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SISTEMA DE ENSINO
DIREITO CIVIL
Coisas – Parte IV
Livro Eletrônico
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Coisas – Parte IV
DIREITO CIVIL
Carlos Elias
Sumário
Apresentação ................................................................................................................................... 4
Coisas – Parte IV .............................................................................................................................. 6
1. Direito de Vizinhança .................................................................................................................. 6
1.1. Definição ..................................................................................................................................... 6
1.2. Conceito de Vizinho ................................................................................................................. 7
1.3. Classificação dos Direitos de Vizinhança quanto à Onerosidade .................................. 7
1.4. Uso Anormal da Propriedade ................................................................................................. 8
1.5. Árvores Limítrofes ................................................................................................................. 10
1.6. Passagem Forçada .................................................................................................................. 11
1.7. Passagem de Cabos e Tubulação .........................................................................................13
1.8. Águas .........................................................................................................................................13
1.9. Delimitação entre os Prédios e Direito de Tapagem .......................................................13
2. Condomínio ................................................................................................................................ 18
2.1. Espécies de Condomínio no Direito das Coisas ............................................................... 18
3. Condomínio Tradicional ............................................................................................................19
3.1. Definição e as Concepções Romana e Germânica de Condomínio ...............................19
3.2. Silêncio do Título Aquisitivo de um Bem: Definição da Fração Ideal ..........................20
3.3. Legitimação Concorrente para Proteção da Coisa perante Terceiros ........................20
3.4. Uso da Coisa Comum .............................................................................................................21
3.5. Direito de Preferência no Caso de Alienação da Fração Ideal ......................................21
3.6. Direito de Preferência no Caso de Locação da Coisa Comum ...................................... 22
3.7. Condomínio Pro Diviso e Pro Indiviso e o Direito de Preferência ................................ 22
3.8. Renúncia Liberatória (Art. 1.316, CC) e Procedimento de Registro no Caso de 
Imóvel .............................................................................................................................................. 23
3.9. Extinção do Condomínio: Divisão da Coisa Comum Divisível ou Venda da Coisa 
Indivisível ........................................................................................................................................ 23
3.10. Administração do Condomínio Tradicional e Capacidade para Ser Parte em 
Atos Extrajudiciais e Judiciais ....................................................................................................24
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4. Condomínio Legal ..................................................................................................................... 25
5. Condomínio Edilício .................................................................................................................. 26
5.1. Legislação ................................................................................................................................ 26
5.2. Definição .................................................................................................................................. 26
5.3. Condomínio Edilício Horizontal ou Vertical ...................................................................... 27
5.4. Nascimento do Condomínio Edilício: Instituição vs Constituição do Condomínio 
Edilício .............................................................................................................................................28
5.5. Casos Especiais ...................................................................................................................... 32
5.6. Eficácia da Convenção Condominial para Regular Relações entre os Condôminos 34
5.7. Contribuição (Quota) Condominial ..................................................................................... 37
5.8. Administração do Condomínio............................................................................................40
6. Condomínio de Lotes ................................................................................................................ 45
7. Condomínio Urbano Simples ..................................................................................................46
8. Condomínio em Multipropriedade ........................................................................................ 47
8.1. Importância Prática e Exemplos de Aproveitamento Econômico do Bem: Caso 
do Intercâmbio e do Regime de Pool......................................................................................... 47
8.2. Definição e o Instituto no Mundo e no Brasil ..................................................................48
8.3. Multipropriedade sobre Móveis ......................................................................................... 50
8.4. Multipropriedade sobre Imóveis ........................................................................................51
9. Fundo de Investimento ............................................................................................................ 52
Questões de Concurso ................................................................................................................. 57
Gabarito ........................................................................................................................................... 70
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ApresentAção
Meus amigos e minhas amigas, vocês vão acertar tudo, tudo, tudo de Direito Civil na 
tua prova!
Vamos continuar na nossa aula.
Resumo
Amigos e amigas, quem tem pressa deve ler, ao menos, este resumo e, depois, ir para os 
exercícios. É fundamental você ver os exercícios e ler os comentários, pois, além de eu apro-
fundar o conteúdo e tratar de algumas questões adicionais, você adquirirá familiaridade com 
as questões. De nada adianta um jogador de futebol ter lido muitos livros se não tiver familia-
ridade com a bola.
Seja como for, o ideal é você ler o restante da teoria, e não só o resumo, para, depois, ir 
às questões.
O resumo desta aula é este:
• O Direito de Vizinhança estádisciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normal do direito real e também da posse: quem é titular de direito real ou quem 
é possuidor tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limi-
tam o exercício dos poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares 
dos prédios vizinhos (à coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito 
real, e sim limitação ao direito de propriedade. Daí decorre a sua principal característica 
do direito de vizinhança: a compulsoriedade;
• O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
−	 Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
−	 Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
−	 Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
−	 Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
−	 Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017);
−	 Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC);
• O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas 
são titulares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que 
representa uma fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos 
compram um apartamento pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de 
uma fração ideal de 50% do imóvel;
• Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as es-
truturas divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do art. 
1.327 do CC;
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• O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e também nos arts. 1º 
ao 27 da Lei n. 4.591/64. O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou esses 
dispositivos da Lei n. 4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência;
• Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou 
um conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as uni-
dades imobiliárias autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva 
do seu titular, e (2) as áreas comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos 
titulares das unidades imobiliárias na proporção da respectiva fração ideal;
• Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edi-
ficação para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. O ato 
de instituição se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de um 
testamento contendo os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64 ;
• Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo regras 
relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os requisitos 
formais do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autônomas –, dá as 
regras relativas à custeio financeiro do condomínio, à sua administração, à competência 
da assembleia e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no art. 1.334 do CC e no 
art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/64;
• Súmula n. 260/STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é 
eficaz para regular as relações entre os condôminos”;
• Condôminos são obrigados a contribuir com as despesas do condomínio (art. 1.336, I, 
CC). Essas contribuições podem ser chamadas de quotas condominiais ou de contribui-
ções condominiais;
• O condomínio de lotes foi disciplinado no art. 1.358-A do CC, nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 
4º, da Lei n. 6.766/79, tudo como fruto de alterações legislativas promovidas pela Lei do 
Reurb (Lei n. 13.465/2017). Sobre essa figura, reportamo-nos a este texto que publiquei 
sobre o assunto1;
• O condomínio urbano simples está previsto nos arts. 61 ao 63 da Lei do Reurb (Lei n. 
13.465/2017) e, em suma, não passa de um condomínio edilício simplificado;
A doutrina ainda não está muito bem assentada sobre a multipropriedade sobre imóveis. 
O importante é você ter uma noção geral do instituto, lendo os artigos arts. 1.358-B ao 1.358-U 
do Código Civil. Eu escrevi um artigo detalhando tudo da nova lei e fiz um resumo do artigo: 
https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-
-discussao/td255.
1 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 1). Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2017-set-18/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de 
publicação: 18 de setembro de 2017.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 2). Disponível em: https://
www.conjur.com.br/2017-set-25/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de publicação: 25 de 
setembro de 2017.
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https://www.conjur.com.br/2017-set-18/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte
https://www.conjur.com.br/2017-set-25/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte
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Coisas – Parte IV
DIREITO CIVIL
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COISAS – PARTE IV
1. Direito De VizinhAnçA
1.1. Definição
O Direito de Vizinhança é o conjunto de regras destinadas a evitar conflitos entre proprie-
tários de prédios vizinhos. Se não houvesse limitações legais, a rigor, o exercício dos poderes 
inerentes à propriedade poderia ser inviabilizado pela conduta de vizinho. Ex.: ninguém conse-
guiria ler um livro em seu apartamento, se o vizinho elevasse o volume de seu som de forma 
exagerada.
O Direito de Vizinhança está disciplinado nos arts. 1.277 ao 1.313 do CC. É um regime 
jurídico normal do direito real e também da posse: quem é titular de direito real ou quem é 
possuidor tem de respeitar os direitos de vizinhança. É o conjunto de normas que limitam o 
exercício dos poderes inerentes à propriedade com vistas à harmonia dos titulares dos prédios 
vizinhos (à coordenação do exercício desses poderes). Não é, pois, direito real, e sim limitação 
ao direito de propriedade.
Daí decorre a sua principal característica do direito de vizinhança: a compulsoriedade. O 
titular de direito real ou o possuidor é obrigado a respeitar o direito de vizinhança pelo simples 
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fato de ser titular do direito real ou da posse. Ademais, não há necessidade de o direito de 
vizinhança ser registrado na matrícula do imóvel para ser oponível contra terceiros, pois ele é 
inerente ao direito real inscrito na matrícula.
Outra característicados direitos de vizinhança é que eles decorrem de lei
Mais uma característica é que os direitos de vizinhança ensejam obrigações propter rem, 
porque vinculam qualquer pessoa que esteja na condição jurídica de titular, possuidora ou de-
tentora da coisa vizinha.
O CC trata dos seguintes direitos de vizinhança: (1) uso Anormal da Propriedade; (2) Ár-
vores Limítrofes; (3) Passagem Forçada; (4) Passagem de cabos e tubulações; (5) Águas; (6) 
Limites entre Prédios e Direito de Tapagem; (7) Direito de Construir.
1.2. ConCeito De Vizinho
O Direito de Vizinhança estabelece regras entre vizinhos. O conceito jurídico de imóvel vizi-
nho não se restringe ao confinante, mas abrange todos os imóveis que se sujeitam ou podem 
sujeitar-se a interferências recíprocas por conta de suas características físicas ou de suas 
utilizações, sejam ou não contíguos. O CC adotou o “critério da propagação dos efeitos” para 
definir o que é vizinho: é vizinho quem está vulnerável às repercussões do exercício do direito 
real ou da posse de outrem. Em tese, alguém que viva há 10 Km da minha propriedade pode ser 
considerado vizinho se ele estiver sujeito aos efeitos do exercício da minha propriedade (ex.: 
ligo o som em intensidade ensurdecedora para alcançar imóveis no raio de 30 Km).
1.3. ClAssifiCAção Dos Direitos De VizinhAnçA quAnto à onerosiDADe
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Os direitos de vizinhança podem ser classificados em onerosos ou gratuitos.
Os direitos de vizinhança onerosos são aqueles em que há obrigação de indenizar. Ex.: na 
passagem forçada, prevista no art. 1.285 do CC, o titular do imóvel encravado só pode exercer 
seu direito de passagem mediante pagamento de indenização.
Os direitos de vizinhança gratuitos são aqueles em que não há dever de indenizar. Ex.: o 
direito à propriedade dos frutos caídos de árvore do terreno vizinho é outorgado ao titular do 
solo onde caíram, independentemente de indenização (art. 1.284, CC).
1.4. uso AnormAl DA proprieDADe
Veja a questão.
001. (COMPERVE/JUIZ LEIGO/ TJ-RN/2018) Dona Jura tem um boteco que, há aproxima-
damente três anos, vem prejudicando o sossego e a tranquilidade do condomínio vizinho. A 
partir das quartas-feiras, o som ao vivo e o barulho dos clientes festejando impossibilitam a 
tranquilidade de quem mora no condomínio. Dona Jura possui todas as autorizações para o 
funcionamento do boteco, inclusive autorização judicial, e cumpre com o determinado pela 
legislação para conter o barulho do bar. Segundo o Código Civil, o condomínio
a) tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego daqueles que ali ha-
bitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
b) tem de suportar a interferência, considerando-se a natureza da utilização, a localização do 
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas e os limites extraordiná-
rios de tolerância dos moradores da vizinhança.
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c) tem de suportar a interferência, uma vez que o seu direito não prevalece, já que as interfe-
rências são justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, cau-
sador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
d) tem o direito fazer cessar as interferências prejudiciais ao sossego, sendo intolerável a ativi-
dade do boteco, mesmo oferecendo medidas alternativas para reduzir seu impacto.
Conforme arts. 1.277 ao 1.279 do CC, o vizinho pode exigir redução ou eliminação de inter-
ferências prejudiciais ao sossego dos habitantes do prédio, ainda que a atividade causadora 
dessas interferências tenha sido autorizada judicialmente.
Letra a.
Vamos tratar do tema.
Os arts. 1.277 ao 1.281 do CC tratam de espécies de abuso de direito no exercício da pro-
priedade ou da posse que ameacem a segurança, a tranquilidade e a integridade física dos 
vizinhos e da sua propriedade.
Por isso, em um prédio, cada vizinho deve respeitar os demais e evitar causar interferên-
cias além dos limites ordinários da tolerância, sob pena de que qualquer incomodado valha-se 
de medidas judiciais contra essas interferências indevidas e pleiteie eventual indenização (art. 
1.277, CC).
Isso vale mesmo houver decisão judicial autorizando essas interferências, caso em que 
o vizinho incomodado pode exigir, no que for possível, a redução ou a eliminação dessas in-
terferências, pois está implícito na decisão judicial o dever de boa-fé de causar o mínimo de 
incômodo possível (art. 1.279, CC). Assim, por exemplo, se uma decisão judicial autorizou o 
funcionamento de um boteco em uma das lojas de um prédio, podem os demais vizinhos exi-
gir que o dono do boteco reduza ou cesse interferências exorbitantes, como reduzir o som de 
músicas tocadas em volume altíssimo pela madrugada. É assim que deve ser lido o art. 1.279 
do CC. Não há violação à ordem judicial, pois esta não foi específica em definir se era viável ou 
não ligar o som nem se em até quantos decibéis poderia ser colocado o volume do som.
É evidente que, se houver decisão judicial autorizando individualizadamente determinado 
tipo de interferência (ex.: autorizando o dono do boteco ligar o som de madrugada em volume 
elevadíssimo), não se aplicará o art. 1.279 do CC: os vizinhos incomodados nada poderão 
fazer, porque há autorização judicial específica. O art. 1.279 do CC aplica-se apenas quando 
há determinação judicial genérica determinando que as interferências de um proprietário ou 
possuidor devam ser toleradas pelos demais, pois aí não há individualização do modo como 
essa interferência será feita. 
Ainda sobre esse tema convém recordar que só quem foi parte do processo judicial está 
vinculado a ele (limites subjetivos da coisa julgada), razão por que vizinhos que não foram 
parte de processo judicial podem questionar interferências indevidas que acaso tenham sido 
autorizados judicialmente.
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Há ainda outro assunto interessante.
Veja a questão.
002. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) O proprietário ou o possuidor tem 
direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace 
ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Por força do art. 1.280, CC.
Certo.
Se uma construção ameaça ruir, os potenciais prejudicados – como os vizinhos contíguos 
que podem sofrer danos – podem adotar medidas judiciais contra o dono ou possuidor da 
construção. Trata-se da ação de dano infecto, segundo a qual o vizinho prejudicado pode exigir 
a demolição ou a reparação da construção moribunda, além de exigir uma caução como garan-
tia para eventual ressarcimento (art. 1.280, CC).
Para realização de obras ou limpeza da própria casa ou do muro divisório, o proprietário ou 
ocupante pode precisar usar temporariamente o imóvel vizinho. Isso é permitido nos termos 
do art. 1.313 do CC, mediante aviso prévio.O proprietário ou o ocupante deve, porém, evitar causar danos ao imóvel vizinho, sob pena 
de ter de indenizar. Como garantia, o titular do imóvel vizinho pode exigir a prestação de garan-
tia de pagamento dessa indenização, desde que haja perigo de dano iminente (art. 1.281, CC).
1.5. ÁrVores limítrofes
Veja a questão.
003. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) A árvore, cujo tronco estiver na linha 
divisória entre dois imóveis confinantes, presume-se pertencer ao proprietário do terreno onde 
as raízes da árvore estiverem fincadas.
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Se presumir a propriedade dos donos dos imóveis confinantes nesse caso (art. 1.282, CC).
Errado.
004. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) Os frutos caídos de árvore do terre-
no vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Por força do art. 1.284, CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.282 ao 1.284 do CC trata das árvores situadas na região da linha divisória dos 
imóveis, estabelecendo a presunção de condomínio sobre as árvores situadas na linha divisó-
ria, autorizando o corte de raízes e ramos de árvores que invadirem o espaço do imóvel vizinho 
e garantindo ao dono do solo onde os frutos das árvores caírem.
1.6. pAssAgem forçADA
Meus amigos e minhas amigas, resolvam a questão.
005. (IBFC/ANALISTA/TJ-PE/2017/ADAPTADA) É vedado ao dono do prédio que não tiver 
acesso a via pública constranger o vizinho a lhe dar passagem, mesmo que por meio de paga-
mento de indenização.
O dono do prédio encravado tem direito a atravessar o vizinho (art. 1.285, CC). Trata-se da pas-
sagem forçada.
Errado.
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006. (VUNESP/PROCURADOR/PREFEITURA SOROCABA/2018/ADAPTADA) Pelo instituto 
da passagem forçada, proporciona-se passagem adicional a um prédio cujo acesso à via públi-
ca seja inconveniente, em razão de sua localização ou de suas dimensões.
A passagem forçada é apenas para imóveis encravados, assim entendidos aqueles que não 
têm acesso à via pública ou cujo acesso é demasiada e desproporcionalmente oneroso (art. 
1.285 do CC). Não há direito à passagem forçada quando o acesso à via pública for “inconve-
niente”, como diz a questão.
