História e Atuação dos Corretosres

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Lição 1 - História e Atuação dos Corretores
Nesta aula, você conhecerá a história da corretagem imobiliária e o seu 
principal ator: o corretor de imóveis. Para tanto, você está convidado a re-
fletir sobre algumas questões:
• Você já se deparou diante de uma grande oportunidade de realizar uma 
compra, uma venda ou uma locação de um bem imóvel? 
• Você conhece o mercado imobiliário e as negociações que nele se 
realizam diariamente? 
• Você já participou do processo de negociação, seja fornecendo 
orientações, seja solicitando ou fornecendo os documentos necessários 
para o negócio? 
Se você encontrou uma resposta positiva para qualquer uma destas pergun-
tas, certamente você já teve a oportunidade de experimentar a atividade de 
corretagem imobiliária. 
Talvez, no entanto, você não saiba ainda que a corretagem imobiliária que 
se conhece hoje é fruto de um processo histórico dinâmico juntamente com 
as mudanças sociais e as necessidades dos clientes, no qual o corretor imo-
biliário se configura na parte essencial dessa relação. 
Nesta aula, apresentaremos o surgimento da profissão do corretor de imó-
veis: o agente imobiliário mediador das negociações imobiliárias. 
Aliás, você verificará que a profissão do corretor de imóveis depende da pre-
sença de características essenciais à pessoa que pretende exercê-la, dentre 
elas a apresentação visual, o relacionamento, a ética, a postura íntegra, o 
saber falar, o saber ouvir, a proatividade, a presteza no atendimento etc. 
Ao longo desta lição, você compreenderá que o corretor é o responsável por 
intermediar e lidar com as partes, fazendo com que todos saiam satisfeitos 
do negócio.
O objetivo destes estudos é contribuir para que você se sinta preparado 
para:
• Analisar como ocorreu e quais são os valores que compõem a história da 
corretagem imobiliária no Brasil.
• Evidenciar a importância e a evolução da figura do corretor imobiliário 
juntamente com os valores éticos e de mercado. 
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• Estudar sobre o corretor de imóveis.
• Ordenar e destacar os atores envolvidos na corretagem imobiliária, bem 
como a tríplice responsabilidade do profissional.
• Conhecer os clientes no mercado imobiliário.
• Reconhecer e identificar as possibilidades de atuação e negócios para o 
corretor no mercado.
• Listar documentos necessários em uma venda ou permuta de imóveis.
• Avaliar os problemas e perigos presentes em uma transação.
• Planejar sua estratégia de trabalho.
• Identificar o mercado imobiliário para efetuar com segurança as 
condições e variáveis na execução do seu planejamento. 
1. A História da Corretagem Imobiliária no Brasil
Ao longo do tempo as sociedades humanas foram se transformando de acor-
do com a percepção do ser humano no atendimento de suas aspirações e ne-
cessidades no processo de evolução social. 
Destarte, a história da corretagem imobiliária iniciada no período colonial, 
suas atividades e o modo de desempenhá-las, também se alteraram gradati-
vamente e seguem evoluindo sempre mais.
Oriunda da informalidade, a corretagem surge com a chegada da Corte Real 
portuguesa ao Brasil, durante o Período Colonial, em 1807, por meio dos agen-
tes de negócios imobiliários, os quais se incumbiam de descobrir quem eram 
os proprietários dos bens imóveis que poderiam ser vendidos aos estrangei-
ros que chegavam ao Brasil. 
Longe de ser uma profissão regular, tal atividade econômica, encontrava óbi-
ces reais, como a limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela 
descoberta de novas oportunidades de negócios.
O intercâmbio de informações ocorria entre os próprios agentes imobiliários 
que se encontravam nos pontos mais movimentados das maiores cidades, 
realizando negociações e atraindo novos interessados pela atividade.
Em 1937 foi criado o primeiro Sindicato dos Corretores de Imóveis, o qual se 
tornou uma referência para a atividade de corretagem, um modelo de expe-
riência repercutindo no mercado imobiliário dos demais estados do nosso 
país. 
Desde então, os corretores passaram a trabalhar em busca do reconhecimen-
to legal da sua atividade, com lei própria, disciplinando-a como uma profis-
são, uma vez que o seu exercício por qualquer pessoa suprimia seu grau de 
importância. 
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Pertencer ao sindicado era uma possibilidade que vinha dando robustez ao 
movimento sindical, com o surgimento de empresas imobiliárias que exi-
giam atenção especial do Poder Público. 
