:</p><p>� O corretor, como sempre, deve conhecer bem o imóvel disponível para locação a fim</p><p>de passar para os possíveis locatários todas as possibilidades e limitações estruturais;</p><p>� O corretor deve verificar o valor do aluguel do imóvel, valor do</p><p>condomínio (quando tiver) e condições de pagamento do IPTU;</p><p>� Formas de pagamento: boleto bancário, depósito em conta ou</p><p>qualquer outra forma de pagamento que o locador quiser;</p><p>� Garantia de locação: o locador poderá exigir do locatário uma garantia para que</p><p>ele ceda o imóvel para uso. Ele poderá solicitar apenas uma das garantias:</p><p>35</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>~ Caução: geralmente é uma quantia em dinheiro que o locatário fornece ao</p><p>locador, não podendo exceder o valor de três aluguéis. Deverá ser depositada</p><p>em conta poupança. Quando finalizado o contrato, caso não haja dívidas, o</p><p>locador deverá devolver o valor ao locatário com os rendimentos da poupança.</p><p>~ Fiança: é quando o locatário apresenta uma pessoa (fiador), que se</p><p>responsabiliza pela locação, caso o locatário não cumpra alguma.</p><p>~ Seguro-fiança: é um seguro de uma companhia seguradora que o locatário</p><p>pode fazer. Como é um seguro, ele deve ser renovado todo ano.</p><p>ATENÇÃO: o locador só poderá solicitar cobrança antecipada do valor do aluguel</p><p>caso o locatário não ofereça uma das garantias de locação.</p><p>O corretor deve saber muito bem quais são os direitos e deveres de cada parte na locação,</p><p>que são:</p><p>Deveres do locador:</p><p>� Entregar o imóvel em condições de uso;</p><p>� Fornecer os recibos de pagamento do aluguel;</p><p>� Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como reformas</p><p>no prédio, fundo de reserva, manutenções etc.</p><p>Deveres do locatário:</p><p>� Pagar o aluguel no prazo e local acordados, conforme contrato;</p><p>� Utilizar o imóvel conforme determinado no contrato</p><p>(para fins residenciais ou comerciais);</p><p>� Restituir o imóvel, no final do contrato da locação, conforme foi recebido;</p><p>� Não realizar modificações no imóvel sem prévia autorização</p><p>por escrito do proprietário do imóvel;</p><p>� No caso de apartamento, cabe ao locatário pagar as despesas ordinárias do</p><p>condomínio, como limpeza, água, luz, salários dos funcionários etc.</p><p>O corretor de imóveis deve conversar com o proprietário para que ele já estipule como será</p><p>o reajuste do valor do aluguel. Isso deve ser informado ao locatário e essa informação deverá</p><p>constar do contrato.</p><p>36</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Documentos para negociação de imóvel</p><p>Agora vamos conhecer os documentos exigidos para a negociação do imóvel, tanto na com-</p><p>pra/ venda como na permuta e locação.</p><p>O corretor de imóveis deve conhecer e saber qual a documentação fundamental que garante</p><p>saber as condições do imóvel.</p><p>Vamos ver quais são esses documentos:</p><p>~ Matrícula atualizada do imóvel: é o dossiê do imóvel, que registra todas alterações es-</p><p>truturais realizadas nele e aponta restrições, caso o imóvel tenha alguma, como hipoteca,</p><p>promessa de compra e venda, arrolamento em alguma ação que possa resultar em penhora.</p><p>A cópia da matrícula pode ser retirada no Cartório de Registro de Imóvel da região em que</p><p>o imóvel está localizado.</p><p>~ Certidões: são os documentos que garantem o estado civil das partes envolvidas (pois,</p><p>caso a pessoa seja casada, o cônjuge também precisa ser averiguado); que garantem que</p><p>o imóvel negociado não consta de nenhum inventário de herança; que certificam que o</p><p>bem não está passando por processo de execução municipal, estadual e federal.</p><p>Vamos ver quais são essas certidões:</p><p>9 Certidão de Distribuição Cível;</p><p>9 Certidão de Nascimento/Casamento;</p><p>9 Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;</p><p>9 Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física;</p><p>9 Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial;</p><p>9 Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários.</p><p>~ IPTU e condomínios: é importante solicitar documento que comprove que, até a data de</p><p>assinatura do contrato, os débitos referentes ao IPTU e condomínio estão pagos.</p><p>SAIBA MAIS: para saber como é feito o reajuste de aluguel, acesse o link:</p><p>https://meulugar.quintoandar.com.br/igp-m-reajuste-de-aluguel/</p><p>No momento que há o interesse de uma pessoa em alugar um imóvel, todas as questões que</p><p>acabamos de ver devem ser negociadas.</p><p>37</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>O corretor deve ouvir a proposta e levá-la ao proprietário do imóvel, auxiliando na análise.</p><p>Mas lembre-se: o imóvel não é seu. Por isso, você auxiliará com informações técnicas e práticas,</p><p>mas a decisão é do proprietário.</p><p>O que pode ser negociado? Valores, garantia de locação, pagamento de IPTU e demais taxas,</p><p>dia de vencimento, reformas que se façam necessárias. Tudo isso deverá estar de forma clara</p><p>no contrato.</p><p>Negócio fechado, é hora da vistoria!</p><p>Antes mesmo de iniciar o trabalho de anúncio e divulgação do imóvel para seu cliente, é im-</p><p>portante fazer com ele a vistoria do imóvel com relatório de fotos, verificando as condições do</p><p>imóvel. Faça anotações sobre o estado de conservação. Depois, faça um termo de vistoria por</p><p>escrito. Essas condições do imóvel também estarão no contrato.</p><p>Esse é um processo fundamental que muitas vezes as pessoas não fazem de forma adequada.</p><p>Você, como um corretor de imóveis diferenciado, deixará claro para as duas partes o quanto essa</p><p>etapa é importante. Você pode pedir a eles que a façam com você.</p><p>Portanto, assim que o negócio for fechado, faça a vistoria com o locatário, observando e</p><p>verificando se tudo o que está no contrato está em conformidade com as condições do imóvel,</p><p>pois é exatamente assim que ele deverá devolvê-lo. Depois disso, assina-se o contrato e o termo</p><p>de vistoria.</p><p>38</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Pesquisa de mercado imobiliário</p><p>A pesquisa de mercado imobiliário consiste em avaliar este mercado em uma determinada</p><p>cidade ou região e tem como objetivos principais: examinar o potencial para comercialização de</p><p>novos empreendimentos, identificar as preferências da população e avaliar o poder aquisitivo das</p><p>pessoas. Todas essas e demais informações devem ser detalhadas em um relatório.</p><p>É um nicho muito interessante para atuação do corretor de imóveis. Para aqueles que gostam</p><p>de pesquisa, investigação e antecipação dos fatos, é uma excelente alternativa. Mas é funda-</p><p>mental que todo corretor de imóveis faça esse tipo de estudo para melhorar sua produtividade</p><p>e expandir os negócios.</p><p>O corretor de imóveis, ao fazer estudo do mercado imobiliário, deve reunir uma série de</p><p>dados e transformá-los em informação, contribuindo assim para o planejamento estratégico e</p><p>definição das metas de negócio.</p><p>Exemplo: ao ler que nos anos seguintes os juros de financiamento de imóveis deverão</p><p>ficar mais baixos, o corretor pode trabalhar com essa notícia de forma estratégica. Uma</p><p>possibilidade é levar essa</p><p>informação para clientes que costumam comprar imóveis para</p><p>vender em ocasiões oportunas do mercado (como essa).</p><p>Mas o corretor não deve simplesmente chegar e falar: “Olha, ouvi dizer que…”. Essa não é uma</p><p>atitude profissional. Ele deve pesquisar em mais fontes (confiáveis), buscando mais informações</p><p>39</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>para fazer uma apresentação que demonstre, com simulações, como o cliente poderá ganhar</p><p>dinheiro e em quanto tempo.</p><p>Nunca, de forma alguma, o corretor deve levar informações equivocadas. Quanto mais você</p><p>demonstrar profissionalismo, mais segurança seus clientes terão em você.