Artigo Civil II-certo

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MINAS GERAIS 
UEMG 
FACULDADE DE CIÊNCIAS JURÍDICAS 
FCJ 
 
 
 
 
 
Ana Vitória da Silva Moreira 
Tamara Tavares Pinho 
 
 
 
 
 
 
CONTRATO PRELIMINAR E O COMPROMISSO DE CONTRATAR 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIAMANTINA 
2023 
 
 
 
 
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UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MINAS GERAIS 
UEMG 
FACULDADE DE CIÊNCIAS JURÍDICAS 
FCJ 
 
 
Ana Vitória da Silva Moreira 
Tamara Tavares Pinho 
 
 
 
CONTRATO PRELIMINAR E O COMPROMISSO DE CONTRATAR 
 
 
 
Trabalho apresentado no curso de graduação 
em Direito na Universidade do Estado de Minas 
Gerais, para a obtenção de nota na disciplina de 
Direito Civil II - Contratos 
 
 
 
 
DIAMANTINA 
2023 
 
 
 
 
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Sumário 
1. O que é o contrato preliminar e o compromisso de contratar? 4 
2. Como é formado esse tipo de contrato? 5 
3. Elementos obrigatórios segundo o código civil 6 
4. As obrigações das partes 8 
5. Consequência do descumprimento 9 
6. Análise de jurisprudência 10 
7. Conclusão 11 
8. Referências bibliográficas 13 
 
 
 
 
 
 
 
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1. O QUE É O CONTRATO PRELIMINAR E O COMPROMISSO DE CONTRATAR? 
O contrato preliminar é uma ferramenta fundamental no direito contratual brasileiro. Ele 
funciona como um instrumento jurídico que assegura às partes envolvidas a garantia de que as 
negociações caminharão para a celebração de um contrato definitivo. Essa modalidade 
contratual, amplamente regulamentada pelo Código Civil, é especialmente útil em situações 
onde, por razões práticas ou estratégicas, as partes optam por adiar a formalização do acordo 
principal. 
Também conhecido como pré-contrato, o contrato preliminar é utilizado para fixar as 
condições básicas que regerão um futuro contrato. Ele cria um compromisso entre as partes, 
refletindo o princípio da força obrigatória dos contratos e promovendo previsibilidade nas 
relações jurídicas. 
O Código Civil, nos artigos 462 a 465, estabelece que o contrato preliminar deve conter 
os elementos essenciais do contrato definitivo, ainda que sua execução dependa de prazo ou de 
alguma condição futura. O artigo 462 determina: 
“O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais 
ao contrato a ser celebrado.” 
Caso não apresente esses elementos essenciais, o contrato preliminar perde sua validade 
jurídica, tornando-se inexigível. Um exemplo prático dessa modalidade é a promessa de compra 
e venda de imóveis, onde são firmados previamente os termos e condições do contrato 
definitivo. Para que o contrato preliminar seja válido, ele deve atender aos requisitos gerais dos 
negócios jurídicos: 
Agente capaz: As partes envolvidas devem ter capacidade civil plena. 
Objeto lícito, possível e determinado ou determinável. 
Forma prescrita ou não proibida por lei, quando aplicável. 
 
 
 
