Oportunidades e as ameaças encontradas no mercado imobiliário de Caxias do Sul

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Oportunidades e as ameaças encontradas no mercado imobiliário de Caxias do Sul
1. Introdução	2
2. Macroambiente Empresarial	2
3. Microambiente	3
4. Oportunidades e ameaças comuns entre as imobiliárias	3
4.1. Tecnológica	4
4.2. Governamental	4
4.2.1. Programas habitacionais do Governo	5
4.2.1.1. Federal	5
4.2.1.1.1. Programa Minha Casa Minha Vida	5
4.2.1.1.2. Programa Casa Verde e Amarela	5
4.2.1.2. Municipal	5
4.2.1.2.1. Fundo da Casa Popular (FUNCAP)	5
4.3. Econômica	6
4.4. Cultural	6
4.5. Concorrência	7
4.5.1. Airbnb e plataformas digitais de locação.	7
5. Identifiquei as oportunidades e ameaças e agora, o que fazer?	8
1. Introdução
E se tratando do mercado imobiliário, uma vez que estamos examinando um ambiente altamente competitivo, dinâmico e em constante evolução, precisamos ser analíticos e minuciosos. Nesta busca de informação sobre os fatores de influência, é comum nos deparamos com oportunidades e ameaças (e, dependendo da forma que as encaramos, nossos planos e objetivos traçados podem ser paralisados ou impulsionados.
Por isso, é importante entender quais são as oportunidades e ameaças que uma imobiliária e um corretor de imóveis podem encontrar no mercado. É importante desenvolveremos uma visão estratégica que irá nos ajudar na hora de analisar cada fator.
Em primeiro lugar, os termos (O&A) “oportunidades” e “ameaças” não estão associados ao ambiente ou processos internos de uma empresa, e sim, é tudo que podemos aproveitar do ambiente externo que em certo momento trará algum ganho para empresa. Já as ameaças são aspectos externos negativos que colocam em risco os planos e objetivos do negócio. Uma forma fácil de entender o ambiente externo e identificar O&A é investigar tudo que envolve o macroambiente e o microambiente empresarial.
2. Macroambiente Empresarial
O macroambiente é composto por variáveis externas não controláveis. Ou seja, estas variáveis podem ou não impactar o seu negócio e, muitas vezes, não pode ser feito absolutamente nada para evitar, conforme Guilherme Alonço (2018). Porém, o fato de serem não controláveis, não implica uma atitude passiva. Longe disso, a sua imobiliária precisará adotar ações para mitigar ou reduzir as ameaças ou aproveitar as oportunidades.
Por exemplo, em períodos de crises econômicas há a tendência de aumento do índice de inadimplência para pagar o aluguel. Perceba, não temos como controlar a crise, mas saber sobre este fato ajuda na hora de adotar alguma ação para mitigar este problema (ALONÇO, 2018).
Entre as principais variáveis do macroambiente temos:
· Variáveis demográfica;
· Variáveis econômicas;
· Variáveis naturais;
· Variáveis tecnológicas;
· Variáveis políticas;
· Variáveis legais;
· Variáveis culturais.
3. Microambiente
O microambiente é composto tanto por fatores internos quanto externos, entretanto o nosso foco é o externo. Os fatores externos do microambiente também são não controláveis e, diferentemente do macroambiente, o acompanhamento é mais próximo. Neste caso, estamos falando dos concorrentes, fornecedores e clientes. Exemplificando, lançamentos sempre são ótimas oportunidades para se fazer captação de novos imóveis para carteira. Perder a oportunidade de captar estes novos imóveis, em determinados momentos, beneficia à concorrência e representa uma forte ameaça à participação da imobiliária no seu mercado de atuação (ALONÇO, 2018).
