Administracao de Condominios

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autor
GUILHERME MORETTI
1ª edição
SESES
rio de janeiro 2015
ADMINISTRAÇÃO 
DE CONDOMÍNIOS
Conselho editorial solange moura; roberto paes; gladis linhares; karen bortoloti; 
tânia maria bulhões figueira
Autor do original guilherme moretti 
Projeto editorial roberto paes
Coordenação de produção gladis linhares
Coordenação de produção EaD karen fernanda bortoloti 
Projeto gráfico paulo vitor bastos
Diagramação bfs media
Revisão linguística amanda carla duarte aguiar
Imagem de capa woo bing siew | dreamstime.com
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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (cip)
M845a Moretti, Guilherme
 Administração de condomínios / Guilherme Moretti.
 Rio de Janeiro : SESES, 2015.
 232 p. : il.
 isbn: 978-85-60923-98-4
 1. Gestão estratégica de condomínio. 2. Bem comum. 3. Assembleia geral 
 de condomínio. 4. Convenção de condomínio. I. SESES. II. Estácio.
cdd 333
Diretoria de Ensino — Fábrica de Conhecimento
Rua do Bispo, 83, bloco F, Campus João Uchôa
Rio Comprido — Rio de Janeiro — rj — cep 20261-063
Sumário
Prefácio 7
1. Evolução do Condomínio. Conceito. 
Constituição e Organização do Condomínio 9
Objetivos 10
1.1 O Aspecto Evolutivo dos Fatos do Condomínio 11
1.2 Conceito de Condomínio; 16
1.2.1 Condomínio Geral 16
1.2.2 Condomínio Especial ou Condomínio Edilício 26
1.3 Os Aspectos Relacionados à Constituição e 
à Organização do Condomínio. 28
1.3.1 Instituição do Condomínio 29
1.3.2 Constituição do Condomínio 30
1.3.3 A Organização do Condomínio 32
1.3.3.1 A Convenção de Condomínio 33
1.3.3.2 Regimento Interno 36
1.4 O Aprofundado de Caracteres Sociológicos ou Filosóficos 38
1.4.1 Aspectos Sociológicos da Vida em Condomínio 38
1.4.2 Aspectos Filosóficos da Vida em Condomínio 39
Atividades 41
Reflexão 42
Referências bibliográficas 43
2. Assembleia Geral 45
Objetivos 46
2.1 Conceito de Assembleia Geral; 47
2.2 Constituição da Assembleia Geral; 47
2.2.1 Prazo para Convocação 47
2.2.2 Forma De Convocação 47
2.2.2.1 Representação por Mandato de 
Procuração nas Assembleias 50
2.3 Características da Assembleia Geral. 51
2.3.1 Tipos de Assembleias Gerais 51
2.3.1.1 Assembleia Geral Ordinária 51
2.3.1.2 Assembleia Geral Extraordinária 51
2.3.1.3 Assembleia Geral Especial 52
2.3.2 Quórum da Assembleia Geral 52
2.3.2.1 Quórum para obras no condomínio 53
2.3.3 Modo de Dirigir uma Assembleia 57
2.3.3.1 Constituição da Mesa 57
2.3.4 As Deliberações das Assembleias 58
2.3.5 A Ata da Assembleia Geral 59
2.3.6 Participação dos Inquilinos nas 
Assembleias de Condomínio 60
2.3.7 Anulação da Assembleia de Condomínio 62
Atividades 68
Reflexão 68
Referências Bibliográficas 70
3. O Administrador do Condomínio 73
Objetivos 74
3.1 O Mandato do Síndico 75
3.2 Desafios Diários de se Administrar um Condomínio 75
3.3 Competências do Síndico 77
3.4 Perfis de Síndicos 87
3.5 Tipos de Síndicos 89
3.5.1 O Síndico Condômino 90
3.5.1.1 Remuneração do Síndico Condômino 92
3.5.2 O Síndico Profissional 92
3.5.3 O Administrador Profissional 93
3.6 Responsabilidades do Síndico 94
3.7 Conselho Fiscal 97
3.8 Subsíndico 98
3.9 Tesoureiro 98
Reflexão 99
Atividades 98
Referências bibliográficas 101
4. Condôminos, Inquilinos e Moradores 103
Objetivos 104
4.1 Condôminos 105
4.1.1 Características dos Condôminos 105
4.1.2 Direitos e Obrigações dos Condôminos. 107
4.1.2.1 Direitos dos Condôminos 108
4.1.2.2 Deveres dos Condôminos 110
4.2 O Inquilino 122
4.3 O Morador 131
4.4 Penalidades Aplicadas No Condomínio 131
4.5 Direito de Ter Animais 132
Atividades 133
Reflexão 133
Referências bibliográficas 135
5. Gestão Financeira e Gestão de 
Pessoas em um Condomínio 137
Objetivos 138
5.1 Gestão Financeira em Condomínios 139
5.1.1 Definições e Tipos de Receitas do Condomínio; 139
5.1.1.1 Taxa Ordinária 140
5.1.1.2 Taxa Extraordinária 141
5.1.2 Conceitos e Tipos de Despesas do Condomínio; 142
5.1.2.1 Despesas Ordinárias 143
5.1.3 Despesas Extraordinárias 143
5.1.4 Fundo de Reserva 144
5.1.5 Relações entre as Receitas e as Despesas do Condomínio. 145
5.2 Gestão de Pessoas - Os Funcionários do Condomínio 151
5.2.1 Zelador 152
5.2.2 Vigia 153
5.2.3 Porteiro 153
5.2.4 Jardineiro 153
5.2.5 Faxineiro 153
5.2.6 Ascensorista 154
5.2.7 Manobrista e Garagista 154
5.2.8 Auxiliar de Manutenção 154
5.2.9 Empregados do Condomínio 154
5.2.10 Trabalho Terceirizado 155
5.2.11 Direitos dos Empregados de 
Acordo com a Legislação Trabalhista no Condomínio; 157
5.2.12 Obrigações dos Empregados 
Conforme Legislação Trabalhista no Condomínio 158
Atividades 159
Reflexão 159
Referências bibliográficas 161
Gabarito 225
7
Prefácio
Prezados(as) alunos(as)
O aparecimento de condomínios de apartamentos, ou até mesmo de casas vem 
ganhando cada vez mais espaços nos centros urbanos. A escassez dos terrenos 
leva ao aumento do preço, o que por sua vez, resulta na necessidade de maximi-
zar o pouco espaço que existe, de modo a construir o máximo de moradias nas 
áreas ainda livres.
Os condomínios são como minis cidades, onde residem pessoas com caracte-
rísticas completamente diferentes e que estão ali para serem felizes do seu jeito. 
É nesse ponto que surgem os problemas: o jeito de uma pessoa ser feliz pode tirar 
completamente o sossego do seu vizinho e assim gerar grandes conflitos que po-
dem se arrastar por uma vida inteira.
O condomínio é um micro sistema vivo formado por vários órgãos que devem 
funcionar em harmonia de modo a garantir o bem comum.
Para garantir essa harmonia no funcionamento de todos os órgãos, o condo-
mínio precisa de uma gestão efetiva, preparada para atender as suas necessidades. 
Nos capítulos seguintes vamos abordar as principais vertentes da administra-
ção de condomínios. Vamos iniciar pelo conceito e pela história desse fenômeno 
que se alastrou pelos grande centro urbanos e que por muito tempo não teve seu 
devido cuidado pelos Legisladores.
Vamos apresentar as características gerias dos principais entes que fazem parte 
de um condomínio, que são os próprios condôminos, os moradores, os inquilinos, 
os administradores e seus assessores e os funcionários.
Teremos um capítulo especial para falar da Assembleia de Condomínio, que é o 
principal órgão deliberador dentro dessa estrutura. Falaremos ainda sobre a Gestão 
Financeira e a Gestão de pessoas, pois os funcionários, são os principais provedores 
do conforto esperado pelos stakeholder dos condomínios.
No final de cada capítulo apresentarei um caso real que vivenciei nesses mais de 
oito anos atuando em condomínios, ora como síndico, ora como assessor jurídico.
Espero que se deliciem e que seja capazes de tornarem os condomínios lugares 
melhores do que encontraram, buscando sempre o bem comum e a felicidade das 
pessoas.
Bons estudos!
Evolução do 
Condomínio. 
Conceito. 
Constituição e 
Organização do 
Condomínio 
1
10 • capítulo 1
O instituto condomínio surgiu na antiguidade, principalmente nas normas 
que tratavam do Direito Hereditário, em que o bem deixado poderia ter mais 
de um dono simultaneamente.
O condomínio edilício, considerado aquele formado por um conjunto de 
unidades habitacionais autônomas, cujo os proprietários dividem a proprieda-
de da chamada área de uso comum. É consideradoum tipo especial de condo-
mínio e será nosso principal foco de estudo nesse livro. No presente capítulo 
são apresentados os conceitos de condomínio edilício, sua instituição e depois 
sua constituição.
Abordaremos também, a maneiras de se organizar um condomínio, prin-
cipalmente, usando como base a Convenção de Condomínio e o Regimento 
Interno.
Depois, é feita uma análise dos aspectos sociológicos e filosóficos da vida 
em condomínio. Abordando, o que leva uma pessoa a viver em um condomínio 
e quais as principais vantagens e aspirações buscadas.
Para encerrar, contamos nosso primeiro caso real de condomínio, cujo títu-
lo atribuído foi: “Só pago a parte da taxa condominial correspondente ao que 
eu uso.” E trouxemos um famoso conto chamado “Retiro das Figueiras”, com 
o objetivo de ilustrar nossa análise sociológica e filosófica sobre a vida em um 
condomínio.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
•  Compreender a evolução histórica do condomínio;
•  Compreender o que é um condomínio e quais suas características;
•  Compreender o que é um condomínio edilício e quais suas características;
•  Preparar a instituição e constituição de um condomínio edilício;
•  Analisar e utilizar os principais documentos para organização de um condomínio: Conven-
ção e Regimento Interno;
•  Refletir sobre os aspectos sociológicos e filosóficos do condomínio.
capítulo 1 • 11
1.1 O Aspecto Evolutivo dos Fatos do 
Condomínio
Para entender a evolução do condomínio, vale a pena lembrar a origem do ter-
mo, que vem do latim condominium, composto por ''com'' (cum), que significa, 
junto ou conjuntamente e dominium, que significa domínio, autoridade, po-
der sobre. Assim, o etimologicamente, pode-se considerar condomínio como 
sendo o domínio sobre alguma coisa conjuntamente, ou exercido por mais de 
uma pessoa.
De acordo com Rizzardo(2014), há notícias da existência de propriedades 
fracionadas de prédios e de casas há mais de dois mil anos antes de Cristo na 
Babilônia. Existiam também edificações com mais de um morador ou titular, 
no Egito antigo e na Grécia.
O Direito romano já previa a possibilidade de condomínios no caso de bens 
herdados, em que todos os herdeiros eram titulares dos bens da herança. Esse 
é o primeiro registro jurídico, sobre condomínios, da história da humanidade 
(RIZZARDO, 2014).
De acordo com Venosa (2014, 338, p. 338), foi “o Direito Romano que en-
gendrou a teoria condominial dentro do aspecto paralelo do exercício da pro-
priedade”. Os cotitulares exercem o poder de propriedade simultaneamente 
em cotas ideais sobre a propriedade que não pode ser dividida. Assim, cada 
proprietário, condômino exerce seu direito de propriedade plenamente, mas 
respeitando o direito dos demais (VENOSA, 2014).
Para Venosa (2014, p. 338), “No sistema romano, a quota ideal é a medida 
da propriedade. De acordo com essa fração, repartem-se os benefícios e ônus, 
direitos e obrigações entre os comunheiros.”
No sistema germânico a origem do condomínio também foi o direito fami-
liar, no entanto, de forma diferente do direito romano, uma vez que, não existe 
no sistema germânico a noção de fração ideal. Nesse caso, o direito à proprieda-
de é exercido por todos e em relação a todos. “Ao contrário do sistema romano, 
o condomínio germânico impede que cada condômino, por exemplo, venda ou 
grave sua parte, ou até peça a divisão da coisa comum. Não existem cotas, por-
que a coisa toda é objeto de uso e gozo comum”. (VENOSA, 2014, p. 338).
12 • capítulo 1
Em relação aos condomínios edilícios, o direito brasileiro tem como base 
a tradição romana, utilizando a fração ideal para divisão das quotas partes 
(VENOSA, 2014).
Rizzardo (2014) relata que, na Idade Média, especialmente na França, tem-
se notícias de propriedades separadas por andar, sendo um proprietário de 
cada andar. Ele relata ainda, o quanto eram comuns as chamadas casas germi-
nadas, aquelas que aproveitam paredes comuns com intuito de baratear custos.
Sobre a origem do condomínio de apartamentos, também chamado de con-
domínio edilício, Diniz (2014) diz que seu surgimento consta após a primeira 
Grande Guerra, devido à crise habitacional da Europa da época, que passou por 
um desenvolvimento das cidades, gerando valorização dos espaços urbanos 
culminando na necessidade de melhor aproveitamento do solo.
Para Diniz (2014), as legislações pós primeira Grande Guerra desprezaram 
os condomínios de apartamentos, incluindo, o Código Civil Brasileiro de 1916, 
que regulou apenas propriedades autônomas, construídas com paredes co-
muns, a chamada “casa de parede-meia”, através de normas relativas ao direito 
de vizinhança.
No caso brasileiro, a primeira legislação sobre condomínios, segundo Diniz 
(2014), foi o Decreto n. 5.481/28, alterado pelo Decreto Lei n. 5.234/43 e pela Lei 
n. 285/48, responsável por regulamentar no ordenamento jurídico brasileiro o 
condomínio em edifícios de apartamentos, onde as unidades individuais pude-
ram ser destinadas para fins residenciais, profissionais ou comerciais. Com a 
necessidade de regulamentações mais condizentes com as necessidades gera-
das pelo crescimento das chamadas propriedades horizontais, foi criada a Lei 
n. 4.591 de 1964, alterada pelas Leis n. 4.864 de 1965, e n. 12.424 de 2011.
A legislação brasileira acompanhou o fato social, na década de 1920 é pos-
sível notar o êxodo rural em algumas regiões, intensificado, principalmente 
entre as décadas de 1960 e 1980, quando aproximadamente 13 milhões de pes-
soas, ou um terço da população brasileira da época, deixaram o campo com 
destino aos centros urbanos. O resultado disso foi um crescimento desorde-
nado das cidades, o que gerou maiores disputas pelos espaços urbanos livres e 
consequentemente, um aumento de preços dos terrenos. 
Uma opção para redução dos custos com moradias foi a construção de con-
domínios de prédios de apartamentos, onde em um mesmo terreno é possível 
construir dezenas de moradias e alojar centenas de pessoas. Daí a necessidade 
de se criar Leis para regulamentar os condomínios.
capítulo 1 • 13
São Paulo, uma das cidades mais populosas do mundo com milhares de condomínios de 
apartamentos, comerciais e residenciais. Fonte: (http://gigantesdomundo.blogspot.com.br/ 
2011/10/as-10-cidades-mais-populosas-do-mundo.html)
Outra opção foi a construção das chamadas casas germinadas, onde há o aprovei-
tamento de uma só parede para duas casas, com o objetivo de se baratear os custos.
Projeto de casas germinadas, usando a mesma parede para mais de uma casa habitação, 
com objetivo de tornar a construção mais barata. Fonte: (http://www.simonempreendimentos. 
com.br/construtora/wp-content/uploads/2011/08/germ_ posselt_2.jpg)
 
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14 • capítulo 1
Com o crescimento dos centros urbanos veio o aumento da população e da 
desigualdade social, o que culminou no crescimento da violência urbana nas 
cidades brasileiras. Isso também levou a um grande aumento da quantidade de 
condomínios, principalmente na década dos anos 2.000 e na primeira metade 
dos anos 2010, por dar as pessoas uma sensação de maior segurança em rela-
ção às habitações fora de condomínios. Além disso, dentro do condomínio é 
possível ratear despesas com seguranças, portarias vinte e quatro horas, cercas 
elétricas, circuito fechado de TV, e outros serviços que aumentam a segurança.
Outra circunstância que leva as pessoas a morarem em condomínios é a 
possibilidade de ratear serviços e itens de lazer, que em uma habitação fora 
deum condomínio poderiam sair bem caros suas instalações e manutenções, 
como por exemplo: piscinas, saunas, lavanderias, lan house, brinquedoteca, 
sala de cinema, quadras, academias, playgrounds, jardinagem, limpeza da área 
comum, salão de festas, churrasqueiras, salão de jogos, pista de caminhada e 
vários outros serviços e itens de lazer que transformam a vida em condomínio 
como se fosse, em um verdadeiro clube, além é claro, da possibilidade dos fi-
lhos ficarem soltos dentro do condomínio em relativa segurança.
Área de lazer em condomínios. Fonte: (http://www.realnobile.com/viva-penha-rj/viva-penha
-apartamentos-piscina-dos-crescidos.jpg)
 
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capítulo 1 • 15
De acordo com a Associação de Administradores de Bens Imóveis e 
Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), existiam em março de 2014, 
57.221 condomínios registrados e legalizados no estado de São Paulo, sendo 
30.951 na região metropolitana e 24.360, na capital.
Segundo notícia do sítio UOL Notícias, datada de 29/04/2011 (vinte e nove 
de abril de dois mil e onze):
[...] o Brasil teve um aumento de 43% no número de apartamentos, que passou de 
4,3 milhões em 2000 para 6,1 milhões em 2010. Mais da metade dos prédios está na 
região Sudeste, sendo que são 1,8 milhão de apartamentos em São Paulo e 1 milhão no 
Rio de Janeiro. Tocantins tem a menor concentração, são apenas 5.447 apartamentos.
Dos 57,3 milhões de domicílios, mais de 1 milhão está em vilas e condomínios. As regi-
ões Sudeste e Nordeste são as que mais apresentam esse tipo de moradia, somando 
juntas 170,6 mil unidades. O Rio de Janeiro é o Estado que concentra o maior número 
de vilas e condomínios, com 279 mil habitações nesse estilo. São Paulo aparece em 
segundo lugar, com 182 mil, seguido por Paraná, com 72 mil. Já o Acre tem apenas 
763 unidades assim. 
As casas de cômodos, os cortiços e as chamadas cabeça-de-porco, um tipo de moradia 
precária que derivou dos antigos cortiços, representam 296 mil habitações. São Paulo 
é o Estado que mais tem moradias compartilhadas: 86,5 mil. No Rio de Janeiro, são 
mais 35 mil habitações desse tipo. Ao todo, a região Sudeste tem 56 mil moradias 
classificadas desta maneira.
Já as ocas e malocas, típicas construções indígenas, representam apenas 0,02% das 
moradias brasileiras, mas somam 14,6 mil unidades. O Norte, com 7,9 mil, e o Centro
-Oeste, com 5,2 mil, são as regiões que mais concentram esse tipo de habitação. Só no 
Amazonas e no Mato Grosso são 3,2 mil e 2,6 mil, respectivamente (UOL NOTÍCIAS, 
2011).
O Código Civil de 2002 dedicou dois capítulos exclusivos para tratar do 
Direito em condomínios, dentro do Livro de Direito das Coisas, no Título III 
– Da Propriedade. Tratam-se dos Capítulos VI e VII, denominados respecti-
vamente: Do Condomínio Geral, através dos artigos n. 1.314 ao n. 1.330 e Do 
Condomínio Edilício, através dos artigos n. 1.331 ao n. 1.358.
16 • capítulo 1
1.2 Conceito de Condomínio; 
Conforme já comentado, a origem da palavra condomínio é o latim condomi-
nium, em que cum significa junto, e dominium, significa senhor, ou poder 
sobre. Assim a palavra condomínio pode ser considerada o domínio conjunta-
mente exercido sobre alguma coisa.
Quando tratamos apenas da expressão “condomínio” estamos falando da 
comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas, sobre um bem, ou sobre vá-
rios bens. Nesse caso, temos o condomínio em geral, pois duas ou mais pessoas 
tem a titularidade do bem como um todo, e não apenas de uma porção do mes-
mo, que ocorre no condomínio especial (RIZZARDO, 2014). 
Em regra geral temos: quando a propriedade inteira pertence a duas ou 
mais pessoas, o condomínio é geral. No caso da coisa estar dividida de modo 
que, cada parte do todo pertença a cada um dos proprietários, não há condo-
mínio. Agora, no caso de haver propriedades exclusivas e partes comuns, há a 
obrigatoriedade da instituição do condomínio edilício (COELHO, 2010).
O objeto do nosso estudo são os condomínios especiais, também chamados 
de condomínios edilícios, mas antes vamos apresentar alguns conceitos conso-
lidados na literatura em relação ao condomínio geral.
1.2.1 Condomínio Geral
O condomínio geral está disciplinado nos artigos n. 1.314 a 1.330 do Código 
Civil de 2002 e trata da comunhão de bens de um modo geral, em cotas partes 
ideias entre os condôminos (COELHO, 2010). Por exemplo, quando dois irmãos 
recebem um carro como herança, os dois têm os mesmos direitos sobre o carro, 
não podendo um vender sem que o outro concorde. Outro exemplo é a conta 
bancária conjunta, em que os dois correntistas são donos da conta, podendo 
sobre ela exercer seus direitos.
Para Gonçalves (2011, p. 359), existe condomínio, “quando os direitos ele-
mentares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular.” 
Assim, sua existência ocorre quando um bem pertence a duas ou mais pessoas, 
e cada uma delas tem o mesmo direito sobre o todo e sobre cada uma de suas 
partes (GONÇALVES, 2011).
capítulo 1 • 17
De acordo com o caput do artigo n. 1.228 do Código Civil de 2002, os direitos ele-
mentares dos proprietários são: usar, gozar e dispor da coisa (propriedade), e o direito 
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Assim é o 
texto do artigo n. 1.228:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de 
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Diniz (2014) afirma que quando um determinado direito pertence a vários in-
divíduos simultaneamente, configura-se a comunhão. Quando a comunhão re-
cair sobre um direito de propriedade tem-se o condomínio ou a copropriedade.
Para Coelho (2010, p. 123), “A propriedade condominial é aquela em que 
mais de um sujeito de direito titula simultaneamente os poderes de proprie-
tário em relação a certo objeto.” Para o autor, “a propriedade condominial é 
também excludente, porque os co-proprietários têm o poder de excluir qual-
quer pessoa estranha ao condomínio do uso, fruição e disposição da coisa.” 
(COELHO, 2010, p. 122).
O condomínio faz com que exista o exercício conjunto dos poderes e direi-
tos inerentes ao bem. Assim, cada condômino exerce um poder jurídico sobre a 
coisa inteira, sem excluir o poder jurídico dos demais condôminos (RIZZARDO, 
2014). Tal afirmação é corroborada pelo artigo n. 1.314 do Código Civil de 2002:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela 
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender 
a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, 
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Importante ressaltar as restrições trazidas pelo parágrafo único do artigo 
n.1.314, ao deixar explicito o limite do poder jurídico do condômino, ao não 
poder alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo a estra-
nhos, sem o consenso dos outros. Perceba que, o legislador não se preocupou 
apenas com a possibilidade de venda da coisa. Ao afirmar a proibição de dar 
posse, uso ou gozo a estranhos, ele garantiu uma segurança jurídica a todos os 
18 • capítulo 1
condóminos que não poderão ser pegos de surpresa devido a uma ação unilate-
ral de um dos consortes. 
No caso de alienação da sua parte do bem em condomínio, e sendo esse 
bem indivisível, o condômino deve respeitar o direito de preferência previsto 
no artigo n. 504 do Código Civil de 2002:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos,se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conheci-
mento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estra-
nhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de 
maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, 
haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente 
o preço.
Para ser garantido, o direito de preferência, o condômino deve pagar o mes-
mo valor oferecido pelo estranho interessado e caso tenham vários consortes 
interessados, o direito de preferência deve obedecer ao previsto no parágrafo 
único do artigo n. 504, supra citado, sendo a ordem de preferência:
1. O condômino possuidor de benfeitorias de maior valor;
2. Na falta de benfeitorias, aquele que tiver a maior quota parte (maior 
quinhão);
3. Se todos tiverem a mesma cota parte, a preferência será daquele que 
oferecer o maior valor.
Ementa: COISA COMUM ALIENAÇÃO DE PARTE IDEAL POR UM DOSCONDÔMI-
NOS AÇÃO DE PREFERÊNCIA AJUIZADA PELO COPROPRIETÁRIO AUSÊNCIA, 
PORÉM, DE PRÉVIO DEPÓSITO DO PREÇO PRETENSÃO DO AUTOR DE QUE O 
DIREITO DE PRELAÇÃO FOSSE ASSEGURADO NOS MESMOS MOLDES OFERE-
CIDOS À ADQUIRENTE INADMISSIBILIDADE HIPÓTESE EM QUE O CONTRATO 
DOS RÉUS ENVOLVIA, ALÉM DA PARCELA DO IMÓVEL, A AQUISIÇÃO DO PONTO 
COMERCIAL E DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS QUE CONSTITUAM O FUNDO 
DE COMÉRCIO DO ALIENANTE IMPOSSIBILIDADE DE SE SABER EXATAMENTE 
O VALOR ATRIBUÍDO À PARTE IDEAL DO IMÓVEL PREÇO TOTAL DO NEGÓCIO,
capítulo 1 • 19
ADEMAIS, PAGO MEDIANTE A ASSUNÇÃO DE DÍVIDA QUE O VENDEDOR TINHA 
PARA COM TERCEIRO CASO EM QUE A ADQUIRENTE JÁ RENEGOCIOU A DÍVIDA 
DO ALIENANTE IMPOSSIBILIDADE DE SE IMPOR AO CREDOR A REPACTUAÇÃO 
NA FORMA PRETENDIDA PELO APELANTE CASO EM QUE O DEPÓSITO PREVIS-
TO NO ARTIGO 504 DO CPC DEVERIA CORRESPONDER PELO MENOS AO VALOR 
DE MERCADO DO BEM - SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
TJ-SP - Apelação APL 00158056120088260309 SP 0015805-61.2008.8.26.0309 
(TJ-SP), publicado em 02/04/2013
É possível pensar que no caso de condomínios edilícios existe também o di-
reito de preferência dos demais condôminos por conta da área comum ali exis-
tente, no entanto, conforme veremos adiante, as regras até então analisadas 
são válidas apenas para condomínios gerais. Isso significa que, caso alguém 
seja o dono de um apartamento em um condomínio e deseja vende-lo, ele não 
precisa oferecer primeiro aos demais condôminos, pois nesse caso trata-se de 
condomínio edilício que possui outras regras. Veremos mais detalhes sobre o 
condomínio edilício na próxima seção.
Diferente é a situação em que duas pessoas são donas do mesmo apartamen-
to. Nesse caso, o tipo de condomínio é o geral, pois aqui, são proprietários de algo 
privativo, diferente do exemplo do parágrafo anterior, em que todos os condômi-
nos de um prédio são proprietários, além da sua área privativa, do que pertence 
ao condomínio, isto é, da área comum. Nesse caso, de dois proprietários de um 
apartamento é obrigatório respeitar o direito de preferência, ou seja, para um dos 
proprietários vender sua parte, primeiro ele deverá oferecê-la ao seu consorte. 
Da mesma forma que houve uma preocupação do Legislador, em relação 
aos direitos dos condôminos, houve também em relação às suas obrigações so-
bre a coisa. De acordo com o artigo n. 1.315 do Código Civil de 2002, o condômi-
no é obrigado a suportar as despesas para conservação ou divisão da coisa, na 
proporção de cota parte (no final da unidade teremos um caso de condomínio 
que aborda esse assunto). Veja a íntegra do artigo n.1.315:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as 
despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
20 • capítulo 1
Caso não exista nada que demonstre serem diferentes as cotas de cada condô-
mino, presumir-se-ão iguais as cotas, conforme o parágrafo único do artigo n. 1.315.
É lícito ao condômino deixar de pagar sua parte do artigo n. 1.315 do Código 
Civil (CC), desde que ele renuncie a sua cota parte (veja artigo n. 1.316 do CC). 
Essa renúncia deve ser expressa, “pois esse ato abdicativo nunca se presume.” 
(VENOSA, 2013, p. 1.546).
De acordo com o parágrafo primeiro do artigo n. 1316 do CC, caso algum 
dos condôminos assuma a dívida e as despesas de quem renunciou, ele adquiri 
a parte ideal do abdicante. Caso nenhum condômino assuma as dívidas, a coisa 
deve ser dividida, conforme parágrafo segundo do mesmo artigo:
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renun-
ciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes 
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos 
que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Ementa: Ação declaratória. Nulidade do ato de adesão a condomínio irregular. 
Competência. Renúncia. 1. O exame da relação jurídica existente entre condomínio e 
condômino, bem assim da possibilidade de cobrança pelo condomínio das despesas 
realizadas não é matéria afeta à competência das varas de fazenda, que se restringe às 
hipóteses previstas no art. 27 da l. 8.185 /91. 2. O promitente comprador é responsável 
pelo pagamento das despesas condominiais na proporção da sua parte, mesmo que o 
imóvel se encontre em situação irregular, mormente em face da ausência de vício de 
vontade no ato de adesão. A obrigação do autor perante o condomínio se justifica em 
razão dos serviços prestados pela administração condominial, dos quais os condôminos 
se beneficiam de forma efetiva ou potencial. 3. O acolhimento do pedido declaratório de 
nulidade do ato de adesão ao condomínio acarretaria o enriquecimento ilícito do supli-
cante em desfavor dos demais condôminos. 4. A renúncia do condômino quanto à sua 
parte ideal, a fim de eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, requer a elabora-
ção de instrumento formal no ofício imobiliário, bem como a assunção das despesas do 
renunciante por um ou mais condôminos. 5. Apelo não provido.
TJ-DF - APELAÇÃO CÍVEL AC 20040111064368 DF (TJ-DF)
capítulo 1 • 21
No caso de dívidas contraídas por todos os condôminos, sem deixar clara a 
parte de cada um na obrigação, ou a solidariedade (quando cada um responde 
pelo todo), caberá a cada condômino o cumprimento da obrigação proporcio-
nalmente a sua cota parte, conforme artigo n. 1.317 do CC:
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se dis-
criminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se 
que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Ementa: DECISÃO: ACORDAM os integrantes da Oitava Câmara Cível do Tribunal 
de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento aos 
recursos, nos termos do voto da Relatora. EMENTA: RELATORA: Desembargadora 
LILIAN ROMEROAPELANTE: SANDRO AUGUSTO HAISIAPELADO: CONDOMÍNIO 
EDIFÍCIO NEW CONCEPT SMART RESIDENCECÍVEL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁ-
RIA. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL QUE ALTERA CRITÉRIO DERATEIO DAS 
DESPESAS CONDOMINIAIS, DA DIVISÃO IGUALITÁRIA PARA A PROPORCIONAL À 
FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE. ALEGADA DESPROPORÇÃO E IMORALIDA-
DE DO NOVO CRITÉRIO. AGRAVO RETIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA.DECISÃO 
AGRAVADA QUE INDEFERE PRODUÇÃO DE PERÍCIA CONTÁBIL. MATÉRIA ESTRI-
TAMENTE DE DIREITO QUE DISCUTE FATOS INCONTROVERSOS E INCIDÊNCIA 
DOS EFEITOS DA REVELIA. DILAÇÃO PROBATÓRIADESNECESSÁRIA. AGRAVO 
NÃO PROVIDO.APELAÇÃO. DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL QUE ATEN-
DE AO CRITÉRIO LEGAL DO ART. 1.336 , I , DO CC . REGULARIDADE DA CON-
VOCAÇÃO E QUORUM.FORMA DE CONTRIBUIÇÃO DOS CONDÔMINOS QUE É 
MATÉRIA PERTINENTE À ASSEMBLEIA GERAL.PRECEDENTES DO STJ E DESTA 
CORTE. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. É desnecessária a 
produção de prova pericial contábil para aferir as despesas de condomínio se a questão 
discutida no feito é exclusivamente de direito, qual seja, a legalidade de deliberação em 
assembleia de alteração do critério de rateio das despesas (do igualitário para o propor-
cional às frações ideais). TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 1.228.054-12. É 
lícita a disposição da convenção que estabelece o rateio das despesas do condomínio 
proporcionalmente à fração ideal de cada unidade. (TJPR - 8ª C.Cível - AC - 1228054-
1 - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Lilian Romero 
- Unânime - - J. 16.10.2014)
22 • capítulo 1
De acordo com o artigo n. 1.1318 do CC, quando um dos condôminos con-
trai dívida em proveito da coisa que faz parte do condomínio, esse condômino 
é o responsável pelo pagamento da dívida. Isso é para que o credor tenha maior 
garantia de recebimento, pois a relação foi diretamente com quem contraiu e 
não com os demais condôminos. No entanto, o condômino que contraiu essa 
dívida poderá promover ação de regresso em face dos demais condôminos 
para receber as proporções devidas pelos outros de acordo com seus quinhões. 
Importante frisar que a oportunidade e a conveniência da despesa poderá ser 
discutida (VENOSA, 2013).
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, 
e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Ementa: MEDIDA CAUTELAR. Originária. Distribuição por dependência à apelação. 
Ausência, todavia, de correlação entre a tutela buscada na cautelar com o resultado 
útil a ser obtido na ação principal Ausência, ademais, de plausibilidade do direito alega-
do pelas autoras. Acusações recíprocas pelos condôminos (membros de uma mesma 
família) de abuso na exploração do bem comum. Por fim, as dívidas contraídas por 
um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o con-
tratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. Inteligência dos art. 
1318 e 1319 CC. Ação improcedente.
TJ-SP - Outras medidas provisionais 994093239093 SP (TJ-SP)
Segundo o artigo n. 1.319 do CC, o condômino, que de alguma forma usufruir 
da coisa em condomínio, além do seu quinhão, tem a obrigação de indenizar aos 
outros consortes, nas devidas proporções das quotas dos demais. O mesmo é váli-
do para aquele condômino que venha a causar dano na coisa em condomínio: ele 
deverá indenizar aos demais na proporção das suas cotas. Suponha que Gervázio 
e outros quatro amigos compraram um carro importado no valor de R$50.000,00. 
Nesse caso, a cota de cada um é de R$ 10.000,00. Gervázio acabou se envolvendo 
em um acidente o bem ficou totalmente destruído. Nesse caso, Gervázio deverá 
indenizar em R$ 40.000,00 os demais condôminos, pois embora o carro custasse 
50 mil reais, R$ 10.000,00 era a cota dele, causador do dano.
capítulo 1 • 23
Quando se tratar do condomínio de um imóvel, se apenas um dos condômi-
nos mora no imóvel, ele deverá pagar aluguel aos demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa 
e pelo dano que lhe causou.
Ementa: ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. TERMO INICIAL DO PAGAMENTO. SEN-
TENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO PARA CONDENAR A RÉ AOPA-
GAMENTO DE ALUGUEL NO VALOR DE R$ 550,00, A PARTIR DA CITAÇÃO, BEM 
COMO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS DECORRENTES DA UTILIZAÇÃO DO 
IMÓVEL, SEM FIXAÇÃO DE VERBA HONORÁRIA EM RAZÃO DA REVELIA. PRE-
TENSÃO DA AUTORA DE QUE SEJA CONSIDERADO COMO TERMO INICIAL DO 
PAGAMENTO DO ALUGUEL A DATA DA OCUPAÇÃO DO BEM PELA RÉ. IMPOSSI-
BILIDADE. TERMO INICIAL QUE DEVE SER CONSIDERADO A PARTIR DA CITAÇÃO, 
MOMENTO EM QUE HOUVE OPOSIÇÃO PELA OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DO BEM 
COMUM. REVELIA DA RÉ QUE NÃO IMPEDE OPAGAMENTO DAS DESPESAS PRO-
CESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE QUE 
DEVE SER OBSERVADO. 1. TERMO INICIAL DO PAGAMENTO DE ALUGUEL. O ter-
mo inicial de exigibilidade do aluguel deve coincidir com a data de efetiva oposição à 
ocupação exclusiva, no caso a citação. 2. Ainda que assim não fosse, é certo que não 
há comprovação nos autos de que a ré ocupou o imóvel a partir de abril de 2008, de 
modo que correta a sentença ao estabelecer como termo inicial para o pagamento do 
aluguel a data da citação da ré, sobretudo porque a citação é o momento em que a 
autora manifestou seu inconformismo quanto ao uso exclusivo do bem pela ré. 3. DES-
PESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. A despeito de ter sido 
decretada a revelia da ré, é certo que no tocante às verbas de sucumbência, por força 
do princípio da causalidade deve a ré, vencida, arcar com os honorários advocatícios e 
com as despesas processuais que deu causa. 4. Assim, a revelia, por si só, não afasta 
o dever da parte que, injustamente, deu causa à demanda, de arcar com os ônus da 
sucumbência. 5. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
TJ-SP - Apelação APL 00009115620128260498 SP 0000911-56.2012.8.26.0498 
(TJ-SP)
24 • capítulo 1
A Lei prevê também a possibilidade de extinção do condomínio através da 
divisão do bem, ou, no caso de bens indivisíveis, através da alienação do bem 
a um dos condôminos, ou a um estranho. Valendo o direito de preferência ao 
condômino. Outra previsão importante é o prazo de cinco anos para que a coisa 
comum fique indivisa, conforme artigos n. 1.320 a n. 1.322 do CC:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, 
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não 
maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo 
testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode 
o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de 
herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um 
só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, 
em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele 
que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e par-
ticipam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, 
antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação 
entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer me-
lhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
O condomínio geral pode ser dividido em voluntário ou necessário. O pri-
meiro se dá, quando a sua origem ocorre devido à declaração de vontade das 
partes, para que ocorra a divisão da propriedade, ele é transitório e suscetível de 
divisão. O condomínio necessário tem sua origem em previsão legal. Esse tipo 
de condomínio, não pode ser dividido e é disciplinado pelos artigos n. 1327 ao 
n. 1.330 do CC. Ele ocorre quando há meação de paredes, cercas, muros e valas 
que delimitam uma propriedade em relação à outra.
capítulo 1 • 25
Assim,o condomínio necessário “decorre de imposição da ordem jurídi-
ca, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança” 
(GONSALVES, 2009, p. 372).
De acordo com Diniz (2014, p. 250), “o condomínio por meação de paredes, 
cercas, muros e valas é o estado permanente de indivisão, protegido pela lei, 
em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como meio de se 
manter a paz coletiva e a segurança (CC, art. 1.327), sendo por isso, um condo-
mínio forçado ou necessário.”
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo 
disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Cabem aos dois confinantes (vizinhos fronteiriços) as despesas necessárias para 
construção das paredes, cercas, muros, valas ou valados utilizadas para dividir as duas 
propriedades. No caso de não haver consenso sobre os valores da obra, caberá a um 
perito determinar o quanto cabe a cada confinante (vizinho). Esse perito deverá ser 
custeado pelos dois confinantes.
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, 
muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado 
ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno 
por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a 
expensas de ambos os confinantes.
No caso de um dos vizinhos já ter realizado a obra para divisa das duas pro-
priedades e o outro confinante quiser fazer uma obra utilizando da divisa, por 
exemplo, quando um vizinho quer aproveitar o muro da divisa como parede de 
sua casa. Nesse caso, de acordo com Gonsalves (2009), o pagamento relativo à 
meação da obra para divisa (muro, parede, vala etc.) deve acontecer antes da 
obra e tem que vir de um acordo entre as partes, ou de um arbitramento nos 
moldes do artigo n. 1.329. Somente com esses critérios cumpridos é que o vi-
zinho adquire a meação e o direito de executar a obra utilizando a divisa. Caso 
construa antes de cumprir os requisitos, pode ser obrigado a demolir. Veja o 
que diz o artigo n. 1.330 do Código Civil:
26 • capítulo 1
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a 
divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca 
ou qualquer outra obra divisória.
Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MA-
TERIAIS E MORAIS. CONSTRUÇÃO DE MURO DIVISÓRIO. LITÍGIO. ALEGAÇÃO DE 
PREJUÍZO NÃO VERIFICADA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS QUANTO À 
EXISTÊNCIA, MAS NÃO EM RELAÇÃO À EXTENSÃO MONETÁRIA. LIQUIDAÇÃO DA 
SENTENÇA. - Legítima a construção de muro divisório entre terrenos com divisão obs-
cura (ante a inexistência de demarcação das respectivas frações ideais), notadamente 
quando tal obra não causará perda significativa de propriedade a nenhum dos lindeiros, 
sem prejuízo ao acesso livre e independente dos imóveis, importando maior privacidade 
e segurança a ambos. - A reparação por danos materiais depende da comprovação do 
dano e de sua extensão monetária para fins de limitação da quantia indenizatória, o que 
pode ser feito em sede de liquidação da sentença.
TJ-MG - Apelação Cível AC 10145095620574001 MG (TJ-MG)
1.2.2 Condomínio Especial ou Condomínio Edilício
O chamado condomínio edilício está disciplinado no Código Civil brasileiro 
nos artigos n. 1.331 ao n.1.358. Esse tipo de condomínio é marcado por uma 
mistura de propriedades individuais com propriedades comuns a todos os 
condôminos. 
Para Diniz (2014, p. 253), “Esse tipo de condomínio caracteriza-se juridica-
mente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do con-
domínio de partes do edifício, forçosamente comuns (CC, art. 1.331).”
Segundo Pinto (2001), o condomínio edilício é uma edificação, ou conjun-
to de edificações que podem ser destinados para moradia, ou uso comercial, 
possuindo unidades autônomas corretamente identificadas e áreas de uso co-
mum, pertencentes a todos os proprietários.
Rizzardo (2014, p. 10) diz que o chamado condomínio edilício é o condo-
mínio de apartamentos, onde há a “convivência de uma propriedade exclusiva 
capítulo 1 • 27
sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma pro-
priedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos 
os condôminos”.
Gonçalves (2011, p. 374) afirma que no condomínio edilício,
Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, 
escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns 
(terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás, 
eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autô-
nomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331).
Da mesma forma que no condomínio geral, no condomínio edilício, “cada 
condômino tem o direito de usar a propriedade comum, desde que não exclua, 
com seus atos, o uso pelos demais.” (COELHO, 2010, p. 136). No entanto, exis-
tem situações, em que, pela própria natureza da coisa haverá essa exclusão, ou 
seja, dois condôminos não poderão usar alguns espaços da área comum simul-
taneamente, como por exemplo, no caso do salão de festas ou da churrasquei-
ra. Nesses casos, o regimento interno do condomínio deve prever regras de uso 
e reserva desses espaços. Além disso, as áreas comuns de modo geral, somente 
poderão ser usadas, se observadas as regras de utilização aprovadas pelo con-
domínio (COELHO, 2010).
A definição de condomínio edifício no ordenamento jurídico brasileiro está 
no artigo n. 1.331 do Código Civil. O seu parágrafo primeiro preocupou-se em 
deixar clara a possibilidade de venda da unidade autônoma a qualquer pessoa, 
condômino, ou não. Com exceção das vagas de estacionamentos que em regra, 
não poderão ser vendidas a pessoas estranha ao condomínio, exceto se houver 
previsão na convenção de condomínio.
O parágrafo segundo traz a impossibilidade de um condômino vender so-
mente sua fração ideal da área comum e ainda enumera alguns exemplos do 
que compõe a área comum. Já o parágrafo terceiro esclarece, que quando um 
condômino vender ou alugar sua propriedade autônoma, estará incluído na 
transação a fração ideal da área comum, pois, está é parte inseparável daquela.
 O parágrafo quarto, garante o acesso de qualquer autônoma ao logradouro 
e o parágrafo quinto, trata do terraço de cobertura, que é área comum, exceto 
nos casos contrários previstos na escritura de constituição do condomínio, ou 
28 • capítulo 1
seja, quando o prédio possuí unidades autônomas do tipo coberturas, sendo 
assim, o terraço propriedade privada.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes 
que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escri-
tórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns, sujeitam-se ta propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e grava-
das livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não pode-
rão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização 
expressa na convenção de condomínio (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgo-
to, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, 
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, 
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidadeimobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no 
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária 
no instrumento de instituição do condomínio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 
2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de 
constituição do condomínio.
1.3 Os Aspectos Relacionados à 
Constituição e à Organização do 
Condomínio. 
Para a criação de um condomínio há dois momentos distintos, de acordo com a 
Legislação: primeiro vem a instituição, que geralmente acontece no momento 
da incorporação e é regida pela Lei 4.591/1964. Depois, vem a constituição do 
condomínio, momento em que o condomínio de fato, passará a existir como tal 
e deve acontecer de acordo com o Código Civil de 2002.
capítulo 1 • 29
Importante frisar que a instituição do condomínio é um ato diferente da 
sua constituição, mas em alguns casos, podem acontecer simultaneamente. 
Na visão de Coelho (2010), o termo de instituição, registrado no Cartório 
de Registro de Imóveis, tem duas serventias: a primeira é delimitar o objeto da 
propriedade dos adquirentes das unidade autônomas, uma vez que, o Cartório 
de Registro de Imóveis abre a matrícula para cada unidade, descrevendo a uni-
dade e especificando sua fração ideal da área comum, conforme as informa-
ções do instrumento instituinte. A segunda, é “normatizar as relações entre 
os condôminos. É esta última uma função provisória, que o instrumento de 
instituição deixa de cumprir assim que aprovada a convenção condominial.” 
