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<p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 1/29</p><p>ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E</p><p>LOCAÇÃO DE IMÓVEISLOCAÇÃO DE IMÓVEIS</p><p>DIREITOS E DEVERESDIREITOS E DEVERES</p><p>Autor: Me. Ricardo Quirino Theodoro</p><p>Revisor : Drª . Quei la Rocha Carmona dos Santos</p><p>IN IC IAR</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 2/29</p><p>introdução</p><p>Introdução</p><p>Uma das formas mais usuais de moradia é por meio da famosa locação. A</p><p>locação é uma das formas mais antigas de alocação de pessoas no Brasil.</p><p>Passou por diversas mudanças de per�l ao longo do tempo, haja vista as</p><p>mudanças que tanto ocorreram nas últimas décadas. Nesta unidade, vamos</p><p>ingressar em questões mais especí�cas da locação, como os direitos e</p><p>deveres de locadores e locatários, os direitos de preferência e os contratos de</p><p>aluguel, bem como exemplos de aluguel. O aprofundamento da lei do</p><p>inquilinato será realizado nesta unidade, bem como dos projetos de lei que</p><p>dela fazem parte e suas interpretações.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 3/29</p><p>O Brasil é um país com vasto território, sendo considerado um dos países</p><p>com maior faixa territorial no mundo. No entanto, mesmo com vasto</p><p>território disponível o país vivencia um enorme dé�cit habitacional, que se</p><p>aprofundou ainda mais nas últimas décadas, com o crescimento populacional</p><p>desenfreado e com as cidades crescendo sem qualquer planejamento. As</p><p>grandes cidades são os maiores exemplos disso, com capitais como São Paulo</p><p>e Rio de Janeiro apresentando problemas sérios com relação à marginalização</p><p>da moradia, bem como do crescimento de moradias em estado precário ao</p><p>longo das regiões das cidades. A baixa disponibilidade de moradias em</p><p>regiões centrais levou ao crescimento em regiões periféricas. No entanto,</p><p>mesmo nessas regiões ainda existem di�culdades de se encontrar uma</p><p>moradia própria, já que os preços de moradia própria ainda são altos para a</p><p>maioria da população.</p><p>Direitos e Deveres doDireitos e Deveres do</p><p>LocadorLocador</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 4/29</p><p>Sendo assim, uma das formas de compensar o enorme dé�cit habitacional</p><p>que o Brasil vivencia há pelo menos três décadas é por meio da locação. A</p><p>locação permite que pessoas/famílias consigam encontrar moradia em que</p><p>possam desempenhar o seu papel rotineiro na sociedade.</p><p>As locações são reguladas por meio de projeto de lei, que estabelece os</p><p>parâmetros e as questões mais relevantes para o ato de locação. A lei que</p><p>regula a questão da locação é a lei do inquilinato. A lei do inquilinato foi criada</p><p>em 1991, sendo sancionada pelo presidente Collor. O número da mesma é</p><p>8.245/1991, sendo que ela passou por duas alterações, por meio de duas leis</p><p>federais, a 12.112/2009 e a 12.744/2012.</p><p>Segundo o Procon (2013), nos casos que envolvam os contratos de locação e</p><p>inquilinato é importante saber as nomenclaturas em que estão envolvidas as</p><p>partes:</p><p>Figura 2.1 - Consequências do dé�cit habitacional</p><p>Fonte: Mark Green / 123RF.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 5/29</p><p>A lei de inquilinato conta com fatores especí�cos, como os direitos e deveres</p><p>que tanto os locadores quanto os locatários precisam cumprir para que o</p><p>contrato de locação seja estabelecido e funcione de forma harmoniosa.</p><p>A lei de�ne direitos e deveres no caso dos locadores e podem ser de�nidos</p><p>como (PROCON, 2013; GENOVEZZI, 2010):</p><p>Deveres do locador: entregar o bem intangível (Imóvel ou móvel) que foi</p><p>locado ou alugado em bom estado para que possa ser usufruído pela parte</p><p>que alugou o mesmo (locatário); permitir e garantir o uso seguro do bem</p><p>locado para o locatário (em outras palavras, dar condições que o imóvel tenha</p><p>o mínimo de segurança para o locatário usufruir do imóvel); manter, no</p><p>tempo que houver o contrato de locação, a forma e o destino que foi</p><p>acordado para o imóvel; ser responsável, inclusive judicialmente, em casos de</p><p>danos ou vícios anteriores à locação estabelecida no momento; assumir o</p><p>pagamento de taxas, impostos que venham ser atribuídos ao imóvel e prêmio</p><p>do seguro contra incêndio sobre o bem locado; se for questionado, o locador</p><p>deve mostrar ao locatário um demonstrativo do quanto já foi pago pelo</p><p>Locador</p><p>é a �gura do dono do imóvel, que atua</p><p>como a parte que aluga seu apartamento,</p><p>casa, comércio, chácara, terreno,</p><p>apartamento ou barracão para outra</p><p>pessoa interessada;</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 6/29</p><p>locatário ao locador; pagar todas as despesas extraordinárias do condomínio</p><p>(como, obras ou reformas que ocorram no imóvel, pinturas que venham a ser</p><p>feitas em fachada, obras destinadas a repor a usabilidade do prédio,</p><p>restituições ou pagamentos trabalhistas de períodos anteriores à locação e</p><p>entre outros).