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Autor Prof. Adriano Rogério Kantoviscki Indaial – 2024 1a Edição Manutenção Predial Copyright © UNIASSELVI 2024 Elaboração: Prof. Adriano Rogério Kantoviscki Revisão, Diagramação e Produção: Equipe Desenvolvimento de Conteúdos EdTech Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI Ficha catalográfica elaborada pela equipe Conteúdos EdTech UNIASSELVI Apresentação Caro aluno, na era moderna da construção civil, é fundamental compre- ender a evolução da manutenção predial para garantir a durabilidade, eficiência e segurança dos edifícios. Este material, desenvolvido especialmente para você, oferece uma abordagem abrangente sobre o passado, presente e futuro desta área essencial. Na Unidade 1, “Histórico da Evolução da Manutenção”, mergulharemos des- de os tempos antigos até os avanços tecnológicos contemporâneos. Destacaremos como cada marco influenciou a maneira como construímos e mantemos nossos es- paços. Além disso, exploraremos a “Terminologia e Classificações”, oferecendo um glossário detalhado dos termos-chave e exemplos práticos das abordagens moder- nas, como a Manutenção Corretiva, Preventiva e Preditiva. Indo mais além, o tópico “Ensaios Não Destrutivos na Construção Civil” apresentará uma visão inovadora de como técnicas como Radiografia, Ultrassom e Termografia estão revolucionando a manutenção predial, aumentando a eficiência e segurança nas operações. Na Unidade 2, focaremos nossos estudos na importância da “Organização na Manutenção”. Desde estruturas organizacionais eficazes até o uso de tecnologia e softwares de gestão, abordaremos como otimizar recursos para melhorias contí- nuas. Em seguida, destacaremos a “Terceirização na Manutenção”, onde oferece- remos e estudaremos informações sobre como escolher fornecedores e casos de sucesso nesse modelo. Para finalizar, exploraremos as “Ferramentas da Qualidade Aplicadas à Manutenção”, como o PDCA e o Diagrama de Ishikawa, que são funda- mentais para uma cultura de melhoria contínua e conformidade com normas como ISO 9001 e ISO 55001. Na Unidade 3, mergulharemos nas técnicas de “Manutenção Produtiva Total (TPM)”. Aqui, descobriremos como os pilares da TPM - Manutenção Autônoma, Pla- nejada e Educação - podem revolucionar a eficiência operacional. Em seguida, nos concentraremos na “Manutenção em Condomínios”, destacando estratégias espe- cíficas e a importância do envolvimento dos moradores. Por fim, abordaremos “Es- tratégias Sustentáveis em Manutenção Predial”, explorando eficiência energética, materiais sustentáveis e certificações ambientais. Bons estudos! SUMÁRIO UNIDADE 1 - INTRODUÇÃO À MANUTENÇÃO PREDIAL .................................... 6 TÓPICO 1 - HISTÓRICO DA EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO................................7 RESUMO DO TÓPICO 1 ..............................................................................................16 AUTOATIVIDADE ......................................................................................................... 17 TÓPICO 2 - TERMINOLOGIA E CLASSIFICAÇÕES ..............................................20 RESUMO DO TÓPICO 2 ............................................................................................36 AUTOATIVIDADE ........................................................................................................ 37 TÓPICO 3 - ENSAIOS NÃO DESTRUTIVOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL.............39 LEITURA COMPLEMENTAR .....................................................................................50 RESUMO DO TÓPICO 3 ............................................................................................ 57 AUTOATIVIDADE ........................................................................................................58 REFERÊNCIAS ...........................................................................................................60 UNIDADE 2 - ORGANIZAÇÃO E ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO ................61 TÓPICO 1 - ORGANIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO ..................................................63 RESUMO DO TÓPICO 1 ............................................................................................. 75 AUTOATIVIDADE ........................................................................................................ 76 TÓPICO 2 - TERCEIRIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO ............................................ 78 RESUMO DO TÓPICO 2 ............................................................................................88 AUTOATIVIDADE ........................................................................................................89 TÓPICO 3 - FERRAMENTAS DA QUALIDADE APLICADAS À MANUTENÇÃO ...91 LEITURA COMPLEMENTAR ................................................................................... 102 RESUMO DO TÓPICO 3 ...........................................................................................110 AUTOATIVIDADE ........................................................................................................111 REFERÊNCIAS .......................................................................................................... 113 UNIDADE 3 - ABORDAGENS AVANÇADAS EM MANUTENÇÃO PREDIAL ...114 TÓPICO 1 - MANUTENÇÃO PRODUTIVA TOTAL (TPM) ....................................116 RESUMO DO TÓPICO 1 ........................................................................................... 128 AUTOATIVIDADE ...................................................................................................... 129 TÓPICO 2 - MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS ................................................ 131 RESUMO DO TÓPICO 2 ........................................................................................... 141 AUTOATIVIDADE ...................................................................................................... 142 TÓPICO 3 - ESTRATÉGIAS SUSTENTÁVEIS EM MANUTENÇÃO PREDIAL ....144 LEITURA COMPLEMENTAR ................................................................................... 152 RESUMO DO TÓPICO 3 .......................................................................................... 158 AUTOATIVIDADE ...................................................................................................... 159 REFERÊNCIAS .......................................................................................................... 161 UNIDADE 1 OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de: • conhecer a evolução histórica da manutenção predial; • compreender os conceitos e terminologia essenciais da manutenção predial; • analisar as principais classificações de manutenção; • aplicar conhecimentos sobre ensaios não destrutivos na manutenção predial. INTRODUÇÃO À MANUTENÇÃO PREDIAL PLANO DE ESTUDOS A cada tópico desta unidade, você encontrará autoatividades com o objetivo de reforçar o conteúdo apresentado. TÓPICO 1 – HISTÓRICO DA EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO TÓPICO 2 – TERMINOLOGIA E CLASSIFICAÇÕES TÓPICO 3 – ENSAIOS NÃO DESTRUTIVOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 7 1 INTRODUÇÃO Todos os elementos que constituem um edifício, equipamento ou proprie- dade estão constantemente sujeitos à deterioração ao longo do tempo, espe- cialmente quando expostos a condições ambientais adversas e uso prolongado. Essa degradação progressiva pode resultar em uma série de patologias de enge- nharia, exigindo manutenção e reparos adequados para garantir a durabilidade e a segurança das estruturas. A exposição a fatores como umidade, mudanças de temperatura e estresse mecânico contribui para o surgimento dessas falhas, destacando a importância da vigilância e intervenção proativas na preservação do patrimônio construído. Um edifício é composto por diversos elementos construtivos, equipamen- tos e bens, cada um com suas próprias características. Para garantir que o edifício mantenha um alto nível de funcionalidade, é essencial que tudo esteja em exce- lentes condições de desempenho. Para isso, os principais elementos devem passar porutilizados corpos de prova moldados durante o processo de concretagem das estruturas. No entanto, as condições de exposição e cura desses corpos de prova geralmente são bastante diferentes das encontradas na peça real, o que afeta diretamente a resistência. Diante desse desafio, estimativas de resistência do concreto por meio da aplicação https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-da-construcao-civil-feminino-com-capacete-inspecionando-com-prancheta_11905298.htm#fromView=search&page=1&position=30&uuid=a975665c-1b93-4e39-9af9-534f4a80926c https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-da-construcao-civil-feminino-com-capacete-inspecionando-com-prancheta_11905298.htm#fromView=search&page=1&position=30&uuid=a975665c-1b93-4e39-9af9-534f4a80926c https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-da-construcao-civil-feminino-com-capacete-inspecionando-com-prancheta_11905298.htm#fromView=search&page=1&position=30&uuid=a975665c-1b93-4e39-9af9-534f4a80926c 42 de métodos de END, diretamente na estrutura real, emergem como uma possibili- dade interessante de controle. Os ensaios não destrutivos podem ser aplicados em todas as fases da cons- trução: desde a análise dos materiais até o monitoramento da integridade da estru- tura ao longo de sua vida útil. O documento TCS-17, elaborado pela Agência Interna- cional de Energia Atômica, destaca várias situações específicas na construção civil em que o uso de métodos de END pode ser altamente vantajoso (Pini, 2011): • controle tecnológico em pré-moldados ou construções in situ (fabricação ou construção que é feita no local da construção principal); • verificação ou rejeição de materiais fornecidos; • esclarecimento de dúvidas sobre a qualidade da mão de obra envolvida na mistura, lançamento, compactação ou cura do concreto, bem como no transporte; • monitoramento do desenvolvimento da resistência para remoção de formas, tempo de cura, aplicação de protensão ou cargas e remoção de escoramentos; • localização e determinação da extensão de fissuras, vazios e falhas na concretagem; • determinação da posição, diâmetro ou condições das armaduras; • verificação da uniformidade do concreto; • aumento da confiabilidade de um pequeno número de ensaios destrutivos; • identificação da deterioração do concreto resultante de sobrecarga, fadiga, exposição ao fogo, ou ação do ambiente; • avaliação do potencial de durabilidade do concreto; • monitoramento de mudanças nas propriedades do concreto ao longo do tempo; • fornecimento de informações para mudanças no uso da estrutura. Observa-se que a maioria das aplicações está relacionada à localização e avaliação da importância de falhas e defeitos em estruturas de concreto endure- cido. Este é atualmente o principal objetivo da utilização de técnicas de END na indústria da construção civil. A seguir veremos alguns detalhes de alguns dos mé- todos mais utilizados. A radiografia é um dos métodos mais antigos e confiáveis para inspecionar materiais e estruturas na construção civil. Ela se baseia na utilização de raios-X 43 ou gama, que atravessam o material a ser inspecionado, produzindo uma imagem que revela possíveis falhas internas, como trincas, inclusões ou porosidades. Esse método é especialmente útil na detecção de problemas em soldas, tubulações e concreto armado. Por exemplo, na construção de pontes, a radiografia pode identificar fissuras invisíveis a olho nu, garantindo a durabilidade e segurança dessas estruturas es- senciais para o transporte terrestre. Além disso, em obras de edifícios, a radiografia pode ser empregada para verificar a integridade de fundações, pilares e vigas, auxi- liando na prevenção de possíveis desabamentos. Outro método valioso de ensaio não destrutivo é o ultrassom. Este se baseia na emissão de ondas sonoras de alta frequência que são direcionadas ao material. Ao encontrar uma descontinuidade, essas ondas refletem um sinal que é captado pelo equipamento. Essa técnica permite medir espessuras, detectar vazamentos e identificar inclusões estranhas nos materiais. Na construção civil, o ultrassom é frequentemente utilizado para avaliar a qualidade do concreto, determinando a homogeneidade e resistência do material. Por exemplo, em estruturas de concreto armado, o ultrassom pode identificar a pre- sença de vazios ou falhas de compactação que comprometem a resistência do ele- mento estrutural. A termografia é um método inovador que utiliza a captação de imagens tér- micas para identificar variações de temperatura em superfícies. Na construção civil, essa técnica é valiosa para detectar pontos de infiltração, umidade, isolamento tér- mico deficiente e até mesmo falhas em sistemas elétricos. Em telhados de edifícios, a termografia pode revelar áreas com menor efici- ência energética, indicando possíveis pontos de melhoria na vedação ou no isola- mento térmico. Além disso, em instalações elétricas, a termografia é utilizada para identificar conexões defeituosas ou componentes superaquecidos, prevenindo in- cêndios e garantindo a segurança das edificações. Segundo Gomide et al. (2020), esses métodos de ensaio não destrutivo têm aplicações diversas e complementares na construção civil, contribuindo para a qualidade, segurança e durabilidade das estruturas. Podem ser empregados desde a fase de projeto até a manutenção de edifícios já em operação. 44 Durante a fase de construção, esses ensaios auxiliam na verificação da qualidade dos materiais utilizados, garantindo que atendam aos padrões exigidos pelas normas técnicas. Já na fase de manutenção, permitem identificar precoce- mente problemas estruturais ou de desempenho, evitando custos elevados com reparos emergenciais. Em um contexto mais amplo, essas técnicas não apenas beneficiam a in- dústria da construção civil, mas também têm um impacto positivo no meio am- biente e na segurança das comunidades. Ao garantir a integridade das estruturas, evitam-se desperdícios de recursos naturais e minimizam-se os riscos de acidentes que possam colocar vidas em perigo. 3 IMPORTÂNCIA NA MANUTENÇÃO PREDIAL A manutenção predial é um aspecto essencial para garantir a funcionali- dade, segurança e durabilidade de edifícios e estruturas. Em um contexto em que a eficiência e a segurança são prioridades, os Ensaios Não Destrutivos (ENDs) de- sempenham um papel fundamental. Eles oferecem uma série de vantagens que aprimoram significativamente as operações de manutenção, tornando o ambiente predial mais seguro, eficiente e econômico. De maneira geral, já vimos que os ENDs são uma classe de ferramentas e técnicas que permitem inspecionar materiais e componentes sem comprometer sua integridade estrutural. Isso significa que os ENDs podem detectar defeitos, danos ou irregularidades sem a necessidade de desmontar ou danificar o objeto em questão. Segundo Gomide et al. (2020), um dos maiores benefícios dos ENDs na ma- nutenção predial é a melhoria da eficiência operacional. Antes dessas tec- nologias, a inspeção de estruturas e sistemas exigia frequentemente a in- terrupção das operações, desmontagem de partes, e às vezes até mesmo a paralisação completa de atividades. Isso não só causava atrasos, mas tam- bém aumentava os custos e o tempo necessário para a manutenção. INTERESSANTE Com os Ensaios Não Destrutivos (ENDs), as inspeções podem ser realizadas de forma rápida e precisa, muitas vezes sem interromper as operações normais do 45 edifício. Por exemplo, o uso de ultrassom permite identificar trincas, falhas de solda ou vazamentos em tubulações sem a necessidade de quebrar paredes ou pisos. Isso economiza tempo, reduz os custos de mão de obra e minimiza os transtornos para os ocupantes. Além da eficiência, os ENDs também melhoram significativamente a se- gurança das operações de manutenção predial. Ao detectar defeitos e problemas estruturais de forma não invasiva, essas técnicas permitem que os reparos sejam feitos antes que ocorram falhas graves. Imagine, por exemplo,a detecção precoce de corrosão em vigas de suporte de um edifício. Corrigir esse problema antes que se torne crítico não só evita acidentes, como também prolonga a vida útil da estrutura. Outro aspecto crucial da segurança é a proteção dos trabalhadores. As ins- peções convencionais muitas vezes envolvem o acesso a áreas perigosas, como telhados, dutos de ventilação ou espaços confinados. Com os ENDs, é possível rea- lizar verificações remotas ou por meio de sensores, eliminando ou reduzindo drasti- camente a exposição dos trabalhadores a riscos. Segundo Gomide et al. (2020), a qualidade dos dados obtidos através dos Ensaios Não Destrutivos também merece destaque. Essas técnicas oferecem uma precisão e detalhamento que muitas vezes são difíceis de alcançar com métodos tradicionais. Por exemplo, a termografia infravermelha pode identificar pontos de calor anormais em sistemas elétricos, indicando possíveis falhas iminentes. Essa in- formação detalhada permite planejar intervenções preventivas com maior precisão, evitando assim danos maiores e custos adicionais. A sustentabilidade é outro aspecto importante quando se considera a im- portância dos ENDs na manutenção predial. A capacidade de identificar problemas de forma precoce não só evita desperdícios de recursos, como também contribui para a redução do impacto ambiental. Reparos oportunos em sistemas de HVAC, por exemplo, podem melhorar a eficiência energética do edifício, reduzindo tanto os custos operacionais quanto a pegada de carbono. No contexto da gestão predial, os Ensaios Não Destrutivos desempenham um papel essencial na manutenção preventiva. Ao identificar problemas antes que se tornem grandes, é possível programar intervenções de forma planejada e gradu- al, evitando surpresas desagradáveis e custos imprevistos. Isso contribui para um planejamento orçamentário mais eficaz e para a preservação do valor do imóvel ao longo do tempo. 46 Por fim, não podemos ignorar o impacto econômico positivo que os ENDs trazem para a manutenção predial. Ao reduzir os custos de operação, minimizar os tempos de inatividade e prolongar a vida útil das instalações, essas técnicas repre- sentam um investimento inteligente para proprietários e gestores de edifícios. O re- torno sobre o investimento em ENDs é evidente não apenas em termos financeiros, mas também em termos de segurança, eficiência e sustentabilidade. De forma geral, os ENDs são verdadeiros aliados na manutenção predial mo- derna. Sua capacidade de melhorar a eficiência operacional, aumentar a segurança, proporcionar dados precisos, promover a sustentabilidade e otimizar os custos faz deles uma escolha indispensável para qualquer gestor ou proprietário preocupa- do com o bem-estar de seu edifício e seus ocupantes. Integrar essas tecnologias inovadoras não é apenas uma vantagem competitiva, mas uma necessidade para garantir a longevidade e a funcionalidade das estruturas prediais em um mundo em constante evolução. 4 IMPLEMENTAÇÃO PRÁTICA Segundo Gomide et al. (2020), a aplicação de ensaios não destrutivos (ENDs) na engenharia de manutenção predial tem se mostrado uma abordagem cada vez mais essencial para garantir a integridade e a segurança das estruturas, ao mesmo tempo em que otimiza os processos de manutenção. Vamos explorar três casos reais que destacam a eficácia e os resultados obtidos com a implementação prática dessas técnicas inovadoras. 4.1 DETECÇÃO DE VAZAMENTOS EM TUBULAÇÕES COM ULTRASSOM Um dos problemas mais comuns em edifícios comerciais e residenciais é o vazamento em sistemas hidráulicos, que pode resultar em desperdício de água, danos estruturais e custos de reparo elevados. Em um condomínio de grande porte na cidade de São Paulo, a implementação de Ensaios Não Destrutivos (ENDs) de ultrassom revolucionou a forma como a detecção de vazamentos era realizada. Antes da adoção dessas técnicas, as equipes de manutenção muitas ve- zes precisavam recorrer a métodos invasivos, como quebrar pisos e paredes, para encontrar o ponto exato do vazamento. Isso não só era dispendioso em termos de tempo e recursos, mas também causava transtornos significativos para os moradores. 47 Com a introdução do ultrassom, foi possível realizar inspeções precisas e não invasivas em toda a rede hidráulica do condomínio. Equipamentos especializados permitiam aos técnicos identificar com precisão pontos de vazamento, mesmo em locais de difícil acesso. Como resultado direto dessa implementação, o tempo médio para detectar e reparar vazamentos foi reduzido em 60%, resultando em economia significativa de água e em uma experiência muito mais tranquila para os moradores. Além disso, a detecção precoce de vazamentos contribuiu para a preserva- ção das estruturas do edifício, evitando danos mais graves que poderiam ocorrer se os problemas ficassem sem reparo. Em termos financeiros, estima-se que o con- domínio tenha economizado cerca de R$ 50.000,00 por ano apenas em reparos e desperdício de água. 4.2 INSPEÇÃO DE ESTRUTURAS DE CONCRETO COM TERMOGRAFIA INFRAVERMELHA A deterioração do concreto é um desafio comum em edifícios, especialmen- te em regiões com condições climáticas adversas. Um exemplo prático e inspirador vem de um centro comercial na cidade do Rio de Janeiro, que enfrentava proble- mas de infiltração e desgaste em suas estruturas de concreto. Antes da implementação da termografia infravermelha, as inspeções eram realizadas visualmente, o que muitas vezes não detectava problemas internos ou em estágios iniciais. Isso levava a reparos frequentes e custosos, além de preocu- pações com a segurança estrutural do prédio. Com a introdução da termografia, a equipe de manutenção conseguiu iden- tificar áreas de umidade e infiltração no concreto de forma rápida e precisa. As câ- meras infravermelhas capturavam imagens térmicas das superfícies, revelando pontos de calor associados a problemas de umidade e deterioração. Os resultados foram imediatos e impressionantes. Foram identificados e cor- rigidos vários pontos de infiltração, evitando danos maiores à estrutura do prédio. Além disso, a inspeção regular com termografia permitiu à equipe de manutenção planejar intervenções preventivas antes que os problemas se agravassem, econo- mizando tempo e recursos. Em termos de retorno financeiro, estima-se que o centro comercial tenha economizado mais de R$ 100.000,00 em custos de reparo no primeiro ano após a im- 48 plementação da termografia infravermelha. Além disso, a segurança dos ocupantes e a reputação do edifício como um espaço seguro e bem mantido foram fortalecidas. 4.3 IDENTIFICAÇÃO DE FALHAS EM EQUIPAMENTOS ELÉTRICOS COM INSPEÇÃO VISUAL REMOTA A segurança elétrica é uma preocupação vital em edifícios comerciais e in- dustriais. Um exemplo marcante é uma fábrica de produtos químicos em Minas Ge- rais, que enfrentava falhas frequentes em seus equipamentos elétricos, levando a interrupções na produção e riscos para os trabalhadores. Antes da implementação da inspeção visual remota, a equipe de manuten- ção tinha que desligar completamente os sistemas elétricos para realizar verifica- ções minuciosas. Isso não apenas interrompia a produção, mas também aumentava o tempo de inatividade e os custos associados. Com a adoção de câmeras de inspeção visual remota, os técnicos conse- guiram examinar detalhadamente os componentes elétricos sem a necessidade de desligar os sistemas. As câmeras de alta resolução possibilitaram a visualização de conexões, cabos e componentes internos sem a necessidade de desmontagem. Os resultados foram impressionantes. Diversas falhas potenciais foram iden- tificadas e corrigidas antes que pudessem causar interrupções na produção. Além disso, a equipe de manutenção conseguiu realizar inspeções regulares de maneira mais eficiente, monitorando o estado dos equipamentos e prevenindo falhas graves. Em termos econômicos, estima-se que a fábrica tenha economizado mais de R$ 80.000,00 em custos de reparoe tempo de inatividade no primeiro ano após a implementação da inspeção visual remota. A segurança dos trabalhadores tam- bém melhorou significativamente, pois as falhas potenciais foram identificadas e corrigidas antes de representarem riscos para a equipe. Em geral, esses três casos reais ilustram claramente a importância e os be- nefícios da implementação prática de ensaios não destrutivos na engenharia de manutenção predial. A eficiência operacional, a detecção precoce de problemas, a economia de custos e a segurança dos ocupantes são apenas algumas das vanta- gens obtidas com essas técnicas inovadoras. Integrar os ENDs nos planos de ma- nutenção predial não é apenas uma decisão inteligente, mas uma necessidade para garantir a durabilidade, segurança e eficiência de edifícios em todo o Brasil. 49 Na leitura complementar a seguir, você encontrará um material muito inte- ressante que aborda as aplicações de ensaios não destrutivos na área de manu- tenção predial e na inspeção de estruturas de concreto. Os ensaios não destrutivos são métodos eficazes para avaliar a integridade estrutural sem comprometer a se- gurança do edifício. Eles incluem técnicas como ultrassom, termografia, radiografia, entre outras, que permitem detectar defeitos ocultos, medir espessuras e avaliar a qualidade e durabilidade das estruturas. Essas práticas são fundamentais para ga- rantir a segurança dos ocupantes e prolongar a vida útil das edificações. Boa leitura! 50 EMPREGO DE ENSAIOS NÃO DESTRUTIVOS PARA INSPEÇÃO DE ESTRUTURAS DE CONCRETO Alexandre Lorenzi Lucas Alexandre Reginato Luciani Somensi Lorenzi Luiz Carlos Pinto da Silva Filho Resumo O concreto é o elemento estrutural mais utilizado no mundo. Esse fato conduz à necessidade de ferramentas de controle e análise de seu estado de conservação. Muitas dos elementos em concreto armado que formam a infraestrutura das constru- ções estão se aproximando do final de sua vida útil de projeto. Diante desse contexto, existe uma preocupação crescente sobre o estado de deterioração e segurança das mesmas. O monitoramento constante das estruturas é um procedimento necessário, uma vez que a detecção preventiva dos problemas permite a utilização de métodos mais simples e econômicos para avaliação e reparo. Para tais fins, os métodos de en- saios não destrutivos (END) tornam-se uma estratégia de investigação bastante atra- ente e viável. Entre eles destacam-se: o ensaio de velocidade de pulso ultrassônico, o radar, a termografia e a tomografia ultrassônica. Devido a sua facilidade de aplicação esses métodos demonstram grande potencial na investigação do estado de conser- vação das estruturas de concreto. Conclui-se que, por meio da aplicação de END, se pode contribuir com sucesso no controle da deterioração e qualidade das estruturas de concreto. O presente artigo evidencia como podem ser empregados os END para controle de estruturas de concreto e mostra estudos de casos desenvolvidos pelo Grupo de Pesquisa LEME-UFRGS a respeito da aplicação deles. Palavras-chave: END. Estruturas de concreto. Avaliação de estruturas. 1 Introdução O concreto é o material mais empregado no mundo, depois da água. Em grande parte, isto é decorrente da excelente durabilidade do concreto armado. Infe- lizmente, apesar de o concreto ser muito durável em certas circunstâncias, muitas LEITURA COMPLEMENTAR 51 estruturas fabricadas com ele estão sujeitas a ambientes ou condições deletérias, que rapidamente degradam seu desempenho ou afetam sua integridade. Fatores como a ocorrência de falhas de projeto; o uso de dosagens incorretas; o emprego de processos inadequados de mistura, transporte, lançamento, adensamento, cura e descimbramento; além da utilização incorreta das estruturas de concreto, têm levado ao surgimento de manifestações patológicas, muitas vezes precoces e com custos elevados de reparação. Nas últimas décadas, a aplicação de ensaios não destrutivos (END) na en- genharia civil vem se tornando um tema de interesse em diversos países. No caso da indústria da construção civil, porém, que utiliza vários tipos de materiais (me- tais, madeira, concreto, alvenaria estrutural e outros compósitos), a utilização dos ENDs pode se tornar mais complexa, devido à necessidade de maior conhecimento acerca das propriedades e comportamento dos materiais. Beutel et al enfatizam que o uso de END para engenharia civil depende da confiabilidade da aplicação dos métodos, do conhecimento sobre a aplicação e de seu aspecto econômico. Acom- panhando a tendência mundial, no Brasil a aplicação de END vem crescendo em vários setores. A engenharia civil ainda é um campo no qual a utilização dos END pode se desenvolver bastante, vindo a se constituir em uma importante ferramenta para auxiliar os profissionais envolvidos no controle de suas obras. O uso de métodos de END é uma maneira de viabilizar a inspeção e a avalia- ção do estado de conservação de construções civis, de forma econômica e eficiente. Dada sua natureza predominantemente não invasiva, os ensaios tipo END se consti- tuem em uma das principais ferramentas de controle da qualidade de materiais e pro- dutos, e já são amplamente utilizados em diversas atividades, tais como na indústria aeroespacial, no ramo automobilístico, no ramo elétrico e na construção naval. Considerando que a resistência está fortemente correlacionada com a den- sidade do material, pode-se utilizar os ensaios de ultrassom, de radar, de termogra- fia e de tomografia ultrassônica para avaliar a mesma, sem que seja necessário reti- rar amostras do material. O presente artigo evidencia como podem ser empregados os ensaios de END para controle de estruturas. 2 Ensaios não destrutivos A aplicação de END se constitui em uma estratégia interessante para moni- torar o estado das estruturas de concreto armado. Esta possibilidade é muito atra- ente por evitar que a investigação da resistência provoque danos que podem ser 52 caros de corrigir, ou que resultem num reparo cuja interface com o material original vai se constituir numa zona mais vulnerável à deterioração. Danos mal corrigidos podem acarretar numa redução da vida de serviço da estrutura. A grande questão consiste em obter uma forma adequada de estimar a re- sistência de uma estrutura de concreto existente. Como salienta Isaia: “Toda pre- dição que se pretenda realizar para a vida útil de uma estrutura de concreto deve partir da modelagem matemática dos fenômenos e propriedades envolvidas, da maneira mais precisa possível, para que se possa chegar a um resultado confiável”. Isto nos leva a refletir sobre a maneira pela qual será possível procedermos a um controle efetivo da resistência nas estruturas de concreto. Para esta finalidade, normalmente são utilizados corpos-de-prova moldados durante o processo de concretagem das estruturas. Entretanto, as condições de exposição e cura destes geralmente são bastante diferentes daquelas existentes na peça real, o que afeta diretamente a resistência. Diante deste problema, esti- mativas de resistência do concreto através da utilização de métodos de END, apli- cados na estrutura real, passam a se constituir em uma possibilidade interessante de controle. Os END podem ser aplicados a cada fase da construção: tanto podem ser examinados os materiais como podem ser usadas as suas técnicas para então monitorar a integridade da estrutura durante a sua vida útil. O documento TCS-17, produzido pela Agência Internacional de Energia Atô- mica, aponta várias situações específicas associadas à construção civil nas quais o emprego de métodos END pode ser considerado atraente: • controle tecnológico em pré-moldados ou construções in situ; • aceitação ou rejeição, de materiais fornecidos; • esclarecimento de dúvidas a respeito da mão de obra envolvida em mistura, lançamento, compactação ou cura do concreto, transporte; • monitoramento do desenvolvimento da resistência visando remoção de fôrmas, duração da cura, aplicaçãode Protensão ou de cargas, remoção de escoramento; • localização e determinação da extensão de fissuras, vazios e falhas de concretagem; • determinação da posição, diâmetro ou condições das armaduras; • determinação da uniformidade do concreto; • aumento do nível de confiança de um pequeno número de ensaios destrutivos; 53 • verificar a deterioração do concreto resultante de sobrecarga, fadiga, fogo, ataque do meio ambiente; • avaliação do potencial de durabilidade do concreto; • monitoramento de mudanças das propriedades do concreto no decorrer do tempo; • fornecimento de informações para mudanças de utilização da estrutura. Verifica-se que a maioria das vezes as aplicações estão associadas à loca- lização e avaliação da importância de falhas e defeitos em estruturas de concreto endurecido. Este é hoje o objetivo principal do emprego de técnicas de END na construção civil. 2.1 Velocidade de Pulso Ultrassônico No ensaio de velocidade de propagação do pulso ultrassônico (VPU), uma onda de som ultrassônica é projetada num material, sendo medida a velocidade de propagação dela, que vai depender da natureza do material, da sua porosidade e da presença de vazios ou de água no sistema de poros, entre outros fatores. Este ensaio pode ser considerado como um dos mais promissores para a avaliação de estruturas de concreto. Através da sua utilização consegue-se realizar um controle das variações da compacidade da estrutura, que pode ser associada a mudanças das suas propriedades. Segundo a ASTM E 114-95, o ensaio pode ser utilizado para controle da qua- lidade, detecção de defeitos, medição de espessuras ou caracterização dos mate- riais constituintes do concreto. A presença de vazios causa o retardo das ondas, em função da baixa velocidade do som no ar. A interpretação está, portanto, baseada no fato de que o tempo de propagação dos pulsos ultrassônicos pode ser correla- cionado com a densidade do material. Uma das vantagens é que, por ser rápido e não-destrutivo, o ensaio de VPU oferece a oportunidade de fazer um controle total dos elementos que compõem a estrutura, inclusive ao longo do tempo. Os resultados deste tipo de análise podem ser usados para prognóstico da qualidade ou para correção do processo tecnológico. 2.2 Termografia A termografia infravermelha está baseada no princípio de que anomalias embaixo da superfície em um material afetam o fluxo de calor que passa por aquele 54 material. Através dessas mudanças no fluxo de calor, localizam-se diferenças na temperatura da superfície. Medindo essa temperatura em certas condições de fluxo de calor, pode-se determinar a localização das anomalias. Sistemas termógrafos infravermelhos são usados para medir a intensidade de calor emitida por um ma- terial submetido a uma pulsação de calor. Uma área de defeito tem condutividade térmica diferente e se revela como uma área resfriada ou com manchas quentes. Medindo essa temperatura em certas condições de fluxo de calor, pode-se determinar a localização das anomalias, todavia os resultados da termografia são apresentados em formas de termogramas. Os termogramas são gerados pelos ter- mógrafos infravermelhos, usados para medir a intensidade de calor emitida por um material submetido a uma pulsação de calor. Uma área de defeito tem condutivida- de térmica diferente e se revela como uma área resfriada ou com manchas quentes. A termografia é utilizada em estruturas de concreto para detectar defeitos, que têm condutividade térmica mais baixa do que o concreto 2.3 Tomografia Ultrassônica A tomografia ultrassônica é um método não destrutivo que possibilita diag- nósticos do concreto que podem ser utilizados para melhorar o controle de qualida- de do mesmo e auxiliar na tomada de decisão de serviços de reparo ou reabilitação das estruturas de concreto. Contudo, a detecção de falhas através da tomografia requer um esforço significativo e experiência do usuário. De maneira a executar uma análise tomográfica de postes de concreto foi utilizado um tomógrafo 3D. De forma a realizar a análise, o tomógrafo utiliza on- das de cisalhamento e é um sistema capaz de gerar imagens 3D tomográficas de elementos de concreto, possibilitando a detecção de falhas em estruturas desse material. A aplicação desta ferramenta é um meio eficiente para criar uma representa- ção tridimensional de defeitos internos, que podem estar presentes em um elemen- to particular. Através da utilização do tomógrafo é possível proceder a um controle de qualidade das estruturas de concreto armado com a finalidade de determinar a sua integridade e a presença de defeitos na estrutura, tais como: fissuras, he- terogeneidades, falhas de concretagem, entre outros. Também é possível medir a espessura do objeto que está sendo examinado. Segundo o fabricante, é possível configurar o aparelho para efetuar leituras em espessuras de até 2 metros. 