Errado.
Vamos falar mais sobre o tema.
A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, empregado para garantir ao pro-
prietário de imóvel encravado o direito de obrigar, mediante pagamento de indenização, os 
proprietários dos imóveis vizinhos a permitir a utilização da área necessária ao acesso à via 
pública, nascente ou porto (art. 1.285, CC).
Distingue-se do direito real de servidão, pois este decorre de um ato negocial, fruto da au-
tonomia da vontade das partes, sem caráter de obrigatoriedade.
Para efeito de autorizar a passagem forçada, o conceito de imóvel encravado é flexibilizado 
pela jurisprudência. Não se exige um encravamento absoluto. Basta que o acesso à via públi-
ca seja possível mediante dispêndios excessivos e desproporcionais para que se considere, 
juridicamente, o imóvel como encravado. Nesses casos de excessiva onerosidade para aces-
so à via pública, é cabível a passagem forçada, instituto de direito de vizinhança (STJ, REsp 
316.336/MT2).
Ademais, motivações humanitárias que tornem extremamente dificultoso o acesso do imó-
vel também podem autorizar a passagem forçada. É o caso, por exemplo, de vizinho que, por 
ser pessoa com deficiência física, tenha muita dificuldade para acessar a própria propriedade. 
Nesses casos, é possível considerar seu imóvel como encravado, de modo a autorizar que 
ela, com os acompanhantes que auxiliem a sua locomoção, tenha direito à passagem forçada 
(STJ, REsp 1370210/RJ, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe 06/09/2013).
Pelo princípio da menor onerosidade, o imóvel vicinal a suportar a passagem forçada deve 
ser aquele que seja mais propício a tanto, ou seja, que exija menos sacrifícios (art. 1.285, 
§ 1º, CC).
2 No caso analisado pelo STJ, o acesso à via pública dependia de excessivo gasto com construção de estradas em área aci-
dentada e de pontes, de sorte que, na prática, o STJ reputou o imóvel como encravado e, portanto, digno de beneficiar-se do 
instituto da passagem forçada.
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1.7. pAssAgem De CAbos e tubulAção
À semelhança da passagem forçada, o vizinho é obrigado a tolerar a passagem de tubula-
ções e cabos através de seu imóvel quando não for viável a passagem por outro local ou quan-
do houver excessiva onerosidade. Pelo prejuízo, o vizinho tem direito a indenização e também 
o direito de exigir obras de segurança adicionais se a tubulação ou os cabos oferecem grave 
risco (arts. 1.286 e 1.287, CC).
1.8. ÁguAs
Os arts. 1.288 ao 1.296 do CC disciplina a relação dos vizinhos quanto aos cursos de água.
1.9. DelimitAção entre os préDios e Direito De tApAgem
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Decorre do direito de vizinhança o direito de os vizinhos lindeiros demarcarem os próprios 
terrenos (direito de demarcação) e instalarem estruturas divisórias, como muro, valas, cerca, 
sebes vivas etc. (direito de tapagem). Os arts. 1.297 e 1.298 do CC tratam da matéria.
1.9.1. Direito de Demarcação ou de Estremar
Quanto ao direito de demarcação, também chamado de direito de estremar, ele pode ser 
exercido judicialmente por meio da ação demarcatória, que é procedimento de jurisdição es-
pecial disciplinado nos arts. 574 a 587 do CPC3. Os custeios com a demarcação devem ser 
rateados igualmente entre os vizinhos lindeiros (art. 1.297, caput, CC). A ação demarcatória só 
é admitida quando há confusão dos limites da linha divisória, pois o objetivo é dar clareza do 
marco divisório entre os terrenos.
O art. 1.298 do CC dá os parâmetros para a demarcação.
Em primeiro lugar, ele deve se basear na comprovação do território objeto de posse justa 
pelas partes, assim entendida a posse que não foi obtida mediante ato ilícito na forma do art. 
1.200 do CC. Para tanto, o juiz deverá levar em conta os registros imobiliários ou os justos 
títulos de cada um.
Em segundo lugar, se isso não for viável diante da ausência desses documentos ou diante 
da confusão das áreas descritas nesses documentos, a demarcação será salomônica: dividir-
-se-á os terrenos em duas partes iguais.
Em terceiro lugar, se a divisão for inviável fática ou economicamente – diante da grande 
heterogeneidade dos dois terrenos –, o terreno deverá ser entregue integralmente a uma das 
partes, quedeverá pagar uma indenização a outra.
Em qualquer hipótese, se uma das partes já tiver preenchido o prazo de usucapião, ele 
estará protegido em relação à área usucapida, mas, para tanto, ele terá de buscar o reconheci-
mento oficial do usucapião por ação própria.
A demarcação não implica aquisição ou transferência de imóvel por se tratar de mera defi-
nição dos marcos divisórios; logo, não há falar em fato gerador de ITBI ou de ITCD.
3 No direito romano, designava-se essa ação de actio finium regundorum.
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1.9.2. Direito de Tapagem
Veja a questão.
007. (UFPR/ADVOGADO/COREN-PR/2018/ADAPTADA) A construção de tapumes especiais 
para impedir a passagem de animais de pequeno porte deve ter suas despesas repartidas pro-
porcionalmente entre os proprietários dos prédios confinantes.
Só quem causou a necessidade é que tem de arcar com a construção do tapume (art. 1.297, 
§ 3º, CC).
Errado.
No tocante ao direito de tapagem, trata-se do direto de qualquer dos vizinhos contíguos 
instalaram uma estrutura divisória, como muro, valas, cerca etc. Essa estrutura divisória pode 
dividida em três grupos: (a) tapume comum ou ordinário; (2) tapume especial; e (3) tapumes 
naturais de demarcação.
Os tapumes comuns ou ordinários são aqueles feitos dentro do padrão do homem médio, 
envolvendo as estruturas divisórias habitualmente utilizadas para separar terrenos contíguos. 
Esses tapumes devem ser custeados igualmente por todos os vizinhos (art. 1.297, § 1º, CC).
Os tapumes especiais são os que demandam uma estrutura mais sofisticada para atender 
a alguma finalidade específica, como, por exemplo, impedir a passagem de animais de pequeno 
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porte, ou para fins de ornamentação, como muros mais dispendiosos do que os usualmente 
utilizados na região. Nesse caso, cabe ao vizinho que necessita dessa estrutura especial cus-
tear sozinho os valores excedentes ao de um tapume comum. Essa é a melhor leitura do art. 
1.297, § 3º, do CC, que precisa ser lido de acordo com o princípio da vedação ao enriquecimen-
to sem causa, de maneira que todos os vizinhos contíguos deverão ratear igualmente o valor 
do tapume especial apenas até o valor de um tapume comum, ao passo que o vizinho que tem 
demandas especiais pagará sozinho o valor excedente. Assim, por exemplo, se um vizinho cria 
galos e galinhas e o outro planta grãos de soja, aquele terá necessidade de uma estrutura divi-
sória especial (tapume especial), de modo que será somente dele o dever de pagar os valores 
adicionais necessários para a instalação desse tapume especial.
Os tapumes naturais de demarcação são aqueles formados pela natureza (sebe viva, ár-
vore etc.) que servem como marco divisório entre os imóveis. Eles só podem ser removidos 
mediante acordo de todos os vizinhos confinantes: não importam quem é o titular desses ta-
pumes naturais, pois eles servem como marco divisório (art. 1.297, § 2º, CC).
Há uma presunção relativa de que as estruturas divisórias pertencem a todos os vizinhos 
lindeiros por força de lei: há um condomínio necessário, legal ou forçado (art. 1.297, § 1º, e art. 
1.327, CC). Essa presunção é relativa, pois admite prova em contrário conforme texto do § 1º 
do art. 1.297 do CC. De fato, se o tapume não estiver na linha divisória ou se apenas um tiver 
custeado a instalação do tapume, não há condomínio necessário: a estrutura divisória perten-
ce apenas a um dos vizinhos, de modo que o outro não pode utilizá-lo (art. 1.330, CC). Nesses 
casos, de um lado, é assegurado ao vizinho o direito de adquirir a metade do muro, indenizando 
o outro pela metade do valor do muro e pela metade do valor do terreno ocupado pelo muro 
(art. 1.328, CC). E, de outro lado, é assegurado ao vizinho que custeou a obra cobrar indeniza-
ção pela metade do valor do muro, conforme sublinha Francisco Eduardo Loureiro (2012, p. 
1310) Na realidade, há direitos contrapostos dos confinantes: um dos confinantes tem direito 
de exigir que o outro concorra nas despesas com esse muro (art. 1.297, § 1º, CC), ao passo que 
o outro tem o direito de adquirir a meação do muro (art. 1.328, CC).
Se a estrutura divisória estiver sob condomínio comum, ninguém pode destruí-los sem 
comum acordo e é dever de todos concorrer no custeio de conservação da estrutura divisória.
1.9.3. Direito de Construir
008. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) O proprietário pode levantar em seu terreno 
as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Por força do art. 1.299, CC.
Certo.
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009. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) O proprietário construirá de maneira que o 
seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Por força do art. 1.300, CC.
Certo.
010. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) É permitido abrir janelas, ou fazer eirado, ter-
raço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Em regra, a distância mínima é de um metro e meio do terreno vizinho para abrir janelas. É ve-
dado abrir janelas em distância menor (art. 1.301, CC).
Errado.
011. (IF-MT/DIREITO/IF-MT/2018/ADAPTADA) As janelas cuja visão não incida sobre a linha 
divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco 
centímetros.
Por força do art. 1.300, § 1º, CC.
Certo.
012. (IF-MT/DIREITO/IF-MT /2018/ADAPTADA) O proprietário prejudicado poderá exigir 
que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins 
ou quintais.
Por força do art. 1293, § 2º, do CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Os arts. 1.299 ao 1.313 do CC estabelecem regras relativas ao direito de construir, obrigan-
do o vizinho a tolerar o uso temporário do imóvel mediante aviso prévio (art. 1.313, CC), exigin-
do comportamento cauteloso para evitar danos etc. Em concurso, o costume é ser cobrado a 
redação literal desses artigos.
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2. ConDomínio
2.1. espéCies De ConDomínio no Direito DAs CoisAs
O direito brasileiro admite as seguintes espécies de condomínio:
• Condomínio geral ou tradicional (arts. 1.314 ao 1.326, CC);
• Condomínio legal ou necessário (arts. 1.327 ao 1.330, CC);
• Condomínio edilício (arts. 1.331 ao 1.358, CC; e arts. 1º ao 27, Lei n. 4.591/64);
• Condomínio de lotes (art. 1.358-A, CC; arts. 2ª, § 7º, e 4º, § 4º, da Lei n. 6.766/76);
• Condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei n. 13.465/2017);• Condomínio em multipropriedade ou Time Sharing (arts. 1.358-B ao 1.358-U, CC);
• Fundos de Investimento.
Embora o verbete “condomínio” remeta-se à ideia de haver mais de um dono para um mes-
mo bem, não necessariamente tem de haver pluralidade de pessoas. Só o condomínio tradi-
cional exige essa pluralidade, pois, nas demais espécies de condomínio, o que importa é a 
pluralidade de unidades autônomas, ainda que elas sejam titularizadas pela mesma pessoa. 
Se, por exemplo, uma mesma pessoa for a titular de todos os apartamentos de um condomínio 
edilício, esse fato não implica extinção do condomínio edilício.
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3. ConDomínio trADiCionAl
3.1. Definição e As ConCepções romAnA e germâniCA De ConDomínio
O condomínio tradicional ou geral é aquele por meio do qual duas ou mais pessoas são titu-
lares de uma fração ideal de um bem. A fração ideal é uma ficção jurídica que representa uma 
fatia (uma quota) da titularidade de um bem. Assim, se dois amigos compram um apartamento 
pagando valores iguais, cada um se tornará proprietário de uma fração ideal de 50% do imóvel.
Trata-se de uma ficção jurídica decorrente da adoção da noção de condomínio do direito 
romano. É equivocado dizer que, nesses casos, cada um é dono do bem inteiro. O correto é afir-
mar que cada um é dono de uma fração ideal do bem. Para o Direito das Coisas, o Código Civil 
brasileiro adotou a concepção romana de condomínio, e não a germânica – que é conhecida 
como “condomínio de mãos juntas” ou “condomínio por mancomunhão” e que estabelece que 
cada condômino é titular de 100% da mesma coisa ao mesmo tempo. A concepção germânica 
de condomínio foi adotada apenas em Direito de Família, para reger o patrimônio comum de-
corrente do regime de bens no casamento.
Há repercussão prática nessa arquitetura jurídico-real. No condomínio tradicional, como 
cada condômino é titular exclusivo de uma fração ideal do bem, ele pode alienar essa fração 
ideal, ele deve declará-la na Declaração de Bens do Imposto de Renda etc. Se se tratasse de um 
condomínio de mãos juntas sobre um imóvel, jamais o condômino poderia, sozinho, vender a 
coisa, nem mesmo uma fração ideal dela, pois o outro condômino também é titular de 100% da 
coisa e, portanto, ele também teria de figurar como vendedor.
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3.2. silênCio Do título AquisitiVo De um bem: Definição DA frAção 
iDeAl
A fração ideal de cada condômino é definida no título aquisitivo (ex.: compra e venda). No 
silêncio do título aquisitivo, em se tratando de uma aquisição onerosa, deve-se presumir que a 
fração ideal corresponde à proporção do preço da coisa que foi suportado por um dos adqui-
rentes. Se um comprador pagou 70% do preço e outro, 30%, tem-se que a fração ideal de cada 
um será o percentual do respectivo desembolso. Se o título oneroso não explicitar a proporção 
do desembolso de cada um ou se o título for de um contrato gratuito de aquisição do bem (ex.: 
uma doação), há de presumir uma divisão pro rata das frações ideias entre os adquirentes por 
aplicação analógica do caput do art. 551 do CC.
3.3. legitimAção ConCorrente pArA proteção DA CoisA perAnte 
terCeiros
Apesar de cada condômino ser titular de uma fração ideal da coisa, a proteção integral 
da coisa perante terceiros invasores é deferida a cada um de forma concorrente. Sozinho, um 
condômino pode propor ação reivindicatória ou, se for o caso, possessória contra terceiros 
invasores (art. 1.314, CC).
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3.4. uso DA CoisA Comum
Cada condômino pode usar a coisa comum, respeitando a sua destinação, e deve ter o 
consenso dos demais para alterar essa destinação ou para entregar o uso ou gozo da coisa 
para terceiros (art. 1.314, CC). Para evitar, porém, choques de interesses, é fundamental que 
os condôminos acordem entre si a forma de repartição do tempo de uso da coisa, guardando 
a devida proporção com a fração ideal de cada um. Esse acordo deverá ser tomado por meio 
da maioria absoluta e, em caso de empate ou de impossibilidade de deliberação, o juiz decide 
(art. 1.325, CC).
3.5. Direito De preferênCiA no CAso De AlienAção DA frAção iDeAl
Os romanos ensinavam que o condomínio é mãe da discórdia (mater discordiarum): as 
diferenças de projetos de vida de cada condômino tenderão a gerar faíscas de dissensão. Por 
isso, a legislação estimula o fim do condomínio, a fim de a propriedade voltar ao seu perfil 
unitário. Um dos exemplos disso é o direito de preferência que é assegurado aos demais con-
dôminos no caso de venda da fração ideal (art. 504, CC). Assim, embora qualquer condômino 
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possa vender sua fração ideal a terceiros, ele deve oferecer, tanto por tanto (mesmas condi-
ções negociais), aos demais condôminos o direito de comprar a fração ideal.
O direito de preferência só se aplica para contrato (preliminar ou definitivo) de compra e 
venda por força do art. 504 do CC. Não se estende, obviamente, para outros contratos onero-
sos, como permuta ou dação em pagamento, seja por falta de amparo legal, seja pela inconve-
niência do exercício do direito de preferência nesses casos em que a aquisição da coisa ocorre 
mediante a entrega de coisa diversa do que dinheiro.
3.6. Direito De preferênCiA no CAso De loCAção DA CoisA Comum
Se os condôminos decidirem alugar a coisa a terceiros, qualquer dos condôminos terá 
preferência (art. 1.323, CC). A lei presume que um condômino terá mais cuidado com a coisa 
comum do que terceiros e prestigia o fato de o condômino já ter uma fração ideal da coisa.
3.7. ConDomínio Pro Diviso e Pro inDiviso e o Direito De preferênCiA
O condomínio pode ser classificado em pro diviso e pro indiviso.
Diz-se pro diviso quando, de fato, há uma individualização da área ocupada por condômi-
no. Em outras palavras, há comunhão de direito, mas não de fato. Ex.: um terreno, com uma 
única matrícula no Cartório de Imóveis, é retalhado de fato pelos condôminos para que cada 
um construa a própria casa e estabeleça cerca entre as suas áreas. Juridicamente, há apenas 
um imóvel, mas, de fato, há vários. Trata-se de um condomínio pro diviso. Trata-se de situação 
comum na prática.
Diz-se pro indiviso quando, de fato, não há essa individualização. Há comunhão tanto de 
direito quanto de fato.
