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CURSO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA IMPORTÂNCIA ATUAL
Brasília - DF
2014
 AVM – FACULDADE INTEGRADA
CURSO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL
O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO E SUA IMPORTÂNCIA ATUAL
Monografia apresentada à AVM – FACULDADE INTEGRADA como exigência parcial à obtenção do título de Especialista em DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL.
Orientador: IGOR FRANÇA GUEDES
Brasília - DF
2014
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA IMPORTÂNCIA ATUAL.
A presente monografia é requisito necessário para conclusão do curso de Pós Graduação em Direito Notarial e Registral da AVM – FACULDADE INTEGRADA.
Orientador: IGOR FRANÇA GUEDES
Aprovado pelos membros da banca examinadora em
___/___/___, com menção ___ (_______________)
Banca Examinadora
__________________
___________________
Brasília – DF
2014
O CONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA IMPORTÂNCIA ATUAL.
Aos meus pais que me deram a vida, e me ensinaram e permitiram desenvolver o gosto pela busca do saber.
Ao Criador do Universo, que me deu este Dom, que é a busca incessante do conhecimento.
A minha esposa e aos meus filhos, que muito tem me ajudado neste caminhar. 
“Amar não é querer dominar a pessoa que se ama, mas sim caminhar com ela”.
 ‘anônimo’.
RESUMO
Este trabalho tem por objeto o estudo do Condomínio Edilício, também chamado de condomínio de apartamento ou condomínio horizontal. Inicialmente, faz um estudo do condomínio em seu aspecto abrangente, englobando o condomínio geral e o condomínio necessário. É então apresentado os conceitos, as características, a natureza jurídica e classificação do condomínio. Em seguida, é exposto a maneira como o condomínio chegou no Brasil e a quais regras estava sujeito. Em continuidade, e considerando as espécies de condomínio, analisa o condômino em geral e o condomínio necessário, que juntamente com o condomínio edilício, são as espécies de condomínio existente. Ao final, analisa o Condomínio Edilício, que são os condomínios de prédios de apartamentos; aparentando tratar-se de uma coisa apenas, e diversos proprietários. É apresentado o conceito mais adequado, os aspectos históricos, narrando onde, quando e porque surgiram; sua natureza jurídica, seus elementos e como se constituem. Apresenta ainda um estudo sobre a situação das vagas de garagens, que é um tema bastante polemico, inclusive na atualidade, que pode e deve ser definido na convenção de condomínio. Ao final, trata do modo como se extingue o condomínio edilício.
ABSTRACT
This work has for its object the study of the Condominium edilicio , also called horizontal condominium apartment or condo . Initially , the study makes a comprehensive look at your condo , encompassing the overall condo and condo needed. It then presented the concepts , characteristics , the nature and legal classification of the condo . It is then exposed the way the condo arrived in Brazil and what rules was subject. In continuity, and considering the species condo , condominium member analyzes the overall condo and necessary, which together with the building condominium , are the species of existing condominium. Finally, analyzes Condo edilicio , which are condominiums apartment buildings ; pretending that it was just one thing , and many owners . The most appropriate concept , historical aspects , telling where, when and why it arose is displayed ; its legal nature , its elements and how they form . It also presents a study on the status of vacancies garages , which is a very controversial issue , even today , that can and should be defined in the condominium agreement . At the end , it 's how it extinguishes the building condominium .
SUMÁRIO.
1– O CONDOMÍNIO ..............................................................................................10
1-1 – Introdução ....................................................................................................10
1-2– Noções Gerais ..............................................................................................11
1-2-1 – Conceito ....................................................................................................11
1-2-2 – Característica ............................................................................................12
1-2-3 – Natureza Jurídica ......................................................................................12
1-2-4 – Classificação .............................................................................................13
2- O CONDOMÍNIO NO BRASIL ..........................................................................14
3- DO CONDOMÍNIO GERAL ..............................................................................16
3-1 - Conceito e Classificação ..............................................................................16
3-2 - Extinção ........................................................................................................16
4– DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO ..................................................................18
5– DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ..........................................................................20
5-1- Conceito ........................................................................................................20
5-2- Aspectos Históricos .......................................................................................21
5-3- Natureza Jurídica ...........................................................................................22
5-4- Elementos ......................................................................................................23
5-5- Constituição ...................................................................................................25
5-6- Regime Jurídico das Vagas de Garagem ......................................................27
5-7- Extinção .........................................................................................................28
6- CONCLUSÃO ...................................................................................................30
REFERÊNCIAS ....................................................................................................32
�
CAPÍTULO 1 - O CONDOMÍNIO
1-1 – INTRODUÇÃO.
O Condomínio em geral, é tema abrangente, pois estuda o condomínio voluntário, o condômino necessário, que pode ter por objeto até mesmo bens móveis. O presente trabalho, todavia, tratará do Condomínio Edilício, cujo objeto é sempre um bem imóvel. O tema apresenta uma importância impar, para a sociedade moderna, face aos problemas habitacionais que proliferam, não só nas grandes cidades, mas, pelo mundo afora.
A pesquisa será direcionada ao condomínio edilício, um condomínio especial que recebe diversas nomenclaturas. E procurará responder qual sua importância para a sociedade atual?
O estudo em caso é um tema instigante. Quer pela importância em especial para os grandes centros, quer pela sua evolução atual. E envolver não só os estudiosos do direito, mas devem ter também a atenção dos especialistas de outras áreas sociais. 
O seu estudo não deve ser afeto apenas aos conhecimentos jurídicos, pois além dos problemas desta ordem, outros mais, se relacionam com o tema, a saber: o meio ambiente, os recursos de transporte, o relacionamento humano, a disponibilidade de trabalho, e tantos outros.
Os grandes centros apresentam diversos problemas, não é somente o de moradia, mas este é um delese o condomínio pode amenizar.
Dessa forma, o estudo presente pretende analisar o condomínio edilício, identificando sua origem, demonstrar sua evolução, os elementos de constituição e como podem ser extintos.
Nesse processo, verificar o condomínio no Brasil. Quais são suas espécies, quais seus regramentos. Como se apresentam quanto aos aspectos atuais. Quais os princípios que lhe são aplicáveis e investigar se apresenta alguma função social.
A proposta, portanto, desse trabalho é mostrar a importância do condomínio no tocante ao problema habitacional. E para chegar ao resultado que se pretende, será utilizado o método dedutivo, e pesquisa bibliográfica, decorrentes de consultas de livros, monografias, teses, dissertações e artigos encontrados em sites. 
