Aspectos legais e ética na avaliação de imóveis

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Disciplina: Avaliação de Imóveis
Aula 2: Aspectos legais e ética pro�ssional
Apresentação
O histórico da avaliação de imóveis no país permite ao pro�ssional entender como o mercado assumiu a importância atual. A
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é a entidade reguladora das determinações e diretrizes que estabelece as
normas de avaliação de imóveis.
A NBR 14653-1 – parte 1 estabelece os procedimentos de excelência aplicados à avaliação de imóveis e é o instrumento que
de�ne a ética aplicada aos pro�ssionais avaliadores. Destacam-se, também, os princípios gerais estabelecidos pelo Comitê
Internacional de Normas de Avaliação (IVSC).
Por �m, deve ser ressaltada a relevância dos honorários pro�ssionais para o estímulo da atuação do corretor de imóveis no
segmento de avaliação de imóveis.
Objetivos
Explicar o histórico e a evolução da avaliação de imóveis no país;
Reconhecer a importância dos aspectos legais e da ética pro�ssional na atuação do avaliador de imóveis;
Identi�car os honorários pro�ssionais aplicados aos avaliadores de imóveis.
Em 1918, foram publicados artigos sobre avaliação de imóveis no Brasil, nos Boletins do Instituto de Engenharia da
Revista Politécnica e da Revista de Engenharia Mackenzie.
Em 1923, os professores Florence Ulhôa Cintra, José Sá da Rocha e Vitor da Silva Freire começaram a utilizar, na
prefeitura de São Paulo, novos métodos de avaliação de terrenos como a Curva de Profundidade Lindsay Bernard
(GARCIA, 2017).
Durante a década de 1950 surgiram as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e
institutos voltados para o segmento de avaliações (NBR 14.653-1).
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT é datado de 1957. Posteriormente, outros institutos elaboraram normas
aplicadas ao segmento de avaliação de imóveis. No mesmo ano, surgiu o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia (Ibape), que criou uma comissão especial para estudar o anteprojeto PNB-74R (padronização dos
procedimentos avaliatórios). A comissão concluiu o trabalho no ano seguinte, com a apresentação de anteprojeto
substituto (PEREIRA, 2016).
Em 1958, foi publicada a primeira norma de avaliação do Ibape, apresentando três metodologias de avaliação:
comparativo de dados de mercado, custo e capitalização ou renda (PEREIRA, 2016).
Com as desapropriações da década de 1960, a atividade de avaliação ganhou destaque, especialmente com estudos
feitos por pro�ssionais especializados em perícias e avaliações judiciais (NBR 14.653-1).
Em 1977 foi publicada a norma para avaliação de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-502), com enfoque no
estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações. Nesse período, a ABNT inicia a produção de outras normas
para avaliações, como as de imóveis rurais, unidades padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos industriais,
glebas urbanizáveis (NBR 14.653-1).
Após revisão ocorrida em 1989, a norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos foi registrada no INMETRO como
NBR 5676. Na ocasião, os níveis de precisão foram transformados em níveis de rigor. Posteriormente, surgiu a norma
para avaliação de servidões. Simultaneamente, outros institutos, com base na NBR 5676, detalharam as normas
anteriormente publicadas e regionalizam suas aplicações (NBR 14.653-1).
Histórico da avaliação de imóveis no país
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Com o maior aprofundamento dos estudos no segmento de avaliação de imóveis, foi publicada a primeira parte da Norma
Brasileira para Avaliações de Bens, a NBR 14653. Essa norma e suas partes substituíram a NBR 5676/90 (Avaliação de Imóveis
Urbanos), a NBR 8799/95 (Avaliações de Imóveis Rurais), a NBR 8951/85 (Avaliação de Glebas Urbanizáveis) e outras normas não
especí�cas para bens imóveis (PEREIRA, 2016).
Aspectos legais
Normas referentes à avaliação de imóveis (ABNT)
As normas referentes à avaliação de imóveis publicadas pela ABNT (2018) são as seguintes:
ABNT NBR 14653
ABNT NBR 14653-1 – Procedimentos
gerais
Esta parte �xa as diretrizes para a avaliação de
empreendimentos quanto à: classi�cação da sua natureza;
instituição de terminologia, de�nição, símbolos e
