AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

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Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
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A
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Imóveis
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Avaliação de Im
óveis
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6474-8
9 7 8 8 5 3 8 7 6 4 7 4 8
Código Logístico
58481
Avaliação de Imóveis
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2019
Claudete Cristina Iwata
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SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
I95a Iwata, Claudete Cristina
Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. - 
Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019. 
94 p. : il. ; 21 cm.
ISBN 978-85-387-6474-8
1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação. 
I. Título.
19-57841
CDD: 333.333
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É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem 
autorização por escrito da autora e do detentor dos direitos autorais.
Capa: IESDE BRASIL S/A. 
Imagem da capa: Thampapon/QinJin/Shutterstock
Claudete Cristina Iwata
Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto 
Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos 
(Inbrape) e em EaD e as Tecnologias da Educação pelo 
Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada 
em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM). 
Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação 
Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do 
Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade 
do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de 
imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato 
da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da 
Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão 
para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da 
Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários 
– vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) – 
e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB 
Maringá. É professora de ensino superior e sócia-proprietária 
de uma instituição de negócios imobiliários.
Sumário
Apresentação 7
1. Fundamentos da avaliação de imóveis 9
1.1 O que significa avaliar um imóvel  10
1.2 A importância da avaliação para as operações 
imobiliárias 12
1.3 História da avaliação de imóveis 16
2. Habilitação para avaliar um imóvel 23
2.1 Habilitação é diferente de capacitação? 23
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel 26
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30
2.4 A ética na avaliação de imóveis 32
3. Preço de mercado e valor e as finalidades da 
avaliação 39
3.1 Preço 39
3.2 Valor 42
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45
4. Legislação aplicável 53
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições 54
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56
4.3 As NBRs da série n. 14.653 63
5. Procedimentos para realização de um PTAM 71
5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das 
amostras 72
5.2 Fatores de homogeneização 76
5.3 Métodos de avaliação 81
5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na 
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 82
5.5 Parceria na confecção de um PTAM 84
Gabarito 89
Apresentação
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a 
realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes 
de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso 
saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma, 
por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção. 
Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos 
legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz 
para o sucesso da negociação. 
Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá 
à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade 
de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma, 
começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e 
avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito 
pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional 
prejudica o cliente e o próprio trabalho. 
O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que 
o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai 
demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis 
não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente 
deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será 
menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como 
objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que 
o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita, 
com segurança, transparência e precisão. 
A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a 
evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando 
8 Avaliação de Imóveis
dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com 
isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira, 
começando pela compreensão de como realizar uma boa 
avaliação de imóveis. 
Bons estudos! 
1
Fundamentos da avaliação de imóveis
O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel. 
Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como 
venda, compra, loteamentos, incorporações, locação, administração 
de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de 
condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo 
do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas 
transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à 
satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas 
começam pela avaliação do imóvel.
A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a 
vários fatores que precisam ser interpretados previamente para que 
se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como 
fatores ou variáveis a situação política, financeira e econômica do país, 
a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso e 
a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse 
ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores, 
compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc.
O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à 
lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis 
fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo 
quando a oferta de imóveis aumenta. 
Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história 
da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente 
da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das 
técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao 
conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). 
10 Avaliação de Imóveis
1.1 O que significa avaliar um imóvel 
Avaliar um imóvel é muito mais do que o 
resultado da soma do valor pago por um terreno 
com o valor investido na área construída. Em 
momentos de necessidade do proprietário, por 
exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel 
por preço inferior à soma obtida. Por outro lado, 
dependendo da localização e do tipo do imóvel, ele pode valer o 
dobro. Algumas variáveis são mais representativas que outras, mas, 
uma vez constatada a existência da variável, ela deve ser considerada 
e analisada. 
A determinação do valor do imóvel será ainda mais precisa se 
houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um 
profissional que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Porém, 
conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):
o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de 
avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação. 
Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor, 
o feeling, atributo que não é obtido com a técnica: é um 
dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de 
avaliar com a atividade artística, intuitiva.
O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua 
saberá utilizar a arte e a intuiçãocomo complementos da teoria e 
dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão 
do preço do imóvel. 
Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária 
que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado 
à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional 
serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e, 
consequentemente, para o sucesso da carreira. 
Para conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais 
de uma definição. A cada definição estudada, poderemos notar 
Vídeo
Fundamentos da avaliação de imóveis 11
que é acrescida uma informação tão relevante quanto as demais. 
De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31, 
grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação 
do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, 
através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção 
de mercado são essenciais”. 
Mendonça acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos 
frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas 
são duas variáveis importantes e relevantes. 
Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, 
como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar 
alugado, e os direitos são as possibilidades legais 
do proprietário. 
Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam 
os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios, 
assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições 
no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos. 
Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não 
poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente 
um imóvel com reserva de usufruto não terá o mesmo valor de mercado 
de outro semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. 
João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre 
feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem 
vários tipos de propostas possíveis de serem apresentadas pelo 
eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do 
pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de 
liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012, 
p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de 
operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel, 
usufruto: 
na literatura 
jurídica, direito 
dado a alguém 
de usufruir 
um bem que 
pertence a 
outro.
12 Avaliação de Imóveis
ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função 
do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.
Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e 
dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e 
de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso, 
o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação 
do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta. 
Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel 
de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas 
modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o 
pagamento à vista em moeda corrente nacional. 
Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que 
avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela 
quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período, 
com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legis-
lação aplicável e com base na experiência profissional. 
1.2 A importância da avaliação para as 
operações imobiliárias
A legislação do Conselho Federal dos Corretores 
de Imóveis (Cofeci) confere ao profissional 
devidamente inscrito no Conselho Regional dos 
Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para 
realizar operações imobiliárias como compra, venda, 
locação, administração de locação, incorporações 
imobiliárias, loteamentos, consultoria e assessoria imobiliária, entre 
outras. Para a realização de todas elas, é necessário avaliar o imóvel.
Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância 
da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda, 
de locação e administração de locação e de incorporações imobi-
liárias e loteamentos. 
Vídeo
Fundamentos da avaliação de imóveis 13
1.2.1 Compra e venda
Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um 
bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais 
satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor 
do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece 
na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação, 
vale a pena contar com um profissional especialista em avaliação. 
Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio 
rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha 
boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento 
não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim, 
a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado 
pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33):
infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadê-
micas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim, 
torna-se muito difícil aprender a investir corretamente 
nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis 
limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores 
lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica. 
É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o 
comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda 
mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.
A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda 
não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de 
2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM. 
O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária 
de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado 
imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um 
imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado 
em avaliar imóveis. 
1.2.2 Locação e administração de locação
A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor 
do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do 
14 Avaliação de Imóveis
preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar 
o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até 
com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado. 
De acordo com Mônica D’Amato (2013, p. 28):
em certa época e em determinada localidade os imóveis 
no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão 
sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos 
nos referir ao tempo necessário para que determinado 
imóvel colocado no mercado imobiliário para locação 
(ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário 
(ou comprador).
Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional, 
os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor 
superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse 
motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo 
prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa 
condominial, por exemplo.
D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado 
para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver 
a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário. 
Por esse motivo, uma avaliação bem realizada será de grande valia 
para acelerar a locação. 
No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é 
ferramenta fundamental na revisão da locação, que é permitida pelo 
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou 
Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo 
acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato 
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991).
Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do 
aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valorque 
paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel 
Fundamentos da avaliação de imóveis 15
deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente 
e com credibilidade. 
1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos
Tanto nas incorporações1 quanto nos loteamentos o projeto 
começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno 
será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, 
comerciais, mistos ou industriais, garagens ou condomínios abertos 
ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno 
será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade 
ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma 
gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de 
um loteamento. 
Figura 1 – Terreno dividido em lotes
IE
SD
E 
BR
AS
IL
 S
.A
.
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as 
operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito 
um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de 
1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou 
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a 
fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo 
ou em parte. 
gleba: 
expressão 
técnica 
utilizada 
na lei de 
loteamentos.
16 Avaliação de Imóveis
mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a 
serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho 
(2009, p. 53):
as descrições e as análises serão efetuadas na sequência, 
inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo 
de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não 
causar danos financeiros ou outros como consequência. 
A atividade de incorporação é frenética e altamente 
competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes 
cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o 
local, que tenha condições de tabela de vendas exequível 
comercialmente. Tudo é importante.
Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de 
qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas as etapas do 
negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para 
minimizar, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando 
ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto 
das incorporações quanto dos loteamentos, o corretor de imóveis 
deve estar ciente de sua responsabilidade. 
A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização 
de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se 
que o profissional esteja empenhado em dominá-la. 
1.3 História da avaliação de imóveis
A profissão de corretor de imóveis foi 
legalizada pela Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 
(BRASIL, 1962). Naquela época, as atribuições do 
profissional eram, conforme o artigo 7º dessa lei, 
apenas a mediação na venda, compra, permuta ou 
locação de imóveis, não constava a avaliação ou 
opinião de mercado. 
Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de 
avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados. 
Vídeo
Fundamentos da avaliação de imóveis 17
Por estar constantemente em contato com clientes e realizando 
negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atuali-
zadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão, 
ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional, 
visto que para se tornar um corretor não era exigido nenhum tipo 
de conhecimento ou formação específica.
Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos 
ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar: 
prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação 
eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa 
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de 
sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas 
dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões 
negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último 
quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos 
anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora 
as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação 
profissional ou ao grau de escolaridade.
Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem 
avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado, 
os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em 
razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com 
Marcello (2012, p. 21):
na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio 
de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos 
Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de 
imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976, 
o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade 
da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de 
Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que 
comprovasse a escolaridade dos profissionais.
Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de 
imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou 
18 Avaliação de Imóveis
um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela 
constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis, 
mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época 
por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles. 
A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico. 
Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não 
admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem 
certificados de conclusão de curso superior, o trabalho realizado por 
eles fosse equiparado ao de um profissional que não tinha formação 
alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para 
Francisco Maia Neto (1999, p. 23):
a questão encontra-se muito bem delineada na legislação 
que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro, 
Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66, 
onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas 
profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e 
pareceres, além de prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade 
dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas 
por profissionais legalmente habilitados.
Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores 
de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo 
Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova 
regulamentação, substituindo anterior:
o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em 
avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização 
por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não 
aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas 
discussões, acordos e determinações, a comissão dos 
corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio 
dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com 
a substituição da palavra “avaliar” por “opinar”. O artigo 
3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete 
ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária”. Com a promulgação 
da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador 
Mercadológico começou a se tornar realidade.
Fundamentos da avaliação de imóveis 19
Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978), 
que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento 
do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão 
de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional 
capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiuaté 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 
(COFECI, 2007).
Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o 
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
(CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento 
por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de 
imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar. 
O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como 
documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa 
ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à 
partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre 
tantos outros. 
A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos 
profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu 
técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos 
outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe, 
na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis.
Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis
A profissão 
de corretor 
de imóveis é 
legalizada pela 
Lei n. 4.116.
A Lei n. 4.116 é 
considerada 
inconstitucional.
A Lei n. 6.530 
substitui a 
Lei n. 4.116.
É publicada a 
Resolução- 
-Cofeci 
n. 1.066.
2007197819761962
Fonte: Elaborada pela autora.
20 Avaliação de Imóveis
O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico 
de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe 
agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio 
de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM. 
Considerações finais 
Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e 
qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos 
e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel 
não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base 
em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e 
experiência de mercado. 
A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de 
imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além 
de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento 
do corretor, o que depende da credibilidade do profissional, 
que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado. 
Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de 
mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária, 
ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda, 
locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações, 
é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim. 
A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do 
corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à 
realização do PTAM.
Ampliando seus conhecimentos
• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de 
imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. 
Fundamentos da avaliação de imóveis 21
A leitura da obra Avaliação mercadológica de imóveis será 
enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de 
corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos 
que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a 
realização de um PTAM. 
• MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e 
prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação 
de imóveis. A leitura da obra Avaliação de imóveis: teoria e 
prática acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de 
forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão. 
Atividades
1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis, 
menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o 
que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê 
um exemplo. 
2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo, 
precede todas as outras operações imobiliárias. Com base 
nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis 
na operação imobiliária de administração de locação? 
3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-
sentar, entre outros documentos, o certificado de conclusão do 
curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de 
conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos 
pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu 
a legalização da profissão em 1962 a exigência documental 
era outra. Cite três documentos solicitados naquela época 
que continuam sendo imprescindíveis. 
22 Avaliação de Imóveis
Referências
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora 
Imobiliária, 1996.
BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 27 ago. 1962. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/1950-1969/L4116.htm. Acesso em: 23 jun. 
2019.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder 
Legislativo, Brasília, DF, 15 maio 1962. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. 
Acesso em: 23 jun. 2019.
CORDEIRO FILHO, Antonio. Empreendedorismo no mercado imobiliário 
habitacional. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2009. 
D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: 
Leud, 2013.
HALFELD, Mauro. Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro. 
São Paulo: Editora Fundamento Educacional, 2001. 
MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenharia: doutrina, prática, 
jurisprudência. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1999. 
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012.
2
Habilitação para avaliar um imóvel
Para realizar a avaliação de um imóvel é preciso ter 
conhecimentos técnicos, experiência de mercado e habilitação. 
A ausência de um desses elementos compromete o trabalho e pode 
ocasionar consequências morais e materiais tanto para o corretor de 
imóveis, que pode ser responsabilizado por ação ou omissão, quanto 
para o cliente, que pode ter prejuízos.
Conhecimentos técnicos são aqueles elementos que, aplicados 
corretamente, levam ao resultado esperado. Podemos citar: 
identificação do solicitante, objetivo do parecer técnico, identificação 
e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada, 
medidas perimétricas (frente ou testada e profundidade), localização 
e confrontações (ruas ou imóveis que cercam ou ladeiam o imóvel), 
contextualização do imóvel na vizinhança etc. 
Experiência de mercado é a percepção que tem o profissional 
atuante que observa a dinâmica na realização das negociações, 
que tipo de imóvel está sendo mais procurado, se existe maior 
facilidade na obtenção de financiamentos, qual produto está sendo 
mais procurado, se existem imóveis parados por muito tempo sem 
despertar o interesse dos clientes e assim por diante. Finalmente, 
a habilitação diz respeito ao cumprimento das exigências legais para 
o exercício da operação imobiliária e da profissão propriamente dita. 
