Administração de Imóveis e Locação

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Administração
de Imóveis e
Locações
Alexandre Junqueira Gomide
Administração
de Imóveis e
Locações
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Alexandre Junqueira Gomide 
Edição revisada
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Administração de Imóveis e Locações
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G62a
 
Gomide, Alexandre Junqueira
 Administração de imóveis e locações / Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. - 
Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 142p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-2979-2 
 
 1. Locação de imóveis - Brasil. 2. Administração de imóveis - Brasil. 3. Brasil. [Lei do 
inquilinato (1991)]. I. Título. 
12-5027. 
 CDU: 347.453(81)(094.5)
 
16.07.12 31.07.12 037536 
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Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.
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Sumário
Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 7
Prospecção de imóveis | 7
Avaliação de imóveis | 9
Contrato de locação | 9
Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação | 11
Locação na Lei 8.245/91 | 17
O que é locação? | 17
Características do contrato de locação | 17
As exclusões da Lei do Inquilinato | 18
Sublocação | 20
Questões correlatas à locação | 27
Solidariedade legal | 27
A vênia conjugal como requisito de eficácia do contrato de locação | 28
A morte das partes | 29
Dissolução do casamento ou da união estável do locatário | 30
Retomada do imóvel pelo locador | 37
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 37
Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 39
Locação comercial ou não residencial | 41
Devolução do imóvel pelo locatário | 47
Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 47
Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 49
A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91 | 55
Direito de preferência | 55
A denúncia do contrato em razão da alienação | 58
Deveres das partes no contrato de locação | 63
Locador | 63
Deveres do locatário | 65
Benfeitorias e sua indenização | 71
Benfeitorias | 71
Direito de indenização | 71
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Locação por temporada | 77
Definição | 77
Prazos da locação | 77
Forma do contrato | 77
Prorrogação do contrato | 78
Vantagens e desvantagens da locação por temporada | 79
Locações especiais | 85
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados | 85
Garantias contratuais | 93
Espécies de garantia na Lei 8.245/91 | 94
Aspectos gerais das ações locatícias | 103
A tramitação do processo no período de férias | 103
Foro competente | 104
Valor da causa | 106
Efeito devolutivo dos recursos | 106
Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 111
Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias | 111
Concessão de liminar com fixação de caução | 112
Prova da propriedade | 113
Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação | 113
Purgação da mora | 114
Prazos para a efetiva desocupação | 114
Fixação de caução quando da decretação do despejo | 115
Ação de consignação de aluguel | 116
Ação revisional de aluguel | 121
Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 | 121
Ação renovatória | 129
Da ação renovatória | 129
Requisitos para renovatória | 130
Noções gerais de decadência | 131
Prazo do contrato renovado por sentença | 132
Requisitos da petição inicial | 132
Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel | 132
Consequências da renovação em relação ao fiador | 133
Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupação | 134
Referências | 139
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Apresentação
O contrato de locação de imóvel urbano é um dos negócios jurídicos mais celebrados em nosso país. Em virtude 
dos inúmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91, 
sob a denominação “Lei do Inquilinato”.
 A principal justificativa para sua criação se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o país bem 
como a difícil relação entre locatários e locadores.
Essa norma possui suma importância. Exemplo disso é a possibilidade de revisão do valor do aluguel, presente no 
artigo 19 da referida lei, atendendo à função social do contrato e o princípio da boa-fé. Essa regra pode proteger 
as famílias que não possuem condições para aquisição do próprio imóvel e arcam com valores excessivos de 
aluguel.
Na locação comercial, a lei também confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ação renovatória de 
aluguel. Sem dúvida uma grande proteção ao fundo de comércio adquirido pelo comerciante após anos da sua 
atividade empresarial.
Enfim, são diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locação de imóveis urbanos. 
O presente livro não tem por objetivo pôr um ponto final em todas as difíceis questões trazidas nas relações 
locatícias. A Lei do Inquilinato traz questões palpitantes do Direito Civil. A fiança nos contratos de locação pode ser 
considerada uma das mais polêmicas. 
Tivemos por meta atingir não apenas os profissionais do Direito, mas o cidadão comum. Aliás, como dizia o professor 
da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. José de Oliveira Ascensão, o direito civil é exatamente isso, 
“o direito comum para o homem comum”.
Com o conteúdo apresentado neste livro, o leitor poderá aprender as regras da locação de imóvel urbano, o 
entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questões mais atuais e discutidas na doutrina por 
grandes especialistas nessa área.
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Introdução à Administração 
Imobiliária e à locação 
Alexandre Junqueira Gomide*
Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que 
a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário 
vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas, 
devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.
Prospecção de imóveis
O primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Segundo o dicionário Aurélio (1986, 
p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo.
Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz 
respeito ao estudoda localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, 
dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.
Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trânsito intenso, ruas com feiras livres, ruas 
próximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas, locais 
dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluição 
sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-
zação de determinado imóvel.
Para tanto, o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Ainda de acordo com Lindemberg 
Filho (2006), os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; 
educação; áreas de lazer e serviços públicos. Dependendo do tipo de locação (residencial, não residencial 
* Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares 
Penteado (FAAP-SP). Advogado.
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8 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância. Podemos citar como exemplo 
uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em 
alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos. Parques próximos e 
lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrário será observado na situação de 
uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. Neste caso, as citadas facilidades comer-
ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo 
de locação. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-
dos antes da comercialização de um imóvel.
Segurança
No que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima, a exis-
tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha, emergências médicas, hidran-
tes, câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação.
Comércio e serviço
É conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. Devemos providenciar um 
levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias, 
quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, 
videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmácias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, serviços de 
fotocópia, quadra de esportes, museus, clínicas médicas, ambulatórios, hospitais, clínicas veterinárias, 
hotéis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrônicos, entre outros. 
Transporte
No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam 
nas imediações e os pontos de táxis existentes. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida-
de, ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento. 
Áreas de lazer
As áreas de lazer, como parques, praças e áreas verdes, podem valorizar determinados imóveis. 
Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais.
Serviços públicos
É importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública, estrutura viária, 
 pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público, saneamento, calçamento, ruas ar-
borizadas, preservação ambiental, urbanismo, entre outros.
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9|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária, pois por meio dela esta-
belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser 
sugerido, ou opinado por um corretor de imóvel. 
Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações renovató-
rias, por exemplo, é necessário que o profissional tenha capacitação técnica. 
Esse é o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7.º e 13.º. A lei determina que somen-
te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Nessa esteira concordam Nelson 
Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, senão vejamos:
 Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge-
nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de 
avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, 
estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional 
superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)
Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados estão aptos a realizar as avalia-
ções de imóveis em juízo, vez que possuem conhecimentos específicos e domínio dos métodos 
avaliatórios.
Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imóveis estão habilitados a dar 
opiniões ou estimativas quanto a determinados valores no que tange à comercialização desses 
imóveis.
Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imóvel, ele poderá dar a sua suges-
tão quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados deverão fazer as avalia-
ções, que poderão ser utilizadas por juízes. Avaliação é diferente de opinião. Os corretores de imóveis po-
derão opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais técnicos poderão fazer avaliações. 
A jurisprudência já admitiu a avaliação de imóveis por corretores, entretanto, acreditamos que 
esse caminho poderá ser prejudicial às avaliações, pois os profissionais técnicos possuem técnicas cien-
tíficas para tal procedimento.
Normalmente, as agências imobiliárias conseguem estimar determinados valores para a comer-
cialização de um ou outro imóvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina 
um valor que pode ser atribuído àquele imóvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos dá ideia do 
valor locatício daquele determinado imóvel.
Contrato de locação
Introdução sobre os contratos
O contrato, em seu sentido amplo, designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso de 
vontades. Embora o novo Código Civil (CC) não traga uma definição de contrato, podemos conceituá-lo 
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10 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma 
relação jurídica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).
O CC traz disposições gerais que os contratantes devem observar durante a execução de um con-
trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execução do contrato aplicando sempre a 
boa-fé. O CC também regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mútuo, comoda-
to, fiança, empreitada, entre outros. 
O contrato de locação também é regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locação de 
bens imóveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razão de sua especiali-
dade sobre a lei geral, que é o CC. 
Aspectos práticos sobre o contrato de locação de bens imóveis urbanos
Vamos então fazer algumas abordagens práticas sobre o contrato de locação. O contrato de 
locação não exige forma legal e solene, como a compra e venda de imóveis requer, nostermos do 
artigo 108 do CC. 
O contrato de locação pode ser convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-
damos que a forma escrita traz uma segurança jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato 
for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando alguns direitos mais seguros 
de serem exercidos, como é o direito de preferência. 
Caso o locatário disponha de contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da faculdade 
prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imóvel, caso deposite o 
preço e demais despesas do ato de transferência. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-
linato, somente os contratos escritos podem dar o direito à ação renovatória.
As partes devem ainda ter certos cuidados quanto à documentação necessária para que o acordo 
seja seguro. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de proprieda-
de (matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não há 
hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. 
O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de propriedade do locador e de que não haja 
outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, o locatário deve 
certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. 
Por outro lado, o locador deverá ter cautela na situação jurídica do locatário. Investigar se o inte-
ressado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se 
imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom históri-
co ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, 
como forma de proteção ao locador. 
A vistoria também é fundamental no contrato de locação. Nela deverão constar as condições do 
imóvel, seus pertences, entre outros pormenores. Tal assertiva nada mais é do que uma importante for-
ma de segurança para ambas as partes. 
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11|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Solução de conflitos extrajudiciais 
de litígios envolvendo a locação
Atualmente, com a crise do Poder Judiciário Brasileiro, os litígios judiciais podem demorar anos a 
serem julgados. Dessa forma, a população acaba desacreditando na justiça para a solução de conflitos.
Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 – A Lei da Arbitra-
gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judiciário. 
São inúmeros os benefícios para as partes que buscam uma solução de conflitos por meio da arbitra-
gem, entre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos árbitros, entre outros. 
Mas o que exatamente é a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar-
bitragem é um meio alternativo de solução de controvérsias por meio de uma ou mais pessoas que 
 recebem seus poderes de uma convenção privada, decidindo com base nela, sem intervenção estatal, 
sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial.
De forma um pouco mais sumária, porém não menos brilhante, José Eduardo Carreira Alvim (2004) 
nos ensina que a arbitragem é a instituição pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a árbitros, 
por elas indicados ou não, o julgamento de seus litígios relativos a direitos transigíveis, ou seja, disponíveis.
Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a função de julgar (exclusiva do Estado) para 
terceiros, desde que os litígios sejam relativos a direitos patrimoniais disponíveis (conflitos familiares, 
por exemplo, são considerados direitos indisponíveis e não podem ser julgados pela arbitragem).
As partes poderão, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que serão aplicadas, des-
de que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública (art. 2.º, §1.º da Lei 9.307/96). 
Art. 2.º 
§1.º Poderão as partes escolher, livremente, as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja 
violação aos bons costumes e à ordem pública.
Para que seja instituída a arbitragem, as partes devem constituir cláusula compromissória ou 
compromisso arbitral. A cláusula compromissória é a convenção que as partes celebram em um de-
terminado contrato, por exemplo, o contrato de locação de imóveis, comprometendo-se a submeter à 
arbitragem os litígios que possam surgir em razão daquele contrato (art. 4.º da Lei 9.307/96).
Já o compromisso arbitral é a convenção por meio da qual as partes submetem um litígio à arbi-
tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado 
litígio. A principal diferença entre a cláusula compromissória é que ela não é realizada no momento da 
assinatura do contrato, mas somente após a conclusão do contrato.
No que tange à seleção dos árbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa 
capaz e que seja de confiança das partes (art. 13.º da Lei 9.307/96), desde que não estejam impedidas 
de atuar como árbitros. Os impedimentos estão dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96). 
O procedimento arbitral também é rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da 
sentença. Vale ressaltar que a senteça emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da 
sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo.
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12 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Feita essa introdução sobre a arbitragem, não podemos deixar de manifestar que atualmente a 
arbitragem é utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o português Luís de 
Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comércio internacional possuem cláu-
sulas arbitrais. 
No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-
co utilizada. A falta de câmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem 
pouco popular em relação aos Estados Unidos da América ou países da Comunidade Europeia. De 
qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de solução de conflitos e que deve crescer 
muito nos próximos anos. Nas questões imobiliárias, não restam dúvidas de que se trata de um impor-
tante instrumento de proteção às partes, já que há inclusive no Brasil tribunais especializados nesse 
tipo de litígio.
Texto complementar
Arbitragem e mediação
(CAETANO, 2002, p. 23-25)
Introdução 
A arbitragem, sistema entre nós codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de 
pessoas, empresas ou instituições particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar 
fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora 
do Poder Judiciário. 
Verdadeira justiça privada praticada por e para particulares.
Seu uso no mundo é muito antigo. Sua prática é muito anterior ao Estado como único prove-
dor da Justiça. 
Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido à arbitragem povos como os hebreus, os hindus, 
os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros 
do deserto ao tempo de Marco Pala e que também havia sido uma prática frequente entre os mercadores fenícios 
e gregos.
Em nosso Direito positivo, a arbitragem já era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25 
de novembro de 1850. Mas, desde então, entre nós tornou-se impraticável pelo formalismo de ho-
mologação da sentença arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. art. 463 do Regula-mento), bem como reservava às partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito 
demorada a solução do conflito.
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13|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Ocorria desinteresse pelo uso e prática da arbitragem. 
Era tanto quanto o mesmo uso de solução de qualquer questão pelo Poder Judiciário. Esses 
obstáculos de ordem processual legal perduraram até o advento de nossa atual Lei de Arbitra-
gem, também denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o 
9.307 como o modo e meio mais prático e adequado de solução de conflitos e controvérsias entre 
particulares. 
Essa nossa lei conferiu à sentença arbitral os mesmos efeitos da sentença judicial do Poder 
Judiciário bem como conferiu ao árbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que 
a sentença arbitral não está sujeita a recurso ou a homologação do Poder Judiciário. 
A resolução dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares, 
na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de 
rapidez, oralidade, eficácia, sigilo, informalidade, economia e precisão. 
Anote-se que há controvérsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-
ções negociais com os particulares. Por exemplo: licitações, concessões, fornecimentos etc., o que 
está amenizado pelos órgãos reguladores de serviços públicos concedidos. 
Assim, no Brasil, a arbitragem já pode e deve ser praticada como Justiça privada que é. Tal 
como é utilizada em todo o Hemisfério Norte e no Oriente. 
Nos contratos internacionais de comércio, a arbitragem é usada com total exclusividade para 
solução de seus conflitos ou controvérsias. Até mesmo quando uma das partes é brasileira. 
Todavia, a aceitação de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo 
jurídico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, não ocorre 
como seria desejável e necessário. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de solução 
de conflitos ou controvérsias entre particulares, como a negociação, conciliação e mediação, têm 
recepção no público em geral. 
Há organizações de projeção internacional, até centenárias, que atuam no campo da arbitra-
gem, e, no Brasil, já não são poucos os órgãos, instituições e entidades especializadas, isto é, firmas 
ou empresas sob a forma jurídica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-
ços de assistência, gerência e administração do procedimento arbitral. 
A nós, todavia, falta e muito, além da ignorância, no sentido próprio de desconhecer o tema, a 
cultura do uso dos meios alternativos de solução de conflitos, excluindo-se o Poder Judiciário. 
Só se tem em mente que a solução dos conflitos se resolve com a intervenção de advogados e 
perante o Poder Judiciário, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.
Daí essa pretensão de oferecimento de apreciações simples e diretas sobre os meios adequa-
dos de solução de conflitos entre particulares, fora do Poder Judiciário, em especial a arbitragem e 
a mediação. Produto mais de vivência, experiência, algum estudo e reflexão. 
Não há intenção mínima em alcançar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. É dirigida 
a cidadãos sem formação acadêmica ou jurídica que têm a humildade dos sábios de que pouco ou 
nada sabem. Mas têm curiosidade. 
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14 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Atividades
1. O que deve ser levado em consideração para se aferir o valor econômico de um imóvel?
2. Quem está habilitado a avaliar um imóvel?
3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatário de um 
imóvel?
4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um 
imóvel?
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15|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Gabarito
1. Um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação se dá no que diz 
respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas 
vezes, dificultam a sua comercialização bem como aqueles que a favorecem.
 Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados serão: 
 segurança; comércio; serviços; transporte; educação; áreas de lazer e serviços públicos. Depen-
dendo do tipo de locação (residencial, não residencial ou mesmo para temporada), cada ponto 
terá maior ou menor importância.
2. A avaliação de um imóvel, para fins de comercialização pode ser realizada por corretores de 
imóveis, que são capazes de estimar o valor de determinados imóveis.
 Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações reno-
vatórias, por exemplo, é necessário que aquele que a realize tenha capacitação técnica, como 
aquela dotada por engenheiros e arquitetos.
3. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de propriedade 
(matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não 
há hipoteca, penhora ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse 
no futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imóvel é de propriedade do locador e que 
não haja outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, 
o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. 
4. O locador deverá acautelar-se sobre a situação jurídica do locatário. Investigar se o interessado 
em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se 
imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom 
histórico ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e 
Documentos, como forma de proteção ao locador. 
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16 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
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Locação na Lei 8.245/91
O que é locação?
Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC), a locação é o contrato onde uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível1, mediante 
certa retribuição.
São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou 
de terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino que 
remunera o locador pagando-lhe aluguel.
Características do contrato de locação
O contrato de locação é caracterizado por ser bilateral, oneroso, típico, consensual e não formal.
É bilateral, pois gera obrigações a ambas as partes. Difere do contrato unilateral, que só deter-
mina obrigações para uma das partes, como ocorre na doação. No contrato bilateral, portanto, existe a 
característica do sinalagma, ou seja, a dependência recíproca de obrigações. Daí por que muitos pre-
ferem chamá-los de contratos sinalagmáticos.
É oneroso, pois há reciprocidade de direitos e obrigações entre locador e locatário. Não exis-
te lo ca ção gratuita. Se fosse gratuito seria considerado comodato, ou seja, empréstimo de coisas não 
 fungíveis.
O contrato é típico, vez que sua forma contratual é disciplinada em lei. Também possui a caracte-
rística de consensualismo porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou 
não. Como não necessita de forma preestabelecida(ao contrário da compra e venda de bens imóveis), 
é contrato não formal. 
A locação é prevista essencialmente em duas legislações. Antes do advento da Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91), a locação era disciplinada pelo CC de 1916, em seus artigos 1.188 a 1.215. Os artigos 1.200 
a 1.125 cuidavam especialmente da locação de bens imóveis, chamados prédios. Em razão da grande 
utilização de contratos de bem imóveis urbanos, o legislador entendeu por bem disciplinar a matéria 
1 Nos termos do artigo 85 do Código Civil, bens fungíveis são aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e 
quantidade. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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18 | Locação na Lei 8.245/91
em diploma específico. Em verdade, a situação difícil do mercado imobiliário à época da edição dessa 
lei, a difícil relação entre locatários e locadores e o problema da moradia em geral, estavam a reclamar 
uma profunda reestruturação na legislação locativa.
De um lado se mostrava grande o desestímulo da construção de novos imóveis destinados à lo-
cação, tantas as mordaças impostas aos proprietários, enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. De 
outro lado aparecia aflitiva a situação de quem necessitava de imóvel para alugar, principalmente para 
moradia, tendo em vista o desequilíbrio de preços de locação ocasionados pela revogada legislação.
Nessa esteira foi criada a Lei 8.245/91 chamada “Lei do Inquilinato”. Seu campo de atuação é toda 
locação de imóvel urbano. Imóvel urbano não significa aquele que se localiza na cidade. Imóvel urbano 
é aquele cuja destinação é urbana, ou seja, aquele que se destina à habitação ou comércio.
Por outro lado, a locação também é disciplinada no Código Civil Brasileiro (Lei Geral – arts. 565 a 
578). O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação, senão vejamos:
Art. 1.º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a 
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
[...]
Desta feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro (CC) ou pelas leis específicas que tratam sobre determinada matéria. Vamos agora tratar 
das exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 1.º, “a”.
As exclusões da Lei do Inquilinato
Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas 
autarquias e fundações públicas
A opção do legislador se deu em razão de o interesse público não permitir que esses imóveis 
sofram as restrições que a lei produz. O arrendamento dos imóveis da União é regido pelo Decreto-Lei 
9.760/46 e pelo Decreto 6.874/44.
Note-se que a lei não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, como 
inquilino, a Lei 8.245/91 será aplicada.
Para entendermos melhor essa situação, José Simão (2007, p. 15) nos traz um exemplo. Se o 
Governo de São Paulo resolve alugar um imóvel de sua propriedade para particulares, essa locação 
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19|Locação na Lei 8.245/91
estará excluída da Lei do Inquilinato. Entretanto, se o mesmo governo alugar a casa de um particular 
para a instalação de determinado órgão para atendimento ao público, a locação será regida pela lei 
em questão.
Vagas autônomas de garagens ou espaços para estacionamento de veículos
A locação em questão encontra-se excluída pela lei, pois não carece de proteção ao inquilino na 
qualidade de hipossuficiente. A lei pretende evitar injustiças ao inquilino que reside ou desenvolve sua 
atividade de trabalho no imóvel locado. 
Todavia, deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifício, locada, ainda que em contrato 
autônomo, mas relacionada com uma unidade predial desse edifício é acessória da locação do imóvel e 
juntamente com essa locação deve ser tratada.
Sílvio Venosa (2006, p. 14) ainda nos traz uma boa lembrança. Sendo o contrato de locação de 
vaga de estacionamento um contrato atípico, ou seja, que não possui previsão expressa na lei, esse con-
trato também inclui um contrato de depósito, tendo em vista a sua natureza, qual seja, a de “guardar” 
o veículo.
Os espaços destinados à publicidade
Também estão excluídos do âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato e seguirão as regras do 
CC para a locação comum, a locação de espaços para a publicidade, tais como cartazes, outdoors, 
placas luminosas, muros para a propaganda de certo produto (arts. 561 a 578). A locação de pu-
blicidade de políticos ou mesmo a fachada durante uma obra também se encontra excluída pela 
Lei 8.245/91.
Realmente não há razão para aplicação da Lei do Inquilinato, vez que não podemos equiparar o 
anunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das proteções do referido diploma.
Apart-hotéis
Os apart-hotéis, também denominados de flat services, surgem para uma porção diferenciada da 
população. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa, podendo até mesmo 
caracterizar moradia, residência ou domicílio do usuário, mas sem a conotação de locação para a Lei 
do Inquilinato. A natureza e destinação desses prédios é que os coloca fora da Lei do Inquilinato. Esses 
serviços de que fala a lei são os usuais do ramo hoteleiro, com maior ou menor sofisticação, de acordo 
com o nível apresentado. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeições, limpeza diária 
e arrumação da unidade, portaria etc.
Trata-se, de um verdadeiro contrato de hospedagem, diferenciada dos hotéis em geral, mas que 
não é locação. Normalmente, as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietários diversos que 
outorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros, ou seja, hóspedes.
Afasta-se da natureza jurídica da locação, que é a simples disponibilização da posse de certa 
coisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. Há, também, um contrato de prestação 
de serviços, daí a locação de apart-hotéis ter um caráter diferente: locação, prestação de serviços e 
hospedagem.
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20 | Locação na Lei 8.245/91
Devemos, todavia, examinar as condições do caso concreto para que não haja abusos, nem por 
parte do morador de um imóvel nessas condições, pretendendo levar a relação jurídica para a Lei do 
Inquilinato, que o protege, nem por parte do proprietário do bem, buscando situação contrária. Dessa 
forma, não é simplesmente pelo fato de se tratar de um flat service que se exclui sumariamente a Lei 
8.245/91. Quando existe na relação um contrato típico de locação de imóvel para fim residencial, pode 
ser aplicada a referida lei. 
Nesse diapasão manifesta-se Francisco Antonio Casconi:
Se, contudo, se verificar que a moradia é o ponto fulcral da relação jurídica, com animus de continuidade (ocupação 
da unidade pela mesma pessoa por vários meses) difícil afastar a lei inquilinária, pelo menos quanto à possibilidade 
de adotar-se a ação de despejo e não a reintegração de posse para sua retomada. Há que se definir até que ponto o 
aspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se, do contrário, a finalidade precípua é efetiva moradia com serviços 
mais diferenciados do queaqueles postos à disposição em condomínios puros, para então, aplicar-se a legislação civil 
ou especial. (CASCONI, 1991 apud VENOSA, 2006, p. 14)
Resta evidenciado que, além da exclusão trazida pela lei, devemos nos atentar às reais condições 
estabelecidas em caso concreto para que não haja excessos ou privações de direitos para o hóspede- 
-morador.
Arrendamento mercantil
Também chamado de leasing, continua a ser regulado pela Lei 6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83, 
e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
O contrato de arrendamento mercantil é considerado um contrato misto, pois contém regras 
referentes à locação e também à compra e venda, já que o contratante pode, ao final do contrato, 
efetuar a opção de compra, adquirindo o domínio para si. O leasing pode ter como objeto tanto bens 
móveis quanto imóveis.
Sublocação
A sublocação é considerada um contrato derivado, pois sua existência decorre exclusivamente 
de outro contrato (que é o principal), sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto 
do derivado.
A regra é que a sublocação é proibida. Entretanto, poderá ocorrer se houver consentimento do 
locador. Essa é a determinação do artigo 13 da Lei de Locação (Lei 8.245/91): 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consenti-
mento prévio e escrito do locador.
[...]
Se feita sem o consentimento do locador, o inquilino estará infringindo a lei e poderá ser despe-
jado, por infração contratual (Lei 8.245/91, art. 9.º, II).
A lei ainda afirma que pode o locatário notificar por escrito a sublocação, e que o locador tem 
30 dias para manifestar sua oposição (Lei 8.245/91, art. 13, §2.º). Mesmo sem a autorização prévia do 
locador, poderá o inquilino notificá-lo, e seu silêncio significará concordância com a sublocação. 
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21|Locação na Lei 8.245/91
Na maioria dos casos, o próprio contrato é expresso ao proibir a sublocação e, nesse caso, ainda 
que o locatário notifique, a proibição persiste, não cabendo, portanto, a notificação.
Outrossim, vale ressaltar que se o sublocatário estiver em situação de clandestinidade, pois não 
houve autorização do locador, não terá direitos a serem exercidos contra o último.
Tendo em vista que o contrato de sublocação depende do contrato de locação, o fim do segundo 
significa a extinção do primeiro. Assim é disposto na Lei do Inquilinato:
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito 
de indenização ao sublocatário contra o sublocador.
Nada impede que sublocatário e locador firmem novo contrato de locação. O que não pode 
existir é sublocatário sem a presença do locatário. Deverá haver apuração da causa extintiva da locação 
para que se verifique eventual direito à indenização do sublocatário. 
Locatário e sublocatário não são devedores solidários2 dos encargos devidos ao locador. Isso por-
que a solidariedade não se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes. Entretanto, a lei 
determina ser o sublocatário devedor subsidiário a partir do momento em que o locador propõe a 
demanda de cobrança ou de despejo e o sublocatário é notificado. Todavia, nesse caso, o sublocatário 
poderá valer-se do disposto no artigo 827, parágrafo único do CC, indicando bens do locatário para a 
satisfação da dívida.
Se for notificado e pagar ao locatário (e este não repassar ao locador as quantias), terá pago mal 
e quem paga mal paga duas vezes. 
Por fim, extinta a locação, se o sublocatário permanecer no imóvel, poderá o juiz conceder liminar 
para desocupação na ação de despejo (Lei 8.245/91, art. 59, V).
Texto complementar
2 O conceito de solidariedade é previsto no artigo 264 do Código Civil: “Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um 
credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado à divida toda.” A solidariedade consiste numa relação jurídica obrigacional, 
baseada na identidade ou unidade de prestação, na qual cada credor e cada devedor tem direito e é obrigado pela dívida toda, de sorte que, 
uma vez satisfeita esta, se extingue toda a dívida. (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346)
Princípios dos contratos
(SIMÃO, 2005, p. 7-9)
Classicamente, a doutrina arrola como princípios dos contratos a autonomia privada, sua força 
obrigatória, o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos. 
Por autonomia privada entende-se o poder que as partes têm de contratar e suscitar, mediante 
a declaração de vontades, efeitos reconhecidos pela lei. É correto afirmar que o contrato reflete a 
vontade das partes e seu poder de autorregulamentação ao qual a lei empresta sua força coercitiva. 
Assim, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e, então, temos a sua força obrigatória. 
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22 | Locação na Lei 8.245/91
O poder de criação dos contratantes encontra limites somente na ordem pública e nos bons 
costumes que variarão de acordo com o país e a época. As limitações assumem caráter de verdadeiro 
standard jurídico. 
Já a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento, como regra, para 
que o contrato se forme. Trata-se da superação do formalismo reinante em momentos históricos 
anteriores, épocas em que o contrato só adquiria a sua força obrigatória se cumprida a solenidade. 
O contrato terá forma livre, salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemplo 
clássico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Código Civil de 2002, que determina ser 
a escritura pública “essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferên-
cia, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no país”. 
Outros contratos não necessitarão de escritura pública para a sua validade, mas apenas da 
forma escrita: a fiança (art. 819) e o seguro (art. 758) dar-se-ão por escrito. 
O consensualismo toma por base a ideia de simplificação do contrato para permitir sua difusão 
e acesso a todos que dele querem se utilizar. A forma, historicamente valorizada, só é admitida se 
expressamente prevista em lei, o que significa facilitação da utilização do contrato por todos os inte-
ressados. Álvaro Villaça Azevedo (2002, p. 22) informa que, entre os romanos, nos primeiros tempos, 
até o final da época republicana, o formalismo existiu de forma exagerada, de tal sorte que os atos 
eram praticados em verdadeiro ritual de formas, que, não observadas, acarretavam sua nulidade. 
Entretanto, se a lei exige e os contratantes não seguem, o contrato é fulminado com a sanção 
de nulidade absoluta, nos termos do artigo 104 do Código Civil de 2002 (art. 82 do Código Civil de 
1916). 
Afirma-se, também, que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram, sendo, 
portanto, res inter allios, não obrigando ou prejudicando terceiros estranhos à relação jurídica. 
Como é sabido, o contrato somente poderá beneficiar terceiros, razão pela qual o Código Civil trata 
da estipulação em favor de terceiros. Estamos diante da relatividade do contrato. 
Os contratantes só criam obrigações para si e não para outrem. Entretanto, além de dizer res-
peito aos sujeitos, a noção de relatividade também atinge o objeto da prestação, pois o contrato 
tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestação (GOMES, 1994, p. 44). Não 
pode o credor exigir, portanto, objeto que não fora previamente contratado. 
Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado em 
geral têm por base a disciplina do Código Civil francês de 1804 ou do BGB alemão, que, por sua vez, têm 
por baseo referido princípio da autonomia privada. Toda a construção legal visava à preservação da von-
tade, assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. Aliás, a autonomia da vonta de é consequência 
direta do espírito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionários do século XVIII. 
O Código Civil de 2002 cuida também de dois novos princípios: a boa-fé objetiva e a função 
social do contrato. 
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23|Locação na Lei 8.245/91
Atividades
1. Quais as partes de um contrato de locação?
2. Que espécie de locação está excluída da Lei do Inquilinato? Nesse caso, que disposição legal 
deverá ser aplicada?
3. A Lei do Inquilinato é aplicada aos contratos de locação em que o Poder Público figura como 
parte?
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24 | Locação na Lei 8.245/91
4. O arrendamento mercantil é regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo, qual legislação 
deverá ser aplicada?
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25|Locação na Lei 8.245/91
Gabarito
1. São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou de 
terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino, 
que remunera o locador pagando-lhe aluguel.
2. O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação. São eles: as locações: (i) de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou 
de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) em 
apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços 
regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
 Dessa feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro ou pelas leis específicas que tratam sobre a determinada matéria.
3. A Lei de Locação não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, 
como inquilino, a Lei 8.245/91 deverá ser aplicada.
4. Também chamado de leasing, o arrendamento mercantil continua a ser regulado pela Lei 
6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83 e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
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26 | Locação na Lei 8.245/91
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Questões correlatas à locação
Solidariedade legal
A obrigação é solidária quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos 
credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Código Civil – CC). A lei prevê que a solidariedade 
não se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. 265 do CC).
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) cria a solidariedade ativa1 entre os co-locadores e a passiva2 
entre os co-locatários, pois dispõe que, havendo mais de um locador ou mais de um locatário, enten-
de-se que são solidários se o contrário não se estipulou. 
Como resultado dessa solidariedade, qualquer dos locadores, sem necessidade da presença 
dos demais, pode cobrar a integralidade da dívida (art. 267 do CC). Por outro lado, o inquilino tam-
bém pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. A quitação firmada a um dos 
locadores terá o condão de liberá-lo da dívida toda. Somente não será bom o pagamento se o contrato 
assim não determinar. Diante disso, a obrigação solidária deve ser tratada como uma relação obriga-
cional unitária.
Deve-se atentar que no caso do fiador, este continua a ser devedor subsidiário por força de lei (art. 
827 do Código Civil)3, e só será solidário se o contrato assim dispuser. No tocante aos danos causados no 
imóvel, apesar da solidariedade, só responde pela indenização aquele que for considerado o culpado.
A Lei do Inquilinato ainda dispõe que aqueles que ocupam habitações coletivas ou multifami-
liares, tais como pensões e casas de cômodos, presumem-se locatários ou sublocatários. Se pagarem 
diretamente o aluguel ao dono do imóvel, serão considerados locatários e responderão solidariamente. 
Já se pagarem o aluguel ao locatário, serão considerados sublocatários e responderão subsidiariamente 
1 A solidariedade ativa é a modalidade de obrigação com pluralidade de credores, em que cada um dos credores é autorizado a exigir do 
devedor o cumprimento por inteiro da prestação, ainda que esta seja divisível (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346).
2 A solidariedade passiva é prevista no artigo 275 do Código Civil: “O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores, 
parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente 
pelo resto”.
3 Artigo 827 do Código Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam 
primeiro executados os bens do devedor.
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28 | Questões correlatas à locação
pelo valor do aluguel. A regra geral de que não há relação jurídica alguma entre o locador e o subloca-
tário sofre uma exceção. O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis que o locatário 
deixar de pagar, até o valor que for devido (art. 16 da Lei 8.245/91).
A vênia conjugal4 como requisito 
de eficácia do contrato de locação
Dispõe o artigo 3.º da Lei do Inquilinato que o contrato de locação pode ser ajustado por qual-
quer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Embora à primeira vista o 
artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador, a determinação deve se estender 
tanto do cônjuge do locador como do cônjuge do locatário, vez que ambos se lançam a um contrato 
de longa duração, que poderá de um lado (locador) acarretar longa restrição patrimonial à família, 
quanto longa obrigação decorrente do contrato (locatário).
A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locação ou em docu-
mento à parte. Pode ser contemporâneo, anterior, ou posterior ao contrato. O documento pode ainda 
ser público ou particular. Basta que seja idôneo. 
Se não houver a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente aos 
dez anos. De maneira precisa, José Fernando Simão (2007, p. 20) nos ensina que na verdade não se tra-
ta de hipótese de anulabilidade do contrato de locação (plano da validade), mas apenas de uma ques-
tão de ineficácia quanto ao cônjuge que não anuiu com a locação, no tocante ao prazo que exceder 
os dez anos (plano da eficácia). Nesse ponto, a Lei do Inquilinato difere do Código Civil, que determina 
ser anulável o negócio jurídico em que falte a outorga conjugal (autorização do cônjuge) (art. 1.649 do 
CC5). Assim, o cônjuge preterido pode, passados dez anos, denunciar a locação, bem como terá legiti-
midade para pleitear a declaração judicial de ineficácia do contrato com relação ao tempo excedente.
A pergunta que se coloca é se haverá a necessidade de vênia conjugal na locação também se os 
cônjuges forem casados pelo regime de separação de bens. O regime da separação de bens é aquele 
pelo qual os cônjuges mantêm seu patrimônio individualizado, sem que haja a comunicação de bens 
passados, presente e futuros.
O atual CC determina que a vênia conjugal é necessária para alienar ou gravar de ônus real os 
bens imóveis, excetono regime de separação absoluta (art. 1.647, I). Assim, em razão da inexistência 
de patrimônio comum, cada um dos cônjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens, sendo eles 
móveis ou imóveis (art. 1.687).
O problema então é saber se a nova disposição do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou o 
disposto no artigo 3.º da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991), quanto à necessidade 
de vênia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separação 
de bens. 
4 Trata-se da autorização dos cônjuges para a prática de determinados atos. Exemplo: venda de um bem imóvel de propriedade de ambos.
5 Artigo 1.649 do Código Civil: “A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, 
podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.”
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29|Questões correlatas à locação
O entendimento moderno e majoritário é que se o CC admite que, na hipótese de alienação, 
ou seja, em que haverá disposição patrimonial, as pessoas casadas pelo regime da separação total 
não necessitam da concordância de seu consorte, seria um contrassenso imaginar essa necessidade 
para o caso de simples locação. A teoria de que a Lei 8.245/91 é lei especial e prevalece sobre a lei 
geral, persistindo a necessidade de vênia conjugal não vem sendo admitida, apesar de nossa discor-
dância.
Por fim, o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vênia conjugal, esta poderá ser suprimi-
da judicialmente, caso convença-se o juiz de sua oportunidade e conveniência (art. 1.648).
A morte das partes
A morte do locador
A Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 
10). Na realidade, a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas transmite 
obrigações e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado devem respeitar 
os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo determinado. Poderá, 
entretanto, o espólio6 requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros. 
Quanto ao recebimento do aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o 
numerário, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatário tiver dúvidas a 
quem pagar, poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis.
Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser 
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são 
continuadoras da figura do locador.
A morte do locatário
Também é disposto na Lei 8.245/91 em seu artigo 11 que, morrendo o locatário, ficarão sub- 
-rogados7 em seus direitos:
Art. 10 [...] 
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros 
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
[...]
6 Do latim spollium. Conjunto de bens que integra o patrimônio deixado pelo de cujus (pessoa falecida), e que serão partilhados, no inventário, 
entre os herdeiros ou legatários. O espólio é representado em juízo, ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dívidas do 
de cujus e por todas as decisões condenatórias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido.
7 Do latim subrogare, significa substituir, modificar. A sub-rogação é a transferência dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a 
obrigação, permanecendo este no lugar daquele. Desaparece, então, a relação jurídica que existia entre o devedor e o credor primitivo, 
surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA, 1995, p. 1331).
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30 | Questões correlatas à locação
Verifica-se que a lei fala em sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário. Dessa forma, 
terceiros substituem o primitivo locatário no contrato. Trata-se de sub-rogação legal que independe 
da vontade das partes. Nessa esteira, não há cessão de posição contratual em que as partes devem 
aquiescer para a continuidade do contrato.
Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam. São estranhos à locação 
eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer no imóvel 
no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à família com ou sem 
casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos. 
Já os herdeiros necessários são aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descen-
dentes, os ascendentes e o cônjuge. Os colaterais, como não são herdeiros necessários, não têm direito 
à continuidade no imóvel, poderão, entretanto, incluir-se na abrangência daqueles que viviam na de-
pendência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Outrossim, a lei também determina que no falecimento do locatário, ficarão sub-rogados nos 
seus direitos:
Art. 10
[...]
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Nota-se que a lei menciona o espólio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o espólio. 
Desaparecendo o espólio terá direito o sucessor no negócio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traz 
a expressão “se houver”, porque há atividades incompatíveis com a figura do espólio.
Aqueles que ocupam o imóvel após a morte do inquilino não se inserem nas disposições trazidas 
pela Lei de Locação (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meios 
protetivos do direito à propriedade. Entretanto, parte da doutrina8 alega que a oportunidade e conve-
niência do caso concreto darão a melhor solução. 
Resta uma importante questão. Com a morte do locatário, a fiança prestada permanece válida? 
Não. Apesar de a locação prosseguir, a fiança, em razão de seu caráter personalíssimo, extingue-se com 
a morte do locatário. Caberá ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locação exigir novo fiador 
ou a substituição à modalidade de garantia. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. O Contrato 
de fiança é de natureza personalíssima, benéfico, de interpretação restrita. Com o falecimento do locatário afiançado 
extingue-se a garantia e não podem ser os fiadores responsabilizados por obrigações ocorridas após o óbito. Recurso 
improvido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5.ª Turma, j. 25/11/1997).
Dissolução do casamento ou da união estável do locatário
Dispõe o artigo 129 da Lei do Inquilinato que:
8 Segundo o dicionário Aurélio, a doutrina é um “conjunto de princípios que servem de base a um sistema religioso, político, filosófico, científico 
etc.” (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina são os estudos, tais como livros e artigos jurídicos.
9 O §6.º do artigo 226 da Constituição Federal de 1988, que versa sobre a dissolução do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional 
66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:
Art. 266
§ 6º O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio. (Redação dada Pela Emenda Constitucional nº 66, de 2010)
 A Lei 8.245/1991 ainda se refere à separação de fato e separação judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora não alterado 
expressamente o texto da lei, vale o que está previsto na CF, ou seja, o casamento civil é dissolvido por meio do divórcio. 
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31|Questões correlatas à locação
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução daunião estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei 
12.112, de 2009)
Dessa forma, a extinção da sociedade conjugal ou mesmo do vínculo matrimonial não são causas 
de extinção da locação. Assim também deve ser entendido no caso do fim da união estável.
A Lei Locatícia determina ainda que a sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador, o 
qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de qualquer 
das garantias previstas na lei. Importante frisar que não há necessidade alguma da concordância do 
locador. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. SEPARAÇÃO JUDICIAL. COMUNICAÇÃO POR ESCRITO. ANUÊNCIA DO LOCADOR. AR-
TIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da 
sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que perma-
necer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, 
no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. (STJ, RESP 
318200/SP; 2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6.ª Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).
A não comunicação ao locador pode ser considerada infração contratual e ensejar a denúncia 
cheia. Se o próprio locatário originário é quem permanece no imóvel, nada se altera. Trata-se aqui de 
obrigação do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei é impedir que a locação remanesça sem garan-
tias, ou com garantias duvidosas.
Há entendimentos de que a sub-rogação legal na locação só se perfectabiliza após feita a comuni-
cação e o cônjuge que permanecer no imóvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudan-
ça, não se pronunciando o locador, não há mais que se responsabilizar o primitivo fiador que não garante 
o novo inquilino. Não comunicado ao locador a sub-rogação, fica o inquilino sujeito à ação de despejo.
Texto complementar
Obrigações solidárias
(LOBO, 2005, p. 148-152)
O Código Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se dá quando na 
mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou 
obrigado à dívida toda. A ideia fundamental é que o credor não pode receber mais que uma vez a 
prestação que é devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existência 
de uma obrigação solidária é indispensável que todos os devedores solidários estejam obrigados à 
satisfação do mesmo interesse do credor na prestação (LARENZ, 1958, p. 503).
Cada um dos credores solidários (solidariedade ativa) pode exigir a dívida toda. A prestação do 
devedor recebida por um dos credores solidários extingue a dívida. Os deveres do credor de reembol-
sar os demais não impedem a extinção da obrigação. Do mesmo modo, se há pluralidade de devedores 
solidários (solidariedade passiva), cada um está sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigação. A 
solidariedade está nos próprios sujeitos, e não no objeto, como ocorre com a obrigação indivisível.
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32 | Questões correlatas à locação
A obrigação solidária é resultante de duas ou mais obrigações autônomas, reunidas em 
uma mesma relação jurídica e para realização de um mesmo interesse. A obrigação é extinta 
quando esse interesse é satisfeito por qualquer dos codevedores ao único credor ou pelo deve-
dor a qualquer dos cocredores. Os credores solidários ou os devedores solidários estão unidos 
para realização do fim comum, em virtude de determinação legal ou do que entre si conven-
cionaram: na solidariedade passiva, pela satisfação do credor por qualquer dos devedores; na 
solidariedade ativa, pela satisfação de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoas 
causam dano a alguém são, por imposição legal, codevedores solidários da vítima, satisfazen-
do-se esta pelo pagamento da indenização por uma daquelas. Se não há fim comum não há 
solidariedade, como ocorre entre o dono do veículo que causou o dano e sua seguradora, pois 
ambos são responsáveis pela indenização, mas não são devedores solidários, por perseguirem 
interesses distintos. 
O termo “solidariedade” sofreu grande transformação ao longo da história. Em latim, solidus 
significa denso, sólido, maciço, compacto, consistente; no período de Cícero, usado com o signi-
ficado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expressão latina in solidum passou a ser 
utilizada na Idade Média com o sentido de totalidade. No século XV, o termo “solidário” aparece na 
linguagem jurídica para significar comum a muitos, “de maneira que responde pelo todo”. No início 
do século XVII, a palavra “solidariedade” consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se a 
qualquer um dos devedores da mesma dívida (GRYNBAUM, 2004, p. 26). 
Controverte a doutrina acerca da natureza jurídica da obrigação solidária, ante a pluralidade de 
participantes e a satisfação ou liberação da totalidade da dívida a um ou por um deles. Uma corrente 
entende que há uma só obrigação com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que há 
uma pluralidade de obrigações e uma única relação jurídica. 
A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre 
outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestioná-
veis do sistema jurídico, como sejam: “a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termos 
diversos ou com diversas garantias e de ser diferente o conteúdo das suas prestações” e a eficácia 
restrita que têm vários dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), além de 
que, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial é de cada um dos devedores solidários. A única 
relação jurídica consolida-se na comunhão de fins das obrigações dos credores solidários ou dos 
devedores solidários. 
Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigações (ou de vínculos, como denomina) 
justifica a possibilidade de ser pura a obrigação de um dos codevedores e condicional ou a termo 
de outros, além de explicar a desnecessidade do litisconsórcio, uma vez que o credor comum pode 
dirigir-se a um só deles e exigir-lhe a prestação por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-se 
aos artigos do Código Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Código Civil de 
2002, que, contrariamente aos Códigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidade 
obrigacional, “sem embargo de aceitar consequências da tese pluralista, como, e. g., a dispensa de 
identidade de modalidade entre as obrigações, identidade, aliás, que alguns consideram irrelevante 
para a unidade”. Não nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opção, ante a interpretação que se 
extrai do conjunto dos dispositivos legais relativos às obrigações solidárias. Há grande consenso na 
doutrina pátria quanto à natureza pluralista das obrigações e unicidade da relação jurídica. Porém, a 
unicidade não precisa ser explicada pela ocorrência de uma sociedade sui generis e de um mandato 
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33|Questões correlatas à locação
tácito entre os credores, no caso da solidariedade ativa, como quer Orozimbo Nonato (1959, p. 108). 
A unicidade é da relação jurídica e não da prestação, ao contrário do que entendem Nelson Nery 
Junior e Rosa Nery (2003, p. 288). 
A solidariedade não se presume; só pode ocorrer se provier de lei ou de estipulação em negócio 
jurídico bilateral ou unilateral. É possível cogitar de solidariedade no negócio jurídico unilateral, a 
exemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamenteo 
pagamento do prêmio. A solidariedade pode resultar do próprio negócio jurídico de onde irradia 
a obrigação, ou de pacto especial referido a este, ou de outro negócio jurídico entre os credores ou 
entre os devedores, ou de adesão ou assunção solidária à dívida já existente. A lei estabelece quando 
a solidariedade deve ser observada, podendo ser citados como exemplos, extraídos do Código Civil: 
a) se duas pessoas prestarem fiança conjuntamente a um só débito há solidariedade entre elas, salvo 
se tiverem estabelecido expressamente a divisão da garantia, respondendo cada fiador pela parte 
que lhe couber no pagamento (art. 829); b) são solidariamente responsáveis pela reparação civil, em 
virtude de danos causados pelos segundos, os pais e o filho menor, o tutor e o tutelado, o curador 
e o curatelado, o empregador e o empregado, o hotel e o hóspede, o que recebeu gratuitamente o 
produto do crime e o criminoso (arts. 932 e 943, parágrafo único). Em contrapartida, não se têm como 
solidários os procuradores que são conjuntamente mencionados na procuração, porque o Código 
Civil (art. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exercício individual da totalidade dos 
poderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos.
A obrigação solidária é um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. São solida-
riamente responsáveis todos os que contribuírem para o lançamento ou circulação de qualquer produto 
ou serviço, no mercado de consumo, incluindo o fabricante, o produtor, o distribuidor, o importador, o 
construtor, o comerciante, o prestador de serviços, qualificados como fornecedores pelo artigo 3.º do 
Código de Defesa do Consumidor. Nesse Código, a solidariedade passiva entre os fornecedores é eleita 
como diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor, especialmente no que concerne à 
responsabilidade pelos vícios de qualidade, quantidade e informação dos produtos e serviços (art. 18). 
Na hipótese de danos ao consumidor, pelo uso ou utilização de produto ou serviço, “tendo mais de um 
autor a ofensa” (art. 7.º, parágrafo único), são solidariamente responsáveis os respectivos fornecedores 
e terceiros, a exemplo de inserção inexata de informação em bancos de dados, entre estes e quem 
informou. Igualmente, são solidariamente responsáveis o fornecedor de produto ou serviço e seus pre-
postos ou representantes autônomos, pelos atos destes (art. 34). 
A cláusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tácita. Se o devedor 
prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dívida inteira, convencionou-se a solidariedade ativa. A mani-
festação de vontade das partes, ou sua conduta, desde que inequívocas no sentido da solidariedade, 
é suficiente. O exemplo mais conhecido é o de abertura de contas correntes conjuntas em instituição 
financeira, quando cada correntista pode movimentá-la livremente, configurando solidariedade ativa 
em face daquela. Nessas hipóteses, a solidariedade só é afastada por manifestação expressa das partes. 
A posição de cada credor solidário ou de cada devedor solidário não necessita ser igual ou 
uniforme, qualificada como solidariedade pura e simples. Um codevedor pode estar submetido a 
uma condição suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestação, diferentemente dos demais. Pode 
um codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento, enquanto os demais 
sujeitam-se a outro. Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar, distinto dos demais. Essas 
peculiaridades individuais podem também ser aplicáveis aos cocredores solidários. 
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34 | Questões correlatas à locação
Atividades
1. Para a celebração de um contrato de locação, a vênia do cônjuge das partes contratantes é ne-
cessária ou dispensável?
2. Com a morte do locador de um imóvel, o contrato de locação firmado anteriormente por ele 
continua vigente ou acaba por ser rescindido?
3. No caso de manutenção do contrato de locação após a morte do locador, a quem o locatário 
deverá efetuar o pagamento dos aluguéis?
4. Caso o locatário venha a falecer, sua família deverá desocupar o imóvel locado? Em caso negativo, 
quem poderá nele permanecer?
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35|Questões correlatas à locação
Gabarito
1. Dispõe o artigo 3.º da Lei do Inquilinato, o contrato de locação dependerá de vênia conjugal das 
partes, se a locação for de prazo igual ou superior a dez anos de duração. Embora à primeira vista 
o artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador, a determinação deve ser 
entendida como necessária tanto para o cônjuge do locador como para o cônjuge do locatário, 
vez que ambos se lançam a um contrato de longa duração, que poderá de um lado (locador) 
acarretar longa restrição patrimonial à família, quanto longa obrigação decorrente do contrato 
(locatário).
 Cumpre observar, ademais, que para o caso de casamento sob o regime de separação de bens, 
a parte contratante estará dispensada de obter o consentimento de seu consorte, consoante 
entendimento que vem sendo firmado pela doutrina e jurisprudência.
2. A Lei do Inquilinato determina que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros 
(art. 10). Na realidade, a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas 
transmite obrigações e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado 
devem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo 
determinado. Poderá, entretanto, o espólio requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros.
 Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser 
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são 
continuadoras da figura do locador.
3. Quanto ao recebimento de aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o 
numerário, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatário tiver dúvidas 
a quem pagar, poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis.
4. A família do locatário poderá continuar residindo no imóvel locado, ainda que o locatário venha a 
falecer. Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam, sendo estranhos à 
locação eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer 
no imóvel no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à 
família com ou sem casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos. 
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36 | Questões correlatas à locação
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Retomada do imóvel 
pelo locador 
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)
A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men-
cionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de 
que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por 
elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o 
locador, sem motivos, resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato.
Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), 
poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exce-
ções estão previstas no artigo 9 .º da Lei 8.245/91. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma.Vejamos.
Mútuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9.º, I)
Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de 
locação, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locação 
não exige forma solene, o distrato poderá ser realizado de forma verbal.
1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. A resilição é um modo de extinção do contrato 
por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a 
denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes.
2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional 
estabelecido pelo contrato.
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38 | Retomada do imóvel pelo locador 
Todavia, em razão da segurança jurídica, recomendamos que as partes elaborem um documen-
to, com todas as condições do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa 
forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no 
mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez, caberá ação de despejo com 
pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, §1.º, I).
No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso país, o fato simbólico de entrega das 
chaves do imóvel pelo locatário já atinge o objetivo do ato, resultando na extinção do contrato.
Infração à lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos 
locatícios (Lei do Inquilinato, art. 9.º, II e III)
Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que não estejam em lei, 
mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatário promover a competente 
ação de despejo por denúncia cheia, ou seja, motivadamente.
Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da Lei 
8.245/91. São aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas está prevista no 
inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato 
locatício.
De suma importância nessa espécie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locador 
a ajuizar a ação de despejo. O locador também estará autorizado a requerer a devolução do imóvel caso 
as cláusulas do contrato não sejam respeitadas pelo locatário.
Obras de reparação urgentes determinadas pelo Poder Público 
(Lei do Inquilinato, art. 9.º, IV)
Esse é um caso típico de resolução3 contratual em razão de força maior, já que surgiu a necessi-
dade de realização de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidade 
de permanência do locatário no imóvel, não há motivos para a resolução do contrato e o acordo pode 
continuar sem maiores problemas.
Todavia, se a presença do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial à saúde 
daqueles que habitam o local, torna-se necessária a desocupação imediata. Vale frisar que nesses 
casos, a matéria de prova será muito importante, já que caberá ao proprietário o ônus de provar a 
necessidade das obras determinadas pelo Poder Público. Por outro lado, será do inquilino o ônus de 
provar que é possível a realização da obra com sua permanência no imóvel. 
3 A resolução é o meio de extinção do contrato por circunstância subsequente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por 
exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em 
consideração especial à pessoa) etc.
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39|Retomada do imóvel pelo locador 
Após a prorrogação do contrato 
de locação por prazo indeterminado
Locação residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 
meses (Lei do Inquilinato, art. 46)
Determina o artigo 46, §1.º da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestação 
das partes no sentido de pôr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto, 
como já decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denúncia imotivada (chamada de 
denúncia vazia) da locação. 
Devidamente notificado o inquilino, terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do 
imóvel (art. 46, §2.º da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo é razoável para que o 
mesmo possa encontrar outro imóvel para morar. 
Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o locador requerer o despejo 
valendo-se da denúncia vazia ou cheia. Será cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais 
pretende que o locatário seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis. Em caso de 
denúncia cheia, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado, será desnecessária a 
notificação prévia, e não é concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.
Vale ressaltar que se o inquilino é citado na ação de despejo e concordar com o pedido de retomada 
do imóvel, terá seis meses para desocupar o imóvel (art. 61 da Lei 8.245/91). 
Locação residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado 
ou inferior a 30 (trinta) meses. Hipóteses de denúncia do contrato
Se a locação residencial é celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazo 
determinado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, pode-
rá ver-se privado de sua residência. A lei cria mecanismos de proteção para restringir, ou seja, limitar o 
direito do locador de realizar a resilição unilateral por meio da denúncia vazia (imotivada) do contrato.
Há duas possibilidades para a retomada do imóvel. Caberá ao locador realizar a denúncia 
cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denúncia vazia nos termos da lei (Lei do 
Inquilinato, art. 47, V).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a 
locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9.º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou des-
cendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
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40 | Retomada do imóvel pelo locador 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel 
ou pensão, em cinquenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Sempre que o locador se valer da denúncia cheia ou motivada, desnecessária será a notificação prévia 
 do inquilino. Já em se valendo da denúncia vazia, a notificação será imprescindível.
Nos casos do artigo 9.º
O artigo 9.º da Lei do Inquilinato possui a seguinte redação:
Art. 9.º. A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente exe-
cutadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, elese recuse a consenti-las.
Essas são, portanto, as hipóteses trazidas no artigo 47, I da Lei do Inquilinato em que o locador 
poderá valer-se para a retomada do imóvel, após a prorrogação do contrato de locação.
Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver 
relacionada com seu emprego (art. 47, II da Lei do Inquilinato)
Estamos diante da situação em que o empregador loca ao empregado imóvel de sua propriedade. 
A lei admite, nessa hipótese, a concessão de liminar na ação de despejo, pois com o fim da relação em-
pregatícia, não será o empregador obrigado a suportar a presença do empregado em seu imóvel (Lei do 
Inquilinato, art. 59, §1.º, II).
Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente, 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio 
(Lei do Inquilinato, art. 47, III)
A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares, poderá 
denunciar a locação, seja ela residencial, seja comercial. Vale frisar que o locador poderá denunciar o 
contrato para seu uso, de seu cônjuge ou companheiro, tanto nas locações comerciais quanto nas re-
sidenciais. Todavia, em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cônjuge ou companheiro 
destes), só poderá efetuar a denúncia se a locação for residencial.
Em certas hipóteses, a lei presume haver sinceridade do declarante, não sendo necessária a sua 
prova. O artigo 47, III da Lei do Inquilinato é uma dessas formas de presunção. Entretanto, em alguns 
casos, a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de uso 
próprio ou de seus familiares.
Imaginemos a hipótese em que o filho do locador já possui residência própria. Entretanto, o lo ca-
dor requer a retomada do imóvel locado alegando que servirá de residência para seu filho. A hipótese 
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é plenamente cabível. Imaginemos o caso em que o imóvel de propriedade do filho necessite de 
re formas urgentes e demoradas e, por isso, o ascendente não pode mais lá residir.
Portanto, a regra é que quando o locador requer a retomada do imóvel nesses casos, age com 
boa-fé, não necessitando fazer provas ou justificativas. Entretanto, determinadas situações impõem 
uma justificativa em razão da sua estranheza. 
Se for pedido para a demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo 
Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for 
destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento (Lei do Inquilinato, art. 47, IV) 
Nesse caso, vale ressaltar que o pedido de demolição e edificação parte do locador e não por man-
damento do Poder Público. Caberá ao Poder Público apenas a aprovação para as obras de demolição 
e posterior edificação. 
Se o locatário a ser despejado questionar o aumento da área, caberá a ele o ônus de provar que 
tal aumento não atinge o mínimo exigido na Lei do Inquilinato. 
Possibilidade de denúncia vazia se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos 
 (Lei do Inquilinato, art. 47, V)
Por meio desse dispositivo, o legislador pretende desestimular a celebração de contratos de lo-
cação residencial por prazo inferior a 30 meses. Isso porque os contratos curtos de locação residencial 
geram enormes problemas ao inquilino que permanentemente ver-se-á na iminência de ser despejado 
e estará sempre em busca de um imóvel para residir.
Poderá o locador, também, retomar o imóvel sem motivo (denúncia vazia), se a vigência ininter-
rupta do contato de locação ultrapassar o prazo de cinco anos, de acordo com o artigo 47, V, da Lei 
8.245/91. O dies a quo4 do mencionado prazo de cinco anos deverá ser contado a partir do dia em que a 
locação teve início. Nesse caso, é necessário que haja a notificação do locador para desocupar o imóvel.
Locação comercial ou não residencial
Por fim, cabem alguns comentários sobre a locação comercial. Na locação comercial, o locatário 
monta no imóvel locado seu estabelecimento comercial, criando ali o seu fundo de comércio.
Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial, o comercial também se prorroga-
rá se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam 
prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, parágrafo único, 
da Lei 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do 
locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 
4 Do latim, dies a quo significa termo inicial do prazo.
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42 | Retomada do imóvel pelo locador 
Na locação comercial, contudo, o imóvel poderá ser retomado por denúncia vazia independente-
mente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poderá haver a denúncia, mediante a notificação 
do locatário, que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.
Uma vez notificado o locatário, a ação de despejo deverá ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias, 
sob pena de a notificação perder sua eficácia.
Texto complementar
Resilição dos contratos
(VENOSA, 2006. p. 495-498) 
O termo resilição é importado do direito francês. Advertimos, porém, que não é expressão consa-
grada no passado em nosso meio negocial. Com muita frequência, as partes, e mesmo a lei, usam da 
palavra rescisão, para significar a mesma coisa (LOPES, 1964, p. 199). A resilição é a cessação do vínculo 
contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilição é, portanto, termo 
reservado para o desfazimento voluntário do contrato. O atual Código utiliza essa denominação:
“A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera 
mediante denúncia notificada à outra parte” (art. 473).
A rescisão é palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. 
Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte 
imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. 
Os interessados, no entanto, usam com frequência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, 
terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se uti-
lize, num costume arraigado em nossos negócios.
A resilição bilateral é o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. É o mútuo consenso 
para o desfazimento do vínculo.
