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2019 - 10 - 31 
Código Civil
Comentado - Ed.
2019
Revista dos Tribunais
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Art. 1.244. , p.RL-2.177
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2019 - 10 - 31 PAGE RL-2.177 
Código Civil Comentado - Ed. 2019
Código Civil
Parte Especial.
LIVRO III. DO DIREITO DAS COISAS
TÍTULO III. DA PROPRIEDADE
Capítulo II. DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Seção I. Da usucapião
Art. 1.244.
Capítulo II
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Seção I
Da usucapião
ø Doutrina
Tratados e obras gerais: Benedito Silvério Ribeiro. Tratado de usucapião, 2 vs., 2.ª ed., 1998.
Monografias: Beatriz Arean. Juicio de usucapión, 1992; Cláudio Teixeira da Silva. O usucapião
singular disciplinado no art. 68 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (RDPriv 11/79);
Giuseppe Pugliese. Trattato della prescrizione acquisitiva nel diritto civile italiano, 2.ª ed., 1901; J.
Dias Marques. Prescrição aquisitiva, v. II, 1960; Jefferson Carús Guedes. Exceção de usucapião,
1997; José Carlos de Moraes Salles. Usucapião de bens imóveis e móveis, 1991; José Carlos Tosetti
Barruffini. Usucapião constitucional urbano e rural (Função social da propriedade), 1998; Lenine
Nequete. Da prescrição aquisitiva (Usucapião), 3.ª ed., 1981; Lenine Nequete. Usucapião especial,
1983; Luiz Edson Fachin. A função social da posse e a propriedade contemporânea (Uma perspectiva
da usucapião imobiliária rural), 1988; Luiz Orione Neto. Posse e usucapião, 2.ª ed., 1999; Mariano
Yzquierdo Tolsada. Las tensiones entre usucapión y prescripción extintiva, 1998; Nelson Luiz Pinto.
Ação de usucapião, 2.ª ed., 1991; Paulo Torminn Borges. O imóvel rural e seus problemas jurídicos,
2.ª ed., 1981; Saverio Ruperto. L’Usucapione, 1992.
Artigos: Adahyl Lorenço Dias. Usucapião e seus elementos [Est. Washington, p. 5]; Adilson
Rodrigues. Aspectos do usucapião e da proteção possessória ao usucapiente (RDC 13/37); Antonio
José de Mattos Neto. Institutos básicos do direito agrário à luz da Constituição de 1988 (RDC 54/128,
RDC 55/134); Arnoldo Wald. Da extinção de servidão por decurso do tempo e do usucapião em favor
do titular da propriedade do prédio serviente. Regime legal dos bens do concessionário de serviço
público (RDC 45/174); Artur Marques da Silva Filho. O direito intertemporal e o usucapião
constitucional (RDC 64/7); Carlos Ferdinando Mignone. A prescrição aquisitiva antes da codificação
e a reforma agrária (RDC 24/130); Carlos José Cordeiro. Requisitos para o usucapião em geral (RDC
70/66); Cristina de Freitas Cirenza. Direito adquirido ao prazo. Usucapião (Direito intertemporal da
Lei 2437/55). Aplicação da Lei antiga (RDC 61/167); Décio Luiz José Rodrigues. Dos modos de
aquisição da propriedade imóvel (Bittar. Propriedade, p. 49/65); Dilvanir José da Costa. Usucapião;
doutrina e jurisprudência (RDPriv 1/53); Ernani Vieira de Souza. A incompatibilidade entre a ação
possessória e a reivindicatória (Ajuris 13/120, RBDP 17/39, RTJE 8/XV, RDC 8/31); Giselda Maria
Fernandes Novaes Hironaka. Usucapião especial: características do imóvel usucapiendo em face da
Constituição Federal de 1988 (RDC 59/77); Iolanda Moreira Leite. Do encurtamento de prazo em
usucapião (RDC 32/62); Itagiba D’Avila Ribeiro. A contagem de tempo proporcional no usucapião
ordinário, quando há alternância de presença e ausência (RDC 5/167); Jefferson Carús Guedes.
Usucapião especial agrário e o direito sumular (RDC 73/89); Jesualdo Eduardo de Almeida Junior. As
modificações da usucapião em face do Estatuto da Cidade (RT 820/733); José Frederico Marques.
Parecer a respeito do texto do art. 1.280 do Projeto de Lei 634/75, com a redação sugerida pela
Emenda 659 (RDPriv 4/229); José Manoel de Azevedo Marques. Usucapião, CC/1916 art. 550, posse
de 30 anos, registro da sentença de usucapião, seus efeitos, coisa julgada (RT 56/408); Leda Dantas
Silveira. Usucapião no direito agrário (RDC 3/159); Luiz R. Nunes Padilha. As chamadas prescrições
“negativa” e “positiva” no direito civil brasileiro e português, semelhanças e diferenças (RIL 108/285);
Karine Monteiro Prado. Usucapião: inovações no Código Civil e no Estatuto da Cidade (Est. Arruda
Alvim, pp. 272/284); Marcello Caetano da Costa. O usucapião (RDC 19/164); Octavio Augusto
Machado de Barros Filho. Requisitos do usucapião em geral (Diniz. Atualidades1, p. 295]; Oscarlino
Moeller. Usucapião: modo originário de aquisição da propriedade e via incidental de reconhecimento
com efeitos erga omnes (RDC 4/101); Otaviano Carlos de Azevedo. Usucapião; CC/1916 art. 550 (RT
59/229); Raymundo Laranjeira. O direito agrário e o estado de direito (RDC 16/84); Sérgio José Porto.
Do justo título na prescrição aquisitiva abreviada (RT 779/64); Telga de Araújo. A nova disciplina
jurídica do usucapião especial (RDC 32/45, Ajuris 39/233); Walter Cruz Swensson. Imposto sobre a
transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos. Incidência na hipótese de aquisição de
domínio através de usucapião. Impossibilidade. Inconstitucionalidade da Lei estadual que
estabeleceu tal incidência (RDC 14/80).
QUADRO PRÁTICO DE PRAZOS DE PRESCRIÇÃO AQUISITIVA (USUCAPIÃO) DE BENS
IMÓVEIS PREVISTOS NO ORDENAMENTO
MODALIDADE
DE USUCAPIÃO FUNDAMENTO REQUISITOS REMISSÕES
Extraordinária
– 1
Decurso de tempo
que causa a
prescrição aquisitiva.
a) posse ad
usucapionem; b)
decurso de 15 anos,
ininterruptos.
CC 1238
caput
Extraordinária
– 2
Prescrição
aquisitiva minorada
por ter o possuidor
dado destinação que
atende a função
social da
propriedade.
a) posse ad
usucapionem; b)
transcurso de 10
anos sem
interrupção; c) ter o
possuidor
constituído sua
morada habitual no
imóvel, ou nele
realizado obras ou
serviços de caráter
produtivo.
CC 1238
par.ún.
Ordinária – 1 Prescriçãoaquisitiva.
a) posse ad
usucapionem; b)
decurso de 10 anos
contínuos; c) justo
título; d) boa-fé.
CC 1242
caput
a) posse ad
usucapionem;
Ordinária – 2 Prescriçãoaquisitiva.
b) decurso de 5
anos contínuos;
c) aquisição
onerosa do imóvel
usucapiendo, com
base em registro
regular,
posteriormente
cancelado;
d) possuidor
tenha estabelecido
moradia no imóvel
ou tenha realizado
nele investimentos
de interesse social e
econômico.
CC 1242
par.ún.
Especial Rural
(ou Constitucional
Rural, ou Pro
Labore)
Prescrição
extintiva pelo fato de
o proprietário não
haver dado
cumprimento à
função social da
propriedade e
prescrição aquisitiva,
benefício ao
possuidor que a
atendeu.
a) posse ad
usucapionem;
b) transcurso de
5 anos sem
interrupção;
c) área possuída
de no máximo 50
hectares localizada
em zona rural (CC
1239);
d) propriedade
rural que se tornou
produtiva pelo
trabalho do
possuidor ou de sua
família;
e) haver o
possuidor tornado o
imóvel sua moradia;
f) não ser o
possuidor
proprietário de
imóvel rural ou
urbano.
CF 191 L
6969/81 (LUE)
CC 1239
a) posse ad
Especial
Urbana
Residencial
Individual (ou
Constitucional
Urbana
Individual)
Sanção ao
proprietário por não
dar cumprimento à
função social da
propriedade e
benefício ao
possuidor que a
atendeu.
usucapionem;
b) decurso de 5
anos ininterruptos;
c) área urbana de
até 250 m²;
d) utilização para
morada própria ou
de sua família;
e) não ser o
possuidor
proprietário de
imóvel rural ou
urbano;
f) não ter o
possuidor se valido
desse benefício
anteriormente.
CF 183 e §§
ECid 9.º, 11 e
ss. CC 1240
Especial
Urbana
Residencial
Coletiva (ou
Constitucional
Urbana Coletiva)
Sanção ao
proprietário por não
dar cumprimento à
função social da
propriedade e
benefício aos
possuidores que a
atendeu.
a) posse ad
usucapionem;
b) transcurso de
5 anos sem
interrupção;
c) área urbana
maior de 250 m²;
d) destine-se a
ocupação à morada
da população
posseira;
e) sejam os
possuidores de baixa
renda;
f) não sejam os
possuidores
proprietários de
imóvel rural ou
urbano;
g) seja impossível
identificar o terreno
de cada possuidor,
destacadamente.