abreviaturas; descrição da metodologia básica;
especi�cação das avaliações; e requisitos básicos de
laudos e pareceres técnicos da avaliação. Apresenta
diretrizes para os procedimentos de excelência relativos
ao exercício pro�ssional.
ABNT NBR 14653-2 – Imóveis urbanos
Esta parte fornece os procedimentos para a avaliação de
imóveis urbanos, visando detalhar os procedimentos
gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito à
avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas
urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.
ABNT NBR 14653-3 – Imóveis rurais
Esta parte detalha as diretrizes e os padrões especí�cos
de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, não
tendo a intenção de esgotar a matéria e, sempre que for
julgado conveniente, deverá ser complementada ou
atualizada para atender aos seus objetivos.
ABNT NBR 14653-4 - Empreendimentos
Esta parte detalha as diretrizes e os padrões especí�cos
de procedimentos para a avaliação de empreendimentos.
ABNT NBR 14653-5 – Máquinas,
equipamentos, instalações e bens
industriais em geral
Esta parte detalha as diretrizes e os padrões especí�cos
de procedimentos para a avaliação de máquinas,
equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
ABNT NBR 14653-6 – Recursos naturais
e ambientais
Esta parte detalha as diretrizes e os padrões especí�cos
de procedimentos para a valoração dos recursos naturais
e ambientais.
ABNT NBR 14653-7 – Bens de
patrimônios históricos e artísticos
Esta parte detalha as diretrizes e os padrões especí�cos
de procedimentos para a avaliação dos bens de
patrimônios históricos e artísticos.
NORMA 12721 ABNT
A norma estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições
correlatas, conforme as disposições �xadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.
Ela se aplica aos edifícios com unidades autônomas dispostas
em pavimentos, conjuntos de residências unifamiliares
isoladas ou geminadas, conjunto de galpões de uso industrial
ou comercial que sejam objeto de incorporação imobiliária,
bem como às edi�cações que, mesmo não tendo sido
incorporadas na forma da Lei 4.591/64 Título II, submetam-se
posteriormente à forma condominial disposta na legislação
aplicável para perfeita uniformização dos procedimentos que
regem as disposições do condomínio edilício (partes
autônomas e partes de uso comum).
 Advogado de terno (Fonte: Shutterstock).
Atenção
Esta Norma não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto-lei 58, de 10.12.1937, Lei n. º
6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores.
Resolução-Cofeci nº 1066/67 e Ato Normativo-Cofeci nº 001/11
A Resolução-Cofeci nº1066/07 e o Ato Normativo-Cofeci nº 001/11 tratam da regulamentação e normatização do funcionamento
do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI). Além disso, de�nem as condições necessárias para a inscrição de
avaliadores que tenham a intenção de se inscrever no CNAI, assim como dispõem sobre a elaboração do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica — PTAM (PEREIRA, 2016).
O art. 1º. e parágrafo único da Resolução-Cofeci n°1066/07 estabelece que: 
O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), cuja organização e manutenção está a cargo do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir certi�cados de registro de avaliador imobiliário para os corretores de
imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Crecis). A inscrição do Corretor
de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito
opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in �ne, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
Atenção
A Resolução-Cofeci nº 1066/07 não quer queo CNAI venha a restringir a atuação do pro�ssional de negócios imobiliários quanto
a seu papel de exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária. Com isso, a inscrição no CNAI é optativa, servindo como parâmetro ao mercado na contratação de
pro�ssionais especializados em avaliação de imóveis.
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O art. 2º. do Ato Normativo-Cofeci nº 001/11 determina que: 
Poderá inscrever-se no CNAI o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de
Imóveis, que seja, cumulativa ou alternativamente, possuidor de:  
