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transações imobiliárias
Lei do Inquilinato: direitos e deveres referentes
à locação de imóveis
Habitualmente, as atividades desenvolvidas pelo corretor de imóveis estão
relacionadas à compra e à venda. É verdade que essas são as funções mais
conhecidas para a sociedade em geral, até porque, por uma questão cultural, são nos
momentos de compra e venda que os clientes recorrem a este serviço de corretagem.
Todavia, ao analisarmos o artigo 2º, do Decreto nº 81.871, de junho de 1978,
podemos observar a amplitude das áreas de atuação, veja:
Art. 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à
comercialização imobiliária.
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Já parou para pensar que, para trabalhar com locação de imóveis, você não
precisa parar de atuar com venda? Diversificar seu portfólio pode alavancar de vez
suas negociações. Pense bem: quantos interessados em comprar você já atendeu que
perceberam não ter dinheiro suficiente para a entrada e as prestações do
financiamento? Nestes casos, você poderia ter apresentado também um imóvel de sua
carteira para locação, garantindo a conclusão do negócio!
A experiência comprova que a atuação do corretor de imóveis agiliza e gera
maior segurança nas transações imobiliárias, pois é importante para evitar os choques
de interesse entre o proprietário e o pretendente à compra ou locação.
Ninguém é obrigado a contratar um corretor, pois pode vender ou locar seu
imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Mas, se optar
por vender ou locar por meio de um profissional que sabe avaliar e promover o
negócio, tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o
Código Civil (CC), no artigo 727:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos
trabalhos do corretor.
A partir do momento em que o corretor apresenta um pretendente à compra ou
locação ao vendedor ou locador e o negócio é fechado, este fica obrigado a pagar a
comissão pela intermediação, que decorre da aproximação das partes.
Dentre as principais características que determinam o sucesso do corretor de
imóveis especialista em locação, tema que vamos abordar a partir de agora, estão:
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Experiência É preciso ter conhecimentos técnicos para trabalhar com locação e
ter conhecimentos sobre a lei do inquilinato e dos trâmites comuns do mercado.
Conhecimento regional O futuro locatário interessado em alugar um imóvel considerará
a localização como fator determinante neste processo. Alguém que compra um imóvel
pode até desconsiderar alguns problemas relativos à localização dado a valorização do
bem. O locador, não. Ele irá visitar quantos imóveis forem possíveis até chegar àquele
que julga ideal. Por isto, se você acredita ser apto para esta função, avalie seus
conhecimentos sobre o bairro ou a cidade de atuação como fator de sucesso.
Estabilidade financeira Atuar na locação de imóveis pode significar uma rotina menos
puxada para o corretor acostumado a se dedicar de domingo a domingo na
prospecção de clientes e na negociação de imóveis. Porém, a administração de
imóveis requer um trabalho rotineiro, ligado a um cotidiano semanal de escritórios e
cartórios, em que o fluxo de recebimentos levará algum tempo até ser tido como o
ideal para as necessidades do corretor. Tornar-se um especialista em locação de
imóveis é um dos caminhos que um corretor pode trilhar para se tornar um profissional
mais preparado e ter seu “passe” valorizado, dado a necessidade das empresas do
setor. Além disso, a dedicação a esta área possibilitará ao corretor ganhos regulares e,
em alguns casos, mais disponibilidade de tempo.
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Experiência
É preciso ter conhecimentos técnicos para trabalhar com locação e ter
conhecimentos sobre a lei do inquilinato e dos trâmites comuns do mercado.
Conhecimento regional
O futuro locatário interessado em alugar um imóvel considerará a localização
como fator determinante neste processo. Alguém que compra um imóvel pode até
desconsiderar alguns problemas relativos à localização dado a valorização do
bem. O locador, não. Ele irá visitar quantos imóveis forem possíveis até chegar
àquele que julga ideal. Por isto, se você acredita ser apto para esta função, avalie
seus conhecimentos sobre o bairro ou a cidade de atuação como fator de
sucesso.
