Direito Imobiliario Aula 4

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Direito Imobiliário
Aula 3: Posse e propriedade de bens imóveis no Brasil
Apresentação
Nesta aula, o acesso à posse e propriedade de bens imóveis no Brasil é contextualizado no tempo e espaço, de modo a
permitir ao operador jurídico ou gestor imobiliário do século XXI compreender algumas razões do tratamento legal,
doutrinário e jurisprudencial dado aos bens imóveis no Brasil, destacando um caráter estatal predominantemente
intervencionista, ora protetivo de interesses individuais, ora garantidor normativo do coletivo, do social, de acordo com
momentos e políticas adotadas. 
Entenderemos o conceito de posse e identi�car suas características, de acordo com a legislação em vigor, destacando
sua função social. Em seguida, conheceremos o instituto da propriedade de suas rami�cações no direito pátrio,
identi�cando a necessidade de registro e a usucapião. 
Ao �nal, apreenderemos os julgados recentes acerca dos temas desenvolvidos.
Bons estudos!
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Objetivos
De�nir o conceito de posse e sua aplicabilidade no contexto atual;
Diferenciar a propriedade e seus institutos como forma de aquisição da propriedade imóvel;
Esclarecer o entendimento jurisprudencial atualizado dos Tribunais Superiores.
 Posse
Vamos iniciar o estudo da posse, instituto de suma importância em nosso ordenamento jurídico e de relevância social. 
Denomina-se possuidor aquele que age como se fosse o dono da coisa, exercendo os poderes inerentes à propriedade, todavia
não se reconhece como direito real e sim, obrigacional.  
Farias (2019, p.1367) cita a de�nição do jurista Caio Mario da Silva Pereira sobre a posse:
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"Uma situação de fato, em que uma pessoa, que pode ser ou não ser o proprietária,
exerce sobre uma coisa atos e poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a."
Decerto que a posse é considerada um meio de redução das desigualdades sociais, estando o direito a moradia inserida entre
os direitos sociais previstos na Constituição Federal.
O Estatuto da Cidade prevê a usucapião, uma das formas de aquisição da posse, e a Lei de Regulamentação Fundiária Urbana,
que são de suma importância na regularização da posse e possível transformação em propriedade.
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O Código Civil faz menção à chamada desapropriação por posse ou por posse pró-labor, no artigo 1228:
"§ 4° “O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de
considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico
relevante;”
§ 5o “No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em
nome dos possuidores”."
O proprietário pode ser privado de sua coisa, em razão da prevalência do interesse social e econômico da posse em nome do
princípio constitucional da Dignidade da Pessoa Humana e do direito à moradia.
A redução do prazo da usucapião também é considerado fator de demonstração da função social da posse, como na
usucapião ordinária que �xa o prazo de cinco anos de ocupação para regulamentação da posse.
Um grande avanço na regulamentação das situações de posse, pouco conhecida foi a edição da Lei 13.465/17, que dispõe
sobre a Regularização Fundiária Urbana e forma de regularização, nas hipóteses elencadas, e também a possibilidade de
conversão da posse em propriedade, uma vez atendidos os requisitos apontados.
Quando ocorre a composse?
Veja a seguir.
 Composse
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Composse
A composse ocorre quando duas ou mais pessoas exercem, ao mesmo tempo, poderes possessórios sobre a mesma
coisa. Interessante questão sobre o tema da composse aliado à temática da função social da propriedade ocorreu no
julgamento do Recurso Especial 75.659 SP, no voto o Ministro Aldir Passarinho Junior, ponderou:
“(...) Por aí se vê que, quando da aquisição, em 1978/9, os lotes já compunham a favela. Loteamento e lotes urbanos
são fatos e realidades urbanísticas. Só existem, efetivamente, dentro do contexto urbanístico.
Se são tragados por uma favela consolidada, por força de certa erosão social deixam de existir como loteamento e
como lotes.
A realidade concreta prepondera sobre a 'pseudo realidade jurídico-cartorária'. Esta não pode subsistir, em razão da
perda do objeto do direito de propriedade. Se um cataclisma, se uma erosão física, provocada pela natureza, pelo
homem ou por ambos, faz perecer o imóvel, perde-se o direito de propriedade. No caso dos autos, os lotes já não
apresentam suas qualidades essenciais, pouco ou nada valem no comércio; e não podem ser recuperados, como
adiante se verá.
