Contrato de Compra e Venda

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Universidade Católica de Petrópolis 
Centro de Ciências Jurídicas 
 
 
 
Erica Ferreira Machado 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Questionário - Prova final 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Petrópolis,30 de Abril de 2020 
 
 
 
 
 
 
Compra e Venda 
 
O contrato de compra e venda é um acordo bilateral no qual uma das partes se obriga 
a transferir o domínio a outra parte sob a prestação de preço certo em dinheiro. Esta espécie 
de contrato encontra disposição legal no título VI, capítulo I do código civil; onde há um rol 
de artigos regulamentando as diferentes formas deste contrato. 
Neste contrato no tocante a algumas características específicas das partes, existem 
limitações resultantes da falta de legitimação para a compra e venda entre as partes. Bem 
como demonstrada na jurisprudência que será analisada. 
A jurisprudência em análise trata se de uma apelação cível feita ao Tribunal de 
Justiça do Rio de Janeiro de número 0197943-27.2017.8.19.0001, vejamos: 
 
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE 
IMÓVEL DE AVÓ PARA A NETA E SEU MARIDO. ALEGADA AUSÊNCIA 
DE CONHECIMENTO E CONSENTIMENTO DA AUTORA OU DE SUA 
MÃE ENQUANTO VIVA, HERDEIRA NECESSÁRIA DA VENDEDORA. ATO 
ANULÁVEL, SUJEITO A PRAZO DECADENCIAL DE 2 ANOS. 
DECADÊNCIA RECONHECIDA NA R. SENTENÇA. ARTIGOS 496 C/C 179 
DO CC. ACERTO DA R. SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO APELO.” 
 
Inicialmente, verifica se que o julgado versa sobre a hipótese de venda de antecedente 
a descendente; regulada no artigo 496 do código civil(C.C): 
 
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros 
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
 
O caso em questão resume se na situação em que a neta alega que a avó teria 
realizado a venda de um imóvel a sua irmã, sem o seu consentimento e de sua mãe que a 
época do contrato ainda estava viva, sendo herdeira necessária da vendedora ( a avó), de 
maneira que o contrato lesionaria o patrimônio herdado por ela. 
Neste contexto a lei a não proíbe a venda de ascendente a descendente apenas 
condiciona a outorga expressa dos descendentes e do cônjuge do vendedor; e ao se referir 
aos descendentes a norma legal concerne a todos, mesmo os que não são herdeiros, incluindo 
neste caso os netos. Do mesmo modo ensina Carlos Roberto Gonçalves: 
“Não fosse assim, bastaria que a negociação fosse feita diretamente com o neto, filho do filho 
predileto do ‘vendedor’, para não ser impugnada. O legislador, ao dispor que os ascendentes não 
podem vender aos descendentes, referiu-se a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, 
bisnetos, trinetos, etc.), e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros”. 
No caso de venda ao neto, todos os filhos vivos, incluindo o pai ou a mãe do comprador, seus 
tios e os demais netos do vendedor devem anuir.” 
 
Requisito que não foi cumprido no julgado em análise: 
 
“Aduz a autora que: a) é neta herdeira da primeira ré; b) não tomou 
conhecimento, nem mesmo anuiu, que está vendesse o seu único imóvel para a 
segunda ré, outra neta e também herdeira necessária da primeira ré, e seu marido, 
cunhado da autora, pelo valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), o que gera 
suspeita de fraude; c) sua mãe era viva quando realizada a compra e venda, e 
também não tomou conhecimento do fato;” 
 
Assim o negócio jurídico realizado entre a avó e neta (ambas rés), seria anulável, 
como foi alegado pela autora: 
 
“Inconformada, apela a autora, às fls. 208/216, e alega, basicamente, que: a) 
o negócio jurídico que se pretende anular constitui verdadeira simulação, com o 
propósito de aperfeiçoar ato nulo;” 
 
É aceito em parte pelo tribunal: 
 
“Veja-se que a compra e venda ora repudiada foi feita às claras, com escritura, 
registro no RGI, recolhimento do imposto de transmissão e mediante pagamento, conforme 
fls. 130/131 e 134 destes autos. Assim, se algum vício há no referido negócio jurídico, é, 
efetivamente, a ausência de consentimento da mãe da autora, que ainda era viva quando 
realizada a compra e venda, não havendo que se falar em simulação.” 
 