Em ambos os casos, se um dos condôminos for vender a fração ideal, há necessidade de 
assegurar o direito de preferência para os demais previstono art. 504 do CC. Não importa se 
há condomínio pro diviso nem importa se o bem é divisível. Para esse efeito, é irrelevante a 
distinção entre indivisibilidade jurídica e a real. A legislação estimula o fim do condomínio em 
qualquer hipótese: se os condôminos não querem sujeitar-se ao direito de preferência na ven-
da da fração ideal, cabe-lhes dividir o imóvel caso seja divisível. Esse ó entendimento mais re-
cente do STJ, que, antigamente, dispensava o direito de preferência no caso de condomínio pro 
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diviso sobre imóvel divisível (REsp 1207129/MG, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 
DJe 26/06/2015; REsp 489.860/SP, 2ª Seção, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJ 13/12/2004).
3.8. renúnCiA liberAtóriA (Art. 1.316, CC) e proCeDimento De registro 
no CAso De imóVel
O condômino que quiser exonerar-se das dívidas, vencidas ou vincendas, decorrentes da 
coisa comum pode renunciar a propriedade de sua fração ideal. Nesse caso, se nenhum outro 
condômino quiser se sub-rogar na dívida, a fração ideal abandonada será repartida igualmente 
entre os demais condôminos. Se, porém, algum condômino quiser se sub-rogar na dívida, ele 
terá direito a adquirir a fração ideal proporcionalmente a essa sub-rogação na dívida, de modo 
que, se, por exemplo, ele se sub-rogar em 70% da dívida, ele se apropriará de 70% da fração 
ideal, sem prejuízo de participar do rateio pro rata4 do restante entre todos os condôminos (art. 
1.316, CC). Há uma sub-rogação dos condôminos interessados na dívida do renunciante, como 
lembra Flávio Tartuce. Trata-se do que chamamos de renúncia liberatória5.
3.9. extinção Do ConDomínio: DiVisão DA CoisA Comum DiVisíVel ou 
VenDA DA CoisA inDiVisíVel
4 Pro rata = em partes iguais.
5 Há quem designe de “abandono liberatório”, mas entendemos que essa nomenclatura pode gerar confusões entre o insti-
tuto do abandono e da renúncia.
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Qualquer dos condomínios pode exigir a divisão da coisa comum, desde que esta não 
seja indivisível, com aplicação, no que couber, das regras de partilha de herança (arts. 1.320 e 
1.321, CC). Se não houver acordo com os demais, essa exigência seguirá o procedimento de 
jurisdição especial chamado de ação de divisão de condomínio (arts. 588 e ss, CPC).
Se, porém, a coisa comum for indivisível, ela deve ser vendida para que o dinheiro obtido 
seja repartido entre os condôminos proporcionalmente à respectiva fração ideal, assegurado 
direito de preferência aos condôminos perante terceiros. Na venda da coisa, entre os condô-
minos, prefere-se, sucessivamente, a quem: (1) tem benfeitoria mais valiosa na coisa; (2) tem 
maior fração ideal; e (3) oferecer maior lance em relação aos demais condôminos e a terceiros 
(art. 1.322, CC).
A indivisibilidade da coisa pode ser natural (não fracionável sem perda da sua utilidade), 
legal (lei veda fracionar; ex.: imóvel do tamanho da fração mínima de parcelamento) ou volun-
tária (fruto de acordo dos condôminos ou de determinação do testador ou do doador). Todavia, 
nesses casos, o prazo máximo da invisibilidade é de 5 anos, assegurada prorrogação mediante 
novo acordo entre os condôminos. O juiz poderá, mediante razões graves, autorizar a divisão 
antes desses 5 anos (art. 1.320, CC).
3.10. ADministrAção Do ConDomínio trADiCionAl e CApACiDADe pArA 
ser pArte em Atos extrAjuDiCiAis e juDiCiAis
Ao contrário do que sucede no condomínio edilício, não há um sujeito despersonalizado 
para celebrar negócios jurídicos e praticar outros atos de interesse comum no condomínio 
tradicional. Assim, por exemplo, contratos de interesse comum (como os de luz, de água, de 
televisão etc.), devem ser feitos em nome dos próprios condôminos. Nada impede, porém, que 
apenas um deles figure como parte nesses negócios celebrados no interesse de todo o condo-
mínio, como é comum ocorrer na prática, mas, nesses casos, os demais condôminos deverão, 
em sede de regresso, ressarcir o celebrante.
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De qualquer forma, é cabível, porém, que os condôminos, por maioria absoluta, nomeiem 
um administrador, que pode ser um terceiro (art. 1.323, CC). Os próprios condôminos deline-
arão os poderes desse administrador, outorgando-lhe, se necessário, poderes para celebrar 
contratos em nome dos condôminos. O ato de nomeação do administrador terá um valor si-
milar ao de um contrato de mandato. Seja como for, se o ato de nomeação for lacônico, é de 
presumir que o administrador pode praticar atos gerais de gestão da coisa, como: (1) pedir 
informações no Fisco sobre pendências de tributos reais; (2) resolver questões acerca dos 
contratos de energia e de água sobre o imóvel, ainda que o contrato tenha sido firmado em 
nome de apenas um dos condôminos; (3) cobrar as contribuições comuns. É que, para esses 
atos de gestão geral, o administrador tem um mandato legal implicitamente previstos nos arts. 
1.323 e 1.324 do CC.
Alguns doutrinadores costumam admitir que o administrador represente judicialmente o 
condomínio tradicional com base no inciso XI do art. 75 do CPC. Ousamos dissentir. O refe-
rido dispositivo é apenas para o condomínio enquanto sujeito despersonalizado, o qual tem 
capacidade para ser parte em processos. Não é o caso do condomínio tradicional, que não é 
sujeito de direito e, portanto, não pode tem capacidade de ser parte em processo. Quem tem 
capacidade de ser parte é o próprio condômino nesses casos. Ao nosso sentir, não se aplica o 
inciso IX do art. 75 do CPC para o condomínio tradicional. Portanto, se duas pessoas são pro-
prietárias de uma fazenda em regime de condomínio tradicional, elas é que terão capacidade 
para ser parte em processos judiciais relativos à coisa comum, pois o condomínio não é um 
sujeito de direito despersonalizado.
4. ConDomínio legAl
Condomínio necessário é o que decorre de lei. No CC brasileiro, ele incide sobre as estrutu-
ras divisórias de imóveis contíguos (muro, valas, cerca e paredes) por força do art. 1.327 do CC.
O instituto é regulamentado pelo Direito de Vizinhança, especificamente pelas regras de 
direito de tapagem (arts. 1.297 ao 1.298, CC) e de direito de construir (art. 1.304 ao 1.307, CC). 
Reportamo-nos ao quanto escrevemos sobre esses direitos de vizinhança.
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5. ConDomínio eDilíCio
5.1. legislAção
O condomínio edilício é disciplinado nos arts. 1.331 e ss do CC e também nos arts. 1º ao 
27 da Lei n. 4.591/64.O entendimento majoritário é o de que o CC não revogou esses dispo-
sitivos da Lei n. 4.591/64, salvo naquilo em que houver frontal divergência. As duas normas 
seguem em vigor, mas, no caso de eventual conflito entre elas, deve-se valer-se da técnica do 
diálogo das fontes, que estabelece a necessidade de, no caso concreto, o intérprete buscar a 
melhor solução.
A LRP (Lei de Registros Públicos – Lei n. 6.015/73) também tem disciplina, sob o aspecto 
registral, o condomínio edilício.
5.2. Definição
Em praticamente todas as cidades brasileiras, há edifícios de dois ou mais andares com 
unidades imobiliárias autônomas, que são geralmente apartamentos ou lojas. Trata-se da figu-
ra do condomínio edilício.
Ao contrário do que sucede com o condomínio tradicional, o condomínio edilício não envol-
ve obrigatoriedade uma pluralidade de pessoas que sejam titular do mesmo bem6. Para esse 
6 Ressalva-se que há respeitoso entendimento doutrinário contrário, afirmando que tecnicamente haveria necessidade de 
haver pluralidade de pessoas, embora seja admitida a instituição do condomínio apenas por um único titular (Melo, 2018, p. 
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tipo de condomínio, o fundamental não é a pluralidade de pessoas, e sim a pluralidade de uni-
dades autônomas vinculadas a um mesmo terreno e a áreas comuns. Uma única pessoa pode 
ser titular de todas as unidades autônomas, seja no momento da instituição do condomínio, 
seja posteriormente mediante a aquisição delas. Metaforicamente, o condomínio edilício não 
é um condomínio de pessoas, e sim de imóveis (as unidades autônomas). Desse modo, se 
uma única pessoa for titular de todas as unidades autônomas, ainda assim haverá um condo-
mínio edilício.
Em definição, condomínio edilício é a situação jurídica envolvendo uma edificação (ou um 
conjunto de edificações) que, por ficção jurídica, é dividida duas partes: (1) as unidades imobi-
liárias autônomas, que correspondem às áreas de propriedade exclusiva do seu titular, e (2) as 
áreas comuns e o solo, que são de propriedade de cada um dos titulares das unidades imobili-
árias na proporção da respectiva fração ideal.
O condômino, portanto, é proprietário exclusivo da unidade imobiliária e, concomitante-
mente, de modo indivisível, titular de uma fração ideal do solo e das áreas comuns.
O cálculo da fração ideal de cada condômino é feito com base em normas técnicas edita-
das pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) por força do inciso IV do art. 53 da 
Lei n. 4.591/64. A definição da fração ideal leva em conta a proporção da área construída de 
cada unidade autônoma, de maneira que o titular de uma unidade autônoma de maior tamanho 
terá uma maior fração ideal nas áreas comuns e no solo.
Em tese, se a edificação ruir e se os condôminos não deliberarem pela reconstrução (art. 
1.357, CC), cada condômino terá perdido a unidade autônoma e as áreas comuns que estavam 
na edificação (como a área do corredor dos andares), mas ainda será titular de uma fração 
ideal no solo. O condomínio edilício aí se extinguirá pela falta de uma edificação e, no seu lugar, 
haverá um condomínio tradicional sobre o solo.
5.3. ConDomínio eDilíCio horizontAl ou VertiCAl
O condomínio edilício pode ser vertical ou horizontal. É vertical quando se trata de condo-
mínio em uma edificação em andares (art. 8º, “b”, Lei n. 4.591/64). É horizontal quando se trata 
de edificações de casas: as unidades autônomas estão alinhadas horizontalmente (art. 8º, “a”, 
Lei n. 4.591/64).
Não se ignora que há quem classifique de forma oposta, focando a direção dos planos 
imaginários que separam as unidades autônomas7; todavia, preferimos a classificação mais 
utilizada na jurisprudência.
245), entendimento com o qual não acompanhamos pelo fato de inexistir óbice a que uma única pessoa adquira todas as 
unidades autônomas e o condomínio continue existindo.
7 Condomínio de andares seria condomínio edilício horizontal, pois linhas imaginárias horizontais separam as unidades. Con-
domínio de casas seria condomínio edilício vertical, pois linhas imaginárias verticais separam as unidades.
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5.4. nAsCimento Do ConDomínio eDilíCio: instituição Vs Constituição 
Do ConDomínio eDilíCio
5.4.1. Instituição
Veja a questão.
013. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, 
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livre-
mente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados 
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção 
de condomínio.
Por força do art. 1.331, § 1º, CC.
Certo.
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014. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, o terraço de cobertura é individualizado ao proprietário da unidade correspon-
dente, salvo se a escritura de constituição do condomínio dispuser contrariamente.
Se trata de área comum (art. 1.331, § 5º, CC).
Errado.
015. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, 
esgoto, gás e eletricidade, bem como as demais partes comuns, inclusive o acesso à via públi-
ca, são utilizados em comum pelos condôminos, podendo porém ser alienados separadamen-
te ou divididos.
Pelo fato de não se poder alienar separadamente essas áreas (art. 1.331, § 2º, CC).
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
Instituição do condomínio é o ato jurídico praticado pelo titular de um imóvel com edifica-
ção para criar as unidades autônomas vinculadas a áreas comuns e ao solo. É o ato que dá 
existência jurídica às unidades autônomas do condomínio. Do ponto de vista do Cartório de 
Imóveis, a instituição do condomínio é ato registrado na matrícula do solo (matrícula-mãe) 
para, em seguida, gerar a abertura de matrículas para cada uma das unidades autônomas (ma-
trículas-filhas).
O ato de instituição se instrumentaliza por meio do registro de um ato entre vivos ou de um 
testamento contendo os requisitos do art. 1.332 do CC e do art. 7º da Lei n. 4.591/64. Esses 
requisitos são basicamente a descrição jurídica do condomínio edilício, ou seja, a indicação 
das unidades autônomas, a respectiva fração ideal no solo e nas áreas comuns e a finalidade 
das unidades (ex.: residencial, comercial etc.).
Há controvérsia em definir se o ato entre vivos para instituir o condomínio tem de ser por 
escritura pública ou não. Entre os cartórios de imóveis brasileiros, há divergência. Em alguns 
Estados, só se admite escritura pública; em outros,só instrumento particular. Entendemos ser 
obrigatória a escritura pública se o imóvel onde está sendo instituído o condomínio edilício 
for de valor superior a 30 salários mínimos, pois a instituição representa uma modificação do 
direito real de propriedade (art. 108, CC).
Quando a instituição decorrer de testamento, deve-se adotar a solenidade exigida para 
esse ato de última vontade. Qualquer das espécies de testamento (público, particular ou cer-
rado) é idôneo.
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Como a instituição diz respeito à estrutura de direito real do condomínio, ela só pode acon-
tecer com a assinatura da totalidade dos titulares do imóvel. Se o imóvel só pertencer a uma 
pessoa, basta sua assinatura no ato de instituição, conforme enunciado n. 504/JDC (“A escri-
tura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta 
por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente 
registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do CC”).
Por paralelismo de forma, qualquer ato posterior destinado a mudar o ato de instituição 
(ex.: mudar a fração ideal de cada unidade autônoma) também exigirá o consentimento de 
todos os condôminos e, do ponto de vista registral, exigirá averbação na matrícula-mãe (a do 
solo) e também nas matrículas-filhas (a das unidades autônomas).
5.4.2. Constituição do Condomínio Edilício
Veja a questão.
016. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial, como regra geral, dirige-se somente aos proprietários, excluídos os cessionários de 
direitos e os promitentes compradores das unidades autônomas.
A convenção vincula todos os que tem qualquer vínculo jurídico de titularidade sobre a coisa, 
seja de posse, seja de detenção, seja de propriedade, seja de cessionário de direitos, seja de 
promitente comprador (art. 1.333, CC).
Errado.
017. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial não pode prever a competência e forma de convocação das assembleias, o que é exclu-
sivo da lei civil.
A convenção obrigatoriamente tem de tratar dessas matérias indicadas na questão, respeitado 
os limites legais (art. 1.334, III, CC).
Errado.
018. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial deverá ser realizada necessariamente por escritura pública.
A convenção pode ser feita por instrumento particular ou público (art. 1.334, § 1º, CC).
Errado.
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019. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pela una-
nimidade dos condôminos, registrando-se-a no Cartório de Registro de Imóveis para valer con-
tra terceiros.
Pelo fato de o quórum ser de 2/3 (art. 1.333, CC).
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
Ao se tratar de condomínio edilício, constituir o condomínio é diferente de instituí-lo. Ape-
sar de sinônimas no vernáculo, constituição e instituição são conceitos diversos em relação a 
condomínio edilício.
Instituir é o ato que dá existência jurídica ao condomínio, fazendo nascer juridicamente 
as unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. O ato de 
instituição é registrado na matrícula do imóvel, a qual fica no Livro 2 do Cartório de Registro de 
Imóveis (arts. 167, “17”, 176, 227, 237-A da LRP).
Constituir é o ato pelo qual se registra a convenção de condomínio, estabelecendo regras 
relativas ao funcionamento do condomínio. A convenção, além de reiterar os requisitos for-
mais do ato instituição – para deixar claro quais são as unidades autônomas –, dá as regras 
relativas à custeio financeiro do condomínio, à sua administração, à competência da assem-
bleia e ao regimento interno. Os seus requisitos estão no art. 1.334 do CC e no art. 9º, § 3º, da 
Lei n. 4.591/64.
A constituição se instrumentaliza por uma convenção que deve ser registrada no Livro 3 do 
Cartório de Registro de Imóveis (arts. 167, “17”, e 178, III, LRP e art. 9º, § 1º, da Lei n. 4.591/64). 
Ela não é registrada na matrícula do imóvel – a qual fica no Livro 2 –, porque a convenção não 
trata da estrutura de direito real de propriedade do condomínio edilício, e sim das regras de 
funcionamento do condomínio. A convenção pode adotar instrumento particular ou público 
por força do § 1º do art. 1.334 do CC.
Numa metáfora, instituir o condomínio edilício é criar o corpo (esqueleto e carne). Consti-
tuir é dar a alma para esse corpo funcionar.
Na prática, há ainda a “instalação do condomínio”, que nada mais é do que a primeira as-
sembleia dos condôminos destinada a nomear síndico e aprovar orçamentos. Não se trata 
de uma assembleia prevista em lei; é apenas uma prática. Nessa assembleia, pode também 
ser aprovada a convenção, mas nem sempre isso ocorre na prática: o costume é a aprovação 
ocorrer posteriormente.
