O vendedor faleceu e deixou um contrato de gaveta - Marcel Rulli

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<p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>1</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento</p><p>Regional, cerca de 50% dos imóveis no Brasil estão</p><p>irregulares esperando um advogado para regularizar.</p><p>Muitos desses imóveis estão em situação irregular</p><p>porque foram adquiridos através de um contrato de</p><p>gaveta.</p><p>E se o vendedor que assinou esse contrato de</p><p>gaveta faleceu, temos alguns passos a seguir e algu-</p><p>mas possibilidades para analisar, para com isso tomar</p><p>a decisão correta e ingressar com a ação cabível para</p><p>regularizar o imóvel do cliente.</p><p>Este assunto que este livro trata é muito interes-</p><p>sante e eu não quero que você, advogado ou advogada,</p><p>se confunda porque, às vezes, o cliente nos faz confun-</p><p>dir, quando ele chega no escritório e fala assim:</p><p>— Eu estou enrolado porque eu comprei a minha</p><p>casa através de um contrato de gaveta e o vendedor</p><p>faleceu.</p><p>Nós sabemos, que neste caso, o cliente não possui</p><p>a propriedade do imóvel, mas sim a posse, pois o imó-</p><p>2</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>vel ainda não está registrado no nome dele. Portanto,</p><p>ele possui a posse do imóvel, e agora quer regularizar</p><p>a propriedade, quer se tornar o proprietário registral,</p><p>mas a pessoa que faria essa transferência de proprie-</p><p>dade acabou falecendo.</p><p>Eu sempre ensino aos meus alunos que para regu-</p><p>larizar qualquer problema de imóvel, nós temos que,</p><p>obrigatoriamente, seguir 3 passos:</p><p>Os 3 passos da regularização de imóveis</p><p>■ 1º passo: Ir até o Cartório de Registro de Imóveis pegar</p><p>a matrícula/transcrição ou a certidão informando de</p><p>que aquele imóvel não possui matrícula/transcrição.</p><p>■ 2º passo: Ir ao prédio da Prefeitura, se imóvel urbano,</p><p>ou no INCRA, se imóvel rural, para buscar informações</p><p>do imóvel, como se possui o registro administrativo</p><p>nesses órgãos e se possui no nome de quem que</p><p>figura tal cadastro.</p><p>■ 3º passo: Juntar a documentação do cliente para</p><p>entender a origem da posse. Saber se comprou, her-</p><p>dou, recebeu em doação ou se invadiu o imóvel.</p><p>Após esses três passos é que será possível a sua</p><p>análise e estudo do caso para definir qual a melhor</p><p>estratégia para regularizar o imóvel do seu cliente.</p><p>Tendo em vista que muitos dos casos irregulares serão</p><p>3</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>resolvidos por meio da usucapião, vou te ensinar a</p><p>encaixar a posse do seu cliente na usucapião.</p><p>Mas, antes, você precisa entender mais sobre matrí-</p><p>cula, transcrição e escritura.</p><p>Você também deverá fazer uma entrevista com o</p><p>seu cliente e fazer as seguintes perguntas:</p><p>— Faz quanto tempo que você mora lá?</p><p>— Você tem um comprovante de pagamento?</p><p>— Você paga o IPTU ou ITR do imóvel?</p><p>— O carnê do IPTU ou ITR está no seu nome ou no</p><p>nome de um terceiro?</p><p>— As contas de água e luz estão no seu nome ou</p><p>no nome de um terceiro?</p><p>— Alguém que sabe desse negócio, você tem</p><p>alguma testemunha?</p><p>Essas perguntas poderão ser feitas para toda e</p><p>qualquer entrevista que envolve regularização de imó-</p><p>vel urbano ou rural, principalmente, quando os clientes</p><p>fazem negócios verbais.</p><p>Ainda é muito comum em cidades pequenas, com</p><p>menos de 20 mil habitantes, as pessoas confiarem</p><p>umas nas outras negociando no “fio do bigode”, com-</p><p>padre vendendo imóveis para compadre, somente</p><p>através de compromissos verbais.</p><p>E quando for uma compra e venda “de boca”, ou</p><p>seja, realizada através de contrato verbal é muito pior</p><p>4</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>que o contrato de gaveta, porque o contrato de gaveta</p><p>está escrito, é isso já é um norte.