Manual para Síndico Zulmar José Koerich Jr

Prévia do material em texto

<p>MANUAL PARA SÍNDICOS, MEMBROS DE CONSELHO E</p><p>ADMINISTRADORES</p><p>EM 351 PERGUNTAS E RESPOSTAS</p><p>Comentários e Jurisprudência</p><p>Revisado e atualizado Florianópolis – SC: 2020</p><p>Zulmar José Koerich Junior</p><p>© 2020 Zulmar José Koerich Júnior</p><p>Todos os direitos reservados. Esta obra, seja na impressão física, seja em</p><p>ebook, seja na totalidade, ou em qualquer parte dela, não pode ser</p><p>reproduzido ou usado de forma alguma sem autorização expressa e por</p><p>escrito, do autor, exceto pelo uso de citações breves em resenhas</p><p>literárias ou anúncios. Esses direitos se projetam sobre as edições</p><p>anteriores, impressas de forma independente.</p><p>A presente obra tem por finalidade apresentar aos Síndicos,</p><p>administradores e gestores um completo manual para consultas a ser</p><p>realizadas no cotidiano da vida em condomínio, abrangendo os assuntos</p><p>de grande dificuldade e controvérsia. Não nos prenderemos em questões</p><p>relacionadas à manutenção predial - de fácil percepção e decisão, mas</p><p>avançar por temas que causam dúvidas até mesmo em profissionais</p><p>experientes.</p><p>Não buscamos aqui “filosofar” sobre os temas propostos, mas identificar</p><p>uma grande quantidade de questões práticas e dar uma resposta</p><p>revestida de legalidade, fundamentada, quando possível, em posições de</p><p>nossos Tribunais. Por outro lado, não pretendemos identificarmo-nos</p><p>como paladinos da verdade, mas simplesmente estudiosos do assunto</p><p>que pretendem dar sua parcela de contribuição para que a justiça seja</p><p>feita e a harmonia seja alcançada.</p><p>Zulmar José Koerich Junior. Bacharel em Direito formado pela</p><p>Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC. É Advogado</p><p>especialista em questões condominiais. Pos-graduado em Direito Civil e</p><p>empresarial. Sócio da Manzi & Koerich Advogados Associados, em</p><p>Florianópolis-SC. Colaborador da Associação de Condomínios de São</p><p>Paulo. Colaborador do Jornal dos Condomínios-SC e Sindiconet.</p><p>Contato zulmar@manzikoerich.adv.br.</p><p>mailto:zulmar@manzikoerich.adv.br</p><p>Dedicatória</p><p>Dedico esta obra ao meu pequeno filho Francisco Manzi Koerich, que</p><p>inundou nosso lar de alegria.</p><p>Sumário</p><p>I - DO SÍNDICO</p><p>II –DO CONDOMÍNIO EM JUÍZO</p><p>III –MANUTENÇÕES DE SEGURANÇA IV – PRESTAÇÃO DE CONTAS</p><p>V – DO SEGURO DO CONDOMÍNIO</p><p>VI – DOS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO</p><p>VII - OFENSAS À PESSOA DO SÍNDICO</p><p>VIII - INGRESSO EM UNIDADE DE APARTAMENTO SEM AUTORIZAÇÃO</p><p>IX - CONDOMÍNIO E EMPREGADOS</p><p>X - DO SUBSÍNDICO</p><p>XI - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO</p><p>XII - ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO</p><p>XIII - CONTRATOS EM GERAL – EMPRESAS E PROFISSIONAL AUTÔNOMO</p><p>XIV - DAS REGRAS CONDOMINIAIS</p><p>XV - DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS</p><p>XVI - ALTERAÇÃO DE FACHADA XVII - APARELHO DE AR CONDICIONADO</p><p>XVIII - FECHAMENTO DE SACADAS</p><p>XIX - DO BARULHO E COMPORTAMENTO NOCIVO OU PREJUDICIAL</p><p>XX - ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS</p><p>XXI - DAS ADVERTÊNCIAS E DAS MULTAS</p><p>XXII - CONDÔMINO ANTISSOCIAL</p><p>XXII - DESPESAS DO CONDOMÍNIO</p><p>XXIV - CONVOCAÇÃO</p><p>XXV - EDITAL DE CONVOCAÇÃO</p><p>XXVI - DO DIREITO AO VOTO</p><p>XXVII - QUÓRUM DE VOTAÇÃO</p><p>XXVIII - PRESTAÇÃO DE CONTAS</p><p>XXIX - DO LOCATÁRIO (INQUILINO) XXX - DAS OBRAS</p><p>XXXI-RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMINIO</p><p>XXXII - CONTROLE DE ACESSO</p><p>I - DO SÍNDICO</p><p>1) O que é Síndico de fato?</p><p>R: Referida situação pode ser observada em condomínios com poucas</p><p>unidades, em que as contribuições são recolhidas de porta em porta para</p><p>pagamento de despesas básicas, em que são feitas contratações de</p><p>profissionais para prestar pequenos serviços, identificando-se</p><p>perfeitamente, nestes casos, um dos condôminos que toma a frente</p><p>nestas atividades. Também percebemos tal fato em condomínios maiores,</p><p>naquelas situações em que expirado o prazo do mandato do Síndico,</p><p>esse, sem eleição, continua a exercer a função. Muito embora a</p><p>constituição de um condomínio não dependa da eleição de um Síndico, a</p><p>massa condominial necessariamente deve ter um representante, na</p><p>qualidade de Síndico, administrador ou gestor, legitimamente eleito</p><p>por uma assembleia. Caso não haja uma eleição propriamente dita,</p><p>aquele que de fato exerça funções próprias de Síndico, como pagamento</p><p>de contas, recolhimento de cotas, contratação de prestadores de serviço,</p><p>acaba atuando na função de representante do condomínio, como “Síndico</p><p>de fato”, e responsabilizando-se igualmente como se eleito fosse.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. Síndico de</p><p>fato, que após o término de seu mandato continua a exercer a função -</p><p>Alegação de malversações - Ação de indenização proposta contra o</p><p>condomínio e não contra ele, por um grupo de condôminos -Impropriedade</p><p>evidente - Sentença que decretou a improcedência e, a rigor, mais</p><p>propriamente seria de carência, por ilegitimidade passiva - Necessidade de o</p><p>Síndico de fato primeiro ser acionado em ação própria, aqui sequer chegou a</p><p>figurar no pólo passivo da demanda - Apelo improvido. (TJSP, APL</p><p>9164142582006826 SP 916414258.2006.8.26.000003/05/2011).</p><p>2) O Síndico é empregado do condomínio? Pode ele estabelecer</p><p>horário para atendimento aos condôminos?</p><p>R: A natureza jurídica da delegação de poderes identifica-se com o</p><p>mandato civil, uma vez que a assembleia dos condôminos, detendo os</p><p>poderes de deliberação acerca deste assunto, constitui terceiro para</p><p>executar as funções administrativas do condomínio.</p><p>Referida função é exercida, em regra, sem vínculo empregatício, uma vez</p><p>que no exercício do poder administrativo/diretivo que é próprio da função</p><p>de sindico, não se encontram presentes os elementos caracterizadores</p><p>previstos no art. 3º da CLT: pessoalidade e não-eventualidade na</p><p>prestação dos serviços, subordinação e onerosidade; confundindo-se,</p><p>nesta hipótese, a figura do empregado e do empregador.</p><p>Neste sentido, pode o Síndico estabelecer horário de atendimento aos</p><p>condôminos, não necessitando estar de sobreaviso 24 horas por dia.</p><p>Entretanto, deverá estar de sobreaviso para atendimento das situações</p><p>emergências e inadiáveis que ocorram no condomínio.</p><p>Jurisprudência: “Não coexistindo os requisitos preconizados em lei à</p><p>configuração do vínculo laboral, é impossível o reconhecimento da relação.</p><p>Não há como reconhecer o vínculo de emprego de condômino eleito em</p><p>assembleia para administrar condomínio, visto que, se admitida a hipótese, a</p><p>figura do empregado e do empregador se confundiriam, porquanto o</p><p>administrador, nesse caso, nada mais é do que a personificação do sujeito de</p><p>direito denominado condomínio.” (TRT 12º Região, RO-V 00800-2004-011-12-</p><p>00-0, Data Pub. 27/06/2005). RO-V 00800-2004-011-12-00-0 RO-V 00800-2004-</p><p>011-12-00-0 RO-V 00800-2004-011-12-00-0 RO-V 00800-2004-011-12-00).</p><p>3) Pode alguém ser eleito Síndico e exercer atividades próprias de</p><p>um zelador sem que mantenha vínculo empregatício com o</p><p>condomínio?</p><p>R: Alguns condomínios, na tentativa de reduzir custos, elegem um</p><p>condômino ou terceiro como Síndico, atribuindo a esse a administração</p><p>geral, pagamento de contas, recebimento de cotas condominiais,</p><p>realização de serviços de manutenção e limpeza, percebendo, para tanto,</p><p>uma remuneração fixa, sem o recebimento de verbas trabalhistas, como</p><p>férias, 13° salário, FGTS, pelo simples fato do mesmo constar como</p><p>Síndico. Entretanto, sendo exigido que o sindico exerça atividades</p><p>próprias de um zelador, restando desviada a função diretiva e</p><p>administrativa que lhe é peculiar, cumpra horário, receba ordens, pode</p><p>restar caracterizado vínculo de emprego com o condomínio, sendo</p><p>devidas todas as verbas trabalhistas aos quais faria jus caso tivesse sido</p><p>contratado como zelador. Assim, pouco importa que conste em ata a</p><p>eleição de determinado indivíduo como Síndico, o que conta é a função</p><p>real praticada pelo mesmo.</p><p>Jurisprudência “SÍNDICO. DESCARACTERIZAÇÃO. COMPROVAÇÃO DA</p><p>FUNÇÃO DE ZELADOR E DOS REQUISITOS DA RELAÇÃO DE EMPREGO.</p><p>RECURSO PROVIDO. Comprovado pela prova dos autos não se sustentar a</p><p>tese dos réus de que o autor atuava como Síndico, mas, ao reverso, que</p><p>exercia a função de zelador, e estando presentes os requisitos previstos nos</p><p>arts. 2º e 3º da CLT, impõe-se o reconhecimento da relação de emprego. (TRT</p><p>12,Acórdão7145/2007 - Juíza Águeda M. L.</p><p>em juízo com uma ação cautelar</p><p>visando a busca e apreensão dos documentos .</p><p>Jurisprudência: “Tendo o Síndico renunciado o cargo que lhe havia sido</p><p>outorgado, converte-se em injusta a posse que mantinha sobre os</p><p>documentos pertencentes ao condomínio, não mais subsistindo a autorização</p><p>legal da guarda destes, prevista no art. 22, §1º, g, da Lei nº 4.591/64,</p><p>merecendo guarida o pedido de reintegração definitiva dos mesmos, posto já</p><p>consolidados em mãos do representante legal dos condôminos, através de</p><p>prévia medida cautelar de busca e apreensão, não sendo requisito a invocação</p><p>de qualquer motivo para tal desiderato. (TJSC, Relator: Carlos Prudêncio Juiz</p><p>Prolator: Antônio do Rego Monteiro Rocha, 08/05/2001).</p><p>46) Pode o condômino isoladamente ter acesso aos livros do</p><p>condomínio?</p><p>R: Sim. Muito embora não tenha o dever de prestar contas a condômino</p><p>isoladamente, deve o Síndico permitir o acesso aos livros e documentos</p><p>do condomínio a todos aqueles que demonstrarem justo interesse, uma</p><p>vez que a lisura na aplicação das arrecadações acaba por repercutir no</p><p>patrimônio de todos os condôminos, como acontece quando da falta de</p><p>recolhimento de tributos, encargos sociais, irregularidade em contratos,</p><p>dentre outros.</p><p>Jurisprudência: Havendo vínculo contratual entre o condômino e a</p><p>administradora e cabendo a esta a guarda dos documentos tocantes ao</p><p>condomínio, cumpre-lhe exibi-los, atendendo ao requerimento do apelado,</p><p>para que possa averiguar as contas pertinentes, ensejando-lhe confirmar ou</p><p>não a existência de eventuais irregularidades embasadoras de futura demanda</p><p>(TJSC, Apel. Civ. 09/09/1999).</p><p>VII - OFENSAS À PESSOA DO SÍNDICO</p><p>47) O que caracteriza ofensa contra a pessoa do Síndico que dê ensejo</p><p>ao dever de indenizar por parte do ofensor e quais as providencias que</p><p>podem ser tomadas?</p><p>R: Os condôminos possuem amplo direito de criticar a administração,</p><p>entendê-la por inadequada, negligente, omissa, desde que observada a</p><p>urbanidade, discrição e bom tom. Tudo aquilo que ultrapasse o normal</p><p>pode caracterizar abuso de exercício de direito, física ou verbalmente. Ou</p><p>seja, o excesso de um direito deixa de ser direito e passa a ser ilícito. A</p><p>utilização de termos pejorativos, bem como acusações inverídicas de</p><p>desvio de dinheiro ou favorecimentos pessoais, caracterizam ofensas à</p><p>pessoa do Síndico. Referidas ofensas podem dar ensejo a propositura de</p><p>ações de indenização por Danos Morais, além do oferecimento de</p><p>queixa-crime por crime contra a honra, conforme podemos perceber</p><p>através dos julgados que abaixo relacionamos:</p><p>Jurisprudência: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.</p><p>DISCUSSÃO EM CONDOMÍNIO ENVOLVENDO A UTILIZAÇÃO DA</p><p>PISCINA. PROFERIMENTO DE OFENSA POR PARTE RÉU.</p><p>IMPOSSIBILIDADE DE CONSIDERAR A EXPRESSÃO "VAI TOMAR NO</p><p>CU" COMO "INTERJEIÇÃO INOCENTE DE DESABAFO". OFENSA À</p><p>HONRA. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VALOR DA</p><p>INDENIZAÇÃO CORRETAMENTE FIXADO. INOCORRÊNCIA DE</p><p>INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL OU DE CARÊNCIA DE AÇÃO. 1. (...). 2.</p><p>O réu, inconformado com a determinação do Síndico do condomínio para</p><p>não utilização da piscina durante o período temporal em razão do risco de</p><p>ocorrência de raios, passou a destratar o Síndico, o zelador e o autor que</p><p>interveio para tentar dissuadi-lo da intenção de quebrar o cadeado que</p><p>impedia o acesso à piscina, culminando com o proferimento da seguinte</p><p>ofensa pelo réu: "vocês vão tomar no cu". 3. É evidente o cunho ofensivo</p><p>da expressão empregada, bem assim que a mesma se dirigia ao autor,</p><p>violando direito de personalidade - a honra - de forma injusta, pois não</p><p>comprova o réu que tenha sido em qualquer momento desrespeitado pelo</p><p>autor (fl. 18). Nesse contexto, em que provados a conduta ilícita, o dano e</p><p>o nexo de causalidade, patente o dever de o réu indenizar moralmente o</p><p>autor. 4. O valor da indenização, fixado na sentença em R$ 1.500,00 não</p><p>comporta qualquer redução, pois, além de observar os critérios da</p><p>proporcionalidade e razoabilidade, deve ser significativo o suficiente para</p><p>cumprir seu papel pedagógico e dissuasório, que não poderia ser</p><p>alcançado caso houvesse redução do valor arbitrado. Sentença</p><p>confirmada por seus próprios fundamentos. Recurso improvido. (Recurso</p><p>Cível Nº 71002801165, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais,</p><p>Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 28/10/2010).</p><p>É importante, também, que se proceda ao Registro de Ocorrência (B.O)</p><p>perante as autoridades policiais competentes, uma vez que os mesmos</p><p>desencadearão um Termo Circunstanciado, em que as partes</p><p>envolvidas serão chamadas em Juízo para uma conciliação. Referida</p><p>medida demonstra-se muito mais adequada do que discussões pelos</p><p>corredores, em assembleias, onde os ânimos, sem a interferência de um</p><p>juiz conciliador, tendem a resultar em agressões.</p><p>48) O que é abuso de direito de reclamação por parte do</p><p>condômino?</p><p>R: É fato que o condômino, como dono da coisa comum, é detentor de</p><p>direitos de fazer suas solicitações, reclamações e até mesmo exigências</p><p>junto à administração do condomínio, mas tudo isso observando o mútuo</p><p>dever de respeito, urbanidade e razoabilidade, sob pena de verificando-se</p><p>um excesso, caracterizar-se um abuso de direito, passível de diferentes</p><p>formas de reprimenda e punição, conforme a gravidade e intensidade</p><p>deste excesso.</p><p>É evidente que aquele que assume uma função de administração junto ao</p><p>condomínio deve estar minimamente preparado para saber driblar os</p><p>“chatos de plantão”, com suas manias e temperamentos, mas que</p><p>encontram-se dentro da linha limítrofe do respeito.</p><p>Aqui trataremos dos excessos praticados, daquilo que ultrapassa a</p><p>normalidade e deve sofrer uma resposta, proporcional à ofensa. Para</p><p>efeitos didáticos, analisaremos o abuso de direito de reclamação em</p><p>quatro níveis, de acordo com a gravidade da atuação, bem como as</p><p>medidas que podem ser tomadas como punição.</p><p>1)O primeiro nível que chamamos de abuso de direito puro e</p><p>simples: Aqui o condômino interpela o síndico com insistência</p><p>perturbadora, desrespeitosa e grosseira, fazendo-lhe exigências</p><p>inoportunas, mas ainda sem acusações graves, fazendo-o por</p><p>temperamento, estado de ânimo alterado, problemas psicológicos,</p><p>neuroses e outros, trazendo um certo desgosto ao exercício da</p><p>função de síndico. Tal situação está prevista no previsto no art. 187</p><p>do Código Civil que dispõe:</p><p>“Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,</p><p>excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico</p><p>ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.”</p><p>Aqui, havendo excesso em menor gravidade, poderá o síndico,</p><p>além de advertir o condômino, estabelecer restrições ao canal de</p><p>comunicação entre ambos, podendo, a título de exemplo,</p><p>determinar que de aquele momento em diante somente atenderá</p><p>aquele condômino mediante relatos no livro de ocorrência, ou por</p><p>e-mail, de forma que ao mesmo tempo em que se evita o contato</p><p>físico, se constitui prova escrita do abuso.</p><p>2) O segundo nível que chamamos de perturbação da</p><p>tranquilidade: Aqui o condômino atua da mesma forma, mas com</p><p>a intenção manifesta de prejudicar o sindico, de tirar-lhe a</p><p>tranquilidade, seja por motivos egoístas ou reprováveis, chamando-</p><p>o de incompetente, preguiçoso e outros adjetivos, exigir-lhe</p><p>seguidas prestações de contas e esclarecimentos desnecessários.</p><p>Aqui nós já temos a figura do assédio moral, tão utilizado no direito</p><p>do trabalho.</p><p>Neste caso, estar-se-ia diante de uma contravenção penal, prevista</p><p>no art. 65 da lei de contravenções penais: Art. 65 - Molestar alguém</p><p>ou perturbar-lhe a tranquilidade, por acinte ou por motivo</p><p>reprovável: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 2 (dois)</p><p>meses, ou multa.</p><p>Além dos mecanismos administrativos acima indicados, poderá o</p><p>síndico promover um registro de ocorrência perante a delegacia de</p><p>policial civil, o que gerará um termo circunstanciado e o</p><p>prosseguimento junto ao Juizado Especial Criminal competente.</p><p>3) O terceiro nível que chamamos de crimes contra a honra:</p><p>Aqui intensifica-se ainda mais o excesso, de forma que acusações</p><p>ou ofensas são levantadas contra o síndico atingindo sua</p><p>honra de</p><p>forma criminosa. Alegações como “de que estaria levando um por</p><p>fora”, “desviando dinheiro do condomínio”, ou usando termos</p><p>“ladrão”, “safado” e outros análogos. Neste caso, constituindo em</p><p>crimes contra a honra, deve o síndico, ao invés de fazer um simples</p><p>registro de ocorrência, ingressar diretamente com uma ação</p><p>(queixa crime) contra o ofensor, bem como ingressar com ação de</p><p>indenização por danos morais, pedindo a respectiva indenização.</p><p>4) O Quarto nível que chamamos de ameaça e risco a</p><p>integridade física: Aqui está o ápice da intransigência. O</p><p>condômino ameaça com dizeres como “a tua batata esta assando”,</p><p>“que vai pegar de pau” ou mesmo de agressão física já consumada.</p><p>Neste caso, deve o síndico promover uma representação perante a</p><p>delegacia de polícia pelo crime de ameaça e também poderá</p><p>requerer ao juiz criminal uma medida cautelar de proibição de</p><p>aproximação, prevista no art. 319, III do Código de processo penal:</p><p>Art. 319. As medidas cautelares diversas da prisão serão</p><p>as seguintes:</p><p>III - proibição de manter contato com pessoa determinada</p><p>quando, por circunstâncias relacionadas ao fato, deva o</p><p>indiciado ou acusado dela permanecer distante;</p><p>É importante que haja respeito mútuo entre administração e condôminos,</p><p>e de forma alguma o sindico permita estes excessos praticados, devendo</p><p>tomar as providencias que se fizerem necessárias em defesa de sua</p><p>honra e seu trabalho.</p><p>49) Pode o Síndico utilizar dinheiro comum do condomínio para</p><p>efetuar o pagamento de honorários de advogado em defesa de seus</p><p>direitos contra o condômino ofensor?</p><p>R: Não. Por mais que pareça injusto, deve o Síndico arcar com o</p><p>pagamento dos honorários de referido profissional, uma vez não constituir</p><p>despesa do condomínio, comum a todos, mas particular do Síndico.</p><p>Jurisprudência: “o simples fato de o agente ser Síndico de edifício não lhe</p><p>autoriza utilizar o dinheiro comum para patrocinar advogado a fim de ajuizar</p><p>ação penal privada em face de condômina que lhe teria injuriado, notadamente</p><p>quando ausente a prova do liame entre o condomínio e a ofensa em questão, a</p><p>qual não teria ultrapassado sua própria pessoa. (STJ, HC 105559 SP HABEAS</p><p>CORPUS 20080094975-7, 26/08/2008).</p><p>VIII - INGRESSO EM UNIDADE DE APARTAMENTO SEM</p><p>AUTORIZAÇÃO</p><p>50) Pode o Síndico ingressar em unidade de apartamento sem</p><p>autorização do morador para impedir agressão de esposo em face</p><p>de esposa?</p><p>R: Em casos desta natureza deve o Síndico entrar em contato</p><p>imediatamente com a autoridade policial para que esta tome</p><p>providencias. Entretanto, havendo evidencias de cometimento de</p><p>violencia dentro de unidade condominial, não apenas o Síndico, como</p><p>qualquer pessoa, pode ingressar na unidade, inclusive fazendo uso de</p><p>arrombamento, para fazer cessar a violência, estando incluída referida</p><p>ação no termo “legítima defesa de terceiro”. A constituição Federal em</p><p>seu art. 5°, XI estabelece</p><p>“A casa é asilo inviolável do inivíduo, ninguém nela podendo</p><p>penetrar sem o consentimento do morador, salvo em caso de</p><p>flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o</p><p>dia, por determinação judicial”. (grifo nosso), bem como art. 188, I</p><p>do Código Civil “Não constituem atos ilícitos: I – Os praticados em</p><p>legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido”.</p><p>51) Em caso de vazamento de gás ou água pode o Síndico arrombar</p><p>porta de unidade autônoma para fins de sanar o problema?</p><p>R: Sim. Estamos falando aqui de efetivo vazamento de gás, perceptível,</p><p>com possibilidade de explosão pelo seu acumulo e falta de vazão, bem</p><p>como vazamento d´gua que se constitua em água corrente,</p><p>transbordante, e não simples problema de infiltração, não urgente. A</p><p>urgência aqui é o elemento permissivo de exceção. Sugerimos que se</p><p>faça constar tal permissivo nas regras internas do condomínio, como</p><p>forma de melhor embasamento. Entretanto, ainda que não conste,</p><p>referida situação caracteriza estado de necessidade que autoriza Síndico</p><p>ou terceiro a ingressar, ainda que sem autorização do morador, fazendo</p><p>uso de arrombamento, se for preciso, encontrando permissão nos termos</p><p>do art. 5, XI, da Constituição Federal e art. 188, II do Código Civil, sendo</p><p>a única finalidade evitar prejuízo patrimonial ao condômino e ao</p><p>condomínio. A constituição Federal em seu art. 5°, XI da constituição</p><p>Federal</p><p>“A casa é asilo inviolável do inivíduo, ninguém nela</p><p>podendo penetrar sem o consentimento do morador, salvo</p><p>em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar</p><p>socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial”.</p><p>(grifo nosso), bem como art. 188, II do Código Civil “Não</p><p>constituem atos ilícitos: II – a deteriorização ou destruição</p><p>da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover</p><p>perigo iminente”.</p><p>Jurisprudência: Em referência ao pedido contraposto, semelhantemente, vê-se</p><p>correto o entendimento lançado, porquanto em que pese a invasão da</p><p>propriedade, a conduta não tinha a finalidade de afrontar o direito do dono do</p><p>imóvel, ao contrário, buscava proteger interesse seu como condômino, agindo</p><p>de forma a impedir a continuidade do vazamento, sendo que a ação limitou-se</p><p>ao fechamento da hidra, não existindo notícias de qualquer dano. (Turma De</p><p>Recursos de Santa Catarina, Recurso Inominado, 01/11/2012).</p><p>52) Em caso de aprovação em assembleia de vistoria nas unidades</p><p>de apartamento, para fins de se constatar vazamentos hidráulicos ou</p><p>problemas estruturais, pode o condômino isoladamente proibir a</p><p>entrada de profissional contratado para realizar referida vistoria?</p><p>R: Deve ser de prévio conhecimento daqueles que residem em</p><p>condomínios, de que poderá haver a necessidade de ingresso na área</p><p>privativa de determinada unidade, a fim de proceder vistorias e até</p><p>mesmo reparos em parte comum da edificação, causando, não raro, um</p><p>certo desconforto com barulho e sujeira (como exemplo: conserto em</p><p>coluna d’água ou esgoto), sem que com isso caracterize “invasão de</p><p>domicílio” ou ato ilícito. Faz parte da vida condominial a mútua</p><p>colaboração entre condôminos em prol do interesse comum. Assim, o</p><p>condômino deve permitir o ingresso em sua unidade do Síndico ou</p><p>daqueles por ele indicados quando se tratar de medida indispensável à</p><p>inspeção ou realização de trabalhos que visam garantir a manutenção da</p><p>solidez e da segurança do edifício. Entretanto, não pode o Síndico por</p><p>desforço próprio adentrar na unidade sem a permição do morador.</p><p>É de crucial importância que referida matéria seja objeto de pauta e</p><p>aprovada pela assembleia, evitando com isso maiores explicações a cada</p><p>um dos condôminos cuja unidade deverá ser vistoriada, sendo que em</p><p>caso de recusa por parte do morador, outra saída não há do que o</p><p>ingresso de ação judicial.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. AÇÃO ORDINÁRIA DE PRECEITO</p><p>COMINATÓRIO. EDIFÍCIO. VISTORIA EM APARTAMENTO. VAZAMENTO</p><p>HIDRAULICO. Deliberada em assembléia a vistoria das hidras dos</p><p>apartamentos. O condômino não pode impedir ou obstar o acesso do Síndico</p><p>ou de seus representantes na respectiva economia. No caso, desnecessária a</p><p>inspeção por profissional credenciado junto ao CREA (Conselho Regional de</p><p>Engenharia e Agronomia). Não se trata de projeto e/ou execução complexa.</p><p>Ausência de prejuízo à coletividade. Possibilidade de a inspeção ser feita por</p><p>profissional sem credenciamento. Ação ordinária procedente com a inversão</p><p>dos ônus da sucumbência. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PEDIDO DE</p><p>MAJORAÇÃO PREJUDICADO. APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO PROVIDA E</p><p>APELAÇÃO DOS DEMANDADOS PREJUDICADA. (Apelação Cível Nº</p><p>70024224537, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>José Francisco Pellegrini, Julgado em 14/12/2010).</p><p>53) É possível que um cônjuge estabeleça proibição do outro</p><p>cônjuge também proprietário do apartamento ingressar no</p><p>condomínio?</p><p>R: Em casos envolvendo violência doméstica é comum que a vítima</p><p>(mulher) obtenha uma medida de protecão (afastamento do lar</p><p>conjugal proibição de aproximação), por força das disposições previstas</p><p>na chamada “Lei Maria da Penha” (Lei nº 11.340/06), de sorte que o</p><p>agressor, por determinação do poder público, não possa se aproximar da</p><p>vítima.</p><p>Ocorre que, em não havendo esta determinação legal, em sendo o</p><p>marido condômino, não se pode, a princípio, por simples requerimento</p><p>da esposa, proibí-lo de ingressar no condomínio. Diz-se a princípio, pois,</p><p>se a situação evidenciar a iminência de uma agressão (estado de ânimo</p><p>alterado, embriaguez, efeitos de drogas) sob relato da vítima, é possível</p><p>impedir o acesso de referido condômino nas dependências do</p><p>condomínio, devendo-se de imediato solicitar a intervenção da autoridade</p><p>policial no local.</p><p>IX - CONDOMÍNIO E EMPREGADOS</p><p>54) Quais foram as principais modificações trazidas com a reforma</p><p>trabalhista para a vida em condomínio?</p><p>R: Em novembro de 2017 foram introduzidas diversas modificações na</p><p>Consolidação das Leis do Trabalho – CLT através da lei 13.467/2017,</p><p>fazendo com que condomínios promovessem planejamentos de</p><p>alterações em suas relações com seus empregados e tomadores de</p><p>serviços. Tratando-se de modificações polêmicas, cuja</p><p>constitucionalidade já é questionada por diversos juristas da área, não</p><p>será novidade algumas alterações advindas no futuro decorrentes da</p><p>interpretação dada pela justiça do trabalho acerca das matérias objeto de</p><p>modificação.</p><p>Já em 14.11.2017, o próprio governo publicou uma medida provisória de</p><p>n. 808/2017, alterando alguns itens do texto legal da recém aprovada</p><p>reforma trabalhista, cuja atenção é de fundamental importância, tendo</p><p>esta mesma medida, porém, perdido validade em 23.04.2018, fato que</p><p>desencadeou o retorno da situação regulamentada pela lei 13.467/2017.</p><p>A seguir apresentaremos as modificações que impactam na vida dos</p><p>condomínios:</p><p>Regime sob a jornada de trabalho de 12 x 36 – Empregado e</p><p>empregador podem estabelecer diretamente, atraves de contrato</p><p>individual de trabalho, a opção pelo regime 12 x 36, sem a</p><p>necessidade de que tal regime seja pactuado por meio dos</p><p>sindicatos em negociações coletivas de trabalho. Também é</p><p>possível que tal regime seja estendido para outros profissionais,</p><p>(zelador, faxineira, piscineiro, etc.,), não apenas para porteiros ou</p><p>vigilantes, como usualmente já ocorre.</p><p>Trabalhadores autônomos: Com a reforma trabalhista será</p><p>possível estabelecer uma clausula de exclusividade para o</p><p>trabalhador autônomo. Assim, uma faxineira contratada, sem</p><p>vínculo empregatício, poderá ter em seu contrato de autônomo a</p><p>obrigação de somente prestar serviços ao condomínio, sem que,</p><p>com isso, caracterizasse vínculo empregatício.</p><p>Insalubridade - Gestante: A redação original da reforma dispõe</p><p>que a empregada gestante não pode laborar em ambiente de</p><p>insalubridade máxima, sendo que, em caso de insalubridade média</p><p>ou mínima, deverá, para deixar de laborar em tais ambientes,</p><p>apresentar atestado de saúde que lhe recomende afastamento.</p><p>Contrato de trabalho intermitente: As partes poderão estipular a</p><p>prestação de serviços de forma não contínua, que ocorre com</p><p>alternância de períodos, que poderão ser determinados em horas,</p><p>dias ou meses. Será válido o contrato se for escrito, anotado na</p><p>CTPS e conter a identificação, assinatura e domicílio ou sede das</p><p>partes, valor da hora ou do dia de trabalho (não pode ser inferior à</p><p>hora ou dia do salário mínimo ou àquele devido aos demais</p><p>empregados do estabelecimento que exerçam a mesma função),</p><p>remuneração pelo trabalho noturno superior ao diurno.</p><p>Remuneração: Não integram a remuneração ainda que habituais,</p><p>valores pagos a título de ajuda de custo (qualquer valor), auxílio-</p><p>alimentação, prêmios e abonos.</p><p>Intervalo para repouso e alimentação - Determinou que o</p><p>intervalo não gozado ou período intervalar não gozado deverão ser</p><p>pagos com acréscimo de 50% sobre o valor da hora normal e terão</p><p>natureza indenizatória. Possibilitou a redução do mencionado</p><p>intervalo para 30 minutos por meio de CCT ou ACT. Em caso de</p><p>não gozo de parte do intervalo intrajornada, somente essa parte</p><p>deverá ser indenizada ao invés da hora por inteiro, como acontecia</p><p>antes da reforma.</p><p>Fracionamento de férias - Autorizou o fracionamento das férias</p><p>em até três períodos, sendo um deles de, no mínimo, 14 dias e os</p><p>demais de cinco dias. Vedou o início das férias nos dois dias que</p><p>antecedem feriado ou o RSR e revogou o dispositivo que vedava o</p><p>fracionamento das férias para o menor de 18 e maior de 50 anos.</p><p>Multa devida pelo empregador – Em caso de empregados não</p><p>registrados a multa ser aplicada passou a ser de R$ 3000,00 (três</p><p>mil reais) por empregado.</p><p>Criação e regulamentação da extinção do contrato de trabalho por</p><p>acordo entre as partes e do processo de jurisdição voluntária –</p><p>Com a reforma, é possível a extinção do contrato de trabalho por</p><p>comum acordo, o que enseja o pagamento do aviso prévio</p><p>indenizado e indenização do FGTS pela metade, além da</p><p>integralidade das demais verbas rescisórias, podendo o empregado</p><p>sacar até 80% do seu FGTS, mas impedido de se habilitar no</p><p>seguro-desemprego.</p><p>É possível a apresentação de acordo extrajudicial para</p><p>homologação na Justiça do Trabalho, estando as partes</p><p>http://www.guiatrabalhista.com.br/guia/formas_remuneracao.htm</p><p>representadas por advogados distintos, facultado ao empregado</p><p>ser assistido por advogado de seu sindicato. A petição de acordo</p><p>suspende o prazo prescricional quanto aos direitos nela</p><p>especificados e, caso não homologada a transação, o prazo</p><p>prescricional voltará a fluir no dia seguinte à decisão judicial.</p><p>Criação do termo anual de quitação de obrigações trabalhistas</p><p>-</p><p>Constitui a possibilidade de empregado e empregador, na vigência</p><p>ou não do contrato, firmarem termo de quitação anual das</p><p>obrigações trabalhistas, o que deverá ser feito perante o sindicato</p><p>profissional.</p><p>55) Com a reforma trabalhista, a CLT – Consolidação das leis do</p><p>Trabalho - trouxe a previsão de empregado e empregador,</p><p>devidamente assistidos por advogados, celebrarem um acordo</p><p>extrajudicial ainda que inexistente ação judicial em andamento (art.</p><p>855 – B e ss.,). Celebrado este acordo o empregador esta “livre” de</p><p>todos os créditos do empregado?</p><p>R: A reforma trouxe a possibilidade de que as partes possam ajustar</p><p>termos como: rescisão do contrato de trabalho, pagamento de quantia</p><p>certa, forma de pagamento, dentre outros, e, principalmente, quitação por</p><p>todas as verbas trabalhistas devidas por força da realização do trabalho,</p><p>trazendo com isso maior segurança ao empregador, a medida que o</p><p>empregado, dando expressa quitação a eventuais direitos, não poderia</p><p>mais ingressar na justiça do trabalho para pleitear outras verbas.</p><p>Diante da novidade, muitos empregadores, buscando trazer segurança</p><p>jurídica as demissões, pretendendo colocar um fim ao pensamento de</p><p>que “não adianta pagar porque o empregado procura a justiça do trabalho</p><p>mesmo assim e ainda leva mais dinheiro”, ingressaram na justiça do</p><p>trabalho, apresentando acordos assinados e pedindo a homologação por</p><p>sentença judicial.</p><p>Entretanto, dando interpretação à disposição em referência, em</p><p>conformidade com os princípios de proteção ao trabalhador, em</p><p>dezembro de 2017 a 4ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da</p><p>12ª Região (Processo nº 0001189-64.2016.5.12.0043), Santa Catarina,</p><p>decidiu que a justiça do trabalho, analisando o caso concreto, poderá</p><p>deixar de homologar acordos judiciais apresentados pelas partes, ainda</p><p>que haja a devida assinatura de empregado e empregador, manifestando</p><p>por escrito sua concordância, tendo o relator concluído:</p><p>“O dever da autoridade judicial é justamente o contrário disso, qual seja,</p><p>averiguar a validade formal e material da avença, a inexistência de ofensa</p><p>ao sistema de direito, a inexistência de prejuízo a terceiros, a inexistência</p><p>de vício de vontade na manifestação das partes, etc.”</p><p>O que se deve concluir é que embora a reforma trabalhista tenha trazido</p><p>importantes modificações, o real alcance será dado pela justiça do</p><p>trabalho, razão pela qual é de fundamental importância estarem síndicos</p><p>e administradores devidamente atentos a esses avanços para não serem</p><p>pegos de surpresa.</p><p>56) Havendo previsão em Convenção de condomínio de que o</p><p>Síndico somente poderá promover a despedida de empregado após</p><p>aprovação da assembleia, na falta desta aprovação</p><p>será a despedida</p><p>nula? Terá o empregado direito de ser reintegrado e receber as</p><p>verbas trabalhistas referentes ao período em que ficou afastado?</p><p>R: Não. Havendo referida previsão, essa constitui “cláusula garantia” em</p><p>favor do condomínio e não do empregado, não sendo nula a despedida e</p><p>não havendo direito a reintegração e recebimento pelo tempo afastado</p><p>por parte do empregado. Na verdade, restará caracterizada a pratica de</p><p>irregularidades, prevista no art. 1349 do Código Civil, que poderá ensejar</p><p>a destituição do Síndico, mas nenhuma influência terá no contrato de</p><p>trabalho existente entre o obreiro e o condomínio.</p><p>57) É devido adicional de insalubridade em razão dos serviços de</p><p>limpeza por parte de faxineira?</p><p>R : Em um primeiro momento, para fazer jus a referido adicional, não</p><p>basta que a atividade seja classificada como insalubre, deve ela estar</p><p>incluída na relação oficial elaborada pelo Ministério do Trabalho. Com</p><p>relação aos agentes químicos utilizados na limpeza, exige-se a utilização</p><p>efetiva de material de proteção, como luvas e máscaras, quando</p><p>necessário.</p><p>Tendo em vista a modificação ocorrida em 23.05.2014, da Sumula 448, II,</p><p>do TST, as faxineiras de condomínio passaram a gozar do direito a</p><p>percepção de adicional de insalubridade, em caso de efetiva existência</p><p>de insalubridade não eliminada por Equipamentos de Proteção</p><p>Individual – EPI´s.</p><p>Jurisprudência:ATIVIDADE INSALUBRE.CARACTERIZAÇÃO.</p><p>PREVISÃO NA NORMA REGULAMENTADORA Nº 15 DA PORTARIA</p><p>DOMINISTÉRIO DO TRABALHO Nº 3.214/78. INSTALAÇÕES</p><p>SANITÁRIAS. (con ver são da Ori en ta ção Jurisprudêncial nº 4 da SBDI-1</p><p>com nova reda ção do item II ) – Res. 194/2014, DEJTdivul gado em 21, 22</p><p>e 23.05.2014. (…) II – A higi e ni za ção de ins ta la ções sani tá rias de uso</p><p>público ou cole tivo de grande cir cu la ção, e a res pec tiva coleta de lixo, por</p><p>não se equi pa rar à lim peza em resi dên cias e escri tó rios, enseja o paga-</p><p>mento de adi ci o nal de insa lu bri dade em grau máximo, inci dindo o dis posto</p><p>no Anexo 14 da NR-15 da Por ta ria do MTE nº 3.214/78 quanto à coleta e</p><p>indus tri a li za ção de lixo urbano.</p><p>58) Zelador/Faxineira que auxilia na portaria do condomínio,</p><p>recepcionando moradores de forma ocasional, tem direito a receber</p><p>o adicional por acúmulo de função?</p><p>R: Trata-se aqui de questão que merece bastante atenção. Em Santa</p><p>Catarina, a título de exemplo, o Tribunal Regional do Trabalho tem</p><p>adotado o entendimento esposado na súmula 51, que assim dispõe:</p><p>ACÚMULO DE FUNÇÕES. NÃO CONFIGURAÇÃO. Não havendo</p><p>incompatibilidade com a condição pessoal ou abuso quantitativo, a</p><p>atribuição de novas tarefas ao trabalhador na mesma jornada não</p><p>configura acúmulo de funções remunerável.</p><p>Pelo entendimento da Súmula em referencia, dois são os requisitos para</p><p>que o trabalhador faça jus ao pagamento de adicional por acúmulo de</p><p>funções: 1º - que as atividades apontadas como acrescidas tenham sido</p><p>acrescidas após a contratação, e não desde o início da prestação do</p><p>trabalho e 2º - Que haja, em relação às atividades acrescidas para serem</p><p>exercidas em uma mesma jornada, incompatibilidade com a condição</p><p>pessoal do trabalhador ou que se caracteriza abuso quantitativo.</p><p>Ou seja, permanências eventuais na portaria não conferem direito ao</p><p>zelador/faxineira de receber verbas à título de adicional de função.</p><p>Jurisprudência: Ainda que a convenção coletiva de trabalho da categoria</p><p>preveja a vedação do exercício de atividade inerente aos porteiros para os</p><p>zeladores, tal como a recepção de moradores na portaria, ela não traz como</p><p>sanção o pagamento de adicional por acúmulo de funções e, segundo a</p><p>Súmula 51 deste Tribunal, somente configura acúmulo de funções capaz de</p><p>gerar direito ao pagamento de adicional a atribuição de novas tarefas e desde</p><p>que caracterizados a incompatibilidade destas com a condição pessoal do</p><p>trabalhador ou o abuso quantitativo, no caso, não demonstrados. Adicional</p><p>indevido. (TRT 12 - 0004179-61.2012.5.12.0045, Juiz José Ernesto Manzi -</p><p>Publicado no TRTSC/DOE em 27-02-2014).</p><p>59) É devido adicional de insalubridade em razão dos serviços</p><p>prestados por parte de Zelador?</p><p>R: O Tribunal Superior do Trabalho – TST tem se posicionado no sentido</p><p>de que a higienização de instalações sanitárias de condomínios, que</p><p>importem em grande circulação de pessoas, bem como contato com</p><p>lixo produzido (separação, manuseio, transporte) em grande volume, por</p><p>parte do zelador, podem ensejar a obrigação de pagamento de adicional</p><p>de insalubridade, caso não sejam forneciedas EPI´s ou serem essas</p><p>insuficiêntes. Zeladores que apenas executam tarefas de manutenção e</p><p>coordenação geral de serviços, sem contato com instalações sanitárias</p><p>ou lixo, não fazem jus a percepção de referido adicional.</p><p>file:///C:/Users/olive/AppData/Local/Temp/calibre_dinqxm/uqs9_h_pdf_out/text/XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX</p><p>Jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA.</p><p>PROCESSO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.015/2014. ADICIONAL DE</p><p>INSALUBRIDADE. COLETA DE LIXO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. Agravo de</p><p>instrumento a que se dá provimento, para determinar o processamento do</p><p>recurso de revista, uma vez que foi demonstrado dissenso pretoriano, nos</p><p>moldes do artigo 896, "a", da CLT. RECURSO DE REVISTA. PROCESSO SOB A</p><p>VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.015/2014. ADICIONAL DE INSALUBRIDADE. COLETA</p><p>DE LIXO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. Apesar de considerar que a limpeza em</p><p>residências e escritórios e a respectiva coleta de lixo não constituem</p><p>atividades insalubres, por não se encontrarem inclusas como recolhimento de</p><p>lixo urbano conforme previsão no Anexo 14 da NR-15 da Portaria nº 3.214/78</p><p>do Ministério do Trabalho e Emprego, a jurisprudência desta Corte Superior</p><p>evoluiu para afirmar que a limpeza de banheiros onde há grande circulação de</p><p>pessoas não se assemelha a esse trabalho e, portanto, enseja o pagamento do</p><p>adicional de insalubridade. Nesse sentido, a Súmula nº 448, II, do TST. A</p><p>hipótese dos autos se aproxima da acima descrita, uma vez que é possível</p><p>considerar que o recolhimento de lixo em grande volume, como na situação</p><p>em exame (condomínio de 50 apartamentos), expõe o empregado a agentes</p><p>insalubres, tanto ou até mais que a limpeza de banheiros de grande</p><p>circulação. Recurso de revista de que se conhece e a que se dá provimento.</p><p>(RR - 635-17.2012.5.15.0131, Redator Ministro: Cláudio Mascarenhas Brandão,</p><p>Data de Julgamento: 11/05/2016, 7ª Turma, Data de Publicação: DEJT</p><p>20/05/2016).</p><p>60) Quais as atribuições de um porteiro?</p><p>R: As funções de Porteiro em condomínios residenciais e comerciais</p><p>encontram-se definidas pela CBO – Classificação Brasileira de</p><p>Ocupações - do Ministério Público do Trabalho, (Cod. 5174-10):</p><p>“Fiscalizam a guarda do patrimônio e exercem a observação de fábricas,</p><p>armazéns, residências, estacionamentos, edifícios públicos, privados e</p><p>outros estabelecimentos, percorrendo-os sistematicamente e</p><p>inspecionando suas dependências, para evitar incêndios, entrada de</p><p>pessoas estranhas e outras anormalidades; controlam fluxo de pessoas,</p><p>identificando, orientando e encaminhandoas para os lugares desejados;</p><p>recebem hóspedes em hotéis; acompanham pessoas e mercadorias;</p><p>fazem manutenções simples nos locais de trabalho”.