ATIVIDADE 1

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ATIVIDADE 1
NOME: NATANAEL KRINDGES DA SILVA
1. Procedimentos Necessários para Intermediar o Negócio Considerando o Processo de Divórcio do Proprietário
A situação de divórcio do vendedor Pedro exige atenção redobrada para garantir a segurança jurídica da transação.
· Verificação do Regime de Bens do Casamento: É crucial identificar o regime de bens sob o qual Pedro e sua ex-cônjuge eram casados (comunhão parcial de bens, comunhão universal de bens, separação total de bens ou participação final nos aquestos). Isso determinará a necessidade de outorga uxória/marital (consentimento do ex-cônjuge) para a venda.
· Comunhão Parcial ou Universal: Mesmo com o divórcio em andamento, se o imóvel foi adquirido durante o casamento (ou antes, no caso da comunhão universal), a anuência do ex-cônjuge é indispensável.
· Separação Total de Bens: Se este for o regime e o imóvel estiver registrado apenas em nome de Pedro, a anuência pode não ser necessária, mas é prudente verificar a data de aquisição e o pacto antenupcial.
· Análise da Petição de Divórcio e Partilha de Bens:
· Solicitar cópia da petição inicial do divórcio, da decisão que homologou o acordo (se houver) ou da sentença.
· Verificar se o imóvel objeto da venda está arrolado na partilha de bens e se há consenso judicial sobre sua alienação.
· Idealmente, a partilha já deve estar homologada e averbada na matrícula do imóvel.
· Obtenção da Anuência Expressa do Ex-Cônjuge:
· Mesmo havendo consenso, é fundamental obter uma declaração formal de anuência do ex-cônjuge com a venda e os termos da negociação, preferencialmente por instrumento público ou particular com firma reconhecida.
· Se a partilha já estiver averbada e o imóvel couber integralmente a Pedro, essa anuência pode ser dispensada, mas a análise documental é chave.
· Alvará Judicial (se necessário):
· Caso o divórcio ainda não tenha sido finalizado e a partilha não definida, ou se um dos cônjuges for incapaz, pode ser necessário um alvará judicial autorizando a venda do imóvel.
· Se houver consenso e ambos os cônjuges forem capazes, e o juiz já tiver homologado o acordo de divórcio que prevê a venda, essa homologação pode ter força de alvará, dependendo do teor da decisão.
· Representação Legal: Verificar se as partes estão devidamente representadas por advogados no processo de divórcio.
· Comunicação Transparente: Manter João (comprador) ciente da situação e dos passos que estão sendo tomados para garantir a segurança da transação.
Recomendação Principal: A maior segurança é aguardar a formalização da partilha de bens e sua averbação na matrícula do imóvel. Se a urgência for grande, a obtenção de um alvará judicial específico para a venda ou a anuência expressa e inequívoca do ex-cônjuge (preferencialmente como interveniente anuente na escritura de compra e venda) são caminhos, mas com maior complexidade e risco.
2. Taxas e Tributos Necessários
Diversas taxas e tributos incidem sobre operações imobiliárias. É importante que ambas as partes estejam cientes.
· Para o Vendedor (Pedro):
· Imposto de Renda sobre Ganho de Capital (IRGC): Se houver lucro na venda do imóvel (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição declarado anteriormente), incidirá uma alíquota de 15% sobre esse ganho para imóveis vendidos por até R$ 5 milhões. Existem situações de isenção (ex: venda de único imóvel residencial até R$ 440 mil e não ter vendido outro nos últimos 5 anos; utilização do valor da venda para aquisição de outro imóvel residencial no país em até 180 dias).
· No caso da permuta (torna): Se Pedro receber um valor em dinheiro (torna) além do imóvel de João, o ganho de capital será calculado proporcionalmente sobre essa torna. Se não houver torna, e os valores dos imóveis forem equivalentes na permuta, não há ganho de capital a ser apurado. No caso, como o imóvel de Pedro (R$ 350.000) é mais valioso que o de João (R$ 150.000) e ele receberá R$ 200.000 (R$ 100.000 em dinheiro + R$ 100.000 financiados), o ganho de capital será calculado sobre essa diferença, considerando o custo de aquisição do imóvel de Pedro.
