LIVROEM PDF - DIREITO IMOBILIARIO

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CONHECIMENTOS 
GERAIS SOBRE O 
DIREITO PARA AS 
PESSOAS ATUANTES 
NOS NEGÓCIOS 
IMOBILIÁRIOS 
Professoras : 
Me. Mariane Helena Lopes 
Esp. Terezinha Aniceto Cameron 
Objetivos de aprendizagem 
• Conhecer o que é capacidade civil de acordo com o Direito. 
• Compreender como funciona a pessoa jurídica. 
• Analisar os gestores e corretores. 
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Plano de estudo 
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: 
• Capacidade Civil 
• Pessoa Jurídica 
• Gestores Imobiliários e Corretores 
Introdução 
Nesta unidade iremos estudar tópicos introdutórios do Direito, com o intuito de facilitar o conhecimento sobre a área que será 
estudada nesta disciplina. 
Inicialmente é preciso falar o que é a capacidade civil. Esta está diretamente atrelada à personalidade da pessoa. Dessa forma, 
antes de se falar propriamente na capacidade do indivíduo é preciso compreender o que vem a ser a personalidade para o Direito. 
Após essa conceituação, falaremos de cada uma das formas de capacidade civil. Por ela será possível classificar os sujeitos, bem 
como se os mesmos podem ou não realizar negócios sozinhos. 
É a partir desse tópico que poderemos entender melhor como funcionam os casos de interdição, ou seja, quando posso solicitar 
que o juiz determine que uma pessoa não pode realizar nenhum ato da vida civil. 
Feito o estudo sobre a pessoa física, iremos estudar a pessoa jurídica. Como veremos, a pessoa jurídica é uma ficção, criada pelos 
indivíduos com o intuito de limitar a responsabilidade, bem como o patrimônio da pessoa física e da pessoa jurídica. 
Após, a análise das pessoas jurídicas, passaremos a estudar a incapacidade das pessoas civis, ou seja, de que forma uma pessoa 
deixará de responder pelos atos da vida civil e quem poderá responder pelo o mesmo. 
Feita essa introdução, verificaremos quais os documentos necessários para que uma pessoa possa ser vendedor, ou melhor, 
corretor de imóveis. Além disso, analisaremos que a profissão ainda não é reconhecida, não existindo uma regulamentação 
específica sobre a mesma. De fato, o COFECI acaba regulamentando a atividade, mas nada que seja reconhecido. 
Dessa forma, fica evidente a importância no tema estudado para o contrato de corretagem, que é aquele realizado entre o 
interessado (cliente) e o corretor (mediador). 
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Assim, nesta unidade trataremos de conceitos introdutórios com o intuito de conhecer melhor o direito, bem como o 
funcionamento do mesmo para regulamentação da atividade na sociedade. Além disso, poderemos perceber de que forma o 
próprio indivíduo é protegido pelo nosso ordenamento jurídico. 
Avançar 
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CAPACIDADE CIVIL 
O Art. 1º do Código Civil dispõe que: “todo homem é capaz de direitos e deveres na ordem civil”. 
Os animais são excluídos de seu raio de ação. Existem leis específicas de proteção aos seres irracionais. Eles são tomados em 
consideração apenas para fins sociais, pela necessidade de se elevar o sentimento humano, evitando-se o espetáculo degradante 
de perversa brutalidade (O Art. 1º do Código Civil). 
Assim, a pessoa natural é o ser humano provindo da mulher e o início da personalidade civil pode começar de duas formas: 1º) do 
nascimento com vida; 2º) da concepção do feto, ou seja, da divisão celular. Dependerá do autor para saber como ele considera o 
início da personalidade. 
Independente de qual forma se entende o início da personalidade, o nascituro é um sujeito de direito, podendo, pelo Art. 2º do 
Código Civil, receber doações e legados, bem como ser adotado e legitimado. 
A partir do momento em que o indivíduo adquire personalidade, é sujeito de direitos e obrigações. Essa capacidade pode ser 
definida como “a aptidão determinada pela ordem jurídica para gozo e exercício de um direito por seu titular” (MARTINS, 2013, p. 
224). 
O Art. 1º do Código Civil prevê que “toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil”, implicando a capacidade de ser 
parte. Existem duas espécies de capacidade. São elas: a de gozo ou de direito e a de exercício ou de fato. A primeira é a aptidão da 
pessoa gozar seus direitos. Ela é inerente ao ente humano e toda pessoa a possui enquanto a segunda é a aptidão de exercitar 
direitos. 
A capacidade no Direito Civil é dividida em: 1) absolutamente incapazes; 2) relativamente capazes e; 3) plenamente capazes ou 
capacidade absoluta. 
Os absolutamente incapazes devem ser representados por seus pais ou guardiões e não podem exprimir sua vontade. De acordo 
com o Art. 3º do Código Civil, até o ano de 2015 eram os absolutamente incapazes: 
a. Os menores de 16 anos; 
b. Os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos; 
c. Os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. É o que ocorre com a pessoa embriagada ou com 
alguém entorpecido por drogas alucinógenas. 
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Contudo, no ano de 2015, foi sancionada a Lei nº 13.146, que trouxe modificações com relação aos absolutamente incapazes. Por 
essa alteração, não existe mais, no Direito Privado, pessoa absolutamente incapaz que seja maior de idade. Como consequência, 
não há que se falar mais em uma ação de interdição absoluta no nosso sistema civil, visto que os menores não são interditados. 
Todas as pessoas com deficiência, das quais tratava o comando anterior, passam a ser, em regra, plenamente capazes para o Direito 
Civil, o que visa a sua plena inclusão, em prol de sua dignidade (TARTUCE, 2015, on-line). 
Os relativamente incapazes são aqueles que devem ser assistidos por seus pais ou representantes. Eles são incapazes 
relativamente a certos atos, ou à maneira de exercê-los. De acordo com o Art. 4º do Código Civil são eles: 
a. Os maiores de 16 e menores de 18 anos; 
b. Os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; 
c. Os pródigos são as pessoas que gastam desordenadamente, que dissipam ou dilapidam seu patrimônio sem justificativa. 
No caso dos relativamente incapazes, a Lei nº 13.146 de 2015 também trouxe modificações. Aqui não se fala mais no inciso II, no 
caso dos deficientes mentais. Mantiveram-se somente os ébrios habituais e os viciados em tóxicos (TARTUCE, 2015, on-line). 
A interdição é prevista nos artigos 747 a 758 do Código de Processo Civil, tendo por objetivo a interdição 
do incapaz e a nomeação de curador. 
Nesses artigos estão todas as disposições sobre quem pode ingressar com uma ação de interdição, bem 
como está funcionará na esfera judicial. 
De acordo com o art. 747 do dispositivo legal, a interdição pode ser promovida: I - pelo cônjuge ou 
companheiro; II - pelos parentes ou tutores; III - pelo representante da entidade em que se encontra 
abrigado o interditando; IV - pelo Ministério Público. No caso do Ministério Público, este só poderá 
requerer a interdição: I - se as pessoas designadas nos incisos I, II e III do art. 747 não existirem ou não 
promoverem a interdição; II - se, existindo, forem incapazes as pessoas mencionadas nos incisosI e II do art. 
747 . 
O tutor ou curador deverá prestar compromisso mostrando sua vontade perante o juízo. Caso não tenha 
mais interesse em continuar como tutor ou curador poderá eximir-se do encargo, apresentando sua escusa 
perante o juízo. Para saber mais sobre essa lei, acesse: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018 
/2015/lei/l13105.htm . 
Fonte: a autora. 
Por fim, os plenamente capazes ou que possuem capacidade absoluta são os maiores de 18 anos, que ficam habilitados para a 
prática de todos os atos da vida civil. 
Para tanto, no caso da incapacidade relativa, o Còdigo Civil permite que seja feita a emancipação, de acordo com o art. art. 1.634, 
VII do Código Civil que dispõe que, até os 16 anos, os filhos menores devem ser representados por seus pais. A partir dos 16 anos e 
até os 18 anos ele é assistido. 
É nessa possibilidade de assistência que se pode falar na emancipação. A emancipação é a cessação, para os maiores de 16 e 
menores de 18 anos, de sua incapacidade, antes da idade prevista em lei – diga-se 18 anos – nos seguintes casos, de acordo com o 
Art. 5º do Código Civil: 
a. Por concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação 
judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver 16 anos completos. Não pode ser feita por instrumento particular; 
b. Pelo exercício do emprego público efetivo; 
c. Pela colação de grau em curso de ensino superior; 
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http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.planalto.gov.br%2Fccivil_03%2F_ato2015-2018%2F2015%2Flei%2Fl13105.htm&sa=D&sntz=1&usg=AOvVaw0cCVCb2VANBKUj9-ML2aZk
http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.planalto.gov.br%2Fccivil_03%2F_ato2015-2018%2F2015%2Flei%2Fl13105.htm&sa=D&sntz=1&usg=AOvVaw0cCVCb2VANBKUj9-ML2aZk
d. Pelo casamento; 
e. Pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com 16 
anos completos tenha economia própria. 
Dessa forma, podemos perceber que a emancipação não acontece em todos os casos descritos em lei. Isso porque alguns deles já 
caíram em desuso e também não foram revistos pelo legislador ao modificar o Código Civil de 1916 para 2002. 
Assim como a lei prevê o surgimento da pessoa natural, ela também prevê o término da mesma, que acontece com a morte. Tal 
situação está prevista no Art. 6º do Código Civil que dispõe: “a existência da pessoa natural termina com a morte”. Nesse momento 
os bens do falecido se transmitem aos herdeiros. 
A certidão de óbito é o documento que comprova a morte real. Todavia, além desse tipo de morte, o Direito brasileiro prevê 
também a morte presumida, com relação aos ausentes. Nesses casos, a lei autoriza a abertura de sucessão definitiva. Deve-se 
entender por ausente a pessoa desaparecida do seu domicílio, que deixa de dar notícias por um longo período de tempo (COTRIM, 
2009, p. 92). 
Ainda, o Art. 7º do Código Civil também autoriza a declaração de morte presumida, independentemente da declaração de 
ausência: 
a. Se for extremamente provável a morte daquele que estava em perigo de vida; 
b. Se a pessoa desaparecida em campanha ou feita prisioneira não for encontrada até dois anos após o término da guerra. 
Essa declaração de morte presumida somente poderá ser requerida depois de cessadas as buscas e averiguações, e a sentença de 
declaração deve fixar a data provável do falecimento. 
PESSOA JURÍDICA 
A pessoa jurídica é criada por uma obra humana, podendo ocorrer, no caso de pessoas jurídicas de Direito Privado, por atos 
jurídicos bilaterais ou unilaterais. 
Independente do momento de sua criação, a pessoa jurídica de Direito Privado somente adquire personalidade jurídica quando o 
ato que a constitui é levado a registro, de acordo com o art. 45 do Código Civil, no cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas 
ou na Junta Comercial, dependendo da pessoa jurídica que estiver sendo criada. 
Antes de efetuar a inscrição no registro público, a pessoa jurídica simplesmente não existe para o Direito, e os atos eventualmente 
praticados em nome dela são considerados atos das pessoas naturais que os praticaram, em geral sendo os sócios ou os 
administradores. 
No caso da pessoa jurídica também é fundamental determinar o momento em que se inicia sua personalidade civil, ou seja, ao 
adquirir personalidade, a pessoa jurídica ganha patrimônio distinto daquele de quem a criou. Da mesma forma, a personalidade 
jurídica não se confunde com a daqueles que a criaram. 
Imagine a seguinte situação hipotética: uma sociedade não registrada compra um bem, e ele acaba sendo considerado comprado 
pela pessoa natural que celebrou o contrato em nome da pessoa jurídica. Imaginando que o valor do bem seja de R$ 10.000,00 e 
não foi passado ao vendedor. Ao averiguar a situação da sociedade, descobre-se que o patrimônio que se diz dela é de apenas R$ 
1.000,00, mas que os dois sócios – que assinaram o contrato em nome da sociedade – têm patrimônios de mais de R$1.000.000,00. 
Questiona-se: o vendedor ficará a ver navios? Não, pois se a sociedade não foi registrada, não existe para o Direito, não tem 
personalidade e, portanto, não tem patrimônio próprio. Logo, o patrimônio pessoal de quem praticou o ato em nome da sociedade 
responderá pela dívida de R$ 10.000,00, que no caso seriam os próprios sócios. 
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Seria possível determinar a morte de uma pessoa jurídica? Como poderia ser declarada a morte da mesma? 
Fonte: A autora 
A pessoa jurídica não morre. Ela se extingue dependendo de um ato de vontade dos associados, sócios ou administradores, 
chamado de dissolução. No caso das sociedades empresárias, a extinção pode ocorrer em razão de falência. Em qualquer dos 
casos, seja de dissolução ou de falência, a pessoa jurídica manterá a sua personalidade até que ocorra a liquidação, como prevê o 
art. 51 do Código Civil. 
Somente após a liquidação é que se pode cancelar o registro, seja no cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, seja na Junta 
Comercial, dependendo do caso, quando então a pessoa desaparece do mundo jurídico. A liquidação vem a ser à morte da pessoa 
natural, e que o cancelamento do registro corresponde ao registro do óbito. (DONIZETTI, 2013) 
GESTORES IMOBILIÁRIOS E 
CORRETORES 
Feita uma análise sobre alguns institutos do Direito Civil, passaremos a estudar com mais profundidade algumas características 
especificas do Direito Imobiliário. 
Inicialmente devemos analisar a Constituição Federal de 1988, nos seus artigos 5º, inciso XIII e 22. 
[...] 
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Art. 5º. [...] 
XIII. É livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que 
a lei estabelecer. 
[...] 
Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre: 
[...]XVI – organização do Sistema Nacional de Emprego e Condições para o Exercício de Profissões; [...] 
Percebe-se que, de acordo com os artigos descritos acima, o indivíduo pode escolher a sua profissão, de acordo com as 
qualificações profissionais que tiver. Além disso, o Estado deve legislar sobre todo o Sistema Nacional de Emprego e Condições 
para o exercício das profissões que existem no Brasil. Contudo, tal fato não acontece com os profissionais formados no curso 
superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários. Ela ainda não é reconhecida e nem mesmo regulamentada. 
Livre exercício do trabalho, ofício ou profissão: 
Nos termos do art. 5º, inciso XIII, da Constituição Federal de 1988 é “livre o exercício de qualquer trabalho, 
ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer.” 
Em face da relevância e complexidade de determinadas atividades profissionais,a lei estabelece requisitos 
de escolaridade ou qualificação, competindo privativamente à União a edição de normas disciplinadoras do 
exercício profissional, conforme o art. 22, inciso XVI, da Constituição Federal. 
“ A ausência de regulamentação de uma profissão, portanto, torna-a de livre exercício. A existência de 
regulamentação restringe o seu exercício àqueles que atendam aos requisitos da respectiva lei federal. ” 
(grifo do autor) 
Decorre, assim, que existem profissões regulamentadas e profissões não regulamentadas, constituindo 
contravenção penal ou crime o exercício de uma profissão regulamentada sem a observância das exigências 
contidas na lei. No caso dos profissionais oriundos de Cursos Superiores de Tecnologia em Negócios 
imobiliários, estes fazem parte de uma profissão ainda não regulamentada. (Mascarenhas, 2010, on-line) 
Pode-se perceber que, nesse caso, como não há uma regulamentação para a atividade, há uma restrição com relação ao exercício 
da mesma, atendendo os requisitos de uma lei federal. 
Dessa forma, existem artigos sobre a regulamentação da atividade do profissional de Negócios Imobiliários. Sobre o assunto, o 
COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) admite o reconhecimento legal da atividade em matéria publicada no ano 
2006. 
Responsável pela normatização, fiscalização e avanços da profissão de corretor de imóveis, o Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) está negociando com o governo federal e o Congresso Nacional a 
instituição, através de lei, da carreira de corretor imobiliário de nível superior. Mais de 50% dos 
profissionais que exercem essa atividade, no Brasil, possuem diploma universitário. A constatação foi feita 
pelo recenseamento promovido pelo Cofeci, em todo o país, no ano passado. “A lei exige apenas o segundo- 
grau para que um profissional atue no mercado imobiliário. Mas a sociedade e a própria evolução da 
carreira levam ao aprimoramento. Buscamos, agora, o reconhecimento dessa qualificação com a instituição 
em lei da função de gestor imobiliário, para quem tem nível superior”, afirma o presidente do Cofeci, João 
Teodoro da Silva. 