Em resposta ao movimento, criou-se a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dis-
pondo sobre a regulamentação do exercício da profissão de corretor de imó-
veis. 
Posteriormente, em 1978, a Lei 6.530, vigente desde então, regulamentada 
pelo Decreto 81.871/78, revogou a anterior (Lei 4.116/62).
Os direitos dos corretores já inscritos sob a proteção da Lei 4.116, de 27 de 
agosto de 1962, se mantiveram, mas o exercício da profissão com relação às 
pessoas não inscritas até então se sujeitaram ao atendimento de novos requi-
sitos – exigências criadas para o ingresso na profissão.
O Título de Técnico em Transações Imobiliárias e a necessidade de inscrição 
nos Conselhos de Corretagem como Corretor passaram a ser exigidos para o 
exercício da profissão de corretor imobiliário, o qual, desempenha a interme-
diação entre as partes para a realização de negócios imobiliários. 
Em 26 de outubro de 1962, a primeira reunião do Conselho Federal de Cor-
retores de Imóveis do Brasil (COFECI) deu origem ao Conselho Regional de 
Corretores de Imóveis (CRECI). 
1.1 Reconhecimento da Profissão
A chegada da Corte Real portuguesa ao Brasil é o marco inaugural da ativi-
dade de corretagem no Brasil, uma vez que sua chegada desalojou, sem qual-
quer tipo de indenização, diversos moradores de suas residências para que 
passassem a abrigar a Corte e seus empregados. 
O motim popular fez com que alguns portugueses indenizassem os proprie-
tários das residências desocupadas, o que foi intermediado por negociadores 
contratados, sendo eles considerados os primeiros corretores de imóveis no 
Brasil. 
No período colonial, as intermediações na compra e venda de imóveis eram 
raras. Os próprios comerciantes locais faziam a divulgação de imóveis para 
negociação em seus estabelecimentos a pedido do proprietário. A Corte Por-
tuguesa no Brasil implicou na estruturação de diversas instituições de Estado, 
como tribunais, repartições, conselhos, dentre outros, de tal forma que as ci-
dades ganharam a melhoria de sua infraestrutura, impactando diretamente 
no mercado imobiliário.
A cidade do Rio de Janeiro, capital, se destacou, expandiu e cresceu, fazendo 
com que diversas pessoas (comerciantes locais, leiloeiros e agentes imobiliá-
rios) se dedicassem a partir de então ao ramo imobiliário.
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A urbanização da população contribuiu com o aumento dos negócios imo-
biliários, já que nas cidades as propriedades tendem a ser bem menores, e 
o trabalho diversificado é numeroso. A urbanização em São Paulo em 1890 
foi crescendo exponencialmente e, assim, também uma grande demanda por 
habitações fez surgirem os primeiros corretores de imóveis. 
Em 1938, surgiu a Associação Profissional dos Corretores de Imóveis em São 
Paulo, que em 1942 se tornou sindicato. Os primitivos sindicatos perderam 
a sua função de fiscalização sobre a profissão para os Conselhos Regionais 
e o Federal. O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo 
(SCIESP) se destacou ao apoiar a regulamentação da profissão, a fim de ga-
rantir segurança e boa fama nas transações imobiliárias. Mas, ainda assim, 
no que diz respeito à regulamentação da profissão, os sindicatos perderam a 
sua força ideológica e foram substituídos no desempenho deste papel pelos 
conselhos, passando a desempenhar eminentemente o papel de defesa dos 
interesses da categoria.
O aumento gradativo do crédito pela criação de programas governamen-
tais e incentivos ao crédito privado proporcionou um aumento dos negócios 
imobiliários por meio de uma política pública de garantia de moradia à po-
pulação.
Como bem sesabe, o mercado imobiliário em constante alteração utiliza na 
corretagem novas ferramentas e meios de intermediação de negócios. O cor-
retor imobiliário se reinventa ao longo do tempo pelas alterações na regula-
mentação do setor e pela forma de sua atuação.
Algo curioso são anúncios de imóveis, lá nos primórdios, durante o período 
colonial, que registravam como intermediários nos negócios “comerciantes e 
leiloeiros”, os quais acabavam se ocupando da corretagem imobiliária e mais 
tarde se especializavam no ramo, aprendendo suas atividades na prática, 
passando a viver exclusivamente da intermediação imobiliária. Foi assim que 
nasceram os agentes imobiliários. Já o corretor imobiliário, na acepção do 
termo, se consolida e se difunde a partir do processo de urbanização, quando 
o mercado imobiliário cresce com novos investidores.
