Contrato de Compra e Venda

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TÍTULO VI
DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO
Capítulo I
DA COMPRA E VENDA
 A origem histórica e remota do contrato de compra e venda está ligada à troca. Efetivamente, numa fase primitiva da civilização, predominava a troca ou permuta de objetos. Trocava-se o que se precisava pelo que sobejava para o outro. Esse sistema atravessou vários séculos como prática de negócio, até certas mercadorias passarem a ser usadas como padrão, para facilitar o intercâmbio e o comércio de bens úteis aos homens. 
 A princípio, foram utilizadas as cabeças de gado (pecus, dando origem à palavra “pecúnia”); posteriormente, os metais preciosos. Quando estes começaram a ser cunhados com o seu peso, tendo valor determinado, surgiu a moeda e, com ela, a compra e venda. Tornou-se esta, em pouco tempo, responsável pelo desenvolvimento dos países e o mais importante de todos os contratos, pois aproxima os homens e fomenta a circulação das riquezas.
 CAIO MÁRIO anota que desde as origens de Roma já se praticava a compra e venda. Antes mesmo que se tivessem cunhado as primeiras moedas, quando o libripens pesava em público uma porção de metal do pagamento, o romano já sabia distinguir a emptio venditio da permuta em espécie. Depois que se distinguiu da permuta, a venda caracterizou-se por ser um contrato translativo imediato da propriedade por operação instantânea. 
 Contrato, então, “meramente obrigatório, não operava a transmissão do domínio, limitando-se a transferir a posse – vacuam possessionem tradere. Aquela consequência (aquisição da propriedade) não nascia do contrato, porém de um daqueles atos que, na sistemática romana, eram hábeis a gerála, como a traditio e a mancipati.
 Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Sistema germânico: Nosso Código adotou a respeito do contrato de compra e venda o sistema germânico: entre a obrigação de transferir a coisa comprada e o ato de transferência, há diferença. A obrigação, para nós, fica circunscrita à sua verdadeira função: possui efeitos exclusivamente obrigacionais.
Conceito: É o contrato (consensus) pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa (res) (corpórea, como os móveis e imóveis materiais; ou incorpórea, como os direitos de invenção, a propriedade literária etc., hipótese em que se dá a essa transmissão o nome de cessão) à outra, recebendo, em contraprestação, o preço (pretium) (dinheiro ou valor fiduciário equivalente).
Características: É contrato: a) bilateral, há reciprocidade e causalidade entre as
obrigações;
 b) oneroso, subordina ambas as partes a uma prestação que lhes traz
vantagens e desvantagens; 
c) consensual, também denominado meramente consensual, porque não se exige a entrega da coisa para o seu aperfeiçoamento, diferentemente dos chamados contratos reais (como o comodato, o mútuo, o depósito): a compra e venda se torna perfeita e acabada pela simples integração das duas vontades;
 d) não solene, no sentido de que não precisa de forma solene para se realizar, ou formal (também chamado solene). Apenas em alguns casos específicos a forma solene é exigida (CC 107 e 108); e) comutativo, porque normalmente as prestações são determinadas e equivalentes, ou aleatório nas hipóteses do CC 458 a 461 (CC/1916 1118 a 1121); 
f) de execução instantânea (como quando, v.g., o pagamento é feito à vista) ou diferida (quando se dá o pagamento a prazo). Na compra e venda, o que se dá a título de arras é uma prova da compra e venda contratada (nam quod arrae nomine datur, argumentum est emtionis et venditionis contractae – Institutas, 3, XXIII pr.), porque a compra e venda é contrato meramente consensual.
Elementos constitutivos: O consenso, a coisa e o preço são os elementos essenciais da compra e venda pura, que devem estar presentes em todos os contratos dessa espécie para que eles tenham obrigatoriedade (v. CC 482). A compra e venda, por isso, é contrato causado para transferir propriedade de uma coisa (diferente de dinheiro) contra a propriedade de dinheiro, pois “na compra e venda, sendo duplo e recíproco o vínculo, não se dispensa de identificar o objeto de uma das prestações (dinheiro) e o da outra (qualquer coisa menos dinheiro)” (Moraes. Soc. civ.estrita, n. 32, p. 69).
Direitos e obrigações do vendedor e do comprador: Entre outros direitos e obrigações, cabem às partes da compra e venda: 
a) entrega da coisa e recebimento do preço (CC 491) em decorrência da transferência do domínio;
b) só entregar a coisa depois de receber o preço, se a venda for à vista (CC 491 e 495);
c) não pagar o preço se o vendedor não estiver em condições de entregar-lhe a coisa (raciocínio inverso do próprio CC 491); 
d) dar o comprador caução de que pagará todo o preço, ao tempo ajustado, apesar de ter ficado insolvente (CC 495); 
e) direito do comprador de recusar coisa vendida mediante amostra (CC 484);
f) não rejeitar o comprador todas as coisas que, em razão de compra de uma universalidade (rebanho, biblioteca etc.), apresentem uma ou outra com defeito (CC 503);
g) ter o comprador direito ao complemento da área (ação ex empto) e, se isso não for possível, à rescisão do contrato (ação redhibitoria) ou ao abatimento proporcional do preço (ação aestimatoria ou quanti minoris) em caso de venda ad mesuram (CC 500).
Compra e venda como prática empresarial: “As compras e vendas habituais que constituem a prática do comércio têm, além do fim lucrativo que informa o interior de cada negócio e que é o fim de cada obrigação, o fim social externo relevante para a cidade, da prestação de serviços e da circulação de riquezas” (Moraes.Soc.civ.estrita, n. 33, p. 71). Quando contratada sem estipulação de prazo para a entrega, esta deve ser imediata, salvo se das condições do negócio se inferir que deva ser entregue no futuro (Carvalho de Mendonça. Pareceres, v. III, Direito Comercial, p. 45). Sobre compra e venda mercantil, v. Nery. Soluções Práticas, v. IV, n. 41, pp. 1258-1262.
Compra e venda mercantil. Não entrega da coisa vendida. Efeitos: O vendedor que não entrega a coisa vendida, no prazo e pela forma estipulada no contrato, incorre na obrigação de reparar as perdas e danos, devendo a indenização ser calculada na base dos preços vigorantes na data da constituição em mora do vendedor (RT 292/653).
Fraude de execução. Alienação de imóvel antes de ajuizada a execução: Não viola a lei federal o acórdão que afirma alienado em fraude de execução imóvel objeto de contrato particular de compra e venda firmado antes de ajuizada a execução contra o vendedor, mas transcrito no registro imobiliário apenas depois de sua citação (STJ, 4.ª T., REsp 22336-6-PR, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 13.9.1994, DJU 24.10.1994, p. 28760).
Fraude de execução. Alienação ineficaz. Possibilidade de penhora: Na relação jurídica existente entre exequente e executado, a alienação efetuada em tais condições é ineficaz, nada obstando, entretanto, que, consoante proclama a STJ 84, os adquirentes se valham dos embargos de terceiro para opor-se ao direito do exequente de ver penhorado o bem (STJ, 4.ª T., REsp 22336-6-PR, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 13.9.1994, DJU 24.10.1994, p. 28760).
Pagamento do preço mediante simples recibo de quitação: Se o vendedor, ao invés de outorgar a escritura definitiva ao comprador, aliena o imóvel a outrem, deve responder por perdas e danos (RT 250/205).
Venda de uma coisa a duas pessoas sem intenção de constituir condomínio: Consequências. Se a mesma coisa é vendida para duas pessoas diferentes, aquela que a recebe fica sendo a sua proprietária, enquanto que a outra apenas tem direito a pedir a devolução do preço, com perdas e danos (RF 142/193).
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita,
desdeque as partes acordarem no objeto e no preço.
Como merece sempre ser lembrado, a parte geral do Código e os princípios gerais de direito contratual encarregam-se de apontar a conceituação dos sujeitos do contrato de compra e venda, sua capacidade, bem como a manifestação de vontade, sua forma e seus eventuais defeitos. Em qualquer contrato há que se ter em mira sempre a denominada cláusula aberta da responsabilidade objetiva. 
Enunciam-se tradicionalmente três elementos no contrato de compra e venda: res (a coisa), pretius (o preço) e consensus (o consentimento). A res ou merx é qualquer coisa suscetível de apreciação econômica, que pode sair do patrimônio do vendedor e ingressar no do comprador. É necessário, obviamente, que a coisa objeto do contrato de compra e venda esteja no comércio, isto é, seja suscetível de alienação. Essa noção leva originalmente em conta as coisas corpóreas; todavia, os bens incorpóreos também podem ser objeto do negócio, embora para este assuma a denominação de cessão. Na hipótese de existir pagamento com parte em dinheiro e parte em outra coisa diversa de moeda, pode ser caracterizada uma troca, dependendo da preponderância.
NATUREZA JURÍDICA DA COMPRA E VENDA:
A compra e venda é o mais importante dos contratos e a origem de quase todo o direito das obrigações, bem como de quase todo o direito comercial. Na sua caracterização jurídica, diz a doutrina que este contrato é:
a) Sinalagmático ou bilateral perfeito: uma vez que gera obrigações recíprocas: para o comprador a de pagar o preço em dinheiro; para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa. Se não existisse a reciprocidade de obrigações haveria uma doação ou uma dação em pagamento. Esta característica faz com que as obrigações se entrelacem de tal modo que a execução da prestação de um dos contraentes é causa do adimplemento da do outro.
b) Consensual: em oposição aos contratos reais, porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa, consoante dispõe o art. 482 do Código Civil, verbis: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. Forma-se, portanto, solo consensu. Em certos casos, todavia, tem caráter solene quando, além do consentimento, a lei exige uma forma para a sua celebração, como sucede na compra e venda de imóveis, em que a lei reclama a escritura pública (CC, art. 108) e registro.
c) Em regra, comutativo: porque de imediato se apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas. As prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, malgrado se transforme em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou coisas existentes, mas sujeitas a risco (v. Dos contratos aleatórios, Título I, Capítulo VIII, retro).
d) Oneroso: pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício (para um, pagamento do preço e recebimento da coisa; para outro, entrega do bem e recebimento do pagamento). Faz-se, destarte, por interesse e utilidade recíproca de ambas as partes.
Elementos do contrato de compra e venda: 
a) Coisa: O objeto do contrato de compra e venda pode ser qualquer coisa corpórea ou incorpórea. Exige-se que: (i) deva existir, ainda que se contrate coisa futura; (ii) deva ser determinada e individuada; (iii) deva ser disponível, estar no comércio; (iv) deva o vendedor ter a possibilidade de transmiti-la ao comprador; caso contrário diz-se ter havido venda a non domino. 
EXISTÊNCIA DA COISA:
É nula a venda de coisa inexistente. A lei se contenta, porém, com a existência potencial da coisa, como a safra futura, por exemplo, cuja venda se apresenta como condicional (emptio rei speratae) e se resolve se não vier a existir nenhuma quantidade, mas que se reputa perfeita desde a data da celebração com o implemento da condição (CC, art. 459). Outras vezes a venda de coisa futura se identifica como venda da esperança (emptio spei), válida como negócio jurídico e devido o preço, ainda que nada venha a existir, como dispõe o art. 458 do Código Civil (v. Dos contratos aleatórios, Capítulo VIII, n. 2, retro).
b) Preço: (i) Deve ser pago em dinheiro ou expressão fiduciária correspondente (nota promissória, cheque etc.); (ii) deve ser sério, constituindo-se em verdadeira contraprestação, equivalente ao valor da coisa recebida, sob pena de o contrato ser descaracterizado e valer como doação; (iii) deve ser certo, obedecendo às regras do CC, e não deixado ao arbítrio de uma das partes (CC 489 e CC/1916 1125 – condição puramente potestativa): v. CC 482, 485, 486 e 489; CC/1916 1123 a 1126 e 947 § 4.º. Na falta de preço fixo e de tabelamento oficial, entender-se-á que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (CC 488); (iv) principalmente com relação aos contratos de consumo, é importante observar o tarifamento e o tabelamento de certos produtos, em razão da intervenção da autoridade pública (CDC 41). 
como regra, no atual Código, a compra e venda imobiliária sujeitar-se-á à escritura pública. Nesse sentido, o art. 108 do atual Código dispõe:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
c) Consentimento: Como em qualquer contrato, o consenso é fundamental. As partes têm de ser capazes e não devem estar sujeitas a restrições legais para a prática do negócio.
Bem penhorado: A penhora é somente um meio, e não um fim, para satisfação da obrigação do devedor frente ao credor. A constrição, e o registro desta, não tornam o bem indisponível: acarretam como consequência apenas a ineficácia de eventual alienação deste em relação ao exequente. Não se impõe vedação à alienação, uma vez que, se satisfeita a obrigação perante o credor, não haverá qualquer empecilho ao registro notarial da negociação, uma vez que a inscrição da penhora será, de pronto, retirada (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ag 796757-0/5, rel. Juíza Cristina Zucchi, v.u., j. 18.6.2003).
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Contrato aleatório: Se a coisa atual ou futura objeto do negócio aleatório não vem a existir, mas um dos contratantes tenha assumido esse risco, o contrato produz efeito, exatamente o de proporcionar ao outro o direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir (CC 458). Nesta última hipótese, mesmo que a intenção das partes tenha sido a de concluir negócio aleatório, alienação não haverá, contudo, se o adquirente assume apenas o risco de as coisas virem a existir em qualquer quantidade (CC 459 caput e par.ún.).
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Em síntese, a amostra, o protótipo ou o modelo devem ser idênticos às coisas apresentadas para venda. A venda por amostras tem por finalidade simplificar o processo, evitando transporte e maiores entraves no exame da coisa a ser adquirida. A amostra deve apresentar as qualidades da coisa vendida. De acordo com o estatuto do consumidor, cabe ao fornecedor de produtos ou serviços, portanto o vendedor, provar que a amostra se identifica com a coisa vendida. Se a coisa não se conforma com a amostra, existe inadimplemento por parte do vendedor.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência,ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Se o terceiro nomeado não puder ou não quiser aceitar a incumbência, o contrato ficará sem efeito, salvo estipulação diversa das partes. Também podem os contratantes nomear arbitradores substitutos, para que não se esvazie a compra e venda. Não existe compra e venda sem preço. Os interessados devem aceitar, em princípio, o preço apresentado pelo terceiro. Nada impede, porém, que o contrato estipule limites, critérios ou tabelas dentro dos quais o preço será fixado. Evidente que por erro ou dolo o preço pode ser impugnado, dentro dos princípios gerais dos negócios jurídicos.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Se na data fixada houver ocorrido oscilação de preço, levar-se-á em conta o preço médio, se o contrato não estipular diferentemente, como, por exemplo, o preço mais alto ou mais baixo do dia, o preço de determinado horário, o preço de abertura ou encerramento do mercado ou do pregão etc. Essa modalidade de fixação de preço é utilizada para produtos que normalmente apresentam oscilações, com cotação em bolsas ou outras entidades. Como ocorre com café, laranja, carne, soja etc.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Preço suscetível de determinação. A fixação do preço não poderá, de qualquer maneira, ficar ao arbítrio exclusivo de uma das partes (CC 489).
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Compra e venda sem fixação do preço: Deve prevalecer a fixação que atenda à função social do contrato (CC 421), aos preceitos de ordem pública (CC 2035 par.ún.) e que permitam a observação dos princípios de probidade e de boa-fé (CC 422).