</p><p>Todos esses fatores são os deveres que o locador deve atender com relação</p><p>ao contrato estabelecido com o locatário. Caso não sejam cumpridas algumas</p><p>dessas obrigações poderá haver penalidades e até o encerramento do</p><p>contrato como é previsto pela lei do inquilinato.</p><p>No entanto, não é somente deveres que a lei do inquilinato de�ne para os</p><p>locadores, mas também direitos que eles têm com relação ao</p><p>estabelecimento do contrato com o locatário.</p><p>Genovezzi (2010) a�rma que os direitos dos locadores podem ser de�nidos</p><p>como:</p><p>Direitos do locador: ter transparência e acesso total ao que acontece com o</p><p>seu imóvel no período de locação; receber a remuneração (neste caso o</p><p>aluguel) em troca da cessão do aluguel para o locatário; é permitido cobrar o</p><p>valor do aluguel antecipadamente, desde que a mesma não seja garantida</p><p>por caução e seja para período de temporada (caso haja cobrança em casos</p><p>fora destes será enquadrada como contravenção penal); é permitido ao</p><p>locador exigir garantias ao locatário para permitir a construção do acordo de</p><p>locação; mover ações que visem o despejo do locatário nos casos em que a lei</p><p>permitir (como falta de pagamento ou outros tipos de ações que causem</p><p>quebra de contrato); pedir revisão do aluguel por meio de ação judicial.</p><p>Esses pontos de�nem os direitos que o locador tem perante o locatário com o</p><p>contrato estabelecido nos termos da lei. Como no caso dos deveres, por ser</p><p>uma ação prevista em lei, caso haja transgressão dos direitos do locador</p><p>também poderão ocorrer sanções previstas em lei.</p><p>Em termos dos direitos e deveres de ambos, os que mais costumam ser alvo</p><p>de problemas e questões de matéria jurídica são os deveres do locador. Nas</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 7/29</p><p>grandes cidades fatores como entrega do imóvel em bom estado, sem que</p><p>haja necessidade de novos reparos por parte dos locatários e despesas</p><p>extraordinárias. Em ambos os casos, especialmente da conservação do</p><p>imóvel, realmente ocorrem maiores problemas entre locatários e locadores.</p><p>Nos direitos dos locadores, o pagamento do aluguel é onde mais ocorrem</p><p>problemas com os locatários. Os locadores podem inclusive encerrar o</p><p>contrato caso ocorra excesso de não pagamentos, inclusive podendo acessar</p><p>o �ador.</p><p>praticar</p><p>Vamos Praticar</p><p>Os contratos de locação são uma das formas mais conhecidas de alocação de</p><p>imóveis para as camadas sociais mais vulneráveis. No entanto, existem regras bem</p><p>delimitadas com relação aos deveres do locador. Marque a alternativa correta em</p><p>relação a regra que é verdadeira.</p><p>a) Entregar</p><p>o imóvel da mesma forma que recebeu de outro locatário, sem se</p><p>importar com o estado.</p><p>b) O locador pode pedir que o locatário faça reformas no imóvel, isso é</p><p>previsto em lei.</p><p>c) O locatário pode recusar pagar o aluguel.</p><p>d) Não existem regras aplicáveis para a questão de reformas de imóveis</p><p>alugados.</p><p>e) O locador precisa entregar o imóvel em condições boas para o uso do</p><p>locatário.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 8/29</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=3… 9/29</p><p>No capítulo anterior, ingressamos nos direitos e deveres do locador,</p><p>aprofundando as questões que envolviam a lei do inquilinato no ponto de</p><p>vista do proprietário do imóvel que é alugado. Ficou claro que as regras para a</p><p>locação do lado do locador são bem transparentes e trazem uma boa certeza</p><p>com relação aos limites da lei com relação o lado do locador.</p><p>No entanto, ainda falta ingressarmos no outro lado, o locatário, a segunda</p><p>parte mais importante dessa transação. Como no caso do locador o locatário</p><p>tem os seus direitos e deveres estipulados pela lei do inquilinato, mas</p><p>também tem in�uência do código do consumidor.</p><p>Direitos e Deveres Previstos na Lei do</p><p>Inquilinato</p><p>A lei do inquilinato prevê a delimitação de direitos e deveres dos locadores e</p><p>locatários, sendo que no caso dos locatários as regras são diferentes.