LIVRO - UNIDADE 05 (2)

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Direito de vizinhança e condomínio
Apresentação
A propriedade representa a plenitude de direito sobre a coisa, admitindo que duas ou mais pessoas 
a exerçam simultaneamente. 
Restrições fundadas em interesses de ordem pública e privada são necessárias, como o direito de 
vizinhança. Em alguns momentos, também, a propriedade é compreendida e fruída pelo grupo 
social.
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai estudar as restrições necessárias ao direito de 
propriedade e a sua utilização, assim como analisar os dispositvos do Código Civil sobre esse tópico 
e explicar a estrutura jurídica e as espécies de condomínio.
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Conceituar direito de vizinhança e condomínio. •
Analisar os dispositivos do Código Civil acerca da vizinhança, bem como suas diversas 
modalidades. 
•
Explicar a estrutura jurídica e as espécies de condomínio. •
Infográfico
A vida condominial impõe aos condôminos órgãos de administração e deliberação para que todos 
os coproprietários possam participar do destino do bem comum. O condomínio se expressa de 
diferentes formas.
Confira neste Infográfico os direitos e as obrigações mais comuns das formas condominiais.
Conteúdo do livro
O convívio social determina que o exercício do direito de propriedade não seja absoluto. Surgem 
restrições à propriedade consistentes no direito de vizinhança.
O capítulo Direito de vizinhança e condomínio, da obra Legislação civil aplicada II, aborda os 
dispositivos legais do direitos de vizinhança e as figuras da assembleia-geral de condomínio e do 
síndico. Você vai encontrar os conceitos de condomínio e direito de vizinhança e, ainda, 
compreender os direitos a serem respeitados no convívio em vizinhança e a estrutura jurídica do 
condomínio, com seus órgãos de deliberação e execução.
Boa leitura.
LEGISLAÇÃO CIVIL
APLICADA II
Eduardo Zaffari
Revisão técnica:
Gustavo da Silva Santanna 
Bacharel em Direito
Especialista em Direito Ambiental Nacional e Internacional 
e em Direito Público
Mestre em Direito
Professor em cursos de graduação e pós-graduação em Direito
Miguel do Nascimento Costa
Bacharel em Ciências Sociais 
Especialista em Processo Civil
Mestre em Direito Público
 
Catalogação na publicação: Karin Lorien Menoncin - CRB -10/2147
L514 Legislação civil aplicada II / Fabiana Hundertmarck Leal... [et
al.] ; [revisão técnica: Gustavo da Silva Santanna, 
Miguel do Nascimento Costa]. – Porto Alegre: SAGAH, 
2018.
380 p. : il. ; 22,5 cm
ISBN 978-85-9502-428-1
1. Direito civil. I. Leal, Fabiana Hundertmarck. 
CDU 347
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Direito de vizinhança 
e condomínio
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Conceituar direito de vizinhança e condomínio. 
  Analisar os dispositivos do Código Civil acerca da vizinhança, bem 
como as suas diversas modalidades.
  Explicar a estrutura jurídica de condomínio.
Introdução
Conhecer as origens da propriedade e da copropriedade facilita o enten-
dimento do conceito de direito de vizinhança. As limitações impostas à 
propriedade possibilitam o convívio harmônico entre lindeiros. Para que 
se evitem eventuais riscos à saúde, à segurança ou ao sossego, o direito 
de vizinhança regula as relações entre vizinhos, estabelecendo os limites 
de cada condômino.
A vida condominial estabelece órgãos de administração e delibera-
ção para que todos os coproprietários possam participar do destino do 
bem comum. As atribuições do síndico e da assembleia são complexas e 
estão presentes no dia a dia daqueles que residem nos grandes centros 
urbanos.
Neste capítulo, você vai estudar os conceitos de condomínio e do 
direito de vizinhança e vai conhecer a estrutura jurídica de condomínio. 
Você vai também analisar dispositivos e modalidades previstos no Código 
Civil acerca do direito de vizinhança.
Conceitos de vizinhança e condomínio
Ao longo do desenvolvimento da humanidade, o direito de propriedade foi 
reconhecido e exercido de diferentes maneiras pelos povos da antiguidade. 
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Em alguns momentos, a propriedade era compreendida e fruída pelo grupo 
social; em outros, a propriedade foi considerada um direito absoluto e irrestrito.
Venosa (2005) recorda que, antes da época romana, apenas os objetos 
pessoais eram considerados pertencentes aos integrantes do grupo; o solo e 
as acessões eram de propriedade coletiva. Em Roma surgiu a propriedade e 
os direitos de usar, fruir e gozar o bem de forma absoluta pelo proprietário. 
Entretanto, não se pode esquecer que, desde o Velho Testamento, já se tem 
notícia da propriedade imobiliária exclusiva, como na compra de terreno por 
Abraão para o enterro de sua esposa, em Gênesis 4:23.
Fatores econômicos e sociais levaram ao desenvolvimento da propriedade 
comum, exercida em condomínio. Conforme Gonçalves (2012), a propriedade 
passou a ter como pressuposto a função social, que determina seu uso para o 
crescimento da riqueza e da interdependência social. Isso se dá por expressa 
determinação constitucional, conforme o art. 5º, XXIII, da Constituição 
Federal de 1988.
Dois sistemas explicam a compreensão jurídica sobre a comunhão: o sistema 
germânico e o sistema de tradição romana. No sistema germânico, todos os 
condôminos são proprietários e exercem o domínio sobre o todo, ou seja, não 
se compreende a divisão da propriedade comum em partes ideais. No sistema 
de tradição romana, adotado no Brasil, cada proprietário exerce a propriedade 
sobre uma parte ideal, também denominada fração ideal. Este sistema facilita 
a distribuição de direitos e deveres entre os condôminos.
O Código Civil de 1916 não tratou da propriedade condominial, mas a Lei 
4.591, de 16 de dezembro de 1964, tratou de forma detalhada a propriedade 
em condomínio. O Código Civil de 2002 disciplinou a matéria nos arts. 
1.331 a 1.358.
Condomínios têm personificação anômala duradoura, ao contrário de algumas 
entidades, como o espólio hereditário ou a massa falida, que têm personificação 
transitória. Esta personificação é uma personificação do patrimônio comum.
A conceituação de condomínio pode ser extraída da redação do art. 1.331 
do Código Civil, em que se percebe tratar-se de um direito que envolverá “[...] 
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum 
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dos condôminos” (BRASIL, 2002, documento on-line). Trata-se, então, de um 
direito complexo que envolverá um direito exclusivo sobre a unidade autônoma 
e um direito comum sobre a parte pertencente a todos os condôminos.
O convívio social determina que o exercício do direito de propriedade 
não seja absoluto. Surgem restrições à propriedade consistentes no direito de 
vizinhança que, conceituando-se como direitos de convivência decorrentes da 
proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente contíguos, 
coíbe o uso nocivo da propriedade.
O Capítulo IV — Dos Direitos de Vizinhança, do Código Civil, trata do uso nocivo da 
propriedade, no art. 1.277:
Art. 1.277 O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de 
fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à 
saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade 
vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a na-
tureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que 
distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância 
dos moradores da vizinhança (BRASIL, 2002, documento on-line).
