Compra e venda com alienação fiduciária

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CENTRO UNIVERSITÁRIO DE LAVRAS 
 
DISCIPLINA: PRÁTICA JURÍDICA – COMPRA E VENDA COM 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
DIREITO Período 6º 
PROFESSOR(A): ALINE HADAD LADEIRA 
ALUNO(A): DATA: 
NOTA 
Professor(a) 
Visto 
 
Alunos: Gabriel Inocêncio da Silva, Jamille Antunes, Júlia Ribeiro Brasileiro de 
Castro, Sarah Lelis Gonring. 
 
1) Estabeleça um paralelo entre a alienação fiduciária e a hipoteca, 
apresentado o conceito e características de cada uma das modalidades de 
garantia. 
Resposta: 
Conceito – Alienação Fiduciária: Trata-se basicamente de uma transferência, 
onde o devedor para assegurar o pagamento de alguma coisa, transfere para o 
credor enquanto paga pelo bem. Em resumo, numa relação de negociação, de 
compra de bens pode-se dizer que tal modalidade é a espécie de um financiamento. 
Conceito – Hipoteca: O mesmo consiste em uma espécie de garantia feita 
pelo banco para asseverar o recebimento de um suposto crédito. 
Uma das características da hipoteca é ser um direito real, acessório e 
indisponível, ou seja, o mesmo recai sobre o imóvel, estando o supracitado em 
posse de terceiro ou até mesmo de um suposto devedor. 
Já a alienação fiduciária tal modalidade é bilateral, formal e acessória. 
Bilateral, porque cria ocupações tanto para o fiduciário quanto para o fiduciante. 
Formal, porque impõe para constituir-se instrumento escrito, público ou até mesmo 
particular. E por fim, acessória porque para sua subsistência, precisa de uma 
obrigação principal à qual se pretende manter. 
 
2) O que acontece caso a dívida garantida por meio da hipoteca não seja 
quitada? E na alienação fiduciária? 
Resposta: 
Na Hipoteca, caso a dívida não seja paga o credor poderá exercer 
judicialmente a dívida, logo, o imóvel assegura tal dívida será alvo de leilão após 
todos os procedimentos judiciais. 
Falando agora da alienação fiduciária, se a dívida não for quitada, a coisa 
tornará ao credor, que é sua por direito, e usará seu preço para aprazer o 
pagamento que vier a receber em detrimento da coisa (em outras palavras, seu 
crédito). Se por um acaso sobrar algum valor, o dinheiro deve voltar para as mãos 
do devedor. 
 
3) De acordo com a lei que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis 
(Lei 9.514/97), explique e fundamente como se opera a posse e propriedade do 
imóvel alienado fiduciariamente. 
Resposta: 
Segundo Tartuce (2020, p. 1693) Alienação Fiduciária “constitui um direito 
real de garantia sobre coisa própria”, sendo o caso em que o “devedor fiduciante 
compra o bem de um terceiro, mas como não pode pagar o preço, aliena-o, 
transferindo a propriedade ao credor fiduciário” (TARTUCE, 2020, P. 1070). Em 
termos mais simples, se trata de uma espécie de contrato com garantia que 
subordina a transferência de propriedade para momento posterior ao pagamento 
integral. Cabendo ainda citar o caráter de garantia, que a alienação fiduciária possui, 
ao determinar que o bem que se pretende adquirir seja dado em garantia ao credor, 
até o momento em que a integralidade do pagamento for efetuada. Como exemplo 
dessa modalidade, têm-se os empréstimos e os financiamentos. 
Visto isso, têm-se dois sujeitos, quais sejam o devedor ou fiduciante (que é 
aquele que recorre ao financiamento ou empréstimo) e o credor ou fiduciário (que 
se caracteriza como a instituição que concede o crédito), conforme disposto na Lei 
9.514/97: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico 
pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a 
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. ” 
A partir dessas informações, é possível explicar como se opera a posse e a 
propriedade do imóvel alienado fiduciariamente. A partir do momento em que é 
constituída a propriedade fiduciária e registrada em Registro de Imóveis, há um 
desdobramento da posse, de forma que o fiduciante (devedor) torna-se possuidor 
direto e o fiduciário (credor) possuidor indireto da coisa imóvel, conforme o artigo 
23, caput e parágrafo único da Lei 9.514/97. Isto é, há a coexistência de posses, de 
forma que a posse do possuidor indireto é “exercida por meio de outra pessoa, 
havendo exercício de direito, geralmente decorrente da propriedade”1, sendo ele o 
legítimo para propor ações possessórias, detendo de atributos para reivindicar e 
dispor da coisa. Enquanto que a posse do possuidor direto é aquela “exercida por 
quem em a coisa materialmente, havendo um poder físico imediato”2, nesse caso, o 
beneficiário que possui o direito de usar ou fruir da coisa, em consonância com o Art. 
1º do Decreto-Lei 911/1969, o qual admite que: 
“Art. 1º. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio 
resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da 
tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor 
direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe 
incumbem de acordo com a lei civil e penal” 
 