· Comissão Imobiliária: Percentual sobre o valor da venda, conforme acordado com a imobiliária/corretor. Usualmente entre 5% e 6%.
· Custos com Documentação: Obtenção de certidões negativas e outros documentos que possam ser necessários para comprovar a regularidade do imóvel e do vendedor.
· Para o Comprador (João):
· Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Imposto municipal. A alíquota varia conforme o município (geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior).
· Na permuta: O ITBI incide sobre o valor de ambos os imóveis. Cada permutante paga o imposto referente ao imóvel que está adquirindo. João pagará ITBI sobre os R$ 350.000,00. Pedro pagará ITBI sobre os R$ 150.000,00. Alguns municípios podem ter regras específicas para permuta, como cobrar sobre a diferença de valores, mas o mais comum é sobre o valor total de cada aquisição.
· Custos de Cartório (Escritura e Registro):
· Escritura Pública: Necessária para formalizar a transação (compra e venda, e a permuta). Os custos são tabelados e variam conforme o valor do imóvel e o estado.
· Registro do Imóvel: Após a lavratura da escritura, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para efetivar a transferência da propriedade. Os custos também são tabelados.
· Custos do Financiamento Imobiliário:
· Taxa de Avaliação do Imóvel: Cobrada pelo banco para avaliar o imóvel que será dado em garantia.
· Seguros Obrigatórios: Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), embutidos nas parcelas do financiamento.
· Outras Tarifas Bancárias: Podem existir tarifas de análise de crédito ou administrativas.
· Comissão Imobiliária (se aplicável): Em algumas negociações, pode ser dividida ou o comprador arcar com uma parte, mas usualmente é do vendedor.
· Custos com Documentação: Obtenção de certidões pessoais.
· Para Ambos (na permuta):
· Escritura Pública de Permuta (ou Compra e Venda com Dação em Pagamento): Os custos da escritura que formaliza a troca dos imóveis e o pagamento da diferença serão, em geral, divididos ou negociados entre as partes, mas cada um arcará com o registro do imóvel que adquire.
3. Procedimentos Realizados para o Processo de Compra e Venda, Considerando a Permuta
A permuta adiciona uma camada de complexidade, pois envolve duas transferências de propriedade simultâneas (ou quase).
· Due Diligence Completa de Ambos os Imóveis e Proprietários:
· Imóvel de Pedro (R$ 350.000):
· Matrícula atualizada do imóvel (validade de 30 dias).
· Certidão de Ônus Reais e Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias.
· Certidão Negativa de Débitos de IPTU.
· Certidão Negativa de Débitos Condominiais (declaração do síndico com firma reconhecida e ata da assembleia que o elegeu).
· Habite-se ou Auto de Conclusão (para verificar a regularidade da construção).
· Plantas aprovadas (se aplicável).
· Imóvel de João (R$ 150.000):
· Mesma documentação acima.
· Proprietários (Pedro, seu ex-cônjuge, e João):
· Certidões Negativas de Protestos.
· Certidões Negativas de Ações Cíveis e Criminais da Justiça Estadual e Federal.
· Certidão Negativa da Justiça do Trabalho.
· Certidão Negativa da Receita Federal e Estadual.
· Consulta ao SERASA/SPC.
· Avaliação dos Imóveis: Embora os valores já estejam definidos, para fins de ITBI e registro, os valores venais de referência ou de mercado podem ser considerados pelos órgãos públicos. No caso do financiamento de João, o banco fará sua própria avaliação do imóvel de Pedro.
· Elaboração do Contrato de Promessa de Compra e Venda com Permuta (ou Instrumento Particular de Permuta com Torna):
· Este é um documento crucial e deve ser muito bem redigido, preferencialmente por um advogado especialista.