Aliás, os sindicatos trouxeram consigo a utilização do termo “corretor de imó-
veis” para caracterização do profissional da área, bem como a possibilidade 
de fazer parte do fundo de aposentadoria e pensões, descontos em jornais 
para a publicação de anúncios, entre outros. 
Nos anos 1980 e 1990, a profissão se consolidou com a criação de 24 conselhos 
regionais para a efetiva fiscalização da profissão. A profissão está bem regu-
lamentada não apenas por meio da própria lei do corretor de imóveis, como 
também do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. 
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A revolução digital trouxe a facilitação na pesquisa de preços e informações 
para a realização dos negócios imobiliários alterando a forma de atuação dos 
corretores imobiliários. O corretor além de apresentar as melhores opções 
deve apoiar o comprador na realização de seu negócio. 
A corretagem de imóveis começou há muito tempo no Brasil, trata-se e desig-
na, basicamente, a tarefa de intermediar a negociação imobiliária entre ao 
menos duas partes. Essa atividade tem uma evolução histórica, que é acom-
panhada pela evolução da figura do corretor de imóveis. 
Veja, a seguir, os principais eventos que moldaram a corretagem de imóveis 
no Brasil e a própria profissão de corretor de imóveis.
Período 
Colonial
Primeiro registro da a�vidade de corretagem imobiliária
Com a chegada da família real portuguesa, o primeiro 
corretor do Brasil passou a intermediar a indenização dada por 
famílias portuguesas aos residentes desalojados de suas
residéncias para abrigá-los.
Período 
Colonial
Crescimento e desenvolvimento de cidades brasileiras
Em poucos anos, as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro 
mais do que dobraram de tamanho em relação ao número
de habitantes.
Período 
Colonial
Surgimento da figura do agente imobiliário
Profissionais de outras áreas começaram a se especializar na
a�vidade de corretagem imobiliária. Surge, então, a figura do
agente imobiliário: o profissional que passa a se dedicar
exclusivamente a essa a�vidade.
Anos
1930-1940
Primeiras ins�tuições
Fundação do Sindicato de Corretores de Imóveis do
Rio de Janeiro, em 1936, e da Associação Profissional 
dos Corretores de Imóveis, em São Paulo, em 1938,
e formalizado como sindicato em 1942.
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Anos
1940
Reconhecimento e organização da profissão
O trabalho dos sindicatos e a relação entre eles favoreceu
a organização da profissão de corretor de imóveis e o seu
reconhecimento na sociedade.
Anos
1950
Primeiros Projetos de Lei
Nos anos 1950, inicia-se a apresentação dos primeiros 
projetos de lei no Congresso que tratavam da regulamentação
da profissão de corretor de imóveis.
Anos
1960
Aprovação da primeira legislação
Aprovação e publicação da primeira legislação de 
regulamentação da profissão de corretor de imóveis, 
a Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962.
Anos
1960
Estruturação do Cofeci e do Creci
No dia 26 de outubro de 1962, ocorreu a primeira reunião do 
Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis do Brasil),
dando origem aos Crecis. A regulamentação da profissão
deixa de ser exercida pelos sindicatos e passa a ser tarefa do 
Cofeci e dos Crecis, por força da recente legislação aprovada.
Período
marcado 
por grande 
urbanização 
do país, 
deixando 
o Brasil 
de ter a 
população 
majoritariamente 
rural para se 
tornar um 
país com 
a população 
predominantemente 
urbana. Uma das 
consequências 
disso foi o 
aumento das 
cidades, a 
necessidade 
de novos imóveis 
des�nados à 
moradia, o 
desenvolvimento 
do comércio e 
dos serviços 
para atender 
a essa nova 
população 
urbana.
Anos
1970
Aprovação da nova legislação especial
Aprovação da Lei nº 6530/1978, que deu nova regulamentação
à profissão de corretor de imóveis e é vigente até a atualidade.
Entre outros aspectos, a lei prevê a obrigatoriedade do �tulo
de técnico emtransações imobiliárias e a inscrição no órgão
competente para o exercício da profissão.
Anos
1980 e 1990
Consolidação da profissão e dos órgãos regulatórios
Criação de 24 Conselhos Regionais
de Corretores de Imóveis, um em cada capital
do país, consolidando seu papel fiscalizatório.
