APOSTILA DIREITOS REAIS

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DIREITOS REAIS 
Nos Direitos Reais, também conhecido como direito das coisas, 
estudamos a relação dos homens com as coisas apropriáveis, sempre 
movido por interesse econômico, consistindo em um conjunto de 
normas, predominantemente obrigatórias, que tendem a regular o 
direito atribuído à pessoa sobre bens corpóreos, móveis ou imóveis 
de conteúdo econômico. A eficácia do direito exercido é em face de 
todos (‘erga omnes’), assim, é um direito absoluto, e independe da 
intermediação de outrem. Os direitos reais surgem por imposição 
legislativa. 
O indivíduo pode recuperar a coisa quando esteja, ilegitimamente, em 
mãos alheias. 
O direito real é típico e taxativo (‘numerus clausus’), ou seja, é aquele 
que se insere em um modelo definido pelo legislador (o legislador cria 
direitos reais). Assim, as partes não podem criar direitos reais, não 
obstante possam criar direitos obrigacionais, podem criar contratos, 
por exemplo (art. 425 do CC). 
De acordo com o Art. 1.225 CC - SÃO DIREITOS REAIS: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela 
Lei nº 11.481, de 2007) 
XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
SUPER IMPORTANTE: O Art. 1.510-A CC, Incluído pela Lei nº 13.465, 
de 2017, dispõe sobre o direito real de laje, senão vejamos: “O 
proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície 
superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10653971/artigo-1225-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
 
 
mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o 
solo.” 
Para maior compreensão do tema, sugestiona-se a leitura de todos os 
parágrafos do supramencionado artigo. 
CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS: 
1. SEQUELA: É a reivindicação inserta no art. 1.228 CC, onde o 
proprietário tem o direito de reaver a coisa do poder de quem quer 
que injustamente a possua ou detenha. Dá-se quando o proprietário 
persegue a coisa para recuperá-la, não importando com quem a coisa 
esteja, sendo assim, um poder do titular do direito real de seguir a 
coisa para recuperá-la de quem injustamente a possua. É uma 
característica fundamental dos direitos reais, e não só da propriedade, 
mas do usufruto, superfície, hipoteca, etc. 
Exemplo: Imagine que Joãozinho comprou um veículo mediante 
contrato de alienação fiduciária (financiamento bancário), logo 
enquanto não quitar o veículo apenas tem a posse direta pois a 
propriedade é do banco, só se tornando proprietário do veículo após 
a quitação da última parcela, apesar disto, Joãozinho deixou de pagar 
as parcelas do financiamento e vendeu o veículo para Luizinho por um 
preço muito abaixo do valor de mercado, desta forma houve uma 
violação ao contrato celebrado, possuindo o banco legitimidade e 
interesse de agir no que tange a propositura de ação em desfavor de 
Luizinho, mesmo sem com ele ter contratado vez que, é ele quem se 
encontra na posse direta do objeto de sua propriedade. 
2. PREFERÊNCIA: A Preferência interessa aos direitos reais de garantia 
(penhor, hipoteca, e alienação fiduciária). Traduz-se na ideia de que 
os direitos reais de garantia constituídos sobre uma coisa prevalecem 
sobre quaisquer direitos pessoais e sobre outros direitos reais 
formados posteriormente em relação ao mesmo bem. 
Em outras palavras, no confronto entre um direito real de garantia e 
um direito pessoal ou um outro direito real posterior, aplica-se uma 
conjugação do direito de preferência com a regra da prioridade 
temporal: prevalece o direito real de garantia constituído há mais 
tempo. Assim é que um crédito garantido por hipoteca inscrita 
anteriormente ao registro de um contrato de promessa de compra e 
venda do mesmo imóvel terá prevalência. 
https://jus.com.br/tudo/compra-e-venda
https://jus.com.br/tudo/compra-e-venda
 
