contratos aleatórios

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CONTRATOS ALEATÓRIOS 
 
CONCEITO: é o contrato bilateral e oneroso em que pelo 
menos um dos contratantes não pode antever a vantagem que 
auferirá em relação à prestação que se compromete a cumprir. O 
objeto do negócio está relacionado à idéia de risco. 
 
CARACTERÍSTICA: Diversamente dos contratos 
comutativos, os contratos aleatórios, caracterizam-se pela 
incerteza, para as duas partes, sobre as vantagens e sacrifícios 
que deles pode advir. É que a perda ou lucro dependem de um fato 
futuro e imprevisível. O vocábulo aleatório é originário do latim 
“alea”, que significa sorte, risco, acaso. São exemplos dessa 
subespécie os contratos de jogo, aposta e seguro. (Carlos R. 
Gonçalves). 
 
- As partes colocam-se, portanto, sob a perspectiva de uma 
álea, que se irá refletir na existência ou na quantidade da 
prestação combinada, expondo-se elas à eventualidade recíproca 
de perda ou de ganho. No contrato de seguro, p. ex., o segurado, 
em troca do prêmio, poderá vir a receber a indenização, se 
ocorrer o sinistro, ou nada receber, se aquele não advier. (Maria 
H. Diniz). 
 
Contrato aleatório x contrato condicional: embora 
sejam figuras semelhantes, os contratos se diferenciam porque: 
- existência e eficácia: no condicional somente ocorrerá com 
o advento do evento futuro e incerto, enquanto o aleatório estará 
perfeito e acabado desde logo, ficando a definição da prestação 
sujeita ao evento aleatório. 
- vantagem: no condicional ambos poderão auferir 
benefícios, já no aleatório, em regra, a vantagem de um acarretará o 
prejuízo do outro. 
- acontecimento: no condicional será incerto e futuro, no 
aleatório, poderá já ter ocorrido, desde que ignorado pelas partes. 
 
- Onerosidade excessiva – contrato aleatório: “Em 
princípio, é inviável a resolução contratual por onerosidade 
excessiva nos contratos aleatórios, pois é ínsito a eles o caráter 
especulativo e o elevado risco. Por isso, a extrema vantagem de uma 
das partes faz parte da própria natureza do contrato e do fato de os 
contratantes remeterem a sua situação econômica ao 
acaso”(Nelson Rosenvald). 
ESPÉCIES: Além dos contratos aleatórios “por natureza”, 
podem ser “acidentalmente aleatórios”, na forma de venda de 
coisas futuras (emptio spei ou emptio rei speratae) ou venda de 
coisas existentes mas expostas a risco (da existência ou quantidade 
da coisa). 
 
a) Emptio spei (venda da esperança) – risco da 
existência: um dos contratantes assume o risco da possibilidade 
da existência de coisas e fatos futuros, e, caso isso não aconteça, 
deverá cumprir com a sua obrigação, ainda que o outro contratante 
se veja impossibilitado de cumprir a contraprestação, em razão da 
não ocorrência do fato incerto, salvo se este atuar com dolo ou 
culpa. Ex: venda de uma safra futura e que, em razão de uma seca, 
nada venha a ser colhido. 
 
O produtor João vende uma safra futura de soja, assumindo 
a obrigação de entregar duas toneladas do produto, assumindo 
risco em caso de perda ou falta da produção. Em razão de uma 
estiagem, nada é colhido. Nessa hipótese, João poderia pleitear a 
exclusão da responsabilidade contratual. Alegando o caso fortuito, a 
onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé ? 
Não, ao realizar um contrato aleatório, João assumiu o risco, 
de modo que deve responder mesmo em caso fortuito ou força 
maior. A estiagem é algo previsível que não caracteriza a 
onerosidade excessiva, e o contrato aleatório (emptio spei) é uma 
modalidade legal que não caracteriza a ausência de boa-fé do 
contratante. 
 
b) Emptio rei speratae (venda da coisa esperada)- 
risco da quantidade: é aquele cujo o risco não recai sobre a 
existência da coisa, mas sim, sobre quantidade desta, subsistindo a 
responsabilidade do adquirente pelo pagamento integral para 
qualquer quantidade obtida, ressalvada a existência de dolo ou 
culpa alienante. Entretanto, se nada for obtido, o adquirente fará 
jus à devolução do preço pago. Exemplo: na aquisição de uma safra 
futura, se nada for colhido, o alienante deve devolver o preço ao 
comprador, porém, se algo for colhido, por mínimo que seja, o 
alienante terá direito ao preço total pago. 
 