</p><p>Em suma, podemos definir que sua função estaria relacionada ao</p><p>atendimento em geral, como controle e saída de pessoas e automóveis,</p><p>solicitação de identificação, recebimento de mercadorias e</p><p>correspondências, acionamento de sistema de abertura e fechamento de</p><p>portas e garagens, pequenas rondas, além de pequenos serviços em</p><p>seus locais de trabalho, como mantê-los limpos e organizados, nada</p><p>impedindo que, por cortesia, conduza condôminos idosos até o</p><p>automóvel que os espera, ou mesmo auxilie um condômino a levar suas</p><p>compras até o elevador.</p><p>Assim, podem os porteiros efetuar curtas vistorias nas dependências do</p><p>condomínio, no sentido de verificar a entrada de pessoas estranhas, sem</p><p>que isto constitua em um dever de agir para impedir a prática de delitos.</p><p>Ou seja, o porteiro não pode ser visto como um segurança do</p><p>condomínio, sob pena de caracterizar desvio de funções, o que obrigaria</p><p>o condomínio a pagar as diferenças salariais decorrentes.</p><p>61) Os porteiros podem realizar rondas ostensivas no condomínio</p><p>de forma contínua?</p><p>R: O porteiro não pode fazer ronda ostensiva, deixando sua cabine ou</p><p>portaria para dar voltas pelo condomínio de forma contínua. Mas, por</p><p>ocasião de escutar algum barulho, perceber a entrada de algum estranho,</p><p>pode proceder à verificação no local, para fins de tomar as providencias</p><p>necessárias, tais como chamar a polícia, o síndico, a vigilância do</p><p>condomínio, e não, por conta própria, pretender evitar o delito. Deve o</p><p>síndico deixar na guarita do condomínio referida orientação por escrito.</p><p>62) Pode o porteiro de um condomínio reter documentos de</p><p>visitantes do condomínio ou exigir sua identificação através da</p><p>apresentação de documentos?</p><p>R: Muito embora questões de segurança pareçam justificar a medida de</p><p>retenção de documentos de visitantes nas portarias enquanto estes</p><p>permanecerem no condomínio, a legislação caracteriza como</p><p>contravenção penal tal atitude, nos termos da Lei 5553 de 6 de dezembro</p><p>de 1968, que assim dispõe em seu art. 1</p><p>“A nenhuma pessoa física, bem como a nenhuma pessoa jurídica, de</p><p>direito público ou de direito privado, é lícito reter qualquer documento de</p><p>identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autênticada ou</p><p>pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar,</p><p>título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento,</p><p>certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de</p><p>identidade de estrangeiro”.</p><p>Entretanto, havendo regras internas expressas, pode o porteiro exigir a</p><p>identificação, inclusive sob pena não de não permitir o ingresso no</p><p>condomínio daqueles que não o fizerem, nos termos do 2°, § 2º da</p><p>mesma lei –</p><p>“Quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de</p><p>pessoa em órgãos públicos ou particulares, serão seus dados anotados no ato</p><p>e devolvido o documento imediatamente ao interessado.</p><p>63) Os porteiros podem receber correspondências judiciais em</p><p>nome dos condôminos?</p><p>R: Com entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, em março de</p><p>2016, os porteiros podem receber citações para as ações de natureza</p><p>civil salvo em caso de declarar expressamente, sob as penas da lei,</p><p>que o condômino destinatário encontra-se ausente para receber. (§ 4</p><p>do art. 248). Na justiça do trabalho tal possibilidade já existe há anos, o</p><p>que demanda a devida orientação aos porteiros para que uma vez</p><p>recebida qualquer correspondência encaminhada pela justiça, de</p><p>imediato promova a comunicação ao condômino destinatário.</p><p>Nestes casos, perdendo o condômino prazo para responder a ação por</p><p>culpa do porteiro que não repassou o mandado de citação, aquele poderá</p><p>processar o condominio pelas perdas que eventualmente possa ter</p><p>sofrido na justiça.</p><p>Jurisprudência: PRAZO PROCESSUAL. INTIMAÇÃO. VALIDADE. Na Justiça do</p><p>Trabalho, o requisito da pessoalidade não é exigido no ato da intimação</p><p>durante a fase de conhecimento. Assim, a doutrina e a jurisprudência</p><p>majoritárias têm considerado válida e regular a intimação por carta, com AR,</p><p>cumprida na pessoa do porteiro de condomínios verticais, ante a</p><p>impossibilidade de o carteiro adentrar no prédio. (TRT 12° Região, 8996/2001,</p><p>07/03/2002).</p><p>64) É possível registrar aquele que trabalha na portaria de um</p><p>condomínio residencial ou comercial como recepcionista?</p><p>R: Fato comum nos condomínios comerciais é a contratação de</p><p>empregados para exercer funções na portaria, registrando-os, entretanto,</p><p>como recepcionistas. Tal ação, no entanto, é considerada ilegal!</p><p>A Justiça do Trabalho tem o entendimento de que o fator diferenciador</p><p>das duas funções é o local em que é exercida. Assim, encontrando-se o</p><p>profissional atendendo na portaria, porteiro é; atendendo em escritórios</p><p>ou consultórios, é recepcionista. Com base neste critério, todos aqueles</p><p>que exercem atividades na portaria de um condomínio devem ser</p><p>registrados como porteiros e não como recepcionistas, sendo o contrário</p><p>entendido como uma forma de burlar a legislação trabalhista.</p><p>Jurisprudência: PORTEIRO X RECEPCIONISTA. As atribuições dos</p><p>cargos de porteiro e recepcionista são, de certo modo, parecidas, já que</p><p>ambos têm por atribuição a recepção de pessoas, quer pessoalmente</p><p>quer por telefone, o atendimento de telefones, a distribuição de</p><p>correspondências, entre outros. O que diferencia as duas funções, a meu</p><p>ver, é o local da prestação de serviços. Enquanto o recepcionista atua em</p><p>ambientes internos como consultórios, escritórios, etc., o porteiro presta</p><p>trabalho nas portarias dos prédios e estabelecimentos comerciais. (TRT</p><p>12° Região, 07-05-2008).</p><p>Jurisprudência: DIFERENÇA DE PISO SALARIAL DA CATEGORIA DE</p><p>PORTEIRO COMPARADA À CATEGORIA DE RECEPCIONISTA. Não havendo</p><p>em prédio residencial uma recepção, e, sim, uma portaria, não há como ser</p><p>contratada uma pessoa para trabalhar como "recepcionista". Conclui-se então</p><p>que tal enquadramento se dá com o objetivo de burlar a lei com o pagamento</p><p>de um piso salarial menor. (TRT 12° Região, RO, 23-08-2007).</p><p>65) Quais as diferenças entre vigilante e vigia?</p><p>R: A profissão de vigilante encontra previsão na lei 7102/83, que</p><p>estabelece uma série de requisitos para sua caracterização: Para o</p><p>exercício da profissão, o vigilante preencherá os seguintes requisitos:</p><p>I - ser brasileiro;</p><p>II - ter idade mínima de 21 (vinte e um) anos;</p><p>III - ter instrução correspondente à quarta série do primeiro</p><p>grau;</p><p>IV - ter sido aprovado, em curso de formação de vigilante,</p><p>realizado em estabelecimento com funcionamento</p><p>autorizado nos termos desta lei. (Redação dada pela Lei</p><p>nº 8863, de 1994)</p><p>V - ter sido aprovado em exame de saúde física, mental e</p><p>psicotécnico;</p><p>VI - não ter antecedentes criminais registrados; e</p><p>VII - estar quite com as obrigações eleitorais e militares.</p><p>O exercício da profissão de vigilante requer prévio registro</p><p>no Departamento de Polícia Federal, que se fará após a</p><p>apresentação dos documentos comprobatórios das</p><p>situações enumeradas no art. 16.</p><p>Outro fator diferencial: o vigilante pode portar arma de fogo (art. 19, II),</p><p>quando estiver em serviço, sendo a segurança mais aprimorada, capaz</p><p>de reagir à investida de criminosos armados. Entretanto, referida</p><p>função deverá ser realizada por meio de empresa especializada em</p><p>segurança, não havendo a possibilidade de contratação direta pelo</p><p>condomínio.</p><p>O vigilante tem como atividade a guarda ostensiva, similar àquela</p><p>desenvolvida pela polícia, só que em ambientes internos, cuidando não</p><p>só do patrimônio da empresa, mas também da vida dos que ali estão</p><p>vinculados e encontram-se sob sua guarda.</p><p>Por sua vez, o vigia tem sua função descrita pela Classificação Brasileira</p><p>de Ocupações - CBO - do Ministério Público do Trabalho, como aqueles</p><p>que “Fiscalizam a guarda do patrimônio e exercem a observação de</p><p>fábricas, armazéns, residências, estacionamentos, edifícios públicos,</p><p>privados e outros estabelecimentos, percorrendo-os sistematicamente e</p><p>inspecionando suas dependências, para evitar incêndios, entrada de</p><p>pessoas estranhas e outras anormalidades; controlam fluxo de pessoas,</p><p>identificando, orientando e encaminhandoas para os lugares desejados;</p><p>recebem hóspedes em hotéis; acompanham pessoas e mercadorias;</p><p>fazem manutenções simples nos locais de trabalho.”</p><p>Em outras palavras, terá a função de guarda, sem, no entanto, ser-lhe</p><p>exigido a realização de cursos ou outros requisitos próprios dos</p><p>vigilantes. Também não poderá utilizar arma de fogo, caracterizando sua</p><p>utilização como porte ilegal de arma de fogo, prevista no art. 14 da Lei</p><p>10.826/2003. No mesmo sentido, poderá ser contratado diretamente pelo</p><p>condomínio, sendo um de seus empregados, não havendo necessidade</p><p>de contratação de empresa especializada.</p><p>Tendo em vista a limitação orçamentária de alguns condomínios, os</p><p>mesmos optam por contratar vigias para o trabalho de segurança, o que</p><p>acaba reduzindo os custos com a contratação de empresa especializada.</p><p>Entretanto, deve-se atentar que é o condomínio quem responde por</p><p>qualquer ato praticado em serviço pelo seu vigia, perante</p><p>condôminos e</p><p>terceiros; havendo contratação de empresa especializada, no entanto, a</p><p>mesma se responsabilizará por tais atos.</p><p>Não raro são as ações trabalhistas propostas por vigias noturnos,</p><p>alegando exercerem a função de vigilante, requerendo o pagamento de</p><p>diferenças salariais e outras verbas trabalhistas. Entretanto, têm os</p><p>tribunais afastado tal pretensão:</p><p>Jurisprudência: VIGIA. VIGILANTE. As funções de vigia e vigilante</p><p>guardam distinções, considerando-se vigilante aquele que exerce as</p><p>funções relacionadas à vigilância ostensiva e transporte de valores, desde</p><p>que atendidos os requisitos previstos na Lei nº 7.102/83, e vigia, aquele</p><p>que executa atividades relacionadas ao zelo e à fiscalização da</p><p>propriedade, sem a observância das exigências constantes da referida</p><p>norma legal. (TRT 12, 5716/2002, 23-04-2002).</p><p>A função do vigia é somente vigiar as instalações do condomínio, sendo</p><p>que as funções do vigilante são de reprimir e combater a intrusão ou</p><p>ameaça ao condomínio.</p><p>66) Caso o vigia ou porteiro queira permanecer em seu posto de</p><p>trabalho durante o intervalo intrajornada de 1 hora, o que deve ser</p><p>feito para que não venha a reclamar no futuro por hora extra não</p><p>concedida?</p><p>R: O que não se pode é exigir que o porteiro faça sua alimentação e</p><p>descanse em seu local de trabalho durante o intervalo intrajornada, mas</p><p>caso o obreiro opte livremente por assim o fazer, deve-se requerer uma</p><p>declaração deste por escrito neste sentido, para fins de que</p><p>futuramente não venha alegar obrigação em permanecer em referido</p><p>local. Neste sentido decisão do TRT da 12° Região:</p><p>Jurisprudência: INTERVALO INTRAJORNADA. VIGIA. CONDOMÍNIO</p><p>RESIDENCIAL. A circunstância de o empregado permanecer no local de</p><p>trabalho durante o período destinado a descanso e alimentação não invalida,</p><p>por si só, o intervalo intrajornada, mormente em se tratando de labor noturno,</p><p>em que não há muitas alternativas de lugares para o empregado se dirigir.</p><p>Demonstrado, além disso, que fazia o autor as refeições no próprio local de</p><p>trabalho e, ainda, que havia outro vigia a cobri-lo nesse período, indevida a</p><p>indenização postulada. (TRT 12 Região - 01299-2002-036-12-00-4, 24-02-2003).</p><p>67) A não concessão do intervalo intrajornada de uma hora para</p><p>descanso e refeições, ou a não aplicação da hora noturna reduzida,</p><p>pode descaracterizar o regime 12 x 36 previsto em convenção</p><p>coletiva de trabalho?</p><p>R: Esse regime tem sido considerado compatível com a Constituição</p><p>Federal pela jurisprudência, por se tratar de jornada mais benéfica ao</p><p>empregado, por permitir um período de maior descanso e,</p><p>consequentemente, sujeição a durações semanais e mensais inferiores à</p><p>legal. Para tanto, é necessário o cumprimento de certas exigências, tais</p><p>como a expressa previsão em lei, em instrumento coletivo, ou, mantendo-</p><p>se a redação trazida pela reforma, em acordo individual celebrado entre</p><p>as partes. O entendimento adotado pelo Tribunal Superior do Trabalho é</p><p>no sentido de que eventual inobservância do intervalo intrajornada e da</p><p>hora noturna reduzida, por si só, não tem o condão de descaracterizar o</p><p>regime 12 x 36 expressamente previsto em norma coletiva, acarretando</p><p>tão somente o pagamento das horas equivalentes.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO REGIMENTAL. REGIME DE TRABALHO 12X36.</p><p>INTERVALO INTRAJORNADA. SÚMULA 85, IV, DO TST. A inobservância do</p><p>intervalo intrajornada, conquanto passível de ensejar o direito ao pagamento</p><p>de horas extras, não importa em descumprimento da negociação coletiva, a</p><p>fim de descaracterizar o acordo em torno da jornada de 12x36 e atrair, por</p><p>conseguinte, a aplicação da Súmula 85, IV, do TST, mormente, em situações</p><p>como a ora examinada, em que a premissa assentada nas instâncias</p><p>ordinárias é a de que havia prestação de doze horas de labor seguidas de</p><p>trinta e seis horas de descanso e de não prestação de horas extraordinárias.</p><p>Ou seja: a Súmula 85, IV, do TST destina-se a garantir a efetiva compensação</p><p>entre o excesso de jornada de um dia com folgas em outro, o que continua</p><p>ocorrendo ainda que não observado o intervalo intrajornada na jornada</p><p>especial de 12x36, razão pela qual é inviável divisar contrariedade aos seus</p><p>termos. Agravo regimental a que se nega provimento. (TST-AgR-E-ED-RR-968-</p><p>97.2011.5.05.0028, SbDI-1, Rel. Min. Márcio Eurico Vitral Amaro, DEJT de</p><p>26/02/2016).</p><p>68) Porteiros podem transportar containers de lixo para fora do</p><p>condomínio ou recolherem containers já vazios? Executando tal</p><p>atividade, terão direito ao recebimento de adicional de</p><p>insalubridade?</p><p>R: Caso haja necessidade do porteiro realizar esta atividade, é de</p><p>fundamental importância o fornecimento de luvas de proteção que sejam</p><p>adequadas, bem como a prova de entrega deste equipamento através de</p><p>recibo, de forma a neutralizar qualquer contato direto com a estrutura e</p><p>futura reivindicação perante a justiça do trabalho. Caso não haja o</p><p>fornecimento destes equipamentos de proteção há o risco deste contato</p><p>caracterizar atividade insalubre, considerando os diversos entendimentos</p><p>que “pipocam” na justiça do trabalho quanto a este tema.</p><p>69) Para o trabalhador que tenha cometido uma falta grave, pode o</p><p>Síndico conceder férias e no retorno do empregado despedi-lo por</p><p>justa causa?</p><p>R: Não. Uma vez praticada falta grave por empregado, pode/deve o</p><p>Síndico despedir logo após (imediatamente) esse, sob pena de</p><p>caracterizar perdão tácito. Ou seja, se a despedida não ocorrer em curto</p><p>espaço de tempo, tem-se que o empregador relevou a prática faltosa do</p><p>empregado, desconsiderando-a. Também caracteriza o perdão tácito se o</p><p>empregador pratica qualquer ato incompatível com a intenção de punir o</p><p>empregado, como a concessão de férias, não podendo no retorno das</p><p>mesmas despedir o empregado alegando justa causa, por faltar a</p><p>imediatidade. Entretanto, pode o Síndico afastar temporariamente o</p><p>empregado (por escrito), suspendendo-o de suas funções, com a</p><p>intenção de aguardar deliberação do conselho para fins de averiguar o</p><p>cometimento de falta grave, sendo que neste caso a demora não</p><p>caracterizará perdão tácito e o empregado poderá ser despedido por justa</p><p>causa.</p><p>70) Porteiro que dorme em serviço pode ser despedido por justa</p><p>causa?</p><p>R: Quando falamos em justa causa, falamos em “falta grave” e no caso</p><p>de dormir, estamos falando de desídia, prevista na alínea “e” do art. 482</p><p>da CLT, que significa negligência, descompromisso, quebra da confiança</p><p>e que justifica a rescisão do contrato.</p><p>Na jurisprudência encontramos a diferença entre cochilos e dormir. No</p><p>primeiro estão compreendidos apenas os bocejos e sonolência, e no</p><p>segundo o estado de paralisia deliberada da atenção. Não basta, em</p><p>princípio, para justificar a despedida por justa causa que o empregado</p><p>seja flagrado uma única vez dormindo, é preciso comprovar que sua</p><p>atitude é rotineira, quase que habitual, sob pena de a despedida ser</p><p>considerada desproporcional a falta e ser revertida pela justiça do</p><p>trabalho. Assim, é importante que uma vez verificado o estado de</p><p>“dormindo” se aplique primeiramente uma advertência, em caso de</p><p>reincidência uma suspensão, e somente em caso de repetição ser</p><p>aplicada despedida por justa causa. É de fundamental importância que</p><p>entre as faltas observadas não se tenha transcorrido um longo tempo, ou</p><p>seja, deve-se comprovar a frequência das faltas. Entretanto, em caso de</p><p>ocorrência de algum fato grave por conta da “soneca” do porteiro</p><p>(entrada de estranhos no condomínio, furto nas dependências internas e</p><p>outros fatos análogos), é possível despedir diretamente o empregado por</p><p>justa causa, ainda que tenha ocorrido uma única vez a falta grave.</p><p>Como há necessidade de se ter provas robustas da falta grave, é</p><p>importante que se tenha sob registro (imagens de câmeras de segurança,</p><p>reclamações em ata de assembleia ou documentos afins) os fatos, caso</p><p>haja necessidade de comprova-los judicialmente.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ORDINÁRIO OBREIRO. DIREITO DO TRABALHO E</p><p>PROCESSUAL DO TRABALHO. JUSTA CAUSA. DESÍDIA. CONFIGURADA.</p><p>Caracteriza-se a conduta desidiosa pela prática ou omissão de vários atos</p><p>(reiteração), excepcionalmente,</p><p>podendo configurar-se na prática de um só</p><p>ato, desde que de significativa gravidade. A gradação da pena em virtude da</p><p>desídia é inexigível quando a conduta do trabalhador se reveste de extrema</p><p>gravidade que abale a fidúcia que deve presidir as relações laborais,</p><p>configura-se a falta grave ensejadora da justa causa. Recurso Ordinário</p><p>obreiro a que se nega provimento. (TRT 6 Região – RO - 0000818-</p><p>30.2012.5.06.0004 – 08.07.2013).</p><p>71) A apresentação de atestados falsos para fins de justificar falta</p><p>em serviço pode ensejar despedida por justa causa?</p><p>R: A apresentação de atestado falso por parte do empregado constitui ato</p><p>de improbidade (art. 482, “a” da CLT), suficiente para a quebra de</p><p>confiança por parte do empregador e, consequentemente, fundamento</p><p>suficiente para a despedida por justa causa do empregado.</p><p>Jurisprudência - DISPENSA POR JUSTA CAUSA. USO DE ATESTADO MÉDICO</p><p>ADULTERADO. FALTA GRAVE. O uso de atestado médico adulterado para</p><p>abonar faltas injustificadas ao trabalho, ainda que não comprovada a autoria</p><p>da fraude, autoriza a despedida por justa causa, uma vez que a conduta</p><p>reprovável do empregado em querer se beneficiar do ilícito se encontra</p><p>configurada. (TRT12 - RO - 0000939-19.2016.5.12.0047, Rel. ALEXANDRE LUIZ</p><p>RAMOS, 5ª Câmara, Data de Assinatura: 04/08/2017).</p><p>72) Em caso de empregado que resida no condomínio por força de</p><p>contrato de trabalho (zelador) ser afastado em decorrência de auxílio</p><p>doença, continua ele tendo direito à habitação no condomínio?</p><p>R: Não. Encontrando-se o mesmo em gozo de auxílio-doença, o</p><p>contrato de trabalho permanece suspenso, não havendo</p><p>obrigações entre as partes, inclusive o de fornecer a habitação a</p><p>empregado do condomínio.</p><p>Jurisprudência: “TRABALHADORA EM CONDOMÍNIO</p><p>RESIDENCIAL EXERCENTE DA FUNÇÃO DE ZELADORA.</p><p>EFEITOS DA REINTEGRAÇÃO NO EMPREGO DETERMINADA</p><p>EM PLENA VIGÊNCIA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA DO</p><p>CONTRATO DE TRABALHO (PERCEPÇÃO DE AUXÍLIO-</p><p>DOENÇA). AUSÊNCIA DO DIREITO À HABITAÇÃO. Tendo a</p><p>moradia concedida pelo empregador nítida natureza jurídica de</p><p>instrumento destinado à facilitação do trabalho prestado pela</p><p>trabalhadora, bem como havendo determinação em norma coletiva</p><p>da categoria no sentido de que a parcela referente à habitação</p><p>deveria compor a base de cálculo do salário para o recolhimento de</p><p>todos os encargos sociais, dentre os quais as contribuições</p><p>previdenciáriaas, não há admitir como efeito da reintegração no</p><p>emprego determinada em plena vigência de condição suspensiva</p><p>do contrato de trabalho (percepção de auxílio-doença), o direito de</p><p>retorno à moradia fornecida pelo condomínio, em face da</p><p>inexigibilidade do cumprimento das obrigações contratuais</p><p>inerentes ao empregador, mormente quando a trabalhadora admite</p><p>que é proprietária de imóvel residencial que coloca para locação,</p><p>com finalidade de incrementar sua renda. (TRT 12, Juíza Viviane</p><p>Colucci - Publicado no TRTSC/DOE em 09-10-2009).</p><p>X - DO SUBSÍNDICO</p><p>73) Qual a previsão legal da figura do subsíndico?</p><p>R: O Código Civil não fez qualquer menção à referida função, aplicando-</p><p>se, por isso, em relação ao tema, o disposto no art. 22, § 6º da lei</p><p>4591/64. Assim, não há qualquer impedimento para que continue</p><p>existindo ou passe a existir por deliberação da assembleia um ou mais</p><p>subsindicos.</p><p>74) O subsíndico assume automaticamente todas as</p><p>responsabilidades do Síndico em caso de ausência deste último?</p><p>Seria o mesmo que um vice-síndico?</p><p>R: Não. As funções do subsíndico serão estritamente aquelas</p><p>estabelecidas em convenção ou delegadas pela assembleia, uma vez</p><p>que esse é considerado um “terceiro que exercerá funções</p><p>administrativas”, havendo necessidade de previsão expressa de suas</p><p>funções pelo simples motivo de que, ao contrário do Síndico, as mesmas</p><p>não se encontram regulamentadas por lei.</p><p>Assim, tem-se que o subsíndico não é um “vice-síndico”. Ou seja, diante</p><p>da ausência do primeiro, ele não o substituirá automaticamente e nem</p><p>passará a exercer todas as suas funções. Pelo contrário, se nenhuma</p><p>função estiver prevista, nada poderá fazer além daquilo que qualquer</p><p>outro condômino possa fazer.</p><p>75) O que deve ser feito em caso de renúncia, morte ou outro motivo</p><p>que impossibilite o exercício do cargo por parte do Síndico?</p><p>R: Diante da renúncia, morte ou mesmo destituição do Síndico, deve-se</p><p>promover imediatamente uma nova assembleia para fins de que o cargo</p><p>não fique vago, promovendo-se nova eleição. Assim, o subsíndico não</p><p>pode dar continuidade ao mandato, salvo disposição expressa neste</p><p>sentido na convenção ou deliberação da assembleia.</p><p>XI - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO</p><p>76) Pode o síndico do condomínio destituir/afastar membro de</p><p>conselho de suas atividades?</p><p>R: Uma vez eleito pela assembleia dos condôminos, em regra, somente</p><p>por ato desta, por renúncia ou por decisão judicial, membro de conselho</p><p>poderá ser destituído do cargo que ocupa, respondendo perante o</p><p>condomínio pelos atos praticados até a data do afastamento. O síndico</p><p>não pode, por sua liberalidade, destituir conselheiro, podendo, dentro de</p><p>sua competência, designar assembleia para votar pela destituição. Em</p><p>caso de urgência em que reste verificada a prática de irregularidades</p><p>(desvio de dinheiro, usurpação do cargo para obter vantagem, desvio de</p><p>conduta que gere responsabilidade ao condomínio, dentre outras</p><p>incompatíveis com o cargo) por parte de conselheiro, poderá o sindico</p><p>afastá-lo temporariamente por precaução, até posterior deliberação por</p><p>parte da assembleia para fins de destituição e afastamento definitivo.</p><p>77) Como se dá a destituição de membro de conselho? Há</p><p>necessidade de fundamentação?</p><p>R: A legislação civil não tratou deste assunto. Em regra, convenções e</p><p>regimentos internos também não abordam a questão. Neste sentido,</p><p>devemos interpretar a destituição de membro de conselho como um ato</p><p>de revogação de decisão anterior. Diferentemente do que acontece com o</p><p>sindico, em que há necessidade de fundamentação para fins de</p><p>destituição, a teor do art. 1349 do Código Civil (não administrar</p><p>convenientemente o condomínio, não prestar contas de sua gestão,</p><p>práticas irregulares), bem como previsão de quorum específico, a</p><p>destituição do membro de conselho pode-se dar por qualquer</p><p>motivo (incompatibilidade de gênios, desídia, impontualidade, ausência</p><p>em reuniões, atraso considerável na análise dos balancetes, etc.,), bem</p><p>como pelo quorum de maioria simples dos presentes em assembleia.</p><p>Havendo previsão em convenção/regimento interno acerca do</p><p>procedimento específico para destituição de membro de conselho, este</p><p>deverá ser observado, em detrimento do acima apontado.</p><p>78) Como se deve operar a renúncia por parte de membro de</p><p>conselho?</p><p>R: A renúncia ao cargo de conselheiro pode se dar em qualquer</p><p>momento, durante assembleia ou fora dela, devendo ser comunicada</p><p>formalmente (Notificação extrajudicial) neste último caso a administração</p><p>do condomínio. Uma vez recebido o pedido, não há necessidade de</p><p>deliberação por parte da assembleia para fins de autorizar o afastamento,</p><p>bem como não é mais possível o arrependimento, sendo ato perfeito e</p><p>que produz efeitos desde sua conclusão.</p><p>79) Qual a previsão legal do Conselho fiscal?</p><p>R: O Código Civil, em seu art. 1356, fez previsão do Conselho Fiscal, que</p><p>não é obrigatório, mas facultativo, nos seguintes termos:</p><p>“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,</p><p>composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não</p><p>superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas</p><p>do Síndico." Compete a Convenção do Condomínio estabelecer o</p><p>regramento específico acerca da composição de referido conselho,</p><p>que poderá ser formado por condôminos ou por terceiros não</p><p>condôminos. Entretanto, nada dispondo a convenção, a própria</p><p>assembleia poderá eleger três membros, delegando a função de</p><p>fiscalização das contas do condomínio.</p><p>80) Quais as funções do conselho fiscal?</p><p>R: As funções do Conselho Fiscal estão diretamente relacionadas à</p><p>fiscalização dos créditos e débitos do condomínio, podendo analisar</p><p>contratos celebrados, apontar irregularidades contábeis, dar sugestões,</p><p>solicitar lista de inadimplentes, dentre outras.</p><p>Quaisquer outras funções não relacionadas a análise das contas deverão</p><p>ser previamente aprovadas por assembleia, nos termos do art. 1348, § 2°</p><p>do Código Civil, não sendo possível ao Síndico simplesmente delegar</p><p>funções.</p><p>Ao Conselho Fiscal compete exigir a movimentação mensal das contas</p><p>por parte do síndico, o que se dá através dos livros balancete, analisá-las</p><p>e emitir parecer a ser exposto em assembleia ordinária ou extraordinária</p><p>designada para este fim, a quem o síndico deve, em caráter de</p><p>exclusividade, prestar contas.</p><p>Também o Conselho, ao analisar as contas prestadas pelo Síndico, tem o</p><p>dever de prestá-las à assembleia dos condôminos, e, aprovando</p><p>eventuais irregularidades, poderá ser responsabilizado à medida de sua</p><p>participação no evento, por ação ou omissão.</p><p>Jurisprudência: No que se refere aos membros do Conselho Fiscal, é de se</p><p>ressaltar que o dever de prestar contas advém de própria função do Conselho,</p><p>ao qual compete especificamente examinar as contas e aprová-las. Desse</p><p>modo, se as contas foram aprovadas sob a gestão de tais Conselheiros a eles</p><p>também compete o dever de prestar contas, tal como previsto no art. 914, II do</p><p>CPC. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS (TJRJ,0003603-49.2007.8.19.0061</p><p>02/08/2008).</p><p>81) Qual a previsão legal do Conselho Consultivo?</p><p>R: Assim como o subsíndico, o Código Civil não fornece qualquer</p><p>tratamento à figura do Conselho Consultivo, que parece ter sido</p><p>substituído pelo Conselho Fiscal do Condomínio. Entretanto,</p><p>encontramos referida previsão no art. 23 da Lei 4591/91, ressaltando que</p><p>somente condôminos podem constituí-lo, assim dispondo:</p><p>Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um</p><p>conselho consultivo, constituído de três condôminos, com</p><p>mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a</p><p>reeleição.</p><p>Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão</p><p>consultivo do Síndico, para assessorá-lo na solução dos</p><p>problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a</p><p>convenção definir suas atribuições específicas.</p><p>82) Quais as funções do Conselho Consultivo?</p><p>R: As funções do Conselho Consultivo são amplas, podendo referir-se a</p><p>quaisquer questões relacionadas ao condomínio, como escolha de</p><p>administradora, contratação e demissão de empregados, obras e</p><p>prestação de serviços no condomínio, sendo que tais funções são apenas</p><p>de assessoramento, não vinculativas, meramente opinativas, não</p><p>podendo o Conselho pôr em votação e impugnar uma decisão que</p><p>pertence ao Síndico.</p><p>Algo que sugerimos é conferir ao Conselho Consultivo a função de</p><p>apreciar e decidir eventual recurso interposto por parte de condômino,</p><p>frente à aplicação de multas por parte do Síndico, garantindo-se o direito</p><p>de defesa ao condômino infrator; ou mesmo que lhes seja outorgado</p><p>poderes para aplicar advertências e penas de multa.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE MULTA,</p><p>CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.</p><p>Condômino que desobedece ao Regimento Interno do condomínio, fazendo</p><p>mudança em dia impróprio, mesmo advertido de que não poderia fazê-lo, não</p><p>pode ser absolvido do pagamento da multa imposta pelo conselho consultivo,</p><p>mas mantida a punição. Desnecessidade, no caso concreto, de ter que se valer</p><p>o Conselho Consultivo, de uma advertência, adequada às infrações mais</p><p>singelas, antes da aplicação da multa, bem imposta à requerente. (Apelação</p><p>Cível Nº 70048057228, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 19/04/2012)</p><p>83) Os membros do conselho fiscal ou consultivo podem ser</p><p>responsabilizados em caso de desvios operados pelo sindico?</p><p>R: Ainda que os conselheiros tenham opinado pela aprovação das contas</p><p>prestadas por parte do sindico, tanto nos livros balancetes quanto em</p><p>assembleia de prestação de contas, sua responsabilidade deverá ser</p><p>analisada no caso concreto, de acordo com o grau de colaboração para</p><p>a ocorrência dos desvios. Assim, os membros de conselho poderão ser</p><p>responsabilizados se:</p><p>Atuarem junto com o sindico, desviando dinheiro. Neste</p><p>caso existe uma ação dolosa, intencional, ativa, não</p><p>restando dúvidas acerca de sua co-autoria delitiva e dever</p><p>de ressarcimento 2) Tendo conhecimento dos fatos, nada</p><p>fizerem para impedir. Neste caso, existe uma omissão</p><p>gravíssima que sem ela não seria possível a atuação</p><p>criminosa por parte do sindico. 3) Atuarem com</p><p>negligencia grave na apreciação das contas. Aqui o</p><p>membro do conselho analisa os livros fiscais com absoluta</p><p>desídia, negligencia, desinteresse, permitindo erros que</p><p>seriam observados por qualquer pessoa de inteligência</p><p>média, ficando evidenciado que apenas “assinava” os</p><p>livros sem se ater a sua exata conferencia. Por ocasião da</p><p>assunção de responsabilidades, o membro do conselho</p><p>representa, de certa forma, a massa condominial, atraindo</p><p>sobre si a confiança dos seus pares, de sorte que sua</p><p>opinião acaba por influenciar o juízo de valores desses e</p><p>sua tomada de posição pela aprovação ou não das contas.</p><p>Caso evidenciado uma quebra desta confiança, por fatores</p><p>graves, dolosa ou culposamente, pode-se atribuir a</p><p>responsabilidade a medida de sua contribuição para o</p><p>evento.</p><p>84) O sindico é obrigado a acolher parecer do conselho</p><p>fiscal/Consultivo?</p><p>R: A atuação dos membros dos conselhos fiscal e consultivo são de</p><p>assessoria e não vinculam o sindico. As decisões e consequências</p><p>dessas cabem ao síndico, que poderá decidir até mesmo contrariamente</p><p>a opinião do conselho.</p><p>XII - ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO</p><p>85) A contratação de uma empresa de administração de</p><p>condomínios necessita de aprovação pela assembleia?</p><p>R: Quanto a necessidade ou não de aprovação em assembleia, temos</p><p>que se aplica o disposto no art. 1348, I, § 2º do Código Civil, que assim</p><p>dispõe:</p><p>“O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,</p><p>os poderes de representação ou as funções</p><p>administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo</p><p>disposição em contrário da convenção.”</p><p>Devemos aqui distinguir entre função e titularidade do exercício da</p><p>função. Enquanto a função está relacionada aos atos in concreto, a</p><p>titularidade está relacionada à pessoa natural ou jurídica que os realizará.</p><p>Com efeito, a legislação exige que apenas a transferência total ou parcial</p><p>da função seja objeto de deliberação, prévia ou posterior (referendo), pela</p><p>assembleia, observando-se o quorum de maioria simples.</p><p>Assim, a aprovação da transferência de função dá-se, em regra, já na</p><p>assembleia de constituição de condomínio - a primeira - em que</p><p>geralmente se aprova a contratação de uma empresa de administração</p><p>de condomínio.</p><p>Uma vez aprovada a transferência da função, a titularidade do exercício</p><p>desta, estando dentro do poder geral de administração do síndico, pode</p><p>ser objeto de modificação por parte deste, que pode rescindir o contrato</p><p>anterior e contratar outra empresa, indepentemente de nova apreciação</p><p>por parte da assembleia.</p><p>Existe aqui uma via de mão dupla, poder e dever. Ao mesmo tempo em</p><p>que o síndico tem o dever sobre as finanças do condomínio, tendo que</p><p>delas prestar contas, também tem o poder de escolher a empresa de sua</p><p>confiança, que lhe assessorará.</p><p>Em síntese, para a contratação de uma primeira administradora de</p><p>condomínios, exige-se aprovação pela assembleia, mas sua troca, por</p><p>outra empresa, dispensa esta aprovação.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE EMPRESA</p><p>ADMINISTRADORA. LEGITIMIDADE DO SÍNDICO. ART. 22 DA LEI N.º 4.591/64.</p><p>Condomínio ainda sem convenção em vigor. Eleição Síndico em Assembleia</p><p>Geral regularmente convocada. Contratação de empresa administradora. Ato</p><p>de administração cuja aprovação não exige quórum qualificado. Validade do</p><p>contrato. Deram provimento. (Apelação Cível Nº 70005470828, Décima Nona</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos</p><p>Júnior, Julgado em 02/09/2003).</p><p>86) Pode o Síndico rescindir unilateralmente contrato de prestação</p><p>de serviços com empresa administradora de condomínios?</p><p>R: Competindo ao Síndico a administração do condomínio, repousando</p><p>sobre ele todas as responsabilidades de</p><p>natureza civil, tributária,</p><p>administrativa e trabalhista inerentes à função, e sendo a empresa de</p><p>administração responsável pelo assessoramento, cabe ao síndico a</p><p>opção de escolher a empresa de sua confiança, podendo, portanto,</p><p>rescindir contrato de forma unilateral, dispensando aprovação pela</p><p>assembleia:</p><p>Jurisprudência: ADMINISTRADORA - DISPENSA PELO SÍNDICO - "O Síndico</p><p>pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve</p><p>merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas,</p><p>sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à</p><p>administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de</p><p>contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o</p><p>depósito, a título de cautelar inominada." (TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. -</p><p>Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral).</p><p>87) É legal a cobrança de multa por parte de empresa administradora</p><p>em caso de rescisão contratual antecipada por parte do</p><p>condomínio? Existe um valor limite?</p><p>R: Sendo por prazo determinado, uma vez rescindido o contrato de</p><p>prestação de serviços antes do prazo ajustado, sem justa causa, é devido</p><p>o pagamento de cláusula penal convencionada em contrato. Entretanto,</p><p>sendo rescindido por falhas na prestação dos serviços por parte da</p><p>administradora, não é devida a cobrança de multa pela rescisão. Em caso</p><p>de contratos por prazo indeterminado entendemos descabida a aplicação</p><p>de cláusula penal, devendo apenas observar-se a realização de uma</p><p>notificação prévia, concedendo a qualquer das partes o prazo de pelo</p><p>menos 30 dias para a conclusão dos trabalhos.</p><p>Uma vez celebrado contrato de prestação de serviços entre o condomínio</p><p>e empresa administradora, estar-se-á diante de uma típica relação de</p><p>consumo, aplicando-se todo o sistema esposado pelo Código de Defesa</p><p>do Consumidor, como a decretação de nulidade de cláusulas abusivas,</p><p>como naquelas que preveem multa excessiva pela rescisão contratual.</p><p>Encontramos vários julgados neste sentido, com as mais diversas</p><p>posições, sem fixar um tabelamento de valores. Entretanto, entendemos</p><p>que o valor da cláusula penal (multa) não pode ser superior ao valor</p><p>correspondente a um mês de honorários, pela natureza da obrigação e</p><p>em observância ao princípio da proporcionalidade, uma vez que o</p><p>objetivo da cláusula penal não é causar o enriquecimento sem causa de</p><p>uma das partes, mas uma compensação pelo negócio desfeito. Assim,</p><p>em qualquer dos casos, pode o condomínio ingressar em juízo a fim de</p><p>discutir a abusividade do valor imposto.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE</p><p>PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL.</p><p>CLÁUSULA PENAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INDENIZAÇÃO POR DANO</p><p>MORAL. Submete-se às regras do CDC a relação de prestação de serviços</p><p>entre o condomínio e empresa de administração. Precedente. Reconhecida a</p><p>abusividade na cláusula penal pactuada pelas partes para a hipótese de</p><p>rescisão unilateral do contrato pelo condomínio, é de se declarada nula. (...).</p><p>APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70008505406,</p><p>Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz</p><p>Planella Villarinho, Julgado em 18/11/2004).</p><p>88) Pode a administradora do condomínio prestar contas no lugar do</p><p>Síndico?</p><p>R: Muito embora a empresa de administração de condomínio exerça</p><p>funções de assessoria quanto à vida orçamentária do condomínio, não</p><p>pode essa substituir o síndico na função de prestar contas, ainda que</p><p>conste referida cláusula em contrato de prestação de serviços.</p><p>Jurisprudência: PRESTAÇÃO DE CONTAS. Condomínio. Síndico. Delegação</p><p>das funções administrativas a empresa de assessoria (Lei 4.591/64, art. 22,</p><p>parágrafo 2o). Responsabilidade perante o condomínio. Ilegitimidade passiva</p><p>ad causam da administradora decretada. Sentença confirmada. Recurso</p><p>desprovido. Inteligência do art. 1.307 do Código Civil. Muito embora possa o</p><p>Síndico delegar suas funções administrativas a terceiros, na conformidade do</p><p>art. 22, parágrafo 2o da Lei 4.591/64, perante o Condomínio é ele o responsável</p><p>pela prestação de contas, sendo irrelevante tenha a administradora assumido</p><p>integralmente essa responsabilidade, em documento escrito. Se o Síndico agir</p><p>em nome próprio, contratando e delegando as suas funções a terceiro, não</p><p>terá ação, o condomínio, contra o terceiro, nem este contra o condomínio. Em</p><p>tal caso, conforme dispõe o artigo 1.307 do Código Civil, o Síndico ficará</p><p>diretamente obrigado para com o condomínio. (TJSC 1988.039438-2,</p><p>29/11/1994, Relator: Des. Pedro Manoel Abreu).</p><p>89) Em caso de ser rescindido o contrato por culpa da empresa de</p><p>administração de condomínio, mas somente existir cláusula penal</p><p>(multa contratual) em favor da mesma, o que pode exigir o</p><p>condomínio?</p><p>R: Neste caso, além das perdas e danos que eventualmente possa</p><p>ocorrer, pode o condomínio promover a cobrança da multa prevista em</p><p>favor da administradora. Tratando-se de contrato bilateral, sinalagmático,</p><p>comutativo e de trato sucessivo envolvendo relação de consumo, há um</p><p>dever de equivalência não apenas no que se refere à obrigação principal,</p><p>mas também nas acessórias, o que é o caso da cláusula penal, devendo</p><p>ser aplicada indistintamente aos contratantes, ainda que redigida apenas</p><p>em favor de uma das partes.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E</p><p>COMUTATIVO - CLÁUSULA PENAL - EFEITOS PERANTE TODOS OS</p><p>CONTRATANTES - REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR -</p><p>NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO. 1. A cláusula penal inserta em</p><p>contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes</p><p>indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. 2. A</p><p>cláusula penal não pode ultrapassar o conteúdo econômico da obrigação</p><p>principal, cabendo ao magistrado, quando ela se tornar exorbitante, adequar o</p><p>quantum debeatur. 3. Recurso provido. (STJ, REsp 1.119.740-RJ, Rel. Min.</p><p>Massami Uyeda, julgado em 27/9/2011.</p><p>90) O sindico é responsável por atos de improbidade (estelionato,</p><p>furto, apropriação indébita) ou erros praticados pela</p><p>administradora?</p><p>R: Devemos salientar que a relação existente entre o condomínio e a</p><p>administradora de condomínios é regulamentada, também, pelo Código</p><p>de Defesa do Consumidor. Neste caso, por expressa previsão legal, a</p><p>responsabilidade da administradora é objetiva, ou seja, independe de</p><p>culpa. Uma vez verificado erro ou ato de improbidade, deverá a</p><p>administradora de condomínio repará-lo. Entretanto, a relação existente</p><p>entre síndico e condomínio é de natureza civil, cuja responsabilidade é</p><p>subjetiva, ou seja, depende do grau de culpa do sindico. Se durante a</p><p>atuação danosa da administradora o sindico agiu de forma negligente ou</p><p>mesmo com participação, será ele responsabilizado. Tal situação deverá</p><p>ser analisada no caso concreto, podendo serem indicados os seguintes</p><p>fatores para caracterizar a negligencia do sindico: a) Atraso considerável</p><p>na entrega dos livros balancete sem oposição do síndico b)</p><p>Ausência/negligencia na fiscalização das contas c) Fraudes/Erros</p><p>facilmente perceptíveis e evitáveis. Em caso de ações engenhosas, como</p><p>falsificação de comprovantes de pagamento, passíveis de ludibriar</p><p>pessoa de normal diligencia, não se pode atribuir ao sindico</p><p>responsabilidade sobre tais atos.