Laudo Moisés Varela

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RELATÓRIO DE ANÁLISE DE MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS EM ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO
LAUDO TÉCNICO DE PATÓLIGIAS DO
RESIDENCIAL UNIQUE CONSTRUFARE
Moisés Varela de Jesus RGM 24489051
Renan Luiz Paglia RGM 38254425
Daiane Della Libera Leite
Estabilidade
Caxias do Sul, 9 de junho de 2025.
 SUMÁRIO 
1.	CONSIDERAÇÕES INICIAIS	4
1.1.	REQUERENTE E REQUERIDO	5
1.1.1.	Requerente	5
1.1.2.	Requerido	5
1.1.3.	Anotação de Responsabilidade Técnica	5
1.2.	DATA DO TRABALHO	5
1.3.	DESCRIÇÃO DOS FATOS	5
2.	OBJETIVO DO TRABALHO	5
3.	CARACTERÍSTICAS DO OBJETO	6
3.1.	LOCALIZAÇÃO	6
3.2.	DATA DE CONSTRUÇÃO	7
3.3.	DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO	7
4.	VISTORIA	8
5.	CONSIDERAÇÕES DO TRABALHO PERICIAL	9
5.1.	CONCEITOS, NORMAS E LEIS	10
5.2.	VIDA ÚTIL	10
5.3.	CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO	11
5.4.	CLASSIFICAÇÃO DAS DESCONFORMIDADES	12
5.5.	CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO	13
5.6.	UMIDADE	14
5.7.	PATOLOGIAS	14
5.7.1.	PRINCIPAIS MANIFESTAÇÕES PATOLOGICAS	15
6.	VÍCIOS CONSTRUTIVOS IDENTIFICADOS NO OBJETO	17
6.1.	FUNDAÇÃO	18
6.2.	SALÃO DE FESTAS	22
6.3.	ÁREAS EXTERNAS	25
6.4.	REVESTIMENTO INTERNO	46
6.5.	GARAGENS	57
6.5.1.	Térreo	57
6.5.2.	Subsolo 01	64
6.5.3.	Subsolo 02	67
7.	MANUAL DE OPERAÇÃO	73
8.	CONCLUSÃO	73
9.	REFERENCIA BIBLIOGRAFICA	75
10.	ENCERRAMENTO	77
CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
As manifestações patológicas em estruturas de concreto armado são falhas ou deteriorações que comprometem o desempenho funcional, estrutural ou estético das edificações. Mesmo em construções recentes, como a edificação analisada com apenas quatro anos de uso, podem surgir patologias como fissuras, infiltrações e corrosão de armaduras, afetando diretamente a durabilidade da estrutura e a segurança dos usuários.
De acordo com normas técnicas como o DNIT 010/2014, a NBR 16747 (ABNT, 2020) e a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, essas manifestações podem ser classificadas quanto à sua origem em quatro categorias principais:
· Anomalias endógenas: decorrentes de falhas em projeto ou execução, como dimensionamento inadequado, erros de detalhamento ou problemas no adensamento do concreto;
· Anomalias exógenas: provocadas por agentes externos à edificação, como impacto de veículos, vandalismo ou fenômenos naturais;
· Anomalias funcionais: relacionadas ao envelhecimento natural dos materiais e ao fim da vida útil da estrutura;
· Falhas de uso e manutenção: resultantes do uso inadequado da edificação ou da ausência de manutenção preventiva e corretiva.
A justificativa da escolha do tema está na importância de identificar precocemente esses problemas, tanto para evitar o agravamento dos danos quanto para reduzir os custos de reparação. Além disso, a atividade está diretamente alinhada aos princípios da engenharia sustentável, contribuindo para edificações mais duráveis, seguras e com menor impacto ambiental, em conformidade com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU, especialmente os ODS 9 e 12.
Por fim, o estudo proporciona aos discentes a aplicação prática dos conhecimentos adquiridos em sala de aula, permitindo compreender como aspectos como qualidade na execução, escolha de materiais e manutenção adequada impactam diretamente a integridade e a longevidade das estruturas civis.
REQUERENTE E REQUERIDO 
Requerente 
 Residencial Unique Construfare. 
Requerido 
 Engenheiros Civis Moisés Varela de Jesus e Renan Luiz Paglia, graduados pelo Centro Universitário da Serra Gaúcha – FSG; regularmente inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia sob nº RS 38254425 e RS 24489051; Perito no Poder Judicial Estadual e Federal.
Anotação de Responsabilidade Técnica 
 ART nº: 12529724, cuja autencidade pode ser conferida no site do CREA RS. 
DATA DO TRABALHO 
 O presente trabalho foi elaborado na data de 26 de maio de 2025. 
DESCRIÇÃO DOS FATOS 
 Foi contratado pelo Condomínio a elaboração de um Laudo Técnico para a identificação de possíveis anomalias que assolam o Residencial Unique Construfare. Desta feita, foi realizada a vistoria das áreas de uso comum, inspeção das fachadas e estrutura da edificação. 
OBJETIVO DO TRABALHO 
 Este Laudo Técnico tem como objetivo identificar as manifestações patológicas presentes no Residencial Unique Construfare, apresentando a causa e as soluções técnicas adequadas para o reparo das anomalias. 
O presente visa analisar as manifestações patológicas presentes em uma edificação residencial de concreto armado com três anos de construção, localizada em Caxias do Sul - RS. As principais anomalias identificadas incluem fissuras, infiltrações e corrosão das armaduras, indicando possíveis falhas no processo construtivo ou na manutenção da estrutura.
A pesquisa busca investigar as causas dessas patologias, avaliando aspectos relacionados ao projeto, execução, materiais utilizados e manutenção. Além disso, propõe técnicas de recuperação e medidas preventivas para aumentar a vida útil da edificação, alinhando-se aos princípios de sustentabilidade e eficiência construtiva.
O trabalho está fundamentado nos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) 9 e 12, que promovem infraestruturas resilientes, inovação tecnológica e consumo responsável. Por meio de análise documental, inspeção técnica e revisão bibliográfica, o estudo contribui para a discussão sobre qualidade na construção civil, destacando a importância de boas práticas para garantir a durabilidade e segurança das edificações
CARACTERÍSTICAS DO OBJETO 
LOCALIZAÇÃO 
 O objeto de estudo, Residencial Unique Construfare, está situado em um terreno urbano, na Rua Arsie, nº 487, do Bairro Planalto do município de Caxias do Sul/RS - CEP: 95.080-020. 
	
	Imagem 1 - Localização do objeto.
Fonte: Geo Caxias, 2025.
DATA DE CONSTRUÇÃO 
 	De acordo com a atual administradora do Condomínio, Sperinde Imóveis e o sindico responsável, a cerimônia de entrega das chaves das unidades privadas foi realizada na data de 08 de abril de 2022. 
DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO 
 	O Residencial Unique Construfare contém patologia construtiva mista, em concreto armado e alvenaria estrutural, sendo um empreendimento edificado pela Construfare Incorporadora Ltda. O prédio possui 83 unidades privadas, dividido da seguinte forma: 
· Subsolo 3: Salão de festas, espaço fitness, depósitos e área externa; 
· Subsolo 2: Vagas de garagem; 
· Subsolo 1: Vagas de garagem; 
· Térreo: Hall de entrada, vagas de garagem e reservatório inferior; 
· 2 ° ao 17° pavimento: 05 apartamentos por andar; 
· 18 ° pavimento: 03 apartamentos; 
· Cobertura: Reservatório superior, casa de máquinas e telhado de cobertura. 
	