</p><p>Fontes confiáveis que podem auxiliar:</p><p>~ IBGE – Mercado imobiliário: no site do IBGE, você pode encontrar informações e estudos</p><p>referentes ao mercado imobiliário.</p><p>SAIBA MAIS: https://www.ibge.gov.br/</p><p>~ Secovi – Sindicato da Habitação: no site da Secovi, há sempre informações relevantes do</p><p>setor imobiliário, como pesquisas, índices, legislações e anuários.</p><p>SAIBA MAIS: https://www.secovi.com.br/</p><p>~ COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e CRECI – Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis: no site do COFECI e dos CRECIs, há informações importantes da</p><p>área imobiliária que você pode utilizar em suas pesquisas.</p><p>SAIBA MAIS: https://www.cofeci.gov.br/</p><p>~ Blogs confiáveis: sempre que acessar um blog, tome cuidado para ter certeza de que é</p><p>uma fonte confiável, pois nem todos os blogs possuem curadoria e controle de postagens.</p><p>Por isso, assegure-se de que o responsável pelo blog seja uma fonte confiável.</p><p>Como exemplo de blog confiável temos o Blog Corretor Ibresp.</p><p>SAIBA MAIS: https://www.ibresp.com.br/blog/</p><p>~ Revistas e jornais de grande circulação: leia sempre os cadernos de economia e tendên-</p><p>cias dos grandes jornais e revistas. Trazem sempre muitas informações interessantes que</p><p>podem impactar na área imobiliária.</p><p>Você deve estar se perguntando: mas como faço essas pesquisas?</p><p>Existem várias formas de fazer pesquisa de mercado imobiliário, mas o ponto principal é en-</p><p>tender qual objetivo: saber o comportamento, as necessidades e as preferências do consumidor?</p><p>Acompanhar tendências?</p><p>Depois de saber o que você quer ter de informações, verifique as fontes que poderão oferecer</p><p>tais dados. Fazer pesquisas diretamente com os clientes também é importante.</p><p>Fazer pesquisa de mercado de forma detalhada não é simples. Caso você se interesse pelo</p><p>assunto, se especialize. Tenho certeza de que agregará valor ao seu trabalho e se tornará um</p><p>diferencial.</p><p>40</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Captação de imóveis</p><p>A captação de imóveis é o processo de busca de imóveis que estão disponíveis para comer-</p><p>cialização. Essa atividade só pode ser desenvolvida pelo corretor de imóveis. Portanto, é uma</p><p>ação que requer técnica e profissionalismo.</p><p>Podemos dizer que o primeiro contato com o cliente proprietário de um imóvel acontece</p><p>por meio da captação. Portanto, é uma etapa importante que deve ser feita de forma estratégica.</p><p>Captar imóveis não é falar para o proprietário que está querendo vender um imóvel: “Oi, sou</p><p>corretor de imóveis e quero vender seu imóvel”. Essa abordagem deve obedecer a premissas de</p><p>atendimento para que o cliente/ proprietário confie em você ou na empresa em que você trabalha.</p><p>O que o proprietário do imóvel quer? Ele quer sentir segurança em saber que o imóvel dele</p><p>está sob os cuidados de uma pessoa qualificada, que ele não terá problemas e, claro, que con-</p><p>seguirá realizar a venda ou locação de maneira eficaz e satisfatória.</p><p>Vamos ver como pode ser feito isso:</p><p>9 Estude as regiões em que você fará a captação de imóveis, verificando se</p><p>conseguirá prospectar clientes interessados naquele tipo de imóvel.</p><p>9 Apresente-se ao proprietário do imóvel dizendo quem é você como profissional,</p><p>que você estava pesquisando imóveis para comercialização e que gostaria de</p><p>conversar melhor com ele para verificar possível trabalho em conjunto.</p><p>41</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>9 Apresente-se sempre com roupas adequadas. Demonstre profissionalismo</p><p>com a sua imagem, comportamento e linguagem.</p><p>9 Apresente estratégias de comercialização: mostre em quais canais você</p><p>anunciará, de acordo com o público-alvo que possa interessar-se pelo imóvel.</p><p>9 Faça fotos e vídeos bem-feitos, pois essa é uma ótima estratégia.</p><p>9 Não minta e não omita informações.