 
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O compromisso de contratar é o elemento central do contrato preliminar. Por meio dele, as 
partes se obrigam a formalizar o contrato principal em momento futuro, desde que atendidas as 
condições pactuadas no pré-contrato. O artigo 463 do Código Civil prevê: 
“Concluído o contrato preliminar com observância do disposto no 
artigo antecedente, qualquer das partes pode exigir a celebração do 
definitivo, assinando prazo para sua execução.” 
Essa norma assegura às partes o direito de exigir judicialmente o cumprimento do 
contrato preliminar caso uma delas se recuse, sem justificativa, a concluir o acordo definitivo. 
O compromisso de contratar deve atender a critérios específicos: 
Definição dos elementos essenciais do contrato definitivo: O pré-contrato deve detalhar 
pontos como objeto, preço e condições. 
Cumprimento de formalidades legais: Se o contrato definitivo exigir uma forma específica 
(como escritura pública), o contrato preliminar deve seguir a mesma regra. 
Prazo para celebração: Embora não seja obrigatório estabelecer um prazo, fazê-lo pode evitar 
ambiguidades. 
Esse compromisso é embasado no princípio da boa-fé objetiva, que exige das partes 
transparência, cooperação e lealdade ao longo de toda a relação contratual. 
2. COMO É FORMADO ESSE TIPO DE CONTRATO? 
O contrato preliminar é formado quando as partes firmam um acordo que expressa a 
intenção de celebrar um contrato definitivo no futuro, estabelecendo as condições essenciais 
desse contrato futuro. Ele deve atender a determinados requisitos legais para ser considerado 
válido e exigível. As partes precisam demonstrar claramente sua vontade, definindo os 
elementos fundamentais do contrato definitivo, como o objeto e as condições principais. O 
objeto do contrato deve ser lícito, possível, determinado ou determinável. Além disso, o 
contrato preliminar deve respeitar a forma prescrita ou não proibida por lei, de modo que, se o 
 
 
 
 
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contrato definitivo exigir uma forma específica, como escritura pública, o contrato preliminar 
também deverá seguir essa exigência. 
O contrato preliminar pode ou não estipular um prazo para a celebração do contrato 
definitivo. Na ausência de prazo, o compromisso pode ser exigido em um período razoável, 
desde que respeitado o princípio da boa-fé. Ele gera obrigações para ambas as partes, sendo que 
a recusa injustificada de uma delas em firmar o contrato definitivo pode levar à sua exigência 
judicial por meio da execução específica, desde que todas as condições legais sejam cumpridas. 
Assim, o contrato preliminar é amplamente utilizado em negociações complexas, como a 
compra e venda de imóveis, e garante segurança jurídica às partes envolvidas. 
3. ELEMENTOS OBRIGATÓRIOS SEGUNDO O DIREITO CIVIL 
O contrato preliminar, regulado pelo artigo 462 do Código Civil Brasileiro, é um 
instrumento jurídico que vincula as partes à celebração de um contrato definitivo no futuro. Sua 
relevância está em assegurar direitos e obrigações durante negociações complexas, mesmo 
antes da formalização do contrato principal. Para ser válido e eficaz, o contrato preliminar deve 
conter os elementos essenciais do contrato definitivo, como objeto, preço e condições de 
pagamento. Esses elementos garantem a segurança jurídica e viabilizam a exigibilidade do 
contrato principal, além de prevenir ambiguidades que poderiam comprometer as negociações. 
A manifestação de vontade das partes no contrato preliminar deve ser livre, consciente 
e isenta de vícios como erro, dolo ou coação. O princípio da boa-fé é fundamental nesse 
contexto, exigindo transparência, lealdade e respeito mútuo. A clareza e a determinação do 
objeto do contrato são igualmente indispensáveis, pois conferem previsibilidade às obrigações 
futuras. Por exemplo, no caso de serviços, é necessário especificar o tipo de serviço, os prazos 
e as condições gerais para que o contrato preliminar seja eficaz e possa ser exigido 
judicialmente. 
Embora a forma do contrato preliminar seja, em regra, mais flexível que a do contrato 
definitivo, há situações em que deve obedecer aos requisitos formais exigidos por lei, como na 
compra e venda de imóveis de alto valor, em que a escritura pública é obrigatória. Além disso, 
 
 
 