Hoje, existem 80 cursos superiores de Gestão Imobiliária em todo o Brasil. “Reconhecer oficialmente a 
elevação do nível do corretor é uma necessidade que se reverte em melhores serviços prestados à 
sociedade”, destaca o presidente do Cofeci. Aproximadamente 200 mil corretores imobiliários atuam em 
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todo o Brasil. A profissão é regulamentada desde os Anos 60, e tem como seu “guarda-chuva” institucional o 
Sistema Cofeci-Creci. O corretor lida com o maior sonho do brasileiro: a aquisição da casa própria. Cerca de 
sete milhões de famílias ainda não possuem habitação, de acordo com levantamento realizado pelo 
Ministério das Cidades. “O Sistema Cofeci-Creci existe também para ajudar a solucionar as questões sociais 
ligadas ao setor imobiliário”, acrescenta o presidente do Cofeci. (GESTOR IMOBILIÁRIO, 2011,on-line) 
Percebe-se que a proposta é de que o Gestor Imobiliário tenha um leque maior de funções para realizar, bem como um nível mais 
qualificado, realizando planejamentos estratégicos de atendimento e vendas, sérvios de consultoria, avaliações, vistorias técnicas, 
análises de empreendimentos e sua aceitabilidade, pesquisa de mercado, entre outros. 
Em 2006, o COFECI aprovou a Resolução nº 957 estabelecendo a competência dos corretores de imóveis 
para também elaborarem o parecer técnico de avaliação imobiliária, mediante alguns critérios. 
Tal regulamentação se baseou na Lei nº 6.530/1978, referente às atribuições legais dos corretores de 
imóveis. A Resolução citada anteriormente deu aos corretores de imóveis o mesmo reconhecimento legal 
concedido aos engenheiros e arquitetos para realizarem a atividade de avaliação de imóveis. 
Contudo, as entidades profissionais de engenheiros e arquitetos repudiaram o ato administrativo do 
CONFECI. Diante dessa reação, o Confea e o Ibape acionaram a Justiça com o intuito de contestar a 
legalidade da resolução elaborada pelo CONFECI. 
Após o julgamento do caso, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF) deliberou em 20 de agosto de 
2010, reconhecendo a atribuição dos corretores em perícias de avaliações de imóveis. 
Para saber mais acesse: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/ 
Fonte: MASCARENHAS, (2011, on-line) 
Para tanto, passaremos a analisar a função do corretor de acordo com o que consta no Código Civil. O corretor de imóveis pode ser 
contratado para atender tanto ao vendedor que pretende comercializar um imóvel quanto ao comprador que procura adquirir um 
que lhe agrade. 
Em seus artigos 722 e 729, o Código Civil dispõe sobre o contrato de Corretagem da seguinte forma: 
[...] 
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação 
de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda, um ou mais negócios, 
conforme as instruções recebidas. 
[...] 
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras 
normas da legislação especial. 
[...] 
No caso em questão, o Ministro Cesar Rocha, no acórdão do STJ, 4ª Turma, REsp 214430, publicado no Diário Oficial da Justiça da 
União que 
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é certo que o contrato de corretagem, mesmo informal, exige que tenha havido um mínimo de contato entre 
o contratante e o contratado e que este tenha recebido instruções para intermediar a transação, já que, 
como se sabe, a atividade de corretagem se faz em nome do contratante. 
Em verdade, como se pode constatar no que foi dito até o momento, a obrigação do corretor é executar a mediação e prestar ao 
cliente as informações que forem necessárias ao negócio, esclarecendo não só sobre as condições como também sobre a 
segurança ou o risco do ato para que a negociação possa ser feita de forma clara entre as partes. Caso não preste todas as 
informações necessárias poderá responder por perdas e danos. 
Ainda que o corretor tenha um auxiliar, o que é permitido por lei, a responsabilidade é somente dele. 
Caso seja realizada uma intermediação conjunta onde mais de um corretor estará envolvido, a comissão deve ser dividida entre 
ambos, de forma igualitária, a não ser que exista entre as partes um acordo com relação ao percentual. 
Com relação ao corretor, a remuneração do mesmo chama-se “comissão” e deve ser ajustada previamente entre as partes. Ela é 
devida como pagamento quando houver negociação finalizada, visto que o corretor aproximou as partes contratantes. 
Caso a negociação não seja finalizada, não haverá pagamento ao corretor. Ainda, se o negócio for realizado sem intermediação de 
nenhum corretor, também não haverá remuneração a ser paga. 
Se o vendedor assinou uma opção de venda por escrito para um corretor e o imóvel sem a sua intermediação, como deve ser 
solucionado? E se houve a opção de venda com exclusividade por escrito, mas um amigo do vendedor se interessou pelo imóvel e 
foi feita uma negociação direta, a comissão também deverá ser paga? Nesses casos a comissão deverá ser paga mesmo assim, salvo 
no caso de inércia ou ociosidade, descaso do profissional, devendo ser provado que não houve esforços do corretor para vender a 
propriedade em questão. 
A Lei nº 6.530/78 regulamentada pelo Decreto 81.871/78 e que foi alterada pela Lei nº 10.795/2003 disciplinará a profissão de 
corretor de imóveis, bem como as Resoluções do COFECI. 
A Lei nº 6.530/78, em seus artigos 2º a 4º dispõe: 
[...] 
Art. 2º. O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em 
Transações Imobiliárias. 
Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,permuta e locação de 
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. 
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica 
inscrita nos termos desta lei. 
Art. 4º. A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis. 
Como se pode notar, a pessoa jurídica com fins imobiliários deve ter pelo menos um dos sócios inscrito individualmente no CRECI, 
bem como pagar a contribuição anual da Instituição. 
O Conselho Regional do CRECI é responsável por baixar normas de ética profissional, elaborar contrato padrão para os serviços 
de corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos, deve decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de 
Imóveis e de pessoas jurídicas, organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas, expedir carteiras 
profissionais e certificados de inscrição e impor as sanções previstas na lei (artigo 17 da lei). 
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O artigo 20 da Lei proíbe que o corretor de imóveis e a pessoa jurídica prejudiquem, por dolo ou culpa, os interesses dos clientes; 
proíbe também que facilite o exercício da profissão aos não inscritos no CRECI regularmente. Não é permitido promover o anúncio 
da proposta de transação, anunciar publicamente a proposta de venda e que não esteja autorizado por meio de documento escrito. 
Outro ponto importante é a não violação do sigilo profissional ou ainda a prática de qualquer ato não permitido por lei. 
Por fim, cabe ao corretor prestar contas, emitir recibos e devolver documentos que lhes foram confiados para quaisquer 
finalidades. 
Documentos Necessários aos Vendedores 
Como todo negócio, para que o mesmo exista e passe segurança a ser realizado, deve-se ater a cuidados principais referentes aos 
riscos que podem ocorrer nas vendas de imóveis que poderão ser prejudicados por descuido ao analisar a documentação 
necessária. 
Os documentos que devem ser apresentados pelos vendedores para que seja feita uma compra de forma segura são: 
1. RG e CPF : devem ser apresentados os documentos do casal vendedor para conferência dos dados e identificação dos mesmos. 
2. CERTIDÃO DE CASAMENTO : ela deve ser atualizada. Para se obter tal documento é necessário que seja solicitado no cartório 
onde o casamento foi realizado. Esse cuidado é fundamental pois pode ter havido um divórcio. 
Tal item é importante para saber se os vendedores podem vender os imóveis sem qualquer restrição. 
Caso o vendedor seja solteiro, deve ser solicitada uma certidão de nascimento atualizada, e assim poderá ser verificado se há ou 
não casamento. 
Atualmente pode ser solicitado também uma declaração de reconhecimento de união estável, caso seja informado de que o casal 
vive em uma união estável reconhecida. Se não houver a declaração, verificar se há um contrato de união onde se regulamenta 
deveres, obrigações e divisão de bens. Assim, nestas situações cada caso deve ser resolvido da melhor forma possível entre as 
partes. 
3. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA : as certidões expedidas pelo Poder Judiciário devem ser pedidas no local onde residem os 
vendedores. Caso residam na cidade atual há menos de 2 anos, faz-se necessário solicitar certidões também na comarca anterior 
de onde residiam, principalmente se for em outro Estado. 
4. CERTIDÕES FORENSES DOS VENDEDORES : devem ser solicitadas certidões dos distribuidores forenses na área cível e 
criminal, no período de 10 anos, e de todas as pessoas que foram proprietárias durante este período. Tais certidões são 
documentos de pesquisa no Poder Judiciário em nível estadual, para saber se existem processos contra os vendedores em geral. 
Nessa certidão irá aparecer se o vendedor está sendo processado. 
Pode-se citar como exemplo o caso do senhor José Paulo Silva que vendeu uma casa para Monica Marques. Após 2 anos de uso do 
imóvel, Monica notou que a casa começou a apresentar rachaduras e decidiu ingressar com uma ação judicial para que José Paulo 
Silva fosse responsabilizado pelos danos que foram causados. Nesse caso, para que o futuro comprador saiba que José Paulo Silva 
tem uma ação judicial contra ele, basta solicitar a certidão forense. 
Já a certidão criminal mostra com que tipo de pessoa se está negociando. Ou seja, se a pessoa já tem alguma passagem pela polícia. 
Devem ser solicitadas também as certidões negativas fiscais pelo período de 5 anos, de todas as pessoas que foram proprietárias 
durante esse período. Tais certidões apontam se existem dívidas fiscais para com o Poder Público decorrentes do não pagamento 
de tributos que os vendedores não quitaram. No caso da execução fiscal, tal ação tem preferência sobre as outras ações, podendo 
recair da mesma forma sobre um imóvel da pessoa com o intuito de garantir o pagamento. 
A certidão expedida pela Justiça do Trabalho é necessário verificar se há uma pendência trabalhista que também pode recair sobre 
o imóvel. A certidão expedida pelos cartórios de protestos devem ser solicitada em cada um dos cartórios existentes na cidade, 
para a verificação de indícios de insolvência do devedor, ou seja, verificar se o devedor possui alguma dívida que não foi paga. 
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A certidão expedida pela Justiça Federal pesquisará se existe algum processo na esfera federal com relação às dívidas oriundas de 
tributos federais e outros assuntos relativos à administração incorreta. Por fim, a certidão de quitação de tributos federais e 
previdenciários irá apontar quais são as dívidas que os devedores têm caso não paguem tributos federais e podem ter sua inscrição 
em dívida ativa. 
Nesses casos há necessidade de exigir certidões no local do imóvel e também na sede da Empresa e no local de residência dos 
sócios. A empresa é uma pessoa jurídica, que tem personalidade própria e seu patrimônio próprio. 
Deve ser apresentado o Estatuto Social da Empresa e as alterações posteriores e as atas constitutivas da deliberação da 
sociedade. Ou ainda, o Contrato Social com as referidas alterações devidamente registradas nos órgãos competentes. Esses 
contratos devem apresentar quem está gerindo a empresa no momento da venda, quem são os sócios e a participação de cada um 
deles, entre outros dados. 
Deve ser apresentado o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), imprescindível para a regularidade da empresa. 
As certidões que devem ser apresentadas pelas pessoas jurídicas são: a) dos distribuidores forenses na área cível e criminal, no 
período de 10 anos; negativas fiscais; c) negativa expedida pela Justiça do Trabalho; d) expedidas pelos Cartórios de Protestos; e) 
expedida pela Justiça Federal; f) negativa de quitação de tributos federais e previdenciários. 
Todas as certidões são de suma importância, pois caso a pessoa jurídica tenha todos os meios esgotados para cumprimento de suas 
dívidas, os sócios responderão com seus bens por meio de uma determinação concedida pelo juiz, nomeada como “desconstituição 
da pessoa jurídica”. 
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ATIVIDADES 
1. O Direito Civil estuda a relação entre pessoas e bens. Esse ramo é comum a todas as pessoas por disciplinar o modo de ser e agir, 
sem quaisquer referências às condições sociais e culturais, ou seja, toda a vida social é regida pelo Código Civil, que regula as 
ocorrências do dia. Um dos itens regulados pelo Direito Civil é a pessoa natural. Sobre essa pessoa natural, analise as afirmativas 
abaixo e assinale a alternativa correta: 
I - Todo o ser humanoé pessoa no sentido jurídico. 
II - No Direito brasileiro, os animais também são protegidos pelo Código Civil. 
III - A pessoa natural é o ser humano provindo da mulher. 
IV - O início da personalidade pode começar de duas formas: a) do nascimento com vida; b) da concepção do feto. 
a) Estão corretas somente as afirmativas I, II e III. 
b) Estão corretas somente as afirmativas I, II e IV. 
c) Estão corretas somente as afirmativas I, III e IV. 
d) Estão corretas somente as afirmativas II, III e IV. 
e) Todas as afirmativas estão corretas. 
2. Com a aquisição da personalidade, o indivíduo se torna um sujeito de direitos e obrigações. O art. 1º do Código Civil prevê que “ 
toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil”, implicando a capacidade de ser parte. A capacidade pode ser de duas 
espécies: a de gozo ou de direito e a de exercício ou de fato. Sobre a capacidade, analise as afirmativas abaixo e assinale a 
alternativa correta : 
I - Os absolutamente incapazes devem ser representados por seus pais ou guardiões. 
II - Os relativamente incapazes são aqueles que devem ser assistidos por seus pais ou representantes. 
III - Os plenamente capazes ou que possuem capacidade absoluta são os maiores de 18 anos, que ficam habilitados para a prática 
de todos os atos da vida civil. 
IV - A emancipação é a cessação, para os maiores de 16 e menores de 18 anos, de sua incapacidade, antes da idade prevista em lei, 
nos casos especificados na mesma. 
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a) Estão corretas somente as afirmativas I, III e IV. 
b) Estão corretas somente as afirmativas II, III e IV. 
c) Estão corretas somente as afirmativas I, II e IV. 
d) Estão corretas somente as afirmativas I, II e III. 
e) Todas as afirmativas estão corretas. 
3. O art. 1º do Código Civil prescreve que “toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil”, ou seja, o artigo determina 
que apenas a pessoa tem capacidade para adquirir/exercer direitos e contrair obrigações. Sobre a capacidade civil, assinale a 
alternativa correta: 
a) A capacidade de direito só algumas pessoas têm, e está relacionada com os exercícios dos atos da vida civil. 
b) Todo indivíduo já nasce com a capacidade de exercício ou de fato. 
c) Os absolutamente incapazes são aqueles que não têm capacidade de realizar os atos da vida civil pessoalmente, dependendo de 
que alguém realize os atos por eles. 
d) Os plenamente capazes são aqueles aos quais a lei permite que realizem alguns atos pessoalmente. 
e) Todas as alternativas estão corretas. 
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RESUMO 
Nesta unidade estudamos a pessoa natural. Para que pudéssemos compreender melhor como o direito a entende, bem como de 
que forma ela pode ser protegida, vimos a diferença entre personalidade e capacidade. 
A personalidade, dependerá do autor, para dizer quando ela irá começar. Para alguns será a partir da concepção do feto, para 
outros será do nascimento com vida. A capacidade é uma aptidão genérica para adquirir direitos. Esta se divide em capacidade de 
direito e capacidade de fato. 
A capacidade de direito é aquela que começa a partir do nascimento com vida; a de fato começa a partir do momento que o 
indivíduo completa 18 anos de idade. Além dessa classificação com relação a capacidade, pode-se falar também com relação ao 
sujeito. 
No que diz respeito ao sujeito, este pode ser classificado de três formas: plenamente capaz, relativamente incapaz e 
absolutamente incapaz. 
Os plenamente capazes são aqueles que têm discernimento completo e 18 anos completos. Nesse caso eles podem realizar todos 
os atos da vida civil, sem depender de ninguém. 