2.1 Habilitação é diferente de capacitação?
Com certeza habilitação é diferente de 
capacitação. Estar habilitado é estar legalmente 
inscrito no Creci. Conforme legislação específica do 
Vídeo
24 Avaliação de Imóveis
Cofeci, é capacitado para se inscrever no Conselho quem apresentar 
no Creci da região a que pertence os seguintesdocumentos: 
a) Diploma de TTI ou Gestão de Negócios Imobiliários 
(original e cópia) ou Certificado de Conclusão (original);
b) Três fotos 3 x 4 coloridas (traje social);
c) [...] cópias autenticadas ou cópia simples e originais dos 
seguintes documentos:
I. Cédula de identidade (necessariamente o RG);
II. C.P.F;
III. Título de eleitor;
IV. Certidão de casamento / Averbação / Certidão de 
nascimento;
V. Certificado de reservista;
VI. Comprovante de conclusão do ensino médio ou 
curso superior;
VII. Comprovante de residência em nome do 
requerente. (PARANÁ, 2019)
Assim, toda e qualquer pessoa que apresentar esses documentos 
da forma correta terá sua inscrição realizada e, dessa forma, estará 
habilitado para desempenhar legalmente a corretagem de imóveis, 
porém o fato de o profissional ter assegurado o seu direito de 
realizar as atividades inerentes à profissão não quer dizer que ele 
efetivamente esteja capacitado para tal exercício. 
A capacitação para realizar um trabalho é consequência de um 
período dedicado à absorção de conhecimentos técnicos aliados 
à percepção de mercado e à experiência profissional. Não basta 
que a pessoa se inscreva no Creci da sua região para que se torne 
automaticamente capacitada. A inscrição garante a habilitação para 
realização dos trabalhos como corretor de imóveis, mas a capacitação 
é adquirida com o tempo, originária da carreira. 
Habilitação para avaliar um imóvel 25
Exemplo prático: perito avaliador 
Imagine uma situação em que um corretor de 
imóveis recém-formado em um curso de avaliação 
entendeu que o certificado entregue era sinônimo de 
capacitação e mandou confeccionar cartões de visita 
com destaque para o número de inscrição no Creci e 
do CNAI seguidos pela denominação perito avaliador. 
Quando o primeiro cliente solicitou uma avaliação 
para determinação do valor mercadológico de imóvel 
para fins de dissolução de sociedade conjugal, ele 
não conseguiu identificar qual era a real necessidade 
do cliente, realizou um trabalho em desacordo com 
as normas legais, causou prejuízos ao cliente e ainda 
teve de responder judicialmente por danos morais 
e materiais. 
Pelo exemplo dado, constata-se que a necessidade 
e importância da capacitação não pairam somente 
sobre o que deve ser feito e como deve ser feito, 
mas também sobre as consequências ocasionadas 
pela formação precária, pelo descomprometimento 
e pelo desconhecimento da técnica exigida. Alguns 
corretores se equivocam e, ao se tornar habilitados 
para exercer a profissão, acreditam estar também 
capacitados. Realizam a inscrição no Creci de sua 
região, se inscrevem no CNAI, se autointitulam 
peritos avaliadores e, quando são requisitados para 
realizar um PTAM, não atendem às expectativas, 
às necessidades e, infelizmente, nem aos requisitos 
básicos exigidos pela legislação. 
26 Avaliação de Imóveis
Para Mendonça (2012, p. 35), “faz-se necessário, portanto, 
que o corretor de imóveis se capacite cada vez mais, expandindo as 
suas fronteiras de atuação, notadamente através de cursos especí-
ficos e da leitura de livros técnicos sobre o assunto, para atender a 
esse mercado milionário”.
O mercado imobiliário é muito dinâmico, assim, é imprescin-
dível que o corretor de imóveis esteja sempre se atualizando e 
buscando se capacitar cada vez mais por meio de cursos que tenham 
relação direta com o exercício das operações imobiliárias. Dentre os 
cursos disponíveis relacionados com a avaliação de imóveis podem 
ser citados os cursos de avaliação, de vistoria e de fotografia. 
No curso de avaliação, o corretor de imóveis irá aprofundar seus 
conhecimentos sobre a avaliação, a resolução Cofeci que trata do parecer 
técnico, bem como ter acesso a abordagens técnicas e pedagógicas 
diferenciadas. O curso de vistoria será importante porque proporcionará 
uma noção dos itens que devem ser observados, anotados e avaliados 
em um parecer. Finalmente, o curso de fotografia irá oferecer técnicas 
de captação de imagens, posição da iluminação, proximidade do objeto, 
entre outros detalhes que possibilitarão ao leitor do trabalho uma ideia 
do imóvel que mais se aproxime da realidade. 
O princípio para a realização da avaliação de um imóvel é a habilitação 
para tal. Após estar devidamente habilitado no Creci, cabe ao corretor de 
imóveis investir em sua carreira, participando de cursos e treinamentos, 
lendo, estudando e trocando conhecimento com profissionais mais 
experientes para, com o tempo, conquistar a capacitação e deixar claro 
para os clientes que é a pessoa certa para intermediar seus negócios. 
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel
Algumas profissões estão desaparecendo, outras 
surgindo e outras ainda se aprimorando. Hoje 
contamos com especialistas que mantêm o foco bem 
definido sobre a sua área de domínio técnico. 
Vídeo
Habilitação para avaliar um imóvel 27
Ao observarmos a profissão de corretor de imóveis, percebemos 
que algumas empresas se dedicam apenas a uma operação 
imobiliária e, por esse motivo, tornam-se especialistas. Assim 
também atuam os profissionais que avaliam um imóvel. Ao corretor 
de imóveis compete a determinação do valor mercadológico de um 
bem imóvel. É ele o observador do movimento de compra, venda, 
locação ou vacância (desocupação) de um imóvel. 
Quadro 1 – Casos em que a avaliação de imóveis é de competência 
do corretor 
Avaliação para fins de locação.
Avaliação para fins de dação em garantia bancária (quando um imóvel é 
oferecido como garantia para um empréstimo, por exemplo). 
Avaliação para fins de separação do casal.
Avaliação para fins de desapropriação.
Fonte: Elaborado pela autora.
O corretor de imóveis atuante tem uma percepção clara sobre o 
mercado imobiliário, quais imóveis estão sendo mais procurados, 
quais estão disponíveis para locação ou venda e até mesmo os que 
estão parados à espera de negociações, por isso, é ele o detentor das 
informações necessárias para a realização de uma avaliação mais 
precisa. Segundo Marcello (2012, p. 19):
a atividade de avaliar imóveis é rotina da profissão de corretor 
de imóveis, uma vez que o valor do imóvel é o primeiro 
parâmetro estabelecido no início da intermediação da venda, 
locação, administração ou permuta do imóvel. [...] São de 
domínio e conhecimento dos corretores de imóveis todas 
as informações de imóveis comercializados e ofertados no 
mercado imobiliário. São eles que abastecem a pesquisa das 
amostragens imprescindíveis para realização das avaliações 
de imóveis de engenheiros, arquitetos e oficiais de justiça.
O cotidiano do corretor possibilita acesso a informações sobre o 
mercado, visto que todos os movimentos são fontes ricas de informações. 
Ao visitar um imóvel para venda ou locação, o corretor de imóveis 
28 Avaliação de Imóveis
analisa o entorno, conversa com vizinhos, pesquisa ofertas de imóveis 
semelhantes, conversa com colegas e fica sabendo se, naquela localização, 
a procura está sendo grande ou não para aquele tipo de imóvel.
Ao dirigir-se a um tabelionato para reconhecer firma de um 
documento, solicitar uma escritura pública, uma procuração ou 
autenticação de documento e observar se o movimento no tabelionato 
está como em dias normais, mais fraco ou mais movimentado, poderá 
constatar se muitos negócios estão sendo realizados ou não. Da mesma 
forma ocorre no Ofício de Registro de Imóveis, no Fórum Estadual 
ou Federal, na Prefeitura, entre outros locais. 
Na mesma linha, Mendonça (2012) propõe uma suposição 
considerando que um engenheiro precise vender ou alugar um 
imóvel: “Quem ele deverá consultar sobre o assunto? Com quem 
ele deverá tratar sobre o valor e contratar para vender ou alugar 
o imóvel? Certamente, será um corretor de imóveis ou gestor 
imobiliário, e disso não temos a menor dúvida, pois é o que vemos 
no nosso dia a dia.” (MENDONÇA, 2012, p. 57).
Por outro lado, não é da competência do corretor de imóveis, 
por lhe faltar habilitação e capacitação, a avaliação técnica sobre a 
qualidade daobra, o tempo de construção, o estado de manutenção, 
a fundação (alicerce que dá sustentação ao imóvel), o muro de 
arrimo (estrutura feita em forma de muro para conter a terra em 
caso de desnível), o projeto estrutural, entre outros. Nesse caso, 
o profissional a realizar a avaliação e emitir um laudo é, sem dúvida, 
um engenheiro civil. 
Acontece o mesmo na avaliação de imóveis rurais, em que se 
almeja conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo 
de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de que forma 
pode ser utilizado). O profissional competente e capacitado, nesse 
caso, é o engenheiro agrônomo. 
Para a determinação do valor mercadológico de um imóvel, o 
profissional detentor de maior conhecimento é o corretor de imóveis, 
Habilitação para avaliar um imóvel 29
já para a avaliação de imóveis rurais que impliquem em análises 
técnicas, a competência é do agrônomo e para a determinação do 
custo de edificação de uma obra o recomendado é que seja feita por 
engenheiro ou arquiteto. Conforme Mendonça (2012, p. 57): 
imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os 
proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo, 
necessite saber do exato valor desse bem, do custo para 
lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de 
mercado não será objeto de maior interesse por qualquer 
das partes, mas, sim, o valor de custo da obra necessária 
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser 
como era antes do sinistro. Nesse caso, o valor do terreno 
pouco importa, uma vez que, obviamente, encontra-se 
intacto. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação 
deve ser técnica e, portanto, procedida por engenheiro 
ou arquiteto.
A competência dos profissionais depende dos objetivos do 
trabalho a ser realizado, se o que se busca é o valor mercadológico, 
a competência é do corretor de imóveis, se a pretensão disser 
respeito ao tipo de construção, estrutura, entre outros, o engenheiro 
é o profissional competente. Entretanto o aprimoramento por parte 
dos corretores de imóveis ao dominar as técnicas para realização do 
PTAM possibilitou a consolidação da competência deles e resultou 
na conquista do respeito à profissão. 
Está sendo selada uma parceria entre as profissões, tanto corretores 
de imóveis quanto engenheiros e arquitetos compreenderam qual é a 
função de cada um e sabem que precisam fazer o seu trabalho bem 
feito. Por isso, em ocasiões em que ambos são requisitados, realizam 
de forma técnica essa parceria.
Cada profissional domina as atividades para as quais está 
habilitado a executar, assim acontece com o engenheiro civil, 
o engenheiro agrônomo, o arquiteto e o corretor de imóveis, 
cabendo a este a tarefa de determinar o valor mercadológico de um 
imóvel, por ser ele o profissional competente para tal.
sinistro: 
acidente, 
acontecimento, 
evento.
30 Avaliação de Imóveis
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos
Sendo assegurado inicialmente por lei o 
direito do corretor de imóveis de opinar quanto à 
comercialização imobiliária, o documento por ele 
emitido apresentava simplesmente uma opinião, 
sendo semelhante ao modelo da Figura 1, a seguir: 
Figura 1 – Modelo de laudo de avaliação
Laudo de avaliação
 Fulano de Tal , corretor de imóveis 
regularmente inscrito no CRECI-XX sob 
nº 0.000 , DECLARO para os devidos fins 
de direito e demais que se fizerem necessários 
que o valor de mercado do imóvel constituído 
por um terreno comercial com 500 m2, 
localizado na Rua Zero – Jardim Luz na cidade 
de Esperança-XX , devidamente matriculado 
sob nº 000 do Registro de Imóveis da cidade de 
Esperança-XX é de R$ 200.000,00 (duzentos 
mil reais). Por ser esta expressão da verdade, 
firmo o presente dando tudo por bom, firme 
e valioso. 
___________________________________
Esperança, 30 de fevereiro de 1970.
Fulano de Tal 
Fonte: Elaborada pela autora.
Vídeo
Habilitação para avaliar um imóvel 31
Esse documento não fornece a base técnica que levou o autor 
do laudo a concluir que o valor mercadológico do imóvel realmente 
se aproxima do apresentado. Da mesma forma, um documento 
carente de embasamento não pode ser considerado um laudo, já que 
é considerado laudo o documento emitido com bases técnicas por 
profissional habilitado e capacitado. 
Por esse motivo, durante muito tempo existiu o embate para se 
determinar de quem era a competência para avaliar um imóvel: do 
corretor de imóveis ou de um engenheiro ou arquiteto. Estes últimos 
contavam com normas brasileiras desde a década de 1950. Segundo 
Francisco Maia Neto (2000, p. 33, grifo do original): 
a primeira tentativa de normalização, através da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas, na área da engenharia de 
avaliações, ocorreu no ano de 1952, quando o anteprojeto de 
Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo engenheiro 
Augusto Luís Duprat, foi examinado pela entidade. Este 
estudo deu origem ao projeto P-NB-74R, em 1957, e mais 
tarde, no ano de 1977, à Norma Brasileira para Avaliação de 
Imóveis Urbanos (NB-502/77), posteriormente designada 
NBR-5676.
Antes mesmo de a profissão de corretor de imóveis ser legalizada, 
já existiam normativas na área de engenharia de avaliações. 
Enquanto os engenheiros aplicavam normas técnicas por meio das 
quais provavam as origens dos dados e informações apresentados, 
os corretores de imóveis redigiam documentos frágeis, desprovidos 
de qualquer tipo de embasamento.
Considerando esses dados históricos, percebe-se a legitimidade 
do esforço dos profissionais da área da engenharia de avaliações para 
que somente a eles fosse dado o direito de realizar laudos de avaliação 
imobiliária. Maia Neto (2000) exprime a percepção que engenheiros 
e arquitetos tinham dos corretores de imóveis: profissionais com 
legitimidade jurídica para o exercício da profissão, mas carentes de 
técnica. De acordo com o autor:
32 Avaliação de Imóveis
com relação ao conceito de preço, admite-se que este 
seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia 
em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser 
vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam 
valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos 
pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando 
considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam 
transacionadas em épocas diferentes. Na prática, além 
da importância do engenheiro de avaliações reconhecer 
esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a 
profissão de corretor de imóveis, a partir da prerrogativa 
de “opinar quanto à comercialização imobiliária”, alguns 
profissionais mal-intencionados procuram tirar proveito 
da situação, e provocar conflito entre esta categoria e a de 
engenheiros e arquitetos. É comum vermos anúncios nos 
jornais oferecendo “avaliações grátis”, quando na verdade 
tratam-se de estimativas de preço, baseadas nas opiniões 
sobre comercialização imobiliária, uma vez que laudos 
de avaliação são competência exclusiva de engenheiros, 
pautadas em normas técnicas e estudos matemático-
-estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor. 
(MAIA NETO, 2000, p. 33, grifo do original) 
Atualmente, o mercado, a sociedade e os clientes são seletivos na 
escolha dos produtos e serviços que contratam. Conquista seu lugar 
o profissional que oferece um serviço com excelência, que domina 
técnicas, que sabe interagir com o cliente e atende às suas necessi-
dades e expectativas.
2.4 A ética na avaliação de imóveis
No intuito de fixar a forma pela qual se deve 
conduzir o exercício profissional do corretor 
de imóveis, foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 
326/1992 (COFECI, 1992), que trata do Código de 
Ética Profissional dos Corretores de Imóveis.
