5 Direito de vizinhança e Condomínio

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Direito de vizinhança 
 
● Consideram-se vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos propagados de prédios ou 
contíguos próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos. 
● Assim, vizinho é aquele que sofre efeitos do uso da propriedade alheia (Ex: emanação de 
gases fétidos, festas com música alta, brigas, crianças bagunceiras, latidos de animais, etc). 
● Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, 
acompanhando a coisa. Obrigações dessa natureza só existem em relação à situação jurídica 
do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa, e, portanto, de 
vizinho. 
 
Bens jurídicos tutelados 
● Saúde 
● Segurança 
● Sossego 
 
Hipóteses normatizadas pelo Código Civil 
● Do uso anormal da propriedade 
● Das árvores limítrofes 
● Da passagem forçada 
● Da passagem de cabos e tubulações 
● Dos limites entre prédios e do direito de tapagem 
● Das águas 
● Do direito de construir 
 
Do uso anormal da propriedade 
● Dispõe o art. 1.277 do Código Civil: 
➢ “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as 
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização de propriedade vizinha. 
➢ Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da 
utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações 
em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança” 
● Atos de interferência 
a) Atos ilícitos 
b) Atos abusivos 
c) Atos lesivo 
 
Ato ilícitos 
● Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 do 
Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho. 
● Ainda que não existisse o supratranscrito art. 1.277, o prejudicado estaria protegido pela 
norma do art. 186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma, que lhe garantem o 
direito à indenização. 
● Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantações de seu confinante, o ato é ilegal e sujeita o 
agente à obrigação de ressarcir o prejuízo causado. 
● Tem como solução jurídica fazer cessar o ato ilícito 
 
Atos abusivos 
● Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua 
propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho 
excessivo. 
● Consideram-se abusivos não só os atos praticados com o propósito deliberado de prejudicar o 
vizinho, senão também aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em 
desacordo com a sua finalidade social. 
● Tem como solução jurídica se manter nos limites. 
 
Atos lesivos 
● São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso 
anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo 
Poder Público. 
● É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o 
ambiente, embora normal a atividade. 
● Tem como solução jurídica,a indenização. 
 
Uso anormal: é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com sua finalidade econômica ou 
social, a boa-fé ou os bons costumes. 
● Preleciona WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO que, “se normal, regular, ordinário e 
comum o uso da propriedade, sem que se lhe increpe qualquer excesso malicioso ou 
intencional, se tem como justo e jurídico; se, porém, nele se vislumbra qualquer exorbitância, 
qualquer exagero, suscetível de ser remediado ou atenuado, mas não foi, o uso será nocivo, 
ilícito, condenado pelo direito” 
 
Para se aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização de um imóvel procura-se: 
● Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado – Se, nas circunstâncias, este se 
contém no limite do tolerável, não há razão para reprimi-lo. Com efeito, a vida em sociedade 
impõe às pessoas a obrigação de suportar certos incômodos, desde que não ultrapassem os 
limites do razoável e do tolerável 
● Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais – Não se 
pode apreciar com os mesmos padrões a normalidade do uso da propriedade em um bairro 
residencial e em um industrial, em uma cidade tranquila do interior e em uma capital. O 
parágrafo único do art. 1.277 determina que se considere “a natureza da utilização, a 
localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os 
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”. 
● Considerar a anterioridade da posse – Porque, em princípio, não teria razão para reclamar 
quem construísse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos. É o que 
sustenta a teoria da pré-ocupação. Por ela, aquele que primeiramente se instala em 
determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação. Tal teoria não pode, 
entretanto, ser aceita em todos os casos e sem reservas. Se o barulho é demasiado ou se a lei 
proíbe o incômodo, o proprietário não pode valer-se da anterioridade de seu estabelecimento 
para continuar molestando o próximo. 
 