(COELHO, 2010, p. 140), momento em que o condomínio estará apto a ser sub-
metido ao processo de constituição.
1.3.1 Instituição do Condomínio
Segundo Coelho (2010), o condomínio edilício será instituído em um prédio, 
toda vez que houver partes de propriedade privativa do condômino e partes de 
propriedade comum. Caso o contrário, não existe condomínio, ou ele é geral.
O Código Civil, através de seu artigo n. 1.332 trouxe as formas admitidas 
para instituição do condomínio edilício:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registra-
do no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto 
em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estrema-
das uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno 
e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
De acordo com Rizzardo (2014), a instituição de um condomínio edilício 
pode ocorrer por escritura pública ou, instrumento particular. Sendo o mais 
comum, através da ata de assembleia geral dos condôminos, geralmente cons-
tituída para esse fim, onde se dá uma destinação ao prédio, ou a um terreno, 
fazendo sua divisão em frações ideais e em frações autônomas.
30 • capítulo 1
Sobre a instituição são os ensinamentos de Coelho (2010, p. 142): “Na maio-
ria das vezes, a instituição é ato do incorporador destinado a configurar o em-
preendimento imobiliário”.
Outras formas de se instituir condomínio são:
•  Através da incorporação, em que há a alienação das unidades autônomas 
ainda na planta ou durante a construção; 
•  Através de testamento, em que os herdeiros são contemplados com imó-
veis (COELHO, 2010). 
•  Através de sentença judicial em ação de divisão (RIZZARDO, 2014). 
Segundo as Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado 
de São Paulo, “A instituição e especificação de condomínio serão registradas 
mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), 
que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do projeto 
aprovado e do "habite-se".” (capítulo XX, seção VI, item 211).
Schwartz (2014) diz que os principais documentos necessários para institui-
ção de um condomínio são:
•  Alvarás emitidos por órgãos competentes autorizando o início das obras;
•  Título de propriedade do terreno;
•  Certidões negativas de Impostos Federais;
•  Projeto de construção devidamente aprovados pelas autoridades 
competentes;
•  Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
•  Tabela com previsão do custo da obra;
•  Minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação.
1.3.2 Constituição do Condomínio
Sobre a constituição do condomínio edilício, Coelho (2010, p. 142) ensina tra-
tar-se da “aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos (com o voto 
proporcional às frações ideais) das regras de convivência, uso das unidades 
autônomas e administração das partes comuns, instrumentalizadas na con-
venção condominial.” (COELHO, 2010, p. 142). A convenção deve ser sempre 
capítulo 1 • 31
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para produzir efeitos perante 
terceiros, conforme parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil.
Os documentos exigidos para a constituição do condomínio, segundo 
Rizzardo (2014), são:
•  Documento com especificação e individualização das unidades 
autônomas.
•  O habite-se, que corresponde em um alvará ou certidão que licencia ou 
permite o uso do prédio, de acordo com sua finalidade (residencial ou comer-
cial). Geralmente o habite-se é emitido pelas Prefeituras.
•  Certidão Negativa de Débitos (CND) perante o INSS, conforme artigo n. 
47, inciso II, da Lei n. 8.212/1991.
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, 
nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).
II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua 
averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.
•  Projeto arquitetônico aprovado pelos órgãos públicos pertinentes e coe-
rente com o memorial descritivo.
•  Memorial descritivo coerente com o projeto arquitetônico e as planilhas 
de áreas e frações ideais, acompanhado da previsão de custos das unidades 
autônomas.
Caso a convenção altere a finalidade do condomínio, por exemplo, de re-
sidencial para comercial, ela prevalece sobre o instrumento de instituição. É 
a aprovação da convenção, o ato de constituição de um condomínio edilício. 
Assim, esse tipo de condomínio só existe de fato após sua constituição e não, 
após sua instituição. No entanto, nada impede que os dois atos, instituição e 
constituição, aconteçam simultaneamente (COELHO, 2010). 
Uma vez constituído o condomínio faz-se necessário sua inscrição no 
Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica, na Receita Federal. Essa obrigatorieda-
de é prevista no artigo n. 12 da instrução normativa SRF n. 200/2002.
Esse registro visa separar os proprietários do condomínio em si e além 
disso, serve para criar um ente que vai relacionar com terceiros, como por 
32 • capítulo 1
exemplo, funcionários, fornecedores, prestadores de serviços, moradores e os 
próprios condôminos.
O condomínio deve fazer também seu cadastro no INSS, com objetivo de 
se fazer as devidas contribuições quando se tem funcionários e/ou prestado-
res de serviços. Da mesma forma, que deve se cadastrar na Caixa Econômica 
Federal no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e no PIS (Programa 
de Integração Social).
1.3.3 A Organização do Condomínio 
Além do Código Civil e das demais Leis Especiais que tratam de aspectos rela-
cionados ao condomínio, as normas que vão reger a organização e o compor-
tamento dentro do condomínio estão escritas na Convenção e no Regimento 
Interno. No apêndice I há um exemplo de Convenção de Condomínio e no 
Apêndice II há um exemplo de Regimento Interno de Condomínio.
Deacordo com Schwartz (2014), a documentação usual de um condomínio 
pode ser dividida em três grupos:
•  Documentação Básica, composta por: Convenção de Condomínio, 
Regulamento Interno, livro de Atas, Livro de Presença dos Condôminos nas as-
sembleias, cadastros dos condôminos, plantas arquitetônicas, plantas do sis-
tema de segurança e plantas das redes hidráulicas e elétricas, alvará do corpo 
de bombeiro.
•  Documentação Contábil, composta por: Cartão do CNPJ, Cartão do 
Certificado Digital, apuração das contas da administração anterior, pastas com 
as despesas e receitas aos últimos cinco anos, pastas com as contas a pagar, 
guias da Taxa Anual de Licença para Funcionamento dos Elevadores e outros 
Aparelhos de Transportes pagas à prefeitura, contrato de seguro, contrato para 
manutenção de elevadores, contrato para manutenção de bombas d’água, con-
trato para manutenção de piscina, contrato de prestação de serviços da admi-
nistradora, contrato de prestação de serviços de assessoria jurídica.
•  Documentação dos funcionários: livro ou cartão de ponto, contratos de 
trabalho especificando os horários de trabalho de cada funcionário, carimbo 
do CNPJ, carimbo do INSS, Livro de Registro de Empregados, Livro de Inspeção 
do Trabalho, contratos de experiência, folha de pagamento, pasta com to-
das as rescisões de contrato de trabalho, cadastro do empregador para o vale 
capítulo 1 • 33
transporte, declaração de termo de responsabilidade – vale transporte, termos 
de responsabilidade para concessão do salário família, declaração de depen-
dentes para fins de descontos do Imposto de Renda, pasta com relatórios refe-
rentes ao PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (NR7), 
PPRA - Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais (NR9) e PPP - Perfil 
Profissiográfico Previdenciário; as guias de Contribuição Sindical, INSS, FGTS, 
PIS, IR, a Relação Anual de Informação Social (RAIS), Declaração de Imposto de 
Renda na Fonte (DIRF) e comprovante de rendimentos pagos e de retenção de 
Imposto de Renda na Fonte.
1.3.3.1 A Convenção de Condomínio
Para Diniz (2014, ps. 258-259), a Convenção de Condomínio:
[...] é um ato-regra gerador de direitos estatutário ou corporativo, aplicável não só aos 
que integram a comunidade, como também a todos os que nela se encontrem na con-
dição permanente ou ocasional de “ocupantes”. Tem natureza institucional, decorrente 
da expressão volitiva do grupo condominial, que, consequentemente, deverá segui-la 
em prol do condomínio, sob pena de responder pelos danos causados.
Para Venosa (2014, p. 366), “O objetivo da convenção de condomínio é re-
gular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes de edifícios. Trata-se 
da lei básica do condomínio. É ato normativo imposto a todos os condôminos 
presentes e futuros.”
De acordo com Coelho(2010, p. 142), “A convenção tem caráter estatutário 
ou institucional, quer dizer, vincula todos os condôminos, presentes e futuros.” 
Assim, estão sujeitos a ela, inclusive, aqueles que já eram condôminos no mo-
mento de sua aprovação ou alteração e não a assinaram, bem como, aqueles 
que no momento de sua alteração foram votos vencidos, ou, não comparece-
ram a assembleia de alteração (COELHO, 2010). Isso significa que a Convenção 
de Condomínio tem caráter universal perante todos e a tudo que diz respeito ao 
condomínio.
Gonçalves (2011, p. 377) afirma que a convenção de condomínio, “como 
ato de instituição do condomínio edilício, é um documento escrito, no qual se 
34 • capítulo 1
estipulam os direitos e deveres de cada condômino [...].A utilização do prédio é 
regulada por ela.” Sua diferença em relação aos contratos em geral, é que estes 
geram obrigações somente em relação aos contratantes, “enquanto a conven-
ção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre 
elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros.” (GONÇALVES, 2011, p. 378).
Para Schwartz (2014, p. 39), a convenção de condomínio:
Regulamenta a administração e as relações entre os condôminos, tornando-se obriga-
tória para os titulares de direito sobre as unidades, desde que seja subscrita pelos titu-
lares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. Após 11 de janeiro de 2003, todas 
as convenções elaboradas antes dessa data foram parcialmente afetadas, deixando de 
ter validades apenas os artigos que produziam efeitos após sua vigência (arts. 2.035 e 
2.045 – Código Civil). Para ter validade legal perante terceiros, deverá ser registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. Poderá ser modificada desde que tenha a aprovação 
de dois terços dos votos dos condôminos.
Schwartz (2014), afirma ainda, que a elaboração da convenção se dá confor-
me as especificidades do condomínio, mas, por obedecerem ao Código Civil de 
2002, de modo geral, possuem como principais tópicos: 
•  Discriminação das partes exclusivas e de propriedades comum;
•  Modo de usar as coisas e os serviços comuns;
•  Mandato e atribuições do síndico, conselho fiscal e subsíndico;
•  Prazo e formas de convocação das assembleias;
•  Modo de dirigir uma assembleia;
•  As deliberações das assembleias/
•  Quórum para os diversos tipos de votação;
•  Formas para a constituição do fundo de reserva;
•  Penalidades no caso de infrações.
O simples fato de ter a aprovação da Convenção, já dá vida ao condomí-
nio, sem a necessidade de que ela seja registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis, ou seja, a partir do momento em que a convenção foi aprovada por 
pelo menos dois terços dos condôminos, o condomínio passa a existir como 
condomínio e as regras da convenção passam a ser válidas (Súmula 260 do STJ). 
capítulo 1 • 35
No entanto, para que essa convenção tenha efeitos contra terceiros é necessário 
o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (§ único do art. n. 1.333 do 
CC), garantindo assim, a publicidade do ato. São os artigos n. 1.333 e 1.334 do 
Código Civil, os responsáveis por disciplinar a convenção.
Súmula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é 
eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos 
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obriga-
tória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham 
posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá 
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O artigo n.1.334 do CC traz que deve ser matéria obrigatória da Convenção 
de Condomínio, além dos itens previstos no artigo n. 1.332, e das disposições 
de interesse dos condôminos, desde que, não conflitantes com a lei e seu espí-
rito (VENOSA, 2014), as seguintes:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados hou-
verem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos 
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para 
as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em 
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
36 • capítulo 1
A própria legislação, através do parágrafo primeiro do artigo n.1.334, pre-
viu a forma da convençãoque pode ser através de escritura pública ou por ins-
trumento particular, depois registrado para surtir efeitos perante terceiros, 
conforme já comentamos. Já o parágrafo segundo do mesmo artigo estende a 
abrangência da convenção ao equiparar aos proprietários, os promitentes com-
pradores e os cessionários das unidades autônomas.
De acordo com o SECOVI-SP (2005, p. 8), os principais itens colocados na 
convenção de condomínio são: 
•  A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusi-
va, extremadas uma das outras e das partes comuns;
•  A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente 
ao terreno e partes comuns;
•  O fim a que as unidades se destinam;
•  A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos con-
dôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
•  A sua forma de administração;
•  A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exi-
gido para as deliberações;
•  As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
•  O Regimento Interno;
•  A forma de alteração da Convenção;
“A convenção é, assim, uma autêntica lei interna da comunidade, destinada 
a regrar o comportamento não só dos condôminos, como foi dito, mas de todas 
as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, 
inquilinos, comodatários etc.” (GONÇALVES, 2011, p. 378),
1.3.3.2 Regimento Interno
O Regimento interno do condomínio faz parte da convenção, embora, na maio-
ria das vezes, esteja formalizado em um documento separado. Ele também 
deverá ser aprovado em Assembleia Geral, com quórum previsto na Conven-
ção, além de ser registrado no cartório de registro de imóveis para garantir sua 
publicidade. 
capítulo 1 • 37
De acordo com SECOVI-SP (2005, p.8), o regimento interno, “é o conjunto 
de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos mo-
radores e frequentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionan-
do os problemas mais corriqueiros do condomínio, apresentando inclusive, 
penalidades aos infratores.” Ele deve estar sempre de acordo com a Convenção 
de Condomínio, sob pena de ser considerado nulo.
Segundo Schwartz (2014, p. 39), o regimento interno:
São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupan-
tes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as 
pessoas. Hoje, a lei determina que o texto do Regimento Interno deve fazer parte da 
Convenção e ser aprovado por dois terços dos votos dos condôminos. Deverá ser 
alterado com o quórum que ficar estabelecido na Convenção. O nome utilizado antes 
do Código de 2002 era “Regulamento Interno.”
Para Pinto (2001), o regimento interno vai esclarecer detalhes e disciplinar 
as normas gerais contidas na convenção de condomínio, sendo assim, um con-
junto de resoluções complementares e adaptadas às características particula-
res de cada condomínio edilício.
Ainda segundo o mesmo autor:
O Condomínio é uma comunidade, onde cada Condomínio está sujeito, ao lado de nor-
mas jurídicas, à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos.
Normas, que embora restringem a liberdade particular de cada individuo, são prescritas 
no princípio da convivência social de uma comunidade especial. Devem ser obedecidas 
por todos, inclusive pelos visitantes ou pessoas que eventualmente transitem no Edifí-
cio, executando algum serviço. (PINTO, 2001, p. 17)
Daí a necessidade de se criar normas que sejam específicas para cada con-
domínio, de modo a garantir a harmonia e minimizar conflitos e o Regimento 
Interno será responsável por isso.
Segundo, Schwartz (2014, p. 40), o Regimento Interno trará a matéria res-
ponsável por disciplinar o modo de usar as coisas e os serviços comuns, sendo 
seus principais itens:
38 • capítulo 1
•  Direitos e deveres de cada condômino; 
•  O que será proibido aos condôminos, seus hóspedes, convidados e a seus 
familiares;
•  As formas de se utilizar elevadores, interfones, salão de festas, churras-
queiras, piscina, saunas, garagem etc;
•  No caso de descumprimento dos itens anteriores, as multas e advertências;
•  Atribuições dos funcionários.
Uma confusão comum nos condomínios é a diferença da figura do hóspede com a fi-
gura do visitante. Embora os dois sejam convidados do condômino, o hóspede é aquele 
que vai passar a noite na unidade autônoma, enquanto, o visitante é aquele que vai para 
passar apenas algumas horas, sem pernoitar na unidade autônoma. Essa confusão é 
comum, pois alguns regimentos internos fazem distinções no uso dos itens de lazer por 
hóspedes e visitantes.
1.4 O Aprofundado de Caracteres 
Sociológicos ou Filosóficos
A convivência harmoniosa em um condomínio é muito complexa, devido à 
própria complexidade do ser humano. Muitas vezes, a única coisa em comum 
que dois vizinhos em um condomínio possuem, é o fato de terem comprado 
um imóvel no mesmo lugar e assim, serem coproprietários da área comum. De 
resto podem ser pessoas com comportamentos e perspectivas completamente 
diferentes, o que pode prejudicar e muito a convivência. 
1.4.1 Aspectos Sociológicos da Vida em Condomínio
O objetivo de qualquer organização é transformar custo em valor. No caso das 
organizações privadas, geralmente o valor é o lucro dos acionistas. No caso das 
organizações públicas e das organizações não governamentais, o valor é a bus-
ca pelo bem comum. 
O condomínio edilício é considerado um micro sistema e sua gestão é bem 
próxima da Gestão Pública, pois o objetivo não é buscar lucro e sim o bem 
capítulo 1 • 39
comum. Este, sempre tem que ser o foco das pessoas envolvidas na gestão dos 
condomínios, buscar aquilo que é o melhor para a maioria dos condôminos.
O condomínio é formado por uma pequena comunidade, embora, muitas 
vezes não tão pequena assim, pois, existem condomínios cuja quantidade de 
moradores supera em muito, algumas cidades brasileiras. Daí a principal ra-
zão, de ser tão peculiar a administração desse microssistema: a enorme quanti-
dade de interesses devida a diversidade das pessoas.
Em muitos casos, os condomínios segregam as pessoas por classes sociais. 
Existem aqueles de alto padrão, com poucas pessoas ocupando moradias enor-
mes, cheio de itens de lazer e serviços. Alguns inclusive com acesso direto à es-
cola para que as crianças nem precisem mais sair do condomínio, para conviver 
com outras crianças ou frequentar o ambiente escolar.
Por outro lado, existem aqueles formados geralmente por apartamentos es-
tilo conjuntos habitacionais, com uma grande densidade de pessoas por mora-
dia, sem qualquer item de lazer e ainda, muitas vezes, longe dos trabalhos dos 
moradores e do acesso aos serviços básicos que garantiriam a cidadania.
Muitos pais acabam preferindo morar em condomínios para garantir a se-
gurança dos filhos e de fato o objetivo é alcançado, pois, a maioria dos con-
domínios de classe média e os de luxo contam com serviços de segurança e 
portaria 24 horas, no entanto, a criança acaba não saindo do condomínio para 
praticamente nada, pois todos os serviços necessários para ela podem ser en-
contrados dentro dos muros que circundam essa mini cidade. Isso faz com que 
uma geração cresça sem conhecer a realidade existente fora desses muros, tor-
nando essas pessoas despreparas das para lidarem com a diversidade. 
1.4.2 Aspectos Filosóficos da Vida em Condomínio
O condomínio edilício é considerado por muitos juristas uma anomalia do 
Direito (COELHO, 2010; VENOSA, 2014; DINIZ, 2014; RIZZARDO, 2014), pois, 
um dos princípios da propriedade privada é que ela tenha apenas um dono, no 
entanto, no caso dos condomínios edilíciostêm-se a existência da área comum 
que possui coproprietários, que no caso são todos os condôminos. Além disso, 
essa área é acessória da unidade autônoma e não podem ser alienadas separa-
damente uma da outra, ou seja, o proprietário de uma unidade autônoma não 
pode vender sua unidade e continuar somente com sua fração ideal da área co-
40 • capítulo 1
mum. Da mesma forma, que não pode vender somente sua fração ideal da área 
comum permanecendo com sua unidade autônoma.
Isso faz com que, a liberdade de um condômino seja restrita pela liberdade 
do outro condômino. Embora, ambos sejam donos da área comum, um deles 
só poderá utiliza-la, na medida em que não restrinja a liberdade de outro con-
dômino também utiliza-la, exceto como já citado anteriormente, nos casos em 
que a própria natureza da coisa assim restringir, como por exemplo, na utiliza-
ção dos salões de festas ou churrasqueiras, onde dois condôminos com interes-
se diferentes, não podem fazer usos desses itens simultaneamente. 
Além disso, tanto o uso da área privativa, quanto da área comum são deli-
mitados pelas regras internas do condomínio. Isso significa que mesmo sen-
do proprietário de ambas, o condômino deverá respeitar as regras internas do 
condomínio para utilização da área comum e para destinação da sua unidade 
autônoma.
Casos de condomínio
O síndico de um dos condomínios que prestamos serviços me ligou perguntan-
do se eu poderia comparecer naquela noite, em uma reunião que alguns mora-
dores estavam solicitando. Eu então me prontifiquei e no horário marcado me 
desloquei até o condomínio. 
Chegando lá me deparei com um grupo de aproximadamente 15 pessoas 
além do síndico. O item principal da discussão eram as notificações que o sín-
dico havia enviado aos proprietários de apartamentos térreos que tinham plan-
tado mudas de árvores ao redor de seus apartamentos de modo a aumentarem 
suas áreas privativas, reduzindo assim, a área comum do prédio. Suas justifica-
tivas eram a garantia da privacidade, pois, todas pessoas que passavam próxi-
mos de suas janelas acabavam olhando para dentro dos apartamentos.
Primeiramente ouvi toda situação e me preparei para dar meu parecer: Não 
é permitido plantar essas mudas pois, alteram a fachada do prédio e ainda, está 
invadindo áreas comuns. Para o condomínio vender, ou alugar essa área para 
vocês é necessário a unanimidade de aprovação dos condôminos. Para que vo-
cês plantem as mudas em uma distância maior a permitida pelo regulamento, 
é necessária a presença de dois terços dos condôminos na assembleia, pois sig-
nificará alteração da faixada.
capítulo 1 • 41
Ao terminar meu parecer um dos moradores interessados me perguntou: 
“Mas o que acontecerá comigo, se mesmo sem a aprovação eu plantar?”. Então 
respondi que ele seria advertido e notificado a retirar as mudas e caso ele insis-
tisse, poderia responder a uma ação judicial obrigando-o a retirar as plantas, 
além de ser punido com multas administrativas. Nesse momento, muito bra-
vo com minha resposta o condômino retrucou: “Mas isso é um absurdo: quem 
paga seus honorários sou eu, e mesmo eu te pagando você pode me processar, 
ou processar qualquer condômino? Eu posso pedir para tirar da minha taxa de 
condomínio o valor referente aos seus honorários?”. Então, muito calmamente 
respondi a ele que meu escritório havia sido contratado para defender os inte-
resses do condomínio e não interesses particulares e também expliquei, que as 
despesas condominiais são rateadas entre todos os condôminos ele usando ou 
não os serviços, exemplificando com o caso da piscina, em que todos os condô-
minos pagam as despesas relativas à piscina, usando-a ou não.
Comparei também, com o Estado, para qual pagamos impostos e que nos 
pune quando praticamos algum tipo de infração. E reafirmei que no meu caos 
em particular, eu estava trabalhando para ele, pois era o responsável por cuidar 
da inadimplência e por representar o condomínio em todas as demandas judi-
ciais, ou seja, estava cuidando da fração ideal dele.
ATIVIDADES
01. O que é condomínio de modo geral?
02. O que é condomínio edilício?
03. Quais as características da convenção de condomínio?
04. O que é o Regimento Interno de um condomínio?
05. Quais os documentos exigidos para instituição do condomínio?
06. Quais os documentos exigidos para constituição do condomínio?
42 • capítulo 1
REFLEXÃO
Só pagarei o que uso!
O síndico de um dos condomínios que prestamos serviços me ligou perguntan-
do se eu poderia comparecer naquela noite, em uma reunião que alguns mora-
dores estavam solicitando. Eu então me prontifiquei e no horário marcado me 
desloquei até o condomínio. 
Chegando lá me deparei com um grupo de aproximadamente 15 pessoas 
além do síndico. O item principal da discussão eram as notificações que o sín-
dico havia enviado aos proprietários de apartamentos térreos que tinham plan-
tado mudas de árvores ao redor de seus apartamentos de modo a aumentarem 
suas áreas privativas, reduzindo assim, a área comum do prédio. Suas justifica-
tivas eram a garantia da privacidade, pois, todas pessoas que passavam próxi-
mos de suas janelas acabavam olhando para dentro dos apartamentos.
Primeiramente ouvi toda situação e me preparei para dar meu parecer: Não 
é permitido plantar essas mudas pois, alteram a fachada do prédio e ainda, está 
invadindo áreas comuns. Para o condomínio vender, ou alugar essa área para 
vocês é necessário a unanimidade de aprovação dos condôminos. Para que vo-
cês plantem as mudas em uma distância maior a permitida pelo regulamento, 
é necessária a presença de dois terços dos condôminos na assembleia, pois sig-
nificará alteração da faixada.
Ao terminar meu parecer um dos moradores interessados me perguntou: 
“Mas o que acontecerá comigo, se mesmo sem a aprovação eu plantar?”. Então 
respondi que ele seria advertido e notificado a retirar as mudas e caso ele insis-
tisse, poderia responder a uma ação judicial obrigando-o a retirar as plantas, 
além de ser punido com multas administrativas. Nesse momento, muito bra-
vo com minha resposta o condômino retrucou: “Mas isso é um absurdo: quem 
paga seus honorários sou eu, e mesmo eu te pagando você pode me processar, 
ou processar qualquer condômino? Eu posso pedir para tirar da minha taxa de 
condomínio o valor referente aos seus honorários?”. Então, muito calmamente 
respondi a ele que meu escritório havia sido contratado para defender os inte-
resses do condomínio e não interesses particulares e também expliquei, que as 
despesas condominiais são rateadas entre todos os condôminos ele usando ou 
não os serviços, exemplificando com o caso da piscina, em que todos os condô-
minos pagam as despesas relativas à piscina, usando-a ou não.
capítulo 1 • 43
Comparei também, com o Estado, para qual pagamos impostos e que nos 
pune quando praticamos algum tipo de infração. E reafirmei que no meu caos 
em particular, eu estava trabalhando para ele, pois era o responsável por cuidar 
da inadimplência e por representar o condomínio em todas as demandas judi-
ciais, ou seja, estava cuidando da fração ideal dele.
LEITURA
 No retiro da figueira. Conto de Moacyr Scliar
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Paulo, 2014. Disponível em: < http://www.aabic.com.br >. Acessado em 10 de janeiro de 2015.
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1998.
____. LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e 
as incorporações. Brasília,1964.
___. Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia, 2002.CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro: 
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COELHO, FÁBIO Ulhoa. Curso de Direito. V. 4. Direito das Coisas/Direito Autoral. 3ª Ed. São Paulo: 
Saraiva, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 28ª ed. São Paulo: Saraiva, 
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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro 5: direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 
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MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na 
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PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições 
Brasileiras, 2001. 
44 • capítulo 1
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2014.
SECOVI-SP. Manual do Síndico. Edição Revisada e Ampliada. SECOVI-SP – Sindicato da Habitação, 
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____. Código Civil Interpretado. 3 ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
Assembleia Geral
2
46 • capítulo 2
O órgão deliberativo do condomínio edilício, ou em similares*, é a Assem-
bleia Geral, formada “por todos os consortes, que, em regra, decide pelo voto 
da maioria (Ciência Jurídica, 61:89), apurada não pelo número de pessoas, 
mas pelas quotas ideais, havendo hipóteses em que há necessidade de unani-
midade de votos.” (DINIZ, 2014, p. 276-277).
De acordo com Venosa (2013, p. 1.584), “Para efeito de comparecimento às 
assembleias, a lei refere-se também aos compromissários compradores e ces-
sionários promitentes das unidades, que se equiparam aos proprietários (art. 
1.334, §2o).”
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em 
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
Consideram-se como similares os condomínios de casas, ou os residenciais fechados 
que possuem um estatuto próprio e arranjo similar ao de um condomínio.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
•  Compreender o que é e como se constitui uma Assembleia Geral de Condomínio;
•  Compreender a forma e o prazo de convocação de uma assembleia;
•  Identificar o quórum correto de acordo com a matéria de deliberação da Assembleia;
•  Preparar e dirigir uma assembleia de condomínio, apontando a composição correta da 
mesa;
•  Compreender e executar as deliberações de uma Assembleia;
•  Redigir uma ata de assembleia de condomínio;
•  Compreender a forma de participação dos inquilinos na Assembleia;
•  Compreender os casos que geram nulidade da Assembleia.
capítulo 2 • 47
2.1 Conceito de Assembleia Geral;
A Assembleia Geral é o Órgão Máximo do condomínio. Suas decisões são su-
premas e devem ser obedecidas por todos os condomínios, desde que a convo-
cação, o quórum e a divulgação da ata tenham ocorrido das formas corretas e 
previstas na Lei e na Convenção.
A Lei prevê três tipos de Assembleias Gerais: a ordinária, a extraordinária e 
a especial.
2.2 Constituição da Assembleia Geral;
As assembleias gerais, sejam as especiais, as ordinárias ou as extraordinárias 
deverão ser convocadas, na forma e com o prazo mínimo previsto na Conven-
ção de Condomínios. Sempre com objetivo de apreciar e deliberar assuntos de 
interesse do condomínio. (SCHWARTZ, 2014).
2.2.1 Prazo para Convocação
Não há na legislação nenhuma previsão que trata do prazo para expedição do 
Edital de Convocação das assembleias gerais. Geralmente a própria convenção 
que vai prever um prazo mínimo. O ideal, é que seja um prazo suficiente para 
que se dê o máximo possível de publicidade à Assembleia, possibilitando as-
sim, a convocação de todos os condôminos. O mais comum é encontrar nas 
convenções, prazos de expedição do Edital da Convocação entre 8 e 15 dias an-
tes da Assembleia.
2.2.2 Forma De Convocação 
A Legislação também não prevê uma forma específica para se fazer a convo-
cação da Assembleia Geral de condomínio. De modo geral, cabe à convenção 
prever a forma de convocação. O mais comum é fazer em forma de carta as-
sinada pelo síndico e entregue a todos os condôminos, contendo a pauta que 
será discutida, a data e hora da primeira e da segunda convocação. Hoje, com a 
evolução da informática utiliza-se também o email e as redes sociais para fazer 
a divulgação da Assembleia. O importante é que se faça uma divulgação ampla, 
48 • capítulo 2
idônea e contemplando: data, horário da primeira e da segunda convocação e 
ainda, a pauta que será discutida na Assembleia. Abaixo um exemplo de edital 
de convocação:
Convocatória de Assembleia Extraordinária
Convocatória para participarem da Assembleia Geral Extraordinária, a realizar-se no 
dia 01 de abril de 2014, às 19:00, nas dependência do Condomínio Bem Estar, em 
primeira convocação, com presença de 2/3 (dois terços dos condôminos), ou às 19:30, 
em segunda convocação, no mesmo dia e local, com qualquer número de presentes, a 
fim de deliberarem e aprovarem os seguintes assuntos do dia: 
•  IPTU - Decisão sobre alteração: Conforme reuniões com a prefeitura, a solução para 
correção dos valores do IPTU é a correção da Instituição do Condomínio, Quadro de 
Áreas e Matrícula dos Imóveis. O escritório de documentação imobiliária José Mané or-
çou este trabalho em cerca de R$ 150,00 e virá à assembleia para explicar os detalhes 
do trabalho a ser realizado. Será delibera do sobre a contratação ou não do serviço. 
•  Eleição novo Tesoureiro: O tesoureiro eleito na assembleia do dia 05/11/2013 pediu 
renúncia do cargo. Precisamos agora de outra pessoa disposta a colaborar nesta área. 
Responsabilidades: auxiliar na gestão financeira, aprovação de compras e assinatura 
de cheques (juntamente com o síndico) além de atuar como subsíndico na au-
sência deste. 
•  Impostos da remuneração do síndico: A assembleia que deliberou sobre a remunera-
ção do síndico não explicita se o valor inclui ou não 
•  impostos (líquido ou bruto). Deliberaremos sobre como serão os próximos paga-
mentos. 
•  Cobrança de correspondência no boleto do solicitante: Atualmente os boletos de 
taxa de condomínio e outros são entregues na portaria aos moradores e proprietários 
que residem no BC e por correio aos que não residem. O valor desta correspondência 
é pago por todos. A proposta é que tal valor seja pago por aqueles que optarem 
por receber por correio e não via e-mail ou retirar na portaria. 
•  Uso da via lateral do bosque para acesso aos quiosques de carro: Para facilitar o 
acesso aos quiosques está sendo proposta a liberação da via de grama que fica junto 
ao muro lateral para que carros possam fazer CARGA E DESCARGAnos quiosques. 
•  Grupo de Revisão do Regulamento Interno: Pretendemos montar um grupo para dis-
cussão dos pontos do Regulamento Interno do condomínio e futura alteração. 
capítulo 2 • 49
•  Definir data das próximas assembleias: Temos alguns assuntos que precisam ser 
deliberados em assembleia com presença de 2/3 dos condôminos, como: “Reapro-
vação” de questões de infraestrutura (padrão do toldo, fechamento de sacada, cobertu-
ra de garagem, murta do apartamento e individualização da água e gás. 
•  Assuntos gerais
 Vale salientar que todos podem participar da reunião, mas só podem votar os proprie-
tários adimplentes das unidades ou outra pessoa (inquilino, filho, esposa etc.) com pro-
curação assinada. Ficam cientes os ausentes, que não poderão se opor às deliberações 
da Assembleia.
Mesmo sem prever exatamente o texto e forma de divulgação, a legislação 
trouxe alguns critérios que devem ser obedecidos. Um deles é a previsão do ar-
tigo n. 1.354 do Código Civil, que trata da necessidade de se convocar a totali-
dade dos condôminos. Para se fazer dessa forma, o síndico deverá entregar a 
convocação a todos os condôminos, pegando a assinatura em um protocolo de 
recebimento. E no caso de condôminos que não moram no condomínio, deve-
se enviar correspondência com aviso de recebimento (AR).
É comum também, a fixação em local visível, geralmente, em um quadro de 
avisos do condomínio, do edital de convocação, para que os condôminos não 
se esqueçam da Assembleia.
Ar t. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem 
convocados para a reunião.
Outro critério tratado na Legislação pátria diz respeito a quem pode con-
vocar a Assembleia de condomínio. De acordo com o artigo n. 1.350 do Código 
Civil, a assembleia poderá ser convocada pelo síndico, pelo subsíndico no caso 
de renúncia ou falecimento do síndico, ou ainda, por um quarto do total de 
condôminos (parágrafo primeiro do artigo n.1.350).
No parágrafo segundo do artigo 1.350 do CC, há a previsão que no caso da 
Assembleia não se reunir, o juiz vai decidir a requerimento de qualquer con-
dômino. Isso significa, que caso não haja uma Assembleia para prestação de 
contas, previsão orçamentária e eleições de síndico e subsíndico, qualquer con-
dômino poderá requerer uma decisão judicial sobre os assuntos.
50 • capítulo 2
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, 
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as 
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger- 
lhe o substituto e alterar o regimento interno. 
§ 1 Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá 
fazê- lo. 
§ 2 Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condô-
mino. 
É possível também haver a convocação de Assembleias Extraordinárias por 
um quarto dos condôminos. O artigo n. 1.355 do CC trouxe essa possibilidade 
ao permitir que tanto o síndico, quanto essa quantidade de condôminos po-
dem convocar Assembleias Extraordinárias.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 
um quarto dos condôminos.
2.2.2.1 Representação por Mandato de Procuração nas Assembleias
Pode o condômino nomear alguém para representa-lo na Assembleia Geral, 
desde que munido de um instrumento de procuração regularmente celebrado. 
A convenção poderá prever como deverá ser esse instrumento público ou parti-
cular, com a obrigatoriedade ou não de reconhecimento de firma. Em caso de 
silêncio da convenção sobre a forma da procuração, é comum a aceitação de 
instrumentos particulares de mandato de procuração, sem a necessidade do 
reconhecimento de firma da assinatura.
Outra dúvida comum no momento da Assembleia é o número de procura-
ções que cada pessoa pode ter e ainda, se o síndico, subsíndico, conselheiros, 
ou candidatos a esses cargos podem ter procurações. Nesses casos, algumas 
Convenções trazem restrições sobre os temas, ou seja, limitam a quantidade 
de procurações por pessoas e proíbem, síndicos, subsíndicos, conselheiros e 
candidatos a portarem procurações. Agora no caso de omissão dessas matérias 
pela convenção, não há qualquer tipo de restrições.
capítulo 2 • 51
2.3 Características da Assembleia Geral.
O síndico, subsíndico, administradores e condôminos devem fazer de tudo 
para que ocorra uma Assembleia produtiva e harmônica, onde prevaleça a ca-
maradagem, a sociabilidade, o urbanismo e a busca pelo bem comum.
2.3.1 Tipos de Assembleias Gerais
As Assembleias Gerais podem ser Ordinárias, Extraordinárias ou Especiais, 
conforme sua finalidade.
2.3.1.1 Assembleia Geral Ordinária
Conforme já comentado, a Assembleia Geral Ordinária é aquela, nos moldes 
do artigo 1.350 do CC, convocada anualmente para prestação de contas do ano 
anterior, previsão orçamentária para o ano corrente, alteração do Regimento 
Interno, e no caso, de mandato vencido, ou por algum motivo, ausência de ocu-
pante no cargo de síndico, a eleição de síndico.
2.3.1.2 Assembleia Geral Extraordinária
Assembleia convocada para deliberação de assuntos gerais sobre o condomí-
nio, não contemplados na Assembleia Geral Ordinária ou na Assembleia Geral 
Especial.
De acordo com Venosa (2013, p. 1.584), “Poderão ser realizadas assembleias 
extraordinárias sempre que houver necessidade, convocadas pelo síndico, ou 
por condôminos que representem ¼, no mínimo, do condomínio, observada a 
representatividade em frações ideais ou outro método adotado na convenção.” 
Esse é também o entendimento do artigo 1.355 do CC:
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 
um quarto dos condôminos.
52 • capítulo 2
2.3.1.3 Assembleia Geral Especial
A Assembleia Geral Especial é aquela convocada para finalidade específica de 
mudar a destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, conforme a previsão 
da segunda parte do artigo n. 1.351 do CC.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos 
a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade 
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
2.3.2 Quórum da Assembleia Geral
De acordo com Diniz (2014, p. 277), “as deliberações, assembleares, exceto 
quando se exigir quórum especial, são tomadas, em primeira convocação, pela 
maioria dos votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos 
metade das frações ideais.” Esses também são os dizeres do caput do artigo n. 
1.352 do CC:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão 
tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que 
representem pelo menos metade das frações ideais.
Caso na primeira convocação não haja o quórum necessário para instaura-
ção da Assembleia Geral, haverá uma segunda convocação, que poderá delibe-
rar pela maioria dos votos dos presentes, exceto novamente, quando for exigido 
quórum especial. Vejamos o que diz o artigo n.1.353:
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos 
votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Os votos considerados são proporcionais às frações ideais pertencentes a 
cada condômino, exceto no caso de haver cláusula com disposição diversa na 
capítulo 2 • 53
convenção do condomínio, que poderá indicar que as votações nas Assembleias 
serão por unidade e não por fração ideal.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convençãode constituição do condomínio.
Outro caso de quórum especial é se precisar deliberar sobre a venda ou re-
construção da edificação no caso de destruição total ou parcial. Para isso é neces-
sário metade mais uma das frações ideais, de acordo com o artigo n. 1.357 do CC.
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, 
os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos 
que representem metade mais uma das frações ideais.
2.3.2.1 Quórum para obras no condomínio
Sobre o quórum necessário para deliberar sobre a realização de obras no con-
domínio edilício, o Legislador brasileiro codificou os artigos n. 1.341, 1.342 e 
1.343 do Código Civil de 2002, exclusivos para o tema.
O artigo n. 1.341 aponta no seu inciso I, o quórum necessário para aprova-
ção das chamadas obras voluptuárias. De acordo com Coelho (2010, p. 159), esse 
tipo obra, “são as destinadas exclusivamente ao aformoseamento do edifício. São 
exemplos o redesenho do jardim, a substituição das grades por outras mais bo-
nitas apenas em função do valor estético envolvido, a colocação de mármore de 
melhor qualidade no piso do hall de entrada etc.”. As obras voluptuárias neces-
sitam de um quórum de dois terços dos condôminos presentes na Assembleia.
Já o inciso II do artigo n. 1.341 traz a necessidade da maioria dos condômi-
nos presentes, para aprovação de obras úteis ao condomínio. De acordo com 
Coelho (2010, p. 159), esse tipo de obra representa “aquelas que trazem alguma 
melhoria ao edifício”. Exemplos: instalação de câmeras de segurança, blinda-
gem da portaria, construção do depósito de lixo, modernização do sistema de 
telefonia etc. (DINIZ, 2014; COELHO, 2010).
54 • capítulo 2
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
Em relação às obras necessárias, “aquelas indispensáveis à manutenção, 
conservação ou integridade do edifício, incluindo os reparos” (COELHO, 2010, 
p. 159), poderão ser realizadas pelo síndico, ou por qualquer condômino inde-
pendente de autorização da Assembleia (§1o do artigo n. 1.341 do CC.), desde 
que não incorra em gastos excessivos. Caso a obra necessária tenha sido realiza 
por um condômino, ele poderá pedir ao condomínio, o reembolso das despe-
sas que teve com a obra (§4o do artigo n. 1.341 do CC.).
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente 
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qual-
quer condômino.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das 
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou repa-
ros de outra natureza, embora de interesse comum.
Para o caso das obras necessárias que culminarem em gastos excessivos, ou 
seja, que vão ter como consequência um grande aumento da taxa condominial 
tem-se dois tratamentos diferentes, dependendo da urgência.
Caso sejam urgentes, o síndico está autorizado a fazer sem aprovação pré-
via da assembleia, mas após a realização da obra, deverá marcar com urgência 
uma assembleia para dar publicidade ao ato. Perceba que essa assembleia não 
é para pedir anuência dos condôminos. Seu objetivo é dar publicidade ao ato 
(§2o do artigo n. 1.341 do CC.) (DINIZ, 2014). São exemplos de obras urgentes 
com gastos excessivos: desabamento de um muro, troca do motor do elevador, 
quebra da caixa d`água etc.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas 
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciati-
va delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
capítulo 2 • 55
Quando as obras forem necessárias, mas não urgentes e com despesas ex-
cessivas, o síndico, ou qualquer condômino, em caso de omissão ou impedi-
mento do síndico, deverá chamar previamente, uma assembleia para deliberar 
sobre o assunto (§2o do artigo n. 1.341 do CC). São exemplos de obras necessá-
rias não urgentes e que culminam em despesas excessivas: o surgimento de fis-
suras nas paredes da edificação, que não comprometam a estrutura do prédio, 
a pintura desgastada da fachada etc.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em des-
pesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, 
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, 
por qualquer dos condôminos.
Se com o passar do tempo, uma obra necessária não urgente, se tornar ur-
gente, o síndico poderá realiza-la devendo apenas, chamar uma assembleia 
para dar ciência aos condôminos sobre a obra.
Para a realização de obras nas áreas comuns, como por exemplo, a cons-
trução de uma quadra de esportes, ou de um salão de festas, há a dependência 
da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Não é permitido cons-
truções nas áreas comuns que possam prejudicar qualquer condômino utili-
zar sua unidade autônoma, ou ainda, a própria área comum (Art. 1.342 do CC). 
Nesse caso é importante um quórum maior, pois o aumento da área construída 
no condomínio poderá causar aumentos expressivos no valor do IPTU de cada 
unidade autônoma.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a 
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos 
votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, susce-
tíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou 
comuns.
O caso da construção de outro pavimento, ou de outro edifício na área co-
mum, destinado a conter novas unidades imobiliárias, dependerá da aprova-
ção da unanimidade dos condôminos (Art. 1.343 do CC.).
56 • capítulo 2
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, 
destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade 
dos condôminos.
A seguir um quadro resumo com os tipos de Assembleias com suas finalida-
des, quóruns e previsão legal.
TIPOS DE ASSEMBLEIAS PRINCIPAIS FINALIDADES QUÓRUM ARTIGO DO CÓDIGO CIVIL
Ordinária
Aprovação de Contas;
Eleição de síndico;
Previsão Orçamentária.
Maioria dos presentes Art. 1.350
Ordinária
Alteração do Regimen-
to Interno
De acordo com a con-
venção ou estabelecido 
em Assembleia
Art. 1.350
Extraordinária
Aprovação da Con-
venção
Subscrita pelos titulares 
de no mínimo dois ter-
ços das frações ideais
Art. 1.333
Extraordinária
Alteração de Conven-
ção
Dois terços dos votos 
dos condôminos
Art. 1.351
Extraordinária
Obra necessária, 
urgente e com gasto 
excessivo (troca de 
motor do elevador);
Maioria dos presentes Art. 1.341 §2o
Extraordinária
Obra necessária, não 
urgente e com gasto 
excessivo (pintura da 
fachada);
Maioria dos presentes Art. 1.341 §3o
Extraordinária
Obra útil (automação 
dos portões)
Maioria dos condô-
minos
Art. 1.341-II
Extraordinária
Obra Voluptuária 
(compra de quadros de 
Picasso)
Dois terços dos condô-
minos
Art. 1.341-I
Especial
Construção de outro 
pavimento;
Unanimidade dos 
condôminos
Art. 1.343
Especial
Mudança da destina-
ção;
Alienação de área 
comum
Unanimidade dos 
condôminos
Art. 1.351
Especial
Reconstrução por des-
truição parcial ou total
Metade mais uma das 
frações
Art. 1.357
Fonte: Adaptado de Schwartz (2014, p. 49).
capítulo 2 • 57
De acordo com a natureza da obra, sua realização depende ou não de autorização da 
assembleia, e varia o quórum de deliberação.
As obras voluptuárias, destinadasao mero embelezamento da edificação, só podem ser 
realizadas pelo síndico se dois terços dos condôminos as aprovarem em assembleia.