É verdade que a coisa, o terreno, ainda existe �sicamente.
Para o direito, contudo, a existência física da coisa não é o fator decisivo, consoante se veri�ca dos mencionados
incisos I e III do art. 78 do CC. O fundamental é que a coisa seja funcionalmente dirigida a uma �nalidade viável,
jurídica e economicamente.
O desalojamento forçado de trinta famílias, cerca de cem pessoas, todas inseridas na comunidade urbana muito maior
da extensa favela, já consolidada, implica uma operação cirúrgica de natureza ético-social, sem anestesia, inteiramente
incompatível com a vida e a natureza do Direito. É uma operação socialmente impossível“.
Nesse diapasão, destacamos a questão da utilização de bens públicos abandonados, demonstrando a divergência de
entendimento sobre o tema em nossos tribunais, vejamos o teor da súmula 619 do STJ:
"A ocupação indevida de bem público é mera detenção de bem, inexistindo indenização
por benfeitorias."
Já no julgamento do Recurso Especial 1582176 MG, o Superior Tribunal de Justiça adota o entendimento de reconhecer os
direitos possessórios aos ocupantes de bens públicos abandonados. Veja a seguir.
 Recurso Especial 1582176 MG
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Recurso Especial 1582176 MGLoading [MathJax]/jax/output/HTML-CSS/fonts/TeX/fontdata.js
RECURSO ESPECIAL. DIREITO DAS COISAS. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO POSSESSÓRIA. ESBULHO. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REGULARIDADE DA
REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
INADMISSIBILIDADE. POSSIBILIDADE DO PEDIDO E LEGITIMIDADE AD CAUSAM. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA DA
ASSERÇÃO. POSSE DE BEM PÚBLICO DE USO COMUM. DESPROVIMENTO.
1. Ação ajuizada em 20/10/2010. Recurso especial interposto em 09/05/2011. Conclusão ao gabinete em 25/08/2016.
2. Trata-se de a�rmar se i) teria ocorrido negativa de prestação jurisdicional; ii) a representação processual das
recorridas estaria regular e se competiria ao recorrente a prova da irregularidade; iii) particulares podem requerer a
proteção possessória de bens públicos de uso comum; e iv) estariam presentes os requisitos necessários ao
deferimento da liminar de reintegração de posse.
3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.
4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. As condições da ação devem ser averiguadas
segundo a teoria da asserção, sendo de�nidas da narrativa formulada inicial e não da análise do mérito da demanda.
6. O Código Civil de 2002 adotou o conceito de posse de Ihering, segundo o qual a posse e a detenção distinguem-se
em razão da proteção jurídica conferida à primeira e expressamente excluída para a segunda.
7. Diferentemente do que ocorre com a situação de fato existente sobre bens públicos dominicais – sobre os quais o
exercício de determinados poderes ocorrea pretexto de mera detenção –, é possível a posse de particulares
sobre bens públicos de uso comum, a qual, inclusive, é exercida coletivamente, como composse.
8. Estando presentes a possibilidade de con�guração de posse sobre bens públicos de uso comum e a possibilidade
de as autoras serem titulares desse direito, deve ser reconhecido o preenchimento das condições da ação.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido”.
Entende-se que a posse inicia-se e desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos
poderes inerentes à propriedade, podendo ser transmitida aos sucessores ou ainda é possível a união das posses, tal como na
usucapião.
Nesse contexto, cabe re�etir:
O que são benfeitorias?
São realizações de obras com a �nalidade de atribuir ao imóvel maior utilidade, chamadas de benfeitorias úteis. Na hipótese de
manter e conservar o imóvel, são chamadas de necessárias e quando de embelezamento, benfeitorias voluptuárias. 
O possuidor de boa-fé tem direito a indenização sobre as benfeitorias necessárias, indispensáveis à manutenção da coisa,
possuindo direito de retenção até que seja restituído. 