· Cláusulas Essenciais:
· Qualificação completa das partes (João, Pedro e ex-cônjuge de Pedro, se necessário como anuente).
· Descrição detalhada de ambos os imóveis (conforme matrículas).
· Valores atribuídos acada imóvel e o valor da "torna" (diferença a ser paga por João: R$ 200.000,00, sendo R$ 100.000,00 em dinheiro e R$ 100.000,00 via financiamento).
· Forma e prazo de pagamento da torna.
· Condição suspensiva: A efetivação do negócio pode ser condicionada à aprovação final do financiamento de João e à regularização da situação do divórcio de Pedro (ex: averbação da partilha ou obtenção de alvará).
· Data da posse de cada imóvel.
· Responsabilidade por débitos anteriores (IPTU, condomínio).
· Cláusula resolutiva expressa (em caso de inadimplemento).
· Previsão sobre quem arcará com os custos de ITBI, escritura e registro de cada imóvel.
· Declaração de inexistência de outros ônus ou ações sobre os imóveis, além dos já declarados.
· Previsão sobre a apresentação das certidões negativas.
· Formalização da Torna:
· Parte em Dinheiro (R$ 100.000,00): Definir se será paga como sinal (arras) na assinatura do contrato de promessa ou na data da escritura definitiva. Recomenda-se que o pagamento substancial ocorra na escritura.
· Parte Financiada (R$ 100.000,00): O contrato deve prever que esta parte será paga diretamente pelo banco a Pedro, após o registro da escritura com alienação fiduciária em nome do banco.
· Escritura Pública:
· Pode ser uma única escritura de "Permuta com Torna" ou uma escritura de "Venda e Compra" para o imóvel de Pedro, onde parte do pagamento é o imóvel de João (dação em pagamento), e outra escritura de "Venda e Compra" para o imóvel de João. A opção mais simples e comum é a Escritura Pública de Venda e Compra com Dação em Pagamento e Financiamento Bancário.
· Nesta escritura, constarão todas as condições: João compra o imóvel de Pedro por R$ 350.000,00. Paga R$ 150.000,00 entregando seu apartamento (dação em pagamento), R$ 100.000,00 com recursos próprios, e R$ 100.000,00 através de financiamento bancário concedido a João, que será pago diretamente a Pedro pelo banco.
· Registro das Operações:
· Após a assinatura da escritura, ela deve ser levada a registro nos Cartórios de Registro de Imóveis competentes para cada um dos imóveis.
· O imóvel de Pedro será registrado em nome de João (com alienação fiduciária ao banco).
· O imóvel de João será registrado em nome de Pedro.
· Liberação do Financiamento: O banco geralmente libera os R$ 100.000,00 para Pedro após a apresentação da escritura devidamente registrada com a alienação fiduciária em seu favor.
4. Relação de Documentos Necessários, Incluindo o do Agente Financeiro
A documentação é extensa e fundamental para a segurança da transação.
A. Documentos dos Vendedores (Pedro e ex-cônjuge, se aplicável):
· Pessoais:
· RG e CPF (ou CNH válida).
· Comprovante de estado civil:
· Se casado: Certidão de casamento atualizada (com averbação do divórcio, se já decretado, e da partilha de bens, se já realizada).
· Se divorciado/separado: Certidão de casamento com averbação do divórcio/separação e formal de partilha (ou escritura pública de divórcio e partilha).
· Se viúvo: Certidão de casamento e certidão de óbito do cônjuge, formal de partilha.
· Se solteiro: Certidão de nascimento atualizada.
· Comprovante de residência atual.
· Profissão e, se possível, comprovante de renda (alguns cartórios e bancos podem solicitar).
· Pacto antenupcial registrado, se houver.
· Relacionado ao Divórcio:
· Cópia da petição inicial do divórcio.
· Sentença homologatória do divórcio e da partilha (se houver).
· Formal de Partilha (se já expedido e registrado/averbado).
· Alvará judicial autorizando a venda (se necessário).