Para aprovar a convenção, é exigido quorum correspondente aos titulares de, no mínimo, 
2/3 das frações ideais (arts. 1.333, CC).
Em paralelismo, para mudar a convenção, também é exigido quorum de 2/3 dos condômi-
nos (art. 1.351, CC).
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Chama-se a atenção para o fato de que, no caso de alteração da convenção, não se leva em 
conta as frações ideias, mas apenas os condôminos em si. Desse modo, em um condomínio 
com 12 condôminos em que um condômino possua sozinho 2/3 da fração ideal, esse presti-
giado condômino não poderá, sozinho, alterar a convenção, pois haverá necessidade de voto 
favorável de 8 condôminos.
Nada impede, porém, que o quorum para a alteração da convenção seja diferente do legal: 
basta previsão na própria convenção de um quorum especial.
Como o Regimento Interno é citado pelo art. 1.334, V, do CC como requisito formal da con-
venção, o quorum para a sua aprovação é o mesmo da convenção. Afinal de contas, ele tem de 
acompanhar a convenção.
Todavia, a sua alteração pode ser feita sem necessidade de observar o quorum exigido 
para a alteração da convenção. Basta quorum com a maioria dos presentes. Isso, porque o 
art. 1.351 do CC foi alterado pela Lei n. 10.931/2004 para excluir a exigência textual de que 
a mudança do Regimento Interno dependesse de quorum especial, razão por que, para tanto, 
passou a ser aplicado o quorum geral de maioria simples (maioria dos presentes), conforme 
arts. 1.352 e 1.353 do CC. É, porém, admitido que a convenção preveja quorum especial para a 
alteração do regimento interno, conforme enunciado n. 248/JDC (“o quórum para alteração do 
regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”).
5.5. CAsos espeCiAis
5.5.1. Alteração da Fração Ideal: Exigência de Unanimidade
Como a definição da fração ideal de cada unidade autônoma sobre o solo e as áreas co-
muns dizem respeito à própria instituiçãodo condomínio (art. 1.332, II, CC) e ao direito real 
de propriedade de todos os condôminos, a alteração da fração ideal exige consentimento 
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da unanimidade dos condôminos (STJ, REsp 56.545/CE, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ 
22/05/1995).
5.5.2. Quorum para Mudança da Destinação das Unidades: Exigência de 
Unanimidade
Mudança de destinação das unidades (ex.: de finalidade residencial para comercial) de-
pende do consentimento da unanimidade dos condôminos, pois a destinação da unidade é 
matéria do ato de instituição do condomínio (art. 1.332, III, CC) e diz respeito ao direito real de 
propriedade dos demais condôminos.
5.5.3. Proibição de Locação por Temporada (Airbnb etc.): Controvérsia
É controverso se a convenção pode ou não proibir os condôminos de promoverem loca-
ções de seus imóveis por temporada curtas, com utilização de plataformas dedicadas a esses 
tipos de locações, como a famosa plataforma do “Airbnb”.
A 4ª Turma do STJ já começou a julgar um caso, mas ainda não o concluiu (REsp 
1819075/RS).
Temos por inconstitucional eventual cláusula convencional nesse sentido por ofensa ao di-
reito de propriedade. Além de a locação por temporada ser um contrato disciplinado na Lei de 
Inquilinato (Lei n. 8.245/91), a sua celebração decorre do exercício do direito de propriedade. O 
suposto interesse coletivo em impedir o tráfego de pessoas desconhecidas dentro do condo-
mínio não autoriza flexibilizar o direito de propriedade, pois esse risco existe mesmo entre os 
próprios condôminos, que dificilmente conhecem uns aos outros e que estão sujeitos a con-
viver com qualquer pessoa que venha a adquirir uma das unidades. No máximo, a convenção 
pode exigir cadastramento das pessoas que acessam o condomínio para identificação delas, 
mas não pode impedir o legítimo exercício do direito de propriedade.
No mesmo sentido, o TJDFT, sob a relatoria do Desembargador e Professor Álvaro Ciarlini, 
fixou o seguinte: “o exercício da liberdade individual do proprietário em alugar o bem imóvel não 
afeta diretamente a liberdade coletiva dos vizinhos, devendo ser o eventual conflito a respeito 
desse tema resolvido diante da situação concreta examinada”(TJDF 07044686720188070000 
DF 0704468-67.2018.8.07.0000, 3ª Turma Cível, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, DJE 11/07/2018).
5.5.4. Proibição de Animais de Estimação na Unidade Autônoma
Indaga-se: a convenção pode ou não proibir que condôminos tenham animais de estima-
ção em suas unidades?
A jurisprudência mais recente do STJ não admite essa proibição genérica contra animais 
que não apresentam risco à segurança, à saúde, ao sossego dos demais condôminos e de 
terceiros. A proibição só pode ser a animais que apresentem esse risco. É preciso observar o 
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caso concreto. (STJ, AgInt no REsp 1631586/DF, 3ª Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, 
DJe 08/05/2020; REsp 1783076/DF, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 
24/05/2019)8.
De um modo geral, gatos e cachorros de pequeno porte não apresentam risco à coletivida-
de e, por isso, a convenção de um condomínio edilício residencial não os pode proibir.
Concordamos esse entendimento mais recente do STJ, que condiz com o direito contem-
porâneo, que reconhece a natureza de ser senciente dos animais e admite a vinculação deles 
à própria dignidade da pessoa humana, de modo que seria indevido permitir proibições gené-
ricas como a supracitada.
De fato, tem-se de ser considerada nula a proibição, em convenção, de animais de estima-
ção socialmente aceitáveis, desde que se trate de condomínio residencial. Eventuais desas-
sossegos causados pelos animais – como latidos altos – poderão ser punidos, a exemplo do 
que sucede com qualquer outra conduta antissocial, como perturbações provocadas por gritos 
altos do condômino.
É evidente que um condômino que queira ter um tigre de criação não o poderá fazê-lo, pois 
não se trata de animal que socialmente é considerado de estimação, além de ser animal selva-
gem extremamente perigoso. Pelo mesmo motivo, poderá o condômino criar cobras. Some-se 
ainda que a criação de muitos desses animais pode configurar crime. Todavia, em se tratando 
de cachorros, gatos, coelhos e pássaros, é nula a proibição de o condômino criá-los em sua 
unidade residencial.
Em condomínios comerciais, temos por devida a proibição do ingresso de animais de esti-
mação, pois o ambiente comercial não é compatível com a criação de animais.
5.6. efiCÁCiA DA ConVenção ConDominiAl pArA regulAr relAções entre 
os ConDôminos
Veja a questão.
020. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial, é oponível contra terceiros a partir de sua aprovação, independentemente de quaisquer 
formalidades.
A convenção só vincula após ser subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais e, 
para ter eficácia erga omnes, precisa de registro no Cartório de Imóveis (art. 1.333, CC).
Errado.
8 Antigamente, o STJ prestigiava mais ainda a convenção condominial, não a flexibilizando nem mesmo diante de animais 
de pequeno porte que não oferecessem risco de incômodo ou de periculosidade (STJ, AgRg no AREsp 676.852/DF, 4ª 
Turma, Rel. Ministro Raul Araújo, DJe 11/09/2015; REsp 161.737/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Costa Leite, DJ 08/06/1998; REsp 
122.791/RS, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ 22/09/1997).
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021. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) A convenção condo-
minial deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tor-
na-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos 
sobre elas tenham posse ou detenção.
Por retratar o caput do art. 1.333 do CC.
Certo.
Vamos tratar mais do tema.
Ainda que a convenção não tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela 
tem eficácia para regular as relações entre os condôminos que participaram da elaboração da 
convenção, a exemplo das regras de uso das áreas comuns e do dever de pagar contribuições 
condominiais. Ela é apenas ineficaz em relação a terceiros (art. 1.333, parágrafo único, CC). É 
nesse sentido que deve ser lida a Súmula n. 260/STJ: “A convenção de condomínio aprovada, 
ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Problema é saber se o adquirente de uma unidade autônoma deve ou não arcar com as 
contribuições condominiais, se a convenção não foi registrada.
Para contribuições nascidas após a aquisição do imóvel, é aplicada a Súmula n. 260/STJ 
para obrigar o adquirente.
Para as anteriores, há controvérsia se a convenção não havia sido registrada.
Com fulcro na boa-fé objetiva, na doutrina do terceiro cúmplice e na vedação ao enrique-
cimento sem causa, entendemos pela existência dessa obrigação,salvo se o adquirente com-
provar que ele, no momento da aquisição do imóvel, sequer poderia ter suspeitas da existência 
um condomínio edilício. Pensar diferente poderia premiaria a má-fé de quem, mesmo sabendo 
da existência de um condomínio edilício (ainda que forma potencial), tenta esquivar-se das 
contribuições condominiais anteriores. Além disso, haveria enriquecimento sem causa aí pelo 
fato de o adquirente se aproveitar da estrutura condominial sem ter concorrido com as contri-
buições condominiais9.
No âmbito do STJ, temos que é possível afirmar que a matéria seja consolidada.
De um lado, há precedente antigo que exonerou o adquirente de arcar com contribuições 
condominiais extraordinárias nascidas antes da compra do imóvel, mas lhe negou o direito 
de fruir dos benefícios custeados por essa contribuição. Nesse julgado, deixou-se implícito 
que contribuições ordinárias deveriam ser arcadas pelo adquirente (STJ, REsp 267.230/RJ, 3ª 
Turma, Rel. Ministro Ari Pargendler, DJ 18/02/2002; EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, Rel. 
Ministro Ari Pargendler, DJ 20/05/2002; EDcl nos EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, Rel. Mi-
nistro Ari Pargendler, DJ 18/11/2002; EDcl nos EDcl nos EDcl no REsp 267.230/RJ, 3ª Turma, 
Rel. Ministro Ari Pargendler, DJ 27/06/2005).
9 No mesmo sentido, o notável jurista André Abelha (2019) defende que o registro da convenção é dispensável para efeito de 
adquirentes de unidades autônomas serem obrigados pelos débitos condominiais não pagos pelo alienante.
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De outro lado, há precedente que exonera o adquirente de arcar com “despesas condomi-
niais” anteriores à compra do imóvel se inexistia registro da “convenção”. Esse julgado, todavia, 
não nos parece adequado, pois a questão de fundo não era propriamente a cobrança de dívida 
condominial antiga, e sim o eventual cabimento de indenização por dano moral em razão de 
inscrição do nome do condômino adquirente no cadastro de inadimplentes por dívidas ante-
riores e posteriores à aquisição. Nesse caso, o STJ entendeu que, como as dívidas posteriores 
eram devidas, não havia dano moral, pois, mesmo se excluíssem as dívidas condominiais an-
teriores à compra do imóvel, a negativação era devida (STJ, REsp 1731128/RJ, 3ª Turma, Rel. 
Ministra Nancy Andrighi, DJe 06/12/2018). Esse julgado, pois, não pode ser considerado um 
parâmetro sobre o assunto.
A convenção de condomínio pode estabelecer compromisso arbitral, de modo a submeter 
demandas entre o condomínio edilício e os condôminos à arbitragem. Se essa convenção tiver 
sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela vincula novos condôminos que vierem a 
adquirir a titularidade de qualquer unidade autônoma após o registro da convenção (STJ, REsp 
1733370/GO, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Mou-
ra Ribeiro, DJe 31/08/2018).
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5.7. Contribuição (quotA) ConDominiAl
5.7.1. Noções Gerais: Definição e Contribuição Ordinária e Extraordinária
Veja a questão.
022. (FCC/PROCURADOR/PREFEITURA CARUARU/2018/ADAPTADA) Em relação ao con-
domínio edilício, o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros moratórios convenciona-
dos ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de 10% sobre o débito.
Os encargos que incidem são os juros moratórios pactuados ou, à sua falta, os de 1% ao mês 
e multa de até 2% do valor do débito.
Errado.
Vamos tratar mais do tema.
Condôminos são obrigados a contribuir com as despesas do condomínio (art. 1.336, I, CC). 
Essas contribuições podem ser chamadas de quotas condominiais ou de contribuições con-
dominiais. É atécnica batizá-la de “taxa condominial”, porque tecnicamente taxa é um tributo.
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As contribuições podem ser classificadas como ordinárias, quando dizem respeito às des-
pesas de manutenção do condomínio, ou extraordinárias, quando se endereçam a custear 
despesas que vão além da mera manutenção do condomínio. No popular, as contribuições 
extraordinárias são conhecidas como “taxa extra”. Assim, por exemplo, contribuições para que 
o condomínio faça uma reforma na fachada são extraordinárias, ao passo que contribuições 
para pagamento dos funcionários (porteiro, por exemplo) são ordinárias. Essa distinção é rele-
vante em muitas hipóteses, como, por exemplo, para contratos de locação: o inquilino não tem 
o dever de suportar as contribuições extraordinárias, mas apenas as ordinárias (arts. 22, X, e 
23, XII, Lei n. 8.245/91).
5.7.2. Contribuição vs Convenção: Forma para Alteração do Valor
A convenção de condomínio define apenas os critérios de arbitramento do valor da contri-
buição (por deliberação? Por reajustes automáticos?) e a forma de sua repartição entre os con-
dôminos (proporcional à fração ideal ou não?), conforme leitura preponderante do art. 1.334, 
I, do CC. Essa convenção precisa ser registrada no Livro 3 do competente Cartório de Registro 
de Imóveis.
Ela não define o valor da contribuição, incumbência que caberá aos condôminos em fu-
turas assembleias. Cabe, pois, a essas assembleias definir o valor ou aumentá-lo mediante 
votação. O quorum será o da maioria simples (maioria dos presentes) na forma dos arts. 1.352 
e 1.353 do CC, salvo previsão diversa na convenção. Não se aplicará o quorum especial de 2/3 
para a alteração da convenção exatamente porque se trata de matéria alheia à convenção.
As atas das assembleias que definem o valor da contribuição não são registráveis nem 
averbáveis no Cartório de Registro de Imóveis, pois não diz respeito a matéria de convenção 
de condomínio. Não há obrigatoriedade legal de essas atas serem levadas a nenhum registro 
público. Todavia, como o síndico tem o dever de guardar essas atas e disponibilizá-la a quem 
requerer, é extremamente recomendável o registro dessas atas no Cartório de Registro de Títu-
los e Documentos para conservação (art. 127,
“IV”, LRP). A falta desse registro não impede a cobrança do valor definido na assembleia, 
pois esse registro é facultativo.
5.7.3. Proporção Devida a cada Condômino
O art. 1.336, I, do CC estabelece que os condôminos são obrigados a contribuir para as des-
pesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo previsão diversa na convenção.
O texto legal é expresso em dar liberdade para a convenção estabelecer critério de divisão 
proporcional diversa. Essa liberdade, porém, não é absoluta; precisa ser acompanhada de justa 
causa, sob pena de ilegalidade por abuso de direito (art. 187, CC). Por exemplo, seria ilegal, por 
abuso de direito, que a convenção previsse que apenas um único condômino teria de arcar com 
a integralidade das despesas condominiais, salvo se houvesse alguma justa causa para tanto.
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Seja como for, a prática se habitua com dois critérios: (1) o da proporção da fração ideal 
de cada imóvel, de modo que, por exemplo, o proprietário de um apartamento de 120 m2 paga-
rá o dobro da contribuição devida ao condômino de um apartamento de 60 m2, pois a fração 
ideal – que é vinculada à área construída – de um corresponde ao dobro do outro; e (2) o da 
divisão pro rata, de sorte que cada condômino pagará valor igual independentemente de sua 
área construída. O STJ admite esses critérios como válidos (REsp 784.940/MG, 4ª Turma, Rel. 
Ministro Raul Araújo, DJe 16/06/2014; REsp 1447223/RS, 3ª Turma, Rel. Ministro Paulo de Tar-
so Sanseverino, DJe 05/02/2015).
5.7.4. Exigência de Situação de Adimplência do Condômino
O art. 1.335, III, do CC expressamente estabelece que o condômino inadimplente não pode 
participar nem votar nas assembleias. Para concurso, porém, considere como CONSTITUCIO-
NAL o dispositivo, embora pessoalmente consideramos o preceito inconstitucional.
Situação diferente é para fruição de áreas comuns.
Há convenções de condomínio a proibir que o condômino inadimplente de usar determi-
nados locais das áreas comuns, especialmente as relacionadas ao lazer. Trata-se de cláusula 
inconstitucional, por violação do direito de propriedade.
A inadimplência já é punida com os encargos moratórios, além de a contumácia nessa 
situação autorizar as pesadas multas a condôminos antissociais na forma do art. 1.337 do 
CC. Ademais, esses encargos moratórios servem como ressarcimento indireto ao condomínio 
pela mora.
De mais a mais, haveria enriquecimento sem causa do condomínio em impedir o uso das 
áreas comuns pelo condômino inadimplente e, mesmo assim, continuar cobrando contribui-
ções condominiais mensais dele. É que o condômino inadimplente acabará tendo de respon-
der pelos débitos condominiais durante o período em que ele estaria impedido de usar as áreas 
comuns, o que geraria um enriquecimento sem causa.