Anos 2000 -
Atualidade
Novos caminhos
A profissão é dinâmica, o uso de novas ferramentas e meios
de fazer negócio se modificam. Nos úl�mos anos, destacam-se
a grande especialização da a�vidade, o surgimento de novos
cursos e estratégias e o uso de plataformas digitais.
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Por meio dessa linha do tempo, você pôde visualizar os principais eventos re-
lacionados à corretagem imobiliária no Brasil e a as influências na evolução 
da profissão de corretor.
Com isso, é possível concluir e observar que a história da corretagem imobi-
liária é, também, a história da própria profissão de corretor e sua evolução.
2. O Corretor Imobiliário
O corretor de imóveis é o profissional ético, honesto e disposto que realiza 
todos os atos necessários para a intermediação de negócios imobiliários, 
promovendo através do seu trabalho a realização de transações comerciais 
imobiliárias. 
2.1 Conceito de Corretagem
Etimologicamente oriunda do espanhol “corretaje”, a palavra corretagem é 
compreendida na língua portuguesa como a atividade ou função de corre-
tor, ou como a comissão recebida pelo trabalho do corretor, ou ainda como o 
acordo realizado entre pessoas no sentido de negócio.
Sendo assim, nesta aula, a corretagem realizada pelo corretor imobiliário 
deve ser compreendida como o acordo entre pessoas naturais ou jurídicas 
para a compra e venda de bens imóveis. Todavia, nada obsta a sua utilização 
no sentido de ofício do corretor ou, ainda, pode significar o próprio salário, 
honorários, comissão a que o corretor faz jus ao aproximar as partes interes-
sadas ao final de uma transação imobiliária. 
O Código Civil Brasileiro vigente, Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, em 
seu Capítulo XIII disciplina o Instituto ‘Corretagem’ nos artigos 722 a 729.
2.2 Características Profissionais do Corretor 
HABILITAÇÃO LEGAL: para o exercício da profissão, o corretor de imóveis 
precisa estar legalmente habilitado, para tanto, deve possuir diploma de téc-
nico ou de nível superior na área de transação imobiliária e, posteriormente, 
inscrever-se no CRECI. 
INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIOS PARA TERCEIROS: após o atendimento das 
exigências para habilitação legal, o corretor se encontra apto para agenciar ne-
gócios para terceiros, aproximando os interessados na transação imobiliária. 
AUTONOMIA: trata-se de um profissional dono de sua própria atividade, que 
pode trabalhar individualmente, ou ainda em conjunto com outras pessoas 
em casa, escritório, empresa imobiliária, construtora, trabalhando em siste-
ma de parceria. Em regra, o corretor de imóveis é um profissional liberal au-
tônomo, todavia nada impede que excepcionalmente um corretor de imóveis 
trabalhe com carteira assinada pelo regime celetista sob a proteção da Con-
solidação das Leis Trabalhistas.
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Confira, a seguir, uma situação fática relacionada às fases da negociação, na 
qual é possível visualizar a discussão sobre a comissão devida ao corretor 
imobiliário.
Essa decisão foi proferida no âmbito do processo de nº 1015769-21.2016.8.-26.0309, julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
A Ação Judicial
Na ação judicial, os autores pediam a condenação das reclamadas ao pa-
gamento de comissões em razão da intermediação de negócio imobiliá-
rio.
Alegaram que apresentaram o comprador às reclamadas. Em um pri-
meiro negócio, o comprador adquiriu dois imóveis das reclamadas e es-
tas, por sua vez, pagaram aos requerentes.
Então, as partes autoras buscavam, com a ação de cobrança, receber as 
comissões pela compra dos dois outros imóveis vendidos, alegando que 
haviam sido oferecidos ao comprador por eles, bem como que a aproxi-
mação do comprador e dos requeridos aconteceu por seus atos.
A Defesa
Na defesa, os requeridos alegaram, em suma, que os requerentes não 
participaram da segunda negociação, não exercendo um papel de inter-
mediação no negócio. Sustentaram que houve uma mera aproximação 
inicial que resultou na venda dos dois primeiros imóveis, com o paga-
mento das comissões. Entretanto, quanto aos dois últimos imóveis, não 
teria havido efetiva intermediação dos requeridos.