 
 
 
 
- Quantidade ínfima: “Não seria razoável a prevalência do 
contrato na hipótese da quantidade obtida ser mínima, 
insignificante. Nesse caso, equivaleria a se nada fosse auferido em 
proveito de quem contratou. Defendemos, portanto, a extensão do 
parágrafo único a essas situações, recusando a interpretação 
meramente literal ao dispositivo, pois o termo “nada” significa, em 
verdade, alego que não seja passível de apreciação econômica, 
mesmo que em tese exista quantitativamente” (Nelson 
Rosenvald). 
 
c) venda de coisa existente mas sujeita a 
perecimento/depreciação: se a coisa existe mas, eventualmente 
pode se perder (ex: riscos do transporte), o adquirente assumirá os 
riscos, mesmo que, na data do contrato, o bem já fosse inexistente e 
as partes desconhecessem o fato. 
Porém, se o alienante sabia que o bem já não existia na data 
do contrato, o adquirente poderá anular o contrato. 
 
- É a hipótese de mercadoria embarcada que é vendida, 
assumindo o comprador a álea de ela chegar ou não ao seu 
destino; mesmo que ela desapareça por ocasião do contrato, 
devido a naufrágio do navio, a venda será válida e o vendedor 
terá direito ao preço, se ignorava o sinistro; se sabia do 
naufrágio, anulada será a alienação, competindo ao adquirente a 
prova dessa ciência. (Washington de B. Monteiro). 
 
JURISPRUDÊNCIA – CONTRATOS ALEATÓRIOS 
 
Emptio spei: 
COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA DE SOJA. CONTRATO 
ALEATÓRIO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. 1 - NÃO SE APLICA 
A TEORIA DA IMPREVISÃO A CONTRATO ALEATÓRIO DE COMPRA E VENDA DE 
SAFRA FUTURA DE SOJA, CELEBRADO COM RISCO PARA UMA DAS PARTES. 2 - 
NÃO É ABUSIVA A CLÁUSULA PELA QUAL O PRODUTOR DE SOJA ASSUME O 
RISCO PELA FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO, DECORRENTE DE CASO FORTUITO 
OU FORÇA MAIOR. TAIS RISCOS SÃO INERENTES À NATUREZA DO CONTRATO. 
3 - APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 
 
(TJ-DF - APC: 20130110705786 DF 0018358-87.2013.8.07.0001, Relator: 
JAIR SOARES, Data de Julgamento: 23/04/2014, 6ª Turma Cível, Data de 
Publicação: Publicado no DJE : 29/04/2014 . Pág.: 206) 
 
Emptio rei speratae 
BEM MÓVEL. COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA DE LARANJA. 
DESCONTO NO VALOR DO PREÇO FINAL POR INOBSERVÂNCIA DOS PADRÕES 
DE QUALIDADE. RESPONSABILIDADE PELA INADEQUAÇÃO DOS FRUTOS 
CÍTRICOS ATRIBUÍDA À COMPRADORA. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO 
DOS AUTORES NÃO COMPROVADO (ART. 333, INC. I DO CPC). ADQUIRENTE 
QUE ASSUMIU O RISCO DE QUE OS FRUTOS VIESSEM A EXISTIR EM 
QUALQUER QUANTIDADE, OBSERVADOS OS PADRÕES DE QUALIDADE 
DEFINIDOS NO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DO ART. 459 DO CC. 
COBRANÇA POR DÍVIDA JÁ PAGA. ART. 940 DO CC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. 
DESCABIMENTO. 1. Perseguindo os autores indenização pelos valores que a ré 
deixou de pagar, à vista da inadequação de parte da safra de laranja, incumbia a eles o 
ônus de provar a ilicitude da conduta da compradora e que o elevado "grau de brix e 
ratio" resultou de fato a ela imputável. Não demonstrado o fato constitutivo do direito 
pleiteado, é indevida a indenização. 2. Na compra e venda aleatória (emptio rei 
speratae) entabulada entre as partes a álea refere-se à quantidade, mas não à 
qualidade da coisa futura. 3. Inexistência de cobrança em duplicidade, a justificar o 
pleito de devolução em dobro, que, ademais, depende de reconvenção. A aplicação da 
penalidade prevista no art. 940 do Código Civil reclama a má-fé na cobrança. 
Apelação e recurso adesivo desprovidos. 
 