Cabe ao condomínio valer-se das vias de cobrança com o privilégio de poder penhorar e 
adjudicar a unidade imobiliária do condômino inadimplente.
O STJ tem esse entendimento e ainda acrescenta que a cláusula de convenção que veda 
o uso de áreas comuns pelo condômino implica violação ao princípio da dignidade humana 
por expor o devedor a vexame (STJ, REsp 1564030/MG, 3ª Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio 
Bellizze, DJe 19/08/2016).
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5.8. ADministrAção Do ConDomínio
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5.8.1. Noções Gerais e Papel do Síndico
O síndico é o administrador do condomínio. Ele assina atos jurídicos em nome deste e o 
representa em ações judiciais. Atua como verdadeiro mandatário da coletividade dos condô-
minos e tem de observar as deliberações da assembleia. Deve praticar atos de mera gestão, 
como cobrar contribuições e pagar contas de despesas ordinárias do condomínio, e prestar 
contas à assembleia (art. 1.348, CC). Seu mandato não pode ultrapassar 2 anos, admitida sua 
recondução (art. 1.347, CC).
Como lembra Marco Aurélio Bezerra de Melo (2018, p. 271), não é admitido haver mais 
de um síndico diante do princípio da unidade sindical; todavia, é permitido que a assembleia 
nomeie um terceiro para representar o condomínio apenas em determinadas questões, como 
contratar uma empresa para cuidar apenas da administração financeira (art. 1.348, § 1º, CC). 
O próprio síndico, desde que haja autorização prévia da assembleia, pode nomear outrem para 
praticar atos de interesse do condomínio (art. 1.348, § 2º, CC).
A destituição do síndico só pode ocorrer mediante a constatação de irregularidades por 
deliberação em assembleia especialmente convocada, desde que assim entenda a maioria 
absoluta dos condôminos (art. 1.349, CC). Poderá o síndico judicialmente pleitear a anulação 
dessa destituição e pleitear indenização por danos materiais e morais se comprovar que não 
praticou irregularidade alguma. De qualquer forma, entendemos que a convenção poderá flexi-
bilizar o art. 1.349 do CC e permitir a destituição imotivada (ad nutum) pela assembleia: afinal 
de contas, trata-se de questão de interesse privado, e não de ordem pública.
5.8.2. Conselho Fiscal
Funcionando como uma espécie de “Tribunal de Contas do condomínio”, nas palavras de 
Marco Aurélio Bezerra de Melo, é facultada à convenção criar um conselho fiscal com três 
membros, cuja função é dar parecer não vinculante sobre as contas do síndico (art. 1.356, CC). 
É órgão meramente opinativo e de existência facultativa.
5.8.3. Benfeitorias
O art. 1.341 do CC trata das benfeitorias nos condomínios.
Benfeitorias úteis e voluptuárias sempre dependem de prévia deliberação da assembleia, 
embora o quorum é diferente. Para as benfeitorias voluptuárias – diante de sua pouca essen-
cialidade –, o quorum é maior: é de 2/3 dos condôminos. Já as benfeitorias úteis reclamam 
mero voto da maioria dos condôminos.
Para as benfeitorias necessárias, nem sempre a assembleia terá de previamente aprová-
-las. Essa aprovação prévia só é exigida quando a benfeitoria necessária, além de não ser ur-
gente, importar em despesa excessiva. E, nesse caso, o quorum será menor do reclamado para 
as demais benfeitorias: basta maioria dos presentes na assembleia nos termos do art. 1.352 
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do CC. Essa distinção de quorum é um exemplo do princípio da proteção simplificada do luxo, 
pois quanto mais essencial é a benfeitoria, mais fácil é aprová-la10.
Fora desses casos, o síndico deve fazer as benfeitorias necessárias sem necessidade de 
prévia aprovação do condomínio. Todavia, em se tratando de benfeitoria necessária urgente 
que exija despesa excessiva, o síndico deverá dar ciência à assembleia imediatamente, convo-
cando-a para esse fim.
5.8.4. Construções
As construções em áreas comuns são tratadas semelhantemente às benfeitorias volup-
tuárias: para serem realizadas, há necessidade de aprovação prévia da assembleia mediante 
quorum de 2/3 dos condôminos (art. 1.342, CC).
Essas construções, todavia, não podem ser destinadas a novas unidades imobiliárias, sal-
vo aprovação de todos os condôminos (art. 1.343, CC). É que, ao criar novas unidades, isso 
importará na redução do direito real de propriedade dos demais condôminos, cujas frações 
ideais no solo e nas áreas comuns emagrecerão em proveito das novas unidades. Trata-se de 
matéria que atinge questão própria à instituição do condomínio (art. 1.332, II, CC) a exigir a 
unanimidade dos condôminos.
5.8.5. Assembleias: Quorum e Convocação
A assembleiaé o órgão soberano do condomínio por envolver a votação potencial por par-
te de todos os condôminos. Sem convocação prévia de todos os condôminos para participar 
da reunião, qualquer deliberação da assembleia é nula (art. 1.354, CC).
O quorum para aprovação das matérias varia de acordo com a matéria e está previsto na 
lei, que pode ser, salvo raríssimas exceções, modificado pela convenção.
O quorum geral é o da maioria simples dos presentes na forma dos arts. 1.352 e 1.353 do 
CC. Na primeira convocação, essa maioria dos presentes tem de abranger, pelo menos, meta-
de das frações ideais. Na segunda convocação, porém, essa exigência de metade das frações 
ideias é dispensada.
O quorum especial é exceção e depende de lei – a exemplo do art. 1.352 do CC – ou de 
previsão na convenção.
Em regra, o voto é proporcional à fração ideal de cada condômino, salvo disposição diversa 
na convenção (art. 1.352, parágrafo único, CC).
10 Sobre o princípio da proteção simplificada do luxo, recomendamos este artigo (OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias 
de. O princípio da proteção simplificada do luxo, o princípio da proteção simplificada do agraciado e a res-
ponsabilidade civil do generoso. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Dezembro/2018 
(Texto para Discussão n. 254). Disponível em: www.senado.leg.br/nepleg. Acesso em 4 dezembro 2018-B).
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5.8.6. Punição a Condômino Inadimplente e ao Antissocial
As punições contra o condômino inadimplente e o antissocial podem ser divididas em dois 
grupos: (1) as previstas para infrações pontuais; (2) as previstas para infrações reiteradas.
Vamos falar de infrações pontuais.
Nos termos do art. 1.336 do CC), o condômino tem os deveres de pagar as contribuições 
(inciso I) e de adotar comportamento sociável (incisos II e III), sob pena de ser punido.
No caso de inadimplemento do dever de pagar a contribuição, a punição é a multa morató-
ria de 2%, acrescida de juros moratórios de 1% a.m. (art. 1.336, § 1º, CC). Trata-se da pena para 
o condômino inadimplente.
No caso de comportamento antissocial (incisos II e III), a punição é uma multa até o valor 
de 5 vezes a contribuição. Trata-se do que chamaremos de multa simples. Essa multa não tem 
natureza indenizatória; é meramente punitiva. Por isso, além dela, o condomínio pode pedir in-
denização integral por danos eventualmente ocorrido. Para ser aplicada contra o infrator, essa 
multa precisa de um dos seguintes requisitos: (1) ou estar previamente prevista na convenção; 
(2) ou, se nada houver na convenção, vir a ser determinada contra o infrator em assembleia 
geral mediante quorum de 2/3 dos demais condôminos. Em outras palavras, mesmo sem ter 
previsão prévia em convenção, essa punição pode ser aplicada, se houver deliberação em as-
sembleia com o referido quorum especial.
Agora, vamos falar de infrações reiteradas.
No caso de infrações reiteradas aos deveres de condômino, o art. 1.337 do CC prevê, como 
punição, o que batizamos de “multa especial”. Não importa se o condômino já havia sido puni-
do pelas infrações simplificadas com as “multas simples” ou com as multas moratórias. O fato 
gerador da “multa especial” é a reiteração no comportamento antissocial. Não se trata de uma 
indenização, e sim de uma punição. Por isso, além dessa multa especial, o condomínio pode 
cobrar indenização integral pelos danos eventualmente suportados.
A “multa especial” de que trata o art. 1.337 do CC se aplica mesmo para o caso de ina-
dimplência às contribuições condominiais, desde que isso ocorra de modo reiterado. Em ou-
tras palavras, a multa especial é devida contra o devedor contumaz e reiterado de contribui-
ções condominiais (STJ, REsp 1247020/DF, 4ª Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 
11/11/2015).
Há duas situações diferentes para a multa especial: (1) o caso de a reiteração não gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos; e (2) o caso de essa reiteração 
gerar essa incompatibilidade.
A primeira hipótese é menos grave. Para esse caso, a multa especial será estipulada em 
até 5 vezes a contribuição. O valor da multa será arbitrado conforme a gravidade das faltas e a 
reiteração (caput do art. 1.337, CC). É o caso, por exemplo, de condômino que, mesmo já tendo 
sido punido com multas simples, continua a fazer semanalmente festas noturnas com som em 
altura desassossegador.
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A segunda situação, por inviabilizar o convívio social, é gravíssima. A multa especial cor-
responderá ao valor único de 10 vezes o valor da contribuição “até ulterior deliberação da as-
sembleia” (parágrafo único do art. 1.337, CC). Isso ocorre em situações gravíssimas a serem 
analisadas no caso concreto. Temos que deve se enquadrar aí a hipótese do condômino que, 
mesmo após ter recebido a multa especial menos grave do caput do art. 1.337 do CC, insiste 
em ter a conduta infratora. Por exemplo, o condômino festeiro continua com suas algarrazas 
noturnas mesmo após ter recebido a multa especial do caput do art. 1.337 do CC.
A multa especial, em ambos os casos (menos grave ou mais grave), é determinada pela 
assembleia geral mediante quorum de 3/4 dos demais condôminos.
Como é o procedimento para aplicar a multa?
O procedimento para a aplicação da punição depende do tipo de infração.
Em se tratando da multa moratória de 2% para inadimplência de débito condominial, essa 
pena pode ser cobrada automaticamente com o vencimento da dívida, pois se trata de uma 
dívida sujeita à mora ex re, que se constitui com o mero advento da data de vencimento (o ter-
mo), nos termos do art. 397, parágrafo único, CC. Não há necessidade de contraditório prévio, 
pois se trata de caso de mora ex re.
Nos demais casos (multas simples ou especial), como se está a imputar ao condômino 
um comportamento antissocial diverso da mera inadimplência de uma determinada contribui-
ção condominial, a pena só pode ser aplicada mediante prévia notificação do suposto infrator, 
assegurando-lhe o direito de defesa. Essa necessidade de contraditório aplica-se tanto para a 
multa simples do § 2º do art. 1.336 do CC quanto para a multa especial do art. 1.337 do CC. 
Entendemos, pois, que, por somente se referir ao caso da multa especial, está incompleto o 
enunciado n. 92/JDC (“As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas 
sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”).
O síndico é quem cobra as multas simples e especial (art. 21, parágrafo único, Lei n. 
4.591/64).
5.8.7. Exclusão de Condômino Antissocial
Na hipótese de o condômino antissocial não se intimidar com a multa especial corres-
pondente ao décuplo da contribuição condominial na forma do parágrafo único do art. 1.337 
do CC e continuar a praticar atos que inviabilizam o convívio com os demais condôminos, 
indaga-se: ele poderá ser proibido de continuar vivendo na sua unidade imobiliária mediante 
ordem judicial?
O tema é controverso.
A Jornada de Direito Civil é pelo cabimento da exclusão do condômino nessa hipótese, 
mas seria necessário que os condôminos, na “ulterior assembleia” prevista no parágrafo único 
do art. 1.337 do CC, determinassem a propositura de açãojudicial destinada a impor uma obri-
gação de não fazer contra o recalcitrante condômino.
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Nesse sentido, é o enunciado n. 508/JDC, que assim dispõe:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da 
função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação 
ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino 
antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do 
art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, assegura-
das todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Entendemos escorreito o entendimento esposado no supracitado enunciado, mas vamos 
além. Temos que, na hipótese de a conduta infratora do condômino ameaçar não apenas o 
sossego, mas também a própria segurança e a integridade física dos demais condôminos – 
como na hipótese de um condômino que vive a agredir os demais ou que ameace causar uma 
tragédia (como uma explosão) –, a exclusão do condômino infrator poderá ser determinada 
pelo juiz mesmo sem prévia aplicação da multa especial do parágrafo único do art. 1.337 do 
CC, sob pena de “ser tarde demais”. 
Não vemos ofensa no direito de propriedade com essa exclusão. O ordenamento já conhe-
ce outras hipóteses de proibição de proprietários perigosos ocuparem o seu imóvel, como no 
caso de ordens judiciais de afastamento de cônjuge agressivo do imóvel onde reside a vítima.
A exclusão do condômino antissocial não lhe subtrairá o direito real de propriedade. Ele so-
mente não poderá pessoalmente habitar o bem. Ele poderá, por exemplo, alugar o imóvel para 
terceiros e, assim, colher os frutos civis do bem.
O tema, porém, não é pacífico. Há respeitadíssimos civilistas contrários à possibilidade de 
exclusão do condômino, como o Professor Flávio Tartuce.
Para concurso público, sugiro levar em conta o supracitado enunciado n. 508/JDC.
6. ConDomínio De lotes
O condomínio de lotes foi disciplinado no art. 1.358-A do CC, nos arts. 2º, § 7º, e 4º, § 4º, da 
Lei n. 6.766/79, tudo como fruto de alterações legislativas promovidas pela Lei do Reurb (Lei n. 
13.465/2017). Sobre essa figura, reportamo-nos a este texto que publiquei sobre o assunto11.
11 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 1). Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2017-set-18/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de 
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A figura se equipara ao condomínio edilício, com uma principal diferença: no lugar de a 
unidade autônoma ser uma parte de uma construção, é um lote. Lote não é um mero terreno 
avulso decorrente da subdivisão de uma gleba, mas sim esse terreno servido de uma infraes-
trutura básica a ser realizada pelo empreendedor sob as medidas de coerção previstas na Lei 
de Loteamento (art. 2º, § 2º, da Lei n. 6.766/76).
A semelhança entre o condomínio de lotes e o condomínio edilício é notável. Por isso, cada 
lote estará vinculado a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser livremente de-
finida no ato de instituição do condomínio, admitido, por exemplo, como critério de proporção 
o potencial construtivo de cada lote (art. 1.358-A, § 1º, CC). Há um sujeito de direito desperso-
nalizado – o condomínio de lotes – com aptidão para praticar atos jurídicos em favor da coleti-
vidade e para cobrar contribuições condominiais, que são obrigatórias a todos os condôminos 
(art. 1.358-A, § 2º, e art. 1.336, I, do CC).
O Poder Público, quando for aprovar a loteamento, poderá exigir contrapartidas em favor 
do bem geral, como ampliações das estradas que servem o loteamento, a destinação de ter-
renos para a instalação de escolas etc. Entre essas contrapartidas, o Poder Público poderá 
exigir servidões em favor da coletividade, como uma destinada a garantir que não condôminos 
possam acessar a área do loteamento para ir a uma escola pública lá instalada (art. 4º, § 4º, 
da Lei n. 6.766/79).
7. ConDomínio urbAno simples
O condomínio urbano simples está previsto nos arts. 61 ao 63 da Lei do Reurb (Lei n. 
13.465/2017) e, em suma, não passa de um condomínio edilício simplificado. A simplificação 
consiste na desnecessidade de uma convenção de condomínio e na possibilidade de a gestão 
das partes comuns ser formalizada por mero instrumento particular ou por outros meios que 
os condôminos quiserem. No mais, aplicam-se as regras vigentes para condomínio edilício.
publicação: 18 de setembro de 2017.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O que é o direito real de laje à luz da lei 13.465/2017 (parte 2). Disponível 
em: https://www.conjur.com.br/2017-set-25/direito-civil-atual-direito-real-laje-luz-lei-134652017-parte. Data de 
publicação: 25 de setembro de 2017.
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O instituto pode ser utilizado quando, em um terreno urbano, houver mais de uma constru-
ção (mais de uma casa) e/ou uma construção com vários cômodos (ex.: um prédio com vários 
cômodos), caso em que cada construção e/ou cada cômodo se tornará uma unidade autôno-
ma do condomínio urbano simples. Não há obrigatoriedade de essa instituição do condomínio 
urbano simples ser feita em sede de programas de regularização fundiária urbana, pois o texto 
do art. 61 da Lei da Reurb não faz essa exigência.
É essencial, porém, que seja assegurado acesso de cada unidade autônoma aos logradou-
ros públicos, o que é uma exigência óbvia que está expressa no § 3º do art. 62 da Lei do Reurb 
e que, na falta do referido dispositivo, estaria respaldado no direito de vizinhança, especialmen-
te no instituto da passagem forçada prevista no art. 1.285 do CC.
8. ConDomínio em multiproprieDADe
8.1. importânCiA prÁtiCA e exemplos De AproVeitAmento eConômiCo Do 
bem: CAso Do interCâmbio e Do regime De pool
Casas de veraneio costumam ficar fechadas grande parte do ano, porque seus proprie-
tários só a utilizam em um determinado mês do ano. Bens de alto valor para lazer, como lan-
chas, também podem ser pouco utilizados ao longo do ano. Em todos esses casos, além do 
subaproveitamento da coisa – o que vai contra a função social da propriedade –, o proprietário 
sofre prejuízos com gastos de manutenção.
A multipropriedade popularizou-se no mundo inteiro especialmente para esses tipos de 
bens de lazer e permite que várias pessoas utilizem a mesma coisa ao longo do ano, cada um 
em um determinado período. Em consequência, as elevadas despesas de manutenção desses 
bens serão divididas pelos multitproprietários, e o tempo de ociosidade da coisa será substan-
cialmentereduzida.
O potencial de uso da multipropriedade vai além desses bens de lazer. Imóveis e móveis 
podem submeter-se a esse regime para vários outros usos, como para moradia (especial-
mente para casos de empresários itinerantes) ou para o comércio (para casos de comércios 
temporários).
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Além do mais, a multipropriedade pode ser conjugada com outros contratos ou direitos 
reais a fim de potencializar o aproveitamento do imóvel. É o caso dos contratos de serviços de 
intercâmbio, por meio do qual o multiproprietário cede os direitos de uso sobre um determina-
do imóvel em um específico período do ano a uma empresa que, em troca, permite-lhe utilizar 
de qualquer imóvel do mundo integrante da vasta rede credenciada. O contrato de prestação 
de serviço de intercâmbio é comum no meio turístico e até recebe reconhecimento no art. 23, 
§ 2º, da Lei Geral de Turismo (Lei n. 11.771/2008) e no art. 31 do Decreto n. 7.381/2010 (que 
regulamentou essa lei geral). Aliás, esse arranjo de intercâmbio mais bem se aperfeiçoaria por 
meio da instituição de um direito real de usufruto em favor da empresa de intercâmbio razão 
da maior estabilidade jurídica dos direitos reais em relação aos contratos. Ilustremos a utili-
dade dessas operações. Em Caldas Novas/GO, é comum esse tipo de conjugação contratual. 
O consumidor adquire uma unidade periódica referente a um apartamento em Caldas Novas, 
cede os seus direitos sobre essa unidade periódica a uma empresa de intercâmbio e, em tro-
ca, passa a ter direito de se hospedar em hotéis da rede credenciada dessa empresa por uma 
quantidade de tempo igual ao de sua unidade periódica. Desse modo, o consumidor, ao ir para 
o Rio de Janeiro, poderá checar a disponibilidade em hotéis que pertencem à rede conveniada 
da empresa de intercâmbio.
Outro exemplo de conjugação proveitosa da multipropriedade com outros contratos é a uti-
lização do sistema de pool. O multiproprietário pode conseguir bons rendimentos financeiros. 
Ele entrega os direitos de fruição de sua unidade periódica ao operador hoteleiro (e há vários 
operadores hoteleiros, como as famosas redes hoteleira Hilton, Marriot etc.), que, em troca, 
repassa-lhe uma remuneração obtida como fruto das hospedagens. Aqui também reputamos 
que a instituição de um direito real de usufruto em prol do operador hoteleiro como uma via de 
maior estabilidade jurídica do que um contrato: se, por exemplo, o multiproprietário alienar sua 
unidade periódica a terceiros, o usufrutuário estará resguardado.
8.2. Definição e o instituto no munDo e no brAsil
Nascido na França e difundido por vários países do mundo, a multipropriedade, também 
chamada de Time Sharing (“tempo compartilhado”, em tradução livre), é o compartilhamento, 
entre duas ou mais pessoas, de um mesmo bem em períodos certos de tempo de cada ano. 
Esse regime jurídico é disciplinado de diferentes maneiras no mundo e recebe diferentes desig-
nações, como “multipropriedade; time-sharing; droit de jouissance à temps partagé; prorpiété 
spatio-temporelle; multijouissance; multiproprietá; direito real de habitação periódica” (Tepedi-
no, 2015). Em Portugal, assume a feição de direito real de habitação periódica, uma espécie de 
direito real sobre coisa alheia12. Na Espanha, vestiu-se como um contrato de aprovechamiento 
12 DL 275/93, de 5 de agosto. Disponível em: http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=648&tabe-
la=leis&so_miolo=.
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por turno de bienes inmuebles13. A Comunidade Europeia, embora não indique a anatomia jurí-
dica do instituto, estabeleceu regras de proteção ao consumidor nas operações de Time Sha-
ring por meio da Directiva n. 2008/122/CE, de 14 de janeiro de 2009, que substituiu a anterior 
Directiva n. 94/47/CE, de 26 de outubro de 1994.
Há quem vincule o Time Sharing a um regime contratual, com o objetivo de distingui-la 
da Fractional Ownership, que envolveria um direito real. Todavia, essa distinção parece-nos 
cosmética, pois, em todos os casos, o que se pretende é uma sobreposição de titularidade de 
direitos (obrigacionais ou reais) para fruição de um imóvel em distintos períodos do ano.
No Brasil, há regime jurídico diverso conforme se trate de imóveis ou móveis.
A multipropriedade sobre imóveis assumiu a forma de condomínio, ou seja, de sobreposi-
ção de diversos direitos reais de propriedade periódica por força dos arts. 1.358-B ao 1.358-U 
do Código Civil e da Lei de Registros Públicos (art. 176, § 1º, II, “6”, e §§ 10 a 12 e art. 178, III). 
Esses dispositivos nasceram com a publicação da Lei n. 11.777, de 19 de dezembro de 2018, 
a respeito da qual nos reportamos a texto de um dos autores deste livro, publicado três dias 
depois da publicação dessa lei (Oliveira, 2018-C).
Antes dessa lei de 2018, havia controvérsia sobre a natureza jurídica da multiproprieda-
de sobre imóvel. Um dos maiores civilistas brasileiros, Gustavo Tepedino, com a bênção de 
Caio Mário da Silva Pereira – pai da Lei de Incorporações e de Condomínios Edilícios (Lei n. 
4.591/64) –, já defendia que a multipropriedade se incluía dentro do direito real de propriedade 
e, por isso, poderia ser instituída com base na Lei n. 4.591/64 (Tepedino, 2019). O STJ, anali-
sando caso em que sequer havia registro no Cartório de Imóveis, chegou a sinalizar que en-
volveria direito real mesmo sem previsão legal expressa, como se fosse admitido criar direitos 
reais por mera vontade das partes em desatenção ao princípio da taxavidade dos direitos reais 
(STJ, REsp 1546165/SP, 3ª Turma, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Mi-
nistro João Otávio de Noronha, DJe 06/09/2016). No mesmo sentido, a Corregedoria-Geral de 
Justiça do TJSP – uma das mais ricas fontes de interpretações em matéria de direito notarial 
e de registros públicos no país – já tinha admitido que os cartórios de imóveis abrissem matrí-
culas para as unidades periódicas, o que representava uma adesão a essa condição de direito 
real14. Todavia, conforme já expuséssemos em outra ocasião, ao tratarmos de contratos em 
geral, o objetivo do STJ era simplesmente proteger contratos de multipropriedade perante cre-
dores do empreendedor, o que deveria ter sido feito por meio da doutrina do terceiro cúmplice, 
à semelhança do caso da Súmula n. 84/STJ. Se o STJ tivesse analisado um conflito entre dois 
indivíduos que, de boa-fé, tivessem firmado contrato de time sharing sobre o mesmo período 
13 Ley n. 42/1998, de 15 de dezembro, que foi posteriormente substituída pelo Real Decreto-Lei n. 8/2012, de 16 
de março (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rdl8-2012.html), o qual foi revogado posteriormente pela 
Ley 4/2012, de 6 de julio. Disponível em: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2012-9111.
14 Eis o teor do item 229.1. das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiça do TJSP: “Na hipótese de multiproprie-
dade (time sharing) serão abertas as matrículas de cada uma das unidades autônomas e nelas lançados os nomes dos 
seus respectivos titulares de domínio,com a discriminação da respectiva parte ideal em função do tempo”.
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de ano sem registro no Cartório de Imóveis, dificilmente ele teria invocado uma suposta natu-
reza de direito real.
Ao nosso sentir, antes da Lei n. 13.777/2018 a multipropriedade era operacionalizada por 
meio de contratos atípicos que envolviam uma espécie de locação durante um período de tem-
po do ano. A propósito, o art. 28 do Decreto n. 7.381/2010, regulamentando a Lei Geral do Turis-
mo (Lei n. 11.771/2008), tratava da “hospedagem por sistema de tempo compartilhado” para 
contemplar uma multipropriedade imobiliária operacionalizada por meio de contrato atípico.
Já a multipropriedade sobre móveis está sem disciplina legal expressa. Infelizmente, o le-
gislador só tratou da multipropriedade sobre imóveis em razão da indisposição das condições 
meteorológicas da política para a regulamentação da multipropriedade mobiliária15.
8.3. multiproprieDADe sobre móVeis
Não há lei indicando a natureza jurídica da multipropriedade sobre bens móveis. Parece-
-nos inviável admitir o condomínio em multipropriedade para eles, seja pela inaplicabilidade, 
por analogia, dos arts. 1.358-B ao 1.358-U do CC, seja porque o princípio da taxatividade dos 
direitos reais é um obstáculo jurídico diante da inexistência de previsão legal de um direito real 
de propriedade “temporal” sobre móveis. Recorde-se que o precedente do STJ que apontara 
uma natureza real da multipropriedade tratava de uma penhora de imóvel objeto de contrato 
de time sharing não registrado no Cartório de Imóveis e provavelmente não resistiria diante de 
outro caso concreto envolvendo conflito entre dois adquirentes de boa-fé, conforme já expu-
semos mais acima. Ademais, ao se admitir a natureza de direito real para o time sharing sobre 
móveis sem lei prévia regulamentadora, teremos grande insegurança jurídica, pois adquirentes 
de bens móveis estariam sob o risco de perderem, por evicção, parcialmente a coisa em favor 
de terceiros desconhecidos que tivessem ocultos contratos de time sharing com o alienante.
Assim, a multipropriedade sobre móveis tem de operacionalizar-se por meio de contratos 
atípicos que envolvem elementos de locação (ex.: uma empresa gestora se obriga a, em de-
terminado período do ano, assegurar a fruição do bem pelo multiproprietário em troca de uma 
remuneração) ou por meio de um condomínio tradicional com um acordo entre os condôminos 
acerca do uso do bem. O problema é que esses arranjos são frágeis juridicamente: o primeiro 
(o da locação) pelo risco de a empresa – enquanto titular do direito real de propriedade – ven-
der a coisa a terceiros, que não serão obrigados a respeitar o contrato; e o segundo (o do 
15 O Senador Airton Sandoval chegou a oferecer emenda ao Projeto de Lei do Senado (PLS) n. 54/2017 (do qual decorreu a Lei 
n. 13.777/2017) para incluir a regulamentação da multipropriedade mobiliária, mas foi vencido (Disponível em:
https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=5137515&ts=1547856551104&disposition=inline). Ademais, o 
Senado preferiu levar em frente o PLS n. 54/2017, que tratava apenas de multipropriedade sobre imóveis, do 
que um outro projeto de lei mais amplo que disciplinava multipropriedade sobre móveis e imóveis por meio de 
condomínio e também por meio de contrato de locação por turno de aproveitamento: o PLS n. 463/2016 (dis-
ponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/127788). A intenção do Parlamento foi 
apressar a disciplina da multipropriedade imobiliária diante da maior necessidade social e econômica.
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condomínio tradicional) pelo fato de a maioria censitária ter o poder de alterar as regras de uso 
da coisa e, assim, oscilar o período de uso de cada condômino.
8.4. multiproprieDADe sobre imóVeis
A doutrina ainda não está muito bem assentada sobre o assunto. O importante é você ter 
uma noção geral do instituto, lendo os artigos arts. 1.358-B ao 1.358-U do Código Civil. Para 
concurso público, o que deve ser cobrado é a texto legal. Eu escrevi um artigo detalhando 
tudo da nova lei e fiz um resumo do artigo. Para acessá-lo, basta entrar neste link: https://
www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discus-
sao/td25516.
Transcreverei abaixo esse resumo, no qual há remissão capítulo do meu artigo. Peço que 
você leia o resumo e, em tendo dúvidas, você deve ir até o artigo meu que está disponibilizado 
na internet para consultar o capítulo indicado. Segue o resumo:
• a Lei n. 4.591/64 e os arts. 1.331 e seguintes do CC, que tratam do condomínio edilício, 
aplicam-se subsidiariamente;
• o CDC só se aplica subsidiariamente quando houver relação de consumo;
• a nomenclatura dos elementos da multipropriedade imobiliária envolve os verbetes 
“imóvel-base”, “unidade periódica”, “fração ideal” (quota de fração de tempo) e “fra-
ção tempo”;
• a unidade periódica é objeto de direito real sobre coisa própria, pois a multipropriedade 
imobiliária é um “parcelamento temporal” da coisa física (“desmembramento tempo-
ral”), vedado, porém, o “desdobro” temporal;
• não há responsabilidade solidária entre os multiproprietários por tributos reais, como 
IPTU e ITR;
• é viável a instituição de direitos reais sobre coisa alheia sobre a unidade periódica, além 
de ser cabível o usucapião se não recair sobre unidades periódicas excedentes;
• as mutações jurídico-reais nas unidades periódicas precisam ser comunicadas ao admi-
nistrador do condomínio, salvo quando a faculdade de usar e fruir não for subtraída do 
multiproprietário;
• a alienação de unidade periódica depende da prova de quitação de débito condominial, 
salvo dispensa das partes;
• a unidade periódica é penhorável e pode ser alcançada pela proteção de bem de família, 
vedada, porém, a penhora isolada do mobiliário do imóvel-base;
16 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise Detalhada da multipropriedade no Brasil após a lei n. 13.777/2018: 
pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, 
Dezembro/2018 (Texto para Discussão n. 255). Disponível em: www.senado.leg.br/nepleg. Acesso em 11 de 
março de 2019.
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• é inaplicável a “fração mínima de parcelamento temporal” para a “unidade periódica de 
conservação;
• os multiproprietários só respondem por danos culposos ao mobiliário e têm direito a 
indenização pelo tempo de indisponibilidade do imóvel-base para reparações de danos 
fortuitos;
• o condomínio multiproprietário é sujeito de direito despersonalizado e, se for o caso, 
coexiste com o condomínio edilício, admitida a existência concomitante de síndico e de 
administrador;
• a instituição do condomínio multiproprietário é feita na matrícula do imóvel-base e deve 
conter os requisitos formais listados não apenas no art. 1.358-F do CC, mas também, 
mutatis mutandi, os previstos para o condomínio edilício, à semelhança do que sucede 
com a convenção;
• há cautelas interpretativas a serem adotadas acerca das punições cabíveis contra o 
multiproprietário antissocial;
• no condomínio multiproprietário em unidade autônoma de condomínio edilício, haverá, 
no Cartório de Imóveis, matrícula-mãe (do imóvel-base), matrículas-filhas (das unida-
des autônomas do condomínio edilício) e matrículas-netas (das unidades periódicas), 
assegurado ao multiproprietário participação no custeio e na condução do condomí-
nio edilício;
• a submissão da unidade periódica ao sistema de intercâmbio só depende de previsão 
na convenção se houver o objetivo de conferir-lhe efeitos contra o condomínio edilício e 
o multiproprietário;
• Havendo a instituição do condomínio multiproprietário em unidade autônoma de condo-
mínio edilício, haverá, como sujeitos de direito despersonalizado, o condomínio edilício 
e os condomínios multiproprietários das unidades autônomas que receberam a institui-
ção da multipropriedade;
• a “anticrese legal” prevista para o caso de haver sistema de pool depende de interpreta-
ção conforme a Constituição;
• o instituto da “renúncia translativa” não impede a “renúncia abdicativa”, sob pena de in-
correr em inconstitucionalidade;
• o sistema de intercâmbio pode concretizar por meio de contrato ou da instituição onero-
sa de direito real de usufruto sobre a unidade periódica.
9. funDo De inVestimento
O Código Civil disciplina o Fundo de Investimento como uma figura de Direito das Coisas, 
mais especificamente como uma espécie de condomínio de natureza especial. Trata-se, na 
verdade, de uma matéria de Direito Empresarial, mas, como o tema está no Código Civil, é im-
portante você estar preparado para eventual cobrança do tema em concurso público.
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Em concurso público de Direito Civil, deve ser cobrado a redação literal dos arts. 1.368-C ao 
1.368-F do CC. Vale a pena a leitura deles:
Art. 1.368-C. O fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de 
condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de 
qualquer natureza.
§ 1º Não se aplicam ao fundo de investimento as disposições constantes dos arts. 1.314 ao 1.358-A 
deste Código.
§ 2º Competirá à Comissão de Valores Mobiliários disciplinar o disposto no caput deste artigo. (
§ 3º O registro dos regulamentos dos fundos de investimentos na Comissão de Valores Mobiliários 
é condição suficiente para garantir a sua publicidade e a oponibilidade de efeitos em relação a ter-
ceiros.