Os relativamente incapazes são aqueles maiores de 16 e menores de 18 anos; os ébrios habituais, viciados em tóxicos e os que, por 
deficiência mental, tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo; e, por fim, os 
pródigos. No caso dos relativamente incapazes, estes não podem realizar os atos da vida civil sozinhos. 
Eles devem ser assistidos por alguém. Além disso, com relação aos maiores de 16 e menores de 18 anos pode ser feita a 
emancipação, que é a antecipação dos atos da vida civil. 
Por fim, os absolutamente incapazes são os menores de 16 anos; os que, por enfermidade ou deficiência mental não tiverem o 
necessário discernimento para a prática desses atos; e os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. 
Feito o estudo das pessoas físicas ou naturais, analisamos a pessoa jurídica. Vimos que ela é uma ficção criada pela sociedade, com 
o intuito de limitar responsabilidades e separar o patrimônio da pessoa física e da pessoa jurídica. 
A partir desse estudo vimos o que vem a ser a interdição. Esta pode ser promovida pelos pais ou tutor, pelo cônjuge ou algum 
parente próximo, ou ainda pelo próprio Ministério Público. 
O interditando poderá nomear um advogado, para que tenha a possibilidade de ampla defesa até a sentença final. Se a pessoa for 
interditada, a sentença deve ser inscrita no Registro de Pessoas Naturais e publicada para que todos tenham conhecimento sobre 
o ato realizado. Dessa forma, aqueles que forem realizar negócio com o mesmo terão conhecimento do ato e poderão se precaver 
de eventuais problemas que venham a surgir por conta do mesmo. 
Assim, podemos perceber que, por fatos como estes citados o estudo é de suma importância a fim de esclarecer eventuais dúvidas 
que possam surgir com relação ao tema. 
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Material Complementar 
Leitura 
LIVRO 
COLTRO, Antonio Carlos Mathias, Contrato de corretagem imobiliária 
–doutrina, jurisprudência e regulamento legal e administrativa. São 
Paulo: Atlas, 2013. 
Sinopse : O crescimento econômico atual, e especialmente o 
desenvolvimento da atividade comercial, tanto nos pequenos como nos 
grandes centros, fazem com que a atividade do intermediário de negócios 
adquira relevo cada vez maior, acabando por tornar-se ela própria uma 
forma de acelerar ainda mais o crescimento da atividade negocial, 
especialmente no âmbito da compra e venda de imóveis, que, a partir do 
novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), passou a contar com previsão 
legislativa expressa e tendente à regulamentação do contrato de 
corretagem imobiliária. Nesta obra, com referência ao entendimento da 
doutrina nacional e estrangeira, bem como da jurisprudência, são 
examinados, de forma prática, os aspectos que interessam ao tema da 
intermediação de imóveis, com propostas para solução das dúvidas que o 
assunto propicia, de maneira a facilitar sua compreensão tanto por 
estudantes, como por profissionais do Direito e da corretagem 
imobiliária, segundo, inclusive, a jurisprudência que passou a se firmar a 
partir do Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/02). A partir da 3ª edição, 
acrescentou-se capítulo tratando do exercício irregular da corretagem 
imobiliária e as consequências penais a tanto inerentes. 
O tema é abordado conforme os aspectos que lhe são próprios e as 
soluções que se têm como adequadas aoscasos que se apresentam à 
discussão, citando-se tanto a doutrina quanto a jurisprudência a respeito 
existentes, com exame do novo Código Civil, no capítulo próprio à 
matéria. Em vista disso, o livro procura, de forma prática, tornar mais fácil 
o trabalho de todos aqueles a quem a matéria seja de interesse, como 
estudantes, profissionais do Direito e os que atuam na área da 
corretagem imobiliária. 
Manual de consulta indispensável para profissionais envolvidos com 
negócio imobiliário. Leitura complementar para as disciplinas Direito 
Civil e Direito Imobiliário do curso de Direito. 
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REFERÊNCIAS 
COTRIM, G. Direito Fundamental : Instituições de Direito Público e Privado. São Paulo: Saraiva, 2009. 
MARTINS, S. P. Instituições de Direito Público e Privado . São Paulo: Atlas, 2012. 
______. Instituições de Direito Público e Privado . São Paulo: Atlas, 2013. 
REFERÊNCIAS ON-LINE 
BRASIL. Constituição Federal de 1988 . Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao 
/constituicaocompilado.htm . Acesso em: 22 mar. 2017. 
_________. Código Civil de 2002 . Lei 10.406. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm . Acesso 
em: 22 mar. 2017. 
_________. Lei nº 13.146 de 2015 . Institui a lei brasileira de inclusão. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03 
/_ato2015-2018/2015/Lei/L13146.htm . Acesso em: 22 mar. 2017. 
1 Em: http://www.migalhas.com.br/FamiliaeSucessoes/104,MI224217,21048- 
Alteracoes+do+Codigo+Civil+pela+lei+131462015+Estatuto+da+Pessoa+com . Acesso em: 21 mar. 2017. 
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APROFUNDANDO 
Para que possamos entender como funciona na prática, abaixo veremos a aplicação de uma jurisprudência onde foi discutida a 
capacidade civil de uma das partes que realizou o negócio jurídico. 
“Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1.438.459-3/01, DO FORO CENTRAL DA REGIÃO 
METROPOLITANA DE LONDRINA 1 ª VARA CÍVEL. EMBARGANTES: RODNEY CARLOS BOTELHO E OUTRO. EMBARGADA: 
YUMIKO KAWASSAKI RELATORA: DESª. ROSANA AMARA GIRARDI FACHIN. REL CONV.: JUIZ FABIAN SCHWEITZER. 
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DISCUSSÃO 
SOBRE A CAPACIDADE CIVIL DA AUTORA NO MOMENTO DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO RESPONSABILIDADE 
SOLIDÁRIA ALEGAÇÃO DE OMISSÃO ­PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS 
FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE INTERPRETAÇÃO DA DECISÃO EM SUA INTEGRALIDADE EMBARGOS REJEITADOS. 
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 1.438.459-3/01, do Foro Central da Região 
Metropolitana de Londrina, 1ª Vara Cível, em que são Embargantes RODNEY CARLOS BOTELHO e SANDRA WIELEWSKI 
BOTELHO, e Embargada YUMIKO KAWASSAKI. 
PODER JUDICIÁRIO 
Estado do Paraná TRIBUNAL DE JUSTIÇA 
1. Trata-se de Embargos de Declaração opostos em face de acórdão1, de minha relatoria, que negou provimento ao recurso de 
Apelação Cível interposto pelos ora Embargantes, com o seguinte teor de ementa: 
APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CONTRATO DE PERMUTA. APELAÇÃO (02): 
PRELIMINARES (I). 
PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAUTELAR CONCEDIDO NA SENTENÇA POSSIBILIDADE CONCESSÃO DA MEDIDA PELA 
INSTÂNCIA SUPERIOR EXCEPCIONALMENTE DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 558, DO CPC NÃO 
VERIFICAÇÃO IN CASU PEDIDO INDEFERIDO. (II). INÉPCIA DA INICIAL INOCORRÊNCIA REQUISITOS DO ARTIGO 282 DO 
CPC DEVIDAMENTE PREENCHIDOS INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 295, §º ÚNICO DO CPC. MÉRITO ­APELAÇÕES 01 E 02 (I) 
SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO CONSTATAÇÃO CONTRATO DE PERMUTA DE BENS IMÓVEIS COMO PRIMEIROS 
PERMUTANTES OS APELANTES 02 E COMO SEGUNDA PERMUTANTE A APELADA APARTAMENTO DA APELADA SITUADO 
EM REGIÃO NOBRE DA CIDADE­ APELANTE 01 QUE ATUOU COMO PROCURADOR SUBSTABELECIDO DESTA ÚLTIMA 
NATUREZA DO AJUSTE QUE VERSAVA SOBRE A TROCA ENTRE DOIS IMÓVEIS DOS APELANTES 02 E UM IMÓVEL DA 
APELADA - CESSÃO DE BENS INEXITOSA PARA A SEGUNDA PERMUTANTE OUTORGA DE PROCURAÇÕES E 
SUBSTABELECIMENTO QUE RESULTARAM EM DANO MATERIAL E MORAL À APELADA, A QUAL NÃO TEVE TRANSFERIDO 
EM SEU FAVOR OS BENS PROVENIENTES DO NEGÓCIO TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA QUE SOMENTE TEVE EFEITOS 
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POSITIVOS NAS ESFERAS PATRIMONIAIS DOS PRIMEIROS PERMUTANTES E DO APELANTE 01 - ATO QUE OBJETIVAVA 
RESULTADO DIVERSO DA PRETENSÃO INICIAL DO AJUSTE PROVA TESTEMUNHAL SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO 
CONFIGURADA COM EMPREGO DE ARDIL BENS QUE SE ENCONTRAM SOB PROPRIEDADE DE TERCEIROS INDENIZAÇÃO 
DE VALOR EQUIVALENTE QUE É DE RIGOR ART. 182, NCC.- (II). PLEITO DE 1 Fls. 14/21-TJPR. 
(...) 
Inconformados, os requeridos recorreram afirmando que a decisão está equivocada, pois contém omissão em sua fundamentação 
quando trata da capacidade da autora no momento da celebração do negócio jurídico, bem como sobre a responsabilidade de 
indenizar a autora ser somente do mandatário, não cabendo aos ora embargantes o pagamento da mesma. 
Requer, assim, o acolhimento do recurso para que sejam supridos os vícios apontados. 
É o relatório. 
(...) 
3. No mérito, porém, não há supedâneo para a pretensão dos Embargantes, pois inexiste omissão no acórdão recorrido, que 
resolveu a controvérsia com respaldo em jurisprudência deste Tribunal de Justiça e em legislações pertinentes ao caso concreto, 
após cautelosa análise dos fatos e documentos que instruem o caderno processual. 
Sabe-se, a respeito, que os declaratórios não se prestam para rediscussão do mérito da demanda, mas sim, e tão somente, para 
corrigir eventuais vícios, ausentes no caso concreto, digo eu. 
Nesse liame, o entendimento jurisprudencial: 
“1. Os Embargos de Declaração constituem recurso de contornos rígidos, destinados a promover a integração dodecisum omisso, 
obscuro ou contraditório. Não se prestam a rediscutir o mérito. (...) 3. Verifica-se, portanto, que a controvérsia foi integralmente 
solucionada, com motivação suficiente e em consonância com o entendimento do STJ sobre a questão, não se configurando 
omissão, contradição ou obscuridade no aresto embargado. (...)”2 “1. Inexistindo omissão ou obscuridade no acórdão recorrido, 
não há como prosperarem os embargos de declaração. O simples descontentamento da parte com o julgamento não tem o condão 
de tornar cabíveis os embargos de declaração, recurso de rígidos contornos processuais que serve ao aprimoramento da decisão, 
mas não à sua modificação, que só excepcionalmente é admitida. O que não é o caso dos autos." 
No mesmo sentido, oportuno citar lição de ARAKEN DE ASSIS: 
“O art. 496, IV, insere os embargos declaração no catálogo recursal. Repetiu a lei em vigor o art. 808. V, do CPC de 1939. 
Formalmente, portanto, o remédio é um recurso (princípio da taxatividade). No entanto, dentre outras características discrepante, 
os embargos de declaração não visam à reforma ou à invalidação do provimento impugnado. 
O remédio presta-se a integrar ou a aclarar o pronunciamento judicial, talvez decorrente do julgamento de outro recurso, 
escoimando-o dos defeitos considerados relevantes à sua compreensão e alcance, a saber: a omissão, a contradição e a 
obscuridade. Em caráter excepcional, os embargos de declaração corrigem a dúvida; além disso, há defeitos atípicos que, na falta 
de outro expediente hábil ou por medida de saudável economia, emendam-se mediante os declaratórios”. 
Observe-se que os Embargantes alegam omissão no acordão, porém sua fundamentação evidencia a mera pretensão de 
rediscussão do tema, em razão de seu inconformismo com a decisão que foi desfavorável aos seus interesses, uma vez que todos os 
pontos suscitados na apelação foram apreciados no decisum. 
Improcedem os embargos, pois, em verdade, trata-se de manifesto inconformismo dos recorrentes que, utilizando os mesmos 
fundamentos anteriormente apresentados, buscam a rediscussão do mérito alegando a omissão do julgado, o que não condiz com 
a realidade, pois esgotadas todas as questões lançadas pelas partes, conforme trechos do julgado: 
“Assim, adentrando no tema, como bem salientou o D. Magistrado singular: 
“(...) O que, todavia, não se pode esperar da autora Yumiko pelas razões já expostas acima, vale dizer, sua dificuldade em 
compreender o significado de expressões em português e ignorância quanto aos procedimentos burocráticos e legais envolvendo 
transações imobiliárias. 
Particularmente, as circunstâncias do caso mostram inequivocamente que a autora não detinha consciência de que transferia ao 
corréu Paulo seu procurador supostamente de confiança por longos anos todos os direitos que possuía sobre os imóveis ao 
assinar o substabelecimento de mov. 57.9, do que se denota a invalidade do ato. (...)” (Grifei.) 
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“A condenação dos réus ao pagamento de danos morais fixada na sentença atingiu a monta de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), 
na qual os réus Paulo Cezar dos Santos e Rodney Carlos Botelho deverão responder por 2/5 desta verba (R$ 16.000,00), cada um, 
e a ré Sandra pelo 1/5 restante (R$ 8.000,00), pois restou comprovado a utilização do aproveitamento nefasto proveniente da 
relação de confiança então adquirida entre as partes para a realização de negócios que prejudicaram a autora com a repercussão 
negativa perante toda a sociedade e principalmente no seu âmago pessoal, com ofensa à honra e à dignidade.” (Grifei.) (...) 
PARABÉNS! 
Você aprofundou ainda mais seus estudos! 
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Reitor Wilson de Matos Silva 
Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho 
Pró-Reitor de Administração Wilson de Matos Silva Filho 
Pró-Reitor Executivo de EAD William Victor Kendrick de Matos Silva 
Pró-Reitor de Ensino de EAD Janes Fidélis Tomelin 
Presidente da Mantenedora Cláudio Ferdinandi 
C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ . Núcleo de Educação a Distância; LOPES , 
Mariane Helena; CAMERON , Terezinha Aniceto; 
Direito Imobiliário . 
Mariane Helena Lopes; Terezinha Aniceto Cameron 
Maringá-Pr.: UniCesumar, 2017. 
29 p. 
“Pós-graduação Universo - EaD”. 
1. Direito. 2. Imobiliário. 3. EaD. I. Título. 
CDD - 22 ed. 346 
CIP - NBR 12899 - AACR/2 
Pró Reitoria de Ensino EAD Unicesumar 
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NEGÓCIOS JURÍDICOS 
TÍPICOS 
IMOBILIÁRIOS 
Professoras : 
Me. Mariane Helena Lopes 
Esp. Terezinha Aniceto Cameron 
Objetivos de aprendizagem 
• Analisar os principais negócios realizados pelos gestores imobiliários 
• Conhecer os procedimentos da compra e venda 
• Conhecer os principais itens de uma escritura e também da justificativa. 
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Plano de estudo 
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: 
• Negócios jurídicos típicos imobiliários 
• Compra e venda 
• Elementos Essenciais de uma escritura e justificativa 
Introdução 
Nesta unidade estudaremos alguns negócios jurídicos que são típicos da atividade do gestor de negócios imobiliários. 
Inicialmente precisamos saber quais são os atos próprios do Registro de Imóveis. Para tanto identificaremos de que forma a Lei de 
Registro Público. Iremos analisar como estes deverão ser feitos e quais os requisitos para que os mesmos possam acontecer. 
Visto isso, verificaremos como deve ser feita a transferência e aquisição do domínio de uma propriedade. A esta dá-se o nome de 
compra e venda. A mesma se impõe pelos requisitos essenciais a todo ato essencial oneroso, que são as partes, objeto, preço e 
consentimento. Nesse caso, a forma é um elemento essencial. 
Para realização da mesma é permitida a representação de uma ou de ambas as partes por procurador. Nesse caso os mandatos 
devem ser solenes, na forma de procuração por instrumento público. 