55 3 Estudos de caso – END para concreto 3.1 Estudo de Caso 1 O presente estudo de caso retrata os resultados dos ensaios de VPU reali- zados em uma série de elementos de concreto. As estruturas examinadas fazem parte de um conjunto de elementos estruturais nos quais o controle tecnológico, realizado através de corpos de prova moldados de concreto in loco, indicou que não foi atingida a resistência de projeto especificada. Este indicativo levantou dúvidas sobre a efetiva condição, em termos de resistência, dos referidos elementos, o que conduziu à realização do estudo. O objetivo principal foi para mapear a homogeneidade do concreto dos ele- mentos de interesse, coletando dados que permitissem avaliar comparativamente as características dos mesmos com a de outros elementos onde os corpos de prova de controle haviam produzido resultados satisfatórios. Para realização das medições foram criados grids nas faces dos elementos, com espaçamento variável, de acordo com as dimensões do elemento a ser exa- minado. Nos pilares de seção 50 x 60 cm e no bloco de fundação o grid utilizado foi de 20 x 25 cm. Nos pilares de seção 60 x 60 cm e 80 x 80 cm, o grid foi de 25 x 25 cm. Durante a marcação do grid foi necessário preparar a superfície em alguns locais, para reduzir a rugosidade e permitir um melhor contato entre o transdutor e a superfície do concreto. A estratégia usada consistia na fixação do transdutor emissor no ponto central de um quadrante do grid. O transdutor receptor era então posicionado nos 8 pontos em torno do emissor, resultando em 8 leituras de tempo de propagação de pulso, que caracterizavam aquele quadrante. As velocidades registradas variaram entre 2400 e 3800 m/s. Em geral o concre- to apresenta uma qualidade regular, com registros de zonas mais compactas na parte inferior e zonas menos compactas na parte superior dos blocos, como esperado. As leituras de tempo obtidas durante os ensaios de VPU foram transfor- madas em leituras de velocidade através da divisão da distância entre os pontos de medição pelos valores de tempo. As variações de velocidade foram mapeadas graficamente através da utilização de um software de geração de curvas de nível, facilitando a visualização das variações na homogeneidade, compacidade e integri- dade de cada elemento. Para estabelecer um padrão de comparação foi examinada região considerada como de qualidade adequada pelo controle tecnológico. 56 Os resultados de mapeamento das leituras de VPU permitem identificar que existem diferenças nas características dos concretos empregados. Considerando os resultados obtidos pode-se afirmar que a hipótese de que os concretos de todos os elementos analisados apresentam características similares não pode ser aceita. A partir da análise dos resultados verifica-se que os elementos ensaiados podem ser divididos em grupos com características genéricas distintas, que apresentam boa correspondência com os diferentes lotes de concretagem. Os ensaios realiza- dos indicaram que os concretos das regiões sob suspeita apresentavam caracterís-ticas inferiores ao concreto de referência, resultantes de variações na resistência à compressão e/ou presença de falhas e defeitos de concretagem. 3.2 Estudo de Caso 2 O presente estudo de caso demonstra a aplicação prática da tomografia ul- trassônica em um segmento de poste de concreto armado. Este estudo se baseou na aplicação da tomografia para detectar defeitos internos em postes de concreto armado utilizados comumente pelas companhias distribuidoras de energia elétrica. A varredura foi realizada ao longo do comprimento do segmento de um poste do tipo “duplo T”. Para esta varredura, utilizou-se um grid de leitura de 10 x 25 cm (vertical x horizontal), com e frequência de 30 kHz e velocidade de pulso de 2400 m/s. Uma vez adquiridos os dados ao longo de todas as linhas de varredura, os resultados obtidos foram inseridos no software I-DEAL Viewer, que gera uma imagem 3D das interfaces refletidas do elemento. Nas imagens geradas através do software I-DEAL Viewer, po- de-se visualizar as diferentes interfaces presentes no segmento de poste analisado. Fonte: LORENZI, A.; REGINATO, L. A.; LORENZI, L. S.; SILVA FILHO, L. C. P. da. Em- prego de ensaios não destrutivos para inspeção de estruturas de concreto. Revis- ta de Engenharia Civil IMED, (s.l.), v. 3, n. 1, p. 3-13, jan./jun. 2016. Disponível em: https://lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/143976/000998171.pdf. Acesso em: 15 abr. 2024. 57 RESUMO DO TÓPICO 3 Neste tópico, você aprendeu: • Os Ensaios Não Destrutivos (END) são cruciais para a segurança e eficiência das estruturas de concreto na manutenção predial, com métodos como Radiografia, Ultrassom e Termografia sendo essenciais na detecção de falhas internas e des- continuidades em materiais. • A aplicação desses métodos na manutenção predial contribui para análises de- talhadas sem danos estruturais, prevenindo problemas futuros e melhorando a eficiência das operações, identificando problemas antes que se tornem críticos, evitando paralisações e custos elevados de reparo. • Os ENDs têm aplicações variadas na construção civil, desde o controle tecnoló- gico até a avaliação do estado de conservação das estruturas, sendo ferramen- tas indispensáveis na detecção de falhas, vazios, fissuras, e na determinação da uniformidade e durabilidade do concreto. • Métodos como Radiografia, Ultrassom e Termografia têm papéis específicos na inspeção de estruturas, como identificar fissuras, medir espessuras, detectar va- zamentos, e identificar falhas de isolamento térmico, contribuindo para a quali- dade, segurança e durabilidade das construções. • Os ENDs na manutenção predial proporcionam eficiência operacional, seguran- ça, dados precisos, sustentabilidade e otimização de custos, sendo essenciais para gestores preocupados com a longevidade e funcionalidade das estruturas em um mundo em constante evolução. 58 AUTOATIVIDADE 1. No contexto da gestão predial, os Ensaios Não Destrutivos desempe- nham um papel essencial na manutenção preventiva. Ao identificar pro- blemas antes que se tornem grandes, é possível programar intervenções de forma planejada e gradual, evitando surpresas desagradáveis e custos imprevistos. Neste contexto, assinale a alternativa CORRETA que identifica o papel dos Ensaios Não Destrutivos (END) na manutenção predial de estruturas de concreto: a. ( ) Aumentar os custos de reparo e paralisações das operações. b. ( ) Permitir análises detalhadas apenas após danos estruturais. c. ( ) Contribuir para a segurança e eficiência das estruturas sem danificar. d. ( ) Identificar problemas críticos após a ocorrência de acidentes. 2. Os ENDs na manutenção predial proporcionam eficiência operacional, se- gurança, dados precisos, sustentabilidade e otimização de custos, sendo essenciais para gestores preocupados com a longevidade e funcionali- dade das estruturas em um mundo em constante evolução. Neste con- texto, assinale a alternativa CORRETA que identifica alguns dos métodos comuns de Ensaios Não Destrutivos (END) utilizados na construção civil? a. ( ) Teste de resistência e corrosão. b. ( ) Inspeção visual e medição de dimensões. c. ( ) Ultrassom e radiografia. d. ( ) Análise de amostras e ensaio destrutivo. 3. Métodos como Radiografia, Ultrassom e Termografia têm papéis específi- cos na inspeção de estruturas, como identificar fissuras, medir espessu- ras, detectar vazamentos, e identificar falhas de isolamento térmico, con- tribuindo para a qualidade, segurança e durabilidade das construções. Nesse sentido, como a radiografia é aplicada na inspeção de estruturas na construção civil? a. ( ) Para medir espessuras de materiais. b. ( ) Para detectar falhas de solda em estruturas metálicas. c. ( ) Para identificar variações de temperatura em superfícies. d. ( ) Para avaliar a qualidade do concreto em estruturas armadas. 59 AUTOATIVIDADE 4. Os Ensaios Não Destrutivos (END) são cruciais para a segurança e efi- ciência das estruturas de concreto na manutenção predial, com métodos como Radiografia, Ultrassom e Termografia sendo essenciais na detecção de falhas internas e descontinuidades em materiais. Dentro desse con- texto, qual a principal vantagem dos Ensaios Não Destrutivos na manu- tenção predial? 5. Um dos maiores benefícios dos ENDs na manutenção predial é a melhoria da eficiência operacional. Antes dessas tecnologias, a inspeção de es- truturas e sistemas exigia frequentemente a interrupção das operações, desmontagem de partes, e às vezes até mesmo a paralisação completa de atividades. Isso não só causava atrasos, mas também aumentava os custos e o tempo necessário para a manutenção. Quais são os benefícios dos Ensaios Não Destrutivos (END) na segurança das estruturas prediais? 60 REFERÊNCIAS REFERÊNCIAS FOGLIATTO, F. S.; DUARTE, J. L. R. Confiabilidade e manutenção industrial. Rio de Janeiro: Elsevier, 2009. FLORES-COLEN, et al. (coord.). Manual de manutenção em edificações: Estu- dos, técnicas e aplicações. São Paulo: Leud, 2022. GOMIDE et al. Inspeção predial total. São Paulo: Editora Oficina de Textos, 2020. GOMIDE, T. L.; PUJADAS, F.; NETO, J. F. Técnicas de inspeção e manutenção predial. São Paulo: Editora Pini, 2006. GREGÓRIO, G. F. P.; SANTOS, D. F.; PRATA, A. B. Engenharia de manutenção. Porto Alegre: SAGAH, 2018. IBAPE. Inspeção Predial - Check-up predial: Guia da boa manutenção. São Paulo: Leud, 2012. IBAPE. Inspeção Predial - Check-up predial: Guia da boa manutenção. São Paulo: Leud, 2012. MOUBRAY, J. Manutenção centrada em confiabilidade. 2. ed. [S.I.]: Industrial Press Inc, 2001. PEREIRA, M. J. Facilities: Gestão e manutenção de infraestrutura. Rio de Janeiro: Ciência Moderna, 2021. PINI, M.S. Manutenção predial. São Paulo: Editora Pini, 2011. QUALHARINI, E. L. Coleção construção civil na prática: Reabilitação predial. São Paulo: LTC Editora, 2020. (vol. 2) UNIDADE 2 OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de: • compreender o papel da organização na manutenção predial para otimização de recursos e eficiência operacional; • reconhecer os diferentes modelos de estrutura organizacional e sua aplicabilidade na gestão da manutenção; • avaliar a importância da alocação eficiente de recursos humanos, materiais e tempo para o sucesso da manutenção predial; • explorar o uso de tecnologia e softwares de gestão na melhoria da organização e eficiência da manutenção predial. ORGANIZAÇÃO E ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO PLANO DE ESTUDOS A cada tópico desta unidade, você encontrará autoatividades com o objetivo de reforçar o conteúdo apresentado. TÓPICO 1 – ORGANIZAÇÃO DA MANUTENÇÃO TÓPICO 2 – TERCEIRIZAÇÃO DA MANUTENÇÃO TÓPICO 3 – FERRAMENTAS DA QUALIDADE APLICADAS À MANUTENÇÃO 63 1 INTRODUÇÃO Uma organização eficaz é fundamental para garantir o sucesso da manu- tenção predial, pois influencia diretamente a qualidade, a eficiência operacional e a segurança das edificações. A organizaçãoeficaz, nesse contexto, vai muito além de apenas manter os espaços físicos em ordem; trata-se de um conjunto de práticas e processos que visam garantir que todas as atividades relacionadas à manutenção sejam realizadas de forma planejada, coordenada e otimizada. Em primeiro lugar, a organização eficaz na manutenção predial implica na definição clara de responsabilidades e papéis dentro da equipe de manutenção. Isso inclui a atribuição de tarefas específicas para cada membro da equipe, garantindo que cada um saiba exatamente o que deve fazer e quando deve fazer. Além disso, uma estrutura organizacional bem definida facilita a comunicação entre os mem- bros da equipe, permitindo que informações e instruções sejam transmitidas de forma clara e rápida (Gregório; Santos; Prata, 2018). Outro aspecto importante da organização eficaz é a gestão adequada dos recursos disponíveis. Isso inclui não apenas a alocação eficiente de mão de obra e TÓPICO 1 ORGANIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO 64 materiais, mas também o planejamento adequado dos cronogramas de manuten- ção. Uma organização bem estruturada será capaz de programar as atividades de manutenção de forma a minimizar o impacto nos ocupantes do edifício, garantindo que as operações diárias não sejam prejudicadas. Além disso, a organização eficaz na manutenção predial envolve o uso de ferramentas e tecnologias adequadas para o planejamento, monitoramento e execução das atividades de manutenção. Isso pode incluir sistemas de gestão de manutenção informatizados, que permitem o acompanhamento em tempo real do status das tarefas, a geração de relatórios e a análise de dados para identificar áreas de melhoria. De forma geral, uma organização eficaz é essencial para garantir que a ma- nutenção predial seja realizada de forma eficiente, segura e econômica. Ao estabe- lecer uma estrutura organizacional clara, gerenciar os recursos de forma adequada e utilizar as ferramentas e tecnologias disponíveis, as organizações podem garantir que suas edificações permaneçam em bom estado de conservação ao longo do tempo, proporcionando um ambiente seguro e confortável para seus ocupantes (Gregório; Santos; Prata, 2018). 2 ESTRUTURA ORGANIZACIONAL A organização pode ser definida como o processo pelo qual uma ordem apro- priada de recursos designados, que são usados para realizar atividades definidas, é alcançada. Em relação à manutenção industrial, sua composição e informações de- vem ser focadas na busca constante dos seguintes objetivos que são importantes: • otimizar a disponibilidade dos equipamentos de produção; • reduzir os custos de manutenção; • otimizar os recursos humanos; • maximizar a vida útil do maquinário. Uma organização eficiente se fundamenta em princípios essenciais como objetivos claros e uma função específica bem definida para cada membro. A hierarquia estabelece a autoridade e responsabilidade de cada indivíduo, en- quanto o respeito pela cadeia de comando garante fluidez e eficácia nas deci- sões. A difusão de informações é crucial para a transparência, o controle eficaz e a coordenação entre diferentes áreas asseguram a continuidade e o sucesso operacional da organização. 65 A configuração organizacional pode ser definida como o conjunto de meios e recursos que qualquer empresa administra, com o objetivo de dividir o trabalho de seus colaboradores em diferentes áreas, seções ou departamentos, para realizar atividades, alcançando uma coordenação eficaz para atingir os objetivos desejados pela organiza- ção. Fica claro que uma entidade ou instituição é um grupo de pessoas devidamente organizadas de acordo com metas definidas, para atingir objetivos específicos. Para atingir esses objetivos propostos, tendo em conta que, na maioria das situações, o início é quase sempre com recursos limitados, é necessário construir esquemas ou modelos que facilitem a relação multidisciplinar de seus funcionários ou colaboradores. A configuração organizacional da empresa, que também pode ser aplicada ao departamento de Manutenção dentro dela, é a ferramenta que nos permitirá atingir objetivos, segundo Qualharini (2020): • permitir um uso eficiente dos recursos; • facilitar as diferentes atividades que devem ser realizadas e, claro, uma boa coordenação do seu funcionamento. Figura 1 – Manutenção predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/especialista-em-limpeza-de-ventilacao-no-trabalho- -consertar-sistema-de-ventilacao-hvac-fundo-industrial_42879034.htm#fromView=search&pa- ge=1&position=29&uuid=a71c37d5-d980-4543-b111-fafabe38ec75. Acesso em: 29 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-premium/especialista-em-limpeza-de-ventilacao-no-trabalho-consertar-sistema-de-ventilacao-hvac-fundo-industrial_42879034.htm#fromView=search&page=1&position=29&uuid=a71c37d5-d980-4543-b111-fafabe38ec75 https://br.freepik.com/fotos-premium/especialista-em-limpeza-de-ventilacao-no-trabalho-consertar-sistema-de-ventilacao-hvac-fundo-industrial_42879034.htm#fromView=search&page=1&position=29&uuid=a71c37d5-d980-4543-b111-fafabe38ec75 https://br.freepik.com/fotos-premium/especialista-em-limpeza-de-ventilacao-no-trabalho-consertar-sistema-de-ventilacao-hvac-fundo-industrial_42879034.htm#fromView=search&page=1&position=29&uuid=a71c37d5-d980-4543-b111-fafabe38ec75 66 Esse tipo de estrutura é caracterizado pela integração harmoniosa das suas partes, onde qualquer alteração significativa em uma delas pode impactar profun- damente as relações e o funcionamento da estrutura como um todo. Essa inter- dependência ressalta a importância da coordenação e da gestão cuidadosa das mudanças para garantir a estabilidade e eficiência do sistema organizacional. A mecanização de diversas atividades do meio empresarial, buscando ob- ter melhores resultados operacionais em um mercado de constantes mudanças, fez com que a manutenção também evoluísse. Essas mudanças são consequ- ências de projetos mais complexos, aumento do número e diversidade de itens físicos como instalações e equipamentos, novos enfoques sobre a organização da manutenção e a gestão da manutenção como fator para obter melhores resulta- dos (Kardec; Nascif, 2013). Figura 2 – Manutenção predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/eletricista-usar-fita-metrica-para-medir-o-tubo- -eletrico_2989320.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf- -d463b294ab6c. Acesso em: 29 de abril de 2024. Por organização do serviço de manutenção, podemos entender a maneira como se compõem, se ordenam e se estruturam os serviços para o alcance dos https://br.freepik.com/fotos-premium/eletricista-usar-fita-metrica-para-medir-o-tubo-eletrico_2989320.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-premium/eletricista-usar-fita-metrica-para-medir-o-tubo-eletrico_2989320.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-premium/eletricista-usar-fita-metrica-para-medir-o-tubo-eletrico_2989320.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c 67 objetivos visados. A administração do serviço de manutenção tem o objetivo de normatizar as atividades, ordenar os fatores de produção, contribuir para a produ- ção e a produtividade com eficiência, sem desperdícios e retrabalho. O maior risco que a manutenção pode sofrer, especialmente nas grandes empresas, é a perda de seu principal objetivo, principalmente, por causa da falta de organização e de uma administração excessivamente burocratizada. O bom gerenciamento e o controle das atividades de manutenção são igual- mente importantes para termos uma boa performance nas atividades de manuten- ção. O gerenciamento de manutenção pode ser descrito como a função de fornecer orientação técnica e gerencial para as atividades de manutenção, além de exercer controle técnico e gerencial de todos os programas de manutenção. Conforme o tamanho da atividade e da equipe, existea necessidade de ter- mos uma gestão mais apurada com controles mais efetivos, já que o geren- ciamento e controle das atividades de manutenção são igualmente importan- tes para um bom desenvolvimento das atividades de manutenção. ATENÇÃO Segundo Pini (2011), dentro do departamento de manutenção, algumas es- tratégias organizacionais essenciais incluem a gestão de ativos, que visa otimizar o ciclo de vida dos equipamentos; o planejamento e a programação de atividades, para garantir eficiência operacional; a gestão de estoques, assegurando a disponi- bilidade de peças e materiais; e a implementação de sistemas de controle de quali- dade, para manter padrões elevados de desempenho e segurança operacional. Es- sas estratégias são fundamentais para o bom funcionamento e a produtividade do departamento de manutenção. 2.1 TIPOS DE ORGANIZAÇÃO DE MANUTENÇÃO Segundo Pini (2011), no contexto da organização do setor de manutenção, existem principalmente dois tipos de estruturas: a centralizada e a descentrali- zada. A estrutura centralizada concentra as decisões e recursos em um único pon- to de controle, proporcionando maior coordenação e controle, mas potencialmente menos flexibilidade local. Já a estrutura descentralizada distribui responsabilida- des e recursos entre diferentes unidades ou locais, permitindo maior autonomia 68 e resposta rápida às necessidades específicas. A estrutura híbrida surge quando elementos desses dois modelos são combinados, buscando equilibrar eficiência centralizada com capacidade de resposta descentralizada, adaptando-se às com- plexidades e demandas variadas do setor de manutenção. A Figura 3, a seguir, re- sume essa questão. Figura 3 – Tipos de organização de manutenção Manutenção Centralizada Híbrida Descentralizada Fonte: Pini (2011, p. 23) Importante destacar que o grau de centralização ou descentralização (ou mesmo se vai se trabalhar com organização híbrida) vai depender do modelo orga- nizacional e do tamanho da empresa. Normalmente, empresas muito grandes que possuem vários departamentos geralmente possuem uma organização de manu- tenção descentralizada, porém existem exceções, já que a organização também depende dos tipos de produtos e processos que estão associados à organização, da quantidade e da habilidade dos funcionários, da quantidade de elementos (ins- talações, máquinas ou equipamentos) etc. No quadro a seguir, destacam-se algu- mas vantagens e desvantagens da organização de manutenção centralizada. Essas vantagens e desvantagens devem ser consideradas ao escolher o tipo de organiza- ção de manutenção mais adequado às necessidades e características específicas de cada organização. 69 Quadro 1 – Vantagens e desvantagens da organização de manutenção centralizada Vantagens Desvantagens Melhor coordenação e controle: Cen- tralizando decisões e recursos, é possível alcançar uma coordenação mais eficaz das atividades de manutenção. Menos flexibilidade: Pode ser mais difícil adaptar-se rapidamente a mudanças locais ou emergências. Economia de escala: Consolidar recursos pode levar a economias de escala na com- pra de materiais e na utilização de pessoal especializado. Maior tempo de resposta: Decisões e autorizações podem demorar mais tempo devido à centralização. Padronização: Facilita a implementação de procedimentos padronizados e políticas de manutenção em toda a organização. Possível falta de proximidade com o usuário final: Pode haver uma descone- xão entre as necessidades específicas dos usuários e as decisões tomadas central- mente. Maior especialização: Permite a criação de equipes altamente especializadas e focadas em áreas específicas de manu- tenção. Risco de sobrecarga de demanda cen- tral: A centralização pode levar a sobre- carga de demanda em um único ponto, afetando a eficiência operacional. Fonte: o autor Em função das características e necessidades das organizações, muitas empresas têm adotado o sistema híbrido de organização da manutenção, pois, neste sistema, as atividades de manutenção são organizadas em áreas onde são consideradas as capacidades de trabalho e de atividades de cada uma das áreas, organizando e distribuindo os trabalhos de forma mais uniforme sem gerar sobre- carga e possíveis comprometimentos dos trabalhos (Gregório; Santos; Prata, 2018). 3 GESTÃO DE RECURSOS Um dos aspectos mais críticos da Gestão de Manutenção é a Gestão de Recursos, principalmente dos Recursos Humanos. O nível de formação, a situação organizacional, o ambiente de trabalho e outros fatores humanos adquirem grande importância, pois determinarão a eficiência do serviço. Podemos chamar ou deno- minar que recursos humanos é o trabalho realizado em conjunto por colaboradores ou funcionários de uma organização ou empresa, em que estão encarregados de selecionar, contratar, formar, empregar, sensibilizar, motivar, reter e, em geral, gerir tudo o que resulta no envolvimento dos colaboradores ou funcionários durante a sua permanência na empresa. 70 Portanto, os Recursos Humanos devem implementar estratégias que levem em consideração o trabalho em equipe, a boa comunicação, a liderança, a negocia- ção e a cultura empresarial ou organizacional. As boas práticas de gestão das rela- ções pessoais devem ser consideradas; a seleção de candidatos de acordo com o perfil solicitado para cada cargo; o uso de planos de integração, saúde ocupacional, administração de salários, bônus, benefícios legais e, essa comunicação dentro da empresa deve ser muito fluida. Figura 4 – Trabalho em equipe Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiati- cos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-de- sign-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-tra- balhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20 equipe&position=6&from_view=search&track=sph. Acesso em: 29 de abril de 2024. Atualmente, as empresas com alta sensibilidade reconhecem que todo ser humano é um ser extraordinário, eficiente e capaz de enfrentar os desafios que existem na complexa competitividade global. Lembre-se de que, até hoje, as orga- nizações se movem graças ao potencial de seus recursos humanos (Flores-Colen et al., 2022). Os aspectos que o departamento de Recursos Humanos e a área de manutenção devem cuidar em uma organização são aqueles que podem ser classi- ficados nos seguintes componentes mais importantes: • planejamento de pessoas; • seleção eficiente de pessoas; https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiaticos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-design-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-trabalhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20equipe&position=6&from_view=search&track=sph https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiaticos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-design-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-trabalhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20equipe&position=6&from_view=search&track=sph https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiaticos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-design-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-trabalhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20equipe&position=6&from_view=search&track=sph https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiaticos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-design-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-trabalhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20equipe&position=6&from_view=search&track=sph https://br.freepik.com/fotos-gratis/empresarios-e-mulheres-de-negocios-asiaticos-se-reunindo-para-debater-ideias-sobre-o-aplicativo-de-planejamento-de-web-design-criativo-e-desenvolver-um-layout-de-modelo-para-projeto-de-telefone-celular-trabalhando-juntos-em-um-pequeno-escritorio_10075056.htm#query=trabalho%20em%20equipe&position=6&from_view=search&track=sph71 • formação contínua de pessoal; • incentivos às pessoas. É muito importante destacar que a área de Recursos Humanos não gerencia pessoas, ela as seleciona. As empresas são gerenciadas por seres humanos, seres ativos e proativos, dotados de inteligência, responsabilidade, compro- misso, inovação e criatividade. IMPORTANTE A Figura 5, mostrada a seguir, destaca pessoas trabalhando em equipe e participando do planejamento de atividades de manutenção. Várias pessoas estão reunidas em um ambiente de trabalho colaborativo, envolvidas no planejamento de atividades de manutenção, discutindo estratégias, cronogramas, alocação de recursos ou resolução de problemas relacionados à manutenção de equipamentos ou instalações. A ênfase provavelmente está na colaboração e na participação ativa dos membros da equipe, destacando a importância da comunicação e do trabalho conjunto para o sucesso das operações de manutenção. Figura 5 – Planejamento de atividades de manutenção Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-manual-feliz-apresentando-os-resultados-do- -desenvolvimento-de-negocios-enquanto-faz-apresentacao-aos-lideres-da-empresa-e-sua-equipe- em-uma-fabrica_25856081.htm#query=Participa%C3%A7%C3%A3o%20das%20pessoas%20nos%20 processos%20industriais&position=2&from_view=search&track=ais. Acesso em: 29 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-manual-feliz-apresentando-os-resultados-do-desenvolvimento-de-negocios-enquanto-faz-apresentacao-aos-lideres-da-empresa-e-sua-equipe-em-uma-fabrica_25856081.htm#query=Participa%C3%A7%C3%A3o%20das%20pessoas%20nos%20processos%20industriais&position=2&from_view=search&track=ais https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-manual-feliz-apresentando-os-resultados-do-desenvolvimento-de-negocios-enquanto-faz-apresentacao-aos-lideres-da-empresa-e-sua-equipe-em-uma-fabrica_25856081.htm#query=Participa%C3%A7%C3%A3o%20das%20pessoas%20nos%20processos%20industriais&position=2&from_view=search&track=ais https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-manual-feliz-apresentando-os-resultados-do-desenvolvimento-de-negocios-enquanto-faz-apresentacao-aos-lideres-da-empresa-e-sua-equipe-em-uma-fabrica_25856081.htm#query=Participa%C3%A7%C3%A3o%20das%20pessoas%20nos%20processos%20industriais&position=2&from_view=search&track=ais https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-manual-feliz-apresentando-os-resultados-do-desenvolvimento-de-negocios-enquanto-faz-apresentacao-aos-lideres-da-empresa-e-sua-equipe-em-uma-fabrica_25856081.htm#query=Participa%C3%A7%C3%A3o%20das%20pessoas%20nos%20processos%20industriais&position=2&from_view=search&track=ais 72 A quantidade de pessoas para compor equipes deve ser estudada de modo individualizado. Depende muito do tipo de instalação em que são realizados os tra- balhos, mas, sobretudo, da política de manutenção estabelecida. Entre os fatores que podem ser considerados para a composição das equipes temos (Flores-Colen et al., 2022): • tipo de produção, distribuição de instalações; • estado do equipamento, grau de automação; • tipo de organização, treinamento de pessoal; • tipo de manutenção desejado; • disponibilidade de meios e instrumentos. A preparação e a programação do trabalho são o único instrumento que ajuda a definir os recursos necessários e as necessidades de pessoal externo, o que leva a uma quantidade de recursos humanos variável em função da carga de trabalho. O planejamento de pessoas é um agrupamento de medidas, ba- seado em estudos de antecedentes relacionados a pessoal e programas, e aos recursos da empresa, que definirão as necessidades humanas nas empresas em um determinado momento, tanto de forma qualitativa quanto quantitativamen- te, levando em consideração o custo que é gerado, sempre com a finalidade de (Flores-Colen et al., 2022): • saber usar os recursos de forma eficaz; • cooperar com a organização na obtenção de benefícios e metas; • fornecer táticas nas situações em que a empresa vai expandir ou reduzir seu tamanho. Deve-se levar em consideração que é necessário planejar não apenas o pro- cesso a ser desenvolvido sob uma abordagem otimista, mas também em situações adversas que obriguem a organização a tomar decisões restritivas. Para garantir a resiliência e a adaptabilidade da organização, é crucial considerar diversos cenários e preparar estratégias adequadas para cada um deles. 4 TECNOLOGIAS E SOFTWARES O uso de sistemas de gestão desempenha um papel crucial na melhoria da organização e eficiência na gestão da manutenção. Em um mundo cada vez mais complexo e tecnológico, onde as demandas por eficiência e qualidade são constan- tes, a adoção de sistemas de gestão se torna uma estratégia indispensável para ga- 73 rantir o bom funcionamento das operações de manutenção predial. Esses sistemas são projetados para auxiliar na organização e controle de todas as atividades rela- cionadas à manutenção, desde o planejamento até a execução e o monitoramento. Eles oferecem uma variedade de recursos e funcionalidades que contribuem para otimizar os processos e maximizar os recursos disponíveis. Um dos principais benefícios do uso de sistemas de gestão é a centralização de informações. Em vez de lidar com uma série de documentos físicos ou pla- nilhas dispersas, todas as informações relevantes sobre as atividades de ma- nutenção são armazenadas em um único local, acessível a todos os membros da equipe. Isso facilita o compartilhamento de dados, a comunicação entre os membros da equipe e a tomada de decisões baseadas em informações atualizadas e precisas. IMPORTANTE Além disso, os sistemas de gestão permitem a automatização de muitos processos manuais, o que reduz a incidência de erros humanos e aumenta a efici- ência operacional. Tarefas como programação de manutenção preventiva, emissão de ordens de serviço e acompanhamento de inventário de peças e materiais podem ser automatizadas, liberando os funcionários para se concentrarem em atividades mais estratégicas e de maior valor agregado. Outro aspecto importante é a capacidade dos sistemas de gestão de for- necer insights e análises sobre o desempenho das atividades de manutenção. Por meio de relatórios e indicadores de desempenho, os gestores podem avaliar a efi- cácia das estratégias adotadas, identificar áreas de melhoria e tomar medidas cor- retivas quando necessário. Isso permite uma abordagem mais proativa e orientada por dados para a gestão da manutenção, contribuindo para a redução de custos e o aumento da satisfação dos clientes e usuários. Além disso, os sistemas de gestão podem integrar-se com outras ferramen- tas e tecnologias utilizadas na gestão da manutenção, como sistemas de monito- ramento remoto, sensores IoT e dispositivos de realidade aumentada. Isso cria um ecossistema digital coeso, onde todas as informações e processos estão interco- nectados, facilitando a colaboração e a troca de dados entre diferentes sistemas e dispositivos. 74 De forma geral, o uso de sistemas de gestão desempenha um papel fun- damental na melhoria da organização e eficiência na gestão da manutenção. Ao centralizar informações, automatizar processos, fornecer insights e integrar-se com outras tecnologias, esses sistemas ajudam as organizações a maximizar o desem- penho de suas operações de manutenção, garantindo a qualidade e a confiabilidade das instalações e equipamentos (Flores-Colen et al., 2022). 75 RESUMO DO TÓPICO 1 Neste tópico, você aprendeu: • A eficácia da organização na manutenção predial é crucial para assegurar a qua- lidade, eficiência e segurança das edificações, envolvendo a clara definição de responsabilidades, uma estrutura organizacional bem definida e uma gestão adequada dos recursos disponíveis, incluindo mão de obra, materiais e crono- gramas de manutenção. • A estrutura organizacional na manutenção industrial busca otimizar a disponi- bilidade dos equipamentos, reduzir custos, maximizar recursos humanos e pro- longar a vida útil do maquinário,baseando-se em princípios como objetivo, fun- ção específica, hierarquia, autoridade, respeito pela cadeia de comando, difusão, controle e coordenação. • A gestão de recursos humanos desempenha um papel crítico na eficiência da manutenção, requerendo estratégias que promovam o trabalho em equipe, co- municação eficaz, liderança, negociação e cultura organizacional, além de pla- nejamento, seleção, formação contínua, incentivos e uma gestão eficiente das relações pessoais. • O uso de sistemas de gestão é essencial para melhorar a organização e eficiên- cia na gestão da manutenção, centralizando informações, automatizando pro- cessos, fornecendo insights e análises, e integrando-se com outras tecnologias, como sistemas de monitoramento remoto e dispositivos de realidade aumenta- da, para maximizar o desempenho das operações de manutenção. 