	
	
	Imagem 2 - Registro da fachada frontal.
VISTORIA 
 	As vistorias foram realizadas nos dias 12 de abril 2025 pelo responsável técnico, Eng. Civil Moisés Varela e Renan, acompanhado do atual síndico, Sr. Eliezer Rech. A identificação das manifestações patológicas foi feita por meio de inspeção visual in loco, complementada por registros fotográficos dos pontos críticos observados. Foram identificadas fissuras em paredes, infiltrações em pontos de encontro entre lajes e vedação e sinais de corrosão nas armaduras expostas.
CONSIDERAÇÕES DO TRABALHO PERICIAL 
· Este trabalho é de propriedade do responsável técnico e do requerente. Desta maneira, é conferido o direito a publicação, total ou parcial, apenas pelo requerente e pelo requerido; 
· A metodologia utilizada no Laudo Técnico baseia-se nas normas impostas pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela ABN NBR 16.747 - Inspeção Predial; 
· ABNT NBR 16.537 - Acessibilidade - Sinalização tal no piso - Diretrizes para elaboração de projetos e instalação; 
· ABNT NBR 15.575 - Edificações habitacionais - Desempenho; 
· ABNT NBR 15.526 - Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais - Projeto e execução; 
· ABNT NBR 14.037 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos; 
· ABNT NBR 13.752 - Perícias de engenharia na construção civil ; 
· ABNT NBR 13.749 - Revestimentode paredes e tetos de argamassas inorgânicas - Especificação; 
· ABNT NBR 13.714 - Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio; 
· ABNT NBR 13.245 - Tintas para construção civil - Execução de pinturas em edificações não industriais - Preparação de superfície; 
· ABNT NBR 9.575 - Impermeabilização - Seleção e projeto; 
· ABNT NBR 9.574 - Execução de impermeabilização; 
· ABNT NBR 9.050 - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos; 
· ABNT NBR 8.160 - Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução; 
· ABNT NBR 7.200 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas - Procedimento; 
· ABNT NBR 6.118 - Projeto de estruturas de concreto - Procedimento; 
· ABNT NBR 5.674 - Manutenção de edificações; 
· ABNT NBR 5.626 - Sistemas prediais de água fria e água quente - Projeto, execução, operação e manutenção; 
· ABNT NBR 5.410 - Instalações elétricas de baixa tensão; 	 
· Trincas em Edifícios: Causas, prevenção e recuperação/ Ercio Thomaz - IPT/EPUSP/PINI; 
· Demais normas e bibliografias mencionadas neste Laudo. 
CONCEITOS, NORMAS E LEIS 
 	Este trabalho técnico foi elaborado de acordo com as diretrizes estabelecidas nas normas vigentes que direcionam os trabalhos à Engenharia Diagnóstica, em especial a fundamentação da ABNT NBR 13.752 e ABNT NBR 15.575. 
VIDA ÚTIL 
 A ABNT NBR 15.575 define vida útil (VU) de uma edificação e seus sistemas construtivos como: 
 "Período de tempo durante o qual os edifícios e seus sistemas mantêm o desempenho esperado quando submetido apenas às a validades de manutenção pré-definidas em projeto. Período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido na Norma, desde que cumprido o programa de manutenção previsto no manual de operação, uso e manutenção. Vida útil requerida para o edifício ou para seus sistemas pré-estabelecida na etapa de projeto." 
 Tabela C.5 – Vida útil de projeto mínima e superior (VUP) α 
	 Sistema 
	 VUP em anos 
	
	 ≥ 50 
	 ≥ 63 
	 ≥ 75 
	 Estrutura 
	 ≥ 50 
	 ≥ 63 
	 ≥ 75 
	 Pisos internos 
	 ≥ 13 
	 ≥ 17 
	 ≥ 20 
	 Vedação ver cal externa 
	 ≥ 40 
	 ≥ 50 
	 ≥ 60 
	 Vedação interna 
	 ≥ 20 
	 ≥ 25 
	 ≥ 30 
	 Cobertura 
	 ≥ 20 
	 ≥ 25 
	 ≥ 30 
	 Hidrossanitário 
	 ≥ 20 
	 ≥ 25 
	 ≥ 30 
	 α – Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5.674 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR 14.037. 
 Tabela 1 - Definições de prazos para a vida útil de projeto segundo a ABNT NBR 15.575. 
CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO 
 A metodologia utilizada neste laudo baseia-se nas normas impostas pelo IBAPE e tem sua classificação determinada de acordo com o grau de complexidade abaixo. 
	 Nível 1 
	Inspeção em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação. É elaborada por profissional habilitado em uma especialidade. 
	 Nível 2 
	Inspeção em edificações com média complexidade técnica e vários pavimentos. Há contratação de empresas terceirizadas para execução das manutenções. É elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. 
	 Nível 3 
	Inspeção em edificações com alta complexidade técnica, com vários pavimentos, padrões construtivos sofisticados e sistemas com automação. Possuem profissional habilitado responsável pelo plano de manutenção com procedimentos detalhados, e até softwares de gerenciamento. 
 Tabela 2 - Níveis de inspeção predial segundo o IBAPE. 
Após o mapeamento das anomalias, foram investigadas suas possíveis causas, considerando hipóteses como:
· Falhas de execução (ex.: adensamento inadequado do concreto);
· Ausência ou deficiência de impermeabilização;
· Uso de materiais fora das especificações;
· Ausência de manutenção preventiva.
· A análise considerou também fatores climáticos da região, uso da edificação e características construtivas observadas.
· Classificação das Anomalias
· Com base na norma DNIT 010/2014 e na NBR 16747, as anomalias foram classificadas conforme:
· Origem: endógena, exógena, funcional ou falha de uso;
· Grau de prioridade de intervenção:
· Prioridade 1 (P1): comprometimento da segurança e necessidade de intervenção imediata;
· Prioridade 2 (P2): perda funcional parcial, sem risco imediato;
· Prioridade 3 (P3): prejuízos estéticos ou pouco impacto na operação da edificação.
 Em virtude disso, a presente inspeção está classificada como de Nível 1. 
CLASSIFICAÇÃO DAS DESCONFORMIDADES 
	 Anomalia 
	 Endógena 
	 Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). 
	
	 Exógena 
	 Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros. 
	
	 Natural 
	 Originária de fenômenos da natureza. 
	
	 Funcional 
	 Originária da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e, consequente, término da vida útil. 
	 Falha 
	 Planejamento 
	 Decorrentes de falhas de procedimentos e/ou especificações inadequadas do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de manutenção. Também, referente a aspectos de concepção do plano e falhas relacionadas às periodicidades de execução. 
	
	 Execução 
	 Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais. 
	
	 Operacional 
	 Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes. 
	