As úteis que ampliam o uso das partes comuns dependem de aprovação pelo mesmo 
quórum das voluptuárias. As demais obras úteis são aprovadas pela maioria dos con-
dôminos reunidos em assembleia.
Quando a obra, por fim, é necessária, sua realização independe de deliberação as-
semblear. Apenas enquanto não houver urgência o custo for excessivamente eleva-
do a assembleia poderá postergar sua realização para momento mais propício ao seu 
custeio. Note-se, porém, neste último caso, que, vindo a obra a se tornar urgente por 
qualquer circunstância, sua realização deixa de depender de qualquer deliberação da 
assembleia.
Fonte: Coelho (2010, p. 160-161)
2.3.3 Modo de Dirigir uma Assembleia
A forma de se dirigir uma assembleia deve estar prevista na própria convenção 
de condomínio, que vai determinar quem pode ou não presidir a assembleia, 
ou fazer parte da mesa dos trabalhos.
2.3.3.1 Constituição da Mesa
O mais comum é encontrar nas convenções de condomínios a mesa sendo 
constituída por um presidente e por um secretário. O presidente tem como 
função colocar a pauta do dia em votação e manter a ordem e a harmonia da 
assembleia.
O presidente deve ter competências para lidar com pessoas e com gru-
pos. Deve ser capaz de impor sua autoridade e garantir a ordem. Afinal, se a 
Assembleia o elegeu para presidente está delegando a ele o poder de garantir a 
ordem e o bom andamento da Assembleia.
O presidente deve também ter a competência de falar em público e de lidar 
com situações de conflitos, muito comuns durante as Assembleias. Deve ser 
uma pessoa resiliente e que saiba separar a pessoa do problema. Uma escolha 
58 • capítulo 2
equivocada do presidente da Assembleia pode levar o evento ao fracasso total.
Já o secretário, tem como funções registrar tudo que aconteceu na assem-
bleia, em especial, as deliberações, além é claro, de auxiliar o presidente na 
condução da assembleia.
Algumas dúvidas recorrentes nas assembleias quanto a formação da mesa 
são: a possibilidade do síndico, subsíndico ou candidatos serem presidentes ou 
secretários, a possibilidade de uma pessoa que não seja condômina compor a 
mesa e a possibilidade do membros da mesa poderem votar nas deliberações. A 
resposta para essas questões é: depende da convenção, ou seja, cada convenção 
vai tratar esses temas de uma forma. Caso não haja qualquer previsão na con-
venção sobre os temas, é possível a ocorrência de qualquer uma das situações 
acima relacionadas, pois a Lei pátria não colocou nenhum tipo de restrição.
2.3.4 As Deliberações das Assembleias
Quando a Assembleia é convocada e conduzida da forma prevista na Lei e na 
Convenção de condomínio, torna-se o órgão supremo, sendo superior inclusi-
ve, à autoridade do síndico e demais administradores. Aquilo que a assembleia 
deliberar, o síndico tem cumprir, mesmo que não concorde.
Isso deixa claro que o condomínio é dos condôminos e não do síndico e dos 
administradores. Síndicos que agem em desconformidade às deliberações da 
Assembleia está sendo ímprobo e pode ser destituído por isso. O sistema de 
gestão deve ser democrático, uma vez que, depende da maioria conforme os 
quóruns previstos na lei e na convenção e ao mesmo tempo é republicano, pois 
o poder pertence aos condôminos e em nome deles é exercido pelo síndico e/
ou administradores eleitos.
A Assembleia Geral, pode inclusive, destituir o síndico, caso ele pratique ir-
regularidades, não preste contas, ou não administre convenientemente o con-
domínio. Dentro dessa inconveniência está não cumprir as deliberações das 
Assembleias.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do 
artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o 
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenien-
temente o condomínio.
capítulo 2 • 59
2.3.5 A Ata da Assembleia Geral
A ata de da Assembleia Geral de condomínio deve ser redigida pelo secretário 
da mesa e assinada por ele e pelo presidente. É importante que a ata seja fiel a 
tudo que aconteceu durante a Assembleia, daí a importância de se eleger um 
secretário que realmente tenha habilidades para tal feito.
A ata deve conter: a data, horário e local da Assembleia, bem como os assun-
tos discutidos e as deliberações resultantes. 
Sobre a forma como deverá ser redigida a Ata, Pinto (2001, p. 19) afirma:
Em cada Assembléia os participantes designarão o Presidente da Mesa e o Secretário, 
incumbido de lavrar a Ata, onde deve constar, de maneira clara e objetiva, o termo de 
abertura e de encerramento.
A redação da Ata, numa linguagem simples e compreensiva, deve ser feita ao término 
da Assembléia, narrando o essencial. É importante evitar pormenores desnecessários, 
como apartes de oradores e detalhes das discussões, salvo quando houver resolução, 
voto ou declaração de um ou mais dos Condôminos em assuntos que possam ser ob-
jeto de questões judiciais. Não deixar espaços em branco e, nas emendas, observar o 
cuidado de registrar as devidas ressalvas.
A Lei n. 4.591 de 1.964 previa a necessidade de se divulgar a ata até no máxi-
mo 8 dias após a realização da Assembleia. O Código Civil de 2002 se absteve a 
falar sobre esse prazo. Assim, é importante que se respeite aquilo que está pre-
visto na Convenção do Condomínio e no caso da Convenção não tratar do tema, 
é importante que haja bom senso em relação ao prazo de distribuição da ata.
Embora não há previsão legal, para que se tenha o máximo de publicida-
de, a ata deve ser registrada no Cartório de Títulos e documentos, conforme 
Schwartz (2014, p. 300):
Não há obrigação legal de se registrar as atas normais das assembleias em Cartório 
de Registro de Títulos e Documentos, salvo se a Convenção assim determinar, embora 
seja bastante recomendado, uma vez que torna as decisões públicas. Além disso, caso
60 • capítulo 2
haja extravio do livro de atas, é possível realizar uma reconstituição por meio dos re-
gistros. O livro de atas registra todos os acontecimentos importantes do condomínio, 
formando, ao longo do tempo, sua história.
Em algumas situações poderá ser exigido o registro da ata referente à assembleia 
que elegeu o síndico, por exemplo: para abertura de conta-corrente ou poupança, e na 
venda de apartamento pelo condômino, o qual deverá apresentar, além da ata, carta de 
quitação com a autenticação da assinatura [...].
No apêndice 3 há um modelo de ata de condomínio.
2.3.6 Participação dos Inquilinos nas Assembleias de Condomínio
Antes de tratar da participação do inquilino na Assembleia de condomínio é 
importante definir o que são condôminos, inquilinos e moradores, pois a con-
fusão desses termos, muitas vezes causam problemas de interpretações, duran-
te as Assembleias.
O condômino é o proprietário de uma ou mais unidades autônomas no con-
domínio. Conforme já citado, o §2o do artigo 1.334 equiparou aos proprietários, 
os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades 
autônomas. Assim, eles também são considerados condôminos.
O inquilino, ou locatário é aquele que a título de um pagamento periódico 
ao locador, no caso, o condômino, pode usufruir do imóvel. O artigo n. 565 do 
CC traz o que é a locação em si e o artigo n. 569, traz as principais obrigações 
do inquilino.
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo 
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para osusos convencionados ou presumidos, conforme 
a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como 
se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo 
o costume do lugar;
capítulo 2 • 61
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam 
fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deterio-
rações naturais ao uso regular.
Já o morador é aquele que reside no imóvel, podendo ser inquilino, con-
dômino, ou nenhum dos dois, como, quando o condômino empresta o imóvel 
para alguém morar sem qualquer tipo de pagamento.
A Lei n. 4.591 de 1964 modificada pela Lei n. 9.267 de 1996, autorizou em 
seu §4o quarto do artigo 24, os inquilinos a votarem em questões que não envol-
vessem despesas extraordinárias. No entanto, o Código Civil de 2002 revogou 
a parte dessa Lei que tratava de condomínios e não acrescentou em seu texto a 
possibilidade de inquilinos votarem na Assembleia Geral.
Assim, atualmente, o entendimento jurídico majoritário é que embora, se-
jam os inquilinos responsáveis por pagarem as despesas ordinárias, eles não 
podem votar nas Assembleias de condomínio, a não ser que tenham uma pro-
curação do proprietário com poderes para representa-lo na Assembleia. 
Importante frisar que os inquilinos sem procuração tem o direito de assistir 
à assembleia, só não podem votar.
Tal é o parecer do vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário 
da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) do Estado de São Paulo:
O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDOMÍNIO? 
Abordarei de forma bastante objetiva a seguinte questão: o inquilino pode comparecer 
e votar na Assembléia Geral do Condomínio onde figure como locatário de uma das 
suas unidades autônomas? 
Por um determinado tempo, a legislação brasileira permitiu que o locatário (inquilino) 
participasse da Assembléia Geral do Condomínio e votasse a “ordem do dia” desde que 
fosse para deliberar sobre matéria que não envolvesse despesa extraordinária e tam-
bém, desde que o locador, proprietário do imóvel, não estivesse presente à assembléia. 
Era o que estava previsto no artigo 83 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), com a re-
dação dada pela Lei 9267, de 25 de março de 1996, a saber:
“Art. 83. Ao art. 24 da Lei 4591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4º.
62 • capítulo 2
§ 4º. Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do con-
domínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.
Esta previsão legal foi bem recebida pelo mercado pois dava ao locatário, o direito 
de atuar de forma bastante ativa na vida condominial, visando assim, manter a boa 
administração do Condomínio e o controle dos gastos relativos às despesas ordinárias. 
Ou seja, podia o locatário debater e deliberar sobre todas as questões condominiais 
que não envolvessem despesas extraordinárias, até porque, como essas despesas cor-
rem por conta do locador (proprietário), conforme dispõe o artigo 22, inciso X da Lei 
8245/91, não seria correto que o locatário pudesse deliberar sobre despesas que 
seriam arcadas por outrem (no caso, o locador).
Entretanto, com a vigência do Código Civil de 2002 (Lei 10.406/02), a matéria relativa 
a Condomínio Edilício passou a ser tratada pelos seus artigos 1331 a 1358 e por con-
seguinte, restou revogada a previsão do §4º do artigo 24 da Lei 4591/64. 
Assim sendo, por falta de previsão legal, entendemos que o locatário não pode partici-
par na Assembléia Geral e nem deliberar sobre os temas da respectiva ordem do dia. 
Cabe no entanto ressalvar que o locatário poderá participar e votar na Assembléia se 
ele estiver portando uma procuração outorgada pelo proprietário-locador; nesse sen-
tido, estará o locatário participando da Assembléia não por conta de sua posição de 
“inquilino”, mas como procurador do proprietário do imóvel. 
Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da comissão de direito urbanísti-
co da OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, membro do 
CONPRESP e professor da ESA-OABSP.
Fonte: http://www.oabsp.org.br/comissoes2010/direito-urbanistico/noticias/inquili-
no_votar.pdf/download
Assim, desde janeiro de 2003, data em que o Código Civil de 2002 pas-
sou a ter validade, o inquilino não pode mais votar em nenhuma matéria na 
Assembleia Geral de Condomínio.
2.3.7 Anulação da Assembleia de Condomínio
Quando por algum motivo, a Lei e a convenção de condomínio não forem res-
peitadas na sua convocação, ou nas suas deliberações, principalmente, em re-
lação aos quóruns, ou falta de previsão na ordem do dia, qualquer condômino 
pode requerer judicialmente a anulação da Assembleia. Essas são também as 
ideias de Pinto(2001, ps. 19-20):
capítulo 2 • 63
A minoria vencida pode anular judicialmente as deliberações da Assembleia e, mesmo 
um só Condômino pode assim proceder, quando a decisão estiver em desacordo com 
a Convenção ou, a Assembleia ter sido reunida irregularmente em algum dos seus 
aspectos. Exemplo: realizada sem observar as normas de sua convocação ou, entre 
outros, quando deliberar assuntos não constantes da ordem do dia. As matérias fora 
da ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por votação que 
as aprovem.
Contra as deliberações errôneas de uma Assembleia admite-se recurso judicial, tendo 
a Ata como uma das provas em Juízo. Baseada em fatos concretos, a Justiça tem dado 
ganho de causa a muitas petições de anulação de Assembleias.
A Assembleia, mesmo decidindo por maioria, não tem poder discricionário que vá con-
tra a Convenção Condominial, as Leis em vigor ou prejudique o direito adquirido de um 
ou mais Condômino.
Conforme já falado, a Assembleia Geral Extraordinária poderá alterar a 
Convenção desde que seja convocada para isso e conte com quórum mínimo 
de 2/3 dos condôminos.
ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO - Não observância às disposições 
da Convenção Condominial -Deliberação não prevista na ordem do dia -Eleição de 
síndico em atraso com as obrigações condominiais - Nulidade -Sentença mantida - 
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 279/303 que, 
em ação de anulação de assembléia de condomínio, julgou procedente a reconven-
ção para declarar nula a eleição da autora para o cargo de síndica, bem como julgou 
procedente a ação para declarar nula a deliberação sobre a destituição da autora do 
cargo de síndica. 
Apela a autora alegando, em síntese, que apesar da não observância à convenção condo-
minial, a sua eleição decorreu de livre deliberação, sem prejuízo ou impugnação; que ao 
ser eleita providenciou a quitação de seu débito referente às mensalidades condominiais 
atrasadas; que outros síndicos também foram eleitos mesmo inadimplentes, motivo pelo 
qual a exigência de estar em dia com as mensalidades não é exigida pelos moradores. 
64 • capítulo 2
Recebido (fls. 316) e impugnado (fis. 317/323).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Pretende a apelante tornar válida sua eleição como síndica do condomínio apelado pelo sim-
ples fato de ter decorrido"da livre vontade e deliberação da massa condominial, sem qualquer 
prejuízo aos condôminos, até mesmo porque não foi objeto de qualquer impugnação". 
Contudo, a validade dos atos jurídicos não depende somente da manifestação da von-
tade, mas também de regularidade da forma. A assembleia geral possui formalidades 
previstas na Convenção Condominial de fls. 30/43, a qual deve ser rigorosamente ob-servada, uma vez que o artigo 1.333do Código Civil expressamente lhe atribui obriga-
toriedade em face dos titulares de direito sobre as unidades, ou de quantos sobre elas 
tenham posse ou detenção, e inclusive de terceiros, quando devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Neste sentido, a jurisprudência: 
"CIVIL - CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO – SITUAÇÕES PARTICULARES – DESOBRI-
GAÇÃO IMPOSSIBILIDADE. "O condômino não pode valer-se,isoladamente, de situ-
ações particulares para abster-se do cumprimento das normas convencionadas para 
todos, incluindo-se aí, as despesas condominiais'. CIVIL -CONDOMÍNIO - NATUREZA 
JURÍDICA – ATO NORMATIVO INSTITUCIONAL - OBRIGATORIEDADE. 
"A natureza jurídica da Convenção de Condomínio vai além de simples relação 
contratual para assumir contornos de ato normativo institucional que obriga a 
todos os condôminos a obedecê-la e mesmo terceiros que eventualmente in-
gresse no campo de sua incidência"." (USP, Ap. 9188724-98.2001.8.26.0000, 11 
Câmara do Sexto Grupo - Extinto 2 TAC -, rei. Artur Marques, julgado em 29/07/2003).
(grifei). 
Pois bem.
O artigo 14º, § único, da Convenção (fis.34) exige que na carta de convocação da 
assembléia geral conste, dentre outras informações, a ordem do dia, com todos os 
assuntos a serem debatidos. 
No edital de convocação da assembleia que elegeu a apelante (fis. 147) encontra-
se pautada somente a votação para preenchimento de vagas do conselho e de sub-
síndicos, e a avaliação da administração do então síndico, com possibilidade de sua
capítulo 2 • 65
destituição. Não consta qualquer menção à eleição de novo síndico caso efetivamente 
surgisse a vaga. 
Ainda, o artigo 12º da Convenção (fis.33) estabelece que havendo vaga ou impedi-
mento definitivo do síndico, deverá o subsíndico convocar assembleia para eleição de 
outro, qual não foi a medida adotada quando da renúncia daquele, pois, de imediato, 
procedeu-se à votação de um novo administrador, na mesma assembléia, sem o conhe-
cimento dos condôminos ausentes. 
Não bastasse a existência dos vícios acima apontados, restou eleito condômino em atra-
so com suas contribuições, conforme expressamente admitiu a própria apelante, em clara 
afronta ao artigo 8 , § terceiro, da Convenção (fis. 32). E, se a apelante providenciou a 
quitação de seus débitos, foi após eleita, o que não afasta a nulidade de sua eleição. 
Assim, outra não poderia ser a melhor decisão, a não ser a declaração de nulidade da elei-
ção da apelante para o cargo de síndica, como acertadamente o fez o douto magistrado a 
quo. 
É o que vem decidindo este Egrégio Tribunal de Justiça, conforme se verifica: 
"Apelação cível - Ação de nulidade de assembleia de condomínio - Sentença de proce-
dência para anular a eleição do síndico e a deliberação da assembléia que lhe delegou 
poderes para escolher o Conselho Consultivo -Preliminares afastadas - Apelado con-
dômino tem legitimidade para discutir em Juízo questões sobre as ilegalidades existen-
tes na administração – Inadimplência não o impede de acionar o Judiciário para solu-
cionar eventual litígio - Legitimidade passiva do apelante notória, pois a ele foi imputada 
a escolha do novo quadro administrativo em desrespeito à Convenção Condominial .''
- Natureza jurídica normativa e institucional da convenção condominial - De-
ver de observar, no caso em apreço, a estrita aplicação das normas previstas 
na convenção para solução da controvérsia – A assembléia portanto somente 
será válida e regular se observar a forma de convocação - Esta ocorreu com a 
afixação em mural do qual não constou a ordem do dia -Eleição do síndico ocorreu em 
assembléia extraordinária realizada no segundo trimestre em patente irregularidade 
com a Convenção Condominial - A sentença foi bem fundamentada pelo Juízo a quo 
e a realização da assembléia com deliberação de assunto dissonância com o 
disposto na Convenção de Condomínio torna nulas as decisões nela efetua-
das de modo diverso -Preliminares rejeitadas - Recurso improvido." (TJSP, Ap. cível 
0090316-65.2000.8.26.0000, 5 Câmara de Direito Privado, rei. Oldemar Azevedo, jul-
gado em 30/04/2008). (grifei). 
66 • capítulo 2
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Elcio Trujillo
(TJ-SP - APL: 9191750312006826 SP 9191750-31.2006.8.26.0000, Relator: Elcio 
Trujillo, Data de Julgamento: 31/08/2011, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Pu-
blicação: 05/09/2011)
Fonte: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20406151/ 
apelacao-apl-9191750312006826-sp-9191750-3120068260000/ 
inteiro-teor-104950807
Casos de condomínio – O Ganso da sacada
Um dos grandes problemas das Assembleias de Condomínios é conseguir fazer 
com que as pessoas respeitem a pauta divulgada no Edital de Convocação. Se o 
presidente da mesa não tiver uma postura firme e ao mesmo tempo muito edu-
cada, não conseguirá fazer uma Assembleia que renda e que alcance seu fim. 
É comum por exemplo, a discussão ser sobre eleição de Conselho Fiscal e al-
guém levantar problemas relacionados à piscina ou à funcionários. Nesse mo-
mento, o presidente da mesa deve chamar a autoridade para si e solicitar que as 
pessoas respeitem a ordem do dia.
Em uma Assembleia Extraordinária de Condomínio, em um dos nossos 
clientes, no meio da prestação de contas, quando a síndica falou sobre os gas-
tos para manutenção da piscina, um morador levantou um problema que es-
tavam tendo com um cachorro que ficava na sacada de um apartamento em 
frente à piscina. Segundo o morador, ele era morador do apartamento de bai-
xo do apartamento onde ficava o cachorro, e quando alguém ia para piscina, o 
cachorro do apartamento de cima ficava extremamente estressado e latia sem 
parar, correndo de um lado para o outro. 
O grande problema, segundo ele, é que isso acontecia principalmente nos 
finais de semana, pois, eram os períodos em que a piscina era mais frequen-
tada e era o momento que ele tinha para descansar. Isso bastou para gerar a 
maior polêmica: o grupo se dividiu, de um lado formou-se o grupo pro direitos 
capítulo 2 • 67
do cachorro fazer barulho e “ser feliz”, do outro lado, formou-se o grupo pró 
sossego e direito ao descanso. Ninguém lembrava mais que o assunto era pres-
tação de contas, todos começaram a falar ao mesmo tempo e sem ouvir os argu-
mentos alheios. Novamente, ficou claro a necessidade que o ser humano tem 
de falar e não a preocupação em resolver o problema.
O tema da discussão virou então sobre a possibilidade de se ter ou não ani-
mais no condomínio: Alguns argumentavam que o Regimento Interno proibia 
e que portanto, aquele cachorro e os demais animais estava ali de forma irregu-
lar, outras falavam que a lei permitia e que o Regimento estava desatualizado, 
mas ninguém pedia minha opinião jurídica sobre o tema (vamos falar de ani-
mais no condomínio no capítulo 3). 
Quando olhei para o presidente da mesa ele estava desolado e não sabia 
como agir. Discretamente falei com ele que era necessário recuperar a ordem 
e dizer que tal assunto deveria ser discutido no item assuntos gerais e não na 
prestação de contas. Depois de quase 10 minutos de muita desordem e muitas 
trocas de ofensas, pois as pessoas no meio do caos aproveitam para resolverem 
todas suas diferenças, o presidente conseguiu então, recuperar a ordem e ga-
rantir o silêncio. Foi nesse momento então que o morador que havia começado 
a discussão levantou e falou: “Está bom então! Já que é permitido ter animais 
no condomínio, no próximo final de semana vou para meu sítio, vou trazer um 
casal de gansos e vou criá-los na sacada. Aí sim vocês vão ver o que é barulho”.
Nesse momento eu olhei para os lados, com uma baita de uma vontade de 
rir pela situação e pela criatividadedo condômino. Todos estavam incrédulos, 
mas antes que a discussão voltasse ao caos dei uma piscada para o presidente 
que entendeu o recado e logo já disse: “Tudo bem, mas vamos falar sobre os 
gansos apenas nos assuntos gerais!”. E conseguiu voltar à prestação de contas, 
onde foi dada a palavra novamente ao síndico para prosseguir.
O mais curioso é que no momento dos assuntos gerais, a maioria das pes-
soas envolvidas nas discussões sobre os animais já haviam ido embora, e os 
remanescentes não quiseram discutir o assunto, pelo tardar das horas.
68 • capítulo 2
ATIVIDADES
01. Quais os tipos de Assembleias de Condomínio que existem?
02. Caso alguns condôminos queiram vender parte da área comum do condomínio, qual 
deve ser o quórum para aprovar isso?
03. Como deve ser o edital de convocação da assembleia de condomínio?
04. Como deve ser composta a mesa da Assembleia de Condomínio?
05. Como pode ser a participação dos inquilinos na Assembleia de condomínios?
REFLEXÃO
O Ganso da sacada
Um dos grandes problemas das Assembleias de Condomínios é conseguir fazer com que 
as pessoas respeitem a pauta divulgada no Edital de Convocação. Se o presidente da mesa 
não tiver uma postura firme e ao mesmo tempo muito educada, não conseguirá fazer uma 
Assembleia que renda e que alcance seu fim. 
É comum por exemplo, a discussão ser sobre eleição de Conselho Fiscal e alguém le-
vantar problemas relacionados à piscina ou à funcionários. Nesse momento, o presidente da 
mesa deve chamar a autoridade para si e solicitar que as pessoas respeitem a ordem do dia.
Em uma Assembleia Extraordinária de Condomínio, em um dos nossos clientes, no meio 
da prestação de contas, quando a síndica falou sobre os gastos para manutenção da pisci-
na, um morador levantou um problema que estavam tendo com um cachorro que ficava na 
sacada de um apartamento em frente à piscina. Segundo o morador, ele era morador do 
apartamento de baixo do apartamento onde ficava o cachorro, e quando alguém ia para pis-
cina, o cachorro do apartamento de cima ficava extremamente estressado e latia sem parar, 
correndo de um lado para o outro. 
O grande problema, segundo ele, é que isso acontecia principalmente nos finais de se-
mana, pois, eram os períodos em que a piscina era mais frequentada e era o momento que 
ele tinha para descansar. Isso bastou para gerar a maior polêmica: o grupo se dividiu, de um 
lado formou-se o grupo pro direitos do cachorro fazer barulho e “ser feliz”, do outro lado, for-
capítulo 2 • 69
mou-se o grupo pró sossego e direito ao descanso. Ninguém lembrava mais que o assunto 
era prestação de contas, todos começaram a falar ao mesmo tempo e sem ouvir os argu-
mentos alheios. Novamente, ficou claro a necessidade que o ser humano tem de falar e não 
a preocupação em resolver o problema.
O tema da discussão virou então sobre a possibilidade de se ter ou não animais no 
condomínio: Alguns argumentavam que o Regimento Interno proibia e que portanto, aquele 
cachorro e os demais animais estava ali de forma irregular, outras falavam que a lei permitia 
e que o Regimento estava desatualizado, mas ninguém pedia minha opinião jurídica sobre o 
tema (vamos falar de animais no condomínio no capítulo 3). 
Quando olhei para o presidente da mesa ele estava desolado e não sabia como agir. 
Discretamente falei com ele que era necessário recuperar a ordem e dizer que tal assunto 
deveria ser discutido no item assuntos gerais e não na prestação de contas. Depois de quase 
10 minutos de muita desordem e muitas trocas de ofensas, pois as pessoas no meio do caos 
aproveitam para resolverem todas suas diferenças, o presidente conseguiu então, recuperar 
a ordem e garantir o silêncio. Foi nesse momento então que o morador que havia começado 
a discussão levantou e falou: “Está bom então! Já que é permitido ter animais no condomínio, 
no próximo final de semana vou para meu sítio, vou trazer um casal de gansos e vou criá-los 
na sacada. Aí sim vocês vão ver o que é barulho”.
Nesse momento eu olhei para os lados, com uma baita de uma vontade de rir pela situa-
ção e pela criatividade do condômino. Todos estavam incrédulos, mas antes que a discussão 
voltasse ao caos dei uma piscada para o presidente que entendeu o recado e logo já disse: 
“Tudo bem, mas vamos falar sobre os gansos apenas nos assuntos gerais!”. E conseguiu 
voltar à prestação de contas, onde foi dada a palavra novamente ao síndico para prosseguir.
O mais curioso é que no momento dos assuntos gerais, a maioria das pessoas envolvidas 
nas discussões sobre os animais já haviam ido embora, e os remanescentes não quiseram 
discutir o assunto, pelo tardar das horas.
LEITURA
Texto Complementar - Assembleia é fundamental - Viviane Marques
Fonte: http://www.condominioetc.com.br/42/condominio3.shtml
70 • capítulo 2
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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1998.
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as incorporações. Brasília,1964.
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capítulo 2 • 71
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____. Código Civil Interpretado. 3 ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
72 • capítulo 2
O Administrador do 
Condomínio
3
74 • capítulo 3
No presente capítulo vamos abordar sobre o perfildo administrador do con-
domínio, bem como, quem está habilitado a ser síndico de um condomínio 
edilício.
A administração de condomínios é realizada basicamente por três entes: a 
assembleia, o síndico e o conselho fiscal, ou conselho consultivo.
A seção II do Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), do Código Civil de 
2002, trata da Administração do Condomínio através dos artigos n. 1.347 ao 
n.1356. Os artigos n. 1.350 ao n.1.355 já foram analisados na seção referente à 
Assembleia de condomínios. O artigo n. 1.356 será analisado quando falarmos 
sobre o conselho fiscal.
A administração do condomínio é feita por um síndico, que conforme a pró-
pria Lei trouxe, no artigo n.1.347 do CC, não precisa ser necessariamente um 
condômino. 
Aquelas Convenções de Condomínios, anteriores ao Código Civil de 2002 
e que tenham clausulas que restringem o cargo de síndico a apenas condômi-
nos devem ser revistas e atualizadas. Mesmo que essa revisão não ocorra, essas 
cláusulas não tem mais validade, pois as Convenções não podem contrariar a 
Lei. 
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
•  Compreender o mandato do síndico;
•  Compreender os desafios diários de se administrar um condomínio;
•  Conhecer as competências e perfis de síndicos;
•  Identificar as características, vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de síndicos;
•  Compreender o papel do conselho fiscal, subsíndico e tesoureiro.
capítulo 3 • 75
3.1 O Mandato do Síndico
O artigo n. 1.347 disciplinou também, o prazo do mandado do síndico e a pos-
sibilidade de reeleição. O mandato não pode ser superior a dois anos. Isso sig-
nifica que aquelas Convenções que estipulam mandados superiores a isso de-
vem ser revistas, mas, aquelas que possuem prazos inferiores a dois anos são 
válidas, pois, a Lei deixou claro que o prazo máximo são dois anos, mas não diz 
qual é o prazo mínimo.
Fica explícito também, a possibilidade de reeleição, pois a Lei fala que o 
mandato pode ser renovado, não existindo qualquer tipo de limitação na quan-
tidade de renovações. Novamente, caso alguma Convenção tenha Cláusulas 
que proíbem, ou ainda, que limitem a reeleição, essas cláusulas não são mais 
válidas. 
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para 
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
3.2 Desafios Diários de se Administrar um 
Condomínio
Conforme já falamos no capítulo 1, o condomínio pode ser considerado um 
micro sistema com características únicas e que funciona como um organismo 
vivo, que depende do bom funcionamento de todos os órgãos para que se tenha 
harmonia e garanta a qualidade de vida e a felicidade de todos.
A gestão de um condomínio é muito próxima da gestão pública, pois, ela 
deve focar a busca incessante pelo bem comum, diferente da gestão de uma 
empresa, onde o foco está na busca pelo lucro.
Um condomínio, assim como em um Estado, em uma cidade, ou em um 
bairro, podem existir grupos com características e anseios divergentes e esse 
é o primeiro ponto de dificuldade de se fazer gestão de condomínio: conseguir 
atender ao bem comum mesmo com essas necessidades e aspirações tão diver-
gentes.
76 • capítulo 3
Os interesses de cada grupo serão mais atendidos, quanto mais membros 
desse grupo participarem de forma direta ou indireta da gestão de condomí-
nio. Direta, quando assume algum cargo oficial, como por exemplo, síndico, 
subsíndico, tesoureiro ou conselheiro fiscal. Indireto, quando participa de co-
missões instituídas no condomínio para auxiliar o síndico, ou ainda, ajudando 
os administradores apontando problemas e trazendo soluções.
Sobre a importância da participação de todos na gestão do condomínio, 
Shwartz (2014, p. 17) diz:
O condomínio é extensão do nosso lar, uma pequena célula da sociedade, onde temos 
direitos e deveres e ocupamos um espaço, quer sejamos atuantes, quer não. O tama-
nho do nosso espaço será determinado por nossa participação. A omissão permite 
que outras pessoas ocupem esse espaço, fortalecendo-se com ele e muitas vezes se 
impondo em detrimento de muitos que ficaram à margem, excluídos totalmente do pro-
cesso decisório. A pequena participação constatada nas assembleias, cujo número em 
média não ultrapassa 15% dos moradores dos condomínios, possibilita que ocorram 
arbitrariedades.
Como já diz o ditado popular, “aqueles que não gostam de política serão 
governados pelos que gostam”.
A falta de participação da maioria dos condôminos faz com que eles não en-
tendam como funciona a gestão de um condomínio. Geralmente, eles exigem 
benfeitorias, melhorias, boa manutenção, bons funcionários, mas sem enten-
der que tudo isso custa caro. Querem que suas necessidades sejam atendidas, 
mas não querem pagar por isso. Esquecem que qualquer gasto que o condomí-
nio tenha, deve ser custeado pelos próprios condôminos e que o nível de con-
forto e de serviços será diretamente proporcional ao valor da taxa condominial.
É claro que uma boa gestão vai ser responsável pela maximização dos recur-
sos, ou seja, o síndico que é bom administrador vai conseguir fazer mais pelo 
condomínio, com menos recursos. O contrário também é verdadeiro, o síndi-
co negligente, que não planeja, ou seja, que não tem as competências de ges-
tão, poderá causar sérios problemas ao condomínio, principalmente de ordem 
financeira.
Em pesquisa realizada por Shwartz (2014, os. 18-19), sobre as principais ir-
regularidades encontradas nos condomínios analisados, os resultados foram:
capítulo 3 • 77
•  Valor do condomínio maior que do aluguel;
•  Ausência nos balancetes do pagamento de impostos, como INSS, FGTS, 
PIS, Imposto de Renda na fonte;
•  Realização de obras que alteraram a estrutura do prédio e com valores dis-
pendiosos, sem aprovação em assembleia;
•  Atraso de até seis meses na entrega dos balancetes;
•  Demora na distribuição das atas das assembleias gerais;
•  Pagamento em atraso de despesas com água, luz e impostos;
•  Diferenças entre os valores arrecadados e os efetivamente pagos, em algu-
mas despesas extraordinárias;
•  Falta de clareza na descrição das despesas, não permitindo identificar os 
tipos de serviços executados;
•  Cheques emitidos sem que houvesse nota fiscal para comprovar a despesa;
•  Despesas superfaturadas em diversos itens, como: materiais para piscina 
e limpeza, recarga de extintores, obras de pintura etc.;
•  Falta de previsão orçamentária.
Para não ocorrer esses problemas é necessário eleger um síndico capacita-
do com noções de gestão administrativa, gestão de pessoas, de contabilidade, 
de direito tributário, direito trabalhista e direito de condomínio.
3.3 Competências do Síndico
Para ocupar o cargo de síndico a pessoa dever ter algumas competências perti-
nentes ao cargo. “Devido as funções que o Síndico exerce é sempre requisitado 
até para resolver problemas que não são de sua responsabilidade. Por isso o Sin-
dico deve ser uma pessoa cordial, enérgica e respeitada.” (PINTO, 2001, p. 20).
A Lei não exige uma formação específica para ocupar o cargo de síndico e 
também, nunca vi em minha quase uma década trabalhando com condomí-
nios, uma convenção que exigisse algum tipo de formação específica. O fato é 
que se busca hoje, muito mais as competências desejadas que a formação em 
si, embora, pessoas das áreas de Gestão e Direito provavelmente terão mais 
conhecimentos desejados para uma boa administração de condomínio. Mas 
nada impede que pessoas de outras áreas, ou até mesmo, sem formação apren-
da e desenvolva as competências necessárias para suprir as necessidades de 
um determinado condomínio.
78 • capítulo 3
Cada condomíniotem suas características próprias e por isso, poderá de-
pender de competências e características específicas para que a gestão aten-
da a suas necessidades. No entanto, de modo geral apresentaremos algumas 
competências que julgamos ser apropriadas para uma gestão efetiva em um 
condomínio:
TER 
DISPONIBILIDADE
O síndico precisa ter disponibilidade de tempo para resolver 
problemas internos, como por exemplo, a gestão dos funcio-
nários, ou a fiscalização de uma obra que está sendo exe-
cutada. Bem como, disponibilidade para resolver problemas 
externos ao condomínio, como por exemplo, resolver pendên-
cias bancárias, em órgãos públicos, ou visitar fornecedores.
SER UM BOM 
COMUNICADOR
O síndico tem que ter a competência de se comunicar bem. 
Sua comunicação deve ser efetiva. Ele deve saber falar 
bem, para transmitir as devidas informações, mas também, 
tem que saber ouvir. Lembrando que um bom comunicador 
é aquele que sabe se posicionar bem falando, mas princi-
palmente tem o dom de ouvir o outro e compreender as 
necessidades do interlocutor.
EMPREENDEDOR
O síndico tem que ser empreendedor, ou seja, desenvolver 
processos e adquirir produtos que vão melhorar a qualidade de 
vida de todos os condôminos. O síndico tem que buscar incan-
savelmente inovações que tragam benefícios a todos. Ele deve 
ter a capacidade de enxergar pontos de melhorias dentro do 
condomínio. O ponto central é: O condomínio deve estar bem 
melhor no final do mandato síndico do que no início.
GESTÃO 
FINANCEIRA
O síndico deve saber lidar com matérias de gestão finan-
ceira, como fluxo de caixa, impostos, controle de receitas 
e despesas, prestação de contas e previsão orçamentária.
capítulo 3 • 79
GESTÃO DE 
PESSOAS
O síndico tem que saber gerir os funcionários e prestadores 
de serviços do condomínio. Deve aplicar os mais modernos 
conhecimentos da área de gestão de pessoas, de modo a 
garantir a qualidade de vida, a satisfação no trabalho, a pro-
dutividade e o bem estar de todos que de alguma forma 
prestam serviços ao condomínio.
CONHECIMENTO 
DAS REGRAS DO 
CONDOMÍNIO
O síndico deve saber quais são as regras do condomínio 
e fazer cumprir essas regras, impondo inclusive as devidas 
sanções no caso de descumprimento. Ele tem que conhe-
cer profundamente, além do código civil, a convenção e o 
regulamento interno.
SER IMPARCIAL 
NA RESOLUÇÃO 
DE CONFLITOS
O síndico deve saber separar o problema das pessoas. Tem 
que ser pacificador, buscando cumprir as regras com bom 
senso, sem radicalismo e prezando o bem comum, nunca 
tomando partido pela pessoa e sim pela busca à justiça.
TER VISÃO DE 
FUTURO
O síndico deve ser capaz de prever tendências e administrar 
o condomínio como se fosse uma empresa, acompanhando 
e adaptando sempre às mudanças tecnológicas e sociais, 
otimizando os recursos disponíveis.
PLANEJAMENTO 
ESTRATÉGICO
O síndico deve ser capaz de realizar um planejamento estra-
tégico daquilo que pretende fazer, definindo e deixando claro 
aos condôminos sobre quais passos vai seguir e quais resul-
tados pretende alcançar. Ele deve elaborar um plano de ges-
tão sempre de acordo com as deliberações da Assembleia.
80 • capítulo 3
SOCIABILIDADE
O síndico precisa se relacionar bem com todos os steake-
holders envolvidos com o condomínio. Deve ser uma pes-
soa carismática e aberta ao diálogo em relação a qualquer 
problema, além de cordial e educada. Veja abaixo decisão 
judicial que condenou condomínio ao pagamento de danos 
morais, pelo fato do síndico não ter essa competência.
Stakeholder é uma pessoa ou um grupo que legitima as ações de uma organização e 
que tem um papel direto ou indireto na gestão e resultados dessa mesma empresa.
(GODOY apud TRACTO, 2013)
Stakeholders são elementos essenciais ao planejamento estratégico de negócios. O 
sucesso de qualquer empreendimento depende da participação de partes interessadas 
e, por isso, é necessário assegurar que suas expectativas e necessidades sejam conhe-
cidas e consideradas. (FREEMAN apud TRACTO, 2013).
Fonte: http://www.tracto.com.br/o-que-e-um-stakeholder/
RESILIÊNCIA
A resiliência é a capacidade de não se abater perante as 
dificuldades. O síndico deve ter a competência de resolver 
os problemas como problemas passíveis de solução e nunca 
com alarde e desespero.
LIDERANÇA
O síndico deve ser um líder capaz de influenciar seus lide-
rados a agirem focados no bem comum. De acordo com 
Chiavenato (2000, p.107), "a liderança é a influência in-
terpessoal exercida numa situação e dirigida por meios do 
processo da comunicação humana para a consecução de 
um determinado objetivo." Para Maximiano (2000, p.331), 
"a liderança é uma função, papel, tarefa ou responsabilidade 
que qualquer pessoa precisa desempenhar, quando é res-
ponsável pelo desempenho de um grupo".
capítulo 3 • 81
TRABALHO EM 
EQUIPE
O síndico precisa saber trabalhar em equipe e ainda, ser 
capaz de montar uma equipe para auxiliá-lo na gestão do 
condomínio, trazendo parceiros para auxiliá-lo na adminis-
tração de modo geral (Administradora de Condomínios), no 
andamento das tarefas diárias do condomínio (Zelador) e 
nas questões jurídicas, principalmente no que diz respeito 
à aplicação de multas, cobrança da inadimplência e deman-
das trabalhistas (Assessoria Jurídica para Condomínios). 
Como diz a sabedoria popular: “Na Terra, somos anjos de 
uma asa só e para alçarmos voo temos que nos abraçar”.
EMPATIA
Capacidade de se colocar no lugar do outro e enxergar a 
situação com os olhos do outro. Muitas vezes nossa percep-
ção é totalmente diferente da percepção das pessoas en-
volvidas em uma determinada situação. O que leva a todos 
pensarem que tem a razão e muitas vezes, essa razão é con-
flitante com outros que também acreditam serem os donos 
da razão. Por isso o síndico deve ter a capacidade de ana-
lisar o problema com os olhos de cada um dos envolvidos, 
até para conseguir entender o porquê de acreditarem que 
estão corretos e assim, poder intervir com mais propriedade.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. RESPOSABILIDADE. ATOS DO SÍNDI-
CO QUE EXTRAPOLAM SEUS DEVERES DE ADMINISTRADOR. NEXO DE CAUSA-
LIDADE COMPROVADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. QUANTUM MAJORADO. 1. SENDO 
SUFICIENTE A PROVA DOCUMENTAL COLACIONADA PELO AUTOR, TEM-SE POR 
POSITIVADA A CONDUTA ILÍCITA DO REQUERIDA, CONSISTENTE EM PROFERIR 
PALAVRAS INJURIOSAS CONTRA O CONDÔMINO. SIMPLES CONDUTA DA RÉ 
MOSTRA-SE SUFICIENTE À CARACTERIZAÇÃO DA DOR MORAL ANUNCIADA PELO 
POSTULANTE, PRESCINDINDO DE PROVA O PREJUÍZO AVENTADO. 2. A EXPRES-
SÃO PECUNIÁRIA DA COMPENSAÇÃO CONFERIDA AO AUTOR PELOS DANOS MO-
RAIS QUE EXPERIMENTA HÁ DE GUARDAR CONSONÂNCIA COM OS OBJETIVOS 
NUCLEARES DA REPARAÇÃO, QUE É CONFERIR UM LENITIVO AO OFENDIDO DE
82 • capítulo 3
FORMA A ASSEGURAR-LHE UM REFRIGÉRIO PELAS OFENSAS QUE EXPERI-
MENTOU E PENALIZAR O OFENSOR PELO SEU DESPREZO PARA COM OS DI-
REITOS ALHEIOS E PARA COM AS PRÓPRIAS OBRIGAÇÕES. 3- RECURSO DE 
APELAÇÃO PROVIDO. 3. RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO ADESIVO 
DESPROVIDO.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores da PRIMEIRA TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça 
do Distrito Federal e dos Territórios, ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS – Relator,A-
NA CANTARINO – Revisora e FLAVIO ROSTIROLA – Vogal, sob a presidência do 
Desembargador FLAVIO ROSTIROLA, em CONHECER. NEGAR PROVIMENTO AO 
RECURSO DA RÉ. DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. UNÂNIME, de 
acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília-DF, 11 de julho de 2007.
Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Relator
RELATÓRIO
Adoto como relatório aquele constante da r. sentença de fls. 213/216, in verbis“AROLDO MARKS propôs ação de indenização por danos morais contra o CON-
DOMÍNIO MANSÕES COLORADO, alegando que desde 31/08/1999 é cessioná-
rio de direito possessório concernente ao imóvel situado no condomínio. Que, em 
14/1/2000, o Condomínio encaminhou correspondência aos condôminos, cujo teor 
lhe feriu a honra e a imagem, pois o classificou de invasor de lotes e “picareta”, além 
de outros termos depreciativos e agressivos. Requereu a condenação do réu ao paga-
mento de indenização pelo dano moral, no valor de R$ 489.600,00 (quatrocentos e 
oitenta e nove mil e seiscentos reais), além da verba de sucumbência.
O réu, citado, ofereceu contestação às fls. 32/105, alegando a preliminar de ilegitimi-
dade passiva, ao argumento de que os fatos narrados na inicial foram praticados pelo 
síndico em nome próprio, e não como representante do condomínio. Quanto ao mérito, 
sustentou, em síntese, o seguinte: a) que o réu se recusou a fornecer os documentos 
comprobatórios da posse exercida em imóvel situado no condomínio; b) o inadimple-
mento do réu ensejou a ação de cobrança das obrigações condominiais; c) o réu é 
condômino que não cumpre as regras instituídas pelo condomínio, além de causar da-
nos ao patrimônio comum, e dirigir ofensas e ameaças ao síndico; f) a culpa pelo fato 
danoso é exclusiva da vítima, ou, quando não, é concorrente; g) o valor da indenização 
é despropositado e caracteriza tentativa de enriquecimento indevido.
capítulo 3 • 83
Requereu a improcedência do pedido inicial e a condenação do autor à verba de su-
cumbência.
Em réplica, o autor afastou a preliminar argüida, ao argumento de que o documento de 
fls. 18/20 foi veiculado em nome do condomínio. Sustentou que é legítimo possuidor 
de imóvel situado no condomínio, e que o valor da indenização se relaciona com a 
extensão do dano, tendo em vista que a correspondência foi entregue para centenas 
de condôminos. Reiterou o pedido inicial (fls. 110/115).
Em sede própria, o réu impugnou o benefício da justiça gratuita concedido ao réu. A 
impugnação, no entanto, não foi acolhida e o benefício da gratuidade de justiça foi 
mantido (fls. 118/119).