 
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o Código Civil permite que, na ausência de prazo estipulado, qualquer das partes solicite 
judicialmente a fixação de um prazo razoável para evitar indefinições e possíveis litígios. A 
estipulação de um prazo é recomendada, pois confere maior segurança e organização às partes 
envolvidas. 
O contrato preliminar pode incluir cláusulas que estabeleçam obrigações recíprocas, 
como a obtenção de documentos ou licenças necessárias à celebração do contrato definitivo, 
bem como prever sanções em caso de descumprimento, como multas ou penalidades. Em caso 
de inadimplemento, a parte prejudicada pode exigir judicialmente a celebração do contrato 
definitivo, desde que o contrato preliminar contenha os elementos essenciais, ou pleitear perdas 
e danosse a execução específica for inviável. Essa possibilidade reflete a intenção do legislador 
de garantir que os compromissos assumidos sejam cumpridos. 
É importante destacar que o contrato preliminar é distinto de outros instrumentos 
jurídicos, como a promessa de compra e venda, sendo mais versátil em sua aplicação. Ele pode 
ser utilizado em diferentes tipos de negócios jurídicos, enquanto a promessa de compra e venda 
se restringe à transferência de propriedade. A regulamentação pelo Código Civil, ao exigir o 
cumprimento de determinados requisitos, busca assegurar a eficácia do contrato preliminar e 
proteger os interesses das partes, promovendo maior estabilidade nas relações contratuais. 
Ao garantir que o contrato preliminar atenda aos requisitos legais e contenha os 
elementos indispensáveis para sua execução, o legislador proporciona um instrumento jurídico 
seguro, eficaz e versátil. Ele consolida sua importância no ordenamento jurídico brasileiro ao 
promover transparência e previsibilidade nas negociações, além de prevenir conflitos futuros. 
Assim, o contrato preliminar desempenha um papel essencial na estruturação de relações 
contratuais estáveis e confiáveis. 
4. AS OBRIGAÇÕES DAS PARTES 
O contrato preliminar estabelece como principal obrigação das partes a celebração do 
contrato definitivo, vinculando-as juridicamente à formalização do acordo principal nos termos 
previamente ajustados. Essa vinculação não é apenas moral, mas juridicamente exigível, 
 
 
 
 
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permitindo que, em caso de descumprimento, a parte prejudicada recorra à execução específica, 
conforme o artigo 464 do Código Civil. Esse caráter obrigatório gera direitos e deveres 
recíprocos entre os contratantes, reforçando a seriedade e a eficácia do instrumento. 
Além disso, o contrato preliminar impõe o cumprimento do princípio da boa-fé, previsto 
no artigo 422 do Código Civil. Esse princípio exige que as partes ajam com lealdade, 
transparência e cooperação, tanto nas negociações quanto na execução do contrato preliminar. 
A boa-fé manifesta-se na obrigação de fornecer informações claras e verdadeiras, evitando 
condutas que possam prejudicar ou induzir ao erro, garantindo a confiança e a cooperação entre 
os contratantes. 
As obrigações acessórias no contrato preliminar incluem a adoção de medidas práticas 
que viabilizem a celebração do contrato principal, como a obtenção de documentos, 
autorizações ou licenças indispensáveis. Por exemplo, em contratos de compra e venda de 
imóveis, cabe ao vendedor regularizar a documentação do bem e ao comprador assegurar os 
recursos necessários para a aquisição. Essas ações práticas são essenciais para que o contrato 
preliminar cumpra sua finalidade preparatória. 
Por fim, a estipulação de prazo no contrato preliminar é recomendada, apesar de não ser 
obrigatória, pois a ausência de um prazo definido pode gerar conflitos e incertezas. O artigo 
463 do Código Civil permite que, na falta de prazo, as partes solicitem judicialmente a fixação 
de um período razoável. Além disso, o descumprimento das obrigações contratuais pode 
acarretar sanções, como multas, perdas e danos ou cláusulas penais, reforçando o caráter 
vinculativo do contrato preliminar. Dessa forma, ele consolida-se como um instrumento 
essencial para assegurar a estabilidade e a segurança jurídica, promovendo a concretização dos 
interesses das partes envolvidas. 
5. CONSEQUENCIAS DO DESCUMPRIMENTO 
O descumprimento do contrato preliminar gera implicações jurídicas, voltadas tanto 
para forçar a sua execução quanto para reparar os danos causados. As principais consequências 
incluem: 
 