</p><p>Agora, quando é verbal, a primeira e principal per-</p><p>gunta a se fazer é:</p><p>— Quem sabe dessa compra e venda?</p><p>É muito importante que você faça uma entrevista</p><p>bem minuciosa e colha o máximo de documentos pos-</p><p>síveis, para que o seu pedido fique bem estruturado.</p><p>Assim, quando a sua petição inicial chegue até o juiz</p><p>ou o seu requerimento chegue até o cartorário, ambos</p><p>irão ver o seu trabalho e dirão:</p><p>— Esse advogado sabe o que está fazendo, esse</p><p>profissional é diferenciado.</p><p>Por isso eu digo que essa entrevista que você rea-</p><p>lizará com o cliente você deve fazer como se estivesse</p><p>fazendo interrogatório da vida dele. E, tudo o que ele</p><p>afirmar, você peça a prova do que ele está afirmando.</p><p>Isso até inibe o cliente de mentir para você.</p><p>Pronto, o cliente contou toda a história, você anotou</p><p>tudo, reuniu todos os documentos, o próximo passo</p><p>é você se dirigir até o Cartório de Registro de Imóveis</p><p>para pegar a certidão da matrícula, da transcrição ou</p><p>uma certidão declarando que não há matrícula.</p><p>No Cartório de Registro de Imóveis, você vai dizer</p><p>assim: “eu quero uma certidão da matrícula do imóvel</p><p>na Rua X, número 1, por exemplo.</p><p>5</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>Se o cartório disser assim:</p><p>— Doutor, nós não expedimos certidão alguma</p><p>somente através do endereço do imóvel.</p><p>Neste caso, você deve questionar:</p><p>— O Livro nº 4 - Indicador Real está extraviado? O</p><p>artigo 179 da Lei 6015 é o livro que vocês usam para</p><p>localizar eventuais matrículas ou transcrições por ende-</p><p>reço. Esse livro está extraviado aqui do cartório?</p><p>Se isso não resolver, o próximo passo será se dirigir</p><p>até a Subseção de Direito Notarial da OAB e solicitar</p><p>que eles notifiquem ao cartório, afirmando que ele</p><p>não pode se negar a fornecer informações dos imóveis</p><p>com base no endereço, principalmente urbano, que é</p><p>fácil de ser localizado.</p><p>Os imóveis rurais, normalmente, são localizados</p><p>pelo georreferenciamento.</p><p>Eu não oriento você a fazer a busca da matrícula</p><p>do imóvel através do nome do vendedor que assinou o</p><p>contrato de gaveta porque você não sabe se o falecido</p><p>vendedor tinha o nome na matrícula. Pode ser que</p><p>esse falecido vendedor não fosse o proprietário regis-</p><p>tral do imóvel. E, se for esta a situação, ele vendeu a</p><p>posse e não a propriedade do imóvel.</p><p>Então, por isso que eu afirmo que o mais correto</p><p>é realizar a busca no cartório, através do endereço no</p><p>Livro n. 4 - Indicador Real.</p><p>6</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>O artigo 179 da Lei 6.015/73 diz assim:</p><p>Art. 179. O Livro nº 4 - Indicador</p><p>Real - será o repositório de todos os</p><p>imóveis que figurarem nos demais</p><p>livros, devendo conter sua identifi-</p><p>cação, referência aos números de</p><p>ordem dos outros livros e anotações</p><p>necessárias.</p><p>O Livro nº 4 - Indicador Real é o repositório de todas</p><p>as bases de matrículas ou transcrições físicas do cartó-</p><p>rio. Logo, esse livro está descrito por ruas, números e</p><p>localização dos imóveis.</p><p>Quando você fizer essa busca irá descobrir se o imó-</p><p>vel possui ou não possui matrícula ou transcrição e se</p><p>está no nome do falecido vendedor ou de um terceiro,</p><p>porque essas informações irão direcionar o caminho a</p><p>ser seguido para regularizar o imóvel do seu cliente.</p><p>Vou fazer uma breve diferenciação entre matrícula</p><p>e transcrição para você:</p><p>O que é uma matrícula de imóvel?