APOSTILA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - Creci-RJ - Rodrigo Guimarães FEV2024 (1)

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<p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1</p><p>“Apostila elaborada por Rodrigo Guimarães Ferreira, corretor</p><p>de imóveis inscrito no Creci-RJ sob o nº 35.181, CNAI nº 2737, a</p><p>mesma foi elaborada para ser aplicada no Curso de Avaliação</p><p>Imobiliária realizada pelo Creci-RJ (Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis do estado do Rio de Janeiro).</p><p>É expressamente proibido a reprodução da mesma sem</p><p>autorização do autor e do Creci-RJ.”</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 2</p><p>COMPETÊNCIA DO CORRETOR PARA AVALIAR IMÓVEIS:</p><p>A Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no seu artigo 3º</p><p>dispõe que “Compete ao corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,</p><p>permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar quanto à comercialização</p><p>imobiliária”. “Opinar”, segundo o Dicionário Aurélio, significa expor o que julga acerca de</p><p>um assunto em estudo”, “dar o seu parecer”, “julgar”. Resta claro, portanto, que o corretor</p><p>de imóveis está legalmente habilitado a realizar avaliações de imóveis através de</p><p>pareceres.</p><p>A atividade de avaliar um imóvel, é rotina da profissão do corretor de imóveis, uma</p><p>vez que, o valor do imóvel é o primeiro parâmetro estabelecido no início da intermediação</p><p>da venda, locação ou permuta de imóvel.</p><p>O único profissional no Brasil que detém conhecimento e é especialista no mercado</p><p>imobiliário é o corretor de imóveis.</p><p>É o corretor de imóveis quem fornece informações para as pesquisas de mercado</p><p>de outros profissionais que as utilizarão como referenciais para embasamento de seus</p><p>laudos avaliatórios.</p><p>Apesar disso, muitos engenheiros e arquitetos, dentre outros profissionais inscritos</p><p>nos Conselhos de engenharia, arquitetura e agronomia, reivindicam para si essa atribuição,</p><p>alegando que avaliar imóveis é uma função exclusiva deles, baseados nas resoluções n0</p><p>205 e n0 218 do Conselho Federal dos Engenheiros e Arquitetos – CONFEA.</p><p>Vale lembrar que resoluções não podem se sobrepor à lei, no caso, a Lei 6.530 que</p><p>regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis.</p><p>Com o objetivo de amparar legalmente a atribuição do Corretor de Imóveis de realizar</p><p>a avaliação imobiliária, O COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis – baixou</p><p>a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – publicada no D.O.U em 29/11/2007 que “Estabelece nova</p><p>regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores</p><p>Imobiliários, assim como para elaboração de parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica e dá outras providências.”</p><p>Desta forma, não há dúvida de que o corretor de imóveis tem legitimidade para</p><p>realizar avaliações imobiliárias. Aliás para esse fim, é o profissional mais indicado no</p><p>Mercado imobiliário.</p><p>Atualmente há um direcionamento dos juízes, desembargadores e ministros,</p><p>demonstrado através de jurisprudência baseada em agravos, súmulas, ementas e</p><p>provimentos, que entendem que o Corretor de imóveis é plenamente habilitado e</p><p>capacitado em realizar a avaliação de mercado, onde são levados em consideração</p><p>somente os parâmetros que influenciam no valor de mercado de um imóvel, observando-</p><p>se as condições do contexto imobiliário, ficando de competência exclusiva dos profissionais</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 3</p><p>registrado no CREA, os laudos e perícias que exigirem conhecimento técnico específico e</p><p>anotações de responsabilidade técnica – ART.</p><p>Consideração: Quando um engenheiro, arquiteto ou oficial de justiça pretendem vender</p><p>seu imóvel, eles procuram um corretor de imóvel e não um colega do seu ramo de atividade.</p><p>1- LEGISLAÇÃO:</p><p>Lei 6.530/78 – Artigo 3º - Compete ao corretor de Imóveis exercer a intermediação na</p><p>compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “opinar” quanto à</p><p>comercialização imobiliária.</p><p>Recurso Especial STJ 277 443/2002 – (parte).</p><p>Relator: Ministro Francisco Falcão</p><p>A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia,</p><p>arquitetura ou agronomia. Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o</p><p>conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não</p><p>se restringe àquelas áreas de conhecimento, podendo ser aferida pelos corretores de</p><p>imóveis ou outros profissionais com conhecimento sobre o tema. Dessa forma, o</p><p>Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, o qual possibilitou a</p><p>realização de perícias judiciais por corretores de imóveis, não feriu direito líquido e certo</p><p>dos profissionais inscritos no CREA, pois a avaliação de imóveis não é ato privativo desses</p><p>profissionais”.</p><p>LEGISLAÇÃO E NORMAS APLICÁVEIS E UTILIZADAS EM AVALIAÇÃO DE</p><p>IMÓVEIS POR CORRETORES DE IMÓVEIS</p><p>RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007</p><p>(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192)</p><p>(com Ato Normativo - COFECI nº 001/2011)</p><p>Estabelece nova regulamentação para o</p><p>funcionamento do Cadastro Nacional de</p><p>Avaliadores Imobiliários, assim como para</p><p>elaboração de Parecer Técnico de</p><p>Avaliação Mercadológica e dá outras</p><p>providências.</p><p>O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das</p><p>atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio</p><p>de 1978.</p><p>CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor</p><p>de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização</p><p>imobiliária;</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 4</p><p>CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa</p><p>do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as</p><p>normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com</p><p>as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas -</p><p>ABNT;</p><p>CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na</p><p>avaliação de bens, através da norma NBR 14653- 1, e das avaliações de imóveis</p><p>urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;</p><p>CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis</p><p>e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os</p><p>conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica;</p><p>CONSIDERANDO a decisão unânime adotada pelo E. Plenário na Sessão</p><p>Plenária realizada no dia 22 de novembro de 2007</p><p>RESOLVE:</p><p>DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS</p><p>Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização</p><p>e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem</p><p>cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os</p><p>Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais</p><p>de Corretores de Imóveis - Creci´s.</p><p>Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de</p><p>Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não</p><p>inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da</p><p>Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.</p><p>Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o</p><p>Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:</p><p>I - possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;</p><p>II - possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.</p><p>§1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de</p><p>Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos</p><p>37</p><p>Parâmetro de referência para a TO.</p><p>INDÍCE DE APROVEITAMENTO – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO</p><p>É um número que, multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros</p><p>quadrados que podem ser construídos neste terreno, somando-se as áreas de todos os</p><p>pavimentos. Os índices de aproveitamento são específicos para cada município e são</p><p>estabelecidos na lei do plano diretor.</p><p>POTENCIAL CONSTRUTIVO DE UM TERRENO:</p><p>É a área total (privativa + comum) máxima, considerando-se todos os pavimentos de um</p><p>empreendimento, que plano diretor permite que seja edificada em um determinado terreno.</p><p>4- MÉTODOS AVALIATÓRIOS</p><p>As metodologias avaliatórias que permitem uma avaliação mercadológica, dispostas na</p><p>NBR 14.653, e que são utilizadas pelos corretores de imóveis são as seguintes:</p><p>4.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO</p><p>É o método em que o valor do imóvel é definido através de comparação de dados de</p><p>mercado relativos a imóveis de características semelhantes ou assemelhadas ao imóvel</p><p>avaliado.</p><p>A recomendação é que sempre que for possível seja empregada esta metodologia, pois se</p><p>o universo dos imóveis e das informações pesquisadas forem significativamente e</p><p>quantitativamente satisfatórias, mais precisas serão as avaliações e consequentemente</p><p>mais difícil será sua contestação.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 38</p><p>Recomenda-se sempre que este método seja o método preferencial a ser utilizado nas</p><p>avaliações realizadas pelos corretores de imóveis.</p><p>Emprega-se o Método Comparativo de dados de Mercado nas seguintes avaliações:</p><p>- Avaliação de apartamentos</p><p>- Avaliação de casas</p><p>- Avaliação de salas e conjuntos comerciais</p><p>- Avaliação de lojas</p><p>- Avaliação de terrenos – lotes</p><p>- Avaliação de prédios</p><p>- Avaliação de galpões – depósitos – armazéns</p><p>- Avaliação de glebas urbanizáveis – áreas</p><p>- Avaliação de áreas rurais</p><p>- Avaliação de valor locativo – aluguel</p><p>4.2- MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>O valor do imóvel é definido pelo somatório dos valores do terreno e da(s) benfeitoria(s)</p><p>existentes sobre este terreno. O valor do terreno pode ser definido pelo Método</p><p>Comparativo Direto de Dados de Mercado ou pelo Método Involutivo. A avaliação da(s)</p><p>benfeitoria(s) pode ser determinada pelo Método Comparativo Direto de dados de Mercado</p><p>ou pelo Método de Custo.</p><p>Emprega-se o Método Evolutivo nas situações em que não é possível obter imóveis</p><p>semelhantes ou assemelhados ao imóvel avaliando. Usualmente para casas com</p><p>características singulares e prédios comerciais (hotel, colégio, hospital, centro empresarial,</p><p>pavilhão e galpão).</p><p>- Avaliação de casas</p><p>- Avaliação de salas e conjuntos comerciais</p><p>- Avaliação de lojas</p><p>- Avaliação de prédios</p><p>- Avaliação de Galpões – Depósitos – Armazéns</p><p>4.3- MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>O valor do imóvel é definido através de um estudo de viabilidade técnico-econômica de</p><p>aproveitamento do terreno ou de uma gleba urbanizável, baseado no seu aproveitamento</p><p>eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as</p><p>características do imóvel e com as condições do mercado.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 39</p><p>Emprega-se o Método Involutivo quando não há terrenos ou glebas urbanizáveis</p><p>semelhantes ou assemelhadas ao imóvel avaliado para realizarmos uma comparação de</p><p>valores. Geralmente é empregado em situações onde há uma forte demanda imobiliária</p><p>e/ou em que o proprietário do imóvel baseia-se no seu potencial construtivo (área máxima</p><p>que o plano diretor do município permite que seja edificada sobre o terreno; ou área máxima</p><p>que o plano diretor do município permite que seja loteada) para estabelecer o valor de</p><p>comercialização ou permuta com as construtoras/incorporadoras.</p><p>Atualmente este processo de substituição dos imóveis originais de determinados bairros</p><p>por novos empreendimentos imobiliários é denominado de "gentrificação".</p><p>- AVALIAÇÕES DE TERRENOS - LOTES</p><p>- AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS - ÁREAS</p><p>4.4- MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>O valor do imóvel é determinado pela renda que o imóvel gera considerando-se os cenários</p><p>do mercado imobiliário.</p><p>Emprega-se o Método da Capitalização da Renda para definição do valor locativo – Aluguel,</p><p>quando não temos imóveis semelhantes ou assemelhados ao imóvel avaliando para</p><p>podermos utilizar o Método comparativo Direto de Dados de Mercado.</p><p>- AVALIAÇÕES DO VALOR LOCATIVO – ALUGUEL</p><p>5- REQUESITOS OBRIGATÓRIOS NA ELABORAÇÃO DOS PTAM’S</p><p>O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, é o documento elaborado pelo</p><p>profissional habilitado, onde são apresentados os critérios técnicos e a análise de mercado,</p><p>para determinação técnica do valor de um bem.</p><p>O PTAM, conforme determina a RESOLUÇÃO 1.066/2007 deve conter os seguintes</p><p>requisitos mínimos:</p><p>5.1- INDICAÇÃO DO SOLICITANTE DO PTAM</p><p>Identificar e qualificar a(s) pessoa(s) ou empresa(s) que solicitou o Parecer Técnico</p><p>Avaliatório.</p><p>5.2- FINALIDADE DO PTAM</p><p>Mencionar a finalidade do Parecer, se é para fins judiciais, avaliação patrimônio, avaliação</p><p>de espólio e outras determinações.</p><p>5.3- IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 40</p><p>O imóvel avaliando deve ser descrito tal e qual a descrição existente na MATRÍCULA,</p><p>incluindo-se o número da matrícula, e a qual registro de imóveis esta circunscrito. A</p><p>matrícula deve ser atualizada para que seja possível indicar o atual proprietário do imóvel.</p><p>Se houver penhora, hipoteca, alienação, tombamento, indisponibilidade ou qualquer</p><p>gravame na matrícula do imóvel deve ser mencionado no parecer.</p><p>Quando o imóvel avaliando não tiver matrícula, ou a benfeitoria, ou parte da benfeitoria,</p><p>não estiverem averbadas na matrícula do terreno, procede-se normalmente a avaliação</p><p>informando no PTAM que o imóvel encontra-se em determinada situação. Nesta hipótese</p><p>se anexa ao parecer qualquer documento que possa identificar a origem do imóvel</p><p>(Contrato de cessão de direitos sobre o imóvel, Contrato de posse de imóvel, Contrato de</p><p>transferência de Imóvel, Contrato de compra e venda de imóvel, Termo de doação de</p><p>imóvel e outros).</p><p>5.4- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL</p><p>O imóvel deve ser descrito minuciosamente com todas as suas características, áreas reais</p><p>totais, áreas comuns, áreas privativas, frações ideais, padrão construtivo, estado de</p><p>conservação e todas as informações que forem relevantes para formação do conceito de</p><p>valor de imóvel.</p><p>5.5- METODOLOGIA AVALIATÓRIA</p><p>Identificar e definir o Método Avaliatório que será utilizado na avaliação.</p><p>Em determinadas situações podemos realizar ensaios avaliatórios com mais de um Método</p><p>para confrontarmos os resultados encontrados. Na conclusão e determinação do valor final</p><p>devemos optar pela metodologia preferencial determinada pela NBR 14.653 ou por aquela</p><p>que possui o melhor embasamento técnico.</p><p>5.6- VISTORIA DO IMÓVEL</p><p>A vistoria permite ao avaliador conhecer detalhadamente o imóvel avaliando, considerando</p><p>os aspectos físicos, topografia, natureza do solo, condições ambientais, infraestrutura</p><p>urbana, sistema viários, coleta de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia</p><p>elétrica, telefones, esgotamento sanitário, águas pluviais, sistema de transporte coletivo,</p><p>escolas, comércio, rede bancaria, segurança, lazer, hospitais ou postos de saúde e outros.</p><p>O avaliador deverá caracterizar e descrever a edificação relativamente aos aspectos de</p><p>padrão construtivo, tecnológico e analisar o projeto imobiliário como um todo.</p><p>A vistoria é a oportunidade de o avaliador utilizar toda sua experiência do mercado</p><p>imobiliário para caracterizar o imóvel e compará-lo</p><p>com os imóveis já avaliados e os que</p><p>serão posteriormente pesquisados.</p><p>No PTAM obrigatoriamente deverá constar a data, o turno e quem acompanhou a</p><p>realização da vistoria.</p><p>Inserir considerações do perito avaliador e localização do imóvel (Google Earth).</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 41</p><p>5.6.1- ÁREAS:</p><p>- Área do Imóvel (terreno – gleba – área rural)</p><p>- Área Construída (área total, área privativa, área comum e área útil)</p><p>Área Privativa Área Útil Garagens</p><p>A.T= A. Privativa + A. Comum</p><p>AS ÁREAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL:</p><p>O que significa, afinal, cada termo? A definição sobre os tipos de áreas é determinada</p><p>pela Norma Técnica 12.721. Conheça as expressões:</p><p>- Área Privativa</p><p>É a área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao</p><p>apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e cômodos de despejo. É delimitada</p><p>pela superfície externa das paredes.</p><p>- Área Comum</p><p>Espaços que podem ser utilizados por todos os moradores de um condomínio, tais como</p><p>salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, entre outros.</p><p>- Área Total</p><p>É a soma da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão</p><p>proporcional entre os condôminos.</p><p>- Área Útil</p><p>Também conhecida como a área da vassoura, é o espaço dos compartimentos da unidade,</p><p>descontadas as áreas das paredes e pilares.</p><p>5.6.2- GARAGENS:</p><p>- Garagem escriturada/ matriculada</p><p>- Garagem vinculada</p><p>- Garagem por convenção condominial</p><p>- Garagem rotativa</p><p>- Garagem compartilhada</p><p>- Garagem preferencial</p><p>- Garagem por sorteio</p><p>Á. Privativa 12,0m2 a</p><p>12,5m2</p><p>Ár</p><p>ea</p><p>Co</p><p>m</p><p>um</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 42</p><p>5.7- TABELA BÁSICA DO PADRÃO CONSTRUTIVO</p><p>BAIXO NORMAL ALTO</p><p>TELHADO Telha Zinco</p><p>Telha Galvanizada</p><p>Fibrocimento 6mm</p><p>Telha Cerâmica</p><p>Telha Esmaltada</p><p>Telha Concreto</p><p>FACHADA Pintura sobre reboco</p><p>Pintura sobre bloco</p><p>Cal sobre reboco</p><p>Pintura Acrílica</p><p>Textura Especial</p><p>Pastilha e Cerâmica</p><p>Granito - Mármore</p><p>Porcelanato</p><p>ACM (Alucobond)</p><p>ESQUADRIAS Aço</p><p>Madeira Inferior</p><p>PVC baixo padrão</p><p>Alumínio</p><p>Madeira</p><p>PVC</p><p>Alumínio Anodizado</p><p>Madeira Nobre</p><p>PVC alto padrão</p><p>Vidro</p><p>PAREDE PVA no reboco</p><p>Cal</p><p>PVA massa corrida</p><p>Cerâmica Esmaltada</p><p>Papel de Parede</p><p>Laminado de parede</p><p>Acrílica massa corrida</p><p>Granito Mármore</p><p>Painel em MDF</p><p>PISO Lajota</p><p>Cerâmica</p><p>Cimentado</p><p>Cerâmica esmaltada</p><p>Granitina</p><p>Marmorite</p><p>Granito – Mármore</p><p>Porcelanato</p><p>Tábua Corrida</p><p>REVESTIMENTO Simples Decorado</p><p>Linha especial</p><p>Decorado</p><p>Linha Nobre ou</p><p>Importado</p><p>LOUÇA Branca Simples Colorida Especial Decorada</p><p>Personalizadas</p><p>5.8- LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO</p><p>Durante a vistoria o avaliador deverá fotografar todos os aspectos relevantes do imóvel</p><p>avaliando e pesquisar os documentos e projetos que possam auxiliá-lo na determinação do</p><p>valor final.</p><p>Nas avaliações judiciais o levantamento fotográfico tem importante relevância, pois os</p><p>juízes dificilmente vistoriam os imóveis avaliados.</p><p>No caso de avaliações judiciais é obrigatório juntar as fotografias os negativos fotográficos,</p><p>pois as fotografias digitais podem ser manipuladas por programas digitais de edição</p><p>fotográfica.</p><p>Artigo 385 – Parágrafo 2º do Código de Processo Civil Lei 5.869/73.</p><p>CPC - Lei nº 5.869 de 11 de Janeiro de 1973</p><p>Institui o Código de Processo Civil .</p><p>Subseção I</p><p>Da Força Probante dos Documentos</p><p>Art. 385. A cópia de documento particular tem o mesmo valor probante que o original, cabendo ao escrivão, intimadas as partes,</p><p>proceder à conferência e certificar a conformidade entre a cópia e o original.</p><p>§ 1o - Quando se tratar de fotografia, esta terá de ser acompanhada do respectivo negativo.</p><p>§ 2o - Se a prova for uma fotografia publicada em jornal, exigir-se-ão o original e o negativo.</p><p>SUBSTITUIDO PELO ART. 422</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/91735/cpc-lei-n-5-869-de-11-de-janeiro-de-1973#art-385</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 43</p><p>– “O art. 422 desenvolve as previsões dos art. 383 e dos §§ 1º e 2º do 385 do CPC de 1973,</p><p>atualizando o seu conteúdo sobre a força probante de reproduções como a fotográfica (§ 1º), a</p><p>cinematográfica, a fonográfica ou de outra espécie, para o mundo digital, espraiando a mesma</p><p>disciplina à forma impressa de mensagem eletrônica (§ 3º). O novo CPC deixou de reproduzir o §</p><p>1º do art. 385 do CPC de 1973, o que pode gerar problemas com relação à autenticidade de</p><p>fotografias não digitais. A melhor compreensão para a hipótese, diante do silêncio normativo, é a</p><p>de que o negativo das fotografias antigas será, se apresentado, elemento importante para</p><p>aquele fim, inclusive para, sendo o caso, ser submetido a perícia.”. (Bueno, Cassio Scarpinella –</p><p>Novo Código de Processo Civil anotado/Cassio Scarpinella Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015. p.</p><p>293).</p><p>Nas avaliações extrajudiciais pode-se apresentar fotos digitais em CD’s e DVD’s.</p><p>O levantamento fotográfico é obrigatório constar no corpo do PTAM ou nos anexos.</p><p>5.9- ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA O IMÓVEL AVALIANDO</p><p>O avaliador deve relatar o desempenho do mercado imobiliário, suas tendências e</p><p>demandas, velocidade de comercialização, expectativas de valorização e/ou depreciação</p><p>futura, e perfil dos clientes potenciais para o imóvel avaliando.</p><p>5.10- PESQUISA DE MERCADO</p><p>A pesquisa de mercado é fundamental no processo avaliatório porque é através dela que</p><p>devemos fazer as comparações dos imóveis pesquisados com o imóvel avaliando. É</p><p>importante fazer uma amostragem baseada nas características individuais de cada imóvel,</p><p>buscando o maior número possível de semelhanças para que a comparação se realize com</p><p>o maior rigor possível.</p><p>Os imóveis pesquisados devem pertencer, preferencialmente, a mesma região, bairro ou</p><p>empreendimento.</p><p>As principais fontes de informações são as imobiliárias, corretores autônomos,</p><p>construtoras, tabelionatos, registro de imóveis, classificados e o cadastro do próprio</p><p>avaliador. É importante que o avaliador mantenha um banco de dados para auxiliá-lo em</p><p>avaliações futuras.</p><p>Nesta etapa elabora-se um QUADRO AMOSTRAL, onde deverá ser iniciada algumas</p><p>caraterísticas dos imóveis pesquisados de acordo com cada situação avaliatória.</p><p>Nos anexos do PTAM é obrigatório citar as fontes de pesquisa, nome, endereço, telefone</p><p>e se possível o nº do CRECI do informante.</p><p>5.11- HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS:</p><p>Na pesquisa, durante a formação do QUADRO AMOSTRAL, é normal obter-se amostras</p><p>que não refletem uma condição ideal do mercado imobiliário e que podem influenciar na</p><p>determinação do valor do imóvel. A homogeneização consiste na eliminação fundamentada</p><p>em critérios e fatores mercadológicos das amostras anômalas, elaborando-se um novo</p><p>quadro amostral homogeneizado.</p><p>Na pratica, normalmente, é difícil termos uma riqueza de fatores (idade, andar, posição no</p><p>pavimento, orientação solar, etc.) referentes aos imóveis amostrados para comparação. É</p><p>imprescindível obter-se sempre o valor e as áreas dos imóveis.</p><p>Quando não for possível conseguir a determinação destes fatores realiza-se somente o</p><p>tratamento matemático das amostras.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 44</p><p>5.12- TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS</p><p>Primeiramente determina-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras,</p><p>dividindo-se o valor do imóvel por sua área.</p><p>A área a ser considerada depende da cultura local do mercado imobiliário. Em algumas</p><p>regiões utiliza-se área total, em outras, área privativa. Para efeitos de cálculos, o avaliador</p><p>decidirá qual a área a ser considerada.</p><p>5.13- MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>Após a determinação do valor de metro quadrado da cada uma das amostras, determina-</p><p>se o valor médio do metro quadrado de todas as amostras do quadro amostral. Soma-se o</p><p>valor do metro quadrado de cada uma das amostras e divide-se pelo número de amostras.</p><p>5.14- MÉDIA FINAL</p><p>Com base na média aritmética arbitra-se um intervalo de tolerância para variação do valor</p><p>do metro quadrado de cada uma das amostras em relação à média aritmética.</p><p>O intervalo de tolerância usualmente estabelecido é de 20% em relação a Média Aritmética.</p><p>Estabelecem-se os limites máximo e mínimo determinando-se um intervalo a ser</p><p>considerado, consequentemente eliminando-se as amostras que possuiremos o valor do</p><p>metro quadrado fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias que</p><p>podem interferir no valor do imóvel.</p><p>Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras que restaram após a</p><p>eliminação e divide-se pelo número de amostras obtendo-se a Média Final.</p><p>Nos casos em que o intervalo de 20% eliminar mais de 50% das amostras, significa que a</p><p>amostragem não é representativa. Realiza-se nova amostragem. Quando o intervalo de</p><p>20% não eliminar nenhuma amostra, significa que a amostragem é extremamente</p><p>representativa. Nesta situação diminui-se o intervalo para que seja possível a eliminação</p><p>das amostras.</p><p>O arbitramento do intervalo de tolerância pode ser substituído pela determinação do desvio</p><p>padrão.</p><p>5.15- DETERMINAÇÃO DE VALOR</p><p>Com base nos dados encontrados na homogeneização e na média final, estabelece-se,</p><p>através de cálculos matemáticos simples, o valor final do imóvel avaliando.</p><p>Caso haja necessidade é nesta etapa que devemos corrigir eventuais distorções dos</p><p>valores encontrados em função de situações específicas dos imóveis, tais como:</p><p>acabamentos, piscinas, fator reparos, fator testada, fator profundidade e depreciação de</p><p>imóveis.</p><p>5.16- CONCLUSÃO</p><p>é a apresentação do valor encontrado para o imóvel avaliando. Recomenda-se apresentar</p><p>sempre a conclusão da seguinte maneira:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 80.000,00</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 45</p><p>LIMITE INFERIOR: R$ 76.000,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$ 84.000,00</p><p>Comentário: Este são valores para pagamento à vista, sem honorários de corretagem.</p><p>Para comercialização no mercado imobiliário deverá ser acrescido o percentual de ....%</p><p>conforme estabelece a Tabela de Honorários Profissionais do Sindicato dos Corretores de</p><p>Imóveis do Estado ..</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: O valor médio estimado pode ser arredondado com tolerância</p><p>de até 1% para mais, ou para menos em relação ao valor determinado. Item 7.7.1 da NBR</p><p>14.653-1 Procedimentos Gerais.</p><p>LIMITE INFERIOR E SUPERIOR: Variam de 1% até 10% em relação ao valor médio</p><p>estimado. A maior ou menor variação dependerá do nível de precisão da avaliação. Quanto</p><p>mais precisa for a avaliação, menor será a variação. A variação deverá ser a mesma para</p><p>os dois limites.</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 80.000,00</p><p>(O arredondamento máximo permitido pela NBR 14.653 é de 1%)</p><p>LIMITE INFERIOR = R$ 79.000,00 (1,25%) / R$ 72.000,00 (10%) / R$ 76.000,00 (5%)</p><p>LIMITE SUPERIOR = R$ 81.000,00 (1,25%) / R$ 88.000,00 (10%) / R$ 84.000,00 (5%)</p><p>5.17- ENCERRAMENTO DO PTAM</p><p>O parecer deve ser datado e assinado na última página, cuidando-se para não deixar</p><p>espaços para novas inclusões. As demais folhas devem ser rubricadas e carimbadas.</p><p>Abaixo da assinatura o avaliador deve colocar o nome, número do CRECI e número do</p><p>CNAI. Ao lado deve ser fixado o SELO CERTIFICADOR do Cofeci. No caso do avaliador</p><p>ser vinculado a uma imobiliária pode-se acrescentar o número do CRECI jurídico.</p><p>Rio de Janeiro, ____ de ___________ de 2016</p><p>____________________________________</p><p>Nome do Avaliador</p><p>Perito Avaliador Imobiliário (judicial)</p><p>CRECI nº 00000 CNAI nº 0000</p><p>Foi emitido o SELO CERTIFICADOR DIGITAL, identificado pelo nº 0000 – Sistema Cofeci-Creci.</p><p>5.18- ANEXOS OBRIGATÓRIOS AO PTAM</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 46</p><p>- Mapa de localização</p><p>- Mapa de situação</p><p>- Matrícula do Imóvel</p><p>- Levantamento fotográfico</p><p>- Fontes de pesquisas</p><p>- Documentos diversos (opcional)</p><p>- Currículo sucinto do avaliador</p><p>Anexo V</p><p>C O F E C I</p><p>CRECI .......ª Região/.....</p><p>DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>Nome do Corretor de Imóveis:...................................................................................</p><p>CPF nº............................................. RG nº............................. CRECI nº .................</p><p>Endereço:....................................................................................................................</p><p>Declara a emissão de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>relativo ao imóvel com as seguintes características:</p><p>Imóvel Urbano tipo: ..............residencial ................comercial .............outro</p><p>Imóvel Rural tipo: ......................................................................................................</p><p>Por solicitação de:</p><p>Nome do cliente: .......................................................................................................</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 47</p><p>........................, .......de ....................... de 20......</p><p>________________________________</p><p>Assinatura do requerente</p><p>______________________________________________________________________________________</p><p>Espaço reservado para o CRECI</p><p>Foi emitido o SELO CERTIFICADOR, em quatro vias, todas identificadas pelo nº</p><p>..................</p><p>Cole aqui a via-arquivo do selo</p><p>________________________________________________________________</p><p>Recebi, nesta data, duas vias do SELO CERTIFICADOR nº ...............................</p><p>............................, ..........de..............................de 20......</p><p>____________________________</p><p>x x x x x x x x x x x x x x</p><p>Anexo VI</p><p>SELO CERTIFICADOR</p><p>Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de Imóveis</p><p>devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo</p><p>Sistema COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução - COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo</p><p>nº 001/2011.