ECid 10 e ss.
a) posse ad
usucapionem;
Especial
Urbana
Residencial
Familiar
Sanção ao
proprietáriopor não
dar cumprimento à
função social da
propriedade e
beneficiar pessoas
que divide posse com
ex-cônjuge ou ex-
companheiro que
abandonou o lar.
b) transcurso de
2 anos sem
interrupção;
c) área urbana
maior de 250 m²;
d) destine-se a
ocupação à moradia
familiar;
e) seja o
possuidor de baixa
renda;
f) não sejam os
possuidores
proprietários de
imóvel rural ou
urbano;
g) não ter o
possuidor se valido
desse benefício
anteriormente.
CC 1240-A
Art. 1.238. Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu
um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao
juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis. 1 a 8
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou
serviços de caráter produtivo.9 a 12
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 550.
• 2. Usucapião. Conceito. Tipos. Usucapião é forma originária de aquisição da propriedade
pelo exercício da posse com animus domini, na forma e pelo tempo exigidos pela lei. A posse assim
considerada, hábil para a aquisição do domínio pela usucapião, denomina-se posse ad
usucapionem. A usucapião pode ser: a) ordinária (CC 1242); b) extraordinária (CC 1238); c) especial
rural (CC 1239); d) especial urbana (CF 183; CC 1240; ECid 9.º e 10).
• 3. Usucapião extraordinária. A norma regula a usucapião extraordinária. Modo originário
de aquisição da propriedade imóvel, a usucapião extraordinária ocorre pelo só fato da posse,
preenchidos os demais requisitos da norma sob comentário (posse ad usucapionem). Decorrido o
prazo o possuidor adquire a propriedade, extinguindo-se o domínio do anterior proprietário, bem
como todos os direitos reais que eventualmente haja constituído sobre o imóvel. A cláusula de
inalienabilidade, imposta por ato de vontade, não constitui impedimento para a consumação da
usucapião extraordinária, porque não se exige que o prescribente tenha justo título: ele não
adquire do antigo proprietário, mas contra ele.
• 4. Aquisição do domínio pelo possuidor. A aquisição da propriedade pela usucapião
independe de sentença. Aquele que, de fato, já adquiriu o domínio pela usucapião pode fazer uso
de todas as prerrogativas e direitos do dominus, como por exemplo: a) alegar, na defesa de ação
dominial ajuizada pelo antigo proprietário, a exceção de usucapião (STF 237); b) opor o seu direito
de propriedade erga omnes, reivindicando o imóvel usucapido de quem injustamente o possua –
ação publiciana (ação “reivindicatória” do proprietário de fato, que não tem título formal –
escritura ou sentença registrada – de propriedade). A usucapião alegada em defesa, ainda que
acolhida, não faz coisa julgada material (CPC 503 e 504; CPC/1973 469) (v., na casuística abaixo, o
verbete “Alegação em defesa”). Para que se forme a coisa julgada em torno da prescrição
aquisitiva, o prescribente deverá ajuizar ação de usucapião e registrar a sentença de procedência
no registro imobiliário ou, se réu em ação judicial, ajuizar reconvenção ou ADI com pedido de
reconhecimento da usucapião. V. Nery-Nery. CPC Comentado 16, coment. CPC 503.
• 5. Declaração judicial da usucapião. O exercício da posse ad usucapionem durante o prazo
prescricional do CC 1238 é um fato jurídico. Consumado o prazo, há a aquisição da propriedade,
que é relação jurídica. Pode o novo proprietário exercer em juízo a pretensão de usucapião, para
que seja declarada a existência dessa relação jurídica (CC 1241). Procedente o pedido, a sentença
tem ingresso no registro imobiliário como forma originária de aquisição da propriedade (CC 1241
par. ún.), sem que incida imposto de transmissão, exigível apenas nas aquisições derivadas. Nessa
sentença de procedência predomina a carga declaratória, porque declara relação jurídica
preexistente, pois o possuidor adquiriu a propriedade pelo só exercício da posse ad usucapionem.
Pode-se vislumbrar, também, carga constitutiva, porque somente com o ingresso da sentença no
registro imobiliário (CC 1245 § 1.º) é que o novo proprietário poderá dizer-se com propriedade de
direito, podendo aliená-la por escritura pública que será hábil para ser registrada, bem como
apresentar-se como proprietário para todos os fins de direito (v.g., sujeito passivo da obrigação
tributária relativa a imóveis). V. CC 1241.
• 6. Posse ad interdicta e posse ad usucapionem . “Uma coisa é a posse ad interdicta e al a
posse ad usucapionem. A primeira é, como demonstrou Cornil, e entre as dezenas de beatitudes da
posse da alusão dos antigos doutores, o seu único e verdadeiro efeito, o seu efeito específico. Já a
usucapião deriva da posse qualificada. Nem toda posse a produz, como no caso dos interditos, mas
a posse exercida com animus domini e ininterrupta e tranquilamente em certo discurso de tempo,
não dispensando, a usucapião ordinária, o justo título e a boa-fé. Pode, pois, o que vence o grado
em ação possessória, ver, na reivindicação, sua posse considerada inábil ad usucapionem” (STF, 2.ª
T., RE 10604-SP, rel. Min. Orozimbo Nonato, j. 25.7.1950). Sobre a posse ad usucapionem v. coments.
CC 1196 e 1379.
• 7. Usucapião constitucional. A CF prevê duas espécies de usucapião de bem imóvel para
atender a interesses de possuidores de imóveis urbanos ou rurais que se prestem,
respectivamente, à morada e à sobrevivência econômica dos que o ocupam (CF 183 caput e §§ c/c
191 caput e par.ún.).
• 8. Bem dominical. A usucapião “pressupõe um bem capaz de ser alienado” (Bevilaqua. CC,
I11, 67, p. 244). “Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis,
enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a Lei determinar” (CC 100); já os bens
dominicais podem ser alienados (CC 101). A norma do CC 102 diz que os bens públicos são
insuscetíveis de usucapião. Estarão os bens dominiais, que são alienáveis, sujeitos à usucapião,
conforme propugnava Spencer Vampré (RT 34/385), e em sentido contrário ao que prescreve a STF
340: “Desde a vigência do Código Civil [1916], os bens dominiais, como os demais bens públicos, não
podem ser adquiridos por usucapião”.
• Par.ún.: 9. Acréscimo do prazo. Regra transitória. Até dois anos após a entrada em vigor
deste Código, isto é, 12.1.2005, o prazo estabelecido na norma sob comentário será acrescido de 2
(dois) anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do CC/1916 (CC 2029). V. LC 95/98 e
CC 132 § 3.º.
• 10. Produção rural e morada habitual. O efetivo uso da terra para produção rural e morada
habitual são requisitos fundamentais para evidenciar o caráter da posse que justifica a usucapião.
A legislação antiga (L 601/1850) não considerava princípio de cultura “os simples roçados,
derribadas ou queimas de matas ou campos, levantamento de ranchos, ou atos de semelhante
natureza, não estando acompanhados de cultura efetiva e morada habitual” (Vampré. Manual, v. I,
§ 44, p. 64/65).
• 11. Usucapião extrajudicial. O CPC 1071 prevê uma espécie de usucapião extrajudicial, que
tramita em cartório de registro de imóveis e que é disciplinada pelo LRP 216-A (artigo incluído na
LRP pelo CPC 1071), com base em modelo das experiências bem-sucedidas de usucapião
extrajudicial constantes do programa Minha Casa Minha Vida, de retificação extrajudicial e da
demarcação extrajudicial de terrenos públicos. Referido procedimento talvez tenha sido acrescido
em compensação ao fato de que a usucapião não mais dispõe de um procedimento especial
próprio no CPC, e levando em consideração o fato de que os notários e tabeliães estão assumindo
diversas funções que antes eram exclusivas do Poder Judiciário, quando provocado. O teor do LRP
216-A, acrescentado pelo CPC, é o seguinte: “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é
admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em queestiver situado o imóvel
usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata
notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores,
conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional
legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho
de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III –
certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do
requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel. § 1.º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da
prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. § 2.º Se a planta não contiver a assinatura
de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo
registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar
seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. §
3.º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao
Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo
correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. §
4.º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande
circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se
manifestar em 15 (quinze) dias. § 5.º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser
solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. § 6.º Transcorrido o prazo
de que trata o § 4.º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5.º deste artigo e
achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de
direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e
na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do
imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. §
7.º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta
Lei. § 8.º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de
imóveis rejeitará o pedido. § 9.º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de
ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro
de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao
requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum”.
# 12. Casuística:
Ação de anulação de escritura. Ajuizada contra os possuidores, antes que se completasse o
lapso para a prescrição aquisitiva, torna evidente o intuito do proprietário em molestar a
ocupação mansa e pacífica do imóvel (STJ, 3.ª T., REsp 144330, rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j.
18.10.1999, DJU 29.11.1999, p. 158).
Alegação de usucapião. Contagem do tempo da reivindicatória. A oposição à posse,
manifestada em ação judicial, desqualifica o tempo de duração do respectivo processo para os
efeitos da usucapião (STJ, 3.ª T., REsp 57645-RS, rel. Min. Ari Pargendler, v.u., j. 17.6.1999, DJU
9.8.1999, p. 165).