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Com isso, vamos analisar a atividade de intermediar a locação de imóveis
Estabilidade financeira
Atuar na locação de imóveis pode significar uma rotina menos puxada para o
corretor acostumado a se dedicar de domingo a domingo na prospecção de
clientes e na negociação de imóveis. Porém, a administração de imóveis requer
um trabalho rotineiro, ligado a um cotidiano semanal de escritórios e cartórios, em
que o fluxo de recebimentos levará algum tempo até ser tido como o ideal para as
necessidades do corretor.
Tornar-se um especialista em locação de imóveis é um dos caminhos que
um corretor pode trilhar para se tornar um profissional mais preparado e ter seu
“passe” valorizado, dado a necessidade das empresas do setor. Além disso, a
dedicação a esta área possibilitará ao corretor ganhos regulares e, em alguns
casos, mais disponibilidade de tempo.
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A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) entrou em vigor há mais 20 anos e sofreu
algumas alterações ao longo do tempo, sendo a mais importante delas operadas pela
Lei 12.112/09, que vigora desde janeiro de 2009.
A Lei 12.112, de 2009, alterou alguns artigos da Lei 8.245, de outubro de 1991,
que regula a locação de imóvel urbano, salientando que as demais locações
permanecem sendo reguladas pelo Código Civil, veja:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de
suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
Para guiar o nosso estudo sobre a locação, vamos estudar a legislação
pertinente ao assunto. Assim, artigo por artigo, teremos uma melhor compreensão
sobre essa atividade.
Morar de aluguel é a realidade de mais de 32 milhões de brasileiros, segundo
dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), dado que ratifica a
importância do tema. Então, o que é locação? Qual é o conceito para definirmos de
forma técnica esta atividade?
Locação é a relação pela qual uma pessoa (locador) cede temporariamente o uso e o gozo de um
bem durante certo tempo a outro (locatário).
O locatário obriga-se a realizar o pagamento de uma remuneração ou preço (aluguel). O que
caracteriza o contrato de locação é o pagamento de aluguel, pois essa é a diferença com relação
ao comodato.
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4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Como nosso foco são imóveis, nosso estudo permeará a legislação específica de
locações, partindo para alguns pontos do Código Civil, quando for pertinente e em
situações específicas.
No contrato de locação, iniciamos pelas partes, isto é, de um lado o locadore de
outro o locatário.
Quem pode ser locatário?
Pode ser locatário qualquer pessoa capaz de direitos e obrigações, que esteja
em plena disponibilidade da sua capacidade jurídica.
Não o poderá, pessoalmente, se for incapaz. No Código Civil, artigo 5º, constam
quais são os incapazes, veja:
São absolutamente incapazes para exercer pessoalmente os atos da
vida civil:
I – Os menores de dezesseis anos.
II – Os loucos de todo o gênero.
III – Os surdos-mudos que não puderem exprimir a sua vontade.
IV – Os ausentes, declarados tais por ato do juiz.
Art. 6º São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os
exercer:
I – Os maiores de dezesseis anos e menores de vinte e um anos.
II – Os pródigos
III – Os silvícolas não aculturados ou não emancipados.
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Existe a possibilidade de haver mais de um locador e mais de um locatário no
mesmo contrato Nestes casos, o limite da responsabilidade de cada um será
delimitado no contrato de forma expressa, ou, se nada for dito, a responsabilidade será
solidária, ou seja, a responsabilidade será dividida de forma igual entre cada uma das
partes, por exemplo:
Caso o contrato tenha gerado algum tipo de danos ao locatário, e esse dano seja
de responsabilidade dos locadores, eles responderão em igual parte. Se estivermos
falando de quatro locadores, hipoteticamente, os valores serão divididos por quatro, e
cada um pagará 25% do valor a ser indenizado.
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Os menores de 16 anos podem exercer os atos da vida civil, mas sequer assinam. Portanto, serão
representados por seus pais ou por tutor ou por curador especial.
Os maiores de 16 anos e menores de 21 serão assistidos pelos pais ou por tutor ou por curador
especial e podem assinar os atos, mas é necessária, também, a assinatura do representante legal
para a sua validade.