(TJ-SP , Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 27/05/2014, 27ª 
Câmara de Direito Privado) 
 
Contrato aleatório – onerosidade excessiva 
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E COMERCIAL. CONTRATO 
DE VENDA DE SAFRA FUTURA DE SOJA. "FERRUGEM ASIÁTICA". 
ELEVAÇÃO DO PREÇO DO PRODUTO. TEORIA DA IMPREVISÃO. 
INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INOCORRÊNCIA. 1. A 
teoria da imprevisão, viade regra, é inaplicável a contrato de venda antecipada 
de safra agrícola, porquanto ao contratarem as partes assumem riscos 
conhecidos e inerentes ao negócio jurídico, tais como a oscilação do preço de 
mercado do produto e a queda da produtividade, tendo sido tais elementos 
considerados no momento da fixação do preço da avença. 2. A incidência da 
praga conhecida como "ferrugem asiática" não se constitui em acontecimento 
extraordinário e imprevisível apto a autoriza à revisão da obrigação com 
fundamento em alteração das bases contratuais. 3. Recurso Especial Provido.” 
(STJ - REsp: 887716, Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Data de 
Publicação: DJ 01/04/2011). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 CONTRATO PRELIMINAR – PRÉ-CONTRATO - 
pactum de contrahendo 
 
* Novidade do CC/2002 - Outras denominações: promessa 
de contrato, compromisso, contrato preparatório, contrato-
promessa, contrato promissório, contrato de promessa. 
 
CONCEITO: É uma espécie de contrato que tem por 
objetivo definir as condições de outro contrato definitivo que será 
realizado, consistindo em uma obrigação de fazer (promessa de 
contratar) que gera direitos e deveres para as partes. (ex: promessa 
de compra e venda, cessão de direitos). 
 
OBJETO: é a realização de qualquer contrato definitivo, de 
qualquer espécie, embora, na prática, se refira mais freqüentemente 
ao contrato preliminar de compra e venda. 
 
Contrato preliminar x negociações preliminares: 
diversamente das negociações, o contrato preliminar gera direitos e 
obrigações para os contratantes, já que tem por finalidade delinear 
o contrato definitivo a ser realizado. 
 
Utilidade prática: Evidente que quando estão presentes 
todas as condições para celebração do contrato definitivo não há 
sentido na realização do contrato preliminar, todavia, se, por 
exemplo, a viabilidade da celebração do contrato definitivo está 
vinculada à ocorrência de determinado fato essencial, talvez seja 
conveniente a realização de um contrato preliminar. 
 
Exemplo: “Imagine que duas empreiteiras se associem para 
participar da licitação para a outorga de concessão rodoviária. Se 
vencerem a disputa, irão celebrar contrato de sociedade para a 
exploração da rodovia concedida. Não há interesse nenhum em 
celebrar esse contrato, porém, senão para o caso de sucesso na 
concorrência pública. Aquelas empreiteiras não têm, com efeito, 
nenhum outro negócio que pretendam explorar em sociedade. Não 
podem, por outro lado, postergar as negociações, porque precisam 
ter segurança relativamente às obrigações que cada uma concorda 
em assumir antes de se habilitar na licitação. Celebram, então, um 
contrato preliminar de sociedade, cuja execução sujeita-se à 
condição de obtenção da concessão rodoviária” (Fábio Ulhoa 
Coelho). 
 
MODALIDADES: o contrato preliminar pode ser: 
 
a) unilateral (opção, promessa de contratar): surge da 
vontade de ambos os contratantes, mas gera obrigações para 
apenas uma das partes, surgindo a “opção” para que o outro realize 
ou não o contrato, conforme a sua vontade. (ex: opção de compra). 
 
