6 Propriedade Resolúvel

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Propriedade Resolúvel 
 
Noções Gerais 
● Na abordagem da parte geral do Direito Civil, tivemos a oportunidade de estudar a condição e 
o termo, ao lado do encargo, como modalidades do negócio jurídico. 
● A primeira foi definida como apoio técnico pelo legislador, art. 121 do CC, como “a cláusula 
que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a 
evento futuro e incerto”. 
● A condição é suspensiva quando o início do efeito jurídico depende da verificação do evento 
em que é praticado e resolutiva quando o efeito cessa com a eventual ocorrência do 
acontecimento. 
● Aqui tratamos da segunda espécie de condição, a resolutiva, 
● Faz parte da natureza da propriedade o seu caráter de perpetuidade; todavia, para atender a 
determinados interesses, ora do vendedor, ora do comprador ou, ainda, do doador, a Lei Civil 
admite a temporariedade do domínio, seja por estipulação do negócio jurídico unilateral ou 
bilateral, seja por previsão legal. 
● A propriedade resolúvel escapa, pois, à regra da perenidade do domínio, ou na expressão de 
Silvio de Salvo Venosa, “trata-se de exceção do princípio geral do semel dominus, semper 
dominus (uma vez dono, sempre dono)”. 
● O domínio da coisa móvel ou imóvel passível de perda por implemento de condição ou 
advento do termo, previsto no título de aquisição, ou devido a causa superveniente, recebe do 
Código Civil a denominação genérica de propriedade resolúvel, cujos efeitos se acham 
regulados nos artigos 1.359 e 1.360 do Código Civil. 
 
Conceito: 
● A propriedade resolúvel se dá quando o título aquisitivo (do bem móvel ou imóvel) está 
subordinado a uma condição resolutiva ou advento do termo. A propriedade deixa de ser 
plena, passando a ser limitada. 
 
Causas de Resolução da Propriedade 
● O Código Civil trata dos casos de resolução da propriedade em dois artigos, que estabelecem 
exceções ao princípio de que o direito de propriedade é perpétuo e irrevogável: 
a) pelo advento de uma condição ou termo 
b) e pelo surgimento de uma causa superveniente. 
● No art. 1.359, a causa da resolução se encontra inserta no título; no art. 1.360, o elemento que 
resolve a relação jurídica é superveniente. 
● A hipótese encontra-se descrita no art. 1.359 do Código Civil, que preceitua, sendo resolvida 
a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, desaparecem os 
direitos reais concedidos em sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a 
resolução, pode reivindicar a coisa de quem a possua ou detenha. 
● Já o art. 1.360, dispõe acerca de hipótese distinta. Trata-se do que alguns autores chamam de 
propriedade ad tempus ou revogável. Neste caso, a propriedade se resolverá por causa 
superveniente, sendo considerado proprietário perfeito o possuidor que a tiver adquirido por 
título anterior à sua resolução, restando à pessoa em cujo benefício houve a resolução, ação 
contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor. Ex, 
Proibição de alienação de imóvel objeto de programa social habitacional. Outro exemplo é a 
revogação da doação por ingratidão, que neste caso é considerada causa superveniente e o 
efeito se opera “ex nunc”. 
 
Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do termo 
● Dispõe o art. 1.359 do Código Civil: “Resolvida a propriedade pelo implemento da condição 
ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua 
pendência e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do 
poder de quem a possua ou detenha”. 
● A condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade, de tal forma que 
o terceiro que a adquiriu não poderá alegar surpresa. Se alguém, por exemplo, adquirir imóvel 
em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, não poderá reclamar se o primeiro alienante 
exercer o seu direito de retrato antes do prazo de três anos (CC, art. 505). 
● Nesse caso, resolve-se o domínio do terceiro e o primeiro alienante poderá reivindicar o 
imóvel (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis) 
● A condição ou termo resolutivo operam retroativamente (ex tunc), e todos os direitos 
constituídos em sua pendência se desfazem, como se jamais houvessem existido 
● Outros exemplos de propriedade resolúvel podem ser lembrados, além do pacto de retrovenda 
já mencionado, tais como: 
a) a venda a estranho, pelo condômino, de sua quota na coisa comum indivisível, sem 
respeito ao direito de preferência assegurado aos consortes. Qualquer destes pode 
exercer o aludido direito no prazo de seis meses (CC, art. 504), havendo para si a 
quota vendida e resolvendo-se a propriedade do adquirente estranho; 
 
 
 