No entanto o presente caso não configura simulação, com supramencionado no julgado. “ A 
finalidade da vedação é evitar as simulações fraudulentas: doações inoficiosas disfarçadas de 
compra e venda.” , preleciona Carlos Roberto Gonçalves. Embora este vício é regularmente 
encontrado em casos semelhantes: 
 
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ANULAÇÃO. SIMULAÇÃO. 
NEGÓCIO JURÍDICO. VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE POR 
INTERPOSTA PESSOA. SENTENÇA MANTIDA.(Apelação Cível nº 
0007262-69.2014.8.19.0207,12ª Câmara Cível,Relator: Desembargador CHERUBIN 
SCHWARTZ, julgado em 11/02/2016) 
 
 O negócio quando é feito indiretamente, por interposição de pessoa, é caracterizado 
como negócio simulado , pois o vendedor simula a venda para beneficiar indevidamente o 
descendente em prejuízo dos demais descendentes herdeiros , exatamente o que o legislador 
pretendeu coibir com o artigo. Contudo, ao descendente prejudicado cabe o ônus de 
comprovar o prejuízo sofrido pelo contrato. 
 Ademais, por mais que reconhecido o direito da autora pelos fatos e argumentos 
apresentados, o tribunal não deu provimento à apelação , pois o direito requerido já havia 
decaído: 
 “Nessa esteira, inegável é o decurso do prazo decadencial na espécie, já que 
o registro no RGI é datado de 03/10/2013 e a ação só foi ajuizada em 04/08/2017.” 
 
A ação de anulação nesta hipótese deve ser proposta no prazo decadencial de dois anos, de 
acordo com o elevado no artigo 179 do C.C: 
 Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo 
para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. 
 
Neste caso, a conclusão do ato se dá com o registro no Registro Geral de Imóveis, ou seja , o 
prazo de decadência é de dois anos a partir do registro; o que não foi observado pela autora. 
Aliás o juiz utilizou se de entendimentos de Jornadas para colaborar a sua decisão a respeito: 
 
“Nesse sentido são os enunciados 368 da IV Jornada de Direito Civil do CJF 
e enunciado 545 da VI Jornada de Direito Civil do CJF: 
Enunciado 368. O prazo para anular venda de ascendente para descendente é 
decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil). 
Enunciado 545. O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a 
descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 
2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se 
tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis.” 
 
Outrossim, já decidiu o Supremo Tribunal Federal que não ocorre ofensa à lei quando 
o descendente readquire, sem fraude, bem alienado legitimamente pelo ascendente a terceiro. 
Na mesma linha, declarou o Superior Tribunal de Justiça: “Não há impedimento a que, 
alienado bem a terceiro, venha o mesmo bem a ser adquirido por descendente do alienante, 
mais de sete anos após, sem prova de que o negócio fora simulado”. 
Em suma, o contrato de compra e venda é um dos mais célebres do ordenamento 
jurídico, visto que a compra e venda é a atividade negocial mais comum e difundida em todo 
o mundo e de maior relevância para o sistema capitalista. Com efeito, o contrato de compra e 
venda efetuado entre antecedente e descendente explorado na jurisprudência é apenas uma 
vertente, entre suas diversas formas e produtos no universo jurídico. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Venda a Contento 
 
A venda a contento é uma das chamadas cláusulas especiais da compra venda, e está 
estipulada nos artigos 509 a 512 do código civil. Ela também é conhecida como venda ad 
gustum, é denominada como aquela que se realiza sob a condição suspensiva de só se tornar 
perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a coisa o satisfaz. 
A jurisprudência que será analisada traz um caso desta cláusula: 
 
Reintegração de posse fundada em comprae venda a contento. Inércia da 
compradora. Contexto probatório que, em exame superficial, indica postura 
incompatível com recusa, na medida em há indícios de pagamento de parte do 
preço, de reparo dos bens, de acordo sobre seu estado, e de recusa em os 
restituir. Indevida a reintegração liminar.Recurso provido. 
 
