3 Legislação Civil Especial

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Prof. Estratégia Carreira Jurídica e OAB
3 Legislação Civil Especial
Direto ao Ponto: TJ-SP
Documento última vez atualizado em 12/08/2024 às 15:34.
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Índice
3.1) Estatuto da Terra
3.2) Estatuto das Cidades
3.3) Política Agrícola e Reforma Agrária
3.4) Marco Civil da Internet
3.5) Lei de Proteção de Dados
3.6) Registros de Imóveis: Noções Gerais, Registros, Presunção de Fé Pública e Imóveis da
União. Prioridade, Especialidade , Continuidade. Procedimento de Dúvida
3.7) Lei do Parcelamento do Solo Urbano
3.7.1) Noções gerais
3.7.2) Loteamento
3.7.3) Desmembramento
3.7.4) Aprovação do Projeto
3.7.5) Registro
3.7.6) Contratos
3.7.7) Disposições �nais
3.8) Lei do Condomínio e Incorporação Imobiliária
3.8.1) Condomínio em Edi�cações
3.8.2) Noções gerais
3.8.3) Convenção de condomínio
3.8.4) Despesas de condomínio
3.8.5) Seguro, demolição e reconstrução do condomínio
3.8.6) Administração do condomínio
3.8.7) Incorporação Imobiliária
3.8.8) Noções gerais
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3.8.9) Obrigações do incorporador
3.8.10) Patrimônio de afetação
3.8.11) Lista de Questões
3.9) Política Agrícola e Reforma Agrária
3.9.1) Disposições Constitucionais
3.9.2) Lei da Política Agrícola
3.9.3) Lei da Reforma Agrária
3.9.4) Lista de Questões
3.10) Lei dos Direitos Autorais
3.10.1) Noções Gerais
3.10.2) Obras Intelectuais
3.10.3) Direitos do Autor
3.11) Lei 13.874/2019 – Lei da Liberdade Econômica
3.12) Marco Civil da Internet
3.12.1) Disposições Gerais
3.12.2) Direitos e Garantias do Usuário
3.12.3) Provisão de Conexões e Aplicativos
3.12.4) Atuação do Poder Público
3.12.5) Disposições Finais
3.13) Marco legal das garantias
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Estatuto da Terra
Disposições gerais 
Apesar da Independência, o Brasil ainda se utilizava do sistema imperial português para 
estruturar as terras nacionais, notadamente as sesmarias, que conviviam com as posses à 
margem legal. Somente em 1850, com a Lei 601, é que o país ganhou uma Lei de Terras. A 
mudança era necessária, eis que a escravidão se esgotava paulatinamente – a despeito de só 
se findar efetivamente 38 anos depois –, a imigração europeia aumentava e a jovem nação 
latina iniciava sua transição do modo de produção antigo, baseado no escravagismo, para o 
nascente capitalismo proprietário. 
Novos tempos que exigiam “novas luzes” e novas leis. A terra se torna mercadoria, cujo alto 
custo impedia que os ex-escravos e imigrantes a acessassem legalmente, vedando o ingresso a 
um bem tão vasto e ainda inculto. Essa situação, que empurrava boa parte da população a 
simplesmente se apossar das terras, prenunciava os conflitos que viriam a ocorrer nas décadas 
seguintes. 
Não à toa, o ET foi um dos primeiros estatutos jurídicos forjados integralmente no seio do 
movimento golpista de 1964, em substituição à vetusta Lei de Terras. O objetivo, evidente, era 
frear o movimento campesino que rapidamente se organizava e ganhava volume no governo 
deposto de João Goulart e que trazia os “ventos de desordem” que os governantes, agora 
fardados, supostamente pretendiam evitar. Além disso, o ET tinha evidenciado outro objetivo: 
colonizar as vastas faixas de terras do Brasil setentrional, que deixavam nossas fronteiras 
perigosamente desguarnecidas. 
Assim, o duplo propósito de obstar os inimigos internos e externos era alcançado pela Reforma 
Agrária e pela Colonização, os dois eixos centrais da política agrária traçados pelo ET. O 
primeiro, porém, pouco avançou nos “anos de chumbo”, e as sucessivas e frustradas tentativas 
de pacificar os conflitos agrários, quase duzentos anos depois, continuam. 
A despeito das críticas contundentes, o ET merece elogio no quesito técnico. É uma lei 
extremamente avançada para o seu tempo, e mesmo atualmente. Não obstante, em que pese a 
qualidade da lei, sua aplicação nunca foi adequadamente alcançada. A contraprova, cotidiana, é 
a continuidade de movimentos sociais desejosos por terras, ante a desigualdade fundiária que 
remanesce, e os contínuos conflitos armados que, infelizmente, ainda clamam por vidas no 
campo, reiteradamente. 
As provas se aproveitam dessa técnica avançada do ET e, muitas vezes, acabam tratando das 
tecnicalidades mesmo da Lei, o que exige sua atenção redobrada. 
Princípios e definições 
O ET regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de 
execução da reforma agrária e promoção da política agrícola. Mas, e o que é reforma agrária? 
E o que é política agrícola? Os §§ do art. 1º assim definem: 
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O ET assegura, por um lado, a propriedade privada à terra, mas a condiciona, por outro, à 
função social da propriedade. O contrário de ser fórmula vazia, como propugnada por muitos, o 
próprio ET deixa claro o que se entende por função social. O art. 2°, §1º, estabelece que a 
propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, 
simultaneamente:
Para que isso seja possível, é dever do Poder Público:
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Todo agricultor tem direito a permanecer na terra que cultiva, dentro dos termos e limitações 
do ET e das normas de trabalho. Igualmente se assegura às populações indígenas o direito à 
posse das terras que ocupam ou que lhes sejam atribuídas de acordo com a legislação especial 
que disciplina o regime tutelar a que estão sujeitas. Veja que não se fala em “propriedade” às 
populações indígenas no §4º, mas em “posse”, ao contrário da proteção proprietária dada, 
em geral, no caput.
A proteção proprietária é dada não apenas às pessoas naturais, mas também às pessoas 
jurídicas. O art. 3º reconhece às entidades privadas, nacionais ou estrangeiras, o 
direito à propriedade da terra em condomínio, quer sob a forma de cooperativas 
quer como sociedades abertas constituídas na forma da legislação em vigor. No 
entanto, os estatutos das cooperativas e demais sociedades, que se organizarem na 
forma prevista acima, devem ser aprovados pelo Instituto Brasileiro de Colonização e 
Reforma Agrária – INCRA, que estabelecerá condições mínimas para a democratização 
dessas sociedades.
Na sequência, o ET traz, no art. 4º, uma série de definições e conceitos que serão retomados e 
aplicados ao longo da lei. Atente porque essas definições são EXTREMAMENTE COMUNS 
NAS PROVAS:
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Estatuto das Cidades
Mas, como definir as dimensões dessas propriedades (minifúndio, latifúndio, propriedade 
familiar), num país de dimensões continentais como o Brasil? Fazer isso em Portugal é 
fácil, dado o tamanho diminuto do país; fazer isso na Alemanha, um país nem tão 
pequeno assim, também é fácil, dadas as desigualdades regionais bem menos 
acentuadas desse Estado. Mas fazer isso no Brasil é tarefa intangível, já que temos 
desigualdades regionais que tornam impossível a missão de definir o que é 
minifúndio/latifúndio no entorno das metrópoles, nos celeiros agrícolas do centro-sul, no 
semiárido nordestino e nas áreas fronteiriças da Amazônia Legal.
Atento à realidade rural brasileira, o ET estabelece, no art. 5°, que a dimensão da área 
dos módulos de propriedade rural será fixada para cada zona de características 
econômicas e ecológicas homogêneas, distintamente, por tipos de exploração rural 
que nela possam ocorrer. No caso de exploração mista, o módulo será fixado pela 
média ponderada das partes do imóvel destinadas a cada um dos tipos de exploração 
considerados.
InstrumentosA alternativa C está incorreta, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 13.709: “É vedado ao 
Poder Público transferir a entidades privadas dados pessoais constantes de bases de 
dados a que tenha acesso, exceto: I - em casos de execução descentralizada de 
atividade pública que exija a transferência, exclusivamente para esse fim específico e 
determinado, observado o disposto na Lei nº 12.527, de 18 de novembro de 2011 (Lei de 
Acesso à Informação); III - nos casos em que os dados forem acessíveis publicamente, 
observadas as disposições desta Lei. IV - quando houver previsão legal ou a 
transferência for respaldada em contratos, convênios ou instrumentos congêneres; ou V 
- na hipótese de a transferência dos dados objetivar exclusivamente a prevenção de 
fraudes e irregularidades, ou proteger e resguardar a segurança e a integridade do 
titular dos dados, desde que vedado o tratamento para outras finalidades”.
A alternativa D está incorreta, nos termos do art. 41, caput e § 1º, da Lei nº 13.709: “O 
controlador deverá indicar encarregado pelo tratamento de dados pessoais. § 1º A 
identidade e as informações de contato do encarregado deverão ser divulgadas 
publicamente, de forma clara e objetiva, preferencialmente no sítio eletrônico do 
controlador”.
A alternativa E está incorreta, nos termos do art. 48, caput e § 1º, da Lei nº 13.709: “O 
controlador deverá comunicar à autoridade nacional e ao titular a ocorrência de 
incidente de segurança que possa acarretar risco ou dano relevante aos titulares. § 1º A 
comunicação será feita em prazo razoável, conforme definido pela autoridade nacional, 
e deverá mencionar, no mínimo: (...)”.
Tratamento de dados pessoais de crianças e adolescentes
Em se tratando de tratamento de dados pessoais de crianças e de adolescentes, a LGPD tem 
norma específica, tendo em vista a sensibilidade aguçada envolvida. O art. 14 determina que o 
tratamento de dados pessoais de crianças e de adolescentes deverá ser realizado em seu 
melhor interesse, nos termos da LGPD e do ECA.
Para que seja feito o tratamento de dados pessoais de crianças, deve-se obter o 
consentimento específico e em destaque dado por pelo menos um dos pais ou pelo 
responsável legal (§1º). Nesse caso, os controladores devem manter pública a informação 
sobre os tipos de dados coletados, a forma de sua utilização e os procedimentos para o 
exercício dos direitos previstos no art. 18, prevê o §2º.
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Podem ser coletados dados pessoais de crianças sem o consentimento antes mencionado? 
Sim, quando a coleta for necessária para contatar os pais ou o responsável legal, utilizados 
uma única vez e sem armazenamento. Igualmente, podem ser coletados tais dados para 
proteção da criança. De qualquer forma, em nenhum caso poderão ser repassados a terceiro 
sem o consentimento específico supramencionado (§3º).
Agora, desçamos à Terra novamente. Muito comum que crianças e adolescentes tenham 
acesso praticamente irrestrito a recursos de tecnologia em casa. Computadores, celulares, 
tablets e toda a parafernália tecnológica que nos rodeia está a apenas um dedo de distância.
Como o controlador do aplicativo Candy Crush saberá que eu assisti meu filho na inserção de 
dados pessoais? Como o aplicativo Saúde do iPhone sabe que eu consenti no tratamento de 
dados obtidos simplesmente porque a pessoa carrega o celular no bolso?
Primeiro, os controladores não deverão condicionar a participação dos titulares em jogos, 
aplicações de internet ou outras atividades ao fornecimento de informações pessoais além 
das estritamente necessárias à atividade (§4º). Não só isso, estabelece o §5º que o 
controlador deve realizar todos os esforços razoáveis para verificar que o consentimento 
exigido foi dado pelo responsável pela criança, consideradas as tecnologias disponíveis.
Ora, atualmente é razoável a um aplicativo altamente rentável, como o Candy Crush, que ele 
seja obrigado a exigir autenticação biométrica ou facial dos responsáveis legais pela criança? 
Evidente que sim. Boa parte dos novos celulares vêm com recurso biométrico e todos eles, já 
há muitos anos, contam com câmera. Isso é tecnologicamente viável.
O Candy Crush certamente alegará, com grande dose de razão, que isso traz custos extras. E 
traz. Mas a equação é simples. Se o aplicativo não quer ter de obter esse consentimento, basta 
não tratar dados pessoais, ou seja, deixar as pessoas acessá-lo sem armazenar informações.
Mas não é potencialmente a informação que ele armazena uma fonte de recursos no “mercado 
das informações” digitais? Precisamente. Veja que muitos desses aplicativos têm, há muito 
tempo, um bônus, que é o de utilizar as informações das pessoas gratuitamente. Não podem, 
portanto, reclamar de um ônus, qual seja o de tratar essas informações de maneira adequada, 
clara e pública.
Por fim, as informações sobre o tratamento de dados referidas deverão ser fornecidas de 
maneira simples, clara e acessível. Isso deve levar em consideração as características físico-
motoras, perceptivas, sensoriais, intelectuais e mentais do usuário, com uso de recursos 
audiovisuais quando adequado, de forma a proporcionar a informação necessária aos pais ou ao 
responsável legal e adequada ao entendimento da criança (§ 6º).
Há um detalhe no art. 14 da LGPD. Ao passo que o caput trata de “crianças e 
adolescentes”, o §1º fala apenas em “crianças”. Erro do legislador ou intencional?
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Não sei. E nem você. O fato é que se aparecesse na minha prova “o tratamento de 
dados pessoais de crianças e adolescentes deverá ser realizado com o consentimento 
específico e em destaque dado por pelo menos um dos pais ou pelo responsável legal”, 
eu marcaria INCORRETO. Falo isso porque a literalidade do §1º diz “crianças”.
Isso porque o art. 2º da Lei 8.069/1990, o ECA, estabelece que se considera criança a 
pessoa até 12 anos de idade incompletos, e adolescente aquela entre 12 e 18 anos de 
idade. Crianças e adolescentes compreendem faixas etárias distintas.
Pela literalidade da LGPD, portanto, não é necessário obter o consentimento dos 
responsáveis legais daqueles que tenham mais de 12 anos, mas o é caso o 
absolutamente incapaz tenha menos de 16 anos. Se eu fosse um examinador 
melindroso, confundiria você ainda mais: absolutamente e relativamente incapaz.
Isso porque toda criança é absolutamente incapaz (porque tem menos de 12 anos), mas 
há adolescentes que são absolutamente incapazes (entre 12 e 16 anos) e adolescentes 
que são relativamente incapazes (entre 16 e 18 anos). Sacou que dá pra jogar com esses 
conceitos e fazer pegadinhas bobas, mas fáceis de cair, se você não estiver 100% ligado?
Término do tratamento de dados
Os dados podem ser tratados eternamente? Não. De acordo com o art. 15, o término do 
tratamento de dados pessoais ocorrerá nas seguintes hipóteses:
I��Verificação de que a finalidade foi alcançada ou de que os dados deixaram de ser 
necessários ou pertinentes ao alcance da finalidade específica almejada;
II��Fim do período de tratamento;
III��Comunicação do titular, inclusive no exercício de seu direito de revogação do 
consentimento, resguardado o interesse público;
IV��Determinação da autoridade nacional, quando houver violação ao disposto na lei.
Alcançado o término do tratamento de dados, o que fazer com eles? Estabelece o art. 16 
que os dados pessoais devem ser eliminados após o término de seu tratamento, no 
âmbito e nos limites técnicos das atividades. Autoriza-se, porém, sua conservação 
para:
I��Cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador;
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II��Estudo por órgão de pesquisa, garantida, sempre que possível, a anonimização dos 
dados pessoais;
III��Transferência a terceiro, desde que respeitados os requisitos de tratamento de 
dados dispostos na lei;
IV��Uso exclusivo do controlador, vedado seu acesso por terceiro,e desde que 
anonimizados os dados;
Direitos do titular
De maneira sóbria, a LGPD estabelece que a titulariade dos dados pessoais é da 
própria pessoa natural. Isso é assegurado pelo art. 17, que ainda menciona os direitos 
fundamentais de liberdade, de intimidade e de privacidade. Por isso, rege o art. 18 que o 
titular dos dados pessoais tem direito a obter do controlador, em relação aos dados 
do titular por ele tratados, a qualquer momento e mediante requisição:
No caso específico do inc. V, a portabilidade dos dados pessoais não inclui dados que já 
tenham sido anonimizados pelo controlador. A previsão do §7º é lógica, já que, nesse 
caso, o controlador já não sabe mais precisamente a quem pertencem os dados 
anonimizados. 
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O titular dos dados pessoais tem o direito de peticionar em relação aos seus dados 
contra o controlador perante a autoridade nacional (§1º) e também perante os 
organismos de defesa do consumidor (§8º). Ele igualmente pode se opor a tratamento 
realizado com fundamento em uma das hipóteses de dispensa de consentimento, em 
caso de descumprimento legal (§2º).
Para exercer esses direitos, o titular ou o representante legalmente constituído deve 
fazer requerimento expresso ao agente de tratamento (§3º). O requerimento tem de ser 
gratuito ao titular (§5º). Em caso de impossibilidade de adoção imediata da providência, 
o controlador enviará ao titular resposta em que poderá (§4º):
I��Comunicar que não é agente de tratamento dos dados e indicar, sempre que 
possível, o agente;
II��Indicar as razões de fato ou de direito que impedem a adoção imediata da 
providência;
O responsável deverá informar de maneira imediata aos agentes de tratamento com os 
quais tenha realizado uso compartilhado de dados a correção, a eliminação, a 
anonimização ou o bloqueio dos dados, para que repitam idêntico procedimento (§6º).  
Exceção se verifica nos casos em que tal comunicação seja comprovadamente 
impossível ou implique esforço desproporcional.
Como se fará a confirmação de existência ou o acesso a dados pessoais, depois da 
requisição do titular? Depende de como ela será feita, minudencia o art. 19 em seus dois 
incisos.
Se for em formato simplificado, imediatamente. Agora, se for por meio de 
declaração clara e completa, que indique a origem dos dados, a inexistência de 
registro, os critérios utilizados e a finalidade do tratamento, observados os segredos 
comercial e industrial, a informação deve ser fornecida no prazo de até 15 dias, 
contados da data do requerimento do titular. A autoridade nacional pode dispor de 
forma diferenciada acerca dos prazos previstos acima para os setores específicos (§4º).
Os dados pessoais devem ser armazenados em formato que favoreça o exercício do 
direito de acesso (§1º). O fornecimento dessas informações pode se dar, a critério do 
titular tanto por meio eletrônico, seguro e idôneo para esse fim, quanto sob forma 
impressa (§2, incisos).
Quando o tratamento tiver origem em contrato ou no consentimento do titular, ele pode 
solicitar cópia eletrônica integral de seus dados pessoais, observados os segredos 
comercial e industrial, nos termos de regulamentação da autoridade nacional (§3º). A 
cópia tem de ser emitida em formato que permita a sua utilização subsequente, inclusive 
em outras operações de tratamento.
O art. 20 da LGPD ainda prevê ao titular dos dados o direito a solicitar revisão de 
decisões tomadas unicamente com base em tratamento automatizado de dados 
pessoais que afetem seus interesses, incluídas as decisões destinadas a definir o seu 
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perfil pessoal, profissional, de consumo e de crédito ou os aspectos de sua 
personalidade. Houve sutil mudança do dispositivo com a Lei 13.709/2019, que deixou de 
exigir que a revisão fosse feita por “pessoa física”.
O controlador deve fornecer, sempre que solicitadas, informações claras e adequadas a 
respeito dos critérios e dos procedimentos utilizados para a decisão automatizada (§1º). 
Se não forem dadas essas informações, sob a justificativa de segredo comercial e 
industrial, a autoridade nacional pode realizar auditoria para verificação de aspectos 
discriminatórios em tratamento automatizado de dados pessoais (§2º).
A justificativa pode ser plausível, ou não. Por exemplo, o Google não se tornou o 
maior motor de buscas na internet à toa. Nem o Facebook se tornou a maior rede social 
do mundo por puro acaso.
Ambos os aplicativos se tornaram os maiores de sua espécie precisamente por se 
utilizarem de algoritmos complexos que lhes trouxeram vantagens em relação aos 
concorrentes. Não podem ser tornados públicos esses critérios e procedimentos sem 
que haja uma perda econômica grave a ambos.
Os dados pessoais referentes ao exercício regular de direitos pelo titular não podem 
ser utilizados em seu prejuízo, esclarece o art. 21. Essa é uma questão complexa, já que 
dificilmente uma sociedade empresarial de concessão de crédito não levará em conta o 
histórico do consumidor que já ajuizou dezoito ações revisionais de contrato bancário, 
ou um empregador simplesmente ignorará que o candidato a emprego já reclamou 
quatorze vezes contra empregadores prévios. A lei, porém, proíbe tais práticas.
Por fim, o art. 22 determina que a defesa dos interesses e dos direitos dos titulares de 
dados pode ser exercida em juízo, individual ou coletivamente, na forma do disposto na 
legislação pertinente, acerca dos instrumentos de tutela individual e coletiva. No caso, 
aplicáveis as normas do CDC, do CPC/2015, da Lei da Ação Civil Pública etc.
Tratamento de dados pessoais pelo poder público
Regras
O tratamento de [2]dados pessoais pelas pessoas jurídicas de direito [3] público refe [4]ridas na 
Lei 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação – LAI), deve ser realizado para o atendimento de 
sua finalidade pública, na persecução do interesse público, determina o art. 23. Esse 
tratamento tem de ter por objetivo executar as competências legais ou cumprir as atribuições 
legais do serviço público, desde que:
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I. Sejam informadas as hipóteses em que, no exercício de suas competências, re [5]alizam o 
tratamento de dados pessoais, fornecendo informações claras e atualizadas sobre a previsão 
legal, a finalidade, os procedimentos e as práticas utilizadas para a execução dessas atividades, 
em veículos de fácil acesso, preferencialmente em seus sítios eletrônicos;
III. Seja indicado um encarregado quando realizarem operações de tratamento de [6] dados 
pessoais, nos termos do art. 39 da LGPD.
A autoridade nacional pode dispor sobre as formas de publicidade das operações [7] de 
tratamento (§1º). No entanto, as disposições da LGPD não dispensam essas pessoas jurídicas de 
instituir as autoridades previstas na LAI (§2º). Aém disso, prevê o art. 7º, §2º, que a forma de 
disponibilização das informações previstas no § 1º e no inc. I do caput do art. 23 pode ser 
especificada pela autoridade nacional.
Os prazos e procedimentos para exercício dos direitos do titular perante o Pod [8]er Público 
devem observar o disposto em legislação específica, em especial as disposições constantes da 
Lei 9.507/1997 (Lei do Habeas Data), da Lei 9.784/1999 (Lei Geral do Processo Administrativo) 
e da Lei 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação).
Os serviços notariais e de registro exercidos em caráter privado, por delegaçã [9]o, têm o 
mesmo tratamento dispensado às pessoas jurídicas de direito público (§4º). Isso significa 
que esses serviços devem fornecer acesso aos dados por meio eletrônico para a Administração 
Pública (§5º).
Já as empresas públicas e as sociedades de economia mista que atuam em regime [10]de 
concorrência (sujeitas ao disposto no art. 173 da CF/1988) têm o mesmo tratamento 
dispensado às pessoas jurídicas de direito privado particulares, esclarece art. 24.
Excepcionalmente, porém, determinao parágrafo único, que se as empresas públi [11]cas e as 
sociedades de economia mista estiverem operacionalizando políticas públicas, e no âmbito 
da execução delas, passam a ter o mesmo tratamento dispensado às pessoas jurídicas de 
direito público.
Os dados devem ser mantidos em formato interoperável e estruturado para o uso [12]
compartilhado, com vistas à execução de políticas públicas, à prestação de serviços públicos, 
à descentralização da atividade pública e à disseminação e ao acesso das informações pelo 
público em geral (art. 25). O estabelecimento de um pretenso e-Gov, inclusive, depende dessa 
interoperabilidade.
O uso compartilhado de dados pessoais pelo Poder Público deve atender a finali [13]dades 
específicas de execução de políticas públicas e atribuição legal pelos órgãos e pelas entidades 
públicas. Ademais, devem ser respeitados os princípios de proteção de dados pessoais 
elencados no art. 6º, aduz o art. 26.
Porém, o Poder Público não pode transferir a entidades privadas dados pessoai [14]s 
constantes de bases de dados a que tenha acesso, restringe o §1º. Só poderá fazê-lo em 
determinadas hipóteses e desde que os contratos e convênios para tanto sejam comunicados à 
autoridade nacional: 
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Primeiro, em casos de execução descentralizada de atividade pública que exija a 
transferência, exclusivamente para esse fim específico e determinado, observado o 
disposto na LAI (inc. I); 
Segundo, nos casos em que os dados forem acessíveis publicamente (inc. III); 
Terceiro, quando houver previsão legal ou a transferência for respaldada em contratos, 
convênios ou instrumentos congêneres (inc. IV); 
Quarto, na hipótese de a transferência dos dados objetivar exclusivamente a prevenção de 
fraudes e irregularidades, ou proteger e resguardar a segurança e a integridade do titular 
dos dados, desde que vedado o tratamento para outras finalidades (inc. V.) 
A comunicação ou o uso compartilhado de dados pessoais de pessoa jurídica de direito público 
a pessoa de direito privado deve ser informado à autoridade nacional, obriga o art. 27. O 
parágrafo único prevê que essas informações são objeto de regulamentação específica. Em 
regra, de toda sorte, depende-se de consentimento do titular. 
No entanto, dispensa-se o consentimento do titular nas hipóteses de dispensa legal de 
consentimento (inc. I). Também é dispensável o consentimento nos casos de uso 
compartilhado de dados (inc. II). E, por fim (inc. III), dispensa-se-a quando houver (a) 
execução descentralizada de atividade pública, (b) acessibilidade pública dos dados, (c) 
previsão legal ou respaldo em instrumento contratual, (d) objetivo exclusivo vinculado à 
segurança (hipóteses do art. 26, §1º). 
De acordo com o art. 29, a autoridade nacional pode solicitar, a qualquer momento, aos órgãos 
e às entidades do Poder Público a realização de operações de tratamento de dados pessoais, 
informações específicas sobre o âmbito e a natureza dos dados e outros detalhes do 
tratamento realizado. Pode, também, emitir parecer técnico complementar para garantir o 
cumprimento da Lei. Por fim, compete à autoridade nacional estabelecer normas 
complementares para as atividades de comunicação e de uso compartilhado de dados 
pessoais (art. 30). 
Responsabilidade 
Em que pese o estabelecimento de um rol de deveres bem extenso e da criação de uma esfera 
de proteção absurdamente grande para os dados pessoais, a LGPD é curiosamente lacônica 
quando da responsabilização. Apenas dois artigos tratam do assunto. Ambos, porém, pouco 
dizem a respeito. 
Segundo o art. 31, quando houver infração à LGPD em decorrência do tratamento de dados 
pessoais por órgãos públicos, a autoridade nacional poderá enviar informe com medidas 
cabíveis para fazer cessar a violação. Além disso, a autoridade nacional poderá solicitar a 
agentes do Poder Público a publicação de relatórios de impacto à proteção de dados pessoais 
e sugerir a adoção de padrões e de boas práticas para os tratamentos de dados pessoais pelo 
Poder Público. (art. 32). 
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Registros de Imóveis: Noções Gerais, Registros, Presunção de Fé
Pública e Imóveis da União. Prioridade, Especialidade , Continuidade.
Procedimento de Dúvida
[15]
Das atribuições
A primeira disposição do Registro de Imóveis contida na LRP traz os atos levados a cabo na 
Serventia. O ato principal do Registro de Imóveis, como está disposto no caput do art. 167, 
é a matrícula do imóvel (ou fólio real, ou folha real, em detrimento à folha pessoa, vigente 
antes de 1973). No entanto, variados registros e averbações são também realizados nesse 
cartório. Quais são eles? Prepare-se, porque a lista é looooonga.
Primeiro, vou realçar o texto em amarelo nas situações nas quais você deve prestar 
mais atenção, porque trazem o registro e a averbação de atos que não parecem afetos 
ao registro imobiliário. Segundo, vou realçar o texto em verde nas situações nas quais 
temos mais frequentemente questões, pegadinhas e confusões nos concursos. Assim, 
espero facilitar um pouco a você, quando for retomar o estudo das situações sujeitas ao 
registro ou averbação na LRP.
Quanto ao registro, atente porque o art. 168 estabelece que na designação genérica de 
registro (registro lato sensu ou em sentido amplo), também estão englobadas a 
inscrição e a transcrição a que se referem as leis em geral.
Atos sujeitos a REGISTRO (registro stricto sensu) junto ao Registro de Imóveis, 
segundo o art. 167, inc. I:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 52/354
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1) instituição de bem de família;
2) hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de 
vigência no caso de alienação da coisa locada (consoante regra do parágrafo único do 
art. 167, o registro será efetuado no RI da circunscrição onde o imóvel estiver 
matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, 
admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos 
proprietários e o do locador);
4) penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em 
funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) servidões em geral;
7) usufruto e uso sobre imóveis e habitação, quando não resultarem do direito de 
família;
8) rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última 
vontade;
9) contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de 
cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não 
loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a 
prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) enfiteuse;
11) anticrese;
12) convençõesantenupciais;
14) cédulas de crédito industrial;
15) contratos de penhor rural;
16) empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis 
em ações;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 53/354
17) incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades 
autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei do 
Condomínio e Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964), quando a incorporação ou a 
instituição de condomínio se formalizar na vigência dela;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em 
conformidade com o Decreto-Lei do Loteamento e Venda de Terrenos (58/1937), e 
respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na 
vigência desta Lei;
21) citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
23) julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem 
inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e 
atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
24) sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz 
em pagamento das dívidas da herança;
25) atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de 
adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
26) arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) dote;
28) sentenças declaratórias de usucapião;
29) compra e venda pura e da condicional;
30) permuta e da promessa de permuta;
31) dação em pagamento;
32) transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) doação entre vivos;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 54/354
Estão sujeitos a REGISTRO, ainda, segundo o art. 246, §2º:
34) desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, 
fixarem o valor da indenização;
35) alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
36) imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito 
Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e 
promessa de cessão;
37) termos administrativos ou sentenças declaratórias da concessão de uso especial 
para fins de moradia;
39) constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
40) contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
41) legitimação de posse;
42) conversão da legitimação de posse em propriedade da Lei do Programa Minha 
Casa, Minha Vida– PMCMV (art. 60 da Lei 11.977/2009);
43) Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
44) legitimação fundiária;
45) do contrato de pagamento por serviços ambientais, quando este estipular 
obrigações de natureza propter rem;
46. do ato de tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro;
47. do patrimônio rural em afetação em garantia;
48. de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre 
imóveis ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses de 
averbação previstas em lei e respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, 
a exemplo do art. 108 do CC/2002.
terra indígena com demarcação homologada, em nome da União.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 55/354
Atos sujeitos a AVERBAÇÃO junto ao Registro de Imóveis, segundo o art. 167, inc. II:
1) convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros 
referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, 
inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) cancelamento da extinção dos ônus e direitos reais;
3) contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão 
do Decreto-Lei do Loteamento e Venda de Terrenos (58/1937), quando o loteamento 
se tiver formalizado anteriormente à vigência da LRP;
4) mudança de denominação e numeração dos prédios, edificação, reconstrução, 
demolição, desmembramento e loteamento de imóveis (pode o oficial providenciar, 
preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os 
documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes, permite 
o 246, §1º-A);
5) alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias 
que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele 
interessadas (pode o oficial providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a 
requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários 
perante as autoridades competentes, permite o 246, §1º-A);
6) atos pertinentes a unidades autônomas condominiais da Lei de Condomínios 
(4.591/1964), quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência da 
LRP;
7) cédulas hipotecárias;
8) caução e cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis;
9) sentenças de separação de dote;
10) restabelecimento da sociedade conjugal;
11) cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a 
imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados 
ou averbados;
13) nomes dos logradouros, decretados pelo poder público, de ofício;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 56/354
14) sentenças de separação judicial, divórcio e nulidade ou anulação de casamento, 
quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
15 - rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de 
entidade integrante do SFH, ainda que importando elevação da dívida, desde que 
mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de 
terceiros;
16) contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência (consoante 
regra do parágrafo único do art. 167 a averbação será efetuada no RI da circunscrição 
onde o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato 
assinado pelas partes, admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o 
nome de um dos proprietários e o do locador);
17) Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime 
fiduciário;
18) notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel 
urbano;
19) extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) extinção do direito de superfície do imóvel urbano;
21) da cessão do crédito com garantia real sobre imóvel (ressalvado o disposto no item 
35, abaixo);
22) reserva legal;
23) servidão ambiental;
24) destaque de imóvel de gleba pública originária;
26) auto de demarcação urbanística;
27) extinção da legitimação de posse;
28) extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
29) extinção da concessão de direito real de uso;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 57/354
Ainda estão sujeitos a AVERBAÇÃO, segundo o art. 246, §3º, e o art. 247, 
respectivamente:
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da 
alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir essa 
condição nos termos do art. 31 da Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis (art. 31 da Lei 
9.514/1997) ou do art. 347 do CC/2002, realizada em ato único, a requerimento do 
interessado, instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e 
pelo mutuário (ressalvado o disposto no item 35, abaixo);
31. certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel 
emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal;
32. termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e 
do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação 
de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo 
empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimentoou da 
regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de 
qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de 
exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o 
imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao 
compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização;
34. da existência dos penhores previstos no art. 178 da LRP, de ofício, sem conteúdo 
financeiro, por ocasião do registro no livro auxiliar em relação a imóveis de titularidade 
do devedor pignoratício ou a imóveis objeto de contratos registrados no Livro nº 2 - 
Registro Geral;
35. da cessão de crédito ou da sub-rogação de dívida decorrentes de transferência do 
financiamento com garantia real sobre imóvel, nos termos do Capítulo II-A da Lei da 
Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei 9.514/1997;
36. do processo de tombamento de bens imóveis e de seu eventual cancelamento, 
sem conteúdo financeiro;
37. da extensão da garantia real à nova operação de crédito, nas hipóteses autorizadas 
por lei.
existência de domínio privado nos limites da terra indígena, durante o processo 
demarcatório;
declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 58/354
Além desses casos, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras 
ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos 
relativos ao imóvel, estabelece o art. 246. Já o art. 247-A, incluído pela Lei 13.865/2019, 
dispensa o habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de 
um só pavimento finalizada há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por 
população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de 
financiamento à moradia.
As averbações a que se referem os itens 4 e 5 acima vistas devem ser feitas a 
requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos 
interessados. Esse documento deve estar acompanhado do documento comprobatório 
fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada 
quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.
Cuidado para não confundir o registro do contrato de locação com cláusula de 
vigência (item 3 do inc. I do art. 167) com a averbação do contrato de locação para 
exercício da preferência na aquisição (item 16 do inc. II do art. 167). Registra-se o 
contrato de locação para vigência (manutenção da locação mesmo que o imóvel seja 
vendido para terceiros) e ao contrário averba-se o contrato de locação para 
preferência (preferência do locatário sobre terceiros na venda).
Todos os atos de registro e averbação acima nominados são obrigatórios e devem 
ser efetuados na Serventia da situação do imóvel. Prevê o art. 169 que, no entanto, 
há três exceções.
Primeiro, as averbações devem ser efetuadas na matrícula ou à margem do registro a 
que se referem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, 
observado o disposto art. 178, em seus §§1º, inc. I ("Cada imóvel terá matrícula própria, 
que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a 
transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula"), e 18 
("Quando se tratar de transcrição que não possua todos os requisitos para a abertura de 
matrícula, admitir-se-á que se façam na circunscrição de origem, à margem do título, as 
averbações necessárias"), prefixa o inc. I (primeira exceção). Porém, segundo o art. 170, 
o desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo 
cartório.
Por isso, cuidado. A regra não exige que se meu imóvel passar a outra circunscrição eu 
terei de fazer todos os atos nos dois Ofícios, mas apenas todas as averbações específicas 
daquele específico registro.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 59/354
Assim: tenho um imóvel na 1ª circunscrição e registrei uma hipoteca (A). O imóvel 
mudou de circunscrição, para a 2ª, e registrei nova hipoteca (B), agora na nova 
circunscrição. Todas as averbações relativas à hipoteca A devem ser averbadas na 1ª 
circunscrição. Todas as averbações relativas à hipoteca B devem ser averbadas na 2ª 
circunscrição. Por quê? Porque o registro da hipoteca A está na 1ª e o registro da 
hipoteca B está na 2ª. Ou seja, não há repetição de averbações nas duas circunscrições, 
apenas averbações em circunscrições diferentes, a depender de onde foi feito o registro.
Igualmente, os registros relativos a imóveis situados em duas ou mais circunscrições, 
serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos (inc. II, segunda 
exceção). Nesses casos, consoante regra do §3º, as matrículas devem ser abertas (i) 
com remissões recíprocas; (ii) com a prática dos atos de registro e de averbação apenas 
no registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a maior área, averbando-
se, sem conteúdo financeiro, a circunstância na outra serventia; e (iii) se a área for 
idêntica em ambas as circunscrições, adota-se o mesmo procedimento e se procede aos 
registros e às averbações na serventia de escolha do interessado, averbada a 
circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro.
O §1º determina que, no registro do loteamento e do desmembramento que abranger 
imóvel localizado em mais de uma circunscrição imobiliária, deve ser observada a 
mesma regr do inc. II, supramencionada. Assim, as matrículas das unidades imobiliárias 
devem ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição em que estiver 
situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas.
E, por fim, uma terceira exceção (inc. IV) ocorre nos casos de abertara de matrícula na 
serventia da situação do imóvel. Nesse caso, o oficial comunica o fato à serventia de 
origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.
Ademais, orienta o §2º do art. 169 que as informações relativas às alterações de 
denominação de logradouro e de numeração predial sejam enviadas pelo Município à 
serventia do registro de imóveis da circunscrição onde estiver situado o imóvel, por 
meio do SERP. As informações de alteração de numeração predial podem ser arquivadas 
para uso oportuno e a pedido do interessado.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 60/354
Quanto às linhas férreas, há um problema territorial. Como são bens imóveis sujeitos à 
hipoteca, disciplinada especificamente pelos arts. 1.502 a 1.505 do CC/2002, seria necessário 
registrar os atos relativos a elas em cada uma das Serventias Imobiliárias pelas quais passa a 
estrada de ferro. Isso, numa via de longa distância, como inclusive é o mais comum, acarretaria 
na necessidade de registrar todos os atos em muitos e muitos cartórios. A consequência 
prática disso seria uma inviabilização dos registros sobre as linhas férreas.
Para evitar esses problemas, o art. 171 da LRP estabelece que os atos relativos a vias férreas 
devem ser registrados na circunscrição imobiliária onde se situa o imóvel. A requerimento 
do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis dessa circunscrição abrirá a 
matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão 
atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do 
remanescente ocorrer em momento posterior.
Da escrituração
Prevê o art. 172 que é no Registro de Imóveis que devem ser feitos o registro e a 
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de 
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, sejam esses atos entre vivos ou 
mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua 
validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Para tanto, a escrituração dos atos será feita nos livros arquivados na Serventia. Que 
livros são esses? Segundo o art. 173, incisos, os livros são cinco:
3. Legislação CivilEspecial
3. Legislação Civil Especial 61/354
Tal qual acontece como regra geral dos Registros Públicos (art. 3º, §2º), os livros 
mencionados acima podem ser substituídos por fichas. No entanto, o Livro nº 1, de 
Protocolo, não pode ser substituído por fichas! Isso porque o Protocolo tem enorme 
importância no Registro Imobiliário. Só se pensar a questão de uma eventual 
apresentação de plúrimas hipotecas; qual delas teria preferência? A apresentada e 
prenotada no Procolo primeiro, pelo que o uso de fichas poderia, culposa ou 
dolosamente, acabar embaralhando a questão da prioridade, daí a regra do art. 173.
O Livro nº. 1, de Protocolo, deve conter, para sua escrituração, segundo os incisos do 
art. 175:
Por sua vez, o art. 176 estabelece que o Livro nº. 2, de Registro Geral, é destinado à 
matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167, 
exceto os atos atribuídos ao Livro nº 3, como mostrarei adiante. A escrituração do Livro 
nº 2 obedecerá às seguintes normas:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 62/354
Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a 
identificação prevista acima deve ser obtida a partir de memorial descritivo. Esse memorial 
deve ser assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade 
Técnica – ART, além de conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis 
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB e com precisão posicional a 
ser fixada pelo INCRA. Garante-se a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis 
rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 63/354
Essa identificação é obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de 
transferência de imóvel rural. No entanto, porque custosa, difícil e por depender de 
uma série de medidas a serem implementadas, não se tornou obrigatória no prazo 
comum de vigência legal trazida pela LINDB (45 dias), mas em prazos diferenciados a 
serem fixados por ato do Poder Executivo.
Que ato é esse? O Decreto 4.449/2002, que regulamenta esse dispositivo, fixando 
prazos que vão de 90 dias (a imóveis com mais de 5.000ha) a 22 anos (imóveis com 
menos de 25ha). Ou seja, para determinados imóveis, só se efetiva a transferência com a 
identificação georreferenciada pelo SGB do INCRA; enquanto para outros ainda pode ser 
feita a identificação à “moda antiga”. Na legislação pertinente, você encontrará esses 
prazos, contados a partir de 20/11/2002, conforme o próprio Decreto taxativamente 
estabelece.
Para essa identificação (§§3º e 4º), é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando 
para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações. A 
dispensa da anuência dos confrontantes na averbação do georreferenciamento de 
imóvel rural, prevista no §13, foi incluída pela Lei 13.838/2019.
O Decreto 4.449/2002 estabelece as situações de gratuidade na identificação das 
áreas rurais que exigem georreferenciamento pelo SGB do INCRA:
Art. 8º.  Os custos financeiros de que tratam o § 3º do art. 176 e o § 3º do art. 225 da Lei nº 
6.015, de 1973, compreendem os valores cobrados pelo Incra para a certificação dos trabalhos 
técnicos.
Parágrafo único.  A isenção prevista neste Decreto não dispensa que o interessado promova, a 
suas expensas, a medição de sua propriedade com observância aos requisitos técnicos 
estabelecidos no art. 9º.
Ainda sobre as terras rurais, genericamente, o §5º do art. 176 prevê que cabe ao INCRA 
certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma 
outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às 
exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.
Quanto às glebas públicas, a certificação do memorial descritivo será referente 
apenas ao seu perímetro originário. Não se exige, na efetivação do registro do imóvel 
destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 64/354
remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 anos, contados a partir do primeiro 
destaque, englobando todos os destaques realizados no período.
Com a criação do direito real de laje no âmbito do CC/2002 pela Lei 13.465/2017, o §9º 
do art. 176 estabelece que a instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da 
abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação 
desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, 
com remissão recíproca.
Igualmente, com a criação da multipropriedade ou time-sharing (condomínio edilício 
no tempo) pela Lei 13.777/2018, o §10 passou a exigir que, além da matrícula do imóvel, 
exista também uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registram e 
averbam os atos referentes à respectiva fração de tempo.
Assim, cria-se uma matrícula própria, mas não uma inscrição imobiliária específica. A exceção 
fica com o §11. Em função de legislação tributária municipal, pode cada fração de tempo ser 
objeto de inscrição imobiliária individualizada.
Pode uma fração de tempo ser destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em 
seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do 
direito de multipropriedade, permite o art. 1.358-N do CC/2002. Se essa fração de tempo para 
reparos for atribuída aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações (inc. II), 
deve constar da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário, não 
sendo ela objeto de matrícula específica (§12 do art. 176 da LRP).
É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a 
requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço, permite o §14. 
Mesmo que que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, 
desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do 
oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula pode nesses termos, 
prevê o §15. Porém, se não forem suficientes os elementos de especialidade objetiva ou 
subjetiva, será exigida a retificação, no caso de requerimento do interessado na forma 
prevista no § 14, perante a circunscrição de situação do imóvel, rege o §16.
Veja-se que os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos 
essenciais do ato ou negócio jurídico praticado, quando não constantes do título ou do acervo 
registral, podem ser complementados por outros documentos ou, quando se tratar de 
manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 65/354
responsabilidade (§17). Finaliza o §18 com a previsão de que quando se tratar de transcrição que 
não possua todos os requisitos para a abertura de matrícula, admite-se que se façam na 
circunscrição de origem, à margem do título, as averbações necessárias.
No caso de aquisição originária, como numa usucapião, não há matrícula. O mesmo ocorre 
quando há aquisição originária relativa a bem já registrado no todo ou em parte, a exemplo de 
usucapião de parte de uma gleba de terras maior. Nesse caso, prevê o art. 176-A. o registro de 
aquisição originária enseja a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, (i) se não 
houver, se (ii) atingir parte de imóvel objeto de registro anterior, ou (iii) se atingir, total ou 
parcialmente, mais de um imóvel objeto de registro anterior.
Essa matrícula deve ser aberta com base em planta e memorial descritivo do imóvel utilizados 
na instrução do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisição (§1º). Já as 
matrículas atingidas devem, conforme o caso, ser encerradas ou receber averbação dos 
respectivos desfalques. Nessa situação, dispensa-se a retificação do memorial descritivo daárea remanescente (§2º).
Fixa o §4º que se a área adquirida em caráter originário for maior do que a constante do 
registro existente, a informação sobre a diferença apurada deve ser averbada na matrícula 
aberta. Tal providência é necessária para, eventualmente, se apurar algum questionamento, 
fático ou jurídico.
De toda forma, eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e 
aquela apresentada pelo requerente não obstam o registro (§4º-A). Isso porque a aquisição 
originária, pela própria natureza jurídica, não pode ser obstada por elementos constantes de 
registro derivado.
Exemplifiquei com a usucapião a aplicação da regra. Não obstante, não só a ela se aplicam tais 
disposições. O §5º traz rol exemplificativo de aquisições originárias sujeitas ao registro:
Voltando aos livros, segundo o art. 177, o Livro nº 3, do Registro Auxiliar, se destina ao registro 
dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito 
diretamente a imóvel matriculado. Mas, e o que “não diz respeito diretamente ao imóvel 
matriculado”? O art. 178 estabelece textualmente o que se deve registrar no Livro nº 3:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 66/354
 
Veja que, em regra, são os itens que eu realcei lá no começo da aula em amarelo, porque 
não têm eles a ver com o registro imobiliário, numa primeira olhada (só faltou aí o dote, que 
acaba se enquadrando nas convenções antenupciais, e a citação). Fica aí a dica, então, 
para estudar e lembrar dos atos estranhos registrados; tão estranhos que registrados em 
livro específico, o Livro nº 3. 
Por sua vez, o Livro nº 4 é o “Indicador Real”, ou seja, o repositório de todos os imóveis que 
figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação, referência aos números de 
ordem dos outros livros e anotações necessárias. O Indicador Real é uma espécie de “mapa” 
ou “inventário” do registro imobiliário. 
Esse livro, como dito anteriormente, pode usar o sistema de fichas. Se não for utilizado o 
sistema de fichas, prevê o §1º do art. 179, o Livro nº 4 deve conter também o número de 
ordem, que seguirá ao infinito, nos livros da mesma espécie. Se for, os oficiais devem ter, para 
auxiliar a consulta, um livro-índice ou fichas pelas ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, e 
pelos nomes e situações, quando rurais. 
Já o Livro nº. 5, que é o “Indicador Pessoal”, na previsão do art. 180, deve ser dividido 
alfabeticamente, funcionando como repositório dos nomes de todas as pessoas que, 
individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos 
demais livros, fazendo-se referência aos respectivos números de ordem. 
I. Emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do 
imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, 
firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela 
sociedade;
II. Cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;
III. Convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em 
multipropriedade;
IV. Penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em 
funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
V. Convenções antenupciais;
VI. Contratos de penhor rural;
VII. Os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem 
prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 67/354
Tal qual ocorria com o Livro nº 4, se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro nº 5 deve 
conter também o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá indefinidamente, 
nos livros da mesma espécie. Os oficiais ainda podem adotar, para auxiliar as buscas, um 
livro-índice ou fichas em ordem alfabética. 
Segundo o art. 181, caput e parágrafo único, podem ser abertos e escriturados, 
concomitantemente, até 10 livros de Registro, no Registro de Imóveis. A exceção fica por 
conta do Livro nº 1, que não permite abertura e escrituração de mais de um livro, 
concomitantemente, nunca! 
No caso do Livro nº 2, do Registro Geral, a escrituração deve seguir o algarismo final da 
matrícula, ou seja, as matrículas de número final 1 feitas no Livro 2-1, as de final dois no Livro 2-
2 e as de final três no Livro 2-3, e assim, sucessivamente. 
Do processo de registro 
I. Noções Gerais 
Preveem os arts. 182 a 184 que deve ser colocado o número de ordem nos títulos 
apresentados ao protocolo do Registro Imobiliário, que é encerrado diariamente. 
Esse número será em razão da rigorosa sequência de sua apresentação. Deve, 
portanto, reproduzir-se, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua 
prenotação. Assim, o número de ordem 248 de 17/02/2009 precede o número de 
ordem 250 de 18/02/2009, mas este é precedido pelo número de ordem 249, de 
18/02/2009.
Após o protocolo do título, procede-se ao registro, se estiver em ordem, ou se emite a 
nota devolutiva, sen não. Em que prazo deve ser feito o registro ou devolução? Pela 
previsão explícita do art. 188, dentro do prazo de 10 dias, contado da data do 
protocolo, salvo nos casos previstos em contrário.
Consoante regra do §1º do art. 188, se não houver exigência ou falta de pagamento de custas e 
emolumentos, devem ser registrados, no prazo de 5 dias:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 68/354
I - as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de 
construção e de cancelamento de garantias;
II - os documentos eletrônicos apresentados por meio do SERP; e
III - os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das 
exigências formuladas anteriormente.
E se oficial descumprir esses prazos? O §2º determinar a aplicação das penas previstas no art. 
32 da Lei 8.935/1994 (Lei dos notários e registradores), nos termos estabelecidos pela 
Corregedoria do CNJ:
Art. 32. Os notários e os oficiais de registro estão sujeitos, pelas infrações que praticarem, 
assegurado amplo direito de defesa, às seguintes penas:
I - repreensão;
II - multa;
III - suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta;
IV - perda da delegação.
No entanto, não podem ser registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos 
reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, como prevê o art. 190. Se forem apresentados 
títulos nessas condições, prevalecem, para efeito de prioridade de registro, os títulos 
prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos 
apresentados posteriormente, pelo prazo de, pelo menos, um dia útil.
Assim, se prenotados três títulos contraditórios numa mesma sexta-feira, registra-se o 
apresentado primeiro na própria sexta-feira, o segundo na segunda-feira subsequente e o 
terceiro apenas na terça-feira.
Segundo o art. 192, porém, isso não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e 
apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, 
prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Quem faz a escrituração do protocolo? Segundo o art. 185 essa tarefa incumbe tanto ao oficial 
titular como ao seu substituto legal. Pode ainda o escrevente auxiliar expressamente designado 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 69/354
pelo oficial titular ou pelo seu substituto legal fazê-lo, mediante autorização do juiz 
competente, ainda que os primeiros não estejam nem afastados nem impedidos.
E por que razão esse número de ordem é tão relevante? A resposta está cristalina no art. 
186, que estabelece que o número de ordem determina a prioridade do título, e esta a 
preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de 
um título simultaneamente.
Se o título a ser registrado é de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, 
devem ser feitosos registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem 
no Protocolo, segundo o art. 187. Se for apresentado título de uma segunda hipoteca, com 
referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará 
durante 30 dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, 
que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será 
inscrito e obterá preferência sobre aquele, prevê o art. 189.
Caso o título seja apresentado apenas em via física, deve ser digitalizado, devolvido aos 
apresentantes e mantidos exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela 
Corregedoria do CNJ (art. 194).
O art. 195 deixa claro que se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome 
do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Ou seja, se 
D aparece na Serventia com um contrato de compra e venda celebrado com C, mas no 
registro consta o nome de B, necessário é, primeiro, registrar o título de transferência 
(compra e venda, doação, partilha etc.) ocorrido entre B e C, para somente depois 
registrar-se o título de transferência de C para D.
Estando tudo certo com o título, o Titular do Serviço fará a matrícula. Essa matrícula, segundo o 
art. 196, deve ser feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 70/354
anterior que constar do próprio cartório. Isso garante a continuidade na cadeia dominial e a 
compreensão exata de como ocorreu a sucessão de eventos relativamente ao imóvel.
Para assegurar isso, inclusive, o art. 197 exige que quando o título anterior estiver registrado em 
outro cartório, o novo título seja apresentado juntamente com certidão atualizada, 
comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus.
Suponha que você compareça ao Registro de Imóveis no final do dia. O registro pretendido, 
porém, é complexo. Pode o oficial suspender sua realização e continuar no dia seguinte? Para 
responder à questão, basta se lembrar da questão da prioridade. E se no dia seguinte outrem 
chega antes de você ao cartório, com título que contradiz o seu? Seu registro será feito 
posteriormente, a despeito de você ter chegado antes, no dia anterior...
Por isso, estabelece o art. 208 que o registro começado dentro das horas fixadas não 
será interrompido, salvo motivo de força maior declarado, prorrogando-se 
expediente até ser concluído. Nesse caso, durante a prorrogação, nenhuma nova 
apresentação será admitida, lavrando-se o termo de encerramento no Protocolo. Isso 
tudo de modo a evitar conflitos registrais.
Realizado o registro, nas vias dos títulos restituídas aos apresentantes, serão declarados 
resumidamente, por carimbo, os atos praticados, pela regra expressa do art. 211. 
Pois bem, aqui finaliza-se o registro, se tudo estiver certo. 
Por fim, dois pontos. O art. 195-A, incluído pela Lei 12.424/2011 e alterado pela Lei 13.465/2017, 
estabelece a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de 
parcelamento do solo urbano implantado, ainda que não inscrito ou registrado. Trata-se de 
situação de regularização fundiária urbana. O art. 195-B, também incluído pela Lei 12.424/2011, 
foi profundamente alterado pela Lei 13.465/2017 e pela Lei 14.620/2023, que estabeleceu 
critérios de legitimação fundiária como forma de registrar a propriedade. Nesse caso, o 
processo tradicional de regularização título a título será substituído por um reconhecimento de 
aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo poder público. Para isso, 
os municípios precisam reconhecer essas ocupações como consolidadas e irreversíveis. 
Imóveis destinados a atividades profissionais ou comerciais também são beneficiados. 
II. Do procedimento de dúvida 
Já tratei do procedimento de dúvida anteriormente. Por isso, não vou repetir o que já disse, 
apenas fazendo remissão àquela aula. De toda sorte, para evitar que você tenha de retornar a 
ela, transcreverei os artigos da LRP sobre o assunto, que não são muito numerosos, mas muito 
relevantes. 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 71/354
Se a leitura dos dispositivos legais bastar para refrescar sua memória, ótimo! Se tiver alguma 
dúvida, o procedimento (com o perdão do trocadilho) é retornar àquela aula, OK? Acompanhe, 
se for o caso, os dispositivos: 
Art. 198.  Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro 
do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e 
objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:
V - o interessado possa satisfazê-la; ou
VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que 
o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.
§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte:
I - no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;
II - após certificar a prenotação e a suscitação da dúvida no título, o oficial rubricará todas as 
suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe 
cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 
15 (quinze) dias; e
IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III deste parágrafo, serão remetidos 
eletronicamente ao juízo competente as razões da dúvida e o título.
§ 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 
32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria 
Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.
Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo 
anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença.
Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o 
Ministério Público, no prazo de dez dias.
Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, 
com base nos elementos constantes dos autos.
Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o 
interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.
Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:
I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de 
translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a 
prenotação;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 72/354
II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com 
o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, 
se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.
Apesar de o art. 199 fazer remissão ao inc. III do caput do art. 198, ele foi revogado pela Lei 
14.382/2022, a Lei do SERP. A norma foi de maneira praticamente idêntica reproduzida no inc. 
III do §1º do mesmo art. 198. Ou seja, houve apenas uma mudança topológica, sem que se 
perca o sentido do art. 199. Em que pese a readequação mais técnica do art. 198 ela foi, no 
mínimo, desnecessária e feita de maneira açodada, como se vê.
Vale lembrar que a decisão que resolve a dúvida tem natureza administrativa e não impede 
o uso do processo contencioso competente, em que pese resulte de procedimento no qual 
há contraditório e intervenção do Poder Judiciário, por intermédio de sentença de juiz 
competente para tanto. É o que, inclusive, Walter Ceneviva deixa explícito em sua obra sobre 
Direito Notarial e Registral:
Dúvida define o procedimentoadministrativo, pelo qual o serventuário submete à decisão 
judicial, a pedido do interessado, a exigência apresentada por aquele e não satisfeita por este.
Atente, também, porque no procedimento de dúvida somente serão devidas custas, a ser pagas 
pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente, pela previsão do art. 207. Ou seja, se 
o titular da Serventia tiver razão, as custas são devidas; se não, nada se deve.
Segundo o art. 205, cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 
20 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por 
omissão do interessado em atender às exigências legais. Atente, porém, ao parágrafo 
único. Nos casos de procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os 
efeitos da prenotação cessarão decorridos 40 dias de seu lançamento no protocolo.
Impossibilitado o registro, depois de feita a prenotação, ou caso o apresentante desista do 
registro, a importância relativa às despesas pelos emolumentos previstos Regimentos de Custas 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 73/354
do Estado respectivo (ou do DF, se for o caso) deve ser restituída, deduzida a quantia 
correspondente às buscas e à prenotação.
O art. 206-A fixa regras de pagamento. Antecipo que essas regras se aplicam às unidades 
federativas que adotem forma de pagamento por meio de documento de arrecadação, 
estabelece o §5º. De volta ao caput, quando o título for apresentado para prenotação, o 
usuário poderá optar:
I. Por depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou
II. Por recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor 
restante, no prazo de 5 dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão 
para registro
Os efeitos da prenotação serão mantidos durante o prazo do inc. II. Nesse caso, os 
procedimentos registrais devem ser finalizados com a realização dos atos solicitados e a 
expedição da respectiva certidão, determinam os §§1º e 2º. 
Se, porém, não for feito o pagamento nesse prazo, autoriza-se a devolução do título apto 
para registro. Mais importante ainda, perdem-se os efeitos da prenotação, fixam os §§1º e 
3º, o que impacta, de maneira muitíssimo importante, por exemplo, na prioriedade registral 
imobiliária). Além disso, sou reembolsado pelo valor da prenotação, pago antecipadamente? 
Segundo o §6º, não, pois a reapresentação de título que tenha sido devolvido por falta de 
pagamento dos emolumentos depende do pagamento integral do depósito prévio; ou seja, o 
valor da prenotação serve como uma espécie de arras cartoriais. 
Os títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a 
funcionar pelo BACEN ou por entidades autorizadas pelo BACEN ou pela CVM a exercer as 
atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, 
nos termos dos arts. 22 e 28 da Lei 12.810/2013, respectivamente, podem efetuar o pagamento 
dos atos pertinentes à vista de fatura, permite o §4º. 
Lembra-se que o art. 188 fixava prazo de 10 dias para para que o oficial procedesse ao registro 
ou emitisse nota devolutiva? Pois bem, o §7º do art. 206-A afasta qualquer dúvida a respeito da 
conjugação das normas, já que o prazo previsto no caput do art. 188 (pagamento da prenotação 
antecipada e prazo de 5 dias para pagamento diferido do valor restante) não é computado 
dentro do prazo do art. 188. Ou seja, se optar por pagar parceladamente, o usuário deverá 
aguardar prazo maior. 
III. Da retificação do registro 
Se o registro ou a averbação forem omissas, imprecisas ou não exprimirem a verdade, 
deve-se fazer a retificação, segundo estabelece o art. 212. Veja que, segundo o art. 213, §8º, 
que mesmo as áreas públicas podem ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 74/354
procedimento de retificação, desde que constem do registro ou sejam logradouros 
devidamente averbados. 
A retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do 
interessado, por meio de procedimento administrativo. Esse procedimento, talqualmente o 
procedimento de dúvida, é de natureza administrativa. 
Nada impede, porém, que a parte prejudicada recorra à via judicial, conforme deixa claro o 
parágrafo único do art. 213. Não poderia ser diferente, evidentemente, em vista da previsão do 
art. 5º, inc. XXXV, da CF/1988. 
Veja que, pela via judicial, não há natureza administrativa no feito. Nesse caso, a despeito de o 
Serviço Registral se subordinar, juridicamente, ao Tribunal de Justiça do Estado no qual se 
situa, a retificação de registro de interesse manifestado pela União é de competência da 
Justiça Federal, dada a natureza jurisdicional da ação, e não administrativa, entende o STJ (CC 
11.610/RJ). 
Igualmente, caso a União impugne ação de retificação de registro imobiliário, dado seu 
interesse na causa, o procedimento deve ser deslocado à Justiça Federal, conforme a 
jurisprudência do STJ (CC 147.474/SP). Novamente, complemento, já que a impugnação de 
ratificação registral também tem natureza judicial. 
Veja, portanto, que reconhecer se a decisão tem natureza administrativa ou judicial é 
fundamental para haver ou não deslocamento da competência da Justiça Estadual para a 
Justiça Federal nos casos em que litiga a União a respeito de registro imobiliário. 
Passo agora à análise do procedimento de retificação do registro ou da averbação, previsto no 
art. 213. A retificação pode ser feita de ofício ou a requerimento da parte interessada, a 
depender das circunstâncias. 
Pode ser feita a retificação de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de 
(inc. I):
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento 
oficial;
d) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 75/354
Por outro lado, pode ser feita a retificação, apenas a requerimento do interessado, no 
caso de (inc. II):
a) inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, 
instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente 
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho 
Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Cuidado, porque conforme a previsão do art. 213, §16, nessa última retificação 
mencionada são considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que 
forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.
Uma vez atendidos os requisitos de minudenciação do imóvel (previstos no art. 225), o 
oficial averbará a retificação, conforme reza o art. 213, §1º.
Um desses requisitos é a nomeação dos confrontantes do imóvel. Se a planta não 
contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial, a 
requerimento do interessado, para se manifestar em 15 dias. Promove-se a notificação 
pessoalmente, pelo correio (com AR), por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, 
pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou 
do domicílio de quem deva recebê-la.
Prevê o §3º que não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e 
não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-
se a notificação do confrontante mediante edital, com prazo de 15 dias, publicado por 
duas vezes em jornal local de grande circulação.
Pois bem. Pode o confrontante agir de três maneiras: concordar, discordar ou 
silenciar a respeito da notificação de retificação. Se concordar, retifica-se; se silenciar, 
presume-se, nos termos do §4º, sua anuência; se impugnar, fundamentadamente, deve o 
oficial intimar o requerente e o profissionalque houver assinado a planta e o memorial a 
fim de que, no exíguo prazo de 5 dias, se manifestem sobre a impugnação.
Com a impugnação, pode o interessado agir de duas maneiras: concordar com o 
impugnante, mediante transação, ou discordar, rebatendo a impugnação. Nesse caso, 
prevê o §6º, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano 
ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de 
propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as 
vias ordinárias.
Conforme o STJ (AgInt no AREsp 1.698.166/SP), na ação de retificação de registro 
público imobiliário, a apresentação de impugnação por interessado legítimo resulta em 
objeto de retificação;
e) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada 
por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade 
de produção de outras provas.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 76/354
reconhecimento de existência de pretensão resistida. Por isso, torna-se necessário a 
remessa das partes à jurisdição contenciosa.
Necessário é fazer sempre a retificação? Não, pois caso dois ou mais confrontantes, 
por meio de escritura pública, alterem ou estabeleçam as divisas entre si, 
desnecessário é o procedimento. Se houver transferência de área, deve haver o 
recolhimento do ITBI, desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de 
parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
Em outras palavras, nada impede que seja feita uma transação entre os confrontantes, 
desde que isso respeite a legislação sobre o parcelamento do solo e desde que pagos os 
tributos incidentes. Do contrário, a retificação realizada por meio de transação direta 
entre as partes poderia violar o parcelamento do solo rural ou urbano e/ou a legislação 
tributária.
Atente porque o §10 estabelece que se entendem como confrontantes os proprietários 
e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os imóveis contíguos. Em se 
tratando de condomínio geral, será ele representado por qualquer dos condôminos; no 
caso de condomínio edilício, será ele representado, conforme o caso, pelo síndico (se já 
edificado) ou pela Comissão de Representantes (se ainda em regime de incorporação, 
nos termos da Lei 4.591/1964), fixam os incs. I e II. Ao contrário, nos termos do inc. III, 
não se incluem como confrontantes os detentores de direitos reais de garantia, 
hipotecária ou pignoratícia, ou os titulares de crédito vincendo, cuja propriedade 
imobiliária esteja vinculada, temporariamente, à operação de crédito financeiro.
Se, realizadas buscas, não for possível identificar os titulares do domínio dos imóveis 
confrontantes do imóvel retificando, deve ser colhida a anuência de eventual ocupante. 
Os interessados não identificados devem ser notificados por meio de edital eletrônico, 
publicado uma vez na internet, para se manifestarem no prazo de 15 dias úteis, com as 
implicações previstas no §4º do art. 213, determina o §17.
Na sequência, no §11, estabelecem-se as situações que independem de retificação:
I. A regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de 
Interesse Social – ZEIS, promovida por Município (ou DF), quando os lotes já estiverem 
cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 anos;
II. A adequação da descrição de imóvel rural ao georreferenciamento do INCRA (arts. 
176, §§ 3º e 4º e 225, §3º);
III. A adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de 
coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
IV. A averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento 
decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social do PMCMV (Lei 
11.977/2009);
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 77/354
 
Em qualquer caso, pode o próprio Oficial realizar diligências no imóvel para a 
constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. 
Segundo estabelece o §13, não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o 
título anterior à retificação poderá ser levado a registro se requerido pelo 
adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição, bem 
como se prorrogará a prenotação do título anterior à retificação, durante a análise da 
retificação de registro. 
Ao contrário, verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do 
memorial descritivo, respondem os requerentes e o profissional que o elaborou pelos 
prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. 
Em regra, a retificação dos registros depende do pagamento dos respectivos 
emolumentos. Porém, na dicção do §15, não são devidos custas ou emolumentos 
notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a 
cargo da Administração Pública, por razões bastante óbvias. 
Não deixando margem para dúvidas, o art. 216 claramente estabelece que o registro 
pode também ser retificado por sentença em processo contencioso. 
IV. Da declaração de nulidade (nulificação) do registro 
Em que pese o termo anulação ser usado, em regra, para ambas as invalidades que 
viciam o negócio jurídico, tanto a nulidade, quanto a anulabilidade, vou usar o termo 
nulificar para evitar que você pense, em algum momento, de que se trata de 
anulabilidade. Em outras palavras, refiro-me à nulificação (declaração de nulidade), nos 
casos de nulidade, e de anulação, nos casos de anulabilidade.
Não vou me adentar nos detalhes técnicos, mas apesar das semelhanças, a própria 
natureza das ações é diversa. A anulação de ato jurídico é ação (des)constitutiva, ao 
passo que a nulificação é ação declaratória. Consequentemente, a anulação caduca, 
enquanto a nulidade é incaducável, nas palavras de Agnelo Amorim Filho. 
Conforme o art. 214, as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, 
invalidam-no, independentemente de ação direta. Em outras palavras, desnecessário 
manejar ação judicial para tanto, podendo o próprio juiz competente, em procedimento 
administrativo, invalidar (nulificar ou declarar a nulidade) o registro. Exige-se que a prova 
seja robusta, escorada em documento escrito e, preferencialmente, dotado de fé-
pública, de modo a não haver dúvida quanto à nulidade do ato registral. 
Em que pese a discussão, parece que a nulidade apontada pelo dispositivo não é 
apenas a nulidade ínsita ao próprio registro, mas também a do título causal que lhe 
V. O registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19/12/1979, que 
esteja implantado e integrado à cidade, no âmbito do PMCMV (art. 71 da Lei 
11.977/2009).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 78/354
dá sustentáculo. Vale lembrar que isso não impede, de maneira alguma, o acesso à via 
judicial, em homenagem ao art. 5º, inc. XXXV da CF/1988, mais uma vez, dado que o 
procedimento, aqui, é de natureza administrativa, talqualmente ocorre no 
procedimento de dúvida e no procedimento de retificação. 
De qualquer forma, não se pode simplesmente invalidar o ato sem permitir que os 
interessados se manifestem, de maneira tão sumária quanto arbitrária. A nulidade 
somente será decretada depois de ouvidos os atingidos, prevê o §1º do art. 214. Ouvidos 
os interessados, o juiz decide, mas cabe Apelação ou Agravo, conforme o caso. 
Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de 
difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem 
oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. A previsão do §3º serve para que 
os interessados prossigam rumo à solução do problema o quanto antes, o mais 
rapidamente possível, dada a relevância da questão.
Nesse caso, se bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, 
salvo com autorização judicial. Permite-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus 
títulos, que ficarãoda Política Urbana
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 8/354
A opção do legislador, como falei no item anterior, foi deixar à União, basicamente, a legislação 
geral sobre as normas urbanísticas, bem como apoiar os demais entes federados na execução 
das políticas urbanas.
Essa opção se explica por duas razões: a estrutura política, derivada da descentralização 
das competências públicas, por conta da organização do Estado brasileiro em uma República 
composta por três camadas distintas de entes federados; e a dimensão continental do país.
Contrariamente a Estados Unitários, como a França, o Brasil adota o princípio federativo. Ainda 
que alvo de intensa crítica pela teoria constitucional, dados os excessivos poderes da União, 
tanto em termos legislativos quanto em termos orçamentários, a organização do Estado 
brasileiro leva em conta a participação conjunta dos diferentes entes federativos.
Além disso, ainda que fôssemos, de fato ou de direito, um Estado Unitário, seria impossível à 
União executar as políticas públicas de maneira vertical nos mais diferentes rincões brasileiros. 
As dimensões do país impedem a tomada de decisões centralizadas na execução das políticas 
urbanas.
Cabe ao Município (que engloba o DF, nesse caso), o mais local dos entes federados, executar 
as políticas urbanas no detalhe, na minúcia. Conhecem os Municípios suas próprias 
possiblidades, necessidades, dificuldades e virtudes.
Não será um burocrata da União, num dos prédios dos Ministérios ao longo do Eixo 
Monumental brasiliense, a saber quais são essas necessidades e possibilidades em cada 
realidade social dos milhares de Municípios Brasil afora; isso é impossível. Mas são as próprias 
pessoas envolvidas nessas decisões que terão condições de fazê-lo. Daí o acerto dessa escolha 
política.
No entanto, de modo a compatibilizar o desenvolvimento nacional, o ECid traz uma série 
de instrumentos padronizados para a execução das políticas urbanas. Vale mencionar 
que o art. 4º não traz um rol taxativo, ou seja, nada impede que os Municípios criem 
outros instrumentos de política urbana que creiam ser mais adequados à suas 
próprias realidades sociais. Obviamente, deve haver uma compatibilização desses 
instrumentos com as demais normas jurídicas, tanto no plano legislativo local, quanto 
estadual e federal. Ou seja, um Município não pode simplesmente criar um instrumento 
que expropria a propriedade privada sem indenização e um devido processo legal, por 
exemplo.
Para os fins do ECid, serão utilizados, entre outros, sete instrumentos específicos:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 9/354
1. Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento 
econômico e social
2. Planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões
3. Planejamento municipal
4. Institutos tributários e financeiros
5. Institutos jurídicos e políticos
6. Estudo prévio de impacto ambiental – EIA
7. Estudo prévio de impacto de vizinhança – EIV
Para o planejamento municipal, são vários os instrumentos trazidos pelo ECid:
Já os institutos tributários e financeiros são três:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 10/354
Política Agrícola e Reforma Agrária
[1]
Lei da política agrícola
I. Princípios e objetivos
O art. 1° estabelece que a LPA fixa os fundamentos, define os objetivos e as 
competências institucionais, prevê os recursos e estabelece as ações e instrumentos 
da política agrícola, relativamente às atividades agropecuárias, agroindustriais e de 
planejamento das atividades pesqueira e florestal. Entende-se por atividade agrícola a 
produção, o processamento e a comercialização dos produtos, subprodutos e derivados, 
serviços e insumos agrícolas, pecuários, pesqueiros e florestais, para efeitos da LPA.
Quais são os pressupostos da política agrícola? O art. 2º fixa-os detalhadamente:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 11/354
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Por outro lado, estabelece o art. 3°, ainda mais detalhadamente, os objetivos da política 
agrícola:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 12/354
Já o art. 4° estabelece que as ações e instrumentos de política agrícola referem-se a:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 13/354
Marco Civil da Internet
Os instrumentos de política agrícola devem se orientar pelos planos plurianuais. De 
modo a instrumentalizar a política agrícola, o art. 5° da LPA instituiu o Conselho 
Nacional de Política Agrícola – CNPA, vinculado ao Ministério da Agricultura e 
Reforma Agrária – MARA (atualmente, Ministério da Agricultura, Pecuária e 
Abastecimento – MAPA). Desativado em 1992, foi recriado em 2003. São suas 
atribuições:
A Lei 8.174/1991 dispõe sobre princípios de política agrícola, estabelece em detalhe 
atribuições do CNPA, tributação compensatória de produtos agrícolas, amparo ao 
pequeno produtor e regras de fixação e liberação dos estoques públicos. Essa lei ainda 
possui dois regulamentos estabelecidos por Decreto.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 14/354
Disposições gerais
O MCI estabelece princípios, garantias, direitos e deveres para o uso da internet no Brasil 
e determina as diretrizes para atuação do Poder Público (União, Estados, Distrito Federal e 
Municípios) em relação à matéria, deixa claro já o art. 1º. A disciplina do uso da internet no 
Brasil tem como fundamentos, prevê expressamente o art. 2º:
Que princípios irão iluminar a legislação para o cumprimento desses fundamentos? 
Segundo o art. 3º, a disciplina do uso da internet no Brasil tem os seguintes princípios:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 15/354
Ressalte-se, ainda, que o parágrafo único desse artigo expressamente afiança que os 
princípios expressos no MCI não excluem outros previstos no ordenamento jurídico 
pátrio relacionados à matéria ou nos tratados internacionais em que o Brasil seja 
parte. Ainda no campo das diretrizes, o art. 4º deixa claro que a disciplina do uso da 
internet no Brasil tem por objetivo a promoção de:
O MCI encerra a parte das disposições gerais com uma série de conceitos que serão aplicados 
ao longo do desenvolvimento da do texto legal. De acordo com o art. 5º, para os efeitos da 
Lei, considera-se:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 16/354
Por fim, o art. 6º do MCI traz um critério interpretativo um tanto incomum quando da 
análise da legislação pertinente: a natureza da internet, seus usos e costumes particulares 
e sua importância para a promoção do desenvolvimento humano, econômico, social e 
cultural. Assim, para além dos fundamentos, princípios e objetivos previstos, o intérprete deve 
levar em conta os elementos supramencionados.
Direitos e garantias do usuário
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especialcom o prazo prorrogado até a solução do bloqueio (impedimento do início 
da fluência do prazo legal). 
Por fim, atente porque a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já 
tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel, estabelece o §5º. Nesses casos, a 
única solução que resta é a via judicial. 
Facilitando um pouco, o art. 215 estabelece, sem deixar margem a dúvidas, que são nulos os 
registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo 
se a apresentação tiver sido feita anteriormente. 
Por fim, novamente para aclarar, o art. 216 prevê que o registro pode também ser tornado 
nulo por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação 
ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. 
V. Da usucapião extrajudicial 
Inovação trazida pelo CPC/2015 é a possibilidade de se adquirir a propriedade urbana ou 
rural por usucapião que dispensa a intervenção judicial. Trata-se de anômala situação de 
ausência de contencioso, na qual aquele que perde a propriedade usucapida e aquele que 
passa a ostentar o título de propriedade o fazem de maneira amigável, sem intervenção direta 
do Poder Judiciário, mas por meio de seus agentes delegados. 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 79/354
Prevista no art. 216-A, a usucapião extrajudicial é procedimento administrativo. Apesar 
de ser procedimento administrativo, a usucapião extrajudicial não veda que se 
recorra à via judicial, do mesmo modo que os procedimentos de dúvida, retificação e 
anulação.
O pedido administrativo de reconhecimento extrajudicial de usucapião é processado 
diretamente perante o cartório do Registro de Imóveis da Comarca em que estiver situado o 
imóvel usucapiendo. Atente-se porque, a despeito de ser procedimento administrativo, deve 
o interessado estar representado por advogado, exatamente do mesmo modo como ocorre 
no divórcio extrajudicial (art. 733 do CPC/2015, mas instituído pela Lei 11.441/2007) e no 
inventário extrajudicial (art. 610 do CPC/2015, também instituído pela mesma Lei)
Como se faz o pedido de usucapião extrajudicial? Deve o interessado formular pedido, 
acompanhado dos seguintes documentos:
Quanto a esse último requisito, o §15 permite que no caso de ausência ou insuficiência, a 
posse e os demais dados necessários podem ser comprovados em procedimento de 
justificação administrativa perante a serventia extrajudicial. Nesse caso, deve-se obedecer, 
no que couber, às regras dos arts. 381, §5º, 382 e 383 do CPC (que trata da produção 
antecipada de provas).
Diferentemente do prazo comum de 30 dias que o oficial tem para registrar o ato, contados da 
prenotação, no pedido de usucapião extrajudicial, autuado pelo registrador, prorroga-se o 
I. Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus 
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do 
CPC (que dispõe sobre a Ata Notarial);
II. Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de 
ART no respectivo Conselho, e pelos titulares registrados ou averbados na matrícula do 
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III. Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do 
requerente;
IV. Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a 
natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem 
sobre o imóvel.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 80/354
prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido, segundo o §1º do art. 216-A.
Se a planta não contiver a assinatura de quaisquer dos titulares de direitos registrados ou 
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esses 
serão notificados pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio (com AR), para 
manifestar seu consentimento expresso em 15 dias.
Concordando, dá-se continuidade ao procedimento; discordando, o oficial remete os 
autos ao Juízo; silenciando, interpreta-se a ausência de manifestação como 
concordância. O §2º estabelece, na redação dada pela Lei 13.465/2017, que o 
silêncio se interpreta como CONCORDÂNCIA!
Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não 
sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua 
notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande 
circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretado-se o silêncio do notificando 
como concordância. O órgão jurisdicional correcional pode, a partir de Regulamento, 
substituir a publicação jornalística pela publicação do edital em meio eletrônico.
Na sequência, conforme previsão do §3º, o oficial deve dar ciência à União, ao Estado, ao 
Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e 
documentos, ou pelo correio (com AR), para que se manifestem, em 15 dias, sobre o pedido.
Igualmente, deve ele promover a publicação de Edital em jornal de grande circulação, onde 
houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 
15 dias.
Se houver alguma dúvida, prevê o §5º que podem ser solicitadas ou realizadas diligências 
pelo oficial. Igualmente, em qualquer caso, pode o interessado suscitar o procedimento de 
dúvida, nos termos já vistos.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 81/354
Lei do Parcelamento do Solo Urbano
Noções gerais
[16]
Você verá a análise da Lei 6.766/1979, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, que chamarei de 
LPS. A LPS trata, em verdade, de dois temas distintos, mas que têm ampla conexão: o 
Loteamento e o Desmembramento. 
Com a população crescendo, há um adensamento das áreas urbanas e as edificações avançam 
sobre áreas rurais nas franjas das cidades, sobre grandes áreas urbanas subaproveitadas e 
mesmo sobre áreas menores em regiões de grande valorização imobiliária. Para tanto, é 
necessário lotear ou desmembrar áreas para edificações, daí a relevância da LPS.
Dois certames das Carreiras Jurídicas cobram muito frequentemente a aplicação da LPS: 
Promotor de Justiça e Procurador do Município. A VUNESP, inclusive, é uma banca que tem 
especial predileção pelos temas da LPS. Nada obstante, essa lei especial aumentou bastante 
sua incidência também nas demais provas das Carreiras Jurídicas (salvo a Defensoria Pública, 
que não habitualmente cobra) e nas demais bancas, como o CESPE e a FCC.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Inicialmente, há de se verificar que a Lei 6.766/1979 – LPS trata das normas gerais sobre o 
tema, que, segundo o art. 1º, podem ser complementadas pelos Estados, DF e Municípios.
  O parcelamento regular é aquele realizado em conformidade com as normas 
próprias da LPS e a das normas dos Estados e Municípios (ou do Distrito Federal), 
relativamente à sua aprovação e implantação. O parcelamento irregular será aquele 
que passou pelo rito de aprovação, conforme veremos adiante, mas não foi executado 
ou implantado conforme sua aprovação.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 82/354
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Já o parcelamento clandestino é aquele que sequer foi submetido à aprovação dos órgãos 
próprios. Ou seja, o proprietário do terreno objeto do parcelamento fez a divisão da área 
sem que o Poder Público tivesse conhecimento da secessão em lotes. Materialmente 
falando, pode ser que o parcelamento seja adequado, executado ou implantado conforme a 
norma legal, apesar de, na prática, geralmente não o ser.
Portanto, o parcelamento irregular é aprovado, mas implantado em desacordo 
(materialmente irregular), ao passo que o parcelamento clandestino não é nem mesmo 
aprovado (formalmente irregular).
Nos casos de parcelamento clandestino, enquanto não se promover, por meio de ação 
própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, a pessoa 
indicada no registro público continua a ser havida como proprietária do imóvel, segundo o 
STJ (REsp 990.507/DF).
O parcelamento do solo urbano pode ser feito por loteamento ou desmembramento. No que 
reside a diferença entre ambos? Segundo o art. 2º, §1º, considera-se loteamento a subdivisão 
de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de 
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Já o desmembramento, nos termos do §2º, é a subdivisão da gleba de terras em lotes 
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 83/354
implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, 
modificação ou ampliação dos já existentes.
Ou seja, no loteamento teremos uma área de terras (gleba) que é parcelada em 
áreas menores (lotes) com novo arruamento, ao passo que no desmembramento não 
há novo arruamento.
Resta ainda mais uma diferença entre o loteamento e o desmembramento, referente ao 
direito registral. Ao passo que o loteamento deve ser registrado, o desmembramento deve 
ser apenas averbado, salienta Rizzardo, dada a interpretação a ser feita do art. 167, inc. I, item 
19, c/c art. 167, inc. II, item 4, respectivamente, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos – 
LRP.
Prevê o §8º que o loteamento pode ter acesso controlado. Esse controle de acesso deve ser 
regulamentado por ato do poder público local, sendo vedado o impedimento de acesso a 
pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou 
cadastrados. Assim, ao lado do loteamento tradicional e do loteamento condominial, pode 
haver um loteamento de acesso controlado.
A LPS chega a conceituar o lote. No §4º estabelece-se que lote é o terreno servido de 
infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos mínimos 
definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal para a zona em que se situe. O tamanho 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 84/354
mínimo, portanto, é variável, dependendo do Município e mesmo de cada bairro/
área/setor de cada Município. 
Além disso, o lote em si pode ser constituído sob a forma de imóvel autônomo 
(loteamento tradicional), como é o comum, ou de unidade imobiliária integrante de 
condomínio de lotes (loteamento condominial), como ocorre naqueles “condomínios 
internos de sobrados”, por exemplo (§7º).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Por fim, ainda quanto aos conceitos, o art. 2º-A, inserido pela Lei 14.118/2021, prevê que se 
considera empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela 
implantação do parcelamento. Quem será esse responsável? Segundo a norma, além 
daqueles indicados em regulamento próprio, pode ser:
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
De acordo com o art. 2º, §º, a infraestrutura básica dos terrenos é constituída pelos 
equipamentos urbanos de:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 85/354
Atente, porém, porque se exige menos infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas 
Zonas Habitacionais de Interesse Social – ZHIS, definidas por lei. Nas ZHIS se exige:
Não é necessário implantar iluminação pública, esgotamento sanitário (mas apenas 
soluções para tanto) ou energia elétrica pública, ou seja, criar possibilidade de uso de 
fossa séptica individual e energia elétrica doméstica já é suficiente.
E quem custeia essa infraestrutura? O STJ (REsp 43.735/SP, REsp 191.907/SP, REsp 
205.901/SP) já fixou o entendimento de que não é abusiva cláusula contratual que 
relega ao promitente comprador o custeio de infraestrutura no caso de contrato que 
envolva parcelamento do solo urbano.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
É possível fazer o parcelamento do solo em qualquer região? Segundo o art. 3º, não, mas 
apenas em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim 
definidas Pelo Plano diretor ou aprovadas por Lei Municipal. 
Verificada que a zona é urbana ou de expansão, pode-se fazer o parcelamento irrestritamente? 
Também não, já que a LPS limita o parcelamento a determinadas áreas específicas. Não se 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 86/354
Questão 2022 | 4000814600
(CESPE / PGM-Belo Horizonte-MG - 2017) Chamado para analisar projetos de
parcelamento de solo urbano em áreas impróprias, determinado procurador municipal
veri�cou hipótese de proibição absoluta.
Com base nas disposições da Lei n.º 6.766/1979, é correto a�rmar tratar-se, na situação,
de parcelamento do solo em terrenos
A) onde as condições geológicas não aconselham a edi�cação.
B) alagadiços e sujeitos a inundações.
C) aterrados com material nocivo à saúde pública.
D) com declividade igual ou superior a 30%.
Solução
Gabarito: A) onde as condições geológicas não aconselham a edi�cação.
A alternativa A está correta, conforme o art. 3º, parágrafo único, inc. IV: “Não será
permitido o parcelamento do solo em terrenos onde as condições geológicas não
aconselham a edi�cação”. Não há exceção, sendo a proibição absoluta, portanto.
permite o parcelamento do solo em terrenos (art. 3º, parágrafo único):
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 87/354
A alternativa B está incorreta, art. 3º, parágrafo único, inc. I: “Não será permitido o
parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas
as providências para assegurar o escoamento das águas”. Essa, portanto, é proibição
relativa, que pode ser revista, cumpridas as exigências.
A alternativa C está incorreta, art. 3º, parágrafo único, inc. II: “Não será permitido o
parcelamento do solo em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados”. Essa, portanto, é proibição
relativa, que pode ser revista, cumpridas as exigências.
A alternativa D está incorreta, art. 3º, parágrafo único, inc. III: “Não será permitido o
parcelamento do solo em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências especí�cas das autoridades competentes”. Essa,
portanto, é proibição relativa, que pode ser revista, cumpridas as exigências.
Loteamento
A LPS, para além daqueles critérios presentes no art. 3º, parágrafo único, aplicáveis ao 
parcelamento em geral, seja ele feito por meio de loteamento, seja ele feito por meio de 
desmembramento, ainda exige outros requisitos para o loteamento, especificamente. 
Segundo o art. 4º, os loteamentos devem atender aos seguintes requisitos mínimos (que 
podem ser ampliados pelo Estados, DF e Municípios, como eu disse no início da aula):
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial88/354
Mas não só. A municipalidade pode – e deve – exigir áreas para a implantação de 
equipamentos públicos comunitários, destinado à educação (creches, escolas, 
bibliotecas e universidades), à cultura (teatros e cinemas), à saúde (postos de saúde, 
hospitais, asilos), lazer (parques, praças e academias ao ar livre) e similares.
  Além disso, como nas demais áreas da cidade, o Poder Público competente pode exigir, em 
cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos, 
para abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas 
pluviais, rede telefônica e gás canalizado. 
Se necessário for, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito 
do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a 
segurança da população e a proteção do meio ambiente (§3º). No caso de lotes integrantes 
de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais 
sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 89/354
paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de 
muros (§4º).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Imagine que o imóvel urbano está parcialmente situado numa Área de Proteção Permanente – 
APP ou tem uma parcela sobre a qual há impedimento à construção – área non aedificandi. 
Deve pagar IPTU sobre toda a área ou apenas sobre a parcela sobre a qual não há restrição à 
edificação?
Segundo o STJ (AgRg no REsp 1.469.057/AC), não se afasta a incidência do IPTU sobre as 
APPs ou áreas non aedificandi que atingem parte de imóvel urbano. A razão? O fato gerador 
da exação permanece íntegro, qual seja, a propriedade localizada na zona urbana do município.
A legislação municipal deve definir, para cada zona em que se divida o território do Município, 
os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que 
incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de 
aproveitamento. Não há mais, na lei, um percentual mínimo a respeito.
Quanto ao tamanho dos lotes, fixado na LPS com o mínimo de 125m2, é necessário atentar 
para um detalhe. Mesmo em sendo a área inferior à área prevista na legislação parcelar 
urbana, é cabível ação de usucapião do possuidor. Isso porque não prevê a legislação 
constitucional requisito de piso, mas apenas de teto de metragem, para a aquisição da 
propriedade de maneira originária pela passagem do tempo.
Assim, é irrelevante para a ação de usucapião o tamanho da área usucapida (em termos 
mínimos), não podendo o Município se obstar a ela e nem o Oficial do Registro se negar a 
efetivar a medida, já decidiu o STF (RE 422.349). A razão é óbvia, eis que se a CF/1988 não 
exigiu requisito de metragem mínima, há completa inversão de valores ao se obstar a 
usucapião com fundamento em norma infraconstitucional.
Do contrário, haveria, nesse caso, uma releitura da Constituição à luz da Lei infraconstitucional, 
o que é completo absurdo. Por isso, a Corte fixou a tese de que preenchidos os requisitos do 
art. 183 da CF/1988, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser 
obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva 
área em que situado o imóvel (dimensão do lote).
De volta à LPS, ela tem duas fases; a primeira, a Fase Preliminar, e a segunda, a Fase do 
Projeto Definitivo. A primeira fase ocorre quando o interessado busca as diretrizes para 
elaborar seu projeto. A segunda ocorre quando, com base nessas diretrizes, o interessado 
formula o pedido perante a Administração Pública, colacionando os documentos necessários.
Começo com a Fase Preliminar. Prevê o art. 6º que antes da elaboração do projeto, o 
interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal que defina as diretrizes para o uso do solo, 
traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para 
equipamento urbano e comunitário. Para tanto, deve o loteador apresentar um requerimento 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 90/354
próprio e a planta do imóvel contendo, pelo menos:
Posteriormente, a Prefeitura Municipal (ou o DF) indicará, nas plantas apresentadas junto 
com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal, 
as informações necessárias para o loteador realizar o loteamento. Essas diretrizes 
vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos, prevê o parágrafo único do art. 7º. 
Atente, porém, que o art. 8o dispensa essas diretrizes para os Municípios com menos 
de 50 mil habitantes e aqueles cujo Plano Diretor contiver diretrizes de urbanização 
para a zona em que se situe o parcelamento.
Feito isso tudo (ou dispensado, conforme a exceção do art. 8º), o projeto será apresentado à 
Prefeitura Municipal (ou ao DF), acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, de 
certidão negativa de tributos municipais e do instrumento de garantia. Trata-se da segunda 
etapa, a Fase do Projeto Definitivo.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 91/354
Desmembramento
O projeto será acompanhado dos desenhos técnicos (croquis), que conterão variadas 
informações, como (art. 9º, §1º): subdivisão das quadras em lotes, com dimensões e 
numeração; sistema de vias de circulação e praças; e indicação em planta do 
escoamento das águas pluviais. 
Já o memorial descritivo deve conter, obrigatoriamente, pelo menos (art. 9º, §2º): 
descrição do loteamento, com características e fixação das zonas de uso 
predominante; condições urbanísticas e as limitações que incidem sobre os lotes e 
suas construções; indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do 
município; e enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços 
públicos ou de utilidade pública.
E se for constatado, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada não tem mais 
correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação? 
Nesse caso, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente 
quanto as aprovações consequentes.
E quem tem competência para julgar recurso em impugnação de registro de loteamento 
urbano? Cuidado! Primeiro, lembre-se de que o pedido de registro de loteamento urbano, 
iniciado perante o Oficial de Registros Públicos, tem caráter eminentemente administrativo. A 
natureza jurídica do pedido não se transmuda pelo fato de a impugnação intentada por 
terceiros ser decidida no âmbito do Judiciário.
Isso porque o juiz, ao fazê-lo, não exerce, a toda evidência, atividade típica jurisdicional. Trata-
se de decisão – repito, novamente – de caráter eminentemente administrativo. Se é 
administrativa, o recurso administrativo não vai para o Tribunal respectivo, eis que o Tribunal 
aprecia em grau recursal decisão de natureza jurisdicional. O órgão competente é a 
Corregedoria do Tribunal de Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura.
Trata-se da mesma lógica aplicável às questões que envolvem os registros públicos em geral. 
Incumbe ao Poder Judiciário, de modo atípico, exercer função correcional e regulatória sobre 
a atividade registral e notarial, a ser exercida, nos termos da Lei de Organização Judiciária e 
Regimento Interno de cada Estado, pelo Juiz Corregedor, Corregedorias dos Tribunais e 
Conselho Superior da Magistratura.
Por isso, a via recursal deve, igualmente, observar os comandos legais pertinentes ao correlato 
procedimento administrativo. Assim, cabe recurso administrativo, e não apelação, da 
decisão que julga a impugnação ao registro de loteamento, entende o STJ (REsp 1.370.524-
DF).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 92/354
Aprovação do Projeto
Novamente, a LPS, para além daqueles critérios presentes no art. 3º, parágrafo único, 
aplicáveis ao parcelamento em geral,seja ele feito por meio de loteamento, seja ele feito por 
meio de desmembramento, ainda exige outros requisitos para o desmembramento, 
especificamente.
Segundo o art. 10, para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará 
requerimento à Prefeitura ou ao DF, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba 
e de planta do imóvel a ser desmembrado, contendo a indicação de:
Mas por que os requisitos do desmembramento são mais simples que os do loteamento? 
Primeiro, em vista do menor impacto causado na cidade. Segundo, porque, de resto, no 
que couber, aplicam-se as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que 
se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos, 
segundo prevê o art. 11 da LPS.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Por fim, o parágrafo único estabelece que a municipalidade deve fixar os requisitos exigíveis 
para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da 
área pública tenha sido inferior à mínima prevista no §1º do art. 4º da Lei.
Ademais, tanto no loteamento quanto no desmembramento, mais exigências podem ser 
feitas, desde que haja previsão legal autorizativa. Os requisitos da LPS são mínimos, e não 
exaustivos. Pode, inclusive, haver exigências tanto do Município quanto do Estado, já que a 
competência para legislar acerca da urbanização é concorrente, como já assentou o STJ (RMS 
8693-OR/1999).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 93/354
Realizado o projeto, seja para o loteamento, seja para o desmembramento, é necessário que o 
Poder Público o aprove, para que sua implementação comece. Prevê o art. 12, de maneira um 
tanto óbvia, que o projeto deve ser aprovado pela Municipalidade, que também deve fixar as 
diretrizes aludidas anteriormente especialmente quanto aos loteamentos.
A exceção fica por conta dos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com 
áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto (CNMAS), inundações 
bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, cuja aprovação do parcelamento 
(loteamento ou desmembramento) fica vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da 
carta geotécnica de aptidão à urbanização.
Esse cadastro, conforme o art. 6º, inc. VI da Lei 12.608/2012, a lei que cria a Política Nacional 
de Proteção e Defesa Civil – PNPDEC, compete à União criar e manter. Essa lei inseriu o art. 
3º-A à Lei 12.340/2010, a Lei que trata das transferências da União aos demais entes federados 
para a execução de ações de prevenção em áreas de risco de desastres e de resposta e de 
recuperação em áreas atingidas por desastres.
Depois de insistentes tentativas de variados MPEs e do MPF, o cadastro foi criado. O Decreto 
10.692/2021 institui o Cadastro Nacional de Municípios com Áreas Suscetíveis à Ocorrência de 
Deslizamentos de Grande Impacto, Inundações Bruscas ou Processos Geológicos ou 
Hidrológicos Correlatos (se você prefere a sigla completa, o CNMASODGIIBPGHC).
Segundo a Lei 12.340/2010, com a criação do Cadastro, a aplicação da LPS se torna mais 
complexa, exigindo, por exemplo, que o loteador observe se sua área não se enquadra numa 
das áreas de risco, que podem impedir a edificação no terreno. Veja as disposições a respeito:
Art. 3º-A. O Governo Federal instituirá cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à 
ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos 
ou hidrológicos correlatos, conforme regulamento.
§ 1º A inscrição no cadastro previsto no caput dar-se-á por iniciativa do Município ou mediante 
indicação dos demais entes federados, observados os critérios e procedimentos previstos em 
regulamento.
§ 2º Os Municípios incluídos no cadastro deverão:
  I - elaborar mapeamento contendo as áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de 
grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos;
II - elaborar Plano de Contingência de Proteção e Defesa Civil e instituir órgãos municipais de 
defesa civil, de acordo com os procedimentos estabelecidos pelo órgão central do Sistema 
Nacional de Proteção e Defesa Civil – SINPDEC;
III - elaborar plano de implantação de obras e serviços para a redução de riscos de desastre; 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 94/354
IV - criar mecanismos de controle e fiscalização para evitar a edificação em áreas suscetíveis à 
ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos 
ou hidrológicos correlatos;
V - elaborar carta geotécnica de aptidão à urbanização, estabelecendo diretrizes urbanísticas 
voltadas para a segurança dos novos parcelamentos do solo e para o aproveitamento de 
agregados para a construção civil.
  § 3º A União e os Estados, no âmbito  de suas competências, apoiarão os Municípios na 
efetivação das medidas previstas no § 2o.
§ 4º Sem prejuízo das ações de monitoramento desenvolvidas pelos Estados e Municípios, o 
Governo Federal publicará, periodicamente, informações sobre a evolução das ocupações em 
áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou 
processos geológicos ou hidrológicos correlatos nos Municípios constantes do cadastro. 
§ 5º As informações de que trata o § 4o serão encaminhadas, para conhecimento e 
providências, aos Poderes Executivo e Legislativo dos respectivos Estados e Municípios e ao 
Ministério Público.
§ 6º O Plano de Contingência de Proteção e Defesa Civil será elaborado no prazo de 1 (um) 
ano, sendo submetido a avaliação e prestação de contas anual, por meio de audiência pública, 
com ampla divulgação.
§ 7º São elementos a serem considerados no Plano de Contingência de Proteção e Defesa 
Civil, a ser elaborado pelo Município:
I - indicação das responsabilidades de cada órgão na gestão de desastres, especialmente 
quanto às ações de preparação, resposta e recuperação;
II - definição dos sistemas de alerta a desastres, em articulação com o sistema de 
monitoramento, com especial atenção dos radioamadores;
III - organização dos exercícios simulados, a serem realizados com a participação da população;
IV - organização do sistema de atendimento emergencial à população, incluindo-se a 
localização das rotas de deslocamento e dos pontos seguros no momento do desastre, bem 
como dos pontos de abrigo após a ocorrência de desastre;
V - definição das ações de atendimento médico-hospitalar e psicológico aos atingidos por 
desastre;
VI - cadastramento das equipes técnicas e de voluntários para atuarem em circunstâncias de 
desastres;
VII - localização dos centros de recebimento e organização da estratégia de distribuição de 
doações e suprimentos.
Art. 3º-B. Verificada a existência de ocupações em áreas suscetíveis à ocorrência de 
deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 95/354
hidrológicos correlatos, o município adotará as providências para redução do risco, dentre as 
quais, a execução de plano de contingência e de obras de segurança e, quando necessário, a 
remoção de edificações e o reassentamento dos ocupantes em local seguro.
§ 1º A efetivação da remoção somente se dará mediante a prévia observância dos seguintes 
procedimentos:
I - realização de vistoria no local e elaboração de laudo técnico que demonstre os riscos da 
ocupação para a integridade física dos ocupantes ou de terceiros;
II - notificação da remoção aos ocupantes acompanhada de cópia do laudo técnico e, quando 
for o caso, de informações sobre as alternativas oferecidas pelo poder público para assegurar 
seu direito à moradia.
§ 2º Na hipótese de remoção de edificações, deverão ser adotadas medidas que impeçam a 
reocupação da área.
§ 3º Aqueles que tiverem suas moradias removidas deverão ser abrigados, quando necessário, 
e cadastrados pelo Município para garantia de atendimento habitacionalem caráter definitivo, 
de acordo com os critérios dos programas públicos de habitação de interesse social.
Igualmente, para evitar maiores problemas, é proibida a aprovação de projeto de 
loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis no 
Plano Diretor ou em legislação dele derivada. Superadas essas questões, o projeto, 
quando aprovado, deve ser executado no prazo constante do cronograma de execução, 
sob pena de caducidade da aprovação.
Excepcionalmente, o Estado irá disciplinar a aprovação, pelos Municípios, de loteamentos e 
desmembramentos em determinadas situações. Segundo o art. 13, necessita-se da aprovação 
estadual quando o loteamento:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 96/354
Atente porque a última situação só se aplica aos loteamentos em áreas urbanas, sendo 
inaplicável aos meros desmembramentos da gleba em lotes. Ou seja, é irrelevante o 
tamanho da área a ser desmembrada, não se exigindo autorização do Estado.
No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de 
região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à 
autoridade metropolitana. E como se definem as Áreas de Interesse Especial 
supramencionadas? Pela previsão do art. 14, compete aos Estados defini-las, por decreto.
E quem e como se definem as normas para esses projetos, seja de loteamento, seja de 
desmembramento? Pela previsão do art. 15, compete aos Estados, por decreto, prevê-las.
A lei municipal deve definir os prazos para que um projeto de parcelamento do solo 
apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam 
aceitas ou recusadas. E se o Poder Público ultrapassar esse tempo? Nesses casos 
tem-se o projeto por rejeitado, segundo a previsão do art. 16, §1º da LPS. Caso o 
proprietário experimente prejuízo, por conta disso, assegura-se a ele indenização por 
eventuais danos derivados da omissão.
Caso a legislação municipal seja omissa quanto a esses prazos, serão eles de 90 dias 
para a aprovação ou rejeição e de 60 dias para a aceitação ou recusa fundamentada 
das obras de urbanização. 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 97/354
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Aprovado o projeto, os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas 
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do 
projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo 
loteador. A exceção fica por conta das hipóteses de caducidade da licença ou 
desistência do loteador.
A desistência do loteador, porém, não pode ocorrer livremente, condicionando-se à 
verificação de determinados requisitos legais, como mostrarei mais adiante.
Há, portanto, evidente resposabilidade do Município e do Estado, a depender do caso, no que 
tange ao parcelamento do solo urbano. O Município é responsável por omissão quando o 
loteamento irregular se dá em área de preservação ambiental. No caso, o ente municipal é 
responsabilizado solidariamente em conjunto com o Estado e os demais responsáveis, 
como o loteador.
O Município tem o poder-dever de controlar loteamentos e parcelamentos de terra para, 
inclusive, impedir o uso ilegal do solo, sendo o exercício dessa atividade obrigatório e 
vinculado. Não há, portanto, que se falar em poder discricionário da Administração Pública, 
entende o STJ (REsp 292.846/SP).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 98/354
Registro
Em outro julgamento a respeito, o STJ (REsp 1.113.789/SP) confirmou a tese anteriormente 
sufragada pela Corte de que o Município não pode se eximir do dever de regularizar 
loteamentos irregulares, se os loteadores e responsáveis, devidamente notificados, deixam 
de proceder com as obras e melhoramentos indicados pelo ente público. O simples fato de 
o município ter multado os loteadores e embargado as obras realizadas no loteamento em nada 
muda o panorama, devendo proceder, ele próprio e às expensas do loteador, nos termos da 
responsabilidade que lhe é atribuída.
Ultrapassada a fase de aprovação do projeto de parcelamento, seja por loteamento, seja por 
desmembramento, o “parcelador” deverá submetê-lo ao registro (lato sensu) imobiliário 
dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. E se o “parcelador” perder esse 
prazo? Terá de reiniciar o calvário burocrático do zero?
Evidente que não. A solução que se impõe é que seja o pedido feito novamente à instância 
administrativa, apenas. A Administração Pública, então, reavalia o projeto, mas pode, se for o 
caso, impor novas exigências, se houver interesse público decorrente das alterações 
urbanísticas. O pedido deve vir acompanhado de uma série de documentos:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 99/354
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 100/354
Questão 2022 | 4000814601
(MPE / MPE-GO - 2016) No tocante à Lei Federal nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do
Solo), assinale a alternativa falsa: 
A)
os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos
e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não
poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento,
salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste
caso, observadas as exigências legais.
B)
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a
crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão
prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o o�cial do registro de imóveis julgar insu�ciente
a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente. 
C)
a infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas
por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, dentre outros requisitos,
Cuidado! Com a Lei 14.382/2022, o lapso temporal exigido para as certidões dos 
cartórios de protestos de títulos caiu de 10 para 5 anos. Os prazos das demais 
certidões (cíveis e penais) foram mantidas em 10 anos. Apesar de estranho, faz 
sentido, já que a prescrição das dívidas em geral, pelo art. 206, §5º, do Código Civil, 
ocorre em 5 anos.
Os três prazos citados acima serão contados a partir da data do pedido de registro 
(lato sensu) do parcelamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles 
que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto se referentes a 
crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública, não impedirá o registro do 
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão 
prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a 
comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
Atente porque a submissão da negativa do Oficial ao juiz é em caráter de procedimento 
administrativo, qual seja a dúvida, regulada pela LRP. Por isso, recurso de eventual decisão do 
juiz igualmente tem caráter administrativo (recurso administrativo), não jurisdicional (apelação). 
Inexiste aí atuação jurisdicional do magistrado.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 101/354
solução para o esgotamento sanitário e para energia elétrica pública e domiciliar. 
D)
a lei municipal de�nirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja
aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas e,
transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado
rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização para eventuais danos derivados
da omissão.
Solução
Gabarito: C)
a infraestrutura básica dos parcelamentos situadosnas zonas habitacionais
declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo,
dentre outros requisitos, solução para o esgotamento sanitário e para energia
elétrica pública e domiciliar. 
A alternativa A está correta, de acordo com o art. 17: “Os espaços livres de uso comum,
as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada
pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da
licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art.
23 desta Lei”.
A alternativa B está correta, conforme o art. 18, § 2º: “A existência de protestos, de ações
pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a
administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que
esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o O�cial do
Registro de Imóveis julgar insu�ciente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o
juiz competente”.
A alternativa C está incorreta, consoante o art. 2º, § 6o, inc. IV: “A infraestrutura básica
dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse
social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de soluções para o esgotamento sanitário e para a
energia elétrica domiciliar”.
A alternativa D está correta, na combinação do art. 16, caput (“A lei municipal de�nirá os
prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e
para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas”) com seu § 1º (“Transcorridos
os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou
as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da
omissão”).
Ademais, a declaração do cônjuge prevista na LPS não afasta a legislação civil comum. Ou 
seja, como o art. 1.647, inc. I, exige a autorização do cônjuge casado em qualquer regime de 
bens, exceto da separação absoluta de bens, para a alienação ou gravação dos bens imóveis, a 
declaração do cônjuge quanto ao consentimento do registro do loteamento não afasta a 
necessidade de este consentir para os atos de alienação ou promessa de alienação de 
lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo outro cônjuge. 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 102/354
Importante exceção à necessidade de se juntar ao pedido de registro do parcelamento o 
título de propriedade está presente no art. 18, §5º da LPS. Segundo esse dispositivo, será 
dispensado o título de propriedade quando se tratar de parcelamento popular, 
destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com 
processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde 
que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades 
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
Nesses casos, dispensa-se uma série de documentos, consequentemente. Não se exige 
nenhum dos documentos 1 a 4 e 7 (da lista acima), mantendo-se a necessidade de 
apresentação apenas dos documentos listados nos itens 5 e 6 (cópia do ato de aprovação e 
exemplar do contrato padrão de alienação). Apesar da dispensa de vários documentos, exige-se 
que o parcelamento seja instruído com cópias autenticadas da decisão que tenha concedido a 
imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação 
na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus 
atos constitutivos.
Assim, em resumo, nos casos de parcelamento destinado às classes de menor renda, em 
imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e 
imissão provisória na posse, desde que promovido pelo Poder Público, com autorização em lei 
a implantar projetos de habitação, exige-se apenas:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 103/354
Na hipótese de o loteador ser companhia aberta, as certidões - de (i) ações penais com 
respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; (ii) dos cartórios de 
protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 anos; (iii) de ações cíveis relativas 
ao loteador, pelo período de 10 anos e; (iv) de ações penais contra o loteador, pelo período de 
10 anos - podem ser substituídas por exibição das informações trimestrais e demonstrações 
financeiras anuais constantes do sítio eletrônico da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, 
fixa o § 6º. Além disso, o §7º estabelece que quando demonstrar de modo suficiente o estado 
do processo e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou 
penal poderá ser substituída por impressão do andamento do processo digital.  
Colacionados os documentos ao pedido, o Oficial encaminha comunicação à Prefeitura e 
publica, em resumo e com pequeno desenho (totalmente inútil) da localização da área, 
edital do pedido de registro em 3 dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo 
de 15 dias corridos, contados da data da última publicação.
Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de 
circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, 
se houver, ou, não havendo, em qualquer jornal da região.
Sem impugnações, o registro é feito imediatamente. Com impugnações, o Oficial intima o 
requerente e a municipalidade para se manifestar no prazo de 5 dias, sob pena de 
arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz 
competente para decisão. O juiz, então, ouve o MP em 5 dias e decide de plano ou após 
instrução sumária.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 104/354
Se forem apresentadas maiores indagações, esclarecimentos cuja solução se dará com 
prova judicial ou perícia, o caso deve ser remetido às vias ordinárias (leia-se: judicial). 
Aqui fica claro que o pedido e eventual recurso à negativa a respeito do registro do 
parcelamento têm natureza administrativa. A decisão judicial é atípica, sem natureza 
jurisdicional, mas apenas administrativa.
Em qualquer caso, registrado o loteamento, o Oficial comunicará, por certidão, o seu 
registro à Prefeitura.
Se o Oficial efetuar registro em desacordo com as exigências da LPS fica sujeito a 
multa equivalente a 10 vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na 
época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo 
das sanções penais e administrativas cabíveis.
O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio do Registro de Imóveis. 
Sempre deve ser feito o registro do loteamento com uma indicação para cada lote, a 
averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços 
livres ou a equipamentos urbanos. Lembro, novamente, que o desmembramento é 
averbado, e não registrado.
Com o avanço da zona urbana para os limites das cidades, pode ocorrer que a área a ser 
loteada acabe avançando sobre mais de uma circunscrição imobiliária. Nesses casos, 
como se faz o procedimento registral, já que cada circunscrição tem sua competência 
própria?
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 105/354
Nesses casos, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver 
localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o 
interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das 
demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o 
loteamento seja registrado em todas.
Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo 
Oficial, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos. Não se cancelam os 
registros nas demais se o motivo do indeferimento naquela não se estenderà área 
situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção 
do registro obtido. 
Apesar de o loteamento poder se estender pela área de mais de uma circunscrição, 
o art. 21, §1º da LPS veda que um lote se situe em mais de uma circunscrição 
imobiliária. 
O legislador, já antevendo os problemas que poderiam ser causados caso o loteador 
fizesse o pedido simultâneo em mais de uma circunscrição, vedou que esse expediente 
fosse utilizado. Assim, os pedidos de registro do mesmo loteamento realizados 
simultaneamente perante diferentes circunscrições são considerados nulos pela LPS.
Ao inverso, sendo necessário registrar o loteamento em mais de uma circunscrição, 
enquanto não procedidos todos os registros, considera-se o loteamento como não 
registrado para os efeitos da Lei.
Veja-se que a partir do registro do loteamento, vias, praças, espaços livres e áreas 
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do 
projeto e do memorial descritivo, passam a integrar o domínio do Município.
Se o parcelamento do solo já tiver sido implantado, mas ainda não tiver sido registrado, a 
municipalidade poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento 
elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o 
parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que 
passarão dessa forma a integrar o seu domínio.
E quando se cancela o loteamento? Segundo o art. 23, por consequência de:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 106/354
Questão 2022 | 4000814603
(VUNESP / PGM-Registro-SP - 2016) Quanto ao parcelamento do solo, assinale a
alternativa correta.
A)
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edi�cação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de
novas vias e logradouros públicos.
B)
Poderá ser permitido o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a
inundações, após tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas.
C)
Não será permitido o parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica ou
naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, mesmo após a sua
correção.
D)
O Poder Público competente não poderá exigir, no loteamento, a reserva de faixa non
aedi�candi destinada a equipamentos urbanos.
E)
Não é possível à Prefeitura e ao Estado oporem-se ao cancelamento do registro do
loteamento. 
Solução
Gabarito: B)
Poderá ser permitido o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e
sujeitos a inundações, após tomadas as providências para assegurar o
escoamento das águas.
A alternativa A está incorreta, conforme o art. 2º, § 1º: “Considera-se loteamento a
subdivisão de gleba em lotes destinados a edi�cação, com abertura de novas vias de
Mas podem a Prefeitura e o Estado se opor ao cancelamento sem motivação alguma, 
por pura discricionariedade? Não! Segundo o art. 23, §1º, a oposição só pode ocorrer se 
o cancelamento causar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano 
ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 107/354
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modi�cação ou ampliação das
vias existentes”.
A alternativa B está correta, pela literalidade do art. 3º, parágrafo único, inc. I: “Não será
permitido o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes
de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas”.
A alternativa C está incorreta, segundo o art. 3º, parágrafo único, inc. V: “Não será
permitido o parcelamento do solo em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção”.
A alternativa D está incorreta, consoante regra do art. 5º: “O Poder Público competente
poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non
aedi�candi destinada a equipamentos urbanos”.
A alternativa E está incorreta, de acordo com o art. 23, § 1º: “A Prefeitura e o Estado só
poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o
desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área
loteada ou adjacências”.
Contratos
O pedido de cancelamento deve ser público. Por isso, o Oficial deve publicar, em resumo, 
edital do pedido de cancelamento, impugnável por 30 dias contados da data da última 
publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz 
competente.
O juiz deve proceder a uma vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de 
adquirentes instalados na área loteada. Feita a vistoria, segue para homologação do pedido de 
cancelamento, ouvido o MP.
Logicamente que o cancelamento por decisão judicial não precisa desse procedimento e nem 
de publicidade específica, dado que o rito jurisdicional já terá englobado essas circunstâncias e 
exigências.
Em qualquer situação, o processo de loteamento, em todas as suas fases, e os contratos 
depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, 
independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca. A 
previsão do art. 24 da LPS, portanto, é excepcional em relação aos atos do Registro de Imóveis, 
que se pautam, em regra, pela onerosidade. 
É necessário ainda analisar os dispositivos da LPS acerca da transmissão de propriedade entre 
os particulares, especificamente quanto à venda de imóvel derivada do parcelamento do 
solo.
Realizados todos os trâmites e aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, 
o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias. Não o fazendo, 
estabelece o art. 18, há caducidade da aprovação.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 108/354
A partir da aprovação, qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento 
registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos 
pela alteração, bem como da aprovação pelo órgão competente. É igualmente 
necessário que a alteração seja averbada no Registro de Imóveis, em complemento ao 
projeto original, de acordo com o art. 28.
  O art. 26 estipula que os compromissos de compra e venda, as cessões ou 
promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento 
particular. No entanto, a lei prefixa parte do conteúdo do contrato, estabelecendo 
numerosas cláusulas obrigatórias:
Atente porque as regras previstas nesse dispositivo não são numerus clausus, consistindo 
em espécie de contrato obrigatório. São elas disposições que a LPS exige que sejam 
inseridas, mas isso não impede que as partes acordem a respeito de outras disposições 
não expressamente previstas. O STJ, inclusive, entende que transferir o ônus de 
pagamento das obras de infraestrutura ao adquirente não viola a LPS.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 109/354
Feito o contrato, uma via deve ser arquivada no registro imobiliário, após o registro e 
anotações devidas, junto com o instrumento procuratório, caso tenha alguma das partes 
assinado o pacto por procurador, nos termos do §2º.
Admite-se, ainda, segundo o §3º, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em 
que estiverem provisoriamente imitidas União, Estados, DF, Municípios e suas 
entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se 
atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública. Essa cessão 
constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de 
contratos de financiamento habitacional.
Em havendo desapropriação da área pelo Poder Público, por sentença, a referida posse se 
converte em propriedade e o compromisso de compra e venda pode, então, ser averbado 
junto ao Registro de Imóveis, na matrícula relativa ao lote (§5º). Com a quitação dos valores,as 
promessas passam a valer como justo título para o registro da propriedade do lote adquirido, 
quando acompanhados da respectiva prova de quitação (§6º).
Além das cláusulas obrigatórias previstas no art. 26, a Lei 13.786/2018 determinou a inserção de 
um quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de 
loteamento. Inclusive, esse quadro-resumo deve estar no início do contrato, de modo a 
facilitar a identificação das principais informações pelo adquirente. Segundo o art. 26-A, o 
quadro-resumo deve conter:
I. Preço total a ser pago pelo imóvel
II. O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e identificação precisa 
de seu beneficiário
III. Forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das 
parcelas
IV. Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de 
índices, período de aplicação de cada um
V. Consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de 
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do 
loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para 
devolução de valores ao adquirente
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 110/354
VI. Taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, 
seu período de incidência e sistema de amortização
VII. Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, 
do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC, em todos os contratos firmados 
em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial
VIII. Prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de 
vistoria de obras
IX. Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel
X. Número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a 
identificação do cartório de registro de imóveis competente
XI. Termo final para a execução do projeto (referido no §1º do art. 12) e data do protocolo 
do pedido de emissão do termo de vistoria de obras
Identificada a ausência de quaisquer dessas informações, concede-se prazo de 30 dias 
para aditamento do contrato e saneamento da omissão (§1º). Escoado o prazo sem que a 
omissão seja sanada, caracteriza-se justa causa para rescisão contratual por parte do 
adquirente.
A efetivação das consequências do desfazimento do contrato depende de anuência prévia e 
específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, detalha o 
a§2º. Essas cláusulas devem ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil 
compreensão, em conformidade com o que exige o art. 54, §4º, do CDC.
Segundo o art. 25, são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e 
promessas de cessão e, desde que registrados, conferem direito real oponível a 
terceiros.
O dispositivo exige, ainda, que, para tanto, o contrato deve atribuir direito à adjudicação 
compulsória ao comprador (a execução coativa). Isso ocorrerá por meio da inserção de 
cláusula que veda o exercício de direito de arrependimento ou simplesmente pela 
inexistência dessa cláusula no contrato.
No entanto, a jurisprudência atenua esse entendimento, compreendendo que essa 
cláusula viola os objetivos da lei e, portanto, deve ser desconsiderada. Assim, mesmo 
que haja cláusula de arrependimento, isso não retira do adquirente a possibilidade 
de adjudicar compulsoriamente o bem.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 111/354
No caso de compromisso de compra e venda feito sobre loteamento e a venda de 
terrenos para pagamento em prestações, não se pode estabelecer cláusula de 
arrependimento. Isso porque, segundo a construção clássica da distinção entre as arras 
penitenciais e as arras confirmatórias, o estabelecimento de cláusula de arrependimento 
impediria a adjudicação compulsória do bem pelo compromissário adquirente.
Tal previsão traria evidente lesão ao adquirente, que poderia acabar tendo de se retirar 
de um imóvel em virtude do arrependimento do vendedor, no caso de aquisição de um 
imóvel situado em um loteamento cujo pagamento estava a ser feito em prestações. É o 
entendimento do STF, na antiquíssima Sùmula 166.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
A Corte (Súmula 413) assentou também que a adjudicação compulsória, no caso de 
compromisso de compra e venda, pode ser realizada mesmo que o imóvel ainda não tenha 
sido loteado. Assim, ordena-se a abertura de matrícula própria, destacada da “matrícula mãe”, 
como ocorre nos loteamentos ou de estabelecimento de condomínio edilício.
Essa medida, na esteira da anterior, pretende proteger o adquirente. A rigor, não seria possível 
adjudicar compulsoriamente o bem, porque o bem, propriamente dito, ainda não existiria. 
Existiria apenas uma expectativa de sua existência, quando do loteamento. No entanto, o 
potencial lesivo dessa interpretação é evidentemente grande. Assim, por determinação judicial, 
o promitente-adquirente não apenas adjudicará compulsoriamente o bem, como também o 
cindirá, abrindo-se competente matrícula para registro.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Como isso ocorrerá? Primeiro, veja-se que não importa a terminologia usada, se 
compromisso de compra e venda, promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de 
lote ou qualquer outro. Se do contrato constar a manifestação da vontade das partes, a 
indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar, aplica-se o 
regime da Lei.
Pois bem, se o promitente-vendedor não cumprir a obrigação, ou seja, realizar o 
contrato definitivo que permite o registro, o credor poderá notificá-lo para outorga 
do contrato no prazo de 15 dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-
contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 112/354
Ele pode se negar a fazê-lo, porém, demonstrando que a parte que o requereu não 
comprovou haver cumprido a sua prestação, nem a ofereceu na forma devida. Nesse 
caso, em havendo impugnação, ela é processada na forma da obrigação de fazer, 
contida nos arts. 815 e ss. do CPC.
O direito real estabelecido pelos compromissos é cessível por ato inter vivos e 
transmissível por sucessão decorrente da morte do compromissário, prevê o art. 29. Os 
cessionários e sucessores são obrigados a respeitar os compromissos de compra e venda em 
todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do 
herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
Para dar segurança jurídica a essas transações, a insolvência de qualquer das partes não 
rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que 
tenham por objeto a área loteada. No caso de falência do proprietário da área loteada ou do 
titular de direito sobre ela, incumbirá ao administrador dar cumprimento aos referidos 
contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça. De uma forma ou de 
outra, os contratos mantêm-se incólumes.
De modo a simplificar essas contratações, o art. 31 permite que o contrato particular possa 
ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou 
por instrumento em separado, com subsequente registro.
Pode o adquirente ceder o contrato a terceiros, independentemente da anuência do 
loteador. No entanto, seguindo a regra obrigacional geral de cessão de crédito, a eficácia 
da cessão só ocorrerá depois da notificação do loteador, ou do registro (que goza de 
eficácia erga omnes) da cessão na matrícula do imóvel. Nesse caso, estabelece o §2º do art. 31, 
uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial do Registro deve lhe dar 
ciência, por escrito, dentro de 10 dias.
Ao promitente-comprador, inclusive, resta possível defender seu direito real contra terceirospor meio das ações possessórias. Igualmente, cabe mesmo proteger sua “sombra” de 
propriedade com a ação reivindicatória, aponta a doutrina.
Em caso de inadimplemento do adquirente, deve o loteador constituí-lo em mora. O art. 32, 
§1º, exige que a notificação seja realizada pelo oficial do Registro, para oportunizar a 
purgação da mora. Conforme o art. 49, a notificação pode ser feita pelo Oficial de Títulos e 
Documentos, que, na orientação do STJ, pode ser feita por Oficial outro que não o de 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 113/354
domicílio do devedor.
Certificado o inadimplemento e cancelada a averbação do registro, exige o art. 32-A a 
restituição dos valores pagos ao adquirente, atualizados com base no índice 
contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do 
imóvel. O que pode ser descontado dos valores pagos pelo adquirente? 
I. Valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% 
sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da 
transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador
II. Montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou 
sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato
III. Encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente
IV. Débitos de tributos sobre a propriedade, contribuições condominiais, associativas 
ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao 
lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou 
rescisão
V. Comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote
O pagamento da restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais. O §1º fixa o início após 
um prazo de carência. Quais são os prazos de carência para o pagamento das 12 parcelas 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 114/354
mensais? 
O §3º esclarece que esse procedimento não se aplica aos contratos e escrituras de compra e 
venda de lote em alienação fiduciária previstos na Lei n° 9.514/1997. Curiosamente, nos casos 
de inadimplemento ocasionada pelo adquirente, o art. 32, §2º, determina que no prazo de 60 
dias, contado da constituição em mora, fica o loteador obrigado a alienar o imóvel mediante 
leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da referida Lei 9.514/1997. Ou seja, em caso de 
inadimplemento do adquirente, a Lei 6.766/1979 não se aplica à Lei 9.514/1997, mas a Lei 
9.514/1997 se aplica à Lei 6.766/1979...
Uma vez cancelado o registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento 
de mais de 1/3 do preço, o oficial menciona tal fato no ato do cancelamento e a quantia paga. 
Aí, o vendedor deve, sob pena de não obter novo registro relativo ao mesmo lote, segundo o 
art. 35:
O art. 35, §2º prevê que no caso de não se encontrar o interessado, o oficial deve depositar 
a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no art. 840, inc. I, do 
CPC/2015, em conta com incidência de juros e correção monetária. O §3º, por sua vez, 
dispensa a comprovação prévia de restituição para efetivação de novo registro se as partes 
convencionarem de modo diverso e de forma expressa no distrato.
Ao contrário, se a mora é do credor, porque se recusa a receber as prestações ou 
impõe obstáculos ao devedor, o art. 33 prevê que o oficial o notifique para vir receber 
as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. 
Decorridos 15 dias sem manifestação, considera-se efetuado o pagamento, a menos 
que ele impugne o depósito, alegando inadimplemento do devedor. 
Em qualquer caso, havendo resolução contratual derivada do inadimplemento do 
adquirente, o art. 34 estabelece que as benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser 
indenizadas, sendo absolutamente ineficaz qualquer disposição contratual em 
contrário. De modo a evitar edificações que violem a ordem urbana, o §1º diz que não 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 115/354
Questão 2022 | 4000814604
(VUNESP / PGM-Marília -SP - 2016) Sobre a legislação federal que dispõe sobre o
parcelamento do solo, é correto a�rmar que:
A)
se considera desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edi�cação,
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modi�cação ou ampliação das vias existentes.
B)
a legislação estadual de�nirá, para cada zona em que se divida o território dos
Municípios, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do
solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coe�cientes máximos de aproveitamento.
C)
nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a
aprovação ou rejeição de um projeto de parcelamento e de sessenta dias para a
aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização executadas.
D) é possível que um mesmo lote situe-se em mais de uma circunscrição.
E)
é permitida a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou
desmembramento ainda que não registrado.
Solução
Gabarito: C)
nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias
para a aprovação ou rejeição de um projeto de parcelamento e de sessenta
dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização
executadas.
devem ser indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou 
com a lei. 
Já o art. 36 traz as hipóteses nas quais o registro do compromisso, cessão ou 
promessa de cessão poderão ser cancelados:
Obviamente, é proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou 
desmembramento não registrado, fixa o art. 37. Nesses casos, estipula o art. 38, o 
adquirente deve suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador 
para suprir a falta.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 116/354
A alternativa A está incorreta, pela literalidade do art. 2º, § 2º: “Considera-se
desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edi�cação, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modi�cação ou ampliação dos
já existentes”.
A alternativa B está incorreta, segundo o art. 4º, § 1º: “A legislação municipal de�nirá,
para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os
índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coe�cientes máximos de
aproveitamento”.
A alternativa C está correta, conforme o art. 16, § 2º: “Nos Municípios cuja legislação for
omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias
para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização”.
A alternativa D está incorreta, de acordo com o art. 21, § 1º: “Nenhum lote poderá situar-
se em mais de uma circunscrição”.
A alternativa E está incorreta, pela regra do art. 37: “É vedado vender ou prometer
vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.
Com a suspensão, o adquirente passa a depositar as prestações devidas no Registro 
de Imóveis, que por sua vez as colocará no banco, na forma do art. 840, inc. I, do 
CPC. Qualquer movimentação dessa conta, então, passa a depender de autorização 
judicial. Feito isso, podem ocorrer duas situações, segundo os §§ do art. 38:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 117/354
O art. 39 da Lei ainda prevê que será nula de pleno direito qualquer cláusula de 
resolução de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não 
estiver regularmente inscrito. Assim, veda-se que o vendedor tome medidas coercitivas 
em face dos adquirentes no caso de loteamento irregular.
O STJ já fixou entendimento (REsp 1.304.370/SP) de que descabe, por parte do 
loteador, ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote 
situadoem loteamento irregular, ante a ilicitude do objeto. Trata-se de medida que visa 
a punir o loteador irregular.
Assim, se o adquirente do terreno em loteamento irregular deixa de adimplir as parcelas 
mensais, descabe a resolução do contrato. Deve, no caso, a ação ser extinta sem 
resolução de mérito.
No caso de loteamento irregular, as parcelas vincendas devem ser depositadas 
perante o Oficial do Registro de Imóveis, como manda a LPS. Assim, não deve o 
adquirente continuar a pagar o vendedor, nem depositar judicialmente as parcelas, mas 
efetuar os depósitos mensais junto no cartório.
A medida visa a coibir loteamentos irregulares, de modo que o vendedor terá onerado 
seu patrimônio para ressarcir os cofres públicos pelos gastos que tiver com a 
regularização. Como parte desses gastos é de competência do loteador, ao fazer o 
loteamento de modo irregular, ele onera o Município, que deve ser ressarcido (REsp 
1.189.173/AC).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Além disso, ponto para o qual que você precisa atentar é a competência para julgamento das 
ações relativas à LPS. Comumente, a competência é da Justiça Estadual. No entanto, se o 
loteamento irregular se assenta em área de propriedade da União (como é comum no 
Distrito Federal), a competência para julgamento de crimes previstos pela LPS é da Justiça 
Federal, fixou o STJ (CC 35.747-DF).
Por fim, segundo o art. 36-A, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários 
de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos 
assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis 
organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o 
objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, 
visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 118/354
Disposições �nais
natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de 
administração de imóveis. Por isso, essa administração sujeita seus titulares à normatização 
e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para 
suportar a consecução dos seus objetivos.
O adquirente de condomínio irregular não pode se eximir de pagar as cotas condominiais sob a 
escusa de que ele é irregular. O adquirente do imóvel recebe os benefícios de ter sua 
propriedade em um condomínio, pelo que deve pagar as cotas.
Em regra, o que os condomínios fazem quando o condômino inadimplente não possui 
patrimônio facilmente atacável? Requerem a penhora da própria propriedade condominial. 
Mas, e há como se fazer isso num condomínio irregular, já que o condômino não é, de direito, 
proprietário da área? Segundo o STJ, é admissível a penhora dos direitos sobre fração de 
imóvel, ainda que situado em condomínio irregular, pela execução das quantias não pagas a 
título de cotas do próprio condomínio (REsp 901.906/DF).
Por se tratar de uma situação que, em regra, versa sobre áreas limítrofes entre a zona rural e a 
zona urbana, o art. 53 da LPS estabelece que todas as alterações de uso do solo rural para 
fins urbanos dependerão de prévia audiência do INCRA. Se se tratar de região metropolitana 
urbana, o respectivo órgão metropolitano também deve ser ouvido.
Igualmente, não é incomum que a expansão urbana se dê para efetivar o direito à 
moradia das pessoas de menor renda. Por isso, são considerados de interesse público 
os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa entes 
federados locais (Prefeitura ou DF), ou entidades autorizadas por lei, em especial as 
regularizações de parcelamentos e de assentamentos.
Para facilitar a inclusão da moradia, não se exige documentação que não seja a mínima 
necessária e indispensável aos registros no cartório competente nas ações e nas intervenções 
relativas às áreas de interesse público.
Em arremate, a LPS tipifica várias condutas relativas aos atos que orbitam em torno do 
parcelamento do solo. Ainda que não sejam comuns, é importante que você ao menos as 
“tenha visto”. Isso porque, vez ou outra se questiona o assunto nas provas:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 119/354
Lei do Condomínio e Incorporação Imobiliária
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições 
desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a 
interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo 
para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior 
salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos 
que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado 
no Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, 
ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele 
relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior 
salário mínimo vigente no País.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo 
anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos 
praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, 
registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou 
efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior 
salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Você verá a análise da Lei 4.591/1964, a Lei do Condomínio em Edificações e Incorporação 
Imobiliária, que passo a chamar a partir de agora de LCEI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 120/354
Condomínio em Edi�cações
A LCEI trata, em verdade, de dois temas distintos, mas que têm ampla conexão: o Condomínio 
e a Incorporação Imobiliária. É habitual que uma edificação, especialmente na zona urbana, e 
especialmente em grandes centros, locais nos quais atualmente habita boa parte da população 
brasileira, seja feita por incorporação imobiliária. Na sequência, finalizada a incorporação, 
estabelece-se propriedade em regime condominial. Ou seja, a vinculação entre uma coisa e 
outra é evidente.
Há um tipo de cargo no qual essa Lei cai com frequência enorme: Titular de Serviços de Notas 
e de Registros. As provas para provimento de cartórios exigem com habitualidade elementos 
da LCEI, dada a relevância dela para o Registro de Imóveis, pelo que você verá muitas questões 
desse cargo. 
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A noção de condomínio é vista nas aulas regulares de Direito Civil. Condomínio é sinônimo de 
multipropriedade ou copropriedade, ou seja, a situação na qual determinado bem é titularizado 
por mais de um proprietário, ao mesmo tempo.
De regra, o condomínio17/354
O MCI reconhece que o acesso à internet é essencial ao exercício da cidadania. Por isso, o 
art. 7º assegura ao usuário os seguintes direitos:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 18/354
O inc. X do art. 7º (“exclusão definitiva dos dados pessoais que tiver fornecido a 
determinada aplicação de internet, a seu requerimento, ao término da relação entre as 
partes, ressalvadas as hipóteses de guarda obrigatória de registros previstas nesta Lei”) 
passa a ter nova redação com a Lei 13.706/2018, a Lei de proteção de dados pessoais – 
LPD. A lei, de 15/08/2018, tem vacatio legis prevista no art. 65 de 18 meses. Assim, 
vigente em 16/02/2020, o inc. X do art. 7º contará com duas ressalvas.
Além das “hipóteses de guarda obrigatória de registros previstas nesta Lei”, também se 
ressaltam as “hipóteses de guarda obrigatória de registros previstas” na lei “que dispõe 
sobre a proteção de dados pessoais”. Não há alteração sensível, portanto. Os dados 
pessoais serão apagados, a requerimento do interessado, exceto nos casos de guarda 
obrigatória de dados previstos no MCI e na LPD.
A garantia do direito à privacidade e à liberdade de expressão nas comunicações é 
condição para o pleno exercício do direito de acesso à internet. Por isso, prevê o parágrafo 
único do art. 8º que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que violam essa 
garantia. De modo a verticalizar esse raciocínio, o art. 8º estabelece que são nulas as 
cláusulas contratuais que:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 19/354
Provisão de conexões e aplicativos
I. Neutralidade de rede
Talvez a parte mais importante do MCI seja exatamente a neutralidade da rede. Objeto de 
intensa crítica por parte das empresas de telecomunicações e objeto de aplauso dos 
defensores da rede livre, o art. 9º deixa claro que, pela neutralidade da rede, o responsável 
pela transmissão, comutação ou roteamento tem o dever de tratar de forma isonômica 
quaisquer pacotes de dados, sem distinção por conteúdo, origem e destino, serviço, 
terminal ou aplicação.
Fica fácil de entender o que a neutralidade da rede significa com uma analogia rodoviária. 
Imagine dois veículos na rodovia que liga São Paulo ao Rio de Janeiro, uma Ferrari e uma 
Brasília. A Ferrari corre muito mais, o que lhe permite chegar ao Rio de Janeiro muito mais 
rapidamente. A Brasília, porém, também consegue percorrer o mesmo trecho, sem restrições.
Agora, se a rodovia estiver absurdamente congestionada, provavelmente os dois carros 
chegarão ao Rio ao mesmo tempo. Se a rodovia estiver parada, ambos ficarão parados no 
mesmo lugar. Se dentro da Brasília há uma pessoa ou cinco, o congestionamento não muda a 
situação delas. Se dentro da Ferrari há um riquíssimo empresário e na Brasília um simples 
empregado, a rodovia e o tráfego são os mesmos.
Ou seja, cada pessoa pode ter um carro que corre mais ou menos, mas a estrada será a mesma 
para todos. Não há uma faixa exclusiva para determinados veículos, ou para determinadas 
pessoas, ou para carros que vêm de ou vão para um lugar específico. Isso é a neutralidade da 
rede. A rede é a rodovia e os dados são os carros.
Quando vemos a rodovia – ou a rede – do alto de um avião, não conseguimos distingui-los. 
Não sabemos de onde eles vêm nem para onde vão, nem de quem são ou para quem são. São 
pequenos pontos percorrendo uma estrada, apenas. Assim são os dados da internet. Pontos 
numa estrada.
O mesmo vale para a internet: o provedor de acesso pode ofertar velocidades de conexão 
diferentes (como habitualmente se faz com planos de empresas de telecomunicações, e, 
continuando com a analogia automobilística, as pessoas podem ter carros mais ou menos 
rápidos), mas não pode distinguir ou discriminar os dados dos diferentes usuários.
Assim, se eu uso minha conexão para jogar MMORPG, visitar sites de notícias estrangeiros, 
assistir seriados num aplicativo, conversar com a minha família que mora no exterior por 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 20/354
videoconferência, transmitir aulas de Direito pelo Youtube navegar pelo Facebook para stalkear 
a vida dos meus amigos, ouvir o podcast do Salvo Melhor Juízo, acessar minha caixa de e-
mails, responder mensagens no site do meu escritório de advocacia, enfim, fazer o que eu bem 
entender, não pode o provedor discriminar meus pacotes de dados. Mesmo que o que eu faça 
seja ilícito ou imoral, a neutralidade é plena. Cada uma dessas ações gera pacotes de dados, 
que, para o tráfego on line são todos iguais, em termos de volume de dados, mas que poderiam 
ser filtrados para “discriminar” usuários e aplicativos.
Dessa forma, um provedor de telecomunicações poderia restringir meu acesso a determinados 
sites ou aplicativos que ele julgasse economicamente ruins para ele, como um aplicativo de 
seriados que concorreria com o grupo de telecomunicações que também vende pacotes de 
televisão a cabo. Ou o grupo econômico X restringiria o acesso a domínios e aplicativos do 
grupo econômico Y, e assim por diante.
(MPT / MPT - 2017) Sobre o Marco Civil da Internet, analise as seguintes 
afirmativas:
I - A disciplina do uso da internet no Brasil tem como fundamento o respeito à liberdade 
de expressão, o reconhecimento da escala mundial da rede, os direitos humanos, o 
desenvolvimento da personalidade e o exercício da cidadania em meios digitais, a 
pluralidade e a diversidade, a abertura e a colaboração, a livre iniciativa, a livre 
concorrência e a defesa do consumidor e a finalidade social da rede.
II - A disciplina do uso da internet no Brasil tem como um de seus princípios a 
neutralidade da rede, que se trata da vedação de sua utilização ou controle para fins 
políticos ou partidários.
III - São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que violem a garantia à 
privacidade e à liberdade de expressão nas comunicações.
IV - Como meio de exercício de cidadania, não é permitida a suspensão da conexão à 
internet em virtude de débito diretamente decorrente de sua utilização.
Assinale a alternativa CORRETA:
a) Apenas as assertivas II e IV estão incorretas.
b) Apenas as assertivas I e III estão incorretas.
c) Apenas a assertiva III está correta.
d) Todas as assertivas estão corretas.
Comentários
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 21/354
O item I está correto, na literalidade do art. 2º, caput e incisos: “A disciplina do uso da 
internet no Brasil tem como fundamento o respeito à liberdade de expressão, bem 
como o reconhecimento da escala mundial da rede; os direitos humanos, o 
desenvolvimento da personalidade e o exercício da cidadania em meios digitais; a 
pluralidade e a diversidade; a abertura e a colaboração; a livre iniciativa, a livre 
concorrência e a defesa do consumidor; e a finalidade social da rede”.
O item II está incorreto, porque o art. 3º, inc. IV (“A disciplina do uso da internet no 
Brasil tem os seguintes princípios: preservação e garantia da neutralidade de rede”) se 
remete, indiretamente, ao art. 9º estabelece, em linhas gerais, o que significa a 
neutralidade da rede: “O responsável pela transmissão, comutação ou roteamento tem o 
dever de tratar de forma isonômica quaisquer pacotes de dados, sem distinção por 
conteúdo, origem e destino, serviço, terminal ou aplicação”. Ou seja, a neutralidade 
nada tem a ver com “utilização ou controle para fins políticos ou partidários”.
O item III está correto, pela conjugação do art. 8º (“A garantia do direito à privacidade e 
à liberdade de expressão nas comunicações é condição para o pleno exercício do 
direito de acesso à internet”) com seu parágrafo único (“São nulas de pleno direito as 
cláusulas contratuais que violem o disposto no caput”).
O item IV está incorreto, dada a permissão explícita do art. 7º, inc. IV: “O acesso à 
internet é essencial ao exercício da cidadania, e ao usuário são assegurados os 
seguintes direitos: não suspensão da conexão à internet, salvo por débito diretamente 
decorrente deé extraordinário em relação ao direito de propriedade, que se presume 
individual e exclusivo, dadas suas peculiares características, que incluem um certo caráter 
egoístico na fruição. Por isso, o condomínio sempre será uma titularização não ordinária da 
propriedade.
O condomínio geral, de qualquer forma, não se confunde com o condomínio edilício. Este é, 
na prática, a forma mais comum de condomínio. Igualmente, quando se pensa em 
condomínio em edificações, pensa-se no condomínio edilício voltado à zona urbana. O próprio 
art. 6º da Lei Especial deixa isso bem claro:
Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o 
condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Em outras palavras, o que o art. 6º quer dizer é que uma coisa é condomínio comum ou geral 
e outra coisa é condomínio em edificações. Nada impede, porém, que uma unidade 
habitacional, inserida num condomínio horizontal ou vertical (condomínio edilício), possa ser 
cotitularizada por mais de um proprietário (condomínio comum ou geral).
Em que pese o Código Civil, nos arts. 1.331 e ss., ter tratado do condomínio edilício, a Lei 
4.591/1964, Lei do Condomínio em Edificações e Incorporação Imobiliária – LCEI, 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 121/354
permanece em vigor naquilo que não confrontar com o CC/2002, que disciplinou a matéria.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Inclusive, antes de arrematarmos o tópico introdutório, ressalto que a LCEI regula as infrações 
a que se sujeitam os incorporadores imobiliários. Não é tema frequete, mas vale trazer, desde 
já, para que você comece a se familiarizar com o tema:
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de 
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, 
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, 
depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na 
rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito 
respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na 
forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de 
Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que 
fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de 
venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e 
direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a 
quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no 
parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda 
praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime 
de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição 
dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as 
despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de 
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos 
os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará 
investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de 
construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente, 
efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar 
o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de 
terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar 
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; 
responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad 
juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 122/354
Noções gerais
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de 
sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser 
exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que 
a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação 
por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde 
que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de 
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos 
débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades 
preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de 
mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo 
seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em 
função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional 
de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, 
estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o 
contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos 
exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em 
importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em 
favor da respectiva Municipalidade.
Extrai-se do art. 1º da LCEI o âmbito de aplicação do condomínio, qual seja, a edificação 
ou conjunto de edificações com um ou vários pavimentos, construídos sob forma 
isolada entre si, com partes exclusivas e comuns, destinados a fins residenciais ou 
não-residenciais, que podem ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente 
considerados. Cada unidade constitui propriedade autônoma, sujeita às limitações 
da Lei.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 123/354
O Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil amplia essa compreensão, prevendo que as 
normas do condomínio edilício se aplicam, no que couber, aos condomínios assemelhados, 
tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo. Assim, a 
aplicabilidade da LCEI aumenta exponencialmente, por interpretação extensiva desse 
Enunciado.
De modo a individualizar cada unidade, elas devem ser assinaladas por designação 
especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. É o que 
se vê comumente, quando se dá a cada apartamento um número (Edifício X, apto. 3205), 
uma letra (Edifício X, apto. C) ou uma indicação alfanumérica (Edifício X, apto. B-35). 
Cada uma das unidades, para além da parte que constitui propriedade exclusiva, inclui, 
como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob 
forma decimal ou ordinária (§2º).
As unidades, individual e diretamente, podem ou não ter saída à via pública. Usualmente, 
quando visualizamos um condomínio, não têm as unidades saída direta à via pública; 
antes, é necessário acessar uma passagem comum. Com ou sem saída direta, o art. 2ºestabelece que cada uma das unidades será sempre tratada como objeto de 
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, 
inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. 
Quanto à garagem, porém, há de se atentar para uma peculiaridade. Ela pode constituir uma 
unidade autônoma ou parte da propriedade da área exclusiva detida pelo proprietário. No 
primeiro caso, a garagem terá uma fração ideal das áreas comuns correspondentes, e 
destacada da fração ideal do apartamento; no segundo, ao contrário, a garagem, constituindo 
parte do apartamento, não possuirá fração ideal independente.
Em regra, a vaga de garagem pode ser transferida apenas a outro condômino, 
independentemente da alienação da unidade autônoma a que corresponder. A LCEI 
determina a vedação da transferência da vaga a pessoas estranhas ao condomínio, mas o 
CC/2002 passou a permitir a alienação, desde que expressamente prevista na convenção.
Isso é relevante, especialmente, em edifícios comerciais, nos quais há menos “pessoalização” 
desse tipo de propriedade. Contrariamente, quando se tratar de edifício-garagem, ou seja, de 
edificação destinada exclusivamente a vagas de garagens, às vagas serão atribuídas frações 
ideais de terreno específicas (art. 2º, §3º).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 124/354
A respeito do tema, o Enunciado 91 da I Jornada de Direito Civil, é polêmico. Isso porque ele é 
bastante adequado aos condomínios residenciais, já que o trânsito de pessoas estranhas ao 
condomínio é bastante limitado, sendo que, em regra, não é possível a alguém adentrar nas 
dependências do condomínio sem a autorização de um dos moradores.
Porém, em se tratando de condomínio comercial, a proibição à locação de garagens a terceiros 
estranhos ao condomínio parece militar por se considerar excessiva. Numerosos condomínios 
comerciais não restringem o acesso de pessoas em suas dependências ou fazem um controle 
bastante pequeno. De qualquer sorte, a restrição a locação de área de garagem a estranhos 
ao condomínio depende da convenção do condomínio ou de decisão da assembleia geral.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Ainda sobre a vaga de garagem, o art. 1.338 do CC/2002 é um dos artigos que dizem menos 
do que deveria ter dito. Estabelece que se o condômino alugar área de garagem, prefere-se, 
em condições iguais, quaisquer dos condôminos a estranhos. Havendo pluralidade de 
condôminos preferem-se os possuidores. É a lógica do Direito Civil.
De outra banda, prevê o art. 1.322 que “Quando a coisa for indivisível, e os consortes não 
quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, 
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os 
condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de 
quinhão maior”. Essa regra é própria do condomínio geral.
No condomínio edilício, não há preferência dos demais condôminos na alienação da coisa. Isso 
porque ao contrário do condomínio edilício, no qual há partes de uso exclusivo, no condomínio 
geral há copropriedade sobre a coisa toda, o que explica o direito de preferência. Não há razão 
prática para se estabelecer direito de preferência dos demais condôminos no caso de 
condomínio edilício. Novamente, é a lógica do Direito Civil.
E se o condômino (de um condomínio edilício) resolver alienar sua vaga de garagem, que tem 
matrícula própria? A rigor, não há preferência para os demais condôminos, evidentemente, mas 
razões de ordem prática indicam que a melhor solução seria justamente estabelecer 
preferência a eles. Essa é a racionalidade do Enunciado 320, que, conjugando o art. 1.322 com 
o art. 1.338 prevê que há preferência dos demais condôminos não apenas na locação, mas 
igualmente na alienação da vaga de garagem.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 125/354
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Somando-se o art. 1º, §2º com o art. 1º, conseguimos visualizar a diferença entre o condomínio 
geral e o condomínio em edificações. Naquele, há uma copropriedade integral, sem que cada 
proprietário possa exercer, com exclusividade, a propriedade sobre qualquer fração da coisa 
comum. Neste, ao contrário, há áreas exclusivas, que somente são utilizáveis pelo 
proprietário individual, e áreas comuns, que são utilizáveis por todos os condôminos.
O art. 3º da LCEI deixa isso bem claro, dispondo que:
O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, 
bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o 
mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito 
à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis 
de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de 
utilização exclusiva por qualquer condômino.
Há, portanto, um misto de propriedade individual e de propriedade comum nos 
condomínios edilícios. Mas, como fica a transferência dessa propriedade complexa para 
terceiros? O art. 3º já deixou claro que não se pode alienar ou subdividir a fração ideal 
correspondente às partes de uso comum, de maneira destacada da unidade 
autônoma.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 126/354
O art. 4º, por sua vez, estabelece que na alienação de cada unidade, a transferência de 
direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela 
independem do consentimento dos condôminos. Ou seja, a alienação da unidade em 
condomínio, que inclui a área exclusiva e a fração ideal sobre as áreas comuns, é 
livre, tal qual qualquer propriedade em geral.
Em que pese a LCEI prever que a alienação ou transferência do bem dependa de prova 
de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio, o CC/2002 
revogou tacitamente essa norma. Pode haver livre disposição, ainda que existam 
débitos, mas prevê o art. 1.345 que o adquirente da unidade responde pelos débitos 
existentes, inclusive multas e juros moratórios. Trata-se, assim, de bom exemplo de 
obrigação real.
O condomínio pode, segundo o art. 7º, ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, 
com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando:
O Enunciado 504 da V Jornada de Direito Civil prevê situação comum nas incorporações 
imobiliárias. A instituição e convenção de condomínio não são registradas pelos adquirentes, 
mas pelo próprio proprietário da coisa a ser cindida. Por isso, entende-se que a escritura pode 
ser firmada pelo titular único da edificação, mesmo antes da alienação das unidades 
autônomas.
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Pode, igualmente, ser instituído condomínio em edifício futuro, sujeito a implantação 
posterior. Nesse caso, o art. 8º exige:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 127/354
Convenção de condomínio
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O art. 9º da LCEI estabelece que os proprietários das unidades autônomas, em 
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, devem elaborar, 
por escrito, a Convenção de condomínio. Igualmente, devem, por contrato ou por 
deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou do conjunto 
de edificações.
A Convenção deve, posteriormente, ser registrada no Registro de Imóveis, bem como a 
averbação das suas eventuais alterações sucessivas. Mas, qual é o quorum de aprovação 
da Convenção? Segundo o §2º do art. 9º considera-se aprovada e obrigatória para os 
proprietários das unidades a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de 
direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o 
condomínio.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 128/354
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E o quedeve estar contido na Convenção? O §3º não limita o conteúdo da Convenção, mas 
estabelece regras mínimas que devem lá estar contidas:
Veja que o art. 9º, §3º, alínea m da LCEI estabelecia o seguinte: “Além de outras normas 
aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter a forma e o quorum para a 
aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção”. Dentre as várias 
normas que foram tacitamente revogadas estava o referido dispositivo, por força do art. 1.351 do 
CC/2002.
Em sua redação original, o art. 1.351 estabelecia que “Depende da aprovação de dois terços dos 
votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da 
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos 
condôminos”. A Lei 10.931/2004 deu nova redação a esse artigo, que passou a prever que 
“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 129/354
convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da 
aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
Posteriormente, a Lei 14.405/2022 modificou novamente o art. 1.351, que passou a ter a 
seguinte redação: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a 
alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade 
imobiliária”. Houve mudança quanto ao quórum da mudança da destinação do edifício e das 
unidades imobiliárias.
Desde 2004, e mesmo depois da alteração de 2022, o CC/2002 deixou de minudenciar a 
exigência de quorum para a alteração do regimento interno, pelo que restou o questionamento 
acerca de qual quorum seria necessário. O Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil prevê, 
logicamente, que não havendo exigência legal a respeito de quorum, o quorum para alteração 
do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.
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O CC/2002 ainda agrega outras disposições à Convenção estabelecida na LCEI, como as 
sanções aos condôminos e a competência das diferentes assembleias. Ademais, o art. 10 prevê 
as condutas proibidas aos condôminos:
No caso de transgressão dessas regras, o §1º estabelece que o condômino ficará sujeito ao 
pagamento de multa prevista na Convenção ou no regulamento do condomínio. O art. 1.336, 
§2º do CC/2002, por sua vez, limita essa multa a 5 vezes o valor da cota condominial, 
independentemente de perdas e danos, caso prevista tal multa da Convenção (se não, depende 
de assembleia com deliberação por 2/3 dos condôminos).
Quanto ao “uso da unidade de forma nociva”, foco de disputa nos condomínios edilícios são os 
pets dos condôminos. A proibição prevista na convenção de condomínio à presença de 
animais em unidades autônomas residenciais deve ser analisada de acordo com os níveis 
de sossego, saúde e segurança do condomínio, bem como com as especificidades do caso 
concreto, como por exemplo, a utilização terapêutica de animais de maior porte.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 130/354
Questão 2022 | 4000814577
(FCC / AL-PB - 2013) Quanto ao condomínio em edi�cações, é correto a�rmar:
A)
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no
mínimo, três quartos das frações ideais, tornando-se obrigatória contra terceiros a partir
do Registro no Cartório Imobiliário.
B)
Institui-se o condomínio edilício exclusivamente por ato entre vivos, registrado no
Cartório de Registro de Imóveis.
C) A convenção condominial deve necessariamente ser feita por escritura pública.
D)
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres
perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas
e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
E)
Não é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária, seja a
outros condôminos, seja a terceiros, pois o acessório vincula-se ao principal.
Solução
Gabarito: D)
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das
perdas e danos que se apurem.
A alternativa A está incorreta, nos termos do art. 9º, 2º da LCEI: “Considera-se aprovada,
e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e
promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção
Evita-se, assim, a vedação abusiva na convenção, já que, à toda evidência, não é de se esperar 
que um iguana, uma tartaruga ou um peixe, sejam capazes de desassossegar a vizinhança. O 
caso concreto deve ditar quando a restrição é válida ou abusiva, fixa o Enunciado 566 da VI 
Jornada de Direito Civil.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Mas é possível alterar a fachada? Segundo o art. 10, §2º, o proprietário poderá fazer obra que 
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 131/354
que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das
frações ideais que compõem o condomínio”.
A alternativa B está incorreta, segundo o art. 7º: “O condomínio por unidades autônomas
instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro
de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identi�cação e
discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a
cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade”.
A alternativa C está incorreta, pela literalidade do art. 9º: “Os proprietários, promitentes
compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à
aquisição de unidades autônomas, em edi�cações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da
edi�cação ou conjunto de edi�cações”.
A alternativa D está correta, na dicção do art. 1.337 do CC/2002: “O condômino, ou
possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a
pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem”.
A alternativa E está incorreta, pela leitura do art. 2º, § 2º: “O direito de que trata o § 1º
dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação
da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao
condomínio”.
E para fins tributários, como é tratado o condomínio? Ele não é, lembre-se das aulas de Teoria 
Geral do Direito Civil, uma pessoa jurídica. Até tem CNPJ (Cadastro Nacional das Pessoas 
Jurídicas), mas não é PJ, contraditoriamente. O CNPJ justifica-se apenas para facilitar 
determinadas relações jurídicas, como a aquisição de um bem em nome do condomínio e o 
pagamento de funcionários. O condomínio edilício é o típico exemplo de uma “pessoa jurídica 
que pessoa jurídica não é”.
Não à toa, o art. 11 estabelece com clareza que para efeitos tributários, cada unidade 
autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, 
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos respectivos.
Porém, o Enunciado 90 da I Jornada deDireito Civil, alterado pelo Enunciado 246 da III 
Jornada, prevê ainda que deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio 
edilício. O condomínio é tradicionalmente exemplificado como um ente 
despersonalizado, cuja presentação (na terminologia ponteana mais técnica) se dá pelo 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 132/354
Despesas de condomínio
Questão 2022 | 4000814585
(FCC / TJ-PE - 2015) Em Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Edifício Parque
das Aves, e para a qual todos os condôminos foram convocados, por maioria absoluta de
votos foi deliberada a cobrança de uma contribuição mais alta dos condôminos em cujas
unidades haviam sido realizadas reformas que as valorizaram e cujos proprietários
ocupam as duas vagas de garagem pertencentes a cada apartamento, enquanto a
maioria dos moradores só ocupava uma delas. Essa deliberação é
A)
inválida, porque, salvo disposição em contrário na convenção, a contribuição para as
despesas do condomínio deve ser proporcional à fração ideal atribuída a cada unidade.
B)
inválida, porque, em um condomínio, deve ser igual a contribuição dos condôminos,
independentemente do valor da unidade autônoma.
C)
válida, porque a decisão foi tomada em assembleia geral extraordinária, por maioria
absoluta, atendendo à disposição legal que rege a matéria concernente à cobrança de
síndico; no entanto, como ele pode, inclusive, ter CNPJ, compreende-se a motivação do 
Enunciado. Objetivamente, ele continua sendo um ente despersonalizado.
Quanto às despesas condominiais, o CC/2002 avançou em relação à LCEI. Ela, no art. 
12, prevê que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, 
nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Como se fará esse rateio? Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da 
quota no rateio corresponderá à fração ideal de cada unidade. Em caso de 
inadimplemento do condômino, compete ao síndico arrecadar as contribuições, se 
necessário for, por via executiva.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 133/354
despesas condominiais.
D)
inválida, porque salvo disposição em contrário da convenção, a contribuição para as
despesas do condomínio deve ser proporcional à área de cada unidade
E)
válida, porque as decisões tomadas em assembleia regularmente convocada sempre
obrigam a todos os condôminos.
Solução
Gabarito: A)
inválida, porque, salvo disposição em contrário na convenção, a contribuição
para as despesas do condomínio deve ser proporcional à fração ideal atribuída
a cada unidade.
A alternativa A está correta, na forma do art. 12, §1º da LCEI: “Salvo disposição em
contrário na Convenção, a �xação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de
terreno de cada unidade”.
A alternativa B está incorreta, já que pode haver diferentes valores cobrados de
diferentes condôminos, em vista da fração ideal do terreno de cada um.
A alternativa C está incorreta, porque, conforme mencionamos, o art. 12, §1º exige que se
estabeleça em contrário não em assembleia, mas na Convenção, o que não ocorreu.
A alternativa D está incorreta, na sua parte �nal, pois a variação se dá em decorrência
da fração ideal do terreno, não da área da unidade.
A alternativa E está incorreta, pelas mesmas razões já mencionadas nas alternativas
anteriores
Quanto aos limites dos acessórios da taxa condominial mensal, o CC/2002 alterou 
radicalmente a LCEI, diminuindo o limite máximo da multa de 20% para 2%. O valor dos juros 
moratórios de 1% ao mês foi mantido. Como o CC/2002 silenciou a respeito da correção 
monetária, entende-se que a LCEI continua válida, permitindo-se sua cobrança.
Mas o CC/2002 foi adiante, já que o art. 1.337 permite que se cobre multa correspondente até 
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, no caso de 
condômino que não cumpra insistentemente com os seus deveres perante o condomínio, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se 
apurem.
Prevê o 1.337 que o condômino que não cumpre repetidamente com os seus deveres perante 
o condomínio pode, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser 
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição 
para as despesas condominiais. O valor da multa vai variar conforme a gravidade das faltas e a 
reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
No entanto, o dispositivo legal não prevê procedimento algum para imputação da penalidade, 
apenas seus limites. Segundo o Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil, essas sanções não 
podem ser aplicadas sem a garantia do exercício do direito de defesa do condômino que 
se pretende punir.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 134/354
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Além do mais, o parágrafo único do art. 1.337 do CC/2002 prevê que o condômino que, por 
seu frequente comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os 
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao 
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia.
Não só. O Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil estabelece que é justificável a 
exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final 
do parágrafo único do art. 1.337 delibere a propositura de ação judicial com esse fim, 
asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal. Assim, se mesmo 
depois de todas as penalidades pecuniárias, a assembleia reconhece não haver alternativa e 
resolve propor ação judicial, pode-se, por meio dela, excluir o condômino, afastando-se seus 
poderes proprietários.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
E quanto aos créditos das cotas condominais: quem tem preferência na execução, o 
condomínio ou o credor hipotecário? O STJ definiu que o condomínio detém essa 
preferência, na Súmula 478. Essa interpretação é uma consequência da compreensão mesma 
de condomínio: a copropriedade.
Trata-se, mais uma vez, da boa e velha lógica do Direito Civil que eu friso tanto. O direito dos 
coproprietários se sobrepõe, portanto, ao direito daqueles que detêm garantia real. É, a rigor, 
um raciocínio semelhante à preferência dada primeiro ao coproprietário, em detrimento do 
locatário, na alienação do bem locado.
Você lembra que, pelas regras de preferência, com o perdão da tautologia, o proprietário tem 
preferência em relação àquele que detém um direito real limitado; igualmente, o detentor de 
um direito real tem preferência sobre o detentor de um direito obrigacional? Se sim, fica fácil 
compreender várias regras.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
E se a discussão envolver crédito tributário e cota condominial? O STJ (REsp 1.584.162/SP) 
estabelece que, na execução de dívidas condominiais e tributárias, os créditos tributários 
gozam de preferência sobre o produto da alienação. De novo, basta lembrar da lógica do 
Direito Civil, já que o interesse particular não pode se sobrepor ao interesse público, sujeitando-
se a propriedade privada à funcionalização social.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 135/354
Ademais, o STJ (REsp 1.564.030/MG) já definiu que não pode o condomínio restringir o 
acesso do condômino inadimplente às áreas de uso comum, notadamente as de lazer, eis 
que o ordenamento civil já prevê penalidades para o inadimplente. Do contrário, haveria 
verdadeiro bis in idem, já que o inadimplente estaria sujeito às penas pecuniárias previstas em 
lei, bem como às penas não pecuniárias impostas pelo condomínio, representado pelo síndico.
Há nesses casos, evidente abuso de direito e desproporção na penalização da conduta do 
condômino, mesmo que seja ele recalcitrante no inadimplemento. A Corte entende quequanto ao inadimplemento, a norma jurídica não deixa espaço de discricionariedade na 
criação, implementação e imposição de penas ao condômino. Inclusive, uma das poucas 
exceções previstas na Lei 8.009/1990 à impenhorabilidade do bem de família é precisamente o 
inadimplemento das cotas condominiais.
E qual a lógica que, no fundo, levou o STJ a decidir nesse sentido? A lógica é que as partes 
comuns, que se traduzem numa fração ideal ao condômino, fazem parte do direito de 
propriedade. A base do seu uso, portanto, se conecta intrinsecamente com a propriedade, que 
não pode ser limitada por ato do condomínio, exceto nas situações previstas a condômino 
que tem comportamento antissocial.
Ainda quanto à questão da cota condominial, na V Jornada de Direito Civil foi aprovado o 
Enunciado 505. Segundo ele, é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima 
de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois 
configura fraude à lei, e não redução por merecimento.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Na realidade, a discussão é semelhante, se não idêntica à ocorrida no seio da Lei 8.245/1991, a 
Lei de Locações, a respeito do desconto de pontualidade fornecido, em geral, pelas 
imobiliárias. O STJ, no AgRg no REsp 1.217.181, entendeu que tal prática é possível e não viola as 
normas do CC/2002.
Nada obstante, me parece possível compatibilizar o entendimento permissivo do STJ 
estampado no AgRg no REsp 1.217.181 com o entendimento restritivo do Enunciado 505 do 
CJF. A chave de resolução está no contrato de locação e na decisão do STJ a respeito do 
mesmo tema, mas aplicado à relação locatícia, como ficou assentado no REsp 832.293/PR.
O desconto para pagamento pontual do aluguel – abono ou bônus pontualidade – é liberalidade 
e tem o objetivo de induzir o condômino a cumprir corretamente seu encargo de maneira 
pontual e até antecipada. A multa contratual, por sua vez, tem natureza de sanção, incidindo 
apenas quando houver atraso no cumprimento da prestação, sendo uma consequência, de 
caráter punitivo, pelo não cumprimento do que fora acordado, desestimulando tal 
comportamento.
Assim, em princípio, as cláusulas de abono pontualidade e de multa por impontualidade são 
válidas, segundo o STJ (REsp 832.293/PR). Para isso, porém, a Corte estabeleceu as seguintes 
exigências: a) deve haver desconto para pagamento em datas precedentes ao vencimento 
do título, a título de bônus de pontualidade; b) deve incidir a multa contratual, quando do 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 136/354
Seguro, demolição e reconstrução do condomínio
pagamento após o vencimento, tendo como base de cálculo da sanção o valor cheio do 
aluguel.
Deve-se verificar no contrato de locação a compatibilidade entre as datas para a incidência de 
abono pontualidade e de multa por impontualidade, portanto. Por isso, aplicando esse mesmo 
entendimento à questão condominial, permitir-se-á, me parece, a previsão de abono-
pontualidade, em convivência com a multa moratória prevista no art. 1.336, §1º do 
CC/2002, desde que cumpridas as exigências supracitadas. Inversamente, se a multa e o 
desconto se aplicam no mesmo dia, ela é fraudatória e deve ser afastada:
De volta à LCEI, o art. 12, §4º, prevê que as obras que interessarem à estrutura integral da 
edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso 
pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante 
orçamento prévio aprovado em assembleia geral, podendo incumbir-se de sua execução o 
síndico ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
O CC/2002 vai adiante, estabelecendo o quorum para cada tipo de obra. Vejamos:
De maneira excepcional, a propriedade em condomínio edilício vincula a contratação de 
seguro da edificação, em vista do potencial danoso que pode atingir número substancial 
de pessoas. Esse seguro, segundo o art. 13, deve abranger todas as unidades 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 137/354
autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição 
no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do 
condomínio.
O seguro deve ser feito obrigatoriamente dentro de 120 dias, contados da data da 
concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal 
equivalente a 1/12 do IPTU.
Bom, mas o seguro serve para cobrir eventuais prejuízos (contrato essencialmente 
aleatório, portanto), correto? E se ocorrer o pior? Nesse caso, o art. 14 estabelece que, 
na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma 
edificação, seus condôminos devem se reunir em assembleia especial, deliberando 
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de 
votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
Nessa assembleia surgirão duas possíveis opções:
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E o que acontece no caso de a minoria não concordar com a reedificação? Nesse caso, a 
maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em 
vistoria.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 138/354
Se a minoria se recusar a transmitir a propriedade, a maioria pode adjudicar, por sentença, as 
frações ideais da minoria. Para exercitar tal ação, o art. 15, §1º, da LCEI exige que a maioria 
deposite judicialmente o valor arbitrado na vistoria para avaliação.
Feito o depósito, o juiz, liminarmente, pode autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria 
poderá levantar as importâncias depositadas. O Oficial do Registro de Imóveis, nesses casos, 
fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
Feito o depósito, será ordenada a citação, com o prazo de 10 dias para a 
contestação. Preste atenção, pois esse prazo é diverso do estabelecido pelo NCPC. 
Ademais, agora, o prazo é contado em dias úteis, mas continua sendo de 10 dias, e 
não de 15 dias, como na norma processual geral.
Atente também porque o dispositivo determina a citação por mandado, mas não 
parece haver razão específica para tanto. Nesse sentido, a citação passaria a ser 
feita na forma do art. 240 c/c art. 231 do NCPC, prioritariamente por carta com aviso 
de recebimento. Não há posição fechada a respeito na doutrina ou na jurisprudência, 
mas creio que essa seja a solução mais razoável para a releitura do dispositivo 
especial à luz das regras do CPC.
Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido. Se contestado o pedido, segue o 
processo e o juiz julga, posteriormente. Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita 
na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de 
juros de mora de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total 
devido, com os juros da mora a contar da citação.
Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que a deverá 
registrar no Registro de Imóveis.
E, se ao contrário, o sinistro tiver destruído menos de 2/3 da edificação? O síndico 
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes 
danificadas.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 139/354
Administração do condomínio
Outra situação que pode ocorrer é que o imóvel, por motivos urbanísticos ou 
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em 
razão de sua insegurança ou insalubridade, precise ir ao chão. Nesse caso, o art. 17 
estabelece que os condôminos que representem, pelo menos 2/3 do total de unidades 
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns 
poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação.
Veja, com atenção, que o requisito é duplo: 2/3 do total das unidades E frações ideais de mais 
de 80% do terreno. Isso porque, em determinadosedifícios, compostos de vários apartamentos 
bem pequenos e alguns poucos enormes, pode haver discrepância nos números. Exige-se, 
portanto, o cumprimento do requisito duplo.
Tal qual ocorria no caso de sinistro, a minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, 
mas se assegura à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação 
judicial, na mesma forma já vista.
Igualmente, no caso de desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma 
edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se 
acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 das 
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns, 
poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na mesma forma 
anteriormente vista.
Por fim, conforme prevê o art. 18, a aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de 
edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no 
condomínio, ficando sujeito às disposições da LCEI, bem assim às da convenção do 
condomínio e do regulamento interno.
Não vou detalhar a administração do condomínio aqui, eis que isso é objeto das aulas 
regulares de Direito Civil, já que as disposições do CC/2002 acabaram por soterrar essa parte 
da LCEI. Isso porque o CC/2002 foi adiante da LCEI, detalhando bastante as regulações 
anteriormente previstas.
O síndico, que é eleito na forma da Convenção, administra o condomínio e pode ser reeleito 
indefinidamente. Igualmente, o prazo de seu mandato é livre, limitado apenas ao prazo de 2 
anos.
Conforme dicção do art. 22, §2º, as funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de 
confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia 
geral dos condôminos. Já o §6º prevê que a Convenção poderá prever a eleição de 
subsíndicos, com mandato limitado também a dois anos, com reeleições indefinidas.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 140/354
Incorporação Imobiliária
Consoante o §4º desse mesmo artigo, o síndico pode ser condômino ou pessoa física 
ou jurídica estranha ao condomínio. Em qualquer caso, será fixada a remuneração 
pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
Prevê o art. 22, §1º, que compete ao síndico, para além do que dispõe o CC/2002:
Se estabelecido em Convenção, estipula o art. 22, §3º, que dos atos do síndico cabe 
recurso para a assembleia, convocada pelo interessado.
Preste atenção, pois o CC/2002 revogou tacitamente o §5º desse artigo, que previa que 
a destituição do síndico seria feita por aprovação da assembleia por 2/3 dos condôminos 
presentes. Agora, segundo o art. 1.349 do CC/2002, é necessário o voto da maioria 
absoluta dos condôminos, ou seja, metade mais um de todos os condôminos, 
independentemente de sua presença na assembleia, para que o síndico seja 
destituído do posto. 
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Em caso de assembleia geral ordinária, o art. 24, §2º, exige que o síndico, nos oito dias 
subsequentes à assembleia, comunique aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive 
no tocante à previsão orçamentária e ao rateio das despesas.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 141/354
Noções gerais
A edificação de unidades imobiliárias por incorporação imobiliária é tratada pela mesma Lei do 
Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias – LCEI, Lei 4.591/1964, com extensas 
mudanças operadas por leis posteriores. A aplicação da LCEI para as incorporações é 
mandatória, segundo o art. 28. Para tanto, prevê o parágrafo único, considera-se incorporação 
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para 
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades 
autônomas.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
O conceito de incorporador é trazido pela própria lei no art. 29. O incorporador 
abrange tanto pessoa física quanto jurídica, sendo que esta pode estar organizada 
em empresa ou não, edificando ou não, desde que compromisse ou efetive a venda 
de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades 
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime 
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, 
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o 
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras 
concluídas. 
O art. 30 ainda estende a condição de incorporador a proprietários e titulares de direitos 
aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em 
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Em quaisquer dos casos, responde o alienante como incorporador, quando já houver 
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade 
administrativa, o respectivo projeto de construção. Ao ser contratada a venda, ou 
promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, presume-se a vinculação entre 
a alienação das frações do terreno e o negócio de construção.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 142/354
Ainda que o art. 29 permita que o incorporador seja praticamente qualquer um (pessoa física 
ou jurídica, empresa, empresário ou não, que edifica ou não), o art. 31 limita a figura do 
incorporador ao:
O §3º do art. 31 taxativamente prevê a responsabilidade solidária dos incorporadores 
imobiliários, sejam eles quem forem, nos termos do caput, mesmo que a obra esteja no 
período de carência no qual pode ele desistir da incorporação (como você verá adiante).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Ainda quanto a quem pode ser considerado incorporador, o STJ (AgRg nos EDcl no REsp 
1.107.117/SC) tem julgado relevantíssimo sobre o tema. A rescisão do contrato de permuta de 
terreno por unidades construídas, havida entre a incorporadora e o dono do terreno, de 
maneira extrajudicial, com cláusula que afasta a responsabilidade deste em relação aos 
adquirentes de unidades, é ineficaz.
Ou seja, já no REsp 282.740 a Corte passou a entender que se o proprietário de terreno que o 
aliena a terceiro, dele recebendo em pagamento futuros apartamentos decorrentes de 
edificação a ser erigida no local, cujo contrato de compra e venda foi rescindido por transação, 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 143/354
Obrigações do incorporador
é responsável pelo ressarcimento de tudo quanto foi pago pelos compradores de outros 
apartamentos vendidos por aquele terceiro quando o primitivo negócio ainda estava vigente.
Por isso, é ineficaz, com relação aos adquirentes das unidades imobiliárias, qualquer cláusula 
exoneratória de responsabilidade dos alienantes do terreno, haja vista que ela vincularia apenas 
as partes que tivessem participado do pacto. Assim, a reintegração de posse aos alienantes do 
terreno, proprietários do imóvel, só se defere se cumpridas as exigências do §2º do art. 40 da 
Lei 4.591/1964.
De qualquer sorte, toda incorporação deve indicar expressamente o incorporador, e é 
obrigatório que seu nome permaneça indicado ostensivamente no local da construção. Para 
alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras 
unidades, o art. 32 exige que o incorporador registre, no registro de imóveis competente, do 
memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e 
venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do 
imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua 
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostosfederais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de 
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao 
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, 
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e 
indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre 
o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo de memorial 
descritivo dos acabamentos de edificação;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada com base 
nos custos unitários publicados mensalmente pelos sindicatos estaduais da indústria da 
construção civil, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, 
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 144/354
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua 
discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes 
comuns que a elas acederão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes 
comuns do conjunto imobiliário;
l) declaração em que se defina a quota-parte da área das unidades a serem entregues em 
pagamento do terreno;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no §1º do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência;
o) revogado.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a 
garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
O incorporador anexa todos esses documentos ao pedido de incorporação a ser registrado na 
matrícula do imóvel; eles são examinados pelo Oficial de Registro de Imóveis, que os arquiva, 
fazendo o competente registro. O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do 
terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os 
futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência 
dos demais condôminos, esclarece o §1º-A.
Caso falte algum documento, o Oficial tem 10 dias para apresentar, por escrito, todas os 
requisitos que julgar necessários ao arquivamento.
Satisfeitas as referidas exigências, o Oficial tem prazo de 10 dias para fornecer certidão e 
devolver a segunda via autenticada da documentação, quando apresentada por meio físico, 
com exceção dos documentos públicos. Cabe ainda ao Oficial, em caso de divergência, 
suscitar a dúvida, segundo as normas processuais aplicáveis.
Prevê o §7º que o Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se 
efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão sem o 
arquivamento de todos os documentos exigidos.
Igualmente, ele responde, quando não observar os prazos supramencionados, 
perante a autoridade judiciária competente, em montante igual ao dos emolumentos 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 145/354
devidos pelo registro, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de 
cada um daqueles prazos (§8º).
Contrariamente, ele não responde (§9º) pela exatidão dos documentos que lhe forem 
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p do art. 32 
(área da edificação, memorial descritivo, custo global da obra, quota-parte das unidades e 
plantas das garagens), desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.
Pois bem, com o correto e completo arquivamento, o Oficial determina, na forma da Lei de 
Registros Públicos – LRP (Lei 6.015/1973), o número do registro. A LRP tem alguns detalhes 
sobre o registro da incorporação imobiliária:
Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a 
emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou 
referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o 
empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das 
matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.
§ 1o  Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos 
ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados 
como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas 
ou de atos intermediários existentes.
§ 2o  Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação 
imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o 
fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem 
satisfeitas para sua efetivação.
§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento 
constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.
De volta à LCEI, tanto o número do registro quanto o cartório devem constar, segundo o §3º do 
art. 32, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, 
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados" (pela 
curta extensão).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 146/354
Com isso, o adquirente pode consultar toda a documentação da incorporação, antes de 
realizar a aquisição, por meio de certidão, autenticação da cópia dos documentos 
fornecidos pelo incorporador, ou cópia dos documentos. Isso é relevante porque, 
segundo o §5º, a existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de 
alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, 
mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a 
extensão dos ônus. Assim, o adquirente sabe, de antemão, sobre os ônus relativos ao 
imóvel.
Porém, o art. 37 exige que se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os 
alienantes houver ação que possa comprometer o imóvel, o fato será obrigatoriamente 
mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das 
condições de liberação. Igualmente, deve constar, se for o caso, o fato de encontrar-se 
ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve essa ocupação e quais as condições 
de desocupação.
Friso súmula importantíssima editada pelo STJ (Súmula 308), que determina que o agente 
financeiro e a construtora, quando negociam, não podem exigir que a hipoteca constituída 
sobre as unidades individuais seja executada contra os adquirentes dos imóveis.
Por isso, o entendimento da Corte é de que, mesmo que firmada a hipoteca entre a construtora 
e o agente financeiro, ela é ineficaz perante os adquirentes do imóvel. O STJ entende, 
inclusive, que é irrelevante se a hipoteca fora firmada anteriormente à celebração do 
compromisso de compra e venda (situação na qual, a rigor, o adquirente teria como tomar 
conhecimento da hipoteca, se registrada) ou depois (situação na qual a eficácia seria 
questionável por si só).
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
No caso de incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse concedida à União, aos 
Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, fica dispensada a 
apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos das alíneas a, b, c, f e o desse 
artigo (comprovante de propriedade, certidões negativas de tributos e atestado de idoneidade 
financeira), devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes 
das unidades autônomas, consoante a regra do §13do art. 32.
Pela previsão da Lei 14.382/2022, quando demonstrar de modo suficiente o estado do processo 
e a repercussão econômica do litígio, a certidão esclarecedora de ação cível ou penal pode ser 
substituída por impressão do andamento do processo digital. Ademais, o registro do memorial 
de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral 
único (§§ 14 e 15 do art. 32)
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 147/354
Os contratos que envolvam a incorporação imobiliária de unidades autônomas são 
irretratáveis. Uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, 
atribuindo direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o 
suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra (art. 32, §2º).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Feito o registro da incorporação, prevê o art. 33 da Lei 4.591/1964 que ele terá validade de 180 
dias. Passado o prazo, se a incorporação ainda não se houver concretizado, o incorporador só 
poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação referida no art. 32, revalidando 
o registro por igual prazo.
Atente, porque o art. 12 da Lei 4.864/1965, mesmo sem revogar expressamente o art. 33 da Lei 
4.591/1964, elevava para 180 dias o prazo de validade de registro da incorporação, 
derrogando-se-o parcialmente. Corrigindo essa distorção entre as normas, a Lei 14.382/2022, 
finalmente, deu nova redação ao art. 33 da lei para a compatibilizar com a Lei 4.864/1965.
O art. 34 da LCEI ainda permite ao incorporador prever prazo de carência, dentro do qual 
lhe é lícito desistir do empreendimento, dado o vulto econômico, em geral, que essas obras 
têm. Esse prazo de carência deve ser expresso em declaração que acompanha a 
documentação arquivada no Registro de Imóveis, fixando-se nela as condições que autorizarão 
o incorporador a desistir do empreendimento.
Esse prazo é limitado ao prazo de validade do registro, que, com a previsão do art. 12 da 
Lei 4.864/1965, é de 180 dias. Caso esse prazo seja revalidado, em caso de concretização 
posterior da incorporação, o prazo de carência é também ampliado. O prazo de carência deve 
ser sempre mencionado nos pré-contratos, cessões e promessas de compra e venda.
Caso o incorporador efetivamente desista da incorporação, deve denunciá-la por escrito ao 
Registro de Imóveis, comunicando-se, também por escrito, cada um dos adquirentes ou 
candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador. Tal é a 
previsão expressa do §4º do art. 34 da LCEI.
A desistência será averbada no registro da incorporação, arquivando-se em cartório o 
respectivo documento. Independentemente do que ocorrer, o prazo de carência é 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 148/354
improrrogável, prevê o §6º, pelo que a não realização do empreendimento passa a significar 
inadimplemento pelo incorporador, respondendo ele pelos efeitos da mora, na forma 
obrigacional.
Efetivada a denúncia da incorporação, o incorporador tem até 30 dias para restituir 
aos adquirentes as importâncias pagas. Não o fazendo no prazo, prevê o art. 36 que 
eles podem cobrar os valores pela via executiva, reajustado o seu valor, a contar da 
data do recebimento, pela inflação, mais juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
Findo o prazo de carência, se houver, ou contada da data do documento de ajuste preliminar, o 
incorporador terá o prazo máximo de 45 dias para promover a celebração do competente 
contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção e da Convenção do 
condomínio. Mais uma vez, atente porque, apesar de não haver revogação expressa do 
dispositivo, o art. 13 da Lei 4.864/1965 eleva esse prazo para 60 dias.
Pode o corretor de imóveis denunciar a incorporação, caso o incorporador não o faça no prazo 
de carência, nos 5 dias subsequentes. Nesse caso, ele fica solidariamente responsável com o 
incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houver 
entregado ao incorporador, resguardado seu direito de regresso (art. 35, §3º).
Se o incorporador e/ou o corretor não outorgarem o contrato definitivo de compra e 
venda, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados 
no Registro de Imóveis pelo adquirente. Essa averbação conferirá, segundo o §4º desse 
artigo, direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção 
compulsória do contrato correspondente.
Nessa situação, prevê o §5º, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre 
a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do 
adquirente ou candidato à aquisição.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 149/354
E qual é o prazo prescricional para essa cobrança? O STJ (REsp 1.497.254/ES) firmou 
entendimento de que prazo prescricional quinquenal do art. 27 do CDC não se aplica a 
qualquer hipótese de inadimplemento contratual em relações de consumo. 
O referido prazo se restringe às ações que buscam a reparação de danos causados por fato do 
produto ou do serviço. Por isso, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a 
cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/1964 se submete ao prazo 
prescricional de 10 anos, o prazo geral decenal do art. 205 do CC/2002.
Inserido pela Lei 13.786/2018, o art. 35-A passou a exigir que os contratos de compra e venda, 
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de 
incorporação imobiliária sejam iniciados por um quadro-resumo. O que deve conter o quadro-
resumo dos contratos na incorporação imobiliária? 
I. O preço total a ser pago pelo imóvel
II. O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, 
com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do 
contrato
III. O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa 
de seu beneficiário
IV. A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das 
parcelas
V. Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade 
de índices, o período de aplicação de cada um
VI. As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por 
meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou 
do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos 
para devolução de valores ao adquirente
VII. As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou 
efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização
VIII. As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do 
imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei 8.078/1990 (CDC), em 
todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do 
estabelecimento comercial
IX. O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de 
conclusão da obra pelo incorporador
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 150/354
X. As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o 
vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento
XI. O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a 
identificação do cartório de registro de imóveis competente
XII. O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (Habite-se) e os efeitos 
contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A
Caso haja omissão de quaisquer dessas informações, será concedido prazo de 30 dias para 
aditamento do contrato e saneamento da omissão (§1º). Ultrapassado o prazo, essa 
omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do 
adquirente.
Além disso, a efetivação das consequências do desfazimento do contrato,referidas no inc. VI, 
dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura 
junto a essas cláusulas (§2º). Tais cláusulas devem ser redigidas com destaque, permitindo sua 
imediata e fácil compreensão, como exige o §4º do art. 54 do CDC.
De maneira um tanto controvertida, o STJ fixou o entendimento, em sede de Embargos de 
Divergência em Recurso Especial, que a cobrança de juros compensatórios antes da entrega 
das chaves ao adquirente num contrato de incorporação imobiliária é lícita. Esses são os 
chamados pela prática comercial, e também pelo STJ, de “juros no pé”, expressão cunhada 
para designar a cobrança de juros compensatórios cobrados do promitente-vendedor pela 
incorporadora-vendedora, antes da entrega das chaves, ou seja, quando o imóvel objeto do 
contrato ainda está “no pé”, sem ter sido erigido/entregue ainda (EREsp 670.117/PB).
Caso a incorporação se realize em terreno de pessoa que receberá como pagamento, total ou 
parcial, unidades a serem construídas, prevê o art. 39 que se deve discriminar no contrato a 
parcela que, se houver, será paga em dinheiro e a quota-parte da área das unidades a serem 
entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual 
deverá ser expressa em metros quadrados.
Por outro lado, deve constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do 
terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo. Assim, sabe-se com segurança, 
e de antemão, o valor efetivamente pago pelo terreno, o que facilita eventuais execuções no 
caso de a incorporação não se efetivar e eventuais indenizações, se houver.
No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas 
as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. Nessa 
hipótese, consolida-se, para o alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a 
construção porventura existente (art. 40, §1º).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 151/354
Se já houver comercialização das unidades da construção, os adquirentes das 
frações poderão obter do alienante do terreno o valor da parcela de construção que 
tenham adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada por eles 
mesmos, como no caso de desistência da incorporação, prevê o art. 40, §2º.
Para evitar locupletamento ilícito e prejuízo dos adquirentes, nessas eventualidades, não 
pode o alienante do terreno em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus 
direitos sobre a unidade autônoma sem a prévia indenização aos titulares das frações 
ideais.
O tema analisado no REsp 1.107.117, tratado acima, voltou à pauta do STJ, com uma pequena 
diferença. Aqui, 
Em caso analisado pelo STJ (REsp 1.537.012/RJ), os proprietários cederam seus terrenos para a 
construção, permutando-o por unidades imobiliárias, mas a construtora não apenas não 
construiu como também teve sua falência decretada. Para compreender a lógica desse julgado, 
basta lembrar que para a LCEI, os proprietários do terreno, ao o cederem à incorporação, 
passam a ser incorporadores também, tornando-se responsáveis.
Consequência disso é que os proprietários do terreno, com a falência da construtora, teriam 
ou de finalizar a obra e entregar as unidades aos promitentes compradores, ou indenizá-
los. No caso, os proprietários do terreno não fizeram nem uma coisa, nem outra, violando a 
norma do art. 40, §3º LCEI.
Assim, a Corte entendeu que permanece a obrigação de consulta prévia aos promitentes 
compradores de unidades autônomas em caso de resolução do contrato de permuta realizado 
entre os proprietários do terreno e a construtora e novo contrato com terceiros.
Há de se verificar ainda a imposição do imposto sobre o lucro imobiliário quando da 
alienação do terreno. Isso porque o alienante do terreno tem de recolher o imposto de renda 
de 15% sobre o ganho de capital, apurável pela diferença do valor pago na aquisição e o valor 
recebido na alienação (há regras detalhadas quanto à verificação desses valores; entretanto, 
como são normas tributárias, não vou entrar nesse aspecto).
Como o pagamento do imposto fica a cargo do alienante do terreno, o art. 46 da LCEI prevê 
que o adquirente (incorporador) pode reter o pagamento das últimas prestações anteriores à 
data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto, caso o vendedor não 
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne 
inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Se o adquirente retiver esses valores, ele ficará responsável para todos os efeitos perante o 
Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos 
que vier a sofrer o débito fiscal.
No entanto, podem as partes transferir o ônus diretamente ao adquirente, incorporador 
imobiliário. Nesse caso, prevê o art. 47, deve-se explicitar o montante que tal obrigação 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 152/354
atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.
Aí, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco. Na 
eventualidade de haver restituição do imposto de renda, a parcela restituível será feita ao 
adquirente. 
Quanto ao pagamento pela aquisição das unidades imobiliárias, o art. 41 estabelece que quando 
essas unidades forem contratadas pelo incorporador por preço global (compreendendo quota 
de terreno e construção), devem ser discriminadas, no contrato, o preço da quota de terreno e 
o da construção.
Pode-se estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela 
relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da 
parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha 
sido totalmente paga. 
Igualmente, pode-se estipular o inverso, ou seja, que, na hipótese de o adquirente 
atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora 
recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte 
construída, ainda que totalmente paga.
Segundo a norma do art. 43, quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e 
preços certos, determinados ou determináveis, deve observar as seguintes obrigações:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 153/354
Se o incorporador paralisar ou retardar excessivamente as obras, o juiz o notifica 
para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento 
normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria 
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal 
que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, 
facultando-se aos interessados prosseguir na obra.
Nesse caso, demonstrado o atraso na obra, é chamado o incorporador a indenizar os 
adquirentes. Sendo chamado a indenizar, cabe ação regressiva do incorporador contra o 
construtor, se for o caso e se a este couber a culpa. Vale lembrar que a responsabilidade entre 
incorporador e construtor, caso sejam pessoas distintas, é solidária.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 154/354
Em caso de falência do incorporador, não sendo possível à maioria prosseguir na 
construção das edificações, os adquirentes das unidades serão credores 
privilegiados pelas quantias que houver pago ao incorporador, respondendo 
subsidiariamente os bens pessoais deste. O art. 43, inc. III trata, portanto, de uma 
espécie de “desconsideração da personalidade jurídica”, em caso de inadimplemento, 
pelo incorporador falido, da restituição dos valores pagos, não sendo possível a 
finalização da obra.
Se o incorporador insolvente tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à 
maioria prosseguir na construção, prevê o inc. VII que a assembleia geral poderá, pelo voto de 
2/3dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos 
integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que se estabelecer.
Feita a venda, distribui-se entre os adquirentes, na proporção dos recursos que 
comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as 
dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia 
que lhe couber, nos termos do contrato anteriormente tratado.
Não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na 
forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os 
adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, 
respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador, na forma do art. 43, inc. III.
Na sequência, prevê o art. 43, §1º, que, deliberada a destituição tratada anteriormente, o 
incorporador será notificado extrajudicialmente pelo Oficial do Registro de Imóveis da 
circunscrição em que estiver localizado o empreendimento. No prazo de 15 dias, contado da 
data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico, deve o 
incorporador:
I - Imitir a Comissão de Representantes na posse do empreendimento, entregando-se os 
documentos correspondentes à incorporação; e os comprovantes de quitação das quotas 
de construção de sua responsabilidade
II - Efetivar o pagamento das quotas que estiverem pendentes, de modo a viabilizar a 
realização da auditoria a que se refere o art. 31-C
Consoante os §§ 2º e 3º, da ata da Assembleia Geral – registrada no registro de títulos e 
documentos – que deliberar a destituição do incorporador deverão constar os nomes dos 
adquirentes presentes e as informações que constituam documento hábil para (i) averbação da 
destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 155/354
estiver registrado o memorial de incorporação; e (ii) implementação das medidas judiciais ou 
extrajudiciais necessárias:
à imissão da comissão de representantes na posse do empreendimento;  
à investidura da comissão de representantes na administração e nos poderes para a prática 
dos atos de disposição que lhe são conferidos pelos arts. 31-F e 63;
à inscrição do respectivo condomínio da construção no CNPJ; e 
quaisquer outros atos necessários à efetividade da norma instituída no caput deste artigo, 
inclusive para prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio da incorporação.
As unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento das 
correspondentes quotas de construção nos termos do § 6º do art. 35 ficam indisponíveis e 
insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação até que o 
incorporador comprove a regularidade do pagamento. Por fim, fica autorizada a Comissão de 
Representantes a promover a venda das unidades referidas, expirado o prazo da notificação, 
com aplicação do produto obtido no pagamento do débito correspondente (§§ 4º e 5º).
Contrariamente, caso a edificação chegue ao fim, concluindo-se integralmente, deve-se 
requerer a concessão do “habite-se” junto à autoridade administrativa. Com a concessão, o art. 
44 estabelece que incumbe ao incorporador a averbação da construção em 
correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno. Caso demore 
para fazê-lo, responde ele perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da 
demora no cumprimento dessa obrigação.
Como há solidariedade na responsabilidade civil entre construtor e incorporador, caso o 
incorporador não requeira a averbação mencionada, pode o próprio construtor requerê-la, para 
afastar sua responsabilidade, prevê o art. 44, §1º. Se tanto o incorporador quanto o construtor 
forem omissos, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
A entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente 
como data prevista para conclusão do empreendimento não permite a resolução do 
contrato por parte do adquirente nem enseja o pagamento de qualquer penalidade 
pelo incorporador. O art. 43-A, porém, exige que isso seja expressamente pactuado, de 
forma clara e destacada.
Se a entrega atrasar para além desse prazo de graça, pode o adquirente resolver o 
contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da 
multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos, 
corrigidos com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 156/354
das parcelas do preço do imóvel (na previsão do art. 67-A, §8º). O §1º do art. 43-A exige, 
evidentemente, que o adquirente não tenha dado causa ao atraso.
O adquirente, por sua vez, pode não pretender resolver o contrato, mas o preservar. 
Nesse caso, determina o §2º que é devida ao adquirente adimplente, por ocasião da 
entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, 
para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice 
estipulado em contrato.
Esse percentual é superior ao que vinha a jurisprudência dos tribunais estaduais fixando. Em 
geral, os TJs fixavam algo em torno de 0,5% a 0,6% do valor do imóvel, num certo paralelismo 
com o aluguel. Agora, a penalidade aos alienantes se torna mais rígida.
De toda sorte, esclarece o §3º que a multa mensal de 1% para o caso de manutenção não pode 
ser cumulada com a multa pela resolução. Trata-se de regra óbvia, que remete à distinção da 
cláusula penal moratória (para o caso de mora, que permite manutenção da obrigação) e 
cláusula penal indenizatória (para o caso de inadimplemento absoluto com consequente 
resolução).
Por fim, necessário analisar como se fará o cálculo dos valores a pagar pelo ou a restituir 
ao adquirente nas situações de desfazimento do contrato. Prevê o art. 67-A que em caso 
distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este 
fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, 
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção 
monetária das parcelas do preço do imóvel.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 157/354
No entanto, devem ser deduzidos do valor pago, cumulativamente:
Os débitos do adquirente correspondentes às deduções dos itens 3 a 6 podem ser pagos 
mediante compensação com a quantia a ser restituída. O §3º do art. 67-A, portanto, evidencia 
que a comissão de corretagem e a pena convencional não podem ser compensadas com os 
valores pagos pelo adquirente, devendo ser cobradas pelas vias próprias. 
Esses descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, 
salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel (§4º).
Além disso, o §9º prevê um caso de isenção da cláusula penal. Não se exigirá seu pagamento 
na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador 
substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos. Para tanto, 
necessário que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da 
capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
De toda sorte, em que prazo o incorporador deverá restituir os valores pagos pelo 
adquirente? Depende do tipo de incorporação havida.
Se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação (arts. 31-A e 
ss.), ele deve fazer a restituição – depois de fazer as deduções devidas – no prazo de 30 
dias após o Habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 158/354
competente. Nessa hipótese, permite o §5º que a pena seja estabelecida até o limite de 
50% da quantia paga.
Já se a incorporação não estiver submetida ao regime dosua utilização”.
A alternativa A está correta, portanto.
No entanto, o próprio MCI abre, no §1º, a possibilidade de discriminação ou degradação do 
tráfego, por meio de Regulamento, nos termos das atribuições privativas do Presidente da 
República previstas no inciso IV do art. 84 da CF/1988. Para tanto, devem ser ouvidos o Comitê 
Gestor da Internet – CGIbr e a Agência Nacional de Telecomunicações – ANATEL. A 
discriminação ou degradação do tráfego somente poderá decorrer de:
Na discriminação ou a degradação do tráfego prevista acima, o Presidente da República 
deve:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 22/354
Na provisão de conexão à internet, onerosa ou gratuita, bem como na transmissão, comutação 
ou roteamento, é vedado bloquear, monitorar, filtrar ou analisar o conteúdo dos pacotes de 
dados, respeitado o disposto anteriormente.
Esse regulamento foi feito dois anos depois da entrada em vigor do MCI, por meio do Decreto 
8.771/2016, que já em seu art. 4º estabelece que a discriminação ou a degradação são 
medidas excepcionais, realizadas apenas quando indispensáveis à prestação adequada de 
serviços e aplicações e desde que cumpridos os seguintes requisitos técnicos:
I - tratamento de questões de segurança de redes, tais como restrição ao envio de 
mensagens em massa (spam) e controle de ataques de negação de serviço; e
II - tratamento de situações excepcionais de congestionamento de redes, tais como rotas 
alternativas em casos de interrupções da rota principal e em situações de emergência.
A fiscalização desses requisitos técnicos compete à ANATEL, com base nas diretrizes 
estabelecidas pelo CGIbr. Quando pode haver a degradação ou a discriminação decorrente 
da priorização de serviços de emergência? Somente nos casos do art. 8º do Decreto 
Regulamentador, que estabelece que essa transmissão de dados será gratuita:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 23/354
O art. 9º do Decreto ainda proíbe condutas unilaterais ou acordos entre o responsável pela 
transmissão, pela comutação ou pelo roteamento e os provedores de aplicação nas 
seguintes situações:
 
As ofertas comerciais e os modelos de cobrança de acesso à internet devem, segundo art. 10º 
do Decreto, preservar uma internet única, de natureza aberta, plural e diversa, compreendida 
como um meio para a promoção do desenvolvimento humano, econômico, social e cultural, 
contribuindo para a construção de uma sociedade inclusiva e não discriminatória. 
II. Proteção de registros, dados pessoais e comunicações privadas 
Depois de esmiuçar a neutralidade da rede, o pilar fundamental do MCI, a lei trata da proteção 
de dados virtuais. A guarda e a disponibilização dos registros de conexão e de acesso a 
aplicações de internet reguladas pelo MCI, bem como de dados pessoais e do conteúdo de 
comunicações privadas, devem atender à preservação da intimidade, da vida privada, da 
honra e da imagem das partes direta ou indiretamente envolvidas, afiança o art. 10. 
Por isso, em regra, esses dados são protegidos e não podem ser repassados a terceiros. O 
provedor responsável pela guarda somente será obrigado a disponibilizar esses registros de 
forma autônoma ou associados a dados pessoais ou a outras informações que possam 
contribuir para a identificação do usuário ou do terminal, mediante ordem judicial. Igualmente 
necessária ordem judicial para que seja fornecido o conteúdo das comunicações privadas. 
As autoridades administrativas que detenham competência legal podem requisitar o 
acesso aos dados cadastrais que informem qualificação pessoal, filiação e endereço, na 
forma da lei, independentemente de autorização judicial, excepciona o §3º.
De qualquer forma, as medidas e os procedimentos de segurança e de sigilo devem ser 
informados pelo responsável pela provisão de serviços de forma clara e atender a padrões 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 24/354
definidos em regulamento, respeitado seu direito de confidencialidade quanto a segredos 
empresariais.
Em qualquer operação de coleta, armazenamento, guarda e tratamento de registros, de 
dados pessoais ou de comunicações por provedores de conexão e de aplicações de 
internet em que pelo menos um desses atos ocorra em território nacional, deverão ser 
obrigatoriamente respeitados a legislação brasileira e os direitos à privacidade, à proteção 
dos dados pessoais e ao sigilo das comunicações privadas e dos registros, exige o art. 11. Essa 
regra vale também para os dados coletados em território nacional e ao conteúdo das 
comunicações, desde que pelo menos um dos terminais esteja localizado no Brasil.
Não importa se a pessoa jurídica que trata dos dados esteja sediada no exterior, como é 
bastante comum. A legislação brasileira deve ser respeitada desde que essa corporação 
oferte serviço ao público brasileiro ou pelo menos uma integrante do mesmo grupo 
econômico possua estabelecimento no Brasil.
O Decreto Regulamentador, em seus arts. 13 e 14, também estabelece como os provedores de 
conexão e de aplicações de internet devem prestar informações que permitam a verificação 
quanto ao cumprimento da legislação brasileira acima mencionada. Igualmente fica a cargo do 
Decreto a regulamentação do procedimento para apuração de infrações cometidas.
Segundo os arts 17 a 21 do Decreto 8.771/2016, a fiscalização fica a cargo dos seguintes 
órgãos:
A par das sanções cíveis, criminais e administrativas já existentes, incluindo as aplicáveis pelos 
órgãos supramencionados (ANATEL, SNC e SBDC), o MCI ainda estabelece sanções 
próprias, que podem ser aplicadas de forma isolada ou cumulativa:
O parágrafo único fixa hipótese de responsabilidade solidária entre a empresa 
estrangeira e sua filial, sucursal, escritório ou estabelecimento situado no País pelo 
pagamento da multa mencionada. Lembre-se, solidariedade não se presume, e o MCI 
expressamente a estabelece.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 25/354
1. Responsabilidade por danos decorrentes de conteúdo gerado por terceiros
A jurisprudência do STJ vinha se fixando no sentido de que os provedores de aplicações, como 
o Facebook e o defunto Orkut, se responsabilizariam pelos danos causados pelo conteúdo 
publicado. Em algumas situações, os próprios provedores de conexão eram responsabilizados 
pelos tribunais.
O MCI acabou com algumas dessas disputas, especificamente quanto aos provedores de 
conexão de internet, ao deixar claro, no art. 18, que o provedor de conexão à internet não se 
responsabiliza civilmente por danos decorrentes de conteúdo gerado por terceiros.
Outro problema frequente era – e é – que muitas das decisões judiciais que ordenavam a 
restrição a ou a remoção de conteúdos na rede eram – e são – lacônicas, ou mesmo 
absolutamente desproporcionais em relação à proteção pretendida.
Talvez o mais famoso caso de todos, o “Caso Cicarelli”, ocorrido em 2007, demonstre bem 
como o magistrado poderia, antes do MCI, extrapolar, e muito, o poder de cautela. Na época, 
foi postado um vídeo íntimo da subcelebridade em questão, sendo que o Youtube nada fazia, 
alegando que era apenas a plataforma de disponibilização do conteúdo, e não o produtor dele.
Não apenas o vídeo postado no YouTube foi retirado do ar, como, após outros usuários terem 
postado novos vídeos, com alteração do nome, o próprio Youtube ficou fora do ar. À época, a 
atitude do Judiciário foi altamente criticada, equiparando-se o Brasil a países tradicionalmente 
conhecidos pela ferrenha repressão à web, como a China, o Irã e o Sudão.
Vale lembrar que, para que um conteúdo ofensivo seja retirado da rede, não é necessária 
ordem judicial. O interessado pode notificar o provedor do serviço para fazê-lo, se ele viola as 
políticas de privacidade da empresa, por exemplo, o que é muito comum no Facebook e no 
Youtube.
No entanto, a notificação extrajudicial não obriga nem responsabiliza o provedor, que pode, 
a seu critério, acatar o pedido e retirar o conteúdopatrimônio de afetação, ele deve 
fazer a restituição – depois de fazer as deduções devidas – no prazo de de 180 dias, contado 
da data do desfazimento do contrato, em parcela única.
Caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido esses prazos, o remanescente deve 
ser pago em até 30 dias da revenda, fixa o §7º. Nesse caso, o valor deve ser atualizado com 
base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço 
do imóvel.
Se o contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, permite-
se ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, no prazo improrrogável de 7 
dias. Exercido, haverá a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a 
comissão de corretagem, determina o §10. Como se faz uso do direito de arrependimento?
O §11 exige que o adquirente o faça por meio de carta registrada, com aviso de 
recebimento. Considera-se a data da postagem (Teoria da expedição do art. 434 do CC/2002) 
como data inicial da contagem do prazo. Transcorrido o prazo sem que tenha sido exercido o 
direito de arrependimento, observa-se a irretratabilidade do contrato (art. 32, §2º da Lei 
4.591/1964).
Nas hipóteses de leilão de imóvel em promessa de compra e venda ou de alienação fiduciária 
em garantia, seja por execução judicial, seja por procedimento extrajudicial, a restituição dos 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 159/354
Patrimônio de afetação
valores deve ser feita de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou 
com as normas aplicáveis à execução em geral. O §14 do art. 67-A da LCEI, em resumo, 
remete ao Decreto-Lei 58/1937 (trata do loteamento e a venda de terrenos para pagamento em 
prestações), à Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano), à Lei 9.514/1997 (alienação 
fiduciária em garantia de bens imóveis) e ao CPC/2015.
O objetivo da Lei 13.786/2018 era, evidentemente, de disciplinar a resolução e o distrato no 
caso de venda de imóveis, dada a alta litigiosidade existente no mercado. No entanto, de 
maneira surpreendente, o §13 dispõe que as partes podem, em comum acordo, por meio de 
instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas.
Abrem-se as portas, ao que parece, a novos abusos e, consequentemente, novas discussões 
judiciais. Espera-se, no entanto, que os objetivos da norma não sejam novamente frustrados.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Inovação importantíssima trazida pela Lei 10.931/2004 à LCEI é o regime de 
incorporação imobiliária sob afetação, que cai assustadoramente nas provas, se ligue! 
O regime de afetação traz exceção à regra legal de que cada pessoa possui um 
único patrimônio. No ordenamento jurídico brasileiro, não é possível apartar 
determinados bens do patrimônio da pessoa, seja ela física ou jurídica.
No entanto, a LCEI traz a possibilidade de se seccionar o patrimônio da pessoa jurídica. 
Segundo o art. 31-A, a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime 
da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como 
os demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se apartados do patrimônio do 
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação 
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Atente que o patrimônio de afetação não é obrigatório, mas opcional ao incorporador. Se o 
fizer, o patrimônio afetado à incorporação se destina unicamente à consecução da entrega 
das unidades imobiliárias e deixa de se comunicar com o restante do patrimônio do 
incorporador. Isso fica claro no §1º:
O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do 
patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 160/354
Questão 2022 | 4000814589
(CESPE / MPOG - 2015) O patrimônio de afetação visa proteger o empreendimento
afetado contra os riscos patrimoniais de outros negócios do incorporador, impedindo que
os eventuais insucessos deste, em outros negócios, inter�ram na estabilidade
econômico-�nanceira da incorporação objeto da afetação.
Solução
Gabarito: Certo.
O item está correto, eis que essa é exatamente a pretensão da norma, como �ca claro no
art. 31-A: “A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como
os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes”.
só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Separado o patrimônio afetado à incorporação, o incorporador responde pelos prejuízos 
que causar ao patrimônio de afetação. Por isso, os bens e direitos integrantes do patrimônio 
de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto 
seja integralmente destinado à consecução da edificação e à entrega das unidades imobiliárias.
Isso é relevante porque, em caso de débitos superiores aos créditos do incorporador, o 
patrimônio afetado a determinada incorporação não é atingido por eventuais credores em 
regime de recuperação judicial ou pedido de falência, como se verá adiante.
No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das 
unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a 
integrar o patrimônio de afetação.
 Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para 
pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Já o reembolso do 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 161/354
preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das 
unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-
somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
A LCEI exclui, porém, do patrimônio de afetação, segundo prevê o art. 31-A, §8º:
No caso de conjuntos de edificações distintas em terreno onde não houver 
edificação alguma, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, 
tantos quantos forem edifícios diferentes, desde que tal situação esteja declarada no 
memorial descritivo da incorporação. Nesse caso, segundo o art. 31-A, §9º, serão 
constituídos tantos patrimônios de afetação, quantos sejam:
Por sua vez, prevê o art. 31-A, §10 que a “constituição de patrimônios de afetação separados de 
que trata o §9º deverá estar declarada no memorial de incorporação”. Muitos interpretaram que 
a averbação do termo de afetação deveria se dar em conjunto com o memorial descritivo. A 
lei, porém, nunca mencionou tal exigência, atendo-se meramente a exigir que o termo fosse 
“declarado no memorial de incorporação”.
Ora, se o termo deve ser declarado no memorial, evidentemente que aquele precede este; ou 
seja, o termo pode ser feito mesmo que memorial ainda não exista. Isso é lógico. O Enunciado 
324 da IV Jornada de Direito Civil, para afastar qualquer controvérsia, permite que se faça a 
averbação do termo de afetação de incorporação imobiliária a qualquer tempo, mesmo 
antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 162/354
O §11 ainda prevê uma das situações mais comuns em incorporação imobiliária no Brasil. Nas 
incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com 
a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser 
estabelecido no contrato de financiamento.
Nesses casos, a contratação de financiamento e constituiçãode garantias não 
implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou 
responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes 
como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. 
Isso vale, inclusive, no financiamento realizado mediante transmissão, para o credor, da 
propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem 
como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da 
comercialização dessas unidades.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A afetação patrimonial, por ter relevantes impactos sobre os direitos reais, necessita de 
averbação no Registro de Imóveis. Se for o caso, também os titulares de direitos reais de 
aquisição sobre o terreno devem firmar o termo, como exige o art. 31-B. Nesse sentido, o 
Enunciado 323 da IV Jornada de Direito Civil estabelece que se dispensa a anuência dos 
adquirentes de unidades imobiliárias no "termo de afetação" da incorporação imobiliária.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido 
constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do 
preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o 
empreendimento. Do contrário, haveria uma contradição, impedindo-se a constituição 
da afetação pela aquisição do terreno utilizado na própria incorporação.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 163/354
Questão 2022 | 4000814594
(FMP / TJ-MT - 2014) Sobre o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias,
assinale a a�rmativa correta.
A)
Considera-se constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis,
de termo �rmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno.
B)
A sua averbação será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos
sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua
aquisição.
C)
Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador atingem o
patrimônio de afetação constituído, e o terreno, as acessões e demais bens, direitos
creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação passarão a integrar
automaticamente a massa concursal.
D)
O incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas após ter averbado, no
Registro de Imóveis competente, o patrimônio de afetação que se distinguirá de seu
patrimônio pessoal.
E)
Será extinto, de pleno direito, pela revogação, em razão do esgotamento do prazo de
validade do registro de incorporação, que será de 120 dias e não poderá ser prorrogado.
Solução
Gabarito: A)
Considera-se constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro
de Imóveis, de termo �rmado pelo incorporador e, quando for o caso,
também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.
A alternativa A está correta, segundo a norma do art. 31-B: “Considera-se constituído o
patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis,
de termo �rmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno”.
A alternativa B está incorreta, de acordo com o art. 31-B, parágrafo único: “A averbação
não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o
imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou
do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento”.
A alternativa C está incorreta, por aplicação do art. 31-A, § 1º: “O patrimônio de afetação
não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 164/354
A alternativa D está incorreta, duplamente. Primeiro, pela redação do art. 33 (“O registro
da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, �ndo o qual, se ela ainda não se
houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a
documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo”),
que permite prorrogação. Segundo, porque o art. 12 da Lei 4.864/1965, mesmo sem
revogar expressamente esse artigo, eleva para 180 dias o prazo de validade de registro
da incorporação.
Estabelecida a afetação patrimonial, como se faz para haver certeza quanto à sua manutenção? 
O art. 31-C prevê a possibilidade de se nomear, pela Comissão de Representantes e pela 
instituição financiadora da construção, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para 
fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
Essa nomeação não transfere qualquer responsabilidade pela obra. A pessoa nomeada, em 
razão do conhecimento de informações sensíveis, como comerciais e tributárias, responsabiliza-
se legalmente pela falta de zelo, dedicação e sigilo sobre a eventual publicidade sobre elas.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
O art. 31-D estabelece as obrigações do incorporador:
E como se extingue o patrimônio de afetação? O art. 31-E da LCEI estabelece que o 
patrimônio de afetação se extingue pela:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 165/354
Questão 2022 | 4000814596
(FCC / TJ-CE - 2014) Na incorporação imobiliária, quando submetida ao regime de
afetação,
A)
o terreno e as acessões, objetos de incorporação imobiliária, bem como os demais bens
e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes
B)
somente a instituição �nanciadora da construção poderá nomear pessoa física ou jurídica
para �scalizar e acompanhar o patrimônio de afetação, em razão do direito ao sigilo
Por ocasião da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição 
financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades 
não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo 
termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das 
unidades imobiliárias eventualmente abertas, prevê o § 2º. Ademais, fixa o § 4º, após a 
denúncia da incorporação, deve-se proceder ao cancelamento do patrimônio de afetação, 
mediante o cumprimento das obrigações previstas no art. 31.
Obviamente, a decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atinge os 
patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as 
acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da 
incorporação, estabelece o art. 31-F.
O Enunciado 628 da VIII Jornada de Direito Civil prevê que os patrimônios de afetação não 
se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora. Por isso, eles 
prosseguem sua atividade com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio 
geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até 
que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou 
negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora.
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3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 166/354
bancário e �scal que tem o incorporador.
C)
o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do
patrimônio geral do incorporador, exceto com outros patrimônios de afetação por ele
constituídos, respondendo apenas por obrigações vinculadas às incorporações de um
mesmo incorporador.
D)
há necessidade de prévia averbação, no Registrode Imóveis, de termo �rmado pelo
incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição
sobre o terreno.
E)
os efeitos da decretação da falência ou da insolvência do incorporador atingem os
patrimônios de afetação constituídos, integrando a massa concursal o terreno, mas não as
acessões e demais bens e direitos creditórios objeto da incorporação. 
Solução
Gabarito: A)
o terreno e as acessões, objetos de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio
do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à
consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes
A alternativa A está correta, na forma do art. 31-A da LCEI: “A critério do incorporador, a
incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as
acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão
patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
A alternativa B está incorreta, consoante regra do art. 31-C: “A Comissão de
Representantes e a instituição �nanciadora da construção poderão nomear, às suas
expensas, pessoa física ou jurídica para �scalizar e acompanhar o patrimônio de
afetação”.
A alternativa C está incorreta, na dicção do art. 31-A, §1º: “O patrimônio de afetação não
se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”.
A alternativa D está incorreta, de acordo com o art. 31-B: “Considera-se constituído o
patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis,
de termo �rmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno”.
A alternativa E está incorreta, na regra do art. 31-F: “Os efeitos da decretação da falência
ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens,
direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação”.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 167/354
Em 60 dias após a decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador ou da 
paralisação da obra por mais de 30 dias, sem justa causa, o condomínio dos adquirentes, ou a 
instituição financiadora, se houver, deve deliberar sobre os termos da continuação da obra ou 
da liquidação do patrimônio de afetação. Abrem-se duas opções aos adquirentes, portanto:
No caso de continuidade da obra, prevê o §3º desse artigo, a Comissão de 
Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os 
adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados 
o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto 
da incorporação em decorrência de contratos preliminares, mesmo depois de concluída 
a obra.
Esse mandato da Comissão lhe confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, 
manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das 
unidades respectivas.
Em regra, o contrato definitivo de compra e venda se condiciona ao pagamento da última 
prestação. No entanto, nos casos acima mencionados, previstos no art. 31-F, caput, o §6º desse 
artigo fixa que os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que 
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora. Nessa 
situação, o adquirente deve comprovar que está adimplente, condicionando-se a outorga do 
contrato à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito 
remanescente.
Continuada a obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas 
obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de 
financiamento da obra, se houver. Cada adquirente responderá individualmente pelo saldo 
porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da 
incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, 
se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por 2/3 dos votos dos 
adquirentes.
O §12, incisos, do art. 31-F prevê que a Comissão deve fazer o balanço entre os créditos e 
débitos da incorporação. Se houver sobras entre as receitas e o custo da conclusão da 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 168/354
incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela 
Comissão.
Já no caso de liquidação do patrimônio de afetação, prevê o §7º desse artigo, a 
Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome 
dos adquirentes, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, 
direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros 
adquirentes na posse do terreno e das acessões.
A Comissão terá poderes para firmar o respectivo contrato de venda, promessa de 
venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da 
transmissão. Alienados os direitos, a Comissão prestará contas aos adquirentes, 
entregando-lhes o produto da alienação, no prazo de 5 dias da data em que tiver 
recebido o preço ou cada parcela do preço. Esses valores devem ser depositados em 
juízo, prevê o §10.
Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do 
patrimônio de afetação, a Comissão, no prazo de 60 dias da assembleia, deve promover, em 
leilão público, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação 
da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
Nesse caso, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões 
adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações 
de eventual financiamento.
Por fim, há ordem de preferência na aquisição desses direitos (§17):
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 169/354
Lista de Questões
Política Agrícola e Reforma Agrária
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[17]
Você verá um tema relativamente complexo: a política agrícola e a reforma agrária. Complexo 
porque envolve uma série de dispositivos legais que formam um sistema específico, 
profundamente vinculado com um ramo do Direito Privado que apenas recentemente 
conseguiu atingir sua autonomia: o Direito Agrário.
O fundamento último deste peculiar ramo extraído do Direito das Coisas é, certamente, a 
política agrícola. E, esta, por sua vez, é fundamental para o Brasil, dado que, a despeito das 
profundas mudanças havidas pela nossa jovem nação nas últimas décadas, ainda vivemos num 
país em que a terra exerce papel fundamental e gera disputas e conflitos constantes.
Posso encontrar elementos da política agrícola em ao menos cinco dispositivos legais centrais: 
a CF/1998, que, no título da ordem econômica e financeira, traz capítulo específico para a 
política agrícola e fundiária e a reforma agrária; a Lei 4.504/1964, o Estatuto da Terra – ET; a 
Lei 8.171/1991, Lei da Política Agrícola – LPA, que dispõe sobre a política agrícola nacional; a Lei 
8.629/1993, Lei da Reforma Agrária – LRA, que regulamenta os dispositivos constitucionais 
acerca da reforma agrária; Lei Complementar 76/1993 – LC 76, que dispõe sobre o 
procedimento contraditório especial para o processo de desapropriação de imóvel rural, por 
interesse social, para fins de reforma agrária; e, por fim, a Lei 13.465/2017, que dispõe sobre a 
regularização fundiária rural e urbana, alterandovárias disposições normativas acerca do 
“grande tema” da política agrícola e da reforma agrária.
Meu objetivo, obviamente, não será exaurir essas normas. Igualmente, não me focarei em 
apenas uma ou outra lei especial, já que o tema está contido num “sistema”. Trata-se de uma 
análise mais voltada a um “assunto” do que a uma “lei”, portanto. Até porque a LPA tem mais de 
100 artigos, a LRA quase 30, a LC 76, outros 25 e a Lei 13.465/2017 com seus mais de 100 
artigos, é verdadeira colcha de retalhos legislativa.
Infelizmente, foi essa última norma aprovada a toque de caixa pelo Executivo, de maneira 
absolutamente açodada e sem (necessária e profunda) discussão parlamentar, por meio de MP 
(759/2016), em verdadeira afronta às basilares normas constitucionais que regem o tema. 
Revogando numerosos dispositivos legais de variadas leis, inserindo aqui e acolá outros tantos e 
dando redação nova a ainda outros, pretendeu essa norma criar um “estatuto jurídico da 
regularização fundiária”.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 170/354
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Disposições Constitucionais
Assim, após o mapa de questões das provas realizadas nos últimos tempos que versaram sobre 
o assunto, vi que temos com frequência a cobrança sobre os dispositivos constitucionais 
(objeto da primeira parte da aula), a cobrança de alguns dispositivos bem esparsos (meia dúzia 
de artigos) da LPA (objeto da segunda parte) e a cobrança de uma gama maior de artigos 
(aproximadamente 10) da LRA (objeto da terceira parte). Lateralmente, trarei a você 
questionamentos sobre alguns aspectos pontuais da LC 76.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A base de sustentação da política agrícola e da reforma agrária, no Brasil, está assentada 
na Constituição Federal de 1988. Já de cara, o art. 184 da CF/1988 estabelece que 
compete somente à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma 
agrária, os imóveis rurais. Os demais entes federativos estão excluídos dessa 
possibilidade, portanto, numa tentativa de harmonização da política agrícola em nível 
nacional. Veja as disposições constitucionais a respeito:
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o 
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização 
em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de 
até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para fins de reforma agrária, 
autoriza a União a propor a ação de desapropriação.
§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento contraditório especial, de rito 
sumário, para o processo judicial de desapropriação.
§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o 
montante de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício.
§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de 
imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 171/354
Atente porque a definição de imóvel rural, na desapropriação para fins de reforma agrária, 
é aferida pela sua destinação, não interessando que esteja localizado em zona urbana, há 
muito entende a jurisprudência.
Pode-se desapropriar qualquer imóvel? Não. Desapropria-se desde que a área não esteja 
cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida 
agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até 20 anos, a 
partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei própria.
Atente porque, a despeito de a indenização ser feita em títulos da dívida agrária, o §1º 
estabelece que as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro. 
Obviamente se abrangem aí também as acessões, sendo esse dispositivo mais um no qual o 
legislador utilizou atecnicamente o termo “benfeitoria”, no sentido mais pedestre do termo, 
esquecendo-se das acessões.
Primeiro, a União publica um decreto para declarar o imóvel como de interesse 
social, para fins de reforma agrária. Com isso, autoriza-se a União a propor a ação 
de desapropriação. Ou seja, a desapropriação depende de procedimento judicial, exige 
o §2º. Mas como funciona esse procedimento? O §3º relegou à lei complementar 
estabelecer procedimento contraditório especial, de rito sumário, para o processo 
judicial de desapropriação. Trata-se da LC 76/1993.
Essa ação tramitará na Justiça Federal, como determina §1º do art. 2º da LC 76. Fixa o art. 4º 
que se intentada a desapropriação parcial, o proprietário pode requerer, na contestação, a 
desapropriação de todo o imóvel. Isso pode ser feito quando a área remanescente ficar 
reduzida a superfície inferior à da pequena propriedade rural; ou quando prejudicada 
substancialmente em suas condições de exploração econômica, caso seja o seu valor inferior 
ao da parte desapropriada.
A petição inicial, além dos requisitos previstos no CPC, deve ser instruída com os 
documentos exigidos pelo art. 5º e indicar a oferta de preço do expropriante:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 172/354
Determina ainda o art. 9º da LC 76 que a contestação seja oferecida no prazo de 15 dias. Ela, 
porém, tem matéria limitada, podendo versar sobre qualquer matéria de interesse da defesa, 
exceto a apreciação quanto ao interesse social declarado.
Para atender aos custos envolvidos nas desapropriações, o art. 184, §4º da CF/1988 exige que o 
orçamento fixe anualmente o volume total de títulos da dívida agrária, assim como o montante 
de recursos para atender ao programa de reforma agrária no exercício. Para facilitar e baratear 
a reforma agrária, o §5º estabelece que são isentas de impostos federais, estaduais e 
municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma 
agrária.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Por outro lado, alguns imóveis rurais são insuscetíveis de desapropriação para fins de 
reforma agrária. A norma constitucional preferiu deixar claro quando há impossibilidade 
de desapropriação, de modo a afastar quaisquer dúvidas. Segundo o art. 185, são 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 173/354
Questão 2022 | 4000814849
(CESPE / PGE-SE - 2017) Um imóvel rural produtivo, mas que não cumpre a sua função
social, poderá ser desapropriado para �ns de reforma agrária, segundo a CF.
Solução
Gabarito: Errado.
O item está incorreto, já que na literalidade do art. 185, inc. II da CF/1988 (“São
insuscetíveis de desapropriação para �ns de reforma agrária a propriedade produtiva”)
não é possível tal ato, aindaque a jurisprudência e a doutrina a�rmem em contrário.
insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:
A norma infraconstitucional deve ainda garantir tratamento especial à propriedade 
produtiva, fixando normas para o cumprimento dos requisitos relativos à sua função 
social. De antemão, porém, o art. 186 já estabelece, genericamente, que a função social 
é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios 
e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 174/354
Questão 2022 | 4000814850
(FCC / MPE-PA - 2014) A política agrícola
A) será desenvolvida integralmente fundada no cooperativismo.
B)
será planejada e executada com a participação efetiva do setor de produção, envolvendo
produtores e trabalhadores rurais, bem como dos setores de comercialização, de
armazenamento e de transportes.
C)
será planejada e executada com a participação efetiva do setor de produção, envolvendo
apenas produtores e trabalhadores rurais.
D) não abrange as atividades �orestais.
E) não abrange as atividades pesqueiras.
Solução
Gabarito: B)
será planejada e executada com a participação efetiva do setor de produção,
envolvendo produtores e trabalhadores rurais, bem como dos setores de
A política agrícola será planejada e executada na forma da lei infraconstitucional, com a 
participação efetiva do setor de produção, envolvendo produtores e trabalhadores rurais, 
bem como dos setores de comercialização, de armazenamento e de transportes. Segundo o 
art. 187, a política agrícola deve levar em conta, especialmente:
O planejamento agrícola deve ser entendido de maneira ampla. Incluem-se no planejamento 
agrícola as atividades agroindustriais, agropecuárias, pesqueiras e florestais, e não apenas 
a agricultura sem sentido estrito, esclarece o §1º do art. 187. Esse planejamento deve 
compatibilizar as ações de política agrícola e de reforma agrária.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 175/354
comercialização, de armazenamento e de transportes.
A alternativa A está incorreta, já que o cooperativismo é apenas uma das possibilidades
de desenvolvimento da política agrícola.
A alternativa B está correta, na literalidade do art. 187 da CF/1988: “A política agrícola
será planejada e executada na forma da lei, com a participação efetiva do setor de
produção, envolvendo produtores e trabalhadores rurais, bem como dos setores de
comercialização, de armazenamento e de transportes”.
A alternativa C está incorreta, como visto na parte �nal do art. 187 da CF/1988, incluindo
também “setores de comercialização, de armazenamento e de transportes”.
A alternativa D está incorreta, de acordo com o art. 187, §1º da CF/1988: “Incluem-se no
planejamento agrícola as atividades agroindustriais, agropecuárias, pesqueiras e
�orestais”.
A alternativa E está incorreta, igualmente, por aplicação do supracitado art. 187, §1º da
CF/1988.
Questão 2022 | 4000814851
(FCC / PGE-MA - 2015) O Estado do Maranhão, compatibilizando sua política agrária
com a política agrícola e com o plano nacional de reforma agrária, alienou uma área de
Outro componente da política agrícola e da reforma agrária, ao lado da desapropriação em 
caso de descumprimento da função social da propriedade, é a utilização das terras públicas. 
Vale lembrar que, de acordo com o art. 191, parágrafo único, os imóveis públicos não podem 
ser adquiridos por usucapião.
Faço aqui um adendo. Em se tratando de usucapião de terras particulares, o STJ, numa das 
súmulas mais antigas, afasta a alteração de foro nas ações de usucapião especial em razão 
da presença da União ou de qualquer de seus entes na lide, mantendo-se o da situação do 
imóvel. Trata-se da Súmula 11, que reconhece a primazia do foro de situação do imóvel para tais 
ações.
 Para ouvir ao áudio correspondente, acesse o LDI.
Por outro lado, o art. 188 estabelece que a destinação de terras públicas e devolutas seja 
compatibilizada com a política agrícola e com o plano nacional de reforma agrária.
No entanto, a alienação ou a concessão, a qualquer título, de terras públicas com área 
superior a 2.500ha, a pessoa física ou jurídica, ainda que por interposta pessoa, dependerá 
de prévia aprovação do Congresso Nacional. A exceção fica por conta das alienações e 
das concessões de terras públicas para fins de reforma agrária.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 176/354
três mil hectares de terras devolutas para reforma agrária. Esta alienação, segundo a
Constituição Federal, é
A)
nula, uma vez que a alienação ou a concessão, a qualquer título, de terras públicas com
área superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa física ou jurídica, ainda que por
interposta pessoa, dependerá de prévia aprovação do Senado Federal.
B)
nula, uma vez que a alienação ou a concessão, a qualquer título, de terras públicas com
área superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa física ou jurídica, ainda que por
interposta pessoa, dependerá de prévia aprovação do Congresso Nacional.
C)
válida, uma vez que a Administração Pública pode alienar livremente suas terras
devolutas.
D)
válida, uma vez que a Administração Pública pode alienar terras devolutas com área
inferior a cinco mil hectares sem prévia aprovação do Congresso Nacional.
E)
válida, uma vez que a Administração Pública pode, no contexto citado, alienar suas terras
devolutas para �ns de reforma agrária sem prévia aprovação do Congresso Nacional.
Solução
Gabarito: E)
válida, uma vez que a Administração Pública pode, no contexto citado, alienar
suas terras devolutas para �ns de reforma agrária sem prévia aprovação do
Congresso Nacional.
A alternativa A está incorreta, já que o art. 188, §1º da CF exige aprovação do Congresso
Nacional.
A alternativa B está incorreta, eis que apesar de o art. 188, §1º da CF (“A alienação ou a
concessão, a qualquer título, de terras públicas com área superior a dois mil e quinhentos
hectares a pessoa física ou jurídica, ainda que por interposta pessoa, dependerá de
prévia aprovação do Congresso Nacional”) trazer a exigência de aprovação parlamentar
nacional, o §2º traz exceção: “Excetuam-se do disposto no parágrafo anterior as
alienações ou as concessões de terras públicas para �ns de reforma agrária”.
A alternativa C está incorreta, evidentemente, eis que a alienação não é livre, como se
extrai do art. 188, §1º da CF.
A alternativa D está incorreta, porque o §1º do art. 188 da CF trata de 2.500 e não 5.000
ha.
A alternativa E está correta, na conjugação dos §§1º e 2º do art. 188, supracitados.
Os beneficiários da distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária receberão 
títulos de domínio ou de concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de 10 anos, 
esclarece o art. 189. Pretende-se evitar que a reforma agrária sirva de porta de entrada 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 177/354
de terras “gratuitas” no mercado agrário, gerando disparidades mercadológicas e a 
manutenção de beneficiários que dos benefícios não necessitam. O título de domínio e a 
concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil.
Atente porque o art. 18 da LRA inclui, ao lado dos títulos de domínio e de concessão de uso, 
a concessão de direito real de uso – CDRU, instituído pelo art. 7º do Decreto-Lei 271/1967 (na 
inclusão feita pela Lei 11.481/2007). A CDRU, segundo o §1º desse dispositivo, é igualmente 
inegociável por prazo decenal. E o que é a CDRU?
É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, 
por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de 
regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da 
terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e 
seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.Permite-se concessão de uso do espaço aéreo sobre a superfície de terrenos públicos ou 
particulares, tomada em projeção vertical, nos termos e para os fins mencionados 
anteriormente, na forma que for regulamentada, consoante o art. 8º do Decreto-Lei 271/1967.
Ela pode ser contratada, segundo o art. 7º, §1º do Decreto, por instrumento público ou 
particular, ou por simples termo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro 
especial no Registro de Imóveis. Desde a inscrição da concessão, o concessionário pode fruir 
plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato, respondendo por todos os 
encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e suas rendas.
Fica resolvida a concessão antes de seu termo, se o concessionário der ao imóvel destinação 
diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, 
perdendo, nesse caso, as benfeitorias de qualquer natureza, explicita o §3º. Essa concessão, 
salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato inter vivos, ou por sucessão 
legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-
se a transferência.
A aquisição e arrendamento de terras, no Brasil, por estrangeiros, não é ilimitada. Segundo o 
art. 190 da CF, lei própria (Lei 5.709/1971) deve regular e limitar a aquisição ou o arrendamento 
de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que 
dependerão de autorização do Congresso Nacional.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 178/354
Questão 2022 | 4000814852
(CESPE / PGE-SE - 2017) Situação hipotética: Determinada propriedade rural é produtiva
e cumpre sua função social em metade de sua extensão, ao passo que, na outra metade,
são cultivadas plantas psicotrópicas ilegais. 
Assertiva: Nessa situação, eventual desapropriação recairá somente sobre a metade que
se destina ao cultivo de plantas psicotrópicas ilegais.
Solução
Gabarito: Errado.
O item está incorreto, já que o art. 243 da CF/1988 (“As propriedades rurais e urbanas de
qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas
ou a exploração de trabalho escravo na forma da lei serão expropriadas e destinadas à
reforma agrária e a programas de habitação popular, sem qualquer indenização ao
proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, observado, no que couber,
o disposto no art. 5º”) não prevê tal hipótese, sendo a desapropriação analisada pela
propriedade como um todo.
Por fim, para repreender a prática de dois ilícitos sensíveis, a CF prevê não a 
desapropriação, mas a expropriação de terras no art. 243. Segundo esse dispositivo, as 
propriedades rurais e urbanas na quais forem localizadas culturas ilegais de plantas 
psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo serão expropriadas. Essas áreas, 
se forem rurais, serão destinadas à reforma agrária, e, se urbanas, destinar-se-ão a 
programas de habitação popular.
Essa expropriação, ao contrário da desapropriação, não gera dever de indenizar ao 
Poder Público; o proprietário perde as terras sem qualquer contraprestação. Todo e 
qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de 
entorpecentes e drogas afins e da exploração de trabalho escravo será confiscado e 
reverterá a fundo especial com destinação específica, na forma da lei. Obviamente que 
as sanções penais também serão aplicadas.
Vistas as regras constitucionais, passo a analisar as regras infraconstitucionais a respeito da 
política agrícola, a LPA, e da reforma agrária, a LRA.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 179/354
Lei da Política Agrícola
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
I. Princípios e objetivos
O art. 1° estabelece que a LPA fixa os fundamentos, define os objetivos e as 
competências institucionais, prevê os recursos e estabelece as ações e instrumentos 
da política agrícola, relativamente às atividades agropecuárias, agroindustriais e de 
planejamento das atividades pesqueira e florestal. Entende-se por atividade agrícola a 
produção, o processamento e a comercialização dos produtos, subprodutos e derivados, 
serviços e insumos agrícolas, pecuários, pesqueiros e florestais, para efeitos da LPA.
Quais são os pressupostos da política agrícola? O art. 2º fixa-os detalhadamente:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 180/354
Por outro lado, estabelece o art. 3°, ainda mais detalhadamente, os objetivos da política 
agrícola:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 181/354
Já o art. 4° estabelece que as ações e instrumentos de política agrícola referem-se a:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 182/354
Os instrumentos de política agrícola devem se orientar pelos planos plurianuais. De modo a 
instrumentalizar a política agrícola, o art. 5° da LPA instituiu o Conselho Nacional de Política 
Agrícola – CNPA, vinculado ao Ministério da Agricultura e Reforma Agrária – MARA 
(atualmente, Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento – MAPA). Desativado em 
1992, foi recriado em 2003. São suas atribuições:
A Lei 8.174/1991 dispõe sobre princípios de política agrícola, estabelece em detalhe atribuições 
do CNPA, tributação compensatória de produtos agrícolas, amparo ao pequeno produtor e 
regras de fixação e liberação dos estoques públicos. Essa lei ainda possui dois regulamentos 
estabelecidos por Decreto.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 183/354
II. Planejamento e pesquisa agrícola
O art. 8° da LPA prevê que o planejamento agrícola será feito em consonância com o que 
dispõe o art. 174 da CF, de forma democrática e participativa, através de planos nacionais 
de desenvolvimento agrícola plurianuais, planos de safras e planos operativos anuais, 
observadas as definições constantes da lei.
Os planos de safra e os planos plurianuais, elaborados de acordo com os instrumentos gerais 
de planejamento, considerarão o tipo de produto, fatores e ecossistemas homogêneos, o 
planejamento das ações dos órgãos e entidades da administração federal direta e indireta, as 
especificidades regionais e estaduais, de acordo com a vocação agrícola e as necessidades 
diferenciadas de abastecimento, formação de estoque e exportação. Os planos devem prever a 
integração das atividades de produção e de transformação do setor agrícola, e deste com os 
demais setores da economia.
O art. 13 autoriza a importação de material genético para a agricultura desde que não 
haja proibição legal. Já o art. 12 define que a pesquisa agrícola deve:
III. Produção, comercialização, abastecimento e armazenagem
Outra preocupação da LPA é a manutenção do abastecimento e da armazenagem do mercado 
nacional. Trata-se de questão de segurança alimentar e que traz impactos profundos numa 
sociedade notadamente agrária. Para isso, o Poder Público formará, localizará 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 184/354
adequadamente e manterá estoques reguladores e estratégicos, visando a garantir a 
compra do produtor, na forma da lei, assegurar o abastecimento e regular o preço do 
mercado interno, determina o art. 31.
Os estoques reguladores devem contemplar, prioritariamente, os produtos básicos, 
para salvaguardar a segurança alimentar, e devem ser adquiridos preferencialmente de 
organizações associativas de pequenos e médios produtores, para fomentar a 
agricultura familiar. A formação e a liberação destes estoques obedecem a regras 
pautadas no princípio da menor interferência na livre concorrência. Por isso, devem ser 
observados prazos e procedimentos preestabelecidos e de amplo conhecimento público, 
sem ferir a margem mínima do ganho real do produtor rural, assentada em custos de 
produção atualizados e produtividades médias históricas.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
O curioso art. 33, que teve o caput vetado, mas não seus parágrafos,deixa claro, no §2º, 
que a garantia de preços mínimos far-se-á através de financiamento da 
comercialização e da aquisição dos produtos agrícolas amparados. Nesse sentido, os 
alimentos considerados básicos terão tratamento privilegiado para efeito de preço 
mínimo.
Já as vendas dos estoques públicos serão realizadas através de leilões em bolsas de 
mercadorias, ou diretamente, mediante licitação pública, ordena o art. 35. Ademais, exige o 
art. 42, em caráter obrigatório, o cadastro nacional de unidades armazenadoras de produtos 
agrícolas. Por fim, exige-se padronização, fiscalização e classificação de produtos animais, 
subprodutos e derivados e seus resíduos de valor econômico, bem como dos produtos de 
origem animal destinados ao consumo e à industrialização para o mercado interno e externo 
(art. 37).
IV. Fundo Nacional de Desenvolvimento Rural
A LPA dispõe sobre o Fundo Nacional de Desenvolvimento Rural – FNDR, até hoje não criado, 
tendo sido vetados os principais dispositivos a respeito dele pelo Presidente Fernando Collor. 
Ainda assim, algumas normas sobre o financiamento rural sobreviveram. O art. 81 prevê as 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 185/354
Lei da Reforma Agrária
Questão 2022 | 4000814853
(CESPE / Câmara dos Deputados - 2014) Julgue os próximos itens, a respeito da reforma
agrária. O não cumprimento da função social da propriedade enseja sua desapropriação
por interesse social, para �ns de reforma agrária.
fontes de recursos financeiros para o crédito rural:
Por sua vez, o art. 82 estabelece as duas fontes de recursos financeiros para o seguro 
agrícola (eram originariamente sete, mas foram as demais igualmente vetadas):
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A LRA horizontaliza os verticais dispositivos constitucionais acerca da reforma agrária, tema 
esse sensível na realidade socioeconômica brasileira. Vale lembrar que a CF exige que a 
desapropriação seja realizada na propriedade rural que não cumprir a função social. O art. 2º 
da LPA esclarece, mais uma vez, que compete à União desapropriar por interesse social, para 
fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 186/354
Solução
Gabarito: Certo.
O item está correto, conforme estabelece a parte �nal do art. 2º, §1º da Lei 8.629/1993:
“Compete à União desapropriar por interesse social, para �ns de reforma agrária, o
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social”.
Para isso, fica a União, através do órgão federal competente, autorizada a ingressar 
no imóvel de propriedade particular para levantamento de dados e informações, 
mediante prévia comunicação escrita ao proprietário, preposto ou seu representante 
(§2º). Na ausência destes, a comunicação será feita mediante edital, a ser publicado, por 
três vezes consecutivas, em jornal de grande circulação na capital do Estado de 
localização do imóvel. No caso de fiscalização decorrente do exercício de poder de 
polícia, será dispensada essa comunicação, esclarece o §5º.
Não será considerada, para os fins da LPA, qualquer modificação, quanto ao domínio, à 
dimensão e às condições de uso do imóvel, introduzida ou ocorrida até 6 meses após a data da 
comunicação para levantamento de dados e informações exigidas.
De modo a tentar evitar a propagação de conflitos agrários e de invasão da propriedade 
privada, §6º prevê que o imóvel rural de domínio público ou particular objeto de 
esbulho possessório ou invasão motivada por conflito agrário ou fundiário de caráter 
coletivo não será vistoriado, avaliado ou desapropriado nos 2 anos seguintes à sua 
desocupação. Em caso de reincidência, esse prazo é dobrado, passando a 4 anos.
De um lado, portanto, tenta-se objetivamente apaziguar os conflitos agrários, limitando-se o 
acesso à terra às áreas livres de conflitos; subjetivamente também o faz a LRA, limitando ao 
acesso à terra por meio da reforma agrária. Exclui-se do Programa Nacional de Reforma 
Agrária – PNRA quem, já estando beneficiado com lote em Projeto de Assentamento, ou 
sendo pretendente desse benefício na condição de inscrito em processo de cadastramento e 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 187/354
seleção de candidatos ao acesso à terra, for efetivamente identificado como participante 
direto ou indireto em conflito fundiário. Caracteriza-se o conflito fundiário por invasão ou 
esbulho de imóvel rural de domínio público ou privado em fase de processo administrativo de 
vistoria ou avaliação para fins de reforma agrária, ou que esteja sendo objeto de processo 
judicial de desapropriação em vias de imissão de posse ao ente expropriante. Igualmente se 
exclui quem for efetivamente identificado como participante de invasão de prédio público, de 
atos de ameaça, sequestro ou manutenção de servidores públicos e outros cidadãos em 
cárcere privado, ou de quaisquer outros atos de violência real ou pessoal praticados em tais 
situações.
Penaliza-se também a entidade a que se vinculam essas pessoas. O §8º determina que a 
entidade, a organização, a pessoa jurídica, o movimento ou a sociedade de fato que, de 
qualquer forma, direta ou indiretamente, auxiliar, colaborar, incentivar, incitar, induzir ou 
participar de invasão de imóveis rurais ou de bens públicos, ou em conflito agrário ou fundiário 
de caráter coletivo, não receberá, a qualquer título, recursos públicos. Se a transferência ou 
repasse dos recursos públicos já tiverem sido autorizados, assistirá ao Poder Público o direito 
de retenção, bem assim o de rescisão do contrato, convênio ou instrumento similar.          
Por outro lado, para evitar que um proprietário tivesse obstada a desapropriação, a LRA 
também traz sanções a ele. Segundo o art. 2º-A, na hipótese de fraude ou simulação de 
esbulho ou invasão, por parte do proprietário ou legítimo possuidor do imóvel, o órgão 
executor do PNRA aplicará pena administrativa de R$55.000,00 a R$ 535.000,00 e o 
cancelamento do cadastro do imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural, sem prejuízo das 
demais sanções penais e civis cabíveis. Esses valores são atualizados, a partir de 05/2000, no 
dia 1º/01 de cada ano, com base na variação acumulada IGP-DI, no respectivo período.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
A desapropriação para fins de reforma agrária é uma sanção pelo fato de a propriedade 
não cumprir sua função social, não apresentando a devida produtividade. Por isso, nesses 
casos, a indenização com os títulos da dívida agrária (TDAs), que podem ser resgatados ao 
longo de vários anos.
Não se pode confundir essa desapropriação, porém, com a desapropriação para a 
manutenção de colônias ou cooperativas de povoamento e trabalho agrícola, nos termos do 
art. 2º, inc. III, da Lei 4.132/1962. Essa Lei se assenta no art. 5º, inc. XXIV, da CF/1988, e não no 
art. 184.
Nesses casos, a desapropriação ocorre para atender sua finalidade social de maneira mais 
adequada, geralmente para evitar conflitos sociais com potencial de gerar graves 
consequências. Nessas desapropriações, mesmo que a área seja produtiva e 
aparentemente cumpra sua função social, pode haver a perda da propriedade privada. Por 
isso, o depósito da indenização deve ser feito em dinheiro, já decidiu o STF (MS 26.192); ou 
seja, é como se a União estivesse à força comprando o imóvel rural.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 188/354
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Para os efeitos desta lei, conceituam-se (art. 4º):
Talqualmente a CF, o §1º do art. 4º estabelece que são insuscetíveis de desapropriação 
para fins de reforma agrária a pequena e a média propriedade rural, desde que o seu 
proprietário não possua outra propriedade rural. O dispositivo não menciona a 
propriedade produtiva, porém. Já o §2º estabelece a obrigatoriedade de manutenção no 
Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) de informações específicas sobre imóveisrurais com área de até um módulo fiscal.
O art. 5º praticamente repete o art. 184 da CF. Esmiúça, porém, o resgate dos títulos da 
dívida agrária. Segundo o §3º, os títulos da dívida agrária serão resgatáveis a partir do 
segundo ano de sua emissão, em percentual proporcional ao prazo, observados os 
seguintes critérios:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 189/354
Na hipótese de acordo administrativo ou acordo realizado no âmbito do procedimento previsto 
na LC 76, o pagamento será efetuado de forma escalonada em Títulos da Dívida Agrária – TDA, 
resgatáveis em parcelas anuais, iguais e sucessivas, a partir do segundo ano de sua emissão, 
observadas as seguintes condições:
Esses prazos, quando iguais ou superiores a 10 anos, poderão ser reduzidos em cinco anos, 
desde que o proprietário concorde em receber o pagamento do valor das benfeitorias úteis 
e necessárias integralmente em TDA. Com a aceitação, os prazos de resgates dos respectivos 
títulos serão fixados mantendo-se a mesma proporcionalidade estabelecida para aqueles 
relativos ao valor da terra e suas acessões naturais, possibilitam os §§5º e 6º.
Rege o §7º que na aquisição por compra e venda ou na arrematação judicial de imóveis rurais 
destinados à implementação de projetos integrantes do PNRA, o pagamento poderá ser feito 
em dinheiro, na forma estabelecida em regulamento. Na hipótese de decisão judicial transitada 
em julgado fixar a indenização da terra nua ou das benfeitorias indenizáveis em valor superior 
ao ofertado pelo expropriante, corrigido monetariamente, a diferença será paga na forma do 
art. 100 da CF (§8º). Esses procedimentos (§§7º e 8º) foram incluídos pela Lei 13.465/2017, que 
excepcionou a regra de que a desapropriação é paga por títulos da dívida agrária.
O art. 8º, de modo a evitar problemas, coloca que mesmo que dado imóvel agrícola não 
seja plenamente utilizado, mas esteja oficialmente destinado à execução de 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 190/354
Questão 2022 | 4000814854
(CESPE / Câmara dos Deputados - 2014) Em relação à política agrícola, julgue os itens
que se seguem. Os instrumentos de política agrícola devem orientar-se pelos planos
plurianuais e considerar os fatores e ecossistemas homogêneos, a vocação agrícola e as
necessidades diferenciadas de abastecimento, formação de estoque e exportação.
Solução
Gabarito: Errado.
O item está incorreto, já que o art. 8° da Lei 8.171/1991 estabelece que o planejamento
agrícola se faz através de planos nacionais de desenvolvimento agrícola plurianuais,
planos de safras e planos operativos anuais: “O planejamento agrícola será feito em
consonância com o que dispõe o art. 174 da Constituição, de forma democrática e
participativa, através de planos nacionais de desenvolvimento agrícola plurianuais,
planos de safras e planos operativos anuais, observadas as de�nições constantes desta
lei”.
atividades de pesquisa e experimentação que objetivem o avanço tecnológico da 
agricultura, também estará sendo aproveitado racional e adequado o 
aproveitamento de imóvel rural. Obviamente, não basta que um hectare de uma 
fazenda 20.000 ha seja utilizado para pesquisa. As atividades de pesquisa devem utilizar 
no mínimo, 80% da área total aproveitável do imóvel. Além disso, devem estar 
consubstanciadas tais atividades em projeto:
Por outro lado, prevê o §3º desse artigo que “Os planos de safra e os planos plurianuais, 
elaborados de acordo com os instrumentos gerais de planejamento, considerarão o tipo de 
produto, fatores e ecossistemas homogêneos, o planejamento das ações dos órgãos e 
entidades da administração federal direta e indireta, as especificidades regionais e estaduais, de 
acordo com a vocação agrícola e as necessidades diferenciadas de abastecimento, formação 
de estoque e exportação”.
Ou seja, “considerar os fatores e ecossistemas homogêneos, a vocação agrícola e as 
necessidades diferenciadas de abastecimento, formação de estoque e exportação”, 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 191/354
mencionados pelo enunciado, recai sobre os “planos de safra e os planos plurianuais” e não 
sobre o “planejamento agrícola” em geral.
Densificando o conceito mais aberto da função social da propriedade previsto em sede 
constitucional, a LRA, além de repetir, no art. 9º, incisos, os requisitos para seu cumprimento 
(aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e 
preservação do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de 
trabalho; exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores), também 
distingue as áreas aproveitáveis das não aproveitáveis para efeitos de aplicação legal.
Assim, para que se verifique se determinado imóvel rural cumpre ou não cumpre a 
função social da propriedade, não basta analisar sua área total, mas deve ser analisado se 
a área é aproveitável ou não. Assim, uma fazenda de 5.000 ha terá considerados apenas 
4.000 ha para verificação do aproveitamento adequado e racional se os outros 1.000 ha 
estiverem ocupados por estradas, rios, áreas de preservação permanente etc.
Para efeito do que dispõe a LRA, o art. 10 estabelece que não se consideram 
aproveitáveis as áreas:
Não obstante essas regras, o STF (MS 25.066) fixou o entendimento de que a desapropriação 
para fins de reforma agrária deve levar em consideração, para cálculo da área, a área 
global do imóvel rural, e não apenas as áreas aproveitáveis. Assim, é irrelevante que parte da 
área não seja agricultável, seja qual for a razão do impedimento ao seu aproveitamento.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 192/354
O STJ, no mesmo sentido, entende que a definição de pequena, média ou grande 
propriedade rural se obtém a partir da área total do imóvel, não se podendo valer apenas da 
área aproveitável, que é utilizada pelo ET apenas para fins de cálculo do ITR. Por isso, preste 
atenção: o uso da área aproveitável vale apenas para questões tributárias, mas não vale 
para a definição do tipo de propriedade e nem para a desapropriação para a reforma 
agrária (REsp 1.161.517/GO).
Seguindo essa lógica, a reforma agrária certamente não atingirá seus objetivos se os 
assentamentos forem realizados em áreas impróprias à agricultura. Dar terras imprestáveis e 
não dar terras é praticamente a mesma coisa. A realidade brasileira mostrou, porém, que os 
problemas são mais profundos.
Grande parte dos problemas dos assentamentos realizados a partir da década de 1990 
relacionaram-se e ainda se relacionam à falta de meios para que as terras agricultáveis 
fossem/sejam trabalhadas, inviabilizando boa parte desses assentamentos. Em outras palavras, 
numa sociedade capitalista global como a contemporânea, a agricultura tornou-se atividade 
altamente competitiva e que exige investimentos polpudos.
Meramente repassar terras a alguém é, também, o mesmo que não repassar. Há a necessidade 
de acompanhamento e de incentivos para que os beneficiários da reforma agrária permaneçam 
na terra. Do contrário, assiste-se a numerosas ilegalidades, como a alienação irregular de terras 
por boa parte dos assentados que ficam sem condições de produzir racionalmente a pessoas 
sem intenções muito republicanas.
Antevendo esses problemas, o art. 17 da LRA exige que o assentamento de 
trabalhadores rurais seja realizado em terras economicamente úteis, de preferência 
na região por eles habitada. Para tanto, necessário observar-se:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 193/354
De modo a consolidar os projetos supramencionados, o Poder Executivo pode conceder 
créditos de instalação aos assentados. Essa concessão obedecerá às disposições 
regulamentares próprias, que estabelecem prazos, carências, termos, condições, rebates para 
liquidação e procedimentos simplificados para o cumprimento do dispositivo legal.
Estão previstas essas regras no Decreto 9.066/2017, que ordena ao INCRA a gestão operacionalda concessão dos créditos destinados exclusivamente aos beneficiários do Programa Nacional 
de Reforma Agrária – PNRA. Em se tratando de contratação de instituição financeira federal 
para a operacionalização dessa concessão, dispensa-se a licitação. 
A quitação dos créditos concedidos pelo Poder Executivo para a instalação aos assentados 
não é um requisito para a liberação das condições resolutivas do título de domínio ou da 
CDRU, autorizada a cobrança da dívida na forma legal.
Independentemente da implementação dos requisitos exigidos anteriormente, considera-se 
consolidado o projeto de assentamento que atingir o prazo de 15 anos de sua implantação, 
salvo por decisão fundamentada do INCRA (se o assentamento contar, em 1º/06/2017, com 15 
anos ou mais de criação, deve ser consolidado em até 3 anos).
De outra banda, o processo de seleção das famílias beneficiárias do PNRA segue o regramento 
do Decreto 9.311/2018. Novamente, essa função fica a cargo do INCRA, a quem compete 
promovê-la em articulação com os demais entes de todos os níveis governamentais 
responsáveis pelas políticas públicas complementares e necessárias à efetivação do programa.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 194/354
Questão 2022 | 4000814855
(FCC / TJ-PI - 2015) Os bene�ciários da distribuição de imóveis rurais pela reforma
agrária receberão APENAS títulos de
A) concessão de uso inegociáveis pelo prazo de dez anos ou títulos de domínio.
B) domínio ou de concessão de uso, sendo ambos inegociáveis pelo prazo de dez anos.
C) domínio inegociáveis pelo prazo de dez anos.
D) concessão de uso inegociáveis pelo prazo de dez anos.
E) domínio inegociáveis pelo prazo de dez anos ou títulos de concessão de uso.
A titulação, como dito anteriormente (no item das disposições constitucionais), foi ampliada 
pela LRA, incluindo-se a CDRU, instituída pelo Decreto-Lei 271/1967, prevê o art. 18. Mais uma 
vez, aqui, a LRA minudencia os dispositivos constitucionais.
De modo a consolidar os projetos supramencionados, o Poder Executivo pode conceder 
créditos de instalação aos assentados. Essa concessão obedecerá às disposições 
regulamentares próprias, que estabelecem prazos, carências, termos, condições, rebates para 
liquidação e procedimentos simplificados para o cumprimento do dispositivo legal.
Estão previstas essas regras no Decreto 9.066/2017, que ordena ao INCRA a gestão operacional 
da concessão dos créditos destinados exclusivamente aos beneficiários do Programa Nacional 
de Reforma Agrária – PNRA. Em se tratando de contratação de instituição financeira federal 
para a operacionalização dessa concessão, dispensa-se a licitação. 
A quitação dos créditos concedidos pelo Poder Executivo para a instalação aos assentados 
não é um requisito para a liberação das condições resolutivas do título de domínio ou da 
CDRU, autorizada a cobrança da dívida na forma legal.
Independentemente da implementação dos requisitos exigidos anteriormente, considera-se 
consolidado o projeto de assentamento que atingir o prazo de 15 anos de sua implantação, 
salvo por decisão fundamentada do INCRA (se o assentamento contar, em 1º/06/2017, com 15 
anos ou mais de criação, deve ser consolidado em até 3 anos).
De outra banda, o processo de seleção das famílias beneficiárias do PNRA segue o regramento 
do Decreto 9.311/2018. Novamente, essa função fica a cargo do INCRA, a quem compete 
promovê-la em articulação com os demais entes de todos os níveis governamentais 
responsáveis pelas políticas públicas complementares e necessárias à efetivação do programa.
A titulação, como dito anteriormente (no item das disposições constitucionais), foi ampliada 
pela LRA, incluindo-se a CDRU, instituída pelo Decreto-Lei 271/1967, prevê o art. 18. Mais uma 
vez, aqui, a LRA minudencia os dispositivos constitucionais.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 195/354
Solução
Gabarito: B)
domínio ou de concessão de uso, sendo ambos inegociáveis pelo prazo de dez
anos.
A alternativa A está incorreta, já que a inegociabilidade decenal se aplica apenas ao
domínio e à concessão de direito real de uso, mas não à concessão de uso, na literalidade
do art. 18, §1º da Lei 8.629/1993: “Os títulos de domínio e a CDRU são inegociáveis pelo
prazo de dez anos, contado da data de celebração do contrato de concessão de uso ou
de outro instrumento equivalente, observado o disposto nesta Lei”. Não obstante, a regra
constitucional torna inegociável também a concessão de uso.
A alternativa B está correta, na literalidade do art. 189 da CF: “Os bene�ciários da
distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária receberão títulos de domínio ou de
concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de dez anos”.
Atenção, porém, ao art. 18 da Lei 8.629/1993, que amplia os títulos, incluindo a CDRU: “A
distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária far-se-á por meio de títulos de
domínio, concessão de uso ou concessão de direito real de uso - CDRU instituído pelo art.
7º do Decreto-Lei no 271, de 28 de fevereiro de 1967”.  
A alternativa C está incorreta, porque incompleta, conforme visto.
A alternativa D está incorreta, pelas mesmas razões da alternativa C.
A alternativa E está incorreta, pelas mesmas razões vistas na alternativa A.
Os §§10 e 11 do art. 18 trazem previsão bastante problemática em termos práticos. Isso 
porque, falecendo qualquer dos concessionários do contrato de concessão de uso ou 
da CDRU, seus herdeiros ou legatários receberão o imóvel, cuja transferência será 
processada administrativamente. No entanto, os sucessores não podem fracionar o 
imóvel. Isso traz certa “camisa-de-força” aos sucessores, já que, nem sempre, como é 
comum, todos os filhos do concessionário têm ligação com a terra ou pretendem 
trabalhá-la.
Os títulos de domínio, a concessão de uso ou a CDRU serão conferidos ao homem, na 
ausência de cônjuge ou companheira, à mulher, na ausência de cônjuge ou 
companheiro, ou ao homem e à mulher, obrigatoriamente, nos casos de casamento 
ou união estável. Por fim, o §8o ainda prevê que não são considerados reembolsáveis:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 196/354
O art. 18-B esclarece que se for identificada a ocupação ou a exploração de área 
objeto de projeto de assentamento por indivíduo que não se enquadre como 
beneficiário do PNRA, o ocupante será notificado para desocupação da área, nos 
termos estabelecidos em regulamento, sem prejuízo de eventual responsabilização nas 
esferas cível e penal.
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
Novamente visando a atingir público-alvo específico, que possui características 
socioeconômicas próprias, a lei estabelece quem tem preferência e quem está proibido 
de se beneficiar do PNRA. O art. 19 prevê a ordem de preferência na distribuição dos 
projetos de assentamento de lotes aos beneficiários do PNRA:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 197/354
Esse processo de seleção é realizado pelo INCRA, com ampla divulgação do edital de 
convocação na internet e no Município em que será instalado o projeto de assentamento, bem 
como nos Municípios limítrofes. No caso de projetos de assentamentos ambientalmente 
diferenciados, definidos em regulamento, o processo de seleção será restrito às famílias que já 
residam na área.
Caso a capacidade do projeto de assentamento não atenda todos os candidatos 
selecionados, será elaborada lista dos excedentes, com prazo de validade de 2 anos, a qual 
será observada de forma prioritária quando houver substituição dos beneficiários originários dos 
lotes, nas hipóteses de desistência, abandono ou reintegração de posse. Esgotada essa lista 
dos candidatos excedentes, ou expirada sua validade, será instaurado novo processo de 
seleção específico para os lotes vagos no projeto de assentamento em decorrência de 
desistência, abandono ou reintegração de posse.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 198/354
Dentro dessas preferências, quais são aspreferências? Sim, a Lei 13.465/2017 
estabeleceu preferências nas preferências! Assim, observados os critérios do art. 19, 
cabe ao INCRA classificar os candidatos a beneficiários do PNRA segundo os 
critérios do art. 19-A (regulamento próprio estabelecerá a “pontuação” dos 
candidatos, com base nesses critérios):
Prevê o §3º que em caso de empate, terá preferência o candidato de maior idade, em 
cumprimento às regras do Estatuto do Idoso.
Por outro lado, o art. 20 estabelece quem está proibido de se beneficiar do PNRA.  Não 
poderá ser selecionado como beneficiário dos projetos de assentamento da LRA 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 199/354
quem:
À exceção do último caso (menor de 18 anos não emancipado), as disposições e limitações 
constantes se aplicam aos cônjuges e companheiros. A exceção fica por conta do 
convivente que, em caso de separação judicial ou de fato, não tenha sido beneficiado pelo 
programa de reforma agrária, de regularização fundiária ou de crédito fundiário (§1º).
Não se aplica a restrição também aos ocupantes de cargo, emprego ou função pública 
remunerada que prestem serviços de interesse comunitário à comunidade rural ou à 
vizinhança do projeto de assentamento, desde que o exercício do cargo, do emprego ou da 
função pública seja compatível com a exploração da parcela pelo indivíduo ou pelo núcleo 
familiar beneficiado. Mas o que se considera “serviços de interesse comunitário”? Para o §3º 
da LRA, são as atividades prestadas nas áreas de saúde, educação, transporte, assistência social 
e agrária.
E se a situação de exclusão não for prévia à seleção do projeto de assentamento, 
mas posterior? Ou seja, o beneficiário assume cargo público, torna-se proprietário rural, 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 200/354
Lista de Questões
Lei dos Direitos Autorais
torna-se cotista de sociedade empresária ou assume atividade não agrária, auferindo 
renda incompatível com a prevista? Prevê o §4º que a pessoa não perderá a condição 
de beneficiário, desde que a atividade assumida seja compatível com a exploração 
da parcela pelo indivíduo ou pelo núcleo familiar beneficiado.
[18]
Tratarei da Lei 9.610/1998, a Lei dos Direitos Autorais, a LDA. Trata-se de uma lei bem extensa 
(115 artigos) e detalhada. A LDA, ao revogar a Lei 5.988/1973 (outrora LDA), aglutinou diversos 
dispositivos esparsos em outras normas e ainda agrupou várias leis extravagantes.
No entanto, pode respirar tranquilo, pois o que é cobrado nas provas é um conteúdo bem mais 
restrito da LDA. Os temas da LDA aparecem com frequência em certames que não são ligados 
à área jurídica, mas a cargos públicos correlatos à área, como certames para Editores, 
Redatores, Agências de Cinema, Televisão e Radiodifusão, Fotógrafos, Intérpretes (incluindo de 
Libras), Músicos etc.
Não adianta ficar batendo cabeça com esse tipo de questão. Eu trago uma ou outra questão, de 
cargos desse gênero, quando elas têm ligação, relativamente ao conteúdo cobrado, com aquilo 
que pode aparecer na sua prova, já que aí sim esse tipo de questão possibilitaria a você treinar.
Por isso, não adianta eu ficar tratando da LDA inteira, de cabo a rabo, quando eu sei, com base 
no mapa de questões que fiz dessa Lei Especial, que alguns poucos artigos são objeto 
frequente das provas. Vou focar nesses e frisar bem os pontos cobrados pelas bancas. Os 
demais temas, que não aparecem nas provas, não serão tratados, portanto.
Eu preciso – e você também – focar naquilo que é relevante para a sua prova, aquilo que 
efetivamente pode aparecer no seu certame. Não adianta fazer uma “LDA comentada” e deixar 
você perdendo tempo com temas irrelevantes. Do contrário, bastaria a você ler a LDA “seca”.
Esse é um tema bastante importante, já que na contemporaneidade vivemos numa “era da 
pirataria”. O Brasil, inclusive, é famoso por violar reiteradamente direitos autorais, propriedade 
intelectual e propriedade industrial. O país não chega a fazê-lo de maneira sistemática e com 
apoio estatal, como faz a China, mas ainda há pouco combate.
O Estratégia e muitos outros Cursos online, inclusive, são diretamente afetados pelo assunto, já 
que muitos concurseiros, por diversas razões, acabam recorrendo a picaretas que violam os 
direitos autorais dos professores. Eu, inclusive, tenho direitos autorais sobre este livro 
eletrônico.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 201/354
https://cj.estrategia.com/cadernos-e-simulados/cadernos/a55c2bab-0c42-47ed-9d59-e7985d052451
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Noções Gerais
No Estratégia, eu e nossos colegas temos contratos a regular a relação desses direitos autorais. 
Ao longo da aula você compreenderá como isso funciona. De maneira bastante simplificada, eu 
cedo meus direitos patrimoniais de autor ao Estratégia para que ele comercialize o material a 
você.
Quando alguém viola esses direitos autorais, ele viola duplamente. Primeiro, ou o pirata 
realizou contrafação direta ou indireta, por cessão não autorizada de terceiro, violando os 
direitos do Estratégia. Segundo, violou meus direitos morais e patrimoniais de autor. Assim, 
pode sofrer, na esfera patrimonial, sanção tanto do Estratégia quanto minha.
Além das sanções patrimoniais, há também sanções criminais, claro. As sanções cíveis, porém, 
são bastante rígidas, incluindo o pagamento de indenizações e multas. Infelizmente, porém, o 
comércio ilegal ainda persiste.
A LDA, já no art. 1º, estabelece os limites de sua aplicação, notadamente ampliando-os. 
Como? Prevendo que os direitos autorais abrangem os direitos de autor e os que lhes 
são conexos, ou seja, não apenas os direitos autorais stricto sensu, mas também os que 
são conexos a eles.
O que são esses direitos conexos? A LDA também traz, em seu bojo, regramento sobre 
os direitos conexos aos direitos autorais:
Art. 89. As normas relativas aos direitos de autor aplicam-se, no que couber, aos direitos dos 
artistas intérpretes ou executantes, dos produtores fonográficos e das empresas de radiodifusão.
Parágrafo único. A proteção desta Lei aos direitos previstos neste artigo deixa intactas e não 
afeta as garantias asseguradas aos autores das obras literárias, artísticas ou científicas.
Art. 96. É de setenta anos o prazo de proteção aos direitos conexos, contados a partir de 1º de 
janeiro do ano subsequente à fixação, para os fonogramas; à transmissão, para as emissões das 
empresas de radiodifusão; e à execução e representação pública, para os demais casos.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 202/354
Porém, o art. 6º da LDA traz ressalva importante. Estabelece o dispositivo que não são 
de domínio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios as obras 
por eles simplesmente subvencionadas. Ou seja, não há direito autoral aos entes 
públicos mencionados que financiam determinada obra, que simplesmente 
subvencionam a criação de algo. O direito autoral continua sendo daquele que criou a 
obra em questão.do ar. Ao contrário, com ordem judicial, 
as coisas são um tanto diferentes...De modo a assegurar a liberdade de expressão e impedir a 
censura, o provedor de aplicações de internet somente pode ser responsabilizado 
civilmente por danos decorrentes de conteúdo gerado por terceiros se, após ordem judicial 
específica, não tomar as providências para, no âmbito e nos limites técnicos do seu serviço 
e dentro do prazo assinalado, tornar indisponível o conteúdo apontado como infringente, 
ressalvadas as disposições legais em contrário, prevê o art. 19.
Para evitar os “erros jurisprudenciais do passado”, o §1º exige que a ordem judicial contenha, 
sob pena de nulidade, identificação clara e específica do conteúdo apontado como 
infringente, que permita a localização inequívoca do material.
O STJ entende que para a aplicação desse dispositivo é necessário que o interessado 
providencie o URL – Uniform Resource Locator, ou, em português, Localizador Uniforme de 
Recursos, qual seja o “endereço de rede no qual se encontra algum recurso informático, como 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 26/354
por exemplo um arquivo de computador ou um dispositivo periférico”, o bom e velho 
conhecido www.
Atualmente, já há discussões a respeito das limitações sobre essa exigência. Isso porque o 
conteúdo se replica rapidamente na rede (e o caso da Cicarelli é exemplar) e às vezes é 
praticamente impossível indicar dezenas, centenas ou mesmo milhares de links. Igualmente, às 
vezes o próprio produtor do conteúdo, ao ter retirada a página do ar, recoloca o conteúdo com 
outro “www” (isso acontece aqui no Estratégia com variados piratas).
Os casos de infrações a direitos de autor ou a direitos conexos, que dependam de 
aplicação da regra supracitada, dependem de previsão legal específica, respeitada a 
liberdade de expressão e demais garantias previstas no art. 5º da CF/1988. Essa lei, até o 
momento, ainda não foi editada. Ficam, então, os direitos do autor ou conexos, relativamente à 
internet, desprotegidos?
Não, já que o art. 31 estabelece que até a entrada em vigor da lei específica, a 
responsabilidade do provedor de aplicações de internet por danos decorrentes de 
conteúdo gerado por terceiros, quando se tratar de infração a direitos de autor ou a 
direitos conexos, continuará a ser disciplinada pela legislação autoral vigente. Trata-se da 
lei 9.610/1998, a Lei de Direitos Autorais – LDA, que, obviamente, não previa o desmesurado 
desenvolvimento que a internet teria anos depois.
Em se tratando de ressarcimento por danos decorrentes de conteúdos disponibilizados na 
internet relacionados à honra, à reputação ou a direitos de personalidade, bem como sobre 
a indisponibilização desses conteúdos por provedores de aplicações de internet, poderão ser 
apresentadas perante os Juizados Especiais, permite o §3º do art. 19.
O magistrado pode, nesses casos, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela 
pretendida no pedido inicial, existindo prova inequívoca do fato e considerado o interesse 
da coletividade na disponibilização do conteúdo na internet, desde que presentes os 
requisitos de verossimilhança da alegação do autor e de fundado receio de dano irreparável 
ou de difícil reparação.
O STJ ainda entende que o provedor de pesquisa não se responsabiliza, em regra. Porém, 
haverá responsabilidade subjetiva do provedor de busca, quando:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 27/354
Se o provedor de aplicações de internet tiver informações de contato do usuário diretamente 
responsável pelo conteúdo acima referido deve comunicar-lhe os motivos e informações 
relativos à indisponibilização de conteúdo, com informações que permitam o contraditório e a 
ampla defesa em juízo, salvo expressa previsão legal ou expressa determinação judicial 
fundamentada em contrário. O parágrafo único do art. 20 estabelece que quando solicitado 
pelo usuário que disponibilizou o conteúdo tornado indisponível, o provedor de aplicações 
de internet que exerce essa atividade de forma organizada, profissionalmente e com fins 
econômicos substituirá o conteúdo tornado indisponível pela motivação ou pela ordem 
judicial que deu fundamento à indisponibilização.
O provedor de aplicações de internet que disponibilize conteúdo gerado por terceiros é 
subsidiariamente responsável pela violação da intimidade decorrente da divulgação, sem 
autorização de seus participantes, de imagens, de vídeos ou de outros materiais contendo 
cenas de nudez ou de atos sexuais de caráter privado. Isso ocorrerá quando, após o 
recebimento de notificação pelo participante ou seu representante legal, deixar de 
promover, de forma diligente, no âmbito e nos limites técnicos do seu serviço, a 
indisponibilização desse conteúdo, deixa claro o art. 21.
A notificação deve conter, como as decisões judiciais, sob pena de nulidade, elementos que 
permitam a identificação específica do material apontado como violador da intimidade do 
participante e a verificação da legitimidade para apresentação do pedido.
Veja-se que essa situação específica, que envolve material com nudez ou ato sexual, 
diferencia-se da geral, relativa aos demais casos, na qual o provedor só após 
determinação judicial. Aqui, basta a notificação do interessado e a ausência de tomada de 
medidas pelo provedor de aplicações. A razão é bastante óbvia, dado o caráter viral que esse 
tipo de material tem na rede.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 28/354
(FCC / DPE-RS - 2017) Uma das seções da Lei n° 12.965/2014, trata da 
responsabilidade por danos decorrentes de conteúdo gerado por terceiros na 
internet. Nesta seção da Lei, afirma-se que
a) o provedor de conexão à internet sempre será responsabilizado civilmente por danos 
decorrentes de conteúdo gerado por terceiros.
b) se após ordem judicial específica o provedor de aplicações de internet não tornar 
indisponível o conteúdo apontado como infringente, poderá ser responsabilizado 
civilmente por danos decorrentes deste conteúdo gerado por terceiros.
c) as causas que versem sobre ressarcimento por danos decorrentes de conteúdos 
disponibilizados na internet relacionados à honra ou à reputação só poderão ser 
apresentadas perante juizados superiores.
d) o juiz não poderá antecipar os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, mesmo 
existindo prova inequívoca do fato e receio de dano irreparável ou de difícil reparação.
e) o provedor de aplicações de internet que disponibilize conteúdo gerado por terceiros 
não poderá ser responsabilizado pela violação da intimidade decorrente da divulgação, 
sem autorização de seus participantes, de imagens ou vídeos contendo cenas de nudez 
de caráter privado.
Comentários
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 29/354
A alternativa A está incorreta, como prevê o art. 18: “O provedor de conexão à internet 
não será responsabilizado civilmente por danos decorrentes de conteúdo gerado por 
terceiros”.
A alternativa B está correta, na literalidade do art. 19: “Com o intuito de assegurar a 
liberdade de expressão e impedir a censura, o provedor de aplicações de internet 
somente poderá ser responsabilizado civilmente por danos decorrentes de conteúdo 
gerado por terceiros se, após ordem judicial específica, não tomar as providências para, 
no âmbito e nos limites técnicos do seu serviço e dentro do prazo assinalado, tornar 
indisponível o conteúdo apontado como infringente, ressalvadas as disposições legais 
em contrário”.
A alternativa C está incorreta, porque o art. 19, §3º (“As causas que versem sobre 
ressarcimento por danos decorrentes de conteúdos disponibilizados na internet 
relacionados à honra, à reputação ou a direitos de personalidade, bem como sobre a 
indisponibilização desses conteúdos por provedores de aplicações de internet, poderão 
ser apresentadas perante os juizados especiais”) não condiciona a propositura da ação 
ao JEC, mas permite que seja, apenas.
A alternativa D está incorreta,Pelas características próprias, os direitos autorais são tratados como bens móveis por 
equiparação, pela previsão literal do art. 3º da Lei. No entanto, essa previsão seria 
desnecessária em face da previsão do art. 83, inc. III, do CC/2002 (“Consideram-se 
móveis para os efeitos legais os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas 
ações”). O legislador, porém, preferiu afastar qualquer questionamento.
Por tratar de direitos que em geral transbordam as fronteiras nacionais, a LDA se aplica 
também aos estrangeiros domiciliados no exterior, desde que tal proteção seja assegurada 
em acordos, convenções e tratados em vigor no Brasil. Igualmente, prevê o parágrafo único 
do art. 2º, a LDA se aplica aos brasileiros e às pessoas domiciliadas no estrangeiro, desde que 
esse país assegure aos brasileiros ou pessoas domiciliadas no Brasil a reciprocidade na 
proteção aos direitos autorais ou equivalentes.
Ademais, o art. 4º da LDA estabelece que os negócios jurídicos sobre os direitos autorais 
devem ser interpretados restritivamente. Esse artigo segue a lógica do art. 114 do CC/2002 
(“Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente”). Isso porque, ao 
negociar patrimonialmente um direito autoral, o autor, em alguma medida, renuncia a ele, daí a 
previsão da lei especial (LDA), em consonância com a lei geral (CC/2002).
Nesse sentido, o STJ reconheceu que o projeto arquitetônico, enquanto obra intelectual, faz jus 
à proteção conferida pela Lei dos Direitos Autorais em seu art. 7º, inc. X. A Corte, valendo-se 
do art. 4º, entendeu que como no contrato celebrado entre o arquiteto e o proprietário da 
casa não houve transmissão dos direitos autorais, a interpretação restritiva devia imperar. 
Não houve autorização do arquiteto, portanto, na utilização da obra, a despeito de o 
proprietário ter aquiescido. Necessário, então, seria a autorização de ambos para a utilização, 
pela empresa, da imagem da casa em sua propaganda.
Por fim, veja-se que como não houve transferência dos direitos autorais pelo arquiteto ao dono 
da casa, este nada deveria ter recebido, já que não detinha esses direitos sobre a casa. Seu 
direito se limitava a, com base no projeto, edificar a casa, dado que esse era o objetivo do 
projeto arquitetônico, e não reproduzir sua fachada, ou produzir miniaturas do imóvel, por 
exemplo (REsp 1.562.617/SP).
 Para assistir ao vídeo correspondente, acesse o LDI.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 203/354
A primeira parte da LDA ainda traz, em seu art. 5º, uma série de conceitos técnicos 
necessários à aplicação da Lei. Veja cada um deles:
Como se prova a contrafação para fins criminais? Para a configuração do delito de violação de 
direito autoral e a comprovação de sua materialidade, é suficiente a perícia realizada por 
amostragem do produto apreendido, nos aspectos externos do material, e é desnecessária a 
identificação dos titulares dos direitos autorais violados ou daqueles que os representem, rege 
a Súmula 574 do STJ.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 204/354
O simulcasting nada mais é do que a transmissão simultânea de determinado conteúdo por 
meios diferentes. Imagine uma música transmitida por uma rádio simultaneamente pela “radio 
comum” e pela radio web. A previsão do art. 31 da LDA é bastante clara a respeito: “As 
diversas modalidades de utilização de obras literárias, artísticas ou científicas ou de 
fonogramas são independentes entre si, e a autorização concedida pelo autor, ou pelo 
produtor, respectivamente, não se estende a quaisquer das demais”.
Assim, autorizada a transmissão, e pagos os direitos autorais pela rádio, a transmissão virtual, 
ainda que por simulcasting, não se engloba naquela. São transmissões independentes entre si e 
que exigem autorizações diferentes e pagamento respectivo dos direitos autorais.
No caso do webcasting, o fato de a execução ocorrer on demand, com o usuário selecionando 
a programação de um cardápio pré-existente, tampouco afasta a necessidade de autorização e 
o dever de arcar com os direitos autorais junto ao ECAD.
Segundo o art. 5º, inc. II, considera-se transmissão ou emissão: “a difusão de sons ou de sons e 
imagens, por meio de ondas radioelétricas; sinais de satélite; fio, cabo ou outro condutor; 
meios óticos ou qualquer outro processo eletromagnético”. Igualmente, prevê o art. 68, §2º, 
que “Considera-se execução pública a utilização de composições musicais ou lítero-musicais, 
mediante a participação de artistas, remunerados ou não, ou a utilização de fonogramas e 
obras audiovisuais, em locais de frequência coletiva, por quaisquer processos, inclusive a 
radiodifusão ou transmissão por qualquer modalidade, e a exibição cinematográfica”.
Ou seja, a transmissão de webcasting, mesmo que on demand, também é considerada 
transmissão pública para fins da LDA, atraindo sua aplicação e consequentemente 
sujeitando o transmissor ao pagamento dos direitos autorais ao ECAD (REsp 1.559.264-RJ).
Quanto às obras de direito autoral, continua a LDA, há uma série de conceitos sobre sua 
criação. Podemos classificar a obra de diversas formas:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 205/354
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 206/354
A LDA, além disso, ainda menciona dois conceitos sobre as obras objeto da legislação especial:
Por fim, o mesmo art. 5º ainda define os agentes ligados aos direitos autorais:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 207/354
Obras Intelectuais
A LDA reconhece a distinção entre autor e titular. Autor é, como o nome diz, quem detém a 
autoria da obra, ou seja, é a pessoa natural que cria a obra, a partir de seu intelecto; trata-
se do titular originário. Detentor é quem detém, por alguma relação jurídica, os direitos 
autorais derivados dessa criação, como ocorre com as pessoas jurídicas; trata-se do titular 
derivado.
Assim, nesse tipo de caso, há duas relações jurídicas. Uma entre a sociedade empresarial que 
contrata o produto e a empresa que o produz, horizontal, e outra entre a sociedade empresarial 
que o produz e a pessoa natural de criou a obra, uma relação vertical. São duas relações 
distintas. De qualquer modo, o “ente” pessoa jurídica (empresa que produz) e pessoa natural 
(criador) é detentor, nos termos do art.11, parágrafo único, da Lei 9.610/1998, dos instrumentos 
protetivos para tutelar os direitos do autor afetados (REsp 1.473.392/SP).
O art. 5º, inc. XIII, esclarece que são intérpretes ou executantes “todos os atores, cantores, 
músicos, bailarinos ou outras pessoas que representem um papel, cantem, recitem, declamem, 
interpretem ou executem em qualquer forma obras literárias ou artísticas ou expressões do 
folclore”. Repare na parte final: “obras literárias ou artísticas ou expressões do folclore”.
Música é obra artística; saudação de voz de ligação telefônica, não. Por isso, as músicas dos 
Beatles rendem milhões e a pessoa da espera do call center (“olá, todos os nossos atendentes 
estão ocupados”), a Alexa ou a Siri, nada. A gravação de mensagem telefônica não se 
enquadra na noção, mesmo que elastecida, do supracitado dispositivo legal, não atraindo a 
aplicação dos direitos conexos  (neighboring rights) ao do autor (REsp 1.630.851/SP).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 208/354
I. Proteção
Ao tratar das obras intelectuais, o art. 7º estabelece que elas são protegidas por lei. 
Mas, o que são obras intelectuais? São as criações do espírito, expressas por 
qualquer meio ou fixadas em qualquer suporte, tangível ou intangível, conhecido ou 
que se invente no futuro.
Trata-se de proteção bastante ampla, já que a LDA reconhece, no próprio texto legal, 
que não é possível listar todas as “criações do espírito”, ou seja, criações humanas que 
não são corpóreas, ainda que possam estar corporificadas em algum meio ou suporte. 
De modo sincero, a Lei ainda prevê que, com o desenvolvimento tecnológico,segundo o art. 19, §4º: “O juiz, inclusive no procedimento 
previsto no § 3o, poderá antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida 
no pedido inicial, existindo prova inequívoca do fato e considerado o interesse da 
coletividade na disponibilização do conteúdo na internet, desde que presentes os 
requisitos de verossimilhança da alegação do autor e de fundado receio de dano 
irreparável ou de difícil reparação”.
A alternativa E está incorreta, dada a previsão do art. 21: “O provedor de aplicações de 
internet que disponibilize conteúdo gerado por terceiros será responsabilizado 
subsidiariamente pela violação da intimidade decorrente da divulgação, sem autorização 
de seus participantes, de imagens, de vídeos ou de outros materiais contendo cenas de 
nudez ou de atos sexuais de caráter privado quando, após o recebimento de notificação 
pelo participante ou seu representante legal, deixar de promover, de forma diligente, no 
âmbito e nos limites técnicos do seu serviço, a indisponibilização desse conteúdo”.
2. Requisição judicial de registros
Hodiernamente, os dados e registros de conexão e de acesso a aplicações de internet 
são bastante relevantes para os processos judiciais, dado que é pela web que boa parte 
das pessoas acaba travando inúmeras relações jurídicas. Uma miríade de possiblidades 
probatórias se descortina com a rede.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 30/354
Lei de Proteção de Dados
Não à toa, o art. 22 permite que a parte interessada possa, com o propósito de formar 
conjunto probatório em processo judicial cível ou penal, em caráter incidental ou 
autônomo, requerer ao juiz que ordene ao responsável pela guarda o fornecimento 
de registros de conexão ou de registros de acesso a aplicações de internet.
No entanto, tal pedido não pode vir “no seco”, apenas cumpridos os requisitos legais 
comuns. O parágrafo único prevê expressamente que o requerimento contenha, sob 
pena de inadmissibilidade:
A partir desse requerimento, devidamente instruído, o juiz deve tomar as providências 
necessárias à garantia do sigilo das informações recebidas e à preservação da 
intimidade, da vida privada, da honra e da imagem do usuário, podendo determinar 
segredo de justiça, inclusive quanto aos pedidos de guarda de registro.
Disposições gerais
Do que trata a LGPD? Ela dispõe sobre o tratamento de dados pessoais, inclusive nos meios 
digitais, por pessoa natural ou por pessoa jurídica de direito público ou privado. E por que é 
necessário tratar dos dados das pessoas? De acordo com o art. 1º, o objetivo é proteger os 
direitos fundamentais de liberdade e de privacidade e o livre desenvolvimento da 
personalidade da pessoa natural.
O parágrafo único ainda prevê que as normas gerais contidas na lei são de interesse nacional e, 
por isso, devem ser observadas pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios.
A norma disciplina da proteção de dados pessoais e tem certos fundamentos a lhe sustentar. 
Conforme o art. 2º, a proteção de dados pessoais tem como fundamentos:
Respeito à privacidade
Autodeterminação informativa
Liberdade de expressão, de informação, de comunicação e de opinião
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 31/354
Inviolabilidade da intimidade, da honra e da imagem
Desenvolvimento econômico e tecnológico e inovação
Livre iniciativa, livre concorrência e defesa do consumidor
Direitos humanos, livre desenvolvimento da personalidade, dignidade e exercício da 
cidadania pelas pessoas naturais
Qual o âmbito de aplicação da proteção dos dados pessoais? Enuncia o art. º que a lei se 
aplica a qualquer operação de tratamento realizada por pessoa natural ou por pessoa 
jurídica de direito público ou privado, independentemente do meio, do país de sua sede ou 
do país onde estejam localizados os dados, desde que:
Atente para o inc. I. Se a operação de tratamento de dados for realizada no território nacional, 
deve ser aplicado o inc. IV do art. 4º, visto no quadro abaixo, exige o §2º do art. 3º. Se, de um 
lado, a lei prevê as hipóteses nas quais ela se aplica, inversamente, prevê o art. 4º que a lei 
NÃO se aplica ao tratamento de dados pessoais:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 32/354
No caso de dados pessoais utilizados para fins acadêmicos, aplicam-se as regras dos arts. 7º e 
11. O art. 7º versa sobre o tratamento de dados pessoais e o art. 11 sobre o tratamento de dados 
pessoais sensíveis.
Ou seja, apesar de a LGPD não se aplicar aos dados com fins acadêmicos, no geral, ela se 
aplica especificamente quanto a esses dois aspectos. Isso porque, é sabido, é comum o uso 
extensivo de dados pessoais em pesquisas acadêmicas.
No caso de tratamento de dados para fins de segurança lato sensu, versados no inc. III 
(segurança pública, defesa nacional, segurança do Estado e atividade de investigação e 
repressão), há alguns cuidados a tomar. Primeiro, esse tipo de dados é regido por legislação 
específica, que deve prever medidas proporcionais e estritamente necessárias ao atendimento 
do interesse público, observados o devido processo legal, os princípios gerais de proteção e os 
direitos do titular previstos da lei (§1º). Até o momento, porém, a lei ainda não foi editada.
Segundo, determina o §2º do art. 4º que fica vedado o tratamento desses dados por pessoa 
jurídica de direito privado. Poderão as pessoas jurídicas de direito privado fazê-lo, desde 
que sob tutela de pessoa jurídica de direito público, que serão objeto de informe específico 
à autoridade nacional. Ainda assim, as pessoas jurídicas de direito privado não poderão, em 
nenhum caso, obter a totalidade dos dados pessoais de banco de dados a esse respeito, salvo 
por aquela que possua capital integralmente constituído pelo poder público (§4º).
Terceiro, a autoridade nacional deve emitir opiniões técnicas ou recomendações referentes às 
exceções previstas no tratamento de dados para fins de segurança lato sensu. Deve, ainda, 
solicitar aos responsáveis relatórios de impacto à proteção de dados pessoais (§3º).
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 33/354
Na sequência, o art. 5º da LGPD traz uma série de conceitos para a aplicação da lei. Isso 
é algo bastante comum em leis mais “técnicas”, que extrapolam os limites jurídicos, 
geralmente no setor de tecnologia, engenharia ou saúde. Assim, esses são conceitos 
que VOCÊ DEVE DECORAR:
Dado pessoal (stricto sensu): informação relacionada a pessoa natural identificada ou 
identificável.
Dado pessoal sensível: dado pessoal sobre origem racial ou étnica, convicção religiosa, 
opinião política, filiação a sindicato ou a organização de caráter religioso, filosófico ou 
político, dado referente à saúde ou à vida sexual, dado genético ou biométrico, quando 
vinculado a uma pessoa natural.
Dado anonimizado: dado relativo a titular que não possa ser identificado, considerando a 
utilização de meios técnicos razoáveis e disponíveis na ocasião de seu tratamento.
Banco de dados: conjunto estruturado de dados pessoais, estabelecido em um ou em 
vários locais, em suporte eletrônico ou físico.
Titular: pessoa natural a quem se referem os dados pessoais que são objeto de 
tratamento.
Controlador: pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, a quem 
competem as decisões referentes ao tratamento de dados pessoais.
Operador: pessoa natural ou jurídica, de direito público ou privado, que realiza o 
tratamento de dados pessoais em nome do controlador.
Encarregado: pessoa indicada pelo controlador, que atua como canal de comunicação 
entre o controlador e os titulares e a autoridade nacional.
Agentes de tratamento: o controlador e o operador.
Tratamento: toda operação realizada com dados pessoais, como as que se referem a 
coleta, produção, recepção, classificação, utilização, acesso, reprodução, transmissão, 
distribuição, processamento, arquivamento, armazenamento, eliminação, avaliação ou 
controle da informação, modificação, comunicação,transferência, difusão ou extração.
Anonimização: utilização de meios técnicos razoáveis e disponíveis no momento do 
tratamento, por meio dos quais um dado perde a possibilidade de associação, direta ou 
indireta, a um indivíduo.
Consentimento: manifestação livre, informada e inequívoca pela qual o titular concorda 
com o tratamento de seus dados pessoais para uma finalidade determinada.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 34/354
Bloqueio: suspensão temporária de qualquer operação de tratamento, mediante guarda 
do dado pessoal ou do banco de dados.
Eliminação: exclusão de dado ou de conjunto de dados armazenados em banco de 
dados, independentemente do procedimento empregado.
Transferência internacional de dados: transferência de dados pessoais para país 
estrangeiro ou organismo internacional do qual o país seja membro.
Uso compartilhado de dados: comunicação, difusão, transferência internacional, 
interconexão de dados pessoais ou tratamento compartilhado de bancos de dados 
pessoais por órgãos e entidades públicos no cumprimento de suas competências legais, 
ou entre esses e entes privados, reciprocamente, com autorização específica, para uma 
ou mais modalidades de tratamento permitidas por esses entes públicos, ou entre entes 
privados.
Relatório de impacto à proteção de dados pessoais: documentação do controlador 
que contém a descrição dos processos de tratamento de dados pessoais que podem 
gerar riscos às liberdades civis e aos direitos fundamentais, bem como medidas, 
salvaguardas e mecanismos de mitigação de risco.
Órgão de pesquisa: órgão ou entidade da administração pública direta ou indireta ou 
pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos legalmente constituída sob as leis 
brasileiras, com sede e foro no país, que inclua em sua missão institucional ou em seu 
objetivo social ou estatutário a pesquisa básica ou aplicada de caráter histórico, 
científico, tecnológico ou estatístico.
Autoridade nacional: órgão da administração pública responsável por zelar, implementar 
e fiscalizar o cumprimento da LGPD ei em todo o território nacional.
Chamo sua atenção para dois detalhes, que têm mais probabilidade de aparecerem 
numa prova, dado o potencial de pegadinhas. Primeiro, distingue-se dado pessoal de 
dado pessoal sensível, sem que se conceitue precisamente o que é dado pessoa. Por 
isso, tudo o que não é dado pessoal sensível é dado pessoal stricto sensu. Por exemplo, 
endereço ou CPF.
Segundo, veja que apenas controlador e operador são considerados agentes de 
tratamento, mas não o encarregado. Além disso, o controlador e o operador podem 
ser pessoas jurídicas, mas o encarregado sempre será pessoa natural.
No tratamento de dados pessoais deve-se observar o princípio da boa-fé. Além desse 
princípio geral do Direito Privado, quais outros princípios específicos devem ser 
observados? O art. 6º os minudencia:
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 35/354
Finalidade: realização do tratamento para propósitos legítimos, específicos, explícitos e 
informados ao titular, sem possibilidade de tratamento posterior de forma incompatível 
com essas finalidades.
Adequação: compatibilidade do tratamento com as finalidades informadas ao titular, de 
acordo com o contexto do tratamento.
Necessidade: limitação do tratamento ao mínimo necessário para a realização de suas 
finalidades, com abrangência dos dados pertinentes, proporcionais e não excessivos em 
relação às finalidades do tratamento de dados.
Livre acesso: garantia, aos titulares, de consulta facilitada e gratuita sobre a forma e a 
duração do tratamento, bem como sobre a integralidade de seus dados pessoais.
Qualidade dos dados: garantia, aos titulares, de exatidão, clareza, relevância e 
atualização dos dados, de acordo com a necessidade e para o cumprimento da 
finalidade de seu tratamento.
Transparência: garantia, aos titulares, de informações claras, precisas e facilmente 
acessíveis sobre a realização do tratamento e os respectivos agentes de tratamento, 
observados os segredos comercial e industrial.
Segurança: utilização de medidas técnicas e administrativas aptas a proteger os dados 
pessoais de acessos não autorizados e de situações acidentais ou ilícitas de destruição, 
perda, alteração, comunicação ou difusão.
Prevenção: adoção de medidas para prevenir a ocorrência de danos em virtude do 
tratamento de dados pessoais.
Não discriminação: impossibilidade de realização do tratamento para fins 
discriminatórios ilícitos ou abusivos.
Responsabilização e prestação de contas: demonstração, pelo agente, da adoção de 
medidas eficazes e capazes de comprovar a observância e o cumprimento das normas 
de proteção de dados pessoais e, inclusive, da eficácia dessas medidas.
(CEBRASPE - TJDFT - JUIZ – 2023) De acordo com a Lei Geral de Proteção de 
Dados Pessoais, a compatibilidade do tratamento dos dados pessoais com as 
finalidades informadas ao titular de acordo com o contexto do tratamento, consiste 
no princípio da
a) adequação.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 36/354
b) finalidade.
c) segurança.
d) qualidade dos dados.
e) transparência.
Comentários
A alternativa A está correta, já que o princípio da adequação consiste na 
compatibilidade do tratamento com as finalidades informadas ao titular, de acordo com 
o contexto do tratamento.
A alternativa B está incorreta, já que o princípio da finalidade consiste na realização do 
tratamento para propósitos legítimos, específicos, explícitos e informados ao titular, sem 
possibilidade de tratamento posterior de forma incompatível com essas finalidades.
A alternativa C está incorreta, já que o princípio da segurança consiste na utilização de 
medidas técnicas e administrativas aptas a proteger os dados pessoais de acessos não 
autorizados e de situações acidentais ou ilícitas de destruição, perda, alteração, 
comunicação ou difusão.
A alternativa D está incorreta, já que o princípio da qualidade de dados consiste na 
garantia, aos titulares, de exatidão, clareza, relevância e atualização dos dados, de 
acordo com a necessidade e para o cumprimento da finalidade de seu tratamento.
A alternativa E está incorreta, já que o princípio da transparência consiste na garantia, 
aos titulares, de informações claras, precisas e facilmente acessíveis sobre a realização 
do tratamento e os respectivos agentes de tratamento, observados os segredos 
comercial e industrial.
Tratamento dos dados pessoais 
Ao versar sobre o tratamento de dados pessoais, a lei distingue os dados pessoais 
(informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável) dos dados pessoais 
sensíveis (dado pessoal sobre origem racial ou étnica, convicção religiosa, opinião política, 
filiação a sindicato ou a organização de caráter religioso, filosófico ou político, dado referente à 
saúde ou à vida sexual, dado genético ou biométrico, quando vinculado a uma pessoa natural). 
Mas não só. 
Distingue-se ainda o tratamento dos dados pessoais lato sensu, que englobam os dados 
pessoais stricto sensu e dados pessoas sensíveis, dos dados pessoais de crianças e 
adolescentes. 
Requisitos para tratamento dos dados pessoais 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 37/354
Quando é possível tratar de dados pessoais? Na dicção do art. 7º, o tratamento de dados 
pessoais somente poderá ser realizado nas seguintes hipóteses: 
I. Mediante o fornecimento de consentimento pelo titular; 
II. Para o cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador 
III. Pela administração pública, para o tratamento e uso compartilhado de dados necessários à 
execução de políticas públicas previstas em leis e regulamentos ou respaldadas em contratos, 
convênios ou instrumentos congêneres; 
IV. Para a realização de estudos por órgão de pesquisa, garantida, sempre que possível, a 
anonimização dos dados pessoais; 
V. Quando necessário para a execução de contrato ou de procedimentos preliminaresrelacionados a contrato do qual seja parte o titular, a pedido do titular dos dados; 
VI. Para o exercício regular de direitos em processo judicial, administrativo ou arbitral (neste 
caso, nos termos da Lei 9.307/1996, a Lei de Arbitragem); 
VII. Para a proteção da vida ou da incolumidade física do titular ou de terceiro; 
VIII. Para a tutela da saúde, exclusivamente, em procedimento realizado por profissionais de 
saúde, serviços de saúde ou autoridade sanitária; 
IX. Quando necessário para atender aos interesses legítimos do controlador ou de terceiro, 
exceto no caso de prevalecerem direitos e liberdades fundamentais do titular que exijam a 
proteção dos dados pessoais; 
X. Para a proteção do crédito, inclusive quanto ao disposto na legislação pertinente. 
Em regra, o tratamento de dados pessoais exige fornecimento de consentimento específico 
do titular (art. 7º, inc. I), mas em outras hipóteses não se exige o consentimento (art. 7º, 
incs. II a X). No entanto, é dispensada a exigência do consentimento para os dados 
tornados manifestamente públicos pelo próprio titular, resguardados os direitos do titular e 
os princípios previstos na lei (§4º). 
Mesmo quando o controlador obteve o consentimento da pessoa, se necessitar comunicar ou 
compartilhar dados pessoais com outros controladores deve obter consentimento específico 
do titular para esse fim, exige o §5º. Evidentemente, isso não se exige quando se trata de 
dispensa do consentimento. 
Assim, por exemplo, se uma farmácia obteve minha autorização para tratamento de meus 
dados pessoais, exige-se que ela obtenha autorização específica para compartilhar essas 
informações com terceiros. No entanto, se a informação é exigida por entidade de proteção de 
crédito, não é necessário minha anuência, pelo que a farmácia pode fornecer meus dados a 
essa pessoa jurídica diretamente. 
De qualquer forma, a eventual dispensa da exigência do consentimento – seja pela publicação 
dos dados pelo titular, seja pela dispensa legal – não desobriga os agentes de tratamento das 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 38/354
demais obrigações previstas em lei. Isso vale, especialmente, para a observância dos princípios 
gerais e para a garantia dos direitos do titular, detalha o §6º. 
Não à toa, o §3º determina que o tratamento de dados pessoais cujo acesso é público deve 
considerar a finalidade, a boa-fé e o interesse público que justificaram sua 
disponibilização. Por isso, pode-se dar publicidade a respeito dos rendimentos de um servidor 
público, mas não é adequado que se detalhe que um certo desconto em sua folha foi feito para 
indenizar alguém, por exemplo. 
Além disso, o tratamento posterior dos dados pessoais a que se referem os §§3º e 4º pode ser 
realizado para novas finalidades, desde que observados os propósitos legítimos e específicos 
para o novo tratamento e a preservação dos direitos do titular, assim como os fundamentos e 
os princípios previstos na lei (§7º). 
E como se dará o consentimento do titular? De acordo com o art. 8º, o consentimento deve 
ser fornecido por escrito ou por outro meio que demonstre a manifestação de vontade do 
titular. Assim, a lei exige forma escrita para o consentimento, mas não afasta a validade de 
consentimento dado verbalmente, desde que, por exemplo, ele tenha sido gravado em vídeo. 
 Isso é bastante salutar, especialmente numa sociedade de massas na qual ficar guardando 
montanhas de papel é injustificável, física e economicamente. Além disso, num contato 
telefônico, por exemplo, isso seria praticamente impossível. De qualquer sorte, cabe ao 
controlador que detém os dados o ônus da prova de que o consentimento foi obtido em 
conformidade com o disposto na lei (§2º). 
O consentimento deve ser específico, ou seja, deve referir-se a finalidades determinadas. 
Assim, nulas são as autorizações genéricas para o tratamento de dados pessoais, não deixa 
margem de dúvida o §4º. 
Veda-se, consequentemente, o tratamento de dados pessoais mediante vício de consentimento 
(art. 8º, §3º). Reiterando essa noção, o art. 9º, §1º, estabelece que na hipótese em que o 
consentimento é requerido, esse será considerado nulo caso as informações fornecidas ao 
titular tenham conteúdo enganoso ou abusivo ou não tenham sido apresentadas previamente 
com transparência, de forma clara e inequívoca. 
E é possível que esse consentimento esteja contido dentro do próprio contrato celebrado pelo 
titular dos dados? Sim, caso o consentimento seja fornecido por escrito, isso é possível, desde 
que conste de cláusula destacada das demais cláusulas contratuais (art. 8º, §1º). 
De outra banda, o consentimento pode ser revogado a qualquer momento mediante 
manifestação expressa do titular. O §5º esclarece que a revogação se faz por procedimento 
gratuito e facilitado. Ficam desde já ratificados os tratamentos realizados sob amparo do 
consentimento anteriormente manifestado enquanto não houver requerimento de eliminação. 
E se for alterada a finalidade específica do tratamento, a forma e duração do tratamento, a 
identificação do controlador ou o uso compartilhado de dados, o que ocorre? Obriga o §6º que, 
nesses casos, o controlador informe ao titular, com destaque de forma específica do teor das 
alterações. Pode o titular, nos casos em que o seu consentimento é exigido, revogá-lo caso 
discorde da alteração. 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 39/354
De modo a facilitar o controle do titular sobre seus dados, ele deve ter acesso facilitado às 
informações sobre o tratamento de seus dados. Isso deve ser disponibilizado de forma clara, 
adequada e ostensiva acerca de, entre outras, características previstas em regulamentação 
para o atendimento do princípio do livre acesso (art. 9º): 
I. Finalidade específica do tratamento; 
II. Forma e duração do tratamento, observados os segredos comercial e industrial; 
III. Identificação do controlador; 
IV. Informações de contato do controlador; 
V. Informações acerca do uso compartilhado de dados pelo controlador e a finalidade; 
VI. Responsabilidades dos agentes que realizarão o tratamento; 
VII. Direitos do titular (com menção explícita aos direitos previstos no art. 18); 
Quando o tratamento de dados pessoais for condição para o fornecimento de produto ou 
de serviço ou para o exercício de direito, o titular será informado com destaque sobre esse 
fato. Deve ser também informado sobre os meios pelos quais poderá exercer seus direitos de 
titular elencados no art. 18 da Lei, estatui o §3º. 
E quando o controlador pode obter e tratar dados pessoais? Essa é uma das questões mais 
importantes da LGPD, já que, atualmente, a maioria dos dados pessoais colhidos não parece ter 
necessidade. Você já não foi abordado por algum atendente exigindo uma longa lista de 
informações ao tentar comprar um chiclete ou uma aspirina? 
Pois é. Por isso, o controlador somente pode fundamentar o tratamento de dados pessoais para 
finalidades legítimas. Mas, o que é uma finalidade legítima? O art. 10 traz um rol 
exemplificativo (numerus apertus) de situações concretas que permitem legitimamente 
fundamentar o tratamento de dados pessoais: 
Apoio e promoção de atividades do controlador; 
Proteção, em relação ao titular, do exercício regular de seus direitos ou prestação de 
serviços que o beneficiem, respeitadas as legítimas expectativas dele e os direitos e 
liberdades fundamentais; 
Veja que a primeira situação traz uma margem de discricionariedade expressiva. Mas não é 
bem assim. Quando o tratamento for baseado no legítimo interesse do controlador, somente 
os dados pessoais estritamente necessários para a finalidade pretendida poderão ser 
tratados (§1º). 
O controlador ainda deverá adotar medidas para garantir a transparência do tratamento de 
dados baseado em seu legítimo interesse (§2º). Além disso, a autoridade nacional poderá 
solicitar ao controlador relatório de impacto à proteção de dados pessoais,quando o 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 40/354
tratamento tiver como fundamento seu interesse legítimo, observados os segredos comercial e 
industrial (§3º).  
Tratamento de dados pessoais sensíveis 
O tratamento de dados pessoais sensíveis tem regulamentação específica, em razão, bem, da 
“sensibilidade” dos dados. Mas, o que é mesmo “dado sensível”? Dados pessoais sensíveis são 
aqueles sobre origem racial ou étnica, convicção religiosa, opinião política, filiação a sindicato 
ou a organização de caráter religioso, filosófico ou político, dado referente à saúde ou à vida 
sexual, dado genético ou biométrico, quando vinculado a uma pessoa natural. 
Pois bem. Não pode haver tratamento de dados pessoais sensíveis com a mesma liberdade que 
há em relação aos demais dados pessoais stricto sensu. De acordo com o art. 11, o tratamento 
de dados pessoais sensíveis somente pode ocorrer nas seguintes hipóteses: 
A) Cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador;
B) Tratamento compartilhado de dados necessários à execução, pela administração pública, de 
políticas públicas previstas em leis ou regulamentos;
C) Realização de estudos por órgão de pesquisa, garantida, sempre que possível, a 
anonimização dos dados pessoais sensíveis;
D) Exercício regular de direitos, inclusive em contrato e em processo judicial, administrativo e 
arbitral (neste caso, nos termos da Lei 9.307/1996, a Lei de Arbitragem);
E) Proteção da vida ou da incolumidade física do titular ou de terceiro;
F) Tutela da saúde, exclusivamente, em procedimento realizado por profissionais de saúde, 
serviços de saúde ou autoridade sanitária;
G) Garantia da prevenção à fraude e à segurança do titular, nos processos de identificação e 
autenticação de cadastro em sistemas eletrônicos, resguardados os direitos mencionados no 
art. 9º da lei e exceto no caso de prevalecerem direitos e liberdades fundamentais do titular 
que exijam a proteção dos dados pessoais;
Prevê o §1º que essa regra se aplica a qualquer tratamento de dados pessoais que revele 
dados pessoais sensíveis e que possa causar dano ao titular. A ressalva fica por conta do 
disposto em legislação específica.
A comunicação ou o uso compartilhado de dados pessoais sensíveis entre controladores com 
objetivo de obter vantagem econômica pode ser objeto de vedação ou de regulamentação por 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 41/354
parte da autoridade nacional (§3º). Antes disso, porém, deve ouvir os órgãos setoriais do Poder 
Público, no âmbito de suas competências.
Além disso, veda-se a comunicação ou o uso compartilhado entre controladores de dados 
pessoais sensíveis referentes à saúde com objetivo de obter vantagem econômica. As 
exceçções ficam por conta da portabilidade de dados consentida pelo titular e das 
transações financeiras e administrativas resultantes do uso e da prestação dos serviços de 
que trata este parágrafo (§4º, incs. I e II). Isso ocorre, por exemplo, na migração de um plano 
de saúde a outro.
Igualmente vedado às operadoras de planos de saúde o tratamento de dados de saúde para a 
prática de seleção de riscos na contratação de qualquer modalidade, assim como na 
contratação e exclusão de beneficiários (§5º). Trata-se de norma evidente, para evitar a 
discriminação de potenciais contratantes.
Especificamente nos casos de cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador 
e de tratamento compartilhado de dados necessários à execução de políticas públicas (alíneas 
“a” e “b” supramencionadas), é dispensado o consentimento do titular. No entanto, exige-se 
(§2º) publicidade à referida dispensa de consentimento, nos termos do inc. I do art. 23 da lei.
E se os dados, mesmo que sensíveis, forem anonimizados? O art. 12 prevê que os dados 
anonimizados não serão considerados dados pessoais para os fins legais. Ou seja, 
podem ser utilizados mais livremente.
No entanto, se o processo de anonimização ao qual foram submetidos for revertido, 
utilizando exclusivamente meios próprios, ou quando, com esforços razoáveis, puder ser 
revertido, não são eles considerados anonimizados (caput), e continuam a ser tratados 
como dados pessoais. Podem ser igualmente considerados como dados pessoais os dados 
utilizados para formação do perfil comportamental de determinada pessoa natural, se 
identificada (§2º).
A determinação do que seja razoável deve levar em consideração fatores objetivos, tais como 
custo e tempo necessários para reverter o processo de anonimização, de acordo com as 
tecnologias disponíveis, e a utilização exclusiva de meios próprios (§1º). A autoridade nacional 
poderá dispor sobre padrões e técnicas utilizados em processos de anonimização e realizar 
verificações acerca de sua segurança, ouvido o Conselho Nacional de Proteção de Dados 
Pessoais – CNPDP (§3º). 
O art. 13 permite que, na realização de estudos em saúde pública, os órgãos de pesquisa 
tenham acesso a bases de dados pessoais. Esses dados devem ser tratados 
exclusivamente dentro do órgão e estritamente para a finalidade de realização de estudos 
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 42/354
e pesquisas e mantidos em ambiente controlado e seguro, conforme práticas de segurança 
previstas em regulamento específico.
A segurança deve incluir, sempre que possível, a anonimização ou pseudonimização dos dados, 
bem como considerem os devidos padrões éticos relacionados a estudos e pesquisas. A 
divulgação dos resultados ou de qualquer excerto do estudo ou da pesquisa em nenhuma 
hipótese pode revelar dados pessoais (§1º).
Veja que a LGPD distingue a anonimização da pseudonimização. A anonimização é o ato de 
tornar um dado anônimo, de modo que não se saiba quem é o titular. Já o §4º define a 
pseudonimização como o tratamento por meio do qual um dado perde a possibilidade de 
associação, direta ou indireta, a um indivíduo, senão pelo uso de informação adicional 
mantida separadamente pelo controlador em ambiente controlado e seguro.
E quem é responsável por isso? Prevê o §2º que o órgão de pesquisa é o responsável pela 
segurança da informação; não permitida, em circunstância alguma, a transferência dos 
dados a terceiro.
Por fim, o acesso aos dados supramencionados será objeto de regulamentação por parte da 
autoridade nacional e das autoridades da área de saúde e sanitárias, no âmbito de suas 
competências, arremata o §3º.
(FGV - TJ-ES - Juiz Substituto – 2023) Sobre a Lei Geral de Proteção de Dados 
Pessoais (Lei nº 13.709/2018), é correto afirmar que:
a) o tratamento de dados pessoais sensíveis somente poderá ocorrer quando o seu 
titular autorizar;
b) poderá ser considerado dado pessoal aquele utilizado para formação do perfil 
comportamental de determinada pessoa natural, se identificada;
c) é sempre vedado ao poder público transferir a entidades privadas dados pessoais 
constantes de bases de dados a que tenha acesso;
d) o operador é o responsável por indicar o encarregado pelo tratamento de dados 
pessoais, cuja identidade e informações de contato deverão ser públicas;
e) o controlador deverá comunicar, no prazo de 48 horas, à autoridade nacional e ao 
titular a ocorrência de incidente de segurança que possa acarretar risco ou dano 
relevante aos titulares.
Comentários
A alternativa correta é a letra B. A questão trata sobre a Lei Geral de Proteção de Dados.
3. Legislação Civil Especial
3. Legislação Civil Especial 43/354
A alternativa A está incorreta, nos termos do art. 11, II, da Lei nº 13.709: “O tratamento de 
dados pessoais sensíveis somente poderá ocorrer nas seguintes hipóteses: II - sem 
fornecimento de consentimento do titular, nas hipóteses em que for indispensável para: 
(...)”
A alternativa B está correta, nos termos do art. 12, § 2º, da Lei nº 13.709: “Poderão ser 
igualmente considerados como dados pessoais, para os fins desta Lei, aqueles utilizados 
para formação do perfil comportamental de determinada pessoa natural, se identificada”.