Designada audiência de conciliação e, frustrada a tentativa de composição civil, defe-
riu-se a prova testemunhal requerida, bem como a prova emprestada de outro proces-
so (Fl. 124). E á fl. 132 foi indeferido o pedido de prova pericial no imóvel.
A prova emprestada está consubstanciada nos documentos juntados às fls. 135/143. 
Em audiência de instrução e julgamento, colhido o depoimento pessoal do autor, fo-
ram ouvidas as seguintes testemunhas: Eduardo Augusto Faria da Silva Cavalheiros e 
Daniel Neves Pinto (158/161).
O autor apresentou alegações finais às fls. 172/181, argumentando que as provas 
testemunhal e documental produzidas comprovam o ato danoso praticado pelo síndico 
e o dano que experimentou. Reiterou o pedido inicial.
O Condomínio, por sua vez, alegou que não pode ser responsabilizado por danos 
decorrentes de intrigas pessoais, envolvendo o autor e o síndico. Que os depoimentos 
de fls. 137 a 141 corroboram a alegação de culpa exclusiva ou concorrente da vítima 
(fls. 184/186).
Em face do julgamento de processo na Primeira Vara Cível desta Circunscrição Judici-
ária, afastou-se, em definitivo, eventual conexão de causas (fls. 187 e 193).
O autor sustentou que os documentos juntados pelo réu, às fls. 172/181, são re-
ferentes a fatos ocorridos após a propositura desta ação, os quais não excluem a 
responsabilidade do condomínio neste processo. Requereu o prosseguimento do feito 
(fls. 210/211).”
O MM. Juiz a quo julgou parcialmente procedente o pedido para: “condenar Condo-
mínio Mansões Colorado a pagar a Aroldo Marks, pelo dano moral reclamado, o valor 
de R$. 4.000,00 (quatro mil reais)”. Condenou, ainda, o réu ao pagamento das custas 
processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da con-
denação.
84 • capítulo 3
Irresignado, apela o autor (fls. 220/231), pretendendo a majoração do quantum fixado 
a título de dano moral.
Contra-razões às fls. 236/240, onde o apelado alega que a ação de indenização não 
se presta a promover o enriquecimento sem causa do demandante.
O réu interpôs de recurso adesivo interposto às fls. 242/247, onde pugna pela reforma 
da r. sentença, rechaçando a ocorrência de dano moral.
Contra-razões ao recurso adesivo às fls. 252/260, nas quais o recorrido sustenta o 
acerto da r. sentença nesse ponto.
É o relatório.
VOTOS
O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS – Relator
Analiso, primeiramente, o recurso do réu.
Não merece prosperar seu inconformismo.
O apelante insiste em afirmar que o autor teria contribuído para o desenrolar dos fatos, 
hasteando a tese de culpa exclusiva do mesmo que, a seu ver, teria deixado de obser-
var as normas da Convenção, quer deixando de fornecer documentos comprobatórios 
da posse sobre o imóvel, quer inadimplindo com as obrigações condominiais, além da 
causar danos ao patrimônio comum e dirigir ofensas e ameaças ao síndico.
Aduz que o MM. Juiz sentenciante não poderia condená-lo ao pagamento de indeniza-
ção por dano moral, eis que o autor fora considerado culpado na APC nº 2464-8, não 
podendo agora ser vítima nesta demanda.
Restou percucientemente provado nos autos que o nome do autor foi mencionado 
no comunicado de fls. 18/20, expedido pelo Condomínio réu e assinado pelo síndico, 
estando ali inseridas expressões que, à toda evidência, atentam contra a imagem do 
autor, referindo-se ao mesmo como ‘invasor” e “picareta”, além de atribuir-lhe a respon-
sabilidade por fatos que o documento chama de “artimanhas”.
Não há, com esteio nos elementos coligidos, como elidir a responsabilidade do réu de 
reparar os danos de ordem moral causados, pela só demonstração da existência do 
documento em questão, amplamente divulgado no seio do condomínio e que, de forma 
abusiva e vexatória, imputou ao autor a pecha de “picareta” e “invasor”. E, ainda, sem 
respaldo em Convenção ou qualquer outra norma Condominial, impediu sua entrada no 
Condomínio sob a alegação de estar o mesmo inadimplente.
Insta observar que a atuação do Condomínio, por meio de seu representante, é restrita 
aos ditames estatutários e às decisões assembleares. 
capítulo 3 • 85
Noutras palavras, o Condomínio não agiu dentro da escala de poderes e deveres pre-
vistos em Convenção, enquadrando-se seu ato fora da esfera da legalidade 
O dano moral é aquele que fere o íntimo de uma pessoa, atingindo-lhe o sentimento, 
o decoro, a honra, ou seja, a dor psicológica sentida pelo indivíduo, denegrindo-lhe o 
nome e a imagem.
Diante do caso sub judice, o autor se viu envolto em situação constrangedora e doloro-
sa. A responsabilidade haveria de se desvanecer caso se provasse a culpa exclusiva do 
autor. No caso, é mais que óbvio que ele em nada contribuiu para o ocorrido.
Efetivamente demonstrada, pois, a existência do dano sofrido.
A relação de causalidade, outrossim, resta devidamente comprovada: os constrangi-
mentos sofridos, à toda evidência, decorrem diretamente da ampla divulgação do do-
cumento acostado às fls. 18/20, que evidencia o caráter abusivo e ofensivo do réu.
A alegação do apelante quanto à existência de decisões conflitantes sobre o mesmo 
fato não prospera. Primeiro, diferem as partes, uma vez que nos autos do processo n. 
2000.06.1.0002464-8 estão envolvidas pessoas físicas (Marcos Maia e Aroldo Marks), 
ao passo que no presente feito, insurge-se o autor contra ato que atribui ao Condomí-
nio Rural Mansões Colorado. Segundo, não há que se falar em identidade, eis que o 
fato que originou o presente feito refere-se à divulgação do comunicado acostado às 
fls. 18/20, não tendo sidoa questão apreciada nos autos do processo mencionado.
Sem razão, pois, o réu/apelante.
Passo à análise do recurso do autor, que pretende a majoração do quantum fixado à 
título de danos morais.
A indenização, segundo a orientação pretoriana, deve ser fixada levando-se em consi-
deração o significado do dano sofrido bem como a capacidade econômico-financeira 
do responsável, a fim de que se precavenha e não volte a reincidir na conduta ilícita.
In casu, a expressão pecuniária da compensação conferida ao autor pelos danos mo-
rais que experimentara fora fixada na quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) que, 
com efeito, não guarda consonância com tais parâmetros, tampouco com os princípios 
da proporcionalidade e da razoabilidade, afastando-se dos objetivos nucleares da repa-
ração, que é conferir um lenitivo ao ofendido de forma a assegurar-lhe compensação 
pelas ofensas que experimentou, penalizando o ofensor pelo seu desprezo para com os 
direitos alheios e para com as próprias obrigações.
86 • capítulo 3
Assim, a indenização a título de danos morais deve ser majorada e mensurada no equi-
valente à importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), como forma de assegurar ao 
ofendido uma compensação pecuniária compatível com as ofensas que experimentou 
contra seu nome, credibilidade e decoro, atentando-se para a forma como restou di-
vulgado o documento de fls. 18/20 e as expressões ali contidas, efetivado de forma 
ilegítima e abusiva, em desconformidade com o legalmente exigido.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso do réu e dou provimento ao recurso do 
autor para o fim de majorar a compensação conferida a título de danos morais, que fixo 
em R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos, quanto ao mais, os termos da r. sentença.
É como voto.
A Senhora Desembargadora ANA CANTARINO – Revisora
Trata-se de indenização por danos morais sob o argumento de que o Condomínio/réu, 
por seu síndico, remeteu a todos os condôminos correspondência, onde atribuía ao 
autor a pecha de “picareta” e “invasor”.
Sobreveio sentença condenando o réu ao pagamento de indenização no valor de R$ 
4.000,00, além de honorários de 10% sobre o débito.
O autor recorreu pretendendo a majoração do valor arbitrado, enquanto que o réu, ade-
sivamente, pretende a reforma da sentença, julgando improcedente o pedido.
Quanto ao recurso adesivo, não prospera a alegação de que os fatos ocorreram por 
culpa do autor, pois, mesmo existindo um desentendimento constante entre o autor e 
a pessoa do síndico, não tinha este, na qualidade de representante do Condomínio, o 
direito de extrapolar em suas funções e mandar correspondência para todos os condô-
minos, se referindo ao autor em termos pejorativos.
Quanto a existência de outra ação de indenização onde o síndico e o autor são partes, 
nenhuma relevância tem para o presente caso, pois são partes diferentes e os fatos 
que deram origem àquele pedido são diversos.
Quanto ao recurso de apelação interposto pelo autor, nota-se que a correspondência 
ofensiva foi adredemente distribuída a todos os condôminos, com o fim prescípuo de 
atingir o autor, onde foram utilizadas expressões injuriosas.
A honra subjetiva do autor foi atingida de maneira irreversível, ficando à mercê do julga-
mento de toda uma coletividade, pelo que, o quantum arbitrado se mostra módico para 
o caso que se apresenta.
Ao se arbitrar o quantum indenizatório o juiz deve levar em conta o caso específico e a 
repercussão do fato, que ocorreu por vontade deliberada de seu mentor, representante 
do Condomínio, atingindo a dignidade do autor.
capítulo 3 • 87
Assim, CONHEÇO DOS RECURSOS. NEGO PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO 
E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR para majorar a verba indenizatória 
para R$10.000,00, mantendo-se o ônus da sucumbência.
É como voto.
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA – Vogal
Com o Relator.
DECISÃO
CONHECIDO. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. DEU-SE PRO-
VIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. UNÂNIME.
(TJ-DF - APL: 6584020008070006 DF 0000658-40.2000.807.0006, Relator: AR-
NOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 11/07/2007, 1ª Turma Cível, 
Data de Publicação: 11/09/2007, DJU Pág. 112 Seção: 3)
Fonte: http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6644585/apelacao-ci-vel-apl-
6584020008070006-df-0000658-4020008070006/inteiro-teor-102084201
Importante frisar que não esgotamos as competências e características do 
síndico, como já falado, para um determinado condomínio, as competências 
necessárias poderão ser outras.
3.4 Perfis de Síndicos
Vamos falar aqui sobre alguns perfis de síndicos, sem no entanto, esgotar as 
características e os perfil de todos os síndicos encontrados. Mesmo assim, é 
muito provável que ao ler os perfis abaixo você seja capaz de identificar os sín-
dicos que conhece.
•  Comandante: É aquele que acha que tudo pode resolver e que a solução es-
tará sempre a partir de suas ideias, ou seja, entende que ele deve ter sempre o co-
mando da situação. Vantagens: Por agir sozinho, tende a ser rápido nas soluções, 
não protela a solução nem gosta de deixar para depois, mesmo quando a reper-
cussão pode ser negativa em alguma de suas decisões. Desvantagens: Por enten-
der que sua autonomia é plena, não consulta os demais gestores do condomínio, 
do subsíndico ao conselho, e tende algumas vezes a tomar decisões que não con-
tam com a maioria das opiniões (às vezes, para não ter suas ideias contrariadas).
88 • capítulo 3
•  Consultor: aquele que está sempre consultado ao máximo possível todas 
as pessoas para tomar uma decisão, das mais simples (novas plantas, a cor da 
caixa de correspondência etc.) às mais complexas (taxas extras, necessidade 
de uma nova pintura e novas obras etc.). Vantagens: Busca a maior participa-
ção de todos os moradores e proprietários para que haja uma maior harmonia 
nas decisões e uma menor possibilidade de atrito, buscando a convivência e a 
transparência de suas ações. Desvantagens: A percepção de consultar sempre 
todos (ou quase) pode atrapalhar nas ações que demandam rapidez e resultado 
imediato e, ao ouvir muitas opiniões, acaba por mudar de ideia ao longo das 
consultas, pois procura agradar ao máximo possível, preocupando, às vezes, 
mais do que o necessário sobre o seu estilo de gestão.
•  Gerentão: Entende o condomínio como uma organização empresarial em 
que o resultado final do maior lucro ou vantagem deve ser observado, sem por 
isso esquecer da qualidade do trabalho (adepto, muitas vezes, da tão repetida 
ideia “custo-benefício”). Vantagens: É inovador e empreendedor por definição 
e dificilmente resta passivo em relação à situações incômodas, tendendo a to-
mar decisões com mais facilidade (muitas vezes em parceria com o subsíndico 
ou ouvindo o conselho). Desvantagens: Se o condomínio é visto como uma em-
presa, a relação custo-benefício tende a estar mais focada na questão custo, no 
lado da despesa e com isto, pode adotar algumas práticas centralizadoras na 
gestão do condomínio.
•  Realizador: Busca estar sempre presente e acompanhando todas as ativi-
dades do condomínio, do trabalho na portaria à manutenção da piscina ou no 
recolhimento do lixo, por exemplo, no intuito de alterar para melhor os proces-
sos e inovar na gestão, com foco quase permanente em melhorias. Vantagens: 
Tem iniciativas próprias e está sempre próximo de tudo no condomínio, que-
rendo verificar todos os passos em vários detalhes para ter sempre uma expli-
cação ou sugestão de resposta à uma demanda ou problema. Desvantagens: Ao 
tentar tudo acompanhar nos detalhes pode perder-se na visão estratégica ou de 
médio-longo prazo do condomínio, pois estas tendem a apresentar resultados 
menos imediatistas, menos perceptíveis no dia adia.
•  Ocupado: Quase nunca tem tempo para dedicar-se diretamente às ques-
tões do condomínio, e busca permanentemente apoio do subsíndico, do zelador 
ou da administradora do condomínio, transferindo-lhes muitas responsabili-
dades. Vantagens: Não é centralizador e pensa sempre em delegar atribuições, 
não se importando em trabalhar em equipe. Desvantagens: Ao delegar várias 
capítulo 3 • 89
responsabilidades também não se preocupa muito com o resultado final, mas 
apenas a delegação da responsabilidade para, algumas vezes, eximir-se dela e, 
portanto, tende a realizar uma administração fraca ou imperceptível (“fale com 
o zelador”...).
•  O legalista: Pauta sempre sua conduta naquilo que é “legal” ou “ilegal”, 
e tende a sempre responder com base na convenção ou no regimento interno, 
preocupado em não ser entendido como alguém que busca vantagem pesso-
al na gestão do condomínio. Vantagens: Os condôminos tendem a confiar na 
gestão diante do insistente discurso da legalidade em todas as ações, conta-
giando inclusive os funcionários. Desvantagens: Tende a ter uma menor ini-
ciativa na administração do dia a dia e a ser algumas vezes inflexível utilizando 
as regras condominiais para punir, aplicar multas ou enviar notificações etc., 
Diminuindo um pouco a sociabilidade interna.
•  O inocente: Geralmente eleito por falta de opção ou por rodízio entre os 
proprietários ou moradores, tem sempre pronta a desculpa de que está ali por 
obrigação. Vantagens: Poucos são os pontos fortes, na verdade, mas podemos 
destacar a necessidade que encontrar em delegar atividades e não ser centra-
lizador nas decisões. Desvantagens: Tem tendência a não tomar iniciativas e 
protelar decisões, pois não está ali por vontade própria e parece estar sempre 
querendo demonstrar com suas atitudes a vontade de se ver livre de todas as 
responsabilidades.
3.5 Tipos de Síndicos
É comum encontrarmos nos condomínios três tipos de síndicos: condômino 
atuando como síndico, o síndico profissional e o administrador profissional. 
Outro tipo, menos comum é o morador ou locatário como síndico. Embora 
a lei não faça nenhuma restrição a esse tipo de síndico, não é comum encontra
-los nos condomínios. 
Em todos os casos, o síndico poderá contar com o auxilio de uma adminis-
tradora de condomínios de sua e sob a sua responsabilidade, desde que sua 
contratação seja aprovada pela Assembleia Geral, conforme artigo n. 1.348, §§ 
1o e 2o do CC (SCHWARTZ, 2014).
De acordo com Schwartz (2014, ps. 52-53), quando tiver a autorização do 
síndico, as administradoras podem exercer as seguintes atribuições:
90 • capítulo 3
•  Convocar as assembleias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção;
•  Executar a deliberação das assembleias;
•  Distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as deli-
berações das assembleias;
•  Manter atualizado o cadastro de condôminos e de moradores;
•  Providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembleia para 
aprovação;
•  Realizar todos os controles contábeis;
•  Executar e enviar com antecedência as quotas condominiais ordinárias e 
extraordinárias aprovadas por assembleia geral;
•  Auxiliar o síndico na contratação dos seguros de edificação ou conjunto 
de edificações;
•  Pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja 
fundos suficientes na conta-corrente;
•  Administrar os funcionários, disciplinando, suspendendo, admitindo e 
demitindo, dentro da legalidade, junto aos órgãos competentes, com a elabo-
ração de guias de INSS, FGTS, PIS, IR. Elaborar folha de pagamento, férias e 
rescisões;
•  Comprar todos os materiais necessários ao condomínio;
•  Contratar serviços de empresas conservadoras;
•  Providenciar o funcionamento dos aparelhos e serviços comuns;
•  Prestar serviços jurídicos de assessoria nas cobranças da inadimplência, 
ou quando, o condomínio estiver envolvido como réu ou como autor;
•  Manter sempre atualizados os relatórios e toda a documentação, devendo 
sempre, prestar contas ao síndico, quando for solicitado;
3.5.1 O Síndico Condômino
Esse ainda é o tipo mais comum de síndico nos condomínios, trata-se do con-
dômino que assume a função de síndico através de uma eleição e com mandato 
de até dois anos, podendo ser reeleito.
Antigamente, era comum a escolha de pessoas aposentadas para o cargo de 
síndico, por se acreditar que essas pessoas tinham mais tempo livre para corre-
rem atrás das coisas relativas ao condomínio. 
Com o crescimento das demandas dos próprios condomínios, que se tor-
naram maiores, mais complexos e com muito mais itens a serem gerenciados, 
capítulo 3 • 91
notou-se a necessidade de pessoas não simplesmente com tempo livre, mas 
principalmente, com competências para gerir, para se relacionar, para lidar 
com conflitos e com capacidade de resolver problemas.
As principais vantagens de se ter um síndico condômino são:
•  Interesse na valorização do património, pois ele também é proprietário 
e, portanto, caso haja valorização do condomínio seu patrimônio também é 
valorizado;
•  Conhecimento mais profundo das características e peculiaridades do 
condomínio;
•  Maior proximidade dos demais condôminos, que muitas vezes pode ser 
considerada uma desvantagem.
As principais desvantagens são:
•  Sentimento de dono do condomínio: alguns síndicos se sentem como 
proprietários não apenas das suas unidades autônomas, mas do condomínio 
como um todo e acabam, agindo sem prestar a devida atenção nas deliberações 
das Assembleias;
•  Proximidade dos demais condôminos que pode gerar confusão entre o 
papel de síndico e o papel de amigo e vizinho. Um exemplo clássico é na co-
brança da inadimplência, quando o síndico tem que cobrar um vizinho que 
toma cerveja com ele nos finais de semana, a taxa condominial atrasa, ou ain-
da, quando tem que aplicar uma multa a um morador, com o qual teve proble-
mas no passado por conta de vagas de garagem;
•  Exigências de soluções imediatas de problemas que venham acontecer 
no condomínio em qualquer horário. Afinal, basta interfonar na unidade do 
síndico;
A confusão do papel de gestor com o papel de executor de qualquer conser-
to, os moradores esquecem que a responsabilidade por zelar do condomínio é 
de todos e não apenas do síndico e acabam fazendo exigências de obrigações 
que caberiam a qualquer morador e não especificamente apenas ao síndico.
92 • capítulo 3
3.5.1.1 Remuneração do Síndico Condômino
Esse assunto é sempre muito polêmico: remunerar o síndico condômino. A le-
gislação não trata do assunto, cabendo à Convenção Coletiva e a Assembleia 
Geral de Condomínio deliberar sobre o tema.
Muitos condomínios utilizam como remuneração a isenção da taxa ordi-
nária, outros incluem ainda as taxas extraordinárias e outros ainda, devido à 
complexidade do próprio condomínio, definem uma remuneração mensal. 
Podendo inclusive haver a acumulação dos três tipos anteriormente citados.
Caso no condomínio não exista ainda, nenhum tipo de remuneração para o 
síndico, é importante que esteja na pauta do edital da Assembleia que vai dis-
cutir esse tema.
Hoje, os condomínios são cada vez mais complexos e com muita demanda 
de tempo e dedicação, por isso, cada vez mais, as Assembleias Gerais, estão ins-
tituindo uma remuneração, até como forma de atratividade para que alguém 
esteja disposto a assumir o cargo de síndico.
3.5.2 O Síndico Profissional
Trata-se de um profissional contratado pelo condomínio para ser o síndico. 
Nesse caso, o cargo é exercido por um profissional autônomo que geralmente 
presta serviços para mais de um condomínio simultaneamente e que é especia-
lista na gestão de condomínios.
Sobre o síndicoprofissional, Schwartz (2014, p. 54) afirma que:
O síndico profissional é uma pessoa que em geral não reside no prédio e é paga para 
exercer a função de síndico, podendo ou não contar com o auxílio de uma empresa 
administradora. Possui geralmente noções de contabilidade, legislações trabalhista e 
tributária relacionadas ao condomínio, aplicações financeiras, retorno de investimento 
e manutenção predial.
As principais vantagens de se ter um síndico profissional no condomínio são:
•  Maior impessoalidade na relação com os condôminos, por se tratar de um 
profissional contratado e não um vizinho;
capítulo 3 • 93
•  Mais profissionalismo nas decisões;
•  Mais experiência para lidar com condôminos difíceis;
•  Mais experiência na resolução dos problemas do condomínio.
As principais desvantagens para o condomínio são:
•  Carga horária dedicada ao condomínio é reduzida;
•  Falta de conhecimentos das peculiaridades do condomínio;
•  Maior frieza nas relações com os condôminos e moradores.
Quando o síndico profissional for contratado com carga horária maior e 
com dedicação exclusiva para determinado condomínio, o regime de trabalho 
deverá ser regido pela CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas), com a assina-
tura da Carteira Profissional de Trabalho e recolhimento de todos os impostos 
pertinentes. Nesse caso ele é enquadrado como Administrador Profissional, 
que veremos na próxima seção, pois o síndico profissional, na maioria dos ca-
sos, ele é autônomo e presta serviços para vários condomínios. 
Na maioria das vezes, o síndico profissional recebe sua remuneração atra-
vés da emissão de RPA (Recibo de Pessoa Autônoma), devendo o condomínio 
fazer o recolhimento dos impostos devidos.
3.5.3 O Administrador Profissional
Outra modalidade que vem ganhando espaço na figura de síndico é a do Ad-
ministrador Profissional. Trata-se de um funcionário de uma empresa devida-
mente contratada para administrar o condomínio e exercer o papel de síndico. 
Isso significa que o condomínio resolveu contratar uma pessoa jurídica para 
ser síndica e essa pessoa jurídica vai nomear um funcionário seu para ser o 
síndico.
Pode ser também uma pessoa física contratada como funcionária do con-
domínio para exercer a função de síndica. Nesse caso, ela trabalhará como 
administradora contratada e terá dedicação exclusiva a um determinado con-
domínio. Esse tipo de profissional é muito mais comum nos chamados condo-
mínios de loteamento horizontal, onde cada pessoa constrói sua casa, obede-
cendo às regras do próprio loteamento.
94 • capítulo 3
As principais vantagens desse tipo de síndico para o condomínio são:
•  Impessoalidade na relação com os condôminos;
•  Mais credibilidade para gestão do condomínio, levada em consideração 
principalmente, no caso de condomínios comerciais;
•  Mais profissionalismo na gestão;
•  Repostas rápidas aos problemas.
As principais desvantagens do administrador profissional como síndico são 
as mesmas do síndico profissional.
3.6 Responsabilidades do Síndico
As obrigações do síndico, independente do tipo de síndico, estão previstas no 
artigo n. 1.348 do CC. A primeira obrigação apontada pela Lei é a de convocar a 
assembleia de condomínio (inciso I do art. n. 1.348). A próxima obrigação é a de 
representar, ativa ou passivamente, o condomínio, tanto em juízo, quanto fora 
dele, com a finalidade de garantir a defesa dos interesses comuns dos condô-
minos (inciso II do art. n. 1.348).
Compete também ao síndico levar ao conhecimento da Assembleia a exis-
tência de ações judiciais, ou processos administrativos que sejam de interesse 
do condomínio (inciso III do art. n. 1.348).
O síndico tem ainda como obrigação cumprir e fazer cumprir a Lei, a con-
venção, o regimento interno e as deliberações da Assembleia (inciso IV do art. 
n. 1.348).
É obrigação do síndico, zelar pela conservação dos bens e da área comum 
do condomínio. Deve cuidar também das prestações de serviços que sejam de 
interesse dos condôminos (inciso V do art. n. 1.348). 
O síndico deve anualmente, elaborar o orçamento da receita e da despesa 
do condomínio (inciso VI do art. n. 1.348) e prestar contas à assembleia (inci-
so VIII do art. n. 1.348). Deve também cobrar as taxas condominiais de todos 
os condôminos e ainda aplicar e cobrar as multas devidas (inciso VII do art. n. 
1.348).
Por fim, a Lei aponta como obrigação do síndico, a contratação de seguro 
para a edificação (inciso IX do art. n. 1.348).
capítulo 3 • 95
A Lei permite à assembleia, nomear outra pessoa, no lugar do síndico, com 
poderes de representação (§ 1º do art. n. 1.348). É possível também, a contrata-
ção de terceiros para auxiliar o síndico na administração do condomínio. Nesse 
caso pode o síndico transferir algumas atribuições a esse terceiro, desde que 
quatro critérios sejam atendidos (§ 2º do art. n. 1.348):
•  seja de confiança do síndico;
•  o síndico se responsabilize por todos os atos desse terceiro;
•  tenha a anuência da assembleia geral e,
•  a Convenção não disponha de maneira contrária.
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembléia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, 
os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da 
assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem com o impor e cobrar as multas 
devidas; 
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de 
representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de represen-
tação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposi-
ção em contrário da convenção.
De acordo com Pinto (2001, ps. 20-21), um grupo de Síndico elaborou um 
conjunto de regras para auxiliar os síndicos no desempenho da função:
96 • capítulo 3
Em Higienópolis e Perdizes, na cidade de São Paulo, um grupo de Síndico 
elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho da função. São 
elas:
1. Observar a Lei do Condomínio e as disposições posteriores sobre os Condomí-
nios. 
2. Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Inter-
no e das Assembléias.
3. Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, 
evitando a sua desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por 
abusos que descaracterizem a sua fachada.”
4. Estar atento sempre com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dan-
do prioridade ao cumprimento das exigências dos poderes públicos.
5. Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitando contatos pessoais 
ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomí-
nio, sejam Condôminos ou Administradores.
6. O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo 
o que for possível, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente 
o consumo de água e de energia elétrica.
7. Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, 
apresentando com antecedência os orçamentos. Levar em consideração que boa con-
servação economiza alto custo de reformas.8. Aplicar os recursos aprovados pela Assembléia para os seus fins específicos.
9. Propor na Assembléia a criação de Comissão de Obras.
10. Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês sub-
seqüente e o do ano findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A 
documentação deve estar sempre à disposição dos Condôminos.
11. Insistir e conscientizar sobre a presença dos Condôminos nas Assembléias.
12. Proporcionar aos filhos dos Condôminos recreação condizente com as facilidades 
que o Condômino dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que 
se evitem estrago nos jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea 
de recepção do edifício.
capítulo 3 • 97
Percebe-se que as responsabilidades dos síndicos são complexas e que 
realmente é necessário haver profissionalismo para dar conta de todas as 
demandas.
3.7 Conselho Fiscal
O Código Civil de 2002 previu a possibilidade de haver no condomínio a figura 
do conselho fiscal (art. n. 1.356 do CC). Trata-se de um órgão consultivo que vai 
fiscalizar as constas do condomínio (síndico e administradora) e vai auxiliar o 
síndico na gestão. Quem determina a existência do Conselho Fiscal é a Conven-
ção de Condomínio.
O Conselho fiscal não é deliberativo e não é responsável por aprovar contas 
ou ações do síndico. Isso significa que cabe a ele, além do auxílio na gestão, na 
forma de consultoria, dar um parecer sobre as contas do condomínio, sugerin-
do à Assembleia Geral Ordinária, aprovar, ou reprovar as contas. Importante 
frisar, que quem aprova ou reprova é a Assembleia, ou seja, mesmo que o 
Conselho sugira a reprovação das contas, a Assembleia poderá aprova-las, 
da mesma forma, se o Conselho sugerir a aprovação das contas, ainda sim, a 
Assembleia Geral Ordinária poderá reprová-las.
A Lei traz em seu texto a normatização sobre a composição e sobre o man-
dato do Conselheiro, que não pode ser superior a dois anos. Sobre sua com-
posição, ele deve ser formado por três membros. Detalhe importante, é que a 
Lei não fez tal como, no caso dos síndicos em que é permitida a reeleição. O 
entendimento majoritário diz que pelo fato de não haver essa previsão legal, o 
conselho fiscal não pode ser reeleito. 
É possível ainda, que a convenção de condomínio estabeleça mandatos 
para Conselho Fiscal, com prazos inferiores a dois anos, pois o artigo n. 1.356, 
deixa claro que o prazo não pode ser superior a dois anos, permitindo assim, 
períodos menores.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três mem-
bros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar 
parecer sobre as contas do síndico.
98 • capítulo 3
É comum encontrarmos nas Convenções de Condomínios a previsão de su-
plentes do conselho fiscal. São pessoas que deverão atuar no caso de renuncia 
de algum membro, ou impedimento por algum motivo. O número de suplentes 
também depende da convenção e seu mandato geralmente coincide com o dos 
membros oficiais.
A Lei também não restringe a ocupação do cargo apenas a condôminos, 
portanto, qualquer pessoa pode ser membro do conselho fiscal, inclusive in-
quilinos e demais moradores.
3.8 Subsíndico
Algumas Convenções estabelecem a figura do subsíndico que poderá fazer a 
gestão em conjunto com o síndico, a chamada gestão a quatro mãos, ou, será 
apenas uma figura que substituirá o síndico nos momentos de sua ausência. 
Não há previsão legal em relação a existência do subsíndico, mas é aconselhá-
vel até para descentralizar um pouco o poder do síndico.
3.9 Tesoureiro
A Lei também não prevê a existência do tesoureiro, mas algumas convenções 
determinam a ocupação desse cargo. Ele é o responsável pela gestão financeira 
do condomínio. É ele que aprovará as compras e gastos do síndico. Será respon-
sável por assinar os cheques junto com o síndico, ou ainda aprovar pagamen-
tos, direto no sítio do banco.
ATIVIDADES
01. Quais as vantagens e desvantagens de se ter um síndico condômino?
02. Quais as vantagens e desvantagens de se ter um síndico profissional?
03. Quais as vantagens e desvantagens de se ter um síndico administrador profissional?
04. Quais as funções do subsíndico em um condomínio?
capítulo 3 • 99
05. Quais as funções do conselho fiscal em um condomínio?
06. Quais as responsabilidades do tesoureiro em um condomínio?
REFLEXÃO
Casos de Condomínio: Deixa por minha conta que eu resolvo
Em um dos condomínios que prestamos assessoria jurídica um sr. Ficou com síndico 
durante sete anos. Era uma pessoa muito difícil de relacionar, com pouca sociabilidade, muito 
impulsivo, não sabia seguir regras e com perfil “realizador”. Nas Assembleias de condomínio 
ele tinha uma postura agressiva, confusa e sempre com o discurso: “deixa por minha conta 
que eu resolvo.”. 
Esse Sr. gostava muito de fazer obras e durante sua gestão promoveu várias construções 
no condomínio e várias reformas, no entanto, todas elas sem o devido quórum para aprovar. 
Construiu inclusive, um salão de festas, sem projeto de engenharia civil e sem nenhum tipo 
de aprovação dos órgãos públicos responsáveis.
Embora o condomínio tivesse subsíndico e conselho fiscal, pela própria postura do sín-
dico, eles não eram atuantes e por isso, o síndico acabou agindo da forma que achava ser a 
melhor, sem nenhum limite. O conselho nunca analisava as pastas e portanto nenhuma conta 
era de fato fiscalizada.
O grande problema era que ninguém queria ser síndico, pois não era um condomínio 
fácil de administrar. Existiam problemas de relacionamento, pois parte dos moradores eram 
idosos, partes estudantes universitários e parte casais com crianças pequenas. Isso causava 
uma grande confusão, pois os idosos se achavam donos do lugar por morar ali há muito 
tempo e queriam as coisas do jeito deles. Por outro lado, os universitários estavam em fase 
de festas, amigos e por isso faziam muito barulho em horários inoportunos. E as crianças nas 
férias faziam muita bagunça, o que também incomodava os idosos. Embora o síndico tivesse 
vários defeitos, ele conseguia manter a disciplina no condomínio e isso era ponto positivo 
para ele, quando precisavam eleger outro síndico, ou seja, nunca aparecia opositor e ele 
ainda era considerado disciplinador.
Depois de seis anos no poder uma Sra. assumiu o cargo de subsíndica e começou a ser 
atuante, o que incentivou o conselho fiscal eleito a também ser atuante. Foi nesse momento 
que começaram a levantar uma série de problemas que o condomínio tinha e ninguém sabia:
100 • capítulo 3
•  Baixa de taxas condominiais sem o dinheiro entrar na conta do condomínio;
•  Não recolhimento do INSS durante todo período que o atual síndico estava no poder (seis 
anos);
•  Superfaturamento das obras: não existiam notas fiscais que comprovavam os gastos dis-
pensados com compra de materiais e mão de obra. As pastas possuíam uma série de recibos 
assinados pelo próprio síndico;
•  Pasta sem a análise dos membros do conselho fiscal;
•  E várias outras irregularidades.
Foi nesse momento que meu escritório foi contratado para prestar consultoria para re-
solução dos problemas. Para próxima Assembleia Ordinária, ou seja, momento em que o sín-
dico completasse sete anos de gestão preparamos uma série de questionamentos sobre as 
irregularidades. E no caso dele colocar o cargo a disposição como sempre fazia, a subsíndica 
iria dizer que assumiria o cargo e uma das conselheiras se disponibilizaria a ser a subsíndica.
E foi assim que aconteceu, quando ele começou a ser questionado, se colocou numa 
postura agressiva e falou para a Assembleia que caso alguém não estivesse satisfeito com o 
trabalho dele, o cargo estavaà disposição. Foi nesse momento que as duas senhoras entra-
ram em ação e se tornaram síndica e subsíndica.
Quando terminamos a apuração dos sete anos de mandato, identificamos uma dívida de 
250 mil reais com o INSS e um prejuízo total para o condomínio de R$450 mil reais.
Depois disso, a pedido da nova administração, ingressamos com uma ação de prestação 
de contas contra o ex síndico, que ainda está correndo nos tribunais.
Em dois anos de mandato, a nova síndica, juntamente com a subsíndica, pois atuam em 
conjunto, conseguiram colocar a casa em ordem. Reduziram consideravelmente a inadim-
plência, reduziram gastos, negociaram as dívidas e veem cumprindo com todas as obrigações 
do condomínio e zelando pelo bem estar de todos.
LEITURA
As Qualidades Necessárias Para Ser Síndico - Daphnis Citti de Lauro
Fonte: https://ocondominio.wordpress.com/2011/02/28/as-qualidades-necessarias-para-
ser-um-sindico/
capítulo 3 • 101
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. CONSTITUIÇÃO (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado, 
1998.
____. LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e 
as incorporações. Brasília,1964.
___. Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia,
2002.
CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro: 
Campus, 2000.
DE LAURO, Daphnis Citti. As qualidades necessárias para ser síndico, 2011. Disponível em: 
https://ocondominio.wordpress.com/2011/02/28/as-qualidades-necessarias-para-ser-um-sindico/. 
Acessado em 10 de janeiro de 2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 19ª ed. São Paulo: Saraiva, 
2013.
FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez 
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MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na 
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições 
Brasileiras, 2001. 
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de 
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores. 
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária.Rio de janeiro: Forense, 2011.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
102 • capítulo 3
Condôminos, 
Inquilinos e 
Moradores
4
104 • capítulo 4
Os condôminos, os moradores, os inquilinos e os funcionários, que veremos 
no próximo capítulo, completam os principais agentes que fazem parte do dia 
a dia de um condomínio. Cada um tem sua importância e sua característica 
própria.
Conforme já comentamos em capítulos anteriores, o condômino é o pro-
prietário da unidade autônoma, sendo equivalente, o cessionário ou o promis-
sor comprador.
O inquilino é aquele que tem a posse do imóvel pagando para o proprietário 
um determinado valor periódico, geralmente mensal para usufruir do imóvel.
O morador é aquele que reside na unidade autônoma, podendo ser o pró-
prio condômino, o inquilino, ou alguém autorizado pelo condômino a habitar 
no imóvel.
Nesse capítulo abordaremos: o conceito de condôminos, suas característi-
cas, direitos e deveres; o conceito de inquilino e de moradores, as penalidades 
aplicadas aos condôminos e o direito de ter animais de estimação.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
•  Definir o que são condôminos, moradores e inquilinos;
•  Identificar as características dos condôminos;
•  Compreender quais os direitos e as obrigações dos condôminos, inquilinos e moradores;
•  Compreender quais as penalidades aplicadas no condomínio;
•  Identificar quais as limitações possíveis para animais em condomínios.
capítulo 4 • 105
4.1 Condôminos
De acordo com o dicionário Michaeles, o significado de condômino é copro-
prietário, sócio de um condomínio. O condômino é proprietário exclusivo de 
sua unidade autônoma (lembrando que é possível a unidade autônoma ter 
mais de um proprietário) e coproprietário das áreas comuns do condomínio.
O condômino é o detentor da propriedade do imóvel (unidade autônoma 
e fração ideal), mas também aquele que é usufrutuário, nu-proprietário, 
fiduciário, compromissário comprador, promitente cessionário e também 
aquele que detenha outra forma de direito sobre as unidades de um edifício, 
como no caso do inquilino, quando possui procuração dos anteriores para 
representa-los (VENOSA, 2013). 
Assim, o condômino é aquele que tem, ou venha a ter, a propriedade de um 
imóvel ou tem total gozo de seu uso, dele podendo inclusive, obter receita, os 
frutos, no caso do usufrutuário, que poderá alugar o imóvel que detém como 
usufruto (DINIZ, 2014).
O condômino não pode ser confundido com os moradores de modo geral e 
com os inquilinos. É importante essa diferenciação, pois alguns direitos e obri-
gações cabem exclusivamente ao condômino.
4.1.1 Características dos Condôminos
Tal como encontramos na sociedade, nas famílias, nos ambientes de trabalho, 
pessoas com perfis diferentes aspirações e formas de enxergar o mundo, total-
mente divergentes, assim também acontece nos condomínios. 
Essas diferenças ficam explícitas na convivência diária entre vizinhos e é 
manifestada com muito vigor, durante as Assembleias de condomínio, onde, 
muitos se sentem a vontade em manifestar seus interesses, suas aspirações e 
seus pontos de vistas, mesmo que isso desencadeie uma série muitas vezes, in-
controlável de conflitos.
Devida à própria complexidade do ser humano, não é fácil definir perfis que 
esgotam todas as características dos condôminos. No entanto, reunimos aqui 
alguns perfis que não tem como objetivo exaurir o enquadramento, mas que 
com certeza vão levar você a aproximar muito dos condôminos que conhece ou 
já conheceu. São eles:
106 • capítulo 4
DESCONFIADO
Tem tendência a achar que as despesas estão elevadas, os 
serviços não são realmente necessários e a taxa de condomí-
nio poderia ser menor do que a atualmente cobrada e parecem 
estar sempre insatisfeitos. São aqueles condôminos que tem 
forte tendência em se posicionar contrário, independente de 
qual seja a decisão tomada. É sempre do contra. Vantagens: Ao 
sempre questionar, pode induzir um outro condômino a oferecer 
uma ideia ou solução diferente, embora este não seja nem de 
perto seu objetivo. Desvantagens: Pouco contribui com a gestão 
do condomínio e pode, se incisivo nos argumentos, inibir a boa 
gestão do síndico, a apresentação de iniciativas e até mesmo a 
participação dos demais condôminos nas assembleias.
CONTESTADOR
Somente pronunciam-se quando a decisão traz algum prejuízo 
(sob sua ótica), ou quando uma de suas ideias não é aceita e 
insiste em tentar vencer “pelo cansaço”. Vantagens: Pouco há a 
contribuir, a não ser em temas bastante polêmicos por seus diver-
sos e repetitivos questionamentos. Desvantagens: Tende a ser um 
pouco agressivo quando não vê adesão às suas ideias, e utiliza o 
argumento de buscar a justiça para continuar contestando.
SABE-TUDO
Tem sempre resposta e solução pronta para tudo e conhecem 
(aparentemente) bem a convenção e o regimento interno, sem-
pre os mencionando, sobretudo quando de seu interesse. Esse 
tipo de condômino opina em qualquer matéria: engenharia ci-
vil, direito, contabilidade, administração, finanças, enfim, sobrequalquer matéria do condomínio e da vida social. Vantagens: 
Pode ser um aliado em questões polêmicas por conhecer as 
regras do condomínio e, se efetivamente tem um vasto conhe-
cimento sobre temas diversos, pode contribuir com soluções 
técnicas na gestão do condomínio Desvantagens: Tendem a 
inibir a participação dos demais condôminos e até mesmo do 
síndico por temer ser repreendido em algum momento, dificul-
tando a socialização e a contribuição de todos nas assembleias.
capítulo 4 • 107
DESINTERESSADO
Raramente participa das assembleias, raramente questiona 
ou até mesmo se interessa por algum assunto e tende a pa-
gar rigorosamente em dia as taxas de condomínio. Vantagens: 
Não participa de discussões polêmicas e faz parte da previsão 
regular de caixa do condomínio, pois paga sempre pontual-
mente. Desvantagens: Não vai às assembleias e em decisões 
que demandam um quórum maior, dificilmente terá seu voto 
(favorável ou não) contabilizado.
INVESTIDOR
Preocupa-se sempre com a aparência e serviços do condo-
mínio, sempre interessado em promover a valorização de sua 
unidade habitacional. Geralmente aprovam e lutam por aprovar 
todos os rateios de proprietários que visam melhoria da aparên-
cia e infraestrutura do condomínio. Vantagens: Procura trazer 
boas ideias de melhoria e inovação para o condomínio e en-
tende a taxa condominial, mesmo se extra, como favorável ao à 
valorização de seu imóvel. Desvantagens: O condomínio sendo 
visto como um negócio que ajudará na venda de sua unidade 
habitacional, não se preocupa com muito com o encargo men-
sal (mesmos os novos), pois pretende não se responsabilizar 
por muito tempo, vendendo-o.
4.1.2 Direitos e Obrigações dos Condôminos.
Em um condomínio, conforme já falamos, as características das pessoas são 
muito divergentes, o que pode gerar muitos conflitos. Para mitigar os conflitos 
e gerar mais harmonia, a Lei, a convenção e o Regimento Interno vão discipli-
nar uma série de direitos e deveres dos condôminos.
108 • capítulo 4
4.1.2.1 Direitos dos Condôminos
O fato do condômino, poder exercer a propriedade da unidade autônoma e das 
áreas de uso comum garante uma série de direitos que foram disciplinados no 
art. n. 1.335 do Código Civil.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a 
utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
O primeiro deles é o de usar, fruir e dispor de suas unidades. Lembrando 
que não é possível, o condômino dispor da sua unidade autônoma sem dispor 
da área comum e também não é possível dispor apenas da área comum, sem 
dispor da unidade autônoma (art. 1.339 do CC). Além disso, a forma de uso será 
disciplinada pela Lei, pela Convenção e pelo Regimento Interno, pois o condô-
mino tem total liberdade de usar sua propriedade, desde que, esse uso não seja 
prejudicial aos demais moradores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua 
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes 
as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a 
outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato cons-
titutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
O segundo direito é o de usar das partes comuns do condomínio de acordo 
com sua destinação e desde que, não exclua a utilização dos demais condômi-
nos, exceto nos casos, em que pela própria natureza da coisa, não é possível a 
utilização de dois condôminos simultaneamente.
capítulo 4 • 109
Por fim, o último direito previsto no artigo n. 1.335 do CC, através de seu 
inciso III, é o de participar e votar nas deliberações das assembleias gerais, no 
entanto, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais. Sobre o 
assunto são os ensinamentos de Rizzardo (2014, p. 122):
Quanto ao exercício do voto e à participação, a todos os condôminos é assegurado o 
direito a se manifestar e a votar nas assembleias. Todavia, quem não se encontra em 
dia com as obrigações condominiais fica cerceado desses direito, facultando-se uni-
camente estar presente. Não se lhe concede a palavra, a fim de opinar ou expressar o 
pensamento sobre os assuntos trazidos a debate. Muito menos se lhe enseja votar nas 
matérias submetidas às decisões da assembleia. No entanto, tais restrições não podem 
levar a admitir a dispensa na convocação, tanto que não é inviável sejam adimplidas as 
quantias pendentes até o momento da reunião.