Alegação de usucapião em reconvenção. Admissibilidade, em tese, desde que usado, no
processo, o rito ordinário. Admite-se a reconvenção para pleitear a usucapião na ação ordinária de
despejo, desde que se use naquela o rito ordinário (2.º TACiv SP, 7.ª Câm., Ag 141610, rel. Juiz Silva
Ferreira, j. 10.3.1982, JTACivSP 75/248). Porque na reconvenção o réu deduz pretensão de direito
material, a matéria da usucapião é resolvida principaliter, ocorrendo sobre ela a coisa julgada
material. Por isso, essa sentença tem ingresso no registro imobiliário.
Alegação em defesa. Inexistência de coisa julgada (CPC/1973 469). O reconhecimento
judicial da usucapião, quando tiver sido arguida por exceção (defesa), não é acobertado pela
autoridade da coisa julgada (STF, 1.ª T., RE 47506-PR, rel. Min. Djaci Falcão, j. 12.5.1971). Para o
direito vigente, v. CPC 503 § 1.º. V. Nery-Nery. CPC Comentado 16, coment. CPC 503.
Aquisição da propriedade e transferência de direitos sucessórios. 1. Se, por uma cadeia de
contratos, foram sendo cedidos os direitos hereditários sobre determinada área de terra rural e, ao
longo do tempo, foi sobre ela exercida a posse ininterrupta, mansa e pacífica, sem nenhuma
oposição, é possível acrescer esse tempo ao do atual posseiro para fins de aferição do decurso do
lapso prescricional aquisitivo. 2. Considerando as peculiaridades do caso concreto, o fato de um
dos herdeiros do falecido posseiro ter sofrido execução forçada e, naquele feito, terem sido
penhorados e depois arrematados seus direitos hereditários não tem o alcance que o arrematante
pretende atribuir no âmbito da ação de usucapião, notadamente se foi em decorrência de sua
inércia que o lapso prescricional se consumou. 3. Segundo a orientação jurisprudencial
predominante, a usucapião é direito que decorre da análise da situação fática da ocupação de
determinado bem e independe da relação jurídica com o anterior proprietário. Preenchidos os
requisitos, declara-se a aquisição do domínio pela prescrição aquisitiva. 4. Se a maior parte do
tempo de ocupação (posse) do imóvel ocorreu sob a égide do CC/1916, aplica-se a regra de
transição prevista no CC 2029. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para se
restabelecer a sentença (STJ, 3.ª T., REsp 1279204-MG, rel. Min. João Otávio de Noronha, j.
3.11.2015, DJUE 6.11.2015).
Área usucapienda. Precisão. Em ação de usucapião, é fundamental a locação exata do imóvel
usucapiendo (RT 291/866).
Arguição em defesa. STF 237: “O usucapião pode ser arguido em defesa”. É possível ao
condômino, que exercendo posse exclusiva adquiriu a propriedade da coisa toda, alegar usucapião
em defesa. V., acima, na casuística do CC 1199, o verbete “Usucapião. Alegação em defesa por
condômino”. O reconhecimento da usucapião em favor do réu constitui-se em fundamento da
sentença, porque decidida incidenter tantum, e não fazia coisa julgada material (CPC/1973 469). Por
isso, essa sentença não poderia ser inscrita no registro imobiliário. Para o direito vigente, v. CPC
503 § 1.º. V. Nery-Nery. CPC Comentado 16, coment. CPC 503.
Bens dominicais. Aquisição por usucapião. Impossibilidade. STF 340: “Desde a vigência do
Código Civil, os bens dominiais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por
usucapião”. O texto da STF 340 refere-se ao CC/1916.
Citação do confinante. Pessoal. STF 391: “O confinante certo deve ser citado, pessoalmente,
para a ação de usucapião”.
Citação do possuidor. Pessoal. STF 263: “O possuidor deve ser citado pessoalmente para a ação
de usucapião”.
Cláusula de inalienabilidade. Usucapião extraordinária. A usucapião extraordinária é
forma originária de aquisição de propriedade pelo só fato da posse, de modo que o possuidor,
preenchidos os requisitos legais, torna-se dominus independentemente de qualquer consideração
relativamente ao antigo titular do domínio. Com a declaração de usucapião extraordinária
extingue-se o domínio do proprietário anterior, bem comoos direitos reais que ele tiver
constituído e sem embargo de quaisquer limitações ao seu dispor. Prevalece a propriedade
adquirida por usucapião, ainda que haja cláusula de inalienabilidade pesando sobre o imóvel
usucapiendo. A inalienabilidade não é causa impeditiva ou suspensiva da consumação da
usucapião extraordinária; apenas impediria a ocorrência da usucapião ordinária, porque esta
exige justo título. Por usucapião não se adquire do proprietário, mas contra ele (JSTJ 42/157, voto
vencedor do Min. Athos Gusmão Carneiro). No mesmo sentido: Pontes de Miranda. Tratado, t. XI4,
§ 1192, n. 1, p. 117; Pinto. Usucapião², n. 3.2, p. 41/42.
Declaração de vacância. Não interrupção da prescrição aquisitiva de usucapião. Se a
sentença de declaração de vacância foi proferida depois de completado o prazo da prescrição
aquisitiva em favor das autoras da ação de usucapião, não procede a alegação de que o bem não
poderia ser usucapido porque do domínio público, uma vez que deste somente se poderia cogitar
depois da sentença que declarou vagos os bens jacentes (CC/1916 1593 e 1594). A arrecadação dos
bens (CC/1916 1591) não interrompe, só por si, a posse que as autoras exerciam e continuaram
exercendo sobre o imóvel (RT 778/234). V. CC 1819, 1820, 1822 e 1823.
Desapropriação indireta. Prescrição. STJ 119: “A ação de desapropriação indireta prescreve
em vinte anos”. O LD 10 par.ún., incluído pela MedProv 2183-56 1.º, DOU 27.8.2001, estabelece o
prazo de prescrição de 5 (cinco) anos para o exercício da pretensão indenizatória, isto é, para o
ajuizamento da ação da desapropriação indireta.
Domínio útil referente a bem público. Imóvel que anteriormente já era foreiro.
Usucapião. Admissível a usucapião quando imóvel já era foreiro e a constituição da enfiteuse em
favor do usucapiente se faz contra o particular até então enfiteuta e não contra a pessoa jurídica
de direito público que continua na mesma situação em que se achava, ou seja, como nua-
proprietária (STJ, 4.ª T., REsp 154123-PE, rel. Min. Barros Monteiro, v.u., j. 4.5.1999, DJU 23.8.1999,
p. 129).
Esbulho. Época incerta. Usucapião. Matéria de fato e de provas. STJ 7. Assentado pelas
instâncias ordinárias que não há prova da data em que ocorreu o esbulho de parte do terreno
pertencente ao autor de ação reivindicatória, não há como se acolher arguição de usucapião sem
adentrar no reexame de matéria de fato e provas, inviável na via eleita, a teor da STJ 7 (STJ, 3.ª T.,
REsp 164475-MG, rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j. 20.5.1999, DJU 2.8.1999, p. 184 – RSTJ 121/294).
Foro competente. Usucapião. STJ 11: “A presença da União ou de qualquer de seus entes, na
ação de usucapião especial, não afasta a competência do foro da situação do imóvel”.
Herança jacente. Sujeição à usucapião até a declaração de vacância. O Estado não adquire
a propriedade dos bens que integram a herança jacente, até que seja declarada a vacância, de
modo que, nesse interregno, estão sujeitos à usucapião (STJ, 3.ª T., REsp 36959-SP, rel. Min. Ari
Pargendler, v.u., j. 24.4.2001, DJU 11.6.2001, p. 196). Em mesmo sentido: Herança jacente.
Usucapião. Momento de declaração da vacância. Se a sentença de declaração de vacância foi
proferida depois de completado o prazo da prescrição aquisitiva em favor das autoras da ação de
usucapião, não procede a alegação de que o bem não poderia ser usucapido porque do domínio
público, uma vez que deste somente se poderia cogitar depois da sentença que declarou vagos os
bens jacentes (CC/1916 1593 e 1594 [v. CC 1820 e 1822]) (STJ, 4.ª T., REsp 209967-SP, rel. Min. Ruy
Rosado de Aguiar, v.u., j. 6.12.1999, DJU 21.2.2000, p. 132 – JSTJ 133/400).
Hipoteca não inviabiliza usucapião. 1. O fato de o proprietário do imóvel ter celebrado
negócio com instituição financeira e dado o bem em garantia, depois baixada, não configura
verdadeira oposição à posse exercida por terceiros que nenhuma relação têm com aquele negócio,
já que não foi adotada nenhuma providência hábil a interromper o lapso prescricional hábil a
autorizar o reconhecimento da aquisição do domínio pela usucapião. 2. Exerce a posse com ânimo
de dono aquele que passa a residir no imóvel por autorização de quem acreditava ser o dono e
com a promessa de que o bem lhe seria doado, passando a pagar os respectivos impostos, a
conservar as respectivas benfeitorias, ali recebendo correspondências particulares, tudo por mais
de vinte anos, sem ser molestado por quem quer que seja. A exteriorização da posse reforça que
ela é exercida com ânimo de dono. 3. Preenchidos os requisitos legais, deve-se reconhecer a
aquisição do domínio pela usucapião. 4. Recurso especial provido. Sentença restabelecida (STJ, 3.ª
T., REsp 1253767-PR, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 18.2.2016, DJUE 26.2.2016).