• Diploma de curso superior em gestão imobiliária ou
equivalente.
• Certi�cado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
A preocupação do Cofeci, ao estabelecer parâmetros para atuação de um pro�ssional de avaliação de imóveis, é preservar esse
mercado ao detentor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, com investimentos em conhecimentos
especí�cos na avaliação dos bens.
O art. 5º da Resolução-Cofeci nº 1066/07 estabelece: 
Os requisitos mínimos do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — PTAM. Assim, é importante que o avaliador faça
constar do seu Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, entre outros, os seguintes componentes (PEREIRA, W. de O, 2016):
1 Identi�cação do cliente;
2 Finalidade do Parecer Técnico;
3 Identi�cação e caracterização do imóvel;
4 Contexto urbano;
5 Análise mercadológica;
6 Indicação da metodologia utilizada;
7 Vistoria do imóvel;
8 Pesquisa de mercado;
9 Homogeneização;
10 Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando;
11 Identi�cação e breve currículo do Avaliador;
12 Encerramento;
13 Anexos.
Ética Pro�ssional
A NBR 14653-1 estabelece os procedimentos de excelência aplicados à avaliação de imóveis:
Clique nos botões para ver as informações.
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especi�camente habilitado e
capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.
Quanto à capacitação pro�ssional 
Considerar como con�dencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, �nanceira ou de outra natureza,
recebida do cliente.
Quanto ao sigilo 
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não publicados, obter
autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das
teses desenvolvidas.
Quanto à propriedade intelectual 
Declinar da sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência
de con�ito de interesse.
Quanto ao con�ito de interesses 
Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade.
Quanto à independência na atuação pro�ssional 
Evitar a participação em competições que aviltem honorários pro�ssionais.
Quanto à competição por preços 
Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e
assuntos relativos ao exercício pro�ssional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando
devidamente capacitado para tal.
Quanto à difusão do conhecimento técnico 
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No campo da avaliação imobiliária destacam-se também os princípios gerais estabelecidos pelo Comitê Internacional de
Normas de Avaliação — IVSC (PEREIRA, 2016).
Integridade
Agir com honestidade nas relações pro�ssionais.
Objetividade
Não permitir que con�itos de interesses enviese
o resultado do trabalho.
Competência e diligência
pro�ssionais
Garantir a qualidade dos serviços mantendo o
conhecimento e as habilidades necessárias
atualizadas, bem como atuar de acordo com os
padrões técnicos aplicáveis.
Con�dencialidade
Não utilizar as informações adquiridas em
benefício próprio, nem as divulgar a outrem sem
a devida autorização.
Comportamento pro�ssional
Agir de acordo com as leis e regulamentações
vigentes, evitando o descrédito da pro�ssão.
Honorários pro�ssionais
As entidades pro�ssionais, como os sindicatos e associações de classe, divulgam tabelas de honorários que devem ser
observados pelos pro�ssionais neles inscritos.
Cabe ao avaliador de imóveis veri�car os valores junto a essas entidades para que não venha a cobrar honorários inferiores ou
superiores aos lá determinados.
 (Fonte: Shutterstock).
A NBR 14653-1, em relação aos procedimentos que caracterizam excelência na avaliação de imóveis, estabelece que se deve
evitar a participação em competições que aviltem honorários pro�ssionais.
Os valores podem variar de acordo com o valor do bem a ser avaliado, a complexidade do trabalho, a acessibilidade ao imóvel,
entre outros.
O site do CRECI/RJ <//creci-rj.gov.br/> , por exemplo, estabelece a avaliação a preço de mercado do bem para comercialização: o
valor mínimo a ser cobrado pelo serviço de avaliação será o equivalente a 2 (dois) salários mínimos da União, ou 0,6% sobre o
valor da avaliação (CRECI/RJ, 2018).
http://creci-rj.gov.br/
Atividade
Para responder as atividades 1 a 3, leia o texto a seguir:
Em prol da sociedade — novos parceiros ampliam atuação de corretores avaliadoreas 
 