O sentido de “estando quite” leva a entender que nada está a dever o condômino. 
Mesmo na existência da dívida, se não vencida, pois parcelado o pagamento, não incide 
cerceamento do direito de participar e de votar. Em idêntica interpretação a situação 
daqueles que estão questionando as dívidas, tanto na via administrativa como na judi-
cial, e até o efetivo trânsito em julgado das decisões.
Os ensinamentos acima respondem a uma dúvida muito frequente dos sín-
dicos: Quem estava inadimplente e fez acordo, com parcelas que ainda vão ven-
cer, pode votar na assembleia? E a resposta é sim! Pode participar, pois nesse 
caso, ao fazer o acordo, ele se torna quite com suas obrigações, umna vez que as 
parcelas do acordo ainda não venceram. 
O condômino pode ainda, alugar sua área destinada ao abrigo para veículos, 
garantindo a preferência aos demais condôminos (art. n. 1.338 do CC).
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, 
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possui-
dores.
110 • capítulo 4
4.1.2.2 Deveres dos Condôminos
Os deveres dos condôminos estão previstos no art. n. 1.336 do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, 
salvo disposição em contrário na convenção;
[...]
O inciso I do artigo n. 1.336 do Código Civil, deixa claro que é obrigação do 
condômino arcar com as despesas condominiais, sejam ordinárias ou extraor-
dinárias, na proporção de suas frações ideais. Salvo se a convenção do condo-
mínio prever formas de cobranças diferentes do rateio via fração ideal. 
Algumas convenções podem, por exemplo, prever que o rateio das despesas 
condominiais seja por unidades, independente da fração ideal. 
Outra forma, também encontrada em algumas convenções é a cobrança da 
taxa condominial, proporcional ao número de ocupantes da unidade habita-
cional, o que também, está e acordo com os preceitos do inciso I do artigo n. 
1.336 do CC.
Sobre quem pode ser colocado no polo passivo da ação de cobrança, Gonçal-
ves (2011, p. 385), ensina:
A primeira obrigação do condômino é contribuir para as despesas de conservação do 
prédio, sejam elas destinadas aos reparos necessários, à realização de obras que inte-
ressam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum. Trata-se de obrigação 
propter rem, uma vez que deve ser suportada por quem tiver a coisa em seu domínio. 
Tem-se decidido, com efeito: “Despesas condominiais. Ação que pode ser proposta 
contra o adquirente do imóvel. Encargos que constituem uma espécie peculiar de ônus 
real, gravando a própria unidade do bem.”
Precisamente em razão da ambulatoriedade que caracteriza a obrigação propter rem, 
enfatiza João Batista Lopes, citando lição de Trabucchi, não pode o adquirente da coisa 
eximir-sedo pagamento de despesas relativas a período anterior à transferência da 
unidade. Nessa linha proclama o art. 1.345 do Código Civil.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação 
ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
capítulo 4 • 111
Isso significa que, a dívida referente a taxas condominiais, sejam ordinárias ou 
extraordinárias, pertencem a unidade e não ao condômino em si. Quando a proprie-
dade é transferida, o adquirente passa a ser responsável também por todas as dívidas 
que o condômino anterior possuía referente a unidade autônoma adquirida.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.124.178 - MG (2009/0029719-8) RELATOR: MINISTRO 
ALDIR PASSARINHO JUNIOR RECORRENTE: MRV SERVIÇOS DE ENGENHARIA 
LTDA ADVOGADO: FABIANO CAMPOS ZETTEL E OUTRO (S) RECORRIDO: CON-
DOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL MAR EGEU ADVOGADO: HELENA DOS 
SANTOS. DECISÃO Vistos. Trata-se de recurso especial interposto por MRV Serviços 
de Engenharia Ltda com fundamento no art. 105, inciso III, alínea “c”, da Constituição 
Federal, contra acórdão assim ementado :"AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA CONDO-
MINIAL (e-STJ fl. 141) - RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO 
- PROPRIETÁRIO, PROMITENTE COMPRADOR, CESSIONÁRIO OU PROMITENTE 
CESSIONÁRIO - JUROS DE MORA. A taxa condominial possui natureza propter rem, 
acompanhando a coisa, independentemente de quem esteja na sua posse. A relação 
existente entre o proprietário que celebra contrato de compra e venda do imóvel e o 
promissário comprador constitui res inter alios em face do Condomínio, respondendo 
aquele, na qualidade de proprietário da unidade habitacional geradora do débito, pelas 
taxas condominiais em atraso de seu imóvel. "Sustenta a recorrente sua ilegitimidade 
passiva para a ação de cobrança de taxas condominiais ao argumento de que é de 
responsabilidade dos promissários compradores do imóvel o pagamento das referidas 
taxas. O recurso não merece prosperar. A parte recorrente limitou-se a transcrever 
ementas e colacionar julgados, não promovendo o necessário cotejo analítico entre 
o aresto recorrido e os paradigmas, de forma que não há como verificar a ocorrência 
dos elementos necessários à comprovação do dissídio jurisprudencial deduzido, quais 
sejam, semelhança entre as bases fáticas dos acórdãos confrontados e teses jurídi-
cas divergentes conferidas a um mesmo contexto. Ademais, constou do julgado que a 
promessa de compra e venda noticiada pela recorrente "foi realizada por instrumento 
particular não registrado e, por conseguinte, não pode ser oposto ao condomínio, pois 
não tem validade perante o mesmo, tendo em vista a ausência de registro do contrato, 
só produzindo referido instrumento efeitos entre os contratantes". Tal fundamento não 
foi rebatido pela recorrente, o que atrai a incidência do enunciado n.283, da Súmula 
da Excelsa Corte. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial. Publique-se. 
Brasília , 05 de abril de 2010. MINISTRO (DF) ALDIR PASSARINHO JUNIOR Relator
112 • capítulo 4
(STJ - REsp: 1124178 , Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de 
Publicação: DJe 14/04/2010)
Fonte: http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/9174543/peticao-de-recurso-espe-
cial-resp-1124178
Ainda sobre a alienação de imóvel com dívidas condominiais seguem mais 
ensinamentos de Gonçalves (2011, p. 385):
A alienação de imóvel, a rigor, só se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo do 
Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, para os fins do art. 12 da Lei n. 4.591/64, 
o compromissário comprador ostenta o mesmo status de proprietário. Desse modo, 
sendo-lhe transferida a posse direta, responde pelas despesas de condomínio. Veja-se 
a jurisprudência: “Em princípio, o responsável pelas despesas condominiais é o proprie-
tário. Admite-se a ação diretamente contra o compromissário comprador desde que o 
fato, ou seja, a existência do compromisso de compra e venda, tenha sido comunicado 
ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato.”
Conforme já falamos em outros momentos, o código civil de 2002, através 
do parágrafo segundo do artigo n. 1.334, equiparou o compromissário com-
prador e o cessionário de direito ao proprietário. Isso reforça a possibilidade 
de se colocar esses dois no polo passivo das ações de cobranças condominiais 
(GONÇALVES, 2011).
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em 
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
Sobre as multas e juros decorrentes do não pagamento das taxas condomi-
niais, o § 1o do artigo n. 1.336 estabelece a aplicação dos juros moratórios con-
vencionados e caso não haja previsão na convenção, os juros a serem aplicados 
é de um por cento ao mês e uma multa de até dois por cento. Assim, a multa 
aplicada não poderá ser superior a dois por cento, mesmo que a convenção te-
nha uma previsão de multas superiores. 
capítulo 4 • 113
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios 
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até 
dois por cento sobre o débito.
O Superior Tribunal de Justiça entendeu que o § 1o do artigo n. 1.336 não 
limitou o valor dos juros em 1% ao mês. Isso significa, que é possível a cobrança 
de juros maiores, caso haja previsão na convenção de condomínio. O mesmo 
não é válido para a multa, que conforme o texto legal, está limitada em 2%.
Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo CC, se estiver 
acordado na convenção
É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês 
em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela Terceira 
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil 
de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando 
para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio. 
O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança 
contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes 
aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos 
às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros mora-
tórios de acordo com a convenção do condomínio. 
O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo 
sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regu-
larmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC). 
Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Fe-
deral e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em 
situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para 
ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das 
mensalidades aprovadas em assembleia”. 
Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT 
determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção con-
dominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir 
daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de 
acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”. 
114 • capítulo 4
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, 
alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que 
não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do 
CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevêpercen-
tual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 
1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”. 
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condo-
mínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela 
assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 
0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadim-
plemento das taxas condominiais. 
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, 
devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do 
referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente conven-
cionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, 
deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora. 
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é 
legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para 
os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompa-
nhada pelos demais ministros da Terceira Turma. 
Fonte: http://stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.tex-
to=99315
O inciso II do artigo n.1.336 diz que o condômino não pode realizar obras 
que comprometam a segurança da edificação. Esse também é o ensinamento 
de Venosa (2013, p. 1.569):
O art. 1.336 descreve os deveres do condômino. A questão da boa convivência social 
é ponto fulcral da vida em condomínio. O condômino que, por exemplo, desejar refor-
mar sua unidade, não pode fazê-lo a ponto de colocar em risco a estrutura do prédio. 
Deve, por outro lado, efetuar os reparos necessários para que eventuais defeitos em 
sua unidade não prejudiquem os demais condôminos. Nem sempre as soluções serão 
tranquilas, como demonstra a experiência.
capítulo 4 • 115
O inciso III do artigo n. 1.336 diz que o condômino não pode alterar a forma e 
a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Muitas vezes as pessoas em 
um condomínio têm dificuldades para identificar o que é fachada, principalmente 
quando o condômino quer fazer alguma alteração dentro de sua sacada. No entan-
to, qualquer alteração no interior da sacada que seja visível pelas pessoas que não 
estão no interior da unidade autônoma, é considerada alteração de fachada.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Muito comum essa polêmica nas instalações de ares condicionados com o 
motor fixado em lugares visíveis na sacada, ou ainda, a instalação de armários 
ou pintura das paredes com cores diferentes das cores padrões do prédio. 
Sobre a impertinência de se alterar a fachada de um condomínio, de forma 
irregular, seguem os ensinamentos de Rizzardo (2014, p. 125):
Revela-se notória a inconveniência de alterar as cores e a forma externa, pois importa 
na quebra do plano inicial da uniformidade que deve existir, além de destoar do con-
junto arquitetônico. Muito menos é aceitável mudança nas esquadrias externas (portas, 
janelas), porque resulta quebra de harmonia. Em relação à cor, a Lei n.4.591/1964, no 
artigo 10, I, era omissa, vindo a proibição de alterar com o Código Civil. Para a mudança, 
insta se obtenha autorização da assembleia, em votação com dois terços de votos dos 
condôminos, por aplicação do artigo 1.342, em razão de ser a regra naus aproximada 
à matéria; ou, também, por aplicação do artigo 1.341, inciso I, que estabelece o mesmo 
quórum para a realização de obras voluptuárias. Precederá às obras a prévia licença da 
Prefeitura Municipal, eis que ocorrerá alteração do aspecto externo do prédio.
Abaixo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que chama os preceitos 
dos incisos II e III do artigo n. 1.336.
Poder Judiciário - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Registro:2013.0000245850
Acórdão
116 • capítulo 4
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação nº 0019375-08.2005.8.26.0100, 
da Comarca São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANA LÚCIA, é 
apelado RODRIGO FARIA MORI.
ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, 
proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de confor-
midade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação do Exmos. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI 
(Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E EGIDIO GIACOIA.
São Paulo, 30 de abril de 2013
João Pazine Neto
RELATOR
Assinatura Eletronica
Apelação Nº 0019375-08.2005.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Condomínio Edifício Ana Lúcia
Apelado: Rodrigo Faria Mori
Juíza sentenciante: Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto
Voto nº 6132
Apelação. Ação Demolitória. Condômino que erigiu churrasqueira, pia, cobertura e aumen-
tou muro em área de sua unidade. Prova produzida nos autos que indica a alteração da 
“volumetria” da fachada. Réu que não comprovou terem sido as mencionadas obras apro-
vadas pela Assembleia e pelos órgãos públicos competentes. Procedimento do condômino 
que contraria preceito legal. Inteligência do inciso II do artigo 1.336 do CC. Sentença de 
improcedência reformada. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação tirada de ação Demolitória, contra a r. sentença de fls. 309/312, cujo 
relatório adoto, que julgou improcedente a ação e condenou o Autor ao pagamento das 
custas processuais e honorários advocatícios em 15% do valor da causa.
Apela o Autor para alegar, em síntese, que o Apelado realizou obras em sua unidade, sem 
o conhecimento do síndico, e por pessoa não habilitada, sem nenhum preparo técnico, que 
construiu um muro de três metros de altura entre o apartamento do Apelado e o aparta-
mento vizinho, apenas com tijolo e cimento, ou seja, sem qualquer estrutura tais como vigas 
de aço ou outro material qualquer adequado, para dar um mínimo de segurança à constru-
ção, que se situa na laje superior do prédio de 17 andares, submetida a ventos fortíssimos, 
pois o edifício situa-se no topo de um morro, que podem derrubar a construção ou parte 
dela sobre os transeuntes abaixo, com consequências até fatais (sic).
capítulo 4 • 117
Afirma que o Apelado sequer se preocupou em avaliar a repercussão de tais cons-
truções na estrutura geral do prédio, que certamente passou a suportar maior peso 
justamente na laje de cobertura do edifício de 17 andares, muito mais do que o previsto 
em sua planta e projetos originais. Aduz que a perícia técnica constatou as construções 
irregulares e que houve alteração de sua fachada. Assevera que a r. sentença de fl. 
309 vai contra o laudo pericial. Informa que a lei existe para proteção da coletividade e 
não de um condômino, cujo direito está condicionado ao interesse da maioria. Requer 
a redução do percentual fixado a título de honorários advocatícios. Formula preques-
tionamento.
Recurso recebido e processado em seus regulares efeitos (fl. 336). Preparo anotado 
às fls. 334/335. Contrarrazões às fls. 339/347, com pedido de condenação do Ape-
lante em litigância de má-fé e majoração dos honorários advocatícios.
Conforme designação da Presidência da Seção de Direito Privado, publicada no DJE 
de 01.06.12 (fls. 12), c.c. a Portaria 04/2012 da mesma Presidência, estes autos fo-
ram redistribuídos a este Relator.
É o relatório.
Ressalvado o convencimento da n. Magistrada sentenciante, o presente recurso mere-
ce prosperar em parte.
O Apelante se insurge contra a edificação de cobertura, pia, churrasqueira com chami-
né e acréscimono muro, realizados pelo Réu de forma indevida e sem autorização do 
Síndico ou Assembleia, com consequente alteração da fachada.
Do Código Civil temos, in verbis: “Art. 1.335. São direitos do condômino: I usar, fruir e 
livremente dispor das suas unidades; Art. 1.336. São deveres do condômino: II - não 
realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma 
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes”.
O que se verificou no caso em análise foi a construção, pelo Apelado, de uma churras-
queira com chaminé, uma pia, uma cobertura e o acréscimo em um muro já existente, 
erigidos nos limites de sua unidade. Inicialmente, afirma que a churrasqueira se encon-
trava no piso inferior e, para não sobrecarregar o peso do edifício, instalou uma escada 
caracol de alumínio e transferiu a churrasqueira e a pia para a parte superior, em cima 
do seu quarto e ao lado da parede construída (fl. 51), conforme fotos dos autos.
118 • capítulo 4
Embora a área em que realizou essas obras seja dele exclusiva, ocorreu interferência 
na “volumetria” da fachada do edifício, como ressaltou o Perito judicial, à fl. 187: “As 
construções citadas estão dentro dos limites de propriedade do Réu, porém afetam a 
volumetria das fachadas, ou seja, afetam o projeto das fachadas, o visual que foi proje-
tado na fachada”.
É sabido que a alteração da fachada depende de prévia autorização dos demais condô-
minos, pois altera a propriedade como um todo, em seu conjunto arquitetônico. Não se 
pode proceder na vida em condomínio como se procede em relação a um bem exclusivo. 
Outras pessoas devem ser ouvidas, com eventual busca do Poder Judiciário no caso de 
uma negativa que extrapole os limites das determinações condominiais, mas nunca se 
valendo do expediente de antes realizar a alteração para depois forçar sua manutenção.
No magistério dos eminentes J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE GONDO (“Con-
domínio em Edifícios”, RT, 4ª ed., 1987, pp. 209-0019375-08.2005.8.26.0100210):
“As normas de boa vizinhança que condicionam o uso das unidades autônomas do edi-
fício, bem como as partes e coisas de uso comum, de modo a não causar dano ou incô-
modo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso 
das mesmas por parte de todos, são, em princípio aquelas estabelecidas pela legislação 
comum, para regular o direito de vizinhança (arts. 554 e ss. do CC), complementadas 
pelas disposições especiais da Lei 4.591, objeto de nossos comentários. Todavia, quan-
do se trata de condomínio em edificações, as normas de vizinhança são específicas e 
bem mais rigorosas, embora a contiguidade das unidades privativas imponha, por outro 
lado, umas tantas transigências e tolerâncias. Há evidentemente, restrição bem maior 
na convivência em um edifício de apartamentos do que em casas isoladas.”
É da jurisprudência, em caso análogo:
“Civil e processual. Ampliação de cobertura em edifício. Ocupação de área comum. Irre-
gularidade da obra. Reflexos sobre o projeto arquitetônico original e outros apontados 
pelo Tribunal a quo.
Formado o condomínio por áreas comuns e de uso privativo, o todo por ele representa-
do faz jus à proteção contra iniciativa autônoma de cada condômino de alterar, para ob-
ter vantagem individual, o status quo do prédio. Recurso especial não conhecido” (REsp 
169.875/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, julgado em 
22/03/2001, DJ 11/06/2001, p. 223);
Não cabe ao Judiciário, muito menos ao seu auxiliar, no caso o perito, tecer conside-
rações sobre a conveniência deste ou daquele proceder pelo condomínio. Ao Juízo 
compete a análise da legalidade da situação em litígio e, no caso, a resposta é negativa.
capítulo 4 • 119
Além desses aspectos, infere-se dos autos que o Réu, em nenhum momento, compro-
vou ter autorização do condomínio para erigir tais obras, tampouco dos órgãos públicos 
responsáveis, necessárias para tal fim. Não apresentou alvará para construção, proje-
to elaborado por profissional competente, entre outros, de modo a aferir se realmente 
tais acréscimos não comprometeriam a estrutura física do prédio em questão, diante do 
acréscimo evidente de peso sobre a laje do edifício, que para tanto não foi projetada, com 
o que, se pode concluir, como também informou o perito que: “a obra é irregular” (fl. 189).
Mais à frente ressaltou o Perito Judicial, em resposta aos quesitos 7 do Autor e 5 do 
Réu: “Em tese, toda e qualquer construção que não tenha sido aprovada e calculada em 
projeto podem comprometer a estrutura do edifício” (fls. 188 e 191).
Como acima mencionado, embora as obras tenham sido erigidas dentro da unidade do Réu, 
o interesse particular não deve se sobrepor ao interesse da coletividade, uma vez que não foi 
por ele comprovado que o prédio suportaria o peso extra, sem comprometer sua estrutura.
Era do Réu a prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do Autor, nos 
termos do disposto no artigo 333, II, do Código de Processo Civil, no que não se mos-
trou diligente. "Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo, modificativo 
ou extintivo do direito do autor, ou seja, o fato que, a despeito da existência do fato 
constitutivo, tem, no plano do direito material, o poder de impedir, modificar ou extinguir 
o direito do autor [...]. Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo, modificativo 
ou impeditivo, perde a demanda. Não existe, no processo civil, o princípio geral do in 
dúbio pro reo. No processo civil, in dúbio, perde a demanda quem deveria provar e não 
conseguiu" (Vicente Greco Filho, Direito Processual Civil Brasileiro, vol. II, p.204).
Cumpre ressaltar, por fim, que o Regulamento Interno de fls. 53/59, em seu capítulo II, 
esclarece que: É PROIBIDO , cláusula 1ª: “Modificar as disposições das pareces de sua 
unidade, bem como aumento de área ou ainda modificar a forma ou aspecto externo 
e interno do Edifício, sem a prévia autorização da Assembleia Geral dos Condôminos, 
devendo constar em ata esta autorização, ficando os infratores sujeitos ao que pres-
creve Lei específica e de ainda indenizarem para o Condomínio, qualquer aumento nos 
Serviços Públicos Essenciais, decorrentes deste aumento de área e/ou melhorias. No 
que concerne a piscina da cobertura, o Sr. Síndico e Conselho deverão ficar atentos ao 
consumo, sendo que se for verificado excesso de consumo, será feita uma medição, 
comprometendo-se o Condômino ao pagamento” (fls. 54/55).
O prejuízo para a massa condominial ainda mais se configura, diante da irregularidade 
da obra diante do Poder Público, o que pode levar à imposição de multas, uma vez que 
a obra realizada implicou em aumento de área como acima enunciado.
120 • capítulo 4
Não cabe aqui tecer considerações sobre a construção de outros dois cômodos tidos 
também por irregulares, uma vez que não foi objeto de discussão nestes autos. Sequer 
fizeram parte do pedido, com o que, qualquer irresignação a respeito só poderá ser 
dirimida por meio de ação própria.
Deve ocorrer, portanto, a determinação para desfazimento das obras empreendidas 
pelo Apelado, consistente na construção de cobertura, pia, churrasqueira, e retorno do 
muro ao tamanho original, com consequente recomposição ao estado anterior, para o 
que se entende como razoável o estabelecimento do prazo de trinta dias, sob pena de 
multa diária de R$ 200,00 que incidirá pelo prazo de até trinta dias subsequentes, sem 
prejuízo de que seja a readequação realizada pelo Autor, às custas do Réu. Fica inverti-
da a sucumbência, como honoráriosora estabelecidos em R$ 2.000,00, nos termos do 
artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator
(TJ-SP - APL: 00193750820058260100 SP 0019375-08.2005.8.26.0100, 
Relator: João Pazine Neto, Data de Julgamento: 30/04/2013, 3ª Câmara de Direito 
Privado, Data de Publicação: 30/04/2013)
O inciso IV do artigo n. 1.336, tem por objetivo garantir a qualidade de vida 
dos moradores, ao prever que os condôminos não podem dar destinação dife-
rente a sua unidade, daquela prevista na constituição do condomínio, exceto se 
houve uma assembleia especialmente convocada para fazer alteração de desti-
nação, com aprovação da unanimidade dos condôminos. Além disso, o inciso 
IV proíbe a utilização da unidade autônoma de modo a prejudicar o sossego, a 
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de 
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons 
costumes.
capítulo 4 • 121
Sobre o desvio de destinação, Rizzardo (2014, p. 127) analisa a questão:
Quanto à destinação, virá consignada na convenção. Se previsto o uso para moradia, 
não se admite a transformação para o comércio, ou a instalação de pequena indústria, 
ou a prestação de serviços mesmo que liberais. Redundaria esse desvirtuamento em 
prejuízo aos demais moradores, que viriam quebrada a finalidade do condomínio, com o 
surgimento de transtornos, incômodos e aumento de frequência de pessoas, inclusive 
afetando a segurança.
O mesmo autor analisa também as condutas que afrontam ao sossego, a 
salubridade, a segurança e aos bons costumes:
Constitui obrigação relevante a obediência a regras de educação, de bom comporta-
mento, de conduta ponderada, de higiene e limpeza, de postura moral e outras pre-
cauções no modo de agir e se portar, de sorte a criar um ambiente de tranquilidade 
e harmonia, sem atritos e percalços. Assim, o procedimento dos condôminos e mora-
dores terá em conta o relacionamento educado, pacífico, conveniente, especialmente 
no que se refere ao uso de aparelhos de som ou música nos apartamentos e no salão 
de festas, à presença de animais inconvenientes especialmente em áreas comuns, ao 
depósito de resíduos, à utilização de sacadas, aos atritos internos e familiares, ao uso 
de bens e substâncias inconvenientes. Igualmente no tocante à conduta individual, 
de modo a não transformar a unidade em centro de orgias, ou local de encontros de 
homens e mulheres para a exploração sexual, causando constrangimento aos demais 
moradores e deteriorando o nível do próprio edifício. Importante que se tenha em vista 
o mau uso da propriedade, através de condutas licenciosas, da presença de indivíduos 
que despertam suspeitas, de atitudes com falta de decoro ou que chegam ai escândalo, 
tudo comportando escancarada violação ais bons costumes e ofensa aos direitos de 
vizinhança. (RIZZARDO, 2014, p.127).
Assim, qualquer prática que prejudique o bem comum, ou que ultrapasse 
os limites da boa convivência deve ser combatida dentro do condomínio, de 
modo a garantir a harmonia entre todos.
O Código Civil, através do artigo n. 1.340 trouxe outra obrigação para con-
dôminos que tem uso exclusivo em relação a partes de uso comum. Nesse caso, 
122 • capítulo 4
eles são os responsáveis por seu custeio (art. n. 1.340). Veja o que nos ensina 
Diniz (2014, p. 265): “Pelo art. 1.340 do Código Civil, as despesas alusivas a par-
tes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, como, p. 
ex., loja, escadaria, antena coletiva, instalação de TV a cabo ou hall de elevador 
privativo, incubem a quem delas se servir”.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, 
ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Sobre as responsabilidades pela conservação do terraço de cobertura, o có-
digo civil através do artigo 1.344, diz ser do proprietário, conforme também, os 
ensinamentos de Diniz(2014, p. 265):
Ao proprietário do terraço de cobertura (CC, art. 1.331, §5⁰), por ser usuário exclusivo, 
incumbirá o pagamento das despesas de sua conservação, de modo que não haja dano 
(p. ex., infiltração de água) às unidades imobiliárias inferiores (CC, art. 1.334), garantin-
do sua segurança. Deverá, ainda, reparar, às suas expensas, eventuais infiltrações de 
água que causar ao pavimento inferior, pois não poderá onerar o condomínio. Sobrevin-
do qualquer dano, o lesado poderá exigir pagamento de indenização. Se o terraço de 
cobertura for propriedade comum, os encargos com sua conservação serão pagos pelo 
condomínio, partilhando-os entre todos os condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua con-
servação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
4.2 O Inquilino
O inquilino é aquele que tem a posse do imóvel pagando para o proprietário 
um determinado valor periódico, geralmente mensal, para usufruir do imóvel.
Os direitos dos inquilinos são os previstos no contrato de locação e na Lei, 
podendo usar o bem, incluindo suas áreas comuns. 
capítulo 4 • 123
A Lei n. 8.245/1991 alterada pela Lei n. 12.744/2012, conhecida como Lei do 
Inquilinato, disciplina os direitos e obrigações dos inquilinos 
Ao inquilino cabe a obrigação de obedecer à convenção de condomínios e 
ao regulamento interno. 
O pagamento da taxa condominial, perante o condomínio é de responsa-
bilidade do condômino. Por isso, ele sempre vai se figurar no polo passivo das 
ações de cobranças, mesmo que a taxa seja emitida no nome do inquilino. No 
entanto, caso esteja previsto no contrato de locação, que a responsabilidade 
pelo pagamento da taxa condominial ordinária, é do inquilino, o condômino 
poderá promover ação de regresso para receber taxas que foi cobrado e eram de 
responsabilidade do inquilino.
APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO - RESPON-
SABILIDADE DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO, NÃO OBSTANTE 
A EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - OBRIGAÇÃOPROPTER REM - LEGITI-
MIDADE RECONHECIDA - ART. 515, § 3º, DO CPC - DEMANDA EM CONDIÇÕES DE 
ANÁLISE DO MÉRITO - INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO - PRELIMINAR AFASTADA - JUI-
ZADO ESPECIAL CÍVEL - OPÇÃO DO AUTOR - INÉPCIA DA INICIAL - INOCORRÊN-
CIA - PLANILHA DE DÉBITO - DOCUMENTO SUFICIENTE PARA INSTRUIR AÇÃO 
DE COBRANÇA - AUSÊNCIA DE PROVAS PRODUZIDAS PELA RÉ EM SENTIDO 
CONTRÁRIO - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - RESPONSABILIDADE DO PAGAMENTO 
ATRIBUÍDA À PROPRIETÁRIA -DIREITO DE REGRESSO CONTRA O LOCATÁRIO - PE-
DIDO PROCEDENTE - CONDENAÇÃO DA APELADA AO PAGAMENTO DAS TAXAS 
CONDOMINIAIS EM ATRASO, ACRESCIDO DE MULTA CONTRATUAL DE 2%, JUROS 
DE MORA DE 1% AO MÊS E CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC, OS DOIS ÚLTI-
MOS A PARTIR DO VENCIMENTO DAS COTAS EM ATRASO - RECURSO PROVIDO.
De acordo com as disposições legais, a responsabilidade pelo pagamento das taxas 
condominiais em atraso é da proprietária do imóvel, pois a obrigação é propter rem .
A planilha de débito é documento suficiente para instruir ação de cobrança e pelos 
dados nela constantes é possível à ré defender-se, não sendo inepta a inicial.
A proprietária do imóvel tem assegurado o direito de regresso contra o locatário, a 
fim de cobrar as despesas condominiais que lhe cabiam, mas não há que se admitir a 
denunciação da lide.
Juros moratórios e correção monetária têm incidência a partir do vencimento das cotas 
em atraso.
124 • capítulo 4
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. , da comarca de São 
José (2ª Vara Cível), em que é apelante Condomínio Edifício Dom Guilherme, e apelada 
LyggiaSantos da Silva:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por conhecer do recurso e dar-lhe 
provimento para, nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, julgar procedente a demanda 
para condenar a apelada ao pagamento das despesas condominiais referentes aos 
meses de abril/2003 a março/2004, acrescidas de multa de 2%, juros de mora na 
proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, os dois últimos a partir do 
vencimento das cotas em atraso. Honorários advocatícios fixados em 15% sobre o 
valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. Custas legais.
RELATÓRIO
Condomínio Edifício Dom Guilherme ajuizou ação de cobrança em desfavor de Lygia 
Santos da Silva, objetivando receber o pagamento de taxas condominiais em atraso, 
referente ao imóvel de sua propriedade, situado no Condomínio Edifício Dom Guilher-
me, no valor de R$3.248,60 (três mil, duzentos e quarenta e oito reais e sessenta 
centavos). Requereu a procedência do pedido para condenar a ré ao pagamento do 
valor devido, acrescido das taxas que se vencerem no curso do processo, despesas 
processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (fls. 1/6).
Citada, a ré apresentou contestação. Alegou não haver referência na petição inicial 
aos meses em atraso que estão sendo cobrados. Afirmou que, embora tenha adquirido 
o imóvel, não logrou êxito, até o momento, em ingressar na posse do bem, eis que o 
apartamento estava locado para terceira pessoa, que não vem honrando seus com-
promissos, ao deixar de pagar aluguel e taxas de condomínio. Em preliminar, argüiu a 
incompetência do juízo para a causa e a inépcia da inicial. Requereu a denunciação da 
lide aos atuais ocupantes do imóvel (locatários). No mérito, impugnou os documentos 
juntados pelo autor e alegou cerceamento de defesa. No tocante aos juros e corre-
ção monetária, afirmou ser necessária a alteração do índice de correção pelo IGP e 
a aplicação de juros simples, no patamar de 1% ao mês. Em relação aos honorários 
advocatícios, sustentou já ter o autor incluído 20% sobre o valor devido a título de taxas 
condominiais. Pleiteou o acolhimento das preliminares, com a extinção do processo 
sem julgamento do mérito ou, caso prospere a ação, sejam os juros e correção mone-
tária adequados ao exposto na defesa (fls. 30/39).
O autor manifestou-se sobre a contestação (fls. 58/64).
O magistrado acolheu a impugnação ao valor da causa proposta pela ré, ordenando a 
sua redução, com a retirada dos 20% de verba honorária (fls. 65/66).
capítulo 4 • 125
Não havendo mais provas a produzir, sobreveio sentença aos autos. O MM. Juiz de 
Direito, Dr. Sergio Ramos, reconheceu a carência de ação por ilegitimidade de parte 
e julgou extinto o processo, nos termos do art. 267, VI, do CPC. Condenou o autor ao 
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 200% sobre 
o valor da causa (fls. 81/84).
Após embargos de declaração opostos pelo autor (fls. 89/90), o magistrado corrigiu 
erro material da sentença, passando a constar no dispositivo a condenação em hono-
rários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da causa (fl. 92).
O autor interpôs recurso de apelação. Afirmou que a apelada é a legítima proprietá-
ria do imóvel, tendo o dever de honrar com as obrigações condominais. Requereu o 
provimento do recurso para reformar a sentença, decidindo pela legitimidade passiva 
da apelada e, em conseqüência, julgar procedentes os pedidos iniciais para condenar 
a ré ao pagamento das cotas condominiais em atraso, bem como daquelas que se 
vencerem no curso do processo, acrescido de despesas processuais e honorários ad-
vocatícios de 20% sobre o valor devido, atualizados até a data do efetivo pagamento 
(fls. 96/101).
O prazo para contra-razões transcorreu in albis .
VOTO
A discussão nos presentes autos gira em torno da responsabilidade pelo pagamento 
das despesas de condomínio de imóvel locado para terceiro.
Não obstante o fato de existir contrato de locação e encontrarem-se os locatários 
residindo no imóvel - os quais não vêm pagando as taxas de condomínio -, de acordo 
com as disposições legais, a responsabilidade pelo pagamento das referidas taxas é da 
proprietária. A obrigação aqui é propter rem .
Neste sentido:
[...] 3. O encargo decorrente do condomínio, porque se trata de obrigação propter rem, 
é de responsabilidade do proprietário do bem em cujo nome está registrado o imóvel. 
(Apelação cível n. , de São José, rel. Juiz Jânio Machado, j. em 16.11.2007)
A relação estabelecida no contrato de locação só abrange o locador e o locatário. 
Desta forma, as despesas condominiais devem ser cobradas do proprietário, pois é ele 
quem possui efetiva ligação com o condomínio.
Não se trata, aqui, de casos em que existe contrato de compromisso de compra e ven-
da, nos quais a responsabilidade do promitente-vendedor passa ao promitente-com-
prador, não obstante o fato de permanecer o nome daquele como proprietário do bem 
no registro do imóvel até a quitação.
126 • capítulo 4
A situação é diferente. A apelada é a proprietária, pois seu nome consta como tal 
no registro de imóveis. Não está usufruindo do bem, tendo em vista a existência de 
contrato de locação anterior à compra do apartamento. Entretanto, como dito, é a real 
proprietária. E é sua a responsabilidade pelo pagamento ora reclamado.
Não se olvide de que a proprietária tem direito de regresso contra o locatário que dei-
xou de efetuar o pagamento devido.
Sendo assim, reconheço a legitimidade da apelada, atual proprietária do imóvel sobre 
o qual recai a cobrança das taxas de condomínio, para figurar no pólo passivo da pre-
sente ação de cobrança.
Nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, presentes nos autos os elementos necessários 
para o julgamento da lide, passo a decidir o mérito.
Em preliminar de contestação, a ora apelada afirma a incompetência do juízo para 
processar e julgar a causa, cabendo ao magistrado declinar da competência para o 
Juizado Especial Cível.
Razão não lhe assiste.
A competência do Juizado Especial Cível é relativa, conforme firmado pela doutrina e 
pela jurisprudência. Assim, em casos como o presente, é facultado ao autor optar pelo 
ajuizamento da ação perante a Justiça Comum ou o Juizado Especial Cível.
A Lei n. 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais), em seu art. 3º, II, determina:
Art. 3º. O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julga-
mento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
[...] II - as enumeradas no art. 2755, inciso II, doCódigo de Processo Civill; [...]
O art. 2755, II, e, doCódigo de Processo Civill estabelece:
Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
[...]
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
[...]
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; [...]
Conforme exposto, tratando-se de competência relativa, a parte poderá optar pelo ajui-
zamento da demanda perante o Juízo comum. Ao magistrado não é dado o poder de 
declinar de ofício, nos termos da Súmula 33 do STJ: "a incompetência relativa não 
pode ser declarada de ofício" . 
Se a parte optou por abrir mão das prerrogativas conferidas pelo Juizado Especial, sua 
vontade deve prevalecer.
Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
capítulo 4 • 127
COMPETÊNCIA. JUIZADO ESPECIAL. OPÇÃO DO AUTOR. O ajuizamento da ação 
perante o Juizado Especial é uma opção do autor. Precedentes da Quarta Turma. Re-
curso especial conhecido e provido para restabelecer a competência do Juízo de Di-
reito da 5ª Vara Cível da Comarca de Curitiba (REsp 222.004/PR, rel. Min. Barros 
Monteiro, ,j. 21.03.2000)
PROCESSO CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS. COMPETÊNCIA. OPÇÃO DO AUTOR. LEI 
N. 9.099/95,ART. 3º. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. I - Ainda que de forma 
não satisfatória, certo é que o legislador ensejou ao autor a opção pelo procedimento a 
adotar. Neste sentido, não só a melhor doutrina que tem tratado do tema, mas também 
a conclusão n. 5 da "Comissão Nacional" de especialistas encarregada de interpretar 
os pontos polêmicos da Lei dos Juizados Especiais logo após a sua edição. II - Outra, 
aliás, não tem sido a orientação da Quarta Turma, firmada em diversos precedentes 
(REsp 242483/SC, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 15.02.2000)
No mesmo sentido, leiam-se os julgados desta Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO DE SEGU-
RO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PROPOSITURA DA DEMANDA NO JUÍZO COMUM. 
DECLINAÇÃO DE COMPETÊNCIA EX OFFICIO, REMETENDO OS AUTOS AO JUI-
ZADO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. OPÇÃO DOS DEMANDANTES 
PELO JUÍZO COMUM. POSSIBILIDADE. COMPETÊNCIA RELATIVA QUE NÃO COM-
PORTA DECLINAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. REFORMA DA DECISÃO GUERREA-
DA. RECURSO PROVIDO.
Nas hipóteses do art. 3º, § 3º, da Lei n. 9.099/95, a propositura de ação no juízo 
comum é uma opção do autor, e, por se tratar de competência relativa, não comporta 
declinação de ofício. (AI , Rel. Des. Mazoni Ferreira, j. 26.10.2007)
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. AJUIZAMENTO DA DEMANDA NO JU-
ÍZO COMUM. DECLINAÇÃO, DE OFICIO, PARA O JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. INAD-
MISSIBILIDADE. OPÇÃO DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.
Ainda que se trate de demanda sujeita à competência dos Juizados Especiais Cíveis, 
o autor pode optar pelo processamento e julgamento do feito no Juízo comum, nos 
termos do artigo 3º, § 3º, da Lei n. 9.099/95. (AI , Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben, j. 
22.02.2007)
Desta forma, afasta-se a preliminar de incompetência.
Afirma a apelada que a petição inicial é inepta, pois o apelante não discrimina os valo-
res que estão sendo cobrados e não junta qualquer outro documento com força pro-
bante, apenas anexa planilha de débito unilateralmente produzida.
128 • capítulo 4
Ocorre que os valores estão discriminados mês a mês na planilha de débito (fl. 7), po-
dendo a apelada efetuar sua defesa em relação ao que lhe está sendo exigido.
No que diz respeito à planilha de débito, esta é suficiente para instruir a ação de co-
brança. Neste sentido, veja-se o entendimento do Des. Eládio Torret Rocha, esposado 
na Apelação Cível n. , da Capital:
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INI-
CIAL. AÇÃO PROPOSTA COM OS DOCUMENTOS IMPRESCINDÍVEIS AO JUL-
GAMENTO DO PEDIDO. PLANILHA QUE É SUFICIENTE À DEMONSTRAÇÃO DA 
EXISTÊNCIA DA DÍVIDA. ATENDIMENTO AO ART. 283 DO CÓDIGO DE PROCESSO 
CIVIL. PRELIMINAR RECHAÇADA.
A planilha elaborada pelo condomínio, contendo todas as informações relativas às des-
pesas condominiais não satisfeitas, é suficiente ao ajuizamento da ação de cobrança, 
não havendo falar-se em inépcia da petição inicial por ausência de documento im-
prescindível à demanda, sobretudo quando a devedora não faz prova contrária à sua 
escancarada inadimplência. (grifamos, Apelação Cível n. , da Capital, rel. Des. Eládio 
Torret Rocha, j. 22.8.2008)
Caberia à apelada fazer prova "quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou 
extintivo do direito do autor" (art. 333, II, do CPC), no que não logrou êxito.
Como não fez, não há que se falar em inépcia da inicial.
No tocante à denunciação da lide, esta não é cabível.
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário. Este, 
se quiser, poderá demandar contra os ocupantes do imóvel, exercendo o direito de 
regresso.
A existência de contrato de locação não exclui a sua responsabilidade de arcar com as 
despesas de condomínio.
Leia-se, neste sentido, o seguinte julgado:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA 
DEVIDA - MAJORAÇÃO DA MULTA PARA OS PATAMARES ESTABELECIDOS NA 
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO CONFIGURADA - 
APLICAÇÃO DO ARTIGO 12 DA LEI N. 4.591/64 E ARTS.955 E SS. DO CÓDIGO CI-
VIL DE 1916 - RECURSO DO AUTOR PROVIDO - APELAÇÃO - DENUNCIAÇÃO DA 
LIDE REJEITADA - COBRANÇA DAS PARCELAS VINCENDAS DEVIDAS - EXEGESE 
DOS ARTIGOS 290 E 333, INCISO II,DOCÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - RECURSO 
DO RÉU DESPROVIDO
[...]
capítulo 4 • 129
A teor do que estabelece o artigo122 da Lei n.4.5911/64, ainda que exista contrato 
de locação, recai sobre o proprietário o ônus de pagar as despesas do condomínio se 
o locatário assim não o fizer, uma vez que se trata de uma obrigação real do proprie-
tário, contudo, este possui o devido direito de regresso contra o locatário que deixou 
de cumprir o que foi acordado. (Apelação cível n. , da Capital, rel. Des. José Volpato de 
Souza, j. 18.6.2004)
Rejeita-se o pedido de denunciação da lide.
No tocante aos juros de mora e correção monetária, o termo inicial de ambos é o ven-
cimento de cada taxa atrasada. É este o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, 
manifestado no seguinte julgado:
CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS 
CONDOMINIAIS - [...] - JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA TAXA 
LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO 
INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - PRESTAÇÃO PERIÓDI-
CA - INCLUSÃO DA PARCELAS VINCENDAS ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO. [...]
Possuindo a cota condominial exigibilidade imediata, porquanto dotada de liquidez e 
certeza, a simples ausência de pagamento por parte da recorrente já é capaz de con-
figurar a mora solvendi . Em se tratando ainda de mora ex re , impõe-se a aplicação da 
regra dies interpellat pro homine , consagrada no art. 960 do CC/16, em que o próprio 
termo faz as vezes da interpelação. Dessarte, correta é a estipulação de juros de mora 
desde o vencimento de cada prestação. [...] ( sic , REsp n. 679019, Rel. Min. Jorge 
Scartezzini, j. em 2.6.2005).
Reconhecida a legitimidade de parte da proprietária do imóvel, ora apelada, para arcar 
com o pagamento dos valores cobrados, condeno-a ao pagamento das despesas condo-
miniais, referente aos meses de abril/2003 a março/2004, acrescido de multa de 2%, 
juros de mora na proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC - de acordo 
com o disposto no art. 1º do Provimento n. 13/95 da Corregedoria-Geral da Justiça do 
Estado de Santa Catarina -, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso.
Fixo honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 
20, § 3º, do CPC.
Por todo o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento para, 
nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, julgo procedente a demanda para condenar a ape-
lada ao pagamento das despesas condominiais referentes aos meses de abril/2003 a 
março/2004, acrescidas de multa de 2%, juros de mora na proporção de 1% ao mês e 
correção monetária pelo INPC, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso.
130 • capítulo 4
DECISÃO
Nos termos do voto do Relator, a Primeira Câmara de Direito Civil decidiu, por votação 
unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento para nos termos do art.515, § 3º, 
do CPC, julgar procedente a demanda para condenar a apelada ao pagamento das 
despesas condominiais referentes aos meses de abril/2003 a março/2004, acrescido 
de multa de 2%, juros de mora na proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo 
INPC, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso. Honorários advocatí-
cios fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC.
Em sessão realizada no dia 9 de dezembro de 2008, o julgamento foi presidido pelo 
Exmo. Sr. Des. Edson Ubaldo - Relator, e dele participaram os Exmos. Srs. Des. Joel 
FigueiraJúnior e Jaime Luiz Vicari.
Florianópolis, 17 de dezembro de 2008.
Edson Ubaldo
Relator
Fonte: http://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6521546/apelacao-civel-ac-
338498-sc-2007033849-8/inteiro-teor-12626020
Quanto às despesas extraordinárias, aquelas referentes a reformas ou me-
lhorias do condomínio, nunca são de reponsabilidade do inquilino. É o art. 22 
da lei 8.245/1991 que estipula que o locador é responsável pelas despesas extra-
ordinárias, e o inquilino pelas despesas ordinárias.
art. 22: Compete ao locador:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas 
que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das 
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorri-
das em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de interco-
municação, de esporte e de lazer;
capítulo 4 • 131
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
4.3 O Morador
O morador é qualquer pessoa que reside em uma unidade autônoma do con-
domínio. Seus direitos, em relação ao uso da residência e ao uso das áreas co-
muns são os equivalentes aos dos condôminos e dos inquilinos.