</p><p>9 Assim como já falamos nesta nossa aula, faça um contrato</p><p>de prestação de serviços de corretagem.</p><p>Temos dois tipos de captação de imóveis:</p><p>~ Receptiva: é quando o cliente procura um corretor de imóveis ou uma empresa interme-</p><p>diadora para comercialização de seu imóvel.</p><p>~ Ativa: é quando o corretor de imóveis ou uma empresa procura proprietários de imóveis</p><p>interessados em comercializar.</p><p>42</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Administração de imóveis</p><p>Administração de imóveis é a intermediação da locação, entre o proprietário e o inquilino, por</p><p>meio da gestão do imóvel, aluguel e eventuais problemas que possam surgir. É a intermediação</p><p>entre proprietário e inquilino. Pode ser realizada pelo próprio proprietário do imóvel, por uma</p><p>imobiliária, por um corretor de imóveis ou por um advogado.</p><p>Mas aqui vamos ver como você, enquanto corretor de imóveis, pode atuar nessa área.</p><p>A administração de imóveis é um serviço que o corretor de imóveis pode oferecer aos seus</p><p>clientes.</p><p>O que o corretor de imóveis deverá fazer como administrador do imóvel? Após o contrato ser</p><p>assinado, da forma como vimos aqui em nossa aula, o corretor deverá:</p><p>9 Fazer a gestão dos documentos referentes à locação. Para isso, é</p><p>importante que tenha local apropriado para guardar os documentos</p><p>físicos e que faça cópia de segurança em meios virtuais;</p><p>9 Prestar todos os esclarecimentos possíveis às duas partes: locador e locatário;</p><p>9 Ser o intermediário entre proprietário e inquilino para resolução</p><p>de eventuais problemas que possam surgir;</p><p>9 Prover o meio de pagamento mensal do aluguel: boleto ou depósito em conta;</p><p>9 Receber mensalmente o pagamento da locação e</p><p>atuar de forma que não haja inadimplência;</p><p>9 Expedir recibo de pagamento mensal do aluguel;</p><p>9 Zelar pelo imóvel e cobrar, se necessário, a entrega do imóvel</p><p>em condições iguais às que foram entregues.</p><p>Como o corretor de imóveis recebe por esse serviço prestado?</p><p>Muitos corretores de imóveis e imobiliárias cobram o valor do primeiro aluguel assim que o</p><p>contrato é fechado, e depois cobram uma porcentagem do valor mensal, que é, em geral, de 10%.</p><p>ATENÇÃO: isso não é uma regra. O corretor de imóveis tem liberdade para</p><p>fazer a cobrança da forma que achar melhor. Porém, é sempre importante</p><p>ter parâmetros para saber como você pode cobrar seus honorários.</p><p>IMPORTANTE: sobre a atividade de avaliação de imóveis, teremos adiante</p><p>uma aula especialmente para ela.</p><p>43</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>Encargos da profissão</p><p>O corretor e, se for o caso, a pessoa jurídica a ele vinculada têm a obrigação de efetuar o pa-</p><p>gamento da anuidade para o CRECI – Conselho Regional do Estado em que estiverem inscritos.</p><p>O valor das anuidades foi fixado pela Lei º 6.530 (BRASIL, 1978a), Art. 16.</p><p>TOME NOTA: esses valores são corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços</p><p>ao consumidor e você pode consultar as alterações, assim como realizar a impressão</p><p>do boleto para pagamento do valor da anuidade diretamente no site do Conselho</p><p>Regional em que mantiver sua inscrição.</p><p>O Art. 6º da Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a) prevê que as pessoas jurídicas inscritas no Conselho</p><p>Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos</p><p>direitos das pessoas físicas nele inscritas.</p><p>Prevê ainda que o corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias e manter</p><p>sua autonomia profissional,</p><p>mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato</p><p>44</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, nas delegacias da Federação</p><p>Nacional de Corretores de Imóveis.</p><p>O corretor de imóveis associado e a imobiliária devem ajustar, entre si, como serão desem-</p><p>penhadas as funções correlatas à intermediação imobiliária e quais serão os critérios da partilha</p><p>dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.