	 Gerenciais 
	 Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma. 
 Tabela 3 - Método de descrição das desconformidades segundo o IBAPE. 
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO 
 	Para definição da proveniência das anomalias patológicas foram utilizados os conceitos e classificações constantes nas normas pertinentes ABNT NBR 13.752, ABNT NBR 15.575, Norma de Inspeção Predial – IBAPE e bibliografia consultada.
	 Crítico 
	 Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível da vida útil. 
	 Médio 
	 Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce. 
	 Mínimo 
	 Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. 
 Tabela 4 - Classificação quanto a cri cidade segundo o IBAPE.
UMIDADE
São necessários diversos tipos de matérias para a construção de um edifício, contudo, cada material pode apresentar diferentes absorções de umidade. Ela pode se locomover por toda
a dimensão do material, fazendo com que o ambiente fique com um teor de humidade fora do
normal, ou seja, úmido. A maior parte dos danos causados nas edificações são devido à
percolação da água, que pode ocasionar, ao longo do tempo, vários tipos de patologia. Existem
diversos tipos de umidade, as principais são: 
· Umidade de infiltração: a umidade passa das áreas externas para às internas por
pequenas trincas, devido à alta capacidade dos materiais de absorver a umidade
do ar ou mesmo, devido a falhas na interface entre elementos construtivos. Em
geral é ocasionada pela água da chuva.
· Umidade ascensional: se manifesta das áreas inferiores das paredes, oriunda da
água ascendente de um solo úmido. A ascensão da água em paredes ocorre
devido ao fenômeno da capilaridade. Os pequenos vasos capilares permitem que
a água suba até o momento em que entra em equilíbrio com as forças da
gravidade. 
· Umidade por condensação:ocorre quando a temperatura superficial do material
é mais baixa do que a temperatura correspondente ao ponto de orvalho. Quanto
menores forem os poros do material, mais alta será a quantidade de umidade por
condensação capilar.
PATOLOGIAS
A patologia, termo originado do grego pathos (doença) e logia (estudo ou ciência), refere-se ao “estudo das doenças”. No contexto da Engenharia das Construções, essa área se dedica à análise dos sintomas, mecanismos, origens e causas dos defeitos e falhas construtivas. O principal objetivo da patologia das estruturas é compreender, por meio de fundamentos científicos e técnicos, as irregularidades observadas em edificações.
O uso do termo “patologia” na construção civil está associado à identificação e estudo de problemas e falhas que surgem nas fases de concepção, execução ou utilização das edificações, resultando no aparecimento de anomalias. Essas anomalias, quando identificadas, são classificadas como manifestações patológicas, refletindo o processo de degradação ou comprometimento do desempenho da estrutura.
PRINCIPAIS MANIFESTAÇÕES PATOLOGICAS
As manifestações patológicas mais recorrentes em estruturas de concreto incluem fissuras, eflorescências, manchas superficiais, ninhos de concretagem, corrosão das armaduras e lixiviação do concreto.
a) Fissuras, trincas e rachaduras
As fissuras em edificações representam manifestações patológicas associadas a mecanismos de alívio de tensões internas. Essas aberturas são, em geral, provocadas por variações dimensionais, deslocamentos e alterações de volume ao longo da vida útil da estrutura, podendo ter origem em processos físicos, mecânicos ou químicos.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), as fissuras e aberturas nas estruturas são classificadas conforme sua largura:
· Fissuras: aberturas com largura inferior a 0,5 mm;
· Trincas: aberturas entre 0,5 mm e 1,0 mm;
· Rachaduras: aberturas entre 1,0 mm e 5,0 mm;
· Fendas: aberturas superiores a 5,0 mm.
Essa classificação auxilia na avaliação da gravidade da manifestação patológica e na definição das intervenções corretivas mais adequadas.
b) Manchas Superficiais
As manchas superficiais estão frequentemente associadas à presença de umidade e podem ocorrer em diversos elementos da edificação, como fachadas, pisos, paredes e componentes estruturais. Essas manchas podem ter diversas origens, entre as quais se destacam: má ventilação e baixa incidência de luz solar em ambientes internos; vazamentos nas instalações hidráulicas; falhas nos sistemas de impermeabilização e estanqueidade; além de infiltrações por capilaridade.
Mofo e bolor são manifestações fúngicas que se desenvolvem em função das condições de umidade do ambiente, geralmente como consequência de infiltrações. A presença de umidade é o principal fator que favorece a proliferação desses microrganismos em superfícies internas, comprometendo tanto a salubridade quanto a estética do ambiente.
c) Corrosão das Armaduras
A corrosão das armaduras é uma das manifestações patológicas mais graves em estruturas de concreto armado, afetando diretamente sua durabilidade e segurança. Os principais agentes que desencadeiam esse processo são a presença de cloretos, a carbonatação do concreto e a exposição a ambientes aquosos.
Com o avanço da corrosão, ocorre a redução da seção útil das armaduras, comprometendo sua capacidade resistente. Em estágios mais avançados, o produto da corrosão provoca a expansão do aço, o que pode levar ao desplacamento do concreto adjacente, evidenciando danos estruturais severos.
d) Ninhos de Concretagem
Popularmente conhecidos como "bicheiras", os ninhos de concretagem são regiões onde ocorre a segregação dos materiais constituintes do concreto, resultando em zonas com falhas de preenchimento. Esses defeitos comprometem a resistência mecânica e a durabilidade da estrutura.
Geralmente, são causados por falhas no lançamento do concreto, má vedação das formas, presença de armaduras excessivamente densas que dificultam a passagem do concreto, dosagens inadequadas ou deficiências na vibração durante a concretagem.
e) Lixiviação
A lixiviação ocorre quando elementos de concreto permanecem em contato constante com água, especialmente com líquidos renovados, como água doce, destilada, deionizada ou dessalinizada. Esse fenômeno consiste na dissolução e transporte do hidróxido de cálcio (Ca(OH)₂), presente na matriz do cimento Portland endurecido, para o meio externo.
A lixiviação aumenta a porosidade do concreto, favorecendo a penetração de agentes agressivos e, consequentemente, a corrosão das armaduras. Além disso, reduz as propriedades mecânicas do material, como a resistência à compressão.
Durante esse processo, o hidróxido de cálcio dissolvido pode reagir com o dióxido de carbono (CO₂) do ar, formando carbonato de cálcio (CaCO₃), que se deposita na superfície do concreto sob a forma de crostas brancas — um fenômeno conhecido como eflorescência.
A lixiviação é um processo degenerativo comparável à osteoporose em ossos humanos, pois enfraquece progressivamente a estrutura interna do concreto, podendo levar à sua ruína em curto prazo, caso não sejam adotadas medidas corretivas adequadas.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS IDENTIFICADOS NO OBJETO 
 Neste Item serão expostos os registros fotográficos obtidos durante a vistoria às áreas de uso comum e inspeção Residencial Unique Construfare, indicando as desconformidades observadas e o local onde estas se encontram, seguido das causas, grau de risco e soluções para cada anomalia descrita.
FUNDAÇÃO
	
Foto 01: Armadura da viga exposta na fundação.
	
Foto 02: Infiltração no piso da fundação.
	 Foto 03: Armadura da laje exposta.
	
Foto 04: Armadura da viaga exposta na fundação.
	Foto 05: Armadura da laje exposta.
	
Foto 06: Armadura da laje exposta.
	Foto 07: Armadura da viga exposta, devido a bicheira.
	 Foto 08: Armadura da viga exposta, devido a bicheira.
	 Foto 09: Armadura da viga exposta.
	Foto 10: Armadura da viga exposta.
	
	
	
	
	
	
DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS 
Há armaduras expostas em virtude da falta de recobrimento adequado. A despassivação da ferragem gera a formação de produtos de corrosão junto às barras. O processo corrosivo provoca a destruição do aço, uma vez que há diminuição da área de seção transversal e a perda de resistência mecânica da barra, podendo acarretar danos estruturais e perda do elemento
Foram identificados nichos de concretagem nos elementos estruturais, os quais são causados por falhas na execução, que podem ter sido decorrentes de vibração insuficiente ou até excessiva do concreto.
Identificação de infiltração de água na fundação de um edifício que pode gerar uma patologia grave e pode comprometer a estabilidade da estrutura, causar deterioração dos materiais e afetar a salubridade do ambiente interno.
As anomalias identificadas na estrutura do Residencial Unique Construfare são classificadas como endógenas, decorrentes de vícios na execução, instalação dos elementos e/ou no uso dos materiais. 
 DANOS E GRAU DE RISCO 
As desconformidades identificadas na estrutura afetam na sustentação da edificação, por se tratarem de danos funcionais, recebem classificação CRÍTICO quanto aos danos e grau de risco.
SOLUÇÕES RECOMENDADAS 
As estruturas que apresentam nichos de concretagem ou armaduras expostas devem passar pelo seguinte tratamento: 
1) Escoramento da área; 
2) Desbastar o concreto deteriorado; 
3) Lixar a circunferência das armaduras com escova de aço ou lixas de gramatura média até a remoção total da ferrugem; 
4) Aplicar protetor de armadura cimenticio com espessura de aproximadamente 1 mm; 
5) Aplicar adesivo estrutural (não utilizar chapisco) para gerar uma ponte de aderência adequada para o novo concreto; aplicar argamassa polimérica ou graute, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 6.118.
Quanto a infiltração na fundação da edificação sugere-se o seguinte passos:
1) Instalação de um sistema de drenagem ao redor da fundação com tubo perfurado envolvido em mantageotêxtil e brita, conduzindo a água para um poço de recalque ou rede pluvial.
2) Selagem com epóxi ou argamassa expansiva, caso haja fissuras ou trincas na fundação por onde a água se infiltra.
3) Impermeabilização da fundação, necessário escavar ao redor da fundação, refazer toda a impermeabilização externa e fazer a devida proteção mecânica.
Evita acúmulo de água junto às paredes de fundação e reduz a pressão hidrostática.
 
SALÃO DE FESTAS
	Foto 11: Fissura no revestimento.
	Foto 12: Fissura no revestimento.
	Foto 12: Fissura no revestimento.
	Foto 13: Fissura no revestimento 0,04mm.
	Foto 14: Fissura no revestimento 0,02mm.
	Foto 15: Fissura no revestimento.
	Foto 16: trinca no revestimento.
	Foto 17: trinca no revestimento 0,06mm.
 DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS 
A partir da inspeção às áreas externas do objeto, Residencial Unique Construfare, notou-se a presença de diversas anomalias provenientes de vícios construtivos.
Foram identificadas inúmeras trincas e microfissuras no revestimento argamassado. Essas anomalias possivelmente são geradas a partir da retração da argamassa de base ou movimentação térmica dos materiais.
As irregularidades identificadas nas áreas externas do Residencial Unique Construfare são classificadas como endógenas, ou seja, decorrem de vícios na execução, ausência ou instalação incorreta dos componentes, uso de materiais e até mesmo erros no projeto.
DANOS E GRAU DE RISCO 
As desconformidades observadas nas áreas internas do salão de festa têm um impacto na deterioração precoce, estética e valor imobiliário, e por isso são classificadas como MÉDIO em termos de danos e grau de risco.
SOLUÇÕES RECOMENDADAS 
Deve-se remover o revestimento existente nas paredes, realizar a instalação de uma tela metálica nas áreas propensas a trincas, a aplicação de uma camada de ponte de aderência apropriada e, por fim, a recomposição do reboco.
 As demais fissuras devem ser corrigidas conforme o passo a passo: 
1) Abrir as fissuras e limpá-las com um pincel; 
2) Aplicar uma demão de fundo preparador à base de solvente; 
3) Preencher as aberturas com impermeabilizante elastomérico ou borracha líquida; 
4) Transpassar as fissuras por pelo menos 15 cm de cada lado com véu de fibra de vidro ou poliéster (dependendo da espessura); 
5) Reaplicar o material elastomérico sobre as fissuras. 
 Obs.1: Para as fissuras com espessura inferior a 0 ,5 mm apenas a aplicação de material elastomérico é suficiente. 
ÁREAS EXTERNAS 
	
	
		 Foto 18: Fissura linear. 
		 Foto 19: Trinca na sacada. 
	
	
		 
Foto 20: Descascamento da pintura. 
	 Foto 21: Perfurações sem vedação adequada. 
	
	
		 Foto 22: Fissura linear. 
		 Foto 23: Trinca na sacada. 
	
	
		 Foto 24: Fissura linear. 
	 Foto 25: Fissura no revestimento argamassado. 
	
	
		 
Foto 26: Fissura linear. 
	 Foto 27: Tentativa de tratamento da fissura. 
	
	
		 Foto 28: Perfurações na laje. 
	 Foto 29: Registro aproximado da foto anterior, sendo evidente armaduras expostas. 
	
	
		 Foto 30: Manchas na pintura. 
	 Foto 31: Fissura no revestimento argamassado. 
	
	
		 Foto 32: Fissuras lineares. 
	 Foto 33 - Fissuras no revestimento argamassado. 
	
	
		 Foto 34: Fissura linear. 
	 Foto 35: Fissura no revestimento argamassado. 
	
	
		 Foto 36: Fissuras lineares. 
		 Foto 37: Fissura por dilatação térmica. 
	
	
		 Foto 38: Manchas de escorrimento. 
		 Foto 39: Falta de vedação na junta. 
	
	
		 Foto 40: Fissura linear. 
		 Foto 41: Corrimão solto. 
	
	
	 Foto 42: Fissura por dilatação térmica. 
		 
Foto 43: Fissura linear. 
	
	
	 Foto 44: Vista da laje superior da central de gás. 
	 Foto 45: Possível correção da trinca na laje. 
	
	
	 Foto 46: Falta de proteção mecânica sobre as vigas e muro. 
		 Foto 47: Falta de pintura. 
	
	
	 Foto 48: Registro aproximado da foto anterior. 
	 Foto 49: Falta de pintura e trincas no muro. 
	
	
	 Foto 50: Falta de revestimento e pintura dos blocos. 
	 Foto 51: Falta de proteção mecânica e de revestimento/ pintura dos blocos. 
	
	
	 Foto 52: Base, aparentemente, sem impermeabilização. 
		 Foto 53: Falta de guarda-corpo. 
	
	
	 Foto 54: Falta de impermeabilizante entre as pedras. 
	 Foto 55: Falta de embutimento da proteção mecânica e de vedação do peitoril. 
	
	
		 Foto 56: Falta de vedação do peitoril. 
	 Foto 57: Falta de embutimento da proteção mecânica e de vedação do peitoril. 
	
	
	 Foto 58: Caliças depositadas em local inapropriado. 
	 Foto 59: Caliças depositadas em local inapropriado. 
	
	
	 Foto 60: Peças de concregrama abauladas. 
	 Foto 61: Peças de concregrama abauladas. 
	
	
	 Foto 62: Desconformidade 	no piso tátil de concreto. 
	 Foto 63: Instalação da tampa da caixa de inspeção no trajeto do piso tátil. 
 DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS 
 A partir da inspeção às áreas externas do objeto, Residencial Unique Construfare, notou-se a presença de diversas anomalias provenientes de vícios construtivos. 
 Para o estudo do sistema de vedação ver cal externo, a metodologia empregada baseou-se, inicialmente, na avaliação visual das anomalias.
	
	
	 Imagem 3 -
	Foto dos pontos onde verificou-se anomalias na edificação.
 Foram identificadas inúmeras trincas e microfissuras no revestimento argamassado. Essas anomalias possivelmente são geradas a partir da retração da argamassa de base ou movimentação térmica dos materiais. 
 Em relação às sacadas, observou-se trincas lineares decorrentes da diferença de dilatação entre os elementos. Conforme estabelecido pela ABNT NBR 7.200, sempre que uma base for composta por diferentes materiais ou estruturas que apresentem deformações distintas, é necessário utilizar tela metálica ou juntas de dilatação entre eles: 
	
	Imagem 4 - Recomendações técnicas para a execução do revestimento.
 Fonte: ABNT NBR 7.200: 1998 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas - Procedimento. 
 Foi identificado que há áreas com reboco oco. Essa anomalia representa um risco para a segurança dos pedestres, devido à possibilidade de desprendimento de partes da argamassa. 
 Algumas das fissuras receberam tratamento pontual, entretanto, entende-se que estas correções não foram empregadas de modo satisfatório, tendo em vista que há marcas e que as trincas já voltaram a abrir.
Foram identificadas perfurações na platibanda sem vedação adequada. 
 Notou-se armaduras expostas. A despassivação da ferragem gera a formação de produtos de corrosão junto às barras. O processo corrosivo provoca a destruição do aço, uma vez que há diminuição da área de seção transversal e a perda de resistência mecânica da barra, podendo acarretar danos estruturais. 
 Em alguns locais não há acabamento satisfatório, não havendo revestimento e tampouco a pintura adequada das estruturas. A falta destes, além de afetar a estética, facilita a entrada de agentes agressores. 
 Há manchas na pintura e descascamento da pintura, principalmente nos muros e panos de cor azul, estando em desacordo com as recomendações técnicas da ABNT NBR 13.749 quanto ao aspecto do revestimento: 
	
	Imagem 5 - Aspecto do revestimento argamassado.
 Fonte: ABNT NBR 13.749: 2013 - Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas - Especificação. 
 Sobre os muros e vigas não há instalação de mecânica, permitindo a livre penetração de água e a degradação precoce das estruturas, em desconformidades com a ABNT NBR 6.118: 
	
	Imagem 6 - Recomendações técnicas para a instalação de proteções mecânicas.
Fonte: ABNT NBR 6.118: 2014 - Projeto de estruturas de concreto - Procedimento. 
 No tocante à junta de movimentação da Foto 39, notou-se que não há a aplicação de material vedante, não garantindo estanqueidade à abertura. 
 Na Foto 55, percebe-se que, aparentemente, não há impermeabilização na base da construção, o que possibilita a penetração de agentes agressores e a ascensão da água do solo através dos poros da estrutura. 
 Na escada de acesso à área externa não há a instalação de guarda-corpo, podendo gerar graves acidentes aos moradores ao buscarem apoio.Segundo a ABNT NBR 9.050, os corrimãos devem acompanhar a inclinação e trajeto da escadaria até 30 cm do término do último degrau. 
	
	 Imagem 7 - Caso em que se faz necessário a instalação de corrimão segundo a norma. Fonte: ABNT NBR 9.050: 2021 - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. 
	
	Imagem 8 - Especificações para os corrimãos.
 Fonte: ABNT NBR 9.050: 2021 - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. 
 Há falhas na fixação do corrimão (Foto 41) permitindo que as peças realizem movimentos e se soltem caso sejam submetidas a esforços, podendo gerar quedas aos condôminos ao buscarem apoio para utilizar a rampa. 
 Entre as pedras de granito utilizadas como proteção mecânica e frestas laterais dos peitoris não há vedação satisfatória, havendo locais sem a aplicação de impermeabilizante. Algumas das pedras foram instaladas de maneira errônea, sem embutimento no reboco, gerando vãos vulneráveis para a passagem de água. 
	
	
	
	
	 
	Imagem 9: Escorrimento de água devido embutimento da proteção
	 Imagem 10: Correta instalação proteção mecânica sobre o peitoril. 
	 
 Foi observado materiais de obra descartados de maneira incorreta nos arredores da edificação. A deposição errônea desses insumos pode acarretar a proliferação de pragas. 
 As peças de concregrama aplicadas nos acessos estão abauladas devido ao adensamento do sob elas. Tal desconformidade é resultado da ineficiência de compactação do substrato durante a fixação dos componentes. 
 Verifica-se uma inadequação no relevo do piso tátil direcional presente no passeio público, o que compromete a acessibilidade, em desconformidade com a ABNT NBR 16.537. Ademais, foi observado que a tampa da caixa de inspeção está localizada no meio do trajeto do piso tátil, o que contraria a ABNT NBR 9.050, que determina que as tampas devem estar posicionadas fora do fluxo principal de circulação. 
 As irregularidades identificadas nas áreas externas do Residencial Unique Construfare são classificadas como endógenas, ou seja, decorrem de vícios na execução, ausência ou instalação incorreta dos componentes, uso de materiais e até mesmo erros no projeto.
 DANOS E GRAU DE RISCO 
 As desconformidades observadas nas áreas externas têm um impacto na estanqueidade e segurança dos sistemas, e por isso são classificadas como CRÍTICAS em termos de danos e grau de risco.
 SOLUÇÕES RECOMENDADAS 
 Deve-se remover o revestimento existente nas sacadas, realizar a instalação de uma tela metálica nas áreas propensas a trincas lineares causadas pela dilatação térmica, a aplicação de uma camada de ponte de aderência apropriada e, por fim, a recomposição do reboco.
 As demais fissuras devem ser corrigidas conforme o passo a passo: 
6) Abrir as fissuras e limpá-las com um pincel; 
7) Aplicar uma demão de fundo preparador à base de solvente; 
8) Preencher as aberturas com impermeabilizante elastomérico ou borracha líquida; 
9) Transpassar as fissuras por pelo menos 15 cm de cada lado com véu de fibra de vidro ou poliéster (dependendo da espessura); 
10) Reaplicar o material elastomérico sobre as fissuras. 
 Obs.1: Para as fissuras com espessura inferior a 0,5 mm apenas a aplicação de material elastomérico é suficiente. 
 As perfurações devem ser vedadas com material normalizado e com aderência satisfatória. 
 As armaduras expostas devem passar pelo seguinte tratamento:
1) Desbastar o concreto deteriorado; 
2) Lixar a circunferência das armaduras com escova de aço ou lixas de gramatura média até a remoção total da ferrugem;
3) Aplicar protetor de armadura cimentício com espessura de aproximadamente 1 mm; 
4) Aplicar adesivo estrutural (não utilizar chapisco) para gerar uma ponte de aderência adequada para o novo concreto;
5) Aplicar argamassa polimérica ou graute, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 6.118.
 As estruturas devem receber acabamento adequado, com revestimento e pintura, melhorando o desempenho estético e impedindo a entrada de agentes agressores. 
 Após as correções supracitadas, as fachadas devem receber a aplicação de textura quartzo e a pintura com três demãos de tinta emborrachada. 
 No topo das vigas e muros devem ser instaladas proteções mecânicas como pedras basálticas ou algerozes. 
 Para a junta de movimentação da Foto 39, deve-se instalar um limitador de profundidade e aplicar selante específico, impedindo o ingresso da água. 
 A base da edificação deve ser devidamente impermeabilizada, impedindo a ocorrência de infiltrações ascendentes. 
 Na escada de acesso à área externa deve ser instalado guarda-corpo, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 9.050. O corrimão (Foto 41) deve ter as peças fixadas de maneira mais robusta. 
 As frestas laterais dos peitoris e vãos entre as pedras de granito devem ser vedados com a aplicação de selante de alta trabalhabilidade. 
 As caliças depositadas nos arredores da edificação devem ser recolhidas e descartadas em local apropriado. 
 É necessário remover as peças de concregrama e, em seguida, compactar adequadamente o substrato. Depois disso, uma camada de pó de brita deve ser depositada e novamente compactada antes de fixar as peças. 
 Para solucionar a inadequação do piso tátil direcional e garantir a acessibilidade do passeio conforme a ABNT NBR 16.537, é necessário substituir as peças defeituosas. Além disso, a tampa da caixa de inspeção deve ser reposicionada para fora do fluxo principal de circulação, conforme a ABNT NBR 9.050.
REVESTIMENTO INTERNO 
	
	
	 Foto 64: Desconformidade estética. 
	 Foto 65: Trinca na laje. 
	
	
	 Foto 66: Desconformidade estética. 
	 Foto 67: Desconformidade na pintura. 
	
	
	 Foto 68: Fissura linear. 
	 Foto 69: Fissura linear. 
	
	
		 Foto 70: Fissura linear. 
		 Foto 71: Desconformidade estética. 
	
	
		 Foto 72: Trinca no forro de gesso. 
		 Foto 73: Fissura no revestimento. 
	
	
		 Foto 74: Fissura no revestimento. 
		 Foto 75: Fissura no revestimento. 
	
	
		 Foto 76: Fissura no revestimento. 
	 Foto 77: Falta de acabamento no entorno do tubo. 
	
	
		 Foto 78: Fissura linear. 
	 Foto 79: Falta de acabamento no entorno da esquadria. 
	
	
		 Foto 80: Fissura no revestimento. 
		 Foto 81: Infiltração externa. 
	
	
	 Foto 82: Nichos de concretagem na escada. 
		 
Foto 83: Registro aproximado. 
	
	
	 Foto 84: Tentativa de regularização dos desníveis. 
	 Foto 85: Nichos de concretagem na escada. 
	
	
		 
Foto 86: Ferragem exposta. 
	 Foto 87: Nichos de concretagem na escada. 
	
	
	 Foto 88: Revestimento cerâmico constando som cavo. 
		 Foto 89: Desconformidade estética. 
	
	
	 Foto 90: Material selante solto na junta de movimentação do piso cerâmico. 
		 
Foto 91: Registro aproximado. 
	
	
	 Foto 92: Falta de trinque para o fechamento da caixa de passagem. 
		 Foto 93: Fiação elétrica desprotegida. 
	
	
		 
Foto 94: Fiação elétrica desprotegida.
	 Foto 95: Respiro inadequado no shaft dos medidores de gás.
	
	
	 Foto 96: Respiro parcialmente obstruído. 
	 Foto 97: Respiro parcialmente obstruído. 
	
	
	 Foto 98: Fresta na porta do shaft dos medidores de gás, não promovendo isolamento adequado. 
		 Foto 99: Falta de DR. 
 DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS 
 Foram verificadas diversas desconformidades estéticas no revestimento interno do Residencial Unique Construfare devido à falta de um acabamento satisfatório em sistemas como a pintura ao redor das esquadrias, elevador e tubulações, além de ondulações nas paredes, problemas no forro de gesso e instalação inadequada dos rodapés. 
 Há trincas geradas a partir da movimentação térmica dos materiais e da falta de prevenção para a diferente dilatação entre os elementos. 
 Notou-se nichos de concretagem nas escadas. Tal anomalia pode estar relacionada a uma má execução do concreto, incluindo a falta de adensamento adequado, uso de fôrmas mal posicionadas ou ainda a presença de ar na mistura. Na Foto 86 pode ser observada a presença de uma ferragem exposta. 
 Há bolhas de umidade nas paredes advindas de infiltraçõespelas fissuras, perfurações, vedação insatisfatória e demais desconformidades identificadas no sistema de vedação vertical externo da edificação. 
 Estas infiltrações geram a degradação precoce do revestimento, sendo responsáveis pelo desenvolvimento de mofo/bolor - designação dada aos fungos filamentosos que vivem principalmente em lugares úmidos. Esses organismos provocam alergias e desencadeiam episódios de rinite, bronquite, asma e até mesmo pneumonia, potencializando os riscos do desenvolvimento de doenças respiratórias. 
 No salão de festas, mais precisamente no forro de gesso, foram encontradas infiltrações advindas do acúmulo de água recorrente no pavimento superior, através das fissuras e ineficiência da vedação das juntas de movimentação do piso da garagem.
 O piso revestido com cerâmica apresenta pedras ocas devido a possíveis falhas no assentamento, tais como a falta de aplicação de camada dupla de argamassa colante e/ou preparação inadequada do substrato. Além disso, a junta de movimentação evidenciada nas Fotos 91 e 92 não apresenta vedação satisfatória. 
 A porta da caixa de passagem de fiações elétricas não possui fecho, o que pode permitir que pessoas não autorizadas tenham acesso às instalações. Foram identificados fios sem a devida proteção, o que não está em conformidade com a ABNT NBR 5.410. Essa norma estabelece que as partes energizadas são perigosas e devem ser acessíveis, devendo estar adequadamente isoladas para garantir a proteção contra riscos de choque elétrico.
 Em algumas das caixas de distribuição de disjuntores não foi instalado o Disjuntor Diferencial Residual (DR), um dispositivo de segurança com a função de proteger as pessoas e as instalações contra possíveis incêndios, choques elétricos e outros acidentes decorrentes de falhas nos circuitos. Esse dispositivo é capaz de desligar o circuito imediatamente quando detecta uma divergência elétrica. 
 No tocante aos shafts de armazenamento dos medidores de gás, há respiros impróprios que podem permitir o acúmulo de gás em eventual vazamento. Além disso, em alguns pavimentos as aberturas de respiro estão parcialmente obstruídas, dificultando a ventilação dos locais e a condução do gás até as áreas externas, em desconformidade com a ABNT NBR 15.526. A porta de fechamento do shaft possui fresta que permite a passagem de gás para a área de uso comum. De acordo com a mesma norma, o compartimento deve ser completamente isolado, com a instalação de porta sem possibilidade de ventilação.
	
	Imagem 11 - Recomendações de ventilação para abrigos de gás.
 Fonte: ABNT NBR 15.526: 2012 - Redes de distribuição interna para gases combustíveis em instalações residenciais - Projeto e execução.
 As anomalias encontradas no revestimento interno do Residencial Unique Construfare são consideradas endógenas, o que significa que elas surgem de falhas durante a execução, falta ou instalação inadequada dos componentes, uso dos materiais e até mesmo erros no projeto.
 DANOS E GRAU DE RISCO 
 As infiltrações e não conformidades nas instalações elétricas e de gás afetam a salubridade e segurança dos sistemas. Sendo assim, recebem classificação CRÍTICA quanto aos danos e grau de risco. As demais desconformidades, por se tratarem de danos estéticos, recebem classificação MÍNIMA quanto aos danos e grau de risco. 
 SOLUÇÕES RECOMENDADAS 
 Para solucionar as diversas desconformidades estéticas encontradas no revestimento interno é necessário adotar medidas corretivas, como: a pintura ao redor das esquadrias, elevador e tubulações, garantindo que o acabamento seja satisfatório e uniforme em todas as áreas; o nivelamento das ondulações nas paredes; a correção dos problemas no forro de gesso; e a instalação dos rodapés de forma adequada. 
 As trincas no revestimento argamassado devem ser tratadas conforme o passo a passo: 
1) Abrir as fissuras e posteriormente limpá-las com um pincel; 
2) Aplicar uma demão de fundo preparador sobre as fissuras; 	 
3) Preencher as aberturas com impermeabilizante elastomérico; 
4) Transpassar as fissuras por pelo menos 15 cm de cada um dos lados com véu de fibra de vidro; 
5) Replicar impermeabilizante elastomérico sobre as fissuras; 
6) Uniformizar ondulações e repintar as áreas com tinta acrílica. 
 Obs.: Para as fissuras com espessura inferior a 0,5 mm apenas a aplicação de material elastomérico é suficiente. 
 As fissuras no forro de gesso devem ser corrigidas da seguinte forma: 
1) Abrir a fissura com o auxílio de uma espátula, aumentando a espessura para facilitar a penetração do produto; 
2) Limpar a abertura com uma escova/pincel, retirando todo o pó da superfície; 
3) Aplicar material flexível para gesso; 	 
4) Aplicar fita telada sobre a trinca; 
5) Aplicar uma camada de massa corrida; 
6) Lixar e pintar a área corrigida. 
 Os nichos de concretagem devem ser corrigidos a partir do desbaste do concreto deteriorado, a limpeza e a aplicação de argamassa polimérica ou graute, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 6.118. 
 É indicado que os pontos de entrada de água no sistema de vedação vertical externo da edificação sejam corrigidos. Deve-se proceder com a limpeza e repintura das áreas internas afetadas após a conclusão dos reparos. 
 Para sanar as infiltrações no gesso salão de festas, deve-se tratar as fissuras no piso e pontos acúmulos de água no piso da garagem.
 Para garantir a fixação adequada das pedras cerâmicas ocas, é necessário utilizar uma camada dupla de argamassa colante ACIII para fixá-las novamente ao substrato. As juntas de assentamento devem ser preenchidas com rejunte específico para a área interna, seguindo as instruções do fabricante e aplicando o rejunte em excesso para preencher completamente os vãos. Depois dessa etapa, deve-se fazer a limpeza das peças. No caso específico do hall de entrada, é recomendado que a junta de movimentação do piso cerâmico seja vedada com a instalação de u tarucel (limitador de profundidade) e aplicação de selante de alta trabalhabilidade. 
 Para garantir a segurança das instalações elétricas, é necessário que as caixas de passagem das fiações elétricas tenham porta com fecho adequado. Além disso, os fios devem receber encapamento apropriado e ser organizados em eletrodutos normatizados. Após a verificação junto um Engenheiro Eletricista, deve ser instalado o dispositivo DR nas caixas de distribuição. 
 Nas instalações de gás é essencial revisar o respiro dos shafts dos medidores de gás e posicionar as aberturas próximas à base para evitar o acúmulo material inflamável. Além disso, é necessário desobstruir os demais respiros para assegurar a condução adequada do gás às áreas externas. A porta do shaft dos medidores de gás também deve ser ajustada, isolando completamente o local para evitar qualquer vazamento de gás para a área de uso comum. 
GARAGENS 
Térreo 
	
	
	 Foto 100: Fissura no revestimento. 
	 Foto 101: umidade.
	
	
	 Foto 102: umidade na parede. 
	 Foto 103: Fissura. 
	
	
	 Foto 104: Lixiviação na laje.
		 
Foto 105: Fissura no revestimento. 
	
	
		
	 Foto 106: Fissura no revestimento.
		 
Foto 107: Fissura no revestimento. 
	
	
		 Foto 108: Trinca inclinada na viga.
		 Foto 109: Estrutura excessiva. 
	
	
	 Foto 110: Trinca inclinada na viga.
		 
Foto 111: Armadura exposta.
	
	
		 Foto 112: Falta de pintura. 
		 Foto 113: Trinca inclinada na viga. 
	
	
		 Foto 114: Armaduras expostas. 
		 Foto 115: Armaduras expostas. 
	
	
		 Foto 116: Trinca linear. 
		 Foto 117: Nichos de concretagem. 
	
	
		 Foto 118: Nichos de concretagem. 
		 Foto 119: Falta de proteção mecânica. 
	
	
		 Foto 120: Trinca no piso de concreto. 
		 Foto 121: Trinca no piso de concreto. 
	
	
		 
Foto 122: Trinca no piso de concreto. 
	 Foto 123: Trincas na rampa de acesso à garagem térrea. 
	
	
	 Foto 124: Material selante solto na junta de movimentação. 
		 Foto 125: Tropicador. 
	
	
		 Foto 126: Altura inadequada. 
	 Foto 127: Registro aproximado, constando pé direito de 2,04 m. 
	
	 Foto 128: Registroaproximado, constando pé direito de 1,70 m. 
Subsolo 01 
	
	
	 Foto 129: Falta de pintura. 
	 Foto 130: Fissura na laje. 
	
	
	 Foto 131: Fissura na laje. 
	 Foto 132: Armadura exposta. 
	
	
	 Foto 133: Nichos de concretagem. 
	 Foto 134: Nichos de concretagem. 
	
	
		 Foto 135: Nichos de concretagem. 
		 Foto 136: Nichos de concretagem. 
	
	
		 
Foto 137: Fissura no peitoril. 
	 Foto 138: Manchas de oxidação no piso. 
	
	
		 Foto 139: Trinca no piso de concreto. 
		 Foto 140: Armadura exposta. 
	
	
	 Foto 141: Fissura na laje.
	 Foto 142: Trinca na rampa de acesso ao subsolo 01. 
	
	
	 Foto 143: Sinais de lixiviação sob a rampa. 
	 Foto 144: Sinais de infiltração na parte inferior da rampa. 
	
	
		 Foto 145: Falta de DR. 
		 Foto 146: Altura inadequada. 
Subsolo 02 
	
	
	 Foto 147: Vedação insatisfatória na junta de movimentação. 
	 Foto 148: Fissura na laje. 
	
	
	 Foto 149: Trincas no revestimento. 
	 Foto 150: Nichos de concretagem. 
	
	
	 Foto 151: Trincas no piso de concreto. 
	 Foto 152: Falta de vedação na junta de movimentação. 
	
	
	
	 
	