Resolução por causa superveniente 
● O art. 1.360 do Código Civil cuida de outra hipótese. Preceitua o aludido dispositivo: “Se a 
propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por 
título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em 
cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver 
a própria coisa ou o seu valor”. 
● Se alguém, por exemplo, receber um imóvel em doação e depois o alienar, o adquirente será 
considerado proprietário perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doação por 
ingratidão do donatário (CC, art. 557). 
● Embora se permita a revogação, não pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros. 
Como se trata de causa superveniente, o adquirente não podia prevê-la. O doador, nesse caso, 
só poderá cobrar do donatário o valor da coisa, porque esta continuará pertencendo ao 
adquirente de boa-fé. 
● O retrotranscrito art. 1.360 do Código Civil não cuida verdadeiramente de propriedade 
resolúvel, como o reconhece o próprio CLÓVIS BEVILÁQUA 906. ORLANDO GOMES 
907 chama de “propriedade temporária”. 
 
Causas de Resolução 
● A condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade, de tal forma que 
o terceiro que a adquiriu não poderá alegar surpresa. Exemplos: 
a) pacto de retrovenda; - 
b) a venda a estranho, pelo condômino, de sua quota na coisa comum indivisível, sem 
respeito ao direito de preferência assegurado aos consortes; - 
c) o fideicomisso, pelo qual o testador dispõe que a herança passe a determinada pessoa, 
chamada fiduciário, para, por morte desta, ou dentro de certo tempo, transmitir-se a 
outra (fideicomissário); 
d) a alienação fiduciária em garantia, na qual o fiduciário adquire propriedade restrita e 
resolúvel, estando estabelecido no próprio título de constituição desse direito a causa 
de sua extinção; 
e) na venda com reserva de domínio, pelas mesmas razões; 
f) na venda a contento sob condição resolutiva, 
g) na doação reversível. 
 
 
 
Espécies 
● A condição resolutiva pode ser expressa ou tácita. Tratando-se de propriedade resolúvel com 
condição resolutiva expressa, desde que o fato previsto se verifique expressamente contido no 
ato negocial, cessa o efeito jurídico do ato de pleno direito. 
● Já a condição resolutiva tácita não se efetiva de pleno direito; requer o ajuizamento de ação 
judicial, na qual o interessado deve produzir a prova devida e obter a declaração do 
magistrado. 
 
 
 
Propriedade Fiduciária 
 
Conceito 
● O art. 1.361, caput, do Código Civil conceitua a propriedade fiduciária nestes termos: 
“Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, 
com escopo de garantia, transfere ao credor”. 
● A alienação fiduciária é um direito real de garantia, mas não é tão antigo/clássico como a 
hipoteca, o penhor e a anticrese. 
● Trata-se de um direito moderno e muito utilizado pelo mercado, apesar das suas controvérsias 
jurídicas. 
● É grandemente utilizada quando da aquisição de automóveis e máquinas, semelhante ao 
leasing e à venda com reservade domínio, porém, com mais vantagens para o credor, por isso 
é a preferida do mercado, através de contratos de adesão. 
● A natureza jurídica da propriedade fiduciária é controvertida, pois trata-se de direito real de 
garantia, só que a garantia é na coisa própria, e não na coisa alheia/do devedor, como os 
demais direitos reais de garantia que ainda estudaremos. 
● Neste caso, o banco, conforme o já lido 1361, torna-se proprietário resolúvel da coisa. Apesar 
de estarmos estudando os jura in re aliena (direitos na coisa alheia), a alienação fiduciária em 
garantia é um direito real na coisa própria. 
● Na propriedade fiduciária dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao credor, 
denominado fiduciário (em geral, uma financeira, que forneceu o numerário para a aquisição), 
em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta da coisa. 
● O domínio e a posse indireta passam ao credor, em garantia. Não se dá tradição real, mas sim 
ficta, pelo constituto possessório. O domínio do credor é resolúvel, pois resolve-se 
automaticamente em favor do devedor alienante, sem necessidade de outro ato, uma vez paga 
a última parcela da dívida 
 
Modos de Constituição 
● A propriedade fiduciária é negócio jurídico formal. Para que possa constituir-se juridicamente 
e tornar-se hábil a produzir seus efeitos no mundo jurídico, deve observar os requisitos 
contidos no art. 1.361, § 1º, do Código Civil, que estatui: 
● “Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento 
público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do 
domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o 
licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro”. 
● O contrato deve ter, portanto, a forma escrita, podendo o instrumento ser público ou 
particular, e conter: 
a) o total da dívida, ou sua estimativa; 
b) o prazo, ou a época do pagamento; 
c) a taxa de juros, se houver; 
d) a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua 
identificação (CC, art. 1.362). 
 