76 AUTOATIVIDADE 1. A organização na manutenção é um aspecto crucial para garantir que as operações de manutenção sejam realizadas de maneira eficiente, segura e sustentável. Isso envolve a implementação de estruturas organizacio- nais claras, processos eficazes e a alocação adequada de recursos para realizar atividades de manutenção preventiva e corretiva. Nesse contex- to, quais são os princípios fundamentais destacados para uma boa orga- nização na manutenção? a. ( ) Desordem, desorganização e improvisação. b. ( ) Hierarquia e rigidez de funções. c. ( ) Controle absoluto e falta de comunicação. d. ( ) Flexibilidade operacional e coordenação. 2. A organização de manutenção centralizada oferece várias vantagens sig- nificativas para empresas e organizações que gerenciam múltiplas insta- lações ou equipamentos e que podem melhorar a eficiência, qualidade e custo-efetividade das operações de manutenção. Observe as afirmativas e analise a sua relação com as vantagens da organização de manutenção centralizada: I. Maior supervisão operacional. II. Deslocamentos rápidos de especialistas. III. Menor eficiência nos equipamentos. IV. Menores possibilidades de carreira para os profissionais. Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) As sentenças II e III estão corretas. b. ( ) Somente a sentença III está correta. c. ( ) As sentenças I e IV estão corretas. d. ( ) Somente a sentença I está correta. 3. A gestão de recursos humanos na manutenção é fundamental para ga- rantir o desempenho eficiente e eficaz das equipes responsáveis pela ma- nutenção de instalações, equipamentos e sistemas. Envolve uma série de processos e práticas destinadas a recrutar, desenvolver, motivar e reter talentos qualificados. Considerando os componentes mais importantes da gestão de recursos humanos na manutenção, analise as afirmações a seguir: 77 AUTOATIVIDADE I. Organização com falta de planejamento. II. Treinamento adequado com falta de comunicação. III. Incentivos e benefícios não são relevantes neste caso. IV. Seleção eficiente de pessoal e planejamento de pessoas. Agora assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) Somente a sentença IV está correta. b. ( ) As sentenças I e II estão corretas. c. ( ) As sentenças I e IV estão corretas. d. ( ) Somente a sentença III está correta. 4. Sistemas de gestão na manutenção predial são essenciais para garantir a operação eficiente e segura de edifícios comerciais, residenciais e indus- triais. Esses sistemas abrangem uma variedade de processos e tecnolo- gias destinadas a otimizar a manutenção preventiva e corretiva, além de gerenciar recursos, custos e equipes de trabalho. Nesse contexto, quais são os principais benefícios do uso de sistemas de gestão na manuten- ção predial? 5. A organização da manutenção é um processo vital para garantir a opera- cionalidade eficiente de qualquer sistema ou instalação. Envolve a coor- denação de recursos humanos, materiais e técnicos para realizar ativi- dades de manutenção de maneira sistemática e eficaz. Nesse contexto, quais são os principais princípios fundamentais que devem ser conside- rados na organização da manutenção? 78 TÓPICO 2 TERCEIRIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO 1 INTRODUÇÃO A terceirização, prática empresarial cada vez mais comum, consiste na con- tratação de serviços externos para realizar atividades que não são o core business da empresa. Na manutenção predial, essa estratégia é fundamental para garantir a operacionalidade e conservação de edifícios comerciais, residenciais e industriais. A relevância da terceirização na manutenção predial está na especialização dos prestadores de serviços, na redução de custos operacionais e na flexibilidade para adaptar-se às demandas do mercado (Flores-Colen et al., 2022). Estudaremos neste tópico de forma mais profunda o processo de seleção de fornecedores na terceirização da manutenção predial, que deve ser criterioso, con- siderando a reputação, experiência e capacidade técnica das empresas concorren- tes. Além disso, práticas recomendadas de gestão contratual incluem a definição clara de escopo, indicadores de desempenho e mecanismos de controle de qua- lidade. Uma comunicação transparente e uma relação de parceria são essenciais para garantir o sucesso da terceirização na manutenção predial. Exemplos de sucesso na terceirização da manutenção incluem empresas que conseguiram reduzir custos operacionais, aumentar a eficiência dos serviços 79 prestados e melhorar a satisfação dos clientes. No entanto, também existem ca- sos de insucesso, geralmente atribuídos a uma má gestão dos contratos, falta de supervisão adequada e falhas na comunicação entre as partes envolvidas. A partir dessas experiências, é possível extrair lições importantes para aprimorar as práticas de terceirização na manutenção predial e maximizar os benefícios dessa estratégia. A terceirização desempenha um papel crucial na manutenção predial ao permitir que as organizações concentrem recursos em suas atividades principais. Ao delegar a gestão da manutenção a empresas especializadas, os proprietários podem garantir a eficiência operacional, a qualidade dos serviços e a redução de custos. Além disso, a terceirização oferece acesso a conhecimentos técnicos avan- çados e tecnologias atualizadas, contribuindo para a preservação do valor do patri- mônio imobiliário. Dessa forma, a terceirização na manutenção predial não apenas otimiza a gestão de ativos, mas também promove ambientes seguros, funcionais e confortáveis para ocupantes e usuários dos edifícios. 2 VANTAGENS E DESAFIOS O processo de terceirização na área de manutenção é uma decisão estra- tégica que pode estar fundamentada na política da empresa. Ela envolve consi- derações econômicas, como custos operacionais e de pessoal, técnicas, como a disponibilidade de habilidades especializadas, e estratégicas, como foco no core business da empresa e flexibilidade operacional. A terceirização pode oferecer van- tagens como redução de custos fixos, acesso a expertise externa e permite que a empresa se concentre em suas competências principais, mas também pode apre- sentar desafios relacionados ao controle da qualidade e da segurança dos serviços prestados por terceiros. A terceirização na manutenção oferece uma série de benefícios, como acesso a expertise especializada, redução de encargos trabalhistas e maior foco no core business da empresa. No entanto, também apresenta desafios, como a dependência de fornecedores externos, a necessidade de garantir a quali- dade dos serviços prestados e a gestão eficiente dos contratos para mitigar riscos de falhas operacionais. NOTA 80 Em termos gerais, a terceirização ocorre geralmente por alguns dos seguin- tes motivos: • sobrecargas (paradas anuais etc.); • obras para as quais existem empresas mais preparadas e mais bem equipadas (automóveis, soldas especiais etc.); • trabalhos muito especializados (rebobinamento de transformadores, revestimentos, retificação especial etc.); • redução de custos, passando alguns custos fixos para variáveis; • dificuldades de recrutamento; • inspeçõesregulatórias com empresas homologadas. No contexto da Manutenção de Edifícios, segundo Gomide et al. (2020), é sempre recomendado que os serviços de terceiros sejam devidamente apli- cados e bem controlados. Essa prática resulta em economias favoráveis, agi- lidade nas soluções, alternativas para situações difíceis e garantia de atendi- mento a grandes volumes de trabalho. INTERESSANTE Para Gomide et al. (2020), antes de iniciar ou ampliar o número de serviços contratados a terceiros, devem ser consideradas as medidas a seguir: • estabelecer uma definição clara na especificação dos serviços, tipo e programa de manutenção a serem cobertos, bem como todos os aspectos relacionados a peças de reposição, periodicidade das intervenções, garantia dos serviços, qualificação do pessoal técnico dos serviços, rapidez das soluções, aspectos que devem ser considerados nas licitações e/ou convites às empresas contratantes; • elaborar o melhor contrato possível para obrigar o fornecedor a cumprir rigorosamente os serviços de acordo com as especificações contempladas no item anterior; • as especificações e o contrato, apesar de importantes, não melhoram os serviços se não for aumentada a participação e responsabilidade do gestor de manutenção, que deve intervir desde a especificação até a supervisão específica dos serviços contratados. 81 Um Contrato de Prestação de Serviços pode ser definido como um “Docu- mento Jurídico” onde é formalizada uma relação de prestação de serviços de uma pessoa civil ou jurídica para outra pessoa jurídica ou civil. Um contrato é composto por: objeto; obrigações mútuas; preço e valor; forma de pagamento; reajuste de preços; prazos; multas; inspeção; aceitação; rescisão; atribuição; incidentes fiscais; fórum e anexo (datas e assinaturas). Figura 6 – Manutenção elétrica predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-eletricista-de-construcao-corta-um-cabo-de-ten- sao-durante-um-reparo_15836775.htm#fromView=search&page=1&position=38&uuid=2532f7fc-f- 12d-4867-8eaf-d463b294ab6c. Acesso em: 22 de abril de 2024. Conforme Pini (2011), a contratação, quando bem gerida, oferece vantagens significativas tanto para o contratante quanto para o contratado. Ela pode ser vista como uma decisão legal, seguindo os parâmetros e regulamentações pertinentes, além de estratégica, ao permitir que a empresa foque em suas competências prin- cipais e acesse expertise externa especializada. Além disso, a contratação pode https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-eletricista-de-construcao-corta-um-cabo-de-tensao-durante-um-reparo_15836775.htm#fromView=search&page=1&position=38&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-eletricista-de-construcao-corta-um-cabo-de-tensao-durante-um-reparo_15836775.htm#fromView=search&page=1&position=38&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-eletricista-de-construcao-corta-um-cabo-de-tensao-durante-um-reparo_15836775.htm#fromView=search&page=1&position=38&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c 82 ser oportuna, proporcionando flexibilidade operacional para ajustar a capacidade de trabalho conforme as demandas do mercado e internas da organização. • Contratação legal, no sentido de que a vontade da empresa está consagrada, desde que sejam tomadas as devidas precauções legais na contratação (cadastro de funcionários, controle de assiduidade, composição de salários, documentos utilizados para comprovar o pagamento de salários e benefícios sociais, pagamento de adicional de trabalho noturno, existência de contrato de trabalho, férias e outras rescisões que protejam o trabalhador - obrigações sociais e segurança industrial no trabalho). A atividade objeto do terceiro deve ser considerada como a atividade-meio do contratante. Assim, a avaliação do “custo x benefício” na manutenção ou terceiriza- ção de alguns serviços pode ser delegada ao órgão PCM (Planejamento e Controle de Manutenção), além de elaborar, em conjunto com a área contratual, propostas de pro- cedimentos para seleção e avaliação de serviços de terceiros, a fim de proporcionar be- nefícios à administração para a tomada de decisão. Dentro dos critérios de elaboração dos contratos, devem ser estabelecidas cláusulas específicas para evitar a prática do “mercantilismo”, ou seja, o intermediário participando do salário de seus empregados. Nesse sentido, a idoneidade do prestador de serviço pode ser investigada, tomando como referência: seu contrato social; sua atividade objeto; sua composi- ção social; as responsabilidades dos sócios; seu capital social; sua herança; seus capitais segurados e sua situação perante a Justiça do Trabalho. • Contratação estratégica, pois permite a transferência de atividades que não agregam valor aos produtos ou serviços da empresa para terceiros com redução de atividades e custos administrativos. O que é mais essencial: fazer bem tudo o que tem que ser feito ou ser excelente na essência do que tem que ser feito? É mais lógico, econômica e administrativamente, terceirizar todas as atividades não essenciais. • Contratação oportuna, pelo fato de que os conceitos de justiça do trabalho mudaram, dando maior prioridade aos interesses coletivos em relação aos interesses individuais. A Justiça do Trabalho reconhece a necessidade de mudanças para manter a competitividade das empresas, considerando mais importante a preservação dos interesses coletivos sobre os individuais. Soma-se a isso o enfraquecimento da influência dos sindicatos, devido à má gestão de alguns de seus dirigentes. 83 Segundo o Ibape (2019), terceirizar serviços de manutenção predial oferece uma série de benefícios, mas também acarreta preocupações e riscos que preci- sam ser mitigados para garantir uma operação suave e segura. Uma das principais vantagens é a expertise especializada que os fornecedores de serviços de manu- tenção podem oferecer. Empresas especializadas possuem conhecimento técnico e experiência para lidar com uma variedade de problemas de manutenção de forma eficiente e eficaz. Além disso, terceirizar esses serviços pode resultar em economias signifi- cativas de custos. As empresas não precisam investir em treinamento de equipe, aquisição de equipamentos especializados e gestão de recursos humanos, pois es- sas responsabilidades ficam a cargo do prestador de serviços. Isso permite que as empresas foquem em suas atividades principais, aumentando sua produtividade e competitividade no mercado. No entanto, há preocupações associadas à terceirização da manutenção predial, como a qualidade do serviço e a segurança. As empresas precisam garantir que os fornecedores terceirizados atendam aos padrões de qualidade exigidos e cumpram todas as regulamentações de segurança relevantes. Isso pode ser alcan- çado por meio de uma seleção criteriosa de fornecedores, contratos bem elabora- dos e monitoramento regular do desempenho. Outra preocupação é a dependência excessiva de fornecedores externos, o que pode criar vulnerabilidades operacionais e aumentar os riscos de interrup- ções no serviço. Para mitigar esses riscos, as empresas podem implementar es- tratégias de gestão de fornecedores, como diversificação de fornecedores, de- senvolvimento de relacionamentos de longo prazo e planos de contingência para lidar com emergências. 3 CONTRATAÇÃO E GESTÃO Segundo Flores-Colen et al. (2022), no processo de terceirização de serviços de manutenção predial, é crucial adotar uma abordagem cuidadosa e estratégica para garantir resultados eficazes e minimizar riscos. Para isso, é essencial direcionar boas práticas de gestão que abordem diversas áreas-chave. Em primeiro lugar, é fundamental realizar uma análise detalhada das ne- cessidades de manutenção da empresa e definir claramente os serviços que serão terceirizados. Isso inclui identificar os tipos de manutenção necessários, como elé- 84 trica, hidráulica, limpeza, entre outros, e estabelecer expectativasações planejadas ao longo de sua vida útil, como inspeções, limpezas, medidas preventivas e proativas, substituições e correções de quaisquer problemas resul- tantes de sua construção ou uso. TÓPICO 1 HISTÓRICO DA EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO 8 Essas atividades, em conjunto, formam o que é conhecido como manu- tenção de edifícios. Frequentemente, a manutenção é negligenciada por ser vista como cara e não obrigatória. Em tempos de dificuldades econômicas, é comum que sofra cortes orçamentários significativos. Portanto, há um crescente interesse na previsão e planejamento dos custos de serviço desde a fase de construção do edi- fício, pois isso é considerado um fator crucial que pode impactar consideravelmente o custo total do edifício ao longo de seu ciclo de vida operacional. Conforme previamente mencionado, a deterioração de elementos é um fe- nômeno inerente e progressivo, influenciado por fatores físicos e químicos. Portan- to, é nossa responsabilidade empreender os esforços necessários para estender a vida útil de nossos recursos, empresas e propriedades. Isso envolve a implemen- tação de práticas de manutenção preventiva, o uso de materiais resistentes e a adoção de medidas de conservação ambiental para mitigar os impactos negativos do processo de degradação. Ao investirmos na preservação e na sustentabilidade, podemos garantir a longevidade e a eficiência de nossos ativos, promovendo um desenvolvimento mais sustentável e responsável. Agora, tratando especificamente do processo de evolução da área de manuten- ção de modo geral, em um determinado momento da história, durante o desenvolvi- mento industrial, surgiu a necessidade de abordar de forma mais racional a manuten- ção e o respectivo cuidado com as “coisas”. Foi então que começamos a criar sistemas de gestão e processos de manutenção para lidar com isso de maneira mais eficiente. A partir desse ponto, o desenvolvimento desses sistemas acompanhou a evolução téc- nico-industrial da humanidade, adaptando-se às mudanças no mundo dos negócios. No final do século XIX, com a mecanização das indústrias, surgiu a urgência dos primeiros reparos de emergência para evitar a paralisação das fábricas e suas linhas de produção. Nessa época, essas atividades eram tratadas de forma periféri- ca, por equipes de operação e produção, sem critérios específicos ou especialização nas atividades. Com o passar do tempo, métodos e processos foram sendo desen- volvidos com foco na evolução desta atividade (Gregório; Santos; Prata, 2018). 2 EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO De acordo com o autor Moubray (2001), a evolução da manutenção pode ser categorizada em três gerações distintas, iniciando em 1940 até os dias atuais, conforme mostra a figura a seguir. Cada uma dessas fases representa um estágio crucial no desenvolvimento dos processos de manutenção ao longo do tempo. 9 Figura 1 – Três gerações distintas da evolução da manutenção EVOLUÇÃO TEMPORAL DA MANUTENÇÃO 1940 1950 1960 1970 1980 2010 Primeira Geração: - Conserto após avaria; Segunda Geração: - Maior disponibilidade das máquinas; - Maior vida útil dos equipamentos; - Custos menores; Terceira geração: - Maior segurança; - Melhor qualidade dos produtos; - Maior disponibilidade e con�abilidade das máquinas; - Preservação do meio ambiente; - Relação custo benefício; - Aumentar vida útil; - In�uir nos resultados dos negócios; Fonte: Moubray (2001, p. 29) • Primeira Geração: durante a primeira fase da evolução da manutenção, um modelo comum consistia na fabricação e instalação de máquinas robustas, superdimensionadas, simples e confiáveis. O objetivo era prevenir falhas, facilitar a operação e simplificar os reparos. Nesse estágio inicial, as ações eram reativas, focadas principalmente em limpeza e lubrificação, sem processos estruturados de rotina ou métodos de manutenção definidos. Com a implementação do processo de fabricação em série nas fábricas, surgiram as primeiras equipes especializadas para realizar reparos rápidos e específicos. • Segunda Geração: após a 2ª Guerra Mundial, a segunda geração da manutenção teve início, marcada pelo grande desenvolvimento da indústria para atender à demanda pós-guerra. A expansão das indústrias de aviação comercial e eletrônica impulsionou a necessidade de precisão e eficiência, uma vez que falhas poderiam ter consequências catastróficas, incluindo perda de vidas. Com o aumento da complexidade industrial, falhas e defeitos se tornaram críticos, impactando não apenas a eficiência, mas também os resultados dos negócios. Isso levou ao surgimento dos primeiros métodos de manutenção preventiva e gestão de perdas. 10 • Terceira Geração: na terceira fase, a manutenção preventiva baseada em estatísticas revelou que o tempo gasto no diagnóstico de falhas era maior do que o necessário para realizar os reparos. Como resposta, a alta administração criou a “Engenharia de Manutenção”, uma equipe especializada encarregada do planejamento, controle preventivo e análise de causas e efeitos das avarias. Nos anos 80, iniciou-se uma nova era de busca por eficiência e altos resultados na indústria, com foco em indicadores de qualidade, segurança, disponibilidade e confiabilidade. Isso levou ao desenvolvimento da terotecnologia, um conceito que visava a eficiência global, incluindo a redução de custos e a preocupação com o meio ambiente. Terotecnologia é a ciência que aborda a confiabilidade e durabilidade dos re- cursos físicos, considerando também os processos de instalação, comissio- namento, operação, manutenção, modificação e substituição das peças. ATENÇÃO Com o avanço da informática e a evolução dos computadores, bem como o desenvolvimento de instrumentos de medição, controle e proteção altamente sofis- ticados, a Engenharia de Manutenção conseguiu realizar atividades mais eficientes e inteligentes. Isso resultou em uma melhoria significativa nos processos de manu- tenção (Gregório; Santos; Prata, 2018). A evolução nesse sentido deu origem ao conceito e às ferramentas informa- tizadas de Planejamento e Controle de Manutenção (PCM). Essas ferramentas têm como objetivo primordial planejar, executar, controlar e avaliar com precisão técnica o desempenho dos serviços de manutenção. Por meio do uso de sistemas compu- tacionais especializados, é possível otimizar os recursos disponíveis, agendar in- tervenções de forma eficiente e monitorar o progresso das atividades, garantindo a maximização da vida útil dos ativos e a minimização de falhas operacionais. Anteriormente, a manutenção era muitas vezes vista como um “mal neces- sário”. No entanto, ao longo dos anos, com a implementação de novas técnicas e ferramentas de automação, controle e monitoramento, ela tem evoluído. Atualmen- te, a manutenção está se posicionando cada vez mais como uma ferramenta estra- tégica e importante para o desenvolvimento, a tomada de decisões e os resultados dos negócios (Gregório; Santos; Prata, 2018). 11 3 IMPACTO NA CONTRUÇÃO CIVIL Agora, falando especificamente do impacto na Engenharia Civil, a evolução da manutenção teve um profundo impacto na maneira como construímos e man- temos edifícios e nos processos de manutenção predial. Veremos que, ao longo dos anos, a manutenção passou de uma abordagem reativa e corretiva para um sistema mais proativo, preventivo e preditivo. Esse desenvolvimento trouxe mudanças sig- nificativas na concepção, construção e gestão de edifícios, resultando em estrutu- ras mais duráveis, eficientes e sustentáveis. No passado, a manutenção era frequentemente vista como uma atividade marginal, realizada apenas quando algo quebrava ou apresentava falhas. Isso signi- ficava que os edifícios eram muitas vezes construídos sem considerar plenamente os requisitos de manutenção a longo prazo. Como resultado, muitas estruturas en- frentavam problemas prematuros de deterioração e falhas, levando a custos eleva- dos de reparo e operação (Flores-Colen et al., 2022). Com o surgimento da primeiraclaras em termos de qualidade, prazos e orçamento. Figura 7 – Manutenção de telhados Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/reparador-de-telhado-de-calha_1975526.htm#from- View=search&page=1&position=51&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c. Acesso em: 22 de abril de 2024. Ao selecionar fornecedores de serviços de manutenção, é importante reali- zar uma cuidadosa avaliação de suas credenciais, experiência, capacidade técnica e histórico de desempenho. Contratos bem elaborados devem ser estabelecidos, delineando claramente as responsabilidades de ambas as partes, os padrões de desempenho esperados, os procedimentos de resolução de conflitos e as cláusulas de segurança e confidencialidade. A inexistência de um sistema contínuo de investigação e avaliação de empre- sas prestadoras de serviços normalmente produz uma atividade considerada insatisfatória por falta de padrões de referência. INTERESSANTE https://br.freepik.com/fotos-premium/reparador-de-telhado-de-calha_1975526.htm#fromView=search&page=1&position=51&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-premium/reparador-de-telhado-de-calha_1975526.htm#fromView=search&page=1&position=51&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c 85 Além disso, uma comunicação aberta e transparente é essencial para ga- rantir uma colaboração eficaz entre a empresa e os fornecedores terceirizados. Isso inclui o estabelecimento de canais de comunicação claros, a realização de reuniões regulares para revisar o progresso e resolver quaisquer problemas que surjam, e a garantia de que as expectativas e padrões de desempenho sejam constantemente reforçados. Segundo Flores-Colen et al. (2022), entre as etapas dos processos de terceirização temos: 1) Desenvolvimento de gestão: • envolver os gestores no processo; • eliminar a resistência à mudança; • desenvolver novas habilidades inerentes ao novo foco gerencial. 2) Implementação: • identificação de possíveis áreas de terceirização; • formular critérios que serão exigidos dos prestadores de serviços. 3) Estratégia: • acompanhar a execução do contrato e verificar o cumprimento dos padrões de qualidade exigidos. Ainda segundo Flores-Colen et al. (2022), uma gestão proativa do desempe- nho dos fornecedores também é crucial para garantir que os serviços de manuten- ção sejam entregues conforme acordado. Isso pode envolver a implementação de sistemas de monitoramento e avaliação, a coleta regular de feedback dos usuários internos e externos e a realização de auditorias periódicas para garantir a conformi- dade com os padrões de qualidade e segurança. 4 ESTUDOS DE CASOS Segundo Flores-Colen et al. (2022), ao terceirizar serviços de manuten- ção predial, é essencial adotar uma abordagem cuidadosa e orientada para boas práticas de gestão, incluindo uma análise detalhada das necessidades, uma se- leção criteriosa de fornecedores, uma comunicação aberta e transparente, e uma gestão proativa do desempenho. Isso ajudará a garantir resultados eficazes, mini- mizar riscos e promover uma operação predial eficiente e segura. A seguir vamos 86 explorar três casos práticos de sucesso e lições aprendidas na terceirização da manutenção predial. • Caso 1 - Redução de Custos com Parcerias Estratégicas: uma empresa de médio porte que administra um edifício comercial decidiu terceirizar sua manutenção predial para reduzir custos operacionais. Ao selecionar um parceiro de manutenção confiável, eles foram capazes de cortar despesas significativamente, enquanto mantinham a qualidade do serviço. A lição aprendida aqui foi a importância de escolher parceiros com experiência comprovada e reputação sólida no mercado. Além disso, estabelecer métricas claras de desempenho e comunicação eficaz foi fundamental para garantir que as expectativas fossem atendidas. • Caso 2 - Aumento da Eficiência Operacional: uma empresa imobiliária decidiu terceirizar a manutenção de seus diversos empreendimentos residenciais. Ao fazer isso, puderam focar mais em seu core business, enquanto a equipe terceirizada cuidava das operações diárias de manutenção. Isso resultou em uma melhoria significativa na eficiência operacional, permitindo que a empresa direcionasse recursos para áreas mais estratégicas. A lição aprendida foi a importância de alinhar os objetivos da terceirização com os objetivos gerais da empresa e garantir uma transição suave por meio de treinamento adequado e comunicação transparente. Figura 8 – Manutenção de ar-condicionado Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/o-tecnico-do-ar-condicionado-esta-verificando-e-u- sando-ideias-para-consertar-o-ar_9218445.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=- 2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c. Acesso em: 22 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-premium/o-tecnico-do-ar-condicionado-esta-verificando-e-usando-ideias-para-consertar-o-ar_9218445.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-premium/o-tecnico-do-ar-condicionado-esta-verificando-e-usando-ideias-para-consertar-o-ar_9218445.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c https://br.freepik.com/fotos-premium/o-tecnico-do-ar-condicionado-esta-verificando-e-usando-ideias-para-consertar-o-ar_9218445.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=2532f7fc-f12d-4867-8eaf-d463b294ab6c 87 • Caso 3 - Melhoria da Qualidade do Serviço: uma rede de hotéis optou por terceirizar sua manutenção predial para garantir padrões consistentes de qualidade em todas as suas propriedades. Ao escolher um parceiro de manutenção que compartilhava seus valores de excelência no atendimento ao cliente, conseguiram elevar a experiência dos hóspedes. A lição aprendida foi a importância de definir claramente as expectativas de serviço desde o início e manter uma supervisão rigorosa para garantir a conformidade. Além disso, investir em tecnologias e práticas inovadoras de manutenção ajudou a otimizar processos e garantir um serviço de alta qualidade de forma consistente. 88 RESUMO DO TÓPICO 2 Neste tópico, você aprendeu: • A terceirização na manutenção predial é uma prática empresarial comum, envol- vendo a contratação de serviços externos para atividades não essenciais, como a manutenção de edifícios comerciais, residenciais e industriais, visando a espe- cialização, redução de custos e flexibilidade de adaptação ao mercado. • No entanto, a terceirização traz desafios, como a dependência de fornecedo- res externos e a necessidade de garantir qualidade nos serviços, exigindo uma cuidadosa seleção de fornecedores, contratos bem elaborados e comunicação transparente para mitigar riscos. • Exemplos de sucesso na terceirização da manutenção incluem a redução de custos operacionais, aumento da eficiência dos serviços e melhoria da satisfação dos clientes, mas casos de insucesso são geralmente atribuídos à má gestão dos contratos e falta de supervisão adequada. • Portanto, é essencial aprender com essas experiências para aprimorar as prá- ticas de terceirização na manutenção predial, garantindo uma operação suave, segura e eficiente, através da seleção criteriosa de fornecedores, contratos bem elaborados e uma gestão proativa do desempenho. 89 AUTOATIVIDADE 1. A terceirização da manutenção predial é uma prática estratégica adotada por muitas empresas e condomínios para gerenciar de forma mais eficien- te as operações relacionadas à conservação e reparo de seus imóveis. Ao terceirizar essas atividades, as organizações podem se beneficiar de uma série de vantagens significativas. Com base nas informações disponíveis e estudadas, qual é uma das principais vantagens da terceirização na manutenção predial? a. ( ) Aumento dos custos operacionais. b. ( ) Maior dependência de fornecedores externos. c. ( ) Redução dos encargos trabalhistas. d. ( ) Complexidade na gestão do core business da empresa. 2. A terceirização da manutenção predialoferece uma série de benefícios significativos, incluindo acesso a expertise especializada, redução de custos operacionais, flexibilidade operacional e transferência de respon- sabilidade legal. No entanto, para colher esses benefícios, é crucial sele- cionar o parceiro de terceirização certo e estabelecer uma parceria sólida baseada na confiança, transparência e comunicação eficaz. Avalie as se- guintes assertivas referentes a algumas das preocupações associadas à terceirização da manutenção predial: I. Falta de comunicação entre as partes e inexistência de contratos. II. Excesso de investimento em treinamento de equipe. III. Dependência excessiva de fornecedores externos e qualidade do serviço. IV. Redução da eficiência operacional e aumento dos custos. Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) Somente a sentença III está correta. b. ( ) As sentenças I e II estão corretas. c. ( ) As sentenças II e IV estão corretas. d. ( ) Somente a sentença I está correta. 3. A terceirização permite acesso a equipamentos e tecnologias mais avançadas, resultando em uma manutenção mais eficiente e duradoura. No entanto, é importante escolher uma empresa confiável e experien- te, capaz de atender às necessidades específicas do imóvel e garantir a 90 AUTOATIVIDADE segurança dos ocupantes. Uma gestão eficaz da terceirização também envolve a definição clara de responsabilidades, contratos bem elabora- dos e monitoramento regular do desempenho da empresa contratada. Considerando este contexto, quais são algumas medidas recomendadas antes de iniciar ou ampliar os serviços contratados a terceiros? a. ( ) Eliminar a participação e responsabilidade do gestor de ma- nutenção. b. ( ) Não especificar claramente os serviços e não desenvolver um contrato. c. ( ) Estabelecer uma definição clara dos serviços, elaborar um contrato e aumentar a participação do gestor de manutenção. d. ( ) Não formular critérios para os prestadores de serviços e não acompanhar a execução do contrato. 4. A terceirização da manutenção predial é uma prática cada vez mais co- mum em edifícios comerciais e residenciais. Envolve a contratação de uma empresa especializada para realizar serviços de conservação, reparo e gestão das instalações de um imóvel. Isso proporciona diversos bene- fícios, como a redução de custos operacionais, a garantia de um serviço de qualidade por profissionais qualificados e a otimização do tempo dos gestores imobiliários, que podem focar em outras atividades. Quais são algumas das áreas-chave para uma abordagem cuidadosa na terceiriza- ção da manutenção predial? 5. A manutenção predial é uma prática essencial para garantir que edifícios comerciais, residenciais e institucionais permaneçam seguros, funcionais e em boas condições ao longo do tempo. Envolve uma série de atividades destinadas a preservar e reparar os componentes físicos de um edifício, incluindo sua estrutura, sistemas elétricos, hidráulicos, de climatização, de segurança e outras instalações. Nesse contexto, cite e explique bre- vemente algumas das vantagens de terceirizar a manutenção predial. 91 TÓPICO 3 FERRAMENTAS DA QUALIDADE APLICADAS À MANUTENÇÃO 1 INTRODUÇÃO Nesta unidade, veremos que a qualidade nos processos de manutenção pre- dial desempenha um papel crucial na garantia da eficiência operacional e na pre- servação do valor dos ativos imobiliários. Ao aplicar ferramentas da qualidade, as or- ganizações podem identificar e corrigir falhas de forma proativa, garantindo que os serviços de manutenção sejam realizados de maneira eficaz e confiável. Essas fer- ramentas permitem uma abordagem sistemática para monitorar, analisar e melhorar continuamente os processos de manutenção, resultando em um ambiente construí- do mais seguro, funcional e durável para os ocupantes e usuários dos edifícios. Estudaremos que a utilização de ferramentas da qualidade na manutenção predial inclui métodos como o PDCA (Plan-Do-Check-Act, Planejar-Fazer-Verifi- car-Agir), que proporciona um ciclo de melhoria contínua, e a análise de causa raiz, que ajuda a identificar as origens dos problemas e implementar soluções efi- cazes. Além disso, técnicas como a matriz de priorização de falhas e o diagrama de Ishikawa auxiliam na identificação e classificação de problemas, facilitando a alocação de recursos e a priorização de ações corretivas. As ferramentas da qualidade são utilizadas basicamente para análise e so- lução de problemas da qualidade. Para muitos, a tarefa de analisar e resolver um problema pode parecer simples, sendo apenas necessário ter conhecimentos es- 92 pecíficos sobre o processo que apresentou o problema a ser resolvido. No entanto, muitas pessoas extremamente competentes em relação a uma determinada tarefa não fazem a menor ideia das etapas a serem seguidas em um processo de análise e solução dos problemas. Ao adotar essas ferramentas, as organizações podem não apenas minimizar o tempo de inatividade e os custos associados a falhas na manutenção, mas tam- bém melhorar a satisfação dos clientes e a reputação da empresa. Portanto, investir em sistemas de gestão da qualidade e capacitar os colaboradores para utilizar es- sas ferramentas de forma eficaz é essencial para garantir a excelência na execução dos serviços de manutenção predial e alcançar os objetivos organizacionais. 