Art. 1.368-D. O regulamento do fundo de investimento poderá, observado o disposto na regulamen-
tação a que se refere o § 2º do art. 1.368-C desta Lei, estabelecer: (
I – a limitação da responsabilidade de cada investidor ao valor de suas cotas;
II – a limitação da responsabilidade, bem como parâmetros de sua aferição, dos prestadores de 
serviços do fundo de investimento, perante o condomínio e entre si, ao cumprimento dos deveres 
particulares de cada um, sem solidariedade; e
III – classes de cotas com direitos e obrigações distintos, com possibilidade de constituir patrimô-
nio segregado para cada classe.
§ 1º A adoção da responsabilidade limitada por fundo de investimento constituído sem a limita-
ção de responsabilidade somente abrangerá fatos ocorridos após a respectiva mudança em seu 
regulamento.
§ 2º A avaliação de responsabilidade dos prestadores de serviço deverá levar sempre em consi-
deração os riscos inerentes às aplicações nos mercados de atuação do fundo de investimento e a 
natureza de obrigação de meio de seus serviços.
§ 3º O patrimônio segregado referido no inciso III do caput deste artigo só responderá por obriga-
ções vinculadas à classe respectiva, nos termos do regulamento.
Art. 1.368-E. Os fundos de investimento respondem diretamente pelas obrigações legais e contra-
tuais por eles assumidas, e os prestadores de serviço não respondem por essas obrigações, mas 
respondem pelos prejuízos que causarem quando procederem com dolo ou má-fé.
§ 1º Se o fundo de investimento com limitação de responsabilidade não possuir patrimônio sufi-
ciente para responder por suas dívidas, aplicam-se as regras de insolvência previstas nos arts. 955 
a 965 deste Código.
§ 2º A insolvência pode ser requerida judicialmente por credores, por deliberação própria dos co-
tistas do fundo de investimento, nos termos de seu regulamento, ou pela Comissão de Valores 
Mobiliários.
Art. 1.368-F. O fundo de investimento constituído por lei específica e regulamentado pela Comissão 
de Valores Mobiliários deverá, no que couber, seguir as disposições deste Capítulo.
Tive a oportunidade de escrever um artigo detalhando várias questões de fundo de inves-
timento. Para concurso público, o que escrevi até poderia ser cobrado, mas a probabilidade é 
pequena diante da tendência de ser cobrada apenas o texto literal. Seja como for, aos interessados 
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no assunto, transcrevo o resumo desse artigo (com indicação do capítulo do artigo pertinente) 
e, em havendo dúvidas, você pode ler o artigo completo acessando o meu perfil no site “Aca-
demia.edu”17
O artigo aprofunda a discussão acerca dos Fundos de Investimento sob uma perspectiva do Direito 
Civil, do Direito Notarial, dos Registros Públicos e do Processo Civil, especialmente em razão do fato 
de essa matéria ter sido inserida no Livro de Direito das Coisas do Código Civil pela Lei da Liberdade 
Econômica (Lei n. 13.874/2019). Aborda também os principais julgados do STJ sobre fundos de 
investimento.
Fundo de investimento é ente despersonalizado e configura um condomínio de natureza especial 
em que os cotistas são os condôminos. A finalidade dos cotistas é “investir” seu dinheiro adquirindo 
cotas do fundo de investimento, que, a seu turno, buscará o lucro por meio de operações de investi-
mento guiadas por especialistas (capítulos 2 e 8).
Como o fundo de investimento é um condomínio de natureza especial, não se aplicam as regras 
próprias do condomínio tradicional ou do condomínio edilício (art. 1.368-C, § 1º, do CC), do que dá 
exemplo o fato de que o cotista não teria legitimidade para, sozinho, propor ação para defender bens 
do fundo (capítulo 8.3.).
A disciplina dos fundos de investimento atípicos está nos arts. 1.368-C ao 1.368-F do CC e em atos 
infralegais da CVM (especialmente a Instrução Normativa CVM n. 555/2014). Há, porém, fundos de 
investimento típicos, assim entendidosos que possuem uma disciplina legal ou infralegal própria, a 
exemplo do Fundo de Investimento Imobiliário. As regras gerais do CC se aplicam subsidiariamente 
aos fundos típicos por força do art. 1.368-F (capítulo 3).
A responsabilidade do cotista pelas dívidas do fundo é, em regra, ilimitada. A exceção corre à conta 
de previsão, no regulamento do fundo, de responsabilidade limitada ao valor da cota, conforme art. 
1.368-D, I, do CC (capítulo 4).
Mudança no regulamento para tornar limitada a responsabilidade dos cotistas só alcançam dívidas 
nascidas posteriormente, tudo em respeito ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido, conforme 
art. 1.368-D, § 1º, do CC (capítulo 5).
A CVM é autarquia criada para, em suma, proteger os investidores de “golpistas” e de “aventureiros”. 
O CC reconheceu o papel regulamentar dela ao entregar-lhe a incumbência de regulamentar e de 
registrar os fundos de investimento, consoante o seu art. 1.368-C, §§ 2º e 3º (capítulo 6).
O fundo de investimento nasce com o registro do regulamento na CVM. Antes do registro, o regu-
lamento apenas prova um “fundo de fato”, que, na prática, deve ser considerado como um mero 
contrato (capítulo 7).
O fundo de investimento tem autonomia pessoal, patrimonial, processual e obrigacional em relação 
aos cotistas e aos prestadores de serviço, como o administrador, o gestor e o custodiante (capítulos 
7 e 9).
O fundo de investimento não é pessoa jurídica, e sim um ente despersonalizado, e, nessa condição, 
pode figurar como titular de bens no Registro de Imóveis e como parte em contratos e em processos 
judiciais. Pode, inclusive, sofrer dano moral, apesar de haver quem entenda pelo descabimento de 
dano moral contra entes despersonalizados (capítulo 8).
17 Link: https://www.academia.edu/44369836/FUNDOS_DE_INVESTIMENTO_SOB_UMA_%C3%93TICA_DE_
DIREITO_CIVIL_DE_DIREITO_NOTARIAL_DE_REGISTROS_P%C3%9ABLICOS_E_DE_PROCESSO_CIVIL_UMA_
ABORDAGEM_TE%C3%93RICA_E_PR%C3%81TICA_APROFUNDADA
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Coisas – Parte IV
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Antes da Lei da Liberdade Econômica, havia dúvida jurídica razoável acerca da possibilidade de 
o fundo de investimento figurar como o titular de bens nos Registros Públicos e como parte em 
contratos e em processos judiciais. Havia quem entendesse que o nome do administrador é que 
deveria ser levado em conta. Entendemos ser viável a retificação dos registros públicos, do polo 
contratual e do polo judicial para colocar o fundo de investimento no lugar do administrador (ca-
pítulo 13.1.).
No caso do Fundo de Investimento Imobiliário (FII), a sua lei específica (Lei n. 8.668/1993) está em 
aparente conflito com o CC (após sua alteração pela Lei da Liberdade Econômica em 2019) rela-
tivamente à natureza jurídica de ente despersonalizado do fundo de investimento, pois prevê que 
o registro dos bens do fundo deverá ser feito em nome do administrador na condição de titular da 
propriedade fiduciária. Entendemos que, à luz do diálogo das fontes, deve prevalecer as regras do 
CC, de maneira que os registros públicos, os contratos e os processos judiciais em nome do admi-
nistrador anteriormente à Lei da Liberdade Econômica devem ser atualizados para que fazer constar 
o nome do fundo (capítulo 13.2.).
Os prestadores de serviço do Fundo de Investimento só respondem civilmente por dolo ou má-fé, 
desde que estejam atuando de acordo com as regras de funcionamento do fundo. Se, porém, atu-
arem contrariamente às regras de funcionamento, a sua responsabilidade civil se satisfaz com a 
mera presença de culpa. Essa é a interpretação restritiva mais adequada do art. 1.368-E do CC. Há 
tendência da jurisprudência em incluir a culpa grave no conceito de dolo. O regulamento, porém, 
pode endurecer ou aliviar esse regime de responsabilidade dos prestadores de serviço, caso em que 
estes poderão se recusar a prestar o serviço ou aumentar a remuneração para absorver financeira-
mente o maior risco (capítulos 10 e 11).
No caso de Fundo de Investimento Imobiliário, o art. 8º da sua lei específica (Lei n. 8.668/1993) 
responsabiliza o administrador no caso de “má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, 
descumprimento do fundo ou determinação da assembleia de quotistas”. Entendemos que esse 
dispositivo deve ser interpretado em harmonia com o art. 1.368-E do CC, de maneira que, se o ad-
ministrador tiver agido dentro das regras de funcionamento do fundo, ele só responderá por dolo ou 
má-fé (capítulo 13.3.).
Não há solidariedade entre os prestadores de serviço por danos causados aos investidores, salvo 
se eles, por ato próprio de vontade, assim pactuarem. É insuficiente a mera previsão no regulamento 
da solidariedade. Essa é a interpretação que reputamos mais adequada ao inciso II do art. 1.368-D 
do CC (capítulo 10).
Embora a responsabilidade civil seja subjetiva, os prestadores de serviço estão sujeitos à respon-
sabilização administrativa perante a CVM, que fiscaliza a atividade deles e que pode aplicar-lhes 
punições no caso de condutas negligentes, de maneira que a absolvição na esfera civil não afasta 
necessariamente eventual responsabilização administrativa (capítulo 10).
Mesmo antes de o CC passar a disciplinar os fundos de investimento, o STJ firmara sua jurispru-
dência no sentido de negar pretensões indenizatórias formuladas por investidores que alegavam 
ter sofrido prejuízo com alguma operação malograda do administrador ou do gestor dos fundos de 
investimento, salvo se tivesse havido comprovação de gestão temerária ou se tivesse havido vio-
lação do dever de informação. Há, porém, uma presunção de ciência pelo investidor dos riscos de 
insucessos do fundo de investimento, pois, se o investidor não quisesse riscos, contentar-se-ia com 
os rendimentos mais modestos da poupança (capítulo 11).
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O regulamento pode fixar regime de patrimônio de afetação em favor de classes específicas de 
cotistas (capítulo 12).
A cota do fundo de investimento é um bem móvel por determinação legal, o que afasta a incidência 
de ITBI ou a exigência da autorização conjugal do art. 1.647 do CC no caso de sua negociação (ca-
pítulo 13.4.).
A cota é um bem do cotista e, por isso, por inexistir proibição legal, poderia ser objeto de atos volun-
tários de alienação e de oneração bem como de atos involuntários, como a penhora ou a sucessão 
causa mortis. Na prática, porém, com suporte em atos infralegais da CVM, os regulamentos do fun-
do costumam proibir atos voluntários de alienação, restringindo o poder do cotista ao de resgatar 
ou não suas cotas. Apesar de essa situação ser lícita, é desejável que o legisladorreflita sobre a 
conveniência de mudar essa parcial indisponibilidade voluntária das cotas. Isso vale mesmo para 
a cessão fiduciária de cota de fundo de investimento em garantia de locação urbana, pois a lei es-
pecífica exige autorização do regulamento do fundo para sua pactuação (art. 88, §§ 6º e 7º, Lei n. 
11.196/2005 e art. 37, IV, da Lei n. 8.245/91). Entendemos, porém, estar implícita no CC a proibição 
de o regulamento vedar atos involuntários de transmissão da cota, como os decorrentes de suces-
são causa mortis ou os decorrentes de penhoras judiciais (capítulo 13.5.).
Urge que o legislador adapte a legislação à realidade contemporânea de desmaterialização da 
propriedade. Na prática, o patrimônio de inúmeros indivíduos é majoritariamente incorpóreo, e a 
legislação não está adequadamente preparada para essa nova realidade desmaterializada (ca-
pítulo 13.6.).
O banco que orienta seus clientes a adquirem cotas de fundo de investimento não responde por 
insucessos futuros, salvo se violarem o dever de informação (não esclarecendo o cliente acerca dos 
riscos) ou se fizerem a aquisição da cota sem o consentimento do cliente. O STJ tem julgados nesse 
sentido (capítulo 13.7).
Os Fundos de Investimento em Direito Creditório são instituições financeiras e, como tal, pode co-
brar juros além do limite da Lei de Usura e pode exigir fiança como garantia das cessões de crédito 
pro solvendo. Esse é o entendimento do STJ (capítulo 13.8.).
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QUESTÕES DE CONCURSO
023. (CONSULPLAN/TITULAR/CARTÓRIO/2019/ADAPTADA) As limitações ou restrições 
de vizinhança independem de reconhecimento convencional.
As limitações ou restrições de Direito de Vizinhança decorrem de lei e, por isso, não depen-
dem de pacto.
Certo.
024. (CONSULPLAN/TITULAR/CARTÓRIO/2019/ADAPTADA) O proprietário ou o possuidor 
tem direito de exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação deste, quando ame-
ace ruína, bem como lhe preste caução pelo dano iminente.
É o art. 1.280 do CC:
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, 
ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Certo.
025. (CONSULPLAN/TITULAR/CARTÓRIO/2019/ADAPTADA) O mau uso da propriedade 
deve ser analisado, em regra, pelo critério de normalidade ou anormalidade de sua utilização.
O critério da normalidade ou da anormalidade é adotado implicitamente pelo Código Civil pelo 
fato de este condenar o “uso anormal da propriedade” ao censurar posturas exageradas do 
vizinho nos arts. 1.277 ao 1.281 do CC. A ideia é censurar condutas do vizinho que extrapole o 
razoável dentro da sociedade, levando em conta a normalidade. Veja:
CAPÍTULO V
Dos Direitos de Vizinhança
Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de 
propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localiza-
ção do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários 
de tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências 
forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, 
pagará ao vizinho indenização cabal.
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Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho 
exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, 
ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer 
obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o 
prejuízo eventual.
Certo.
026. (VUNESP/PROCURADOR/CÂMARA DE MAUÁ-SP/2019) Tanto o proprietário como o 
possuidor podem fazer cessar as interferências que prejudiquem a saúde ou a segurança dos 
que habitam o imóvel, provocadas pelo uso anormal da propriedade vizinha, assim entendida 
como imóveis confinantes ou contíguos.
O único erro da questão é parte final: o conceito de vizinho não se resume ao imóvel confinan-
te, mas abrange todos os imóveis que estejam expostos ao exercício do direito da propriedade 
(critério da propagação dos efeitos). No mais, a questão estaria correta por condizer com o 
art. 1.277 do CC.
Errado.
027. (VUNESP/PROCURADOR/CÂMARA DE MAUÁ-SP/2019) O proprietário ou possuidor de 
um prédio pode ingressar com ação cominatória contra estabelecimento comercial vizinho, 
fundado em perturbações sonoras, comprovando a inexistência de alvará de funcionamento.
Ainda que haja alvará de funcionamento, é cabível a ação se o vizinho está causado perturba-
ções sonoras além do permitido com fundamento no art. 1.277 do CC.
Errado.
028. (VUNESP/PROCURADOR/CÂMARA DE MAUÁ-SP/2019) Quando a lei civil faz menção 
a prédio vizinho, ela abrange imóveis rurais ou urbanos, mesmo que não sejam contíguos ou 
confinantes, desde que haja construções.
Não há necessidade de haver construções; basta que se trate de algum imóvel dentro do cam-
po de abrangência dos efeitos do exercício de algum direito de propriedade (critério da propa-
gação dos efeitos).
Errado.
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029. (VUNESP/PROCURADOR/CÂMARA DE MAUÁ-SP/2019) As interferências prejudiciais 
à segurança, à saúde ou à segurança provocadas pelo uso anormal da propriedade vizinha de-
vem ser intoleráveis, mesmo justificado por interesse público, como por exemplo um hospital 
localizado em zona estritamente residencial, hipótese em que se deve determinar a cessação 
da atividade lesiva.
Ao contrário do dito na questão, interesse público pode justificar a interferência (art. 1.278, CC).
Errado.
030. (FUNDEP/ADVOGADO/CÂMARA DE PATROCÍNIO-MG/2020) O uso e gozo por parte 
dos proprietários e possuidores de prédios vizinhos podem ser limitados pelas regras dos di-
reitos de vizinhança previstas no Código Civil. A respeito desse tema,
O direito do proprietário encravado à passagem forçada não é gratuito, sendo a indenização 
pela limitação a forma mais apropriada de arcar com os prejuízos dela decorrentes.
É o art. 1.285 do CC:
Seção III
Da Passagem Forçada
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante 
pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicial-
mente fixado, se necessário.
§ 1º Sofrerá o constrangimentoo vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à pas-
sagem.
§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via públi-
ca, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia pas-
sagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma 
outra.
Certo.
031. (CONSULPLAN/TITULAR/CARTÓRIO/2019/ADAPTADA) A passagem forçada é o direi-
to que tem o dono de prédio rústico ou urbano, que se encontra encravado, de constranger o 
vizinho a lhe dar passagem, mediante o pagamento de indenização cabal, cujo rumo será judi-
cialmente fixado, se necessário.
É o art. 1.285 do CC.
Certo.
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032. (FUNDEP/ADVOGADO/CÂMARA DE PATROCÍNIO-MG/2020) O uso e gozo por parte 
dos proprietários e possuidores de prédios vizinhos podem ser limitados pelas regras dos di-
reitos de vizinhança previstas no Código Civil. A respeito desse tema,
O proprietário de prédio imediatamente ou mediatamente inferior é obrigado a receber e es-
coar as águas pluviais, nascentes ou correntes que naturalmente escorram do superior, desde 
que previamente indenizado.
O erro está na parte final da questão: não há direito a indenização. É o art. 1.288 do CC:
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm na-
turalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição 
natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor 
do prédio superior.
Errado.
033. (FUNDEP/ADVOGADO/CÂMARA DE PATROCÍNIO-MG/2020) O uso e gozo por parte 
dos proprietários e possuidores de prédios vizinhos podem ser limitados pelas regras dos di-
reitos de vizinhança previstas no Código Civil. A respeito desse tema,
Cuida-se de presunção iure et de iure o condomínio necessário de paredes, muros e valas de 
divisas entre dois imóveis distintos, cabendo aos respectivos titulares dos imóveis o compar-
tilhamento das despesas de conservação.
A presunção não é absoluta (iure et de jure), e sim relativa (iuris tantum), de maneira que é ca-
bível afastar essa presunção mediante prova em contrário, conforme § 1º do art. 1.297 do CC:
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, 
urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois 
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame 
ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os 
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, 
a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser 
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou 
para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não 
está obrigado a concorrer para as despesas.
Errado.
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034. (FUNDEP/ADVOGADO/CÂMARA DE PATROCÍNIO-MG/2020) O uso e gozo por parte 
dos proprietários e possuidores de prédios vizinhos podem ser limitados pelas regras dos di-
reitos de vizinhança previstas no Código Civil. A respeito desse tema,
É proibida a abertura de janelas em prédios urbanos a menos de dois metros da linha divisória, 
aumentando para cinco metros do terreno vizinho a distância para a construção de edificações 
em imóveis rurais.
Em área urbana, a distância mínima do terreno vizinho para abrir janelas é de um metro e meio, 
e não de dois metros (art. 1.301, CC). Em área rural, a distância mínima do terreno vizinho para 
edificações é de três metros (art. 1.303, CC). Veja:
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do 
terreno vizinho.
§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não po-
derão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores 
de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de 
altura de cada piso.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno 
vizinho.
Errado.
035. (VUNESP/PROCURADOR/ESEF-SP/20109) Tadeu é dono de um gato, que, em diversas 
situações, é encontrado no terreno de sua vizinha, Paula. Cansada dos estragos que o gato 
faz em sua casa, Paula o procura para saber quais as providências pode tomar em relação às 
constantes invasões. De acordo com o previsto no Código Civil,
Paula é obrigada a tolerar que Tadeu entre no seu imóvel, sem aviso prévio, desde que seja 
exclusivamente para se apoderar do gato.
É preciso prévio aviso, ao contrário do dito na questão, conforme art. 1.313, II, do CC:
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, 
mediante prévio aviso, para:
I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou lim-
peza de sua casa ou do muro divisório;
II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1º O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, apa-
relhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2º Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impe-
dida a sua entrada no imóvel.
§ 3º Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a 
ressarcimento.
Errado.
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036. (VUNESP/PROCURADOR/ESEF-SP/20109) Tadeu é dono de um gato, que, em diversas 
situações, é encontrado no terreno de sua vizinha, Paula. Cansada dos estragos que o gato 
faz em sua casa, Paula o procura para saber quais as providências pode tomar em relação às 
constantes invasões. De acordo com o previsto no Código Civil,
Desde que a entrada no imóvel de Paula tenha sido exclusivamente para reaver o gato, Tadeu 
não é obrigado a ressarcir eventuais danos causados.
Ao contrário do dito na questão, há dever de indenizar na forma do § 3º do art. 1.313 do CC.
Errado.
037. (VUNESP/PROCURADOR/ESEF-SP/20109) Tadeu é dono de um gato, que, em diversas 
situações, é encontradono terreno de sua vizinha, Paula. Cansada dos estragos que o gato 
faz em sua casa, Paula o procura para saber quais as providências pode tomar em relação às 
constantes invasões. De acordo com o previsto no Código Civil,
Paula pode exigir de Tadeu a construção de tapumes especiais para impedir a passagem do 
gato. Nesse caso, Paula não está obrigada a concorrer para as despesas.
É o § 3º do art. 1.297 do CC:
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, 
urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois 
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame 
ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os 
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, 
a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser 
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou 
para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não 
está obrigado a concorrer para as despesas.
Certo.
038. (VUNESP/PROCURADOR/ESEF-SP/20109) Tadeu é dono de um gato, que, em diversas 
situações, é encontrado no terreno de sua vizinha, Paula. Cansada dos estragos que o gato 
faz em sua casa, Paula o procura para saber quais as providências pode tomar em relação às 
constantes invasões. De acordo com o previsto no Código Civil,
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Paula pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamen-
to para impedir a passagem do gato. Nesse caso, arcará com todas as despesas, inclusive de 
conservação, mesmo se Tadeu adquirir meação também na parte aumentada.
A parte final da questão está errada: se Tadeu adquirir meação na parte alteada, Paula só 
terá de arcar com metade das despesas, pois a outra metade será de Tadeu, conforme art. 
1.307 do CC:
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, 
para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com meta-
de, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Errado.
039. (FEPESE/ADVOGADO/COMPANHIA DAS ÁGUAS DE JOINVILLE/2018) Sobre o condo-
mínio, é correto afirmar.
Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
É o parágrafo único do art. 1.315 do CC:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Certo.
040. (FEPESE/ADVOGADO/COMPANHIA DAS ÁGUAS DE JOINVILLE/2018) Sobre o condo-
mínio, é correto afirmar.
O condômino poderá se eximir do pagamento das despesas e dívidas, sem que tenha a neces-
sidade de renunciar à sua parte ideal.
Parte final da questão está errada, pois tem de haver renúncia à parte ideal, conforme art. 
1.316, caput, do CC:
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte 
ideal.
§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adqui-
rindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Errado.
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041. (FEPESE/ADVOGADO/COMPANHIA DAS ÁGUAS DE JOINVILLE/2018) Sobre o condo-
mínio, é correto afirmar.
O condômino pode usar da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os di-
reitos compatíveis com a indivisão, sendo vedado, contudo, reivindicá-la de terceiro, alhear a 
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Ao contrário do dito da questão, o condômino pode reivindicar a coisa de terceiros bem como 
alhear ou onerar sua parte ideal, conforme art. 1.314 do CC:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos 
os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a 
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar 
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Errado.
042. (FEPESE/ADVOGADO/COMPANHIA DAS ÁGUAS DE JOINVILLE/2018) Sobre o condo-
mínio, é correto afirmar.
É lícito ao condômino alterar a destinação da coisa comum, dar posse, uso ou gozo dela a es-
tranhos, mesmo que sem o consenso dos outros.
Tem de ser o consenso dos outros, ao contrário do dito na questão (parágrafo único do art. 
1.314, CC).
Errado.
043. (FEPESE/ADVOGADO/COMPANHIA DAS ÁGUAS DE JOINVILLE/2018) Sobre o condo-
mínio, é correto afirmar.
A dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um na obri-
gação, obrigará apenas aquele que a fez em nome da coisa comum.
Presume-se que a dívida é dos condôminos na proporção de suas frações ideais, conforme art. 
1.317 do CC:
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a 
parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou 
proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Errado.
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044. (NC-UFPR/TITULAR/CARTÓRIO TJ-PR/2019) Marta, síndica do Condomínio Portal da 
Luz, tornou-se conhecida entre os moradores por aplicar multas infundadas e exigir obrigações 
não previstas em Convenção de Condomínio, tampouco em Regimento Interno. O caso mais 
emblemático surgiu quando Marta proibiu os moradores de receberem visitantes entre o perí-
odo de Natal e Ano Novo, sob o pretexto de que haveria muito barulho e poderia, assim, haver 
reclamações dos moradores das unidades autônomas. Levando em consideração o caso aci-
ma e com base no Código Civil brasileiro, assinale a alternativa correta.
a) Não poderá a assembleia extraordinária investir outra pessoa, em lugar da síndica, em po-
deres de representação, restando aos moradores ajuizar ação competente a fim de resguardar 
os seus interesses individuais.
b) Mesmo que Marta decida colaborar com a administração do condomínio e com o sossego 
dos moradores desistindo da gestão do condomínio, ainda assim somente poderá ser des-
tituída por meio de ação autônoma, não podendo transferir a outrem, total ou parcialmente, 
os poderes de representação que lhe foramoutorgados por meio de votação em assembleia 
específica.
c) Marta somente poderá ser destituída do cargo de síndica após ouvidos o Ministério Público, 
em se tratando de Condomínio Edilício.
d) Marta pode ser destituída da administração do condomínio pelo voto de um terço (1/3) dos 
membros da assembleia extraordinária, constituída para o fim específico de sanar os abusos 
da síndica.
e) Marta pode ser destituída da administração do condomínio pelo voto da maioria absoluta 
dos membros da assembleia extraordinária, constituída para o fim específico de sanar os abu-
sos da síndica.
Os condôminos não precisam de ação judicial para destituir um síndico; basta-lhes em assem-
bleia especialmente convocada para esse fim obter voto da maioria absoluta de seus mem-
bros (art. 1.349, § 2º, CC). Só a alternativa “E” condiz com isso e, por isso, é o gabarito.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos ne-
cessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administra-
tivo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que 
interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
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IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as 
funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da 
convenção.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo an-
tecedente [HOUVE ERRO REDACIONAL; A REMISSÃO É, NA VERDADE, AO § 1º], poderá, pelo voto 
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar 
contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Letra e.
045. (FCC/JUIZ/TJ-PE/2015/ADAPTADA) Em Assembleia Geral Extraordinária do Condomí-
nio Edifício Parque das Aves, e para a qual todos os condôminos foram convocados, por maio-
ria absoluta de votos foi deliberada a cobrança de uma contribuição mais alta dos condôminos 
em cujas unidades haviam sido realizadas reformas que as valorizaram e cujos proprietários 
ocupam as duas vagas de garagem pertencentes a cada apartamento, enquanto a maioria dos 
moradores só ocupava uma delas. Essa deliberação é
a) inválida, porque, salvo disposição em contrário na convenção, a contribuição para as despe-
sas do condomínio deve ser proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade.
b) inválida, porque, em um condomínio, deve ser igual a contribuição dos condôminos, inde-
pendentemente do valor da unidade autônoma.
c) válida, porque a decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária, por maioria abso-
luta, atendendo à disposição legal que rege a matéria concernente à cobrança de despesas 
condominiais.
d) inválida, porque salvo disposição em contrário da convenção, a contribuição para as despe-
sas do condomínio deve ser proporcional à área de cada unidade
e) válida, porque as decisões tomadas em assembleia regularmente convocada sempre obri-
gam a todos os condôminos.
A contribuição condominial é calculada de acordo com as regras da convenção de condomí-
nio, a qual só pode ser alterada por quórum de 2/3 (arts. 1.336, I, e 1.351 do CC). Isso, por si 
só, já justificaria a invalidade da assembleia pelo fato de ter havido apenas votação de maioria 
absoluta e por não ter havido alteração da convenção. Ainda que assim não fosse, a forma de 
cálculo proposta seria de duvidosa legalidade, pois não se pode estabelecer forma de rateio 
desproporcional à luz de uma interpretação do inciso I do art. 1.336 do CC.
Letra a.
046. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) A multipropriedade se extin-
guirá automaticamente, se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
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É o contrário, conforme parágrafo único do art. 1.358-C do CC:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um 
mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com 
exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de 
tempo forem do mesmo multiproprietário.
Errado.
047. (CESPE/DEFENSOR/DPE-DF/2019/ADAPTADA) O regime da multipropriedade poderá 
ser adotado por condomínio edilício na totalidade de suas unidades autônomas, por meio da 
deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
É o art. 1.358-O, II, do CC:
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na 
totalidade de suas unidades autônomas, mediante:
I – previsão no instrumento de instituição; ou
II – deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
Certo.
048. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) O período correspondente a 
cada fração de tempo será de, no mínimo, 30 (trinta) dias, seguidos ou intercalados, e poderá 
ser fixo e determinado, no mesmo período de cada ano ou flutuante.
O período mínimo é de 7 dias, e não de 30 (art. 1.358-E, § 1º, do CC). Veja:
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos 
ou intercalados, e poderá ser:
I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante 
procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isono-
mia, devendo ser previamente divulgado; ou
III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos 
durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente 
direito ao uso por períodos também maiores.
Errado.
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049. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) O instrumento de instituição 
da multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imó-
vel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.
É o art. 1.358-H do CC:
Art. 1.358-H. O instrumento de instituiçãoda multipropriedade ou a convenção de condomínio em 
multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que 
poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de 
tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no 
instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.
Certo.
050. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) O imóvel objeto da multipro-
priedade é indivisível, não se sujeitando à ação de divisão ou de extinção de condomínio, mas 
não inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.
Parte final contraria inciso II do art. 1.358-D do CC:
Errado.
051. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) A transferência do direito de 
multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil 
e não dependerão da anuência dos demais multiproprietários que têm, salvo disposição em 
sentido contrário, direito de preferência na aquisição de fração de tempo.
Ao contrário do dito na parte final da questão, a regra é não ter direito de preferência, conforme 
§ 1º do art. 1.358-L do CC:
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante 
terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais 
multiproprietários.
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no 
instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos de-
mais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o 
§ 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referen-
te à fração de tempo no momento de sua aquisição.
Errado.
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052. (VUNESP/TITULAR/CARTÓRIO TJ-RS/2019/ADAPTADA) A transferência do direito de 
multipropriedade dependerá da cientificação dos demais multiproprietários, devendo ser res-
peitado o direito de preferência destes.
Não há necessidade de cientificação nem – salvo previsão diversa na convenção ou no ato de 
instituição – há direito de preferência (art. 1.358-L, caput e § 1º, CC).
Errado.
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GABARITO
23. C
24. C
25. C
26. E
27. E
28. E
29. E
30. C
31. C
32. E
33. E
34. E
35. E
36. E
37. C
38. E
39. C
40. E
41. E
42. E
43. E
44. e
45. a
46. E
47. C
48. E
49. C
50. E
51. E
52. E
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Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil, Processo Civil e Direito Agrário (único aprovado no 
concurso de 2012). Advogado. Professor em cursos de graduação, de pós-graduação e de preparação para 
concursos públicos em Brasília, Goiânia e São Paulo. Ex-membro da Advocacia-Geral da União (Advogado 
da União). Ex-Assessor de Ministro do STJ. Ex-técnico judiciário do STJ. Doutorando e Mestre em Direito 
pela Universidade de Brasília (UnB). Bacharel em Direito na UnB (1º lugar em Direito no vestibular da UnB 
de 2002). Pós-graduado em Direito Notarial e de Registro. Pós-Graduado em Direito Público. Membro do 
Conselho Editorial da Revista de Direito Civil Contemporâneo.
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	Apresentação
	Coisas – Parte IV
	1. Direito de Vizinhança
	1.1. Definição
	1.2. Conceito de Vizinho
	1.3. Classificação dos Direitos de Vizinhança quanto à Onerosidade
	1.4. Uso Anormal da Propriedade
	1.5. Árvores Limítrofes
	1.6. Passagem Forçada
	1.7. Passagem de Cabos e Tubulação
	1.8. Águas
	1.9. Delimitação entre os Prédios e Direito de Tapagem
	2. Condomínio
	2.1. Espécies de Condomínio no Direito das Coisas
	3. Condomínio Tradicional
	3.1. Definição e as Concepções Romana e Germânica de Condomínio
	3.2. Silêncio do Título Aquisitivo de um Bem: Definição da Fração Ideal
	3.3. Legitimação Concorrente para Proteção da Coisa perante Terceiros
	3.4. Uso da Coisa Comum
	3.5. Direito de Preferência no Caso de Alienação da Fração Ideal
	3.6. Direito de Preferência no Caso de Locação da Coisa Comum
	3.7. Condomínio Pro Diviso e Pro Indiviso e o Direito de Preferência
	3.8. Renúncia Liberatória (Art. 1.316, CC) e Procedimento de Registro no Caso de Imóvel
	3.9. Extinção do Condomínio: Divisão da Coisa Comum Divisível ou Venda da Coisa Indivisível
	3.10. Administração do Condomínio Tradicional e Capacidade para Ser Parte em Atos Extrajudiciais e Judiciais
	4. Condomínio Legal
	5. Condomínio Edilício
	5.1. Legislação
	5.2. Definição
	5.3. Condomínio Edilício Horizontal ou Vertical
	5.4. Nascimento do Condomínio Edilício: Instituição vs Constituição do Condomínio Edilício
	5.5. Casos Especiais
	5.6. Eficácia da Convenção Condominial para Regular Relações entre os Condôminos
	5.7. Contribuição (Quota) Condominial
	5.8. Administração do Condomínio
	6. Condomínio de Lotes
	7. Condomínio Urbano Simples
	8. Condomínio em Multipropriedade
	8.1. Importância Prática e Exemplos de Aproveitamento Econômico do Bem: Caso do Intercâmbio e do Regime de Pool
	8.2. Definição e o Instituto no Mundo e no Brasil
	8.3. Multipropriedade sobre Móveis
	8.4. Multipropriedade sobre Imóveis
	9. Fundo de Investimento
	Questões de Concurso
	Gabarito
	AVALIAR 5: 
	Página 71: