15 Condominio

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15.
O CONDOMÍNIO GERAL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Noções gerais (combinação das regras do Código Civil, arts. 1.314 a 1.358 e da Lei nº4.591/64). 
Pluralidade de sujeitos e unicidade de objeto, por isso não afeta a teoria da propriedade integral. 
É uma comunhão de sujeitos sobre uma mesma coisa. Assim, subjetivamente, é comunhão; objetivamente, é indivisão. 
Espécies de condomínio no direito brasileiro.
Condomínio comum e condomínio edilício. 
O condomínio comum (tradicional). 
Noções gerais. Vários sujeitos exercendo o MESMO direito de propriedade sobre a MESMA coisa. Exemplo: herança, casamento/união estável.
Direitos dos condôminos.
 
I - Direitos de uso e fruição exercidos sobre toda a coisa, independentemente da cota-parte de cada condômino, sem impedir que os demais também o façam (teoria da propriedade integral). 
A questão do usucapião por condômino (STJ, REsp.10.978/RJ). 
II - Possibilidade de ajuizar ações possessórias e reivindicatórias contra terceiros e somente possessórias contra os demais comunheiros. (não pode de propriedade pois todos são proprietários).
III - Direito de alienar ou dar em garantia (CC 1.420, § 2º) a coisa comum, com o consentimento de TODOS (a questão da recusa imotivada – abuso do direito). 
IV- O direito de preferência dos demais condôminos na alienação onerosa (venda) do quinhão (CC 504). Inaplicabilidade no condomínio edilício. 
V - Direito de voto, se estiver em dia com as cotas condominiais (CC 1.335, II). 
VI - Direito de preferência para o aluguel da coisa, caso assim seja deliberado. (180 dias decadencial para adjudicação compulsória do preterido).
Deveres dos condôminos. 
I - Respeitar a finalidade do bem, conforme a sua destinação (pode, porém, praticar atos conservatórios) ;
II - Não dar posse, uso ou gozo do bem a terceiros, sem o consentimento dos demais 
III - Dividir as despesas comuns proporcionalmente às frações ideais (obrigação propter rem). Possibilidade de renúncia à fração ideal (CC 1.316) para eximir do rateio. 
IV - Responsabilidade pelo rateio das despesas comuns, no limite da cota de cada comunheiro – a obrigação NÃO é solidária (CC 1.315 e 1.317). Divisão do valor locatício. Ex: dívidas trabalhistas com empregados comuns. Presunção de igualdade de cotas. 
V - Responsabilidade pelos frutos recebidos isoladamente (indenização pela fruição exclusiva de bem comum – não se trata de aluguel). Ex: ex-cônjuge ou companheiro (CC 1.319 e STJ, REsp.622.472/RJ). 
Administração. Administrador eleito pela maioria das frações ideais (critério econômico). Empate: decisão judicial. O direito de minoria, pode se habilitar em juízo e defender com quem deve ser a administração do condômino.
 
Possibilidade de mandato tácito (quando um condômino administra sem oposição dos demais). Exemplo de incidência da teoria da aparência. 
Questões atinentes à finalidade do condomínio devem ter deliberação da maioria.
Espécies de condomínios comuns.
1) Quanto à origem:
a) Condomínio voluntário ou convencional - decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada. Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de sua instituição, presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais (concursu partes fiunt). Destaque-se que o condomínio edilício, via de regra, tem essa origem, mas com estudo e tratamento em separado. 
b) Condomínio incidente ou eventual - origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança.
c) Condomínio necessário ou forçado - decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC). 
lI) Quanto ao objeto ou conteúdo: 
a) Condomínio universal - compreende a totalidade do bem, inclusive os seus acessórios, caso de frutos e benfeitorias. Em regra, o condomínio tem essa natureza. b) Condomínio particular - compreende determinadas coisas ou efeitos, o que geralmente é delimitado no ato de instituição.
III) Quanto à forma ou divisão: 
a) Condomínio pro diviso - aquele em que é possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio. Ex.: parte autônoma em um condomínio edilício. 
b) Condomínio pro indiviso - não é possível determinar de modo corpóreo qual o direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. Ex.: parte comum no condomínio edilício
Do condomínio voluntário ou convencional 
Como ficou claro, o condomínio voluntário ou convencional é aquele que decorre do exercício da autonomia privada. Anote-se que o tratamento do CC/2002 a respeito dessa categoria exclui o condomínio em edificações ou edilício, que tem tratamento em separado. Ilustrando, como hipótese de condomínio voluntário, imagine-se a situação em que três amigos adquirem uma casa no litoral, para compartilharem o uso, a fruição e os gastos relativos ao imóvel.
O primeiro tópico a respeito do instituto refere-se aos direitos e deveres dos condôminos. Enuncia o art. 1.314 do CC que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Pela norma fica claro que cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a coisa, o que é limitado pelos direitos dos demais. Sendo assim, não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais, havendo compasse.
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (art. 1.320 do CC). Não sendo atendido esse direito de forma amigável, caberá ação de divisão, que é imprescritível, como consagra a própria norma, pelo uso do termo "a todo tempo". Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (art. 1.321). Não sendo possível a divisão, cabe a alienação judicial da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas de cada uma. 
Eventualmente, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior (§ 1.º). Essa indivisão convencional não pode exceder o prazo de cinco anos nas hipóteses de doação e testamento (§ 2.0). Havendo requerimento de qualquer interessado e sendo graves as razões - o que constitui uma cláusula geral a ser preenchida caso a caso -, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (§ 3.0).
Se a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será ela vendida e repartido o apurado. Prefere-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior (art. 1.322 do CC). Esse direito de preferência está em sintonia com o direito de preempção legal existente a favor do condômino de coisa indivisível na compra e venda (art. 504 do CC).
Nos termos do parágrafo único do art. 1.322 do CC, se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, será realizada uma licitação especial entre estranhos. Antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lance, a licitação será procedida entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço. Em casos tais, por razões óbvias, prefere-se, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Do condomínio necessário 
As situações típicas de condomínio legal ou necessário envolvem o direito de vizinhança outrora estudado, a saber, as meações de paredes, cercas, muros e valas (art. 1.327 do CC).
O condomínio legal, que é imposto por lei (forçado ou fortuito – cercas/muros esucessão hereditária), e o condomínio voluntário (ex: regime de bens de casamento). 
Hipótese de condomínio fortuito: morte e sucessão hereditário, art. 1784 CC. . 
Hipóteses de condomínio comum previstas em lei (compáscuo e muros, cercas e valas) e a presunção relativa de copropriedade. 
Extinção.
Por ser fonte de conflitos, a todo e qualquer tempo, qualquer condomínio pode requerer a divisão da coisa comum. Entretanto, podem impor prazo de indivisibilidade, pelo prazo de 5 anos, admitida uma renovação (salvo doação ou herança, em que não é possível renová-lo).
A ação de divisão (que não se submete a prazo extintivo) submete-se às regras do inventário e partilha (CC 1.321). Tem procedimento especial de jurisdição contenciosa (nCPC 569). 
Se o bem é indivisível, será caso de ação de alienação de bem indivisível (CC 1.322 e nCPC 730) – sendo possível a divisão, não caberá alienação. Preferência do condômino pelo mesmo valor. Se houver conflito entre condôminos, tem preferência o que tiver mais benfeitoria (função social da propriedade). Se não há benfeitoria, a preferência é do condômino de maior cota. Se não há preferência, haverá licitação (com preferência dos condôminos). 
 
O condomínio edilício.
Noções gerais.
 
Regime especial de condomínio, através da simbiose orgânica de propriedade individual e coletiva (CAIO MÁRIO). 
Como outrora foi anotado, há no condomínio, substancialmente, uma relação entre coisas e não entre pessoas. Sendo assim, confonne pacífica conclusão da jurisprudência, não há que se falar em relação jurídica de consumo entre os condôminos.
Como é notório, a doutrina clássica do CC/1916 via o condomínio edilício como um ente despersonalizado ou despersonificado, tido como uma quase pessoa jurídica. Como argumento, sustentava-se que o condomínio edilício não poderia ser tido como uma pessoa jurídica de Direito Privado, pois o seu rol, constante do art. 16 da codificação anterior, seria taxativo (numerus clausus). Apesar de esse entendimento ainda ser considerado o majoritário - e por isso seguido pela maioria dos julgados 11 -, destaque-se que há forte entendimento entre os doutrinadores contemporâneos e os da nova geração no sentido de considerar o condomínio edilício como pessoa jurídica. Seguindo essa linha, na 1 Jornada de Direito Civil (2002), foi aprovado o Enunciado n. 90 do CJF/STJ, pelo qual "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Na III Jornada (2004), por iniciativa dos juristas Gustavo Tepedino (UERJ) e Frederico Viegas de Lima (UnB), ampliou-se o sentido da ementa anterior, aprovando-se o Enunciado n. 246: "Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: 'nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse'. Prevalece o texto: 'Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício'". Este autor foi convencido da tese da personalidade jurídica do condomínio edilício por um dos seus principais expoentes, o Professor Frederico Henrique Viegas de Lima, por ocasião do II Congresso de Direito Civil Torquato Castro.
Conforme as justificativas da proposição, às quais se filia: "ressalte-se que essa ausência de personalidade jurídica combinada com a capacidade de ser parte em juízo tem causado sérios problemas para os condomínios. Um deles consiste na impossibilidade de o condomínio registrar em cartório bens imóveis auferidos em ação de cobrança contra condômino inadimplente. Ou seja, o condomínio pode litigar, mas não pode adquirir alguns bens por não ter personalidade jurídica. Ora, essa é uma situação teratológica que não deve persistir em nosso ordenamento jurídico
Elementos componentes:
Unidades autônomas e partes comuns (não admitem separação). 
Alcance: prédios de apartamentos, salas, lojas etc. Aplicabilidade às vilas de casas (STJ, REsp.1902/RJ). Aplicam-se as regras à multipropriedade. 
Posição do STJ pela não aplicação das regras do condomínio edilício ao condomínio de fato – que é aquela rua fechada (STJ, REsp. 1.280.871/SP). 
Quanto ao funcionamento comercial: A questão do horário de funcionamento dos condomínios comerciais, possibilidade para utilização das áreas comuns. (TJ/SP, ApCív.101.781.4). 
Questões polêmicas: 
a) impossibilidade de usucapião das áreas comuns (admissibilidade de supressio, o condomínio criou a expectativa pelo uso do tempo) - STJ, REsp.356.821/RJ e STJ, REsp.214.680/SP. Enunciado 247, Jornada Direito Civil - No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos;
b) legitimidade de todos os condôminos para o manejo de tutela possessória e de autodefesa;
c) impossibilidade de ocorrência de encravamento (CC 1.331, Par.4º;) 
d) terraço ou cobertura pertencente ao condomínio (área comum), salvo disposição contrária. Se pertencer a um condômino, não é possível aumentar os limites de construção (o condomínio não gera direito de sobrelevação). 
d) a questão das garagens:
d1) regime comum, o condomínio que deverá disciplinar;
d.2) parte integrante da unidade autônoma, é parte da unidade, adquire o ap conjuntamente com a garagem. Não admitem penhora, sendo bem de família;
d.3) unidade autônoma em si mesma, a vaga é separada tendo matrícula própria no cartório de imóveis. Nesse caso é permitida a penhora.
d.4) A respeito do direito de voto do locatário, há quem entenda que ele não mais persiste, diante da revogação do art. 24, § 4.0, da Lei 4.59111964.122 Todavia, como a lei passou a ser omissa a respeito do tema, nos termos do art. 4.0 da Lei de Introdução, a questão deve ser resolvida com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. Ora, é costumeiro o direito de participação do locatário - o que, aliás, geralmente consta da convenção -, devendo ele ser preservado.
d.5 ) Expulsão de condômino: esclareça-se que há divergência entre as Cortes Estaduais, assim como ocorre na doutrina. Do Tribunal Paranaense, acolhendo a tese da possibilidade de expulsão do condômino, em caso de extrema gravidade.
Abrigo de veículos (art. 2o, Lei nº4.591/64 e CC 1.331, Par.1º) e a impossibilidade de locação de vagas de garagem, salvo disposição contrária (CC 1.338 e CC 1.331, Par. 1º). Impossibilidade de venda da vaga de garagem. Se a convenção permitir o aluguel de garagens, terão preferência no aluguel os condôminos. Inaplicabilidade aos edifícios-garagens.
Natureza jurídica
Não é pessoa jurídica (ente despersonalizado), mas tem legitimidade processual (nCPC 75, XI). Representação pelo síndico - eleito pela maioria das frações ideais (não pode votar quem não estiver em dia). 
Assim, o condomínio tem direito a danos materiais, mas não morais.
 
Enunciado 246, Jornada de Direito Civil: deve ser reconhecida a personalidade do condomínio nas relações inerentes ao seu interesse. 
É pessoa jurídica para fins de contribuição previdenciária (STJ, MC 15.422/SC). 
Pode adquirir unidades autônomas e outros bens em nome próprio (art. 63, Par. 3º, Lei n.4.591/64). 
Foge da regra da gravitação (o acessório segue o principal). Assim, o imóvel não é acessório do território.
Tem CNPJ, mas não é pessoa jurídica. Não pode sofrer dano moral. 
 O time sharing (multipropriedade imobiliária)
Ex. casa de praia adquirida por direito de uso por determinados dias por ano. Se forma pelo tempo e não pelo espaço.
Incidência do CDC nesse peculiar tipo de condomínio, nulidade por abusividade de venda de time sharing hoteleiro. No condominial não incidem as regras do condomínio.
Elementos constitutivos do condomínio.
Os atos constitutivos: a) ato de instituição (CC 1.332, inter vivos ou causa mortis, com registro no cartório de imóveis). O testamento não precisa ser público. Matérias obrigatórias. .
Partindo-se para o estudo das penalidades ao condômino, enuncia o § 1.º do art. l .336 do CC que aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórias convencionadosou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês (1 % a.m.) e multa de até dois por cento sobre o débito. Eis aqui uma das principais inovações da codificação de 2002, pois a multa foi reduzida de 20% sobre o débito (art. 12, § 3.0, da Lei 4.591/1964) para os citados 2% (dois por cento). 
Deve ficar claro que é nula qualquer estipulação que disfarce ou simule uma multa superior a 2%, eis que a norma é de ordem pública. Nesse contexto, é nulo o conhecido desconto por pontualidade, conforme reconhece enunciado doutrinário aprovado na V Jornada de Direito Civil, que confirma o entendimento jurisprudencial: "É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1.º) e não redução por merecimento" (Enunciado n. 505 do CJF/STJ). 
Ato contínuo de estudo, o § 2.º do art. 1.336 preconiza que 2/3 dos condôminos restantes podem deliberar a imposição de multa no montante de até cinco vezes o valor da quota condominial para o condômino que: a) realizar obras que comprometam a segurança da edificação; b) alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; c) der destinação diferente à sua parte àquela prevista para a edificação; d) utilizar a sua parte de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais possuidores ou em contrariedade aos bons costumes. Como se pode notar, a presente penalidade tem aplicação bem restrita, exigindo um quorum qualificado, que dificilmente será obtido na prática. Para funcionalizar o instituto, em prol do princípio da operabilidade, este autor entende que é possível alterar a convenção para prever outro quorum, pois a norma é de ordem privada.
Em complemento, de acordo com o parágrafo único desse dispositivo, o condômino ou o possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo - dez vezes - do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Como se pode perceber, os quoruns qualificados exigidos são difíceis de ser alcançados na prática, razão pela qual a convenção pode trazer outra previsão. Repise-se, mais uma vez, que as normas são de ordem privada nesse ponto. 
Na esteira da melhor doutrina e jurisprudência, deduz-se que as multas previstas no art. 1.337 do CC somente podem ser instituídas após a prévia comunicação ao infrator, assinalando-lhe prazo para justificar a sua conduta, exercendo o direito de defesa. Eventual previsão na convenção que afaste esse direito deve ser tida como nula, por ilicitude do objeto, uma vez que o direito à ampla defesa e ao contraditório é amparado constitucionalmente (art. 5.0, LV, da CF 11988 e art. 166, II, do CC). 
Esse atos de constituição/criação, só podem ser alteradas por unanimidade dos condôminos. 
b) convenção do condomínio (verdadeira Constituição interna, obriga os condôminos mesmo que não registrada: Sumula n°260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”). Natureza estatutária, não contratual. Matérias obrigatórias (CC 1.334). Maioria qualificada de 2/3 das frações ideais (CC 1.334); 
Somente para vincular terceiro que precisará de registro.
c) Regimento interno: 
A taxa condominial como obrigação do condômino (Questões polêmicas sobre a taxa condominial): 
a) direito intertemporal: aplicabilidade das regras do Código Civil, limitando a cláusula penal moratória a 2% ao mês, aos condomínios já constituídos (taxas vincendas e não vencidas). STJ, REsp.722.904/RS. Alcance das prestações vencidas antes do CC/02 (STJ, REsp.746.589/RS); 
b) taxa condominial - natureza de obrigação propter rem (obrigação ambulatória) e vinculação do promitente-vendedor e do possuidor (promissário-comprador), com direito regressivo contra o anterior proprietário (vide STJ, REsp.247.288/MG e STJ, REsp. 1.366.894/RS); 
c) valor calculado proporcionalmente às frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (CC 1.334, I) – STJ, REsp.784.940/MG;
 
d) os juros estipulados (não estipulados: 1% ao mês). Possibilidade de estipulação superior a 1% ao mês pela convenção (STJ, REsp 1.002.525/DF). Correção monetária somente se houver cobrança judicial;
e) o pagamento de despesas proporcionalmente ao que se serve das partes comuns (CC 1.340) (STJ, REsp.164.672/PR) ;
f) falta de pagamento e impossibilidade de interrupção de serviços condominiais (TA/MG, AgInstr.0.311.877-4, Ac.6aCâm.Cív., rel. Juiz Belizá-rio de Lacerda). Somente dos serviços essenciais (não essenciais, tipo, piscina, podem)
g) taxa de condomínio e penhorabilidade do bem de família (STJ, REsp.147.485/MG); Possibilidade. 
h) obrigatoriedade de rateio do seguro obrigatório (CC 1.346; art. 13, Lei n.4.591/64), a ser realizado no prazo de 120 dias contados do habite-se;
 
Questões polêmicas sobre os elementos constitutivos: 
a) a questão relativa à proibição absoluta ou permissividade total da manutenção de animal em condomínio (CC 1.277); A convenção não pode ser proibitiva, nem totalmente proibitiva.
b) recebimento de visitas e abuso do direito. Impossibilidade de limitação ao recebimento de visitas, sob pena de afetação do direito de propriedade; 
c) a possibilidade de realização de cultos religiosos nas unidades autônomas; 
d) a questão do furto ou roubo de automóveis em garagens (TJSP, ApCív. 131.610.1, Ac.3aCâm.Cív., rel. Des. Flávio Pinheiro). O condomínio só responderá se houver previsão na convenção ou se houver taxa de segurança. (exceto se o delito for cometido pelo empregado do condomínio) (CC 932, III). 
e) a impossibilidade do locatário participar das assembleias, mesmo quitada a cota, salvo como procurador do condômino (representação privada); 
f) alteração de fachada para embelezamento (maioria de 2/3 das frações ideais, CC 1.341, I). Impossibilidade de mudança da fachada, salvo unanimidade (art. 10, Par. 2º, Lei 4.591/64). Possibilidade de realização de obras ou serviços de segurança, mesmo individualmente (ex: instalação de redes protetivas para crianças), por se tratar de modificação insignificante (STJ, REsp.61.372/SP). Cabimento de ação de nunciação de obra nova (NCPC é o procedimento comum ordinário) e de ação demolitória (se a obra já estiver pronta). 
g) Multas ao condômino antissocial. Necessidade de respeito ao devido processo legal (STF, RE 201.819/RJ).