1-2- NOÇÕES GERAIS.
1-2-1- Conceito.
O Condomínio é a sujeição de coisa única ao domínio de mais de uma pessoa. Assim, o mesmo é uma exceção ao direito de propriedade cuja característica basilar é a exclusividade.
No dizer de Clovis Berviláqua, “o condomínio ou compropriedade é a forma anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o exerça com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos que exercem o direito simultaneamente” (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9ª Ed. Rio de Janeiro, Livraria Francisco Alves, 1953, v. 3, p. 172).
Tem-se, portanto, um objeto, uma coisa e a cada condômino é atribuído uma parcela, uma fração ideal do que lhe couber desta coisa comum, podendo todos usar e reivindicar o todo, mas, dispor apena da fração que lhe cabe. Assim o comproprietário, em face de terceiro, poderá agir em relação ao todo, mas em face aos demais compossuidores, poderá defender apenas a fração que lhe cabe na coisa.
O comproprietário não pode nem mesmo alterar a destinação da coisa comum, sem o consentimento dos demais, tampouco poderá dar posse ou uso da mesma a terceiro que não seja compossuidor.
Assim estabelece o artigo 1314 do Código Civil:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ele exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-Ia de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
1-2-2- Característica.
Segundo Francisco Eduardo Loureiro (Código Civil comentado, pag. 1286) “Duas são as características Básicas,do condomínio. A primeira é a co-titularidade dominial sobre uma mesma coisa. A segunda é o regime jurídico de cotas ou partes ideais sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma fração ou percentagem sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente determinada. Os direitos dos condôminos, assim, são qualitativamente iguais, porque incidem em partes ideais sobre a totalidade da coisa, embora possam ser quantitativamente distintos, proporcionais à força de seus quinhões”.
1-2-3– Natureza Jurídica.
Não há consenso na doutrina sobre a natureza jurídica do condomínio. O certo é que a coisa pertence a diversas pessoas, face à sua indivisão, quer seja ela voluntária ou não.
Sobre o tema há diversas teorias:
teoria da subsistência – onde cada condômino exerce o direito sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais comproprietários;
teoria da propriedade plurimas parciais - onde o condomínio é a reunião de vários direitos de propriedade sobre frações ideais da coisa comum, sendo ele verdadeira pessoa jurídica sendo os condôminos seus associados;
teoria da propriedade integral ou total – onde os vários condôminos exercem cada qual um único direito de propriedade; o direito é um só e o exercício de cada um se limita pelo exercício dos demais comproprietários. Esta é a teoria mais aceita e foi ela adotada pelo Código Civil Brasileiro.
1-2-4- Classificação.
O condomínio pode ser classificado quanto à forma e quanto à origem.
Quanto à forma, será:
pró-diviso – quando a comunhão existe de direito, mas não de fato, pois cada condômino já se localiza em parte certa e determinada da coisa.
Pró-indiviso – quando só existe partes ideais, não há definição da posse dos comproprietários.
Quanto à origem, será:
Convecional ou voluntáiro – quando nasce da vontade das partes. Se assenta no contrato;
Incidental ou eventual – quando nasce de um fato jurídico. É o caso da sucessão hereditária.
Legal ou forçado – quando nasce da lei. É o caso das paredes e muros de divisa.
Sobre o tema Ana Lucia Porto de Barros, escreveu:
Existem dois sistemas jurídicos norteadores do condomínio, que incide quando o direito de propriedade pertence, ao mesmo tempo, a vários indivíduos, cabendo a cada um os mesmos poderes e faculdades jurídicas dos outros. Pelo sistema dos romanos, há uma divisão ideal do objeto e cada condômino tem direito exclusivo de propriedade sobre a cota, ao reverso do sistema germânico, também chamado condomínio de mãos juntas, assim denominado porque os condôminos estavam na situação de pessoas que pusessem as mãos juntamente sobre a mesma coisa.
O direito pátrio adotou o sistema de cotas do Direito Romano no que tange ao condomínio regulado pelo direito das coisas, e o sistema germânico no que pertine ao condomínio advindo do direito de família, vez que, durante a sociedade conjugal, não há como se individualizar a cota parte pertencente a cada um dos cônjuges (BARROS, Ana Lucia Porto de e outros. O Novo Código Civil comentado Vol. 3. Rio de Janeiro: Editora Freitas Bastos, 2002).
Interessa ao presente trabalho, a classificação quanto à origem. Uma vez que será dado ênfase ao estudo do condomínio voluntário, mais especificamente ao Condomínio Edilício. 
CAPÍTULO 2 - O CONDOMÍNIO NO BRASIL.
Nascido na Europa, foi trazido para o Brasil pelos portugueses. Sendo a princípio, aqui aplicadas as normas portuguesas.
Sobre este assunto, Consuelo Cristina Viali De Paoli ensina:
a primeira notícia histórica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenações Filipinas, que então a ela se referia no seguinte sentido:
‘E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum” (Livro I, Tit. 68, § 34).
Posteriormente, a par dos moldes das legislações de outros países, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, ante a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que dispunha sobre a “alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares”. Foi modificado pelo Decreto-lei nº 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial, todavia, era insatisfatória, pois que a incidência legal era limitativa ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc. Mas, Dutra banda, revestiu-se de certa importância, porquanto buscou traçar um rumo para o instituto da propriedade horizontal, já que o nosso direito, então codificado em 1916, sequer aventou sobre a matéria, de sorte que os primeiros prédios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposições análogas do condomínio tradicional. (DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. Novas regras (?). Jus Navigandi. Teresina. Ano 9, n. 221. 13 de fev, 2004. Disponível em: <HTTP://jus.com.br/artigos/4816>. Acesso em: 5, maio 2014).
No ano de 1964, o Congresso Nacional aprovou a lei de nº 4.591, no dia 16 de dezembro. Esta lei de autoria do Mestre Mineiro, Caio Mario da Silva Pereira, regulamentou de maneira mais detalhada a propriedade condominial. Com o advento do Código Civil de 2002, que disciplinou em seu texto a matéria, surgiu polemica sobre a vigência ou revogação daquela.
