Slide_aula_09_-_Contratos

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CONTRATOS EM ESPÉCIE
COMPRA E VENDA
CONCEITO
“Um contrato bilateral, oneroso e comutativo, pelo qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e a outra, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.” Carlos Roberto Gonçalves.
“A compra e venda é o negócio jurídico bilateral, oneroso e comutativo, por meio do qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir ao outro (comprador) a propriedade de um bem, mediante o pagamento de um preço em dinheiro.” Cristiano Chaves de Farias
CONCEITO DE COMPRA E VENDA NO CC 2002
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
No sistema jurídico brasileiro, o contrato de compra e venda produz apenas efeitos jurídicos obrigacionais, não operando, por si, a transferência da propriedade, senão a simples obrigação de fazê-lo. 
A transferência do domínio depende de outro ato: A tradição. 
NATUREZA JURÍDICA 
Negócio jurídico bilateral
Há manifestação de vontade de duas partes, que assumem obrigações recíprocas: O vendedor se compromete a entregar a coisa. O comprador se compromete a pagar o preço.
Oneroso
O contrato é feito mediante contraprestações: ambas as partes obtêm vantagens patrimoniais. O vendedor ganha o dinheiro. O comprador recebe o bem.
 Comutativo
As prestações são claras e equivalentes desde o início do contrato. Cada parte sabe exatamente o que vai dar e o que vai receber.
 
NATUREZA JURÍDICA
Consensual
A compra e venda se aperfeiçoa com o simples acordo de vontades, ou seja, não depende da entrega da coisa nem do pagamento do preço para ser válida.
Assim que as partes entram em acordo sobre o objeto e o preço, o contrato está formalizado juridicamente.
Não solene
Em regra, o contrato não exige forma especial para existir — ele pode ser verbal ou escrito, a não ser nos casos em que a lei exige forma específica, como na venda de bens imóveis, que necessita de escritura pública e registro para produzir efeitos reais.
CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Da leitura do mencionado artigo é possível extrair os elementos essenciais da compra e venda:
A) o preço
B) a coisa
C) o consentimento
CARACTERÍSTICAS DO CONSENTIMENTO
1. Acordo de vontades (manifestação bilateral)
A característica central do consentimento nesse contrato é que ele se forma a partir do acordo entre comprador e vendedor. Ambos devem manifestar livremente sua vontade sobre:
O objeto da venda (a coisa que será transferida)
O preço (que deve ser certo ou determinável e em dinheiro)
2. Liberdade de contratar
Outro ponto abordado por Gonçalves é que o consentimento deve ser livre, ou seja, sem vícios que possam comprometer a validade do negócio jurídico.
3. Consensualidade
A compra e venda é um contrato consensual, ou seja, basta o consentimento para que ele se aperfeiçoe. Exemplo: Se duas pessoas combinam verbalmente a venda de um celular por R$ 1.000, já existe um contrato de compra e venda válido, mesmo antes da entrega ou do pagamento.
CARACTERÍSTICAS DO CONSENTIMENTO
4. Capacidade e legitimidade para consentir
Para que o consentimento seja juridicamente válido, as partes devem ter:
Capacidade civil (ser maior de idade e não interditado, por exemplo)
Legitimidade para contratar (ter poderes sobre o bem, como o proprietário ou quem o representa legalmente)
CARACTERÍSTICAS DO PREÇO
1. Deve ser em dinheiro ou dedutível em dinheiro
2. Deve ser certo ou, ao menos, determinável
3. Deve ser verdadeiro (real) e não vil e fictício 
O preço não pode ser simulado. Um contrato em que as partes fingem que há um pagamento, mas não há intenção real de cobrar/pagar, é nulo por simulação, conforme o Código Civil (art. 167).
4. Pode ser determinado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e lugar (Art. 486)
5. Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (Art. 489)
Ex: João venderá seu carro a Carlos, ficando o preço a ser fixado por João posteriormente, conforme sua vontade.
6. Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (Art. 485)
7. Se não estabelecido critérios para sua fixação, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488)
Exemplo de cláusula nula
João venderá seu carro a Carlos, ficando o preço a ser fixado por João posteriormente, conforme sua vontade.
ALGUNS ARTIGOS DO CC/2002 SOBRE O PREÇO
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
O PREÇO E AS DESPESAS DO CONTRATO
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Obs: O Art. 491 demonstra o instituto da “exceptio non adimpleti contractus” ou Exceção do contrato não cumprido. Quando uma parte contratual pode recusar o cumprimento de sua obrigação enquanto a outra não cumprir a dela. No contexto da compra e venda à vista, o vendedor pode invocar essa exceção para recusar a entrega da coisa enquanto o comprador não pagar o preço.
