LIVRO - UNIDADE 02 (2)

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Da propriedade em geral
Apresentação
O instituto da propriedade é o mais completo dos direitos subjetivos, da matriz dos direitos reais e 
do núcleo do direito dos coisas. É por meio de seu estudo que o operador do direito se familiariza 
com questões relevantes para esse importante ramo legal, tanto no âmbito dos tribunais, com 
grandes discussões e litígios, quanto na área consultiva, na revisão e formulação de importantes 
contratos que visam a transferir a propriedadde de bens móveis e imóveis.
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai estudar sobre os conceitos jurídicos relacionados ao 
direito de propriedade no Brasil, definições, características, atributos, limitações e importantes 
princípios afetos a esse instituto jurídico, que serão analisados à luz da melhor doutrina e da 
legislação nacional vigente. Além disso, você vai ter, ainda, uma breve correlação com o instituto da 
posse, uma vez que este está intimamente ligado ao tema em estudo.
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Conceituar propriedade e diferenciar de posse•
Analisar as características, os atributos e as limitações ao exercício do direito de propriedade.•
Explicar o princípio da função social e socioambiental da propriedade.•
Infográfico
A propriedade é o direito real que uma pessoa tem de possuir, usar, fruir, reivindicar e alienar 
determinado bem corpóreo ou incorpóreo.
A propriedade traduz o que há de mais importante no campo dos direitos reais, sendo certo que se 
tivermos todos os seus elementos constitutivos reunidos numa só pessoa, esta será a proprietária 
plena.
Veja no Infográrfico a seguir o conceito, os atributos e as principais características da propriedade 
em geral.
Confira.
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Conteúdo do livro
 A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário. É direito fundamental 
presente no art. 5o, inciso XXII, da Constituição Federal de 1988, sendo a essência do sistema 
capitalista, ao qual o Brasil está intimamente vinculado, razão pela qual deve ser respeitada.
Na obra Legislação civil aplicada II, leia o capítulo Da propriedade em geral, que vai trazer um 
embasamento teórico um pouco mais aprofundado, mostrando elementos comparativos que 
permitirão melhor reflexão sobre o tema, à luz da melhor doutrina. Pretende-se, ainda, 
tangenciar temas correlatos ao núcleo ora tratado. 
Boa leitura.
LEGISLAÇÃO CIVIL
APLICADA II
Luís Eduardo 
M. Azambuja
Revisão técnica:
Gustavo da Silva Santanna 
Bacharel em Direito
Especialista em Direito Ambiental Nacional e Internacional 
e em Direito Público
Mestre em Direito
Professor em cursos de graduação e pós-graduação em Direito
Miguel do Nascimento Costa
Bacharel em Ciências Sociais 
Especialista em Processo Civil
Mestre em Direito Público
 
Catalogação na publicação: Karin Lorien Menoncin - CRB -10/2147
L514 Legislação civil aplicada II / Fabiana Hundertmarck Leal... [et
al.] ; [revisão técnica: Gustavo da Silva Santanna, 
Miguel do Nascimento Costa]. – Porto Alegre: SAGAH, 
2018.
380 p. : il. ; 22,5 cm
ISBN 978-85-9502-428-1
1. Direito civil. I. Leal, Fabiana Hundertmarck. 
CDU 347
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 2 22/05/2018 13:31:12
Da propriedade em geral
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Diferenciar propriedade de posse.
  Identificar as características, os atributos e as limitações ao exercício 
do direito de propriedade.
  Definir o princípio da função social e socioambiental da propriedade.
Introdução
Este capítulo pretende aproximá-lo dos conceitos jurídicos relacionados 
ao direito de propriedade no Brasil. Para isso, analisaremos definições, 
características, atributos, limitações e importantes princípios relativos a 
esse instituto jurídico à luz da melhor doutrina e da legislação nacional 
vigente. Ademais, teceremos uma breve comparação do direito de pro-
priedade com o instituto da posse, visto que ambos estão intimamente 
relacionados.
Propriedade e posse
A propriedade é o direito real que uma pessoa tem de possuir, usar, fruir, 
reivindicar e alienar determinado bem, que pode ser corpóreo ou incorpóreo. 
Para Monteiro e Maluf (2015, p. 83), o direito de propriedade é o mais impor-
tante e sólido de todos os direitos subjetivos, uma vez que é o direito real por 
excelência, o eixo em torno do qual gravita o direito das coisas.
Juridicamente, a regulamentação da propriedade varia no espaço e no 
tempo, pois esse direito é regulado de diversas formas ao longo da história e 
conta com distintas disciplinas legais nos países. Além dessas variações, dentro 
de um mesmo ordenamento jurídico conceituar propriedade também é uma 
tarefa complexa, visto que além de ser um assunto de ordem civilista sofre 
forte interferência do Direito Constitucional, que limita o direito à propriedade.
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De acordo com a célebre jurista Maria Helena Diniz (2018, p. 105):
[...] a própria origem do vocábulo é obscura, entendendo alguns que vem do 
latim prooprietas, derivando de proprius, designando o que pertence a uma 
pessoa. Assim, a propriedade indicaria toda a relação jurídica de apropriação 
de um certo bem corpóreo ou incorpóreo. 
A legislação brasileira, no entanto, não apresenta uma acepção para o 
vocábulo, mas relaciona os poderes do proprietário. No seu art. 1.228, caput, 
o Código Civil brasileiro define: “O proprietário tem a faculdade de usar, 
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que 
injustamente a possua ou detenha” (BRASIL, 2002, documento on-line).
Carlos Roberto Gonçalves (2018, p. 46) afirma que o direito de propriedade 
é aquele que uma pessoa singular ou coletiva efetivamente exerce em uma coisa 
determinada em regra de maneira perpétua, normalmente absoluta, sempre 
exclusiva e que todas as demais pessoas são obrigadas a respeitar. Ele acres-
centa que, ao considerarmos apenas os seus elementos essenciais, enunciados 
no já mencionado art. 1.228, podemos definir o direito de propriedade como 
um poder jurídico atribuído a uma pessoa para usar, gozar e dispor de um 
bem em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos em lei, assim como 
reivindicá-lo de quem injustamente o detiver.
Ao abordarmos os elementos conceituais da propriedade, faz-se necessário 
relacioná-los aos ditames da posse. Dentro inúmeras teorias, duas se destacam 
ao tentar explicar o que é a posse: a teoria subjetiva de Savigny e a teoria 
objetiva de Ihering.
Segundo Gonçalves (2018, p. 49), para Friedrich von Savigny a posse se 
caracteriza pela conjugação de dois elementos: o corpus, elemento objetivo 
que consiste na detenção física da coisa, e o animus, elemento subjetivo que se 
encontra na intenção de exercer um poder sobre a coisa em prol de interesse 
próprio e de defendê-la contra a intervenção de outrem. Não se trata propriamente 
da convicção de ser dono, senão da vontade de possuir a coisa como sua, de 
exercer o direito de propriedade como se fosse o seu titular. Já para Rudolf von 
Ihering, basta o corpus para a caracterização da posse. Tal expressão, porém, não 
exige contato físico com a coisa, mas apenas a conduta de dono (GONÇALVES, 
2018). Ela se revela na maneira como o proprietário age em face da coisa, tendo 
em vista a sua função econômica. Nesse sentido, tem posse quem se comporta 
como dono, ao que já está incluído nesse comportamento o animus.
Com base nessas interpretações, a posse é a exteriorização da proprie-
dade, a visibilidade do domínio, o uso econômico da coisa. Para melhor 
Da propriedade em geral294
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ilustrarmos isso, tomemos a situação de um lavrador que deixa a sua 
colheita no campo e, portanto, não a possui fisicamente. Entretanto, ele a 
conserva em sua posse, pois age emA nova regra é válida 
apenas no caso de imóveis não loteados, pois o art. 26 da Lei nº. 6.766, de 19 
de dezembro de 1979, já possibilitava a celebração do contrato por instrumento 
público ou particular (BRASIL, 1979).
De outro modo, o segundo artigo citado dispõe que: 
Art. 1.418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, 
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no 
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação 
do imóvel. (BRASIL, 2002, documento on-line). 
O direito de sequela permite exigência do cumprimento da promessa de 
venda, mesmo estando o imóvel com o promitente vendedor ou ainda com o 
terceiro a quem foi alienado. Nesse caso, o promitente comprador pode exigir 
a escritura definitiva do promitente vendedor, de maneira originária, e do 
terceiro, nos casos em que o imóvel foi alienado depois de registrado o contrato.
O art. 1.418 do Código Civil ainda aceita que se realize a adjudicação 
compulsória ao titular de direito real. Conforme o entendimento do art. 1.417 
do Código Civil, segundo Gonçalves (2017), esse direito real vem do registroda 
promessa de compra e venda e por não existir cláusula de arrependimento.
333Aquisição e perda da propriedade
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Conforme o entendimento de Gomes (apud GONÇALVES, 2017), o caráter 
real do compromisso de compra e venda vem da sua irretratabilidade, pois se 
leva a registro, impedindo que o bem seja alienado a terceiro. 
