Apostila - Administração de Imóveis e Locação

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Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6533-2
9 7 8 8 5 3 8 7 6 5 3 3 2
Código Logístico
58884
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Administração de 
imóveis e locação
IESDE
2019
Fábio Oliveira Vaz
© 2019 – IESDE BRASIL S/A. 
É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem 
autorização por escrito do autor e do detentor dos direitos autorais.
Capa: IESDE BRASIL S/A. 
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO 
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
V495a
Vaz, Fábio Oliveira
Administração de imóveis e locação / Fábio Oliveira Vaz. - 1. ed. - 
Curitiba [PR] : IESDE, 2019.
96 p. : il.
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-6533-2
1. Mercado imobiliário. 2. Corretor de imóveis. 3. Administração 
de imóveis. I. Título.
19-59475 CDD: 333.33
CDU: 332.7
Fábio Oliveira Vaz
Mestre em Administração na linha de pesquisa em 
Gestão de Pessoas e Organizações pela Universidade 
Metodista de São Paulo (UMESP). MBA em Marketing 
pela Faculdade Maringá (PR). Graduado em Administração 
pela Faculdade Estadual de Educação, Ciências e Letras 
de Paranavaí (Fafipa) e em Sistemas para Internet pela 
Faculdade de Tecnologia e Ciências do Norte do Paraná 
(UniFatecie). Professor universitário com experiência nas 
áreas de administração, produção, finanças, logística, 
gestão imobiliária e marketing. Coordenador de cursos de 
ensino superior. Palestrante, consultor e coach.
Sumário
Apresentação 7
1. Administração de imóveis 9
1.1 Introdução à administração imobiliária 9
1.2 Prospecção e avaliação de imóveis 15
1.3 Conflitos de locação 18
2. Tipos de locação 27
2.1 Locação residencial 27
2.2 Locação por temporada 30
2.3 Locações não residenciais e especiais 33
3. Condomínios e síndicos 41
3.1 Os condomínios 41
3.2 O papel do síndico 44
3.3 Garantias da locação e benfeitorias 46
4. Contrato de locação 55
4.1 Contrato de locação 55
4.2 Avaliação de inquilinos 59
4.3 Sublocação 60
5. Exigências e questões legais 67
5.1 Demandas judiciais 67
5.2 Formalização e vistoria 70
5.3 Direitos e deveres contratuais 74
Anexos 83
Gabarito 91
Apresentação
O livro que você tem em mãos procura apresentar 
as nuances relacionadas ao mercado imobiliário, 
principalmente no que tange à administração e à locação 
de imóveis.
Um dos principais objetivos desta obra é levá-lo a 
compreender o contrato de locação em consonância com a 
Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, 
que é a base legal para os contratos de locação. Além dela, há 
algumas colaborações do Código Civil, pois estamos tratando 
de relações de negócios e todo esse jogo envolve regras e 
responsabilidades.
Neste livro também abordamos os tipos de locação, 
iniciando pela residencial e passando ao conhecimento de 
outros tipos, como o comercial, por temporada, entre outros.
Lembre-se de que este livro não é sobre Direito e tratar 
desse assunto não é a nossa intenção. Nosso objetivo é trazer 
de maneira simples e objetiva os conhecimentos legais sobre 
a administração de imóveis e os deveres e direitos das partes 
envolvidas.
Considerando que todos nós devemos nos atualizar 
constantemente, ou seja, nunca parar de estudar e buscar 
mais conhecimento, esta obra não pretende esgotar o tema, 
mas instigá-lo a continuar pesquisando e se aprofundando na 
administração de imóveis e locação.
8 Administração de imóveis e locação
Reiteramos nosso sentimento de privilégio em poder 
produzir este livro e fazer parte da construção do seu 
conhecimento.
Bons estudos!
1
Administração de imóveis
Para compreender o mercado imobiliário, é necessário entender 
sobre gestão ou administração imobiliária e ter habilidade para 
prospectar e avaliar detalhadamente os imóveis. Com esses 
conhecimentos, é possível identificar o produto correto para cada 
cliente e manter a qualidade do atendimento elevada, requisitos 
essenciais em um setor altamente competitivo.
A fim de se ter uma dimensão mais precisa sobre a importância 
do conhecimento sólido acerca do setor, é essencial considerar um 
detalhe importante: boa parte da economia brasileira é movimentada 
pelo mercado imobiliário.
Considerando o cenário econômico, o crescimento populacional 
urbano e a grande quantidade de informações necessárias para o 
gerenciamento de imóveis, a busca por especialização na área é 
imprescindível, pois o setor imobiliário vem crescendo e exigindo 
aprimoramento constante por parte dos agentes envolvidos.
Assim, entender sobre locação, administração, contratos e 
condomínios e compreender a importância das administradoras de 
imóveis como facilitadoras dos processos de gestão não são conhecimentos 
superficiais e, sim, aprendizagens primordiais. Nas próximas páginas, 
serão abordados esses aspectos com o propósito de aprender como agir 
com eficiência e qualidade em um mercado tão dinâmico e exigente.
1.1 Introdução à administração imobiliária
Segundo dados do Conselho Federal dos 
Corretores de Imóveis (COFECI-CRECI, 2010), 
as administradoras de imóveis começaram a surgir 
nos anos 1980 e 1990, mesmo momento em que 
Vídeo
10 Administração de imóveis e locação
a profissão de corretor de imóveis se consolidava no Brasil. Isso 
ocorreu devido ao grande crescimento demográfico somado à 
complexidade das informações necessárias para gerir imóveis e à 
necessidade de especialização de quem trabalha na área.
A principal finalidade das administradoras é levar auxílio, 
segurança e conveniências às partes que precisam vender e locar 
imóveis ou, ainda, administrar um condomínio. Nesse mercado, 
há três segmentações principais: as administradoras que trabalham 
exclusivamente com imóveis; as que atendem apenas condomínios; 
e as que atuam nas duas frentes, administrando imóveis e 
condomínios. Todas as modalidades podem ser constituídas por 
pessoa física ou jurídica, e, no caso daquelas voltadas à gestão de 
condomínios, a escolha, aprovação ou destituição deve ocorrer por 
meio de assembleia entre os condôminos.
Tendo como base o artigo 653 do Código Civil (BRASIL, 2002), 
que confere a alguém poderes para administrar interesses em nome 
de outrem, as administradoras de imóveis têm deveres expressos, 
que são regidos pelo Departamento de Proteção e Defesa do 
Consumidor do Ministério da Justiça e Segurança Pública. São eles:
• Informar claramente ao consumidor acerca dos 
serviços prestados e também sobre o preço exato 
que será cobrado para realizá-los.
• Divulgar a locação ou a venda dos imóveis 
certificando-se de que os anúncios não contenham 
palavras que possam ser interpretadas como 
publicidade enganosa ou abusiva.
• Considerar sempre o mercado como referência 
de valor para cobrança e jamais alterar o contrato 
feito com os clientes com o objetivo de forçá-los 
a cumprir obrigações que não estejam de acordo 
com o preço justo.
Administração de imóveis 11
Além disso, as administradoras de imóveis devem acompanhar as 
negociações, orientar as partes envolvidas, conferir documentações, 
fazer vistorias e elaborar contratos conforme a legislação vigente. 
Em caso de locação, elas devem fazer a ponte entre o locador e o 
locatário, recebendo o valor das transações e fazendo cobranças e 
acordos nos casos de inadimplência.
Já as administradoras de condomínios prestam serviços de 
gerenciamento, estão vinculadas às decisões tomadas pela assembleia 
e devem, preferencialmente uma vez por mês, fazer o levantamento 
das prestações de contas relativas às despesas e receitas. Além disso, 
são funções das administradoras de condomínios, com autorização 
do síndico:
• Convocar assembleias gerais conforme a convenção do 
condomínio.
• Deliberar nas assembleias fornecendo cópias das atas.
• Manter o cadastro dos condomínios sempreatualizado.
• Executar os controles contábeis e levar às assembleias os 
orçamentos das despesas para que sejam votados.
• Pagar as despesas do condomínio.
• Contratar, disciplinar e suspender funcionários.
• Providenciar as quotas condominiais ordinárias e 
extraordinárias aprovadas pela assembleia geral e enviá-las 
com antecedência aos condôminos.
Diante do exposto, podemos perceber a dimensão da 
responsabilidade que as administradoras de imóveis têm perante 
seus clientes. Entendemos também que, devido à grande exigência 
do mercado, é cada vez mais necessário prestar um atendimento 
pautado pela extrema qualidade – fator imprescindível para que 
uma administradora consiga permanecer nesse mercado desafiador.
12 Administração de imóveis e locação
1.1.1 Atividades e regulamentação 
das administradoras de imóveis
O conceito de administrar está atrelado à gestão de negócio 
próprio ou alheio, público ou particular, ou seja, à função de 
administrador. Há, na administração de imóveis e condomínios, 
um contrato entre as partes (proprietário e administradora), 
no qual estão estabelecidas as atividades que serão delegadas à 
administradora e que, por ser um ato bilateral, exclui a necessidade 
de haver a figura do gestor de negócios.
Em termos gerais, a atividade de uma administradora está 
regulamentada pelo Código Civil, principalmente pelo artigo 653 e 
artigos seguintes, uma vez que, no Brasil, ainda não há lei específica 
para o setor. Assim, o proprietário é considerado o mandante, e a 
administradora do imóvel, a mandatária.
O proprietário, ao optar por contratar uma administradora de 
imóveis, busca uma gama de serviços para descomplicar a sua vida. 
Locar ou vender um imóvel, tal como administrar um condomínio, 
são tarefas que se tornam mais fáceis quando a prestação de 
serviços é feita por profissionais habilitados e qualificados.
Procurar um administrador confiável e capaz requer alguns 
cuidados, que devem ser observados para evitar aborrecimentos 
futuros. Dentre eles, cabe destacar a seleção de empresas idôneas, 
sólidas no ramo e que transmitam segurança e transparência. Esse 
cuidado é extremamente importante, pois o proprietário, mandante 
na procuração, delegará plenos poderes para que a administradora 
do imóvel possa realizar ações inerentes às atividades exigidas pelo 
mercado, tais como:
• selecionar locatários ou compradores;
• realizar vistorias;
• firmar contratos de aluguel, de compra e de venda;
• obter todas as certidões necessárias;
Administração de imóveis 13
• realizar o levantamento cadastral do cliente;
• avaliar imóveis;
• administrar condomínios.
Em contrapartida, a administradora do imóvel receberá pelos 
serviços prestados, sendo o valor recebido composto por um 
percentual acordado previamente entre as partes. É importante 
salientar que existem diferentes percentuais e que eles levam em 
consideração o serviço prestado.
A participação da administradora de imóveis propicia mais 
tranquilidade ao proprietário, pois ele terá certeza de que a presença 
de um especialista habilitado será determinante no processo de 
intermediação e decisão do negócio a ser realizado.
Mas, afinal, como podemos descrever o papel de um profissional 
da área de administração de imóveis? Em primeiro lugar, ele 
deve ser capacitado e certificado para que tenha conhecimento e 
exerça suas atividades com legalidade, pois esse profissional tem 
responsabilidades e está sujeito a responder judicialmente por falhas 
cometidas em seu trabalho. Entre suas aptidões, estão a capacidade de 
intermediar a venda, de realizar a locação, de trabalhar a divulgação 
por meio de mídia especializada e de identificar a necessidade de 
colocação de placas no imóvel. O profissional dessa área também 
precisa ter desenvoltura para realizar uma visita técnica junto do 
cliente. Ademais, deve estar apto a acompanhar todo o processo 
de negociação até o fechamento do negócio; atenção, presteza e 
precisão para esclarecer questionamentos a respeito do imóvel são 
habilidades igualmente importantes.
Os diferenciais de um bom profissional são a seriedade, a 
eficiência, a capacidade de cumprir todas as obrigações assumidas 
e de resolver os problemas que surgem, pois, ao realizar uma 
administração pautada pela ética e pela credibilidade, as 
possibilidades de manter o cliente por um longo período e de abrir 
novos negócios são imensas.
14 Administração de imóveis e locação
No caso específico da locação de imóveis, a administradora tem 
a incumbência de receber o valor acordado referente ao aluguel, 
de realizar as cobranças dos inadimplentes e de tomar as devidas 
providências sempre que necessário. Dessa forma, fica clara a ponte 
que existe entre o locador e o locatário.
Em caso de inadimplência do inquilino, a administradora, via 
de regra, não deverá arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso. 
Ela terá essa responsabilidade, excepcionalmente, se houver previsão 
contratual nesse sentido, o que, na prática, é raro. Outra hipótese 
está relacionada ao caso de o mandante provar que a administradora 
agiu com culpa (sem diligência), favorecendo eventuais prejuízos.
Como visto, a administradora figura como mandatária do 
proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida pelo artigo 653 
do Código Civil, que, mediante o exposto no artigo 667, é obrigada 
a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua 
conduta culposa: “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua 
diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer 
prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, 
sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente” 
(BRASIL, 2002).
A regulamentação (ou autorregulamentação) do setor, com leis 
específicas, condições mínimas de funcionamento e normatização 
da atividade, vem recebendo amplo apoio de algumas entidades de 
classe, como a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e 
Condomínios (AABIC), a Associação Brasileira das Administradoras 
de Imóveis (ABADI) e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, 
Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais 
de São Paulo (Secovi-SP). Entretanto, as melhorias pleiteadas 
ainda estão em fase de desenvolvimento e um pouco distantes de 
se concretizarem, restando aos síndicos e condomínios tomar os 
cuidados mínimos na contratação de administradoras.
Administração de imóveis 15
Isso não quer dizer que o setor é confuso ou que está carente de 
leis para regulamentá-lo, mas, sim, que não há normas específicas 
para regulamentar a relação entre as administradoras e seus clientes 
ou para detalhar parâmetros básicos para que uma empresa seja 
considerada especializada em administração de condomínios.
1.2 Prospecção e avaliação de imóveis
Ao pesquisar o termo prospectar no dicionário 
Aurélio (FERREIRA, 1986), chegamos à acepção 
que indica “cálculo do valor econômico de algo”. 
Com isso, podemos perceber que, havendo o 
desejo de comercializar um imóvel, é necessário 
compreender seu valor, sua localização e outros 
fatores que possam influenciar o processo de venda.
Lindenberg Filho (2006) afirma que ruas com alto tráfego de 
veículos, próximas a bares ou boates, com escolas, congestionamentos 
e poluição sonora são vistas como ponto negativo para a 
comercialização de uma residência. A isso se deve a necessidade de 
realizar uma análise completa para entregar o imóvel certo para cada 
cliente, ou seja, fazer uma prospecção adequada e personalizada. O 
autor ressalta, ainda, a importância de atentarmos para o local do 
imóvel, sendo pontos de foco e análise:
• segurança;
• comércio;
• serviços;
• transporte;
• educação;
• áreas de lazer;
• serviços públicos.
Vídeo
16 Administração de imóveis e locação
É importante sempre considerar a finalidade, se é residencial ou 
comercial, pois isso resultará em estratégias de negociação diferentes. 
Como exemplo, imagine a abertura de um posto de combustível. 
Certamente a empresa buscará por lugares movimentadoscomo 
grandes avenidas, onde a circulação de veículos é intensa. Da mesma 
forma, se uma família busca um imóvel, tentará encontrar um lugar 
próximo a parques e escolas para facilitar os deslocamentos dos 
filhos e, também, o acesso da família ao lazer. 
A seguir, serão explorados os pontos essenciais para uma análise 
aprofundada na escolha de um imóvel residencial.
• Segurança: esse é um assunto de grande relevância, pois é 
sempre importante observar se há delegacias próximas, 
serviços de vigilância, emergências médicas, câmeras de 
monitoramento etc. Esses são alguns pontos de interesse dos 
clientes que buscam uma residência e querem tranquilidade. 