Pontes de Miranda (2012, p. 450) afirmava que “[...] os direitos de vi-
zinhança se produzem simetricamente às outras limitações ao direito de 
propriedade em seu conteúdo, pela substantivação dos direitos que objeti-
vamente resultariam delas”.O art. 1.277 do Código Civil estabelece o uso normal da propriedade e 
proíbe o uso nocivo do bem que possa comprometer a segurança, o sossego 
e a saúde dos demais vizinhos. Dependendo da natureza do distúrbio, que 
poderá ser sonoro, gasoso, edilício, comportamental ou qualquer outra ordem 
de perturbação, podem surgir três espécies de ações judiciais fundadas no 
referido dispositivo de lei.
  Ação de perdas e danos: ação judicial em que se buscam os prejuízos 
decorrentes de ato ou fato do vizinho, fundamentado na culpa aquiliana 
e no art. 1.277, § 1º, do Código Civil.
307Direito de vizinhança e condomínio
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  Ação de obrigação de fazer ou não fazer: ação em que se busca sustar 
ato ou fato realizado pelo vizinho que possa comprometer a segurança, 
o sossego e a saúde dos lindeiros. Fundamenta-se no art. 1.277, § 1º, 
do Código Civil.
  Ação de dano infecto: ação em que se busca impedir ou acautelar 
obras em imóvel vizinho que possam trazer risco de ruína aos imóveis 
lindeiros. Sua previsão legal vem contida nos arts. 1.280 e 1.281 do 
Código Civil.
Importante observar que tanto os proprietários quanto os possuidores 
de qualquer título poderão ser autores ou réus nestas ações, visto que o di-
reito de vizinhança se aplica àqueles que estiverem ocupando os imóveis, 
indistintamente.
Recentemente uma indústria foi compelida pelo Ministério Público a sustar o excesso 
de barulho e controlar a emissão de fuligem no seu processo de industrialização, em 
razão da perturbação do sossego e risco à saúde dos imóveis vizinhos. 
Dispositivos do Código Civil e modalidades
O Código Civil brasileiro prescreve, entre os arts. 1.282 e 1.284, regras sobre o 
plantio de árvores entre imóveis. É necessário observar que, mesmo quando os 
imóveis não forem lindeiros, as plantas que atinjam prédios próximos devem 
obedecer aos mesmos dispositivos legais.
Árvores que estejam na linha divisória entre prédios presumidamente 
serão de ambos os imóveis, importando que os custos de manutenção da 
árvore, bem como seus frutos e sua madeira, pertençam aos dois proprietários 
ou possuidores. Isso significa que, se essa árvore causar prejuízo para um 
terceiro, ambos os proprietários deverão ressarcir o prejudicado, cada um na 
proporção de sua quota-parte.
No entanto, se esta árvore se encontrar apenas no imóvel lindeiro, será 
permitido ao proprietário vizinho cortar as raízes que adentrarem em seu 
imóvel, no plano vertical divisório; o proprietário vizinho poderá também 
colher os frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, conforme 
previsão do art. 1.284 do Código Civil.
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O imóvel que não tenha passagem para via pública, porto ou nascente de 
água perde seu valor e utilidade. Por essa razão, o Código Civil prescreve a 
possibilidade do vizinho forçar aquele que pode permitir a passagem a tolerar 
o direito de passagem do proprietário de imóvel encravado. Essa espécie de 
servidão vem prevista no art. 1.285 do Código Civil. Esta passagem deverá 
ser a menos onerosa possível ao imóvel gravado, preferencialmente pelo 
caminho mais curto e pelo vizinho que possa conceder a passagem na forma 
mais natural possível. Importante notar que essa passagem não será gratuita, 
pois deverá o juiz fixar uma justa indenização, que deverá levar em conta a 
diminuição do valor da propriedade serviente e o incômodo causado.
Os romanos desenvolveram a teoria sobre as servidões e o direito de vizinhança. 
Aprofunde seus conhecimentos na obra do romanista Eugéne Petit, denominada 
Tratado Elemental de Derecho Romano (2007).
A tecnologia tem avançado, e o atual estágio tecnológico obriga a tolerância 
de uma espécie de servidão típica da sociedade moderna, que é aquela consis-
tente na passagem de cabos e tubulações, conforme os arts. 1.286 e 1.287 do 
Código Civil. O proprietário deverá permitir a instalação em seu imóvel de 
dutos e encanamentos que permitam a passagem de cabos ou outras instalações 
aos demais imóveis vizinhos. Dois direitos assistirão ao proprietário do imóvel 
onerado: o ressarcimento pela desvalorização da área remanescente, o que 
deverá ser judicialmente demonstrado, e a realização de toda e qualquer obra 
de segurança para que as pessoas e bens do imóvel onerado fiquem indenes.
Destina-se uma longa Seção do Código Civil para tratar das águas no direito 
de vizinhança, como se constata entre os arts. 1.288 e 1.296. A extensão demons-
tra a importância desse recurso, não apenas como possibilidade de desarmonia 
entre vizinhos, mas como necessidade de se evitar desastres ecológicos.
O prédio inferior deverá receber as águas que venham do prédio superior, 
desde que estas fluam naturalmente. Vedam-se obras realizadas pelo dono do 
prédio inferior que obstruam a descida da água (o que acarretaria alagamento 
no imóvel superior), assim como não poderá o dono do imóvel superior realizar 
obras que aumentem ou direcionem o fluxo de água e que poderão causar 
prejuízos ao imóvel inferior.
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O art. 1.289 do Código Civil estabelece que as águas artificialmente le-
vadas ao imóvel superior que causem prejuízos ao imóvel inferior deverão 
ser desviadas, e os prejuízos, ressarcidos. Esse é o fundamento usado para a 
discussão entre vizinhos quando, em prédios de apartamentos, o apartamento 
superior causa infiltração no apartamento inferior.
Pontes de Miranda (2012) recorda a Resolução Régia de 1775, que já dis-
punha que as águas nascidas em imóvel, ou por ele atravessadas, poderiam 
ser usadas pelo proprietário até a satisfação de suas necessidades. Entretanto, 
como comenta Venosa (2005), os arts. 1.290 e 1.291 do Código Civil de 2002 
estabelecem que as águas remanescentes deverão fluir para os prédios inferiores 
e não poderão ser poluídas.
O proprietário de imóvel superior poderá construir barragens ou açudes 
de represamento, indenizando os lindeiros caso o transbordamento de água 
cause prejuízo aos lindeiros inferiores, conforme art. 1.292 do Código Civil. 
Igualmente será lícita a construção de canais ou aquedutos em imóveis lindei-
ros, preferencialmente subterrâneos, para o recebimento de águas necessárias 
às primeiras necessidades humanas. A possibilidade de construção exige a 
prévia indenização dos prejuízos ocasionados. A possibilidade prevista nos 
arts. 1.293 e 1.294 do Código Civil permite àqueles que necessitem usar as 
águas supérfluas do aqueduto construído captarem a água para si, conforme 
se verifica nos arts. 1.295 e 1.296 do Código Civil.
A demarcação entre prédios é necessária não somente para o estabeleci-
mento do exercício de propriedade de cada unidade autônoma, mas também 
para o exercício correto do poder de polícia pelas autoridades públicas e a 
cobrança de tributos incidentes sobre os imóveis.
O proprietário poderá obrigar o vizinho a demarcar e instalar cercas, 
muros, tapumes divisórios, ou outras formas de demarcação na divisa entre os 
imóveis. Ambos deverão arcar com as despesas de instalação e manutenção da 
divisa, salvo se houver a necessidade de algum cercamento especial em razão 
de animais de pequeno porte. Nessa hipótese, conforme o parágrafo terceiro 
do art. 1.297 do Código Civil, apenas o proprietário dos animais arcará com 
o custo do cercamento.