Soluções para a composição dos conflitos 
● Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido – A reclamação da vítima será 
aferida segundo o critério do homo medius. Só serão atendidas reclamações relativas a danos 
considerados insuportáveis ao homem normal. 
● Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a 
proporções normais – Pode o juiz, por exemplo, fixar horários de funcionamento da 
atividade considerada nociva (somente durante o dia, p. ex.), exigindo a colocação de 
aparelhos de controle da poluição, levantando barreiras de proteção etc. 
➢ Preceitua, com efeito, o art. 1.279 do Código Civil: “Ainda que por decisão judicial 
devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou 
eliminação, quando estas se tornarem possíveis” 
● Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a 
cessação da atividade – Quando nem mediante o emprego de medidas adequadas se 
conseguir reduzir o incômodo a níveis suportáveis, ou quando a ordem judicial para que 
sejam adotadas não for cumprida, determinará o juiz o fechamento da indústria ou do 
estabelecimento, a cessação da atividade ou até a demolição de obra, se forem de interesse 
particular 738. 
● Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou 
qualquer atividade de interesse social – Se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de 
tolerabilidade mediante medidas adequadas, será imposto ao causador do dano a obrigação de 
indenizar o vizinho. 
➢ Dispõe efetivamente o art. 1.278 do Código Civil que o direito atribuído ao 
prejudicado, de fazer cessar as interferências nocivas especificadas no art. 1.277, não 
prevalece quando “forem justificadas por interesse público, caso em que o 
proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal”. 
 
Das árvores limítrofes 
● Preceitua o art. 1.282 do Código Civil: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, 
presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes”. 
● Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Do mesmo 
modo, se for cortada ou arrancada deve ser repartida entre os donos. Não pode um deles 
arrancá-la sem o consentimento do outro. Se a sua presença estiver causando prejuízo e não 
obtiver o consentimento do vizinho, deverá recorrer ao Judiciário. 
● Com relação aos frutos que caírem naturalmente, aplica-se a regra do art. 1.284 do Código 
Civil: pertencem ao dono do solo onde tombarem, “se este for de propriedade particular”.Tal 
regra constitui exceção ao princípio de que o acessório segue o principal. 
● Enquanto o fruto estiver aderido a árvore, pertence ao dono da árvore. 
● Todavia, se os frutos caírem em uma propriedade pública, não mais existirá o perigo das 
contendas e, por essa razão, o proprietário continuará sendo o seu dono, cometendo furto 
quemdeles se apoderar 
● Estatui ainda o art. 1.283 do Código Civil: “As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem 
a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do 
terreno invadido”. 
 
 
Da passagem forçada 
 
● Dispõe o art. 1.285, caput, do Código Civil: “O dono do prédio que não tiver acesso a via 
pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o 
vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”. 
● O imóvel encravado é o que não tem acesso a via pública, nascente ou porto. 
● O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é 
natural e absoluto. Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do 
terreno que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê 
passagem; 
● É sempre indenizável 
 
Da passagem de cabos e tubulações 
 
● Dispõe, com efeito, o art. 1.286 do aludido diploma: 
➢ O proprietário, é obrigado a tolerar “Mediante recebimento de indenização que 
atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a 
tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos 
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, 
quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
 
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem 
 
● Estabelece o Código Civil regras para a demarcação dos limites entre prédios, dispondo que o 
proprietário “pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os 
dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, 
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas” (art. 1.297, 
caput, segunda parte). 
● A ação apropriada é a demarcatória (CPC/2015, arts. 569 a 587). 
● O que caracteriza a demarcação como direito de vizinhança é o fato de repartirem-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 
● Direito de tapagem está relacionado a privacidade. 
 