Por isso, em negociações com esse perfil, a segurança pode ser 
um diferencial para fechar um contrato de venda ou locação.
• Comércio e serviço: observar o comércio local e realizar um 
levantamento mais aprofundado com o intuito de verificar a 
existência de supermercados, lanchonetes, bares, lojas, hotéis, 
bancos, entre outros, é um ponto que pode interessar aos 
clientes e precisa ser tratado com atenção.
• Transporte: é sempre positivo saber sobre acesso a pontos 
ou linhas de ônibus, metrôs e táxis existentes na região do 
imóvel. Igualmente importante é ter conhecimento sobre a 
facilidade de estacionamento, a pavimentação e a facilidade 
de tráfego na região.
• Áreas de lazer: parques, praças e espaços para a prática 
de exercícios podem ser fatores que valorizam um local, 
principalmente para os clientes que buscam residências para 
morar com a família.
Administração de imóveis 17
• Serviços públicos: serviços como iluminação pública, coleta 
de lixo, pavimentação, saneamento, arborização e urbanismo, 
entre outros, são primordiais e podem ser decisivos na hora 
da negociação.
Avaliar um imóvel é essencial na administração imobiliária, pois, 
com base nessa ação, é possível estabelecer o valor do patrimônio 
dos imóveis. A formação do preço para o aluguel, por exemplo, 
pode ser uma sugestão do corretor de imóveis, uma vez que esse 
profissional tem o conhecimento necessário para identificar esses 
valores de maneira coerente.
Existe, também, a avaliação judicial, que é aquela feita em 
juízo. Para fazer uma avaliação com esse perfil, é necessário que o 
profissional possua formação específica e capacitação técnica.
De acordo com a Lei n. 5.194/66, em seus artigos 7º e 13, existe 
a determinação para que somente profissionais habilitados realizem 
a avaliação de imóveis (BRASIL, 1966b). Conforme afirmam Nery 
Junior e Nery (2006, p. 361):
Com o devido respeito, segundo a Lei n.º 5.194/1966, 
art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa 
de engenheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O 
corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função 
de avaliador, privativa, por lei, dos profissionais do CREA. A 
avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos 
avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, 
estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas 
são específicas do conhecimento científico do profissional 
superior formado em engenharia ou arquitetura. 
Com isso, entendemos que somente profissionais com formação 
adequada na área podem fazer avaliações em juízo, pois esse tipo 
de demanda exige conhecimentos mais profundos e especializados.
Sem dúvida, quem tem a formação como corretor de imóveis 
está apto a opinar sobre questões pertinentes à comercialização de 
18 Administração de imóveis e locação
imóveis. Nesse sentido, quando um cliente quer alugar um imóvel, 
o profissional pode dar sugestões sobre o valor do aluguel; no 
entanto, somente os aqueles com formação específica podem fazer 
as avaliações, visto que avaliação e sugestão possuem características 
diferentes.
Realizando uma pesquisa mais aprofundada, é possível encontrar 
jurisprudências de corretores que fizeram avaliações, ou seja, 
tribunais ou juízes que solicitaram laudos de avaliações elaboradas 
por corretores de imóveis que detinham conhecimento para essa 
prática. Entretanto, é preciso entender que esse caminho é perigoso, 
uma vez que algumas avaliações precisam de análise científica 
precisa, como nos casos em que é necessário fazer a verificação 
da estrutura da construção ou um estudo para estabelecer o valor 
correto com base na localização do imóvel.
Vale ressaltar que as imobiliárias têm facilidade em estimar 
valores de mercado para imóveis e que esse é um papel muito 
importante para o setor, pois isso gera, por exemplo, a possibilidade 
de determinar valores de locação. O fundamental é compreender 
que cada profissional deve empregar sua competência e qualificação 
na área para a qual está devidamente preparado. Somente assim é 
possível entregar o melhor para quem mais interessa: o cliente.
1.3 Conflitos de locação
Segundo Loureiro (2007), os conflitos podem 
até surgir, mas é necessário lembrar a existência 
do contrato, instrumento que contempla de 
maneira específica todos os direitos e deveres dos 
envolvidos. Com isso, temos um termo conhecido 
como relação jurídica patrimonial, que surge a 
partir das vontades de duas ou mais pessoas.
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Administração de imóveis 19
O Código Civil (BRASIL, 2002) contém algumas disposições 
gerais sobre a execução de um contrato, buscando sempre ter a boa-fé 
como foco. O mesmo documento apresenta a regulação de diversos 
tipos de contratos, como o de compra e venda, de fiança, de locação 
e de comodato, entre outros. Porém, mesmo havendo a regulação 
do contrato de locação pelo Código Civil, é preciso aplicar a Lei n. 
8.245/91 (BRASIL, 1991), conhecida como Lei do Inquilinato, que, 
por ser específica, sobrepõe-se ao Código Civil. Já no tocante aos 
conflitos judiciais, em 23 de setembro de 1996 foi aprovada a Lei n. 
9.307/96 (BRASIL, 1996), ou Lei da Arbitragem, uma facilitadora 
do processo de negociação e da solução de conflitos.
1.3.1 Lei do Inquilinato
A Lei n. 8.245/91, que, como anteriormente citado, é chamada 
de Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, foi criada para estabelecer 
uma base jurídica legal capaz de proteger o locatário. Em seu teor, 
estão presentes cláusulas de ordem pública, que contemplam desde 
o pagamento de multas para o locador que buscar reaver o imóvel 
antes do término do contrato até a devolução do imóvel antes do 
prazo previsto sem a incidência de ônus.
As negociações e relações de locação são regidas por essa lei, mas 
há, também, casos cuja base legal é pautada pelo Código Civil ou por 
outra lei específica. Vejamos o que diz o artigo 1º do Código Civil:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto 
nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e 
pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
20 Administração de imóveis e locação
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas 
modalidades. (BRASIL, 2002, grifo do original)
No artigo citado, é possível notar que o foco está voltado para o 
imóvel urbano; porém existem imóveis situados em zonas rurais que 
podem ser regulados pela Lei do Inquilinato. Isso acontece porque a 
caracterização de um imóvel como urbano ou rural é feita conforme 
exposto no artigo 32 da Lei n. 5.172/66.
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre 
a propriedade predial e territorial urbana, tem como fato 
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem 
imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na 
lei civil, localizado na zona urbana do Município.
§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona 
urbana a definida emlei municipal; observado o requisito 
mínimo da existência de melhoramentos indicados em 
pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou 
mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas 
pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento 
para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância 
máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas 
urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de 
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, 
destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo 
que localizados fora das zonas definidas nos termos do 
parágrafo anterior. (BRASIL, 1966a)
Administração de imóveis 21
O artigo 1º da Lei do Inquilinato rege as locações de imóveis 
urbanos ou rurais de posse particular, de pessoa física ou jurídica. 
Fora isso, o respaldo legal é dado pelo Código Civil em seus artigos 
565 a 578, ou por alguma lei específica, indicada de acordo com 
cada caso.
1.3.2 Lei da Arbitragem
Segundo Carmona (2004), a arbitragem é uma forma alternativa 
para solucionar conflitos por meio de uma convenção privada, sem a 
participação do Estado, e levando a uma decisão eficiente e rápida às 
partes envolvidas. Já Alvim (2004) ensina que a arbitragem envolve 
pessoas que julgarão os litígios, e que elas devem ser de confiança dos 
envolvidos e possuir aptidão para tratar o assunto com seriedade, 
buscando, em conjunto, a resolução do conflito gerado.
Diante do exposto, percebemos que a arbitragem tem o papel de 
transferir para terceiros a função de julgar, algo restrito ao Estado. 
Entretanto, é importante frisar que essa transferência de função deve 
estar dentro dos parâmetros determinados pela legislação, ou seja, 
a atuação deve se ater apenas aos conflitos simplificados que não 
exigem especialidades jurídicas aprofundadas.
De acordo com o artigo 2º, parágrafo 1º, da Lei n. 9.307/96, 
as partes poderão “escolher livremente as regras de direito que 
serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja violação aos 
bons costumes e à ordem pública” (BRASIL, 1996). Porém, para 
que isso possa ocorrer, é necessário que as partes constituam 
cláusula compromissória ou compromisso arbitral, em que existirá 
convenção sobre um contrato, havendo o compromisso de submissão 
à arbitragem, conforme consta no artigo 4º da mesma lei.
Essa convenção de compromisso arbitral pode ser judicial 
ou extrajudicial, sendo realizada na assinatura do contrato, 
diferentemente da cláusula compromissória, que é feita 
posteriormente. A escolha de árbitros pode ser de forma livre, desde 
22 Administração de imóveis e locação
que a pessoa selecionada seja capaz ou de confiança das partes 
envolvidas e não esteja impedida de atuar, conforme o artigo 13 da 
Lei n. 9.307/96.
É interessante destacar que, em um tribunal arbitral, o que 
fica decidido tem o mesmo efeito de uma sentença dada pelo 
Poder Judiciário. Por isso, a arbitragem é um ato de extrema 
responsabilidade e requer ética por parte dos envolvidos no processo.
Segundo Pinheiro (2005), cerca de 90% dos contratos de 
comércio internacional têm em seu teor cláusulas para ações de 
arbitragem. No Brasil, isso tem aumentado nos contratos, mas ainda 
é algo novo e pouco usado. Contudo, é importante ressaltar que 
o uso da arbitragem é uma solução extremamente eficiente para a 
resolução de conflitos de contratos.
Ainda há, no país, a cultura de que a resolução de conflitos deve 
ser feita somente perante os advogados e o Poder Judiciário. É preciso 
disseminar a ideia de que existem soluções mais práticas e rápidas, 
aplicáveis a muitas situações por meio da intervenção do processo 
de arbitragem. O Brasil deve se espelhar em países que possuem 
instituições especializadas em arbitragem, e isso, aos poucos, começa 
a acontecer, o que irá facilitar e desafogar os processos, resultando 
em resoluções de conflitos melhores e mais ágeis.
Considerações finais
É necessário entender a importância de todos os aspectos que 
permeiam a administração de imóveis, pois estamos inseridos em 
um mercado bastante competitivo, formado por clientes cada vez 
mais exigentes.
Dentro dessa realidade, lidamos com pessoas e sonhos, e isso 
é algo que deve ser levado em consideração quando se deseja 
estabelecer boas negociações e realizar a busca por imóveis 
adequados a cada tipo de cliente.
Administração de imóveis 23
O mercado imobiliário cresce e está em constante mudança, por 
isso, seguir as leis e as regras é fator fundamental para manter a 
credibilidade e a confiança do público em um negócio.
Não pretendemos, aqui, fazer uma análise aprofundada sobre 
questões do Direito, área na qual existem diversos doutores e 
especialistas, mas sim mostrar que existem opções nas resoluções de 
conflitos e que isso merece atenção.
Administrar imóveis é uma atividade para aqueles que buscam 
aprimoramento constante e desejam ser os melhores em um 
mercado competitivo e que não para de se reinventar.
Ampliando seus conhecimentos
• MALA Direta 54 – Como Administrar Imóveis. 2016. 1 vídeo 
(14 min.). Publicado pelo canal TV Creci Rio. Disponível em: 
https://www.youtube.com/watch?v=SnwbfMPDKPc. Acesso 
em: 29 ago. 2019.
Este vídeo apresenta as atribuições inerentes à Lei do Corretor 
de Imóveis, principalmente no que tange à administração de 
imóveis no contexto do mercado atual.
• ARANTES, Carlos Augusto; MOLINA, Manuel Gonçalo 
Alcázar. Manual de avaliação de bens imóveis. São Paulo: 
Leud, 2017.
Esta obra aborda diversas metodologias avaliatórias utilizadas 
no Brasil, na Europa e nos Estados Unidos. Seu conteúdo 
não pretende confrontar as normativas técnicas existentes 
para avaliação de bens existentes em nosso país, mas deseja 
apresentar outras metodologias para o conhecimento do 
leitor, além das já usualmente difundidas.
https://www.youtube.com/watch?v=SnwbfMPDKPc
24 Administração de imóveis e locação
Atividades
1. Dentro do contexto de administração de imóveis, é 
necessário seguir deveres claramente expressos. Conforme 
o Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor do 
Ministério da Justiça e da Segurança Pública. Quais são esses 
deveres?
2. A administração de imóveis é algo essencial em um 
mercado altamente competitivo e que exige diferenciais no 
atendimento e na postura dos profissionais. Com isso, qual a 
melhor definição de administrar, considerando o contexto do 
mercado imobiliário?
3. Uma das grandes estratégias dentro do mercado atual é 
a capacitação para analisar e prospectar clientes e imóveis. 
Defina prospectar com base nessa premissa.
Referências
ALVIM, José Eduardo Carreira. Direito Arbitral. 2. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2004.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o sistema 
tributário nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis 
à União, Estados e Municípios. Brasília, DF, 27 out. 1966a. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm. Acesso em: 30 ago. 
2019.
BRASIL. Lei n. 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das 
profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, e dá outras 
providências. Brasília, DF, 27 dez. 1966b. http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/L5194.htm. Acesso em: 30 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 12 ago. 2019.
Administração de imóveis 25
BRASIL. Lei n. 9.307, de 23 de setembro de 1996. Dispõe sobre a arbitragem. 
Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm. Acesso em: 30 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução às Normas 
do Direito Brasileiro.Brasília, DF: Presidência da República. Disponível 
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 
30 ago. 2019.
CARMONA, Carlos Alberto. Arbitragem e processo: um comentário à Lei n. 
9.307/96. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2004.
COFECI-CRECI. O futuro da profissão . Brasí lia: 2010. 
Disponível em: http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_
content&view=category&id=67&Itemid=313. Acesso em: 30 ago. 2019.
FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo dicionário Aurélio da língua 
portuguesa. 2. ed. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1986.
LINDENBERG FILHO, Sylvio de Campos. Guia pático do corretor de 
imóveis: fundamentos e técnicas. São Paulo: Atlas, 2006.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso completo de Direito Civil. São Paulo: 
Método, 2007.
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo 
Civil comentado. 9. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
PINHEIRO, Luís de Lima. Arbitragem transnacional: a determinação do 
Estatuto da Arbitragem. Lisboa: Almedina, 2005.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm
2
Tipos de locação
Conhecer a fundo os tipos de locação é um requisito essencial 
para compreender os aspectos legais e estratégicos acerca desse 
tema. Ao entendermos suas especificidades e variações, adquirimos 
a capacidade necessária para desenvolver estratégias apropriadas e, 
assim, oferecer a solução mais adequada para cada cliente.
Precisamos ter em mente que cada tipo de locação possui suas 
próprias regras, pois esse será o foco da nossa análise. Sendo assim, 
tomaremos como base o Código Civil e as leis voltadas ao segmento.
Nas próximas páginas, abordaremos minuciosamente as locações 
residencial, por temporada e não residencial.
2.1 Locação residencial
A locação é o contrato em que uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição (BRASIL, 2002).
Podemos ver que o locador e o locatário versam 
como partes do contrato de locação, sendo que o locador cede a 
posse do bem de sua propriedade (ou de terceiros, como em caso 
de usufruto), e o locatário o remunera por meio do pagamento de 
aluguel.
Quanto ao uso de imóvel urbano, a locação pode ser residencial 
ou não residencial, sendo regida pelos artigos 46 e 47 da Lei 
n. 8.245/91. No primeiro artigo, observamos que os contratos 
cujas locações foram realizadas formalmente com prazo igual ou 
superior a 30 meses se encerram ao fim do período estipulado, 
Vídeo
28 Administração de imóveis e locação
independentemente de notificação ou aviso. Caso o locatário 
continue no imóvel por mais de 30 dias após o encerramento do 
prazo acordado sem a oposição do locador, fica subentendida a 
prorrogação por prazo indeterminado, e as demais condições do 
contrato são mantidas. Vale ressaltar que se a prorrogação acontecer 
de fato, o locador poderá encerrar o contrato a qualquer tempo, 
devendo conceder 30 dias para desocupação do imóvel.