Distrato e forma
O artigo 472 estatuiu que “o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato”. Ou seja, na resili-
ção do contrato existe uma atração da forma por força de lei. A questão deve ser vista com reservas, 
tendo em vista a validade e eficácia do negócio de desfazimento.
Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particular 
seja desfeito por uma escritura pública. Esse crescendo de formas dá até garantias mais amplas 
ao negócio, servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. A maior dúvida pode residir na 
hipótese invertida. Pode um contrato por escritura pública ser distratado por um instrumento parti-
cular? Na prática, não se tratando de alienação imobiliária, em razão da natureza da transmissão da 
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propriedade, é raro que isso aconteça. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas, 
que as aceita, e devolve o dinheiro; o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contra-
tual, sem resistência. Nesses casos, em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais, 
não se questiona a validade do distrato, ainda que não obedeça à forma originária.
O distrato se fará necessário naqueles contratos mais complexos, que não se revelam facilmente 
com atos materiais. Aí, sim, será necessária a forma escrita, pois não terão as partes outros meios de 
provar que houve o contrarius sensus. Suponhamos, por exemplo, a hipótese de um advogado que 
é contratado para aconselhar juridicamente um cliente, orientando procedimentos, em advocacia 
denominada “preventiva”. Os atos externos que caracterizam essa prestação de serviço são irregula-
res, sobretudo orais, e podem até mesmo não se materializar. Nesse caso, será necessário o distrato 
escrito, perante a existência de um contrato, também escrito, em curso. A utilização do distrato passa 
a ser, então, uma questão de oportunidade e conveniência dos contratantes.
O distrato gera efeitos a partir de sua ultimação, a não ser que as partes reconheçam o contrário 
no ato. Quando se trata de desfazimento de alienação imobiliária, o ato pode gerar nova transmissão 
de propriedade, com nova incidência tributária.
Atividades
1. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigência contratual na 
locação por prazo determinado? Em quais hipóteses?
2. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador após a prorrogação do contrato de locação por 
prazo indeterminado? Em quais hipóteses?
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44 | Retomada do imóvel pelo locador 
3. Notificado para desocupar o imóvel após o decurso do prazo de vigência do contrato de locação, 
em quanto tempo o locatário deverá entregar as chaves ao locador?
4. É possível a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação comercial?
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45|Retomada do imóvel pelo locador 
Gabarito
1. Nos termos previstos no artigo 9.º da Lei 8.245/91, o imóvel poderá ser retomado pelo locador 
se houver: (I) mútuo acordo entre as partes; (II) a ocorrência de infrações à lei ou às cláusulas 
contratuais; (III) a falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos por parte do locatário; 
ou ainda, (IV) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder 
Público.
2. Ainda que o contrato tenha sido prorrogado, a lei autoriza ao locador denunciar o contrato de 
forma imotivada, caso de denúncia vazia, pleiteando a devolução do imóvel locado, nos termos 
do artigo 46, parágrafo 1.º da Lei 8.245/91.
3. Se o locador manifestar sua vontade de retomar o imóvel locado logo após o transcurso do prazo 
contratual e não houver a prorrogação do contrato de locação, o inquilino deverá desocupar o 
imóvel imediatamente. Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, ciente de que 
o locador não deseja dar continuidade ao contrato anteriormente celebrado, o locatário deverá 
desocupar o imóvel em um prazo de 30 dias, consoante disposto no parágrafo 2.º, do artigo 46, 
da Lei 8.245/91.
4. Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial, o comercial também se prorrogará 
se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam 
prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, parágrafo 
único, da Lei 8.245/91.
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46 | Retomada do imóvel pelo locador 
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Devolução do imóvel 
pelo locatário
Durante a vigência do contrato de locação 
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)
A regra que rege os contratos é a de que o pactuado entre as partes deve ser integralmente 
cumprido (princípio do pacta sunt servanda1). Esse mandamento é de extrema importância. Na locação, 
por exemplo, quando o locador celebra um contrato por um prazo determinado pode fazer previsões 
de quanto receberia durante aquele determinado tempo. Com essa previsão pode, inclusive, celebrar 
contratos com terceiros, acreditando receber aqueles valores durante certo período.
 Caso uma das partes decida resilir o contrato antes de decorrer o prazo estipulado para sua vi-
gência, é natural que a outra parte se sinta prejudicada e mereça receber uma indenização pela rescisão 
antecipada.
Nos contratos de locação, o artigo 4.º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) autoriza o locatário a 
devolver o imóvel locado, caso não tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposição. 
Entretanto, o referido diploma legal prevê, expressamente, que o inquilino deverá pagar uma multa ao 
locador.
Dispõe o artigo 4.º da Lei do Inquilinato:
Art. 4.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O lo-
catário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do 
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
1 Do latim, o pacta sunt servanda significa que os contratos devem ser cumpridos.
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48 | Devolução do imóvel pelo locatário
Normalmente, essa espécie de multa é inserida no bojo do contrato de locação e, tecnicamen-
te, é conhecida como uma cláusula penal de natureza compensatória. Porém, caso não haja previsão 
nesse sentido, o valor a ser pago pelo locatário poderá ser prudentemente fixado pelo juiz, em ação 
própria.
A doutrina costuma classificar a cláusula penal como uma indenização prefixada a ser paga pela 
parte que der causa ao descumprimento das obrigações do contrato. Trata-se da prefixação de perdas e 
danos para o caso de inadimplemento absoluto culposo ou de mora do devedor. 
Assim, nos contratos onde se prevê a cláusula penal, a parte lesada não precisa fazer prova dos 
prejuízos que sofreu. Basta comprovar que o contrato não foi cumprido da maneira acordada para 
receber a indenização prefixada. É hipótese de dano presumido.
A função da cláusula penal é dupla: 
facilita o recebimento da indenização para o credor, já que não dependerá de prova dos ::::
outros prejuízos, e 
intimida o devedor para cumprir a obrigação assumida, pois, em caso de inadimplemento, ::::
está ciente da indenização que deve arcar à parte lesada.
Portanto, duas são as espécies de cláusula penal. A primeira é chamada de moratória. A mora 
representa o cumprimento fora do tempo, local ou forma pactuados. Apesar do descumprimento par-
cial, a prestação ainda é útil ao credor, não havendo, portanto, inadimplemento absoluto. Por outro 
lado, a segunda espécie de cláusula penal é a compensatória. Trata-se de hipótese de inadimplemento 
absoluto, como temos a rescisão do contrato de locação. 
Devemos alertar que a lei não estipula um valor exato para a cobrança da multa. Não há limites 
impostos pela lei. A praxe é que se atribua à cláusula penal o valor de três aluguéis. Nada obsta, entre-
tanto, que o valor seja majorado. Todavia, visando coibir excessos, o Código Civil (CC) determina que o 
valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal. O intuito da 
cláusula penal não é enriquecimento por parte de quem a receberá, trata-se de uma indenização em 
virtude do inadimplemento da parte contrária.
Redução da multa por equidade
O artigo413 do CC traz a seguinte redação:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em 
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do 
negócio.
A regra tem sua razão de ser. Ora, se o devedor cumpriu metade da obrigação, pela lógica, os pre-
juízos do credor são menores do que aqueles que sofreriam se o devedor nada tivesse cumprido. 
O termo “equitativamente” significa o de justiça no caso concreto. O juiz, portanto, atendendo às 
circunstâncias do caso concreto, deve (não se trata de uma faculdade, mas de um dever) reduzir a multa, 
atendendo, portanto, a função social do contrato.
Poderá o juiz, por exemplo, em um contrato de locação que já se estende por dez anos, aplicar 
uma multa muito menor a um locatário que rescindiu um contrato em que nunca havia inadimplido por 
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49|Devolução do imóvel pelo locatário
motivos financeiros, tal como perda do emprego. Por outro lado, o locatário que sempre inadimpliu em 
suas obrigações, utilizou o imóvel para fins antissociais, deverá pagar a multa em sua totalidade. 
Trata-se de procedimento plenamente cabível com o advento dos novos princípios da função 
social do contrato e da previsão trazida no artigo 413 do CC. Basicamente é demonstração de justiça 
no caso concreto, que independe de cálculos aritméticos.
Entretanto, há hipóteses em que o locatário fica desobrigado a efetuar o pagamento da multa 
pela rescisão antecipada do contrato de locação. Vamos a elas.
Exceções para o pagamento da cláusula penal
Com efeito, o parágrafo único do artigo 4.º da Lei 8.245/91 prevê uma situação em que o locatário 
ficará autorizado ao não pagamento da multa rescisória do contrato de locação. 
Segundo o referido dispositivo, quando o locatário é transferido de seu local de trabalho, a multa 
não é aplicada. Assim, desde que o locador seja informado pelo locatário da transferência de sua loca-
lidade de trabalho, com uma antecedência mínima de 30 dias, o locatário estará isento do pagamento 
da multa rescisória. A única exigência legal é a de que essa notificação seja efetuada por escrito, admi-
tindo-se que seja realizada por e-mail ou até por fax, por exemplo.
Fica o locatário, contudo, incumbido de comprovar que a transferência efetivamente ocorreu ou 
está na iminência de se concretizar, mediante apresentação de documento expedido por seu emprega-
dor.
Ademais, cumpre ressaltar que, se a transferência que deu causa à rescisão do contrato de locação 
não vier a se concretizar, o locador poderá cobrar o valor da multa. Da mesma forma, se a transferência 
de local de trabalho for apenas temporária, não haverá isenção. Também continuará obrigado a solver 
a multa o locatário que for transferido por sua própria vontade, ou seja, quando o próprio empregado 
fizer esse requerimento.
Vale frisar que em ocorrendo hipótese de caso fortuito2 ou força maior3, também o inquilino estará 
exonerado do pagamento da multa, pois se trata de hipótese de resolução involuntária do contrato. Sem 
culpa, não há que se falar em indenização e, portanto, em multa.
Após a prorrogação do contrato 
de locação por prazo indeterminado
Decorrido o lapso temporal de vigência do contrato celebrado por prazo determinado, as partes 
devem manifestar sua intenção de encerrar a relação locatícia no prazo de 30 dias.
2 O caso fortuito é o acidente que não poderia ser razoavelmente previsto, decorrente de forças naturais ou ininteligentes, tais como um 
terremoto, um furacão etc.
3 A força maior seria o fato em que terceiros deram causa e que acabou por criar a impossibilidade na execução daquela obrigação. Aquele 
que deveria cumprir a obrigação não consegue vencer aquele obstáculo. Exemplos de casos de força maior: guerra. 
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50 | Devolução do imóvel pelo locatário
Não havendo qualquer manifestação das partes no sentido de encerrar a relação havida entre 
elas, o contrato ficará automaticamente prorrogado, nas mesmas condições anteriormente ajustadas. 
Dessa vez, porém, não haverá um prazo prefixado para sua vigência, passando o contrato a ser de 
prazo indeterminado.
A prorrogação automática do contrato ocorrerá tanto nos casos de locação residencial quanto 
naqueles de locação comercial, nos termos previstos, respectivamente, pelos artigos 46 e 56, da Lei 
8.245/91.
Em ambos os casos de prorrogação do contrato de locação acima apontados, que passam a ter 
prazo indeterminado de vigência, basta ao locatário denunciar o contrato, com um prazo mínimo de 30 
dias de antecedência, para que a relação locatícia seja extinta.
Não há a necessidade de que exista um motivo para fundamentar a rescisão do contrato, sendo 
suficiente que o locatário expresse sua intenção ao locador de forma inequívoca. Trata-se, portanto, de 
hipótese de rescisão pela chamada denúncia vazia.
Novamente, a lei determina que a intenção do locador deverá ser manifestada por escrito, bem 
como que seja respeitado o prazo de 30 dias, contados da data em que o locador for informado sobre a 
vontade do locatário em rescindir o contrato e sua efetiva rescisão, nos termos do artigo 6.º, Lei 8.245/91.
Esse prazo foi fixado pelo legislador com o intuito de preservar o interesse das partes, a fim de que 
estas não sejam surpreendidas com a repentina rescisão do contrato, sendo o prazo previsto para que, 
nesse período, as partes possam tomar as providências necessárias para se adaptarem à nova situação.
Assim, caso o locatário não respeite o prazo de 30 dias, o locador poderá exigir o pagamento de 
uma indenização, que será equivalente ao valor que o locatário lhe pagaria caso o contrato continuasse 
vigente durante esse período, nos termos do parágrafo único do artigo 6.º, Lei 8.245/91.
Não basta, no entanto, que o aviso prévio seja realizado para que a relação locatícia se extin-
ga. É necessário, também, que o locatário desocupe o imóvel, mediante idônea entrega das chaves. E, 
tratando-se de uma prerrogativa do locatário, caso o locador se recuse a receber as chaves do imóvel, 
o locatário poderá consigná-las.
Porém, ainda que a lei traga a previsão de 30 dias de aviso prévio, as partes podem estipular um 
prazo diverso daquele previsto no artigo 6.º da Lei 8.245/91, caso entendam pertinente e, consensual-
mente, acordem sobre sua alteração.
Por fim, é interessante observar que, de acordo com os ensinamentos de Sílvio de Salvo Venosa 
(2006, p. 53), a ação judicial cabível para que o locador cobre do locatário a multa referente ao aviso 
prévio pode ser a ação executória, caso se trate de contrato de locação formalizado por escrito. Segun-
do ele, todavia, tratando-se de contrato verbal, para receber a multa, deverá ser ajuizada uma ação de 
cobrança que obedeça ao rito ordinário.
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51|Devolução do imóvel pelo locatário
Texto complementar
A cláusula penal
(LAGO, 2002)
Conceito
O Código Civil Brasileiro não traz um conceito para o instituto da cláusula penal e trata já no 
seu artigo 916, primeiro dedicado à matéria, da forma pela qual se dá sua constituição, restando à 
doutrina a tarefa de conceituá-la.
Sendo assim, inicie-se pela lição do autor do Projeto do Código, Clóvis Beviláqua, segundo o 
qual a “cláusula penal é um pacto assessório, em que se estipulam penas e multas, contra aquele que 
deixar de cumprir o ato ou fato, a que se obrigou, ou, apenas, o retardar”, conceito este seguido pelo 
especialista Múcio Continentino.
Para Tito Fulgêncio, bem mais sucinto, “é aquela em que se estabelece uma prestação para o 
caso de inexecuçãoda obrigação”
Orosimbo Nonato define-a como a “disposição contratual ou testamentária que faz pesar no 
devedor certa prestação quando for ele inadimplente ou moroso quanto à obrigação principal”
Caio Mário, por sua vez, diz que “a cláusula penal ou pena convencional – stipulatio poenae 
dos romanos – é uma cláusula acessória, em que se impõe sanção econômica, em dinheiro ou outro 
bem pecuniariamente estimável, contra a parte infringente de uma obrigação”
Limongi França, autor da obra nacional mais recente e completa acerca da matéria, após seu 
profundo estudo e revendo seu próprio conceito, exposto em seu Manual de Direito Civil, formula 
longo conceito, o qual merece aqui reprodução:
A cláusula penal é um pacto acessório ao contrato ou a outro ato jurídico, efetuado na mesma declaração ou decla-
ração à parte, por meio do qual se estipula uma pena, em dinheiro ou outra utilidade, a ser cumprida pelo devedor 
ou por terceiro, cuja finalidade precípua é garantir, alternativa ou cumulativamente, conforme o caso, em benefício 
do credor ou de outrem, o fiel cumprimento da obrigação principal, bem assim, ordinariamente, constituir-se na 
pré-avaliação das perdas e danos e em punição do devedor inadimplente.
Muitos outros conceitos, de autores nacionais ou estrangeiros, antigos ou contemporâneos, 
poderiam ser aqui arrolados, mas a breve exposição mostra-se suficiente para proporcionar uma 
ideia da cláusula penal, bem como para demonstrar os mais diversos pontos de vista que há sobre 
ela, ora sendo entendida como sanção, ora como reforço, ora como pré-avaliação de perdas e danos, 
ora ainda como uma figura mista das anteriores [...]
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52 | Devolução do imóvel pelo locatário
Forma
A manifestação de vontade em atos jurídicos, segundo o artigo 129 do Código Civil, não 
depende de forma especial, salvo quando a lei a exigir.
O artigo 916 dispõe apenas que a cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a 
obrigação ou em ato posterior, ato este que, obviamente, deve se dar antes do inadimplemento, 
posto que, do contrário, perderia a razão de existir, ou na expressão popular, “seria pôr fechadura 
em porta arrombada”.
Mas, independente do momento em que for estipulada a cláusula, ela possui os mesmos ca-
racteres e gera os mesmos efeitos, não havendo motivo para prestar-lhe denominações distintas, 
como quer parte da doutrina: cláusula penal seria a pactuada conjuntamente com a obrigação e 
chamar-se-ia pena convencional àquela estipulada em ato posterior.
“A diferença é puramente verbal, tratando-se, num e noutro caso, da mesma obrigação penal, 
conhecida na denominação verbal, por multa”, na lição de Continentino (1926, p. 10).
Quanto à cláusula penal, portanto, o legislador não previu forma especial. Contudo, ela é uma 
obrigação acessória e, assim, a sua forma deve seguir a da obrigação principal.
Desse caráter de acessoriedade, decorrem duas outras consequências: a nulidade da cláusula 
penal não acarreta a da obrigação principal; mas, de outro lado, a nulidade desta implica a da cláu-
sula penal, consoante o disposto no artigo 922 do Código.
Além disso, resolvida a obrigação sem culpa do devedor, a impossibilidade de adimplemento 
da obrigação não lhe pode ser imputada, resolvendo-se também a cláusula penal, de acordo com o 
artigo 923 do Código.
Atividades
1. O locatário poderá devolver o imóvel locado durante a vigência do contrato locatício? Nesse caso, 
haverá alguma penalidade para os contratantes?
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53|Devolução do imóvel pelo locatário
2. As partes podem dispor da possibilidade de incidência da multa rescisória no contrato de 
locação?
3. Para se rescindir o contrato de locação prorrogado por tempo indeterminado, o locatário deve 
notificar o locador sobre sua intenção de devolver o imóvel locado. Qual é o prazo mínimo a ser 
respeitado entre a data da notificação e a data da rescisão contratual? Há alguma penalidade por 
seu descumprimento?
4. Em que hipótese o contrato de locação por tempo determinado poderá ser rescindido sem que o 
locatário seja obrigado ao pagamento da multa rescisória?
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54 | Devolução do imóvel pelo locatário
Gabarito 
1. Nos contratos de locação, o artigo 4.º da Lei 8.245/91 autoriza o locatário a devolver o imóvel 
locado, caso não tenha mais interesse em continuar com esse bem a sua disposição. Obviamente, 
seguindo o entendimento de que o locador deverá ser ressarcido pela rescisão antecipada do 
contrato, o referido artigo prevê, expressamente, que o inquilino deverá pagar uma multa ao 
locador.
2. Por ser matéria de ordem pública, as partes não podem dispor da possibilidade de incidência de 
multa para o caso de rescisão antecipada do contrato. Uma cláusula em que as partes estipulem 
a não aplicação de multa poderá ser tida como inexistente e, segundo entendimento de Sílvio de 
Salvo Venosa, “uma disposição nesse sentido transformaria o contrato, desde o início, em pacto 
por prazo indeterminado”.
3. O locatário deverá observar o prazo mínimo de 30 dias entre a notificação e a rescisão do contrato. 
Caso o locatário não respeite o prazo de 30 dias, o locador poderá exigir o pagamento de uma 
indenização, que será equivalente ao valor que o locatário lhe pagaria caso o contrato continuasse 
vigente durante esse período, nos termos do parágrafo único do artigo 6.º, da Lei 8.245/91.
4. A Lei de Locação prevê uma situação em que o locatário ficará autorizado ao não pagamento da 
multa rescisória do contrato de locação.
 Segundo o parágrafo único do artigo 4.º da Lei 8.245/91, quando o locatário é transferido de seu 
local de trabalho, a multa rescisória não é aplicada. Assim, desde que o locador seja informado 
pelo locatário da transferência de sua localidade de trabalho, com uma antecedência mínima de 
30 dias, o locatário estará isento do pagamento da multa rescisória. A única exigência legal é a de 
que esta notificação seja efetuada por escrito, admitindo-se que seja realizada por e-mail ou até 
por fac-símile, por exemplo.
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A alienação do imóvel 
durante a locação 
na Lei 8.245/91
Direito de preferência
Requisitos para o exercício do direito de preferência, prelação ou preempção
O direito de preferência surgiu não só para diminuir os riscos de uma venda simulada que rompe 
na maioria das vezes o contrato de locação, como também para facilitar a permanência do inquilino no 
local onde mantém sua residência ou comércio.
O Código Civil traz a definição do direito de preferência ou preempção:
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele 
vai vender, ou dar em pagamento, para que este use seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for 
móvel, ou dois anos se imóvel.
Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no caso de venda, promessa de 
venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o locatário tem prefe-
rência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar 
conhecimento das condições do negócio ao inquilino para que esse possa exercer o seu direito de 
preferência.
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56 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Para o conhecimento das condições negociais, o locadordeve notificar o locatário judicial ou 
extrajudicialmente informando-o sobre o preço do bem, a forma de pagamento, a existência de ônus 
reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Essa ciência 
também pode se dar por meio de qualquer outra forma que dê ciência inequívoca ao locatário. Nada 
impede que o locador, pessoalmente, entregue correspondência ao inquilino, ou faça o envio de correio 
eletrônico.
O direito de preferência é garantido tanto ao locatário residencial quanto ao locatário comercial, 
sem exceções. Surge a questão se o locatário que realiza contrato de locação por temporada também 
pode gozar desse direito. Entendemos que se a lei não restringe esse direito, não poderia o intérprete 
fazê-lo, devendo, portanto, também ser garantido tal direito.
Verifica-se que o direito de preferência surge nos negócios em que a alienação é onerosa, ou 
seja, havendo contraprestação. Não caberá o direito de preferência em se tratando de perda da pro-
priedade por venda ou decisão judicial, doação, integralização de capital social, fusão, cisão ou incor-
poração. 
A questão deve ser mais bem debatida na hipótese de permuta. Em princípio a permuta é um 
contrato oneroso. Se a permuta envolver valores de torna, ou seja, se o locador receber um bem e tam-
bém dinheiro (este chamado de torna), a permuta pode ser desnaturada. Assim, se o valor em dinheiro 
for maior que o valor da coisa recebida em troca, o locador efetuou uma compra e venda e o inquilino 
foi preterido no seu direito de preferência.
Direitos do inquilino preterido na preferência
Se o locatário não tiver garantido o seu direito de preferência, poderá cobrar os danos eventu-
almente sofridos. O prazo para a cobrança de perdas e danos é aquele previsto para a indenização em 
geral, ou seja, de três anos contados da data da alienação (art. 206, §3.º, V, Código Civil).
É importante frisar que o locatário que registrar o contrato de locação no competente Cartório 
de Registro de Imóveis, gozará de direito de adjudicação compulsória do imóvel, mediante depósito 
do preço e das despesas de transferência (custas de cartório e imposto de transmissão) e desde que o 
mesmo esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. Essa é a redação 
trazida pelo artigo 33 da Lei do Inquilinato. O prazo – de natureza decadencial – será de seis meses, a 
contar do registro do ato no cartório.
José Fernando Simão (2007, p. 58-59) nos traz uma questão interessante. Se o terceiro celebra 
com o locador um compromisso de venda e compra antes de o inquilino averbar o contrato de locação, 
mas 30 dias antes da alienação (escritura pública de venda e compra) a averbação é realizada, teria o 
inquilino direito à adjudicação ou apenas às perdas e danos? Como forma de proteção do terceiro de 
boa-fé, que já havia assinado o compromisso de venda e compra, antes de o inquilino efetuar o regis-
tro, entende o profes sor que a adjudicação inexiste. Esse sentido também foi adotado pelo Tribunal de 
Justiça do Estado de São Paulo:
LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – ADJUDICAÇÃO – INDENIZAÇÃO – PERDAS E DANOS – REGISTRO DO CONTRATO 
LOCATÍCIO APÓS LAVRATURA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DESCABIMENTO
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57|A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
O registro do pacto locatício levado a efeito posteriormente à lavratura do compromisso de compra e venda, implica 
tenha o locatário deixado de preencher condição para o exercício do direito de adjudicação, não se podendo negar 
valor à transmissão da propriedade, tampouco sujeitar terceiros de boa-fé a ver rescindido o compromisso anterior de 
compra e venda ou escritura lavrada e averbada posteriormente (2.º TAC/SP, Ap. com Revisão 466.888-00/4 – 7.ª Câmara 
– Rel. Emmanoel França – j. 26/11/1996).
Nesses termos, sem o registro do contrato no Registro de Imóveis, a locação só gera efeitos obri-
gacionais. Com o registro do contrato, este se torna conhecido por terceiros, em razão da publicidade 
e, portanto, o adquirente do imóvel tem conhecimento da existência do inquilino, ao consultar a matrí-
cula da coisa a ser vendida.
Esse entendimento também foi acompanhado pelo Superior Tribunal de Justiça: 
Todavia, para obter para si o imóvel, no prazo máximo de seis meses do registro de venda no órgão competente, é 
necessário que o locatário tenha feito a prévia averbação do seu instrumento de locação junto ao Cartório de Registro 
de Imóveis, com antecedência mínima de trinta dias da referida data de venda deste, bem como deposite initio litis, 
o valor do mesmo, mais despesas de transferência. (Superior Tribunal de Justiça, Resp 18.719/SP e 130.008/SP – Min. 
Jorge Scartezzini, dj 28/08/2000, p. 121).
Dessa forma, percebendo o inquilino a intenção do locador em alienar o prédio, deve pronta-
mente registrar seu contrato, se não o fez anteriormente. Não procedendo ao registro, ou não levado a 
efeito na forma e tempo devidos, só lhe restará a ação indenizatória. A jurisprudência1 já entendeu que 
o registro no Cartório de Títulos e Documentos é absolutamente inoperante, não servindo de substituto 
para o registro imobiliário.
A preferência do sublocatário e do condômino
O fundamento dessa disposição se dá para proteção de quem está efetivamente ocupando o 
prédio. Dessa forma, 
Lei 8.245/91 
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá em primeiro lugar a preferência ao sublocatário e, em 
seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, 
se um só for o interessado. 
Ainda assim, se houver pluralidade de pretendentes, caberá preferência ao locatário mais antigo, 
e, se da mesma data, ao mais idoso. 
Nessa mesma esteira, em havendo condomínio, o locatário não concorre no direito de preferência 
com o condômino. A lei protege o direito real em detrimento do direito obrigacional.
Percebe-se que o intuito da lei é sempre facilitar a extinção do condomínio, pomo de discórdias. 
Desta feita, na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão se decide, em primeiro lugar 
no direito real e não obrigacional. A prioridade será sempre do condômino. 
Frise-se que essa regra não se aplica ao condomínio com unidades autônomas em virtude da sua 
total divisibilidade.
1 A jurisprudência é a interpretação das leis pelos tribunais. Trata-se do conjunto de decisões proferidas pelos tribunais. A jurisprudência 
 pode suprir a deficiência ou imperfeição da lei. Assim, quando o legislador traz um conceito vago, a jurisprudência pode dar a interpretação 
que os juízes devem se ater.
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58 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Indenização cabível ao locatário no caso de desistência da venda pelo locador
O artigo 29 da Lei do Inquilinato traz mais um dispositivo de proteção ao locatário. Ocorrendo 
aceitação da proposta de compra e venda pelo locatário e posterior desistência do negócio pelo locador, 
este deve indenizar o inquilino pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
O objetivo da lei é claramente coibir eventual abuso de direito. Por vezes, o locador poderá 
engendrar uma falsa proposta, sem a real intenção de alienação, aguardando a negativa do exercício da 
preempção para futuramente simular uma venda, o que facilitaria, em tese, o despejo.
Para fazer jus à indenização, o locatário deve comprovar o que efetivamente perdeu ou o que 
razoavelmente deixou de ganhar em virtude da fraude do locador. O locador só deixará de indenizar se 
comprovar caso fortuito ou força maior.
A lei silencia-se, mas também é plenamente cabível indenização ao locador no caso inverso. Caso 
em que, olocador oferece o bem ao locatário, este simula interesse na compra do imóvel e depois 
acaba desistindo de má-fé, com objetivo de prejudicar uma possível venda do imóvel, permanecendo 
no imóvel como locatário.
A denúncia do contrato em razão da alienação
Na vigência de um contrato de locação, o locador poderá alienar o bem a terceiro e extinguir o 
contrato com o inquilino? Em primeiro lugar devemos nos lembrar que se o contrato já estiver prorroga-
do por prazo indeterminado, a denúncia pode ocorrer imotivadamente, como regra, tanto pelo inquili-
no quanto pelo locador, tornando assim essa questão irrelevante. Assim é o caso em que o locatário em 
um contrato de locação por prazo indeterminado resolve devolver ao locador o imóvel, pois não tem 
mais interesse nele.
Caso o contrato esteja vigorando por prazo determinado, devemos aplicar a regra de que os pactos 
devem ser cumpridos (pacta sunt servanda). Devemos ainda nos ater que os contratos somente devem 
produzir seus efeitos entre as partes contratantes. Trata-se do princípio da relatividade das obrigações 
que não prejudicam nem beneficiam terceiros. A regra é de que existe a possibilidade de denúncia do 
contrato quando da alienação do bem a terceiro, desde que respeitados os requisitos previstos no artigo 
8.º da Lei do Inquilinato. Ainda assim, a lei prevê a possibilidade de denúncia do contrato caso sejam 
atendidos alguns requisitos. Para isso, vamos trazer as hipóteses de possibilidade e impossibilidade de 
denúncia do contrato. Vamos a elas.
Possibilidade da denúncia
Se um terceiro adquire um imóvel na vigência de um contrato de locação, não está obrigado a 
respeitar o contrato de locação firmado, podendo denunciá-lo imotivadamente no prazo de 90 dias 
contados do registro da alienação ou do compromisso na matrícula do imóvel. Essa é a regra geral. Efeti-
vada a denúncia pelo adquirente, tem o inquilino um prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel.
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59|A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Não se exige rigorismo formal na notificação prévia, basta que surta o efeito de cientificar o 
inquilino da intenção do adquirente em não prosseguir no ajuste locativo.
A jurisprudência também é clara ao afirmar que não há aceitação tácita da locação caso o adqui-
rente, apesar da denúncia, receber os aluguéis dos meses em que restam para a extinção do contrato. 
(2.º TACivSP, 2.ª Cam., Ap. 317807, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. 13/04/1992 – BolAASP 1759/2, supl.).
Por fim, deve-se ressaltar que havendo usufruto2, o contrato de locação não sofrerá qualquer 
efeito, vez que o usufruto não significa alienação do bem (transmissão de propriedade), mas apenas a 
cessão da posse (do poder de fruir e usar). 