Havendo dúvida quanto aos limites dos imóveis, a fração de área con-
testada será dividida por igual ou, não sendo possível, um dos vizinhos 
indenizará o outro e ficará com a parte contestada, nos termos do art. 1.297 
do Código Civil.
O proprietário tem o direito de construir em seu imóvel, desde que respei-
tadas as prescrições administrativas, que visam à proteção do bem comum, 
e as regras do direito de vizinhança, que buscam a proteção dos lindeiros.
Direito de vizinhança e condomínio310
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É vetada qualquer obra que invada a área lindeira e a instalação de aber-
turas de janelas, terraços ou varandas a menos de um metro e meio do terreno 
vizinho. Tampouco é permitido abrir janelas perpendiculares ou sem incidência 
direta sobre a linha divisória a menos de setenta e cinco centímetros desta. 
O legislador, no art. 1.301 do Código Civil, intenciona proteger a intimidade 
alheia. A exceção é a possibilidade de aberturas para luz ou ventilação não 
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas 
a mais de dois metros de altura de cada piso.
Em razão da aeração e da maior possibilidade de espaço, nas zonas rurais 
a distância da edificação aumenta para três metros do terreno vizinho.
Não será lícito encostar em parede divisória chaminés, fogões, fornos ou 
qualquer aparelho ou depósitos que possam prejudicar o vizinho ou causar 
infiltrações. Tampouco se poderão construir benfeitorias que possam poluir 
ou inutilizar nascentes ou poços d’água, ou mesmo colocar em risco de 
desmoronamento o imóvel vizinho. As prescrições dos arts. 1.308 a 1.311 
do Código Civil usualmente encontram respaldo no Código de Construção 
de cada cidade.
Recorde-se, porém, que o ingresso no terreno vizinho deverá ser to-
lerado pelo proprietário quando necessário para apanhar algum animal 
extraviado ou outros bens, assim como para a realização de limpezas, 
consertos ou reformas, cujo acesso apenas se poderá fazer pelo vizinho. 
A regra constante no art. 1.313 do Código Civil observa a realidade dos 
grandes centros urbanos.
Estrutura jurídica condominial
O condomínio poderá ter origem voluntária quando duas ou mais pessoas 
adquirem o mesmo bem, ou poderá ter origem forçada em decorrência de 
imposição legal. Ao contrário daquele decorrente da vontade dos condôminos, 
existirá o condomínio quando um bem herdado por vários herdeiros não 
comportar a cômoda divisão. Neste caso, será necessário condomínio em 
decorrência do direito sucessório.
A demarcação e a divisão interna de bem condominial constitui o con-
domínio pro diviso, mesmo que remanesçam áreas comuns, com cercas e 
limites determinados. Existem casos, porém, em que não há possibilidade, 
ao menos momentaneamente, de determinar os limites de propriedade ou 
de posse de cada um dos coproprietários, como nos imóveis adquiridos pela 
aquisição originária da usucapião.
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Os condôminos de edifícios de apartamentos exercem a propriedade pro diviso sobre 
a área de cada unidade autônoma, e a propriedade pro indiviso sobre as áreas comuns. 
Há, nessas situações, o exercício simultâneo das propriedades pro diviso e pro indiviso.
Necessariamente haverá um dos condôminos que exercerá a administra-
ção do bem pertencente a todos. O sistema não admite que todos exerçam 
a administração ao mesmo tempo. Nesse sentido, o Código Civil prescreve 
que o condômino que exercer a administração de fato, mesmo que não tenha 
sido eleito pelos demais, será considerado representante condominial para 
todos os efeitos, conforme o art. 1.324. Evidentemente, esse administrador 
poderá cobrar dos demais as despesas e custos havidos nessa administração, 
arcando com sua quota-parte.
A atual legislação admite a possibilidade de contratação de terceiros, 
estranhos ao condomínio, para o exercício da administração, conforme o art. 
1.323 do Código Civil. Nesse caso, a administração poderá ser exercida pelos 
chamados síndicos profissionais.
Para a escolha da administração, a decisão deverá ser por maioria absoluta 
dos condôminos, entendendo-se esta como mais da metade dos proprietá-
rios votando favoravelmente pela escolha de determinado administrador, 
conforme art. 1.325, § 1º, do Código Civil. Embora a lei prescreva que a 
maioria será calculada pelo quinhão de cada proprietário, os condomínios 
edilícios optam por dispor na convenção de condomínio que cada unidade 
autônoma representará um voto. Discussões judiciais sobre o tema foram 
pacificadas nos tribunais, entendendo-se que não há qualquer ilegalidade 
nessa disposição, mesmo que apartamentos com mais de um pavimento 
(quinhões maiores) sejam equiparados a apartamentos menores.
A forma de extinção do condomínio é a divisão, prevista no art. 1.320 
do Código Civil. Considerando que a copropriedade se estende no tempo, 
não há prescrição ou decadência do direito de requerer a ação de divisão de 
condomínio. Serão aplicados os mesmos dispositivos legais da partilha de 
herança, prevista nos arts. 2.013 e seguintes do Código Civil.
Observe, porém, que os condôminos poderão dividir a propriedade co-
mum de forma amigável por meio de escritura pública em cartório, desde 
que todos sejam maiores. Se não for possível a cômoda divisão, deverá a 
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coisa ser vendida, e os condôminos deverão ser indenizados conforme as 
respectivas quotas-partes. Isso não impede que um dos condôminos indenize 
os demais, extinguindo o condomínio.
Nos condomínios edilícios, é a convenção de condomínio que constituirá 
e prescreverá as principais estipulações da convivência comum, conforme 
art. 1.333 do Código Civil. Para ser oponível a terceiros, a convenção de 
condomínio necessariamente deverá ser registrada no cartório de registro 
de imóveis. Ainda que não registrada, porém, ela terá igual validade para 
os condôminos.
A Lei nº. 4.591/1964 traz disposições legais detalhadas sobre o condomínio em edifi-
cações, as quais complementam as disposições constantes no Código Civil.
Na convenção, que é uma espécie de constituição da copropriedade, deverão 
constar a discriminação e a individualização das unidades autônomas e áreas 
comuns, isto é, a fração ideal das partes comuns atribuíveis a cada unidade 
exclusiva e os fins destas unidades.
Constarão também na convenção: as quotas proporcionais e a forma de 
pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias para a manuten-
ção da coisa comum; a forma de administração, a competência, a forma de 
convocação e os quoruns das assembleias condominiais; as sanções a que 
estão sujeitos os condôminos pela desobediência às regras condominiais; e o 
regimento interno, que disciplinará o dia-a-dia da convivência.
Observe que, para a aprovação da convenção de condomínio, são neces-
sários os votos de dois terços das frações ideais do bem condominial, em 
assembleia especialmente convocada para esse fim. Inexistindo previsão 
específica na Convenção, o regimento interno poderá ser aprovado por 
maioria simples dos presentes em assembleia igualmente convocada para 
o fim de sua aprovação.
O órgão deliberativo máximo do condomínio é a assembleia geral de 
condôminos, equivalente ao Poder Legislativo. Todos os condôminos deverão 
ser previamente convidados a participar das assembleias e cientificados 
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das matérias que serão discutidas e deliberadas, sob pena de nulidade. 
Anualmente a Assembleia deverá se reunir por convocação do síndico, para 
deliberar assuntos gerais, aprovar as contas e dispor sobre a manutenção e 
a conservação do bem comum.
Caso o síndico não convoque a assembleia, esta poderá ser convocada por 
um quarto das frações ideais ou, inexistindo o quorum mínimo para a con-
vocação, por decisão judicial requerida por qualquer condômino, nos termos 
dos parágrafos primeiro e segundo do art. 1.350 do Código Civil.