Os demais incapazes, absoluta e relativamente, serão representados por seus curadores. As
mesmas regras valem para a capacidade do locador.
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Na prática, a maioria dos contratos não permite a sublocação justamente porque
o locador quer ter o controle de quem está utilizando o imóvel. O proprietário aluga
para uma pessoa, faz uma análise do inquilino, e depois o locatário o repassa a outra
pessoa, que o dono do imóvel não sabe quem é. De modo geral, não se autoriza.
O instrumento utilizado para estabelecer as regras dessa relação é o contrato,
que não precisa de formalidade, ou seja, não precisa ser estabelecido por escrito,
porém será necessário exigir o consentimento expresso ou tácito, mas o mais
importante é atentarmos para o consentimento, que deverá estar claro entre as
partes, pois sem consentimento não há contratação.
Na prática, o contrato verbal não é usual, devido à dificuldade de haver a
comprovação do que foi estabelecido verbalmente, razão pela qual o que se vê no
mercado são contratos por escrito, com as devidas cláusulas descrevendo os limites
da relação, estabelecendo preço, localização do imóvel e todas as informações
necessárias para a clareza do negócio.
Com as partes devidamente estabelecidas e o contrato estabelecido, vamos
analisar os pontos que deverão ficar combinados entre as partes. Após indicarmos o
local do imóvel, combinaremos o tempo da locação e o preço ou o valor que será pago
em contrapartida à utilização do imóvel.
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Prazo de locação
A regra geral é de que as partes tenham liberdade para estabelecer o prazo que
durará o contrato, todavia, se esse prazo for superior a dez anos, será necessário a
vênia conjugal, que nada mais é do que uma concordância por parte do cônjuge. Essa
situação é importante, pois o cônjuge que não anuiu com a locação poderá pedir a
anulação do contrato judicialmente, sendo a vênia conjugal necessária,
independentemente de ser o contrato residencial ou comercial.
Dentre as modalidades de tempo contratual, as partes podem estabelecer
contrato por tempo determinado ou indeterminado, sendo que nesse período o locador
não pode exigir a devolução do imóvel alugado. Em contrapartida, o locatário poderá
devolver o imóvel antes do prazo final do contrato, pagando uma multa pactuada no
contrato e, em caso de não haver, pagará por aquilo que ficar estabelecido
judicialmente.
Essa regra está estabelecida no artigo 4º da Lei, e nele constam as seguintes
exceções:
1. Ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador do locatário, seja ele privado ou público.
2. Caso o locatário tenha que prestar serviços em cidade diferente daquela do
início do contrato.
3. Ou, ainda, caso notifique o locador, por escrito, com prazo de no mínimo 30
dias de antecedência.
É importante observar que o objetivo deste artigo é proteger o locatário de
qualquer arbitrariedade do locador.
Infelizmente, alguns contratos acabam tendo problemas, sobretudo quanto ao
pagamento do aluguel. Nestes casos, o locador poderá exigir o imóvel de volta e o
meio cabível para tal é a ação de despejo.
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Ainda quanto às possibilidades de rescisão contratual, vamos imaginar uma
situação prática:caso o imóvel seja vendido e no imóvel existam pessoas locando, o
comprador terá algumas medidas para desfazer a locação, como, por exemplo:
Poderá denunciar o contrato de locação, com prazo de 90 dias para
desocupação, exceto se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação, ou seja, se no contrato estiver escrito que
a locação permanece mesmo com a venda do imóvel, todavia essa situação deve
estar averbada no registro de imóveis. Esses 90 dias são contados do registro da
venda, após este período, será considerada aceita a locação vigente.
A denúncia será feita por meio de notificação diretamente ao locatário, e os aluguéis
durante o período desses 90 dias serão pagos ao novo proprietário.
A lei também regula as formas em que as partes poderão desfazer a locação. O artigo
9º estabelece que podem encerrar a contratação se estiverem de mútuo acordo, ou se
uma das partes cometer algum tipo de infração legal ou contratual, o contrato também
pode ser encerrado em caso de não pagamento do aluguel ou dos respectivos
encargos e, ainda, caso seja necessária a realização de algum reparo urgente
determinado pelo Poder Público, que impeça a permanência do locatário ou a torne
inviável.
A lei estabelece algumas das situações para rescisão, todavia não é norma
taxativa, isto é, as possibilidades não se esgotam com essas situações. O artigo 9º é o
que chamamos de artigo exemplificativo.
E se o locador falecer?
A lei também cuidou de regular esses casos e já previu essa situação no artigo
10, estabelecendo que, com a morte do locador, a locação se transmite aos herdeiros,
não rescindindo o contrato. Nesse exemplo, os herdeiros passam a ter todos os
direitos antes de o locador falecer e o pagamento dos aluguéis serão feitos a qualquer
um dos herdeiros, uma vez que são igualmente “donos” do imóvel.
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E se o casal que loca o imóvel separar-se?
Este é outro caso comum em que você, enquanto corretor de imóveis, pode
deparar-se. Como proceder neste caso?
O artigo 12 da Lei do Inquilinato regula que o contrato permanece com aquele
que ficar no imóvel. Esta regra cabe ao imóvel residencial e inclusive se for imóvel
comercial, ou seja, em caso de um dos cônjuges sair da empresa, aquele que
permanecerá dará continuidade ao contrato.
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Valor da locação
Seguindo nas cláusulas que conterão no contrato de locação, alguns cuidados
devem ser tomados quanto ao valor estabelecido para pagamento do locatário.
O artigo 17 da Lei nos diz que as partes são livres para convencionarem sobre o
aluguel. Todavia, o valor estabelecido não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem
estar vinculados a variação cambial, nem mesmo a salário mínimo. Neste último caso,
por exemplo, é vedado fixar o valor do aluguel em três salários mínimos, ele deve ser
fixado em moeda corrente, por exemplo, R$ 500,00.
De toda forma, não há necessidade de o valor da locação ser pago em dinheiro,
ou seja, é permitida a fixação do pagamento em serviço ou coisa, embora não seja o
comum.
Sobre as taxas do imóvel, o que pode ou não pode ser repassado para o
locatário pagar? Vejamos:
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Quanto à cobrança de taxa de elaboração de contrato e informações cadastrais,
a responsabilidade por este pagamento é do proprietário do imóvel. Mas, se mesmo
assim forem cobradas do inquilino, deve-se exigir um recibo discriminando a
destinação dos valores, pois mediante este documento é possível solicitar a devolução
da importância paga. Com relação ao IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, este
também é de responsabilidade do proprietário, mas poderá ser repassado ao inquilino
se for mencionado em cláusula contratual. O fundo de reserva poderá ser exigido
mensalmente, para cobrir eventuais reparos que sejam necessários ao fim da locação.
Todavia, se estes não forem necessários, o valor referente ao fundo de reserva deverá
ser restituído, corrigido monetariamente, ao inquilino.
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Garantias contratuais
Quanto às garantias contratuais, a Lei, em seu artigo 37, é clara ao especificar os
tipos de garantias que podem ser dadas pelo locatário ou por terceiro ao locador, ao
firmarem estes últimos um contrato de locação, a saber, a caução, a fiança e o seguro
fiança. No artigo, consta também, claramente, a vedação, para os contratos que
exigem mais de uma garantia, inclusive o considera nulo quando assim for feito.
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Quanto à caução, a modalidade mais comum é que seja dada em dinheiro, e
exige-se a caução no valor correspondente a três meses do valor do aluguel pactuado.
Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do locatário, ele poderá levantar, ao
final do contrato, o referido valor, importante frisar, devidamente atualizado. Já a
fiança, segunda modalidade prevista na lei, é garantia pessoal concedida por terceiro
em favor do credor/locador, podendo ser concedida no próprio contrato ou em
documento apartado, já que o afiançado/locatário não participa desta relação. E, ainda,
o seguro fiança, que a é modalidade mais segura e moderna. Infelizmente pelo seu
custo, considerado alto por alguns e por exigir do locatário uma ficha cadastral sem
máculas, acaba por impedir e afastar a sua efetiva utilização.