Já Viana (apud GONÇALVES, 2017) admite que, mesmo que se queira 
atribuir ao direito real a possibilidade de autorizar a adjudicação do imóvel, 
“não nos parece que isso seja obstáculo a que se pretenda obter o mesmo 
resultado sem o registro”.
Aquisição e perda da propriedade334
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 334 22/05/2018 13:32:00
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, de 5 de outubro de 1988. Dispo-
nível em: . Acesso em 9 maio 2018. 
BRASIL. Decreto-Lei nº. 2.848, de 7 de dezembro de 1940. Código Penal. Disponível em 
. 
Acesso em: 9 maio 2018.
BRASIL. Lei nº. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do 
Solo Urbano e dá outras Providências. Disponível em: . Acesso em: 9 maio 2018.
BRASIL. Lei nº. 10.257, de 10 de julho 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da 
Constitui-ção Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras 
providências. Disponível em: . Acesso em: 9 maio 2018. 
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível 
em: . Acesso em: 9 
maio 2018.
BRASIL. Decreto Federal nº. 24.643. Código de Águas. Brasília, 1934. Disponível em: 
. Acesso em: 9 maio 
2018.
BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: 
. Acesso 
em: 9 maio 2018.
GAGLIANO, P. S. Manual de Direito Civil. ed. 17. Rio de Janeiro: Forense, 2017. 
GONÇALVES, C. R. Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2017. 
v. 5. 
MONTEIRO, W. B. Curso de Direito Civil 3: direito das coisas. 42. ed. São Paulo: Saraiva, 
2012.
335Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 335 22/05/2018 13:32:01
RODRIGUES, C. F. Curso de direitos reais: direitos reais; propriedade e posse. Rio de 
Janeiro: EMERJ, 2013. (Série aperfeiçoamento de magistrados, 16). Disponível 
em: . Acesso em: 9 maio 2018.
SANTOS, J. M. de. C. Código Civil brasileiro interpretado. 10. ed. Rio de Janeiro: Freitas 
Bastos, 1937. v. VIII.
VENOSA, S. S. Direito Civil: direitos reais. 13. ed. São Paulo: Atlas, 2013. v. 5. 
 
Dica do professor
A acessão trata-se do meio pelo qual se adquire a propriedade imobiliária aumentando o volume da 
coisa principal, por união física, conforme disposto no art. 1.248 do Código Civil. A acessão pode 
acontecer de forma natural ou artificial, provocando um aumento de volume da coisa, sendo 
prevista na parte de aquisição imobiliária no Código Civil. 
Você vai ver aqui sobre um conteúdo que vimos nesta Unidade de Aprendizagem: álveo 
abandonado.
Assista. 
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Saiba +
Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo as sugestões do professor:
Direito civil – direitos reais – modos de aquisição da 
propriedade
Neste vídeo, você vai ter a oportunidade de aprender um pouco sobre modos de aquisição da 
propriedade originário e derivado e singular e universal.
Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.
VEDA 13. Macete. Prada. Perda da propriedade
A seguir, uma dica interessante para a assimilação de conteúdo sobre perda da propriedade.
Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.relação ao produto colhido como um 
proprietário ordinariamente o faz. Contudo, se o lavrador deixar no mesmo 
local uma joia, ele evidentemente não conserva a posse sobre ela, pois 
não é assim que o proprietário age a respeito de um bem dessa natureza 
(GONÇALVES, 2018, p. 53).
Dessa forma, podemos concluir que a posse é a conduta de dono, um 
exercício de poderes de propriedade. Assim, quem é proprietário é também 
possuidor, ao passo que nem todo o possuidor é proprietário.
Para Brenio Dourado da Silva (2010), a posse não se confunde com a 
propriedade, visto que possuidor é quem de fato dispõe do exercício de algum 
dos poderes inerentes à propriedade, conforme o art. 1.196 do Código Civil. 
A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, 
dispor de um bem ou reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha, 
como disposto no mencionado art. 1.228 do mesmo diploma legal. Para o autor, 
é impossível abordarmos um desses conceitos sem pelo menos mencionar o 
outro, já que posse e propriedade andam juntas. Em suma, a posse se evidencia 
como uma exteriorização da propriedade, que é o principal direito real.
Independente da doutrina à qual nos filiemos ou da corrente diversa que 
procuremos, é unânime a compreensão de que a posse é um fato natural, 
enquanto a propriedade é um direito criado pela sociedade. Por esse viés, a 
propriedade traduz o que há de mais importante no campo dos direitos reais 
e certifica que, se tivermos todos os seus elementos constitutivos reunidos em 
uma só pessoa, ela será a proprietária plena do objeto em questão.
Ao longo dos nossos estudos sobre as figuras de possuidor e proprietário, devemos 
sempre lembrar dos seguintes artigos do Código Civil brasileiro (BRASIL, 2002, docu-
mento on-line):
Art. 1.196 Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exer-
cício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.228 O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da 
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente 
a possua ou detenha.
295Da propriedade em geral
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 295 22/05/2018 13:31:54
Direito de propriedade
A propriedade tem como consequência os seus atributos, que são direitos sobre 
determinados aspectos A seguir, analisaremos cada um deles.
O primeiro atributo é o de usar, também chamado de jus utendi, e representa 
a faculdade de utilizar a coisa e de se servir dela como julgar mais conveniente, 
desde que observados os limites legais da função social da propriedade, como 
morar, emprestar a coisa. É possível, ainda, não fazer uso da propriedade, 
mantendo-a inerte e servindo-se dela quando bem entender.
O segundo direito é o de gozar, também denominado jus fruendi, e sintetiza 
o poder de usufruir dos frutos da coisa. Ele compreende o aproveitamento 
econômico dos frutos e produtos, como alugar a coisa, colher as frutas de uma 
árvore que esteja plantada nela, seja um sítio, fazenda ou chácara.
O terceiro atributo é o de dispor, também conhecido como jus abutendi, e 
compreende a possibilidade de transferir, alienar a coisa ou gravá-la de ônus 
a outrem a qualquer título. Como todos outros, esse atributo não é ilimitado, 
logo, não se pode abusar do bem a ponto de simplesmente destruí-lo, sob 
pena de ferir a Constituição, que assevera que o uso da propriedade deve ser 
condicionado ao bem-estar social. Portanto, a sua destruição só pode ocorrer 
quando não configurar um ato antissocial. Desse modo, dispor talvez seja o 
mais importante dos três atributos/direitos comentados até o momento. Isso 
porque, como defende Gonçalves (2018, p. 226), mais se revela dono quem 
dispõe da coisa do aquele que usa e frui. São exemplos a venda da coisa, a 
doação dela ou a sua permuta ou troca.
O quarto e último direito oriundo da propriedade é o de reaver a coisa, 
ou rei vindicatio. Reporta à prerrogativa de reivindicar a coisa de quem a 
possui ou detém injustamente e se fundamenta no jus persequendi, o direito 
de sequela, que é uma característica dos direitos reais. O seu instrumento de 
defesa é a ação reivindicatória.
Quando a pessoa conta com esses quatro atributos, ela possui a proprie-
dade plena da coisa. Tal situação se contrapõe à propriedade limitada, que 
ocorre quando há o desmembramento e se passa um ou mais atributos a outro 
indivíduo. Um exemplo disso é o caso de transferência da propriedade de 
um imóvel para filhos quando o seu pai reserva para si o direito de usufruto 
sobre esse mesmo bem. Nesse contexto, os direitos de usar e gozar estão 
reservados ao usufrutuário (o pai), à medida que os direitos de dispor e 
reaver estão reservados aos seus filhos.
Movendo-nos do âmbito dos tributos e para adentrar as características 
da propriedade, deparamo-nos com o art. 1.231 do Código Civil, que assim 
Da propriedade em geral296
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versa: “A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário” 
(BRASIL, 2002, documento on-line). Portanto, a primeira característica 
a verificarmos é a propriedade plena. Ela é plena no sentido de absoluta, 
pois o direito de propriedade é oponível erga omnes (que tem efeito ou 
vale para todos).
Gonçalves (2018) explica que a propriedade é um direito primário ou 
fundamental, ao passo que os demais direitos reais encontram a sua es-
sência nela. Situadas todas as faculdades inerentes ao domínio nas mãos 
do proprietário, o seu direito se diz pleno e permite que ele exija todas as 
utilidades que esteja apto a utilizar, sujeitando-se apenas a determinadas 
limitações impostas pelo interesse público. Atualmente, no entanto, não 
devemos entender pleno como ilimitado, o que o direto de propriedade 
realmente nunca foi. No passado, por exemplo, o proprietário por vezes 
se viu obrigado a pagar foro ao fidalgo e, ainda que as limitações tenham 
variado ao longo da história, elas nunca deixaram de oferecer restrições aos 
direitos dos proprietários. Dentre outras, as consubstanciadas no princípio 
da função social e socioambiental da propriedade, temas que estudaremos 
mais adiante nesse capítulo.