Sobre o tema ensina DE PAOLI:
Com algumas alterações sofridas a cargo da Lei 4.864, de 29 de novembrode 1965, entendo que seu texto, na parte não incompatível com as disposições da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – nosso vigente Diploma Civil –, permanece ainda em vigor (art. 2º, § 1º, da LICC), a exemplo do que ocorre com a prevalência integral do Capítulo atinente às incorporações imobiliárias.
Nesse sentido, cumpre anotar importante observação colhida da opinião de Hélio Lobo Júnior, para quem também permanece em vigor o disposto no art. 8º, “a” à “d”, da Lei nº 4.591/64. A propósito, discorre o especialista em Direito Imobiliário que:
“se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei nº 4.591/64.” (em artigo publicado na coletânea de trabalhos sobre o Novo Código Civil e o Registro de Imóveis, coordenada por Ulysses da Silva. Ed. Sérgio Antonio Fabris, p. 25, 2004) (DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. Novas regras (?). Jus Navigandi. Teresina. Ano 9, n. 221. 13 de fev, 2004. Disponível em: <HTTP://jus.com.br/artigos/4816>. Acesso em: 5, maio 2014).
CAPÍTULO 3 – DO CONDOMÍNIO GERAL.
3-1– Conceito e Classificação.
O condomínio geral, também chamado de comum ou tradicional, está disciplinado no Código Civil, em seus artigos 1314 a 1330. Classifica-se ou subdivide-se em voluntário e necessário (legal). 
Será voluntário, como o próprio nome diz, quando há vontade das partes. Quando duas ou mais pessoas resolvem tornar-se proprietárias de uma mesma coisa em comum. É o que ocorre, quando dois irmãos compram juntos um veículo ou uma casa, respondendo cada qual com parte da dívida.
Já o condomínio necessário, essencial ou legal é aquele que já está determinado, decorre da lei. Sobre este, a vontade das partes não tem nenhuma importância e não gera efeitos.
Sobre o condomínio em geral, assim escreveu Dâmaris Borges Fernandes:
Ainda pela classificação do condomínio geral, temos o condomínio essencial ou necessário, que também pode ser chamado de legal e este último se subdivide em forçado e fortuito. O caráter legal advém do fato de ser a lei a determinadora da relação condominial, como cita o art. 1.327 do Código Civil "O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regulou-se pelo disposto neste Código". A condição forçada do condomínio necessário se dá justamente na situação em que determinada coisa ou bem não pode ser dividida, como no caso da construção de muros e cercas, e será fortuito o condomínio quando estabelecida pela relação entre herdeiros quando da abertura do testamento para dar início ao processo da sucessão hereditária, sendo finalizado o condomínio ao término da partilha. 
Para a relação condominial forçada ou fortuita também não é estabelecida a temporariedade de existência, sendo, pois, de caráter transitório ou perpétuo. O condomínio poderá ser exercido de forma pro diviso, para os bens que puderem ser divididos ou ainda, a contrário senso, pela forma pro indiviso, ocorrerá quando a coisa ou bem não puder ser dividida. (FERNANDES, Dâmaris Borges. Condomínio Geral e Edilício. Disponível em <WWW.webartigos.com/artigos/condomínio-geral-edilício/23984 > acessado em 05/05/2014).
3-2 – Extinção.
A qualquer tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa, assim estabelece o artigo 1320 do Código Civil:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Portanto, segundo as regras legais, a extinção do condomínio geral pode ocorrer a qualquer momento, bastando para tanto, um dos condôminos exigir a divisão da coisa havida em condomínio. Esta é regra do caput do artigo 1320, CC. Mas, ocorrerá também a extinção do condomínio, segundo o § 2º c/c o § 1º, quando expirar o prazo estabelecido pelo doador ou pelo testador. Pode ainda extinguir quando nos termos do § 3º, o juiz determinar a divisão da coisa comum, quando antes do prazo, qualquer interessado requerer e o juiz acatar o pedido.
Sobre o assunto, Dâmaris Borges Fernandes e outros escreveram:
O Código Civil de 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possível extinguir o condomínio: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão".
Pela ocorrência de conflitos e desavenças poderá haver a extinção do condomínio e esse fator se dá em virtude da manutenção do funcionamento harmonioso do bem em comunhão. Tal divisão poderá ser requerida a qualquer momento, devendo, cada comproprietário, responder pelo devido quinhão e as devidas despesas que advirem da divisão da coisa. Se houver algum acordo para que não se proceda à divisão, o ajuste somente valerá por um prazo de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indivisão, tal procedimento também terá validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessados vier a apresentar motivos graves para que se extinga o condomínio, deverá fazer requerimento em juízo para que haja a divisão da coisa comum antes do término do prazo estabelecido de cinco anos. A divisão é o meio apropriado para extinguir o condomínio e torná-lo coisa divisível.
A extinção pode ser amigável ou judicial. Na extinção amigável será através de escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes. Se houver divergência ou se um deles for menor e não houver acordo, será necessária a divisão judicial. A divisão do condomínio terá as mesmas regras da partilha da herança (CC, arts. 2.013 a 2.022) e a ação de divisão é imprescritível (CPC, art. 967). Entretanto, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão (FERNANDES, Dâmaris Borges. Condomínio Geral e Edilício. Disponível em <WWW.webartigos.com/artigos/condomínio-geral-edilício/23984 > acessado em 05/05/2014).
CAPÍTULO 4 – DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO.
O condomínio necessário, também chamado de legal ou forçado, é uma das subdivisões do condomínio em geral, de que trata o Código Civil. Ele não depende da vontade das partes. É a lei que estabelece ou prescreve quando ele ocorre. E assim o faz, quando não poderia ser de outra maneira para atenuar eventual conflito entra as partes envolvidas.
Acha-se regulamentado nos artigos 1327 a 1330, do Código Civil.
Sobre ele, comentando os artigos 1327 e 1328 do código civil, assim ensina Francisco Eduardo Loureiro:
Art. 1.327. O condomínio por me ação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts, 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)'.
Houve apenas mudança quanto à remissão aos artigos relativos ao direito de vizinhança, agora corretamente circunscritos àqueles que dizem respeito a muros e tapumes.
Disciplina o condomínio necessário, ou forçado, que decorre diretamente da lei, independentemente da vontade das partes. Não se aplicam aqui as regras acima estudadas, relativas ao condomínio voluntário, uma vez que não se cogita de divisão ou extinção da coisa comum.