</p><p>Direitos e Deveres doDireitos e Deveres do</p><p>LocatárioLocatário</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 10/29</p><p>Segundo  os deveres dos locatários são os seguintes pontos (PROCON, 2013;</p><p>GENOVEZZI, 2010):</p><p>Deveres do locatário: estar sempre em dia com o pagamento do</p><p>aluguel e todos os encargos que estejam envolvidos na locação que o</p><p>inquilino acertou (aluguel precisa ser pago até a data estabelecida</p><p>pelo contrato ou até o sexto dia útil do mês seguinte. Se caso for um</p><p>contrato acertado verbalmente, o pagamento é até o sexto dia do</p><p>mês subsequente também); o locatário não pode utilizar o imóvel</p><p>para outra função além do contratado; devolver o imóvel, ao �m do</p><p>aluguel, nas mesmas condições em que recebeu o mesmo do</p><p>locador; reportar imediatamente quaisquer danos ou necessidade de</p><p>conserto no imóvel que precisará ser realizado; imediatamente</p><p>providenciar reparos ao imóvel, quando o locatário ou qualquer</p><p>outra pessoa que esteja dentro do imóvel for responsável; em</p><p>hipótese nenhuma alterar as características do imóvel sem a</p><p>autorização prévia do locador e que seja por escrito também;</p><p>entregar sem demoras, imediatamente, documentos de cobranças e</p><p>taxas que estejam sendo aplicadas ao imóvel; arcar com as despesas</p><p>das contas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto; não fazer</p><p>objeção a vistorias ao imóvel, desde que sejam previamente</p><p>agendadas; seguir à risca a convenção coletiva que foi de�nida no</p><p>condomínio e nos regulamentos; efetuar o pagamento do seguro-</p><p>�ança; pagar as despesas corriqueiras ou ordinárias que o</p><p>condomínio apresente.</p><p>Esse conjunto de deveres é regulado de forma que o inquilino consiga dar o</p><p>mínimo de segurança para o locador e honrar o contrato que foi assinado. No</p><p>entanto, como também no caso do locador, o locatário também conta com</p><p>direitos. Os direitos estão de�nidos pela lei do inquilinato, prevendo os limites</p><p>do que os inquilinos podem usufruir. No entanto, existe um fator adicional de</p><p>regulação dos direitos do inquilinos, que será visto mais adiante neste</p><p>capítulo.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 11/29</p><p>Os direitos do locatário podem ser de�nidos como, segundo Genovezzi</p><p>(2010):</p><p>Direitos do locatário: receber do locador o imóvel ou móvel em</p><p>condições     mínimas de uso (é um dos principais direitos do</p><p>locatário em receber o imóvel em condições de uso. Para a garantia</p><p>disso é essencial que ocorra a vistoria do imóvel antes da locação);</p><p>total isenção dos pagamentos que ocorrem de forma extraordinária</p><p>no condomínio (neste caso, por exemplo, o inquilino está livre de</p><p>pagar indenizações trabalhistas); o inquilino tem preferência pela</p><p>compra do imóvel, caso deseje ou surja uma proposta de compra</p><p>pelo imóvel que está locado (o locatário tem 30 dias para a�rmar se</p><p>quer ou não comprar o imóvel quando surge um interessado</p><p>externo); poder realizar a sublocação do imóvel para outra parte</p><p>(como comentário na unidade anterior, o locatário tem a liberdade</p><p>de sublocar o imóvel para outra parte); indenização por parte do</p><p>locador caso o locatário realize melhorias ou benfeitorias no imóvel;</p><p>não ocorrência da devolução do imóvel quando o locador bem</p><p>entender (mesmo no caso de despejo é necessário que o locador</p><p>apresente um motivo previsto em lei para que o mesmo seja</p><p>executado. Já em termos de devolução, o locatário pode devolver o</p><p>imóvel a qualquer momento. No entanto, a devolução antes do</p><p>tempo costuma incorrer em multas, presente nos contratos); acesso</p><p>aos comprovantes de pagamento do aluguel; o pagamento das taxas</p><p>administrativas do imóvel é de responsabilidade do locador;</p><p>pagamento da multa normalmente corresponde a três meses de</p><p>aluguel e é proporcional ao tempo que resta para o término do</p><p>contrato.</p><p>Esses tópicos são os determinantes para os direitos do locatário, sendo que</p><p>um dos mais importantes é o direito de entregar o imóvel a qualquer</p><p>momento, mesmo com a existência da multa. Isso permite que o locatário</p><p>tenha não somente mobilidade para encontrar outro imóvel, mas também</p><p>não esteja preso a nenhum contrato.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 12/29</p><p>No entanto, como foi a�rmado anteriormente, existe outro conjunto de</p><p>regras que também determina uma parte dos direitos do consumidor, o seu</p><p>direito como consumidor de um serviço, o aluguel.</p><p>Código de Defesa ao Consumidor</p><p>Segundo o Procon (2013), como o inquilino não somente é um locatário mas</p><p>também um consumidor, o mesmo conta com a proteção do código de defesa</p><p>do consumidor. Formalmente, pela Lei 8.078/1990 toda pessoa física ou</p><p>mesmo a jurídica que compra ou usufrui de produtos e serviços como destino</p><p>�nal é considerado consumidor. Ou seja, no caso da locação do imóvel a lei</p><p>também tem in�uência sobre o ato.