Entre os deveres do corretor de imóveis destacam-se a necessidade 
de aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias, 
Vídeo
Habilitação para avaliar um imóvel 33
a observância de prescrições legais e regulamentares e o exercício 
da profissão com zelo e integridade. O respeito à profissão seráatingido quando esses profissionais buscarem realizar o trabalho 
em conformidade com a legislação, acrescido de ética, capacitação e 
qualificação permanentes.
A Resolução-Cofeci n. 1.066 (COFECI, 2007) entrou em vigência 
em 2007 e, desde então, o trabalho do corretor de imóveis no que diz 
respeito à realização do PTAM deve ser realizado em conformidade 
com os preceitos legais e técnicos nela estabelecidos, entretanto 
muitos corretores desconhecem o teor da norma e insistem em 
emitir “laudos” como o apresentado anteriormente na Figura 1. 
Esses “laudos” emitidos a título de “opinião de mercado”, além de 
irem na contramão das diretrizes legais, são facilmente elaborados 
e os honorários cobrados são proporcionalmente baixos. O cliente, 
quando necessita de uma avaliação imobiliária, faz a cotação dos 
honorários e, sem ter conhecimento da lei e da qualidade do trabalho, 
acaba contratando o profissional que oferece um valor mais baixo. 
A diferença dos honorários cobrados para a emissão de um “laudo” 
e de um PTAM atingem facilmente a proporção de 1 para 10. Ou 
seja, o custo para a realização de um PTAM seria 10 vezes superior 
ao cobrado para a emissão de um laudo. Além de estar infringindo 
o Código de Ética, o profissional que realiza esse tipo de trabalho 
e adota essa conduta está ferindo diretamente a Resolução-Cofeci 
n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) e os artigos 722 a 729 do Código 
Civil, que tratam dos direitos e deveres do corretor de imóveis. 
Para Mendonça (2012) a ética, que deve nortear a conduta do 
corretor de imóveis, é crucial para o sucesso na carreira. Podemos 
destacar como pontos importantes o exercício da profissão com zelo, 
a discrição, a lealdade e a integridade, observando as prescrições 
legais e regulamentares, colocar-se a par da legislação vigente 
e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o 
legítimo exercício da profissão. Sobre a ética, o autor explana que:
34 Avaliação de Imóveis
o corretor avaliador deve manter a postura ética e profissional 
em qualquer situação, observando rigorosamente o que 
estabelece o Código de Ética Profissional dos Corretores de 
Imóveis (Resolução-Cofeci n. 326/92) e os Procedimentos 
de Excelência contidos na NBR 14653-1 (que dispõe sobre os 
procedimentos gerais para realização de avaliação de bens). 
(MENDONÇA, 2012, p. 45)
Ocorre algumas vezes que, para obtenção de ganhos rápidos e 
imediatos, o profissional age com falta de ética, fazendo proposta de 
honorários inferiores ao de outro corretor somente para conquistar 
o cliente e, quando começa a realizar a avaliação, percebe que o 
colega cobrou mais caro porque o trabalho era realmente difícil 
e demandava tempo. Ele acaba entregando o trabalho, mas deixa 
de dar a atenção necessária, passando a correr sério risco de ser 
responsabilizado pela má conduta. 
Algumas vezes parece insistente e desnecessária a abordagem de 
assunto tão batido como a ética, mas, enquanto o mercado estiver 
sendo ocupado por pessoas desqualificadas, é obrigação de qualquer 
professor continuar alertando os alunos. 
A norma NBR n. 14.653-1, citada por Mendonça (2012), é muito 
utilizada por engenheiros e arquitetos e desconhecida pela maioria 
dos corretores de imóveis. Para entender a ética na avaliação de 
imóveis, é interessante conhecer a definição de normas da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): 
norma é o documento estabelecido por consenso e 
aprovado por um organismo reconhecido, que fornece 
regras, diretrizes ou características mínimas para atividades 
ou para seus resultados, visando à obtenção de um grau 
ótimo de ordenação em um dado contexto. A norma é, 
por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é 
usada por representar o consenso sobre o estado da arte de 
determinado assunto, obtido entre especialistas das partes 
interessadas. (ABNT, 2019)
Habilitação para avaliar um imóvel 35
As regras e diretrizes mínimas estabelecidas pelas normas 
técnicas proporcionam a padronização e ordenação das atividades 
de forma a otimizar os resultados. No caso da avaliação, elas 
são importantes em dois momentos: na determinação do valor 
mercadológico propriamente dito e na transposição das informações 
obtidas em forma de documento. 
O PTAM deve ser redigido de forma clara, seguindo as 
determinações da ABNT para a realização de trabalhos acadêmicos, 
além disso, deve ser autoexplicativo. 
Observe que a aplicação da norma não é obrigatória, mas de 
uso voluntário; entretanto obrigatória é a leitura do seu conteúdo, 
a compreensão do teor nela disposto e o entendimento da impor-
tância que tem no desenvolvimento do trabalho de corretagem, 
quando da realização de um PTAM.
Considerações finais 
Em momentos de economia instável e de retração na realização 
de transações imobiliárias, muitos abandonam o exercício da 
profissão de corretor de imóveis por perderem a esperança de ter 
nele o seu sustento garantido. Uma opção para esses profissionais é 
a realização de avaliação de imóveis por meio do PTAM.
Nas operações imobiliárias, há momentos em que a locação 
comercial está em alta; em outras situações, o mercado está propício 
para a compra de imóveis residenciais em condomínios fechados 
ou para a venda de terrenos industriais ou está favorável para 
incorporações e assim sucessivamente. 
Quando a maior parte dessas operações estão em baixa, é sinal 
de retração da economia de forma geral. O comércio apresenta-se 
enfraquecido, o desemprego está em alta, a indústria diminui o ritmo 
de trabalho e um cenário de recessão se estabelece. Nesse momento, os 
36 Avaliação de Imóveis
imóveis respondem pelos débitos não pagos, por dívidas adquiridas, 
por acordos realizados e carecem de ser propriamente avaliados. 
Percebe que sempre haverá uma operação imobiliária em alta? 
Para esses momentos o corretor de imóveis deve estar atualizado e, 
além de habilitado, capacitado. A capacitação no desempenho da 
atividade de avaliação de imóveis por parte dos corretores transpassa 
os limites do conhecimento da legislação aplicável e de cumprimento 
e atenção às normas técnicas. É preciso que o profissional busque 
qualificação, estude, aprimore seus conhecimentos, leia mais, 
frequente cursos de atualização e reciclagem, fique atento às notícias 
relacionadas e participe de eventos da categoria, como congressos, 
mesas redondas e palestras. 
Cabe também ao profissional atualizado compreender a 
necessidade de qualificação de forma que possa diferenciar o 
trabalho realizado na avaliação de imóveis e dimensionar o alcance 
de sua própria atuação e da atuação de outros profissionais, além de 
entender a necessidade de trabalho em parceria nessa tão importante 
operação imobiliária. 
Ampliando seus conhecimentos
• ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia 
legal e de avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006. 
Vale a pena termos conhecimento da visão de engenheiros 
sobre a avaliação de imóveis. A obra Curso básico de 
engenharia legal e de avaliações é muito didática e realizada 
com muita clareza, foi concebida com base em mais de 
duas décadas de profundo trabalho do autor, em sua vasta 
experiência profissional e em inúmeros cursos ministrados 
em todo o Brasil. 
Habilitação para avaliar um imóvel 37
• MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e 
perícias judiciais. 5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.
Francisco Maia Neto é um profissional consagrado e 
respeitado tanto por engenheiros e arquitetos quanto por 
corretores de imóveis e é autor de várias obras direcionadas 
a avaliações e perícias judiciais. A obra Roteiro prático de 
avaliações e perícias judiciais teve o tempero da manifestação 
de muitos colegas do autor que contribuíram com sugestões 
e críticas construtivas que possibilitaram o suprimento de 
algumas deficiências apontadas e o levaram a receber prêmios 
nacionais pelos trabalhos publicados. 
Atividades
1. Após os estudos realizados neste capítulo, pudemos 
compreender que as palavras habilitaçãoe capacitação têm 
significados e aplicações diferentes. Partindo do princípio de 
que a habilitação propriamente dita não significa capacitação, 
explique com suas palavras a diferença entre elas.
2. Qual deve ser a conduta do corretor de imóveis ao ser 
requisitado para proceder a avaliação de um imóvel rural que 
implique em análise da terra e vocação agrícola? Justifique 
a resposta. 
3. Existem situações em que o objetivo da avaliação de imóveis 
exige que ela seja feita por engenheiros e/ou arquitetos e 
outras em que é feita por um corretor de imóveis. Cite dois 
exemplos de cada situação.
38 Avaliação de Imóveis
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Normalização: 
definição. Rio de Janeiro/São Paulo: ABNT, 2019. Disponível em: http://
www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 326/92. Brasília: Cofeci, 1992. Disponível em: http://www.cofeci.
gov.br/arquivos/legislacao/nova/resolucao_0326_92_novo.pdf. Acesso em: 
13 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www.
cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso 
em: 23 jun. 2019.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. 
5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. 
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012. 
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012. 
PARANÁ. Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Inscrição Pessoa 
Física. Paraná: Creci, 2019. Disponível em: http://www.crecipr.gov.br/index.
php?option=com_content&view=article&id=119&Itemid=145. Acesso em: 
13 jun. 2019.
3
Preço de mercado e valor e as 
finalidades da avaliação
Mercado imobiliário é o cenário apresentado pelo número de 
imóveis ofertados para compra, venda e locação, pelo interesse 
dos clientes em realizar e concluir as negociações e pelas ações de 
empresários, incorporadoras e loteadoras em realizar novos projetos 
combinado com a situação política, econômica e financeira do país 
e, especificamente, da região que está sendo analisada e avaliada em 
determinada data.
Por meio da interpretação dos dados do mercado imobiliário, 
é possível determinar o valor dos imóveis de forma que chegue 
o mais próximo possível do preço de mercado. A atividade de 
determinação de valor é a avaliação propriamente dita.
São várias as finalidades da avaliação, ou seja, por vários motivos 
o cliente contratará um corretor de imóveis ou profissional habi-
litado e capacitado, como um engenheiro, arquiteto ou agrônomo 
para realizar tal tarefa.
Neste capítulo estudaremos a diferença entre preço de mercado 
e valor, compreenderemos a importância da experiência e do 
conhecimento do mercado imobiliário para a avaliação dos imóveis 
e, também, abordaremos as finalidades da avaliação, ou seja, em 
quais situações se faz necessária a elaboração de documento escrito, 
elaborado em conformidade com as normas técnicas específicas.
40 Avaliação de Imóveis
3.1 Preço
Preço e valor são conceitos muitas vezes 
confundidos e erroneamente interpretados como 
se representassem a mesma situação. É comum 
clientes e até mesmo corretores de imóveis usarem 
as duas palavras como se tivessem o mesmo sentido.
Exemplo prático: preço de mercado e valor
Quando um cliente contrata um corretor de imóveis 
para auxiliar na intermediação da venda de um 
terreno, pode perguntar qual preço de mercado 
seria interessante colocar no anúncio. Pode 
acontecer também de um corretor comentar que 
acabou de intermediar a venda de um imóvel e que 
a negociação foi realizada por determinado valor. 
Nos dois exemplos, os conceitos foram utilizados 
de forma invertida. No caso do cliente que quer 
 anunciar o imóvel para venda, ele quer saber por 
qual valor entendemos ser interessante anunciar 
o imóvel e, no caso do colega que intermediou a 
venda de um imóvel, a negociação foi realizada por 
determinado preço. 
Quando se realiza a avaliação de um imóvel, ou seja, quando 
é feito um PTAM, se chega à determinação do valor, porque a 
negociação ainda não se realizou. Ao ser realizada a negociação, não 
falamos mais em valor, e sim em preço.
Por esse motivo, nos exemplos anteriores, o cliente estava falando 
de valor, visto que ele faria o anúncio do terreno pretendendo a 
venda, assim, ele gostaria de saber por qual valor seria interessante 
Vídeo
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 41
anunciá-lo publicamente. Em contrapartida, o imóvel que foi 
realmente negociado foi vendido por determinado preço e não valor.
Dessa forma, por preço entendemos a quantia paga pelo 
comprador e aceita pelo vendedor. Essa operação aparentemente 
simples depende de vários fatores para que aconteça, como a 
localização do imóvel, o valor ofertado, a quantidade de imóveis 
similares, a data da realização do negócio e o mercado imobiliário 
propriamente dito.
Para Sérgio Antonio Abunahman (2006, p. 22, grifos do original): 
“as palavras valor e custo, bem como preço, têm significados dis-
tintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é 
o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador 
na aquisição da propriedade”.
O autor destaca que o preço representa a negociação já realizada, 
em que o comprador paga ao vendedor a quantia pretendida. 
Além da representação em dinheiro entregue ao proprietário do 
imóvel, incidirão sobre o comprador mais despesas, representadas 
pelos trâmites legais que conferirão a segurança da negociação, 
como a lavratura da escritura pública, o recolhimento de taxas, 
emolumentos (lucros ou vantagens) e impostos e o registro da 
aquisição na matrícula do imóvel.
Marcello (2012) chama atenção para o momento de avaliar as 
amostras coletadas para a realização do PTAM. Cabe ao profissional 
levar em consideração se o mercado está caracterizado pela natureza 
perfeita, ou seja, se há equilíbrio entre oferta e procura, se está estável 
ou diferente, norteado pela situação política, econômica e financeira 
do país. O autor define preço como:
a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação 
imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do 
vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador 
em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se 
um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode 
influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao 
42 Avaliação de Imóveis
valor determinado tecnicamente. (MARCELLO, 2012, 
p. 38)
Estando o mercado imobiliário estável, as negociações serão 
realizadas por um preço médio, assim, se algumas negociações 
realizadas fugirem muito da média pode ser que tenham sofrido 
influência direta da necessidade de o proprietário vender ou 
do interesse maior do comprador em adquirir o imóvel. Para 
compreender bem esse elemento, é necessário estar atento ao 
movimento do mercado, ter experiência e expertise.
D’Amato (2013) acrescenta aos conceitos estudados a 
possibilidade de a avaliação ser realizada não somente sobre o 
imóvel propriamente dito, mas também sobre os frutos ou direitos. 
A autora aponta que “de acordo com a Norma Brasileira para 
Avaliação de Bens, NBR n. 14.653-1, preço é a quantia pela qual se 
efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, 
um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa 
que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem” 
(D’AMATO, 2013, p. 19, grifo do original).
A norma mencionada por D’Amato, da série NBR n. 14.653, 
que tem o título geral Avaliação de bens, trata especificamente dos 
procedimentos gerais na parte 1 (ABNT, 2001), da avaliação de 
imóveis urbanos na parte 2 (ABNT, 2004a) e da avaliação de imóveis 
rurais na parte 3 (ABNT, 2004b).
