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Engenharia de Avaliações e Perícias
Noções de avaliação de imóveis
Prof. Me. Alisson Dias
Centro de Tecnologia e Urbanismo
Curso de Engenharia Civil
- Período 2023.2 -
Avaliações de imóveis
▪ Conceitos básicos:
▪ Avaliação de imóveis:
▪ É o conjunto de operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel.
▪ É baseada na NBR 14653 – Parte 1.
▪ Segundo esta norma, a avaliação de bens é uma análise técnica, realizada por
engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.
▪ Em outras palavras, a norma afirma que o levantamento do valor de mercado de
um bem não é a única finalidade da avaliação.
▪ Pode-se citar, entre outros, a segurança patrimonial, a contratação de seguros
baseados em valores reais ou a utilização do patrimônio como garantia na tomada
de recursos.
Avaliações de imóveis
▪ Conceitos básicos:
▪ Custo: é o total gasto, direta ou indiretamente, para aquisição ou produção de um
bem.
▪ Preço: é a quantidade monetária que determina a comercialização de um bem e leva
em conta as capacidades financeiras, as motivações ou os interesses específicos do
comprador ou do vendedor.
▪ Valor: é um conceito econômico que depende de fatores como as características do
bem, utilidade e condições de oferta e procura.
▪ Valor de mercado: é a quantia mais provável pela qual um bem pode ser negociado no
mercado.
Avaliações de imóveis
▪ Conceitos básicos:
▪ Engenharia de avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos
especializados, aplicados à avaliação de bens.
▪ Laudo técnico: é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem,
elaborado por profissionais com registro no CREA ou no CAU, em que se chega a uma
conclusão devidamente fundamentada.
▪ Parecer técnico: é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente
habilitado sobre assunto de sua responsabilidade.
Avaliações de imóveis
▪ Pré-requisitos para ser um avaliador:
▪ Após a Lei 5.194 de 1996, art. 7º, a avaliação de imóveis passou a ser atividade
exclusiva de engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos, devidamente
registrados nos seus respectivos conselhos.
▪ Ou seja, é condição necessária o registro no CREA e/ou CAU para o profissional estar
apto a emitir laudo técnico.
▪ Além disso, a resolução do COFECI 1.064 de 2007, prevê a possibilidade de o corretor
de imóveis elaborar parecer técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua
diploma de curso superior em gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de
conclusão de curso de Avaliação de Imóveis.
▪ No entanto, vale ressaltar que a nova atualização de 2019 da NBR 14653-1 excluiu a
definição de parecer técnico, o que significa que agora todas as manifestações técnicas
sobre valor devem ser realizadas por meio de laudos de avaliação realizados conforme
preceitos normativos.
Avaliações de imóveis
▪ Ações básicas para uma avaliação:
▪ Finalidade, objetivo e prazo:
▪ Antes de iniciar a avaliação, o engenheiro avaliador deverá ter em mente, e
devidamente esclarecidos, a finalidade da avaliação, o objetivo, o prazo para a
apresentação do laudo e a forma de apresentação mais adequada para o cliente.
▪ Análise da documentação:
▪ Após tudo estar devidamente esclarecido, o engenheiro avaliador deve analisar
toda a documentação do imóvel necessária para a avaliação.
▪ Lembrando que não é de responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da
documentação fornecida.
Avaliações de imóveis
▪ Ações básicas para uma avaliação:
▪ Vistoria do imóvel:
▪ Essa etapa é de extrema importância e deve ser feita, preferencialmente, pelo
avaliador para que tome conhecimento de todas as características do imóvel
relevantes à avaliação.
▪ Para isso é indicado que sejam feitos registros fotográficos de todos os cômodos e
do entorno do imóvel, quando possível.
▪ Coleta de dados:
▪ Consiste em pesquisar os elementos para compor a amostra. Para isso, deve-se
levar em conta as características do bem avaliado e a disponibilidade de recursos e
informações.
