PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E RURAL

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PARCELAMENTO DO SOLO
URBANO E RURAL
Caro(a) aluno(a),
A Universidade Candido Mendes (UCAM), tem o interesse contínuo em
proporcionar um ensino de qualidade, com estratégias de acesso aos saberes que
conduzem ao conhecimento.
Todos os projetos são fortemente comprometidos com o progresso educacional
para o desempenho do aluno-profissional permissivo à busca do crescimento
intelectual. Através do conhecimento, homens e mulheres se comunicam, têm
acesso à informação, expressam opiniões, constroem visão de mundo, produzem
cultura, é desejo desta Instituição, garantir a todos os alunos, o direito às
informações necessárias para o exercício de suas variadas funções.
Expressamos nossa satisfação em apresentar o seu novo material de estudo,
totalmente reformulado e empenhado na facilitação de um construto melhor para
os respaldos teóricos e práticos exigidos ao longo do curso.
Dispensem tempo específico para a leitura deste material, produzido com muita
dedicação pelos Doutores, Mestres e Especialistas que compõem a equipe docente
da Universidade Candido Mendes (UCAM).
Leia com atenção os conteúdos aqui abordados, pois eles nortearão o princípio de
suas ideias, que se iniciam com um intenso processo de reflexão, análise e síntese
dos saberes.
Desejamos sucesso nesta caminhada e esperamos, mais uma vez, alcançar o
equilíbrio e contribuição profícua no processo de conhecimento de todos!
Atenciosamente,
Setor Pedagógico
 
Este módulo deverá ser utilizado apenas como base para estudos. Os créditos da autoria dos conteúdos aqui apresentados são dados aos seus respectivos autores. 3 
SUMÁRIO 
 
PARCELAMENTO DO SOLO: SURGIMENTO, DEFINIÇÕES, LEGISLAÇÃO E TIPOS ........... 4 
SURGIMENTO E DEFINIÇÃO .............................................................................................................. 4 
LOTEAMENTO URBANO E RURAL ................................................................................................... 7 
DESMEMBRAMENTO RURAL ............................................................................................................ 8 
TIPOS DE PARCELAMENTO ................................................................................................................ 8 
ÁREAS DE RECREIO E RESERVA FLORESTAL ............................................................................. 11 
CONTRATO-PADRÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO ............................................................... 14 
LOTEAMENTO URBANO ................................................................................................................... 15 
DESMEMBRAMENTOS: URBANO E RURAL .................................................................................. 19 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS ......................................................................... 20 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS ............................................................................. 22 
LEGISLAÇÃO SOBRE A RETIFICAÇÃO DE ASSENTO IMOBILIÁRIO .................................... 26 
CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTROS ............................................................................... 31 
A IMPORTÂNCIA DA ABERTURA DA MATRÍCULA .................................................................... 37 
LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA ...................................................................................... 44 
LEGITIMIDADE PARA PROPOR RETIFICAÇÃO DO TÍTULO ...................................................... 44 
NATUREZA JURÍDICA DA AÇÃO DE RETIFICAR ......................................................................... 46 
O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO .............................................. 49 
EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO ............................................................................. 57 
EFEITOS DA RETIFICAÇÃO .............................................................................................................. 57 
IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO ............................................. 58 
REFERÊNCIAS ........................................................................................................................................ 61 
 
 
 
 
 
 
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PARCELAMENTO DO SOLO: 
SURGIMENTO, DEFINIÇÕES, LEGISLAÇÃO E TIPOS 
 
O crescimento urbano desenfreado durante todo o século XX, principalmente a partir de 
meados da década de 40, tem propiciado inúmeros problemas territoriais, socioeconômicos e 
ambientais à sociedade brasileira. Os processos de exclusão social e segregação espacial são 
resultados dessa urbanização rápida, que representa um dos maiores fenômenos globais do 
século XX (HORN, 2008). 
Nessa linha de constatação é que veremos como a questão do parcelamento do solo se 
faz importante no direito registral imobiliário, principalmente devido aos inúmeros reflexos em 
igualmente inúmeros setores da sociedade. No mais, são vários os ramos do direito, tanto público 
como privado que influenciam e são influenciados pela questão do parcelamento do solo. 
 
SURGIMENTO E DEFINIÇÃO 
Como principais problemas ou questões pontuais que levaram o direito a se preocupar 
com o disciplinamento do parcelamento do solo, podem ser citados: a urbanização desorganizada 
e acelerada gerando processos de exclusão social, de crise habitacional, segregação espacial, 
violência e degradação ambiental. 
De um modo geral, Letícia Marques Osório (2003, p. 97) resume o reflexo da 
lamentável falta de sistematização legal durante o processo intensivo de urbanização, o que 
prejudicou consideravelmente a ordenação das cidades: 
Assim mesmo as leis vigentes sobre o desenvolvimento urbano tiveram impactos no 
processo de crescimento das cidades, tanto sob a ótica da inclusão quanto da exclusão, 
uma vez que elas têm influência nas condições prevalecentes de acesso à terra e à 
habitação e de provisão de bens e serviços, no estabelecimento dos direitos e deveres 
urbanos dos cidadãos, na orientação da ação dos agentes que constroem e produzem a 
cidade, na definição da abrangência e intensidade da ação estatal na produção 
socioeconômica do espaço urbano, e na imposição de limites ao direito de propriedade 
privada. No processo brasileiro de expansão urbana, o qual segregou seriamente a 
população pobre na periferia, prevalecem os interesses privados de reprodução do 
capital imobiliário, que continuam a sustentar a sobrevivência da noção de direito de 
propriedade exclusivamente privada prevista no Código Civil. E a legislação 
urbanística, durante os 60 anos de sua existência, não foi instrumento qualificado para 
reconhecer e legitimar as formas múltiplas e diversificadas de ocupação da cidade, 
mantendo o paradigma da “cidade ideal” que, traduzido em padrões urbanísticos, 
provoca o aumento do preço da terra e dificulta seu acesso para a população de baixa 
renda. A dimensão social desta legislação sempre foi marginal. 
 
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As palavras acima são nosso mote para introduzir a questão do parcelamento do solo, 
mas que no foco do curso, será dada ênfase aos seus aspectos voltados ao direito registral. 
Nos dizeres de Hely Lopes Meirelles (2006, p. 557-8): 
 
o parcelamento do solo urbano tem por finalidade distribuir o espaço urbano destinado à 
habitação. O loteamento e o desmembramento constituem modalidades de parcelamento 
do solo, sendo o loteamento a divisão voluntária em unidades edificáveis, com abertura 
de vias públicas, e o desmembramento constitui a simples divisão de área urbana com 
aproveitamento das vias públicas já existentes. 
 
O parcelamento do solo tem como escopo o desenvolvimentode atividades urbanas, 
orientando o desenvolvimento urbano, sendo que a planta e o projeto devem ser antecipadamente 
aprovados. Celso Antônio Pacheco Fiorillo (2003, p. 260) assevera que o parcelamento do solo, 
sob o aspecto urbanístico, “tem por finalidade efetivar o cumprimento das funções sociais da 
cidade, estabelecendo regramentos para o melhor aproveitamento do espaço urbano”. 
O parágrafo único do art. 3º da Lei nº 6.766 determina onde não será possível o 
parcelamento do solo: 
Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas 
urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal. 
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências 
para assegurar o escoamento das águas. 
Il - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem 
que sejam previamente saneados. 
III - Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se 
atendidas exigências específicas das autoridades competentes. 
IV - Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação. 
V - Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições 
sanitárias suportáveis, até a sua correção. 
A expressão “definidas por lei municipal”, contida no caput do art. 3º, ora comentado, 
não exprime a indicação de que ao Município caiba estabelecer critérios de definição de zonas 
urbanas ou de expressão urbana, e sim a competência para definir os seus contornos, ou seja, 
 
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para delimitá-las de modo específico e concreto no âmbito de seu território (MUKAI; ALVES; 
LOMAR, 1987, p. 18). 
Para que o parcelamento do solo urbano seja considerado regular, deve o projeto de sua 
constituição ser aprovado pelo Poder Público e haver o respectivo registro no Cartório de 
Registro de Imóveis competente (no caso de não ser respeitado um dos requisitos citados, este 
será considerado irregular), pois, como assevera Carlos Alberto Dabus Maluf (2005, p. 183) era 
muito comum a empresa loteadora adquirir uma gleba bruta de terra, sem qualquer infraestrutura, 
e vendê-la como se já houvesse um loteamento aprovado pelo Poder Público. O terceiro de boa-
fé adquiria um lote através da propaganda enganosa feita pela empresa em questão, a partir daí 
não conseguia obter a escritura definitiva do terreno nem o desdobro do imposto individual na 
municipalidade, que lançava o tributo sobre a área bruta. 
Em princípios de 1999, depois de percuciente análise visando-se mais harmonia social, 
a Lei nº 6.766/79 sofreu importantes alterações via Lei nº 9.785, de 29 de janeiro, patente se 
tornando a seriedade com que o legislador pátrio ainda enfrenta a questão. Deixou-a mais 
completa e abrangente, retirando ou acrescentando vários tópicos, dilatando prazo, que já não era 
minguado, claramente continuando a prestigiar o lado social da nação, e, principalmente, as 
camadas mais carentes da sociedade. E não poderia ser de maneira diversa. Dos seus 55 artigos, 
18 foram afetados pelo novo preceito, num total de 28 modificações, atingindo, assim, quase 1/3 
da sua estrutura, inclusive uma delas dispensando até mesmo “título de propriedade quando se 
tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de 
utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na 
posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades 
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação” (art. 18,§ 4º). Nota-se que o 
legislador está atento às mudanças, às solicitações da sociedade, às vezes veladas, ou em 
demonstrações públicas de assenhoreamento forçado (REZENDE, 2004). 
Como diz Washington Carlos De Almeida (2013), por meio da aplicação da legislação 
sobre parcelamento do solo, que é possível o desenvolvimento urbano com aproveitamento do 
uso do solo. 
 
 
 
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LOTEAMENTO URBANO E RURAL 
O loteamento é regido pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, tendo como tipo 
mais comum de loteamento urbano, aquele destinado à construção de residências. 
Para Helita Custódio Barreira (1977, p. 458), 
 
considera-se loteamento, o processo de divisão de terrenos rurais ou urbanos em lotes 
destinados à exploração ou à edificação de qualquer natureza, mediante a observância 
das formalidades legais e regulamentares, visando à saúde, ao bem-estar e à melhoria da 
vida humana. 
 
A lei distingue o que significa lote de gleba. O lote “significa a utilização da 
característica da divisibilidade de uma coisa, para dela obter outras de tamanho ou área menor, 
visando, o loteador, lucro na venda dos lotes ou parcelas” (SODERO, 1977, v. 50, p. 457). 
O loteamento forma-se por subdivisão de gleba e, lotes para a edificação urbana. A lei 
faz nítida distinção entre gleba e lote e essa distinção é de grande valia e importância para a 
interpretação e aplicação de seus dispositivos (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 10). 
O loteamento urbano, além de ser uma forma de parcelamento do solo, é, basicamente, 
um processo de urbanização que envolve aspectos urbanísticos-administrativos, civis e penais, 
tal como encarado pela Lei nº 6.766/79. O loteamento é um fato social, a par de ser operação de 
caráter econômico, sobre o qual incidem interesses públicos e particulares, que devem ser 
encarados com o máximo de cautela e respeito (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 10). 
Quanto à espécie, o loteamento pode ser urbano ou rural. O loteamento urbano se dá na 
divisão de terrenos em lotes destinados à construção, observadas as normas legais. O loteamento 
rural é o processo de divisão de terrenos em lotes destinados à exploração agrícola (BARREIRA, 
1977, v. 50, p. 465). 
Para os efeitos da Lei nº 4.504/64, segundo consta no artigo 4º, I, define-se “Imóvel 
rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à 
exploração de extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de 
valorização, quer através de iniciativa privada. 
 
 
 
 
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DESMEMBRAMENTO RURAL 
O desmembramento rural está disciplinado pelo art. 65 do Estatuto da Terra: “O imóvel 
rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade 
rural”. Este artigo sofreu ampliação e foi complementado pelo art. 8º da Lei nº 5.868, de 
12/12/1972: Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei nº 
4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido 
em área de tamanho inferior a do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de 
parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. 
Após essa complementação, houve a promulgação do Decreto nº 62.504, de 05/04/1968: 
Art. 1º. Os desmembramentos disciplinados pelo art. 65 Lei nº 4.504, de 30/11/1968; e 
pelo art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18/11/1966, são aqueles que implicam a formação de novos 
imóveis rurais. 
Art. 2º. Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com 
destinação diversa daquela referida no inciso I do artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro 
de 1964, não estão sujeitos às disposições do art. 65 da mesma lei e do art. 11 do Decreto-lei nº 
57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes 
fins: 
I -Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade 
pública (...). 
II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de Ordem 
Pública na zona rural (...). 
 