Visto a compra e venda, passamos a analisar a doação. Esta pode ser feita em vida ou em morte. A doação é quando se transfere um 
patrimônio bens ou vantagens para o de outra pessoa que os aceita. Os eventuais encargos inerentes à aquisição não se 
compreendem como contraprestação por não terem valor de equivalência do próprio objeto do ato negocial. 
Na sequência, vimos a dação em pagamento. Esta é uma das formas de extinção das obrigações, onde é realizado o pagamento de 
forma indireta. Tal modalidade submete-se como forma regular de satisfação e, ainda, modalidade específica negocial, visto que o 
devedor possa quitar sua obrigação entregando, em lugar de dinheiro em espécie, seu equivalente em bens móveis, créditos 
celulares, ou bens imóveis. 
Passamos a analisar os elementos essenciais de uma escritura, verificandocomo a mesma deve ser elaborada. 
Dessa forma, todos os negócios citados anteriormente são essenciais para a realização da atividade. 
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NEGÓCIOS JURÍDICOS TÍPICOS 
IMOBILIÁRIOS 
FATOS JURÍDICOS 
O fato jurídico independe da vontade do homem. É um acontecimento em que a relação jurídica nasce, modifica e extingue 
(MARTINS, 2013, p. 233). Por outro lado, o ato jurídico é um fato proveniente da ação humana, de forma voluntária e lícita, com o 
objetivo de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos. Ele é um tipo de fato jurídico (MARTINS, 2013, p. 233). 
Assim, o fato jurídico independe da vontade do homem, enquanto o ato jurídico depende da vontade do homem. 
O negócio jurídico é a declaração de vontade que a pessoa tem em adquirir, modificar, alterar ou extinguir uma relação jurídica 
(MARTINS, 2013, p. 234). Sendo assim, o negócio jurídico é uma espécie de ato jurídico lícito. 
Entretanto, para se realizar um negócio jurídico, alguns elementos essenciais são necessários e sem eles não há como realizar um 
negócio jurídico. Passaremos a estudar os elementos essenciais para a realização desse negócio. 
Para que o negócio jurídico tenha validade, de acordo com (MARTINS, 2013) é preciso que alguns elementos estejam presentes. 
São eles: 
1º) Agente capaz: o indivíduo deve ter capacidade plena, que é adquirida aos 18 anos. 
2º) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável: 
• lícito: é aquele objeto permitido por lei. Não irão dar validade ao negócio jurídico se o objeto for ilícito, por exemplo, 
contrabando, tráfico de drogas, jogo de bicho, etc. 
• possível: é aquele possível de ser realizado. 
• determinado: é o objeto especificado. 
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• determinável: é o objeto que não foi especificado no momento de realização do negócio e, no momento do cumprimento, será 
conhecido. 
3º) Forma prescrita ou não proibida por lei: é a previsão legal. Observa-se o conteúdo legal para a realização do negócio. 
Entretanto, ao realizar o negócio jurídico, alguns defeitos podem ser identificados, fazendo que o mesmo não tenha validade. 
Analisaremos cada um desses defeitos a seguir e ao final teremos um quadro com um exemplo de cada um dos defeitos estudados. 
Erro 
É a falsa noção a respeito de alguma coisa. O erro é anulável quando a pessoa pensa que fez uma coisa e, na verdade, ocorreu outra. 
Ou seja, quando há algo errado com relação ao objeto principal da declaração, ou alguma das qualidades a ele essenciais. 
Igualmente, o que for pertinente às qualidades essenciais da pessoa, a quem se refira a declaração de vontade. Esse conhecimento 
tem tanta importância que, se a pessoa soubesse, o negócio não seria realizado. 
Dolo 
Para exemplificar, imaginemos a seguinte situação: uma pessoa induz outra a praticar o ato que prejudica a segunda e beneficia a 
primeira (MARTINS, 2013). Podemos chamar tal ação de dolo que ocorre quando uma pessoa induz em erro outra, por malícia ou 
astúcia. A própria pessoa avalia incorretamente os elementos do negócio jurídico (MARTINS, 2013). 
Coação 
É a violência física ou moral que impede a pessoa de manifestar livremente sua vontade. Ela deve causar um temor de dano 
iminente e considerável à sua pessoa, à sua família ou aos seus bens. 
Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial, ou seja, não pode ser 
considerada como coação uma ameaça que não cause um dano iminente, irreversível à pessoa ameaçada, caso esta não realize o 
negócio jurídico. 
Estado de perigo 
É quando alguém, com a premissa da necessidade de salvar-se ou de salvar a pessoa de sua família de um grave dano conhecido 
pela outra parte, assume uma obrigação excessivamente onerosa. 
Lesão 
A lesão “Ocorre quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a uma prestação manifestamente 
desproporcional ao valor da prestação oposta” (Art. 157 do Código Civil). A desproporção é apreciada segundo os valores vigentes 
ao tempo em que o negócio jurídico foi celebrado. 
Fraude contra credores 
É o desfalque do patrimônio devedor, que aliena bens com o objetivo de não pagar suas dívidas. Servem para prejudicar a outra 
pessoa. 
Atos Próprios do Registro de Imóveis 
A Lei de Registro Público, em seu capítulo “Da escrituração” enumera os atos negociais e típicos de registro, num rigoroso critério 
de controle do Estado, alçando-os à matéria de enfrentamento de ordem pública. O art. 172 da citada lei, dispõe: 
Artigo 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta lei, o registro e a averbação dos títulos ou 
atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em 
lei, inter vivos ou mortis causa , quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade 
em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade. 
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Assim, o legislador fixou a competência dos Registros de Imóveis para as seguintes atribuições privativas, que são: a) forma 
observante segundo a ordem pública, no dizer que “nos termos da lei”; b) dos atos próprios, segundo o gênero “registro e 
averbação”; c) quanto à modalidade dos bens imóveis; d) como forma exclusiva, com a tríplice finalidade de atribuir autenticidade, 
segurança e eficácia aos atos jurídicos. 
Considerando-se próprios os seguintes atos, inerentes, exclusivamente, ao serventuário enquanto investido da qualidade de 
escrevente dos Cartórios de Registro de Imóveis: 
Matrícula: é o número identificador do imóvel, que o individualiza. Sem ele, de acordo com a Lei nº 6.015/73, não há propriedade 
imóvel disponível. 
A matrícula deve ser feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio 
cartório. Se o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão 
atualizada, emitida pelo referido registro, comprovando a existência do anterior. 
Ainda, pode ser atribuída a matrícula o desmembramento de bens imóveis na constituição das unidades autônomas em edificação 
sob a modalidade de condomínio edilício, parcelamento de gleba para loteamento, individualizadas, de acordo com o artigo 235, 
parágrafo único da Lei de Registro Público. 
Registro: engloba as expressões inscrição e transcrição. Contudo, por registro deve-se entender os atos atinentes a ato próprio do 
registrador para inscrever no álbum imobiliários negócios e atos atinentes a ato próprio do registrador para inscrever no álbum 
imobiliário negócios e atos jurídicos constitutivos de direitos reais e outros a eles legalmente vinculados. Penhoras, contratos de 
anticrese, cédulas, pactos antenupciais, além de outros negócios, sendo registrados nos Livros 2 ou 3 dos Registros de Imóveis 
(AGHIARIAN, 2014) 
Aquisições de propriedade imóvel, assim como quaisquer atos negociais definitivos, ou judiciais, que gerem direitos à aquisição da 
propriedade ou comprometimento de sua indisponibilidade, como a constituição de direitos reais de garantia, antes anotados pela 
forma da inscrição, com natureza principal de constituição, ou excepcionalmente declaração de direitos (AGHIARIAN, 2014) 
Averbação: é o ato pertinente à modificaçãodo próprio registro, este como ato principal previsto na lei. Todo ato modificativo do 
status da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação. 
Os atos encontram-se discriminados no art. 167, inciso II, item 1 a 16, em que se verifica a ideia de atos circunstantes à 
propriedade, sem, contudo, comprometer a qualidade do vínculo jurídico entre o sujeito e o bem jurídico. 
Via de regra, as averbações são subordinadas ao princípio da instância, ou seja, dependem de interesse e aprovação do 
interessado. 
Imagine a seguinte situação: Maria das Dores resolveu comprar um imóvel de José Carlos. Ao resolver 
realizar o contrato, Maria e José Carlos precisam realizar uma prenotação, que é um ato preparatório, 
antecipando o direito do titular na aquisição do imóvel. Contudo, após dois anos, aparece Carlos Henrique, 
alegando ser o dono do imóvel. No caso em questão, atribui-se o direito de propriedade exclusivo a Maria 
das Dores. 
Quanto ao outro, não se reconhece constituído direito real, pelo que lhe restará pretensão indenizatória, 
ferido o vínculo de limitada natureza obrigacional em face do alienante. Tal a segurança de efeitos que gera 
o ato de prenotação, que acuradamente o legislador da Lei de Registro Público, sob forma de “protocolo”, 
taxativamente determina que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes 
competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação (art. 182 da Lei), determinando, ainda, 
exaustivamente que ainda em cada título reproduza “o número de ordem respectivo e a data de sua 
prenotação” (art. 183, da Lei). 
Fonte: Caso fictício, elaborado pela autora. 
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Averbação premonitória: com o acréscimo de uma nova figura normativa prevista no art. 615-A do Código de Processo Civil, o 
legislador previu, na fase de execuções, a possibilidade de uma averbação específica, quanto aos efeitos, o da publicidade em sede 
de execução, como se pode observar no que o mesmo dispõe: 
Art. 615-A. O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da 
execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, 
registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. 
Assim, a doutrina registral vem por ampliar possibilidades dessa útil figura de registro e mesmo os tribunais, com mais larga 
efetividade, acolhem sua eficácia prática no mundo do processo ou da preparação do processo. 
Prenotação: é um ato de natureza preparatória e eficácia cautelar, constituindo-se em um ato prévio. Pode-se dizer que tem 
natureza antecipativa do direito do titular na aquisição ou no direito sobre o bem, quando apresentado para registro, porque 
atribui preferência e exclusividade pela aquisição descrita. 
Lafayette Pereira (2012, p.12) entende a prenotação como 
Inscrição provisória das hipotecas que não podem ser inscritas senão depois da especialização. Provisória 
como ela é, vigora por um prazo curto. Este prazo é concebido para as diligências da especialização e 
consequente inscrição. A utilidade da prenotação consiste na virtude de retrotrair os efeitos da inscrição 
que se realiza dentro de seu prazo, à data da constituição da hipoteca. 
Importa na verificação de sua definição ver os elementos de consequência e segurança prévia, assim como de preferência, à época 
em que não se falava em registro, mas em inscrição e transcrição, à época em que inexistia um sistema registral civil pátrio. 
Do ato de prenotação decorrerão duas situações jurídicas, a primeira, a efetivação o registro com eficácia retroativa à data da 
prenotação. De outro lado, a segunda, existindo irregularidade ou imperfeição de ordem objetiva, no título apresentado, ou ainda, 
inexistindo elementos que se encontrem igualmente descritos na matrícula, surgirá a figura da exigência. 
Cancelamento: é o ato de extinção de registros e averbações. Sua natureza típica é de ato de averbação, jurídica desconstitutiva, 
dado que o cancelamento se processa através de averbação de cancelamento. 
Enquanto não cancelado, o registro produz todos os efeitos legais, não podendo o oficial cancelar a prenotação, ainda que se prove 
que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, de acordo com o determinado no art. 252 da Lei de Registro Público. 
Já no caso de terceiros que se sintam prejudicado, é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o 
cancelamento do seu registro, facultando assim, ingressar com o seu no álbum imobiliário ou proteger, de alguma forma justificada, 
sua propriedade (art. 253 da Lei de Registro Público). 
Para saber mais sobre as Leis que regem o funcionamento de todo o Direito brasileiro, acesse o site do 
Planalto ( http://www.planalto.gov.br ). Por ser um site do Governo Federal, ele é atualizado diariamente e 
contém todas as leis que já existiram e existem em nosso país. 
Fonte: a autora 
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http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.planalto.gov.br&sa=D&sntz=1&usg=AOvVaw14Rbc-zzoM0b8G21jXy6-_
COMPRA E VENDA 
Um dos atos típicos para a transferência e aquisição regular de domínio é a compra e venda. Ela se impõe pelos requisitos 
essenciais a todo ato essencial oneroso, que são as partes, objeto, preço e consentimento, materializado o assentimento sob forma 
solene, especificado no art. 108 do Código Civil. Caio Mário dispõe que o preço, a coisa e o consentimento como os chamados 
essentia negotti. 
A forma também é elemento essencial, visto que uma vez que o elemento inexiste não se chega ao direito de propriedade, já que o 
nosso sistema jurídico exige o registro do título no momento em que se atribui o caráter real do vínculo, sendo a propriedade a 
consequência. 
Indiscutivelmente é permitida a representação de uma ou de ambas as partes por procurador. Contudo, nesse caso os mandatos 
devem ser solenes, na forma de procuração por instrumento público e, nesse caso, sendo de bom alvitre assegurar-se o mais 
próximo à escrituração do ato principal, ou seja, se ainda se encontra válido ou se é autêntico o referido instrumento, mediante 
busca no cartório em que foi elaborado ou por expedição de via recente. 
A compra e venda, mesmo que em face do transmitente do domínio, exige o registro, nos termos da Lei nº 6.015/73. 
O Código Civil admite, como cláusulas próprias, negociais, do contrato de compra e venda, a cláusula de retrovenda, a de 
preempção e o pacto de melhor comprador, todas de caráter resolutivo, pois admitem a ocorrência de dado fato futuro e incerto, 
capaz de desfazer o negócio jurídico, em certo tempo, mesmo ao arbítrio exclusivo do antigo proprietário, sujeito da relação 
condicional. 
Em face da primeira cláusula citada, o vendedor poderá reaver o imóvel, restituindo o preço pago e demais despesas realizadas no 
bem, como benfeitorias úteis e necessárias, no prazo máximo de três anos, se do silêncio restar o termo, deferindo-se o caráter de 
definitividade (irretratável) após transcorridos os três anos. 
Pela segunda, se reserva em favor do alienante a preferência pela recompra do imóvel, em caso de alienação, por parte do então 
comprador, atual senhorio. Tal direito será exercido em igualdade de condições, às que forem obtidas na livre oferta, reservando- 
se, apenas, o direito a perdas e danos, o titular do direito de prelação, em caso de inobservância desse dever contratual. Com 
relação ao art. 519 do Código Civil, não se aplica à desapropriação o direito de preempção ou preferência, diante da tese 
administrativa, que logrou êxito nos tribunais, para a qual, independente da utilização que veio a merecer, integrando o patrimônio 
público mediante justa indenização ao expropriado, carece este, de direito subjetivo preferente, senão em igualdade de condiçõesa qualquer outro, em caso de alienação, o que se faria segundo a livre concorrência pública para obtenção da melhor vantagem em 
favor da administração. 
Por fim, o chamado Pacto Comissório é aquele no qual o vendedor poderá exigir que lhe pague o preço acertado, em caso de 
prestação de execução diferida (em execução continuada), ou ainda que se desfaça o negócio (art. 1.163, CC). 
Pela mesma lei se impõe a Cláusula de venda a contento, prevista no art. 509, do CC, considerada aplicável apenas a bens móveis, 
que se “classifica a dos gêneros, que se costuma provar, medir, pesar, ou experimentar antes de aceitos”, como direito potestativo, 
segundo Caio Mário. 
O vendedor, melhor conhecedor da coisa vendida e de sua extensão, é responsável pela correspondência da metragem quando 
enuncia área para a qual se vincula no momento da venda. Dessa feita, considera-se vício redibitório, capaz de anular ou legitimar a 
redução do preço quando a área entregue se apure menor que a divulgada para venda, ensejando a ação exempto, em favor do 
adquirente. Assim, dispõe o art. 500 do Código Civil: 
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, 
e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o 
complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento 
proporcional ao preço. 
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§1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença 
encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de 
provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata 
da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou 
devolver o excesso. 
§3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa 
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de 
modo expresso, ter sido a venda ad corpus . 