Já o artigo 47 trata dos casos em que o contrato foi firmado 
verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e 
como prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, 
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo 
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9.º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se 
a ocupação do imóvel pelo locatário, relacionada com o seu 
emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada 
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por 
cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou 
pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco 
anos.
§ 1.º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser 
judicialmente demonstrada, se:
a. O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, 
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro 
de sua propriedade situado na mesma localidade 
ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver 
retomado o imóvel anteriormente;
b. o ascendente ou descendente, beneficiário da 
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2.º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá 
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
Tipos de locação 29
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com 
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à 
matrícula do mesmo. (BRASIL, 1991)
Ao aprofundarmos a leitura da lei, Silveira (2015) enfatiza que 
encontraremos quatro hipóteses em relação ao contrato de locação.
• Contratos fixados por 30 meses ou mais: se as partes 
envolvidas não se manifestarem por mais de 30 dias, o contrato 
é rescindido ao final do prazo e sua prorrogação ocorre por 
tempo indeterminado, cabendo, para fins de desocupação, 
uma comunicação sem motivo específico ou “vazia” por 
parte do locador, que pode ser feita a qualquer momento, em 
que são dados 30 dias de prazo para a saída do locatário. É 
importante frisar que em ação de despejo o locatário terá 6 
meses para desocupar o imóvel, caso esteja de acordo com os 
termos da ação.
• Contratos fixados por menos de 30 meses: nessa modalidade, 
há a prorrogação automática e por prazo indeterminado 
ao final do contrato. Aqui, a retomada do imóvel deve ser 
motivada; é a conhecida “denúncia cheia”, plausível no caso 
de uso próprio, de reforma etc. É importante destacar que, 
embora a duração seja inferior a 30 meses, se a locação 
ultrapassar 5 anos contínuos, a rescisão do contrato poderá 
ser imotivada.
• Contratos fixados antes da Lei n. 8.245/91: no caso das 
locações antigas, com contrato de tempo indeterminado, a 
retomada do imóvel poderá ocorrer por meio de denúncia 
imotivada, com prazo de 12 meses para a desocupação. 
Entretanto, caso tenha ocorrido a revisão do aluguel, seja 
judicial ou amigável, nos 12 meses anteriores à lei, a retomada 
somente poderá ser solicitada por denúncia vazia e após 24 
meses da revisão.
• Livre negociação: para imóveis novos, após a vigência da 
Lei n. 8.245/91, resta livre o valor do aluguel, sendo que o 
30 Administração de imóveis e locação
prazo de reajuste e o índice de correção serão ajustados 
contratualmente. Entretanto, a nova lei proíbe o uso de 
moeda estrangeira, de variação cambial ou de variação do 
salário mínimo como base para estipular os reajustes.
As modalidades de contrato explanadas nas páginas anteriores 
são amplamente conhecidas e utilizadas pelas administradoras 
de imóveis. A diversificação entre elas permite que cada formato 
seja ajustado ao perfil e à necessidade do cliente ou do mercado 
em atuação.
2.2 Locação por temporada
Para se enquadrar nessa modalidade, é 
necessário que o contrato tenha duração máxima 
de 90 dias e que sua finalidade seja específica 
para atividades como curso, lazer, tratamento de 
saúde, construção de obra etc. O valor do aluguel 
e dos encargos pode ser cobrado de uma só vez e 
antecipadamente. Para compreender melhor as especificidades da 
locação por temporada, vamos acompanhar os artigos 48 a 50 da Lei 
n. 8.245/91, transcritos a seguir:
Art. 48. Considera-se locação para temporada, aquela 
destinada à residência temporária do locatário, para prática 
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura 
de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo não 
superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel 
mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, 
a descriçãodos móveis e utensílios que o guarnecem, bem 
como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e 
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir 
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 
para atender as demais obrigações do contrato.
Vídeo
Tipos de locação 31
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer 
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta 
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo 
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador 
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses 
de seu início ou nas hipóteses do art. 47. (BRASIL, 1991, 
grifo nosso)
A modalidade em questão não poderá ser utilizada caso a 
atividade seja de comércio. Além disso, é essencial que o contrato 
seja devidamente formalizado, ou seja, feito por escrito, a fim de 
proteger as partes pelo período acordado para locação.
Outro ponto que deve ser mencionado com destaque é o caso de 
a locação envolver imóvel mobiliado. Nesse caso, é imprescindível 
que conste, com detalhes, a descrição de todos os móveis e utensílios 
que estão no imóvel, bem como o estado em que se encontram.
Vale frisar que omitir esse requisito não desclassifica a 
modalidade de locação, porém pode gerar recomposição de danos. 
Também é importante que esteja incluso o valor de cada bem, além 
de especificações como marca, modelo e outras informações que 
sejam pertinentes para que o bem possa ser restituído em caso de 
perda, dano ou extravio. Venosa (2006) enfatiza que a lei não anula o 
contrato sem as devidas descrições, levando o locador a usar de ação 
indenizatória por respectivos danos ao patrimônio.
Na Lei do Inquilinato, temos uma exceção dada pelo artigo 43, que 
trata da questão de pagamento de aluguel com antecedência, enfatizando 
que o prazo do valor a ser cobrado não pode exceder 90 dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão 
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em 
favor do locatário:
[...]
32 Administração de imóveis e locação
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do 
art. 42 e da locação para temporada. (BRASIL, 1991)
Se a antecipação dessa cobrança for superior a 90 dias, o contrato 
enquadra-se como locação residencial e tal fato é visto como 
contravenção penal, conforme o artigo 43 da Lei do Inquilinato. O 
locador pode, ainda, exigir uma garantia de locação, que serve para 
resguardar possíveis problemas que o locador possa ter com a locação.
O artigo 50 determina algo muito importante dentro da Lei 
do Inquilinato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer 
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta 
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo 
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador 
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de 
seu início ou nas hipóteses do art. 47. (BRASIL, 1991)
Já o artigo 59 versa sobre a utilização da ação de despejo na 
locação por temporada. Assim, vemos que a locação pode passar 
para prazo indeterminado no caso de, em um prazo superior a 30 
dias, o locador não se opor. Caso ocorra essa prorrogação, o contrato 
somente poderá ser denunciado após 30 meses do seu início. 
Vale lembrar que agir de má-fé, fazendo renovações constantes, 
enquadra-se em fraude, incorrendo em crime.
A locação por temporada é muito comum, porém pode ser 
algo de custo elevado para se manter. Como exemplo, podemos 
citar uma casa de praia que é muito utilizada em alta temporada 
e fica vazia durante boa parte do ano, incorrendo em custos sem 
entradas de aluguel.
Geralmente, esse tipo de locação tem como foco gerar renda, o 
que torna essencial avaliar os demais imóveis na região e verificar 
Tipos de locação 33
o preço praticado, para que seja possível maximizar o resultado 
financeiro no período de locação.
2.3 Locações não residenciais e especiais
Na locação comercial ou não residencial, o 
locatário monta seu estabelecimento comercial no 
imóvel locado, criando ali o seu fundo de comércio.
O contrato de locação comercial também terá 
prorrogação caso as partes não se manifestem até 
o prazo de finalização do contrato inicial, conforme o artigo 56 da 
Lei n. 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, 
o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, 
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação 
ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário 
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem 
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação 
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 
(BRASIL, 1991)
Uma diferença interessante que notamos aqui é que na locação 
comercial o imóvel pode ser retomado por meio de denúncia, 
sem se levar em consideração os prazos estipulados. Sendo assim, 
o locador dá um aviso de 30 dias para a desocupação do imóvel, e o 
ajuizamento da ação de despejo ocorrerá dentro de 30 dias para que 
não perca sua eficácia legal.
De acordo com Silveira (2015), devemos observar também as 
seguintes hipóteses para o contrato de locação não residencial:
Locação comercial: O contrato para este tipo de locação 
pode ser feito por qualquer prazo, com prorrogação por 
tempo indeterminado, se quando na época do término as 
partes ficarem silentes por mais de trinta dias. Depois de 
transcorrida a prorrogação é cabível, a qualquer tempo, 
denúncia imotivada para desocupação, porém o locatário 
Vídeo
34 Administração de imóveis e locação
que tenha o contrato escrito por mais de cinco anos 
ininterruptos pode conseguir judicialmente a renovação do 
contrato, nos termos do artigo 49 da Lei n.º 8.245/1991.
Locação não residencial civil: Escritórios, estúdios, 
consultórios etc. sem fim lucrativo, não têm direito à ação 
renovatória; equipara-se à locação comercial, com denúncia 
imotivada para desocupação.
Locação não residencial especial: Hospitais, creches, asilos, 
escolas e entidades religiosas são disciplinados pelos artigos 
53 e 63 da Lei n.º 8.245/1991. Não caberá aqui a denúncia 
imotivada para desocupação.
Locação de benefício ou vantagem profissional indireta: 
Artigo 55 da Lei n.º 8.245/1991 – Locação destinada ao uso 
dos empregados ou diretoria da empresa locatária. Normas 
conforme a locação comercial. (SILVEIRA, 2015, p. 73)
Nas locações especiais, a regra específica relativa a esses 
estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato 
(Lei n. 8.245/91), sendo considerada uma proteção ao inquilino. Ela 
garante que o contrato de locação não possa ser desfeito, salvo se de 
comum acordo entre as partes ou por infração contratual.
No tocante às denúncias, temos três tipos, chamados de 
denúncias cheias: para demolição, para edificação licenciada ou para 
reforma que tenha, no mínimo, um aumento de 50% de área útil.
A lei deixa claro que o grande foco é o social, pois alguns 
estabelecimentos têm grande importância dentro desse contexto. É 
fato que a interpretação da lei pode ser complexa ao se avaliar quais 
estabelecimentos devem ou não ser beneficiados, porém alguns 
apresentam clareza em sua essência, por exemplo, asilos e creches.
Venosa (2006) enfatiza que os estabelecimentos de ensino e saúde 
têm particularidades legais quando fiscalizados pelo Poder Público:
Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes 
Públicos, já que todo imóvel e toda atividade se acham direta 
ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Embora se 
amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa proteção 
os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos 
Tipos de locação 35
que independem de qualquer autorização ou fiscalização, 
como corte e costura, cursos livres de informática, de arte, 
de atividadeprofissionalizante sem qualquer ligação oficial 
como escolas de cabeleireiros, empregados domésticos etc. 
(VENOSA, 2006, p. 248-249)
Perceba que a lei é clara na questão de quais empresas ou 
organizações têm proteção inquilinária. No caso de escolas maternais, 
existe esse precedente, pois entendemos que a criança precisa desse 
cuidado, mesmo que ele tenha um formato lúdico ou de lazer.
Ademais, a jurisprudência já declarou indevida a proteção 
inquilinária prevista no artigo 53 para as escolas maternais. 
Já foi decidido que as “escolas maternais, destinadas 
exclusivamente ao lazer e à recreação, não se inserem no 
conceito de estabelecimento de ensino, não estando, por isso, 
protegidas pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas 
imotivadamente” (RT 607/133). Não vemos sentido para 
essa interpretação. A fase maternal faz parte da educação das 
crianças, importante para seu desenvolvimento. Restringir 
essa proteção vai a desacordo com o princípio trazido 
pelo dispositivo legal (art. 53 da Lei n.º 8.245/1991). Esse 
entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas 
gozam, segundo a jurisprudência, desse amparo legal. Esse 
já foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Resp 
182.873/RS, 6.ª Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 
24/08/1999). (GOMIDE, 2012, p. 86)
Já a proteção para as unidades de saúde se deve à dificuldade em 
remover pacientes que poderiam ter seu quadro clínico agravado; 
as unidades de saúde têm essa exceção dentro das questões legais. 
Porém, algumas clínicas podem não ter esse benefício, visto que 
grande parte delas possui foco comercial, e não social, não havendo, 
portanto, problemas de deslocamento ou com pacientes. Mesmo 
assim, é importante que cada caso seja analisado com cuidado e de 
forma criteriosa.
Quanto aos lojistas e empreendedores de shopping centers, há 
algo atípico relacionado. Nesses casos, prevalecerão as condições 
36 Administração de imóveis e locação
pactuadas nos contratos de locação e as condições previstas no 
artigo 54 da Lei do Inquilinato.
O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o 
lojista é na verdade um contrato atípico (não tipificado em 
lei), pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente 
previstas entre locador e locatário. O primeiro deverá 
obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das 
partes comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos 
aparelhos de iluminação e hidráulica. Para todos os efeitos, 
todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas 
em orçamento, ou justificadas. Ao segundo é incumbida 
a manutenção de vitrines de acordo com padrões do 
shopping, contribuições e fundos para promoção coletiva, 
e até pagamento de décimo terceiro aluguel. Condições, 
portanto, atípicas ao contrato de locação dito comum. 
(GOMIDE, 2012, p. 86, grifo nosso)
O pagamento do aluguel pode ser dividido em três partes, sendo: 
uma ajustada em contrato e de valor fixo; outra variável e ligada 
diretamente ao faturamento do empreendimento; e a última baseada 
na publicidade, ou seja, no que se espera da empresa.
Isso pode ser verificado com facilidade em shopping centers, pois 
quem loca o espaço comercial tem um pacote de benefícios que 
acompanha essa locação, o que, inclusive, ressalta fatores como a 
facilidade de circulação de pessoas e a segurança.
É evidente que esses benefícios vêm acompanhados de regras e 
procedimentos que, se descumpridos, levam à denúncia do contrato 
de locação. Algo que acontece em shopping centers é a famosa 
abertura aos domingos, tendo como regra o decidido no Superior 
Tribunal de Justiça.
É certo que em locação em shopping center admitem-se 
normas complementares estabelecida em documento 
aparato, contendo obrigações que integram o contrato de 
locação e que devem ser adimplidas pelo locatário, mediante 
singela declaração de que as conhece e se lhes submete; e 
que cabe a sua administração estabelecer os horários de 
funcionamento, cumprindo aos lojistas locatários ou não, 
Tipos de locação 37
respeitá-los integralmente. (AgRg no Ag 506.474/RJ, 5.ª 
Turma, Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005). (GOMIDE, 
2012, p. 87)
Também podemos observar esse assunto na pauta 
jurisprudencial:
Em razão da liberdade de se estabelecer acordos entre 
lojistas e empreendedores, a jurisprudência reconhece a 
validade de uma série de cláusulas. Entre elas:
• A cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo 
estabelecimento comercial com o mesmo ramo de 
atividade nas proximidades do shopping. (STJ, REsp 
123.847/SP, 6.ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 
17.06.1997)
• A cláusula que admite o pagamento do valor referente ao 
fundo de promoção, previsto na Escritura Declaratória 
de Regulamentação das Locações do Shoppings Centers. 
(2.º TAC/SP, Ap. s/ Rev. 706.908-00/4 – 7.ª Câm. – Rel. 
Des. Regina Capistrano – j. 31.01.2005)
• A cláusula que determina a cobrança de caução a título 
de reserva de futura ocupação de loja comercial (res 
sperata) para consecução de recursos financeiros até a 
conclusão do empreendimento. (2.º TAC/SP, Ap c/ Rev. 
689.693-00/0 – 10.ª Câ. – Rel. Juiz Emanuel Oliveira – j. 
15.12.2004). (GOMIDE, 2012, p. 87)
A liberdade contratual entre as partes é a capacidade para 
estabelecer regras e condições previamente acordadas, o que garante 
melhores resultados no processo de locação. Todas essas questões 
precisam ser avaliadas e estudadas antes da tomada de decisão, 
evitando problemas futuros e garantindo a eficácia do contrato.
Considerações finais
Um profissional capacitado precisa entender os aspectos que 
permeiam a locação de imóveis. Por isso, buscamos apresentar as 
leis e regras pertinentes a esse segmento, bem como suas vertentes 
no cenário imobiliário.