Suas obrigações também são aquelas da convenção e do regimento interno, 
conforme já discutimos no capítulo I. 
Em relação à taxa condominial, a obrigação continua sendo do condômi-
no, podendo haver ação de regresso contra o morador, no caso de contrato 
em que esteja previsto que o morador deverá honrar os pagamentos das taxas 
condominiais.
4.4 Penalidades Aplicadas No Condomínio
Conforme já discutimos, cabe ao síndico e administradores fazerem com que 
as regras sejam cumpridas no condomínio e quando isso não acontece, algu-
mas sanções podem ser aplicadas, tal como disciplinado no parágrafo segundo 
do artigo n. 1.336 e nos artigos 1.337 e 1.338.
O parágrafo segundo do artigo n. 1.336 do Código Civil prevê que no caso 
do condômino não respeitar as regras dos incisos II ao IV do mesmo artigo, 
ele pagará multa prevista na convenção, ou no ato constitutivo do condomínio, 
independente das perdas e danos que forem apurados. No caso de não haver 
previsão expressa sobre multa, em nenhum desses dois documentos, caberá à 
Assembleia de Condomínio, formada por no mínimo dois terços dos condômi-
nos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa, ou seja, para cálculo desse 
quórum deve subtrair a unidade que cometeu a infração. 
Outro ponto importante é o limite imposto ao valor da multa, que não pode-
rá ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial (§ 2o do art. n.1.336), ex-
ceto no caso, do condômino reincidente nas infrações, que poderá ser multado 
132 • capítulo 4
em valores iguais a cinco vezes o valor da taxa condominial, desde que delibe-
rado em Assembleia com quórum de três quartos dos condôminos restantes 
(artigo n. 1.337 do CC).
Já o condômino que apresentar reiteradamente conduta antissocial poderá 
ser constrangido a pagar multa de dez vezes o valor da taxa condominial, des-
de que aprovado por quórum de três quartos dos condôminos restantes e por 
um período que vai até posterior decisão de nova assembleia para revogar esse 
valor, ou seja, o valor de taxa condominial do condômino antissocial pode vir 
a ser até dez vezes o valor da taxa normal, até o momento em que a assembleia 
revogue essa decisão (parágrafo único do art. 1.337 do CC). 
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos 
II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela 
ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente 
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à as-
sembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a 
cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos 
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atri-
buído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e 
a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou pos-
suidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da as-
sembléia.
4.5 Direito de Ter Animais
As pessoas vivem em uma carência emocional cada vez maior, preenchida mui-
tas vezes, pelos animais de estimação, que acabam se tornando um membro da 
família de seus donos e por isso, proibir a presença de um animal de estimação 
pode ser motivo de problemas nos condomínios.
capítulo 4 • 133
Não há na legislação nenhuma lei que proíba a presença de animais nos 
condomínios. Embora, algumas convenções e regimentos internos proíbam 
os condôminos de terem animais, as decisões judiciais veem se posicionando 
contrário ao que está escrito em algumas normas internas aos condomínios, 
com a justificativa de que se não prejudicar a segurança, o sossego e a salubri-
dade dos demais condôminos, não pode ser proibida sua presença nos condo-
mínios (art. n. 1.336 do CC).
Assim, o que pode acontecer é a disciplina quanto a presença dos animais, 
mas nunca sua proibição, através de regras que exijam o silêncio, que determi-
nam o tamanho e que proíbam por exemplo, que os animais andem livremente 
pela área comum dos condomínios.
ATIVIDADES
01. Quais são os principais direitos dos condôminos?
02. Quais são os principais deveres dos condôminos?
03. Quando o condômino não paga as taxas condominiais, quais as sanções que podem ser 
aplicadas a ele?
04. Qual a sanção aplicada ao condômino antissocial que reiteradamente infringe as regras 
do condomínio?
05. Pode uma convenção de condomínio proibir os condôminos de terem animais de esti-
mação? Que tipo de limites sobre o tema ela pode impor?
REFLEXÃO
Casos de Condomínios: 31 de dezembro.
Era 31 de dezembro, por volta das 16:30, meu celular toca:
- Dr. boa tarde! Como vai? Estou com um problema: A polícia acabou de chegar e está 
a maior confusão. Teve uma briga entre duas crianças e os pais entraram no meio e agora 
baixou até a polícia. O Sr. pode vir aqui para me ajudar? 
134 • capítulo 4
Era o subsíndico de um condomínio cliente do escritório. Imediatamente troquei de rou-
pas e me dirigi ao condomínio para ver como eu poderia ajudar no desentendimento entre 
os condôminos.
Lá chegando, encontrei a polícia conversando com os pais de um dos garotos, o subsín-
dico me apresentou como advogado do condomínio e ouvi tudo o que aconteceu pela boca 
do pai de uma das crianças:
Dr. meu filho estava brincando com o menino da unidade X, quando se desentenderam e 
os dois começaram a discutir. Meu filho então xingou a outra criança. Nesse momento, a avó 
desse outro menino estava perto e chamou a atenção do meu filho, que prontamente emitiu 
um palavrão a essa senhora. Ela por sua vez agarrou meu filho pelo colarinho e lhe deu uma 
sacudida. Ah Dr. isso não aceito não: Outra pessoa baterno meu filho. Se eu pego essa Sra. 
eu nem sei o que faço, por isso resolvi chamar a polícia. Sei que meu filho não é flor que se 
cheira, mas não admito ninguém bater nele não.
Enquanto o pai contava a história, o filho mostrava a camiseta com a gola frouxa e as 
marcas da mão da Sra. em seu braço e em seu pescoço por ter tido a gola puxada.
Quando estava terminando de contar a história, estaciona um carro ao nosso lado e des-
ce dele uma Sra. dizendo: Boa noite! Sou a mãe da outra criança envolvida na confusão e filha 
da Sra. que agrediu seu filho. Vim aqui pedir desculpas pela minha mãe. Ela já tem 85 anos 
e perdeu a paciência quando seu filho falou palavrões para ela. Já pedi para que ela nunca 
mais toma atitudes dessa natureza e estou aqui para me desculpar. Adultos não deviam se 
meter nas confusões de crianças.
A atitude dessa mulher desarmou os pais da criança agredida, pois não esperavam uma 
atitude tão conciliadora e voltada para restauração da harmonia.
Os policiais aproveitaram a deixa e fizeram um discurso falando sobre a necessidade dos 
vizinhos se respeitarem e viverem bem. Falando que estavam em frente a pessoas de bem e 
com um bom poder aquisitivo, o que não justificava brigarem por algo tão pequeno.
Após terminarem, todos resolveram voltar para suas casas em paz e preparar para o ano 
que estava chegando. Afinal eram as últimas horas do ano.
Dias após o ocorrido perguntei ao subsíndico se realmente tudo estava resolvido e então 
ele me falou: Dr. dois dias depois, eu estava andando pelo pátio, ao olhar na quadra, quem 
vejo jogando bola juntos? Isso mesmo que o Sr. pensou: as duas crianças que brigaram no 
dia 31 de dezembro. Problemáticos realmente são os pais, que ficam interferindo nas brigas 
de crianças, que agora brigam e daqui a pouco estão brincando.
capítulo 4 • 135
LEITURA
Animais em condomínios: regras evitam batalhas na Justiça
Agência de Notícias de Direitos Animais - ANDA 
Fonte: http://anda.jusbrasil.com.br/noticias/127648901/animais-em-condominios-regras
-evitam-batalhas-na-justica?print=true
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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1998.
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incorporações. Brasília,1964.
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CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro: 
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COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. V. 5, Família e Sucessões. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 29ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez 
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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro 5 : direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na 
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições 
Brasileiras, 2001. 
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de 
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores. 
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3 ª ed. Rio de janeiro: Forense, 2014.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direito das Coisas. vol. 4, 9ª ed. São Paulo, Atlas, 2009.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo, Atlas, 2013.
136 • capítulo 4
Gestão Financeira e 
Gestão de Pessoas 
em um Condomínio
5
138 • capítulo 5
A saúde financeira de um condomínio é essencial para a garantia do bem estar. 
É necessário cuidar bem da entrada e da saída de recursos, garantindo o cumpri-
mento da Lei e usando os recursos em prol do bem comum.
Daí a necessidade de se fazer planejamento, que segundo Shwartz (2013, 
p. 176), “envolve a seleção de objetivos e diretrizes. Seria também o conjunto 
de instruções, programas e procedimentos para se atingirem as metas prede-
terminadas” e de se fazer controle, atrwavés do qual, “os fatos se amoldem aos 
objetivos. Assim, mede o desempenho, corrige os desvios negativos e assegura 
a consecução dos objetivos.” (SHWARTZ, 2013, p. 176). Dessa forma, os admi-
nistradores do condomínio farão uma administração efetiva.
Outro ponto não menos importante, é a gestão de pessoas que vai determinar 
a organização e a harmonia no condomínio. É necessário que o administrador de 
condomínio seja capaz de criar uma verdadeira equipe que busque servir ao máxi-
mo ao condomínio, de modo, a fazer dele um local onde as pessoas tenham prazer 
em morar, ou em trabalhar. Por outro lado, o condomínio deve garantir aos fun-
cionários, tanto empregados, quanto terceirizados, um ambiente de trabalho onde 
reina a harmonia, a satisfação, o bem estar, a qualidade de vida, enfim, a felicidade.
Nesse capítulo abordaremos na primeira parte a Gestão Financeira do 
Condomínio, onde veremos: definições e tipos de receitas e de despesas, fundo 
de reserva e as relações entre as receitas e as despesas.
Na segunda parte do capítulo abordaremos a Gestão de Pessoas no 
Condomínio, apresentando: os tipos de funcionários mais comuns encontra-
dos em um condomínio, as diferenças entre funcionários empregados e fun-
cionários terceirizados em um condomínio e os principais direitos e deveres 
dos empregados de acordo com a Legislação Trabalhista no Condomínio.
OBJETIVOS
No final do estudo desse capítulo você deverá ser capaz de:
•  Identificar os tipos de receitas e de despesas de um condomínio;
•  Compreender a importância do fundo de reserva e a forma como constitui-lo;
•  Elaborar um balancete de modo a apresentar as receitas e despesas mensais do condomínio;
•  Identificar os principais tipos de funcionários encontrados em um condomínio;
•  Analisar as vantagens e desvantagens de ter funcionários empregados do condomínio ou terceirizados;
•  Compreender os direitos e deveres dos empregados de acordo com a Legislação Traba-
lhista no Condomínio
capítulo 5 • 139
5.1 Gestão Financeira em Condomínios
A Gestão financeira é uma das principais preocupações de qualquer gestor. 
Saber maximizar as receitas e minimizar as despesas é um grande passo para 
levar ao sucesso da gestão.
5.1.1 Definições e Tipos de Receitas do Condomínio;
A maior parte da receita do condomínio vem da taxa condominial que pode ser 
ordinária, ou extraordinária. Mas o condomínio pode ter outras fontes de renda 
como, por exemplo, aluguel de salas comerciais já construídas na época da in-
corporação para gerar renda ao condomínio, aluguel de terraço para colocação 
de antenas de operadoras de telefone celular, aluguel de salão de festas e chur-
rasqueiras para os próprios condôminos. Além dessas temos também, rendi-
mentos de aplicações financeiras, multas e juros pelo atraso no pagamento das 
taxas condominiais.
SECOVI-SP (2005, ps. 13-14) apresenta uma sequência para elaboração e 
aprovação de uma previsão orçamentária:
•  Tome por base as despesas reais de meses anteriores;
•  Atualize os valores conforme a inflação. 
•  Troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmen-
te do mesmo porte do seu;
•  Se a proposta forelaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes 
da assembléia para examiná-la atentamente;
•  Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros;
•  Provisione uma verba entre 5% e 10% para despesas diversas e imprevistas;
•  Preveja uma margem de segurança suficiente para que o caixa não fique 
negativo em virtude de pequenas flutuações na economia e na arrecadação;
•  Se possível, faça planilhas comparativas, ou seja, coleta de três orçamen-
tos, de diferentes empresa, para a realização de determinada obra ou serviço;
•  Lembramos que ao efetuar uma previsão orçamentária é preciso levar em 
consideração o SPB - Sistema de Pagamentos Brasileiro - que exige o saldo dis-
ponível na conta corrente, caso contrário o banco não efetuará o pagamento;
•  Inclua o percentual de inadimplência, afinal não é possível contar com o 
pagamento total;
140 • capítulo 5
•  Como decorrência da gestão dos valores previstos no orçamento, o sín-
dico assume o dever de prestar contas à assembléia (art. 1.348, VIII, do novo 
Código Civil), anualmente ou quando a postura for exigida por, no mínimo, % 
(um quarto) dos condôminos quites, por meio de abaixo-assinado (art. 1.350, 
§ 1°, e 1.355 do novo Código Civil);
•  A prestação das contas se dá em assembléia geral e sua aprovação ocorre pela 
obtenção da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos presentes 
em segunda chamada, nos termos dos arts. 1.352 e 1.353 do novo Código Civil;
•  Desde que prestadas e aprovadas em assembléia, as contas passam a ter 
presunção relativa de regularidade, equivalendo a uma quitação conferida à 
gestão desempenhada pelo síndico. Sendo presunção relativa, comporta re-
discussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser analisado o mérito 
das contas, mas sim a presença de alguma irregularidade formal ou de vícios 
dos atos jurídicos que quiçá tenham, de algum modo, afetado a sua aprovação 
(dolo, erro, simulação, coação, falsidade documental, fraude - arts. 138 e se-
guintes do novo Código Civil).
5.1.1.1 Taxa Ordinária
A taxa ordinária de condomínio é aquela para as despesas do dia a dia, como 
por exemplo, custeio da folha de funcionários, manutenções de modo geral, 
enfim, tudo aquilo que visa garantir a qualidade de vida no condomínio. Para 
Castelo Neto (2008, p. 27):
Alguns condomínios adotam o valor fixo para a cobrança de suas taxas, enquanto ou-
tros adotam o rateio, onde são calculadas as despesas e em cima disso é cobrado o 
valor do condomínio.
 Pela experiência que temos vivido, é mais vantajoso para o condomínio fazer uma pre-
visão orçamentária no início do ano com o intuito de estimar quanto seria gasto no ano 
seguinte e assim estabelecer um valor fixo para sua taxa de condomínio. Isto ocorre 
porque assim, o condomínio tem condições de estabelecer determinado valor para for-
mação de um fundo de reserva que cobriria alguma despesa extraordinária. 
Essa previsão orçamentária deve contemplar o maior número de despesas possíveis 
de calcular. 
capítulo 5 • 141
Deve constar todas as despesas correntes, como salário, encargos sociais, materiais 
diversos, energia, água e esgoto, assim como também, pela experiência da administra-
ção, despesas que incorrerão no curso do ano, como recarga de extintores, manuten-
ção de elevadores, etc. 
Por sua vez, o rateio traz uma série de desvantagens, se contrapondo ao que foi expos-
to acima. No momento que surgir uma despesa extraordinária e repentina, o condomí-
nio pode não dispor de dinheiro em caixa para solucionar o problema.
Basicamente os condomínios adotam um dos dois sistemas, ou previsão or-
çamentária, quando se define um valor fixo para taxa condominial, ou taxa con-
dominial variável, quando as despesas do mês são rateadas, variando assim, o 
valor do condomínio conforme se variam as despesas. A grande desvantagem 
de se ter taxas condominiais variáveis, são os meses de maiores picos de gastos, 
como por exemplo, em novembro e dezembro, quando tem que pagar o déci-
mo terceiro salário dos funcionários. A vantagem é que, quando os moradores 
fazem um esforço para reduzir alguma despesa, esse esforço será refletido na 
redução da taxa condominial.
Sobre a previsão orçamentária para se definir o valor da taxa condominial, 
SECOVI-SP (2005, p. 13) afirma que:
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gas-
tar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orça-
mento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previ-
são discussão e aprovação em assembléia geral.
Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das cotas condominiais.
Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos. 
5.1.1.2 Taxa Extraordinária
As taxas extraordinárias, também conhecidas como rateios de proprietários 
são aquelas destinadas ao custeio de obras ou reformas que vão valorizar o con-
142 • capítulo 5
domínio, como por exemplo, pinturas, conserto de fissuras, instalação de poço 
artesiano etc. 
Conforme já falamos no capítulo anterior, cabe somente aos condôminos 
o pagamento das taxas extraordinárias usadas para reformas ou melhorias do 
condomínio, nos termos do artigo n. 22 da Lei do Inquilinato (8.245/1991).
5.1.2 Conceitos e Tipos de Despesas do Condomínio; 
Para SECOVI-SP (2005, p. 14), as despesas “são os gastos que um condomínio 
tem classificados como ordinários e extraordinários, conforme conceituação e 
divisão dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).”
Shwartz (2013, p 61-62) levantou os principais itens que requerem manuten-
ção em um condomínio e por isso geram despesas. Em alguns casos, ordinárias 
e em outros, extraordinárias. São eles:
•  Área comum: jardins, lixeiras, portarias, garagem, banheiros de uso dos 
empregados e os de uso dos condôminos, plyaground (deverá estar de acordo 
com a NBR 14.350, de 30/08/1999), salão de jogos, salão de festas, saunas, depó-
sito de materiais, escadarias, telhado, encanamentos e vidraças;
•  Manutenção efetiva: elevadores, interfones, caixas-d’água, bombas 
d’água, antena coletiva de TV, aquecimento central, caldeira, minuterias, por-
tões automáticos, casa de máquinas, piscina;
•  Segurança: portas corta-fogo, extintores, mangueiras de incêndio, para
-raios, iluminação de emergência, quadro de forças;
•  Funcionários: livro de ponto, quadro de horários, uniformes, lanches, 
material de higiene pessoal.
O Código Civil de 2002, através de seu artigo n.1.346 traz como obrigatório 
a contratação de um seguro de toda edificação contra incêndio ou destruição. 
Assim, trata-se de uma despesa que todo condomínio tem que arcar e que serve 
justamente, para garantir o patrimônio de todos.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou 
destruição, total ou parcial.
capítulo 5 • 143
5.1.2.1 Despesas Ordinárias
SECOVI-SP (2005, p. 14) diz que as despesas ordinárias “são as consideradas 
rotineiras e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as 
quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos” e 
as divide em:
•  Pessoal: Salários, férias, 13º salário, rescisões contratuais de trabalho;
•  Encargos Sociais: INSS, FGTS, PIS, INSS de contribuintes individuais (an-
tigos autônomos);
•  Consumo: Água, Energia elétrica das áreas comuns, Gás, Telefone de uso 
exclusivo do condomínio;
•  Manutenção e Conservação: Elevadores, Bombas, Portões automáticos, 
Interfones, Piscina, Jardim, Antena coletiva, Recarga de extintores, Lavagem 
das caixas d'água e gordura, desinsetização das áreas comuns;
•  Administrativas: Impressos,cópias e correio, Isenção do síndico e ou sub-
síndico, Despesas bancárias, Honorários administrativos, honorário de asses-
soria jurídica, Seguro;
•  Materiais: Materiais de limpeza e higiene, Uniformes, EPls - Equipamentos 
de Proteção Individual.
5.1.3 Despesas Extraordinárias
SICOVE-SP (2005, p. 16) diz que as despesas extraordinárias são “os gastos im-
previstos ou destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum” e 
as divide em:
•  Emergência: Vazamentos, Desentupimentos das prumadas, Substituição 
de bombas d'água, Troca ou substituição de equipamentos;
•  Benfeitorias: Reformas (garagem, piscinas etc.), Aquisição de equipa-
mentos (academia de ginástica, central telefônica etc.)
Sobre as despesas extraordinárias, Castelo Neto (2008, p. 27-28) afirma:
144 • capítulo 5
Este é um dos pontos mais nevrálgicos para a administração do condomínio. A cobran-
ça de taxa extra, na visão dos condôminos, geralmente aparenta desorganização ou 
incompetência do síndico, para não falarmos em locupletamento. 
Realmente, se pensarmos bem, é um inconveniente enorme para os condôminos serem 
surpreendidos com a cobrança de uma taxa extra, principalmente quando a destinação 
é o pagamento de alguma despesa previsível. No nosso entendimento, com o esta-
belecimento de um fundo de reserva, muitas vezes poderia ser evitado a cobrança de 
taxas extras. 
Na verdade a cobrança de taxas extras deveria existir apenas no caso de uma despesa 
que não pudesse ser prevista, como por exemplo para pagamento de uma obra neces-
sária, ou ainda quando ficasse decidido pela Assembléia a necessidade de obra para 
melhoria do condomínio.
5.1.4 Fundo de Reserva
O valor e a forma de se instituir o fundo de reserva geralmente veem previstos 
na Convenção de Condomínio. Trata-se de uma espécie de poupança do condo-
mínio, que poderá ser usada pelo síndico, para custear despesas emergenciais. 
Para SECOVI-SP (2005, p. 16):
Pode ser provisionado, no orçamento, uma arrecadação destinada a constituir um fundo 
de reserva na forma prevista na Convenção.
A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário da unidade. 
Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do fundo de reserva, devido à uti-
lização no custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a res-
ponsabilidade é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação.
O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido 
de acordo com a Convenção Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da ar-
recadação mensal.
O síndico pode fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação 
do conselho consultivo ou da assembléia geral para maior segurança. A utilização do 
fundo de reserva necessita da aprovação dos condôminos reunidos em assembléia.
capítulo 5 • 145
O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, não 
previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos Conselheiros e 
ratificar a sua utilização, na próxima assembleia geral do condomínio.
Para Castelo Neto (2008, p. 33):
A formação de um fundo de reserva tem como objetivo a economia de determinados 
valores que poderão ser utilizados no caso do aparecimento de uma despesa inespera-
da e assim, evitar-se a cobrança de alguma taxa extra. 
Há várias formas de se canalizarem recursos para a manutenção de um Fundo de Re-
serva, devendo-se observar o que está estipulado em Convenção. As principais formas 
são: 
•  10% sobre o valor mensal pago de condomínio para cobrir as despesas ordinárias; 
•  Os juros moratórios e as multas cobradas dos condôminos;
•  20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
•  Receitas auferidas com a utilização do salão de festas.
Dessa forma, o fundo de reserva é uma importante ferramenta para garantia 
da tranquilidade de todos no condomínio, pois ele permite a não ocorrência de 
surpresas, com aumentos inesperados da taxa condominial para cumprir obri-
gações que não haviam sido previstas.
5.1.5 Relações entre as Receitas e as Despesas do Condomínio.
O síndico tem a obrigação de manter as contas do condomínio sempre atua-
lizadas e acessível para que qualquer condômino possa verificar e entender. 
Geralmente faz-se a organização dessas contas através de pastas, onde estará 
um extrato bancário de todas as entradas (receitas), e notas fiscais de todas as 
despesas, além dos holerites dos funcionários e demais comprovantes de reco-
lhimento de impostos.
É obrigação do síndico cumprir com todas as obrigações do condomínio. 
Quando o não tiver fundo de reserva e surgir uma despesa inesperada, o síndico 
poderá fazer uma rateio extra e depois ratifica-lo na assembleia de condomínio.
146 • capítulo 5
Uma forma de ser relaciona as receitas e despesas do condomínio, de forma 
mais simples para entendimento de todos é através de um Balancete.
Sobre a forma de se prestar contas, SICOVE-SP (2005, p. 16), nos ensina:
Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demons-
trativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos 
comprobatórios deverão ter o visto do síndico e
a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.
A pasta conterá também informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos 
bancários,
saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva e do Fundo de Obras 
etc.
Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá ser enviado a cada condômino.
Se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo) transcreva algum item do 
Regimento Interno ou da Convenção ou envie alguma mensagem de utilidade para o 
condômino
Não fixe em quadro de avisos relação de condôminos em atraso. A divulgação das 
unidades inadimplentes deve ser feita em documento reservado, enviado apenas aos 
contribuintes do condomínio, constituindo tal medida um exercício regular de direito por 
parte daqueles que são obrigados a arcar com a fatia deixada pelos maus pagadores, 
não ocasionando, portanto, constrangimentos ou danos morais.
Para exemplificar trouxemos um Balancete de um condomínio, referente a 
um mês.
Balancete Mês de Maio/2007
1. Saldo Transportado Período 
Anterior
8.502,33
1.1. Saldo Em Banco 8.502,33
1.1.1. Banco Do Brasil S/A 8.502,33
capítulo 5 • 147
1.1.2. Banco Do Brasil S/A 
(Valor Bloqueado)
0
1.2. Saldo Em Caixa 0
 
2. Receitas 51.562,24
2.1. Cotas Condominiais 52.261,23
2.1.1. Cotas Recebidas - Cobrança Bb 20.784,10
2.1.2. Cotas Recebidas – Carteira 31.477,07
2.1.3. (–) Devol. De Cotas 
(Ch. Devolvidos)
( – ) 698,99
2.2. Receitas Não Operacionais 0
 
3. Despesas 50.227,02
3.1.Despesas Operacionais 15.897,81
3.1.1. Despesas Trabalhistas 15.897,81
3.1.1.1. Folha De Pagamento 7.352,00
148 • capítulo 5
3.1.1.2. Honorários Síndico 855
3.1.1.3. INSS. 2.811,02
3.1.1.4. FGTS. 735,52
3.1.1.5 Retenção INSS Síndica 45,59
3.1.1.6. PIS S/ Folha Pagamento 73,75
3.1.1.7. Vale Transporte 1.354,30
3.1.1.8. Refeições Fornecidas 1.554,15
3.1.1.9. Pensão Alimentícia 86,57
3.1.1.10. Férias Concedidas 967,01
3.1.1.11. Serviços Extraordinários 62,9
3.2. Despesas Administrativas 33.916,86
3.2.1. Luz, Agua, Esgoto E Telefone 13.603,81
3.2.1.1. Coelce 6.997,36
3.2.1.2. Cagece 6.170,70
3.2.1.3. Telemar 211,09
capítulo 5 • 149
3.2.1.4. Claro 224,66
3.2.2. Material 8.754,41
3.2.2.1. Material De Limpeza 496,9
3.2.2.2. Material Elétrico E Hidro/Sani-
tario
2.365,84
3.2.2.3. Material De Pintura E Reforma 1.292,64
3.2.2.4. Material Expediente/Consumo 344,61
3.2.2.5. Material Imobilizado 3.875,10
3.2.2.6. Material Para Copa 379,323.2.3. Serviços Contratados 4.377,82
3.2.3.1. Elevadores 1.597,50
3.2.3.3. Serviços Eletricos/Hidrosanitá-
rios
1.200,00
3.2.3.4. Serviços De Segurança 210
3.2.3.5. Serviços Cdl 43,32
3.2.3.6. Serviços Condominio 21 127
150 • capítulo 5
3.2.3.7. Serviço Manut. De Bombas 300
3.2.3.8. Serviços Contábeis E Jurídicos 900
3.2.4. Serviços Eventuais 6.959,10
3.2.4.1. Serviços Elétricos 477,5
3.2.4.2. Serviços De Pintura 535
3.2.4.3. Serviços De Dedetização 725
3.2.4.4. Serv. De Manut. Port. Corta Fogo 5.000,00
3.2.4.5. Serviços Diversos 221,6
3.2.5. Outras Despesas Administra-
tivas
221,72
3.2.5.1. Cópias, Carimbos Etc. 109,05
3.2.5.2. Taxas E Emolumentos 18,05
3.2.5.3. Seguros 94,62
3.3. Despesas Financeiras 413,35
3.3.1. Despesas Bancárias 413,35
capítulo 5 • 151
3.3.1.1. Tarifa Manutenção De Conta 30
3.3.1.2. Cpmf 98,85
3.3.1.3. Tarifa De Bloquetos 202,86
3.3.1.4. Tarifas Diversas 81,64
 
4. Saldo Final Do Período (1 + 2 – 3) 9.837,55
4.1. Saldo Em Banco 9.716,81
4.1.1. Banco Do Brasil S/A 9.143,85
4.1.2. Banco Do Brasil S/A (Valor Blo-
queado)
572,96
4.2. Saldo Em Caixa 120,74
Fonte: Adaptado de Castelo Neto (2008, p. 22-23).
5.2 Gestão de Pessoas - Os Funcionários 
do Condomínio
Tema de grande importância na administração de condomínios é a gestão de 
pessoas que prestam serviços, sejam como empregados ou como terceiriza-
dos. Dependendo do tamanho e dos itens de lazer e conforto disponibiliza-
152 • capítulo 5
dos nos condomínios, maiores serão as quantidades e tipos de funcionários 
encontrados.
Os tipos de funcionários mais encontrados são: zelador, vigia, porteiro, 
jardineiro, faxineiro, ascensorista, garagista, manobrista, auxiliar de manu-
tenção e outros (CONVENÇÃO, 2014).
Todos os tipos de funcionários acima citados podem ser empregados do 
condomínio, ou profissionais terceirizados.
5.2.1 Zelador
Para Pinto (2001, p. 22), “o Zelador ocupa um cargo importante, considerado 
o funcionário-chave, deve ser cordial e enérgico quando necessário. Deve ser 
um individuo de iniciativas próprias, capaz de resolver situações em diversos 
níveis, levando o mínimo de problemas ao Síndico.”
De acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho, celebrada entre o sin-
dicato patronal e o sindicato dos funcionários de condomínios da região de 
Ribeirão Preto, as funções do zelador são (CONVENÇÃO, 2014, p. 12):
•  dar cumprimento as ordens dos seus superiores hierárquicos;
•  comunicar ao sindico ou a empresa administradora quaisquer irregula-
ridades ocorridas no Condomínio; 
•  orientar seus auxiliares e demais funcionários do Condomínio tanto so-
bre a manutenção de todas as áreas comum assim como a aparência pessoal 
e conduta de cada um; 
•  dar cumprimento perante a comunidade condominial das normas 
estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes as 
obedeçam; 
•  acompanhar mudanças que chegarem ou saírem, nos horários previstos 
no regimento interno, de modo a preservar as instalações e a liberdade de 
acesso aos moradores e usuários; 
•  Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de 
propriedade comum, suspendendo os trabalhos em caso de irregularidade; 
•  estar obrigatoriamente treinado para prevenção contra incêndio, atra-
vés de curso de formação,
•  Zelar pelo bom funcionamento de todos equipamentos do condomínio, e 
quando necessário esporadicamente ajudar na limpeza, conservação e portaria.
capítulo 5 • 153
5.2.2 Vigia
Segundo Convenção (2014, p. 12), “vigia é o empregado que exclusivamente 
faz ronda nas áreas comuns do Condomínio, assim como zelar pela boa or-
dem e respeito entre os usuários e moradores”. 
5.2.3 Porteiro
Sobre o porteiro, Pinto (2001, p. 24) afirma ser ele o responsável por “vigiar e 
controlar a entrada do prédio, como se fosse mesmo um guardião. Atender 
visitantes, comunicar por interfone com os moradores, distribuir correspon-
dências e outras, peculiares em cada prédio”.
De acordo com Convenção (2014, p. 12), “é o empregado que permanece 
exclusivamente na portaria, executando os serviços inerentes á função, tais 
como:”
•  receber a correspondência dos moradores;
•  transmitir e cumprir as ordens recebidas do zelador ou gerente;
•  fiscalizar o acesso de pessoas ao Condomínio;
•  receber e dar conhecimento ao zelador ou gerente de todas as reclama-
ções e ocorrências que se verifiquem no Condomínio.
5.2.4 Jardineiro
O jardineiro é o responsável por cuidar das plantas, árvores e jardim de modo 
geral, existentes dentro do condomínio e ao seu redor.
5.2.5 Faxineiro
Para Convenção (2014, p. 12), “faxineiro é o empregado que executa os servi-
ços de limpeza e conservação das partes comuns do Condomínio.”
154 • capítulo 5
5.2.6 Ascensorista
Segundo Convenção (2014, p. 12), o “ascensorista é o empregado exclusiva-
mente conduz o elevador, transmite ao zelador ou gerente qualquer ocorrên-
cia dos defeitos, bem como qualquer irregularidade que possa alterar a rotina 
e o bom funcionamento do mesmo.”
5.2.7 Manobrista e Garagista
De acordo com a Convenção (2014, p. 12), manobrista e garagista é “o empre-
gado que executa o serviço de controle de tráfego e/ou manobra de veículos 
na garagem do edifício ou Condomínio”. Pinto (2001, p. 24), complementa di-
zendo que “o garagista já é uma figura requisitada em prédios bem maiores, 
com elevado número de veículos”.
5.2.8 Auxiliar de Manutenção
Segundo Convenção (2014, p. 13), o Auxiliar de Manutenção “é o empregado 
que executa exclusivamente os serviços na área de manutenção elétrica, hi-
dráulica, pintura, pedreiro e outras congêneres, com exclusão das atividades 
das demais funções previstas nesta clausula”.
5.2.9 Empregados do Condomínio
O artigo 3o da CLT traz a definição de empregado, como sendo toda pessoa 
física que presta serviços de natureza não eventual, que tem dependência do 
empregador e mediante salário.
Art. 3º – Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços 
de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante 
salário.
Ao se fazer a admissão de um empregado, é importante que se solicite al-
guns documentos, que segundo Shwartz (2013, p.109) são:
•  Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);
•  Cédula de Identidade;
•  Cadastro da Pessoa Física (CPF);
capítulo 5 • 155
•  Título de Eleitor;
•  Certidão de Casamento (para quem alguma vez adquiriu matrimônio);
•  Certificado de Reservista (para homens);
•  Declaração da escola para o menor estudante;
•  Exame médico admissional, conforme PCMSO (Programa de Controle 
Médico de Saúde Ocupacional);
•  Fotografias 3x4 (a quantidade vai depender dos tipos de livros e docu-
mentos que o condomínio usa);
•  Cartão do PIS.
•  Certidões de nascimentos dos filhos menores de 14 anos para salário 
família;
•  Cadernetas de vacinação dos filhos menores de 14 anos para salário 
família;
•  Atestado de invalidez para filhos de qualquer idade, também para salá-
rio família.
As regras do contrato de trabalho em relação à duração da jornada, ho-
ras extras, descansos semanais remunerados, férias, procedimentos para 
rescisão do contrato de trabalho etc., devem estar de acordo com o CLT 
(Consolidação das Leis Trabalhistas) e com convenção coletiva, conforme 
exemplo disponibilizado no Apêndice IV. Para maiores detalhes dessas re-
gras, vocês podem ver na disciplina de Direito do Trabalho.
5.2.10 Trabalho Terceirizado
O condomínio pode também contratar funcionário terceirizados de uma Pes-
soa Jurídica, que disponibiliza seus empregados para executarem serviços 
em outras empresas, ou em condomínios. Essa é uma forte tendência,por 
facilitar a gestão das pessoas em que toda parte, fiscal e tributária fica por 
contra da empresa contratada. 
Mas é muito importante que o síndico fique atento com a integridade da 
empresa contratada, pois, o condomínio responde subsidiariamente a todas 
obrigações trabalhista, ou seja, caso a empresa que fornece a mão de obra, 
não cumpra com suas obrigações perante ou funcionários, ou ainda, não re-
colha os impostos previdenciários corretamente (INSS e FGTS), o condomí-
nio deverá arcar com as responsabilidades. 
156 • capítulo 5
Nesse sentido Shwartz (2013, p. 151) apresenta alguns documentos que o 
condomínio deve exigir na contratação de serviços terceirizados:
•  Cópia da Carteira de Trabalho de cada profissional que trabalha no 
condomínio;
•  Guia mensal de INSS e GFIP distintas para cada estabelecimento, ou 
seja, não aceitar guia unificada de todos os lugares onde a empresa presta 
serviços. É importante que a empresa entregue cópia da guia específica do 
condomínio;
•  Folha de pagamento para cada estabelecimento. Novamente específica 
para o condomínio;
•  Cópia do seguro dos funcionários.
Sobre os passos para se contratar um empresa de terceirização, Shwartz 
(2013, p. 150) nos ensina:
Havendo interesse pela terceirização e após analisar os riscos que ela implica, o síndico 
deverá levantar a situação cadastral das empresas, que inclui: Junta Comercial; Car-
tórios de Protestos; Justiça Federal, Estadual e Municipal; Justiça do Trabalho. Além 
disso, terá de pedir referências e visitar as empresas e alguns clientes mais próximos 
ao local, verificando há quanto tempo estão prestando serviços para o condomínio. 
Após a identificação das melhores empresas, recomenda-se que o gestor convoque 
uma assembleia, para que os moradores escolham uma delas. O contrato deverá ser 
detalhado, enfatizando o cumprimento da legislação, o seguro de todos os funcionários, 
os equipamentos de proteção individual e ter para a referência do valor que será pago 
uma planilha de custos que contenha entre as informações: número de postos, salário 
de cada funcionário e encargos trabalhistas (exemplo: INSS, FGTS, PIS, vale transporte, 
uniforme, cesta básica, vale-refeição).
As principais vantagens de se contratar mão de obra terceirizada são:
•  No caso de ausência do funcionário no posto de trabalho, por qualquer 
motivo, a empresa de terceirização, geralmente, disponibiliza outro profissio-
nal imediatamente;
capítulo 5 • 157
•  Qualquer tratativa em relação à disciplina ou qualidade do trabalho do 
funcionário se dará diretamente com a empresa e não com o funcionário;
•  Redução de custos, quando comparado com a contratação direta.
As principais desvantagens de se contratar mão de obra terceirizada são:
•  Rotatividade de funcionários, o que diminui a segurança no condomínio;
•  O risco de gerar vínculo empregatício, devido à habitualidade e à 
subordinação;
•  A impessoalidade nas relações, o que diminui a fidelidade do funcionário 
para com aquele local específico. 
De qualquer forma, trata-se de uma realidade dentro dos condomínios e 
que gera muita polêmica entre os condôminos.
5.2.11 Direitos dos Empregados de Acordo com a Legislação 
Trabalhista no Condomínio; 
Os direitos dos empregados estão previstos na Constituição Federal de 1.988, 
na CLT e na Convenção Coletivo. Os principais direitos são:
•  Carteira de trabalho assinada desde o primeiro dia de serviço;
•  Exames médicos de admissão e demissão;
•  Repouso Semanal Remunerado (um dia de folga por semana);
•  Salário pago até o 5º dia útil do mês;
•  Primeira parcela do 13º salário paga até 30 de novembro. Segunda parcela 
paga até 20 de dezembro;
•  Férias de 30 dias com acréscimos de 1/3 do salário;
•  Vale-Transporte com desconto máximo de 6% do salário;
•  Licença Maternidade de 120 dias, com garantia de emprego até 5 meses 
depois do parto (no caso de empresa cidadã a licença maternidade é de 180 
dias);
•  Licença Paternidade de 5 dias corridos;
•  FGTS: depósito de 8% do salário em conta bancária na Caixa Econômica 
Federal a favor do empregado;
158 • capítulo 5
•  Horas-Extras pagas com acréscimo de 50% do valor da hora normal (poden-
do ser valor diferente conforme convenção coletiva) e no máximo 2 horas por dia;
•  Estabilidade de 12 meses no trabalho em casos de acidente;
•  Adicional noturno de 20% para quem trabalha de 22:00 às 05:00 horas (po-
dendo ser valor diferente conforme convenção coletiva);
•  Cálculo da hora como 52 minutos e 30 segundos para cada hora noturna;
•  Abono de faltas ao trabalho nos casos de casamento (3 dias), doação de 
sangue (1 dia/ano), alistamento eleitoral (2 dias), morte de parente próximo 
(2 dias), testemunho na Justiça do Trabalho (no dia), doença comprovada por 
atestado médico;
•  Aviso prévio de no mínimo 30 dias, em caso de demissão. Para cada um ano de 
tempo de serviço, acrescenta-se 3 dias de aviso prévio, chegando ao limite de 90 dias;
•  Seguro-Desemprego, no caso de demissão sem justa causa e desde que 
atenda ao período mínimo trabalhado, previsto pela lei;
•  Intervalo intrajornada de no mínimo 11 horas;
•  Intervalo para descanso e refeições.
5.2.12 Obrigações dos Empregados Conforme Legislação 
Trabalhista no Condomínio
De acordo com o artigo n. 158 da CLT são obrigações dos empregados:
•  Observar as normas de segurança e medicina do trabalho e as instruções 
dadas pelo empregador;
•  Colaborar com a empresa na aplicação das leis sobre segurança e medici-
na do trabalho;
•  Usar corretamente o EPI quando necessário;
Art. 158 - Cabe aos empregados: 
I - observar as normas de segurança e medicina do trabalho, inclusive as instruções de 
que trata o item II do artigo anterior; 
Il - colaborar com a empresa na aplicação dos dispositivos deste Capítulo. 
Parágrafo único - Constitui ato faltoso do empregado a recusa injustificada: 
a) à observância das instruções expedidas pelo empregador na forma do item II do 
artigo anterior; 
b) ao uso dos equipamentos de proteção individual fornecidos pela empresa.
capítulo 5 • 159
Além das obrigações já citadas, o empregado tem o dever também de:
•  Realizar o trabalho corretamente;
•  Cumprir as regras disciplinares;
•  Ser disciplinado;
•  Ser subordinado;
•  Ser assíduo;
•  Preservar à honra do empregador.
ATIVIDADES
01. O que é a taxa ordinário de um condomínio?
02. O que são taxas extraordinárias? Dê exemplos da sua finalidade.
03. O que é o fundo de reserva e qual sua finalidade em um condomínio?
04. Quais os principais direitos dos funcionários de um condomínio?
05. Quais os principais deveres dos funcionários de um condomínio?
REFLEXÃO
Casos de Condomínios – O que fazer com tanto dinheiro?
Em uma reunião para elaboração de proposta de previsão orçamentária, onde estavam pre-
sentes: eu como representante da assessoria jurídica, um representante da administradora 
de condomínio, o síndico e o subsíndico. O síndico ao apresentar o valor que continha no 
fundo de reserva, nos deixou perplexos, pois ali contava com mais de R$400.000,00 (qua-
trocentos mil reais). 
A minha perplexidade veio principalmente, porque a Convenção daquele condomínio pre-
via um fundo de reserva de 50 salários mínimos, que na época correspondia a R$36.200,00 
(Trinta e seis mil e duzentos reais). 
Nesse momento, notei que tínhamos um grave problema: o condomínio estava rico, no 
entanto, seus condôminos estavam pobres, pois tinham uma taxa condominial relativamente 
160 • capítulo 5
alta e tinham uma inadimplência considerável, o que demonstrava que o condôminos sofriam 
para custear aquela alta despesa.
Segundo o síndico, a taxa condominial precisa ser aquelevalor, pois o prédio apresentava 
alguns problemas estruturais e iria precisar de uma reforma em curto espaço de tempo. Nes-
se momento perguntei qual era a proporção de inquilinos no condomínio e fui informado que 
era de 50%. Então expliquei ao síndico que aquele dinheiro pago pelos inquilinos referentes 
as taxas ordinárias não poderiam ser usados para reformas, pois tal tipo de despesa cabe 
somente aos condôminos.
Ao tecer esses comentários, o síndico olhou diretamente para o representante da admi-
nistradora, que prontamente confirmou minhas afirmações e ainda complementou: O con-
domínio é uma entidade que não pode ter lucros, esse não é o objetivo da taxa condominial. 
Essa taxa dever servir para prover as despesas mensais que o condomínio tem e ainda, deve 
sobre alguma quantia para compor fundo de reserva nas emergências, mas nunca ter lucros. 
O síndico então perguntou o que fazer nesse caso.
Eu respondi para ele que era necessário aprovar na Assembleia um rateio de proprietário 
específico para a finalidade de reforma, e que naquele ano era ideal que não houvesse alta 
no valor da taxa condominial, de modo a reduzir o fundo de reserva até o valor estipulado na 
convenção. Outra possibilidade era conseguir quórum para mudar a convenção de modo a 
aumentar o valor da taxa condominial. 
Deixei claro que a situação presente, era um pouco crítica, pois algum morador poderia 
inclusive exigir que não houvesse taxa condominial, pois o condomínio já tinha dinheiro sufi-
ciente para custear suas despesas durante algum tempo. Por outro lado, o condomínio não 
poderia investir em infraestrutura, pois ali tinha também dinheiro de inquilinos. Assim, saímos 
todos da reunião com esse dever de casa: Pensar sobre o que fazer com tanto dinheiro?
LEITURA
37 perguntas e respostas sobre Direito Trabalhista
Fonte: Espaço Secovi - SíndicoNet - http://www.secovi.com.br/condominios/
capítulo 5 • 161
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. CONSTITUIÇÃO (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado, 
1998.
____. LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e 
as incorporações. Brasília,1964.
___. Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia,
2002.
___. CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas. Decreto-Lei n.º 5.452, de 1º de maio de 1943. Rio de 
Janeiro, 1943.
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CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro: 
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COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. V. 5, Família e Sucessões. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 29ª ed. São Paulo: Saraiva, 
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EMBRACON. Grupo Embracon. Modelo de Regimento Interno de Condomínio, 2014. Disponível 
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FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez 
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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro 5 : direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 
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MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na 
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições 
Brasileiras, 2001. 
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de 
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores. 