</p><p>No caso do locador, ele é considerado um fornecedor, sendo pessoa física ou</p><p>jurídica, pois desenvolve atividade de produção, uma montagem, criação,</p><p>distribuição ou comercialização de produtos e outras prestações de serviços.</p><p>Portanto, sempre que o locador ou qualquer parte que seja o seu</p><p>representante se portar no conceito de fornecedor ocorrerá a aplicação do</p><p>código de defesa do consumidor a favor do inquilino.</p><p>Figura 2.2 - Direitos e deveres estabelecidos em contrato</p><p>Fonte: NATEE MEEPIAN / 123RF.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 13/29</p><p>Todos os contratos que foram estabelecidos por imobiliárias são tidos como</p><p>de adesão, assim todas as reclamações contra cláusulas abusivas podem ser</p><p>acolhidas pelos órgãos de defesa do consumidor.</p><p>Assim, apesar das regras estabelecidas para regular e direcionar as atitudes</p><p>que cada parte deve seguir, no caso do locatário ainda existe a questão do</p><p>código de defesa do consumidor como um norte extra, tendo em vista o que</p><p>pode ser considerado como interação entre consumidores e produtores, nem</p><p>que seja de um serviço.</p><p>Assim, o código do consumidor é considerado como o principal guia dos</p><p>deveres nos atos de consumo nos país, mas encontra uma exceção no</p><p>mercado de aluguéis, a lei do inquilinato.</p><p>praticar</p><p>V P ti</p><p>saiba mais</p><p>Saiba mais</p><p>O código de Defesa do Consumidor é um dos</p><p>mais importantes</p><p>conjunto de regras que</p><p>de�nem o quanto o consumidor deve ter o</p><p>seu direito preservado e o quanto as</p><p>empresas ou fornecedores devem respeitar</p><p>os direitos do consumidor.</p><p>ACESSAR</p><p>https://idec.org.br/codigo-de-defesa-do-consumidor</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 14/29</p><p>Vamos Praticar</p><p>O ato de locar no ponto de vista do locatário é diferente em termos de regras e</p><p>necessidades que o mesmo tem em comparação com o locador. Uma dessas</p><p>diferenças diz respeito ao direito e dever que cada um tem referente à condição do</p><p>imóvel para a entrega ao locatário. Tendo em vista o que foi dito anteriormente,</p><p>marque a alternativa correta referente ao direito que o locatário tem referente à</p><p>entrega do imóvel.</p><p>a) A entrega do imóvel não precisa de cuidados especiais.</p><p>b) É importante fazer uma vistoria antes da entrega do apartamento, pois</p><p>assim o direito de que o inquilino receba um imóvel em perfeitas condições</p><p>se mantém.</p><p>c) São necessárias, pelo menos, cinco vistorias para a entrega perfeita do</p><p>imóvel.</p><p>d) É importante que exista uma administradora de condomínio</p><p>intermediando a entrega.</p><p>e) É importante fazer uma vistoria antes da entrega do apartamento, com a</p><p>presença do inquilino, do proprietário e de um advogado, para que o</p><p>inquilino receba o imóvel em perfeitas condições.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 15/29</p><p>Os contratos de locação estabelecem uma relação entre consumidor e</p><p>fornecedor segundo a de�nição do Código de Defesa do Consumidor</p><p>(PROCON, 2013). Mas na lei do inquilinato existem as principais características</p><p>e obrigações que cada uma das partes tem que desempenhar entre si. Dentre</p><p>essas obrigações estão direitos e deveres de ambas as partes,</p><p>especi�camente, o direito de preferência que um inquilino tem e o dever de</p><p>um locador de permitir que o locatário tenha esse direito de preferência.</p><p>Conceitualizando, o direito de preferência é o direito que o locatário tem de</p><p>ser o comprador de um determinado imóvel quando ocorre uma oferta de</p><p>compra ao imóvel ocupado por ele. Esse direito de preferência pode ser</p><p>usufruído em situações em que ocorra uma oferta de compra do imóvel, uma</p><p>promessa de venda para alguma parte terceira e perda dos direitos de</p><p>propriedade sobre o imóvel por parte do locador.</p><p>Para que o locatário tenha o direito de preferência, respeitado é necessário</p><p>que o locador comunique ao inquilino que tem o interesse de alienar o</p><p>imóvel, com essa comunicação sendo por meio judicial ou não. Dentro desse</p><p>comunicado é necessário que constem todas as informações com relação ao</p><p>Direito de PreferênciaDireito de Preferência</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 16/29</p><p>preço, as formas de pagamento, os prazos, a ocorrência de ônus reais, bem</p><p>como a data e o local em que o locatário possa analisar a documentação</p><p>envolvendo a alienação do imóvel (PROCON, 2013; CORDEIRO, 2015).</p><p>O locatário terá 30 dias para analisar todas as questões que envolvam o</p><p>negócio e manifestar o seu interesse. Caso isso não seja realizado em 30 dias</p><p>o inquilino perderá o seu direito de preferência. No entanto, caso o locatário</p><p>aceite o negócio e os requisitos dentro do mesmo, e o locador desista do</p><p>negócio, este poderá ter que responder em termos jurídicos pelos danos</p><p>causados, inclusive de possíveis lucros que não foram realizados para o</p><p>inquilino. Essa punição pela desistência do locador em vender quando o</p><p>locatário con�rma e exerce o seu direito de preferência é para evitar que</p><p>ocorram movimentos ou tentativas por parte do locador de despejar o</p><p>inquilino. Em outras palavras, é para evitar que um locador use essa ação,</p><p>simulando uma possível compra, para despejar o inquilino. No entanto, se o</p><p>locador provar que essa desistência foi devido a fatos de ordem maior ele</p><p>será eximido de indenizar o locatário ou responder por possíveis danos ao</p><p>inquilino.</p><p>Em casos que envolvam uma sublocação e uma oferta de compra ou</p><p>alienação, a lei do inquilinato deixa bem claro como a situação se resolverá. O</p><p>direito de propriedade, em casos de sublocação, é transferido em totalidade</p><p>para o sublocatário. Ele terá as mesmas regras que foram expostas</p><p>anteriormente, com relação ao aceite e às indenizações em caso de</p><p>desistência por parte do locador. Caso o sublocatário abra mão do direito de</p><p>preferência o locatário passará a ter este direito. Na lei �ca de�nido que a</p><p>pessoa que está ocupando o imóvel no momento da oferta é que detém o</p><p>direito de propriedade (CORDEIRO, 2015).</p><p>Caso o locatário aceite exercer o seu direito de preferência mas o locador</p><p>receba uma nova proposta de um terceiro, o processo será reiniciado, com o</p><p>locatário podendo novamente fazer uma proposta. Ou seja, o locatário volta a</p><p>ter 30 dias para aceitar exercer o seu direito de preferência de compra.</p><p>O direito de propriedade não se resume somente aos contratos de locação,</p><p>mas também em contratos de venda e compra, em que ocorra a cláusula de</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 17/29</p><p>preempção. Nesse caso, o proprietário que resolver vender um imóvel para</p><p>outra pessoa, em um período de dois anos, tem que oferecer ao antigo dono</p><p>primeiro o imóvel para a venda.</p><p>Direitos de Preferência na Relação</p><p>Condomínio e Locatário</p><p>Apesar do direito de preferência ser um norte e regulador da relação entre o</p><p>locador e o locatário, a interação com o condomínio também precisa ser</p><p>abordada. Primeiramente, precisamos de�nir o que seria condomínio nesse</p><p>caso. Segundo Carneiro (2015), o condomínio, nesse caso, é uma pessoa em</p><p>parceria ou conjunto com outra pessoas ou mais, em que as duas tenham</p><p>direito de propriedade sobre o imóvel. Nesse caso, são abordadas inclusive as</p><p>questões que envolvam sociedades que investem em determinado imóvel.</p><p>Ou seja, não estamos citando o caso de condomínio em termos clássico de</p><p>gestão de um prédio, mas de pessoas que detêm um imóvel em conjunto.</p><p>Nesse caso, quando houver uma oferta de compra recebida pelo locador é</p><p>obrigatório que o direito de preferência seja transferido para o condômino,</p><p>para que ele possa analisar se gostaria de adquirir a parte do outro dono em</p><p>que ele tenha direito de propriedade dividido. Assim, os locatários só terão o</p><p>direito de preferência após os condôminos abrirem mão do seu direito de</p><p>adquirir o imóvel, caso haja uma proposta de compra que um dos</p><p>condôminos tenham recebido.</p><p>O direito de condômino prevalece sobre o direito de locatário, sendo que isto</p><p>é previsto na lei do inquilinato, no artigo 34 (Lei 8.245/91). Segundo Cordeiro</p><p>(2015), o artigo 34 prevê que se caso haja condômino no imóvel haverá</p><p>prioridade dos direitos de condomínio sobre os dos locatários.</p><p>Em linhas gerais, a lei busca dar o direito de preferência como prioridade ao</p><p>condômino, com a intenção de evitar que estranhos venham a integrar a</p><p>sociedade previamente estabelecida. É uma das formas de proteger os</p><p>integrantes de condomínios que não queiram que estranhos integrem o</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 18/29</p><p>mesmo. Assim é dado a preferência do outro condômino comprar a parte do</p><p>que permitir o ingresso de um estranho na mesma.</p><p>Essas foram as características gerais do direito de propriedade que estão</p><p>vigentes no Brasil hoje, juntamente com os direitos e deveres dos locadores e</p><p>locatários. No próximo tópico ingressaremos num ponto muito relevante para</p><p>todo esse processo: o aluguel.