 
Também aqui reside uma manifestação da eficácia absoluta dos 
direitos reais, os quais, frise-se, são oponíveis erga omnes, inclusive 
contra eventuais titulares de direitos pessoais ou de outros direitos 
reais posteriores sobre o mesmo bem. 
Cumpre registrar que, embora essa seja a regra geral, nada impede que 
a lei prescreva de forma diferente, conferindo preferência a um direito 
pessoal em detrimento de um direito real, como, aliás, faz o artigo 186 
do Código Tributário Nacional em relação aos créditos trabalhista e 
tributário. 
❖ DA POSSE (Art. 1.196 CC):” Considera-se possuidor todo aquele 
que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade.” 
Portanto a posse é um estado de fato sobre uma coisa relevante para 
o direito, sendo a exteriorização da propriedade, que é o principal 
direito real. Existe uma presunção de que o possuidor é o 
proprietário da coisa. 
ATENÇÃO: A posse se adquire desde o momento em que se torna 
possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes 
inerentes à propriedade (art. 1.204, CC). 
A posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse é um 
fato que está na natureza, enquanto a propriedade é um direito criado 
pela sociedade; os homens primitivos tinham a posse dos seus bens, 
a propriedade só surgiu com a organização da sociedade e o 
desenvolvimento do direito. 
Como a posse não é direito, a propriedade é mais forte do que a posse. 
A posse é uma relação de fato transitória, enquanto a propriedade é 
uma relação de direito permanente, assim a propriedade prevalece 
sobre a posse (súmula 487 do STF: será deferida a posse a quem tiver 
a propriedade). 
TEORIAS DA POSSE: 
Dois juristas alemães fizeram estudos profundos sobre a posse que 
merecem nosso conhecimento: 
1 – Teoria Subjetiva: elaborada por Friedrich Carl Von Savigny em 
1803, que elaborou um tratado sobre a posse afirmando que a posse 
seria a soma de dois elementos: o “corpus” e o “animus”. O corpus é o 
 
 
poder físico da pessoa sobre a coisa, é o elemento externo/objetivo, é 
a ocupação da coisa pela pessoa. Já o animus é o elemento 
interno/subjetivo, é a vontade de ser dono daquela coisa possuída, é 
a vontade de ter aquela coisa como sua. Assim, para este jurista, o 
locatário, o usufrutuário, o comodatário não teriam posse pois sabem 
que não são donos. Tais pessoas teriam apenas detenção, não 
poderiam sequer se proteger como autoriza o 1210 e § 1
o
; ex: o 
inquilino não poderia defender a casa onde mora contra um ladrão, 
pois o inquilino seria mero detentor. Savigny errou ao valorizar 
demais o animus. Conceito de posse de Savigny: posse é o poder 
que tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa (corpus) com 
a intenção de tê-la para si (animus). 
2 – Teoria Objetiva de Rudolf Von Ihering: Para ele o possuidor é a 
pessoa que se comporta como dono da coisa, imprimindo destinação 
econômica à mesma, independente da demonstração do animus. A 
posse seria a exteriorização da propriedade. Conceito de posse de 
Ihering: posse é a relação de fato entre pessoa e coisa para fim de 
sua utilização econômica, seja para si, seja cedendo-a para outrem. 
➢ O CC parece adotar a teoria objetiva da posse, contudo em 
algumas situações há indícios da presença da teoria subjetiva em 
especial quando se trata de usucapião e do fâmulo da posse. 
OBJETO DA POSSE: Apenas as coisas corpóreas, que ocupam lugar no 
espaço, podem ser objeto de posse. Assim, todas as coisas móveis e 
imóveis que ocupam lugar no espaço podem ser possuídas e 
protegidas. Essa é a regra geral, embora admita-se com 
controvérsias a possibilidade de posse de coisas imateriaiscomo 
linha telefônica, energia elétrica, sinal de TV por assinatura, 
marcas e patentes protegidas pela propriedade intelectual, etc. Não 
há posse nos direitos autorais, nos direitos de crédito, nas obrigações 
de fazer e de não-fazer, entre outros. 
ATENÇÃO: Alguns contratos exigem a transferência da posse para sua 
formação como locação, depósito e comodato. Outros contratos não 
transferem só a posse, mas também a propriedade da coisa como 
compra e venda, doação e mútuo. 
CLASSIFICAÇÃO DA POSSE: 
1. DIRETA (Art. 1.197, CC): É aquela exercida por quem tem a coisa 
em seu poder, em virtude de direito pessoal ou real, não anula a 
 
 
indireta, PODENDO O POSSUIDOR DIRETO DEFENDER SUA POSSE 
CONTRA O INDIRETO. Ex: Inquilino, usufrutuário. 
 
2. INDIRETA: É uma ficção da lei para proteger o proprietário não-
possuidor. É aquela na qual o proprietário está afastado da coisa. Ex: 
Locador, nú-proprietário. 
 