A segunda característica é o fato de a propriedade ser exclusiva. Nesse 
sentido, o proprietário tem o poder sobre a coisa, podendo excluir terceiros 
que pretendam se opor ao seu direito. Assim, o mesmo bem não pertence a 
mais de um proprietário, pois o direito de um indivíduo sobre determinada 
coisa exclui o direito de outro sobre ela, à exceção dos condôminos que são 
titulares conjuntamente.
A terceira característica diz respeito à propriedade ser perpétua. Via de 
regra, o direito de propriedade não se extingue pela falta de uso ou pela não 
fruição do bem, já que a inércia não extingue o direto. Para isso, deve haver 
uma relação jurídica contrária caso o proprietário a aliene ou sucedam situ-
ações legais que se combinem com tal perda, como venda, desapropriação, 
usucapião, dentre outras. Vale ressaltarmos que essa perpetuidade carrega 
grande fator atrativo a esse instituto jurídico, pois por intermédio dela que 
existe a possibilidade de transmissão post mortem.
Finalmente, a quarta característica e talvez a menos citada pelos doutrina-
dores em geral apesar de bastante importante, é a elasticidade da propriedade, 
que permite o desmembramento, comumente temporário, do direito de proprie-
dade. Ela possibilita que se destaquem um ou mais poderes dominiais, como 
o direito de o proprietário locar a coisa, permanecendo com o seu domínio, 
embora deixe de usar a coisa por certo período de tempo. Ele coloca, assim, 
a posse direta à disposição do locatário.
297Da propriedade em geral
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 297 22/05/2018 13:31:55
Em síntese, verificamos que a relação jurídica de direito real estabelece 
um vínculo jurídico direto entre o titular de um objeto e o próprio objeto. 
O exercício desse direito não depende necessariamente da colaboração 
de outra pessoa diferente do proprietário,por ser absoluto, exclusivo, 
perpétuo e elástico.
A transferência de propriedade de bens móveis no Direito brasileiro se dá na tradição 
(entrega), ao passo que a transferência de bens imóveis acontece junto ao cartório 
de registro de imóveis, sem o qual a mudança de proprietário não pode ser oponível 
contra a ação de terceiros.
Função social e socioambiental da propriedade
Podemos identifi car quatro momentos históricos na evolução do direito 
de propriedade. Em Roma, esse direito tinha caráter exclusivamente indi-
vidualista. Na Idade Média, havia dois sujeitos, o dono e o indivíduo que 
explorava economicamente a coisa, pagando ao primeiro um percentual sobre 
os ganhos obtidos com o uso dessa propriedade. Já a Revolução Francesa, 
vencida pela burguesia, marca a volta do individualismo. A partir do século 
XX, ventos sociais sopraram sobre esse instituto, infl uenciando a concepção 
de propriedade e o direito das coisas de forma geral, primeiramente na 
Europa, mas também no Brasil.
No País, a propriedade é direito fundamental presente no art. 5º, XXII, da 
Constituição de 1988, que não pode ser abolido por emenda constitucional, 
visto que se trata de cláusula pétrea capitulada no art. 60, § 4º, IV, do mesmo 
texto legal. Vejamos o que determina parte do seu texto:
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, 
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabi-
lidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, 
nos termos seguintes:
XXII — é garantido o direito de propriedade (BRASIL, 1988, documento 
on-line).
Da propriedade em geral298
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 298 22/05/2018 13:31:55
A propriedade é a essência do sistema capitalista, ao qual o Brasil está intima-
mente vinculado, razão pela qual deve ser respeitada. No entanto, a Constituição 
apresenta hipóteses de restrição ao direito de propriedade. Em razão disso, o 
art. 5º, XXII, deve ser interpretado em concordância com o seu inciso XXIII, 
segundo o qual “a propriedade atenderá a sua função social”. Ademais, o art. 
5º se harmoniza com o art. 170 do mesmo diploma, que assim versa:
Art. 170 A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e 
na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme 
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
II — propriedade privada;
III — função social da propriedade (BRASIL, 1988, documento on-line).
Respaldados pelas ideias de León Duguit, presente na já mencionada obra 
de Gonçalves (2018, p. 239), verificamos que os direitos só se justificam 
pela missão social com que devem contribuir. Assim, o proprietário de algo 
deve se comportar e ser considerado em relação aos seus bens como um 
funcionário. Duguit acrescenta que a propriedade deixou de ser um direito 
subjetivo do indivíduo e tende a se tornar a função social do detentor da 
riqueza mobiliária. A propriedade implica na obrigação de empregá-la para 
o crescimento da riqueza social e apenas o proprietário pode executar de-
terminada tarefa social. Para ele, a propriedade não é um direito inatingível 
e sagrado, senão um direito em contínua mudança e que se deve modelar 
conforme as necessidades sociais às quais responde o proprietário.
Segundo Eduardo Rodrigues Evangelista (2013), a noção de função social, 
antes concebida por Augusto Comte, foi incorporada ao conceito de direito de 
propriedade. A partir de então, a noção do instituto passou a abranger a sua 
flexibilização nos casos em que o bem não fosse utilizado de forma a atender 
concomitantemente os interesses do proprietário e os interesses coletivos. 
Passou-se a inadmitir, dessa maneira, a ociosidade e o subaproveitamento 
da propriedade, pois ela não cumpriria a sua função social e ainda perderia 
o caráter de intangível. Portanto, o ordenamento jurídico não aceita como 
legítima a propriedade que não cumpre a sua função social e, assim, o Estado 
se vê munido dos fundamentos necessários para a imposição do uso adequado 
ou de outra destinação, ainda que isso implique na sua perda.
Como analisamos no começo desse capítulo, é forte a influência cons-
titucional sobre o instituto da propriedade, originalmente pertencente à 
299Da propriedade em geral
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 299 22/05/2018 13:31:55
esfera do Direito Civil. Para esse ramo do Direito, restou a atribuição de 
regular as relações entre particulares quanto ao uso, gozo e disposição da 
propriedade.
Os arts. 182 e 183 da Constituição Federal versam sobre a política urbana 
e os arts. 184 até 191 tratam da política agrícola e fundiária e da reforma 
agrária. Nesses dispositivos, é possível verificar diversas normas que limitam 
e regulam a propriedade no Brasil, sendo verdadeiros baluartes na prática do 
princípio da função social da propriedade. Neles se encontram, por exemplo, 
os fundamentos da desapropriação, da usucapião (constitucional urbano e 
rural), da reforma agrária, dentre outros.
Além da função social, também está limitado o direito de propriedade de 
acordo com a sua função socioambiental. O direito de propriedade assegura 
a utilização dos recursos naturais existentes no imóvel próprio. No entanto, a 
exemplo da propriedade em geral, esse direito encontra limitações se manifes-
tam em prol da preservação do meio ambiente. Então, a função socioambiental 
busca solucionar o conflito de interesses entre o direito à propriedade privada 
e o direito ao meio ambiente ecologicamente preservado, ambos amparados 
pela Constituição Federal brasileira.
De acordo com Luisa Braga Cançado Ferreira e Edna Cardozo Dias (2007), 
a função socioambiental da propriedade compreende um conjunto de direitos 
e deveres que cerceiam o uso, o gozo, a disposição e a fruição do domínio ou 
posse de um determinado espaço público ou privado, seja ele rural ou urbano. 
Esse modo de operar, notadamente em favor não só de interesses particulares, 
mas também de interesses sociais, justifica-se pela necessidade de realizar 
dentro de um regime democrático de direito o objetivo primordial de suprir 
as carências básicas de todos os indivíduos da sociedade indistintamente. Tal 
suprimento, que se insere no contexto das garantias fundamentais do homem, 
torna-se exequível por meio de normas constitucionais e infraconstitucionais 
que regulamentam as relações de apropriação e uso da terra. Dentre os direitos 
fundamentais do homem, merecem destaque para o presente caso: meio am-
biente ecologicamente equilibrado, liberdade, saúde, alimentação, segurança, 
habitação, transporte, infraestrutura (em especial, energia e saneamento básico), 
serviços sociais, trabalho e lazer.
Além dos artigos constitucionais anteriormente citados, para dar susten-
tação legal ao princípio da função social da propriedade ao tratar da função 
socioambiental, é válido enfatizarmos parte do capítulo da Carta Magna 
dedicado ao meio ambiente:
Da propriedade em geral300
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 300 22/05/2018 13:31:55
Art. 225 Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem 
de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao 
Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as 
presentes e futuras gerações.
§ 1º Para assegurar a efetividade desse direito, incumbe ao Poder Público:
I — preservar e restaurar os processos ecológicos essenciais e prover o manejo 
ecológico das espécies e ecossistemas;
III — definir, em todas as unidades da Federação, espaços territoriais e seus 
componentes a serem especialmente protegidos, sendo a alteração e a supressão 
permitidas somente através de lei, vedada qualquer utilização que comprometa 
a integridade dos atributos que justifiquem sua proteção;
IV — exigir, na forma da lei, para instalação de obra ou atividade potencial-
mente causadora de significativa degradação do meio ambiente, estudo prévio 
de impacto ambiental, a que se darápublicidade;
VII — proteger a fauna e a flora, vedadas, na forma da lei, as práticas que 
coloquem em risco sua função ecológica, provoquem a extinção de espécies 
ou submetam os animais a crueldade.