CARACTERÍSTICAS DO OBJETO: COISA
A) Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura. 
B) Deve ser individualizada ou suscetível de determinação no momento da execução.
C) Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio. Ex: órgãos do corpo humano não estão disponíveis para compra e venda. Espaço aéreo, praça pública, mar. 
RESPONSABILIDADE CIVIL PELOS RISCOS DA COISA
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1 o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2 o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
EXEMPLO DE RISCO DA COISA– A CARGO DO VENDEDOR
Maria vendeu um apartamento para Lucas por R$ 300.000,00. O contrato já foi assinado, mas a entrega das chaves (tradição) está marcada para dali a 15 dias, quando o pagamento será finalizado e o imóvel será registrado em nome do comprador.
 Cinco dias antes da entrega, ocorre um incêndio acidental no apartamento, que destrói parte do imóvel.
Aplicação do princípio: Como a tradição ainda não ocorreu (Lucas ainda não recebeu o imóvel), o risco da coisa é de Maria, a vendedora.
Isso significa que Lucas não é obrigadoa pagar pelo imóvel danificado, ou pode exigir: 
Desconto proporcional no valor,
 Conserto do imóvel antes da entrega, ou 
Rescisão do contrato, se for inviável cumprir o combinado.
EXEMPLO DE RISCO DO PREÇO – POR CONTA DO COMPRADOR
João comprou um carro de Maria por R$ 50.000,00, com pagamento agendado para 10 dias depois da assinatura do contrato. No terceiro dia, João teve a conta bancária bloqueada por uma dívida judicial inesperada, e não conseguiu mais acessar o valor reservado para pagar o carro.
Aplicação do princípio: Neste caso, o risco do preço (dinheiro) corre por conta do comprador (João), mesmo que ainda não tenha ocorrido a entrega do carro (tradição).
 Isso significa que João ainda está obrigado a pagar os R$ 50.000,00, mesmo que o valor reservado tenha se tornado inacessível por causas alheias à vontade do vendedor.
O RISCO DE INSOLVÊNCIA
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
EXEMPLO DE APLICAÇÃO DO ART. 495
João (vendedor) vendeu um carro a Pedro (comprador) por R$ 50.000,00. Eles combinaram que o pagamento seria feito em 30 dias e que o carro seria entregue apenas após esse prazo, junto com o pagamento. Ou seja, a tradição (entrega do bem) ainda não aconteceu.
Porém, 15 dias após o contrato, João descobre que Pedro entrou em insolvência — ou seja, ele está sem condições de pagar suas dívidas, não tem mais bens suficientes para cobrir o que deve.
Mesmo que o contrato já tenha sido assinado e o prazo de pagamento ainda não tenha vencido, João pode se recusar a entregar o carro até que Pedro ofereça uma caução (uma garantia real ou fidejussória) de que vai pagar no prazo combinado.
EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
EFEITOS PRINCIPAIS:
EFEITOS PRINCIPAIS:
São os efeitos essenciais, que constituem a finalidade natural do contrato e estão presentes em toda relação de compra e venda. Eles decorrem diretamente da essência do negócio.
🔹 1. Obrigação de transferir a propriedade (do vendedor)
O vendedor se compromete a entregar o bem e a possibilitar a transferência do domínio, ainda que o contrato em si não a opere automaticamente (como nos bens imóveis, que exigem registro).
🔹 2. Obrigação de pagar o preço (do comprador)
O comprador se obriga a pagar o valor acordado em dinheiro, na forma, local e prazo estipulados pelas partes.
EFEITOS SECUNDÁRIOS PARA O VENDEDOR
São efeitos acessórios ou derivados, que não são a essência da compra e venda, mas que podem surgir em determinadas situações, como forma de proteção ou de garantia.
🔹 1. Obrigação de conservação da coisa (do vendedor)
Até a entrega, o vendedor deve conservar o bem com diligência, se ele ainda estiver em sua posse.
🔹 2. Responsabilidade pela evicção
O vendedor deve garantir que o comprador não será privado da posse ou propriedade da coisa por decisão judicial em favor de terceiro que comprove ter direito sobre ela (art. 447 do CC).
🔹 3. Responsabilidade por vícios redibitórios
O vendedor responde por defeitos ocultos que tornem a coisa imprópria ao uso ou diminuam seu valor (art. 441 do CC).