38 Administração de imóveis e locação
Buscamos também explanar esses aspectos de maneira objetiva, 
o que nos instiga a pesquisar sobre o tema. Afinal, os clientes e o 
mercado estão cada vez mais exigentes, por isso precisamos estar 
preparados para entender essa dinâmica e propor as melhores 
soluções.
Sendo assim, não findamos esse estudo por aqui. É preciso 
ampliar os conhecimentos e entender a fundo os tipos de locação. 
Com isso em mente, estaremos seguros e aptos a atuar com 
excelência em nosso setor.
Ampliando seus conhecimentos
• LEI de Inquilinato - Noções Gerais. 1 vídeo (15 min). 
Publicado pelo canal Trilhante. 12 nov. 2018. Disponível em: 
https://www.youtube.com/watch?v=u3tNMPRAQ9w. Acesso 
em: 3 set. 2019.
Com uma linguagem bastante acessível e esclarecedora, 
este vídeo traz alguns conceitos essenciais sobre a Lei do 
Inquilinato e ressalta a sua importância no contexto dos 
contratos de locação.
• SANTOS, Gevany Manoel dos. Nova locação de imóveis 
urbanos. São Paulo: LTR, 2001.
A obra apresenta as novas dinâmicas e legalidades da 
locação de imóveis urbanos, incorporando todas as minúcias 
do mercado imobiliário – um conhecimento de extrema 
importância para quem deseja atuar nesse setor.
Atividades
1. Sabemos que no contrato de locação existirão as partes, locador 
e locatário, que estarão sujeitas às leis e normas especificadas 
Tipos de locação 39
e acordadas. Nesse sentido, considerando um imóvel urbano, 
quais são os tipos de locação? Conceitue cada um deles.
2. Quais as quatro hipóteses que precisam ser levadas em conta 
na locação de um imóvel residencial urbano comum.
3. O que é um contrato de locação por temporada e quais são as 
especificidades atribuídas a ele? Explique sua resposta.
Referências
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 3 set. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acessoem: 3 set. 2019.
GOMIDE, Alexandre Junqueira. Administração de imóveis e locações. 1. ed. 
rev. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios 
e locação de imóveis. Minas Gerais: Instituto Federal do Norte de Minas 
Gerais, 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 
8. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
3
Condomínios e síndicos
A ampla gama de temas acerca da administração de imóveis 
e de locação instiga a busca de conhecimentos cada vez mais 
aprofundados sobre as leis e as variações a respeito desse assunto.
A vida em condomínio é permeada por vários processos, que 
envolvem regras, leis e o convívio social, sendo este último algo 
muito importante, que ressalta a necessidade de tomarmos cuidados 
especiais para evitar contratempos. Nesse contexto, o síndico tem 
papel fundamental, uma vez que entre suas obrigações está o contato 
com os funcionários e os condôminos, fazendo valer aquilo que é 
votado por todos os membros participantes do condomínio.
Ainda considerando esse cenário, também é preciso atentar às 
garantias na locação para assegurar que não ocorram problemas 
com o locatário durante o contrato.
3.1 Os condomínios
Na concepção de Silveira (2015), o condomínio 
é visto como o direito de propriedade em que existe 
a participação de duas ou mais pessoas ao mesmo 
tempo, utilizando um espaço ou bem indiviso.
Construções de prédios de apartamentos ou de 
conjuntos de casas em um mesmo terreno têm sido 
cada vez mais frequentes nas cidades, devido à segurança, 
ao custo reduzido, entre outros tantos benefícios que esses 
tipos de imóveis oferecem. A convivência dentro de um 
mesmo condomínio, entretanto, não é tão simples, ainda 
mais quando existem muitos moradores, pessoas das mais 
diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e 
até mesmo classe social. (SILVEIRA, 2015, p. 17)
Vídeo
42 Administração de imóveis e locação
Para estabelecer uma convivência harmônica dentro desses 
ambientes, é necessário elaborar regras específicas, que sejam 
capazes de evitar problemas nas relações. Nesse sentido, para 
garantir os procedimentos corretos de conduta, existe a chamada 
convenção de condomínio, um conjunto de normas desenvolvidas 
com base na Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e de acordo 
com o Código Civil brasileiro.
Ao adquirir ou locar um imóvel, Gonçalves (2012) explica 
que o comprador ou locatário aderem aos termos da convenção 
de condomínio e que as regras nela contidas são criadas ainda na 
planta da construção. Ele explana também sobre o registro dessas 
diretrizes, que se dá em órgãos competentes para tal, como o cartório 
de registro de imóveis e a prefeitura.
Silveira (2015) considera que as atribuições da convenção de 
condomínio devem:
Discriminar e particularizar as áreas privativas e as de uso 
comum.
Estabelecer a forma de utilização dos objetos e serviços 
comuns.
Definir as funções das diferentes partes (moradores, síndico 
e funcionários).
Indicar o modelo de escolha do conselho consultivo e 
do síndico, fixando suas atribuições e especificando se o 
trabalho desse será remunerado.
Estabelecer o quórum e determinar o procedimento 
necessário para alterar1 a convenção do condomínio.
1 Todas as alterações feitas na convenção de condomínio devem ser registradas em 
cartório de registro de imóveis.
Condomínios e síndicos 43
No tocante às finanças, Silveira (2015) ressalta que a convenção 
deve contemplar a relação da forma e da proporção das liquidações 
de gastos com despesas ordinárias e extraordinárias e, por fim, 
determinar a contribuição para a composição do fundo de reserva.
Porém, somente a convenção não é o suficiente para assegurar 
a boa convivência. Somado a ela, está o regimento interno, 
documento que deve ser do conhecimento de todos os moradores 
do condomínio – sejam proprietários ou locatários, sem exceções –, 
e que estabelece procedimentos e regras como a entrada de visitantes 
no estacionamento, o uso, após as 22 horas, de equipamentos que 
emitam ruídos (furadeiras, aparelhos de som etc.) e a colocação de 
objetos nas janelas e nos parapeitos.
Todas essas informações, assim como as tomadas de decisões, 
podem ser estabelecidas por meio das assembleias, que consistem 
em reuniões de moradores, sejam proprietários ou locatários, nas 
quais são previstas a explicação detalhada das normas e a deliberação 
de assuntos de interesse comum.
As leis para regular a vida em condomínio são definidas pelos 
condôminos mediante decisões que somente serão passíveis de 
anulação por decisão judicial ou por evento de deliberação em 
assembleia posterior, a qual pode ocorrer em três formatos distintos: 
geral ordinária, extraordinária ou especial. Conheça, a seguir, as 
particularidades de cada uma delas.
Assembleia Geral Ordinária: acontece normalmente uma 
vez ao ano para que seja apresentada a prestação de contas 
anual com exercício encerrado e para que sejam discutidas e 
aprovadas as verbas para as despesas do novo exercício, bem 
como a eleição do síndico. Só não é necessária a procuração 
do locador para o locatário votar nesta assembleia quando o 
assunto discutido for a aprovação das contas do condomínio.
Assembleia Geral Extraordinária: é a reunião convocada 
pelo síndico ou por ¼ dos condôminos para tratarem 
de decisões urgentes de interesse do condomínio, como 
aprovação ou alteração da convenção, alteração do 
44 Administração de imóveis e locação
regulamento interno, alteração da parte comum ou pintura, 
automação de portões e compra de interfones. Na assembleia 
extraordinária, para ter direito ao voto, o locatário deve 
apresentar uma procuração do locador.
Assembleia Geral Especial: ocorre em casos especiais 
previstos em lei, como reconstrução (por exemplo, por 
sinistro total), alienação, concessão ou alteração do 
destino do bem. Para que o locatário participe e vote 
nessa assembleia, deve apresentar procuração do locador. 
(SILVEIRA, 2015, p. 25)
Um detalhe significativo é que nas assembleias o síndico tem 
participação efetiva, exceto nos assuntos referentes a sua própria figura, 
garantindo, com isso, que os debates e as decisões sejam imparciais.
3.2 O papel do síndico
Para melhor compreendermos o papel do 
síndico, precisamos analisar o capítulo VI, da Lei 
n. 4.591/64, e o artigo 1.347 e seguintes do Código 
Civil.
Capítulo VI | Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um 
síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder 
dois anos, permitida a reeleição.
§ 1.º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo 
ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses 
comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei 
ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do 
conjunto de edificações, no que respeita a sua vigência, 
moralidade e segurança, bem como aos serviços que 
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e 
o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no 
regimento interno;
Vídeo
Condomínios e síndicos 45
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento 
interno, bem como executar e fazer executar as deliberações 
da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para 
eventuais necessidades de verificação contábil, toda a 
documentação relativa ao condomínio (alínea incluída 
pela Lei n.º 6.434, de 15 de julho de 1977).
§ 2.º As funções administrativas podem ser delegadas 
a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira 
responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral 
dos condôminos.
§ 3.º A convenção poderá estipular que dos atos do 
síndico caiba recursopara a assembleia, convocada pelo 
interessado.
§ 4.º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa 
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a 
remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se 
a convenção dispuser diferentemente.
§ 5.º O síndico poderá ser destituído pela forma e sob as 
condições previstas na convenção ou, no silêncio desta, 
pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em 
assembleia geral especialmente convocada.
§ 6.º A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, 
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que 
não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um 
conselho consultivo, constituído de três condôminos, 
com mandatos que não poderão exceder dois anos, 
permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão 
consultivo do síndico para assessorá-lo na solução dos 
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a 
convenção definir suas atribuições específicas (BRASIL, 
1964). 
A gestão e o controle do condomínio são feitos pelo síndico, 
que é eleito por meio das assembleias para uma atuação de até 
dois anos, tendo direito à reeleição, conforme cita Silveira (2015). 
46 Administração de imóveis e locação
Para ser eleito, ele pode ou não ser morador do condomínio, sendo 
elegíveis pessoa jurídica ou física. O síndico também precisa defender 
os interesses dos moradores do condomínio, solucionar os conflitos, 
direcionar e cobrar os funcionários, negociar com os fornecedores e 
ouvir os moradores.
Citando o artigo 1.348 do Código Civil, Silveira (2015) apresenta 
as competências do síndico:
• Representar o condomínio, ativa e passivamente, em 
juízo ou fora dele;
• Praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos 
por lei, convenção ou regimento interno;
• Exercer a administração interna da edificação quanto à 
sua vigilância, moralidade e segurança;
• Impor multas estabelecidas por lei, convenção ou 
regimento interno;
• Cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, 
regimento interno e assembleias;
• Prestar contas à assembleia do condomínio;
• Guardar durante cinco anos a documentação relativa ao 
condomínio. (SILVEIRA, 2015, p. 29-30)
Em seu artigo 1.349, o Código Civil traz uma inovação em 
relação à Lei n. 4.591/64 ao apresentar a forma de destituir o 
síndico caso este pratique irregularidades na gestão, indicando que 
a destituição deve ocorrer por meio de assembleia, pela maioria 
absoluta de membros.
3.3 Garantias da locação e benfeitorias
Dentro da locação, muitas vezes, é necessário 
ter garantias a fim de evitar problemas posteriores, 
principalmente quando se trata de inadimplência.
O artigo 37 (parágrafo único) e o artigo 38, 
da Lei n. 8.245/91, preveem quatro modalidades 
de garantias para que não haja riscos ou problemas no contrato de 
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Condomínios e síndicos 47
locação. Essas garantias ampliam o cuidado na efetivação da locação, 
mas não podem assegurar que o pagamento será feito dentro dos 
prazos estabelecidos; daí a importância de selecionar criteriosamente 
os inquilinos de um imóvel.
Entretanto, é interessante frisar que não é permitido exigir mais 
de um tipo de garantia e que, caso isso ocorra, haverá a nulidade do 
contrato. Conheça as quatro modalidades de garantia, apresentadas 
por Silveira (2015):
Caução: pode ser efetuada por meio de dinheiro ou de bens. Se 
realizada em dinheiro, há a possibilidade de efetuar um depósito na 
caderneta de poupança, com o valor máximo equivalente a três meses 
de aluguel. Nesse caso, o locador precisa utilizar o dinheiro com base 
nas regras legais e pode pagar multa caso use-o de maneira indevida.
Caso a caução seja feita utilizando bens, ações ou títulos, os 
parágrafos 1.º a 3.º do artigo 38, da Lei n. 8.245/91 presumem 
que estes sejam substituídos, em até 30 dias, no caso de falência, 
recuperação judicial ou extrajudicial, ou quando houver a liquidação 
da sociedade emissora. Essa substituição se dá para que a dívida 
possa ser liquidada sem maiores problemas.
Garantia fidejussória: neste caso, há a representação de uma 
pessoa (chamada de fiador) ou mais que assumem a responsabilidade 
de pagar os débitos, de maneira solidária e prevista em contrato, 
caso o locatário não consiga efetuá-los. Esse processo dura até o final 
do contrato, ou seja, até o locatário entregar as chaves ao locador e 
finalizar o contrato de locação.
Aqui temos que atentar para uma questão sobre o fiador, uma 
vez que os juízes têm tirado sua obrigação de arcar com os débitos, 
conforme mostram as Revistas dos Tribunais (RTs) 440:163, 358:437, 
368:124, 381:458, 390:246, 457:146. De acordo com a Súmula n. 
214, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), “O fiador na locação não 
responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
48 Administração de imóveis e locação
Os artigos 82, da Lei n. 8.245/91, e 818, do Código Civil, 
consideram que, por ser menos onerosa para o locatário e 
normalmente mais segura para o locador, a garantia fidejussória é a 
mais usual nos contratos de locação.
A Lei n. 12.112/2009 altera dispositivos da Lei n. 8.245/91, 
principalmente nos pontos relacionados à exoneração do fiador. Em 
algumas circunstâncias, para contratos de locação residencial, ele deverá 
notificar o locador sobre sua intenção e, assim, eximir-se da fiança.
Situações como o falecimento do locatário ou a separação do 
casal de locatários, devem ser comunicadas pelo locatário, 
por escrito, ao locador e aos fiadores. Cientes do ocorrido, 
caso tenham intenção de desobrigarem-se dos efeitos da 
fiança, terão o direito de notificar o locador sobre a sua 
exoneração em 30 dias. O fiador responderá pelos efeitos 
da fiança por 120 dias contados da notificação ao locatário. 
O locador, imediatamente após receber a notificação do 
fiador, deverá notificar o locatário para que este apresente 
em 30 dias um fiador idôneo em substituição para não 
incorrer em rescisão contratual. (SILVEIRA, 2015, p. 66)
Na suposição de o contrato de locação vigorar por prazo 
indeterminado, o inciso X do artigo 40 da Lei n. 8.245/91 permite 
que o fiador notifique o locador sobre a sua pretensão de exonerar- 
-se desse encargo, lembrando que o fiador responde às obrigações 
assumidas pelo prazo de 120 dias após o recebimento da respectiva 
notificação.
Seguro de fiança locatícia: segundo Silveira (2015), essa 
modalidade evita as dificuldades e os constrangimentos que podem 
ocorrer ao se buscar um fiador, pois as responsabilidades deste são 
atribuídas a um banco e o locatário deverá aceitar as condições 
contratuais oferecidas pela instituição bancária ou pela seguradora.
É assegurado, mediante um prêmio, o pagamento 
de indenização dos prejuízos sofridos com a falta de 
pagamento do locatário ao locador, ou seja, o segurado. A 
taxa tem a finalidade de garantir o pagamento ao locador. 
(SILVEIRA, 2015, p. 66)
Condomínios e síndicos 49
Nessa modalidade, a segurança é muito maior, porém incidirá 
um valor mais alto a ser pago pelo locatário, podendo, assim, haver 
um acréscimo de 10% com as despesas de locação.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: de 
acordo com Araújo Júnior (2013), por meio da Lei n. 11.196/2005 essa 
garantia, que também pode ser chamada de título de capitalização, é 
regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), pelo Banco 
Central do Brasil (BC) e pela Superintendência de Seguros Privados 
(SUSEP), cada qual com suas responsabilidades e atribuições. Vale 
salientar que a CVM, por sua vez, dá autorização às instituições 
financeiras para a gestão de carteiras de títulos, com foco em gerar 
um fundo de investimento que consistirá em cessão fiduciária como 
garantia da locação.
Esse tipo de garantia se dá com o registro do contrato 
de locação junto ao administrador do fundo. Registro 
esse que pode ser feito pelo titular das cotas, que poderá 
ser o locatário ou um terceiro que faça parte do contratode locação, na condição de garantidor. Com isso, é 
confeccionado um “termo de cessão fiduciária”, juntamente 
com uma via do contrato de locação, ficando, assim, 
constituída em favor do locador, proprietário, a propriedade 
resolúvel das cotas, o que significa dizer que se o locatário se 
tornar inadimplente, ou seja, incorrer em mora, o locador 
poderá requisitar a transferência das quotas em valor 
que seja suficiente para o pagamento da dívida, podendo 
mantê-las aplicadas ou restituindo-as, conforme as regras 
do mercado financeiro. Tecnicamente, caso o locatário 
se torne inadimplente, ficando em mora com o locador, 
poderá este notificar extrajudicialmente o cedente (em caso 
de ser este um terceiro garantidor) e o locatário, que terão 
o prazo de 10 dias para quitar integralmente a dívida; caso 
não cumprida a obrigação em 10 dias, o locador poderá 
exigir a transferência definitiva das quotas suficientes para 
a quitação do débito. (SILVEIRA, 2015, p. 68)
Porém, isso não chega a impedir que incida uma ação de despejo 
ou que seja feita a cobrança quando o fundo de investimento não 
for suficiente para quitar os débitos. Também é necessário enfatizar 
50 Administração de imóveis e locação
que essa garantia tem riscos, pois é uma aplicação financeira e, assim 
sendo, sofre as variações de mercado.
Além disso, em um contrato de locação, podemos ter as questões 
pertinentes às benfeitorias no imóvel, que normalmente são 
feitas por parte do locatário. Todas as obras que visam conservar, 
embelezar ou melhorar, na concepção de Barbosa e Lima (2004), são 
vistas como uma benfeitoria.
As benfeitorias são realizadas para preservar a integridade do 
imóvel, resguardando-o de estragos e deteriorações ou, ainda, para 
melhorar aspectos visuais ou de estilo.
O locatário, salvo disposição expressa em contrário, tem o 
direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias que 
realizar, inclusive com direito à retenção do imóvel, ainda 
que não autorizadas pelo locador. Quanto às benfeitorias 
úteis, empreendidas no imóvel, terá direito de ser 
indenizado, desde que tenha sido autorizado pelo locador. 
Já em relação às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de 
adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam 
ou prejudicam ao proprietário ou locatário. Não precisam 
de autorização para serem inseridas no imóvel, mas também 
não dão direito a qualquer forma de compensação ou direito 
de retenção. Podem ser levantadas ao término da locação 
pelo locatário, desde que sua retirada não comprometa a 
estrutura do imóvel. Neste sentido, prescrevem os artigos 35 
e 36 da Lei n. 8.245/1991. (SILVEIRA, 2015, p. 59)
Com o exposto, compreendemos que as benfeitorias podem ser 
descontadas do aluguel, desde que sejam combinadas previamente 
ou estipuladas em contrato.
Considerações finais
Os condomínios trabalham pautados por normas e regras 
específicas para que exista harmonia no convívio social, na execução 
de serviços e em outras questões relacionadas à gestão.
Condomínios e síndicos 51
Nesse sentido, compreendemos que o síndico é um gestor de 
extrema importância para direcionar os funcionários, cuidar das 
questões legais e manter a harmonia no convívio entre os moradores 
do condomínio. Vimos também que ele é eleito pela assembleia (que 
por sua vez é composta pelos moradores do condomínio) e tem grande 
responsabilidade com todos, sejam proprietários ou locatários.
Além disso, tratamos das questões relacionadas às melhorias 
em imóveis, que podem elevar seu valor, além de propiciar a 
manutenção adequada do imóvel. Essas benfeitorias podem e devem 
ser descontadas do valor do aluguel, desde que isso seja de comum 
acordo entre locador e locatário.
Ampliando seus conhecimentos
• Direito para quem não sabe Direito. Locação residencial 
(contrato de aluguel). YouTube, 23 jul. 2015. (7m19s). Disponível 
em: https://www.youtube.com/watch?v=qbu5EIJ15-Q Acesso 
em: 19 ago. 2019.
Este vídeo busca apresentar as questões relacionadas à 
locação residencial, tratando principalmente dos pontos que 
envolvem a elaboração e a execução do contrato de locação.
• MIRANDA, Pontes de. Locação de imóveis e prorrogação. 
Campinas: Servanda, 2004.
Esta obra apresenta um estudo consistente do direito 
relativo à locação predial e explica o contrato de locação 
desde os primórdios, explicitando a sucessão histórica a 
partir do capitalismo romano até as desigualdades sociais. O 
livro abrange as causas de revogação, resolução e resilição, 
bem como analisa as categorias jurídicas das renovações, 
primordialmente, das prorrogações do contrato de locação, 
em conformidade com o Código Civil de 2002.
https://www.youtube.com/watch?v=qbu5EIJ15-Q
52 Administração de imóveis e locação
Atividades
1. Construções de prédios de apartamentos ou de conjuntos de 
casas em um mesmo terreno são cada vez mais frequentes 
nas cidades, devido à segurança e ao custo reduzido, entre 
outros tantos benefícios que esse tipo de imóvel oferece. 
Assim, os condomínios têm sido cada vez mais comuns nas 
cidades. Considerando isso, defina o termo condomínio.
2. As regras e normas precisam ser de conhecimento de todos 
os moradores do condomínio, sejam proprietários ou 
locatários. Essas informações e as tomadas de decisão podem 
ser feitas por meio das assembleias. Explique como elas são, 
quais as suas finalidades e a forma como ocorrem.
3. A gestão e o controle do condomínio são feitos pelo síndico, 
que é eleito por meio das assembleias para uma atuação 
de até dois anos, tendo o direito à reeleição, conforme cita 
Silveira (2015). Para ser eleito, ele pode ou não ser morador 
do condomínio, sendo elegíveis pessoa jurídica ou física. 
Ele também precisa defender os interesses dos moradores, 
solucionar os conflitos, direcionar e cobrar os funcionários, 
negociar com os fornecedores e ouvir os moradores. Cite 
quais são as atribuições necessárias ao síndico.
Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do 
inquilinato anotada: questões práticas e modelos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
BARBOSA, Mônica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A cartilha do 
ponto comercial: como escolher o lugar certo para o sucesso do seu negócio. 
São Paulo: Clio, 2004.
Condomínios e síndicos 53
BRASIL. Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/l4591.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei n. 8.245, 
de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos 
sobre locação de imóvel urbano. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/
Lei/L12112.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula n. 214, de 2 out. 1998, Brasília, 
DF. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/
stj-revista-sumulas-2011_16_capSumula214.pdf. Acesso em: 19 ago. 2019.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos 
unilaterais. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 3.
SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios 
e locação de imóveis. Minas Gerais: Instituto Federal do Norte de Minas 
Gerais, 2015.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm4
Contrato de locação
A locação e a administração de imóveis passam por questões 
legais que precisam ser planejadas e executadas com cuidado e 
eficiência. Conhecer e entender sobre o contrato de locação e seus 
pormenores, bem como os direitos e deveres dos envolvidos neste 
contexto são conhecimentos essenciais e que nos preparam para lidar 
com as mais diversas situações em um mercado tão competitivo.
Lidaremos diretamente com clientes, estando de um lado o 
locador, que tem um imóvel e deseja disponibilizá-lo para locação, 
e, de outro, o locatário, que busca uma moradia para ele ou para sua 
família. Assim, é preciso que estejamos atentos a todos os trâmites 
que precisam ser levados em conta no processo.
Além disso, é necessário conhecer as formas de identificar 
os futuros inquilinos, por meio das ferramentas que podem nos 
cercar de certezas e seguranças no momento da locação ou até 
mesmo da sublocação.
4.1 Contrato de locação
O contrato de locação é visto como um acordo 
legal entre as partes, onde uma cede o imóvel 
(locador) para aquele que o utilizará por certo 
período de tempo (locatário); esse acordo envolve 
um valor financeiro, e é chamado de aluguel ou 
locação.
As locações podem ser de bens, de serviços ou de obras. O artigo 
1º da Lei n. 8.245/91 apresenta a seguinte regra:
Vídeo
56 Administração de imóveis e locação
Art. 1.º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto 
nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e 
pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas 
modalidades. (BRASIL, 1991)
No contexto da locação imobiliária, temos duas partes envolvidas: 
o locador e o locatário (também chamado de inquilino). Nos 
contratos, existe ainda a chamada solidariedade, que incide quando 
existe mais de um locador ou mais de um locatário, conforme explica 
o artigo 2º da Lei n. 8.245/91.
Não existe contrato de locação “perpétuo”, devendo-se, assim, 
ser por prazo determinado ou indeterminado. O artigo 3º da Lei 
de Locação faz uma restrição para contratos com prazo igual ou 
superior a dez anos, sem o consentimento do cônjuge. Assim dispõe 
o artigo: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer 
prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez 
anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não 
estará obrigado a observar o prazo excedente” (LINDENBERG 
FILHO, 2006, p. 25).
No artigo 6º da Lei n. 8.245/91, observamos que há um 
período de 30 dias antes que exista a extinção do contrato por 
iniciativa do locatário.
O locatário poderá denunciar a locação por prazo 
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, 
Contrato de locação 57
com antecedência mínima de 30 dias. Parágrafo único. 
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia 
correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes 
quando da resilição. (BRASIL, 1991)
Dois outros artigos dessa mesma lei orientam temas importantes 
acerca da locação. O artigo 17 proíbe que o aluguel seja feito em 
moeda estrangeira ou que o valor esteja atrelado à variação cambial 
de alguma moeda estrangeira e, até mesmo, ao salário-mínimo. “É 
livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda 
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário 
mínimo” (BRASIL, 1991).
O artigo 20, por sua vez, trata da antecipação de valores, 
explicitando que tal prática é permitida somente no caso dos aluguéis 
por temporadas ou quando não existe outro tipo de garantia, salvo 
“as hipóteses do artigo 42 e da locação para temporada, o locador não 
poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel” (BRASIL, 1991).
Venosa (2006) enfatiza o acordo entre locador e locatário, em que 
as partes podem pedir revisão judicial do valor do aluguel para que 
este se adeque a uma realidade comercial. Tal previsão é explanada 
no artigo 19 da Lei n. 8.245/91: “Não havendo acordo, o locador 
ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo 
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, 
a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. Silveira (2015, p. 38) traz 
ainda outras especificidades do contrato de locação1:
• Típico e nominado, pois é constitutivo para locação;
• Bilateral, pois gera direitos e obrigações para ambos os 
contratantes, ou seja, locador e locatário;
• Oneroso, visto que exige o pagamento, isto é, o preço;
• Consensual, pois é desenvolvido de acordo com a 
vontade dos contratantes;
• Solene, porque deve ser escrito;
1 Vide modelo de contrato de locação ao final do livro.
58 Administração de imóveis e locação
• Não personalíssimo, uma vez que este contrato pode ser 
cedido ou sublocado;
• De duração, pois é estabelecido por tempo determinado 
ou indeterminado;
• De troca, devido à função econômica que exerce;
• Principal e definitivo, visto que independe de outro 
contrato para ter eficácia.
Segundo Loureiro (2007), o contrato é um negócio de cunho 
jurídico que reflete as vontades das partes envolvidas. O Novo 
Código Civil não traz uma definição sobre contrato, mas podemos 
compreender que o trata como um acordo entre partes, pois gera 
uma relação patrimonial e deve ser cumprido com boa-fé a fim de 
evitar transtornos que possam desencadear questões judiciais entre 
os envolvidos (BRASIL, 2002).
O contrato de locação segue a regulamentação do Código Civil, 
mas quando se trata de locação de bens imóveis urbanos, a Lei n. 
8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, é aplicada.
O contrato de locação não exige forma legal e solene, 
como a compra e venda de imóveis requer, nos termos do 
artigo 108 do Código Civil. O contrato de locação pode ser 
convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, 
concordamos que a forma escrita traz uma segurança 
jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato for 
devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, 
tornando alguns direitos mais seguros de serem exercidos, 
como é o direito de preferência. Caso o locatário disponha 
de contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da 
faculdade prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 
n.º 8.245/1991) para haver para si o imóvel, caso deposite o 
preço e as demais despesas do ato de transferência. Ademais, 
nos termos do artigo 71, título I, da Lei do Inquilinato, 
somente os contratos escritos podem dar o direito à ação 
renovatória. (GOMIDE, 2012, p. 10)
Para que haja um acordo seguro, o autor ressalta ainda que os 
envolvidos precisam ter cuidado com a documentação necessária. O 
locatário deve exigir certidão de propriedade do imóvel, atualizada e 
válida, além de certificar-se sobre a existência de hipotecas, penhoras ou 
de outras formas de restrição que possam gerar complicações futuras.
Contrato de locação 59
O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de 
propriedade do locador e de que não haja outros proprietários. 
Por fim, no caso de contrato de locação para fins não 
residenciais, o locatário deve certificar-se de que naquela 
região é lícita a atividade comercial. Por outro lado, o locador 
deverá ter cautela na situação jurídica do locatário. Investigar 
se o interessado em seu imóvel encontra-se em situação regular 
com as suas obrigações financeiras. Torna-se imperiosa uma 
pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa 
possui um bom histórico ou não. Também deve ser realizada 
uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, 
como forma de proteção ao locador. (GOMIDE, 2012, p. 12)
Outra questão importante é a realização de uma vistoria quedescreva detalhadamente as condições do imóvel antes que o 
contrato de locação seja firmado. Essa prática traz mais segurança 
para todo o processo, resguardando as partes envolvidas.
4.2 Avaliação de inquilinos
Essa é uma etapa muito importante, pois é aqui 
que passamos a conhecer quem locará o imóvel e, 
com isso, teremos subsídios para evitar problemas 
futuros. No primeiro contato com o pretendente, 
sempre é necessário solicitar seu RG e CPF, mas 
vale ressaltar que ter essa documentação em mãos 
não é o suficiente para garantir uma locação totalmente segura.
Segundo Barbosa (2004), os seguintes documentos são essenciais 
para minimizar os riscos em um contrato de locação:
• Documentação pessoal: É importante sempre exigir o RG, o 
CPF e mais algum documento de identificação, uma vez que 
isso pode facilitar as buscas de indícios de fraude.
• Histórico de crédito: Empresas como a Serasa e o Serviço de 
Proteção ao Crédito (SPC) fornecem dados sobre o histórico 
do indivíduo e, caso este esteja inadimplente, será possível 
obter informações nesse sentido.
Vídeo
60 Administração de imóveis e locação
• Certidão de antecedentes criminais: Esta pesquisa quase 
não é feita, mas pode auxiliar a não entregarmos o imóvel a 
pessoas de índole duvidosa. A certidão deve ser solicitada pelo 
próprio indivíduo, pela internet, no site da Polícia Federal, ou 
presencialmente, em postos de atendimento do instituto de 
identificação do estado.
• Comprovante de renda: Por meio do holerite, da declaração do 
Imposto de Renda e dos extratos bancários, é possível levantar 
os rendimentos do pretendente à locação e, assim, verificar sua 
capacidade de adimplência para pagamento do aluguel.
• Certidão negativa de processos judiciais: Esta certidão 
informa sobre a existência de processos em curso e também 
sobre aqueles já julgados – informação relevante para tomar a 
decisão de locar ou não o imóvel.
• Comprovante de regularidade do CPF: Acessando o 
site da Receita Federal é possível emitir uma Certidão de 
Regularidade do CPF e, assim, verificar se o possível locatário 
está em dia com as suas obrigações fiscais.
A solicitação desses documentos é uma medida de grande 
importância, que diminui os riscos e os possíveis contratempos 
envolvendo o contrato de locação.
4.3 Sublocação
A sublocação é legal e prevista no artigo 13 da 
Lei n. 8.245/91: “A cessão da locação, a sublocação 
e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, 
dependem do consentimento prévio e escrito do 
locador”. Em outras palavras, podemos dizer que a 
sublocação pode ocorrer desde que a sua proibição 
não esteja expressa no contrato. Sobre esse assunto, vale lembrar 
que em um prédio urbano, tal prática é proibida, exceto se o locador 
registrar isso em contrato e de forma explícita.
Vídeo
Contrato de locação 61
De acordo com Silveira (2015, p. 40), a sublocação difere 
da cessão por se tratar de uma modalidade contratual onerosa, 
enquanto a cessão é permeada pela gratuidade.
Entende-se a sublocação pelo contrato de locação 
celebrado entre o locatário de um bem e o terceiro 
(sublocatário) através da permissão do locador 
participante do primeiro contrato do mesmo imóvel. 
É um contrato acessório à locação principal. Difere-se 
da cessão pelo caráter oneroso que a sublocação possui, 
enquanto a cessão tem modo de gratuidade.
O artigo 14 da Lei n. 8.345/91 afirma que as mesmas normas que 
regem o contrato de locação devem ser aplicadas para a sublocação, 
que é vista como uma nova locação e depende diretamente da 
primeira, não sendo, portanto, superior a ela.
A sublocação não estabelece ligação entre locador e 
sublocatário, contendo aí duas relações jurídicas distintas; 
a primeira entre locador e locatário e a segunda entre 
sublocador e sublocatário, inexistindo assim relação entre 
o locador e o sublocatário. O sublocatário tem os mesmos 
direitos assegurados ao locatário. Embora continue 
responsável pelo pagamento do aluguel e pela conservação 
do imóvel, o locatário transfere ao sublocatário o gozo do 
bem do imóvel. (SILVEIRA, 2015, p. 40)
O artigo 15 da referida lei mostra que o sublocatário tem direito 
à indenização em caso de dissolução da locação principal, ao mesmo 
tempo em que o sublocatário pode responder por danos. Nesse 
contexto, o artigo 570 do Código Civil explica que “se o locatário 
empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, 
ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além 
de rescindir o contrato, exigir perdas e danos” (BRASIL, 2002).
Ainda a respeito da sublocação, Silveira (2015) explica que ela 
pode ocorrer de forma total, quando todo o bem é sublocado, ou 
parcial, quando apenas parte do bem é sublocado. Ele também aborda 
um ponto importante do artigo 16 da Lei n. 8.245/91, que coloca a 
sublocação como uma garantia adicional da locação, conferindo ao 
62 Administração de imóveis e locação
locador autorização para acionar o sublocatário em caso de falta de 
pagamento, para que este responda subsidiariamente até o fim do 
litígio, conforme segue: “o sublocatário responde subsidiariamente ao 
locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for 
demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.”
No caso de venda do imóvel sublocado, o artigo 30 da Lei n. 
8.245/91 enfatiza que existe direito de preferência para a compra do 
bem pelo sublocatário.
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a 
preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se 
forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, 
em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, 
caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma 
data, ao mais idoso. (BRASIL, 1991)
As questões legais acerca da locação não encerram por aqui. 
Para ampliar o repertório adquirido neste capítulo, é necessário que 
façamos uma leitura atenta e detalhada do Código Civil e da Lei do 
Inquilinato. Com isso, teremos conteúdo suficiente para avaliar com 
mais critério e rigor todos os pontos abordados.
Considerações finais
O mundo dos negócios é um desafio diário para aqueles que 
terão que lidar com contratos e administração de bens. Por isso, 
todo o conteúdo visto a respeito do contrato de locação e das leis que 
o permeiam são essenciais para a formação dos profissionais.
Precisamos estar alertas ao perfil dos locatários e nos precaver 
de eventualidades. Para tanto, devemos lançar mão das ferramentas 
apresentadas e atentar para os cuidados que minimizam os riscos e 
nos ajudam a entregar os imóveis nas mãos de pessoas idôneas e a 
ter menor risco de incorrer em inadimplência.
Contrato de locação 63
Percebemos que, além da locação, é preciso lidar com as questões 
da sublocação, modalidade que deve seguir as regras da locação 
principal. Esse ponto precisa integrar nossos conhecimentos, pois só 
assim estaremos preparados para atender com qualidade e eficiência 
às mais diversas demandas do mercado imobiliário.
Ampliando seus conhecimentos
• Vida Melhor. Aluguel - os direitos e as obrigações do locador 
e do inquilino. YouTube. 2 mar. 2012 (14m23s). Disponível 
em: https://www.youtube.com/watch?v=bnjsCfIdaEg. Acesso 
em: 20 ago. 2019.
Com uma linguagem simplificada, este vídeo possibilita 
conhecer alguns conceitos essenciais sobre os direitos e 
deveres do locador e do inquilino, aprofundando o que vimos 
neste capítulo.
• CAPANEMA, Sylvio de Souza. Lei do inquilinato comentada. 
São Paulo: Forense, 2019.
Este livro comenta detalhadamente a Lei do Inquilinato 
e traz diversos modelos e formulários, auxiliando todos os 
que atuam no campo da locação do imóvel urbano, inclusive 
locadores e locatários. O autor expõe a aplicação da referida 
lei e oferece respostas aos que procuram conhecimento para 
melhor defender seus direitos.
Atividades
1. A Lei n. 8.245/91 dispõe sobre as locações de imóveis urbanos 
e os procedimentos a elas pertinentes.Dentre os conteúdos 
expostos na referida lei, há as características específicas que 
os contratos de locação possuem. Cite-as.
64 Administração de imóveis e locação
2. Alguns documentos são essenciais para efetivar uma locação 
com o menor risco possível. Quais são eles?
3. A sublocação é algo legal e previsto, desde que sua proibição 
não esteja expressa no contrato. Entretanto, em um prédio 
urbano a sublocação é proibida, a não ser que o locador tenha 
mencionado essa possibilidade no contrato. Considerando 
essas informações, explique o termo sublocação.
Referências
BARBOSA, Mônica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A cartilha do 
ponto comercial: como escolher o lugar certo para o sucesso do seu negócio. 
São Paulo: Clio, 2004.
BRASIL. Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/l4591.htm. Acesso em: 20 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as 
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. 
Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 20 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acesso em: 20 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei n. 8.245, 
de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos 
sobre locação de imóvel urbano. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/
Lei/L12112.htm. Acesso em: 20 ago. 2019.
GOMIDE, Alexandre Junqueira. Administração de imóveis e locações. 1. ed. 
rev. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri (org.). Dicionário técnico jurídico. 6. 
ed. rev. atual. São Paulo: Rideel, 2004.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
Contrato de locação 65
LINDENBERG FILHO, Sylvio de Campos. Guia prático do corretor de 
imóveis: fundamentos e técnicas. São Paulo: Atlas, 2006.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso completo de Direito Civil. São Paulo: 
Método, 2007.
SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios 
e locação de imóveis. Minas Gerais: Instituto Federal do Norte de Minas 
Gerais, 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 6. ed. São Paulo: Atlas, 
2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria 
geral dos contratos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 
8. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
5
Exigências e questões legais
O mercado imobiliário é pautado por leis, normas e regras que 
contribuem para o correto andamento da gestão e da locação de 
imóveis; servem, ainda, de base para a elaboração de um contrato 
assertivo e eficiente.
Nesse contexto, aprofundaremos nosso aprendizado, conhecendo 
os direitos e deveres do locador e do locatário, a fim de compreender 
as demandas judiciais que envolvem o setor.
Também entenderemos a importância da vistoria e do laudo do 
imóvel, ferramentas essenciais para evitar transtornos e até mesmo 
ações judiciais que possam dificultar todo o nosso planejamento.
5.1 Demandas judiciais
As demandas judiciais são procedimentos 
aplicados, com fundamentos legais, para que os 
direitos e deveres sejam amparados e executados. 
Conforme Silveira (2015), temos, com base na lei, 
ações de despejo, de consignação em pagamento 
de aluguel e acessório da locação, além de ações 
revisionais de aluguel e renovatórias de locação. Com isso, tomaremos 
como base os artigos 58 a 74 da Lei n. 8.245/91, considerando a nova 
redação dada pela Lei n. 12.112/2009.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único 
do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento 
de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e 
renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se 
suspendem pela superveniência delas;
Vídeo
68 Administração de imóveis e locação
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro 
do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido 
eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, 
ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes 
por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação 
ou notificação far-se-á mediante correspondência com 
aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou 
firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, 
ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no 
Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito 
somente devolutivo. (BRASIL, 1991)
A seguir, vamos conhecer as especificidades de cada uma 
das ações.
Ação de despejo: essa ação é movida pelo locador para fins de 
retomada do imóvel, o que pode ocorrer por fatores como falta de 
pagamento do IPTU, aluguel em atraso, entre outros, conforme 
explana Silveira (2015).
Quando movida a ação de despejo, sendo o pedido a rescisão 
do contrato de locação cumulada com cobrança de aluguéis e 
seus acessórios, deverá ser citado o locatário para responder 
ao pedido de rescisão e serem citados o locatário e os fiadores 
para responderem ao pedido de cobrança, que deverá ser 
seguido de cálculo discriminando o valor do débito. Poderão 
o locatário e o fiador evitar a rescisão do contrato da locação, 
realizando, em até 15 dias a contar do dia da citação, o 
pagamento do débito atualizado através de depósito judicial, 
incluindo aluguéis com vencimento até a data do pagamento, 
multa, juros, custas e honorários de advogado. Não será 
admissível emendar a mora, isto é, caso o locatário já tenha se 
utilizado desta faculdade nos últimos 24 meses precedentes à 
propositura da ação. (SILVEIRA, 2015, p. 79)
A autora reforça ainda que, ao compreender a existência de 
coerência no pedido, o juiz determinará o mandado de despejo, 
Exigências e questões legais 69
sendo 30 dias o prazo para que a desocupação do imóvel ocorra de 
maneira voluntária.
Os prazos que vimos podem ser encontrados nos artigos 63 a 66 
da Lei n. 8.245/91, que apresentam todas as regras e formalidades 
relacionadas ao despejo. É importante frisar que existem diferenças 
de prazos para hospitais, escolas, asilos ou igrejas; eles variam de 6 
a 12 meses.
Ação consignatória: ao avaliarmos o artigo 67 da Lei n. 8.245/91, 
encontramos as regras acerca da ação de consignação de pagamento, 
que também é apresentada no Código Civil, nos artigos 890 a 900.
Este tipo de ação tem o objetivo de liberar o devedor de uma 
obrigação, ou seja, libertar o locatário do pagamento de 
aluguel em casos de não localizado o locador para que seja 
efetivado o pagamento ou, se localizado, o mesmo se recuse 
a receber. O depósito da quantia referente ao valor devido 
será efetivado em juízo e caso não haja contestação no prazo 
de dez dias, o juiz dará como procedente o pedido, declarará 
extinta a obrigação e condenará o réu ao pagamento das 
custas e honorários. (SILVEIRA, 2015, p. 83)
Ação revisional: pode se originar tanto por parte do locador 
como do locatário. Sua finalidade é ajustar os valores de aluguel 
quando estes não estão em conformidade com o mercado. Seu 
ajuizamento pode ocorrer somente após três anos de vigência 
do contrato.
A ação revisional de aluguel, disciplinada pelos artigos 
68 a 70 da Lei n.º 8.245/1991, é usada para ajustar o valor 
da locação ao do mercado, reduzindo ou aumentando 
o mesmo. Os requisitos encontram-se disciplinados no 
Código deProcesso Civil, artigos 276 a 282.
A petição inicial deverá conter o pretenso valor a ser fixado. 
Se for pedido e tendo elementos suficientes, ao designar a 
audiência, o juiz poderá estabelecer aluguel provisório, e, 
podendo ainda contestar, o réu poderá trazer elementos 
probatórios para pedir ao juiz que reveja o valor fixado para 
o aluguel provisório. (SILVEIRA, 2015, p. 83)
70 Administração de imóveis e locação
Ação renovatória: o artigo 51 da Lei n. 8.245/91 mostra que 
a ação renovatória para imóveis com fins comerciais pode ser 
ajuizada, quando o contrato a ser renovado for celebrado por escrito 
e com prazo determinado. Ela pode ocorrer também nos casos em 
que a renovação tenha prazo seguido ou que a soma dos prazos 
ininterruptos resultem em, no mínimo, cinco anos. Além disso, pode 
ser movida quando o locatário estiver explorando seu comércio, no 
mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de três anos.
Sobre a desocupação, vejamos como ocorre a determinação 
judicial, com base na Lei n. 8.245/91:
O artigo 74 prevê que se a demanda renovatória for julgada 
improcedente, o juiz determinará a expedição do mandado 
de despejo, e o locatário terá o prazo de 30 dias para a 
desocupação voluntária, caso tenha pedido na contestação. 
(SILVEIRA, 2015, p. 83)
É fundamental frisar que todas essas regras e leis precisam ser 
amplamente conhecidas e aprofundadas; por isso, não podemos 
esgotar aqui todas as explicações e possibilidades. Explorar o 
conteúdo de maneira abrangente e pesquisar outras informações 
sobre o tema farão com que estejamos cada vez mais preparados 
para resolver as adversidades que possam ocorrer.
5.2 Formalização e vistoria
Para que o contrato esteja em conformidade 
com a realidade, é necessário conhecer sua forma 
de elaboração e os direitos inerentes às partes 
envolvidas. Nesse sentido, Silveira (2015, p. 96) 
apresenta as cláusulas e os requisitos indispensáveis 
ao contrato de locação:
• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se 
houver;
• Descrição e endereço do imóvel locado;
• Forma e local de pagamento;
Vídeo
Exigências e questões legais 71
• Modalidade da garantia apresentada, se por meio 
de fiador ou de depósito em dinheiro, ou ainda, de 
seguro-fiança;
• Discriminação dos encargos a serem pagos, como 
condomínio, taxas municipais, água, luz, esgoto etc.;
• Destinação do imóvel, se para uso residencial, comercial 
ou não residencial;
• Data do início e do término da locação, ou seja, a 
duração do contrato;
• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
• Termo de vistoria com a descrição do estado de 
conservação do imóvel, o qual deve ser anexado ao 
contrato, passando a integrá-lo.
Além do exposto, os contratos precisam ser assinados e ter pelo 
menos duas testemunhas que não tenham impedimentos legais, as 
quais devem apresentar seu RG e comprovante de endereço. Ademais, 
precisa ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.
Silveira (2015) ainda apresenta uma gama de documentos que 
são exigidos para elaborar o contrato, tais como:
Por parte do locador
• Título de propriedade ou procuração, se o contrato for 
assinado por um representante;
• Cópia da cédula de identidade (RG);
• Cópia do documento de Cadastro de Pessoa Física (CPF);
• Contas de serviços públicos, como água e luz;
• Carnê do Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU);
• Cópia da Certidão de Casamento, se casado, ou cópia 
da Certidão de Casamento com Averbação de Divórcio, 
se divorciado.
Por parte do locatário
• Cópia da cédula de identidade (RG);
72 Administração de imóveis e locação
• Cópia do documento de Cadastro de Pessoa Física (CPF);
• Comprovante de renda (são válidos: os três últimos 
holerites juntamente com a carteira profissional; a 
declaração do imposto de renda; o recibo de pró-labore, 
frisando que atualmente as administradoras não estão 
aceitando declaração simples do contador);
• Os mesmos documentos do cônjuge e a cópia da 
Certidão de Casamento, se casado;
• Cópia da Certidão de Casamento com Averbação de 
Divórcio, se divorciado.