</p><p>Jurisprudência: Responsabilidade civil - Danos materiais e morais - Contrato de</p><p>prestação de serviços de administração de ativos e interesses de condomínio</p><p>edilicio - Balancetes mensais divergentes dos saldos efetivamente existentes em</p><p>contas bancárias - Falta de pagamento de despesas ordinárias - Ausência de</p><p>responsabilidade do banco - Movimentação financeira dentre os poderes conferidos</p><p>à administradora e de conhecimento de todos os condôminos - Ausência de</p><p>responsabilidade também do sindico Possibilidade de delegação das funções</p><p>administrativas, sob sua responsabilidade e mediante aprovação da assembleia -</p><p>Escolha derivada de deliberação da própria assembléia - Atos ilícitos praticados pela</p><p>administradora - Falta de prova de omissão ou negligência do</p><p>sindico no</p><p>desempenho de suas funções - Manutenção da improcedêncià da demanda em face</p><p>do banco e do sindico - Recurso desprovido (TJSP, Apel. Civ. 0003383-</p><p>84.2009.8.26.0223, 03.12.2014).</p><p>XIII - CONTRATOS EM GERAL – EMPRESAS E PROFISSIONAL</p><p>AUTÔNOMO</p><p>91) O condomínio pode ser responsabilizado por débitos</p><p>trabalhistas de empregados de empreiteiras contratadas?</p><p>R: Em decisão publicada em 30/06/2017, o Tribunal Superior do Trabalho</p><p>apresentou novo entendimento, que deverá modificar os critérios de</p><p>contratação de empreiteiros por parte, também, dos Condomínios. Até</p><p>então, vigia o entendimento de que o dono da obra não responderia por</p><p>débitos trabalhistas (verbas rescisórias, salários, FGTS, Férias, 13ª</p><p>salário, etc.,) dos empregados de empreiteiras contratadas para a</p><p>realização de serviços, como construção, reformas, impermeabilização,</p><p>manutenção predial e outros análogos ligados a construção civil, que</p><p>envolvessem a atuação de pedreiros e carpinteiros, salvo se o dono da</p><p>obra (contratante) exercesse atividade econômica relacionada a</p><p>construção ou incorporação.</p><p>Por este entendimento, os condomínios estavam a salvo caso a empresa</p><p>contratada para a realização destes serviços não pagasse seus</p><p>empregados, o que não é incomum, levando esses a ingressar com ação</p><p>trabalhista contra empreiteiros que muitas vezes sequer eram</p><p>encontrados para citação, deixando seus empregados sem receber seus</p><p>salários destinados à própria alimentação.</p><p>Assim, ainda que o condomínio contratasse empresas literalmente de</p><p>“fundo de quintal”, sem estrutura, com preços muito abaixo do</p><p>normalmente oferecido no mercado, o único risco que corriam era o da</p><p>não realização dos serviços, ou defeito na prestação desses, mas</p><p>contando com a salvaguarda da proteção conferida por tal</p><p>posicionamento jurisprudencial, que afastaria sua responsabilidade pelos</p><p>débitos trabalhistas existentes perante os empregados da empreiteira.</p><p>Entretanto, pelo novo entendimento adotado no IRR - 190-</p><p>53.2015.5.03.0090, publicado em 30/06/2017, abriu-se um importante</p><p>precedente para que a Justiça do Trabalho passe a responsabilizar</p><p>condomínios, de forma subsidiária, pelo pagamento de verbas</p><p>trabalhistas devidas por empregados da empreiteira.</p><p>No julgamento em questão, ficou evidenciada a necessidade de uma</p><p>releitura da posição até então adotada e prevista na Orientação</p><p>Jurisprudencial n. 191, privilegiando princípios da dignidade da pessoa</p><p>humana e do valor social do trabalho, enfatizando a necessidade de</p><p>conferir proteção ao trabalhador envolvido na contratação.</p><p>Entretanto, diferentemente do que ocorre com a terceirização de serviços</p><p>de vigilância e limpeza, a responsabilidade dos condomínios, na</p><p>qualidade de dono da obra em face dos empregados de empreiteiras, não</p><p>decorre, segundo este novo entendimento, pura e simplesmente do</p><p>inadimplemento por parte do real empregador, havendo a necessidade de</p><p>restar evidenciada omissão na escolha da empresa. São os casos em</p><p>que o condomínio, quando da contratação, deixou de se certificar sobre a</p><p>saúde financeira da empresa contratada, verificando se essa está apta a</p><p>suportar o pagamento de salários e demais encargos dos empregados</p><p>lotados no condomínio. Assim foi o conteúdo da ementa:</p><p>Exceto ente público da Administração direta e indireta, se houver</p><p>inadimplemento das obrigações trabalhistas contraídas por empreiteiro que</p><p>contratar, sem idoneidade econômico-financeira, o dono da obra responderá</p><p>subsidiariamente por tais obrigações, em face de aplicação analógica do art.</p><p>455 da CLT e de culpa in eligendo.</p><p>Assim, no caso de contratação de empreiteiras, o condomínio poderá ser</p><p>responsabilizado caso culposamente contrate empresas sem idoneidade</p><p>econômico-financeira. Isso significa que, por ocasião da escolha e</p><p>contratação de empreiteiras, o condomínio deverá verificar se essa</p><p>possui condições financeiras para custear as despesas com seu pessoal.</p><p>A título de precaução, deve solicitar:</p><p>a) A apresentação do contrato social, com vistas a verificar</p><p>o capital social da empresa; b) Certidões Negativas de</p><p>Débito perante o fisco e INSS c) Relatório dos</p><p>empregados que atuarão no condomínio com os seus</p><p>respectivos registros, assim como a informação de que se</p><p>tratam de empregados contratados por prazo</p><p>indeterminado ou determinado (ex: contrato de</p><p>experiência), d) Orçamentos contendo a discriminação do</p><p>custo com material, mão-de-obra, impostos devidos sobre</p><p>a operação, de forma a que se demonstre ser possível,</p><p>com o valor orçado, custear as despesas existentes para a</p><p>realização dos serviços.</p><p>Caso fique evidenciada a fragilidade da empresa, essa deverá ser</p><p>descartada. Assim, a escolha do menor orçamento, por si só, pode, na</p><p>verdade, evidenciar omissão na verificação da idoneidade econômico-</p><p>financeira da empresa, sucedendo a responsabilidade do condomínio</p><p>pelos débitos trabalhistas daqueles empregados.</p><p>Tomando todos estes cuidados que demonstram precaução e cautela,</p><p>arquivando os documentos solicitados, o condomínio não será</p><p>responsabilizado, ainda que subsidiariamente, pelos débitos trabalhistas</p><p>dos empregados da empreiteira contratada.</p><p>92) Como contratar uma empresa para a manutenção dos</p><p>elevadores? Quais critérios devem ser adotados?</p><p>R: Os elevadores em um edifício requerem os mesmos cuidados de</p><p>manutenção que o coração para com o corpo humano. Trata-se de um</p><p>dos pontos mais importantes e essenciais, que sem os cuidados devidos</p><p>podem acarretar verdadeiras tragédias, como podemos encontrar nos</p><p>inúmeros processos judiciais envolvendo quedas de condôminos em</p><p>poços de elevadores, gerando a condenação de Síndicos, condomínios e</p><p>empresas responsáveis.</p><p>Para tanto, deve-se contratar uma empresa especializada, de notória</p><p>confiabilidade nos serviços a ser prestados, sendo elemento</p><p>indispensável a existência de engenheiro responsável, devidamente</p><p>registrado no Conselho Regional de Engenharia, sem o qual deve ser</p><p>descartada.</p><p>Mais uma vez aqui o preço não pode ser o elemento definidor. Quando</p><p>vidas são postas em jogo, o valor dos serviços deve ceder ao prestígio e</p><p>segurança oferecidos pela empresa responsável.</p><p>Deve o Síndico, por absoluta e necessária cautela, por ocasião da</p><p>celebração do contrato de prestação de serviços, fazer uso de um</p><p>profissional da área jurídica para assessorá-lo na interpretação, inclusão</p><p>e exclusão de cláusulas contratuais.</p><p>Entretanto, para fins de orientação na busca por referidas empresas,</p><p>deve o Síndico observar alguns critérios que são fundamentais, tais</p><p>como:</p><p>Quantas visitas ordinárias (de verificação) promoverá a empresa;</p><p>Quantas visitas para fins de manutenção (chamadas pelo</p><p>condomínio) promoverá a empresa pelo preço convencionado;</p><p>Qual o prazo de garantia oferecido e como ficará a questão da</p><p>reposição de peças (prazo e preço);</p><p>Quais os serviços e peças estarão excluídos do contrato;</p><p>Se promoverá treinamento ao zelador para questões emergenciais;</p><p>Tratando-se de elevadores, todo o cuidado é pouco. Não se deve</p><p>entender que toda e qualquer responsabilidade ficará a cargo da</p><p>empresa. Muitos são os casos de responsabilidade do Síndico e do</p><p>condomínio por acidentes envolvendo elevadores.</p><p>A título de exemplo citamos o caso em que condômino caiu de poço de</p><p>elevador, após deixar o zelador de travar as portas do mesmo, bem como</p><p>a condenação da síndica por não promover a comunicação aos demais</p><p>condôminos acerca das obras que estavam sendo realizadas.</p><p>Observação: Referida decisão acabou sendo modificada posteriormente</p><p>pelo STJ em grau de recurso, sendo afastada a responsabilidade da</p><p>síndica, mas serve de alerta para evitar-se dores de cabeça.</p><p>Jurisprudência: RESPONSABILIDADE CIVIL. QUEDA EM POÇO DE</p><p>ELEVADOR. CULPA E NEXO CAUSAL DEMONSTRADOS. DEVER DE</p><p>INDENIZAR. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. DANOS MATERIAS</p><p>NÃO COMPROVADOS. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. DA SEGURADORA.</p><p>IMPROCEDÊNCIA. 1.RESPONSABILIDADE DE CONDOMÍNIO. A</p><p>alegação de culpa exclusiva da vítima, como excludente do dever de</p><p>indenizar, é matéria cujo ônus probatório pertence unicamente aos</p><p>requeridos, que dele não se desincumbiram a contento. Não há nos autos</p><p>qualquer</p><p>Pereira - Publicado no TRTSC/DOE</p><p>em 31-05-2007).</p><p>4) O sindico pode delegar funções que lhe são próprias à terceiros?</p><p>R: Sem contar a parte financeira, geralmente executada por empresas de</p><p>administração de condomínio, é bastante comum síndicos “delegarem”</p><p>parte de suas funções a seus cônjuges, conselheiros, porteiros e</p><p>zeladores, conferindo poderes a esses para agir em nome da</p><p>administração do condomínio (negociação com fornecedores, aplicação</p><p>de advertência, comparecimento em reuniões, gerenciamento de pessoal,</p><p>etc.,). Legalmente, essa possibilidade consta do § 2º, do art. 22 da lei</p><p>4591/64 “As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de</p><p>confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante</p><p>aprovação da assembleia geral dos condôminos.” Assim, somente por</p><p>expressa autorização da assembleia é possível delegar funções</p><p>próprias do sindico à terceiros, mantendo-se, ainda assim, inteira</p><p>responsabilidade do síndico.</p><p>5) Em caso de viagens, férias ou compromissos que demandem um</p><p>afastamento mais prolongado por parte do síndico, esse pode</p><p>transferir a terceiro o exercício do cargo temporariamente?</p><p>R: Aqui não se trata de delegar uma função específica, mas o próprio</p><p>exercício do cargo, ou seja, todas as funções. Ocorre que as questões</p><p>relacionadas ao afastamento temporário do sindico devem estar</p><p>previamente estabelecidas nas regras internas do condomínio, seja na</p><p>convenção, regimento interno ou mesmo por deliberação da assembleia.</p><p>Assim, antes de se ausentar por período considerável, deve o sindico</p><p>designar uma assembleia e delegar a alguém (ainda que seja a</p><p>administradora do condomínio), poderes de representação. Em caso de</p><p>necessidade repentina, abrupta, em que não seja possível essa</p><p>delegação formal, o comando do condomínio deve cair sobre aquele que</p><p>fática ou juridica tenha assumido a função mais próxima a do síndico, no</p><p>caso o subsíndico, em sua ausência os membros do conselho consultivo</p><p>e fiscal. Ou seja, o condomínio não pode ficar sem quem o representa.</p><p>6) Em caso de existência de vários blocos de apartamentos, é</p><p>possível a eleição de mais de um Síndico para administrar o</p><p>condomínio, responsabilizando-se cada um por um bloco?</p><p>R: Sim. Muito embora o art. 1347 do Código Civil estabeleça que a</p><p>assembleia escolherá um Síndico, poderá a Convenção estabelecer</p><p>forma de distribuição da função de Síndico, ou seja, a função é una, mas</p><p>pode ser distribuída entre mais de uma pessoa. Assim, a lei estabelece</p><p>que o Síndico será o representante, mas não estabelece um limite para</p><p>tal, podendo, inclusive, a assembleia delegar funções próprias do Síndico</p><p>à terceiros, de forma com que em um condomínio com diversos blocos</p><p>sejam eleitos Síndicos que representem cada um dos blocos.</p><p>Jurisprudência: Havendo fática ou convencionalmente um Síndico para cada</p><p>bloco de apartamentos, pode o Síndico eleito ou o condômino respeitado</p><p>como tal representar judicialmente o condomínio no tocante aos interesses do</p><p>respectivo bloco. (TJSC, Apelação cível n. 2005.015361-2, 22/03/2007).</p><p>7) Pode a convenção do condomínio restringir somente aos</p><p>proprietários o direito de ser Síndicos?</p><p>R: Referida disposição é nula, uma vez que o novo Código Civil não</p><p>estabeleceu qualquer restrição neste sentido. Pelo contrário, conferiu</p><p>referida possibilidade à terceiros não condôminos, como locatários,</p><p>Síndicos profissionais, pessoas jurídicas. Vejamos a disposição do art.</p><p>1347 do CC “A assembléia escolherá um Síndico, que poderá não ser</p><p>condômino, para administrar o condomínio” (...). Prevalecendo a lei</p><p>sobre a convenção, ainda que esta última estabeleça restrições, terceiros</p><p>não proprietários podem ser eleitos como Síndicos.</p><p>8) Existe um prazo máximo para o exercício do cargo de Síndico?</p><p>R: O que o art. 1347 do Código Civil estabelece é que o prazo de cada</p><p>mandato não seja superior a 2 anos, exigindo, assim, que pelo menos a</p><p>cada 2 anos sejam realizadas eleições para a escolha do Síndico,</p><p>podendo o atual reeleger-se por tantos mandatos quanto pretender.</p><p>Não prevalecem as limitações impostas em convenções de condomínio,</p><p>no que se refere ao número de mandatos que poderá exercer o mesmo</p><p>Síndico, uma vez que a legislação específica sobre a matéria assim não o</p><p>fez.</p><p>Assim, se o artigo em referência estabelece que “poderá renovar-se” sem</p><p>estabelecer um “salvo disposição expressa em convenção de</p><p>condomínio”, não podem as partes sobrepor a vontade do legislador, uma</p><p>vez que existe uma hierarquia de fontes reguladoras da matéria,</p><p>prevalecendo a lei sobre a convenção.</p><p>Ou seja, as partes podem pactuar em convenção acerca de todas as</p><p>matérias que a lei silencia, ou quando, regulando determinada matéria,</p><p>estabelece a possibilidade das partes decidirem em sentido diverso, o</p><p>que não ocorre no presente caso.</p><p>Jurisprudência: AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA GERAL. ELEIÇÃO DE</p><p>SÍNDICO. RECONDUÇÃO PARA UM TERCEIRO MANDADO, EM</p><p>CONTRARIEDADE AO QUE DISPÕE A CONVENÇÃO, QUE PERMITE APENAS</p><p>UMA REELEIÇÃO. NULIDADE NÃO VERIFICADA. MANIFESTAÇÃO DE</p><p>VONTADE EM SENTIDO DIVERSO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS EM</p><p>ASSEMBLÉIA. A decisão tomada em Assembléia Ordinária, devidamente</p><p>autorizada pela Convenção do Condomínio, visando estabelecer um terceiro</p><p>mandato ao Síndico, ainda que a Convenção preveja uma recondução apenas,</p><p>deve ser acatada, pois resultante do exercício do voto e da vontade da</p><p>maioria. Maioria essa, aliás, que pode alterar os termos da Convenção. DERAM</p><p>PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70026104984, Décima Oitava</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra,</p><p>Julgado em 18/09/2008).</p><p>9) O síndico profissional pode ter reconhecido vínculo empregatício</p><p>com o condomínio?</p><p>R: É fato que um síndico profissional pode manter vínculo empregatício</p><p>com o condomínio a que presta serviços, porém, isso somente ocorrerá</p><p>se esse cargo for exercido de forma meramente figurativa ou carente da</p><p>integralidade dos poderes diretivo e disciplinar que lhe são inerentes. Se</p><p>for comprovado que o síndico não é condômino e está subordinado a</p><p>alguém, estando, por exemplo, sujeito a horário de trabalho e</p><p>podendo ser punido disciplinarmente, será o caso de avaliar a</p><p>existência de vínculo de emprego. Ou seja, o sindico é aquele que</p><p>administra, comanda, da ordens, determina, impõe obrigações, mas não</p><p>atua em odediencia direta à condômino(s) determinado(s).</p><p>O estabelecimento de visitas mínimas ao condomínio, por si só, não</p><p>caracteriza vínculo empregatício, sendo absolutamente normal dentro de</p><p>um contrato civil desta natureza a inserção de clausulas de número de</p><p>presenças físicas, que visam estabelecer horário para tratativas com os</p><p>demais condôminos, recebimento de prestadores de serviços,</p><p>acompanhamentos de obras e outros próprios da atividade de</p><p>administração. Por outro lado, cumprir e fazer cumprir as deliberações da</p><p>assembleia são obrigações que decorrem da própria lei:</p><p>(Art. 22 da lei 4591/64. Será eleito, na forma prevista pela Convenção,</p><p>um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2</p><p>anos, permitida a reeleição. § 1º Compete ao síndico: e) cumprir e</p><p>fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como</p><p>executar e fazer executar as deliberações da assembleia), não</p><p>podendo-se falar, neste caso, de cumprimento de ordens emanadas</p><p>pelos condôminos e, consequentemente, subordinação jurídica.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ORDINÁRIO. VÍNCULO DE EMPREGO. SÍNDICO DE</p><p>CONDOMÍNIO. NÃO CONDÔMINO. ELEIÇÃO LÍCITA E EXERCÍCIO REGULAR</p><p>DOS PODERES DE SÍNDICO. INEXISTÊNCIA. A relação entre o condomínio e o</p><p>síndico é a de mandante e mandatário, detendo o síndico em suas mãos os</p><p>poderes diretivo e disciplinar inerentes à administração do condomínio. Em</p><p>outras palavras, como órgão administrativo direto do condomínio, o síndico</p><p>enfeixa em suas mãos todas as atribuições do próprio empregador, inclusive e</p><p>principalmente o poder de comando sobre os empregados do condomínio. Ou</p><p>seja, longe de ser empregado subordinado ao condomínio, é ao síndico que os</p><p>empregados estão subordinados. É fato que um síndico pode ser empregado,</p><p>porém</p><p>mínimo indício no sentido de que poderia a vítima ter contribuído</p><p>para a sua própria morte. Hipótese em que o contexto probatório aponta,</p><p>como causa do acidente fatal, o fato de não ter o zelador do prédio, por</p><p>descuido, falta de cautela e negligência, travado a porta do elevador, após</p><p>o término do serviço de pintura, 15 minutos antes da queda. Inteligência</p><p>do art. 1521, inciso III, do Código Civil de 1916, segundo o qual a entidade</p><p>empregadora, no caso o condomínio demandado, responde pelos atos</p><p>praticados por seus empregados. 2. RESPONSABILIDADE DA SÍNDICA.</p><p>A síndica do prédio está igualmente obrigada a indenizar os danos que</p><p>advieram da morte da vítima, introduzindo-se sua responsabilidade pela</p><p>não adoção das medidas e cautelas necessárias para a eficaz</p><p>cientificação dos moradores acerca do serviço de pintura que se realizava</p><p>nos elevadores (grifo nosso). (Apelação Cível Nº 70014115554, Décima</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, 11/05/2006).</p><p>93) Qual a diferença entre faxineira como profissional autônomo e</p><p>faxineira com vínculo empregatício?</p><p>R: Segundo dispõe a Lei Federal n° 8.212/91, “trabalhador autônomo é a</p><p>pessoa física que exerce por conta própria atividade econômica de</p><p>natureza urbana, com fins lucrativos ou não”. Em outras palavras, é a</p><p>pessoa física que presta serviços a outrem por conta própria, por sua</p><p>conta e risco, sem vínculo empregatício. Não possui horário e nem</p><p>recebe salário, mas sim uma remuneração prevista em contrato. Ou seja,</p><p>é aquele que explora em proveito próprio a própria força de trabalho,</p><p>verificando-se as seguintes características:</p><p>O profissional contratado exerce sua atividade sem a ingerência</p><p>de ninguém do condomínio, mas sim por sua conta e risco,</p><p>utilizando-se de seus instrumentos de trabalho;</p><p>O profissional não recebe salário mensal, mas apenas uma</p><p>remuneração pelos serviços prestados ao término do mesmo;</p><p>O profissional contratado estipula o próprio horário de trabalho,</p><p>não estando sujeito a controle de qualquer espécie.</p><p>Caso a tarefa não seja cumprida, deve o pagamento ser</p><p>suspenso até a sua integral realização.</p><p>Neste caso, não há registro na CTPS (Carteira de Trabalho e Previdência</p><p>Social), nem mesmo pagamento de verbas trabalhistas, apenas a</p><p>remuneração pactuada e a contribuição previdenciária (INSS) pelos</p><p>serviços prestados.</p><p>Por sua vez, o conceito de empregado é dado pela própria Consolidação</p><p>das Leis do Trabalho - CLT, que, em seu artigo 3° o considera como</p><p>sendo "toda pessoa física que presta serviços de natureza não eventual,</p><p>subordinado e assalariado a empregador". Assim, para que se caracterize</p><p>a relação de emprego, basta que estejam presentes os requisitos do</p><p>artigo 3° da CLT: subordinação, habitualidade, onerosidade (recebimento</p><p>de salário), pessoalidade.</p><p>Nossos tribunais têm entendido que o trabalho de uma, duas, até três</p><p>vezes por semana em residências, recebendo o profissional ao final de</p><p>sua tarefa, não caracteriza vínculo empregatício.</p><p>Entretanto, tratando-se de condomínios, embora execute semelhante</p><p>atividade, os critérios de avaliação são outros, entendendo o poder</p><p>Judiciário que exercendo referida função nas áreas comuns do</p><p>condomínio, a chamada “faxineira”, em algumas situações, passa a</p><p>possuir vínculo empregatício, não sendo considerada uma “profissional</p><p>autônoma”, fazendo jus ao recebimento de férias, 13° salário, FGTS e</p><p>outros benefícios típicos de relação de emprego.</p><p>Jurisprudência: RECURSO DE EMBARGOS. VÍNCULO DE EMPREGO.</p><p>DIARISTA DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PESSOA JURÍDICA. DOIS</p><p>DIAS POR SEMANA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS</p><p>MANTIDO POR MAIS DE QUATRO ANOS. A apreciação do contrato de</p><p>prestação de serviços de diarista para o empregador doméstico, pessoa</p><p>física, deve ser examinado de modo distinto do contrato de prestação de</p><p>serviços de diarista para pessoa jurídica (caso dos autos), na medida em</p><p>que, no segundo, sendo verificados os elementos do vínculo de emprego,</p><p>deve ser determinada a assinatura da CTPS e o reconhecimento dos</p><p>consectários legais de um contrato de trabalho. Recurso de embargos</p><p>conhecido e desprovido. (E-RR 208900-09.2008.5.09.0009, julgado em</p><p>17-11-2011, Relator Ministro Aloysio Corrêa da Veiga, Subseção I</p><p>Especializada em Dissídios Individuais, DEJT 25-11-2011)</p><p>94) Quais os cuidados que o condomínio deve ter para não</p><p>caracterizar vínculo empregatício o exercício da atividade de</p><p>faxineira?</p><p>R: Se a intenção do condomínio é proceder à contratação de diarista</p><p>sem vínculo empregatício, por não deter condições para tal, deve tomar</p><p>os seguintes cuidados, que, se seguidos, com segurança afastarão a</p><p>caracterização de vínculo empregatício: a) Não ter apenas uma</p><p>profissional a prestar serviços, de tal forma que uma mesma não execute</p><p>mais de uma vez por semana a limpeza do condomínio, sendo ideal uma</p><p>“carteira de profissionais” que se revezem ao longo do mês; b) Que as</p><p>mesmas recebam o valor convencionado sempre ao término do serviço,</p><p>sem que sejam efetuado pagamentos ao fim de cada mês c) Que</p><p>desempenhem sua função com absoluta autonomia, sem a ingerência por</p><p>parte de Síndicos e demais empregados do condomínio, bem como sem</p><p>o cumprimento de horário d) Que não desempenhem referida atividade</p><p>por longo período de tempo; e) Que desempenhem referida atividade</p><p>também a condôminos do edifício.</p><p>XIV - DAS REGRAS CONDOMINIAIS</p><p>95) Quais são as regras que regulamentam o condomínio?</p><p>R: O condomínio edilício é regulamentado pela constituição federal, leis</p><p>federais (Código Civil e lei 4.591/64 naquilo em que o primeiro não tratou</p><p>especificamente), convenção do condomínio, regimento interno,</p><p>deliberações da assembleia, atos administrativos do sindico e usos e</p><p>costumes.</p><p>96) Onde a constituição federal tem aplicação?</p><p>R: A constituição federal, por constituir diploma legal da mais alta</p><p>hierarquia, dá contornos e fundamento à toda legislação inferior, como o</p><p>código civil e lei 4591/64, bem como às normas internas e específicas de</p><p>cada condomínio, que com ela devem-se conformar-se, de sorte que</p><p>havendo incompatibilidade, tem-se caracterizada a inconstitucionalidade</p><p>do ato.</p><p>É certo que as normas constitucionais não descem à minucias,</p><p>apresentando-se sob a forma de princípios, como da dignidade da pessoa</p><p>humana, igualdade, solidariedade, função social do contrato, que se</p><p>irradiam por todas as relações jurídicas, inclusive no âmbito privado,</p><p>fenômeno este conhecido por horizontalização dos direitos</p><p>fundamentais.</p><p>A título de exemplo da aplicação dos princípios constitucionais na esfera</p><p>do direito condominial, vemos a proibição de fixação de lista de</p><p>inadimplentes em áreas de uso comum, como elevadores, corredores,</p><p>uma vez que tal ato afronta o princípio da dignidade humana e o direito</p><p>de imagem (art. 1, III, 5, V e X da CF), a proibição de discriminação entre</p><p>proprietários e inquilinos quanto a utilização de dependências da área</p><p>comum, por afrontar o princípio da igualdade (art. 5, caput, da CF), a</p><p>necessidade de garantir um mínimo de defesa ao condômino infrator, (art.</p><p>5, LV), a possibilidade de expulsão do condômino antissocial (princípio da</p><p>função social da propriedade – art. 5, XXIII) além de diversas outras</p><p>situações que encontram na constituição federal regramento suficiente e</p><p>necessário para a exata compreensão de seus limites.</p><p>97) Todas as Convenções deverão ser atualizadas de acordo com o</p><p>novo Código Civil?</p><p>R: É aconselhável que as Convenções elaboradas antes do advento do</p><p>novo Código Civil de 2002 sejam devidamente atualizadas, fazendo-se</p><p>inserir não só os dispositivos da lei civil, mas questões hoje aceitas pelo</p><p>poder Judiciário, como expulsão do condômino anti-social, procedimento</p><p>para aplicação de penalidades (com garantia do direito de defesa do</p><p>condômino infrator), majoração da taxa de juros de mora em patamar</p><p>superior a 1% a.m em caso de não pagamento da taxa condominial,</p><p>possibilidade de corte de fornecimento de gás em caso de inadimplência,</p><p>entre outros. Entretanto, não sendo possível a sua atualização, dada a</p><p>necessidade de quórum de 2/3 dos condôminos, os dispositivos do novo</p><p>Código Civil passam</p><p>a ter aplicação imediata, ainda que não constante na</p><p>convenção.</p><p>98) O que é Convenção do Condomínio? Quais as matérias que</p><p>devem constar em uma Convenção de Condomínio?</p><p>R: A Convenção de condomínio é o instrumento básico que regula as</p><p>relações entre os condôminos, caracterizando um verdadeiro estatuto,</p><p>que, uma vez aprovado, vinculará todos os condôminos, tanto aqueles</p><p>que participaram de sua aprovação incial quanto aqueles que tenham</p><p>apresentado oposição, bem como aqueles que virão a tornar-se</p><p>condôminos no futuro, constituindo-se como a “lei” interna do condomínio.</p><p>As matérias que devem constar são aquelas apontadas pela legislação,</p><p>mais precisamente no 1334, § 1º do CC:</p><p>a) a discriminação e individuação das unidades de propriedade</p><p>exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes</p><p>áreas; b) destino das diferentes partes; c) modo de usar as coisas e</p><p>serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições</p><p>dos condôminos para as despesas de custeio e para as</p><p>extraordinárias; e) modo de escolher o Síndico e o Conselho</p><p>Consultivo; f) as atribuições do Síndico, além das legais; g) a</p><p>definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h)</p><p>modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos</p><p>condôminos; i) o quórum para os diversos tipos de votações; j) a</p><p>forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a</p><p>forma e o quórum para as alterações de convenção; m) a forma e o</p><p>quórum para a aprovação do regimento interno, quando não</p><p>incluídos na própria convenção.</p><p>99) Caso a convenção estabeleça disposições distintas do que</p><p>dispõe a legislação, qual deverá prevalecer?</p><p>R: Ainda que a lei civil (art. 1334, caput do Código Civil) venha a conferir</p><p>grande margem de liberdade para as partes interessadas estipularem as</p><p>cláusulas que regerão o condomínio edilício através de convenção, essa</p><p>não pode contrariar a legislação pátria, uma vez que as leis existentes</p><p>acerca do tema constituem normas de ordem pública, de natureza</p><p>cogente, impositiva, salvo naquelas situações em que regulando</p><p>determinada matéria põe a salvo a possibilidade de ajuste em contrário.</p><p>Assim, prevalece a lei sobre a convenção, seja o assunto que for!!</p><p>100) Para ter eficácia a Convenção do Condomínio necessita ser</p><p>registrada?</p><p>R: Para sua aplicação, a Convenção de Condomínio não necessita ser</p><p>registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo bastante sua</p><p>aprovação por assembleia pelo quórum especial de 2/3 dos representes</p><p>das frações ideais, havendo necessidade de referido registro tão somente</p><p>quando pretender-se aplicá-la a terceiros estranhos ao condomínio</p><p>(visitantes). Este é o entendimento consolidado pelo egrégio Superior</p><p>Tribunal de Justiça e assentado na Súmula 206: "A convenção de</p><p>condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as</p><p>relações entre os condôminos."</p><p>101) Qual o quórum para aprovar uma convenção ou promover-lhe</p><p>qualquer modificação?</p><p>R: Nos termos do disposto no art. 1333 do Código Civil, a convenção que</p><p>constitui o condomínio edilício, bem como as alterações pretendidas,</p><p>deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das</p><p>frações ideais presentes em assembleia, sendo nula qualquer disposição</p><p>em contrário, não sendo possível a coleta de assinaturas em</p><p>momento posterior para possibilitar o alcance do quorum.</p><p>Jurisprudência: Para que se efetue a alteração da convenção de condomínio,</p><p>impõe-se a aprovação de 2/3 das frações ideais, conforme o disposto na</p><p>própria convenção, bem como nos arts. 1.351 do CC e 25, § único, da Lei nº</p><p>4.591/64. Precedente da Corte. COLETA DAS ASSINATURAS EM MOMENTO</p><p>POSTERIOR. Afigura-se inviável a coleta de assinatura em momento posterior</p><p>à realização da assembléia para completar o quórum de alteração, sendo</p><p>necessária a presença do condômino, ou do seu representante, quando da</p><p>realização da assembléia. deste Tribunal. HONORÁRIOS. A fixação da verba</p><p>honorária em casos como tal deve ocorrer com base no disposto pelo art. 20,</p><p>§ 4º, do CPC. No caso, os ônus sucumbenciais restaram adequadamente</p><p>dimensionados na sentença. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS.</p><p>UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70035433473, Vigésima Câmara Cível, Tribunal</p><p>de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 14/04/2010).</p><p>102) Caso não se obtenha o quorum mínimo de 2/3 dos proprietários</p><p>das frações ideais, é possível aplicar-se a minuta da Convenção</p><p>apresentada pela empresa incorporadora?</p><p>R: Sim. A minuta tem por finalidade não deixar os condôminos sem uma</p><p>regulamentação que estabeleça o seu funcionamento durante o período</p><p>compreendido entre o registro do imóvel que habilita a negociação das</p><p>unidades e a aprovação da Convenção definitiva, gerando obrigações</p><p>para os condôminos enquanto não aprovada a convenção definitiva.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO</p><p>DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA - AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO DE</p><p>CONDOMÍNIO - SUBSTITUIÇÃO PROVISÓRIA PELA MINUTA DA CONVENÇÃO</p><p>ELABORADA PELA CONSTRUTORA ACEITA - OBSERVÂNCIA DO</p><p>DETERMINADO PELA MINUTA PARA CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA</p><p>EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO</p><p>DESPROVIDO. Ausente a convenção definitiva, as disposições inseridas na</p><p>minuta elaborada pela construtora do imóvel valerão como convenção</p><p>provisória, inclusive para regular a forma de convocação das assembleias, até</p><p>porque não pode uma coletividade, como é um condomínio, ficar sem</p><p>regramento interno que ordene seu funcionamento. (TJSC, Relator: Sérgio</p><p>Roberto Baasch Luz Juiz Prolator: José Carlos Carstens Kohler Órgão</p><p>Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil, Data: 19/11/2001).</p><p>103) O que é Regimento Interno?</p><p>R: É o conjunto de regras e procedimentos relacionados ao</p><p>comportamento e à conduta dos condôminos e visitantes, disciplinando o</p><p>uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais freqüentes do</p><p>condomínio, facilmente modificáveis e circunstanciais, tais como a</p><p>presença de animais, as funções do zelador, horário e disciplina para</p><p>utilização do salão de festas e jogos, churrasqueiras, do playground, da</p><p>piscina, do fechamento das portas de acesso, horários para a realização</p><p>de mudanças, de uso da garagem, barulho e etc.</p><p>104) Qual o quorum exigido para a modificação do Regimento</p><p>interno?</p><p>R: A legislação civil não estabeleceu um quorum específico para</p><p>aprovação e alterações do Regimento Interno. Isso porque o regimento é</p><p>um conjunto de regras circunstanciais que devem ser passíveis de</p><p>modificação e adaptação pela assembleia de forma facilitada. Assim, o</p><p>quorum para sua aprovação ou alteração é aquele previsto na Convenção</p><p>do Condomínio, ou, caso inexistente a previsão, o quorum de maioria</p><p>simples dos presentes em assembleia. Neste sentido foi aprovado o</p><p>enunciado n. 248, na III Jornada de Direito Civil, prevendo que: “O</p><p>quórum para alteração do regimento interno do condomínio pode ser</p><p>livremente fixado na convenção”.</p><p>105) O Regimento Interno necessita de registro para sua aplicação?</p><p>R: Não. Uma vez aprovado o Regimento Interno e alcançado o quorum</p><p>necessário, dito instrumento passa a ter aplicabilidade e eficácia imediata</p><p>a todos os condôminos, servindo o Registro apenas para dar publicidade</p><p>ao ato.</p><p>XV - DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS</p><p>106) Quais são os direitos dos condôminos previstos na legislação?</p><p>Além destes direitos outros devem constar da Convenção e</p><p>Regimento Interno?</p><p>R: O Art. 1335 do Código Civil elenca um rol de direitos relativos aos</p><p>Condôminos: I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II –</p><p>usar das partes comuns, conforme a sua destinação e contanto que não</p><p>exclua a utilização dos demais compossuidores; III – Votar nas</p><p>assembleias e delas participar estando quites.</p><p>Além dos direitos elencados pela legislação específica, outros devem</p><p>constar na propria Convenção do Condomínio e Regimento interno,</p><p>devendo, em uns e outros casos, observar-se a peculiaridade da natureza</p><p>da propriedade existente em um condomínio.</p><p>107) O condômino tem o direito de usar sua unidade da forma como</p><p>bem entender?</p><p>R: Não. É falsa a afirmação</p><p>de que “da porta para dentro se faz o que</p><p>bem se entende”. Pela própria natureza da organização social que</p><p>importa o condomínio, o proprietário não pode utilizar sua propriedade de</p><p>forma a perturbar o sossego, saúde e tranquilidade dos demais</p><p>condôminos, independentemente do horário.</p><p>108) Os condôminos têm direito de exigir a vistoria dos livros,</p><p>documentos, bem como informações que digam respeito ao</p><p>condomínio?</p><p>R: Sim, pode o condômino exigir a exibição de livros para averiguação</p><p>das contas, tendo legitimidade para ingressar em juízo para fins de exigir</p><p>sua exibição, se essa for negada por parte do Síndico. Também tem</p><p>direito de acesso as informações referentes ao condomínio, como</p><p>laudos e vistorias realizadas pelo Corpo de Bombeiros, laudos estruturais</p><p>realizados por engenheiro, lista de inadimplentes, contratos celebrados,</p><p>filmagens realizadas nas áreas comuns, registros de ocorrências</p><p>constantes nos livros próprios, bem como outros assuntos relacionados</p><p>ao condomínio.</p><p>109) Os condôminos tem direito de acesso à lista dos condôminos</p><p>devedores constante nos livros balancetes?</p><p>R: Sim. O que é proibido pelo direito é a exposição vexatória de lista dos</p><p>nomes dos devedores do condomínio, fazendo-a circular por e-mail,</p><p>boletos de cobrança, ou sua fixadação nas áreas comuns do condomínio.</p><p>Entretanto, fazer constar a lista de devedores em livros balancetes é</p><p>atitude revestida da mais absoluta legalidade, sendo sua consulta por</p><p>qualquer condômino permitida pelo direito. Em pesquisa realizada junto</p><p>ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina, verificamos que todas as</p><p>pretensões de indenização por Danos Morais formuladas por condôminos</p><p>devedores que tiveram seus nomes expostos em livros balancetes</p><p>foram julgadas improcedentes.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS</p><p>MORAIS JULGADO IMPROCEDENTE. IRRESIGNAÇÃO. DIVULGAÇÃO DO</p><p>NOME DO AUTOR COMO DEVEDOR DE COTA CONDOMINIAL. RELATÓRIO</p><p>MENSAL RESTRITO AOS CONDÔMINOS. DEMONSTRATIVO DE CUNHO</p><p>ESTRITAMENTE INFORMATIVO. AUSÊNCIA DE FATO LESIVO À HONRA DO</p><p>AUTOR. REQUISITOS DO ART. 159 DO CC/16 NÃO CONFIGURADOS.</p><p>SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível nº</p><p>2006.004481-1, 19/05/2010).</p><p>110) A forma de contribuição deve obrigatoriamente estar</p><p>relacionada à fração ideal do terreno?</p><p>R: Não. Tanto a lei a lei n. 4.591/1964 quanto as disposições do Código</p><p>Civil de 2002 estabelecem que referida matéria deverá ser tratada em</p><p>Convenção do Condomínio, podendo referido instrumento estabelecer</p><p>diversas formas para o rateio das despesas que não a relacionada à</p><p>fração ideal do terreno. Entretanto, caso a Convenção do Condomínio</p><p>silencie a este respeito, deverão as despesas ser rateadas</p><p>obrigatoriamente com base nas frações ideais correspondentes a cada</p><p>unidade.</p><p>Jurisprudência: MÉRITO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CÁLCULO PELO</p><p>FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CRITÉRIO DISPOSTO NA CONVENÇÃO DO</p><p>CONDOMÍNIO. LEGALIDADE. - "1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código</p><p>Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na</p><p>proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da</p><p>convenção". 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a</p><p>observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente</p><p>previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o</p><p>critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses</p><p>em que ausente tal estipulação" (STJ, AgRg no AREsp n. 583.848/MG, rel. Min.</p><p>Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 18.6.2015).</p><p>111) Pode a assembleia estabelecer rateios em valores iguais para</p><p>todos os condôminos quando a convenção estabelece ser com base</p><p>na fração ideal?</p><p>R: Somente com a alteração da própria convenção será possível</p><p>modificar a forma de rateio, não bastando a vontade dos membros da</p><p>assembleia convocados para este fim, sem que se alcance o quorum</p><p>necessário de 2/3 dos representantes das frações ideais, sob pena de</p><p>nulidade da decisão.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE</p><p>NULIDADE DE ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DO QUÓRUM MÍNIMO PARA</p><p>MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO. NULIDADE VERIFICADA. ADOÇÃO DE</p><p>CRITÉRIO DIFERENCIADO PARA O RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.</p><p>Hipótese em que a assembleia não obedeceu ao quórum mínimo de 2/3 dos</p><p>condôminos, previsto na convenção condominial. Nulidade da assembleia</p><p>reconhecida. Necessidade de observância ao quórum mínimo estabelecido</p><p>pela Convenção do Condomínio, em face do permissivo legal contido na alínea</p><p>"i" do §3º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. RESTITUIÇÃO DOS VALORES</p><p>COBRADOS A MAIOR EM DECORRÊNCIA DA DECISÃO NULA PROFERIDA NA</p><p>ASSEMBLEIA. CABIMENTO. Reconhecida a nulidade da decisão assemblear</p><p>que modificou a forma de rateio das despesas condominiais, cabível a</p><p>restituição do valor indevidamente pago pelo autor. NEGARAM PROVIMENTO.</p><p>MAIORIA. (Apelação Cível Nº 70042100073, Décima Oitava Câmara Cível,</p><p>Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em</p><p>26/05/2011).</p><p>112) O Superior Tribunal de Justiça julgou ilegal a distribuição das</p><p>despesas pela fração ideal no caso das coberturas?</p><p>R: Em 2013 veiculou-se aos “quatro ventos” a falsa informação de que o</p><p>Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar Recurso Especial envolvendo</p><p>cobertura de apartamento, julgou ilegal a distribuição das despesas</p><p>segundo a fração ideal das unidades. Tal informação foi objeto de</p><p>esclarecimento por parte do próprio STJ, diante da confusão causada na</p><p>mídia nacional.</p><p>Na realidade, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais adotou este</p><p>entendimento, mas o recurso contra esta decisão não foi recebido pelo</p><p>STJ, ou seja, sequer foi julgado. Assim, hoje, o entendimento que</p><p>prevalece é pela legalidade da distribuição das despesas segundo a</p><p>fração ideal de cada unidade, ainda que no caso de coberturas.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM</p><p>CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PRETENSÃO DA AUTORA DE ANULAR</p><p>CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO</p><p>DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO</p><p>DE INJUSTIÇA NO CRITÉRIO DE DIVISÃO PELA FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL.</p><p>PROPRIETÁRIA DE COBERTURA E TRÊS VAGAS DE GARAGEM.</p><p>REQUERIMENTO DE RATEIO IGUALITÁRIO ENTRE OS CONDÔMINOS.</p><p>SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA.</p><p>CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DE PERÍCIA.</p><p>INOCORRÊNCIA. MÉRITO. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO REGULAR.