💡 FIQUE ATENTO: A defesa da posse de coisas móveis e imóveis pode 
se dar por intermédio de três ações possessórias: 1. AÇÃO DE 
INTERDITO PROIBITÓRIO: é uma ação preventiva usada pelo 
possuidor diante de uma séria ameaça a sua posse (exemplo: os 
jornais divulgam que o MST vai invadir a fazenda X nos próximos dias). 
O dono ou possuidor (ex: locatário da fazenda) ingressa então com a 
ação e pede ao Juiz que proíba os réus de fazerem a invasão sob pena 
de prisão e de multa em favor do autor da ação; 2. AÇÃO DE 
MANUTENÇÃO DE POSSE: esta ação é cabível quando 
houver turbação, ou seja, quando já houve violência à posse (ex: 
derrubada da cerca, corte do arame, cerco à fazenda, fechamento da 
estrada de acesso). O possuidor não perdeu sua posse, mas está com 
dificuldade para exercê-la livremente conforme os exemplos. Assim, o 
possuidor pede ao Juiz para ser mantido na posse, para que cesse a 
violência e para ser indenizado dos prejuízos sofridos; 3. AÇÃO DE 
REINTEGRAÇÃO DE POSSE: esta ação vai ter lugar em caso de esbulho, 
ou seja, quando o possuidor efetivamente perdeu a posse da coisa pela 
violência de terceiros. O possuidor pede ao Juiz que devolva o que lhe 
foi tomado, sendo esta a ação cabível também quando o inquilino não 
devolve a coisa ao término do contrato, ou quando o comodatário não 
devolve ao término do empréstimo. A violência do inquilino e do 
comodatário surge ao término do contrato, ao não devolver a coisa, 
abusando da confiança do locador/comodante. O possuidor pede ao 
Juiz para ser reintegrado na posse. 
 
Informação ainda relevante acerca do esbulho é a disposta no art. 
1.212 CC, onde o possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de 
indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada, 
sabendo que o era, ou seja, mediante dolo. 
3. COMPOSSE: É a posse exercida por duas ou mais pessoas, sobre 
coisa indivisível (pro indiviso), podendo cada uma exercer sobre ela 
atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros 
compossuidores (Art. 1.199 CC). Ex: dois irmãos herdam um 
 
 
apartamento e alugam a um casal, hipótese em que os irmãos 
condôminos terão composse indireta e o casal a composse direta. 
4. JUSTA (Art. 1.200 CC): É justa a posse que não for violenta, 
clandestina ou precária. Quem se encontra na posse justa, pode se 
valer de mecanismos de defesa caso venha a ser turbado, esbulhado e 
segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. 
Deve-se saber que as ações possessórias defendem a posse, não 
havendo discussão de propriedade neste tipo de ação. 
DO DESFORÇO INCONTINENTE (Art. 1.210 § 1
o
 CC): “O possuidor 
turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua 
própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de 
desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou 
restituição da posse.” 
➢ O artigo acima esclarece que o possuidor manso e pacífico que 
está a sofrer dano possessório, PODE AGIR IMEDIATAMENTE, DESDE 
QUE DE FORMA PROPORCIONAL E SEM NECESSIDADE DE ATUAÇÃO 
JUDICIAL, PARA REPELIR A LESÃO. 
5. INJUSTA: É a posse violenta, clandestina ou precária. 
ATENÇÃO: ENQUANTO NÃO SE CESSAR A POSSE INJUSTA NÃO SE 
PODE FALAR EM INÍCIO DE PRAZO PARA USUCAPIÃO. 
POSSE VIOLENTA: É a posse obtida por meio de emprego de violência 
física, moral ou psicológica, como por exemplo o roubo de um bem. 
POSSE CLANDESTINA: É aquela que se dá às ocultas, sem que o 
possuidor ou o proprietário da coisa tenham conhecimento. Ressalta-
se que a clandestinidade é vício de origem por excelência, e assim, 
caso a posse seja pública no início e ocultada posteriormente, não 
configura posse injusta por clandestinidade. Exemplo de posse 
clandestina é o furto. 
POSSE PRECÁRIA: É aquela que decorre de uma relação de confiança, 
em que a pessoa tem a obrigação de restituir a coisa, mas se nega a 
fazê-lo, por isto essa é a posse injusta mais odiosa porque ela nasce 
do abuso de confiança, como por exemplo o comodatário que findo o 
empréstimo não devolve o bem; o inquilino que não devolve a casa ao 
término da locação; outro exemplo seria A pedir a B para entregar um 
 