A perda da posse pode ocorrer em diversas situações, dentre elas:
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1
Perda da posse
Ocorre contra vontade do possuidor, quando tem o dever legal
de devolvê-la ao verdadeiro dono
2
Abandono
É a renúncia à posse ao bem
3
Pela posse de outrem
Ocorre no esbulho
 Atividade
1 - FAURGS 2016 TJ-RS JUIZ
Assinale a alternativa correta a respeito da disciplina da Posse no Código Civil.
a) Considera-se possuidor todo aquele que tem de direito o exercício, pleno ou não, de algum dos direitos inerentes à propriedade.
b) A posse direta anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
c) Considera-se possuidor indireto aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste
e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
d) Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, pode cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os
dos outros compossuidores.
e) É justa a posse, se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
2 - VUNESP 2015 CÂM. MUN. DE ITATIBA-SP ADVOGADO
Com relação ao instituto da posse, constante no Código Civil, é correto a�rmar que:
a) Está previsto no capítulo de direitos reais.
b) O possuidor tem direito de ser mantido na posse em caso de esbulho, restituído no caso de turbação e segurado de violência iminente,
se tiver justo receio de ser molestado.
c) Ao possuidor de má-fé não serão restituídas quaisquer benfeitorias, mesmo que necessárias, assim como não lhe assiste o direito de
retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
d) O possuidor de má-fé tem direito, enquanto durar sua posse, aos frutos percebidos.
e) O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa a que não der causa.
3 - A respeito do instituto da posse, o Código Civil de 2002 regula que:
a) O sucessor universal continua de direito à posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é proibido unir sua posse à do antecessor,
para os efeitos legais.
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b) O domínio será adquirido por aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
independentemente de título e boa-fé.
c) A alegação de propriedade, ou outro direito à coisa, não obsta a manutenção ou reintegração na posse, salvo quando quem alega
apresente título dominial.
d) O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
e) As benfeitorias úteis serão ressarcidas ao possuidor de má-fé.
 Propriedade
A propriedade é o mais abrangente dos direitos reais, tendo o proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, assim
como o direito de reaver a coisa do poder daquele que de forma injusta a detenha ou mesmo a possua.
O direito de usar é uma faculdade que o proprietário tem, dando destino ao bem da forma que lhe convier, excluindo a
interferência de terceiros.
Frise-se, que o uso do bem é uma faculdade do proprietário, que
pode dar o destino que aprouver.
Quanto ao direito de gozar ou usufruir diz respeito ao direito de auferir os frutos da coisa, que podem ser naturais, industriais
ou civis.  
A oponibilidade do direito de propriedade perante terceiros constitui-se em um dos seus principais elementos perante toda a
coletividade, e não somente na relação interpartes. Como regra geral, todos aqueles que não são proprietários devem respeitar
e se abster em relação à coisa de propriedade alheia. 
Os principais atributos da propriedade são considerados:
1
Exclusividade
Apenas uma pessoa é titular do direito real, salvo as hipóteses
de condomínio
2
Perpetuidade
De�nitiva até que se modi�que seu estado
3
Elasticidade
A propriedade não se extingue pelo desuso, podendo o
proprietário dispor do uso, conforme entender
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A função social das propriedades encontra-se inserida nos incisos XXII e XXIII do Artigo 5° da Constituição Federal, § 2° do
artigo 182, caput e incisos II e III do artigo 170:
"Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-
se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida,
à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social
Art. 182 § 2° A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
Art. 170 A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre
iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça
social, observados os seguintes princípios:
II - propriedade privada;
III - função social da propriedade."
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Vejamos o que Farias (2019, p.316) fala sobre esse assunto:
"A função social penetra na própria estrutura e substância do direito subjetivo,
traduzindo-se em uma necessidade de atuação promocional por parte do proprietário,
pautada no estímulo a obrigações de fazer, consistentes em implementação de medidas
hábeis a impulsionar a exploração racional do bem, com a finalidade de satisfazer os
seus anseios econômicos sem aviltar as demandas coletivas, promovendo o
desenvolvimento econômico e social, de modo a alcançar o valor supremo no
ordenamento jurídico: a Justiça."
O cunho econômico inserido no direito de propriedade deve atender aos princípios próprios em consonância com a ordem
jurídica, social e econômica da sociedade como um todo.
 Aquisição da propriedade pelo registro e pela usucapião
A aquisição e a transferência da propriedade por meio do registro devem ser precedidas por um dos modos previstos em lei,
processando-se pelo ato do adquirente ou fato jurídico, como, por exemplo, na celebração de escritura de compra e venda de
bem imóvel.