Indenização por benfeitorias. STF 237. Inocorrência de julgamento ultra petita . Estando a
contestação assentada em dupla motivação, relativa a ser o réu proprietário do imóvel e a possuir
cadeia sucessória vintenária [v. CC 1238, 1239, 1240 e 1242], sem oposição e ânimo de domínio,
fundamentos da usucapião, não viola os CPC/1973 128 e 300 [CPC 141 e 336] a sentença que,
mantida pelo acórdão recorrido, aplica a STF 237 após identificar um pedido reivindicatório (STJ,
3.ª T., REsp 21305-BA, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, m.v., j. 14.3.2000, DJU 22.5.2000, p.
105).
Início do lapso prescricional. Em favor do prescribente deve ser computado o tempo de
ocupação decorrido anteriormente à vigência do novo preceito (RT 181/436).
Início do lapso prescricional. Nascimento da pretensão ( actio nata ). “Prescrição
aquisitiva. Termo inicial da contagem do prazo. Não corre a prescrição antes da actio nata. Não
podia o acórdão impugnado fixar o termo inicial da contagem do prazo prescricional em época na
qual as terras usucapiendas guardavam ainda a sua condição de bens públicos. Está sujeita à
transcrição no registro de imóveis a transmissão de bens públicos a particulares. Ocorrência de
negativa de vigência do CC/1916 67, 550, 676 e 860 par.ún. [CC 100, 101, 1238, 1227 e 1245 § 1.º] e de
dissídio com a STF 340. Recurso conhecido e provido” (RTJ 91/520). V. CC 189.
Justo título e boa-fé. Prova. A usucapião extraordinária dispensa a prova do justo título e da
boa-fé, e se consuma no prazo de 20 (vinte) anos ininterruptos, sem que haja qualquer oposição
por parte do senhorio (STJ, 3.ª T., REsp 144330, rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j. 18.10.1999, DJU
29.11.1999, p. 158). (Acórdão proferido no tempo da vigência do CC/1916. O prazo do CC 1238 caput
é de 15 anos.)
Mera tolerância. Usucapião. Inadmissibilidade. Inexistente o animus dominus de quem
detenha a coisa, malgrado a posse longeva e de boa-fé, mas exercida de forma transitória, gratuita,
precária, é impossível a invocação, em sede de defesa, da usucapião extraordinária. Incidência do
CC/1916 492 [CC 1203] e CC/1916 497 [CC 1208] (2.º TACivSP, Ap 429995, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j.
17.4.1995). No mesmo sentido: JTACivSP 153/372.
Muro divisório. Demolitória. Morosidade. A ausência de oposição à situação de muro
divisório, verificada por mais de 20 anos ininterruptos, obsta o pleito demolitório objetivado por
intermédio da ação de obrigação de não fazer, pela configuração de conduta desidiosa do
confinante, indicativa de indiscreta falta de zelo no resguardo de suas prerrogativas. Por
conseguinte, cumpre seja reconhecida a usucapião arguida como incidente de defesa, de vez que,
por constituir forma aquisitiva originária da propriedade, sobreleva os demais direitos dela
derivados, mormente quando desdenhosamente protegidos (RT 795/254). (Acórdão proferido no
tempo da vigência do CC/1916. O prazo do CC 1238 caput é de 15 anos.)
Outorga uxória. A propositura da ação de usucapião, pelo varão, depende do consentimento
da mulher, sob pena de nulidade do processo (STJ, 3.ª T., REsp 60592-SP, rel. Min. Ari Pargendler,
v.u., j. 29.6.1999, DJU 30.8.1999, p. 68 – RSTJ 123/199).
Posse decorrente de contrato de compra e venda. 1. Pretensão dos recorrentes de usucapirimóvel adquirido por meio de cessão de direitos e obrigações decorrentes de contrato de mútuo de
imóvel originariamente financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação com incidência de
hipoteca sobre o bem. 2. Para a configuração da usucapião extraordinária é necessária a
comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do instituto, constantes no CC
1238, especialmente o animus domini, condição subjetiva e abstrata que se refere à intenção de ter
a coisa como sua. 3. A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por
usucapião (STJ, 3.ª T., REsp 1501272/SC, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.5.2015, DJUE
15.5.2015).
Posse direta. Origem obrigacional. Usucapião. Inadmissibilidade. Posse de origem
obrigacional (posse direta) não se confunde com posse de fato que rende ensejo a invocação de
usucapião (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 345018, rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. 23.8.1993 – JTACivSP
146/351). No mesmo sentido: JTACivSP 125/421.
Posse direta a non domino . Inquilino. Usucapião. Inadmissibilidade. Prescrição aquisitiva
alguma favorece a quem, na condição de inquilina, possui imóvel a non domino e, pois, não se
legitima a invocar usucapião (2.º TACivSP, 4.ª Câm., Ap 467659, rel. Juiz Celso Pimentel, j. 3.9.1996 –
JTACivSP 162/445).
Posse exercida em exclusividade por herdeiros. Transmutação do caráter originário da
posse, oriunda de transmissão causa mortis, em conjunto com os demais herdeiros, mas cuja
atualização, individual, com ânimo de dono, desde longa data, possibilitou a usucapião (TJRS, 18.ª
CâmCiv., Ap 70021247291-Santa Maria-RS, rel. Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes; j. 6.8.2009,
v.u., Bol AASP 2010/1787).
Posse exercida em comodato. Prescrição aquisitiva. Reconhecido o comodato, não há que se
cuidar de prescrição aquisitiva, ainda que tivesse decorrido o prazo suficiente, pois para tanto não
é hábil a posse direta exercida pelo comodatário (RT 586/133).
Posse exercida por locatário, comodatário e afim. Não adquire a propriedade por esse meio
o locatário, o comodatário e quem quer que detenha em nome alheio a coisa que pretende
assenhorear judicialmente (TJBA – JB 79/87).
Posse pública. Para gerar usucapião, a posse precisa ser pública e ostensivamente exercida
com intenção de dono, para que o silêncio de outrem envolva o reconhecimento do direito do
possuidor (RT 291/679).
Prazo de usucapião. Jornada V DirCiv STJ 497: “O prazo, na ação de usucapião, pode ser
completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor”.
Reivindicatória. Alegação, em defesa, de usucapião extraordinária. Imóvel em fideicomisso,
com cláusula de inalienabilidade. A aquisição por usucapião é aquisição originária. Com relação
ao usucapiente, importa a posse pelo prazo de vinte anos [v. CC/1916 550; CC 1238 – 15 anos],
pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono. Nenhuma relação ou sucessão existe entre o perdente
do direito de propriedade e o que a adquire pela usucapião. Com a usucapião, simplesmente
extingue-se o domínio do anterior proprietário, bem como os direitos reais que tiver ele
constituído, e sem embargo de quaisquer limitações a seu dispor. Prazo de vinte anos consumado
no interregno entre a data em que o fiduciário mais jovem completou os dezesseis anos e a data da
propositura da ação reivindicatória (STJ, 4.ª T., REsp 13663-SP, rel. Min. Athos Carneiro, v.u., j.
22.9.1992, DJU 26.10.1992, p. 19054 – JSTJ 42/157).
Terra devoluta. Alegação por Estado-membro. Ônus da prova. Cabe ao Estado que alega ser
o terreno devoluto o encargo probatório acerca dessa natureza (STJ, 4.ª T., REsp 107640-RS, rel.
Min. César Asfor Rocha, v.u., j. 21.3.2000, DJU 15.5.2000, p. 162).
Usucapião. O Estado não adquire a propriedade dos bens que integram a herança jacente, até
que seja declarada a vacância, de modo que, nesse interregno, estão sujeitos à usucapião (STJ, 3.ª
T., REsp 36959-SP, rel. Min. Ari Pargendler, v.u., j. 24.4.2001, DJU 11.6.2001, p. 196). No mesmo
sentido: o bem integrante de herança jacente só é devolvido ao Estado com a sentença de
declaração da vacância, podendo, até ali, ser possuído ad usucapionem (STJ, rel. Min. Ruy Rosado
de Aguiar – RT 787/207).
Usucapião. Prescrição aquisitiva. Na usucapião a perda da propriedade se opera em
decorrência da prescrição aquisitiva, mas não em função do prazo estabelecido no CC/1916 177 [CC
205] (STJ, 3.ª T., REsp 144330, rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j. 18.10.1999, DJU 29.11.1999, p. 158).
Usucapião em defesa. STF 237: “O usucapião pode ser arguido em defesa”.
Usucapião especial. Presença da União. Competência. STJ 11: “A presença da União ou de
qualquer de seus entes, na ação de usucapião especial, não afasta a competência do foro da situação
do imóvel”.
Usucapião extraordinária. Aplicação imediata. Jornada VI DirCiv STJ 564 : “As normas
relativas à usucapião extraordinária (CC 1238 caput) e à usucapião ordinária (CC 1242 caput), por
estabelecerem redução de prazo em benefício do possuidor, têm aplicação imediata, não incidindo o
disposto no CC 2028”.