Impossibilidade de denúncia
A lei prevê uma possibilidade de o novo proprietário não poder denunciar a locação na qual não foi 
parte. Para que isso ocorra, é necessário um elemento de natureza obrigacional e outro de natureza real.
O primeiro requisito de natureza obrigacional é a presença de cláusula no contrato de compra e 
venda que preveja cláusula de vigência contratual celebrada entre o antigo proprietário e o inquilino. 
Essa cláusula de vigência é aquela que prevê a obrigação de um novo proprietário, em caso de even-
tual alienação do bem.
O outro requisito, agora de natureza real, é o registro desse contrato no cartório de registro de 
imóveis. Com o registro, a locação passa a constar da matrícula do imóvel locado e, assim, assume eficá-
cia real (art. 8.º da Lei de Locação).
Texto complementar
2 O conceito de usufruto era trazido pelo Código Civil de 1916: “Art. 713: Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma 
coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade”. Sílvio Venosa também preceitua: “Usufruto é um direito real transitório que 
concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo, sob certa condição ou vitalicidade, de bens pertencentes a outra pessoa, a 
qual conserva sua subsistência” (VENOSA, 2006).
Da preempção ou preferência
(LOUREIRO, 2007, p. 471-472)
A cláusula de preempção ou de preferência é aquela que obriga o comprador, na hipótese de 
este vir futuramente a alienar o bem adquirido, a oferecê-lo, primeiramente, ao vendedor, antigo 
proprietário do bem. De fato, a preempção impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao ven-
dedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este exerça seu direito de 
prelação na compra, tanto por tanto.
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60 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Em outras palavras, na compra e venda, a preferência é a cláusula estipulada pelas partes 
contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o 
comprador pretender vendê-la a terceiro pelo mesmo preço e condições que este a oferecer.
O comprador não é obrigado a vender a coisa, mas se desejar aliená-la deve, primeiramente, 
oferecer a coisa à pessoa de quem a adquiriu, que terá o direito de preferência na compra, desde 
que iguale a oferta de terceiro. Por isso, não se confunde com a cláusula de retrovenda, em que o 
vendedor tem o direito de adquirir a coisa vendida sob condição resolutiva.
O direito de preferência depende de cláusula expressa no contrato. Não há falar em direito de 
preferência tácito. Tal cláusula só é aplicável se o comprador resolver vender a coisa ou se ela for 
objeto de dação em pagamento. O vendedor, como é óbvio, não pode exercer direito de preferên-
cia se o comprador resolver doar ou permutar a coisa. Também não haverá direito de preferência se 
a coisa for vendida em hasta pública, em decorrência de execução forçada, ou se for vendida pelo 
síndico de massa falida, com autorização.
Assim, existindo cláusula de preferência, o comprador deve notificar o vendedor (titular do di-
reito de prelação) sobre sua intenção de vender a coisa e apresentar o preço e condições oferecidas 
por terceiro. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação intimando o comprador, 
quando tiver notícia de que este vai vender a coisa.
Uma vez notificado o vendedor, titular do direito de preferência, este terá o prazo de 3 (três) 
dias para exercer o seu direito, no caso de bens móveis; ou de 60 (sessenta) dias1, no caso de bens 
imóveis, salvo se outro prazo foi avençado na cláusula de preferência. O prazo começa a correr a 
partir da data do recebimento da notificação. Logo, neste prazo, o vendedor deve oferecer proposta 
idêntica a do terceiro, quando então terá preferência para a aquisição do bem.
O exercício do direito deverá ser feito para celebração do contrato, durante o qual o vendedor 
pagará o preço avençado pelo comprador, ou assumirá as condições propostas pelo terceiro. 
Quando se tratar de bem imóvel, o contrato deverá observar a forma prevista em lei, sendo a 
escritura pública da substância do ato.
Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, 
só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Pode ocorrer que duas ou mais pessoas sejam 
titulares do direito de preferência, como ocorre, por exemplo, quando o contrato, em que figura-
rem como vendedores dois ou mais coproprietários, contiver cláusula de preferência. Nesse caso, 
cada um dos vendedores pode exercer o direito de prelação apenas sobre a totalidade do bem, não 
podendo, assim, pretender adquirir parte ideal do bem. O direito de preferência é indivisível.
Se todos os titulares resolverem exercer o direito de preferência, devem ratear o valor do preço 
oferecido pelo terceiro. Se um dos titulares não quiser exercer seu direito de preferência, nada 
impede que o outro, ou outros, exerçam seus respectivos direitos,mas sempre sobre a totalidade 
do bem e observado o preço e condições oferecidas pelo terceiro.
1 Vale ressaltar que o prazo determinado na Lei do Inquilinato para o exercício do direito de preferência é de 30 dias nos termos do 
ar tigo 28.
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61|A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Atividades
1. O que é o direito de preferência no contrato de locação?
2. O direito de preferência aplica-se a todos os casos de transmissão do imóvel locado?
3. No caso de descumprimento do direito de preferência, que medida poderá ser adotada pelo 
locatário para minimizar seu eventual prejuízo?
4. Há uma hierarquia entre locatário e sublocatário para se exercer o direito de preferência? Em ca-
so positivo, quem poderá exercê-lo em primeiro lugar?
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62 | A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91
Gabarito
1. Nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou 
promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir 
o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar conhecimento das 
condições do negócio ao inquilino, para que esse possa exercer o seu direito de preferência.
2. O direito de preferência surge nos negócios em que a alienação é onerosa, ou seja, quando há 
contraprestação, como é o caso de compra e venda. Não caberá o direito de preferência em se 
tratando de perda da propriedade por venda ou decisão judicial, doação, integralização de capital 
social, fusão, cisão ou incorporação.
3. Aquele que não teve o seu direito garantido pelo locador poderá cobrar as perdas e danos 
decorrentes. Isso porque o locatário possui direito obrigacional, que gera o direito à indenização, 
desde que comprovados os danos que sofreu.
4. O direito de preferência objetiva proteger aquele que está efetivamente ocupando o prédio. Dessa 
forma, estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá em primeiro lugar a preferência ao 
sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a 
todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado (art. 30 da Lei 8.245/91). 
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Deveres das partes 
no contrato de locação 
Locador
O descumprimento pelo locador das obrigações previstas no contrato de locação entabulado 
entre as partes permite a rescisão do contrato. Dependendo do caso, abre-se ainda a possibilidade do 
locador requerer perdas e danos. Passamos a enumerar as principais obrigações do locador no contrato 
de locação.
Entregar ao locatário o imóvel alugado 
em estado de servir ao uso a que se destina
Quando um imóvel for destinado à locação residencial, o mesmo deve ser idôneo para moradia, 
 assim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercancia. Os detalhes sobre a conser-
vação do bem devem estar pormenorizados no contrato. Quando da assinatura do contrato, é impor-
tante que as partes anexem ao contrato uma vistoria do imóvel, discriminando a sua situação. Poderá 
ocorrer que determinados vícios ocultos sejam reconhecidos somente após a assinatura do contrato. 
Nessa hipótese, o locatário pode ingressar com ação para obrigar o locador a reparar os vícios encon-
trados.
Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatário 
pode requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poderá fazer reformas e 
mudanças no imóvel, para adaptá-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor gasto do aluguel.
Seguindo a regra de que o principal acompanha o acessório, o imóvel também deve ser entregue 
junto com suas pertenças1. Assim, quando for oferecido um imóvel com cortinas, toldos, lustres, entre 
outros, o locador não poderá retirá-los na entrega das chaves.
1 Nos termos do artigo 93 do Código Civil, pertenças são os bens que não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, 
ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.
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64 | Deveres das partes no contrato de locação
Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado
O locador deve garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. É sua obrigação garantir o locatário 
das turbações de terceiros, de direito e de fato. O pagamento do preço supõe a cessão de uso e gozo de 
uma coisa. Desse modo, o locador deve defender convenientemente qualquer ataque que a posse do 
imóvel venha sofrer.
Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga, 
vedada a quitação genérica
Para uma regular quitação, faz-se prudente a observação do artigo 320 do Código Civil (CC):
Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida 
quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, 
ou do seu representante.
Por outro lado, mesmo que esses requisitos não sejam observados no termo de quitação, o recibo 
ainda valerá se dos seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.
Pagamento
impostos, demais taxas ao poder público;::::
prêmio de seguro contra fogo;::::
despesas extraordinárias de condomínio.::::
Atualmente a prática determinou que os impostos sejam carreados ao inquilino. A Lei do Inquili-
nato (Lei 8.245/91), entretanto, determina que a ressalva deve constar no contrato. Em relação ao seguro 
contra fogo, as partes também podem convencionar a quem será incumbido o pagamento, ou mesmo 
se haverá ou não o aludido seguro. 
As despesas extraordinárias de condomínio também devem ser pagas pelo locador. Nesses ter-
mos, a Lei 8.245/91determinou em sete dispositivos (art. 22, X, alíneas “a” a “d”) o que entende por 
despesa extraordinária. Trata-se de enumeração não exaustiva, mas sim exemplificativa, ou seja, ou-
tros elementos podem ser caracterizados como despesas extraordinárias que não aqueles dispostos 
na lei.
Para que saibamos o que é ou não despesa extraordinária ou ordinária (de natureza obrigacio-
nal do inquilino), devemos fazer o confronto do artigo 22, X, com o artigo 23, XII, da Lei do Inquilinato. 
Por ali podemos determinar o que é despesa extraordinária e o que é despesa ordinária. O que estiver 
fora de ambas dicções legais, a zona cinzenta, portanto, é que deve merecer interpretação no caso 
concreto.
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65|Deveres das partes no contrato de locação
Deveres do locatário
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação
O pagamento é sem dúvida a obrigação mais importante do inquilino. Esse valor é o que carac-
teriza o contrato de locação e o difere de outros, mormente o contrato de comodato. Não basta o paga-
mento do aluguel e encargo. Esse deve ser realizado na data de seu vencimento. Aliás, toda obrigação 
deve ser paga no prazo. A Lei do Inquilinato atual diz que, no silêncio do contrato, deve o pagamento 
ser efetuado até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.
Servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato, 
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu 
O locatário não pode incorrer em fraude quanto à finalidade de uso do imóvel. Não se pode 
transformar um imóvel residencial em imóvel comercial e vice-versa. Assim, é abusiva, por exemplo, 
a transgressão de imóvel residencial transformado em clínica médica. Pequenas mudanças podem ou 
não ser admitidas. É o caso do médico que eventualmenteconcede consultas em sua residência, do 
advogado que recebe clientes, ou da costureira que faz serviços sob encomenda. 
Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, 
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
Nesse item verifica-se a importância de sempre ao início de um contrato de locação realizar-se 
uma boa vistoria no imóvel, com todos os seus acessórios, bem como o estado em que se encontra. 
Trata-se de uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário.
Levar ao conhecimento do locador o surgimento 
de dano ou defeito cuja reparação a este incumba
Se, por um lado, o inquilino não responde pelos danos anormais do prédio, que lhe são alheios, 
por outro, tem o dever de alertá-lo quanto a sua ocorrência. Não o fazendo e por sua omissão permitir a 
ruína do prédio, será responsável perante o locador não propriamente pelos danos anormais ocorridos, 
mas pelo fato de ter concorrido omissivamente para sua verificação. Os pequenos danos, tais como 
reparos de torneiras, pequenas vedações no telhado, deve o próprio inquilino fazer. 
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66 | Deveres das partes no contrato de locação
Nesse ponto ainda devemos fazer uma importante ressalva. É aquela trazida pelo artigo 26 da Lei 
do Inquilinato (Lei 8.245/91). Esse dispositivo legal determina: 
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a 
consenti-los. 
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao 
período excedente; se mais de trinta dias poderá resilir o contrato.
A leitura da letra da lei pode ser um pouco confusa. Em princípio, como já vimos, quando ocor-
rem danos no imóvel no curso da locação, deve o locador repará-los (com exceção daqueles pequenos 
e insignificantes vícios construtivos). Se os reparos só forem possíveis com a desocupação do prédio, a 
solução é a suspensão provisória do contrato. A resilição contratual pode ocorrer se os reparos durarem 
mais de 30 dias. Repare que a Lei do Inquilinato utilizou o termo resilição ao invés de rescisão. Isso se dá, 
pois o primeiro termo procura afastar a conotação de desfazimento do contrato por culpa de alguma 
das partes. Por outro lado, se houver recusa do locatário em consentir com a reforma, isso se torna mo-
tivo para a rescisão do contrato e consequentemente para o despejo. 
Por fim, devemos nos ater que o período em que o inquilino mantiver-se fora do imóvel para 
as reformas necessárias deve ser abatido do valor do aluguel, inclusive com aplicação de indenização 
dependendo do caso em questão.
Realizar a imediata reparação dos danos 
verificados no imóvel, provocados por si 
Além de reparar os danos por ele causado, o inquilino ainda deve comunicar ao senhorio o vício 
que ocasionou e o material que será empregado no conserto. Assim estaremos atendendo aos princí-
pios de probidade e boa-fé que devem ser verificados durante toda a relação obrigacional, nos termos 
do artigo 422 do Código Civil.
Não modificar a forma interna ou externa 
do imóvel sem o consentimento prévio do locador 
Caso o locatário altere o imóvel de forma substancial, por exemplo, quebrando uma parede, in-
corre em infração que pode autorizar o despejo. Nada impede, porém, que o inquilino obtenha, após a 
reforma, concordância do locador, que o livra do despejo. 
Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto
Tais despesas dizem respeito ao consumo do próprio locatário e sua família. Nesse mesmo dia-
pasão incluem-se outras despesas que sejam decorrentes do uso próprio do inquilino, por exemplo, 
internet ou televisão a cabo.
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67|Deveres das partes no contrato de locação
Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
Ao locar o imóvel dentro de um condomínio, o locatário se insere na vida condominial. Assim, 
deve estar submetido aos regulamentos condominiais, podendo, inclusive, participar e dar opiniões nas 
assembleias condominiais. Caso incorra em infrações do regulamento condominial, deverá ser multado 
pela direção do condomínio. Vale ressaltar que o condomínio pode ainda cientificar o locador para que 
tome as medidas necessárias de despejo.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio
A Lei 8.245/91 trouxe um extenso rol para caracterizar as despesas ordinárias (art. 23, XII, §1.º, alí-
neas “a” a “i”). Dizem respeito ao consumo que o inquilino efetivamente ou indiretamente teve proveito 
e, portanto, deve pagar. Vamos exemplificar algumas dessas despesas: salários e encargos trabalhistas 
dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto nas áreas de uso comum, limpeza e con-
servação das dependências de uso comum, entre outras.
Ainda assim, vale ressaltar a menção que fizemos sobre as despesas extraordinárias. Determi-
nadas despesas devem ser interpretadas caso a caso. Como o rol trazido pela lei não engloba todas as 
hipóteses de despesas encontradas em uma relação locatícia, torna-se claro que a presente matéria 
pode ser controvertida.
Texto complementar
Inquilinos podem votar nas assembleias de condomínio?
(BUSHATSKY, 2005) 
Em 1964, a Lei 4.591 (Lei de Condomínios e Incorporações) disciplinou as assembleias dos con-
domínios, nos artigos 24 a 27. Mais tarde, em 1991, a Lei de Locações (art. 83) incluiu um parágrafo 
4.º ao artigo 24, para prever que “nas decisões da assembleia, que envolvam despesas ordinárias do 
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. 
O direito de voto, concedido ao locatário, cumpria lógica singela: se ele há de arcar com as des-
pesas ordinárias, por que não poderia decidir a respeito delas? Mas, é preciso apontar uma situação 
espinhosa: teria ele esse direito, se no contrato de locação, eventualmente, o locador assumisse 
essas despesas? 
De qualquer modo, em 1996, veio a Lei 9.276/96, que deu nova redação àquele parágrafo 4.º 
passando a dispor que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do 
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. 
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68 | Deveres das partes no contrato de locação
Logo, ampliou-se o direito do locatário: se antes votava apenas no que dissesse respeito às des-
pesas ordinárias (que ele suporta, a teor do art. 23, XII da Lei 8245/91), a partir de 1996 passou a poder 
votar em tudo quanto não se referisse às despesas extraordinárias. Os exemplos são incontáveis: 
eleição do síndico, disciplina da piscina, sorteio de vagas, e por aí se poderia prosseguir, desde que 
a decisão não implicasse, bastava isso, em despesas extraordinárias. Foi inovação com amplitude 
maior que a existente em outros países, diga-se. 
Pois bem, veio a lume, em 2002, a Lei 10.406, o novo Código Civil. E tratou do condomínio edi-
lício, nos artigos 1.331 a 1.358, remetendo à locação predial urbana (artigo 2.036), a Lei 8.245/91. 
Foram revogados os artigos 1.º a 27 da Lei 4.591/64, mencionada no início. Assim, ganharam 
novas regras o condomínio, a convenção, as despesas, as assembleias, entre outros tópicos. 
E aí surge o problema: aquele artigo 24 findou revogado. Ora, era lá que estava prevista a par-
ticipação do locatário nas assembleias! Portanto, foi-lhe retirado esse direito, conclusão alcançada 
por juristas respeitadíssimos, entre eles, J. Nascimento Franco. Mas diga-se, não se trata de opinião 
unânime, merecendo realce o ponderado pelo renomado Samir José C. Martins, em sentido diame-
tralmente oposto ao traçado nestas linhas. 
Mas, se as locaçõespermanecem regidas pela Lei 8.245/91 e é nela que está o referido artigo 
83, que disciplinou o voto sob análise, será que esse direito não remanesceria? Parece-me que não, 
pois esse artigo só se prestou para alterar o artigo 24 da Lei de Condomínios e, se esse caiu, ficou 
sem sentido aquela alteração (do que já não existe). 
Logo, salvo melhor juízo, não há lei obrigando o Condomínio a aceitar a participação do locatário 
em assembleias, o que, de certa maneira, preserva o escopo dessas reuniões voltadas ao debate de 
questões entranhadas no direito de propriedade (dos condôminos, titulares do domínio ou, se muito, 
dos promitentes compradores e dos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, jamais 
os inquilinos, a míngua de previsão legal). 
A lógica agora exposta, é preciso realçar, de forma alguma retira a possibilidade de o locatário 
participar das assembleias, porém não em tal qualidade, mas na de mandatário do condômino, des-
de que compareça portando a procuração adequada (artigo 653 do Novo Código Civil), respeitadas 
sempre as regras da Convenção de Condomínio. 
Atividades
1. Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locador?
 
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69|Deveres das partes no contrato de locação
2. Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locatário?
3. Quais medidas poderão ser adotadas pelo locatário, caso venha a descobrir uma determinada 
situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso?
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70 | Deveres das partes no contrato de locação
Gabarito
1. As principais obrigações do locador são: (i) entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso 
a que se destina; (ii) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; (iii) 
fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias recebidas; (iv) pagamento (iv.a) dos 
impostos e demais taxas ao Poder Público, (iv.b) prêmio de seguro contra fogo, (iv.c) despesas 
extraordinárias de condomínio.
2. As principais obrigações do locatário são: (i) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da 
locação; (ii) servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato, devendo tratá-lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu; (iii) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o 
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (iv) levar ao conhecimento do 
locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba; (v) realizar a imediata 
reparação dos danos verificados no imóvel, provocados por si; (vi) não modificar a forma interna 
ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador; (vii) pagar as despesas de telefone 
e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; (viii) cumprir integralmente a convenção de 
condomínio e os regulamentos internos; (ix) pagar as despesas ordinárias de condomínio.
3. Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatário pode 
requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poderá fazer reformas e 
mudanças no imóvel, para adaptá-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor do aluguel.
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Benfeitorias e sua indenização
Benfeitorias
Por primeiro, devemos entender o que são as benfeitorias e quais as suas variações. As benfeito-
rias são os melhoramentos acrescidos à coisa. Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Passamos 
agora a diferenciá-las:
Benfeitorias necessárias:::: – são as que dizem respeito à própria estrutura, solidez e conserva-
ção do prédio. Assim, a troca da viga central da casa que está com cupim ou da coluna de água 
do prédio são benfeitorias necessárias.
Benfeitorias úteis:::: – têm por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino, ou, 
ainda, permitir que utilize o imóvel conforme o seu interesse e suas conveniências. São aque-
las que aumentam ou facilitam o uso da coisa. Exemplo: terceiro quarto nos fundos da casa.
Benfeitorias voluptuárias:::: – quando se referem ao embelezamento do bem, não aumentando 
o uso habitual da coisa, mesmo que a torne mais agradável ou valiosa. Podem ser consideradas 
benfeitorias voluptuárias a piscina, sauna ou mesmo uma quadra de tênis.
Direito de indenização
Assim, nos termos do artigo 35 da Lei de Locação, salvo disposição contratual em contrário, as 
benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador deverão ser indenizadas. A fundamen-
tação nos parece simples. O locatário simplesmente não pode aguardar o consentimento ou não de 
uma reforma urgente que ameaça inclusive a estrutura do imóvel.
Já as benfeitorias úteis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prévio do loca-
dor. A norma parece justa, já que nesse caso, a benfeitoria tem por escopo dar maior conforto e como-
didade ao locatário.
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72 | Benfeitorias e sua indenização
Por fim, as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário, 
finda a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Assim, caso o 
locatário tenha construído uma piscina, não terá direito a levantá-la do imóvel, pois a retirada danificará 
o principal. Assim, determina a lei que perderá o inquilino benfeitoria em favor do proprietário. 
As benfeitorias também permitem o direito de retenção. O direito de retenção nada mais é do 
que o meio procedimental de garantir o cumprimento de uma obrigação. É meio de defesa do credor 
que deve restituir uma coisa. No caso, o credor é o locatário que tem o direito de ser ressarcido pelos 
melhoramentos realizados no prédio.
Assim, poderá o locatário utilizar-se dos embargos de retenção por benfeitorias previstos no 
artigo 745, IV, do Código de Processo Civil. Embora seja um meio de defesa oposto na fase de execução, 
poderá o inquilino, ao ser demandado pelo despejo, utilizá-lo na fase de conhecimento.
A doutrina também diferencia benfeitoria de acessão. Primeiramente, vale ressaltar que a acessão 
é um modo de adquirir a propriedade1. Se os acréscimos decorrem da natureza, não se trata de benfei-
torias, mas de acessões naturais. Assim, em se tratando da relação locatícia, qualquer obra ou constru-
ção será tratada como benfeitoria e não como acessão.
A principal dúvida na questão das benfeitorias se diz quanto à possibilidade de o inquilino renun-
ciar previamente ao direito de indenização pelas benfeitorias úteis ou necessárias, bem como ao direito 
de retenção. A discussão que se trava é se a renúncia a tais direitos não feriria a noção de enriquecimen-
to sem causa, bem como a ideia de função social do contrato. 
De um lado, tribunais têm entendido que a renúncia é válida, pois há previsão legal (art. 35, caput) 
aplicando-se ainda o princípio do pacta sunt servanda. Assim já foi decidido:
[...] A renúncia contratual expressa do lojista, à qualquer ressarcimento por benfeitorias necessárias e incorporadas ao 
imóvel inibe a pretensão indenizatória tendo em vista o respeito ao princípio pacta sunt servanda. (2.º TAC/SP, Ap. c/ 
Rev. 471.700/9 – 1.ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo, j. 10/12/1996).
Prevendo as partes, de forma expressa, no contrato de locação, que o locatário edificaria no terreno arrendado, adap-
tando-o à sua destinação comercial, sendo-lhe, em compensação, concedida isenção de seis meses de aluguel, inad-
missível se apresenta, diante da renúncia expressa feita pelo inquilino ao direito de ser indenizado, possa ele invocar, 
em seu favor, o princípio que veda o enriquecimento ilícito. Recurso provido parajulgar improcedente a ação. (2.º TAC/
SP, Ap. c/ Rev. 587.632-00/8 – 5.ª Cam. Rel. Juiz Francisco Thomaz. j. 04/10/2000).
LOCAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. PRODU-
ÇÃO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA.
Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu art. 35, o direito de indenização e retenção pelas 
benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia dos direitos assegurados. A exis-
tência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária 
a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. Recurso especial não conhecido. (STJ, 6ª 
Turma, Resp 265.136/MG, Min. Vicente Leal, j. 14/12/2000)
Todavia, esse entendimento não nos parece o mais correto quando pensamos nos princípios da 
boa-fé e da função social do contrato que devem ser observados pelo moderno aplicador do direito. 
Em razão da hipossuficiência do inquilino e da função social do contrato que deve garantir o 
equilíbrio das partes, a renúncia ao direito de indenização seria fonte de injustiça e, portanto, nula nos 
termos do artigo 2.035, parágrafo único do Código Civil (CC), in verbis: 
1 O Código Civil enumera a aquisição por acessão a (i) formação de ilhas; (ii) o aluvião; (iii) a avulsão; (iv) o abandono de álveo; (v) as plantações 
e construções.
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73|Benfeitorias e sua indenização
Art. 2.035. [...]
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos 
por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
Essa opinião nos parece mais coerente, principalmente em se tratando de contratos de adesão 
em que as cláusulas são impostas ao inquilino. De qualquer forma, acreditamos que em razão da com-
plexidade da questão e da grande discussão na doutrina acerca do tema, o caso concreto nos dirá com 
mais segurança se a renúncia ao direito de indenização das benfeitorias é válida ou não.
Como bem trazido pelo professor Simão (2007, p. 77), poder-se-ia entender como decorrência 
lógica do princípio que veda o enriquecimento sem causa, que o direito à indenização por benfeitorias 
úteis e necessárias não poderia ser renunciado nos contratos de adesão, mas apenas nos contratos pa-
ritários (aqueles celebrados entre partes de igual força).
Também vale observar que o sublocatário que realizar benfeitorias com consentimento do 
locador goza dos mesmos direitos do locatário. Isso em se tratando de sublocação autorizada, já que a 
própria autorização para realizar as benfeitorias torna, em tese, legítima a sublocação. O sublocatário 
não consentido só terá direito à indenização contra o sublocador; este, com eventual direito de regresso 
contra o locador, sendo inaplicável o direito de retenção diretamente ao locador, para quem, no caso, o 
subinquilino é um estranho.
Por fim, cabe salientar que, em princípio, não será possível a compensação de valores devidos a 
título de aluguel com eventual reembolso decorrente das benfeitorias. Isso porque os valores devidos 
à título de aluguel são líquidos (certos quanto à existência e determinados quanto ao valor) e o valor das 
benfeitorias é ilíquido (incerto quanto à existência ou indeterminado quanto ao valor). 
Texto complementar
As benfeitorias1
(VASCONCELOS, 2007, p. 236-237)
As benfeitorias não são coisas, são acções: são o acto de benfeitorizar a coisa. A lei define-as, no n.° 1 
do artigo 216, como despesas, como “todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa”.
 O sentido de benfeitorias é mais o das acções que originam estas despesas do que o das des-
pesas propriamente ditas, e até o daquilo que com essas despesas tenha sido feito. São, no fundo, 
melhoramentos. De outro modo não seria possível proceder ao levantamento de benfeitorias, como 
preveem os artigos 1.273 e 1.275 do Código Civil. O levantamento de benfeitorias não pode deixar 
de se traduzir na retirada de algo que tenha sido feito e que possa ser separado da coisa. 
1 O presente texto foi retirado de obra portuguesa. A legislação a que o autor se refere é a legislação portuguesa. Para o nosso curso, o 
aluno deverá se ater principalmente aos exemplos e conceitos trazidos pelo autor. A comparação de sistemas também é bem-vinda.
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74 | Benfeitorias e sua indenização
O que sejam benfeitorias pode não ser sempre fácil de determinar. Não é claro que devam 
abranger todas e quaisquer despesas feitas com a coisa, mesmo que com a finalidade de a melhorar. 
Serão benfeitorias as despesas de frutificação, os investimentos destinados a manter ou a aumentar 
a sua produtividade, o pagamento de taxas que lhe respeitem e de impostos que sobre ela recaiam, 
todas as acessões e construções que nela sejam feitas? 
A letra do artigo 216 do Código Civil fornece indicações preciosas. Em primeiro lugar, logo do 
seu n.º 1 pode retirar-se que são benfeitorias todas e quaisquer despesas feitas com o fim de con-
servar e melhorar objectivamente a coisa. Todas as despesas e todas as acções de conservação, de 
manutenção e de melhoramento da coisa parecem estar abrangidas pelo actual conceito legal de 
benfeitoria. Em segundo lugar, a definição que, no n.º 3 do artigo, é feita de benfeitorias necessárias, 
úteis e voluptuárias confirma e alarga mesmo esse sentido: são benfeitorias as acções feitas sobre 
a coisa e as respectivas despesas, que tenham por fim evitar o detrimento da coisa, aumentar o seu 
valor, ou mesmo recrear o benfeitorizante. É muito aberto o sentido de benfeitoria que se retira do 
artigo 216 do Código Civil. 
As benfeitorias classificam-se em necessárias, úteis e voluptuárias. 
São benfeitorias necessárias, na letra da lei, “as que têm por fim evitar a perda, destruição ou de-
terioração da coisa”. O critério é o da indispensabilidade para evitar o detrimento da coisa. Necessárias, 
são, assim, as benfeitorias sem as quais a coisa sofreria perda, destruição ou deterioração. Há ainda que 
ter em atenção a referência que no texto da lei é feita ao fim com que tenham sido feitas as benfeitorias 
necessárias. Não é necessário, no entanto, que as despesas tenham efectivamente sido hábeis para 
evitar a perda, a destruição ou a deterioração da coisa; o que é determinante é que tenham sido feitas 
com esse fim e que sejam, pelo menos em termos de normalidade, adequadas à sua prossecução. 
São benfeitorias úteis “as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumen-
tam, todavia, o valor”. Nesse caso, o critério é já diferente: é o do aumento do seu valor objectivo, 
como resultado efectivo. São agora despesas que não são necessárias, no sentido que têm por fim 
evitar o prejuízo da coisa, mas que têm por resultado o aumento do seu valor objectivo. Mais do que 
o fim prosseguido, importa agora o resultado. Se, embora feitas com o fim de aumentar o valor da 
coisa e mesmo que sejam normalmente aptas para o conseguirem, delas não resultar efectivamente 
uma valorização efectiva da coisa, as despesas não poderão ser tidas como benfeitorias úteis. 
São benfeitorias voluptuárias as despesas que não sejam necessárias nem aumentem o valor da 
coisa, mas sirvam apenas para o recreio do benfeitorizante. Nesse caso não se verifica o fim de evitar 
o detrimento da coisa, e não aumenta de valor. O benefício emergente da benfeitoria produz-se 
apenas na pessoa do seu autor que tem com elas um prazer acrescido no desfrute da coisa. Note-se 
que, sempre que o valor objectivo da coisa aumente como resultado das benfeitorias, estas deverão 
ser qualificadas como úteis, ainda que sejam de uma grandefrivolidade ou sumptuosidade. No caso 
das benfeitorias voluptuárias não há aumento objectivo do valor da coisa. 
