Aula 1 - Sem Respostas

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FAU-FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
Curso: 
Gerenciamento de Empreendimentos na 
Construção Civil
Componente Curricular: 
Avaliações Imobiliárias, Aquisições e 
Orçamentos dos Empreendimentos
Professor: Bernardo Moraes
Aula 1
Introdução à Engenharia
de Avaliações, Conceitos e 
Normas
Introdução
Introdução
O que é Engenharia de Avaliações?
Engenharia de Avaliações é a ciência que estuda todo o processo de apuração de valores de propriedades e bens 
específicos.
É o conjunto de conhecimentos e técnicas relativas à Avaliação técnica de bens e direitos sobre ele incidentes (IBAPE-SP)
É o conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à Avaliação de bens (NBR 14653-1).
Avaliação de bens é definida como sendo a “análise técnica, realizada 
por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus 
custos, frutos e direitos, assim como determiner indicadores da viabilidade 
de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e 
data” (NBR 14.653-1)
Introdução
1850 1910 1918 1941 1953 1979 1980 1995 2001 2011
Promulgação Lei 
das Terras (Lei 
601 de 
18/09/1850)
Surge a 
Engenharia de 
Avaliações, 
expansão do 
crédito e 
operações de 
garantia 
bancária
Primeiros 
trabalhos 
técnicos 
publicados sobre 
o assunto
Engº Luis Carlos 
Berrini publicou 
o primeiro livro 
sobre o assunto: 
“Avaliações de 
Terrenos”
Criação do IEL 
(Instituto de 
Engenharia 
Legal) no Rio de 
Janeiro
Criação do IBAPE –
SP
Instituto Brasileiro 
de Avaliações e 
Perícias de 
Engenharia
Criação da 
Norma ABNT 
NBR 5676 de 
Avaliações de 
Imóveis Urbanos 
(revisada em 
1990)
Criação do IBAPE Nacional 
(20 institutos estauais)
Objetivo de defender a classe 
de engenheiros e arquitetos
Normas, Congressos, Pós-
Graduação
Criação da 
Norma ABNT 
NBR 14.653 
Partes 1 a 7
Parte 1 –
Atualizada em 
2019
Parte 2 –
Atualizada em 
2011
Criação da Norma de 
Avaliação de Imóveis 
Urbanos – IBAPE 
Nacional
NBR 14653-1: 
Engenharia Legal é a 
interface técnico-legal 
envolvendo avaliações 
e toda espécie de 
perícias relativas a 
procedimentos judiciais
Introdução
Quem pode avaliar um imóvel?
Lei nº 5194, de 24 de Dezembro de 1966: Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-
Agrônomo e dá outras providências.
“Art 7º - As atividades e atribuições do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em:
a) …;
b) …;
c) Estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”
Lei nº 6530, de 12 de Maio de 1978: Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o 
funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências
“Art 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permute e locação de Imóveis, 
podendo ainda opinar quanto à comercialização imobiliária”
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5194.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm
Introdução
Quem pode avaliar um imóvel?
• Engenheiro com CREA ativo;
• Arquiteto com CAU ativo;
• Corretor de Imóveis com CRECI ativo e título de Avaliador Imobiliário (CNAI) - deve realizar o curso de especialização 
oferecido pelo COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis
• Empresas que tenham:
• Atividades relacionadas à consultoria/análises/perícias/avaliações em seu objeto social;
• Registro da PJ efetivado no CREA/CAU;
• Ao menos um engenheiro ou arquiteto, designados como Responsáveis Técnicos (mediante preenchimento de ART 
ou RRT de Cargo/Função), e com suas respectivas credenciais ativas;
• CREA: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
• CAU: Conselho de Arquitetura e Urbanismo
• CRECI: Conselho Regional de Corretores de Imóveis
https://www.creasp.org.br/
https://www.causp.gov.br/
https://www.cofeci.gov.br/
Introdução
CREA / CONFEA
Criados em 1966, com base na Lei 5.194. São autarquias que têm o objetivo de zelar pela defesa da sociedade e do 
desenvolvimento sustentável do país, mediante o cumprimento de suas competências legais. 
O Sistema CREA / CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) regulamenta e fiscaliza o exercício e 
as atribuições profissionais de engenheiros, arquitetos, agrônomos, geólogos, geógrafos e meteorologistas.