O síndico representa o Poder Executivo do condomínio. Além de admi-
nistrar o condomínio em nome dos demais coproprietários e por deliberação 
da assembleia geral, representará ativa e passivamente em juízo. A sua 
representação poderá ser por até dois anos, conforme art. 1.347 do Código 
Civil, embora recomendável e mais usual seja a eleição anual do síndico. É 
possível a reeleição.O síndico, não obstante a possibilidade de delegar algumas de suas 
tarefas, exerce uma série de funções, responsabilizando-se pessoalmente 
por sua culpa ou dolo, competindo-lhe as seguintes tarefas: convocar a 
assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condo-
mínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos 
interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia da existência 
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determi-
nações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes 
comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar 
dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as mul-
tas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
realizar o seguro da edificação.
Por se tratar de cargo de confiança e delegação dos demais condôminos, 
poderá ser destituído de suas funções por maioria absoluta de votos em as-
sembleia especialmente convocada para o fim, assegurados o princípio do 
contraditório e a ampla defesa ao síndico antes de sua eventual destituição.
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1. Haverá a comunhão de direitos 
quando várias pessoas possuírem 
direitos idênticos sobre a mesma 
coisa ou conjunto de bens. Qual 
dessas alternativas se refere ao 
condomínio do direito das coisas?
a) A solidariedade é típica do 
direito das coisas, pois serão 
os condôminos solidários 
no pagamento dos tributos 
incidentes sobre o imóvel.
b) No Direito Romano se 
compreendia o condomínio 
como a propriedade exercida 
por cada condômino sobre o 
todo, não em forma de quotas.
c) A parte ideal de um bem 
em condomínio representa 
uma abstração jurídica.
d) O condomínio é sempre 
uma opção, não se podendo 
obrigar o proprietário a ter 
bem em condomínio.
e) No condomínio pro diviso existe 
mera aparência de condomínio, 
porque os comunheiros têm suas 
partes definidas; no pro indiviso 
a indivisibilidade não é apenas 
de direito, mas também de fato.
2. Carmela plantou uma macieira 
exatamente sobre a divisa com 
o terreno de Renato. Qual das 
respostas está incorreta?
a) Mesmo considerando que 
foi Carmela quem plantou a 
árvore, ambos deverão custear o 
tratamento e poda da macieira.
b) Chama-se de árvore-meia.
c) Os frutos caídos no terreno de 
Renato não poderão ser colhidos 
e comidos sem a autorização 
de Carmela, que também 
é proprietária da árvore.
d) A possibilidade de colheita 
dos frutos caídos contraria 
a regra em que o acessório 
segue o principal.
e) O proprietário lindeiro poderá 
cortar as raízes e ramos da 
árvore do vizinho que ingressar 
em sua propriedade.
3. O vizinho do apartamento superior 
contratou plano de internet, 
cujos cabos deverão passar pelo 
apartamento de baixo. Qual 
das alternativas é a correta?
a) O vizinho de baixo poderá se 
opor à instalação e o vizinho 
de cima deverá achar outro 
meio de contratar a internet.
b) Essa restrição ao direito de 
propriedade assemelha-se 
à servidão administrativa.
c) O proprietário de cima, por 
sua conveniência, escolherá o 
local de passagem dos cabos 
que melhor lhe aprouver.
d) Mesmo sendo a administração 
pública quem instalará os cabos, 
aplicam-se exclusivamente 
as regras do Código Civil.
e) Quem determina o uso de regras 
e equipamentos de segurança 
na instalação é o dono da obra.
315Direito de vizinhança e condomínio
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 315 22/05/2018 13:31:58
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial [da] 
República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: . Acesso em: 9 maio 2018. 
GONÇALVES, C. R. Direito Civil brasileiro: Direito das Coisas. São Paulo: 2012. v. 5.
MIRANDA, P. Direito das Coisas: direitos de vizinhança. São Paulo: Revista dos Tribunais, 
2012. (Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 13). 
PETIT, E. Tratado elemental de Derecho romano. México: Porrúa, 2007.
VENOSA, S. S. Direito Civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2005.
Leitura recomendada
WOLKMER, A. C. (Org). Fundamentos de história do Direito. 8. ed. Belo Horizonte: Del 
Rey, 2014. 
4. Num condomínio pro diviso, 
um condômino construiu sua 
casa desconsiderando uma 
regra básica em relação aos 
seus vizinhos lindeiros. Qual 
regra foi desconsiderada? 
a) O vizinho construiu a sua 
varanda a apenas um metro 
e meio da divisa do lindeiro.
b) A construção das calhas 
despeja as águas diretamente 
no esgoto pluvial.
c) O condômino levantou 
contramuro em sua 
propriedade, impedindo 
a claridade no lindeiro.
d) Sendo a hipótese de um 
condomínio rural, estaria correto 
o vizinho construtor se sua 
edificação estivesse a mais de 
três metros do imóvel lindeiro.
e) O lindeiro construiu uma 
abertura para ventilação a 
um metro da divisa, com 
uma pequena janela de 12 
centímetros de largura e 22 
centímetros de comprimento.
5. É permitida a seguinte ação 
pelo proprietário lindeiro:
a) utilizar-se de toda a espessura 
da parede comum, desde que 
não atrapalhe o vizinho. 
b) construir lareira na parede 
comum, independentemente 
do tamanho desta.
c) a construção de sumidouro 
próximo a nascentes de água.
d) ingressar no imóvel do vizinho 
para a limpeza e manutenção de 
pontos específicos de sua casa.
e) construir janelas e muros 
a qualquer distância 
do imóvel lindeiro.
Direito de vizinhança e condomínio316
Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 316 22/05/2018 13:31:58
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da Instituição, você encontra a obra na íntegra.
Conteúdo:
Dica do professor
Ao longo do desenvolvimento da humanidade, o direito de propriedade foi reconhecido e exercido 
de diferentes maneiras pelos povos da antiguidade. Em alguns momentos, a propriedade era 
compreendida e fruída pelo grupo social, noutros, a propriedade foi considerada um direito 
absoluto e irrestrito.
Na Dica do Professor, você vai compreender importantes direitos e deveres do condômino, 
especialmente da coisa indivisa. 
Assista.
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Saiba +
Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo as sugestões do professor:
O direito à cidade: urbanização excludente e a política urbana 
brasileira
A vida em sociedade pressupõe um convívio social harmônico e uma política urbanística que 
permita a pacífica convivência.
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Mal-estar contemporâneo e conflitos entre vizinhos
Este artigo tem como foco os conflitos entre vizinhos, fato que crescentemente vem sendo 
observado na vida urbana das grandes cidades brasileiras.
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STJ aplica normas do direito de vizinhança para satisfação de 
interesses de proprietários em conflito
É bastante comum que a relação entre pessoas que moram em propriedades próximas (não 
necessariamente contíguas) passe por momentos conflitantes. Veja nesta matéria como o STJ tem 
resolvido as disputas entre vizinhos.
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Usucapião
Apresentação
A usucapião é forma distinta de aquisição de propriedade que extingue a propriedade anterior 
pela ausência do exercício da posse da parte do titular anterior e pela posse do usucapiente. Ela é 
uma forma de aquisição originária da propriedade e, para que seja bem-sucedida, é preciso que haja 
a posse mansa, pacífica, duradoura e ininterrupta pelo tempo prescrito em lei, sendotambém 
necessária a intenção de dono, com justo título e boa-fé. 
Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai conhecer os diferentes tipos, características e formas de 
aquisição da usucapião. Você também vai estudar as teorias sobre a posse que justificam a 
usucapião. 
Bons estudos.
Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
Apresentar os requisitos para o exercício da usucapião.•
Identificar os tipos de usucapião.•
Explicar o procedimento judicial e extrajudicial da usucapião.•
Infográfico
A Constituição Federal prescreve a impossibilidade de usucapião de bens públicos. Entretando, 
alguns bens, por não serem utilizados pelo ente público e por serem, às vezes, áreas 
importantes, podem ser alienáveis.
A seguir, no Infográfico, veja o pensamento atual sobre a possibilidade de usucapião de bens 
públicos. 
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Conteúdo do livro
Em geral, acredita-se que a usucapião seja apenas de um determinado tipo e com um prazo 
específico. Entretanto, para cumprir com a função social das propriedades, o legislador vem 
lançando mão deste recurso para diferentes situações, dando uso econômico e social às 
propriedades.
No capítulo Usucapião, da obra Relações Jurídicas de propriedade, você vai conhecer os diferentes 
tipos, finalidades e prazos de usucapião, bem como a forma judicial e extrajudicial em se pode 
pleitear a prescrição aquisitiva do imóvel. 
RELAÇÕES 
JURÍDICAS DE 
PROPRIEDADE
Eduardo Zaffari
Usucapião 
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Apresentar os requisitos para o exercício de usucapião.
  Identificar as espécies de usucapião.
  Explicar o procedimento judicial e extrajudicial de usucapião.
Introdução
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade que se dá pela 
posse da coisa por determinado período previsto em lei. Em geral, é 
chamada de prescrição aquisitiva, uma vez que considera a perda da 
propriedade pela prescrição e, ao mesmo tempo, a aquisição da pro-
priedade pelo usucapiente, a usucapião tem requisitos muito claros para 
que seja reconhecida.
Neste capítulo, você vai ler sobre as diferentes espécies de usucapião, 
as suas características, os seus prazos e requisitos. Inicialmente com pou-
cas espécies, são sete diferentes formas atualmente de se usucapir bens 
imóveis, as quais se distinguem conforme o imóvel (rural ou urbano), a 
área, a finalidade e o bem jurídico que se quer proteger. Além disso, você 
verá o procedimento judicial e extrajudicial de usucapir os bens imóveis.
Requisitos da usucapião
A usucapião, como forma de aquisição originária da propriedade, está ligada 
à posse. Nesse sentido, vamos explanar as duas principais teorias sobre posse: 
a teoria subjetivista e a teoria objetivista. 
A teoria subjetivista teve como principal doutrinador o alemão Friedrich 
Carl von Savigny, para quem a posse possuiria dois elementos. O primeiro 
seria o corpus, que é o elemento material da posse e se representa por aquilo 
que é possuído. Quem exerce a posse o faz sobre a coisa possuída. O segundo 
elemento dessa teoria seria o chamado animus domini, que se trata de elemento 
subjetivo e representa a intenção de ter a coisa para si, exercendo sobre a coisa 
os direitos de propriedade (GAGLIANO; PAMPLONA, 2017). 
A posse, assim, seria representada pela conjugação do corpus e do animus 
domini, ou seja, o possuidor será aquele que tem a coisa e a intenção de a possuir 
como proprietário. O problema dessa teoria é que não caberá aos detentores da 
posse, como um locatário ou comodatário, a defender a posse contra terceiros. 
Em razão da dificuldade prática para os possuidores, o Código Civil não a 
adotou como regra geral, possibilitando aos possuidores, sem intenção de se 
tornarem proprietários, ajuizarem as ações possessórias na defesa da sua posse.
A teoria objetivista teve como defensor Rudolf von Ihering e prescrevia 
que o possuidor seria aquele que tivesse a disposição física da coisa ou a mera 
possibilidade de a ter. Para que haja a posse, basta que o possuidor tenha o 
elemento material, o corpus, dispensando-se o elemento subjetivo intencional 
de ser dono da coisa (GAGLIANO; PAMPLONA, 2017). 
Não ignoramos, nessa corrente doutrinária, a intencionalidade, mas esse 
elemento subjetivo, ao contrário da teoria subjetivista, consiste em uma 
intenção de explorar economicamente a coisa possuída. Para a teoria obje-
tivista, há na posse apenas o corpus, cuja prova e exteriorização tornam-se 
muito mais fáceis ao possuidor. O Código Civil de 2002 adotou, conforme 
seu antecessor, parcialmente a teoria objetivista, nos termos do art. 1.196 
do Código Civil. 
O Código Civil prescreve, como regra geral, a teoria objetiva da posse, como se lê no 
art. 1.196: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou 
não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” (BRASIL, 2002, documento on-line).
A referência de que o Código Civil adota parcialmente a teoria objetivista 
se dá porque, para a usucapião, o elemento subjetivo da teoria subjetivista (o 
animus domini) passa a ganhar relevância. Dois conceitos devem ser com-
preendidos para o estudo dos efeitos do exercício da posse (GAGLIANO; 
PAMPLONA, 2017): 
Usucapião2
  posse ad interdicta — é a regra geral de posse em que qualquer pos-
suidor que a detenha, a qualquer justo título (locatário, comodatário, 
entre outros), poderá defendê-la em face de terceiros. Essa posse não 
irá gerar a chamada prescrição aquisitiva;
  posse ad usucapionem — trata-se da exceção à regra do Código Civil 
e representa a posse com a intenção de se tornar proprietário da coisa, 
isto é, é a posse com a intenção de usucapião. 
Nesta última, o possuidor tem o corpus e o animus domini, ou seja, além 
de ter o contato direto e físico com a coisa, pretende-a como proprietário.
Essa posse ad usucapionem deverá, para que haja a prescrição aquisitiva, 
ser mansa, pacífica, duradoura pelo tempo prescrito em lei, ininterrupta, com 
a intenção de dono e com os requisitos do justo título e da boa-fé. Passemos 
à análise de seus requisitos.
A primeira característica da posse ad usucapionem já foi mencionada na 
referência quanto às teorias possessórias. Quem pretende usucapir determinada 
coisa deverá possuí-la com intenção de dono, ou seja, com animus domini. O 
usucapiente deverá ter a intenção psíquica de se tornar dono da coisa. 
Nesse aspecto e para a usucapião, o direito pátrio adotou a teoria subjeti-
vista, para quem o usucapiente deverá ser possuidor da coisa e exercer essa 
posse com dois caracteres: o corpus e o animus domini. Esse caractere é 
fundamental para a concessão da usucapião, pois o possuidor que não detém 
essa intencionalidade (tal como o detentor, que tem a posse em nome de al-
guém) não poderá usucapir a coisa. Mesmo que estejam presentes as demais 
características que permitem a usucapião, não se concederá caso não haja esse 
elemento subjetivo da posse.
O segundo requisito importante é a posse mansa e pacífica. O usucapiente, 
além do requisito intencional, deverá exercer a posse durante o lapso de tempo 
previsto em lei sem oposição do proprietário da coisa ou qualquer outro pre-
tendente. Se — durante o exercício de sua posse, antes que se implemente o 
tempo suficiente para a prescrição aquisitiva — o proprietário implementar 
medidas para recuperar a posse da coisa, a posse ad usucapionem deixará de 
ser mansa e pacífica. Não deverá ter, para a usucapião, nenhuma resistência 
à posse até o implemento do tempo.