Usucapião extraordinária. Matéria de defesa e prescrição. A usucapião extraordinária
(CC/1916 550) [v. CC 1238] dispensa a prova do justo título e da boa-fé; e se consuma no prazo de 20
(vinte) anos ininterruptos [quinze anos – CC 1238 caput], sem que haja qualquer oposição por
parte do senhorio. A ação de anulação de escritura pública, ajuizada contra os possuidores, antes
que se completasse o lapso para a prescrição aquisitiva, torna evidente o intuito do proprietário
em molestar a ocupação mansa e pacífica do imóvel (STJ, 3.ª T., REsp 144330-AC, rel. Min.
Waldemar Zveiter, v.u., j. 18.10.1999, DJU 29.11.1999, p. 158 – JSTJ 127/133).
Usucapião extraordinária. Mutação da natureza jurídica da posse. Possibilidade. A
usucapião extraordinária – CC/1916 550 [v. CC 1238] – reclama, tão somente: a) posse mansa e
pacífica, ininterrupta, exercida com animus domini; b) o decurso do prazo de vinte anos [quinze
anos – CC 1238 caput]; c) presunção juris et de jure de boa-fé e justo título, “que não só dispensa a
exibição desse documento como também proíbe que se demonstre sua inexistência”. E, segundo o
ensinamento da melhor doutrina, “nada impede que o caráter originário da posse se modifique”,
motivo pelo qual o fato de ter havido no início da posse da autora um vínculo locatício não é
embaraço ao reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou
de natureza e assumiu feição de posse em nome próprio, sem subordinação ao antigo dono, e, por
isso mesmo, com força ad usucapionem (STJ, 4.ª T., REsp 154733-DF, rel. Min. César Asfor Rocha,
v.u., j. 5.12.2000, DJU 19.3.2001).
Usucapião urbana especial. Exegese da CF 183. Para a concessão de usucapião urbana
especial, previsto no CF 183, é condição expressa que o imóvel urbano possua até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 451460, rel. Juiz Carlos Stroppa, j. 13.2.1996
– JTACivSP 159/302).
ø Doutrina
Artigos: Artur Marques da Silva Filho. O usucapião na atual Constituição (RT 657/60); Artur
Marques da Silva. O regime constitucional do usucapião (Bittar. Propriedade, pp. 93/115); Márcio
Manoel Maidame. A possibilidade de mudança do caráter da posse precária e sua utilidade para fins
de usucapião (RDPriv 11/188); Sérgio José Porto. Do justo título na prescrição aquisitiva abreviada
(RT 779/64).
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua,
por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50
(cinquenta) hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 1 a 14
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CF 191; LUE 1.º.
• 2. Imóvel rural. Imóvel rural, segundo o ET 4.º I, é “o prédio rústico, de área contínua,
qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração extrativaagrícola, pecuária ou
agroindustrial”. O ET e a L 6746/79, regulamentada pelo D 84685/80, diferenciaram o imóvel rural
em seis espécies: propriedade familiar, minifúndio, empresa rural, latifúndio por dimensão,
latifúndio por exploração e módulo fiscal. A doutrina se debate em torno da questão atinente à
localização ou à destinação do imóvel como o melhor critério para a definição do que venha a ser
imóvel rural. A opção do ET, como se vê, leva em consideração a destinação do bem, a partir do
fato de ele se prestar à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial. O CC 1239
considera, entretanto, o critério da localização, quando se refere à “área de terra em zona rural
não superior a 50 (cinquenta) hectares”. Não é improvável que o imóvel tenha destinação rural e
se localize na zona urbana da cidade, mas o elemento objetivo para a forma de usucapião prevista
neste artigo é a localização do bem imóvel: na zona rural. O CC, neste particular, desconsidera a
evolução do ET, que dava a tônica da questão ao desempenho da atividade rural. Se o imóvel rural
estiver situado em espaço considerado indispensável à segurança nacional, há que serem
atendidas as exigências da L 5709/71 7.º.
• 3. Cadastro Nacional de Imóveis Rurais. A L 10267/01 instituiu o Cadastro Nacional de
Imóveis Rurais (CNIR) e está regulamentada pelo D 4449/02. Por meio desse cadastro busca-se
precisar a existência física do imóvel, servindo esse catálogo como elemento importante para
proceder a verdadeiro inventário das terras nacionais, apontando a “real disponibilidade de terras
públicas” (Ari Álvares Pires Neto. Georreferenciamento e retificação extrajudicial de imóveis
urbanos e rurais, RDI 58/60) e permitindo a satisfação do interesse fiscal do poder público. Num
segundo momento, verifica-se que a L 10267/01 visa a compor o registro imobiliário com
informações gráficas contidas no CNIR.
• 4. Especialidade objetiva do registro. O registro de imóveis não perde nenhuma de suas
características jurídicas com o advento da L 10267/01. Ao contrário. O critério técnico e sofisticado
de identificação do imóvel e a representação gráfica precisa de sua realidade de fato, emprestam
maior precisão à especialidade objetiva do registro imobiliário, que recepciona formalmente a
existência jurídica do bem – precisamente identificado – como objeto de direito real, em
consequência do tráfego de riquezas decorrentes dos negócios jurídicos e como forma
extraordinária de segurança jurídica.
• 5. Georreferenciamento de imóveis rurais. “Georreferenciar significa descrever um imóvel
segundo informações geodésicas de seus vértices, ou seja, criou-se uma nova maneira de descrever
os imóveis rurais a partir de pontos geodésicos obtidos por satélite” (Ari Álvares Pires Neto.
Georreferenciamento e retificação extrajudicial de imóveis urbanos e rurais, RDI 58/60). A técnica
apurada do novo sistema descritivo de dados permitirá o aperfeiçoamento do sistema registrário
imobiliário.
• 6. Função social da propriedade. No livro das disposições finais e transitórias, o novo
sistema prevê que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais
como os estabelecidos para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. V. CC 2035
par.ún. A possibilidade de haver usucapião de bem imóvel rural nas condições do CC 1239 (5 anos
de posse ininterrupta e sem oposição), decorre da utilização de pequena parcela (não superior a 50
[cinquenta] hectares) de terra pelo trabalho produtivo e pela moradia do usucapiente, que não tem
outro bem seu, atende a esse anseio social.
• 7. Propriedade familiar. Imóvel direta e pessoalmente explorado pela força de trabalho da
família e, eventualmente, de terceiros, em espaço fixado de acordo com o módulo de cada região e
que sirva de sustento para essas pessoas e para seu progresso socioeconômico (ET 4.º II e 50 e L
6746/79 1.º). É o módulo rural.
• 8. Minifúndio. Imóvel com dimensão inferior ao do módulo fiscal e, portanto, inferior à
dimensão da propriedade familiar. Não tem a dimensão necessária para a sua exploração
econômica.
• 9. Empresa rural. Empreendimento que explora economicamente o imóvel rural.
Diferentemente do empresário do CC 966, o empresário rural não está sujeito ao registro
obrigatório. Porém, uma vez inscrito, sujeitar-se-á às mesmas obrigações e terá os mesmos direitos
que o empresário (CC 971).
• 10. Latifúndio por dimensão. Imóvel rural que excede a 600 vezes o módulo fiscal.
• 11. Latifúndio por exploração. Imóvel rural de dimensão igual ou maior a um módulo fiscal
e inferior a 600 vezes o módulo fiscal, que não se enquadre em nenhuma das classificações
anteriores, seja mantido inexplorado – para tanto levando-se em conta as possibilidades físicas,
econômicas e sociais do meio onde ele se localiza – e se preste a fins especulativos, ou seja,
deficiente ou inadequadamente explorado.
• 12. Módulo rural. Definido inicialmente pelo ET como padrão para a dimensão máxima
necessária à exploração econômica do solo rural (ET 4.º III), correspondia ao tamanho da
propriedade familiar. O módulo rural, na dicção do ET, constituía a “unidade de superfície que,
caracterizando a propriedade familiar, torna possível a comparação das dimensões de imóveis
rurais em função de suas possibilidades de produção, nas várias regiões do país” (João Bosco
Medeiros de Souza. Direito agrário, SP, Saraiva, 1985, p. 33).
• 13. Módulo fiscal. O instituto do módulo rural veio a ser substituído por dois outros: a) fração
mínima de parcelamento (FMP); b) módulo fiscal (L 6746/79 1.º, que deu nova redação ao ET 49 e
50). A fração mínima de parcelamento é mecanismo que impede o desmembramento de áreas
rurais a frações que as tornem economicamente improdutivas. O módulo fiscal serve como
elemento constitutivo da fixação de imposto territorial rural, ou como critério de classificação de
imóvel rural.
# 14. Casuística:
Área para a usucapião rural. Jornada IV Dir-Civ STJ 312: “Observado o teto constitucional, a
fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo
rural e a atividade agrária regionalizada”.
Direito de propriedade e o panorama hodierno da propriedade. Função social. O direito
privado de propriedade, seguindo-se a dogmática tradicional (CC/1916 524 e 527; CC 1228 e 1231), à
luz da CF 5.º XXII, dentro das modernas relações jurídicas, políticas, sociais e econômicas, com
limitações de uso e gozo, deve ser reconhecido com sujeição a disciplina e exigência da sua função
social (CF 170 II e III; 182; 183; 185 e 186). É a passagem do Estado-proprietário para o Estado-
solidário, transportando-se do “monossistema” para o “polissistema” do uso do solo (CF 5.º XXIV;
22 II; 24 VI; 30 VIII; 182 §§ 3.º e 4.º; 184 e 185) (STJ, 1.ª Seç., MS 1835-DF, rel. Min. Garcia Vieira,
m.v., j. 11.5.1993, DJU 24.5.1993, p. 9955 – RSTJ 46/81; RDA 193/293).