- Na promessa unilateral apenas uma pessoa se vincula; a 
outra terá liberdade de efetivar ou não o contrato definitivo. A 
promessa unilateral de venda, conhecida como opção, é então 
aquela em que o promitente-vendedor se obriga a vender certo 
bem dentro de determinado prazo e pelo preço estipulado, se o 
beneficiário quiser comprá-lo . (Maria H. Diniz). 
 
b) bilateral: é aquele que cria a obrigação de realizar o 
contrato definitivo para ambos os contratantes. 
 
Compromisso de compra e venda (promessa de 
compra e venda): é a denominação dada ao contrato preliminar 
quando se refere à compra e venda de imóvel. Por ser muito 
utilizado na prática, se faz conveniente o estudo da evolução 
histórica deste instituto: 
 
 O art. 1.088 do CC revogado permitia às partes o direito do 
arrependimento da obrigação assumida no contrato preliminar, 
quando o instrumento público fosse exigido como prova de sua 
existência do contrato definitivo, mediante o pagamento de perdas 
e danos. Em razão disso, alguns loteadores, de acordo com a 
valorização dos lotes, preferiam pagar as perdas e danos ao 
compromissário comprador, ao invés de outorga-lhes a escritura 
definitiva. 
Para contornar tal situação, o Decreto-Lei 58/37 (hoje 
aplicável somente aos loteamentos rurais), relativa aos imóveis 
loteados, tornou irretratável o contrato preliminar que não 
contivesse expressamente a cláusula permitindo o arrependimento, 
desde de que o contrato preliminar fosse registrado em cartório. 
Assim, diversamente do CC revogado, a regra passou a ser a da 
irretratabilidade do contrato preliminar. Posteriormente, a Lei 
649/49, estendeu a proteção aos imóveis não loteados. 
 
 
 
A lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79), que 
derrogou o Decreto-Lei 58/37, tornou o compromisso de compra e 
venda de imóvel loteado irretratável e irrevogável, considerando 
como “não escrita” qualquer cláusula contrária. Com isso, caso o 
promitente vendedor se recuse a outorgar a escritura, o comprador 
poderá obtê-la mediante suprimento judicial, através da ação de 
adjudicação compulsória, sendo que a jurisprudência dominante 
dispensa o registro do contrato preliminar no cartório de registro 
de imóveis. A cláusula de arrependimento ainda é cabível para o 
imóvel não loteado, embora a jurisprudência não venha admitindo 
a sua aplicação nos casos do cumprimento do compromisso já 
iniciado. 
 
FORMA e REQUISITOS: o contrato preliminar deve 
seguir os mesmos requisitos do contrato principal (art. 104), e 
também deve definir os elementos essenciais do futuro contrato 
definitivo, pois, caso contrário, não será um contrato preliminar, 
mas um protocolo de intenções, apesar disso, “a regra legal deve ser 
interpretada com razoabilidade para se entender que a exigência é 
somente quanto aos requisitos essenciais (entenda-se, os elementos 
de existência e validade do negócio jurídico), e não quanto ao 
inteiro conteúdo do pactuado (Pablo Gagliano & Rodolfo 
Pamplona). 
- Ora nada impede que no contrato definitivo as partes 
acrescentem novas cláusulas. Tal não desnatura o contrato 
preliminar, de modo que a afirmação legal deve ser entendida de 
forma relativa. O que se deduz é que o contrato preliminar deve 
conter todos os requisitos de um contrato definitivo. (Sílvio 
Venosa). 
 
Em relação à forma, a regra é a de que o contrato preliminar 
tem forma livre. Sob a regra do Código revogado, os tribunais 
discutiam sobre a necessidade da forma pública do contrato, 
principalmente no caso de promessa de compra e venda de imóvel, 
porém, agora, o novo Código optou expressamente pela validade da 
forma particular. 
Necessidade de registro: Através de uma redação 
confusa, o parágrafo único do art. 463 parece estabelecer a 
exigibilidade do registro do contrato, levando a conclusão de que, 
embora seja válido mesmo quando realizado na forma particular, 
obrigando as partes contratantes, para que o contrato preliminar 
seja válido perante terceiros é necessário o registro. Em relação a 
isso, surgiram os seguintes posicionamentos doutrinários: 
a) a validade do contrato preliminar perante as partes 
independe de registro, sendo este necessário apenas para que o 
contrato tenha efeito perante terceiros (nesse sentido: Carlos R. 
Gonçalves, Caio Mário da S. Pereira). 
b) A validade do contrato preliminar, para todos os casos, 
depende de registro (nesse sentido: Jones Figueiredo Alves, 
Carlos Alberto D. Maluf), estando prejudicada a Súmula 239 do 
STJ1. 
 