Em suma, o preço é a representação de um imóvel em dinheiro, 
não é o valor que o comprador deseja pagar ou que o vendedorgostaria de receber, mas sim o montante efetivamente pago por 
um e recebido pelo outro. No caso do preço, a negociação já é 
fato consumado. Conceitualmente falando, essa representação em 
dinheiro é feita integralmente, à vista, no momento da assinatura do 
documento de transferência da propriedade.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 43
3.2 Valor
A determinação do valor, ou valor de mercado, 
é o objetivo principal dos nossos estudos neste 
capítulo. É função do corretor de imóveis a 
determinação do valor mercadológico do imóvel. 
Ao realizar um trabalho para determinar um valor, 
pretende-se chegar o mais próximo possível do preço.
Essa tarefa de avaliar ou determinar o valor mercadológico de 
um imóvel ficou muito mais fácil de ser executada depois da entrada 
em vigência da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), 
porque por meio dela temos procedimentos a serem seguidos que 
possibilitam aprimorar as técnicas. Conforme afirma Mendonça 
(2012, p. 61, grifo do original):
é comum, no mercado, se confundir o conceito de preço com o de 
valor. Mas a NBR 14653-1 define o conceito de ambos. [...] Valor 
de mercado é algo intrínseco ao bem e depende das variáveis 
de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação. 
Portanto, como define a referida norma, consiste na “quantia 
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das 
condições do mercado vigente”.
A NBR n. 14.653-1, ao definir valor de mercado, chama atenção 
para a importância de o avaliador interpretar as variáveis de mer-
cado, como a lei da oferta e da procura, o tipo de imóvel que está 
sendo mais ou menos procurado, as variáveis de ambiente, que são 
aquelas que fazem parte do processo de compra e venda e que o afetam 
diretamente, por exemplo, a instalação de uma indústria química nas 
proximidades do bairro em que está localizado o bem avaliando e as 
técnicas utilizadas para a realização do trabalho de avaliação.
Para o desenvolvimento do trabalho de corretagem de imóveis, 
é preciso que os dois conceitos fiquem bem definidos e claros. 
Com certeza um profissional que não consegue diferenciar ambos 
não está apto a exercer com prudência e dedicação o seu trabalho.
Vídeo
44 Avaliação de Imóveis
Mendonça esclarece ainda que, na determinação do valor, existe 
a hipótese mais provável. Isso significa que saberemos se o valor 
determinado corresponde ao preço quando o imóvel for real e 
efetivamente negociado.
O valor determinado ou a determinação do valor equivale àquele 
para o momento, período e data definidos, independentemente da 
finalidade ou objetivo da avaliação. Para Marcello (2012, p. 38):
nas avaliações mercadológicas o valor determinado é 
sempre o valor de mercado e corresponde sempre àquele 
que, num determinado instante, é único, qualquer que 
seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de 
concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e 
interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram 
no valor do imóvel.
Quando o autor menciona mercado de concorrência perfeita, 
estável, sem urgência e interesses de compra, venda ou locação que 
interfiram no valor do imóvel, ele pretende explicar que, quando 
há urgência na venda por motivos de doença, emergências que 
necessitem de dinheiro imediatamente, o valor pode ser reduzido 
consideravelmente para viabilizar e auxiliar na liquidez.
Quando existe extremo interesse na compra, quando o interessado 
é também proprietário do imóvel vizinho ou o comprador tem um 
locatário com grande potencial para alugar o imóvel, por exemplo, 
o valor a ser pago pode ser aumentado sensivelmente para levar o 
proprietário à venda.
Com base nesses conceitos, podemos perceber que a 
determinação do valor mercadológico de um imóvel depende das 
variáveis já mencionadas, entretanto em condições, conforme as 
palavras de Marcello (2012), perfeitas e estáveis.
Em se tratando de um trabalho técnico e realizado com critérios 
teóricos, baseando-se em amostras disponíveis no mercado, 
a incidência de fatores como grande necessidade de o proprietário 
vender o imóvel ou muito interesse do possível comprador pode 
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 45
interferir no resultado e colocar em dúvida a eficácia e credibilidade 
no trabalho.
Por esse motivo, os teóricos da área de avaliação imobiliária 
deixam bem claro que a determinação do valor terá um resultado 
muito próximo do preço em condições normais de mercado, ou 
seja, quando existe equilíbrio entre o interesse na venda e o interesse 
na compra. O mercado se mostra fora da normalidade quando um 
vendedor precisa vender com muita intensidade ou o comprador 
tem motivos fortes para querer comprar aquele determinado imóvel. 
Para finalizar a conceituação de valor, podemos entendê-la como 
sendo a representação em dinheiro que mais se aproxima do preço 
caso o imóvel seja efetivamente comercializado em determinado 
período e nessas condições mercadológicas.
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis
As primeiras e mais recorrentes finalidades 
da avaliação de imóveis no dia a dia do corretor 
ocorrem quando se obtém um imóvel por meio da 
conquista do cliente para locação, venda e todas as 
outras operações imobiliárias, como loteamentos, 
incorporações, permuta, consultoria etc.
Os clientes interessados em comercializar seus imóveis recorrem 
ao conhecimento dos profissionais do mercado imobiliário para 
auxiliarem na determinação do valor por entenderem que o 
profissional atuante no mercado imobiliário tem mais conheci-
mento sobre a intensidade da procura e a quantidade da oferta de 
imóveis. São muitas as finalidades da avaliação imobiliária, algumas 
delas são:
• Garantia bancária: as instituições financeiras solicitam a 
avaliação de imóveis de modo a constatar que, em caso de 
inadimplência, o imóvel possa ser efetivamente vendido e a 
Vídeo
46 Avaliação de Imóveis
dívida paga. O banco ou a instituição financeira terá maior 
segurança ao emprestar um valor para o cliente sabendo que 
o imóvel que está sendo ofertado como elemento garantidor 
poderá suprir o dinheiro em caso do não pagamento.
• Permuta: em casos de negociação em que um imóvel 
componha total ou parcialmente a forma de pagamento, 
as partes envolvidas requerem a avaliação para terem mais 
segurança na realização de uma boa transação. Os permutantes 
prosseguirão com a negociação até o fechamento ao saberem 
que o valor do imóvel de ambos tem valor equivalente e que 
farão bom negócio.
• Separações e divórcios: em casos de separação ou divórcio 
em que os imóveis pertençam ao casal, no momento da 
partilha é importante a realização da justa avaliação para que 
a divisão dos bens seja feita de forma justa e transparente. 
Nas dissoluções de sociedades conjugais e nos divórcios, 
mesmo que o casal possua apenas um imóvel, a avaliação 
correta do imóvel auxiliará no momento da partilha. 
Se decidirem vender o imóvel, saberão qual será o valor que 
caberá a cada um. Da mesma forma, se um for comprar a parte 
do outro, terá mais segurança de que não sairá em prejuízo 
e finalmente se um dos dois permanecer no imóvel até a 
venda, por exemplo, é importante saber o valor da locação, 
porque quem ficar no imóvel pagará aluguel ao outro.
• Dissolução de sociedades empresariais: os bens que 
compõem uma empresa precisam ser corretamente avaliados 
de forma que seja possível a dissolução da sociedade sem 
que nenhum dos sócios seja injustiçado. Quando os sócios 
decidem encerrar com as atividades de uma empresa ou 
algum deles resolve sair da sociedade é fundamental que seja 
feita avaliação dos bens para que se possa apurar qual parte 
cabe a cada um.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 47
• Desapropriações: a Constituição Federal garante a todos 
os brasileiros o direito à propriedade, entretanto, levando-
-se em consideração que os bens imóveis atendem a sua 
função social,em caso de necessidade, utilidade ou interesse 
dos órgãos públicos municipais, estaduais ou federais, 
os imóveis podem ser desapropriados, tendo o proprietário 
direito ao recebimento do justo valor de mercado. Em casos 
de desapropriação, é comum o órgão expropriante, ou seja, 
o poder público federal, estadual ou municipal, apresentar 
uma proposta de valor para indenização com base em 
um PTAM ou uma avaliação feita por órgão da própria 
administração pública.
• Inventários: o procedimento de avaliação é muito importante 
no caso do falecimento de um proprietário que deixa bens 
imóveis a inventariar e mais de um herdeiro. Dificilmente os 
imóveis terão o mesmo valor, de forma a facilitar a divisão, 
nesses casos, a correta avaliação será importante para garantia 
da harmonia familiar. As avaliações quando feitas por 
profissionais em que todos os envolvidos confiam e sabem 
que são isentos e imparciais facilitam muito o processo de 
divisão dos bens.
• Revisões de aluguel: a Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), 
conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, 
dispõe em seu artigo 19 a possibilidade de ajustar o valor da 
locação ao preço de mercado. Não havendo acordo, a parte 
que desejar pode solicitar revisão judicial do aluguel, sendo 
para isso muito importante a apresentação de documento 
eficaz e bem elaborado. O papel do corretor de imóveis é 
também social, por esse motivo, é importante que ele atue 
como elemento facilitador e conciliador. Dependendo da 
ética, técnica e experiência de mercado do profissional, 
ele auxilia a composição das partes sem que haja necessidade 
de solicitação de revisão judicial.
48 Avaliação de Imóveis
• Penhoras: quando um imóvel é penhorado dentro de um 
processo judicial, precisa ser avaliado de forma justa, para 
que, em caso de ir a leilão, não cause prejuízos ao devedor 
nem ao credor.
Além dos exemplos apresentados acima, existem outras situa-
ções em que se faz necessária a determinação do valor merca-
dológico de um imóvel de forma escrita e em todos os casos o mais 
importante será o fato de o profissional conhecer as normas técnicas 
aplicáveis, saber realizar o trabalho com o cuidado necessário e 
nunca deixar de atender às norma éticas. Muitas vezes o futuro dos 
nossos clientes depende de um trabalho bem elaborado.
Mendonça (2012) compara o imóvel a uma obra para nos chamar 
atenção para a importância que tem o PTAM e, por esse motivo, 
deve ser realizado com competência, critérios, conhecimento, 
expertise e ética. De acordo como autor:
várias podem ser as razões que levam alguém a necessitar 
conhecer o valor de um imóvel. Por exemplo, o desejo 
de vender, de comprar ou alugar; a dissolução de uma 
sociedade; a atualização de ativos de uma empresa; para 
ser dado em garantia real; para fins judiciais; dentre outras. 
Para nós, um imóvel é sempre uma obra, mesmo que não 
tenha sido produção do espírito, do talento humano. 
Por isso, apenas um avaliador competente, criterioso, 
legalmente habilitado, poderá oferecer a segurança e a 
qualidade que o trabalho requer. (MENDONÇA, 2012, p. 63)
O início de toda atividade, principalmente técnica, requer 
dedicação e estudo. Partindo do princípio de que cada dia mais o 
mercado solicita profissionais especializados nas áreas, conhecer 
e saber identificar as finalidades da avaliação imobiliária poderá 
ajudar o corretor a atingir a competência, o critério, a segurança e a 
qualidade que os clientes desejam.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 49
Considerações finais
Valor e preço têm significados diferentes e a compreensão dessa 
diferença auxiliará sobremaneira o desenvolvimento do trabalho do 
corretor de imóveis na realização de um PTAM.
Preço é a representação em dinheiro paga pelo comprador, 
aceita pelo proprietário em determinado período levando-se em 
consideração o mercado local, a lei da oferta e da procura bem como 
a situação política, financeira e econômica do país. Quando temos o 
preço, significa que a negociação foi concluída e realizada.
Valor é a determinação do montante em dinheiro que mais se 
aproxima do preço. Nesse caso, a negociação ainda não foi realizada, 
por isso, o trabalho será mais primoroso à medida que se aproximar 
com maior precisão do preço.
A determinação do valor de mercado se faz necessária para dar 
amparo às finalidades da avaliação imobiliária, considerando que 
existem outras tantas finalidades além das que foram abordadas. 
Independentemente da finalidade da realização do PTAM, o mais 
importante é ter conhecimento e estar capacitado para a realização 
de um trabalho bem-feito, dentro dos parâmetros legais, técnicos, 
éticos e transparentes de forma a deixar os clientes seguros, 
lembrando que todas as outras operações imobiliárias começam por 
uma avaliação condizente com a realidade de mercado.
Ampliando seus conhecimentos
• MAIA NETO, Francisco. Guia de negócios imobiliários: como 
comprar, vender ou alugar seu imóvel. 1. ed. Belo Horizonte: 
Del Rey, 1999.
O livro Guia de negócios imobiliários: como comprar, vender ou 
alugar seu imóvel pode auxiliar o cliente na realização de bons 
e rentáveis negócios imobiliários. Vale muito a pena a leitura. 
50 Avaliação de Imóveis
Maia Neto aborda de forma clara e de fácil compreensão 
assuntos como os princípios gerais dos investimentos e as 
forças atuantes no mercado imobiliário, explica os conceitos 
de preço e valor, discorre acerca dos fatores influenciáveis na 
comercialização imobiliária, métodos utilizados para análise 
de valores, comercialização de terrenos e comercialização de 
unidades construídas.
• MARTINS, Leandro. Aprenda a investir: saiba onde e como 
aplicar seu dinheiro. São Paulo: Atlas, 2008.
Leitura interessante é a da obra Aprenda a investir: saiba onde 
e como aplicar seu dinheiro. Na obra são abordados os temas 
adquirindo inteligência financeira, decifrando a economia 
e onde investir. O objetivo do autor é levar qualquer pessoa 
ao aprendizado sobre investimento, bem como melhorar a 
qualidade das aplicações das pessoas que já investem.
Atividades
1. Os conceitos de valor e preço devem ficar bem definidos para 
que o valor mercadológico seja determinado com segurança. 
Conceitue de forma sucinta e com suas palavras o que você 
entende por valor e preço de mercado.
2. Abordamos algumas finalidades da avaliação imobiliária. 
Exercite seus conhecimentos e cite, fora os exemplos dados 
no capítulo, mais três situações em que se faz necessária a 
determinação do valor mercadológico de um imóvel.
3. Neste capítulo, a expressão natureza perfeita foi usada 
algumas vezes. Explique, com suas palavras, o que entendeu 
ser o significado correto dela.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 51
Referências
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de 
avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: 
ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004a.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004b.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 18 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. 
Acesso em: 23 jun. 2019.
D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: 
Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2013.
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática.Recife: 
Editora do Autor, 2012.
4
Legislação aplicável
A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) foi um 
marco na operação imobiliária de avaliação. Ao instituir o PTAM, 
o Conselho Federal imprimiu credibilidade ao trabalho de corre-
tagem e instituiu requisitos mínimos para que possa ser realizado 
um trabalho com embasamento consistente.
Na maioria das vezes em que o corretor de imóveis emitia 
um “laudo de avaliação” estava realmente apresentando uma 
determinação de valor bem próximo do que seria a representação 
do preço, entretanto, como não tinha nenhuma explicação técnica 
para dar suporte ao resultado, acabava suscitando dúvidas e levando 
à incredulidade.
Ao partirmos do princípio de que a maior parte dos profissionais 
que realizam avaliação de imóveis tomam como dados amostrais os 
anúncios praticados pelos corretores, são eles os mais capacitados 
para confirmar se os valores pretendidos pelos clientes vendedores 
serão absorvidos pelo mercado ou não e quanto tempo vai demorar 
para que seja realizada efetivamente uma transação.