</p><p>AUSÊNCIA DE VÍCIO OU DEFEITO A ENSEJAR NULIDADE. INSTRUMENTO</p><p>COM FORÇA COGENTE PARA OS CONDÔMINOS. PARÂMETRO DE RATEIO</p><p>DAS DESPESAS PREVISTO EM LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA E CÓDIGO CIVIL.</p><p>AUSENTE ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO. PRECEDENTES DA CORTE</p><p>SUPERIOR E DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO</p><p>CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0301311-</p><p>36.2016.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Saul Steil, Terceira Câmara</p><p>de Direito Civil, j. 13-06-2017 – grifou-se).</p><p>113) É valida a clausula constante em convenção de condomínio que</p><p>exonere ou reduza a participação da construtora nas despesas de</p><p>condomínio quanto às unidades que são de sua propriedade?</p><p>R: Trata-se de expediente muito utilizado, principalmente nestes tempos</p><p>de crise, em que uma vez pronto e entregue o condomínio, diversas</p><p>unidades permaneçam desocupadas sem ser vendidas. Inobstante se</p><p>reconheça um real prejuízo para a construtora, tais clausulas atentam</p><p>contra as disposições legais, principalmente presentes no Código de</p><p>Defesa do Consumidor (art. 51 do CDC), devendo ser consideradas</p><p>nulas.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. DESPESAS. EXONERAÇÃO DA</p><p>CONSTRUTORA. INVALIDADE DA CLAUSULA. CÓDIGO DE DEFESA DO</p><p>CONSUMIDOR. É INVALIDA A CLAUSULA QUE ESTABELECE, EM FAVOR DA</p><p>CONSTRUTORA E INCORPORADORA, O PRIVILEGIO DA EXONERAÇÃO DA</p><p>OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO,</p><p>IMPOSTA NA ESCRITURA DE CONVENÇÃO POR ELA OUTORGADA.</p><p>POSSIBILIDADE DO EXAME DA VALIDADE DE CLAUSULA CONTRATUAL A</p><p>LUZ DOS CRITERIOS OBJETIVOS FIXADOS PELO "CODECON". RECURSO</p><p>CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. (STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp</p><p>151758 MG 1997/0073563-0, 29/06/1998).</p><p>114) O condômino deve observar alguma norma</p><p>técnica para a</p><p>realização de obras em sua unidade?</p><p>R: Está em vigor a NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações –</p><p>Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira</p><p>de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece parâmetros à elaboração de</p><p>um laudo técnico e plano de reforma para apartamentos em edifícios</p><p>pluri-habitacionais, apresentado por profissional devidamente habilitado.</p><p>A norma exige que moradores apresentem ao condomínio o plano de</p><p>obra formalizado, com descrição objetiva do passo-a-passo da reforma a</p><p>ser realizada em sua unidade, detalhando intervenções, materiais a</p><p>utilizar e recursos técnicos, além da respectiva Anotação de</p><p>Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade</p><p>Técnica (RRT), assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto</p><p>que acompanhará a obra. É esse documento que assegura o síndico</p><p>quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e</p><p>possíveis danos.</p><p>Se a obra for de simples pintura interna da unidade, ou troca de sancas</p><p>de gesso já existentes, o morador não precisa se preocupar. Basta</p><p>informar o síndico.</p><p>No caso de troca de pisos, no entanto, o laudo técnico terá de avaliar</p><p>ferramentas a serem utilizadas na retirada do piso antigo, método de</p><p>descarte do material retirado, além de qualidade e peso do novo material,</p><p>com a finalidade de não gerar transtornos nem sobrecargas estruturais.</p><p>Alteração em instalações de gás, hidráulicas e elétricas, envidraçamento</p><p>de sacadas, eliminação de paredes internas ou a instalação de banheiras</p><p>e sistemas de ar condicionado requerem maiores cuidados, exigindo</p><p>atendimento à norma.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE</p><p>FAZER. REFORMAS NO APARTAMENTO DA RÉ. APRESENTAÇÃO DE ART E</p><p>PROJETO DE OBRAS. Tendo a autora comprovado ter efetuado a entrega da</p><p>ART e do laudo técnico da obra diretamente na imobiliária que administra o</p><p>condomínio antes do ajuizamento da ação, vai mantida a sentença de</p><p>improcedência da demanda. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.</p><p>UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70076257922, Vigésima Câmara Cível, Tribunal</p><p>de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 28/03/2018).</p><p>115) Em caso de obras irregulares, como deve proceder o Síndico?</p><p>R: O Síndico não tem apenas a faculdade, mas sim o dever de agir, tendo</p><p>legitimidade para tomar as providencias legais que estiverem ao seu</p><p>alcance. É fundamental que ele assuma uma posição ativa na situação,</p><p>podendo solicitar ao condômino (sempre por escrito) que apresente a</p><p>A.R.T e laudo técnico da obra, bem como que se supenda a obra até a</p><p>sua apresentação, aplicando advertencia regimental e multa em caso de</p><p>descumprimento. Em caso de ser constatada irregularidades técnicas ou</p><p>regimentais, poderá o síndico, nã o surtindo efeito as providencias</p><p>administrativas, ingressar com ação judicial visando a paralisação da</p><p>obra.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DEMOLITÓRIA – CONDOMÍNIO –</p><p>OBRA REALIZADA EM COBERTURA – EDIFICAÇÃO DE NOVO PAVIMENTO –</p><p>ALTERAÇÃO DA FACHADA DO EDIFÍCIO – VIOLAÇÃO AO ART. 10, I E § 2º DA</p><p>LEI N. 4.591/64 – COMPROMETIMENTO DA SEGURANÇA DOS MORADORES –</p><p>RISCO DE COLAPSO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A</p><p>construção de obra por um condômino, sem a aquiescência dos demais,</p><p>alterando a fachada do condomínio e oferecendo risco aos moradores pelo</p><p>sobre-peso na estrutura do prédio, gera ao proprietário da obra o dever de</p><p>demolir. (Apelação Cível n. 2007.055975-5, Des. Fernando Carioni).</p><p>116) Em caso de determinação de demolição de obra irregular tem o</p><p>condômino direito ao ressarcimento pelas despesas e materiais</p><p>utilizados na mesma?</p><p>R: Depende. Tratando-se de obra irregular, construída à revelia da</p><p>administração e demais condôminos, não haverá qualquer direito a</p><p>reparação pelos gastos sofridos com demolição, pelo simples fato de</p><p>inexistir qualquer parcela de culpa por parte dos demais condôminos no</p><p>evento que o próprio condômino, por sua conta e risco, deu causa.</p><p>Entretanto, caso a obra tenha sido permitida por parte de assembleia ou</p><p>mesmo da administração do condomínio, de forma equivocada, em sendo</p><p>esta decisão posteriormente alterada por nova assembleia ou decisão</p><p>judicial, o condomínio poderá exigir o desfazimento da obra mas deverá</p><p>indenizar o condômino pelos gastos sofridos com a construção e</p><p>demolição, em razão de ter atuado com boa-fé.</p><p>Jurisprudência: Não é cabível, igualmente, o ressarcimento ao Apelante</p><p>do numerário despendido com materiais e mão-de-obra, uma vez que,</p><p>como reconhecido acima, a obra foi efetuada contra disposição legal e em</p><p>prejuízo dos demais co-proprietários do imóvel o que, por óbvio, não</p><p>poderá gerar o direito indenizatório alegado. (TJSC, Apel. Civ. Apelação</p><p>Cível nº 2007.005779-4, 30/05/2011).</p><p>117) O condômino tem o direito de livremente vender e alugar sua</p><p>vaga de garagem?</p><p>R: Em 05/04/2012 foi publicada a lei nº 12.607/2012, estabelecendo</p><p>novas regras referentes às garagens, com a modificação do § 1º do art.</p><p>1.331 do Código Civil que passou a dispor: § 1º As partes suscetíveis de</p><p>utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas</p><p>e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras</p><p>partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser</p><p>alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos</p><p>para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas</p><p>estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de</p><p>condomínio.</p><p>Assim, o condômino somente poderá vender ou locar sua vaga de</p><p>garagem para outros condôminos, salvo se a convenção do condomínio</p><p>expressamente permitir o contrário. Assim, se a convenção silenciar a</p><p>respeito, as vagas não poderão ser alienadas ou locadas a terceiros.</p><p>118) Os contratos de locação celebrados antes do início da vigência</p><p>de referida lei devem ser extintos?</p><p>R: Há quem entenda que os contratos em vigência não necessitam ser</p><p>extintos, uma vez que celebrados sobre a égide da legislação anterior</p><p>que o permitia, aplicando-se o disposto no art. 6º da Lei de Introdução ao</p><p>Código Civil Brasileiro: “a lei em vigor terá efeito imediato e geral,</p><p>respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.</p><p>Entretanto, para nós, tratando-se o contrato de locação de um negócio</p><p>jurídico de trato sucessivo, cujos atos se repetem periodicamente,</p><p>entendemos que uma vez em vigor referida lei, a proibição em referência</p><p>aplica-se também aos contratos de locação celebrados antes da vigência</p><p>da lei. Assim, tratando-se de contrato com previsão de prazo</p><p>indeterminado, deve-se conceder um prazo (sugere-se 30 dias), para que</p><p>as partes rescindam o contrato. Tratando-se de contrato por prazo certo</p><p>(em geral um ano), deve-se respeitar referido prazo, ficando proibida a</p><p>renovação.</p><p>119) É possível proibir a adoção de “locação” de unidade autônoma</p><p>pelo sistema AIRBNB?</p><p>R: O Airbnb é uma plataforma de aluguel de acomodações ao redor</p><p>do mundo. Presente em 190 países e em mais de 34 mil cidades,</p><p>conta atualmente com mais de 2 milhões de acomodações e</p><p>acumula 60 milhões de hóspedes, em números que aumentam todos</p><p>os meses. O Airbnb existe desde 2008 e vem ajudando muitos viajantes</p><p>a economizar, por se tratar de uma opção, no geral, mais barata que os</p><p>hotéis, o que tem atraído a ira do setor hoteleiro no Brasil e o</p><p>questionamento nos condomínios acerca da possibilidade de sua integral</p><p>proibição ou limites a sua regulamentação.</p><p>Decididamente não é fácil a tomada de uma posição firme e segura nesse</p><p>ou naquele aspecto, por envolver, claramente, um conflito de princípios</p><p>constitucionais e outras leis infraconstitucionais, havendo fortes</p><p>argumentos pro e contra a possibilidade de restrição desse sistema nos</p><p>condomínios.</p><p>De um lado temos aqueles que apontam para prevalência da</p><p>regulamentação interna dos condomínios, que, nos casos de</p><p>condomínios residenciais, em regra, proíbem a exploração econômica</p><p>nas unidades de apartamento, bem como de que não se trata de locação</p><p>por temporada regulamentada pelo lei 8245/91, mas sim pela lei nº</p><p>11.771 de 2008, que dispõe sobre</p><p>a Política Nacional de Turismo,</p><p>exigindo que para os meios de hospedagem obterem o cadastramento</p><p>precisam possuir licença de funcionamento específico, o que as unidades</p><p>residenciais de apartamento não possuem. Trata-se de posição que</p><p>merece respeito.</p><p>De outo lado, temos aqueles que entendem pela prevalência do direito</p><p>individual de propriedade, previsto na Constituição Federal, conferindo ao</p><p>proprietário o direito de usar, fruir, dispor e gozar de seu bem, respeitada</p><p>a função social da propriedade, bem como de que tal sistema encontra</p><p>previsão na lei de locações, lei 8245/91, quando trata da locação por</p><p>temporada, sendo inválida a regra proibitiva de locação pelo sistema</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/93158/lei-do-turismo-lei-11771-08</p><p>Airbnb. Essa nos parece a posição mais acertada e que será, a nosso</p><p>ver, acolhida de forma majoritária pelos tribunais brasileiros.</p><p>No judiciário encontramos diversos posicionamentos, no sentido de ora</p><p>julgar válida a proibição pelo condomínio, ora por decidir pela invalidade</p><p>das regras proibitivas. Não há uma definição segura a respeito da matéria</p><p>no presente momento.</p><p>XVI - ALTERAÇÃO DE FACHADA</p><p>120) O que pode ser considerado como fachada externa do</p><p>condomínio? O que pode ser considerado como alteração de</p><p>fachada?</p><p>R: É toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as</p><p>paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de</p><p>entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a</p><p>harmonia estética do edifício.</p><p>Em linhas gerais, pode ser conceituada como aquelas modificações que</p><p>afetam a harmonia estética arquitetônica do edifício de forma perceptível</p><p>e significante, atingindo o padrão já estabelecido, descaracterizando a</p><p>forma com que o condomínio se apresenta. Entretanto, é de se observar</p><p>que em muitos casos as mudanças externas devem ser analisadas no</p><p>caso concreto, afim de se verificar se houve autêntica alteração de</p><p>fachada.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO</p><p>ANULATÓRIA DE DECISÃO E DE MULTA DELIBERADA EM ASSEMBLEIA</p><p>GERAL EXTRAORDINÁRIA. TROCA DE ESQUADRIAS EXTERNAS DA</p><p>UNIDADE. DESATENDIMENTO AO PADRÃO ORIGINAL DO PRÉDIO.</p><p>DESATENDIMENTO AO DECIDIDO EM ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA</p><p>FACHADA. CONFIGURADA. ART. 1.336, III, DO CCB. A condômina não pode</p><p>realizar qualquer alteração na forma e na cor da fachada, das partes e</p><p>esquadrias externas, a teor do dispõe o art. 1.336, III do CC/02, em nome da</p><p>segurança, para proteger-se de eventual tempestade. No caso, a condômina</p><p>desrespeitou deliberação de assembleia e realizou obra além daquelas</p><p>necessárias, a saber, daquelas decorrentes da tempestade, em que pese a</p><p>ciência da vedação. Em decorrência, modificou todas as esquadrias externas</p><p>da sua unidade em evidente alteração daquelas já existentes na fachada do</p><p>prédio fachada original. Fatos e provas do feito que conduzem a confirmação</p><p>da sentença que manteve a deliberação da assembleia geral extraordinária</p><p>AGE que, por maioria, determinou a adequação da instalação das esquadrias</p><p>externas da unidade da parte autora e a aplicação de multa. Jurisprudência a</p><p>respeito. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº 70077049211, Vigésima</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein</p><p>Hekman, Julgado em 16/05/2018)</p><p>121) Qual o quorum necessário para se aprovar a alteração de</p><p>fachada?</p><p>R: Segundo disposto no art. 1336, III do Código Civil, a alteração de</p><p>referidas áreas somente pode ocorrer com a aprovação da unanimidade</p><p>dos condôminos. Assim, também estabelece o § 2º da Lei 4.591/1964, "O</p><p>proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra</p><p>que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da</p><p>unanimidade dos condôminos".</p><p>122) A pintura externa do condomínio ou substituição de pastilhas</p><p>constitui alteração de fachada a necessitar da aprovação pela</p><p>unanimidade dos condôminos?</p><p>R: Não, a realização de pintura externa visando a conservação da</p><p>estrutura do condomínio, caracteriza-se como obra necessária, não</p><p>constituíndo alteração de fachada, sendo bastante sua aprovação em</p><p>assembleia pela maioria dos presentes. O mesmo entendimento</p><p>podemos aplicar à substituição da pintura por pastilhas.</p><p>Jurisprudência: "A norma brasileira preocupou-se em proibir o condômino,</p><p>não o condomínio, alterar a fachada, mostrando, assim, claramente, que a</p><p>vontade do legislador foi a proteção permanente da harmonia do conjunto, e</p><p>não da forma ou aspecto com que foi originariamente concebido. Se uma</p><p>fachada é revestida com pintura e a assembléia resolve trocar esse</p><p>revestimento por pastilhas, a lei não estabelece qualquer restrição. O que</p><p>coibiu, acertadamente, foi que um ou alguns condôminos revestissem a parte</p><p>externa de suas unidades de forma diferente da do conjunto, causando assim,</p><p>indiscutível lesão na harmonia do todo da fachada" (Vanderci Álvares).(TJSC,</p><p>13/08/2009).</p><p>123) A instalação de armários embutidos nas sacadas, alterações na</p><p>churrasqueira ou outras mudanças do lado interno da sacada</p><p>constitui alteração de fachada?</p><p>R: Primeiramente, devemos salientar que eventuais restrições inseridas</p><p>na convenção/regimento interno, nominando de forma bastante específica</p><p>os itens regulamentados, são plenamente válidas e devem ser</p><p>observadas por todos os condôminos. Ocorre que muitas</p><p>convenções/regimentos tratam de forma genérica sobre a alteração de</p><p>fachada, deixando de apontar com detalhes quais partes não podem ser</p><p>alteradas sem anuência dos demais condôminos, dando margem a</p><p>diferentes interpretações. Assim, no silêncio da convenção/regimento,</p><p>modificações em áreas localizadas na “parte interna” da sacada do</p><p>condomínio, como instalação de armários embutidos, “parede viva”,</p><p>modificações na churrasqueiras, não são consideradas alterações</p><p>substanciais a ponto de justificarem sua proibição.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. MULTA. ALTERAÇÃO DE</p><p>FACHADA NÃO CONSTATADA. ÔNUS DA PROVA. MANUTENÇÃO DA</p><p>SENTENÇA. Consoante a exegese do art. 1.336, III, do Código Civil, é vedado</p><p>ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias</p><p>externas. In casu, a troca das pastilhas que revestem a churrasqueira, na parte</p><p>interna da sacada da unidade do apelado, não se revela alteração da fachada</p><p>suficiente a ensejar-lhe a aplicação de multa pelo descumprimento do</p><p>regulamento interno do condomínio, mormente porque não afeta sua estética</p><p>externa, tampouco o desvaloriza. Apelo desprovido. Unânime. (Apelação Cível</p><p>Nº 70065422628, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>Dilso Domingos Pereira, Julgado em 19/08/2015).</p><p>124) O que fazer nos casos de prédios comerciais em que uma</p><p>mesma empresa ocupa totalmente o andar, utilizando das paredes</p><p>externas do corredor para a colocação de placas e letreiros?</p><p>R: Muito embora ocupe todo o andar, as paredes externas das partes</p><p>internas, bem como o corredor, continuam sendo de propriedade do</p><p>condomínio, sendo as despesas rateadas entre todos. Neste caso, para a</p><p>modificação de referidas áreas, há a necessidade de anuência de todos</p><p>os condôminos, o que raramente se consegue.</p><p>Para evitar desgastes com exigências de retificação de área, sugere-se</p><p>que se elabore um “Termo de Cessão Onerosa de área Comum”,</p><p>celebrado entre o condomínio e o condômino ocupante, passando aquele</p><p>que utiliza o espaço em referência a ser responsável pelo pagamento dos</p><p>rateios referentes à área cedida.</p><p>125) No caso de condomínios mistos (parte comercial e parte</p><p>destinada a moradia), como fica a questão das placas de</p><p>publicidade? Uma vez não observado o padrão de placa de</p><p>publicidade estabelecido pelo condomínio, que providência deve ser</p><p>tomada pelo Síndico?</p><p>R: Deve a convenção do Condomínio, Regimento interno ou mesmo</p><p>decisão da assembleia regulamentar a situação, fixando as medidas</p><p>permitidas e observadas as formas aprovadas, observando-se sempre as</p><p>limitações postas pela administração publica municipal.</p><p>Uma vez não obedecido os limites estipulados ou mesmo a proibição de</p><p>colocação, deve o Síndico Notificar o Condômino infrator para que retire a</p><p>placa de publicidade em prazo razoável. Não sendo observado,</p><p>entendemos ser possível ao condomínio retirar diretamente a placa de</p><p>publicidade sem recorrer ao poder Judiciário, não constituindo uso</p><p>arbitrário das próprias razões ou mesmo ilícito civil, capaz de gerar direito</p><p>a reparação por danos.</p><p>Jurisprudência: Conforme convenção condominial, a fixação de placa</p><p>publicitária fora dos estritos limites do estabelecimento comercial configura</p><p>infração legal por alteração de fachada e indevido uso de área comum. O</p><p>condomínio não pratica ato ilícito na retirada de painel publicitário irregular,</p><p>porque a transgressão condominial era apenas precariamente tolerada, não</p><p>gerando qualquer direito (Ap. Cív. n. 2005.030701-9, da Capital, rel. Des.</p><p>Monteiro Rocha, j. 15-3-2007).</p><p>XVII - APARELHO DE AR CONDICIONADO</p><p>126) A colocação de aparelho de ar condicionado nas unidades</p><p>autônomas constitui alteração de fachada?</p><p>R: Segundo jurisprudência dominante, não havendo prejuízo ao conjunto</p><p>arquitetônico do edificio não há que se falar em alteração de fachada.</p><p>Assim, em regra, tem o condômino direito à instalação de aparelhos de ar</p><p>condicionado em sua unidade autônoma, ainda que promova a abertura</p><p>de espaço físico na parede externa do edificio. O que a norma visa coibir</p><p>são as alterações substanciais que prejudiquem a estética e</p><p>padronização do condomínio, o que se observará caso a caso.</p><p>Entretanto, em sendo determinado um local específico para a instalação</p><p>dos aparelhos (ex: lado do prédio), esse deve obrigatoriamente ser</p><p>observado.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOCORRÊNCIA.</p><p>COLOCAÇÃO DE CANALIZAÇÃO NECESSÁRIA À DRENAGEM DO LÍQUIDO</p><p>DOS APARELHOS DE AR CONDICIONADO. Nenhuma alteração da fachada, a</p><p>reclamar unanimidade dos condôminos, existe na colocação de canalização</p><p>destinada à drenagem do líquido dos aparelhos de ar condicionado, instalação</p><p>de óbvia necessidade e de insignificante dimensão. (Apelação Cível Nº</p><p>70010509453, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 29/12/2004).</p><p>127) Em caso de proibição de mais de um aparelho de ar-</p><p>condicionado por unidade, o segundo constitui alteração de fachada</p><p>a ponto de obrigar o condômino à retirada desse?</p><p>R: Depende. Restando caracterizada a real necessidade (idade ou</p><p>questão de saúde) por parte do condômino, o poder judiciário tem</p><p>relativizado referida regra deferindo a manutenção de ambos os</p><p>aparelhos. Entretanto, trata-se de uma exceção à regra, devendo o</p><p>condômino comprovar a efetiva necessidade, sob pena de sofrer as</p><p>penalidades impostas pelas regras internas do condominio, bem como</p><p>ver-se constrangido a retirar referido aparelho.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE</p><p>AR-CONDICIONADO. ALTERAÇÃO DE FACHADA DO PRÉDIO. TUTELA</p><p>ANTECIPADA PARA MANUTENÇÃO DO APARELHO. DEFERIMENTO. Tratando-</p><p>se de pedido de tutela antecipada em demanda na qual se discute a alteração</p><p>de fachada de prédio em virtude de instalação da segunda máquina de ar-</p><p>condicionado em apartamento, quando só poderia uma, no caso concreto, é</p><p>de ser deferido o pedido antecipatório, uma vez que a postulante é pessoa</p><p>idosa e portadora de doença pulmonar cujos sintomas são minimizados com o</p><p>uso de ar-condicionado e porque, ao que se vê das fotos trasladadas, não</p><p>houve comprometimento drástico da fachada do imóvel. Preenchidos os</p><p>requisitos do artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil. RECURSO</p><p>PROVIDO À UNANIMIDADE. (Agravo de Instrumento Nº 70033941683, Décima</p><p>Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires,</p><p>Julgado em 11/03/2010).</p><p>128) Em caso de aprovação por assembleia de um modelo específico</p><p>de ar condicionado, têm os condôminos que já tenham instalado</p><p>modelo diverso direito adquirido de não proceder às modificações</p><p>deliberadas?</p><p>R: Não. Em caso de aprovação de determinado modelo, todos os</p><p>condôminos obrigatoriamente devem observá-lo, sob pena de alteração</p><p>de fachada, já que, uma vez estabelecido um modelo específico a ser</p><p>seguido, o condomínio passa a dispor de uma padronização</p><p>arquitetônica, devendo ser observada tanto por aqueles que ainda não</p><p>instalaram seus aparelhos quanto por aqueles que já tenham instalado,</p><p>que terão que se adequar aos novos padrões, valendo o mesmo</p><p>entendimento para o local a ser instalado.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE</p><p>FACHADA. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE AR CONDICIONADO.</p><p>O CONDOMÍNIO EDILÍCIO, POR MEIO DA ASSEMBLEIA</p><p>CONDOMINIAL, TEM A FACULDADE DE DELIBERAR SOBRE OS</p><p>ASSUNTOS DO SEU INTERESSE, COMO NO CASO, PADRONIZANDO</p><p>A INSTALAÇÃO DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO E EXIGINDO</p><p>ADEQUAÇÃO DAS UNIDADES EDILÍCIAS. O CONDÔMINO QUE</p><p>INSTALOU ANTES O RESPECTIVO APARELHO DE AR</p><p>CONDICIONADO NÃO TEM DIREITO ADQUIRIDO CONTRA O</p><p>CONDOMÍNIO, SENÃO O DEVER DE OBSERVAR A CONVENÇÃO</p><p>CONDOMINIAL. (Apelação Cível Nº 70011338688, Vigésima Câmara</p><p>Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti,</p><p>Julgado em 04/05/2005).</p><p>Entretanto, tratando-se de modelos similares, de forma que não se</p><p>configure um dano estético ao condomínio, deve-se tolerar a manutenção</p><p>do modelo já instalado.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROTETOR</p><p>DE APARELHO DE AR CONDICIONADO. ALTERAÇÃO DE FACHADA.</p><p>DANO ESTÉTICO. Deliberação assemblear sobre modelo de protetor</p><p>para ar condicionado. Impossibilidade de adequação do modelo ao</p><p>aparelho já instalado na unidade da ré. Instalação de modelo similar, em</p><p>dimensões maiores. Ausência de dano estético ao prédio. Alteração de</p><p>fachada não configurada. Art. 1.336, III, CCB. Princípio da razoabilidade</p><p>Negaram provimento. (Apelação Cível Nº 70027273887, Décima Nona</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos</p><p>Santos Júnior, Julgado em 10/03/2009).</p><p>129) Em caso de se verificar uma insuficiência do sistema elétrico</p><p>para instalação de aparelhos de ar condicionado pela integralidade</p><p>dos condôminos, pode um condômino, isoladamente, instalá-lo?</p><p>R: Não. Aplica-se aqui o princípio da isonomia, segundo o qual todos</p><p>aqueles que estiverem em igualdade de condições devem ter o mesmo</p><p>tratamento. Assim, ainda que a instalação de um único aparelho não</p><p>afete o sistema elétrico do condomínio, mas verificando-se a</p><p>impossibilidade de todos instalarem, devido à incapacidade do sistema</p><p>geral, ninguém poderá, salvo se comprovar real necessidade, fazê-lo,</p><p>podendo, inclusive, caso desrespeite essa regra, ser compelido a retirá-</p><p>lo.</p><p>Jurisprudência: APELACÃO CIVEL. QUESTAO CONDOMINIAL.</p><p>APARELHO DE AR CONDICIONADO. INSUFICIENCIA DO SISTEMA</p><p>ELETRICO. AUSENCIA DE AUTORIZACAO ASSEMBLEAR. SE HÁ</p><p>EVIDENCIA SATISFATORIA DE QUE INSUSTENTAVEL, PELA</p><p>PRECARIEDADE DO SISTEMA ELETRICO, A COLOCACAO</p><p>GENERALIZADA DE APARELHO DE AR CONDICIONADO, HAO DE OS</p><p>CONDOMÍNIOS, PREVIAMENTE, CONCERTAREM-SE SOBRE A</p><p>POSSIBILIDADE DE INSTALACAO DE NÚMERO TECNICAMENTE</p><p>ADMISSIVEL, NAO SE VIABILIZANDO O EXERCICIO SOLITARIO DE</p><p>DIREITO POR UM DOS CONDOMINOS APELACAO DESPROVIDA.</p><p>(Apelação Cível Nº 597121946, Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça</p><p>do RS, Relator: Antônio Janyr Dall'Agnol Júnior, Julgado em 16/09/1997).</p><p>XVIII - FECHAMENTO DE SACADAS</p><p>130) O Fechamento de sacadas com blindex constitui alteração de</p><p>fachada?</p><p>R: Depende. Tratando-se de vidro transparente ou translucido não</p><p>constitui alteração de fachada.</p><p>Jurisprudência: O fechamento de varanda com vidro translúcido não</p><p>altera a estética da fachada externa do condomínio" (TJMG, Ap. Cív. n.</p><p>1.0024.04.391299-7/001, rel. Des. D. Viçoso Rodrigues, j. 1-6-2006).</p><p>Jurisprudência: “Evidenciado nos autos que a colocação de vidros em sacada</p><p>promovida pelo condômino, feita em razão da necessidade de resguardar seu</p><p>imóvel da facilidade de acesso pela via pública, se fez sem alteração da</p><p>harmonia do conjunto, não há lugar para acolhida de pretensão demolitória.</p><p>Recurso provido. (Turmas Recursais RS, Recurso Cível n. 71000643320, Rel.</p><p>Clovis Moacyr Mattana Ramos, j. 19-05-2005)”.</p><p>131) Caso haja a aprovação de determinado padrão pela assembleia,</p><p>resta proibido a instalação</p><p>de qualquer outro modelo de fechamento</p><p>de sacada pelos condôminos?</p><p>R: Sim. Uma vez estabelecido um modelo específico, o condomínio</p><p>passa a ter um padrão arquitetônico, de forma que qualquer modelo</p><p>diferente daquele constitui alteração de fachada, podendo o condômino</p><p>que contra a regra agir receber penalidades e mesmo ser constrangido a</p><p>retirar a estrutura. A esse respeito, explica Sílvio Salvo Venosa: “O art. 10</p><p>e o art. 1.336, II, proíbem o condômino de alterar a forma externa da</p><p>fachada (inciso I). Isso inclui pintura de cor diferente do padrão do</p><p>edifício, diferentes luminárias, inclusão de cartazes, caixilhos diferentes</p><p>dos aprovados etc. O condômino poderá, no entanto, alterar a fachada</p><p>com a "aquiescência unânime dos condôminos" (art. 10, § 2º, da Lei</p><p>anterior). Há, portanto, previsão no ordenamento da necessidade de</p><p>unanimidade para alteração da fachada, o que, na prática, constitui um</p><p>obstáculo quase intransponível, especialmente em grandes edifícios. A</p><p>questão atina primordialmente à estética do prédio, mas também à</p><p>segurança. Há equipamentos de segurança que podem ser colocados</p><p>nos apartamentos, sem prejuízo dessa proibição, como, por exemplo,</p><p>redes de proteção em janelas e alpendres praticamente invisíveis a</p><p>distância. O mesmo não se diga de toldos e vidraçaria de tonalidades</p><p>diversas, que deverão obedecer a padrão aprovado, se devidamente</p><p>autorizado. Na matéria, importa grandemente a casuística (in Direito Civil:</p><p>Direitos Reais, 6 ed., São Paulo: Atlas, 2006, p. 357 e 358, v. V). (grifo</p><p>nosso).</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA.</p><p>CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VARANDA ENVIDRAÇADA À REVELIA DO PADRÃO</p><p>ASSEMBLEAR. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECLAMO DA CONDÔMINA RÉ.</p><p>DISTINÇÃO SIGNIFICATIVA QUANTO ÀS DEMAIS UNIDADES AUTÔNOMAS.</p><p>VIDROS E ESQUADRIAS QUE DESTOAM DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO DA</p><p>EDIFICAÇÃO. PREJUÍZO INCONTESTE À HARMONIA DA FACHADA</p><p>CONDOMINIAL. DESFAZIMENTO QUE SE IMPÕE. No condomínio edilício, o</p><p>envidraçamento das sacadas deve obediência ao padrão aprovado em</p><p>assembleia, sob pena de implicar manifesta alteração de fachada, justificando</p><p>a demolição compulsória (art. 1.336, inciso III, do Código Civil e art. 10, inciso</p><p>I, da Lei n. 4.591/1964). HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85, §§ 1º E 11, DO</p><p>CPC/2015). ARBITRAMENTO NESTA INSTÂNCIA AO PATRONO DA PARTE</p><p>AUTORA. POSIÇÃO ASSENTE NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.</p><p>SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC,</p><p>Apelação Cível n. 0303704-54.2014.8.24.0020, de Criciúma, rel. Des. André</p><p>Carvalho, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 08-03-2018).</p><p>132) A colocação de telas de proteção constitui alteração de</p><p>fachada?</p><p>R: Obras que importem na colocação de telas ou outro sistema de</p><p>proteção (desde que não espalhafatosas), encontram permissão por parte</p><p>do Judiciário, não caracterizando alteração de fachada, podendo ser</p><p>instaladas independentemente de autorização da assembleia ou mesmo</p><p>do Síndico. Caso haja determinação por parte da assembleia de uma cor</p><p>em específico, essa determinação deverá ser cumprida.</p><p>Jurisprudência: COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - INSTALAÇÃO</p><p>DE REDE DE PROTEÇÃO - ALTERAÇÃO DA FACHADA - INOCORRÊNCIA. -</p><p>Não há que se falar em descaracterização das linhas arquitetônicas do prédio</p><p>em razão da colocação de rede de proteção nas janelas e sacada da unidade</p><p>residencial, mormente quando inspirada na segurança de menores. (TJMG -</p><p>Apelação Cível 2.0000.00.452287-8/000, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira</p><p>Brant , Relator(a) para o acórdão: Des.(a) , julgamento em 08/06/2004,</p><p>publicação da súmula em 10/08/2004)</p><p>XIX - DO BARULHO E COMPORTAMENTO NOCIVO OU PREJUDICIAL</p><p>133) Um condômino que fuma cachimbo, cigarro, maconha dentro</p><p>de sua unidade, com o cheiro passando para as partes comuns e</p><p>outras unidades, pode ser punido conforme regimento interno?</p><p>R: Sim, em razão do princípio da repercussão. Ou seja, muito embora o</p><p>ato nasça dentro da unidade, a repercussão desse atinge terceiros,</p><p>passando a constituir infração por perturbar os demais. Assim, os</p><p>condôminos não são livres para fazer o que bem entenderem dentro de</p><p>suas unidades. Tudo o que dentro dela fizer que atinja terceiros de forma</p><p>prejudicial e exagerada deve cessar. Entendimento análogo é aplicado</p><p>no caso de barulho provocado por volume alto de aparelhos de som,</p><p>gargalhadas ou latidos de animal, que ultrapassa as paredes da unidade</p><p>em que se inicia. Entretanto, deve o condômino tomar todos os cuidados</p><p>para não acusar sem provas quem quer que seja de uso de</p><p>entorpecentes, sob pena de responsabilidade por crime contra a honra e</p><p>danos morais.</p><p>Jurisprudência: Apelação. Ação indenizatória proposta ao argumento de que o</p><p>autor foi impedido de adentrar ao condomínio réu porque havia sido acusado</p><p>do uso de maconha. Sentença de improcedência da ação. Imputação caluniosa</p><p>não comprovada pela parte ré. Dano moral configurado que merece ser</p><p>reparado. Indenização que fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em</p><p>consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.</p><p>Provimento ao recurso de apelação (TJRJ, Apel. Civel n. 0003978-</p><p>28.2006.8.19.0209, 20/07/2010).</p><p>134) Uma vez chamada a policía militar no condominio para resolver</p><p>problemas relacionados ao uso de maconha, haverá necessida de</p><p>apresentação de mandado por parte da autoridade policial para fins</p><p>de adentrar em apartamento?</p><p>R: Em fevereiro de 2018 a sexta turma do Superior Tribunal de Justiça</p><p>entendeu que a polícia não precisa apresentar mandado de busca e</p><p>apreensão no caso de suspeita de crime de tráfico de drogas, o que se</p><p>pode dar, dentre outros, através da percepção de cheiro característico</p><p>nas dependências externas dos apartamentos suspeitos, como</p><p>corredores ou sacadas de outras unidades. Assim, em sendo acionada a</p><p>polícia militar, essa poderá adentrar no condomínio e fazer busca pelos</p><p>corredores com a finalidade de identificar a unidade responsável,</p><p>podendo, inclusive, fazer uso de arrombamento no caso de recusa por</p><p>parte do condômino em abrir sua porta.</p><p>https://www.huffpostbrasil.com/news/policia/</p><p>https://www.huffpostbrasil.com/news/trafico-de-drogas/</p><p>Jurisprudência: PENAL. AGRAVO REGIMENTAL EM HABEAS CORPUS .</p><p>TRÁFICO DE DROGAS. ALEGAÇÃO DA DEFESA DE ILEGALIDADE POR</p><p>INVASÃO DE DOMICÍLIO. AUSÊNCIA DE CONSTRANGIMENTO ILEGAL. CRIME</p><p>PERMANENTE. FORTE ODOR DE MACONHA. NERVOSISMO DO PACIENTE.</p><p>RAZÃO PARA REALIZAR A BUSCA NO IMÓVEL. SITUAÇÃO DE FLAGRÂNCIA.</p><p>MANUTENÇÃO EM DEPÓSITO DE 667 PORÇÕES DE CRACK (286,14 G), 1.605</p><p>INVÓLUCROS DE MACONHA (6.731,81 G), 1.244 INVÓLUCROS DE COCAÍNA</p><p>(1.533,23 G) E 35 FRASCOS DE LANÇA-PERFUME. 1. Consta nos autos que os</p><p>policiais perceberam o nervosismo do paciente e que ao chegarem à residência, já</p><p>sentiram um forte odor de maconha, razão pela qual fizeram a busca dentro da</p><p>residência. 2. Agravo regimental improvido. (STJ - AgRg no HABEAS CORPUS Nº</p><p>423.838 - SP (2017/0288916-6).</p><p>135) O condômino é livre para fazer barulho até as 22:00 hrs?</p><p>R: Muito embora seja comum estabelecer um período de silencio após as</p><p>22:00 hrs, é verdade que em qualquer horário do dia os condôminos não</p><p>podem fazer barulhos perturbadores ao sossego e tranqüilidade dos</p><p>demais, salvo em tarefas específicas como reformas e mudanças, dentro</p><p>dos horários estabelecidos na convenção ou regimento interno, sob pena</p><p>de caracterizar contravenção penal. Assim, o art. 42 da Lei de</p><p>Contravenções penais estabelece:</p><p>Art. 42. Perturbar alguem o trabalho ou o sossego alheios:</p><p>I - com gritaria ou algazarra; II - exercendo profissão</p><p>incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições</p><p>legais; III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais</p><p>acústicos; IV - provocando ou não procurando impedir</p><p>barulho produzido por animal de que tem a guarda: Pena -</p><p>prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de</p><p>duzentos mil réis a dois contos de réis.</p><p>136) Em caso de barulhos perturbadores ao condomínio ou a</p><p>condôminos identificados, quais as providencias a ser tomadas?</p><p>R: Primeiramente deve o condômino ser advertido. Não havendo</p><p>alteração de atitude, deve o condômino ser multado, tantas vezes quanto</p><p>repetir a ação.</p><p>Pode, ainda, ser realizado boletim de ocorrência e</p><p>reclamações nos livros de registros do condomínio, de forma a ficar</p><p>configurado o comportamento infracional do condómino. É importante que</p><p>o barulho provocado seja realmente um incômodo, decorrente de ações</p><p>não ordinárias, como, por exemplo, música alta, gargalhadas em tom</p><p>desagradável, brigas e discussões que fujam da normalidade.</p><p>Jurisprudência: Comprovado que o morador desrespeitou regras do</p><p>condomínio, perturbando o sossego, é justa a multa lhe imposta, conforme</p><p>previsto no Regulamento do Condomínio. A ausência de ato ilícito afasta</p><p>qualquer dever de indenização. A parte que pretende a concessão da</p><p>assistência judiciária deve comprovar a sua condição de miserabilidade</p><p>para receber o benefício. Inexistindo provas da alegada carência</p><p>financeira, impõe-se o indeferimento da assistência judiciária. (TJMG -</p><p>Apelação Cível 1.0145.12.051788-6/001, Relator(a): Des.(a) Rogério</p><p>Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/06/2017, publicação</p><p>da súmula em 07/07/2017).</p><p>137) Em caso de perturbação promovida por choro de bebê, gritos</p><p>de pessoas portadoras de necesidades especiais, autismo e</p><p>esquizofrenia, é possivel a imposição de alguma penalidade ?</p><p>R: No caso existe um claro conflito de intereses. De um lado o direito de</p><p>condôminos de viverem em um ambiente sem perturbação (Art. 1.277 e</p><p>1336, IV do Código Civil) e de outro o direito daqueles que não dispõem</p><p>de condições para se autodeterminar por questões físicas ou</p><p>psicológicas. Ocorre que a perturbação advinda de unidades que</p><p>possuem entre seus moradores bebês de tenra idade ou pessoas</p><p>pertadoras de necesidades especiais que produzem sons perturbadores,</p><p>decorre de atos involuntários e sem possibilidade de controle por parte de</p><p>quem os emite, fazendo parte do dinamismo e das circunstancias naturais</p><p>da vida, que devem ser suportadas pelos demais por força da prevalencia</p><p>do principio da dignidade da pessoa humana, de onde decorre um dever</p><p>de proteção e inclusão, encontrando proteção na própria Constituição</p><p>Federal, Estatuto da Criança e Adolescente (Lei 8069/90) e Estatuto da</p><p>Pessoa com Deficiência (Lei 13.146/2015). Neste casos, não é possível</p><p>aplicar qualquer penalidade em face de pais ou responsáveis por estas</p><p>pessoas.</p><p>138) Em caso de barulho provocado por estabelecimentos</p><p>comerciais da vizinhança, o que pode ser feito?</p><p>R: Primeiramente, nessas situações deve o Município ser notificado para</p><p>que tome providências. Nada fazendo, pode o Município ser condenado</p><p>em ação judicial a ser promovida contra ele e contra o estabelecimento</p><p>por parte do condomínio prejudicado em favor de seus moradores. Assim,</p><p>deverá ser analisado in loco pelo órgão responsável e verificado se o</p><p>volume se encontra dentro dos limites permitidos em lei municipal.</p><p>Também devem os condôminos manifestarem-se no sentido de proceder</p><p>à realização de Boletim de Ocorrência, registros nos livros do</p><p>condomínio, reclamações em assembleias e registros em atas, com</p><p>vistas a reunir o máximo de provas possíveis. Após, deve-se ingressar</p><p>com uma ação judicial (Ação Cominatória), requerendo a solução mais</p><p>adequada, sendo que em alguns casos tem o poder Judiciário deferido</p><p>direito à indenização por Danos Morais pelos barulhos praticados, além</p><p>de fazer cessar a atividade.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA C/C PERDAS E</p><p>DANOS. DIREITO DE VIZINHANÇA USO NOCIVO DO DIREITO DE</p><p>PROPRIEDADE. PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO. POLUIÇÃO SONORA. DANO</p><p>MORAL. DEVER DE INDENIZAR. SOLIDARIEDADE. 1. PRELIMINAR DE</p><p>ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. Ao permitir que o sublocatário</p><p>utilizasse o prédio localizado na área do posto de gasolina, o R. concorreu</p><p>para o fato; sendo certo que a aglomeração de pessoas e veículos</p><p>freqüentadores do bar lhe era benéfico. 2. PROVA PERICIAL</p><p>DESNECESSÁRIA. CASO CONCRETO. Desnecessária a realização de perícia</p><p>para medição do ruído, o que restou incontestado pelas demais provas</p><p>produzidas de que os eventos musicais que perduravam por toda a noite</p><p>caracterizou perturbação ao sossego e utilização nociva do direito de</p><p>propriedade pelo R. 3. RESPONSABILIDADE DO MUNICÍPIO. O Município não</p><p>trouxe nenhuma prova aos autos que comprovasse ter procedido na devida</p><p>fiscalização do estabelecimento, o que era sua obrigação. 4. DANO MORAL.</p><p>OCORRÊNCIA. Os autores conviveram por um longo período com níveis</p><p>excessivos de ruído, o que lhes atingiu o sossego, gerando um incômodo de</p><p>proporções suficientes a ensejar o dever de indenizar. 5. QUANTUM</p><p>INDENIZATÓRIO. Dúvida não houve sobre a perturbação do sossego aos AA.;</p><p>quantum mantido, por maioria. 6. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS.</p><p>A verba honorária fixada na sentença mostra-se adequada à realidade dos</p><p>autos, estando em conformidade com os parâmetros do artigo 20, § 3º, letras</p><p>a, b e c, e § 4º, do Código de Processo Civil. POR UNANIMIDADE REJEITADAS</p><p>AS PRELIMINARES E APELAÇÕES, COM EXCEÇÃO DA APRESENTADA PELO</p><p>MUNICIPIO, QUE O FOI POR MAIORIA. (Apelação Cível Nº 70020289088,</p><p>Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nara Leonor</p><p>Castro Garcia, Julgado em 08/05/2008).</p><p>139) A utilização de unidade de apartamento para fins de exploração</p><p>de atividade de prostituição é permitida em caso de silêncio da</p><p>convenção?</p><p>R: Não. A manutenção de casa de prostituição é considerada crime pela</p><p>lei penal brasileira (art. 229 do Código Penal), devendo ser denunciada às</p><p>autoridades competentes, ainda que anonimamente. Por sua vez, a</p><p>exploração da atividade, sem que se caracterize “manutenção de casa de</p><p>prostituição”, é igualmente ilícita, caracterizando conduta anti-social,</p><p>sendo proibida ainda que silente a Convenção do Condomínio.</p><p>140) Qual a providencia a ser tomada em caso de existencia de casa</p><p>de prostituição em condomínio?