EFEITO: celebrado o contrato preliminar e inexistindo 
cláusula de arrependimento, poderá qualquer dos contratantes 
exigir a concretização do contrato definitivo. 
 
OPÇÃO DO CREDOR NO CASO DE 
INADIMPLEMENTO: complementando o que já era previsto 
pela norma processual, o novo Código permite que o juiz, a pedido 
do credor, supra a vontade do inadimplente, conferindoo caráter 
definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a 
natureza da obrigação (art. 464). 
Se a obrigação não for passível de suprimento judicial (ex: 
obrigação personalíssima) ou se não houver interesse do credor 
neste sentido, este poderá considerar o contrato desfeito e pleitear 
perdas e danos (art. 465). 
 
PROMESSA UNILATERAL DE CONTRATO: o credor, 
sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no 
prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for 
razoavelmente assinado pelo devedor. 
 
ENUNCIADOS (CJF) E SÚMULAS-CONTRATO 
PRELIMINAR 
 
- ENUNCIADO Nº 435: Art. 462. O contrato de promessa de 
permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula 
imobiliária. 
 
- ENUNCIADO Nº 30: Art. 463: a disposição do parágrafo 
único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como 
fator de eficácia perante terceiros. 
 
 
1 Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do 
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. 
- SÚMULA Nº 166 (STF): É inadmissível o arrependimento 
no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-
Lei 58, de 10.12.37. 
 
SÚMULA Nº 167 (STF): Não se aplica o regime do Decreto-
lei 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito 
no Registro Imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou 
a efetuar o registro. 
 
SÚMULA Nº 168 (STF): Para os efeitos do Decreto-lei 58, de 
10.12.37, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de 
compra e venda no curso da ação. 
 
SÚMULA Nº 412 (STF): No compromisso de compra e 
venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por 
quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem a recebeu, 
exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os juros 
moratórios e os encargos do processo. 
 
SÚMULA Nº 413 (STF): O compromisso de compra e venda 
de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução 
compulsória, quando reunidos os requisitos legais. 
 
SÚMULA Nº 76 (STJ) - A falta de registro do compromisso 
de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação 
para constituir em mora o devedor. 
 
JURISPRUDÊNCIA – CONTRATOS PRELIMINARES 
 
Forma verbal 
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO 
PRELIMINAR. EXISTÊNCIA E VALIDADE. TRANSFERÊNCIA DE DIREITO 
AQUISITIVO. 1. Na medida em que afirmam ter recebido um sinal, os réus 
apelantes reconhecem a existência do negócio. 2. Antes mesmo de apresentar 
um plano de partilha, os apelantes negociaram seus quinhões hereditários por 
pelo menos 80% do valor que lhes atribuíram. 3. Considerando-se o deságio 
natural que se observa ordinariamente em negócios que envolvem imóveis em 
processo de sucessão, não se vislumbra que os valores pagos pelo autor aos 
apelantes caracterizem preço vil ou sejam compatíveis com mero sinal. Antes, 
demonstram a quitação do preço ajustado e comprovam a existência e validade 
do negócio alegado na inicial. 4. O contrato preliminar não exige a formalidade 
do contrato definitivo. Assim, a promessa verbal de alienação dos direitos 
sobre o imóvel, comprovada pelos recibos que demonstram o pagamento do 
preço ajustado, configura negócio preliminar válido e apto a conferir aos 
contratantes o direito ao contrato definitivo. Este sim, no caso, exige escritura 
pública, que os réus se negam a outorgar. 5. Os réus cederam apenas o direito 
aquisitivo que herdaram, não sendo possível determinar a transferência da 
propriedade, mas tão-somente do direito aquisitivo mencionado. 6. Recurso 
desprovido. De ofício, corrigido erro material do dispositivo da sentença. 
 
(TJ-DF - APC: 20060310022440 DF 0002110-84.2006.8.07.0003, 
Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 15/10/2014, 2ª Turma 
Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/10/2014 . Pág.: 165) 
 
 
 
 
 
 
 
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