 
livro a C, porém B não cumpre o prometido e fica com o livro, 
abusando da confiança de A. 
De suma importância se saber que A POSSE VIOLENTA E A 
CLANDESTINA PODEM CONVALESCER, ou seja, o ladrão passando a 
usar a coisa publicamente, sem oposição ou contestação do 
proprietário, pode vir a adquirir a propriedade da coisa (Art.1.208 
CC). Já a posse precária jamais convalesce, nunca quem age com 
abuso de confiança pode ter a posse da coisa para com o passar do 
tempo se beneficiar pela usucapião e adquirir a propriedade. O ladrão 
e o invasor até podem se tornar proprietários, mas quem age com 
abuso de confiança nunca. 
6. BOA-FÉ (Art.1.201 CC): Ocorre quando o possuidor tem a convicção 
de que sua posse não prejudica ninguém, ignorando vício, ou o 
obstáculo que impeça a aquisição da coisa. Como exemplo podemos 
citar a compra de um bem de um menor, que tinha identidade falsa; 
A posse de boa-fé, embora íntima, admite um elemento externo para 
facilitar a sua comprovação, chamado de “justo título”, ou seja, um 
documento adequado para trazer verossimilhança à boa-fé do 
possuidor. (art. 1.201§ ú CC). 
➢ Art. 1.202: “A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e 
desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o 
possuidor não ignora que possui indevidamente.” 
7. MÁ-FÉ: Ocorre quando o possuidor sabe que existe um vício. Em 
geral a posse injusta é de má-fé e a posse justa é de boa-fé, porém 
admite-se posse injusta de boa-fé, como exemplo comprar coisa do 
ladrão, sendo injusta porque nasceu da violência, mas o comprador 
não sabia que era roubada, logo estava de boa-fé. Art. 1.203 CC: “Salvo 
prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com 
que foi adquirida.” 
Exemplificando: Ocorre posse justa, contudo, de má-fé, quando o 
tutor compra bem do órfão, ou o juiz comprar o bem que ele mesmo 
mandou penhorar, mesmo pagando o preço correto, eis que tais 
aquisições são vedadas pelo art. 497 CC. 
CONSTITUTO POSSESSÓRIO X TRADITIO BREVI MANU: 
CONSTITUTO POSSESSÓRIO: Também conhecido cláusula constituti, 
trata-se de uma OPERAÇÃO JURÍDICA QUE ALTERA A TITULARIDADE 
 
 
NA POSSE, de maneira que aquele que possuía em nome próprio, passa 
a possuir em nome alheio. Exemplo: vendo uma casa que possuía em 
nome próprio (tinha propriedade e posse direta), e coloco no contrato 
de compra e venda uma cláusula que prevê minha permanência na 
casa na condição de locatário, ou seja, passo a possuir a casa em nome 
alheio. 
TRADITIO BREVI MANU: É o inverso do constituto possessório ocorre 
quando a pessoa que possuí em nome alheio passa a possuir em nome 
próprio. Exemplo: o locatário que possui a casa em nome alheio 
compra a casa passando a possuir em nome próprio. 
AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE: Devido ao fato de nosso legislador 
teradotado a teoria objetiva da posse de Ihering, possuidor é todo 
aquele que ocupa a coisa, seja ou não dono dessa coisa (art. 1.196 CC), 
desta forma a aquisição da posse ocorre desde o momento em que se 
torna possível o seu exercício, ou seja, a partir do momento em que o 
sujeito passa a exercer os poderes inerentes a propriedade (uso, 
fruição ou gozo e disposição). 
Exemplos de aquisição da posse: através da ocupação ou apreensão 
(pescar um peixe, pegar uma concha na praia, pegar a bolsa 
abandonada na calçada), através de alguns contratos (compra e venda, 
doação, troca, mútuo (vão transferir posse e propriedade); já na 
locação, comodato e depósito só se adquire posse, através dos direitos 
reais (usufruto, superfície, habitação, alienação fiduciária), através do 
direito sucessório ( art. 1.784 CC). 
ATENÇÃO: Na hipótese de ocupação (ou apreensão) se diz que a 
aquisição da posse é originária, pois não existe vínculo com o 
possuidor anterior, como no caso da Usucapião. Nos demais casos a 
aquisição da posse é derivada de alguém, ou seja, a coisa passa de uma 
pessoa para outra com os eventuais vícios. 
💡 FIQUE ATENTO: Comprar coisa de um ladrão não gera posse, mas 
sim detenção violenta, salvo vindo a detenção a convalescer, virando 
posse e depois propriedade pela usucapião. 
A posse pode ser adquirida pela própria pessoa, seu representante ou 
terceiro, sem mandato, desde que haja ratificação (art. 1.205 CC). 
Consignasse que a posse se transmite aos herdeiros ou legatários do 
possuidor com os mesmos caracteres, onde o sucessor universal 
 
 
continua de direito na posse do seu antecessor; e ao sucessor singular 
é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais, como 
no caso da soma das posses para fim de usucapião. 
OS PODERES INERENTES À PROPRIEDADE SÃO (Art. 1.228, CC): 
1. USO = JUS UTENDI: Pode o proprietário usar a coisa, pode ocupá-la para o 
fim a que se destina. Exemplo: morar numa casa; usar um carro para 
trabalho/lazer; 
 
2. FRUIÇÃO OU GOZO = JUS FRUENDI: Além de usar a coisa, pode o 
proprietário explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e 
vantagens. Exemplo: vender os frutos das árvores do quintal; ficar com as crias 
dos animais da fazenda. 
 