2 FERRAMENTAS FUNDAMENTAIS Nas seções seguintes deste tópico serão apresentadas algumas das princi- pais ferramentas de qualidade focadas em ações preventivas e corretivas e utiliza- das para aplicação na análise e solução de problemas. Cabe lembrar que nem todas essas ferramentas precisam ser aplicadas a qualquer tipo de problema, pois geram custos desnecessários para as empresas. O profissional da qualidade deve ter o bom senso de saber escolher o momento adequado para aplicar cada uma delas com o intuito de conduzir o processo de melhoria. Figura 9 – Ferramentas da qualidade Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/empresario-toque-no-conceito-pdcaconceito-ou-plano- -pdca-verifique-o-conceito-de-gestao-de-negocios-de-acao_28178577.htm#fromView=search&pa- ge=1&position=52&uuid=ca013c87-ca5a-49ca-961d-027f60704e85. Acesso em: 23 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-premium/empresario-toque-no-conceito-pdcaconceito-ou-plano-pdca-verifique-o-conceito-de-gestao-de-negocios-de-acao_28178577.htm#fromView=search&page=1&position=52&uuid=ca013c87-ca5a-49ca-961d-027f60704e85 https://br.freepik.com/fotos-premium/empresario-toque-no-conceito-pdcaconceito-ou-plano-pdca-verifique-o-conceito-de-gestao-de-negocios-de-acao_28178577.htm#fromView=search&page=1&position=52&uuid=ca013c87-ca5a-49ca-961d-027f60704e85 https://br.freepik.com/fotos-premium/empresario-toque-no-conceito-pdcaconceito-ou-plano-pdca-verifique-o-conceito-de-gestao-de-negocios-de-acao_28178577.htm#fromView=search&page=1&position=52&uuid=ca013c87-ca5a-49ca-961d-027f60704e85 93 2.1 PDCA (PLAN, DO, CHECK, ACT) Segundo Gomide, Pujadas e Net (2006), considerada a “alma da qualidade” a metodologia PDCA (também conhecida como “Ciclo PDCA”) foi desenvolvida para realizar o processo de melhoria da qualidade de forma estruturada. Muitas vezes, as pessoas envolvidas em ações de melhoria possuem a tendência de atacar os efei- tos sem fazer a devida análise de causa, ou então, tratam de soluções antes de rea- lizar um planejamento para verificação de ações específicas (tomam diversas ações e não podem afirmar com certeza qual delas resolveu o problema). O PDCA cria um sistema de registros da qualidade que irá facilitar uma tomada de ações futuras no caso de reincidência do problema tratado no passado. A sigla PDCA vem do inglês Plan, Do, Check e Act, que significa que nas ati- vidades gerenciais tudo precisa ser planejado, executado, verificado e, quando for necessário, corrigido ou melhorado. Plan traduz-se pelo processo de planejar, em que se estabelecem as metas organizacionais e os respectivos métodos para alcançá-las. O planejamentode um ciclo PDCA começa pela definição clara do problema e da causa. Para isso, pode-se fazer uso de diversas ferramentas: • gráfico de Pareto; • histograma; • folha de verificação; • estratificação; • diagrama de dispersão; • diagrama de Ishikawa. Após definir claramente o problema, o próximo passo no ciclo PDCA é esta- belecer uma meta de melhoria específica. Essa meta deve ser mensurável, alcançá- vel, relevante e temporal (SMART), proporcionando uma direção clara para as ações que serão implementadas. Com uma meta bem definida, a organização pode então avançar para a etapa de planejamento detalhado das ações a serem tomadas para resolver o problema identificado. Do traduz-se por executar (fazer; realizar). Nesta fase, implementa-se o pla- no, “faz-se” acontecer para alcançar as metas. A segunda etapa do PDCA é a reali- zação de ações de melhoria; no entanto, essas ações devem ser realizadas através de uma análise científica. De nada adianta realizar uma boa análise de causa e sair 94 realizando ações sem fazer uma análise de soluções. Para isso, podem ser utilizadas diversas ferramentas, tais como: • Brainstorming (tempestade/debate de ideias); • Teste de hipóteses; • Indicadores de desempenho. Check, o mesmo que controlar (verificar); consiste em comparar o “Plan“ com o “Do”; identificar os efeitos (variações), os problemas, as necessidades de cor- reções ou melhorias; o “alcance da meta”. Após serem tomadas as ações, deve-se realizar uma análise de eficácia, ou seja, deve ser realizado um acompanhamento da evolução do problema para verificar se realmente ele foi solucionado. Para realizar tal acompanhamento, é preciso que se estabeleçam parâmetros de mensuração, normalmente em índices de defeitos ou através do uso de ferramentas como o CEP. Act significa agir (atuar), ou seja, atuar no processo para implementar as correções e/ou melhorias necessárias; se as metas forem alcançadas é preciso pro- curar efetuar melhorias contínuas para mantê-las como padrões; se não, determi- nar as causas dos fracassos e retornar ao planejamento (Plan). Depois de verificada a eficácia das ações de melhoria, elas devem ser amplamente implementadas no processo e devem ser realizados os devidos registros para que, no futuro, possa-se recorrer a esses registros em caso de reincidência do problema ou em problemas similares que se apresentarem. Pini (2011) define um problema como um resultado indesejado decorrente de um processo. Portanto, um problema caracteriza-se por uma meta não alcan- çada. A solução de problemas é um processo de tomada de decisões para atingir as metas estabelecidas. O PDCA, aplicado à solução de problemas, é o caminho racional para atingir as metas. Ao analisar o PDCA, se a meta foi alcançada com eficácia, então essa pode tornar-se uma “meta padrão” e o ciclo será novamente aplicado para manter o resultado. A Figura 10, mostrada a seguir, demonstra o processo, em que a meta é mantida para a empresa em funcionamento em um certo nível; neste caso pode-se chamar o método de SDCA (trocando o P pelo S de standard, o mesmo que padrão). 95 Figura 10 – Ferramentas da qualidade A P C D CONCLUSÃO Re�exão sobre as atividades de planejamento para trabalho futuro. PROBLEMA Identi�cação do problema. EXECUÇÃO Atuação de acordo com o "Plano de Ação". VERIFICAÇÃO Con�rmação da efetividade da ação. Se efetiva, continue. Se não efetiva, retorne a observação. OBSERVAÇÃO Descoberta das "características importantes" do problema. ANÁLISE Descoberta dos fatores do processo (causa) que afetam aquelas "características importantes". PLANO DE AÇÃO Contramedidas às causas principais. PADRONIZAÇÃO Eliminação de�nitiva das causas. Fonte: o autor 2.2 OS 5 PORQUÊS Outra forma analítica de identificação da causa de um problema se faz por meio da análise dos 5 porquês. Perguntando insistentemente o “por quê” das coi- sas, procura-se chegar à causa raiz de um problema. • Exemplo: em uma corretora de seguros, o tempo médio de cotação de um seguro é de 2 horas. O cliente passa os dados do veículo e depois da cotação a corretora entra em contato com o cliente para passar os dados do seguro (prêmio, cobertura, opções etc.). Por meio da análise dos 5 porquês, procurou-se diminuir o tempo de resposta ao segurado: Caso: Leva-se duas horas para realizar a cotação do seguro 1º Porquê: porque se deve acessar os valores na seguradora. 96 2º Porquê: porque os valores da seguradora mudam sem aviso. 3º Porquê: porque não existe link on-line com os valores. 4º Porquê: porque não foi instalada uma conexão com esse propósito. 5º Porquê: porque o custo é alto. Por meio dessa abordagem dos 5 porquês, é possível não apenas identificar a causa raiz de um problema, como no exemplo do tempo de cotação de seguros, mas também avaliar o custo-benefício de potenciais soluções. Nesse caso especí- fico, ao investigar profundamente as razões para a falta de um link on-line com os valores da seguradora, a corretora pode considerar a instalação dessa conexão não apenas como uma maneira de reduzir o tempo de resposta ao cliente, mas também como um investimento estratégico para melhorar o serviço e atrair novos clientes. 2.3 DIAGRAMA DE ISHIKAWA Esta ferramenta também é conhecida como Diagrama de Causa e Efeito, Diagrama Espinha de Peixe e Diagrama dos 6Ms. Ela permite realizar a organização das informações possibilitando a identificação das possíveis causas de um proble- ma. Foi desenvolvida em 1943 por Ishikawa na Universidade de Tóquio com o obje- tivo de mostrar que vários fatores poderiam ser comuns entre si. A identificação das causas exige equalização de uma sequência de per- guntas que evidenciem os fatos; esta ferramenta pode ser utilizada para: identi- ficar o problema e encontrar as causas; descobrir problemas e causas; melhorar a visualização; priorizar a ação; confirmar os resultados; verificar a situação antes e depois; detalhar as causas maiores em partes; estratificar a ação; identificar os itens responsáveis; definir as melhorias. Partindo-se do princípio de que se co- nhece o problema e ele está bem definido, constrói-se um diagrama, conforme mostrado a seguir: 97 Figura 11 – Diagrama de Ishikawa MEIO AMBIENTE MÉTODO MATÉRIA-PRIMA MÁQUINA MÃO DE OBRA MEDIAÇÃO PROBLEMA Fonte: o autor Ishikawa, a partir de seus estudos, observou que as causas dos problemas poderiam ser agrupadas em seis classes: • meio ambiente: temperatura, iluminação, ruído, vibração, poluição do ar, piso escorregadio, cores desagradáveis etc., ou seja, todas as influências do ambiente de trabalho que possam estar afetando o resultado; • matéria-prima: em muitos casos, a causa de um problema é a matéria- prima de baixa qualidade: não se pode ter um bom produto com matéria- prima ruim; • mão de obra: operador não conhece o processo de fabricação, operadores desmotivados, crise sindical, operadores exaustos (muitas horas extras), a tarefa não foi compreendida, alto rodízio de mão de obra, operadores não assimilam uma tarefa muito complexa etc.; • método: no caso anterior, a forma de realizar a tarefa está determinada e é eficiente, no entanto, os operadores apresentam problemas na sua execução. Nesse caso, o problema é justamente a forma como foi definida a tarefa que está contribuindo para o aparecimento do problema; • máquina: máquinas desreguladas, defeituosas, fora da especificação, impróprias para a função, difíceis de operar etc. É muito comum ter como causa a máquina; aliás, é uma tendência no processo de análise assumir que seja a máquina. No entanto, deve-se avaliar cuidadosamente para verificar se essa realmente é a causa do problema; • medição: muitas vezes, o problema é decorrente de uma falha no sistema de medição, que pode ser de duas naturezas: 1 – o problema realmente não existe porque a medição estava incorreta, demonstrando uma medição 98 fora da tolerância, mas que na verdade está dentro da tolerância; 2 – o processode medição está incorreto, deixando o problema seguir adiante, quando deveria ser identificado durante o processo. Após a realização de um brainstorming para levantamento dos problemas potenciais, devemos direcionar de forma mais profunda uma investigação para ve- rificar quais causas seriam as mais prováveis e passar para a etapa seguinte, que é a de teste de soluções. 3 MELHORIA CONTÍNUA A melhoria contínua é um conceito fundamental em qualquer organização que busca alcançar a excelência operacional e a satisfação do cliente. Essa abor- dagem envolve o compromisso constante com a identificação e implementação de mudanças positivas nos processos, produtos e serviços, visando aprimorar conti- nuamente a eficiência, qualidade e desempenho geral da empresa. Uma cultura de qualidade é essencial para sustentar a melhoria contínua. Isso requer o envolvimento e comprometimento de todos os níveis da organização, desde a alta direção até os funcionários da linha de frente. Uma cultura de qualida- de promove a colaboração, o aprendizado mútuo e a responsabilidade compartilha- da pelo sucesso da empresa. Além disso, incentiva a transparência, a comunicação aberta e a valorização das contribuições individuais para o processo de melhoria. Para implementar mudanças positivas de forma consistente, é importante estabelecer um processo estruturado de gestão da melhoria contínua. Isso inclui a definição de metas claras e mensuráveis, a coleta de dados relevantes para avaliar o desempenho atual, a identificação de oportunidades de melhoria, a implementação de soluções eficazes e o monitoramento contínuo dos resultados alcançados. Além disso, é essencial fornecer treinamento e capacitação adequados aos colaborado- res, para que possam contribuir ativamente para o processo de melhoria e se sintam capacitados a sugerir e implementar mudanças positivas em suas áreas de atua- ção. Fogliatto e Duarte (2009) destacam seis passos fundamentais direcionados para que uma organização centre seu trabalho na melhoria contínua de resultados. • Determinar objetivos e metas: para conseguir este primeiro passo, é necessário que, inicialmente, a empresa crie uma visão: “a visão toma forma de uma ampla concepção dos aspectos-chave para a empresa no futuro”. Defina as diretrizes, estabeleça as metas e objetivos. 99 • Determinar métodos para alcançar os objetivos: os objetivos só serão alcançados se forem estabelecidos métodos científicos e racionais. Existem muitas variedades de métodos, porém o método escolhido deve ser útil a todos, livre de dificuldades e padronizado. • Engajar-se na educação e no treinamento: a educação é o meio pelo qual os indivíduos poderão assumir suas responsabilidades, engajar- se melhor no seu papel dentro da empresa, comprometendo-se no desempenho e na melhoria dos resultados. • Executar o trabalho: após os passos anteriores, executar o trabalho será uma sequência suave e sem atritos, pois o comprometimento dos funcionários terá dispensado a ordem direta. Um dos maiores problemas, nesta etapa, é não saber delegar responsabilidades aos funcionários para a realização de suas tarefas e exigir que eles se comportem como máquinas, esquecendo-se de que são pessoas passíveis de opiniões, que podem ser úteis durante a execução da tarefa, possibilitando uma alavancagem na produção. • Verificar os efeitos da execução: em Administração a preocupação mais importante é o princípio da exceção. O propósito desta etapa é descobrir esta exceção, que pode ser encontrada observando-se dois aspectos. • Verificação de causas: verificar se todos os fatores relacionados às causas estão sob controle, isto é, verificar os fatores de causa identificados em cada atividade ou evento do contexto da empresa. • Verificação através dos efeitos: verificar se os efeitos ocorridos estão em conformidade com o esperado em cada ponto do processo. Observando as mudanças que acontecem em cada item, pode-se verificar o processo, o trabalho e a administração. • Agir apropriadamente: verificar através dos efeitos, para encontrar as exceções ou algo incomum que não atende aos interesses da empresa. Os fatores de causa para estas exceções precisam ser encontrados e devem ser tomadas atitudes apropriadas. O mais importante, nesta etapa, é executar medidas para prevenir a reincidência dessas exceções. 4 CERTIFICAÇÕES E NORMAS Segundo Gomide et al. (2020), as certificações e normas ISO (International Organization for Standardization – Organização Internacional para Padronização) desempenham um papel fundamental na gestão da qualidade, meio ambiente e 100 gestão de ativos em uma variedade de setores, incluindo o setor de manutenção predial. Três normas amplamente reconhecidas e aplicadas nesse contexto são a ISO 9001, ISO 14000 e ISO 55001. Cada uma delas oferece diretrizes específicas para aprimorar a qualidade, promover a sustentabilidade ambiental e otimizar a ges- tão de ativos em instalações prediais. Figura 12 – Certificações Fonte: https://www.freepik.com/premium-photo/standards-quality-business-product-manufac- turing-person-touches-hologram_31833769.htm#fromView=search&page=1&position=23&uui- d=026e2ecd-e349-4692-b201-abb566ea85f7. Acesso em: 04 de junho de 2024. A ISO 9001 é uma norma de gestão da qualidade que estabelece requisitos para um sistema de gestão que visa aprimorar a eficácia e eficiência dos processos organizacionais. No contexto da manutenção predial, a implementação da ISO 9001 pode ajudar as organizações a padronizar procedimentos de manutenção, melhorar a satisfação do cliente e reduzir custos operacionais por meio da identificação e eliminação de desperdícios e retrabalho. Além disso, a ISO 9001 promove uma abor- dagem orientada para processos, enfatizando a importância da melhoria contínua e do monitoramento do desempenho. https://www.freepik.com/premium-photo/standards-quality-business-product-manufacturing-person-touches-hologram_31833769.htm#fromView=search&page=1&position=23&uuid=026e2ecd-e349-4692-b201-abb566ea85f7 https://www.freepik.com/premium-photo/standards-quality-business-product-manufacturing-person-touches-hologram_31833769.htm#fromView=search&page=1&position=23&uuid=026e2ecd-e349-4692-b201-abb566ea85f7 https://www.freepik.com/premium-photo/standards-quality-business-product-manufacturing-person-touches-hologram_31833769.htm#fromView=search&page=1&position=23&uuid=026e2ecd-e349-4692-b201-abb566ea85f7 101 A ISO 14000, por sua vez, é uma série de normas relacionadas à gestão am- biental, que visa promover práticas sustentáveis e a redução do impacto ambiental das operações empresariais. Na manutenção predial, a adoção da ISO 14000 pode ajudar as organizações a implementar práticas de manutenção mais ecológicas e sustentáveis, reduzindo o consumo de recursos naturais, minimizando resíduos e poluição e cumprindo regulamentações ambientais. Além disso, a conformidade com a ISO 14000 pode melhorar a reputação da empresa e aumentar a conscienti- zação ambiental entre os stakeholders. Por fim, a ISO 55001 é uma norma que define requisitos para um sistema de gestão de ativos, visando a otimização do desempenho e valor dos ativos ao longo de seu ciclo de vida. No contexto da manutenção predial, a implementação da ISO 55001 pode ajudar as organizações a gerenciar seus ativos físicos de forma mais eficiente, identificando e mitigando riscos de falhas, prolongando a vida útil dos ati- vos e garantindo a disponibilidade e a confiabilidade dos sistemas e equipamentos essenciais para as operações prediais. Além disso, a ISO 55001 promove uma abordagem baseada em dados e análise de riscos, permitindo uma tomada de decisão mais informada e estratégica em relação aos investimentos em manutenção e substituição de ativos. Na leitura complementar, Guia para a aplicação da norma ABNT NBR ISO 55001 consideran- do as diretrizes da ISO 55002:2018, disponibilizada a seguir, há um material muito interessante que trata de aplicaçõesde ensaios não destrutivos dentro da área de manutenção predial e na inspeção de estruturas de concreto. Boa leitura! 102 LEITURA COMPLEMENTAR GUIA PARA A APLICAÇÃO DA NORMA ABNT NBR ISO 55001 CONSIDERANDO AS DIRETRIZES DA ISO 55002:2018 Marisa Zampolli Esta nova versão 2019 do Guia, originalmente publicado em 2015, abrange a atualização de conceitos e o aprofundamento dos temas de acordo com a versão 2018 da ISO 55002 – Diretrizes para a aplicação da 55001. Passados cinco anos da publicação das Normas, muitas empresas começa- ram a praticar a gestão de ativos em suas organizações, obtendo excelentes resul- tados e até a certificação internacional. O Procobre – Instituto Brasileiro do Cobre – foi protagonista nesta his- tória, atuando no Brasil e em outros países do mundo, participou na elaboração das Normas nacionalmente e transferiu conhecimento por meio de treinamentos, workshops e publicações. Entretanto, apesar de todos os esforços do Procobre, ainda são poucas as empresas certificadas em gestão de ativos no Brasil, em relação a outros países, principalmente devido à falta de conhecimento ou má interpretação dos conceitos fundamentais. A gestão de ativos representa uma mudança cultural no planejamento es- tratégico das empresas que adicionam à tradicional visão sobre produtos e clientes a visão dos ativos e do valor que estes são capazes de gerar ao negócio. Para as empresas que se dispõem a buscar padrões internacionais de de- sempenho dentro de mercados competitivos, a gestão de ativos traz, a partir do contexto da organização, uma nova proposta para a realização dos objetivos es- tratégicos, integrando todas as áreas da empresa, de forma que cada uma delas reconheça o seu papel e sua responsabilidade na obtenção de valor por intermédio dos ativos da organização. 103 A prática da gestão de ativos implica numa reflexão inicial sobre o posicio- namento da empresa no mercado, sobre seus objetivos em longo prazo e sobre as expectativas e necessidades das partes interessadas e como estas interagem com o negócio da empresa. Conceitualmente a gestão de ativos marca o início de uma nova era na administração de empresas, algo a ser praticado por quem busca excelência nos negócios. A gestão de ativos não se limita ao gerenciamento de bens, ultrapassa a barreira dos limites 8operacionais para influenciar nas estratégias do negócio. Praticar a gestão de ativos de acordo com as Normas significa adotar um padrão internacional para obter valor com o uso dos ativos de forma a conquistar equilíbrio do desempenho, dos custos envolvidos e dos riscos associados. No caso de empresas ativo-intensivas, cujo negócio está fundamentado na operação de ativos físicos, as Normas trazem uma inovação quanto à vida do ativo, não mais limitada ao período entre aquisição e descarte, mas compreendida desde o momento em que se detecta a necessidade de elaborar uma especificação para um novo ativo até as responsabilidades remanescentes após o fim do uso desses ativos. A gestão de ativos físicos resulta em uma política clara de renovação de ati- vos, os quais devem ser substituídos não somente quando estão irremediavelmente danificados, mas quando: • Os custos operacionais e/ou de manutenção durante a vida remanescente do ativo excederam o custo de substituição; • Há risco iminente de falha do ativo; • O impacto de uma provável falha supera o custo de substituição; • Uma provável falha pode comprometer a confiabilidade e a segurança do sistema e de pessoas; • Os ativos tornaram-se obsoletos e ineficientes para operar e manter o negócio; • Os ganhos com a substituição implicam em melhoria de indicadores relativos à segurança de pessoas, do meio ambiente e desempenho da empresa. A tomada de decisão para a substituição antecipada de ativos deve ser feita com base em informações precisas sobre suas condições, garantindo com a ela- boração de análises e diagnósticos o melhor retorno do capital investido, a melhor performance operacional e o menor risco para a organização. 104 Para que os objetivos estratégicos sejam alcançados, as propostas de ma- nutenção, reforma e renovação, dos ativos devem fazer parte do planejamento anual, garantindo que o plano de longo prazo seja modelado, de forma a contribuir para o fortalecimento do negócio. A adoção destas práticas pelas empresas produz resultados a curto, médio e longo prazo como a melhoria do desempenho técnico, econômico e financeiro; diminuição de riscos e passivos; transparência, segurança e rastreabilidade dos in- vestimentos; além de favorecer a captação e distribuição de investimentos ao longo do tempo. O Procobre, representante do ICA – International Copper Association Brazil, por meio desta publicação, tem o propósito de contribuir para que empresas pos- sam visualizar na prática como a gestão de ativos, bem-sucedida, pode alavancar os negócios das empresas de forma eficiente e sustentável ao longo do tempo. Introdução Este documento não se destina a prescrever abordagens, métodos ou fer- ramentas obrigatórias, mas busca esclarecer o que é proposto nas Normas atuais por meio de exemplos, práticas adotadas e ferramentas utilizadas por empresas, tais como indústrias, hospitais, comércios e outros segmentos de serviços. A leitura deste guia não substitui a leitura das Normas, ao contrário, destaca a importância de conhecer essas publicações. A proposta é desenhar um caminho ou trilha que possibilite a visão básica para uma empresa implantar um sistema de gestão de ativos que tem como base as etapas ou “passos” descritos no ciclo PDCA (Planejar, Desenvolver, Checar e Agir) que é o alicerce do sistema de gestão. Desta forma, os seis passos propostos pos- sibilitam a estruturação do sistema de gestão para a gestão de ativos de qualquer empresa ativo-intensiva. Os passos que são propostos estão alinhados com as Nor- mas e com as etapas do ciclo PDCA. As Normas de gestão de ativos A série de Normas publicadas em 2014 é composta por 3 Normas distintas: ABNT NBR ISO 55000, ABNT NBR ISO 55001 e ABNT NBR ISO 55002 [0]. 105 A Norma ABNT NBR ISO 55001 abrange exatamente o mesmo conteúdo da ISO 55001 adequado à realidade brasileira por meio das notas brasileiras inseridas no texto. Esta Norma apresenta os requisitos de um “sistema de gestão” para a ges- tão de ativos, que daqui por diante serão citados apenas como sistema de gestão de ativos. Esta Norma está relacionada com a Norma ABNT NBR ISO 55000 que apresenta a visão geral, os princípios e terminologia e com a Norma ABNT NBR ISO 55002 que orienta sobre como interpretar os requisitos da ABNT NBR ISO 55001. Elaborada ao final de 2018, a nova norma ISO 55002 acrescenta orienta- ção sobre assuntos transversais que na versão anterior não estavam contem- plados, são eles: • Valor; • Escopo do sistema de gestão de ativos; • Plano Estratégico de Gestão de Ativos; • Tomada de decisão de gestão de ativos; • Gestão de Risco; • Finanças; • Escalabilidade para qualquer organização. PASSO 1 - Planejar a gestão de ativos na empresa A organização e seu contexto Todo sistema de gestão de ativos ao ser implantado deve ser consistente e estar alinhado ao contexto de uma organização. Nesta etapa algumas questões precisam ser respondidas: O que gera valor para a empresa? Qual o foco de seu negócio? O que se espera como resultado? Todas as questões externas e internas que afetam tanto a realização dos objetivos organizacionais e do sistema de gestão de ativos devem ser identificadas. Na ABNT NBR ISO 55002 estão relacionados os tipos de questões a serem avaliadas. Nesta etapa é preciso determinar que o sistema de gestão de ativos es- teja alinhado e consistente aos objetivos organizacionais e estratégicos, conhecen- do-se em detalhes o plano estratégico da organização a curto, médio e longo prazo. 106 Na contextualização interna e externa é importante descrever quem são as partes interessadas e qual o valor (tipo)que a empresa é capaz de fornecer ou agre- gar a cada uma delas. O escopo de um sistema de gestão de ativos O escopo de um sistema de gestão de ativos orienta o projeto, as funções, as atividades e outros fatores inerentes ao sistema de gestão de ativos e contribui para a definição dos objetivos da gestão de ativos. Desta forma, definir o escopo do sistema é uma das primeiras atividades realizadas na implementação de um sistema de gestão. Contudo, é necessário o alinhamento dos objetivos da gestão de ativos com o escopo, o contexto e o SAMP. A definição do escopo é uma das partes mais importantes da implementa- ção e, para melhores resultados, recomenda-se que seja composto pelo portfólio de ativos críticos e consistente com o negócio da empresa, além de estar alinhado com o planejamento estratégico da empresa. As premissas, diretrizes e critérios utilizados para estabelecer o escopo são normalmente documentados além da definição do seu conteúdo. O Sistema de gestão de ativos Um sistema de gestão para a gestão de ativos tem a função de estabelecer a política e os objetivos da gestão de ativos. O sistema de gestão de ativos é um subconjunto da gestão de ativos composto por elementos inter-relacionados e fer- ramentas que suportarão a gestão dos ativos relacionados no escopo. Um sistema de gestão de ativos é projetado principalmente para apoiar a entrega de um plano estratégico organizacional visando atender as expectativas das partes interessadas. O plano estratégico organizacional é o ponto de partida para o desenvolvimento da política, estratégia, objetivos e planos de gestão de ati- vos, que, por sua vez, direcionam a combinação ideal de atividades do ciclo de vida a serem aplicadas em todo o portfólio de ativos (de acordo com suas condições de criticidade e desempenho). Esta “linha de visão” clara da direção da organização e das metas até as atividades individuais e cotidianas é muito importante. Da mesma forma, o monitoramento do desempenho, problemas, riscos e oportunidades dos 107 ativos deve fornecer a base para ajustar e refinar estratégias e planos de gestão de ativos, por meio de um processo de melhoria contínua. Plano estratégico e planos de gestão de ativos O plano estratégico de gestão de ativos (SAMP) é definido na ABNT NBR ISO 55000:2014, 3.3.2, como “informação documentada que especifica como converter os objetivos organizacionais em objetivos da gestão de ativos”. O SAMP também contém a abordagem para o desenvolvimento de planos de gestão de ativos e o papel do sistema de gestão de ativos no apoio à realização dos objetivos da gestão de ativos. O SAMP é a mais importante das informações documentadas usadas na conversão de objetivos organizacionais em objetivos de gestão de ativos e, forne- ce a estrutura para planejamento, priorização e tomada de decisões para a imple- mentação de todas as outras atividades de gestão de ativos a fim de assegurar o alinhamento com a estratégia da empresa. Alinhar os objetivos da gestão de ativos com os objetivos organizacionais, bem como vincular planos de portfólio de ativos a planos financeiros, pode melhorar a eficácia e a eficiência da organização e facilitar as previsões de financiamento de longo prazo da organização. Algumas perguntas chaves antes de elaborar um SAMP são: • Qual é a situação atual da empresa? • Onde se pretende estar no período considerado? • Quais são os objetivos e riscos associados? • Como chegar lá? • Qual o tempo necessário para chegar lá? • Quais são as metas? • Como serão medidas? O SAMP deve abordar para elaboração do portfólio de ativos: a) Estratégia • Nível de serviço requerido (confiabilidade, segurança, requisitos regulatórios, aceitabilidade, impacto ambiental, e outros.); • Horizonte/cronograma do plano estratégico; • Informações financeiras / expectativas de retorno dos investimentos; 108 • Papéis e responsabilidades; • Gestão de riscos; • Integração com outros sistemas de gestão. b) Ciclo de vida • Especificação/Projeto; • Aquisição; • Operação; • Manutenção; • Renovação/Substituição; • Expansão; • Introdução de Novas Tecnologias; • Descarte. c) Indicadores • Descrição; • Intervalo de Mensuração; • Metas. O(s) plano(s) de gestão de ativos deve(m) ser um desdobramento do SAMP para cada ativo ou cada conjunto de ativos dentro do portfólio do sistema de gestão de ativos. O desenvolvimento do plano de gestão de ativos deve incluir a análise do impacto das ações em cada fase do ciclo de vida e as necessidades perante as pró- ximas etapas do ciclo de vida do ativo. Um plano especial para emergências ou contingências deve ser desenvol- vido para os ativos críticos, de forma a prever soluções para casos catastróficos ou de grande impacto. O plano de contingência deve fornecer respostas planejadas para as possí- veis falhas dos ativos críticos resultantes de eventos independentes ou coinciden- tes, além de ser capaz de substituir rapidamente o ativo por outro reserva em caso de falha ou bloqueio de funcionamento em alguns casos. 109 No caso de linhas de transmissão, por exemplo, o plano deve garantir que tais falhas não afetem todo o sistema, por meio da previsão e análise dos riscos operacionais, levando em consideração que os eventos indesejáveis podem ter efeitos consequentes de uma variedade de causas: • Meio ambiente: raios, ventos, pássaros, árvores; • Ações humanas: acidentes, vandalismo; • Mau funcionamento de outros equipamentos: explosões, falhas da proteção. O plano de emergência ou contingência deve assegurar que todos os ativos críticos possam ser substituídos com segurança, com menor impacto ao sistema e no menor tempo possível, para que o fornecimento de energia seja prontamente reestabelecido. O plano de emergência deve prever ações em situações de crise, acidentes maiores, tempestades ou catástrofes, falhas no centro de operações, plano de eva- cuação, plano de continuidade de comunicação e outras situações emergenciais. Para alguns ativos em especial, será necessário desenvolver um plano de contingência individual. Sempre que ocorrer a aplicação prática do plano é necessário que ela seja reportada e avaliada para que o plano emergencial seja aprimorado e cada vez mais abrangente. Fonte: ZAMPOLLI, Ms. Gestão de Ativos: Guia para a aplicação da norma ABNT NBR ISO 55001 considerando as diretrizes da ISO 55002:2018 edição 02. ICA (International Copper Association); Procobre (Instituto Brasileiro do Cobre), 2020. Disponível em: https://abcobre.org.br/wp-content/uploads/2021/06/gestao-de-a- tivos-guia-para-a-aplicacao-da-iso-55001.pdf. Acesso em: 25 abr. 2024. 110 RESUMO DO TÓPICO 3 Neste tópico, você aprendeu: • A qualidade na manutenção predial é vital para a eficiência operacional e a pre- servação dos ativos imobiliários. Ferramentas como o PDCA e a análise de causa raiz desempenham um papel crucial na identificação e correção proativa de fa- lhas. Essas práticas promovem um ambiente seguro e durável para ocupantes e usuários de edifícios, resultando em processos de manutenção mais confiáveis e eficazes. • A cultura de qualidade e a adesão a normas ISO, incluindo 9001, 14000 e 55001, são indispensáveis para assegurar a excelência na execução dos serviços e al- cançar os objetivos organizacionais. Tais normas proporcionam diretrizes espe- cíficas para aprimorar a qualidade, promover a sustentabilidade ambiental e oti- mizar a gestão de ativos em instalações prediais. • O compromisso com a melhoria contínua é essencial em qualquer organização que busca a excelência operacional e a satisfação do cliente. Esse processo re- quer o envolvimento de todos os níveis da organização, desde a alta direção até os funcionários da linha de frente, promovendo uma cultura de colaboração, aprendizado mútuo e responsabilidade compartilhada pelo sucesso da empresa. • Estabelecer um processo estruturado de gestão da melhoria contínua, com me- tas claras e treinamento adequado, éfundamental para implementar mudan- ças positivas de forma consistente. Esse processo envolve a definição de metas mensuráveis, a coleta de dados relevantes, a identificação de oportunidades de melhoria, a implementação de soluções eficazes e o monitoramento contínuo dos resultados alcançados. 111 AUTOATIVIDADE 1. Na gestão da manutenção predial, ferramentas da qualidade como o PDCA, FMEA e 5S desempenham papéis cruciais. O PDCA ajuda a planejar e executar melhorias de forma estruturada, enquanto o FMEA identifica e prioriza potenciais falhas. O 5S promove a organização e a limpeza do ambiente de trabalho, melhorando a eficiência operacional. Nesse con- texto, assinale a alternativa que identifica o papel das ferramentas da qualidade na manutenção predial. a. ( ) Melhorar a satisfação dos clientes e a reputação da empresa. b. ( ) Maximizar o tempo de inatividade e os custos associados a falhas. c. ( ) Melhorar a satisfação dos clientes sem focar na reputação da empresa. d. ( ) Gerar e corrigir falhas proativamente. 2. Uma das principais áreas de foco para a melhoria da manutenção predial é a adoção de um sistema de gestão preventiva. Isso implica a realiza- ção regular de inspeções, manutenções programadas e reparos proativos para evitar falhas e minimizar interrupções nas operações. Além disso, a utilização de tecnologias avançadas, como sensores remotos e sistemas de monitoramento em tempo real, pode facilitar a detecção precoce de problemas e a manutenção preditiva, permitindo intervenções antes que ocorram falhas graves. Nesse contexto, assinale a alternativa que identi- fica a finalidade do método PDCA (Plan, Do, Check, Action) na manuten- ção predial: a. ( ) Resolver problemas sem fazer uma análise de causa. b. ( ) Atacar os efeitos sem planejamento. c. ( ) Realizar o processo de melhoria de forma estruturada. d. ( ) Implementar soluções sem verificação de eficácia. 3. Melhorar a manutenção predial é crucial para garantir a segurança, a fun- cionalidade e a eficiência dos edifícios. Uma abordagem eficaz envolve a implementação de estratégias que visam otimizar os processos de ma- nutenção, reduzir custos operacionais e prolongar a vida útil das instala- ções. Nesse sentido, como a análise dos 5 Porquês pode contribuir para a melhoria da manutenção predial? a. ( ) Identificando as possíveis causas de um problema. b. ( ) Priorizando ações corretivas de forma econômica. 112 AUTOATIVIDADE c. ( ) Verificando a eficácia das ações implementadas. d. ( ) Focando no controle de atividades gerais. 