</p><p>6- HONORÁRIOS SOBRE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS</p><p>TABELA DE HONORÁRIOS ESTABELECIDOS PELOS ESTADOS DE SP E MG</p><p>TABELA I</p><p>VALOR DA LOCAÇÃO HONORÁRIOS FATOR</p><p>Até R$ 2.500,00 100% 1,00</p><p>De R$ 2.501,00 até R$ 4.000,00 95% 0,95</p><p>De R$ 4.001,00 até R$ 5.500,00 90% 0,90</p><p>De R$ 5.501,00 até R$ 7.000,00 85% 0,85</p><p>De R$ 7.001,00 até R$ 8.500,00 80% 0,80</p><p>De R$ 8.501,00 até R$ 10.000,00 75% 0,75</p><p>De R$ 10.001,00 até R$ 11.500,00 70% 0,70</p><p>De R$ 11.501,00 até R$ 12.500,00 65% 0,65</p><p>De R$ 12.501,00 até R$ 15.000,00 60% 0,60</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 48</p><p>De R$ 15.001,00 até R$ 20.000,00 55% 0,55</p><p>De R$ 20.001,00 até R$ 25.000,00 50% 0,50</p><p>O percentual para cálculo dos honorários deverá ser aplicado sobre o valor encontrado para a</p><p>locação. Para locações</p><p>de valor superior a R$ 25.001,00, justificar o percentual com a complexidade do</p><p>trabalho.</p><p>TABELA II</p><p>VALOR DO IMÓVEL R$</p><p>Até R$ 35.000,00 R$ 882,63</p><p>De R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00 R$ 970,89</p><p>De R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00 R$ 1.067,98</p><p>De R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00 R$ 1.174,78</p><p>De R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00 R$ 1.292,25</p><p>De R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00 R$ 1.421,48</p><p>De R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00 R$ 1.627,50</p><p>De R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00 R$ 1.719,66</p><p>De R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00 R$ 1.837,59</p><p>De R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00 R$ 1.935,67</p><p>De R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00 R$ 2.024,13</p><p>De R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00 R$ 2.106,40</p><p>De R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 2.466,23</p><p>De R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 R$ 2.779,25</p><p>De R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00 R$ 3.065,83</p><p>De R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 3.589,50</p><p>De R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 4.069,69</p><p>De R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 4.520,08</p><p>De R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 4.948,12</p><p>De R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 5.358,46</p><p>De R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 5.754,24</p><p>De R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 6.137,73</p><p>De R$ 1.000.0001,00 até R$ 1.500.000,00 R$ 7.919,12</p><p>De R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00 R$ 9.544,10</p><p>De R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00 R$ 12.505,98</p><p>De R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00 R$ 15.217,28</p><p>De R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00 R$ 17.757,94</p><p>De R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00 R$ 28.973,48</p><p>Tabela do Rio de Janeiro: De dois salários mínimos a 0,6% (zero vírgula seis por cento</p><p>do valor avaliado).</p><p>7- PROPOSTA - CONTRATO E NOMEAÇÃO PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>A: ....................</p><p>At. ..................</p><p>Conforme vossa solicitação, informamos-lhe que o procedimento avaliatório para determinar o valor</p><p>mercadológico do imóvel deverá obedecer aos seguintes critérios e condições:</p><p>IMÓVEL A SER AVALIADO:</p><p>Imóvel Residencial situado à Rua ............................., 00, bairro............../RJ.</p><p>PARA ELEBORAÇÃO DO PARECER:</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 49</p><p>- Será elaborado um PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica em duas vias com selo</p><p>certificador do CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis).</p><p>- Levantamento Fotográfico e Pesquisa de mercado.</p><p>- Avaliação de Acordo com os critérios mercadológicos das Normas da ABNT – Associação Brasileira de</p><p>Normas Técnicas. – Série NBR – 14.653.</p><p>- Avaliação conforme LEI 6.530/78 – Artigo 3º que Regulamenta a Profissão dos Corretores de Imóveis e a</p><p>Resolução 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.</p><p>- A avaliação atende as exigências Judiciais, Técnicas e Mercadológicas.</p><p>PROPOSTA E CONDIÇÕES:</p><p> A avaliação será entregue em até ........ dias após a assinatura do contrato de prestação de serviço.</p><p>Podendo ser prorrogado caso tenha algum impedimento para coleta de material.</p><p> Valor dos Honorários para Avaliação do Imóvel acima citado é de R$ ........... (.........................).</p><p> Condições do Pagamento: Sinal de 50% para início do trabalho e 50% na entrega do material.</p><p>Banco Bradesco, Agência 0000, Conta Corrente 00-0 em nome de ..................... – CPF: .........................</p><p>No aguardo de vossas considerações, colocamo-nos ao inteiro dispor para os esclarecimentos</p><p>necessários.</p><p>Cordialmente;</p><p>Campos dos Goytacazes/RJ, 11 de abril de 2018.</p><p>Nome Completo</p><p>Perito Avaliador Imobiliário</p><p>CRECI/RJ .......... - CNAI ......... - Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis</p><p>8- CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA</p><p>AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>CONTRATANTE: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00,</p><p>com sede a Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, , centro, nesta cidade.</p><p>CONTRATANTO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiro, casado, corretor de imóveis, portador do</p><p>CRECI/RJ sob o nº xxxxxx e no CNAI sob o nº xxxxxxxx, residente e domiciliado na Rua</p><p>xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, centro, nesta cidade.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 50</p><p>IMÓVEL A SER AVALIADO:</p><p>Prédio residencial situado a xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.</p><p>OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: A finalidade da avaliação é para determinar o valor de mercado para locação.</p><p>Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o CONTRATANTE contrata os serviços do</p><p>CONTRATADO, para avaliar o imóvel acima descrito, nas seguintes condições:</p><p>CLÁUSULA PRIMEIRA: O CONTRATADO compromete-se a elaborar o PTAM – Parecer Técnico de</p><p>Avaliação Mercadológica conforme determina a RESOLUÇÃO 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal</p><p>de Corretores de Imóveis.</p><p>CLÁUSULA SEGUNDA: As despesas de levantamento fotográfico, terceirização de serviços quando for o</p><p>caso e documentos diversos necessários para avaliação serão suportadas pelo CONTRATADO.</p><p>CLÁUSULA QUARTA: O prazo para entrega do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é de</p><p>..... dias após a assinatura deste instrumento.</p><p>CLÁUSULA QUINTA: Os honorários para serviço de avaliação serão de R$ .............(................................),</p><p>que serão pagos pelo CONTRATANTE ao CONTRATADO nas seguintes condições:</p><p>Sinal de R$ ............. no ato da assinatura deste instrumento e R$ ..................... a serem pagos na data em</p><p>que será entregue do parecer ao contratante, data prevista ...................., mediante recibo referente aos</p><p>serviços prestados.</p><p>As partes contratantes elegem o foro da Comarca de Campos dos Goytacazes – RJ, para dirimir quaisquer</p><p>controvérsias oriundas do presente instrumento, renunciando qualquer outro por mais privilegiado que seja.</p><p>E por estarem justas e contratadas as partes assinam o presente instrumento particular de prestação de</p><p>serviços para avaliação imobiliária em 02(duas) vias de igual teor na presença de 02(duas) testemunhas.</p><p>Campos dos Goytacazes/RJ, 08 de abril de 201__.</p><p>______________________________________ _______________________________________</p><p>Contratado Avaliador xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>Testemunhas</p><p>_______________________________________ _______________________________________</p><p>xxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx</p><p>MODELO DE CARTA DE INTIMAÇÃO PARA PERITOS</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 51</p><p>INTIMAÇÃO PARA PERITOS – Via E-mail</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 52</p><p>MODELO DE SOLICITAÇÃO DE HONORÁRIOS PERICIAIS – NOMEAÇÃO</p><p>EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE</p><p>CAMPOS DOS GOYTACAZES-RJ.</p><p>Rodrigo Guimarães Ferreira, Perito Avaliador Judicial nomeado perito do</p><p>Juízo nos autos da:</p><p>AÇÃO ......................</p><p>PROCESSO Nº 0000000-00.2008.8.19.0014 (2008.014.000000-0)</p><p>AUTOR: ...........................................................</p><p>RÉU: .................................................................</p><p>Vem à presença da elevada autoridade de Vossa Excelência apresentar o</p><p>pedido de honorários periciais. O pedido está baseado nos autos, na análise dos</p><p>quesitos, documentos e informações apresentadas</p><p>pelas partes.</p><p>Informo que a Perícia será realizada de acordo com a série de Normas da</p><p>ABNT – NBR 14.653, e de acordo com a Lei 6.530/ 78 – Artº 3º que regulamenta a Profissão</p><p>de Corretor de Imóveis e a Resolução 1.066/ 2007 do COFECI – Conselho Federal de</p><p>Corretores de Imóveis.</p><p>Honorários da Perícia: R$ 0.000,00 (................................................................). Conforme</p><p>portaria 3.200/2006 do CRECI.</p><p>Condições de pagamento: ......................................................................</p><p>Prazo para realização da Perícia: 30 dias a partir da intimação para início dos trabalhos.</p><p>Solicita o arbitramento de honorários periciais e a intimação de quem de direito</p><p>para depósito dos valores, informando para tanto os dados bancários deste Perito;</p><p>XXXXXXXXXXXXXXXXXXX.</p><p>CPF: 000.000.000-00</p><p>Banco do Brasil - Agência: 0000-0 - Conta Poupança: 00.000-0</p><p>Termos em que pede deferimento.</p><p>Campos dos Goytacazes/ RJ, 15 de Março de 2018.</p><p>Nome.......</p><p>Perito Avaliador Judicial</p><p>Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis – Nº .....</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 53</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 54</p><p>9- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO</p><p>9.1- AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO</p><p>VISTORIA</p><p>- Apartamento de 2 dormitórios com uma suíte</p><p>- 2 vagas de garagem</p><p>- Bairro – Pelinca</p><p>- Idade – 8 anos</p><p>- Andar – 6º andar</p><p>- Posição – frente</p><p>- Área privativa – 150m²</p><p>Nº BAIRRO IDADE ANDAR POSIÇÃO R$ A.PRIV m² FONTE</p><p>01 PELINCA 4 5º FRENTE 390.000,00 140,00 Imobil. X</p><p>02 PELINCA 6 8º FUNDOS 320.000,00 135,00 Imobil. X</p><p>03 PELINCA 8 10º FRENTE 380.000,00 160,00 Imobil. X</p><p>04 PELINCA 9 6º FRENTE 370.000,00 155,00 CORRETOR</p><p>05 PELINCA 10 5º FRENTE 350.000,00 150,00 CORRETOR</p><p>06 PELINCA 1 9º FRENTE 490.000,00 120,00 CORRETOR</p><p>07 PELINCA 6 15º FRENTE 450.000,00 180,00 Imobil. Y</p><p>08 PELINCA 5 7º FRENTE 460.000,00 145,00 Imobil. Y</p><p>09 PELINCA 3 6º FRENTE 330.000,00 165,00 Imobil. Y</p><p>10 PELINCA 12 5º FRENTE 320.000,00 170,00 Imobil. Z</p><p>11 PELINCA 15 8º FRENTE 330.000,00 135,00 Imobil. Z</p><p>12 PQ TAMANDARÉ 8 19º FUNDOS 420.000,00 130,00 Imobil. T</p><p>13 PELINCA 9 3º FRENTE 380.000,00 155,00 Imobil. T</p><p>14 PELINCA 7 1º LATERAL 410.000,00 160,00 CORRETOR</p><p>15 PELINCA 5 4º FRENTE 420.000,00 170,00 CORRETOR</p><p>16 CENTRO 11 9º FRENTE 370.000,00 180,00 Imobil. T</p><p>17 CENTRO 10 6º FRENTE 350.000,00 120,00 Imobil. T</p><p>18 PELINCA 9 2º FRENTE 410.000,00 140,00 Imobil. T</p><p>19 PQ TAMANDARÉ 8 10º FUNDOS 420.000,00 160,00 Imobil. T</p><p>20 PELINCA 2 12º FUNDOS 480.000,00 150,00 Imobil. T</p><p>Amostras de Apartamentos similares, todos com 02 vagas de Garagem.</p><p>HOMOGENEIZAÇÃO:</p><p>A – CRITÉRIO BAIRRO:</p><p>Considerando-se somente as amostras que localizam-se no Bairro Pelinca, eliminamos as seguintes</p><p>amostras: nº _____________________ 12, 16, 17 e 19</p><p>B – CRITÉRIO IDADE:</p><p>Considerando-se um intervalo de 6 anos (intervalo arbitrado pelo avaliador) em relação a idade real que é</p><p>de 8 anos:</p><p>8 + 6 = 14</p><p>8 – 6 = 02</p><p>Eliminamos as seguintes amostras: nº _________________ 06 e 11</p><p>C – CRITÉRIO ANDAR:</p><p>Considerando-se um intervalo de 5 andares (intervalo arbitrado pelo avaliador) em relação ao andar do</p><p>imóvel avaliando que é o 6º andar:</p><p>6 + 5 = 11</p><p>6 – 5 = 1</p><p>Eliminamos as seguintes amostras: ___________________ 07, 12 e 20</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 55</p><p>D – CRITÉDIO POSIÇÃO</p><p>Considerando-se que o imóvel avaliado é de frente, eliminamos as seguintes amostras:_______________</p><p>02, 12, 14, 19 e 20</p><p>QUADRO AMOSTRAL HOMOGENEIZADO</p><p>Nº BAIRRO IDADE ANDAR POSIÇÃO R$ A.PRIV m² R$/m²</p><p>01 PELINCA 4 5º FRENTE 390.000,00 140,00 2.785,71</p><p>02 PELINCA 8 10º FRENTE 380.000,00 160,00 2.375,00</p><p>03 PELINCA 9 6º FRENTE 370.000,00 155,00 2.387,10</p><p>04 PELINCA 10 5º FRENTE 350.000,00 150,00 2.333,33</p><p>05 PELINCA 5 7º FRENTE 460.000,00 145,00 3.172,41</p><p>06 PELINCA 3 6º FRENTE 330.000,00 165,00 2.000,00</p><p>07 PELINCA 12 5º FRENTE 320.000,00 170,00 1.882,35</p><p>08 PELINCA 9 3º FRENTE 380.000,00 155,00 2.451,61</p><p>09 PELINCA 5 4º FRENTE 420.000,00 170,00 2.470,59</p><p>10 PELINCA 9 2º FRENTE 410.000,00 140,00 2.928,57</p><p>ARREDONDAMENTO</p><p>SE A 3ª CASA APÓS A VÍRGULA FOR: 0 – 1 – 2 – 3 – 4 A 2ª CASA PERMANECE IGUAL.</p><p>SE A 3ª CASA APÓS A VÍRGULA FOR: 5 – 6 – 7 – 8 – 9, A 2ª CASA SOBE UMA UNIDADE.</p><p>1 – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 10 amostras = ______________ = ____________ R$/m²</p><p>10</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ________ m² x ______________ R$/m² = R$ _______________</p><p>2 – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética.</p><p>Determina-se um intervalo percentual (arbitrado pelo avaliador) para tratamento matemático das amostras.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+ 20% = ____________ R$/m2 – LIMITE SUPERIOR</p><p>MF = _____________</p><p>- 20% = _____________ R$/m2 – LIMITE INFERIOR</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da amostra</p><p>nº 05 e 07.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das 08 amostras = ____________ = __________ R$/m2</p><p>08</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ________m² x ____________R$/m² = R$_________________</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ __________________ (Arredondamento de até 1% para + ou -)</p><p>Limite inferior: R$ _____________________________</p><p>Limite superior: R$ ____________________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>56</p><p>(limites de variação de 1% a 10% conforme nível de precisão da avaliação. Quanto mais precisa a</p><p>avaliação, menor a variação.)</p><p>9.2- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS</p><p>DE MERCADO</p><p>Com base nas informações da pesquisa abaixo apresentada, determine o valor do imóvel nas seguintes</p><p>situações:</p><p>Apartamento de 3 dormitórios com duas vagas de garagem</p><p>- Bairro: Pelinca</p><p>- Posição: Frente</p><p>- 7 anos de idade (considerar intervalo de 5 anos)</p><p>- 5º andar (considerar intervalo de 4 andares)</p><p>- Área privativa = 160m²</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>Nº BAIRRO POSIÇÃO IDADE ANDAR VALOR A.PRIV m² FONTE</p><p>01 PELINCA FRENTE 8 6º 720.000,00 145,00 IMOB X</p><p>02 PELINCA FRENTE 4 2º 840.000,00 180,00 IMOB X</p><p>03 PELINCA FRENTE 5 5º 815.000,00 150,00 IMOB X</p><p>04 PELINCA FRENTE 12 1º 780.000,00 170,00 IMOB Y</p><p>05 PELINCA FRENTE 4 4º 920.000,00 165,00 IMOB Y</p><p>06 PELINCA FUNDOS 6 3º 850.000,00 155,00 IMOB Y</p><p>07 PELINCA FRENTE 14 6º 700.000,00 161,00 IMOB Y</p><p>08 CENTRO FRENTE 5 4º 880.000,00 177,00 IMOB Z</p><p>09 PELINCA FRENTE 7 10º 690.000,00 178,00 IMOB Z</p><p>10 PELINCA FRENTE 3 5º 900.000,00 170,00 IMOB Z</p><p>11 PELINCA FRENTE 2 2º 880.000,00 135,00 IMOB Z</p><p>12 PELINCA FUNDOS 7 12º 750.000,00 165,00 IMOB T</p><p>13 PQ TAMANDARÉ FRENTE 5 6º 890.000,00 160,00 IMOB T</p><p>14 PELINCA FRENTE 4 5º 910.000,00 180,00 IMOB T</p><p>15 PELINCA FRENTE 3 8º 820.000,00 170,00 IMOB T</p><p>16 CENTRO FRENTE 1 4º 850.000,00 160,00 IMOB U</p><p>Pesquisas de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliado.</p><p>QUADRO AMOSTRAL HOMOGENEIZADO</p><p>Nº BAIRRO POSIÇÃO IDADE ANDAR VALOR A.PRIV m² R$/m²</p><p>01 PELINCA FRENTE 8 6º 720.000,00 145,00</p><p>02 PELINCA FRENTE 4 2º 840.000,00 180,00</p><p>03 PELINCA FRENTE 5 5º 815.000,00 150,00</p><p>04 PELINCA FRENTE 12 1º 780.000,00 170,00</p><p>05 PELINCA FRENTE 4 4º 920.000,00 165,00</p><p>06 PELINCA FRENTE 3 5º 900.000,00 170,00</p><p>07 PELINCA FRENTE 2 2º 880.000,00 135,00</p><p>08 PELINCA FRENTE 4 5º 910.000,00 180,00</p><p>09 PELINCA FRENTE 3 8º 820.000,00 170,00</p><p>A – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 09 amostras = = R$/m² .</p><p>09 09</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>57</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=__________</p><p>-20% - 20% = __________R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2____________</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ m² x _____________ R$/m² = R$ _______________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>CORREÇÃO DE SITUAÇÕES ESPECÍFICAS:</p><p>FATOR CORREÇÃO PISCINA</p><p>Em função do imóvel avaliado possuir uma piscina, benfeitoria que os imóveis do quadro amostral não</p><p>apresentam, acrescentamos o valor de _____________.</p><p>- Se for piscina de fibra, pesquisar o valor do modelo junto ao fabricante, comparar com a piscina que estamos</p><p>avaliando, fazer as correções necessárias e somar com o valor encontrado, obtendo um novo valor de</p><p>conclusão.</p><p>- Se for piscina de alvenaria, verificar as dimensões, o tipo de revestimento e solicitar um orçamento para</p><p>construção de uma piscina similar a uma construtora. Realizar as correções necessárias e somar com o valor</p><p>encontrado, obtendo um novo valor de conclusão.</p><p>FATOR CORREÇÃO ACABAMENTOS</p><p>Em função do imóvel avaliado apresentar os seguimento acabamentos diferenciados em relação aos</p><p>imóveis do quadro amostral:</p><p>- Piso em porcelanato na área social</p><p>- Forro rebaixado em gesso na área social</p><p>- Piso aquecido na área íntima</p><p>- Etc...</p><p>Acrescentamos o valor de _____________ Conforme demonstrativo em anexo.</p><p>FATOR CORREÇÃO REPARO</p><p>Em função do imóvel avaliado necessitar dos seguintes reparos para ser comparado aos imóveis do quadro</p><p>amostral:</p><p>- Substituição de 3 esquadrias do lado Sul</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>58</p><p>- Conserto da parte hidráulica do banheiro social</p><p>- Etc...</p><p>Deduzimos o valor de _____________ Conforme demonstrativo em anexo.</p><p>FATOR CORREÇÃO ÁREAS DESCOBERTAS DE COBERTURA, MEZANINO (JIRAU) E SUBSOLO.</p><p>No mercado imobiliário considera-se que as áreas descobertas de cobertura, mezanino (jirau) e subsolo (onde</p><p>o cliente não tem acesso) possuem no máximo 40% do valor do m² das áreas principais. Tanto para</p><p>avaliação do valor de venda, como para valor locativo.</p><p>Nota – Existem determinadas situações em que não é possível repassar para o mercado imobiliário todas as</p><p>melhorias realizadas, como no caso de reforma de um apartamento em péssimo estado de conservação,</p><p>situado em um prédio que necessite de reformas. O mercado não absorve todo o investimento realizado</p><p>porque o prédio não assimila todo o investimento realizado.</p><p>9.2.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO</p><p>AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO</p><p>- Apartamento de 03 dormitórios com uma suíte.</p><p>- 2 vagas de garagem.</p><p>- Bairro – Glória - Idade – 5 anos - Andar – 5º andar</p><p>- Posição – frente - Área privativa – 100m²</p><p>Nº BAIRRO IDADE ANDAR POSIÇÃO R$ A.PRIV m² FONTE</p><p>01 GLORIA 4 5º FRENTE 370.000,00 140,00 Imobil. X</p><p>02 GLORIA 6 8º FUNDOS 360.000,00 135,00 Imobil. 2</p><p>03 CANCELA PRETA 8 10º FRENTE 380.000,00 160,00 Imobil. X</p><p>04 GLORIA 9 6º FRENTE 370.000,00 155,00 CORRETOR</p><p>05 GLORIA 7 5º FRENTE 400.000,00 150,00 CORRETOR</p><p>06 RIVIERA 1 9º FRENTE 460.000,00 120,00 CORRETOR</p><p>07 PRAIA CAMPISTA 6 15º FRENTE 390.000,00 180,00 Imobil. Y</p><p>08 RIVIERA 5 7º FRENTE 410.000,00 145,00 Imobil. 2</p><p>09 CAVALEIROS 3 6º FRENTE 430.000,00 165,00 Imobil. Y</p><p>10 CAVALEIROS 12 5º FRENTE 420.000,00 170,00 Imobil. Z</p><p>11 ALTO DA GLORIA 10 8º FRENTE 430.000,00 135,00 Imobil. Z</p><p>12 GLORIA 8 19º FUNDOS 400.000,00 130,00 Imobil. 2</p><p>13 GLORIA 9 3º FRENTE 380.000,00 155,00 Imobil. T</p><p>14 GLORIA 7 1º LATERAL 420.000,00 160,00 CORRETOR</p><p>15 GLORIA 5 4º FRENTE 420.000,00 170,00 CORRETOR</p><p>16 RIVIERA 11 9º FRENTE 470.000,00 180,00 Imobil. T</p><p>17 CANCELA PRETA 5 6º FRENTE 420.000,00 120,00 Imobil. T</p><p>18 GLORIA 9 2º FRENTE 410.000,00 140,00 Imobil. 2</p><p>19 GLORIA 8 10º FUNDOS 420.000,00 160,00 Imobil. T</p><p>20 GLORIA 2 12º FUNDOS 460.000,00 150,00 Imobil. T</p><p>Amostras de Apartamentos similares, todos com 02 vagas de Garagem.</p><p>HOMOGENEIZAÇÃO:</p><p>A – CRITÉRIO IDADE:</p><p>Considerando-se um intervalo de 3 anos (intervalo arbitrado pelo avaliador) em relação a idade real que são</p><p>de 5 anos:</p><p>5 + 3 = 08</p><p>5 – 3 = 02</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>59</p><p>Eliminamos as seguintes amostras: nº __________________________________</p><p>B – CRITÉRIO ANDAR:</p><p>Considerando-se um intervalo de 3 andares (intervalo arbitrado pelo avaliador) em relação ao andar do</p><p>imóvel avaliando que é o 5º andar:</p><p>5 + 3 = 08</p><p>5 – 3 = 02</p><p>Eliminamos as seguintes amostras: __________________________________</p><p>C – CRITÉDIO POSIÇÃO</p><p>Considerando-se que o imóvel avaliado é de frente, eliminamos as seguintes amostras: ________________</p><p>02, 12, 14, 19 e 20.</p><p>QUADRO AMOSTRAL HOMOGENEIZADO</p><p>Nº BAIRRO IDADE ANDAR POSIÇÃO R$ A.PRIV m² Valor/m²</p><p>01 GLORIA 4 5º FRENTE 370.000,00 140,00</p><p>05 GLORIA 7 5º FRENTE 400.000,00 150,00</p><p>08 RIVIERA 5 7º FRENTE 410.000,00 145,00</p><p>09 CAVALEIROS 3 6º FRENTE 430.000,00 165,00</p><p>15 GLORIA 5 4º FRENTE 420.000,00 170,00</p><p>17 CANCELA PRETA 5 6º FRENTE 420.000,00 120,00</p><p>Amostras de Apartamentos similares, todos com 02 vagas de Garagem.</p><p>ARREDONDAMENTO</p><p>SE A 3ª CASA APÓS A VÍRGULA FOR: 0 – 1 – 2 – 3 – 4 A 2ª CASA PERMANECE IGUAL.</p><p>SE A 3ª CASA APÓS A VÍRGULA FOR: 5 – 6 – 7 – 8 – 9, A 2ª CASA SOBE UMA UNIDADE.</p><p>1 – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 06 amostras = ___________ = _______________ R$/m²</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = 100,00 m² x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>2 – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética.</p><p>Determina-se um intervalo percentual (arbitrado pelo avaliador) para tratamento matemático das amostras.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+ 20% = ___________ R$/m2 – LIMITE SUPERIOR</p><p>MF = ___________</p><p>- 20% = ____________R$/m2 – LIMITE INFERIOR</p><p>Considerando-se</p><p>somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da amostra</p><p>nº 17.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das 05 amostras = ___________ = ____________ R$/m2</p><p>05</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>60</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = 100,00 m² x ____________ R$/m² = R$ __________________</p><p>FCI = Valor do Imóvel x Fator Correção</p><p>FCI= R$ _____________________ x __________ = R$ ________________________</p><p>Conceito: Foi utilizado o fator de correção indireta de 8% (oito) devido a posição/coluna do apartamento,</p><p>pois o mesmo é diferenciado dos apartamentos das amostras por ter vista para o mar e para a serra, nas</p><p>amostras não tem nenhum apartamento com esta característica.</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ __________________ (Arredondamento máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ _____________________________</p><p>Limite superior: R$ ____________________________</p><p>(limites de variação de 1% a 10% conforme nível de precisão da avaliação. Quanto mais precisa a</p><p>avaliação, menor a variação.)</p><p>9.2.2- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS</p><p>DE MERCADO</p><p>Com base nas informações da pesquisa abaixo apresentada, determine o valor do imóvel nas seguintes</p><p>situações:</p><p>Apartamento de 3 dormitórios com duas vagas de garagem</p><p>- Bairro: CAVALEIROS</p><p>- Posição: Frente</p><p>- 8 anos de idade (considerar intervalo de 4 anos)</p><p>- Área privativa = 160m²</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>Nº BAIRRO POSIÇÃO IDADE ANDAR VALOR A.PRIV m² FONTE</p><p>01 CAVALEIROS FRENTE 8 6º 720.000,00 145,00 IMOB X</p><p>02 CAVALEIROS FRENTE 4 2º 840.000,00 180,00 IMOB 2</p><p>03 CAVALEIROS FRENTE 5 5º 815.000,00 150,00 IMOB X</p><p>04 CAVALEIROS FRENTE 12 1º 780.000,00 170,00 IMOB Y</p><p>05 CAVALEIROS FRENTE 4 4º 920.000,00 165,00 IMOB 2</p><p>06 CAVALEIROS FUNDOS 6 3º 850.000,00 155,00 IMOB Y</p><p>07 CAVALEIROS FRENTE 14 6º 700.000,00 161,00 IMOB Y</p><p>08 GLORIA FRENTE 5 4º 880.000,00 177,00 IMOB Z</p><p>09 GLORIA FRENTE 7 10º 690.000,00 178,00 IMOB 2</p><p>10 CAVALEIROS FRENTE 3 5º 900.000,00 170,00 IMOB Z</p><p>11 CAVALEIROS FRENTE 2 2º 880.000,00 135,00 IMOB 2</p><p>12 CAVALEIROS FUNDOS 7 12º 750.000,00 165,00 IMOB 6</p><p>13 CANCELA PRETA FRENTE 5 6º 890.000,00 160,00 IMOB T</p><p>14 CAVALEIROS FRENTE 4 5º 910.000,00 180,00 IMOB XX</p><p>15 CAVALEIROS FRENTE 3 8º 820.000,00 170,00 IMOB T</p><p>16 GLORIA FRENTE 1 4º 850.000,00 160,00 IMOB U</p><p>Pesquisas de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliado.</p><p>QUADRO AMOSTRAL HOMOGENEIZADO</p><p>Nº BAIRRO POSIÇÃO IDADE ANDAR VALOR A.PRIV m² VALOR M²</p><p>01 CAVALEIROS FRENTE 8 6º 720.000,00 145,00</p><p>02 CAVALEIROS FRENTE 4 2º 840.000,00 180,00</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>61</p><p>03 CAVALEIROS FRENTE 5 5º 815.000,00 150,00</p><p>04 CAVALEIROS FRENTE 12 1º 780.000,00 170,00</p><p>05 CAVALEIROS FRENTE 4 4º 920.000,00 165,00</p><p>14 CAVALEIROS FRENTE 4 5º 910.000,00 180,00</p><p>A – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 06 amostras = = R$/m² .</p><p>06 06</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=____________</p><p>-20% - 20% = ____________R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2__________</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ m² x _____________ R$/m² = R$ _______________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>9.2.3- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS</p><p>DE MERCADO</p><p>Apartamento de 3 dormitórios com duas vagas de garagem</p><p>- Bairro: Parque Tamandaré</p><p>- Área privativa = 88,75m²</p><p>QUADRO AMOSTRAL HOMOGENEIZADO</p><p>Nº ENDEREÇO VALOR A.PRIV m² VALOR M² FONTE</p><p>01 Rua Dr Siqueira, 266 549.000,00 102,00 5.382,35 Immobe</p><p>02 Rua Nações Unidas 580.000,00 94,00 6.170,21 Elo</p><p>03 Rua Visconde de Inhaúma, 18 550.000,00 90,00 6.111,11 Willes</p><p>04 Rua Álvaro Tâmega 450.000,00 100,00 4.500,00 Roberto Luis</p><p>05 Rua Marechal Rondon 450.000,00 97,00 4.639,18 RCL Imob</p><p>06 Av Dom Bosco 500.000,00 89,00 5.617,98 RCL Imob</p><p>07 Rua Dr Siqueira 580.000,00 96,00 6.041,67 Willes</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>62</p><p>A – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 07 amostras = _____________ = R$/m²_______________________.494,64</p><p>07 07</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ______________ x __________________ = R$___________________487.649,55</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = ______________R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=_________5.494,64</p><p>-20% - 20% = ______________R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo, não teremos a eliminação de</p><p>amostras.</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ___________ x _________________ = R$________________________ 87.649,55</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor para o imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 485.000,00</p><p>LIMITE INFERIOR: R$ 470.000,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$ 500.000,00</p><p>9.2.4- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS</p><p>DE MERCADO</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>ENDEREÇO VALOR ÁREA R$/M² FONTE</p><p>01 R. Antuérpio Soares Young 350.000,00 108,00 3.240,74 Xxx</p><p>02 R. Aurélio Francisco Gomes 280.000,00 73,00 3.835,62 Yyy</p><p>03 R. Raul Abbot Escobart 280.000,00 74,00 3.783,78 Xxx</p><p>04 R. Aurélio Francisco Gomes 340.000,00 72,00 4.722,22 Yyy</p><p>05 R. Jarbas Dias Pecly 270.000,00 80,00 3.375,00 Xxx</p><p>06 R. Major Euclides Maciel 380.000,00 74,00 5.135,14 Yyy</p><p>07 R. Profª. Olímpia Pereira Nunes 280.000,00 80,00 3.500,00 Xxx</p><p>08 R. Antuérpio Soares Young 318.000,00 83,00 3.831,33 Yyy</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>63</p><p>MA = Soma do valor do m² das 08 amostras = ___________ = R$/m² = ______________927,98</p><p>08 08</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética.</p><p>Determina-se um intervalo percentual (arbitrado pelo avaliador) para tratamento matemático das</p><p>amostras.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+ 20% = R$_________________ 4.713,58</p><p>MF = R$ .3.927,98</p><p>- 20% = R$_________________ 3.142,38</p><p>ENDEREÇO VALOR ÁREA R$/M² FONTE</p><p>01 R. Antuérpio Soares Young 350.000,00 108,00 3.240,74 Xxx</p><p>02 R. Aurélio Francisco Gomes 280.000,00 73,00 3.835,62 Yyy</p><p>03 R. Raul Abbot Escobart 280.000,00 74,00 3.783,78 Xxx</p><p>04 R. Aurélio Francisco Gomes 340.000,00 72,00 4.722,22 Yyy</p><p>05 R. Jarbas Dias Pecly 270.000,00 80,00 3.375,00 Xxx</p><p>06 R. Major Euclides Maciel 380.000,00 74,00 5.135,14 Yyy</p><p>07 R. Profª. Olímpia Pereira Nunes 280.000,00 80,00 3.500,00 Xxx</p><p>08 R. Antuérpio Soares Young 318.000,00 83,00 3.831,33 Yyy</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação das</p><p>amostras nsº .</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das 06 amostras = ___________ =_____________R$/m2</p><p>06 06</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = 84,05 m² x _______________ R$/m² = R$___________________2.110,16</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor para o imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$___________________ 300.000,00</p><p>LIMITE INFERIOR: R$_________________ 285.000,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$_________________ 315.000,00</p><p>9.3- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE</p><p>MERCADO</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>64</p><p>Utilizado nas situações em que a casa a ser avaliada está localizada em bairros, ou condomínios, onde existe</p><p>uma padronização das dimensões do terreno, padronização do padrão construtivo e há uma</p><p>contemporaneidade nas edificações, avalia-se pelo Método Comparativo de Dados de Mercado. Considera-</p><p>se o valor total da casa (incluindo-se o terreno) na pesquisa do quadro amostral.