</p><p>A matrícula do imóvel possui as mesmas característi-</p><p>cas de uma certidão de nascimento, por exemplo. Ela</p><p>documenta a existência do imóvel e contém a descri-</p><p>7</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>ção detalhada do mesmo, bem como as informações</p><p>dos seus proprietários, as medidas e confrontações,</p><p>operações de compra e venda, e outros fatos relevan-</p><p>tes a qual o imóvel tenha sido submetido.</p><p>Observação: É importante salientar que todos os</p><p>imóveis privados devem possuir esse documento,</p><p>o qual fica arquivado perante o Cartório de Registro</p><p>de Imóveis competente, responsável pelos registros e</p><p>averbações constantes da matrícula.</p><p>O que é uma transcrição do imóvel?</p><p>Antes do ano de 1976, o sistema utilizado nos Cartórios</p><p>de Registros de Imóveis, não era a matrícula, mas sim</p><p>a transcrição do imóvel. Podemos</p><p>dizer que a trans-</p><p>crição é um "tipo de matrícula antiga". Mas como era</p><p>muito imprecisa, gerava muitos problemas e por isso</p><p>foi substituída pelo atual sistema de matrículas.</p><p>Importante saber que o fato de o imóvel possuir</p><p>uma transcrição ou matrícula não muda a situação</p><p>jurídica dele, tendo em vista que os dois documen-</p><p>tos registrais possuem validade. A diferença é que</p><p>foram realizados por sistemas de registro diferentes.</p><p>Agora que você já sabe a diferença entre esses</p><p>documentos, vamos entender porque é tão comum</p><p>as pessoas realizarem negócios jurídicos de compra e</p><p>8</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>venda de imóveis através do famoso CONTRATO DE</p><p>GAVETA e não fazem definitivamente a ESCRITURA</p><p>PÚBLICA, conforme a legislação brasileira determina.</p><p>O artigo 108 do Código Civil determina:</p><p>Art. 108. Não dispondo a lei em contrário,</p><p>a escritura pública é essencial à validade</p><p>dos negócios jurídicos que visem à cons-</p><p>tituição, transferência, modificação ou</p><p>renúncia de direitos reais sobre imóveis</p><p>de valor superior a trinta vezes o maior</p><p>salário-mínimo vigente no País.</p><p>Muitas vezes, o comprador do imóvel não possui</p><p>o dinheiro para pagar o imóvel à vista. Então faz um</p><p>contrato de gaveta (contrato particular de compra e</p><p>venda) para pagar parcelado, sendo combinado que,</p><p>ao final, após ter pago todas as parcelas, será lavrada</p><p>a Escritura Pública de compra e venda.</p><p>Acontece muito, na prática, quando o imóvel está</p><p>financiado e o comprador não tem como transferir o</p><p>financiamento para o nome dele. Então passa a pagar</p><p>o financiamento em nome do vendedor, para, após</p><p>a quitação do financiamento, realizar a transferência</p><p>do imóvel.</p><p>É importante que nesse contrato de gaveta</p><p>9</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>(contrato particular de compra e venda) conste as</p><p>seguintes informações:</p><p>» O preço;</p><p>» A descrição do bem imóvel, conforme entendi-</p><p>mento do STJ;</p><p>» O consentimento (assinatura) dos contratantes</p><p>e de duas testemunhas, inclusive com autorização</p><p>concedida pela mulher ao marido ao promitente ven-</p><p>dedor (artigo 11, § 2º, do Decreto-lei 58/1937).</p><p>Agora vamos analisar algumas situações práticas</p><p>que poderão aparecer no seu escritório para você</p><p>resolver:</p><p>Primeira situação:</p><p>Imóvel NÃO possui matrícula ou transcrição - foi</p><p>adquirido por contrato de gaveta e o vendedor fale-</p><p>ceu</p><p>Se você tem a certidão do cartório declarando que</p><p>o imóvel não tem matrícula nem transcrição. O con-</p><p>trato de gaveta cedeu a posse para o seu cliente e não</p><p>vendeu a propriedade. Correto?</p><p>Neste caso, a solução para regularizar o imóvel</p><p>do seu cliente será uma AÇÃO DE USUCAPIÃO. Você</p><p>terá que juntar toda a documentação que comprove</p><p>o tempo de posse do seu cliente. Caso o tempo de</p><p>posse dele não alcance o tempo mínimo para a moda-</p><p>10</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>lidade de usucapião cabível, você terá que comprovar</p><p>o tempo de posse do falecido vendedor para somar a</p><p>posse dele com a posse do seu cliente.