 
 
 
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Cumprimento forçado 
Se uma das partes se recusar injustificadamente a formalizar o contrato definitivo, a 
outra pode entrar com uma ação judicial para exigir o cumprimento da obrigação. Nesse caso, 
o juiz poderá determinar a conclusão do contrato principal, desde que os requisitos legais e 
negociais tenham sido observados. 
Indenização por perdas e danos 
Quando o contrato definitivo não pode ser celebrado devido à inércia ou má-fé de uma 
das partes, a outra tem direito à reparação pelos prejuízos sofridos. A indenização pode incluir: 
• Danos emergentes: Prejuízos diretos, como despesas feitas com base no 
contrato preliminar. 
• Lucros cessantes: Ganhos que deixaram de ser obtidos devido ao 
inadimplemento. 
Nulidade do contrato preliminar 
O contrato preliminar será considerado nulo se o contrato definitivo não puder ser 
celebrado por falta de elementos essenciais ou requisitos legais. 
Exemplos práticos e aplicações 
O contrato preliminar é amplamente empregado em diversas situações práticas, como: 
Compra e venda de imóveis: Promessas de compra e venda que antecedem a escritura 
definitiva. 
Negociações comerciais: Memorandos de entendimentos (MOUs) que estabelecem os termos 
de futuras parcerias. 
Contratos empresariais complexos: Ajustes preliminares que preparam o terreno para acordos 
mais amplos. 
 
 
 
 
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A jurisprudência brasileira reforça a relevância do contrato preliminar. O Superior Tribunal de 
Justiça (STJ) reconhece que, em casos de descumprimento, é possível exigir tanto o 
cumprimento forçado quanto a indenização por perdas e danos. 
6. ANÁLISE DE JURISPRUDÊNCIA 
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR. OBRIGAÇÃO 
DE CELEBRAR O CONTRATO DEFINITIVO. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. 
POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO PROVIDO." 
(STJ – REsp nº 1.632.428/SP – Relatora: Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma – Julgado 
em 21/09/2017 – Publicado no DJe em 02/10/2017). 
A decisão do STJ no REsp nº 1.632.428/SP reconhece a promessa de compra e venda 
como um contrato preliminar que impõe às partes a obrigação de celebrar o contrato definitivo, 
permitindo a execução específica dessa obrigação com base no artigo 497 do CPC/2015. O 
Tribunal destaca o princípio da boa-fé objetiva como fundamental nas relações contratuais, 
assegurando que as partes ajam com lealdade e coerência, protegendo as expectativas legítimas 
e evitando comportamentos que prejudiquem a relação jurídica. 
O descumprimento da promessa de compra e venda pode acarretar não apenas a 
execução específica, mas também a reparação por perdas e danos, quando houver prejuízo 
comprovado pela parte lesada. Essa jurisprudência reforça o caráter vinculativo dos contratos 
preliminares, evidenciando que não se tratam de meros acordos de intenção, mas de 
instrumentos que geram direitos e deveres concretos, promovendo a previsibilidade e a 
estabilidade das relações contratuais. 
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO PRELIMINAR - INADIMPLEMENTO - 
RESOLUÇÃO DO CONTRATO - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. O 
contrato preliminar, ainda que não configure a transferência de propriedade, gera 
obrigações entre as partes. O inadimplemento de qualquer uma delas pode justificar a 
resolução do contrato e a condenação em perdas e danos, como forma de evitar o 
enriquecimento sem causa da parte inadimplente." 
 