A qualificação das benfeitorias como necessárias, úteis ou voluptuárias tem consequências 
importantes no regime da posse. 
Segundo o artigo 1.273 do Código Civil, o autor das benfeitorias necessárias tem direito a ser 
indemnizado do respectivo custo, seja ele possuidor de boa ou de má fé. O autor de benfeitorias 
úteis pode levantá-las desde que sem detrimento da coisa, sendo compensado nos termos do enri-
quecimento sem causa quando as não possa levantar, independentemente da sua boa ou má-fé. 
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75|Benfeitorias e sua indenização
No que respeita às benfeitorias voluptuárias, a lei distingue, no artigo 1.275 do Código, con-
soante o seu autor é possuidor de boa ou de má fé. O possuidor de boa fé pode levantar as benfei-
torias voluptuárias que puderem ser levantadas sem detrimento da coisa; mas perde, sem direito a 
indemnização, as que o não puderem ser. O possuidor de má fé perde em qualquer caso as benfei-
torias voluptuárias que haja feito.
Atividades
1. As benfeitorias necessárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja 
esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?
2. As benfeitorias úteis devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja esse 
dever, o locador deverá autorizar sua realização?
3. As benfeitorias voluptuárias devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, para que haja 
esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?
4. As benfeitorias realizadas pelo sublocador devem ser indenizadas pelo locador? Em caso positivo, 
para que haja esse dever, o locador deverá autorizar sua realização?
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76 | Benfeitorias e sua indenização
Gabarito
1. Nos termos do artigo 35 da Lei de Locação, salvo disposição contratual em contrário, as benfei-
torias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, deverão ser indenizadas.
2. As benfeitorias úteis podem ser indenizadas desde que haja o consentimento prévio do locador.
3. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e, podem ser levantadas pelo locatário, 
finda a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Sendo 
impossível seu levantamento, determina a lei que perderá o inquilino a benfeitoria em favor do 
proprietário. 
4. O sublocatário que realizar benfeitorias com consentimento do locador goza dos mesmos direitos 
do locatário. Isso em se tratando de sublocação autorizada, já que a própria autorização para 
realizar as benfeitorias torna, em tese, legítima a sublocação. O sublocatário não consentido só 
terá direito à indenização contra o sublocador; este com eventual direito de regresso contra o 
locador, sendo inaplicável o direito de retenção diretamente ao locador, para quem, no caso, o 
subinquilino é um estranho.
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Locação por temporada
Definição
A locação por temporada é definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática 
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Ao contrário do que muitos pensam, para a caracterização de um contrato de aluguel por tem-
porada, não é necessário que o imóvel locado esteja em cidade praiana ou de campo. Sua localização é 
irrelevante, mas a utilização residencial é imprescindível.
Assim, não existe locação por temporada quando a destinação do imóvel for para o uso comer-
cial. A doutrina ainda afirma que há necessidade de contrato escrito. Ademais, o projeto dessa lei previa 
a exigência expressa de contrato escrito. De qualquer forma, caso não seja atendida essa forma escrita, 
o contrato não deverá ser considerado nulo ou anulável. Trata-se de uma medida de proteção às partes, 
em razão do curto período envolvido. 
Prazos da locação
O prazo máximo, portanto, será de até 90 (noventa) dias. Caso o inquilino alugue determinada casa 
de campo por seis meses, estaremos diante de uma locação residencial por período determinado e não 
locação por temporada.
Forma do contrato
O parágrafo único informa que no caso da locação envolver imóvel mobiliado, constarão obriga-
toriamente no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem bem como o estado em 
que se encontram.
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78 | Locação por temporada
Obviamente a omissão desse requisito não desnatura a modalidade de locação, mas criará entra-
ves para eventual recomposição de danos. É aconselhável inclusive que o valor dos bens seja incluído, 
assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos e similares, para facilitar sua recom-
posição em caso de perda, destruição ou extravio.
Apesar do caráter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal, verificamos que não há san -
ção em caso de não atendimento do requisito. Como bem ponderado por Sílvio de Salvo Venosa (2006, 
p. 224), o legislador criou uma regra imperfeita, porque lhe falta sanção. Não diz a lei que o contrato é 
nulo sem a respectiva descrição, nem que se presume a inexistência de mobiliário ou utensílios. Assim 
sendo, ainda que ausente esse documento, o locador poderá valer-se da ação indenizatória para co-
brança do quantum devido. 
A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceção ao artigo 43, III. Trata-se da hipótese de pagamento 
antecipado dos valores do aluguel. O preço cobrado, entretanto, não pode exceder a 90 dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
A cobrança superior a 90 dias, além de caracterizar locação residencial, ainda é considerada con-
travenção penal, nos termos do já citado artigo 43, III, da Lei de Locação.
Além da possibilidade de cobrança antecipada do aluguel, o locador ainda poderá exigir também 
uma das modalidades de garantia locatícia. A garantia não serve apenas para as hipóteses de inadim-
plemento do inquilino, mas também para os danos causados ao imóvel, o não pagamento de contas de 
luz, água e telefone, bem como os danos aos bens móveis que guarnecem a residência.
Prorrogação do contrato
Outra importante determinação da Lei do Inquilinato é trazida pelo artigo 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, 
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do 
aluguel e dos encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu 
início ou nas hipóteses do art. 47.
Vale ressaltar que o artigo 59, III, da Lei do Inquilinato garante ao locador a concessão de liminar 
para o despejo no caso de locação por temporada. Assim sendo, caso a locação prorrogue-se por mais 
de 30 dias sem a oposição do locador, a locação passa a ter prazo indeterminado.
Caso ocorra essa prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato 30 meses após o 
seu início. Assim, o locador de má-fé poderá tentar renovar indefinidamente o contrato de locação por 
temporada para valer-se do benefício trazidopelo artigo 59, III, da Lei do Inquilinato. Tal conduta não 
pode ser admitida pelo direito brasileiro em virtude do seu caráter fraudatório.
No caso de prorrogação, o locador também perderá o direito de cobrar antecipadamente os 
valores do aluguel. Verifica-se, portanto, que no caso de prorrogação do contrato por temporada, a 
locação permanece no regime normal, qual seja, residencial por prazo indeterminado.
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79|Locação por temporada
Ademais, a renovação do contrato de locação por temporada é plenamente compreensível. 
Imaginemos a hipótese de uma pessoa que aluga um imóvel em virtude de reforma na sua casa. É 
possível que a obra tenha atrasos em razão de fatores externos a ele, por exemplo, como a paralisação 
das obras em virtude das chuvas. 
Cabível, nesse caso, a renovação do contrato de locação por temporada por mais 20 ou 30 dias. 
Não há, nesse caso, fraude de nenhuma das partes. Isso demonstra que a análise ou não da renovação 
do contrato de locação deverá depender de cada caso concreto.
Vantagens e desvantagens da locação por temporada
O contrato de locação por temporada possui suas vantagens e desvantagens. Assim, por exem-
plo, uma casa localizada na praia que o proprietário utiliza com frequência, mas, por outro lado também 
gasta um bom dinheiro para mantê-la, poderá ele alugá-la por um curto período, auferir renda e retor-
nar a utilizá-la. 
Entretanto, a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratação é que o seu objetivo é 
auferir renda. Nesse sentido precisará buscar a todo tempo locatários, vez que é curta a duração deste 
tipo de contrato.
Para o locatário, a grande vantagem dessa contratação é que poderá alugar o imóvel por curto 
período, por exemplo, nas férias. Por outro lado, a principal desvantagem é que como o período é cur-
to, normalmente os valores cobrados pela locação são altos.
Texto complementar
CFF
N.º 70007455892
2003/Cível 
Acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul 
Desistência de locação de imóvel para temporada 
não torna desnecessário seu pagamento
LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CHEQUE EMITIDO COMO FORMA DE PAGAMENTO DE LO-
CAÇÃO POR TEMPORADA. NEGÓCIO SUBJACENTE. PROVA.
O cheque, em princípio, constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos princípios da literalidade 
e autonomia. Não obstante, quando restar comprovada eventual causa capaz de retirar a certeza, liquidez e exigi-
bilidade do título, o negócio subjacente deve ser analisado.
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80 | Locação por temporada
Em se tratando de locação por temporada, não existe ilegalidade no ato do locador em exigir o pagamento in-
tegral e antecipado dos aluguéis, nos termos do disposto no artigo 49, da Lei 8.245/91.
O fato de o locatário desistir do contrato de locação por temporada não o exime do pagamento relativo ao perío-
do ajustado, se o mesmo não comprovar que o imóvel foi locado para outra pessoa neste mesmo período.
RECURSO PROVIDO.
RELATÓRIO
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
NECI MARIA DE MORAES MARTINS interpõe Embargos de Devedor em Ação de Execução que 
lhe move MARIA TEREZINHA DA ROSA GRAVINA. Narrou que a execução é nula de pleno direito 
posto que não foram observados os artigos 604, 614, II, 652 e 669 do CPC. Relatou que o objetivo do 
cheque em discussão era para a locação de uma casa de veraneio de propriedade da embargada, 
em janeiro de 1997, contudo, devido à perda do emprego de seu marido, viram-se impossibilitados 
de veranear na casa da requerida. Alegou que avisaram a embargada, que não aceitou sua desistên-
cia, querendo, inclusive, trocar a casa objeto do negócio para uma menor, ao contrário do avença-
do. Disse que como o cheque dado à embargada não tinha provisão de fundos e o negócio estava 
desfeito, achou melhor sustá-lo, tentando a requerida descontá-lo antes do período de locação, e 
quando esta já sabia do desfazimento do negócio. Expôs que a requerida foi até sua loja e comprou 
duas jaquetas de couro, não as pagando nem as restituindo como forma de retaliação, sustando, 
após a compra, o cheque. Arguiu excesso de execução, requerendo a extinção do feito ou a proce-
dência dos embargos.
Intimada, a embargada impugnou os embargos, aduzindo contradições na exposição da re-
querente que afirmou não ter condições de veranear, mas afirmando ter veraneado. Frisou que a 
alegação do marido ficar desempregado não prospera, porque este entrou com mandado de se-
gurança, mantendo-se em seu cargo com a percepção de vencimentos até o final de 1997, quando 
fora exonerado. Postulou pela improcedência dos embargos.
Sobreveio sentença julgando procedentes os embargos de devedor, extinguindo a execução, 
com base no art. 269, I, CPC. Condenou a embargada ao pagamento de honorários advocatícios 
ao procurador da embargante, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo a 
exigibilidade em face da AJG.
Inconformada, a embargada apela às fls. 73-76. Sustenta que seria impossível alugar a casa 
para outra pessoa no mesmo período, e que os pagamentos das locações para temporada de vera-
neio em praias são exigidos antecipadamente justamente para evitar que os locatários venham a se 
arrepender e causar prejuízos aos locadores com a sua desistência. Assim, mesmo havendo desis-
tência, a locatária deve honrar o contratado, independente do fato de usar ou não o imóvel naquele 
período. Requer o provimento do recurso.
 O apelo foi recebido no duplo efeito à fl. 77.
 Contrarrazões às fls. 80-85 pela confirmação da sentença. 
 Os autos subiram a este Tribunal e foram distribuídos a este Relator.
 É o relatório.
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81|Locação por temporada
VOTOS
Des. Claudir Fidelis Faccenda (RELATOR)
Trata-se de recurso de apelação cível contra sentença das fls. 64/70, que julgou procedentes os 
embargos à execução que a apelada move em desfavor da apelante.
O apelo da embargada cinge-se à reforma da decisão no que concerne à manutenção da obri-
gação representada pelo cheque objeto da execução.
A apelante reedita os argumentos expendidos na inicial, no sentido de que o título executado 
(cheque) foi emitido como forma de pagamento pela locação por temporada de um imóvel na praia. 
Aduz que o fato da apelada não ter utilizado o aludido imóvel em nada modifica a sua obrigação em 
adimplir o valor descrito na cártula cambiária. 
Com razão a apelante.
O cheque, em princípio, constitui-se em uma ordem de pagamento à vista revestida dos 
princípios da literalidade e autonomia. Não obstante, quando restar comprovada eventual causa 
capaz de retirar a certeza, liquidez e exigibilidade do título, o negócio subjacente deve ser ana-
lisado.
Na espécie, conforme afirmado em primeiro grau, cuida-se de uma execução de ação monitória, 
sendo que o cheque executado não circulou, motivo pelo qual configura-se como perfeitamente 
possível a discussão acerca da causa debendi.
Superada essa questão, passo a analisar a presente situação fática.
Restou incontroverso nos autos que o cheque executado teve origem nas tratativas de aluguel 
da casa de veraneio da apelante, sendo que a apelada, através de prévia comunicação, manifestou 
o seu desinteresse na ocupação do imóvel, sustando a referida ordem de pagamento.
Salienta-se, que em se tratando de locação por temporada, não existe ilegalidade no ato do lo-
cador em exigir o pagamento integral e antecipado dos aluguéis, nos termos do disposto no artigo 
49, da Lei 8.245/91.
Essa colenda Câmara já decidiu nesse sentido:
LOCAÇÃO POR TEMPORADA. De acordo com o art. 49 da Lei 8.245/91 é possível exigir do locatário, em setratando 
de contrato por temporada, o pagamento integral e antecipado dos aluguéis e encargos, não sendo nula a cláu-
sula que assim dispõe. Apelo Improvido. (Apelação Cível 70002709111, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de 
Justiça do RS, Relatora: Genacéia da Silva Alberton, julgado em 28/11/2001).
 Quanto ao fato da embargante/apelada não ter utilizado o imóvel alugado, em nada modifica 
a sua obrigação em adimplir o valor descrito no cheque, eis que o imóvel lhe foi disponibilizado, 
sendo que a mesma não o desfrutou por escolha própria.
O fato do marido da apelada ter perdido o emprego, em que pese a lamentável situação, igual-
mente não interfere na sua obrigação em relação à credora, posto que é notável o prejuízo que esta 
sofreu ao não alugar seu imóvel para outra pessoa.
Embora a desistência da embargante constitua-se em um exercício regular de um direito, 
a mesma não poderia ter causado prejuízos à embargada, que por uma questão óbvia, deixou de 
ganhar dinheiro ao reservar o imóvel para a embargada, não conseguindo alugar para outra pessoa. 
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82 | Locação por temporada
Atividades
1. O que é um contrato de locação por temporada?
2. É necessário que o contrato de locação por temporada, quando envolver imóvel mobiliado, 
seja formalizado por escrito? Em caso positivo, há alguma sanção para os contratantes que não 
observam essa determinação?
Assim, considerando que a embargada demonstrou a origem do débito representado pelo 
cheque, caberia a embargante demonstrar a ausência de prejuízo daquela, a teor do disposto no 
artigo 333, inciso I, do CPC.
No caso, a embargante deveria ter demonstrado que o imóvel teria sido alugado para outra 
pessoa no período ajustado entre as partes, prova que não se incumbiu em produzir.
Diante do exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso, julgando improcedentes os 
embargos à execução.
Invertida a sucumbência.
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83|Locação por temporada
3. Com relação ao tempo do pagamento do aluguel, qual a diferença principal entre o contrato de 
locação tradicional e o de locação por temporada?
4. No contrato de locação por temporada, pode o locador exigir do locatário as modalidades de 
garantia previstas para a locação tradicional?
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84 | Locação por temporada
Gabarito
1. A própria Lei do Inquilinato define a locação por temporada, em seu artigo 48, como sendo 
“aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de 
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias”.
2. Em que pese a lei trazer essa determinação de forma expressa, não há qualquer espécie de sanção 
legal para o caso de seu descumprimento, permanecendo o contrato como válido e eficaz.
 Mesmo assim, recomenda-se ao locador atender à exigência da lei, uma vez que, sem a elaboração 
desse documento, o ônus da prova acerca da existência de bens entregues ao locatário juntamente 
com o imóvel bem como seus estados de conservação caberá ao locador. Inexistindo a relação 
de bens, não é impossível de se concluir que o locador terá maior dificuldade para ser ressarcido 
por eventuais danos causados pelo locatário aos bens que guarnecem o imóvel locado, diante da 
inexistência de prova concreta para sustentar seu pleito. Poderá o locador, no entanto, valer-se 
dos demais meios de prova admitidos em direito para comprovar seus danos, suportando as 
dificuldades a eles inerentes.
3. A grande diferença aplicável à locação por temporada é a possibilidade para o locador de exigir o 
pagamento do aluguel de forma antecipada, antes mesmo de o locatário se utilizar do bem locado.
 Como regra, na locação residencial comum, o inquilino somente efetua o pagamento do aluguel 
após usufruir do imóvel. Na locação por temporada, todavia, por seu caráter peculiar, entendeu-
se por conceder ao locador a faculdade de exigir o adiantamento do valor do aluguel, nos termos 
do artigo 49, da Lei do Inquilinato, que determina que “o locador poderá receber de uma só vez e 
antecipadamente os aluguéis e encargos [...]”.
 Nada impede, porém, que as partes convencionem o pagamento dos aluguéis da forma 
convencional, ou seja, mês a mês, já que esse fato pode ser convencionado livremente pelos 
contratantes.
4. Sim, o locador poderá exigir do locatário qualquer das garantias aplicáveis ao contrato de locação 
tradicional, pois não há qualquer impedimento para tanto, ainda que haja a previsão de que o 
locador deverá efetuar o pagamento dos aluguéis de forma antecipada.
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Locações especiais
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados
A regra especial relativa a esses estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91). Trata-se de proteção inquilinária em que a lei restringe as hipóteses em que o contrato 
de locação pode ou não ser rescindido. Portanto, a relação locatícia somente poderá ser rescindida por 
mútuo acordo; infração contratual ou legal; por falta de pagamento de aluguel e encargos; realização 
de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. 
Ainda, permite-se a denúncia cheia1 se o proprietário, em caráter irrevogável e imitido na posse, 
com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado 
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar 
em aumento mínimo de 50% da área útil.
Dessa forma, verifica-se que são três as possibilidades de denúncia cheia: para demolição, para 
edificação licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mínimo de 50% da área útil.
A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência desses estabe-
lecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação.
O mais difícil nesse dispositivo se dá quanto à interpretação de quais estabelecimentos podem ou 
não ser beneficiados. Os asilos, por exemplo, devem ser interpretados como casa de assistência social 
onde são recolhidas, para sustento ou também para educação, pessoas pobres e desamparadas, como 
mendigos, crianças abandonadas, órfãos, velhos etc.
Já em relação aos estabelecimentos de ensino e saúde, a lei qualificou o seu conceito quando es-
ses forem autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Sílvio de Salvo Venosa nos traz uma importante 
ressalva: 
Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes Públicos, já que todo imóvel e toda atividade se acham direta 
ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Embora se amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa proteção 
1 A denúncia vazia e a denúncia cheia são expressões criadas pelo nosso saudoso Pontes de Miranda. A primeira consiste em uma denúncia 
imotivada da locação de imóvel, promovida pelo locador ou pelo locatário. Exemplo: quando o locador for pedir o imóvel sem precisar justificar 
esse ato. A segunda será uma denúncia obrigatoriamente motivada da locação de imóvel, ou seja, com justificativa e obrigação legal.
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86 | Locações especiais
os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de qualquer autorização ou fiscalização, 
como corte e costura, cursos livres de informática, de arte, de atividade profissionalizante sem qualquer ligação oficial 
como escolas de cabeleireiros, empregados domésticosetc. (VENOSA, 2006, p. 248-249)
Ademais, a jurisprudência já declarou indevida a proteção inquilinária prevista no artigo 53 para 
as escolas maternais. Já foi decidido que as “escolas maternais, destinadas exclusivamente ao lazer e à 
recreação, não se inserem no conceito de estabelecimento de ensino, não estando, por isso, protegidas 
pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas imotivadamente” (RT 607/133). Não vemos sentido para 
essa interpretação. A fase maternal faz parte da educação das crianças, importante para seu desenvol-
vimento. Restringir essa proteção vai a desacordo com o princípio trazido pelo dispositivo legal (art. 53 
da Lei 8.245/91). 
Esse entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas gozam, segundo a jurisprudência, 
desse amparo legal. Esse já foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Resp 182.873/RS, 6.ª 
Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 24/08/1999).
Com relação às unidades de saúde, a proteção existe em razão da grande dificuldade de remoção 
dos pacientes em caso de despejo, bem como dos riscos à saúde que se agravariam enormemente. 
A jurisprudência também entendeu que não se inserem na dicção legal simples clínicas médicas, 
onde não existe internação, mas apenas consultas ou tratamento ambulatorial. Da mesma forma, 
prestadora de serviços médicos e de exames laboratoriais (JTACSP 111/443, 98/244, 75/118).
Tal fato se dá vez que essas clínicas, que possuem um caráter comercial maior do que social, po-
dem se deslocar de um lugar para o outro sem comprometimento a seus pacientes. Ainda assim, deve-
-se verificar cada caso de forma individual.
A atipicidade do shopping center
Havendo relação entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições 
pactuadas nos contratos de locação e as condições previstas no artigo 54 da Lei do Inquilinato.
O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é na verdade um contrato 
atípico (não tipificado em lei), pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente previstas entre 
locador e locatário. O primeiro deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes 
comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. Para todos 
os efeitos, todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, ou justificadas. 
Ao segundo é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do shopping, contribuições 
e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro aluguel. Condições, portanto, 
atípicas ao contrato de locação dito comum.
O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. A primeira é fixa e ajustada em 
contrato. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. A terceira e última é a forma que 
o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à imagem do shopping, construída 
em decorrência da publicidade e das lojas contidas. Esse valor é chamado de res sperata2 e retribui ao 
empreendedor o fundo de comércio que ele criou por meio do shopping. Por fim, vale ressaltar que o 
pagamento do aluguel pode ser dar por outras maneiras, desde que acordadas pelas partes.
2 Significado: coisa esperada.
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87|Locações especiais
Tal fundamento é facilmente constatado tendo em vista que nos shoppings centers, além de 
ser propiciado ao locatário seu espaço para comércio, há uma série de benefícios que o acompanham, 
como a própria estrutura do empreendimento.
Outrossim, surgem para o lojista obrigações especiais que devem ser atendidas. Para o sucesso 
do empreendimento, o shopping dispõe de rígidas regras referentes a horários a serem cumpridos, 
campanhas a serem realizadas, bem como uniformização de procedimentos. O descumprimento dessas 
regras enseja a denúncia cheia do contrato de locação.
A atipicidade desse contrato traz, por exemplo, a imposição do empreendedor ao lojista, seja ele 
inquilino ou não, de abrir a loja também aos domingos. Assim já foi decidido pelo Superior Tribunal de 
Justiça:
É certo que em locação em shopping center admitem-se normas complementares estabelecida em documento 
aparato, contendo obrigações que integram o contrato de locação e que devem ser adimplidas pelo locatário, mediante 
singela declaração de que as conhece e se lhes submete; e que cabe a sua administração estabelecer os horários de 
funcionamento, cumprindo aos lojistas locatários ou não, respeitá-los integralmente (AgRg no Ag 506.474/RJ, 5.ª Turma, 
Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005). 
Em razão da liberdade de se pactuar entre lojistas e empreendedores, a jurisprudência reconhece 
a validade de uma série de cláusulas, entre elas:
a cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo estabelecimento comercial com o mesmo ::::
ramo de atividade nas proximidades do shopping (STJ, REsp 123.847/SP, 6.ª Turma, Rel. Min. 
Vicente Leal, j. 17.06.1997);
a cláusula que admite o pagamento do valor referente ao fundo de promoção, previsto na ::::
Escritura Declaratória de Regulamentação das Locações do Shopping Center (2.º TAC/SP, Ap. s/ 
Rev. 706.908-00/4 – 7.ª Câm. – Rel. Des. Regina Capistrano – j. 31.01.2005);
a cláusula que determina a cobrança de caução a título de reserva de futura ocupação de ::::
loja comercial (res sperata) para consecução de recursos financeiros até a conclusão do em-
preendimento (2.º TAC/SP, Ap c/ Rev. 689.693-00/0 – 10.ª Câ. – Rel. Juiz Emanuel Oliveira – 
j. 15.12.2004).
O principal fundamento da liberdade contratual entre empreendedor e lojista é que as partes 
possuem condições de estabelecer e respeitar as condições que previamente acordaram. Tal assertiva não 
é prevista, por exemplo, nos contratos envolvendo consumidores (hipossuficientes) e empreendedores. 
De qualquer forma, a questão da liberdade contratual sofre limites impostos pelo ordenamento. Em 
ocorrendo afronta ao princípio da função social do contrato ou da boa-fé objetiva, essas cláusulas 
devem ser declaradas nulas ou ineficazes.
Em razão dessa liberdade contratual, a sublocação pode ser limitada ou condicionada a determi-
nadas regras. Deve-se frisar que apesar da liberdade contratual estabelecida no contrato de locação de 
shopping center, as outras condições (aquelas não especiais) trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser 
respeitadas. Assim se dá com a proteção prevista no artigo 52, parágrafo 2.º, que trata da possibilidade 
de ação renovatória.
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88 | Locações especiais
Texto complementar
Shopping center: peculiaridades do contrato 
(MARINI, 2000)
a) res sperata
É um contrato, firmado na fase ainda de construção do prédio onde se estabelecerá o shop-
ping, em que o lojista se obrigará, para com o dono do empreendimento, a adiantar parte das des-
pesas com a construção, quantias periódicas até a final construção da obra. Diferencia-se das luvas, 
eis que esta se trata de soma paga pelo locatário ao locador, na locação comercial, pela valorização 
do local, acrescendo-lhe o valor original; aquela se trata de pagamento antecipado das despesas a 
serem feitas durante a construção da obra, feito pelo futuro lojista ao empreendedor.
Trata-se de valioso investimento e que, independentemente dos instrumentos já menciona-
dos, obriga a ambos, lojistas e empreendedor, a unirem esforços para um mútuo e eficaz aprovei-
tamento, seja do local a ser instalado, seja pelo nível de qualidade das mercadorias e produtos a 
serem ofertados ao futuro consumidor.
b) tenant mix
Visa especialmente: à disposição das lojas, à qualidade do ramo negocial, à capacidade e ido-
neidade do comerciante pretendente ao uso da loja, à decoração, à administração do shopping, à 
fiscalização, à percentagem no lucro bruto da loja.c) fundo de reserva
Outra particularidade dessa modalidade atípica mista contratual é o fundo de reserva, que 
diferenciado das demais cessões de uso de cunho comercial, é constituído de forma composta, ou 
seja, o sobrefundo de direito do empreendedor, dono do shopping e o fundo propriamente dito de 
direito do comerciante.
Senão vejamos:
Embora não haja um conceito uniforme de fundo de comércio, tem-se reconhecido, segundo 
consenso geral, que é ele composto de um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos de valor 
econômico que apresentam um caráter instrumental e patrimonial, em relação à atividade do 
comerciante.
Assim, reportando-nos ao empreendimento enfocado, shopping centers, infere-se que existem 
na verdade um fundo complexo, dada a peculidaridade desse fundo comercial, tendo em vista que, 
tomando-se a clientela, como sinal distintivo dessa complexidade, verifica-se que o cliente, em 
primeiro plano, busca o shopping para, depois, dentro dele, buscar o estabelecimento comercial, 
que lhe traga satisfação.
Por certo, em qualquer ramo comercial, a clientela, que constitui elemento formador do fundo 
de comércio, é o maior patrimônio do comerciante.
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89|Locações especiais
É preciso ainda considerar a parceria existente entre o empreendedor e o comerciante, para êxi-
to do empreendimento (shopping center), e que a valorização do shopping, como um complexo de 
compras, faz com que o lojista tenha seu comércio, em medida proporcional, também valorizado.
d) ação renovatória
A ação renovatória, apesar da duplicidade de titularidade do fundo de reserva, é uma conquista 
do comerciante, advinda em boa hora, com o advento da nova Lei do Inquilinato.
Os requisitos para que o locatário exerça o direito à renovação, em princípio, são os mesmos 
dos outros inquilinos: existência de contrato escrito e com prazo mínimo de cinco anos; exploração 
ininterrupta do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos (cf. art.51, I / III, Lei 
8245/91). 
e) ação revisional
Tal qual a renovatória, nessa espécie contratual atípica, que tem por força atrativa central a 
locação, é perfeitamente viável o procedimento visando adequar a fixação de um novo locativo, 
que deverá levar em consideração a valorização efetiva do local, seja ajustando-se o valor fixo, seja 
ajustando-se o valor em percentual variável, encontrando-se o justo valor.
Importante assinalar que tal ação poderá ocorrer, decorridos três anos, a contar do início do 
contrato, ou do último acordo eventualmente ocorrido (cf. art. 19, Lei 8.245/91).
f) taxas condominiais
Impropriamente, assim denominadas, são as referidas no artigo 54 da Lei 8.245/91, consistindo 
em extraordinárias, aquelas de responsabilidade exclusiva do empreendedor e ordinárias as que 
têm por escopo a manutenção do prédio, de responsabilidade dos lojistas e empreendedor.
g) associação dos lojistas
Segundo esse acordo o utilizador (comerciante) é obrigado, por cláusula específica, no con-
trato atípico, com vistas à cessão de uso em shopping center, a contribuir ao Fundo de Promoções 
Coletivas, para ensejar a realização de campanhas promocionais do shopping center.
Esse fundo é administrado pela associação de lojistas, de que deve fazer parte o utilizador, 
enquanto durar o seu contrato de utilização de sua unidade.
O valor dessa contribuição é de, geralmente, dez por cento sobre o aluguel que paga, percen-
tual esse que é variável de um empreendimento para outro.
Por outro lado, o empreendedor deverá, também, contribuir com a manutenção desse fundo, 
geralmente com importância proporcional às contribuições dos utilizadores.
Resta evidente que, a referida associação, administrando esse fundo, deve preocupar-se em 
manter sólida propaganda e promoções que, realmente, solidifiquem o prestígio do centro comer-
cial e aumentem o desejo de sua frequência pelos seus clientes. 
h) administração
Tal como ocorre em relação aos condomínios, a administração do empreendimento via de 
regra se fará por empresa especializada, que buscará agilizar, com vistas ao sucesso do empreendi-
mento, de todas as relações do empreendedor e dos comerciantes.