</p><p>R: Fazer cessar referida atividade não é tão simples. O medo acaba</p><p>imperando e muitos Síndicos silenciam a respeito. Uma boa alternativa é,</p><p>sem identificar a unidade que se tem conhecimento, promover</p><p>comunicados nos elevadores e áreas comuns proibindo a prática destas</p><p>atividades, ou então estabelecer que diante da suspeita de utilização de</p><p>unidades do condomínio como locais para encontros desta natureza, será</p><p>exigida a identificação de todas as pessoas estranhas ao condomínio,</p><p>com apresentação de documento de identificação. Tal fato acaba se</p><p>mostrando eficaz, pois, sabidamente, quem se utiliza destes serviços</p><p>procura discrição.</p><p>Apreciando questão envolvendo a exploração de atividade de prostituição</p><p>em condomínio residencial, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul</p><p>condenou o condômino envolvido a cessar a atividade, bem como no</p><p>pagamento de indenização por Danos Morais em favor do condomínio, e</p><p>multa diária de R$ 1000,00 (mil reais) em caso de nova prática.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE</p><p>NÃO FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. DEVER DE INDENIZAR. DANO</p><p>MORAL. USO INDEVIDO DE UNIDADE HABITACIONAL. A finalidade diversa da</p><p>residencial dada à unidade individual autoriza, no caso, o acolhimento do</p><p>dano moral. Uso do apartamento como ponto de prostituição. Prejuízos</p><p>demonstrados, em especial, a circulação de pessoas estranhas ao condomínio</p><p>em diferentes horários e o uso errôneo do interfone, afetando a vida e a</p><p>segurança dos demais moradores do prédio. Valor fixado em 15 Salários</p><p>Mínimos Nacionais. Fixação de multa para o caso de descumprimento de</p><p>decisão judicial. Multa mantida. Deram provimento ao apelo do autor e</p><p>negaram provimento ao apelo do réu. (Apelação Cível Nº 70019025188, Décima</p><p>Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco</p><p>Pellegrini, Julgado em 31/03/2009).</p><p>141) Pode o condômino exercer atividade profissional em</p><p>condomínio destinado exclusivamente à moradia, mesmo quando a</p><p>Convenção ou Regimento Interno proíbam expressamente?</p><p>R: Trata-se de questão que deve ser analisada no caso concreto, caso a</p><p>caso. Pode o condômino exercer o seu mister profissional em condomínio</p><p>destinado exclusivamente a uso residencial (home office), desde que</p><p>compatível com as regras de segurança, sossego, salubridade</p><p>e bons</p><p>costumes. Como exemplo, nada impede um condômino de exercer a</p><p>confecção de doces, bolos e outros produtos para comercialização e</p><p>entrega a domicílio, desde que se utilize de instrumentos e maquinário</p><p>que não exceda o barulho permitido e não prejudique o sossego com o</p><p>entra e sai de clientes, recebimento de mercadorias, etc., ou que</p><p>desenvolva trabalhos à distância por meio de internet; que ministre aulas</p><p>particulares de reforço, para número reduzido de alunos; que execute a</p><p>atividade de profissional liberal sem o atendimento à clientes em sua</p><p>unidade. Ou seja, referida atividade pode ser realizada quando não onere</p><p>o condomínio, não comprometa a segurança com o “entra e sai de</p><p>pessoas estranhas”, não ponha em risco a segurança com a utilização de</p><p>materiais inflamáveis e congêneres ou cause qualquer outro tipo de</p><p>transtorno aos condôminos. O que não pode é o condômino transformar</p><p>sua unidade em uma empresa ou escritório, com toda a funcionalidade</p><p>que teria se estivesse em um estabelecimento comercial. Em todos esses</p><p>casos, a assembleia deverá decidir se esta ou aquela atividade</p><p>demonstra-se incompatível com a destinação do condomínio, tendo</p><p>muitos casos culminado no poder Judiciário para sua resolução.</p><p>Jurisprudência: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL-AGRAVO DE INSTRUMENTO-</p><p>AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL EM</p><p>CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EM FINALIDADE COMERCIAL DE SALÃO DE</p><p>BELEZA - PRÁTICA DE COMÉRCIO CONFESSADA - VEDAÇÃO EXPRESSA NA</p><p>CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 10, DA</p><p>LEI 4951/64 - TUTELA ANTECIPADA DE CESSAÇÃO DA ATIVIDADE E</p><p>RETIRADA DE PLACA DE PUBLICIDADE - REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC</p><p>PRESENTES - CABIMENTO - ARBITRAMENTO DE MULTA PELO EVENTUAL</p><p>DESCUMPRIMENTO - POSSIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.</p><p>- Havendo verossimilhança da alegação de que há utilização de imóvel</p><p>residencial para fins comerciais em afronta à convenção do condomínio e ao</p><p>art. 10 da Lei 4951/64, e fundado receio de dano, já que a atividade de salão de</p><p>beleza importa em aumento de circulação de pessoas pelo condomínio e</p><p>perturbação da calma e tranqüilidade esperadas em um condomínio</p><p>residencial, cabe o deferimento da tutela antecipada para que cesse a</p><p>atividade comercial. - A placa de publicidade que indica a localização em que a</p><p>parte exerce atividade comercial como sendo seu apartamento residencial</p><p>pertencente a condomínio residencial, a princípio, deve ser retirada, ainda que</p><p>afixada em imóvel outro. Recurso não provido. (TJMG - Agravo de</p><p>Instrumento-Cv. 1.0394.13.005592-1/001, Relator(a): Des.(a) Márcia De Paoli</p><p>Balbino , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/10/2013, publicação da</p><p>súmula em 29/10/2013).</p><p>XX - ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS</p><p>142) É possível a manutenção de animais de estimação em</p><p>condomínio ainda que a Convenção proíba?</p><p>R: Os Tribunais têm adotado a tese de que deva prevalecer a</p><p>moderação na aplicação das regras condominiais que proíbem a</p><p>permanência de animais nos condomínios, sem qualquer distinção.</p><p>Assim, ainda que haja a proibição, é permitido, pelo direito, a presença de</p><p>animal em unidade autônoma de condomínio, desde que reste</p><p>comprovado que a presença desse não é nociva à segurança, saúde e</p><p>sossego dos demais condôminos. Assim, o que se tem observado é uma</p><p>grande relativização de regras internas, sendo permitido animais de</p><p>pequeno, médio e até de grande porte, se restar evidenciado que não há</p><p>prejuízos de qualquer ordem aos demais condôminos.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO COMINATÓRIA PARA COIBIR A</p><p>MANUTENÇÃO DE ANIMAL DE ESTIMAÇÃO EM APARTAMENTO E AÇÃO</p><p>DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO.</p><p>CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CLÁUSULA DE PROIBIÇÃO GENÉRICA DE SE</p><p>MANTER ANIMAIS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSUBSISTÊNCIA.</p><p>FLEXIBILIZAÇÃO DAS REGRAS INTERNAS À LUZ DO ART. 19 DA LEI N.</p><p>4.591/64. INCIDÊNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E</p><p>RAZOABILIDADE. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. "Embora</p><p>expressa a convenção, proibindo manter animais de qualquer espécie na</p><p>unidade autônoma, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode</p><p>caracterizar o "summum ius summa injuria", reservando-se a solução do</p><p>litígio ao exame da prova e das circunstâncias peculiares do caso. 2 -</p><p>Demonstrado que se trata de animal de porte médio, inofensivo e saudável e</p><p>que mantê-lo no interior do apartamento não traz qualquer incômodo,</p><p>transtorno ou perigo aos moradores, mitiga-se a determinação da convenção</p><p>condominial" (TJDFT, 20040110398566APC, rel. Des. Jair Soares, j. 16-1-2008).</p><p>RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2008.002357-6,</p><p>de Blumenau, rel. Des. Victor Ferreira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 12-12-</p><p>2013).129).</p><p>143) Qual o limite do número de animais, ainda que de pequeno</p><p>porte, que podem permanecer em unidade autônoma de</p><p>apartamento?</p><p>R: Primeiramente deve-se observar se existe alguma previsão em lei</p><p>Municípal em que se localiza o condomínio tratando a respeito do</p><p>assunto. É comum esta previsão. Entretanto, não importando o limite, se</p><p>o número de animais existente causa qualquer tipo de prejuízo ou</p><p>desconforto no condomínio, a presença dos mesmos é proibida, podendo</p><p>caracterizar uso nocivo da propriedade.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. USO NOCIVO DE UNIDADE CONDOMINIAL.</p><p>GUARDA DE NÚMERO ELEVADO DE CÃES (OITO, AO INÍCIO DA DEMANDA).</p><p>ESPÍRITO ALTRUÍSTICO E RESPEITO ÀS REGRAS DE CONVIVÊNCIA. Não se</p><p>pode tolerar que condômino, como fruto de altruísmo pessoal, mantenha em</p><p>seu apartamento oito cães, número existente ao início da demanda, depois</p><p>reduzido para seis, e pretenda impor seus sentimentos à comunidade. Apelo</p><p>conhecido e desprovido. (TJRS, Apelação Cível Nº 70010944122, Vigésima</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da</p><p>Rosa, Julgado em 16/03/2005).</p><p>144) Pode o condomínio, por conta própria, recolher animais que</p><p>extrapolem o limite permitido em lei municipal ou nas regras</p><p>internas do condomínio?</p><p>R: Não. Deve o Síndico comunicar os órgãos municipais competentes ou</p><p>ingressar em juízo solicitando autorização judicial. A utilização de</p><p>desforço próprio, sem autorização do proprietário do animal, caracteriza</p><p>uso arbitrário das próprias razões, previsto no art. 345 do Código Penal.</p><p>145) O que pode fazer o condômino prejudicado pelo barulho de</p><p>animais ou pela ameaça da presença desse?</p><p>R: A Lei de Contravenção Penal, em seu artigo 42, determina que quem</p><p>pertuba alguém, o trabalho ou o sossego alheio, “provocando ou não</p><p>procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda”,</p><p>está sujeito às penas nele determinadas. Assim, pode o condômino, caso</p><p>não haja uma solução amigável, registrar um Boletim de Ocorrência</p><p>noticiando o fato, o que resultará em Termo Circunstanciado junto ao</p><p>Juizado Especial Criminal da Comarca competente, sendo chamadas as</p><p>partes para uma audiência de conciliação. Também pode fazer constar no</p><p>livro de reclamações e solicitar aplicação de advertência e multa. Em não</p><p>surtindo efeitos, pode ingressar em juízo solicitando a exclusão de</p><p>referido animal, bem como eventuais indenizações por Danos Morais.</p><p>146) Pode-se proibir a permanência de cães da raça Pitt Bull nos</p><p>condomínios?</p><p>R: Não se desconhece que um cão da raça pit bull requeira cuidados</p><p>especiais, pois há diversos relatos de incidentes com animais desta</p><p>espécie, todavia, acreditamos que não seja possível a rotulagem de</p><p>"perigoso" exclusivamente pela sua raça. Com certeza há fatores</p><p>externos que influenciam no seu comportamento que devem ser levados</p><p>em consideração.</p><p>Para o poder judiciário, a potencialidade lesiva deve estar comprovada</p><p>para justificar a proibição ou afastamento do condomínio de determinados</p><p>animais, não sendo bastante pertencer a uma raça determinada. Ou seja,</p><p>a periculosidade não é presumida, mas deve ser comprovada através</p><p>de registros de ocorrência nos livros do condomínio e mesmo Boletins de</p><p>Ocorrência junto à autoridade policial, relatos em atas de assembleia e</p><p>outros meios.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CAUTELAR INOMINADA. CÃO DA RAÇA</p><p>PIT BULL. CIRSCUNSTÀNCIAS QUE AUTORIZAM A RETIRADA</p><p>DEFINITIVA DO</p><p>ANIMAL DAS DEPENDÊNCIAS DO PRÉDIO. Não se pode impor que pessoas</p><p>que não gostem ou não se sintam a vontade, aceitem um cão da raça pit bull</p><p>circulando pela área comum do condomínio. E, principalmente, que convivam</p><p>diariamente com sentimento de insegurança e temor. Ocorrências policiais,</p><p>por tentativas de ataque do animal. É reconhecida potencialidade lesiva dos</p><p>cães da raça pit bull, sendo mais adequado para o caso em concreto, o seu</p><p>afastamento das dependências do condomínio. Poder Judiciário que não pode</p><p>chancelar situação de risco, de perigo às pessoas que convivem em</p><p>condomínio. Provido o recurso. Sucumbência invertida. DERAM PROVIMENTO</p><p>AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70037332483, Décima Oitava</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga,</p><p>Julgado em 29/03/2012)</p><p>147) São válidas as disposições previstas em convenção e</p><p>regimento interno acerca da imposição de trânsito de animais</p><p>somente no colo?</p><p>R: A imposição de regras em um condomínio exige que essas tenham um</p><p>propósito, uma finalidade, um "porque", sob pena de se transformarem</p><p>em letra morta, facilmente desconstituídas pelo poder judiciário quando</p><p>levadas a julgamento. Assim, a proibição de livre circulação de animais</p><p>nas áreas comuns deve ser justificada, como, por exemplo, por questões</p><p>de segurança e higiene, devendo seus donos carregarem o animal no</p><p>colo até a área externa do condomínio somente se houver real</p><p>justificativa. Entendemos que a proibição é válida sempre que ficar</p><p>evidenciado que a livre circulação do animal “no chão” gera risco a</p><p>segurança e saúde dos demais condômino. Caso não haja qualquer risco,</p><p>essa previsão é inválida. Esse parece ser o posicionamento majoritários</p><p>dos nossos tribunais.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROIBIÇÃO DE</p><p>TRANSITAR COM ANIMAL DE ESTIMAÇÃO PELAS ÁREAS COMUNS DO</p><p>CONDOMÍNIO. IMPOSIÇÃO DE MULTA. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM.</p><p>CLÁUSULA DE PROIBIÇÃO GENÉRICA CONSTANTE NO REGIMENTO</p><p>INTERNO. INSUBSISTÊNCIA. FLEXIBILIZAÇÃO DAS REGRAS INTERNAS A</p><p>LUZ DO ARTIGO 19 DA LEI N. 4.591/1964. DIREITO DE PROPRIEDADE.</p><p>AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE DEMONSTRAR QUE O ANIMAL</p><p>OFERECE RISCOS AOS DEMAIS MORADORES DO PRÉDIO. APLICAÇÃO DOS</p><p>PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. NULIDADE DA</p><p>CLÁUSULA E DA MULTA IMPOSTA. REFORMA DA SENTENÇA. INVERSÃO</p><p>DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL.</p><p>RECURSO NÃO CONHECIDO NESSE PONTO E PROVIDO. (TJSC, Apelação</p><p>Cível n. 2013.074004-9, da Capital - Continente, rel. Des. Jairo Fernandes</p><p>Gonçalves, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 12-06-2014).</p><p>148) Em caso de ataque de cão pertencente a condômino à terceiro,</p><p>o condomínio é responsável por eventual indenização?</p><p>R: Somente existe responsabilidade se o condomínio concorreu com</p><p>culpa pelo ocorrido ou assumiu a responsabilidade de evitá-lo. Entretanto,</p><p>o que ocorre na maioria dos casos são ataques de cães de forma</p><p>inesperada nas áreas comuns, que por descuido de seus donos acabam</p><p>saindo do controle. Nestes casos, a responsabilidade é exclusiva do</p><p>proprietário do animal, com exclusão do condomínio, sendo este o</p><p>entendimento predominante nos Tribunais. Sem culpa não há</p><p>responsabilidade.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL.</p><p>CONDOMÍNIO. FATO DE CONDÔMINO. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE</p><p>INDENIZAR. HONORÁRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Ação de</p><p>responsabilidade civil movida por menor que foi perseguido por cão</p><p>conduzido por condômino sem as devidas cautelas. 2. O fato exclusivo de</p><p>terceiro afasta a responsabilidade civil do condomínio, que em nada</p><p>contribuiu ou concorreu para os acontecimentos, inexistindo o dever de</p><p>indenizar, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.</p><p>3. Honorários advocatícios arbitrados corretamente, de acordo com os</p><p>parâmetros legais aplicáveis à espécie. 4. Desprovimento dos recursos. (TJRJ,</p><p>Apel. Civ. 31/08/2012).</p><p>XXI - DAS ADVERTÊNCIAS E DAS MULTAS</p><p>149) O que são advertências?</p><p>R: As advertências são instrumentos de manutenção da ordem nos</p><p>condomínios, têm por finalidade a admoestação do condômino que venha</p><p>a praticar qualquer ação contrária à Convenção e Regimento Interno,</p><p>bem como à lei, moral e bons costumes, antes da aplicação de uma</p><p>multa. Mas também se trata de importante instrumento à disposição da</p><p>administração do condomínio, para fins de orientar e esclarecer os</p><p>condôminos, que em muitas ocasiões são multados sem sequer terem</p><p>conhecimento das regras em vigor, funcionando a advertência como um</p><p>sensor da atividade irregular.</p><p>150) Qual é o procedimento para aplicação de uma advertência?</p><p>R: Tratando-se de infração leve, a advertência pode operar-se de forma</p><p>verbal, com moderação, mas aconselha-se que todas sejam realizadas</p><p>por escrito, por meio de e-mail, aplicativo whatssap ou papel impresso</p><p>contendo o “recebido” do condômino infrator, entregue com discrição,</p><p>devendo constar com objetividade e clareza a data e os fatos que</p><p>fundamentam a advertência, bem como as regras que foram infringidas,</p><p>com o alerta de que a repetição da mesma conduta poderá originar a</p><p>aplicação de multa.</p><p>151) Qual é o procedimento para aplicação de uma multa?</p><p>R: O procedimento para a aplicação de pena de multa deve constar da</p><p>convenção/regimento do condomínio. Sugere-se que as regras referentes</p><p>a ela sejam bastante claras, tanto no que se refere ao rito, bem como</p><p>valores e oportunidade. Há convenções/regimentos que determinam</p><p>como fator prévio a aplicação de advertência, impedindo que em</p><p>situações graves seja o condômino multado diretamente, o que é errado.</p><p>Assim, as regras internas devem permitir que o sindico, utilizando juízo de</p><p>valor, sopeando as circunstancias possa aplicar a penalidade de multa</p><p>diretamente, independentemente de prévia advertência.</p><p>152) De que forma deve-se aplicar a pena de multa?</p><p>R: Sempre por escrito, pelo síndico ou por quem a assembleia tenha</p><p>delegado esta função, discriminando de forma detalhada a conduta</p><p>praticada, com data, hora aproximada e valor, bem como as provas</p><p>(fotografia, testemunhas) que corroboram a penalidade aplicada, sob</p><p>pena de nulidade, pois compete ao Síndico comprovar o ato ensejador da</p><p>penalidade imposta.</p><p>Jurisprudência: - MULTA IRREGULAR - IMPOSIÇÃO - RESPONSABILIDADE DO</p><p>SÍNDICO - "Condomínio - Multa pela transgressão da Convenção - Ação para</p><p>anular a penalidade - Dano moral - Compete ao Síndico comprovar as</p><p>trangressões e justificar a imposição da multa. Não o fazendo, caracteriza-se o</p><p>abuso do poder. Medidas internas de coercibilidade da sanção administrativa</p><p>e ataque ao bom nome e respeitabilidade do Condômino, consubstanciam</p><p>gravame moral, a ser reparado. Provimento parcial para conceber a verba</p><p>referente a dano moral e imposição por inteiro dos ônus sucumbenciais."</p><p>(TACiv. - RJ - Ac. Unân. da 4ª Câm. de 23-05-91 - Ap. 2.404/91 - Rel. Juiz</p><p>Roberto Wider - COAD 55181).</p><p>153) Pode-se fazer uso de fotografias de pessoas com a finalidade</p><p>de comprovar o cometimento de infrações?</p><p>R: Trata-se de questão bastante polêmica. Entretanto, entendemos que a</p><p>fotografia que visa constituir prova para aplicação de penalidade é uma</p><p>garantia em favor do condômino infrator, evitando-se arbitrariedades. O</p><p>direito a intimidade e a imagem é inviolável, mas quando o próprio agente</p><p>infrator dá causa à exposição de determinado fato, não há que se falar</p><p>em ilicitude quando há o registro desse. Para tanto, a imagem captada</p><p>deve ser utilizada de forma não invasiva (como aquelas capturadas pelas</p><p>câmeras de vigilância), e endereçadas juntamente com a advertência ou</p><p>multa somente ao seu destinatário (e não divulgadas aos demais</p><p>condôminos). Ou seja: a finalidade única deve ser a de constituir prova e</p><p>não ser um sinal da presença da administração na vida dos condôminos</p><p>ou forma de punição pela exibição pública.</p><p>Jurisprudência: RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO - QUADRO DE</p><p>AVISOS - RASURAS - DEMONSTRAÇÃO DA CONDUTA AOS CONDÔMINOS -</p><p>CONTRANGIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO</p><p>DIREITO DA AUTORA - AUSÊNCIA DE DANO MORAL - Cuida a hipótese de</p><p>Ação de Indenização, objetivando</p><p>isso somente ocorrerá se esse cargo for exercido de forma meramente</p><p>figurativa ou carente da integralidade dos poderes diretivo e disciplinar que</p><p>lhe são inerentes. (TRT 1 ª Região - PROCESSO: 0000424-35.2011.5.01.0024 –</p><p>RTOrd, 17.10.2012).</p><p>10) É legal a previsão de “rodízio” entre os condôminos para o</p><p>exercício obrigatório da função de Síndico?</p><p>R: Algumas convenções de condomínio ou mesmo decisões em</p><p>assembleia têm efetuado previsões de um verdadeiro “rodízio de</p><p>Síndicos”, diante das dificuldades existentes em alguns condomínios para</p><p>encontrar candidatos ao cargo, fazendo com que condôminos assumam</p><p>referida responsabilidade ainda que contra a sua vontade.</p><p>Com efeito, referida previsão, no nosso entender, em quaisquer dos</p><p>casos, é fulminada por ilegalidade pelos motivos que abaixo</p><p>relacionamos.</p><p>Poder-se-ia argumentar que a convenção de condomínio tem natureza</p><p>contratual, e por força do princípio da obrigatoriedade do pactuado, pacta</p><p>sunt servanda, estariam no mínimo os subscritores obrigados ao seu</p><p>cumprimento, assim como aqueles que tivessem aprovado referida</p><p>medida em votação assemblear.</p><p>Entretanto, o sistema adotado pela legislação pátria prevê uma forma</p><p>específica para a escolha do Síndico, por votação presencial em</p><p>assembleia, o que designamos de princípio da participação real, não</p><p>havendo que se falar em possibilidade de fixação de sistema diverso,</p><p>restando patente um vício insanável por afronta à legislação.</p><p>Ou seja, o sistema de escolha do Síndico já se encontra regulamentado,</p><p>não competindo aos condôminos inovarem e fazerem surgir no mundo</p><p>jurídico forma diversa da prevista em lei. A razão de existir uma</p><p>assembleia e do corpo dos condôminos ser responsável pela eleição de</p><p>um Síndico não pode ser driblada por atalhos e “achismos”.</p><p>Por sua vez, todos aqueles que não subscreveram a convenção de</p><p>condomínio ou anuíram com a decisão da assembleia neste sentido, não</p><p>podem ser compelidos a assumir o cargo contra a sua vontade, por um</p><p>motivo muito simples: “Ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de</p><p>fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, atentando contra o princípio</p><p>da legalidade esposado no art. 5°, II da Constituição Federal de 1988.</p><p>No mesmo sentido, todos aqueles que assumiram a função de Síndico,</p><p>sem que tenha passado pelo crivo de assembleia constituída para este</p><p>fim, devem ser considerados como administradores de coisa comum,</p><p>representando o condomínio judicial e extrajudicialmente.</p><p>11) O condômino inadimplente pode ser eleito Síndico?</p><p>R: Entendemos que embora não conste em lei qualquer proibição, existe</p><p>uma limitação de ordem prática para que o inadimplente seja eleito</p><p>síndico, trazendo uma proibição indireta. O pagamento das quotas</p><p>condominiais constitui uma das obrigações mais importantes dentro de</p><p>um condomínio, afetando todos os setores da vida condominial, como a</p><p>realização de obras, pagamento das despesas ordinárias e</p><p>extraordinárias, melhorias nas áreas comuns, sendo que o</p><p>inadimplemento de um repercutirá no valor das taxas dos demais,</p><p>constituindo uma infração grave por parte de um condômino.</p><p>Com efeito, o art. 1335 do Código Civil estabelece que:</p><p>"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da</p><p>assembleia e delas participar, estando quite.".</p><p>Assim, surge um impedimento de ordem material àquele que se encontra</p><p>inadimplente para ocupar o cargo de Síndico, pois compete a esse</p><p>convocar a assembleia dos condôminos (art. 1348, II do CC), dar</p><p>imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento</p><p>judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (art. 1348, III do</p><p>CC), prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (art.</p><p>1348, IX do CC), dando conta de que a participação em assembleias é</p><p>obrigatória por parte do Síndico, e, estando inadimplente, sequer poderá</p><p>participar.</p><p>No mesmo sentido, também é seu dever cobrar dos condôminos as suas</p><p>contribuições (art. 1348, VII do CC), o que geraria uma situação no</p><p>mínimo inusitada, permitindo que tratamentos desiguais fossem operados</p><p>no condomínio.</p><p>Jurisprudência: Figura-se legítima a rejeição da candidatura do condômino</p><p>inadimplente ao cargo de Síndico ou de membro do conselho consultivo</p><p>quando efetua o pagamento das taxas condominiais em atraso com cheque de</p><p>terceiro e de praça diversa, porquanto sua desoneração sobre o débito só se</p><p>efetiva com a compensação das cártulas, mormente quando se apresenta</p><p>contumaz no atraso da obrigação. (TJSC, Apel. Cível n. 2007.002330-8,</p><p>24/04/2007).</p><p>12) Pessoa com restrição de crédito pode ser eleita para o cargo de</p><p>Síndico?</p><p>R: Não existe qualquer limitação legal quanto ao exercício de cargo de</p><p>Síndico por parte daquele que se encontra negativado junto aos órgãos</p><p>de proteção ao crédito (SPC, SERASA, etc), ou tenha contra si títulos</p><p>protestados, podendo, entretanto, haver restrições junto à instituições</p><p>financeiras, bem como ao comércio em geral, em que seja solicitado</p><p>cadastro para a realização de compras cujo pagamento seja</p><p>convencionado de forma parcelada. De qualquer modo, pode a</p><p>convenção do condomínio estipular esta limitação, que terá validade e</p><p>deverá ser observada.</p><p>13) Pessoa que esteja sendo processada pelo condomínio pode ser</p><p>eleita para o cargo de Síndico?</p><p>R: Embora alguns especialistas posicionem-se pela impossibilidade de</p><p>ser eleito Síndico aquele que estiver sendo processado pelo condomínio</p><p>(seja ex-Síndico respondendo ação de prestação de contas, seja ação</p><p>indenizatória, de cobrança etc.), ousamos divergir deste posicionamento.</p><p>Aqueles argumentam que ficaria caracterizado o conflito de interesses,</p><p>já que, tornando-se síndico, haveria confusão na posição processual de</p><p>autor e réu, podendo ocorrer que o novo Síndico, inclusive, na condição</p><p>de representante do condomínio, solicitasse ao procurador da ação que</p><p>dela desistisse.</p><p>No entanto, a nossa posição é de que, constituindo direito fundamental a</p><p>presunção de inocência, a proibição de ser eleito síndico à condômino</p><p>que responda a processo constituiria verdadeira presunção de culpa e</p><p>responsabilidade, penalizando antes mesmo do trânsito em julgado de</p><p>uma sentença que nem ainda se sabe se será condenatória. Se o Estado,</p><p>que é o legítimo detentor da competência de processar e julgar, confere</p><p>ao cidadão todos os meios de defesa antes de se pronunciar, não pode a</p><p>assembleia lançar mão de um julgamento sumário e estabelecer uma</p><p>situação limitativa de direito, que somente se poderia constituir através de</p><p>sentença judicial. O que não exclui, claro, a possibilidade de que a</p><p>convenção do condomínio preveja expressa e antecipadamente a</p><p>proibição de que seja Síndico aquele que responda a processo no qual o</p><p>condomínio figure como parte autora.</p><p>No mesmo sentido, não há que se confundir a pessoa do Síndico-réu com</p><p>a de autor do mesmo processo, pois em um dos polos figura como réu e</p><p>em outro como representante do condomínio autor. Ou seja,</p><p>representante do autor não é autor, e caso faça uso de sua representação</p><p>para influir no processo em andamento, poderá incorrer em sanções</p><p>administrativas (destituição) e judiciais (propositura de nova demanda).</p><p>14) Pode a convenção estipular fatores impeditivos para o exercício</p><p>do cargo de Síndico?</p><p>R: Sim. Tendo a lei silenciado a esse respeito, mas tratando-se de</p><p>matéria sujeita a regulamentação pelo próprio condomínio, pode a</p><p>convenção condominial estabelecer situações impeditivas ao exercício do</p><p>cargo, tais como: comprovado comportamento antissocial, sentença penal</p><p>condenatória pelo cometimento de crimes hediondos, contra o patrimônio</p><p>ou outros que se reputem incompatíveis com o cargo, desde que estas</p><p>restrições não contrariem disposição expressa da lei, como, por exemplo,</p><p>limitar o exercício do cargo a proproetários de unidades.</p><p>15) Pode a assembleia estabelecer restrições (inelegibilidades) sem</p><p>que constem da lei ou da convenção do condomínio?</p><p>R: A assembleia é soberana para decidir acerca de questões de sua</p><p>alçada de competência, não podendo inovar, fazer nascer limitações sem</p><p>qualquer respaldo legal ou convencional (princípio</p><p>a reparação pelos Danos Morais sofridos em</p><p>virtude de constrangimento suportados pela colocação de foto da Autora no</p><p>quadro de avisos do Condomínio. - Quadro de avisos utilizados nas áreas</p><p>comuns ao Condomínio para ciência dos condôminos acerca de assuntos de</p><p>interesse comum. - Câmeras instaladas nos elevadores que são de</p><p>conhecimento de todos os moradores. - Aviso colocado pela administração do</p><p>Condomínio no elevador que foi rasurado. - Foto da Autora demonstrando a</p><p>realização da rasura que não viola a intimidade, vez que a própria Autora se</p><p>expôs perante as câmeras de segurança ao rasurar o aviso colocado pela</p><p>administração do Condomínio. A presença dos elementos que ensejam à</p><p>existência do dano moral não restou comprovada. - O ônus da prova cabe a</p><p>quem alega e a Apelante não demonstrou que os Danos Morais seriam mesmo</p><p>devidos, nos termos do inciso I do art. 333 do Código de Processo Civil. -</p><p>Sentença mantida. - Recurso que liminarmente se nega seguimento (TJRJ,</p><p>Apel. Civ0032629-39.2011.8.19.0001, 20/09/2012).</p><p>154) É possível a utilização de fotografias de menores em casos de</p><p>infrações por eles praticadas?</p><p>R: Neste caso a questão é ainda mais complexa, tendo o Estatuto da</p><p>Criança e Adolescente (ECA) estabelecido diversos princípios e regras</p><p>que põem em dúvida referida possibilidade, conforme podemos perceber</p><p>através da redação dos dispositivos constantes nos art. 17, 143 e 247 do</p><p>Estatuto em referência:</p><p>Art. 17. O direito ao respeito consiste na inviolabilidade da</p><p>integridade física, psíquica e moral da criança e do</p><p>adolescente, abrangendo a preservação da imagem, da</p><p>identidade, da autonomia, dos valores, idéias e crenças,</p><p>dos espaços e objetos pessoais. Art. 143. É vedada a</p><p>divulgação de atos judiciais, policiais e administrativos que</p><p>digam respeito a criança e adolescentes a que se atribua a</p><p>autoria de ato infracional. Parágrafo único. Qualquer</p><p>notícia a respeito de fato não poderá identificar a criança e</p><p>o adolescente, vedando-se a fotografia, referência a nome,</p><p>apelido, filiação, parentesco e residência e, inclusive,</p><p>iniciais do nome e sobrenome. Art. 247. Divulgar, total ou</p><p>parcialmente, sem autorização devida, por qualquer meio</p><p>de comunicação, nome, ato ou documento de</p><p>procedimento policial, administrativo ou judicial relativo a</p><p>criança ou adolescente a que se atribua ato infracional:</p><p>pena - multa de três a vinte salários de referência,</p><p>aplicando-se o dobro em caso de reincidência. 1º Incorre</p><p>na mesma pena quem exibe, total ou parcialmente,</p><p>fotografia de criança ou adolescente envolvido em ato</p><p>infracional, ou qualquer ilustração que lhe diga respeito ou</p><p>se refira a atos que lhe sejam atribuídos, de forma a</p><p>permitir sua identificação, direta ou indiretamente.</p><p>Entendemos que a proibição em referência consiste em expôr, publicar,</p><p>tornar de conhecimento geral imagens que dão conta de atos</p><p>praticados por menores de idade. Entretanto, se referidas imagens</p><p>tiverem por único objetivo fazer prova de infração praticada e ter por</p><p>únicos destinatários os responsáveis pelo menor, não há que se falar em</p><p>ilicitude.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO CÓDIGO</p><p>CIVIL. MENOR FOTOGRAFADO NU EM LOCAL PÚBLICO. AUSÊNCIA DE DANO</p><p>MORAL. Aplica-se a hipótese a regra da responsabilidade subjetiva do art. 927</p><p>c/c 186, do Código Civil. Compete ao autor da ação a prova da conduta, do</p><p>dano, do nexo causal e da culpa do causador do dano, por força do art. 333, I,</p><p>do CPC. Precedentes jurisprudênciais. Acervo probatório que não comprova a</p><p>conduta, que é a exibição da foto do menor nu nas dependências do</p><p>condomínio, nem a sua culpa na realização do dano. Colaboração exclusiva da</p><p>vítima na ocorrência do alegado dano. Violação das normas internas do</p><p>condomínio, bem como das normas e costumes sociais. Manutenção da</p><p>sentença. Desprovimento do recurso. (TJRJ, Apel. Civ. 0115285-</p><p>63.2005.8.19.0001 0115285-63.2005.8.19.0001 (2009.001.27699) 06/09/2009).</p><p>155) Como se deve chegar ao valor da multa quando as regras</p><p>internas estabelecem parâmetros pouco precisos?</p><p>R: Muitas convenções e regimentos internos não fixam qualquer valor a</p><p>título de multa, deixando a cargo do Síndico aplicá-las sem quaisquer</p><p>parâmetros. Nestes casos, deve-se promover imediatamente uma</p><p>alteração da convenção ou regimento interno, e, caso não seja possível a</p><p>alteração, que seja determinado pela própria assembleia, deixando</p><p>fixados previamente os valores referentes às multas decorrentes de</p><p>condutas infringidas, em percentual incidente sobre o valor da taxa</p><p>condominial. É comum o poder Judiciário reduzir o valor das multas</p><p>impostas por conta da falta de previsão específica a respeito do fato.</p><p>156) Na aplicação de pena de multa deve-se garantir o direito de</p><p>defesa ao condômino?</p><p>R: É pacífico o entendimento de que para a aplicação da pena de multa</p><p>por comportamento antissocial deve-se garantir o direito de defesa ao</p><p>condômino infrator. Quanto as infrações que não caracterizam</p><p>comportamento antissocial, há divergência de entendimento nos nossos</p><p>tribunais se há necessidade ou não de garantir o direito de defesa. Assim,</p><p>por cautela, recomendamos que juntamente com a aplicação de pena de</p><p>multa seja oportunizado ao condômino que faça sua contestação dos</p><p>fatos e apresente sua versão, evitando, com isso, que futuramente possa</p><p>ser anulada pelo judiciário por tal motivo.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE</p><p>INEXIGIBILIDADE DE MULTA. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA APLICADA A</p><p>CONDÔMINO POR INFRAÇÃO DAS REGRAS CONSTANTES NO REGIMENTO</p><p>INTERNO DO CONDOMÍNIO. MULTA APLICADA SEM OPORTUNIZAR</p><p>OFERECIMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR DE NÃO-CONHECIMENTO DO</p><p>RECURSO REJEITADA. VERBA HONORÁRIA MANTIDA. I - As razões da</p><p>apelação atacam os fundamentos exarados na sentença, trazendo</p><p>especificamente os motivos de irresignação. Preliminar de não conhecimento</p><p>do apelo rejeitada. II - Ainda que os autores tenham sido advertidos da</p><p>possibilidade de aplicação da multa, tal penalidade não foi apreciada em</p><p>assembleia, nem mesmo tiveram oportunizado seu direito de defesa, o que</p><p>invalida a cobrança da rubrica. III - A verba honorária deve ser fixada em</p><p>conformidade com o trabalho exigido e realizado pelo advogado. Manutenção</p><p>do valor fixado na sentença. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível</p><p>Nº 70044829216, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 10/11/2011).</p><p>157) Independentemente do estipulado em Convenção, a legislação</p><p>civil prevê a aplicação de pena de multa?</p><p>R: Sim, além da multa de mora de 2% em razão do atraso no pagamento</p><p>da quota condominial, o artigo 1.337 do Código Civil de 2002 estabelece</p><p>uma multa em razão do descumprimento reiterado dos deveres a que</p><p>está submetido o condômino, nos seguintes termos “</p><p>O condômino ou possuidor, que não cumpre</p><p>reiteradamente com os seus deveres perante o</p><p>condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos</p><p>condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa</p><p>correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à</p><p>contribuição para as despesas condominiais, conforme a</p><p>gravidade das faltas e a reiteração, independentemente</p><p>das perdas e danos que se apurarem.”</p><p>Para tanto, é necessário estar caracterizada a reiteração do</p><p>descumprimento dos deveres impostos ao condômino, uma vez que para</p><p>o ato isolado há previsão expressa de aplicação de multa nos moldes do</p><p>art. 1336, § 2º do CC. Entretanto, não há exigência de que o</p><p>descumprimento reiterado faça referência à mesma conduta, podendo</p><p>ocorrer com o descumprimento de diversos deveres de naturezas</p><p>distintas, mas desde que esteja presente a reiteração.</p><p>158) Em caso de não pagamento reiterado das despesas</p><p>condominiais, existe a possibilidade de aplicação da penalidade</p><p>prevista no art. 1337 caput do Código Civíl?</p><p>R: O Superior Tribunal de Justiça decidiu no início do ano de 2016, ao</p><p>julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz, ou seja, aquele que</p><p>reiteradamente deixa de pagar suas contribuições, pode ser obrigado a</p><p>pagar multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, além da</p><p>multa moratória</p><p>de 2%, sendo necessário a aprovação por ¾ dos</p><p>condôminos restantes em assembleia em que conste tal pauta no edital.</p><p>Importante registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida,</p><p>sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento por</p><p>parte do condômino inadimplente.</p><p>http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI232369,51045-Inadimplente+contumaz</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE</p><p>COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO</p><p>NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS</p><p>ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE.</p><p>NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO</p><p>INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN</p><p>IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código</p><p>Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros</p><p>moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento)</p><p>ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que</p><p>deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas</p><p>condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por</p><p>deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa</p><p>em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas</p><p>condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação</p><p>da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o</p><p>condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos</p><p>débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de</p><p>alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém</p><p>natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo</p><p>art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio</p><p>pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. (STJ - RECURSO</p><p>ESPECIAL Nº 1.247.020 - DF (2011/0069453-5) 10.02.2016).</p><p>159) Em caso de infrações praticadas por filhos ou dependentes do</p><p>condômino, de quem é a responsabilidade pelo pagamento da</p><p>multa?</p><p>R: Tratando-se de atos praticados por descendentes, pupilos, curatelados</p><p>ou pessoas que mantenham qualquer relação de guarda e dependência</p><p>para com o condômino da unidade, assim como empregados deste e no</p><p>exercício da função, deve-se obedecer ao estatuído no art. 932 do Código</p><p>Civil, restando clara a responsabilidade do condômino da unidade pelo</p><p>pagamento das referidas multas, uma vez tratar-se de responsabilidade</p><p>objetiva, independendo da existência de culpa por parte do proprietário.</p><p>JURISPRUDÊNCIA: DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE MULTA POR</p><p>INFRAÇÃO CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO</p><p>INTERPOSTO PELOS RÉUS. APLICAÇÃO DE MULTA POR CONDUTAS</p><p>IMPOSTAS AOS FILHOS MENORES DOS RÉUS, DECORRENTES DE: 1)</p><p>DIRIGIR VEÍCULO AUTOMOTOR POR MENOR DE IDADE DENTRO DO</p><p>EDIFÍCIO. 2) ESTOURAR BOMBINHAS NA ÁREA DA PISCINA. SENTENÇA QUE</p><p>DEVE SER MANTIDA ANTE A REPROVÁVEL CONDUTA NEGLIGENTE DOS</p><p>PAIS DAS CRIANÇAS QUE AUTORIZAM FILHOS MENORES DIRIGIREM</p><p>VEÍCULO EM CONDOMÍNIO COLOCANDO EM RISCO A VIDA DE TODOS QUE</p><p>LÁ HABITAM. RECURSO DESPROVIDO MANTER SENTENÇA QUE APLICOU</p><p>MULTA É DAR RESPOSTA EFETIVA DO PODER JUDICIÁRIO À CONDUTA</p><p>NEGLIGENTE E SOCIALMENTE REPROVÁVEL DOS PAIS DAS CRIANÇAS QUE</p><p>AUTORIZAM SEUS FILHOS A DIRIGIREM CARRO DENTRO DAS</p><p>DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO, COLOCANDO EM RISCO A VIDA DE</p><p>TODOS QUE LÁ HABITAM. (TJSP, Apel. Civ. 1009485-05.2016.8.26.0565 -</p><p>03/08/2017).</p><p>160) No caso de multas aplicadas em razão de atos praticados por</p><p>Inquilino, de quem é a responsabilidade pelo pagamento dessas?</p><p>R: Tratando-se de relação envolvendo locador e locatário, a posição</p><p>majoritária entende que deve o proprietário (locador), ser</p><p>responsabilizado solidariamente pelos atos praticados pelo locatário,</p><p>inclusive respondendo pelo pagamento de multas impostas ao primeiro.</p><p>Ou seja, pode-se exigir tanto do proprietário quanto do inquilino.</p><p>Jurisprudência: AÇÃO CONSIGNATÓRIA. COBRANÇA DE MULTA PO</p><p>INOBSERVÂNCIA DE NORMA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE D</p><p>LOCADOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. A controvérsia recurs</p><p>consiste em saber a quem cabe o pagamento de multa por transgress</p><p>condominial, tendo em vista que os imóveis se encontram alugados n</p><p>possuindo vagas na garagem do prédio. 2. Alega o apelante que a multa</p><p>ocasionada pelo mau uso de garagem no condomínio, entendendo que cabe</p><p>proprietário da vaga responder pelas transgressões cometidas por se</p><p>usuários. 3. Embora o apelante alegue que a vaga é de outro condômino</p><p>multa foi aplicada por atos praticados por seu inquilino, não excluindo s</p><p>responsabilidade pelo pagamento da multa imposta, eis que esta decorre</p><p>art. 1.336, IV, do Código Civil. 4. Desprovimento do recurso, por ato do relato</p><p>(TJRJ, Apel0023580-13.2007.8.19.0001, DES. LETICIA SARDAS - Julgamen</p><p>10/06/2010 - VIGESIMA CAMARA CIVEL).</p><p>161) Pode o condomínio recursar-se ao recebimento da taxa</p><p>condominial sob fundamento de negar-se o condômino a pagar o</p><p>valor referente a multa aplicada?</p><p>R: Alguns condomínios, na intenção de “forçar” o pagamento de multa por</p><p>parte do condômino infrator, condicionam o recebimento da taxa</p><p>condominial ao pagamento desta última, gerando ambas em um mesmo</p><p>boleto. Entretanto, deve-se alertar que referida pratica é revestida de</p><p>ilegalidade, uma vez que os débitos em referência possuem natureza</p><p>distinta, constituindo a taxa de condomínio como despesas e a multa</p><p>como penalidade. No mesmo sentido, entendemos deva ser oportunizado</p><p>ao condômino direito de defesa, o que não acontece quanto as taxas</p><p>condominiais.