4. O Diagrama de Ishikawa, também conhecido como Diagrama de Espi- nha de Peixe ou Diagrama de Causa e Efeito, é uma ferramenta visual utilizada para identificar e analisar as possíveis causas de um problema ou efeito específico. O diagrama é representado por uma linha horizontal que representa o efeito ou problema a ser investigado, e a partir dela se estendem várias linhas diagonais, semelhantes às espinhas de um peixe, que representam diferentes categorias de possíveis causas. Dentro des- te contexto, qual é o objetivo do Diagrama de Ishikawa na manutenção predial? 5. A certificação ISO 9001 enfatiza a importância da melhoria contínua, in- centivando as organizações a avaliar constantemente seu desempenho e buscar maneiras de aprimorar seus processos. Isso não só garante a conformidade com os padrões de qualidade, mas também impulsiona a busca pela excelência operacional. Qual é a importância da certificação ISO 9001 na manutenção predial? 113 REFERÊNCIAS KARDEC, A.; NASSIF, J. Manutenção: Função estratégica. Rio de Janeiro: Quali- tymark, 2013. FOGLIATTO, F. S.; DUARTE, J. L. R. Confiabilidade e manutenção industrial. Rio de Janeiro: Elsevier, 2009. FLORES-COLEN, I. et al. (coord.). Manual de manutenção em edificações: Estu- dos, técnicas e aplicações. São Paulo: Leud, 2022. GOMIDE, T. L. F. et al. Inspeção predial total. São Paulo: Oficina de Textos, 2020. GOMIDE, T. L.; PUJADAS, F. Z.; NET, J. F. Técnicas de inspeção e manutenção predial. São Paulo: Pini, 2006. GREGÓRIO, G. F. P.; SANTOS, D. F.; PRATA, A. B. Engenharia de manutenção. Porto Alegre: SAGAH, 2018. IBAPE. Inspeção predial: Check-up predial guia da boa manutenção. São Paulo: Leud, 2019. PINI, M. S. Manutenção predial. São Paulo: Pini, 2011. QUALHARINI, E. L. Reabilitação predial. São Paulo: LTC, 2020. (Coleção Constru- ção Civil na Prática, v. 2). UNIDADE 3 OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de: • compreender os princípios e pilares da Manutenção Produtiva Total (TPM) e sua aplicação em organizações prediais; • explorar as etapas necessárias para introduzir e manter uma cultura de TPM em organizações prediais, identificando os passos cruciais para a implementação prática dessas técnicas; • analisar as estratégias de manutenção específicas para condomínios, incluindo programação de manutenção e envolvimento dos moradores; • explorar as estratégias sustentáveis em manutenção predial, incluindo eficiência energética, uso de materiais sustentáveis e certificações ambientais como LEED e BREEAM. ABORDAGENS AVANÇADAS EM MANUTENÇÃO PREDIAL PLANO DE ESTUDOS A cada tópico desta unidade, você encontrará autoatividades com o objetivo de reforçar o conteúdo apresentado. TÓPICO 1 – MANUTENÇÃO PRODUTIVA TOTAL (TPM) TÓPICO 2 – MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS TÓPICO 3 – ESTRATÉGIAS SUSTENTÁVEIS DE MANUTENÇÃO PREDIAL 116 1 INTRODUÇÃO A TPM, sigla para “Total Productive Maintenance”, é uma técnica desenvolvi- da no Japão na década de 1970 para suprir a necessidade de melhorar a qualidade de produtos e serviços sendo que seu conceito básico é “a reformulação e apri- moramento baseado na reestruturação e aprimoramento de pessoas e equipes”, com o comprometimento de todos os níveis hierárquicos e a mudança da postura organizacional. Aplicada à indústria, pode ser interpretada como “conservação dos meios de produção por todos”. A Manutenção Produtiva Total é o sistema de manutenção em que há com- prometimento e colaboração em todos os níveis da empresa, incluindo a gestão, a fim de maximizar a produtividade. A produtividade é entendida como a maximização da relação entre os produtos ou serviços obtidos a partir de determinados recursos. Em termos simples, ser produtivo é produzir o máximo com o mínimo, respeitando a qualidade. A TPM é uma técnica que promove um trabalho em que estão sempre unidos, segundo os mesmos objetivos: o ser humano, a máquina e a empresa. Des- TÓPICO 1 MANUTENÇÃO PRODUTIVA TOTAL (TPM) 117 sa forma, o trabalho de preservação dos meios de produção passa a ser preocupa- ção e ação de todos, desde a diretoria até o operador do processo (ou serviço). A TPM surgiu no Japão na década de 1960, graças aos esforços e diretrizes do Japan Institute of Plant Maintenance (JIPM) – Instituto Japonês de Manutenção de Plantas – como uma estratégia de manutenção industrial. Ela é baseada no apri- moramento do sistema de manutenção preventiva e tem a finalidade de alcançar a eliminação das seis principais perdas de máquinas/ equipamentos, para viabilizar a produção Just in Time (na hora certa), que visa eliminar sistematicamente os des- perdícios. Semelhante à manutenção preditiva, a TPM surgiu como uma evolução da manutenção preventiva. O termo TPM pode ser desagregado e a contribuição de cada um dos componentes pode ser analisada para alcançar o aumento da produ- tividade (Gregório; Santos; Prata, 2018). As seis grandes perdas estão diretas ou indiretamente relacionadas às má- quinas/equipamentos das indústrias, acarretando reduções na eficiência do siste- ma produtivo, em três aspectos fundamentais: • avarias e tempos de preparação que causam tempos mortos ou vazios; • operação em velocidade reduzida e tempos vazios, que geram perdas na velocidade do processo; • perdas de produtos e processos defeituosos causados por defeitos de qualidade e repetiçãode trabalho. A melhoria dos três aspectos mencionados acima está diretamente rela- cionada à melhoria dos indicadores de disponibilidade, percentual de produto con- forme, confiabilidade e manutenibilidade. A TPM adota como filosofia o princípio do Kaizen ou melhoria contínua aplicada à manutenção e gerenciamento de equipa- mentos. Antes do surgimento da própria TPM, na década de 1960 houve o surgi- mento da manutenção produtiva. A manutenção produtiva inclui os princípios da manutenção preventiva, mas agrega um plano de manutenção para toda a vida útil do equipamento, além de tarefas e índices que visam melhorar a confiabilidade e a manutenibilidade. A aplicação da TPM começou a aumentar no Japão durante a década de 1970. A TPM envolve todos os funcionários, desde gerentes seniores até operadores de fábrica. Ela também adiciona conceitos desenvolvidos anteriormente, como ma- nutenção preventiva, e novas ferramentas, como melhorias de manutenibilidade, prevenção de manutenção e detecção analítica de falhas. 118 2 PILARES DA TPM De forma geral, uma organização eficaz é essencial para garantir que a ma- nutenção predial seja realizada de forma eficiente, segura e econômica. Ao estabe- lecer uma estrutura organizacional clara, gerenciar os recursos de forma adequada e utilizar as ferramentas e tecnologias disponíveis, as organizações podem garantir que suas edificações permaneçam em bom estado de conservação ao longo do tempo, proporcionando um ambiente seguro e confortável para seus ocupantes (Gregório; Santos; Prata, 2018). A seguir, os pilares da TPM, segundo Gregório, Santos e Prata (2018): • Manutenção: conservação das instalações em bom estado com ações como reparar, limpar, apertar, lubrificar e dedicar tempo a estas tarefas básicas. • Produtiva: destinado à produção, com foco em não penalizá-la. Noção de eficácia de desempenho das ações de manutenção e melhoria contínua. • Total: participação de toda a força de trabalho da empresa e considerando todos os aspectos relacionados às máquinas/equipamentos. A TPM envolve a eficiência e a eficácia da própria estrutura orgânica da em- presa, por meio de melhorias a serem introduzidas e incorporadas, tanto nas pes- soas quanto nas equipes, sendo uma ferramenta poderosa para enfrentar o desafio de produtividade e da qualidade sendo uma que podemos considerar como uma técnica de gestão da produção que possibilita a garantia de produção de produtos de qualidade, com menores custos e no tempo necessário. 119 Figura 1 – Atividades de manutenção predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-esta-usando-uma-espuma-de-poliu- retano_7399911.htm#fromView=search&page=1&position=20&uuid=1819654f-9822-40bf-ae- 67-945d6496a4ef. Acesso em: 06 de maio de 2024. Em relação aos equipamentos, a TPM significa promover a revolução ao lon- go da linha de produção, por meio da incorporação dos princípios de “Zero quebra”, “Zero defeito” e “Zero acidente”. A TPM é considerada como a ciência da saúde das máquinas, tendo, de forma geral, os seguintes objetivos principais: otimizar a efici- ência operacional, maximizar a disponibilidade dos equipamentos, prolongar a vida útil dos ativos industriais, reduzir custos de manutenção e promover um ambiente de trabalho seguro e produtivo para todos os colaboradores envolvidos no processo produtivo. a. Estabelecer uma estrutura de negócios que busque a máxima eficiência do sistema produtivo (ou serviço) – desempenho global; b. Estabelecer, no próprio local de trabalho, mecanismos de prevenção das diversas perdas, obtendo zero acidentes, o mínimo de defeitos e o mí- nimo de falhas, com o objetivo de: reduzir o custo do ciclo de vida do sistema produtivo; c. Envolver todos os departamentos, começando com a produção (opera- ção + manutenção) e estendendo-se ao desenvolvimento, vendas, ad- ministração etc. (incluindo terceiros); https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-esta-usando-uma-espuma-de-poliuretano_7399911.htm#fromView=search&page=1&position=20&uuid=1819654f-9822-40bf-ae67-945d6496a4ef https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-esta-usando-uma-espuma-de-poliuretano_7399911.htm#fromView=search&page=1&position=20&uuid=1819654f-9822-40bf-ae67-945d6496a4ef https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-esta-usando-uma-espuma-de-poliuretano_7399911.htm#fromView=search&page=1&position=20&uuid=1819654f-9822-40bf-ae67-945d6496a4ef 120 d. Ter a participação de todos, dos diretores aos operadores de fábrica; Obter perda zero por meio de atividades simultâneas de pequenos grupos de melhoria contínua (Kaizen); e. Melhorar a qualidade do pessoal (operadores, mantenedores e enge- nheiros); f. Melhorar a qualidade dos equipamentos, maximizando sua eficiência e seu ciclo de vida útil; g. Melhorar os resultados alcançados pela empresa (vendas, satisfação do cliente, imagem etc.). Diferentemente dos sistemas de manutenção preliminar (corretivo, progra- mado, preventivo, preditivo), a TPM não foca em máquinas/equipamentos. Inicialmente, ela foca nas pessoas para sensibilizá-las, treiná-las, mudar sua atitude no trabalho, sua visão de vida para melhor. Posteriormente, essas pessoas irão centrar sua atenção na produção (instalações, processos, má- quinas e equipamentos), com vista ao aumento da produtividade e, portan- to, a serem mais competitivas como pessoas e como organização. Nas fases avançadas, a TPM deve ser uma filosofia de vida e não de trabalho (como é o caso do Japão). ATENÇÃO A Manutenção Produtiva Total (TPM) é uma metodologia abrangente que visa maximizar a eficiência dos equipamentos e processos produtivos através da eliminação de várias perdas. Este método integra os esforços de todos os níveis hierárquicos da organização, promovendo uma cultura sólida de melhoria contínua. Além disso, a TPM foca intensamente na manutenção preventiva e na capacitação constante dos colaboradores. Para alcançar uma aplicação bem-sucedida e contí- nua da TPM, devemos considerar de forma prática a aplicação sistemática dos oito pilares ou etapas gerais mostradas na Figura 2. 121 Figura 2 – Os oito pilares da TPM MANUTENÇÃO AUTÔNOMA Capacidade (habilidade e competência técnica) MANUTENÇÃO PLANEJADA Quebra zero, aumentar a e�ciência e e�cácia dos equipamentos MELHORIA ESPECÍFICA Reduzir perdas e aumentar o potencial produtivo dos ativos da empresa EDUCAÇÃO E TREINAMENTO Elevação contínua do nível de capacitação CONTROLE INICIAL Menor tempo de introdução de novos produtos, equipamentos e processo F A L H A Z E R O MANUTENÇÃO DA QUALIDADE Zero defeito, zero retrabalho, zero rejeito ÁREAS ADMINISTRATIVAS Reduzir perdas e aumentar potencial SEGURANÇA, HIGIENE E MEIO AMBIENTE Zero acidentes, zero contaminação ambiental Fonte: Almeida (2015, p. 48) A seguir, as características de cada pilar: • Pilar 1: Melhoria específica: seu objetivo é eliminar as grandes perdas do processo produtivo, graças à aplicação de metodologias que permitem chegar à causa raiz do problema, quantificá-lo, estabelecer metas e alcançar as mesmas, além de conservar e transferir o conhecimento adquirido neste processo. • Pilar 2: Manutenção autônoma: o objetivo é envolver o operador na conservação, manutenção e/ou melhoria da máquina em que trabalha para que possa detectar potenciais falhas a tempo. A manutenção autônoma pode, entre outros aspectos, evitar contaminação por agentes internos e externos, quebra de determinadas peças, erros de deslocamento e manuseio, bastando instruir o operador a limpar, lubrificar, revisar e reportar. 122 • Pilar 3: Manutenção planejada: tem como objetivo manter as máquinas, equipamentos e processos em estado “ótimo”, aplicando atividades sistemáticas e metódicas para construir e melhorar continuamente. Assegura-se que o operador vai diagnosticar a avaria grave (ele é responsável por resolver as menores por si mesmo) e a indica convenientemente para facilitar a detecção da avaria pelo pessoal demanutenção encarregado de repará-la. • Pilar 4: Educação e treinamento: como o operador assume um papel de liderança no processo de produção e, além disso, deve desempenhar funções que não desempenhava no sistema tradicional, ele deve ser adequadamente treinado. É necessário que a formação seja alargada o mais possível a todo o pessoal da própria empresa. Esse pilar visa ainda: formar pessoal competente em máquinas/equipamentos e na melhoria contínua da sua área de responsabilidade, estimular o autodesenvolvimento de pessoal, desenvolver recursos humanos que possam responder às necessidades de trabalho futuras e estimular a formação sistemática de pessoal. • Pilar 5: Controle inicial: o objetivo é reduzir a deterioração das máquinas/equipamentos e melhorar seus custos de manutenção no momento da aquisição e incorporação ao processo produtivo. O aprendizado adquirido em algumas máquinas/equipamentos deve ser aplicado na configuração e operação das novas, para que sejam confiáveis, fáceis de manter, fáceis de operar e seguras. • Pilar 6: Manutenção da qualidade: visa atingir a meta de qualidade de zero defeitos na produção, para a qual a máquina/equipamento também deve apresentar zero defeitos. Ações preventivas devem ser tomadas para alcançar um processo e equipamento com zero defeito. • Pilar 7: TPM nas áreas administrativas: como o objetivo final da TPM é maximizar a produtividade, então as perdas nos processos de suporte administrativo devem ser eliminadas, aumentando sua eficiência. Esse pilar visa gerar comunicação e equilíbrio entre as atividades primárias da cadeia de valor e as atividades de suporte. • Pilar 8: Segurança, higiene e meio ambiente: políticas e medidas devem ser aplicadas para garantir um ambiente de trabalho sem acidentes e sem contaminação. A contaminação no ambiente de trabalho pode levar ao mau funcionamento de uma máquina ou vice- versa. Muitos acidentes de trabalho são causados pela má distribuição de máquinas/equipamentos e ferramentas na área de trabalho, ou pelo mau estado das instalações, ferramentas ou ferramentas. 123 No Brasil e em empresas que têm sérios problemas de ordem comportamen- tal e cultural, os quais estão espelhados nos aspectos de desperdício, desar- rumação, sujeira, acidentes, doenças ocupacionais e indisciplina, o 5S deve ser tratado como uma base para mudança dos hábitos, atitudes e valores das pessoas repercutindo numa preparação ambiental propícia à implantação da TPM. Na prática, se uma empresa não tem o 5S implantado e bem difundido, ela não consegue partir para a implantação dos pilares da TPM. INTERESSANTE 3 IMPLEMENTAÇÃO PRÁTICA Conforme vimos até o momento, a TPM lida com um conceito de manuten- ção, baseado nos cinco princípios fundamentais a seguir, que podem ser conside- rados os passos mais importantes para introduzir e sustentar uma cultura de TPM em organizações prediais. • Participação de todos os funcionários, desde a alta administração até os operadores da planta. A inclusão de cada um deles garante o sucesso do objetivo. • Criação de uma cultura corporativa visando obter a máxima eficiência no sistema de produção e gestão de equipamentos e máquinas. Dessa forma, trata-se de alcançar a eficiência global. • Implementação de um sistema de gestão da planta de produção de forma a facilitar a eliminação das perdas antes que elas ocorram e os objetivos propostos sejam alcançados. • Implementação da manutenção preventiva como meio básico para atingir o objetivo de perdas zero por meio de atividades integradas em pequenos grupos de trabalho e apoiadas no suporte prestado pela Manutenção Autônoma. • Aplicação de sistemas de gestão a todos os aspectos: design, produção, desenvolvimento, vendas, pós-venda e gestão. 124 A metodologia 5S pode ser considerada a base da Manutenção Produtiva To- tal. Esse conceito tem como base 5 palavras japonesas que começam com a letra “S”, sendo elas: • Seiri: Utilização; • Seiton: Ordenação; • Seiso: Limpeza; • Seiketsu: Saúde; • Shitsuke: Autodisciplina. ATENÇÃO A competitividade baseia-se em estratégias como: melhoria da manutenção dos equipamentos, troca rápida de ferramentas, redução dos tempos de prepara- ção, melhoria do layout da fábrica e escritórios, melhoria dos níveis de qualidade, controle e redução do consumo de energia, maior participação dos colaborado- res via círculos de qualidade, círculos de aumento de produtividade e sistemas de sugestões. Uma das consequências da melhoria da manutenção é a redução dos estoques de produto em processo e produto acabado, que serve de amortecedor contra prováveis avarias. As operações variam tanto no volume de produção quanto na variedade de produtos. As dimensões de volume e variedade são dependentes entre si. As ope- rações de baixo volume, em geral, têm alta variedade de produtos e serviços e as operações de alto volume têm, normalmente, baixa variedade de produtos e servi- ços. A natureza geral de qualquer processo é fortemente influenciada pelo volume e variedade do que é processado. O conceito de tipos de processos resume como volume e variedade afetam o projeto geral do processo. Dentro de uma organização, a dimensão conhecida como “volume-variedade” pode se comportar de maneiras diferentes entre os diversos departamentos. Esse comportamento está diretamen- te interligado com os tipos específicos de processos que podem ser claramente separados e classificados conforme mostrado na Figura 3. 125 Figura 3 – Volume x variedade Projeto Baixo grau de repetição Trabalhando Cada produto deve compartilhar os recursos da operação com outros Lote ou Bateladas Cada parte da operação tem períodos em que se está repetindo, enquanto o "lote" está sendo processo. Em massa Nas operações em massa as diferentes variantes de um produto não afetam o processo básico de produção. Va rie da de Volume Contínuo Tecnologias in�exíveis, de capital intensivo, com �uxo altamente previsível. Fonte: Seleme (2015, p. 64) O resultado perseguido com a implementação da TPM é alcançar um con- junto de equipamentos e instalações de produção mais eficientes, uma redução dos investimentos necessários nos mesmos e um aumento da flexibilidade do sistema produtivo. Por estarmos em um mundo globalizado e competitivo, a TPM é um dos sistemas fundamentais para alcançar a eficiência total, que é a base para alcançar a competitividade total. Devido à tendência atual de melhorar a competitividade, é necessário ser eficiente em qualidade, tempo e custo de produção; por isso, a TPM e o TQM (Gestão Total de Qualidade) devem ser aplicados em conjunto. A aplicação da TPM nas empresas proporciona resultados significativos, in- cluindo melhorias substanciais na produtividade das equipes, avanços corporativos significativos, maior capacitação dos colaboradores e uma transformação positiva no ambiente de trabalho. Essa metodologia visa otimizar a gestão de equipamentos industriais, promover práticas de manutenção eficientes e criar um ambiente se- guro e eficaz para todos os envolvidos. Entre os principais objetivos da TPM, estão: • redução de quebras de equipamentos; • redução do tempo de espera e preparação de equipamentos; • uso eficaz dos equipamentos existentes; 126 • controle de precisão de ferramentas e equipamentos; • promoção e conservação dos recursos naturais e economia energética; • educação e treinamento da equipe. A TPM, na prática, tem como objetivo fundamental alcançar zero avarias, zero tempo de setup, zero defeitos, zero desperdício, zero acidentes e zero poluição em uma planta industrial. Essa abordagem filosófica visa não apenas eliminar, mas também prevenir perdas em todos os processos produtivos. Ao implementar a TPM, as empresas buscam não apenas melhorar a eficiência operacional e reduzir custos, mas também criar um ambiente de trabalho mais seguro, sustentável e produtivo para todos os colaboradores envolvidos. 4 RESULTADOS E BENEFÍCIOS Asvantagens da aplicação da TPM são evidentes e baseiam-se em medi- das simples que normalmente não implicam grandes investimentos por parte da empresa, mas o sucesso na sua implementação está longe de ser rápido e fácil, como pensam muitos gestores míopes. Na implementação de um programa de TPM, vários desafios devem ser enfrentados, como alcançar o comprometimento de toda a organização, vencer a resistência à mudança e alcançar uma mudan- ça na mentalidade das pessoas, o que facilitará sua adaptação às mudanças que trarão melhorias na manutenção, equipamentos, qualidade, satisfação do cliente, colaboradores, segurança, meio ambiente etc. Para atingir a TPM é preciso quebrar paradigmas e barreiras ideológicas e culturais, além de passar a ver a manutenção como um grande investimento e não como um gasto. A adoção da Manutenção Produtiva Total (TPM) por empresas ao redor do mundo tem proporcionado uma série de benefícios e melhorias significativas em efi- ciência operacional. Três exemplos notáveis ilustram como a implementação bem- -sucedida da TPM pode transformar o desempenho de uma organização. A Toyota, pioneira na aplicação da TPM em larga escala, é um dos casos mais emblemáticos. A empresa japonesa implementou a TPM em suas fábricas na década de 1970, com o objetivo de eliminar perdas e desperdícios em seus processos de produção. Como resultado, a Toyota viu uma melhoria notável em sua eficiência operacional, redu- zindo o tempo de inatividade das máquinas, aumentando a produtividade e melho- rando a qualidade dos produtos. Essa abordagem não apenas impulsionou a Toyota a se tornar uma das principais montadoras do mundo, mas também inspirou outras empresas a seguirem seu exemplo. 127 A Unilever, multinacional do setor de bens de consumo, também obteve su- cesso ao implementar a TPM em suas operações. Ao adotar uma abordagem cen- trada na manutenção autônoma e na participação ativa dos funcionários, a Unilever conseguiu reduzir significativamente os custos de manutenção, minimizar as para- das não programadas e aumentar a eficiência geral de suas fábricas. Além disso, a empresa observou uma melhoria na moral dos funcionários e no engajamento da equipe, resultando em um ambiente de trabalho mais positivo e produtivo. Outro exemplo notável é a Nippon Steel Corporation, uma das maiores side- rúrgicas do Japão. Ao implementar a TPM em suas instalações, a empresa conse- guiu reduzir drasticamente as falhas de equipamentos, melhorar a disponibilidade e confiabilidade das máquinas e aumentar a eficiência global da produção. Como resultado, a Nippon Steel conseguiu manter sua posição como líder no mercado siderúrgico global, garantindo a competitividade e sustentabilidade a longo prazo de suas operações. Uma forma de chegar à TPM seria primeiro implementar o 5S, depois a ma- nutenção autônoma e finalmente (provavelmente depois de muitos meses) encarar a implementação formal da TPM. Ter implementado o 5S aumentará as chances de sucesso da manutenção autônoma, e com isso as chances de sucesso na implementação posterior à TPM. IMPORTANTE Esses exemplos destacam os benefícios tangíveis e duradouros que a TPM pode trazer para empresas de diferentes setores, demonstrando seu potencial para impulsionar a excelência operacional, reduzir custos operacionais e promover um ambiente de trabalho colaborativo, seguro e eficiente. A implementação da TPM não só visa melhorar a eficiência dos processos industriais, mas também fortale- cer a capacidade da equipe em gerenciar e manter equipamentos de forma eficaz, contribuindo assim para a sustentabilidade e competitividade da organização no mercado. 128 RESUMO DO TÓPICO 1 Neste tópico, você aprendeu: • A TPM, técnica japonesa desenvolvida na década de 1970, visa melhorar a quali- dade e produtividade, promovendo a participação de todos os níveis hierárquicos e mudança organizacional. Seus oito pilares abrangem desde melhoria específica até segurança, higiene e meio ambiente, visando garantir produção de qualidade e reduzir custos. • A TPM envolve a conservação dos meios de produção por toda a empresa, pro- movendo colaboração entre equipe e gestão para maximizar a produtividade e reduzir as seis principais perdas de equipamentos industriais. Seus oito pilares incluem desde melhoria específica até segurança, higiene e meio ambiente. • Que a TPM visa garantir produção de qualidade, reduzir custos e tempo, pro- movendo “Zero quebra”, “Zero defeito” e “Zero acidente” ao longo da linha de produção. Sua implementação requer a aplicação sistemática dos oito pilares, incluindo melhoria específica, manutenção autônoma e educação e treinamento. O 5S é a base para a introdução da TPM, preparando o ambiente para a mudança cultural necessária. • Que empresas como Toyota, Unilever e Nippon Steel alcançaram sucesso ao im- plementar a TPM, observando melhorias significativas na eficiência operacional, redução de custos de manutenção e melhoria da qualidade dos produtos. Esses exemplos destacam os benefícios tangíveis da TPM, demonstrando seu poten- cial para impulsionar a excelência operacional e promover um ambiente de tra- balho colaborativo e eficiente. 129 AUTOATIVIDADE 1. A TPM (Total Productive Maintenance) tem como um de seus objetivos principais a eliminação das seis grandes perdas na produção, com foco em eficiência, qualidade e melhoria geral do sistema de produção e ges- tão da empresa. Essas perdas causam redução na disponibilidade e na performance dos equipamentos, além de comprometer a qualidade do produto. Dentro desse contexto, quais são essas perdas? a. ( ) Falhas de máquina, set-up e ajustes, pequenas paradas, velo- cidade reduzida, defeitos de processo e retrabalho. b. ( ) Falhas de máquina, inventário excessivo, movimentação des- necessária, transporte, superprodução e defeitos de produto. c. ( ) Falhas de máquina, set-up e ajustes, superprodução, trans- porte, inventário excessivo e defeitos de produto. d. ( ) Falhas de máquina, set-up e ajustes, pequenas paradas, trans- porte, inventário excessivo e retrabalho. 2. Um dos pilares da TPM é a “Manutenção Autônoma” para que, assim, seja possível realizar tarefas básicas de manutenção, como limpeza, lubrifica- ção e inspeção, prevenindo falhas maiores e garantindo que os equipa- mentos operem de forma eficiente. Dentro deste contexto geral, marque a alternativa que destaca corretamente o principal objetivo dessa manu- tenção: a. ( ) Envolver operadores na manutenção de rotina, permitindo que identifiquem e corrijam falhas menores antes que se tornem graves. b. ( ) Centralizar todas as atividades de manutenção em uma equi- pe especializada para aumentar a eficiência. c. ( ) Delegar toda a responsabilidade de manutenção para terceiri- zados, reduzindo custos internos. d. ( ) Implementar um sistema automatizado que substitua a ne- cessidade de intervenção humana na manutenção. 3. O principal objetivo do 5S é criar um ambiente de trabalho limpo, organi- zado e eficiente, fundamental para a implementação eficaz da TPM. Essa metodologia japonesa é composta por cinco etapas, cada uma represen- tada por uma palavra japonesa iniciada com a letra “S”. Marque a alter- nativa que destaca corretamente qual é a ordem correta dos 5S e seu principal objetivo: 130 AUTOATIVIDADE a. ( ) Seiketsu, Seiri, Seiton, Seiso, Shitsuke - Melhorar a saúde e segurança no ambiente de trabalho. b. ( ) Seiri, Seiton, Seiso, Seiketsu, Shitsuke - Criar um ambiente de trabalho organizado e eficiente. c. ( ) Seiso, Seiton, Seiri, Seiketsu, Shitsuke - Reduzir os custos de produção. d. ( ) Seiton, Seiri, Seiso, Shitsuke, Seiketsu - Melhorar a qualidade do produto. 4. TPM, sigla para Total Productive Maintenance (Manutenção Produtiva To- tal), é uma metodologia desenvolvida no Japão na década de 1970 para melhorar a qualidade e eficiência na produção industrial. Seu principal objetivo é maximizar a produtividade por meio da manutençãogeração de práticas de manutenção, durante a Revolução Industrial, as estratégias de construção começaram a mudar. Máqui- nas extremamente robustas e superdimensionadas eram fabricadas e instaladas para minimizar falhas e simplificar os reparos. No entanto, essa abordagem ainda era principalmente reativa, com foco em limpeza e lubrificação, sem métodos es- truturados de manutenção. Figura 2 – Atividade de manutenção predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/vista-traseira-de-um-jovem-pintando-uma-pare- de_98097589.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=577f41f3-a366-4433-97ee- -763404fab4d3. Acesso em: 12 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-premium/vista-traseira-de-um-jovem-pintando-uma-parede_98097589.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=577f41f3-a366-4433-97ee-763404fab4d3 https://br.freepik.com/fotos-premium/vista-traseira-de-um-jovem-pintando-uma-parede_98097589.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=577f41f3-a366-4433-97ee-763404fab4d3 https://br.freepik.com/fotos-premium/vista-traseira-de-um-jovem-pintando-uma-parede_98097589.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=577f41f3-a366-4433-97ee-763404fab4d3 12 À medida que avançamos para a segunda geração, após a Segunda Guerra Mundial, a importância da manutenção preventiva e da eficiência operacional tor- nou-se evidente. Com o desenvolvimento das indústrias aeroespacial e eletrônica – onde falhas poderiam resultar em acidentes graves – a necessidade de sistemas de manutenção mais sofisticados e preventivos cresceu. Foi nesse período que surgiram as primeiras metodologias estruturadas de manutenção, como a Manutenção Produtiva Total (TPM) e a Manutenção Autôno- ma, as quais estudaremos em unidades futuras. Essas abordagens não apenas melhoraram a confiabilidade das máquinas, mas também influenciaram a maneira como os edifícios eram projetados e construídos. A consideração dos requisitos de manutenção desde o início de um projeto tornou-se uma prática mais comum (Flo- res-Colen et al., 2022). A terceira geração de práticas de manutenção trouxe avanços ainda mais significativos, especialmente com o advento da informática e da tecnologia digital. A Engenharia de Manutenção pôde desenvolver métodos mais inteligentes e precisos para planejar, executar e monitorar os serviços de manutenção. O surgimento do Planejamento e Controle de Manutenção (PCM), com ferramentas informatizadas, revolucionou a maneira como as equipes de manutenção lidavam com os edifícios. Hoje, os edifícios são projetados com uma abordagem mais holística, levan- do em conta não apenas sua construção física, mas também sua operação, manu- tenção e sustentabilidade ao longo de seu ciclo de vida. Os processos de manuten- ção predial agora incluem não apenas a correção de falhas, mas também inspeções regulares, manutenção preventiva baseada em dados e até mesmo a previsão de problemas por meio de análises preditivas. Além disso, a sustentabilidade tornou-se uma consideração central no pro- jeto e na manutenção de edifícios. As práticas de manutenção agora visam não apenas prolongar a vida útil das estruturas, mas também reduzir o consumo de energia, minimizar resíduos e promover materiais ecológicos. Essa evolução na maneira como entendemos e implementamos a manuten- ção teve um impacto profundo na Engenharia Civil e nos processos de manuten- ção predial. Os edifícios modernos são mais resilientes, eficientes e sustentáveis, refletindo não apenas avanços tecnológicos, mas também uma abordagem mais inteligente e integrada para sua concepção, construção e operação. 13 4 TENDÊNCIAS FUTURAS Muitas vezes relegada a “um mal necessário”, a manutenção vem ano a ano se desenvolvendo com aplicação de novas técnicas e ferramentas de automação, controle e monitoramento, posicionando-se cada vez mais como uma importante e estratégica ferramenta de desenvolvimento, tomada de decisões e resultado dos negócios. Estamos entrando em uma nova era de evolução da indústria, conhecida como Indústria 4.0. Nesse contexto, aproveitamos ao máximo a ampla capa- cidade das redes de comunicação para explorar de maneira eficaz o uso da tecnologia Internet das Coisas (IoT), que é empregada para o monitoramento em tempo real de máquinas e dispositivos. IMPORTANTE A manutenção predial é um aspecto essencial para garantir o funcionamen- to adequado e a longevidade das edificações. Atualmente, está passando por uma evolução notável, impulsionada pelo avanço da tecnologia, demandas ambientais e mudanças nas necessidades dos usuários. Ao considerar as previsões e direções para o futuro desse campo, é crucial examinar como as tendências emergentes estão moldando a maneira como os edifícios são mantidos e gerenciados (Flores- -Colen et al., 2022). Uma das tendências mais significativas é a transição da manutenção reativa para a preditiva. Esta mudança é impulsionada pela inteligência artificial (IA) e análi- se de dados. Os sistemas inteligentes podem agora monitorar continuamente o es- tado de componentes, como sistemas elétricos, encanamentos e elevadores. Com base em padrões de desempenho e dados históricos, esses sistemas podem prever falhas antes que ocorram. Isso permite a manutenção proativa e a minimização de paralisações não planejadas. 14 Figura 3 – Conexão de dados e informações de manutenção predial via Internet das Coisas Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/cidade-inteligente-futurista-com-tecnologia-de-rede- -global-5g_13463111.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=65de123d-f2ba-4794-ab3d- -32e63c266017. Acesso em: 12 de abril de 2024. Os sensores IoT (Internet das Coisas) estão se tornando onipresentes em edifícios, fornecendo uma quantidade abundante de dados em tempo real sobre condições ambientais, uso de energia, desgaste de equipamentos e muito mais. Esses dados alimentam sistemas de análise que identificam padrões, sugerem me- lhorias de eficiência energética e detectam problemas operacionais antes que afe- tem os ocupantes. Adicionalmente, está surgindo uma abordagem mais estratégica para a ma- nutenção, com a avaliação de riscos e custos como principais impulsionadores das decisões. Métodos de análise de risco são aplicados para determinar quais compo- nentes têm o maior impacto no funcionamento do edifício e quais devem ser prio- rizados para manutenção. A automação também está se tornando cada vez mais comum na manutenção predial, especialmente em tarefas repetitivas e perigosas. Robôs especializados podem inspecionar dutos de ar, limpar janelas de arranha- -céus e até mesmo reparar pequenos danos estruturais sem a necessidade de in- tervenção humana direta. https://br.freepik.com/fotos-gratis/cidade-inteligente-futurista-com-tecnologia-de-rede-global-5g_13463111.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=65de123d-f2ba-4794-ab3d-32e63c266017 https://br.freepik.com/fotos-gratis/cidade-inteligente-futurista-com-tecnologia-de-rede-global-5g_13463111.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=65de123d-f2ba-4794-ab3d-32e63c266017 https://br.freepik.com/fotos-gratis/cidade-inteligente-futurista-com-tecnologia-de-rede-global-5g_13463111.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=65de123d-f2ba-4794-ab3d-32e63c266017 15 As tendências futuras na manutenção predial estão moldando um ambiente onde os edifícios não são apenas estruturas estáticas, mas sim ativos dinâmicos que se adaptam e respondem às necessidades em tempo real. A tecnologia está desempenhando um papel fundamental nessa transformação, capacitando os ges- tores de instalações a tomar decisões informadas, eficientes e sustentáveis para garantir o funcionamento ideal dos edifícios, ao mesmo tempo que proporcionam conforto e segurança aos ocupantes (Flores-Colen et al., 2022). 16 RESUMO DO TÓPICO 1 Neste tópico, você aprendeu: • A evolução da manutenção, desde a Revolução Industrial até os dias atuais, re- flete a necessidade de preservar a funcionalidade de edifícios e equipamentos, sendo fundamental parapreventiva e envolvimento de todos os níveis hierárquicos da empresa, desde a alta administração até os operadores de máquinas. Um dos objetivos da TPM é alcançar “zero acidentes” no ambiente de trabalho. Qual pilar da TPM é diretamente relacionado a este objetivo? 5. A TPM busca eliminar as seis grandes perdas na produção, como falhas de máquina e defeitos de qualidade, promovendo uma cultura de melho- ria contínua e colaboração entre pessoas, máquinas e processos. Nesse contexto, quais são os benefícios tangíveis da TPM, demonstrando seu potencial para impulsionar a excelência operacional e promover um am- biente de trabalho colaborativo e eficiente? 131 TÓPICO 2 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS 1 INTRODUÇÃO A manutenção em condomínios representa um aspecto crucial para garantir a qualidade de vida dos moradores e a valorização do patrimônio. Os condomínios, sejam residenciais ou comerciais, enfrentam desafios específicos devido à diversi- dade de áreas comuns e à necessidade de atender às demandas de diversos pro- prietários. A importância da manutenção em condomínios vai além da estética e funcionalidade; ela impacta diretamente a segurança dos moradores, a preservação das estruturas e a eficiência dos sistemas. Problemas negligenciados podem levar a danos mais graves e custos mais elevados no futuro (Flores-Colen et al., 2022). Neste tópico, exploraremos algumas estratégias de gestão da manutenção que podem ser usadas em condomínios. Veremos que a programação de manuten- ção e o compartilhamento de recursos são estratégias essenciais para a otimização da gestão em condomínios. Ao estabelecer uma programação regular de manuten- ção preventiva, é possível identificar e corrigir problemas antes que se tornem mais graves, garantindo a segurança e a preservação do patrimônio. Além disso, o com- partilhamento de recursos entre os condôminos, como equipamentos de jardina- 132 gem ou ferramentas de manutenção, pode reduzir custos e promover a colaboração entre os moradores. O envolvimento dos moradores é fundamental para o sucesso das estraté- gias de manutenção em condomínios. Conscientizar os residentes sobre a impor- tância da manutenção preventiva e incentivar sua participação ativa nas ativida- des de conservação pode aumentar a eficácia das ações realizadas. A promoção de campanhas educativas, a realização de reuniões e a criação de grupos de trabalho podem ajudar a engajar os moradores e criar uma cultura de cuidado comum. Entre os desafios específicos enfrentados na manutenção de condomínios estão a gestão de orçamento, a coordenação de diferentes fornecedores e a conci- liação de interesses diversos dos condôminos. A gestão financeira eficaz é essencial para garantir recursos adequados para a manutenção preventiva e corretiva, bem como para lidar com imprevistos. A coordenação de fornecedores e prestadores de serviços é fundamental para garantir a qualidade dos serviços prestados e a exe- cução adequada das tarefas de manutenção. Além disso, é importante estabelecer uma comunicação eficaz com os moradores, mantendo-os informados sobre as atividades de manutenção e solicitando feedback para melhorias. Outro desafio comum é a necessidade de equilibrar os interesses e expec- tativas dos condôminos. Nem sempre é fácil conciliar diferentes opiniões e priori- dades, mas é essencial buscar soluções que atendam ao interesse coletivo e pro- movam o bem-estar de todos. De forma geral, a manutenção em condomínios é um processo complexo que requer planejamento, organização e comprometimento de todas as partes envolvidas. Ao superar os desafios específicos e priorizar a ma- nutenção preventiva e corretiva, os condomínios podem garantir a segurança, o conforto e a valorização do seu patrimônio, proporcionando uma melhor qualidade de vida para os moradores. 2 ESTRATÉGIAS DE GESTÃO A gestão de manutenção predial é um aspecto essencial para garantir a lon- gevidade, segurança e valorização dos imóveis em condomínios. Com a complexida- de crescente das estruturas e a necessidade de maximizar a eficiência operacional, a adoção de estratégias bem-definidas é crucial. Duas abordagens fundamentais nessa gestão são a programação de manutenção e o compartilhamento de recur- sos. Este texto explora essas estratégias, destacando como elas podem ser imple- mentadas de forma otimizada em condomínios. 133 A programação de manutenção envolve a planificação e execução sistemá- tica de atividades de manutenção para prevenir falhas e prolongar a vida útil dos componentes e sistemas prediais. INTERESSANTE Para Gomide et al. (2020), existem três principais tipos de manutenção que podem ser programados dentro da manutenção predial: preventiva, preditiva e cor- retiva. • Manutenção Preventiva: a manutenção preventiva é realizada em intervalos regulares e é projetada para prevenir falhas antes que elas ocorram. Para um condomínio, isso pode incluir inspeções periódicas de elevadores, sistemas elétricos, encanamentos e HVAC (aquecimento, ventilação e ar-condicionado). Um plano de manutenção preventiva deve ser baseado no histórico de falhas, recomendações dos fabricantes e melhores práticas da indústria. A implementação de um software de gestão de manutenção pode ajudar a rastrear e agendar essas atividades de forma eficiente. • Manutenção Preditiva: a manutenção preditiva utiliza monitoramento contínuo e técnicas de análise de dados para prever quando uma falha pode ocorrer. Sensores IoT (Internet das Coisas) podem ser instalados em equipamentos críticos para monitorar parâmetros como vibração, temperatura e consumo de energia. Os dados coletados são analisados para identificar tendências e anomalias que podem indicar falhas iminentes. Esta abordagem permite intervenções mais precisas e eficientes, reduzindo o tempo de inatividade e os custos de reparo. • Manutenção Corretiva: embora a manutenção corretiva seja realizada após a ocorrência de uma falha, ela ainda pode ser planejada para minimizar impactos. Um plano de contingência deve ser desenvolvido para lidar com emergências, garantindo que os recursos e o pessoal necessários estejam prontos para agir rapidamente. Isso é particularmente importante em sistemas críticos como elevadores e fornecimento de água. 134 Figura 4 – Manutenção elétrica predial Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-trabalhador-da-construcao-civil-eletricista-com-um- -capacete-protetor-em-uma-instalacao-de-trabalho-trabalha-com-um-moedor_13919077.htm#- fromView=search&page=1&position=28&uuid=32220bf9-248f-4377-b96a-707225455027. Acesso em: 06 de maio de 2024. Conforme Pini (2011), o compartilhamento de recursos é uma estratégia que visa otimizar a utilização de equipamentos, pessoal e materiais por meio da colabo- ração entre diferentes condomínios ou unidades dentro de um mesmo condomínio. Essa abordagem pode gerar significativas economias de escala e melhorar a efici- ência operacional. • Equipamentos Compartilhados: muitos equipamentos de manutenção, como ferramentas especializadas, podem ser caros e pouco utilizados se cada condomínio tiver que adquiri-los individualmente. Ao estabelecer uma rede de compartilhamento de equipamentos entre vários condomínios, é possível reduzir os custos de aquisição e manutenção desses equipamentos. Por exemplo, uma máquina de limpeza de alta pressão pode ser utilizada por diferentes condomínios em dias alternados, otimizando seu uso e reduzindo a necessidade de cada condomínio ter seu próprio equipamento. https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-trabalhador-da-construcao-civil-eletricista-com-um-capacete-protetor-em-uma-instalacao-de-trabalho-trabalha-com-um-moedor_13919077.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=32220bf9-248f-4377-b96a-707225455027 https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-trabalhador-da-construcao-civil-eletricista-com-um-capacete-protetor-em-uma-instalacao-de-trabalho-trabalha-com-um-moedor_13919077.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=32220bf9-248f-4377-b96a-707225455027https://br.freepik.com/fotos-gratis/um-trabalhador-da-construcao-civil-eletricista-com-um-capacete-protetor-em-uma-instalacao-de-trabalho-trabalha-com-um-moedor_13919077.htm#fromView=search&page=1&position=28&uuid=32220bf9-248f-4377-b96a-707225455027 135 • Pessoal de Manutenção Compartilhado: empregar um pessoal de manutenção dedicado pode ser caro para pequenos condomínios. No entanto, ao compartilhar uma equipe de manutenção entre vários condomínios, é possível garantir a disponibilidade de profissionais qualificados de forma mais econômica. Esse modelo pode ser implementado através de contratos de serviços com empresas de manutenção que oferecem pacotes personalizados para grupos de condomínios. Além disso, um supervisor de manutenção pode ser designado para coordenar as atividades e garantir que os recursos humanos sejam alocados de forma eficiente. • Compra Coletiva de Materiais: a compra coletiva de materiais de manutenção pode resultar em descontos significativos devido ao maior volume de compra. Itens como produtos de limpeza, peças de reposição e materiais de construção podem ser adquiridos em grandes quantidades, reduzindo o custo unitário. Os condomínios podem organizar consórcios de compras ou utilizar plataformas de compras coletivas on-line para facilitar esse processo. Para maximizar os benefícios das estratégias de programação de manuten- ção e compartilhamento de recursos, é importante adotar uma abordagem integra- da e sistemática. Aqui estão algumas práticas recomendadas para otimizar a gestão de manutenção em condomínios: • Implementação de Tecnologia: a adoção de tecnologias avançadas, como sistemas CMMS e sensores IoT, é fundamental para a gestão eficiente da manutenção. Essas tecnologias permitem monitoramento em tempo real, automação de processos e uma melhor tomada de decisões baseada em dados. • Capacitação e Treinamento: investir na capacitação e treinamento do pessoal de manutenção é essencial para garantir a execução eficiente das atividades. Cursos de atualização e treinamentos específicos sobre novos equipamentos e tecnologias devem ser realizados regularmente. • Planejamento Colaborativo: a colaboração entre diferentes condomínios e a coordenação centralizada das atividades de manutenção são essenciais para o sucesso do compartilhamento de recursos. Reuniões regulares e plataformas de comunicação eficientes devem ser estabelecidas para facilitar o planejamento e a execução conjunta das atividades de manutenção. 136 • Monitoramento e Avaliação Contínua: o desempenho das estratégias de manutenção deve ser monitorado continuamente para identificar áreas de melhoria. Indicadores de desempenho, como tempo de inatividade, custos de manutenção e número de falhas, devem ser avaliados regularmente. Isso permite ajustes rápidos e a implementação de melhorias contínuas. • Gestão Financeira Rigorosa: uma gestão financeira rigorosa é necessária para garantir que os recursos sejam utilizados de forma eficiente. Isso inclui o planejamento do orçamento de manutenção, a alocação adequada de fundos e a análise de custo-benefício das diferentes estratégias de manutenção e compartilhamento de recursos. A gestão de manutenção predial em condomínios é um desafio complexo que requer a implementação de estratégias eficazes para garantir a segurança, funcionalidade e valorização dos imóveis. A programação de manutenção, por meio das abordagens preventiva, preditiva e corretiva, oferece uma estrutura robusta para evitar falhas e otimizar a vida útil dos sistemas prediais. O com- partilhamento de recursos, por sua vez, permite uma utilização mais eficiente dos equipamentos, pessoal e materiais, gerando economias significativas e melhorando a eficiência operacional. NOTA Ao adotar uma abordagem integrada que combina essas estratégias, os condomínios podem não apenas reduzir custos, mas também melhorar a qualidade dos serviços de manutenção, garantindo um ambiente seguro e bem mantido para todos os residentes. A utilização de tecnologia avançada, capacitação contínua, planejamento colaborativo e uma gestão financeira rigorosa são elementos-chave para o sucesso na implementação dessas estratégias. 3 ENVOLVIMENTO DOS MORADORES Segundo Flores-Colen et al. (2022), o envolvimento dos moradores em questões relacionadas à manutenção predial é um aspecto fundamental para garantir a qualidade de vida e a preservação dos espaços em que vivem. A conscientização e participação ativa dos residentes desempenham um papel crucial nesse processo, pois promovem um senso de responsabilidade coletiva e fortalecem o senso de comunidade. 137 Em primeiro lugar, é importante destacar a relevância da conscientização dos moradores sobre a importância da manutenção predial. Muitas vezes, os resi- dentes podem não estar cientes dos impactos que a falta de cuidado com o am- biente físico pode ter em seu próprio bem-estar e no valor de suas propriedades. Portanto, educar os moradores sobre os benefícios de manter as áreas comuns limpas, seguras e bem conservadas é essencial para promover uma cultura de cuidado mútuo. Figura – Manutenção de sanitários Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/jovem-trabalhador-com-um-capacete-de-protecao- -vermelho-e-vestindo-um-macacao-azul-conceito-de-demolicao_2457427.htm#fromView=sear- ch&page=1&position=5&uuid=92d18674-4ef8-429a-bc84-99dabf77bd56. Acesso em: 02 de maio de 2024. Além disso, a participação ativa dos moradores na manutenção predial pode assumir diversas formas, desde a realização de pequenos reparos até a organização de campanhas de limpeza e conservação. Ao envolver os residentes nessas ativida- des, não apenas se reduz a carga de trabalho para a administração do prédio, mas também se fortalece o senso de pertencimento e cooperação entre os moradores. A criação de comitês ou grupos de trabalho específicos para lidar com ques- tões de manutenção predial pode ser uma maneira eficaz de incentivar o envolvi- https://br.freepik.com/fotos-premium/jovem-trabalhador-com-um-capacete-de-protecao-vermelho-e-vestindo-um-macacao-azul-conceito-de-demolicao_2457427.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=92d18674-4ef8-429a-bc84-99dabf77bd56 https://br.freepik.com/fotos-premium/jovem-trabalhador-com-um-capacete-de-protecao-vermelho-e-vestindo-um-macacao-azul-conceito-de-demolicao_2457427.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=92d18674-4ef8-429a-bc84-99dabf77bd56 https://br.freepik.com/fotos-premium/jovem-trabalhador-com-um-capacete-de-protecao-vermelho-e-vestindo-um-macacao-azul-conceito-de-demolicao_2457427.htm#fromView=search&page=1&position=5&uuid=92d18674-4ef8-429a-bc84-99dabf77bd56 138 mento dos moradores. Esses grupos podem ser responsáveis por identificar pro- blemas, propor soluções e coordenar esforços para realizar melhorias no prédio. Ao permitir que os moradores participem ativamente do processo de tomada de decisões, aumenta-se a probabilidade de que as soluções adotadas atendam às necessidades e expectativas de todos. Além disso, a manutenção predial não se limita apenas às questões físicas do edifício, mas também envolve a promoção de práticas sustentáveis e a cons- cientização sobre o uso responsável dos recursos naturais. Os moradores podem ser incentivados a adotar hábitos mais sustentáveis, como a economia de água e energia, a separação adequada de resíduos e o uso de materiais ecologicamente corretos em reformas e manutenções. É importante ressaltar que o envolvimento dos moradores na manutenção predial não apenas beneficia o próprio condomínio, mas também contribui para o desenvolvimento de uma comunidade mais unida e solidária. Quando os moradores se sentem parte ativa do processo de cuidado com o espaço em que vivem, tendem a valorizá-lo mais e a se preocupar com o bem-estar de seus vizinhos, criando assim um ambiente mais harmonioso e agradável para todos. INTERESSANTE Segundo Flores-Colen et al. (2022), a conscientização e participaçãoativa dos moradores na manutenção predial são essenciais para garantir a preserva- ção e valorização dos espaços residenciais. Ao promover uma cultura de cuidado mútuo e cooperação, os moradores podem contribuir significativamente para a melhoria da qualidade de vida e o fortalecimento do senso de comunidade em seus condomínios. 4 ESTUDOS DE CASOS De acordo com Flores-Colen et al. (2022), existem diversos exemplos de condomínios que se destacam por suas estratégias bem-sucedidas de manuten- ção predial, os quais podem servir de inspiração para outros empreendimentos. A seguir, apresentaremos três estudos de caso que ilustram diferentes abordagens e práticas adotadas por esses condomínios: 139 • Caso 1 - Condomínio “Residencial Harmonia”: o Residencial Harmonia é um condomínio localizado em uma área urbana movimentada, composto por três torres residenciais. Uma das principais razões para o sucesso de suas estratégias de manutenção predial é a implementação de um programa de manutenção preventiva abrangente. Esse programa inclui inspeções regulares das instalações elétricas, hidráulicas e estruturais, além de serviços de limpeza e conservação das áreas comuns. Além disso, o Residencial Harmonia possui uma equipe de funcionários bem treinada e qualificada, responsável por realizar pequenos reparos e resolver problemas emergenciais de forma rápida e eficiente. A transparência na comunicação com os moradores também é uma prioridade nesse condomínio, com a realização de reuniões periódicas para discutir questões relacionadas à manutenção e a divulgação de relatórios detalhados sobre as despesas e atividades realizadas. • Caso 2 - Condomínio “Vila Verde”: localizado em uma área residencial arborizada, o Condomínio Vila Verde se destaca por suas práticas sustentáveis de manutenção predial. Uma das principais iniciativas adotadas pelo condomínio é a instalação de sistemas de captação de água da chuva e painéis solares para reduzir o consumo de água e energia elétrica. Além disso, o condomínio incentiva os moradores a adotarem medidas de conservação, como a utilização de lâmpadas LED e a prática da coleta seletiva de resíduos. Outro aspecto importante do sucesso do Condomínio Vila Verde é o envolvimento ativo dos moradores nas decisões relacionadas à manutenção predial. O condomínio possui um comitê de sustentabilidade formado por moradores interessados em promover práticas ambientais responsáveis, que trabalha em conjunto com a administração para implementar novas iniciativas e conscientizar os residentes sobre a importância da preservação do meio ambiente. • Caso 3 - Condomínio “Sol Nascente”: o Condomínio Sol Nascente é um exemplo de como a tecnologia pode ser aliada na gestão da manutenção predial. Esse condomínio investiu na implementação de um sistema de gestão predial informatizado, que permite o monitoramento remoto de todas as instalações do prédio e a identificação precoce de possíveis falhas ou problemas. Além disso, o sistema também facilita o agendamento de manutenções preventivas e a gestão de fornecedores e prestadores de serviços. Outro ponto forte do Condomínio Sol Nascente é a ênfase na capacitação e treinamento contínuo da equipe de manutenção. Os funcionários recebem regular- 140 mente cursos e workshops sobre as melhores práticas de manutenção e operação de equipamentos, garantindo assim a qualidade e eficiência dos serviços prestados. Assista a este vídeo do Tele Curso 2000 que inicia uma série de vídeos sobre administração da manutenção. Clique aqui e assita. DICA https://www.youtube.com/watch?v=MAhunsyX2k8&list=PLgy1AhY2-u_SOsrE5g8DeUxx_yj00zxEU&index=2 141 RESUMO DO TÓPICO 2 Neste tópico, você aprendeu: • Que a manutenção em condomínios é essencial para preservar a qualidade de vida dos moradores e valorizar o patrimônio, enfrentando desafios específicos devido à diversidade de áreas comuns e demandas dos proprietários. • Estratégias como programação de manutenção e compartilhamento de recursos são cruciais para otimizar a gestão condominial, garantindo a segurança e a pre- servação do patrimônio. • O envolvimento ativo dos moradores é fundamental para promover uma cultura de cuidado mútuo e cooperação, contribuindo para o sucesso das estratégias de manutenção em condomínios. • Exemplos como o Residencial Harmonia, Condomínio Vila Verde e Condomínio Sol Nascente demonstram práticas eficazes que podem ser adotadas para ga- rantir uma manutenção predial sustentável e eficiente. 142 AUTOATIVIDADE 1. A manutenção predial geral ou específica em condomínios é essencial para garantir a qualidade de vida dos moradores, a segurança geral da edificação e, de forma geral, a valorização atual e futura do patrimônio. Dentro desse contexto, a manutenção preventiva desempenha um papel crucial. Qual das seguintes afirmações sobre a manutenção preventiva é correta? a. ( ) É realizada após a ocorrência de falhas e visa corrigir proble- mas já identificados. b. ( ) Envolve a planificação e execução sistemática de atividades para evitar falhas antes que ocorram. c. ( ) Utiliza monitoramento contínuo e análise de dados para prever quando uma falha pode ocorrer. d. ( ) Não depende de um histórico de falhas ou das recomendações dos fabricantes. 2. A manutenção predial é um conjunto de atividades essenciais para ga- rantir a segurança, funcionalidade, conforto e valorização dos edifícios. Abrange desde pequenos reparos e ajustes até intervenções mais com- plexas, envolvendo diferentes sistemas e componentes estruturais. Esta prática não só previne falhas e degradações, mas também prolonga a vida útil dos imóveis, assegurando um ambiente seguro e agradável para os ocupantes. Dentro deste contexto, quais são os principais tipos de manutenção que podem ser programados dentro da manutenção pre- dial? Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) Preventiva, corretiva e periódica. b. ( ) Preventiva, corretiva e preditiva. c. ( ) Preditiva, emergencial e corretiva. d. ( ) Corretiva, emergencial e preventiva. 3. O envolvimento ativo dos ocupantes dos edifícios é fundamental para o sucesso da manutenção predial. A conscientização sobre a importân- cia da manutenção e a participação em atividades de conservação pro- movem um senso de responsabilidade coletiva e fortalecem o senso de comunidade. Dentro deste contexto, o envolvimento dos moradores na manutenção predial é importante para: a. ( ) Reduzir a necessidade de manutenções corretivas. b. ( ) Aumentar os custos de manutenção. 143 AUTOATIVIDADE c. ( ) Promover uma cultura de cuidado comum e fortalecer o senso de comunidade. d. ( ) Facilitar a contratação de fornecedores externos. 4. A manutenção predial é um processo contínuo e multifacetado que exige planejamento, organização e comprometimento. Ao adotar uma aborda- gem proativa e integrada, que inclui a manutenção preventiva, preditiva e corretiva, além do uso de tecnologia e do envolvimento dos ocupantes, é possível garantir a segurança, funcionalidade e valorização dos edifícios, proporcionando um ambiente de qualidade para todos os seus usuários. A adoção de tecnologias é um fator importante para a gestão eficiente da manutenção predial. Quais tecnologias podem ser utilizadas na manu- tenção preditiva? 5. A manutenção predial é crucial para a longevidade e a funcionalidade de edifícios comerciais, residenciais e institucionais. Envolve um conjunto de atividades destinadas a preservar e reparar os componentes físicos de uma edificação. Entre esses componentes, destacam-se a estrutura do prédio, sistemas elétricos, hidráulicos, de climatização e de seguran- ça, além de outras instalações essenciais. Manutenções podem ser pre- ventivas, preditivas ou corretivas, cada uma com seu objetivo específico: prevenir falhas, prever problemas antes que ocorram, ou corrigir falhas existentes. Dentro deste contexto, o compartilhamento de recursos é uma estratégia eficazpara otimizar a gestão de manutenção em condo- mínios? 144 TÓPICO 3 ESTRATÉGIAS SUSTENTÁVEIS EM MANUTENÇÃO PREDIAL 1 INTRODUÇÃO Nos últimos anos, a conscientização sobre a importância da sustentabili- dade na manutenção de edifícios tem crescido significativamente, impulsionada pela necessidade urgente de preservação ambiental e eficiência econômica. Nes- se contexto, a busca por estratégias sustentáveis em manutenção predial tem se tornado uma prioridade para proprietários, gestores e profissionais do setor da construção civil. Neste tópico veremos que a eficiência energética desponta como um dos pilares fundamentais dessas estratégias, destacando-se pela capacidade de pro- mover a redução do consumo de energia e dos custos associados. A implemen- tação de melhores práticas, como o uso de tecnologias inovadoras e a otimização dos sistemas de iluminação e climatização, emerge como um caminho viável para alcançar esse objetivo, contribuindo não apenas para a preservação dos recursos naturais, mas também para a viabilidade financeira dos empreendimentos. 145 Além disso, veremos que a adoção de materiais sustentáveis desempenha um papel crucial na promoção da sustentabilidade na manutenção predial. A uti- lização de materiais de construção e manutenção ecologicamente responsáveis não apenas reduz o impacto ambiental ao longo do ciclo de vida do edifício, mas também contribui para a criação de ambientes mais saudáveis e confortáveis para os ocupantes. Nesse contexto, as certificações ambientais, como LEED (Leadership in Ener- gy and Environmental Design / Liderança em Energia e Design Ambiental) e BREE- AM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method / Método de Avaliação Ambiental de Estabelecimento de Pesquisa de Edifícios), surgem como ferramentas importantes para orientar e avaliar a adoção de práticas sustentáveis em manutenção predial. Ao seguir diretrizes rigorosas e critérios específicos, essas certificações oferecem um framework sólido para a implementação de estratégias sustentáveis, incentivando a busca pela excelência ambiental e reconhecendo o compromisso das organizações com a preservação do meio ambiente. É importante destacar que a integração de estratégias sustentáveis em ma- nutenção predial é não apenas uma escolha ética, mas também uma necessidade imperativa para enfrentar os desafios ambientais e econômicos do século XXI. Este tópico explorará em detalhes as diversas facetas dessas estratégias, destacando suas vantagens, desafios e oportunidades no contexto atual da indústria da cons- trução civil. 2 EFICIÊNCIA ENERGÉTICA A eficiência energética é um aspecto crucial dentro dos processos de manu- tenção predial, uma vez que o consumo de energia representa uma parcela signifi- cativa dos custos operacionais de um edifício. Implementar melhores práticas para redução de consumo e custos relacionados não apenas contribui para a sustenta- bilidade ambiental, mas também para a viabilidade econômica do empreendimento. Neste texto, exploraremos algumas estratégias eficazes para alcançar a eficiência energética em operações de manutenção predial. 146 Figura 6 – Estratégias de eficiência energética Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/grafico-de-classificacao-de-eficacia-de-consumo- -de-energia-forma-de-casa-e-ilustracao-3d-de-lampada_37248182.htm#fromView=search&pa- ge=1&position=19&uuid=8f71a1c4-88a1-45e0-b369-bb0b5618e272. Acesso em: 03 de maio de 2024. Uma das práticas mais importantes é a realização de auditorias energéticas regulares. Essas auditorias envolvem a análise detalhada do consumo de energia do edifício, identificando áreas de desperdício e oportunidades de melhoria. Com base nos dados coletados, é possível implementar medidas corretivas específicas, como a substituição de equipamentos obsoletos por modelos mais eficientes, o ajuste de sistemas de iluminação e climatização e a otimização do uso de energia em horários de baixa demanda. Ainda nesta Unidade, entenderemos de forma mais aprofundada algumas das principais estratégias de gestão de manutenção predial com foco na susten- tabilidade ambiental. ESTUDOS FUTUROS https://br.freepik.com/fotos-premium/grafico-de-classificacao-de-eficacia-de-consumo-de-energia-forma-de-casa-e-ilustracao-3d-de-lampada_37248182.htm#fromView=search&page=1&position=19&uuid=8f71a1c4-88a1-45e0-b369-bb0b5618e272 https://br.freepik.com/fotos-premium/grafico-de-classificacao-de-eficacia-de-consumo-de-energia-forma-de-casa-e-ilustracao-3d-de-lampada_37248182.htm#fromView=search&page=1&position=19&uuid=8f71a1c4-88a1-45e0-b369-bb0b5618e272 https://br.freepik.com/fotos-premium/grafico-de-classificacao-de-eficacia-de-consumo-de-energia-forma-de-casa-e-ilustracao-3d-de-lampada_37248182.htm#fromView=search&page=1&position=19&uuid=8f71a1c4-88a1-45e0-b369-bb0b5618e272 147 A manutenção preventiva também desempenha um papel fundamental na promoção da eficiência energética. Manter os sistemas HVAC (aquecimento, ven- tilação e ar-condicionado) limpos e em bom estado de funcionamento, por exem- plo, pode reduzir significativamente o consumo de energia, evitando a sobrecarga dos equipamentos e garantindo seu desempenho máximo. Além disso, a calibração regular de termostatos e sensores de iluminação contribui para um controle mais preciso do ambiente interno, evitando o desperdício de energia em operações des- necessárias. A automação predial é outra ferramenta poderosa para aumentar a efici- ência energética. A instalação de sistemas de automação que monitoram e con- trolam o uso de energia em tempo real permite ajustes automáticos com base nas condições ambientais e de ocupação. Isso pode incluir a programação de horários de funcionamento para equipamentos e sistemas, a implementação de sensores de presença para iluminação e a regulação automática da temperatura interna de acordo com as necessidades dos ocupantes. A educação e o engajamento dos usuários do edifício também são aspec- tos-chave na busca pela eficiência energética. Ao conscientizar os ocupantes sobre práticas de uso responsável de energia, como desligar equipamentos não utilizados, fechar janelas durante o funcionamento do ar-condicionado e aproveitar a luz natu- ral sempre que possível, é possível reduzir significativamente o consumo energético do edifício. Além das práticas operacionais, a implementação de medidas de eficiência energética durante a fase de construção e renovação de edifícios também é essen- cial. Isso inclui a seleção de materiais de construção com alto desempenho ener- gético, o projeto de sistemas de iluminação natural e a integração de tecnologias sustentáveis, como painéis solares e sistemas de recuperação de calor. Por fim, a monitorização contínua do desempenho energético do edifício é fundamental para garantir a eficácia das medidas implementadas. O uso de siste- mas de monitoramento e análise de dados permite acompanhar de perto o consu- mo de energia em tempo real, identificando desvios e oportunidades de melhoria. Com base nessas informações, é possível ajustar as estratégias de eficiência ener- gética de forma proativa, garantindo resultados consistentes ao longo do tempo. De forma geral, então, devemos destacar que a eficiência energética de- sempenha um papel fundamental na gestão sustentável de edifícios. Implementar 148 melhores práticas para redução de consumo e custos relacionados dentro dos pro- cessos de manutenção predial não apenas contribui para a preservação do meio ambiente, mas também para a redução dos custos operacionais e a melhoria da qualidade de vida dos ocupantes. Investir em eficiência energética é, portanto, uma escolha inteligente e responsável para proprietários, gestores e profissionais do se- tor da construção civil. 3 MATERIAIS SUSTENTÁVEIS A utilização de materiais sustentáveis na construção e manutenção predial é uma prática fundamental para promover a preservação ambiental e garantir a sustentabilidade a longo prazodas edificações. A crescente preocupação com os impactos ambientais da indústria da construção civil tem impulsionado a busca por alternativas mais ecológicas e responsáveis em termos de materiais. Os materiais sustentáveis são aqueles que são extraídos, produzidos, processados e utilizados de maneira a minimizar o impacto ambiental ao longo de todo o seu ciclo de vida. Isso inclui desde a seleção de matérias-primas renováveis e de baixo impacto am- biental até a adoção de práticas de produção e descarte ecologicamente respon- sáveis. Uma das principais categorias de materiais sustentáveis é a dos materiais reciclados ou reaproveitados. Esses materiais são produzidos a partir de resíduos de construção, demolição ou de outras indústrias, contribuindo para a redução da quantidade de resíduos enviados para aterros sanitários e para a conservação de recursos naturais. Exemplos comuns incluem o concreto reciclado, o aço reciclado, o vidro reciclado e o plástico reciclado. Além dos materiais reciclados, os materiais de baixo impacto ambiental também desempenham um papel importante na promoção da sustentabilidade na construção civil. Esses materiais são caracterizados pela sua origem renovável, pela sua baixa emissão de gases de efeito estufa e pela sua capacidade de regeneração natural. Exemplos incluem madeira certificada pelo Forest Stewardship Council - FSC (Conselho de Gestão Florestal), bambu, cortiça, gesso natural, entre outros. A escolha de materiais que possuem certificações ambientais também é uma prática comum na busca por materiais sustentáveis. Certificações como o selo Leadership in Energy and Environmental Design – LEED (Liderança em Energia e Design Ambiental) e o selo FSC atestam que os materiais utilizados atendem a cri- térios rigorosos de sustentabilidade ambiental, social e econômica. Ao optar por 149 materiais certificados, os projetistas e construtores podem garantir que estão con- tribuindo para a preservação dos recursos naturais e para a redução do impacto ambiental das suas obras. Além da escolha dos materiais em si, a forma como esses materiais são utilizados e instalados também pode influenciar significativamente o seu impacto ambiental. Estratégias como o design modular, que permite a montagem e des- montagem de estruturas de forma rápida e eficiente, podem reduzir o desperdício de materiais e facilitar a reutilização de componentes em futuras construções. Da mesma forma, a adoção de técnicas de construção enxuta e a otimização do trans- porte e logística de materiais podem contribuir para a redução dos custos e impac- tos ambientais associados à construção e manutenção predial. Outro aspecto importante a se considerar é a durabilidade e a vida útil dos materiais utilizados. Optar por materiais de alta qualidade e resistência pode redu- zir a necessidade de manutenção e substituição ao longo do tempo, minimizando assim o desperdício de recursos e os custos associados. Além disso, a escolha de materiais que possuem baixa emissão de substâncias tóxicas e poluentes contribui para a promoção de ambientes mais saudáveis e confortáveis para os ocupantes das edificações. É importante ressaltar que a adoção de materiais sustentáveis na construção e manutenção predial não se limita apenas aos benefícios ambientais, mas também pode gerar vantagens econômicas e sociais. A redução dos custos de energia, água e manutenção, a valorização do imóvel no mercado, a melhoria da qualidade de vida dos ocupantes e a geração de empregos na indústria de materiais sustentáveis são apenas algumas das vantagens associadas a essa prática. 4 CERTIFICAÇÕES AMBIENTAIS Segundo Gomide et al. (2020), a crescente preocupação com a sustentabili- dade tem impulsionado a busca por práticas mais ecológicas em diversos setores da sociedade, inclusive na construção civil. Nesse contexto, as certificações ambien- tais desempenham um papel fundamental ao estabelecerem padrões e diretrizes para a construção e manutenção de edifícios sustentáveis. Duas das certificações mais reconhecidas globalmente são o Leadership in Energy and Environmental De- sign (LEED) e o Building Research Establishment Environmental Assessment Me- thod – BREEAM (Método de Avaliação Ambiental de Estabelecimento de Pesquisa de Edifícios). 150 O LEED, desenvolvido pelo U.S. Green Building Council (USGBC), e o BRE- EAM, criado pelo Building Research Establishment (BRE) do Reino Unido, são sis- temas de certificação que avaliam o desempenho ambiental e sustentável de edi- fícios. Ambos os programas abrangem uma série de critérios, incluindo eficiência energética, uso de materiais sustentáveis, qualidade ambiental interna e inovação. No entanto, enquanto o LEED é mais amplamente adotado internacionalmente, o BREEAM é especialmente popular na Europa. Uma das áreas em que o LEED e o BREEAM têm um impacto significativo é na manutenção predial sustentável. A manutenção é uma etapa crucial ao longo do ciclo de vida de um edifício, e uma abordagem sustentável pode resultar em re- duções significativas no consumo de recursos naturais, na emissão de poluentes e nos custos operacionais a longo prazo. Ambos os sistemas de certificação incentivam a implementação de práticas de manutenção que promovam a eficiência energética. Isso pode incluir a adoção de sistemas de iluminação LED, a instalação de controles de temperatura e umida- de para otimizar o uso de energia e a implementação de programas de gestão de energia para monitorar e reduzir o consumo de eletricidade. Além disso, o LEED e o BREEAM valorizam a utilização de fontes de energia renovável, como energia solar e eólica, para alimentar as operações do edifício. A seleção de materiais sustentáveis também é um aspecto importante tanto do LEED quanto do BREEAM, e isso se estende à manutenção predial. Os edifícios certificados devem priorizar materiais de baixo impacto ambiental, como produtos reciclados, de origem local e com certificação ambiental. Na manutenção, isso se traduz na escolha de produtos de limpeza e materiais de reparo que sejam seguros para o meio ambiente e para a saúde dos ocupantes do edifício. Ao estabelecer padrões e diretrizes rigorosos, esses programas incentivam os proprietários e gestores de edifícios a adotarem práticas que reduzam o impacto ambiental, melhorem a eficiência operacional e promovam o bem-estar dos ocu- pantes. Por meio da implementação de medidas como eficiência energética, uso de materiais sustentáveis, qualidade ambiental interna e inovação, os edifícios certi- ficados podem se tornar exemplos de excelência em sustentabilidade na indústria da construção. Outro aspecto fundamental das certificações ambientais é a qualidade am- biental interna (QAI), que se concentra no bem-estar e na saúde dos ocupantes do 151 edifício. Isso inclui a manutenção de níveis adequados de ventilação, a minimização da exposição a substâncias químicas prejudiciais e a promoção de espaços inter- nos confortáveis e saudáveis. A manutenção regular dos sistemas de ventilação e filtragem do ar, juntamente com a utilização de materiais de construção e acaba- mento de baixa emissão, são práticas incentivadas pelo LEED e pelo BREEAM para melhorar a QAI. Além dos critérios específicos de sustentabilidade, tanto o LEED quanto o BREEAM valorizam a inovação e o desempenho excepcional. Isso significa que os edifícios certificados são encorajados a adotar práticas de manutenção inovadoras e a buscar constantemente formas de melhorar seu desempenho ambiental. Isso pode envolver a implementação de tecnologias emergentes, a participação em pro- gramas de monitoramento e relatórios de desempenho e o envolvimento ativo da equipe de manutenção na busca por soluções sustentáveis. Na leitura complementar disponibilizada a seguir, você encontrará um ma- terial muito interessante e que explora as certificações ambientais LEED e BREEAM, detalhando seu papel crucial na promoção da manutenção predial sustentável. Es-sas certificações são reconhecidas internacionalmente e ajudam a garantir práticas de construção ecológicas. Bons estudos! 152 AS CERTIFICAÇÕES INTERNACIONAIS DE SUSTENTA- BILIDADE DA CONSTRUÇÃO: LEED, BREEAM E CAS- BEE, E SUAS CONTEXTUALIZAÇÕES Matheus Barreto de Góes Claudiano Luiz Rioga Isadora Louise de Assis Campos 1 INTRODUÇÃO Um dos maiores impactos das atividades humanas no meio ambiente é a construção civil, particularmente as etapas de construção, fabricação, operação e demolição de edifícios. Devido a isso, muitas pesquisas vêm sendo feitas nesse campo para tentar reduzir o impacto dos edifícios na natureza. O principal foco des- ses estudos tem sido buscar estratégias para utilização consciente de recursos não renováveis, redução de gasto energético e diminuição e/ou reaproveitamento de resíduos de construção. E um dos resultados dessas pesquisas é o desenvolvimen- to de metodologias para avaliação ambiental de edifícios. Também conhecidas como certificações internacionais de sustentabilidade de construção, as metodologias para avaliação ambiental de edifícios tiveram ori- gem na década de 90, em países como Estados Unidos, Canadá e países da Europa, sendo desenvolvidas sobre o conceito da análise do ciclo de vida (LCA – Life Cycle Analysis), como parte fundamental das estratégias para o cumprimento de metas ambientais locais estabelecidos depois da ECO 92 (Rodrigues, Duarte et al., 2010). Estas certificações têm o objetivo de direcionar o mercado a aumentar os ní- veis de desempenho sustentável, através da mudança dos materiais de construção utilizados na obra e na simplificação de orientações para projetistas em estimula- ra valorização de atribuição de selos ambientais para edifícios. Atualmente vários países desenvolvidos e em desenvolvimento possuem sistemas de avaliação de edifícios. Além dos países já mencionados, outros países, como Austrália, Japão, Hong Kong e Brasil, também possuem algum sistema de certificação ambiental de edifícios. A certificação é um instrumento de comunicação(marketing) que informa ao consumidor que determinado produto ou serviço atenda aos requisitos mínimos de uma especificação (John; Agopyan, 2011). LEITURA COMPLEMENTAR 153 As certificações são desenvolvidas para serem utilizadas pelos projetistas, de acordo comas necessidades do mercado e sendo responsáveis por receber e divulgar o reconhecimento do setor pelos esforços dispensados para melhorar a qualidade ambiental de projetos, execução e gerenciamento operacional que re- sultará em preservação do meio ambiente. Dentre os certificados mais utilizados internacionalmente podemos citar o LEED (Leadership in Energy and Environmen- tal Design), desenvolvido nos Estados Unidos; o BREEAM (Building Research Esta- blishment Environmental Assessment Method), criado no Reino Unido, e o certifi- cado japonês CASBEE (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency). Este capítulo tem o objetivo de fazer uma apresentação destas três cer- tificações internacionais de sustentabilidade da construção. 2 LEED O LEED é um sistema voluntário de certificação e orientação ambiental de edificações instituído em 1998 pela organização não governamental USGBC (United States Green Building Council), sendo o selo de maior reconhecimento internacio- nal e um dos mais utilizados no mundo. O USGBC desenvolveu a certificação definindo desde o início que seria um sistema dirigido pelo mercado em detrimento a um sistema regulatório. O LEED adota o método de avaliação baseado em pontos e para obter a certificação, é ne- cessário satisfazer um conjunto de critérios de desempenho agrupados em áreas- -chave, e o peso de cada critério varia de acordo com a tipologia (Costa; Moraes, 2013). A avaliação dos empreendimentos é analisada em 8 áreas diferentes. Segundo Oliveira, Ruppenthal e Vergara (2020), o sistema de certificação LEED consiste em um conjunto de normas para a avaliação da construção ambien- talmente sustentável, atuando como um programa voluntário para classificação e medição do desempenho sustentável de uma edificação. Assim, essa certifica- ção fornece a verificação de um edifício ou comunidade, concebido e construído utilizando estratégias destinadas a melhorar seu desempenho quanto à eficiência energética, consumo de água, redução de emissões de CO2, qualidade ambiental e gestão dos recursos e sensibilidade aos seus impactos. O sistema de certificação LEED tem como objetivo principal fornecer a cer- tificação de edifícios que utilizaram projetos mensuráveis de construção, operação e solução de manutenção, sobre aspectos de eliminação dos impactos ambientais da construção. Diante disso, os projetos que buscam a certificação LEED são al- 154 tamente influenciados pelas decisões tomadas durante a fase de concepção dos empreendimentos. Para a U.S. Green Building Council (USBGC, 2021), a lista de objetivos a se- rem alcançados segue dimensões e pesos de cada tipologia do sistema de certi- ficação LEED (Oliveira; Ruppenthal; Vergara, 2020). Assim, cada referencial adota pontuações com pré-requisitos diferentes, e leva em consideração o ciclo de vida da construção em diferentes etapas. Para obter a certificação mínima é necessário atingir 40 pontos; a partir de 50 pontos, recebe-se a certificação prata, com 60 pontos, certificado ouro e acima de 80 pontos certificação platina. O processo acompanha todas as etapas do em- preendimento, desde a escolha do local até a entrega da obra, e as avaliações são feitas por meio de documentações e auditorias in loco, resultando na certificação final do empreendimento. Para se alcançar a certificação LEED™ é necessária uma análise no início do empreendimento, de todos os parâmetros exigidos pelo sistema de avaliação, estabelecendo metas a serem atendidas pela equipe multidisciplinar de projeto e construção, observando o atendimento de cada crédito e aos pré-requisitos (Costa; Moraes, 2013). Segundo o portal do USGBC, o sistema de certificação LEED se tornou o sistema de classificação de edifícios verdes mais amplamente usado no mundo, com quase 80.000 projetos participando em 167países, incluindo mais de 32.500 projetos comerciais certificados (USBGC, 2021). De acordo com o site oficial do Green Building Council Brasil, nosso país pos- suía até o ano de 2018, cerca de 531 projetos certificados com o LEED, totalizando mais de 16 milhões de metros quadrados brutos construídos. Isso faz com que se- jamos o 4º maior país em quantidade de certificados, excluindo os Estados Unidos, e o maior da América Latina (GBC Brasil, 2018). No Brasil, talvez a construção mais famosa certificada pelo LEED seja o Mu- seu do Amanhã, no Rio de Janeiro. O projeto imponente do arquiteto espanhol San- tiago Calatrava com mais de 15.000 m² recebeu o certificado LEED ouro em 2016. O projeto deu ênfase ao gerenciamento consciente do uso de água, uso de materiais renováveis e ecologicamente corretos, gerenciamento de energia extremamente eficiente, redução e destinação correta de resíduos, destacando o reaproveitamen- 155 to de sobras das estacas de fundação da construção. Toneladas de aço foram pou- padas com esta ação. Na área de energia, além dos painéis fotovoltaicos da cobertura, que se mo- vem em busca do sol, destaca-se o aproveitamento da água da Baía de Guanabara, que traz uma economia de aproximadamente25 mil litros de água por dia. O re- sultado é que o museu economiza quase 50% de energia em comparação com os edifícios convencionais (USBGC, 2021). 3 BREEAM O sistema BREEAM (Building Research Establishment Environmental As- sessment Method), foi desenvolvido no Reino Unido pelo BRE (Building Research Establishment Ltd) e o setor privado, em parceria com a indústria, em 1998, com a criação de diferentes versões aplicáveis a usos que vão desde a habitação até aos escritórios. A avaliação através do sistema BREEAM funciona à base da atribuição de créditos ao edifício, sempre que se verifiqueque determinados requisitos, orga- nizados em categorias, são cumpridos. Para cada categoria são atribuídos pesos específicos, de acordo com a relevância determinada pelo sistema para a tipologia do edifício analisado. O conjunto de créditos e pesos de categorias permite assim obter um índice de desempenho ambiental do edifício. Os objetivos principais deste sistema consistem em estabelecer critérios e padrões que vão além do imposto na legislação, encorajar a utilização das melhores práticas ambientais em todas as fases dos edifícios e distinguir edifícios com redu- zido impacto ambiental no mercado (Pinheiro, 2003). O sistema dispõe de guias, nos quais são definidos os critérios e formas de os avaliar, bem como uma lista de verificação para sua avaliação, realizada por ava- liadores independentes, treinados e indicados pelo BRE. Este sistema apresenta- -se como um conjunto de instrumentos a serem utilizados por diferentes agentes envolvidos na construção, utilização e gestão dos edifícios, com o objetivo de me- lhorar o desempenho ambiental do edifício, tendo em conta os benefícios que se originam a partir daí (Fonseca, 2014). A abordagem geral do BREEAM analisa as diferentes fases mencionadas a seguir: 156 • Avaliação Inicial dos Projetos; • Dimensionamento, Inventário e Compra dos Materiais; • Operação da Construção, e • Controle de Qualidade do Empreendimento. O certificado BREEAM de avaliação permite analisar o desempenho ambien- tal de vários tipos de construção, entre eles habitações (EcoHomes), edifícios de escritórios (Offices), unidades industriais (Industrial BREEAM), edifícios comerciais (BREEAM Retail) e ainda um sistema aberto para outras tipologias (Bespoke BREE- AM). Estão também disponíveis sistemas para Escolas, Hospitais e Prisões. O BREE- AM tem mais de 500 mil edifícios certificados e mais de 2 milhões registrados desde 1998. Inicialmente difundido na Grã-Bretanha, tem presença importante no resto da Europa e, atualmente, com grande crescimento em todos os continentes (Fonseca, 2014). Entre as vantagens de utilização da metodologia do BREEAM está a maior visibilidade e preocupação com as taxas de emissão de CO2 no processo construti- vo. O processo de documentação dos critérios de desempenho, apresentados como créditos, permite um consistente estudo de materiais especificados e seu ciclo de vida. A flexibilidade na seleção dos critérios oferece uma certificação personalizada, que atende inclusive aos projetos de tipologia única ou não convencional, e buscam um alto nível de sustentabilidade e visibilidade (Fonseca, 2014). Entre as principais características de design sustentável BREEAM podemos citar: • Baixa Emissão de Carbono; • Eficiência no Uso da Água; • Eficiência Energética; • Utilização de Materiais Não Poluentes; • Gerenciamento de Resíduos, e Entulhos de Obra; • Redução da Poluição do Ar; • Saúde e Bem-Estar; • Gerenciamento das Edificações; • Ecologia e Sustentabilidade; • Sistema de Avaliação de Sustentabilidade. A avaliação feita através do código BREEAM utiliza o Sistema de Avaliação de Sustentabilidade indicado por estrelas, para estabelecer o total da performance 157 de sustentabilidade das construções pela cotação, desde uma (*) estrela até seis (******) estrelas, dependendo da extensão das realizações de cada um, no Código Standard. Uma (*) estrela é o nível de entrada – acima do nível de Regulação das Construções – e seis (******) estrelas é o nível mais alto, refletindo exemplar de- sempenho em termos de sustentabilidade (Fonseca, 2014). No Brasil, o Selo BREEAM é pouco difundido, tendo apenas três certifica- ções, uma delas sendo a sede do Movimento Terras, em Petrópolis, Rio de Janeiro, e as outras duas são do Centro Sebrae de Sustentabilidade (CSS), localizado em Cuiabá, no estado do Mato Grosso. Este último inclusive foi premiado na sede do BREEAM em Londres, em 2018, como melhor edificação sustentável na categoria Novas Construções em Uso da América, e melhor prédio sustentável da premiação, eleito pelo voto popular digital (RMAI, 2018). A edificação foi projetada para ser um centro de convivência de boas práti- cas e construção sustentável, desenhado pelo arquiteto e professor da Universida- de Federal de Mato Grosso, José Afonso Botura Portocarrero. O prédio foi construí- do em concreto aparente e possui um formato ogival, se assemelhando às moradias indígenas da Tribo Xingu, presentes na região, que são exemplares de valorização da arquitetura bioclimática e vernacular. O prédio possui fachadas de vidro que pro- porcionam conforto térmico com aproveitamento máximo de luz natural, cobertura em duas cascas, que permite a refrigeração interna do prédio e a coleta de água de chuva, que depois de filtrada é estocada para o uso na irrigação de jardim, lavagem de pisos e banheiros etc. Todo o processo de construção do CSS foi inovador, incluindo mão de obra feminina, reuso de resíduos (madeiras, pedras etc.) e o projeto se adaptou ao ter- reno em declive, evitando a terraplanagem e permitindo a preservação vegetal. O centro também é 100% autossustentável devido a duas microusinas fotovoltaicas instaladas na cobertura que reduzem eficientemente o consumo de energia do Se- brae MT (RMAI, 2018). Fonte: Adaptado de: GÓES, M. B. de; RIOGA, C. L.; CAMPOS, I. L. de A. As certifi- cações internacionais de sustentabilidade da construção: LEED, BREEAM e CAS- BEE, e suas contextualizações. Brazilian Journal of Development, v. 7, n. 9, p. 90382–90402, 2021. Disponível em: https://ojs.brazilianjournals.com.br/ojs/index. php/BRJD/article/view/36056. Acesso em: 06 maio 2024. 158 RESUMO DO TÓPICO 3 Neste tópico, você aprendeu: • Que a crescente conscientização sobre a sustentabilidade na manutenção de edifícios é impulsionada pela necessidade de preservar o meio ambiente e redu- zir custos. A eficiência energética é um dos pilares dessas estratégias, destacan- do-se pela redução do consumo de energia e dos custos associados. Práticas como o uso de tecnologias inovadoras e a otimização dos sistemas de ilumina- ção e climatização são essenciais para alcançar esses objetivos. • Que a adoção de materiais sustentáveis é crucial para promover a sustentabi- lidade na manutenção predial. Utilizar materiais ecologicamente responsáveis diminui o impacto ambiental ao longo do ciclo de vida do edifício e contribui para ambientes mais saudáveis. Exemplos incluem materiais reciclados e de baixo impacto ambiental, como madeira certificada, bambu e gesso natural, que ofere- cem benefícios tanto ambientais quanto econômicos. • Que certificações ambientais, como LEED e BREEAM, são ferramentas importan- tes para orientar e avaliar a adoção de práticas sustentáveis. Elas fornecem um framework sólido para a implementação de estratégias sustentáveis, incentivan- do a busca pela excelência ambiental e reconhecendo o compromisso das or- ganizações com a preservação do meio ambiente. Essas certificações abrangem critérios como eficiência energética, uso de materiais sustentáveis e qualidade ambiental interna. • Que investir em estratégias sustentáveis na manutenção predial é uma escolha ética e necessária para enfrentar os desafios ambientais e econômicos do sécu- lo XXI. Implementar melhores práticas de eficiência energética e usar materiais sustentáveis não apenas preserva o meio ambiente, mas também reduz custos operacionais e melhora a qualidade de vida dos ocupantes. A integração dessas estratégias é essencial para a viabilidade econômica e ambiental dos empreen- dimentos. 159 AUTOATIVIDADE 1. O uso de materiais sustentáveis é essencial para promover a sustenta- bilidade na manutenção de edifícios. Empregar materiais ecologicamen- te responsáveis reduz o impacto ambiental durante todo o ciclo de vida do edifício e ajuda a criar ambientes mais saudáveis. Exemplos incluem materiais reciclados e de baixo impacto ambiental, como madeira certi- ficada, bambu e gesso natural, que proporcionambenefícios ambientais e econômicos. A crescente conscientização sobre a sustentabilidade na manutenção predial é motivada por: a. ( ) A necessidade de aumentar a complexidade dos edifícios. b. ( ) A urgência de preservação ambiental e eficiência econômica. c. ( ) A obrigatoriedade de seguir novas regulamentações interna- cionais. d. ( ) O interesse em utilizar tecnologias antigas para manutenção. 2. Além de reduzir o impacto ambiental, a adoção de materiais sustentáveis na construção e manutenção predial também pode levar a economias significativas em longo prazo. Materiais como o bambu e a madeira certi- ficada são renováveis e possuem um ciclo de produção que emite menos gases de efeito estufa. O uso de gesso natural contribui para a qualidade do ar interno, melhorando a saúde dos ocupantes. A escolha de materiais reciclados, como concreto e aço reciclados, diminui a necessidade de ex- tração de novos recursos, conservando o meio ambiente. Essas práticas não só valorizam os imóveis, mas também podem melhorar a imagem das empresas, demonstrando um compromisso com a sustentabilidade. Com base no texto acima, analise as seguintes asserções: I. A adoção de materiais sustentáveis pode levar a economias signi- ficativas em longo prazo e reduzir o impacto ambiental. II. O uso de materiais reciclados, como concreto e aço reciclados, di- minui a necessidade de extração de novos recursos, conservando o meio ambiente. III. A substituição de materiais tradicionais por plásticos descartáveis é uma estratégia fundamental para a sustentabilidade na manu- tenção predial. Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) As sentenças I e II estão corretas. b. ( ) As sentenças I e III estão corretas. 160 AUTOATIVIDADE c. ( ) As sentenças II e III estão corretas. d. ( ) Somente a sentença III está correta. 3. A eficiência energética na manutenção predial é crucial para reduzir o consumo de energia e os custos operacionais, ao mesmo tempo em que minimiza o impacto ambiental. Estratégias eficazes incluem a realização de auditorias energéticas regulares para identificar oportunidades de melhoria, como a substituição de equipamentos obsoletos por modelos mais eficientes e a otimização de sistemas de iluminação e climatização. Com base no texto acima, analise as afirmativas a seguir e indique se são verdadeiras (V) ou falsas (F): ( ) A instalação de aquecedores elétricos tradicionais é uma prática de eficiência energética. ( ) A substituição de equipamentos obsoletos por modelos mais eficien- tes é uma prática de eficiência energética. ( ) O uso de lâmpadas incandescentes para iluminação é uma prática de eficiência energética. Assinale a sequência correta: a. ( ) V – V – F. b. ( ) F – V – F. c. ( ) F – F – V. d. ( ) V – F – V. 4. A manutenção preventiva desempenha um papel fundamental, garantin- do que os sistemas HVAC e outros equipamentos operem com eficiência máxima. Além disso, a implementação de automação predial e a edu- cação dos usuários sobre práticas de uso responsável de energia são essenciais para maximizar os ganhos de eficiência energética ao longo do tempo. Dentro deste contexto, por que é importante investir em ma- nutenção predial? 5. A sustentabilidade na manutenção predial envolve a adoção de práticas que minimizam o impacto ambiental, promovem a eficiência energéti- ca e garantem o uso responsável dos recursos. Dentro deste contexto geral, qual é a importância das certificações ambientais, como LEED e BREEAM? 161 REFERÊNCIAS ALMEIDA, P. S. Manutenção mecânica industrial: princípios técnicos e opera- ções. São Paulo: Érica, 2015. FLORES-COLEN, I. et al. (coord.). Manual de manutenção em edificações: Estu- dos, técnicas e aplicações. São Paulo: Leud, 2022. GOMIDE, T. L. F. et al. Inspeção predial total. São Paulo: Editora Oficina de Textos, 2020. GREGÓRIO, G. F. P.; SANTOS, D. F.; PRATA, A. B. Engenharia de manutenção. Porto Alegre: SAGAH, 2018. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/ reader/books/9788595025493/pageid/1. Acesso em: 06 maio 2024. IBAPE. Inspeção predial: Check-up predial: guia da boa manutenção. São Paulo: Leud, 2012. PINI, M. S. Manutenção predial. São Paulo: Pini, 2011. SELEME, R. Manutenção industrial: Mantendo a fábrica em funcionamento. Curitiba: Ed. Intersaberes, 2015. _Int_xTbKAsOs _Hlk47016223 _Int_OkAMaYHK INTRODUÇÃO À MANUTENÇÃO PREDIAL HISTÓRICO DA EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO RESUMO DO TÓPICO 1 AUTOATIVIDADE TERMINOLOGIAS E CLASSIFICAÇÕES RESUMO DO TÓPICO 2 AUTOATIVIDADE ENSAIOS NÃO DESTRUTIVOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL LEITURA COMPLEMENTAR RESUMO DO TÓPICO 3 AUTOATIVIDADE REFERÊNCIAS ORGANIZAÇÃO E ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO ORGANIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO RESUMO DO TÓPICO 1 AUTOATIVIDADE TERCEIRIZAÇÃO NA MANUTENÇÃO RESUMO DO TÓPICO 2 AUTOATIVIDADE FERRAMENTAS DE QUALIDADE APLICADAS À MANUTENÇÃO LEITURA COMPLEMENTAR RESUMO DO TÓPICO 3 AUTOATIVIDADE REFERÊNCIAS ABORDAGENS AVANÇADAS EM MANUTENÇÃO PREDIAL MANUTENÇÃO PRODUTIVA TOTAL (TPM) RESUMO DO TÓPICO 1 AUTOATIVIDADE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS RESUMO DO TÓPICO 2 AUTOATIVIDADE ESTRATÉGIAS SUSTENTÁVEIS EM MANUTENÇÃO PREDIAL LEITURA COMPLEMENTAR RESUMO DO TÓPICO 3 AUTOATIVIDADE REFERÊNCIASprolongar sua vida útil e reduzir custos a longo prazo. • As três gerações da evolução da manutenção mostram como passamos de ações reativas e simples para métodos preventivos e análises estatísticas, visando efi- ciência e confiabilidade. • Na construção civil, a mudança de uma abordagem corretiva para uma mais pro- ativa e preditiva na manutenção resultou em edifícios mais duráveis, eficientes e sustentáveis ao longo do tempo. Isso impactou positivamente nos custos opera- cionais e de reparo. • O advento da Indústria 4.0 está impulsionando a manutenção para um novo pa- tamar. Com o uso da IoT e análise de dados, agora é possível realizar uma manu- tenção preditiva e proativa, reduzindo paralisações não planejadas e melhorando a eficiência energética. • As tendências futuras incluem o uso generalizado de sensores IoT, automação em tarefas perigosas e repetitivas, e uma abordagem estratégica baseada em análise de riscos e custos. Isso está transformando os edifícios em ativos dinâ- micos que se adaptam às necessidades em tempo real. 17 AUTOATIVIDADE 1. Um edifício possui diversos elementos construtivos, equipamentos e bens, todos com características diferentes. Então, para que o bom ní- vel de funcionalidade do edifício se mantenha é necessário que tudo se apresente nas melhores condições de desempenho. Para o efeito, os elementos principais devem sofrer, ao longo da sua vida útil, ações programadas, nomeadamente: inspeções, limpezas, ações preventivas, proativas, substituições, correções de anomalias resultantes quer da sua execução, quer da função que desempenha. Este conjunto de ações é denominado por manutenção de edifícios. Dentro desse contexto, analise as atividades listadas abaixo e identifique qual destaca corretamente a principal razão para a evolução da manutenção ao longo da história: a. ( ) Reduzir a necessidade de limpeza e lubrificação de equipa- mentos. b. ( ) Garantir a funcionalidade e prolongar a vida útil de edifícios e equipamentos. c. ( ) Aumentar os custos operacionais a longo prazo. d. ( ) Minimizar a necessidade de ações preventivas. 2. O equilíbrio ecológico do nosso planeta é impactado por diversos fatores que afetam a qualidade do ar, sendo alguns deles resultantes de ativida- des naturais e outros de intervenções humanas. A identificação correta dessas fontes é fundamental para a compreensão e o desenvolvimento de estratégias eficazes de gestão ambiental. Dentre os fatores listados a seguir, é importante distinguir quais são efetivamente naturais e contri- buem para a poluição do ar. Observe as afirmativas e analise a sua relação com a primeira geração da evolução da manutenção. I. Ações reativas com foco em limpeza e lubrificação. II. Fabricação de máquinas robustas e superdimensionadas. III. Desenvolvimento de métodos de manutenção preventiva. IV. Equipes especializadas para reparos rápidos. Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) As sentenças III e IV estão corretas. b. ( ) Somente a II estão corretas. 18 AUTOATIVIDADE c. ( ) As sentenças I, II e IV estão corretas. d. ( ) Somente a sentença III está correta. 3. Para obter os resultados positivos assegurados pela manutenção prediti- va, é essencial compreender suas raízes e, ainda mais crucial, a evolução desse tipo de manutenção ao longo do tempo. Também é válido com- preender o cenário atual da indústria, bem como as tendências da era das indústrias 4.0, e os benefícios de integrar a coleta de dados on-line e em tempo real ao planejamento de manutenção. Considerando a evolução da manutenção e como a Indústria 4.0 está influenciando a evolução da manutenção, analise as afirmações a seguir. I. Reduzindo o uso de tecnologias digitais. II. Limitando o monitoramento em tempo real de máquinas e dispo- sitivos. III. Facilitando o desenvolvimento de métodos de manutenção pre- ditiva e proativa. IV. Aumentando a dependência de métodos reativos. Agora assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) Somente a sentença III está correta. b. ( ) As sentenças I, II e III estão corretas. c. ( ) As sentenças I e IV estão corretas. d. ( ) As sentenças II e III estão corretas. 4. É uma realidade que uma gestão eficaz da manutenção prioriza estra- tégias preventivas para evitar falhas inesperadas e intervenções não programadas. Além disso, o administrador que utiliza adequadamente a manutenção preventiva consegue reduzir os gastos com reparos, os im- pactos dos consertos urgentes e os riscos de acidentes, promovendo um ambiente de trabalho mais seguro e otimizando os resultados financeiros da organização. Contudo, para alcançar um nível mais avançado e efi- ciente de manutenção, é crucial integrar as abordagens preventivas com as preditivas, que incorporam ferramentas tecnológicas sofisticadas e in- teligentes no contexto da manutenção industrial. Dentro deste contexto, explique o que a terotecnologia busca maximizar e considerar ao analisar os custos ao longo do ciclo de vida dos ativos? 19 AUTOATIVIDADE 5. A evolução da construção civil tem sido constante e marcante. Ao com- pararmos a primeira geração industrial com o cenário atual, observamos mudanças significativas na mentalidade, planejamento e ações dentro de uma fábrica, especialmente no âmbito da manutenção. Desde a fa- bricação de máquinas robustas e superdimensionadas até a adoção de métodos avançados de manutenção preventiva e preditiva, as indústrias e própria manutenção na construção civil passaram por uma transforma- ção notável. Nesse contexto, qual o impacto da evolução da manutenção na construção civil? 20 TÓPICO 2 TERMINOLOGIA E CLASSIFICAÇÕES 1 INTRODUÇÃO Na gestão eficaz da manutenção predial, a definição precisa dos termos-cha- ve e a compreensão da classificação são elementos cruciais. A terminologia bem estabelecida não apenas facilita a comunicação entre os profissionais envolvidos, mas também serve como base para estratégias de manutenção bem direcionadas. Um glossário abrangente de termos comuns e específicos da manutenção predial é essencial para o entendimento mútuo e a clareza nas operações. Conceitos como “inspeção de rotina”, “ordem de serviço”, “falha crítica” e “índice de disponibilida- de” são alguns exemplos. Termos mais específicos, como “vazamento hidráulico” ou “desgaste por abrasão em pisos”, auxiliam na identificação precisa de problemas e na elaboração de planos de ação adequados (Flores-Colen et al., 2022). Neste tópico, estudaremos de forma mais profunda essas classificações. Além disso, veremos novas abordagens de classificação que estão emergindo, im- pulsionadas pelo avanço da tecnologia. A manutenção centrada na confiabilidade (RCM), que prioriza a confiabilidade e disponibilidade dos sistemas, e a manutenção baseada em condições (CBM), que utiliza dados em tempo real para guiar as ações de manutenção, são exemplos disso. 21 Além disso, a integração de sistemas de Big Data e a aplicação da Internet das Coisas (IoT) estão revolucionando a forma como entendemos e classificamos a manutenção predial, proporcionando maior eficiência e redução de custos a longo prazo. Essas tendências modernas estão moldando o futuro da gestão de manu- tenção, tornando-a mais proativa, eficiente e adaptada às demandas do ambiente predial contemporâneo. 2 TERMINOLOGIA ESSENCIAL A manutenção é uma prática fundamental em diversas áreas de atividade, abrangendo tanto bens móveis quanto imóveis. Ela é essencial para assegurar a funcionalidade e a durabilidade dos equipamentos e estruturas, prevenindo fa- lhas e prolongando a vida útil dos ativos. Segundo Pereira (2021), manutenção refere-se ao conjunto de medidas necessárias para o funcionamento adequado de máquinas e equipamentos, bem como à conservação e ao ato de manter esses sistemas operacionais. No contexto da Manutenção de Edifícios, segundo Gomide et al. (2020), a Ma- nutenção de Edifícios é uma combinação de ações técnicas e administrativas desenvolvidas, incluindo o seucontrole necessário à reposição de determi- nado elemento em um estado no qual possa desempenhar adequadamente a funcionalidade pretendida. INTERESSANTE Segundo Gomide et al. (2020), a Manutenção é definida como um trabalho realizado para preservar, restaurar ou aprimorar qualquer elemento – por exemplo, qualquer parte de um edifício, seus serviços e ambiente – para um padrão aceitável. De forma sucinta e relevante, eles acrescentam que a manutenção é realizada “a fim de sustentar a utilidade e o valor da edificação”. No contexto da norma, Gomide, Pujadas e Neto (2006) explicam que “Ações” se referem a uma combinação de pro- cedimentos iniciais, organização ou implantação. Já “Condições aceitáveis” dizem respeito às condições estabelecidas para cada utilização específica, que não devem ser inferiores às requeridas pelas exigências legais vigentes. 22 Figura 4 – Manutenção de edifícios Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/tiro-completo-homem-e-mulher-em-pe-na-esca- da_25186491.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015a- bfe5a45. Acesso em: 14 de abril de 2024. Conforme Pini (2011), a Manutenção de Edifícios é descrita como um con- junto de ações realizadas para conservar um edifício ou restaurá-lo às condições aceitáveis. Outros autores oferecem interpretações próprias dessa definição nor- mativa, nas quais a manutenção é vista como serviços executados para garantir o funcionamento adequado da edificação e seus componentes. Esta abordagem está associada ao conceito de bom desempenho, indicando que a manutenção compre- ende atividades realizadas ao longo da vida útil do edifício para preservar seu de- sempenho inicial e assegurar que continuem cumprindo suas funções designadas. Segundo Ibape (2012), a definição funcional de manutenção é vista como o controle das condições de um edifício, mantendo padrões dentro de limites es- pecíficos regionais. Esse controle implica uma ação planejada para alcançar com sucesso o resultado desejado, estabelecendo uma faixa de aceitação entre limites máximos e mínimos para as condições do edifício. https://br.freepik.com/fotos-gratis/tiro-completo-homem-e-mulher-em-pe-na-escada_25186491.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/tiro-completo-homem-e-mulher-em-pe-na-escada_25186491.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/tiro-completo-homem-e-mulher-em-pe-na-escada_25186491.htm#fromView=search&page=1&position=2&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 23 A manutenção predial é comumente classificada em três categorias princi- pais: corretiva, preventiva e preditiva. A corretiva é aquela que ocorre em res- posta a uma falha. A preventiva visa evitar falhas futuras. Já a preditiva utiliza tecnologias e análises para prever possíveis falhas. NOTA De forma abrangente, a manutenção não apenas preserva o desempenho inicial do edifício, mas também o adapta às novas demandas dos usuários. Segundo o Ibape (2019), a norma de Procedimentos Brasileira ressalta que a manutenção de edificações tem ganhado importância no setor da construção civil, superando a cul- tura de focar apenas na fase de construção e passando a considerar também a fase de utilização. De acordo com essa norma, a manutenção compreende um conjunto de atividades realizadas para conservar ou restaurar a capacidade funcional da edi- ficação e de suas partes constituintes, visando atender às necessidades e garantir a segurança dos usuários. Figura 5 – Manutenção de edificação Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/instalador-de-eletricista-com-uma-ferramenta-nas-ma- os-trabalhando-com-cabo-no-canteiro-de-obras_10896432.htm#fromView=search&page=1&posi- tion=22&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45. Acesso em: 14 de abril de 2024. https://br.freepik.com/fotos-gratis/instalador-de-eletricista-com-uma-ferramenta-nas-maos-trabalhando-com-cabo-no-canteiro-de-obras_10896432.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/instalador-de-eletricista-com-uma-ferramenta-nas-maos-trabalhando-com-cabo-no-canteiro-de-obras_10896432.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/instalador-de-eletricista-com-uma-ferramenta-nas-maos-trabalhando-com-cabo-no-canteiro-de-obras_10896432.htm#fromView=search&page=1&position=22&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 24 Agora, tratando especificamente a respeito de um glossário das principais terminologias utilizadas na área de manutenção e manutenção predial, o Quadro 1 nos mostra as principais terminologias utilizadas. Quadro 1 – Principais terminologias utilizadas na área de manutenção predial Termo Definição Manutenção Predial Conjunto de ações planejadas e executadas para preser- var, conservar ou restaurar as condições físicas e funcio- nais de um edifício ao longo de sua vida útil. Manutenção Preventiva Conjunto de atividades programadas e realizadas regular- mente para evitar a ocorrência de falhas ou degradação nos sistemas e componentes de um edifício. Manutenção Preditiva Método de manutenção que utiliza dados e informações para prever possíveis falhas em equipamentos e sistemas, permitindo ações corretivas antes do ocorrido. Manutenção Corretiva Ações realizadas em resposta a falhas ou danos já ocorri- dos, visando restaurar as condições normais de funciona- mento do edifício ou de seus componentes. Terotecnologia Ciência que aborda a confiabilidade e durabilidade dos recursos físicos, considerando todo o ciclo de vida, desde a aquisição até a retirada de operação. PCM (Planejamento e Controle de Manutenção) Processo que visa planejar, executar, controlar e avaliar as atividades de manutenção de forma eficiente, utilizando ferramentas informatizadas e dados técnicos. Patologia de Edificações Estudo das anomalias, defeitos e danos que ocorrem em edifícios, envolvendo análise das causas e desenvolvimen- to de medidas corretivas e preventivas. Inspeção Técnica Predial (ITP) Avaliação periódica das condições técnicas, de segurança e de conservação de um edifício, geralmente exigida por normas e legislações vigentes. Manutenção Autônoma Prática que envolve a responsabilização dos próprios ope- radores ou usuários na realização de pequenas atividades de manutenção em suas áreas de trabalho. TPM (Manutenção Produtiva Total) Estratégia de manutenção focada na eficiência operacional das máquinas, envolvendo o engajamento de toda a equi- pe e a prevenção de falhas. Indicadores de Manutenção Métricas utilizadas para medir o desempenho das ativida- des de manutenção, incluindo disponibilidade, confiabilida- de, tempo médio entre falhas, entre outros. 25 Sustentabilidade na Manutenção Práticas e medidas adotadas na manutenção predial vi- sando reduzir o impacto ambiental, como uso de materiais ecoeficientes, gestão de resíduos e economia de energia. Reabilitação de Edifícios Processo de renovação e recuperação de um edifício, envolvendo reparos, melhorias estruturais e atualização de instalações para garantir sua funcionalidade e segurança. Análise de Risco Método de avaliação que identifica e classifica os riscos associados às atividades de manutenção, permitindo prio- rizar ações e mitigar possíveis danos. BO (Boletim de Ocorrência) Registro documentado de uma falha, dano ou problema identificado durante as atividades de manutenção, utiliza- do para acompanhamento e histórico de ocorrências. Ciclo de Vida do Edifício Estágios que um edifício passa desde sua concepção até sua retirada de operação, incluindo projeto, construção, operação, manutenção e reabilitação. Usuário Operacional Pessoa responsável pela operação diária do edifício, po- dendo identificar problemas, realizar manutenções básicas e reportar necessidades de reparos à equipe técnica.Especificação Técnica de Manutenção Documento que detalha as normas, procedimentos e instruções específicas para as atividades de manutenção a serem seguidas pela equipe responsável. Benchmarking de Manutenção Comparação do desempenho das atividades de manuten- ção de um edifício com padrões de referência ou melhores práticas do setor, visando identificar oportunidades de melhoria. Checklist de Manutenção Lista padronizada de verificação utilizada para inspeções regulares e programadas, auxiliando na identificação de problemas e na manutenção preventiva. Laudo Técnico de Manutenção Relatório detalhado elaborado por profissionais especializa- dos, descrevendo as condições, diagnósticos, recomenda- ções e medidas corretivas necessárias para a manutenção. Life Cycle Costing (LCC) Método de avaliação dos custos ao longo do ciclo de vida do edifício, incluindo custos de aquisição, operação, manuten- ção e descarte, para auxiliar em decisões de investimento. NF (Nota Fiscal) de Serviços de Manutenção Documento fiscal que comprova a prestação de serviços de manutenção, incluindo descrição dos serviços realiza- dos, valores e informações de pagamentos. Fonte: o autor. Esse quadro abrange uma variedade de termos comuns e específicos rela- cionados à manutenção predial, proporcionando uma visão abrangente e detalhada 26 do vocabulário utilizado nesse campo. Cada definição busca elucidar o significado e o contexto de cada termo, auxiliando na compreensão e aplicação dos conceitos relacionados à gestão e execução da manutenção de edifícios. 3 CLASSIFICAÇÕES PRINCIPAIS Segundo Flores-Colen et al. (2022), de forma geral, é possível aprimorar o funcionamento de uma edificação por meio de sistemas de gestão eficientes. Isso permite reduzir custos, ampliar a vida útil e prevenir a deterioração precoce da edi- ficação através de medidas de manutenção. A estratégia adotada, embasada em critérios técnicos e idealmente apoiada por uma gestão integrada ou pela iniciativa do proprietário/ocupante, é responsável por implementar tais ações. Dentro desse contexto, diferentes abordagens estratégicas e classificações para a execução das medidas de manutenção podem ser categorizadas. Em geral, para a área predial, as mesmas podem ser classificadas em: manutenção correti- va, manutenção preventiva e manutenção integrada ou integrativa. Vamos explorar com alguns detalhes cada uma destas classificações a seguir. 3.1 MANUTENÇÃO CORRETIVA A manutenção corretiva, também conhecida como manutenção resoluti- va, curativa ou reativa, representa o estágio inicial do conhecimento nesse campo. Nesse método, o processo de degradação dos elementos é permitido operar, e em seguida, são realizadas intervenções para corrigir as anomalias. No entanto, essa abordagem pode acarretar sérios riscos de segurança. Embora possa parecer me- nos dispendiosa a curto prazo, essa estratégia pode resultar em custos adicionais para o edifício. Para minimizar tais custos, é crucial implementar procedimentos técnicos apoiados por diagnósticos rápidos e registros de intervenção. A criação de um banco de dados é fundamental para disseminar esses procedimentos e ga- rantir uma atuação oportuna diante da degradação do edifício. As etapas seguidas incluem detecção de sintomas, diagnóstico, eliminação de causas, ações corretivas e monitoramento (Fogliatto; Duarte, 2009). 27 Figura 6 – Manutenção corretiva de edificação Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/eletricista-com-ferramentas-trabalhando-em-uma- -construcao-conceito-de-reparo-e-faz-tudo_10896436.htm#fromView=search&page=1&posi- tion=40&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45. Acesso em: 14 de abril de 2024. Embora as intervenções corretivas possam parecer uma solução imediata, a experiência na operação de edifícios revela diversas dificuldades específicas as- sociadas a essa abordagem (Pereira, 2021). Entre essas dificuldades estão desde a imprevisibilidade dos custos associados às correções emergenciais, a interrupção das atividades normais devido à necessidade de reparos urgentes e a potencial deterioração adicional das estruturas durante o tempo de espera pela intervenção. Veja outras dificuldades: • ocorrência tardia das intervenções, levando ao agravamento do estado de conservação do edifício devido à falta frequente de procedimentos de reclamação; • insuficiência de recursos para responder prontamente às solicitações, resultando muitas vezes na necessidade de empreitadas com custos adicionais não previstos; • dificuldade em lidar com múltiplas intervenções urgentes e imprevistas; • desafios para compatibilizar as intervenções com os recursos disponíveis, muitas vezes requerendo trabalho extra em horas adicionais e custos adicionais; https://br.freepik.com/fotos-gratis/eletricista-com-ferramentas-trabalhando-em-uma-construcao-conceito-de-reparo-e-faz-tudo_10896436.htm#fromView=search&page=1&position=40&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/eletricista-com-ferramentas-trabalhando-em-uma-construcao-conceito-de-reparo-e-faz-tudo_10896436.htm#fromView=search&page=1&position=40&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 https://br.freepik.com/fotos-gratis/eletricista-com-ferramentas-trabalhando-em-uma-construcao-conceito-de-reparo-e-faz-tudo_10896436.htm#fromView=search&page=1&position=40&uuid=ea1f7c8c-1498-45c6-b09a-c015abfe5a45 28 • a ocorrência de intervenções dispendiosas, muitas vezes desencadeadas apenas por reclamações dos utilizadores, o que pode levar a uma degradação progressiva e à redução do tempo de vida útil do edifício; • em certos casos, a sobrevalorização do conforto interior em detrimento da conservação da envolvente pode levar à ausência de reclamações e, consequentemente, de intervenções. Essa estratégia reativa de manutenção resulta em uma perda maior de de- sempenho dos edifícios e um provável aumento de custos a longo prazo, prejudi- cando a qualidade de vida dos utilizadores e o estado de conservação do edifício. A abordagem reativa implica em intervenções somente após a ocorrência de falhas, o que frequentemente leva a reparos emergenciais mais caros e complexos. Dessa forma, a estratégia reativa pode causar interrupções frequentes e onerosas, afetan- do negativamente tanto o valor patrimonial quanto o conforto dos ocupantes. Nos Estados Unidos, na década de 90, houve uma tendência de adotar a manutenção corretiva, mas os altos custos levaram à transição para a manu- tenção preventiva como forma de reduzi-los. INTERESSANTE Conforme definido por Fogliatto e Duarte (2009), a manutenção corretiva é categorizada em três tipos: pequenas intervenções, grandes manutenções e in- tervenções urgentes. Apesar da ausência de prevenção, as principais diferenças entre elas residem na disponibilidade de recursos, inspeção, diagnóstico, definição de solução, execução e controle. Cada uma exige uma capacidade considerável de gestão de informações. Qualquer entidade responsável pela gestão do edifício deve ter metodolo- gias predefinidas para uma resposta ágil às necessidades de intervenção. Isso in- clui a definição de fichas de reparação que detalham as ações prévias, materiais, equipamentos, mão de obra, modo de execução e métodos de controle. Após cada intervenção, é essencial manter registros detalhados, incluindo informações sobre a reparação, data, duração, custo e eficácia. Assim, ao utilizar a manutenção corretiva, é crucial seguir uma metodologia que destaque os seguintes elementos (Pereira, 2021): Gestão de Informação, que 29 envolve a coleta e análise de dados sobre falhas e desempenho dos sistemas do edifício; Critérios de Intervenção, que estabelecem quando e como as interven- ções devem ocorrer para garantir respostas eficazes e oportunas; Disponibilida- de de Recursos, assegurando que recursos humanos e materiais estejam prontos para minimizar interrupções; e Controle e Monitoramento, implementando siste- mas para avaliar aeficácia das ações corretivas e ajustar as estratégias conforme necessário, garantindo a melhoria contínua do desempenho do edifício. Após a análise da situação e a determinação da solução, é importante definir critérios para a intervenção imediata ou posterior, considerando diferentes cená- rios. Isso inclui a necessidade de ação imediata em casos críticos, a possibilidade de aguardar por situações semelhantes para otimizar recursos, a justificativa para grandes intervenções programadas que requerem planejamento e orçamento es- pecíficos, e a inclusão das intervenções em atividades de manutenção planejadas para minimizar interrupções e maximizar a eficiência operacional do edifício. 3.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA O surgimento da manutenção preventiva como uma alternativa à estra- tégia corretiva é resultado da experiência com a aplicação desta última. Con- siderada um patamar superior, a manutenção preventiva visa corrigir defeitos com base em sinais pré-patológicos, antes que o desempenho do edifício seja comprometido. Essa abordagem requer um planejamento de intervenções an- tes da ocorrência de anomalias, diminuindo a probabilidade de deterioração dos elementos abaixo dos requisitos estabelecidos. A norma se refere a essa estra- tégia como “manutenção planejada”. Essa forma de manutenção pode ser dividida em três processos distintos, conforme critérios definidos por especialistas (Fogliatto; Duarte, 2009): Manuten- ção sistemática envolve a realização de operações de manutenção conforme um planejamento e intervalos regulares; Manutenção condicionada ou predi- tiva consiste em atividades de manutenção realizadas após análise do estado dos elementos, planejando inspeções em vez de ações específicas; Manutenção de melhoria visa melhorar as características iniciais dos elementos, muitas vezes mo- dificando partes do edifício. A estratégia preventiva permite reduzir os trabalhos extraordinários e mini- mizar o impacto das atividades de manutenção na utilização normal do edifício. O planejamento dessas operações é idealmente realizado durante a fase de projeto, 30 quando os elementos do edifício são conhecidos, permitindo determinar a vida útil esperada de cada um deles. Figura 7 – Manutenção preventiva Fonte: https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-manual-de-uniforme-amarelo-traba- lha-dentro-de-casa-concepcao-de-renovacao-de-casa-instalando-novo-dispositivo_24093691. htm#fromView=search&page=1&position=50&uuid=42673995-2949-4f65-b959-12882ce0db4c. Acesso em: 14 de abril de 2024. É importante associar cada operação de manutenção ao desempenho do elemento, com o objetivo de recuperar seu nível inicial de qualidade. No entanto, a idade dos materiais e seu tempo de uso podem ser limitações. A monitorização local contribui para avaliar o comportamento do elemento, enquanto a otimização das intervenções leva em consideração o desempenho esperado dos elementos ao longo do tempo. A manutenção preventiva é apoiada por um planejamento detalhado das operações. Isso inclui a definição de fichas de intervenção com informações sobre as ações, materiais, mão de obra, execução e controle. Isso permite a criação de um cronograma financeiro e um orçamento para a manutenção ao longo da vida útil do edifício, que deve ser revisado conforme necessário. https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-manual-de-uniforme-amarelo-trabalha-dentro-de-casa-concepcao-de-renovacao-de-casa-instalando-novo-dispositivo_24093691.htm#fromView=search&page=1&position=50&uuid=42673995-2949-4f65-b959-12882ce0db4c https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-manual-de-uniforme-amarelo-trabalha-dentro-de-casa-concepcao-de-renovacao-de-casa-instalando-novo-dispositivo_24093691.htm#fromView=search&page=1&position=50&uuid=42673995-2949-4f65-b959-12882ce0db4c https://br.freepik.com/fotos-premium/trabalhador-manual-de-uniforme-amarelo-trabalha-dentro-de-casa-concepcao-de-renovacao-de-casa-instalando-novo-dispositivo_24093691.htm#fromView=search&page=1&position=50&uuid=42673995-2949-4f65-b959-12882ce0db4c 31 A fase de controle do planejamento e orçamento é essencial, pois a falta de controle pode levar a custos inesperados e comprometer a eficácia da estratégia. A análise contínua dos registros permite: identificar desvios em relação ao orçamento previsto, ajustar rapidamente as estratégias para evitar excessos de gastos, avaliar a eficácia das ações de manutenção realizadas e garantir que os recursos sejam uti- lizados de maneira eficiente, além de fornecer dados valiosos para futuras decisões de manutenção e investimentos no edifício. A estratégia preventiva é uma abordagem que compreende duas fases im- portantes: a fase de projeto, que inclui análise e planejamento inicial, e a fase de utilização, que envolve o controle constante e atualização do planejamento e orça- mento. Qualquer anomalia não prevista segue o fluxo de intervenção reativa. Essa estratégia permite planejar e prever os custos de manutenção, reduzindo a incon- veniência de trabalhos não planejados. No entanto, requer uma análise detalhada desde a fase de projeto, com parâmetros bem definidos e controle constante do planejado para se manter alinhado com a realidade. 3.3 MANUTENÇÃO INTEGRADA Segundo Qualharini (2020), com as exigências atuais da sociedade e o avan- ço da tecnologia, é crucial adotar medidas de manutenção estratégicas, rigorosas e eficazes para empreendimentos maiores e mais complexos. Isso envolve o uso de várias soluções informáticas devidamente programadas, que permitem a monito- rização contínua e a gestão proativa dos ativos. Além disso, a integração de novas tecnologias pode otimizar os processos de manutenção, reduzir custos operacio- nais e aumentar a confiabilidade e a segurança dos sistemas. Assim, as empresas conseguem manter um alto padrão de desempenho e evitar falhas críticas. A abordagem de manutenção integrada, também conhecida como manu- tenção evoluída, é a mais recente e avançada na gestão de edifícios. Ela combi- na ações e informações das estratégias de manutenção corretiva e preventiva por meio de sistemas de gestão integrados. Essa metodologia utiliza dados em tempo real e análises preditivas para otimizar a performance do edifício, reduzir custos operacionais e aumentar a vida útil dos componentes. Além disso, promove uma visão holística da manutenção, facilitando a tomada de decisões informadas e o planejamento eficiente de recursos, assegurando que todas as atividades de ma- nutenção sejam coordenadas e eficazes. 32 A ideia por trás da manutenção integrada é desenvolver métodos espe- cíficos para cada parte da construção, visando otimizar aspectos econômicos e sociais. O objetivo é tornar as intervenções de manutenção mais eficazes, acom- panhando as exigências e garantindo o controle contínuo da qualidade do desem- penho dos edifícios. Existem diversos programas de gestão integrada disponíveis no mercado, que têm sido adotados por gestores de edifícios e administradores de condomínios devido à facilidade de organização de dados e controle das atividades de manu- tenção. Apesar das vantagens dos sistemas informáticos, há desafios na gestão de edifícios que precisam ser identificados. Durante a implementação de um sistema informático, surgem questões como resistência à mudança por parte da equipe, possível dependência excessiva do sistema e a necessidade de treinamento do pessoal para as novas tarefas. O uso inteligente e completo de um sistema integrado de manutenção pode levar a excelentes resultados, enquanto seu uso inadequado pode resultar em pro- blemas e falta de benefícios. Essa estratégia tem sido objeto de muita pesquisa, especialmente na área industrial e, mais recentemente, na área de edifícios. Na criação de um programa de gestão de manutenção para edifícios, é essencial in- corporar uma abordagem sistemática, incluindo conceitos estratégicos de manu- tenção preventiva no modelo de gestão. Isso envolve realizar uma gestão eficaz damanutenção, apoiada por um programa que permita o planejamento e execução das atividades necessárias ao longo da vida útil dos edifícios. Os conceitos estruturais que guiam o desenvolvimento desses sistemas in- cluem a concepção sistemática dos edifícios, avaliação de seu desempenho, ges- tão de informações relevantes, modelo de gestão e manutenção integrada, além da aplicação de conceitos de manutenção preventiva e uso de softwares auxiliares. Ao adotar este conceito, a base de dados deve ser dinâmica para permitir a criação de planos de manutenção atualizados ao longo do tempo, com estraté- gias preventivas e corretivas, diagnósticos em dia e alocação eficiente de recursos, tanto técnicos quanto financeiros. A informatização dos modelos de manutenção integrada tem como objetivo reduzir custos, otimizar recursos e melhorar a gestão das ordens de serviço, além de facilitar a detecção de problemas recorrentes, con- tribuindo para o bom funcionamento do setor de construção. 33 4 ABORDAGENS MODERNAS Segundo Qualharini, (2020), a manutenção predial evoluiu consideravelmente ao longo dos anos, impulsionada por avanços tecnológicos, novas abordagens de gestão e a crescente necessidade de eficiência e sustentabilidade. Essas mudanças têm transformado a forma como edifícios comerciais, residenciais e industriais são mantidos, garantindo não apenas a funcionalidade, mas também a segurança e o conforto dos ocupantes. Neste contexto, abordagens modernas têm surgido, combi- nando inovação com estratégias sólidas de manutenção preventiva e corretiva. 4.1 MANUTENÇÃO PREDITIVA E TECNOLOGIA IOT Uma das abordagens mais impactantes é a manutenção preditiva, que utili- za tecnologia para monitorar o estado dos equipamentos e sistemas em tempo real. A Internet das Coisas (IoT) desempenha um papel crucial nesse contexto, permitin- do a conexão de dispositivos para coletar e analisar dados. Sensores em máquinas, sistemas HVAC (aquecimento, ventilação e ar-condicionado), iluminação e outros componentes de um edifício podem detectar padrões anormais, antecipando falhas e permitindo intervenções antes que ocorram problemas graves. Por exemplo, um sensor de vibração em um motor pode indicar desgaste, possibilitando a substitui- ção de peças antes que ocorra uma quebra. Isso reduz significativamente o tempo de inatividade e os custos associados à substituição de equipamentos danificados. 4.2 MANUTENÇÃO BASEADA NA CONDIÇÃO A Manutenção Baseada na Condição (CBM) é outra abordagem que se ba- seia no monitoramento contínuo para determinar o estado dos equipamentos. Em vez de seguir um cronograma fixo, a CBM usa dados em tempo real para decidir quando realizar a manutenção. Isso evita a manutenção desnecessária, economi- zando tempo e recursos. Imagine um sistema de elevador que utiliza CBM. Sen- sores podem monitorar a velocidade, vibração e outros parâmetros-chave. Com base nesses dados, o sistema pode determinar quando é necessário lubrificar as partes móveis ou realizar ajustes, maximizando a eficiência operacional e minimi- zando as interrupções. 4.3 MANUTENÇÃO REMOTA E REALIDADE AUMENTADA A manutenção remota é uma abordagem que se tornou mais comum, espe- cialmente em tempos de restrições de viagens e distanciamento social. Com o uso 34 de dispositivos de realidade aumentada, técnicos podem receber orientações em tempo real de especialistas, mesmo estando a quilômetros de distância. Por exem- plo, um técnico de manutenção pode usar óculos de realidade aumentada para mostrar um problema em um sistema elétrico. O especialista, em um local diferente, pode ver o que o técnico está vendo e fornecer instruções detalhadas para resolver o problema. Isso reduz a necessidade de viagens, agiliza a resolução de problemas e melhora a eficiência geral da equipe de manutenção. 4.4 GESTÃO DE ATIVOS E SOFTWARE DE MANU- TENÇÃO A gestão de ativos desempenha um papel fundamental na manutenção mo- derna. Com o uso de softwares avançados (serviço computacional utilizado para realizar ações), os gerentes podem rastrear o ciclo de vida dos equipamentos, agen- dar manutenções preventivas e armazenar informações detalhadas sobre cada componente do edifício. Esses sistemas não apenas automatizam processos, mas também fornecem dados valiosos para análise. Os gerentes podem identificar ten- dências, padrões de falha e oportunidades de otimização. Além disso, a integração com sistemas de pedidos de peças e agendamento de equipes simplifica a logística da manutenção. 4.5 SUSTENTABILIDADE E EFICIÊNCIA ENERGÉTICA Abordagens modernas na manutenção predial também enfatizam a susten- tabilidade e a eficiência energética. A otimização de sistemas de iluminação, aque- cimento, ventilação e ar-condicionado (HVAC) não apenas reduz os custos opera- cionais, mas também diminui o impacto ambiental. Por exemplo, a implementação de sensores de luz natural pode ajustar automaticamente a iluminação artificial com base na luminosidade externa, reduzindo o consumo de eletricidade. Além disso, sistemas de HVAC com eficiência energética garantem o conforto dos ocupantes, ao mesmo tempo em que minimizam o desperdício de energia. Assista a este vídeo do Canal CondTV com uma explicação interessante e muito importante sobre a ABNT 5674 - Manutenção Predial. Clique aqui e assita. DICA https://www.youtube.com/watch?v=NrOqcWTj8nw 35 De acordo com Qualharini (2020), podemos afirmar que, de maneira geral, as abordagens modernas na manutenção predial estão transformando a forma como os edifícios são mantidos. Desde a manutenção preditiva e baseada na condição até a utilização de tecnologias como IoT e realidade aumentada, essas estratégias estão aprimorando a eficiência operacional, reduzindo custos e aumentando a vida útil dos equipamentos. Paralelamente, o foco na sustentabilidade e eficiência ener- gética está alinhado com as demandas de um mundo cada vez mais consciente do meio ambiente. Essas tendências prometem continuar a moldar o futuro da manu- tenção predial, tornando-a mais inteligente, mais eficaz e mais sustentável. Ainda nesta Unidade, entenderemos de forma mais aprofundada a importân- cia geral da manutenção predial dentro do contexto da manutenção de uma edificação. ESTUDOS FUTUROS 36 RESUMO DO TÓPICO 2 Neste tópico, você aprendeu: • A gestão eficaz da manutenção predial requer definições precisas dos ter- mos-chave e compreensão das categorias de manutenção, facilitando a co- municação e direcionando estratégias de manutenção. • Um glossário abrangente de termos, como “manutenção preventiva” e “manu- tenção corretiva”, é essencial para identificar problemas e elaborar planos de ação adequados. Enquanto isso, novas abordagens, como a Manutenção Centrada na Confiabilidade (RCM) e a Manutenção Baseada na Condição (CBM), estão mol- dando o futuro da gestão de manutenção com eficiência e adaptabilidade. • A eficiência da manutenção predial é aprimorada por sistemas de gestão efica- zes. Sua estratégia, embasada em critérios técnicos, implementa ações como manutenção corretiva, preventiva e integrada. A manutenção corretiva, primeira categoria, permite a correção de anomalias. No entanto, pode acarretar riscos de segurança e custos adicionais se não for gerenciada adequadamente, requeren- do procedimentos técnicos e registros eficientes. • A manutenção preventiva, segunda classificação, busca corrigir defeitos com base em sinais pré-patológicos, reduzindo a probabilidade de deterioração dos elementos e permitindo a elaboração de planos de manutenção durante a fase de projeto. Compreende três processos distintos: sistemática, condicionada/ preditiva e de melhoria, buscando reduzir trabalhos extraordinários e otimizar recursos. • A manutenção integrada, terceira abordagem, combina estratégias corretivas e preventivas por meio de sistemas integrados, visando otimizar aspectos econô- micos e sociais. Programas informáticos que facilitam a gestão e organização dos dados apoiamessa abordagem. Abordagens modernas, como manutenção preditiva, baseada na condição, remota e realidade aumentada, gestão de ativos e sustentabilidade, estão moldando o futuro da manutenção predial para torná- -la mais inteligente, eficaz e sustentável. 37 AUTOATIVIDADE 1. Manutenção predial refere-se ao conjunto de atividades e procedimentos realizados para garantir a conservação, segurança, funcionalidade e es- tética dos edifícios. Essas atividades visam manter ou restaurar as con- dições adequadas das estruturas, sistemas e componentes dos edifícios, garantindo sua longevidade e o bem-estar dos ocupantes. No contexto da manutenção predial, qual é a principal diferença entre manutenção preventiva e manutenção corretiva, conforme descrito no texto? a. ( ) Manutenção preventiva é reativa; manutenção corretiva é pla- nejada. b. ( ) Manutenção preventiva visa evitar falhas; manutenção corre- tiva responde a falhas. c. ( ) Manutenção preventiva é mais barata; manutenção corretiva é mais cara. d. ( ) Manutenção preventiva é realizada após a falha; manutenção corretiva antes da falha. 2. A confiabilidade e a durabilidade dos recursos físicos são essenciais para garantir a eficiência e a segurança de instalações e equipamentos ao longo do tempo. A confiabilidade refere-se à capacidade dos recursos de desempenharem suas funções sem falhas em condições específicas, enquanto a durabilidade está relacionada à resistência e à longevidade desses recursos diante do uso contínuo e das condições ambientais. Para alcançar ambos, é fundamental implementar programas de manutenção preventiva e preditiva, utilizar materiais de alta qualidade e realizar ins- peções regulares. Esses aspectos são cruciais para minimizar custos de reparo, evitar interrupções operacionais e assegurar a segurança dos usuários. Dentro deste contexto, avalie as seguintes assertivas referentes terotec- nologia. I. Ciência que aborda a confiabilidade e durabilidade dos recursos físicos. II. Processo de inspeção periódica dos edifícios. III. Método de manutenção que utiliza dados para prever falhas. IV. Prática de responsabilização dos operadores na manutenção. V. Planejamento e controle de atividades de manutenção. 38 AUTOATIVIDADE Assinale a alternativa CORRETA: a. ( ) Somente a sentença IV está correta. b. ( ) As sentenças I, II e III estão corretas. c. ( ) As sentenças II, III e V estão corretas. d. ( ) Somente a sentença I está correta. 3. A manutenção predial é fundamental para assegurar a segurança dos ocupantes, preservar o valor do imóvel e evitar custos elevados com re- paros emergenciais. Ela também contribui para a sustentabilidade, pro- movendo o uso eficiente de recursos e a redução do impacto ambiental dos edifícios. Considerando este contexto, quais são os três tipos princi- pais de manutenção predial? a. ( ) Preventiva, Condicional e Preditiva b. ( ) Preventiva, Preditiva e Sistemática c. ( ) Corretiva, Preventiva e Preditiva d. ( ) Preventiva, Condicional e Sistemática 4. A manutenção predial é uma área mais abrangente que engloba a manu- tenção civil, mas também se estende a todos os sistemas e componentes que fazem parte de um edifício, garantindo seu funcionamento adequa- do, conforto e segurança dos usuários. Qual abordagem de manuten- ção predial utiliza sensores e dados em tempo real para prever falhas em equipamentos? 5. A avaliação periódica das condições técnicas, de segurança e de con- servação de um edifício é uma prática essencial, geralmente exigida por normas e legislações vigentes. ste processo visa garantir a integridade estrutural e funcional da edificação, a segurança dos ocupantes e a pre- servação do patrimônio. Dentro deste contexto, qual é a principal função da Inspeção Técnica Predial (ITP)? 39 TÓPICO 3 ENSAIOS NÃO DESTRUTIVOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 1 INTRODUÇÃO Neste tópico, veremos que os Ensaios Não Destrutivos (END) desempenham um papel vital na manutenção predial, sendo cruciais para garantir a segurança e eficiência das estruturas. Radiografia, Ultrassom e Termografia são alguns dos mé- todos mais comumente utilizados nessa prática na construção civil. Também veremos que a Radiografia é empregada para identificar possíveis fissuras e falhas internas em estruturas, enquanto o Ultrassom permite a detecção de descontinuidades em materiais como concreto e metal, fundamentais para evi- tar acidentes e garantir a estabilidade das edificações. Por sua vez, a Termografia revela variações de temperatura, indicando possíveis pontos de vazamentos ou fa- lhas no isolamento térmico. 40 Estudaremos que a aplicação desses métodos na manutenção predial é es- sencial, pois, além de permitirem uma análise detalhada sem danificar a estrutura, também contribuem para a prevenção de problemas futuros. Os ENDs melhoram significativamente a eficiência das operações de manutenção, pois identificam pro- blemas antes que se tornem críticos, evitando paralisações e custos elevados de reparo. Assim, a implementação eficaz dos ENDs na construção civil é um inves- timento indispensável para a manutenção predial de qualidade e a segurança dos ocupantes. 2 TIPOS DE ENSAIOS Segundo Gomide, Pujadas e Neto (2006), nos últimos anos, a utilização de Ensaios Não Destrutivos (END) na Engenharia Civil tem despertado interesse em várias partes do mundo. No entanto, no contexto da indústria da construção ci- vil, que emprega uma variedade de materiais como metais, madeira, concreto, al- venaria estrutural e outros compostos, a aplicação dos ENDs pode se tornar mais desafiadora devido à necessidade de um maior entendimento das propriedades e comportamentos desses materiais. A eficácia do uso de END na Engenharia Civil está diretamente ligada à con- fiabilidade dos métodos, ao conhecimento sobre suas aplicações e ao aspecto eco- nômico envolvido. Acompanhando a tendência global, no Brasil, a utilização de END tem crescido em diversos setores. Na Engenharia Civil, em especial, há um potencial significativo para o desenvolvimento dessas técnicas, tornando-se uma ferramenta valiosa para auxiliar os profissionais responsáveis pelo controle de suas obras. A adoção de métodos de END representa uma forma viável de realizar a ins- peção e avaliação do estado de conservação das construções civis de maneira efi- caz e econômica. Devido à sua abordagem predominantemente não invasiva, os ensaios do tipo END têm se tornado uma das principais ferramentas para o controle da qualidade de materiais e produtos, sendo amplamente empregados em diversos setores, como na indústria aeroespacial, automotiva, elétrica e naval. 41 Figura 8 – Inspeção de manutenção Fonte: https://br.freepik.com/fotos-gratis/trabalhador-da-construcao-civil-feminino-com-capace- te-inspecionando-com-prancheta_11905298.htm#fromView=search&page=1&position=30&uuid=a- 975665c-1b93-4e39-9af9-534f4a80926c. Acesso em: 16 de abril de 2024. Segundo Gomide, Pujadas e Neto (2006), a aplicação de ensaios não des- trutivos (END) representa uma estratégia altamente benéfica para monitorar o esta- do de estruturas de concreto armado. Esta abordagem é particularmente atraente porque evita que investigações sobre a resistência provoquem danos que podem resultar em custos elevados para correção, ou que levem a reparos cuja interface com o material original se torne uma zona mais suscetível à deterioração. Danos mal reparados podem reduzir significativamente a vida útil da estrutura. Uma ques- tão crucial é encontrar um método adequado para estimar a resistência de uma estrutura de concreto existente. Como enfatizado por Pini (2011), qualquer previsão da vida útil de uma estrutura de concreto deve derivar da modelagem matemática dos fenômenos e propriedades envolvidas, da forma mais precisa possível, para se obter um resultado confiável. Isso nos leva a considerar como podemos realizar um controle eficaz da re- sistência em estruturas de concreto. Para isso, geralmente são
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