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90 | Locações especiais
Nada impedindo que o próprio empreendedor, como maior interessado, cuide do empreen-
dimento, uma vez que este, devido aos contratos celebrados, se empenhará para fazer a melhor 
administração possível, procurando extrair o maior lucro do empreendimento.
i) lojas âncoras e satélites
Há uma rigorosa seleção das lojas que irão compor o tenant mix. Primeiro, são contratadas as 
chamadas lojas-âncora, que, por si só, valorizam o shopping, dão-lhe o suporte de uma clientela 
“cativa”. Depois são convidados, para formação das chamadas lojas-satélites, os comerciantes 
de sucesso nos diferentes ramos de negócio, os quais, em menor escala, prestigiam o shopping, 
pois obtiveram êxito em seu setor. Por último, preenchem-se os espaços restantes com pequenos 
comerciantes, os quais são mais dependentes do shopping do que este deles.
Atividades
1. Qual o fundamento para a especialidade nos contratos de locação estabelecidos com hospitais, 
escolas e assemelhados?
2. O que caracteriza a atipicidade do contrato de locação do shopping center?
3. Como se dá o pagamento do aluguel na locação de shopping center?
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91|Locações especiais
Gabarito
1. A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência desses 
estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação.
2. O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é na verdade um contrato 
atípico, pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente previstas entre locador e 
locatário. O primeiro deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes 
comuns, zelando, ainda, pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. Para 
todos os efeitos, todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, 
ou justificadas. Ao segundo é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do 
shopping, contribuições e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro 
aluguel. Condições, portanto, atípicas ao contrato de locação dito comum.
3. O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. A primeira é fixa e ajustada em 
contrato. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. A terceira e última é a forma 
que o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à imagem do shopping, 
construída em decorrência da publicidade e das lojas contidas. Esse valor é chamado de res 
sperata e retribui ao empreendedor o fundo de comércio que ele criou por meio do shopping.
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92 | Locações especiais
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Garantias contratuais
Para o fiel cumprimento das cláusulas dispostas no contrato de locação, a Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91) prevê, em seu artigo 37, quatro garantias locatícias. 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei 11.196/2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de 
locação.
Antes de individualizarmos cada modalidade de garantia, devemos fazer algumasbreves consi-
derações.
Em primeiro lugar, todas as garantias são necessariamente acessórias, pois garantem a obrigação 
principal (contrato de locação). Assim, se o contrato de locação é considerado nulo, nula também será 
a garantia. 
As garantias dividem-se em reais, ou seja, aquelas que recaem sobre uma coisa e pessoais, que são 
aquelas chamadas de fidejussórias1. Podemos exemplificar a hipoteca como forma de garantia real. Já a 
fiança é caso típico de garantia pessoal.
A lei de locação proíbe em seu artigo 37, parágrafo único, a cumulação de garantias, ou seja, mais 
de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Entretanto, é possível que o contrato 
de locação seja afiançado por mais de uma pessoa, pois estaremos diante de dois fiadores, mas de apenas 
uma modalidade de garantia. Também não haverá irregularidade se o fiador indicar um imóvel de sua 
propriedade para responder pela fiança contratada. Note-se que, nesse caso, ocorre mera indicação, o que 
não significa dizer que em caso de inadimplemento o bem será necessariamente aquele a ser executado.
Feita as considerações acima, vamos tratar individualmente as formas de garantia locatícia trazi-
das pela Lei do Inquilinato.
1 Fidejussória. Do latim fidejussio, de fidejubere (dar-se por fiador), é, na técnica jurídica, equivalente à fiança, ou caução pessoal. Fidejussória, 
assim, indica a garantia pessoal distinta da garantia real. Na terminologia jurídica é expressa propriamente pelo vocábulo fiança. [...] (SILVA, 
2007, p. 613)
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94 | Garantias contratuais
Espécies de garantia na Lei 8.245/91
Caução
A primeira garantia é a caução de bens móveis ou imóveis. A caução deve ser devidamente 
registrada para que produza seus efeitos em relação a terceiros. Caso a caução recaia sobre bens móveis, 
deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Recaindo sobre bens imóveis, deverá ser 
registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis, constando-se na matrícula do respectivo 
imóvel (art. 38, §1.º da Lei do Inquilinato).
Se a caução for realizada em dinheiro, não poderá exceder três meses de aluguel, devendo os va-
lores serem depositados em conta poupança, revertendo os frutos a favor do locatário, quando do seu 
levantamento (art. 38, §2.º). A conta deverá ser aberta em nome do locatário, que só poderá levantar os 
valores com autorização do locador. Havendo inadimplemento, cabe, em tese, ao locador propor ação 
de cobrança com a penhora do numerário depositado. Sabemos, entretanto, que a realidade prática é 
diferente. Normalmente, a conta poupança é aberta em conjunto com o locador ou somente em seu 
nome. Inadimplido o contrato, o locador normalmente levanta as quantias faltantes. Sabemos que essa 
previsão vai em desencontro com os ditames do Código Civil (CC) que assim determina:
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício
2
, anticrético
3
 ou hipotecário
4
 a ficar com o objeto de 
garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Também é comum observarmos nos contratos próximos do vencimento, as partes acorda rem 
que os valores depositados como caução serão revertidos como forma de pagamento dos três últi-
mos aluguéis. Essa prática não é disposta na lei do inquilinato. Nada obsta, entretanto, que as partes 
acordem sobre esse procedimento.
Fiança
A fiança é conceituada pelo CC:
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso 
este não a cumpra.
A redação do dispositivo legal é autoexplicativa. Ainda assim, a fiança é palco de grandes discus-
sões jurídicas. A primeira delas diz sobre a possibilidade ou não de exoneração do fiador no caso de 
prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
Assim, o debate inicial se dá quanto à validade da renúncia da exoneração do fiador, cláusula 
comumente prevista nos contratos de locação. A favor dessa interpretação trazemos o seguinte 
julgado:
2 Pignoratício. [...] é empregado para designar tudo o que se refere ou for pertinente ao contrato de penhor [...] (SILVA, 2007, p. 1.044)
3 Anticrético. Adjetivação aplicada para tudo o que se relacione à anticrese. (SILVA, 2007, p. 114); Anticrese. [...] Na linguagem jurídica, pois, 
assinala o contrato pelo qual um devedor, conservando ou não a posse do imóvel, dá ou destina ao credor, para segurança, pagamento ou 
compensação de dívida, os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imóvel. [...] (SILVA, 2007, p. 113)
4 Hipoteca. Derivado do grego hypothéke, onde mesmo teve origem este instituto jurídico, quer significar a coisa entregue pelo devedor, por 
exigência do credor, para garantia de uma obrigação. (SILVA, 2007, p. 681).
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95|Garantias contratuais
A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de 
exoneração da fiança, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido, vez que a fa-
culdade prevista no art. 1.500 do Código Civil trata-se de direito puramente privada. (STJ, Resp 280577/SP, 6.ª Turma, j. 
26/03/2001 – Rel. Vicente Leal).
Os defensores dessa opinião baseiam suas ideias afirmando que no campo da autonomia privada, 
não haveria qualquer obstáculo para que o fiador dispusesse de seu direito. Já em sentido contrário, 
encontramos a seguinte decisão:
Prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado, pode o fiador pleitear judicialmente a sua exoneração, 
sendo irrelevante a existência de cláusula de renúncia. (2.º TAC/SP, Ap. c/ Ver. 635220-00/3 – 11.ª Câmara – Rel. Juiz 
EGIDIO GIACOLA – j. 12/08/2002)
Trata-se, portanto, de questão extremamente polêmica, que não foi pacificada pela jurisprudência. 
De qualquer forma, deve-se frisar que se o contrato for de adesão, essa renúncia prévia ao direito de 
exoneração será considerada nula nos termos do artigo 424 do CC.
Outra grande discussão travada no campo da fiança diz respeito à possibilidade ou não de exone-
ração do fiador antes da efetiva devolução do imóvel. Para tanto, devemos fazer a antinomia entre o CC 
(em vigor desde janeiro de 2003) e a Lei do Inquilinato (em vigor desde o 1991), já que ambos trazem 
disposições acerca da fiança.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução 
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 
12.112, de 2009)
Caberia, portanto, saber se a disposição trazida pelo artigo 835 do CC poderia ou não ser aplicada 
no contrato de locação: 
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo [...]
Dessa forma, findo o prazo determinado no contrato de locação, e as partes quedarem-se 
inertes, pode o fiador imediatamente notificar o locador, requerendo a exoneração da garantia 
locatícia? 
Sílvio de Salvo Venosa (2006, p. 424) esclarece que em interpretação literal, no microssistema da 
locação, não haveria possibilidade de exoneração do fiador antes da entrega do imóvel locado.
Por outro lado, duas são as possíveis conclusões a que poderíamos chegar. Em primeiro que o 
artigo 39 da Lei de Locação (em razão da especialidade da matéria) prevaleceria sobre o Código Civil (Lei 
Geral), ou ainda, que o artigo 39 da Lei de Locação prevalece em relação a todas as demais garantias, a 
não ser a fiança, já que o novo CC (lei posterior à Lei do Inquilinato) prevê a exoneração do fiador por 
meio de simples notificação. Acreditamos ser mais acertada a segunda opinião, que traz a possibilidade 
de exoneração do fiador.
Esse entendimento é acompanhado por José Fernando Simão (2007, p. 89) queafirma: 
A ideia de perpetuidade da obrigação do fiador é inaceitável. De fato, o fiador assume a obrigação pelo período 
contratado. Não imagina que, em hipótese de prorrogação, sua responsabilidade pode durar ad eternum, tendo em vista 
que, pela simples inércia do inquilino e do proprietário, a locação poderá perdurar por anos, e quiçá, por uma vida toda.
Esse entendimento vinha corretamente sendo acatado pelo Superior Tribunal de Justiça:
Não responde o fiador pelas obrigações futuras advindas de aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu, 
assinado entre o locador e o inquilino, a vista do seu caráter benéfico desinteressado, não podendo, contra sua vontade, 
permanecer indefinidamente obrigado.
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96 | Garantias contratuais
Tal posicionamento vem de acordo com a ideia de função social do contrato, preceito objetivado 
por força do artigo 421 do CC. Assim, novamente citando José Fernando Simão (2007, p. 89), a possibili-
dade de se imaginar que o fiador pode ficar preso à fiança pelo resto de sua existência colide com a ideia 
de contrato como forma de conjugação dos melhores esforços para busca do fim comum.
Por outro lado, poderíamos perguntar: nesse caso, como fica a situação do locador, que, de repente 
pode ver a garantia de seu contrato extinta bem antes da efetiva devolução do imóvel? Exonerando-se 
o fiador, pode o locador exigir ao locatário o fornecimento de nova garantia, sob pena de despejo do 
inquilino que assim não proceder (art. 40, IV da Lei 8.245/91).
Frise-se ainda, o espírito da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça: “O fiador não responde por 
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Dessa forma, desde a edição desta súmula, o 
Superior Tribunal de Justiça vinha entendendo exatamente neste sentido:
O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão somente pelo período inicialmente de-
terminado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. (STJ, Resp 860.795/RJ, 5.ª 
Turma, Rel. Laurita Vaz, j. 05/09/2006).
Ocorre que recentemente a matéria sofreu grande alteração jurisprudencial. Isso porque a partir 
do início de 2007 o próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu nova interpretação a essa questão. 
Assim:
1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de 
que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores 
perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda 
que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado (Resp 827.075, 5.ª Turma, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 
j. 15/02/2007).
Esse entendimento é o que vem prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça. Data maxima venia5, 
temos que discordar com esse entendimento, já que cria-se na realidade uma obrigação ad eternum ao 
fiador, que poderá perdurar até a sua morte, vez que não há limitação de tempo para o contrato por 
prazo indeterminado, ferindo a noção da função social do contrato.
Outra importante questão debatida pela doutrina diz respeito à penhorabilidade do bem de fa-
mília quando oferecido pelo fiador para garantia locatícia do contrato de locação. A lei que trata sobre 
a impenhorabilidade do bem de família é a Lei 8.009/90. Essa lei determina:
Art. 1.º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer 
tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou 
filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Entretanto, as exclusões dessa lei estão previstas no artigo 3.º do referido diploma legal. Assim:
Art. 3.º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou 
de outra natureza, salvo se movido:
[...]
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Vale ressaltar que mais uma vez o fiador é injustiçado. Isso porque o fiador (mero garantidor de 
terceiro) não conta com a proteção legal, enquanto que o próprio inquilino inadimplente (principal de-
vedor) pode se socorrer da proteção quando demandado regressivamente pelo fiador.
5 Data máxima venia: é um termo em latim, comumente utilizado no mundo jurídico que significa, mais ou menos, com a devida permissão. 
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97|Garantias contratuais
Ocorre que a Emenda Constitucional 26, de 14 de fevereiro de 2000, alterou a Constituição Federal 
que passou a ter a seguinte redação:
Constituição Federal
Art. 6.º São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, [...] na forma desta Consti-
tuição. (Grifo nosso)
Diante da alteração na Carta Magna (Constituição Federal), a questão da penhorabilidade ou não 
do bem de família oferecido pelo fiador para garantia de contrato de locação passou a ter duas interpre-
tações. A primeira entendia que a disposição trazida no artigo 3.º, VII da Lei 8.009/90 era inconstitucio-
nal, por violar a isonomia existente entre o fiador e inquilino, vez que o devedor principal (locatário) não 
pode ter o seu bem de família penhorado em eventual ação de regresso movida pelo fiador.
Não há dúvidas de que a corrente que entende inconstitucional a previsão de penhorabilidade 
do bem de família oferecido pelo fiador é a mais acertada. Tal entendimento vai ao encontro dos princí-
pios trazidos pelo CC, principalmente a função social do contrato. 
Assim, a questão já foi entendida por inconstitucional pelo próprio STJ. Ocorre que, recentemente, 
esse próprio tribunal vem entendendo a tese de penhorabilidade do bem de família do fiador:
Esta Colenda Corte Superior entende que o art. 82 da Lei 8.245/91, ao acrescentar o art. 3.º, inciso VII da Lei 8.009/90, 
tornou inoponível a impenhorabilidade do bem de família em face de obrigação decorrente de fiança locativa. (AgRg 
no Resp 870.352/SP, Rel. Min. Gilson Dipp, 5.ª Turma, j. 28/11/2006)
Mais uma vez não podemos deixar de nos manifestar de forma totalmente contrária ao entendi-
mento do Superior Tribunal de Justiça, por estar ignorando princípios consagrados na própria Consti-
tuição Federal, tais como dignidade da pessoa humana e igualdade. 
Seguro de fiança locatícia
Essa modalidade é pouco utilizada pelos brasileiros. Por meio dela, uma seguradora assume o 
ônus de adimplir com os valores devidos pelo inquilino. Responderá nos limites da apólice que, em re-
gra, deverá cobrir o valor do aluguel, encargos locatícios, custas judiciais e honorários advocatícios.
O maior inconveniente dessa forma de garantia locatícia é que a apólice não poderá ter prazo su-
perior a um ano conforme determinação da Superintendência de Seguros Privados (Susep). Além disso, 
o prêmio pago pelo segurado não costuma ser baixo em razão das chances de o sinistro ocorrer.
Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos
A Lei 11.196/2005 alterou a redação do artigo 37 da Lei do Inquilinato, adicionando essa nova for-
ma de garantia locatícia: a cessão fiduciária de quotas, que vem regulamentada no artigo 88 do referido 
diploma legal (Lei 11.196/2005).
Assim, o diploma determina que as entidades abertas de previdência complementar e as socie-
dades seguradoras poderão, a partir de 1.º de janeiro de 2006, constituir fundos de investimento, com 
patrimônio segregado, vinculados exclusivamente a planos de previdência complementar ou a seguros 
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98 | Garantias contratuais
de vidacom cláusula de cobertura por sobrevivência, estruturados na modalidade de contribuição va-
riável, por elas comercializados e administrados.
As quotas dos fundos, por determinação de lei, podem ser dadas em garantia nos contratos de 
locação (Lei 11.196/2005, art. 88), num regime de cessão fiduciária. Essas quotas, dotadas de valor eco-
nômico, podem ser dadas em garantia ao locador que, com a cessão, torna-se seu proprietário resolúvel, 
ou seja, recebe a propriedade por certo período de tempo.
A vantagem dessas quotas é que a cessão em garantia constitui regime fiduciário sobre as quotas 
cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira ad-
ministradora do fundo seu agente fiduciário (Lei 11.196/2005, art. 88, §3.º). Assim, não se corre risco de 
perecimento ou desaparecimento da garantia concedida.
Ocorrendo a mora do pagamento do aluguel, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o 
locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de dez dias para pagamento integral da 
dívida, sob pena de excussão6 extrajudicial da garantia (Lei 11.196/2005, art. 88, §6.º). O prazo é contado 
a partir do recebimento da notificação pelo inquilino.
A mora se dá com o vencimento da dívida, mas, para permitir-se a excussão das quotas exige-se 
a notificação e o fim do prazo de dez dias previsto em lei. Cria a lei uma carência para que a pessoa 
possa excutir o bem dado em garantia. Com a exoneração, pode o locador exigir nova modalidade de 
garantia (art. 40, VIII, da Lei 8.245/91), e se o inquilino não providenciar, há justo motivo para o despejo 
(denúncia cheia).
Por fim, não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo de dez dias, o credor poderá 
requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade 
de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios 
próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.
6 Excussão. [...] Excussão significa a execução da obrigação, em que há garantia real, ou seja, em que há entrega da coisa, dada especialmente 
para a segurança do crédito. [...] (SILVA, 2007, p. 576)
Relação jurídica entre fiador e devedor principal
(SIMÃO, 2005, p. 211-212)
O fiador é um terceiro interessado, já que pode ser demandado pelo pagamento da dívida. 
Assim, na qualidade de terceiro interessado, se sub-roga nos direitos do credor primitivo após o 
pagamento da dívida (CC, arts. 831 e 346, 111). 
Sub-rogação é a substituição nos direitos do credor primitivo. Não só ela se opera no limite dos 
valores desembolsados pelo fiador, como também se dá em relação aos acessórios da dívida (juros, 
multa, ou outras garantias). Especificamente no tocante aos juros, o fiador terá direito a seu reem-
Texto complementar
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99|Garantias contratuais
bolso pela taxa estipulada na obrigação principal (como decorrência da sub-rogação) e, na ausência 
de estipulação, aos juros legais de mora (CC, art. 833). Os juros de mora seguirão a taxa prevista no 
artigo 406 do Código Civil. 
Com relação ao devedor, ocorre a sub-rogação, pois a solução do débito pelo fiador acarreta 
para o patrimônio do devedor um enriquecimento que deve ser removido a fim de se estabelecer o 
equilíbrio (RUGGIERO, 1958, v. 3, p. 455). 
O devedor responderá perante o fiador por todos os prejuízos que este último tiver em decor-
rência da fiança (CC, art. 832). A regra claramente visa evitar que o devedor principal enriqueça sem 
causa às expensas do fiador. 
Já com relação aos demais fiadores, na qualidade de codevedores apenas, a relação que se esta-
belece é de divisibilidade, ainda que a lei haja estabelecido solidariedade entre eles. Assim, o fiador que 
paga a dívida toda só pode cobrar dos cofiadores as respectivas quotas-partes (CC, arts. 831 e 283). 
Também, se um dos cofiadores se tornar insolvente, sua quota será dividida entre os demais co-
fiadores quando do reembolso daquele que pagou a dívida junto ao credor (CC, arts. 831 e 283). 
Exemplo: se são cinco cofiadores e um deles paga a dívida toda de R$100,00 ao credor, aquele 
fiador que pagou a dívida integralmente ao credor subroga-se nos direitos com relação ao devedor 
principal e dele poderá cobrar a importância de R$100,00. Já com relação aos outros quatro co-
fiadores, aquele que solveu a dívida poderá cobrar R$20,00 de cada um (de cada cofiador apenas a 
sua quota-parte). Entretanto, se um deles se tornar insolvente, os demais arcarão com os R$20,00 
que representavam a parte do insolvente na garantia. 
Frise-se, de qualquer forma, sempre os fiadores que pagaram a dívida, quer seja ao credor, quer 
seja a um dos cofiadores, terão direito de cobrar tudo o que pagaram do devedor principal. 
Além dos direitos materiais que a lei outorga ao fiador, garante-lhe também a possibilidade 
de promover o andamento do processo iniciado pelo credor em face do devedor principal, se o 
primeiro demorar a execução, sem justa causa (CC, art. 834). 
Essa demora poderá significar um aumento dos ônus da fiança, já que, quanto antes a obrigação 
for solvida pelo devedor principal, antes o fiador verá seu ônus diminuído. A matéria é de direito pro-
cessual, mas a lei civil confere ao fiador legitimidade para ser parte no processo promovido por terceiro. 
Atividades
1. Quais são as formas de garantias legalmente previstas para um contrato de locação?
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100 | Garantias contratuais
2. É permitida a cumulação de garantias para um mesmo contrato de locação?
3. O que se entende por contrato de fiança?
4. Há limite de valores para a caução realizada em dinheiro? Em caso positivo, qual é este limite?
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101|Garantias contratuais
Gabarito
1. Para garantir o cumprimento das obrigações assumidas em um contrato de locação, o locador 
poderá exigir do locatário umas das seguintes garantias: (i) caução, (ii) fiança, (iii) seguro de fiança 
locatícia, ou (iv) a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos.
2. A Lei de Locação proíbe em seu artigo 37, parágrafo único, a cumulação de garantias, ou seja, de 
mais de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Entretanto, é possível 
que o contrato de locação seja afiançado por mais de uma pessoa, pois estaremos diante de dois 
fiadores, mas de apenas uma modalidade de garantia.
3. Nos termos do artigo 818, do Código Civil, “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer 
ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
4. Há sim um limite legal para a caução realizada em dinheiro. Nos termos do artigo 38, parágrafo 
segundo, da Lei de Locação, a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses 
de aluguel.
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102 | Garantias contratuais
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Aspectos gerais 
das ações locatícias
Quando uma ação é proposta, ela é regulada, em regra, pelo Código de Processo Civil Brasileiro 
(Lei 5.869/73). Esse diploma traz as regras gerais sobre a tramitação dos processos. Assim, por ali são con-
tados os prazos para a contagem dos recursos, a forma de citação1, regras de competência2, entre outros.
Entretanto, em virtude da especialidade de determinadas matérias, algumas questões são tratadas 
por leis específicas. É o que ocorre com a Lei do Inquilinato. Dessa forma, o artigo 58 dessa lei traz deter-
minadas regras especiaisque devem ser observadas quando propostas as ações locatícias, seja ela de 
despejo, consignatória, revisional ou renovatória.
Desta feita, a Lei 8.245/91 traz a seguinte redação:
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1.º, nas ações de despejo, consignação em pagamento 
de aluguel e acessório de locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: 
[...]
Vamos, portanto, tratar uma por uma das regras especiais trazidas nesse dispositivo legal:
A tramitação do processo no período de férias
Art. 58. [...] 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
[...]
1 Segundo o artigo 213 do Código de Processo Civil, a citação é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender.
2 Art. 86 do Código de Processo Civil: “As causas cíveis serão processadas e decididas, ou simplesmente decididas, pelos órgão jurisdicionais, 
nos limites de sua competência, ressalvadas às partes a faculdade de instituírem juízo arbitral”. As regras de competência estão dispostas nos 
artigos 86 a 124 do Código de Processo Civil.
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104 | Aspectos gerais das ações locatícias
O período de férias forenses não se confunde com o período de feriado. Férias forenses são aquelas 
coletivas de que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o artigo 66, §1.º da Lei Orgânica da 
Magistratura (LOM). 
Atualmente, a questão das férias forenses restou parcialmente superada com a edição da Emenda 
Constitucional 45, que incluiu o inciso XII ao artigo 93 da Constituição Federal (CF). Dessa forma, a reda-
ção do artigo 93, XII da CF passou a conter a seguinte redação:
Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, obser-
vados os seguintes princípios:
[...]
XII - a atividade jurisdicional será ininterrupta, sendo vedado férias coletivas nos juízos e tribunais de segundo grau, fun-
cionando, nos dias em que não houver expediente forense normal, juízes em plantão permanente. (Grifo nosso)
[...]
Ainda assim, alguns tribunais, como é o caso do tribunal paulista, não têm respeitado com firme-
za a determinação da carta magna (Constituição Federal). No ano de 2007, por exemplo, o Tribunal de 
Justiça de São Paulo determinou por meio de um provimento a suspensão dos prazos processuais no 
período entre 20 de dezembro até 6 de janeiro de 2008.
Mesmo diante de situações como essas, a regra diz que apenas nas férias forenses dos Tribunais 
Superiores é que não tramitarão os casos previstos no caput do artigo 58, da Lei 8.245/91. Assim, de-
termina o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça que o ano judiciário divide-se em dois 
períodos, recaindo as férias dos Ministros desses Tribunais, nos períodos de 2 a 31 de janeiro e de 2 a 31 
de julho (art. 81 do Regimento) e, no caso do Supremo Tribunal Federal, nos meses de janeiro e julho 
(art. 78 do mesmo diploma).
Feita essa importante ressalva, verificamos que as ações locatícias correm, independentemente 
das férias forenses, nos casos de 1.ª e 2.ª instância. Tal fundamento se dá para garantir maior celeridade 
a esses procedimentos. Para exemplificar outras ações que também não sofrem paralisação em virtude 
das chamadas férias forenses são: desapropriações e ações de acidente do trabalho.
Foro competente
Traz a seguinte redação o inciso II do artigo 58 da Lei do Inquilinato
Art. 58.
[...]
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido 
eleito no contrato;
[...]
A competência, segundo Vicente Greco Filho (2006), é o poder que tem um órgão jurisdicional de 
fazer atuar a jurisdição diante de um caso concreto. As regras gerais de competência estão estabelecidas 
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105|Aspectos gerais das ações locatícias
no Código de Processo Civil (arts. 91 a 111). Entretanto, em razão da especialidade da matéria trazida 
pela Lei do Inquilinato, o foro competente para as ações locatícias é o do local da situação do imóvel.
Foro é o lugar em que se exerce a função jurisdicional. É sinônimo de comarca. O foro se subdi-
vide em diversos juízos. Na capital do estado de São Paulo, por exemplo, os foros cíveis subdividem-
-se em foros regionais. Entretanto, deve-se frisar que cada estado possui suas regras internas sobre a 
competência. 
A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele 
do local da situação do imóvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. Em regra, será 
mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel. Por outro lado, também a regra será 
útil ao proprietário no momento em que executar o despejo, por exemplo.
Essa regra, todavia, pode sofrer alterações. Isso porque dispõe o artigo 111 do Código de Processo 
Civil (CPC) que:
Art. 111. A competência em razão da matéria e da hierarquia é inderrogável por convenção das partes; mas estas podem 
modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde serão propostas as ações oriundas de direitos 
e obrigações. (Grifo nosso)
§1.º O acordo, porém, só produz efeito, quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a determinado 
negócio jurídico.
[...]
Portanto, se o locador morar na cidade de João Pessoa e o inquilino em Porto Alegre, podem as 
partes eleger a comarca de São Paulo como foro competente nessas ações. Ressalte-se que essa deter-
minação deve estar prevista no contrato de locação.
Nesse diapasão:
COMPETÊNCIA – FORO – SITUAÇÃO DO IMÓVEL – LOCAÇÃO – CARÁTER RELATIVO – ELEIÇÃO PELOS CONTRATANTES 
– AUSÊNCIA – RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 58, II, DA LEI 8.245/91. A regra geral do Código de Processo 
Civil cede espaço para a atuação daquela de natureza especial. Não tendo os contratantes eleito foro para dirimir even-
tuais conflitos oriundos do contrato de locação, competente é o foro da situação do imóvel (2.º TAC – AI 637.360-00/0, 
10.ª Câmara, rel. Irineu Pedrotti, j. 09.08.2000).
Todavia, pelas regras do CPC, as partes podem eleger o foro de determinada comarca. Não po-
dem jamais, determinar os juízos, ou seja, este ou aquele foro regional, razão pela qual é nula, por exem-
plo, se as partes elegem o foro regional de Santo Amaro da cidade de São Paulo para dirimir os conflitos 
envolvendo o contrato. Válida será somente a cláusula que escolher a comarca da capital.
Ademais, é relevante lembrar que se o foro eleito pelas partes implicar em dificuldade de acesso 
ao Poder Judiciário, o inquilino, na qualidade de parte hipossuficiente, pode pedir sua nulidade. Há 
julgados, inclusive, que admitem que se decrete sua nulidade ex officio, ou seja, independentemente 
de provocação:
Se a eleição de foro importar em deslocamento do inquilino para local de difícil acesso, a cláusula pode ser conside-
rada nula, nos termos da Lei do Inquilinato, art. 45, por dificultar a defesa do réu e elidir os objetivos da Lei do Inqui-
linato. Norma de ordem pública, a possibilitar decretação de cláusula de eleição, a fim de evitar que o locatário sofra 
restrição ao exercício de seu direito, permanecendo em posição de desvantagem em relação ao locador. Recurso 
improvido. (2.º TAC/SP, AI 611.297-00/0, 9.ª Câmara, Rel. Jesus Lofrano, j. 15.12.1999).
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106 | Aspectos gerais das ações locatícias
Valor da causa
Determina o artigo 58, inciso III da Lei de Locação (Lei 8.245/91):
Art. 58.
[...]
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II doart. 47, a três salários 
vigentes por ocasião do ajuizamento;
[...]
O valor da causa3 tem por objetivo refletir o conteúdo econômico da demanda; entretanto, o 
CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribuído, mesmo que não tenha conteúdo econômico 
imediato (art. 258 do CPC).
Com base no valor da causa, recolhem-se as custas judiciais4 e é base de cálculo para os honorá-
rios sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. Como a questão do valor da causa pode 
gerar controvérsia, suscitando a impugnação, o que só causa demora ao processo em razão da criação 
do incidente, a Lei de Locação resolveu simplificar a problemática, determinando um valor fixo corres-
pondente a doze aluguéis (art. 58, III). 
Trata-se, portanto, de uma norma excepcional que foge da disciplina dada ao valor da causa pelo 
Código de Processo Civil (art. 258 e §§). Todavia, há jurisprudência no sentido em que admitem que o 
valor utilizado como base para o cálculo não é aquele previsto no contrato, mas o efetivamente pago:
LOCAÇÃO – VALOR DA CAUSA – DOZE MESES DE ALUGUEL – CÔMPUTO DO DESCONTO CONCEDIDO SOBRE O VALOR 
CONTRATADO – ADMISSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 58, INCISO III, DA LEI 8.245/91. A concessão de desconto, por 
parte do locador, autoriza adotar o valor efetivamente pago como parâmetro, por traduzir a realidade do negócio na 
oportunidade da propositura da ação (TJ/SP AI 860.366-00/5, 7.ª Câmara, Rel. Antonio Rigolin – j. 29.06.2004).