 
 
 
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(TJMG, Apelação Cível n.º 1.0024.10.421883-0/001, Rel. Des. Domingos Coelho – 12ª 
CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais – Julgado em 12/02/2014 
– Publicado em 21/02/2024.). 
A jurisprudência destacada reflete a posição consolidada do Tribunal de Justiça de 
Minas Gerais em relação ao inadimplemento de contratos preliminares. A decisão reafirma que, 
apesar de não transferir a propriedade ou concretizar todos os efeitos de um contrato definitivo, 
o contrato preliminar gera obrigações para as partes, as quais devem ser cumpridas em 
conformidade com o que foi pactuado. 
No caso em análise, o inadimplemento de uma das partes, ao descumprir os termos 
acordados no contrato preliminar, ensejou a resolução do contrato e a obrigação de indenizar a 
parte lesada por perdas e danos. Esse posicionamento encontra respaldo no artigo 475 do 
Código Civil Brasileiro,que permite à parte lesada optar pela resolução do contrato ou pela sua 
execução específica, sem prejuízo da reparação pelos danos causados. 
Além de proteger os direitos da parte cumpridora, a decisão serve para evitar o 
enriquecimento sem causa da parte inadimplente, assegurando o equilíbrio contratual e a boa-
fé objetiva, princípios essenciais no direito contratual brasileiro. Assim, essa jurisprudência 
demonstra a função reparatória e preventiva da indenização, ao mesmo tempo que reforça a 
importância do cumprimento das obrigações assumidas em contratos preliminares. A 
condenação em perdas e danos também atua como elemento dissuasório, inibindo condutas que 
comprometam a execução dos contratos. 
7. CONCLUSÃO 
A abordagem sobre o contrato preliminar revela sua importância como instrumento 
jurídico que promove segurança e previsibilidade nas relações contratuais. Regulamentado nos 
artigos 462 a 466 do Código Civil Brasileiro, o contrato preliminar possibilita que as partes 
estabeleçam compromissos sólidos para a celebração de um contrato definitivo, assegurando 
que as condições essenciais sejam previamente ajustadas. Essa modalidade contratual é 
amplamente utilizada em negociações complexas, como compra e venda de imóveis e grandes 
transações comerciais, destacando-se pela flexibilidade e pela proteção oferecida às partes. 
 
 
 
 
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Um ponto central dessa modalidade contratual é o compromisso de contratar, que cria 
obrigações vinculativas entre as partes. Esse compromisso assegura que eventual 
descumprimento possa ser questionado judicialmente por meio de execução específica ou 
indenização por perdas e danos. A boa-fé objetiva desempenha papel crucial nesse contexto, 
promovendo transparência, cooperação e estabilidade nas negociações, enquanto os elementos 
essenciais, como objeto lícito e forma adequada, fortalecem a segurança jurídica. 
A jurisprudência analisada confirma a força vinculativa do contrato preliminar, 
evidenciando que o inadimplemento gera consequências significativas, como resolução 
contratual e indenizações, protegendo os interesses da parte lesada e evitando o enriquecimento 
sem causa. Assim, o contrato preliminar vai além de um simples acordo preparatório, 
consolidando-se como um instrumento jurídico eficaz para proteger direitos, promover 
equilíbrio contratual e garantir a previsibilidade das relações jurídicas. 
 
 
 
 
 
 
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8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 22 nov. 2024. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral dos Contratos. 30. ed. 
São Paulo: Saraiva, 2022. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Parte Geral. 15. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2021. 
LOPES, Miguel Reale. O Contrato e sua Função Social no Direito Brasileiro. 2. ed. São Paulo: 
RT, 2019. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral dos Contratos. 11. ed. São Paulo: Atlas, 
2020. 
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: Contratos e atos unilaterais. 39. ed. São Paulo: Saraiva, 
2018. 
STJ – REsp nº 1.632.428/SP – Relatora: Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma – Julgado 
em 21/09/2017 – Publicado no DJe em 02/10/2017. Disponível em: www.stj.jus.br . Acesso em: 
22 nov. 2024. 
TJMG, Apelação Cível n.º 1.0024.10.421883-0/001, Rel. Des. Domingos Coelho – 12ª 
CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais – Julgado em 12/02/2014 
– Publicado em 21/02/2024. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br. Acesso em: 22 nov. 
2024. 
 
http://www.stj.jus.br/
https://www.jusbrasil.com.br/