A remissão aos arts. 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307, já estudados, cria a presunção de que os tapumes de divisa pertencem a ambos os confinantes e também do direito potestativo do proprietário vizinho que depara com o' muro já construído de se tornar condômino, indenizando metade da construção e da faixa de terreno.
Art.1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
O artigo em estudo tem estreita relação e deve ser lido em conjunto com os arts. 1297 e 1.305, já comentados.
O preceito confere ao proprietário o direito potestativo - não sujeito, portanto, a prazo prescricional- de adquirir, a qualquer tempo, a me ação do muro ou tapume divisória, desde que indenize ao vizinho que o construiu, ou que sucedeu o construtor, metade do valor atual da obra e do terreno por ele ocupado. I •
O direito está circunscrito ao "proprietário que tiver direito de extremar um imóvel”, o que exclui o mero possuidor e pressupõe divisas certas, para que se saiba onde devem ser colocados os muros e tapumes. Se as divisas não forem certas, primeiro se demarca, depois se estrema com tapumes, paredes ou assemelhados.
O clássico Carvalho Santos refere-se à figura em estudo como uma espécie de desapropriação. É, na verdade, uma das várias hipóteses contempladas no Código Civil de alienação compulsória de coisa a quem preencha determinados requisitos previstos na lei. Não cabe ao dono do tapume recusar a aquisição da meação pelo vizinho, nem mesmo propor a sua demolição e construção de nova obra. De outro lado, tratando-se de direito de natureza patrimonial, nada impede que o beneficiário e ele renunciem dê modo expresso.
É interessante notar que os direitos dos confinantes se entre cruzam. No dizer de Edson Luiz Fachin, "se, de um lado, há o direito potestativo do proprietário que construiu o muro de exigir que o confinante divida as despesas com ele, há, por parte desse confinante, direito de adquirir a meação do muro, se o' outro proprietário o construiu por sua própria conta” (Comentários ao Código Civil, coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. XV, p. 220).
A parte final do preceito fixa os parâmetros da indenização, partindo-a em duas verbas distintas. A primeira corresponde à metade do valor atual da obra, o que evita o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. De um lado, leva em conta eventual depreciação da construção e, de outro, possível desvalorização do que foi originalmente despendido pelo construtor. Guarda tal critério estreita simetria com a regra da parte final do art. 1.222 do Código Civil, anteriormente comentado. A segunda corresponde à metade do valor do terreno onde estiver assentado o muro ou tapume divisório. Aqui há que fazer uma distinção, reproduzindo o que se disse no comentário ao art. 1.304: "em relação ao valor do chão, somente se aplica a norma se a parede estiver não sobre a linha de divisa, mas rente a ela, dentro da propriedade do vizinho que sofre a restrição". Se a parede foi construída sobre a linha divisória, não há razão lógica para que se pague pelo que já é seu, em manifesto enriquecimento a favor daquele que construiu o muro ou parede (Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Coordenação de Cézar Peluso. 3 ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole. 2009. p. 1.305 e 1.306).
CAPÍTULO 5 – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
5-1- Conceito.
O condomínio edilício, também chamado de propriedade horizontal ou condomínio de apartamentos, é aquele composto de parte comum e parte exclusiva. Ele acha-se disciplinado pelo artigo 1331 do Código Civil. 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Sobre o tema escreveu DE PAOLI:
Assim, à vista do disposto no art. 1331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definição do condomínio edilício, ao qual atrai-se a idéia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente. Insta observar que o nosso Codex usa a expressão “edificações”, na forma plural, e de modo genérico, ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção, seja o empreendimento constituído de apenas um bloco, ou mais; com qualquer número de pavimentos; com a destinação que houver. Outrossim, da expressão igualmente, pode-se questionar a abrangência das casa térreas ou assobradadas, às quais nos referimos anteriormente, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que “pode haver, em edificações”, sem qualquer remissão à espécies, confirma-se ao vocábulo o caráter genérico empregado pelo nosso legislador (DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. Novas regras (?). Jus Navigandi. Teresina. Ano 9, n. 221. 13 de fev, 2004. Disponível em: <HTTP://jus.com.br/artigos/4816>. Acesso em: 5, maio 2014).
5-2- Aspectos Históricos.
Com o advento da revolução industrial, as pessoas, em busca de melhores condições de vida, foram para os grandes centros. Ocorrendo o chamado êxodo rural. Com tal fenômeno, ocorreu o crescimento desordenado das cidades surgindo as metrópoles. Junto a isso, aconteceu o aumento dos preços dos terrenos, a deficiência dos transportes urbanos e a carência habitacional.
Procurando solucionar e equalizar os problemas, teve início e foi aumentando cada vez mais, a construção de edifícios. Estes eram construídos próximos dos centros das cidades, onde se concentraram a área comercial e também nas proximidades das áreas onde estavam instaladas as fábricas. 
Todavia, por falta de infra estrutura dos municípios, fato decorrente da rapidez como se processou o afluxo de pessoas para os grandes centros, novos problemas, de natureza diversa, surgiram e tiveram de ser enfrentados pelos administradores municipais.
Do tema cuidou J. Nascimento Franco:
[...] em princípio, se destina a solucionar o problema habitacional nas grandes cidades através da aquisição da casa própria a preço menor, em razão do maior aproveitamento do terreno, assim como a atenuar, entre outros, os problemas urbanos da segurança, transporte, entrega de correspondência, policiamento, escolarização etc.
Nas pequenas cidades predomina a propriedade isolada, não só porque os materiais e mão-de-obra custam menos, os terrenos têm preços menores e existem em quantidade suficiente para ensejar a construção de prédios isolados, como também porque inexistem, ali os inconvenientes que nos grandes centros levam à construção dos edifícios coletivos. Por isso é de se evitar a propriedade horizontal nas pequenas cidades. Nas grandes, as áreas centrais são ocupadas pelos que precisam estar próximos do local de trabalho, enquanto nas zonas periféricas situam-se as moradias individuais e os "condomínios fechados", geralmente destinados a pessoas de maiores recursos.