Como modalidade de ação edilícia, a ação ex empto, como se pode inferir, legítima pretensão de complementação de área em 
compra e venda de imóvel, ad mensuram, na chamada compra de terreno ou de terra nua. Haja vista que não se conceberia 
complementação de área de imóvel construído. 
Em princípio, ao menos até a atual concepção geral dos doutrinadores, não se vislumbra imóvel edificado comprado a metro 
quadrado como passível de ensejar ação ex empto. 
Antes da criação do programa Minha Casa, Minha Vida, muitas pessoas dependiam de locação de imóveis para que pudessem ter 
um lugar para morar. 
Com a inserção do programa, muitas pessoas passaram a adquirir seu próprio imóvel, conquistando a tão sonhada casa própria. 
Contudo, em alguns casos, o vendedor poderá reaver o imóvel vendido. Para compreender melhor, analise o caso abaixo. 
Mario Borges, brasileiro, solteiro, resolveu comprar um imóvel na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Encontrou um apartamento, 
bem localizado, no valor de R$ 450.000,00, o que considerou razoável e resolveu finalizar o negócio. Procurou o proprietário, 
Dário Silva, para finalizar o negócio. Pagou metade à vista e o resto financiou pelo Minha Casa, Minha Vida. Todavia, Dário resolve 
pedir o imóvel de volta, após 2 anos da realização da venda. No caso em questão, Mario deverá devolver o imóvel, já que o termo 
ajustado ainda não recebeu o caráter de definitividade. 
No caso de uma compra e venda o vendedor poderá reaver o imóvel, restituindo o preço pago e demais despesas realizadas no 
bem, como benfeitorias úteis e necessárias, no prazo máximo de três anos, caso o silêncio restar o termo, deferindo-se o caráter de 
definitividade depois de transcorridos os três anos. 
Pode-se observar que ao analisar uma decisão do Superior Tribunal de Justiça, em que foi relator o Exmo. Sr. Ministro Sálvio de 
Figueiredo, evidencia a decisão sobre hipótese de retrovenda, em que o comprador se obrigou, no prazo de três anos, a edificar no 
terreno da alienante, o que não fez, ensejando o direito de reaver a coisa para si, mediante ajuizamento de ação ordinária 
cumulada com consignação pelo valor recebido da transação, sem prejuízo da atualização e das benfeitorias ressarcíveis (STJ, 4ª T., 
REsp. 89.560, 25.5.1998 apud José da Silva Pacheco, Direito Imobiliário 40/98, p. 943) 
Sempre foi tranquilo, entre os que cuidaram do assunto, o entendimento de que podiam o vendedor ou seus sucessores exigir do 
comprador ou de terceiros adquirentes o resgate ou retrato, mediante a restituição do preço e mais despesas feitas pelo 
comprador, quando no contrato de compra e venda tivesse sido estipulado o pacto de retrovenda. 
Se o comprador não acedesse em fazê-lo, espontaneamente, pela via convencional, poderiam o vendedor ou seus herdeiros 
demandar, judicialmente, com vista a obter de volta o imóvel, com a devolução do preço. 
Doação 
Pelo art. 538 do Código Civil, “considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio 
bens ou vantagens para o de outra, que os aceita”. Todavia, tal conceito deve ser aperfeiçoado no que diz respeitoa certeza de que 
se trata de ato negocial bilateral, por depender de aceitação, gracioso, porque se transfere o bem sem contraprestação e formal ou 
solene, se o objeto for bem imóvel. 
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Os eventuais encargos inerentes à aquisição não se compreendem como contraprestação por não terem valor de equivalência do 
próprio objeto do ato negocial. Por isso não se pode desfigurar a doação como gratuita, quando imputado ao donatário o 
pagamento do Imposto de Transmissão, escritura e registro, além da obtenção das certidões negativas. 
Admitem-se além dos encargos em benefício de terceiros, aceitos pelo donatário, outras limitações ao direito de propriedade 
impostas pelo doador, igualmente sob pena de reversão, como manter palmeiras, alimentar gatos da propriedade e tantos outros 
caprichos próprios da velhice solitária, ou mesmo cláusula de reversão, sobre-existindo vivo o doador ao donatário. 
Considerando o caráter gracioso da doação, até mesmo o nascituro poderá ser beneficiário nos termos do art. 538 do Código Civil. 
Entretanto, deve-se buscar obra clássica exclusiva quanto aos direitos reais, a fim de se revigorarem diversas hipóteses próprias de 
ilegitimidade para doação, assim como para aceitação ou em favor da concubina. 
No caso da doação, será que no Direito brasileiro poderia ser feita a mesma para um animal de estimação, 
como acontece em outros países? 
Fonte: a autora 
De acordo com o art. 548 do Código Civil, é vedada a doação de todo o patrimônio do doador, não sendo o caso, entretanto, se o 
doador desfazendo-se do seu único bem imóvel, ainda está amparado por rendas de quaisquer naturezas indisponíveis enquanto 
direito. 
Em duas situações a doação não mais se poderá reverter ou revogar. São elas: a) se a doação se revestir de caráter não liberatório 
puro, como em decorrência de acerto de algum negócio jurídico a que sirva de causa, sua natureza assumirá certo interesse em 
conflito; b) se alguém a título de doação outorga procuração para outra, autorizando-o a transferir ou receber certo bem, e lhe dá 
quitação, tal mandato assume natureza de “compra e venda”. 
Dação em Pagamento 
Considera-se uma das formas de extinção das obrigações a dação como forma de pagamento indireto, prevista no art. 356 do 
Código Civil, submetendo-se como forma regular de satisfação, e, ainda, modalidade específica negocial, uma vez que se admita 
que o devedor possa quitar sua obrigação entregando, em lugar de dinheiroem espécie, seu equivalente em bens móveis, créditos 
cedulares, ou bens imóveis, que no caso nos interessa. 
Na sua natureza jurídica a dação em pagamento mantêm-se como modalidade do direito obrigacional, assumindo, de forma 
mediata, importância para o direito imobiliário, quando a moeda utilizada para satisfação for um bem imóvel, uma vez que “o 
credor pode consentir em receber coisa que não seja dinheiro, em substituição da prestação que lhe era devida” (artigo 356 do 
Código Civil), ou do total do débito, se assim comportar o bem em sua equivalência econômica, e aquiescer o credor. Contudo, 
deve-se diferenciar o total da obrigação do valor do bem dado em dação em pagamento, sob pena de desfigurar-se o negócio para 
permuta ou troca, modalidade negocial própria dos contratos em espécie, onde o valor do débito, em sua totalidade, se expressa 
no mesmo diapasão do bem. 
A ideia de “substituição”, que se extrai da expressão utilizada pelo legislador, no art. 995 do Código Civil, deixa clara a 
superveniência de sua aceitação, em que sua imposição decorrerá, além de liberalidade do credor, de inexecução regular do 
contrato e viabilidade de seu total comprometimento ante a inadimplência e iliquidez do devedor. 
Tal modalidade, contudo, diz a lei, após “determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se- 
ão pelas normas do contrato de compra e venda” (art. 996 do Código Civil). Para tanto, deve-se elaborar a escritura pública de 
dação em pagamento, onde se fará constar a extinção da obrigação, seu valor em moeda, cujo montante expressará o valor da 
conversão do bem para recolhimento dos tributos e emolumentos. Ou seja, no caso da escritura de “compra e venda”, no caso 
melhor seria de se dizer, de “doação”, tem aferição econômica, que é o valor da dívida da qual se dá, no ato, quitação, assumindo, 
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além da natureza de ato translatício, também a de recibo de quitação. 
Por fim, com relação ao valor do imóvel, nos termos do art. 108 do Código Civil, irá autorizar, ou não, a escolha do instrumento 
público ou particular, podendo-se ademais, considerar hábil e registrável o título executivo judicial que homologue a dação como 
forma de satisfação do crédito executado. 
ELEMENTOS ESSENCIAIS DE UMA 
ESCRITURA E JUSTIFICATIVA 
Cumpre dissecar um título, por meio de seus elementos, sem os quais, necessariamente, não se poderá dizer “título hábil para 
registro”, quando faltante um dos requisitos essenciais faltantes. 
Assim, observaremos que cada título menciona, segundo sua especialidade negocial, mais ampla ou menos ampla, segundo o 
objeto, os requisitos a seguir indispensáveis. São eles: 
1. Toda escritura, por força da limitação ao valor de 30 salários mínimos federais do art. 108 do Código Civil, necessita ser 
instrumentalizada por ato público, passado por serventuário de Cartório de Notas, à exceção dos atos decorrentes do Decreto-lei 
nº 58/37; 
2. Deve constar o Livro, a folha e o número do ato, de forma a garantir a qualquer um que o mesmo foi submetido ao rigor da Lei nº 
6.015/73, encontrando-se devidamente arquivado no Ofício de Notas do qual se dá conta, podendo ser, a qualquer tempo, 
consultado e extraída certidao de inteiro teor; 
3. Mencionado o ato, como seu objeto principal, passa a escritura a consignar, de forma contínua e ininterrupta, com ressalvas 
rubricadas por serventuário, quando o caso: 
3.1 a data, em que se realizou; 
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3.2 o nome do serventuário – Técnico Judiciário Juramentado, o número do Ofício de Notas; 
3.3 o nome e qualificação das partes do negócio jurídico; 
3.4 a manifestação de vontade, como livre, quinto ao tipo de negócio jurídico; 
3.5 a discriminação do bem, que, por praxe, se inicia do mais particular para o mais geral, informando o número do apartamento, 
se o caso, a rua, a fração ideal, se admite vaga de garagem, assim como se admitirá direito de edificação para nova especificação 
ampliativa, no imóvel, em casos de cobertura ou pequenas áreas privativas; a individuação do bem em face das confrontações, 
mencionando-se a metragem de frente e fundos, se em linha oblíqua, de forma a evitar futuras ações demarcatórias; 
3.6 o valor da transação e forma de pagamento, ou ainda a natureza da satisfação da obrigação, se permuta ou dação em 
pagamento for apresentado algum bem; 
3.7 considerando a necessidade de que o negócio seja “bom e valioso”, deve ser verificada a improbabilidade de direitos 
supervenientes de sequela ou simplesmente anulatórios por falta de capacidade negocial, pelo que, são apresentadas as seguintes 
certidões: 
• Certidão de inteiro teor de matrícula, ou simplesmente chamada de ônus reais, do Registro de Imóveis competente, dando 
conta da real situação do bem, sua disponibilidade, ou existência de ônus reais que poderiam impedir o negócio ou acompanhá-lo, 
em caso de alienação, na figura de sequela; 
• Certidões dos Ofícios de Distribuição Cível, que darão notícia de distribuições de ações cíveis e executivos contra o vendedor; 
• Certidões do Ofício do Distribuidor, que dá notícia de executivos fiscais e ações de competência das Varas de Fazenda Pública; 
• Certidão da Justiça Federal, que anota a existência de execuções cíveis e criminais, em nível federal, de interesse da União; 
• Certidão de Interdições e Tutelas, capaz de informar se o vendedor possui capacidade negocial, ou se encontrava interditado ou 
curatelado; 
• Certidão de comprovação de quitação fiscal municipal (IPTU); 
• Certidão de declaração da situação enfitêutica; 
• Guia de recolhimento do Imposto de Transmissão, junto ao Município, seu valor e data; 
• Informação da existência das assinaturas, no original arquivado. 
Com relação ao Imposto de Transmissão inter vivos, será sempre devido por considerar-se como fato gerador qualquer 
transferência de domínio, inclusive a título benéfico, variando apenas a alíquota do importo, de 2% ou 4%, respectivamente, em 
atos onerosos ou benéficos. 
Em casos de transmissão causa mortis, ressalta-se que incide o imposto, posto o fato, genérico, é de aquisição derivada de bens 
imóveis. Tal matéria tem previsão na Constituição Federal, em seu artigo 156, II, §2º, assim como regulamentada nos Códigos 
Tributários Estaduais. 
A instituição de usufruto e sua extinção tornaram-se fatos geradores a ensejar o tributo inter vivos ou causa mortis. 
A instituição de mandato em causa própria, como citado pelo art. 685 do Código Civil, permite-se ao mandatário transferir para 
seu nome o imóvel, equivale a negócio de compra e venda. Ou seja, além de irrevogável, justifica o tratamento tributário 
correspondente, como designado anteriormente. 
A fração ideal citada, é a porção, parte ideal imaginária, não real, e constitui o elo material de propriedade entre os condôminos em 
propriedade horizontal, submetida à Lei nº 4.591/64, diferenciando-a do condomínio civil. Só a existência de fração idela, na 
escritura, dá certeza da individualização do bem, com existência e matrícula autônomas, ao contrário, enfrentar-se-á a 
propriedade como pacto negocial, onde legalmente se dará tratamento de propriedade indivisível, ao todo. 
A discriminação do direito de garagem é essencial, uma vez que, somente quando constar da escritura, será objeto de direito 
próprio, acessório e, por isso, indissociável, da propriedade principal. 
Ao analisarmos a Lei nº 4.591/64, são mencionadas três modalidades de vaga em garagem no Direito Imobiliário. São elas: 
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a. Como propriedade autonôma e distinta, para tanto, objeto de escritura particular e singular para o fim do bem jurídico, 
merecendo,inclusive, matrícula própria, no Registro Imobiliário, se torna objeto de negócio autônomo de venda e compra. 
Ressalva-se na oportunidade, o Enunciado 449 do STJ: “a vaga de garagem que possui matrícula prórpia no registro de imóveis não 
constitui bem de família para efeito de penhora”. 
b. Como direito acessório à propriedade imóvel, uso consequente de área comum, se individuada, certa, em decorrência de 
simples convenção condominial; e, finalmente, 
c. A simplesmente chamada vaga em condomínio, de nenhuma certeza, decorrente, de convenção pura e tolerância comum, entre 
condôminos, jamais, entretanto, direito próprio se inexistente número inferior de vagas em face das unidades, ou, mesmo, se 
deliberado o desfazimento das vagas para preenchimento de outras necessidades condominiais. Não gerando, assim, senão direito 
de uso precário. 
A declaração de situação enfitêutica dará notícia de que o imóvel é ou não enfitêutico, caso em que, sendo ou não, haverá a 
obrigação do recolhimento do laudêmio liberatório, pelo senhorio, da preferência de aquisição sobre o domínio útil, e ainda da 
quitação de foros, quando não for possível remir o mesmo, como no caso dos imóveis da União. 
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ATIVIDADES 
1. O negócio jurídico é a declaração de vontade que a pessoa tem em adquirir, modificar, alterar ou extinguir uma relação jurídica. 
Esse negócio é uma espécie de ato jurídico lícito. Ao se realizar o negócio jurídico, alguns defeitos podem ser identificados, fazendo 
que ele não tenha validade. Com relação aos defeitos, assinale a alternativa correta : 
a) O erro ocorre quando uma pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, se sujeita a uma obrigação manifestamente 
desproporcional ao valor da prestação oposta. 
b) O dolo é o desfalque do patrimônio devedor, que aliena bens com o objetivo de não pagar suas dívidas. 
c) A lesão é a falsa noção a respeito de alguma coisa. 
d) A coação é a violência física ou moral que impede a pessoa de manifestar livremente sua vontade. 
e) O estado de perigo ocorre quando uma pessoa induz ao erro outra, por malícia ou astúcia. 
2. Analise as assertivas abaixo: 
I - A matrícula é o número identificador do imóvel, que não o individualiza, apenas serve para registro junto ao órgão competente. 
II - O registro engloba a inscrição e a transcrição. 
III - A averbação é o ato pertinente à modificação do próprio registro. 
IV - A averbação premonitória acontece na fase de execuções. 
V - Assinale a alternativa correta se: 
a) I, II e III estiverem corretas. 
b) II, III e IV estiverem corretas. 
c) I e IV estiverem corretas. 
d) I, II, III e IV estiverem corretas. 
e) II e III estiverem corretas. 