▪ Para realizar essa coleta, o avaliador pode fazer uso de sites imobiliários ou ligar
diretamente para corretoras de imóveis.
Avaliações de imóveis
▪ Ações básicas para uma avaliação:
▪ Diagnóstico do mercado:
▪ O profissional, conforme o tipo do bem, as condições de contratação, o método
empregado e a finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado
do bem avaliando, de forma a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta
e o desempenho do mercado.
▪ Escolha da metodologia:
▪ A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do imóvel avaliado, o
objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.
Avaliações de imóveis
▪ Ações básicas para uma avaliação:
▪ Tratamento dos dados:
▪ Após a coleta dos dados e a escolha da metodologia mais adequada, o tratamento
será feito de acordo com modelo metodológico escolhido.
▪ Resultado da avaliação:
▪ Por fim, nessa etapa, o avaliador apresenta o laudo da avaliação, em que consta o
valor de mercado do imóvel a que se chegou após o tratamento dos dados
coletados.
Highlight
Highlight
Avaliações de imóveis
▪ Laudo de avaliação:
▪ Para que o laudo de avaliação seja considerado satisfatório, deverá conter:
▪ Identificação do solicitante;
▪ Finalidade e objetivo do laudo;
▪ Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
▪ Identificação e caracterização do imóvel avaliado;
▪ Diagnóstico do mercado;
▪ Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;
▪ Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e
precisão da avaliação;
Avaliações de imóveis
▪ Laudo de avaliação:
▪ Para que o laudo de avaliação seja considerado satisfatório, deverá conter:
▪ Tratamento dos dados e identificação do resultado: explicitar os cálculo efetuados
e justificativas para o resultado adotado;
▪ Resultado da avaliação e a sua data de referência;
▪ Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela
avaliação.
Highlight
Avaliações de imóveis
▪ Procedimentos metodológicos:
▪ Método comparativo direto:
▪ Simplificadamente, esse é o método mais utilizado para a avaliação, em que se
calcula o valor de mercado de um imóvel por meio do tratamento dos dados de
uma amostra aleatória utilizando a inferência estatística para isso.
▪ Método involutivo:
▪ Baseia-se em modelos de estudo de viabilidade técnico-econômica utilizando
imóveis hipotéticos com características semelhantes ao avaliado e com as
condições do mercado no qual está inserido.
Avaliações de imóveis
▪ Procedimentos metodológicos:
▪ Método evolutivo:
▪ Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes,
considerando o fator de comercialização.
▪ Método da capitalização de renda:
▪ Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando cenários viáveis.
Método comparativo direto
▪ Definições:
▪ É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes construtivas é obtido mediante
comparação de dados de mercado relativos a outros bens de características similares,
por tratamento técnico de seus atributos.
▪ Esse método se presta, sobretudo, à avaliação de terrenos, nos quais os atributos
podem ser tratados diretamente, a fim de homogeneizá-los e torna-los comparáveis.
▪ Entre esses atributos, destacam-se:
▪ Condições de pagamento (à vista ou à prazo)
▪ Elasticidade de valor da oferta (fator de fonte)
▪ Profundidade equivalente
▪ Frente
▪ Localização
▪ Data da oferta ou da transação
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
▪ Determinar o valor médio estimado de um imóvel com as características a seguir:
▪ Cobertura de 2 dormitórios
▪ 180 m² de área total e 112 m² de área privativa
▪ Frente
▪ 5º andar
▪ Construído há 7 anos
▪ Bairro Cristo Redentor
▪ Sacada
▪ 1 vaga de garagem
▪Padrão médio
▪ Edifício com 5 andares
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 1º passo – Fazer a homogeneização de dados
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 2º passo – Encontrar o valor do metro quadrado
▪ Para encontrar o valor do metro quadrado de cada imóvel, divide-se o valor do imóvel
pela sua área privativa:
𝑉𝑚2 =
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙
á𝑟𝑒𝑎 𝑝𝑟𝑖𝑣𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 2º passo – Encontrar o valor do metro quadrado
TOTAL: R$ 45.018,92 
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 3º passo – Determinação do valor médio do m² do quadro amostral
▪ Para determinar a média aritmética do quadro amostral, basta somar a coluna de m²:
𝑀.𝐴.=
𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑚2𝑑𝑎𝑠 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠
𝑛º 𝑑𝑒 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠
𝑀. 𝐴.=
𝑅$ 45.018,92
13
= 𝑅$ 3.462,99
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 4º passo – Eliminar as amostras fora do desvio padrão
▪ A média final é calculada com base na média aritmética, considerando um intervalo de
desvio de 20%:
▪ Agora deve-se considerar somente as amostras dentro dos intervalos de limite superior
e inferior.