Sentença e Recurso
Em primeira instância, o pedido dos autores foi julgado improcedente, 
tendo o juízo de primeira instância reconhecido que não houve efetiva 
intermediação que ocasionasse o resultado útil do processo.
A reclamante recorreu, reiterando seus argumentos da petição inicial e 
apontando as provas e argumentos para a reforma da decisão.
Resultado do julgamento Ao analisar o recurso, a Turma do Tribunal de 
Justiça manteve a sentença de origem. O TJ, ao analisar o caso, ressaltou 
que as provas presentes nos autos demonstraram que, apesar da aproxi-
mação inicial entre as partes contratantes do negócio de compra e ven-
da, os requerentes efetivamente não intermediaram o negócio.
Segundo entendimento do TJ, o resultado útil da venda não ocorreu por 
intermediação e convencimento das condições do negócio pelos re-
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querentes, que dele não participaram a não ser pela mera aproximação 
inicial das partes. Desse modo, o recurso de apelação apresentado pelo 
requerente foi julgado improcedente.
Veja a seguir a ementa desta decisão.
Neste caso, foi possível reconhecer que a atividade da intermediação 
de imóvel é composta por várias fases, iniciando na aproximação das 
partes, passando pelo fechamento do negócio, isto é, pela negociação 
e pela intermediação da negociação para que o negócio se concretize. 
Levado em conta essas fases, foi possível reconhecer que, muitas vezes, 
a mera aproximação não é considerada suficiente para o pagamento de 
comissões.
2.3 Espécies de Corretores 
CORRETORES OFICIAIS: são profissionais investidos de fé pública próprias 
do seu ofício, dentre eles: os corretores de fundos públicos, nos termos da 
lei n.º 4.728/65; os corretores de mercadorias, conforme regulamenta o de-
creto-lei n.º 806 de 1.851; os corretores de câmbio, disciplinados pela lei n.º 
5.601/70; e os corretores de seguro, nos termos da lei n.º 5.594/64.
CORRETORES LIVRES: são profissionais que atuam em negócios próprios, 
promovendo a aproximação das partes e fazendo jus à remuneração pelo 
trabalho prestado, dentre eles: os corretores de automóveis, os agentes literá-
rios, os agentes de espetáculos públicos e os corretores de imóveis.
2.4 Legitimidade para o Exercício da Profissão
A profissão de corretor de imóveis só pode ser exercida por quem estiver le-
gitimado após habilitação e inscrição, sujeitando-se às normas dos Conselhos 
Regionais e do Conselho Federal, de tal forma que, quem não atende às exi-
gências do Conselho, ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver as 
atividades privativas da profissão, respondendo civil e criminalmente, quer 
pelos ilícitos no desempenho profissional, quer pelo exercício profissional 
sem a devida inscrição. 
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Quando flagradas ou denunciadas as pessoas sem legitimidade para o exer-
cício da profissão, sofrem contra si a instauração de uma ação penal pública, 
pela prática de contravenção, nos termos do Capítulo VI ‘Das Contravenções 
Relativas à Organização do Trabalho’ da Lei das Contravenções Penais, que em 
seu artigo 47 estabelece in verbis:
Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem 
preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:
Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil 
réis a cinco contos de réis.
2.5 O Exercício da Profissão
• FORMAS DE EXERCER
1º Individualmente, de forma autônoma, em casa ou escritório; 
2º Conjuntamente, de forma autônoma, com rateio das despesas e 
participação nos negócios de outras pessoas físicas; 
3º Em parceria com uma pessoa jurídica; 
4º Como empregado, com carteira assinada, pelo regime celetista sob a 
proteção da Consolidação das Leis Trabalhistas.
A avaliação do melhor método para seu estilo de trabalho é subjetiva e vai 
depender dos interesses e conveniências do professional.
• A REMUNERAÇÃO
A remuneração ocorre como resultado do trabalho satisfatório de interme-
diação de uma transação imobiliária realizada pelo corretor de imóveis. Essa 
remuneração é chamada de comissão, honorários, taxa de administração ou 
até salário, a depender da forma de exercício da profissão e da transação imo-
biliária realizada. 
1º COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS USADOS: em regra, quem paga os 
honorários do corretor é o proprietário do imóvel, salvo acordo diverso. 
2º VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS PERTENCENTES ÀS CONSTRUTORAS: em 
regra, a remuneração está incluída no preço de tabela. 