A garantia da fiança é prestada com base na confiança que tem o fiador em seu
afiançado. Não há que se falar, portanto, que o fiador dá em garantia este ou aquele
bem móvel ou imóvel de sua propriedade, como muitos pensam, e trata-se de grave
erro. O patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado, a fim
de saber se ele tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação
inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca, em momento algum, ficam seus bens
adstritos, vinculados ao cumprimento da obrigação como muitas vezes pensam e
pretendem os locadores/administradores de imóveis.
A garantia do contrato se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o
contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado. No caso de fiança, não tendo
havido exoneração do fiador, sua responsabilidade se estende indubitavelmente até a
entrega das chaves.
As garantias admitidas por lei aos contratos de locação têm por finalidade
assegurar ao locador a plena satisfação dos créditos decorrentes da locação, ainda
que o locatário não apresente condições financeiras e patrimoniais para o pagamento
das obrigações que são imputadas a ele enquanto de posse do imóvel.
A realidade nos permite pensar também na modalidade de contrato de locação
por temporada, também muito comum no mercado imobiliário.
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Segundo o artigo 48, da Lei 8.245/91, considera-se locação para temporada
aquela destinada à residência provisória do locatário para a prática de lazer, a
realização de cursos, para o tratamento de saúde, para a realização de obras em seu
imóvel e outras situações em que a locação decorra tão somente por determinadotempo. O contrato, neste caso, não poderá ser superior a 90 dias, sendo o contrato
possível apenas na forma escrita.
Pode envolver a mobília do imóvel ou não. Geralmente, o imóvel já vem
mobiliado e, nesta hipótese, deve ser anexado ao contrato um laudo de vistoria que
descreva o mobiliário e os utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se
encontram.
Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o
pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem. Mas
mesmo que o locador entenda que devam ser cobrados antecipadamente os aluguéis,
poderá, ainda, exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da
Lei em estudo, para atender às demais obrigações do contrato, conforme o artigo 49.
A prorrogação se dá da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo
igual ou superior a 30 meses. Isto porque, nas locações para temporada, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem a oposição do locador, presumir-se-á a
prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste. Ocorrendo a
prorrogação, o locador não poderá mais receber do locatário os aluguéis e os
encargos antecipadamente, e somente poderá denunciar o contrato após 30 meses de
seu início ou nas hipóteses do artigo 47 da Lei.
A tabela a seguir facilitará a compreensão do nosso estudo:
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Locador x locatário - Quadro comparativo
O locador tem obrigação de... O locatário tem obrigação
de...
Entregar o imóvel em bom
estado ao inquilino.
Utilizar o imóvel conforme
convencionado. Ou seja, se o
imóvel foi alugado para fins
residenciais, não pode ser
utilizado para fins comerciais.
Responder pelos problemas
anteriores à locação.
Devolver o imóvel no mesmo
estado em que recebeu,
exceto se a deteriorização
decorrer da utilização normal.
Discriminar os pagamentos que
o inquilino tem de realizar – a
quitação genérica é vedada
(quando o recibo informa um
valor total, sem discriminação
das taxas).
Permitir que o imóvel seja
vistoriado pelo locador ou
mandatário em dia e hora
previamente acordado.
Pagar impostos e o prêmio do
seguro complementar contra
incêndio que incida sobre o
imóvel, além de taxas de
administração imobiliária.
Cumprir a convenção de
condomínio e os regulamentos
internos.
Quitar despesas extras de
condomínio (ou restituir o
locatário no boleto seguinte).
Pagar o prêmio de seguro de
fiança e despesas ordinárias
de condomínio.
Sobre a conservação do imóvel e a garantia de que está sendo entregue nas
mesmas condições, utiliza-se o instrumento chamado vistoria.
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Vistoria
O laudo de vistoria de imóvel é utilizado para descrever o estado de conservação
de um imóvel que será alugado, seja para fins residenciais ou comerciais.
Nele, são detalhadas as condições apresentadas pelo imóvel – inclusive seu
mobiliário – no momento de sua entrega ao locatário. Assim, é possível realizar uma
comparação entre o estado apresentado pelo imóvel no início e no final da locação.