𝑀.𝐹.= 𝑀. 𝐴
+20% (𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟)
−20% (𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑖𝑛𝑓𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟)
𝑀.𝐹.= 𝑀. 𝐴
+20% = 3.462,99 + 692,60 = 𝑅$ 4.155,59
−20% = 3.462,99 − 692,60 = 𝑅$ 2.770,39
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 4º passo – Eliminar as amostras fora do desvio padrão
TOTAL: R$ 30.889,17 
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 5º passo – Determinar a média final
▪ Somar novamente a coluna de m² e dividir pelo número de amostras restantes:
𝑀.𝐴.=
𝑠𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑚2𝑑𝑎𝑠 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠
𝑛º 𝑑𝑒 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠
𝑀. 𝐴.=
𝑅$ 30.889,17
9
= 𝑅$ 3.432,13
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 6º passo – Determinar o valor do imóvel
▪ O valor médio estimado do imóvel pode ser determinado por:
▪ Para não deixar o valor do imóvel “quebrado”, é permitido arredondar para mais ou para
menos até o máximo de 1% do valor.
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑝𝑟𝑖𝑣𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎 ∙ 𝑀é𝑑𝑖𝑎 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 112 ∙ 𝑅$ 3.432,13
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 = 𝑅$ 384.398,56
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
RESOLUÇÃO: 7º passo – Conclusão
▪ O valor médio estimado do imóvel é de R$ 385.000,00.
▪ Neste momento, pode ser colocada uma variação de no máximo 10% para o limite
inferior e limite superior.
▪ Lembrando que quanto menos amostras se tiver, maior deverá ser a variação até 10%.
▪ No caso deste exemplo, foi adotado 4%, o que equivale a R$ 15.375,94.
▪ Portanto, tem-se:
𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝒔𝒖𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑑𝑎 = 𝑅$ 400.375,94
𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝒊𝒏𝒇𝒆𝒓𝒊𝒐𝒓 𝑝𝑎𝑟𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑑𝑎 = 𝑅$ 370.000,00
Método comparativo direto
▪ Exemplo:
Modelo de laudo de 
avaliação de imóveis
Obrigado!
Prof. Me. Alisson Dias
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- Período 2023.2 -
	Seção Padrão
	Slide 1: Engenharia de Avaliações e Perícias Noções de avaliação de imóveis
	Slide 2: Avaliações de imóveis
	Slide 3: Avaliações de imóveis
	Slide 4: Avaliações de imóveis
	Slide 5: Avaliações de imóveis
	Slide 6: Avaliações de imóveis
	Slide 7: Avaliações de imóveis
	Slide 8: Avaliações de imóveis
	Slide 9: Avaliações de imóveis
	Slide 10: Avaliações de imóveis
	Slide 11: Avaliações de imóveis
	Slide 12: Avaliações de imóveis
	Slide 13: Avaliações de imóveis
	Slide 14: Método comparativo direto
	Slide 15: Método comparativo direto
	Slide 16: Método comparativo direto
	Slide 17: Método comparativo direto
	Slide 18: Método comparativo direto
	Slide 19: Método comparativo direto
	Slide 20: Método comparativo direto
	Slide 21: Método comparativo direto
	Slide 22: Método comparativo direto
	Slide 23: Método comparativo direto
	Slide 24: Método comparativo direto
	Slide 25: Método comparativo direto
	Slide 26: Obrigado!