O Grupo de Trabalho de Avaliadores Mercadológicos de São Paulo tem obtido grandes resultados perante os orgãos e entidades
parceiras, bene�ciando, em última instância, toda a sociedade. Assim que �nalizam o PROECCI, recebendo importantes
instruções sobre como emitir PTAMs (Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica), os corretores se inscrevem como
voluntários nesse grupo, buscando atender as demandas que chegam ao CRECISP e, ainda, ter em seus currículos um histórico
de bons serviços prestados. Conheça as novas entidades que con�aram nesse trabalho de avaliação dos corretores: 
 
Ministério Público (Renovação de Convênio) 
 
“Em um ano de convênio entre o Ministério Público de São Paulo e o CRECISP foram realizados 143 laudos periciais para a
solução de casos importantes para a instituição e, consequentemente, para a sociedade”, a�rmou o procurador-geral de Justiça,
Gianpaolo Smanio, na assinatura de renovação do Termo de Cooperação Técnica entre o MPSP e o CRECISP. O convênio foi
prorrogado por mais um ano, podendo ser renovado. O documento foi assinado por Smanio e pelo presidente do Conselho, José
Augusto Viana Neto. Também participaram da solenidade a promotora de Justiça e coordenadora do Centro de Apoio Operacional
à Execução (CAEx), Mylene Comploier, e o promotor de Justiça e secretário administrativo da PGJ, Fernando Kfouri. As
solicitações de avaliações pelo MPSP têm sido frequentes, o que causa muita satisfação aos corretores pela con�ança
depositada. Segundo Mylene, o convênio foi responsável por baixar o acervo de pedidos feitos pelos membros da instituição ao
CAEx. Há um ano havia 1.400 solicitações das mais diversas áreas: medicina, administração, contabilidade, imobiliária etc. O
tempo de atendimento dos pedidos, a�rmou a coordenadora do CAEx, passou, em média, para três a quatro meses. “Pela primeira
vez na história da instituição temos uma curva descendente no tempo de espera pelos pareceres”, elogiou o procurador-geral de
Justiça. [...] 
 
Tribunal de Contas do Município 
 
Ao selar a parceria com o Tribunal de Contas do Município de São Paulo, o CRECISP garantiu à entidade avaliações
mercadológicas feitas por corretores de imóveis em situações de locação ou renovação de aluguel de propriedades a serem
utilizadas pelo governo municipal, ou quando das concessões ou vendas de seu patrimônio imobiliário. O presidente do TCM,
João Antonio da Silva, e o vice-presidente, Domingos Dissei, demonstraram muita satisfação com esse acordo de cooperação.
“Esse convênio é da mais alta importância para a cidade de São Paulo. A expertise sobre os valores de mercado está com os
corretores. E quando juntamos esses esforços,a cidade ganha”, a�mou Silva [...] 
 
Registro 
 
Em Registro, o prefeito Gilson Fantin disse que a parceria com o CRECISP veio numa boa hora para o município. “Nos dará total
segurança no processo tendo em vista a credibilidade que têm os corretores de imóveis”, disse. [...] 
 
Ilha Comprida 
 
Em Ilha Comprida, o prefeito Geraldino Barbosa de Oliveira comemorou a parceria. Em seu discurso, ele destacou que, graças ao
convênio, aproximadamente 270 imóveis serão regularizados. A medida, acrescentou Oliveira, proporcionará uma economia de
meio milhão aos cofres públicos. “Essa parceria vai nos garantir segurança jurídica”, ressaltou. [...] 
 
USP
 
O convênio com a Universidade de São Paulo foi assinado com o intuito de dar vazão ao volume de propriedades a serem
avaliadas sob a responsabilidade da Coordenadoria de Administração Geral da USP. [...] 
 