Características 
● é negócio jurídico bilateral, principal, oneroso, formal/solene (escritura pública ou particular – 
arts. 1362 e § 1o do 1361, CC), de adesão 
● a posse do devedor é na condição de depositário (1363, CC) 
● o credor é proprietário, mas independentemente de tradição, pois a coisa é entregue ao 
devedor (exceção ao 1.267, CC). 
● o devedor não pode alienar a coisa a terceiros, pois é mero possuidor, já o banco pode vender 
sua propriedade resolúvel, sem alterar as condições para o consumidor. 
 
Direitos e Obrigações do Fiduciante 
● Os direitos e obrigações do fiduciante (devedor) resumem-se em: 
a) ficar com a posse direta da coisa e o direito eventual de reaver a propriedade plena, 
com o pagamento da dívida; 
b) purgar a mora, em caso de lhe ser movida ação de busca e apreensão; 
c) receber o saldo apurado na venda do bem efetuada pelo fiduciário para satisfação de 
seu crédito; 
d) responder pelo remanescente da dívida, se a garantia não se mostrar suficiente; 
e) não dispor do bem alienado, que pertence ao fiduciário (nada impede que ceda o 
direito eventual de que é titular, consistente na expectativa de vir a ser titular, 
independentemente da anuência do credor, levando a cessão a registro); 
f) entregar o bem, em caso de inadimplemento de sua obrigação, sujeitando-se ao 
pagamento de perdas e danos, como depositário infiel. 
● A recuperação da propriedade plena opera-se pela averbação da quitação do credor no 
cartório em que registrado o contrato, que pode ser obtida, em caso de recusa, por meio da 
ação de consignação em pagamento. 
● A recusa do credor pode sujeitá-lo ao ressarcimento das perdas e danos, pois é curial que a 
subsistência do direito real após a liquidação do débito acarreta prejuízo ao devedor, pelo qual 
o credor responde . 
 
Direitos e Obrigações do Fiduciário 
● vender a coisa caso as prestações não sejam pagas (1364 – observem que a lei autoriza até a 
venda extrajudicial, sendo vedado o pacto comissório (1365, 1428), mas admitindo-se 
posterior dação em pagamento mediante acordo (parágrafo único do 1365, CC e parágrafo 
único do 1428, CC). 
● Se mesmo vendida a coisa não satisfizer o crédito, outros bens do devedor serão executados 
(art. 1366, CC). 
● O banco pode também alienar o bem a terceiros, mesmo que as prestações do devedor estejam 
em dia, embora vá alienar apenas a propriedade resolúvel e a posse indireta. 
● Caso o devedor entre em insolvência, não há risco para o credor pois o bem não estará sujeito 
ao concurso dos outros credores do devedor, já que o bem é de propriedade do credor 
fiduciário. 
 
Obrigação do credor fiduciário/banco: 
● transferir a propriedade da coisa ao devedor após o pagamento integral do preço; se o banco 
não transferir, o consumidor pode exercer a sequela para, através do juiz, adquirir a 
propriedade do bem que tem apenas posse. 
 
Pacto Comissório 
● O art. 1.365 do Código Civil proíbe, declarando nula, a inserção, no contrato, de cláusula que 
permita ao credor ficar com a coisa alienada em garantia, em caso de inadimplemento 
contratual (pacto comissório). Se o devedor é inadimplente, cumpre-lhe promover as medidas 
judiciais mencionadas. 
● A nulidade, que é ipso iure, atinge somente a cláusula comissória, permanecendo íntegro o 
restante da avença. 
 
 
 
Direito do Promitente Comprador 
 
Conceito e Características 
● Consiste a promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o promitente 
vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, 
condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o 
adimplemento da obrigação. 
● O compromissário comprador, por sua vez, obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as 
condições estipuladas na avença, adquirindo, em consequência, direito real sobre o imóvel, 
com a faculdade de reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória 
havendo recusa por parte do promitente vendedor. 
 