EFEITOS SECUNDÁRIOS PARA O COMPRADOR
🔹 4. Juros e encargos por inadimplemento
Caso o comprador atrasar o pagamento, poderá ser obrigado a pagar juros, correção monetária e até multa contratual, se houver previsão.
🔹 5. Direito de retenção (Art. 491),(Art.521-528)
O vendedor pode reter a coisa até que o preço seja pago, se estiver com ela ainda em sua posse e não houver entrega sem reserva de domínio (bens móveis)
6. Responsabilidade pelos riscos (Art. 492)
 Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Cláusula de direito de retenção
Cláusula 4 – Da Reserva de Domínio
Fica ajustado entre as partes que o VENDEDOR manterá a propriedade legal do bem até o pagamento integral do preço estipulado na Cláusula 2.
Parágrafo único: A entrega do bem não transfere a propriedade, que só será registrada em nome do COMPRADOR após a quitação total do valor pactuado.
Cláusula 5 – Da Inadimplência
Em caso de inadimplência superior a 30 (trinta) dias, o VENDEDOR poderá retomar o bem, independentemente de notificação judicial, considerando-se rescindido o presente contrato.
LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA
VENDA A DESCENDENTE
VENDA A PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR
VENDA DA PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO
VENDA ENTRE CÔNJUGES E COMPANHEIROS
VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM
VENDA A DESCENDENTE
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
QUANTO À FORMA
Art. 220. A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.
PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
VENDA DE PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
VENDA ENTRE CÔNJUGES
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
X
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
VENDAS ESPECIAIS
A COMPRA E VENDA DE COISA FUTURA POR AMOSTRA OU MODELO
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
A COMPRA E VENDA DE COISA FUTURA POR AMOSTRA OU MODELO
Se a venda for feita com base em amostra, protótipo ou modelo, o vendedor fica obrigado a entregar um produto com as mesmas qualidades da amostra apresentada.
Se houver contradição entre a amostra e a descrição do contrato, prevalece a amostra — ou seja, o que o comprador viu é o que ele tem o direito de receber.Exemplo: Se você compra uma cadeira com base em uma amostra de madeira maciça, mas recebe uma de MDF, o contrato foi descumprido — mesmo que a descrição tenha sido ambígua. Vale o que estava na amostra.
A COMPRA E VENDA SEDUNDO A OFERTA NO CDC
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
        I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
        II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
        III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM
VENDA AD MENSURAM
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
 VENDA AD MENSURAM
Carlos Roberto Gonçalves explica que a venda ad mensuram, também chamada de "venda por medida", é aquela em que:
"A coisa é vendida com a indicação de sua área, extensão, volume ou quantidade certa, e o preço é calculado proporcionalmente a essa medida. Ou seja, o elemento quantitativo é essencial nesse tipo de contrato. O comprador não está apenas adquirindo um imóvel ou produto, mas uma quantidade exata dele”.
CARACTERÍSTICAS DA VENDA AD MENSURAM
Características principais da venda ad mensuram:
Medida precisa: A coisa vendida tem uma dimensão ou quantidade determinada, que consta expressamente no contrato (ex: “terreno de 500 m²”).
Preço proporcional: O valor da venda é calculado com base na medida (ex: R$ 1.000 por metro quadrado → total de R$ 500.000).
Direito à revisão: Se houver uma diferença superior a 1/20 (5%) entre a medida contratada e a real (conforme o art. 500 do Código Civil), o comprador pode exigir o abatimento do preço proporcional ou até a rescisão do contrato, se preferir. 
Exemplo: Se o contrato afirma que o terreno tem 1.000 m², mas depois se verifica que ele tem apenas 900 m², o comprador pode pedir redução proporcional do preço ou desfazer o negócio, se a diferença for relevante.
VENDA AD CORPUS
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus .
EXEMPLO DE VENDA AD CORPUS
“Vende-se o imóvel rural denominado Sítio Boa Vista, com área aproximada de 10 hectares, pelo valor total de R$ 400.000, independentemente de conferência exata da metragem.”
 O que caracteriza a venda como ad corpus?
A área de 10 hectares é apenas referencial, aproximada, e não essencial ao contrato. O objeto principal da venda é o todo do imóvel, não a exatidão da medida. O comprador aceita o bem como está, e não poderá reclamar depois se a área real for, por exemplo, 9,6 hectares — salvo em caso de erro ou má-fé.
PROMESSA/COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
"Promessa de compra e venda é o pré-contrato, por meio do qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda, nas condições estipuladas."
(Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro – Contratos, Vol. 3)
EXPLICANDO O CONCEITO
A promessa de compra e venda é um compromisso firmado entre as partes (promitente vendedor e promitente comprador), antes da efetiva transferência do bem (seja ele móvel ou imóvel).
Ou seja, é como se dissessem:
"A gente ainda não está fazendo a venda de fato, mas estamos nos comprometendo a fazer, sob essas condições.“
A PROMESSA QUE GERA DIREITOS REAIS
A promessa pode ter efeitos irretratáveis e ser registrada no cartório de imóveis (em caso de bens imóveis), podendo até mesmo gerar direito real, como prevê o art. 1.417 do Código Civil.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
EXPLICANDO O ART. 1.417
"Quando registrada, a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento gera um direito real para o comprador. Se o vendedor se recusar a cumprir, o comprador pode pedir adjudicação judicial do imóvel. Se o comprador não cumprir, o vendedor pode pedir a rescisão do contrato e outras penalidades."
Cláusula X – Irretratabilidade da Promessa e Ausência de Arrependimento
As partes acordam que a presente promessa de compra e venda é irretratável e irrevogável, não comportando direito de arrependimento, nos termos do art. 1.417 do Código Civil.
A promessa ora firmada será celebrada por instrumento particular e, após seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, conferirá ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, conforme previsto na legislação vigente.
Fica pactuado, ainda, que o promitente comprador poderá exigir, judicial ou extrajudicialmente, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e, em caso de recusa injustificada do promitente vendedor, requerer a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do art. 1.418 do Código Civil.
CLÁUSULAS ESPECIAIS NA COMPRA E VENDA
RETROVENDA
VENDA A CONTENTO OU SUJEITA A PROVA
PEREMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
VENDA SOBRE DOCUMENTOS
RETROVENDA
"Retrovenda é o pacto acessório da compra e venda pelo qual o vendedor se reserva o direito de recobrar, dentro do prazo legal, o imóvel vendido, restituindo ao comprador o preço recebido e reembolsando as despesas do contrato.“
ENTENDENDO O CONCEITO DE RETROVENDA
A retrovenda é uma cláusula especial inserida no contrato de compra e venda, que permite ao vendedor reaver o bem que vendeu, desde que:
Pague de volta o preço recebido na venda;
Reembolse todas as despesas legítimas feitas pelo comprador;
E exerça esse direito no prazo de 3 anos (para imóveis), conforme o art. 505 do Código Civil.
RETROVENDA NO CC/2002
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
EXEMPLO DE CLÁUSULA DE RETROVENDA
CláusulaX – Retrovenda
O VENDEDOR se reserva o direito de reaver o imóvel objeto do presente contrato no prazo de até 03 (três) anos a contar da data da assinatura, mediante devolução integral do preço recebido, corrigido monetariamente, bem como o reembolso das despesas contratuais e benfeitorias necessárias e úteis comprovadamente realizadas pelo COMPRADOR, nos termos do art. 505 do Código Civil.
VENDA A CONTENTO OU SUJEITA A PROVA
"Venda a contento é aquela em que o comprador só se considera obrigado ao contrato definitivo se ficar satisfeito com a coisa adquirida." Também é chamada de venda sujeita à prova quando envolve a necessidade de teste, experimento ou verificação prévia da coisa (ex: funcionamento, resistência, adequação).
VENDA A CONTENTO OU SUJEITA A PROVA
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
EXEMPLO DE CLÁUSULA DE VENDA A CONTENTO
Cláusula X – Venda Sujeita a Contento/Prova
O COMPRADOR declara que a presente venda está condicionada ao seu contentamento quanto à adequação do bem às suas necessidades, podendo rescindir o contrato sem penalidade no prazo de até 10 (dez) dias após o recebimento e análise da coisa.
Caso a venda esteja sujeita à prova técnica, a aceitação dependerá da aprovação nos testes funcionais previamente ajustados entre as partes.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
O acordo pelo qual o proprietário de um bem se obriga a oferecê-lo em primeiro lugar ao beneficiário do pacto, caso decida vendê-lo. 
Ou seja: O titular do bem não está impedido de vendê-lo, mas deve, antes, oferecer ao titular da preferência, que em regra é aquele que lhe vendeu o bem, nas mesmas condições que pretende vender a terceiros.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA NO CC/2002
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA NO CC/2002
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
A) É personalíssimo – somente o pode exercer o vendedor, que não o transmite nem por atos inter vivos nem causa mortis (Art. 520, CC).
B) O direito de prelação só pode ser exercido se o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamento. 