§ 3º As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão 
os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, 
independentemente da obrigação de reparar os danos causados (BRASIL, 
1988, documento on-line).
Assim, todos dispõem do direito a um meio ambiente ecologicamente 
equilibrado e dos instrumentos para assegurar a efetividade desse direito, tais 
como a definição de espaços especialmente protegidos, a vedação da utiliza-
ção desses espaços de maneira que comprometa a integridade dos atributos 
ambientais protegidos, a previsão de sanções penais e administrativas aos 
infratores da ordem legal, etc.
Ao retomarmos as proposições de Ferreira e Dias (2007), verificamos que a 
função socioambiental da propriedade está no cerne dos direitos fundamentais 
do homem inserido no Estado Democrático de Direito, uma vez que para que 
seja reconhecido o direito de propriedade e a ela se conceda a proteção legal 
devida, a propriedade deve atender, concomitante com os interesses particulares, 
os interesses coletivos. Portanto, a propriedade deve produzir bens que satisfaçam 
as necessidades sociais, atendendo à ordem econômica, e seus recursos devem 
ser utilizados de maneira racional, garantindo assim a preservação do meio 
ambiente e a qualidade de vida para as gerações atuais e futuras.
Assim, embora a propriedade resguarde um direito individual do proprie-
tário, ela deve ser exercida com observância a interesses sociais. Não pode 
ser exercida sem o cuidado ao espaço que ocupa e sem a preocupação com o 
entorno, ou seja, com as relações pessoais e ambientais envolvidas.
301Da propriedade em geral
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 301 22/05/2018 13:31:55
Como parte integrante do rol de direitos constitucionalmente prote-
gidos, o direito à propriedade não pode se distanciar do sistema no qual 
está inserido e, portanto, necessita se harmonizar com os demais direitos 
garantidos pela Constituição, em especial com o da proteção da dignidade 
da pessoa humana. Observando a sua função socioambiental, a propriedade 
deve respeitar o direito à moradia, ao uso racional dos recursos naturais e à 
inclusão social, priorizados em relação a qualquer interesse particular para 
atingir o objetivo do bem-estar social.
Acesse os links abaixo para ler matérias sobre a função social e socioambiental da 
propriedade e sobre as diferenças entre posse e propriedade.
https://goo.gl/hXkmWr
https://goo.gl/NAt9g
https://goo.gl/MwZ7UU
Posse é um fato que natural, como o observado na seguinte narrativa: “seu João 
chegou nestas terras abandonadas faz 20 anos e sempre as utilizou e cuidou como se 
fosse o seu dono”. Já a propriedade é um direito criado pela sociedade, como quando 
alguém fala: “sou proprietário daquela casa, tenho escritura em meu nome, registrada 
junto à matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis”.
Propriedade limitada: há o desmembramento e um ou mais atributos são transferidos 
a outra pessoa. Essa situação ocorre, por exemplo, quando mesmo transferindo a 
propriedade de um imóvel para os seus filhos, um pai reserva para si o direito de 
usufruto sobre esse mesmo bem. Nesse caso, os direitos de usar e gozar se reservam ao 
usufrutuário (o pai), ao passo que os direitos de dispor e reaver se reservam aos filhos.
Da propriedade em geral302
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 302 22/05/2018 13:31:55
1. Quais são os quatro atributos 
da propriedade?
a) Usar, gozar, dispor e reaver.
b) Usar, locar, vender e reaver.
c) Locar, vender, reaver 
e reapropriar.
d) Reaver, dispor, doar e alugar.
e) Gozar, dispor, reaver e alugar.
2. A propriedade é, sobretudo: 
a) plena, exclusiva, 
perpétua e elétrica.
b) plena, absoluta, 
perpétua e elástica.
c) plena, exclusiva, 
perpétua e elástica.
d) plena, exclusiva, 
temporária e elástica.
e) plena, inclusiva, 
temporária e elástica.
3. A função socioambiental 
busca solucionar o conflito 
de interesses entre:
a) o Código Civil e a 
Constituição Federal.
b) a propriedade privada e o 
direito ao meio ambiente 
ecologicamente preservado.
c) a propriedade e a posse.
d) o usucapião e a reforma agrária.
e) a propriedade privada e a 
função social da propriedade.
4. Quais são as duas principais 
teorias que se destacam ao 
tentar explicar a posse?
a) A teoria subjetiva de Ihering e 
a teoria objetiva de Savigny.
b) Os atributos e direitos.
c) O princípio da função social e 
socioambiental da propriedade.
d) A posse mansa e a posse pacífica.
e) A teoria subjetiva de Savigny e 
a teoria objetiva de Ihering.
5. Como parte integrante do rol 
de direitos que contam com 
proteção constitucional, o direito à 
propriedade não pode se distanciar 
do sistema no qual está inserido. 
Portanto, ele necessita se harmonizar 
aos demais direitos garantidos 
pela Constituição, em especial 
com o da proteção da dignidade 
da pessoa. Observando a função 
socioambiental da propriedade, 
assinale a alternativa que apresenta 
os direitos que ela deve observar.
a) Direito à moradia, ao uso 
racional dos recursos naturais 
e à inclusão social.
b) Direito à moradia, à vida e 
princípio da legalidade.
c) Uso racional dos recursos 
naturais, inclusão social e 
liberdade de contratar.
d) Direito à vida, princípio 
da legalidade e princípio 
do consentimento.
e) Posse indireta, propriedade 
plena e elasticidade.
303Da propriedade em geral
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 303 22/05/2018 13:31:56
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial [da] 
República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: . Acesso em: 9 maio 2018. 
DINIZ, M. H. Curso de Direito Civil brasileiro. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2018. v. 4. 
EVANGELISTA, E. R. A função social da propriedade e o conceito de princípio jurídico. 
Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3594, 4 maio 2013. Disponível em: . Acesso em: 9 maio 2018.
FERREIRA, L. B. C.; DIAS, E. C. A função sócio-ambiental da propriedade. Âmbito Ju-
rídico, Rio Grande, XI, n. 51, mar 2008. Disponível em: . Acesso 
em: 9 maio 2018.
GONÇALVES, C. R. Direito Civil brasileiro: Direito das Coisas. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 
2018. v. 5.
MONTEIRO, W. B.; MALUF, C. A. D. Curso de Direito Civil. 44. ed. São Paulo: Saraiva, 
2015. v. 3.
SILVA, B. D. Distinção entre Posse e Propriedade. In: Artigos.com, 15 mar. 2010. Disponível 
em: . Acesso em: 9 maio 2018.
Da propriedade em geral304
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 304 22/05/2018 13:31:56
Encerra aqui o trecho do livro disponibilizado para 
esta Unidade de Aprendizagem. Na Biblioteca Virtual 
da Instituição, você encontra a obra na íntegra.
Conteúdo:
Dica do professor
Modernamente, se entende que a propriedade deixou de ser um direito subjetivo do indivíduo. Ser 
proprietário implica na obrigação de empregá-la para o crescimento da riqueza social. A 
propriedade não é um direito inatingível e sagrado, mas um direito em contínua mudança que se 
deve modelar sobre as necessidades sociais. 
Nesta Dica do Professor, veja nuances importantes sobre a propriedade. Você vai ver, também, 
algumas peculiaridades do instituto e, ao final, um caso prático que tomou espaço recentemente no 
Poder Judiciário, que ilustra bem a questão da função social da propriedade.
Assista.
Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.
Saiba +
Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo assugestões do professor:
Aquisição e perda da propriedade
Apresentação
O Código Civil de 2002, após dispor sobre a posse em seu Título I, Livro III, no qual aborda sobre o 
direito das coisas, fala sobre direitos reais no Título II. O art. 1.225 elenca todas as hipóteses de 
direitos reais, estando dentre eles a propriedade, objeto de nosso estudo. 
A propriedade nada mais é do que um direito real concedido à pessoa (que recebe o nome de 
proprietário), a posse de algo móvel ou imóvel. Com essa propriedade, o proprietário tem a 
faculdade de usar e dispor da coisa, podendo reavê-la caso eventualmente alguém a detenha ou a 
possua.
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai aprender as hipóteses em que a propriedade poderá ser 
adquirida, mas também as circunstâncias em que ela será perdida. Vai estudar, ainda, a definição 
sobre propriedade resolúvel e alienação fiduciária e, por fim, definir o que é promessa de compra e 
venda, compreendendo seus efeitos.
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Analisar as formas de aquisição e perda da propriedade.•
Definir o que é propriedade resolúvel e alienação fiduciária. •
Explicar o que é promessa de compra e venda e quais são seus efeitos.•
Infográfico
A acessão é meio pelo qual se adquire a propriedade imobiliária aumentando o volume da coisa 
principal, por união física, conforme disposto no art. 1.248 do Código Civil.
Neste Infográfico, você vai aprender sobre formas em que proprietário de determinado bem 
adquire o domínio do que vir a aderir de forma inseparável ao seu bem. Essa adesão altera de 
maneira quantitativa ou qualitativa a coisa: aluvião, formação de ilhas, álveo abandonado, aluvião e 
acessão artificial por plantações e/ou construções.
Confira.
Aponte a câmera para o 
código e acesse o link do 
conteúdo ou clique no 
código para acessar.
Conteúdo do livro
Em razão da sua importância estabelecida pelo ordenamento em relação ao direito de propriedade, 
esta pode ser encontrada em diversos ramos do direito. Sobre essa diversidade é que 
encontraremos em nosso capítulo. 
O direito de propriedade tem sua origem no direito romano, quando ficava caracterizado um 
negocio jurídico quando havia a intenção de se adquirir um bem com sua posterior transferência. 
Em Roma essa transferência acontecia pela tradição e pela usucapião, mas não garantia a 
transferência efetiva do domínio, com a existência do justo título. 
Nosso Código utilizou-se do mesmo modo para a construção dos dispositivos acerca da 
propriedade, definindo todos os parâmetros necessários para a sua aquisição e sua perda, tanto na 
condição de bem móvel quanto imóvel. 
Dentro desses parâmetros, mais especificamente na perda da propriedade, também veremos os 
casos em que esta poderá ser extinta em razão de condição resolutiva, como os casos da 
propriedade resolúvel.
Ainda sob esse mesmo prisma, no capítulo Aquisição e perda da propriedade, da obra Legislação 
civil aplicada II, você vai estudar os casos em que o bem permanecerá em posse do devedor, 
porém a propriedade pertencerá ao credor, para poder garantir a dívida em caso de 
descumprimento, como o que ocorre nos casos de alienação fiduciária.
Boa leitura.
LEGISLAÇÃO 
CIVIL 
APLICADA II
Danielle Regina da Natividade Ferreira
Aquisição e perda 
da propriedade
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Analisar as formas de aquisição e perda da propriedade.
  Definir o que é propriedade resolúvel e alienação fiduciária.
  Explicar o que é promessa de compra e venda e quais são os seus 
efeitos.
Introdução
O direito de propriedade tem a sua origem no Direito romano, que o ca-
racterizava como um negócio jurídico em que havia o intuito da aquisição 
de um bem e da sua posterior transferência. Em Roma, essa transferência 
acontecia por tradição e usucapião, que não garantiam a transferência 
efetiva do domínio por meio de título. O Código Civil brasileiro se baseou 
nos métodos romanos para a construção dos dispositivos acerca da 
propriedade, definindo todos os parâmetros necessários para aquisição 
e perda, tanto na condição de bem móvel quanto imóvel.
Neste capítulo, você vai estudar as formas de aquisição e perda da 
propriedade, cuja importância é estabelecida pelo ordenamento do 
direito de propriedade e por outros ramos do direito. Você também vai 
estudar casos relacionados à perda da propriedade, como aqueles em 
que a propriedade poderá ser extinta em razão de condição resolutiva, 
isto é, propriedade resolúvel. Ainda sob esse prisma, você vai explorar 
os casos em que o bem permanecerá em posse do devedor, enquanto 
a propriedade pertencerá ao credor, para poder garantir a dívida em 
caso de descumprimento, como é o caso da alienação fiduciária. Por fim, 
você vai aprender o que é e quais são os efeitos da promessa de compra.
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 317 22/05/2018 13:31:58
Aquisição e perda da propriedade 
Diferente do que ocorria com o Código Civil de 1916, a legislação de 2002 não 
elenca os modos de aquisição da propriedade imóvel e móvel, mas apenas os 
apresenta a partir do art. 1.238 do Código Civil quanto à usucapião, aquisição 
por registro do título e aquisição por acessão, no que concerne à propriedade 
imóvel. No tocante à propriedade móvel, o Código Civil, a partir do art. 
1.260, dispõe sobre a usucapião, a ocupação, o achado de tesouro, a tradição, 
a especifi cação, a confusão, a comistão e a adjunção (BRASIL, 2002).
Conforme explica Venosa (2013, p. 176): 
Nosso Código Civil anterior entrou em vigor no início do século XX e en-
controu uma sociedade agrícola para regular. Nesse período do alvorecer da 
República, toda a estrutura da senhoria da terra, dos senhores de engenho 
do Nordeste e dos barões de café ao Sul, com grandes extensões de terras, 
estava presente.
Nesse contexto, na atualidade, em especial nos bolsões nordestinos, exis-
tem grandes extensões de solo concentradas nas mãos de poucos. Assim, 
não apenas pela questão histórica, mas pelo próprio momento da sociedade 
quando o Código Civil foi promulgado, esperava-se que fosse mantido um 
destaque com relação aos imóveis ao lado da proteção ao patrimônio privado. 
Dentro das cidades, surge uma legislação denominada Estatuto da Cidade 
(Lei nº. 10.257, de 10 de julho de 2001), em razão do crescimento e da necessi-
dade de regulamentação dessas áreas. Já no que tange ao Direito das Coisas, 
o Código Civil mostra de maneira visível a proteção dedicada aos imóveis. 
Com base nessas legislações, veremos em seguida as formas de aquisição, 
tanto da propriedade móvel quanto da imóvel, bem como as formas de perda 
dessas propriedades.
Aquisição da propriedade: imóvel e móvel
De acordo com o disposto no Código Civil no Livro III — Do Direito das 
Coisas, em seu Título III — Da Propriedade, Capítulos II e III, a aquisição da 
propriedade pode se dar de duas maneiras distintas, conforme o tipo de bem, 
se propriedade móvel ou imóvel. Assim, estudaremos as particularidades e 
características de cada aquisição (BRASIL, 2002).
Aquisição e perda da propriedade318
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 318 22/05/2018 13:31:58
Aquisição da propriedade imóvel
Conforme disposto no Código Civil, dispositivo legal que constitui o objeto 
de nosso estudo, no que se refere à aquisição da propriedade imóvel, esta 
possui desdobramentos:
  por usucapião;
  por registro de título;
  por acessão.
Veremos cada um dos modos de aquisição a seguir.
Usucapião: Refere-se à forma originária de aquisição da propriedade, mediante 
o exercício da posse pacífi ca e ininterrupta, ao longo de certo tempo, previsto 
em lei. Conforme Gagliano (2017), refere-se a uma maneira de prescrição 
aquisitiva, pois se estende ao possuidor em relação às causas que suspendem, 
interrompem ou obstam a prescrição, conforme art. 1.244 do Código Civil. 
A usucapião ocorrerá conforme os três pressupostosseguintes: 
1. posse;
2. tempo;
3. animus domini.
É admissível ocorrer a “soma de posses”, chamada de acessio possessionis, 
para fins de reconhecimento da usucapião, conforme art. 1.243 do Código 
Civil. Devemos ressaltar que nem todo tipo de bem pode ser usucapido, como 
honra e nome. De uma forma geral, os bens que possuem forma econômica 
podem ser usucapidos, salvo algumas exceções.
Vejamos algumas formas de usucapião:
  Usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) — trata-se de 
espécie extraordinária, como o nome diz, em quenão se exige boa-fé, 
nem justo título. Serve para o possuidor que está de má-fé, podendo 
até mesmo ser um “invasor”, por exemplo. Nesta espécie não há limite 
em relação à metragem do imóvel; o possuidor pode ser proprietário de 
outros imóveis e mesmo assim usucapir; o prazo da prescrição aquisitiva 
será de 15 ou 10 anos (BRASIL, 2002). 
319Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 319 22/05/2018 13:31:58
  Usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil) — o prazo é menor em 
relação à usucapião extraordinária, de apenas 10 anos, exigindo além da 
posse mansa, pacífica e ininterrupta, a boa-fé e o justo título (contrato 
de compra e venda, escritura de posse, ou até mesmo a escritura pública 
que não foi levada a registro) (BRASIL, 2002). 
Comentando o dispositivo, Tartuce (apud GAGLIANO, 2017, p. 1.259-
1.260) afirma que:
A norma apresenta sério problema. Isso porque traz um requisito ao lado 
da posse-trabalho, qual seja, a existência de um documento hábil que foi 
registrado e cancelado posteriormente, caso de um compromisso de compra 
e venda. Tal requisito gera o que se convencionou chamar usucapião tabular, 
especialmente entre os juristas da área de registros públicos.
  Usucapião constitucional (ou especial) rural ou pro labore (art. 191 
da Constituição Federal; art. 1.239 do Código Civil): conforme o que 
dispõe o artigo 1.239 do Código Civil, o usucapiente precisa cumprir 
os seguintes requisitos:
 ■ não ser o usucapiente proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
 ■ exercer posse, com animus domini, no mínimo por cinco anos 
ininterruptos;
 ■ sem oposição;
 ■ a área usucapienda deve se localizar em zona rural, e não ser superior 
a 50 ha;
 ■ tornar a terra produtiva, por seu trabalho ou de sua família, e nela 
residir.