Foto 153: Tropicador.
	 Foto 154: Materiais armazenados em local inadequado. 
 DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS 
 Foram encontrados vários pontos propícios para a entrada de água no telhado acima da garagem e a ausência de proteção mecânica sobre as estruturas, em desacordo com a ABNT NBR 6.118. Além disso, foi observado que o madeiramento de sustentação não segue um padrão e há também madeiras rachadas que afetam a resistência. Além disso, é válido citar que, segundo os moradores, anteriormente o telhado de cobertura das garagens foi arrancado em uma forte precipitação, sendo este trocado pela Incorporadora. 
 Notou-se que não há acabamento satisfatório nas vigas e laje, não havendo a pintura dos elementos. A falta deste sistema além de afetar a estética, facilita a entrada de agentes agressores. 
 Foi observado trincas nas estruturas de concreto armado. É natural que esses elementos sofram deformações sob a ação de seu próprio peso, bem como outras cargas permanentes e acidentais, além do efeito de retração, permitindo assim que ocorram flechas que podem não comprometer a estabilidade e resistência da estrutura. No entanto, de acordo com Thomaz (1989), é essencial observar cuidadosamente o comportamento e a localização das fissuras. 
 Há armaduras expostas em virtude da falta de recobrimento adequado. A despassivação da ferragem gera a formação de produtos de corrosão junto às barras. O processo corrosivo provoca a destruição do aço, uma vez que há diminuição da área de seção transversal e a perda de resistência mecânica da barra, podendo acarretar danos estruturais. 
 Foram identificados nichos de concretagem nos elementos estruturais, os quais são causados por falhas na execução, que podem ter sido decorrentes de vibração insuficiente ou até excessiva do concreto. 
 Sobre os muros não há a instalação de proteção mecânica, permitindo a livre penetração de água e a degradação precoce da estrutura. 
 As manchas de oxidação presentes no piso de concreto podem ter sido causadas pela falta de limpeza após a obra e pelo armazenamento das barras de aço durante a fase de execução.
 Nas rampas de acesso e piso de concreto das garagens foram visíveis fissuras, possivelmente causadas pela movimentação térmica das estruturas e falta/ineficiência de juntas de dilatação. Essas anomalias permitem a passagem de água de um pavimento para o outro, o que resulta em manchas esbranquiçadas por lixiviação. 
As juntas de movimentação apresentadas nas Fotos 124 e 147 não possuem vedação satisfatória. 
 Ainda, foi relatado condôminos a ocorrência de empoçamentos no piso das garagens. Tal fato se dá pela falta ou ineficiência dos pontos de coleta (ralos). Somado às fissuras e falta de vedação das juntas de movimentação, o acúmulo de água no piso permite a ocorrência de infiltrações para os pavimentos inferiores. 
 Os acessos apresentam desníveis e tropicadores que prejudicam a acessibilidade da garagem e podem danificar os pneus dos veículos. Além disso, a rampa do subsolo 01 não possui grelha instalada sobre a calha de drenagem. 
 As instalações elétricas e hidrossanitárias não estão em conformidade com o Código de Obras Municipal (Lei Complementar nº 636, de 22 de dezembro de 2020), que estabelece a altura mínima para o pé direito livre da garagem em 2,20 m. A falta de altura adequada na garagem dificulta o acesso e a circulação dos veículos. 
Há locais que apresentam baixo desempenho em relação a iluminação, tornando-se necessário instalar mais lâmpadas para garantir uma melhor visibilidade. Na caixa de distribuição de disjuntores da Foto 145 não foi instalado o Disjuntor Diferencial Residual (DR). 
 Há materiais armazenados em local inapropriado, sob a rampa de acesso ao subsolo 02. A deposição errônea desses insumos pode acarretar a proliferação de pragas. 
 As irregularidades identificadas nas garagens do Residencial Unique Construfare são classificadas como endógenas, ou seja, decorrem de vícios na execução, ausência ou instalação incorreta dos componentes, uso de materiais e até mesmo erros no projeto.
 DANOS E GRAU DE RISCO 
No tocante ao telhado da garagem térrea, armaduras expostas e não conformidades nas instalações elétricas, estas recebem classificação CRÍTICA quanto aos danos e grau de risco. As demais desconformidades, por se tratarem de danos funcionais, recebem classificação MÉDIA quanto aos danos e grau de risco. 
 SOLUÇÕES RECOMENDADAS 
É necessário vedar os vãos propícios para a passagem de água no telhado sobre a garagem térrea e instalar cumeeiras ou nas estruturas que não possuem proteção mecânica. É importante realizar uma revisão no madeiramento de sustentação, substituindo as peças que apresentarem resistência insatisfatória. 
 A laje e as vigas devem receber pintura adequada, promovendo um melhor desempenho estético e impedindo a entrada de agentes agressores.
Para a fissura identificada na Fotos 103 e 108, é necessário que o Engenheiro responsável pela estrutura do prédio venha a efetuar testes e o acompanhamento da abertura por pelo menos 6 meses. Caso comprovado que não houve agravamento da anomalia com o aumento da espessura da trinca, o Engenheiro deve emitir um Laudo Técnico com ART atestando que os componentes estruturais possuem estabilidade e plenas condições de segurança, bem como quais são os métodos adequados para correção a da fissura. 
As estruturas que apresentam nichos de concretagem ou armaduras expostas devem passar pelo seguinte tratamento:
6) Escoramento da área; 
7) Desbastar o concreto deteriorado; 
8) Lixar a circunferência das armaduras com escova de aço ou lixas de gramatura média até a remoção total da ferrugem; 
9) Aplicar protetor de armadura cimentício com espessura de aproximadamente 1 mm; 
10) Aplicar adesivo estrutural (não utilizar chapisco) para gerar uma ponte de aderência adequada para o novo concreto; 
11) Aplicar argamassa polimérica ou graute, seguindo as recomendações técnicas da ABNT NBR 6.118. 
 As manchas de oxidação no piso de concreto devem ser removidas da seguinte forma: 
1) Lavar as áreas, retirando o excesso de água; 
2) Aplicar solução de limpeza para resíduos de obras. O produto pode utilizado concentrado ou diluído com água, dependendo da mancha; 
3) Esfregar as manchas com uma escova, deixando o produto agir por 10 minutos; 
4) Enxaguar toda a área abundantemente, removendo a solução aplicada; 
5) Secar o piso com um pano. 
No piso de concreto devem ser empregadas juntas de dilatação. É recomendado que todas as aberturas sejam vedadas com a instalação de um tarucel (limitador de profundidade) e aplicação de selante de alta trabalhabilidade.
 As fissuras na rampa e no piso devem ser corrigidas da seguinte forma: 
1) Abrir as fissuras no intuito de aumentar a espessura das brechas para facilitar a penetração do produto; 
2) Limpar as aberturas com uma escova/ pincel, retirando todo o pó da superfície; 
3) Preencher as aberturas com gel de poliuretanoou selante especifico para piso; 
4) Após a cura do material, regularizar possíveis ondulações. 
Ainda assim, deve-se instalar ralos de coleta e corrigir o caimento do piso nos pontos ineficientes, evitando o acúmulo de água e as infiltrações para os pavimentos inferiores. 
Os tropicadores devem receber regularização, minimizando os desníveis no piso e rampas de acesso. É recomendável a instalação de uma grelha de proteção sobre a calha de drenagem. 
Para garantir o pé direito mínimo na garagem, é necessário ajustar as instalações elétricas e hidrossanitárias quanto à sua altura em relação ao nível do piso. 
Para evitar possíveis vazamentos, é importante revisar as conexões entre as tubulações e vedar os pontos que apresentarem problemas. É fundamental realizar a união das tubulações de forma adequada, começando por lixar as extremidades dos tubos e limpá-las para remover qualquer resíduo. Em seguida, as emendas devem ser feitas utilizando conexões e soldas com adesivo plástico, em quantidade suficiente, mas sem excessos que possam gerar obstruções e prejudicar a passagem do fluido. A junção entre as tubulações não pode ser feita aquecendo os tubos, pois o calor pode danificar as fibras internas e comprometer a vedação das emendas.
Devem ser instalados mais pontos de iluminação na garagem, além do dispositivo DR na caixa de distribuição. 
MANUAL DE OPERAÇÃO
 Embora o Manual do Proprietário não tenha sido fornecido, é importante destacar que, de acordo com as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR 14.037, a Incorporadora é responsável por elaborar Manuais específicos para o Condomínio. Isso inclui um modelo para a área de uso comum e outro para a área de uso privativo. 
CONCLUSÃO 
A inspeção na edificação residencial em Caxias do Sul – RS (3 anos de uso) revelou manifestações patológicas críticas, classificadas conforme normas DNIT 010/2014, IBAPE/SP e NBR 16747:
Tabela 5: Mapeamento das patologias na estrutura.
	Patologia
	Localização
	Classificação
	Prioridade
	Causas Prováveis
	Fissuras verticais 
	Pilares (áreas de alta solicitação)
	 Endógena (falha no adensamento do concreto e retração plástica) 
	P2
	 Execução inadequada (NBR 14931)
	Infiltrações
	Juntas laje-alvenaria e esquadrias
	Endógena/Falha de uso (impermeabilização deficiente + manutenção negligenciada)
	P2
	Falha na interface construtiva (NBR 9575)
	Corrosão de armaduras
	Áreas com umidade constante
	Endógena/Funcional (cobrimento insuficiente + carbonatação precoce)
	P1
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