SPU
 
Um dos principais objetivos da Superintendência de Patrimônio da União (SPU) é gerenciar o espaço físico necessário para
acomodar as ações e projetos de interesse governamental. Ligada ao Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, a
SPU, em suma, é o órgão responsável pela administração e autorização de uso dos imóveis que compõem o patrimônio do
governo. Por esse motivo, o convênio �rmado entre a SPU/SP e o CRECISP poderá atender, com grande e�ciência, as demandas
relacionadas à captação, avaliação e intermediação imobiliária desse órgão. [...]
(REVISTA CRECI/SP, No. 22, 2018)
1. A partir do texto, comente sobre as oportunidades de mercado de avaliadores de imóveis junto as instituições públicas.
Fundamente a resposta.
2. Comente a natureza dos serviços oferecidos aos avaliadores de imóveis nos órgãos referenciados no texto.
3. Comente como o pro�ssional de negócios imobiliários poderá desenvolver com ética e presteza os serviços oferecidos pelas
instituições públicas constantes do texto.
4. Qual é a norma de avaliação de imóveis publicada pela ABNT referente aos Procedimentos Gerais:
a) ABNT NBR 14653-1
b) ABNT NBR 14653-2
c) ABNT NBR 14653-3
d) ABNT NBR 14653-4
e) ABNT NBR 14653-5
5. A NBR 14653-1 estabelece os procedimentos de excelência aplicados à avaliação de imóveis. Quanto à capacitação
pro�ssional deve ser considerado o pro�ssional que:
a) Evita a participação em competições que aviltem honorários profissionais.
b) Envida esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao
exercício profissional.
c) Considera como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do
cliente.
d) Declina da sua contratação e informa as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito
de interesse.
e) Somente aceita encargo para o qual esteja especificamente habilitado.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-1. Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-2. Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT) — NBR 14.653-3. Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
BRASIL. Lei 6530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à pro�ssão de Corretor de Imóveis, disciplina o
funcionamento de seus órgãos de �scalização e dá outras providências. Brasília, 1978. Disponível em:
//www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm <//www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm> Acesso em: 5 dez. 2018.
COFECI. Resolução nº 1.066. 29 de novembro de 2007. Disponível em:
//www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
<//www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf> . Acesso em: 05 out. 2018.
COFECI-CRECI. Avaliação de imóveis: uma atribuição dos corretores de imóveis. Disponível em:
//www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-
<//www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-> . Acesso
em 10 out. 2018.
CRECI/RJ. Avaliação de Imóveis. Disponível em: //creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/ <//creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/> .
Acesso em: 08 out. 2018.
D’AMATO, M; ALONSO N. R. P. Imóveis Urbanos Avaliação de Aluguéis. São Paulo: Universitária de Direito, 2007.
GARCIA, J. Avaliação mercadológica de Imóveis. Rio de janeiro: Espaço Luz, 2017.
KUHN, A. E; PEREIRA, L. P; NERBAS, P. F. Avaliação de imóveis e perícias. Curitiba: IESDE Brasil, 2012.
MENDONÇA, F. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
MENDONÇA, M. C; SOLLERO, M; CURI, E; AGUIAR, J. B; QUEIROGA, H. S.; MAIA, E. A; AQUINO, R; CANÇADO, J. M. M. Fundamentos
de avaliações patrimoniais e perícias de engenharia. São Paulo: PINI, 1998.
PEREIRA, W. de O. Avaliação de imóveis. Rio de Janeiro: SESES, 2016.
Próxima aula
Método comparativo direto de dados e de capitalização da renda;
Método involutivo e evolutivo;
Método de quanti�cação de custo.
Explore mais
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=207:avaliacao-de-imoveis-uma-atribuicao-
http://creci-rj.gov.br/avaliacao-imoveis/
Conheça o catálogo da ABNT <https://www.abntcatalogo.com.br/sebrae/> ;
Conheça o convênio Sebrae-ABNT <//abnt.org.br/paginampe/> .
https://www.abntcatalogo.com.br/sebrae/
http://abnt.org.br/paginampe/