CAU
Criado com a Lei 12.378 em 2010, possui a função de “orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício da profissão de 
arquitetura e urbanismo, zelar pela fiel observância dos princípios de ética e disciplina da classe em todo o território nacional, 
bem como pugnar pelo aperfeiçoamento do exercício da arquitetura e urbanismo.”
Lei 12.378 – Regulamenta o 
exercício da Arquitetura e 
Urbanismo, cria o CAU/BR, o 
CAU/DF e dá outras providências
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2010/lei/l12378.htm
Introdução
ART / RRT
ART ou RRT são documentos que servem para comprovar Responsabilidade Técnica pelo serviço ou projeto desenvolvido 
pelo profissional que a emitiu, no âmbito da construção, arquitetura ou Engenharia.
O documento serve como um “selo de garantia” que dá a certeza de que o serviço prestado foi desempenhado por um 
profissional devidamente habilitado e atesta que esse profissional se responsabiliza pelo serviço ou projeto que está 
entregando aos clientes.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
• Define quem é o responsável por determinada obra, projeto ou 
serviço na área de Engenharia, Agronomia, Geologia, Geografia e 
Meteorologia
• Só pode ser emitida por profissionais registrados no CREA
• Tipos de ARTs:
• Cargo/Função
• Obra/Serviço
• Receituário Agronômico
• Múltipla
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
• Comprova que projetos, obras ou serviços técnicos na área de 
Arquitetura e Urbanismo foram desenvolvidos por profissionais 
devidamente habilitados e registrados no CAU
• Só pode ser emitida por profissionais registrados no CAU
• Tipos de RRTs:
• Cargo/Função
• Projeto Arquitetônico
• Execução de obra
• Múltipla
Introdução
SITUAÇÃO REGULAR JUNTO AO CREA / CONFEA
No caso de profissionais Pessoa Física, que não representam uma empresa:
1 – Registro junto ao CREA, utilizando o Formulário RP (Requerimento de Profissional);
2 – Pagamento de anuidade do ano de exercício;
No caso de profissionais Pessoa Física que representam uma empresa:
1 - Registro da PF junto ao CREA;
2 – Pagamento de anuidade PF do ano de exercício;
3 – Registro da PJ junto ao CREA, utilizando o Formulário RAE (Registro e Alteração de Empresa);
4 – Indicação de Responsável Técnico (RAE);
Vídeo: o que é 
Registro 
Profissional?
Vídeo: como 
solicitar o registro 
no CREA?
Formulários de 
Pessoa Física
Formulários de 
Pessoa Jurídica
https://www.youtube.com/watch?v=cJL_r3iUS1w
https://www.youtube.com/watch?v=VATe09glDwk
https://www.creasp.org.br/formularios-de-pessoa-fisica/
https://www.creasp.org.br/formularios-de-pessoa-juridica/
Introdução
O que é Perícia?
Trabalho de investigação executado por profissional habilitado, a fim de concluir a valoração de um Ativo tangível 
ou intangível, ou causas e efeitos de um evento ocorrido (por exemplo um edifício com sintomas aparentes de 
patologias.
Atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos (NBR 
13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil / Dezembro 1996)
Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o 
estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou 
direitos. (NBR 14653-1).
O Perito é o profissional legalmente habilitado pelos CREAs com 
atribuições para proceder a perícia (NBR 13.752)
São os especialistas nas respectivas áreas tecnológicas (na Engenharia 
civil, o engenheiro civil. Na Engenharia elétrica, o engenheiro eletricitas e 
correlatos.
https://reforsonda.com.br/NORMA_NBR_13752.pdf
Introdução
O que é Engenharia Legal?É a Engenharia de atuação do Campo de Trabalho dos Peritos judiciais ou extra-judiciais, que englobe além dos 
conhecimentos técnicos especializados, uma base jurídica geral.
Interface técnico-legal envolvendo Avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais (NBR 
14653-1).