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Entre os atributos do registro, estão:
1
Indispensabilidade
2
Preferência
3
Força probante
4
Continuidade
5
Publicidade
6
Legalidade
A �nalidade do registro consiste na manutenção da segurança aos adquirentes de bens imóveis. Os negócios jurídicos
imobiliários entre vivos devem ser averbados perante o Registro de Imóveis.
O efeito do registro do título hábil é constitutivo, na medida em que o direito real de propriedade ou mesmo outros direitos reais
sobre coisa alheia nascem somente após a averbação do registro do título perante o Registro de Imóveis competente.
Saiba mais
Para saber mais sobre esse assunto, leiaa Lei nº 6.015/1973, que disciplina os registros públicos.
O conceito de usucapião seria de que é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, através da posse
desde que preenchidos os requisitos legais.  
Entre os requisitos para a aquisição do imóvel pela usucapião, temos:
 Tempo.
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 Posse mansa de pací�ca.
 O animus domini.
 Justo título e boa-fé na usucapião ordinária; moradia na usucapião especial, além dos previstos a cada espécie.
A usucapião é um os modos de aquisição de propriedade imobiliária previstos em nosso ordenamento, não estando os bens
públicos sujeitos à modalidade.
Usucapião especial
Versa sobre os chamados quilombolas e o direito às terras ocupadas ao longo dos anos. O Superior Tribunal de Justiça
reconhece o direito aos descendentes a permanecer nas terras outrora ocupadas pelos ancestrais, conforme teor do acórdão
no julgamento do Recurso Especial. Veja a seguir:
 Recurso Especial
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Recurso Especial
“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TERRENO DE
MARINHA. ILHA DA MARAMBAIA.
COMUNIDADE REMANESCENTE DE QUILOMBOS. DECRETO N.º 4.887, DE 20 DE NOVEMBRO DE 2003, E ART. 68 DO
ADCT.
1. A Constituição de 1998, ao consagrar o Estado Democrático de Direito em seu art. 1º como cláusula imodi�cável, fê-
lo no afã de tutelar as garantias individuais e sociais dos cidadãos, através de um governo justo e que propicie uma
sociedade igualitária, sem nenhuma distinção de sexo, raça, cor, credo ou classe social.
2. Essa novel ordem constitucional, sob o prismado dos direitos humanos, assegura aos remanescentes das
comunidades dos quilombos a titulação de�nitiva de imóvel sobre o qual mantém posse de boa-fé há mais de 150
(cento e cinquenta) anos, consoante expressamente previsto no art. 68 do Ato das Disposições Constitucionais
Transitórias.
3. A sentença proferida no bojo da Ação Civil Pública n.º 2002.51.11.000118-2, pelo Juízo da Vara Federal de Angra dos
Reis/RJ (Diário O�cial do Estado do Rio de Janeiro? Poder Judiciário, de 29 de março de 2007, páginas 71/74),
reconheceu a comunidade de Ilhéus da Marambaia/RJ como comunidade remanescente de quilombos, de sorte que
não há nenhum óbice para a titulação requerida.
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4. Advirta-se que a posse dos remanescentes das comunidades dos quilombos é justa e de boa-fé. Nesse sentido,
conforme consta dos fundamentos do provimento supra, a Fundação Cultural Palmares, antiga responsável pela
identi�cação do grupo, remeteu ao juízo prolator do decisum em comento relatório técno-cientí�co contendo [...] "todo
o histórico relativo à titularidade da Ilha de Marambaia, cujo primeiro registro de propriedade fora operado em 1856,
junto ao Registro de Terras da Paróquia de Itacuruçá, em nome do Comendador Joaquim José de Souza Breves, que
instalou no local um entreposto do trá�co negreiro, de modo que, ao passar para o domínio da União, afetado ao uso
especial pela Marinha, em 1906, já era habitado por remanescentes de escravos, criando comunidade com
características étnico-culturais próprias, capazes de inseri-los no conceito �xado pelo artigo 2° do indigitado Decreto
4.887/03".
5. A equivocada valoração jurídica do fato probando permite ao STJ sindicar a respeito de fato notório, máxime no
caso sub examinem, porque o contexto histórico-cultural subjacente ao thema iudicandum permeia a alegação do
recorre de verossimilhança.