O terceiro requisito é a posse contínua e duradoura durante um determinado 
lapso de tempo. Apenas será possível a usucapião se a posse for exercida com 
os requisitos anteriores e de forma contínua e duradoura por um determinado 
tempo previsto em lei. Continua porque a posse não poderá ter interrupções, 
como (GAGLIANO; PAMPLONA, 2017):
3Usucapião posse ad usucapionem por um período;
  possuidor perde a posse;
  possuidor retoma a posse depois. 
A posse deve ser exercida durante todo o período. Igualmente a posse deverá 
ser duradoura porque, para cada espécie de usucapião, há um prazo previsto em 
lei, que deverá ser observado. Essa característica não obsta a soma de posses ad 
usucapionem, chamada de accessio possessionis, que permitirá que se somem 
posses para que se implemente o lapso de tempo necessário para a usucapião.
A posse deverá ser justa. Isso significa que a posse deverá ser pública e 
pacífica, não podendo ter a posse para a usucapião se esta for clandestina ou 
obtida de forma violenta. 
Se o usucapiente obteve a posse por meio de violência física ou moral ou a teve de 
forma escusa ou clandestina, não se lhe deferirá a usucapião. Um exemplo são as 
invasões de terras ou imóveis, cuja violência caracteriza esbulho possessório. Mesmo 
que o proprietário demore para agir, a posse obtida mediante invasão não irá dar o 
direito à usucapião. 
A posse ad usucapionem, como característica, deverá ser de boa-fé e com 
justo título. Entretanto, para a usucapião ordinária, que é uma das formas 
de prescrição aquisitiva de bens móveis e imóveis, deve ficar demonstrada a 
boa-fé do usucapiente. 
A boa-fé é necessária para qualquer relação jurídica e, na usucapião, não 
poderia ser diferente, o que tornaria até mesmo desnecessário se elencar como 
requisito específico. Na espécie, a boa-fé é necessária para que fique claro 
que apenas a posse sem qualquer vício em sua origem permite a pretensão 
aquisitiva. O justo título será exigível na usucapião ordinária e pode ser exem-
plificado como uma promessa de compra e venda não registrada.
Todos esses requisitos — vale repetir, mansa, pacífica, duradoura pelo 
tempo prescrito em lei, ininterrupta, com a intenção de dono, com justo título 
e boa-fé — deverão ser observados e são cumulativamente necessários para 
que seja reconhecida a usucapião (o justo título será exigido apenas para a 
usucapião ordinária). 
Usucapião4
Espécies de usucapião 
A usucapião é a prescrição aquisitiva da propriedade, em que se possibilitará 
adquirir o domínio por meio do exercício da posse. Entretanto, várias são as 
espécies de usucapião, as quais variarão conforme o tempo e/ou seus requisitos 
específi cos. As espécies de usucapião são:
  forma ordinária;
  forma extraordinária;
  constitucional ou especial rural;
  constitucional ou especial urbano; 
  especial urbana coletiva; 
  especial indígena;
  imobiliária administrativa.
A usucapião ordinária vem prevista no art. 1.242, caput, e seu parágrafo, 
do Código Civil. Essa forma comum de usucapião é considerada comum e 
tem como requisitos (BRASIL, 2002):
  posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini pelo período 
de 10 anos;
  justo título;
  boa-fé subjetiva. 
Não obstante o exame anterior dos requisitos da usucapião, o justo título 
é todo e qualquer documento que comprove a condição de possibilidade de 
transferir a propriedade do bem. O melhor exemplo é a promessa de compra 
e venda que não foi registrada, mas que será considerada justo título para a 
usucapião. 
Há uma segunda usucapião ordinária, que consta no parágrafo único do 
art. 1.242 do Código Civil. Essa segunda usucapião ordinária se chama de 
usucapião por posse-trabalho, porque o usucapiente que residir no imóvel 
ou nele realizar investimentos sociais ou econômicos terá o benefício de que 
o lapso de tempo da prescrição aquisitiva é reduzido de 10 para 5 anos de 
posse (BRASIL, 2002). 
Essa segunda hipótese de usucapião ordinária tem o prazo reduzido para 
que se cumpra a função social da propriedade, nos dizeres de Flávio Tartuce, 
constituindo uma posse qualificada, pois reduzida pelo critério de moradia e 
trabalho (TARTUCE, 2017). O critério material dessa posse qualificada está 
5Usucapião
calcado no uso social da posse, em um país cuja moradora é deficitária e a 
pressão imobiliária não pode permitir áreas sem proveito social ou econômico. 
Nesse sentido, se o imóvel for aproveitado pelo usucapiente e sua família para 
a sua moradia ou nele forem desenvolvidos projetos sociais ou econômicos pelo 
próprio usucapiente, que permitam o fomento social ou econômico, terá o prazo 
da prescrição aquisitiva reduzido para 5 anos. Entretanto, nessa espécie de usuca-
pião, a legislação impõe que tenha havido previamente “[...] registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, [...]” (BRASIL, 2002, documento 
on-line). Para alguns doutrinadores, como Tartuce, a imposição desse registro 
prévio cancelado acaba por desnaturar a característica de benefício para uso 
social da propriedade, posta a sua dificuldade de ocorrência (TARTUCE, 2017): 
Art. 1.242 Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel 
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele 
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico (BRASIL, 2002, documento on-line).
A usucapião extraordinária é aquela em que o usucapiente possui a coisa 
pelo prazo ininterrupto e sem oposição imóvel pelo prazo de 15 anos, indepen-
dentemente de boa-fé e justo título. A exemplo da usucapião ordinária, há em 
seu parágrafo único uma segunda hipótese de usucapião extraordinária, que 
é a usucapião por posse-trabalho, cujo prazo é reduzido de 15 para 10 anos, 
desde que o usucapiente resida no local ou realize nele obras ou serviços de 
caráter produtivo. Resta claro, assim, que se quer privilegiar a função social 
da propriedade. Nessas duas hipóteses, não há a necessidade de boa-fé e justo 
título para que se conceda a usucapião.
Outra espécie de usucapião é a constitucional ou especial rural, prevista no 
art. 191, caput, da Constituição Federal, no art. 1.239 do Código Civil e na Lei 
nº. 6.969, de 10 de dezembro de 1981. Essa espécie de usucapião, igualmente 
conhecida por usucapião pró-labore, destina-se àqueles possuidores que 
detêm área não superior a 50 hectares, localizada em zona rural, pelo período 
de 5 anos com posse ininterrupta e com animus domini, mais dois requisitos 
essencialíssimos, que lhe dão o viés diferenciado: a utilização do imóvel como 
subsistência ou trabalho e o usucapiente não poderá ser proprietário de outro 
imóvel em zona rural ou urbana.
Usucapião6
A usucapião extraordinária tem nítido viés social, em que se priorizam a 
moradia e a produção agrícola do pequeno trabalhador rural. Não se poderão 
usucapir, mesmo nessa modalidade:
  as áreas indispensáveis à segurança nacional; 
  as terras habitadas por silvícolas; 
  as áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas 
biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais, 
assim declarados pelo Poder Executivo.
A quarta espécie de usucapião é também chamada de constitucional ou 
especial urbana apenas. Essa modalidade vem prevista no art. 183 da Cons-
tituição Federal, no art. 1.240 do Código Civil, no art. 9º da Lei nº. 10.257, 
de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), e, face à nova redação, no art. 
1.240-A do Código Civil. 