Imóvel com área inferior ao módulo rural. Jornada VII DirCiv STJ 594: “É possível adquirir a
propriedade de área menor do que o módulo rural estabelecido para a região, por meio da usucapião
especial rural”. Imóvel rural. Aquisição por cônjuge brasileiro casado com estrangeira. “1. O
brasileiro, ao convolar núpcias com estrangeiro, sujeita-se à restrição da L 5709/71, se o regime de
bens determinar a comunicação da propriedade. 2. Sendo assim, o cônjuge brasileiro, para
adquirir propriedade rural, terá que solicitar autorização do INCRA. Esta exigência não o proíbe
de se tornar proprietário, apenas o sujeita a um procedimento administrativo. 3. Recurso
improvido” (STJ, 1.ª T., RMS 5831-SP, rel. Min. José Delgado, v.u., j. 27.2.1997, DJU 22.4.1997, p.
14373). V. CF 190 e L 8629/93 23.
Imóvel rural. Venda de partes que não alcançam o módulo regional. Não afronta o ET a
venda de partes em imóveis, que não alcançam o módulo regional, se a alienação é feita para o
confrontante, inocorrendo assim o minifúndio (RDPriv 22/305).
Posse sobre área superior aos limites legais. Jornada IV DirCiv STJ 313: “Quando a posse
ocorresobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião
especial, ainda o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”.
Prazo de usucapião. Jornada V DirCiv STJ 497: “O prazo, na ação de usucapião, pode ser
completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor”.
ø Doutrina
Monografias: João Bosco Medeiros de Souza. Direito agrário, Saraiva, SP, 1985; Paulo
Guilherme de Almeida. Aspectos jurídicos da reforma agrária no Brasil, LTR, São Paulo, 1990.
Artigos: Antonio Augusto de Souza Coelho. A propriedade rural na nova Constituição (Bittar.
Propriedade, p. 135/170); Ari Álvares Pires Neto. Georreferenciamento e retificação extrajudicial de
imóveis urbanos e rurais (RDI 58/60).
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta)
metros quadrados, por 5 (cinco) anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural. 1 a 7
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CF 183; ECid 9.º.
• 2. Estatuto da Cidade. O ECid prevê duas espécies de usucapião especial residencial urbana:
(I) a individual e (II) a coletiva (cf. ECid 9.º e 10). (I) A usucapião urbana especial residencial
individual (ECid 9.º caput e §§) exige: a) que o interessado tenha posse ad usucapionem de área de
até 250 m² por cinco anos ininterruptos; b) utilize-a para sua moradia ou de sua família; c) não seja
proprietário de imóvel urbano ou rural; d) que utilize os benefícios dos institutos pela primeira
vez. O direito a essa espécie de usucapião se transmite aos herdeiros do possuidor, desde que este
já residisse no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. (II) A usucapião urbana residencial
especial coletiva (ECid 10 caput e §§) exige: i) que população de baixa renda tenha posse ad
usucapionem de imóvel com mais de 250 m² por cinco anos ininterruptos; ii) que os terrenos
ocupados não possam ser identificados por cada possuidor; e iii) não sejam proprietários de
imóvel(is) urbano(s) ou rural(is). A usucapião coletiva permite a soma de posse (ECid 10 § 1.º).
Atentemos que a usucapião urbana residencial especial individual, prevista no ECid 9.º caput e §§,
está expressamente contida, no novo sistema civilista, na norma ora comentada, que repetiu
exatamente os termos dessa lei, carreando, assim, os mesmos requisitos, omitindo apenas o ECid
9.º § 3.º. Frise-se, porém, que o ECid é norma legal cronologicamente anterior ao CC, mas a regra já
se encontrava prevista no Projeto de CC.
• 3. Registro da usucapião coletiva. Dá-se na forma do ECid 10 §§ 2.º e 3.º, registrando-se no
CRI a sentença judicial declaratória da usucapião, que atribuirá fração ideal do terreno a cada
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito
entre os condôminos, e independentemente da regularidade do parcelamento do solo ou da
edificação (LRP 167 I 28).
• 4. Condomínio resultante de usucapião urbana. É administrado pela maioria dos votos dos
condôminos presentes. É indivisível, não passível de extinção, salvo deliberação de dois terços dos
condôminos, no mínimo, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do
condomínio (ECid 10 §§ 4.º e 5.º).
• 5. Ações petitórias e possessórias tendo por objeto o imóvel usucapiendo. Ficam
sobrestadas durante a pendência de ação de usucapião especial urbana (ECid 11).
• 6. Usucapião decorrente de título de legitimação de posse. Segundo a L 11977/09, quem
ocupa irregularmente imóvel particular pode receber do poder público um título de legitimação de
posse, expedido após procedimento específico, previsto nos L 11977/09 53 a 57. O ocupante deverá
registrar o título de forma que, passados cinco anos, contados do registro, possa pleitear a
usucapião do imóvel com base no CF 183. Para que o ocupante irregular de imóvel possa fazer jus
ao referido título, ele deverá atender aos seguintes requisitos, semelhantes ao do CC 1240: não ser
concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural; não ser beneficiário de
legitimação de posse concedida anteriormente; o lote ou fração ideal não pode exceder 250 m².
Porém, enquanto o CC 1240 diz que não poderá haver distinção entre homem e mulher para a
concessão do título de propriedade, a L 11970/09 3.º IV dispõe que o título de legitimação de posse
(que poderá levar à propriedade) deverá ser preferencialmente concedido à mulher, numa
possível tentativa de resguardar o interesse da família – mas que cria uma distinção agora
inexistente na Lei civil entre homens e mulheres, como se reconhecesse estas últimas como a
“parte mais fraca” na relação familiar. A nosso ver, essa disposição é inconstitucional, tendo em
vista que o CF 226 § 5.º determina que homens e mulheres têm direitos e deveres iguais junto à
sociedade conjugal.
# 7. Casuística:
I) Recursos repetitivos e repercussão geral:
Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo
CF 183. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor
do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz
constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma
hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito
constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal
fixado como área de 360 m². Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m², destacada de
um todo maior, dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de
norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do CF 183, o reconhecimento do
direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que
estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4.
Recurso extraordinário provido (STF, Pleno, RE 422349-RS [mérito], rel. Min. Dias Toffoli, j.
29.4.2015, DJUE 5.8.2015).
II)_ Diversos:
Área urbana. Conceito. Jornada I DirCiv STJ 85: “Para efeitos do CC 1240 caput, entende-se por
‘área urbana’ o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios
edilícios”.
Metragem máxima. Jornada IV DirCiv STJ 314: “Para os efeitos do CC 1240, não se deve
computar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal
correspondente à área comum”.
Posse sobre área superior aos limites legais. Jornada IV DirCiv STJ 313: “Quando a posse
ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião
especial, ainda o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”.
Prazo de usucapião. Jornada V DirCiv STJ 497: “O prazo, na ação de usucapião, pode ser
completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor”.
Usucapião especial urbana. Exigência de área mínima prevista em Lei municipal, relativa
ao zoneamento urbano. Inadmissibilidade. Prevalência da norma constitucional, que só
determina a área máxima. Competência, ademais, da União para legislar sobre a matéria.
Inteligência da CF 183 e 22 I. Possibilidade jurídica do pedido. Ausência, ademais, de comprovação
de tratar-se de lote clandestino. Extinção do processo afastada. Recurso provido (TJSP, 4.ª
Câm.Dir.Priv, Ap 131.411-4/1 – São Luiz do Paraitinga, rel. Armindo Freire Mármora, v.u., j.
27.2.2003).
Usucapião urbana. Requisitos não preenchidos. Reconhecimento das modalidades ordinária
ou extraordinária. Inadmissibilidade. Pressupostos e ritos próprios. É defeso ao autor mudar o
pedido e a causa de pedir sem o consentimento do réu (TJSP, 4.ª Câm.Dir.Priv., Ap 127.320-4/1-00–
São Paulo, rel. Carlos Stroppa, v.u., j. 6.6.2002).
Usucapião urbana. Cessionário de direitos possessórios. Imóvel não utilizado como
moradia e ajuizamento antes de decorrido o prazo quinquenal. Não cabimento da soma de
posse dos antecessores. Inteligência da CF 183. A modalidade de usucapião urbana exige do
possuidor a utilização da área para a sua moradia ou de sua família, emergindo inadmissível a
contagem de tempo do antecessor, o que representaria, ademais, uma diminuição do prazo
prescricional para o sucessor a título singular (TJSP, 4.ª Câm-DPriv, Ap 127.320-4/1-00 – São Paulo,
v.u., rel. Carlos Stroppa, j. 6.6.2002).
Usucapião urbana especial. Exegese da CF 183. Para a concessão de usucapião urbana
especial, prevista na CF 183, é condição expressa que o imóvel urbano possua até 250 (duzentos e
cinquenta) metros quadrados (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 451460, rel. Juiz Carlos Stroppa, j. 13.2.1996
– JTACivSP 159/302).
ø Doutrina
Artigo: Francisco Loureiro. Usucapião individual e coletivo no Estatuto da Cidade (RTDCiv 9/25).
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse
direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.1 a 5 (Acrescentado pela L 12424/11.)
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
§ 2º (Vetado).
• 1. Correspondência legislativa. Não há.
• 2. Novo texto. Artigo acrescentado pelo art. 9.º da L 12424, de 16.6.2011 (DOU 17.6.2011,
republicada no DOU 20.6.2011), em vigor na data de sua publicação (L 12424/11 12).
• 3. Usucapião especial urbana residencial familiar. A usucapião prevista na norma
comentada é proveniente do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), instituído pela L
11977/09, com as alterações da L 12424/11. É mecanismo de incentivo à aquisição de imóveis
urbanos para famílias com pequena renda mensal, bem como visa proteger aquele que rompeu
união estável ou sociedade conjugal, mas que ainda reside no imóvel, dividindo-o com o ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O imóvel passível da usucapião familiar é
apenas o urbano. A posse ad usucapionem deve ser exercida, sem interrupção ou oposição, por no
mínimo 2 (dois) anos por aquele que divida o imóvel com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar. O elemento finalístico da utilização do imóvel como sua moradia própria,
individual, ou de sua família, deve estar presente para que possa ser declarado proprietário pela
usucapião.
• § 2.º: 4. Veto. O texto do § 2.º foi vetado pelo Presidente da República. O texto vetado era do
seguinte teor: “§ 2.º No registro do título do direito previsto no caput, sendo o autor da ação
judicialmente considerado hipossuficiente, sobre os emolumentos do registrador não incidirão e
nem serão acrescidos a quaisquer títulos taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito
Federal, carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal
de Justiça, bem como de associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer
título ou denominação”. As razões do veto são as seguintes: “Os dispositivos violam o pacto
federativo ao interferirem na competência tributária dos Estados, extrapolando o disposto no § 2.º
do art. 236 da Constituição” (Mensagem n. 203, de 16.6.2011, DOU 17.6.2011, republicado no DOU
20.6.2011).
# 5. Casuística:
“Abandono do lar”. Jornada VII DirCiv STJ 595: “O requisito ‘abandono do lar’ deve ser
interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do
imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do
casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499”.
Posse direta. Jornada V DirCiv STJ 502: “O conceito de posse direta, referido no CC 1240-A, não
coincide com a acepção empregada no CC 1197”.
Prazo de usucapião. Jornada V DirCiv STJ 497: “O prazo, na ação de usucapião, pode ser
completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor”.
Prazo do CC 1240-A. Jornada V DirCiv STJ 498: “A fluência do prazo de 2 (dois) aos previsto pelo
CC 1240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em
vigor da L 12424/11.”
Usucapião. Condomínio edilício. Jornada VII DirCiv STJ 596: “O condomínio edilício pode
adquirir imóvel por usucapião”.
Usucapião do CC 1240-A. Alcance. Jornada V DirCiv STJ 500: “A modalidade de usucapião
prevista no CC 1240-A pressupõe a propriedade comum do casal e compreende todas as formas de
família ou entidades familiares, inclusive homoafetivas”.
Usucapião do CC 1240-A. Definições. Jornada V DirCiv STJ 501: “As expressões ‘ex-cônjuge’ e
‘ex-companheiro’, contidas no CC 1240-A, correspondem à situação fática da separação,
independentemente de divórcio”.
Usucapião do CC 1240-A. Requisitos. Jornada V DirCiv STJ 499: “A aquisição da propriedade
na modalidade de usucapião prevista no CC 1240-A só pode ocorrer em virtude de implemento de
seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito ‘abandono do lar’ deve ser interpretado de
maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa
descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento
do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza
unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que
justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de
usucapião”.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião,
a propriedade imóvel. 1 e 2
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 550 in fine.
# 2. Casuística:
Ação de anulação de escritura. Ajuizada contra os possuidores, antes que se completasse o
lapso para a prescrição aquisitiva, torna evidente o intuito do proprietário em molestar a
ocupação mansa e pacífica do imóvel (STJ, 3.ª T., REsp 144330, rel. Min. Waldemar Zveiter, v.u., j.
18.10.1999, DJU 29.11.1999, p. 158).
Mera tolerância. Usucapião. Inadmissibilidade. Inexistente o animus dominus de quem
detenha a coisa, malgrado a posse longeva e de boa-fé, mas exercida de forma transitória, gratuita,
precária, é impossível a invocação, em sede de defesa, da usucapião extraordinária. Incidência do
CC/1916 492 [CC 1203] e CC/1916 497 [CC 1208] (2.º TACivSP, Ap 429995, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j.
17.4.1995). Em mesmo sentido: JTACivSP 153/372.
Pedido contraposto. Jornada IV DirCiv STJ 315: “O CC 1241 permite que o possuidor que
figurar como réu em ação reivindicatória ou possessória formule pedido contraposto e postule ao
juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel, valendo a sentença como
instrumento para registro imobiliário, ressalvados eventuais interesses de confinantes e terceiros”.
Posse direta. Origem obrigacional. Usucapião. Inadmissibilidade. Posse de origem
obrigacional (posse direta) não se confunde com posse de fato que rende ensejo à invocação de
usucapião (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 345018, rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. 23.8.1993 – JTA-CivSP
146/351). No mesmo sentido: JTACivSP 125/421.
Posse direta a non domino . Inquilino. Usucapião. Inadmissibilidade. Prescrição aquisitiva
alguma favorece a quem, na condição de inquilina, possui imóvel a non domino e, pois, não se
legitima a invocar usucapião (2.º TACivSP, 4.ª Câm., Ap 467659, rel. Juiz Celso Pimentel, j. 3.9.1996 –
JTACivSP 162/445).
Posse exercida em comodato. Prescrição aquisitiva. Reconhecido o comodato, não há que secuidar de prescrição aquisitiva, ainda que tivesse decorrido o prazo suficiente, pois para tanto não
é hábil a posse direta exercida pelo comodatário (RT 586/133).
Posse exercida por locatário, comodatário e afim. Não adquire a propriedade por esse meio
o locatário, o comodatário e quem quer que detenha em nome alheio a coisa que pretende
assenhorear judicialmente (TJBA – JB 79/87).
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos. 1 a 3
Parágrafo único. Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia,
ou realizado investimentos de interesse social e econômico.4 e 5
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 551.
• 2. Usucapião ordinária. A norma regula a usucapião ordinária. Para que a propriedade seja
adquirida por meio da usucapião ordinária, o possuidor tem de exercer posse incontestada pelo
prazo de dez anos, fundada em justo título e boa-fé.
• 3. Justo título. O justo título, no entender de Mühlenbruch, é toda causa hábil para transferir
o domínio (C.T.Mühlenbruch. Doctrina Pandectarum, Editio nova, Hauman, Bruxelles, 1838, § 265,
p. 25), e são títulos de usucapião tantas quantas sejam as causas de aquisição de domínio. Aliás,
esta é mesma lição que nos dá Lysippo Garcia: “Justo título é tida como a causa própria, em tese,
para transferir o domínio, mas que, em consequência de obstáculo ocorrente na hipótese, pode
deixar de produzir esse efeito” (Lysippo Garcia. O registro de immóveis, vol. I (A transcripção),
Francisco Alves, Rio de Janeiro, 1922, pp. 246/247. É este o teor do CC esp. 1952: “Entende-se por
justo título aquele que legalmente baste para transferir o domínio ou direito real de cuja
prescrição se trate”). A habilidade para transferir o domínio deve provir do direito positivo (Rudolf
von Jhering. Der Besitzwille: zugleich eine Kritik der herrschenden juristischen Methode, Jena, 1889,
capítulo XV, p. 359). A espécie mais comum de justo título é a da aquisição a non domino. Título,
aqui, não é somente o instrumento escrito revelador da existência de um negócio jurídico, mas
também a própria causa, o fundamento desse mesmo negócio. Anote-se, nesse particular, a lição da
doutrina francesa: “La notion de titre recouvre par conséquent celle de cause… La cause
correspond à la qualité juridique de celui qui si prétend possesseur… [a noção de título, por
conseguinte, oculta aquela de causa… a causa corresponde à qualidade jurídica daquele que se
pretende possuidor]” (Trigeaud. La possession des biens immobiliers, Economica, Paris, 1981, n.
212, p. 216). Contudo, não obstante o justo título dê causa objetiva à boa-fé do prescribente, não o
libera de demonstrar sua boa-fé subjetiva, também requisito da usucapião ordinária (Nery-Nery.
Instituições DC, v. VIII, n. 39.1, p. 86)
• Par.ún.: 4. Acréscimo do prazo. Regra transitória. Até dois anos após a entrada em vigor
deste Código, isto é, 12.1.2005, o prazo estabelecido na norma sob comentário foi acrescido de 2
(dois) anos, qualquer que fosse o tempo transcorrido na vigência do CC/1916 (CC 2029). V. LC 95/98
e CC 132 § 3.º.
• 5. Qualidade da posse como fator de redução do prazo. Quando o CC 1242 par.ún. alude a
outro critério para a concessão de usucapião ordinária, em tempo menor (não dez, mas cinco
anos), privilegia o prescribente a partir da maneira como exerceu a posse que detém,
destinando-a a sua morada, ou aludindo a investimentos feitos, de interesse social e
econômico, na coisa possuída, agregando à qualidade de sua posse um fator que faz
legalmente reduzir seu prazo de prescrição aquisitiva. Esse elemento não pertence ao título,
mas à qualidade da posse (Nery-Nery. Instituições DC, v. VIII, n. 39.1, p. 87).
# 6. Casuística:
Ação de anulação de atos jurídicos translativos de propriedade em condomínio. A
usucapião é forma originária de adquirir. O usucapiente não adquire de outrem; simplesmente
adquire. Assim, são irrelevantes vícios de vontade ou defeitos inerentes a eventuais atos causais de
transferência da posse. Na usucapião ordinária, bastam o tempo e a boa-fé, aliados ao justo título,
hábil em tese à transferência do domínio (STJ, 4.ª T., REsp 23-PR, rel. Min. Athos Carneiro, v.u., j.
19.9.1989, DJU 16.10.1989, p. 15856 – RSTJ 5/307).
Ação de usucapião. Desnecessidade. Jornada VI DirCiv STJ 569: “No caso do CC 1242 par.ún.,
a usucapião, como matéria de defesa, prescinde do ajuizamento da ação de usucapião, visto que,
nessa hipótese, o usucapiente já é o titular do imóvel no registro”.
Cláusula de inalienabilidade. A cláusula de inalienabilidade que pesa sobre o imóvel impede
a ocorrência da usucapião ordinária, porque esta exige justo título, que o prescribente nunca teria
(JSTJ 42/157, voto vencedor do Min. Athos Gusmão Carneiro). V., em sentido contrário, caso em que
a inalienabilidade não descaracterizou justo título em Nery. Soluções Práticas², v. VII, n. 135, pp.
727-736.
Compromisso de compra e venda. Documento irregular. Descaracterização de justo título.
A criação de qualquer documento, ainda que anterior à consumação do lapso temporal necessário
para a usucapião, pode ocorrer de modo fraudulento, o que torna necessário sejam examinadas as
expressões “justo título” e “boa-fé”, conjuntamente, devendo ambas habilitar o documento a ser
levado a registro imobiliário (2.º TACivSP, 1.ª Câm., Ap 153503, rel. Juiz Egas Galbiatti, j. 22.2.1983 –
JTACivSP 83/250).
Compromisso de compra e venda não registrado. Conceito de justo título. Justo título,
aludido no CC/1916 551 [CC 1242], é o título válido, em tese, para transferir o domínio, mas
ineficaz, na hipótese, por não ser o transmitente o titular do direito ou faltar-lhe o poder de
alienar. Abonada doutrina e precedentes jurisprudenciais exigem esteja o título registrado. Não é
justo título, para os efeitos da usucapião de breve tempo, o compromisso de venda por
instrumento particular não registrado e não registrável, embora esteja o preço integralmente pago
(STJ, 4.ª T., REsp 12-SP, rel. Min. Athos Carneiro, v.u., j. 8.8.1989, DJU 25.9.1989, p. 14952 – RSTJ
4/1468).
Doação de gleba pela municipalidade, no curso de ação desapropriatória, em favor da
usucapiente. O simples decreto municipal “doando” a gleba à empresa ora usucapiente não
constitui o “justo título” a que se refere o CC/1916 551 [CC 1242]. Necessária seria a escritura de
doação, não outorgada possivelmente porque o imóvel, pela falta de registro da sentença de
desapropriação, não passou a propriedade do município, que posteriormente desistiu da ação
expropriatória (STJ, 4.ª T., REsp 6957-PR, rel. Min. Athos Carneiro, v.u., j. 13.8.1991, DJU 11.11.1991,
p. 16149 – RT 682/195).
Justo título. Conceito. Jornada I DirCiv STJ 86: “A expressão ‘justo título’, contida no CC 1242 e
1260, abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro”.
Prazo de usucapião. Jornada V DirCiv STJ 497: “O prazo, na ação de usucapião, pode ser
completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor”.
Prescrição. Aplicação aos prazos em curso. STF 445: “A L 2437/55, que reduz prazo
prescricional, é aplicável às prescrições em curso na data de sua vigência (1.º de janeiro de 1956),
salvo quanto aos processos então pendentes”.
Promessa de compra e venda. Direito à aquisição por usucapião. Tendo direito à aquisição
do imóvel, o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor que lhe outorgue a
escritura definitiva de compra e venda, bem como pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento público, sejam
para o fim da STJ 84, sejam para que se requeira a adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a
promessa de compra e venda, gerando direitoa adjudicação, gera direito a aquisição por
usucapião ordinária (STJ, 3.ª T., REsp 32972-SP, rel. Min. Nílson Naves, m.v., j. 19.3.1996, DJU
10.6.1996, p. 20320 – RT 732/181).
Venda de ascendente a descendente. Usucapião como defesa. A posse do imóvel em virtude
de alienação em fraude da Lei não se apresenta apta à aquisição do domínio, por usucapião
ordinária, por lhe faltar o requisito do justo título e da boa-fé (STJ, 3.ª T., REsp 10038-MS, rel. Min.
Dias Trindade, v.u., j. 21.5.1991, DJU 17.6.1991, p. 8209 – RSTJ 26/510).
Usucapião. Arguição em defesa. STF 237: “O usucapião pode ser arguido em defesa”.
ø Doutrina
Artigos: Nelson Nery Jr. Usucapião ordinária. Escritura de doação com cláusula de substituição
fideicomissária como justo título para usucapião. Doação causa mortis. Insinuação de doação.
Registro imobiliário (RDPriv 2/177); Rosa Maria B. B. de Andrade Nery. Caracterização do justo
título para usucapião (RP 56/254); Sérgio José Porto. Do justo título na prescrição aquisitiva
abreviada (RT 779/64).
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes,
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas,
pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. 1 e 2
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 552.
# 2. Casuística:
Domínio derivado: somatória de posses. Prescrição aquisitiva. Somados prazos de posse do
autor e de seus antecessores imediatos, satisfazendo o tempo necessário à prescrição aquisitiva, é
desnecessário remontar a prova do domínio até o proprietário originário (RT 291/241).
Accessio possessionis . Jornada IV DirCiv STJ 317: “A accessio possessionis, de que trata o CC
1243 1.ª parte, não encontra aplicabilidade relativamente ao CC 1239 e CC 1240, em face da
normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, CF 183 e 191, respectivamente”.
Sociedade de fato. Posterior registro. Contagem do prazo de usucapião. Nos termos do
CC/1916 18 [CC 45 e 985], “começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a
inscrição dos seus contratos, atos constitutivos, estatutos ou compromissos no seu registro peculiar,
regulado por Lei especial, ou com a autorização ou aprovação do Governo, quando precisa”. Por
outro lado, nada impede que a sociedade de fato, que venha a registrar-se posteriormente procure
valer-se, após a sua constituição legal, de direitos adquiridos anteriormente ao seu registro. O
legislador de 1973 inovou ao atribuir, no CPC/1973 12 VII [CPC 22 I a], capacidade para ser parte às
sociedades sem personalidade jurídica. Assim, mesmo antes de sua constituição legal, é permitido
à sociedade de fato postular em juízo os seus direitos. Assentando-se o tribunal de origem em mais
de um fundamento para ter como possível a aquisição por usucapião de imóvel rural, cada um
deles suficiente, por si só, para manter o acórdão, e, não havendo impugnação de todos eles, não
há como conhecer do recurso especial (STJ, 4.ª T., REsp 150241-SP, rel. Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira, v.u., j. 2.12.1999, DJU 8.3.2000, p. 118).
Usucapião. Sucessão. Proposta a ação de usucapião de um terreno urbano pelo casal e por
uma filha que com ele residia, o falecimento dos pais e o reconhecimento de que a filha não
exercia a posse exclusiva não levam a improcedência da ação ou a extinção do processo, pois resta
para exame a pretensão de que se transmitira aos herdeiros do casal, e que pode ser declarada em
favor do seu espólio (STJ, 4.ª T., REsp 78778-RS, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, v.u., j. 13.2.1996,
DJU 8.4.1996, p. 10476).
© desta edição [2019]
ø Doutrina
Artigos: Lucas Abreu Barroso e Gustavo Elias Kallás Rezek. Acessio possessionis e usucapião
constitucional agrário: inaplicabilidade do art. 1.243, primeira parte do Código Civil (RDPriv 28/113).
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que
obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. 1 e 2
• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 553.
# 2. Casuística:
Arrecadação do bem. CC/1916 1591 [CC 1819]. Exercício da posse para fins de usucapião. A
arrecadação dos bens não interrompe, só por si, a posse que as autoras exerciam e continuaram
exercendo sobre o imóvel (STJ, 4.ª T., REsp 209967-SP, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, v.u., j.
6.12.1999, DJU 21.2.2000, p. 132 – JSTJ 133/400).
Usucapião extraordinária. Causa interruptiva do lapso prescricional. Prescrição
aquisitiva não caracterizada. CC/1916 172 V [CC 202 VI]. Para se consumar a usucapião, faz-se
necessário o decurso de vinte anos ininterruptos e sem qualquer oposição, além da posse com
ânimo de dono [v. CC 1238]. Qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe
reconhecimento do direito, constitui causa interruptiva da prescrição. Faltando um dos requisitos
indispensáveis – o animus domini – e demonstrada, ainda, a ocorrência de atos dando causa a
interrupção do prazo, impossível o reconhecimento da usucapião (STJ, 2.ª T., REsp 21222-BA, rel.
Min. Hélio Mosimann, v.u., j. 10.12.1993, DJU 11.4.1994, p. 7626 – JSTJ 70/198).