A concentração populacional, nas grandes cidades, determinou a generalização dosedifícios em substituição às moradias isoladas. De início surgiram os de poucos pavimentos, mas, já na década de 50, Le Corbusier partiu para uma experiência arrojada, construindo nos arredores de Marselha a Unité d'Habitation, ou a Maison Radieuse destinada a evitar aos seus moradores os inconvenientes da promiscuidade e a lhes propiciar as vantagens da vida coletiva, através da satisfação de todas as necessidades mais elementares, visto que abrigava farmácia, hospital, restaurante, biblioteca, correio, setores esportivos, escolas etc. Na época, o edifício corbusiano foi considerado gigantesco, com seus 337 apartamentos. Mas, posteriormente, conjuntos ainda maiores foram sendo construídos, nas grandes cidades do mundo, gerando outros problemas como a aglomeração de pessoas nos corredores e no hall de elevadores, o congestionamento das ruas contíguas pelos veículos que se dirigem à garagem do edifício, a sobrecarga das redes de esgotos, telefonia, gás etc.
Tantos inconvenientes levaram ao reexame das dimensões dos edifícios, para torná-los capazes de equacionar a fisionomia humana das unidades privativas com a escala coletiva do conjunto habitacional e com o enclave urbano em que ele se situa” (FRANCO, J Nascimento. Condomínio. 2ª ed. rev. e atual. – São Paulo: RT, 1999. p. 13, 14 e 15).
Hodiernamente, tem se visto, nas grandes cidades, o surgimento de grandes edifícios nas regiões centrais e verdadeiras vilas, nas regiões mais distantes dos centros destas mesmas cidades. São condomínios residenciais, que em sua maioria, principalmente as vilas, apresentam custos altíssimos, e que são adquiridos pelas pessoas abastadas, que atualmente procuram estas regiões para residir com seus familiares. Procurando, procurando ficar mais próximos dos recursos disponíveis, nos casos do prédios e distanciar da poluição e da violência das regiões centrais, nos casos das vilas.
5-3- Natureza Jurídica.
No tocante ao condomínio Edilício, a doutrina não é unânime quanto a sua natureza jurídica. Parte entende que ela tem personalidade jurídica, outra parte entende que não. Todavia, é unânime o entendimento de que o condomínio Edilício tem personalidade judiciária.
O mestre Francisco Eduardo Loureiro ensina:
Quanto à natureza jurídica do, condomínio edilício, Caio Mário da Silva Pereira, após expor diversas teorias a respeito, conclui a inadequação das tentativas de enquadrá-lo em institutos diversos, como a servidão ou a sociedade. Trata-se de instituto novo, com a fusão dos conceitos de do domínio exclusivo e de domínio comum para a criação.de um conceito próprio. As propriedades exclusiva e comum se aglutinam, formando um todo indissolúvel e unitário. Há uma simbiose orgânica1entre ambos: para formação de um complexo, e não uma simples justaposição de institutos.
Problema não resolvido pelo Código Civil de 2002 é o da personalidade jurídica do condomínio edilício. A doutrina tradicional, capitaneada por Caio Mário da Silva Pereira (op. cit., p. 89), não reconhece ao condomínio personalidade jurídica distinta da personalidade dos condôminos, até para evitar que o condômino se torne proprietário de uma cota imaterial da pessoa jurídica, em vez de cota ideal material das partes comuns e do solo. Além disso, embora haja comunhão orgânica dos condôminos, cada um tem interesses próprios, distinguindo-se aí da sociedade.' É ponto ·incontroverso, porém, a personalidade processual ou judiciária do condomínio para, em seu próprio nome e representado pelo síndico, agir ativa e passivamente em juízo, na defesa dos interesses materiais da comunidade dos condôminos (art. 12, IX, do CPC). Em suma, o entendimento predominante é no sentido da existência da personalidade judiciária, 'mas não de personalidade de direito material do condomínio. Esse posicionamento passou a 'ser questionado em razão de diversas situações jurídicas que, para receber solução confortável, implicariam o reconhecimento da personalidade jurídica total do condomínio. São os casos de contratos de prestação de serviços diversos, firmados pelo condomínio e não pelos condôminos, a aquisição de imóvel vizinho para ampliação da área de garagens ou de recreio comum e a adjudicação ou arrematação da unidade do condômino inadimplente em hasta pública. Seria inviável, em todas elas, exigir o consentimento de todos os condôminos, especialmente considerando a possibilidade de alguns serem incapazes. De outro lado, o reconhecimento incondicional de personalidade poderia levar a situações inadmissíveis, como, por deliberação da maioria, se adquirir imóvel de campo ou ingressar em empreendimento de risco estranho à finalidade do condomínio, colocando em risco o patrimônio pessoal de todos os condôminos minoritários (Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Coordenação de Cézar Peluso. 3 ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole. 2009. p. 1309).
Sobre o mesmo tema, temos ainda os ensinamentos de Aline Yumi Konno:
Trata-se apenas de uma universalidade de bens que, embora tenha capacidade postulatória, por não ter personalidade jurídica, não pode adquirir bens ou direitos em nome próprio.
"É da jurisprudência absolutamente tranqüila deste Conselho Superior da Magistratura que o condomínio em edifício da Lei n 4.591/64 não é pessoa jurídica e não pode adquirir, em seu nome, domínio. A mera capacidade de estar em Juízo não lhe confere personalidade jurídica (Apelações Cíveis 975-0, 5.035-0, 15.106-0, 17.878-0, entre outras). Isso porque, embora se admita no condomínio especial alguma atividade associativa, ela não o transforma, por si só, de direito real sui generis em pessoa jurídica. Falta-lhe, segundo a lição de Pontes de Miranda, a affectio societatis (Tratado de Direito Privado, Editora RT, tomo 12, parágrafo 1.311). Não se confundem, assim, a singela capacidade judiciária, atribuída pelo artigo 12 do Código de Processo Civil ao condomínio especial, com a personalidade jurídica indispensável para a aquisição de bens no plano substantivo”.
E o Código Civil de 2002 não alterou essa situação: "O novo Código Civil não inovou a matéria. Subsiste previsão legal apenas quanto à capacidade de agir o condomínio em juízo e de 'administração, institutos criados para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condôminos, e que não lhe atribuem personalidade jurídica para ser titular de domínio” (KONNO, Aline Yumi. Registro de imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007. p. 162).
5-4- Elementos.
Para a formação do condomínio edilício, alguns elementos deve se fazer presente, e sem eles, inexistente será o condomínio; estes elementos são:
a existência de edificação sob forma de unidade autônomas;
estas unidades autônomas devem estar vinculadas à fração ideal do terreno;
as unidades autônomas devem ter acesso à via pública e 
deve haver vontade dos condôminos, voltada à constituição do condomínio.