TIPOS DE PARCELAMENTO 
A Lei nº 6.766/79 foi inovatória ao determinar que as normas urbanísticas para 
aprovação dos parcelamentos fossem objeto de registro em órgão competente. O parcelamento 
ilegal engloba o parcelamento clandestino e o parcelamento irregular. 
Segundo Diógenes Gasparini (1999), a diferença entre a clandestinidade e a 
irregularidade, encontra-se na existência ou não da aprovação do parcelamento do solo; havendo 
esta, tem-se um parcelamento irregular, inexistindo a mesma, tem-se um parcelamento 
clandestino. O parcelamento, loteamento ou desmembramento, é clandestino na medida em que 
 
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o Poder Público competente (Município ou Distrito Federal) não tem, qualquer conhecimento 
oficial do plano de aprovação, ou seja, é clandestino quando da inexistência da aprovação, que 
pode decorrer tanto da omissão de solicitação, quanto em decorrência do indeferimento do 
pedido, que podem ser parcelamentos clandestinos executados e não executados, desde que, 
ausente à aprovação do Poder Público. 
Vicente de Abreu Amadei (1997, p. 65) também contribui a respeito ao inferir que 
nossa doutrina distingue o parcelamento clandestino do parcelamento irregular, considerando a 
circunstância de que aquele foi implantado de fato sem aprovação urbanística, enquanto este não 
carece desse vício, mas sim de outro, sendo, ambas espécies, gênero do parcelamento ilegal. 
O parcelamento ilegal abrange duas categorias: 
a) Parcelamento aparente e substancialmente ilegal. 
b) Parcelamento aparentemente legal, mas substancialmente ilegal. (AMADEI, 1997, 
p.65). 
O parcelamento aparentemente legal é aquele aprovado e registrado, porém com vício 
(substancialmente ilegal). Pode ser considerado um exemplo os loteamentos com registro, mas 
sem licença urbanística (AMADEI, 1997, p. 65). 
A Lei nº 6.766/79 regulamentou o registro do parcelamento ilegal da seguinte forma: 
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou 
regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando 
for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e 
notificar o loteador para suprir a falta. 
§ 1° Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput 
deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de 
Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista 
no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção 
monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial. 
§ 2° A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o Ministério 
Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste artigo. 
§ 3° Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a 
autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e 
 
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juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para 
integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público. 
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador 
notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que 
passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação. 
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo 
contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura 
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador 
não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas. 
Quanto ao parcelamento clandestino, podemos creditar sua origem no aumento 
populacional que contribui para que os municípios cresçam desordenadamente, gerando com isso 
inúmeros desses parcelamentos, que abrigam um abundante contingente de pessoas, o que agrava 
a crise habitacional. 
O administrador público não pode silenciar diante da proliferação de loteamentos 
clandestinos e irregulares, cabendo a ele a aplicação séria das leis de zoneamento e de uso e 
ocupação do solo, fiscalizando e fazendo uso de seu poder de polícia, enfim, implementando 
políticas públicas de modo a resguardar as condições mínimas de moradia à população daquela 
localidade (SANTOS, 2000, p. 244). 
A desordenada ocupação do solo com a implantação dos loteamentos clandestinos, sem 
a devida observância das normas urbanísticas, acarreta a propagação de habitações construídas 
sem critérios técnicos, o que produz impactos no meio ambiente e na saúde (FREITAS, 2000, p. 
338). 
Os parcelamentos clandestinos ocorrem quando não são reconhecidos pelo Poder 
Público e nem possuem projeto previamente aprovado. Nos dizeres de José Carlos De Freitas 
(2000), trata-se de “loteamento feito às ocultas”, mas clandestino não é, apenas, o loteamento 
feito às ocultas. Tanto é aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque 
inexistente solicitação de aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, 
por não atender às exigências legais. 
Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado fisicamente pelo 
loteador, com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes e com a edificação de casas 
 
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pelos adquirentes (...). Também são considerados loteamentos clandestinos os casos em que a 
gleba não tenha sofrido qualquer fragmentação (FREITAS, 2000, p. 335). 
O mesmo autor acima ainda leciona que para a implementação lícita de um loteamento 
são necessárias, pelo menos, três etapas, 
 
a administrativa, que se processa perante os órgãos públicos (aprovações e licenças); a 
civil e registrária, caracterizada pelo ingresso do projeto de loteamento e do contrato-
padrão no ofício predial; e a urbanística, consistente na execução das obras de 
infraestrutura (FREITAS, 2000, p. 334). 
 
Sobre o parcelamento/ocupação irregular do solo, podemos considerá-lo um dos 
principais problemas urbanos, pois eles não afetam apenas a população neles residente, mas 
estendem-se para toda a população, seja pela ampliação desnecessária dos custos de urbanização, 
seja pelas externalidades negativas decorrentes de fenômenos como a contaminação e o 
assoreamento dos recursos hídricos e a disseminação de doenças contagiosas. 
O mais grave é que muitos desses assentamentos localizam-se em áreas de risco ou de 
preservação ambiental e não podem ser regularizados. São comuns, em todo o país, os 
assentamentos em áreas de proteção de mananciais, encostas sujeitas a desmoronamentos e 
várzeas alagáveis realizados clandestinamente, mas totalmente eletrificados (PINTO, 2012). 
O parcelamento irregular é aquele que se dá quando não está em conformidade com a 
autorização da Prefeitura e em desacordo com outras normas. 
 
ÁREAS DE RECREIO E RESERVA FLORESTAL 
As reservas florestais estão disciplinadas pela Lei nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, 
na qual foi instituído o Código Florestal e são definidas como: 
[...] 
II - área de preservação permanente: área protegida nos termos dos arts. 2º e 3º destaLei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos 
hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, 
proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas. 
Em se tratando das florestas brasileiras, a implantação da legislação ocorreu um pouco 
tarde. Giuliano Deboni (2003, p. 84), assevera que (...) embora a proteção legislativa tenha sido 
 
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implementada relativamente tarde, iniciou praticamente no despertar anterior da consciência 
preservacional, mais especificamente, com a edição do Código Florestal – Lei nº 4.771, de 
15/09/1965. Ou seja, não obstante tenha iniciado antes mesmo da vigência da Lei da Política 
Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981), concretizaram-se posteriormente as reais 
necessidades, visto que o cultivo desenfreado de florestas e as suas grandes derrubadas iniciaram 
quando as matas naturais foram sendo consumidas em diferentes usos ou quando foram 
destruídas na busca de áreas agricultáveis. 
A Reserva Florestal Legal (RFL) é um elemento importante na propriedade. Constitui 
uma área cujo percentual é definido por lei, variando conforme as condições ecológicas 
específicas de cada uma das regiões geopolíticas brasileiras, e não pode ser utilizada 
economicamente da forma tradicional, ou seja, na reserva florestal não é permitida a atividade 
destinada à produção de madeira ou qualquer outra atividade que dependa derrubada de árvores 
(como a produção de papel, por exemplo). 
A Reserva Florestal Legal se diferencia das Áreas de Preservação Permanente; a 
primeira é consequência de normas legais que limitam o Direito de Propriedade (arts. 16 e 44 do 
Código Florestal): 
Art. 16. As florestas e outras formas de vegetação nativa, ressalvadas as situadas em 
área de preservação permanente, assim como aquelas não sujeitas ao regime de utilização 
limitada ou objeto de legislação específica, são suscetíveis de supressão, desde que sejam 
mantidas, a título de reserva legal (...) 
Art. 44. O proprietário ou possuidor de imóvel rural com área de floresta nativa, natural, 
primitiva ou regenerada ou outra forma de vegetação nativa em extensão inferior ao estabelecido 
nos incisos I, ll, III e IV do art. 16, ressalvado o disposto nos seus §§ 50 e 60, deve adotar as 
seguintes alternativas, isoladas ou conjuntamente: 
I - recompor a reserva legal de sua propriedade mediante o plantio, a cada três anos, de 
no mínimo 1/10 da área total necessária à sua complementação, com espécies nativas, de acordo 
com critérios estabelecidos pelo órgão ambiental estadual competente; 
II - conduzir a regeneração natural da reserva legal; e, 
 
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III - compensar a reserva legal por outra área equivalente em importância ecológica e 
extensão, desde que pertença ao mesmo ecossistema e esteja localizada na mesma microbacia, 
conforme critérios estabelecidos em regulamento. 
As normas de Reserva Florestal Legal incidem sobre o domínio privado e as das Áreas 
de Preservação Permanente são normas que recaem sobre o domínio privado e público. Ambas 
as áreas existem com o objetivo de impedir o uso aleatório e indiscriminado da terra e promover 
a preservação ambiental no território nacional. O Código Florestal sofreu inúmeras modificações 
buscando a proteção das florestas. 
Estas áreas, conforme doutrina de Édis Milaré (s.d apud DEBONI, 2003, p. 89), 
 
consistem em uma faixa de preservação de vegetação estabelecida em razão da 
topografia ou do relevo, geralmente ao longo dos cursos d'água, nascentes, reservatórios 
e em topos e encostas de morros, destinadas à manutenção da qualidade do solo, das 
águas e também para funcionar como corredores de fauna. 
 
A competência da legislação em matéria de proteção florestal incide sobre a União, os 
Estados e os Municípios. 
Nesse sentido vale registrar que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) indubitavelmente 
configura uma das principais novidades no Código Florestal ao criar no âmbito do Sistema 
Nacional de Informação sobre Meio Ambiente (SINIMA), e é, 
 
registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, 
com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, 
compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e 
econômico e combate ao desmatamento (MELO, 2012). 
 
A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão 
ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento, exigirá do possuidor ou 
proprietário (§ 1º do art. 29, com a redação dada pela Medida Provisória nº 571, de 2012). 
O cadastro exclui, expressamente, eventual reconhecimento do direito de propriedade (§ 
2º, art. 29), o que não poderia ser diferente em razão da atribuição constitucional prevista no art. 
236 da Constituição Federal, mas, numa primeira impressão, rompe a vinculação entre cadastro e 
registro constante do Código Florestal anterior (§ 8º do art. 16 do Código Florestal, redação dada 
pela Med. Prov. 2.166-67/2001). 
 
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O artigo 18 do novo Código Florestal determina que a área de Reserva Legal deverá ser 
registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR. Já o § 4º do referido 
art. 18 disciplina que “o registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de 
Registro de Imóveis”. 
Ao disciplinar o imóvel rural, o cadastro ambiental deixou também de expressamente 
definir qual conceito de imóvel atribuir para fins de cálculo e cômputo dos espaços territoriais 
especialmente protegidos. Espera-se que o regulamento trate do assunto, ou seja, se o imóvel é o 
definido na matrícula do Registro de Imóveis ou o utilizado no cadastro rural do INCRA, 
respeitando o critério de aproveitamento rural da área. Para nós, ao exigir a vinculação entre 
matrícula do imóvel e cadastro rural, como veremos melhor adiante, bem como ainda existir a 
previsão de averbação no Registro de Imóveis, a autoridade ambiental deverá necessariamente 
utilizar o conceito de imóvel-matrícula, que difere do conceito econômico (aproveitamento) e 
não admite seccionamentos e descontinuidade (MELO, 2012). 
 
CONTRATO-PADRÃO DE PARCELAMENTO DO SOLO 
O parcelamento deve ser registrado no Registro de Imóveis e, entre os documentos que 
devem ser depositados, está o contrato padrão. 
Flauzilino Araújo Dos Santos (1999, p. 164) define o contrato padrão como o protótipo 
do instrumento que vai regular as futuras relações entre o parcelador e o adquirente do lote. 
Fiscalizado pelo Poder Público, através do Oficial Registrador, presentes as cláusulas 
obrigatórias, o contrato padrão é o paradigma da contratação. O interessado poderá ir ao Registro 
Imobiliário e previamente conhecer todas as condições da contratação que fará, como expresso 
no art. 26, onde diz que “os compromissos de venda e compra, as cessões ou promessas de 
cessões poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o 
modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18. 
O art. 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979 preceitua que, aprovado o projeto de 
loteamento, o mesmo deverá ser submetido ao registro Imobiliário juntamente com o contrato 
padrão: 
 
 
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Art. 18 Aprovado o projeto de loteamento ou dedesmembramento. O loteador deverá 
submetê-la ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de 
caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: 
(...) 
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa 
de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta 
Lei. 
 
 
LOTEAMENTO URBANO 
Na Legislação brasileira, os loteamentos começaram a ser disciplinados pelo Decreto-
Lei nº 58 de 1937. Essa Legislação tratava o parcelamento do solo de maneira muito indefinida 
(ALMEIDA, 2013). 
O loteamento era constituído, por parte do proprietário, na divisão de terras em parcelas, 
com o objetivo de vendê-las ou alugá-las. Isso era o que conceituava o projeto francês de 1924 
(VIANA, 1985, p. 50). 
O Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, que disciplinava os loteamentos 
urbanos e rurais, continha essencialmente normas civis, regulando as relações entre o loteador e 
os adquirentes de lotes, com poucas disposições de ordem administrativa, sem nenhuma pauta de 
caráter penal. Por esta razão, e diante do desenvolvimento socioeconômico do país, com a 
ampliação notável dos núcleos urbanos, aquele diploma já não mais cumpria sua missão de 
resguardar o interesse público contido no ato de parcelar o solo urbano (MUKAI; ALVES; 
LOMAR, 1987). 
Após esse Decreto, seguiram-se outros, que também não acrescentavam nada de 
inovador, até a edição do Decreto-Lei nº 271, de 1967, que disciplinou o loteamento urbano, a 
responsabilidade do loteador e a concessão de uso e espaço aéreo. Seu art.1º preleciona o 
seguinte: 
Art .1º O loteamento urbano rege-se por este Decreto-lei. 
§ 1º Considera-se loteamento urbano a subdivisão de área em lotes destinados à 
edificação de qualquer natureza que não se enquadre no disposto no § 2º deste artigo. 
§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes para 
edificação na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila sem que se abram 
novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes. 
 
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§ 3º Considera-se zona urbana, para os fins deste Decreto-lei, a da edificação contínua 
das povoações, as partes adjacentes e as áreas que, a critério dos Municípios, possivelmente 
venham a ser ocupadas por edificações contínuas dentro dos seguintes 10 (dez) anos. 
Note-se que esse Decreto-Lei distinguiu o loteamento do desmembramento, afastando a 
probabilidade de que os loteamentos pudessem se dar nos espaços destinados à área rural, pois o 
§ 3º definiu o conceito de zona urbana (ALMEIDA, 2013). Esse Decreto apenas foi revogado 
quando publicada a Lei nº 6.766, de 1979, que em seu § 1º conceitua o loteamento como a 
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, 
de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 
Segundo José Afonso Da Silva (2006, p. 26), “loteamento é a divisão das quadras em 
lotes com frente para logradouro público”. Só há loteamentos, portanto, quando uma gleba é 
subdividida em lotes para edificação. 
Se houver subdivisão de uma gleba em parcelas de terras não destinadas à edificação, 
com finalidades rurais, por exemplo, dela não resultarão lotes, para os efeitos da Lei, mas sim 
novas glebas (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 10). 
Para a implantação de um loteamento, a Lei nº 6766/1979, nos arts. 4º e 5º, dispõem de 
requisitos que deverão ser observados: 
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento: 
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I - As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e 
comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de 
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se 
situem. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29/01/1999). 
II - Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e 
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar 
maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação 
de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos 
competentes. 
 
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III - Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das 
rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação especifica. 
IV - As vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, 
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
§ 1º. A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do 
Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que 
incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de 
aproveitamento. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29/01/1999). 
§ 2º. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, 
saúde, lazer e similares. 
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada 
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. 
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de 
água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás 
canalizado. 
Os loteamentos devem seguir uma norma e ser previamente aprovados pelo Poder 
Público. 
A título de exemplo, Washington Carlos de Almeida (2013) cita que no Estado de São 
Paulo, o projeto de loteamento é apreciado pela Secretaria de Estado da Habitação - Graprohab, 
que tem como objetivo centralizar e agilizar o trâmite de projetos habitacionais. Tratando-se de 
loteamento rural, deverá ser apreciado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária 
(INCRA). 
No caso de Minas Gerais, segundo consta no seguinte endereço eletrônico: 
<http://www.urbano.mg.gov.br/images/stories/anuencia/interior/rotina_anuencia_parc_lot.pdf>, 
o trâmite do projeto de loteamento, ou seja, processo de análise e concessão de anuência prévia 
para projetos de parcelamento do solo acontece via Secretaria de Estado de Desenvolvimento 
Regional e Política Urbana, a saber: 
1) Antes da elaboração do projeto de parcelamento do solo, o interessado encaminhará 
ao responsável técnico (registrado e regularizado no CREA-MG) o Roteiro para a elaboração de 
 
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projetos de parcelamento do solo e o Decreto nº 44.646/07, disponíveis no site da SEDRU 
(www.urbano.mg.gov.br). 
2) Para dar início ao processo, o INTERESSADO apresentará requerimento à Prefeitura 
Municipal, solicitando informações para proceder ao parcelamento da gleba. 
3) A PREFEITURA MUNICIPAL abrirá o processo, definirá as diretrizes municipais e 
encaminhará uma cópia de toda a documentação listada no art. 18 do Decreto nº 44.646/07 à 
SEDRU. 
4) A SEDRU, de posse de toda a documentação, irá analisar os dados e emitir as 
diretrizes estaduais no prazo máximo de 03 (três) meses. Obs.: No momento da solicitação de 
diretrizes estaduais, o INTERESSADO deverá comprovar o recolhimento dos valores referentes 
à cobrança pela prestação de serviços técnicos, por meio de Documento de Arrecadação Estadual 
– DAE,de acordo com a Resolução nº 93 de 04 de agosto de 2008. 
5) A SEDRU encaminhará à PREFEITURA MUNICIPAL as diretrizes definidas. As 
diretrizes terão validade de 04 (quatro) anos para a proposta apresentada. 
6) A PREFEITURA MUNICIPAL encaminhará as diretrizes estaduais ao 
INTERESSADO, que irá elaborar o projeto de acordo com as definições municipais e estaduais e 
observando o disposto no Decreto nº 44.646/07. 
7) O INTERESSADO apresentará à PREFEITURA MUNICIPAL o anteprojeto em 
duas vias impressas e, caso a PREFEITURA MUNICIPAL esteja de acordo com a proposta 
apresentada, deverá enviar à SEDRU uma cópia do anteprojeto para verificação. É necessário 
que a Prefeitura Municipal envie nessa etapa, mediante ofício, uma declaração de conformidade 
do parcelamento proposto com a legislação municipal. 
8) A SEDRU procederá à análise do processo e, estando de acordo, solicitará as vias 
restantes e emitirá a anuência. Obs.: No momento da solicitação de concessão de anuência 
prévia, o INTERESSADO deverá comprovar o recolhimento dos valores referentes à cobrança 
pela prestação de serviços técnicos, por meio de Documento de Arrecadação Estadual – DAE, de 
acordo com a Resolução nº 93 de 04 de agosto de 2008. 
9) A SEDRU arquivará uma via do processo e remeterá as vias restantes novamente à 
PREFEITURA MUNICIPAL, juntamente com ofício declarando a anuência, para aprovação 
municipal. 
 
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10) A PREFEITURA MUNICIPAL, estando de acordo, aprovará o projeto e 
encaminhará à SEDRU, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, uma cópia do ato de aprovação. 
11) Após a anuência prévia e a aprovação municipal, o INTERESSADO deverá 
submeter o projeto ao registro imobiliário no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, sob 
pena de caducidade da aprovação. 
Dispõe o art. 6º da Lei nº 6.766/1979: 
 
Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura 
Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso 
do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas 
para equipamento urbano e comunitário (...). 
 
 
DESMEMBRAMENTOS: URBANO E RURAL 
O desmembramento constitui a divisão de terras, “desde que operado dentro do sistema 
urbanístico” (VIANA, 1985, p. 51). Os desmembramentos, em certos aspectos, tornam-se, 
 
mais problemáticos que os loteamentos, porque, dependendo da finalidade a que se 
destina a divisão da gleba, o vulto ou a densidade da ocupação futura poderá levar ao 
colapso do sistema viário ou dos serviços e equipamentos urbanos pré-instalados, 
eventualmente não dimensionados no uso futuro (VIANA, 1985, p. 51). 
 
A Lei nº 6.766, de 1979, reza em seu parágrafo 2º: 
§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a 
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura 
de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já 
existentes. 
(...) 
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará 
requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de 
certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis 
competente, ressalvado o disposto no § 4° do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado 
contendo: (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29/01/1999). 
I - A indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos. 
 
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II - A indicação do tipo de uso predominante no local. 
III - A indicação da divisão de lotes pretendida na área. 
A diferença entre loteamento e desmembramento é de grande importância, pois disto 
difere o tratamento legislativo. Para que haja o desmembramento, é necessário o requerimento do 
interessado, instruído com certidão da prefeitura (FERREIRA, 1984, p. 113). 
A legislação que rege os desmembramentos é a Lei Federal nº 6.766/1979 que, em seu § 
2º, define o desmembramento: 
 
considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de 
novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação 
dos já existentes. 
 
O desmembramento, pelas suas repercussões no meio urbano, passou a ser contemplado 
pela nova Lei como ato de urbanização, haja vista as várias regras que disciplinam essa forma de 
parcelamento urbano. Além do mais, os efeitos jurídicos do desmembramento, previstos pela 
Lei, são equiparados aos do loteamento (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 12). 
Com a Lei nº 6.766, de 19/12/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins 
urbanos, foram editadas normas urbanísticas para o loteamento e o desmembramento de glebas 
destinadas à urbanização, mas com a ressalva de que os Estados, o Distrito Federal e os 
Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo 
municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais (art. 1º parágrafo 
único) (MEIRELLES, 2006, p. 559). 
 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS 
A delimitação da zona urbana deve ser elaborada pela legislação municipal. O traçado 
urbano é o desenho geral da cidade, mas, 
 
nem sempre será efetivado pelo Município, notadamente nos loteamentos particulares, 
mas dependerá sempre da aprovação da Prefeitura, para seu ajustamento às vias 
públicas já existentes, ao plano diretor do Município e às normas urbanísticas 
pertinentes (MEIRELLES, 2006, p. 546). 
 
 
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Por área urbana entende-se a que estiver fixada no perímetro urbano do município 
(ALMEIDA, 2013, p. 162). 
O desmembramento é a divisão da área urbana com o aproveitamento das vias públicas 
existentes, “o desmembramento é apenas uma repartição da gleba, sem atos de urbanização” 
(MEIRELLES, 2006, p. 558). 
O desmembramento urbano pode ocorrer pela vontade do proprietário ou por imposição 
judicial. A ocupação do solo urbano constitui competência municipal e, por isso, está presente 
nas diretrizes do plano diretor do município. 
O art. 12, da Lei nº 6.766/1979, diz que: 
 
O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura 
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também 
afixação das diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção 
prevista no artigo seguinte. 
 