Falta de acordo sobre o preço. Jornada V DirCiv STJ 441: “Na falta de acordo sobre o preço, não se presume concluída a compra e venda. O CC 488 par. ún. somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio”.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
A lei considera nula a compra e venda quando a taxação do preço é relegada ao arbítrio exclusivo de uma das partes. Trata-se de modalidade de cláusula puramente potestativa, como definida na Parte Geral do Código. Pode, porém, o preço ser fixado por terceiro designado pelos contratantes, como alude o art. 485.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Corretagem em compra e venda civil. Obrigação da comissão. A comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem. Via de regra, a comissão do corretor é devida ao vendedor (RTJ 69/584).
Esse artigo traz norma dispositiva: as despesas da escritura ficarão a cargo do comprador, enquanto as da tradição caberão ao vendedor. As partes têm ampla liberdade de alterar a atribuição legal e com frequência o fazem.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Cuida-se aqui de aplicação do princípio da exceptio non adimpleti contractus. Se a venda for à vista, poderá o vendedor reter a coisa até que receba o preço. Assim, dentro da ótica lógica do Código, primeiramente o comprador paga o preço e sem seguida o vendedor entrega a coisa. Há forma de pagamento na vida moderna que apesar de não ser propriamente à vista assim é considerada, como as compras por cartão de crédito, ainda que a administradora parcele o pagamento.
A presente dicção legal é de caráter supletivo, podendo as partes dispor diferentemente, não só nas vendas à vista, como também estipulando o que lhes aprouver nas vendas a prazo, quando geralmente a entrega da coisa ocorre antes do pagamento do preço.
Pagamento à vista e pagamento adiantado. Não se pode confundir pagamento à vista com pagamento adiantado. Se esta última não foi a forma combinada, não pode o vendedor exigir o pagamento prévio. Desde que haja acordo sobre o preço e a mercadoria, bem como sobre o local do embarque, é ao vendedor que cabe a iniciativa de entregar a mercadoria, para exigir o preço. Não o fazendo, responde por perdas e danos, máxime quando tenha havido interpelação do comprador, pondo o preço a sua disposição (RF 93/523).
Simultaneidade das prestações. Na compra e venda, deve ser simultânea a prestação das obrigações das partes. Não pode exigir entrega da coisa quem não satisfez o preço, na forma estipulada (STF-RF 145/173).
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 
§ 1º, todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. 
§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Despesas decorrentes da tradição da coisa. Correm por conta do vendedor, se outra não tiver sido a disposição das partes (CC 490).
Mercadoria inflamável. Não realização de seguro. Responsabilidade do vendedor. Constitui negligência imperdoável do vendedor, excludente da responsabilidade do comprador, o despacho de mercadoria essencialmente inflamável sem o prévio seguro da mesma, de acordo com os costumes da praça (RT 183/182).
Negligência ao acondicionar mercadoria despachada. Posta a coisa à disposição do comprador, por conta deste correm os riscos, salvo se houve fraude ou negligência do vendedor. Constitui negligência culposa do vendedor despachar mercadoria de alto poder explosivo ou incendiário, sem a usual cautela do seguro contra o fogo (RF 125/210).
Regra geral. Depois da tradição, os riscos da coisa vendida correm por conta do comprador (STF – RF 169/117).
Preço está colocado no texto no sentido de pagamento. Risco está colocado no sentido do perigo a que pode estar sujeita a coisa de perecer ou se deteriorar por caso fortuito ou força maior, ou culpa. Recorde-se: sempre que houver culpa, existirá responsabilidade por perdas e danos do culpado. Enquanto não entregue a coisa ao comprador, o vendedor deve suportar a perda ou deterioração da res, se no contrato não ficou estipulado diferentemente.
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Propriedade das coisas móveis. Transfere-se pela tradição e não pelo negócio jurídico válido (CC 1267), desde que feita pelo proprietário da coisa alienada, ou nos casos excetuados no CC 1268 e § 1.º. A tradição de coisa em decorrência de negócio nulo não é hábil à transferência da propriedade (CC 1268 § 2.º). A propriedade de coisa imóvel transfere-se pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC 1245 e §§).
Pagamento consistente em tradição de imóvel. A norma do CC 328 se refere à entrega da posse e transferência de propriedade de coisa imóvel.
O texto é evidentemente supletivo da vontade das partes, de natureza dispositiva, mas abre exceção à regra geral do art. 327, segundo a qual o pagamento efetua-se no domicílio do devedor. A regra geral para os imóveis, no entanto, está no art. 328, pois far-se-á no lugar onde situado o bem.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Lugar da entrega da coisa.A regra é de que a coisa vendida deva ser entregue no lugar onde ela se encontrava ao tempo da venda, podendo as partes acordar diversamente (CC 493). Se a obrigação é de dar e o pagamento consistir na entrega da coisa devida pelo devedor ao credor, nada impede que ela seja entregue no domicílio do devedor (CC 327). Pode ocorrer, entretanto, que as partes convencionem que a coisa seja entregue em lugar diverso, para onde ela deva ser expedida. Se isso acontecer, os riscos da coisa serão transferidos ao comprador, tão logo ela seja entregue pelo vendedor ao transportador. Isso desobriga o vendedor pelos riscos da coisa, tão logo tenha sido ela entregue ao transportador, salvo se ele se afastar das instruções do comprador (CC 494).
Obrigações do transportador. Iniciam-se com o recebimento da coisa por este ou seus prepostos, ocasião em que emite o conhecimento dos dados que identificam o objeto e seu valor (CC 750 e 744), e termina com a entrega da coisa ao destinatário ou com seu depósito em juízo (CC 750).
Responsabilidade do vendedor. A regra é de que o vendedor só se desobriga com a entrega da coisa vendida ao comprador, quando então cessa sua responsabilidade pelos riscos da coisa (CC 492). Entretanto, a entrega da coisa vendida feita pelo vendedor ao transportador e a emissão do conhecimento importa a tradição da coisa e a cessação da responsabilidade do vendedor. O caso do CC 494 é de exceção à regra do CC 492. O vendedor não se eximirá de responsabilidade, contudo, se se afastar das instruções do comprador quanto à expedição da coisa vendida.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Este artigo permite que o vendedor sobreste a entrega da coisa vendida se o comprador cair em insolvência. É curial, portanto, que o bem ainda não tenha sido entregue. Nesse caso, o vendedor evita um prejuízo certo. Caberá a este a prova da insolvência.
Aparentemente, nesse artigo o vendedor usufrui de situação mais confortável em relação ao comprador, mas Clóvis Beviláqua (1934, p. 307) recorda a hipótese oposta, qual seja, se antes de pago o preço sobrevier ao vendedor diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a tradição da coisa, assiste ao comprador direito correspondente ao que se atribui ao vendedor, com sustação do pagamento até prestação de efetiva garantia de entrega. Como consequência, o comprador pode não só sustar o pagamento do preço se o vendedor não está apto para entregar a coisa, como também o vendedor pode recusar-se a firmar escritura de venda, antes de receber o preço. A escritura, como regra, importa em quitação, total ou parcial, do preço, sendo ato posterior ao recebimento da coisa (ALVIM, 1961, p. 56). Este artigo repete, em linha geral, a regra estampada no art. 477.
EFEITOS DA COMPRA E VENDA: 
EFEITOS PRINCIPAIS: GERAÇÃO DE OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS E DA RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS E PELA EVICÇÃO
Os principais efeitos da compra e venda são:
a) gerar obrigações recíprocas para os contratantes: para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo preço em dinheiro (CC, art. 481); e
b) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção. Pode tal responsabilidade derivar também de outros contratos. Por essa razão, o nosso direito a disciplina na teoria geral dos contratos, diferentemente de alguns sistemas, que a inserem na dogmática da compra e venda, em face da íntima relação que mantém com o aludido contrato.
No direito brasileiro, como já foi dito, a compra e venda não é contrato translativo, pois o vendedor apenas promete transferir a posse e a propriedade ao adquirente. O contrato gera obrigações, mas não produz o efeito de transferir a propriedade. O vendedor não a transfere e, sim, promete transferir. Embora separados, os dois negócios jurídicos, ou seja, a compra e venda e o acordo de transmissão mediante a tradição ou a outorga da escritura pública, encontram-se entrelaçados. Quem vende um imóvel por escritura pública, preleciona COUTO E SILVA, não necessitará de outro ato ou de outra declaração de vontade para que possa ser realizado o registro, pois, na vontade de vender, está a vontade de adimplir, de transmitir, que, por si só, é suficiente para permitir o registro no albo imobiliário. No direito alemão, distintamente, aduz, o modo é abstrato, não sendo contaminado pela invalidade ou ineficácia do contrato (título).
O descumprimento da obrigação de transmitir o domínio (acordo de transmissão) mediante a tradição ou o registro caracteriza o inadimplemento, possibilitando a resolução do contrato do qual é oriunda, com o retorno das partes ao statu quo ante, podendo o adquirente optar pelo ajuizamento da ação de obrigação de fazer ou pela ação de adjudicação compulsória, conforme o caso.
EFEITOS SECUNDÁRIOS OU SUBSIDIÁRIOS
A RESPONSABILIDADE PELOS RISCOS:
Até o momento da tradição dos móveis e o registro dos imóveis, a coisa pertence ao vendedor. Os riscos da coisa perecer ou se danificar, até esse momento, correm, portanto, por sua conta (res perit domino); e os do preço se perder, por conta do comprador. Preceitua, com efeito, o art. 492 do Código Civil: “Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador”. Essa regra é uma consequência da vinculação do nosso Código ao sistema alemão. Se já houve a transferência do domínio, pela tradição ou pelo registro, quem sofre as consequências do perecimento é o comprador; e da perda do dinheiro, depois de pago, é o vendedor. Risco é o perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou deteriorar-se por caso fortuito ou força maior. 
O § 1º do supratranscrito art. 492 prevê hipótese de tradição simbólica, ao proclamar que “os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas” e que “já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste”. Na compra e venda de gado, por exemplo, o comprador costuma contar, pesar e marcar os animais, ao retirá- -los. Enquanto tais operações não forem feitas, não se pode considerar certa a coisa vendida, principalmente porque ainda se encontram na propriedade do vendedor. Mas se este os colocou à disposição do comprador, que os contou e marcou nessa mesma propriedade, os casos fortuitos ocorridos durante tais atos correrão por conta deste.
Outrossim, a coisa deve ser entregue, na falta de estipulação expressa, no local em que se encontrava ao tempo da venda, como proclama o art. 493 do Código Civil, verbis: “A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda”. A norma é de caráter supletivo, pois os contraentes podem estipular o que quiserem a respeito do lugar onde deva ocorrer a tradição da coisa. A coisa móvel pode ter, assim, qualquer lugar para sua entrega ou tradição. Em regra, esse lugar é onde o contrato foi concluído. No caso de omissão ou dúvida incidirá a norma supratranscrita.
Como assevera PAULO LÔBO, nas hipóteses em que o comprador já tenha posse imediata da coisa que lhe foi vendida (p. ex., locação ou comodato), “a tradição é no lugar em que essa posse existe e o que se tem a receber é apenas a posse mediata, transferida pelo vendedor (chamada tradição brevi manu). Configurando-se o constituto possessório, a tradição se dá no endereço do vendedor, pois houve transferência da posse mediata para o comprador. Nas relações de consumo, na dúvida quanto ao local do contrato, prevalecerá o do contratante consumidor”.
A REPARTIÇÃO DAS DESPESAS:
Dispõe o art. 490 do Código Civil: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Pode, no entanto, em face do princípio da autonomia da vontade, ser adotada outra solução, de comum acordo,carreando, por exemplo, ao vendedor todos os ônus, inclusive o de arcar com o pagamento das despesas da própria escritura e registro. Despesas da tradição são as efetuadas com o transporte da coisa e sua entrega no domicílio do comprador, ou outro lugar por ele indicado. Pode ser convencionado que incumbe ao adquirente retirá-la no endereço do vendedor, fornecer embalagem mais segura ou veículo adequado para o seu transporte. A norma supratranscrita incidirá na falta de cláusula expressa.
O DIREITO DE RETER A COISA OU O PREÇO:
Na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Antes disso, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça a sua parte. É o que estatui o art. 491 do Código Civil, verbis: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Se o vendedor não está em condições de entregar a coisa, deve o comprador se precaver, consignando o preço. Por outro lado, como observa ENNECCERUS, tem o comprador, salvo pacto em contrário, o dever, suscetível de ser exigido por ação, de receber a coisa comprada, ou de retirá-la materialmente, liberando o vendedor; se não o faz, isto é, se não recebe a coisa que se lhe oferece devidamente, incorre não somente em mora accipiendi, mas também em mora debendi em relação ao seu dever de receber.
Sendo a venda a crédito, pode o vendedor sobrestar a entrega, se antes de tradição “o comprador cair em insolvência”, até obter dele “caução” de que pagará “no tempo ajustado” (CC, art. 495). Preceito semelhante consta do art. 477 do mesmo diploma, de caráter geral: “Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la”.
Limitações à compra e venda:
Algumas pessoas sofrem limitações, decorrentes da falta de legitimação, em razão de determinadas circunstâncias ou da situação em que se encontram, que não se confundem com incapacidade. Só não podem vender ou comprar de certas pessoas. A lei, nessas hipóteses, não cogita de qualquer deficiência individual que constitua ou acarrete incapacidade genérica de agir. São pessoas maiores e dotadas de pleno discernimento, mas que, em face de sua posição na relação jurídica, isto é, por serem ascendentes, condôminos, tutores ou, ainda, cônjuges, ficam impedidas de comprar e vender até estarem devidamente legitimadas.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE: 
Anulabilidade do ato. A venda que se celebra em desobediência ao que está prescrito neste artigo padece do vício de anulabilidade, conforme expressamente previsto em lei, no contexto do sistema (CC 171 caput). Diante da clareza do texto, está afastada a polêmica doutrinal surgida na vigência do sistema anterior, sobre ser, nessa hipótese, o ato nulo ou anulável. Sendo anulável o ato, é ele passível de confirmação (CC 172) e será validado se a autorização faltante for dada posteriormente (CC 176).
Forma para anuência ou autorização. A anuência ou a autorização deve dar-se por escritura pública, caso o contrato exija essa forma, e, sempre que se possa, no mesmo instrumento do ato principal (CC 220).
Prazo para o exercício da pretensão anulatória. As pretensões dedutíveis em juízo por meio de ação constitutiva, sem prazo de exercício previsto em lei, são imprescritíveis, podendo ser ajuizadas a qualquer tempo. Exemplo: negatória de paternidade (CC 1601). Entretanto, quando a pretensão for exercitável mediante ação anulatória (constitutiva negativa), cuja anulabilidade esteja expressa na lei, que, contudo, não fixa prazo para o exercício dessa pretensão – como no caso da norma ora comentada –, aplica-se a regra subsidiária do CC 179, segundo a qual o prazo decadencial para o exercício dessa pretensão é de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. No caso da norma sob comentário, há previsão expressa de anulabilidade do ato, mas não há menção ao prazo para seu exercício. Conclui-se, portanto, que a ação de anulação do negócio jurídico de venda de ascendente a descendente está sujeita à extinção por decadência, cujo prazo é o subsidiário do CC 179: dois anos.
A lei não distingue entre bens móveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por descendente a ascendente. A exigência subsiste mesmo na venda de avô a neto, e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros, pois a lei referiu-se a todos os descendentes. Não fosse assim, bastaria que a negociação “fosse feita diretamente com o neto, filho do filho predileto do ‘vendedor’, para não ser impugnada. O legislador, ao dispor que os ascendentes não podem vender aos descendentes, referiu-se a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, bisnetos, trinetos, etc.), e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros”. No caso de venda ao neto, todos os filhos vivos, incluindo o pai ou a mãe do comprador, seus tios e os demais netos do vendedor devem anuir.