</p><p>Assim, desde que não haja elementos que caracterizem vínculo empregatício, previstos no</p><p>Art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), o contrato de associação não implica troca</p><p>de serviços, pagamentos ou remuneração entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado.</p><p>Vamos verificar este artigo?</p><p>Art. 3º. Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de</p><p>natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário</p><p>(BRASIL, 1943).</p><p>Bom, agora que abordamos as principais atividades desempenhadas pelo corretor de imóveis,</p><p>seguem algumas orientações de boas práticas para o dia a dia:</p><p>9 Visto que muitos clientes chegam até o corretor de imóveis por meio das redes</p><p>sociais, tenha perfis e fotos que demonstrem profissionalismo e credibilidade;</p><p>9 Nas redes, crie conteúdos e compartilhe informações que sejam relevantes e</p><p>interessem aos agentes do mercado imobiliário (todos os envolvidos no processo);</p><p>9 Dicas de conteúdo para redes sociais: os conteúdos devem ser em formato de</p><p>orientações para o cliente, exemplos: melhores parques de Campinas; 5 motivos</p><p>para você morar em Araraquara; 3 motivos para você financiar seu imóvel; comprar</p><p>imóvel pronto ou na planta?; 5 motivos para investir em imóveis etc. Ou seja:</p><p>elabore e promova conteúdos que sejam de interesse para a área imobiliária;</p><p>9 Participe de eventos da área imobiliária, que podem trazer atualizações</p><p>técnicas e profissionais, bem como aumentar e melhorar o networking, como:</p><p>cursos, palestras, workshops, congressos, convenções, fóruns, feiras etc.;</p><p>9 Tenha comprometimento, responsabilidade e pontualidade com</p><p>todos os compromissos e informações dos clientes;</p><p>9 Seja sempre educado, independentemente da situação;</p><p>9 Entenda que o trabalho do corretor de imóveis é de servir, orientar e facilitar a</p><p>transação imobiliária. A venda é uma consequência das ações que a antecedem;</p><p>9 O corretor de imóveis não é vendedor. Ele é agente facilitador do mercado imobliário.</p><p>45</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>Síntese da aula</p><p>` Devido ao desenvolvimento tecnológico, o perfil do</p><p>corretor mudou e a sua forma de atuar também;</p><p>` É preciso entender essa mudança para que o corretor mantenha a</p><p>competitividade e não perca seu espaço no mercado de trabalho;</p><p>` É preciso que o corretor da atualidade desenvolva, entre outras</p><p>características, flexibilidade, multidisciplinariedade, criatividade,</p><p>inteligência emocional e relacionamento interpessoal;</p><p>` Para que o corretor exerça a função de avaliador de imóveis, devidamente</p><p>inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), é necessário</p><p>que, além de possuir o título de Técnico em Transações Imobiliárias, ele</p><p>possua o certificado de conclusão do curso de Avaliação de Imóveis;</p><p>` O corretor de imóveis pode exercer atividades de intermediação</p><p>na compra, venda, permuta e locação de imóveis;</p><p>` O valor da anuidade, fixado pela Lei nº 6.530/1978, sofre alterações</p><p>anuais, devendo o corretor consultar as alterações no site do</p><p>Conselho Regional em que mantiver sua inscrição;</p><p>` O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo</p><p>sua autonomia profissional, mediante contrato de associação específico.</p><p>46</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Exercícios</p><p>Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?</p><p>Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisão.</p><p>1. O corretor de imóveis pode exercer a função de Avaliador de Imóveis, independentemente de curso</p><p>específico e de registro no CNAI.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>2. Sempre que o corretor prestar serviços para uma imobiliária ele deve ser devidamente registrado</p><p>como empregado, nos moldes da CLT.