 Sendo ainda necessário citar que no contrato que serve de título ao negócio 
fiduciário deve contar, dentre outras coisas, tanto uma cláusula de constituição da 
propriedade fiduciária, quanto uma cláusula que assegure ao fiduciante adimplente a 
livre utilização do bem (art. 24, IV e V, Lei 9.514/97). 
Ademais, cabe ainda dizer sobre a propriedade do imóvel alienado 
fiduciariamente. A esse respeito, pode-se afirmar que após a constituição da 
propriedade fiduciária, com o registro do contrato em Registro de Imóveis (Art. 
1.361, parágrafo 1º do CC), passa a existir uma “propriedade resolúvel a favor do 
credor fiduciário, de um bem que o devedor fiduciante, em intuito de garantia, 
transmitiu ao credor (art. 1.361 do CC) ” (TARTUCE, 2020, p. 1694). 
Dessa forma, o credor se torna proprietário da coisa, denominado também de 
proprietário fiduciário, sob título de garantia, até que haja o adimplemento, ou seja, 
“a propriedade do credor fiduciário é resolúvel, pois, pago o preço, o devedor 
fiduciante consolida a propriedade em seu nome (art. 25 da Lei 9.514/97)” 
(TARTUCE, 2020, p. 1719). Vale ainda dizer que após o adimplemento integral da 
obrigação, o devedor passa a ter a posse e propriedade plena do bem alienado, nos 
termos do artigo 25 da lei 9.514/97. 
 
4) Apresente de forma fundamentada (Lei 9.514/97) as consequências da 
consolidação da propriedade fiduciária, abordando a necessidade de leilão, 
termo de quitação da dívida, e a como se opera a diferença entre o valor da 
 
1 (Tartuce, 2020, p. 1317) 
 
2 (Tartuce, 2020, p. 1317) 
dívida e o valor de venda do imóvel. 
Resposta: 
A partir do momento em que a dívida estiver vencida e houver um 
inadimplemento do devedor, seja no todo ou em parte, a propriedade do imóvel 
poderá ser registrada em nome do fiduciário, como é previsto nos Artigo 26, caput, 
da Lei 9.514/95, ao admitir que “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a 
dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a 
propriedade do imóvel em nome do fiduciário. ” 
De acordo com o Artigo 27 da lei 9.514/95, com o bem em seu nome, o 
credor, dentro do prazo de 30 dias deverá promover leilão público para a alienação 
do imóvel, o qual deverá seguir rigidamente os termos desse mesmo artigo já 
mencionado, tendo em vista a restrição de disponibilidade constante. 
Com a venda do bem, o fiduciário deverá, em no máximo 30 dias, fornecer ao 
devedor o termo de quitação, sob pena de multa. Sendo esse extremamente 
necessário pois servirá para baixa da averbação, no Registro de Imóveis (art. 16, 
parágrafo 1, Lei 9.514/95) e também para o cancelamento do registro da 
propriedade fiduciária (art. 25, parágrafo 2º, do mesmo diploma legal). 
Além disso, após cinco dias davenda do imóvel, o credor deverá entregar o 
valor excedente do lucro ao fiduciante, antigo devedor inadimplente. Vez que, 
havendo arrematação com valor superior à dívida, esse último tem direito de receber 
pela diferença do valor já pago anteriormente. 
 
5) Manifeste de forma crítica sobre as vantagens e desvantagens da alienação 
fiduciária e da hipoteca. 
Resposta: 
Entre as vantagens e desvantagens da Alienação Fiduciária e da Hipoteca, 
está o produto usado como garantia. Enquanto na alienação fiduciária você pode 
utilizar bens diversos como carro, joias e até o salário, a hipoteca está restrita para 
operações que utilizam o imóvel como garantia. 
O artigo 1.476 do Código Civil elenca uma vantagem importantíssima em 
relação à hipoteca, onde expressa que o proprietário do imóvel hipotecado poderá, 
por meio de um novo título, constituir outras hipotecas em benefício do credor já 
existente, ou de outros credores, o que não é possível na alienação fiduciária. 
É importante mencionar, que na alienação fiduciária, de acordo com a Lei 
11.101/05, artigo 118, os bens revestidos de propriedade fiduciária não estão 
submissos às implicações da recuperação judicial do devedor e nem agregará a 
massa em caso de falência, sendo o domínio integral devolvido ao credor. 
Entre as desvantagens a se destacar no modelo hipotecário está a 
necessidade de uma escritura pública, o que acaba implicando em mais custos no 
processamento do contrato. Já a alienação fiduciária não exige a escritura pública, o 
que reduz significativamente os custos da operação. 
Além disso, o bem objeto de alienação fiduciária não pode ser gravado mais 
de uma vez pelo devedor fiduciante, diferentemente do que ocorre na hipoteca, visto 
que não poderia transferir a propriedade a outro credor, uma vez que não possuí o 
domínio do bem imóvel. 
Analisando cada instituto, podemos observar que ambos apresentam seus 
bônus e ônus que variam de acordo com a atual situação financeira do consumidor. 
No entanto, a alienação fiduciária é mais vantajosa e amplamente utilizada nos dias 
atuais, principalmente, por conta da indiscutível segurança que transmite, onde o 
credor se vê tranquilo e capaz de apostar nessa modalidade contratual. 
 
 
 
 
 
REFERENCIAL BIBLIOGRÁFICO 
 
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: Volume único. 10. ed. São Paulo: 
Método, 2020.