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3 ª ed. Rio de janeiro: 
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162 • capítulo 5
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SERJUS. Associação dos Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais. Modelo de 
Convenção de Condomínio Edilício, 2013 Disponível em < www2.1ribh.com.br/arquivos/Modelo_-_
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SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direito das Coisas. vol. 4, 9ª ed. São Paulo, Atlas, 2009.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo, Atlas, 2013.
Apêndice I
A Convenção de condomínio que trouxemos para exemplificar foi retirada 
do sítio da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais 
(SERJUS, 2013). 
M O D E L O 
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Trata-se apenas de um modelo, devendo ser adaptado ao caso concreto.
Não se fará o registro da convenção de condomínio sem o registro da insti-
tuição e/ou da incorporação de condomínio.
A convenção deve conter os requisitos do art. 1332, 1333 e 1334 do CC, inclu-
sive o regimento interno. 
Convenção De Condomínio Do Edifício "(Nome Do Edifício)"
I. JAIME DE DEUS, administrador de empresa, CI 111111111 SSP/MG, 
CPFMF n° 000.000.000-00, e sua mulher MARIA PAULA DE DEUS, decorado-
ra, CI 111111111 SSP/MG, CPFMF 000.000.000-00, ambos brasileiros, casados 
sob o regime da ________, em ___/___/___, residentes e domiciliados na Av. 
Tiradentes n° 535, bairro Santo Antônio, Belo Horizonte-MG; 
II. ADÃO DE DEUS, engenheiro, CI 111111111 SSP/MG, CPFMF n° 
000.000.000-00, e sua mulher JOANA CARLOTA DE DEUS, advogada, CI 
111111111 SSP/MG, CPFMF 000.000.000-00, ambos brasileiros, casados 
sob o regime da ________, em ___/___/___, residentes e domiciliados na Av. 
capítulo 5 • 163
Tiradentes n° 635, bairro Santo Antônio, Belo Horizonte-MG; 
OBS: Deverá constar a qualificação completa dos proprietários, inclusive 
dos(as) cônjuges (nome completo, nacionalidade, CPF, RG, profissão, estado 
civil, domicílio e residência). 
Na eventualidade do(a) proprietário(a) ser casado(a), além da qualificação 
completa do(a) cônjuge deverão ser informados o regime de bens do casamen-
to, a data da celebração do casamento e a (in)existência de pacto antenupcial.
Pelo presente instrumento particular, as partes acima qualificadas, pro-
prietárias das unidades autônomas do “EDIFÍCIO NOME", situado na Rua Al-
pha, 101, Bairro Beta, Nome Cidade – MG, estatuem a presente CONVENÇÃO 
DE CONDOMÍNIO, nos termos da Lei n°4.591/64 e dos artigos 1.331 a 1.358 do 
Código Civil (Lei nº 10.406/02), conforme segue:
CAPITULO I 
DO CONDOMÍNIO
1.1 – O terreno em que será/foi construído o "EDIFÍCIO NOME", possui as 
seguintes características, dimensões e confrontações: (descrever as áreas limi-
tes e confrontações do lote ou dos lotes); devidamente registrado na matrícu-
la nº. (Nº MATRÍCULA) do Nº Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de 
(NOME DA CIDADE).
1.2 – Sobre este terreno será/foi construído um edifício com finalidade (RE-
SIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA) denominado "(NOME DO EDIFÍCIO)", situa-
do na rua (NOME DA RUA), (Nº), o qual foi submetido ao regime do condomí-
nio edilício, previsto nos artigos 1.331 e seguintes da Lei nº 10.406/02 (Novo 
Código Civil) e pelas disposições da Lei nº 4.591/64, instituído em condomínio 
especial e individualizadas as unidades autônomas na forma abaixo.
1.3 – "(NOME DO EDIFÍCIO)", é constituído das seguintes unidades autô-
nomas:
164 • capítulo 5
DESIGNAÇÃO 
DAS 
UNIDADES
ÁREA 
PRIVATIVA
(PRINCIPAL)
OUTRAS ÁREAS 
PRIVATIVAS
(ACESSÓRIAS)
ÁREA 
PRIVATIVA 
(TOTAL)
Totais
ÁREA DE USO 
COMUM
ÁREA REAL 
TOTALFRAÇÃO 
IDEAL
VAGAS DE 
GARAGEM 
(QD. 
ACESSÓRIAS)
Totais
B da NBR 12.721/2006:
1.4 – É vedado o fracionamento ou divisão física das unidades autônomas.
1.5 – Constituem-se áreas e partes comuns do edifício, indivisíveis e 
capítulo 5 • 165
inalienáveis: O terreno sobre o qual serão edificadas as unidades autônomas, 
bem como as fundações, colunas e vigas de sustentação, paredes externas, 
ornamentos das fachadas, paredes internas e divisórias entre as unidades au-
tônomas e as áreas de uso comum, áreas de ventilação e circulação, poços de 
luz, elevadores, as instalações e tubulações nas dependências comuns, até sua 
inserção com as das unidades autônomas, a calçada, a porta principal, caixa 
de correspondências e compartimentos dos medidores de luz e força, a casa 
das máquinas, barrilete, reservatório de água, hall e corredores de circulação, 
escadas de acesso, encanamentos - troncos de água, luz e força, telefone, esgo-
tos pluviais e cloacais, o telhado e, enfim, tudo o mais que se destine a servir 
indistintamente a todas as economias do edifício.
1.6 – O edifício tem finalidade (comercial e/ou residencial), vedada qual-
quer outra forma de uso das unidades autônomas e das áreas comuns.
1.7 – Fica estabelecido que as vagas de garagem podem (não podem) ser 
alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio. 
CAPITULO II 
DOS DIREITOS E DEVERES
2.1 – São direitos dos Condôminos (art. 1.335, do Novo Código Civil): 
2.1.1 – Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com 
a respectiva destinação, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do 
prédio, não causem danos aos demais Condôminos, e não infrinjam as normas 
legais e disposições desta convenção; 
2.1.2 – Usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que respeitados os 
usos e gozo das mesmas com restrições da alínea anterior e contanto que não 
exclua a utilização dos demais compossuidores; 
2.1.3 – Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso; 
2.1.4 – vExaminar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração 
e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico; 
2.1.5 – Utilizar os serviços de portaria, desde que não perturbem a ordem 
nem desviem a atenção dos empregados; 
2.1.6 – Comparecer às assembleias e nelas discutir e votar, estando quite 
com as contribuições para com o condomínio; 
166 • capítulo 5
2.1.7 – Comunicar, por escrito qualquer irregularidade observada, ao admi-
nistrador ou síndico.
2.2 – O Condomínio não se responsabiliza por danos pessoais e materiais 
que possam vir a ocorrer aos condôminos, locatários ou usuários, não originan-
do nenhuma indenização em favor destes, em casos como, exemplificadamen-
te: furto de veículos e/ou outros bens moveis, arrombamentos etc.
2.3 – Tratando-se de box com utilização independente e com matrícula pró-
pria, poderá ser alienado e/ou gravado livremente. Porém, se se tratar de par-
te acessória do apartamento, não será permitida sua disposição e oneração a 
qualquer título, à pessoa estranha ao condomínio.
2.4 – São deveres dos Condôminos (art. 1.336, do Novo Código Civil): 
2.4.1 – Guardar decoro e respeito no uso das partes comuns, não usando 
nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, 
para fins diversos daqueles para que se destinam;
2.4.2 – Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê
-las para atividades não condizentes com seus fins; 
2.4.3 – Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via publica, sobre 
as áreas e pátios internos ou imóveis lindeiros; 
2.4.4 – Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores di-
ferentes das estabelecidas para todo o edifício; 
2.4.5 – Não colocar toldos externos, nem colocar ou permitir que coloquem 
letreiros, placas e cartazes, de publicidade ou não; 
2.4.6 – Não colocar ou permitir que coloquem em qualquer parte de uso co-
mum do edifício, quaisquer objetos, seja de que natureza forem; 
2.4.7 – Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, ins-
talações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do prédio, ou 
incômodo aos demais condôminos; 
2.4.8 – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
2.4.9 – Não sobrecarregar a laje ou a estrutura do edifício com excesso de 
peso; 
2.4.10 – Não manter animais nas respectivas unidades autônomas; 
2.4.11 – Contribuir para as despesas comuns e as despesas estabelecidas 
capítulo 5 • 167
pela Assembléia Geral na proporcionalmente ao número de unidades residen-
ciais, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas; 
2.4.12 – Permitir o ingresso em sua unidade autônoma do administrador 
ou preposto seu quando isso se tornar indispensável inspeção ou realização de 
trabalhos relativos à estrutura geral do edifico, sua segurança e solidez, ou ten-
dente à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unida-
des autônomas vizinhas; 
2.4.13 – Comunicar imediatamente ao administrador ou síndico a ocor-
rência, em sua unidade autônoma, de moléstia grave que gere risco a saúde 
pública; 
2.4.14 – A colocação de placas indicativas padronizadas nas portas de en-
trada das salas será decidida pela Assembléia Geral que aprovar o Regimento 
Interno.
2.5 – No caso de existir unidades comerciais no edifício, por suas caracte-
rísticas próprias, poderão ostentar painéis com letreiro indicativo na facha-
da, conforme modelo e localização a serem aprovados pela Incorporadora/
Assembléia Geral, e que se harmonize com a arquitetura do prédio.
CAPITULO III 
DA ADMINISTRAÇÃO
3.1 – A administração do edifício caberá a um Síndico, Condômino ou não, 
eleito em Assembléia Geral Ordinária, pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser 
reeleito.
3.2 – A assembleia, especialmente convocada para este fim, poderá, pelo 
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar 
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o 
condomínio.
3.3 – Compete ao Síndico, em observância às competências lhe atribuídas 
pelo artigo 1.348, da Lei nº 10.406/02, o seguinte:
3.3.1 – Representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa e passiva-
mente, em tudo o que se refere aos assuntos de interesse do condomínio; 
168 • capítulo 5
3.3.2 – Superintender a administração do prédio; 
3.3.3 – Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção de Condomínio 
e as deliberações das Assembléias; 
3.3.4 – Admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remune-
ração, dentro das verbas previstas no orçamento; 
3.3.5 – Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segu-
rança e/ou conservação do prédio, até o limite de 10 (dez) vezes o salário míni-
mo mensal, e com prévia aprovação de Assembléia especialmente convocada, 
se exceder esse valor; 
3.3.6 – executar as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembléia; 
3.3.7 – Convocar as Assembléias Gerais Ordinárias nas épocas próprias, 
bem como as Extraordinárias; 
3.3.8 – Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da 
administração; 
3.3.9 – Prestar à Assembléia própria contas de sua gestão, acompanhadas 
da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária para o exercício 
seguinte; 
3.3.10 – Manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e 
rubricado pelo Presidente do Conselho Consultivo; 
3.3.11 – Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos 
condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas 
pela Assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposição le-
gal ou desta Convenção; 
3.3.12 – Comunicar as citações, notificações e/ou intimações que receber;3.3.13 – Procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os 
Condôminos; 
3.3.14 – Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e demais per-
tences da administração que estiverem em seu poder.
3.3.15 – Manter seus dados pessoais atualizados junto ao condomínio, in-
clusive com o fornecimento de e-mail que poderá ser usado para as comunica-
ções e notificações do condomínio.
3.4 – O Sindico receberá a remuneração mensal que lhe for fixada pela 
Assembleia Geral.
capítulo 5 • 169
3.5 – O Síndico poderá delegar sua função administrativa a terceiros de sua 
confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade, devendo haver a aprovação 
prévia da assembleia.
3.6 – O Síndico será substituído, nos impedimentos pessoais, pelo 
Presidente do Conselho Consultivo. Em caso de renúncia ou destituição, o 
Síndico imediatamente prestará contas de sua gestão, sendo seu substituto le-
gal eleito em Assembléia Geral. 
3.7 – O Síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraí-
das em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de 
suas atribuições. Responderá, porém, pelo excesso de representação e pelos 
prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
 CAPITULO IV 
DO CONSELHO CONSULTIVO
4.1 – Bianualmente, a Assembleia Geral Ordinária elegerá o Conselho 
Consultivo, composto de 3 (três) membros Efetivos e 3(três) Suplentes entre os 
Condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções, com mandato 
de 2(dois) anos. Cabe aos Suplentes exercer, automaticamente, a substituição 
dos membros Efetivos impedidos.
4.2 – Compete ao Conselho Consultivo:
4.2.1 – Fiscalizar as atividades do Síndico e examinar as suas contas, relató-
rios e comprovantes; 
4.2.2 – Comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada, as 
irregularidades havidas na gestão do Condomínio; 
4.2.3 – Dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como sobre a proposta 
de Orçamento para o subsequente exercício, informando à Assembléia Geral; 
4.2.4 – Assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio; 
4.2.5 – Opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os Condôminos; 
4.2.6 – Dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias; 
4.2.7 – Eleger entre os seus membros, o Presidente, o qual abrirá, rubricará 
e encerrará o Livro Caixa, bem como será o substituto legal do Síndico, nos seus 
eventuais impedimentos.
170 • capítulo 5
CAPITILO V 
DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
5.1 – As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada 
ou protocolada, pelo Síndico ou por Condôminos que representem, no míni-
mo, 1/4 (um quarto) do Condomínio, e serão realizadas no local indicado pelo 
Síndico ou pelos Condôminos. Além das cartas deverá ser afixado, em local pró-
prio do edifício, o edital de convocação.
5.1.1 – As convocações poderão ser feitas por qualquer meio que garanta 
a plena publicidade, tais como: carta registrada, ou sob protocolo, envios de 
e-mails ou outro sistema eletrônico que venha a ser utilizado pelo Condomínio. 
Neste caso além da fixação de edital no quadro de avisos do condomínio, deve-
rão ser enviados dois comunicados com antecedência mínima de 5 dias entre 
eles e a data da assembleia. Presumir-se a o conhecimento dos condôminos o 
comprovante de envio da mensagem eletrônica ao endereço cadastrado junto 
ao condomínio;
5.1.2 – As convocações indicarão o resumo da “pauta de reunião”, a 
data, a hora e o local da Assembléia e serão assinadas pelo Síndico ou pelos 
Condôminos que as fizeram. 
5.1.3 – As convocações das Assembleias Gerais Ordinárias serão acompa-
nhadas de cópias das contas do Administrador, bem como de Orçamento rela-
tivo ao exercício respectivo.
5.1.4 – Entre a data da convocação e a da Assembléia deverá mediar o prazo 
de 5 (cinco) dias, no mínimo, salvo urgência comprovada, que poderá reduzir 
pela metade esse prazo.
5.2 – É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a 
Assembléia, em primeira e segunda convocações, mediando entre ambas o pe-
ríodo de 30 (trinta) minutos, no mínimo.
5.3 – O Síndico endereçará as convocações para as unidades dos respectivos 
Condôminos, salvo se estes tiverem feito, em tempo oportuno, comunicação de 
outro endereço, para o qual devem ser remetidas.
capítulo 5 • 171
5.4 – As Assembleias serão presididas por um Condômino, especialmente 
aclamado, o qual escolherá entre os presentes, o Secretário que lavrará a Ata 
dos trabalhos em livro próprio.
5.5 – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras par-
tes comuns pertencentes a cada condômino. Os resultados das votações serão 
calculados sobre o número dos presentes, à vista do Livro de Presença por to-
dos assinado.
5.5.1 – Será exigida a maioria qualificada ou unanimidade, para as maté-
rias que a Lei assim determinar, bem como para as hipóteses previstas nesta 
convenção.
5.5.2 – Se uma Unidade Autônoma pertencer a vários proprietários, elege-
rão estes o Condômino que os representará, credenciando-o por escrito, cujo 
documento será exibido na Assembléia.
5.5.3 Não poderão tomar parte nas Assembléias os Condôminos que esti-
verem em atraso no pagamento de suas contribuições e/ou multas que lhes te-
nham sido impostas.
5.6 – É lícito ao Condômino fazer-se representar nas Assembléias por pro-
curador, condômino ou não, desde que não seja o próprio Síndico ou Membro 
do Conselho Consultivo, e que a procuração contenha poderes especiais e, se 
lavrada por instrumento particular, tenha a firma do mandante reconhecida.
5.7 – A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de 
março de cada ano, e a ela compete:
 5.7.1 – Discutir e votar o relatório e as contas da administração relativa ao 
ano findo; 
5.7.2 – Discutir e votar o orçamento para o ano em curso, fixando fundos de 
reserva, se convier; 
5.7.3 – Eleger o síndico, quando for o caso, fixando-lhe a remuneração; 
5.7.4 – Eleger os membros, efetivos e suplentes, do Conselho Consultivo; 
5.7.5 – Votar as demais matérias constantes da “pauta de reunião”.
172 • capítulo 5
5.8 – Assembleia Geral Ordinária deliberará, em primeira convocação, com 
a presença de Condôminos que representem a maioria de votos dos condômi-
nos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais do con-
domínio e, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes. A 
assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convoca-
dos para a reunião. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos con-
dôminos poderá fazê-lo.
5.9 – Compete às Assembleias Extraordinárias: 
5.9.1 – Deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos 
Condôminos; 
5.9.2 – Decidir, em grau de recurso, os assuntos que tenham sido delibera-
dos pelo Síndico e a elas levados a pedido do interessado; 
5.9.3 – Apreciar os demais constantes da “pauta de reunião”; 
5.9.4 – Examinar as matérias que lhes sejam propostas por qualquer 
Condômino; 
5.9.5 – Destituir o Síndico a qualquer tempo, independentemente de justifi-
cação e sem indenização. 
5.10 – A Assembleia Geral Extraordinária deliberará, em primeira convoca-
ção, com a presença de Condôminos que representem a maioria de votos dos 
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais 
do condomínio e, em segunda convocação, com pela maioria dos votos dos pre-
sentes, salvo o disposto nos parágrafos deste artigo. A assembleia não poderá 
deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Se o 
síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
5.10.1 – Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para as matérias 
que exijam a Lei (Arts. 1.333,1.341, 1.342, 1.343, 1.349, 1.351, 1.352, 1.353, 
1.355 e 1.357, da Lei nº 10.406/02).
5.10.2 – Dependerá da unanimidade dos condôminos a deliberação para a 
alteração da forma de rateio da contribuição de condomínio.
5.11 – As deliberações das Assembleias Gerais obrigarão a todos os 
Condôminos, independentemente do seu comparecimento ou do seu voto, ca-
bendo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir
capítulo 5 • 173
5.11.1 – Nos oito dias que se seguirem à Assembleia, o Síndico comunica-
rá aos Condôminos as deliberações nela tomadas, enviando-lhes cópia da Ata, 
por carta registrada ou protocolada. 
5.11.2 – A comunicação ainda poderá ocorrer por envio de e-mail ou ainda 
pela disponibilização em site, caso o condomínio ou administradora disponi-
bilize este serviço.
5.12 – Das Assembleias serão lavradas Atas em Livro próprio aberto, rubri-
cado e encerrado pelo Síndico, as quais serão assinadas pelo Presidente, pelo 
Secretário e pelos Condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer 
constar as suas declarações de votos, quando dissidentes.
5.12.1 – As despesas com a Assembleia Geral serão inscritas a débito do 
Condomínio, mas as relativas à Assembleia convocada para apreciação de re-
curso de Condômino serão pagas por este, se o resultado for desprovido.
 Seção I 
Do Quórum de Deliberação
5.13 – Será exigida maioria simples (acima de 50% dos condôminos presen-
tes à assembleia) a deliberação para:
5.13.1 – Alteração do regimento interno;
5.13.2 – Julgar em recurso as aplicações de penalidades pelo Síndico, após 
julgamento pelo Conselho Consultivo;
5.13.3 – Autorizar a permuta ou alienação vagas e/ou boxes entre os 
condôminos;
5.13.4 – Deliberar pelas demais matérias que não exijam quórum especial, 
na forma da lei e desta convenção.
5.14 – Será exigida maioria absoluta (acima de 50% de todos os condômi-
nos) a deliberação para:
5.14.1 – Realização de obras úteis;
5.14.2 – Destituir o Síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, 
ou não administrar convenientemente o condomínio;
174 • capítulo 5
5.14.3 – Para aumentar o valor da contribuição para o fundo de reserva, esti-
pulando-se o prazo deste aumento;
5.14.4 – Para reconstrução ou venda do edifício, se este for total ou conside-
ravelmente destruído ou ameaçar ruína.
5.15 – Será exigido 2/3 de todos os condôminos a deliberação para:
5.15.1 – Para alteração da convenção;
5.15.2 – Para realização, nas partes comuns, de alterações arquitetônicas 
meramente voluptuárias;
5.15.3 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já exis-
tentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização;
5.15.4 – Aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do 
edifício.
5.16 – Será exigida a unanimidade dos condôminos a deliberação para:
5.16.1 – A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edi-
fício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
5.16.2 – Alterar a destinação do edifício ou das unidades autônomas;
5.16.3 – A alteração do quórum de liberação previsto nesta convenção, res-
salvados os quóruns legais que não poderão ser mitigados;
5.16.4 – Decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos 
condôminos.
CAPITULO VI 
DAS DESPESAS COMUNS
6.1 – Constituem despesas comuns do edifício:
6.1.1 – As relativas à conservação, limpeza, reparação e reconstrução das 
partes e coisas comuns, e dependências do edifício; 
6.1.2 – As relativas à manutenção das partes e coisas comuns; 
6.1.3 – O prêmio de seguro do edifício e dos empregados; d) os impostos e 
taxas que incidem sobre as partes e coisas comuns do edifício; 
capítulo 5 • 175
6.1.4 – A remuneração do Administrador ou Síndico, do Zelador e a dos de-
mais empregados do edifício, bem como as relativas aos encargos trabalhistas, 
de previdência, assistência social e correlatos.
6.2 – Compete à Assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe 
aos Condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, até o déci-
mo dia de cada mês, realizando-se o rateio na proporção estabelecida nesta 
Convenção.
6.2.1 – Quando da fixação do orçamento, deverá haver uma dotação de 10% 
(dez por cento) de seu valor para a constituição de um Fundo de Reserva, desti-
nado a atender despesas imprevistas e urgentes.
6.2.2 – Poderá ser aumentado o valor da contribuição para o fundo de re-
serva por deliberação da maioria absoluta dos condôminos, contudo, em tal 
situação deve-se estipular o prazo pelo qual ocorrerá esta contribuição.
6.3 – Serão igualmente rateadas entre os Condôminos as despesas extra-
ordinárias, dentro de 15 (quinze) dias a contar da data da Assembléia que as 
autorizou, salvo se nessa oportunidade for estabelecido prazo diferente.
6.3.1 – As despesas para manutenção de fachada serão rateadas na propor-
ção das frações ideais de cada unidade.
6.4 – Ficarão a cargo exclusivo de cada Condômino as despesas decorrentes de 
atos lesivos por ele praticado, bem como o aumento de despesa a que der causa.
6.4.1 – O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes 
comuns do edifício pela omissão ou retardamento do condômino na execução 
dos trabalhos ou na reparação de sua unidade autônoma.
6.5 O – saldo remanescente no orçamento de um exercício será incorporado 
ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembléia Geral 
Ordinária. O déficit verificado será rateado entre os Condôminos e arrecadado 
no prazo de 15 (quinze) dias.
6.6 – O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que 
o possa destruir ou afetar, no todo ou em parte, em empresa idônea da escolha 
176 • capítulo 5
do Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo, pelo respectivo valor, dis-
criminando-se na apólice os valores de cada Condômino e das partes comuns.
6.6 – 1 É lícito a cada Condômino, individualmente, à expensas próprias, na 
mesma ou em outra seguradora, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, 
ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidas na mesma.
6.7 – Ocorrendo o sinistro total ou considerável da edificação, ou esta ame-
açar ruína, a Assembléia Geral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e delibera-
rá sobre a reconstrução, ou venda, pelos votos que representem metade mais 
uma das frações ideais. Decidindo pela reconstrução, a assembléia elegerá uma 
Comissão de 3 (três) Condôminos, investida de poderes para:
6.7.1 – Receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio em 
estabelecimento bancário a ser designado pela Assembleia;
6.7.2 – Abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou das par-
tes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral, para a devida 
deliberação; 
6.7.3 – Acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando 
os Condôminos junto aos construtores, fornecedores, engenheiros e reparti-
ções públicas.
6.8 – Se a importância paga pela seguradora não for suficiente para atender 
às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento de suas unidades 
autônomas, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo, alienando os seus direitos, 
na forma da Lei. 
6.9 – Pela maioria que represente metade mais uma das frações ideais do 
terreno, poderá ser deliberado que o edifício não seja reconstruído, se ocorrer 
incêndio ou outro sinistro que importe em sua destruição total, caso em que 
autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro 
entre os Condôminos, na proporção das referidas frações ideais.
6.10 – Em caso de incêndio parcial, recebido o seguro, proceder-se-á à repa-
ração ou reconstrução das partes destruídas. 
capítulo 5 • 177
CAPITULO VII 
DAS PENALIDADES
7.1 – Caso a contribuiçãode condomínio não seja quitada na data prevista, a 
mesma será corrigida pela variação acumulada do índice do IGP-M/FGV, acres-
cida dos juros moratórios de 2% (dois por cento) ao mês, pro rata die, contados 
a partir da data do vencimento, independentemente de interpelação.
7.1.1 – Caso a mora for superior a 30 (trinta) dias, além da correção monetá-
ria e dos juros moratórios incorrerá multa de 2% (dois por cento) em benefício 
do Condomínio, podendo o Síndico promover a cobrança do débito judicial ou 
extrajudicialmente, através de advogado constituído pelo Condomínio, sujei-
tando o devedor, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 
cobrança na ordem de 20% (vinte por cento) sobre os valores devidos. 
7.1.2 – Em caso de atraso superior a 30 dias, poderá o condomínio proceder 
ao protesto extrajudicial das contribuições de condomínio.
7.2 – O Condômino, ou possuidor, que não cumprir reiteradamente com os 
seus deveres perante o condomínio será constrangido a pagar multa correspon-
dente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas con-
dominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente 
das perdas e danos que se apurarem.
7.2.1 – Considera-se reiteração de conduta para aplicação da multa morató-
ria o não pagamento de três parcelas consecutivas das contribuições para com 
o condomínio e a ação ou omissão por três vezes que atente contra os deveres 
previstos no capitulo II, desta Convenção.
7.3 – O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de conveniência com os demais condômi-
nos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao 
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até 
ulterior deliberação da assembléia. 
178 • capítulo 5
CAPÍTULO VIII 
DO REGIMENTO INTERNO
7.4 – O regimento interno será regido nos termos da Lei número 4.591, de 
16 de dezembro de 1964, regulamentada pelo Decreto número 55.815, de 8 de 
dezembro de 1965, pelas disposições contidas no Novo Código Civil Brasileiro, 
Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, pelo Código de Postura do Município, e 
demais legislações que dispõe sobre os Condomínios em Edificações, Direitos 
de Vizinhança. 
7.4.1 – Os direitos e deveres dos Condôminos são os estabelecidos no 
Capítulo II da Convenção de Condomínio.
7.4.2 – O regimento interno poderá ser alterado pela maioria simples dos 
condôminos, ou seja, pela maioria dos presentes à assembleia.
7.5 – É expressamente vedado a qualquer condômino, seus inquilinos ou 
cessionários:
7.5.1 – Prejudicar o direito dos demais condôminos, locatários ou 
cessionários; 
7.5.2 – Guardar ou depositar, artigos explosivos, corrosivos, radioativos ou 
inflamáveis, salvo quanto aos últimos, em pequenas quantidades, destinado 
ao consumo doméstico, e, conservado em recipientes próprios, nas respectivas 
unidades; 
7.5.3 – Alugar, sublocar ou ceder a unidade para outro fim, que não seja o es-
tritamente habitacional, e para pessoa de vida duvidosa ou de maus costumes; 
7.5.4 – Atirar água, papéis, pontas de cigarros e quaisquer objetos ou detri-
tos pelas janelas, portas, jardins ou em qualquer parte de uso comum; 
7.5.5 – Perturbar o sossego e o descanso dos demais moradores com ruídos, 
instrumentos musicais regulados para elevado volume, principalmente no pe-
ríodo compreendido entre às 22:00 horas e 07:00 horas; 
7.5.6 – Executar aos domingos em tempo integral, e nos demais dias, antes 
das 07:00 horas e depois das 19:00 horas, serviços de limpeza, reformas e repa-
rações nas unidades que venham produzir ruídos perturbadores ao sossego dos 
demais condôminos; 
capítulo 5 • 179
7.5.7 – Depositar lixo em outro local que não seja o permitido, devendo 
acondicioná-lo em sacos plásticos, sendo que, no caso de latas, garrafas e cai-
xotes, deverão ser conduzidos e depositados em local adequado, determinado 
pela administração do condomínio; 
7.5.8 – Em caso de coleta seletiva de lixo, acondicioná-lo e depositá-lo de 
forma diversa do estabelecido pelo Síndico; 
7.5.9 – Depositar, ainda que por pouco tempo, quaisquer volumes, pacotes, 
utensílios ou objetos, nas partes de uso comum, bem como promover leilões, 
exposições ou vendas públicas; 
7.5.10 – Colocar utensílios de uso doméstico nas janelas e portas, paredes, 
sacadas que dão para a parte externa, bem como nas partes de uso comum; 
7.5.11 – Bater tapeçarias, lençóis, almofadas, toalhas ou assemelhados nas 
janelas e sacadas das unidades; 
7.5.12 – Emprestar chaves da porta de acesso do condomínio, bem como 
do controle remoto, para empregados, vizinhos ou pessoas estranhas ao con-
domínio, bem como deixar aberta a entrada principal do empreendimento e 
igualmente da porta de acesso à garagem. 
CAPITULO IX 
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
7.6 – A presente Convenção, que sujeita todo o ocupante, ainda que even-
tual, do edifício ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os Condôminos, 
titulares de direitos sobre as unidades, bem como a todos quantos sobre elas 
tenham posse ou detenção, seus sub-rogados e sucessores, a título universal ou 
singular, e somente poderá ser modificada pelo voto de, no mínimo, 2/3 (dois 
terços) dos condôminos.
7.6.1 – Nos contratos de alienação, locação, cessão, comodato e outros que 
importem em transferir o exercício dos direitos relativos ao Condomínio, ou 
das unidades autônomas, os Condôminos deverão fazer constar a obrigação 
de obediência à esta Convenção e às resoluções das Assembleias, respondendo 
por eventuais perdas e danos e responsabilidade decorrente dessa omissão.
7.7 – Fica eleito o foro da Comarca de Belo Horizonte, com renúncia de qual-
quer outro, por mais privilegiado que seja, para qualquer ação ou execução da 
aplicação de qualquer dos dispositivos desta Convenção ou de sua interpretação.
180 • capítulo 5
7.8 – Os casos omissos serão regulados pelas disposições legais que disci-
plinam a matéria, especialmente pela Lei nº 10.406/02 e pela Lei nº 4.591/64.
 Belo Horizonte, data.
 Assinaturas de titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
Observações:
a) A convenção de Condomínio deverá ser apresentada, em 2 vias (todas 
originais ou uma original e outra autenticada), caso ainda não esteja registrada.
b) As firmas dos seus subscritores deverão ser reconhecidas caso a con-
venção seja feita por instrumento particular.
Ribeirão Preto-SP, 12 de janeiro de 2015.
Apêndice II
Esse modelo de regimento interno foi retirado do sítio do Grupo Embracon e 
sofreu algumas adaptações para ficar ainda mais didático (EMBRACON, 2014).
REGIMENTO INTERNO DO CONDOMINIO XXXXXXXXXXXXX
Regulamento, aprovado pelos Condôminos presentes na Assembleia Geral 
do Condomínio, realizada no dia XX de XXXXXX de 20XX.
Este Regimento tem como finalidade disciplinar à conduta e o comporta-
mento de todos quantos residem neste edifício, complementando e na confor-
midade com o que determina a Lei 10406 de janeiro de 2002 (Código Civil) e ou-
tras posteriores, como também as determinações da Convenção Condominial, 
visando principalmente:
capítulo 5 • 181
ASSEGURAR A TRANQÜILIDADE NO USO E GOZO DO CONDOMÍNIO POR TODOS 
OS CONDDÔMINOS, LIMITANDO PRINCIPALMENTE OS ABUSOS QUE POSSAM 
PREJUDICAR O BOM NOME, ASSEIO, HIGIENE E CONFORTO. SENDO QUE OS 
CASOS OMISSOS DESSE REGIMENTO SERÃO RESOLVIDOS PELO SÍNDICO E 
CONSELHEIROS DO CONDOMÍNIO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA 
ESPECIFICAMENTE CONVOCADA PARA ESTE FIM.
ÍNDICE
I. GERAL
DIREITOS
DEVERES
PROIBIÇÕES
II. DO USO COMUM
PORTARIA
ENTRADA SOCIAL
ELEVADORES
SALÃO DE FESTAS
PISCINA
CHURRASQUEIRA
GARAGEMLIXEIRAS
SEGURANÇA
III. DO USO PRIVATIVO
UTILIZAÇÃO DOS APARTAMENTOS
ANIMAIS DOMÉSTICOS
APARELHOS ELÉTRICOS – INTERFERÊNCIAS
MUDANÇAS – HORÁRIOS PERMITIDOS
IV. DAS PENALIDADES APLICÁVEIS
V. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
182 • capítulo 5
1 – GERAL
1.1 – DIREITOS:
1.1.1 – Participar ativamente nas relações e atividades condominiais, expri-
mindo a qualquer tempo e livremente suas opiniões cabíveis ao bem comum;
1.1.2 – Cada morador poderá usar e gozar das partes comuns do condomínio 
até onde não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais moradores;
1.2 – DEVERES:
1.2.1 – Conhecer, cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção do Condomínio, 
o Regimento Interno, as decisões administrativas do Síndico e ainda as delibe-
rações em Assembleias Gerais, Ordinárias ou Extraordinárias;
1.2.2 – Contribuir financeiramente para o custeio das coisas comuns, atra-
vés do pagamento de sua respectiva quota-parte e da taxa de melhoria, desti-
nadas à manutenção, aquisição, conservação, modernização, reparação ou re-
construção das coisas comuns;
1.2.3 – Contribuir de forma igualitária em todos os rateios extraordinários 
aprovados pela Assembleia Geral;
1.2.4 – Corte do fornecimento de gás e água aos condôminos em atraso 
com 60 (sessenta) dias. O condômino em atraso com sua contribuição por pe-
ríodo igual ou superior a 60 (sessenta) dias, terá o fornecimento de gás e água 
de sua unidade habitacional cortado pelo condomínio, após prévia notifica-
ção pela administração;
1.2.5 – Os moradores deverão guardar silêncio no horário compreendido 
entre as 22:00 às 07:00, evitando a produção de ruídos, principalmente baru-
lhos com calçados, bater porta, arrastar cadeiras e moveis, derrubar objetos no 
chão, e sons que possam perturbar o sossego e o bem estar geral no condomí-
nio. Recomendamos o uso de pantufas, chinelos de borracha enquanto estiver 
no seu apartamento;
1.2.6 – Sempre, independentemente do horário, o uso de aparelhos sonoros 
ou musicais, deve ser feito de modo a não perturbar os vizinhos;
1.2.7 – Observar as normas de segurança dos elevadores, determinadas tan-
to por Lei quanto pelo fabricante;
1.2.8 – Daqueles que não residem no apartamento de sua propriedade, co-
municar à Administração o seu domicílio para recepção de correspondência;
capítulo 5 • 183
1.2.9 – Não o fazendo não poderá alegar em juízo ou fora dele a não recepção 
das correspondências, nem tampouco o desconhecimento de seu conteúdo; 
1.2.10 – Informar e atualizar o cadastro de moradores, junto a Administração 
do Condomínio; 
1.2.11 – Prestigiar e fazer cumprir as decisões do Corpo Diretivo e Assembleia 
Geral e a esta comparecer, a fim de que as decisões tomadas expressem, real-
mente, a vontade condominial; 
1.2.12 – Observar dentro do condomínio a mais rigorosa moralidade, de-
cência e respeito;
1.2.13 – Permitir a entrada em sua unidade, do Síndico ou membro do con-
selho ou Zelador e das pessoas que os acompanharem, desde que se torne ne-
cessário a inspeção e execução de medidas que se relacionem com o interesse 
coletivo;
1.2.14 – Contribuir para as despesas gerais, na forma do aprovado pela 
Assembleia Geral; 
1.2.15 – Ressarcir os prejuízos causados por si próprio, dependentes, hós-
pedes, visitantes, convidados, às coisas comuns do condomínio, seus condô-
minos ou a terceiros em áreas do condomínio, provocados pelo mau uso ou 
descuido na conservação, manutenção ou condução de veículos, ou ainda, de 
qualquer outro equipamento, material ou acessório de sua respectiva proprie-
dade ou posse;
1.2.16 – No caso de locação do imóvel, o proprietário deverá fazer constar no 
contrato a obrigação do locatário de respeitar o presente Regimento Interno, 
bem como a Convenção do Condomínio;
1.2.17 – Registrar sugestões, críticas ou denúncias de atos irregulares no li-
vro de ocorrências, disponível na portaria. Sendo que o Livro de Ocorrências 
poderá ficar de posse do Morador, no máximo 24 (vinte e quatro) horas, para os 
devidos registros;
1.3 – PROIBIÇÕES:
1.3.1 – Pisar ou brincar nas partes que compõem o jardim, bem como nele 
intervir, adicionando ou removendo plantas ou mudando-lhe o arranjo a reve-
lia do Síndico;
1.3.2 – Depositar objetos, lixo ou outros materiais em qualquer das áreas de 
uso comum, isto é, na entrada, passagem, escadas, elevador, garagem, etc. sem 
a permissão do Síndico;
184 • capítulo 5
1.3.3 – Depositar nas bacias sanitárias, pias e ralos, objetos que possam con-
gestionar os encanamentos; jogar cigarros, charutos e outros objetos pelas ja-
nelas ou sacadas, ou ainda, no piso das dependências comuns;
1.3.4 – Usar bola, “skate”, patins e bicicletas e outros assemelhados, nas vias 
de passeio do condomínio, exceto em trânsito;
1.3.5 – Sujar, danificar, afixar cartazes ou avisos nas áreas comuns; exceto os 
de origem legal, com prévia anuência do Síndico;
1.3.6 – Estender, bater ou secar tapetes ou lençóis e quaisquer roupas, bem 
como vasos de plantas e objetos de peso nas janelas e sacadas ou outros sítios 
fronteiriços, nos quais também não é permitido instalar varais de qualquer 
tipo, antenas ou acessórios que sejam visíveis no exterior; 
1.3.7 – Ter ou usar material ou instalações, que possam afetar a saúde, segu-
rança e tranquilidade dos demais condôminos ou que possam onerar as despe-
sas do seguro comum do condomínio; 
1.3.8 – Fazer em sua propriedade qualquer instalação que importe em sobre-
carga ou alteração da estrutura do edifício, sem autorização do Corpo Diretivo;
1.3.9 – Manter ou usar em sua unidade autônoma (vaga de garagem): ma-
teriais com perigo potencial, substâncias odoríferas, produtos tóxicos, corro-
sivos, explosivos ou inflamáveis, que exponham riscos à saúde, segurança ou 
tranquilidade dos demais condôminos, ou ainda, acarretem o aumento das ta-
xas de seguro de condôminos ou do condomínio;
1.3.10 – Fazer uso de fogão, que não a gás da rede de distribuição do con-
domínio; sendo vedado terminantemente o emprego de outros tipos, que não 
sejam considerados como uso doméstico, como por exemplo; comercial qual-
quer, à gasolina, à querosene, à diesel, à carvão, etc., salvo os equipamentos 
elétricos, desde que suportados pelo dimensionamento da instalação elétrica, 
caso em que o condômino responderá por essa verificação; 
1.3.11 – Atirar pelas janelas para rua ou área comum, no piso dos corredo-
res, escadas ou elevadores, garagens e demais dependências do condomínio, 
saco de lixo, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarro ou quaisquer objetos;
1.3.12 – Utilizar, alugar, ceder ou explorar no todo ou em parte as unidades 
para fins que não sejam estritamente residenciais;
1.3.13 – Será permitida a instalação de antenas coletiva legalmente regu-
lamentada na área comum (atico) do edifício, mediante autorização por es-
crito da administração do condomínio, desde que tenha viabilidade técnica. 
capítulo 5 • 185
O prestador de serviço assumira toda responsabilidade por danos decorrente 
a instalação desse dispositivo. A instalação devera ter o acompanhamento do 
zelador;
 2 – DO USO COMUM
2.1 – PORTARIA
2.1.1 – É responsabilidade de cada Condômino manter fechadas as portas 
de acesso ao prédio, devendo todos os moradores possuir suas chaves;
2.1.2 – Os prestadores de serviço, inclusive as empregadas domésticas, só 
entrarão com autorização dos proprietários/inquilinos ou, sendo o caso, pela 
administração do condomínio;
2.1.3 – Compete ao empregado do Condomínio ou funcionário empresa 
terceirizada ocupante da função portaria e/ou vigilância, inclusive noturna as 
atribuições que lhe forem pertinentes:
a) manter o serviço permanente de portaria e exercer a vigilância conti-
nuado condomínio, impedindo o ingresso de pessoas estranhas;
b) identificar os visitantes que deverão informar o nome da pessoa que 
procuram, e, seu acesso à unidade autônoma. Só será permitido após a anuên-
cia dos moradores;
c) inspecionar e fiscalizar, inclusive vedando a entrada de quaisquer vo-
lumes ou bens móveis portados por estranhos quando do ingresso às depen-
dências do condomínio, devendo em caso de dúvida ou suspeição comunicar 
imediatamente a sindicância e ao morador interessado, fazendo constar no 
livro próprio a ocorrência com autorização expressa e escrita do morador res-
ponsável quanto ao ingresso dos volumes ou bens no condomínio;
d) rejeitar pedidos ou requerimentos para prestação de serviços no inte-
rior das unidades; 
e) ligar e desligar as luzes das partes comuns;
f) contribuir para a manutenção da ordem e segurança.
Parágrafo Único: As rotinas operacionais de segurança adotadas no empre-
endimento poderão ser modificadas através de deliberação em assembleia pró-
pria, com aprovação por maioria de votos presentes.
186 • capítulo 5
2.1.4 – A Portaria do Edifício compreende o local onde está o acesso externo 
do prédio, a parte interna onde fica a recepção, porteiro ou vigia, caixa de cor-
respondência e acesso aos elevadores e garagens;
Parágrafo Único – Compete a administração regulamentar e fiscalizar a cor-
reta utilização destas dependências, obedecidas a Convenção e o Regimento 
Interno do Condomínio.