4. Oportunidades e ameaças comuns entre as imobiliárias
Há quem diga que as O&A aparecem em diferentes momentos e os mais preparados sabem o que fazer diante delas. Isto é uma máxima no mercado só que, ao invés dos mais preparados, poderíamos acrescentar também os mais atentos. É claro que analisar todas informações referentes ao negócio é uma tarefa difícil, logo um exercício de priorização é necessário. Não são todas variáveis que agregam valor para sua gestão, logo precisamos focar no que realmente importa (ALONÇO, 2018). 
4.1. Tecnológica
Quais são os recursos tecnológicos que estão em ampla ascensão para imobiliarias? Existe alguma ferramenta no mercado que pode automatizar e facilitar nossos processos e atividades? As imobiliárias líderes de mercado utilizam algum software para facilitar sua gestão? Em geral, novas tecnologias são ótimas oportunidades de melhorias para se fazer mais com menos. Por isso, um olhar desatento para as novidades e inovações presentes no mercado representa uma ameaça (ALONÇO, 2018).
Na prática, existem localizadores que auxiliam na captação de imóveis. Esta ferramenta auxilia na hora de encontrar o dono do imóvel, o telefone e entre outras informações pertinentes que facilite o processo de captação. Quem utiliza este tipo de recurso tende a obter vantagem sobre os concorrentes, pois facilita a missão de aumentar a carteira de imóveis (ALONÇO, 2018).
 
4.2. Governamental
Existe alguma lei que pode prejudicar ou beneficiar minha imobiliária? Há algum investimento do governo federal ou estadual que pode aquecer o mercado? Quais são os riscos que a instabilidade política traz ao mercado? Observar as movimentações que ocorrem no planalto ajuda a se antecipar diante das legislações que possam surgir. Além do mais, as instituições públicas sempre disponibilizam linhas de financiamento que aquecem o setor (ALONÇO, 2018).
Na prática os governos com uma certa freqüência disponibiliza recursos para ajudar a população a conquistar a casa própria. Isto é uma ótima oportunidade para fazer novos negócios e parcerias para se fazer novas fontes de receita (ALONÇO, 2018). 
4.2.1. Programas habitacionais do Governo
4.2.1.1. Federal
4.2.1.1.1. Programa Minha Casa Minha Vida
É um programa de habitação federal do Brasil lançado em março de 2009. O PMCMV subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até 1,8 mil reais e facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda até de 7 mil, conforme a Caixa Econômica Federal (CEF) [200-?]. Em 2018, a CEF informou que 14,7 milhões de pessoas compraram um imóvel com o programa (7% da população brasileira) (BBC, 2018).
4.2.1.1.2. Programa Casa Verde e Amarela
No dia 25 de Agosto de 2020, o atual governo assinou a Medida Provisória (MP) que instituiu o programa Casa Verde e Amarela, que tem como objetivo reformular o Minha Casa Minha Vida (MCMV), em vigor desde 2009 (BRASIL, 2020). 
4.2.1.2. Municipal
4.2.1.2.1. Fundo da Casa Popular (FUNCAP)
O Funcap (Fundo da Casa Popular) foi criado pela Lei Municipal nº 499/1952 e é regido pela Lei Municipal nº 5.348/2000. Objetiva implantar loteamentos e construir habitações populares visando à comercialização na forma financiada de construção total ou parcial de unidades habitacionais e ainda de material de construção, buscando a reforma de habitações populares, remoção ou urbanização de núcleos de subhabitação (CAXIAS,2000).
4.3. Econômica
Quais são as projeções econômicas para o próximo ano? E a inflação permanece estável? A taxa de juros básica do mercado sofreu alguma alteração brusca? E o índice de desemprego, está maior ou menor?
Esta variável afeta qualquer segmento de mercado, sendo assim conhecer as projeções e o estado atual da economia auxilia na formulação do planejamento estratégico da sua imobiliária (ALONÇO, 2018).