Por parte do fiador
• Cópia da cédula de identidade (RG);
• Cópia do documento de Cadastro de Pessoa Física (CPF);
• Escritura definitiva do imóvel colocado em fiança;
• Certidão Negativa de Ônus de Imóvel (CNO), 
atualizada, a ser retirada junto ao Cartório de Registro 
de Imóveis;
• Carnê do Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU);
• Comprovante de renda (são válidos: os três últimos 
holerites juntamente com a carteira profissional; a 
declaração do imposto de renda; o recibo de pró-labore, 
frisando que atualmente as administradoras não estão 
aceitando declaração simples do contador);
• Cópia do comprovante de residência (conta de luz, água 
ou telefone);
• Os mesmos documentos do cônjuge, se casado.
Exigências e questões legais 73
Perceba que a exigência dessa documentação serve para garantir 
a segurança do processo, evitando transtornos durante o contrato de 
locação ou até mesmo o seu término. Também é necessário entender 
que o contrato é algo que envolve legalidade, ou seja, deve ser feito 
formalmente. É preciso considerar o dito popular “Amigos, amigos, 
negócios à parte”.
O laudo de vistoria1 deve ser redigido e assinado pelo locador 
e pelo locatário antes mesmo do contrato de locação, e a vistoria 
só pode ocorrer com a presença do proprietário, do inquilino e do 
corretor de imóveis.
Seu teor deve ser claro e minucioso, abrangendo informações 
sobre todos os cômodos do bem. É preciso constar nesse laudo 
as condições em que se encontra o imóvel: o estado de paredes, 
tetos, portas, janelas, fechaduras, trincos, armários etc., citando 
tudo detalhadamente, pois ele será revisto quando o inquilino for 
entregar as chaves (SILVEIRA, 2015).
Nesse documento, é importante anexar fotos do imóvel, a fim 
de demonstrar seu real estado. Todos os registros, seja em formato 
de texto ou de imagem, serão essenciais, caso surjam problemas 
durante a estada do inquilino ou no momento de sua saída.
Araujo (2013) ressalta que a vistoria é algo fundamental para 
evitar transtornos no caso de processos judiciais ou indenizações. 
Sem ela, é impossível que o locador ou locatário tenham seus 
direitos resguardados, pois não haverá nenhum documento legal 
que comprove a situação do imóvel.
A vistoria precisa ser minuciosa, verificando todo o imóvel e 
seus pormenores estruturais e de acabamento; é por meio dela que 
conseguimos detectar problemas que impedem o imóvel de ser locado 
e, assim, garantir a satisfação de todos: o inquilino aluga um imóvel 
seguro, e o locador sabe o estado do imóvel antes e depois da locação.
1 Consulte o modelo de laudo de vistoria no fim do livro.
74 Administração de imóveis e locação
5.3 Direitos e deveres contratuais
Para compreender os direitos e deveres do 
locador e do locatário, apresentaremos, a seguir, os 
artigos do Código Civil, a Lei n. 8.245/91 e alguns 
excertos de decisões da Revista dos Tribunais e da 
Revista Forense. Também avaliaremos tais direitos 
e deveres a partir da visão de Silveira (2015).
5.3.1 Direitos do locador
Dentro do contexto do contrato de locação e com base na Lei n. 
8.245/91 (principalmente em seu artigo 43), podemos mencionar os 
seguintes direitos:
• Recebimento do valor acordado de locação (aluguel);
• Cobrança antecipada de locação (contrato de temporada);
• Exigência de caução (real ou fidejussória), fiança ou 
seguro-fiança.
De acordo com Silveira (2015), os artigos 59 a 66 da Lei n. 8.245/91 
e a nova redação da Lei n. 12.112/2009 mostram que o locador pode 
mover uma ação de despejo juntamente com a cobrança de aluguéis 
atrasados e até mesmo de multa, quando pertinente. Além disso, 
o teor legal afirma que é direito do locador solicitar a correção de 
valores após três anos de contrato para adequar o aluguel àquilo que 
está sendo praticado no mercado.
Analisando o artigo 13 da Lei n. 8.245/91, observamos que o 
locador pode autorizar a sublocação e o empréstimodo bem locado. 
Além disso, tem como direito a comunicação ou o aviso de separação 
ou divórcio dos envolvidos na locação, tendo a prerrogativa de rogar 
ao ex-cônjuge que queira permanecer no imóvel.
A respeito do fiador, o locador deve ser notificado sobre 
sua exoneração e, em 30 dias, o locatário deverá apresentar nova 
Vídeo
Exigências e questões legais 75
garantia, ficando o fiador responsável por todos os efeitos da fiança 
até 120 dias após essa notificação.
Por fim, Silveira (2015) ressalta que é direito do locador ter de 
volta o bem alugado após o encerramento contrato.
5.3.2 Deveres do locador
Na visão de Silveira (2015) e segundo o artigo 22 da Lei n. 
8.245/91, o locador tem por dever entregar o bem locado em bom 
estado para a finalidade a que foi destinado, incluindo instalações 
e estrutura (parte elétrica, jardim, água, entre outros). O mesmo 
artigo reforça que o locador deverá responder pelos vícios que 
possam estar ocultos no imóvel e, com isso, realizar as correções ou 
os reparos para que o imóvel esteja em perfeitas condições de uso e 
segurança.
Já as benfeitorias feitas pelo locatário são regidas pelos artigos 
35 e 36. Vale ressaltar que o locatário pode solicitar a redução do 
valor do aluguel ou até mesmo cancelar o contrato caso o imóvel se 
deteriore sem sua culpa.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, 
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, 
ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, 
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, 
podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, 
desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância 
do imóvel. (BRASIL, 1991)
Perceba que as benfeitorias (úteis e necessárias) que forem 
realizadas pelo locatário podem ser indenizadas pelo locador por 
meio de descontos no valor do aluguel ou outra forma, entretanto, o 
locatário pode reter o bem locado até o recebimento dessa indenização. 
É importante frisar que não se pode exigir essa indenização em 
benfeitorias voluptuárias (apenas por opção ou gosto).
76 Administração de imóveis e locação
Silveira (2015) enfatiza que a Lei n. 8.245/91, em seu artigo 43, 
deixa bem claro que o locador não poderá cobrar valores além dos 
acordados em aluguel ou referentes aos encargos permitidos, sob 
pena de prisão de cinco dias a seis meses ou multa entre três e 12 
aluguéis, tendo como base o último aluguel pago.
Já as obrigatoriedades por parte do locador estão dispostas no 
artigo 22, conforme veremos a seguir:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de 
servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do 
imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do 
imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição 
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, 
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das 
importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, 
e de intermediações, nestas compreendidas as despesas 
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de 
seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de 
seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham 
a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em 
contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes 
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de 
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos 
gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à 
estrutura integral do imóvel;
Exigências e questões legais 77
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e 
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade 
do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa 
de empregados, ocorridas em data anterior ao início da 
locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de 
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso 
comum;
g) constituição de fundo de reserva. (BRASIL, 1991)
Podemos perceber que esse artigo apresenta claramente as 
obrigações do locador, deixando explícito seu papel perante o 
locatário. Há também uma ênfase aqui no fornecimento de recibos 
dos aluguéis para o locatário, podendo o locador ser punido com 
prisão de três meses a um ano, sendo esta passível de substituição 
por pagamento de multa relativa a um mínimo de 12 e a um máximo 
de 24 meses do aluguel atualizado.
5.3.3 Direitos do locatário
Silveira (2015) apresenta os direitos do locatário dentro do 
contexto da Lei n. 8.245/91, principalmente com foco no artigo 22, 
onde o locatário tem o direito:
• de exigir a entrega do imóvel por parte do locador;
• ao recibo do pagamento de aluguel e encargos;
• à garantia do uso pacífico do imóvel;
• à responsabilidade do locador por vícios ocultos;
• à manutenção do imóvel durante o contrato.
Além disso, o locatário pode exigir um relatório do real estado 
do imóvel que lhe será entregue, tendo como regra que o locador 
não pode reclamar por perdas ou danos, caso se negue a entregá-lo 
ao locador.
78 Administração de imóveis e locação
Quanto à retenção do imóvel pelo locatário, é um direito 
expresso na lei quando as benfeitorias necessárias são executadas, 
salvo algum acordo contratual.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, 
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, 
ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, 
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção. (BRASIL, 1991)
Outro detalhe interessante é que o locatário pode sublocar, ceder 
ou emprestar o imóvel, desde que haja o consentimento expresso 
das partes.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento 
de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, 
de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos 
acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado 
com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios 
da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para 
responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores 
para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser 
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor 
do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação 
efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, 
o pagamento do débito atualizado, independentemente de 
cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a 
sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados 
em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato 
não constar disposição diversa. (BRASIL, 1991)
O artigo demonstra que a rescisão do contrato de locação acontece 
pela falta de pagamento, gerando até mesmo a ação de despejo caso os 
pagamentos não sejam feitos em até 15 dias da citação.
Exigências e questões legais 79
Em caso de alienação do imóvel locador, o locatário tem 
preferência para a aquisição. É o que nos fala o artigo 27 
da Lei n.º 8.245/1991, Súmula n.º 488 do STF, exceto 
quando a alienação caracterizar venda judicial, permuta, 
doação, integralização de capital, cisão, fusão, incorporação, 
constituição de propriedade ou venda por quaisquer formasde garantia. Artigos 32 e parágrafo único da lei e artigos 
1.113 e 1.122 do Código Civil. (SILVEIRA, 2015, p. 46)
A Lei n. 8.245/91 é específica em seus artigos; assim, é necessário 
ter cautela, a fim de evitar contratempos. Exemplo disso são os 
artigos 46 e 47, que falam sobre o despejo do locatário por denúncia 
vazia ou cheia.
5.3.4 Deveres do locatário
Com base no Código Civil, em seu artigo 570, temos enfatizado 
que é dever do locatário usar o imóvel com base no que foi expresso 
contratualmente e evitar que o bem seja deteriorado, com pena de 
responsabilização pelas perdas ou danos.
Não constitui utilização indevida quando o advogado 
ou médico, ou dentista mantêm salões, escritórios ou 
consultórios em sua casa ou a existência de salão de beleza, 
centros de estética ou pequena escola primária instaladas 
em um dos cômodos da moradia. Assim nos orienta a Lei 
n.º 8.245/1991, em seu artigo 23, inciso II 1ª parte.
Pode incorrer em pena de rescisão contratual e de indenização 
por perdas e danos ao locador, o locatário que não cuidar do 
imóvel como se fosse seu. (SILVEIRA, 2015, p. 47)
O artigo 23 da Lei do Inquilinato é claro em seu texto ao informar 
que é proibido ao locatário alterar interna ou externamente o imóvel, 
a não ser que isso ocorra de comum acordo com o locador. Ademais, 
é responsabilidade do locatário pagar em dia os aluguéis e encargos, 
conforme apresentado no contrato de locação.
80 Administração de imóveis e locação
Observamos que esses artigos e recortes nos servem de auxílio para 
compreender os direitos e deveres necessários no processo de locação, a 
fim de que ela ocorra sem complicações ou problemas. Afinal, quando 
falamos desse tema, temos embasamento nas regras e leis.
Considerações finais
Constantemente, os profissionais do mercado imobiliário 
buscam recursos para conhecer a fundo sua área de atuação. Essa 
é uma tarefa que exige muita dedicação, mas traz os subsídios 
necessários para quem deseja se destacar na hora de atender às 
demandas de um setor que cada vez é mais exigente e seletivo.
A fim de facilitar a compreensão e ampliar os conhecimentos, 
apresentamos as leis e regras que regem o mercado imobiliário. 
Entretanto, ressaltamos que os assuntos relacionados a esse setor 
vão muito além e, portanto, é necessário considerar este estudo 
enquanto um ponto de partida para a busca contínua por conteúdos 
que potencializem o aprendizado. Além disso, precisamos considerar 
que as leis passam por constantes mudanças e, por isso, também 
precisamos estar atentos a essas atualizações.
Sucesso em sua trajetória profissional!
Ampliando seus conhecimentos
• TV Creci Rio. A importância da vistoria nas locações 
imobiliárias. YouTube, 27 out. 2016. (53m03s). Disponível 
em: https://www.youtube.com/watch?v=Ih3XxjSvCC8. 
Acesso em: 4 set. 2019.
Neste vídeo, o palestrante Wagner Nogueira aborda a 
importância de realizar uma vistoria e destaca seus resultados 
positivos para uma locação de imóveis.
Exigências e questões legais 81
• D’AMATO, Mônica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. 
Imóveis urbanos – avaliação de aluguéis. Aspectos práticos e 
jurídicos. 3. ed. São Paulo: Leud, 2014.
Esta obra busca sistematizar, de forma prática e didática, todos 
os conceitos aplicáveis ao tema e suas diversas interfaces com 
o Direito e a Administração, além de contextualizá-los com 
situações reais.
Atividades
1. As demandas judiciais são procedimentos aplicados, com 
base na lei, para que os direitos e deveres sejam amparados e 
executados. Nesse sentido, cite os tipos de demandas judiciais.
2. Para que se tenha um contrato em conformidade com a 
realidade, é necessário conhecer sua forma de elaboração 
e os direitos inerentes às partes envolvidas. Considerando 
isso, cite as cláusulas e os requisitos indispensáveis ao 
contrato de locação.
3. A vistoria é algo fundamental para que não haja problemas 
na locação, como processos judiciais ou indenizações. Sem 
vistoria é impossível exigir algo, seja do locador ou do 
locatário, pois não haverá nenhum documento legal que 
comprove eventuais problemas. Nesse sentido, explique a 
vistoria com base nos conceitos estudados neste capítulo.
Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do 
inquilinato anotada – questões práticas e modelos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 
2013.
82 Administração de imóveis e locação
BRASIL. Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/l4591.htm. Acesso em: 4 set. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as 
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. 
Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 4 set. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acesso em: 4 set. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei n. 8.245, 
de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos 
sobre locação de imóvel urbano. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/
Lei/L12112.htm. Acesso em: 4 set. 2019.
GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri (org.). Dicionário técnico jurídico. 6. 
ed. rev. e atual. São Paulo: Rideel, 2004.
SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios 
e locação de imóveis. Minas Gerais: Instituto Federal do Norte de Minas 
Gerais, 2015.
Anexos
Anexo I – Modelo de contrato de locação
Contrato de locação
LOCADOR: José Souza, comerciante, brasileiro, nascido em 
Brasília-DF, identidade 123.456-7/SSP-DF, CPF 123.456.789-0, 
residente na Rua Nove, 123/Bloco 1/apto 5/Brasília-DF.
LOCATÁRIO: Maria Silva, militar, brasileira, nascida em 
Curitiba- -PR, identidade 123.456-7/SSP-DF, CPF 123.456.789-0, 
residente na Rua Nove, 123/Bloco 1/apto 5/São Paulo-SP.
FIADOR 1: José Gomes, funcionário público, brasileiro, nascido 
em Brasília-DF, identidade 123.456-7/SSP-DF, CPF 123.456.789-0, 
residente na Rua Um, 123/Bloco 1/apto 5/Rio de Janeiro-RJ.
FIADOR 2: Ana Silva, empresária, brasileira, nascida em Brasília- 
-DF, identidade 123.456-7/SSP-DF, CPF 123.456.789-0, residente na 
Rua Nove, 123/Bloco 2/apto 15/Brasília-DF.
IMÓVEL: Apartamento, situado à Rua Nove, 123/Bloco 2/apto 
15/Brasília-DF. Finalidade: residencial. Atividade: residência.
PERÍODO DE LOCAÇÃO: 12 meses e 10 dias. 
Data de início: 20/08/2019.
Data de término: 30/08/2020. 
VENCIMENTO DO ALUGUEL: Até o quinto dia útil de cada mês.
VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO: R$ 1.300,00 (mil e trezentos 
reais).
FORMA DE PAGAMENTO: Depósito em conta corrente.
Banco: Banco da Cidade
Agência: 123-4 | Conta: 56789-00
Favorecido: José Souza
84 Administração de imóveis e locação
PERIODICIDADE DO REAJUSTE: Anual. 
O LOCADOR, supraqualificado, e o LOCATÁRIO, também 
supraqualificado, resolvem ajustar a locação do imóvel retrodescrito, 
que ora contratam, sob as cláusulas e condições seguintes:
I – Prazo: A locação vigerá pelo período estabelecido no 
preâmbulo deste instrumento (12 meses e 10 dias), independente 
de notificação judicial ou extrajudicial, sendo que findo o prazo 
estabelecido, e não havendo oposição do LOCADOR, poderá o 
LOCATÁRIO continuar na posse da coisa alugada, devendo este 
restituir o LOCADOR, quando solicitado pelo mesmo, por meio de 
comunicado com antecedência de 30 dias. Da mesma forma, poderá 
o LOCATÁRIO, findo o prazo inicial previsto no contrato, devolvê- 
-lo com comunicado ao locador com 60 dias de antecedência.
II - O valor mensal da locação será aquele pactuado no 
preâmbulo deste instrumento (R$ 1.300,00), e os aluguéis serão 
reajustados anualmente,ou no menor período que a legislação vier 
a permitir, com base no IGP-M (FGV) ou, na sua falta, pelo índice 
governamental destinado a promover a atualização monetária das 
mensalidades locatícias em reais ou, na sua falta, pelo índice da 
inflação do período, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
III - O aluguel será exigível impreterivelmente no dia do 
vencimento supraestabelecido, devendo o pagamento ser efetuado 
por meio de depósito bancário, conforme os dados supracitados 
neste contrato. 
O pagamento após o prazo de vencimento implica multa de 10% 
(dez por cento) sobre o débito, além de correção monetária e juros 
de mora de 1% (um por cento) ao mês.
Parágrafo único. A eventual tolerância em qualquer atraso ou 
demora no pagamento de aluguéis, impostos, taxas, seguros ou 
demais encargos de responsabilidade do LOCATÁRIO, em hipótese 
Anexos 85
alguma poderá ser considerada como modificação das condições 
do contrato, as quais permanecerão em vigor para todos os efeitos.
IV - Além do aluguel, são encargos do LOCATÁRIO e dos 
FIADORES (caso o locatário não pague): o imposto predial (IPTU); 
o seguro de incêndio; as taxas de luz, de saneamento, de esgoto e 
de condomínio, e quaisquer outras que recaiam ou venham a 
recair sobre o imóvel locado, as quais serão pagas às repartições 
arrecadadoras respectivas. Incumbe ao LOCATÁRIO, também, 
satisfazer por sua conta as exigências das autoridades sanitárias de 
higiene ou do condomínio. 
V - O LOCATÁRIO não poderá sublocar o imóvel, no seu todo 
ou em parte, e o usará de forma a não prejudicar as condições 
estéticas, de segurança e de moral, bem como a tranquilidade e o 
bem-estar dos vizinhos.
VI - O LOCATÁRIO recebe o imóvel recém-pintado, em 
perfeito estado de conservação e limpeza, e obriga-se a zelar pela 
sua conservação, trazendo-o sempre nas mesmas condições, 
responsabilizando-se pela imediata reparação de qualquer estrago 
feito por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se, ainda, a 
restituí-lo limpo, com pintura nova, conservado e com todas as 
instalações em perfeito funcionamento quando findar a locação (ou 
quando rescindida esta). 
Sendo necessário substituir qualquer aparelho ou peça de 
instalação, fica entendido que esta substituição se fará por outra da 
mesma qualidade, de forma que, quando forem entregues as chaves, 
o imóvel esteja em condições de ser novamente alugado, sem que 
para isso seja necessária qualquer despesa por parte do LOCADOR.
Parágrafo único - O LOCADOR, por si ou por preposto, poderá 
visitar o imóvel durante o período de locação para verificar o exato 
cumprimento das cláusulas deste contrato.
86 Administração de imóveis e locação
VII - A infração de quaisquer cláusulas deste contrato faz incorrer 
o infrator na multa irredutível de 20% (vinte por cento) sobre o 
aluguel anual em vigor à época da infração, e importa na sua rescisão 
de pleno direito, independentemente de qualquer notificação ou 
aviso, sujeitando-se a parte inadimplente ao pagamento das perdas e 
dos danos que forem apurados.
VIII - Nenhuma obra ou modificação será feita no imóvel sem 
autorização prévia e escrita do LOCADOR. Qualquer benfeitoria 
porventura construída adere ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO, 
expressamente, ao direito de retenção ou de indenização, salvo se 
convier ao LOCADOR que tudo seja reposto no anterior estado, 
cabendo, neste caso, ao LOCATÁRIO fazer a reposição por sua 
conta, responsabilizando-se por aluguéis, tributos e encargos até a 
conclusão da obra.
IX - Como garantia do cumprimento das obrigações pactuadas, 
ao final, assinam os FIADORES, qualificados no preâmbulo deste 
instrumento, responsabilizando-se, como principais pagadores, 
pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas ora reciprocamente 
estipuladas e aceitas, inclusive pela indenização de danos no imóvel 
e reparos necessários, além dos respectivos ônus judiciais.
Parágrafo primeiro. Os FIADORES, e principais pagadores, 
renunciam aos preceitos dos artigos 924 e 1.500 do Código Civil, ou a 
outros que digam respeito a esta legislação e que venham a substituí- 
-los, ou que sejam mais atualizados ou ao código xxxx, xxxxx, xxxxx 
(conforme o caso), bem como ao direito de serem cientificados ou 
citados para a ação de despejo contra o LOCATÁRIO, obrigando- 
-se, inclusive, a arcar com as despesas judiciais, acessórias da dívida 
principal, e com os honorários de advogado, no importe de 10% (dez 
por cento) sobre o valor da causa, quer quanto à ação de despejo, 
quer quanto à execução de aluguéis, tributos e demais encargos. 
Parágrafo segundo. A responsabilidade do LOCATÁRIO e dos 
FIADORES pelo aluguel e demais obrigações legais e contratuais só 
Anexos 87
terminará com a devolução definitiva das chaves e com a quitação 
de todos os débitos de locação e os consectários legais e contratuais, 
inclusive reparos, se necessários.
Parágrafo terceiro. Os FIADORES renunciam expressamente ao 
benefício da prévia execução dos bens do afiançado e não poderão, 
sob qualquer pretexto, exonerar-se desta fiança, que é prestada sem 
limitação de tempo. Caso o LOCATÁRIO permaneça no imóvel após 
o vencimento do contrato, os FIADORES continuarão solidários 
às obrigações assumidas pelo LOCATÁRIO neste contrato, até a 
entrega efetiva das chaves do imóvel.
X - É de responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento do 
seguro anual de incêndio do imóvel locado, em nome do LOCADOR, 
garantindo o seu valor real.
XI - Na hipótese de ser necessária qualquer medida judicial, 
o LOCADOR, o LOCATÁRIO e os FIADORES poderão ser 
citados pelos Correios, com Aviso de Recebimento (AR), dirigido 
aos respectivos endereços mencionados no preâmbulo deste 
instrumento.
XII - O foro deste contrato, inclusive para os FIADORES, é o 
da Comarca de Brasília-DF e, por estarem justos e contratados, 
lavraram o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e 
forma para as finalidades de direito.
Brasília, 10 de outubro de 2019.
LOCADOR(A) _________________________
LOCATÁRIO(A) _________________________
FIADOR 1 ___________________________
CÔNJUGE DO FIADOR 1 __________________
FIADOR 2 ____________________________
CÔNJUGE DO FIADOR 2 _____________________
Testemunha 1_________________________________
Testemunha 2_________________________________
Anexo II – Modelo de laudo de vistoria
Laudo de vistoria
Objeto do presente laudo: Vistoria de um imóvel constituído pela casa 
residencial situada à Rua da Gameleira, 23, nesta capital.
Locador: João Souza
Locatária: Maria Almeida
O presente laudo é parte integrante do contrato de locação celebrado entre 
o locador e a locatária. Qualquer restrição ao presente laudo, ou qualquer 
irregularidade encontrada no imóvel que não conste neste laudo, deverá ser 
comunicado ao locador, por escrito, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, a 
contar do dia 14 de junho de 2019.
Vistoriado o imóvel acima descrito, foi constatado que este se encontra em 
perfeito estado, com todos os seus pertences, utensílios e acessórios em pleno 
funcionamento e bem conservados e, assim, a locatária se compromete a 
devolvê-lo, findo o prazo contratual, independente de vistoria final.
a) Pintura: todas as paredes internas e os tetos da casa foram pintados com 
tinta látex de primeira linha. As portas e janelas foram pintadas com tinta a 
óleo, e a mão de obra das referidas pinturas foi bem executada.
b) Trincos e fechaduras: estão em bom estado de conservação e em pleno 
funcionamento.
c) Parte hidráulica: está em bom estado de conservação e em pleno 
funcionamento.
d) Pisos e azulejos: estão em bom estado de conservação.
e) Parte elétrica: está em bom estado de conservação e em pleno 
funcionamento.
f) Vidraças: os vidros das janelas e basculantes não apresentam nenhum 
trincado.
Anexos 89
Curitiba, 22 de agosto de 2019.
_________________________________
Locador
_______________________________
Locatária
_______________________________ 
Fiador cônjuge
_____________________________
Fiador____________________________________________
Testemunha 1
____________________________________________
Testemunha 2
Gabarito
1 Administração de imóveis
1. As administradoras de imóveis têm os seguintes deveres 
expressos, conforme instituído pelo Departamento de 
Proteção e Defesa do Consumidor do Ministério da Justiça e 
da Segurança Pública:
• Informar claramente ao consumidor acerca dos serviços 
prestados e também sobre o preço exato que será cobrado 
pela realização dos mesmos.
• Divulgar a locação ou a venda dos imóveis com anúncios que 
não contenham palavras passíveis de serem interpretadas 
como publicidade enganosa ou abusiva.
• Considerar sempre o mercado como referência de valor para 
cobrança e jamais alterar o contrato feito com seus clientes, 
objetivando forçá-los a cumprir obrigações que não estejam 
de acordo com o preço justo.
2. O conceito de administrar está atrelado à gestão de negócio 
próprio ou alheio, público ou particular, ou seja, significa 
exercer a função de administrador. Na administração de 
imóveis e condomínios, há um contrato entre as partes 
(proprietário e administradora), no qual se estabelece as 
atividades que serão delegadas à administradora, e que, por 
ser ato bilateral, exclui-se a necessidade de haver a figura do 
gestor de negócios.
92 Administração de imóveis e locação
3. Ao pesquisar o termo prospectar no dicionário Aurélio 
(1986), encontraremos a acepção que indica “cálculo do 
valor econômico de algo”. Com isso, podemos perceber 
que ao pensar em comercializar um imóvel é necessário 
compreender seu valor, sua localização e outros fatores que 
possam auxiliar no processo de venda.
2 Tipos de locação
1. A locação de imóvel urbano pode ser residencial ou não 
residencial. A residencial é destinada à moradia, enquanto a 
não residencial pode ser para fins comerciais, educacionais, 
entre outros.
2. Para a locação de um imóvel residencial urbano comum, 
devem ser consideradas as seguintes hipóteses: contratos 
fixados por 30 meses ou mais; contratos fixados por menos 
de 30 meses; contratos fixados antes da Lei n. 8.245/91; livre 
negociação.
3. A locação para temporada é aquela destinada à residência 
temporária do locatário para prática de lazer, realização 
de cursos, tratamento de saúde, construção de obras em 
seu imóvel e outros fatos que decorrem somente durante 
determinado tempo; ela é contratada por prazo não superior 
a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
3 Condomínios e síndicos
1. O condomínio é visto, na concepção de Silveira (2015), como 
o direito de propriedade em que existe a participação de duas 
ou mais pessoas ao mesmo tempo, utilizando um espaço ou 
bem indiviso.
Gabarito 93
2. Silveira (2015) afirma que a assembleia é uma reunião de 
pessoas para deliberarem decisões que a elas interessem. 
Os condôminos (moradores, proprietários ou locatários) 
definem as regras para regular a vida em condomínio, 
mediante decisões que somente serão passíveis de anulação 
por decisão judicial ou por evento de deliberação em uma 
assembleia posterior.
3. Segundo Silveira (2015), a lei enfatiza que o síndico precisa 
representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo 
ou fora dele; praticar atos de defesa dos interesses comuns 
atribuídos por lei, convenção ou regimento interno; exercer a 
administração interna da edificação quanto à sua vigilância, 
moralidade e segurança; impor multas estabelecidas por lei, 
convenção ou regimento interno; cumprir e fazer cumprir o 
estipulado em convenção, regimento interno e assembleias; 
prestar contas à assembleia do condomínio; guardar durante 
cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
4 Contrato de locação
1. O contrato de locação possui diversas especificidades. 
Podemos afirmar que ele é típico e nominado, uma vez 
que é constitutivo para locação; bilateral, pois gera 
direitos e obrigações para ambos os contratantes (locador 
e locatário); oneroso, visto que exige o pagamento; 
consensual, pois é desenvolvido de acordo com a vontade 
dos contratantes; solene, porque deve ser escrito; não 
personalíssimo, uma vez que pode ser cedido ou sublocado; 
de duração, pois é estabelecido por tempo determinado 
ou indeterminado; de troca, devido à função econômica 
que exerce; principal e definitivo, visto que independe de 
outro contrato para ter eficácia.
94 Administração de imóveis e locação
2. Para minimizar os riscos contratuais, são essenciais: 
documentação pessoal, histórico de crédito, certidão de 
antecedentes criminais, comprovante de renda, certidão 
negativa de processos judiciais e comprovante de regularidade 
do CPF.
3. Sublocação é o contrato de locação celebrado entre o locatário 
de um bem e o terceiro (sublocatário) através da permissão do 
locador participante do primeiro contrato do mesmo imóvel. 
Também podemos afirmar que é um contrato acessório à 
locação principal e que se difere da cessão (que tem modo 
de gratuidade) pelo caráter oneroso que a sublocação possui.
5 Exigências e questões legais
1. Com base na lei, temos os seguintes tipos de ações, ou 
seja, demandas judiciais: de despejo, de consignação em 
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de 
aluguel e renovatórias de locação. 
2. Para que o contrato esteja em conformidade, é necessário 
ter em mãos: nome e qualificação do locador, do locatário 
e do fiador (se houver); descrição e endereço do imóvel 
locado; forma e local de pagamento do aluguel; modalidade 
da garantia apresentada, por meio de fiador ou de depósito 
em dinheiro, ou ainda, de seguro-fiança; discriminação dos 
encargos a serem pagos, como condomínio, taxas municipais, 
água, luz, esgoto etc.; destinação do imóvel, se para uso 
residencial, comercial ou não residencial; data do início e do 
término da locação, ou seja, a duração do contrato; cláusula 
de vigência em caso de alienação do imóvel e, por fim, termo 
de vistoria com a descrição do estado de conservação do 
imóvel, que deve ser anexado, passando a integrar o contrato.
Gabarito 95
3. O laudo de vistoria do imóvel deve ser redigido e assinado 
pelo locador e pelo locatário antes do contrato de locação, e 
só pode ocorrer com a presença do proprietário, do inquilino 
e do corretor de imóveis. Deve ser claro e minucioso, 
abrangendo informações sobre todos os cômodos do bem. 
Neste documento, é importante anexar fotos do imóvel a fim 
de demonstrar seu real estado. Todos os registros, sejam em 
formato de texto ou de imagem, serão essenciais caso surjam 
problemas durante a estada do inquilino ou no momento de 
sua saída.
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6533-2
9 7 8 8 5 3 8 7 6 5 3 3 2
Código Logístico
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