</p><p>Jurisprudência: A recusa do condomínio quanto a receber o valor</p><p>referente às despesas ordinárias mensais, com fundamento na pendência</p><p>de multa administrativa aplicada em desfavor do condômino, é ilegítima.</p><p>Assim, possível é consignar-se apenas o valor da taxa condominial</p><p>incontroversa, porque desvinculada da penalidade pecuniária</p><p>controvertida, devendo a ação consignatória ser julgada procedente.</p><p>(TJSC, 2012.074733-2, 08/11/2012).</p><p>162) É válida a clausula posta em convenção de condomínio que</p><p>condiciona a interposição de recurso administrativo ao pagamento</p><p>da multa por parte do condômino infrator?</p><p>R: Particularmente vemos com muita reserva referida disposição, uma</p><p>vez que parece restringir o direito constitucional ao contraditório, que</p><p>pode ser resumido como o direito de ser ouvido e influenciar na tomada</p><p>de decisão por parte da administração do condomínio. Entendemos que</p><p>tal previsão é válida se o valor aplicado a título de multa, e, por</p><p>consequência, a ser previamente recolhido, seja um valor reduzido. Ou</p><p>seja, o valor da multa não pode ser fator constrangedor/impeditivo para a</p><p>apresentação de defesa. As razões de tal entendimento decorrem da</p><p>própria natureza do débito, cuja constituição depende de prova produzida</p><p>pelo condomínio, cujo convencimento deve ser alicerçado sobre razões</p><p>sólidas, adotadas após serem ouvidas todas as versões apresentadas,</p><p>inclusive do condômino infrator.</p><p>Jurisprudência: APLICAÇÃO DE MULTA AO APELANTE POR</p><p>DESCUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE</p><p>ILEGALIDADE. PODER DO SÍNDICO DE APLICAR A PENALIDADE SEM</p><p>PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. EXERCÍCIO DOS DIREITOS À AMPLA DEFESA E AO</p><p>CONTRADITÓRIO POSSIBILITADO POR MEIO DE RECURSO À ASSEMBLEIA</p><p>GERAL. PREVISÃO NO REGIMENTO INTERNO. RECOLHIMENTO DO VALOR</p><p>DA PENALIZAÇÃO COMO PRESSUPOSTO RECURSAL. POSSIBILIDADE.</p><p>IMPORTE DIMINUTO, ESPECIALMENTE EM FACE DA SITUAÇÃO FINANCEIRA</p><p>DO RECORRENTE. MONTANTE DEVIDO NÃO PAGO. POSTERIOR COBRANÇA</p><p>VIA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ILICITUDE NÃO EXISTENTE. SITUAÇÃO,</p><p>ADEMAIS, QUE NÃO CARACTERIZA DANO ANÍMICO. MERO DISSABOR.</p><p>PEDIDO DE REPARAÇÃO MORAL IMPROCEDENTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS</p><p>ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.</p><p>Sendo evidente o antagonismo de interesses discutidos em juízo por ocasião</p><p>de ação movida pelo condomínio em face do condômino, não pode este último</p><p>ser compelido ao pagamento de cota-parte do valor dos honorários</p><p>contratuais devidos pela comunhão a seus advogados. (TJSC,</p><p>Apelação Cível</p><p>n. 2008.046674-5, da Capital, rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, Segunda Câmara de</p><p>Direito Civil, j. 09-06-2011).</p><p>XXII - CONDÔMINO ANTISSOCIAL</p><p>163) Como pode ser caracterizada uma conduta como sendo</p><p>antissocial? Qual a punição?</p><p>R: É aquela que atenta contra o sossego, a ordem, organização,</p><p>segurança, saúde, moral e bons costumes que se espera do convívio</p><p>neste micro-sistema chamado condomínio. Em caso de condutas</p><p>isoladas, deve-se aplicar as penalidades constantes no regimento</p><p>interno/convenção, sendo que somente para os casos de reiteração</p><p>(repetição) de atos considerados como antissociais é que se pode aplicar</p><p>a penalidade de até 10 vezes o valor atribuído para as despesas</p><p>condominiais previstas no parágrafo único do art. 1337 do Código Civil,</p><p>que assim dispõe: “O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado</p><p>comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com</p><p>os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar</p><p>multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para</p><p>as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.</p><p>Jurisprudência: Direito de vizinhança. Condomínio. Barulho com música e</p><p>falatório. Perturbação do sossego. Farta prova documental e claros</p><p>depoimentos testemunhais. Conduta anti-social daquele que, reiteradamente,</p><p>promove reuniões estrepitosas. Violações às normas do novo Código Civil:</p><p>artigos 1277 e 1336, IV. Dano moral indenizado com cinco mil reais. Astreinte</p><p>progressiva a partir de 500 reais, aumentando com a reiteração. Dano material</p><p>não demonstrado. Apelação provida em parte. (2005.001.51237 – APELACAO –</p><p>DES. BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO – Julgamento: 08/08/2006 –</p><p>DECIMA CAMARA CIVEL TJ/RJ)</p><p>164) Para caracterizar a reiteração deve o condômino infringir</p><p>seguidamente a mesma regra?</p><p>R: Não há necessidade de reiteração em um mesmo ato, mas sim em</p><p>práticas que, isoladas, ainda que distintas umas das outras, demonstrem</p><p>comportamento incompatível com a vida em condomínio.</p><p>Exemplifiquemos: um condômino que em determinada noite discute com</p><p>sua esposa aos berros, em sua unidade, causando escândalo que se</p><p>percebe pelos corredores; em outra situação, ofende um condômino por</p><p>estacionar por engano em sua garagem; utiliza-se de música alta dentro</p><p>de sua unidade, ou avança com seu veículo perigosamente por área</p><p>comum do condomínio. Embora isoladamente cada prática seja distinta</p><p>da outra, no conjunto dos fatos encontra-se presente um comportamento</p><p>anti-social, cabendo a aplicação de referida penalidade.</p><p>165) O que deve fazer o Síndico para buscar caracterizar a conduta</p><p>antissocial?</p><p>R: Deve o Síndico procurar guardar provas duradoras das infrações. Ao</p><p>invés de uma admoestação verbal, melhor será utilizar-se de e-mails,</p><p>notificações com comprovante de recebimento, aplicação de multas,</p><p>Boletins de Ocorrência, fotografias, reclamações em livros de ocorrência,</p><p>registros em ata de assembleia, imagens do circuito interno de vigilância.</p><p>166) A conduta antissocial deve estar prevista em convenção para</p><p>sua caracterização?</p><p>R: Não necessariamente. Na maior parte dos casos competirá a</p><p>assembleia dos condôminos classificar a conduta como sendo</p><p>incompatível com a vida em condomínio. A convenção/regimento trazem</p><p>regras proibitivas de determinadas condutas e sua punição. O conjunto</p><p>destas infrações é que caracterizará o comportamento antissocial.</p><p>Jurisprudência: No mais, não é pré-requisito para a aplicação da penalidade</p><p>prevista no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, a prévia tipificação</p><p>da conduta como anti-social, bastando que haja um consenso dos</p><p>condôminos de que a reiteração de determinado comportamento cause</p><p>incompatibilidade de convivência com os demais, provocando desconforto</p><p>para os condôminos restantes. Até porque, ante o universo infinito de</p><p>condutas anti-sociais possíveis, seria mesmo inviável tipificá-las todas, daí</p><p>que se confere aos maiores interessados na questão, quais sejam, os próprios</p><p>condôminos, a tarefa de apreciar o caso concreto e verificar se o grau de</p><p>nocividade do comportamento atacado é prejudicial à harmonia da</p><p>comunidade condominial. Preenchidos os requisitos formais e materiais</p><p>previstos no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em</p><p>nulidade da penalidade aplicada, tampouco em indenização por Danos Morais.</p><p>5. Relator: Carlos Adilson Silva Juiz Prolator: Andréa Cristina Rodrigues</p><p>Studer Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil Data: 18/03/2010).</p><p>167) Quem tem legitimidade para aplicar penalidade ao condômino</p><p>antissocial?</p><p>R: Referida penalidade pode ser aplicada pelo Síndico, neste caso sujeita</p><p>à ratificação pela assembleia a posteriori (sendo que somente após este</p><p>fato poderá ser cobrada), ou pela própria assembleia, em ambos os</p><p>casos convocada especialmente para este fim, sendo vedada a aplicação</p><p>por outro órgão, sob pena de nulidade.</p><p>Jurisprudência: Civil e Processual Civil. Condomínio. Multa por reiterado</p><p>comportamento anti-social. Art. 1.337, parágrafo único do CC/2002. Imposição</p><p>por órgão despido desta atribuição - Conselho Consultivo. Atribuição da</p><p>Assembleia-Geral de Condôminos. Exegese do art. 1.337, CC. Nulidade da</p><p>sanção. (TJRJ, Apel. Civ. 2008.001.32704, 01/09/2008).</p><p>168) Qual o quórum exigido para a ratificação da aplicação de pena</p><p>de multa a condômino nocivo?</p><p>R: Estabelece o art. 1337 do CC ser de 3/4 da totalidade dos demais</p><p>condôminos (não basta ¾ dos presentes em assembleia). Entretanto,</p><p>encontramos junto ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina importante</p><p>precedente, em que, dando uma interpretação à referido dispositivo,</p><p>entendeu ser possível a aplicação de referida penalidade através de</p><p>quorum de maioria dos presentes em assembleia, cujo conteúdo</p><p>transcrevemos pela importância do tema:</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA</p><p>POR DANOS MORAIS. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL QUE, COM FULCRO NO</p><p>ARTIGO 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL, DELIBEROU PELA</p><p>APLICAÇÃO DE MULTA A CONDÔMINO QUE OSTENTAVA REITERADA</p><p>CONDUTA ANTI-SOCIAL. HIGIDEZ FORMAL E MATERIAL DA PENALIDADE.</p><p>RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Nos</p><p>termos do artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou</p><p>possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar</p><p>incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou</p><p>possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao</p><p>décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até</p><p>ulterior deliberação da assembleia. No que tange ao quórum mínimo para a</p><p>homologação da mencionada penalidade, qual seja, ¾ (três quartos) dos</p><p>consortes restantes, impende proceder a leitura atual do artigo 1.337 do</p><p>Código Civil e reconhecer a validade da deliberação tomada pela maioria,</p><p>ainda que algumas assinaturas tenham sido colhidas em momento posterior à</p><p>assembleia realizada para tanto. Com efeito, exigir-se a presença física de ¾</p><p>(três quartos) dos demais consortes para validade da decisão que aplicou a</p><p>penalidade seria não só desprezar a vontade real predominante, como também</p><p>tornaria inócuo o dispositivo em apreço, pois consabido que, ante o frenesi do</p><p>ritmo de vida urbano, a reunião de número tão elevado de moradores em</p><p>condomínio de grandes proporções é feito não só improvável, mas</p><p>praticamente impossível.</p><p>No mais, não é pré-requisito para a aplicação da penalidade prevista no</p><p>artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, a prévia tipificação da</p><p>conduta como anti-social, bastando que haja um consenso dos</p><p>condôminos de que a reiteração de determinado comportamento cause</p><p>incompatibilidade de convivência com os demais, provocando desconforto</p><p>para os condôminos restantes. Até porque, ante o universo infinito de</p><p>condutas anti-sociais possíveis, seria mesmo inviável tipificá-las todas,</p><p>daí que se confere aos maiores interessados na questão, quais sejam, os</p><p>próprios condôminos, a tarefa de apreciar o caso concreto e verificar se o</p><p>grau de nocividade do comportamento atacado é prejudicial à harmonia</p><p>da comunidade condominial.</p><p>Preenchidos</p><p>os requisitos formais e materiais previstos no artigo 1.337,</p><p>parágrafo único, do Código Civil, não há se falar em nulidade da</p><p>penalidade aplicada, tampouco em indenização por Danos Morais.</p><p>(TJSC, Apelação Cível n. 2008.069358-6, de São José, Relator: Des.</p><p>Subst. Carlos Adilson Silva, 18/03/2010).</p><p>169) O condômino tido por anti-social deve ter direito de defesa</p><p>antes da aplicação da pena de multa?</p><p>R: Sim, embora o Código Civil não trate a este respeito, doutrina e</p><p>jurisprudência têm firmado posicionamento no sentido de ser</p><p>indispensável o contraditório, sendo garantido o direito de defesa ao</p><p>infrator, sob pena de nulidade da aplicação da multa. Neste sentido é o</p><p>Enunciado n. 92 do CJF/STJ aprovado na I Jornada de Direito Civil que</p><p>dispõe: “As sanções do art. 1337 do novo Código Civil não podem ser</p><p>aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. CONDÔMINO ANTI-SOCIAL. IMPOSIÇÃO DE</p><p>MULTA. DESATENÇÃO À FORMA ESTATUÍDA PELO ART. 1.337, DO CÓDIGO</p><p>CIVIL. Inobservância do contraditório (enunciado n° 92, do CJF) e de</p><p>imposição por assembleia condominial. Penalidade insubsistente. Precedente</p><p>deste Tribunal. Devolução em dobro do valor pago. Descabimento.</p><p>Inaplicabilidade do art. 42, do CDC. Dano moral não configurado. Hipótese de</p><p>mero aborrecimento. Inexistência de abalo psicológico ou ofensa à dignidade</p><p>da parte. Recursos desprovidos. (TJRJ, Apel. Civ. 0143732-</p><p>56.2008.8.19.0001DES. CARLOS EDUARDO PASSOS - Julgamento: 03/03/2010 -</p><p>SEGUNDA CAMARA CIVEL).</p><p>170) Em caso de não aprovação da aplicação da multa por</p><p>comportamento antissocial, ou anulação dessa, é cabível</p><p>indenização por danos morais decorrente de edital publicado</p><p>fazendo referência ao termo conduta antissocial atribuída a</p><p>determinado condômino?</p><p>R: A questão deve ser analisada no caso concreto, mais especificamente</p><p>de como o procedimento de convocação fora apresentado. Por ocasião</p><p>da pretensão de aplicação de penalidade por comportamento</p><p>antissocial, o edital pode conter, sem qualquer problema, referência a tal</p><p>expressão, mesmo porque é aquela utilizada por lei. Assim, sugere-se a</p><p>seguinte redação “Deliberação e aprovação acerca da aplicação de</p><p>penalidade por comportamento antissocial (multa, ação judicial)”. Neste</p><p>caso, sem identificar a unidade no edital, deve-se notificar formalmente a</p><p>unidade que será objeto de avaliação, permitindo assim o exercício do</p><p>contraditório em assembleia. Caso a penalidade não seja aprovada ou a</p><p>multa anulada judicialmente, não caberá indenização por danos morais</p><p>em favor do condômino “absolvido” pelo simples fato de ter sido</p><p>submetido a deliberação pela assembleia.</p><p>Jurisprudencia: Nesse diapasão, o documento afixado no elevador do prédio tão</p><p>somente elencou os assuntos a serem deliberados na solenidade, utilizando-se,</p><p>inclusive, de termo previsto em lei. V. Com a reforma da decisão, os ônus</p><p>sucumbenciais serão redistribuídos, a fim de que sejam arcados proporcionalmente</p><p>pelas partes. Afastaram a preliminar recursal e deram parcial provimento ao apelo.</p><p>Unânime. (Apelação Cível Nº 70075001271, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de</p><p>Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 13/09/2017)</p><p>171) É possível a expulsão de condômino por comportamento</p><p>antissocial?</p><p>R: A questão é bastante polêmica, existindo fortes argumentos a favor e</p><p>contra. Entretanto, mesmo para aqueles que entendem ser possível, é</p><p>pacífico que se trata de medida excepcional, a ser utilizada em último</p><p>caso. Neste ínterim, entendemos ser possível a expulsão de condômino</p><p>antissocial quando demonstrar-se que todas as medidas legais colocadas</p><p>a disposição do condomínio não surtiram o efeito almejado (advertências,</p><p>multas, boletins de ocorrência) e que fora garantido, a todo tempo, o</p><p>direito de defesa ao condômino infrator. Desta forma, deve a assembleia</p><p>reunir-se e decidir a respeito, optando, então, por ingressar com Ação</p><p>Judicial visando a proibição de que determinado condômino resida no</p><p>condomínio, devendo referida medida ser aprovada por ¾ dos</p><p>condôminos restantes. A título de argumentação, os enunciados 92 e 508</p><p>do CJF atrás a seguintes disposições:</p><p>Enunciado 92-CJF: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo</p><p>Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito</p><p>de defesa ao condômino nocivo. Enunciado 508-CJF: Verificando-</p><p>se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia</p><p>fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da</p><p>CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts.</p><p>187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino</p><p>antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final</p><p>do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a</p><p>propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as</p><p>garantias inerentes ao devido processo legal.</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645122/artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10641516/artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10730219/inciso-xxiii-do-artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/155571402/constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645079/par%C3%A1grafo-1-artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645122/artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02</p><p>Jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE</p><p>CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO.</p><p>POSSIBILIDADE. Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o</p><p>agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do</p><p>demandado a impedir a convencia pacífica com os demais moradores. Receio</p><p>de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu</p><p>no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais</p><p>moradores. Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de</p><p>exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC. NEGARAM</p><p>SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática. (Agravo de Instrumento</p><p>Nº 70065533911, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 13/08/2015)</p><p>XXII - DESPESAS DO CONDOMÍNIO</p><p>172) De que forma devem ser rateadas as despesas do condomínio</p><p>entre os condôminos?</p><p>R: Nos termos do disposto no artigo 1336 do Código Civil, “é dever do</p><p>condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das</p><p>suas frações ideais, salvo disposição expressa na convenção.” Nestes</p><p>termos, cada condômino concorrerá para as despesas na proporção da</p><p>fração ideal de que for titular. Entretanto, podem as partes estipular na</p><p>Convenção outra proporção que não aquela.</p><p>Jurisprudência: Consoante dispõe o art. 1.336, I, do CC, as despesas</p><p>condominiais serão rateadas de acordo com a proporção das frações</p><p>ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção.</p><p>Precedentes." (AgInt no AgInt no AREsp 961.581/MG, rel. Min. Marco</p><p>Aurélio Bellizze, j. 7-3-2017)</p><p>173) É possível a fixação de forma de rateio das despesas de forma</p><p>igualitária entre todos os condôminos ainda que hajam</p><p>apartamentos maiores que outros?</p><p>R: Como visto, a legislação de regência concede força normativa à</p><p>convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada no</p><p>Cartório de Registro de Imóveis competente, em conformidade com o</p><p>disposto no parágrafo único do art. 1.333, e incisos I a V do art. 1.334 do</p><p>Código Civil de 2002. A previsão de forma igualitária de contribuição é</p><p>perfeitamente legal, ainda que as unidades sejam de tamanho</p><p>diferenciado, já que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do</p><p>condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que aos</p><p>demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.</p><p>Jurisprudência: DIREITO CIVIL.</p><p>DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE</p><p>RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO</p><p>CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembleia dos condôminos é livre para</p><p>estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que</p><p>obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o</p><p>enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das</p><p>despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos</p><p>proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa</p><p>parte, provido. (REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA,</p><p>QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ de 28/10/2003, p. 294)</p><p>174) Estabelecendo a convenção do Condomínio que as despesas</p><p>devam ser rateadas com base na fração ideal das unidades, sendo</p><p>estas diferentes, podem os condôminos, em decisão da assembleia,</p><p>estabelecer que todos paguem por igual a quota condominial?</p><p>R: Sim, desde que alcançado o quórum de 2/3 dos representantes das</p><p>frações ideais, alterando assim as disposições da convenção. Entretanto,</p><p>não sendo alcançado referido quorum, ainda que haja unanimidade dos</p><p>presentes em assembleia, não será possível referida alteração. A</p><p>soberanía das decisões da assembleia sofre limitações objetivas,</p><p>presentes na lei e em regras internas do condomínio. Assim, somente</p><p>com a aprovação pelo quórum especial de 2/3 será possível alterar a</p><p>forma de rateio das despesas previstas em convenção.</p><p>Jurisprudência: A convenção condominial é lei entre os condôminos, devendo</p><p>ser respeitada e sendo irregular qualquer decisão que a contrarie. Para</p><p>modificação do critério de rateio estabelecido na norma interna, necessário</p><p>quórum especial e maioria qualificada, reputando-se nulo o ato que</p><p>desrespeite a forma prevista e qualquer deliberação em assembleia que fira a</p><p>lei interna dos condôminos. (TJSC, Apel. Civ, 18/01/2008).</p><p>175) Pode a empresa Incorporadora, detentora da maioria das</p><p>unidades do condomínio, aproveitar-se de referida situação e impor</p><p>a diminuição de sua participação nas despesas condominiais sob</p><p>argumento de encontrarem-se as unidades vazias?</p><p>R: Não. O fato de uma unidade encontrar-se ainda não vendida e sem</p><p>habitação não afasta o dever do proprietário, no caso a incorporadora, de</p><p>arcar com todas as despesas comuns, caracterizando um verdadeiro</p><p>abuso de direito a utilização do poder de representação que detém para</p><p>fazer impor uma diminuição em seu favor em assembleia, sendo nula a</p><p>decisão que aprove referido sistema. Com efeito, não pode a empresa</p><p>exploradora de atividade econômica transferir a terceiros o risco e ônus</p><p>de sua atividade empresarial.</p><p>Jurisprudência: CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXA - REDUÇÃO AUTOCONCEDIDA</p><p>PELA MAIORIA (INCORPORADORA) EM DETRIMENTO DA MINORIA</p><p>(ADQUIRENTES DE UNIDADES) - INEFICÁCIA POR VIOLAÇÃO DO ART. 12 DA</p><p>LEI 4.591/64 - MATÉRIA QUE PODE SER ARGÜIDA INDEPENDENTEMENTE DE</p><p>PRÉVIA AÇÃO ANULATÓRIA DA ASSEMBLÉIA - RECURSO DESPROVIDO. Não</p><p>pode a Incorporadora, que detém a maioria das unidades condominiais, se</p><p>autoconceder redução da taxa do condomínio, porquanto a deliberação viola o</p><p>artigo 12 da Lei de Incorporações. "A convenção do condomínio, embora faça</p><p>lei, entre os condôminos, só pode criar direitos e obrigações ex novo que não</p><p>firam disposição expressa da Lei 4.591, de 1964, nem seu espírito". Caso em</p><p>que a redução foi concedida em simples assembléia. (TJSC, Ac. n. 48.675, de</p><p>São José. Relator: Des. Amaral e Silva, j. em: 02.05.1995).</p><p>176) Em caso de aprovação pela assembleia de orçamento de</p><p>empresa que preste serviços sem apresentação de nota fiscal, pode</p><p>o Síndico escuzar-se da responsabilidade invocando decisão da</p><p>assembleia em caso de fiscalização?</p><p>R: Não. Muito embora seja da competencia da assembleia aprovar</p><p>orçamentos, bem como escolher empresas para a prestação de serviços,</p><p>que geralmente é aquela que apresenta menor preço, deve o Síndico, na</p><p>qualidade de administrador, negar-se a firmar contrato com prestador de</p><p>serviços que não emita Nota Fiscal dos serviços visando ficarem “mais</p><p>baratos”. Assim, eventual aprovação da assembleia não torna legal uma</p><p>ação ilegal, bem como não afasta a responsabilidade do Síndico.</p><p>177) O que são despesas ordinárias?</p><p>R: De acordo com o art. 23, parágrafo primeiro da lei 8245/90 (lei do</p><p>Inquilinato), extrai-se que: “1º Por despesas ordinárias de condomínio se</p><p>entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a)</p><p>salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais</p><p>dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e</p><p>força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das</p><p>instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e</p><p>conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,</p><p>mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e</p><p>conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados</p><p>à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de</p><p>elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos</p><p>nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h)</p><p>rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início</p><p>da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente</p><p>utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas</p><p>alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da</p><p>locação”.</p><p>178) O que são despesas extraordinárias?</p><p>R: O art. 22, parágrafo único da lei 8245/90 (lei do Inquilinato), elenca o</p><p>rol de despesas extraordinárias:</p><p>“Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se</p><p>entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de</p><p>manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou</p><p>acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura</p><p>das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como</p><p>das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições</p><p>de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e</p><p>previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data</p><p>anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de</p><p>segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de</p><p>esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas</p><p>partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.</p><p>179) Em caso de existência de apenas um hidrômetro no</p><p>condomínio, qual a forma correta de cobrança de tarifa por parte da</p><p>empresa fornecedora de água?</p><p>R: 1. Nos condomínios que não possuem hidrômetros individuais, de</p><p>forma que o efetivo consumo é mensurado por um único hidrômetro,</p><p>sendo a despesa rateada entre todos os condôminos, é comum que a</p><p>empresa prestadora dos serviços públicos de fornecimento de água</p><p>acabe por estabelecer critérios distintos de aferição, como a multiplicação</p><p>do valor mínimo de consumo pelo número de unidades existentes no</p><p>condomínio. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça, em diversos</p><p>julgados, ao apreciar a questão se posicionou pela ilegalidade de referida</p><p>fórmula, entendendo que o valor devido deve ser aquele aferido pelo</p><p>efetivo consumo apontado pelo medidor do condomínio.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE</p><p>CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA</p><p>MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS</p><p>(ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO</p><p>CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos</p><p>condomínios em que o consumo total de água é medido por único</p><p>hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido.</p><p>2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita</p><p>a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado</p><p>pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único</p><p>hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao</p><p>procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil (REsp n.</p><p>1.166.561/RJ, rel. Min. Hamilton Carvalhido, Primeira Seção, j. 25.8.2010,</p><p>DJe 5.10.2010).</p><p>180) Em caso de vazamento d´água sob responsabilidade do</p><p>condomínio, a empresa concessionária poderá exigir o pagamento</p><p>integral dos valores</p><p>devidos a titulo de esgoto?</p><p>R: No caso de vazamento ocorrido sob responsabilidade do condomínio,</p><p>o consumo d´água é devido em sua integralidade. Entretanto, a parte da</p><p>água fornecida ao Condomínio que tenha jorrado direto no subsolo, de</p><p>modo que, aparentemente, nenhuma das etapas relativas ao serviço de</p><p>esgoto (coleta, transporte e tratamento) foi efetuada, trás por</p><p>consequência a impossibilidade da empresa concessionária de cobrar por</p><p>este serviço de forma integral, tal qual como fez com o consumo d´agua.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE</p><p>INEXISTÊNCIA E INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. CONDOMÍNIO. VAZAMENTO.</p><p>TARIFA DE ESGOTO. VALOR CALCULADO SOBRE O VOLUME TOTAL DE ÁGUA</p><p>FORNECIDO. IMPOSSIBILIDADE. ESCOAMENTO DE PARTE DA ÁGUA</p><p>DIRETAMENTE PELO SOLO. DECISÃO QUE SUSPENDE A COBRANÇA DAS</p><p>FATURAS, IMPEDE O CORTE DO FORNECIMENTO DOS SERVIÇOS E OBSTA A</p><p>INSCRIÇÃO DO DEVEDOR EM CADASTRO RESTRITIVO DE CRÉDITO.</p><p>REQUISITOS AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA.</p><p>CAUÇÃO DE 50% DO VALOR MÉDIO DE CONSUMO DA TARIFA. DIREITO DO</p><p>CREDOR RESGUARDADO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO CONHECIDO</p><p>E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 0143025-09.2015.8.24.0000, de</p><p>Itapema, rel. Des. Ronei Danielli, Terceira Câmara de Direito Público, j. 14-11-2017).</p><p>181) É legal a cobrança de tarifa de água, tarifando valores de</p><p>acordo com o consumo do condômino?</p><p>R: Trata-se de matéria afeta a legislação de cada estado da Federação.</p><p>Entretanto, comumente se observa a existência de dois critérios de</p><p>aferição do consumo de água. O presumido, que possui um preço mínimo</p><p>do m³, sendo multiplicado pelo número de unidades do condomínio (cuja</p><p>legalidade discorremos na questão anterior) e o efetivo, que é aferido</p><p>pelo registro do hidrômetro constando o real consumo, mas que possui</p><p>tabela de tarifas progressivas, resultando que, quanto maior o consumo,</p><p>maior o valor a pagar. A tarifação progressiva foi considerada legal pelo</p><p>STJ.</p><p>Súmula 407 do STJ: "É legítima a cobrança da tarifa de água fixada</p><p>de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo".</p><p>182) Despesas aprovadas com irregularidade de convocação</p><p>vinculam os condôminos não convocados?</p><p>R: Tratando-se de obras necessárias ou pelo menos úteis, tem o poder</p><p>Judiciário “relativizado” as exigências formais, determinando ao</p><p>condômino que pague sua cota-parte, ainda que não tenha sido</p><p>regularmente convocado ou que não tenha a assembleia obedecido todas</p><p>as formalidades legais, sob fundamento de que a ninguém é lícito</p><p>locupletar-se indevidamente. Neste contexto, deve-se analisar caso a</p><p>caso afim de se verificar a real necessidade das obras, bem como os</p><p>benefícios trazidos ao condomínio. Se houve vantagens ao condômino,</p><p>deve esse arcar com as despesas delas decorrentes.</p><p>Jurisprudência: Embora a convocação para a assembléia de</p><p>condôminos não tenha obedecido a convenção Condominial, se da</p><p>matéria aprovada pela unanimidade dos condôminos presentes resultou a</p><p>implantação de equipamento e execução de serviços dos quais a</p><p>condômina resistente usufrui, não pode deixar de pagar sua quota-parte,</p><p>pena de locupletar-se indevidamente à custa dos demais condôminos".</p><p>(Ap. s/ Rev. 554.005-0/1. 5ª Câm. Rel. Juiz Luiz de Carvalho. J. 24.11.99).</p><p>Desde que as despesas sejam necessárias ou pelo menos úteis, cabe ao</p><p>condomínio pagar sua cota-parte, ainda que não tenha sido regularmente</p><p>convocado ou que não tenha a assembléia obedecido a todas as formalidades</p><p>legais, resguardando, porém, seu direito de anular judicialmente a decisão que</p><p>reputa irregular e, se for o caso, recuperar o que por acaso lhe tiver sido</p><p>cobrado indevidamente ('RT', vols. 436/226, 566/109, 526/245, 565/120)</p><p>183) Em ação movida pelo condomínio contra condômino, este deve</p><p>ser compelido a arcar com o pagamento de rateio referente aos</p><p>custos de honorários advocatícios do advogado contratado pelo</p><p>condomínio?</p><p>R: Em relação ao tema, há duas posições diferentes e antagônicas,</p><p>mesmo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A primeira</p><p>delas sustenta ser indiferente o fato de o condômino ser réu em ação</p><p>promovida pelo condomínio. Fazendo o mesmo parte do corpo</p><p>condominial, ele deve participar das despesas existentes na proporção</p><p>estabelecida na convenção do condomínio, sendo este o entendimento</p><p>adotado no julgamento do Recurso Especial n. 89.501/SC, em que foi</p><p>relator o Ministro Waldemar Zveiter, julgado em 15/10/1996.</p><p>Em sentido contrário, uma segunda corrente entende que, embora faça</p><p>parte do condomínio, o condômino réu sustenta interesses antagônicos,</p><p>ocupando uma posição que indiretamente é de Autor e outra que é</p><p>diretamente de Réu, não sendo possível obrigá-lo a financiar serviços</p><p>contra seus interesses. Neste sentido, a outra decisão do Superior</p><p>Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 296.405/SP,</p><p>rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, de 22/05/2001).</p><p>Por sua vez, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por ocasião do</p><p>julgamento da Apelação Cível n. 2008046674-5, da Capital, de</p><p>28/06/2011, adotou o seguinte argumento:</p><p>“Sendo evidente o antagonismo de interesses discutidos em juízo por ocasião</p><p>de ação movida pelo condomínio em face do condômino, não pode este último</p><p>ser compelido ao pagamento de cota-parte do valor dos honorários</p><p>contratuais devidos pela comunhão a seus advogados”.</p><p>Parece, pois, que a posição majoritária e mais atual é no sentido de</p><p>afastar a responsabilidade do condômino Réu pelo pagamento de</p><p>honorários advocatícios de profissional contratado por condomínio que na</p><p>mesma ação apresenta-se como autor.</p><p>184) A contribuição para o “Fundo de reserva” é uma obrigação do</p><p>proprietário ou do Inquilino?</p><p>R: Depende. A constituição do fundo de reservas é obrigação do</p><p>proprietário da unidade (art. 22, g, lei 8245/90). Entretanto, utilizado o</p><p>fundo de reservas com despesas ordinárias, deve o Inquilino contribuir</p><p>para sua reposição, caso estas despesas sejam posteriores ao início da</p><p>locação.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. FUNDO DE RESERVA. Cabe ao</p><p>locador arcar com as despesas extraordinárias de condomínio, entre as quais</p><p>se inclui a constituição do fundo de reserva, sendo ônus do locatário apenas o</p><p>pagamento das despesas ordinárias, onde se insere a reposição desse fundo.</p><p>Arts. 22, X e parágrafo único, g , e 23, § 1º, i , da Lei n. 8.245/95. Caso em que a</p><p>prova documental revela que os valores pagos a esse título foram destinados</p><p>à constituição do fundo de reserva. Outrossim, uma vez não formalizado o</p><p>alegado ajuste de compensação do valor do fundo de reserva no aluguel</p><p>mensal, o conjunto probatório é insuficiente para respaldar a defesa da ré, a</p><p>qual tem o dever de restituir, na forma simples, os valores indevidamente</p><p>pagos pelos locatários, com seus consectários. Reconhecimento, de ofício, da</p><p>prescrição trienal das parcelas adimplidas anteriormente a agosto de 2012.</p><p>Art. 206, § 3º, IV, do CC e art. 487, II, do CPC. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE.</p><p>(Apelação Cível Nº 70076385020, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de</p><p>Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em 26/04/2018).</p><p>185) Pode o condomínio abrir uma conta bancária específica para</p><p>cobrir futuros gastos com rescisão contratual, uma obra específica,</p><p>manutenção em geral, ou referidas despesas devem ser rateadas ou</p><p>supridas pelo fundo de reserva?</p><p>R: Sim. Havendo aprovação pela assembleia dos condôminos é possível</p><p>abrir uma conta especifica para atender estas necessidades futuras</p><p>(chamadas de fundo de obras, de manutenção, fundo de reconstrução,</p><p>fundo para pintura, etc.,), competindo a todos os condôminos contribuir</p><p>na forma estabelecida em assembleia, ainda que já existente a previsão</p><p>de um fundo de reserva em Convenção.</p><p>Jurisprudência: CIVIL. CONDOMÍNIO. CRIAÇÃO PELA ASSEMBLEIA GERAL</p><p>DE "FUNDO DE MANUTENÇÃO". INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 9.,</p><p>PARAG. 3. DA LEI 4.591/64. NORMA LEGAL QUE NÃO VEDA A CRIAÇÃO DE</p><p>OUTRO FUNDO DIFERENTE DO "FUNDO DE RESERVA". PROCESSO CIVIL.</p><p>COMPETÊNCIA. CONFLITO INEXISTENTE, ARGUIÇÃO IMPERTINENTE E</p><p>FORMULADA INCIDENTALMENTE. FORMA EQUIVOCADA E MOMENTO</p><p>PROCESSUAL INOPORTUNO. AGRAVO DESPROVIDO.I O ART. 9., PARAG. 3.,</p><p>DA LEI 4.591/64 OBRIGA A PREVISÃO, NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, DE</p><p>UM "FUNDO DE RESERVA", NÃO DECORRENDO DE SUA REDAÇÃO,</p><p>OUTROSSIM, A VEDAÇÃO PARA A INSTITUIÇÃO DE OUTRO FUNDO,</p><p>CHAMADO "DE MANUTENÇÃO". (...) (STJ, AgRg no Ag 59958 RJ, AGRAVO</p><p>REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO, 19940038085-2, 19/06/1995)</p><p>186) Pode o fundo de reservas ser objeto de penhora em ação</p><p>judicial movida contra o condomínio?</p><p>R: Sim, em caso de condenação do condomínio em eventual ação</p><p>trabalhista, ação indenizatória ou outras, não tendo patrimônio passível</p><p>de alienação, a primeira opção é a penhora de valores mantidos em conta</p><p>bancária pelo condomínio, ainda que a título de fundo de reserva.</p><p>Jurisprudência: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE</p><p>SENTENÇA. PENHORA. FUNDO DE RESERVA. POSSIBILIDADE. A penhora</p><p>sobre o fundo de reserva constitui medida possível, pois se trata de valor em</p><p>dinheiro pertencente ao condomínio, e sem destinação específica. Valor</p><p>depositado a título de fundo de reserva, ainda que sob guarda e administração</p><p>de terceiros, pertence ao patrimônio do Condomínio executado, e responde</p><p>pela execução (art. 591 c/c 592, III, do CPC), inserindo-se, outrossim, no rol de</p><p>preferência do art. 655 do CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO, PROVIDO POR</p><p>DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70047376199, Décima</p><p>Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel,</p><p>Julgado em 22/03/2012).”</p><p>187) Pode o condomínio aprovar o sistema de desconto pelo</p><p>pagamento antecipado da quota condominial (antecipação</p><p>bonificatória/desconto pontualidade)?</p><p>R: Embora haja entendimento na doutrina e jurisprudência de que trata-se</p><p>de uma forma de burlar as disposições do Código Civil que limita a multa</p><p>moratória em 2% sobre o valor devido, o Superior Tribunal de Justiça em</p><p>julgado publicado em 31.08.2000 considerou legal a utilização do</p><p>chamado desconto pontualidade, desde que não configure em</p><p>onerosidade excessiva ao devedor, posição que entendemos correta.</p><p>Entretanto, no Tribunal de Justiça de Santa Catarina prepondera o</p><p>entendimento de ser ilegal o chamado desconto pontualidade.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL -</p><p>CONDOMÍNIO - DESCONTO-PONTUALIDADE - CONCESSÃO - POSSIBILIDADE</p><p>- ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA</p><p>CORTE - RECURSO IMPROVIDO. (AgRg no REsp 1217181/DF, Rel. Ministro</p><p>MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 13/10/2011).</p><p>(grifei).</p><p>Condomínio. Cobrança de cotas atrasadas. Desconto. 1. O desconto para o</p><p>pagamento antecipado de cotas condominiais não é penalidade,</p><p>representando estímulo correto em épocas de alta inflação, como no caso. 2.</p><p>Recurso especial conhecido, mas improvido. (REsp 236.828/RJ, Rel. Ministro</p><p>CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em</p><p>31/08/2000, DJ 23/10/2000, p. 137). (grifei).</p><p>188) O Condômino que renuncia à utilização de áreas da parte</p><p>comum do condomínio tem direito a desconto em sua contribuição?</p><p>R: Não. A Renúncia por parte de condômino de utilização de partes</p><p>comuns do condomínio (como salão de festas, piscina, churrasqueira,</p><p>playground, elevador), não dispensa o mesmo do pagamento das cotas</p><p>correspondentes, uma vez que o que se leva em consideração não é a</p><p>utilização efetiva, mas potencial, postos à sua disposição. Neste sentido o</p><p>disposto no § 5º, art. 12 da lei 4591/64 “A renúncia de qualquer</p><p>condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para</p><p>exonerá-lo de seus encargos”.</p><p>189) Caso a administração do condômino conceda, por equívoco,</p><p>carta de quitação a condômino inadimplente, pode a mesma retificar</p><p>a informação sem a necessidade de propositura de ação judicial?</p><p>R: Uma vez verificado erro por parte da administração do condomínio que</p><p>promoveu a declaração de quitação de dívida, pode o mesmo</p><p>administrador, sem necessidade de propositura de ação judicial, retificar a</p><p>declaração.</p><p>Jurisprudência: “Aliás, as trocas de empresas administradoras e de Síndicos</p><p>também induziram em erro o atual Síndico, que no curso do presente</p><p>processo chegou a emitir uma declaração de inexistência de débito em favor</p><p>da requerida em 22.07.2005 (fl. 129), o que não afasta a exigibilidade do</p><p>crédito, pois logo após em 15.08.2005 o mesmo Síndico retificou sua</p><p>declaração anterior, informando que laborou em equívoco (fl. 141). fé (TJSC,</p><p>Relator: Monteiro Rocha Juiz Prolator: Marivone Koncikoski Abreu, Órgão</p><p>Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil, Data: 27/07/2006).</p><p>190) Qual o termo inicial para o pagamento das quotas</p><p>condominiais?</p><p>R: O termo inicial para o início da obrigatoriedade de pagamento das</p><p>quotas condominiais, em caso de edifício recém entregue por parte da</p><p>incorporadora, é a data da efetiva entrega das chaves ao condômino</p><p>titular da propriedade, promitente comprador ou inquilino, não sendo</p><p>responsável por débitos anteriores a cargo da construtora, conforme</p><p>entendimento do Superior Tribunal de Justiça.</p><p>Jurisprudência: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE</p><p>TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando já tenha</p><p>recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e</p><p>do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente</p><p>comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos</p><p>encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de</p><p>promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração,</p><p>não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a</p><p>unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso</p><p>especial conhecido pelo dissídio, mas improvido. (STJ, REsp. Nº 660.229 - SP</p><p>(2004/0063520-0) 21/10/2004).</p><p>191) Em caso de imóvel objeto de compromisso de compra e venda</p><p>que ainda permanece em nome do proprietário, de quem é o dever</p><p>de pagar as contribuições condominiais?</p><p>R: O entendimento majoritário é o de que, uma vez registrado o contrato</p><p>de compromisso de compra e venda perante o registro de imóveis - ou</p><p>mesmo sem registro -, sendo referido instrumento de conhecimento do</p><p>condomínio, deve o promitente comprador ser responsabilizado pelo</p><p>pagamento de referidas despesas e figurar no polo passivo de ação de</p><p>cobrança, sendo o promitente vendedor parte ilegítima em ação de</p><p>cobrança:</p><p>Jurisprudência: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das</p><p>obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e</p><p>venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela</p><p>imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do</p><p>condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e</p><p>venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de</p><p>condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o</p><p>promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso</p><p>concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira</p><p>na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a</p><p>legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas</p><p>condominiaisrelativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário</p><p>comprador." (STJ, REsp 1345331/RS, rel. Min, Luís Felipe Salomão, j. 20-4-</p><p>2015). (TJSC, Apelação Cível n. 0311448-91.2014.8.24.0023, da Capital, rel. Des.</p><p>Raulino Jacó Brüning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 10-05-2018).</p><p>192) Em caso de ação movida contra o promitente comprador, pode</p><p>o condomínio promover a penhora do imóvel?</p><p>R: Trata-se de questão controvertida, havendo posicionamentos pela</p><p>impossibilidade e pela possibilidade. A primeira corrente defende a tese</p><p>de que o contrato de compromisso de compra e venda não transfere a</p><p>propriedade do imóvel, não sendo o contratante proprietário, mas titular</p><p>de um direito de aquisição do bem, restando impossibilitada a penhora do</p><p>imóvel, havendo, entretanto, a possibilidade de penhora dos créditos</p><p>oriundos do contrato. A segunda corrente, por outro lado, admite a</p><p>penhora do bem imóvel, sob fundamento de que as despesas são de</p><p>natureza</p><p>propter rem.</p><p>Jurisprudência: “O condomínio pode cobrar os débitos condominiais do</p><p>atual proprietário do imóvel ou do promissário comprador, em razão da</p><p>natureza propter rem do débito. No entanto, optando por ingressar com</p><p>demanda para cobrar o débito condominial em face do promissário</p><p>comprador, exclui-se a possibilidade de requerer a penhora sobre o</p><p>imóvel, tendo em vista que este ainda não faz parte do acervo patrimonial</p><p>do condômino/comprador. (TJSC, Apel. Civel, 03/05/2012).</p><p>AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS DE</p><p>CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL GERADOR DO</p><p>DÉBITO REGISTRADO EM NOME DO PROMITENTE VENDEDOR.</p><p>POSSIBILIDADE DE PENHORA. As cotas condominiais, porque decorrentes da</p><p>conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja,</p><p>obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o</p><p>direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que</p><p>nada obsta que se volte à ação de cobrança dos encargos condominiais</p><p>contra o promissário comprador do imóvel. Se a legitimidade passiva para a</p><p>cobrança de cotas condominiais pode recair até mesmo no promissário</p><p>comprador do imóvel gerador das despesas, óbvia é a possibilidade de</p><p>penhora do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda visto</p><p>que a obrigação acompanha o imóvel. Recurso provido (Tribunal de Justiça de</p><p>Minas Gerais, acórdão da 10ª CÂMARA CÍVEL no processo 1.0702.07.381798-</p><p>4/001(1), Relator Des. CABRAL DA SILVA, julgado em 18/11/2008, publicado em</p><p>28/11/2008).</p><p>193) Em caso de o imóvel penhorado estar gravado com ônus de</p><p>hipoteca, sendo esse alienado para pagamento da dívida, de quem é</p><p>a preferência para o recebimento de créditos?</p><p>R: Neste caso teremos de um lado o credor hipotecário, que promoveu a</p><p>outorga de crédito e estabeleceu a hipoteca como garantia de</p><p>recebimento do valor emprestado, e de outro o condomínio, com créditos</p><p>condominiais, que incidem sobre o imóvel e não sobre a pessoa do</p><p>devedor. Em 13/06/2012 o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula</p><p>n. 478, que estabelece que “Na execução de crédito relativo a cotas</p><p>condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. Assim,</p><p>primeiramente deve-se pagar todos os valores devidos a título de</p><p>condomínio e depois os créditos do credor hipotecário.</p><p>194) O adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais</p><p>do seu antecessor?</p><p>R: Sim. O art 1345 do Código Civil, estabelece que “O adquirente da</p><p>unidade responde pelos débitos do alientante, em relação ao condomínio,</p><p>inclusive multa e juros moratórios”, uma vez tratar-se de débitos propter</p><p>rem, que são decorrentes da coisa e nela estão arraigados.</p><p>Jurisprudência: CIVIL - CONDOMÍNIO - COBRANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER</p><p>REM - NOVO PROPRIETÁRIO - REGISTRO DA TRANSAÇÃO -</p><p>RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE 1 A teor do art. 1.345, do Código Civil,</p><p>o novo proprietário do imóvel, salvo situações excepcionais, é responsável</p><p>pelo pagamento de dívida pretérita referente às taxas de condomínio, em razão</p><p>do caráter propter rem da obrigação. 2 Consoante precedentes do Superior</p><p>Tribunal de Justiça, é do promissário comprador a responsabilidade pelo</p><p>pagamento das taxas condominiais de bem imóvel, desde que o condomínio</p><p>tenha ciência da transação, e seja inequívoca a imissão do adquirente na</p><p>posse (REsp n. 1.345.331, Min. Luis Felipe Salomão). Havendo, no entanto, a</p><p>transferência formal da coisa para o comprador, mediante registro do título</p><p>translativo no cartório imobiliário, é do novo proprietário a responsabilidade</p><p>pelo pagamento das despesas de condomínio, ressalvado eventual direito de</p><p>regresso em face de quem lhe vendeu o bem e conforme o acordo firmado</p><p>internamente entre eles. (TJSC, Apelação Cível n. 0800709-67.2013.8.24.0045,</p><p>de Palhoça, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 20-</p><p>02-2018).</p><p>195) Em caso de penhora e posterior arrematação judicial, quem</p><p>responde pelos débitos condominiais?</p><p>R: Em caso de arrematação judicial (compra do bem penhorado em hasta</p><p>pública) é pacífico na jurisprudência que o arrematante responde pelos</p><p>débitos vencidos antes da arrematação. Ou seja, o débito condominial</p><p>acompanha a coisa até seu final pagamento.</p><p>Jurisprudência: “Em que pese a legislação determinar que a</p><p>transferência da propriedade do imóvel somente ocorre com a averbação</p><p>no registro de imóveis, a responsabilidade do arrematante sobre o bem já</p><p>passa a existir a partir da data da arrematação, inclusive quanto ao</p><p>pagamento das despesas condominiais vencidas. (Agravo de Instrumento</p><p>Nº 70038446217, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 30/08/2010).”</p><p>196) Em caso de separação judicial em que somente o homem ou a</p><p>mulher tenham permanecido no imóvel, mas no registro de imóveis</p><p>ainda conste ambos como proprietários, de quem é o dever de pagar</p><p>o condomínio?</p><p>R: Embora a posse permaneça com apenas um dos cônjuges, compete a</p><p>ambos a obrigação de efetuar o pagamento dos débitos condominiais,</p><p>uma vez decorrer do direito de propriedade. Pode, assim, o condomínio</p><p>exigir esses valores de ambos ou apenas de um dos proprietários.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE</p><p>COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LITISCONSÓRCIO PASSIVO</p><p>NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA.</p><p>1. Na ação de cobrança de cotas de condomínio, o direito vindicado tem</p><p>natureza obrigacional, pois relaciona-se com a contraprestação pelos</p><p>serviços postos à disposição dos condôminos, e não com o imóvel em si.</p><p>2. Tratando-se de obrigação solidária de ex-cônjuges, não há por que falar</p><p>em litisconsórcio passivo necessário porque naquela pode o credor eleger</p><p>a quem cobrar, e, elegendo apenas um, somente este arcará com os</p><p>resultados da ação judicial; já as prescrições do artigo 47 do Código de</p><p>Processo Civil impõem a todos que suportem os resultados da ação. (STJ,</p><p>Resp 863.286-MG, 09/12/2008).</p><p>197) Caso o condomínio perca as informações referentes ao</p><p>pagamento das cotas condomíniais, de quem é o dever de</p><p>comprovar o pagamento?</p><p>R: Havendo perda das informações referentes ao pagamento de cotas</p><p>condominiais, é dever do condômino comprovar o pagamento dessas,</p><p>pelo menos durante o período de 5 anos, uma vez que as parcelas</p><p>anteriores a este período encontram-se prescritas. Com efeito, compete</p><p>ao Condomínio comprovar os créditos, apontando as despesas comuns</p><p>realizadas e especificando os valores a ser distribuídos, competindo ao</p><p>condômino comprovar a extinção do direito de crédito do condomínio,</p><p>através de recibo (art. 319 e 320 do Código Civil).</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA.</p><p>ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES E DESPESAS</p><p>CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DO RECIBO DE QUITAÇÃO.</p><p>OBRIGAÇÃO CUJO CUMPRIMENTO DEPENDE DE PROVA</p><p>DOCUMENTAL.</p><p>"A comprovação de pagamento de determinado lapso temporal, deverá,</p><p>indubitavelmente, ser realizada através de recibo escrito, contendo o</p><p>nome das partes, o valor da dívida quitada e a discriminação da origem do</p><p>débito, sendo que não contendo tais requisitos, não valerá para</p><p>caracterizar quitação integral da dívida, quando os valores não se</p><p>coadunarem" (TJSC, AC n. 2001.019844-4, DJ de 22-9-2003, Rel. Des.</p><p>Dionízio Jenczak).</p><p>198) Em caso de pagamento de cota condominial presume-se o</p><p>pagamento das anteriores, aplicando-se o disposto no art. 322 do</p><p>Código Civil?</p><p>R: Não. É entendimento do Superior Tribunal de Justiça que as cotas</p><p>condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que</p><p>sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum</p><p>que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte</p><p>que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a</p><p>presunção contida no art. 94803 do Código Civil, de que a mais antiga</p><p>parcela estaria paga se as subseqüentes o estiverem (STJ-4ª Turma, Rel.</p><p>Min. Aldir Passarinho Junior, REsp n. 679.010/SP, in DJU 05.12.2005, p.</p><p>332, j. em 27.09.2005). Assim, tem-se que o pagamento de uma cota</p><p>condominial não presume o pagamento das anteriores, e uma vez</p><p>apontado pelo condomínio débito em aberto, pertence ao condômino o</p><p>ônus</p><p>da prova de pagamento.</p><p>199) Em casos de lojas localizadas no térreo de edifício misto que</p><p>não usufruem dos serviços de portaria, piscina, elevador, salão de</p><p>festas estão obrigados a contribuir com as mesmas?</p><p>R: 1. A questão é polêmica, sendo que o poder Judiciário tem se</p><p>manifestado de diferentes maneiras. A Terceira Turma do Superior</p><p>Tribunal de Justiça entende que não se deve impor as lojas térreas com</p><p>saída independente para a área externa do condomínio despesas afetas</p><p>a área residencial, ainda que a convenção do condomínio não estabeleça</p><p>qualquer distinção. Por sua vez, a Quarta Turma do mesmo Superior</p><p>Tribunal de Justiça entende que eventual diferenciação quanto à forma de</p><p>rateio deve estar prevista em Convenção, sendo que no silêncio da</p><p>mesma todas as despesas devem ser rateadas por igual entre</p><p>condôminos das unidades de apartamentos e das lojas Térreas,</p><p>independentemente de seu uso efetivo, como elevadores, piscina, sauna,</p><p>salão de festas. Ou seja, não há consenso perante o poder judiciário</p><p>quanto a esta questão.</p><p>Jurisprudência: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.</p><p>RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO.</p><p>LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE.</p><p>CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS</p><p>NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA</p><p>PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE.</p><p>RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.</p><p>(...)</p><p>2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata</p><p>aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº</p><p>722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO,</p><p>Terceira Turma, DJ 1º/7/2005).</p><p>3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque</p><p>apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas</p><p>condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe</p><p>pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações</p><p>privadas.</p><p>4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao</p><p>princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos</p><p>condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos</p><p>deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e</p><p>equipamentos comuns.</p><p>5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua</p><p>participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de</p><p>cuja utilização efetivamente participa.</p><p>6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe</p><p>obrigação de suportar os correspondentes dispêndios.</p><p>7. Recurso especial parcialmente provido.</p><p>(REsp 1652595/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,</p><p>Rel. p/ Acórdão Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado</p><p>em 05/12/2017, DJe 20/02/2018).</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO. ESTABELECIMENTO COMERCIAL COM</p><p>ACESSO INDEPENDENTE. RATEIO NAS DESPESAS. IMPUGNAÇÃO NÃO</p><p>ACOLHIDA. MATÉRIA DE FATO E PREVISÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL.</p><p>RECURSO ESPECIAL INADMISSÍVEL. - Alegação do recorrente de que não lhe</p><p>compete participar do rateio de despesas correspondentes a serviços que não</p><p>lhe proporcionam qualquer utilidade. Matéria de fato a exigir o reexame de</p><p>matéria probatória. Incidência da súmula nº 07-STJ. Convenção de</p><p>Condomínio, ademais, não prevê qualquer isenção de pagamento. -</p><p>Inexistência de afronta à lei (art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591, de 161.12.64 e</p><p>dissídio pretoriano não configurado. Recurso especial não conhecido. (REsp</p><p>308.596/PB, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em</p><p>12/06/2001, DJ 24/09/2001, p. 313)</p><p>200) Existe alguma previsão legal para a concessão de isenção ou</p><p>descontos nos casos de idosos ou portadores de necessidades?</p><p>R: Não. Todos devem contribuir na forma estabelecida pela convenção,</p><p>independentemente de sua condição física ou mental. Entretanto, é</p><p>possível estabelecer critérios diferenciados para aposentados e</p><p>pensionistas, de forma que a data de pagamento seja posterior ao</p><p>recebimento de seus benefícios previdenciários.</p><p>201) Em caso de danos provocados à um determinado condômino,</p><p>por responsabilidade do condomínio, pode o mesmo recusar-se ao</p><p>pagamento de sua cota condominial sob pretexto de ser credor do</p><p>condomínio?</p><p>R: Não. Uma vez que os danos suportados não são causas extintivas de</p><p>obrigações, bem como os créditos advindos de danos não são líquidos,</p><p>não resta possível a compensação (art. 369 do Código Civil). Assim, deve</p><p>o condômino promover o pagamento de sua contribuição mensal e exigir</p><p>o pagamento pelos danos sofridos.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA -</p><p>COMPENSAÇÃO - EVENTUAL DANO SOFRIDO PELO CONDÔMINO -</p><p>INADMISSIBILIDADE Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Débito</p><p>líquido e certo. Pretensão à compensação. Danos causados no veículo da ré,</p><p>que se encontrava na garagem do condomínio. Culpa. Necessidade de se</p><p>perquirir a responsabilidade pelo evento danoso, bem como o exato valor da</p><p>indenização. Impossibilidade da compensação (TJSP, Ap. s/ Rev. 667.937-00/6 -</p><p>1 ' Câm. - Rei. Juiz LINNEU DE CARVALHO - J. 31.7.2002).</p><p>202) É valida a cláusula de cobrança de “taxa de mudança”</p><p>estabelecida em Convenção, Regimento Interno ou Assembleia?</p><p>R: A chamada “taxa de mudança” estabelecida por alguns condomínios</p><p>visa compensar gastos extraordinários com limpeza, uso do elevador,</p><p>assistência de empregados do condomínio, etc. Encontrando-se o</p><p>apartamento já mobiliado, a simples mudança de uma ou outra mobília ou</p><p>eletrodoméstico não enseja a aplicação de referida “taxa”. Entretanto,</p><p>havendo mudança efetiva, com o transporte de móveis, utilização efetiva</p><p>do elevador, reveste-se de legalidade a previsão de cobrança de taxa,</p><p>desde que não constitua em valor desproporcional. Ou seja, a taxa de</p><p>mudança não pode servir como forma de obtenção de “lucro”, mas</p><p>apenas de compensação por um acréscimo de gastos.</p><p>Jurisprudência: ASSEMBLÉIA GERAL - SOBERANIA - ELEIÇÃO DE</p><p>TAXA DE MUDANÇA - OFENSA AOS DIREITOS DE PROPRIEDADE, DE</p><p>LOCOMOÇÃO E DA LOCAÇÃO - APLICAÇÃO DO ART. 6º DA LEI</p><p>9.099/95 - SENTENÇA MANTIDA COMO RAZÃO DE DECIDIR. É defeso</p><p>ao condomínio estipular taxas sem que haja justificativa plausível, esta</p><p>vinculadas à despesas de manutenção. A nominada taxa de mudança, de</p><p>excessivo valor, ofende o direito de propriedade e da locação, causando</p><p>sérios danos na relação social. Isto porque, não há razão de existir, se</p><p>não um lucro injustificado ao complexo condominial. Recurso desprovido.</p><p>(TJSC, Apelação Cível n. 2.558, de Tubarão, rel. Des. Guilherme Nunes</p><p>Born, j. 19-08-2004).</p><p>203) Uma vez não efetuado o pagamento das cotas condominiais no</p><p>vencimento qual providencia deve ser tomada?</p><p>R: Primeiramente deve-se promover uma notificação extrajudicial,</p><p>oportunizando ao devedor o pagamento voluntário em prazo razoável a</p><p>ser concedido pela administração. Entretanto, referida notificação não é</p><p>obrigatória, mas uma opção que frequentemente surte resultado positivo,</p><p>evitando a propositura de ação judicial. Mantendo-se inerte o condômino</p><p>devedor, deve-se verificar as medidas constantes em convenção do</p><p>Condomínio, como possibilidade de inscrição no SPC, corte de</p><p>fornecimento de gás, etc., como formas indiretas de obter o pagamento</p><p>da dívida, devendo referidas ações serem adotadas apenas após parecer</p><p>jurídico. Entretanto, o mais indicado é que se construa uma cultura</p><p>avessa ao inadimplemento, como aquela que estabelece que após 90</p><p>dias de atraso, independentemente de notificação, será dada entrada em</p><p>ação judicial de cobrança/execução.</p><p>204) A realização de ligações para a cobrança de cota condominial</p><p>de condômino que tenha pago suas contribuições constituem ato</p><p>ilícito ensejador de Danos Morais?</p><p>R: Referida situação deve ser analisada no caso concreto. Assim,</p><p>ligações que informem a existência de um débito, ainda que inexistente,</p><p>mas sem o cometimento de abusos, constrangimentos ou ameaças,</p><p>caracteriza apenas meros dissabores da vida diária, incapazes de atingir</p><p>a honra, imagem e boa fama de qualquer pessoa.</p><p>Jurisprudência: RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. COBRANÇA DE</p><p>DÍVIDA. LIGAÇÕES TELEFÔNICAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXCESSO NAS</p><p>DILIGÊNCIAS.</p><p>CONSTRANGIMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. DANO MORAL.</p><p>DESCABIMENTO. Ao reconhecimento de haver o credor incorrido em excesso</p><p>nas diligências para cobrança de seu crédito, necessário prova de haver</p><p>ocorrido constrangimento ou ameaça, circunstância esta que não restou</p><p>demonstrada aos autos. Situação que pode ser classificada como incômodos</p><p>da vida moderna que não traduz ofensa a direito de personalidade, este sim</p><p>passível de indenização. Dano moral afastado. APELAÇÃO DESPROVIDA.</p><p>SENTENÇA MANTIDA. DECISÃO UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70044462653,</p><p>Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto</p><p>Schreiner Pestana, Julgado em 29/09/2011).</p><p>205) É legal expor lista contendo o rol dos condôminos devedores</p><p>em áreas comuns do condomínio como forma de compeli-los ao</p><p>cumprimento de suas obrigações?</p><p>R: Não. Trata-se de ação que visa constranger o condômino devedor a</p><p>pagar seu débito de forma vexatória, sendo causa geradora de Danos</p><p>Morais, conforme pacífica jurisprudência dos nossos Tribunais. Neste</p><p>sentido, deve o condomínio valer-se de meios ordinários postos a sua</p><p>disposição, como envio de notificações, propositura de ação de cobrança,</p><p>ao invés de expor publicamente a condição de devedor a determinado</p><p>condômino.</p><p>Jurisprudência: “A exposição do nome e do número do apartamento do autor</p><p>em local comum do edifício, onde figura como inadimplente da cota</p><p>condominial, geratriz de situação vexatória e constrangedora, revela o abuso</p><p>de direito do Condomínio que dispõe dos meios legais para a cobrança do</p><p>crédito, resultando no dever de compensar os Danos Morais causados ao</p><p>condômino” (TJSC, Apelação Cível n. 2005.028250-4, de Criciúma, rel. Des.</p><p>Subst. Carlos Adilson Silva).</p><p>206) É legal o encaminhamento por e-mail de informação ao devedor</p><p>acerca da existência de débito, com cópia para Síndico e membros</p><p>do conselho fiscal ou consultivo?</p><p>R: Sim. O que não pode ocorrer é o envio indiscriminado para todos os</p><p>condôminos. Entretanto, dar a conhecer a cobrança de débito aos</p><p>membros do conselho, cuja função é assessorar e fiscalizar as finanças</p><p>do condomínio não constitui ato ilícito caracterizador de Danos Morais.</p><p>Jurisprudência: “RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR</p><p>DANOS MORAIS. ENVIO DE E-MAIL DANDO CONHECIMENTO DO</p><p>INADIMPLEMENTO DE CONDÔMINA. ENCAMINHAMENTO PARA OUTRAS</p><p>PESSOAS ALÉM DA DEVEDORA. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO A CONFIGURAR</p><p>DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1. O caso</p><p>diz com pedido de indenização por Danos Morais em razão do envio de e-mail</p><p>de cobrança de cotas condominiais. A insurgência da autora reside no fato de</p><p>que o e-mail foi encaminhado para mais quatro pessoas, além dela. Acontece</p><p>que o direcionamento do e-mail foi para o Síndico e o Conselho Consultivo do</p><p>condomínio que além de diretamente interessados na questão, tinham</p><p>completo conhecimento de quem eram os condôminos devedores. 2. Ausência</p><p>de ato ilícito a ensejar reparação moral. 3. Sentença de improcedência</p><p>mantida, por seus próprios fundamentos. NEGADO PROVIMENTO AO APELO.</p><p>UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70038070215, Nona Câmara Cível, Tribunal de</p><p>Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 15/09/2010).</p><p>207) É legal fazer constar nos livros balancetes a listagem de</p><p>devedores ainda que possam ser analisados por todos os</p><p>condôminos?</p><p>R: Fazer constar em livro mensal de contabilidade (balancetes) a lista dos</p><p>condôminos inadimplentes e os respectivos valores em aberto não tem</p><p>sido interpretado como ato atentatório à imagem e boa fama do</p><p>condômino devedor, não gerando direito a indenização por Danos Morais,</p><p>uma vez que sua finalidade é informar aos demais condôminos acerca</p><p>das finanças do condomínio, posto que, em um condomínio, o</p><p>inadimplemento de um reflete no aumento da quota parte do outro que,</p><p>portanto, tem direito à informação.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR</p><p>DANOS MORAIS JULGADO IMPROCEDENTE. IRRESIGNAÇÃO.</p><p>DIVULGAÇÃO DO NOME DO AUTOR COMO DEVEDOR DE COTA</p><p>CONDOMINIAL. RELATÓRIO MENSAL RESTRITO AOS CONDÔMINOS.</p><p>DEMONSTRATIVO DE CUNHO ESTRITAMENTE INFORMATIVO.</p><p>AUSÊNCIA DE FATO LESIVO À HONRA DO AUTOR. REQUISITOS DO</p><p>ART. 159 DO CC/16 NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA.</p><p>RECURSO DESPROVIDO (TJSC, Apel. Civ. 2006.004481-1, 19/05/2010).</p><p>Assim, não há razão para que Síndicos adotem providencias exageradas</p><p>escondendo a lista de devedores com fitas pretas, ou grampeando as</p><p>páginas, como se tratasse da “arca perdida”. Em outras palavras, pode a</p><p>lista de devedores constar nos livros balancetes e ser vista pelos</p><p>condôminos.</p><p>208) O condomínio é obrigado a aceitar parcelamento de débito por</p><p>parte do condômino devedor?</p><p>R: Não. Ante o inadimplemento por parte de condômino, o parcelamento</p><p>do débito é uma faculdade posta à disposição da administração,</p><p>devendo esta analisar em cada caso a conveniência de um acordo que</p><p>preveja o pagamento parcelado do débito. A oferta de parcelamento não</p><p>impede o condomínio de ingressar diretamente com ação de cobrança ou</p><p>exigir o pagamento integral de forma extrajudicial.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. Não</p><p>se pode exigir do credor que aceite o parcelamento do débito. Ausência de</p><p>amparo legal. APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70051399756, Décima</p><p>Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Victor Luiz Barcellos</p><p>Lima, Julgado em 06/11/2012).</p><p>209) Quais as novidades trazidas pelo novo Código de Processo</p><p>Civil quanto a cobrança das contribuições condominiais? Quais as</p><p>vantagens e desvantagens?</p><p>R: O novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015) em seu artigo</p><p>784, incisos VIII e X, modificou a sistemática de cobrança de taxas e</p><p>despesas de condomínio, a medida que conferiu as despesas</p><p>condominiais força de Título Executivo Extrajudicial com o intuito de</p><p>diminuir o tempo do procedimento judicial da cobrança através da Ação</p><p>de Cobrança. Ocorre que o artigo 785 do Código de Processo Civil, diz</p><p>que: “a existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de</p><p>optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo</p><p>judicial”. Ou seja, poderá o condomínio fazer-se valer da ação de</p><p>execução ou da ação de cobrança, de acordo com sua conveniência.</p><p>A novidade aponta para uma maior celeridade para reaver o crédito</p><p>condominial decorrente das cotas inadimplidas. Entretanto, a nosso</p><p>sentir, o novo código deveria incluir especificamente a possibilidade de</p><p>inclusão das parcelas vencidas no curso da execução para as hipóteses</p><p>de títulos executivos extrajudiciais que envolvem obrigações de trato</p><p>sucessivo, como é o caso das cotas condominiais, o que não aconteceu.</p><p>Assim, o Condomínio sob a ótica do artigo 323 do Código de Processo</p><p>Civil (Lei n. 13.105/2015), que trata da cobrança de obrigações em</p><p>prestações sucessivas, acaba por impor a necessidade do condomínio de</p><p>propor ações sucessivas de execução naqueles casos de devedor</p><p>contumaz.</p><p>210) Pode o condomínio ingressar com ação de cobrança no juizado</p><p>especial cível?</p><p>R: Sim. Os Juizados Especiais Cíveis tendem a apresentar vantagens, a</p><p>principal delas é a ausência de custas iniciais. Além disso, a audiência de</p><p>conciliação frequentemente resulta em acordos judiciais, o que acaba por</p><p>resolver a questão sem maiores embates em curto período de tempo.</p><p>Jurisprudência: ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO.</p><p>DESCABIMENTO. COMPETÊNCIA RELATIVA. OPÇÃO DO AUTOR ENTRE A</p><p>VARA COMUM E O JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EXEGESE DO ART. 3º, INC. II,</p><p>DA LEI N. 9.099/95 C/C ART. 275, INC. II, DO ESTATUTO PROCESSUAL CIVIL.</p><p>Consoante posicionamento jurisprudencial pacífico do Superior Tribunal de</p><p>Justiça e desta Corte, à parte cabe a escolha entre o Juizado Especial Cível e a</p><p>Justiça Comum, razão pela qual, tendo optado por ajuizar ação perante a</p><p>última, certamente deve prevalecer sua vontade, haja vista estar-se diante de</p><p>regra de competência relativa. (TJSC, Apelação Cível n. 2005.005283-9, de São</p><p>José, rel. Des. Eládio Torret Rocha, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 18-09-</p><p>2008).</p><p>211) Antes de ingressar com ação de cobrança deverá o condômino</p><p>devedor ser</p><p>da soberania mitigada</p><p>ou regrada). Assim, não pode estabelecer restrições e inelegibilidades por</p><p>puro espírito de discricionariedade e conveniência, salvo se modificar as</p><p>disposições da própria convenção. Isso não quer dizer que não possa</p><p>justificar determinada escolha com base em alguns critérios, como, por</p><p>exemplo, pessoa que é autor ou réu em ação envolvendo o condomínio,</p><p>que se encontra negativado junto a entidades de retrição ao crédito, que</p><p>apresente comportamento incompatível com a função, dentre outros.</p><p>Jurisprudência: Ação declaratória c/c anulatória. Condomínio. Eleição de</p><p>Síndico e SubSíndico. Ação visando anular eleição de Síndico e subSíndicos</p><p>sob o fundamento de que um dos subSíndicos eleitos não apresentou certidão</p><p>do Registro Geral de Imóveis, conforme exigido em Assembléia Geral. A</p><p>Convenção condominial, embora exigindo que o Síndico e o SubSíndico sejam</p><p>condôminos residentes, não exige que os candidatos apresentem certidões do</p><p>RGI em seu nome, até mesmo porque tal documento não é a única forma de</p><p>demonstrar a qualidade de condômino, não podendo a Assembleia Geral criar</p><p>inelegibilidade não prevista na Convenção. (TJRJ, Apel. Civ. 0015675-</p><p>38.2009.8.19.0210, DES. MARIO ROBERT MANNHEIMER - Julgamento:</p><p>06/07/2011 - DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL).</p><p>16) Como se dá a destituição do Síndico?</p><p>R: O art. 1.349 do CC/02 prevê quórum necessário (cogente/obrigatório)</p><p>para a destituição do Síndico: "A assembleia, especialmente convocada</p><p>para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto</p><p>da maioria absoluta de seus membros, destituir o Síndico que praticar</p><p>irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente</p><p>o condomínio" (grifo nosso). Assim, para a destituição de um Síndico,</p><p>deve-se convocar uma assembleia geral extraordinária (art. 1355 do CC),</p><p>através de pelo menos ¼ dos condôminos restantes, ou, inexistindo este</p><p>quórum, a pedido de qualquer condômino dirigido ao juiz de direito</p><p>(exegese art. 1349, §1° e § 2° do CC). Quanto ao quorum exigido, o</p><p>entendimento majoritário e predomintante é o de maioria dos</p><p>condôminos presentes (50% mais um), em assembleia</p><p>especialmente convocada para este fim, não tendo qualquer validade a</p><p>decisão tomada em assembleia em que referido assunto não tenha</p><p>constado da “pauta do dia” presente no edital convocatório.</p><p>Jurisprudencia: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO.</p><p>DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL.</p><p>INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. 1.</p><p>O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do</p><p>condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia</p><p>geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do</p><p>Código Civil. 3. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1266016/DF, Rel.</p><p>Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em</p><p>18/12/2014, DJe 05/02/2015)</p><p>17) Por quais motivos pode o Síndico ser destituído?</p><p>R: A destituição do Síndico deve ser motivada (prática de</p><p>irregularidades, falta de prestação de contas, administração inadequada),</p><p>não sendo bastante a mera vontade da assembleia sem um dos motivos</p><p>que a justifique, sob pena de nulidade. São razões que fundamentam a</p><p>destituição:</p><p>a) Praticar irregularidades – verifica-se referida hipótese quando o</p><p>Síndico, no exercício da sua função, executa atividades</p><p>consideradas ilegais ou contrárias à boa-fé que o cargo exige,</p><p>como o não recolhimento de tributos, de verbas atinentes à</p><p>seguridade social, não pagamento de verbas trabalhistas devidas</p><p>aos empregados do condomínio, recebimento de valores “por fora”</p><p>para fins de facilitar a contratação de determinadas empresas,</p><p>utilizar-se do cargo para fins de angariar vantagens indevidas,</p><p>dentre outras condutas ilícitas.</p><p>b) Não prestar contas - Tendo o Síndico a função precípua de</p><p>administrar bens de uma coletividade, compete ao mesmo a</p><p>correspondente prestação de contas. Entretanto, a fim de</p><p>concentrar referida obrigação, evitando perda de tempo com</p><p>explicações infindáveis, a legislação (artigo 22, § 1º, da lei</p><p>4.591/64, inciso VIII art. 1348 do CC) estabeleceu que a prestação</p><p>de contas em referência deve se dar exclusivamente perante a</p><p>assembleia, restando impossibilitado ao condômino sua exigência</p><p>de forma isolada.</p><p>c) Não administrar convenientemente o condomínio – O conceito do</p><p>termo “convenientemente” é bastante amplo, competindo à</p><p>assembleia determinar o que seja conveniência, como, por exemplo,</p><p>uma personalidade autoritária ou agressiva, que acaba por ser</p><p>incompatível com o perfil conciliador necessário em um</p><p>condomínio; a não realização de obras de valorização do edifício,</p><p>como lavação e pintura; descaso no atendimento aos condôminos;</p><p>má gestão na realização de obras; aquisição de materiais por valor</p><p>superior ao de mercado; celebração de contratos com maus</p><p>profissionais; deixar de prestar a manutenção aos equipamentos de</p><p>segurança; deixar de celebrar contrato de seguro; deixar de aplicar</p><p>penalidades por “amizades”, etc., bem como outros que</p><p>demonstrem uma desqualificação técnica para o exercício da</p><p>função.</p><p>18) O Síndico obrigatoriamente deve ser remunerado?</p><p>R: Não. O Síndico de um condomínio pode ou não ser remunerado, não</p><p>havendo na legislação nenhuma referência a tal obrigação por parte do</p><p>condomínio, salvo nos casos de Síndicos profissionais (art. 594 do</p><p>Código Civil), uma vez que a prestação de serviços a que estão</p><p>submetidos exige contraprestação.</p><p>Entretanto, havendo remuneração, essa deve estar prevista em</p><p>convenção ou ser decidida em assembleia, sendo realizada comumente</p><p>sob a forma de isenção de sua quota parte condominial (despesas</p><p>ordinárias), bem como um importe em especie.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ORDINÁRIA.</p><p>ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA. REMUNERAÇÃO DE</p><p>SÍNDICO. A convenção estabelece que a função do Síndico e do subSíndico</p><p>será exercida gratuitamente, salvo deliberação em contrário da assembléia</p><p>que, neste caso, fixara a respectiva remuneração. Encontra-se em absoluta</p><p>harmonia com a norma contida no §4º do art. 22 da Lei n.º 4.591/64, e firmada</p><p>pela jurisprudência do STJ que tal matéria não é necessária constar no edital</p><p>convocatório para a assembleia (TJRS, Apel. Civ. (Apelação Cível Nº</p><p>70029448891, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>Nelson José Gonzaga, Julgado em 22/10/2009).</p><p>19) Caso esteja previsto em convenção do condomínio que o</p><p>Síndico não será remunerado; mas, deliberação da assembleia</p><p>decida pela remuneração sem, no entanto, alterar a convenção,</p><p>poderá aquele que a recebeu posteriormente ser obrigado a devolver</p><p>o numerário recebido?</p><p>R: Referida situação deve ser analisada no caso concreto. Caso haja</p><p>previsão expressa na convenção do condomínio de que a função do</p><p>Síndico não será remunerada, qualquer aprovação em sentido diverso</p><p>pela assembleia, que não importe na modificação da convenção (Ex:</p><p>ausência do quorum de 2/3 dos condôminos), em princípio, será nula.</p><p>Quanto à obrigatoriedade de devolução dos valores recebidos,</p><p>entendemos que uma vez presente a boa-fé por parte do Síndico, e tendo</p><p>os valores natureza remuneratória, não seria devida a devolução desses</p><p>valores.</p><p>Se, por anos, perdurar essa situação de pagamento não previsto na</p><p>convenção, mas aprovado por assembleia de condôminos, haverá a</p><p>cristalização de uma situação jurídica que passou a ser uma prática</p><p>habitual e aceita, fazendo nascer um direito em favor daquele que tenha</p><p>agido em conformidade com estas práticas, o que se denomina surrectio,</p><p>tornando legítima a remuneração percebida por parte do Síndico bem</p><p>como a dos demais que o forem sucedendo.</p><p>Ou seja, ainda que contrariando norma expressa posta em convenção, se</p><p>a pratica se consolidar ao longo dos anos, toma ares de regularidade, por</p><p>força da boa-fé de seus agentes. Isso se dá, também, pelo fato de que</p><p>referida previsão não deveria sequer constar em convenções de</p><p>condomínio, sendo norma formalmente impropria, dado sua quase</p><p>imutabilidade pela já conhecida pouca participação dos condôminos</p><p>previamente Notificado?</p><p>R: Embora de todo recomendável, não há a necessidade de prévia</p><p>Notificação por escrito ou por outra forma, como pré-requisito para ação</p><p>de cobrança. Uma vez constado o não pagamento na data prevista, resta</p><p>autorizado o condomínio a promover as medidas judiciais que entender</p><p>pertinente.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMINIO. AÇÃO DE COBRANÇA.</p><p>QUOTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE</p><p>REGISTRO. IRRELEVÂNCIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO</p><p>PREMONITÓRIA. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. O débito condominial</p><p>constitui dívida líquida, certa e com vencimento previamente determinado.</p><p>Logo, o inadimplemento em seu termo constitui em mora o condômino, de</p><p>pleno direito. Art. 397 do Código de Processo Civil. Afastamento da</p><p>condenação apenas da cota condominial cujo pagamento restou</p><p>demonstrado. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº</p><p>70050623164, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 08/11/2012).</p><p>212) Para ingressar com ação de cobrança em face de condômino</p><p>devedor deverá o Síndico obter aprovação da assembleia para</p><p>contratação de advogado?</p><p>R: Competindo ao Síndico a cobrança dos débitos condominiais (Art.</p><p>1348, VII), deve a ele ser assegurado os meios para cumprimento de tal</p><p>determinação, o que importa na contratação de profissional habilitado.</p><p>Entretanto, importando em custos para o condomínio com honorários</p><p>advocatícios, entendemos que referida decisão deve ser precedida de</p><p>autorização da assembleia, uma vez que referido serviço pode ser</p><p>desempenhado de diferentes formas por escritórios de advocacia que</p><p>transferem integralmente ao condômino devedor o ônus de arcar com as</p><p>despesas com honorários. Entretanto, encontramos decisões judiciais</p><p>que entendem ser possível ao Síndico contratar ditos profissionais sem a</p><p>prévia aprovação por parte da assembleia.</p><p>Jurisprudência: Não existe dispositivo nem na Lei vigente nem na Convenção</p><p>do Condomínio 2º réu que impeça o Síndico de contratar advogado para</p><p>representar o condomínio judicial ou extrajudicialmente, ou ainda que</p><p>submeta a validade dessa contratação à prévia aprovação da assembléia geral</p><p>ou de outros órgãos integrantes da administração condominial, havendo, ao</p><p>contrário, o artigo 1.348, incisos II e VII, do Código Civil, os quais estabelecem</p><p>que compete ao Síndico representar ativa e passivamente o condomínio,</p><p>praticando, em Juízo e fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses</p><p>comuns, o que abrange, sem a menor dúvida, contratar advogado para</p><p>promover a defesa dos interesses do Condomínio (no caso uma comunidade</p><p>de 480 apartamentos), inclusive relativamente à cobrança dos condôminos</p><p>inadimplentes e à defesa do Condomínio em ações contra ele eventualmente</p><p>propostas, de forma que não se pode reputar de nulo um contrato de</p><p>prestação de serviços profissionais celebrado pelo Condomínio com um</p><p>Advogado, ainda mais se o fato ocorreu em agosto/2003 e de lá para cá as</p><p>assembléias gerais do Condomínio têm aprovado as contas dos sucessivos</p><p>Síndicos que englobam os pagamentos mensais feitos até hoje ao advogado</p><p>contratado.2. Apelação a que se nega provimento por maioria. (TJRJ, Apel.</p><p>Civ. 0010502-17.2005.8.19.0002 0010502-17.2005.8.19.0002 (2008.001.40929),</p><p>07/10/2008).</p><p>213) O que pode ser cobrado do condômino inadimplente em caso</p><p>de ação de cobrança?</p><p>R: Pode ser cobrado, além do valor principal, correção monetária pelo</p><p>INPC, juros previstos na convenção do condomínio (que poderão ser em</p><p>patamar superior a 1% a.m), custas judiciais, custas com certidão de</p><p>matrícula do imóvel e multa, que não poderá ser superior a 2% do valor</p><p>devido.</p><p>214) Em caso de dano provocado por condômino ao condomínio</p><p>pode o Síndico determinar que o valor gasto para recuperação seja</p><p>incluído juntamente com a taxa condominial em um mesmo boleto à</p><p>cargo do condômino?</p><p>R: Trata-se de pratica comum, mas ilegal. Caso determinado condômino,</p><p>culposa ou dolosamente, provoque algum dano ao condomínio, como</p><p>quebra de utensílios, interfone, motor da garagem, etc., e o condomínio</p><p>efetue o pagamento de despesa para reposição ou conserto, os valores</p><p>dispendidos não podem simplesmente ser lançados no boleto do</p><p>condômino responsável, já que dizem respeito a débitos absolutamente</p><p>http://www4.tjrj.jus.br/ejud/ConsultaProcesso.aspx?N=2008.001.40929</p><p>diversos, devendo o condomínio promover a cobrança através de</p><p>solicitação verbal, ou por escrito, e diante da negativa de pagamento, ser</p><p>proposta a respectiva ação judicial.</p><p>Jurisprudência: DESPESAS - IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NAS COTAS -</p><p>"Não podem ser incluídos nas quotas condominiais valores de danos</p><p>causados ao condomínio pelo mau uso das partes ou coisas comuns. Estes</p><p>devem ser cobrados aos responsáveis, pelo Síndico ou qualquer Condômino,</p><p>através de ação própria." (TA-RJ - Ac. Unân. da 2ª Câm. - Ap. 60.312 - Juiz</p><p>Marlan de Moraes Marinho).</p><p>215) Qual o prazo prescricional dos débitos condominiais?</p><p>R: Conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça,</p><p>prescreve em cinco anos os débitos condominiais, nos termos do</p><p>disposto no art. 206, § 5°, I, do Código Civil.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.</p><p>DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS,</p><p>PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS</p><p>GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O</p><p>ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM</p><p>5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS</p><p>CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE</p><p>SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do</p><p>CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil</p><p>de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou</p><p>edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa</p><p>condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou</p><p>particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso</p><p>concreto, recurso especial provido. (STJ - REsp 1483930 DF RECURSO</p><p>ESPECIAL 20140240989-3, DJe 01/02/2017).</p><p>216) Pode o Síndico afixar em área comum do condomínio termo de</p><p>audiência dando conta da realização de acordo com condômino réu</p><p>em ação de cobrança?</p><p>R: Não. A desnecessária exposição de Termo de Audiência, dando conta</p><p>da existência de débitos objeto de ação de cobrança, do condômino</p><p>devedor em local público do Condomínio foi tida como conduta reprovável</p><p>e ilícita, por causar constrangimento e humilhação, pelo Tribunal de</p><p>Justiça de Santa Catarina, condenando o condomínio no pagamento de</p><p>indenização por Danos Morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil</p><p>reais).</p><p>Jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS</p><p>MORAIS. AFIXAÇÃO DE TERMO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO EM QUE</p><p>FOI HOMOLOGADO ACORDO EM AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS</p><p>CONDOMINIAIS EM HALL DE ENTRADA DE CONDOMÍNIO. HUMILHAÇÃO</p><p>TOTALMENTE DESNECESSÁRIA. SENTENÇA REFORMADA. DANO MORAL</p><p>EVIDENCIADO. FIXAÇÃO DE QUANTUM EM PARÂMETROS DESTE ÓRGÃO</p><p>FRACIONÁRIO. ÔNUS SUCUMBENCIAL INVERTIDO. RECURSO CONHECIDO E</p><p>PROVIDO. (TJSC, Apel. Civel n. 09/04/2012)”.</p><p>217) O condômino devedor pode ter seu débito protestado?</p><p>R: Deve-se analisar as disposições legislativas existentes em cada um</p><p>dos Estados da Federação. No Estado de Santa Catarina a Lei</p><p>Complementar nº 219, de 31 de dezembro de 2001, com as mudanças</p><p>introduzidas pela Lei Complementar nº 477/2009, incluiu entre os títulos</p><p>passíveis de protesto aqueles apontados como titulo executivo</p><p>extrajudicial pela lei processual. Tendo a despesa condominial esta</p><p>natureza (Art. 784, incisos VIII e X do CPC), se conclui pela possibilidade</p><p>de protesto das cotas condominais não pagas.</p><p>218) O condômino devedor pode ter seu nome inscrito no SPC?</p><p>R: Sim. Referida prática tem sido utilizada quando mantido convênio com</p><p>o Serviço de Proteção ao Crédito da respectiva cidade. Entretanto, deve-</p><p>se tomar todas as cautelas quanto a exigibilidade do crédito, não</p><p>podendo haver equívocos</p><p>na inscrição, sob pena de responsabilização</p><p>por Danos Morais e materiais.</p><p>219) Uma vez celebrado acordo para pagamento parcelado da dívida</p><p>deve o condomínio promover a exclusão do condômino devedor do</p><p>SPC?</p><p>R: Sim. Após o parcelamento do débito, ainda que de forma verbal, novas</p><p>condições de valor, prazo e data são estipuladas, de forma que deve ser</p><p>cancelado o registro junto ao SPC, em observância ao princípio da boa-fé</p><p>objetiva. A manutenção do nome é indevida e caracteriza ato ilícito,</p><p>passível de indenização por Danos Morais.</p><p>http://leisestaduais.com.br/sc/lei-complementar-n-477-2009-santa-catarina-altera-o-dispositivo-7-da-tabela-i-da-lei-complementar-n-219-de-2001-que-dispoe-sobre-emolumentos-relativos-aos-atos-praticados-pelos-servicos-notariais-e-de-registro</p><p>Jurisprudência: “A manutenção do nome do condômino nos órgãos de</p><p>proteção ao crédito, após ter celebrado acordo verbal com o condomínio para</p><p>pagamento parcelado do débito, gera o dano moral e o dever de indenizar.</p><p>(TJSC, Apel. Civ. 2002.013655-2, 01/09/2003).</p><p>220) A exigência feita por condômino de prestação de contas e de</p><p>explicações acerca de saques da conta bancária do condomínio por</p><p>parte do Síndico podem caracterizar Danos Morais?</p><p>R: A simples solicitação feita por condôminos de prestação de contas e</p><p>de maiores explicações acerca de saques e utilização de valores por</p><p>parte do Síndico não caracterizam Danos Morais, uma vez não se criar a</p><p>presunção de que esta exigência signifique acusação ou mesmo</p><p>insinuação que maculam a honra e imagem de quem tem o dever de</p><p>prestar contas de forma absolutamente transparente. Com efeito, age o</p><p>condômino em exercício regular de um direito ao exigir transparência e</p><p>todas as explicações que forem necessárias por parte do Síndico,</p><p>estando acobertado pelo disposto no art. 160 do Código Civil: Não</p><p>constituem atos ilícitos: I. Os praticados em legítima defesa, ou no</p><p>exercício regular de um direito reconhecido.”</p><p>Entretanto, questão bastante diferente é aquela em que injustamente o</p><p>Síndico é acusado de desviar valores, ou, ainda que os tenha utilizado</p><p>indevidamente, é chamado de ladrão ou outros termos que fogem ao</p><p>exercício regular de direito, caracterizando abuso de direito, nos termos</p><p>do art. 187 do Código Civil “Também comete ato ilícito o titular de um</p><p>direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo</p><p>seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS</p><p>MORAIS. EXIGÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS E EXPLICAÇÕES ACERCA</p><p>DE SAQUES EFETUADOS DE CONTA POUPANÇA DO CONDOMÍNIO. DEVER</p><p>DO SÍNDICO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. MERO ABORRECIMENTO</p><p>DO ENCARGO. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. SENTENÇA DE</p><p>IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. No</p><p>vertente caso, não há como se falar em responsabilidade civil, porquanto os</p><p>fatos não caracterizaram um ilícito, mas sim, a exigência de um dever legal, de</p><p>uma conduta de lealdade para com os demais condôminos, ou seja, a</p><p>exigência da devida prestação de contas por parte daquele que mantém o</p><p>dever de resguardar o dinheiro de todos. Assim, apesar da exigência da</p><p>prestação de contas ter ocorrido em reunião, perante os demais condôminos,</p><p>a situação não passou de um mero dissabor, aborrecimento da vida em</p><p>sociedade, ainda mais quando se tem o encargo de velar pelo patrimônio dos</p><p>demais condôminos. Tal situação seria facilmente resolvida e esclarecida com</p><p>a transparência e demonstração aos interessados da devida utilização dos</p><p>valores em questão. (TJSC, Apel. Civ. 01/12/2011).</p><p>221) Para aquelas convenções constituídas antes da entrada em</p><p>vigor do novo Código Civil houve a necessidade de modificação da</p><p>multa moratória de 20% para 2%?</p><p>R: Sim. A partir de 13 de janeiro de 2003, data da entrada em vigor do</p><p>novo Código Civil, todas as convenções de condomínio automaticamente</p><p>sofreram esta modificação, restando proibida a cobrança de multa</p><p>moratória acima de 2% sobre o valor devido. Entretanto, para débitos</p><p>vencidos antes de 11 de janeiro de 2003, pode-se aplicar a penalidade de</p><p>20%, caso previsto em convenção.</p><p>Jurisprudência: COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PLEITO AGASALHADO.</p><p>PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO AFIRMADO.</p><p>RECIBOS, NO ENTANTO, AUSENTES. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO.</p><p>POSSIBILIDADE APENAS QUANTO ÀS PARCELAS VENCIDAS</p><p>POSTERIORMENTE À ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002.</p><p>IRRESIGNAÇÃO RECURSAL PARCIALMENTE ACOLHIDA. [...] Às parcelas</p><p>condominiais vencidas antecedentemente à entrada em vigor do CC/02 aplica-</p><p>se, no que se refere à multa contratual, a Lei n. 4.591/64, fazendo-se válido e</p><p>eficaz, pois, o percentual de 10% (dez por cento), quando previsto</p><p>expressamente na Convenção do Condomínio. Entretanto, referentemente às</p><p>parcelas vencidas após 11-1-03, data da entrada em vigor da nova lei civil, a</p><p>multa moratória limita-se ao percentual máximo de 2% (dois por cento), por</p><p>força do disposto em seu art. 1.336, § 1º. (Apelação Cível n. 2005.042377-7, da</p><p>Capital, rel. Des. Trindade dos Santos, j. 12.09.2008).</p><p>222) Em caso de não pagamento das contribuições condominiais na</p><p>data prevista deve-se observar o limite de juros moratórios de 1% ao</p><p>mês?</p><p>R: Depois de muita discussão, o Superior Tribunal de Justiça, em</p><p>setembro de 2010, entendeu que os juros moratórios podem ser</p><p>aplicados em patamar superior a 1% ao mês, dependendo esta aplicação</p><p>de previsão na convenção do Condomínio</p><p>“1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da</p><p>LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais</p><p>devem ser regulados pela Lei 4.⁵⁹¹⁄�� até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa</p><p>data, pelo Código Civil⁄��. 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é</p><p>possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um</p><p>por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais. 3.</p><p>Recurso especial provido. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF</p><p>(²⁰⁰⁷⁄�������-5), Brasília (DF), 16 de setembro de 2010 (Data do Julgamento).</p><p>Entretanto, referido julgamento não estabeleceu um limite determinado,</p><p>competindo à convenção do condomínio fazê-lo, desde que não</p><p>demonstre ser desproporcional.</p><p>223) Pode o condomínio proibir a utilização de áreas comuns por</p><p>parte de condômino inadimplente?</p><p>R: Não. A restrição do direito de ir e vir, proibindo o condômino de utilizar</p><p>as partes comuns do condomínio não pode ser imposta ao condômino</p><p>devedor, uma vez atentar contra seu direito de locomoção (art. 5º, XV da</p><p>CF/88) e consistir em manifesta desproporcionalidade entre o direito de</p><p>crédito do condomínio e a dignidade do condômino.</p><p>Em muitas ocasiões o poder Judiciário, ao analisar condutas praticadas</p><p>por Síndicos – tal qual a expulsão de condôminos inadimplentes de</p><p>piscinas, sauna, salão de festas, ou mesmo dos filhos destes de quadras</p><p>de esportes ou sala de jogos – entendeu-as como ato ilícito, condenando</p><p>o condomínio no pagamento de indenização por Danos Morais.</p><p>A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo</p><p>condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer,</p><p>com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de</p><p>devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do</p><p>princípio da dignidade humana. Esta é a posição do Superior Tribunal de</p><p>Justiça.</p><p>Jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA</p><p>CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO</p><p>LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE.</p><p>RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS</p><p>PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO.</p><p>INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO</p><p>DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES</p><p>PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E</p><p>EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E</p><p>DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA.</p><p>NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO</p><p>PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO</p><p>DE INADIMPLÊNCIA</p><p>DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE</p><p>RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE</p><p>HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO (STJ -</p><p>RECURSO ESPECIAL Nº 1.564.030 - MG (2015/0270309-0), 21/09/2016)</p><p>224) Em caso de condômino que reiteradamente deixa de efetuar o</p><p>pagamento de suas cotas condominiais, pode-se aplicar o disposto</p><p>no art. 1337 do Código Civil?</p><p>R: Assim dispõe o art. 1337 do Código Civil “Art. 1337 - O condômino, ou</p><p>possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante</p><p>o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos</p><p>restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao</p><p>quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas</p><p>condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,</p><p>independentemente das perdas e danos que se apurem. Nestes termos,</p><p>existe grande discussão acerca da aplicação de referido dispositivo ao</p><p>condômino inadimplente contumaz (aquele que deixa acumular diversos</p><p>meses de inadimplemento), havendo diferentes entendimentos nos</p><p>nossos tribunais. Há quem sustente a inaplicabilidade, argumentando que</p><p>o inadimplemento, ainda que contumaz, já gera penalidade específica</p><p>(juros e multa), portanto, a aplicação do dispositivo em comento</p><p>caracterizaria bis in idem. Uma segunda corrente, ao qual nos filiamos,</p><p>afirma que esse artigo também se dirige ao condômino que</p><p>reiteradamente descumpre com suas obrigações de pagamento das</p><p>cotas condominiais, o que gera danos aos demais, não podendo ter o</p><p>mesmo tratamento que o devedor eventual. Neste ínterim, somente a</p><p>assembleia pode fixar referida multa, pelo voto de 3/4 da totalidade dos</p><p>condôminos restantes, ou seja, excluindo-se os condôminos a ser</p><p>multados.</p><p>Jurisprudência: DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. EXCLUSÃO DA</p><p>MULTA PREVISTA NO ART. 1.337DO CC. Multa que se aplica em razão do</p><p>reiterado descumprimento dos deveres do condômino. Necessidade de prévia</p><p>notificação do condômino para que ele tome conhecimento da imputação e</p><p>possa se defender na assembleia realizada para a deliberação da matéria.</p><p>Inexistência de comprovação de que o condômino tenha sido notificado</p><p>previamente à realização da referida assembleia. Afastamento da multa.</p><p>Sucumbência parcial. Recurso provido. (TJSP, Apel. Civ.</p><p>00080390720108260011 SP 000803907.2010.8.26.0011, 29 de outubro de 2014).</p><p>225) É possível o condomínio promover o corte de fornecimento de</p><p>água/gás em caso de não pagamento de contribuição condominial?</p><p>R: Os Tribunais de Justiça de todo o país apresentam os mais diversos e</p><p>divergentes entendimentos sobre o tema, de tal modo que seríamos no</p><p>mínimo inconseqüentes se apresentássemos uma posição segura a esse</p><p>respeito, que aponte para a afirmativa “sim é possível cortar nestes casos</p><p>e nestas condições” ou “não é possível cortar em nenhuma hipótese”.</p><p>Entretanto, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em diversos julgados,</p><p>tem apontado para a possibilidade de ser promovido o corte de gás e</p><p>água, desde que presentes algumas condições.</p><p>Assim, chegando-se a situações “calamitosas”, que acabam por onerar</p><p>em demasia o condomínio, em que o corte de fornecimento de gás,</p><p>energia elétrica e água se mostram indispensáveis, deve-se atentar para</p><p>os seguintes cuidados: a) A previsão de corte de referidos serviços deve</p><p>obrigatoriamente constar na convenção do condomínio b) O Corte deve</p><p>ser deliberado em assembleia, de tal sorte que o Síndico não assuma a</p><p>responsabilidade isoladamente, mas o faça com o aval de assembleia</p><p>convocada para este fim c) O Inadimplemento deve ser reiterado, ou seja,</p><p>não basta o atraso de uma ou duas parcelas, mas deve ser condômino</p><p>devedor contumaz d) Deve-se oportunizar ao condômino direito de defesa</p><p>e oportunidades para o pagamento do débito, ainda que parcelado.</p><p>Para efeitos de maior segurança, deve-se optar por um pedido de</p><p>autorização judicial para o corte, o que se faz através de uma Ação</p><p>Cautelar que precederá uma futura ação principal. Assim, o condomínio</p><p>procede ao corte de serviços com o aval do poder Judiciário evitando a</p><p>caracterização de ato ilícito.</p><p>Juriprudencia: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR</p><p>DANOS PATRIMONIAIS E MORAIS C/C DECLARATÓRIA DE</p><p>ILEGALIDADE. FORNECIMENTO DE GÁS CORTADO PELO</p><p>CONDOMÍNIO ANTE O INADIMPLEMENTO DAS DESPESAS</p><p>CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA</p><p>AUTORAL. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE ABALO PATRIMONIAL</p><p>E MORAL. INSUBSISTÊNCIA. PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO</p><p>CONDOMINIAL ACERCA DA SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE</p><p>GÁS COMO MEDIDA COERCITIVA EM FACE DO INADIMPLEMENTO</p><p>DAS PARCELAS DE CONDOMÍNIO. DÉBITOS EXISTENTES.</p><p>DESCUMPRIMENTO DO DISPOSTO NO ART. 12 DA LEI N.4.591/64.</p><p>IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE ILICITUDE NA</p><p>CONDUTA DO REQUERIDO. CREDOR QUE AGE EM EXERCÍCIO</p><p>REGULAR DO DIREITO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 188, I, DO</p><p>CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.</p><p>(TJSC, Apelação Cível n. 2006.046735-6, Data pub. 11/03/2010).</p><p>CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CORTE NO</p><p>FORNECIMENTO DE GÁS DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES.</p><p>IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EM CONVENÇÃO</p><p>CONDOMINIAL. DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO. VALOR</p><p>INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS PARA O ARBITRAMENTO DA VERBA.</p><p>RAZOABILIDADE. RECURSO DO CONDOMÍNIO PARCIALMENTE</p><p>PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. Configura dano</p><p>moral o corte no fornecimento de gás ao condômino inadimplente quando</p><p>não prevista a penalidade em Convenção de Condomínio. (TJSC,</p><p>Apelação Cível n. 2008.046825-1, data pub. 06/10/2010).</p><p>RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. CORTE</p><p>NO FORNECIMENTO DE GÁS AO CONDÔMINO EM MORA. PRÁTICA COATIVA.</p><p>ESSENCIALIDADE DO SERVIÇO, CUJA INTERRUPÇÃO DE FORNECIMENTO</p><p>VISA INEQUIVOCAMENTE SEJA O CONDÔMINO PREMIDO AO PAGAMENTO.</p><p>DANOS MORAIS OCORRENTES. VALOR REDUZIDO. RECURSO</p><p>PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71002552784, Primeira Turma</p><p>Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabio Vieira Heerdt, Julgado em</p><p>28/10/2010).</p><p>226) O condômino devedor pode ser proibido de alugar seu imóvel?</p><p>R: Não. O direito de locação do imóvel não pode sofrer qualquer limitação</p><p>em razão do inadimplemento das quotas condominiais. Assim, não pode</p><p>o Síndico, assembleia, ou mesmo previsão em convenção e regimento</p><p>interno impedir a locação por parte do proprietário da unidade, ainda que</p><p>em débito. Deve-se utilizar os instrumentos legais ao alcance do</p><p>condomínio, como propositura de ação de cobrança, inscrição no SPC</p><p>(sendo observadas as medidas necessárias) ao invés de “inventar” meios</p><p>indiretos de cobrança. O fato de determinada unidade encontrar-se em</p><p>débito, não afeta o direito de seu proprietário em locá-la.</p><p>227) O sindico pode reduzir, por meio de acordo judicial, valores</p><p>devidos por condôminos a título de despesas condominiais?</p><p>R: Sem que haja autorização expressa constante nas regras internas do</p><p>condomínio ou mesmo pela assembleia dos condôminos, não pode o</p><p>sindico, por meio de acordo extrajudicial, judicial, em audiência de</p><p>conciliação ou fora dela, reduzir o valor devido por parte do condômino</p><p>devedor, sob pena de ter que responder pessoalmente pelo valor</p><p>“perdoado”. O sindico é um administrador de patrimônio comum ou de</p><p>terceiros, não é titular do crédito, apenas o administra. Age em nome dos</p><p>condôminos, mas não lhes retira direitos. Assim, sem autorização, não</p><p>pode perdoar, ainda que parcialmente, o valor de dívidas, incluindo juros,</p><p>multa e correção monetária.</p><p>Jurisprudência: O síndico recebe poderes da lei e da convenção do</p><p>condomínio para agir em nome deste. No caso, a convenção de condomínio</p><p>que dá a entender da possibilidade de realização de acordos judiciais para a</p><p>cobrança de dívidas condominiais. Prova dos autos que demonstra que</p><p>detinha o ex síndico (requerido) autonomia para a realização de acordos, seja</p><p>judicial ou extrajudicial, diante da expressiva inadimplência dos moradores e</p><p>dívida frente ao Condomínio. Abuso de poder ou desfio de finalidade que não</p><p>se verifica nos autos. Apelo improvido. (Apelação Cível Nº 70075512368,</p><p>Décima Nona Câmara Cível, Tribunal</p><p>de Justiça do RS, Relator: Eduardo João</p><p>Lima Costa, Julgado em 17/05/2018).</p><p>XXIII - DAS ASSEMBLEIAS</p><p>228) Em que ocasiões fica o Síndico obrigado a convocar uma</p><p>assembleia?</p><p>R: Nos seguintes casos: a) Assembleia Geral Ordinária (art. 1350 do</p><p>CC) - O Síndico deverá anualmente convocar uma assembleia geral, a</p><p>fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos</p><p>condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o</p><p>substituto e alterar o regimento interno. Trata-se de assembleia</p><p>obrigatória, que além dos itens acima necessários, poderá incluir outras</p><p>em pauta para deliberação.</p><p>b) Para fins de transferir a outrem, total ou parcialmente os poderes</p><p>de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da</p><p>assembleia, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1348, § 2°</p><p>do CC): Para fins de contratação de empresa responsável pela</p><p>administração do condomínio, pode o Síndico celebrar diretamente o</p><p>respectivo contrato com a empresa administradora, sendo objeto de</p><p>pauta de uma próxima assembleia a aprovação da escolha, sob a forma</p><p>de ratificação, uma vez que a lei não se utiliza da expressão “prévia</p><p>aprovação”, não havendo necessidade da convocação de uma</p><p>assembleia para a destituição da atual administradora e contratação de</p><p>outra.</p><p>c) Para fins de aprovação de obras úteis, voluptuárias e necessárias</p><p>não urgentes de valor excessivo ou necessárias urgentes de valor</p><p>excessivo. Com relação a referidas obras, bem como o quórum exigido,</p><p>escrevemos em tópico próprio desta obra.</p><p>d) Para fins de dar conhecimento de processos judiciais e</p><p>administrativos – Por ocasião do recebimento de mandado de citação</p><p>ou notificação administrativa, deve o Síndico imediatamente convocar</p><p>uma assembleia.</p><p>e) Para fins de promover alterações na Convenção do Condomínio e</p><p>no Regimento Interno – Não pode o Síndico promover qualquer</p><p>alteração unilateral nestes instrumentos, necessitando no primeiro caso</p><p>da aprovação de 2/3 dos condôminos e no segundo caso por qualquer</p><p>quórum, desde que represente a maioria dos condôminos em primeira</p><p>convocação ou da maioria dos presentes em segunda convocação (art.</p><p>1351 do CC).</p><p>f) Para fins de aplicar multa de até dez vezes o valor da contribuição</p><p>mensal ao condômino considerado como “antissocial” – Referida</p><p>penalidade deve ser aplicada pelo Síndico, mas depende de ratificação</p><p>pela assembleia, ou pode ser aplicada diretamente pela assembleia.</p><p>Assim, para efeito de aplicação dessa penalidade, a assembleia é</p><p>soberana, devendo ser convocada especialmente para esta finalidade.</p><p>229) O que é uma assembleia geral ordinária? Qual a previsão legal?</p><p>R: Trata-se de Assembleia Geral que deve ser realizada anualmente, com</p><p>a finalidade de definir a previsão orçamentária, ou seja, estabelecer um</p><p>prognóstico dos gastos do condomínio durante o ano, o que definirá uma</p><p>média do valor da contribuição mensal dos condôminos. Também nessa</p><p>oportunidade deve ocorrer a prestação de contas por parte do Síndico,</p><p>dando conta das receitas e gastos ocorridos durante o ano, assim como</p><p>eleição para o cargo de Síndico do condomínio.</p><p>A Assembleia Geral Ordinária encontra previsão no art. 1350 do CC que</p><p>dispõe “Convocará o Síndico, anualmente, reunião da assembleia dos</p><p>condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o</p><p>orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação</p><p>de contas, e, eventualmente eleger-lhe substituto e alterar o regimento</p><p>interno”.</p><p>230) Na assembleia geral ordinária, também podem ser tratados de</p><p>outros assuntos?</p><p>R: Sim. Nada impede que outros assuntos relevantes sejam tratados na</p><p>assembleia ordinária, desde que previamente cientificados os</p><p>condôminos no ato convocatório, sendo guardada a mesma publicidade</p><p>exigida para deliberar acerca da materia em assembleia geral</p><p>extraordinária.</p><p>231) A Assembleia Geral Ordinaria é obrigatoria? Quem pode</p><p>convocá-la?</p><p>R: Exige a lei que esta seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao</p><p>ano, por convocação do Síndico, ou, se assim não proceder, por um</p><p>quarto dos condôminos. Diante da inércia do primeiro e da ausência do</p><p>quórum estabelecido, poderá qualquer dos condôminos requerer junto ao</p><p>Poder Judicário que decida a respeito.</p><p>232) O que é uma Assembleia Geral Extraordinária?</p><p>R: A Assembleia Geral Extraordinária tem por finalidade trazer à</p><p>deliberação dos condôminos assuntos afetos à vida condominial</p><p>cotidiana, como aprovação de despesas, realização de obras,</p><p>contratação de serviços, utilização dos espaços, aplicação e extinção de</p><p>penalidades, dentre outros. Essa espécie de assembleia poderá ser</p><p>convocada pelo Síndico ou por um quarto dos condôminos.</p><p>233) Pode o Síndico designar assembleia para dias da semana</p><p>durante horário comercial?</p><p>R: A legislação nada dispõe a este respeito. Assim, deve-se procurar</p><p>referida possibilidade na Convenção ou Regimento Interno do</p><p>Condomínio. Nada dispondo ditos instrumentos, devemos analisar no</p><p>caso concreto. Vigora na relação envolvendo condôminos o princípio da</p><p>participação, que viabiliza a tomada de decisões de forma democrática e</p><p>justa, de forma que as reuniões devem ser designadas em dias e horários</p><p>apropriados para a participação dos condôminos. Com efeito, se o horário</p><p>designado for fator impeditivo para a participação dos condôminos, deve</p><p>a assembleia ser anulada.</p><p>Jurisprudência: Dessarte, forçoso reconhecer que o agendamento das</p><p>assembléias para horário comercial, em que notoriamente a maioria das</p><p>pessoas se encontra trabalhando fere a isonomia necessária e privilegia uma</p><p>eventual minoria de condôminos com horários diferenciados para o exercício</p><p>de atividade laborativa ou sem ela. Sendo assim, enquanto não restar</p><p>comprovado que a maioria dos condôminos não trabalha, ou possui, sem</p><p>prejuízos, disponibilidade de participar de reuniões e assembléias durante o</p><p>horário comercial, torno defeso à administração do condomínio réu, agendar</p><p>tais convenções para estes horários. Em razão do exposto DEFIRO em parte a</p><p>liminar pretendida, para o fim de determinar que o condomínio réu não agende</p><p>assembleias para o horário comercial, até decisão judicial em contrário, sob</p><p>pena de invalidade destas e de suas respectivas deliberações (Vara Única da</p><p>Comarca de Santo Amaro da Imperatriz, autos n. 057.11.001583-1, 31/08/2011).</p><p>234) Qual o prazo para a anulação de uma assembleia?</p><p>R: O entendimento majoritário é no sentido de que prescreve em quatro</p><p>anos, a contar da realização da assembleia, o direito de requerer a sua</p><p>anulação.</p><p>Jurisprudência: AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO CUMULADA COM</p><p>PERDAS E DANOS - PRETENDIDA A ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL DE</p><p>CONDOMÍNIO REGULARMENTE APROVADA POR 2/3 DOS CONDÔMINOS -</p><p>DITAMES LEGAIS DEVIDAMENTE OBSERVADOS - ACTIO AJUIZADA APÓS O</p><p>DECURSO DE 16 ANOS - PLEITO JULGADO EXTINTO EM FACE DA</p><p>OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO - PRAZO PRESCRICIONAL EXAURIDO -</p><p>EXEGESE DO ART. 178, § 9°, V, b, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 - MANUTENÇÃO</p><p>DA SENTENÇA EXTINTIVA - RECURSO DESPROVIDO. Em razão da natureza</p><p>da relação entre condôminos e condomínio ser contratual, prescreve em</p><p>quatro anos o prazo para interposição de ação de anulação de assembleia</p><p>Geral de condomínio, nos termos do art. 178, § 9º, V, b, do Código Civil de</p><p>1916. (TJSC, Apel. Civ. 2004.006229-0, Relator: Marcus Tulio Sartorato Juiz</p><p>Prolator: Jairo Fernandes Gonçalves, Órgão Julgador: Terceira Câmara de</p><p>Direito Civil, Data: 21/08/2007).</p><p>235) Tratando-se de discussões em assembleia em que são</p><p>recíprocas as ofensas, o que tem entendido o poder Judiciário em</p><p>relação aos Danos Morais?</p><p>R: Tratando-se de discussões ocorridas em assembleias, em havendo</p><p>ofensas recíprocas, sem excesso de uma das partes, diante do clima</p><p>acalorado, em um verdadeiro “toma lá-dá-cá”, os Tribunais têm entendido</p><p>não configurar Danos Morais as ofensas ocorridas neste cenário.</p><p>Jurisprudência: REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. AÇÃO AJUIZADA</p><p>POR CONDÔMINA CONTRA O CONDOMÍNIO E SEU SÍNDICO, POR</p><p>SUPOSTAS OFENSAS VERBAIS PROFERIDAS PELO SÍNDICO</p><p>DURANTE REUNIÃO CONDOMINIAL. ELEMENTOS DOS AUTOS QUE</p><p>INDICAM TER HAVIDO CALOROSA DISCUSSÃO, SEM EVIDÊNCIAS</p><p>DE EXCESSO POR PARTE DO RÉU. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA</p><p>MANTIDA. Animosidade recíproca reinante entre as partes. Convivência</p><p>belicosa existente entre os litigantes a evidenciar que o processo é mero</p><p>veículo de perpetuação da contenda. Situação a recomendar o</p><p>desacolhimento do pedido. Aplicação do princípio da imediatidade na</p><p>valoração da prova. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº</p><p>71002092021, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator:</p><p>Eugênio Facchini Neto, Julgado em 24/09/2009).</p><p>Entretanto, deve-se analisar o caso concreto, para verificar se houve</p><p>excesso por uma das partes, de forma a caracterizar Danos Morais</p><p>passíveis de indenização.</p><p>236) Pode determinado condômino ser expulso de assembleia em</p><p>razão de mau comportamento?</p><p>R: Sim. Havendo comportamento inconveniente por parte de condômino,</p><p>que tumultue a assembleia com ofensas, gritos, embriaguez,</p><p>descompostura, pode esse ser “convidado a se retirar”, sem prejuízo das</p><p>multas previstas nas regras internas. Nestas condições, a conduta</p><p>praticada pelo condômino pode caracterizar a contravenção penal</p><p>prevista no art. 40, da lei das Contravenções Penais, sujeitando o</p><p>condômino infrator à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao</p><p>pagamento de multa: "Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo</p><p>inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em</p><p>assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal</p><p>mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses,</p><p>ou multa". Entretanto, fazendo acusações caluniosas, difamatórias ou</p><p>injuriosas, estará sujeito às penas previstas no Código Penal (art. 138,</p><p>139 e 140 do Código Penal). Em caso de agressão física, pode qualquer</p><p>dos condôminos dar voz de prisão ao condômino agressor, nos termos do</p><p>art. 301 do Código de Processo Penal “Art. 301. Qualquer do povo poderá</p><p>e as autoridades policiais e seus agentes deverão prender quem quer que</p><p>seja encontrado em flagrante delito.”</p><p>237) O presidente da mesa de assembleia pode encerrá-la antes de</p><p>seu termo final, por ausência de condições?</p><p>R: Sim. A função do presidente da mesa de assembleia é fiscalizar os</p><p>aspectos formais da votação, como autenticidade das procurações</p><p>apresentadas, possibilidade de voto por parte do condômino presente,</p><p>assinatura dos presentes, exclusão de deliberações não contempladas no</p><p>edital de convocação, bem como garantir o andamento dos trabalhos de</p><p>forma ordenada, interrompendo comentários desnecessários, podendo</p><p>dissolver reuniões tumultuadas que não permitam a ocorrência de</p><p>votação livre e consciente por parte dos condôminos.</p><p>238) Pode determinado condômino que cause tumultos frequentes</p><p>em assembleias ser impedido de participar delas?</p><p>R: Defendemos a tese de que é possível a expulsão de condômino</p><p>antissocial de sua unidade, mediante ação judicial apropriada, depois de</p><p>esgotados todos os meios administrativos postos a disposição do</p><p>condomínio. Assim, quem pode o mais pode o menos. Se é possível a</p><p>expulsão, também é possível a restrição de alguns direitos em razão de</p><p>comportamento nocivo. Para tanto, entendemos necessária uma decisão</p><p>judicial, advinda de ação cautelar visando futura ação de expulsão, ou</p><p>mesmo através de ação ordinária, que vise diretamente a proibição de</p><p>participação em assembleias.</p><p>239) Pode uma assembleia ser interrompida (deixada em aberto) e</p><p>redesignada para outra data?</p><p>R: Não havendo proibição na Convenção do Condomínio, pode a</p><p>assembleia, por diversos fatores (adiantar das horas, ânimos acalorados,</p><p>ausência de informações pertinentes, ou outras que a assembleia repute</p><p>relevantes), ser interrompida, caso em que não há o seu encerramento,</p><p>devendo no mesmo ato ser designada data para sua continuação, sendo</p><p>perfeitamente válidas as deliberações realizadas na continuação da</p><p>assembleia em data posterior, ainda que diversos os condôminos</p><p>presentes em uma ou outra, pois a participação do condômino deve ser</p><p>analisada por ocasião da votação.</p><p>Jurisprudência: Inicialmente deve-se analisar a questão da Assembleia Geral</p><p>Ordinária ter sido interrompida em 24/03/2010, com sua continuação em</p><p>31/03/2010. Conforme documentos de fls. 43/46, verifica-se que em virtude da</p><p>eleição de Síndico instalou-se um grande tumulto, inclusive, pelo avançar do</p><p>horário, que levou a discussão para depois da meia-noite, tendo sido, com</p><p>ciência de todos os presentes (cerca de 79 condôminos), incluindo a</p><p>Autora/Apelante, adiada a finalização dessa Assembleia para o dia 31/03/2010.</p><p>A Convenção Condominial (fls. 29/42) não estabelece qualquer óbice para a</p><p>interrupção da Assembleia Geral Ordinária, sendo plenamente aceitável a sua</p><p>continuação em data próxima, como é o caso, porque cientes todos os</p><p>condôminos presentes na primeira etapa de sua realização. Assim, não há de</p><p>se falar na invalidade dos atos praticados na continuação da Assembleia,</p><p>devendo ser considerada válida sua retomada aos 31/03/2010. (TJRJ, Apel. Civ.</p><p>SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, APELAÇÃO CÍVEL, PROCESSO Nº 0168270-</p><p>33.2010.8.19.0001, RELATOR: DES. CAETANO E. DA FONSECA COSTA,</p><p>06/06/2012)</p><p>240) As atas de assembleia devem ser registradas?</p><p>R: As atas de assembleia não necessitam ser registradas para que</p><p>produzam efeitos. Entretanto, recomenda-se que sejam registradas caso</p><p>haja a necessidade de restaurar o livro de atas em caso de extravio. É de</p><p>práxis a exigência por parte de instituições bancárias de que as atas de</p><p>eleição de Síndico sejam registradas para viabilizar a movimentação por</p><p>parte do novo Síndico da conta bancária de titularidade do condomínio.</p><p>XXIV - CONVOCAÇÃO</p><p>241) De que forma deve ocorrer a convocação dos condôminos para</p><p>participarem das assembleias?</p><p>R: Nos termos do art. 1334, III, do Código Civil, deve a convenção do</p><p>condomínio estabelecer a forma de convocação da assembleia, desde</p><p>que resguarde a forma escrita, sob denominação de “edital de</p><p>convocação” e guarde as características de publicidade e clareza. O</p><p>edital de convocação deve ser redigido de forma clara e objetiva, dando a</p><p>compreender todas as matérias que serão objeto de análise e</p><p>deliberação. Assim, é de crucial importância que seja especificado</p><p>quando determinada matéria será apenas exposta e quando a mesma</p><p>será objeto de votação.</p><p>Jurisprudência: “Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve</p><p>constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a ser</p><p>deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve ser dada a</p><p>conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e</p><p>votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de</p><p>comparecer. (STJ, Resp 654496/RJ, Ministro João Otávio de Noronha, quarta</p><p>Turma, DJe 16/11/2009).</p><p>242) A quem compete convocar a assembleia extraordinária dos</p><p>condôminos?</p><p>R: O art. 1348, I, do Código Civíl estabelece que compete ao Síndico</p><p>convocar a assembleia dos condôminos. Entretanto, não o fazendo,</p><p>poderá 1/4 dos condôminos proceder referida convocação, aplicando-</p><p>se o disposto no art. 1350, § 1º que trata das assembleias gerais</p><p>ordinárias. Por sua vez, o art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão</p><p>ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA.</p><p>CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONVOCAÇÃO.</p><p>QUÓRUM DE CONDÔMINOS. No presente caso, não foram cumpridos os</p><p>requisitos previstos na convenção condominial quanto ao quórum mínimo de</p><p>condôminos para a convocacação da assembléia geral extraordinária. Assim,</p><p>a assembléia em questão deve ser cancelada de imediato em razão dos vícios</p><p>existentes no seu instrumento de convocação. Em decisão monocrática, dou</p><p>provimento ao agravo de instrumento. (Agravo de Instrumento Nº</p><p>70037634706, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:</p><p>Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 15/07/2010).</p><p>243) Pode a convenção do Condomínio conferir poderes ao</p><p>Conselho Consultivo para Convocar Assembleia Geral?</p><p>R: Sim. Aspectos formais acerca do ato convocatório podem ser</p><p>estabelecidos em Convenção do Condomínio, atribuindo</p><p>ao Conselho a</p><p>possibilidade de Convocar a assembleia dos condôminos.</p><p>Jurisprudência: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO CONVOCAÇÃO</p><p>PARA ASSEMBLÉIA GERAL PELO CONSELHO CONSULTIVO POSSIBILIDADE</p><p>CONTEMPLADA PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. Não há óbice para que o</p><p>conselho consultivo convoque Assembleia Geral, porque a Convenção do</p><p>condomínio assim prevê e, como dispõe o Código Civil, em seu artigo 1.333,</p><p>os termos da Convenção obrigam aos condôminos. Agravo não-provido.</p><p>(Agravo de Instrumento Nº 70011658549, Décima Sétima Câmara Cível,</p><p>Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em</p><p>27/09/2005)”.</p><p>244) Não havendo uma forma específica na convenção do</p><p>condomínio, como deve proceder o Síndico?</p><p>R: A forma de convocação, sendo omissa a Convenção e o Regimento</p><p>Interno, deve ser razoavelmente escolhida pelo Síndico, de forma que a</p><p>publicidade seja atingida, segundo as peculiaridades do condomínio, não</p><p>havendo necessidade de notificação por cartório de registro de Títulos,</p><p>por carta com Aviso de recebimento, se assim não se ajustou, bastando a</p><p>fixação de edital em locais de fácil verificação, como corredores,</p><p>elevadores, salão de festas, hall de entrada, portaria e encaminhado aos</p><p>condôminos que não residem no condomínio por meio de correio (carta</p><p>registrada).</p><p>Jurisprudência: “Sendo omissa a Minuta da Convenção do condomínio acerca</p><p>do procedimento convocatório para a Assembleia Geral Extraordinária, cabe</p><p>ao Síndico adotar providência idônea e eficaz para dar ciência aos</p><p>condôminos da realização daquele ato. indicando as provas que os</p><p>condôminos foram convocados para a assembleia, via correspondência, não</p><p>se pode anulá-la, por ausência de regular convocação (TJSC. Relator: Wilson</p><p>Augusto do Nascimento, Juiz Prolator: Ricardo Freire Gerck, Órgão Julgador:</p><p>Primeira Câmara de Direito Civil, Data: 30/10/2001).</p><p>245) Não sendo realizada a convocação na forma estabelecida na</p><p>convenção do condomínio, que consequencia pode advir?</p><p>R: A assembleia pode ser declarada nula e as decisões tidas por</p><p>inválidas (art. 1354 do Código Civil), caso as decisões tomadas possam</p><p>causar efetivo prejuízo ao condômino não convocado. Assim, não</p><p>havendo prejuízo, ainda que haja convocação irregular, não há motivos</p><p>para a anulação de assembleia.</p><p>Jurisprudência: “CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL. AUSÊNCIA DE</p><p>CAUSAS PARA A SUA ANULAÇÃO. A ausência de convocação de condômina</p><p>sem que esteja configurado qualquer prejuízo a mesma, além da</p><p>impossibilidade de seu voto modificar a decisão tomada por maioria, não</p><p>constitui motivo para a anulação de assembleia. (TJRS/AC nº 598334589,</p><p>Relator Rubem Duarte, 20ª Câmara Cível, j. 30.03.99).</p><p>246) Caso o condômino não cientificado comparecer</p><p>espontâneamente à reunião, poderá alegar nulidade posteriormente?</p><p>R: Não, uma vez que o seu comparecimento voluntário supre a</p><p>irregularidade. A finalidade do edital de convocação é dar a conhecer o</p><p>condômino acerca da data de realização de assembleia e cientificá-lo</p><p>para que compareça e delibere. Neste sentido, a presença do condômino,</p><p>ainda que não convocado pessoalmente, atinge a finalidade da</p><p>convocação, não podendo o mesmo arguir nulidade por este motivo.</p><p>Jurisprudência: “Sabe-se que o comparecimento espontâneo supre a ausência</p><p>de regular convocação, pois que o comparecimento atinge o fim primeiro a</p><p>que se destina uma assembleia: a participação daquele membro”. (TJSC, Apel.</p><p>2008.001153-3, 27/03/2012).</p><p>247) Caso haja previsão em Convenção do Condomínio de</p><p>necessidade de convocação pessoal, mas seja um costume de anos</p><p>a mera fixação de editais nas áreas comuns, poderá o condômino</p><p>alegar nulidade da assembleia por falta de convocação pessoal?</p><p>R: Depende de análise do caso concreto. Primeiramente, deve-se</p><p>analisar a postura do condômino nas assembleias anteriores. Tratando-se</p><p>de condômino que frequentemente comparece as assembleias, tem</p><p>conhecimento de referida prática, não tendo jamais questionado-a, a</p><p>nosso ver não poderá alegar nulidade. Tratando-se de condômino não</p><p>residente no condomínio, mas não havendo prejuízo ao mesmo, não há</p><p>razões para a anulação da assembleia. Aplicando a teoria do ato próprio,</p><p>o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul proferiu o seguinte</p><p>entendimento em caso em que se pretendia a anulação de assembleia</p><p>por ofensa à solenidade do ato convocatório, quando em muitas outras</p><p>ocasiões o condômino não manifestou qualquer impugnação:</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMINO. AÇÃO DE NULIDADE DE</p><p>ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO</p><p>PESSOAL DE CONDÔMINA. TEORIA DOS ATOS PRÓPRIOS. AUTORA QUE</p><p>SEMPRE SE COMPORTOU, DURANTE 40 ANOS, DE MODO A NÃO</p><p>QUESTIONAR A PRAXE DE NÃO SER NOTIFICADA PESSOALMENTE.</p><p>SITUAÇÃO CONSOLIDADA, TACITAMENTE ACEITA PELA AUTORA.</p><p>IRREGULARIDADES NA OBRA OBJETO DE DELIBERAÇÃO NA ASSEMBLEIA</p><p>QUE SE PRETENDE ANULAR. SITUAÇÕES QUE NÃO GERAM A NULIDADE DA</p><p>ASSEMBLEIA. QUÓRUM MÍNIMO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVA DA</p><p>NATUREZA DAS OBRAS REALIZADAS. INVIABILIDADE DE SE AFERIR O</p><p>QUