Sim, é possível que um locatário que ocupa um imóvel comercial há 40 anos possa pleitear a usucapião, mesmo que não tenha mais o contrato e não tenha contato com o proprietário. A usucapião é um meio de aquisição da propriedade pela posse prolongada e, no caso de imóveis comerciais, pode ser requerida com base na posse mansa e pacífica, contínua e com ânimo de dono. No Brasil, existem diferentes modalidades de usucapião, como a usucapião ordinária (que exige 10 anos de posse) e a usucapião extraordinária (que exige 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos se houver justo título e boa-fé). No seu caso, como a posse é de 40 anos, pode-se argumentar a favor da usucapião extraordinária. Entretanto, é importante considerar que a ausência de pagamento de aluguel pode ser um fator a ser analisado, mas não impede, por si só, a possibilidade de usucapião, desde que a posse seja caracterizada conforme os requisitos legais. É recomendável consultar um advogado especializado para avaliar a situação específica e orientar sobre os passos a serem tomados.