</p><p>Um possível questionamento que pode ser levan-</p><p>tado aqui é: “Quem será a parte ré desta ação de</p><p>usucapião?”</p><p>A resposta é: a parte ré serão terceiros interessa-</p><p>dos. Caso, apareça alguém que queira contestar a</p><p>ação para que a propriedade do imóvel não seja trans-</p><p>ferida para o seu cliente, esse terceiro interessado terá</p><p>que ingressar no processo e fazer isso.</p><p>O Cartório de Registro de Imóveis terá que criar</p><p>uma matrícula para o imóvel e o nome do cliente</p><p>como proprietário registral. A ação adequada, neste</p><p>caso, para criar essa matrícula é a AÇÃO DE USUCA-</p><p>PIÃO.</p><p>Perceba que a morte do vendedor que assinou o</p><p>contrato de gaveta, no caso de imóvel que não tem</p><p>matrícula, não influenciou em nada a regularização.</p><p>Segunda situação:</p><p>Imóvel possui matrícula ou transcrição - foi adquirido</p><p>por contrato de gaveta e o vendedor faleceu - a matrí-</p><p>cula está no nome do vendedor falecido</p><p>Se o imóvel possui matrícula ou transcrição e este</p><p>documento registral está no nome do falecido vende-</p><p>11</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>dor que assinou o contrato de gaveta, a depender dos</p><p>termos do contrato de gaveta, a solução será o ajuiza-</p><p>mento de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.</p><p>Neste caso, o contrato de gaveta vai ser tratado</p><p>como pré-contrato para instruir a adjudicação com-</p><p>pulsória.</p><p>Contudo, é importante lembrar que você somente</p><p>conseguirá obter êxito na ação de adjudicação com-</p><p>pulsória se nesse contrato de gaveta não houver</p><p>CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO.</p><p>Agora eu vou fazer um alerta para uma situação</p><p>muito corriqueira que acontece em cidades peque-</p><p>nas do interior. Por exemplo: dois compadres, amigos</p><p>a vida inteira, um comprou o terreno do outro. Este</p><p>terreno está registrado no nome do que vendeu, mas</p><p>este compadre que vendeu o terreno veio a falecer</p><p>antes que transferisse o terreno para o seu compadre.</p><p>A compra e venda foi realizada através de um contrato</p><p>verbal, pois a relação que eles tinham era de plena</p><p>confiança.</p><p>Os herdeiros do falecido ligam para o comprador,</p><p>pois sabem que o pai já tinha vendido o terreno, e</p><p>dizem:</p><p>— Tio, nós vamos ter que arrolar esse terreno no</p><p>inventário do nosso pai. Mas, depois de tudo resolvido,</p><p>nós transferimos o terreno para o seu nome.</p><p>12</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>Nota-se que a intenção dos herdeiros é de real-</p><p>mente honrar o compromisso feito pelo pai. Portanto,</p><p>não necessitará ingressar com a ação de adjudicação</p><p>compulsória, pois dentro do processo de inventário</p><p>essa transferência poderá ser feita.</p><p>Se você vir isso acontecer, na prática, você vai</p><p>ingressar na ação de inventário como um terceiro</p><p>interessado e deixar bem claro do processo que a</p><p>compra e venda foi realizada com o pai dos herdeiros,</p><p>em vida. Isso irá impactar na hora de pagar os impos-</p><p>tos de transmissão.</p><p>Neste caso, o imposto a ser pago será o ITBI e não o</p><p>ITCMD, pois mesmo o bem tendo que ser transferido</p><p>através de um processo de inventário, não se trata de</p><p>transmissão causa mortis, visto que o bem já estava</p><p>vendido antes de ocorrer o óbito.</p><p>ITBI (Imposto de transmissão de Bens Imóveis)</p><p>- é um tributo municipal que deve ser pago quando</p><p>ocorre uma transferência imobiliária. A gestão deste</p><p>tributo é de competência municipal e é calculado</p><p>considerando-se o valor venal do imóvel constado no</p><p>Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).