3º VENDAS EM LOTEAMENTOS: existem formas diferenciadas, por 
exemplo, a comissão equivalente ao valor da entrada repassada para a 
imobiliária responsável pelo lançamento que deverá pagar o corretor, 
entre outras. 
4º LOCAÇÕES DE IMÓVEIS: a taxa de administração é paga pelo proprietário 
locador. A Lei do Inquilinato n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 no artigo 
22 estabelece tal obrigação expressamente ao locador: 
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Art. 22. – O locador é obrigado a:
(...)
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermedia-
ções, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do 
pretendente ou de seu fiador.
Os demais serviços que o corretor faz jus à remuneração estão disciplinados 
nas tabelas do sindicato da classe e homologadas pelos Conselhos Regionais.
Direito do Corretor Imobiliário ao Recebimento da Comissão pelo Traba-
lho Prestado
Felipe é um jovem que resolveu se tornar corretor imobiliário, seguindo os 
passos de seu avô Mauro, respeitado em sua cidade natal, Cabo Frio (RJ), por 
sempre ter prezado pela honestidade e boa-fé diante dos negôcios celebrados 
em sua imobiliária.
Em 2011 , Felipe abriu sua primeira imobiliária também em Cabo Frio, região 
turística do estado. Todavia, em 2015, deparou-se com uma situação que ja-
mais imaginou vivenciar, sentindo-se desrespeitado e desvalorizado no exer-
cício de sua atividade profissional.
Acerto
Em 26 de setembro de 2015, Felipe foi procurado por Luciana, que tinha a 
intenção de vender sua casa de praia. O corretor se disponibilizou a captar 
interessados em adquirir o imóvel e comunicar a proprietária. Aproveitando, 
solicitou os documentos inerentes à casa.
Em 2 de outubro do mesmo ano, Antônio esteve na imobiliária, interessado 
na casa de Luciana. Felipe forneceu todas as informações sobre o imóvel e 
documentação regularizada (escritura, registro). não apresentando ônus.
Antônio, então, ficou de entrar em contato novamente assim que t ivesse uma 
definição. Desse modo, o corretor entrou em contato com Luciana, infor-
mando que surgira um interessado.
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Problema
Em 1 O de outubro, Antônio se dirigiu à propriedade para 
mostrá-la à esposa, quando encontrou, por acaso, Luciana. 
Ambos trocaram contatos e fecharam negócio dez dias 
depois sem comunicar o corretor.
Felipe tomou ciência da venda do imóvel e, in-
dignado, procurou Luciana a fim de receber a 
sua comissão, tendo em vista que colaborou 
para o êxito da negociação. Contudo, não ob-teve sucesso, pois ela alegou que a venda foi 
realizada diretamente por ela. Assim, Felipe, 
ciente de seus direitos, moveu uma ação exi-
gindo o pagamento da comissão.
Resultado:
Verificou -se que a cliente Luciana agiu de má- fé, tendo em vista ser direito 
do corretor receber a sua comissão, já que, por mais que não tenha vendido a 
propriedade diretamente a Antônio, contribuiu possibilitando que o negócio 
fosse concluído com êxito.
Conclusão
É importante o corretor imobiliário estar ciente dos seus direitos e deveres, 
de modo a saber quando pode exigir da outra parte determinada postura, evi-
tando conflitos e prejuízos desnecessários.
O corretor deve estar preparado para enfrentar diversas situações, pois ven-
der e locar imóveis não é uma tarefa simples, que apresenta, no decorrer da 
relação negocial, inúmeras dificuldades. Por isso, um profissional capacitado 
e conhecedor de seus direitos e deveres desempenha suas funções da forma 
mais harmônica e bem-sucedida.
• O OVER-PRICE
A terminologia Over-Price literalmente traduzida significa “Acima do Preço”, 
todavia, ao se aplicar tal conceito na área imobiliária, a terminologia deve 
ser entendida como um ganho adicional além da comissão, o qual é recebido 
pelo corretor de imóveis de forma camuflada sem que as partes saibam que 
estão pagando a mais. Destarte, qualquer ganho acima do combinado, sem o 
conhecimento do cliente, configura-se como over-price, o que é refutado pelo 
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e expressamente proibido pelo 
Código de Ética Profissional no seu Art. 6º, inciso III. 