Ensina Francisco Eduardo Loureiro:
O art. 1.331 trata dos requisitos do condomínio edilício. O caput do artigo menciona que "pode haver" partes de propriedade exclusiva e partes comuns. Na verdade, deve haver partes de propriedade exclusiva, vinculadas de modo indissociável à fração ideal de terreno e das coisas comuns do edifício.
O § 1° do artigo em estudo inicia tratando do primeiro requisito do condomínio edilício: a existência de edificação, sob a forma de unidades autônomas. Menciona, em caráter exemplificativo, apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas ou abrigos para veículos. Outras edificações, como casas (art. 8° da Lei n. 4.591/64), edifícios/garagem, jazigos ou mesmo cocheiras podem submeter-se ao regime jurídico do condomínio edilício, constituindo unidades autônomas. O que não se admite é o que se denomina "condomínio de solo”, com aquisição de terrenos sem edificação ou vinculação a edificação futura. A construção futura deve estar devidamente discriminada, com descrição da unidade autônoma da fração ideal de terreno e prazo para construção. Deve-se responder o quê, quando,quem e como se constrói. Admitir o contrário seria chancelar burla às normas cogentes da Lei n. 6.766/79, convertendo loteamento em condomínio edilício em fraude à lei.
[...]
O segundo requisito do condomínio edilício é a vinculação, de modo indissolúvel, das unidades autônomas à fração ideal do terreno onde se assenta o edifício e nas coisas comuns. O § 2° do art. 1.331, que corresponde ao art. 3° da Lei n. 4.591/64, enumera, de modo exemplificativo, quais são as partes comuns do condomínio edilício. Menciona o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e a refrigeração centrais e o acesso aos logradouros públicos. Alude, ainda, às "demais partes comuns”, que se podem resumir, como fazia a redação superior da lei revogada, "a tudo o que mais sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários".
[...]
O terceiro requisito do condomínio edilício está positivado no § 4° do art. 1.331: toda a unidade autônoma deve ter acesso à via pública. Pode o acesso ser direto, como de lojas com frente para a via pública, ou indireto, por meio das áreas comuns do edifício, como no caso de apartamentos ou conjuntos comerciais. O que importa é que as unidades autônomas não podem estar encravadas, subordinado o acesso à travessia de outra unidade.
O quarto e último requisito do condomínio edilício está previsto no art. 1.332, adiante comentado. Dever haver a vontade dos condôminos voltada à adoção do regime jurídico, mediante instituição do condomínio, levada ao registro imobiliário (Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Coordenação de Cézar Peluso. 3 ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole. 2009. p. 1310 e 1311).
Em comentário à Lei 4.591/64, Yára Muller Leite, assim discorreu sobre este assunto:
A instituição, em sua concepção tradicional e no desenvolvimento que a atual nova legislação lhe deu, compõe-se de dois elementos distintos: a propriedade individual exclusiva de cada unidade autônoma, e a propriedade comum do solo e de várias partes da edificação ou do conjunto de edificações e suas instalações, estando ambos coordenados no sentido de bem atingirem a sua finalidade, pois sem as várias parte comuns referidas, as unidades autônomas não poderiam ser usadas por seus proprietários ou titulares de direito à aquisição de ditas unidades ou mesmo por seus ocupantes (LEITE, Yára Muller. Manual Pático do Condomínio – das Incorporações da Construção – das Infrações. Rio de Janeiro – GB : Editora Minerva Ltda, 1965. p. 12).
5-5- Constituição.
O Condomínio Edilício pode se constituir por ato inter vivo (manifestação da vontade) ou por herança (testamento). Assim, será sempre decorrente da vontade, quer seja dos comproprietários, quer seja do testador.
Mas, não basta a vontade de constituir o condomínio, mesmo que se junte a esta vontade, a execução do edifício; pois com isto, irá consumar apenas a construção de um prédio com suas divisões. Para a consumação da constituição do Condomínio Edilício, necessário é a Instituição do Condomínio e a realização da convenção, respeitando os ditames para tal mister. Todavia isto ainda não é o bastante. Pois a legislação em vigor exige ainda o registro no Registro de Imóveis competente, da Instituição do Condomínio e a Convenção dos Condôminos, para, só então, achar-se realmente constituído o Condomínio.
O assunto é tratado com maestria por J. Nascimento Franco:
A instituição do condomínio antecede a convenção e é ato que depende de formalidades específicas (cf. J. Nascimento Franco-Nisske Gondo, Condomínio em edifícios, 5. ed., p. 18-52; Frederico Henrique Viegas de Lima, "Instituição de condomínio", RDI35-36, p. 72). Antes desses dois atos jurídicos, os direitos e, deveres dos condôminos regulam-se pelo direito comum (art. 623 et seq do Código Civil).
Uma vez instituído, o condomínio num edifício ou numa vila (RT 645/166) toma-se ponto de convergência de interesses privados, cuja co-existência harmoniosa depende de sua administração. Em outras palavras, concluída a construção do edifício e instituído o condomínio especial, termina a atividade do incorporador, do arquiteto, dos operários, e uma nova e palpitante realidade surge reclamando disciplina legal e gerenciamento próprio. A disciplina do uso do edifício consta da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno, expressão que acabou sendo preferida, a despeito de a lei falar em "regimento interno" (§ 3.°, letra m, do art. 9.° da Lei 4.591/64). O regulamento interno pode ser inserido na própria convenção ou aprovado posteriormente na forma e pelo quorum nela estabelecidos, segundo a mencionada alínea m. O caput do citado artigo reza que o regulamento interno pode ser objeto de contrato ou deliberação assemblear, donde ser ilegal qualquer outra modalidade de aprovação quando a convenção exigir, para isso, assembléia geral (JTACSP-Lex 170/467).
Em razão do disposto no § 2.° do art. 9.° da Lei 4.591/64, a Convenção é a lei interna do edifício e, por isso, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. Como lex mater situa-se hierarquicamente acima de toda e qualquer outra norma, como o regulamento interno, decisão da assembléia geral, resolução do conselho consultivo etc. Com efeito, todas as demais disposições constituem normas infraconvencionais, que só têm eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem.
No caso de edifício construído pelo sistema da incorporação regida pela Lei 4.591/64, a minuta da futura convenção de condomínio deverá compor o rol de documentos a serem levados ao Cartório de Registro de Imóveis (art. 32, j, da referida lei). Mas a convenção propriamente dita só poderá ser registrada depois de terminado o prédio registrada a instituição do condomínio, segundo adverte Gilberto Valente da Silva, respondendo a uma consulta sobre esse tema (cf. Boletim do IRIB 252/40)
Os instrumentos de instituição e convenção devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos arts. 167, I, 17, e 178, III, da Lei de Registros Públicos. Com esse registro, o condomínio se legaliza e, daí por diante, passa a ser gerenciado pelos órgãos administrativos criados pela convenção (FRANCO, J Nascimento. Condomínio. 2ª ed. rev. e atual. – São Paulo: RT, 1999. p. 16 e 17).
O assunto foi tratado, também com maestria, por Marcelo Guimarães Rodrigues:
Além disso, uma vez instituído e especificado o condomínio especial, esse será regido pela convenção respectiva, cuja existência decorre da necessidade de administração das partes de uso comum da edificação e que se equipara a um contrato social, disciplinando entre outras matérias, o pagamento das contribuições do condomínio, sua administração, a competência das assembléias, sanções, criação de órgãos decisórios e de fiscalização, além do regimento interno. O instrumento da convenção do condomínio é sujeito também a registro obrigatório, mas perante o Livro 3 – Registro Auxiliar (art. 178, III LRP) do Serviço de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição territorial.
Assim, em dois atos e registros distintos, consumados perante o mesmo Serviço de Registro de Imóveis, nasce e se aperfeiçoa juridicamente a figura do condomínio edilício ou em planos horizontais, com legitimidade de representação da coletividade dos condôminos nas relações jurídicas impostas explícita ou implicitamente da regular administração de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros (RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício. Disponível em http://www.ejef.tjmg.jus.br/home/files/publicacoes/artigos/082010.pdf. Acesso em 6/05/2014).
A Oficiala Titular de Registro de Imóveis do Estado de Santa Catarina, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e Silva, também discorreu sobre o tema:
Como visto no item acima, a lei das Incorporações Imobiliárias procurou compensar a fragilidade do negócio de compra e venda de imóvel futuro (unidade condominial e ser construída),vedando ao incorporador negociar sobre unidades autônomas antes de registrada a incorporação no Registro de Imóveis. Para que se comprove a idoneidade financeira do incorporador a lei exige para o registro, que além do título de propriedade do terreno, sejam arquivados em cartório certidões judiciais e fiscais, projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, memorial descritivo das especificações da obra, a minuta da convenção condominial etc., obrigando, ainda, o incorporador a informar o número desse registro nos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, referentes ao empreendimento.
No entanto, uma vez concluída a construção, não há mais que se exigir o registro de uma incorporação imobiliária já inexistente, uma vez que o imóvel passou do regime jurídico atribuído às incorporações imobiliárias (Lei n. 4.591/1964, arts. 28 a 62) ao regime dos condomínios (Lei n. 4.591/1964, arts. 1° a 27), devendo se enquadrar neste.
Neste sentido, ensina Caio Mário: "o contrato de incorporação extingue-se com a conclusão da edificação ou do conjunto de edificações e sua entrega aos adquirentes em condição de habitabilidade, considerada esta expressão no sentido de sua utilização” (Incorporação Imobiliária. In: Revista do IRIB, vol, 4/17) (SILVA, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e. Pratica de Registro de Imóveis. 2ª ed. – Florianópolis: Conceito Editorial, 2010. p 109).
5-6- Regime Jurídico das Vagas de Garagem.
O tema não é pacifico, principalmente com o advento do Código Civil, que disciplinou a matéria sobre condomínio, derrogando a Lei 4.591/64. 
Mas em princípio, e há entendimento jurisprudencial sobre a matéria, necessário esclarecer que é reconhecido também na doutrina, a existência de diversas espécies de vagas de garagem. Em edifício de apartamento, as vagas de garagem classificam em três espécies, a saber:
como unidade autônoma;
como cota ideal de unidade autônoma; 
como acessório de unidade autônoma.
A primeira espécie, com o espaço devidamente delimitado no solo, gera confrontações e matricula própria e neste caso, tal qual um apartamento, pode ser vendido para quem seu proprietário quiser, seja ele condômino ou estranho ao condomínio. Nos demais casos, serão mero acessório do apartamento e como tal, qualquer alienação desta, será com o apartamento. Respeitando a regra de que o acessório segue o principal.
O mestre Francisco Eduardo Loureiro, a respeito diz:
Falha grave do Código Civil de 2002 é a omissão quanto ao regime jurídico das garagens. Cabe, de início, ressaltar que as vagas em edifícios-garagem são sempre unidades autônomas. Nos demais casos, há apenas breve alusão ao abrigo de veículos, como parte de utilização exclusiva dos condôminos. Colmata-se a lacuna do Código Civil aplicando-se o que contém o art. 2º, § 1º, da Lei n. 4.591/64. A doutrina e a jurisprudência admitem tripla modalidade das vagas a saber: a) como coisa comum, absorvida na fração ideal de terreno da unidade autônoma, conferindo o direito de estacionar veículo no espaço comum que se encontrar desocupado, sem demarcação. Admite-se que a convenção de condomínio discipline o uso, ou faça o sorteio de utilização temporária das vagas; b) como acessório de unidade autônoma, reservada a um condômino ou a determinado grupo, sem fração ideal de terreno a ela atrelada, mas demarcada para uso privativo do titular da unidade a que se vincula; distingue-se da modalidade anterior, porque a unidade com vaga acessória tem fração ideal maior no terreno do edifício; c) como unidade autônoma, com fração ideal de terreno a ela atrelada, com designação específica e extremada das demais vagas de garagem (Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Coordenação de Cézar Peluso. 3 ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole. 2009. Pg. 1.311).
5-7- Extinção.
O condomínio edilício, embora não seja fato de ocorrência constante, pode vir a ser extinto. Mas, deve-se notar, que tal fato pode acontecer devido a apenas algumas circunstâncias; na verdade em somente três hipóteses a extinção do condomínio processara: 1º) em caso de perecimento – neste casa, haverá o perecimento da edificação. Aqui, ainda caberá (há o permissivo) aos condôminos em deliberar sobre a reconstrução, e sendo negativa a deliberação, extinto será o condomínio; 2º) em caso de desapropriação – neste caso, a pessoa jurídica de direito público que promover a desapropriação tornar-se-á único titular do direito de propriedade sobre o edifício, portanto extinto estará o condomínio que pressupõe multiplicidade de proprietários, e 3º) em caso de confusão - neste caso ocorrerá a união das propriedades na titularidade de uma única pessoa, e logo, ausente estará o instituto do condomínio.
O artigo 1357 e 1358, do código civil, disciplinam o assunto:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
Sobre este assunto, Dâmaris Borges Fernandes expõe:
O condomínio edilício, diferentemente do condomínio não poderá ser extinto, devido á característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por convenção de assembléia geral entre os condôminos ou de forma judicial. Entretanto, existem motivos que podem levar à extinção do condomínio, como por exemplo, nos casos de forças naturais como a destruição do imóvel por força maior advinda de chuvas, terremotos, incêndios. Há também os casos que a extinção pode se dá por demolição voluntária do prédio em virtude de fatores e causas urbanas e arquitetônicas e também pelas autoridades públicas, em razões de segurança ou condições insalubres. Poderá ocorrer a desapropriação do edifício e ocorrendo, todos os condôminos serão indenizados pela sua devida quota parte ou fração ideal, ou seja, na medida proporcional ás suas unidades imobiliárias. Havendo a desapropriação de apenas parte do edifício, serão indenizados aqueles que foram expropriados de suas propriedades. Se houver a confusão na aquisição, ou seja, quando uma mesma pessoa adquire todo o prédio, o próprio condomínio é extinto (FERNANDES, Dâmaris Borges. Condomínio Geral e Edilício. Disponível em <WWW.webartigos.com/artigos/condomínio-geral-edilício/23984 > acessado em 05/05/2014).
Tratando do tema, Fátima Garcia, assim expõe:
Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do condomínio, por assembléia, em que os condôminos deliberaram por votos que representem a metade mais um das frações ideais. Nessa assembléia, podem os condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda.
[...]
Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um (GARCIA, Fátima. O condomínio em face do novo Código Civil. Jus Navigandi. Teresina. Ano 8. N.66. 1 jun, 2003. Disponível em: <HTTP://jus.com.br/artigo/4133>. acesso em 5 de maio de 2014).
CAPÍTULO 6 – CONCLUSÃO.
O presente trabalho procurou demonstrar o que é um condomínio, em seu contesto amplo. Apresentando conceitos doutrinários, divulgados nos meios acadêmicos.
Mostrou que o condomínio comporta tipos distintos, tratado no código civil como condomínio geral e condomínio Edilício.
O condomínio geral por sua vez, poderá ser Convencional quando decorrente da vontade das partes, como se dá quando dois irmãos, acordando entresi, adquire um veículo. Será Necessário, quando decorre de fatos diversos da vontade dos condôminos, como se dá, na herança, nas paredes de divisas, onde o condomínio existe independente do querer das partes.
No estudo do condomínio edilício, de forma mais abrangente, foi mostrado que o mesmo ocorre, quando está presente, concomitante a propriedade exclusiva e a propriedade comum, no domínio de uma mesma pessoa. Mostrou ainda que este tipo de condomínio surgiu na Europa e foi trazido para o Brasil pelos Portugueses.
O condomínio Edilício foi constituído, em princípio, para solução de diversos problemas decorrentes do crescimento das grandes cidades, mas, acabou por criar outros problemas, face à aglomeração desordenada de pessoas em locais sem infra-estrutura adequada.
Atualmente, mesmo com alguns problemas ainda presente, vê-se que persiste e prolifera os condomínios edilícios, pois os mesmos, nos grandes centros, facilita e torna mais tranqüila a vida das pessoas, principalmente das famílias modernas onde a mulher não é mais aquela pessoa que permanece no lar a cuidar das coisas doméstica, mas juntamente com o marido, trabalha fora.
O que se faz necessário, para a melhoria, é a regulamentação devida, pelos órgãos públicos, em especial quando da elaboração do plano diretor, estabelecendo as áreas adequadas onde serão autorizadas as edificações. E, na fase futura, quando das autorizações, que se faça com seriedade, permitindo que se construa apenas nos locais devidos, onde haja infra-estrutura adequada, previamente construída e adequada à demanda.
Em suma, considerando os recursos e tecnologia atual, constata-se que o condomínio Edilício é realmente um solucionador de problemas criado pelas condições sociais oriundas do progresso. Mas, tudo pode ser melhor, se houver vontade dos administradores, inclusive no tocante à busca de soluções que venha a permitir o acesso a tais bens, também a pessoas de menores recursos. 
REFERÊNCIAS
BARROS, Ana Lucia Porto de e outros. O Novo Código Civil comentado Vol. 3. Rio de Janeiro: Editora Freitas Bastos Editora, 2002.
BEVILAQUA, Clovis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. 9ª Ed., Rio de Janeiro. Livraria Francisco Alves, 1953, v.3, p.172. 
BRASIL, Código Civil, 16ª Ed., São Paulo: RT, 2014.
DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício, Novas Regras? Jus Navigandi. Teresina, ano 9, n 221. 13 fev. 2004. Disponível em: <HTTP:///jus.com.br/artigo/4816>. Acesso em: 5 maio de 2014.
 FERNANDES, Dâmaris Borges. Condomínio Geral e Edilício. Disponível em <WWW.webartigos.com/artigos/condomínio-geral-edilício/23984 > acessado em 05/05/2014
FRANCO, J Nascimento. Condomínio. 2ª ed. rev. e atual. – São Paulo: RT, 1999.
GARCIA, Fátima. O condomínio em face do novo Dódigo Civil. Nus Navigandi. Teresina. Ano 8, n 66, 1 jun. 2003. Disponível em: <HTTP://jus.com.br/artigo/4133>. Acesso em: 5 maio 2014.
KONNO, Aline Yumi. Registro de imóveis: teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2007.
LEITE, Yára Muller. Manual Prático do Condomínio – das Incorporações da Construção – das Infrações. Rio de Janeiro – GB : Editora Minerva Ltda, 1965. 
PELUSO, Cesar (coordenador). Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. 3 ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole. 2009.
RODRIGUES. Marcelo Guimarães. Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício. Disponível em <WWW:ejef.tjmj.jus.br/home/files/publicacoes/artigos/082010>. Acessado em 06/05/2014.
SILVA, Franciny Beatriz Abreu de Figueiredo e. Pratica de Registro de Imóveis. 2ª ed. – Florianópolis: Conceito Editorial, 2010.