6. Os quilombolas tem direito à posse das áreas ocupadas pelos seus ancestrais até a titulação de�nitiva, razão pela
qual a ação de reintegração de posse movida pela União não há de prosperar, sob pena de por em risco a continuidade
dessa etnia, com todas as suas tradições e culturas. O que, em último, conspira contra pacto constitucional de 1988
que assegura uma sociedade justa, solidária e com diversidade étnica.
7. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 931.060/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17/12/2009, DJe
19/03/2010).
Saiba mais
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O Supremo Tribunal Federal declarou a validade do Decreto 4.887/2003, garantindo, com isso, a titulação das terras ocupadas por
remanescentes das comunidades quilombolas.
São diversas as causas de perda da propriedade, entre elas:
1
Alienação
2
Renúncia
3
Abandono
4
Perecimento da coisa
5
Desapropriação
As hipóteses de alienação e renúncia devem ser formalizadas perante o Registro de Imóveis.
 Atividade
4 - FUNDATEC 2016 PREF. DE PORTO ALEGRE-RS PROCURADOR
Acerca da intervenção do Estado na propriedade, assinale a alternativa correta.
a) Na desapropriação, por interesse social para fins de reforma agrária, a indenização prévia e justa, em títulos da dívida agrária, somente
abrange as benfeitorias úteis.
b) A requisição, em qualquer das hipóteses, não é indenizável.
c) A servidão administrativa, por suas características, determina que a indenização paga ao proprietário do imóvel corresponda ao valor
total do bem.
d) Os bens públicos não contemplam a hipótese de tombamento.
e) A caducidade da declaração de utilidade pública em uma desapropriação resulta do decurso do tempo sem o Poder Público
desencadear atos concretos para torná-la uma realidade.
5 - FCC 2015 DPE-SP DEFENSOR PÚBLICO
Relativamente à intervenção do Estado na propriedade privada, marque a alternativa correta:
a) As limitações administrativas se consubstanciam em atos administrativos de caráter individual, mediante os quais o Poder Público
impõe posturas positivas, negativas ou, ainda, permissivas, com a finalidade de adequar o dado imóvel à sua função social.
b) Por não ensejar a perda da propriedade e em vista da supremacia do interesse público sobre o particular, a servidão administrativa não
comporta a possibilidade de indenização ao proprietário do imóvel, mesmo no caso de esse suportar prejuízos.
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c) O instituto da ocupação temporária recairá sobre bem imóvel com a finalidade de permitir ao poder público executar serviços, existindo
ou não perigo público iminente a ser confrontado. A exemplo da servidão administrativa, a ocupação temporária é direito real e, assim,
deverá ser levada a registro no cartório de registro de imóveis para gerar efeitos.
d) O ato de tombamento implica restrições ao uso do bem móvel e imóvel por seu proprietário ou possuidor, que deverá conservá-lo
segundo as características culturais que motivaram sua proteção. No caso de tombamento de bens imóveis, o proprietário que não
possuir recursos financeiros suficientes para realizar obras de preservação ou de conservação deverá informar tal fato à autoridade
competente, que deverá proceder à mencionada obra, vedada a desapropriação.
e) Ao contestar ação de desapropriação, o Defensor Público somente poderá versar sobre vícios do processo judicial ou impugnar o preço
apresentado pelo expropriante, vedada a reconvenção.
Notas
Referências
ANDRADE, Andre. A Constitucionalização do Direito – A Constituição como lócus da Hermenêutica Jurídica. Rio de Janeiro:
Lumen Juris, 2003.
BRASIL. Código Civil. Disponível em: //www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm Acesso em 1 ago. 2019.
FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil. Volume Único. Cristiano Chaves de Farias, Felipe Braga Netto, Nelson
Rosenvald. 4. ed. ver, ampl. e atual. Salvador: JusPodivm, 2019.
GUIMARÃES, Adryany. Direito de propriedade. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/51662/direito-de-propriedade-
elementos-basicos Acesso em 7 jul. 2019.
Próxima aula
Negócios jurídicos que têm como objeto a cessão de direitos e deveres sobre bens imóveis;
Tipos de contratos: comodato, doação, cessões, concessões e permissões de uso, sob a ótica da legislação em vigor.
Distinção e tratamento diferenciado daregra geral do direito contratual.
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