</p><p>A- Considerar o valor total das casas amostradas, incluindo o terreno, e determinar a média aritmética</p><p>do valor do m2 construído.</p><p>B- Multiplicar a área da casa a ser avaliada pela média aritmética do valor do m2 construído.</p><p>Exercício de avaliação de casa</p><p>Avaliar uma casa localizada em um determinado bairro onde as dimensões dos terrenos são padronizadas, o</p><p>padrão construtivo das edificações são similares e foram edificadas na mesma época. A área edificada da</p><p>casa é de 150,00m2.</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>Nº Á. EDIFICADA m2 VALOR FONTE R$/m²</p><p>01 125,00 190.000,00 Imob X</p><p>02 136,00 180.000,00 Imob X</p><p>03 95,00 175.000,00 Imob Y</p><p>04 135,00 210.000,00 Imob Y</p><p>05 127,00 200.000,00 Imob Y</p><p>06 156,00 160.000,00 Imob Z</p><p>07 87,00 183.000,00 Imob Z</p><p>08 96,00 198.000,00 Imob Z</p><p>09 113,00 155.000,00 Imob T</p><p>10 128,00 220.000,00 Imob T</p><p>11 133,00 165.000,00 Imob T</p><p>12 134,00 175.000,00 Imob T</p><p>13 124,00 210.000,00 Imob U</p><p>14 145,00 232.000,00 Imob U</p><p>PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIALIZADOS SIMILARES AO IMÓVEL AVALIANDO.</p><p>A- DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 14 amostras = = R$/m² .</p><p>14 14</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=______________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = ___________ = R$/m2___________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>65</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ m² x _____________ R$/m² = R$ _______________________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE APARTAMENTO - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE</p><p>MERCADO</p><p>Com base nas informações da pesquisa abaixo apresentada, determine o valor do imóvel nas seguintes</p><p>situações:</p><p>Apartamento de 4 dormitórios com duas vagas de garagem</p><p>- Bairro: CAVALEIROS</p><p>- Área privativa = 170m²</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>Nº BAIRRO VALOR A.PRIV m² FONTE VALOR M²</p><p>01 CAVALEIROS 900.000,00 180,00 IMOB X</p><p>02 CAVALEIROS 840.000,00 180,00 IMOB 2</p><p>03 CAVALEIROS 815.000,00 160,00 IMOB X</p><p>04 CAVALEIROS 1.000.000,00 200,00 IMOB Y</p><p>05 CAVALEIROS 920.000,00 175,00 IMOB 2</p><p>06 CAVALEIROS 850.000,00 165,00 IMOB Y</p><p>07 CAVALEIROS 910.000,00 175,50 IMOB Y</p><p>Pesquisas de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliado.</p><p>A – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 07 amostras = = R$/m² .</p><p>07 07</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=__________</p><p>-20% - 20% = __________R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2______________</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>66</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ m² x _____________ R$/m² = R$ _______________</p><p>O imóvel avaliando tem um ofuro na varanda da suíte principal, os imóveis das amostras não tem, por este</p><p>motivo o perito avaliador considera que o imóvel avaliando de um fator de correção positivo de 8%, desta</p><p>forma aplica-se:</p><p>CORREÇÃO: valor do imóvel x F.C</p><p>CORREÇÃO: ________________ x _______ = R$____________________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>9.3- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO</p><p>DIRETO DE DADOS DE</p><p>MERCADO</p><p>Nas situações em que for possível realizar uma pesquisa de vários terrenos similares ao terreno que estamos</p><p>avaliando utiliza-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.</p><p>Após a determinação do valor final, se for necessário, realiza-se as correções de Tesadas, Profundidade,</p><p>Declividade e valorização quanto ao número de testadas conforme as Tabelas Específicas.</p><p>Exercício de avaliação de TERRENO.</p><p>Método comparativo direto de dados de mercado.</p><p>Com base nas informações do quadro amostral abaixo, determine o valor de um terreno com as seguintes</p><p>características:</p><p>- Testada: 12,00m - Profundidade: 33,00m</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>Nº VALOR Á. TERRENO m2 FONTE R$/m²</p><p>(Valor</p><p>Terreno/Área)</p><p>01 190.000,00 350,00 Imob X</p><p>02 180.000,00 380,00 Imob X</p><p>03 175.000,00 350,00 Imob X</p><p>04 210.000,00 450,00 Imob X</p><p>05 200.000,00 350,00 Imob Y</p><p>06 160.000,00 320,00 Imob Y</p><p>07 183.000,00 420,00 Imob Y</p><p>08 198.000,00 540,00 Imob Y</p><p>09 155.000,00 300,00 Imob Y</p><p>PESQUISA DE MERCADO DE IMÓVEIS COMERCIALIZADOS SIMILARES AO IMÓVEL AVALIANDO.</p><p>A- DETERMINAÇÃO DA ÁREA DO TERRENO</p><p>Área do Terreno = Testada x Profundidade</p><p>Área do Terreno = ___________m x __________ = _____________m2</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>67</p><p>B- DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 09 amostras = = R$/m² .</p><p>09 09</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>C – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=___________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = ___________ = R$/m2__________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ m² x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>9.4- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE ÁREA RURAL - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE</p><p>MERCADO</p><p>Com base nas informações da pesquisa abaixo apresentada, determine o valor do imóvel nas seguintes</p><p>situações:</p><p>FAZENDA com área de 137ha. 6.438,87m² em Conceição de Macabu/RJ</p><p>AVALIAÇÃO DA ÁREA:</p><p>Nº LOCAL VALOR ÁREA ha R$/há</p><p>01 CONCEIÇÃO DE MACABU 1.739.000,00 220,00</p><p>02 CONCEIÇÃO DE MACABU 1.128.000,00 120,80</p><p>03 CONCEIÇÃO DE MACABU 921.200,00 98,35</p><p>04 CONCEIÇÃO DE MACABU 1.363.000,00 150,00</p><p>05 ITAPUA 799.000,00 83,45</p><p>06 ITAPUA 1.504.000,00 145,00</p><p>07 ITAPUA 1.222.000,00 165,50</p><p>08 TRIUNFO 648.600,00 90,00</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>68</p><p>09 TRIUNFO 1.269.000,00 115,50</p><p>A – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do R$/ha das 09 amostras = = R$/ha .</p><p>09 09</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA DO IMÓVEL x MA</p><p>VALOR DO IMÓVEL = x = R$ .</p><p>B – DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>+20% + 20% = ____________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=____________</p><p>-20% - 20% = ____________R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do valor do R$/ha das 07 amostras = = R$/ha____________</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>VALOR DO IMÓVEL = ÁREA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO IMÓVEL = _________ ha x _____________ R$/ha = R$ __________________</p><p>C – CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>69</p><p>9.5- EXERCÍCIO PTAM COMPLETO - AVALIAÇÃO DE LOJA - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE</p><p>DADOS DE MERCADO</p><p>PTAM</p><p>PARECER TÉCNICO</p><p>DE AVALIAÇÃO</p><p>MERCADOLÓGICA</p><p>PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>1 - INTRODUÇÃO:</p><p>Visa o presente parecer, atender a solicitação da Sr.ª xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, inscrita no</p><p>CPF sob o nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxx a avaliar os imóveis descritos neste parecer técnico de avaliação</p><p>mercadológica.</p><p>Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a</p><p>profissão de Corretores de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos</p><p>Corretores de Imóveis.</p><p>A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-</p><p>2 – Avaliação de Imóveis Urbanos.</p><p>2 - OBJETIVO:</p><p>O objetivo de o presente Parecer Resumido é a avaliação mercadológica locatícia do bem para</p><p>fins comerciais e renovação de contrato de locação.</p><p>CONSIDERAÇÕES:</p><p>Os documentos anexados inerentes ao imóvel foram fornecidos pela solicitante deste parecer.</p><p>Não foi realizada análise da situação legal e fiscal do imóvel, do locador e da locatária.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>70</p><p>O imóvel foi avaliado na condição em que se encontrava no momento da vistoria. Por</p><p>determinação da NBR 14.653 não foram considerados nos valores dos imóveis todo e qualquer tipo</p><p>de móveis, equipamentos e acessórios (armários e equipamentos).</p><p>AVALIAÇÃO: Avaliação imobiliária consiste na determinação do valor de um bem imóvel, de</p><p>seus frutos ou direitos, através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção de</p><p>mercado são essenciais.</p><p>A avaliação é sempre feita em função do valor à vista e sem os honorários de intermediação.</p><p>VALOR: Segundo a ABNT 14.653 de 2001, nas avaliações mercadológicas, o valor do bem</p><p>depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação. Considera</p><p>um mercado de concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência nos interesses de compra,</p><p>venda e locação para interferir no valor do imóvel.</p><p>PREÇO: Segundo a ABNT 14.653: É a quantia com o qual se efetua, ou se propõe efetuar uma</p><p>transação do bem, um fruto ou um direito sobre ele.</p><p>Se houver uma necessidade urgente do proprietário</p><p>em vender o seu bem, ou do comprador em</p><p>adquirir o determinado bem, descaracteriza-se um mercado de natureza perfeita ou estável, o que</p><p>geralmente influencia o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente.</p><p>3 – IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS:</p><p>3.1- REGISTRO DO IMÓVEL</p><p>Imóveis comerciais situados a Rua Silva Jardim, 82 e 84 (lojas), centro, Macaé, Cep: 27.910-</p><p>340 – Não foi apresentado Certidão de Inteiro Teor e Ônus Reais (Devido ao tempo e urgência feita</p><p>pela solicitante).</p><p>3.2- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL</p><p>LOJA 82: imóvel com aproximadamente 27,22m², com piso em cerâmica, paredes com</p><p>pinturas em PVA e detalhes com papel de parede, teto com detalhes rebaixado em gesso com</p><p>iluminação direta, um banheiro, provadores de roupas e vidro temperado na fachada com porta de</p><p>acesso a loja.</p><p>Considerações:</p><p>Existe um espaço de guardados como se fosse uma sobre loja, porém com pé direito baixo.</p><p>No imóvel encontra-se uma caixa d`água para ser instalada, porém ainda não foi feita pela falta de</p><p>identificação da parte hidráulica dentro do imóvel.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>71</p><p>LOJA 84: imóvel com aproximadamente 27,22m², com piso em cerâmica, paredes com</p><p>pinturas em PVA, teto com detalhes rebaixado em gesso com iluminação direta, um banheiro, vidro</p><p>temperado na fachada com porta de acesso a loja.</p><p>Considerações:</p><p>Existe um espaço de guardados como se fosse uma sobre loja, porém com pé direito baixo.</p><p>Localização boa em relação ao bairro, pois está localizado em um dos principais ruas do bairro com</p><p>estruturas como praça, padaria, supermercado, drogaria, ponto de ônibus, posto de combustível,</p><p>igreja, escola, restaurante e principais ruas de acessos.</p><p>Segue link de localização e coordenadas: https://goo.gl/maps/Re8TzJ2sv7G2</p><p>https://goo.gl/maps/Re8TzJ2sv7G2</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>72</p><p>LOJA 82 (Fotos do dia da vistoria)</p><p>LOJA 84 (Fotos do dia da vistoria)</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>73</p><p>4 – VISTORIA DOS IMÓVEIS:</p><p>A vistoria do imóvel foi realizada na tarde do dia 09 de julho de 2018 acompanhada pela</p><p>solicitante deste parecer.</p><p>5 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA:</p><p>MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO:</p><p>Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado</p><p>assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14653-2.</p><p>QUADRO AMOSTRAL</p><p>ENDEREÇO R$/VALOR ÁREA R$/M² FONTE</p><p>01 Av. Rui Barbosa, 1406 10.000,00 120,00 83,33 xxxx</p><p>02 Rua Euzébio de Queiroz, 58 5.000,00 120,00 41,67 yyyy</p><p>03 Rua Júlio Olivier, 238 2.500,00 125,00 20,00 zzzzz</p><p>04 Rua Teixeira de Gouveia, 714 5.500,00 180,00 30,56 xxxx</p><p>05 Rua Conde de Araruama, 138 4.500,00 180,00 25,00 yyyy</p><p>06 Rua Tenente Coronel Amado, 740 8.000,00 100,00 80,00 zzzzz</p><p>07 Av. Rui Barbosa, 768 6.500,00 140,00 46,43 xxxx</p><p>08 Rua Gov. Roberto Silveira 1.200,00 50,00 24,00 yyyy</p><p>09 Av. Papa João XXIII 2.500,00 30,00 83,33 zzzzz</p><p>10 Rua São João 1.500,00 40,00 37,50 xxxx</p><p>11 Rua Euzébio de Queiroz 18.000,00 580,00 31,03 yyyy</p><p>12 Rua Alfredo Backer 2.600,00 100,00 26,00 zzzzz</p><p>13 Rua Velho Campos 1.500,00 60,00 25,00 xxxx</p><p>14 Rua Conde de Araruama 4.000,00 180,00 22,22 yyyy</p><p>15 Rua Euzébio de Queiroz, 76 5.000,00 120,00 41,67 zzzzz</p><p>16 Av Rui Barbosa 2.000,00 41,40 48,19 xxxx</p><p>17 Av Rui Barbosa 20.000,00 400,00 50,00 yyyy</p><p>18 Av Rui Barbosa 10.000,00 250,00 40,00 xxxx</p><p>19 Av. Rui Barbosa 12.500,00 320,00 39,06 yyyy</p><p>20 Rua Télio Barreto 3.600,00 50,00 72,00 zzzzz</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA</p><p>MA = Soma do valor do m² das 20 amostras = 866,99 = R$/m² = 43,35</p><p>20 20</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética.</p><p>Determina-se um intervalo percentual (arbitrado pelo avaliador) para tratamento matemático das amostras.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 30% teremos:</p><p>+ 30% = R$__________________ 56,35</p><p>MF = R$ __________43,35</p><p>- 30% = R$__________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>74</p><p>30,34</p><p>ENDEREÇO R$/VALOR ÁREA R$/M² FONTE</p><p>01 Av. Rui Barbosa, 1406 10.000,00 120,00 83,33 xxxx</p><p>02 Rua Euzébio de Queiroz, 58 5.000,00 120,00 41,67 yyyy</p><p>03 Rua Júlio Olivier, 238 2.500,00 125,00 20,00 zzzzz</p><p>04 Rua Teixeira de Gouveia, 714 5.500,00 180,00 30,56 xxxx</p><p>05 Rua Conde de Araruama, 138 4.500,00 180,00 25,00 yyyy</p><p>06 Rua Tenente Coronel Amado, 740 8.000,00 100,00 80,00 zzzzz</p><p>07 Av. Rui Barbosa, 768 6.500,00 140,00 46,43 xxxx</p><p>08 Rua Gov. Roberto Silveira 1.200,00 50,00 24,00 yyyy</p><p>09 Av. Papa João XXIII 2.500,00 30,00 83,33 zzzzz</p><p>10 Rua São João 1.500,00 40,00 37,50 xxxx</p><p>11 Rua Euzébio de Queiroz 18.000,00 580,00 31,03 yyyy</p><p>12 Rua Alfredo Backer 2.600,00 100,00 26,00 zzzzz</p><p>13 Rua Velho Campos 1.500,00 60,00 25,00 xxxx</p><p>14 Rua Conde de Araruama 4.000,00 180,00 22,22 yyyy</p><p>15 Rua Euzébio de Queiroz, 76 5.000,00 120,00 41,67 zzzzz</p><p>16 Av. Rui Barbosa 2.000,00 41,40 48,19 xxxx</p><p>17 Av. Rui Barbosa 20.000,00 400,00 50,00 yyyy</p><p>18 Av. Rui Barbosa 10.000,00 250,00 40,00 xxxx</p><p>19 Av. Rui Barbosa 12.500,00 320,00 39,06 yyyy</p><p>20 Rua Télio Barreto 3.600,00 50,00 72,00 zzzzz</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a</p><p>eliminação das amostras nsº 01, 03, 05, 06, 08, 12, 13, 14 e 20.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das 11 amostras = ___________ =______________R$/m2</p><p>11 11</p><p>VALOR DA LOCAÇÃO = ÁREA PRIVATIVA DO IMÓVEL x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DA LOCAÇÃO = 27,22 m² x ____________R$/m² = R$_______________(cada loja)</p><p>FATOR DE CORREÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>Valor da Locação x F.C</p><p>R$______________ x 1.60 ou (+60%)</p><p>R$_______________ (cada loja)</p><p>Fator de correção positivo aplicado devido à localização do imóvel no centro da cidade, pois está</p><p>localizado em uma rua muito conhecida comercialmente e com bom trafego de pedestre!</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>75</p><p>Considerações: O mercado imobiliário é um dos segmentos que sofreu muito com situação</p><p>do país, o número de imóveis comerciais, industriais e residenciais desocupados são enormes:</p><p>Residenciais: Nos deparamos com clientes entregando os imóveis pela perda de emprego</p><p>e por não suportar as despesas de aluguel, condomínio*, IPTU, taxa de bombeiros e manutenção</p><p>do imóvel; através de pesquisa informal para tentar entender o mercado atual, verificamos que</p><p>muitas pessoas estão voltando a morar com os pais, de favor ou migrando para outros bairros onde</p><p>o valor do aluguel é bem mais baixo.</p><p>Comerciais e Industriais: Esse segmento imobiliário talvez seja o que mais tem sofrido,</p><p>não é difícil percebermos o quanto de lojas, empresas e industrias fecham por dia, infelizmente</p><p>estamos em um cenário onde passamos por uma rua no centro da cidade e vemos o número de</p><p>lojas (até mesmo de tradição) fechada, no mês seguinte ao passarmos pela mesma rua</p><p>visualizamos que mais uma se fechou. Também através de uma pesquisa informal, conversando</p><p>com</p><p>pelo Conselho Federal.</p><p>§2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em</p><p>prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.</p><p>Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta</p><p>corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por</p><p>cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos</p><p>serviços abaixo relacionados:</p><p>I. Inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de</p><p>imóveis;</p><p>II. Registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores</p><p>Imobiliários.</p><p>Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada</p><p>cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 5</p><p>DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o</p><p>documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em</p><p>critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de</p><p>comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.</p><p>Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor</p><p>de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:</p><p>I. Identificação do solicitante;</p><p>II. Objetivo do parecer técnico;</p><p>III. Identificação e caracterização do imóvel;</p><p>IV. Indicação da metodologia utilizada;</p><p>V. Valor resultante e sua data de referência;</p><p>VI. Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.</p><p>§1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário,</p><p>o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a</p><p>descrição detalhada de sua localização.</p><p>§2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:</p><p>I. Medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e</p><p>confrontações;</p><p>II. Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;</p><p>III. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;</p><p>IV. Aproveitamento econômico do imóvel;</p><p>V. Data da vistoria.</p><p>§3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem</p><p>anexados:</p><p>I. Mapa de localização;</p><p>II. Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;</p><p>III. Relatório fotográfico.</p><p>DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO</p><p>DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a</p><p>todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional</p><p>de Corretores de Imóveis.</p><p>Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de</p><p>Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste</p><p>artigo.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 6</p><p>DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR</p><p>Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores</p><p>Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo:</p><p>I. Nome por extenso do Corretor de Imóveis;</p><p>II. Menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de</p><p>inscrição;</p><p>III. Tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional;</p><p>IV. Órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se</p><p>houver;</p><p>V. Data limite de validade do Certificado de Registro;</p><p>VI. Data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional,</p><p>do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.</p><p>§1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três)</p><p>anos, contados de sua emissão.</p><p>§2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de</p><p>conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.</p><p>§3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou</p><p>complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão</p><p>de Identidade de Avaliador Imobiliário.</p><p>https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/index.aspx (atualização de certificado).</p><p>DO SELO CERTIFICADOR</p><p>Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores</p><p>Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho</p><p>Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica de sua emissão.</p><p>Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e sequenciada, com</p><p>mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.</p><p>Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o</p><p>fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor</p><p>da anuidade-base do exercício.</p><p>Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao</p><p>preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação</p><p>Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo</p><p>Conselho Regional.</p><p>§1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação</p><p>Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.</p><p>§2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica,</p><p>vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica correspondente.</p><p>§3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.</p><p>Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro</p><p>Nacional de Avaliadores Imobiliários:</p><p>https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/index.aspx</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 7</p><p>I. Requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador;</p><p>II. Fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica.</p><p>DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO</p><p>Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco)</p><p>anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de</p><p>Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser</p><p>apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de</p><p>05 (cinco) dias úteis.</p><p>DISPOSIÇÕES FINAIS</p><p>Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará,</p><p>através de Ato Normativo de observância obrigatória:</p><p>I. A forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;</p><p>II. A instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de</p><p>imóveis;</p><p>III. A instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos</p><p>nesta Resolução;</p><p>IV. A instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação</p><p>Mercadológica.</p><p>Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos</p><p>regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de</p><p>seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que</p><p>comprometa a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,</p><p>serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela</p><p>Resolução Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).</p><p>Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as</p><p>disposições contrárias.</p><p>Salvador (BA), 22 de novembro de 2007.</p><p>JOÃO TEODORO DA SILVA</p><p>Presidente</p><p>CURT ANTONIO BEIMS</p><p>Diretor Secretário</p><p>alguns consultores empresariais, nos deparamos claramente com as dificuldades destas</p><p>pessoas manterem o seu negócio aberto, honrando os compromissos trabalhistas, fiscais entre</p><p>outros, os faturamentos diminuíram drasticamente.</p><p>Não é difícil identificar estas situações, basta passear no centro das cidades para visualizar</p><p>as situações dos imóveis comerciais e, nos bairros para visualizar as situações dos imóveis</p><p>residenciais. O número de placas de imobiliárias e proprietários é muito grande, hoje a oferta é</p><p>infinitamente maior que a procura.</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor atual (julho/2018) para a locação do</p><p>imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ _____________(cada loja)</p><p>LIMITE INFERIOR: R$ ______________1.850,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$ ______________2.050,00</p><p>CUB – Siduscon-Rio</p><p>http://www.sinduscon-rio.com.br/</p><p>10- CUB – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO</p><p>O CUB é um indexador de custo imobiliário, utilizado pelos setores da construção civil e mercado imobiliário.</p><p>Representa em moeda nacional a variação do valor de referência do m² da construção. No cálculo do CUB</p><p>são considerados os vários itens inerentes a construção civil como mão de obra e materiais. Não entram no</p><p>Cálculo do CUB elevadores, fundações especiais, equipamentos especiais e paisagismo.</p><p>O CUB é calculado pelos SINDUSCON’s – Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado</p><p>conforme norma da ABNT – NBR 12721/2006. Esta norma faculta aos SINDUSCON’s a determinação de um</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>76</p><p>CUB representativo dos diferentes padrões. A maioria dos estados tem como CUB representativo o padrão</p><p>R8N (Residência Multifamiliar de 8 pavimentos – padrão normal).</p><p>Os valores do CUB são diferentes em cada estado, obedecendo a precificação estadual dos insumos da</p><p>construção civil e da mão de obra.</p><p>O reajuste do INCC – Índice Nacional da Construção Civil, que reajusta a maioria dos contratos imobiliários e</p><p>os consórcios imobiliários considera a variação do CUB como um dos fatores principais no seu cálculo.</p><p>Os corretores utilizam o CUB em duas situações distintas:</p><p>- Atualização do valor do imóvel e determinação do valor do imóvel em datas retroativas.</p><p>- Avaliação das benfeitorias no Método Evolutivo.</p><p>Nas avaliações judiciais em que são solicitadas as atualizações dos valores das avaliações, emprega-se o</p><p>CUB como indexador por ser o índice oficial de reajuste do mercado imobiliário.</p><p>Utiliza-se o CUB somente para áreas edificadas. Não emprega-se o CUB em terrenos, glebas e áreas rurais.</p><p>NBR 12.721/2006 – SIDUSCON/RS</p><p>10.1- MÉTODO PARA ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL ATRAVÉS DO CUB</p><p>Exemplo:</p><p>Valor do imóvel em janeiro de 2009 = R$ 100.000,00</p><p>Atualizar o imóvel para dezembro de 2009</p><p>A- Determina-se o nº de CUB’s do Imóvel</p><p>Nº CUB’s = 100.000,00 = 123,9265</p><p>R$ 806,93</p><p>B- Determina-se o valor atualizado do imóvel</p><p>Valor atualizado do Imóvel = Nº CUB’s x CUB do mês que se deseja atualizar (dez/2009)</p><p>Valor Atualizado do Imóvel = 123,9265 x R$ 810,40 = R$ 100.430,04</p><p>Há casos que devemos considerar a depreciação do imóvel.</p><p>CUB JANEIRO 2009 = R$ 806,93</p><p>CUB DEZEMBRO 2009 = R$ 810,40 Fonte: SINDUSCON’s/RS – Cub Padrão – R8N</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>77</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>78</p><p>10.2- EXERCÍCIO DE ATUALIZAÇÃO E DETERMINAÇÃO DE VALOR DE IMÓVEL EM DATAS</p><p>ANTERIORES COM UTILIZAÇÃO DO CUB</p><p>Considerando a tabela do CUB abaixo, atualizar o valor dos imóveis as datas solicitadas:</p><p>1- APARTAMENTO</p><p>DATA VALOR CUB DA DATA</p><p>MARÇO 2007 R$ 230.000,00 R$ 672,94</p><p>NOVEMBRO 2010 R$ ? R$ 916,34</p><p>A- Determinar o nº de CUB’s do Imóvel</p><p>Nº de CUB’s = Valor do Imóvel = R$_____________=____________(0,0000)</p><p>CUB Março 2007 ________</p><p>B- Determinar o valor atualizado</p><p>Valor atualizado = Nº de CUB’s x Valor do CUB do mês da atualização</p><p>Valor atualizado = _____________ x _____________ = R$ _________________</p><p>2- LOJA</p><p>DATA VALOR CUB DA DATA</p><p>JULHO 2010 R$ 580.000,00 R$909,43</p><p>NOVEMBRO 2007 R$ ? R$ 707,95</p><p>A- Determinar o nº de CUB’s do Imóvel</p><p>Nº de CUB’s = Valor do Imóvel = R$_____________=____________(0,0000)</p><p>CUB Julho 2010 ________</p><p>B- Determinar o valor atualizado</p><p>Valor atualizado = Nº de CUB’s x Valor do CUB do mês que se deseja a determinação.</p><p>Valor atualizado = _____________ x _____________ = R$ _________________</p><p>ANO JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ</p><p>2007 --- 671,56 672,94 674,01 675,28 677,02 697,59 699,94 702,21 705,13 707,95 710,46</p><p>2008 712,85 714,79 717,80 720,62 726,06 769,96 774,87 781,59 787,42 794,30 797,83 800,54</p><p>2009 803,48 806,48 804,96 804,22 804,38 804,65 837,31 837,80 840,77 842,20 844,62 845,70</p><p>2010 847,37 848,96 850,89 852,36 855,63 860,01 909,43 911,23 913,73 914,87 916,34 916,81</p><p>Série Histórica Completa (NBR 12,721/2006) – R8N – SINDUSCON’s/RS</p><p>3- ATUALIZAR VALOR DO IMÓVEL</p><p>Em um processo judicial, as partes concordaram com a avaliação realizada pelo Perito do Juiz referente a um</p><p>depósito objeto do litígio. A avaliação do Perito foi realizada em Agosto de 2010 e resultou em R$ 380.000,00.</p><p>O juiz solicitou que o Perito determine o valor do imóvel em Outubro de 2007 para determinar as indenizações.</p><p>Qual o valor do imóvel em outubro de 2007?</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>79</p><p>A- DETERMINAÇÃO DO VALOR DO DEPÓSITO</p><p>Determinar o nº de CUB’s do imóvel.</p><p>Nº de CUB’s = Valor do Imóvel = R$ = __________</p><p>CUB Agosto 2010</p><p>Determinar o valor</p><p>Valor = Nº de CUB’s x Valor do CUB OUTUBRO 2007</p><p>Valor = ____________ x ____________ = R$_______________</p><p>4- ATUALIZAR VALOR DO IMÓVEL</p><p>Na avaliação que você está fazendo, o cliente pediu para você corrigir o valor do imóvel conforme as</p><p>informações a seguir:</p><p>DATA VALOR CUB DA DATA</p><p>JULHO 2009 R$ 490.000,00 R$985,20</p><p>MARÇO 2015 R$ ? CUA Representativo (pág. 78)</p><p>B- DETERMINAÇÃO DO VALOR DO DEPÓSITO</p><p>Determinar o nº de CUB’s do imóvel.</p><p>Nº de CUB’s = Valor do Imóvel = R$ = ______________</p><p>CUB julho 2009</p><p>Determinar o valor</p><p>Valor = Nº de CUB’s x Valor do CUB Representativo de Março 2015</p><p>Valor = ____________ x ____________ = R$_______________</p><p>11- MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA BENFEITORIA</p><p>No Método Evolutivo é necessário avaliar o terreno e a(s) benfeitoria(s) separadamente.</p><p>Emprega-se o Método Evolutivo para avaliação de casas, prédios comerciais, escolas, hotéis, empresas,</p><p>hospitais, pavilhões, barracões e depósitos em que não temos imóveis semelhantes ao imóvel avaliado para</p><p>compararmos.</p><p>O terreno pode ser avaliado por dois métodos avaliatórios dependendo das informações do mercado</p><p>imobiliário:</p><p>AVALIAÇÃO DO TERRENO</p><p>- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado</p><p>O valor do terreno é encontrado multiplicando-se a área do terreno pelo valor médio do m² determinado (média</p><p>final).</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>80</p><p>- Método Involutivo</p><p>O valor do terreno é encontrado através de um estudo hipotético do aproveitamento eficiente</p><p>do terreno.