A usucapião especial urbana (pro misero) se destina a possuir uma área 
urbana de até 250m2, cuja posse mansa e pacífica ininterrupta seja sem 
oposição pelo prazo de 5 anos e, com animus domini, deverá se destinar 
para a moradia da família. Tem como requisitos especiais o usucapiente 
não poder ser proprietário de algum outro imóvel, não sendo concedido 
mais de uma vez. 
A lei não exige justo título e boa-fé nessa modalidade, mas cria uma nova 
espécie de accessio possessionis causa mortis, visto que qualquer herdeiro 
do possuidor, que resida no mesmo imóvel, poderá acrescer a sua posse à do 
falecido para requerera usucapião. 
Em uma família, falecendo a mãe, os seus filhos herdeiros (art. 1.829, I, do Código Civil) 
poderão continuar no imóvel e acrescer a sua posse à de sua falecida genitora, nos 
termos do § 3º, do art. 9º, da Lei nº. 10.257/2001, que prescreve “Para os efeitos deste 
artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, 
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão” (BRASIL, 2001, 
documento on-line). 
7Usucapião
A recente Lei nº. 12.424, de 16 de junho de 2011, introduziu o art. 1.240-A 
ao Código Civil, em que:
Art. 1.240-A Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² 
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge 
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de 
sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 2011, documento on-line). 
Nessa nova modalidade de usucapião, o prazo foi reduzido consideravel-
mente, pois a prescrição aquisitiva se dará no prazo de apenas 2 anos, assim 
como tem por pressuposto que a posse seja comum entre os cônjuges. Devemos 
atentar que, na esteira da leitura do art. 226, § 3º, da Constituição Federal, 
qualquer entidade familiar enseja a usucapião, inclusive as homoafetivas e 
uniões estáveis. 
Além disso, a usucapião apenas será possível em caso de abandono do lar, 
ou seja, não será deferida em casos em que haja a discussão sobre o imóvel, 
que um dos cônjuges tenha expulsado o outro do lar conjugal ou que tenha 
obtido a posse mediante violência conjugal.
A quinta espécie é a usucapião especial urbana coletiva, prevista no art. 
10 da Lei nº. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), chamada apenas de usucapião 
coletiva. Essa usucapião apresenta como requisitos (BRASIL, 2001):
  ser uma área urbana de limitação mínima de 250m²; 
  ter uma posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição e com animus 
domini; 
  destinar-se para famílias de baixa renda, que utilizem o imóvel para 
moradia;
  não ter a possibilidade de identificação da área de cada possuidor; 
  não ter os possuidores proprietários outro imóvel rural ou urbano. 
Ao se deferir a usucapião, será criado um condomínio especial, que apenas 
poderá ser extinguido por vontade de dois terços de seus condôminos.
A usucapião especial indígena vem prevista no Estatuto do Índio, Lei nº. 
6.001, de 19 de dezembro de 1973. Como requisito, a área deve ter extensão 
máxima de 50 hectares e ser exercida por um indígena pelo prazo mínimo 
de 10 anos de forma mansa e pacífica. Não poderão ser usucapidas as terras 
da União ou áreas usadas por grupos tribais, posto que estas têm destinação 
especial (BRASIL, 1973).
Usucapião8
A Lei nº. 11.977, de 7 de julho de 2009 (Lei Minha Casa, Minha Vida), art. 
60, prescreve uma sétima forma de usucapião, que é a usucapião imobiliária 
administrativa. Nessa modalidade, o Poder Público legitima a posse dos 
ocupantes de imóveis públicos ou particulares, registrando-a no Registro de 
Imóveis, desde que esses ocupantes não sejam concessionários, foreiros ou 
proprietários de outro imóvel urbano ou rural e não sejam beneficiários de 
legitimação de posse concedida anteriormente. Após o decurso do prazo de 5 
anos, o possuidor poderá requerer ao Oficial do Registro de Imóveis a conver-
são desse registro em propriedade pela usucapião imobiliária administrativa 
(BRASIL, 2009). 
Procedimento judicial e extrajudicial
da usucapião 
Anteriormente prevista entre os arts. 1.941 e 1.945 do Código de Processo Civil 
de 1973, a usucapião deixou de ter regramento próprio no Código de Processo 
Civil de 2015, submetendo-se ao procedimento comum, na forma de seu art. 318: 
“Art. 318 Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição 
em contrário deste Código ou de lei” (BRASIL, 2015, documento on-line).
Algumas espécies de usucapião, como veremos, têm regramento processual 
específico em suas respectivas leis, como o agrário, mas o Código de Processo 
Civil de 2015 prescreve apenas duas regras específicas (BRASIL, 2015): 
  dever de citação pessoal dos confinantes, salvo em prédios de condo-
mínio (art. 246); 
  dever de publicação de edital nas ações de usucapião (art. 259).
A atuação do Ministério Público — embora não prevista especificadamente 
para as ações de usucapião, como na legislação anterior — deve ser entendida 
como necessária, posto sua função de fiscal da lei nas causas em que envolvam 
a função social da propriedade, como exemplifica o art. 178, III, do Código 
de Processo Civil para a posse coletiva: 
Art. 178 O Ministério Público será intimado para, no prazo de trinta dias, 
intervir como fiscal da ordem jurídica nas hipóteses previstas em lei ou na 
Constituição Federal e nos processos que envolvam: 
[...]
III — litígios coletivos pela posse de terra rural ou urbana (BRASIL, 2015, 
documento on-line).
9Usucapião
Na usucapião especial rural, o foro competente para o trâmite da ação 
judicial será o da situação do imóvel, conforme art. 4º da Lei nº. 6.969/1981, 
que dispõe sobre a aquisição, por usucapião especial de imóveis rurais. Con-
forme essa lei, os representantes das Fazendas Federal, Estadual, Distrital e 
Municipal serão intimados a se manifestar no prazo de 45 dias, e o prazo para 
contestar para qualquer interessado correrá a partir da intimação da decisão 
que considerar justificada a posse. 
O usucapiente terá, se assim o requerer, o benefício da gratuidade de justiça 
e dispensa das despesas cartorárias de registro posterior da sentença inclusive. 
O fundamento desse beneplácito está no art. 6º da Lei nº. 6.969/1981.
A Lei nº. 6.969/1981 prescreve a possibilidade de audiência de justificação para a 
permanência liminar na posse até a decisão final do processo. Dessa decisão, iniciará 
o prazo de contestação, como prescreve a lei: 
Art. 5º Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento 
sumaríssimo, assegurada a preferência à sua instrução e julgamento.
§ 1º O autor, expondo o fundamento do pedido e individualizando o 
imóvel, com dispensa da juntada da respectiva planta, poderá requerer, 
na petição inicial, designação de audiência preliminar, a fim de justificar 
a posse, e, se comprovada esta, será nela mantido, liminarmente, até 
a decisão final da causa.
[...]
§ 4º O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão 
que declarar justificada a posse (BRASIL, 1981, documento on-line).
A usucapião especial urbana tem regramento próprio no Estatuto da Cidade 
(Lei nº. 10.257/2001). A primeira situação típica é que, na pendência de ação 
de prescrição aquisitiva especial urbana, seja individual ou coletiva, todas as 
demais ações quanto à posse ficarão suspensas até a decisão sobre a propriedade 
do bem (BRASIL, 2001). 
A ação de usucapião especial urbana tem prioridade sobre todas as demais 
ações. Terão legitimidade ativa para essa ação, nos termos do art. 12 da Lei 
Usucapião10
nº. 10.257/2001, com expressa menção à necessária participação do Ministério 
Público (BRASIL, 2001):
  o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio, seja ele originário ou 
superveniente; 
  os possuidores, em composse; 
  a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, 
com personalidade jurídica e desde que explicitamente autorizada pelos 
representados, atuando como substituto processual. 
O art. 1.241 do Código Civil apresenta a primeira questão processual, 
qual seja, a sentença judicial que reconhecer o requerimento da prescrição 
aquisitiva servirá como título para registro no Registro de Imóveis (BRASIL, 
2002). No que se refere ao requerimento feito pelo usucapiente e naqueles 
casos específicos previstos em lei (usucapião urbana, rural e coletiva), não 
há dúvida quanto a isso, mas a questão surge quanto à possibilidade do réu 
de suscitar a chamada exceção de usucapião, em que o requeridoafirma ser 
proprietário do bem pela usucapião. 
Embora a maioria dos doutrinadores afirme que apenas as sentenças da-
queles casos poderão ser registradas no Registro de Imóveis, Tartuce (2017) 
afirma que a sentença é declaratória quanto ao reconhecimento da prescrição 
aquisitiva, mesmo em matéria de defesa, o que tornaria desnecessário o título 
para registro no Registro de Imóveis para que se constituísse a propriedade. 
Ou seja, para o autor, qualquer sentença que verse sobre a usucapião, reco-
nhecendo a prescrição aquisitiva, teria o condão de conceder a propriedade 
pela usucapião.
Outra característica interessante da usucapião é que ela será imprescritível 
quanto ao seu ajuizamento, visto que a situação de ordem material, a prescrição 
aquisitiva, irá se consagrar no transcurso do tempo. O usucapiente deverá 
observar e possuir a coisa pelos prazos mínimos previstos em lei, o que não 
impede que ele leve muitas décadas para postular a usucapião.
A grande inovação do Código de Processo Civil foi a inclusão da usuca-
pião extrajudicial no art. 1.071, alterando a Lei de Registros Públicos, sendo 
aplicável a todas as espécies de usucapião. Essa forma de usucapir — que não 
é obrigatória, mas tão somente uma faculdade — tramitará no Registro de 
Imóveis da situação do bem, sob a assistência de um advogado de confiança 
do usucapiente (BRASIL, 2015). 
11Usucapião
Considerando a necessidade de segurança, considerando que não terá a 
chancela judicial, os seguintes documentos são necessários: 
  ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do re-
querente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
  planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habi-
litado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo 
conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais 
e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel 
usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; 
  certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel 
e do domicílio do requerente para atestar que a posse é mansa e pacífica; 
  justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, 
a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos 
impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
Como dificuldade, o usucapiente deve trazer a planta e o memorial assi-
nados pelos titulares de direitos reais, ou seja, os proprietários registrais, o 
que poderá significar um importante empecilho. 
O registrador público irá autuar o pedido, intimando-se todos os titulares 
de direito real que não tenham assinado a planta para que se manifestem sobre 
a usucapião no prazo de 15 dias. Apenas com a concordância expressa deles, 
será possível dar seguimento ao pedido e registro da usucapião. Igualmente 
o registrador dará ciência à União, a Estado, Distrito ou município para que 
se manifestem sobre essa usucapião. 
Ambas as intimações — seja dos titulares de direitos reais que ainda não 
concordaram, seja dos entes públicos — poderão ser por oficial de registros 
ou por carta com aviso de recebimento. Também o oficial de registros publi-
cará em um jornal de grande circulação para conhecimento de terceiros pelo 
prazo de 15 dias. Se estiver conforme a documentação, com a concordância 
expressa dos titulares de direitos reais e sem oposição dos entes públicos, 
o oficial poderá registrar a usucapião e a nova propriedade do usucapiente.
O oficial de registro poderá rejeitar a usucapião, o que não impede de 
o usucapiente ajuizar a ação judicial postulando a usucapião. Se qualquer 
interessado, terceiro, titular de direito ou proprietário impugnar o registro 
de usucapião, o oficial de registro encaminhará o procedimento para o Poder 
Judiciário para que o usucapiente emende a inicial e se discuta a prescrição 
aquisitiva. 
Usucapião12
BRASIL. Lei nº. 6.001, de 19 de dezembro de 1973. Dispõe sobre o Estatuto do Índio. Diário 
Oficial da União, 21 dez. 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/
L6001.htm. Acesso em: 15 maio 2019.
BRASIL. Lei nº. 6.969, de 10 de dezembro de 1981. Dispõe Sobre a Aquisição, Por Usucapião 
Especial, de Imóveis Rurais, Altera a Redação do § 2º do art. 589 do Código Civil e dá outras 
providências. Diário Oficial da União, 11 dez. 1980. Disponível em: http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/LEIS/L6969.htm. Acesso em: 15 maio 2019.
BRASIL. Lei nº. 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição 
Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Diário Oficial 
da União, 11 jul. 2001. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/
l10257.htm. Acesso em: 15 maio 2019.
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da 
União, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.
htm. Acesso em: 23 jul. 2019.
BRASIL. Lei nº. 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha 
Vida — PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; 
altera o Decreto-Lei nº. 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos. 4.380, de 21 de agosto 
de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 
de julho de 2001, e a Medida Provisória nº. 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras 
providências. Diário Oficial da União, 8 jul. 2009. Disponível em: http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em: 15 maio 2019.
BRASIL. Lei nº. 12.424, de 16 de junho de 2011. Altera a Lei nº. 11.977, de 7 de julho de 2009, 
que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida — PMCMV e a regularização fundiária 
de assentamentos localizados em áreas urbanas, as Leis nos. 10.188, de 12 de fevereiro de 
2001, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 4.591, de 16 
de dezembro de 1964, 8.212, de 24 de julho de 1991, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 
- Código Civil; revoga dispositivos da Medida Provisória nº. 2.197-43, de 24 de agosto de 
2001; e dá outras providências. Diário Oficial da União, 17 jun. 2011. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2011/Lei/L12424.htm. Acesso em: 23 jul. 2019.
BRASIL. Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de processo civil. Diário Oficial da União, 
17 mar. 2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/
l13105.htm. Acesso em: 15 maio 2019.
TARTUCE, F. Direito Civil: direito das coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017.
Leituras recomendadas
GAGLIANO, P. S.; PAMPLONA FILHO, R. Manual de Direito Civil: volume único. São Paulo: 
Editora Saraiva, 2017.
VENOSA, S. S. Direito Civil: reais. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018.
13Usucapião
Dica do professor
Geralmente, a usucapião é associada a bens imóveis. No entanto, é também possível a usucapião de 
bens móveis, conforme prescrevem os arts. 1.260, 1.261 e 1.262 do Código Civil. Os bens móveis 
apresentam prazos distintos e, da mesma forma que os bens imóveis, submetem-se à usucapião 
ordinária e extraordinária.
A seguir, na Dica do Professor, aprenda sobre a usucapião de bens móveis e as atuais polêmicas 
sobre veículos furtados e financiados.
Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.
Saiba +
Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo as sugestões do professor:
Usucapião coletiva: aspectos registrários
O juiz de Direito Ralpho Waldo de Barros Monteiro Filho leciona sobre a usucapião coletiva e seus 
requisitos. Assista ao vídeo sobre esse tipo de usucapião e sobre o conceito de Núcleo Urbano 
Informal.
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Provimento n.o 65, de 14/12/2017
O Provimento n.o 65/2017 do CNJ regula, de forma pormenorizada, a usucapião extrajudicial.Veja 
detalhes sobre a petição inicial a ser encaminhada ao Oficial de Registro, sobre a dispensa de 
exigência de pagamento de tributo e o que pode ser considerado justo título pelo Oficial.
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