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso.</p><p>3. O valor da anuidade paga pelas pessoas jurídicas ao Conselho Regional depende do valor do capital</p><p>social da empresa imobiliária.</p><p>A. ( ) Verdadeiro.</p><p>B. ( ) Falso. G</p><p>ab</p><p>ar</p><p>it</p><p>o</p><p>e</p><p>r</p><p>es</p><p>p</p><p>o</p><p>st</p><p>as</p><p>n</p><p>a</p><p>p</p><p>ág</p><p>in</p><p>a</p><p>15</p><p>6</p><p>47</p><p>Aula 2</p><p>O Corretor de Imóveis: características, o</p><p>exercício profissional e os encargos da profissão</p><p>48</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Órgãos Fiscalizadores</p><p>e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos</p><p>e associações</p><p>Caro(a) aluno(a),</p><p>Agora vamos lá: por que algumas profissões têm órgãos de fiscalização e outras não? Qual a</p><p>diferença entre o COFECI, o CRECI, os sindicatos e associações da área imobiliária? Para tanto,</p><p>estudaremos:</p><p>` Conselhos de Classe – COFECI/CRECI;</p><p>` Associações;</p><p>` Sindicatos;</p><p>` Custeio das Atividades Sindicais.</p><p>No final desta aula, você será capaz de diferenciar cada uma das instituições estudadas, en-</p><p>tender a função que exercem e a importância delas para o exercício da atividade profissional de</p><p>corretor de imóveis.</p><p>49</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>50</p><p>OPERAÇÕES</p><p>IMOBILIÁRIAS</p><p>T</p><p>T</p><p>I</p><p>écnico em</p><p>ransações</p><p>mobiliárias</p><p>Conselhos de Classe –</p><p>autarquias profissionais</p><p>Agora que você sabe o que é profissão regulamentada, fica mais fácil entender que a lei pode</p><p>criar órgãos para fiscalizar esse exercício profissional, para verificar se o profissional, na sua rotina</p><p>de trabalho, observa as normas técnicas que foram regulamentadas.</p><p>Os órgãos que possuem esse poder de fiscalização são chamados de Conselhos de Classe. Eles</p><p>são pessoas jurídicas de direito público interno, constituídas sob a forma de autarquias federais,</p><p>o que significa dizer que exercem uma atividade tipicamente pública.</p><p>Por causa disso, eles possuem privilégios conferidos pela administração pública, como a pos-</p><p>sibilidade de arrecadar, de forma obrigatória, contribuições dos seus filiados, também chamadas</p><p>de anuidades.</p><p>Assim, a anuidade dos Conselhos possui natureza tributária, razão pela qual a falta de paga-</p><p>mento pode gerar cobrança via execução fiscal.</p><p>TOME NOTA: segundo o Art. 8º da Lei nº 12.514 (BRASIL, 2011a), para que</p><p>os Conselhos Profissionais ajuízem execução fiscal cobrando anuidades em</p><p>atraso, é necessário que o total da quantia executada seja de, no mínimo,</p><p>quatro vezes o valor da anuidade. Mesmo não tendo o poder de executar</p><p>a dívida, o Conselho Profissional poderá adotar outra sanção contra o</p><p>inadimplente: poderá suspender ou cancelar seu registro profissional. Assim,</p><p>o fato de os conselhos não poderem executar dívidas inferiores a quatro</p><p>vezes o valor cobrado anualmente da pessoa física ou jurídica inadimplente</p><p>não impede que seja feita a suspensão ou o cancelamento do registro do</p><p>profissional que deixar de efetuar o pagamento das anuidades. Isso está</p><p>previsto no Art. 8º, parágrafo único, da Lei nº 12.514 (BRASIL, 2011a), que</p><p>trata das contribuições devidas aos conselhos profissionais em geral.</p><p>STJ. 2ª Turma. Resp. 1659989-MG, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em</p><p>25/04/2017. Resumo extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo</p><p>603, STJ).</p><p>51</p><p>Aula 3</p><p>Órgãos Fiscalizadores e Entidades de Classe:</p><p>COFECI, CRECI, sindicatos e associações</p><p>COFECI / CRECI</p><p>O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e os Conselhos Regionais de Corretores</p><p>de Imóveis (CRECIs) são Conselhos Profissionais, que, conforme estudamos, têm a finalidade de</p><p>fiscalizar o exercício da atividade profissional do corretor de imóveis.</p><p>A Lei nº 6.530 (BRASIL, 1978a), em seu Art.</p>