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• ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imóveis tem obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias, 
pagando:
1º PARA A PREFEITURA MUNICIPAL: o Imposto Sobre Serviços de Qualquer 
Natureza (ISS) feito por estimativa de uma só vez ou, parceladamente, em 
pagamentos mensais; 
2º PARA RECEITA FEDERAL: 
a. QUANDO O CORRETOR PRESTA SEUS SERVIÇOS A UMA PESSOA 
JURÍDICA: a empresa pagadora deverá fazer o pagamento mediante 
a emissão do RPA – Recibo de Pagamento a Autônomo, recolhendo o 
imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal; 
b. QUANDO O CORRETOR PRESTA SEUS SERVIÇOS A UMA PESSOA 
FÍSICA OU NÃO HAVENDO A RETENÇÃO DO IMPOSTO: cabe ao corretor 
declarar os rendimentos na sua declaração anual de imposto de renda. 
Na declaração anual de imposto de renda, é obrigatória a indicação da 
fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo 
constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, 
bem como o valor recebido. 
3º PARA A PREVIDÊNCIA SOCIAL: o corretor de imóveis inscrito no INSS 
deve pagar o recolhimento mensal da sua contribuição por meio de 
carnê.
3. Atores Envolvidos na Corretagem Imobiliária 
A corretagem é um contrato de prestação de serviços em que participam ne-
cessariamente pelo menos três figuras: o corretor, o contratante e o terceiro.
O art. 722 do Código Civil Brasileiro estipula que:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de 
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, 
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instru-
ções recebidas”. 
A definição geral do contrato de corretagem fixada pelo legislador civilista se 
aplica perfeitamente aos corretores de imóveis, ressalvadas as especificida-
des previstas na legislação especial e em outras normas regulatórias emitidas 
pelos órgãos competentes. 
Trata-se de um contrato que se caracteriza pela prestação de serviços fixan-
do-se a seguinte relação de dependência: o corretor de imóveis intermedia o 
negócio de tal forma a viabilizá-lo aproximando as partes de acordo os inte-
resses mútuos; do contratante (comprador, vendedor, locador, locatário etc.) 
e do terceiro (interessado em realizar o negócio). Assim, identificamos como 
o primeiro agente envolvido na corretagem imobiliária o próprio corretor 
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de imóveis, sendo os demais propriamente as partes que efetuam o contrato 
principal que foi intermediado, de compra, venda, permuta ou locação. 
A formação do contrato de corretagem envolve três etapas: 
1º A APROXIMAÇÃO DAS PARTES: é o momento inaugural em que ao 
corretor de imóveis cumpre a função de identificar e reunir as partes 
numa relação que viabilize a realização do negócio. A atividade se inicia 
com a oferta do imóvel através de qualquer meio de publicização, visando 
alcançar, se houverem, as especificações dadas pelo terceiro interessado.
A aproximação das partes se dá pela intermediação das tratativas iniciais. Ha-
bitualmente, neste momento, as partes fazem o levantamento da documen-
tação imobiliária e pessoal dos agentes envolvidos, sendo possível a exigência 
do pagamento de arras ou sinal, a fim de assegurar a realização do negócio 
imobiliário.
O FECHAMENTO DO NEGÓCIO: é o momento da criação do vínculo jurídico 
por meio da proposta e de sua aceitação com a sua assinatura pelos principais 
atores envolvidos. 
A EXECUÇÃO DO CONTRATO: neste último momento é que o negócio será 
considerado efetivado e adimplido por meio da assinatura do contrato final 
ou escritura pelos principais atores envolvidos. Assim compreende-se a exe-
cução do contrato através da sua efetiva assinatura. Em seguida à assinatu-
ra é realizado o pagamento da comissão de corretagem remunerando-se o 
corretor, independentemente da possibilidade de arrependimento futuro de 
qualquer das partes.
3.1 Responsabilidade do Profissional
O profissional corretor de imóveis pode ser responsabilizado civilmente, cri-
minalmente e administrativamente através da aplicação de sanções discipli-
nares em razão do cometimento de faltas no desempenho de suas condutas. 
A determinação da sanção aplicável orientar-se-á pelas circunstâncias de 
cada caso concreto.
Atenção!
No exercício da profissão, o corretor de imóveis deve intermediar a transação de forma a 
viabilizar a realização do negócio imobiliário. Numa negociação há o risco de transformá-
la numa disputa. Mas, quando se pergunta algo, além de se obter mais informações, pode-
se dirigir o pensamento do outro. Modelar o comportamento é fundamental para provocar 
no outro as reações que desejamos ou que precisamos para dar seguimento às negociações. 
Pense nisso!