Na prática, basicamente, os índices e projeções que devem ser observados para identificar O&A referentes a variável econômica são: PIB, taxa de juros, inflação e desempregos.Por exemplo, em tempos de crise, uma imobiliária pode optar por uma estratégia mais segura em que valoriza preços menores e mais acessíveis ao consumidor. Nestes períodos, é recomendável reforçar os processos de análise de crédito, dado que a ameaça de inadimplência aumenta em momentos como estes (ALONÇO, 2018).
Por exemplo, em tempos de crise, uma imobiliária pode optar por uma estratégia mais segura em que valoriza preços menores e mais acessíveis ao consumidor. Nestes períodos, é recomendável reforçar os processos de análise de crédito, dado que a ameaça de inadimplência aumenta em momentos como estes (ALONÇO, 2018).
4.4. CulturalExiste algum novo estilo de vida surgindo? O hábito de consumo mudou? As pessoas estão aderindo alguma nova tendência? Conhecer as tendências e hábitos de consumo das pessoas é um ótimo insight para investir em diferentes tipos de produtos e serviços. Um olhar para o estilo de vida dos consumidores pode ser extremamente útil na hora de construir a carteira de imóveis com foco na satisfação e necessidade dos clientes.
Segundo pesquisa do Google Consumidor, as pessoas com idade entre 18 e 34 anos, conhecidos como Millenials, estão mais propensos a comprar o seu primeiro imóvel. Entre as preferências na hora de buscar o local onde irão morar, o tamanho da casa ou apartamento tornou-se um fator determinante. A pesquisa ainda revelou que imóveis menores são preferência até entre os consumidores de alta renda (ALONÇO, 2018).
4.5. Concorrência
Quais são os concorrentes diretos? E os indiretos? Qual o tamanho de mercado sua imobiliária tem em relação aos concorrentes? Qual o seu diferencial em relação às outras marcas?
Na sua gestão imobiliária, conheça os movimentos dos concorrentes e veja como eles agem. O hábito de estudar os concorrentes aumenta as suas chances de não ser surpreendido e auxilia na busca pela diferenciação (ALONÇO, 2018).
Na prática faça um exercício de conhecer a fundo os pontos fortes e fracos dos seus concorrentes. Isto irá deixar claro quais são as oportunidades e ameaças que teremos para se diferenciar e conquistar novos clientes.
4.5.1. Airbnb e plataformas digitais de locação.
Uma ação judicial movida pela prefeitura de Gramado pede que o aplicativo AirBnb, que oferta imóveis para aluguel de temporada, seja impedido de atuar na cidade enquanto durarem os esforços para conter o coronavírus. A medida foi tomada após a administração constatar que turistas continuaram a chegar na cidade durante a quarenta, mesmo com todos os hotéis fechados. Eles se hospedavam em imóveis privados, que muitas vezes não são alcançados pela fiscalização. Além dos hotéis, os decretos que determinaram o isolamento social no município proíbem os aluguéis de temporada (PIONEIRO, 2020). De acordo com o prefeito de Gramado, João Alfredo de Castilhos Bertolucci (PDT), ao acessar a plataforma, é possível verificar a oferta das vagas, mas não há como saber quais estão ocupadas. Isso acaba dificultando o monitoramento, embora a administração tenha percebido a movimentação turística nas últimas semanas (PIONEIRO, 2020).
Acredito que esse problema não se aplica em Caxias do Sul, pois apesar de fazer parte dos Roteiros Turísticos da Serra Gaúcha, foi oficializada a sua participação junto ao Roteiro Turístico da Região das Hortênsias dentro do Mapa Turístico Brasileiro (CAXIAS, 2019), a cidade não possui aspecto de cidade turística, como os municípios de Nova Petrópolis, Gramado, Canela, São Francisco de Paula e Picada Café. Os investimentos no municípios são precários, por isso, não há uma busca para locações de temporada.
5. Identifiquei as oportunidades e ameaças e agora, o que fazer?
Após fazer toda análise macroambiental e microambiental, chegou o momento de pensar como iremos reagir diante de tantas informações. Uma dica legal é a adoção de alguma ferramenta consagrada para elaboração de planos de ação.