  Usucapião constitucional (ou especial) urbana ou pro misero (art. 1.240 
do Código Civil): com base de matéria constitucional, possui suas 
disposições contidas na Constituição Federal (art.183) e no Estatuto 
das Cidades (Lei nº. 10.257/2001, art. 9º). É necessário o cumprimento 
de alguns requisitos:
 ■ exercício da posse com intenção de dono, de forma mansa, pacífica 
e ininterrupta;
 ■ posse com prazo não inferior a cinco anos, e sem oposição; 
 ■ posse sobre imóvel que tenha no máximo a metragem de 250 m2;
 ■ utilizar o imóvel usucapiendo para si ou para sua família;
 ■ não ser proprietário de imóvel urbano ou rural;
 ■ não ter o usucapiente usucapido dessa forma anteriormente.
Aquisição e perda da propriedade320
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 320 22/05/2018 13:31:58
Conforme previsto no art. 14 do Estatuto das Cidades, o procedimento ocor-
rerá pelo rito sumário (BRASIL, 2001). Contudo, com o fim do rito sumário, 
deve ser aplicado o que prevê o art. 1.049 do Código de Processo Civil (CPC, 
Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015) (BRASIL, 2015, documento on-line):
Art. 1.049 Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual 
sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será 
observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações 
previstas na própria lei especial, se houver.
Assim, observa-se que o modo atual para buscar a usucapião constitucional 
urbana se dá pelo procedimento comum.
  Usucapião especial urbana coletiva (art. 10 do Estatuto da Cidade): é disposto 
no artigo 10 do Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001, documento on-line):
Art. 10 As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, 
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininter-
ruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados 
por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde 
que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, 
acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo 
juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de 
registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, 
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de 
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extin-
ção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condômi-
nos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão 
tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também 
os demais, discordantes ou ausentes. 
Nesse tipo de usucapião, o dispositivo previsto no Estatuto das Cidades 
não só trata do direito de propriedade advindo da prescrição aquisitiva de um 
imóvel urbano possuidor de mais de 250m2, mas também estabelece a criação, 
por ato judicial, de um condomínio.
321Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 321 22/05/2018 13:31:58
  Usucapião rural coletiva (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do Código Civil): refere-se ao 
proprietário que poderá ser privado da coisa quando o imóvel reivindicado 
“consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 
cinco anos, de considerável número de pessoas” (GAGLIANO, 2017, p. 
1.265) e tiver realizado de maneira conjunta ou separada obras e serviços 
de interesse social ou econômico. Essa definição será considerada pelo juiz.
Além dos tipos de usucapião mais utilizados, há também a usucapião 
familiar prevista no art. 1.240-A, a usucapião indígena, com disposição no 
art. 1.228, §§ 4º e 5º, ambos do Código Civil, e a usucapião administrativa, 
prevista no art. 1.071 do CPC de 1973. 
Registro imobiliário: Outra forma de aquisição prevista no Código Civil é 
por registro do título. Esse conteúdo também costuma ser estudado no âmbito 
do Direito Registral e Notarial, pela própria Lei de Registros Públicos (Lei 
nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973) e pela Lei dos Cartórios (Lei nº. 8.935, 
de 18 de novembro de 1994).
Com relação à matéria de registros públicos, cabe esclarecimento sobre 
algumas questões relacionadas à matrícula, ao registro e à averbação.
A matrícula é considerada o “número de batismo” do imóvel (GAGLIANO, 
2017, p. 1.275), ou seja, é o primeiro registro lançado na vigência da Lei de 
Registros Públicos (art. 228). Para cada nova alienação, haverá um novo 
registro; a matrícula, porém, se mantém. 
Já a averbação é uma anotação realizada no registro, indicando alteração 
sofrida pelo imóvel, seja na questão física, como mudança no nome da rua, seja 
por uma situação jurídica, como a mudança da condição civil do proprietário.
A disposição contida no art. 1.245 do Código Civil estabelece que: “trans-
fere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no 
Registro de Imóveis” (BRASIL, 2002, documento on-line). O dito popular 
é que “quem não registra, não é dono”. No entanto, como vimos, isso não é 
integralmente verdadeiro, pois há outras formas de aquisição da propriedade 
sem que ocorra o registro. É o caso da usucapião.
Acessão: Trata-se do meio pelo qual se adquirea propriedade imobiliária 
aumentando o volume da coisa principal, por união física, conforme disposto 
no art. 1.248 do Código Civil (BRASIL, 2002):
  por formação de ilhas (art. 1.249);
  por aluvião (art. 1.250);
Aquisição e perda da propriedade322
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 322 22/05/2018 13:31:59
  por avulsão (art. 1.251);
  por abandono de álveo (art. 1.252);
  por plantações e construções (art. 1.253).
As quatro primeiras modalidades ocorrem de forma natural; a última 
ocorre de maneira artificial.
Como ocorre confusão entre as expressões acessão e benfeitoria, cabem 
algumas explicações.
A benfeitoria é uma previsão contida na Parte Geral do Código Civil que 
define um bem acessório, sempre artificial e realizado pelo próprio homem na 
estrutura da coisa principal, sem que haja um aumento de volume. Já a acessão 
pode acontecer de forma natural ou artificial, provocando um aumento de 
volume da coisa. É prevista na parte de aquisição imobiliária do Código Civil. 
Como exemplo de benfeitoria, podemos citara reforma da janela de uma 
casa; a acessão, por outro lado, corresponderia à construção de mais um andar 
na residência.
Aquisição da propriedade móvel
A defi nição de bens móveis e imóveis encontra previsão na Parte Geral do 
Código Civil, nos arts. 82 e 84. Embora geralmente se dê maior importância 
aos bens imóveis, os bens móveis também merecem ser estudados.
Boa parte da legislação que aborda o tema está disposta no Código de Defesa 
do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), enquanto o Código 
Civil estabelece as seguintes modalidades, a partir do art. 1.260 (BRASIL, 2002): 
  usucapião;
  ocupação;
  achado do tesouro;
  tradição;
  especificação;
  confusão, comistão e adjunção.
As modalidades consideradas como originárias são a aquisição por ocu-
pação e a usucapião. Já com relação à invenção ou descoberta, disposta no 
Código Civil em seu Capítulo I — Da Propriedade em Geral, Seção II — Da 
Descoberta, nos arts. 1.233 a 1.237, entende-se que, de maneira geral, a des-
coberta não permite a aquisição da propriedade. As demais modalidades são 
consideradas derivadas (BRASIL, 2002).
323Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 323 22/05/2018 13:31:59
Usucapião: O princípio constitucional estabelecido pelo Código Civil, pela 
função social, admite as formas ordinária e extraordinária de usucapião de bens 
móveis. Dessa forma, conforme o art. 1.260 do Código Civil, quem possuir coisa 
móvel como sua, de maneira incontestada e contínua ao longo de três anos, com 
justo título e boa-fé, terá adquirido a propriedade da coisa móvel (BRASIL, 
2002). Nesse caso, será considerada a usucapião na forma ordinária. Na forma 
extraordinária de usucapião, o justo título ou a boa-fé não importam. Se a 
posse se prolongar por cinco anos, ocorrerá a usucapião, conforme o art. 1.261 
do Código Civil. Isso quer dizer que até mesmo um bem roubado ou furtado 
pode ser usucapido, estando dispensado o elemento da boa-fé.
Ocupação: É denominado ocupação, conforme o disposto no art. 1.263 do 
Código Civil, o ato de “se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adqui-
rir a propriedade, não tendo essa ocupação defesa por lei” (BRASIL, 2002, 
documento on-line).
Assim, a ocupação refere-se ao modo originário de aquisição de coisa móvel 
(por exemplo, tesouro) ou semovente (p.ex., por meio da caça e pesca), sem 
dono (res nullius), por não ter sido ainda apropriada ou por ter sido abandonada 
(res derelicta), não sendo essa apropriação proibida pela lei.
Importante ainda não confundir coisa sem dono ou abandonada com coisa 
perdida. Esta sempre deve ser restituída ao dono ou entregue à autoridade; 
salvo no caso de tesouro de cujo dono não haja memória, que fica pertencendo, 
metade ao descobridor, metade ao proprietário do terreno que autorizou a 
pesquisa; se a pesquisa não foi autorizada, o tesouro pertence por inteiro ao 
proprietário do prédio.
São formas de ocupação:
  Caça e pesca — A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas 
públicas ou em particulares com anuência do dono. Se desrespeitar tal 
regra, o pescador ou caçador perde para o proprietário o produto da 
caça ou da pesca e ainda responde por perdas e danos. Em ambos os 
casos, o Código Civil de 2002 não aborda a matéria.
  Invenção ou descoberta — A denominação invenção era estabelecida 
pelo Código Civil de 1916, sendo substituída por descoberta, que possui 
o mesmo sentido, conforme arts. 1.233 a 1.237 do Código Civil de 2002. 
Refere-se às coisas perdidas, mas não abandonadas. Isso quer dizer que 
não perde a propriedade da coisa aquele que a perde, devendo quem a 
achar restituí-la ao dono:
Aquisição e perda da propriedade324
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Art. 1.233 Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono 
ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se 
não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. (BRASIL, 
2002, documento on-line).
Já o art. 1.236 do Código Civil dispõe que “a autoridade competente dará 
conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de infor-
mação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar” (BRASIL, 
2002, documento on-line). Dessa forma, caberá ao juiz definir o critério de 
valor para saber se a coisa pertencerá ao município ou a quem a achou. Para 
tanto, poderá ocorrer notificação aos interessados para que se manifeste em 
prazo razoável.
Assim, quando se tratar de coisa perdida, o dito popular “achado não é 
roubado” não se aplica: o ato pode até não ser tipificado como roubo, mas, 
certamente, pode incorrer no crime de apropriação indébita de coisa achada, 
conforme o previsto no art.169, II, do Código Penal (BRASIL, 1940).
Achado do tesouro: É chamado de tesouro, de acordo com o Código Civil, 
o depósito antigo de coisas preciosas que está oculto, sem que haja memória 
do dono. Se for localizado em prédio alheio, conforme previsão do art. 1.264, 
será dividido de forma igual entre o proprietário e quem achá-lo.
Corresponde a um acessório aderido pelo solo e que pertence ao respectivo 
dono, se este o descobre por si só ou por meio de um operário encarregado 
pela busca. Se este operário estiver incumbido de outra atribuição diversa, por 
exemplo, escavar um poço, terá direito à metade. De acordo com Gonçalves 
(2017), será considerado crime a apropriação da quota a que tem direito o 
proprietário do prédio, conforme art. 169 do Código Civil, parágrafo único.
Tradição: De acordo com o Código Civil, a tradição ocorre pela entrega da 
coisa de quem a aliena ao adquirente na intenção da transferência do domínio, 
complementando o contrato. Com a entrega, a transferência se torna pública. É 
o que dispõe o art. 1.267 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line):
Art. 1.267 A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos 
antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua 
a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito 
à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o 
adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
325Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 325 22/05/2018 13:31:59
Esta tradição pode se dar de três formas: real, ficta e simbólica. Será 
considerada real a coisa entregue de maneira efetiva ao adquirente, como a 
compra de uma calça em uma loja. Já na tradição ficta, não ocorrerá a efetiva 
transferência, somente de forma fictícia, como nos casos em que o sujeito já 
possui a coisa. Por fim, a tradição simbólica ocorre a entrega um símbolo ou 
sinal, como as chaves de uma casa.
Existem ainda outras formas de tradição, como as previstas por Santos (1937):
a) na abertura da sucessão legítima ou testamentária aos herdeiros e legatários 
dacoisacerta; 
b) na celebração do casamento realizado sob regime da comunhão universal, 
em que atransferência do domínio efetua-se independentemente de tradição, 
em virtude da solenidade inerentea esse ato; 
c) por força dos pactos antenupciais, a contar da data do casamento, ao côn-
jugeadquirente; 
d) no caso de contrato de sociedade de todos os bens, em que a transferência se 
operacom a assinatura do referido contrato, entendendo-se haver tradição tácita; 
e) idem na sociedadeparticular, em que a transferência se opera com a simples 
aquisição dos bens comunicáveis.
De acordo com Manssur (apud GONÇALVES, 2017), a aquisição a non domino é negócio 
inexistente ante o verdadeiro proprietário. Porém, por questão de equidade e pela 
boa-fé do adquirente, se aquele vem a ratificá-la, ou se o alienante se torna proprietário, 
fica convalescido o ato. Lembrando-se de que, para ser válida a alienação, pressupõe-
-se a existência da boa-fé do adquirente, para então a propriedade ser adquirida por 
aquele que se apresentava como o dono da coisa.
Especifi cação: Prevista nos arts. 1.269 a 1.271 do Código Civil, a especifi cação 
se refere à forma de aquisição da propriedade móvel pela transformação da 
matéria-prima em obra fi nal (BRASIL, 2002). Pode ser considerada como 
um comportamento humano consciente e voluntário; ou seja, se a matéria 
pertence completamente ao especifi cador, ele continuará como dono da nova 
espécie. Gonçalves (2017, p. 230) explica: “Em casos de confecção de obras de 
arte (pintura, escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfi co), em que 
o preço da mão de obra exceda consideravelmente o valor da matéria-prima, 
existe o interesse social em preservá-la e em prestigiar o trabalho artístico”.
Aquisição e perda da propriedade326
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De acordo com os arts. 1.270, §2, e 1.271 do Código Civil, mesmo que 
a realização ocorra por má-fé, a propriedade é concedida ao especificador, 
sujeitando-o a indenizar o valor da matéria-prima acrescido de perdas e danos.
Confusão, comistão e adjunção: Previstas nos arts. 1.272 a 1.274 do Código 
Civil, possuem cada qual a sua denominação. Confusão se refere à mistura de 
coisas líquidas; comistão, à mistura de coisas secas ou sólidas; e a adjunção, 
à justaposição de uma coisa à outra.
Perda da propriedade
O art. 1.275 do Código Civil trata sobre as possibilidades da perda da proprie-
dade móvel ou imóvel, por:
  alienação; 
  renúncia; 
  abandono; 
  perecimento da coisa; 
  desapropriação.
O artigo traz a expressão “além das causas consideradas neste Código”, 
demonstrando que o seu rol é apenas exemplificativo, visto que, embora não 
esteja prevista, a usucapião também opera com a possibilidade de perda da 
propriedade por parte de quem sofre a ação da posse ad usucapionem, pois a 
ação não pode ser vitoriosa.
Resumindo cada um dos incisos do art. 1.275 do Código Civil, a aliena-
ção refere-se à transferência de propriedade, em que o vendedor perde a sua 
propriedade para o adquirente/comprador. Já na renúncia, há a abdicação da 
coisa; pode-se citar como exemplo um ato de renúncia de imóvel, lavrado e 
registrado em cartório. No abandono, a coisa é deixada e independe de escritura 
ou registro. Os casos de perecimento ocorrem com o fim da propriedade, pela 
destruição do próprio bem. Por fim, a desapropriação se opera na área de 
direito administrativo, implicando na extinção da propriedade.
Propriedade resolúvel e alienação fiduciária 
Com relação à propriedade resolúvel, o Código Civil dispôs os arts. 1.359 e 1.360 
para tratar sobre esse instituto, que toma forma quando o título adquirido está 
327Aquisição e perda da propriedade
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subordinado a uma condição resolutiva. Conforme Beviláqua (apud GONÇALVES, 
2017, p. 303), a propriedade resolúvel é aquela que no “próprio título de sua aquisição 
encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou 
vindo o termo extintivo”, seja por declaração ou por disposição em lei. 
Quando um móvel ou imóvel é adquirido, pode-se incluir uma cláusula 
resolutória que estabelece que, após determinado tempo, o domínio ficará 
resolvido. A cláusula pode se dar na forma de um termo ou uma condição. 
Em um contrato de compra e venda, pode-se estabelecer uma cláusula segundo a qual 
se desfará o negócio se, após certo prazo, aparecer pretendente que ofereça maior 
vantagem. Essa condição é chamada de pacto de melhor comprador.
No que se refere à natureza jurídica, o tema da propriedade resolúvel é 
controverso. Para uma corrente, seu domínio é de natureza especial. Para esse 
entendimento, são aplicados os princípios especiais do direito de propriedade. Já 
para outra corrente, a propriedade resolúvel diz respeito à aplicação das regras 
gerais vinculadas à condição e ao termo, estabelecidas na Parte Geral do Código 
Civil, e aos princípios que regem os contratos. Para esse caso, se aplicam os 
dispositivos legais relacionados à resolução dos atos jurídicos em geral.
Para Gomes (apud GONÇALVES, 2017, p. 303), “melhor será, nestas 
condições, considerar a propriedade resolúvel como uma das modalidades do 
domínio, ainda que se reconheça que a revogação deste é mera consequência 
da resolução do ato jurídico de que se originou”.
Causas da resolução da propriedade
Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do termo
Esse tipo de resolução encontra disposição no art. 1.359 do Código Civil 
(BRASIL, 2002, documento on-line):
Art. 1.359 Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo ad-
vento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos 
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode 
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. 
Aquisição e perda da propriedade328
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 328 22/05/2018 13:31:59
Ou seja, se alguém adquirir um imóvel que possua em sua escritura um 
pacto de retrovenda, não poderá reclamar se o primeiro vendedor exercer 
o seu direito de retrato antes de passado o prazo de três anos (art. 505 do 
Código Civil). 
Exemplos de casos de propriedade resolúvel: 
  na venda feita pelo condômino, para um estranho, de quota na coisa comum que 
não é divisível, na qual não seja respeitado o direito de preferência garantido 
aos consortes;
  na alienação fiduciária em garantia, na qual o fiduciário adquire propriedade 
restrita e resolúvel, estando estabelecido no próprio título de constituição desse 
direito a causa de sua extinção (GONÇALVES, 2017, p. 304);
  na doação com cláusula de reversão, quando o doador determina que os bens 
a serem doados voltem para o seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. 
A revogação opera seu efeito ex tunc, ou seja, desde então. A devolução da 
coisa faz com que nunca tivesse ocorrido a mudança de proprietário.
Resolução por causa superveniente
Ocorre quando a resolução acontece de maneira superveniente, sendo estranha 
ao título e ocorrida após a transmissão da propriedade, ou seja, ex tunc. 
Nesses casos, será utilizado o disposto no art. 1.360 do Código Civil (BRA-
SIL, 2002, documento on-line):
Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o 
possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será con-
siderado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve 
a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a 
própria coisa ou o seu valor. 
Para facilitar seu entendimento, explicamos: caso o doador realize a doação, 
o donatário, ou seja, aquele que receberá a doação, é perfeito, exceto caso 
possua alguma restrição na transmissão do bem a ser doado. Caso ele cometa 
ingratidão contra o doador, a doação se torna suscetível de ser revogada, 
conforme previsto no art. 557 do Código Civil.
329Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb329 22/05/2018 13:31:59
Alienação fiduciária: definição e natureza jurídica 
De acordo com o disposto no art. 1.361 do Código Civil, a alienação fi duciária 
é considerada a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível (que não 
pode ser substituída por outra), em que o devedor, na condição de garantia do 
crédito, transfere ao credor. Trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa 
alheia e se refere a bens móveis infungíveis (BRASIL, 2002).
Figueira Jr. (apud MONTEIRO, 2012, p. 438) explica que “[...] a Lei nº. 
10.931/2004 (art. 56) modificou radicalmente o Decreto-Lei nº. 911/69, através 
da nova redação conferida aos §§ 1º a 8º do art. 3º” e manteve a possibilidade 
de o proprietário ou o credor requerer contra o devedor ou terceiro a busca e 
apreensão do móvel alienado fiduciariamente, contanto que comprove a mora 
e o não pagamento do devedor.
Quando se trata de alienação fiduciária para as aeronaves, permanece 
vigorando o Código Brasileiro de Aeronáutica (arts. 148 a 152). De forma 
subsidiária é aplicado o Código Civil.
Para Figueira Jr. (apud MONTEIRO, 2012, p. 439), existem duas figuras 
que tratam sobre o presente instituto: 
a) o fiduciário, que é o credor, em geral a financeira que forneceu o numerário 
para a aquisição do bem, a qual tem o domínio da coisa; e 
b) o fiduciante, que é o devedor, é aquele que detém a posse direta da coisa.
No caso da alienação fiduciária em garantia, o credor é chamado de fiduci-
ário quando ocorre a transferência de domínio do móvel ao credor, lembrando 
que podem ser objeto de alienação fiduciária somente bens móveis infungíveis.
Modos de constituição
Quanto à constituição, para que a propriedade fi duciária possa gerar os seus 
efeitos jurídicos, o contrato deve apresentar os seguintes elementos, conforme 
o art. 1.362 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line):
I — o total da dívida, ou sua estimativa;
II — o prazo, ou a época do pagamento;
III — a taxa de juros, se houver;
IV — a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indis-
pensáveis à sua identificação. 
Aquisição e perda da propriedade330
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Ainda podem existir outros elementos, contanto que estejam de acordo com 
o instituto da alienação fiduciária.O contrato também precisa ser registrado 
junto ao cartório de títulos e documentos para a sua constituição; desse modo 
é conferida existência legal à propriedade fiduciária, garantindo seus efeitos 
contra todos (erga omnes).
Ocorrendo o cumprimento do previsto no contrato de alienação fiduciária, 
conforme todos os seus termos, a propriedade superveniente será adquirida 
pelo devedor possuidor direto (fiduciante), sendo a sua transferência eficaz 
de pleno direito, conforme o que prevê o art. 1.361 do Código Civil, no § 3º. É 
importante esclarecer que, conforme o art. 1.363 do Código Civil, o possuidor 
direto pode utilizar o bem que foi objeto da alienação, desde que de acordo 
com a destinação da coisa alienada.
Do inadimplemento
Com relação à possibilidade de descumprimento do contrato de alienação fi du-
ciária, o art. 1.364 do Código Civil estabelece que (BRASIL, 2002, documento 
on-line): “Vencida a dívida, e não paga, fi ca o credor obrigado a vender, judicial 
ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu 
crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor”.
O artigo demonstra que, quando há o inadimplemento contratual, o credor 
fiduciário fica obrigado a vender o bem, aplicando um preço ao pagamento do 
crédito que possui, mais os acréscimos legais e contratuais, além das despesas. 
Posteriormente, o credor fiduciário entrega o saldo que sobrar ao devedor.
A venda pode se dar de forma judicial ou extrajudicial, mas, por si só, não 
é suficiente para a quitação do débito. Ela deve cobrir a dívida principal e as 
despesas de cobrança, e se mesmo assim faltar valor, o devedor permanece 
obrigado pelo saldo devedor remanescente, exceto se o credor renunciar, 
conforme disposto no art. 1.366 do Código Civil.
Do pacto comissório
O pacto comissório é considerado clássico dentro dos direitos reais de garantia, 
uma vez que o art. 1.365 do Código Civil prevê que “é nula a cláusula que autoriza 
o proprietário fi duciário a fi car com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for 
paga no vencimento” (BRASIL, 2002, documento on-line). Isso quer dizer que, se 
o fi duciante for inadimplente, ou seja, não cumprir com as disposições do contrato, 
cabe ao fi duciário utilizar as medidas judiciais cabíveis, não podendo fi car com 
a coisa em garantia, conforme o parágrafo único do art. 1.365 do Código Civil.
331Aquisição e perda da propriedade
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 331 22/05/2018 13:32:00
Conforme o caput do art. 1.356 do Código Civil, se o fiduciário não cumprir 
a determinação legal, a nulidade não gera efeito para o mundo jurídico (ipso 
iure) (BRASIL, 2002).
Da promessa de compra e venda
Conceito e características 
É uma promessa irretratável de compra e venda, na qual o promitente vendedor 
se obriga a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, por 
preço e condições que foram convencionadas, entregando a escritura defi nitiva 
após o adimplemento da obrigação.
O compromissário comprador fica obrigado a pagar o preço e a cumprir 
as condições que foram estabelecidas na promessa de compra e venda. Além 
disso, por consequência, irá adquirir o direito real sobre o imóvel, podendo 
reclamar que a escritura definitiva lhe seja outorgada, caso se recuse o pro-
mitente vendedor.
A promessa de compra e venda é similar ao contrato preliminar de venda, 
pois, de maneira prática, seu efeito é postergar a transferência do domínio do 
bem compromissado até que ocorra o adimplemento total do valor.
No referido contrato, devem estar presentes os elementos característicos 
do gênero compra e venda — coisa, preço e consentimento (GONÇALVES, 
2017) —, somados à promessa de transmissão da propriedade. Trata-se de 
um direito real, pois quem adquire utiliza a coisa e pode dispor do direito 
por meio da cessão. 
De acordo com Gonçalves (2017, p. 360), o compromissário comprador 
“desfruta, ainda, da sequela, podendo reivindicar a coisa em poder de quem 
quer que a detenha — o que é apanágio do direito real. Pode, também, opor-se 
à ação de terceiros que coloquem obstáculos ao exercício do direito, havendo 
oponibilidade erga omnes — igualmente, um dos atributos dos direitos reais”.
Orlando Gomes (apud GONÇALVES, 2017, p. 360-361) considera o com-
promisso de compra e venda como um novo direito real, que “se reduziria à 
simples limitação do poder de disposição do proprietário”. Ainda de acordo com 
o jurista, a promessa não se configura como um direito real de gozo, mesmo 
que o direito do compromissário comprador se pareça com o domínio útil. 
Silva Pereira (apud GONÇALVES, 2017) também entende a promessa de 
compra e venda como um direito real novo, que segue as suas características, 
devendo possuir um lugar à parte na classificação dos direitos reais.
Aquisição e perda da propriedade332
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 332 22/05/2018 13:32:00
Dos artigos dispostos no Código Civil
O assunto da promessa de compra e venda se encontra disciplinado no Código Civil 
(BRASIL, 2002, documento on-line), nos arts. 1.417 e 1.418. O primeiro explica:
Art. 1.417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada 
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito 
real à aquisição do imóvel. 
Para que se configure o direito real, é necessário que sejam cumpridos os 
seguintes requisitos: 
  inexistência de cláusula de arrependimento; 
  registro no cartório de registro de imóveis.
O dispositivo acaba com a discussão em relação à forma do contrato, 
facultando o uso do instrumento público ou particular.