É comum o corretor de imóveis avaliar um imóvel e o cliente, 
por apego ou por atribuir a alguns elementos do imóvel um valor 
sentimental intangível, solicitar que o anúncio seja feito por 
valor superior.
Mesmo após o corretor explicar que o cliente corre o risco de 
o imóvel ficar muito tempo à venda sem despertar interesse por 
estar com o valor fora do mercado, acontece de o cliente insistir que 
se mantenha o valor por ele pretendido. Essa oferta colocada em 
anúncio pode vir a tornar-se amostra para a realização da avaliação 
54 Avaliação de Imóveis
e, dessa forma, modificar de forma errônea o resultado do trabalho 
de avaliação.
O corretor de imóveis com sua experiência de mercado está 
capacitado para identificar se uma amostra colhida está dentro do 
intervalo aceitável e absorvido pelo mercado ou não, dessa forma, 
a margem de erro em sua determinação de valor será bem menor.
Neste capítulo abordaremos o trabalho desenvolvido pelo Cofeci 
para conquistar definitivamente o espaço dos corretores de imóveis 
no mercado da determinação de valor de um imóvel e trataremos da 
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) em seu inteiro teor.
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições
A postura do Cofeci na defesa do direito 
dos corretores de imóveis como profissionais 
habilitados para realização de avaliação imobiliária 
foi de muito enfrentamento. O movimento tanto 
do Cofeci quanto dos conselhos de engenheiros e 
arquitetos resultou em jurisprudências favoráveis 
para ambos, entretanto o conflito tornou-se ameno quando a 
competência de cada profissional ficou restrita ao conhecimento e às 
atribuições inerentes a cada um, especialmente com a regulamentação 
advinda da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007).
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia 
(Confea) entendia que o trabalho do corretor de imóveis na 
avaliação não contava com respaldo técnico suficiente para garantir 
que o trabalho fosse realizado a contento, nem o próprio profissional 
era devidamente capacitado para realizar avaliações. Conforme 
Marcello (2012, p. 24):
em 20/03/2012, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA 
negou provimento por unanimidade ao AGRADO em 
RECURSO ESPECIAL Nº 88.459 – DF (2011/0283073-4) 
que tem como AGRAVANTE: CONFEA – CONSELHO 
Vídeo
Legislação aplicável 55
FEDERAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E 
AGRONOMIA; e AGRAVADO: COFECI – CONSELHO 
FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no qual o 
CONFEA requeria a nulidade da RESOLUÇÃO COFECI 
957/2006. O COFECI, sob comando do Presidente JOÃO 
TEODORO DA SILVA, tem envidado todos os esforços 
técnicos e jurídicos nas mais diversas esferas em defesa e 
divulgação da realização das Avaliações Mercadológicas de 
Imóveis por Corretores de Imóveis.
A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), em seu 
prefácio, estabelece nova regulamentação para o CNAI e para a 
elaboração do PTAM e esclarece que o disposto no artigo 3º da 
Lei n. 6.530/1978 (BRASIL, 1978) atribui ao corretor de imóveis a 
competência para opinar sobre comercialização imobiliária. Da 
mesma forma, faz referência ao Código de Defesa do Consumidor 
(CDC), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com 
as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou seja, deixa 
claro que o corretor de imóveis trabalhará em conformidade com a lei.
O prefácio da Resolução cita também que o documento legal teve 
como base a normatização da ABNT, que trata dos procedimentos 
gerais na avaliação de bens, por meio da norma NBR n. 14.653 e das 
partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2001, 2004a, 2004b), e leva em consideração 
as grades curriculares utilizadas em cursos ministrados sobre 
avaliação de imóveis e inseridas nos cursos de Gestão de Negócios 
Imobiliários, cujas disciplinas abordam os conhecimentos 
necessários para realização de um PTAM.
Atualmente, como fruto da atuação incansável do Cofeci, o 
corretor de imóveis teve seu trabalho reconhecido e compreendeu 
que, em se tratando de conhecimentos específicos, a atribuição é 
somente de engenheiros e arquitetos.
De acordo com Mendonça, o laudo técnico de avaliação é de 
competência exclusiva de engenheiros e arquitetos, especialmente 
porque é resultado da aplicação de fórmulas, procedimentos 
56 Avaliação de Imóveis
técnicos, níveis de precisão, domínio de matemática financeira e 
estatística, que são específicas da categoria. Para o autor:
em nosso entender, aos engenheiros e arquitetos, compete 
o Laudo Técnico de Avaliação, que consiste na avaliação do 
bem através de relatório técnico elaborado por engenheiro de 
avaliações, valendo-se de fórmulas e procedimentos técnicos 
diversos que obedecem a critérios e parâmetros definidos em 
normas técnicas, a exemplo da NBR 14653, que determina, 
inclusive, os níveis de precisão do trabalho, exigindo do 
avaliador conhecimentos de engenharia, matemática 
financeira e estatística. (MENDONÇA, 2012, p. 59)
Sendo estabelecidas e bem definidas as competências de cada 
profissional, cabe ao corretor de imóveis desenvolver o seu trabalho 
em conformidade com a legislação, sempre atento aos movimentos 
do mercado imobiliário, seguindo a ética profissional e disposto a 
estabelecer parceria caso o trabalho solicitado requeira, além da 
determinação do valor mercadológico, a atuação e os conhecimentos 
específicos de um engenheiro ou arquiteto.
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007
A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 
2007) trata nos três primeiros artigos da inscrição 
no CNAI, esclarecendo que a inscrição é opcional, 
assim, nada impede que o corretor de imóveis não 
inscrito opine quanto à comercialização imobiliária.
Pode se inscrever no CNAI o corretor que tenha diploma de curso 
superior em Gestão Imobiliária ou equivalente. Para isso, basta que 
ele se dirija ao Creci da sua região munido de tal documento e dos 
outros documentos e solicite a inscrição.
Da mesma forma, é possível a inscrição ao possuidor de 
certificado do curso Técnico em Transações Imobiliárias que tenha 
também o diploma de conclusão de curso de avaliação imobiliária 
emitido por cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
Vídeo
Legislação aplicável 57
O artigo 4º traz a definição de PTAM: “entende-se por Parecer 
Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o documento 
elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com 
base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à 
determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial 
ou extrajudicialmente” (COFECI, 2007). O PTAM deve conter os 
seguintes requisitos mínimos:
• identificação do solicitante: o solicitante é a pessoa que 
contratou o corretor de imóveis para que realizasse o PTAM, 
assim, não há necessidade que seja o proprietário do imóvel, 
procurador do proprietário ou alguém legalmente ligado a ele 
por ser qualquer pessoa que tenha interesse na realização da 
determinação do valor;
• objetivo do parecer técnico: o objetivo pode ser equiparadoàs finalidades que abordamos no Capítulo 3, como compra, 
venda, incorporações, loteamentos, permutas, garantias 
bancárias, fins contábeis etc.;
• identificação e caracterização do imóvel: a identificação 
do imóvel começa com as informações contidas na matrícula 
do imóvel, número da matrícula e indicação do competente 
Registro de Imóveis, endereço completo ou a descrição 
detalhada de sua localização e confrontações de forma a não 
suscitar dúvidas. No que diz respeito à caracterização, conforme 
a própria lei estabelece, deve conter no mínimo as medidas 
perimétricas constantes na matrícula, a área do terreno, a área 
construída, a área útil e a área comum, se for o caso, e a descrição 
individualizada dos acessórios e benfeitorias1, se houver;
• contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura 
disponível: contextualizar o imóvel na vizinhança significa 
descrever onde o imóvel está inserido, ou seja, o que tem no 
1 Por benfeitorias e acessórios compreendemos churrasqueira, sauna, piscina etc.
58 Avaliação de Imóveis
entorno, padaria, mercados, farmácias, escolas, postos de 
saúde, transporte coletivo etc.;
• aproveitamento econômico do imóvel e data da vistoria: 
a verificação sobre o aproveitamento econômico pode ser 
constatada junto à Prefeitura local na legislação que trata do 
uso e da ocupação do solo. A lei complementar contemplará 
de que forma o imóvel pode ser utilizado. A determinação 
mercadológica do valor é diretamente proporcional à data da 
realização do trabalho, por isso é tão importante a informação;
• indicação da metodologia utilizada: a metodologia mais 
recomendada para a realização do PTAM é a aplicação do 
Método Comparativo de Dados de Mercado, que é realizado 
por meio da observação dos imóveis ofertados para compra e 
venda, das negociações realizadas e da procura;
• valor resultante e data de referência: o valor resultante é a 
própria determinação do valor de mercado encontrado no 
final do trabalho, ele é acompanhado da indicação da data 
de referência;
• identificação, breve currículo e assinatura do corretor 
de imóveis avaliador: a identificação, o breve currículo e a 
assinatura irão indicar o responsável técnico pelo trabalho 
realizado, por esse motivo é preciso que, antes de assinar 
um trabalho como esse, o profissional tenha consciência da 
necessidade de estar habilitado e capacitado;
• anexos recomendados: a legislação recomenda estarem 
anexados o mapa de localização do imóvel avaliando, feito 
de forma clara para que o leitor possa facilmente identificar; 
a certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de 
Imóveis e o relatório fotográfico completo.
A Resolução é bem didática, clara e autoexplicativa, assim como 
deve ser a elaboração do PTAM. Qualquer pessoa que tiver acesso ao 
trabalho deverá compreender e saber interpretá-lo.
Legislação aplicável 59
Observe a minuta a seguir, ela contém os itens mínimos que 
deve conter um PTAM. Utilize-a como base para dar início aos 
seus estudos sobre a determinação de valor mercadológico de um 
imóvel e tenha sempre em mente que há necessidade de estudo 
aprofundado e contínuo sobre o assunto, com a participação em 
cursos presenciais ou mesmo a distância.
Figura 1 – Modelo de minuta
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Ana Maria, brasileira, casada, comerciante, portadora do RG nº XXX, 
do CPF sob nº XXX, residente e domiciliada à Rua XXX nº 000 na cidade 
de XXX, estado do XXX.
OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO
O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor venal 
para fins de permuta.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel constituído por terreno comercial de 600 m2 localizado na Av. 
XXX nº 000 - Bairro XXX, na cidade de XXX, estado do XX, devidamente 
matriculado sob nº 000 no 0º Registro de Imóveis desta cidade. 
Não existe construção no imóvel, sendo que é utilizado como área para 
estacionamento de veículos.
CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA 
E INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL
O imóvel é bem localizado, fica na avenida principal da cidade e con-
ta com variedade de estabelecimentos comerciais, padarias, restau-
rantes, supermercados, escolas públicas, igrejas, farmácias, postos 
de combustível, igrejas, posto de saúde, entre outros. Possui rede de 
esgoto, abastecimento de água, energia elétrica, telefonia, asfalto e 
transporte coletivo.
(Continua)
60 Avaliação de Imóveis
APROVEITAMENTO ECONÔMICO E DATA DA VISTORIA
O imóvel não contém construção realizada sobre o terreno. A vistoria foi 
realizada no dia 00 do mês XXX do ano de 0000.
INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado para a deter-
minação do valor locativo do imóvel.
AMOSTRAS COLHIDAS
1) Av. XXX nº 001 terreno com 700 m2, R$ 210.000,00
Informante: Imobiliária Casa Azul (00) 0000-0000
Cálculo do metro quadrado:
R$ 210.000,00 ÷ 700 m2 = R$ 300,00/m2
N
ok
w
an
00
7/
Sh
ut
te
rs
to
ck
(Continua)
Legislação aplicável 61
2) Av. XXX nº 002 terreno com 650 m2, R$ 190.000,00
Informante: Imobiliária Alicerce (00) 0000-0000
Cálculo do metro quadrado:
R$ 190.000,00 ÷ 650 m2 = R$ 292,30/m2
Si
gu
r/
Sh
ut
te
rs
to
ck
3) Av. XXX nº 003 terreno com 680 m2, R$ 200.000,00
Informante: Imobiliária Maré Alta (00) 0000-0000
Cálculo do metro quadrado:
R$ 200.000,00 ÷ 680 m2 = R$ 294,10/m2
N
ok
w
an
00
7/
Sh
ut
te
rs
to
ck
(Continua)
62 Avaliação de Imóveis
4) Av. XXX nº 004 terreno com 700 m2, R$ 220.000,00
Informante: Imobiliária Certeza (00) 0000-0000
Cálculo do metro quadrado:
R$ 220.000,00 ÷ 700 m2 = R$ 314,30/m2
zh
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di
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rs
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ck
MÉDIA DOS VALORES
R$ 300,00 + R$ 292,30 + R$ 294,10 + R$ 314,30 = R$ 1.200,70
R$ 1.200,00 ÷ 4 amostras = R$ 300,17/m2
FORMAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
O imóvel a ser avaliado tem 600 m2, assim, o valor do imóvel é 600 m2 
× R$ 300,17 = R$ 180.102,00 (cento e oitenta mil e cento e dois reais).
VALOR RESULTANTE E DATA DE REFERÊNCIA
O valor venal mercadológico do imóvel é R$ 180.102,00 (cento e oitenta 
mil e cento e dois reais).
(Continua)
Legislação aplicável 63
IDENTIFICAÇÃO E BREVE CURRÍCULO
Claudete Cristina Iwata, brasileira, casada, corretora de imóveis, portado-
ra do RG nº X.XXX.XXX-X, do CPF sob nº XXX.XXX.XXX-XX, devidamente 
inscrita no CRECI-PR sob nº F - 0000, residente e domiciliada à Rua XXX, 
nº 000, na cidade de XXX, estado do XX, portadora do certificado do cur-
so de transações imobiliárias, sócia-proprietária da Imobiliária Portal.
_______________________________________________
Curitiba, 00 de XXXX de 0000
Claudete Cristina Iwata
Fonte: Elaborada pela autora.
Em todas as oportunidades em que o corretor for contratado 
para realizar um PTAM, deve solicitar toda a documentação 
pertinente ao imóvel, como a matrícula do imóvel (na falta dela, o 
compromisso de compra e venda), consultar a lei de uso e ocupação 
do solo do município, visitar o imóvel, fazer registros fotográficos 
e adaptar o modelo de acordo com a finalidade do trabalho.
4.3 As NBRs da série n. 14.653
A ABNT é uma entidade privada sem fins 
lucrativos e é responsável pela elaboração das 
normas técnicas (ABNT, 2019). Essas normas não 
são obrigatórias, mas têm função social relevante 
por fornecerem regras e diretrizes mínimas para 
atividades variadas de forma a trazer uniformidade 
e, de alguma forma, economia, praticidade e funcionalidade. 
Segundo Marcello (2012, p. 37):
a avaliação de bens está regulamentada pela ABNT – 
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS 
e normatizada pela Norma Brasileira NBR 14.653, 
subdividida em 4 partes:
Vídeo
64 Avaliação de Imóveis
• NBR 14.653 – PARTE 1 – 03/2001 – PROCEDIMENTOS 
GERAIS
• NBR 14.653 – PARTE 2 – 06/2004 – IMÓVEIS 
URBANOS
• NBR 14.653 – PARTE 3 – 06/2004 – IMÓVEIS RURAIS
• NBR 14.653 – PARTE 4 – 01/2003 – EMPREENDIMENTOS
Os Corretores de Imóveis empregam as conceituações 
e fundamentos mercadológicos recomendados pela 
NBR 14.653 na elaboraçãodo PTAM – Parecer Técnico 
de Avaliação Mercadológica.
Quando vão elaborar o PTAM, os corretores de imóveis 
empregam algumas conceituações e fundamentos mercadológicos 
recomendados pela NBR n. 14.653, sendo a obrigação de seguir 
todas as normas apenas dos engenheiros e arquitetos, que têm o 
domínio técnico de tudo o que está estabelecido na norma.
A primeira parte da NBR n. 14.653 apresenta definições de 
termos importantes para o desenvolvimento do PTAM, como 
acessório, amostra, tipos de benfeitorias, depreciação (representa 
a desvalorização da parte construída do imóvel por ação do 
tempo, falta de conservação ou ocorrência de algum tipo de 
patologia), obsoletismo (falta de uso, antigo e ultrapassado), fator 
de comercialização (indica se o mercado imobiliário está com 
tendência a ser mais vendedor ou mais comprador), fruto, fundo 
de comércio (valor agregado pelo conjunto de bens físicos ou não 
que facilitam a atividade e agregam valor ao produto ou serviço), 
homogeneização (cálculos realizados para deixar as amostras o 
mais semelhante possível ao imóvel avaliando), inferência estatística 
(ramo da estatística que analisa um conjunto de valores, no caso, 
amostras para obtenção de um resultado), infraestrutura (conjunto 
de atividades e serviços existentes), servidão (direito de uso e gozo 
sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes em 
benefício de outra pessoa que não o proprietário), tratamento de 
dados, valor de mercado, vantagem da coisa feita, vida útil e vistoria, 
entre outros.
Legislação aplicável 65
Essa parte da norma apresenta também a classificação dos bens 
em tangíveis e intangíveis, considerando que tangíveis são os 
bens materiais e intangíveis são os imateriais, que embora não sejam 
fisicamente representados, são aferidos valores comerciais a eles. 
Entre os tangíveis destacam-se imóveis, máquinas, equipamentos, 
mobiliários e utensílios, acessórios, infraestruturas, instalações, 
recursos naturais etc.; e entre os intangíveis: empreendimentos de 
base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas 
e patentes.
A NBR n. 14653-1 delimita alguns procedimentos que são 
muito úteis para o corretor de imóveis, pois tratam da importância 
da capacitação profissional no sentido de incentivar e despertar a 
necessidade de atualização, capacitação e qualificação do profissional; 
de sigilo profissional ao considerar o seu trabalho confidencial; de 
propriedade intelectual de forma a coibir a reprodução de trabalho 
alheio sem a devida autorização; de conflito de interesses levando 
o profissional a declinar da sua contratação quando houver motivo 
de dúvida, suspeita ou impedimento; de independência da atuação 
profissional de forma a expressar a realidade qualquer que seja ela; 
de competição por preços para não aviltar honorários profissionais 
e, finalmente, da difusão dos conhecimentos técnicos para que cada 
vez mais os profissionais aprimorem os seus conhecimentos.
A NBR n. 14.653-2 trata de imóveis urbanos e destaca em seu 
conteúdo objetivos da avaliação, definições técnicas, classificação 
de imóveis urbanos, procedimentos, atividades básicas para 
avaliação, legislação a consultar, vistoria no imóvel, caracterização 
da região, do terreno, das edificações e benfeitorias, dos vários 
tipos de métodos, da apresentação de laudos, desapropriações e 
procedimentos específicos para avaliação de aluguéis.
Já a NBR n. 14653-3 trata da avaliação de imóveis rurais, 
entretanto, recomenda-se que, quando for requisitado para realizar 
um PTAM de área rural, o corretor de imóveis conte com a parceria 
66 Avaliação de Imóveis
de um engenheiro agrônomo, visto serem alguns itens específicos do 
conhecimento técnico de um profissional habilitado para tal.
Observam-se alguns assuntos abordados pela referida norma: 
classificação dos bens, frutos e direitos, classificação dos imóveis, 
dimensão, exploração, classificação dos componentes dos 
imóveis, terras, benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e 
removíveis, recursos naturais, estimativa de valor de mercado, 
tratamento dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas, 
produções vegetais, florestas e recursos hídricos.
Levando-se em consideração os dispositivos legais referentes 
ao exercício da atividade do corretor de imóveis constantes no 
Código Civil, em especial o artigo 723, que dispõe que o corretor é 
obrigado a executar o seu trabalho com atenção e cuidado sob pena 
de responder por perdas e danos, o profissional deve se preparar 
bem tecnicamente antes de realizar as operações imobiliárias para 
as quais está habilitado.
Considerações finais
A conquista do Cofeci normatizando a atuação do corretor 
de imóveis na realização de um PTAM para determinar o 
valor mercadológico de um imóvel assegurou a legitimidade e 
credibilidade do profissional.
Com o passar do tempo, os profissionais de engenharia, 
arquitetura, agronomia e os corretores de imóveis compreenderam 
que o trabalho realizado individualmente por eles é específico, um 
não exclui a importância do outro, ao contrário, os trabalhos se 
complementam e possibilitam um atendimento mais completo para 
o cliente.
Neste capítulo, estudamos a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 
(COFECI, 2007) e os elementos que devem constar no corpo do 
Legislação aplicável 67
trabalho e percebemos que não são difíceis de serem executados, 
temos apenas de colocar em prática a experiência de mercado na 
coleta das amostras e no tratamento dos fatores de homogeneização.
O PTAM ficará ainda mais completo se tomarmos por base a 
NBR n. 14.653 e as partes 1, 2 e 3, pois elas trazem denominações, 
conceitos e princípios importantes, como o que trata da difusão dos 
conhecimentos adquiridos. Muitos corretores de imóveis ignoram 
a existência da legislação que trata do PTAM e ainda insistem em 
realizar “laudos” sem embasamento técnico.
Ampliando seus conhecimentos
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. 
Norma Técnica. ABNT Catálogo. Rio de Janeiro: ABNT, 2019. 
Disponível em: https://www.abntcatalogo.com.br/norma.
aspx?ID=086344. Acesso em: 14 jun. 2019.
Acesse o site da ABNT, adquira as NBRs da série n. 14.653 e 
estude-as. O conhecimento das normas é fundamental para a 
realização de um PTAM e a NBR 14.653-2 trata da avaliação 
de bens imóveis urbanos.
• FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de 
laudos. São Paulo: Pini, 1989.
A obra Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos 
apresenta trabalhos de fácil compreensão e que poderão 
servir de base para o início de sua atividade prática.
68 Avaliação de Imóveis
Atividades
1. Utilize a documentação do imóvel em que você reside e 
faça a identificação e caracterização do imóvel, conforme 
estudamos, com as seguintes informações:
a) Número da matrícula e indicação do competente Registro 
de Imóveis.
b) Endereço completo ou a descrição detalhada de sua 
localização e confrontações de forma a não suscitar 
dúvidas.
c) Medidas perimétricas constantes na matrícula, área do 
terreno, área construída, área útil e área comum, se for 
o caso.
d) Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias.
2. A parte 1 da NBR n. 14.653 apresenta alguns procedimentos 
muito interessantes e importantes. Explique com suas 
palavras cada um dos procedimentos a seguir.
a) Capacitação profissional.
b) Sigilo profissional.
c) Propriedade intelectual.
3. A parte 3 da NBR n. 14653 trata da avaliação de imóveis 
rurais. Cite cinco assuntos abordados pela norma que são 
importantes para esse tipo de avaliação.
Legislação aplicável 69
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: 
ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004a.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004b.ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Conheça a ABNT. 
Rio de Janeiro: ABNT, 2019. Disponível em: http://www.abnt.org.br/abnt/
conheca-a-abnt. Acesso em: 25 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder 
Legislativo, Brasília, DF, 12 maio 1978. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. 
Acesso em: 23 jun. 2019.
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012.
5
Procedimentos para realização 
de um PTAM
A realização de um PTAM tem início com a identificação correta 
do tipo de imóvel a ser avaliado (chamado de imóvel avaliando), 
da localização, da contextualização na vizinhança, do uso e da 
ocupação por lei permitidos para que as amostras colhidas sejam 
em qualidade e quantidade suficientes.
Colhidas as amostras, elas deverão ficar o mais semelhante 
possível ao imóvel avaliando, para isso, aplicaremos, se necessário, 
os fatores de homogeneização. Os fatores tratam as amostras, por 
exemplo, quanto à oferta no sentido de considerar quanto tempo as 
amostras estão sendo ofertadas e na possibilidade de o cliente reduzir 
o valor; quanto à testada (medida da frente do imóvel), representada 
pela medida da frente de um imóvel – normalmente quanto maior 
for a frente do imóvel, maior será o valor estimado; quanto à 
profundidade, que da mesma forma que a testada poderá ser fator 
de valorização ou depreciação de um imóvel; quanto à posição do 
imóvel na quadra – um imóvel de esquina normalmente tem valor 
mercadológico superior ao imóvel localizado na subesquina ou no 
meio da quadra; quanto à topografia – tanto o aclive (imóvel com 
elevação, subida) quanto o declive (imóvel com descida) podem 
valorizar ou não um imóvel; quanto ao tempo de construção – 
é importante que saibamos depreciar o imóvel considerando a 
idade dele, visto que, ao comparar um imóvel novo com um imóvel 
com mais de 20 anos de construção, estaríamos cometendo um 
grande equívoco.
Cumpridos os requisitos técnicos pertinentes ao desenvol-
vimento do trabalho, passaremos à materialização do trabalho em 
72 Avaliação de Imóveis
forma de PTAM, para isso seguiremos as diretrizes delineadas na 
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). O profissional 
terá sucesso na determinação do valor mercadológico de um imóvel 
à medida que tiver consciência da importância de buscar aperfeiçoar 
seu trabalho com qualificação e técnicas.
5.1 Identificação do imóvel avaliando e 
coleta das amostras
Ao iniciar o trabalho de determinar o valor 
mercadológico de um imóvel, é importante 
identificar o tipo, ou seja, conhecer o imóvel que 
será objeto de avaliação. Para isso, é preciso visitá-lo, 
o que chamamos de vistoria. Nesse momento, o 
corretor de imóveis fará a observação do imóvel 
focado no trabalho que irá desenvolver para determinação do valor 
mercadológico, prestando atenção a detalhes que ajudarão a obter 
um resultado o mais próximo possível do preço.
A palavra vistoria também é utilizada na operação imobiliária de 
locação e administração de imóveis, porque o locador é obrigado a 
entregar o imóvel para locação em bom estado. Assim, no início da 
locação, é realizada a vistoria inicial. Como o locatário tem o dever 
de devolver o imóvel do mesmo jeito que estava quando a locação 
começou, é realizada, então, uma vistoria final.
O corretor de imóveis irá comparar as duas vistorias e, se houver 
necessidade de o locatário realizar algum reparo, ele fará por sua 
conta ou pagará para o locador ou para o corretor de imóveis 
providenciarem os reparos. Tanto a vistoria de entrada quanto 
a de saída são registradas em um relatório por escrito contendo 
ricos detalhes do imóvel, como tipo de fechaduras das portas, 
marca, estado de conservação, números de chaves, quantidade de 
tomadas, interruptores, esquadrias das janelas, tipo de pintura, cor 
Vídeo
Procedimentos para realização de um PTAM 73
das tintas, se o imóvel tem forro, laje, gesso, quais são os tipos, cores 
e marcas, estado de conservação de louças sanitárias, metais etc. 
As vistorias de entrada e de saída são complementadas por várias 
fotografias tiradas de todos os cômodos e de todos os detalhes do 
imóvel para que sejam minimizados possíveis desacordos.
A vistoria para a realização de um PTAM não precisa ser 
acompanhada de relatório minucioso. Ao contratar o corretor, 
o cliente informa o endereço do imóvel e o profissional se desloca 
até o local para conhecê-lo. É feita a observação do estado de 
conservação do imóvel, do tipo de acabamento, da quantidade 
de cômodos, verifica-se a existência ou não de benfeitorias, como 
piscina, churrasqueira, sauna, área de lazer, espaço para receber 
visitas e edícula (uma pequena construção normalmente localizada 
no fundo do terreno, na maior parte das vezes destinada à área de 
serviço, mas que também pode ser composta de um quarto e um 
banheiro ou uma suíte).
No momento da vistoria, também é possível observar se o 
imóvel possui sistema de segurança, como grades nas janelas, cerca 
elétrica, câmeras monitoradoras, portão eletrônico, entre outros. 
Os profissionais capacitados para constatar detalhes técnicos da 
construção, como estrutura ou problemas que possam influenciar 
na determinação do valor, são o engenheiro civil e o arquiteto, 
portanto, no momento da vistoria, o corretor de imóveis terá o olhar 
que um leigo tem ao observar uma construção.
Quando for inserir a descrição do imóvel no corpo do PTAM, o 
corretor poderá fazer como no exemplo a seguir.
Imóvel residencial localizado à Rua XXX, nº 000 
– Bairro XXX da cidade de XXX –, estado do XX, 
constituído por sala em dois ambientes com piso em 
madeira tipo taco, cozinha com armários planejados 
azulejada nas paredes e no chão, três quartos com piso 
74 Avaliação de Imóveis
em madeira tipo taco, banheiro social azulejado nas 
paredes e no chão, área de serviço acoplada, ou seja, 
construída junto à residência, com azulejos somente 
no chão, garagem coberta para dois carros em 
piso cerâmico.
No caso da vistoria para a realização de um PTAM, ao querer 
detalhar muito o imóvel de maneira técnica, por não ter capacitação 
para tal, o corretor pode cometer erros, por isso o complemento 
será dado por meio de muitas fotografias. Nesse caso, vale a pena 
visitar ou vistoriar o imóvel no período da manhã, quando o Sol 
proporciona maior iluminação e as fotografias ficam melhores e 
mais nítidas.
É interessante colocar abaixo de cada fotografia o nome do 
cômodo a que ela se refere. Por exemplo, pode-se escrever “cozinha” 
abaixo da fotografia relacionada a esse cômodo; “sala” na foto 
correspondente a ela e assim por diante. Isso porque acontece de, 
em alguns casos, o imóvel ser pequeno e não ter espaço suficiente 
para tirar uma boa fotografia. Assim, pode acontecer de aparecer 
uma janela e uma parte do piso e quem está olhando a fotografia não 
conseguir identificar de qual cômodo se trata.
Os imóveis podem ser residenciais, comerciais ou mistos – estes 
podem ser utilizados de acordo com a lei municipal tanto para 
moradia quanto para fins comerciais. O trabalho pode ter como 
objeto um terreno, uma casa, um sobrado, uma sala comercial térrea, 
uma sala comercial em sobreloja, uma sala comercial em edifícios 
comerciais, salões comerciais, barracões etc. Cumprida essa parte, 
vem a descrição. Conforme Marcello (2012, p. 45):
o imóvel avaliando deve ser descrito tal e qual a descrição 
existente na Matrícula (Registro de Imóveis – Certidão – 
Certidão de Inteiro Teor), incluindo-se o nº da Matrícula 
e qual registro de imóveis está circunscrito. A Matrícula 
Procedimentos para realizaçãode um PTAM 75
deve ser atualizada para que seja possível indicar o atual 
proprietário do imóvel. A validade de uma Matrícula é de 
30 dias a contar da data de sua emissão. A Matrícula 
atualizada deverá obrigatoriamente ser anexada aos anexos 
do PTAM.
Como a descrição deve ser feita exatamente como está na 
matrícula do imóvel, é imprescindível que o corretor tenha em mãos 
o documento atualizado, entretanto existem situações em que, por 
exemplo, a construção ainda não se encontra averbada (anotada ou 
escrita à margem do título de propriedade) na matrícula do imóvel. 
Sobre esse assunto Marcello (2012, p. 46) explica que:
quando o imóvel avaliando não tiver Matrícula, ou a 
benfeitoria, ou parte da benfeitoria, não estiver averbada 
na Matrícula do terreno, procede-se normalmente a 
avaliação informando no PTAM a situação em que o imóvel 
se encontra. Nesta hipótese, anexa-se ao parecer qualquer 
documento que possa identificar a origem do imóvel 
(Contrato da cessão de direitos sobre o imóvel, Contrato 
de posse de imóvel, Contrato de transferência de Imóvel, 
Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Termo de doação 
de imóvel, etc.).
Além de atender às recomendações de Marcello (2012), 
é interessante constar em um item, com o título de ressalvas, 
a existência de uma construção no imóvel sem que esteja 
devidamente averbada.
O apontamento da localização exata do imóvel com várias 
fotografias dará ao leitor do trabalho a noção real de onde o imóvel 
se encontra. Após devidamente localizado o imóvel, fica mais fácil 
fazer a contextualização dele na vizinhança, apontando a logística 
para chegar e sair com maior mobilidade, e indicar a constituição 
da vizinhança, a existência de comércios, redes bancárias, prestação 
de serviços, farmácias, hospitais e outros que possam valorizar 
o imóvel.
76 Avaliação de Imóveis
Conhecer a finalidade para a qual foi solicitada a determinação 
do valor mercadológico de um imóvel, feita por escrito por meio 
de um PTAM, ajudará o profissional a determinar previamente os 
procedimentos a serem adotados, os recursos que serão empregados 
e se está ou não capacitado para desempenhar tal tarefa. Para 
Mendonça (2012, p. 70):
embora o objetivo da avaliação não influa na definição 
do exato valor de mercado do objeto avaliando, conforme 
também já mencionado anteriormente, até porque não seria 
ético, é uma informação de grande importância para que 
o avaliador tenha conhecimento da efetiva necessidade do 
seu cliente e, assim, possa decidir quanto ao método de 
avaliação a ser aplicado, ao relatório que deverá apresentar, 
bem como se possui competência técnica para executar 
o trabalho.
Ao termos conhecimento de que o corretor de imóveis responde 
civil e criminalmente por não prestar ao cliente as corretas e fiéis 
informações acerca do trabalho a ser desenvolvido, é prudente que 
o profissional, ao detectar que não tem capacitação para realizar o 
PTAM solicitado, recuse antes mesmo de ser contratado ou firme 
parceria com profissional devidamente preparado e com domínio 
das técnicas aplicáveis.
A parte mais delicada e determinante do resultado do PTAM 
é a coleta das amostras. Por meio de análise criteriosa e com o 
conhecimento do mercado imobiliário aliado à experiência do 
profissional, as chances de diminuir a margem de erro são grandes. 
Considerando que as amostras precisam ser o mais semelhante 
possível ao imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se 
poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho.
Depois de ser realizada a vistoria no imóvel e a contextualização 
do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do tipo de 
amostras que irá compor o trabalho.
Procedimentos para realização de um PTAM 77
5.2 Fatores de homogeneização
Homogeneizar as amostras significa deixá-las 
o mais semelhante possível ao imóvel avaliando. 
As amostras coletadas serão utilizadas para que o 
profissional possa aplicar métodos, realizar cálculos 
e, assim, determinar o valor mercadológico do 
imóvel, isto é, tentar chegar próximo do preço, que 
seria a representação em dinheiro e à vista, pago integralmente na 
realização efetiva do negócio.
A necessidade de homogeneizar as amostras existe porque 
o método mais recomendado a ser utilizado pelos corretores de 
imóveis na realização de um PTAM é o método comparativo de 
dados de mercado. Segundo José Fiker (1989, p. 21): “método 
comparativo é o em que o valor do imóvel – ou de suas partes 
constitutivas – é obtido através de comparação de dados de mercado 
relativos a outros de características similares”.
Assim, para que possamos comparar as amostras, é fundamental 
que se proceda a homogeneização, que se dá por meio da aplicação 
de alguns fatores, sempre tendo como base o imóvel avaliando. 
Os principais fatores de homogeneização são: fator oferta, fator testada, 
fator profundidade, fator esquina, fator topografia e fator forma.
Para Maia Neto (2000, p. 54) “esses fatores são coeficientes empíri-
cos, resultado na maioria das vezes de observações de profissionais 
experientes, que corrigem as características dos elementos pesquisados 
no que se refere, por exemplo, à frente, profundidade, topografia, 
localização etc.”.
Abordaremos um a um os principais fatores, entretanto nem 
sempre será necessária a aplicação de todos eles, a experiência 
aliada às amostras que o corretor de imóveis colher determinarão a 
necessidade ou não de homogeneizá-las.
Vídeo
78 Avaliação de Imóveis
• Fator oferta: a coleta das amostras normalmente é feita com 
imóveis ofertados para venda ou locação em sites das empresas 
imobiliárias, em sites especializados, em anúncios avulsos 
feitos por profissionais autônomos e podem estar à venda 
por muito tempo, ou seja, se continuam à venda é porque o 
valor pretendido pelo vendedor está acima do que o mercado 
absorve e, também, existe o fato de o proprietário deixar uma 
margem acima do pretendido para que ele possa negociar. 
Por exemplo, ele pode manter o valor pretendido se a proposta 
para compra for em longo prazo e de forma parcelada ou se 
como parte de pagamento o comprador pretender incluir um 
veículo. Seguindo a mesma linha de pensamento, ele pode 
conceder um desconto se o pagamento for feito à vista e em 
espécie. Esse percentual de desconto varia conforme a lei da 
oferta e da procura. Se existem mais imóveis para venda do 
que compradores, pode haver variação entre 10% a 20% de 
desconto, por outro lado, se a procura pelos compradores for 
superior ao número de imóveis à venda, essa variação pode 
ser considerada entre 5% a 10%. Não existe regra para o fator 
oferta, sendo determinada pelo mercado.
• Fator testada: os profissionais do mercado imobiliário e a 
maioria dos clientes sabem que se a testada de um imóvel for 
maior, melhor será o valor do imóvel e o inverso é verdadeiro. 
Para Ayres (1996, p. 39):
nesse caso, você tem que considerar uma valorização ou 
desvalorização do terreno, tendo em vista a dimensão da 
frente do mesmo (testada efetiva) comparando-a com uma 
frente-padrão (testada de referência). Essa frente-padrão 
é estabelecida pela legislação municipal e normalmente 
varia entre 10 e 20 metros. [...] Desvalorização ou 
valorização de um lote em função da distorção quanto à 
testada (fator testada).
Os cálculos do fator testada serão feitos considerando a 
testada-padrão do imóvel avaliando, determinada pela 
Procedimentos para realização de um PTAM 79
prefeitura local com base na lei de uso e ocupação de solo, 
lei que determina quais são os usos permitidos para o solo do 
município de acordo com o bairro e a localização.
• Fator profundidade: se o imóvel tiver profundidade pequena, 
ou seja, se for raso, não terá muita valorização, da mesma 
forma ocorrerá se a profundidade for grande, ou seja, se o 
terreno for muito profundo, não terá grande valorização. A lei 
municipal de uso e ocupação do solo determinará os recuos 
necessários a serem feitos no lote quando da construção, 
assim, se a profundidadefor pequena, o aproveitamento do 
lote para construção será comprometido, igual dificuldade 
terá o proprietário de um imóvel com grande profundidade. 
Não existe regra para a determinação desse percentual, na 
prática o normal é que o imóvel apresente entre 20 e 40 metros 
de profundidade, as medidas que fugirem desse intervalo 
deverão ser fator de valorização que chega aproximadamente 
a 30% para imóveis que apresentem em média 10 metros 
de profundidade ou 80 metros, por exemplo. Caberá ao 
profissional, com sua experiência e considerando o imóvel 
avaliando, determinar o coeficiente de desvalorização que 
pode variar em até 30% entre 10 e 20 metros de profundidade 
e entre 40 e 80 metros de profundidade.
• Fator esquina: um imóvel localizado em uma esquina pode 
ter maior aproveitamento do que um imóvel no meio da 
quadra ou em uma subesquina, que é o imóvel localizado 
imediatamente antes da esquina. Normalmente os postos 
de combustível estão localizados em esquinas, assim como 
nas lojas as vitrines em esquinas são maiores. Sobre o fator 
esquina, Mendonça (2012, p. 127) explica que “como o imóvel 
avaliando é de esquina e está localizado numa área residencial 
de alto valor, aplicaremos sobre as amostras o Fator Esquina 
80 Avaliação de Imóveis
de +20%”. O fator esquina realmente é mais valorizado e 
para a atribuição desse percentual conta muito a vivência 
de mercado. Por esse motivo, o percentual utilizado por 
Mendonça (2012) é aceito pela maior parte dos profissionais.
• Fator topografia: faz referência à topografia do imóvel. 
O imóvel estar localizado em um local plano facilita muito 
a sua utilização e seria o ideal, mas nem sempre um terreno 
com aclive ou declive sofre desvalorização, por isso pode não 
haver necessidade de aplicar esse fator. Se o corretor de imóveis 
optar pela aplicação do fator de desvalorização, normalmente 
o utilizado é de 0,80 para imóvel com declividade acima de 
10% e de 0,90 para terrenos com aclividade acentuada.
• Fator forma: o formato do terreno, da mesma forma que os 
fatores apresentados anteriormente, pode ser ou não fator 
de desvalorização, entretanto sabemos que, se o imóvel 
apresentar formato muito irregular, dificultará a utilização 
de sua capacidade máxima de área, assim, aconselha-se 
pela prática de mercado que seja descontado 10% do valor 
do imóvel para pouca irregularidade e 20% para imóveis 
bastante irregulares.
• Fator estado de conservação: esse é o último fator a ser 
observado porque diz respeito ao estado de conservação 
da parte construída. Um imóvel usado não tem o mesmo 
valor de um novo. O corretor de imóveis pode fazer uso da 
Tabela de Ross-Heidecke com segurança desde que ela seja 
observada e aplicada com atenção e cuidado.
Marcos Mascarenhas explica como utilizar a tabela de 
Ross-Heidecke para depreciação de imóveis. Veja a explicação em: 
http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprendautilizar-
tabela-ross-heidecke.html. Acesso em: 28 jun. 2019.
Procedimentos para realização de um PTAM 81
Agora que estudamos alguns fatores, ficou mais fácil perceber 
que nem sempre existirá a necessidade de aplicar todos eles. 
Pode ocorrer de serem coletadas amostras e nenhuma delas se 
localizar em uma esquina, então não será preciso aplicar o fator de 
homogeneização esquina, assim como todas as amostras podem 
apresentar formato regular, sendo desnecessária a aplicação do fator 
forma e assim por diante.
5.3 Métodos de avaliação
Os métodos de avaliação de imóveis variam 
conforme o objetivo do trabalho. Como o trabalho 
do corretor de imóveis é a determinação do valor 
mercadológico de um imóvel, o Cofeci recomenda 
que seja utilizado somente o método comparativo 
de dados de mercado, ou seja, deverão ser coletadas 
amostras no mercado de imóveis semelhantes ao objeto do trabalho 
ofertado para locação ou para venda, de acordo com a finalidade do 
PTAM.
A NBR n. 14.653-1 (ABNT, 2001) apresenta seis métodos de 
avaliação possíveis, sendo considerado método o procedimento 
adotado para a realização de um trabalho com objetivo de atingir 
determinado resultado. Os seis métodos são:
• método comparativo de dados de mercado: consiste 
em coletar imóveis semelhantes ao avaliando disponíveis 
no mercado, fazer o tratamento dos dados por meio da 
homogeneização e, depois, realizar os cálculos para fins de 
determinação de valor;
• método involutivo: significa identificar o valor de um 
imóvel por meio de estudo simulando qual seria a viabilidade 
Vídeo
82 Avaliação de Imóveis
econômica com aproveitamento máximo do imóvel se fosse 
construído e vendido, levando-se em conta o mercado atual e 
a lei da oferta e da procura;
• método evolutivo: por meio do método evolutivo, é calculado 
o valor do imóvel separando e avaliando os seus componentes 
incluindo o fator de comercialização;
• método da renda: utiliza a renda que o imóvel proporciona 
para calcular o valor venal (valor de venda) dele considerando 
os vários cenários possíveis e viáveis;
• método para identificar o custo de um bem: nesse caso, 
o valor de um imóvel pode ser determinado quantificando e 
orçando o custo da obra somado com o custo do terreno;
• métodos para identificar indicadores de viabilidade da 
utilização econômica de um empreendimento: o valor do 
imóvel será determinado fazendo um estudo sobre os indicadores 
de viabilidade de utilização econômica de um empreendimento, 
nesse caso, deve ser feita análise criteriosa em números que 
apontam se o que se pretende construir no imóvel trará frutos 
que justifiquem o investimento no empreendimento.
Com exceção do método comparativo de dados de mercado os 
demais métodos apresentados atribuem ao imóvel o valor gasto na 
obra, a estimativa de custo para construção e a razoável utilização do 
imóvel. Por esse motivo, não são adequados para o corretor de imóveis 
que determina o valor de mercado. Para o mercado imobiliário o 
investimento feito no imóvel pode ser pequeno e seu valor de mercado 
ser grande, da mesma forma o investimento para a construção do 
imóvel pode ser grande e seu valor de mercado ser pequeno. O 
Cofeci recomenda que o corretor de imóveis utilize apenas o método 
comparativo de dados de mercado, sendo ele o mais apropriado.
Procedimentos para realização de um PTAM 83
5.4 Passo a passo da realização de um 
PTAM com base na Resolução-Cofeci n. 
1.066/2007
O primeiro passo a ser dado é a entrevista ou 
atendimento ao cliente, em que ele explicará o que 
deseja com a contratação de um corretor de imóveis, 
indicará o imóvel, apresentará os documentos e o 
corretor explicará como será realizado o trabalho e 
fará sua proposta de honorários.
Estando de acordo com os honorários propostos e com o prazo 
de entrega, o corretor procederá a vistoria ao imóvel, registrará com 
fotos todos os detalhes, coletará as amostras que serão utilizadas e 
constatará o que existe no entorno para que possa contextualizar o 
imóvel na vizinhança.