3. Um dos atos típicos para a transferência e aquisição regular de domínio é a compra e venda. Sobre ela, analise as assertivas 
abaixo e assinale a alternativa correta : 
a) Ela se impõe para os negócios gratuitos realizados entre as partes. 
b) Para sua realização é permitida a representação de uma ou de ambas as partes por procurador. 
c) A forma de realização da compra e venda não é um elemento essencial, podendo as partes realizarem livremente de acordo 
com o que lhes for conveniente. 
d) Caso seja necessária a representação de uma ou de ambas as partes não há necessidade de se fazer um mandato, basta 
expressar a vontade por meio de uma declaração assinada por ambas. 
e) A compra e venda não necessita de registro para a transferência do domínio. 
Resolução das atividades 
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RESUMO 
Nesta unidade, estudamos alguns itens que são fundamentais para o gestor de negócios imobiliários. 
Inicialmente estudamos os atos que são próprios do registro de imóveis. Nesse caso, analisamos algumas terminologias que são 
típicas da atividade e que acabam sendo realizadas a partir de atos do gestor. São eles matrícula, registro, averbação, averbação 
premonitória, prenotação e cancelamento. 
Dessa forma, sabe-se que a propriedade do imóvel, para que seja considerada válida e pertencente a alguém, deve ser feito o 
registro corretamente e, além disso, a matrícula é essencial para a existência da propriedade. 
Visto essa diferenciação de cada uma das terminologias, passou-se a estudar o contrato de compra e venda. Tal contrato é 
realizado para transferência e aquisição regular do domínio, o da venda e compra. Para tanto, é necessário a existência de alguns 
requisitos essenciais a todo ato oneroso, que são: partes – comprador e vendedor -, objeto – domínio de certo bem imóvel, 
corpóreo -, preço e consentimento, materializado o assentimento sob forma solene. 
O vendedor, que é aquele que melhor conhece a coisa vendida e de sua extensão, acaba sendo responsável pela correspondência 
da metragem quando enuncia área para a qual se vincula no momento da venda. Assim, ele é responsável pelo imóvel, podendo a 
mesma ser desfeita caso apresente um vício redibitório. 
Após, analisamos a doação, que é quando se realiza um contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio 
bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. No Brasil, a doação não pode ser feita para animais de estimação. De fato, ela 
pode ser feita a instituições sem fins lucrativos, como as fundações, mas em hipótese alguma o Direito brasileiro admite tal doação. 
Na sequencia, passamos a analisar a dação em pagamento, que é uma forma de extinção das obrigações por meio do pagamento 
indireto. Dessa forma, o credor não receberá o pagamento em espécime, mas sim na entrega de um produto. 
Para saber como fazer uma escritura, vimos quais são os elementos essenciais para a elaboração de uma, com o intuito de saber 
quais os principais itens que devem conter as escrituras, bem como as formalidades que devem ser seguidas. 
Dessa forma, foram esclarecidos alguns institutos do Direito brasileiro, a fim de facilitar a realização da atividade. 
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Material Complementar 
Leitura 
LIVRO 
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – teoria e prática. 8ª 
ed. 2014. 
Sinopse : Trata-se de obra de grande atualidade, que focaliza os 
problemas imobiliários com acuidade e grande coragem, pois o autor, com 
a experiência de quem milita na área, traz questões e debate temas 
oferecendo soluções novas que fogem do tradicionalismo. Apresenta ao 
leitor uma visão especializada do Direito Imobiliário voltado para a 
prática, sem perder de vista os aspectos doutrinários e jurisprudenciais 
relevantes, expostos com a necessária profundidade, e a legislação que 
rege a matéria. Em uma única obra, o autor reuniu diversos temas, como 
compra e venda, direitos reais, vizinhança, condomínio, locações, 
parcelamento do solo urbano, contratos, inclusive os aspectos que 
envolvem os financiamentos imobiliários, sempre acompanhados de 
modelos práticos, tais como: Propriedade, Direitos Reais e Registros, 
ações de retificação de área, reivindicatória, desapropriação, suprimento 
de outorgapara alienação de bem, pedido de providências e arguição de 
incidente de falsidade. Cuidados na Compra de Imóveis, ação pauliana, 
embargos de terceiro e relação das certidões necessárias na compra do 
imóvel. Vizinhança, ações de dano infecto, nunciação de obra nova e 
demarcação. Locação de Imóveis Urbanos, notificações, ações de despejo, 
renovatória, de consignação em pagamento e de chaves, revisional, 
exoneração de fiança, execução e adjudicação. Negócios Jurídicos 
Imobiliários – incorporação, convenção condominial, notificações, ações 
de resolução contratual por inadimplemento, arras ou sinal e contratos 
imobiliários, corretagem, alienação fiduciária, adjudicação compulsória, 
execução, imissão de posse, redibitória, obrigação de fazer, indenização 
em face da construtora, repetição de indébito, revisão de contratos 
imobiliários e anulatória de leilão. Condomínio, ações de cobrança de 
débitos condominiais, monitória, de divisão de terras, extinção, dentre 
outros. 
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REFERÊNCIAS 
AGHIRIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário . São Paulo: Atlas, 2014. 
_______, Alienação fiduciária de imóveis em garantia. ADCOAS , rj. 8181116, JUL./2000. 
AGUIAR, João Carlos Pestana de. Nova lei das locações comentada . Rio de Janeiro: lumen Juris, 1993. 
BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de direito administrativo . São Paulo: Malheiros, 1997. 
BARBOSA NEVES, Sérgio Luiz. Parecer nº 05/95, RDPGERJ . Nº 48, 1995. 
COUTO, Sérgio A. Frazão do. Manual teórico e prático do parcelamento urbano . Rio de ,Janeiro: Forense, 1981. 
DINAMARCO, Cândido. Litisconsórcio. São Paulo: RT, 1986. 
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis . São Paulo: Saraiva, 1992. 
DONIZETTI, Elpídio. Curso de Direito Civil . São Paulo: Atlas. 2013. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro . 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil . Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 
PEREIRA, Conselheiro Lafayette Rodrigues. Direito das coisas . Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1956. 
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária . São Paulo: Saraiva, 1993. 
984, parte final, do Código de Processo Civil. (acórdão 2094, 7ª CC., rel. Des. Mário Rau, julg. 17/02/04, TJPR). 
REFERÊNCIAS ON-LINE 
BRASIL. Código Civil de 2002 . Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm Brasília: Planalto, 2002. 
BRASIL. Lei de Registros Públicos . Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Brasília: 
Planalto, 1973. 
BRASIL. Código de Processo Civil . Disponivel em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm 
Brasília: Planalto, 1973. 
MASCARENHAS, Marcos. Portal Gestor Imobiliário , 2011. Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/ 
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http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.planalto.gov.br%2Fccivil_03%2Fleis%2FL6015compilada.htm&sa=D&sntz=1&usg=AOvVaw3BOcy71nK4R_R7v5mvlCoL
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APROFUNDANDO 
Com o intuito de aprofundar o conteúdo, veremos abaixo um caso real de doação em vida, onde os herdeiros do de cujus alegam 
que não sabiam da existência do imóvel que foi objeto de compra e venda. 
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - INVENTÁRIO NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VÍCIO OCULTO - 
ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO EM VIDA AOS HERDEIROS DISPENSA DE COLAÇÃO QUESTÃO DE ALTA INDAGAÇÃO QUE DEVE 
SER DISCUTIDA EM AÇÃO PRÓPRIA INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 993, INC. IV, DO CPC REGISTRO DE TESTAMENTO 
PÚBLICO CUMPRIMENTO DO ARTIGO 1.126 DO CPC - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - MATÉRIA APRECIÁVEL 
NAS VIAS ORDINÁRIAS - VÍCIO EXTERNO DO TESTAMENTO AUSÊNCIA - REGISTRO, ARQUIVAMENTO E CUMPRIMENTO 
DAS DISPOSIÇÕES TESTAMENTÁRIAS - DECISÃO CORRETA. RECURSO DESPROVIDO. Em decorrência de seu procedimento 
especial, com finalidade determinada e específica, não possui o inventário espaço suficiente para decidir questões de alta 
indagação, devendo, nesta situação, a referida questão ser objeto de discussão em ação própria. 
Ausentes vícios externos, reconhecíveis de ofício, que impeçam o cumprimento de testamento público, deve o juiz ordenar seu 
registro, arquivamento e cumprimento, nos termos do art. 1.126 do CPC. 
A alegação de ineficácia do testamento, que demanda dilação probatória para aferição, extrapola os limites do pedido de 
cumprimento do testamento, impondo-se a remessa das partes, que pretendem a anulação do testamento, às vias ordinárias. 
VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento sob nº 808.142-1, do Foro Central da Comarca da Região 
Metropolitana de Curitiba - 7ª Vara Cível, em que são agravantes CLAUDEMIRA CONCEIÇÃO e OUTROS e agravados 
CLAUDIONORA CONCEIÇÃO DOS SANTOS e OUTROS. 
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto em face da decisão proferida às fls. 482/483 - TJ, nos autos de inventário 
sob nº. 752/2008, que afastou da colação de bens determinado bem imóvel e determinou ao inventariante que procedesse ao 
registro de testamento acostado naqueles autos dentre outras providências. 
Sustentam os agravantes que a decisão merece reforma, na medida em que possui diversos equívocos técnicos, tais como dar 
validade a testamento já declarado ineficaz em processo judicial anterior e negar colação e bem imóvel com base em infundados 
argumentos. 
Por derradeiro, pugnou pelo reconhecimento do dever de colacionar dos agravados Claudionora e Fernando do bem doado aos 
mesmos pela falecida, a ineficácia do testamento noticiados nos autos e a determinação de seguimento do processo de inventário 
com a partilha do bem objeto da doação indireta feita pela de cujus aos citados agravados. 
(...) 
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Insurgem-se as agravantes contra decisão que nos autos de inventário afastou da colação de bens determinado bem imóvel e 
determinou ao inventariante que procedesse ao registro de testamento acostado naqueles autos dentre outras providências. 
Alegando para tanto que a r. decisão possui diversos equívocos técnicos, tais como dar validade a testamento já declarado ineficaz 
em processo judicial anterior e negar colação e bem imóvel com base em infundados argumentos. 
Contudo, analisando detidamente os autos verifico que não assiste razão aos agravantes. 
Portanto, de uma simples leitura do referido dispositivo legal, em especial seu inc. IV, conclui-se que devem ser arrolados no 
inventário tão somente o conjunto de bens efetivamente de propriedade do de cujus . 
Assim, não obstante os argumentos dos agravantes, outra não poderia ter sido a decisão do d. Magistrado de primeiro grau em 
afastar da colação de bens, imóvel que a épocado falecimento da de cujus não era de sua propriedade, conforme se observa do 
registro do imóvel, fls. 73-TJ, possuindo tão somente o direito ao usufruto vitalício do mesmo. 
(...) 
Portanto, a indagação dos agravantes de que referida venda do imóvel a agravada Claudionora Conceição dos Santos, é na verdade 
uma doação indireta deve ser discutida em ação própria, e não nos autos de inventário como pretendem. 
De acordo com a melhor doutrina, questão de alta indagação é a que depende de prova a ser colhida fora do inventário, ou a 
relacionada com interpretação polêmica, qual seja, a dúvida que exsurge em razão de controvérsia fática que demanda dilação 
probatória e decisão a ser proferida em processo de conhecimento declaratório, condenatório ou constitutivo. 
(...) 
A propósito, é o entendimento desta Corte: 
“INVENTÁRIO - DISCUSSÃO A RESPEITO DE PROPRIEDADE DE MÓVEL - INSURGÊNCIA DOS HERDEIROS - DOCUMENTO 
APRESENTADO POR TERCEIRO, NÃO SUFICIENTE PARA A TRANSFERÊNCIA DOMINIAL - QUESTÃO QUE EXIGE OUTRAS 
PROVAS - REMESSA AS VIAS ORDINÁRIAS - INTELIGÊNCIA DO ART. 984 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - AGRAVO 
DESPROVIDO. 
Em se tratando de questão de alta indagação, que envolve compra e venda do imóvel, e não dispondo o comprador de documento 
hábil para a transferência dominial, sobre a qual se insurgem os herdeiros, a questão controvertida exige outras provas, devendo a 
matéria ser remetida para os meios ordinários, nos termos do art.984, parte final, do Código de Processo Civil. (acórdão 2094, 7ª 
CC., rel. Des. Mário Rau, julg. 17/02/04, TJPR). 
(...) 
Destarte, existindo algum vício ou erro quando da elaboração do referido contrato de compra e venda, deverá tal fato ser resolvido 
por vias próprias e não nos autos de inventário. 
No mais, quanto a alegação dos agravantes de que houve um equívoco técnico do magistrado de primeiro grau ao dar validade a 
testamento já declarado ineficaz em processo judicial anterior, a mesma também não procede. 
O referido testamento, fls. 102, é um testamento público, o qual foi lavrado por tabelião, de acordo com a vontade do testador, 
falecida Noêmia Conceição dos Santos, perante cinco testemunhas. 
Em comentário ao procedimento do testamento público, e aos casos de nulidade do mesmo, nos ensina o doutrinador Antônio 
Cláudio da Costa Barros, que: 
“somente por ação e processo próprio a validade, a nulidade ou a falsidade podem ser declaradas com força de coisa julgada” (...) e 
“que mesmo no caso de indeferimento, o testamento será registrado e arquivado.” (“Código de Processo Civil Interpretado: artigo 
por artigo, parágrafo por parágrafo.”, 6 ed., São Paulo: Ed. Manole, 2007, fls. 1521). 
Portanto, a validade e eficácia do testamento devem ser combatidos por ação ordinária. E verificada a regularidade formal do 
testamento público, com a presença dos requisitos do art. 1.864 do Código Civil, só cabe ao Juízo determinar seu cumprimento, 
como no presente caso. 
A alegação de ineficácia do testamento, que demanda dilação probatória para aferição, extrapola os limites do pedido de 
cumprimento do testamento, impondo-se a remessa das partes, que pretendem a anulação do testamento, às vias ordinárias. 
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Vice-Reitor Wilson de Matos Silva Filho 
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C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ . Núcleo de Educação a Distância; LOPES, 
Mariane Helena; CAMERON, Terezinha Aniceto; 
Direito Imobiliário . 
Mariane Helena Lopes; Terezinha Aniceto Cameron 
Maringá-Pr.: UniCesumar, 2017. 
29 p. 
“Pós-graduação Universo - EaD”. 
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OUTROS NEGÓCIOS 
JURÍDICOS 
IMOBILIÁRIOS 
Professoras : 
Me. Mariane Helena Lopes 
Esp. Terezinha Aniceto Cameron 
Objetivos de aprendizagem 
• Diferenciar o que é o direito de superfície e a servidão que podem ser realizadas no imóvel 
• Analisar como funciona o usufruto 
• Compreender o uso e a habitação e a hipoteca que podem envolver os imóveis. 
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Plano de estudo 
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará nesta unidade: 
• Direito de superfície e Servidão 
• Usufruto 
• Do uso e habitação e Hipoteca 
Introdução 
Nesta terceira unidade iremos estudar alguns negócios jurídicos imobiliários que fazer parte da atividade do gestor de negócios 
imobiliários. 
Dessa forma, os institutos que analisaremos serão: direito de superfície, servidão, usufruto, hipoteca e anticrese. 
O direito de superfície cria um direito real sobre coisa alheia. Ou seja, por meio de um direito existente, o legislador acabou 
incrementando a função social da propriedade. 
O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante 
escritura pública, devendo esta ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Na sequência veremos o que vem a ser a servidão. Esta não pode ser constituída sem que existam duas propriedades distintas. Ou 
seja, de titulares distintos e de posição física contígua pela utilidade econômica; escritura pública, que pode ser para realização do 
exercício temporal aquisitivo pela usucapião, ou ainda de testamento. A finalidade dela, quando negocial, visa delimitar o fim e a 
extensão, assim como se a título oneroso ou gratuito, bem como quanto a quem incumbirão os encargos financeiros de sua 
constituição e manutenção. Por fim ela deve ser registrada junto ao Registro de Imóveis, como qualquer ato que é realizado junto a 
um imóvel, para que o mesmo tenha validade. 
Na sequência analisaremos o usufruto. Este chega a confundir o leigo, vinculando-o, exclusivamente, a bens imóveis por natureza. 