Todos os conceitos aplicados à 
Engenharia Legal (esfera 
Judicial) também podem ser 
aplicados na esfera Extrajudicial
Introdução
Engenharia 
Legal
Esfera judicial Extrajudicial
Engenheiro de 
Avaliações, 
Consultor 
Imobiliário
Assistente 
Técnico
Perito
Contratado 
por uma das 
Partes
Indicado pelo 
juiz
Aplicações da Engenharia de Avaliações
Desapropriação 
e Leilões
Transferência de 
propriedade
Compra / Venda
Financiamento e 
crédito 
imobiliário
Tomada de 
decisão de 
investimento
Seguros
Base de taxas 
(IPTU, Valor 
Venal, etc)
Aplicações da Engenharia de Avaliações
Cisões ou 
separações de 
empresas
Home Equity 
(empréstimo 
com garantia de 
imóvel)
Balanço 
patrimonial 
contábil (BPC)
Securitização de 
Recebíveis 
Imobiliários
(CRIs)
Partilha de bens
Contratos de 
Locação (típicos 
e atípicos)
Importância de precificar o imóvel adequadamente
Superavaliar o 
imóvel
Processo de
Compra / Venda
Crédito imobiliário 
(financiamento)
Banco financia mais 
do que deveria
Banco libera valor 
que não é lastreado 
(não existe)
Banco emite CRIs 
sobre valores irreais
Comprador perde o 
emprego e entrega 
o imóvel ao banco
Banco coloca imóvel 
em Leilão
Imóvel não vende 
pelo valor avaliado 
ou pelo valor da 
dívida
Processo de Compra 
/ Venda
Aumento do Risco 
do Banco = 
aumento de taxas 
de financiamento
Queda no valor das 
ações do banco na 
bolsa
Em larga escala = 
BOLHA 
IMOBILIÁRIA!
Bônus: lei da 
Alienação 
Fiduciária
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
Etapas do processo de Avaliação
1 Esclarecer os aspectos essenciais 
2
- Solicitação da documentação necessária (matricula, IPTU, projeto, convenção de condomínio, etc.)
- Análise da Documentação do imóvel
Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, contratação de seguro, etc.
Objetivo: valor de mercado de compra e venda, valor locativo, valor em risco, 
patrimonial, etc.
Prazo limite para apresentação do laudo
Requisitos especiais
Grau de Fundamentação esperado
3 Vistoria do imóvel – presencial ou remota (teleguiada)
4
- Pesquisa de Mercado de elementos comparativos na região
- Entendimento da dinâmica do mercado na região do imóvel (liquidez, perfil e classe, potencial de absorção)
5
- Análise e Tratamento dos dados levantados em pesquisa;
- Realização dos cálculos avaliatórios conforme normas técnicas;
6
- Elaboração do laudo de Avaliação e Conclusão de Valores;
- Entrega do trabalho ao cliente e discussão das metodologias e conclusões;
Normas
Código de Defesa do Consumidor
O Código de Defesa do Consumidor, instituído pela Lei Federal nº 8.078/1990, tornou obrigatória 
a obediência às Normas Técnicas, conforme dispõe o inciso VIII de seu artigo 39:
“Art. 39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:
VII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas 
oficiais expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou, se as normas específicas não existirem, pela 
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de 
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO”
Código de Defesa 
do Consumidor
1900
Lei Federal nº 8.078
Obrigatório 
obedecer às Normas 
Técnicas
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm
Normas
Normas ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)
• NBR 14653: Avaliação de Bens
• Parte 1: Procedimentos Gerais
• Parte 2: Imóveis Urbanos
• Parte 3: Imóveis Rurais
• Parte 4: Empreendimentos
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais
• Parte 6:Recursos Naturais e Ambientais
• Parte 7: Patrimônios Históricos
• NBR 12721: Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de 
Edifício em Condomínio
Normas Brasileiras de Avaliações – ABNT NBR 14.653 – Partes 1 a 7
Link de acesso ao site
https://www.abnt.org.br/
Normas
Normas Brasileiras de Avaliações – ABNT NBR 14.653 – Partes 1 a 7
1 – Procedimentos Gerais
2 – Avaliação de Imóveis Urbanos
3 – Imóveis rurais
4 – Empreendimentos
5 – Máquinas e equipamentos, 
instalações e bens industriais
6 – Recursos Naturais e Ambientais
7 – Patrimônio Histórico
Link da ABNT para 
aquisição das normas
https://www.abntcatalogo.com.br/
Normas
Norma IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia)
• Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011: fornece diretrizes, consolida conceitos, métodos, 
procedimentos gerais estabelece padrões aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para avaliação de imóveis urbanos. Seu uso 
em outras regiões deve obedecer às adaptações, adequadas às posturas legais e condições do local de sua aplicação. 
• O IBAPE também delibera sobre o Regulamento de Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia
Norma de 
Avaliações do IBAPE
Diretrizes, conceitos 
e metodologias
Aplicação na 
Engenharia de 
Avaliações
Link de acesso ao site
https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1623250699-Regulamento%20de%20Honorarios%202021.pdf
https://www.ibape-sp.org.br/
https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1612475252-NORMA%20PARA%20AVALIACAO%20DE%20IMOVEIS%20URBANOS%20DO%20IBAPE-SP%20-%202011%20-%20TARJA%20EM%20REVISAO.pdf
Normas
Estudo do IBAPE/SP: Valores de Edificação de 
Imóveis Urbanos (VEIU - 2017)
Objetivo de fornecer subsídios (parâmetros) para o cálculo
do valor de venda de construções de imóveis urbanos na
Região Metropolitana de São Paulo.
Tais parâmetros são calculados com base em estudos,
observações estatísticas, orçamentos, pesquisa de
mercado e consulta a profissionais da construção civil.
No VEIU, constam os seguintes parâmetros:
- Estado de Conservação;
- Ajuste de mercado;
- Grau de fundamentação;
- Tipologias construtivas;
- Outros
Link para download do VEIU
https://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1543595741-VEIU 2017.pdf
Normas e Órgãos Internacionais
1868
Royal Institution of Chartered Surveyors – é um
órgão profissional que credencia profissionais
dentro dos setores de terra, propriedade e
construção em todo o mundo. Os membros
titulares de qualificações RICS podem utilizar as
seguintes designações após o seu nome: MRICS
(Membro), FRICS (Fellow), AssocRICS (Associado)
1932
O Appraisal Institute é uma associação profissional
global de avaliadores imobiliários, com cerca de
20.000 profissionais em quase 60 países em todo o
mundo. Sua missão é promover o profissionalismo e
ética, padrões globais, metodologias e práticas
através do desenvolvimento profissional da
economia de propriedade em todo o mundo.
São os responsáveis pela elaboração das Normas
Americanas de Avaliações (USPAP)
https://www.rics.org/pt-br/
https://www.appraisalinstitute.org/
Normas e Órgãos Internacionais
USPAP – Normas Americanas de Avaliações International Valuation Council
Conceitos e definições
Conceitos e Definições
Bens
Tangíveis: identificados 
materialmente – imóveis, máquinas e 
equipamentos, instalações, móveis e 
utensílios, outros
Intangíveis: não identificados
materialmente – marcas, patentes,
direitos de uso, fundos de comércio, 
entre outros
- Empreendimentos de base 
imobiliária, industrial ou rural;
- Fundos de comércio;
- Marcas
- Patentes
- Imóveis;
- Máquinas, equipamentos e
instalações industriais;
- Veículos;
- Mobiliário e utensílios;
- Matérias-primas, insumos e 
mercadorias
- Recursos naturais e ambientais
- Culturas agrícolas
Conceitos e Definições
PROPRIEDADE
Conceito legal que compreende todos os direitos, interesses e benefícios relacionados com a posse de um bem.
BENFEITORIA
Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fraturaou dano.
Benfeitoria
Necessária – indispensável 
para conservar o bem ou 
evitar sua deterioração
Voluptuária – visa simples 
deleite ou recreio, sem 
aumentar o uso normal
Útil – aumenta ou facilita o 
seu uso, embora 
dispensável
Conceitos e Definições
CUSTO
INDIRETO
BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) - é o elemento orçamentário destinado a cobrir todas as despesas que, num 
empreendimento, segundo critérios claramente definidos, classificam-se como indiretas e, também, necessariamente, 
atender o lucro. “Fundo de Reserva”
DIRETO
Reprodução
Gasto necessário para reproduzir um
bem, sem considerer eventual
depreciação
(Imóvel novo)
Reedição
Custo de reprodução, descontada a 
depreciação do bem, tendo em vista o 
estado em que se encontra
(Imóvel depreciado)
Substituição
Custo de reedição de um bem, com a 
mesma função e características 
assemelhadas ao avaliando
(Imóvel não é idêntico)
Conceitos e Definições
CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS (conforme NBR 14653-2)
Uso
• Residencial
• Comercial
• Industrial
• Misto
• Institucional
Tipo
• Casas
• Apartamentos
• Terrenos (lote ou gleba)
• Galpões
• Lojas
• Vagas de Garagem
• Hospitais
• Shoppings
• Estúdios
• Pontos commerciais
• Postos de combustível
• Escritórios
• Hotéis e motéis
• Escolas
• Cinemas e teatros
• Clubes recreativos
• Prédios industriais
Agrupamento
• Loteamento
• Condomínio de Casas
• Prédio de Apartamentos
• Conjunto Habitacional (casa, 
apartamento ou misto)
• Conjunto de Salas comerciais
• Prédio Comercial
• Complexo Industrial
• Conjunto de prédios comerciais
• Conjunto de unidades comerciais
Conceitos e Definições
Imóvel Urbano: imóvel dentro do perímetro urbano definido em lei;
Imóvel Rural: imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja sua localização;
Valor de Mercado: é o valor encontrado por um vendedor e um comprador, tendo ambos pleno conhecimento das 
condições do negócio, da utilidade do bem (imóvel), sem que qualquer das partes seja forçada a realizar a transação;
NBR 14.653: quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de 
referência, dentro das condições do mercado vigente
Valor Contábil: é o custo histórico de uma propriedade
Valor Venal: estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço do imóvel. A finalidade principal é servir de base para o 
cálculo de certos impostos e, em alguns casos, emolumentos judiciais ou administrativos
Valor em Risco: valor de um imóvel a ser segurado, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, 
observada a depreciação
Valor de liquidação forçada (Liquidez): valor para uma situação de venda compulsória, leilões, e também usado para 
garantias bancárias.
Conceitos e Definições
Valor de indenização: valor de bens destinado a ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres. Não é 
necessariamente o valor de mercado.
Custo de reprodução: estimativa do custo (em dinheiro) necessário para se criar uma propriedade idêntica, em uma 
determinada data. É a base de cálculo de seguros, e utilizada na avaliação de benfeitorias e edificações.
Avaliação: estudo (técnico) que visa determinar o valor (de venda ou locativo) de um bem (imóvel), ou indicadores de 
viabilidade de sua utilização econômica
Parecer técnico: relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por profissional capacitado e legalmente 
habilitado sobre o assunto de sua especialidade.
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): contribuintes são PFs ou PJs que mantêm propriedade, domínio útil e 
posse de propriedade do imóvel. Muitas vezes é a principal fonte de receita dos municípios, juntamente com o ISSQN 
(Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza). Normalmente é calculado usando como base o Valor Venal e a área 
construída.
ITBI (Imposto Transmissão de Bens Imóveis): normalmente entre 2% e 4% do valor de mercado, devido pelo 
comprador do imóvel
Exercícios
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
1. Qual Lei determina a obrigatoriedade de obediência às Normas Técnicas?
Exercícios
2. Qual é o nome do certificado que permite ao Corretor de Imóveis realizar a avaliação de um imóvel?
3. Correlacione:
1 – Arquitetos
2 – Engenheiros
3 – Corretores de Imóveis
4. Avaliar o imóvel acima do valor correto, em grande escala, pode ocasionar:
RRT
COFECI
CNAI
Lei 6.530
CREA
Lei 5.196
CAU
ART
5. Qual a principal função de uma ART / RRT?
Exercícios
6. Numere de 1 a 7 as normas da ABNT:
( ) Imóveis Rurais ( ) Empreendimentos ( ) Procedimentos Gerais ( ) Patrimônio Histórico
( ) Imóveis Urbanos ( ) Recursos Naturais e Ambientais ( ) Máquinas e Equipamentos, instalações e bens industriais
7. Qual a diferença entre bens tangíveis e bens intangíveis?
8. Cite 5 (cinco) aplicações da Engenharia de Avaliações:
9. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, devemos utilizar a norma da ABNT ou 
a do IBAPE preferencialmente?
Exercícios
10. Para que é utilizado o VEIU – (Valores de Edificação de Imóveis Urbanos) do IBAPE?
11. O que é o BDI?
12. Quais são as 3 classificações dos imóveis, segundo a NBR 14653-2? Cite 2 exemplos de cada
OBRIGADO
Professor: Bernardo Moraes