A finalidade da vedação é evitar as simulações fraudulentas: doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda. Os outros descendentes e o cônjuge devem fiscalizar o ato do ascendente, para evitar que faça doação a um só dos filhos, conferindo ao ato a aparência e a forma de compra e venda, para que este último não fique obrigado à colação, em prejuízo das legítimas dos demais.
SEPARAÇÃO OBRIGATÓRIA: Somente será dispensado o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Embora haja, nessa nova regra, simetria com a regra geral dos regimes matrimoniais de bens, particularmente com o art. 1.647, I, do atual Código, que excluiu o regime de separação absoluta da exigência de consentimento do outro cônjuge para alienar bens, a inovação está aquém da diretriz estabelecida no aludido dispositivo legal, pois, no caso de venda a descendente, mesmo que seja casado no regime da separação absoluta, o cônjuge necessita da outorga uxória, exceto se este regime resultar de imposição legal417. Em suma, quando o regime da separação total de bens for livremente escolhido pelos cônjuges (separação voluntária), o que pretender vender bem a descendente deverá obter o consentimento do outro. Somente estará dispensado dessa exigência nos casos em que o regime da separação é imposto pela lei (separação obrigatória ou legal), como nas hipóteses de casamento celebrado sem observância das causas suspensivas da celebração, por pessoas maiores de setenta anos ou por pessoas que dependerem de suprimento judicial para casar (CC, art. 1.641). A anuência para a venda deve ser expressa. Mas o art. 496 é omisso no tocante à forma. Aplica-se, então, a regra geral constante do art. 220 do mesmo diploma, pelo qual a “anuência, ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento”.
Anulação. Prova do prejuízo. Necessidade. A anulação não se decreta sem a prova de prejuízo (RF 173/265).
Anulação de venda de ascendente a descendente. Prazo. Jornada VI DirCiv STJ 545: “O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis”.
Consentimento prévio e ratificação do negócio. A aquiescência dos demais descendentes, na venda de ascendente e descendente, tanto pode ser anteriorcomo contemporânea ou posterior ao ato (RF 93/548).
Menor adquirente. Curador especial. Na venda de ascendentes a descendentes, se houver menor de idade entre os adquirentes, é necessário curador especial para o registro (JTJ 179/328).
Recusa caprichosa. Pode o juiz suprir o consentimento do descendente, na venda do ascendente a descendente, se verifica que o negócio é sério e a recusa caprichosa e injusta (STF-RF 126/450). Em sentido contrário, negando que o juiz tenha poderes para suprir o consentimento de descendente que se opõe a venda de ascendente a outro descendente, RF 142/263.
AQUISIÇÃO DE BENS POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELOS INTERESSES DO VENDEDOR
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; 
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; 
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Embora em regra a compra e venda possa ser efetuada por qualquer pessoa capaz, o Código Civil recusa legitimação a certas pessoas, encarregadas de zelar pelo interesse dos vendedores, para adquirir bens pertencentes a estes. A intenção é manter a isenção de ânimo naqueles que, por dever de ofício ou por profissão, têm de zelar por interesses alheios, como o tutor, o curador, o administrador, o empregado público, o juiz e outros, que foram impedidos de comprar bens de seus tutelados, curatelados etc.
As proibições têm por fundamento a presunção de aproveitamento desleal da situação, na aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração, em virtude da especial posição das pessoas a que se refere o texto. Haveria “conflito entre o próprio interesse, o de fazer um bom negócio, e o interesse a elas confiado, de pugnar sempre pelo mais alto preço. Supõe-se então que, nessa contingência, optou pelo primeiro, o desejo de comprar mais barato, descurando-se, pois, do segundo e assim traindo a confiança das pessoas que haviam acreditado na sua diligência e honestidade”.
A proibição, no caso, é absoluta. As aludidas pessoas não podem comprar ainda que paguem o justo preço ou valor maior, de nada importando as intenções que possam ter de beneficiar os proprietários. Sublinha PAULO LUIZ NETTO LÔBO que razões de ordem ética levam o legislador a proibir os referidos negócios e, assim, enquanto ditas pessoas “estiverem no exercício dos cargos, funções ou múnus permanecerá a proibição”.
Avaliador. Tendo cessado suas funções, pode o avaliador comprar os bens que avalia, em processo de inventário (TApSP-RF 81/426).
O testamenteiro que é também herdeiro não está impedido de adquirir os bens, em igualdade de condições com os demais herdeiros. A proibição atinge apenas o testamenteiro estranho à sucessão.
A inibição dirige-se, ainda, aos administradores em geral, tais como pessoas que cuidam de bens ou coisas de pessoas jurídicas de direito privado, sejam sócios ou não; mandatários que receberam poderes para administração em geral; inventariantes, gestores de negócios, administradoras de condomínios, síndico da massa falida etc.
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
O Código atual restringe as exceções do estatuto anterior à hipótese do inciso III, e dessa forma amplia, em princípio, o rol de proibições. O texto se autoexplica. As situações de exceção fazem não haver desconfiança de fraude ou de abuso por parte dos envolvidos nos respectivos negócios, pois já há titularidade dos nomeados no inciso II no patrimônio envolvido.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
VENDA ENTRE CÔNJUGES:
Um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento (CC, arts. 1.647, I, e 1.648; CF, art. 226, § 5º). 
Em razão da omissão do Código Civil de 1916, alguns doutrinadores entendiam ser vedada a compra e venda entre marido e mulher. Para CAIO MÁRIO, por exemplo, se o regime vigente fosse o da comunhão universal, a venda não seria senão um ato fictício, pois que o acervo de bens do casal é comum, e não pode haver compra e venda sem a consequente mutação do patrimônio. Aduz o notável civilista pátrio que, em face do atual Código Civil, “se o bem está excluído da comunhão, a venda é permitida por expressa disposição legal (art. 499), ao contrário do que preceituava o Código de 1916”.
“Se o regime vigente for o da comunhão universal, a venda não seria senão um ato fictício, pois que o acervo dos bens do casal é comum, e não pode haver compra e venda sem a consequente mutação de patrimônio.’’ (PEREIRA, 1994, p. 128).
Na compra e venda no regime de separação ou da comunhão parcial, o sistema não impõe proibição (ALVIM, 1961, p. 84), importando examinar o caso concreto para averiguar eventual fraude ou prejuízo de terceiros. Essa é a orientação que deve preponderar no vigente ordenamento.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Venda ad mensuram: É a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico. Quando a venda é feita por metragem (ad mensuram) e as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem direito de exigir a complementação da área (ação ex empto) por inadimplemento contratual. Não sendo possível a complementação da área, assiste, ainda, ao comprador o direito de pedir a resolução do contrato (ação redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris), sendo ambas ações edilícias, ou seja, a coisa é entregue em sua inteireza, mas com vício ou defeito ou sem as qualidades declaradas. São partes legítimas para a ação de reivindicação os adquirentes do imóvel por venda ad mesuram, inobstante anterior a invasão de parte da área pelos confinantes.
Ação preferencial. A ação preferencial é a ex empto, quer dizer, o comprador pode exigir a complementação da área na venda ad mensuram. Não sendo isso possível, tem o comprador a faculdade de optar entre uma das duas ações edilícias: ou pede o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato.
Ações edilícias. Ações pessoais. A coisa é entregue emsua integridade, mas padece de vício oculto, ou seja, não contém a qualidade e a utilidade declaradas pelo vendedor e almejadas pelo comprador. Trata-se de ações pessoais. São edilícias a ação quanti minoris (ou aestimatoria) (abatimento proporcional do preço) e a redibitória (rescisão do contrato).
Ação ex empto: Trata-se de ação do comprador para haver do vendedor a complementação da área do imóvel que deixou de ser entregue, na venda ad mensuram. Parte da coisa deixou de ser entregue.
Ação redibitória (ação redhibitoria): É ação de rescisão do contrato por vício redibitório.
Venda ad corpus: É a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico (exemplo: vendo a fazenda x, com mais ou menos 2 alqueires). Quando a venda tiver sido feita ad corpus, não têm lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou ação de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa. Sobre o tema, v. Nery.Soluções Práticas, v. III, n. 7, pp. 284-290.
Venda de apartamento. Entende-se, em regra, que as unidades condominiais em prédio de apartamentos, definidas quando da especificação e da discriminação do condomínio, são coisas identificadas ad corpus e não ad mensuram. A área do apartamento seria meramente enunciativa e, por isso, sua venda seria de coisa certa. Essa matéria deve ser analisada com muito cuidado, para a identificação precisa da vontade da parte no momento da celebração do contrato, para se saber se o comprador conheceu o apartamento fisicamente, ou não. É tema relacionado com a prova da vontade negocial e com a prova da boa-fé dos contratantes, que dificilmente será reavaliada em sede de recurso especial, como, aliás, pode-se constatar no julgamento do REsp 512458-RJ. V. RT 501/88; RP 3/350; JTJ 242/252.
Coisa com medidas superiores à da venda. O CC 500 § 2.º, inserido pelo novo sistema, prestigia o princípio da probidade e da boa-fé (CC 422) e impede o enriquecimento sem causa (CC 884 a 886).
Abatimento do preço. Se a venda ajustada entre os litigantes deu-se na forma ad corpus, ou seja, o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, considerando-se apenas enunciativa a referência às suas dimensões, não tem o adquirente o direito de obter a diferença da área ou o abatimento proporcional do preço (TJSC, 2.ª Câm.Dir.Civ., Ap 2005.007900-0-Brusque-SC, rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben; j. 4.9.2009, v.u., BolAASP 2663/1792).
Ação quanti minoris. Vício oculto. Para que seja redibitório, não basta que o defeito da coisa esteja escondido. É necessário que ele seja, também, desconhecido do comprador. Provado o anterior conhecimento do defeito redibitório, por testemunho do comprador, o pedido de abatimento é improcedente, porque o vício não era oculto. É lícito ao vendedor provar, mediante provas orais, que os vícios redibitórios já eram conhecidos pelo comprador na oportunidade em que o contrato foi celebrado (STJ, 3.ª T., REsp 299661-RJ, rel. Min. Gomes de Barros, j. 2.9.2004, v.u.).
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Prescrição da pretensão material. Embora o texto da norma se utilize do verbo decair, a hipótese não é de decadência, e sim de prescrição da pretensão de complementação da área ou do abatimento proporcional do preço. Há, ainda, outra impropriedade na norma comentada. O direito de propor ação nunca se extingue, nem pela prescrição nem pela decadência, pois a ação sempre será exercitável. A pretensão de direito material é que pode ser atingida pela prescrição ou decadência.
Prescrição. Abatimento do preço. No caso de haver impossibilidade de complementação da área, o comprador pode optar entre a resolução do contrato (ação redibitória) e o abatimento proporcional do preço (açãoquanti minoris). Neste último caso – ação quanti minoris -, a compra e venda permanece íntegra e a pretensão do comprador é de obter abatimento do preço, pretensão de natureza condenatória, razão pela qual o prazo de um ano, previsto pela norma comentada, para o exercício dessa pretensão é de prescrição.
Termo inicial do prazo de um ano. Muito embora o parágrafo único se refira à hipótese de atraso na imissão na posse causado pelo alienante, na verdade o dies a quo do prazo decadencial (ou prescricional, dependendo do caso) previsto no caput da norma sob comentário é, em qualquer situação, o da efetiva imissão na posse do imóvel objeto da compra e venda – a qual ocorre com o registro do título translativo –, ocasião em que se presume tenha o adquirente tomado conhecimento do vício de que trata a norma. Essa interpretação se faz de acordo com o sistema, pois o CC 445 caput, ao tratar dos vícios redibitórios, determina que o prazo de decadência de um ano para o exercício da ação redibitória de bem imóvel conta-se a partir da efetiva entrega do bem. Provado, pelo alienante, que cumpriu o seu dever de entregar a coisa vendida, tem-se como caracterizada a efetiva entrega de que trata o CC 445 caput, ainda que o adquirente, por sua conta e risco, não tenha de fato se apossado da coisa.
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Essa regra também é dispositiva e nova no nosso ordenamento, mas decorre do que é mais usual. Enquanto a coisa não é entregue, cabe ao alienante mantê-la e responder por todas as despesas respectivas, como impostos, taxas etc. Assim, ao se alienar um automotor, o alienante é responsável pelas multas até a transferência da posse ao adquirente. A obrigação de entregar a coisa sem despesas é ônus do vendedor. As partes podem inverter essa regra, mas devem ser detalhadas e expressas a esse respeito.
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Ainda que o preço da venda tenha sido global, desde que as coisas não formem um todo inseparável, só a que for defeituosa será restituída e o seu valor deduzido do preço, depois de feita a avaliação (RT 189/170).
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
VENDA DA PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO:
O condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, ajuizando-a no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contados da data em que teve ciência da alienação, e na qual efetuará o depósito do preço pago, havendo para si a parte vendida ao terceiro. Em linha de princípio, a orientação legal é no sentido de evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes.
A venda de parte indivisa a estranho somente se viabiliza, portanto, quando:
a) for comunicada previamente aos demais condôminos; 
b) for dada preferência aos demais condôminos para aquisição da parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceu; 
c) os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal. 
O direito de preferência é de natureza real, pois não se resolve em perdas e danos. O condômino que depositar o preço haverá para si a parte vendida. Tal não ocorrerá se este fizer contraproposta diferente da que ofereceu o estranho.
A comunicação aos demais consortes,pelo interessado em vender sua parte ideal, pode ser feita por meios judiciais e extrajudiciais, como carta, telegrama, notificação pelo oficial de títulos e documentos etc., de modo expresso e com comprovante de recebimento, devendo mencionar as condições de preço e pagamento para a venda.
A regra em apreço aplica-se somente ao condomínio tradicional e não ao edilício. Assim, um condômino em prédio de apartamentos não precisa dar preferência aos demais proprietários. Mas se a unidade pertencer também a outras pessoas, estas devem ser notificadas para exercer a preferência legal, pois instaurou-se, nesse caso, um condomínio tradicional dentro do horizontal.
Das cláusulas especiais à compra e venda
Da retrovenda
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
A retrovenda é instituto atualmente em desuso. Constitui está um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, “restituindo o preço”, mais as “despesas” feitas pelo comprador, “inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias” (CC, art. 505).
A natureza jurídica da retrovenda é a de um pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda. Por conseguinte, a invalidade da cláusula a retro não afeta a validade da obrigação principal (CC, art. 184, in fine). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação e, por isso, não incide o imposto de transmissão inter vivos. Só pode ter por objeto bens imóveis, pois os móveis se transferem por simples tradição, dificultando o exame da situação.
O prazo máximo para o exercício do direito de retrato ou de resgate é de três anos. Mais precisamente: “não estipulado prazo menor, prevalecerá o máximo, para o direito de retrato ou de resgate”. Fixado pelas partes, ou presumido pela lei, o prazo é sempre decadencial e, por isso, insuscetível de suspensão ou interrupção. 
Reembolso de despesas. O direito de reembolso de despesas é garantido ao comprador, contra quem o direito à retrovenda é exercido. Desse direito deriva o direito de retenção da coisa, até o efetivo reembolso. “Outrossim, ius tollendi quanto ao que pode ser retirado sem detrimento da coisa (cf. art. 516, 1.ª parte, in fine), ainda que se haja fixado o valor acima do preço por que foi vendido (e.g., o valor do tempo em que retrocompra, P. Oertmann, Recht der Schuldverhaltnisse, 489; O. Warneyer, Kommentar, I, 832)” (Pontes de Miranda. Tratado, t. XXII 4 , § 2732, 1, p. 244). “As espécies do art. 1.140 (pacto de retrovenda) e 1.158 do Código Civil (pacto de melhor comprador) não são, de modo nenhum, casos de direito de retenção. Trata-se de exceção non adimpleti contractus” (Pontes de Miranda. Tratado, t. XXII 4 , § 2738, 1, p. 278).
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. 
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
O direito do vendedor deve ser considerado potestativo, isto é, daqueles que podem ser utilizados a qualquer tempo, pelo titular, dentro do lapso permitido. Depósito judicial: É feito por consignação judicial do preço (CC 335 I), pelo procedimento especial do CPC 890 a 900. 
Extingue-se a retrovenda pelo exercício do direito potestativo do vendedor, pela preclusão do prazo decadencial, pelo perecimento do imóvel ou pela renúncia. 
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Transmissibilidade do direito. Diferentemente do que ocorre com o direito de preferência (CC 520), o direito ao exercício da retrovenda é cessível e transmissível por ato inter vivos.
A cláusula, devendo constar da escritura e do registro imobiliário, presume-se conhecida de eventuais adquirentes. Institui-se assim direito de sequela. O direito pode ser exercitado e a consequente ação pode ser então movida contra o comprador ou seus herdeiros, bem como contra o terceiro adquirente. A condição opera, ainda que se trate de aquisição por terceiro em hasta pública, que também não pode ignorar a cláusula.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Havendo pluralidade de pessoas com direito ao resgate sobre o mesmo imóvel, se “só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral” (CC, art. 508). 
Preleciona JOSÉ CARLOS MOREIRA ALVES que, “no sistema jurídico brasileiro, o direito de retrato pode ser empenhado, arrestado, penhorado e executado (adjudicado ou remido), e dado em pagamento”, uma vez que o Código de Processo Civil alude genericamente a direitos como bens suscetíveis de penhora, o que abarcaria, também, direitos potestativos.
Da venda a contento e da sujeita a prova
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Entrega da coisa. A entrega da coisa é feita ao comprador para que ele experimente a coisa comprada e, agradando-se dela, torne definitiva a venda que se deu sob condição suspensiva. Enquanto não se manifestar no sentido de aceitar a coisa vendida, sua situação jurídica é de mero comodatário. Para atestar a recusa ou rejeição de coisa entregue em desacordo com a encomenda, não é necessário o seu depósito judicial. Basta que seja colocada à disposição do remetente, a quem foi dado aviso, como protesto ou reclamação contra o não cumprimento do contrato (RT 206/452).
Como regra geral, não pode o vendedor opor-se ao desagrado manifestado pelo comprador. A rejeição pelo comprador não decorre de vício na coisa ou de sua má qualidade. A condição é potestativa simples e não puramente potestativa, pois o arbítrio do comprador fica sujeito ao fato de a coisa experimentada agradar-lhe (PEREIRA, 1994, p. 146; RODRIGUES, 1983, p. 193). 
Na hipótese de caso fortuito ou força maior, a perda ou deterioração da coisa será suportada pelo vendedor, uma vez que ainda não se havia operado a transferência da titularidade, incidindo a regra do res perit domino. Como comodatário, pode usar da coisa para o uso a que se destina. Se a coisa é daquelas que se prova ou se degusta, o adquirente não estará obrigado a devolver o que retirou, contanto que se tenha limitado ao que for indispensável para a prova (ALVIM, 1961, p. 177).
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
A cláusula posta em nosso ordenamento civil abrange tanto a venda ad gustum propriamente dita, dependente unicamente do agrado do comprador, como aquela na qual se submete a coisa a ensaio ou experimentação, sujeitandose ambas à mesma solução legal. Sob esse aspecto, o vigente diploma civil foi expresso, referindo-se à venda sujeita a prova, também sob condição suspensiva neste artigo. Possuindo a coisa as qualidades asseguradas pelo vendedor e sendo idônea para o fim a que se destina, a rejeição por parte do experimentador, ao contrário da venda a contento, não pode ser injustificada. Esse, aliás,o sentido da nova lei nesse citado dispositivo.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
O aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio, isto é, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de capricho. Não pode este pretender discutir a manifestação de desagrado, nem requerer a realização de exame pericial ou postular em juízo, visto que a venda a contento é uma estipulação que favorece o comprador, subordinando o aperfeiçoamento do negócio à sua opinião pessoal e gosto. Não está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
O vendedor deve estipular prazo para a prova ou experimentação. Esse artigo estipula que nessa intimação se fixe prazo improrrogável. Se o comprador se mantiver silente nesse interregno, “reputar-seá perfeita a venda, quer seja suspensiva a condição, quer resolutiva; havendose, no primeiro caso, o pagamento do preço como expressão de que aceita a coisa vendida” (art. 1.146, CC/1916), em disposição suprimida no mais recente diploma, mas perfeitamente aplicável. Trata-se, no entanto, de presunção relativa.
Inércia do comprador. Se transcorrido o prazo para que o comprador manifeste sua aceitação ou devolva a coisa, ou, na ausência de prazo, se decorrido o tempo para manifestação do comprador, conforme fixado na intimação judicial ou extrajudicial, o comprador passa a ter conduta de esbulhador e deve pagar alugueres pelo uso indevido da coisa; o vendedor tem direito à proteção possessória (CC 511 c/c 582).
DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Preempção ou preferência é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa. 
A preempção distingue-se da retrovenda. Nesta, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, não se podendo falar em preferência por inexistir terceiro ou estranho com quem se dispute a primazia. A preempção pode versar também sobre coisa móvel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 513 do novo diploma.
A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa (CC, art. 504) e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto à venda (Lei n. 8.245/91, art. 27), são exemplos de preferência ou prelação legal. Os arts. 513 a 520 do Código Civil, ora em estudo, tratam, porém, da preferência convencional, resultante de acordo de vontades. Pode ser convencionado que o comprador se obriga a “oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto” (CC, art. 513). Prelação é o mesmo que preferência ou preempção.
O vendedor de um objeto de estimação pode, assim, fazer constar do contrato, com a concordância do comprador, que este dará preferência ao primeiro, quando resolver vender o referido bem. O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto. É direito; não obrigação. Por sua natureza, o pacto de preempção opera como um contrato dentro de outro maior, que é a compra e venda. Da informação do preço da venda também devem constar os prazos e condições de pagamento, bem como qualquer outra vantagem oferecida no negócio.
Prazo para o exercício do direito de preferência. A lei fixa limite máximo para a disposição convencional do prazo para o exercício do direito de preferência, cuja fixação específica deixa a critério das partes, desde que nos termos do CC 513 par.ún. Não é dado ao obrigado à preempção, nem ao que a ela faz jus, fixar unilateralmente o prazo. Se as partes nada fixarem a respeito do prazo, este será exercido nos termos dos prazos peremptórios do CC 516.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Direito de prelação. Trata-se de faculdade do vendedor, resultante da constituição do direito de preferência, que se exerce por meio de notificação ao obrigado alienante.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Ao exercer o direito de preempção, o preferente tem obrigação de pagar o mesmo preço oferecido, encontrado ou ajustado a terceiros, em condições iguais. Nesse ponto há que se analisar se as condições de preço, prazo, juros, correção monetária são idênticas. Preço ajustado ou encontrado. É o do mercado ou aquele que as partes, livremente, convencionaram como sendo o devido para o negócio.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
A presente cláusula aplica-se a móveis e imóveis. Não havendo prazo estabelecido no contrato, para os imóveis o direito extingue-se em 60 dias após a notificação e para os móveis, em 3 dias.
Prazo de decadência das ações decorrentes do exercício da faculdade de preferência. O início do prazo se conta da data em que o obrigado comunica ao titular a venda da coisa. A comunicação, sendo negócio receptício, se considera efetivada a partir da data de sua recepção.
Ausência de oferta. O obrigado a fazer a comunicação deve fazê-la de maneira séria; não deve conceder ao preferente prazo inferior ao da lei; não deve realizar a venda antes do decurso do prazo legal e não deve simular o preço da compra, visando a impedir o exercício do direito de preferência pelo preço real, sob pena de a oferta ser considerada como não realizada, e violado o direito de preferência.
A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. É lícito às partes, todavia, convencionar que seja apenas judicial. Os referidos prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Ainda que atribuída a prelação a mais de um titular, o direito de preferência somente pode ser exercido com relação a todo o bem, não podendo ser feito parcialmente, salvo se houver menção expressa no pacto. Se algum dos titulares da preferência não exercer ou perder o direito, tal não inibe os demais de fazê-lo, obedecidos os requisitos, inclusive o disposto no artigo anterior. 
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, “responderá por perdas e danos” (CC, art. 518, primeira parte),desde que este prove efetivo prejuízo. “Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé” (art. 518, segunda parte). O direito de preferência convencional é, portanto, de natureza pessoal, e não real. Não se pode “ceder nem passa aos herdeiros” (art. 520).
O pacto de preempção depende da existência de cláusula expressa, não se admitindo preferência tácita. A obrigação, para o comprador, é correlata a um direito do vendedor. Leve-se em conta, no entanto, que perdas e danos não são sinônimos de cláusula penal. Ao pedir indenização por perdas e danos, aquele que alega prejuízo deve prová-lo. Não há perda ou dano sem prova do que efetivamente se perdeu e razoavelmente se deixou de ganhar (art. 402).
Destarte, o preferente marginalizado no negócio não pode anular a venda feita a terceiro. Não tem legitimidade para tal, porque seu direito não é real. Esse negócio com o terceiro adquirente lhe é estranho. O direito de preempção não confere, em nosso sistema, um direito real sobre a coisa vendida. Somente a lei pode criar direito real e aqui não o faz. 
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Considera-se que age de forma condenável o Poder Público que, após despojar o particular da coisa que lhe pertence, para um fim determinado e admitido pela lei, desvia-se dessa finalidade e a utiliza em obra ou atividade diversa, não lhe dando o aproveitamento previsto no decreto desapropriatório. 
Por essa razão, é sancionado com a obrigação de oferecê-la ao ex-proprietário, para que a readquira pelo mesmo preço. Tem a jurisprudência proclamado que não caberá a retrocessão se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo, uma escola, outra destinação lhe for dada, também de interesse público (se, em vez da escola, construir-se uma creche, p. ex.). 
Se em cinco anos não for dada ao imóvel expropriado nenhuma finalidade de interesse público ou social, haverá lugar, em tese, para a retrocessão, nos termos do mencionado art. 519. Desobedecida a obrigação de retrocessão pelo órgão público, cabe ao expropriado ingressar com ação indenizatória, na qual pedirá a diferença entre o valor do bem quando deveria ter sido oferecido e o valor que o preterido teria recebido se houvesse sido respeitado seu direito de preferência. O presente artigo diz que o preço nessa preferência será o atual. O prazo de prescrição para essa ação é de cinco anos nos termos do Decreto nº 20.910/1932.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
Ratifica-se aqui a noção já exposta que o direito de preferência é personalíssimo. Somente a pessoa a quem foi atribuída a preferência poderá exercê-la. O direito não pode ser cedido por sucessão entre vivos ou a causa de morte. 
DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente.
Venda com reserva de domínio. Pacto adjeto pelo qual as partes estipulam na compra e venda que, até o pagamento integral do preço, o vendedor reserva para si a propriedade do bem (v. CPC 1070). A venda com reserva de domínio tem como característica principal o fato de o bem alienado ter sua posse transmitida para o alienatário sem que a propriedade do bem com ela também se transfira. Ou seja, a causalidade do negócio está em que essa transferência de posse não implica a transferência da propriedade sobre coisa móvel, pela tradição dela do vendedor para o comprador, ex vi legis, como decorre da regra prescrita no CC 1267. A vontade declarada das partes, de que a venda se opera sob a égide dessa cláusula especial, modifica a fisionomia do contrato de compra e venda e impede que a transferência da coisa, do vendedor para o comprador, tenha a virtude de transferir odomínio sobre ela. Apenas com o pagamento da última parcela do preço o comprador adquire a propriedade da coisa, muito embora, para o direito italiano e para o nosso, o comprador assume o risco pela coisa imediatamente (CC ital. 1523 e CC 524). O alienante permanece credor do preço e conserva o domínio para garantia da dívida até o pagamento das parcelas ajustadas.
Natureza jurídica da reserva de domínio. É condicionante da transferência do direito real ou é direito real de garantia? A matéria tem importância e merece análise, porque a doutrina entende que o instituto da cessão não pode ter por objeto direitos reais, porque a transmissão de direitos reais, a título oneroso, constituirá sempre compra e venda. Porém, a doutrina ressalva que os direitos de garantia, como o penhor e a hipoteca, que acompanham como acessórios o crédito, podem ser cedidos, ou seja, transferidos em virtude da cessão (Carvalho Santos. CC Interpr. 11, v. XIV, coment. CC/1916 1065 e 1067, pp. 330 e 350). A dúvida tem relevo, na medida em que a reserva de domínio tem sido tratada como condição do contrato por uns e garantia real por outros (Alessio Zaccaria [Cian-Trabucchi. Comm. Breve 11, coment. CC ital. 1523, pp. 1678/1679]).
Coisa móvel infungível. A doutrina nos ensina que “os vendedores a crédito ou a prestações procuram garantir-se, nos dias que passam, principalmente através de dois expedientes técnicos: a promessa de compra e venda e a compra e venda com reserva de domínio, o primeiro aplicável aos imóveis e o segundo aos móveis (…). Não é a reservatio dominii, por sua natureza jurídica, inaplicável aos imóveis. Ficou visto mesmo que, historicamente, a sua prática passou pelo estádio imobiliário antes de restringir-se ao campo mobiliário. No nosso direito, porém, julgamos, ela é de aplicação apenas aos bens móveis” (Bessone. Compra e venda, pp. 17/18 e 90). No mesmo sentido o entendimento de outro estudioso da matéria: “A cláusula ou pacto de reserva de domínio é uma condição imposta ao contrato de compra e venda a termo de coisas móveis infungíveis, e que suspende a sua execução até o final pagamento do preço (grifei)” (Azulay. Teoria, p. 173).
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
A forma escrita é necessária não somente em razão da necessidade de registro para obtenção de eficácia com relação a terceiros, mas também porque sem ela o vendedor não terá condições de valer-se do procedimento próprio de reintegração de posse estatuído pelo CPC.
Reivindicação ou reintegração. Registro. Necessidade. Para o exercício de interdito possessório ou de ação reivindicatória contra quem adquiriu a coisa sujeita à cláusula de reserva do domínio, é indispensável que a transcrição do respectivo instrumento no Registro de Títulos e Documentos se efetue no domicílio do comprador, antes de ter este alienado a coisa (RF 94/510).
Levando-se em conta a utilização do instituto entre nós unicamente para as vendas de bens móveis, há necessidade do registro do instrumento no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador para a devida publicidade e eficácia perante terceiros. O pacto não obsta que a coisa seja vendida pelo adquirente, posto que o ônus da suspensividade da venda a acompanha. Constando de registro público, o pacto é oponível a terceiros, ainda que o contrato seja omisso a esse respeito. Salvo expressa contratação pelas partes, o comprador não se qualifica como depositário da coisa vendida, e sim como mero comodatário, não podendo sofrer os ônus decorrentes desse instituto.
O Decreto-lei nº 1.027/1939 determinava o registro do instrumento de compra e venda com esse pacto no cartório de títulos e documentos para a eficácia erga omnes. A atual Lei dos Registros Públicos, noart. 130, reafirma a regra primitiva, sujeitando a venda de móveis a prestações, com ou sem reserva de domínio, ao respectivo registro, para surtir efeito com relação a terceiros. 
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
A venda com reserva de domínio é destinada a bens duráveis e identificáveis. Essa identificação é essencial para o negócio. A coisa não precisa ser infungível. Os veículos automotores são o melhor exemplo de destinação da venda com reserva de domínio. Se houver dúvida no tocante à identificação, segundo o texto, protege-se o terceiro de boa-fé. A defeituosa descrição da coisa opera contra os contratantes originários. Cuida-se, aqui, de alienações, que podem ser várias e sucessivas e pender dúvida sobre qual exatamente é o objeto da venda.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
O pagamento do preço, de forma periódica vai operando a transmissão paulatina de direitos ao devedor, o qual, no entanto, só se torna titular da coisa após o pagamento integral do preço. Dissipando dúvidas, se é que as havia mais recentemente, como o comprador-devedor detém a posse direta da coisa, responde pelos riscos de perda ou deterioração. Desse modo, deverá pagar o preço ainda que a coisa tenha sido furtada, por exemplo.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
A ação específica decorrente da venda com reserva de domínio era a de busca e apreensão, utilizada quando o credor deseja recuperar imediatamente a coisa (art. 1.071 do CPC de 1973). Pode optar também pela execução das parcelas em atraso ou, doravante, execução para entrega da coisa. Para que ingresse com esses procedimentos, o devedor deve ser constituído em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Esta possibilidade de interpretação não existia no CPC anterior, tendo sido introduzida pelo presente Código. Com a supressão de texto do atual CPC, segue-se a regra geral necessária para o caso.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Esse artigo faz menção às duas ações primitivas que se abriam ao credor quando o devedor se mostrasse inadimplente. Atualmente o processo executório é o mais adequado.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
No sistema do CPC anterior seria feita a avaliação prévia da coisa apreendida, conforme dispunha o art. 1.071 do CPC de 1973. O presente artigo explicita, na verdade, o sentido dessa avaliação: examinar o estado atual do bem e apurar sua depreciação. Com isso, o vendedor poderá reter as parcelas pagas e outras despesas, até que seja integralmente ressarcido. A final, havendo saldo em favor do credor, poderá cobrá-lo pela via ordinária; se houver saldo em favor do inadimplente, a ele será devolvido. Contudo, é possível fazer essa avaliação durante o processo de execução.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
Esse dispositivo nada mais faz do que repetir os princípios da sub-rogação, a qual, no caso, será da instituição financeira que concedeu o financiamento. A cessão de posição contratual, o fato de ocorrer a intervenção de empresa de financiamento constará do registro. Como acentuamos, a alienação fiduciária substituiu com vantagens a venda com reserva de domínio.
DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
A venda sobre documentos, ou contra documentos, é disciplinada no Código Civil de 2002 como cláusula especial à compra e venda, nos moldes dos arts. 1.527 a 1.530 do Código Civil italiano. A rapidez com que se desenvolvem, na atualidade, as atividades comerciais fez com que essa modalidade se desenvolvesse e se tornasse, na sociedade contemporânea, um imperativo para a eficiência, principalmente, das compras e vendas internacionais de mercadorias, embora possa ser aplicada também aos negócios realizados internamente.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do título representativo ou de outros documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos. Essa definição está presente neste artigo. O comprador, nessa modalidade, não pode recusar o pagamento, alegando defeito na coisa vendida, salvo se este já estiver comprovado (parágrafo único). Cuida-se de modalidade criada pelos usos e costumes mercantis dirigida à coisa móvel.
Tradição da res. A venda sobre documentos se caracteriza pela possibilidade de a coisa não vir a ser entregue diretamente pelo vendedor ao comprador. Uma vez substituída a tradição pelo título representativo da coisa e pelos demais documentos que celebram a venda, não é de se exigir que o vendedor fique sujeito a executar a tradição da coisa. Por meio da celebração do contrato de venda sobre documentos, o vendedor se livra da obrigação da entrega da coisa (por estar, v.g., detida por terceiro), que será entregue por aquele que detenha a coisa devida, por conta do próprio devedor (v. Trat.dir.privato-Rescigno; F. Bocchini. Vendite con contenuti speciali, v. 112, p. 723).
Qualidade e estado da coisa. Ao se referir à qualidade e ao estado da coisa vendida, o CC refere-se à coisa globalmente, determinando que ela seja verificada na situação in concreto, que seja verificado o seu verdadeiro estado. Não se resguarda identidade da coisa enquanto objeto do direito alienado, mas sim o seu estado, seu modo de ser, donde decorre que “a exceção relativa a entrega de aliud pro alio, e em geral cada exceção concernente a um perfil de correspondência entre a coisa entregue e aquela identificada como objeto do contrato, seja, sempre, oponível pelo comprador” (Trat.dir.privato-Rescigno, F. Bocchini. Vendite con contenuti speciali, v. 11 2, p. 729).
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
As partes têm plena liberdade para escolher a data e o lugar do pagamento. Não havendo essa estipulação, prevalece o lugar e a data da entrega dos documentos. Nessa modalidade de negócio, geralmente o pagamento será feito por uma instituição financeira.
Local e tempo do pagamento. O CC 327, ao estipular o lugar do pagamento, determina que a lei poderá regular situações distintas da regra que expressa. O CC 530 caracteriza uma das situações em que a lei expressamente determina regra própria não só quanto ao local, mas também quando ao tempo do pagamento. Adota como regra legal que o tempo e o lugar do pagamento serão os da entrega dos documentos. A alteração consignada está de acordo com a função e operabilidade da venda sobre documentos, que dispensa o vendedor da entrega da coisa e que recebe o preço em trocado título e documentos representativos da coisa devida (cf. CC 529).
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Aqui se trata de venda sujeita a transporte. O pagamento do seguro será por conta do comprador, se não for disposto diferentemente e se o vendedor não tivesse ciência de que a coisa já estava avariada ou perdida. Nesta última hipótese, caracteriza-se, evidentemente, a má-fé do vendedor. Se não houver cobertura securitária com relação aos riscos de transporte, há que se obedecer ao que for estipulado no contrato. Se o negócio for omisso a esse respeito, a contrário senso do que dispõe esse artigo, a responsabilidade será do vendedor.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. 
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
A instituição financeira expedirá carta de crédito como forma de pagamento, comprometendo-se a pagar mediante a apresentação de documentos. O banco será apenas o pagador, não tendo responsabilidade de verificar a coisa e seu estado. Havendo intervenção de banco, o comprador não pode pagar diretamente ao vendedor e este dele não poderá cobrar, salvo se houver recusa formal da instituição financeira.
DA TROCA OU PERMUTA
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: 
I – Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; 
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Segundo CARVALHO DE MENDONÇA, permuta, escambo, troca, permutação, barganha – palavras sinônimas na técnica e no uso vulgar – exprimem “o contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro”. A troca é, portanto, o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro. Difere da compra e venda apenas porque, nesta, a prestação de uma das partes consiste em dinheiro.
A permuta pode, assim, envolver coisas distintas e quantidades diversas: móveis e imóveis, vários móveis por um imóvel etc. Pode ter por objeto, também, coisas futuras, sendo frequente, hoje, a permuta de um terreno por apartamentos do edifício que nele será construído pelo incorporador permutante. 
Como ocorre com a compra e venda, a troca é negócio jurídico bilateral e oneroso, tendo caráter apenas obrigacional: gera para os permutantes a obrigação de transferir, um para o outro, a propriedade de determinada coisa. É também consensual, e não real, porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independente da tradição.
Quando um dos contraentes faz a reposição parcial em dinheiro, a troca não se transmuda em compra e venda, salvo se representar mais da metade do pagamento. Assim, se um contratante recebe coisa que vale R$ 100,00 e entrega outra que vale R$ 30,00, fazendo a reposição da diferença (R$ 70,00) em dinheiro, terá havido compra e venda.
Este Código mantém a mesma orientação do diploma anterior, acrescentando a necessidade do consentimento do cônjuge na hipótese do inciso II. Todavia, consentaneamente com o art. 496, expressa nesse inciso II que será anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Se os valores são iguais, não há necessidade da referida anuência, pela impossibilidade de haver prejuízo para os demais descendentes. E, embora o Código não mencione, também será dispensável tal anuência se o bem recebido pelo ascendente, na troca, tiver valor superior ao por ele entregue, pois haverá, na hipótese, aumento de seu patrimônio, não tendo os demais descendentes legítimos interesse para discordar do negócio.
Na troca, cada permutante pagará o imposto sobre o valor do bem adquirido, salvo disposição expressa em contrário. 
DO CONTRATO ESTIMATÓRIO
Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
Contrato estimatório ou de vendas em consignação é aquele em que uma pessoa (consignante) entrega bens móveis a outra (consignatária), ficando está autorizada a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço ajustado previamente, se não preferir restituir as coisas consignadas dentro do prazo ajustado. O consignatário recebe o bem com a finalidade de vendê-lo a terceiro, segundo estimação feita pelo consignante. Nada impede, porém, que fique com o objeto para si, pagando o preço fixado. Se preferir vendê-lo, auferirá lucro no sobre-preço que obtiver.
Consignante e consignatário. Consignante é quem entrega os bens móveis a outra pessoa, que se denomina consignatário. No contrato estimatório, não há mera cotação de preços. É necessário, para configurá-lo, que os bens (ou mercadorias) entregues sejam móveis e perfeitamente discriminados e que haja a autorização para que o consignatário venda esses bens ou mercadorias, no prazo, pagando ao consignante o valor ajustado.
Venda em consignação. A expressão “contrato estimatório”, que o CC dá aos contratos de “venda em consignação”, é assim escolhida porque as partes estimam, previamente, um determinado preço por quanto as coisas consignadas devam ser vendidas, se elas não vierem a ser restituídas pelo consignatário ao consignante, no prazo ajustado no contrato (CC 534 in fine). A exigência, por parte do consignante, de que o preço da coisa consignada lhe seja pago em valor superior ao que fora estimado no contrato (por causa de valorização extraordinária; escassez da mercadoria consignada no mercado etc.) pode ser feita pelo consignante, apenas e tão somente, após o decurso do termo ad quem, ou do termo final do prazo dado ao consignatário na interpelação para a devolução da coisa ou pagamento do preço estimado. Ou seja: somente após o decurso desses termos (termo final do contrato ou da interpelação), o consignatário está em mora e responde por eventual valorização da coisa consignada perante o consignante.
Características. Jornada I DirCiv STJ 32: “No contrato estimatório (CC 534), o consignante transfere ao consignatário, temporariamente, o poder de alienação da coisa consignada com opção de pagamento do preço de estima ou sua restituição ao final do prazo ajustado”.
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável.
Risco pela coisa. O risco pela perda e deterioração da coisa e por sua custódia e transporte é de encargo do consignatário, salvo disposição contratual diversa. É uma hipótese de exceção à regra res perit domine.
Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço.
O consignante ostenta a condição de dono da coisa móvel deixada em consignação. Embora se trate de modalidade especial de venda não têm os credores do consignatário nenhum poder sobre a coisa. Destarte, não pode ela “ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço” (art. 536).
Constrição judicial sobre a coisa consignada. Como o consignatário não tem a propriedade dos bens consignados, que, por isso, não compõem o seu patrimônio, sobre eles não pode incidir constrição judicial, dos quais a penhora é uma modalidade.
Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.Poder de disposição da coisa. O efeito mais marcante do contrato estimatório é o de retirar do consignante proprietário da coisa consignada o direito de dispor dela enquanto à disposição do consignatário para sua alienação. Enquanto a coisa estiver consignada, portanto, somente o consignatário pode dispor dela. Eventual infringência dessa regra pelo consignante, por alienação da coisa consignada, diretamente a terceiros, infringe o comando do CC 166 VI, causa de nulidade absoluta do negócio feito entre consignante e terceiro, tendo por objeto as coisas consignadas. Este é o entendimento de Maria Helena Diniz (Diniz. Curso DC v. III 24, 225).
O art. 537 do atual Código Civil impede que o consignante disponha da coisa consignada, enquanto perdurar o contrato. A restituição é alternativa facultada ao consignatário, que deve ser exercida dentro do prazo ajustado no contrato. O aludido dispositivo prevê dois modos de restituição: a entrega física da coisa e a comunicação sem entrega física. Com a primeira, o bem móvel consignado retorna ao consignante, que recupera o poder de disposição e a posse própria. A comunicação, por seu turno, interrompe a fluência do prazo ajustado, desobrigando o consignatário de pagar o preço, e reintegra fictamente a coisa no domínio do consignante. Se aquele, depois da comunicação, retardar indevidamente a restituição física, haverá esbulho, porque não mais desfruta da posição de contratante.
DA DOAÇÃO
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Conceito. A doação é o contrato mediante o qual uma parte, por espírito de liberalidade, enriquece a outra dispondo de um direito em seu favor e assumindo uma obrigação. 
Natureza jurídica. Tem a doação a natureza do contrato, porque exige para sua formação o acordo de vontades das partes: de um lado o doador, que pretende fazer a liberalidade; de outro o donatário, que aceita a liberalidade. Há que se observar, contudo, que nem todos os atos de liberalidade são considerados doação.
Caracteres. É contrato unilateral porque somente o doador contrai obrigações; simplesmente consensual, porque não requer para seu aperfeiçoamento a entrega da coisa doada ao donatário (salvo na excepcional hipótese do CC 541 par.ún., em que o contrato é real); gratuito, porque o donatário, em razão de liberalidade do doador, enriquece seu patrimônio sem nada despender em contrapartida; pode ser solene ou não.
 Do conceito legal ressaltam os seus traços característicos: 
a) a natureza contratual; 
b) o animus donandi, ou seja, a intenção de fazer uma liberalidade; 
c) a transferência de bens para o patrimônio do donatário; e 
d) a aceitação deste. 
O primeiro nem precisaria, a rigor, ser mencionado, pois o fato de a doação estar regulada no capítulo dos contratos em espécie já evidencia a sua natureza contratual e, ipso facto, a necessidade da aceitação, cuja menção foi dispensada. Mas o legislador o incluiu, como foi dito, para demonstrar ter optado pela corrente que a considera um contrato, diferentemente do direito francês. 
 Na realidade, dois são os elementos peculiares à doação: 
a) o animus donandi (elemento subjetivo), que é a intenção de praticar uma liberalidade (principal característica); e 
b) a transferência de bens, acarretando a diminuição do patrimônio do doador (elemento objetivo).
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
Nesse dispositivo o texto legal toca mais uma vez a problemática da aceitação da doação. Como a doação deve ser tratada como negócio jurídico, contrato, há que se enunciar quatro modalidades de aceitação: expresso, tácito, presumido ou ficto. Expresso quando o donatário manifesta expressamente sua vontade ao aceitar a doação. Tácito, quando a aceitação pode ser inferida da conduta do donatário, como na doação em contemplação de casamento; com o respectivo casamento do beneficiário. Presumido, como no texto presente: o donatário, ciente do prazo para se manifestar, mantendo-se silente, tem-se por aceita a doação. Nesse caso, há um silêncio qualificado que possui valor como manifestação de vontade. Será ficto o consentimento dos incapazes como donatários nas doações puras, ficção necessária para a exata compreensão do instituto.
Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviços remunerados ou ao encargo imposto.
A forma pura de doação, referida pela doutrina como pura e simples, é aquela na qual a liberalidade resplende em sua plenitude, sem condição ou encargo. Não deixa de ser pura a doação à qual se apõem as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Nada impede também que esses gravames sejam cancelados pelo próprio doador, com acordo dos interessados.
Subespécie dessa modalidade é a denominada doação contemplativa, aquela na qual o doador enuncia claramente o motivo da liberalidade, mas cuja lei enfatiza a permanência do caráter de pura liberalidade. Assim será, por exemplo, quando o doador afirma que efetua a dádiva em razão de profunda amizade dedicada ao donatário ou porque este é cientista renomado.
Doação remuneratória consiste naquela que se faz em recompensa a serviços prestados ao doador pelo donatário. Ainda que esses serviços possam ser estimados pecuniariamente, não se consideram prestação exigível, isto é, o donatário não se torna credor. Como essa doação é conferida em retribuição, esses serviços devem ser anteriores ao ato. O caráter liberal do negócio, como vemos, apresenta-se mais tênue nessa modalidade.
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
A lei estabeleceu nesse artigo a forma escrita para a doação, escritura pública ou instrumento particular. O parágrafo único permite a doação verbal no tocante aos móveis de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Doação manual. É a forma mais singela de se contratar doação e consiste na tradição real (brevi manu) de um objeto móvel para a pessoa que se quer gratificar, pessoa essa que, de posse da coisa, presume-se seu dono. Exige entrega efetiva, real. É um caso em que a doação é contrato real e em que a entrega – a tradição – substitui a forma neste papel de formação do contrato.
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.
Doação ao nascituro. O contrato de doação que tem como donatário o nascituro (aquele que ainda não tem personalidade e, portanto, não é considerado pela lei sujeito de direitos) considera-se celebrado sob duas condições. Uma de natureza suspensiva, qual seja a que condiciona a eficácia do negócio ao nascimento com vida do ser esperado. Outra de natureza resolutiva (ou, sob o ponto de vista lógico, se mais corretamente se puder dizer, de natureza suspensiva da própria existência do negócio), que impõe o desfazimento do negócio (ou a declaração de sua inexistência) se o nascimento do donatário se der sem vida.
Representante de nascituro. A representação do nascituro dá-se por intermédio dos pais, como decorrência do poder familiar (CC 1630). Se a mulher é solteira, o nascituro permanece, salvo pretensão diversa do pai, representado pela mãe (CC 1633). Se o pai falecer estando grávida a mulher, não tendo está o poder familiar, dar-se-á curador ao nascituro (CC 1779 e CPC 878 par.ún.). Se a mulher tiver sido interditada, seu curador será também o do nascituro (CC 1779 par.ún.).
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.
Absolutamente incapazes. São os menores de dezesseis anos; os que,por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade (CC 3.º).
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
O texto é mais amplo, mencionando a doação de ascendentes a descendentes, e não mais doação de pais a filhos. Inclui-se a doação ao cônjuge, dentro da sistemática desse ordenamento que sob certas condições coloca-o como herdeiro do esposo ou esposa. A finalidade deste dispositivo é a mesma do art. 496, cujos respectivos comentários lembramos. A ideia é não prejudicar um descendente em detrimento de outro. Aqui não há menção ou necessidade de consentimento dos demais descendentes. A doação será válida dentro dos limites da legítima, podendo o doador, nesse caso, dispensar a colação. O doador poderá especificar no ato que a doação está saindo de sua parte disponível. O que se preserva, na verdade, é a igualdade das legítimas. Se houver parcela inoficiosa doada, a matéria será de prova. A expressão do texto “do que lhes caiba na herança” substitui e equivale à legítima da redação anterior.
Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-se morrendo o doador, salvo se esta outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário.
Renda constituída por tempo indeterminado. Aqui há de se considerar como doador o instituidor da renda (Paulo de Lacerda-Clóvis Bevilaqua.Manual, v. XIV, n. 354, p. 354). A morte dele é marco final do direito do credor à renda, salvo se o contrato dispuser, expressamente, que os herdeiros do doador suportarão o ônus da pensão, nos limites da força da herança e daquilo de que o instituidor poderia dispor, se tiver herdeiro necessário.
Donatário. Donatário é o credor da renda instituída, que onera o rendeiro (CC 803 a 813). A renda instituída será paga pelo rendeiro e por seus herdeiros, na falta dele, até que se verifique o termo estabelecido ou se dê a morte do donatário. A renda é instituída em favor da sobrevivência do credor e, por isso, não poderá ultrapassar a vida do donatário.
Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar.
A doação feita em contemplação de casamento futuro (propter nuptias), modalidade sob condição suspensiva, independe de aceitação expressa, ficando, no entanto, sem efeito, se o casamento não se realizar.
A modalidade aqui enfocada supõe que o donatário esteja para casar com determinada pessoa. Por isso contempla-se, isto é, tem-se em mira, um casamento já prometido. A doação é feita sob esse motivo. Tendo em vista a finalidade do ato, não se admite essa doação sob exame que não por escritura pública, ainda que os bens sejam móveis ou inferiores à taxa legal. Por sua natureza, devem realizar-se no bojo de pacto antenupcial.
Essa modalidade de doação é negócio sob condição suspensiva. Quando feita a filhos dos nubentes, se estes não vierem a nascer, frustra-se a condição.
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. 
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
Cláusula de reversão. Doação com cláusula de reversão é negócio jurídico bilateral sob condição resolutiva (CC 127).
O doador pode estipular a reversão dos bens a seu patrimônio, na hipótese de sobreviver ao donatário. Essa cláusula opera como resolutória do negócio, com efeito retroativo, anulando eventuais alienações feitas pelo outorgado, recebendo-os o doador livres e desembaraçados de quaisquer ônus (WALD, 1992, p. 287). A hipótese é de propriedade resolúvel.
O donatário, apesar da cláusula, goza do poder de disposição da coisa, salvo se imposta a inalienabilidade. A cláusula deve constar do escrito, seja público, seja particular. Não se adapta às doações manuais, de pequeno valor, que dispensam a forma escrita (ALVIM, 1972a, p. 152).
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Doação inoficiosa. A norma veda a doação inoficiosa, isto é, a doação de todo o patrimônio do doador, sem que se lhe seja reservada parte destinada à própria subsistência.
Renúncia de todos os bens. “Por último, há a considerar-se que a autora não possuía outros bens a não ser aqueles que herdara de seu pai e que integravam o patrimônio da sociedade. Renunciar gratuitamente a todos esses bens, seria ato de pura liberalidade, idêntico à doação, embora sob outro nome (Salvat. Tratado de Derecho Civil, vol. IV, t. II, 5.ª ed., n. 1974; Francisco Morato, Miscelânea Jurídica, vol. 1.º, p. 219). Ora, a doação de todos os bens de uma pessoa, é ato absolutamente nulo porque proibido pela Lei, e por isso mesmo, quando não hovesse a retratação da renúncia, este nenhum efeito poderia produzir” (RT 205/145).
O ordenamento proíbe a assim denominada doação universal, isto é, de todos os bens do doador, conforme ao artigo sob exame. O sentido do ordenamento é impedir que o doador seja levado à penúria, em detrimento de sua família e do próprio Estado. Tratando-se de nulidade absoluta, pode ser alegada por todos que tiverem interesse, inclusive o credor. No entanto, essa nulidade não se confunde com a fraude contra credores, com requisitos próprios e pertencente ao campo da anulabilidade. A doação universal exige que se comprove que o doador deixou de reservar renda ou bens suficientes para sua subsistência.
Bastante utilizada na prática, em razão das vantagens que apresenta, é a doação com reserva de usufruto. Transfere-se a nua-propriedade ao donatário. O usufruto deve ficar reservado ao doador ou a pessoa determinada. Quando há instituição de usufruto suficiente para subsistência do doador, não incide a proibição deste artigo.
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Doações que não ultrapassam os limites tolerados pela lei. Serão dispensadas da colação as doações que o doador determinar que saiam de sua metade, contanto que não a excedam (CC 2005).
Anulatória. Prescrição. A prescrição da ação de anulação de doação inoficiosa é de vinte anos, correndo o prazo da data da prática do ato de alienação (STJ, 4.ª T., REsp 151935-RS, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, v.u., j. 15.6.1998, DJU 16.11.1998, p. 96 – RT 763/178; JSTJ 117/211). Com o advento do CC, o prazo máximo de prescrição passou a ser de dez anos (CC 205).
Esse artigo comina com nulidade a doação cuja parte exceder a que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor por testamento. Trata-se da chamada doação inoficiosa. Questão importante é calcular a metade disponível, ou seja, o montante que pode ser doado. A regra a ser seguida é, portanto, avaliar o patrimônio do doador, quando do ato. Se o montante doado não atinge a metade do patrimônio, não haverá nulidade.
Doação inoficiosa. A doação a descendente, naquilo que ultrapassa a parte de que poderia o doador dispor em testamento, no momento da liberalidade, é de ser qualificada como inoficiosa e, portanto, nula (STJ, 4.ª T., REsp 86518-MS, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 1.º.9.1998, DJU 3.11.1998, p. 140; BolAASP 2124/227-e). V. CC 548 e CC/1916 1175 (doação inoficiosa), CC 549 e CC/1916 1176 (doação que ultrapassa a legítima) e CC 2008 e CC/1916 1790. V., na casuística do CC 544, o verbete “Doação. Conferência (CC/1916 1786; CC 2002caput)”.
Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
Legitimidade para anulação. Doação em dinheiro. A ação anulatória de doação à concubina só cabe ao cônjuge ou aos seusherdeiros necessários e não ao espólio do de cujus (RF 178/214).
Esta e outras disposições com o mesmo alcance, como as do art. 1.642 (reivindicação de bens doados ou transferidos pelo marido à concubina) e art. 793 (no seguro de vida, proibição de ser instituído beneficiário pessoa legalmente inibida de receber doação do segurado), visam proteger ao patrimônio do casal, em detrimento das relações concubinárias. 
Essa proibição somente alcança as pessoas casadas. Não se aplica às solteiras, separadas ou divorciadas, que podem livremente doar seus bens aos companheiros, respeitado o limite de oficiosidade. Na hipótese do texto, contudo, mesmo a doação da parte disponível pode ser anulada.
Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual. 
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.
Doação conjuntiva é aquela feita a mais de uma pessoa, distribuindo-se porção entre os beneficiados, que será igual para todos, se o contrário não se estipulou. O parágrafo único estipula o direito de acrescer, se feita a marido e mulher, remanescendo o bem na totalidade para o cônjuge sobrevivo. Esse direito de acrescer deve ser expresso nas outras situações.
Art. 552. O doador não é obrigado a pagar juros moratórios, nem é sujeito às consequências da evicção ou do vício redibitório. Nas doações para casamento com certa e determinada pessoa, o doador ficará sujeito à evicção, salvo convenção em contrário.
O doador, tanto na doação propriamente dita, como na promessa de doação, não responde pelos defeitos de direito, salvo referência expressa. Não está, portanto, sujeito à evicção ou aos vícios redibitórios, salvo nas doações remuneratórias ou modais, ou quando tiver expressamente assumido tais garantias. No mesmo princípio, o doador não está sujeito a juros de mora, dada sua decantada liberalidade. A regra geral é excluir as garantias dos vícios redibitórios e da evicção e o ônus de pagar juros de mora, porque não é razoável impor esses gravames a quem pratica uma liberalidade. O texto abre exceção para a responsabilidade pela evicção nas doações em contemplação de casamento.
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral. 
Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.
Doação modal, onerosa ou com encargo é aquela na qual a liberalidade vem acompanhada de incumbência atribuída ao donatário, em favor do doador ou de terceiros, ou no interesse geral ou social. Será doação onerosa, por exemplo, aquela na qual se doa prédio para instalação de escola, nela colocando-se o nome do doador; doa-se terreno à Municipalidade, para construção de espaço esportivo ou área de lazer etc. Se o doador não fixar prazo para conclusão do encargo, o donatário deve ser constituído em mora. O doador, o terceiro ou o Ministério Público têm legitimidade para exigir o cumprimento do encargo. Se o modo é instituído em benefício da coletividade, o Ministério Público terá legitimidade para exigir sua execução, após a morte do doador, se este não o tiver feito (parágrafo único).
A aposição de encargo torna-se inerente ao negócio, determinação anexa, de forma que seu descumprimento pode acarretar a resolução da liberalidade, salvo se o contrário for previsto no contrato. A eficácia do modo inicia-se da aceitação da doação. Pode ser estabelecido que o cumprimento do encargo seja concomitante com a aceitação.
Art. 554. A doação a entidade futura caducará se, em dois anos, esta não estiver constituída regularmente.
A doação pode ter como finalidade a constituição de uma pessoa jurídica, sob a forma de fundação, sociedade por ações ou outra. O termo entidade é por demais amplo. Não se afaste aqui a possibilidade das chamadas pessoas jurídicas com personalidade anômala, como o condomínio com unidades autônomas. O prazo decadencial para essa constituição é de dois anos, sob pena de ineficácia. Como se trata de caducidade, não admite prorrogação. Trata-se de condição resolutiva.
RESTRIÇÕES LEGAIS
A lei impõe algumas limitações à liberdade de doar, visando preservar o interesse social, o interesse das partes e de terceiros. Proíbe, assim:
a) Doação pelo devedor já insolvente, ou por ela reduzido à insolvência, por configurar fraude contra credores, podendo a sua validade ser impugnada por meio da ação pauliana, sem a necessidade de comprovar conluio (consilium fraudis) entre doador e donatário. O art. 158 do Código Civil, com efeito, presume fraudulentos os “negócios de transmissão gratuita de bens, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência”. Somente quem não tem dívidas insolúveis tem a faculdade de fazer liberalidades (nemo liberalis nisi liberatus).
b) Doação da parte inoficiosa. O art. 549 do Código Civil proclama ser nula “a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento”. Doação de todos os bens do doador. O art. 548 do Código Civil considera “nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador”. Não haverá restrição se este tiver alguma fonte de renda ou reservar para si o usufruto dos referidos bens, ou de parte deles, pois o que o legislador não permite é doação universal (omnium bonorum) sem que o doador conserve o necessário para assegurar a sua sobrevivência.
Preleciona AGOSTINHO ALVIM que, se forem feitas doações sucessivas, em épocas diferentes, as que não deixaram o doador sem meios para subsistir são inatacáveis. A nulidade “recairá na que o houver despojado do restante de seus bens, ou o houver reduzido à privação de meios para viver. Se as doações foram simultâneas, todas elas são nulas”.
c) Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice. Dispõe o art. 550 do Código Civil que tal doação “pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal”. Tal proibição tem o propósito de proteger a família e repelir o adultério, que constitui afronta à moral e aos bons costumes. No art. 1.801, III, o Código também proíbe que o testador casado beneficie o concubino, em seu testamento. Mas o art. 550 é mais amplo, porque alcança o cúmplice no adultério – expressão mais ampla do que concubino (v. art. 1.727), por abranger também a pessoa que manteve um relacionamento sexual eventual com o doador. 
A jurisprudência tem, entretanto, limitado a anulação aos casos em que o doador vive em companhia do cônjuge inocente e pratica o adultério (concubinato adulterino ou relacionamento extraconjugal), não a admitindo quando aquele se encontra separado de fato, de há muito, do cônjuge, vivendo more uxorio com a donatária, agora denominada companheira. A doação não é nula, mas anulável, pois não pode ser decretada de ofício pelo juiz. A lei limita as pessoas que podem alegá-la: o cônjuge inocente e os herdeiros necessários. 
DA REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO
CASOS COMUNS A TODOS OS CONTRATOS
Tendo natureza contratual, a doação pode contaminar-se de todos os vícios do negócio jurídico, como erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, sendo desfeita por ação anulatória (CC, art. 171, II). A sua natureza contratual torna dispensável qualquer menção à hipótese, no Código, dada a sua evidência. Pode também ser declarada nula como os demais contratos, se o agente for absolutamente incapaz, o objeto ilícito, impossível ou indeterminável, ou não for observada a forma prescrita no art. 541 e parágrafo único (CC, art. 166, I a IV), bem assim se ocorrerem vícios que lhe são peculiares ou exclusivos, como nas hipóteses de inoficiosidade (art. 549), de compreensão de todos os bens, de ser feita pelo cônjuge adúltero ao seu cúmplice ou entre cônjuges, casados no regime da separação legal. Pode, ainda,ser rescindida, de comum acordo, ou resolver-se, revertendo os bens para o doador (CC, art. 547).
Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo.
Essa revogação somente materializar-se-á por decisão judicial que reconheça o descumprimento, salvo se as partes houverem por bem distratar-se. Situação peculiar da doação, no entanto, é a possibilidade de revogação por ingratidão do donatário Este art. 555 acrescenta ainda, ao texto anterior, a inexecução do encargo como motivação para essa revogação. Na hipótese de ingratidão, é não somente punir o donatário ingrato, como também reparar moralmente o doador. Presume-se que o donatário, ao aceitar a doação, assume dever de abster-se de praticar atos desairosos contra quem o beneficiou.
Doações puras. A revogação da doação por ingratidão só é possível nas liberalidades puras (RF 135/434).
Art. 556. Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário.
Acentua o legislador a intenção de punir o ingrato, mais do que satisfazer ao interesse moral do doador, ao proibir a renúncia antecipada a esse direito de revogar. Não terá qualquer eficácia uma cláusula nesse sentido. Aqui, a exemplo de outras situações jurídicas, a vontade não pode ser autocerceada antes do evento. Mais que isso, no entanto, a revogação de doação encontra seu maior fundamento na vontade presumida do doador. A renúncia, contudo, é possível, após o fato motivador; o que a lei pune é a renúncia antecipada.
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: 
I – Se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; 
II – Se cometeu contra ele ofensa física; 
III – Se o injuriou gravemente ou o caluniou; 
IV – Se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
I – Atentado contra a vida do doador ou homicídio doloso contra ele
Aberra o sentimento moral que alguém beneficiado pelo doador possa atentar contra sua vida. Anote-se, porém, a incongruência da lei de 1916, pois não dispunha acerca do homicídio praticado pelo donatário. Como a ação somente podia ser movida pelo doador e unicamente prosseguida por seus herdeiros, o donatário que consumasse o crime ficaria isento da revogação. Apenas a tentativa, deixando o doador vivo para se insurgir, possibilitaria a revogação. Evidente que esse paradoxo devia ser coarctado pela jurisprudência, admitindo-se que herdeiros ingressassem com ação revogatória nessa hipótese, pois o direito não pode compactuar com imoralidades. Essa possibilidade já foi albergada na jurisprudência (RT 524, p. 65). O sentido personalíssimo dessa ação não se via violentado por tal orientação. O presente Código corrigiu a falha expressamente no inciso I. O art. 561 desse ordenamento acrescentou que nesse caso a legitimidade da ação será dos herdeiros, salvo se o doador tiver perdoado o homicida. 
II – Ofensa física contra o doador
A lei refere-se à ofensa física, de modo que não há que se levar em conta meras ameaças ou atos que não a configurem. O Código Penal reporta-se à lesão corporal, mas não há que se afastar para a dicção civil as vias de fato. A matéria, como no tópico anterior, também é examinada na ação civil de revogação.
III – Injúria grave e calúnia contra o doador
Os conceitos de calúnia e injúria são os encontrados no Código Penal. Não se tolera ampliação na restrição de direitos. Também, nessas hipóteses não se faz necessária a condenação criminal, dirimindo-se a questão no juízo civil, admitidos os reflexos da sentença penal, como acenado. Os crimes de calúnia e injúria dependem de queixa. Nada obsta que o doador lance mão de ambas as ações ou se restrinja unicamente à ação civil (ALVIM, 1972a, p. 298). Lembre-se de que a gravidade da injúria, mencionada na lei, deve ser apurada no caso concreto.
IV – Recusa de alimentos ao doador 
Para que se configure essa última hipótese de revogação da doação, mister que o doador necessite de alimentos, que não existam parentes próximos capazes de prestá-los e que o donatário esteja em situação de fazê-lo, recusando-se. O conceito e conteúdo dos alimentos são fornecidos pelo direito de família. O sentido moral e ético da norma é evidente.
Ação revocatória de doação. Eventuais brigas entre pais e filhos, originadas na convivência em comum, não caracterizam ingratidão e, portanto, não possuem o condão de revogar doação (TJDF, 1.ª T., Ap 20050110999699APC, rel. Des. Natanael Caetano, j. 24.3.2010, v.u.).
Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
Esse artigo amplia o sentido moral dessas possibilidades de revogação. Nessas hipóteses caberá ao juiz concluir, por exemplo, se a injúria perpetrada pelo donatário contra o cônjuge, o filho, o neto, o pai ou o irmão do doador foi de tal monta e de tal gravidade que autorize a revogação da doação por este. Como regra geral, contudo, qualquer causa de ingratidão praticada contra essas pessoas, assim como contra o doador, autorizam a revogação do negócio. Esse texto faz atingir a revogação em razão das vítimas decorrentes do vínculo conjugal e do parentesco. Não há limite de graus para ascendentes ou descendentes.
Caráter personalíssimo. Doação feita por marido e mulher. A revogação da doação é faculdade personalíssima, de modo que, se só a mulher sofreu injúria, somente ela tem legitimidade para pleiteá-la quanto à sua parte doada (TJRJ, RT 532/191).
Art. 559. A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor.
É de um ano o prazo decadencial, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato autorizador da revogação.
Pelo princípio da actio nata, a ação torna-se exercitável no momento em que o doador toma ciência da violação do direito.
Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide.
A lei entende personalíssimo o direito de revogar, atribuindo legitimidade unicamente ao doador. O direito à propositura não se transmite aos herdeiros do doador. No entanto, uma vez iniciada e contestada a ação, podem eles prosseguir, continuando inclusive contra os herdeiros do donatário. 
Este Código aclarou suficientemente a questão ao dispor que os herdeiros podem prosseguir na ação “iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide”.
Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.
Deve ser entendido o dispositivo da intransmissibilidade cum granum salis quanto ao que foi dito acerca do homicídio praticado pelo donatário contra o doador. Não se esqueça de que no caso de homicídio doloso do doador, os herdeiros terão legitimidade para a ação, segundo este inovador artigo. A ressalva do perdão, presente, no texto será matéria de prova e exige que seja cabal e induvidoso.
REVOGAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO ENCARGO
A expressão revogação, utilizada pelo legislador, é inadequada, porque ocorre, na verdade, anulação, rescisão ou resolução. E, diversamente do que sucede no caso do mandato, não se opera pela simples vontade do doador, mas somente se houver “inexecução do encargo”, feita a prova em juízo pelo doador. É necessário que o donatário tenha incorrido “em mora” (CC, art. 562)
Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida.
A mora do donatário justifica a revogação. A mora ex re opera de pleno direito: havendoprazo na doação, prescinde-se da notificação. Tratando-se de encargo sem prazo, o donatário tem que ser notificado para ser constituído em mora (ex persona). O prazo razoável dependerá da natureza do encargo.
A força maior afasta a mora, porque exclui a culpa, que lhe é elementar. A revogação será de toda a doação, visto que a lei não distingue entre a parte que é liberalidade e a que é negócio oneroso. Apenas define como liberalidade a que exceder aquilo que corresponde ao encargo (art. 540). O fato de ser total a revogação pode influir no ânimo do donatário, para que o cumpra.
A revogação da doação, entretanto, só pode ser pleiteada pelo doador e em juízo, sendo personalíssima a ação.
Se vários forem os donatários, e indivisível o encargo, o inadimplemento será considerado total, e assim também a revogação, mesmo que somente um deles não o tenha cumprido. Se o ônus é divisível, como, por exemplo, dar certa mensalidade a alguém ou plantar determinado número de árvores, não é justo que a revogação alcance a todos, devendo ser excluídos os que o cumpriram, bem como aqueles a quem o doador quiser perdoar a falta. Se a pluralidade for de doadores e houver um só donatário, pode ocorrer que, não cumprido o encargo, uns queiram revogar a doação e outros não. Tal direito é divisível. Mas os que quiserem revogar só poderão pretender as suas respectivas quotas, e não a coisa.
Art. 563. A revogação por ingratidão não prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem obriga o donatário a restituir os frutos percebidos antes da citação válida; mas sujeita-o a pagar os posteriores, e, quando não possa restituir em espécie as coisas doadas, a indenizá-la pelo meio termo do seu valor.
A revogação por ingratidão não prejudicará direito de terceiros, nem obrigará o donatário a restituir os frutos percebidos antes de contestada a lide. Pagará os frutos posteriores. Se impossibilitada a devolução das coisas doadas, a indenização far-se-á pelo meio-termo de seu valor. Desse modo, em prol da proteção a terceiros de boa-fé, a revogação não terá o condão de resolver direitos reais anteriormente constituídos. A eficácia da sentença é ex nunc. Até a revogação, o donatário será dono do bem. O meio-termo de valor referido na lei significa a média entre o maior e o menor valor alcançado no período de titularidade do donatário, levando-se em conta o valor real, sem computar-se a desvalorização da moeda.
Art. 564. Não se revogam por ingratidão: 
I – As doações puramente remuneratórias; 
II – As oneradas com encargo já cumprido; 
III – As que se fizerem em cumprimento de obrigação natural; 
IV – As feitas para determinado casamento.
Há modalidades de doação, no entanto, que não admitem revogação por ingratidão, a saber: as puramente remuneratórias, as oneradas com encargo (encargo já cumprido, conforme o atual Código), as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural e as feitas para determinado casamento. Não sendo doações puras, entendeu o legislador, nessa hipótese, por não introduzir um elemento de incerteza no negócio jurídico.
DA LOCAÇÃO DE COISAS
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Locação de imóvel urbano. Lei especial. A LI (L 8245/91), que dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, continua a reger a locação de prédio urbano, nos termos do CC 2036.
Toda a estrutura da locação em nosso Código Civil antigo baseou-se na preponderância da posição jurídica do locador, levando em consideração que na maioria das vezes ele é o proprietário da coisa locada. Atualmente, a locação imobiliária é disciplinada de forma geral pela Lei do Inquilinato, nº 8.245/1991, após vários diplomas legais anteriores que regularam a matéria. 
De forma geral, a locação, dentro do conceito romano tradicional, é contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas). 
Na locação de coisas, que pode ter por objeto bens móveis e imóveis, as disposições gerais do estatuto civil aplicam-se principalmente no tocante à locação de móveis e subsidiariamente, quando não houver disposição específica em contrário, às locações imobiliárias. Alugam-se veículos, animais de carga ou montaria, máquinas e vestimentas, como se alugam lotes, lojas, residências e apartamentos. Nas locações de imóveis, há que se obedecer à legislação especial, embora a própria Lei do Inquilinato ressalve a vigência pelo Código Civil das locações que enumera no parágrafo único do art. 1º.
Negócio com continuidade de execução. O que move o locatário é a continuidade da execução: o seu direito está em estar autorizado a usar a coisa.
Locação e comodato. Ponto diferencial. É absolutamente incontestável que a gratuidade é elemento essencial ao contrato de comodato, dado que a diferença entre esse contrato e a locação está precisamente no caráter gracioso do primeiro, em contraste com o pagamento de aluguel imprescindível à caracterização da segunda. E, não havendo locação, descabido é o despejo (ADCOAS 68.136, 1980).
Locação verbal. TJSP 24: “A locação verbal presume-se por tempo indeterminado”.
A locação é, portanto, contrato bilateral e comutativo, a ela sendo aplicável o princípio da exceção de contrato não cumprido dos arts. 476 e 477. Existem obrigações recíprocas para ambas as partes. É onerosa porque importa em vantagem e sacrifício para as partes. É consensual porque independe da entrega da coisa para que se tenha por perfeito. Constitui relação duradoura porque o decurso de tempo lhe é essencial. É não solene porque a lei não exige forma especial, embora na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino. Nada impede, porém, que seja verbal. 
O contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado. Se o tempo for indeterminado, atingirá seu término com a denúncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição dos contratos. As cláusulas que normalmente integram o contrato são as do prazo de duração do contrato, do prazo da denúncia e do valor do aluguel. É importante, também, para essa modalidade contratual, que estejam presentes, mormente na locação imobiliária, a cláusula penal e a cláusula de garantia, geralmente fidejussória, embora esta enfrente hoje dificuldades estruturais.
Aluguel é vocábulo destinado a representar o valor da retribuição pela locação. Emprega-se tanto para designar o contrato como estritamente o preço. Quanto às partes, o locador ou senhorio é aquele que se compromete a ceder a coisa. De outro lado, coloca-se o locatário ou inquilino, reservando-se este último termo unicamente para as locações prediais. Utilizamos também os termos arrendador e arrendatário, derivados do arrendamento, mais apropriados ao arrendamento rural.
ELEMENTOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Do conceito de locação de coisas retromencionado transparecem os seus três elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento.
O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem móvel deve ser infungível; se fungível, será contrato de mútuo. Admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros, por exemplo.
CUNHA GONÇALVES, por sua vez, depois de lembrar que a doutrina mais autorizada é no sentido de que o contrato de locação não é translativo de propriedade, mas sim produtor de obrigações, conclui que “a locação de coisa alheia será válida enquanto durar a posse do locador; e somente ficará sem efeito quando a coisa locada for reivindicada pelo seu verdadeiro proprietário, pois ficando evicto o locador, evicto ficará também o locatário.
A locação dos bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais continua regida pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-1991), visto que o Código Civil de 2002 não dispõea respeito da locação de prédios. Os imóveis rurais regem-se pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504, de 30-11- 1964), que regula o arrendamento rural, aplicando-se supletivamente o Código Civil, segundo dispõe o § 9º do art. 92 do aludido Estatuto.
O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois haverá comodato, e não locação, se o uso e gozo da coisa forem cedidos a título gratuito, como retromencionado. Será fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso dos táxis e dos prédios urbanos. A lei impõe, em regra, tetos aos reajustes. Embora o pagamento deva ser feito, via de regra, em dinheiro, nada obsta que se convencione outro modo, podendo ser misto, ou seja, parte em dinheiro e parte em frutos e produtos ou em obras e benfeitorias feitas pelo locatário.
Em geral, o pagamento é fixado em dinheiro, a ser pago periodicamente (por semana, quinzena ou mês), como contrato de execução prolongada ou sucessiva (tempus successivum habet), nada impedindo seja pago de uma só vez por todo o período da locação, como sucede com os aluguéis de temporada, que podem ser exigidos antecipadamente e de uma só vez (art. 20 da atual Lei do Inquilinato: Lei n. 8.245/91). A referida lei veda a estipulação do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). A falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução (CPC, art. 784, III) ou de pleitear a resolução do contrato, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilinato, mediante ação de despejo.
No silêncio do contrato, a obrigação locatícia é quesível, efetuando-se o pagamento do aluguel e dos encargos da locação no domicílio do locatário (CC, art. 327). Na locação de imóveis urbanos, o pagamento se faz “no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (Lei n. 8.245/91, art. 23, I). É comum, no entanto, ser convencionado outro local para o pagamento, transformando-se a obrigação em portável. O preço será devido ao locador durante todo o período em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que não utilizada efetivamente.
O consentimento pode ser expresso ou tácito. É capaz de locar quem tem poderes de administração. Não se exige, necessariamente, que seja proprietário, como ocorre com o inventariante em relação aos bens do espólio, com o usufrutuário, com os pais e outros representantes legais no tocante aos bens dos representados etc. O proprietário aparente, como é o possuidor de boa-fé, estando usufruindo a coisa, pode arrendá-la ou locá-la. A simples posse jurídica habilita o possuidor a alugar. O art. 1.507, § 2º, do Código Civil autoriza expressamente o credor anticrético, salvo pacto em sentido contrário, a alugar a coisa recebida em garantia. O próprio locatário poderá sublocar, com o consentimento prévio e escrito do locador (Lei n. 8.245/91, art. 13).