Ele pode ser obrigacional ou real, embora sua exteriorização seja sempre vinculada ao bem em sua substância e, assim, de reflexos 
ou status real. 
Após vimos o instituto da hipoteca. Esta é o primeiro direito real de garantia, prevista pelo próprio Código Civil. Como veremos ela 
se inicia no momento do contrato por instrumento público. Ou seja, para que a hipoteca seja realizada deve ser dado um bem como 
garantia. 
Por fim, veremos o instituto da anticrese, que ainda é previsto em lei, mas não é usualmente praticado em sociedade. 
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O Direito brasileiro tenta ressuscitartal instituto mas ainda assim não adianta de nada. 
Assim, veremos os principais pontos de cada um dos institutos citados acima. 
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O DIREITO DE SUPERFÍCIE E SERVIDÃO 
Tal direito tem previsão legal no artigo 1.369 do Código Civil, criando-se um novo direito real sobre coisa alheia. 
Nesse caso, o legislador incrementou a função social da propriedade e preconizou o disposto no art. 182 da Constituição Federal. 
A Lei nº 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade, já trazia tal previsão em seu artigo 21. O proprietário (concedente) pode 
conceder a outrem (superficiário) o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura 
pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
“O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto de concessão”, conforme parágrafo único do 
art. 1.369, do Código Civil. Fica proibido exigir vantagem, quando da renúncia ao direito de preferência pelo concedente ao 
superficiário, querendo este, antes do prazo firmado, transferir a outrem, em caráter oneroso ou gratuito, seus direitos sobre a 
acessão edificada ou plantação. Da mesma forma, o instrumento será a escritura pública seguida do competente registro, a fim de 
produzir o efeito da plena oponibilidade. 
Gratuita ou onerosa, observará sempre o prazo certo, não se admitindo portanto renovação contratual que teria natureza de 
arrendamento, comodato ou locação. 
Dessa forma, o superficiário assumirá todos os encargos que incidam sobre o imóvel, do momento da plena posse até o término do 
contrato e a reintegração do concedente na plena posse do imóvel, ou parceladamente. E em caso de destinação diversa da 
autorizada ou de descaso pelo superficiário com os tributos e ônus que incidam sobre o bem, poderá o concedente, diante de 
razoável sentir, rescindir o contrato independentemente do prazo, sem qualquer indenização ao superficiário. 
Ao término do contrato a plena propriedade retornará ao concedente e, para fins de escrituração será averbado o cancelamento 
do mesmo junto ao Registro de Imóveis. Contudo, poderá ter sido prevista indenização ao superficiário, como regra de 
excepcionalidade na figura contratual, como previsto no artigo 1.375 do Código Civil. 
Em caso de desapropriação, ambos serão indenizados, dentro da proporção que lhes compete. 
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Para saber mais sobre o instituto do direito de superfície, leia o Estatuto da Cidade, que pode ser acessado 
pelo site do Planalto ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm ). 
Tal lei regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, trazendo diretrizes gerais da 
política urbana, com o intuito de estipular a forma de funcionamento do desenvolvimento da política 
urbana. 
Ela tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade 
urbana, mediante diretrizes gerais citadas pela própria lei. 
Fonte: a autora 
A servidão é uma figura típica dos direitos reais sobre coisa alheia para uso e gozo incidindo sobre a propriedade imóvel por 
natureza. 
Uma das características das servidões é sua mais profunda aderência aos bens sobre os quais incidem. Diante de um título 
declarativo ou constitutivo de servidão devidamente registrado na matrícula do imóvel serviente e averbado, mortos ou vivos os 
titulares dos respectivos direitos (credor o dominante e devedor o servidor), o direito não se extinguirá (AGHIARIAN, 2014). 
Ela não pode ser constituída sem que existam duas propriedades distintas, ou seja, de titulares distintos e de posição física 
contígua pela utilidade econômica: escritura pública, exercício temporal aquisitivo pela usucapião, ou ainda testamento; finalidade 
quando negocial, para se delimitar o fim e a extensão, assim como se a título oneroso ou gratuito, bem como quanto a quem 
incumbirão os encargos financeiros de sua constituição e manutenção; e, por fim, o registro junto ao registro de imóveis. 
(AGHIARIAN, 2014) 
Ao contrário, uma vez registrado acompanhará a propriedade e, muito embora possa se divisar a possibilidade de confusão de 
propriedades, ainda que não se vislumbre a servidão a olhos vistos, nesse momento jurídico, se não cancelada junto ao Registro de 
Imóveis, ou feita a fusão de propriedades em uma única matrícula, tão logo venha a ser alienada uma das duas propriedades, ou 
ambas, o exercício do direito de servidão e o ônus da condição de serviniente se restauram, automaticamente, em privilégio dos 
que venham adquirir tais imóveis (AGHIARIAN, 2014) 
A constituição da servidão advém do título executivo judicial declarativo ou constitutivo, sendo o primeiro realizado em cartório 
de notas. Pode também por testamento onde possa prever, o testador que certa propriedade, destinada a mais de um herdeiro, 
comporte a previsão divisória e, em tal situação, para aplacar desavenças, já preveja a melhor utilização por meio de servidões. Por 
fim, o uso continuado e não interpelado, pelo simples exercício, já constitui a servidão. 
Pode também caracterizar a servidão quando se traveja muro vizinho, quando se passa, sobre ou sob a propriedade alheia, fiação 
ou tubos. Na hipótese de se exercer de forma contínua e aparente, como acontece no caso de obras, canteiros, pequenos muros ou 
portões, advirá pelo tempo, por meio de especial previsão de usucapião. 
Contudo, deve-se fazer uma ressalva que a servidão surge somente quando se faz o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Caso surja a necessidade, ao serviente ou ao dominante, de modificar o lugar da materialização da servidão, removendo-a de um 
lugar ao outro, ao interessado incumbirão os custos de sua remoção, como prevê o art. 1.384 do Código Civil, averbando-se a nova 
especialização. Todavia, tal fato não deve ser confundido com a constituição de uma nova servidão. 
Caso se dê a necessidade de se constituir por natureza nova ou lugar novo, sem vínculo físico com a anterior, deve-se extinguir a 
anterior, por averbação, em lugar de aproveitá-la em outra. Nesse caso, a nova servidão deverá ser constituída por registro 
autônomo. Ou seja, deve ser cancelada a servidão original, na forma de sua especialização, constituindo-se nova servidão. 
Somente em caso de retificação de finalidade, limites ou lugar, onde se enfrente simples ampliação, redução ou alteração material 
das servidões não aparentes registradas é que se entende que o ato de averbação seria de se admitir como hábil. 
Ela pode ser extinta por: a) negócio jurídico materializado por nova escritura pública, quando houver renúncia, acordo ou resgate, 
confusão entre os dois titulares do domínio, reunindo-se os bens em poder de um só; b) por simples resolução, quando decorrido o 
tempo certo; c) quando alcançada na finalidade; d) por sentença, inexistindo acordo, quando decorrente de abuso de direito pelo 
dominante, quando cessada a utilidade ou a comodidade que determinou a servidão, por fim, provado o não uso por dez anos 
contínuos, como previsto nos artigos 1.388 e 1.389 do Código Civil. 
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USUFRUTO 
O usufruto chega a confundir o leigo, vinculando-o, exclusivamente, a bens móveis pornatureza. Pontes de 
Miranda já mencionava que surge a posição de usufrutuário toda vez que alguém estiver dotado da 
faculdade de usar e fruir direito alheio. 
Em um primeiro momento, quando estamos diante de uma situação usufrutuária verificamos que o vínculo 
do usufrutuário se dá com o bem, quando deveríamos perceber que isso se dá por mera consequência. O 
vínculo se dá pelo direito e a sua exteriorização, por sua vez, por meio de certo bem concreto ou direitos, 
nas duas hipóteses (AGHIARIAN, 2014) 
Assim, o usufrutuário é aquele que se privilegia do direito, ou faculdade de usar e gozar de bem ou direito 
alheio. 
Com relação a natureza jurídica o direito de usufruto poderá ser obrigacional ou real, embora sua 
exteriorização seja sempre vinculada ao bem em sua substância e, assim, de reflexos ou status real. Em 
síntese, nasce obrigacional e impõe-se, no exercício, como real. “Não é o contrato que o constitui, o que 
constitui é o acordo de constituição”. (PONTES DE MIRANDA). 
Dessa forma, um dos autores mais cuidadosos, ressalta que ao iniciante que se por um lado o usufrutuário poderá exercer seus 
direitos sobre a coisa alheia, se falarão por direito próprio. Já com relação ao nu-proprietário, não será atingido em seu nível de 
direitos essenciais, sejam eles de dispor e reivindicar o bem. 
De fato, a propriedade oferece a peculiaridade do desdobramento de suas faculdades, que são usar, gozar, dispor e reivindicar. 
Assim, enquanto um usa e goza, o outro dispõe/aliena e, caso haja necessidade, reivindica, acaso ameaçado seu direito de senhoria, 
que é a propriedade. 
O exercício de qualquer um dos direitos citados não exige anuência do outro, pois são autônomos. Esse é um dos verdadeiros 
princípios legais dos direitos reais. 
O instituto do usufruto é instituído como mero benefício, ou mesmo por causa onerosa, de uma determinada pessoa, pessoas ou 
classes de pessoas. Uma vez instituído o usufruto ele será sempre: pessoal; intransferível, inalienável; impenhorável; temporário 
ou vitalício. 
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O usufrutuário não poderá alienar (ceder, permutar, vender ou dar em pagamento) seu direito a outrem, e também não poderá 
fazê-lo em testamento. 
Art. 717. O usufruto só se pode transferir, por alienação, ao proprietário da coisa. 
Dessa forma, como somente se encontram duas pessoas vinculadas a certo bem ou direito, e como o direito é aquele afirmado 
sobre direito alheio, a extinção do usufruto. Seja pela renúncia ou por qualquer outra causa, automática e atrativa, faz transferir 
seus direitos ao principal titular da coisa em si, que recebe as duas outras funções e seu exercício (usar e fruir). Se o próprio 
proprietário instituiu o usufruto, reservando-se o domínio, volta à condição de proprietário pleno ou proprietário no pleno 
exercício das funções inerentes ao domínio. (AGHIARIAN, 2014) 
Com relação ao Direito das Sucessões, o Código Civil regulamenta, em seu art. 1.946, que dispõe: 
Art. 1.946. Legado um só usufruto conjuntamente a duas ou mais pessoas, a parte da que faltar acresce aos 
colegatários. 
Parágrafo único. Se não houver conjunção entre os colegatários, ou se, apesar de conjuntos, só lhes foi 
legada certa parte do usufruto, consolidar-se-ão na propriedade as quotas dos que faltarem, à medida que 
eles forem faltando. 
Assim, somente privilegiados os legatários em usufruto testamentário, quando beneficiados por classes ou graus, deverá 
conceber-se a assunção, pelos supérstites, do direito do que falecer. De outro lado, se for destinado discriminadamente, a cada 
legatário uma quota-parte de direitos, com a morte de cada um se extinguirá, proporcionalmente, o usufruto e, por sua vez, 
acrescerá ao nu-proprietário a plena função sobre a coisa, por meio registral de averbação da cota e respectiva averbação do 
direito de acrescer. 
Com relação a tal fato, vejamos a opinião de Zeno Veloso (2003, p. 293): 
[...] se o usufruto foi conjuntamente constituído, a duas ou mais pessoas, por testamento, incide o art. 1.946: 
os co-usufrutuários (ou co-legatário do usufruto) têm direito de acrescer entre si, de modo que só com a 
morte do último deles consolida-se a propriedade. 
4. mas o usufruto pode ter sido instituído sem conjunção entre os colegatários, ou, apesar de conjuntos, só 
lhes foi legada certa parte do usufruto. 
Sendo assim, não haverá direito de acrescer: consolidar-se-ão na propriedade as quotas do que faltarem, à 
medida que eles forem faltando. Washington de Barros Monteiro leciona que tal disposição de vontade 
deve vir tipificada na classificação romana do direito de acrescer re et verbis ou e re tantum. Na primeira, 
uma mesma disposição conjunta é redigida em mesma frase. Na segunda, destinada a dois legatários, em 
frases distintas, mas privilegiando-os, igual e inteiramente, sem ressalvas, quanto ao direito. Nesses dois 
casos admitir-se-á a assunção em favor do outro usufrutuário. 
Analisado isso, passaremos a verificar sobre quais bens poderá incidir o usufruto. Toda vez que alguém se encontrar usando e 
fruindo bem ou direito alheio já será considerado usufrutuário. Ele pode incidir sobre bens móveis e imóveis, de acordo com o 
disposto no art. 1.390 do Código Civil. Pode ser em um patrimônio inteiro ou parte deste, bem como os frutos e utilidades, como, 
por exemplo: patrimônio de certa pessoa e certo estabelecimento. 
Com relação a bens móveis, a doutrina ainda é dividida, a partir da existência de bens consumíveis e inconsumíveis, infungíveis e 
fungíveis, a respectiva classificação de usufruto próprio e impróprio, que também é chamado de quase-usufruto. 
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Não é incomum alguém “emprestar” a outrem um bem ou vários bens, para que o mutuário “comece a sua vida” vendendo de porta 
em porta, com a obrigação de, ao final do prazo, restituir o equivalente ao mutuante (AGHIARIAN, 2014). O usufruto pode se dar 
sobre bens individuais ou coletivos, sobre a totalidade de certo bem ou parte dele, sendo necessário, nesse caso, ressalva na 
especialização do bem usufrutuário. 
Imagine a seguinte situação: certa pessoa concede a outra o direito de usar e fruir de algumas vacas, ou mesmo, de certo imóvel, 
em seu desdobramento econômico. Nessa hipótese o proprietário permite a duas ou mais pessoas usufruírem parte do imóvel. 
Como analisamos, tal fato é previsto em lei. 
A regra da presunção de extensão do usufruto sobre todo o imóvel deve partir do modo da instituição do direito e de sua utilidade 
econômica. Se o usufruto acontecesse sobre certo bem imóvel rural, há de se indagar se a finalidade é sobre a propriedade física ou 
sobre a realidade econômica de propriedade rural. 
No caso do usufruto decorrente do Direito de Família, o pai ou a mãe pode ter o usufruto sobre os bens e 
direitos dos filhos que tenham sob sua guarda e no interesse destes. 
Fonte: a autora 
DO USO E HABITAÇÃO E A HIPOTECA 
Tais modalidades de direito real são privativas dos bens imóveis.O primeiro difere do usufruto por não comportar a percepção dos 
frutos. Destina-se a qualquer finalidade. Já a habitação, mais restritiva, somente comporta a finalidade que lhe dá o nome. Ambas 
se complementam, juntamente com o usufruto, o tríduo de direitos reais intuitu personae, por natureza. 
Aplicam-se as regras de usufruto dispostas nos artigos 1.413 e 1.416 do Código Civil.De acordo com Hercules Aghiarian (2014), é 
raro se verificar um contrato de uso, mais prestigiado pelo direito público, em que o Estado, em parcerias, vulgarizou tal 
modalidade de privilégio na utilização de seus imóveis dominicais em critérios de contraprestação social. 
Por sua vez, o direito de habitação continua previsto legalmente em busca de efetividade normativa, nas situações jurídicas 
correntes. 
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Quanto ao companheiro, nos termos do art. 7º, parágrafo único da Lei nº 9.278/96, o companheiro terá direito real de habitação 
quando a união estável for dissolvida por mote de um dos conviventes. Em segundo, com aparente menor prestígio ou mais 
restritivo critério de concessão, em favor do cônjuge. O qual somente fará jus a esse privilégio se o imóvel for o único desta 
natureza a inventariar. 
Igualmente o art. 167, inciso I, nº 7 da Lei de Registro Público, dispensa-se o registro do direito de uso e habitação, quando 
decorrentes do direito de família. 
A hipoteca constitui-se como o primeiro direito real de garantia, previsto no rol do artigo 1.228 do Código Civil. Sua ocorrência 
mais comum acontece em razão de imóveis, submetidos ou não ao regime enfitêutico, haja vista menção ao domínio útil e direito 
no artigo 1.473 do Código Civil, assim como aos direitos de uso especial para fins de moradia; real de uso; propriedade 
superficiária, conforme acrescido pela Lei nº 11.481/2007. 
Quanto ao direito de superfície, o Código Civil já preconizava sua possibilidade, adequados, por óbvio, o crédito a sua exigibilidade 
ao prazo do direito resolúvel. 
A hipoteca se inicia no momento do contrato por instrumento público. Contudo, sua eficácia erga omnes, como crédito preferente, 
em favor do credor hipotecário, sobre qualquer outro, salvo os trabalhistas, de alimentos e fiscais, como conhecido, se dá com o 
registro do título junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Da mesma forma, sua extinção se dará por averbação de documento do 
credor declarando que nada mais lhe é devido, não sendo necessário documento de igual natureza (AGHIARIAN, 2014) 
É requisito de validade da hipoteca a especialização que implica a perfeita individualização do bem, valor da dívida, prazo e juros. 
São admitidas tantas hipotecas quanto comporte o valor do bem, afinal, a constrição do bem é de garantia, mas a pretensão e o 
vínculo do credor decorrem do valor da dívida constituída. 
Enquanto não quitada integralmente a dívida não poderá o devedor exigir a extinção da hipoteca, em proporção ao valor pago. A 
hipoteca garantia integral, e o bem, na sua inteireza, garante a obrigação. 
Por fim, a hipoteca como direito real de garantia é direito autônomo em razão de outros. Assim, prevalece a característica da 
sequela e ambulatoriedade. Dessa forma, ressalva-se que o artigo 1.475 do Código Civil proíbe o devedor (proprietário) de alienar 
a coisa, sendo válida cláusula de antecipação do crédito no caso de alienação. 
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ATIVIDADES 
1. O direito de superfície tem previsão no artigo 1.369 do Código Civil, criando-se um novo direito real sobre coisa alheia. Nesse 
caso, o legislador incrementou a função social da propriedade e preconizou o disposto no art. 182 da Constituição Federal. Sobre 
esse direito, assinale a alternativa correta: 
a) Pode ser realizada obra no subsolo a qualquer momento. 
b) É proibido exigir vantagem, quando da renúncia ao direito de preferência pelo concedente ao superficiário. 
c) Só pode ser de forma onerosa, devendo ser observado sempre o prazo certo. 
d) O superficiário não assume os encargos que incidem sobre o imóvel. 
e) Em caso de desapropriação somente o superficiário será indenizado. 
2. O usufruto acaba trazendo uma confusão ao leigo pois este o vincula somente a bens móveis por natureza. Contudo, como se 
define, o usufrutuário é aquele que se privilegia do direito ou faculdade de usar e gozar de bem ou direito alheio. No que diz 
respeito ao usufruto, assinale a alternativa correta: 
a) O vinculo do usufrutuário se dá pelo direito e sua exteriorização por meio de certo bem concreto ou direitos. 
b) O direito de usufruto só poderá ser real. 
c) Com relação ao nu-proprietário, este será atingido em seu nível de direitos essenciais, sejam eles de dispor e reivindicar o bem. 
d) A propriedade oferece a peculiaridade do desdobramento de suas faculdades que são usar e gozar. 
e) O exercício de qualquer um dos direitos citados exige anuência do outro, pois não são autônomos. 
3. O uso difere do usufruto por nao comportar a percepção dos frutos. Já a habitação é mais restritiva e se comporta com a 
finalidade que lhe dá o nome. Sobre esses dois institutos, assinale a alternativa correta: 
a) Tanto o uso e a habitação se complementam, não interferindo no usufruto. 
b) O contrato de uso é o que mais acontece no dia a dia, enquanto o de usufruto é raro. 
c) O direito de habitação é previsto legalmente em busca de efetividade normativa, nas situações jurídicas correntes. 
d) O companheiro não tem direito real de habitação na união estável. 
e) Quando decorrentes do direito de família, o uso e a habitação devem obrigatoriamente ser registrados. 
Resolução das atividades 
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RESUMO 
Nesta unidade estudamos alguns institutos que são tão importantes quanto outros que já vimos no decorrer do material. 
Para o gestor em negócios imobiliários é fundamental que ele saiba como funcionam algumas situações do direito, a fim se saber o 
que deve ser feito quando se deparar com o caso concreto. 
Assim, o primeiro instituto que vimos foi o direito de propriedade. Este serve para aquisição e definição de quem é o verdadeiro 
dono da propriedade. Tal fato é importante, pois só pode vender quem é proprietário e aquele que comprar se tornará 
proprietário. 
Na sequência analisamos a servidão. Esta existirá somente quando forem consideradas duas propriedades limítrofes, de 
proprietários diferentes. 
Como requisito essencial, a servidão só se constituirá quando contíguos, pela finalidade econômica, dois imóveis, um a prestar ao 
outro o direito de passagem própria, animal, motora; para recursos como eletrificação, tubulação; para fins determinados, como 
depósito de material de construção durante a realização de certa reforma ou construção em um dos terrenos limítrofes. 
Vimos o usufruto, que poderá ser obrigacional ou real, embora sua exteriorização seja sempre vinculada ao bem em sua substância 
e, assim, de reflexos ou status real. Deve-se lembrar que é a condição de direitos daquele que suporta a pretensão usufrutuária, 
ficando intocável em sua natureza. No que tange o Direito de Família, pode ser feito o inventário e no mesmo já constar o usufruto 
do bem, visto que o pai ou a mãe terão o dever de zelar pelo mesmo até que o filho possa usar o bem. 
Por fim, vimos os títulos que devem ser registrados em cartório, de acordo com a Lei de Registro Público. 
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Material Complementar 
Leitura 
LIVRO 
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 
2014. 
Sinopse : Este livro aborda os aspectos da posse, da propriedade e demais 
direitos reais, segundo o clássico Direito das Coisas. Enfrenta, ademais, 
sua realizabilidade à luz da Lei de Registro Públicos, onde se encontra o 
intitulado sistema registral brasileiro. 
São apresentadosos aspectos da compra e venda, da promessa, a questão 
condominial edilícia, a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo 
urbano, questões de shopping center e multipropriedade, o Estatuto da 
Cidade e o Patrimônio de Afetação, segundo uma nova tentativa de sua 
eficácia, por meio da Lei nº 10.931/2004, que alterou diversas normas, 
inclusive dispositivos do ainda intitulado novo Código Civil brasileiro. 
O texto privilegia sempre que necessário e com viés atualizador a 
jurisprudência dos Tribunais diversos e Superiores, sem deixar de 
distinguir e tentar prescindir das simples decisões acidentárias e 
meramente formais, daquelas que se podem classificar como de reiterada 
consolidação, ou porque ofereçam coerência e perspectiva de mudança 
conceitual de certo conflito ou fato jurídico em hipótese. 
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REFERÊNCIAS 
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2014. 
_______, Alienação fiduciária de imóveis em garantia. ADCOAS , rj. 8181116, JUL./2000. 
AGUIAR, João Carlos Pestana de. Nova lei das locações comentada . Rio de Janeiro: lumen Juris, 1993. 
BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de direito administrativo . São Paulo: Malheiros, 1997. 
BARBOSA NEVES, Sérgio Luiz. Parecer nº 05/95, RDPGERJ . Nº 48, 1995. 
COUTO, Sérgio A. Frazão do. Manual teórico e prático do parcelamento urbano . Rio de Janeiro: Forense, 1981. 
DINAMARCO, Cândido. Litisconsórcio. São Paulo: RT, 1986. 
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis . São Paulo: Saraiva, 1992. 
DONIZETTI, Elpídio. Curso de Direito Civil . São Paulo: Atlas. 2013. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro . 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil . Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 
PEREIRA, Conselheiro Lafayette Rodrigues. Direito das coisas . Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1956. 
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária . São Paulo: Saraiva, 1993. 
REFERÊNCIAS ON-LINE 
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BRASIL. Lei de Registros Públicos . Disponivel em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Brasília: 
Planalto, 1973. 
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Brasília: Planalto, 1973. 
MASCARENHAS, Marcos. Portal Gestor Imobiliário , 2011. Disponível em http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/ 
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APROFUNDANDO 
No caso real abaixo vamos verificar o usufruto. Como visto, o usufruto permite que a pessoa utilize de um imóvel, como se fosse 
seu, possibilitando que a partilha do mesmo já tenha sido feita e que, após a morte do favorecido neste instituto, automaticamente 
já será feita a escritura do bem em questão. 
No relato abaixo, foi solicitada a extinção do usufruto pelo não uso do imóvel, o que fez com que o mesmo não atingisse sua função 
social de propriedade. 
“(...) 
Trata-se de ação de divisão de imóvel ajuizada por Jussara Marcia Santos Lima da Silva em face de Adelivo da Silva, por meio da 
qual requer a divisão e demarcação do imóvel em questão, bem como a condenação da parte requerida ao pagamento das perdas e 
danos nos meses em que obstou seu uso e locação (Mov.1.1). 
Após regular tramitação, o Magistrado singular proferiu sentença nos seguintes termos (Mov. 81.1). 
Pelo exposto, reconheço a pretensão de dividir o condomínio existente entre as partes em relação ao lote de terreno nº 49, da 
planta Jardim Bruno Holing, registrado à matrícula nº 80, do 4º CRI desta Capital, o que deverá ser efetivado por ocasião da 
segunda fase judicial do feito, tendo em vista o caráter dúplice da natureza da presente ação. 
Transitada em julgado a presente sentença, voltem conclusos para o prosseguimento do feito na forma do artigo 969, do Código de 
Processo Civil. 
Ato contínuo, inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação (Mov. 87.1) alegando, em síntese, que: (a) demonstraria por 
meio da oitiva das filhas a existência de acordo com a parte autora de que a casa ficaria com a ré; (b) a pretensão autoral estaria 
fulminada pela prescrição, uma vez que teria transcorrido 14 (quatorze) anos para buscar seu direito, nos termos do art. 205 e 
1.389, III, do CC, bem como da jurisprudência do STJ; (c) o lapso temporal demonstra que a parte ré teria outros bens para morar, 
enquanto a parte autora, dona de casa e com idade avançada, somente tem este bem para residir, lá morando há 39 anos; (d) o 
autor não cumpriu com suas obrigações de usufrutuário, previstas no art. 1.281, §1º, devendo o usufruto ser extinto pelo não uso, 
conforme se depreende do art. 1.410, inc. VIII, do CC; (e) o autor tem a intenção de transformar sua suposta parte no imóvel em 
um depósito ou algo do gênero, pois não precisaria do imóvel para morar, o que é incompatível com o instituto do usufruto, em que 
o usufrutuário deve conservar a forma e substância do bem, de propriedade das nus proprietárias filhas das partes. 
Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso. 
(...) 
Tendo em vista que o recurso atende aos requisitos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do apelo. 
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(...) 
II.II Da extinção do usufruto 
Preliminarmente, importa anotar que o instituto da prescrição se vincula ao exercício de uma pretensão pela parte frente a 
terceiros que deveriam lhe prestar uma obrigação qualquer decorrente de um direito. 
Neste sentido, portanto, conceitualmente não é possível tratar de prescrição do exercício de um direito real, uma vez que se 
estaria falando em exercer uma pretensão frente a todos os sujeitos passivos indeterminados componentes da sociedade, que por 
sua vez possuem apenas uma obrigação de abstenção frente ao direito real alheio. 
(...) 
Com efeito, de acordo com o estatuído no art. 189 do CC, a prescrição afeta a pretensão nascida da violação de um direito 
subjetivo material. 
Vale dizer, “faz extinguir o direito de uma pessoa a exigir de outra uma prestação (ação ou omissão)” (Humberto Theodoro Júnior. 
Distinção Científica entre Prescrição e Decadência. Um Tributo à Obra de Agnelo Amorim Filho. RT 836, p. 57). 
Nessa medida, a simples constatação de que a presente demanda não tem por objetivo compelir a ré ao cumprimento de uma 
prestação é suficiente para afastar a incidência dos prazos prescricionais dispostos nos CódigoCivil. 
Por outro lado, a despeito da extinção do usufruto não ser possível através do instituto da prescrição, por incompatibilidade 
conceitual, é importante anotar que o disposto no art. 1.410, inc. VIII do Código Civil prevê a extinção do usufruto pelo “não uso” 
do usufrutuário, tangenciando a extinção do direito a um lapso temporal suficiente para caracterizar, justamente, este “não uso”. 
Neste sentido, a doutrina (e a própria jurisprudência) tem utilizado analogamente o prazo prescricional geral de 10 anos previsto 
no art. 205 do CC (ou também o prazo previsto no art. 1.389, inc. III, do CC, para extinção da servidão pelo “não uso”, também de 10 
anos) para fixar o lapso temporal necessário para a configuração deste “não uso”. 
“Finalmente, a nona causa de extinção é o não uso, ou a não fruição da coisa em que o usufruto recai. No silêncio da lei, o prazo é o 
ordinário, previsto no art. 205 do Código Civil. (...) A situação é o simples não exercício do direito pelo usufrutuário, sem qualquer 
resistência do nu-proprietário ou de terceiros. Não há aqui pretensão, pois não houve violação a direito subjetivo, e o prazo será 
decadencial de dez anos, com termo inicial na data em que poderia o usufrutuário exercer o direito” (In: PELUSO, Cezar (org.). 
Código Civil Comentado. 6ª ed. Barueri: Manole, 2012.) Assim sendo, e tendo em vista que inexiste nos autos qualquer prova de 
que durante cerca de 14 (quatorze) anos após o acordo judicial (Mov. 1.7) a parte autora tenha manifestado interesse em exercer o 
direito de usufrutuário a que teria direito, verifica-se pela extinção do usufruto nos termos do art. 1.410, inc. VIII c/c 205 do 
Código Civil. 
Ainda, mais do que o transcurso de grande lapso temporal, é importante anotar que apenas a parte ré teria arcado com os tributos 
incidentes sobre o imóvel durante os 14 (quatorze) anos seguintes ao acordo, fato este, frisa-se, alegado pela parte ré em 
contestação e não impugnado em sede de impugnação à contestação. 
Desta forma, mesmo que não fosse adotado como fundamento suficiente para a extinção do usufruto pelo “não uso” o critério do 
transcurso do tempo análogo ao previsto para a prescrição em geral, nos termos do art. 205 do CC, o “não uso” se configuraria pela 
violação à função social da propriedade do bem gravado, uma vez que pela conduta do usufrutuário autor a própria manutenção do 
imóvel restaria comprometida, seja pela conservação em si, seja pelo pagamento dos tributos sobre si incidentes. 
(...) 
Assim, se, de um lado, o Código Civil preferiu não atribuir prazo determinado para configuração da hipótese em exame e, de outro 
lado, as relações de direito real são pautadas pelo cumprimento da função social da propriedade (seu vetor axiológico), infere-se 
que a extinção do usufruto pelo não uso pode ser levada a efeito, independentemente de prazo certo, sempre que, diante das 
circunstâncias, se verificar o não atendimento de seus fins sociais. (...) No particular, as premissas fáticas assentadas pelo acórdão 
recorrido revelam, de forma cristalina, que a finalidade social do imóvel gravado pelo usufruto não estava sendo atendida pela 
recorrente (usufrutuária). Com efeito, o TJ/MG consignou que a própria recorrida (nua-proprietária) recolhia os tributos 
incidentes e “residia no bem objeto da demanda há mais de 20 (vinte) anos” (e-STJ, fl. 136). 
Independentemente de prazo, a usufrutuária tinha o dever de adotar, conforme se exige para atendimento da função social, uma 
postura ativa de exercício de seu direito, circunstância que o acórdão, ainda que indiretamente, assentou inexistir. 
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Deste modo, portanto, verifica-se que a conduta da parte autora enquadra-se na definição de “não-uso” prevista no art. 1.410, inc. 
VIII, do Código Civil, seja pelo transcurso do tempo, seja pela conduta da parte autora ser incompatível com a função social do 
imóvel em questão, razão pela qual o usufruto a que tinha direito já estaria extinto, não sendo possível o julgamento procedente do 
pedido formulado na inicial. 
Neste sentido, portanto, dou provimento ao apelo da parte ré.” 
PARABÉNS! 
Você aprofundou ainda mais seus estudos! 
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