Das águas 
 
● O Código Civil disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no art. 1.293, 
permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante 
prévia indenização a seu proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida como 
também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas ou 
acumuladas, ou a drenagem de terrenos. 
● O § 1º prevê indenização ao proprietário que sofre prejuízo com a construção da obra 
destinada à canalização, com infiltrações ou irrupções, advindas do canal; 
● o § 2º dispõe que o proprietário pode exigir que a canalização seja subterrânea, para não afetar 
áreas edificadas, hortas, jardins etc.; 
● e o § 3º, por fim, estabelece que a construção do aqueduto é incumbência do seu dono e deve 
ser feita de modo a causar o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos. 
● O art. 1.290 do aludido diploma prevê o direito às sobras das águas nascentes e das águas 
pluviais, dispondo: “O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, 
satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das 
águas remanescentes pelos prédios inferiores” 
 
Do direito de construir 
● O direito de construir constitui emanação do direito de propriedade. Assegura este ao 
proprietário a faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver (CC, art. 
1.228), nele incluído a de edificar as construções que quiser 
● Todavia, o exercício do direito de propriedade não é absoluto, condicionando-se a outros 
valores, que merecem igual tutela da lei, seja no interesse dos vizinhos, seja naquele do 
bem-estar da coletividade. 
● Tal direito encontra, assim, limitações no direito dos vizinhos e nos regulamentos 
administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo 
urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade. 
● Já as limitações de direito privado constituem as restrições de vizinhança, consignadas em 
normas civis ou resultantes de convenções particulares. 
● Assim, por exemplo, “não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos” 
suscetíveis de produzir interferências prejudiciais ao vizinho (CC, art. 1.308), nem construir 
de maneira que o seu prédio “despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho” (art. 1.300). 
● As ações mais comuns entre vizinhos são a demolitória e a indenizatória. 
● Prescreve, com efeito, o art. 1.301 do Código Civil: 
➢ “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do 
terreno vizinho. 
➢ § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, 
não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. 
➢ § 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não 
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de 
dois metros de altura de cada piso” 
 
Condomínio 
Condomínio Tradicional 
● Trata-se da existência de dois ou mais titulares do direito de propriedade sobre a coisa única 
(pro indiviso), ocasionando a divisão do exercício da propriedade em cotas ou frações ideais. 
 Origem 
● De forma voluntária ou espontânea: é o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, 
quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. 
● Acidental ou eventual: é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do 
testador, ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas 
● Legal ou forçado: decorre de previsão legal expressa, como no caso de paredes, cercas, muros 
e valas (CC, art. 1.327). 
 
Forma: 
● Pro diviso: quando a coisa admite divisão no mundo fático e ou jurídico 
● Pro indiviso: quando a coisa não admite divisão no mundo fático ou jurídico, pela sua própria 
natureza ou por vontade das partes. 
● Transitório: é o convencional ou eventual, que pode ser extinto a todo tempo pela vontade de 
qualquer condômino. 
● Permanente: é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou (paredes 
divisórias, p. ex.). 
 
Administração 
● Pode ser uma pessoa contratada sobre consenso de todos os condomínios 
● Ou ser algum co-proprietários mediante consenso de todos 
● Ele administra todas as despesas de acordo com a cota parte de cada co-proprietário. 
 
Direitos e deveres 
● Com relação aos direitos, dispõe o art. 1.314 do Código Civil: “Cada condômino pode usar da 
coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a 
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou 
gravá-la”. 
● Exerce os quatro direitos do proprietário (usar gozar dispor e reaver), no limite da sua cota 
parte. 
● deveres: participar de todas as despesas, responder por danos que deu causa. Cada condômino 
responde aos outros “pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou” 
(CC, art. 1.319) 
 
Extinção 
● Voluntária e consensual: todos concordam com a extinção do condomínio 
● Voluntária e não consensual: art.504,CC que diz que rege a regra de alienação de coisa de 
condomínio, segue a regra de preferência: oferece primeiro a quem fez mais benfeitorias, 
quem tiver mais cotas, quem primeiro fazer o depósito. 
● Judicial: 
a) ação divisória só é possível na hipótese de bens imóveis diviseis 
b) ação de extinção de condomínio 
 
Condomínio Edilício 
Conceito: 
● O condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem 
partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é 
propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc., são partes comuns, 
sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes 
comuns. 
 