A Lei nº 9.785/1999 modificou o parágrafo único do referido artigo: “O projeto 
aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de 
caducidade da aprovação. 
Hélio Lobo Júnior (1999, p. 77) assevera que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano 
nos seus arts. 3º ao 17, comprova que o legislador, ao definir as diretrizes para o 
desenvolvimento urbano, promoveu também a conservação da natureza, preocupando-se com o 
meio ambiente e com os recursos naturais. 
O desmembramento apenas se tornará legal após ser submetido a registro no Cartório 
Imobiliário. O registro gera consequências como: 
1º) os lotes passam a existir automaticamente; 
(...) as consequências são diversas, pois se cria uma nova realidade jurídico-registrária 
com a abertura de matrícula para cada unidade física - lote - desvinculada da anterior, que 
descrevia o todo. Desse modo, se houver, por exemplo, uma desapropriação, o imóvel a ser 
considerado será o lote, com o seu valor unitário, não se podendomais falar em toda a gleba. 
Almeida (2013) explica que para quem trabalha no mercado Imobiliário, fácil é 
entender a diferença de valor entre um alqueire de terras os metros quadrados de um lote. Se, por 
 
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exemplo, alguém pretender penhorar o todo, não mais poderá fazê-lo, devendo a constrição 
incidir sobre cada lote, com o registro na respectiva matrícula; 
2º) há separação das vias públicas e demais espaços livres, que passam a integrar o 
domínio do município (art. 22 da Lei nº 6.766/1979); (...) apesar de alguma divergência quanto 
ao momento em que as vias públicas e espaços livres passam a integrar o domínio do município, 
em face do princípio da destinação, cujo principal ato, de aceitação pelo Poder Público, já 
implica a transferência de domínio, desde que os bens públicos não estão sujeitos ao Registro 
Imobiliário no cartório competente, o que mais se acentua diante dos dispostos nos arts. 17 a 23, 
ambos da Lei nº 6.766/1979, força é convir que, desprezada a polêmica, o registro do 
parcelamento altera a própria titular idade das áreas destinadas à municipalidade e, geralmente, 
não permite qualquer reversão, incidindo, ademais, todas as limitações pertinentes às áreas 
públicas. 
3º) há, com o registro, a subordinação à Lei nº 6.766/1979: 
No momento do registro, pois, a legislação aplicável aos contratos, entre o parcelador e 
o adquirente, a que regula o loteamento e o desmembramento (LOBO JÚNIOR, 1999, p. 79-80). 
O desmembramento produz consequências jurídicas transitórias, pois, consumado o 
registro de escritura, passam a prevalecer as normas relativas a contratos de imóveis regidas pelo 
Código Civil (LOBO JÚNIOR, 1999, p. 80). 
A ocupação do solo urbano vem sendo tratada com o objetivo de estabelecer diretrizes 
de modo a harmonizar e equilibrar os interesses da coletividade e do meio ambiente. 
 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
Os imóveis rurais podem ser desmembrados para fins de projetos de colonização 
agrícola, formação de outros imóveis, execução de partilhas (DINIZ, 1998, v. 2, p. 100). 
Os imóveis rurais são diferenciados dos imóveis urbanos: 
1) Pela localização (urbanos são os prédios localizados no perímetro da cidade). 
2) Pelo estado (sendo urbano o terreno onde houver construção). 
3) Pela destinação econômica (considerando-se o imóvel rural o destinado à exploração 
rural, e o urbano à edificação) (FERREIRA, 1984, p. 118). 
 
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Os loteamentos rurais permanecem disciplinados pelo Decreto-lei nº 58, de 10 de 
dezembro de 1937, pelo Estatuto da Terra - Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, e pela 
Instrução nº 17-B/1969 do INCRA. No rol de documentos para depósito no Registro Imobiliário 
em caso de loteamento rural também se exige o contrato-tipo de compromisso de venda de lotes 
(Decreto-lei nº 58/37, art. 1º, III). 
O desmembramento rural, por sua vez, está disciplinado pelo art. 65 do Estatuto da 
Terra, retificado pelo art. 8 da Lei nº 5.868, de 12/12/1972, que assim dispõe: 
Art. 8° Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65, da Lei nº 4.504, 
de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área 
de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento 
fixada no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. 
Ao desmembramento rural para fins de transmissão, aplica-se disposições do art. 4º, 
inciso III, do Estatuto da Terra, o qual calcado no conceito de “propriedade familiar” como 
sendo o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes 
absorvesse toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e 
econômico, fixou o Módulo Rural para cada município (SANTOS, 1999, p. 161). 
Pelo § 2º, da Lei nº 9.393, relativa ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - 
ITR, “considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras, 
localizada na zona rural do município”. 
Imóvel rural, grosso modo, é todo prédio rústico de área contínua, localizado na zona 
rural do município, em que se aplique ou se possa aplicar a exploração extrativa agrícola, 
pecuária, ou agroindustrial. A Constituição Federal traz a definição de imóveis rurais e urbanos 
utilizando, para tanto, somente o critério da localização (v.g., art. 191 da CF/1988). O Código 
Civil também adotou o critério da localização (v.g., arts. 1.239, 1.276, § 1º, e 1.303, todos do 
CC/2002). O Estatuto da Terra exprime, ao contrário, o critério da destinação do imóvel para 
defini-lo como rural, independentemente de sua localização, importando, apenas, que se destine 
às suas explorações agrárias (art. 4º, inciso l, da Lei Federal nº 4.504/1964) (ALMEIDA, 2013). 
Este conceito do Estatuto da Terra, além de aplicar-se apenas para os efeitos desta Lei 
(art. 4º, caput, do Estatuto), não foi recepcionado pela atual Constituição Federal, pelo menos no 
que tange à hipótese do georreferenciamento. A título ilustrativo, cumpre informar que para fins 
 
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tributários (ITR e IPTU), o critério da destinação econômica é admitido pela jurisprudência 
(vide, por exemplo, o REsp nº 492.869 do STJ, julgado em 15/02/2005) (OLIVEIRA, 2012). 
Em relação ao parcelamento dos imóveis rurais, a Instrução nº 17-B, de 22 de dezembro 
de 1980, em suas disposições preliminares afirma: 
 
1. São formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento. 
1.2. Considera-se loteamento, a divisão de gleba em lotes, com abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação 
das vias existentes. 
1.3. Considera-se desmembramento, a divisão de gleba em lotes, com aproveitamento 
do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já 
existentes. (...) 
3.1. O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de zona urbana 
ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do 
art. 96, do Decreto nº 59.428, de 27/10/1966, e do art. 53, da Lei nº 6.766, de 
19/12/1979. 
3.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao Incra, unicamente sua prévia 
audiência. 
 
A LRP em seu art. 176,§ 3º, dizia que: 
 
Em casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a 
identificação prevista na alínea a, do item 3, do inciso II, do § 1º, será obtida a partir de 
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de 
Responsabilidade Técnica (ART), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos 
limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com 
precisão posicional a ser fixada pelo lNCRA, garantida a isenção de custos financeiros 
aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos 
fiscais (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001). 
 
A legislação agrária prevê o desmembramento rural com os seguintes pressupostos: 
1) Tanto o imóvel a ser parcelado, como os lotes subsequentes a serem formados, 
devem apresentar natureza rural. 
2) O desmembramento deverá se fazer sem prejuízo do módulo especificado para o 
imóvel. 
Como se observou ao longo do módulo, são várias as leis que interferem no 
parcelamento do solo urbano, de todo modo, podemos perceber que as leis que regulam a 
propriedade no Brasil tiveram como finalidade a busca por umasociedade igualitária e a paz 
social, e concordamos com Costa (2012) quando infere que por isso o processo de evolução 
 
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legislativa é constante, no intuito de erradicar as desigualdades sociais e encontramos no notário 
e registradores, personalidades importantes para sanar dúvidas e orientar os proprietários quando 
se fizer necessário para que o registro lhe seja sempre um ato seguro. 
Enfim: 
 o registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia real à aquisição 
de um imóvel; 
 o cadastro finaliza à arrecadação de impostos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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LEGISLAÇÃO SOBRE A RETIFICAÇÃO DE ASSENTO IMOBILIÁRIO 
 
A Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1.916 (Código Civil revogado) foi a primeira que se 
referiu à retificação do registro de imóveis, contendo no seu artigo 860, o seguinte dispositivo: 
“Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se 
retifique”. 
O Código Civil em vigência (Lei nº 10.406/2002) trouxe dispositivo correspondente em 
seu artigo 1.247, acrescentando ainda o parágrafo primeiro, determinando que: 
 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprime a verdade, poderá o interessado reclamar 
que se retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, 
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
 
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), no Título V, Registro de Imóveis, 
inicialmente reservou tão-somente os artigos 212 e 213 para tratar da Retificação de Registro, 
embora o direito seja relevante. O pedido de retificação de área, antes fundamentado nos artigos 
212 e 213 da referida Lei, era o meio adequado para a alteração documental da área, quando a 
verdade física não correspondia à verdade jurídica (HUBER, 2012). 
Com o advento da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que no seu artigo 59 alterou os 
artigos 212 a 214, da Lei de Registros Públicos, criou-se, inclusive, procedimento administrativo 
opcional, conforme dispositivos contidos no artigo 213. A norma do art. 212 da Lei nº 6.015/73 
admite a retificação se o teor do registro ou averbação for omissa, ou não exprimir a verdade, e o 
artigo 213 determina o procedimento de retificação ou da averbação, enquanto que o artigo 214 
prevê as nulidades de pleno direito do registro, que provados, invalidam-no, independentemente 
de ação direta. 
O artigo 213 sofreu alterações através da Lei nº 12.424 de 16 de junho de 2011, 
alterando o item I do parágrafo 11 e acrescendo os itens, III, IV e V no mesmo parágrafo e 
acrescentou parágrafo 16, cuja atualização segue na descrição dos artigos 212 e 213. 
Os dispositivos insculpidos nos artigos invocados assim se expressam: 
 
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Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, 
a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do 
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao 
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. 
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não 
exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. 
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: 
a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título. 
b) Indicação ou atualização de confrontação. 
c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento 
oficial. 
d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de 
coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais. 
e) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das 
medidas perimetrais constantes do registro. 
f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha 
sido objeto de retificação. 
g) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada 
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade 
de produção de outras provas. 
 
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida 
perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo 
assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade 
técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), bem assim 
pelos confrontantes. 
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará 
a retificação. 
 
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§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado 
pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se 
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com 
aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial 
de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem 
deva recebê-la. 
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de 
Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; 
não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será 
certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante 
mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de 
grande circulação. 
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no 
prazo da notificação. 
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se 
houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o 
requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de 
cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. 
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável 
para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou 
após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma 
das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. 
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, poderão ser apurados os 
remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como 
confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. 
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo 
mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros 
devidamente averbados. 
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de 
escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com 
 
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o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas,se rural o imóvel, a 
fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. 
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, 
mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e 
seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio 
edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o 
caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. 
§ 11. Independe de retificação: 
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de 
Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem 
cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (alterado pela 
Lei nº 12.424/2011). 
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 
225, § 3º, desta Lei. 
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação 
em face dos confrontantes e localização na quadra. 
III- a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de 
coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (introduzido pela Lei 
nº 12.424/2011). 
IV - a averbação do auto de demarcação urbanísticas e o registro decorrente de projeto 
de regularização fundiária de interesse social de que trata a lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009; 
e (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
V - o registro de parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 
1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 
2009 (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à 
retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o 
registro em conformidade com a nova descrição. 
 
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§ 14. Verificado a qualquer tempo, não serem verdadeiros os fatos constantes do 
memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos 
causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. 
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de 
regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. 
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes 
somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas 
perimetrais (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
Quanto às inovações da Lei nº 10.931/2004, sua edição trouxe à realidade jurídica pátria 
uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma, tal inovação pode e deve 
ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que há uma redefinição do papel do 
Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste em relação a matérias que orbitam no estrito 
campo da vontade de partes maiores e capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, 
bem como se enquadra historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, 
busca da geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário (CASTELLO, 2004). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTROS 
 
Embora o foco seja a questão da retificação de área, quando falamos em erros, também 
nos reportamos a toda sorte de erros de registro que pode ser cometido, não somente em relação 
a área. 
O artigo 213 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), classificava os erros de 
registros em três categorias: 
a) Erro evidente (informal). 
b) Erro cuja retificação não acarrete prejuízo a terceiros (formalíssimo). 
c) Erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a terceiros (formal). 
 
Erro evidente ou acidental: é aquele normalmente cometido pelo próprio registrador. É 
o erro percebido à primeira vista, não exigindo exame ou maior exame para sua constatação. É 
erro que pode ser corrigido de ofício pelo próprio oficial registrador ou mediante a apresentação 
de documento ou certidão expedida por autoridade competente, ou cópias reprográficas 
autenticadas de tais documentos ou certidões. 
São erros evidentes, e com os quais constantemente nos deparamos, a troca ou nome 
errado das partes, omissão do regime de casamento, estado civil de algumas partes, erro ou 
omissão do cadastro de pessoas físicas junto ao Ministério da Fazenda e outros (HUBER, 2012). 
A retificação de tais erros normalmente era feita com a apresentação, novamente, do 
título já registrado, como Escritura Pública de Venda e Compra, Formal de Partilha ou Certidão, 
documento original ou cópia autenticada que comprove o erro. Esta retificação é necessária, uma 
vez que na apresentação de um novo documento, constando os dados corretos, não terá acesso ao 
Registro em decorrência dos dados divergentes. 
Como vimos na unidade anterior, a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, no seu artigo 
59, introduziu profundas alterações na Lei de Registros Públicos, notadamente no que tange à 
retificação de registros e averbações, face a nova redação conferida aos artigos 212 e 213, sendo 
que a Lei nº 12.424/2011, alterou o inciso I e acrescentou os incisos III, IV e V do parágrafo II e 
introduziu o parágrafo 16. 
 
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Com a nova redação do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, deixou de constar os 
erros de registros classificados em erro evidente, erro cuja retificação não acarrete prejuízo a 
terceiros, e, erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a terceiros. 
A Lei nº 10.931/2004, ante a nova redação conferida aos artigos 212 e 213, da Lei nº 
6015/73, conferiu o legislador ao Oficial Registrador a atribuição de retificar os registros e 
averbações, nos casos de omissão, imprecisão ou incorreção “se o registro ou averbação for 
omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial de Registro de 
imóveis”, ainda que, no caso da inserção ou alteração de medida perimetral resulte ou não 
alteração de área (inciso II do art. 213). 
Ocorrem hipóteses que a retificação poderá ser promovida de ofício pelo Registrador, ex 
officio, ou seja, sem provocação, por força do ofício exercido ou a requerimento do interessado, 
nos termos do contido nas letras “a” a “s”, inciso I, do artigo 213. O inciso II deste artigo, 
determina os atos a serem praticados pelo Registrador, somente a requerimento do interessado, 
inclusive em se tratando de áreas públicas (§ 8º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos), bem 
como na apuração de áreas remanescentes parcialmente alienadas (§ 7º). 
A correção do erro encontrado ou o suprimento da omissão de qualquer dado vai 
depender da produção de prova, seja ela documental ou testemunhal; que por sua natureza, deve 
ser aferida pelo registrador ou julgador (HUBER, 2012). O exemplo mais comum é o caso de 
uma pessoa titular de direito real imobiliário, cujo nome verdadeiro é diferente daquele constante 
no registro, porém, é mais conhecido por este. 
O artigo 213, da Lei nº 6.015/73, antes da alteração introduzida pela Lei nº 10.931/04 
estabelecia que: “A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do 
registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro”, complementado pelo seu § 1º: 
“A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qualo 
oficial, desde logo, corrigirá com a devida cautela”. 
O erro concreto ou intercorrente era aquele previsto no § 2º do artigo 213, da lei nº 
6.015/73 em cuja retificação pode resultar alteração da descrição das divisas ou da área do 
imóvel, podendo assim acarretar prejuízos a terceiro, motivo pelo qual eram processados 
judicialmente, embora sob a forma administrativa. 
 
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Nesse caso, era obrigatória a citação de todos os confrontantes para se manifestarem 
sobre a retificação, no prazo de dez dias, concordando ou não com a retificação, além dos 
alienantes ou seus sucessores. 
A Lei nº 9.039, de 9 de maio de 1995, que modificou a redação do § 2º do artigo 213 da 
Lei de Registros Públicos, antes da vigência da Lei nº 10.931/04, dispensava a citação dos 
alienantes e eventuais sucessores, desde que a propriedade objeto de retificação pertencesse ao 
requerente há mais de 20 (vinte) anos, comprovado por título aquisitivo. 
O parágrafo 16 acrescentado pela Lei nº 12.424/2011 determina que serão considerados 
confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração 
de medidas perimetrais. 
Os erros mais constantes verificam-se nas alienações “ad corpus”. A doutrina 
ministrada pelo mestre ORLANDO GOMES (1979), define que, 
 
a venda ad corpus é a que se faz com indicação de imóvel como coisa certa e 
discriminada, sem determinação de sua área ou estipulação do preço por medida de 
extensão. O imóvel é vendido como corpo certo, individualizado por suas características 
e confrontações, e também, por sua denominação, quando rural. 
 
Nota-se que a referência a dimensões não descaracteriza a venda 'ad corpus', se não tem 
função de condenar o preço. 
A descrição do imóvel na transação “ad corpus” é meramente enunciativa, sem a 
indicação correta da área e a menção correta das medidas; razão porque carrega em seu título 
diversos erros, exigindo muito mais vezes a necessária retificação do assento imobiliário, pois a 
sua descrição não permite qualquer desmembramento ou fusão, sem antes proceder a retificação 
para inserir as medidas e a área total (HUBER, 2012). 
Ainda é comum encontrarmos nos assentos imobiliários, mesmo em matrículas abertas 
na vigência da Lei nº 6.015/73, descrições contendo expressões como “mais ou menos”, 
confrontando “com quem de direito”, com “fulano de tal”, “ou seus sucessores” e diversas outras 
expressões, que atualmente não são mais permitidas. 
Os defeitos da descrição do imóvel continuam, ainda que transportado para a matrícula, 
uma vez que o Inciso I, do parágrafo primeiro do artigo 176 determina que: “cada imóvel terá 
 
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matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta 
lei”. 
Esse primeiro registro pode ser por iniciativa do proprietário mediante requerimento ou 
com a apresentação de um título para registro (escritura, instrumento particular de compra e 
venda, mandado de penhora, contrato de financiamento, etc.). 
O artigo 176 foi alterado pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001 e, posteriormente, 
introduzidos os parágrafos 5º, 6º e 7º pela Lei nº 11.952/2009 e parágrafo 8º pela Lei nº 12.424, 
de 16 de junho de 2011, contendo a seguinte redação. 
Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao 
registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a 
ser feito na vigência desta Lei. 
II - são requisitos da matrícula: 
1) O número de ordem, que seguirá ao infinito. 
2) A data. 
3) A identificação do imóvel, que será feita com indicação: 
a) Se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de Cadastro de 
Imóvel Rural (CCIR), da denominação e de suas características, confrontações, localização e 
área. 
b) Se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, 
número e de sua designação cadastral, se houver. (Redação dada ao item pela Lei nº 10.267, de 
28.08.2001, DOU 29.08.2001). 
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no 
Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de 
identidade, ou, à falta deste, sua filiação. 
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro 
Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
5) O número do registro anterior. 
 
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III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 
1) A data. 
2) O nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, 
ou credor, bem como: 
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no 
Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de 
identidade, ou, à falta deste, sua filiação. 
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro 
Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
3) O título da transmissão ou do ônus. 
4) A forma do título, sua procedência e caracterização. 
5) O valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais 
especificações, inclusive os juros, se houver. 
§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na 
vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências 
deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior. 
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis 
rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de 
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de 
Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites 
dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional 
a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis 
rurais cuja somatória da área não exceda a 4 (quatro) módulos fiscais. (Parágrafo acrescentado 
pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001). 
§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de 
registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do 
Poder Executivo. (NR) (Parágrafos 3º e 4º acrescentados pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, 
DOU 29.08.2001). 
§ 5º Nas hipóteses do § 3º, caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do 
memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro 
 
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georreferenciado e que o memorial atende ás exigências técnicas, conforme ato normativo 
próprio (Incluído pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 6º A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao 
seu perímetro originário (Incluído pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 7º Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas 
públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 
3 (três) anos, contadosa partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados 
no período (Incluído pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 8º O ente público proprietário ou imitido na posse a partir da decisão proferida em 
processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de 
imóvel situado em área urbana ou expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base 
em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento 
posterior. (Incluído pela Lei nº 12.424/2011). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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A IMPORTÂNCIA DA ABERTURA DA MATRÍCULA 
 
A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, portanto, da propriedade imóvel e da sua 
segurança jurídica, toscamente, a matrícula é uma folha de papel, em um livro ou uma ficha, que 
tem um número e só se refere a apenas um imóvel em particular. Na mesma medida, o imóvel 
possui uma só matrícula. Por isso, a matrícula é a “carteira de identidade do imóvel”, uma vez 
que a matrícula identifica o imóvel (SILVA, 2011). 
Em tempo, nas próximas unidades discorreremos sobre a legitimidade e natureza 
jurídica para propor retificação de título, o processo de retificação em si e os seus efeitos e 
importância, mas antes precisamos falar um pouco sobre a abertura da matrícula, a saber: 
De acordo com o Capítulo VI – da matrícula – Lei nº 6.015/73 temos: 
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na 
vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior 
nele mencionado (Renumerado do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será 
aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele 
registro, a qual ficará arquivada em cartório. (Renumerado do § 1º do art. 225 com nova redação 
pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 230 - Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao 
registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que 
devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório. 
(Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 231 - No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas: (Incluído 
pela Lei nº 6.216, de 1975). 
I - No alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os requisitos 
constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e 
em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado. 
 
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II - Preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em branco do 
mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamentos, 
com remissões recíprocas. 
Art. 232 - Cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da averbação 
pelas letras “AV”, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-1, 
R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.) (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 233 - A matrícula será cancelada: (Renumerado do art. 230 com nova redação pela 
Lei nº 6.216, de 1975). 
I - Por decisão judicial. 
II - Quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente transferido a 
outros proprietários. 
III - Pela fusão, nos termos do artigo seguinte. 
Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, 
constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo 
número, encerrando-se as primitivas. (Renumerado do art. 231 com nova redação pela Lei nº 
6.216, de 1975). 
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: (Incluído pela 
Lei nº 6.216, de 1975). 
I - Dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das 
quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar. 
II - Dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas 
transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na 
forma do artigo anterior. 
III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse registrada 
em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 
2011). 
§ 1º Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, 
partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, 
juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) 
 
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ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233. (Redação 
dada pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2º A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos casos de 
imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a finalidade de implementar 
programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no 
requerimento de unificação. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III, a unificação das matrículas poderá abranger 
um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória 
na posse. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
O artigo 176 da Lei de Registros Públicos disciplina a abertura de matrícula, indicando 
que o Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou 
averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. 
Nos termos dos referidos dispositivos, citados anteriormente, a matrícula é o primeiro 
ato a ser praticado na nova sistemática. Consiste na individualização do imóvel levado ao 
registro, porém, este só ocorre após a abertura da matrícula. 
Aberta a matrícula, a descrição do imóvel não irá se repetir mais. 
Observe-se, todavia, que averbações posteriores poderão conter a retificação de 
elementos da descrição ou de toda a descrição. Assim, nem sempre a descrição que abre a 
matrícula é a definitiva. 
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, no 
Capítulo XX, por exemplo, determinam regras precisas para a identificação e caracterização do 
imóvel urbano e rural, além da qualificação do proprietário, visando com isso maior segurança e 
credibilidade dos Registros Públicos, notadamente o Registro de Imóveis (HUBER, 2012). 
Os titulares do domínio, no momento em que for aberta a matrícula, deverão estar de 
acordo com a transcrição ou a matrícula anterior. Será o da matrícula anterior quando tiver 
havido, por exemplo, desmembramento, loteamento, unificação de matrículas e ou transcrições; 
a simples matrícula, sem nenhum registro, tem a eficácia do artigo 1.245 do Código Civil 
vigente, porque ao consignar o nome do proprietário, o oficial nada mais faz que transportar o 
que consta da transcrição (ou da matrícula) anterior. Ela assume a eficácia do registro anterior. 
 
Este módulo deverá ser utilizado apenas como base para estudos. Os créditos da autoria dos conteúdos aqui apresentados são dados aos seus respectivos autores. 40 
O artigo 167, no Inciso I determina os atos de registros, sendo que os números 36 e 42 
passaram a ter a seguinte redação, introduzida pela Lei nº 12.424/2011. 
 
36. da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados,ao Distrito 
Federal, aos Municípios ou às entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de 
cessão. 
42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, previstas no art. 60 da Lei nº 
11.977, de 7 de julho de 2009. 
 
Por outro lado, o Inciso II do mesmo artigo 167, determina os atos de averbações, sendo 
que o item 27, passou a ter nova redação e foram introduzidos os itens 28 e 29 pela Lei nº 
12.424-2011, nos seguintes termos: 
27 - da extinção da legitimidade de posse; 
28 - da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 
29 - da extinção da concessão de direito real de uso. 
 
A exigência tem a ver com o princípio da continuidade, mantido e revigorado nos 
artigos 195, 195-A e 195-B, com seus respectivos Incisos e parágrafos, 237 e 237-A, com seus 
respectivos Incisos e Parágrafos da Lei nº 6.015/73, introduzidos e modificados pela Lei nº 
12.424/2011. 
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o 
oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, 
para manter a continuidade do registro; 
 
Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao registro de imóveis competente a abertura 
de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do 
solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento 
acompanhado dos seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
I - planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem 
a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e 
coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus 
limites; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
II - comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no prazo de 15 
(quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial descritivo do imóvel 
público a ser matriculado se sobrepõem às suas respectivas áreas, se for o caso; 
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
III - as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e (Incluído pela Lei 
nº 12.424, de 2011). 
 
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IV - planta de parcelamento assinada pelo loteador ou aprovada pela prefeitura, 
acompanhada de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, na hipótese 
deste não ter sido inscrito ou registrado. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 1º Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o registro de 
imóveis deverá proceder ao registro dos imóveis públicos decorrentes do parcelamento 
do solo urbano na matrícula ou transcrição da gleba objeto de parcelamento. (Incluído 
pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2º Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do solo 
urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração 
de área, a situação de fato implantada do bem deverá prevalecer sobre a situação 
constante do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos 
particulares lindeiros. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 3º Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da doação de áreas 
públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos urbanos realizados na vigência do 
Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 4º Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos previstos neste 
artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do Município. 
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 5º A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime jurídico do bem 
público. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao registro de 
imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis 
urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha sido assegurado pela legislação, 
por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III 
do art. 195-A. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012). 
§ 1º Recebido o requerimento na forma prevista no caput, o oficial de registro de 
imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto no § 5o do art. 
195-A. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2 O Município poderá realizar, em acordo com o Estado, o procedimento de que trata 
este artigo e requerer, em nome deste, no registro de imóveis competente a abertura de 
matrícula de imóveis urbanos situados nos limites do respectivo território municipal. 
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
 
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da 
apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. 
 
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até 
a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do 
incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios 
jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do 
imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. 
(Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009). 
 
 
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Segundo Cloves Huber (2012), vale lembrar que, mesmo os títulos anteriores ao Código 
Civil, que provam a propriedade independentemente de registro, devem ser apresentados e 
registrados no sistema da lei nº 6.015/73, para que o proprietário possa dispor. 
O título anterior ao Código Civil prova a propriedade, mas, sem registro, não permite a 
disponibilidade, como mostram os dispositivos citados. É o mesmo que ocorre com a 
transmissão causa mortis, cuja eficácia prescinde do registro, necessário apenas para exercício 
da disponibilidade. 
Se o imóvel cuja matrícula está sendo aberta é objeto de hipoteca inscrita, constará da 
AV. 1 o ônus, com menção do número da inscrição e especificação do Livro 2 (v.g., Livro 2-F). 
Não importa que sejam vários os ônus. A averbação de transporte será uma única. 
Como manda a lei, os atos são numerados em ordem crescente e lançados em sequência 
cronológica, pouco importando se são de registro ou averbação. A numeração é antecedida das 
letras que indicam a natureza do ato. Assim, Av. 1, R. 2, R. 3, Av. 4, R. 5, etc. 
Para o registro de qualquer ato que constitui direito real torna-se necessário, 
primeiramente, a abertura da matrícula e ato contínuo ao registro do ônus constituído sobre o 
imóvel. Assim, “a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na 
vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior 
nele mencionado” (artigo 228). 
A interpretação é que o registro a ser feito é unicamente aquele mencionado no título e 
não qualquer outro alheio ao negócio que enseja a abertura da matrícula (HUBER, 2012). 
Quando do registro, o oficial deve acercar-se de todos os cuidados com relação ao 
negócio e com o título a ser registrado já na nova matrícula, ficando-lhe vedado a consulta de 
outros assentamentos existentes relacionados com negócios de terceiras pessoas para modificar a 
matrícula, pois, a indicação do artigo 228 é clara: “A matrícula será efetuada por ocasião do 
primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes no título 
apresentado e do registro anterior nele mencionado”. 
O registrador, quando da abertura da matrícula, deve observar o princípio da 
continuidade, ou seja, “os registros têm de observar um encadeamento subjetivo”.“A cadeia 
registral, jamais deverá ser interrompida, salvaguardando infinitamente a preexistência do 
 
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imóvel objeto do negócio jurídico no patrimônio do transmitente” (BALBINO FILHO, 1985, p. 
58). 
No momento da abertura da matrícula, o oficial deve observar todos os dados constantes 
da transcrição ou registro existente, bem como as informações constantes do título levado a 
registro, sendo que estes dados não poderão alterar os dados primitivos e os registros do imóvel 
transacionado. 
Qualquer dado que por ventura venha a ser alterado pelo novo título, constitui óbice 
para o registro, a não ser que se proceda à necessária retificação e sua averbação na transcrição 
ou matrícula existente. Sendo a matrícula a expressão da individualidade do imóvel, enquanto 
centro das demais referências da história de suas mutações objetivas e subjetivas, indispensável 
quando de sua abertura, constar a completa identificação dos atuais titulares e comunheiros do 
imóvel (HUBER, 2012). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA 
 
 
LEGITIMIDADE PARA PROPOR RETIFICAÇÃO DO TÍTULO 
Na retificação de assento não se discute posse e título. A ação retificatória versa tão-
somente sobre mera descrição, na qual as divisas são definidas, certas e conhecidas. Porém, 
faltando elementos necessários para a sua perfeição, tais como, medidas, rumos magnéticos, área 
total e os confrontantes atuais, a sua inserção na matrícula, ou ainda, transcrição, só é possível 
mediante retificação (HUBER, 2012). 
Já vimos que o artigo 212 da LRP diz que: 
 
Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a 
retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do 
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao 
interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial (Redação dada pela 
Lei nº 10.931 de 2004). 
 
Igualmente vimos que no artigo o “caput” do artigo 213 determina: “O oficial retificará 
o registro ou a averbação”. 
Os referidos dispositivos não fazem menção de proprietários, mas sim de interessado, 
não excluindo, entretanto, a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada, daí o 
entendimento de Cloves Huber (2012) de que qualquer pessoa prejudicada ou interessada pode 
promover a necessária retificação. A legitimidade no caso, não fica restrita apenas àqueles 
portadores dos títulos do imóvel. Admite também o pedido por aquele que realmente demonstre 
o seu interesse na retificação, comprovando de forma inequívoca que está sendo prejudicado 
pelo erro existente ou omissão. 
Na prática, a maioria das retificações é promovida pelos proprietários titulares do 
domínio que, através do procedimento retificatório, procuram sanar os erros existentes no título, 
suprindo eventuais omissões ou acrescentando dados essenciais para melhor identificação do 
imóvel. Embora não comum e muitas vezes aceito por eméritos juristas e estudiosos do registro 
público, entendendo ser possível a retificação de assento imobiliário por terceiro que realmente 
tem interesse na retificação. 
 
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Em diversas ocasiões, o autor citado teve a oportunidade de promover a necessária 
retificação em nome de pessoas que, embora não sendo titulares do domínio, obrigaram-se a 
proceder à retificação para que a sua escritura pública de compra e venda tivesse acesso ao 
registro imobiliário. 
Os casos mais comuns verificados ocorrem quando os vendedores falecem e o 
comprador ainda não levou o seu título ao registro e, ao apresentá-lo, constata-se erro que 
impede o seu ingresso no folio real. 
Nesse caso, o detentor do título (comprador) tem interesse em proceder à retificação em 
nome dos vendedores para regularização, pois é o único prejudicado, se não conseguir registrar o 
título de compra e venda. É comum, em caso de doação, na qual, os donatários não levam a 
escritura de doação ao registro, só o fazendo quando do falecimento do doador. 
Apontado o título, se este apresenta erro e, em consequência, seja impedido o seu acesso 
no registro, toma-se necessário a retificação para a correção do erro impeditivo. Também 
ocorrem tais erros quando da realização do inventário ou arrolamento, e o registro só é possível 
mediante a retificação de assento imobiliário de algum imóvel, para que o Formal de Partilha 
tenha acesso ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde os bens inventariados estão 
situados. 
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com a alteração introduzida pela Lei nº 
10.931, de 2 de agosto de 2004, prevê a retificação, por meio de procedimento administrativo, 
facultando ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. 
Ainda que se trate de normas públicas, a intervenção do Ministério Público faz-se 
desnecessário em qualquer procedimento retificatório, administrativo ou judicial, em decorrência 
da nova redação dos artigos 212 a 214, introduzida pela Lei nº 10.931/04. A atuação do 
Ministério Público tinha caráter fiscalizador, visava no decorrer do processo o cumprimento das 
disposições legais aplicáveis à espécie. 
Sua participação no processo era obrigatória sob pena de nulidade, mas suas exigências, 
se infundadas, poderiam ser indeferidas pelo juiz, bem como sua manifestação contrária ao 
pedido não impedia o deferimento da retificação pelo juiz (MACEDO; SEHBE, 2011; HUBER, 
2012). 
 
 
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NATUREZA JURÍDICA DA AÇÃO DE RETIFICAR 
É importante lembrarmos que o advento do novo Código Civil, o novo disciplinamento 
da sociedade civil brasileira também refletiu na propriedade imobiliária como um todo. 
No que tange aos registros públicos, foram ampliados na lei civil, sem embargos da 
manutenção dos já tradicionais, os princípios norteadores dos registros imobiliários, ratificando-
se a presunção de veracidade das inscrições dos álbuns imobiliários. Igualmente a Lei nº 10.931 
de 2004 em seu artigo 59 trouxe alterações quanto aos registros imobiliários que deram nova 
redação aos arts. 212, 213 e 214 da LRP como vimos. 
Segundo Luciano Lopes Passarelli (2008, p. 79): 
 
a retificação de registro imobiliário colima, em sua faceta teleológica, fazer com que o 
registro espelhe fielmente a situação fática e a realidade jurídica do imóvel, ou no dizer 
de Afrânio de Carvalho, o registro tem por objetivo estabelecer uma correspondência 
tão exata quanto possível entre a situação registral e a realidade externa, sejam quais 
forem as vicissitudes por que passe o imóvel. 
 
A ação de retificação do registro no aspecto jurídico ocorre por falta de requisitos legais 
e pela falta do título causal, refletindo-se o resultado no registro. 
A retificação de registro imobiliário é uma ação de direito real, visando a tutela de um 
direito real e, consequentemente, o domínio decorrente do defeito existente no registro e 
finalmente, o seu reparo (HUBER, 2012). 
Na ação de retificação não há discussão da posse ou do domínio, o que se pretende é a 
retificação de um erro constante no registro. Caso ocorra impugnação fundamentada à pretensão 
do requerente, a ação de retificação torna-se contenciosa e segue-se o rito ordinário. 
O princípio da presunção e da fé pública, atribuídos ao registro,só pode ser por meio de 
ação ordinária. O artigo 216 da LRP preceitua que o registro poderá também ser retificado ou 
anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou 
de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. Permanecendo 
o registro subsistem também os seus efeitos legais. 
O registro imobiliário recepciona os atos de registros e averbações dos títulos 
apresentados para registro ou dos atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de 
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, não importando ser por atos “inter vivos” ou 
 
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“causa mortis”, quer para a sua constituição, transferência e extinção, quer para a sua validade 
em relação a terceiros, quer ainda para a sua disponibilidade (artigo 172, da Lei de Registros 
Públicos). 
O código Civil Brasileiro de 1.916 reportava sobre a aquisição da propriedade imóvel e 
sua transferência no registro de do imóvel, nos artigos 530 a 553. 
No atual Código Civil (Lei 10.406/2002), a aquisição da propriedade imóvel está 
disciplinada nos artigos 1.228 a 1.259. 
Assim, adquire-se a propriedade imóvel “entre vivos mediante a transcrição do título 
translativo no Registro de Imóveis”, (artigo 1.245). 
A aquisição por acessão de dá: 
I - Por formação de ilhas. 
II - Por aluvião. 
III - Por avulsão. 
IV - Por abandono de álveo. 
V - Por plantações ou construções, nos termos do artigo 1.248 do Código Civil. Todos 
os títulos translativos da propriedade imóvel por ato entre vivos estão sujeitos a registro no 
respectivo Cartório de Registro de Imóveis, da situação do imóvel (artigo 1.245, caput). 
Além dos atos entre vivos, serão também transcritos no registro: 
a) Os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser termo à indivisão. 
b) As sentenças, que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz em 
pagamento das dívidas da herança. 
c) A arrematação e as adjudicações em hasta pública. 
Considera-se transferido o domínio somente na data em que ocorrer a transcrição 
(registro), artigo 1.245, do Código Civil. O artigo 167 da Lei nº 6.015/73, no Inciso I, especifica 
todos os atos de registro, enquanto que o Inciso II, determina os atos sujeitos a averbação. 
O registro tem por finalidade assegurar a eficácia do ato contra terceiros, ou seja, “erga 
omnes”, cujos atributos são: 
a) Publicidade do ato, conferida pelo Estado, através do seu órgão competente, que é o 
registro imobiliário. 
 
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b) Força probante, fundada na fé pública inerente ao registro, pois a lei presume 
pertencer o direito real à pessoa em cujo nome foi ele transcrito. 
c) Sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do registro de todos os 
documentos apresentados para a transcrição, opondo as dúvidas que caso ocorrerem. 
d) Sua obrigatoriedade, devendo ser efetuada no cartório da situação do imóvel. 
O registro de imóveis é fonte de informação e segurança da propriedade imobiliária, 
acompanham a vida dos direitos reais sobre os bens imóveis, conhecidos como “bens de raiz”, 
pois, no registro devem constar as eventuais alterações, inclusive as constrições judiciais, quando 
determinadas ou requeridas (HUBER, 2012). 
Por processo administrativo, entende-se ser aquele que se instala no juízo gracioso sem 
forma e figura de litígio, para resolver ou normalizar, pela vontade e concordância das partes, 
certa situação jurídica, ou coordenar, conciliar e proteger interesses opostos não contestados. 
Por processo contencioso, compreende-se aquele promovido por uma das partes e com 
contestação de outra, o que se traduz por via de ação ordinária e um processo de conhecimento, 
concluindo com a sentença constitutiva declaratória. 
No caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração 
de área, o requerimento do interessado deverá ser instruído com planta e memorial descritivo 
assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade 
Técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, bem assim pelos 
confrontantes. Não ocorrendo a assinatura do confrontante na planta e memorial, o mesmo será 
notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, desde que requerido pelo interessado, 
para se manifestar em 15 (quinze) dias. 
Com as alterações nos artigos 212 a 214 da Lei de Registros Públicos, dada pelas Leis 
nº 10.931/2004 e nº 12.424/11, é expressamente dispensada a citação ou intimação do alienante e 
seus sucessores, ainda que o procedimento retificatório seja judicial. 
 
 
 
 
 
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O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO 
 
A Lei de Registros Públicos no seu artigo 212 permitia a retificação do registro quando 
este não exprimir a verdade: “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado 
reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”. 
O Código Civil (Lei nº 3.071, de 1° de janeiro de 1.916) no seu artigo 860, já autorizava 
a retificação do registro do imóvel, quando o teor não exprimir a verdade. Assim, o artigo 212 da 
Lei de Registros Públicos, conservou os mesmos princípios. O parágrafo único do artigo 860 do 
Código Civil conservava a responsabilidade do alienante, que continuava como dono, enquanto o 
título não for levado a registro, nos seguintes termos: 
 
Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar 
que se retifique. 
Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante 
continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos. 
 
Relembremos que o processo retificatório do registro do imóvel previsto desde a 
vigência do Código Civil de 1917, foi introduzido no Decreto nº 4.857/39, artigos 227 e 228 e 
conservado pela atual Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). O atual Código Civil (Lei nº 
10.406/2.002), em vigência a partir de 11 de janeiro de 2003, em seu artigo 1.247 manteve o 
procedimento retificatório dispondo que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o 
interessado reclamar que se retifique ou anule. § único. Cancelado o registro, poderá o 
proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro 
adquirente”. 
Novamente temos que a retificação visa o conserto do erro existente no registro, de 
modo a adequar a situação fática do imóvel e evitar prejuízos futuros ao proprietário ou 
interessado. Quando imperfeito o título, é previsto a retificação para a correção do “erro 
constante do registro”, conforme regra os artigos 212 e 213, com a nova redação introduzida 
pelas Leis nº 10.931, de 2 de fevereiro de 2.004 e Nº 12.424 de 16 de junho e 2011. 
Lembremos ainda que os princípios fundamentais que regem o registro imobiliário são 
os da publicidade, conservação e responsabilidade dos oficiais de registro. Pelos atos registrários, 
 
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seus assentos são de acesso a qualquer interessado. A conservação permite o arquivo permanente 
do histórico imobiliário. 
Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos causados por 
culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos. Acrescentemos ainda a fundamental força 
probante de fé pública em todos os registros. O código de 1916 referia-se à transcrição comoprimeira hipótese de aquisição da propriedade imóvel. Na verdade, o vocábulo não exprimia a 
realidade porque não se transcrevia integralmente o título no registro, isto é, não ocorria sua 
transposição pura e simples, como ainda hoje sucede. A lei registrária vigente refere-se apenas a 
registro e averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda a vida 
jurídica do bem. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário, passou-se a tomar 
como base o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior levava em conta o titular de 
direito (VENOSA, 2005). 
Voltemos à promulgação da Lei dos Registros Públicos em 1973, que regra todos os 
atos notariais e registrais do Brasil, quando foi disciplinada a retificação dos assentos dos 
registros públicos que aqui nos interessam especificamente os artigos 212, 213 e 216 (registros 
imobiliários). 
Os artigos 212 e 213 são voltados a regular a intervenção judicial na correção dos 
registros, excetuada a hipótese de erro evidente. O artigo 216 contempla a hipótese de retificação 
como consequência de sentença proferida em processo contencioso ou que tivesse por objeto 
anulação ou declaração de nulidade de ato jurídico ou de julgado sobre fraude à execução 
(MACEDO; SEHBE, 2011). 
Parece que estamos indo e vindo, nos artigos e interesse, mas é importante frisar essa 
situação da retificação que não é a substituição de um registro por outro e muito menos o 
cancelamento da transcrição ou matrícula do imóvel. A retificação é feita através de averbação 
nos registros existentes, podendo ser à margem da transcrição, quando o registro permanece 
transcrito no Livro “3” ou na matrícula, quando ocorreu a sua abertura em decorrência de 
qualquer ato praticado na vigência da Lei nº 6.015/73. Atualmente é aberta nova Matrícula para 
o imóvel retificado constando inicialmente a área certa e retificada, fazendo a necessária 
averbação na matrícula anterior e seu encerramento (HUBER, 2012). 
 
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Os artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, alterados pelas Leis nº 10.931/04 e nº 
12.424/11, permite a retificação pelo procedimento administrativo, diretamente ao Oficial do 
Registro de Imóveis, onde se localiza o imóvel, a requerimento do proprietário ou da parte 
prejudicada. 
Nos termos dos novos dispositivos, as divergências encontradas entre o título 
apresentado e o registro existente podem ser retificadas administrativamente pelo Oficial de 
Registro de Imóveis, ou pelo procedimento judicial junto ao juízo da comarca onde localizar o 
imóvel retificando. 
Segundo Luiz Henrique Ferreira Sacchetto (2012), as retificações do registro de imóveis 
bipartem-se em dois grupos, o das retificações judiciais e o das retificações administrativas, 
lembrando que, embora já previstas na legislação anteriormente, as retificações administrativas 
eram notadamente mais restritas. 
 Retificação judicial, como se depreende do nome, é a retificação feita por ordem de um 
juiz, através de processo próprio, podendo ser contenciosas ou não contenciosas, 
conforme o conflito de interesses envolvido, e as retificações administrativas. 
 Retificação administrativa, por sua vez, é a feita por despacho do próprio registrador, 
também chamadas “extrajudiciais”, podendo ser unilaterais, com participação unicamente 
do interessado, e bilaterais, quando dependem também da intervenção de terceiros. As 
retificações administrativas podem ser feitas ainda de ofício, diretamente pelo 
registrador, em caso de comprovado “erro evidente”, nas hipóteses previstas na Lei n° 
6.015/73. 
 
Convém esclarecer que a expressão “retificação de registro”, embora assim consagrada 
pela doutrina, referindo-se a princípio apenas a “registro”, aplica-se também às averbações e às 
matrículas dos imóveis, mesmo se estas não possuírem nenhum registro ou averbação. Neste 
caso, tem o termo “registro”, portanto, sentido lato. A retificação, propriamente dita, é feita, 
contudo, por ato de averbação na matrícula, vedadas formas simplificadas como “em tempo”, 
“nota” ou quaisquer outros adendos (SACCHETTO, 2012). 
Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem ser 
resumidos nos seguintes: 
 
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1ª) voluntariamente pelas partes, v.g., através de Escritura Pública de re-ratificação, que 
depois será levada a registro: 
Esse tipo de retificação geralmente acontece quando as partes outorgantes e outorgados 
comparecem novamente no Cartório de Notas e retificam os erros verificados quando da 
lavratura da primeira e ratificam os demais atos. 
Essa retificação não é usada para consertar erros existentes no registro, e sim para 
consertar os erros constantes nas escrituras por não observação dos dados corretos existentes no 
Registro de Imóveis. Não há processo judicial ou administrativo de retificação de escritura 
(HUBER, 2012). 
Por outro lado, ocorre caso de retificação de erro de medidas ou aumento de área nos 
imóveis podem ser resolvidos, mediante escritura de re-ratificação, devendo dela participarem as 
mesmas pessoas que compareçam no ato da celebração do negócio instrumentalizado. 
Com o advento da Lei nº 10.931/2004, que acrescentou o parágrafo nono no artigo 213 
da Lei de Registros Públicos, autorizou entre os confrontantes, por meio de escritura pública 
alterar ou estabelecer as divisas entre si, nos seguintes termos: 
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de 
escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com 
o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a 
fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. 
2ª) Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício: 
A lei faculta a possibilidade da correção do erro constante no registro pelo Oficial 
quando houver de sua parte, na matrícula ou na transcrição, erro evidente, podendo desde logo, 
corrigir o erro com a devida cautela (artigo 213, inciso I, letras “a” a “g”). 
A Lei de Registros Públicos não especifica quais são os equívocos evidentes que 
deverão ser corrigidos de ofício. Entre os equívocos evidentes citamos o erro de dados no 
momento do registro, sendo que neste caso o erro deverá ser corrigido de ofício, restabelecendo 
assim, a fidelidade do título registrado. Tais erros em geral são corrigidos com a apresentação de 
prova hábil, de modo a comprovar a divergência. Entre os equívocos mais comuns estão os que 
ocorrem com o número da Cédula de Identidade ou Cadastro de Pessoas Físicas e estado civil. 
 
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3ª) Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de 
terceiros, com ou sem decisão judicial. 
4ª) Administrativamente a requerimento dos confrontantes. 
5º) Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP, 
não alterado pela Lei nº 10.931/04, a requerimento de qualquer interessado (PAIVA, 2004). 
Jamais pode-se processar por via administrativa. 
Neste tipo de retificação há necessariamente um conflito de interesses instalado. Uma 
das partes quer a retificação e a outra a repele: se para uma delas o registro se encontra preciso e 
regular, para outra pode se encontrar inadequado ou omisso, cabendo ao juiz determinar o 
correto (SACCHETTO, 2012). 
Muitas vezes, uma retificação administrativa pode se converter em retificação judicial. 
Como exemplo, podeser citado o caso da retificação de área de que trata o art. 213, inciso II, da 
Lei nº 6.015/73. A parte interessada na retificação de área a propõe ao registrador imobiliário da 
circunscrição do imóvel; este, por sua vez, exige, dentre outras providências, a anuência expressa 
de todos os confrontantes do imóvel a ser retificado; não havendo a anuência de um deles, o 
registrador notifica o omisso para eventual impugnação, a ser apresentada perante o registro 
predial. Como prevê o § 6º do mesmo dispositivo, não havendo transação amigável e insistindo o 
notificado na manutenção da impugnação, não cabe mais ao registrador a conclusão do processo, 
devendo este efetuar a remessa ao juiz competente. A retificação, antes administrativa, passa, 
então, à esfera judicial. 
O que aconteceu foi que o legislador ampliou os poderes do Oficial do Registro de 
Imóveis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e elencou as hipóteses 
em que o Sr. Oficial poderá atuar “de ofício”, retirando tanto quanto possível a intervenção do 
Juiz no processo retificatório. 
O objetivo foi simplificar o sistema, normando algumas questões que já vinham sendo 
objeto de posicionamento pelo Judiciário. 
Retificação quanto ao promovente pode ser feita: 
a) De ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, “a” e “e”). 
b) Pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, “a” a “g” e II). 
c) Pelos confrontantes (213, II, in fine). 
 
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d) Pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV)). 
 
A redação do atual art. 213 norma as hipóteses da retificação poder ser feita “de ofício” 
e a “requerimento do interessado”; todavia, o artigo foi subdividido em dois itens, sendo que no 
“item I” constam as hipóteses de retificação pelo “oficial e a requerimento do interessado” e no 
“item 2” as hipóteses de retificação somente a “requerimento do interessado”; o mais técnico, o 
mais correto seria que no “item I” estivessem relacionadas as hipóteses em que o Oficial do 
Registro possa fazer a retificação “de ofício” e no “item 2” as hipóteses em que o interessado 
possa pedir a retificação através de “requerimento”. 
Quanto à forma, o novo sistema permite que a retificação obedeça os seguintes 
procedimentos: 
a) Procedimento administrativo simplificado, de ofício. 
b) Procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos 
confrontantes. 
c) Procedimento administrativo com notificação de terceiros. 
d) Procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do Juiz 
Corregedor. 
e) Procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. 
 
Quanto ao procedimento, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/04, temos 
os seguintes meios para promover as retificações: 
a) Por escritura pública, levada depois a registro. 
b) Por ato do oficial, de ofício. 
c) Por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado 
como de ofício, com ou sem decisão judicial. 
d) Por processo judicial contencioso (ação ordinária). 
 
Quanto ao foro, a retificação do registro pode processar-se: 
a) Diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da localização do 
imóvel. 
 
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b) Perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório 
Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 
e seus §§. 
c) Na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel 
referido no registro. 
 
O art. 212 deu ao interessado, pessoa em cujo nome está feito o registro, a oportunidade 
de requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente, por meio do procedimento 
administrativo a retificação, que também poderá ser feita por meio de procedimento judicial 
(PAIVA, 2004). 
O que deve ficar claro é que essas modificações se prestam à melhor realização dos 
serviços de registro, por possibilitar que a retificação dos dados se dê, em certos casos, no 
próprio âmbito cartorário, tornando despicienda a morosa via judicial (OLIVEIRA, 2007). 
Mais uma vez, vale lembrar que a retificação não enseja a substituição de um registro 
por outro, e nem tampouco o cancelamento do registro, mas opera tão-somente a correção do 
erro constatado. 
Quanto à retificação total, esta ocorre quando implica no desaparecimento do registro, 
tirando do mundo jurídico a eficácia do assento imobiliário. 
Os casos mais conhecidos e praticados de desaparecimento de eficácia são aqueles de 
cancelamento de registro e fusão de matrículas. Neste caso, estas deixam de existir porque a sua 
eficácia é transportada para uma nova matrícula aberta, na qual foram incorporados dois ou mais 
imóveis, que antes eram autônomos, tornando-se único com a fusão. A fusão só é possível 
quando os imóveis são contíguos, podendo em um só processo serem retificados e ao final a sua 
fusão, nascendo assim um único imóvel e, em consequência, desaparecendo aqueles. 
Para validade do ato, deve ser respeitado os princípios da especialidade e continuidade, 
bem como os mesmos proprietários. A Lei de Registros Públicos, nos artigos 234 e 235, 
disciplinam o procedimento, sendo ao final encerradas as matrículas dos imóveis objetos de 
fusão e aberto nova matrícula para o imóvel no seu todo, oriundos das referidas matrículas. 
 
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A retificação parcial corrige apenas a inexatidão do registro, sem contudo, eliminá-lo, 
portanto, mantendo-o na íntegra. Ocorre quando se retifica a descrição do imóvel, do nome do 
proprietário, da área, do acréscimo do usufruto omitido, da averbação de abertura de rua, etc. 
O cancelamento de diversos atos no registro também pode ser parcial. Cancela-se a 
cláusula de inalienabilidade, sem, contudo, cancelar a cláusula de incomunicabilidade. Cancela-
se também a penhora, o usufruto, sem proceder qualquer alteração com relação à descrição do 
imóvel e os seus respectivos proprietários (HUBER, 2012). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO 
 
EFEITOS DA RETIFICAÇÃO 
A retificação do registro imobiliário, nos termos do artigo 172 do Código Civil vigente, 
em se tratando de negócio anulável, pode ser confirmada pelas partes, salvo direito de terceiro. A 
confirmação de negócio anulável retroage a data da celebração do ato, portanto, com efeito “ex 
tunc”, ou seja, retroativo, tornando válido o negócio desde a sua formação, resguardando-se 
entretanto, direitos já constituídos de terceiros (HUBER, 2012). 
Realizada a retificação, desaparece a nulidade do ato viciado, o qual não poderá mais 
ser invocada, uma vez que deixou de existir, face a irrevogabilidade do ato retificatório e a 
validade da obrigação em definitiva. 
A arguição de nulidade só pode ser invocada única e exclusivamente pelos prejudicados 
com o negócio ou por seus representantes legítimos, não podendo ser decretado “ex officio” pelo 
juiz e também consertado “ex officio” pelo Oficial do Registro sem a posse do título original para 
comprovar a sua omissão. 
A retificação do nome no Cartório de Pessoas Naturais não se confunde com a 
retificação do nome no Registro Imobiliário. Aquele refere-se a retificação do nome no assento 
de nascimento, portanto, é ato relativo à pessoa. Este refere-se ao erro do nome constante no 
Registrode Imóveis, ou seja, diferente do nome constante no assento de nascimento ou 
casamento, ou seja, o nome que figura no Cartório de Registro Civil, devendo, entretanto, fazer 
prova que se cuida da mesma pessoa que figura no título. No caso trata-se de retificação de 
natureza tipicamente administrativa, mediante requerimento do interessado. Como se vê, existe 
um único interessado ou titular do direito, sem envolvimento de outras pessoas no registro. 
Refere-se à inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes, a qual deverá 
ser comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver 
necessidade de produção de outras provas. 
 
 
 
 
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IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO 
Segundo CLOVES HUBER (2012), a disposição retificatória prevista na Lei nº 
6.015/73 e disposições anteriores, fundamentam-se nos Códigos alemão e suíço. 
O artigo 894 do Código alemão dispõe: 
 
Quando o teor do Livro Imobiliário, relativamente a um direito real imobiliário, a um 
direito gravando em igual direito, a uma restrição do direito de dispor da espécie 
indicada no artigo 892, 1ª alínea, não concorda com a verdadeira situação jurídica, 
aquele cujo direito não está inscrito, ou não o está exatamente, ou se encontra 
indevidamente onerado de um encargo ou restrição realmente inexistente, pode pedir ao 
que tem o seu direito atingido pela retificação para que consinta nesta retificação. 
 
O Código Civil suíço dispõe no art. 975: 
 
Aquele cujos direitos reais estiverem lesados por uma inscrição feita ou por inscrições 
modificadas ou canceladas sem causa legítima pode exigir o cancelamento ou a 
modificação. Permanecem ressalvados os direitos adquiridos pelos terceiros de boa-fé 
pela inscrição, assim como todas as perdas e danos. 
 
O Código Civil Brasileiro de 1916, no artigo 530, estabelecia que: adquire-se a 
propriedade imóvel, pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóvel. Referia 
ainda o artigo 531, que: estão sujeitos à transcrição, no respectivo registro, os títulos translativos 
da propriedade imóvel, por ato entre vivos. 
O artigo 1.245 do atual Código Civil em vigência manteve o mesmo entendimento 
determinando que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante a transcrição do título 
translativo no Registro de Imóveis”. 
Entende-se como registro o ato de transcrição e inscrição, de acordo com as normas 
civis, sendo o primeiro os títulos de transmissão ou de declaração da propriedade imobiliária, 
enquanto que a inscrição refere-se aos títulos que constituem ônus reais. 
O antigo Código Civil em seu artigo 550 indicava a usucapião como forma de adquirir o 
domínio do imóvel, desde que possuía como seu por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem 
oposição, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título 
para a transcrição no Registro de Imóveis. 
No atual Código Civil, ocorreram diversas mudanças com relação à aquisição da 
propriedade imóvel por usucapião, estabelecendo no artigo 1.239 que “Aquele que, não sendo 
 
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proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem 
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tomando-a produtiva por 
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”. 
Completa os artigos 1.240, 1.241 e 1.242 que: 
Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta 
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, 
ou a ambos, independentemente do estado civil § 2º o direito previsto no parágrafo antecedente 
não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante 
usucapião, a propriedade imóvel. 
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver 
sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada 
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado 
investimentos de interesse social e econômico. 
Assim, o registro do imóvel volta a ser referenciado no Código Civil de 2.002 no artigo 
1.245, enquanto que o artigo 1.247 dispõe sobre a retificação do registro de imóveis, se o seu 
teor não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique. 
O direito de retificação do registro de imóvel que não exprimir a verdade é resguardado 
desde a vigência do Código Civil Brasileiro, em 10 de janeiro de 1917. Além do direito de 
retificação do registro quando não exprimir a verdade o Código Civil revogado, já determinava 
no seu art. 967: Se, aquele, que indevidamente recebeu o imóvel, o tiver alienado, deve assistir o 
proprietário na retificação do registro, nos termos do art. 860 sendo que estes dispositivos 
determinavam que o alienante deve assistir o proprietário na retificação do registro. 
 
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O Código Civil em vigência não faz menção, quanto a responsabilidade daquele que 
indevidamente recebe e, sendo alienado, deverá assistir o proprietário no processo de retificação. 
O artigo 1.247 autoriza o interessado reclamar que se retifique ou anule, se o registro não 
exprimir a verdade. Se cancelado o registro, autoriza o proprietário reivindicar o imóvel, 
independente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
O artigo 216 da Lei nº 6.015/73 completa o procedimento a ser tomado ao regrar que: 
“O Registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso ou 
por efeito de julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de 
julgado sobre fraude à execução”. 
Conforme se verifica o registro imobiliário não é imutável, no caso de não exprimir a 
realidade jurídica ou a veracidade dos fatos, poderá, no caso, ser modificado a pedido do 
prejudicado e com audiência da parte interessada (Lei nº 6.015/73, artigos 212,213 e 216). Existe 
a possibilidade da retificação e da anulação do registro, que deve ser sempre feito judicialmente, 
sendo apenas admitido à retificação administrativa prevista no artigo 213 da Lei nº 6.015/73, 
desde que não prejudique terceiro. 
A Lei de Registros Públicos, no entanto, não faz qualquer referência ao alienante ou 
seus sucessores na retificação de registro, dispensando inclusive a sua notificação para 
manifestar sobre o requerimento, quando da retificação, mesmo que resulte alteração da 
descrição das divisas ou da área do imóvel retificando (HUBER, 2012). 
De todo modo, Miguel Maria De Serpa Lopes (1997, p. 318) é categórico ao afirmar 
que 
 
a ação de retificação tem caráter real, sendo semelhante a ação negatória, de vez que se 
destina a desfazer uma lesão do direito, lesão esta consistente na inexatidão do registro, 
e assim, reconhecendo um direito, fazer ordenar por meio de julgamento ao Oficial do 
Registro de Imóveis, queproceda às modificações necessárias. 
 
Na prática, o procedimento retificatório de registro permite a correção de eventuais 
erros existentes nos assentos registrais, visando assim, a exatidão do ato, em cumprimento ao 
princípio da especialidade, de modo a ensejar confiança aos interessados na publicidade 
imobiliária, já que o registro de imóveis deve ser fiel, exato, preciso, não podendo conter erros 
ou falhas que o desnaturem nem lhe diminuam o valor probante da garantia patrimonial da 
pessoa. 
 
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REFERÊNCIAS 
 
REFERÊNCIAS BÁSICAS 
ALMEIDA, Washington Carlos de. Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier, 2013. 
HUBER, Clóves. Retificação de área: o novo procedimento da ação de retificação do registro no 
assento imobiliário, introduzido pelas leis ns. 10.931/04 e 12.424/11. Leme (SP): BH Editora, 
2012. 
REFERÊNCIAS COMPLEMENTARES 
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V.6.n1. Ano 2007. Disponível em: 
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AMADEI, Vicente de Abreu. O registro Imobiliário e a regularização de parcelamento do solo 
urbano. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, ano 20, n. 41, p. 64-73, maio/ago. 1997. 
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BALBINO FILHO, Nicolau. O Princípio de Continuidade no Direito Registral Brasileiro. 
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BARREIRA, Helita Custódio. Loteamento. In: FRANÇA, Rubens Limongi (Coord.). 
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16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 
2002, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
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BRASIL. Lei nº 12.424 de 16 de junho de 2011. Altera a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, 
que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularização fundiária de 
assentamentos localizados em áreas urbanas, as Leis nos 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, 
 
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6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 4.591, de 16 de dezembro 
de 1964, 8.212, de 24 de julho de 1991, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil; 
revoga dispositivos da Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras 
providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-
2014/2011/Lei/L12424.htm>. Acesso em: 25 Jul. 2014. 
BRASIL. Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá 
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Regional e Política Urbana. Subsecretaria de desenvolvimento regional e urbano. Trâmite de 
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