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Art. 566. O locador é obrigado: 
I – A entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; 
II – A garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
As obrigações do locador, especificadas no art. 566 do Código Civil, são de três espécies e consistem em:
a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I) – A entrega deve ser feita com os acessórios, inclusive servidões ativas, salvo os expressamente excluídos, “em estado de servir ao uso a que se destina”, pois se destina a possibilitar o uso e fruição da coisa. Se a entrega for feita sem qualquer reclamação, presume-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário. Mas a presunção não é absoluta, admitindo prova em contrário. A não entrega caracteriza inadimplência do locador e autoriza o locatário a pedir a resolução do contrato, bem como eventuais perdas e danos. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, responderá ele por perdas e danos586. A entrega deve ser realizada na data ajustada ou, na falta de ajuste, em tempo útil, conforme as circunstâncias que envolvem a espécie.
A extensão do dever do locador em entregar imóvel compatível com a destinação é aferida considerando-se o objetivo do uso, ou seja, a depender da modalidade de locação, se residencial, para temporada ou comercial”.
b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, segunda parte) – Compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário. Se, por exemplo, em virtude de fortes chuvas, a casa alugada é destelhada ou o telhado começa a apresentar inúmeros vazamentos, cabe ao locador promover as devidas reparações ou obras, para possibilitar ao inquilino a regular utilização do imóvel. Mas correm por conta do locatário as reparações de pequenos estragos, que não provenham do tempo ou do uso, nas locações de imóveis.
c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II) – Deve o locador abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (CC, art. 568). O inquilino é possuidor direto e sua posse é garantida mesmo contra o proprietário, por meio dos interditos possessórios (CC, art. 1.197). Todavia, cumpre ao locatário afastar, por seus próprios meios, as perturbações de fato decorrentes de atos de vizinhos, colocatários ou terceiros, salvo, quanto a estes, se a pretensão estiver fundada em direito sobre a coisa alugada. As turbações de direito não são as baseadas em todo e qualquer direito, mas sim em direito oposto ao do senhorio ou em direito transmitido pelo senhorio e prejudicial ao locatário.
Já se decidiu que o locador não pode ser responsabilizado por localizar-se o imóvel em lugar perigoso e sujeito a roubos, pois se trata de fatos sociais que não pode controlar e que não se amoldam ao disposto no art. 22, II e IV, da Lei 8.245/91592. Responde, ainda, o locador pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada, anteriores à locação (CC, art. 568). Aplica-se à hipótese, portanto, a teoria dos vícios redibitórios. Se o locador conhecia os vícios ou defeitos, restituirá o valor da locação mais perdas e danos. Se não os conhecia, somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato (CC, art. 443).
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Obrigação sucessiva do locador é manter a coisa no estado em que foi entregue. Se o bem deteriorar-se no curso da locação, sem culpa do locatário, este poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso já não mais sirva para o fim colimado. A vigência do contrato pode iniciar-se antes que o locatário ocupe a coisa alugada. O locatário tem direito de ocupar a coisa, mas não obrigação. Qualquer perda ou deterioração na coisa, uma vez vigente o contrato, reclama essa aplicação.
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
É obrigação do locador manter a coisa na posse direta do locatário, de forma mansa e pacífica. Qualquer ataque a essa posse por terceiros deve ser repelido pelo locador, cuja legitimidade para a ação está aqui estampada; não estando impedido, porém, o locatário de fazê-lo. Sempre que a locação ficar comprometida, não podendo ter continuidade, responderá o locador, salvo as hipóteses de caso fortuito ou força maior, que merecem o acurado exame no caso concreto. Assim, a perda da coisa, pela evicção, gera a responsabilidade do locador, assim como pelos defeitos na coisa (vícios redibitórios) com causa anterior à locação. Os vícios nacoisa devem ser de tal monta que prejudiquem ou impossibilitem a utilização do bem. Esses defeitos devem ser ocultos e, ainda que aparentes, devem ser alertados pelo locador, sob pena de sofrer perdas e danos. O exame do caso concreto indicará o deslinde.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Art. 569. O locatário é obrigado: 
I – A servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; 
II – A pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; 
III – A levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; 
IV – A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Em primeiro lugar, destarte, o locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse (inciso I). Assim, se o imóvel locado é residencial, por exemplo, deve ele ser utilizado exclusivamente para moradia, não podendo o locatário nele instalar o seu comércio. Se o veículo foi alugado para passeio, não pode ser usado para o transporte de cargas. O emprego da coisa em uso diverso do ajustado ou daquele a que se destina, ou de forma abusiva a ponto de danificá-la, autoriza o locador a “rescindir o contrato”, bem como a “exigir perdas e danos” (CC, art. 570).
Já se decidiu que caracteriza infração do contrato de locação “o descumprimento de cláusula atinente à conservação do imóvel, pois a obrigação nela contida é contínua, de trato sucessivo” e que a responsabilidade do locatário “abrange os atos praticados por seus prepostos, pessoas de sua família e sublocatários”.
Em segundo lugar, o inquilino é ainda obrigado a pagar o aluguel nos prazos ajustados (inciso II). Na falta de ajuste de prazo, o pagamento deve ser feito “segundo o costume do lugar”; na locação de imóveis urbanos, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (Lei n. 8.245/91, art. 23, I). O contrato de locação, como foi dito, é oneroso e, por conseguinte, tem como elemento principal o recebimento do aluguel. O interesse do locador, ao alugar, é receber o montante a ele correspondente, que deve ser pago pontualmente, sob pena de acarretar a mora do locatário. Pode-se dizer que o aluguel está para a locação assim como o preço está para a venda.
Pode ser estipulado que o locatário, além de pagar o aluguel, responda também por impostos e taxas que incidam sobre o imóvel locado. Como garantia do recebimento dos aluguéis, tem o locador ou senhorio penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo o prédio (CC, art. 1.467, II).
É obrigatório o fornecimento de recibo de quitação, com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos (Lei n. 8.245/91, art. 22, VI). O Código de Processo Civil, por sua vez, inclui, no rol dos títulos executivos extrajudiciais que autorizam o processo de execução, o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio, comprovado por contrato escrito.
Compete ainda ao locatário levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito (inciso III). Como já mencionado, o art. 568 do Código Civil impõe ao locador a obrigação de resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada. Para que possa agir, porém, faz-se necessário que o inquilino lhe dê ciência do fato. Se se tratar de questão de fato, como uso nocivo da propriedade vizinha, por exemplo, cabe ao próprio inquilino a defesa de seus direitos.
Cabe, por fim, ao locatário restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais (inciso IV). Tem ele o direito de exigir, quando o imóvel lhe é entregue, relação escrita de seu estado, para se resguardar de posterior imputação infundada. Qualquer dúvida porventura existente deve ser dirimida mediante a realização de vistoria ad perpetuam rei memoriam. Caso se comprove ter havido dano à coisa, o locatário indenizará o proprietário, visto que a sua obrigação é restituí-la no mesmo estado em que a recebeu, transigindo-se apenas com as naturais depreciações resultantes de seu uso regular, que serão averiguadas em cada caso, de acordo com a natureza da coisa locada. Em aluguel de veículo, por exemplo, é normal o desgaste, pelo uso, dos pneus, pastilhas dos freios etc.
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
Imóvel locado para fins residenciais não pode ser transformado em comercial etc. O locatário deve cuidar da coisa com o mesmo zelo que teria com a sua. Não pode exigir de uma máquina locada um serviço para o qual ela não está dimensionada. Assim o desvio de uso abrange também o abuso no uso da coisa locada. A transgressão possibilita a rescisão do contrato, com indenização pelas perdas e danos que se comprovarem. Nem sempre o bom uso e o abuso surgem de forma clara, dependendo de provas convincentes. Não se indeniza pelo desgaste ou deterioração pelo uso normal, civiliter ou contratual, da coisa.
Danos no imóvel. Ressarcimento. Mau uso e falta de conservação. Responsabilidade do locatário. A restituição do imóvel locado sem condições que possibilitem nova locação assegura ao proprietário direito de ressarcimento de danos. A cobrança de alugueres em período em que o inquilino já havia desocupado o imóvel beira a litigância de má-fé. Lucros cessantes. Inexistindo pedido específico de indenização por lucros cessantes, não pode o tribunal proceder a tal condenação, sob pena de afrontar o disposto no CPC 459. Sucumbência recíproca. Sendo os litigantes em parte vencidos e vencedores, as verbas sucumbenciais devem ser proporcionalmente rateadas (CPC 21) (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 67176000/2, rel. Emanuel Oliveira, j. 29.9.2004, v.u.).
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Direito de retenção como garantia do locatário. O locatário, à luz do CC 571 par. ún., pode resistir à devolução da coisa locada enquanto não for ressarcido pelos danos que experimentou pelo rompimento do contrato, antes do vencimento do prazo estipulado para a locação.
O art. 571 deste Código já não se refere ao aluguel faltante nesse caso, mas ao pagamento da multa prevista no contrato. De fato, essa é a orientação que assumiu a jurisprudência, na hipótese de devolução da coisa pelo locatário, antes de findo o prazo da locação. Essas regras são excessivamente rigorosas favoráveis ao locador, tendo em vista a natureza do negócio. Como apontamos, com relação ao pagamento do aluguel faltante nessa premissa, a doutrina e a jurisprudência entenderam ser o pagamento integral pelo tempo faltante na restituição antecipada pelo locatário excessivamente gravoso.
Tratando-se essa hipótese de descumprimento de cláusula contratual, a devolução antecipada da coisa permite a cobrança proporcional da multa pactuada. Entende-se a proporcionalidade como referente ao tempo decorrido do contrato. Não havendo cláusula penal no pacto, há que se admitir a possibilidade de avaliação de perdas e danos no caso concreto, seguindo-se a regra geral.
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
Princípio da probidade e da boa-fé. O novo sistema jurídico de direito privado impõe às partes que resguardem, tanto na conclusão quanto na execução do contrato, os princípios da probidade e da boa-fé (CC422). Igualmente, nas disposições finais e transitórias, prescreve que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos pelo CC para o resguardo da função social da propriedade e da função social dos contratos (CC 2035 par.ún.). Ao intérprete, por sua vez, incumbe a exegese do negócio jurídico em consonância com a principiologia do sistema (CC 113).
Nessa hipótese, a nosso ver, há que se entender que as partes podem ter estipulado no contrato a obrigação de pagar o aluguel restante nessa situação de resilição antecipada pelo locatário: nesse caso, como na jurisprudência mais recente, o juiz pode reduzir equitativamente o valor dos alugueres faltantes, cuja índole é reparatória, no caso, sentido de cláusula penal. Trata-se de inovação introduzida pelo Código de 2002, uma vez que tal benefício só era antes previsto, nas locações, para assegurar a indenização das benfeitorias necessárias e úteis feitas com o consentimento expresso do locador. A inovação protege o locatário, facilitando-lhe o recebimento da indenização a ser paga pelo locador quando pretende reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo estipulado no contrato.
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
O locatário que não devolve a coisa no término do contrato passa a ter posse injusta e de má-fé, com todos os consectários legais (CC, arts. 1.216 a 1.220). Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada, sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574).
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
 Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
A locação sem prazo determinado exige prévia notificação do locatário. Se este, notificado, “não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito” (art. 575). Trata-se de meio coercitivo de que dispõe o locador para forçar o locatário a cumprir sua obrigação.
Nesses textos temos regra que se aplica, em princípio, a todos os negócios jurídicos com prazo determinado. Findo o prazo do contrato e mantendo-se silentes as partes, presume-se que dão continuidade ao contrato, com as mesmas cláusulas, doravante por prazo indeterminado. Se o contrato efetivamente tiver fim na data do termo final, há que se comprovar que houve de fato o rompimento do liame. Se o locatário não devolver a coisa no final do termo e não se conformar o locador, deve tomar as medidas cabíveis. O art. 573 dispõe acerca do término da locação pelo escoamento do prazo determinado. A locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. Terminada a relação contratual, pode o locador incontinenti pedir a retomada da coisa. Se, porém, deixar escoar tempo sem reclamá-la, presume-se prorrogada a locação, pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (art. 574). Nada impede que o locador conceda prazo superior no bojo do contrato, nessa situação. Prorrogado dessa forma o contrato, a qualquer momento pode o locador resili-lo, mas nessa hipótese deve notificar o locatário para devolver a coisa (art. 575). A vigente Lei do Inquilinato, consolidando posição jurisprudencial, admite a denúncia vazia imediata após o término do prazo determinado em até 30 dias de seu escoamento. Após esse interregno, entende-se prorrogada a locação e fazse necessária a notificação para desocupação em 30 dias. Observe que a restituição, findo o prazo da locação, ou por denúncia do locador, situa-se fora da locação, com o contrato já terminado. Trata-se, como podemos denominar, de efeito residual do contrato.
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. 
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. 
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
A alienação da coisa locada rompe o contrato de locação, não ficando o adquirente obrigado a respeitar o contrato, salvo se estiver presente cláusula de vigência para essa hipótese e constar de registro público. O registro para os móveis é o de títulos e documentos, salvo se houver norma especial que autorize outro. O registro imobiliário é o destinado aos imóveis. Quanto ao registro, o § 1º do art. 576 do vigente diploma preferiu ser expresso sobre o Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no tocante aos móveis, e o registro imobiliário, quanto aos imóveis. Não havendo registro, o novo proprietário pode denunciar imediatamente a locação. Se não o fizer e admitir a continuidade, assume a posição de locador, sucedendo-o.
O § 2º do art. 576 traz norma que deveria ser inserida na Lei do Inquilinato, pois o presente Código não trata especificamente da locação imobiliária: “Em se Tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.” Aliás, esse prazo de 90 dias para a desocupação é o mesmo do art. 8º da Lei nº 8.245/1991.
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Esse artigo acolheu a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado. Na locação por tempo indeterminado, possibilita-se o rompimento da relação. As leis do inquilinato sempre admitiram a locação feita no intuito da família no âmbito residencial, alargando o conceito hereditário.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis. Na ausência de disposição negocial expressa, em sentido contrário, o benefício de retenção por benfeitorias necessárias e úteis é concedido ao locatário se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Benfeitorias do locatário. STF 158: “Salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locatário”.
Benfeitorias do locatário. STJ 335: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Benfeitorias úteis e necessárias. Distinguem-se benfeitorias necessárias e úteis. Se necessárias, oferecem direito à retenção independentemente de consentimento do proprietário ou locador. Se úteis, para oferecer suporte à retenção, imprescindem do consentimento expresso do locador. E isto é lógico, porque as benfeitorias necessárias, como o próprio vocábulo indica, o locatário é obrigado a fazê-las e o locador é obrigado a consenti-las, pois são imprescindíveis para o próprio uso e gozo do bem. Sem elas o bem ficaria obstado ou dificultado de atingir a sua destinação. Dessarte, não há que cogitar de consentimento de proprietário para o inquilino fazer benfeitorias necessárias (RT 324/648).
Esse dispositivo contém norma específicaa respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção. Este somente é deferido ao locatário no tocante às benfeitorias necessárias ou, quanto às úteis, se tiveram o expresso consentimento do locador. Quanto à indenização, segue-se o princípio geral. Decorrendo de contrato paritário, sem cláusulas predispostas, não sendo atingido pelo CDC, em princípio será válida a cláusula que admite a perda das benfeitorias de qualquer natureza em favor do locador. De outro modo, há de ser considerada abusiva e, portanto, írrita, acarretando injusto enriquecimento.