3. DISPOSIÇÃO = JUS ABUTENDI: É o poder de abusar da coisa, de modificá-
la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A disposição é o poder mais 
abrangente. 
 
➢ Assim, como dono de um quadro eu posso pendurá-lo na minha parede (jus 
utendi), posso alugá-lo para uma exposição (jus fruendi) e posso também vendê-
lo (jus abutendi). 
EFEITOS DA POSSE-QUANTO À PERCEPÇÃO DOS FRUTOS (ARTS. 
1.214 à 1.216 CC): À percepção dos frutos em sede possessória estará 
diretamente relacionada a boa-fé ou a má-fé do possuidor. 
Assim, os frutos percebidos pelo possuidor de boa-fé a este pertencem 
e os pendentes e colhidos antecipadamente ao tempo em que cessar a 
boa-fé serão devolvidos, após abatimento das despesas eventualmente 
ocorridas (Art. 1.214 § ú, CC). 
Caso o possuidor esteja de má-fé, este responde por todos os frutos 
colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de 
perceber, ou seja, TODOS OS FRUTOS COLHIDOS PELO POSSUIDOR 
DE MÁ-FÉ NÃO LHE PERTENCEM. Não obstante, o art. 1.216, parte 
final dispõe que ele tem direito às despesas da produção e custeio, 
possuindo tal disposição única e exclusivamente evitar o 
enriquecimento sem causa. 
EFEITOS DA POSSE- RESPONSABILIDADE PELA PERDA OU 
DETERIORIZAÇÃO DA COISA (ARTS. 1.217 à 1.218 CC): 
 
 
O possuidor de boa-fé só responde se der causa a perda ou 
deterioração da coisa, incorrendo em dolo ou culpa, em contrapartida, 
o possuidor de má-fé responderá até mesmo pelos danos acidentais 
ocorridos, conforme Art. 1.218 CC, salvo se provar a parte final do 
artigo citado, provando que de igual modo se teriam dado, estando a 
coisa na posse do reivindicante (ex: um raio atinge minha casa que 
estava invadida, o invasor não tem responsabilidade pois o raio teria 
caído de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). 
ATENÇÃO: O possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade 
objetiva, independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer 
a feira, mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado 
no trabalho de B). 
EFEITOS DA POSSE-QUANTO ÀS BENFEITORIAS REALIZADAS NA 
COISA (ARTS. 1.219 à 1.220 CC): Benfeitorias são acessórios 
industriais, decorrentes do trabalho humano, ou seja, são obras feitas 
para conservar, melhorar ou embelezar a coisa principal. Por oportuno 
transcrevem-se os artigos abaixo: 
Art. 1.219: “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das 
benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se 
não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da 
coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das 
benfeitorias necessárias e úteis.” 
Art. 1.220: “Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as 
benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela 
importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.” 
Se o possuidor realiza benfeitorias (=melhoramentos, obras, despesas, 
plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo 
proprietário da coisa, vez que a coisa sofreu uma valorização com tais 
melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá 
exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (conservar, 
manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenização contra o 
proprietário. Mas tais direitos de indenização e de retenção não são 
permitidos pela lei em todos os casos. 
Se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário, 
usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção 
pelas benfeitorias necessárias e úteis, estas últimas desde que 
expressamente autorizadas pelo proprietário; já as benfeitorias 
 
 
voluptuárias poderão ser levantadas (retiradas) pelo possuidor, se a 
coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir comprá-
las, não cabendo indenização ou retenção. 
💡 FIQUE ATENTO: Ao possuidor de má-fé, nunca cabe direito de 
retenção, não pode sequer retirar as voluptuárias e só tem direito de 
indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as 
voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé ocupou 
a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário. 
DA DETENÇÃO (O FÂMULO DA POSSE) - Dispõe o Art. 1.198 CC: 
“Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de 
dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em 
cumprimento de ordens ou instruções suas”. 
MUITÍSSIMO IMPORTANTE: Então posse é menos do que propriedade, e 
DETENÇÃO é menos do que posse. Sim, existe um estado de fato inferior à posse 
que é a detenção. 
Assim, detenção é um estado de fato que não corresponde a nenhum 
direito. Ex: o motorista de ônibus; o motorista particular em relação 
ao carro do patrão; o bibliotecário em relação aos livros, o caseiro da 
casa de praia, etc. Tais pessoas não têm posse, mas mera detenção 
por isso jamais podem adquirir a propriedade pela usucapião dos 
bens que ocupam, pois só a posse prolongada enseja usucapião, a 
detenção prolongada não enseja nenhum direito (art. 1.208, CC). O 
detentor é o fâmulo, ou seja, aquele que possui a coisa em nome do 
verdadeiro possuidor, obedecendo ordens dele. 
OBSERVAÇÃO: O enunciado 301 da III jornada de Direito Civil, orienta: 
“É possível a conversão da detenção em posse, desde que rompida a 
subordinação, na hipótese de exercício em nome próprio dos atos 
possessórios.” 
❖ DIREITO DE PROPRIEDADE: É o mais importante e complexo 
direito real. É o único direito real sobre a coisa própria (sobre os 
nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1.225 CC, são 
direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros. 
Nosso ordenamentoprotege a propriedade a nível constitucional (arts. 
5º, XXII e 170, II, CF) 
 
 
A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a 
posse está no mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) 
está no mundo jurídico. 
A propriedade é o poder de usar, fruir (gozar) e dispor de um bem (três 
faculdades/atributos/poderes do domínio) e mais o direito de reaver 
essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe. 
Importante se saber que os direitos reais sobre imóveis constituídos, 
ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com registro no 
Cartório de Imóveis dos referidos títulos. 
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE: 
1 – COMPLEXIDADE: Porque a propriedade é a soma de três faculdades 
(usar, gozar ou fruir e dispor) e mais o direito de reivindicar de 
terceiros, através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário 
sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono 
contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o 
detentor. 
OBSERVAÇÃO: Não devemos confundir com a ação possessória, que é 
a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o 
proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do 
inquilino, alegando ser o dono; não pode). 
2. ABSOLUTO: Pois sua oponibilidade é erga omnes. 
 
3. PERPÉTUO: Não se extingue pelo não uso, podendo ser 
transmitido de uma geração para outra. Assim, eu posso guardar meu 
anel na gaveta que ele continuará meu para sempre. 
4. EXCLUSIVO: O proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do 
seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, 
exceção é o condomínio. 
5 – ELÁSTICO: A propriedade se contrai e se dilata, é elástica como 
uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto 
para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha 
propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas 
disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha 
propriedade se dilata e torna-se plena novamente. 
 
 
➢ OBJETO: O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel 
ou imóvel, admitindo-se, entretanto, a propriedade de coisas 
incorpóreas como o direito autoral. Lembrem-se que a pessoa mais 
rica do mundo hoje (Bill Gates) possui propriedade incorpórea 
protegida pelo direito do autor (os softwares). 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL POR USUCAPIÃO: A usucapião 
de bem móvel só ocorre em duas formas: 1. ORDINÁRIA: Exige o justo 
título e boa-fé, encontrando-se disciplinada no art. 1.260 CC que diz: 
“Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e 
incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, 
adquirir-lhe-á a propriedade.” e 2. EXTRAORDINÁRIA: Se encontra 
prevista no Art. 1.261 CC, que diz: “Se a posse da coisa móvel se 
prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente 
de título ou boa-fé.” 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR USUCAPIÃO: 
A usucapião é modo de aquisição da propriedade, possuindo 
requisitos comuns independente da modalidade, quais sejam: posse 
prolongada, contínua e duradora, mansa e pacífica, justa, além de 
outras condições, à depender da modalidade de usucapião, sendo 
também denominada prescrição aquisitiva. Frisa-se que a usucapião 
exige possibilidade da coisa ser usucapida, posse prolongada 
(elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - 
elemento subjetivo), chamada de posse “ad usucapionem”. 
Inicialmente cumpre rememorar que nenhum bem público pode ser 
usucapido (Súmula 340 STF). 
➢ USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: Regulamentada no Art. 1.238 
CC, que diz: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem 
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, 
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que 
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro 
no Cartório de Registro de Imóveis.” 
Assim, esta espécie de usucapião independe de título ou de boa-fé, 
não havendo limite para o terreno, contentando-se com o mero 
decurso do prazo de 15 anos, podendo este prazo ser reduzido para 
10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, 
conforme alumia o art. 1.238 § ú CC. 
 
 
IMPORTANTE: Cumpre ainda salientar QUE É POSSÍVEL a pessoa adquirir a 
propriedade de mais de um bem por esta modalidade de usucapião, 
independentemente da área, desde que preencha os requisitos. 
ATENÇÃO: Ocorrendo a usucapião extraordinária a matrícula anterior 
do imóvel é arquivada sem qualquer tipo de sucessão de titularidade, 
pois a usucapião é causa ORIGINÁRIA de aquisição livre e 
desembaraçada da propriedade, de modo que quebra a cadeia 
sucessória da matrícula. 
Esta é a usucapião que beneficia o ladrão, o invasor, enfim aqueles que 
estão de má-fé. 
➢ USUCAPIÃO ORDINÁRIA: Aduz o art. 1.242 CC: “Adquire 
também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez 
anos.” 
O prazo acima mencionado à luz do art. 1.242 § ú CC, pode ser 
reduzido à metade, se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, 
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico. 
Um exemplo do tipo de situação prevista no parágrafo único, artigo 
1.242 do Código Civil (registro cancelado posteriormente), seria de 
alguém que adquire um imóvel daquele que não é o verdadeiro 
proprietário, tendo, porém, efetivado o registro da propriedade. 
A expressão justo título abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em 
tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. 
Exemplos de título justo seriam um contrato particular, um recibo, 
uma promessa de compra e venda, etc. 
ATENÇÃO: Assim como na usucapião extraordinária, é possível que 
uma pessoa adquira a propriedade pela usucapião ordinária, de mais 
de um bem, independentemente da área, desde que preencha os 
requisitos acima elencados. 
➢ USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL OU PRO-LABORE OU RÚSTICO: 
Estabelecida no art. 1.239 CC: “Aquele que, não sendo proprietário de 
imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos 
ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior 
 
 
a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua 
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” 
Assim necessário se faz o decurso de 05 anos, posse ininterrupta e 
sem oposição, ou seja, mansa e pacifica, com animus domini, sendo 
fundamental que a área não seja superior a 50 hectares e tenha se 
tornado a moradia do possuidor, que tornou-a produtiva. 
➢ USUCAPIÃO URBANA OU ‘PRO MISERO”: Estabelecida no art. 
1.240 CC, vejamos: “Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou 
de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja 
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 
 
➢ USUCAPIÃO COLETIVA: A usucapião coletiva por sua vez, está 
disciplinada no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001). Esta espécie 
surgiu para regularizar os imóveis inseridos em locais cuja população 
seja de baixa renda, e não seja possível usucapir através das outras 
espécies descritas. São requisitos: 
a) A posse mansa e pacífica, sem oposição, em conjunto por vários 
possuidores de baixa renda, sobre imóvel urbano de qualquer 
metragem; 
b) Lapso temporal de cinco anos, podendo ser somada a posse dos 
antecessores, desde que seja de modo contínuo; 
c) A intenção de dono especial (animus domini), ou seja, os 
possuidores devem agir como se donos fossem das áreas que 
pretendem usucapir, nelas residindo. Não podem ser proprietários de 
outro imóvel ruralou urbano. 
O legitimado ativo ad causam é a associação de moradores, da referida 
comunidade, legalmente constituída e desde que exista explicita 
autorização dos representados para assim atuar. 
➢ USUCAPIÃO INDÍGENA: O índio ou a própria comunidade 
indígena podem usucapir, conforme dispõe ao arts. 32 e 33 da lei 
federal 6.001/73-Estatuto do índio, senão vejamos: “O índio, integrado 
ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho 
de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade 
plena.” 
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1031135/estatuto-da-cidade-lei-10257-01
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1031135/estatuto-da-cidade-lei-10257-01
 
 
 
➢ USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA OU EXTRAJUDICIAL: De acordo 
com a Lei de Registros Públicos, art. 216-A, alterada pelo art. 1.071 do 
CPC: “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de 
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado 
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em 
que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do 
interessado, representado por advogado.” 
 
Desta forma no intuito de tornar o procedimento mais rápido, e 
desafogar o poder judiciário, é possível requerer a usucapião perante 
o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que o bem 
usucapiendo está localizado. 
 
➢ USUCAPIÃO FAMILIAR OU ESPECIALÍSSIMA: A usucapião 
familiar é uma espécie de aquisição da propriedade que foi criada no 
Brasil pela Lei nº 12.424/2011, ao incluir o artigo 1.240-A no Código 
Civil, prevendo que aquele que exercer por dois anos 
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, 
sobre imóvel urbano próprio de até duzentos e cinquenta metros 
quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou 
de sua família, terá adquirido o domínio integral, desde que não 
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Desta forma a usucapião familiar têm dois objetivos: 1. salvaguardar 
o direito à moradia daquele cônjuge ou companheiro que permaneceu 
no imóvel e 2. proteger a família que foi abandonada. 
Para se caracterizar a perda da propriedade do bem imóvel por 
usucapião familiar, não basta a simples “separação de fato”, sendo 
imprescindível que o ex-cônjuge ou ex-companheiro tenha realmente 
“abandonado” o imóvel e a família. Apesar da letra expressa da lei se 
referir a “abandono do lar”, o entendimento preponderante na 
doutrina é que o abandono ensejador da usucapião é o abandono 
simultâneo do imóvel e da família, portanto, a simples separação de 
fato, com afastamento do lar, quando o cônjuge ausente continua a 
cumprir com os deveres de assistência material e imaterial, não dará 
ensejo à usucapião. O abandono não se caracteriza, por exemplo, se o 
ex-cônjuge ou ex-companheiro, que se distanciou fisicamente do 
imóvel, continua a exercer seu dever de cuidado com a família, 
pagando os alimentos eventualmente devidos, mantendo a 
convivência com os filhos e contribuindo com o pagamento de tributos 
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1028093/lei-12424-11
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/27995010/artigo-1240a-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1035419/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/1035419/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
 
 
e taxas relativas ao imóvel. Tudo isso demonstra que, mesmo fora da 
residência conjugal, o outro cônjuge ou companheiro mantém o seu 
interesse tanto pelo imóvel, como pela família. 
Existem alguns requisitos subjetivos (pessoais) e objetivos (reais) para 
a usucapião familiar. Os primeiros referem-se à pessoa do 
usucapiente, que precisa estar casada ou conviver em união estável 
com o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, não havendo 
distinção, caso se trate de pessoas de mesmo sexo ou de sexo diverso. 
O instituto abrange e protege todas as entidades familiares baseadas 
na conjugalidade. Por isso, somente o ex-cônjuge ou ex-companheiro, 
e não os demais membros da família desfeita, detém legitimidade para 
pleitear a aquisição originária do imóvel residencial, por meio dessa 
modalidade de usucapião. 
A PERDA DA PROPRIEDADE: De acordo com o Art. 1.275 CC, são 
causas geradoras da perda da propriedade: 
1. ALIENAÇÃO: Seja gratuita (doação) ou onerosa (venda); 
2. RENÚNCIA: A renúncia é uma declaração de vontade 
expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, 
mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura 
pública (108) e registro em cartório (pú do 1.275, CC); 
3. ABANDONO: é um gesto, um comportamento inequívoco de se 
desfazer da coisa. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao 
Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas 
ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas 
também preocupam ao Direito por causa da função social da 
propriedade (ver 1.276 e §§ CC). 
4. PERECIMENTO DA COISA: Não há direito sem objeto, e o objeto 
do direito real é a coisa, assim, se a coisa se extingue, perece também 
o direito real. Exemplo: anel que cai no mar; terreno que é invadido 
pelo mar; carro que sofre um incêndio. Registrasse ainda que o 
perecimento pode ser voluntário, como por exemplo o dono destruir 
seu relógio. 
5. DESAPROPRIAÇÃO: É a interferência do poder público no 
domínio privado e está relacionada com a supremacia do interesse 
público sob o particular. 
 
❖ DIREITO DE VIZINHANÇA: Trata-se de um conjunto de regras 
previstas no Código Civil e que disciplinam a convivência pacífica 
entre vizinhos. 
 
 
PASSAGEM FORÇADA X SERVIDÃO DE PASSAGEM: A passagem 
forçada está disciplinada no art. 1.285 CC, e é, o direito potestativo 
que assiste ao dono do imóvel encravado (sem saída para a via pública, 
nascente ou porto) de reclamar do vizinho que lhe deixe passagem, 
mediante indenização. 
Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e 
facilmente se prestar à passagem. 
A passagem forçada decorre de uma sentença judicial, mediante 
autorização e é um direito de vizinhança. 
Já a servidão de passagem é um direito real na coisa alheia e é 
constituída em cartório, por declaração ou testamento, de forma 
gratuita ou onerosa, estabelecida no art. 1.378 CC: “A servidão 
proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio 
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante 
declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e 
subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.” 
Depreende-se, portanto, que o principal requisito para o 
reconhecimento do direito a Passagem Forçada é o encravamento do 
imóvel, sem que haja nenhuma outra forma de acesso, já a servidão 
tem como principal característica a convenção entre as partes, uma 
vez que, é constituída geralmente por contrato, não possuindo como 
pressuposto o encravamento do imóvel, ocorrendo por conveniência 
e comodidade de dono de prédio não encravado que pretende 
comunicação mais fácil e próxima. 
BONS ESTUDOS!