</p><p>A edificação (benfeitoria) pode ser avaliada de duas formas:</p><p>AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO (BENFEITORIA)</p><p>- Conhecendo-se o valor de mercado da área edificada</p><p>O valor da benfeitoria é encontrado multiplicando-se a área edificada pelo valor médio do m² de área edificada</p><p>que o mercado paga para um imóvel nos padrões do imóvel avaliado.</p><p>- Método do Custo</p><p>Benfeitoria = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (AE x CUB) x 1,10</p><p>AE = Área edificada</p><p>CUB = CUB de referência - 1,10 = Índice Médio Estimado (Equipamentos especiais + despesas indiretas)</p><p>O Fator de Correção é determinado em função do percentual de valorização ou depreciação do imóvel</p><p>avaliado em relação ao custo de um imóvel novo. (O Método do Custo considera um imóvel novo).</p><p>O valor do custo deve ser baseado no CUB – Custo Unitário Básico do m² de construção divulgado pelos</p><p>SINDUSCON’s – Sindicato da Indústria da Construção Civil, de cada estado.</p><p>O corretor necessita utilizar todo o seu conhecimento e experiência do mercado imobiliário para comparar o</p><p>valor de mercado com o custo de construção.</p><p>FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Valorização de 10% = FC 1,10 Depreciação de 10% = FC 0,90</p><p>Valorização de 15% = FC 1,15 Depreciação de 15% = FC 0,85</p><p>Valorização de 20% = FC 1,20 Depreciação de 20% = FC 0,80</p><p>Valorização de 30% = FC 1,30 Depreciação de 30% = FC 0,70</p><p>EXEMPLIFICAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>Avaliação de uma casa com as seguintes características:</p><p>Área do terreno: 18m x 30m = 540m²</p><p>Valor do m² de terrenos similares: R$/m² 85,00 | Área edificada: 148m²</p><p>CUB de referência: R$ 980,54 | Depreciação de 25%</p><p>Avaliação do Terreno</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x Valor médio do m²</p><p>Valor do terreno = 540m² x R$ 85,00 = R$ 45.900,00</p><p>Avaliação de Benfeitoria</p><p>Benfeitoria = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área Edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (148m² x 980,54) x 1,10</p><p>Custo = R$ 159.631,91</p><p>Fator de correção</p><p>Benfeitoria = R$ 159.631,91 x 0,75 (Depreciação de 25%)</p><p>Benfeitoria = R$ 119.723,93</p><p>Valor do imóvel</p><p>Valor do imóvel = Valor do terreno + Valor da benfeitoria</p><p>Valor do imóvel = R$ 45.900,00 + R$ 119.723,93 = R$ 165.623,93</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>81</p><p>1- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>Terreno: 15m (frente) x 30m (profundidade)</p><p>Área total edificada: 145m2 CUB de referencia: R$ 981,24</p><p>Índice estimado: 1,10 Fator de correção: - 20% (0,80)</p><p>Nº Valor Terreno Área Terreno m2 Fonte R$/m2</p><p>(valor terreno/área)</p><p>01 120.000,00 450,00 Imob X</p><p>02 110.000,00 430,00 Imob X</p><p>03 125.000,00 380,00 Imob X</p><p>04 90.000,00 450,00 Imob Y</p><p>05 105.000,00 360,00 Imob Y</p><p>06 115.000,00 420,00 Imob Z</p><p>07 98.000,00 450,00 Imob Z</p><p>Pesquisa de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliando.</p><p>Pergunta-se:</p><p>A) Qual a área do terreno?</p><p>B) Qual o valor do terreno?</p><p>C) Qual o valor somente da benfeitoria (método do custo)?</p><p>D) Qual o valor total do imóvel?</p><p>A) Área do terreno:</p><p>A.T = Testada x profundidade | A.T = _______m x _______m = _________m2</p><p>B) Valor do Terreno:</p><p>Determinação da média aritmética</p><p>MA = Soma do valor do m2 das 7 amostras = _____________ = R$/m2 _____________</p><p>7</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x MA</p><p>Valor do terreno = ______________ x ______________ = R$ ____________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=___________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2__________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO TERRENO = ____________ x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>C) Valor da Benfeitoria:</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>82</p><p>D) Valor do Imóvel:</p><p>Valor do imóvel = Valor do Terreno + Valor da Área Edificada</p><p>Valor do imóvel = _________________ + ________________ = R$________________</p><p>E) Conclusão:</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>2- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>CALCULO DO VALOR DO TERRENO:</p><p>Aplicou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Pesquisa feita em julho de 2017.</p><p>DADOS ENCONTRADOS:</p><p>AT: 360,00m².</p><p>AE: (±) 72,00m².</p><p>Valor médio do (m²) de terreno: R$ 700,00 (setecentos reais).</p><p>VALOR DO TERRENO = Área do Terreno x Valor médio (m²) de terreno</p><p>VT = ___________ m² x R$_________________ 700,00</p><p>VT = R$ 252.000,00</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/junho de 2017) x 1,10</p><p>Aplica-se acréscimo de 10% de correção, recomendada pelo mercado imobiliário como índice médio.</p><p>CB = (__________m² x R$ 1.468,53) x 1,10</p><p>CB = R$_______________ 116.307,58</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se a média do CUB R1-B.</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação pelo passo do tempo) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke -</p><p>(G-30).</p><p>VB = R$ ______________ x _______ (Depreciação de 75,30%)</p><p>VB = R$ 28.727,97</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>83</p><p>VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA BENFEITORIA</p><p>VI = R$ 252.000,00 + R$ 28.727,97</p><p>VI = R$ 280.727,97</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor para o imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ ________________280.000,00</p><p>LIMITE INFERIOR: R$_______________ 265.000,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$_______________ 295.000,00</p><p>3- EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>CALCULO DO VALOR DO TERRENO:</p><p>Aplicou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Pesquisa feita em agosto de 2018.</p><p>DADOS ENCONTRADOS:</p><p>AT: 371,00m².</p><p>AE: (±) 210,00m².</p><p>Valor médio do (m²) de terreno: R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais).</p><p>VALOR DO TERRENO = Área do Terreno x Valor médio (m²) de terreno</p><p>VT = ____________ m² x R$________________________ 550,00</p><p>VT = R$________________________ 204.050,00</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/agosto de 2018) x 1,10</p><p>Aplica-se acréscimo de 10% de correção, recomendada pelo mercado imobiliário como índice médio.</p><p>CB = (____________m² x R$ 1.798,09) x 1,10</p><p>CB = R$ ______________________395.579,80</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se a média do CUB R1-N.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>84</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação pelo passo do tempo) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke -</p><p>(D-20).</p><p>VB = R$_________________ x _____________(Depreciação de 33,80%)</p><p>VB = R$ 261.873,82</p><p>VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA BENFEITORIA</p><p>VI = R$_________________ + R$___________________ 261.873,82</p><p>VI = R$ 465.923,82</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor para o imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$_______________ 465.000,00</p><p>LIMITE INFERIOR: R$________________ 445.000,00</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$________________ 485.000,00</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE 1 LOJA TÉRREA E 1 SOBRE LOJA INDEPENDENTE</p><p>Terreno: 14m (frente) x 30m (profundidade)</p><p>Área Edificada da Loja Térrea: 200,00m2</p><p>CUB de referência da Loja Térrea: R$ 1.529,27</p><p>Área Edificada da Sobre Loja: 178,00m2</p><p>CUB de referência da Sobre Loja: R$ 1.429,80</p><p>Fator de correção: + 10% (1,10)</p><p>Nº Valor Terreno Área Terreno m2 Fonte R$/m2</p><p>(valor terreno/área)</p><p>01 200.000,00 450,00 Imob X</p><p>02 210.000,00 430,00 Imob X</p><p>03 225.000,00 380,00 Imob X</p><p>04 240.000,00 450,00 Imob Y</p><p>05 195.000,00 360,00 Imob Y</p><p>06 185.000,00 420,00 Imob Z</p><p>07 218.000,00 450,00 Imob Z</p><p>Pesquisa de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliando.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>85</p><p>A) Área do terreno:</p><p>A.T = Testada x profundidade</p><p>A.T = _______m x _______m = _________m2</p><p>B) Valor do Terreno:</p><p>Determinação da média aritmética</p><p>MA = Soma do valor do m2 das 7 amostras = _____________ = R$/m2 _____________</p><p>7 7</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x MA</p><p>Valor do terreno = ______________ x ______________ = R$ ____________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=___________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2__________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO TERRENO = ____________ x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>C) Valor da Benfeitoria Loja Térrea.</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>Valor da Benfeitoria Sobre Loja.</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>D) Valor do Imóvel:</p><p>Valor do imóvel = Valor do Terreno + Valor das Áreas Edificadas (loja e sobre loja)</p><p>V.I = ______________+_______________+_______________= R$_______________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>86</p><p>E) Conclusão:</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>Considerando-se um imóvel comercial com as seguintes características:</p><p>ÁREA VALOR DO m² CUB</p><p>Terreno 2.500m² (R$/m2 180,00)</p><p>Edificação Original 1.080m² - 06 Pavimentos 0,65 (-35%) 981,24</p><p>Edificação Reformada 720m² - 04 Pavimentos 1,25 (+25%) 981,24</p><p>Galpão Industrial 500m2 0,80 (-20%) 585,15</p><p>A- VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x Valor médio do m²</p><p>Valor do terreno = ___________m² x R$/m²____________ = R$_______________</p><p>B- VALOR DA EDIFICAÇÃO ORIGINAL</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$________________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$_____________________</p><p>C- VALOR DA EDIFICAÇÃO REFORMADA</p><p>Edificação = Custo x Fator de Correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (__________m² x __________) x 1,10</p><p>Custo = R$__________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>D- VALOR DO GALPÃO INDUSTRIAL</p><p>Galpão = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (___________m2 x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$____________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$_______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$____________________</p><p>E- VALOR DA ÁREA EDIFICADA</p><p>V.A.E = Edificação Original + Edificação Reformada + Galpão Industrial</p><p>V.A.E = _____________+_______________+_______________= R$ ______________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>87</p><p>F- VALOR DO IMÓVEL</p><p>Valor do imóvel = Valor do Terreno + Valor da Área Edificada</p><p>Valor do imóvel = _________________ + ________________ = R$________________</p><p>G- CONCLUSÃO</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO – PRÉDIO MISTO (LOJA COMERCIAL E Aptos)</p><p>Avaliar um prédio misto com as seguintes características:</p><p>Terreno: 15m (frente) x 30m (profundidade)</p><p>Área da loja: 250,00m2</p><p>Área do apartamento 02 Quartos: 77,50m²</p><p>Área do apartamento 03 Quartos: 114,80m²</p><p>CUB de referência: Março 2015 Índice estimado: 1,10 - Fator de correção: - 18% (0,82)</p><p>Nº Valor Terreno Área Terreno m2 Fonte R$/m2</p><p>(valor terreno/área)</p><p>01 220.000,00 450,00 Imob X</p><p>02 260.000,00 430,00 Imob X</p><p>03 225.000,00 380,00 Imob X</p><p>04 190.000,00 450,00 Imob Y</p><p>05 205.000,00 360,00 Imob Y</p><p>06 215.000,00 420,00 Imob Z</p><p>07 208.000,00 450,00 Imob Z</p><p>08 210.000,00 425,00 Imob Z</p><p>Pesquisa de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliando.</p><p>Pergunta-se:</p><p>A) Área do terreno:</p><p>A.T = Testada x profundidade</p><p>A.T = _______m x _______m = _________m2</p><p>B) Valor do Terreno:</p><p>Determinação da média aritmética</p><p>MA = Soma do valor do m2 das 8 amostras = _____________ = R$/m2 _____________</p><p>8 8</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x MA</p><p>Valor do terreno = ______________ x ______________ = R$ ____________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF</p><p>= MA MA=___________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>88</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2__________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO TERRENO = ____________ x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>C) Valor da Benfeitoria:</p><p>LOJA:</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>Apto 02 Quartos:</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>Apto 03 Quartos:</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10</p><p>Custo = R$_________________</p><p>Fator de correção</p><p>Edificação = R$______________ (Custo) x __________ (Fator de correção)</p><p>Edificação = R$__________________</p><p>D) Valor do Imóvel:</p><p>Valor do imóvel = Valor do Terreno + Loja + Apartamento 2Qts + Apartamento 3Qts</p><p>Valor do imóvel = _________________ + ________________ + ________________ + ________________</p><p>= R$________________</p><p>E) Conclusão:</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>89</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO – PRÉDIO COMERCIAL MISTO</p><p>METODOLOGIA AVALIATÓRIA: O método aplicado para este parecer é o MÉTODO EVOLUTIVO:</p><p>• É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto, do</p><p>valor do terreno e da construção, devendo ser considerado também, as condições do mercado com o emprego</p><p>do fator de comercialização.</p><p>• O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior</p><p>ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação.</p><p>• Para calcular o valor do terreno foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.</p><p>ANÁLISE MERCADOLÓGICA:</p><p>A pesquisa indicou a seguinte avaliação:</p><p>AT – Área do Terreno AE - Área Edificada VI – Valor do Imóvel VT – Valor do Terreno</p><p>CB – Custo da Benfeitoria VB – Valor da Benfeitoria FC – Fator de Correção</p><p>CUB - É a sigla de custo unitário básico da construção, que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão-</p><p>de-obra, através de metodologia própria estabelecida em norma brasileira editada pela ABNT –Associação</p><p>Brasileira de Normas Técnicas.</p><p>DADOS ENCONTRADOS:</p><p>AT: 272.700,00m².</p><p>AE: 1.667,75m².</p><p>Valor médio do (m²) de terreno: R$ 4,13 (quatro reais e treze centavos).</p><p>VALOR DO TERRENO = Área do Terreno x Valor médio (m²) de terreno</p><p>VT = ________________m² x R$ ___________</p><p>VT = R$ ___________________</p><p>>> PRÉDIO 01: 312,50m²</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/abril de 2012) x 1,10</p><p>Fator de Correção do Mercado: 10%.</p><p>CB = (______________m² x R$ 582,67) x 1,10</p><p>CB = R$ ________________________</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se o CUB GI (Galpão Industrial) de abril de 2012.</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke - (A-05).</p><p>VB = R$ ___________________ x ___________ (Depreciação de 5,50%)</p><p>VB = R$ ______________________</p><p>>> PRÉDIO 02: 174,00m²</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/abril de 2012) x 1,10</p><p>Fator de Correção do Mercado: 10%.</p><p>CB = (____________m² x R$ 1.042,12) x 1,10</p><p>CB = R$_____________________</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se o CUB REPRESENTATIVO de abril de 2012.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>90</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke - (D-18).</p><p>VB = R$ ____________________ x __________ (Depreciação de 30,50%)</p><p>VB = R$ ____________________</p><p>>> PRÉDIO 03: 900,00m²</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/abril de 2012) x 1,10</p><p>Fator de Correção do Mercado: 10%.</p><p>CB = (_______________m² x R$ 1.042,12) x 1,10</p><p>CB = R$ ______________________</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se o CUB REPRESENTATIVO de abril de 2012.</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke - (F-18).</p><p>VB = R$ ______________________ x __________ (Depreciação de 49,50%)</p><p>VB = R$ ______________________</p><p>>> PRÉDIO 04: 281,25m²</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/abril de 2012) x 1,10</p><p>Fator de Correção do Mercado: 10%.</p><p>CB = (_____________m² x R$ 1.042,12) x 1,10</p><p>CB = R$ _________________</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se o CUB REPRESENTATIVO de abril de 2012.</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke - (A-05).</p><p>VB = R$ _______________ x ___________ (Depreciação de 5,50%)</p><p>VB = R$ _______________________</p><p>VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALORES DAS BENFEITORIAS</p><p>VI = R$ _______________ + R$______________ + R$______________ + R$______________ + R$__________________</p><p>VI = R$ _______________________</p><p>Conclusão:</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>91</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO EVOLUTIVO</p><p>Avaliar uma casa com as seguintes características:</p><p>Terreno: 15m (frente) x 30m (profundidade) | Área total edificada: 200m2</p><p>CUB de referencia: R$ 1.020,00 | Fator de correção: - 22% (0,78)</p><p>Nº Valor Terreno Área Terreno m2 Fonte R$/m2</p><p>(valor terreno/área)</p><p>01 150.000,00 450,00 Imob X</p><p>02 130.000,00 430,00 Imob X</p><p>03 125.000,00 380,00 Imob X</p><p>04 180.000,00 450,00 Imob Y</p><p>05 135.000,00 360,00 Imob Y</p><p>06 145.000,00 420,00 Imob Z</p><p>07 170.000,00 450,00 Imob Z</p><p>Pesquisa de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel avaliando.</p><p>Pergunta-se:</p><p>A) Área do terreno:</p><p>A.T = Testada x profundidade</p><p>A.T = _______m x _______m = _________m2</p><p>B) Valor do Terreno:</p><p>Determinação da média aritmética</p><p>MA = Soma do valor do m2 das 7 amostras = _____________ = R$/m2 _____________</p><p>7</p><p>Valor do terreno = Área do terreno x MA</p><p>Valor do terreno</p><p>= ______________ x ______________ = R$ ____________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A média final sempre é calculada com base na média aritmética.</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:</p><p>+20% + 20% = __________ R$/m2 – Lim. Superior</p><p>MF = MA MA=___________</p><p>-20% - 20% = ___________ R$/m2 – Lim. Inferior</p><p>Considerando-se somente as amostras que estão dentro deste intervalo teremos a eliminação da(s)</p><p>amostra(s) nº(s) ____________________________.</p><p>MÉDIA FINAL = Soma do Valor do m² das amostras restantes = = R$/m2__________</p><p>N0 de amostras restantes</p><p>VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO x MÉDIAL FINAL</p><p>VALOR DO TERRENO = ____________ x _____________ R$/m² = R$ _________________</p><p>C) Valor da Benfeitoria:</p><p>Edificação = Custo x Fator de correção</p><p>Custo = (Área edificada x CUB) x 1,10</p><p>Custo = (____________m² x _____________) x 1,10 | Custo = R$_________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>92</p><p>D) Valor do Imóvel:</p><p>Valor do imóvel = Valor do Terreno + Valor da Área Edificada</p><p>Valor do imóvel = _________________ + ________________ = R$________________</p><p>E) Conclusão:</p><p>Valor médio estimado: R$__________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA</p><p>1 - INTRODUÇÃO:</p><p>Visa o presente parecer, atender à solicitação da xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, inscrita no CNPJ</p><p>sob o nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx a avaliar o imóvel descrito neste parecer técnico de avaliação</p><p>mercadológica.</p><p>Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a</p><p>profissão de Corretores de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos</p><p>Corretores de Imóveis.</p><p>A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-</p><p>2 – Avaliação de Imóveis Urbanos.</p><p>2 - OBJETIVO:</p><p>O objetivo de o presente Parecer Resumido é a avaliação mercadológica do bem para fins</p><p>comerciais.</p><p>As informações inerentes à origem do imóvel foram fornecidas pelo solicitante deste</p><p>parecer. Não foi realizada análise da situação legal e fiscal do imóvel e de seus proprietários.</p><p>Por determinação da NBR 14.653 não foram considerado no valor do imóvel todo e qualquer</p><p>tipo de móveis, equipamentos e acessórios.</p><p>3 – IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:</p><p>Terreno nº xxx da Quadra “------”, lançado pela Prefeitura Municipal de Campos dos</p><p>Goytacazes, sob o nº xxxxx pela Rua xxxxxxxxxxx, no Parque xxxxxxxx, Campos dos Goytacazes, RJ.</p><p>Terreno medindo 14,00m de frente e fundos por 26,50m pelas laterais, totalizando</p><p>371,00m². Sobre o terreno identificado existe uma edificação residencial com</p><p>aproximadamente 210,00m², conforme descrição abaixo:</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>93</p><p>Casa com varanda frontal, lateral e fundos, sala ampla, 03 quartos (sendo 02 suítes),</p><p>banheiro social, cozinha ampla com ambiente de refeição(copa), dispensa e churrasqueira</p><p>com bancada e pia.</p><p>VARANDA: ........;</p><p>SALA: ........;</p><p>QUARTO 01/SUÍTE 01: ........;</p><p>QUARTO 02/SUÍTE: ........;</p><p>QUARTO 03: ........;</p><p>BANHEIRO SOCIAL: ........;</p><p>COZINHA: ........;</p><p>FACHADA E LATERAIS: ........;</p><p>CONSIDERAÇÕES: ........;</p><p>IMAGENS GOOGLE EARTH:</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>94</p><p>FOTOS DO IMÓVEL:</p><p>........;</p><p>4 – VISTORIA DO IMÓVEL:</p><p>A vistoria do imóvel foi realizada na manhã do dia 03 de agosto de 2018.</p><p>5 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA:</p><p>O método aplicado para este parecer é o MÉTODO EVOLUTIVO:</p><p>• É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por meio do cálculo direto ou indireto,</p><p>do valor do terreno e da construção, devendo ser considerado também, as condições do mercado com o</p><p>emprego do fator de comercialização.</p><p>• O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior</p><p>ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação.</p><p>• Para calcular o valor do terreno foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.</p><p>ANÁLISE MERCADOLÓGICA:</p><p>A pesquisa indicou a seguinte avaliação:</p><p>AT – Área do Terreno AE - Área Edificada VI – Valor do Imóvel VT – Valor do Terreno</p><p>CB – Custo da</p><p>Benfeitoria</p><p>VB – Valor da</p><p>Benfeitoria</p><p>FC – Fator de Correção</p><p>CUB - É a sigla de custo unitário básico da construção, que reflete a variação mensal dos custos de</p><p>materiais e mão-de-obra, através de metodologia própria estabelecida em norma brasileira editada pela</p><p>ABNT –Associação Brasileira de Normas Técnicas.</p><p>CALCULO DO VALOR DO TERRENO:</p><p>Aplicou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Pesquisa feita em agosto de 2018.</p><p>DADOS ENCONTRADOS:</p><p>AT: 371,00m².</p><p>AE: (±) 210,00m².</p><p>Valor médio do (m²) de terreno: R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais).</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>95</p><p>VALOR DO TERRENO = Área do Terreno x Valor médio (m²) de terreno</p><p>VT = ____________m² x R$_________________</p><p>VT = R$</p><p>CUSTO DA BENFEITORIA = (ÁREA EDIFICADA x CUB/agosto de 2018) x 1,10</p><p>Aplica-se acréscimo de 10% de correção, recomendada pelo mercado imobiliário como índice médio.</p><p>CB = (_____________m² x R$ 1.798,09) x 1,10</p><p>CB = R$_______________________</p><p>Para obter o valor do CUB utilizou-se a média do CUB R1-N.</p><p>VALOR DA BENFEITORIA = CUSTO DA BENFEITORIA x FATOR DE CORREÇÃO</p><p>Para calcular o Fato de Correção (depreciação pelo passo do tempo) utilizou-se a Tabela de Ross-Heidecke -</p><p>(D-20).</p><p>- _________ ou</p><p>VB = R$__________________ x _________ (Depreciação de 33,80%)</p><p>VB = R$</p><p>VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA BENFEITORIA</p><p>VI = R$ __________________ + R$ ____________________</p><p>VI = R$</p><p>CONCLUSÃO:</p><p>É do entendimento do Perito Avaliador que o valor para o imóvel avaliado é:</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ _________________</p><p>LIMITE INFERIOR: R$ ____________________</p><p>LIMITE SUPERIOR: R$ ____________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>96</p><p>12- TABELA DE ROSS-HEIDECKE – DEPRECIAÇÃO FÍSICA</p><p>IDADE DEPRECIAÇÃO</p><p>%</p><p>ESTADO DE CONSERVAÇÃO</p><p>A B C D E F G H</p><p>01 2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40</p><p>02 4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70</p><p>03 6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00</p><p>04 8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30</p><p>05 10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60</p><p>06 12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90</p><p>07 14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20</p><p>08 16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50</p><p>09 18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80</p><p>10 20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20</p><p>11 22,00</p><p>13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50</p><p>12 24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90</p><p>13 26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30</p><p>14 28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60</p><p>15 30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00</p><p>16 32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40</p><p>17 34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80</p><p>18 36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30</p><p>19 38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70</p><p>20 40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10</p><p>21 42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60</p><p>22 44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10</p><p>23 46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50</p><p>24 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00</p><p>25 50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50</p><p>26 52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00</p><p>27 54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50</p><p>28 56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00</p><p>29 58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60</p><p>30 60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10</p><p>31 62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70</p><p>32 64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20</p><p>33 66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80</p><p>34 68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40</p><p>35 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40</p><p>36 72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90</p><p>37 74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20</p><p>38 76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80</p><p>39 78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40</p><p>40 80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10</p><p>41 82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70</p><p>42 84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40</p><p>43 86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00</p><p>44 88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70</p><p>45 90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40</p><p>46 92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10</p><p>47 94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80</p><p>48 96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50</p><p>49 98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80</p><p>50 100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0</p><p>CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO</p><p>A Novo E Reparos simples</p><p>B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes</p><p>C Regular G Reparos importantes</p><p>D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>97</p><p>EXEMPLO: Considerando-se as seguintes informações em relação a um determinado imóvel:</p><p>- Idade Real: 10 Anos</p><p>- Estado de Conservação: Necessita de Reparos Simples</p><p>- Valor Atualizado por Índices Econômicos ou pelo CUB Regional: R$ 80.000,00</p><p>Pergunta-se qual seria o valor atual considerando-se a tabela de depreciação física?</p><p>10 Anos = 20%</p><p>20% - Reparos Simples = Depreciação de 27,90%</p><p>Valor do Imóvel = R$ 80.000,00</p><p>. - 27,90%</p><p>57.680,00</p><p>Fator de correção/depreciação</p><p>Edificação = R$ 80.000,00 x 0,721 (Fator de correção/depreciação = 27,90%)</p><p>Edificação = R$ 57.680,00</p><p>100,00 – 27,90 = 72,10 / 100 = 0,721</p><p>Valor Atual do Imóvel = R$ 57.680,00</p><p>13- MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>O valor do imóvel é definido através de um estudo de viabilidade técnico-econômica de aproveitamento do</p><p>terreno ou de uma gleba urbanizável, baseado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético</p><p>empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado.</p><p>Emprega-se o Método Involutivo quando não há terrenos ou glebas urbanizáveis semelhantes ou</p><p>assemelhadas ao imóvel avaliado para realizarmos uma comparação de valores. Geralmente é empregado</p><p>em situações onde há uma forte demanda imobiliária e/ou em que o proprietário do imóvel baseia-se no seu</p><p>potencial construtivo (área máxima que o plano diretor do município permite que seja edificada sobre o</p><p>terreno; ou área máxima que o plano diretor do município permite que seja loteada) para estabelecer o valor</p><p>de comercialização ou permuta com as construtoras/incorporadoras.</p><p>Atualmente este processo de substituição dos imóveis originais de determinados bairros por novos</p><p>empreendimentos imobiliários é denominado de "gentrificação".</p><p>- AVALIAÇÕES DE TERRENOS - LOTES</p><p>- AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS - ÁREAS</p><p>13.1- AVALIAÇÃO DE TERRENOS</p><p>VT = VGV - C - L</p><p>VT = Valor do Terreno</p><p>VGV = Valor Geral da Venda (Valor da Venda do Empreendimento)</p><p>C = Custo de Edificação do Empreendimento</p><p>L = Lucro Esperado da Construtora</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>98</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL</p><p>Definida pelo Plano Diretor das Cidades, ou Código de Obras, ou Lei do Uso dos Solos, ou Zoneamento, ou</p><p>definido pela Secretaria de Obras das Prefeituras.</p><p>A Área total abrange áreas privativas, comuns, infraestrutura, lazer e garagens.</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>O Valor de venda do m² deve ser pesquisado nos novos empreendimentos em comercialização no bairro ou</p><p>cidade, determinando-se o valor médio do m² de comercialização para um empreendimento similar ao</p><p>projetado hipoteticamente.</p><p>C = Área edificável x Valor do custo do m² para construção</p><p>O valor do custo do m² deve ser pesquisado junto ao SINDUSCON, Construtoras e Incorporadoras. Este valor</p><p>engloba todas as despesas relativas ao empreendimento tais como: Projeto, execução, terraplenagem,</p><p>fundações, materiais, mão-de-obra, publicidade intermediação imobiliária e impostos. Não considera-se o</p><p>valor do terreno.</p><p>LUCRO</p><p>Percentual de lucro em relação ao VGV esperado no empreendimento.</p><p>Atualmente com o aquecimento do mercado imobiliário, o aumento do poder aquisitivo, principalmente, da</p><p>parcela da população de baixa renda, a lucratividade final das construtoras em relação ao VGV, representa</p><p>aproximadamente 30%. Este percentual é variável de acordo com o potencial do mercado imobiliário das</p><p>cidades.</p><p>EXEMPLIFICAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO PARA TERRENOS</p><p>Considerando-se que se queira avaliar o terreno com as seguintes características:</p><p>o Área do terreno = 800m²</p><p>o Frente = 20m</p><p>o Fundos = 20m</p><p>o Profundidade = 40m</p><p>Área total edificável = 2.320m² (Definida pelo Plano Diretor)</p><p>EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO</p><p>Custo da Obra = Área total edificável x Custo do m² para construção</p><p>Custo da Obra = 2.320m² x R$ 1.100,00 = R$ 2.552.000,00</p><p>Valor de Venda = Área total edificável x Valor do m² para venda</p><p>Valor de Venda = 2.320 m² x R$ 2.190,00 = R$ 5.080.800,00</p><p>Lucro esperado = 30% da venda = 30% de 5.080.800,00 = R$ 1.524.240,00</p><p>VALOR DO TERRENO = VALOR DA VENDA - CUSTO - LUCRO</p><p>VALOR DO TERRENO = 5.080.800,00 - 2.552.000,00 - 1.524.240,00 = R$ 1.004.560,00</p><p>PERMUTA</p><p>Permuta de 25% da área edificável = 25% de 2.320m² = 580m²</p><p>Valor para o proprietário = 580m² x 2.190,00 R$/m² = R$ 1.270.200,00</p><p>Valor do terreno para construtora = 580m² x 1.100,00 R$/m² = R$ 638.000,00</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>99</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>13.1- Em um terreno na zona sul da cidade do Rio de Janeiro o Plano Diretor da cidade determinou que o</p><p>aproveitamento máximo do terreno para edificação de um prédio apresenta as seguintes</p><p>determinações:</p><p>ÁREA DO TERRENO 1.200 m² (30m x 40m)</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL 4.000 m²</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO M2 R$ 1.150,00</p><p>VALOR DE VENDA DO M2 R$ 2.200,00</p><p>LUCRO ESPERADO DA CONSTRUTORA 30%</p><p>Com base nas informações acima determinar:</p><p>A) Qual o custo de construção?</p><p>B) Qual o VGV - Valor geral de vendas esperado?</p><p>C) Qual o lucro esperado da construtora?</p><p>D) Qual o valor do terreno?</p><p>E) No caso de uma permuta de 22% em relação a área edificável, qual a área que o proprietário</p><p>receberia?</p><p>F) Qual o valor que o proprietário receberia no caso de permuta?</p><p>G) No caso de permuta qual o valor que a construtora pagaria pelo terreno?</p><p>A- CUSTO DE CONSTRUÇÃO</p><p>Custo de construção = Área edificável x Custo do m² de construção</p><p>Custo de construção = ____________ x _____________ = R$_______________</p><p>B- VGV</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>VGV = ______________ x _______________ = R$________________</p><p>C- LUCRO</p><p>Lucro = VGV x 30%</p><p>Lucro = ________________ x 30% = R$___________________</p><p>D- VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = VGV – Custo – Lucro</p><p>Valor do terreno = _____________ - ____________ - _____________= R$ _____________</p><p>E- ÁREA DE PERMUTA</p><p>Área de permuta = 22% da área edificável</p><p>Área de permuta = 22% de _____________ = _____________ m²</p><p>F- VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de venda do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>G- VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de custo do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>100</p><p>13.2- Em um terreno no centro da cidade de Itaperuna o Plano Diretor da cidade determinou que o</p><p>aproveitamento máximo do terreno para edificação de um prédio apresenta as seguintes</p><p>determinações:</p><p>ÁREA DO TERRENO 1.080 m² (36m x 30m)</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL 5.400 m²</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO M2 R$ 1.240,00</p><p>VALOR DE VENDA DO M2 R$ 3.000,00</p><p>LUCRO ESPERADO DA CONSTRUTORA 30%</p><p>Com base nas informações acima determinar:</p><p>1- Qual o custo de construção?</p><p>2- Qual o VGV - Valor geral de vendas esperado?</p><p>3- Qual o lucro esperado da construtora?</p><p>4- Qual o valor do terreno?</p><p>5- No caso de uma permuta de 22% em relação a área edificável, qual a área que o proprietário</p><p>receberia?</p><p>6- Qual o valor que o proprietário receberia no caso de permuta?</p><p>7- No caso de permuta qual o valor que a construtora pagaria pelo terreno?</p><p>1- CUSTO DE CONSTRUÇÃO</p><p>Custo de construção = Área edificável x Custo do m² de construção</p><p>Custo de construção = ____________ x _____________ = R$_______________</p><p>2- VGV</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>VGV = ______________ x _______________ = R$________________</p><p>3- LUCRO</p><p>Lucro = VGV x 30%</p><p>Lucro = ________________ x 30% = R$___________________</p><p>4- VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = VGV – Custo – Lucro</p><p>Valor do terreno = _____________ - ____________ - _____________= R$ _____________</p><p>5- ÁREA DE PERMUTA</p><p>Área de permuta = 22% da área edificável</p><p>Área de permuta = 22% de _____________ = _____________ m²</p><p>6- VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de venda do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>7- VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de custo do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>101</p><p>MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Em um terreno no centro da cidade de Rio das Ostras o Plano Diretor da cidade determinou que o</p><p>aproveitamento máximo do terreno para edificação de um prédio apresenta as seguintes determinações:</p><p>ÁREA DO TERRENO 900 m² (30m x 30m)</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL 3.600 m²</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO M2 R$ 1.350,00</p><p>VALOR DE VENDA DO M2 R$ 4.000,00</p><p>LUCRO ESPERADO DA CONSTRUTORA 30%</p><p>Com base nas informações acima determinar:</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO</p><p>Custo de construção = Área edificável x Custo do m² de construção</p><p>Custo de construção = ____________ x _____________ = R$_______________</p><p>VGV</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>VGV = ______________ x _______________ = R$________________</p><p>LUCRO</p><p>Lucro = VGV x 30% | Lucro = ________________ x 30% = R$___________________</p><p>VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = VGV – Custo – Lucro</p><p>Valor do terreno = _____________ - ____________ - _____________= R$ _____________</p><p>ÁREA DE PERMUTA</p><p>Área de permuta = 18% da área edificável</p><p>Área de permuta = 18% de _____________ = _____________ m²</p><p>VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de venda do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de custo do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>13.3- Em um terreno no centro da cidade de Niterói o Plano Diretor da cidade determinou que o</p><p>aproveitamento máximo do terreno para edificação de um prédio apresenta as seguintes</p><p>determinações:</p><p>ÁREA DO TERRENO 3.000,00m²</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL 12.000 m²</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO M2 R$ 1.700,00</p><p>VALOR DE VENDA DO M2 R$ 5.000,00</p><p>LUCRO ESPERADO DA CONSTRUTORA 30%</p><p>Com base nas informações acima determinar:</p><p>Qual o custo de construção?</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>102</p><p>Qual o VGV - Valor geral de vendas esperado?</p><p>Qual o lucro esperado da construtora?</p><p>Qual o valor do terreno?</p><p>No caso de uma permuta de 25% em relação a área edificável, qual a área que o proprietário receberia?</p><p>Qual o valor que o proprietário receberia no caso de permuta?</p><p>No caso de permuta qual o valor que a construtora pagaria pelo terreno?</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO</p><p>Custo de construção = Área edificável x Custo do m² de construção</p><p>Custo de construção = ____________ x _____________ = R$_______________</p><p>VGV</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>VGV = ______________ x _______________ = R$________________</p><p>LUCRO</p><p>Lucro = VGV x 30%</p><p>Lucro = ________________ x 30% = R$___________________</p><p>VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = VGV – Custo – Lucro</p><p>Valor do terreno = _____________ - ____________ - _____________= R$ _____________</p><p>ÁREA DE PERMUTA</p><p>Área de permuta = 20% da área edificável</p><p>Área de permuta = 20% de _____________ = _____________ m²</p><p>VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de venda do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de custo do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Em um terreno no centro da cidade de Nova Iguaçu o Plano Diretor da cidade determinou que o</p><p>aproveitamento máximo do terreno para edificação de um prédio apresenta as seguintes determinações:</p><p>ÁREA DO TERRENO 4.200,00 m²</p><p>ÁREA EDIFICÁVEL 18.400,00 m²</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO M2 R$ 2.350,00</p><p>VALOR DE VENDA DO M2 R$ 6.700,00</p><p>LUCRO ESPERADO DA CONSTRUTORA 33%</p><p>Com base nas informações acima determinar:</p><p>CUSTO DE CONSTRUÇÃO</p><p>Custo de construção = Área edificável x Custo do m² de construção</p><p>Custo de construção = ____________ x _____________ = R$_______________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>103</p><p>VGV</p><p>VGV = Área edificável x Valor de venda do m²</p><p>VGV = ______________ x _______________ = R$________________</p><p>LUCRO</p><p>Lucro = VGV x 33% | Lucro = ________________ x 33% = R$___________________</p><p>VALOR DO TERRENO</p><p>Valor do terreno = VGV – Custo – Lucro</p><p>Valor do terreno = _____________</p><p>- ____________ - _____________= R$ _____________</p><p>ÁREA DE PERMUTA</p><p>Área de permuta = 25% da área edificável</p><p>Área de permuta = 25% de _____________ = _____________ m²</p><p>VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de venda do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA</p><p>Valor = Área de permuta x Valor de custo do m²</p><p>Valor = __________ x ______________ = R$_____________________</p><p>13.4- AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS.</p><p>Grande extensão de terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, por sua localização, aspectos</p><p>físicos, destinação legal e existência de mercado comprador. NBR 14.653-2 – item 11.3.</p><p>LEI FEDERAL 6.766/79 – LEI PARCELAMENTO DO SOLO</p><p>GLEBAS URBANAS: As que se situam dentro do perímetro urbano.</p><p>GLEBAS NÃO URBANAS: As que se situam fora do perímetro urbano, porém em áreas de expansão</p><p>urbana.</p><p>EM FUNÇÃO DA DESTINAÇÃO LEGAL PREVISTA</p><p>GLEBAS RESIDENCIAIS: Destinadas a loteamento residenciais ou a condomínios residenciais.</p><p>GLEBAS COMERCIAIS: Destinadas a implantação de comércio em geral, tais como: mercado de</p><p>hortifrutigranjeiros, feira de produtos importados, comércio ambulante, setores específicos da economia.</p><p>GLEBAS INDUSTRIAIS: Destinadas a implantação de industrias, polos industriais municipais e estaduais.</p><p>GLEBAS MISTAS: Quando associada a Glebas Industriais existe o loteamento residencial para moradia dos</p><p>funcionários das empresas.</p><p>VG = VGV – Dd – Di – L</p><p>VG = Valor da Gleba</p><p>VGV = Valor Geral de Vendas</p><p>Dd = Despesa Direta</p><p>Di = Despesa Indireta</p><p>L = Lucro do Empreendedor</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>104</p><p>Despesas diretas: (projetos, topografia, terraplenagem, drenagem, arruamento, rede de água, rede de</p><p>energia, rede de telefone, iluminação pública e estação de tratamento de água).</p><p>Estimada em média de 35% (Bibliografia avaliatória e informações das loteadoras).</p><p>Despesas indiretas: (custos financeiros, honorários de corretagem para comercialização dos lotes,</p><p>publicidade, despesas administrativas e impostos).</p><p>Estimada em média de 22% (Bibliografia avaliatória e informações das loteadoras).</p><p>Lucro: Lucro esperado pelo empreendedor em relação ao VGV.</p><p>Estimado em 25% (Bibliografia avaliatória e informações das loteadoras).</p><p>O Perito Avaliador deverá verificar se na área da Gleba existem reservas legais e/ou áreas de preservação</p><p>permanente. Se houver, deverão ser descontadas da área total da Gleba.</p><p>Atualmente, o percentual de permuta em glebas que o proprietário da área recebe da Urbanizadora –</p><p>Loteadora, varia de 35% a 50% do número de lotes possíveis de serem implantados.</p><p>EXEMPLIFICAÇÃO DE AVALIAÇÃO DE GLEBA PELO MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Considerando-se uma área de Gleba com as seguintes características:</p><p>Área Total = 171.510,00m²</p><p>Percentual destinado à Prefeitura = 48%</p><p>Determinação do valor da Gleba:</p><p>Área destinada para a Prefeitura = 48% de 171.510,00m² = 82.324,80m²</p><p>Área total aproveitável = 171.510,00 – 82.324,80m² = 89.185,20m²</p><p>Número possível de lotes = 89.185,20m² / 300m² (lote recomendado) = 297 lotes.</p><p>Renda = 297 lotes de 300m² x R$ 15.000,00 (valor médio estimado para cada lote com base no mercado) =</p><p>R$ 4.455.000,00</p><p>Despesas diretas = 35% da renda = R$ 1.559.250,00</p><p>Despesas indiretas = 22% da renda = R$ 980.100,00</p><p>Lucro = 25% da renda = R$ 4.455.000,00 x 25% = R$ 1.113.750,00</p><p>Valor da Gleba = VGV – Despesa Direta – Despesa Indireta - Lucro</p><p>Valor Gleba = R$ 4.455.000,00 – 1.559.250,00 – 980.100,00 – 1.113.750,00 = R$ 801.900,00</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE GLEBA - MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Considerando-se a seguinte área na região de Macaé no Estado do RJ, com as seguintes determinações:</p><p>ÁREA DA GLEBA 85.000m²</p><p>Percentual da prefeitura 40%</p><p>Área média dos lotes 20m x 50m = 1.000m²</p><p>Valor de cada lote R$ 80.000,00</p><p>Despesa direta 35%</p><p>Despesa indireta 22%</p><p>Lucro da urbanizadora 25%</p><p>Pergunta-se</p><p>A) Qual a área destinada para prefeitura?</p><p>B) Qual a área remanescente para ser loteada?</p><p>C) Qual a área do lote recomendado?</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>105</p><p>D) Qual o número de lotes a ser comercializado?</p><p>E) Qual o VGV – Valor Geral de Vendas dos lotes?</p><p>F) Qual a despesa direta?</p><p>G) Qual a despesa indireta?</p><p>H) Qual o Lucro esperado pela Urbanizadora?</p><p>I) Qual o valor da Gleba?</p><p>J) No caso de uma permuta de 35% em relação aos lotes comercializáveis, qual o valor que o proprietário da</p><p>Gleba receberia?</p><p>A- Área da prefeitura</p><p>Área da prefeitura = Percentual da prefeitura x Área da Gleba</p><p>Área da prefeitura = __________% x ____________m² = ______________m²</p><p>B- ÁREA REMANESCENTE</p><p>Á. Remanescente = Área da Gleba – Área da Prefeitura</p><p>Área Remanescente = ___________ m² - __________ m² = ______________m²</p><p>C- ÁREA DO LOTE RECOMENDADO</p><p>Área do Lote Recomendado = Testada x Profundidade</p><p>Área do Lote Recomendado = ___________m x ___________m = ___________ m²</p><p>D- NÚMERO DE LOTES</p><p>N.L = Área Remanescente / Área do lote Recomendado</p><p>N.L = _____________m² / _____________m² = __________lotes</p><p>E- VGV</p><p>VGV = Número de Lotes x Valor de cada lote</p><p>VGV = ___________ lotes x R$ ______________ = R$_______________</p><p>F- DESPESA DIRETA</p><p>Despesa Direta = 35% do VGV</p><p>Despesa Direta = 35% de R$________________ = R$_________________</p><p>G- DESPESA INDIRETA</p><p>Despesa Indireta = 22% do VGV</p><p>Despesa Indireta = 22% de R$_______________ = R$_________________</p><p>H- LUCRO</p><p>Lucro = 25% do VGV</p><p>Lucro = 25% de R$________________ = R$_________________</p><p>I- VALOR DA GLEBA</p><p>Valor da Gleba = VGV – Despesa Direta – Despesa Indireta – Lucro</p><p>Valor da Gleba = R$___________ - R$___________ - R$___________ - R$__________</p><p>Valor da Gleba = R$___________________</p><p>J- PERMUTA DE 35% EM RELAÇÃO AO NÚMERO DE LOTES</p><p>Permuta = 35% do número de lotes</p><p>Permuta = 35% de ____________ = ______________lotes</p><p>Valor da permuta = Número de lotes da permuta x Valor de cada lote</p><p>Valor da permuta = __________lotes x R$_____________ = R$_________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>106</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE GLEBA - MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Considerando-se a seguinte área na região de Rio Bonito no Estado do RJ, com as seguintes determinações:</p><p>ÁREA DA GLEBA 280.000m²</p><p>Percentual da prefeitura 45%</p><p>Área média dos lotes 8m x 25m = 200,00m²</p><p>Valor de cada lote R$ 55.000,00</p><p>Despesa direta 35%</p><p>Despesa indireta 22%</p><p>Lucro da urbanizadora 25%</p><p>Pergunta-se</p><p>Qual a área destinada para prefeitura?</p><p>Qual a área remanescente para ser loteada?</p><p>Qual a área do lote recomendado?</p><p>Qual o número de lotes a ser comercializado?</p><p>Qual o VGV – Valor Geral de Vendas dos lotes?</p><p>Qual a despesa direta?</p><p>Qual a despesa indireta?</p><p>Qual o Lucro esperado pela Urbanizadora?</p><p>Qual o valor da Gleba?</p><p>No caso de uma permuta de 35% em relação aos lotes comercializáveis, qual o valor que o proprietário da</p><p>Gleba receberia?</p><p>Área da prefeitura</p><p>Área da prefeitura = Percentual da prefeitura x Área da Gleba</p><p>Área da prefeitura = __________% x ____________m² = ______________m²</p><p>ÁREA REMANESCENTE</p><p>Á. Remanescente = Área da Gleba – Área da Prefeitura</p><p>Área Remanescente = ___________ m² - __________ m² = ______________m²</p><p>ÁREA DO LOTE RECOMENDADO</p><p>Área do Lote Recomendado = Testada x Profundidade</p><p>Área do Lote Recomendado = ___________m x ___________m = ___________ m²</p><p>NÚMERO DE LOTES</p><p>N.L = Área Remanescente / Área do lote Recomendado</p><p>N.L = _____________m² / _____________m² = __________lotes</p><p>VGV</p><p>VGV = Número de Lotes x</p><p>Valor de cada lote</p><p>VGV = ___________ lotes x R$ ______________ = R$_______________</p><p>DESPESA DIRETA</p><p>Despesa Direta = 35% do VGV</p><p>Despesa Direta = 35% de R$________________ = R$_________________</p><p>DESPESA INDIRETA</p><p>Despesa Indireta = 22% do VGV</p><p>Despesa Indireta = 22% de R$_______________ = R$_________________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>107</p><p>LUCRO</p><p>Lucro = 25% do VGV</p><p>Lucro = 25% de R$________________ = R$_________________</p><p>VALOR DA GLEBA</p><p>Valor da Gleba = VGV – Despesa Direta – Despesa Indireta – Lucro</p><p>Valor da Gleba = R$___________ - R$___________ - R$___________ - R$__________</p><p>Valor da Gleba = R$___________________</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$______________________</p><p>VALOR INFERIOR: R$_____________________________</p><p>VALOR SUPERIOR: R$ ____________________________</p><p>PERMUTA DE 30% EM RELAÇÃO AO NÚMERO DE LOTES</p><p>Permuta = 30% do número de lotes</p><p>Permuta = 30% de ____________ = ______________lotes</p><p>Valor da permuta = Número de lotes da permuta x Valor de cada lote</p><p>Valor da permuta = __________lotes x R$_____________ = R$_________________</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE GLEBA - MÉTODO INVOLUTIVO</p><p>Considerando-se a seguinte área na região de Nova Friburgo no Estado do RJ, com as seguintes</p><p>determinações:</p><p>ÁREA DA GLEBA 484.000,00m²</p><p>Percentual da prefeitura 48%</p><p>Área média dos lotes 10m x 30m = 300,00m²</p><p>Valor de cada lote R$ 49.000,00</p><p>Despesa direta 35%</p><p>Despesa indireta 22%</p><p>Lucro da urbanizadora 25%</p><p>Área da prefeitura</p><p>Área da prefeitura = Percentual da prefeitura x Área da Gleba</p><p>Área da prefeitura = __________% x ____________m² = ______________m²</p><p>ÁREA REMANESCENTE</p><p>Á. Remanescente = Área da Gleba – Área da Prefeitura</p><p>Área Remanescente = ___________ m² - __________ m² = ______________m²</p><p>ÁREA DO LOTE RECOMENDADO</p><p>Área do Lote Recomendado = Testada x Profundidade</p><p>Área do Lote Recomendado = ___________m x ___________m = ___________ m²</p><p>NÚMERO DE LOTES</p><p>N.L = Área Remanescente / Área do lote Recomendado</p><p>N.L = _____________m² / _____________m² = __________lotes</p><p>VGV</p><p>VGV = Número de Lotes x Valor de cada lote</p><p>VGV = ___________ lotes x R$ ______________ = R$_______________</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>108</p><p>DESPESA DIRETA</p><p>Despesa Direta = 35% do VGV</p><p>Despesa Direta = 35% de R$________________ = R$_________________</p><p>DESPESA INDIRETA</p><p>Despesa Indireta = 22% do VGV</p><p>Despesa Indireta = 22% de R$_______________ = R$_________________</p><p>LUCRO</p><p>Lucro = 25% do VGV</p><p>Lucro = 25% de R$________________ = R$_________________</p><p>VALOR DA GLEBA</p><p>Valor da Gleba = VGV – Despesa Direta – Despesa Indireta – Lucro</p><p>Valor da Gleba = R$______________ - R$______________ - R$______________ - R$_____________</p><p>Valor da Gleba = R$_______________________</p><p>VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$______________________</p><p>VALOR INFERIOR: R$_____________________________</p><p>VALOR SUPERIOR: R$ ____________________________</p><p>PERMUTA DE 35% EM RELAÇÃO AO NÚMERO DE LOTES</p><p>Permuta = 30% do número de lotes</p><p>Permuta = 30% de ____________ = ______________lotes</p><p>Valor da permuta = Número de lotes da permuta x Valor de cada lote</p><p>Valor da permuta = ____________lotes x R$___________________ = R$_________________</p><p>14- MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>ARBITRAMENTO DE LOCAÇÕES E ARRENDAMENTOS</p><p>Para arbitramento de locações e arrendamentos, devemos empregar o Método Comparativo Direto de</p><p>Dados de Mercado, conforme determina a NBR 14.653-2 – item 11.4, ou em situações específicas o</p><p>Método de Capitalização da Renda, utilizando-se de todas as informações disponíveis para atendimento da</p><p>solicitação das partes.</p><p>Nas locações é importante verificarmos a situação completa do imóvel avaliando, tais como:</p><p>- Valor atual da locação ou arrendamento;</p><p>- Valor inicial da locação ou do arrendamento;</p><p>- Prazo do contrato;</p><p>- Índices e prazos de reajustes;</p><p>- Tipo de locação ou arrendamento (residencial, comercial, industrial, mista, etc...);</p><p>- Características do imóvel avaliando;</p><p>- Separar a situação dos imóveis pesquisados no quadro amostral (locado ou oferta);</p><p>- No caso de loja, separar na pesquisa as áreas que são de lojas e as áreas de mezanino;</p><p>- O diagnóstico do mercado imobiliário pelo avaliador é importantíssimo na definição dos valores de mercado;</p><p>- Para cálculos de atualizações financeiras de índices e correções recomenda-se a contratação de perito</p><p>especializado como assistente na avaliação, mencionando sua qualificação e contratação dos seus serviços;</p><p>- Em determinadas regiões utiliza-se como referencial para o valor locativo os percentuais do mercado</p><p>imobiliário, relacionando-se valor total do imóvel e percentuais mínimos e máximos de locação.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>109</p><p>- Anexar todos os documentos esclarecedores para definição dos valores e da pesquisa e o levantamento</p><p>fotográfico.</p><p>Método para encontrar a taxa de remuneração:</p><p>Valor do Imóvel = R$ 250.000,00</p><p>Valor do aluguel = R$ 1.800,00</p><p>250.000,00 ----- 100%</p><p>1800,00 ----- X (T. Remuneração)</p><p>X = 1.800,00 x 100 = 0,72% (TAXA DE REMUNERAÇÃO)</p><p>250.000,00</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>Determinar o valor de um apartamento considerando os seguintes dados de uma pesquisa de imóveis</p><p>similares:</p><p>Nº Valor do Imóvel Valor do Aluguel Taxa de Remuneração</p><p>01 250.000,00 1.300,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>02 320.000,00 2.000,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>03 340.000,00 1.500,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>04 270.000,00 1.800,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>05 300.000,00 1.700,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>06 350.000,00 2.200,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>O VALOR ATUAL DE LOCAÇÃO DO APARTAMENTO DE R$ 1.900,00</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARTIMÉTICA</p><p>MA = Soma da taxa de remuneração das 06 amostras = ________ = _______</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>MF = MA MA = .</p><p>Eliminam-se as amostras acima do limite superior e abaixo do limite inferior.</p><p>Média Final = Soma das taxas de remuneração das Amostras Restantes = __________= _________</p><p>Valor do imóvel = Valor do Aluguel x 100 = ______________________</p><p>Taxa de Remuneração Final</p><p>Valor do imóvel = R$ ____________________</p><p>A- CONCLUSÃO</p><p>Valor Médio Estimado: R$_______________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$__________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$_________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>06 06</p><p>- 20% - 20% = (limite inferior)</p><p>+ 20% = _______ (limite superior)</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>+ 20%</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>110</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>Determinar o valor de um apartamento considerando os seguintes dados de uma pesquisa de imóveis</p><p>similares:</p><p>Nº Valor do Imóvel Valor do Aluguel Taxa de Remuneração</p><p>01 500.000,00 1.300,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>02 420.000,00 2.000,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>03 440.000,00 1.500,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>04 470.000,00 1.800,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>05 500.000,00 1.700,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>06 450.000,00 2.200,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>07 510.000,00 2.000,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>O VALOR ATUAL DE LOCAÇÃO DO APARTAMENTO DE R$ 2.000,00</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARTIMÉTICA</p><p>MA = Soma da taxa de remuneração das 07 amostras = __________ = ___________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA</p><p>FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 20%, teremos:</p><p>MF = MA MA = .</p><p>Eliminam-se as amostras acima do limite superior e abaixo do limite inferior.</p><p>Média Final = Soma das taxas de remuneração das Amostras Restantes = __________= _________</p><p>Valor do imóvel = Valor do Aluguel x 100 = ______________________</p><p>Taxa de Remuneração Final</p><p>B- CONCLUSÃO</p><p>Valor Médio Estimado: R$_________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$____________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$___________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>07 07</p><p>- 20% - 20% = (limite inferior)</p><p>+ 20% = _______ (limite superior)</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>+ 20%</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>111</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>Determinar o valor de um apartamento considerando os seguintes dados de uma pesquisa de imóveis</p><p>similares:</p><p>Nº Valor do Imóvel Valor do Aluguel Taxa de Remuneração</p><p>01 1.500.000,00 4.300,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>02 1.420.000,00 6.000,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>03 1.440.000,00 5.500,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>04 970.000,00 5.800,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>05 1.000.000,00 4.700,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>06 1.150.000,00 5.200,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>07 1.050.000,00 5.000,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>O VALOR ATUAL DE LOCAÇÃO DO APARTAMENTO DE R$ 5.000,00</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARTIMÉTICA</p><p>MA = Soma da taxa de remuneração das 07 amostras = ______________ = __________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 15%, teremos:</p><p>MF = MA MA = .</p><p>Eliminam-se as amostras acima do limite superior e abaixo do limite inferior.</p><p>Média Final = Soma das taxas de remuneração das Amostras Restantes = __________= ______________</p><p>Valor do imóvel = Valor do Aluguel x 100 = ______________________</p><p>Taxa de Remuneração Final</p><p>Valor do imóvel = R$ _________________________</p><p>CONCLUSÃO</p><p>Valor Médio Estimado: R$____________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$___________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$__________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>07 07</p><p>- 15% - 15% = _______ (L. inferior)</p><p>+ 15% = ______________ (L. superior)</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>+ 15%</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>112</p><p>EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA</p><p>Determinar o valor de um apartamento considerando os seguintes dados de uma pesquisa de imóveis</p><p>similares:</p><p>Nº Valor do Imóvel Valor do Aluguel Taxa de Remuneração</p><p>01 130.000,00 430,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>02 140.000,00 600,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>03 144.000,00 500,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>04 107.000,00 520,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>05 100.000,00 480,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>06 135.000,00 580,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>07 95.000,00 600,00 V. AL/V.I. x 100 =</p><p>O VALOR ATUAL DE LOCAÇÃO DO APARTAMENTO DE R$ 520,00</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARTIMÉTICA</p><p>MA = Soma da taxa de remuneração das 07 amostras = ______________ = __________________</p><p>DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL</p><p>A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética</p><p>Considerando-se um intervalo de desvio de 10%, teremos:</p><p>MF = MA MA = .</p><p>Eliminam-se as amostras acima do limite superior e abaixo do limite inferior.</p><p>Média Final = Soma das taxas de remuneração das Amostras Restantes = __________= ______________</p><p>Valor do imóvel = Valor do Aluguel x 100 = ______________________</p><p>Taxa de Remuneração Final</p><p>Valor do imóvel = R$ _________________________</p><p>CONCLUSÃO</p><p>Valor Médio Estimado: R$____________________ (Arredondamento até máximo de 1%)</p><p>Limite inferior: R$___________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>Limite superior: R$__________________________ (Variação até o máximo de 10%)</p><p>07 07</p><p>- 10% - 10% = _______ (L. inferior)</p><p>+ 10% = ______________ (L. superior)</p><p>Nº de amostras restantes</p><p>+ 10%</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>113</p><p>AVALIAÇÃO DE PONTO COMERCIAL</p><p>Ponto Comercial é um bem intangível que agrega valor ao imóvel, de corrente de sua localização e</p><p>expectativa de exploração comercial. É o local onde está estabelecida a empresa ou a exploração</p><p>comercial. Na avaliação de Ponto Comercial não se considera as instalações, equipamentos, máquinas,</p><p>estoques, móveis e utensílios. Estes, quando existentes, devem ser avaliados separadamente pelo valor de</p><p>mercado em razão do estado em que se encontram.</p><p>Na bibliografia existem mais de trinta Métodos Avaliatórios de Pontos Comerciais e de Fundo de Comércio</p><p>que consideram diversas variáveis (faturamento, lucro, marca, royalties, patentes, direitos, mercado</p><p>potencial, tecnologia, conhecimento, etc...).</p><p>No mercado imobiliário os Corretores de Imóveis avaliam o Ponto Comercial levando em consideração,</p><p>principalmente, os seguintes fatores:</p><p>- Faturamento bruto médio mensal (Últimos 12 meses)</p><p>- Percentual de lucratividade final mensal</p><p>- Taxa de remuneração mensal do Ponto Comercial em relação ao capital investido para sua aquisição.</p><p>No mercado imobiliário os Corretores de Imóveis, via de regra, consideram que o valor do Ponto Comercial</p><p>varia de 2 a 3 vezes o valor do faturamento bruto médio mensal. A variação ocorre em função unicamente</p><p>do potencial do mercado imobiliário, da taxa de retorno do negócio, da liquidez da comercialização do Ponto</p><p>Comercial e da possibilidade de aumento do faturamento.</p><p>15- MÉTODO DE AVALIAÇÃO – IMÓVEIS RURAIS</p><p>Os métodos a usar são os adotados por essa mesma norma, a saber, os diretos (comparativo e de custo) e</p><p>os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de aplicação a cada componente do valor, ou seja, terra</p><p>nua, terra bruta, construções, instalações, culturas.</p><p>TERRA NUA</p><p>Nos casos dos imóveis rurais, o valor da terra nua está diretamente relacionado:</p><p>a) Com a sua capacidade de uso, isto é, quanto maior o grau de aproveitamento e quanto maior a gama</p><p>de uso que o solo permite, maior o valor desse;</p><p>b) Com a situação ou localização;</p><p>c) Com a dimensão.</p><p>TERRA BRUTA</p><p>Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural.</p><p>TERRA CULTIVADA</p><p>Terra com cultivo agrícola.</p><p>Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de avaliação, ser</p><p>subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador entenda ser a mais adequada.</p><p>Quando utilizados os métodos diretos, o valor da terra é dado ou por comparação do seu valor global ou pelo</p><p>somatório das parcelas de seus componentes (conforme a classificação de solo/ acessos/ fertilidades etc.)</p><p>A localização de um imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos</p><p>mercados consumidores dos produtos explorados. A dimensão das propriedades também tem influência</p><p>determinante, devendo se constatar na região como se comporta o mercado imobiliário em relação a esse</p><p>valor.</p><p>Além desses três fatores, existirão outros que, dependendo da região, devem ser considerados na</p><p>determinação do valor do imóvel, tais como declividade do terreno, potencial de irrigação, pluviosidade,</p><p>percentagem de</p><p>ATO NORMATIVO Nº 001/2011</p><p>Normatiza a inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e</p><p>seus consectários, criados com a Resolução-Cofeci nº 1.066/2007, e dita outras</p><p>providências, em substituição ao Ato Normativo nº 001/2008.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 8</p><p>O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS -</p><p>COFECI, no uso de suas atribuições legais e regimentais;</p><p>CONSIDERANDO o que dispõem os Arts. 2º, inciso I e 19, inciso I do Regimento do</p><p>COFECI, aprovado com a Resolução-COFECI nº 1.126/09, bem como o Art. 13 da</p><p>Resolução-COFECI nº 1066/2007.</p><p>RESOLVE:</p><p>Art. 1º - Permanece inalterado o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários –</p><p>CNAI, organizado, gerido e mantido eletronicamente pelo COFECI - Conselho Federal</p><p>de Corretores de Imóveis, compartilhado com os Conselhos Regionais, cujo</p><p>funcionamento está regulamentado pela Resolução Cofeci nº 1.066, de 22 de novembro</p><p>de 2007.</p><p>Parágrafo Único - Será responsável pela gestão do CNAI um Diretor do COFECI,</p><p>efetivo ou adjunto, especialmente designado.</p><p>Art. 2º - Somente poderá inscrever-se no CNAI, o Corretor de Imóveis, pessoa física,</p><p>regularmente inscrito e em dia com suas obrigações financeiras junto ao Conselho</p><p>Regional de Corretores de Imóveis, e que seja, cumulativa ou alternativamente,</p><p>possuidor de:</p><p>I) diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, condicionado</p><p>ao que dispõe o artigo 3º, II, deste Ato Normativo;</p><p>II) certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis, condicionado ao</p><p>que dispõe o artigo 3º, I, deste Ato Normativo.</p><p>§1º - Somente serão aceitos os diplomas e ou certificados de cursos reconhecidos</p><p>pelo COFECI, na forma prevista neste Ato Normativo e seus Anexos.</p><p>§2º - O possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente</p><p>que não satisfaça aos requisitos exigidos pelo artigo 3º, II deste Ato Normativo, para</p><p>inscrever-se no CNAI, deverá submeter-se a curso de avaliação de imóveis</p><p>reconhecido pelo COFECI.</p><p>Art. 3º - Será reconhecido pelo COFECI, para fins de habilitação do Corretor de</p><p>Imóveis à inscrição no CNAI:</p><p>I. O curso de avaliação de imóveis, promovido nas modalidades de ensino</p><p>presencial ou a distância (EaD), por instituição de ensino que atenda aos</p><p>requisitos relacionados nos Anexos VII e VIII deste Ato Normativo;</p><p>II. O curso superior em gestão imobiliária, ou equivalente, cuja grade curricular</p><p>contemple a disciplina de Avaliação de Imóveis que atenda, no mínimo, ao</p><p>conteúdo programático listado no item 2 do Anexo VIII.</p><p>§1º - O curso de avaliação de imóveis deverá ter carga horária mínima de 24 horas,</p><p>se ofertado na modalidade presencial, e de 26 horas, se na modalidade EaD.</p><p>§2º - Caso o conteúdo programático do curso de avaliação de imóveis seja mais</p><p>extenso que o mínimo constante no item 2 do Anexo VIII deste Ato Normativo, a carga</p><p>horária deverá ter acréscimo proporcional e compatível com o seu conteúdo.</p><p>Art. 4º - O credenciamento de instituição e o reconhecimento de curso de avaliação</p><p>de imóveis, para os fins previsto neste Ato Normativo, serão concedidos por meio de</p><p>Portaria expedida pelo Presidente do COFECI.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 9</p><p>§1º - Todas as instituições que atualmente oferecem o curso de avaliação de imóveis</p><p>reconhecido por meio de Portaria-COFECI, expedida anteriormente à vigência do</p><p>presente Ato Normativo, deverão requerer seu recredenciamento e renovação do</p><p>reconhecimento do respectivo curso dentro das normas ora definidas. Não haverá</p><p>renovação de credenciamento de instituição nem reconhecimento de curso de ofício.</p><p>§2º - As instituições referidas no parágrafo anterior terão prazo até 30 de outubro de</p><p>2011, para fornecer ao COFECI relatório de registro pedagógico dos alunos das turmas</p><p>eventualmente em andamento, desde a matrícula, contemplando os dados contidos no</p><p>item 11 do Anexo VIII.</p><p>§3º - As Portarias-COFECI de credenciamento de instituições e de reconhecimento</p><p>de cursos de avaliação de imóveis vigentes nesta data, expedidas sob a égide do Ato</p><p>Normativo nº 01, de 05/03/2008, estarão automaticamente revogadas em 31 de</p><p>dezembro de 2011.</p><p>§4º - O credenciamento de novas instituições, bem como o reconhecimento de novos</p><p>cursos de avaliação de imóveis, a partir da data de assinatura deste Ato Normativo,</p><p>estarão sujeitas às normas nele contidas.</p><p>Art. 5º - A inscrição no CNAI somente será permitida a Corretores de Imóveis</p><p>regularmente inscritos no CRECI de sua região, que atenda aos requisitos contidos na</p><p>Resolução-COFECI nº 1.066/2007, mediante o preenchimento e assinatura, em três</p><p>vias, de formulário de requerimento conforme modelo contido no Anexo I, ao qual serão</p><p>juntados:</p><p>I. Documentos comprobatórios da habilitação;</p><p>II. Duas fotos 3x4, coloridas;</p><p>III. Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição.</p><p>§1º - A taxa para inscrição no CNAI corresponderá a 30% (trinta por cento) do valor</p><p>da anuidade da pessoa física da Região, vigente na data do requerimento.</p><p>§2º - O requerimento será protocolizado no Conselho Regional e por este remetido</p><p>ao COFECI, por meio físico ou eletrônico.</p><p>§3º - O formulário de requerimento de inscrição no CNAI estará disponível, para ser</p><p>baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br.</p><p>§4º - A inscrição no CNAI é opcional e espontânea e terá validade de 3 (três) anos.</p><p>Art. 6º - O COFECI expedirá ao Corretor de Imóveis inscrito no CNAI o Certificado</p><p>de Registro de Avaliador Imobiliário, assim como o Cartão de Identificação de Avaliador</p><p>Imobiliário, conforme modelos contidos nos Anexos II e III, ambos com validade de 3</p><p>(três) anos.</p><p>Art. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CNAI ficam sujeitos à</p><p>observância da forma e tecnicidade preconizadas por este Ato Normativo para emissão</p><p>de PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sob pena de exclusão</p><p>sumária do CNAI sem direito a recurso, devolução de taxas ou indenização sob</p><p>qualquer título. Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos</p><p>listados no modelo contido no Anexo IV.</p><p>Art. 8º - Ao emitir PTAM, o Corretor de Imóveis Avaliador inscrito no CNAI poderá</p><p>preencher, em duas vias, a DAM - Declaração de Avaliação Mercadológica, conforme</p><p>modelo contido no Anexo V, que poderá ser protocolizada no Conselho Regional.</p><p>Parágrafo Único - O formulário para preenchimento e expedição da DAM estará</p><p>disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br.</p><p>http://www.cofeci.gov.br/</p><p>http://www.cofeci.gov.br/</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 10</p><p>Art. 9º - O Conselho Regional emitirá, para cada DAM protocolizada, um selo</p><p>certificador, em quatro vias, conforme modelo contido no Anexo VI, o qual deverá ser</p><p>fixado no PTAM correspondente, a fim de certificar que o Corretor de Imóveis Avaliador</p><p>se encontra regularmente inscrito no CNAI.</p><p>§1º - Para cada DAM protocolizada no Conselho Regional corresponderá um PTAM</p><p>e um selo certificador individualmente numerado.</p><p>§2º - Para custeio do arquivo permanente das DAMs, assim como da emissão do</p><p>selo certificador, será recolhido pelo Corretor de Imóveis Avaliador, aos cofres do</p><p>Conselho Regional, emolumento único em valor correspondente a 5% (cinco por cento)</p><p>do valor da anuidade da pessoa física na data do recolhimento.</p><p>§3º - A primeira e a segunda vias do selo certificador serão afixadas, cada uma delas,</p><p>em uma via original do PTAM, para uso do Corretor de Imóveis Avaliador segundo suas</p><p>necessidades e as de seu cliente.</p><p>§4º - A terceira via do selo certificador</p><p>área coberta de mata nativa etc.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>114</p><p>CULTURAS</p><p>As culturas permanentes existentes no meio rural podem ser domésticas ou comerciais. Para a avaliação de</p><p>culturas domésticas, o critério empregado deverá ser o de reposição, isto é avaliação pelo custo de formação.</p><p>O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção</p><p>até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar já estivesse em produção; caso contrário, até a</p><p>idade em que a avaliação está sendo feita.</p><p>No caso das culturas comerciais, além do valor de reposição, considera-se o valor econômico do pé, segundo</p><p>a produtividade da própria propriedade ou em estudos publicados.</p><p>FLORESTAS</p><p>Para avaliação de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson José Magosi, pelo</p><p>método do valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e pode ser representada pela</p><p>expressão:</p><p>V= RL x A x R, onde:</p><p>V = Valor econômico procurado</p><p>RL = Renda líquida esperada</p><p>A = Fator de atualização das receitas para obtenção do valor presente das receitas futuras</p><p>R = Coeficiente de risco</p><p>Entretanto, há elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor organizar os dados,</p><p>tais como a idade de corte e diâmetro das espécies existentes, restrições (legais ou ambientais) quanto à</p><p>extração, madeiras de primeira e segunda categoria, aspectos dificultadores da extração como declividade,</p><p>proximidade de centros consumidores etc.</p><p>PASTOS</p><p>A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e leite. Na</p><p>avaliação, devem ser observados os aspectos relativos à topografia do terreno, conservação de solo, a</p><p>natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de uso do solo com cultivos anteriores, as espécies</p><p>de culturas, o estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeças/ ha/ano.</p><p>Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem, a forma de aquisição das</p><p>sementes e semeadura e o preparo do solo. Não há parâmetros para medir o preço de venda de pastagens,</p><p>uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno. É mais comum o aluguel dessa cultura.</p><p>CLASSIFICAÇÃO QUANTO A DIMENSÃO</p><p>Pequeno – Até 04 módulos fiscais.</p><p>Médio – De 04 a 15 módulos fiscais.</p><p>Grande – Acima de 15 módulos fiscais.</p><p>Observação: Consultar módulos na Secretária de Fazenda do município da propriedade.</p><p>DEFINIÇÃO DE MÓDULO FISCAL</p><p>Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada município, considerando os seguintes fatores:</p><p>- Tipo de exploração predominante no município.</p><p>- Renda obtida com exploração predominante.</p><p>- Outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significativas em função</p><p>da renda ou da área utilizada.</p><p>- Conceito de propriedade familiar.</p><p>O módulo fiscal serve de parâmetro para classificação do imóvel rural para definir os benefícios do PRONAF</p><p>(Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar).</p><p>Os beneficiários do programa devem ser agricultores familiares, sejam eles proprietários, assentados,</p><p>posseiros, arrendatários, parceiros ou meeiros, que utilizem mão de obra familiar, e tenham até 2 empregados</p><p>permanentes. Além disso, não devem deter, a qualquer título, áreas superiores a 4 módulos fiscais, e no</p><p>mínimo 80% da renda bruta familiar anual deve ser proveniente da atividade agropecuária e não agropecuária</p><p>exercida no estabelecimento. O agricultor familiar deve residir na propriedade ou em povoado próximo.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>115</p><p>TABELA DAS DIMENSÕES DOS MÓDULOS FISCAIS POR ESTADO</p><p>- As variações são em função que o INCRA determina o módulo fiscal para cada município levando em conta</p><p>a qualidade do solo, relevo, acesso, etc.</p><p>- Rondônia e Distrito Federal tem módulo único.</p><p>- Metade dos municípios do Amapá tem 70ha e metade 50ha.</p><p>ESTADO MÓD. MAXIMO MÓD. MÍNIMO MAIS FREQUENTE</p><p>REGIÃO NORTE</p><p>RONDÔNIA 60ha 60ha 60ha</p><p>ACRE 100ha 70ha 100ha</p><p>AMAZONAS 100ha 80ha 100ha</p><p>RORAIMA 100ha 80ha 80ha</p><p>PARÁ 75ha 5ha 70ha</p><p>AMAPÁ 70ha 50ha 70ha e 50ha</p><p>TOCANTIS 80ha 70ha 80ha</p><p>REGIÃO SUL</p><p>RIO GRANDE DO SUL 40ha 5ha 10ha</p><p>SANTA CATARINA 24ha 7ha 20ha</p><p>PARANÁ 30ha 5ha 18ha</p><p>REGIÃO NORDESTE</p><p>MARANHÃO 75ha 15ha 75ha</p><p>PIAUÍ 75ha 15ha 70ha</p><p>CEARÁ 90ha 5ha 55ha</p><p>RIO GRANDE DO NORTE 70ha 7ha 35ha</p><p>PARAÍBA 60ha 7ha 55ha</p><p>PERNANBUCO 70ha 5ha 14ha</p><p>ALAGOAS 70ha 7ha 16ha</p><p>SERGIPE 70ha 5ha 70ha</p><p>BAHIA 70ha 5ha 65ha</p><p>REGIÃO SUDESTE</p><p>MINAS GERAIS 70ha 5ha 30ha</p><p>ESPÍRITO SANTO 60ha 7ha 20ha</p><p>RIO DE JANEIRO 35ha 5ha 10ha</p><p>SÃO PAULO 40ha 5ha 16ha</p><p>REGIÃO CENTRO OESTE</p><p>MATO GROSSO DO SUL 100ha 15ha 45ha</p><p>MATO GROSSO 100ha 30ha 80ha</p><p>GOIÁS 80ha 7ha 30ha</p><p>DISTRITO FEDERAL 5ha 5ha 5ha</p><p>Fonte: Boletim pela campanha do limite da propriedade da terra no Brasil – 13/09/2001</p><p>UNIDADE DE MEDIDAS</p><p>- Hectare = 10.000,00m²</p><p>- Alqueire Mineiro = 48.400,00m²</p><p>- Alqueire Paulista = 24.200,00m²</p><p>- Alqueire do Norte = 27.225,00m²</p><p>- Tarefa no CE = 3.600,00m²</p><p>- Tarefa em AL e SE = 3.025,00m²</p><p>- Tarefa na BA = 4.356,00m²</p><p>- Braças = 1,8288m</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>116</p><p>CONSIDERAÇÕES NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS</p><p>LOCALIZAÇÃO</p><p>Acesso, proximidade de zona urbana, proximidade dos sistemas viários de transportes para escoamento da</p><p>produção, facilidade de comercialização dos produtos, proximidade de cooperativas agroindustriais,</p><p>assistência técnica agrícola, comércio de insumos e maquinário agrícola.</p><p>TOPOGRAFIA</p><p>O relevo e a variação de níveis são decisivos para definição das atividades potenciais da área rural.</p><p>Para determinação da diferença de cotas da propriedade interpretam-se as cartas (mapas) que contenham</p><p>as curvas de níveis.</p><p>Pode-se elaborar também um perfil topográfico da propriedade.</p><p>COBERTURA VEGETAL</p><p>Identificação, percentuais de existência de cobertura vegetal e existência ambientais estaduais. As exigências</p><p>de desmatamentos variam de acordo com as leis estaduais. As áreas rurais que possuem autorização de</p><p>desmatamento pelos órgão competentes são naturalmente mais valorizadas.</p><p>Lei Federal 4.771/65 – Código Florestal</p><p>RESERVA LEGAL</p><p>- Amazônia Legal = 80%</p><p>- Cerrado situado na Amazônia = 35%</p><p>- Demais Regiões = 20%</p><p>ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - APP</p><p>São áreas protegidas nos termos da lei, cobertas ou não por vegetação nativa, com as funções ambientais</p><p>de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade e o fluxo gênico de</p><p>fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem estar das populações humanas.</p><p>- Dunas;</p><p>- Restingas;</p><p>- Mangues;</p><p>- Banhados;</p><p>- Encostas com Inclinação Superior a 45º;</p><p>- Florestas acima de 1.800m de altura;</p><p>- Florestas em topo de morros e montanhas;</p><p>- Matas Ciliares;</p><p>- Nascentes e Olho D`água = Raio de 50m;</p><p>- Rio até 10m de largura = 30m em cada margem;</p><p>- Rio de 10m a 50m de largura = 50m em cada margem;</p><p>- Rio de 50m a 200m de largura = 100m em cada margem;</p><p>- Rio de 200m a 600m de largura = 200m em cada margem;</p><p>- Rio acima de 600m de largura = 500m em cada margem;</p><p>RECURSOS HÍDRICOS</p><p>Potencial hídrico (rio, riacho, nascente, açude, canal de irrigação e sistema de pivô de irrigação). Em alguns</p><p>estados é possível registar no departamento correspondente os recursos hídricos das propriedades rurais</p><p>para controle de demanda e fiscalização.</p><p>GEORREFERENCIAMENTO</p><p>Georreferenciamento é a definição dos limites, das áreas, dos vértices, das coordenadas e das delimitações</p><p>das áreas rurais</p><p>através de medições realizadas em campo com equipamento de precisão (GPS</p><p>topográfico, Geodésico) e com fixação de marcos nos limites do imóvel.</p><p>Somente profissionais liberais ou empresas credenciadas pelo INCRA podem fazer o serviço. Este</p><p>levantamento realizado por estas empresas deve ser registrado na matrícula do imóvel conforme memorial</p><p>descritivo da medição realizada.</p><p>Esta exigência passou a ser obrigatória para qualquer tipo de processo e exigida em todos os órgãos, sejam</p><p>federai, estaduais ou municipais a partir de 31 de outubro de 2005.</p><p>O Georreferenciamento foi estabelecido através da Lei 10.267/01.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>117</p><p>Com o novo sistema público de registro de terras, surgiu o CNIR – Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, que</p><p>terá uma base comum de informações gerenciadas pelo INCRA e pela Receita Federal, sendo compartilhado</p><p>por diversas instituições públicas federais e estaduais, produtoras e usuárias de informações sobre o meio</p><p>rural brasileiro.</p><p>Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais</p><p>A presente tabela apresenta oito divisões das classes, conforme descrito abaixo:</p><p>Classificação das terras de acordo com classes de serventia: Tabela</p><p>de Norton</p><p>Tabela de Mendes Sobrinho</p><p>As oito situações são assim divididas:</p><p>(Acessos por rodovias)</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>118</p><p>BENFEITORIAS</p><p>Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas.</p><p>São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e os melhoramentos fundiários, (trabalhos de</p><p>conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.).</p><p>A norma cita:</p><p>“As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e</p><p>quantitativos ou como emprego de custos unitários oriundos de tabelas, desde que provenientes de fontes</p><p>fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.”</p><p>A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais, com</p><p>a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação.</p><p>Ou seja:</p><p>Vb = Custo unitário x Área x Depreciação.</p><p>Na depreciação das benfeitorias não produtivas, consideram-se mais o estado de conservação do que a</p><p>idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação</p><p>ao potencial de produção do imóvel.</p><p>Para o caso de máquinas e implementos agrícolas:</p><p>Equipamentos – A avaliação deve ser feita pelo método direto, com citação obrigatória das fontes de consulta.</p><p>A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados o eventual obsoletismo, a manutenção</p><p>e as condições de funcionamento.</p><p>Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil</p><p>provável e calcula-se o valor do bem depreciado.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>119</p><p>Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.</p><p>Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas,</p><p>reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.</p><p>AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS</p><p>São classificadas em:</p><p>Benfeitorias não reprodutivas: São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e melhoramentos</p><p>fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). Para avaliação será</p><p>utilizado o método do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração os aspectos físico</p><p>e funcional, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação. Na</p><p>depreciação, considera-se mais o estado de conservação que a idade. Igualmente, o avaliador deve</p><p>considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel.</p><p>Para o caso de máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o método direto e o mesmo</p><p>critério para a depreciação. Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos,</p><p>determina-se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado.</p><p>Benfeitorias reprodutivas: Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus</p><p>produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.</p><p>O método preferencial a ser utilizado será o da capitalização de seus rendimentos, eventualmente, podendo</p><p>ser o custo da benfeitoria.</p><p>CONCLUSÃO EM IMÓVEIS RURAIS</p><p>Na conclusão dos imóveis rurais, em regiões específicas, pode-se expressar que o valor determinado é</p><p>correspondente naquela data a “X” sacas de ......, ou a “X” cabeças de ......, etc.</p><p>O avaliador deve especificar detalhadamente a correspondência: Exemplo: 500 sacas de 60kg de .....</p><p>CÓDIGO FLORESTAL</p><p>LEI 12.651/2012</p><p>Nas avaliações imobiliárias é muito importante ter conhecimento de alguns assuntos tratados no código</p><p>florestal entre eles os abaixo relacionados.</p><p>I. Amazônia Legal</p><p>II. Área de Preservação Permanente – APP</p><p>III. Reserva Legal – RL</p><p>NOTA: É importante esclarecer que as Áreas de Preservações Permanentes (APPs) são exigidas nos imóveis</p><p>Rurais e Urbanos.</p><p> Amazônia Legal (art.3º, I)</p><p>“Os estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e Mato Grosso e as regiões situadas ao</p><p>norte do paralelo 13°S, dos Estados de Tocantins e Goiás, e ao oeste do meridiano de 44° W, do Estado do</p><p>Maranhão.”</p><p> Área de Preservação Permanente – APP (art.3º, II e art.4º)</p><p>“Área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos</p><p>hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora,</p><p>proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.”</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>120</p><p> Reserva Legal (art.3º, III e art.12º)</p><p>“Área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, com a função de assegurar o uso econômico</p><p>de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos</p><p>processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna</p><p>silvestre e da flora nativa.”</p><p>DAS ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE</p><p>Da Delimitação das Áreas de Preservação Permanente (art.4º)</p><p>Art. 4º. Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta</p><p>Lei:</p><p>a) As faixas marginais de qualquer curso d'água natural, desde a borda da calha do leito regular, em</p><p>largura mínima de:</p><p>I. 30 (trinta) metros, para os cursos d'água de menos de 10 (dez) metros de largura;</p><p>II. 50 (cinquenta) metros, para os cursos d'água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de</p><p>largura;</p><p>III. 100 (cem) metros, para os cursos d'água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de</p><p>largura;</p><p>IV. 200 (duzentos) metros, para os cursos d'água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos)</p><p>metros de largura;</p><p>V. 500 (quinhentos) metros, para os cursos d'água que tenham largura superior a 600 (seiscentos)</p><p>metros;</p><p>b) As áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:</p><p>I. 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d'água com até 20 (vinte) hectares de</p><p>superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;</p><p>II. 30 (trinta) metros,</p><p>em zonas urbanas;</p><p>c) As áreas no entorno dos reservatórios d'água artificiais, na faixa definida na licença ambiental do</p><p>empreendimento, observado o disposto nos §§ 1º e 2º;</p><p>d) As áreas no entorno das nascentes e dos olhos d'água, qualquer que seja a sua situação</p><p>topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;</p><p>e) As encostas ou partes destas com declividade superior a 45°, equivalente a 100% (cem por cento)</p><p>na linha de maior declive;</p><p>f) As restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;</p><p>g) Os manguezais, em toda a sua extensão;</p><p>h) As bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a</p><p>100 (cem) metros em projeções horizontais;</p><p>i) No topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros e</p><p>inclinação média maior que 25°, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3 (dois</p><p>terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal</p><p>determinado por planície ou espelho d'água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela</p><p>mais próximo da elevação;</p><p>j) As áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação;</p><p>k) Em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta)</p><p>metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.</p><p>§1º Não será exigida Área de Preservação Permanente no entorno de reservatórios artificiais de água que</p><p>não decorram de barramento ou represamento de cursos d’água naturais.</p><p>§4º Nas acumulações naturais ou artificiais de água com superfície inferior a 1 (um) hectare, fica dispensada</p><p>a reserva da faixa de proteção prevista nos incisos II e III do caput, vedada nova supressão de áreas de</p><p>vegetação nativa, salvo autorização do órgão ambiental competente do Sistema Nacional do Meio Ambiente</p><p>- Sisnama.</p><p>§5º É admitido, para a pequena propriedade ou posse rural familiar, de que trata o inciso V do art. 3o desta</p><p>Lei, o plantio de culturas temporárias e sazonais de vazante de ciclo curto na faixa de terra que fica exposta</p><p>no período de vazante dos rios ou lagos, desde que não implique supressão de novas áreas de vegetação</p><p>nativa, seja conservada a qualidade da água e do solo e seja protegida a fauna silvestre.</p><p>§6º Nos imóveis rurais com até 15 (quinze) módulos fiscais, é admitida, nas áreas de que tratam os incisos I</p><p>e II do caput deste artigo, a prática da aquicultura e a infraestrutura física diretamente a ela associada, desde</p><p>que:</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>121</p><p>I. Sejam adotadas práticas sustentáveis de manejo de solo e água e de recursos hídricos, garantindo</p><p>sua qualidade e quantidade, de acordo com norma dos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente;</p><p>II. Esteja de acordo com os respectivos planos de bacia ou planos de gestão de recursos hídricos;</p><p>III. Seja realizado o licenciamento pelo órgão ambiental competente;</p><p>IV. O imóvel esteja inscrito no Cadastro Ambiental Rural – CAR;</p><p>V. Não implique novas supressões de vegetação nativa.</p><p>DA ÁREA DE RESERVA LEGAL</p><p>Da Delimitação da Área de Reserva Legal (art.12º)</p><p>Art. 12º. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal,</p><p>sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes</p><p>percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:</p><p>I - localizado na Amazônia Legal</p><p>a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas;</p><p>b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado;</p><p>c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais.</p><p>II - localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).</p><p>AVALIAÇÃO DE CARTEIRA DE LOCAÇÕES</p><p>Na comercialização de carteira de locações os parâmetros utilizados para determinação do valor da carteira</p><p>são os seguintes:</p><p>- Percentual de inadimplência (Quanto mais baixo, mais valorizada)</p><p>- Valor médio do Bloqueio mensal (Quanto mais alto, mais valorizado)</p><p>- Perfil dos proprietários dos imóveis</p><p>- Tipo de locação (Corporativa, industrial, comercial, residencial)</p><p>O valor da carteira varia de 14 a 18 vezes o valor do percentual mensal resultante da administração dos</p><p>imóveis.</p><p>Exemplo:</p><p>Carteira de 100 imóveis, com valor médio de R$ 800,0/mês.</p><p>Total bruto mensal: R$ 80.000,00</p><p>Considerando uma taxa de administração mensal de 10%, temos que a imobiliária recebe R$ 8.000,00/mês.</p><p>O valor de comercialização da carteira de locação será de 14 a 18 vezes este valor, variando conforme os</p><p>parâmetros que influenciam na maior ou menor valorização.</p><p>PERÍCIAS IMOBILIÁRIAS</p><p>Os corretores atuam nas perícias imobiliárias de duas formas distintas;</p><p>- Perito do Juiz</p><p>Indicado pelo Juiz, perito de confiança dos Juízes.