</p><p>praticar</p><p>Vamos Praticar</p><p>A lei do inquilinato estabelece direitos e deveres de locatários e locadores. No</p><p>entanto, um ponto especí�co da</p><p>lei trata da questão do direito de preferência, bem</p><p>como para qual das partes ele é predominante. Dada essa questão de direitos de</p><p>preferência, marque a alternativa correta :</p><p>a) O direito de preferência sempre é, por lei, cedido ao locador.</p><p>b) O direito de preferência é previsto no Código de Defesa do Consumidor.</p><p>c) O direito de preferência dá prioridade ao locatário de adquirir o imóvel em</p><p>caso de oferta de terceiros.</p><p>d) Somente no regime de comodato existe o direito de preferência.</p><p>e) O direito de preferência dá prioridade a um terceiro em adquirir o imóvel</p><p>em caso de oferta.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 19/29</p><p>Após toda a descrição dos direitos e deveres de locatários e locadores, bem</p><p>como dos direitos de preferência, tanto nos casos de locatários quanto no</p><p>caso de condomínios, nesta seção, ingressaremos nas questões que envolvam</p><p>a locação, em outras palavras, o aluguel.</p><p>Como já de�nimos anteriormente o aluguel é uma relação de cunho jurídico,</p><p>pela qual o locador se compromete a ceder o uso e gozo de um determinado</p><p>imóvel ou móvel para o locatário, sendo que existirá um pagamento por parte</p><p>do inquilino para o locador para que essa cessão ocorra.</p><p>O aluguel ou locação acaba tendo as suas regras reguladas pela lei do</p><p>inquilinato, como no caso dos deveres e direitos de locadores e locatárias.</p><p>Pela lei do inquilinato, o contrato de locação precisa ser estabelecido para que</p><p>o ato de aluguel do imóvel seja reconhecido. No contrato de locação é</p><p>necessário que contenha informações importantes com relação aos dados</p><p>pessoais do locador e locatário, um bom detalhamento do imóvel bem como</p><p>das condições dele, o valor estipulado para o aluguel, quanto tempo de</p><p>duração do contrato, condições pelas quais a �ança será estabelecida,</p><p>AluguelAluguel</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 20/29</p><p>motivos de rescisão contratual e transparência com relação quem pagará</p><p>taxas como IPTU.</p><p>Dentro dos contratos de aluguel existem também as garantias que precisam</p><p>ser dadas para o locador para que o contrato seja estabelecido e o locador</p><p>tenha a segurança prevista por lei. As garantias normalmente são:</p><p>�ança;</p><p>o caução;</p><p>seguro de �ança locatícia;</p><p>cessão �duciária de quotas de fundo de investimento.</p><p>Esses quatro tipos são os mais utilizados. Todos eles serão mais explorados</p><p>com maior profundidade nas próximas unidades.</p><p>Com relação ao aluguel, em termos do pagamento, conta com reajuste</p><p>permitido em lei, em que o locador pode, em contrato, já estabelecer os</p><p>termos do reajuste do aluguel.</p><p>Figura 2.3 - Propriedade disponível para locação</p><p>Fonte: Tom Baker / 123RF.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 21/29</p><p>Segundo Procon (2013) o reajuste de aluguel normalmente segue as seguintes</p><p>regras ou costumes:</p><p>Cálculo de reajuste do aluguel : é estabelecido em livre acordo</p><p>entre o locador e o locatário. No entanto, o índice utilizado para</p><p>reajuste deve ser aplicado anualmente e na moeda corrente no</p><p>Brasil, neste caso o real;</p><p>Quando ocorre o reajuste do aluguel : na data de aniversário do</p><p>contrato, mas quando o mesmo foi assinado (e não quando o aluguel</p><p>é pago mensalmente);</p><p>A diferença entre o reajuste e a revisão de contrato : o reajuste é</p><p>uma espécie de atualização ou recomposição das perdas com os</p><p>acréscimos de preços que ocorrem na economia. Já a revisão de</p><p>contrato é um ajuste que não é voltado para atualização, mas sim de</p><p>ajustar o valor, que pode ser tanto para cima quanto para baixo. A</p><p>cada três anos é realizada a revisão;</p><p>Índices mais utilizados para servir de referência para os ajustes :</p><p>normalmente, são utilizados cinco tipos de índices de preços para o</p><p>reajuste. O famoso e mais utilizado IGP-M (Índice Geral de Preços de</p><p>Mercado, que re�ete os preços no atacado, varejo e construção civil),</p><p>INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, que re�ete os</p><p>preços ao consumidor das classes mais baixas), IPCA (Índice de</p><p>Preços ao Consumidor Amplo, que re�etem os preços ao consumidor</p><p>ao nível médio), IPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor, que</p><p>re�etem os preços ao consumidor na cidade de São Paulo) e IGP-DI</p><p>(Índice Geral de Preços da Disponibilidade Interna, que consiste na</p><p>mesma essência do IGP-M).</p><p>Extinção/continuidade da Locação e</p><p>Locação de Temporada</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 22/29</p><p>Neste capítulo, vamos ingressar em tópicos relevantes para os contratos de</p><p>locação, a questão da continuidade ou �m da locação e as chamadas locações</p><p>de temporada, que contam com particularidades em comparação com os</p><p>contratos normais.</p><p>Extinção/continuidade da Locação</p><p>Segundo Procon (2013), os contratos de locação podem ser extintos ou</p><p>continuados nos seguintes casos: 1- Prorrogação por tempo indeterminado</p><p>após o �m do contrato, se caso o contrato terminar e após 30 dias não houver</p><p>prorrogação, com conhecimento do locador; 2- Denúncia do contrato, do</p><p>locatário para o locador, após o contrato ser prorrogado por tempo</p><p>indeterminado. Contratos abaixo de 30 meses precisam de uma justi�cativa</p><p>para serem encerrados; 3- Encerramento do contrato devido a acordo mutual</p><p>entre as partes do contrato, infração de termos legais ou do contrato, atraso</p><p>no pagamento dos aluguéis acordados entre as partes, venda do imóvel,</p><p>demolição da edi�cação ou do imóvel, �m do contrato de trabalho para o</p><p>locatário que utiliza o imóvel para trabalho, para uso do locador e tempo de</p><p>contrato ultrapassar mais de 5 anos.</p><p>Locação para Temporada</p><p>Outra forma de locação e aluguel que também existe é chamada “Locação</p><p>para temporada”, em que o inquilino aluga um imóvel para usufruir dele na</p><p>prática de lazer, realização de atividades extras, tratamentos que envolvam a</p><p>sua saúde e outros fatos que durem menos que noventa dias.</p><p>Pode-se encontrar, dentro desses imóveis, móveis já decorando o local. Por</p><p>isso é de extrema importância que houvesse vistorias anteriores à assinatura</p><p>do contrato de uso do local. O locador pode receber o valor integral dos</p><p>aluguéis e todos os encargos e até pedir uma garantia de contrato.</p><p>Como no caso da locação mais usual, após mais de trinta dias após o �m do</p><p>contrato, com conhecimento do locador, o contrato será prolongado por</p><p>tempo indeterminado.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 23/29</p><p>Portanto, apesar das diferenças entre os contratos de locação e temporada,</p><p>acabam sendo regulamentados pela mesma lei, a lei do inquilinato, que</p><p>garante, inclusive, direitos e deveres para ambos os contratos.</p><p>praticar</p><p>Vamos Praticar</p><p>Os contratos de aluguéis acabam contendo uma série de regras e nortes para a</p><p>conduta de locadores e locatários. No caso dos aluguéis de temporada as regras são</p><p>reflita</p><p>Re�ita</p><p>Contratos de temporada são muito usuais, mas precisam ser</p><p>cumpridos à risca, especialmente em termos das vistorias.</p><p>Esse tipo de ação evita ou previne a ocorrência de golpes e</p><p>problemas, que ocorrem em níveis alarmantes especialmente</p><p>em recessos escolares. Uma das principais medidas é a</p><p>vistoria, que permite a análise mais técnica das condições do</p><p>imóvel. Entretanto, nem sempre é possível realizar a vistoria,</p><p>logo, como conseguir se prevenir de problemas na locação de</p><p>temporada?</p><p>https://bit.ly/2tsoKJw</p><p>Fonte: Procon (2013, on-line ).</p><p>https://gauchazh.clicrbs.com.br/comportamento/verao/noticia/2018/02/saiba-como-se-proteger-de-golpes-ao-alugar-por-temporada-cjda6jo2406xs01ph6f5ir832.html</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=…</p><p>24/29</p><p>um pouco diferentes, com relação a pontos cruciais do contrato. Tendo em vista o</p><p>que foi exposto acima, assinale a alternativa correta .</p><p>a) Os contratos de  temporada são de até dois anos.</p><p>b) Contratos de aluguel normal são reajustados por um índice estabelecido</p><p>pela lei.</p><p>c) Contratos de temporada contam com pagamento em juízo, de acordo com</p><p>a lei.</p><p>d) Contratos de temporada e normal contam com uma diferença: o primeiro</p><p>é de até 90 dias e o segundo não tem limite.</p><p>e) Contratos de temporada são parecidos com o regime de comodato.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 25/29</p><p>indicações</p><p>Material</p><p>Complementar</p><p>LIVRO</p><p>Avaliação de Aluguéis. Imóveis Urbanos</p><p>Editora : Pillares</p><p>Autores : Monica D'Amato e Nelson Roberto Pereira</p><p>ISBN : 978-8574563596</p><p>Comentário : esse livro aprofunda questões que</p><p>envolvam a análise de aluguéis nas grandes</p><p>metrópoles, inclusive na avaliação dos imóveis para a</p><p>determinação dos contratos.</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 26/29</p><p>FILME</p><p>Aluguel de Chão</p><p>Ano : 2017</p><p>Comentário : documentário produzido por moradores</p><p>da baixada santista, abordando as di�culdades de</p><p>construir a casa própria e da necessidade do uso de</p><p>terrenos invadidos ou que pertençam a outras pessoas.