O julgado trata se de um Agravo de Instrumento de nº 2011729-28.2019.8.26.0000, 
proposto no Tribunal de Justiça de São Paulo, no qual o agravante alega que o pedido da 
agravada não deveria ter sido deferido na primeira, pois a segundo ela : 
“[...] os equipamentos fornecidos não são adequados aos fins a que se destinam.” 
 
No entanto,vale ressaltar que: 
 
“No mérito, cuidam os autos de ação de reintegração de posse fundada em 
contrato de compra e venda a contento. Na inicial, a vendedora esclarece que a 
compradora, mesmo interpelada judicialmente a se manifestar sobre a aceitação ou 
recusa dos bens, quedou-se inerte, conduta que a autora reputa equivalente à recusa. 
Assim, considerando que também não houve devolução, afirma estar caracterizado 
esbulho, motivo pelo qual deduziu pedido liminar de reintegração, cujo deferimento 
deu ensejo à interposição do presente recurso.” 
 
De maneira que o efetivo aperfeiçoamento do contrato depende exclusivamente se o 
bem jurídico em questão está em acordo como o gosto do comprador, conforme leciona 
Roberto Gonçalves: 
“O aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio, isto é, do gosto do 
comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de capricho. Não pode este 
pretender discutir a manifestação de desagrado, nem requerer a realização de exame pericial ou 
postular em juízo, visto que a venda a contento é uma estipulação que favorece o comprador, 
subordinando o aperfeiçoamento do negócio à sua opinião pessoal e gosto. Não está em jogo a 
qualidade ou utilidade objetiva da coisa.” 
 
No caso em questão o agravante alega que o maquinário, o bem jurídico do negócio, 
não se adequa ao fim pretendido com a compra não estando assim a seu contento. Porém 
contrapõe o agravado que o agravante não se manifestou sobre a recusa ou aceitação do bem, 
de modo que não ocorreu sua devolução motivo da ação de reintegração de posse. De fato o 
contrato somente se perfaz se houver manifestação expressa do comprador, aceitando a 
oferta. Caso não haja prazo estipulado para esta manifestação, o vendedor pode intimar o 
comprar a fazê lo, como dispõe o artigo 512 do C.C: 
“Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o 
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo 
improrrogável.” 
 
O vendedor agiu de acordo com a norma legal, como supramencionado no julgado, no 
entanto por mais que não tenha havido manifestação expressa por parte do comprador , este 
efetuou pagamento de relevante parcela do negócio. De modo que o tribunal considerou o 
negócio completo: 
 
“Desta feita, ainda que não tenha havido expressa manifestação acerca da 
conclusão da venda a contento, seja positiva ou negativa, fato é que a compradora 
adotou postura incompatível com a recusa, eis que pagou parte do preço, investiu em 
reparos nas máquinas, e recusa-se a restituir os bens. 
Portanto, conclui-se, por ora, pelo aperfeiçoamento do negócio jurídico de 
compra e venda, de modo que, ausente cláusula de reserva de domínio, cabe à 
vendedora, na posição de credora do saldo do preço, buscar a via adequada para 
satisfazer seu interesse, e à compradora, caso entenda oportuno, discutir em ação 
autônoma eventual indenização pelos danos causados em razão do negócio.” 
 
No presente caso o pagamento por parte do agravante foi entendido como aceitação 
positiva, do contrato, mas aceitação é sede de divergência doutrinária, visto que parte dela 
defende a possibilidade de manifestação tácita e a outra apenas admite a manifestação 
expressa por parte do comprador. 
Em síntese o agravante constatando a não adequação do bem deveria ter manifestado 
a sua recusa e o devolvido o bem ao vendedor, de forma a não aperfeiçoar o contrato, a sua 
inércia inicial seguido do pagamento de parte considerável do preço, ensejou o indeferimento 
do agravo e a possibilidade do agravado de mover posterior ação de cobrança em relação ao 
valor subjacente. 
 
 
 
 
 
 
 
Bibliografia: 
 
Gonçalves, Carlos Roberto, Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos unilaterais / 
Carlos Roberto Gonçalves. – 16. ed. – São Paulo : Saraiva Educação, 2019.