Depois disso, dará início à realização do PTAM de acordo com 
as diretrizes da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), 
que elenca um por um os elementos que devem ser contemplados 
na realização de um bom trabalho, a começar pela identificação 
do solicitante com a correta e completa qualificação da pessoa que 
solicitou o seu trabalho. Depois, será preciso contemplar o objetivo 
do parecer técnico, ou seja, para qual finalidade foi requerido 
o trabalho.
A Resolução trata da necessidade de identificação e 
caracterização do bem. Nesse item, será preciso colocar todos os 
dados constantes na matrícula atualizada do imóvel, como medidas, 
áreas, confrontações, descrição completa e pormenorizada de todas 
as características do imóvel, como número de cômodos, existência de 
acessórios, como piscina, sauna e churrasqueira, tipo de construção, 
telhado, forro e acabamentos.
Vídeo
84 Avaliação de Imóveis
O imóvel deverá ser contextualizado na vizinhança, ou seja, 
é preciso constar no PTAM como é composto o entorno do imóvel,se tem escolas, postos de saúde, comércios, farmácias, lanchonetes, 
restaurantes etc.
Deverá constar no PTAM a metodologia utilizada para a 
realização do trabalho, assim como devem ficar dispostos de forma 
bem clara e precisa quais foram os fatores de homogeneização 
utilizados e quais foram os cálculos realizados. O objetivo é 
apresentar um trabalho claro, limpo, conciso e autoexplicativo, no 
sentido em que qualquer pessoa que tiver acesso a ele compreenderá 
facilmente o seu conteúdo.
Depois da indicação da metodologia será apresentado o valor 
de referência encontrado como resultado do trabalho e a data de 
referência, lembrando que a data é muito importante, considerando 
a flutuação (inconstância) e o dinamismo do mercado imobiliário. 
O mercado muda e com ele os preços variam para mais ou para 
menos.
Finalmente, o corretor apresentará um breve currículo 
com a identificação do profissional e a devida assinatura. Para 
complementar o trabalho, é recomendada a inclusão de registros 
fotográficos, matrícula atualizada do imóvel, bem como o mapa 
de localização.
5.5 Parceria na confecção de um PTAM
A parceira é a palavra mais utilizada pelos 
profissionais que compreenderam que vale mais 
a pena reduzir os ganhos e torná--los constantes 
do que almejar receber sozinhos, sem a garantia 
de que irão receber. Na confecção de um PTAM, 
existem várias possibilidades de parceria, a 
primeira é realizada com profissionais de outras áreas. Um corretor 
Vídeo
Procedimentos para realização de um PTAM 85
de imóveis pode ser contratado para avaliar um barracão desativado 
e, além de o valor mercadológico ser preciso, avaliar a qualidade da 
obra ou a existência ou não de problemas construtivos e estruturais 
que podem, de alguma forma, comprometer o valor do imóvel. Ele 
não tem habilitação nem capacitação para essa avaliação, por isso 
é fundamental firmar parceria com um engenheiro. Pode ocorrer 
também de um corretor ser contratado para realizar um PTAM e 
não ter experiência ou mesmo não dispor de tempo para o trabalho, 
nesse caso, firma-se uma parceria e todos ganham.
Pode acontecer de o corretor de imóveis ser contratado para 
determinar o valor venal de um imóvel rural e fazerem parte da 
avaliação plantações que ainda precisam ser colhidas. Nesse caso, a 
presença de um engenheiro agrônomo será crucial e o trabalho do 
corretor de imóveis ficará completo se for desenvolvido em parceria.
Quando ocorre um incêndio, para que se faça a correta e justa 
indenização é preciso que seja apurado qual é o valor que se gasta 
para reproduzir a construção da mesma forma que ela era. Como 
o terreno não é afetado pelo incêndio, nesse caso, o profissional 
indicado não é o corretor de imóveis, e sim o engenheiro ou 
arquiteto. Observe a suposição que propõe Mendonça (2012, p. 57).
Imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os 
proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo, 
necessite saber do exato valor desse bem, do custo para 
lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de 
mercado não será objeto de maior interesse por qualquer 
das partes, mas, sim, o valor de custo de obra necessária 
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser 
como era antes [...]. Nessa hipótese, entendemos que essa 
avaliação deve ser técnica e, portanto, procedida por um 
engenheiro ou arquiteto.
Em algumas situações será necessário apenas o trabalho de um 
tipo de profissional, mas quando for preciso trabalhar em parceria, 
o corretor de imóveis deve procurar manter laços com profissionais 
que tenham a mesma linha de conduta e trabalho adotadas por ele. 
86 Avaliação de Imóveis
A transparência no desenvolvimento da avaliação e a honestidade 
oferecidas ao cliente fortalecerão os laços entre os profissionais e 
abrirão maiores campos de atuação.
O corretor de imóveis poderá conhecer bons profissionais 
frequentando congressos, palestras, cursos de qualificação e 
capacitação, participando de órgãos da categoria e estando sempre 
aberto a aceitar novos desafios por mais difíceis que lhe pareçam, 
afinal é lema do corretor ser persistente, estratégico e criativo.
Considerações finais
A operação imobiliária de avaliação de imóveis por meio de um 
PTAM veio validar com técnicas o trabalho do corretor de imóveis. 
Todas as operações imobiliárias têm início com a realização de uma 
avaliação completa e de acordo com a realidade de mercado.
Pudemos estudar de que forma são colhidas as amostras, o 
que significa homogeneizar fatores para deixar as amostras o mais 
semelhante possível ao imóvel avaliando, quais são os métodos 
de avaliação de imóveis existentes, embora seja recomendado ao 
corretor de imóveis o uso apenas do método comparativo de valor 
de mercado, e que é necessário firmar parcerias.
As locações acontecerão de forma mais rápida se o imóvel for 
mais assertivamente avaliado, da mesma forma se dará a venda 
de um imóvel ou a realização com sucesso de um loteamento ou 
incorporação, todavia o que mais merece nossa atenção atualmente 
é a realização de um PTAM para fins documentais. Assim, há a 
necessidade de ser realizado de forma escrita e seguindo as normas 
estabelecidas pela Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007).
Em muitas situações, os clientes necessitam que a avaliação siga 
os critérios das normas de forma a imprimir segurança e veracidade 
ao resultado. Essas avaliações são utilizadas em dissolução de 
sociedade, inventários, partilhas, garantias bancárias, ajustes 
Procedimentos para realização de um PTAM 87
contábeis, divórcios, separações de casais, quer seja a união legal ou 
estável, entre outros.
Antes de aceitar o trabalho para realizar um PTAM, veja se 
está preparado para tal desafio, ao sentir que ainda tem algumas 
dúvidas, estude e pesquise mais. Vale muito a pena acompanhar 
outros corretores mais experientes quando eles forem desenvolver 
um trabalho, a experiência é muito importante.
Aproveite as dicas de leitura e o referencial bibliográfico, se você 
conseguir aliar o conhecimento técnico à expertise adquirida na 
vivência do mercado, suas chances de sucesso aumentarão muito.
Ampliando seus conhecimentos
• AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São 
Paulo: Imobiliária, 1996.
Como avaliar imóveis... sem mistérios é uma obra de Antonio 
Ayres, que, com linguajar simples e didático, fornece 
informações preciosas para o estudo das avaliações de forma 
simples e objetiva, com uma abordagem mais generalizada. 
É uma obra que servirá de base para você iniciar seus estudos 
sobre a determinação de valor mercadológico de imóveis.
• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. 
Porto Alegre: Grafiset, 2012.
A obra Avaliação mercadológica de imóveis, de João Diniz 
Marcello, dissemina conhecimentos técnicos e legais 
pertinentes à determinação do valor de mercado de um 
imóvel. Marcello explica, item por item, os assuntos que 
estudamos neste capítulo, como amostras, homogeneização 
de fatores e metodologias. Todo profissional que atua no 
mercado imobiliário deve ter e conhecer essa obra.
88 Avaliação de Imóveis
Atividades
1. De acordo com o estudado sobre a coleta das amostras, quais 
cuidados deve ter o corretor na escolha das amostras para 
que tenha um resultado satisfatório na determinação do valor 
mercadológico de um imóvel? Responda com suas palavras.
2. A contextualização de um imóvel na vizinhança é impor-
tante para o trabalho de avaliação, desde a noção que o 
corretor terá do tipo de imóvel e da localização até a velocidade 
que pode existir na comercialização dele. Assim, explique 
o que significa contextualizar um imóvel na vizinhança.
3. A homogeneização de fatores é muito importante, entre eles 
se destaca o fator forma. Explique esse fator.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: 
ABNT, 2001.
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: EditoraImobiliária, 1996.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n° 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www.
cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso 
em: 17 jun. 2019.
FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: 
Pini, 1989.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. 
5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012.
Gabarito
1 Fundamentos da avaliação de imóveis
1. Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, como o 
valor do aluguel caso o imóvel esteja alugado.
2. Na administração da locação, a avaliação é ferramenta 
fundamental para a revisão da locação, que é permitida pelo 
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), o qual dispõe 
que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três 
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de 
ajustá-lo ao preço de mercado”. 
3. Podem ser citados três dos seguintes documentos: prova de 
identidade, quitação com o serviço militar, quitação eleitoral, 
atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa 
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, 
atestado de sanidade, atestado de vacinação antivariólica, 
certidões negativas dos distribuidores forenses relativas 
ao último decênio, certidões negativas dos cartórios de 
protestos de títulos referentes ao último quinquênio e prova 
de residência no mínimo durante os três anos anteriores no 
lugar onde deseja exercer a profissão.
2 Habilitação para avaliar um imóvel
1. Habilitação significa estar amparado juridicamente para 
o exercício da profissão. O profissional habilitado é aquele 
que conclui o curso de Técnico em Transações Imobiliárias 
ou o curso superior em Negócios Imobiliários e munido do 
90 Avaliação de Imóveis
certificado realiza a sua inscrição no Creci da sua região; 
já capacitação diz respeito não apenas a poder realizar o 
trabalho legalmente falando, mas a saber fazer o trabalho da 
forma correta. 
2. Nesse caso, o corretor de imóveis deve recusar o trabalho, 
já que na avaliação de imóveis rurais, em que se almeja 
conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo 
de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de 
que forma pode ser utilizado), o profissional competente e 
capacitado para isso é o engenheiro agrônomo. 
3. Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do 
corretor de imóveis:
• avaliação para fins de obtenção do valor mercadológico;
• avaliação para fins de locação;
• avaliação para fins de dação em garantia bancária;
• avaliação para fins de separação do casal;
• avaliação para fins de desapropriação.
Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do 
engenheiro ou do arquiteto:
• avaliação técnica sobre a qualidade da obra, tempo de 
construção, estado de manutenção, fundação, muro 
de arrimo, projeto estrutural;
• avaliação para fins de conhecer a qualidade da terra, a 
vocação econômica, o melhor aproveitamento; avaliação 
para fins de indenização por danos estruturais. 
Gabarito 91
3 Preço de mercado e valor e as finalidades 
da avaliação
1. Valor é a representação em dinheiro que mais se aproxima 
do montante que provavelmente o comprador aceitará pagar 
ou que o vendedor aceitará receber em determinado período, 
levando-se em consideração a situação mercadológica; 
o preço é a real representação desse montante efetivamente 
pago e realmente aceito como pagamento à vista.
2. Se faz necessária a determinação do valor de um imóvel, 
por exemplo, quando uma negociação deixa de ser realizada 
e acarreta danos materiais ou morais a qualquer uma das 
partes, para fins de financiamento, para recuperação judicial 
no momento de avaliar o patrimônio imobiliário da empresa, 
quando da contratação de um seguro, em casos de fusões, 
cisões etc.
3. Entende-se por natureza perfeita a situação em que não há 
necessidade extrema de promover a venda, porque nesse caso 
o proprietário diante de pressão, urgência ou emergência, por 
exemplo, necessitando urgentemente do dinheiro, reduz o 
valor pretendido ou no caso do comprador que tem extremo 
interesse na aquisição de um imóvel porque é encostado, 
vizinho a um outro de sua propriedade, quer comprar antes 
que outra pessoa compre e prejudique ou comprometa 
seus objetivos de unificação dos lotes e, nesse caso, paga 
pelo imóvel muito mais do que ele realmente vale. Assim, 
mercado perfeito e estável é aquele que não foi afetado por 
nenhum interesse que foge à normalidade.
92 Avaliação de Imóveis
4 Legislação aplicável
1. 
a) Imóvel residencial devidamente inscrito na matrícula sob 
n. 12.000 do 50º Registro de Imóveis da cidade de Bela 
Vista do Cafezal, PR.
b) Avenida das Palmeiras, 57, com as divisas, metragens e 
confrontações contidas na referida matrícula.
c) O imóvel apresenta 12 metros de frente por 30 metros 
de profundidade, sendo um polígono regular, tendo o 
terreno a área de 360 m2 e 200 m2 de área construída.
d) Imóvel residencial constituído por sala, cozinha, 
banheiro social, 1 suíte, 3 quartos, despensa, piscina, 
edícula com churrasqueira.
2. 
a) Capacitação profissional é condição técnica, o conhe-
cimento que o profissional tem para a realização 
do trabalho.
b) Sigilo profissional é a não divulgação de informações de 
interesse exclusivo das partes.
c) Propriedade intelectual diz respeito à conduta ética do 
profissional em não copiar trabalho de colega e fazer com 
que os outros acreditem que ele é o autor.
3. Podem ser citados cinco dos seguintes assuntos: classificação 
dos bens, frutos e direitos, classificação dos imóveis, dimensão, 
exploração, classificação dos componentes dos imóveis, terras, 
benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e removíveis, 
recursos naturais, estimativa de valor de mercado, tratamento 
dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas, 
produções vegetais, florestas, recursos hídricos.
Gabarito 93
5 Procedimentos para realização de 
um PTAM
1. Os cuidados a serem tomados devem ser no tocante à aná-
lise criteriosa e com o conhecimento do mercado imobiliário 
aliado à experiência do profissional. Dessa forma, as 
chances de diminuir a margem de erro é grande. Entretanto, 
as amostras precisam ser o mais semelhante possível ao 
imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se 
poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho. Depois 
de ser realizada a vistoria no imóvel e feita a contextualização 
do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do 
tipo de amostras que irão compor o trabalho.
2. Contextualizar um imóvel na vizinhança é apontar a locali-
zação exata dele com várias fotografias para a noção real de 
onde ele se encontra, apontando a logística para chegar e 
sair do imóvel com maior mobilidade e, também, indicar a 
constituição da vizinhança, a existência de comércios, redes 
bancárias, prestação de serviços, farmácias, hospitais e outros 
elementos que possam valorizar o imóvel.
3. O formato do terreno pode ser ou não fator de desvalorização, 
entretanto, sabemos que, se o imóvel apresentar formato 
muito irregular, dificultará muito a utilização de sua capaci-
dade máxima de área, assim, aconselha-se pela prática de 
mercado que seja descontado 10% do valor do imóvel para 
pouca irregularidade e 20% para imóveis bastante irregulares.
Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
Avaliação de
A
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óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
Claudete Cristina Iw
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Avaliação de Im
óveis
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6474-8
9 7 8 8 5 3 8 7 6 4 7 4 8
Código Logístico
58481
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