C) Pode ter por objeto bem corpóreo e incorpóreo, móvel ou imóvel.
D) Existe prazo para o exercício da preempção.
E) Depende da existência de cláusula expressa.
F) se o comprador tiver havido a coisa, comprando cotas ideais de diversos condôminos, a preferência poderá ser exercida pro parte. 
Cláusula X – Direito de Preferência
O COMPRADOR reconhece que, caso pretenda vender o bem objeto deste contrato a terceiros, deverá oferecê-lo primeiramente ao VENDEDOR, que terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar interesse na aquisição, nas mesmas condições propostas ao terceiro, sob pena de nulidade da venda subsequente, nos termos dos arts. 513 e 519 do Código Civil.
PREFERÊNCIA LEGAL OU RETROCESSÃO 
CONCEITO:
A retrocessão é o direito que tem o antigo proprietário de reaver o bem expropriado (desapropriado) pelo poder público, caso ele não seja utilizado para a finalidade que justificou a desapropriação."
PREFERÊNCIA LEGAL OU RETROCESSÃO NO CC/2002
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
QUESTÃO PERTINENTE SOBRE RETROCESSÃO
Há ou não direito de retrocessão quando o bem expropriado é usado pelo Poder Público, mas com uma destinação diferente da que foi prevista na declaração de utilidade pública?
A jurisprudência majoritária, especialmente no STJ, entende que não há direito de retrocessão se o bem desapropriado foi utilizado para outra finalidade pública, ainda que diversa da inicialmente declarada.
STF – ARE 848.708/SP (Repercussão Geral Tema 885)"A utilização do imóvel expropriado para fim público diverso do previsto na declaração de utilidade pública não enseja, por si só, o direito de retrocessão."🔹 Relator: Min. Luiz Fux🔹 Data do julgamento: 19/09/2014🔹 Repercussão geral reconhecida
NA RETROCESSÃO HÁ DIREITO DE REAVER O BEM?
Os tribunais têm dado à retrocessão, apenas o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não um direito de reaver o bem, na hipótese de o expropriante não lhe oferecer o bem pelo mesmo preço da desapropriação, quando desistir de aplicá-lo a um fim público. 
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
CONCEITO:
"Venda com reserva de domínio é aquela em que o vendedor transfere a posse do bem ao comprador, mas mantém a propriedade (domínio) até o pagamento integral do preço."
— Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro – Contratos (Vol. 3)
CARACTERÍSTICAS DA VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
A) ACONTECE NA COMPRA E VENDA A CRÉDITO
B) VENDA DE OBJETO INDIVIDUADO, INFUNGÍVEL
C) ENTREGA DESSE OBJETO PELO VENDEDOR AO COMPRADOR
D) PAGAMENTO DO PREÇO CONVENCIONADO NAS CONDIÇÕES ESTIPULADAS, GERALMENTE EM PRESTAÇÕES.
E) O VENDEDOR DEVE TRANSFERIR O DOMÍNIO AO COMPRADOR ASSIM QUE COMPLETE O PAGAMENTO DO PREÇO. 
F) PREVISTA APENAS PARA BENS MÓVEIS.
G) É VENDA COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA EM QUE O EVENTO INCERTO É O PAGAMENTO DO PREÇO. 
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO NO CC/2002
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Cláusula X – Reserva de Domínio
Fica pactuado que a propriedade do bem ora vendido somente será transferida ao COMPRADORapós o pagamento integral do preço ajustado. Até a quitação total, o bem permanecerá de propriedade do VENDEDOR, sendo o COMPRADOR detentor apenas da posse direta, nos termos do art. 521 do Código Civil.
VENDA SOBRE DOCUMENTOS
CONCEITO:
"Venda sobre documentos é aquela em que a entrega da mercadoria não se dá fisicamente ao comprador, mas mediante a entrega dos documentos representativos da coisa vendida."Ou seja:
 O vendedor entrega documentos como fatura, conhecimento de embarque, apólice de seguro, etc., que representam a mercadoria, e o comprador passa a ter o direito de recebê-la ou retirá-la com base nesses papéis.
VENDA SOBRE DOCUMENTOS NO CC/2002
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.
Cláusula X – Venda sobre Documentos
As partes acordam que a entrega do bem será realizada mediante a entrega dos documentos representativos da mercadoria, como fatura comercial, conhecimento de embarque e apólice de seguro. A posse e os riscos sobre o bem transferem-se ao COMPRADOR com a entrega dos referidos documentos, observadas as normas aplicáveis do comércio internacional e as condições contratuais aqui estabelecidas.
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