O laudo de vistoria é indispensável para se verificar eventuais danos provocados
ao imóvel e, com isso, responsabilizar adequadamente o locatário pelos prejuízos
ocasionados.
Como utilizar este documento?
O laudo deve ser integralmente preenchido, durante ou após a realização da
vistoria, conforme as características apresentadas pelo imóvel. A descrição deve ser a
mais detalhada e precisa possível, para garantir que o relatório esteja em total
conformidade com o estado real do imóvel. Para tanto, podem também ser anexadas
ao laudo fotografias do imóvel, que sirvam a comprovar seu estado de conservação.
A vistoria pode ser realizada pelos próprios contratantes ou por terceiro
designado por eles. De qualquer forma, o locador e o locatário devem acompanhar a
inspeção do imóvel e devem, ao final, assinar o laudo, para demonstrar que
concordam com o relatório apresentado. O termo deve ser também assinado pelo
fiador, caso o contrato de locação preveja este tipo de garantia, e por duas
testemunhas.
O laudo de vistoria é integrante do contrato de locação e deve, portanto, vir a ele
anexado. Mesmo quando não exigida, o locatário pode fazer sua própria vistoria de
imóvel, registrá-la em cartório e entregar uma via para a imobiliária ou para o locador.
Assim, o documento terá efeito legal e servirá de instrumento de segurança para
possíveis cobranças quando houver a entrega do imóvel.
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E o que deve constar neste laudo? Quais os itens
que devem constar na vistoria de imóvel?
Técnicas de vistoria
Verifique a presença de vazamentos e umidade na pintura
É praxe na locação de um imóvel que uma nova pintura seja realizada antes da
entrega das chaves. Porém, é preciso observar se existem paredes molhadas ou até
mesmo manchadas ou com mofo. Isso pode indicar vazamentos na parte hidráulica,
que poderão ser reparados pela imobiliária ou pelo proprietário.
Caso esses problemas passem despercebidos na vistoria de imóvel, o inquilino pode
ser responsabilizado no futuro. Não esqueça de anotar também as cores dos tetos e
das paredes e, se possível, o tipo de tinta utilizada.
Atenção aos itens estruturais ocultos na vistoria de imóvel
As instalações elétrica e hidráulica de uma casa podem esconder vários vícios de
utilização que talvez só possam ser percebidos quando se está morando nela. Nestes
casos, como não é possível vistoriar, é aconselhável fazer constar em contrato que os
reparos ficarão por conta do proprietário em caso de problemas ocultos.
Mesmo assim, será possível verificar se a caixa de distribuição de energia é nova e se
os disjuntores estão em dia, além de verificar se as tomadas são do padrão antigo ou
no atual – tripolar –, que comporta a maioria dos novos eletrodomésticos.
Fotografe danos aparentes
Em qualquer vistoria de imóvel devem constar danos aparentes visíveis, como, por
exemplo, trincas e rachaduras. Havendo estes tipos de problemas, o locador deve
fotografar a avaria e anexar ao laudo. Além do mais, deverá pedir a manutenção ao
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proprietário, caso represente algum risco aos moradores ou até para vizinhos.
Fotografias, aliás, são ótimas aliadas para quem precisa ilustrar um problema
detectado na vistoria de imóvel. Utilize-as sempre!
Teste os itens de utilização diária
Torneiras, registros, válvulas sanitárias, pias, cubas, entre outros itens, que são
manuseados diariamente, costumam apresentar desgaste. Por isso, deverão ser todos
testados e suas funcionalidades descritas na vistoria.
Louças e metais cujos defeitos apareçam durante a vigência do contrato, ou problemas
que não foram detectados durante a vistoria, são de responsabilidade do locador e
deverão ser trocados no ato da entrega das chaves. Portanto, fique atento a esses
itens durante a vistoria.
Confira o funcionamento de portas e janelas
Portas e janelas são itens não apenas essenciais, que configuram comodidade ao
morador, como também a segurança da casa. Teste o fechamento de todos eles e
também verifique se existe alguma dificuldade ao abrir e fechar fechaduras e trincos.