Efeito devolutivo dos recursos
Agora vamos tratar um pouco sobre a interposição de recursos nas ações locatícias. Com o 
recurso, é possível a reforma da decisão, o que não seria admitido se a parte deixasse de apresentar o 
meio idôneo de demonstrar seu inconformismo. 
Não é nosso objetivo adentrarmos a fundo na questão recursal brasileira. De qualquer forma, no 
sistema processual brasileiro, há pluralidade de jurisdição5, enquanto não ocorrer decisão em grau infe-
rior e até que seja interposto o recurso, o grau superior não pode decidir ou interferir por falta de com-
petência.
A interposição de recursos, em regra, tem duas consequências: a primeira é suspender os efeitos 
da decisão recorrida até que a instância superior decida (efeito suspensivo) e a segunda é permitir ao 
 órgão ao qual se recorre (geralmente um Tribunal), que receba a decisão impugnada, modificando-a.
3 Por valor da causa deve entender-se o quantum, em dinheiro, correspondente ao que o autor pede do réu. Trata-se, portanto, de valor 
econômico ou, melhora ainda, financeiro. É a estimativa em dinheiro. (TORNAGHI, 1978, p. 256)
4 As custas judiciais são as despesas decorrentes da tramitação do processo. Constituem as despesas judiciais consistentes na remuneração 
dos serviços prestados pelos serventuários da justiça e os emolumentos.
5 Pluralidade de jurisdição: significa que quando uma decisão é julgada em primeira instância, um tribunal ainda pode revê-la, caso seja esse 
o interesse da parte que sentiu-se lesada.
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107|Aspectos gerais das ações locatícias
A regra geral, portanto, é que a apelação deverá ser recebida em ambos os efeitos, devolutivo e 
suspensivo, salvo as exceções legais. A concessão de efeito suspensivo impede que a decisão seja cum-
prida de imediato, retirando-lhe a efetividade até o momento da sua confirmação pelo órgão superior.
É o que acontece nas ações locatícias. Em um despejo por falta de pagamento, por exemplo, 
caso o locador vença determinada demanda judicial e o locatário apele daquela decisão, o locador 
poderá iniciar a execução dos valores não pagos já que o recurso de apelação, nesse caso, somente será 
recebido no efeito devolutivo.
Assim, optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas 
em ações locatícias, garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. Trata-se de opção 
que garante maior celeridade ao processo, que naturalmente, é lento em razão da grande morosidade 
do Poder Judiciário.
Portanto, nos recursos advindos de questões relacionadas nos artigos 58 a 75 da Lei do Inquili-
nato haverá apenas o efeito devolutivo, para que o tribunal superior examine as questões de mérito 
daquela decisão. Entretanto, poderá desde a pronunciação da sentença, haver o cumprimento daquilo 
que foi determinado. 
Texto complementar
Da citação e suas modalidades
(GRECO FILHO, 2006, p. 31-35)
A citação é o ato de chamamento do réu a juízo, que o vincula ao processo e seus efeitos. É ato 
solene, de modo que a falta de alguma de suas formalidades legais a torna nula, anulando conse-
quentemente todos os atos que se seguirem.
De regra, chama-se a juízo o réu, ou seja, o sujeito passivo da demanda. Todavia, interessa às 
vezes a vinculação ao processo de terceiros, para que possam sofrer seus efeitos, sem que venham 
a ocupar exatamente a posição de réus. Daí o Código definir: “Citação é o ato pelo qual se chama a 
juízo o réu ou o interessado a fim de se defender” (art. 213).
A citação pode ser real ou ficta. A citação real é a feita por mandado, pelo oficial de justiça, o qual, 
dirigindo-lhe à residência do réu, dar-lhe-á conhecimento da ação, entregando-lhe a contra-fé, que é 
a cópia da petição inicial. O mandado deverá conter os requisitos do artigo 225 do CPC, com todos os 
elementos para o pleno conhecimento da ação e preparação da defesa. A citação, em princípio, deve-
rá ser pessoal, feita ao próprio réu, seu representante legal, no caso de incapazes ou pessoas jurídicas, 
ou ao procurador legalmente habilitado que tenha poderes para recebê-la. A citação poderá ser feita 
na pessoa de mandatário, administrador, feitor ou gerente se o réu se encontrar ausente e a ação se 
originar de atos por eles praticados. Igualmente, a citação do locador que se ausentar do país poderá 
ser feita na pessoa do administrador encarregado do recebimento do aluguel (art. 215 e parágrafos).
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108 | Aspectos gerais das ações locatícias
[...]
Outra forma de citação real é a citação pelo correio. Nos termos do artigo 222 do Código, com 
a redação dada pela mesma Lei 8.710/93, a citação pelo correio pode ser feita, em geral, para qual-
quer comarca do país, exceto: a) nas ações de estado; b) quando for ré pessoa incapaz; c) quando 
for ré pessoa de direito público; d) nos processos de execução; e) quando o réu residir em local não 
atendido pela entrega domiciliar de correspondência; f) quando o autor a requerer de outra forma.
[...]
Procede-se à citação por edital se o réu é pessoa incerta ou se incerto, ignorado ou inacessível 
for o lugar em que se encontrar. Para efeito de citação por edital, considera-se inacessível o país 
que não cumpre carta rogatória e, no caso de execução fiscal (Lei 6.830), qualquer país estrangeiro. 
Sendo o lugar efetivamente inacessível, manda a lei que se complemente a notícia de sua citação 
por emissoras de rádio (art. 231, §§ 1.º e 2.º).
Atividades
1. De acordo com a Lei do Inquilinato, sendo necessário o ajuizamento de uma ação judicial para se 
discutir questões acerca de um contrato de locação, em regra, onde a ação deverá ser ajuizada?
2. As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questões contro-
versas de um contrato de locação?
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109|Aspectos gerais das ações locatícias
3. De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato, qual deverá ser o valor da causa atribuído a uma 
ação de despejo?
4. Caso uma das partes interponha recurso de apelação contra a sentença em uma ação de despe-
jo, as partes poderão executar a decisão antes do julgamento desse recurso?
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110 | Aspectos gerais das ações locatícias
Gabarito
1. A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele 
do local da situação do imóvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. Em 
regra, será mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel. Por outro lado, 
também a regra será útil ao proprietário no momento em que executar o despejo, por exemplo.
2. Sim, nos termos do artigo 111, do Código de Processo Civil, as partes podem estipular qual 
será o foro competente para decidir as questões provenientes do contrato de locação, desde 
que expressamente determinado no contrato celebrado. Contudo, as partes somente poderão 
escolher a comarca em que a ação deverá ser ajuizada, ainda que haja divisão interna dessa 
comarca.
3. Nos termos do artigo 58, III, da Lei de Locação, o valor da causa corresponderá a 12 meses 
de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do artigo 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento.
4. Optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas em 
ações locatícias, garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. Isso porque nas 
ações de despejo, o recurso interposto será recebido apenas no efeito devolutivo, e não no efeito 
suspensivo.
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Ações locatícias de despejo 
e consignação de aluguel 
A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel, quer seja a 
denúncia motivada ou imotivada (art. 5.º da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91). Nos casos em que a Lei 
do Inquilinato não deve ser aplicada, como nos casos de locação de apart-hotéis, a ação correta para 
retomar a posse do imóvel é a ação de reintegração de posse.
Será réu na ação de despejo o locatário e não o fiador. Entretanto, no despejo por falta de paga-
mento cumulado com o pedido de cobrança, o fiador também poderá figurar como réu.
O sublocatário regular, ou seja, aquele que está ocupando o imóvel com autorização do locador, 
deverá ser cientificado quanto ao despejo, independentemente do fundamento da ação (Lei do Inqui-
linato, art. 59, §2.º). A ação, entretanto, é movida contra o locatário, e não o sublocatário, pois inexiste 
relação locatícia entre o locador e o último. Deverá apenas dar ciência ao sublocatário quanto aos 
termos da ação de despejo. 
Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias
O objetivo do despejo é desfazer o vínculo contratual e atinge não só o locatário, mas qualquer 
ocupante do imóvel. Assim, o sublocatário também deve desocupar o imóvel caso o pedido seja defe-
rido. Na realidade, a sentença que determinar o despejo significará na resolução (em caso de culpa) ou 
resilição (no caso de denúncia vazia) do contrato de locação.
Na ação de despejo não cabe a propositura de reconvenção1. Quando o locatário pretender inde-
nização ou retenção das benfeitorias, deverá utilizar-se dos Embargos de Retenção disciplinados pelo 
artigo 745, IV do Código de Processo Civil.
1 A reconvenção é uma nova ação, promovida pelo próprio demandado, contra o demandante. O pedido da reconvenção deve ter conexão 
com o pedido demandante. A reconvenção não se confunde com a contestação, pois vai além dessa, incluindo uma pretensão que não se 
limita a negar o pedido do demandante, mas em invocar um novo pedido contra este. Por exemplo, A pretende receber uma importância em 
dinheiro de B; este não se limita a contestar o pedido de A, mas vai além, pedindo, em sua reconvenção, que A lhe pague tal importância, pois 
é ele o credor e não A. 
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112 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
Concessão de liminar com fixação de caução 
Em determinadas situações, a lei admite que o juiz conceda liminarmente o despejo. Em regra, 
o despejo só pode ocorrer após a pronunciação da sentença, pelo fato de essa decisão não ter efeito 
suspensivo.
A lei, entretanto, admite a concessão de medida liminar na ação de despejo, ainda que a parte 
contrária não seja ouvida. Para tanto, haverá a necessidade de se prestar caução de três aluguéis em 
dinheiro com o intuito de se acautelar direito (como uma forma de caução). Esse valor, portanto, sig-
nifica uma indenização ao locatário, ora réu na ação de despejo, caso seja despejado de seu imóvel 
de forma ilegal.
Caso a medida liminar seja deferida, cientificado da decisão, quer seja por meio de carta com avi-
so de recepção, quer seja por meio de Oficial de Justiça, deverá a desocupação ser efetuada em 15 dias 
(Lei 8.245/91, art. 59, §1.º). As hipóteses para a concessão de liminar são:
Art. 59. 
§1.º [...]
I - O descumprimento do mútuo acordo (art. 9.º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas 
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do 
instrumento;
A lei exige um acordo qualificado para a concessão de liminar. Se faltarem essas qualidades, o 
despejo só poderá ser decretado na sentença.
II - O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demons-
trada em audiência prévia. 
Note-se que o ônus de provar a extinção será do locador ao mover a ação de despejo. Sem prova, 
haverá a necessidade de audiência prévia para sua demonstração.
III - O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta ação de despejo em até 30 dias após o 
vencimento do contrato. 
Se decorridos mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se por prazo indeter-
minado (Lei do Inquilinato, art. 50), só podendo ocorrer denúncia vazia após 30 meses da locação.
IV - A morte do locatário sem deixar sucessor legítimos na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, 
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. 
A sublocação é contrato acessório que se extingue com o fim do principal, ainda que fosse admi-
tida expressamente pelo contrato. Entretanto, nada impede que o sublocatário celebre novo contrato 
de locação com o locador, figurando agora como locatário.
Questão controvertida é saber se o rol contido no artigo 59 seria taxativo, ou seja, não admitiria 
outras hipóteses de liminar de despejo, ou se o rol seria exemplificativo, ou seja, admitindo a concessão 
de liminar fora dessas situações. 
Parte da doutrina vem se firmando no sentido de que o rol seria taxativo, pois a concessão de 
liminar acelera o despejo, o que pode ser muito prejudicial ao locatário. Notamos que as hipóteses 
legais contidas no artigo 59 ocorrem quando há mais que uma mera verossimilhança, há praticamente 
uma certeza de que o inquilino deva ser despejado.
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113|Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
A questão não é pacífica. A jurisprudência já admitiu que nas ação de despejo caberia o pedido de 
liminar trazido no artigo 273 do Código de Processo Civil, o que tornaria o rol do artigo 59 exemplificativo. 
Não há consenso tanto na jurisprudência quanto na doutrina se o rol trazido pelo artigo 59 seria ou 
não taxativo. Inclinamo-nos a acreditar ser o rol exemplificativo, apesar de decisões em sentido contrário.
Prova da propriedade
Determinadas situações exigem que seja apresentada alguma prova de propriedade. São situa-
ções todas elas relacionadas a obras no imóvel. No primeiro caso, são obras determinadas pelo Poder 
Público e, nos dois últimos, são obras aprovadas pelo Poder Públicoque resultem em aumento de 20% 
ou 50% da área construída, dependendo do caso (Lei do Inquilinato, art. 9 .º, IV, arts. 47, IV, e 53, II).
Trata-se de uma exigência incoerente. E se o usufrutuário pretende realizar tais obras, estaria ele im-
pedido, já que ele não é efetivamente o proprietário do imóvel? A resposta é negativa e, nesse caso, a junta-
da (ou seja, apresentação do documento no processo) da certidão de propriedade parece desnecessária.
Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação
Em determinadas situações, admite a lei que seja concedido ao inquilino um prazo de seis meses 
para a desocupação do imóvel. São as hipóteses em que o réu, citado da ação de despejo, não contesta 
o pedido e aceita desocupar o imóvel (Lei do Inquilinato, art. 61).
A lei concede ao inquilino esse benefício nas ações de despejo que tenham o seguinte fundamento:
Denúncia vazia do contrato de locação residencial ajustado por escrito e por prazo igual ou ::::
superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado, pois o locatário 
continuou na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador (Lei 
8.245/91, art. 46, §2.º).
Denúncia cheia para uso próprio, do cônjuge ou companheiro do locador, ou para uso resi-::::
dencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou com-
panheiro, de imóvel residencial próprio (Lei 8.245/91, art. 47, III).
Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas ::::
pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for 
destinado à exploração de hotel ou pensão, em 50% (Lei do Inquilinato, art. 47, IV).
O início do prazo é calculado quando o réu da ação de despejo é citado. Com o silêncio e con-
cordância do réu, este será condenado nas verbas de sucumbência2 e honorários de 20%, sob uma 
condição suspensiva: sair no prazo fixado (Lei do Inquilinato, art. 61). Se não sair no prazo fixado, pode 
o locador executar as verbas de sucumbência e efetivar imediato despejo. Essa situação demonstra a 
má-fé do locatário, já que declara sua concordância em desocupar o imóvel e depois não o faz.
2 A sucumbência é o princípio pelo qual a parte perdedora no processo é obrigada a arcar com os honorários do advogado da parte vence-
dora. (ACQUAVIVA, 1995, p. 1336).
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114 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
Vale ressaltar, que não havendo oposição do locatário em sair do imóvel, o locador não poderá 
pleitear prazo menor para que o locatário deixe o imóvel, já que se trata de direito concedido ao 
locatário.
Purgação da mora
A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que 
inadimpliu. No caso da ação de despejo, poderá ser concedido um prazo ao locatário para que purgue 
a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios.
Esse pedido de purgação de mora deverá ser pleiteado pelo locatário nos termos do artigo 62 da 
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O juiz, atendendo às circunstâncias do caso, poderá ou não conceder 
o benefício para o locatário purgar a mora. Caso seja concedido esse benefício e o locatário efetue o 
pagamento do aluguel e seus acessórios, o pedido de rescisão contratual não poderá ser deferido.
Em se tratando de contrato de locação, a purgação se dará por meio de pagamento dos aluguéis, 
multas, penalidades contratuais e juros de mora, bem como das custas e dos honorários advocatícios 
fixados em 10%, se do contrato não constar valor diverso. 
Deferida a purgação pelo juiz, tem o inquilino 15 dias para efetuar o depósito. O prazo se inicia 
no momento em que a decisão é publicada e não proferida. Depois de realizado o depósito para a pur-
gação, se o locador alegar insuficiência, terá o locatário dez dias para o complemento. A ausência de 
complemento é justo motivo para o despejo.
É importante frisar que não é apenas o inquilino que poderá purgar a mora. Qualquer pessoa, 
interessada ou não, poderá fazê-lo, seguindo as regras gerais do pagamento.
Por fim, cabe salientar que não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado 
esse benefício por duas vezes nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, 
parágrafo único, da Lei 8.245/91).
Prazos para a efetiva desocupação
Quando julgada procedente a ação de despejo, prevê a lei um prazo para a desocupação do imó-
vel, contando-se tais prazos a partir da publicação da sentença. Em regra, o prazo será de 30 dias (Lei do 
Inquilinato, art. 63), mas há prazos excepcionais. Vejamos:
prazo de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais ::::
de quatro meses;
prazo de 15 dias, nos casos de prática de infração legal ou contratual (Lei 8.245/91, art. 9.º, II) ou ::::
falta de pagamento do aluguel e demais encargos (Lei 8.245/91, art. 9 .º, III), e de locação resi-
dencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses em que ocorreu a prorrogação por 
prazo indeterminado e o inquilino foi notificado para desocupar (Lei 8.245/91, art. 46, §2.º);
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115|Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano, tratando-se de estabelecimento de ensino ::::
autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz disporá de modo que a desocupação coin-
cida com o período de férias escolares, ou seja, geralmente nos meses de janeiro ou julho (Lei 
do Inquilinato, art. 63, §2.º);
prazo de um ano, tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, ::::
asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, 
bem como por entidades religiosas devidamente registradas (Lei do Inquilinato, art. 63, §3..º) 
quando o despejo for decretado para a realização de reparações urgentes determinadas 
pelo Poder Público (Lei do Inquilinato, art. 63, §3..º) ou quando o proprietário peça o imóvel 
para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo 
de 50% da área útil. Curiosa a parte da disposição em comento. Se as obras determinadas 
pelo Poder Público são urgentes, como pode o locatário permanecer no imóvel por mais 
um ano? Deverá o juiz realmente atentar para tal fato quando da concessão do prazo. Se o 
imóvel ameaçar ruir, pode o magistrado decretar o despejo imediato. Trata-se de questão de 
bom senso;
prazo de seis meses nas hipóteses previstas no item anterior, se entre a citação e a sentença de ::::
primeira instância houver decorrido mais de um ano (Lei do Inquilinato, art. 63, §3.º).
Fixação de caução quando da decretação do despejo
Tendo em vista que a sentença da ação de despejo pode ser objeto de recurso e possui apenas 
o efeito devolutivo, o legislador entendeu por bem que seja depositada uma caução pelo locador. Isso 
porque se houver erro de primeira instância, esse valor serve como indenização ao locatário caso seja 
reformada em segunda instância a sentença de primeiro grau.
Deve-se salientar que, reformada a decisão, não tem o inquilino direito de retornar para o imóvel. 
Mesmo porque, nessa altura, o imóvel pode estar locado para outro inquilino. Assim, surge apenas a 
pretensão indenizatória. 
O mesmo ocorre se a liminar concedida nas situações excepcionais for cassada (Lei do Inquilinato, 
art. 59).
O valor da caução não pode ser inferior ao valor de 6 meses de aluguel, nem superior ao valor de 
12 meses (Lei 8.245/91, art. 64). Entretanto, se já houver caução fixada quando de concessão de liminar, 
cujo valor será sempre de três aluguéis, não poderá o juiz fixá-la novamente, nem ampliar seu valor (Lei 
8.245/91, art. 59).Todavia, há algumas exceções em que a lei dispensa que a sentença fixe caução:
Se já tiver sido fixada quando da concessão da liminar (Lei do Inquilinato, art. 59, §1.º), dispen-::::
sa-se nova fixação, e valerá o valor anteriormente determinado.
Em caso de mútuo acordo, de infração legal ou contratual ou de reparações urgentes exigidas ::::
pelo Poder Público (Lei do Inquilinato, art. 9 .º, incisos, I, II e IV).
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116 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
Ação de consignação de aluguel
A ação de consignação de aluguel é prevista no Código de Processo Civil. Tem como objetivo 
extinguir uma obrigação por meio do depósito judicial da coisa objeto da obrigação. 
Na lei geral (Código de Processo Civil), o devedor pode consignar o valor devido quando o credor 
se recusar a receber o pagamento; se o credor for incapaz de receber, for declarado ausente, entre ou-
tros (art. 335 do Código Civil).
Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação de consignação de aluguel diz respeito ao pagamento 
do valor do aluguel. Na relação locatícia, vê-se com frequência o debate quanto ao reajuste do aluguel 
e seu novo valor, ou mesmo situações em que o locador se recusa a receber o aluguel, entre outros. Para 
que o locatário possa extinguir a obrigação e não ser considerado inadimplente, deverá utilizar-se da 
ação de consignação de aluguéis.
Possui legitimidade para consignar o aluguel não só o inquilino, mas qualquer interessado ou não.
Entretanto, devemos observar que a consignação dos aluguéis pode se dar não só por meio ju-
dicial. O Código de Processo Civil (Lei Geral) admite duas espécies de consignação: judicial ou extra-
judicial.
Vamos tratar primeiro da consignação extrajudicial. Prevê o Código de Processo Civil (CPC) que 
em se tratando de obrigação em dinheiro, o que obrigatoriamente se verifica no contrato de locação, 
poderá o devedor ou terceiro optar pelo depósito da quantia devida, em estabelecimento bancário, 
oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correção monetária.
Realizado o depósito em banco oficial, terá o locador o prazo de dez dias para manifestação de 
recusa. Se silenciar, será considerado aceito o depósito e o inquilino liberado da obrigação. Assim, a 
quantia depositada fica à disposição do locador para levantamento pelo locador e a consignação terá 
produzido seu efeito liberatório.
Por outro lado, havendo recusa pelo locador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para proposição 
da ação (judicial) de consignação, instruindo a inicial com a prova do depósito e da recusa.
Iniciada a ação de consignação de aluguel, as regras gerais do CPC deverão ser aplicadas, desde 
que respeitadas as especificidades da Lei do Inquilinato (art. 67).
Assim, de acordo com a Lei de Locação, determinada a citação do réu (locador), o autor (inquilino) 
será intimado a, no prazo de 24 horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição ini-
cial, sob pena de ser extinto o processo. Verifica-se que, nesse caso, a lei especial traz prazo diverso da lei 
geral (24 horas segundo a Lei do Inquilinato X cinco dias nos termos do CPC).
Todos os aluguéis e encargos que se vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a 
sentença de primeira instância podem ser depositados em juízo, devendo o inquilino promover os depó-
sitos nos respectivos vencimentos (e não até cinco dias após o vencimento), conforme artigo 892 do CPC.
Caso o locador deixe de contestar a ação, ou ainda, aceite os valores consignados, a ação será 
julgada procedente e os aluguéis devidamente quitados, devendo ainda o locador arcar com as custas 
processuais e honorários advocatícios.
Caso o locador conteste, poderá alegar a insuficiência de valores, ou ainda, não ter havido recusa 
ou mora em receber a quantia devida; ter sido justa a recusa; não ter sido efetuado o depósito no 
prazo ou no lugar do pagamento (Lei 8.245/91, art. 67, V).
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117|Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
Nos termos do artigo 67, VI da Lei do Inquilinato, caberá ainda reconvenção na ação de consigna-
ção de aluguel para que o locador peça o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou 
da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral.
Por fim, o autor (locatário) ainda poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias, 
com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Dessa forma, o juiz declarará quitadas as 
obrigações, impondo, entretanto, ao autor-reconvindo (ou seja, autor na ação principal e réu na recon-
venção) a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios.
Texto complementar
Pagamento por consignação
(DINIZ, 2002, p. 245-247)
Requisitos subjetivos e objetivos
“Para que a consignação tenha força de pagamento, será mister concorram, em relação às pes-
soas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento” (art. 
336, CC). Infere-se daí que será imprescindível que o depósito judicial apresente as condições subje-
tivas e objetivas necessárias à sua validez, competindo ao magistrado verificar a ocorrência de todos 
esses requisitos. 
Para que se configurem os requisitos subjetivos, será preciso que:
1.º) A consignatória seja dirigida contra o credor capaz de exigir ou contra seu representante 
legal ou mandatário (CC, art. 308); uma vez que tem finalidade liberatória do débito e de-
claratória do crédito, deverá dirigir-se contra quem tiver obrigação de receber e poder para 
exonerar o devedor. 
2.º) O pagamento por consignação seja feito por pessoa capaz de pagar, isto é, pelo próprio 
devedor, pelo seu representante legal ou mandatário, ou por terceiro, interessado ou não, 
nos casos em que puder validamente fazê-Io (arts. 304 a 307, CC; RT, 158:738, 187:756). O 
proponente de consignação não precisa comparecer pessoalmente para oferecer o paga-
mento ou fazer o depósito. Qualquer pessoa pode fazê-lo em seu nome, porque o essen-
cial é a exibição do dinheiro ou da coisa (RT, 378:275). 
Quanto aos requisitos objetivos, será necessário que:
1.º) Exista um débito líquido e certo (RT, 421:144, 480:217, 396:232, 432:112, 390:267, 394:220; 
ADeGAS, n. 86.225, 1983), proveniente da relação negocial que se pretende extinguir (RT, 
443:221). Deveras, se não estiver apurado o quantum, descaberá o depósito judicial. Entre-
tanto, tem-se entendido que, se posteriormente o devedor perceber erro de cálculo, nada 
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118 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
obsta que o retifique com ofertas supletivas; ou, se houver dúvida sobre o exato montante 
do débito, poder-se-á, sem que o credor rejeite, fazer oferta maior e reclamar pela restitui-
ção do que exceder. 
2.º) Compreenda a totalidade da prestação devida (art. 314, CC), conforme a obrigação (arts. 
233, 244 e 313, CC), incluindo os frutos naturais ou os juros vencidos, quando estipulados 
ou legalmente devidos (RT, 186:824, 478:195, 434:246, 449:259). Se na contestação o réu 
alegar que o depósito não é integral, é lícito ao autor completá-lo, dentro de dez dias, sal-
vo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato (art. 
899, CPC). 
3.º) Tenha-se expirado o termo convencionado em favor do credor, isto é, o devedor poderá 
consignar assim que a dívida estiver vencida, e em qualquer tempo, se o prazo se estipu-
lou a seu favor (art. 133, CC), ou assim que se verificar a condição a que o débito estava 
subordinado (art. 332, CC). Claro está que não poderá consignar com força de pagamento 
o devedorem mora. 
4.º) Em relação ao modo, se observem todas as cláusulas estipuladas na relação obrigacional. 
Atividades
1. Qual é a finalidade da ação de despejo?
2. Cabe a propositura de reconvenção em uma ação de despejo? Em caso negativo, qual o meio 
processual adequado para que o locatário possa pleitear algo em face do locador?
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119|Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
3. Concedida a liminar em uma ação de despejo, qual é o prazo para que o locatário desocupe o 
imóvel locado?
4. O que é a purgação da mora em um contrato de locação?
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120 | Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 
Gabarito
1. A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel que locou, 
seja a denúncia motivada ou imotivada (art. 5.º da Lei do Inquilinato).
2. Na ação de despejo não cabe a propositura de reconvenção. Quando o locatário pretender inde-
nização ou retenção das benfeitorias, deverá utilizar-se dos embargos de retenção disciplinados 
pelo artigo 745 do Código de Processo Civil.
3. Caso a medida liminar seja deferida, cientificado da decisão, quer seja por meio de carta com 
aviso de recepção, quer seja por meio de Oficial de Justiça, deverá a desocupação ser efetuada em 
15 dias (art. 59, §1.º, Lei 8.245/91).
4. A purgação da mora é um prazo concedido para que o devedor cumpra uma obrigação que 
inadimpliu. No caso da ação de despejo, poderá ser concedido um prazo ao locatário para que 
purgue a mora quando o fundamento seja a falta de pagamento do aluguel e seus acessórios.
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Ação revisional de aluguel 
Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91
A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente 
estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, caberá ao juiz 
verificar se o valor previsto no contrato corresponde ou não à realidade do mercado locatício. 
Assim, o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a serem 
produzidas nos autos.
Devemos nos atentar que em regra, pelo princípio do pacta sunt servanda, as partes não podem 
modificar as condições previamente estabelecidas. Entretanto, em situações especiais, as cláusulas 
podem ser revistas, principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil (CC), tais como 
função social do contrato e a boa-fé.
O princípio da função social dos contratos é trazido pelo Código Civil, artigo 421:
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Nesse sentido, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery nos ensinam: 
Haverá desatendimento da função social quando: a) a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcio -
nal, extrapolando a álea normal do contrato; b) quando houver vantagem exagerada para uma das partes; c) quando 
 quebrar-se a base objetiva ou subjetiva do contrato etc. A boa-fé objetiva, cláusula geral prevista no art. 422 do Código 
Civil, decorre da função social do contrato, de modo que tudo o que se disser sobre a boa-fé objetiva poderá ser con-
siderado como integrante, também da cláusula geral da função social do contrato. (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 412)
Na mesma esteira da função social do contrato, a boa-fé, cláusula geral prevista no artigo 422 do 
CC assim estatui:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os prin-
cípios de probidade e boa-fé.
Novamente citando Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:
A boa-fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta, de modo que deve agir como um ser humano reto, 
 vale dizer, com probidade, honestidade e lealdade. [...] Como consequência da incidência e da aplicação da boa-fé 
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122 | Ação revisional de aluguel 
 objetiva, bem como de seus consectários lógicos e cronológicos, havendo quebra de confiança, é possível à parte 
 prejudicada exercer o direito de revisão do contrato, a fim de que os objetivos esperados pelos contratantes possam 
ser alcançados. A revisão do contrato pode ocorrer não apenas por situações aferíveis objetivamente (quebra da ba-
se objetiva do negócio). [...] (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 412)
Observa-se, portanto, que o princípio da função social do contrato, bem como a boa-fé objetiva, 
trouxe uma relativização dos efeitos do contrato. Houve um abrandamento do princípio do pacta sunt 
servanda. Dependendo das circunstâncias reais do caso concreto, o contrato, pode ser revisto. Essa 
revisão pode ser realizada diretamente pelas partes (aditamento contratual, ou seja, a criação de novas 
cláusulas redigidas em documento apartado) ou por meio do Poder Judiciário (ação revisional).
Por seu turno, o CC trata sobre revisão dos contratos quando houver desproporção entre o valor 
da prestação devida e o momento da sua execução. Vejamos: 
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o 
do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o 
valor real da prestação.
Entretanto, os contratos podem ser revistos não apenas em virtude da teoria da imprevisão. 
Vimos que a função social do contrato e a boa-fé objetiva já trazem guarida para a reforma das cláusulas 
contratuais, quando a prestação de uma das partes for exagerada ou desproporcional. 