</p><p>- Perito Assistente Técnico</p><p>Indicado por uma das partes do processo.</p><p>PERÍCIA – PROVA PERICIAL</p><p>A prova pericial caracteriza-se por exame, vistoria ou avaliação:</p><p>- Exame: É a inspeção sobre a pessoa, semoventes e coisas para verificação de fatos relevantes ao</p><p>processo.</p><p>- Vistoria: É a inspeção sobre imóveis ou determinados lugares para verificação de fatos relevantes ao</p><p>processo.</p><p>- Avaliação: É o exame pericial, destina-se a determinação do valor de determinadas coisas, bens ou</p><p>obrigações.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>122</p><p>NOMEAÇÃO DO PERITO DO JUIZ</p><p>- Artigo 421 do Código de Processo Civil</p><p>Art. 421. O juiz nomeará o perito, fixando de imediato o prazo para a entrega do laudo.</p><p>§ 1º Incumbe às partes, dentro em 5 (cinco) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do</p><p>perito.</p><p>I. Indicar o assistente técnico.</p><p>II. Apresentar quesitos.</p><p>§ 2º Quando a natureza do fato o permitir, a perícia poderá consistir apenas na inquirição pelo juiz do perito</p><p>e dos assistentes, por ocasião da audiência de instrução e julgamento a respeito das coisas que houverem</p><p>informalmente examinado ou avaliado.</p><p>- Artigo 145 do Código de Processo Civil</p><p>Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será assistido por</p><p>perito, segundo o disposto no Art. 421.</p><p>§ 1º Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de</p><p>classe competente, respeitado o disposto no Capítulo VI, seção VII, deste Código.</p><p>§ 2º Os peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre que deverão opinar, mediante certidão do</p><p>órgão profissional em que estiverem inscritos.</p><p>§ 3º Nas localidades onde não houver profissionais qualificados que preencham os requisitos dos</p><p>parágrafos anteriores, a indicação dos peritos será de livre escolha do juíz.</p><p>RECUSA DA PERÍCIA</p><p>Art. 146 Do Código de Processo Civil</p><p>Art. 146. O perito tem o dever de cumprir o ofício, no prazo que lhe assina a lei, empregando toda a sua</p><p>diligência; pode, todavia, escusar-se do encargo alegando motivo legítimo.</p><p>Parágrafo único. A escusa será apresentada dentro de 5 (cinco) dias, contados da intimação ou do</p><p>impedimento superveniente, sob pena de se reputar renunciado o direito a alega-la (Art. 423).</p><p>HONORÁRIOS PERICIAIS</p><p>Art. 33 do Código de Processo Civil</p><p>Art. 33. Cada parte pagará a remuneração do assistente técnico que houver indicado; a do perito será paga</p><p>pela parte que houver requerido o exame, ou pelo autor, quando requerido por ambas as partes ou</p><p>determinado de ofício pelo juíz.</p><p>Parágrafo único. O juiz poderá determinar que a parte responsável pelo pagamento dos honorários do</p><p>perito deposite em juízo o valor correspondente a essa remuneração. O numerário, recolhido em depósito</p><p>bancário à ordem do juízo e com correção monetária,</p><p>será entregue ao perito após a apresentação do</p><p>laudo, facultada a sua liberação parcial, quando necessária.</p><p>PRAZO PARA PERÍCIA</p><p>O juiz determina o prazo para entrega do laudo de acordo com a complexidade da avaliação e os trâmites</p><p>do processo.</p><p>PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO LAUDO</p><p>Art. 432 do Código de Processo Civil</p><p>Art. 432. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz conceder-</p><p>lhe-á, por uma vez, prorrogação, segundo o seu prudente arbítrio.</p><p>RESPONSABILIDADES DO PERITO</p><p>Art. 147 do Código de Processo Civil</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>123</p><p>Art. 147. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas, responderá pelos prejuízos que</p><p>causar à parte, ficará inabilitado, por 2 (dois) anos, a funcionar em outras perícias e incorrerá na sanção que</p><p>a lei penal estabelecer.</p><p>Art. 342 do Código Penal</p><p>Art. 342. Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade como testemunha, perito, contador, tradutor ou</p><p>intérprete em processo judicial, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo arbitral.</p><p>§ 1º As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante suborno ou se</p><p>cometido com o fim de obter destinada a produzir efeito em processo penal, ou em processo civil em que for</p><p>parte entidade da administração pública direta ou indireta.</p><p>§ 2º O fato deixa de ser punível se, antes da sentença no processo em que ocorreu o ilícito, o agente se</p><p>retrata ou declara a verdade.</p><p>REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS</p><p>ABNT, avaliação de bens – NBR 14.653 – abril de 2001.</p><p>AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis... Sem mistérios. Ed. Imobiliária.</p><p>DANTAS, Rubens Alves, Engenharia de Avaliações – Uma introdução a Metodologia</p><p>Científica.</p><p>FIKER, José Avaliação de Imóveis Urbanos.</p><p>FIKER, José, Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos.</p><p>HOLLANDA, Aurélio Buarque de, Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa. 2ª</p><p>edição revisada e ampliada. São Paulo: Nova Fronteira. 1986. 1.838 p.</p><p>MAIA NETO, Francisco. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Porto Alegre,</p><p>IBAPE, nº 114, p 187, dezembro de 1998.</p><p>PRAGA, Pedro, Cálculo do Preço de Venda na Construção Civil.</p><p>SALDANHA, Marcelo Soarez. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Porto Alegre,</p><p>IBAPE, nº 111, p 79 e 83, setembro de 1998.</p><p>IMÓVEIS URBANOS – AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS, Mônica D’Amato, Nelson Roberto</p><p>Pereira Alonso, São Paulo, Livraria e Ed. Universitária de Direito, 2009.</p><p>ABUNAHMAN, Sergio Antônio. Curso Básico Engenharia Legal e de avaliações, 4ª edição</p><p>revista e ampliada. São Paulo: Ed. Pini, 1998.</p><p>COFECI. Resolução 1.066/2007. www.cofeci.gov.br</p><p>Cartilha Avaliação de Imóveis – Sistema COFECI/CRECI. www.cofeci.gov.br</p><p>KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas - Avaliação</p><p>de Imóveis e Perícias. Curitiba: IESDE Brasil, 2014. (www.iesde.com.br)</p><p>MARCELLO, João Diniz. Avaliação Mercadológica de Imóveis. 1ª edição. Porto Alegre: Ed.</p><p>Grafiset, 2012.</p><p>MENDONÇA, Frederico. Avaliação de Imóveis: Teoria e Prática. 3ª. Edição. Recife: Ed. Do</p><p>autor, 2012.</p><p>MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis - Uma análise no campo da</p><p>Engenharia Legal. Rio de Janeiro: Ed. Lumen Juris, 2003.</p><p>Sites da Prefeitura do Rio de Janeiro - Secretaria de Urbanismo (SMU) e Secretaria de</p><p>Fazenda (SMF).</p><p>SINDUSCON, Rio de Janeiro.</p><p>Site do Senado Federal: Lei 5.194/66, Lei 6.530/78 e Lei 8.078/90.</p><p>http://www.cofeci.gov.br/</p><p>http://www.cofeci.gov.br/</p><p>http://www.iesde.com.br/</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>124</p><p>ENDEREÇOS ÚTEIS</p><p>creci-rj.gov.br – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis – RJ.</p><p>fenaci.org.br – Federação Nacional dos Corretores de Imóveis.</p><p>cofeci.gov.br – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.</p><p>sindimoveis-rs.com.br – Sindicato dos Corretores de Imóveis – RS.</p><p>crecisp.gov.b – Tv Creci/SP</p><p>sinduscon-rs.com.br – Sindicato da Indústria da Construção Civil</p><p>sinduscon-fpolis.org.br – Sindicato da Indústria da Construção Civil</p><p>sinduscon-pr.com.br – Sindicato da Indústria da Construção Civil</p><p>sinduscon-rio.com.br – Sindicato da Indústria da Construção Civil</p><p>sinduscon-mg.com.br – Sindicato da Indústria da Construção Civil</p><p>drcalc.net – Cálculos Financeiros e Índices</p><p>pessoal.sercomtel.com.br/matemática/conline – Cálculos de Áreas Terrenos</p><p>breathingearth.net – Dados Populacionais e Emissão de CO²</p><p>cmrcosta@gmail.com – Carlos Costa Notícias do Mercado Imobiliário</p><p>DESPACHO MINISTRO FRANCISCO FALCÃO</p><p>Identificação: RESP 277443</p><p>Ministro: Francisco Falcão</p><p>Fonte: DJ Data: 18/06/2002</p><p>Órgão Julgador: T1 – Primeira Turma</p><p>Texto do Despacho:</p><p>RECURSO ESPECIAL Nº 277.443 – SC (2000/0093204-3)</p><p>Relator: Ministro Francisco Falcão</p><p>Recorrente: Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 11ª Região – CRECI/SC</p><p>Advogado: Adilson Alexandre Simas e outros</p><p>Recorrido: Instituto Catarinense de engenharia de avaliações e perícias – IBAPE/SC</p><p>Advogado: André Opilhar</p><p>Recorrido: Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia de Santa Catarina – CREA/SC</p><p>Advogado: João Henrique Blasi D</p><p>Decisão judicial a favor de corretores de imóveis</p><p>Identificação: RESP 277443</p><p>Ministro: FRANCISCO FALCÃO</p><p>Fonte: DJ DATA: 18/06/2002</p><p>Órgão Julgador : T1 - Primeira Turma</p><p>Texto do Despacho:</p><p>RECURSO ESPECIAL Nº 277.443 - SC (2000/0093204-3)</p><p>RELATOR : MINISTRO FRANCISCO FALCÃO</p><p>RECORRENTE : CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DA 11A REGIÃO - CRECI/SC</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>125</p><p>ADVOGADO : ADILSON ALEXANDRE SIMAS E OUTROS</p><p>RECORRIDO : INSTITUTO CATARINENSE DE ENGENHARIA DE AVALIACOES E PE RICIAS -</p><p>IBAPE/SC</p><p>ADVOGADO : ANDRÉ OPILHAR</p><p>RECORRIDO : CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA DE SANTA</p><p>CATARINA - CREA/SC</p><p>ADVOGADO : JOÃO HENRIQUE BLASI DECISÃO Vistos, etc.</p><p>Cuida-se de recurso especial interposto pelo CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DA</p><p>11ª REGIÃO – CRECI/SC, com fulcro no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional,</p><p>contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:</p><p>"ADMINISTRATIVO E CONSTITUCIONAL – MANDADO DE SEGURANÇA COLETIVO – ATO</p><p>NORMATIVO DE EFEITO CONCRETO – PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE DO WRIT – PERÍCIAS</p><p>JUDICIAIS – ATOS PRIVATIVOS DE PROFISSIONAIS DE NÍVEL UNIVERSITÁRIO – CREA –</p><p>ASSOCIAÇÃO DE ENGENHEIROS – CRECI – ATO DO CORREGEDOR GERAL – COMPETÊNCIA DO</p><p>TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ORDEM CONCEDIDA PARA SUSPENDER PROVIMENTO QUE FACULTA</p><p>AOS CORRETORES A REALIZAÇÃO DE PERÍCIAS JUDICIAIS”</p><p>Havendo probabilidade de lesão a direito de determinada coletividade, próprio e adequado o recurso ao</p><p>mandado de segurança preventivo de natureza coletiva. Possui efeito concreto, ato normativo que excluindo</p><p>prerrogativa legal de uma classe, os engenheiros, faculta a outra, os corretores de imóveis, a realização de</p><p>perícias judiciais" (fls. 115).</p><p>Sustenta o recorrente violação ao artigo 3º da Lei nº 6.530/78 e à Súmula nº 266 do STF, bem como</p><p>divergência jurisprudencial, aduzindo que não é exclusividade dos profissionais inscritos no CREA a</p><p>realização de arbitramento ou avaliação de imóvel.</p><p>Instado, o douto Ministério Público Federal manifestou-se pelo provimento do recurso especial (fls.</p><p>180/182). Relatados, decido.</p><p>Verifico que a pretensão do recorrente merece guarida.</p><p>A avaliação de imóveis não demanda conhecimentos específicos de engenharia, arquitetura ou agronomia.</p><p>Para se determinar o valor de um imóvel, é necessário o conhecimento do mercado imobiliário local e das</p><p>características</p><p>do bem, matéria que não se restringe àquelas áreas de conhecimento, podendo ser aferida</p><p>pelos corretores de imóveis ou outros profissionais com conhecimento sobre o tema. Dessa forma, o</p><p>Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, o qual possibilitou a realização de perícias</p><p>judiciais por corretores de imóveis, não feriu direito líquido e certo dos profissionais inscritos no CREA, pois</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>126</p><p>a avaliação de imóveis não é ato privativo desses profissionais. Sobre o assunto, destaco os seguintes</p><p>precedentes jurisprudenciais, verbis:</p><p>"PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ART. 680, CPC. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE</p><p>AVALIADOR OFICIAL. NOMEAÇÃO DE PERITO ENGENHEIRO, ARQUITETO OU AGRÔNOMO. LEI Nº</p><p>5.194/66. NÃO EXCLUSIVIDADE. DOUTRINA. JURISPRUDÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO</p><p>DESACOLHIDO”.</p><p>I – Ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos e agir com grano salis, aferindo se a</p><p>perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma</p><p>interpretação teleológica e valorativa.</p><p>II – A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário</p><p>local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro,</p><p>arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.</p><p>III – A verificação da qualificação profissional do perito nomeado para avaliar imóvel em execução e a</p><p>existência ou não de avaliadores oficiais na comarca (art. 680, CPC) exigem a reapreciação de fatos da</p><p>causa, vedada à instância especial, a teor do enunciado nº 7 da súmula/STJ" (REsp nº 130.790/RS, Rel.</p><p>Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 13.09.1999).</p><p>"PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. LAUDO PERICIAL. INCAPACIDADE</p><p>PROFISSIONAL DO PERITO. Não é privativa de profissionais inscritos nos CREAS a elaboração de laudo</p><p>para a determinação de valor de aluguel, em ação renovatória, podendo tal atividade ser desempenhada</p><p>por profissionais de corretagem e de ciências contábeis, afeitos ao mister" (REsp nº 21.303-8/BA, Rel. Min.</p><p>DIAS TRINDADE, DJ de 29.06.1992).</p><p>Tais as razões expendidas, com esteio no artigo 557, § 1º-A, do Código de Processo Civil, DOU provimento</p><p>ao recurso especial.</p><p>Publique-se.</p><p>Brasília-DF, 11 de junho de 2002.</p><p>MINISTRO FRANCISCO FALCÃO</p><p>Relator</p><p>Fonte: www.ibape-sp.com.br e www.feneci.org.br</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>127</p><p>PERFIL PROFISSIONAL</p><p>RODRIGO GUIMARÃES FERREIRA</p><p>CORRETOR DE IMÓVEIS – CRECI/RJ 35.181</p><p>PERITO AVALIADOR JUDICIAL – CNAI 2737 – CONPEJ 01.00.1413</p><p>PERITO CADASTRADO NO TRIBUNAL DE JUSTIÇA FEDERAL</p><p>PERITO CADASTRO NO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO – SOB O Nº 4502</p><p>PERITO CONVENIADO NA OAB CAMPOS DOS GOYTACAZES – 12ª SUBSEÇÃO.</p><p>PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO JUDICIAL - Diplomado em 2009 no Curso de Avaliação de Imóveis de acordo com a</p><p>resolução 1066/2007 do COFECI, promovido pelo Sindimóveis/RJ.</p><p>Diplomado em 2011 no Curso de Treinamento em Perícias Avaliatórias de acordo com a resolução 1066/2007 do</p><p>COFECI, promovido pela Proserve Educação Profissional.</p><p>Diplomado em 2011 no Curso de PERITO JUDICIAL de acordo com ART 420 a 439 DO CPC, promovido pelo CONPEJ –</p><p>Conselho Nacional dos Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil.</p><p>Diplomado em 2009 no Curso de Direito, Administração e Documentação Imobiliária, promovido pelo Sindimóveis/RJ.</p><p>Diplomado em 2009 no Curso de Atualização da Nova Lei do Inquilinato, promovido pelo Creci/RJ.</p><p>CORRETOR DE IMÓVEIS - Diplomado em 2006 no curso Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei</p><p>6530 de 12/05/1978 no CAPRI - Colégio Arnaldo Pietro.</p><p>PROFESSOR do Curso de Avaliação e Perícia de Imóveis do CRECI/RJ – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do</p><p>Estado do Rio de Janeiro.</p><p>ESPECIALISTA EM PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – Para imóveis Residenciais, Comerciais,</p><p>Industriais e Rurais.</p><p>Atuante em Avaliações e Perícias em ações como: Atualização e Divisão de Bens; Renovatória de Locação e</p><p>Arrendamento; Desapropriações; Reintegração de Posse; Indenizatórias; Demarcatórias; Perdas e Danos; Usucapião;</p><p>Vistorias; Lucros Cessantes; Inventário familiar e empresarial; Garantia Real; Demarcatória; Dissolução de Sociedade;</p><p>Bens Tangíveis e Intangíveis da Empresa; Outros.</p><p>Cordialmente;</p><p>Campos dos Goytacazes/RJ, 05 de outubro de 2018.</p><p>Rodrigo Guimarães Ferreira</p><p>Perito Avaliador Judicial</p><p>CRECI/RJ 35.181 - CNAI 2737 - Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis</p><p>CONPEJ 01.00.1413 – Conselho Nacional dos Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p><p>128</p><p>Este material foi elaborado, a título gratuito, pelo Professor Rodrigo Guimarães</p><p>Ferreira exclusivamente para o CRECI-RJ.</p><p>Muito Obrigado!</p><p>LEGISLAÇÃO E NORMAS APLICÁVEIS E UTILIZADAS EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS POR CORRETORES DE IMÓVEIS</p><p>Resolução COFECI nº 1066/2007</p><p>O CORRETOR DE IMÓVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL</p><p>CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL (LEI 326/92)</p><p>PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA</p><p>(NBR 14653-1 ABNT)</p><p>Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)</p><p>NORMAS da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA de NORMAS TÉCNICAS (ABNT)</p><p>Normas Brasileiras de Avaliação de Bens</p><p>CUB - CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DA CONSTRUÇÃO</p><p>(Lei nº 4.591/64)</p><p>principais abreviaturas e símbolos</p><p>CPC - Lei nº 5.869 de 11 de Janeiro de 1973</p><p>TABELA DE HONORÁRIOS ESTABELECIDOS PELOS ESTADOS DE SP e MG</p><p>CÓDIGO FLORESTAL</p><p>Lei 12.651/2012</p><p>será afixada em cópia do PTAM, a qual deverá</p><p>ser mantida em arquivo do Corretor de Imóveis Avaliador pelo período mínimo de 5</p><p>(cinco) anos.</p><p>§5º - A via-arquivo do selo certificador será afixada em via original da DAM, que</p><p>ficará arquivada no Conselho Regional, para constituição do acervo técnico do</p><p>profissional avaliador.</p><p>§6º - O preenchimento da DAM e a expedição informatizada do selo certificador</p><p>encontram-se em fase de desenvolvimento, e seu funcionamento será oportunamente</p><p>regulamentado por meio de Portaria específica a ser expedida pela Presidência do</p><p>COFECI.</p><p>Art. 10 - Integram o presente Ato Normativo 8 (oito) anexos numerados de I a VIII.</p><p>Art. 11 - Este Ato Normativo entra em vigor nesta data.</p><p>Brasília(DF), 14 de setembro de 2011</p><p>JOÃO TEODORO DA SILVA</p><p>Presidente</p><p>O CORRETOR DE IMÓVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL</p><p>CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL (LEI 326/92)</p><p>Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual</p><p>deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.</p><p>Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do</p><p>interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da</p><p>técnica das transações imobiliárias.</p><p>Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à</p><p>classe e aos colegas:</p><p>I. Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a</p><p>prática de atos que comprometam a sua dignidade;</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 11</p><p>II. Prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o</p><p>sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da</p><p>coletividade;</p><p>III. Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando</p><p>aprimorar o trabalho desse órgão;</p><p>IV. Zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais,</p><p>aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os</p><p>que forem investidos em tais mandatos e encargos;</p><p>V. Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com</p><p>dignidade;</p><p>VI. Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as</p><p>prescrições legais e regulamentares;</p><p>VII. Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;</p><p>VIII. Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;</p><p>IX. Auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento</p><p>deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos</p><p>competentes, as infrações de que tiver ciência;</p><p>X. Não se referir desairosamente sobre seus colegas;</p><p>XI. Relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração,</p><p>respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da</p><p>classe;</p><p>XII. Colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja</p><p>prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.</p><p>Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:</p><p>I. Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;</p><p>II. Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca</p><p>omitindo detalhes que o depreciem, informando ao cliente dos riscos e demais</p><p>circunstâncias que possam comprometer o negócio;</p><p>III. Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;</p><p>IV. Comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou</p><p>documentos a ele destinados;</p><p>V. Prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio,</p><p>contas pormenorizadas;</p><p>VI. Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio,</p><p>reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;</p><p>VII. Restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;</p><p>VIII. Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;</p><p>IX. Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;</p><p>X. Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo</p><p>mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver</p><p>havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na</p><p>jurisdição.</p><p>Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais</p><p>danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou</p><p>infrações éticas.</p><p>Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 12</p><p>I. Aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às</p><p>disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;</p><p>II. Manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em</p><p>lei e em Resoluções;</p><p>III. Promover a intermediação com cobrança de “overprice”;</p><p>IV. Locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;</p><p>V. Receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que</p><p>não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;</p><p>VI. Angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo</p><p>moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;</p><p>VII. Desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;</p><p>VIII. Deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou</p><p>intimações para instrução de processos;</p><p>IX. Acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente</p><p>atividades de transações imobiliárias;</p><p>X. Praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;</p><p>XI. Promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;</p><p>XII. Abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia</p><p>ciência do cliente;</p><p>XIII. Solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;</p><p>XIV. Deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão</p><p>ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;</p><p>XV. Aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de</p><p>Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;</p><p>XVI. Aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis,</p><p>com que tenha de colaborar ou substituir;</p><p>XVII. Anunciar capciosamente;</p><p>XVIII. Reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;</p><p>XIX. Utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no</p><p>exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;</p><p>XX. Receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja</p><p>expressamente autorizado para tanto.</p><p>Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de</p><p>Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das</p><p>penalidades previstas na legislação em vigor.</p><p>Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os</p><p>preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI,</p><p>VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender</p><p>os demais preceitos deste Código.</p><p>Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos</p><p>Regionais.</p><p>Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla</p><p>divulgação deste Código de Ética.</p><p>Brasília (DF), __ de junho de 1992.</p><p>WALDYR FRANCISCO LUCIANO</p><p>Presidente</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 13</p><p>RUBEM RIBAS</p><p>Além do Código de Ética acima reproduzido, deverão ser observados pelos</p><p>Corretores de Imóveis os seguintes aspectos quando da sua atividade</p><p>profissional:</p><p>PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA</p><p>(NBR 14653-1 ABNT)</p><p>Capacitação profissional</p><p>“O avaliador deve manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar</p><p>o encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-</p><p>se de especialista quando necessário.”</p><p>Sigilo</p><p>A norma (NBR 14653-1, pág. 6) diz que se “deve considerar como confidencial o</p><p>resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra</p><p>natureza recebida do cliente”.</p><p>Propriedade intelectual</p><p>“Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso</p><p>de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-</p><p>lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses</p><p>desenvolvidas.”</p><p>Conflito de interesses</p><p>“Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente se houver motivo de</p><p>impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesses.”</p><p>Independência na atuação profissional.</p><p>“Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar</p><p>a realidade.”</p><p>Competição por preço</p><p>Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais</p><p>Difusão do conhecimento técnico.</p><p>“Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta</p><p>compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional.</p><p>Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente</p><p>capacitado para tal”</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 14</p><p>2.1- COMO SE CADASTRAR NO CNAI?</p><p>• Corretor de imóveis formado em curso técnico (TTI) deverá ter Certificado de</p><p>Conclusão em Curso de Avaliação Imobiliária.</p><p>• Corretor de imóveis formado em curso sequencial, tecnológico ou superior, e o</p><p>conteúdo programático e a carga horaria do curso contemplar as exigências da</p><p>Resolução, a inscrição no CNAI é automática.</p><p>• A inscrição é realizada nos CRECI’s ou delegacias dos CRECI’s e encaminhada para</p><p>o COFECI.</p><p>Anexo I</p><p>REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO NACIONAL DE</p><p>AVALIADORES IMOBILIÁRIOS - COFECI</p><p>CRECI .......Região/........</p><p>Nome do Corretor de Imóveis:............................................................</p><p>CPF nº................................. RG nº.................. CRECI nº .................</p><p>Endereço:............................................................................................</p><p>....... possuidor de diploma de Curso Superior em Gestão Imobiliária ou equivalente</p><p>....... possuidor de certificado de Curso de Avaliação de Imóveis</p><p>Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, sua inclusão no</p><p>CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS, para o que anexa os</p><p>documentos abaixo relacionados (cópias):</p><p>........ Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente</p><p>........ Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária</p><p>........ Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição</p><p>........ Duas fotos 3 x 4, coloridas</p><p>........ Outro (especificar):</p><p>Rio de Janeiro ......... de .......................de 20____</p><p>________________________________</p><p>Assinatura do requerente</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 15</p><p>Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, processar,</p><p>informando da situação do requerente junto ao Conselho Regional, encaminhando, a</p><p>seguir, ao COFECI, para inclusão no CNAI.</p><p>2. Três vias: 1ª - COFECI; 2ª - CRECI; 3ª – Requerente.</p><p>Anexo II</p><p>CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO</p><p>O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS certifica que o Corretor de Imóveis</p><p>........................................................................................, inscrito no CRECI da ...... Região/....... sob o nº</p><p>............. está registrado no</p><p>CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIO</p><p>e habilitado, na forma da Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo-COFECI nº 001/2011, a</p><p>emitir PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA.</p><p>Brasília (DF), ......... de .......................de 20........</p><p>___________________________ ____________________</p><p>Presidente Diretor Secretário</p><p>Registro válido por três anos a partir da data de emissão acima.</p><p>Anexo III</p><p>CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO</p><p>IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 16</p><p>Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência.</p><p>2.2- RAZÕES PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS PARA ATUAR COMO AVALIADOR:</p><p>• Oportunidade de mais uma remuneração com serviço de qualidade e</p><p>regulamentado.</p><p>• Grande número de perícias e avaliações Judiciais e particulares por corretor.</p><p>• O corretor é o único profissional no Brasil especialista em Mercado Imobiliário, possui</p><p>formação imobiliária e diariamente convive com as demandas do mercado.</p><p>• Os engenheiros, arquitetos e oficiais de justiças norteiam suas avaliações com base</p><p>nas informações fornecidas pelos corretores de imóveis. (Sem pesquisa de mercado,</p><p>não há avaliação criteriosa).</p><p>• Somente o corretor de imóveis tem competência para identificar determinadas</p><p>particularidades do mercado que não podem ser expressas através de cálculos</p><p>inferenciais e outros.</p><p>2.3- MERCADO ATUAL DE PERÍCIAS E AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS:</p><p>AVALIAÇÕES JUDIDIAIS – Perito Avaliador Judicial (indicado pelo juízo).</p><p>Perito Assistente Técnico (indicado pelas partes).</p><p>AVALIAÇÕES PARTICULARES – Pessoa Física ou Jurídica.</p><p>AVALIAÇÕES DE EMPRESAS – Balanço Patrimonial – Lei 11.638/07 Art. 178.</p><p>Ativos Imobilizados (Imóveis, Máquinas e Equipamentos).</p><p>Ativos Intangíveis (Fundo Comércio, Ponto Comercial, Marca).</p><p>AVALIAÇÕES PREFEITURAS – Desapropriação, IPTU, ITBI e outros.</p><p>AVALIAÇÃO BANCOS E CONSÓRCIOS – Garantia Real, Financiamento, Consórcio e</p><p>outros.</p><p>AVALIAÇÃO DE PATRIMÔNIO – Lei 11.441/07 Inventário, Partilha, Separação Consensual</p><p>e Divórcio – via administrativa – Tabelionatos.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 17</p><p>2.4- NORMA BRASILEIRA AVALIATÓRIA:</p><p>A avaliação de bens está regulamentada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas</p><p>Técnicas e normatizada pela Norma Brasileira NBR 14.653 subdividida em 04 partes:</p><p>• NBR 14.653-1 – 03/2001 Procedimentos Gerais.</p><p>• NBR 14.653-2 – 06/2004 Imóveis Urbanos.</p><p>• NBR 14.653-3 – 06/2004 Imóveis Rurais.</p><p>• NBR 14.653-4 – 01/2003 Empreendimentos.</p><p>É de suma importância a leitura das partes 1, 2 e 3 da NBR 14.653.</p><p>ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT)</p><p>Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o órgão</p><p>responsável pela normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao</p><p>desenvolvimento tecnológico brasileiro.</p><p>É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como único Foro Nacional</p><p>da Normalização através da Resolução nº 07, de 24/08/1992 do CONMETRO</p><p>(Conselho Nacional de Metrologia Normalização e Qualidade Industrial).</p><p>É membro fundador da ISO (International Organization for Standardization) da</p><p>COPANT (Comissão Pan-americana de Normas Técnicas) e da AMN (Associação</p><p>Mercosul de Normalização).</p><p>A ABNT é a única e exclusiva representante no Brasil das entidades de normalização</p><p>das seguintes entidades internacionais: ISO (International</p><p>Organization for</p><p>Standardization); IEC (International Eletrotechnical Comission); e das entidades de</p><p>normalização regional COPANT (Comissão Pan-Americana de Normas Técnicas) e a</p><p>AMN (Associação Mercosul de Normalização).</p><p>A ABNT é responsável pela publicação das Normas Brasileiras (ABNT/NBR)</p><p>elaboradas pelos seus COMITÊS Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização</p><p>Setorial (ABNT/NOS) COMISSÕES de Estudos Especiais (ABNT/CEE).</p><p>NORMAS DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT)</p><p>Norma Técnica é um documento estabelecido por consenso e aprovado por um</p><p>organismo reconhecido, que fornece, para uso comum e repetitivo, regras, diretrizes ou</p><p>características para atividades ou seus resultados, visando à obtenção de grau ótimo</p><p>de ordenação em um dado contexto.</p><p>NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO DE BENS</p><p>A NBR 14653, que trata de avaliação de bens, é composta de sete partes.</p><p>Abordaremos as relacionadas com a Avaliação Mercadológica de Imóveis, ou seja, as</p><p>partes de 1 a 4.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 18</p><p>Parte 1 – Esta parte da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos gerais</p><p>para a Avaliação de Bens, classificando sua natureza, instituindo definições e</p><p>terminologias. Descreve ainda as atividades básicas a serem desenvolvidas, definindo</p><p>metodologias de aplicação, especificando graus de fundamentação e precisão, além de</p><p>indicar os requisitos básicos de Laudos e Pareceres Técnicos.</p><p>Parte 2 – Imóveis Urbanos</p><p>Parte 3 – Imóveis Rurais</p><p>Parte 4 – Empreendimentos</p><p>Parte 5 – Máquinas, Equipamentos, Instalações de Bens Industriais em geral</p><p>Parte 6 – Recursos Naturais</p><p>Parte 7 – Patrimônios Históricos</p><p>A NBR 12721/92, que trata da Avaliação e Custos Unitários Básicos (CUB) e preparo</p><p>de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínios, também</p><p>é importante no contexto de avaliação mercadológica. Todos os meses o SINDUSCON</p><p>(Sindicato da Indústria da Construção Civil) de cada Estado, publica os preços do m²</p><p>para os três padrões de construções: Baixo, Médio e Alto.</p><p>CUB - CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DA CONSTRUÇÃO</p><p>(LEI Nº 4.591/64)</p><p>Estes Custos Unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR</p><p>12721:2006, em cumprimento à Lei nº 4.591/64, com base em novos projetos, novos</p><p>memoriais descritivos e novos critérios de orçamentos e, portanto, constituem nova</p><p>série histórica de Custos Unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação</p><p>de CUB/2006. Eles correspondem aos valores do metro quadrado da construção para</p><p>os diversos padrões estabelecidos pela Norma, e devem ser utilizados para o</p><p>preenchimento da documentação do Memorial de Incorporação a ser apresentado ao</p><p>Cartório de Registro de Imóveis.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 19</p><p>Os números 1, 4, 8 e 16 referem-se ao número de pavimentos dos projetos. As letras</p><p>B, N e A referem-se aos padrões de acabamento da construção: Baixo, Normal ou Alto.</p><p>Na formação destes Custos Unitários Básicos não foram considerados os seguintes</p><p>itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro</p><p>quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações</p><p>correspondentes a cada caso particular: a) fundações, submuramentos, paredes-</p><p>diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; b) elevador(es); c) equipamentos</p><p>e instalações, tais como fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-</p><p>condicionado, calefação, ventilação, exaustão e outros; d) playground (quando não</p><p>classificado como área construída); e) obras e serviços complementares, tais como</p><p>urbanização, recreação (piscinas e campos de esporte), ajardinamento, instalação e</p><p>regulamentação do condomínio; f) outros serviços; g) impostos, taxas e emolumentos</p><p>cartoriais; h) projetos arquitetônicos, projetos estruturais, projetos de instalação e</p><p>projetos especiais; i) remuneração do construtor; j) remuneração do incorporador.</p><p>Desta forma, os valores acima não podem ser considerados como preços e tão</p><p>somente como valores de referência. .</p><p>As avaliações de bens são regidas pela NBR da série 14653, parte 1, homologada</p><p>em 2001, na qual encontramos as diretrizes para os procedimentos de excelência</p><p>relativos ao exercício profissional e que é exigível em todas as manifestações escritas</p><p>vinculadas as atividades de avaliações.</p><p>É nessa parte da norma que se relacionam e se definem os métodos para identificar</p><p>o custo de um bem, para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica</p><p>de um empreendimento e ainda definem a escolha do método que deve ser compatível</p><p>com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado</p><p>disponíveis.</p><p>Sempre que possível para a identificação do valor de mercado deve-se utilizar o</p><p>método direto comparativo de dados de mercado.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 20</p><p>Ainda na NBR 14653-1 encontramos no item 3.29 a definição de Laudo de</p><p>avaliação - Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em</p><p>conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.</p><p>Encontramos ainda no item 3.34 a definição de Parecer Técnico - Relatório</p><p>circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional</p><p>capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.</p><p>Concluímos que os engenheiros realmente têm a exclusividade para a elaboração</p><p>de Laudo de Avaliação, porém o corretor de imóveis pode elaborar Parecer Técnico,</p><p>pois é um profissional capacitado, por ter o curso de Técnico em Transações</p><p>Imobiliárias, está habilitado quando inscrito no seu órgão de classe (CRECI) e sendo</p><p>assunto de sua especialidade: Mercado Imobiliário.</p><p>3- AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E LINGUAGENS UTILIZADAS:</p><p>AVALIAÇÃO: Avaliação imobiliária consiste na determinação do valor de um bem imóvel,</p><p>de seus frutos ou direitos, através de procedimentos cujos conhecimento técnico e</p><p>percepção de mercado são essenciais.</p><p>A avaliação é sempre feita em função do valor à vista e sem os honorários de</p><p>intermediação.</p><p>VALOR: Segundo a ABNT 14.653 de 2001, nas avaliações mercadológicas, o valor do bem</p><p>depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação.</p><p>Considera um mercado de concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência no</p><p>interesses de compra, venda e locação para interferir no valor do imóvel.</p><p>PREÇO: Segundo a ABNT 14.653: É a quantia com o qual se efetua, ou se propõe efetuar</p><p>uma transação do bem, um fruto ou um direito sobre ele.</p><p>Se houver uma necessidade urgente do proprietário em vender o seu bem, ou do</p><p>comprador em adquirir o determinado bem, descaracteriza-se um mercado de natureza</p><p>perfeita ou estável, o que geralmente influencia o preço a ser maior ou menor em relação</p><p>ao valor determinado tecnicamente.</p><p>ACESSÓRIO</p><p>Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou não a</p><p>ele.</p><p>AMOSTRA</p><p>São os dados de mercado coletados representativos de uma população e servem como</p><p>referencial no processo avaliatório.</p><p>AMOSTRAGEM</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 21</p><p>Procedimento utilizado para constituir uma amostra.</p><p>ARRENDAMENTO</p><p>Retribuição pela cessão de direitos à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de</p><p>produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas.</p><p>BEM/BENS:</p><p>Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, possessão</p><p>ou domínio que integra um</p><p>patrimônio.</p><p>BENS IMÓVEIS:</p><p>Os bens que, por natureza ou por destino, não podem ser removidos de um lugar para outro</p><p>sem perda de sua forma e substância.</p><p>BENS TANGÍVEIS:</p><p>São os bens identificados materialmente (imóveis, maquinas, equipamentos, automóveis e</p><p>outros).</p><p>BENS INTANGÍVEIS:</p><p>São os bens que não conseguimos identificar materialmente, mas que apresentam um valor</p><p>adicional ao bem físico em razão de interesses arquitetônico, paisagístico, histórico,</p><p>cultural, artístico e outros.</p><p>Comentário: A intangibilidade pode agregar valor ou depreciar o imóvel, dependerá das</p><p>circunstancia do bem avaliado.</p><p>Exemplos:</p><p>• Imóveis Tombados - O tombamento, em cidades históricas, normalmente agrega</p><p>valor aos imóveis; Já em outras cidades o tombamento pode desvalorizar o imóvel.</p><p>• Imóveis Desapropriados pelo município, estado ou União para implantação de APA</p><p>(área de preservação ambiental) ou Parques Florestais – Os proprietários destes</p><p>imóveis muitas vezes entram com processo judicial alegando que além do valor da</p><p>terra existe um valor intangível relacionado a exuberância da fauna, flora,</p><p>cachoeiras, cascatas, represas, desfiladeiros, canyons, restinga e outros.</p><p>• Valor Sentimental/Emocional – Muitas vezes os proprietários atribuem um valor</p><p>sentimental aos imóveis devido ao histórico do imóvel e ao que eles representam na</p><p>história da família. O mercado imobiliário na maioria das vezes não considera este</p><p>valor por se tratar de um sentimento particular (familiar). Este valor pode também</p><p>sofrer uma depreciação caso o imóvel tenha sido alvo de alguma situação que veio</p><p>a público como um local onde ocorreu alguma tragédia, chacina, enforcamento ou</p><p>de centros religiosos.</p><p>BENFEITORIA:</p><p>Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não podem ser retirado sem</p><p>destruição, fratura ou dano (construções, instalações, culturas agrícolas, correção de solo).</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 22</p><p>BENFEITORIA NECESSÁRIA:</p><p>Benfeitoria indispensável para conservar o bem ou evitar a sua deterioração.</p><p>BENFEITORIA ÚTIL:</p><p>Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora indispensável. (ABNT 2001). Você</p><p>só faz uma benfeitoria útil se quiser, a necessária que é indispensável.</p><p>BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA:</p><p>Benfeitoria que visa a simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.</p><p>(ABNT 2001).</p><p>CAMPO DE ARBÍTRIO</p><p>Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual</p><p>se pode arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características</p><p>próprias não contempladas no modelo.</p><p>COLETA DE DADOS</p><p>Procedimento fundamental na avaliação de imóveis. Recomenda-se seguir os preceitos da</p><p>NBR 14653-1, item 7.4.</p><p>CUSTO</p><p>Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de</p><p>um bem, numa determinada data e situação.</p><p>CUSTO DE REEDIÇÃO</p><p>Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que</p><p>se encontra.</p><p>CUSTO DE REPRODUÇÃO</p><p>Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.</p><p>CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO</p><p>Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao</p><p>avaliando.</p><p>CUSTO DIRETO DE PRODUÇÃO</p><p>Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.</p><p>CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO</p><p>Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários</p><p>à produção de um bem.</p><p>DADO DE MERCADO</p><p>Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 23</p><p>DANO</p><p>Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre</p><p>outros.</p><p>DEFEITOS CONSTRUTIVOS:</p><p>Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à segurança</p><p>do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na</p><p>execução da construção.</p><p>Comentário: Os defeitos construtivos são oriundos principalmente de falhas do projeto,</p><p>mas também podem ocorrer em decorrência do serviço mal feito ou da qualidade do</p><p>material aplicado. Além disso, é requisito para estarmos frente a defeitos construtivos, que</p><p>tais defeitos representem ameaça potencial ã segurança de quem se utiliza o bem. O que</p><p>diferencia o defeito construtivo do vício construtivo é a ameaça a segurança do usuário.</p><p>DECREPITUDE</p><p>É o desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento</p><p>natural, em condições normais de utilização e manutenção.</p><p>DEPRECIAÇÃO</p><p>Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade,</p><p>ocasionadas pelo, por exemplo, decorrer da vida útil.</p><p>DETERIORAÇÃO</p><p>Que é o desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.</p><p>EMPREENDIMENTO</p><p>Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração</p><p>econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios comerciais/</p><p>residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques temáticos),</p><p>industrial ou rural.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 24</p><p>EMPRESA</p><p>Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e</p><p>serviços, com vista, em geral, à obtenção de lucros, podendo no seu patrimônio conter</p><p>cotas-partes de outras empresas ou empreendimento.</p><p>ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES</p><p>Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de</p><p>bens. É realizada por profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação</p><p>técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional</p><p>de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.</p><p>ENGENHARIA DE CUSTOS</p><p>Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de</p><p>custos de bens e serviços.</p><p>ENGENHARIA ECONÔMICA</p><p>Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e</p><p>avaliação técnico-econômica de empreendimentos.</p><p>ENGENHARIA LEGAL</p><p>Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda</p><p>espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.</p><p>EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS:</p><p>Benfeitorias que visam atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte,</p><p>segurança ou lazer da comunidade.</p><p>FATOR CORREÇÃO:</p><p>É o fator utilizado nas avaliações mercadológicas que corrige o valor de mercado da</p><p>benfeitoria que está sendo avaliada, em comparação ao custo de uma benfeitoria que está</p><p>sendo avaliada, em comparação ao custo de uma benfeitoria nova com as mesmas</p><p>características.</p><p>O avaliador deve questionar-se: A benfeitoria avalianda, nas condições atuais do mercado</p><p>imobiliário, em comparação ao custo de uma benfeitoria nova, com as mesmas</p><p>características, vale mais ou menos? Se valer menos (imóveis mais antigos), o fator é</p><p>menor que 1; se valer mais (imóveis novos e seminovos), o fator é maior que 1.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 25</p><p>O fator correção para as avaliações mercadológicas corresponde ao fator de</p><p>comercialização definido pela NBR 14.653.1 – Procedimentos Gerais – item 3.20 “Fator de</p><p>Comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou</p><p>substituição, que pode ser maior ou menor que 1 (um)”.</p><p>FRAÇÃO IDEAL</p><p>Percentual pertencente a cada um dos compradores (condomínio) no terreno e nas coisas</p><p>comuns da edificação.</p><p>O cálculo da fração ideal está disposto no Art. 1.331 do Código Civil:</p><p>“Pode haver, em</p><p>edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum</p><p>dos condôminos”.</p><p>§ 3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas</p><p>outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de</p><p>instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei n0 10.931, de 2004).</p><p>Cálculo da Fração Ideal:</p><p>Empreendimento: Edifício Residencial Campos</p><p>Área do Terreno: 1.800,00m2</p><p>N0 de unidade: 36 apartamentos</p><p>Área Total Edificada: 4.500,00m2</p><p>Área de cada unidade: 125,00m2</p><p>Fração Ideal de cada unidade no terreno:</p><p>1.800,00m2 .......... 1</p><p>36 Aptos ............. F</p><p>F = 36 Aptos x 1 = 0,0200</p><p>1.800</p><p>Fração Ideal de cada unidade na área edificada:</p><p>4.500,00m2 .......... 1</p><p>125,00m2 ............. F</p><p>F = 125m2 x 1 = 0,0278</p><p>4.500</p><p>FRUTO</p><p>Resultado da exploração econômica de um bem.</p><p>FUNDO DE COMÉRCIO</p><p>É o conjunto de bens materiais e imateriais (marcas, patentes, tecnologia, fórmulas,</p><p>qualidade administrativa, certificação, qualificação, exclusividades, representações,</p><p>royalties, know how, carteira de clientes e ponto comercial) de uma empresa, responsáveis</p><p>por sua atividade comercial.</p><p>GABIÃO</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 26</p><p>Gabião é uma estrutura metálica em formato de gaiola, feita com telas de aço</p><p>ou arame e preenchida com pedra britada ou seixos. Os gabiões são considerados</p><p>muros de arrimo por gravidade e são utilizados como barreiras de contenção ou</p><p>estabilização de taludes. Também são muito utilizados em obras hidráulicas e</p><p>pequenos quebra-mares por sua grande capacidade drenante.</p><p>HOMOGENEIZAÇÃO</p><p>Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas</p><p>que expresse, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado</p><p>e os do bem em avaliação.</p><p>IMÓVEL</p><p>Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas, sendo classificado</p><p>em urbano ou rural, em função de seu uso ou vocação.</p><p>INFERÊNCIA ESTATÍSTICA</p><p>Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de</p><p>amostra.</p><p>INFRAESTRUTURA</p><p>Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou</p><p>utilização de um bem.</p><p>INSTALAÇÃO</p><p>Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários (ou acessórios) à utilização de</p><p>um bem.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 27</p><p>LAUDO DE AVALIAÇÃO</p><p>Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com a primeira</p><p>parte da NBR 14653, para avaliar o bem.</p><p>LIQUIDAÇÃO FORÇADA</p><p>Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio</p><p>de absorção pelo mercado.</p><p>LUVAS</p><p>É o valor adiantado pago, reservadamente, pelo inquilino ao proprietário de um imóvel</p><p>comercial, anterior à assinatura do contrato de locação.</p><p>A cobrança de luvas é praticada por proprietários de imóveis comerciais localizados em</p><p>áreas muito valorizadas, que possuem uma forte demanda. O pagamento das luvas</p><p>constitui-se em uma garantia na prioridade de locação.</p><p>Atualmente, no mercado imobiliário, devido à escassez de imóveis comerciais, é usual as</p><p>grandes empresas pagarem luvas durante a construção (considera-se como um ágio) para</p><p>garantir a preferência de locação.</p><p>MURO ATIRANTADO</p><p>Muro atirantado ou cortina atirantada, são estruturas de contenção, feitas de concreto</p><p>armado para suportar a tração de algum maciço. Onde face o uso de tirantes introduzidos</p><p>dentro do terreno, tirantes estes que podem ser compostos de cabos de aço ou por uma</p><p>mono barra, sua função pode ser passiva ou ativa. Essa solução da engenharia e muito</p><p>usada em estradas, ferrovias, áreas urbanas com relevo acidentado, áreas de</p><p>deslizamentos, encostas e etc.</p><p>MUTILAÇÃO</p><p>São as retiradas de sistemas ou componentes originalmente existentes.</p><p>NÍVEL DE SIGNIFICÂNCIA</p><p>Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for verdadeira.</p><p>OBSOLETISMO</p><p>Que implica superação tecnológica ou funcional.</p><p>PARECER TÉCNICO</p><p>Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por profissional capacitado e</p><p>legalmente habilitado sobre assunto de sua especialização</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 28</p><p>PERÍCIA</p><p>Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e</p><p>esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram</p><p>determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos.</p><p>PESQUISA</p><p>Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento,</p><p>análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.</p><p>PONTO COMERCIAL</p><p>É um bem intangível que agrega valor ao imóvel, decorrente de sua localização e</p><p>expectativa de exploração comercial. É o local onde está estabelecida a empresa ou sua</p><p>atividade comercial.</p><p>POPULAÇÃO</p><p>Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar.</p><p>PLANO DIRETOR</p><p>O plano diretor é definido pelo estatuto das cidades – Lei Federal 10.257/2001 e tem como</p><p>finalidade básica orientar a política de desenvolvimento e da ordenação urbana de</p><p>expansão dos municípios. É uma lei municipal, obrigatória para as cidades acima de 20.000</p><p>habitantes, que estabelece diretrizes para a ocupação do município e para os</p><p>empreendimentos imobiliários.</p><p>Após a vigência do estatuto das cidades, passou a ser obrigatório também para as regiões</p><p>metropolitanas, aglomerações urbanas e cidades integrantes de áreas especiais de</p><p>interesse turístico, bem como as que possuem em seus limites territoriais empreendimentos</p><p>ou atividades com significativo impacto ambiental.</p><p>PREÇO VIL:</p><p>A jurisprudência do STJ – Superior Tribunal de Justiça – considera, em regra, vil o preço</p><p>ofertado que não alcance 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação.</p><p>(STJ, 3a Turma, RESP 556709/MT, Rel Ministra Nancy Andrighi.)</p><p>Na justiça do trabalho, devido muitas vezes às necessidades do executor, o juiz defere a</p><p>arrematação até com valores iguais a 20% da avaliação do bem.</p><p>A arrematação do imóvel em leilão pode ser embargada pelo executado no prazo de 5 dias.</p><p>O prazo começa a contar após os 30 dias em que a Fazenda Pública tem seu direito de</p><p>arrematação.</p><p>RECURSO AMBIENTAL</p><p>Recurso natural necessário à existência e preservação da vida.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 29</p><p>SERVIDÃO</p><p>Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.</p><p>SITUAÇÃO PARADIGMA</p><p>Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem.</p><p>TAXA DE DESCONTO</p><p>Taxa adotada para cálculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.</p><p>TRATAMENTO DE DADOS</p><p>Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos</p><p>entre os dados de mercado e os do bem em avaliação.</p><p>VALOR DE MERCADO</p><p>“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um</p><p>bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” NBR 14653-1,</p><p>item 3.44.</p><p>VALOR DE RISCO</p><p>Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e fazer seguro.</p><p>VALOR PATRIMONIAL</p><p>Valor correspondente à totalidade dos bens da pessoa física ou jurídica.</p><p>VALOR REMANESCENTE</p><p>Vida útil que resta a um bem.</p><p>VALOR RESIDUAL</p><p>Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.</p><p>VANTAGEM DA COISA FEITA</p><p>Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva.</p><p>VÍCIO CONSTRUTIVO</p><p>Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução.</p><p>VIDA ECONÔMICA</p><p>Prazo econômico operacional de um bem.</p><p>VIDA ÚTIL</p><p>Prazo de utilização funcional de um bem.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 30</p><p>VIDA REMANESCENTE</p><p>Vida útil que resta a um bem.</p><p>VISTORIA</p><p>Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos</p><p>e condições que o constituem ou influenciam.</p><p>PRINCIPAIS ABREVIATURAS E SÍMBOLOS</p><p>A norma estabelece que todas as notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem</p><p>ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas</p><p>respectivas unidades de medida, em conformidade com o Decreto Federal nº 81.621 de</p><p>03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.</p><p>IA – Imóvel em avaliação</p><p>CRECI/RJ – Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro</p><p>CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários</p><p>ART – Artigo</p><p>ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas</p><p>NBR – Normas Brasileiras</p><p>IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano</p><p>VV – Valor de venda</p><p>VL – Valor de locação</p><p>ATC – Área total construída</p><p>R1, R2, R3 – Imóveis referenciais</p><p>VGV – Valor global de venda</p><p>IAC – Idade aparente de construção</p><p>FD – Fator de depreciação</p><p>RDF – Resultado do fator de depreciação</p><p>VM – Valor médio</p><p>MG – Média geral</p><p>TESTADA:</p><p>Medida da frente de um terreno, lote ou gleba.</p><p>PROFUNDIDADE:</p><p>É a medida lateral de um terreno, lote ou gleba, inicia-se na frente e termina nos fundos.</p><p>EXEMPLO:</p><p>TESTADA</p><p>FUNDOS</p><p>PR</p><p>O</p><p>FU</p><p>N</p><p>DI</p><p>DA</p><p>DE</p><p>RUA</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 31</p><p>TABELA PARA CORREÇÃO DE TESTADA DE TERRENO</p><p>Testada</p><p>Padrão</p><p>10 m 12 m 15 m 16 m 20 m</p><p>Testada Real</p><p>(m)</p><p>DES</p><p>%</p><p>VAL</p><p>%</p><p>DES</p><p>%</p><p>VAL</p><p>%</p><p>DES</p><p>%</p><p>VAL</p><p>%</p><p>DES</p><p>%</p><p>VAL</p><p>%</p><p>DES</p><p>%</p><p>VAL</p><p>%</p><p>5 16,0 19,6 24,0 25,2 30,0</p><p>6 12,0 16,0 20,5 21,7 26,0</p><p>7,5 7,0 11,0 16,0 17,3 21,7</p><p>8 5,5 9,6 14,5 16,0 20,5</p><p>9 2,6 7,0 12,0 13,4 18,1</p><p>10 -- -- 4,5 9,7 11,1 16,0</p><p>11 2,4 2,2 7,5 8,9 13,9</p><p>12 4,6 -- -- 5,5 6,9 12,0</p><p>13 6,7 2,0 3,5 5,1 10,2</p><p>14 8,7 3,9 1,7 3,3 8,6</p><p>15 10,6 5,7 -- -- 1,6 7,0</p><p>16 12,4 7,4 1,6 -- -- 5,4</p><p>17 14,1 9,0 3,1 1,5 4,0</p><p>18 15,8 10,6 4,6 2,9 2,6</p><p>19 17,4 12,1 6,0 4,4 1,3</p><p>20 18,9 13,6 7,4 5,7 -- --</p><p>21 18,9 15,0 8,7 7,0 1,2</p><p>22 18,9 16,3 10,0 8,2 2,4</p><p>23 18,9 17,6 11,2 9,4 3,5</p><p>24 18,9 18,9 12,4 10,6 4,6</p><p>25 18,9 18,9 13,6 11,8 5,7</p><p>26 18,9 18,9 14,7 12,9 6,7</p><p>27 18,9 18,9 15,8 13,9 7,8</p><p>28 18,9 18,9 16,8 15,0 8,7</p><p>29 18,9 18,9 17,9 16,0 9,7</p><p>30 18,9 18,9 18,9 17,0 10,6</p><p>32 18,9 18,9 18,9 18,9 12,5</p><p>35 18,9 18,9 18,9 15,0</p><p>40 18,9 18,9 18,9 18,9</p><p>45 18,9 18,9 18,9 18,9</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 32</p><p>TABELA PARA CORREÇÃO DE PROFUNDIDADE DE TERRENO</p><p>PROFUNDIDADE EFETIVA DESVALORIZAÇÃO</p><p>Menor ou igual a 10m 30%</p><p>12,5m 20%</p><p>15m 15%</p><p>16m 10%</p><p>18m 5%</p><p>20 a 40m 0%</p><p>45m 5%</p><p>50m 10%</p><p>55m 15%</p><p>60m 20%</p><p>65m 22%</p><p>70m 25%</p><p>75m 27%</p><p>80m 30%</p><p>VALORIZAÇÃO DE TERRENOS EM FUNÇÃO DO NÚMERO DE TESTADAS</p><p>NÚMERO DE TESTADAS VALORIZAÇÃO</p><p>Terreno com 2 testadas 15%</p><p>Terreno com 3 testadas 25%</p><p>Terreno com 4 ou mais testadas 30%</p><p>CORREÇÃO DE TESTADA</p><p>450m2</p><p>A</p><p>30</p><p>15</p><p>450m2</p><p>B</p><p>15</p><p>600m2</p><p>X</p><p>20</p><p>450m2</p><p>C</p><p>15</p><p>300m2</p><p>Y</p><p>10</p><p>450m2</p><p>D</p><p>30</p><p>15</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 33</p><p>PESQUISA DO VALOR MÉDIO DO TERRENO PADRÃO (A,B,C,D) = R$ 100.000,00</p><p>VALOR MÉDIO DE m2 = R$ 100.000,00 / 450 m2 = R$/ m2 222,22</p><p>VALOR DE X = ÁREA DE X x VALOR MÉDIO DO m2</p><p>VALOR DE X = 600 m2 x R$/m2 222,22 = R$ 133.333,33</p><p>Correção de Tabela = R$ 133.333,33 + 7,4% = R$ 143.200,00</p><p>VALOR DE Y = ÁREA DE Y x VALOR MÉDIO DO m2</p><p>VALOR DE Y = 300 m2 x R$/m2 222,22 = R$ 66.666,00</p><p>Correção de Tabela = R$ 66.666,00 – 9,7%</p><p>VALOR FINAL= R$ 60.200,00</p><p>CORREÇÃO DE PROFUNDIDADE</p><p>675m2</p><p>45</p><p>450m2</p><p>A</p><p>30</p><p>15</p><p>450m2</p><p>B</p><p>15</p><p>X</p><p>15</p><p>450m2</p><p>C</p><p>15</p><p>450m2</p><p>D</p><p>15</p><p>240m2</p><p>Y</p><p>16</p><p>15</p><p>PESQUISA DO VALOR MÉDIO DO TERRENO PADRÃO (A,B,C,D) = R$ 100.000,00</p><p>VALOR MÉDIO DE m2 = R$ 100.000,00 / 450 m2 = R$/ m2 222,22</p><p>VALOR DE X = ÁREA DE X x VALOR MÉDIO DO m2</p><p>VALOR DE X = 675 m2 x R$/m2 222,22 = R$ 150.000,00</p><p>Correção de Tabela = R$ 150.000,00 - 5% = R$ 142.500,00</p><p>Valor médio do m2 = R$ 142.500,00/ 675m2 = R$/m2 211,11</p><p>VALOR DE Y = ÁREA DE Y x VALOR MÉDIO DO m2</p><p>VALOR DE Y = 240 m2 x R$/m2 222,22 = R$ 53.333,00</p><p>Correção de Tabela = R$ 53.333,00 – 10% = R$ 48.000,00</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 34</p><p>Valor médio do m2 = R$ 48.000,00/ 240m2 = R$/m2 200,00</p><p>CORREÇÃO DE TESTADA E PROFUNDIDADE</p><p>990m2</p><p>45</p><p>450m2</p><p>A</p><p>30</p><p>15</p><p>450m2</p><p>B</p><p>15</p><p>X</p><p>22</p><p>450m2</p><p>C</p><p>15</p><p>450m2</p><p>D</p><p>15</p><p>Pesquisa do valor médio do terreno padrão (A,B,C,D) = R$ 100.000,00</p><p>VALOR MÉDIO DE m2 = R$ 100.000,00 / 450 m2 = R$/ m2 222,22</p><p>VALOR DE X = ÁREA DE X x VALOR MÉDIO DO m2</p><p>VALOR DE X = 990,00 m2 x R$/ m2 222,22 = R$ 220.000,00</p><p>CORREÇÃO = TESTADA +10%</p><p>PROFUNDIDADE – 5%</p><p>+ 5%</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 35</p><p>VALOR FINAL = R$ 220.000,00 + 5% = R$ 231.000,00</p><p>VALOR MÉDIO DO m2 = R$ 231.000,00 / 990 m2 = R$ m2 233,33</p><p>VALORIZAÇÃO DE TERRENOS EM FUNÇÃO DO NÚMERO DE TESTADAS</p><p>NÚMERO DE TESTADAS VALORIZAÇÃO</p><p>Terreno com 2 testadas 15%</p><p>Terreno com 3 testadas 25%</p><p>Terreno com 4 ou mais testadas 30%</p><p>Adaptado de Mayer 2003</p><p>TERRENOS - ACLIVE E DECLIVE</p><p>CONSTRUÇÃO EM TERRENO:</p><p>DECLIVE ACLIVE</p><p>DEPRECIAÇÃO DE TERRENOS EM ACLIVE</p><p>TERRENOS EM ACLIVE DESVALORIZAÇÃO</p><p>Aclive até 15 graus 10%</p><p>Aclive entre 15 e 30 graus 20%</p><p>Aclive maior que 30 graus 30%</p><p>Adaptado de Mayer 2003</p><p>DEPRECIAÇÃO DE TERRENOS EM DECLIVE</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 36</p><p>TERRENOS EM DECLIVE DESVALORIZAÇÃO</p><p>Declive até 15 graus 20%</p><p>Declive entre 15 e 30 graus 30%</p><p>Declive maior que 30 graus 40%</p><p>Adaptado de Mayer 2003</p><p>TAXA DE OCUPAÇÃO</p><p>É o percentual de ocupação da projeção do empreendimento sobre a área do terreno. A</p><p>taxa de ocupação não tem relação com o número de pavimentos do empreendimento.</p><p>A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.</p><p>A TO apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos que se projetam</p><p>para além dos limites do pavimento térreo.</p><p>Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma ideia do</p><p>que representam taxas de ocupação diferentes.</p><p>CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA</p>