Assim como em toda vistoria de imóvel, problemas deverão ser comunicados à
imobiliária ou ao proprietário que fez a locação. Vidros, maçanetas e venezianas
merecem a mesma atenção.
Não deixe de mencionar a pintura destes itens. Mais uma vez, a fotografia ajudará a
demonstrar a real situação destes itens.
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Não esqueça os pisos e os revestimentos durante a vistoria de imóvel
A vistoria de um imóvel é uma tarefa detalhista, então precisaser feita com muito
cuidado para não deixar passar nada que possa gerar gastos futuros para o locador. E,
muitas vezes, durante esse processo, são observados aqueles pontos que mais
chamam a atenção, como portas ou janelas, e os pisos e os revestimentos podem
acabar sendo deixados de lado.
Os pisos e os azulejos devem ser descritos e fotografados na vistoria. Existem
problemas que só podem ser vistos com o imóvel vazio, como, por exemplo, furos
realizados para instalação de armários de cozinhas. Quando isso acontece, mesmo
que a descrição seja muito bem feita, a fotografia será a mais importante aliada do
locador.
Olhe para o alto
O teto de um imóvel também precisa constar na vistoria, principalmente quando ele
conta com projeto de iluminação ou acabamento em gesso.
Soquetes, lustres e arandelas deverão ser descritos, se existirem. Caso estes itens e
as lâmpadas forem citados no laudo da avaliação de imóvel, precisarão estar
presentes ao final do contrato. Não esqueça de falar do telhado, quando ele existir, e
de mencionar a situação das telhas e do madeiramento também.
Móveis também precisam constar na vistoria de imóvel
O mais comum na locação residencial é o imóvel estar vazio, pronto para ser ocupado
pela mobília do locador. Mas também existem as situações em que ele encontra-se
parcialmente ou totalmente mobiliado.
Nestes casos, vale a mesma regra de toda a vistoria de imóvel. Os imóveis que
existirem deverão constar detalhadamente no laudo. Portas, dobradiças e maçanetas
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precisam ser testadas e, assim como em toda a vistoria de imóvel, havendo
problemas, estes deverão ser relatados.
A vistoria de imóvel é uma etapa muito importante para quem aluga uma casa. Então,
estar atento a todos os seus detalhes e dedicar tempo na sua descrição poderá poupar
o locador de problemas futuros (REAL, Vitório. O que deve constar na vistoria de
imóvel para locação).
Muitas pessoas, ao alugarem um imóvel, não dão a devida importância à
necessidade de verificar os detalhes. Esta é uma regra muito importante, e está na lei,
que determina que o imóvel deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi
entregue ao locatário. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma
cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo e, se
houver algum dano, ele deverá ser trocado.
O que diz a lei?
O locatário é responsável pela manutenção e pela conservação do imóvel,
devendo restituí-lo ao término da locação, “no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal” (Lei 8.245/91, artigo 23, III).
É aí que entra o laudo de vistoria, que vai apontar ao locatário o estado do
imóvel, fornecendo-lhe os elementos necessários para a sua conservação, durante o
seu uso diário e constante.
“É obrigação do locatário tratar do imóvel com o mesmo cuidado, como
se seu fosse. Deverá, assim, o locatário aplicar, no que se refere ao imóvel, o
cuidado que o homem médio social emprega na conservação do seu
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patrimônio. (…) Responderá o locatário pelas deteriorações a que der causa,
direta ou indiretamente, através de terceiros, familiares ou prepostos”
(SOUZA, Sylvio Capanema de. Da locação do imóvel urbano. São Paulo:
Forense, 1999. p. 188)
Sendo assim, com a análise da legislação sobre o tema, será possível uma visão
mais ampla sobre essa área de atuação e todas as peculiaridades, tanto no que diz
respeito ao perfil do profissional dessa área quanto às questões práticas do mercado.
Os tópicos aqui abordados tiveram como objetivo ampliar, do ponto de vista de
mercado de atuação, mais esta ferramenta de trabalho que é a locação, que, como
dito ao longo do material, poderá complementar a atividade do corretor que trabalha
com produto de venda.
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