</p><p>ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa</p><p>Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos) - é</p><p>um tributo que incide sobre a transmissão de bens</p><p>móveis e imóveis, havidos em decorrência de herança</p><p>13</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>ou doação a partir de 01/01/2001. A gestão deste tri-</p><p>buto é de competência estadual e possui normas e</p><p>sistemáticas próprias para cada Unidade da Federa-</p><p>ção.</p><p>Terceira situação:</p><p>Imóvel possui matrícula ou transcrição - foi adquirido</p><p>por contrato de gaveta e o vendedor faleceu - a matrí-</p><p>cula não está no nome do vendedor falecido</p><p>A matrícula não está em nome do falecido ven-</p><p>dedor. Neste caso, é bem provável que você terá que</p><p>ingressar com uma AÇÃO DE USUCAPIÃO, justifi-</p><p>cando que o contrato de gaveta é um justo título.</p><p>A ação de usucapião terá que ser proposta em</p><p>face do proprietário registral. Muito provavelmente,</p><p>seja alguém que o seu cliente não conheça, pois ele</p><p>adquiriu o imóvel de “boa-fé” do falecido vendedor.</p><p>Como o falecido vendedor não possuía a proprie-</p><p>dade do imóvel, o seu cliente adquiriu a posse do</p><p>imóvel.</p><p>Neste caso, o seu cliente poderá somar o tempo</p><p>de posse do falecido vendedor ao seu tempo de posse</p><p>para usucapir o imóvel adquirido através de contrato</p><p>de gaveta.</p><p>Esse contrato de gaveta poderá ser considerado</p><p>um justo título, sendo assim, a modalidade de usu-</p><p>14</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR?</p><p>MARCEL RULLI</p><p>capião poderá ser a ordinária, que tem como tempo</p><p>mínimo de posse o lapso temporal de 10 anos,</p><p>podendo ser reduzido para 5 anos, se o possuidor</p><p>estiver morando no imóvel.</p><p>OO</p><p>15</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>Você percebeu o quanto é importante realizar um</p><p>bom estudo de caso, fazendo uma entrevista bem</p><p>detalhada com o cliente e juntando o máximo de</p><p>informações e documentos necessários para ingres-</p><p>sar com a ação correta?</p><p>Cada ação tem as suas peculiaridades e os seus os</p><p>seus requisitos, por isso eu te oriento a se dedicar nos</p><p>estudos da regularização de imóveis. Esta é uma área</p><p>muito linda e muito gratificante, porque entrega ao</p><p>cliente o título de propriedade, esse direito social tão</p><p>importante para a pessoa e sua família.</p><p>É um vasto campo a ser explorado, pois, como eu</p><p>disse no início deste ebook, cerca de 50% dos imóveis</p><p>no Brasil estão irregulares esperando um advogado</p><p>para regularizar. Esses dados são oficiais do Ministério</p><p>do Desenvolvimento Regional.</p><p>A regularização de imóveis, além de trazer benefí-</p><p>cios para o cliente, que adquire o título de proprietário</p><p>e tem o seu imóvel valorizado comercialmente, ela é</p><p>altamente lucrativa para o advogado, pois recebe os</p><p>CONSIDERAÇÕES FINAIS</p><p>16</p><p>O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR? MARCEL RULLI</p><p>honorários percentualmente calculados com base no</p><p>valor dos imóveis.</p><p>Visto que, no Brasil, os imóveis possuem valores</p><p>elevados, na regularização de imóveis os honorários</p><p>também têm valores elevadíssimos em comparação</p><p>com as outras áreas da advocacia.</p><p>A oportunidade foi lançada, basta você decidir por</p><p>agarrá-la ou não.</p><p>Eu espero ter contribuído com o seu conheci-</p><p>mento.</p><p>Um grande abraço,</p><p>Professor Marcel Rulli.</p><p>OO</p><p>Para receber, semanalmente, dicas sobre regulari-</p><p>zação de imóveis direto no seu e-mail, clique aqui e</p><p>inscreva-se gratuitamente.</p><p>Me siga nas redes sociais para ter acesso a mais</p><p>conteúdos relacionados à Regularização de Imóveis.</p><p>@marcelrulli_</p><p>Marcel Rulli</p><p>https://marcelrulli.com.br/dicas</p><p>https://www.instagram.com/marcelrulli_/</p><p>https://www.youtube.com/MarcelRulliMeneses</p>