Atividade Final - Fundamentos Gestão de Projetos - FGV

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MATRIZ DE ATIVIDADE INDIVIDUAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Elaborado por: Vitor Ferreira Matosinhos 
Disciplina: Fundamentos de Gerenciamento de Projetos 
Turma: 0223-4 
 
 
 
 
 
 
 
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Business case 
A construção de um prédio comercial na Avenida Faria Lima vem de uma demanda e de uma 
oportunidade que apresento a sua empresa. Oportunidade, pois, através de nossas análises 
conseguimos achar um terreno em plena Avenida Faria Lima que viabiliza a construção do prédio 
citado. Demanda, pois, de acordo com pesquisas de vários especialistas a Avenida Faria Lima é o 
principal ponto de locação de escritórios do Brasil e onde todas as maiores empresas que trabalham 
no Brasil querem abrir os seus escritórios. Hoje a Avenida Faria Lima tem uma demanda por 
compras/locações muito maior do que a quantidade de imóveis disponíveis para locação/venda. 
 
Esse empreendimento terá como diferencial as certificações Triplo A e a certificação Leed Gold o que 
vai garantir assim uma liderança desse empreendimento face a grande parte dos outros imóveis da 
região. 
 
O projeto tem um prazo de execução de 24 meses e um custo estimado na casa de R$ 
400.000.000,00. Considerando uma venda total do empreendimento estima-se um retorno sobre o 
investimento de aproximadamente 30%. 
 
Após e se aprovado o prosseguimento do projeto o primeiro passo será a aquisição do terreno (hoje a 
venda) e a execução dos projetos preliminares e a sondagem do terreno. A segunda etapa será o 
recebimento dos projetos (arquitetônicos e complementares) e sua compatibilização para redução dos 
riscos de incompatibilidade e por consequência de retrabalhos. Essa fase terá uma duração de 3 
meses, seguindo assim para o período da obra que terá 21 meses de execução. 
 
Esses 21 meses serão seguidos com as seguintes atividades: 1) Fundações, 2) Estrutura, 3) Alvenaria, 
4) Instalações, 5) Acabamentos, 6) Paisagismo, 7) Decoração e obtenção das certificações Triplo A E 
Leed Gold e, no final do 24º mês, a entrega para os clientes. 
 
Os principais riscos vislumbrados hoje para o empreendimento referentes a fatores externos são dois: 
1) economia brasileira não performar como o esperado, ocasionando assim redução no quadro de 
funcionários das empresas e um menor apetite das mesmas à risco (expansão da empresa) 
2) sinais de volta do covid, levando as empresas a manterem os funcionários por mais tempo em 
home office, postergando assim a demanda por escritórios. 
Os riscos internos do empreendimento seria a necessidade de aportar capital própria caso as vendas 
do empreendimento não atinjam 70% durante a fase de obra o que diminuiria assim o ROI. 
 
Por fim acreditamos que o retorno da execução do empreendimento supera em muito os riscos do 
projeto, visto o local em que o mesmo estará sendo construído e a qualidade do empreendimento 
frente aos seus pares concorrentes. 
 
 
 
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Termo de abertura do projeto (TAP) 
Project charter (Termo de abertura) 
Projeto: Construção Prédio Comercial Número:0001 Versão: 
01 
1. Objetivo do projeto 
 
Construir um prédio comercial de alto padrão que consiga as certificações Leed Gold e Triple A, a 
ser construído na avenida Faria Lima em São Paulo. 
 