Instituição:● Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a 
Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento Interno). 
➢ Segundo o art. 1.332, CC/2002, institui-se o condomínio edilício, por ato entre vivos 
ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar 
daquele ato, além do disposto em lei especial: 
a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
extremadas uma das outras e das partes comuns; 
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns; 
c) o fim a que as unidades se destinam. 
➢ Segundo dispõe o art. 1.334, caput, do Código Civil, a convenção deve 
obrigatoriamente conter, além das cláusulas que os condôminos houverem por bem 
estipular: 
➢ I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos 
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
➢ II – sua forma de administração; 
➢ III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e ‘quorum’ exigido 
para as deliberações; 
➢ IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
➢ V – o regimento interno”. 
➢ Qualquer alteração posterior da convenção reclama o quorum de dois terços das 
frações ideais, também deliberada em assembleia. 
➢ A convenção poderá ser feita “por escritura pública ou por instrumento particular” 
(CC, art. 1.334, § 1º). 
➢ São equiparados aos proprietários, “salvo disposição em contrário”, os promitentes 
compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, 
§ 2º). 
 
Administração: 
● É o síndico, que será eleitos, o mandato é de dois anos. Suas funções devem está na 
convenção de condomínio. Pode ser síndico um terceiro, ou um condômino proprietário, tais 
requisitos constaram na convenção de condomínio. 
● As atribuições básicas do síndico estão previstas no art. 1.348, CC/2002, nos seguintes 
termos: 
a) convocar a assembléia dos condôminos; 
b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo 
c) ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
d) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio;cumprir e fazer cumprir a convenção, o 
regimento interno e as determinações da assembleia; 
e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas 
devidas; 
h) prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 
i) realizar o seguro da edificação. 
 
Direitos e deveres: 
● Direitos: São direitos do condômino: 
➢ I – usar, fruir e livremente dispor de suas unidades:Pode assim vendê-la, alugá-la, cedê-la, 
emprestá-la, ocupá-la ou deixar de fazê-lo, sem necessidade da anuência dos demais 
condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência. 
➢ II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização 
dos demais compossuidores: deve obedecer à destinação do edifício, sendo proibido mudar a 
finalidade residencial para comercial, ou vice-versa. 
➢ III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. 
● Deveres: 
➢ Conforme o art. 1.336, CC/2002, são deveres do condômino: 
➢ I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo 
disposição em contrário na convenção; 
➢ II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
➢ III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
➢ IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 
➢ A contribuição de cada condômino deve observar a proporção das suas . 
➢ Vale destacar que, não pagando o condômino a sua contribuição, ficará sujeito, na forma do § 
1.o do mencionado art. 1.336, CC/2002, aos juros moratórios convencionados ou, não sendo 
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
 
Extinção: 
● Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto, a todo tempo, pela divisão 
ou venda da coisa comum, o condomínio edilício, que incide sobre o solo e partes e coisas 
comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tem como característica 
essencial a indivisibilidade, sendo constituído para perpetuar-se no tempo. Desse modo, não 
pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial, pois a indivisibilidade 
é da própria essência do instituto. 
● Todavia, o condomínio pode extinguir-se por vários motivos, casuais ou jurídicos, como: 
a) pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio, 
terremoto, inundação (CC, art. 1.357, primeira parte); 
b) pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por 
condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou 
insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1º) ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, 
segunda parte); 
c) pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na 
proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art. 1.358); 
d) pela confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa 
901. 
Condomínio de lotes: utiliza as mesmas regras dos condomínios edilícios. 
 
Multipropriedade 
● Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários 
de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso 
e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de 
forma alternada 
● pode ser fixo, flutuante ou mista. 
● Administração: vai se dar por meio de um empresa especializada ou um profissional 
habilitado para administração desse tipo de serviço 
● Norma: misto 
● Direitos: