Direito de Propriedade

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Núcleo de Educação a Distância
GRUPO PROMINAS DE EDUCAÇÃO
Capa e Contra-capa: Anna Vasconcelos
Diagramação: Rhanya Vitória M. R. Cupertino
PRESIDENTE: Valdir Valério, Diretor Executivo: Dr. Willian Ferreira.
O Grupo Educacional Prominas é uma referência no cenário educacional e com ações voltadas para 
a formação de profissionais capazes de se destacar no mercado de trabalho.
O Grupo Prominas investe em tecnologia, inovação e conhecimento. Tudo isso é responsável por 
fomentar a expansão e consolidar a responsabilidade de promover a aprendizagem.
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Prezado(a) Pós-Graduando(a),
Seja muito bem-vindo(a) ao nosso Grupo Educacional!
Inicialmente, gostaríamos de agradecê-lo(a) pela confiança 
em nós depositada. Temos a convicção absoluta que você não irá se 
decepcionar pela sua escolha, pois nos comprometemos a superar as 
suas expectativas.
A educação deve ser sempre o pilar para consolidação de uma 
nação soberana, democrática, crítica, reflexiva, acolhedora e integra-
dora. Além disso, a educação é a maneira mais nobre de promover a 
ascensão social e econômica da população de um país.
Durante o seu curso de graduação você teve a oportunida-
de de conhecer e estudar uma grande diversidade de conteúdos. 
Foi um momento de consolidação e amadurecimento de suas escolhas 
pessoais e profissionais.
Agora, na Pós-Graduação, as expectativas e objetivos são 
outros. É o momento de você complementar a sua formação acadêmi-
ca, se atualizar, incorporar novas competências e técnicas, desenvolver 
um novo perfil profissional, objetivando o aprimoramento para sua atu-
ação no concorrido mercado do trabalho. E, certamente, será um passo 
importante para quem deseja ingressar como docente no ensino supe-
rior e se qualificar ainda mais para o magistério nos demais níveis de 
ensino.
E o propósito do nosso Grupo Educacional é ajudá-lo(a) 
nessa jornada! Conte conosco, pois nós acreditamos em seu potencial. 
Vamos juntos nessa maravilhosa viagem que é a construção de novos 
conhecimentos.
Um abraço,
Grupo Prominas - Educação e Tecnologia
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Olá, acadêmico(a) do ensino a distância do Grupo Prominas!
É um prazer tê-lo em nossa instituição! Saiba que sua escolha 
é sinal de prestígio e consideração. Quero lhe parabenizar pela dispo-
sição ao aprendizado e autodesenvolvimento. No ensino a distância é 
você quem administra o tempo de estudo. Por isso, ele exige perseve-
rança, disciplina e organização. 
Este material, bem como as outras ferramentas do curso (como 
as aulas em vídeo, atividades, fóruns, etc.), foi projetado visando a sua 
preparação nessa jornada rumo ao sucesso profissional. Todo conteúdo 
foi elaborado para auxiliá-lo nessa tarefa, proporcionado um estudo de 
qualidade e com foco nas exigências do mercado de trabalho.
Estude bastante e um grande abraço!
Professora: Milena Barbosa de Melo
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O texto abaixo das tags são informações de apoio para você ao 
longo dos seus estudos. Cada conteúdo é preprarado focando em téc-
nicas de aprendizagem que contribuem no seu processo de busca pela 
conhecimento.
Cada uma dessas tags, é focada especificadamente em partes 
importantes dos materiais aqui apresentados. Lembre-se que, cada in-
formação obtida atráves do seu curso, será o ponto de partida rumo ao 
seu sucesso profisisional.
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Esta unidade analisará os principais aspectos do Direito de 
Propriedade. Mais especificamente, serão abordadas as diferenças 
entre propriedade e posse, apontando os conceitos básicos de cada 
instituto, bem como sua regulamentação. Também serão discutidas as 
formas de perda da propriedade, com destaque para a desapropriação 
e suas espécies, indicando a regulamentação tanto do Código Civil 
quanto da Constituição Federal e das Leis Especiais do ordenamento 
jurídico pátrio. Por fim, o último tópico a ser analisado será referente 
à propriedade imobiliária, em especial, as formas de sua aquisição, 
com especial atenção ao registro e à usucapião. A pesquisa será de-
senvolvida no método expositivo-dedutivo, utilizando como base au-
tores nacionais no campo do Direito Civil e do Direito Administrativo, 
além do estudo de dispositivos legais. Por fim, deve-se destacar que, 
por meio desta unidade, pretende-se apresentar as noções essenciais 
que envolvem o Direito de Propriedade, fornecendo bases teóricas e 
legislativas importantes para a aplicação do direito, na prática.
Desapropriação. Função Social. Direito de Propriedade. Posse. Propriedade.
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 CAPÍTULO 01
NOÇÕES GERAIS SOBRE POSSE E PROPRIEDADE
Apresentação do Módulo ______________________________________ 11
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Breve Introdução sobre o Direito das Coisas _____________________
Aspectos Históricos da Posse e da Propriedade no Brasil _________
 CAPÍTULO 02
PERDA DA PROPRIEDADE E DESAPROPRIAÇÃO
Hipóteses de Perda da Propriedade Imóvel e Móvel _____________
Espécies de Desapropriação ____________________________________
Noções Gerais sobre Desapropriação ____________________________
Recapitulando _________________________________________________
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27Recapitulando _________________________________________________
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22
Conceito de Posse e sua Regulamentação ______________________
Conceito de Direito de Propriedade e sua Regulamentação _____
 CAPÍTULO 03
A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
Conceito de Direito Imobiliário e Propriedade Imobiliária ______ 51
Formas de Aquisição da Propriedade Imobiliária ________________ 53
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Perda da Propriedade Imobiliária _______________________________ 63
Recapitulando __________________________________________________
Fechando a Unidade ____________________________________________
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Considerações Finais ____________________________________________
Referências _____________________________________________________
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A propriedade privada sempre foi um objeto importante para os 
negócios entre os particulares. No início da era das Codificações, mar-
cada pelo Código Napoleônico, os indivíduos detinham ampla liberdade 
para negociar seus bens, não cabendo ao Estado intervir em suas rela-
ções particulares. Naturalmente, com o decorrer do tempo, as relações 
privadas se tornaram desiguais, passando a haver dominação de uma 
parte, que detinha mais poderes, sobre outra. Os negócios jurídicos tor-
naram-se desequilibrados.
Nesse momento, foi necessário o surgimento de uma mudança 
de perspectiva nas relações jurídicas. Para que houvesse equilíbrio jurí-
dico entre particulares foi fundamental que o Direito passasse a permitir 
ao Estado a realização de certas intervenções nas relações privadas 
com o intuito de lhes garantir a devida harmonia. Obviamente, tal mu-
dança acarretou reflexos na noção de propriedade, a qual deixou de ser 
absoluta e passou a estar sujeita a restrições e limitações legais.
No Brasil, as consequências dessa mudança de perspectiva po-
dem ser observadas, por exemplo, na Constituição Federal de 1988, so-
bretudo no artigo 5º, incisos XXII e XXIII. De acordo com a Constituição, 
a propriedade é considerada um direito fundamental, mas deverá atender 
à função social.da necessidade de respeitar o princípio da função social da 
propriedade. Ademais, deve-se ressaltar que tal espécie constitui uma 
modalidade de desapropriação, e não de usucapião, porque existe a 
previsão de justa indenização. Na usucapião não existe a possibilidade 
de indenização (TARTUCE, 2014).
Existem divergências na doutrina sobre o enquadramento 
da aquisição da propriedade pela posse-trabalho. Alguns autores 
compreendem ser uma forma de desapropriação judicial (entre eles 
estão Marco Aurélio S. Viana, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de 
Andrade Nery). Outros autores afirmam que se trata de usucapião 
especial coletiva, como é o caso de Silvio de Salvo Venosa, Teori 
Zawascki, Eduardo Cambi e Carlos Alberto Dabus Maluf.
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A desapropriação judicial privada por posse-trabalho é denomi-
nada privada porque, ao contrário da desapropriação típica, visa o inte-
resse particular do grupo que ocupa a terra (TARTUCE, 2014). É muito 
em razão dessa característica que surgem diversas controvérsias quanto 
a natureza da desapropriação por posse-trabalho, uma vez que o bem 
não será destinado ao Poder Público. Todavia, por existir a obrigação de 
indenização ao proprietário, essa espécie é diferente da usucapião. 
Um elemento muito importante desse tipo de desapropriação 
é a característica da “posse-trabalho”. Tal termo constitui uma cláusula 
aberta e indeterminada (TARTUCE, 2014). Tendo em vista o grau de 
abstração desse elemento, e também o fato de que essa desapropria-
ção constitui um elemento novo no ordenamento jurídico brasileiro, as 
Jornadas de Direito Civil aprovaram enunciados que buscam resolver 
controvérsias e esclarecer pontos relacionados ao artigo.
Na I Jornada de Direito Civil foi aprovado o Enunciado n. 82, 
que afirma que os parágrafos quarto e quinto do artigo 1.228 são cons-
titucionais, porque na época havia uma discussão sobre a inconstitucio-
nalidade do dispositivo, em decorrência do argumento de que tal dispo-
sitivo estava incentivando a invasão de terras (TARTUCE, 2014).
Nesta mesma Jornada foi aprovado o Enunciado n. 83, que 
afirma que os imóveis públicos não podem ser objeto de desapropria-
ção privada. Todavia, na IV Jornada de Direito Civil, esse enunciado 
foi parcialmente modificado pelo Enunciado n. 304, segundo o qual os 
bens públicos dominicais podem ser objeto de desapropriação judicial.
No tocante ao pagamento das indenizações, na I Jornada de Di-
reito Civil foi aprovado o Enunciado n. 84, que afirmava que a desapropria-
ção judicial deveria ser alegada pelos réus em ação reivindicatória propos-
ta pelo proprietário, cabendo àquele efetivar o pagamento da indenização, 
e não ao Poder Público. Todavia, houve uma complementação a esse as-
sunto na IV Jornada de Direito Civil, com a aprovação do Enunciado n. 308. 
Segundo o Enunciado n. 308, a indenização deverá ser paga pela Adminis-
tração Pública em caso de políticas públicas de reforma urbana ou agrária, 
envolvendo possuidores de baixa renda. Essa complementação realizada 
no tocante ao pagamento da indenização visa garantir o direito à popula-
ção mais carente, que não detém recursos financeiros para arcar com uma 
justa indenização, permitindo com que haja a efetividade desse instituto.
Na III Jornada de Direito Civil foram aprovados mais dois enun-
ciados sobre o assunto. O Enunciado n. 240 prevê que a justa indeniza-
ção não precisa necessariamente de uma avaliação técnica e que não 
são devidos os juros compensatórios. Esse enunciado afastou dois ele-
mentos da desapropriação tradicional. O Enunciado n. 241 definiu que 
haverá a transferência da propriedade apenas com a sentença de im-
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procedência da ação reivindicatória e com o pagamento da indenização.
Por fim, na IV Jornada de Direito Civil também houve a apro-
vação de vários enunciados sobre o tema. O Enunciado n. 305 definiu 
que o Ministério Público deve atuar em casos que envolvam relevante 
interesse público, como, por exemplo, desapropriação judicial de bens 
dominicais. Segundo o Enunciado n. 307, tendo em vista a proteção ao 
meio ambiente, o juiz pode determinar a intervenção de órgãos públicos 
para licenciamento ambiental e urbanístico.
O Enunciado n. 309 fixou que a boa-fé dos ocupantes em caso 
de posse é a boa-fé objetiva, o que gera como consequência a análise 
no caso concreto da melhor posse que atenda à função social (TARTU-
CE, 2014).
Por fim, o último enunciado que deve ser citado no momento 
é o Enunciado n. 311, que compreende que, em caso de inércia do 
proprietário para a cobrança da indenização, haverá a consolidação do 
domínio a favor dos possuidores.
Enunciados das Jornadas de Direito Civil
I. Jornada de Direito Civil
Enunciado n. 82. É constitucional a modalidade aquisitiva 
de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo 
Código Civil.
Enunciado n. 83. Nas ações reivindicatórias propostas 
pelo Poder Público, não são aplicáveis as disposições constantes 
dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil.
Enunciado n. 84. A defesa fundada no direito de aquisição 
com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código 
Civil) deve ser arguida pelos réus da ação reivindicatória, eles pró-
prios responsáveis pelo pagamento da indenização.
II. Jornada de Direito Civil
Não houve aprovação de nenhum enunciado.
III. Jornada de Direito Civil
Enunciado n. 240. A justa indenização a que alude o § 5º 
do art. 1.228 não tem como critério valorativo, necessariamente, a 
avaliação técnica lastreada no mercado imobiliário, sendo indevi-
dos os juros compensatórios.
Enunciado n. 241. O registro da sentença em ação reivin-
dicatória, que opera a transferência da propriedade para o nome 
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dos possuidores, com fundamento no interesse social (art. 1.228, § 
5º), é condicionada ao pagamento da respectiva indenização, cujo 
prazo será fixado pelo juiz.
IV. Jornada de Direito Civil
Enunciado n. 304. São aplicáveis as disposições dos §§ 4º 
e 5º do art. 1.228 do Código Civil às ações reivindicatórias relativas 
a bens públicos dominicais, mantido, parcialmente, o Enunciado 
83 da I Jornada de Direito Civil, no que concerne às demais classi-
ficações dos bens públicos.
Enunciado n. 305. Tendo em vista as disposições dos §§ 
3º e 4º do art. 1.228 do Código Civil, o Ministério Público tem o 
poder-dever de atuar nas hipóteses de desapropriação, inclusive 
a indireta, que encerrem relevante interesse público, determinado 
pela natureza dos bens jurídicos envolvidos.
Enunciado n. 306. A situação descrita no § 4º do art. 1.228 
do Código Civil enseja a improcedência do pedido reivindicatório.
Enunciado n. 307. Na desapropriação judicial (art. 1.228, 
§ 4º), poderá o juiz determinar a intervenção dos órgãos públicos 
competentes para o licenciamento ambiental e urbanístico.
Enunciado n. 308. A justa indenização devida ao proprietário 
em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5º) somente deverá 
ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas 
públicas de reforma urbana ou agrária, em se tratando de possuido-
res de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos 
termos da lei processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, 
aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.
Enunciado n. 309. O conceito de posse de boa-fé de que 
trata o art. 1.201 do Código Civil não se aplica ao instituto previsto 
no § 4º do art. 1.228.
Enunciado n. 310. Interpreta-se extensivamente a expres-
são "imóvel reivindicado" (art. 1.228, § 4º), abrangendo pretensões 
tanto no juízo petitório quanto no possessório.
Enunciado n. 311. Caso não seja pago o preço fixado para 
a desapropriação judicial, e ultrapassado o prazo prescricional para 
se exigir o crédito correspondente,estará autorizada a expedição de 
mandado para registro da propriedade em favor dos possuidores.
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QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO 1 
Prova: FCC - 2022 - TRT - 5ª Região (BA) - Analista Judiciário - Área 
Judiciária - Oficial de Justiça Avaliador Federal
Em termos gerais, ao proprietário de coisa móvel ou imóvel, é fa-
cultado usar, gozar e dispor da mesma, além de reavê-la quando 
alguém injustamente a detenha ou possua. Por outro lado, perde-
-se a propriedade: 
I. por alienação, pela renúncia, por abandono, por perecimento da 
coisa e por desapropriação. 
II. por alienação, por ocupação, por confusão e por desapropriação. 
III. por desapropriação, pela tradição, pela alienação e pelo abandono. 
IV. pela renúncia, por abandono, pela usucapião e por perecimento 
da coisa.
Está correto APENAS que consta de
a) I e III.
b) II e IV. 
c) I. 
d) II. 
e) III e IV.
QUESTÃO 2
Prova: FEPESE - 2023 - Prefeitura de Balneário Camboriú - SC - 
Procurador do Município
Analise as afirmativas abaixo sobre a posse e a propriedade, com 
fundamento na legislação civil.
1. A propriedade do solo não abrange os potenciais de energia hi-
dráulica.
2. O proprietário somente poderá ser privado da coisa em caso de 
desapropriação, seja por necessidade pública, por utilidade públi-
ca ou por interesse social.
3. A posse não se transmite aos herdeiros ou legatários do possuidor.
4. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de es-
bulho.
Assinale a alternativa que indica todas as afirmativas corretas.
a) É correta apenas a afirmativa 1.
b) São corretas apenas as afirmativas 1 e 2.
c) São corretas apenas as afirmativas 1 e 3.
d) São corretas apenas as afirmativas 3 e 4.
e) São corretas apenas as afirmativas 2, 3 e 4.
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QUESTÃO 3 
Prova: FGV - 2022 - TCE-TO - Auditor de Controle Externo - Direito
Marcelo adquiriu há mais de três anos uma casa de veraneio no 
campo. Entretanto, nunca ocupou ou exerceu quaisquer atos de 
posse sobre o bem. Até o momento, todavia, ninguém mais veio a 
apossar-se do bem, estando ainda desocupado.
Caso a conduta de Marcelo venha a ser considerada abandono do 
bem, ele poderá ser arrecadado pelo(a): 
a) União, caso se trate de imóvel urbano, onde quer que ele se localize;
b) Estado, caso se trate de imóvel urbano e se encontre na respectiva 
circunscrição;
c) Município ou Distrito Federal, caso se trate de imóvel urbano e se 
encontre na respectiva circunscrição;
d) Estado, caso se trate de imóvel rural e se encontre na respectiva 
circunscrição;
e) Município ou Distrito Federal, caso se trate de imóvel rural e se en-
contre na respectiva circunscrição.
QUESTÃO 4
Prova: FCC - 2023 - TRT - 18ª Região (GO) - Analista Judiciário - 
Área Judiciária
De acordo com o Código Civil, é possível perder a propriedade, 
entre outras causas, por
a) renúncia e abandono, mas não por perecimento da coisa. 
b) renúncia e perecimento da coisa, mas não por abandono. 
c) abandono e perecimento da coisa, mas não por renúncia. 
d) renúncia, mas não por abandono ou perecimento da coisa. 
e) abandono, renúncia e perecimento da coisa.
QUESTÃO 5
Prova: Quadrix - 2023 - Prefeitura de Alto Paraíso de Goiás - GO - 
Procurador do Município
A respeito do direito real de propriedade, assinale a alternativa cor-
reta.
a) Em situações de perigo público iminente, além das hipóteses de de-
sapropriação, o proprietário também poderá ser privado da coisa nos 
casos de requisição. 
b) A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e a do subsolo cor-
respondentes, podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam 
realizadas por terceiros em qualquer altura e profundidade.
c) Embora a propriedade do solo não abarque minas e jazidas, o pro-
prietário tem o direito de explorar recursos minerais de emprego imedia-
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to na construção civil e de submetê-los à transformação industrial. 
d) O imóvel urbano abandonado que não se encontrar na posse de ou-
trem poderá ser arrecadado como bem vago e passar à propriedade do 
município cinco anos depois. 
e) A desapropriação não é considerada como causa de perda de pro-
priedade imobiliária.
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE
A desapropriação constitui uma forma de perda da propriedade privada. 
Os fundamentos para a ocorrência da desapropriação comum são: ne-
cessidade, utilidade pública e interesse social. Explique o que significa 
cada um deles, diferenciando uns dos outros.
TREINO INÉDITO
O ordenamento jurídico prevê como uma das espécies de desapro-
priação:
a) desapropriação por usucapião.
b) desapropriação para política urbana.
c) desapropriação urbanística de caráter sancionatório.
d) desapropriação por necessidade pública.
NA MÍDIA
MITIGANDO RISCOS DE DESAPROPRIAÇÃO DE TERRAS PRODU-
TIVAS PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA
Recentemente, o STF, julgou a AD) 3865, que considerou improcedente 
o pedido da Confederação Nacional da Agricultura e Pecuária do Brasil 
para declarar inconstitucional alguns dispositivos da lei 8.629/93, fato 
que referendou a possibilidade de desapropriação de terras produtivas 
para fins de reforma agrária, para imóveis que não estejam cumprindo 
a sua função social.
Dentro do capítulo destinado à política agrícola e à reforma agrária, a 
CF de 1988, em seu art. 184, estabelece a possibilidade de desapro-
priação, para fins de reforma agrária, do imóvel rural que não esteja 
cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em 
títulos da dívida agrária.
Ocorre que o art. 185 da Carta Constitucional apresenta uma aparente 
imunidade à propriedade produtiva, estabelecendo que tais proprieda-
des são insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária.
Todavia, a referida decisão do STF, de relatoria do Ministro Luiz Edson 
Fachin, flexibilizou, justamente, a imunidade da propriedade produtiva 
contra desapropriação para fins de reforma agrária, entendendo que a 
propriedade produtiva poderia ser desapropriada, para fins de reforma 
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agrária, nos casos em que não esteja cumprindo a sua função social.
A própria CF elenca os requisitos para se avaliar o atendimento da fun-
ção social da propriedade. De acordo com o art. 186 da Constituição 
Federal, a função social será cumprida quando a propriedade atenda, 
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos 
em lei, aos seguintes requisitos: i) aproveitamento racional e adequado; 
ii) utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preserva-
ção do meio ambiente; iii) observância das disposições que regulam 
as relações de trabalho; e iv) exploração que favoreça o bem-estar dos 
proprietários e dos trabalhadores.
Importante destacar que foi justamente sobre os critérios e graus de 
exigência estabelecidos pela lei 8.629/93 que a Confederação Nacional 
da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) ingressou com a referida ADI 
3865 para declarar inconstitucionais alguns de seus dispositivos.
Ao realizar a leitura do diploma legal impugnado pela CNA, observa-se 
que o art. 6º da lei 8.629/93 fundiu os conceitos de propriedade produtiva 
com a função social da propriedade. Afirma o art. 6º da Lei 8.629/1993 
o seguinte: "considera-se propriedade produtiva aquela que, explorada 
econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utiliza-
ção da terra e de eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo 
órgão federal competente" (grifamos).
Em verdade, a Lei 8.629/1993 incluiu o cumprimento da função social como 
um requisito para se aferir se uma determinada propriedade pode, ou não, 
ser entendida como produtiva. Em outras palavras, nos termos daquela Lei 
a propriedade somente será considerada produtiva quando atingir, simulta-
neamente, os critérios de aproveitamento do solo, deutilização e preserva-
ção dos recursos naturais, das obrigações impostas pelas normas que re-
gulamentam as relações de trabalho e que desempenham uma exploração 
que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Portanto, a partir do prisma estritamente legal, se a propriedade não 
desempenha sua função social, não pode ser considerada como produ-
tiva, pois os dois conceitos se confundem na redação infraconstitucio-
nal. Consequentemente, a propriedade que não cumpre os requisitos 
estabelecidos para sua função social, ainda que eficiente e produtiva, 
poderá ser objeto de desapropriação para fins de reforma agrária, nos 
termos do art. 184 da Constituição Federal, pois não mais estaria insus-
ceptível de tal medida.
Além disso, como o parágrafo único do art. 185, da Constituição Fede-
ral, afirma que será da competência de lei garantir o tratamento especial 
à propriedade produtiva e fixar normas para o cumprimento dos requi-
sitos relativos à sua função social, o Ministro Luiz Edson Fachin enten-
deu, no bojo da ADI 3865, que a equiparação realizada pelo legislador 
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ordinário, ao considerar como propriedade produtiva somente aquela 
que efetivamente cumpre sua função social, não seria inconstitucional.
Ocorre que os critérios utilizados para avaliar se uma determinada pro-
priedade cumpre sua função social são demasiado abstratos, acarretando 
grave insegurança jurídica aos proprietários de imóveis rurais produtivos.
Nesse sentido, apesar de a Lei 8.629/1993 tentar estabelecer, nos pa-
rágrafos do art. 9º, conceitos para se delimitar o alcance do que deve 
ser entendido como "aproveitamento racional e adequado", "utilização 
adequada dos recursos naturais disponíveis" e, finalmente, porém não 
menos importante, "exploração que favorece o bem-estar dos proprietá-
rios e trabalhadores rurais", para fins de caracterização do cumprimento 
da função social da propriedade, a abrangência e a abertura subjetiva do 
conteúdo legal acarreta grave insegurança jurídica aos produtores rurais.
Pensamos que a abordagem dos produtores rurais para enfrentar essa 
difícil realidade perpassa pela implementação de ações em três dimen-
sões distintas: gestão de riscos; implementação de programas efetivos 
de compliance; e novas propostas legislativas.
Do ponto de vista da gestão de riscos, cabe ao proprietário rural garantir 
que sua propriedade, além de produtiva, atenda aos requisitos de cum-
primento de sua função social: i) aproveitamento racional e adequado; 
ii) utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preserva-
ção do meio ambiente; iii) observância das disposições que regulam 
as relações de trabalho; e iv) exploração que favoreça o bem-estar dos 
proprietários e dos trabalhadores. Obviamente, a observância de todos 
esses requisitos cria desafios significativos aos empresários do setor 
produtivo, além de acarretar aumento custos ao produtor rural.
Por outro lado, a implementação de programas de compliance volta-
dos ao cumprimento de regras de governança, meio ambiente e social 
(ESG) pode ser um efetivo instrumento de redução de riscos de de-
sapropriação indevida, tendo em vista o potencial dos programas de 
compliance em demonstrar a boa-fé do produtor rural na persecução do 
cumprimento de sua função social.
Por fim, pode-se pensar, ainda, em soluções legislativas que busquem 
reduzir a insegurança jurídica vivenciada pelos produtores rurais do 
país, na tentativa de tornar mais concretas as diretrizes de avaliação da 
função social da propriedade rural.
Em todo caso, entendemos que, na ausência de alteração legislativa 
que traga maior segurança jurídica aos produtores rurais, o desenvolvi-
mento de uma gestão eficiente de riscos e a implementação de progra-
mas de compliance, com o objetivo de aferir e garantir o cumprimento 
da função social da propriedade, sejam as iniciativas mais recomendá-
veis para contribuir com a mitigação dos riscos de desapropriação da 
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propriedade produtiva, para fins de reforma agrária.
Fonte: Migalhas
Data: 11/09/2023
Disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/393315/mitigando-
-riscos-de-desapropriacao-de-terras-para-reforma-agraria
NA PRÁTICA
A desapropriação constitui um instituto que é objeto de estudo pelo Di-
reito Público e pelo Direito Privado, tendo em vista que trata de uma ma-
téria que envolve o conflito entre interesse público e interesse privado. 
Todavia, isso não significa que o Poder Público esteja imune a ações 
judiciais sobre o objeto da desapropriação.
No Brasil, em decorrência da existência de várias obras públicas, como, 
por exemplo, a construção de estádios para a realização da Copa do 
Mundo, muitos terrenos privados foram desapropriados. Dessa forma, o 
exame no caso concreto quanto ao preenchimento dos fundamentos de 
utilidade, necessidade pública ou interesse social deve ser atentamente 
observado, com o intuito de compreender quando é necessário ingressar 
com ação autônoma alegando abuso de poder ou desvio de finalidade.
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SCONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO E PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
No primeiro capítulo foi analisado de forma breve o conceito 
de Direito das Coisas, sendo este definido como o ramo do Direito Civil 
que estuda a relação do homem com as coisas, envolvendo bens mó-
veis e imóveis. Assim, contém um objeto de estudo muito amplo. Com 
o avanço dos contratos e negócios imobiliários, surgiu um sub-ramo do 
Direito das Coisas denominado Direito Imobiliário. Essa disciplina pode 
ser definida da seguinte maneira:
O Direito Imobiliário disciplina as relações jurídicas que têm por objeto bens 
imóveis, sendo que as incorporações imobiliárias constituem uma especiali-
dade notória do Direito Imobiliário (ALMEIDA, 2008, p. 1).
A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
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Dessa forma, o objeto do Direito Imobiliário restringe-se ape-
nas aos bens imóveis, sendo excluídos do estudo os bens móveis. Ade-
mais, dentre os bens imóveis, pode-se dividi-los de acordo com a área 
em que estão localizados, podendo ser rurais ou urbanos.
Bens móveis têm movimento próprio ou são possíveis de 
serem movimentados. Estão disciplinados nos artigos 82 e 83 do 
Código Civil.
Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remo-
ção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econô-
mico-social.
Art. 83. Consideram-se móveis para os efeitos legais:
I - as energias que tenham valor econômico;
II - os direitos reais sobre objetos móveis e as ações correspondentes;
III - os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações.
Bens imóveis não têm movimento próprio. Estão disciplinados 
nos artigos 79 e 80 do Código Civil:
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
O Direito Imobiliário é um ramo muito extenso do Direito das 
Coisas, abrangendo vários assuntos, como aponta Washington Carlos 
de Almeida:
Direito imobiliário abrange a desapropriação, os registros públicos, a lo-
cação, a habitação, a construção civil, os loteamentos urbanos e rurais, o 
condomínio em edificações, a incorporação, a posse e a propriedade entro 
outros. Trata-se de um ramo do Direito Civil, existente a partir do Direito das 
Coisas (ALMEIDA, 2008, p. 7).
Diante disso, percebe-se que o Direito Imobiliário irá envolver bens 
imóveis, então, nesse caso, o termo “propriedade” não deve ser emprega-
do de forma geral, em sentido amplo, e sim como “propriedade imobiliária”.Tendo em vista as regras da propriedade em geral, a proprie-
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dade imobiliária tem como elementos o poder do proprietário de usar, 
gozar e dispor do bem, segundo o artigo 1.228 do Código Civil. Contu-
do, além desses elementos gerais, a propriedade imobiliária também 
deve conter o registro, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, que trata 
da aquisição da propriedade imóvel.
No ordenamento jurídico brasileiro, a propriedade imobili-
ária sempre deve apresentar o registro do negócio.
Diante das peculiaridades da propriedade imobiliária, e saben-
do que sobre ela existem regras próprias, apesar de lhe serem aplicá-
veis também as regras da propriedade em geral, o Código Civil trata 
delas em um capítulo específico denominado “Da Propriedade Imóvel”.
O Código também diferencia a aquisição de bens móveis e 
imóveis. No tocante a bens móveis, eles são adquiridos ou transferidos 
pela tradição, ou apreensão, de acordo com os artigos 1.263 e 1.267 do 
Código Civil.
Já no direito imobiliário, a aquisição ocorre nas seguintes mo-
dalidades: registro, acessão, usucapião, posse-trabalho, direito heredi-
tário e casamento.
A propriedade móvel se adquire pela tradição.
A propriedade imóvel se adquire pela transmissão.
 
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
A propriedade imobiliária é adquirida de várias formas: registro, 
acessão, usucapião, posse-trabalho, direito hereditário e casamento. 
Algumas das formas de aquisição desse tipo de propriedade já foram 
tratadas e outras são matérias do Direito de Família. Dessa forma, esse 
tópico se atentará ao registro, à usucapião e à acessão.
A primeira forma de aquisição de bens imóveis é também a 
mais comum. O registro é um negócio jurídico solene, com regras dis-
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postas nos artigos 1.245 a 1.247 do Código Civil. Mas também deve-se 
observar que, por se tratar de um negócio jurídico, haverá incidência 
dos princípios gerais desse instituto, que estão indicados a seguir.
Os princípios gerais que devem ser respeitados pelos ne-
gócios jurídicos, incluindo os negócios imobiliários, são: autono-
mia, boa-fé e função social.
O princípio da autonomia consiste na liberdade dos indi-
víduos de realizar negócios jurídicos, estipulando-lhes as normas. 
Esse princípio é denominado de clássico porque surgiu há muitos 
anos, sendo em um primeiro momento utilizado de forma ilimitada.
Todavia, com o decorrer do tempo, percebendo-se que a 
ampla liberdade negocial ocasionava desigualdades nas relações 
privadas, surgiram dois princípios modernos que buscam delimi-
tar o campo de atuação das relações privadas. São eles o princípio 
da boa-fé e o da função social. A denominação de “clássicos” e 
“modernos” tem o intuito de indicar a ordem cronológica em que 
tais princípios surgiram.
Segundo o artigo 421 do Código Civil, os negócios jurídi-
cos devem respeitar a função social, de modo que devem atender 
a uma finalidade para a sociedade, não ocasionando dano.
O artigo 422 do Código Civil prevê que a boa-fé deve ser 
mantida em todas as fases contratuais (desde as pré-negociações 
até a pós-negociação). Dessa forma, os negociantes devem se por-
tar de forma transparente e honesta ao estipularem as cláusulas 
dos negócios e no seu cumprimento.
Tais princípios estão inseridos na Teoria Geral do Negócio 
Jurídico e também devem ser observados quando houver um negó-
cio imobiliário, uma vez que este é uma espécie de negócio jurídico.
Retornando à análise das formas de aquisição da proprie-
dade imobiliária, a primeira é o registro. O registro tem como ob-
jetivo produzir efeitos e garantir autenticidade e segurança para o 
negócio (AGHIARIAN, 2010). Assim, “o ato de registro de imóveis 
– de natureza essencialmente constitutiva – atribui definitividade, 
exclusividade e oponibilidade do titular do registro em face de ter-
ceiros, isto é, a qualidade inquestionável do domínio ali firmado, 
declarado, em favor desse determinado ente de direitos, natural ou 
jurídico, privado ou público” (AGHIARIAN, 2010).
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Ele é realizado no Cartório de Registro de Imóveis do local 
onde se encontra o bem, segundo o art. 1º, IV, e arts. 167 a 171 da Lei 
6.015. Além disso, o registro pode ser realizado por qualquer pes-
soa (artigo 217 da Lei de Registros Públicos), desde que pague as 
despesas. Em regra, com base no artigo 862 do Código Civil, o ad-
quirente deve arcar com as despesas da transferência do domínio.
O registro do título em cartório de imóvel diferente da escri-
tura pública. Segundo o artigo 108 do Código Civil, os contratos de 
venda de imóveis com valor superior a trinta salários-mínimos deve-
rão ser feitos na forma de escritura pública lavrada em Tabelionato de 
Notas. A venda de imóveis com valores iguais a ou menores que trinta 
salários-mínimos pode ser feita por meio de instrumento particular.
Assim, tanto a escritura pública quanto o instrumento parti-
cular são formas de confecção do contrato de compra e venda, mas 
sozinhos não são capazes de fazer com que o comprador adquira 
a propriedade, pois isso ocorre apenas com o registro em Cartório.
Apenas com o registro o negócio imobiliário terá eficácia. Segun-
do o artigo 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre o imóvel serão ad-
quiridos apenas com o registro. Todavia, deve-se lembrar que há uma ex-
ceção que dispensa o registro, que é a sucessão hereditária. Neste caso, 
ocorre a transmissão da propriedade do imóvel, mas sem o registro.
O registro do título em cartório de imóveis é uma exigência 
legal para o negócio ter efeitos, gerando a aquisição da proprieda-
de. Antes do devido registro, o alienante continua sendo conside-
rado dono para efeitos da lei.
O título registrado em cartório deve ser um título translativo, 
segundo o artigo 1.227. Conforme redação do Enunciado n. 87 da I Jor-
nada de Direito Civil, a promessa de compra e venda quitada deve ser 
considerada título translativo. Então, significa que é documento hábil 
para ser registrado.
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O artigo 1.246 do Código Civil estabelece que o título será efi-
caz desde o momento em que é apresentado em cartório e prenotado 
no protocolo. Segundo Flávio Tartuce, nesse artigo está implícito o prin-
cípio da prioridade, que compreende que a pessoa que primeiro regis-
trar o título será considerada proprietária (TARTUCE, 2014).
Outros princípios que regem o registro são: especialidade, pu-
blicidade e continuidade. De acordo com a especialidade, cada imóvel 
terá a sua descrição específica, para não se confundir com outro. A pu-
blicidade afirma que os registros são públicos, podendo ser consultados 
por qualquer pessoa. E, por fim, a continuidade prevê que o registro 
segue uma cadeia de domínio (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 76).
Apesar de o registro do título conceder a presunção de proprie-
dade a quem registra, essa presunção é relativa, porque é possível rea-
lizar prova em contrário (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 77). Em caso de 
existir algum erro no registro, o interessado pode requerer a retificação 
ou até a anulação por meio de ação judicial, segundo o artigo 1.247 do 
Código Civil. A ação de retificação deverá tramitar na Vara de Registros 
Públicos; caso ela não exista na comarca, será na Vara Cível. 
Se a ação for a anulação do registro, em caso, por exemplo, de 
falsidade, sendo ela julgada procedente e estando cancelado o título, o 
proprietário poderá reivindicar o imóvel. Dessa forma, percebe-se, se-
gundo Flávio Tartuce (2014), que o Brasil adota o sistema causal, o qual 
compreende que a causa para afastar o título deve estar de acordo com 
a realidade, não sendo suficiente apenas o título (sistema abstrato).
Um exemplo de pedido de anulação de registro é quando o 
proprietárioperde sua propriedade devido à escritura pública baseada 
em procuração falsa. Nessa situação, o real proprietário poderá ingres-
sar com ação de anulação, exercendo, conjuntamente, o direito de rei-
vindicação da propriedade (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 78).
Apenas não será possível a anulação quando o adquirente fun-
damentar que adquiriu a propriedade por usucapião, devendo provar 
todos os requisitos desse instituto (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 78).
Outra forma de aquisição da propriedade é a acessão, que está 
disposta nos artigos 1.248 a 1.259 do Código Civil. As acessões são: 
a união e a incorporação com aumento de volume ou valor em razão de ele-
mento externo que, de acordo com a regra segundo a qual o acessório segue 
o principal, presume-se pertencer ao dono do imóvel acrescido (SCAVONE 
JUNIOR, 2015, p. 78). 
Isso significa que as acessões são todas as incorporações na 
propriedade principal.
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As acessões podem ser naturais ou artificiais. As primeiras têm 
como espécie: formação de ilhas, aluvião, avulsão e álveo abandonado. 
Já as acessões artificiais são as plantações e as construções.
As acessões naturais não decorrem da atuação humana, 
enquanto as acessões artificiais sim.
A primeira espécie de acessão natural é a formação de ilhas. 
Esse caso ocorre quando há uma propriedade que tem contato com um 
rio. Com o decorrer do tempo, as águas podem ocasionar um acúmulo 
de areia no meio do rio, criando uma ilha. Essa ilha será de propriedade 
do dono do terreno que tenha contato com a margem do rio mais próxi-
ma à ilha (TARTUCE, 2014). 
Todavia, o artigo 1.240, I, do Código Civil analisa o caso de 
duas propriedades ribeirinhas, cada uma em uma margem do rio, uma 
em frente à outra. Se a ilha se formar no meio do rio, ficando entre as 
duas propriedades, deve-se traçar uma divisão no meio do rio, dividindo 
a ilha ao meio, e cada metade será de um proprietário da terra ribeiri-
nha. Na hipótese da divisão do rio não corresponder à exata divisão 
da ilha, o proprietário que tiver a maior parte da ilha do seu lado será o 
proprietário de toda a ilha, de acordo com o artigo 1.249, II, do Código 
Civil. Também é possível que a ilha se forme em um braço do rio. Nesse 
caso, a ilha pertencerá à pessoa dona da propriedade que tenha mar-
gem nesse novo curso do rio (artigo 1.249, III do CC).
Outra forma de aquisição da propriedade imóvel por acessão 
natural é por meio da aluvião. Segundo o art. 1.250 do Código Civil, a 
aluvião se configura por “acréscimos formados, sucessiva e impercep-
tivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das 
correntes, ou pelo desvio das águas destas” e “pertencem aos donos 
dos terrenos marginais, sem indenização”. Dessa forma, deve-se enten-
der aluvião como o depósito de areia formado as margens do rio.
De acordo com o parágrafo único do artigo 1.250 do Código 
Civil, “o terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietá-
rios diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada 
um sobre a antiga margem”. Nesse parágrafo é prevista a hipótese de 
mais de um proprietário ter terreno com margem para o rio. Com o in-
tuito de ser mais justa para todos, uma vez que o acréscimo de terra 
não decorre de nenhum trabalho humano, o novo pedaço de terra será 
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dividido entre todos os proprietários ribeirinhos.
Existem dois tipos de aluvião. O primeiro é quando o acresci-
mento de terras ocorre de forma lenta e imperceptível, sendo conhecida 
como “aluvião própria” e estando prevista no artigo 1.250 do Código 
Civil. O outro tipo de aluvião é o impróprio, apresentado no artigo 1.250, 
parágrafo único. Nesse caso, não é a terra que está se acumulando nas 
margens do rio, mas é a água que está se afastando da propriedade, 
havendo um recuo do rio (TARTUCE, 2014).
No Código de Águas, artigo 18, em caso de aluvião impróprio 
formado em frente a dois prédios de diferentes proprietários, deve-se 
realizar a divisão da “nova” terra em proporção à margem com o rio que 
cada propriedade tinha (TARTUCE, 2014). A terceira forma de aquisição 
da propriedade imóvel por acessão natural é a avulsão. Na avulsão, 
uma força da natureza faz com que uma porção de terra de um terreno 
se junte a outro (artigo 1.251 do Código Civil).
Nessa situação, um proprietário perde um pedaço da sua pro-
priedade, enquanto outro ganha. Frente a isso, quem perde uma parte 
da propriedade tem direito de requerer, via judicial, indenização. O pra-
zo para a propositura da ação é decadencial de um ano. Havendo nega-
tiva do adquirente ao pagamento da indenização, este deverá remover 
a parte que foi acrescentada ao seu patrimônio (TARTUCE, 2014). Isso 
está previsto no artigo 1.251 do Código Civil.
A última forma de acessão natural é o álveo abandonado. Segun-
do o artigo 9º do Código de Águas, o álveo corresponde à área do rio que 
seca. Logo, é o solo do rio que surge quando há uma seca. Caso o álveo 
seja parcial, ou seja, caso o rio volte a ter água após a época da seca, o ar-
tigo 27 do Código de Águas dispõe que tudo deve voltar à situação anterior.
Além das acessões naturais, também existem as acessões 
artificiais, que são as plantações e as construções. Segundo o artigo 
1.253, todas as construções e plantações realizadas em um terreno são 
presumidas do proprietário, salvo prova em contrário. Isso decorre do 
fato de que as acessões artificiais são bens acessórios, devendo-se 
seguir a regra de que o acessório segue o principal, de acordo com o 
princípio da gravitação jurídica.
O Código Civil dispõe sobre regras específicas envolvendo as 
construções e as plantações. Segundo o artigo 1.254, quem planta ou 
constrói no seu terreno com material de outro é proprietário das aces-
sões, mas deve pagar ao terceiro o valor dos bens tomados, além de 
perdas e danos, se tiver agido de má-fé.
Um exemplo sobre essa situação é dado por Flávio Tartuce e é 
oportuno que seja transcrito aqui. A está guardando, em sua proprieda-
de, um cimento pertencente a B. Um dia, A decide utilizar o cimento para 
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construir um galpão em sua propriedade. Após a construção, o galpão 
irá pertencer a A, mas este terá que pagar a B o valor do cimento, e mais 
perdas e danos, caso tenha agido de má-fé (TARTUCE, 2014).
Outra regra está disposta no artigo 1.255 do Código Civil. Se-
gundo essa regra, quem planta ou constrói em terreno alheio perde a 
propriedade daqueles bens. Todavia, se agiu de boa-fé, terá direito a 
indenização. Caso o valor da construção ou da plantação supere o va-
lor da propriedade, quem realizou a acessão irá adquirir a propriedade, 
desde que pague uma indenização ao antigo proprietário.
No caso de perda da propriedade em decorrência de terceiro rea-
lizar plantação ou construção que tenha valor superior ao terreno, está-se 
diante de uma desapropriação por interesse privado, caso este que é tra-
tado em maiores detalhes no artigo 1.228, parágrafos quarto e quinto, do 
Código Civil. O assunto já foi tratado no segundo capítulo desta apostila.
Quando terceiro plantar ou construir, de má-fé, em terreno 
alheio, e o proprietário souber e não impugnou, considera-se que am-
bas as partes agiram de má-fé. Assim, o proprietário irá adquirir a pro-
priedade do material utilizado pelo terceiro, mas deverá ressarci-lo pe-
las acessões (artigo 1.256, do Código Civil).
Outra regra sobre o tema está disposta no artigo 1.258 do Có-
digo Civil. Caso alguém realize uma construção no seu solo, mas que 
invada terreno alheio, se a porção invadida for menor que a vigésima 
parte do solo do terceiro (correspondente a 5% do terreno), o construtor 
adquire a propriedade da parte do terreno invadido, se agiu de boa-fé. 
Contudo, se a construção ultrapassar a vigésima parte do solo invadido, 
oconstrutor pagará indenização que deve considerar o valor da área 
perdida e a desvalorização do resto do terreno.
Na hipótese de terreno parcialmente invadido, se o invasor pa-
gar em décuplo as perdas e danos do art. 1.258, caput, do Código Civil, 
o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo invadida.
Em caso de boa-fé do construtor que invadiu o terreno alheio 
e excedeu a vigésima parte deste, ele irá adquirir a propriedade do solo 
e responderá por perdas e danos. Em caso de má-fé, além de ter que 
pagar perdas e danos em dobro, com base no artigo 1.258 do Código 
Civil, o construtor também deverá demolir o que construiu (art. 1.259 do 
Código Civil).
No tocante à aquisição de parte do terreno que foi invadido 
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por construtor de má-fé, o Código Civil dispõe que deverá haver o 
pagamento de dez vezes o valor da indenização, quando não puder 
demolir a construção. Nesse caso, o Enunciado n. 318 da IV Jor-
nada de Direito Civil também analisa a situação, esclarecendo que: 
“O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do constru-
tor de má-fé (art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, 
além dos requisitos explícitos previstos em lei, houver necessida-
de de proteger terceiros de boa-fé”.
Por fim, a última forma de aquisição da propriedade que será es-
tudada nesse item é a usucapião. Segundo Silvio de Salvo Venosa, usuca-
pião é “o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficiente-
mente prolongada sob determinadas condições” (VENOSA, 2013, p. 201).
O termo “usucapião” é empregado pelo Código Civil de 
2002 no gênero feminino. O Código Civil de 1916 o empregava no 
gênero masculino.
Hoje, portanto, é mais aceito que se diga “a usucapião”, e 
não “o usucapião”.
No ordenamento jurídico brasileiro existe usucapião para 
bens móveis e para bens imóveis. Neste tópico, será estudada ape-
nas a usucapião de bens imóveis.
A usucapião permite que o possuidor, por ter uma posse pro-
longada, torne-se proprietário do bem imóvel. O fundamento de valida-
de para esse instituto reside na utilização do bem, porque visa benefi-
ciar quem o esteja utilizando em detrimento de outro que o mantenha 
sem a devida utilidade.
No ordenamento jurídico brasileiro, existem quatro espécies de 
usucapião de bens imóveis: extraordinária, ordinária, especial e coletiva.
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Có-
digo Civil. O requisito para requerer essa forma de usucapião é posse 
interrupta de quinze anos na propriedade. Não é necessário apresentar 
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título nem comprovar a boa-fé do possuidor.
O parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil prevê uma 
hipótese de diminuição do tempo de posse, de quinze anos para dez 
anos, quando o possuidor tiver estabelecido a sua moradia no imóvel ou 
tenha feito obras, ou serviços de caráter produtivo.
Ambas as hipóteses do artigo 1.238 do Código Civil constituem 
formas de usucapião extraordinária, não sendo necessário comprovar 
título nem boa-fé. A diferença reside apenas no tempo da posse (VENO-
SO, 2013, p. 211).
Outra espécie de usucapião é a ordinária, prevista no artigo 
1.242 do Código Civil. Segundo a norma, para requerer a usucapião or-
dinária deve ter havido posse contínua e incontestável, com justo título 
e boa-fé, por dez anos. 
Todavia, o parágrafo único do mesmo artigo dispõe de uma hipó-
tese que possibilita a diminuição do prazo de dez anos para cinco anos. 
No caso de o usucapiente ter adquirido o imóvel por título oneroso, mas 
o registro em cartório tenha cancelado; se o possuidor comprovar que 
estabeleceu no local a sua moradia ou investimento de interesse social, 
tendo a posse por cinco anos, o título e mais a boa-fé, poderá requerer 
a aplicação desse artigo no seu pedido de usucapião. Essa forma de 
usucapião também é conhecida como usucapião documental ou tabular. 
No caso de posse iniciada sobre a vigência do Código Civil 
de 1916 e consumado o prazo da usucapião na vigência do Código 
Civil de 2002, o artigo 2.029 do CC/2002 dispõe: “Art. 2.029. Até dois 
anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos 
no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1,242 
serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcor-
rido na vigência do anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916.”
Outra modalidade de usucapião é a especial, que está discipli-
nada na Constituição Federal de 1988, artigo 183:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cin-
quenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, 
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou 
à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
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§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Essa espécie também está prevista da mesma forma no ar-
tigo 1.240 do Código Civil. Alguns requisitos importantes que devem 
ser observados na usucapião especial são o prazo de cinco anos, a 
localização do imóvel (que apenas pode ser de zona urbana com até 
duzentos e cinquenta metros), e a sua destinação para moradia, sendo 
o único imóvel do usucapiente. Observa-se que não há necessidade de 
comprovar a boa-fé nesse caso, nem a posse de título. Frente a isso, o 
artigo prevê um sentido social ao instituto da usucapião.
O Código Civil, em 2011, instituiu uma nova modalidade de 
usucapião no artigo 1.240-A: a usucapião especial de imóvel urbano. 
Nessa situação, a pessoa deve ter a posse por dois anos ininterruptos 
e sem oposição sobre um bem imóvel urbano de até duzentos e cin-
quenta metros quadrados, cuja propriedade é dividida entre a pessoa 
usucapiente e o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. 
Ademais, o imóvel deve ser destinado para a moradia da família. Nesse 
caso, a lei civil busca proteger a moradia do cônjuge ou companheiro 
separado que reside no imóvel (VENOSA, 2013, p. 215). 
No tocante ao possuidor de imóvel na área rural, a Constituição 
Federal de 1988 dispõe, no artigo 191, a usucapião especial pro labore 
(VENOSA, 2013, p. 218). Nesse caso, a pessoa não pode ser proprietária 
de imóvel,nem rural, nemm urbano, e tem que ser possuidora de um imó-
vel rural de tamanho não superior a cinco hectares, por cinco anos ininter-
ruptos, sem oposição, tornando as terras produtivas e ali estabelecendo 
sua moradia. Preenchidos esses requisitos, a pessoa pode requerer a 
usucapião e se tornar proprietária. Além da disposição constitucional, o 
Código Civil também tratou dessa hipótese de usucapião no artigo 1.239.
A usucapião de imóvel rural foi instituída pela Constituição 
Federal de 1988. Assim, a contagem do tempo apenas se inicia na 
data de vigência da Constituição, não sendo considerado eventual 
tempo anterior (VENOSA, 2013, p. 218).
A última forma de aquisição da propriedade pela usucapião é a 
usucapião coletiva, presente no Estatuto da Cidade. Segundo o artigo 10 
do Estatuto, as áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros 
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que sejam ocupadas por população de baixa renda para fins de moradia, 
por cinco anos ininterruptos e sem oposição, podem ser adquiridas por 
usucapião coletiva, desde que os possuidores não tenham a proprieda-
de de nenhum outro imóvel. Esse artigo busca proteger a população de 
baixa renda que ocupa área urbana. Ademais, um ponto importante é 
que, para ser uma usucapião coletiva, não pode ser possível identificação 
clara de qual terreno é ocupado por qual família,caso em que, segundo 
Venosa, há um “emaranhado habitacional” (VENOSA, 2013, p. 219).
Após observar brevemente as características de cada espécie 
de usucapião, deve-se citar resumidamente alguns pontos do processo 
de usucapião. A ação de usucapião será movida pelo possuidor, que será 
denominado de usucapiente. A sentença terá eficácia declaratória com 
efeitos ex tunc, o que significa que apenas com a sentença a propriedade 
será declarada, retroagindo os efeitos (VENOSA, 2013, p. 222).
O foro competente para propositura da demanda é o da situ-
ação do imóvel. Caso a União tenha interesse na demanda, a compe-
tência será deslocada para a Justiça Federal (VENOSA, 2013, p. 223).
PERDA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
Após estudar as formas de aquisição da propriedade imobi-
liária, deve-se observar como esta propriedade pode ser perdida. Em 
caráter exemplificativo, o artigo 1.275 do Código Civil cita as formas de 
perda da propriedade. Elas são: alienação, renúncia e abandono. São 
as mesmas formas de perda da propriedade analisadas no capítulo se-
gundo desta apostila.
Tendo em vista que os detalhes de cada modalidade da perda 
da propriedade já foram estudados, nesse momento será realizado um 
breve repasso sobre as características de cada uma. A alienação é a 
transferência da propriedade por meio de um título, podendo ser uma 
compra e venda, uma doação, uma dação em pagamento, entre outras 
formas (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 84).
Dessa forma, deve-se perceber que a alienação pode ser gratui-
ta ou onerosa, pura ou condicional. A transferência da propriedade imóvel 
ocorre com a transcrição ou registro imobiliário, sendo importante a acei-
tação da propriedade pelo adquirente (VENOSA, 2013, p. 256-257). 
A segunda forma de perda da propriedade é a renúncia, que 
significa abdicação de direitos. Nesse caso, há um ato jurídico unilateral 
por meio do qual uma pessoa renuncia seus direitos sobre determinada 
coisa, não dependendo da aceitação de terceiro. No caso de renúncia a 
bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, é conveniente 
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que o ato de renúncia seja realizado por meio de escritura pública regis-
trada (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 84).
No campo do Direito Imobiliário, é difícil ocorrer casos de renúncia, 
ainda que isso não seja impossível. Um exemplo de ocorrência de renúncia 
é quando um imóvel contém várias dívidas de imposto predial e territorial 
urbano, dívidas essas somando um valor tão expressivo que o próprio valor 
do imóvel não cobriria a dívida. Como a dívida de IPTU é uma obrigação 
propter rem (em razão da coisa), com a renúncia ao bem o renunciante fica 
desobrigado de quitar a dívida (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 84).
Outra modalidade de perda da propriedade é o abandono. Se-
gundo Luiz Antônio Scavone Junior, o abandono, conforme disposto no 
artigo 1.276 do Código Civil, exige, para ser caracterizado:
a) Abandono ou ausência de posse do imóvel por terceiros, ou seja, ninguém 
pode estar na posse do imóvel, ocupando-o, por exemplo, a título de loca-
ção ou mesmo em razão de esbulho (invasão). A posse pode, portanto, ser 
indireta, afastando, nesse caso, a intenção de abandonar, mormente que o 
abandono se trata de meio voluntário de perda da propriedade. Presume-se 
de forma absoluta o abandono por ausência do pagamento dos impostos, 
desde que tenham cessado os atos de posse, ou seja, desde que não haja 
ninguém ocupando ou que não haja qualquer exteriorização de um dos po-
deres inerentes à propriedade (Código Civil, art, 1.196); e,
b) Arrecadação como bem vago, constatado o abandono. (SCAVONE JU-
NIOR, 2015, p. 84-85).
Dessa forma, o bem imóvel abandonado será considerado 
vago e, após três anos da arrecadação pelo Poder Público, passará ao 
município ou à União (quando se tratar de imóvel localizado em zona 
rural) (SCAVONE JUNIOR, 2015, p. 85). De acordo com o artigo 1.276 
do Código Civil, para ser possível o abandono, o imóvel não deve estar 
sob exercício de posse de terceiro.
As formas involuntárias de perda da propriedade são: pereci-
mento, desapropriação e posse-trabalho. No primeiro caso, perecimen-
to, há a perda do bem, em caso, por exemplo, de incêndio em um prédio 
que o destrói.
A desapropriação foi analisada de forma detalhada no capítulo 
dois da obra. Nesse momento, deve-se só recordar que se trata da per-
da da propriedade devido à necessidade ou utilidade pública mediante 
pagamento de indenização.
Por fim, a última forma de perda da propriedade é a posse-tra-
balho, que também já foi analisada no segundo capítulo. Nesse caso, 
um grupo de pessoas adquire a propriedade de um terreno porque está 
desenvolvendo a função social por mais de cinco anos. 
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QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO 1
Prova: FUNDEP (Gestão de Concursos) - 2022 - MPE-MG - Promo-
tor de Justiça Substituto - Edital nº LIX
Considere as assertivas a seguir:
I. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos 
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tem-
po, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusivi-
dade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários 
de forma alternada e não se extingue automaticamente se todas as 
frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
II. Haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, ain-
da que não estabelecido no instrumento de instituição ou na conven-
ção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multi-
proprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
III. O atraso, por parte de instituição financeira, na baixa de grava-
me de alienação fiduciária no registro de veículo não caracteriza, 
por si só, dano moral in re ipsa.
IV. O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o 
preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado 
em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabeleci-
do em lei municipal.
Assinale a alternativa CORRETA:
a) Apenas as assertivas II e IV são verdadeiras.
b) Apenas as assertivas I, II e III são verdadeiras.
c) Apenas as assertivas I, III e IV são verdadeiras.
d) As assertivas I, II, III e IV são verdadeiras.
QUESTÃO 2
Prova: FCC - 2023 - DPE-SP - Defensor Público do Estado de São 
Paulo
Sobre a disciplina jurídica da usucapião e suas diversas espécies: 
a) A existência de ônus reais e de outros gravames registrados ou aver-
bados na matrícula do imóvel usucapiendo é fator impeditivo à aquisi-
ção da propriedade pela via da usucapião extrajudicial. 
b) O tempo de posse exercido durante todo o período em que reco-
nhecido o estado de calamidade pública, decorrente da emergência de 
saúde pública de importância internacional relacionada ao coronavírus 
(Covid-19), não poderá ser considerado para fins de aquisição da pro-
priedade por usucapião. 
c) Usucapião especial urbana, usucapião familiar e usucapião tabular 
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são espécies de usucapião de bens imóveis que, por expressa previsão 
legal, somente podem ser utilizadas pelo possuidor uma única vez.
d) Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de 
Justiça, a aquisição da propriedade imobiliária urbana pela usucapião 
extraordinária independe de observância da metragem correspondente 
ao módulo mínimo estabelecido em lei municipal. 
e) Admite-se a accessio possessionis na aquisição por usucapião dos 
direitos reais de usufruto e de servidões aparentes.
QUESTÃO 3
Prova: Unoesc - 2021 - Prefeitura de Maravilha - SC - Advogado
No que concerne ao direito de propriedade e seus desdobramen-
tos, analise as assertivas seguintes.
I. Escritura e registro são figuras jurídicas diversas. Escritura pú-
blica é uma forma de título translativo entre vivos, assim como con-
tratos particulares, sentenças ou termos administrativos, quando 
admitidos em lei.Assim, é possível dizer que por vezes, quando 
admitido por lei, alguém pode ser proprietário de um bem por con-
ta de um registro que não decorreu de uma escritura pública.
II. No condomínio geral, os proprietários possuem fração ideal do 
todo, não determinada ou localizada, devendo oferecer aos condô-
minos a respectiva parte, antes de vendê-la a estranhos. No condo-
mínio edilício, contudo, há partes exclusivas de cada proprietário 
e outras partes comuns, compartilhadas com os demais condômi-
nos, sem direito de preferência em caso de alienação.
III. A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade que inde-
pende de registro para se concretizar, servindo este tão somente 
para lhe dar publicidade.
IV. A passagem forçada pressupõe que um imóvel esteja sem aces-
so suficientemente adequado à via pública, ou seja, encravado. 
Gera direito de indenização ao proprietário que terá que conceder 
a passagem, ao mesmo tempo que é um dever seu concedê-la, já 
que nenhum imóvel pode ser privado de acesso às vias públicas.
V. O direito de servidão não é passível de ser adquirido por usucapião.
Estão corretos os itens:
a) I, II, III, IV e V.
b) I, II, III e IV.
c) II, III e V.
d) I, IV e V.
QUESTÃO 4
Prova: FGV - 2023 - TJ-MS - Juiz Substituto
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Amadeu era proprietário da Fazenda Riacho do Alto, a qual deu em 
usufruto a Amália. Amália, por sua vez, arrendou a terra a Pedrônio 
para exploração pelo prazo de vinte anos, de 01/11/2012 a 01/11/2032.
Em 2020, falece Amália. Pedrônio, então, deixa de pagar as contra-
prestações pactuadas no arrendamento. Isso leva o espólio de Amália 
a ajuizar ação de cobrança combinada com rescisão contratual em 
decorrência do inadimplemento. Nesse caso, é correto afirmar que:
a) com a morte de Amália, extinguiu-se o usufruto, de modo que não 
há mais posse exercida pelo espólio que possa ser remunerada pelo 
contrato de arrendamento;
b) com a morte de Amália, extinguiu-se o usufruto, de modo que a pos-
se exercida pelo espólio passou a ser considerada injusta e precária e, 
por isso mesmo, impassível de remuneração por força do contrato de 
arrendamento que perdeu objeto;
c) embora a morte de Amália tenha causado a extinção do usufruto, 
isso não altera a natureza da posse exercida pelo espólio, que tende à 
manutenção do mesmo caráter (Art. 1.206 do Código Civil), razão pela 
qual deve ser julgado procedente o pedido formulado pelo espólio;
d) embora a morte de Amália tenha causado a extinção do usufruto e 
isso tenha alterado a natureza da posse para injusta e precária, tais de-
feitos são relativos à relação entre o proprietário e o espólio de Amália, 
de sorte que, enquanto o imóvel não for reclamado ou devolvido, são 
devidas as prestações pelo arrendamento;
e) com a morte de Amália, extinguiu-se a posse sobre o imóvel, mas 
não o direito real de usufruto que a embasava, pois que dependente de 
cancelamento no Registro Geral de Imóveis; por isso mesmo, é devida 
a contraprestação pelo arrendamento.
QUESTÃO 5
Prova: FCC - 2022 - Prefeitura de Teresina - PI - Procurador do Mu-
nicípio
Em relação à aquisição e perda da propriedade imóvel:
a) O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeiri-
nhos das duas margens em igual proporção, indenizando-se os donos 
dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso. 
b) Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por de-
pósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo 
desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, 
sem indenização. 
c) Perde-se a propriedade do imóvel situado em zona rural se o pro-
prietário o abandonar, com a intenção de não mais conservar em seu 
patrimônio por cinco anos, caso em que poderá passar à propriedade 
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do Estado ou do Município, dependendo de sua localização. 
d) A usucapião é meio de aquisição da propriedade, reconhecida por 
sentença constitutiva que servirá de título para o registro no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
e) Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título 
translativo no Registro de Imóveis, cuja eficácia retroagirá à data da 
lavratura da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE
O Direito das Coisas é um ramo do Direito Civil. Contudo, esse ramo do 
Direito contém um sub-ramo denominado de Direito Imobiliário. Sobre 
essa disciplina, explique o que é o Direito Imobiliário e qual a diferença 
entre bens móveis e imóveis.
TREINO INÉDITO
O Código Civil dispõe, no artigo 1.242, regras sobre a usucapião 
ordinária. Assinale a alternativa que não corresponde a um requi-
sito dessa modalidade de usucapião:
a) posse ininterrupta por 10 anos.
b) ser possuidor de boa-fé.
c) posse independente de justo título.
d) o prazo da posse pode ser diminuído para 5 anos, se o imóvel foi 
adquirido por meio oneroso e o título foi posteriormente cancelado.
e) posse incontestável.
NA MÍDIA
USUCAPIÃO: ASPECTOS FUNDAMENTAIS E REQUISITOS LEGAIS
A usucapião é um instituto jurídico amplamente discutido no âmbito do 
direito imobiliário, sendo uma forma de aquisição originária da proprieda-
de por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem. Neste arti-
go, exploraremos os aspectos fundamentais da usucapião, com base na 
Constituição Federal e no Código Civil e em outras legislações pertinen-
tes, analisando os requisitos legais necessários para sua configuração.
1. Conceito e Funcionamento do Usucapião
A usucapião, prevista no Código Civil, é o instituto pelo qual o possuidor 
adquire a propriedade de um bem em razão da posse prolongada e 
ininterrupta, desde que observados os requisitos legais estabelecidos. 
Esse mecanismo tem como objetivo premiar a posse pacífica e incon-
testada, conferindo segurança jurídica ao possuidor e regularizando si-
tuações de fato consolidadas.
2. Requisitos para a Configuração do Usucapião
Os requisitos para a configuração da usucapião encontram-se estabeleci-
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dos no Código Civil, devendo o possuidor cumprir as seguintes condições:
Posse mansa e pacífica: A posse deve ser exercida de forma tranquila, 
sem oposição ou contestação por parte de terceiros. Conforme o Códi-
go Civil, essa posse deve ser exercida "como se dono fosse", ou seja, 
com a intenção de ser proprietário do bem.
Tempo de posse ininterrupta: O período de posse necessário para a 
configuração da usucapião varia de acordo com a modalidade aplicável. 
A usucapião ordinária, previsto no artigo 1.242 do Código Civil, requer 
posse contínua e ininterrupta pelo prazo de 10 anos. Já a usucapião ex-
traordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, exige um período 
de posse de 15 anos.
Registro do imóvel: É importante destacar que a usucapião pode ser 
requerida mesmo quando o imóvel não possui matrícula registrada em 
cartório de registro de imóveis.
3. Tipos de Usucapião
A Constituição Federal e o Código Civil preveem diferentes tipos de usu-
capião, adequados a diferentes situações. Além dos já mencionados, é 
importante destacar outros tipos relevantes:
Usucapião ordinária: A usucapião ordinária, regulamentada pelo artigo 
1.242 do Código Civil, é aplicável quando o possuidor exerce posse 
mansa e pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 10 anos, sem interrup-
ções. Essa modalidade não requer a comprovação de justo título ou 
boa-fé por parte do possuidor.
Usucapião extraordinária: A usucapião extraordinária, prevista no artigo 
1.238 do Código Civil, estabelece um prazo de posse de 15 anos ininter-
ruptos e sem oposição para que o possuidor adquira a propriedade do 
imóvel. Diferentemente da usucapião ordinária, a modalidade extraordi-
nária não exige justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
Usucapião familiar: A usucapião familiar, regulamentado pela lei 
12.424/11, buscaproteger o núcleo familiar que ocupa imóvel de até 
250 metros quadrados, de forma ininterrupta e com intenção de mora-
dia, por pelo menos 5 anos. Nesse caso, é necessário que o possuidor 
não possua outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião coletiva: A usucapião coletiva é disciplinada pela lei 10.257/01 
(Estatuto da Cidade) e permite a aquisição da propriedade por comuni-
dades que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, com finalidade de 
moradia, por um período mínimo de 5 anos. A usucapião coletiva busca 
regularizar a situação de famílias de baixa renda que ocupam áreas 
urbanas de forma organizada e coletiva.
Usucapião especial urbana: De acordo com o artigo 1.240 do Código 
Civil, a usucapião especial urbana pode ser declarada se um indivíduo 
possui de forma ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, um imóvel 
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urbano de até 250 m², utilizando-o para sua moradia ou de sua família, 
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião especial rural: Conforme o artigo 1.239 do Código Civil, a 
usucapião especial rural é caracterizada quando um indivíduo, não sen-
do proprietário de qualquer imóvel, detém, por cinco anos ininterruptos, 
sem oposição, uma área de terra em zona rural de até cinquenta hecta-
res, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família.
4. Procedimento de Usucapião
O procedimento de usucapião pode ser realizado tanto judicialmente 
quanto extrajudicialmente. Além do procedimento judicial tradicional, 
previsto nos itens anteriores, a usucapião extrajudicial foi introduzida 
pela lei 13.105/15 (Código de Processo Civil) e possibilita a aquisição 
da propriedade por meio de um procedimento mais simplificado, realiza-
do diretamente perante o cartório de registro de imóveis.
A usucapião extrajudicial, também conhecida como usucapião adminis-
trativa, é aplicável em situações em que não há litígio ou contestação por 
terceiros. Para sua realização, são necessários os seguintes requisitos:
Consenso entre as partes: Todos os interessados na aquisição do imó-
vel por meio da usucapião devem concordar com a realização do pro-
cedimento extrajudicial.
Representação por advogado: Os requerentes devem ser representa-
dos por advogado devidamente habilitado.
Documentação completa: É preciso apresentar toda a documentação 
necessária, como prova da posse, documentos pessoais dos reque-
rentes, planta do imóvel, memorial descritivo, entre outros, conforme 
exigido pela legislação e pelos requisitos estabelecidos pelo cartório de 
registro de imóveis.
Análise e decisão do cartório: Após a apresentação da documentação, 
o cartório de registro de imóveis analisará o pedido de usucapião ex-
trajudicial. Caso todos os requisitos estejam satisfeitos, será emitida a 
decisão registrando a aquisição da propriedade pelo usucapiente.
A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa mais célere e menos one-
rosa em relação ao procedimento judicial, desde que preenchidos os requi-
sitos legais e respeitados os trâmites estabelecidos pela legislação vigente.
É importante ressaltar que, mesmo na usucapião extrajudicial, a atua-
ção de um advogado especializado é recomendada para garantir a cor-
reta instrução do processo e a obtenção do registro imobiliário definitivo.
5. Implicações jurídicas e sociais do Usucapião
A usucapião, como um mecanismo jurídico de aquisição da proprieda-
de, tem uma gama ampla de implicações jurídicas e sociais. Com efeito, 
sua aplicação pode afetar tanto os direitos individuais quanto as rela-
ções sociais em um sentido mais amplo.
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No âmbito jurídico, a usucapião contribui para a segurança jurídica e 
a regularização fundiária. A possibilidade de um indivíduo adquirir a 
propriedade de um bem por meio da posse prolongada e ininterrupta 
proporciona uma forma de regularização de situações de posse que, 
muitas vezes, são complexas e de difícil resolução.
No âmbito social, a usucapião tem o potencial de promover a justiça social 
e o direito à moradia. Em muitos casos, pessoas de baixa renda ocupam 
imóveis abandonados ou terras não produtivas, sem qualquer título de pro-
priedade. A usucapião permite que essas pessoas obtenham o reconhe-
cimento legal de sua posse, transformando-as em proprietárias legítimas.
Fonte: Migalhas
Data: 16/06/2023
Leia a notícia na íntegra: https://www.migalhas.com.br/depeso/388350/
usucapiao-aspectos-fundamentais-e-requisitos-legais
NA PRÁTICA
O Direito Imobiliário constitui um ramo extremamente importante para o 
exercício da atividade da advocacia. Isso decorre do número de negó-
cios jurídicos realizados tendo por objeto bens imóveis, como locação, 
compra e venda, e doação.
Ademais, as peculiaridades existentes na forma de aquisição e perda 
da propriedade imóvel constituem objeto de extrema atenção na análise 
do caso concreto. Devendo destacar que não basta apenas a observân-
cia das regras, e sim a compreensão do ordenamento jurídico como um 
todo, atentando-se principalmente para os princípios de ordem constitu-
cional como a função social da propriedade.
Assim, quando tratar de propriedade, tendo em vista a atual ordem ju-
rídica, uma análise mais aprofundada da utilização do imóvel e orienta-
ção sobre a importância de não o deixar sem utilidade, é fundamental 
para impedir a sua perda.
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O Direito das Coisas é um dos ramos mais importantes do Di-
reito Civil. A compreensão clara e organizada de seus institutos é re-
quisito fundamental para qualquer civilista poder atuar na vida prática. 
Saber diferenciar posse de propriedade, conhecer as maneiras pelas 
quais, juridicamente, se pode adquirir ou perder a propriedade, distin-
guir bens materiais de imateriais e conseguir identificar as espécies de 
cada tipo de bem são habilidades indispensáveis, quer na rotina foren-
se, quer em estudos acadêmicos no ramo do Direito.
Nesta apostila, abordaram-se, de forma resumida, porém siste-
matizada e adequada, todos os principais tópicos do Direito das Coisas, 
com ênfase especial em assuntos envolvendo a propriedade imobiliária. 
Com atenção mais voltada para as questões práticas que o assunto de-
manda, mas sem perder de vista a contextualização histórica a fim de dar 
ao estudante a compreensão dos motivos que levaram ao atual estágio de 
sistematização dos temas abordados no ordenamento pátrio, procurou-se 
trazer um apanhado geral da doutrina pertinente e da legislação aplicável.
Ademais, questões, tanto de concursos antigos quanto inéditas, 
foram apresentadas ao final de cada capítulo, com o intuito de exercitar a 
mente do estudante, familiarizando-o ainda mais com o assunto e fazen-
do-o absorver a matéria com mais profundidade. Além disso, breves exem-
plos de problemas práticos, disponíveis na mídia, mostram que as ques-
tões suscitadas pelo Direito das Coisas estão em permanente discussão: 
é o Direito se moldando à realidade tal qual ela é e se reinventando a todo 
momento a fim de acompanhar as mudanças e evoluções da sociedade.
Por fim, espera-se que o material aqui disponibilizado, que traz 
tanto os dispositivos legais mais importantes quanto as principais inter-
pretações doutrinárias a respeito delas, seja, ao lado do estudo do Códi-
go Civil e das demais leis concernentes ao tema, suficiente para a ade-
quada compreensão dos mais importantes tópicos do Direito das Coisas.
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GABARITOS
CAPÍTULO 1 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO DISSERTATIVA – PADRÃO DE RESPOSTA
O possuidor exerce a posse em seu nome próprio e poderá ingressar no 
Judiciário por meio de ação possessória. Já o detentor apenas exerce 
a posse em nome de outra pessoa para quem está cumprindo ordens 
ou instruções. Para defender o bem, o detentor apenas poderá utilizaro 
meio da autotutela, e não as ações possessórias.
TREINO INÉDITO
Gabarito: C
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CAPÍTULO 2
QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO DISSERTATIVA – PADRÃO DE RESPOSTA
A desapropriação comum deve ocorrer por um dos seguintes funda-
mentos: necessidade pública, utilidade pública ou interesse social. A ne-
cessidade pública é quando a Administração Pública tem uma situação 
de urgência na qual a melhor solução é a aquisição de bens particula-
res. Já na utilidade pública, a aquisição de bens particulares é a solução 
mais conveniente e vantajosa para a Administração. Por fim, no interes-
se social, a aquisição de bens particulares se destina a solucionar um 
problema coletivo ocasionado pela propriedade individual.
TREINO INÉDITO
Gabarito: D
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CAPÍTULO 3
QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO DISSERTATIVA – PADRÃO DE RESPOSTA
O Direito Imobiliário é um sub-ramo do Direito das Coisas que tem por 
objetivo disciplinar as relações entre o homem e um bem imóvel. Assim, 
seu objeto é apenas o bem imóvel.
A diferença entre bem imóvel e móvel é que o primeiro não tem mo-
vimento próprio, enquanto que o segundo tem movimento próprio ou 
pode ser movimentado. No Código Civil, o bem imóvel está previsto nos 
artigos 79 e 80, enquanto o bem móvel está previsto nos artigos 82 e 83.
TREINO INÉDITO
Gabarito: C
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SDiante disso, a função social adentrou no ordenamento 
jurídico como uma cláusula aberta importantíssima, devendo sempre ser 
levada em consideração nos casos concretos. Afirmar que uma proprie-
dade está atendendo a função social significa, para dizer de forma ainda 
simplória, que ela realmente está sendo utilizada, seja para moradia ou 
para produção, e que não é um terreno abandonado para o qual o pro-
prietário não deu nem sequer planeja dar qualquer destinação.
Diante disso, percebe-se que o respeito à função social é o 
primeiro fator importante para garantir a manutenção da propriedade. 
Isso porque, caso a função social da propriedade não esteja sendo pre-
servada pelo dono do bem, poderá haver desapropriação ou usucapião 
em prol de um terceiro que a utilize.
Considerando a importância do assunto, a presente unidade 
irá analisar as peculiaridades do Direito de Propriedade e, de forma bre-
ve, a diferença com relação à posse. Será dada ênfase principalmente 
às formas de perda da propriedade, com grande atenção ao instituto da 
desapropriação, além de outros assuntos relevantes, como propriedade 
imobiliária e aquisição de bens imóveis.
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S BREVE INTRODUÇÃO SOBRE O DIREITO DAS COISAS
Por questão de didática, o Direito Civil é dividido em vários ra-
mos, cada qual abordando matérias específicas das relações privadas. 
Um de seus ramos é denominado “Direito das Coisas”, que tem como 
objetivo regulamentar a relação do ser humano com as coisas, entenden-
do-se por “coisa” qualquer bem de que o ser humano possa se apropriar.
Segundo Flávio Tartuce, o Direito das Coisas é:
(...) ramo do Direito Civil que tem como conteúdo relações jurídicas estabeleci-
das entre pessoas e coisas determinadas, ou mesmo determináveis. Como coi-
sas pode-se entender tudo aquilo que não é humano” (TARTUCE, 2014, p. 17).
Deve-se entender que o termo “coisa” é empregado em sentido 
NOÇÕES GERAIS SOBRE POSSE
E PROPRIEDADE
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geral, sendo considerado gênero. Uma espécie de coisa é o bem que, 
na visão jurídica, é “tudo o que tem valor pecuniário ou axiológico” (VE-
NOSA, 2013, p. 1).
ANIMAL É COISA? 
Segundo o Código Civil de 2002 (em vigência), os animais 
são considerados seres semoventes, estando classificados, sim, 
entre os bens móveis. Contudo, em agosto de 2019 foi aprovado, 
ainda apenas no Senado, um Projeto de Lei (PLC 27/18) que ten-
ta estabelecer para os animais uma natureza jurídica sui generis, 
classificando-os como sujeitos de direito despersonificados. O 
Projeto de Lei retornou à Câmara dos Deputados em decorrência 
de modificações propostas pelo Senado Federal.
Hoje, portanto, animais são considerados bens móveis.
Para saber mais, acesse: https://www.migalhas.com.
br/Quentes/17,MI308293,41046-Animal+nao+e+coisa+estabele-
ce+PL+aprovado+pelo+Senado
Um aspecto teórico que deve ser observado é que existe na 
doutrina brasileira o questionamento quanto à diferença entre as ex-
pressões “Direito das Coisas” e “Direitos Reais”, uma vez que existe 
emprego de ambas as expressões pelos juristas em diversas obras.
Diante da necessidade de se conceituar ambas as expressões 
com clareza, convém observar o pensamento de Flávio Tartuce (2014, 
p. 20):
(...) pode-se conceituar os Direitos Reais como sendo as relações jurídicas 
estabelecidas entre pessoas e coisas determinadas ou determináveis, ten-
do como fundamento principal o conceito de propriedade, seja ela plena ou 
restrita. A diferença substancial em relação ao Direito das Coisas é que este 
constitui um ramo do Direito Civil, um campo metodológico. Já os Direitos 
Reais constituem as relações jurídicas em si, de cunho subjetivo. 
Outro autor que aborda a questão é Sílvio de Salvo Venosa, 
segundo o qual, na prática, as terminologias são equivalentes. Assim, 
em sua obra, ele usa os termos como sinônimos.
De forma singela, pode-se compreender que os termos estão 
interligados, mas que, em um sentido técnico, são diferentes. A expres-
são “Direito das Coisas”, referindo-se a todo o estudo da disciplina, é 
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algo muito mais amplo, enquanto os “Direitos Reais” são aqueles subje-
tivos que estão expressos no Código Civil, sendo apenas uma parte do 
“Direito das Coisas”.
Os Direitos Reais estão expressos no artigo 1.225 do Código Civil:
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 
11.481, de 2007)
XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, 
de 2017)
XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Existe uma discussão sobre se o rol desse artigo é taxativo 
ou não. Para os civilistas clássicos, o rol é taxativo, ao passo que al-
guns modernos entendem que ele é apenas enumerativo. Ainda assim, 
a doutrina hoje dominante é a clássica, de modo que se entende que 
nenhum direito real pode estar fora do rol previsto no artigo 1.225.
Apesar da divergência, o que é fato é que um direito real sem-
pre deve estar previsto em lei, não sendo possível a criação de um novo 
direito real pela simples vontade das partes.
ASPECTOS HISTÓRICOS DA POSSE E DA PROPRIEDADE NO 
BRASIL
A posse surge no Brasil no período colonial, uma vez que a Co-
roa Portuguesa concedia a certos cidadãos o título de posse-utilidade sob 
as terras da colônia no novo continente. As terras eram concedidas aos 
portugueses com a condição de que eles efetivassem a posse, sob pena 
de extinção da concessão. Nesse sistema, denominado de sesmaria, o 
objetivo dos colonizadores era realizar a povoação do Brasil (LÔBO, 2019).
No sistema de sesmaria, o domínio sobre as terras brasileiras 
era mantido pelo Reino Português, que cedia apenas o uso das terras 
aos cidadãos. Caso a Coroa Portuguesa compreendesse que as terras 
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não estavam sendo utilizadas, ou que a utilização estava sendo insu-
ficiente, poderia ela, em regra, retirá-las dos colonos; contudo, na prá-
tica, isso quase nunca ocorreu. Por causa disso, a população lusitana 
percebeu que estava efetivamente com o domínio definitivo sobre os 
terrenos, e não com uma mera concessão de uso (LÔBO, 2019).
Frente a essa realidade, pode-se perceber que o instituto das 
sesmarias não teve a aplicabilidade esperada pela Coroa Portuguesa. 
Isso resultou na formação da propriedade privada no Brasil, com os 
portugueses exercendo efetivamente o domínio sobre os territórios da 
Coroa. Assim, os colonizadores exerciam seus interesses sobre a pro-
priedade, independentemente dos desejos da Coroa.
Sobre o assunto, é oportuno ler os esclarecimentos apresenta-
dos por Paulo Lôbo (2019, p. 21):
(...) a história do regime territorial no Brasil colonial permite aferir como a insti-
tuição portuguesa das sesmarias foi amoldada aos interesses dos senhores de 
escravos, mesmo quando, sob certos aspectos, se lhes opunha a orientação 
do governo metropolitano. Da forma jurídica original se conservou na Colônia 
apenas o que convinha ao novo conteúdo econômico-social escravista. No 
mesmo sentido, Laura Beck Varela (2002a, p. 749-51) sustenta que esse pro-
cesso de passagem da propriedade feudal à propriedade privada, em sua con-
formação napoleônico-pandectista, assumiu contornos profundamente diver-
sos no direito brasileiro. Neste, inexistentes as estruturas sociais de tipo feudal, 
a propriedade privada formou-se a partir da propriedade pública, patrimônio da 
Coroa portuguesa, que detinha o domínio eminentedas terras conquistadas. 
Gradativamente, a Coroa possibilitou a apropriação das terras públicas pelos 
particulares, desfazendo-se de seu patrimônio (LÔBO, 2019, p. 21).
Desse modo, percebe-se que a propriedade privada no Brasil 
foi uma consequência do sistema das sesmarias. Posteriormente, com 
a independência do Brasil, a Constituição Federal de 1824 passou a 
afirmar que a propriedade é inviolável, por mais que ainda não regula-
mentasse a posse.
Um marco legislativo para o direito de propriedade foi a Lei n. 
601, mais conhecida como “Lei de Terras”, que buscava proteger o sim-
ples posseiro ou sesmeiro irregular. Entre outras coisas, essa Lei criou 
um sistema de registro de terras, denominado de “registro paroquial” ou 
“registro do vigário”, que, apesar de ser um sistema precário, já propor-
cionou alguns avanços, na prática, civilistas. Além de tratar do direito 
de propriedade, a Lei inseriu no país um modelo moderno e liberal de 
propriedade. Segundo essa visão, o direito de propriedade é individual 
e exclusivo sobre o bem (LÔBO, 2019).
Em 1916, com a promulgação do Código Civil, o ordenamento 
passa a seguir preceitos similares aos da Revolução Francesa. Posterior-
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mente, em 2002, é promulgado o Código Civil que até hoje está em vigên-
cia, o qual, apesar de deter ainda um caráter individualista, contém precei-
tos sociais, como, por exemplo, os princípios da boa-fé e da função social.
A Revolução Francesa foi um movimento comandado pela 
burguesia francesa em oposição ao clero e à monarquia. Foi defla-
grada em razão da insatisfação da burguesia com os altos bene-
fícios detidos pelas camadas mais altas da sociedade, que eram 
mantidos às custas do trabalho da classe proletária e burguesa. 
Diante disso, a burguesia comandou uma das Revoluções mais co-
nhecidas da história mundial, a qual refletiu em toda a sociedade.
Com o lema de “Liberdade, Igualdade e Fraternidade”, a burgue-
sia desejava deter maior poder sobre as suas relações privadas, não ha-
vendo mais nenhuma intervenção por parte do Estado, como havia antes.
Com o término da revolução, a burguesia conseguiu afastar a in-
tervenção do Poder Público sobre as relações privadas, provocando uma 
cisão entre Direito Público e Direito Privado. Frente a isso, o campo privatis-
ta ficou marcado pelo individualismo e pelo patrimonialismo, uma vez que o 
particular detinha poderes para se relacionar livremente. Obviamente, isso 
refletiu no Código Civil de Napoleão e, posteriormente, influenciou várias 
legislações civilistas ao redor do mundo, como os Códigos Civis brasileiros.
Vale lembrar que, atualmente, apesar do caráter marcante-
mente individualista do Código Civil, preceitos de ordem social foram 
incluídos como limitadores das relações privadas.
CONCEITO DE POSSE E SUA REGULAMENTAÇÃO
O Código Civil dispõe sobre a posse no Livro III, “Do Direito das 
Coisas”, nos artigos 1.196 até 1.224. Pode-se compreender a posse 
como o exercício de fato de algum poder inerente à propriedade. 
No conceito de Flávio Tartuce, posse é “o domínio fático que a 
pessoa exerce sobre a coisa” (2014, p. 37). Assim, por exemplo, em um 
apartamento alugado, o locatário tem o poder de uso sobre a proprieda-
de, logo é possuidor, e não proprietário, já não pode dispor do imóvel.
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Para a maior parte da doutrina, a posse constitui um direi-
to, e não um fato.
Existem duas teorias que buscam delimitar e justificar o con-
ceito de posse. São elas: a teoria subjetivista (ou subjetiva) e a teoria 
objetivista (ou objetiva). A teoria subjetivista tem como adepto Friedrich 
Carl Von Savigny. Segundo essa teoria, o possuidor deve ter a posse 
física ou disponibilidade sobre o bem (corpus), além de deter o ânimo 
de se tornar o proprietário da coisa (animus domini). 
Um grande problema dessa teoria reside na desconsideração 
do locatário, comodatário e depositário como possuidores. Porque es-
ses indivíduos não possuem a intenção de se tornarem proprietários, 
em regra. Diante disso, percebe-se que o Código Civil de 2002 não 
adotou essa teoria.
A teoria objetivista é defendida por Rudolf Von Ihering. Segun-
do ele, para configurar a posse é necessário apenas que a pessoa tenha 
fisicamente a coisa ou tenha disponibilidade sobre ela (corpus). Logo, 
o possuidor não precisa ter a intenção de ser dono da coisa. O Código 
Civil de 2002 adotou parcialmente a teoria de Ihering (TARTUCE, 2014).
Segundo Flávio Tartuce (2014), existe uma terceira teoria, mais 
moderna, que não foi adotada expressamente pelo Código Brasileiro, a 
teoria de Raymond Saleilles. Segundo essa teoria, será possuidor des-
de que haja o cumprimento da função social.
A teoria de Saleilles defende a tese da posse-social, envol-
vendo a função social da posse. Nessa teoria, a posse, e não ape-
nas a propriedade, só pode ser justificável se houver cumprimento 
de alguma função social.
A teoria de Saleilles não está explicitamente incluída no orde-
namento jurídico brasileiro, uma vez que o que está previsto no Código 
Civil e na Constituição Federal é a função social da propriedade e a 
função social do contrato, nada dispondo sobre a da posse.
Todavia, deve-se perceber que a noção de função social da 
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posse está implícita no Código Civil. Um exemplo de influência da teo-
ria da função social da posse é observável em alguns casos de usuca-
pião. Isso porque, na usucapião extraordinária, e também na ordinária, 
em caso de posse-trabalho, existe redução do tempo da posse para a 
sua configuração. A redução ocorre em casos em que a posse do imóvel 
estiver sendo utilizada para moradia ou obras e investimentos de cará-
ter produtivo. Dessa forma, o possuidor está tornando a coisa produtiva, 
respeitando o princípio da função social. Alguns outros artigos do Códi-
go que indicam implicitamente a existência da função social da posse 
são: 1.238, 1.242, 1.228, parágrafos quarto e quinto.
Retornando à análise dos artigos iniciais do capítulo da posse, 
o artigo 1.205 do Código Civil prevê que a posse poderá ser adquirida 
“pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante” ou, ain-
da, “por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação”.
Possuidor e detentor constituem figuras diferentes envol-
vendo a relação com uma coisa. O detentor exerce a posse em nome 
de outra pessoa, porque está cumprindo ordens ou instruções (arti-
go 1.198 do Código Civil). O detentor apenas pode defender a posse 
do outro por meio de autotutela (Enunciado n. 493 da V Jornada de 
Direito Civil), não podendo ser sujeito ativo em ação possessória. 
“Enunciado n. 493. O detentor (art. 1.198 do Código Civil) pode, 
no interesse do possuidor, exercer a autodefesa do bem sob seu poder”.
A posse pode ser classificada de várias formas. Primeiramente, 
quanto à relação entre a pessoa e a coisa, pode ser direta (imediata) ou 
indireta (mediata). Na posse direta, o exercício é feito por quem detém 
materialmente a coisa, havendo um poder físico. Já na posse indireta, ela é 
exercida por meio de outra pessoa, como no caso, por exemplo, do locador.
Quanto à presença de vícios, pode ser posse, justa ou injusta. A 
posse justa não está maculada por nenhum vício. Na posse injusta, por ou-
tro lado, os vícios possíveis são: violência, clandestinidade e precariedade.
A posse violenta pode ocorrer por meio de esbulho, força 
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física ou violência moral. A posse clandestina ocorre de forma es-
condida, por subterfúgios ilícitos. E, por fim, a posse precária se dá 
em caso de abuso de confiança ou de direito, sendo um exemplo o 
caso do locatário que continua vivendo no imóvel locado mesmo 
após o encerramento do contrato de locação.
É muito importante perceberque, no caso de posse injusta, 
ainda é possível que o possuidor ingresse no Judiciário por meio de 
ação possessória movida por terceiro. Dessa forma, o vício será apenas 
para o proprietário (TARTUCE, 2014).
Quanto à boa-fé, a posse pode ser de boa-fé ou de má-fé. O 
artigo 1.201 do Código Civil dispõe que será considerado possuidor de 
boa-fé quem ignora os vícios sobre a posse. Trata-se da falta de conhe-
cimento sobre a existência dos vícios. Isso caracteriza a boa-fé subjetiva.
No Direito brasileiro, existe a boa-fé subjetiva e a boa-fé ob-
jetiva. A primeira ocorre quando a pessoa desconhecia o vício. É, 
por exemplo, o caso do casamento putativo, quando um dos nuben-
tes desconhecia o impedimento do outro para se casar. Já a boa-fé 
objetiva prega a necessidade de condutas leais entre os contratan-
tes, resultando em deveres anexos, como informação e respeito.
Também será configurada a posse de boa-fé quando houver um 
justo título, segundo o artigo 1.201, parágrafo único, do Código Civil. Esse 
justo título é um ato jurídico capaz de transmitir a posse (Enunciado n. 
302 da IV Jornada de Direito Civil). Assim, pode-se citar, como exemplo, 
o compromisso de compra e venda, mesmo que não for registrado.
Entretanto, não é essencial que haja um justo título para funda-
mentar a posse de boa-fé, visto que esta pode basear-se também em 
um motivo justo que autorize a posse. Dessa forma, busca resguardar 
a função social da posse (Enunciado n. 303 da IV Jornada de Direito 
Civil). Já a posse de má-fé ocorre quando o possuidor conhece o vício e 
mesmo assim exerce a posse. Para resumir a diferença entre posse de 
boa-fé e posse justa, Orlando Gomes discorre:
Não há coincidência necessária entre a posse justa e a pos-
se de boa-fé. À primeira vista, toda posse justa deveria ser de boa-fé e 
toda posse de boa-fé deveria ser justa. Mas a transmissão dos vícios de 
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aquisição permite que um possuidor de boa-fé tenha posse injusta, se a 
adquiriu de quem a obteve pela violência, pela clandestinidade ou pela 
precariedade, ignorante da ocorrência; nemo sibi causam possessionis 
mutare potest. Também é possível que alguém possua de má-fé, embora 
não tenha posse violenta, clandestina ou precária (GOMES, 2010, p. 55).
Outra classificação da posse se dá quanto à presença de título, 
o qual deve ser entendido como uma causa representativa da posse, 
documentada ou não (TARTUCE, 2014). Assim, a posse com título tem 
uma causa representativa de posse, como, por exemplo, um contrato de 
locação. Já na posse sem título não há causa representativa da posse, 
que é o caso, por exemplo, de uma pessoa que encontra um tesouro.
Na posse com título, há o ius possidendi. Já na posse sem 
título, há o ius possessionis.
Quanto ao tempo, a posse pode ser nova ou velha. A posse nova 
terá menos de um ano e um dia, enquanto a posse velha deverá ter mais.
Por fim, outra classificação se dá quanto aos efeitos. A pos-
se poderá ser ad interdicta ou ad usucapionem. No primeiro caso, o 
possuidor pode até a defender, por meio de ações possessórias, se for 
violada, mas não poderá requerer usucapião em seu favor. Na segunda 
forma de posse, há um grande decurso de tempo, podendo o possuidor 
requerer a usucapião.
Após analisar algumas formas de classificação da posse, de-
ve-se observar os efeitos materiais dela. No Código Civil, este assunto 
está regulamentado nos artigos 1.210 até 1.222. O artigo 1.214 do Có-
digo Civil dispõe sobre os frutos na posse. Quando for posse de boa-fé, 
o possuidor tem direito aos frutos percebidos. No tocante aos frutos 
pendentes existentes no momento da cessão da posse, eles deverão 
ser devolvidos ao proprietário, com o pagamento ao possuidor das des-
pesas (artigo 1.214, parágrafo único, Código Civil). Além disso, os frutos 
naturais e industriais serão considerados colhidos e percebidos assim 
que separados do bem principal. Já os frutos civis serão percebidos a 
cada dia (artigo 1.215 do Código Civil).
Tratando-se de posse de má-fé, o possuidor responde por to-
dos os frutos, colhidos e percebidos, e pelos que por sua culpa não os 
atingiram. Todavia, o possuidor terá direito ao recebimento pelas despe-
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sas da produção (artigo 1.216 do Código Civil).
Deve-se lembrar da diferença entre frutos pendentes, per-
cebidos e consumidos: 
– Os frutos pendentes são os que ainda não foram colhidos;
– Os frutos percebidos já formam colhidos;
– Os frutos consumidos já não existem mais.
Para ilustrar isso, pode-se pensar em uma plantação de 
laranjas. As laranjas que estão no pé são os frutos pendentes. As 
laranjas nas sacas são os frutos percebidos. As laranjas que foram 
vendidas para os mercados são os frutos consumidos.
Outro efeito da posse é quanto à indenização e retenção de 
benfeitorias. As benfeitorias são obras realizadas no bem que podem 
buscar conservá-lo (benfeitoria necessária), melhorá-lo (benfeitoria útil) 
ou embelezá-lo (benfeitoria voluptuária). 
No Código Civil, a disposição sobre as benfeitorias está previs-
ta nos artigos 1.219 até 1.222. Segundo o artigo 1.219 do CC, o possui-
dor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e 
úteis. No caso das benfeitorias voluptuárias, se elas não forem pagas, 
o possuidor de boa-fé poderá levantá-las. Já quando se trata de possui-
dor de má-fé, ele apenas terá direito ao ressarcimento das benfeitorias 
necessárias, sem direito de retenção nem levantamento das benfeito-
rias voluptuárias (artigo 1.220 do CC). Em caso de existir dano à coisa, 
compensará com as benfeitorias (artigo 1.221 do CC).
No tocante ao valor que deve ser pago pelas benfeitorias, tam-
bém há diferença se é uma posse de má-fé ou boa-fé. No primeiro caso, 
o reivindicante pode optar entre o valor atual da benfeitoria ou o seu 
custo real, enquanto ao possuidor de boa-fé deverá ser pago o valor 
atual (artigo 1.222 do CC).
O último efeito material da posse que será estudado trata da 
responsabilidade do possuidor, havendo novamente a distinção entre 
possuidor de boa-fé e de má-fé. O possuidor de boa-fé não responde 
pela perda nem pela deterioração da coisa, se não lhes der causa (arti-
go 1.217 do Código Civil). Dessa forma, apenas responderá pela coisa 
se houver a comprovação de culpa sua. Diferentemente, o possuidor de 
má-fé responde pela perda e deterioração da coisa, mesmo se ocorreu 
de forma acidental, exceto se conseguir provar que o fato iria ocorrer 
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mesmo se estivesse com o reivindicante (artigo 1.218 do CC).
CONCEITO DE DIREITO DE PROPRIEDADE E SUA REGULAMEN-
TAÇÃO
O Direito Civil sempre se preocupou com a proteção da pro-
priedade privada, já que regulamenta as relações entre particulares. 
Logo, o aspecto patrimonial constitui um elemento base da doutrina ci-
vilista desde a sua origem.
No primeiro tópico deste capítulo foi apontado que o Código 
Civil Brasileiro sofreu forte influência do Código Napoleônico, o qual, 
por sua vez, seguiu os preceitos da Revolução Francesa. Diante disso, 
houve a inserção no território nacional do modelo liberal e individualista 
do Direito Privado, concedendo uma proteção mais ampla aos particula-
res e suas relações. Naturalmente, a propriedade privada se enquadra 
nesse rol de proteção.
 No segundo tópico, com o intuito de contextualizar o assunto 
historicamente, foi apresentado como ocorreu a distribuição de terras no 
Brasil, citando-se a primeira legislação que tornou possível proteger o 
direito de propriedade. Existe, pois, no histórico do ordenamento jurídi-
co, grande preocupação com a delimitação do instituto da propriedade. 
Todavia, o ordenamento jurídico brasileiro não garante a propriedade de 
forma absoluta, sendo possível a sua perda. Um dos princípios centrais 
que fundamenta o direito de propriedadeé o princípio da função social.
No cenário nacional, a propriedade adquire a proteção ao ní-
vel constitucional, sendo considerada como um direito fundamental, de 
acordo com o artigo 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal, tendo 
também a obrigatoriedade de atender à função social:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, 
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a invio-
labilidade do direito à vida, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos 
termos seguintes:
XXII- é garantido o direito de propriedade;
XXIII- a propriedade atenderá a sua função social.
Com o enquadramento da propriedade como um direito funda-
mental, o Código Civil regulamenta com a devida minúcia as relações 
privadas que a tenham por objeto. Nesse aspecto, deve-se observar o 
artigo 1.228, parágrafos primeiro e segundo, do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e 
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o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer como-
didade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
Resumindo, o direito de propriedade no Brasil não é absolu-
to, porque é passível de desapropriação. Ademais, existem legislações 
que restringem esse direito, como o Código de Mineração, o Código 
Florestal, a Lei de Proteção do Meio Ambiente e o direito de vizinhança 
disposto no próprio Código Civil, entre outros.
O Direito de propriedade no Brasil, atualmente, não é mais 
absoluto e ilimitado, e sim com restrições legais e com a busca de 
uma maior atenção à finalidade social.
As normas gerais sobre o direito de propriedade estão dispos-
tas no Código Civil. Contudo, antes de adentrar no estudo dos artigos 
do diploma, cumpre analisar algumas conceituações.
Na conceituação de Flávio Tartuce (2014),
A propriedade é o direito que alguém possui em relação a um bem determina-
do. Trata-se de um direito fundamental, protegido no art. 5º, inc. XXII, da Cons-
tituição Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol 
de toda a coletividade. A propriedade é preenchida a partir dos atributos que 
constam do Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direi-
tos, sobretudo aqueles com substrato constitucional (TARTUCE, 2014, p. 96).
Nesse mesmo sentido, Maria Helena Diniz conceitua propriedade 
como “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites nor-
mativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem 
como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha” (DINIZ, 2014, p, 
114). Ademais, deve-se frisar que o direito de propriedade envolve bens 
corpóreos e incorpóreos, assim como móveis e imóveis (VENOSA, 2013).
Em ambos os casos, pode-se notar a referência na definição 
de propriedade aos seus elementos, também conhecidos como poderes 
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do proprietário. Elencados no artigo 1.228 do Código Civil, eles são: 
usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem injustamente o possua. 
Quando uma pessoa detiver esses quatro poderes, ela terá a proprieda-
de plena. Caso o proprietário opte por transferir algum dos poderes para 
outra pessoa, a propriedade será limitada. Isso ocorre, por exemplo, em 
um imóvel sob usufruto (GONÇALVES, 2018).
Nesse momento, deve-se analisar cada um desses elementos 
da propriedade. Primeiramente, a faculdade de usar significa que o pro-
prietário pode utilizar a coisa, mas não deve alterar a sua substância. 
Gozar significa o recebimento de frutos. Dispor é o poder de consumir o 
bem, vendê-lo, aliená-lo. O poder de dispor da coisa é exclusivo do pro-
prietário, enquanto os poderes de usar e gozar podem ser transferidos 
para outrem (VENOSA, 2013).
Em sua parte final, o Art. 1.228 do Código Civil dispõe sobre o 
direito de reivindicar a coisa quando ocorre posse injusta. Nesse caso, o 
proprietário pode ingressar com ação reivindicatória, devendo provar que 
é o titular do direito de propriedade. Assim, deve ser apresentada prova 
pelo autor de que a coisa esteja em posse injusta. Por meio dessa ação, o 
proprietário irá reivindicar a propriedade sobre a coisa (TARTUCE, 2014).
No tocante ao prazo prescricional para a propositura da 
ação reivindicatória, o Código Civil de 2002 aplica o prazo geral de 
10 anos. Segundo a I Jornada de Direito Civil, o início do prazo será 
da data da violação da propriedade (Enunciado n. 14).
Entretanto, os tribunais brasileiros e o Superior Tribunal de 
Justiça têm compreendido pela imprescritibilidade da ação, porque ar-
gumentam ser uma demanda apenas declaratória.
Retornando à análise dos artigos do Código, os artigos 1.228, 
parágrafos terceiro, quarto e quinto, e 1.229 tratam das situações de 
desapropriação. Devido à complexidade do assunto, essas situações 
serão tratadas de forma mais detalhada no próximo capítulo.
O artigo 1.229 do Código Civil apresenta restrições à proprie-
dade do solo:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo cor-
respondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o 
proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma al-
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tura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
É interesse observar que o proprietário tem direito à proprieda-
de do subsolo que seja útil ao exercício de sua atividade. Assim, abaixo 
da profundidade útil para o proprietário, poderão ser realizados empre-
endimentos por outros (MALUF, 2005, p. 116).
Nas palavras de Carlos Alberto Dabus Maluf (2005):
O Subsolo propriamente dito pode, por conseguinte, ser divido em duas ca-
madas: a primeira, que de direito é de propriedade do dono do solo, que 
vai até onde for o interesse deste; a segunda, que partindo daí, vai usque 
ad ínferos, deve ser considerada res nullius, e como tal fica a pertencer ao 
primeiro ocupante (MALUF, 2005, p. 116).
Naturalmente, a utilização do subsolo não permite a utilização 
de recursos minerais para a indústria, porque constituem propriedade 
da União, estando a utilização pelo particular proibida pelo artigo 1.230 
do Código Civil.
O Código afirma no artigo 1.230 que as jazidas, minas e de-
mais recursos minerais não compõem a propriedade. Além disso, os 
potenciais de energia hidráulica e monumentos arqueológicos são disci-
plinados por legislação específica. Tal texto está de acordo com o artigo 
176 da Constituição Federal, que constitui as jazidas e demais recur-
sos minerais e potenciais de energia hidráulica como pertencentes à 
União. As fontes de energia hidráulica são também consideradas bens 
distintos da propriedade, pertencendo à União. A regulamentação dessa 
questão é realizada pelo Código de Águas.
Após analisar o conceito, os poderes e algumas limitações le-
gais envolvendo o direito de propriedade, deve-se, para encerrar, ana-
lisar as características da propriedade. Segundo Cleyson de Moraes 
Mello, elas são nove: caráter absoluto (eficácia erga omnes), aderência, 
ambulatoriedade e sequela, extensividade, elasticidade, perpetuidade, 
exclusividade, publicidade, taxatividade.
O caráter absoluto significa que a oponibilidade da propriedade 
é um direito absoluto, ou seja, ela pode ser oposta a qualquer pessoa 
que viole o direito de propriedade (MELLO, 2017, p. 144).
No tocante ao exercício do direito de propriedade, este nãopode ser considerado absoluto, já que contém várias limitações 
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legais. O caráter absoluto recai apenas sobre a oponibilidade a ter-
ceiros.
A segunda característica é a aderência, o que significa que a 
propriedade adere a algo. Relacionada a essa característica há a am-
bulatoriedade e sequela. A primeira significa que, quando a coisa detém 
um direito real gravado (como usufruto), ele irá acompanhar a coisa, 
mesmo se ela for encaminhada para terceiro. E a sequela constitui o 
direito de perseguir a coisa (MELLO, 2017, p. 144-145).
A extensividade afirma que, havendo a propriedade do solo, 
também haverá, consequentemente, a propriedade sobre a superfície, 
subsolo e coluna de ar até a utilidade econômica (MELLO, 2017, p. 145). 
Outra característica da propriedade é a elasticidade. Isso significa que 
o proprietário pode ter a propriedade plena ou limitada, conforme apre-
sentado no tocante aos requisitos do art. 1.228 do CC (MELLO, 2017, p. 
146). A propriedade também é perpétua, porque ela não se extingue se 
não for utilizada. E também é exclusiva, uma vez que pertence apenas 
a uma pessoa. A penúltima característica é a publicidade, porque, para 
ser oponível para todos, deve haver a divulgação e publicidade dos atos 
envolvendo constituição e transferência da coisa (MELLO, 2017, p. 146-
147). Por fim, a última característica é a taxatividade, segundo a qual o 
rol de direitos reais é taxativo (MELLO, 2017, p. 147). 
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QUESTÕES DE CONCURSOS
QUESTÃO 1 
Prova: CESPE / CEBRASPE - 2023 - PGM - RJ - Procurador Geral 
do Município de Natal
A posse de um imóvel privado será justa se
a) não for contestada pelo proprietário imediatamente. 
b) não for violenta, clandestina ou precária.
c) o imóvel estiver desocupado há mais de um ano e um dia.
d) o possuidor ignorar vício que impede a sua aquisição.
e) inexistir ação judicial que a conteste.
QUESTÃO 2 
Prova: IBADE - 2023 - Prefeitura de Rio Branco - AC - Procurador 
Municipal
Conforme destacado no Art. 1.196 do Código Civil: “considera-se 
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, 
de algum dos poderes inerentes à propriedade.”. No tocante à pos-
se, é correto afirmar que:
a) o sucessor singular contínua de direito a posse do seu antecessor, 
enquanto o sucessor universal é facultado unir sua posse à do anteces-
sor, para os efeitos legais.
b) considera-se possuidor aquele que, achando-se em relação de de-
pendência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cum-
primento de ordens ou instruções suas.
c) o possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, 
contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.
d) o reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de 
má-fé, não tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; 
ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
e) o possuidor tem direito a ser restituído na posse em caso de turba-
ção, mantido no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver 
justo receio de ser molestado.
QUESTÃO 3 
Prova: CS-UFG - 2023 - TJ-GO - Residência Jurídica
Existem algumas teorias relativas à posse. Dentre elas, destaca-se 
a que defende que a posse tem somente um elemento, que é obje-
tivo (corpus), sendo que o animus fica situado dentro do corpus. 
Essa teoria é adotada no Brasil e foi desenvolvida por
a) Silvio Perozzi.
b) Raymond Saleilles.
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c) Hernandez Gil.
d) Ihering. 
e) Savigny.
QUESTÃO 4
Prova: INSTITUTO MAIS - 2023 - Prefeitura de Santana de Parnaíba 
- SP - Assistente Técnico Jurídico
Sobre a posse e a propriedade, assinale a alternativa correta.
a) A posse indireta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, tempora-
riamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a direta, de 
quem aquela foi havida, podendo o possuidor indireto defender a sua 
posse contra o direto. 
b) Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar 
de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade 
do acréscimo, sem indenização. 
c) Ao possuidor de boa-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias 
necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância das 
benfeitorias úteis, nem o de levantar as voluptuárias.
d) São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodi-
dade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
QUESTÃO 5
Prova: FUMARC - 2023 - AL-MG - Procurador
Relativamente à posse, é INCORRETO afirmar que o Código Civil 
vigente:
a) considera detentor aquele que, achando-se em relação de indepen-
dência para com outro, conserva a posse em nome deste.
b) determina que, se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, 
poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que 
não excluam os dos outros compossuidores. 
c) estabelece que a posse é adquirida desde o momento em que se 
torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes 
inerentes à propriedade.
d) prevê que o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de 
turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se 
tiver justo receio de ser molestado.
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE
O Direito das Coisas tem como um de seus objetos a posse. Na posse, 
o sujeito é denominado possuidor, que é diferente de detentor. Descre-
va a diferença entre possuidor e detentor.
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TREINO INÉDITO
De acordo com a classificação de posse no Brasil, há a posse justa 
e a posse injusta. Diante disso, assinale a alternativa incorreta:
a) A posse justa não tem nenhum vício.
b) Os vícios que caracterizam a posse em injusta são: violência, clan-
destinidade e precariedade.
c) A posse precária ocorre por meio do esbulho ou violência moral.
d) A posse clandestina ocorre de forma escondida.
e) Na posse injusta, o possuidor pode ingressar no Judiciário por meio 
de ação possessória.
DA MÍDIA
LOCAÇÃO POR AIRBNB NÃO É RESIDENCIAL E PODE SER VEDA-
DA POR CONDOMÍNIO, DIZ STJ.
Nos moldes em que funcionam, serviços de locação oferecidos por apli-
cativos como o Airbnb — hospedagem remunerada, com múltipla e con-
comitante locação de imóveis ou quartos por curto tempo e em contrato 
não regulado por legislação — não são considerados residenciais. Por 
isso, podem ser vedados por prédio residencial.
Com esse entendimento e por maioria de votos, a 4ª Turma do Superior 
Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de proprietários de 
três apartamentos de um edifício, contra decisão que determinou que 
eles se abstenham de oferecer alojamento e hospedagem mediante lo-
cação de quartos e prestação de serviços.
No caso, as locações foram feitas pelo Airbnb, aplicativo que conec-
ta direta e virtualmente, anfitriões e hóspedes. Os demais condôminos 
reclamaram a alta rotatividade de estranhos, que ganhavam inclusive 
cópia da chave do portão de entrada, nas dependências do edifício.
Venceu o voto do ministro Raul Araújo, que retomou o julgamento nesta ter-
ça-feira (20/4). Ele divergiu do relator em voto que não aponta a natureza 
comercial dessa forma de locação, mas que afasta sua característica resi-
dencial, a partir de doutrina sobre o que se qualifica como residência (ca-
racterísticas que não se coadunam com eventualidade e transitoriedade).
Fonte: Consultor jurídico
Data: 20/04/2021
Leia a notícia na íntegra: https://www.conjur.com.br/2021-abr-20/loca-
cao-airbnb-nao-residencial-vedada-predio
NA PRÁTICA
O Direito de propriedade, apesar de ser um direito fundamental resguar-
dado pela Constituição Federal, não é um direito absoluto. Há diversas 
limitações a esse direito previstas em dispositivos legais esparsos.
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Com o surgimento de sites que permitem as locações de apartamentos 
ou pessoas que passaram a alugar um quarto dentro de seu imóvel, a 
questão sobre os poderes do condomínio e o direito do proprietário en-
tram em conflito. Naturalmente, por se tratar de um direito fundamental 
e sem uma restrição legal expressa nesse sentido, o direito de proprie-
dade deve prevalecer. Contudo, com a expansão desses novos tipos de 
contratos de locação, a questão estará, cada vez mais, sendo discutida.
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SHIPÓTESES DE PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL E MÓVEL
O Direito de propriedade está resguardado na Constituição da 
República Federativa do Brasil, no artigo 5º, incisos XXII, XXIII, XXIV, 
XXV e XXVI. Todavia, esse direito não é absoluto, podendo haver a per-
da da propriedade privada em casos resguardados pela lei.
As hipóteses de perda da propriedade imóvel estão elencadas 
no artigo 1.275 do Código Civil:
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a proprie-
dade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
PERDA DA PROPRIEDADE E
DESAPROPRIAÇÃO
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IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da proprie-
dade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato 
renunciativo no Registro de Imóveis.
Tendo em vista que o artigo se inicia nos seguintes termos: “além 
das causas consideradas neste Código”, percebe-se que as hipóteses 
expressas no artigo não são taxativas. Ademais, ressalta-se que os três 
primeiros incisos constituem formas voluntárias de perda da propriedade, 
enquanto as duas últimas são involuntárias (GONÇALVES, 2018).
A sucessão hereditária não constitui hipótese de perda de 
propriedade. Isso porque o bem será transferido automaticamente 
para os herdeiros com a morte do testador (LÔBO, 2019).
A propriedade resolúvel é uma modalidade de perda da 
propriedade quando existe uma condição resolutiva ou termo ex-
tintivo que gera o seu encerramento.
Outra forma de perda da propriedade é a revogação da doa-
ção, em caso, por exemplo, de ingratidão do donatário, se ele aten-
tou contra a vida do doador, ou ofensa física, ou injúria, entre outros 
casos, segundo os artigos 555 e 557 do Código Civil (LÔBO, 2019).
A primeira hipótese de perda da propriedade é pela alienação. 
A alienação ocorre por meio de um negócio jurídico bilateral, no qual há 
a transferência de propriedade de uma pessoa para outra. A transferên-
cia pode se dar de modo oneroso, como no caso da compra e venda, 
ou de modo gratuito, como a doação. Quando a compra e venda tiver 
por objeto o bem imóvel, é necessário que ocorra o registro do título de 
transmissão, para que todos os efeitos perante terceiros sejam gerados 
(GONÇALVES, 2018). A transferência concretiza-se de modo diferente 
dependendo do bem. Quando for bem imóvel, deverá haver o registro. 
Já para bem móvel, será por meio da simples tradição (LÔBO, 2019).
Um exemplo de alienação onerosa é a compra e venda de um 
carro. Nesse caso, haverá a transferência da propriedade mediante o 
pagamento por uma das partes. Já um exemplo de doação pode ser a 
disposição testamentária de doação de um terreno para uma organi-
zação de caridade, a qual não irá despender gastos do seu patrimônio 
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para adquirir o imóvel, porque o ato ocorreu de modo gratuito.
A concessão de direito real de uso (artigo 1.225, XII do 
Código Civil) e a concessão de uso especial para fins de moradia 
(Medida Provisória n. 2.220, de 2001) são consideradas formas de 
alienação para fins de perda da propriedade (LÔBO, 2019).
A segunda hipótese de perda da propriedade é a que se dá 
pela renúncia. A renúncia consiste em um ato unilateral por meio do qual 
o proprietário recusa os seus direitos de forma expressa. Quando envol-
ver imóvel, deverá haver o registro no Registro de Imóveis (GONÇAL-
VES, 2018). O bem renunciado não irá para o patrimônio de outro parti-
cular, mas fica sem titular, passando a ser denominado de es nullius, de 
modo que qualquer pessoa o pode tomar a posse (LÔBO, 2019).
A renúncia deve ser sempre expressa. Não se admite no 
Direito Brasileiro a presunção de renúncia do direito de proprieda-
de. Além disso, a declaração de renúncia não pode ser genérica, o 
que significa que se deve sempre indicar com clareza qual é o bem 
que está sendo renunciado.
A manifestação da renúncia é realizada de forma diferente, de-
pendendo do bem envolvido. Tratando-se de imóvel, a renúncia deve 
ser por meio de escritura pública e registro imobiliário. Tratando-se de 
um móvel, é suficiente a declaração clara da vontade do indivíduo em 
renunciar, não sendo necessário o registro.
Em caso de inventário judicial, o herdeiro pode renunciar 
à sua parte da herança por termo nos autos ou por instrumento pú-
blico. Todavia, os credores desse herdeiro podem aceitar a heran-
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ça em seu nome, se houver autorização judicial. Nesse caso, a re-
núncia não terá efeito (artigo 1.813, Código Civil). Essa disposição 
tem como objetivo garantir o pagamento das dívidas aos credores.
Um exemplo de renúncia é a renúncia de herança. Segundo o 
artigo 1.806 do Código Civil, um herdeiro pode renunciar à herança, desde 
que renuncie de forma expressa. Assim, este herdeiro não receberá o seu 
quinhão, resultando na divisão da sua parte para os demais herdeiros.
A terceira hipótese de perda da propriedade é pelo abandono 
ou derrelição. Nessa situação, o proprietário também, de forma unilate-
ral, pretere os seus direitos, mas sem emitir manifestação expressa. Há 
a intenção do proprietário de não ser mais dono da coisa. Ocorrendo o 
abandono, qualquer pessoa pode adquirir o bem, ou por ocupação, ou 
por usucapião (TARTUCE, 2014). O bem abandonado se tornará res 
derelictae (LÔBO, 2019). Nessa hipótese de perda da propriedade, não 
é necessária nenhuma declaração expressa do proprietário, mas a con-
figuração da sua intenção de abandonar o bem.
A hipótese de perda da propriedade pelo abandono está ex-
pressa no artigo 1.276 e seus parágrafos, do Código Civil:
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de 
não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse 
de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos de-
pois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas 
respectivas circunscrições.
§ 1 o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstân-
cias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à 
propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2 o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, 
quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os 
ônus fiscais.
Diante disso, deve-se perceber a previsão de elementos im-
portantes que caracterizam o abandono: a intenção de não ser mais 
proprietário e o bem não estar na posse de outra pessoa. No caso de 
abandono, é importante frisar que o simples fato do proprietário não cui-
dar do bem por um tempo não configura o abandono. Sobre a configu-
ração do abandono, é interessante observar as palavras de Paulo Lôbo:
O ato-fato do abandono interpreta-se segundo as condutas que o tornam 
indiscutível. Se, por exemplo, uma pessoa que, após uma revista, larga-a 
sobre o banco de jardim, expressa com essa conduta o abandono, podendo 
ser apropriada por quem a encontra. Diferentemente ocorre se o que ele 
deixou for um aparelho ou equipamento de uso permanente (por exemplo, 
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um telefone móvel); certamente, qualquer pessoa que o encontre não suporá 
que houve abandono, mas sim esquecimento (LÔBO, 2019, p. 231).
Tratando-se de propriedade imóvel abandonada, apenas será 
necessário o registro para que haja efeitos perante terceiros. Todavia, 
a arrecadação do bem não depende do registro. A arrecadação ocorre 
quando há a transferência de um bem abandonado para o Poder Pú-
blico. O município e o Distrito Federal podem arrecadar bens em seus 
territórios e, após três anos da arrecadação, o bem será transferido para 
o domínio público do ente. Contudo, se o imóvel estiver localizado na 
zona rural, o domínio será da União (LÔBO, 2019). Essa previsão cons-
ta no parágrafo primeiro do artigo 1.276 do Código Civil.
A arrecadação de bem abandonado pelo Poder Público 
apenas poderá ocorrer quando não houver a posse de outra pes-
soa sobre o imóvel.
O quarto inciso do artigo 1.275 prevê a hipótese de perda da pro-
priedade por perecimento da coisa. O perecimento significa a perda do ob-
jeto. Um exemplo de perecimento de bem móvel é quando uma joia cai em 
alto-mar e o objeto se perde por completo de seu dono (TARTUCE, 2014). 
Um exemplo de perecimento de bem imóvel é quando um edifício desaba, 
caso em que o proprietário de um apartamento tem seu bem perecido.
Para configurar a perda da propriedade, o perecimento do 
bem deve ser total.
Sobre a perda da propriedade, é interessante relembrar a re-
dação do art. 1.218 do Código Civil que trata do possuidor de má-fé: 
“Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração 
da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo lhe 
teriam dado, estando ela na posse do reivindicante”.
No caso de um bem-estar sob a posse de uma pessoa de má-
-fé, e este possuidor vier a perder o bem, o proprietário, além de sofrer a 
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perda da propriedade, também terá o direito de recebimento do valor da 
coisa perdida. Dessa forma, a norma busca garantir um ressarcimento 
ao antigo proprietário, que, devido a um ato do possuidor de má-fé, ve-
nha a perder a sua propriedade.
Por fim, o último inciso classifica como uma das hipóteses de 
perda da propriedade a desapropriação. Tendo em vista as peculiaridades 
dessa hipótese, ela será analisada de forma separada no tópico seguinte.
NOÇÕES GERAIS SOBRE DESAPROPRIAÇÃO
O Código Civil, no artigo 1.275, prevê as formas de perda da 
propriedade, indicando, como uma das hipóteses, a desapropriação. No 
diploma civilista há uma carência de disposições sobre esse instituto, ha-
vendo então legislações específicas que dispõem sobre as suas normas.
O conceito de desapropriação apresentado por Toshio Mukai é 
o seguinte:
(…) despojamento da propriedade de alguém pelo Poder Público, por utilida-
de ou necessidade pública ou por interesse social, mediante justa e prévia 
indenização em dinheiro, ou, excepcionalmente, mediante pagamento em 
títulos da dívida pública, quando tratar-se de desapropriação para reforma 
agrária a cargo da União (MUKAI, 2002, p. 109).
Diante disso, pode-se perceber que na desapropriação há uma 
intervenção do Estado no domínio privado, sob a justificativa de atuação 
em prol do interesse social ou pela necessidade pública. Assim, o ato de 
desapropriação constitui um ato de soberania, embasado no poder de 
polícia do Estado (VENOSA, 2013, p. 261).
É importante observar as palavras de José Afonso da Silva 
quando diferencia desapropriação de expropriação:
(desapropriação) É limitação que afeta o caráter perpétuo da propriedade, 
porque é meio pelo qual o Poder Público determina a transferência com-
pulsória da propriedade particular, especialmente para seu patrimônio ou 
de seus delegados, o que só pode verificar-se por necessidade ou utilidade 
pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em di-
nheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição (art. 5º, XXIV), que 
são as desapropriações-sanção por não estar a propriedade urbana ou rural 
cumprindo sua função social, quando, então, a indenização se fará mediante 
título da dívida pública ou da dívida agrária (arts. 182 e 184). A expropria-
ção propriamente dita difere da desapropriação porque é tomada coativa da 
propriedade privada, sem indenização, como o confisco- como é o caso da 
expropriação de propriedade rural e urbana onde se localizem plantas psico-
trópica ou se explore trabalho escravo, conforme o art. 243 com redação da 
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EC-81/2014 (SILVA, 2015, p. 283). 
Dessa forma, José Afonso da Silva diferencia o gênero da de-
sapropriação do gênero da expropriação. No decorrer desse capítulo 
será observada a diferença entre desapropriação e confisco, sendo esta 
última espécie de expropriação.
O fundamento da desapropriação reside na supremacia do in-
teresse coletivo sobre o individual, quando estes estiverem em conflito 
entre si. Ademais, o próprio texto constitucional prevê a existência da 
desapropriação nos artigos 5º, XXIV, 182, parágrafo quarto, III, e 184, 
parágrafos (MELLO, 2010, p. 871). A regulamentação atual sobre a de-
sapropriação está detalhada no Decreto-lei nº 3.365, de 1941, cujo texto 
original foi modificado por leis posteriores.
A iniciativa de desapropriação pode ser realizada pela União, 
Estados-Membros, Municípios, Distrito Federal, concessionárias de ser-
viços públicos e estabelecimentos públicos que tenham autorização no 
contrato, tendo por objeto tanto bens imóveis, que é o mais comum, 
como bens móveis (VENOSA, 2013, p. 262).
O objeto da desapropriação é qualquer bem necessário para a 
Administração, podendo ser móvel ou imóvel. Assim, quando for utiliza-
do o termo “bem”, deve-se entendê-lo em sentido amplo (MALUF, 2005, 
p. 201-202).
O sujeito passivo do ato de desapropriação será o proprietário 
e todos os titulares de direitos reais sobre o bem (MALUF, 2005, p. 202). 
Assim, caso um imóvel tenha um usufrutuário, este deverá figurar no 
polo passivo da demanda juntamente com o proprietário.
O Direito de expropriar está presente no Direito Brasileiro 
desde a Carta Imperial (VENOSA, 2013, p. 261).
Desapropriação é diferente de compra e venda, porque a pri-
meira é um ato unilateral por parte da Administração Pública, enquan-
to no segundo existe a bilateralidade, marcada pela negociação.
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A desapropriação e o confisco são institutos diferentes no Direi-
to. No primeiro, há, necessariamente, o pagamento de uma indenização, 
enquanto no segundo não há. No caso de confisco, o bem é apreendido 
porque foi utilizado para tráfico ilícito de entorpecentes e drogas (artigo 
243, parágrafo único, Constituição da República Federativa do Brasil).
Apesar de o instituto estar inserido no rol de modos de perda da 
propriedade, a doutrina brasileira considera que a desapropriação cons-
titui um modo originário de aquisição da propriedade. Isso significa que:
é originária a forma de aquisição da propriedade quando a causa que atribui 
a propriedade a alguém não se vincula a qualquer título anterior, isto é, não 
procede, não deriva, de título precedente, portanto, não é dependente de ou-
tro. É causa autônoma, bastante, por si mesma, para gerar, por força própria, 
o título constitutivo da propriedade (MELLO, 2010, p. 871).
Assim, tal afirmação indica que a desapropriação é suficiente 
para estabelecer a propriedade para o Poder Público, independente de 
título anterior, devendo existir a vontade do Poder Público e o pagamen-
to da indenização para que o instituto se concretize.
A desapropriação ocorrerá nos casos de necessidade pública, 
utilidade pública e interesse social. Nos dois primeiros casos, haverá 
o pagamento de justa e prévia indenização em dinheiro, enquanto no 
último a indenizaçãoserá na forma de títulos da dívida pública. Esses 
casos serão apresentados em maiores detalhes no tópico seguinte.
Os requisitos da desapropriação são os fundamentos em caso 
de necessidade pública, utilidade pública ou interesse social e paga-
mento de indenização. A realização da desapropriação é possível tão-
-somente nos casos previstos em lei, e cabe apenas à União legislar 
sobre esse assunto (artigo 22, II, da Constituição Federal).
Havendo os fundamentos para a desapropriação, ela ocorrerá 
em duas fases: declaratória e executória. A fase declaratória é admi-
nistrativa, com a declaração expropriatória da propriedade, havendo a 
publicação de um Decreto de Desapropriação, de acordo com o De-
creto-Lei n. 3365/41, na Imprensa Oficial. Nessa declaração haverá a 
descrição detalhada do bem, que pode ser móvel ou imóvel. 
Com a publicação da declaração expropriatória, as autoridades 
públicas passam a poder entrar na propriedade, iniciando-se, pois, o 
prazo de caducidade para promover a desapropriação e fixando-se o 
estado físico do bem para ensejar a indenização. É importante ressaltar 
que nessa fase não há a desapropriação em si, mas apenas a autoriza-
ção para a sua realização.
Posteriormente, haverá o processo de desapropriação, que é a 
fase executória. Poderá ocorrer um acordo administrativo entre as partes 
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sobre o valor da indenização. Em caso de discordância, será necessário 
recorrer a via judicial, seguindo o procedimento do Decreto-Lei nº 3.365/41 
e o Código de Processo Civil (VENOSA, 2013, p.266). Em regra, o magis-
trado deverá examinar os aspectos formais do ato administrativo e o preço 
justo, não devendo analisar alegações de abuso de poder e desvio de fina-
lidade. Caso o indivíduo compreenda que houve uma violação por parte do 
Poder Público, seja por abuso de poder ou por desvio de finalidade, deverá 
ingressar com ação autônoma (VENOSA, 2013, p. 266-267).
Havendo urgência por parte do Poder Público, poderá haver a 
imissão provisória da posse, sem a citação do réu. Todavia, nesse caso, 
é necessário realizar um depósito do valor em juízo, de acordo com o 
artigo 15 da Lei.
Em caso de desapropriação de imóvel residencial urbano 
onde o proprietário resida, a imissão provisória da posse segue as 
normas do Decreto-lei nº 1.075/70.
Por fim, a imissão definitiva da posse apenas ocorrerá com o 
pagamento integral do preço, que foi acordado entre as partes ou esti-
pulado na sentença final.
A indenização será paga pelo Poder Público ao proprietário do 
bem expropriado e deve ser, de acordo com a lei, “justa, prévia e em 
dinheiro”. A exceção é em caso de reforma agrária, caso em que a inde-
nização poderá ser paga posteriormente e em títulos da dívida agrária 
(VENOSA, 2013, p. 272). Segundo Sílvio de Salvo Venosa, o cálculo do 
valor da indenização deve ser realizado da seguinte forma:
(...) a indenização deve incluir o cálculo do valor do bem, benfeitorias e cons-
truções, lucros cessantes e danos emergentes, bem como juros compensa-
tórios e juros moratórios, além de custas e despesas processuais em geral e 
honorários de advogado (VENOSA, 2013, p. 272).
Sobre o assunto, existem três súmulas que dispõem sobre os 
juros. A Súmula 164 do Supremo Tribunal Federal afirma que os juros 
compensatórios são calculados desde a imissão provisória da posse. A 
taxa será de 12% ao ano, de acordo com a Súmula 18 do Supremo Tribu-
nal Federal. E os juros moratórios são devidos pela diferença entre oferta 
e valor da indenização, com a taxa de 6% ao ano, contados a partir da 
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sentença transitada em julgado. Por fim, deve-se destacar que a última 
súmula sobre o tema prevê que deve haver a correção monetária até a 
data da efetiva liquidação (Súmula 561 do Supremo Tribunal Federal).
Por fim, caso um bem seja expropriado, mas o Poder Público não 
o utilize, mesmo que para outra finalidade de interesse público, haverá a 
retrocessão, prevista no artigo 519 do Código Civil (GONÇALVES, 2018). 
Nessa situação, o antigo proprietário tem direito a comprar o bem pelo 
seu preço atual e detém o direito de preferência (GONÇALVES, 2018).
ESPÉCIES DE DESAPROPRIAÇÃO
Segundo Celso Antônio Bandeira de Mello (2010), existem dois 
tipos de desapropriação no Brasil: a desapropriação comum (prevista 
no artigo 5º, XXIV, da Constituição Federal) e a desapropriação para 
política urbana ou reforma agrária (prevista nos artigos 182 e 184 da 
Constituição Federal).
A desapropriação comum ocorre em casos de necessidade ou 
utilidade pública e interesse social. A necessidade pública se caracteriza 
quando a Administração Pública tem uma situação de urgência na qual 
a melhor solução se dará por intermédio da aquisição de bens particu-
lares. Já no caso de utilidade pública, a aquisição dos bens particulares 
é uma solução mais conveniente e vantajosa para o Poder Público. Por 
último, no caso de interesse social, a aquisição de bens particulares 
se destina a solucionar um problema coletivo que foi ocasionado pela 
propriedade individual (GONÇALVES, 2018). Os primeiros casos (uti-
lidade e necessidade pública) estão regulamentados pelo Decreto-Lei 
nº 3.365, de 21.06.1941, enquanto os casos de interesse social estão 
previstos na Lei n. 4.132, de 10.09.1962.
Outra espécie de desapropriação é a desapropriação urbanísti-
ca de caráter sancionatório, que está prevista no artigo 8º do Estatuto da 
Cidade (Lei n. 10.257/2001). Além da previsão nesse diploma específico, 
existe respaldo na Constituição Federal, no artigo 182, parágrafo quarto, 
que permite ao município a competência para desapropriar imóvel urbano 
que não esteja respeitando a função social da propriedade. Nesse caso, 
o proprietário que terá seu bem expropriado tem direito à indenização.
Além dessas espécies, o Código Civil de 2002 inseriu no orde-
namento jurídico uma nova forma de desapropriação, que foi denomi-
nada por Miguel Reale Júnior como “Desapropriação Judicial Privada 
por Posse-Trabalho” (BRASIL, 2005). Ela está prevista no artigo 1.228, 
parágrafos quarto e quinto, do Código Civil, e tem a seguinte redação:
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Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o di-
reito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
(...)
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindi-
cado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais 
de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem 
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados 
pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização 
devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o 
registro do imóvel em nome dos possuidores.
Tal espécie constitui uma inovação na norma civilista, não haven-
do nenhum dispositivo semelhante no código anterior. Frente a isso, é con-
veniente observar as palavras de Miguel Reale Júnior sobre esse instituto 
presentes na Exposição de Motivos do Anteprojeto do Código Civil de 2002:
Trata-se, como se vê, de inovação do mais alto alcance, inspirada no sentido 
social do direito de propriedade, implicando não só novo conceito desta, mas 
também novo conceito de posse, que se poderia qualificar como sendo de pos-
se-trabalho, expressão pela primeira vez por mim empregada, em 1943, em pa-
recer sobre projeto de decreto-lei relativo às terras devolutas do Estado de São 
Paulo, quando membro de seu “Conselho Administrativo (BRASIL, 2005, p. 50).
Essa modalidade fornece maior proteção à posse quando há 
o exercício de uma atividade em uma propriedade que não era apro-
veitada pelo próprio proprietário. Assim, percebe-se que ocorre a rea-
firmação