Do contrato Preliminar 
● Em vista da autonomia da vontade, admite-se em nosso direito a figura do chamado "contrato 
preliminar", que, segundo Caio Mário da Silva Pereira, é aquele por via do qual ambas as 
partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será o contrato 
definitivo. Sendo assim, o contrato preliminar vem preconizado no artigo 462, CC, que 
dispõe: 
➢ "Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os 
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado." 
● Portanto, o contrato preliminar é livre quanto à forma, podendo ser elaborado por instrumento 
particular ou público, todavia, devendo preencher os requisitos essenciais do contrato 
definitivo, que, no caso do compromisso de compra e venda, cinge-se à capacidade das partes, 
a definição da coisa, o preço e até mesmo o direito de arrependimento. 
● Nesse sentido, em relação ao compromisso de compra e venda com força de direito real, 
temos que o artigo 1.417 do Código Civil preceitua: 
➢ "Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel." (grifo nosso) 
● Nota-se do referido texto legal, que, não tendo no contrato preliminar cláusula de 
arrependimento, tanto o proprietário vendedor quanto o comprador deverão seguir com o 
negócio jurídico até o seu final com a celebração do contrato definitivo, obrigando-se à 
transferir o domínio (vendedor) e pagar o preço (comprador). 
● Havendo o descumprimento dessa obrigação, frise-se, por qualquer das partes, a outra poderá 
notificá-la, estipulando prazo para oadimplemento. 
● Não sendo cumprida a obrigação contratada, a parte lesada terá dois caminhos, que estão 
devidamente previstos nos artigos 464 e 465 do Código Civil, a seguir transcritos: 
➢ "Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade 
da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a 
isto se opuser a natureza da obrigação. 
➢ " Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra 
parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos." 
 
Do direito do promitente comprador no Código Civil de 2002 
● O Código Civil de 2002 disciplina o direito do promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418. 
Dispõe o primeiro: 
➢ “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, 
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro 
de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. 
● Trata-se, como expressamente mencionado, de direito real à aquisição do imóvel, para o 
futuro. Exige-se, para que se configure: 
a) inexistência de cláusula de arrependimento; 
b) registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
● Primeiramente, a promessa de compra e venda é um contrato onde o promitente-vendedor 
obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a 
outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da 
obrigação. 
● Ocorrendo a satisfação da obrigação, o promissário-comprador terá direito real de compra 
sobre o imóvel objeto do contrato. 
● Comum encontrarmos essa forma de contrato preliminar com várias designações, tais como: 
compromisso, contrato preliminar de compra e venda, contrato de promessa de compra e 
venda, promessa de compra e venda, compromisso de compra e venda, promessa de venda, 
promessa bilateral de compra e venda, contrato de compromisso, promessa sinalagmática de 
compra e venda, dentre outros, revelando que importante é o seu conteúdo e não à sua 
denominação. 
● A "promessa de compra e venda" segue a disciplina do Código Civil Brasileiro, estando assim 
definido no art. 463, CC: 
➢ "Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo 
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das 
partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando o prazo à outra 
para que o efetive" 
● O direito de arrependimento, todavia, é ressalva que pode vir pactuada no contrato preliminar, 
e assim existindo, desvincula a obrigação assumida entre as partes na avença. 
● Essa promessa pode ganhar força de direito real sobre coisa alheia, se preencher os seguintes 
requisitos: 
a) Requisitos: 
a.1 – formalidade – contrato escrito, por instrumento público ou particular. 
a.2 – irretratabilidade – pode vir expressa ou ser presumida em face do silêncio das 
partes – inexistência de cláusula de arrependimento. 
a.3 – objeto imobiliário – somente pode incidir sobre bens imóveis. 
a.4 - pagamento – exige-se a fixação do preço e o cumprimento integral do avençado. 
Paulo Nader entende ser suficiente a definição de preço. 
a.5 – recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros em firmar a escritura 
definitiva de compra e venda; 
a.6 – registro do Cartório de Imóveis – efeito erga omnes. 
 
Do Registro da Promessa de Compra e Venda em Registro Geral de Imóveis 
● Visa a garantia do promitente-comprador em relação a terceiros estranhos à avença. 
● Apesar de certos julgados apresentarem argumentos de desnecessidade, para que a promessa 
de compra e venda seja inquestionavelmente válida, principalmente em relação aos 
mencionados terceiros, deve-se efetuar o seu competente registro, pois este vem ratificar e 
sustentar a garantia da aquisição futura do imóvel. (artigo 1417, CC) 
● Assim, como vimos anteriormente, a prenotação do título (promessa de compra e venda) no 
protocolo, já tem o condão de gerar preferência para o apresentante do mesmo, e portanto 
garantia erga omnes. 
 
 
Efeito principal 
● Cumpridos os requisitos, pode o promitente comprador exigir a outorga da escritura 
definitiva. 
● Negando-se o promitente-vendedor, pode o comprador exigir a adjudicação compulsória (art. 
1418, CC).