· Declaração de anuência do ex-cônjuge (se a partilha não estiver finalizada/averbada).
· Certidões Negativas Pessoais (do casal, se o bem ainda for comum):
· Certidão dos Distribuidores Cíveis da Justiça Estadual (ações cíveis, execuções fiscais estaduais e municipais) – do local de residência e da localização do imóvel (últimos 10 anos).
· Certidão da Justiça Federal (ações cíveis, criminais e execuções fiscais federais) – do local de residência e da localização do imóvel (últimos 10 anos).
· Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) – emitida pelo TST.
· Certidão de Protestos de Títulos – dos cartórios de protesto do local de residência e da localização do imóvel (últimos 5 anos).
· Certidão Negativa de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (Receita Federal).
· Certidão Negativa de Débitos Tributários Estaduais (Secretaria da Fazenda Estadual).
· Certidão Negativa de Débitos Tributários Municipais (Prefeitura – referente a outros tributos além do IPTU do imóvel).
· Certidões de objeto e pé de eventuais ações positivas.
B. Documentos do Imóvel de Pedro (a ser vendido para João):
· Matrícula do Imóvel: Atualizada (emitida há menos de 30 dias) e com Certidão de Ônus Reais e Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias, obtida no Cartório de Registro de Imóveis competente.
· Certidão Negativa de Débitos de IPTU: Ou carnês pagos dos últimos 5 anos, ou certidão de situação fiscal imobiliária.
· Declaração de Quitação de Débitos Condominiais: Assinada pelo síndico (com firma reconhecida) e cópia da ata da assembleia que o elegeu.
· Contas de Consumo: Últimas contas pagas de água, luz, gás (para comprovar inexistência de débitos).
· Planta Baixa Aprovada pela Prefeitura e "Habite-se" ou Auto de Vistoria/Conclusão: Especialmente se o banco financiador exigir.
· ART/RRT (Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica): Se houver reformas recentes significativas.
C. Documentos do Comprador (João):
· Pessoais:
· RG e CPF (ou CNH válida).
· Comprovante de estado civil:
· Se casado: Certidão de casamento atualizada. Se houver pacto antenupcial, apresentá-lo.
· Se solteiro: Certidão de nascimento atualizada.
· Se divorciado/separado: Certidão de casamento com averbação.
· Se viúvo: Certidão de casamento e certidão de óbito do cônjuge.
· Comprovante de residência atual.
· Comprovante de renda (holerites, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda – essencial para o financiamento).
· Carteira de Trabalho (CTPS) e extrato do FGTS (se for utilizar).
· Certidões Negativas Pessoais (similar ao vendedor, mas o foco é a capacidade de crédito):
· Consulta ao SPC/SERASA.
· Outras certidões podem ser solicitadas pelo banco.
D. Documentos do Imóvel de João (a ser permutado com Pedro):
· Mesma documentação listada no item B (Documentos do Imóvel de Pedro).
E. Documentos Exigidos pelo Agente Financeiro (Banco) para Aprovação do Crédito de João (além dos pessoais de João e do imóvel de Pedro):
· Proposta de Financiamento Preenchida e Assinada.
· Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF): Completa, com recibo de entrega, do último exercício.
· Comprovantes de Renda Recentes:
· Assalariados: Últimos 3 a 6 holerites.
· Autônomos/Profissionais Liberais: DECORE, extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses, contratos de prestação de serviços, IRPF.
· Empresários: Contrato social da empresa, últimos pró-labores, IRPF, faturamento da empresa.
· Extrato do FGTS: Se for utilizar para compor o pagamento.
· Laudo de Avaliação do Imóvel de Pedro: O banco providenciará a avaliação após a entrega da documentação inicial do imóvel.
· Opção de Compra e Venda ou Contrato de Promessa de Compra e Venda: Assinado entre João e Pedro.
· Certidões do Vendedor (Pedro e ex-cônjuge, se necessário) e do Imóvel de Pedro: O banco fará uma análise jurídica completa.