Na locação imobiliária, para que locador ou locatário discuta judicialmente a revisão contratual, 
garantindo o real valor do aluguel, devem utilizar-se da ação revisional de aluguéis, prevista nos artigos 
68 a 70 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
O principal requisito para a propositura dessa ação, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato 
é que seja observado pelas partes um prazo de três anos de vigência do contrato ou do último acordo 
celebrado pelas partes. É norma que limita o direito à revisão para que sejam evitados abusos e excessos 
de pedidos de revisão.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Como nos relembra José Fernando Simão (2007, p. 150), é interessante notar que os reajustes 
anuais do valor locatício de acordo com os índices previstos em contrato não impedem a propositura 
da ação revisional. Isso porque o fenômeno inflacionário, por si, permite a revisão, mas outros fatores 
poderão gerar descompasso entre o valor contratualmente fixado e o de mercado.
Vale ressaltar que não poderá ser proposta a ação revisional de aluguel na pendência de prazo 
para a desocupação do imóvel decorrente de acordo estipulado entre as partes; em caso de denúncia 
vazia do contrato de locação residencial ou comercial prorrogado por prazo indeterminado (arts. 68, §1.º 
da Lei de Locação).
Nesses termos, na petição inicial, caberá ao autor indicar o valor do aluguel pretendido. A ação 
revisional seguirá o rito ordinário. Logo após a citação do réu, o juiz designará audiência de conciliação, 
na qual o réu oferecerá defesa. 
Se houver o pedido pelo autor e com base nos elementos trazidos na petição inicial, o juiz fixará 
aluguel provisório, não excedente a 80% do pedido, que será devido desde a citação.
Frise-se que antes da data aprazada para a audiência de conciliação, o réu pode pedir a revisão do 
aluguel provisório fixado,fornecendo seus argumentos contrários (art. 68, III da Lei do Inquilinato).
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123|Ação revisional de aluguel 
Na audiência, após tentar a conciliação, caberá ao réu contestar a demanda e a defesa deverá 
conter o valor locatício que entender adequado para a locação em questão. A esse propósito, vale a 
lição de Nascimento Franco:
[...] Outro requisito da contestação é a apresentação de contraproposta, se houver discordância quanto ao aluguel 
proposto pelo autor, na inicial. A contraproposta poderá ser omitida se o contestante tiver motivos para impugnar o 
próprio direito à revisão, arguindo preliminares ou impugnando os fatos em que o autor tiver fundado sua pretensão, 
em obediência ao art. 302 do Código de Processo Civil. [...] É relativa a presunção de veracidade dos fatos relatados pelo 
autor, na inicial, do que resulta que mesmo quando inexistir nenhuma contestação, caberá ao juiz decidir de acordo 
com seu livre convencimento e, para formá-lo, terá de valer da perícia estimatória do aluguel, sempre que indispensável 
na ação revisional. (FRANCO, 1992, p. 65-66)
Por fim, na ausência de acordo entre as partes, será necessária a realização de perícia técnica. 
Não há dúvidas que somente profissionais habilitados poderão realizar esse trabalho pericial. Assim, 
corretores de imóveis poderão apenas dar opiniões, sem qualquer poder científico sobre os valores. O 
juiz, portanto, deverá nomear peritos engenheiros ou arquitetos para que façam uma análise científica 
e verifiquem com maior exatidão os reais valores da locação.
A perícia deverá levar em conta fatores como a localização, a idade do imóvel, os serviços públicos 
do bairro, as facilidades de transporte, a segurança, entre outros elementos para que se possa atingir o 
real valor locatício.
Texto complementar
A função social dos contratos no Código de Defesa 
do Consumidor (CDC) e no Código Civil (CC) de 2002
(CUNHA, 2007, p. 81-84)
De todo modo, não obstante a importância do princípio, deve se reconhecer que a função 
social do contrato somente teve positivação explícita, expressa no ordenamento jurídico brasileiro 
a partir do Código Civil de 2002, quando, em seu artigo 421, institui verdadeira cláusula geral: “A 
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. 
A função social, assim, aparece como um elemento de limitação, de amenização da liberdade 
contratual, conforme afirma a cláusula geral acima, e, a toda evidência, da autonomia da vontade.
Para o atendimento da função social os contratantes terão que, como dito, atender ao seu 
duplo conteúdo: deverão cuidar para não atentarem contra interesses sociais eventualmente rela-
cionados e para não mal ferirem a equivalência material das prestações contratuais. 
Essa inserção explícita somente a partir do Código Civil de 2002 não significa, porém, que a 
função social do contrato já não existisse anteriormente no ordenamento jurídico brasileiro.
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124 | Ação revisional de aluguel 
Em primeiro lugar, não se pode negar que o princípio social de que se cuida certamente possui 
assento na Constituição Federal de 1988, ainda que tal ocorra de forma implícita, no capítulo sobre 
a ordem socioeconômica. 
Para tal constatação, deve-se ter em mente que não haveria qualquer sentido em a Constituição 
Federal atribuir função social à propriedade e não fazê-lo em relação ao meio de aquisição da proprie-
dade, ao meio de circulação das riquezas. Ademais, deve-se notar que se constitui o propósito má-
ximo de toda a atividade econômica a ser desenvolvida no Brasil assegurar a todos existência digna, 
conforme os ditames da justiça social. Em palavras símiles, a justiça social é o pano de fundo sobre 
o qual deve se desenrolar a atividade econômica brasileira, segundo as disposições constitucionais. 
Nessa perspectiva, sendo o contrato um dos principais capítulos de toda a ordem socioeconômica, 
deverá também obedecer aos ditames da justiça social, em prol de uma existência digna de todos. 
Por outro lado, pelos mesmos motivos, identifica-se a função social dos contratos no Código 
de Defesa do Consumidor, justamente por se tratar este de norma profundamente conectada à or-
dem econômica constitucional, levando-se em conta ainda que o inciso III do seu artigo 4.° conduz, 
mesmo que implicitamente, a dito princípio. 
Eis então a conformação do princípio da função social dos contratos no direito positivo civil 
brasileiro. 
A função social dos contratos como um capítulo da funcionalização dos direitos privados
Na verdade, há de se atentar ainda que a atribuição de função social ao contrato insere-se em 
um movimento mais amplo de funcionalização dos direitos subjetivos em geral e de socialização 
do direito, a qual é colocada por Franz Wieacker como uma das três características essenciais da 
evolução do direito privado moderno. A propósito, coloca Judith Martins-Costa: 
Assim como ocorre com a função social da propriedade, a atribuição de uma função social ao contrato insere-se 
no movimento da funcionalização dos direitos subjetivos: atualmente admite-se que os poderes do titular de um 
direito subjetivo estão condicionados pela respectiva função. Portanto, o direito subjetivo de contratar e a forma 
de seu exercício também são afetados pela funcionalização, que indica a atribuição de um poder tendo em vista 
certa finalidade ou a atribuição de um poder que se desdobra como dever, posto concedido para a satisfação de 
interesses não meramente próprios ou individuais, podendo atingir também a esfera dos interesses alheios.
Em suma, tendo em vista o duplo conteúdo da função social do contrato, a sua positivação 
implícita na Constituição Federal e no CDC e sua positivação expressa no Código Civil de 2002 como 
cláusula geral, na qual o princípio da função social aparece como um elemento de limitação da 
vontade, e ainda a sua inserção num movimento mais geral de funcionalização dos direitos subje-
tivos, tem-se que a função social do contrato não pode ser vista como uma característica aposta, 
suplementar, mas sim como um próprio elemento da definição dos contratos, dizendo respeito aos 
próprios limites internos do ajuste.
O contrato, em síntese, não é mais apenas um veículo para a autonomia da vontade. Assim 
é que, segundo Teresa Negreiros, vigora hoje um modelo normativo em que a obrigatoriedade 
de cumprimento do contrato assenta-se não na vontade, mas na própria lei, “submetendo-se a 
vontade à satisfação de finalidades que não se reduzem exclusivamente ao interesse particular de 
quem a emite, mas igualmente à satisfação da função social do contrato”.
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125|Ação revisional de aluguel 
Atividades
1. Qual a finalidade da ação revisional de aluguel?
2. A ação revisional de aluguel ofende o princípio do pacta sunt servanda?
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126 | Ação revisional de aluguel 
3. Caberá às partes decidirem quando é o momento mais apropriado para o ajuizamento da ação 
revisional de aluguel, ou deverão respeitar um prazo mínimo para tanto?
4. Há algum impedimento para o ajuizamento da ação revisional de aluguel?
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127|Ação revisional de aluguel 
Gabarito
1. A ação revisional de aluguel tem como objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente 
estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, caberá 
ao juiz verificar se o valor previsto no contrato correspondeou não à realidade do mercado 
locatício. Assim, o valor do aluguel poderá ser reduzido ou majorado, de acordo com as provas a 
serem produzidas nos autos. Portanto, o escopo dessa ação é exatamente garantir o real valor do 
aluguel, evitando-se assim o enriquecimento ilícito.
2. Devemos nos atentar que em regra, pelo princípio do pacta sunt servanda, as partes não podem 
modificar as condições previamente estabelecidas. Entretanto, em situações especiais, as cláusulas 
podem ser revistas, principalmente pelos princípios trazidos pelo novo Código Civil, tais como 
função social do contrato e a boa-fé. Desse modo, não haverá ofensa ao referido princípio, uma 
vez que durante a vigência do contrato de locação podem ocorrer mudanças significativas que 
influenciem o valor dos aluguéis.
3. O principal requisito para a propositura dessa ação, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato 
é que seja observado pelas partes um prazo de três anos de vigência do contrato ou do último 
acordo celebrado pelas partes. É norma que limita o direito à revisão para que sejam evitados 
abusos e excessos de pedidos de revisão.
4. Além de ser necessário se observar um prazo mínimo de vigência de três anos do contrato, a 
ação revisional de aluguel não poderá ser ajuizada na pendência de prazo para a desocupação do 
imóvel decorrente de acordo estipulado entre as partes.
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128 | Ação revisional de aluguel 
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Ação renovatória
Da ação renovatória
A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo 
determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Seria um contrassenso imaginarmos 
que o locador poderia obrigar o locatário a renovar um contrato de locação, forçando-o a contratar 
aquilo que não deseja.
Trata-se de ação para proteção do fundo de comércio1 e, portanto, só cabe nas locações de imó-
veis não residenciais. 
Dessa forma, surgem logo no início do estudo da ação renovatória duas questões interessantes. 
Em primeiro lugar, poderia o contrato de locação impedir o direito à ação renovatória? A segunda 
pergunta se dá na possibilidade ou não da validez da cláusula que impõe ao inquilino o dever de pagar 
ao locador para exercer o direito de renovação. Em ambos os casos a resposta é negativa, porque a 
própria lei dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir 
os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51 (Lei 
8.245/91), ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto (art. 45 da Lei do Inquilinato).
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, 
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do 
art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Entretanto, a legislação não proíbe que o locador exija luvas para o contrato inicial de locação. 
Assim foi julgado pelo Segundo Tribunal de Alçada Paulista:
A exigência de pagamento de luvas em locação comercial só era proibida ao tempo em que vigente o Decreto 
24.150/34. Não sendo tal proibição repetida pela Lei do Inquilinato em vigência, tem a jurisprudência deste soda-
lício admitido como legal esse pagamento quando do início da contratação, ajuste que não depara obstáculo no 
artigo 45, da mencionada lei, consoante o Enunciado número nove deste Tribunal (2.º TACiv – Acórdão 564.885-00/9 
– Rel. Mariano Siqueira, j. 22.2.2000).
1 Fundo de comércio é o conjunto de elementos que compõem o patrimônio do estabelecimento comercial, como a clientela, o ponto 
comercial, as instalações, as mercadorias e o título do estabelecimento. Conquanto seja constituído também de valores materiais, é, porém, 
visto no seu conjunto, como um bem incorpóreo, exatamente pela presença dos elementos subjetivos, como essencialmente é a clientela. 
Assim, o fundo de comércio é representado essencialmente pelos seguintes elementos: marca; know-how; propaganda realizada; nome 
comercial e principalmente a clientela formada.
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130 | Ação renovatória
Vale frisar que tanto as locações realizadas entre pessoas físicas quanto entre pessoas jurídicas 
admitem o direito à renovação. A lei traz como único requisito que a locação seja comercial.
Requisitos para renovatória
A lei traz requisitos necessários para que o inquilino tenha direito à ação renovatória (art. 51 da 
Lei de Locações). São eles:
Contrato escrito e com prazo determinado
Sabemos que não é requisito essencial para o contrato de locação a forma escrita. O contrato de 
locação é plenamente válido se for realizado de forma verbal. Entretanto, para que o inquilino possa 
se valer da ação renovatória, necessário se faz que o contrato de locação seja escrito. O legislador pre-
tendeu dessa forma garantir maior segurança à relação jurídica locatícia. Se assim não fosse, necessária 
seria a prova testemunhal do contrato, fonte de inúmeras incertezas e dificuldades.
Com relação ao prazo determinado, a lei segue a lógica do sistema. O que se pretende garantir é a 
vigência do contrato por determinado período. Ora, se o contrato foi celebrado por prazo indetermina-
do e as partes pretendiam o direito de denúncia a qualquer tempo, nenhum sentido teria em se garantir 
a renovação. Poderíamos dizer que, em tal situação, a instabilidade com a possibilidade de denúncia 
imotivada já fazia parte das regras do jogo.
Importante ressalva nos faz José Fernando Simão: 
Da mesma forma, se o contrato foi celebrado por prazo determinado (quatro anos) e depois prorrogou-se por prazo 
indeterminado, ainda que atinja os cinco anos, não haverá direito de renovar. Assim, em nenhuma hipótese de contrato 
por prazo indeterminado, quer tenha sido celebrado assim, ou quer tenha sido prorrogado decorridos 30 dias do fim 
do prazo estabelecido, terá o locatário direito à renovatória. (SIMÃO, 2007, p. 157)
Nessa esteira foi determinado pelo Superior Tribunal de Justiça:
É incabível o pleito renovatório na hipótese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. (Resp 331.007/RN, 
6 .ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 7.2.2002).
Prazo de cinco anos
É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha obtido pelo menos cinco anos de 
vigência. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato. Podem ser somados os prazos de mais 
de um contrato, desde que o total perfaça cinco anos.
O problema que se verifica é que em alguns casos, o locador, visando extinguir o direito de reno-
vação do contrato de locação, valia-se do expediente de procrastinar a assinatura dos contratos, crian-
do intervalos de dias, semanas ou até meses, tentando levar a falsa impressão de que não se tratava do 
mesmo contrato, mas sim de novos contratos.
Não há dúvidas de que essa atitude viola sobremaneira os princípios da boa-fé objetiva e o dever 
de lealdade que devem ser observados nos contratos. Pergunta-se: quais seriam os intervalos admiti-
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131|Ação renovatória
dos? Uma semana, um mês? Impossível essa resposta. Nesses casos, deve-se observar o caso concre to, 
bem como as provas trazidas aos autos para verificar a tentativa ou não de fraude à lei pelo locador. 
Prazo de três anos no mesmo ramo de atividade
O terceiro requisito diz respeito ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade 
para que seja possível a renovação. Dessa forma, entende o legislador que após três anos de trabalho 
naquela atividade,sem interrupção, terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio, sendo 
merecedor do direito à renovação.
Assim:
Inexiste fundo de comércio, se o terreno locado encontra-se vazio e inexistente atividade comercial há mais de três 
anos, e, portanto, as autoras são carecedoras do direito à renovação compulsória do contrato de locação (2 .º TACiv/SP, 
Ap. c/ Rev. 778.260-00/8 – 3.ª Câm. – Rel. Juiz CAMBREA FILHO – j. 20.4.2004.).
No caso acima, portanto, foi entendido que não há fundos de comércio, pois não havia atividade 
comercial no local. A ação renovatória só poderá ser exercida caso seus requisitos estejam presentes no 
caso concreto. Não havendo atividade comercial há mais de três anos na mesma atividade comercial, 
não há que se falar em ação renovatória.
Por outro lado, se o negócio prospera e o locatário amplia a sua atividade, preenchido também estará 
o requisito legal. Assim, se caso o proprietário de um posto de gasolina crie uma loja de conveniência, 
nada impede o seu direito à renovação do contrato.
A comprovação do início das atividades pode se dar por meio da juntada aos autos do contrato 
social ou mesmo por testemunhas. 
Noções gerais de decadência
Prazo decadencial para a propositura da ação renovatória
A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. De acordo com a lei, a ação 
deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo, anteriores à data da 
finalização do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/912).
Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-se a contagem 
de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2007, o prazo para a 
propositura da demanda se iniciará em 30 de novembro de 2006 e fluirá até 30 de maio de 2007.
2 “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser ins-
truída com: 
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51.”
Por seu turno, aduz o artigo 51:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
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132 | Ação renovatória
Prazo do contrato renovado por sentença
Caso seja julgada procedente a ação renovatória, qual será o período de vigência do novo contra-
to? A dicção da Lei do Inquilinato afirma que o “locador terá o direito à renovação do contrato por igual 
prazo”. Entretanto, se imaginarmos a hipótese de um contrato por prazo determinado de cinco anos e 
havendo aditamento por apenas um ano, o direito à renovação deverá ser por esse curto prazo, ou teria 
o locatário a garantia de mais cinco anos?
Não encontramos resposta para essa questão. Entretanto, acreditamos que a renovação deverá se 
dar pelo contrato inicial, e não pelo período do seu aditamento. A jurisprudência, porém, tem limitado 
esse período ao máximo de cinco anos:
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DE RENOVAÇÃO. LIMITE MÁXIMO. CINCO ANOS. Art. 51 da 
Lei 8.245/91. Na ação renovatória, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste 
anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos em conformidade com o disposto no art. 51 da Lei do 
Inquilinato (REsp 202180, 5.ª Turma, Rel. Min. Gilson Dipp, j. 22.11.1999).
Requisitos da petição inicial
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traz elementos essenciais para a propositura da ação renova-
tória. Assim, deverá o locatário juntar a prova de preenchimento dos requisitos exigidos pelo artigo 51, 
bem como do exato cumprimento dos termos do contrato em curso, prova da quitação dos impostos e 
taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia (Lei do Inquilinato, art. 71, I, II e III).
Com a declaração da Prefeitura de inexistência de débitos, prova-se o pagamento de impostos e 
taxas, principalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em idêntico sentido, a declaração do 
síndico no tocante às taxas condominiais.
Em sendo o contrato firmado por mais de um locador, a ação renovatória deve ser proposta em 
face de todos os co-locadores, por se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário.
Por fim, caberá ao locatário indicar na petição inicial as condições oferecidas para renovar, o que 
significa dizer que caberá a ele oferecer o justo valor a título de aluguel.
Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel 
Poderá o locador alegar que o inquilino não preenche os requisitos estabelecidos em lei, ou seja, 
os previstos no artigo 51, da Lei 8.245/91; que o valor indicado a título de aluguel não corresponde ao 
valor real; que não está obrigado a renovar; ou, por fim alegar ter proposta de terceiro para a locação 
em condições melhores.
Assim, na petição inicial o locatário indica o valor que entende correto, mas o locador poderá 
impugná-lo alegando que está incompatível com o valor de mercado (Lei do Inquilinato, art. 72, 
§1.º). Nesse caso, apresentará a contraproposta na defesa com o valor que entender real para a 
locação.
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133|Ação renovatória
Se o locador juntar provas que indiquem o justo valor do aluguel, poderá pedir ao juiz que fixe um 
aluguel provisório, cujo valor não excederá 80% do valor por ele indicado e começará a vigorar a partir 
do primeiro mês do prazo do contrato (Lei do Inquilinato, art. 72, §4..º).
Pode o locador iniciar a execução provisória dessas diferenças, já que não haverá a necessidade 
de que se aguarde o trânsito em julgado da sentença, tal como se verifica na ação revisional de aluguel 
(Lei do Inquilinato, art. 69).
Note-se que se a discussão se restringir ao valor do aluguel, a ação renovatória certamente será 
julgada procedente, sendo que o único ponto controvertido dirá respeito ao aluguel.
Outra importante observação é que se o locador tiver proposta mais vantajosa de um terceiro, 
não estará obrigado a renovar a locação (Lei do Inquilinato, art. 72, III). Nesse caso, deverá juntar prova 
documental da proposta assinada por duas testemunhas, com indicação do ramo de atividade a ser 
explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. A razão dessa regra é evidente.
Não pode o locador retomar o imóvel e se utilizar desse para o mesmo ramo de atividade, pois, se 
possível fosse, estaríamos diante de claro enriquecimento sem causa do locador. Seria uma forma de se 
apropriar as custas do locatário do fundo de comércio que este criou durante anos.
Se a renovação não ocorrer em virtude da melhor proposta de um terceiro, terá o inquilino 
direito à indenização a ser paga pelo locador, que incluirá ressarcimento de prejuízos, lucros 
cessantes, despesas de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (Lei do 
Inquilinato, art. 52, §3.º).
Por fim, vale ressaltar que o locador, na defesa, pode evitar a renovação sob alegação de que fará 
uso próprio do imóvel ou que o utilizará para transferência de fundo de comércio existente a mais de 
um ano, sendo detentor da maioria do capital social e o próprio locador, seu cônjuge ascendente ou 
descendente (Lei do Inquilinato, art. 52, II).
São duas causas distintas. A primeira é o uso próprio do locador que dispensa a prova quanto à 
transferência de fundo de comércio. Entretanto, diferentemente do que ocorrer na retomadapara uso 
próprio prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato, não existe, em sede de renovatória, presunção de 
sinceridade a favorecer o locador. 
A segunda é a transferência do fundo de comércio. Em ambos os casos, não poderá o locador 
utilizar-se do imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário, sob pena da pagar indenização ao 
mesmo de acordo com os prejuízos a serem apurados (Lei do Inquilinato, art. 52, § 1.º).
Finalmente, a lei prevê indenização se o locador não der o destino alegado (uso próprio ou 
transferência do fundo de comércio) em três meses contados da entrega do imóvel (Lei do Inquilinato, 
art. 52, §3.º).
Consequências da renovação em relação ao fiador 
Sabemos que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva. Com relação à ação 
renovatória a questão não pode ser entendida de maneira diferente. Em ocorrendo a renovação, conti-
nuaria o fiador obrigado pela locação nos termos do contrato firmado, porém, agora, por novo período 
de tempo.
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134 | Ação renovatória
Indenização do ponto
(COELHO, 2003, p. 110-112)
O empresário, por vezes, apesar de preencher os requisitos legalmente estabelecidos para plei-
tear a renovação compulsória do contrato, não consegue ver julgada procedente a sua renovatória, 
em virtude do acolhimento de exceção de retomada arguida pelo locador. Trata-se, como visto 
(item 4.2), de uma decorrência do princípio da supremacia constitucional. O legislador ordinário não 
Em conclusão, para que o fiador responda pelos encargos decorrentes de contrato renovado, 
deve ele anuir com a renovação:
O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido 
mais favorável ao fiador. Desse modo, a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado, compulsória ou 
voluntariamente, desobriga o garante que a ela não anuir. (STJ, AgRg no REsp 721.122/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5.ª 
Turma, j. 20.9.2005.)
Necessário, portanto, que o fiador dê o seu consentimento quanto aos termos da renovação 
daquele contrato. O fiador não pode ser compelido em obrigação que não anuiu. Exatamente por esse 
motivo que a Lei de Locação exige que a petição inicial da ação renovatória venha acompanhada da 
prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, 
autorizado por seu cônjuge, se casado for.
Note-se que nada impede que o locatário, ao mover a ação renovatória, indique novos fiadores. 
Entretanto, o locador não está obrigado a aceitar novo tipo de garantia (caução ou seguro-fiança) 
quando da renovação, se o contrato original era garantido por fiança, salvo se houver prova nos autos 
de que a troca de modalidade não significa redução de garantia. A lei concede o direito à renovação, 
todavia, não deixa o locador desprotegido.
Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupação
Por fim, para encerrarmos o capítulo, devemos abordar qual o prazo para a desocupação do imó-
vel pelo inquilino em hipótese de improcedência da ação renovatória. Bastaria a improcedência para 
que a desocupação fosse imediata? Seria exigível notificação do locador? Deveria o locador pedir o 
despejo na própria defesa? 
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico ao entender que o prazo se inicia 
com o trânsito em julgado3 daquela decisão. Em relação ao prazo, o juiz determinará a expedição 
do mandato de despejo que conterá prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. 74 da Lei do 
Inquilinato.)
Texto complementar
3 O trânsito em julgado se dá quando a decisão não comporta mais recurso. Vale ressaltar que a execução do despejo não é admitida nesse 
caso.
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135|Ação renovatória
pode assegurar ao inquilino um direito que importe o esvaziamento da propriedade, porque isso 
seria inconstitucional. A forma de se compatibilizar a retomada do bem com os legítimos interesses 
do locatário – que criou o fundo de empresa – é a sua indenização pela perda do ponto. 
De fato, o empresário constitui no prédio, por ele locado para o exercício da atividade empre-
sarial, um ponto de referência para os consumidores. Se, em seguida, outro negociante ocupa o 
mesmo imóvel, para explorar atividade afim, há um inquestionável enriquecimento indevido, posto 
que este último usufrui, sem a necessária retribuição, dos efeitos do investimento, material e inte-
lectual, feito pelo anterior ocupante do imóvel, ao instalar ali a sua empresa. Para que não se verifi-
que o enriquecimento indevido, a obediência ao mandamento constitucional protetivo do direito 
de propriedade exige a previsão legal de mecanismos de compensação, em favor do empresário 
que perde o ponto. 
Não é qualquer hipótese de desacolhimento da ação renovatória que dá ensejo à indenização 
em favor do locatário. Apenas se a improcedência decorre do atendimento à exceção de retomada 
apresentada pelo locador, terá o empresário o ressarcimento pela perda do ponto. As duas outras 
hipóteses de mérito de contestação – desatendimento dos requisitos da locação empresarial ou 
perda do prazo para a propositura da ação –, se acolhidas, não importam o dever de indenizar. 
Também não conduz ao ressarcimento o insucesso da ação renovatória, em razão de matéria preli-
minar. Dito de outra forma, os pressupostos para o empresário ter direito à indenização pela perda 
do ponto são três: 
a) caracterização da locação como empresarial, como atendimento aos requisitos formal, 
temporal e material; 
b) ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo; 
c) acolhimento de exceção de retomada.
Presentes, pois, esses pressupostos, caberá a indenização pela perda do ponto nas seguintes 
hipóteses: (i) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro; (ii) se o 
locador demorou mais de três meses, contados da entrega do imóvel, para dar-lhe o destino alegado 
na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de 
descendente etc.); (iii) exploração, no imóvel, da mesma atividade do locatário; (iv) insinceridade da 
exceção de retomada. Dessa lista, apenas as duas primeiras são especificamente mencionadas na lei 
(Lei do Inquilinato, art. 52, §3.°), decorrendo as demais dos princípios gerais de direito, que vedam o 
enriquecimento indevido e tutelam a boa-fé.
Se caracterizada a locação empresarial e proposta a ação renovatória dentro do prazo, o locatário terá, em determi-
nadas situações, direito à indenização pela perda do ponto, caso o locador obtenha a retomada do imóvel.
Acerca da hipótese (iii), de exploração do mesmo ramo de atividade do locatário, importa 
ressaltar a situação da locação-genérica, aquela que abrange não só o imóvel, mas também um 
estabelecimento empresarial nele abrigado. Se, por exemplo, um empresário, estabelecido em 
prédio de sua propriedade, resolve afastar-se temporariamente do negócio, ele pode se utilizar do 
mecanismo da locação-genérica, isto é, ele pode alugar o seu imóvel a outro empresário, junto com o 
estabelecimento comercial (RIPERT-ROBLOT, 1946, p. 473-484). Nesse caso, o responsável pela criação, 
no local, de um ponto de referência dos consumidores não é o locatário gerente, mas o locador, que 
antes ali explorava a atividade. Na locação genérica, é cabível a ação renovatória e, entre as exceções 
de retomada, pode o locador invocar sua pretensão de retomar o exercício da empresa, no imóvel 
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136 | Ação renovatória
objeto de contrato. Embora o ramo de atividade seja o mesmo que o do locatário, a indenização pela 
perda do ponto não é cabível por faltar o fundamentodo enriquecimento indevido.
A indenização deve cobrir os prejuízos e lucros cessantes em decorrência tanto da mudança 
como da perda do lugar e desvalorização do fundo. Em suma, tudo que o empresário perdeu e o 
que razoavelmente deixou de lucrar em razão da retomada do imóvel (LL, art. 52, §3.º). Observe- 
-se que o ponto não se confunde com os demais elementos integrantes do estabelecimento, nem 
com este tampouco. Assim, mesmo se o locatário levantar todos os bens – materiais ou imateriais – 
por ele instalados no prédio locado, o ponto, enquanto referência aos consumidores, permanecerá 
pelo menos por algum tempo. O locupletamento, nessa situação, ocorre se é explorada a mesma 
atividade do locatário, no local, ainda que sob outro nome, com instalações diversas, pessoal próprio 
etc., sendo por isso devida a indenização. 
Atividades
1. Qual é a finalidade da ação renovatória?
2. Qual é o prazo de vigência mínimo necessário para que o locatário possa ajuizar a ação 
renovatória?
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137|Ação renovatória
3. Para ter direito à renovação do contrato de locação, há a necessidade de que o locatário tenha 
exercido continuamente o mesmo ramo de atividade no imóvel locado? Em caso positivo, qual é 
esse prazo?
4. Há algum prazo legalmente fixado para que o locatário exerça seu direito à renovação do 
aluguel?
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138 | Ação renovatória
Gabarito
1. A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo 
determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Assim, trata-se de ação para 
proteção do fundo de comércio e, portanto, só cabe nas locações com fins não residenciais.
2. É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha alcançado pelo menos cinco anos de 
vigência. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato, podendo ser somados os prazos 
de mais de um contrato, desde que o total perfaça cinco anos.
3. Um dos requisitos para a propositura da ação renovatória diz respeito ao prazo mínimo de três 
anos no mesmo ramo de atividade para que seja possível a renovação. Dessa forma, entende o 
legislador que após três anos de trabalho naquela atividade, sem interrupção, terá finalmente o 
locatário criado o seu fundo de comércio, sendo merecedor do direito à renovação.
4. A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. De acordo com a lei, a ação 
deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo, anteriores à 
data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/91).
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Jurídicas: Provas e Concursos. 
TORNAGHI, Hélio. Comentários ao Código de Processo Civil. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1978.
VASCONCELOS, Pedro Pais de. Teoria Geral do Direito Civil. 4. ed. Lisboa: Almedina, 2007.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espécie. 6. ed. Atlas: São Paulo, 2006. v. 3.
_____. Direito Civil: direitos reais. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
_____. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 
2006. 
_____. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
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Anotações
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Administração
de Imóveis e
Locações
Alexandre Junqueira Gomide
Administração
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Locações
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