2.1.5 – O hall de entrada destina-se ao acesso de pessoas do Edifício, só po-
dendo ser utilizada para pequena recepção a visitante pelo morador, durante 
um curto espaço de tempo;
2.1.6 – É proibida no hall a recepção de visita prolongada ou reuniões de 
qualquer tipo, sejam de cunho social, de estudo, de negócio ou assemelhados.;
2.1.7 – É proibida a permanência de morador ou outra pessoa no hall, man-
tendo conversa com o pessoal da portaria que não seja estritamente necessá-
ria, para não atrapalhar o desenvolvimento do serviço, atenção e segurança dos 
Condôminos;
2.1.8 – É terminantemente proibido fumar ou entrar fumando no hall do 
edifício;
2.1.8.1 – Os funcionários do condomínio estão expressamente proibidos 
em fornecer quaisquer tipo de imagem gravada sem autorização prévia da ad-
ministração do condomínio;
2.1.9 – O ingresso nas áreas comuns do condomínio de quaisquer prestador 
de serviço, que vir a fazer manutenções periódica, só poderão ser realizadas du-
rante horários comerciais e com a presença do zelador;
2.2 – DA ENTRADA SOCIAL
2.2.1 – Ficam vedadas aglomerações nos halls e áreas de acesso ao prédio ou 
reuniões de qualquer caráter, exceto aquelas expressamente permitidas pela 
Administração do Condomínio;
2.2.2 – O portão de ferro e a porta de acesso ao hall de entrada do edifício 
deveram ser mantidas fechadas;
capítulo 5 • 187
2.3 – ELEVADORES
2.3.1 – Todo o pessoal portando grandes volumes, com carrinhos de com-
pras, animais no colo e lixos (devidamente acondicionados) poderão utilizar-se 
de qualquer elevador;
2.3.2 – Não é permitido manter a porta dos elevadores aberta além do tempo 
necessário para a entrada e saída de pessoas e/ou materiais, salvo nos casos de 
manutenção, carga ou descarga, mudanças e limpeza por parte de elementos 
credenciados;
2.4 – SALÃO DE FESTAS
2.4.1 – A requisição do salão de festas é exclusiva dos moradores do 
Condomínio, que só poderão fazê-la para promoção de atividades sociais, fes-
tas, recepções e aniversários, sendo vedados à cessão do salão para atividades 
político-partidárias, religiosas, profissionais, mercantis e jogos considerados 
“jogos de azar” pela legislação pertinente;
2.4.2 – Nas datas tradicionais como véspera e dia de natal e ano novo, carna-
val, dia dos pais, dias das mães, Páscoa, a reserva do salão de festas está condi-
cionada ao uso coletivo;
2.4.3 – O salão de festas não poderá ser requisitado para uso de não morador;
2.4.4 – A requisição do salão de festas deverá ser feita por escrito ao Síndico, 
através de agenda própria em posse do zelador. Havendo mais de uma solicita-
ção de reserva para o mesmo dia, a preferência será a do primeiro solicitante. A 
solicitação poderá ser feita com antecedência máxima de 30 (trinta) dias;
2.4.5 – Fica limitado o número de convidados para 40 (quarenta) pessoas, 
dadas às restrições de espaço e disponibilidade de instalações de sanitárias;
2.4.6 – É necessária à presença de um maior; condômino responsável pelo 
uso do salão, durante toda a realização do evento;
2.4.7 – O uso do salão de festas não se estende à circulação livre de seus par-
ticipantes por todas as áreas comuns do condomínio, incluindo áreas de gara-
gem, área de churrasqueira coletiva e piscinas;
2.4.8 – É vedada a cessão do salão de festas para velórios e comemorações 
carnavalescas;
2.4.9 – O Condômino requisitante será responsável por quaisquer danos 
que se venha a registrar desde a entrega, inclusive os causados por seus familia-
res, convidados, pessoal contratado e empregados;
188 • capítulo 5
2.4.10 – A avaliação dos prejuízos causados ao Condomínio, para efeito de 
ressarcimento por parte do requisitante, será feita através de coleta de pre-
ços entre firmas habilitadas para execução dos serviços de reparo ou reposi-
ção das instalações danificadas, cabendo recurso ao Conselho Consultivo do 
Condomínio;
2.4.11 – Caberá ao Síndico informar ao Condômino responsável pelos preju-
ízos o valor que será cobrado na próxima taxa de condomínio;
2.4.12 – O Condômino requisitante deverá orientar seus convidados no sen-
tido de não utilizarem outras áreas do condomínio que não fazem parte do sa-
lão de festas;
2.4.13 – O requisitante assumirá, para todos os efeitos legais, a responsabili-
dade pela manutenção do respeito e das boas normas de conduta e convivência 
social no decorrer das atividades, comprometendo-se, na medida do possível, 
a reprimir abusos e excessos e afastar pessoas cuja presença seja considerada 
inconveniente;
2.4.14 – O salão deverá ser devolvido até as 09:00 h do dia seguinte. Sendo 
feito um check-list no recebimento e na entrega das chaves;
2.4.15 – Para a limpeza do Salão de Festas, o condômino poderá optar por 
duas formas:
a) Será cobrada juntamente com a taxa de condomínio do condômino so-
licitante, uma taxa pelo uso do salão de festas equivalente a 15% (quinze por 
cento) do salário mínimo vigente, onde o condomínio cederá e fará a limpeza 
do salão, dos utensílios e das toalhas pertencentes ao condomínio;
b) Será cobrada juntamente com a taxa de condomínio do condômino so-
licitante, uma taxa pelo uso do salão de festas equivalente a 10% (dez por cento) 
do salário mínimo vigente, onde o condomínio fará a limpeza do salão, ficando 
de responsabilidade do condômino solicitante a limpeza dos utensílios (lou-
ças, talheres, etc.) e a retirada do lixo. Fica o condômino também responsável 
por cobrir as mesas com toalhas de sua propriedade, evitando assim, danifi-
car as mesas. Sendo que o condômino não terá direito ao uso das toalhas do 
condomínio.
2.4.16 – O valor arrecadado com a cobrança da taxa referida neste item de-
verá ser aplicado em equipamentos para o salão de festas, conservação, consu-
mos de água, energia elétrica e gás;
capítulo 5 • 189
2.4.17 – Haverá isenção da referida taxa, quando houver evento coletivo de 
interesse comum;
2.4.18 – O funcionamento de aparelhos sonoros ou instrumentos musicais 
deverá cessar às 22 horas;
2.4.19 – A não observância deste regulamento do uso do Salão de Festas im-
plica ao requisitante as seguintes sanções a critério do Corpo Diretivo;
2.4.20 – Suspensão do direito de uso por 03 (três) a 12 (doze) meses;
2.4.21 – Multa poruso indevido e danos materiais, desde que o requisitante 
não comunique, ou faça o devido reparo, no valor correspondente a 01 (um) 
salário mínimo vigente;
2.4.22 – A recusa no pagamento, ou seu atraso por mais de trinta dias, a par-
tir da data da notificação relativa ao ressarcimento das despesas havidas com 
reparação dos danos causados, acarretará o acréscimo de 20% (vinte por cento) 
do montante dos danos apurados e a cobrança judicial do débito, com o paga-
mento de causas e honorários advocatícios, bem como a perda do direito da 
requisição do Salão de Festas até o cumprimento das obrigações;
2.4.23 – Fica vedado a reserva e o uso do salão de festas aos condomínios 
inadimplentes;
2.5 – PISCINA
2.5.1 – A piscina do condomínio destina-se ao uso exclusivo de seus 
moradores;
2.5.2 – Não será permitido o uso da piscina à:
a) Condômino e seus familiares que esteja em débito com o condomínio;
b) Pessoas usando creme e/ou óleo bronzeador;
c) Pessoas trajadas inadequadamente;
d) Pessoas portando copos ou quaisquer objetos de vidro;
2.5.3 – Não é permitido aos condôminos, circular pelos corredores, salões 
e elevadores em traje de banho, sendo obrigatório o uso de roupa adequada, 
inclusive crianças;
2.5.4 – Obrigatoriamente, as crianças menores de sete anos deverão vir 
acompanhadas por responsável, a fim de protegê-las de possíveis acidentes;
2.5.5 – Não é permitida a entrada de qualquer animal doméstico na área da 
piscina;
190 • capítulo 5
2.5.6 – Não é permitido levar para dentro da piscina qualquer tipo de ali-
mentação, petiscos, salgadinhos, etc;
2.5.7 – Os móveis/objetos à disposição para uso na piscina destinam-se 
às pessoas que se encontram no recinto, não sendo permitida a reserva dos 
mesmos;
2.5.8 – Todo o usuário deverá passar pela ducha antes de entrar na piscina;
2.5.9 – O horário de uso da piscina será das 09:00 às 21:00 horas;
2.6 – CHURRASQUEIRA
2.6.1 – A churrasqueira é de uso exclusivo dos moradores, não sendo permi-
tidos convidados;
2.6.2 – O Condômino será responsável por qualquer dano causado por seus 
dependentes, assumindo o ônus total constatado;
2.6.3 – O Condômino será o responsável pela limpeza da área requisitada 
após o seu uso;
2.6.4 – Caberá ao Condômino o suprimento do carvão e demais materiais 
necessários às atividades da churrasqueira;
2.7 – GARAGEM
2.7.1 – A garagem destina-se exclusivamente a guarda dos veículos perten-
centes aos seus moradores ou proprietários, podendo guardar outros veícu-
los ou reboques desde que não ultrapassem o limite de sua área e não afete a 
circulação;
2.7.2 – É proibido o uso da garagem como deposito de objetos, exceto 
bicicletas;
2.7.3 – Sendo esta área de grande risco, não será permitido o uso como área 
de recreação em hipótese alguma;
2.7.4 – Recomenda-se a todos os condutores de veículos, por ocasião de entra-
da ou saída, o uso de velocidade máxima de 10 km/h e o acendimento dos faróis;
2.7.5 – Não é permitida a circulação de bicicleta, skates, etc., como também 
qualquer tipo de jogos na área de garagem;
2.7.6 – O condomínio não se responsabilizará por qualquer dano causado 
a veículo por outro veículo, porém, poderá adotar medidas necessárias para a 
apuração das responsabilidades;
capítulo 5 • 191
2.7.7 – O proprietário, ao constatar irregularidades com o seu veículo, tais 
como vazamento de óleo e combustíveis, descarga aberta e outras que venham 
a se revelar como prejudiciais ao condomínio, deverá providenciar os reparos 
no veiculo e limpeza da área afetada imediatamente após a constatação do 
defeito;
2.7.8 – Não é permitido a lavação ou reparos de carro na garagem, a não ser 
em casos de emergência, para que o veículo possa deslocar-se;
2.7.9 – Em hipótese alguma a vaga de garagem poderá ser alugada ou cedida 
a qualquer título, a não ser para moradores do próprio condomínio;
2.7.10 – A vaga de garagem de propriedade do condomínio será destinada 
somente para carga e descarga de prestadores de serviço.
2.8 – LIXEIRA INTERNA
2.8.1 – O lixo e detritos deverão ser colocados na lixeira devidamente acon-
dicionados em sacos plásticos fechados, nos horários determinados pela admi-
nistração. Os objetos como garrafas, louças, latas, ou qualquer tipo de vidro ou 
objeto cortante, deverão ser acondicionados à parte;
2.9 – SEGURANÇA
2.9.1 – Não é permitido guardar ou depositar em qualquer área do condo-
mínio, materiais explosivos, inflamáveis ou quaisquer outros agentes químicos 
suscetíveis de afetar a saúde, tranquilidade e segurança dos moradores;
2.9.2 – É vedado o acesso de qualquer proprietário ou morador às depen-
dências reservadas aos equipamentos tais como casa de máquinas, bombas 
dágua, energia elétrica, gás, hidrômetros, quadro de disjuntores, etc., sem a 
autorização da administração;
2.9.3 – O trânsito de veículos dentro dos limites do condomínio é de no má-
ximo 10 (dez) km/h; 
2.9.4 – Não será permitida a entrada de pessoas estranhas no condomínio, 
sem prévio consentimento dos condôminos. Os visitantes deverão aguardar na 
portaria até que o porteiro tenha obtido a necessária autorização;
2.9.5 – No caso de prestadores de serviços esporádicos, deverão registrar do-
cumento de identificação na portaria, podendo o porteiro, checar a empresa, 
cujo prestador de serviços é vinculado; 
192 • capítulo 5
2.9.6 – Encomenda (s) deve (m) ser retirada (s) pelo (s) morador (es) 
na Portaria do Edifício, inclusive entregadores de pizzas, exceto em casos 
emergenciais;
2.9.7 – Os veículos de terceiros adentrados, não estarão sob responsabilida-
de do condomínio em caso de sinistro de qualquer natureza;
2.9.8 – O Condomínio não se responsabilizará por furtos de veículos, aces-
sórios ou objetos ocorridos no interior de suas garagens, mas tomará as medi-
das necessárias à apuração dos fatos; 
2.9.9 – No caso de sinistro de qualquer natureza, inclusive os sucedidos en-
volvendo a segurança em geral do condomínio, causados pelo veículo infrator, 
responsabilizar-se á o condômino relacionado ao veículo infrator;
3 – USO PRIVATIVO
3.1 – UTILIZAÇÃO DOS APARTAMENTOS
3.1.1 – Os apartamentos destinam-se ao uso estritamente residencial, de-
vendo ser guardados o recato e dignidade, compatíveis com a moralidade e o 
bom nome dos moradores;
3.1.2 – É proibido mudar a forma ou a pintura externa de cada apartamento, 
bem como mudar a cor dos vidros e esquadrias externas, inclusive das portas 
de entrada na unidade;
3.1.3 – É vedado a colocação de anúncios, placas, avisos, ou letreiros de 
qualquer espécie na parte externa ou interna da unidade que sejam visíveis do 
exterior, exceto placa de anuncio de aluga-se ou vende-se com o tamanho má-
ximo 1 (um) m2;
3.1.4 – Não é permitido colocar nos parapeitos, sacadas ou janelas: vasos, 
tapetes, roupas ou qualquer objeto que ofereçam incômodos, perigo de queda, 
ou que prejudiquem a estética do prédio;
3.1.5 – Não é permitido a qualquer pessoa sentar nas janelas, parapeitos e 
sacadas;[
3.1.6 – O Condômino deverá permitir a entrada do Síndico ou alguém por 
ele indicado em sua unidade, afim de inspeção ou realização de trabalhos rela-
tivos à estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, sempre que for ne-
cessário com aviso prévio de 24 h;
capítulo 5 • 193
3.1.7 – Sempre que constatados vazamentos ou infiltrações em sua unidade, 
o morador deverá providenciar o seu reparo com a maior urgência possível;
3.1.8 – Sempre que os moradores se ausentarem por um período longo, de-
verão preferencialmente deixar referência de alguém que tenha as chaves de 
sua unidade, para que a administração, se necessário for, possa ter como aden-
trar em seu apartamento, sempre deixando os registrosde água e gás fechados;
3.1.9 – Qualquer obra ou reparo que venha a produzir ruídos e que pertur-
bem os vizinhos, só poderá ser executado no horário comercial, excluindo-se 
domingos e feriados. Fora deste horário, só serão permitidas obras de emer-
gência, após a devida autorização da administração;
3.1.10 – Qualquer proteção tipo grade nas janelas ou área de serviço deverá 
obedecer aos limites internos;
3.2 – ANIMAIS DOMÉSTICOS
3.2.1 – Será permitida a permanência de animais de pequeno porte, não su-
perior a trinta e cinco centímetros, desde que não prejudique a segurança, o 
sossego e a saúde dos demais moradores. Os donos de animais deverão com-
provar a saúde destes através de atestado de veterinário e carteira de vacinação 
sempre que for solicitado;
3.2.2 – É terminantemente proibida a utilização do elevador social. A loco-
moção dos animais no elevador e áreas comuns do condomínio deverá ser feita 
no colo do responsável. Caso o mesmo venha a sujá-las durante a locomoção, 
compete ao dono promover a limpeza.
3.3 – APARELHOS ELÉTRICOS / INTERFERÊNCIA
3.3.1 – Não é permitido aos moradores, possuir e manter no condomínio, 
aparelhos que causem interferências em rádio, televisores, etc;
3.3.2 – Qualquer modificação na rede elétrica interna que provoque aumen-
to na carga elétrica deverá ser analisada pela administração.
 3.4 – MUDANÇAS
3.4.1 – As mudanças deverão ser feitas pelo elevador de serviço, usando-se 
a entrada da garagem superior do primeiro piso, com a orientação do zelador, 
194 • capítulo 5
no horário das 08:00 às 12:00 e das 14:00 às 18:00 horas de segunda à sexta-feira 
e das 8:00 às 12:00 no sábado, devendo o interessado agendar com o zelador 
com antecedência mínima de 24 (vinte e quatro) horas. Será permitida somente 
uma mudança por vez;
3.4.2 – O interessado na mudança é responsável por todo e qualquer dano 
causado a terceiros ou ao edifício, tais como estragos na parede, elevadores, 
soleiras, portas, etc;
3.4.3 – O interessado na mudança deverá orientar o motorista do caminhão 
no sentido de não deixar o veículo impedindo as entradas das garagens. Se isso 
não for possível, o motorista deverá permanecer junto ao veículo, providen-
ciando seu deslocamento sempre que for necessário desimpedir a entrada das 
garagens.
4 – PENALIDADES
4.1 – Pela transgressão de normas ou pela falta de cumprimento de obri-
gações prevista neste regulamento, o condômino responsável estará sujeito a:
a) Advertência por escrito, sendo que a mesma terá validade por dois anos, 
após esse período expira a advertência por escrito;
b) Multa correspondente a 50% do salário mínimo vigente, a qual será co-
brada em dobro em caso de reincidência dentro de um período de seis meses, 
além de ser o infrator obrigado a abster-se da prática do ato e, quando for o 
caso, desfazer a obra ou instalação;
4.2 – O pagamento de multa não abstém o condômino de ressarcir even-
tuais danos ao condomínio ou terceiros, condômino ou não, bem como não o 
exime de suas responsabilidades decorrentes da Lei;
4.3 – Se houver necessidade de procedimento judicial, todas as despesas 
correspondentes à custas e honorários advocatícios, correrão por conta do con-
dômino responsável, ficando o mesmo também, obrigado a efetuar os reparos 
necessários, ou re-embolsar os condôminos das despesas em que este estiver 
ocorrido com a reposição de áreas ou objetos danificados;
4.4 – Os casos omissos neste regulamento, na Convenção Condominial ou 
na Lei de Condomínios, serão resolvidos pelo Corpo Diretivo e se necessário, 
capítulo 5 • 195
pela Assembleia específica para tal fim. 6 – Para todos os fins e sujeições legais 
ou convencionais, o Síndico bem como os demais componentes dos Conselhos 
Consultivo e fiscal, são antes de tudo, condôminos em igualdade de condições 
com os demais, portanto, sem quaisquer privilégios quais não os previstos ou 
concedidos por deliberação de Assembleia Geral;
NÃO SERÁ ACEITA EM QUALQUER HIPÓTESE, POR QUEM QUER QUE 
SEJA, ALEGAÇÃO DE DESCONHECIMENTO DAS NORMAS ESTABELECIDAS 
NESTE REGULAMENTO, POIS O MESMO SERÁ ENTREGUE A CADA UNIDADE 
DEVIDAMENTE PROTOCOLADA O RECEBIMENTO E SERÁ AMPLAMENTE 
DIVULGADO ENTRE PROPRIETÁRIOS E INQUILINOS.
5 – DISPOSIÇÕES FINAIS
5.1 – Compete a todos os condôminos fazer cumprir o presente Regimento, 
levando ao conhecimento da administração qualquer transgressão;
5.2 – Nos contratos de locação, alienação ou cessão do uso de suas unidades 
a terceiros, cabe aos condôminos fazer incluir uma cláusula que obrigue o fiel 
cumprimento deste Regimento, que é mantido para comodidade, tranquilida-
de, higiene e segurança geral, devendo por isso ser rigorosamente cumprido 
por todos os condôminos e moradores, seus empregados e pessoas sob sua 
responsabilidade;
5.3 – Fica a administração obrigada a manter atualizada a ficha de cadastro 
dos moradores, contando para tal, com a colaboração de todos os condôminos;
5.4 – Qualquer reclamação ou sugestão deverá ser dirigida ao Síndico por 
escrito através carta e/ou em livro próprio, junto ao zelador;
5.5 – Das penalidades impostas pela administração cabe recurso ao con-
selho consultivo e deste à assembleia geral, não tendo os recursos efeito 
suspensivo;
5.6 – Para todos os efeitos, reger-se-á o Condomínio XXXXXXXXXXXXXX 
pela convenção aprovada em Assembleia Geral Extraordinária e disposição da 
Lei nº 1648 – Lei Municipal do Silêncio e pela Lei nº 4.591 de 16/12/64 que dis-
põe sobre o Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
196 • capítulo 5
Ribeirão Preto-SP, 12 de janeiro de 2015.
Apêndice III – Ata de Assembleia Geral
O modelo de Ata abaixo foi retirado do sítio Jornal do Síndico (Jornal do Síndico, 
2006).
CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL EXEMPLO
RUA DA HARMONIA, 0001
ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA
REALIZADA EM 06.05.06
////////////////////Aos seis dias do mês de maio de 2006, às dezessete horas em se-
gunda e última chamada, reuniram-se os condôminos do Conjunto Residencial 
EXEMPLO. LOCAL: Salão de Festas. CONVOCAÇÃO: Mediante carta circular en-
viada a todos os condôminos. QUORUM: Compareceram os representantes das 
casas 1,2,3,4, 5 e 6, conforme assinatura no livro de presenças. MESA DIRETORA: 
Presidente: Sra. Fulano, casa 5 e Secretário: Sr. Beltrano, representante da admi-
nistradora xxx. ORDEM DO DIA: 1) PRESTAÇÃO DE CONTAS: A Sra Fulana, sín-
dica, apresentou um relatório de prestação de contas relativo ao seu período de 
gestão. Fez uma breve explanação sobre as receitas e despesas e informou o saldo 
atual em caixa, no valor de R$ 3.361,33 (três mil e trezentos e sessenta e um reais 
e trinta e três centavos), além do saldo do Fundo de Reserva depositado em con-
ta-poupança, no valor de R$ 12.345,00 (doze mil e trezentos e quarenta e cinco re-
ais). Lembrou que, mensalmente, remete cópia dos demonstrativos de receitas e 
despesas junto com o doc, para conhecimento de todos. O Sr. Sicrano, presidente 
do Conselho Consultivo, apresentou parecer favorável à aprovação das contas da 
gestão que ora finda, uma vez que as mesmas foram analisadas mensalmente e 
se encontram em perfeita ordem, sem restrições. Feitas as considerações, o pre-
sidente pôs em votação e a assembléia aprovou, por unanimidade, as contas do 
período de gestão da síndica, Sra. Fulana. 2) ELEIÇÃO DE SÍNDICO E CONSELHO 
CONSULTIVO: O presidente da assembléia solicitou que os candidatos a síndi-
co se manifestassem. Tenho em vista a candidatura de somente um condômi-
no, foi procedida a votação e, por unanimidade, foi eleito para a função de sín-
dico o Sr. X, casa nº 4, o qual foi empossado neste ato, e exercerá suas funções 
pelo período de um ano, a contar da presente assembléia.O síndico receberá, a 
capítulo 5 • 197
titulo de remuneração, a isenção das despesas ordinárias, conforme previsto em 
convenção. Após, o presidente passou para a eleição dos membros do Conselho 
Consultivo. Havendo somente três candidatos, foi procedida a votação, e eleitos 
os seguintes membros do Conselho Consultivo: Sr z, casa nº 1; Sr. W, casa nº 
2 e Sr. Y, casa nº 3. Os eleitos exercerão o mandato pelo período de um ano a 
contar da presente assembléia. 2) PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA: O representante 
da administradora apresentou uma previsão orçamentária das receitas e despe-
sas para o próximo período, cujo documento passa a fazer parte integrante da 
presente ata (em anexo). Expõe que há necessidade de um reajuste da cota con-
dominial, para o valor de R$ 100,00 por unidade, tendo em vista que as receitas 
estão defasadas em relação às despesas. Também esclareceu que o condomínio 
não possui inadimplentes habituais. O índice atual de inadimplência (3 %) refe-
re-se a condôminos que atrasam eventualmente, razão pela qual não prejudica a 
arrecadação. Dentre as obras previstas para o novo exercício, o Sr. Sifrano, casa 
6, propôs a recuperação e pintura da fachada externa, tendo em vista que a últi-
ma reforma ocorreu há mais de cinco anos. Após ampla discussão, a assembléia 
aprovou, por maioria: a) o reajuste do valor da cota condominial, para R$ 100,00 
por unidade, a ser recolhido a partir do doc com vencimento em 05 de junho/06; 
b) a pesquisa de orçamentos para a execução das obras de recuperação e pintura 
externa da fachada, os quais serão objeto de deliberação dos condôminos, em as-
sembléia geral extraordinária, que deverá ser convocada pelo síndico na segunda 
quinzena do mês de outubro/06. Nada mais havendo a ser tratado, o presidente 
encerrou a presente assembléia, que vai assinada por quem de direito/////////////
 Fulano Beltrano
 Presidente Secretário
Apêndice IV – Convenção Coletiva
CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO 2014/2016 
NÚMERO DE REGISTRO NO MTE: SP005605/2014 
DATA DE REGISTRO NO MTE: 03/06/2014 
NÚMERO DA SOLICITAÇÃO: MR029784/2014 
NÚMERO DO PROCESSO: 46260.002694/2014-63 
DATA DO PROTOCOLO: 30/05/2014 
198 • capítulo 5
Confira a autenticidade no endereço http://www3.mte.gov.br/sistemas/
mediador/. 
SINDICATO DOS EMPREGADOS EM CONDOMINIOS E EDIFICIOS DE 
RIBEIRAO PRETO, CNPJ n. 60.248.119/0001-00, neste ato representado(a) por 
seu Presidente, Sr(a). JOAO GUSTAVO DE CARVALHO;
 E 
SINDICATO DOS CONDOMINIOS DE PR. E EDIF. COM. IND. RES. E MISTOS 
INTERM.DO EST.DE SAO PAULO, CNPJ n. 03.547.186/0001-91, neste ato repre-
sentado(a) por seu Presidente, Sr(a). JOSE LUIZ BREGAIDA;
 celebram a presente CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO, estipulando 
as condições de trabalho previstas nas cláusulas seguintes: 
CLÁUSULA PRIMEIRA - VIGÊNCIA E DATA-BASE 
As partes fixam a vigência da presente Convenção Coletiva de Trabalho no pe-
ríodo de 01º de junho de 2014 a 31 de maio de 2016 e a data-base da categoria 
em 01º de junho. 
CLÁUSULA SEGUNDA - ABRANGÊNCIA 
A presente Convenção Coletiva de Trabalho abrangerá a(s) categoria(s) Empre-
gados em Condomínios e Edifícios de Ribeirão Preto, com abrangência terri-
torial em Ribeirão Preto/SP. 
Salários, Reajustes e Pagamento 
Piso Salarial 
CLÁUSULA TERCEIRA – CORREÇÃO E PISO SALARIAL A PARTIR DE 
JUNHO/14 
Correção salarial dos empregados em condomínios e edifícios de Ribeirão 
Preto, a partir de 01/06/14 no percentual de 8% (oito por cento), calculados 
sobre o salário de 01 de junho de 2013, proporcionalmente se admitido após 
esta data, referente à variação do índice de inflação do último ano, podendo 
capítulo 5 • 199
ser compensados os reajustes a título de antecipação, concedido no período. 
Dentro das funções que compreendem a categoria profissional, fica garantido 
os seguintes pisos salariais, aos empregados que trabalhem diariamente, inde-
pendente da jornada, já corrigidos de conformidade com essa cláusula:
 
FUNÇÃO PISO SALARIAL (R$)
Zelador 1.226,32
Vigia 1.048,11
Porteiro 1.019,61
Jardineiro 1.019,61
Faxineiro 941,15
Ascensorista 1.019,61
Garagista 1.019,61
Manobrista 1.019,61
Aux. Manutenção 1.019,61
Outros 941,15
200 • capítulo 5
Parágrafo primeiro – Os empregados que trabalharem jornada inferior a 220 
(duzentos e vinte) horas mensais poderão receber proporcionalmente pela jor-
nada trabalhada, exceto para o cargo de faxineira, ficando garantido, entretan-
to, o piso salarial da função exercida, assim considerado pelo valor da hora cor-
respondente ao piso (Exemplo: piso da função / (divisão) 220 horas).
Parágrafo segundo – O empregado que exerça a função de faxineira e que traba-
lhe menos que 07h:20’ (sete horas e vinte minutos) diários, poderá receber pro-
porcionalmente pela jornada trabalhada, ficando garantido, entretanto, inde-
pendentemente da jornada, mensalmente, meio piso salarial da função exercida. 
Parágrafo terceiro - Fica vedado ao condomínio a implantação de jornada de 
trabalho com entrada ou saída das zero horas e um minuto às quatro horas e 
trinta minutos.
Parágrafo quarto – Nos Condomínios, quer esteja em construção e naqueles cons-
tituídos em "Associação de Amigos" (condomínio de fato), "Associação de Mora-
dores" (condomínio de fato), "Shopping Center" (constituído em condomínio), 
ou "Flat" (constituído em condomínio) é garantido piso salarial de R$ 941,15.
Parágrafo quinto – Fica vedado à função de serviços gerais, auxiliar de condo-
mínio, servente e outras que não especifiquem a real atividade.
Parágrafo sexto – Nos termos da Lei n.º 9.983/00 é considerado crime a manu-
tenção de empregados sem registro na CTPS.
 Pagamento de Salário⇒ Formas e Prazos 
CLÁUSULA QUARTA - ADIANTAMENTO 
O condomínio poderá conceder aos empregados que assim desejarem, adian-
tamento salarial correspondente a 40%(quarenta por cento) de seu salário no-
minal, no 15º (décimo quinto) dia após o pagamento do salário mensal . 
CLÁUSULA QUINTA - COMPROVANTE DE PAGAMENTO 
O condomínio fornecerá obrigatoriamente, aos empregados, os comprovantes 
de pagamento com a identificação do empregador e discriminação específica e 
detalhada das importâncias pagas e descontos efetuados. 
capítulo 5 • 201
Parágrafo único - O pagamento de salário ao empregado analfabeto deverá 
ser efetuado na presença de duas testemunhas.
CLÁUSULA SEXTA - MORA SALARIAL 
Os condomínios ficam obrigados a pagar aos empregados a remuneração men-
sal até o 5º. (quinto) dia útil do mês subseqüente ao vencido. A inobservância 
do prazo estabelecido para pagamento dos salários acarretará ao empregador 
multa correspondente a 1/30 (um trinta avo) da remuneração devida, por dia de 
atraso, a partir do 10º (décimo) dia, incluindo os sábados e excluindo os domin-
gos e feriados, inclusive os municipais, limitada ao valor da obrigação principal 
(art. 412 do Código Civil).
Parágrafo primeiro - Qualquer diferença de natureza salarial no pagamento 
do salário do mês, superior a 10% do salário base, deve ser quitado no quinto 
dia útil após o pagamento, sob pena de multa diária de 1/30 (um trinta avo) do 
salário.
Parágrafo segundo – A multa prevista no “caput” desta clausula aplica-se 
também no atraso do pagamento e ou homologação das verbas rescisórias, 
sendo que no caso da homologação poderá ocorrer até 30 (trinta) dias após o 
último dia trabalhado pelo empregado (Nos casos em que o aviso prévio for 
cumprido com redução de 07 dias corridos, considera-se, para início da conta-
gem do prazo para homologação, o dia imediatamente seguinte ao término do 
sétimo dia de redução). Em caso de atraso por indisponibilidade do Sindicato 
dos Empregadossignatário da presente, por falta de data dentro do prazo legal 
para homologação, essa entidade fornecerá declaração desse motivo.
Descontos Salariais 
CLÁUSULA SÉTIMA - QUEBRA DE MATERIAL 
Não se permite o desconto salarial por quebra de material, salvo na hipótese 
de dolo.
Outras normas referentes a salários, reajustes, pagamentos e critérios para 
cálculo 
202 • capítulo 5
CLÁUSULA OITAVA - POLÍTICA SALARIAL 
Durante o período de vigência do presente Convenção Coletivo de Trabalho, 
fica assegurado aos empregados em condomínios e edifícios, os benefícios e 
vantagens pecuniárias existentes na Legislação pertinente à Política Salarial 
do Governo Federal, assim como as que vierem a ser aprovadas na vigência do 
presente Convenção Coletivo de Trabalho; as partes poderão ainda provocar 
negociações adicionais de salário antes de junho de 2015, alterando as cláusu-
las desta Convenção Coletiva de Trabalho, se for o caso.
CLÁUSULA NONA - VALE TRANSPORTE 
Fica assegurada por parte das empresas, a concessão de vale-transporte nos 
termos da legislação vigente, ficando facultado ao empregador seu pagamento 
em dinheiro, incluindo-o no holerite do empregado o valor correspondente à 
antecipação para despesas de deslocamento residência/trabalho e vice-versa, 
devendo nestes casos, destacar como “vale-transporte”.
Parágrafo primeiro - Referido benefício não tem natureza salarial, quando 
pago em dinheiro, não se incorporando à remuneração do empregado para 
quaisquer efeitos, nem constituindo base de incidência de contribuição previ-
denciária ou do FGTS (STF. Recurso Extraordinário n. 478.410 de 10.03.2010).
Gratificações, Adicionais, Auxílios e Outros 
Gratificação de Função 
CLÁUSULA DÉCIMA - ACÚMULO DE FUNÇÕES 
Desde que autorizado pelo empregador, o trabalhador que vier a exercer cumu-
lativamente outra função, fará jus ao percentual de adicional correspondente a 
20% (vinte por cento), calculado sobre o salário base e o adicional por tempo de 
serviço ao período efetivamente trabalhado.
Parágrafo Primeiro: O pagamento do adicional aqui previsto cessará no mo-
mento em que o trabalhador deixar de exercer a função que estiver acumulando.
Parágrafo Segundo: O adicional por acúmulo de cargo, será adicionado ao 
salário para efeito de cálculo de horas extras, feriados, folgas, adicional notur-
no, 13º salário e Férias.
capítulo 5 • 203
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - GRATIFICAÇÃO DE FORMAÇÃO 
PROFISSIONALIZANTE 
As partes convencionam que serão ministrados cursos de formação e aperfeiço-
amento profissional, medicina e segurança do trabalho, dentre outros cursos 
profissionalizantes, a fim de melhorar e aprimorar as condições de trabalho 
dos empregados em Edifícios e Condomínios, cujos mesmos serão ministra-
dos por intermédio do sindicato profissional.
Parágrafo Primeiro: - Quando da participação e conclusão efetiva pelo em-
pregado, do (s) curso (s) ministrado (s) pelo sindicato profissional, o mesmo 
terá direito a certificado de conclusão, ficando os empregadores obrigados ao 
pagamento mensal de um adicional denominado “gratificação de formação” 
limitado na ordem de 2,5% (dois virgula cinco pontos percentuais), e não cumu-
lativo a ser calculado sobre o salário base do empregado, visto o aperfeiçoa-
mento profissional obtido, mediante entrega de lista de presença integral dos 
participantes, e curso específico para a função com carga horária mínima de 
doze (12) horas, sem custo para os Condomínios e seus funcionários, todo tipo 
de Palestra fica isento do percentual acima citado.
Parágrafo Segundo: - Referida gratificação tem natureza salarial e incidirá 
sobre o pagamento de férias mais 1/3, 13º salário, aviso prévio, ainda que in-
denizados, FGTS, INSS e IRRF, sendo que esta gratificação e reflexos cessarão 
caso não ocorra atualização anual do curso.
Parágrafo Terceiro: - Convencionam as partes que referida gratificação de 
formação, somente será paga, para os empregados que obtenham certificado 
de participação e conclusão do curso ministrado pelo sindicato profissional, 
cujas datas de realização devem ser previamente comunicadas ao Sindicato 
Patronal descartando Palestra.
Adicional de Hora-Extra 
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - HORAS EXTRAS 
As horas extraordinárias serão remuneradas com acréscimo mínimo de 60% 
(sessenta por cento) nas duas primeiras horas, e 80% (oitenta por cento) nas 
demais horas extras excedentes calculadas sobre a hora normal.
204 • capítulo 5
Parágrafo Primeiro - Será remunerado como trabalho extraordinário na 
participação dos empregados em reuniões obrigatórias convocadas pelos con-
domínios fora do horário normal de trabalho.
Parágrafo Segundo – Fica permitida a instituição da jornada de 12x36, ou 
seja, doze horas de trabalho por trinta e seis horas de descanso, em quaisquer 
das funções que compreendem a categoria, nos termos do artigo sétimo inciso 
treze da Constituição Federal, mediante comunicado prévio e comprovado ao 
Sindicato dos Empregados sob pena da multa normativa por descumprimento 
da convenção coletiva.
Parágrafo Terceiro – Em quaisquer das funções da categoria, em cada mês, 
é obrigatório à concessão de pelo menos uma folga semanal no domingo, sob 
pena de pagamento dobrado deste dia.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - INTERVALO PARA REPOUSO E 
ALIMENTAÇÃO 
É obrigatório a concessão do intervalo de repouso e alimentação nos termos 
do artigo 71 da CLT e quando o intervalo para repouso e alimentação não for 
concedido pelo condomínio, será pago remuneração de 100% (cem por cento) 
sobre o valor da hora normal do período. A ausência de anotação do intervalo 
no controle de freqüência presume a sua inexistência.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - INTEGRAÇÃO DAS HORAS EXTRAS E 
SUPRESSÃO DE HORAS-EXTRAS 
A média das horas extras habitualmente trabalhadas serão computadas para 
efeito de pagamentos de férias, 13º salário, descanso semanal remunerado, in-
denização integral ou proporcional, bem como nos depósitos fundiários.
Parágrafo único - Quando o Condomínio fizer a supressão de horas-extras, 
deve pagar a Indenização prevista no Enunciado 291 do TST no pagamento de 
salário seguinte ao mês da supressão, ou parcelado em no máximo 03 (três) 
meses, no caso da indenização ser maior que o Piso Normativo da função do 
empregado, mediante Acordo Coletivo de Trabalho com assistência obrigató-
ria dos Sindicatos signatários desta Convenção, sob pena de multa mensal no 
valor desta indenização corrigida monetariamente até o efetivo pagamento.
capítulo 5 • 205
Adicional de Tempo de Serviço 
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - ADICIONAL POR TEMPO DE SERVIÇO - 
O condomínio se obriga ao pagamento de um adicional por tempo de serviço 
prestado pelo empregado ao mesmo empregador, igual a 5% (cinco por cento) 
por quadriênio trabalhado, adicional este que será calculado sobre o salário 
base vigente no mês.
Parágrafo Primeiro – Caso o empregado esteja recebendo o adicional maior 
que o percentual aqui disciplinado, fica reconhecido, pelos signatários, o direi-
to mais benéfico como incorporado ao patrimônio do trabalhador .
Parágrafo Segundo – Os contratos de trabalho que se iniciarem após 
01/06/2014 poderão ter o percentual pago a titulo de adicional por tempo de 
serviço limitado a 20% do salário base do empregado, ficando assegurado, con-
tudo, o critério da ausência de limitação aos contratos de trabalho vigentes an-
tes de 01.06.2014, os quais não poderão sofrer qualquer alteração.
Adicional Noturno 
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - ADICIONAL NOTURNO 
No trabalho exercido no período noturno compreendido entre 22:00 horas de 
um dia as 5:00 horas do dia seguinte, a hora trabalhada será de 52 minutos e 
30 (segundos) e aremuneração do trabalho noturno será sobretaxada em 30% 
(trinta por cento) do valor da hora normal.
Parágrafo único – Na hipótese de ocorrer prorrogação da hora de trabalho, em 
que a jornada noturna mescle-se com a diurna, a mesma apesar de calculada na base 
de 60 (sessenta) minutos, será devido o adicional de 30% (trinta por cento) também 
sobre a hora e seus respectivos adicionais, nos termos do art. 73, §5º da CLT.
Adicional de Insalubridade 
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - ADICIONAL DE INSALUBRIDADE 
Os condomínios pagarão adicional de insalubridade a todos os empregados 
que exerçam funções avaliadas pericialmente como insalubres, sendo que os 
206 • capítulo 5
condomínios nos termos da NR – 6, item 6.6. , deverão fornecer Equipamentos 
de Proteção Individual (EPI), conforme a necessidade.
Prêmios 
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - PRÊMIOS 
Os prêmios de qualquer natureza desde que pago habitualmente, integrarão 
os salários dos empregados, de acordo com o artigo 457 da CLT, com a devida 
anotação na Carteira de Trabalho e Previdência Social.
Auxílio Alimentação 
CLÁUSULA DÉCIMA NONA - AUXILIO ALIMENTAÇÃO 
O condomínio concederá obrigatória e gratuitamente até o 5º (quinto) útil de 
cada mês a todos seus empregados auxilio alimentação no valor de R$ 190,00 
(Cento e noventa reais), ou mediante fornecimento de vale-alimentação (ticket, 
cartão magnético ou outro método similar que tenha a mesma finalidade). Os 
condomínios poderão conceder o benefício da presente clausula através de ces-
ta básica Tipo III de 30 quilos, mediante comunicado ao Sindicato dos empre-
gados constando a anuência do empregado, composta no mínimo de: 
10 Kg de arroz agulhinha tipo I;
02 Kg de feijão carioquinha; 
04 lt de óleo de soja 900 ml; 
02 pct. de macarrão com ovos 500 g; 
01 pct. biscoito maisena 200 g; 
01 Kg de farinha de trigo especial ;
01 lt. de ervilha 200 g; 
02 2t. de extrato de tomate 140 g;
02 pct. de café 500 g;
01 lt. de salsicha 180 g;
01 pct. de fubá 500 g; 
01 pct de sabão em pedra com 5 pedaços;
01 Kg. de sal refinado iodado;
capítulo 5 • 207
01 pct. de farinha de mandioca 500 g; 
05 unid. Sabonete 90 g;
02 unid. Creme dental 90g;
01 cx. de sabão em pó 500 g; 
01 pct. de esponja de aço c/ 8 unids;
01 lt. de tempero completo 300 g;
01 lt. de goiabada 700 g;
02 2t. de sardinha 135 g;
01 pct. de açúcar cristal 5 Kg;
01 lt. de achocolatado em pó 200 g e
01 caixa de papelão acondicionante dos itens retro mencionados.
Parágrafo primeiro - Para o fornecimento do auxilio alimentação ou ces-
ta básica serão adotados os seguintes critérios: a. assiduidade ao trabalho; b. 
Pontualidade no cumprimento da jornada de trabalho; c: Não fará jus à Cesta 
Básica o funcionário com falta injustificada.
Parágrafo segundo - O benefício do auxilio alimentação ou cesta bási-
ca será mantido mesmo quando do afastamento do empregado em Auxílio 
Maternidade, Férias, Auxílio Doença (no máximo de seis meses, contado do 
último dia efetivamente trabalhado no Condomínio) e Auxílio Acidente do 
Trabalho (no máximo de doze meses, contado do ultimo dia efetivamente tra-
balhado no Condomínio).
Parágrafo terceiro - O condomínio informará ao Programa de Alimentação 
do Trabalhador - PAT - o nome e registro da empresa fornecedora da Cesta 
Básica.
Parágrafo quarto - O benefício do auxilio alimentação ou cesta básica não 
será considerado ganho “In natura” e não integrará o salário do empregado, 
quer para efeitos trabalhistas ou previdenciários.
Parágrafo Quinto - Os empregados receberão o auxilio alimentação refe-
rente aos meses em que ocorreu a sua contratação e/ou dispensa, desde que 
tenham laborado no mínimo 15 ou mais dias durante o mês em referencia, 
computando-se nesta apuração os finais de semana e feriados compreendidos 
entre o início e termino da apuração.
208 • capítulo 5
Seguro de Vida 
CLÁUSULA VIGÉSIMA - SEGURO DE VIDA EM GRUPO OBRIGATÓRIO 
Os condomínios às suas expensas contratarão apólice de seguro de vida em 
grupo para os seus empregados. A cobertura será de: morte natural e morte 
acidental e invalidez por acidente (qualquer causa) e invalidez funcional por 
doença, com verba mínima de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por cobertura, sem 
quaisquer ônus para o empregado segurado.
Parágrafo Primeiro - Ocorrendo o sinistro e inexistindo na apólice a cober-
tura prevista, ou havendo recusa do condomínio em fornecer os documentos 
necessários, os condomínios serão obrigados a pagar a indenização.
Parágrafo Segundo – Ocorrendo à recusa da parte da Seguradora no paga-
mento da cobertura mencionada, o Condomínio sub-roga expressamente ao 
empregado ou seus beneficiários em todos os direitos contratados ao empre-
gado, comprometendo-se em fornecer cópia atualizada da apólice e outros do-
cumentos necessários para a requisição junto á seguradora ou judicialmente. 
Contrato de Trabalho ⇒ Admissão, Demissão, Modalidades 
Normas para Admissão/Contratação 
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - CONTRATO DE EXPERIÊNCIA - 
O período de experiência de todo empregado contratado, será de no mínimo 30 
(trinta) dias da data admissional, podendo ser renovado uma vez na mesma pro-
porção por mais 30 (trinta) dias, devidamente anotado na CTPS do empregado. 
Desligamento/Demissão 
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA - AVISO 
Fornecimento obrigatório de carta aviso ao empregado dispensado por jus-
ta causa, constando as razões do procedimento e os motivos e fatos que ocasio-
naram a dispensa, sob pena de presunção de dispensa imotivada e reintegração 
imediata do empregado dispensado.
capítulo 5 • 209
Parágrafo Único - O empregado só poderá ser dispensado por justa causa, 
pelos seguintes motivos, conforme o artigo 482 da CLT: a) desonestidade; b) 
incontinência de conduta ou mau procedimento; c) negociação habitual por 
conta própria ou sem permissão do empregador e quando constitui ato de 
concorrência para a empresa para a qual trabalha ou for prejudicial ao serviço; 
d) condenação criminal do empregado, caso não tenha havido suspensão da 
pena; e) desídia, ou seja, preguiça ou negligência f) embriaguez habitual ou em 
serviço; g) violação de segredo da empresa; h) ato indisciplinado ou insubordi-
nação; i) abandono de emprego; j) ato lesivo à honra ou ofensa física, praticado 
no serviço, contra qualquer pessoa ou contra o empregador, salvo em legítima 
defesa, própria ou de terceiros; k) prática constante de jogo de azar.
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA - HOMOLOGAÇÃO EM RESCISÃO DE 
CONTRATO DE TRABALHO 
A liquidação dos direitos trabalhistas resultantes da rescisão do contrato de 
trabalho, deverá ser estabelecida nos prazos previstos em lei. O saldo de salário 
referente ao período anterior ao aviso prévio deverá ser pago pelo condomínio 
com os demais empregados, exceto se a homologação da rescisão ocorrer antes 
do mencionado pagamento geral .
Parágrafo Primeiro - As homologações das rescisões contratuais dos em-
pregados abrangidos por este Acordo, deverão preferencialmente ocorrer na 
sede do sindicato da categoria profissional, independente de filiação.
Parágrafo Segundo - Documentos exigidos para homologação na sede do 
sindicato: • Livro ou ficha de registro do empregado; • Aviso de dispensa em três 
vias;  • Rescisão de contrato de  trabalho em cinco vias • Seguro Desemprego; 
•  Guia  de  Recolhimento  Contribuição  Sindical  -  empregado;  •  Guia  de 
Recolhimento Contribuição  Assistencial  -  empregado;  •  Extrato  da  conta  do 
FGTS do empregado, ou  listagem da CEF • Carteira de Trabalho atualizada • 
Exames Médicos: admissional, periódico e demissional (NR7 do Ministério do 
Trabalho)
Parágrafo Terceiro - As homologações rescisórias