</p><p>Nesse �lme, é possível ver a di�culdade de estabelecer</p><p>os contratos de aluguel nestas regiões do litoral</p><p>paulistano.</p><p>TRA ILER</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 27/29</p><p>conclusão</p><p>Conclusão</p><p>Nesta unidade, ingressamos com maior profundidade em questões que</p><p>envolvam os condomínios e são extremamente importantes para o</p><p>conhecimento da administração, a locação. Os direitos e deveres são bem</p><p>delimitados, tanto para locadores quanto locatários, sendo que para ambos</p><p>os lados existem penalidades para os problemas que ocorrerem. Outro ponto</p><p>importante é a questão de direito de preferência, que não é tão claro e óbvio</p><p>fora dos limites da lei. Por �m, exploramos a questão do aluguel, que é de</p><p>extrema relevância para a administração dos condomínios (e será retomado</p><p>nas próximas unidades), tendo em vista a maior adoção desse modelo para</p><p>moradia.</p><p>referências</p><p>Referências</p><p>Bibliográ�cas</p><p>BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio</p><p>em edi�cações e as incorporações imobiliárias. Diário O�cial da União .</p><p>Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm . Acesso</p><p>em: 2 dez. 2019.</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 28/29</p><p>BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do</p><p>consumidor e dá outras providências. Diário O�cial da União . Disponível</p><p>em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm . Acesso em: 2 dez.</p><p>2019.</p><p>BRASIL. Lei nº 8.245, de 18  de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos</p><p>imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário O�cial da</p><p>União . Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm .</p><p>Acesso em: 2 dez. 2019.</p><p>BRASIL. Lei nº 12.112, de 9  de dezembro de 2009. Altera a Lei nº 8.245, de 18</p><p>de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre</p><p>locação de imóvel urbano. Diário O�cial da União . Disponível em:</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm .</p><p>Acesso em: 2 dez. 2019.</p><p>BRASIL. Lei nº 12.774, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4º e</p><p>acrescenta art. 54-A à Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe</p><p>sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas</p><p>pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção</p><p>ajustada. Diário O�cial da União .</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm .</p><p>Acesso em: 2 dez. 2019.</p><p>CORDEIRO, N. P. dos S. O Direito de Preferência na Lei do Inquilinato</p><p>(8.245/91) : relação entre o valor pactuado nas transações jurídicas e o valor</p><p>informado ao locatário. Monogra�a (Especialização em Direito Imobiliário) –</p><p>EDB/IDP, Brasília, 2015. Disponível em: https://docplayer.com.br/68581313-O-</p><p>direito-de-preferencia-na-lei-do-inquilinato-8-245-91-relacao-entre-o-valor-</p><p>pactuado-nas-transacoes-juridicas-e-o-valor-informado-ao-locatario.html .</p><p>Acesso em: 23 dez. 2019.</p><p>GENOVEZZI, C. T. O Contrato de locação de imóveis urbanos regulados pela lei</p><p>n. 8.245/91 e as alterações advindas pela lei n. 12.112/09. Monogra�a</p><p>(Bacharelado em Direito) – Univali, Itajaí, 2010. Disponível em:</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm</p><p>http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm</p><p>https://docplayer.com.br/68581313-O-direito-de-preferencia-na-lei-do-inquilinato-8-245-91-relacao-entre-o-valor-pactuado-nas-transacoes-juridicas-e-o-valor-informado-ao-locatario.html</p><p>https://docplayer.com.br/68581313-O-direito-de-preferencia-na-lei-do-inquilinato-8-245-91-relacao-entre-o-valor-pactuado-nas-transacoes-juridicas-e-o-valor-informado-ao-locatario.html</p><p>https://docplayer.com.br/68581313-O-direito-de-preferencia-na-lei-do-inquilinato-8-245-91-relacao-entre-o-valor-pactuado-nas-transacoes-juridicas-e-o-valor-informado-ao-locatario.html</p><p>07/12/2023, 20:04 Ead.br</p><p>https://student.ulife.com.br/ContentPlayer/Index?lc=JZOln9fY%2fU7FTT7zGPP6oQ%3d%3d&l=cfL%2ffVKAF9ctSar9%2bb61Sg%3d%3d&cd=… 29/29</p><p>http://siaibib01.univali.br/pdf/camila%20tristao%20genovezzi.pdf . Acesso em:</p><p>23 dez. 2019.</p><p>PROCON CAMPINAS. Cartinha locações residenciais. 2013. Disponível em:</p><p>https://procon.campinas.sp.gov.br/sites/procon.campinas.sp.gov.br/�les/arquivos-</p><p>pesquisa/Cartilha%20Aluguel%203.pdf . Acesso em: 19 nov. 2019.</p><p>http://siaibib01.univali.br/pdf/camila%20tristao%20genovezzi.pdf</p><p>https://procon.campinas.sp.gov.br/sites/procon.campinas.sp.gov.br/files/arquivos-pesquisa/Cartilha%20Aluguel%203.pdf</p><p>https://procon.campinas.sp.gov.br/sites/procon.campinas.sp.gov.br/files/arquivos-pesquisa/Cartilha%20Aluguel%203.pdf</p>