2. Gerente do projeto, responsabilidade e autoridade 
 O Gerente de Projeto será o Sr. Vitor Ferreira Matosinhos que para esse projeto se enquadra no 
perfil especialista. O mesmo terá a responsabilidade de construir o quadro de equipes necessário 
para a execução total do empreendimento, bem como, traçar metas (objetivos) claros e 
alcançáveis, trabalhar seguindo o conceito do PMBOOK e preparar os relatórios semanais para 
apresentação a todos os stakeholders. Sua autoridade sobre a execução do empreendimento será 
alta, devendo consultar os investidores somente em questões que envolvam aumentos de custos 
ou dilatação dos prazos. 
3. Metas 
 Construção do Prédio em 30 meses 
 Custo total do Empreendimento <= R$ 350.000.000,00 
 Ter 100% do Empreendimento locado ou vendido com 80% das obras concluídas 
 ROI => 40% 
 Construção sem ter ocorrido nenhum acidente de trabalho 
4. Premissas 
 Prédio Padrão Triplo A 
 Dólar <= R$ 5.80 
 Temporada de chuvas estar de acordo com a média histórica dos anos anteriores 
 Construção de um Prédio apto a receber a certificação Leed Gold 
 Ter 75% do Empreendimento locado ou vendido com 90% das obras concluídas 
 ROI >= 30% 
5. Restrições 
 Custo Máximo de R$ 400.000.000,00 
 Prazo Máximo de obra de 36 meses 
 Vender pelo Menos 75% do empreendimento durante o período de obra para casamento 
das obrigações financeiras do projeto. 
 Conforme o código de obras as atividades só poderão ser realizadas de segunda a sexta 
das 07:00 as 17:00 e aos sábados de 07:00 as 14:00 
6. Riscos 
 
 
 
 
 5
 
 Variação Cambial (o que influencia diretamente os materiais de construção civil) 
 Novembro a Março ter chuvas acima da média histórica (pode resultar em atrasos no 
cronograma e/ou retrabalhos) 
 Criação de empreendimentos similares na mesma região e na mesma época, gerando 
uma concorrência ao mesmo tempo e podendo levar os preços de venda / locação para 
um nível menor que o previsto 
 Falência de um ou mais terceirizados, acarretando em uma nova demanda de mão de 
obra já com os serviços iniciados. 
 Não atingir um percentual de 75% do Empreendimento vendido com 90% das obras 
concluídas 
 Ocorrer acidentes de trabalho 
 Não conseguir as certificações Triplo A e Leed Gold ao final do empreendimento 
 ROI <= 30% 
7. Prazo de implantação 
24 Meses 
8. Investimento 
R$ 400.000.000,00 
9. Principais etapas 
Etapas 
OBS: Prazo por etapa, porém várias delas ocorrem de forma 
concomitante. 
Duração 
estimada 
custo Estimado 
Compra do Terreno 1 mês R$ 40.000.000,00 
Projetos Preliminares 1 meses R$ 200.000,00 
Sondagem do Solo 0,3 meses R$ 300.000,00 
Projetos Executivos (Arquitetônico e Complementares) e 
compatiilização 
2 meses R$ 1.500.000,00 
 
Fundação 1 mês R$ 5.000.000,00 
Estruturas 5 meses R$ 65.000.000,00 
Alvenaria 4 meses R$ 15.000.000,00 
Instalações Hidrossanitárias 6 meses R$ 25.000.000,00 
Instalações Elétricas 8 meses R$ 55.000.000,00 
Instalações Complementares (Incêndio, Gás, Ar 
Condicionado) 
3 meses R$ 24.000.000,00 
Acabamentos Internos e Externos 6 meses R$ 125.000.000,00 
Paisagismo 1 mês R$ 25.000.000,00 
Decoração 2 meses R$ 18.000.000,00 
Marketing e Stand de vendas para venda dos andares 20 meses R$ 200.000,00 
Obtenção Certificações Leed Gold e Triple A 0,5 mês R$ 800.000,00 
10. Principais stakeholders 
Nome/função 
 
 
 
6 
 
- Vizinhos do empreendimento 
- Construtora 
- Acionistas (Sponsors) 
- Equipe de Marketing 
- Equipe de Vendas 
- Terceirizados (Empresas de Instalações; Paisagismo; 
etc) 
- Equipe de Gerenciamento dos projetos (Engenharia) 
11. Comentários 
 
 
Sponsor: GSH Construtora 16/03/2023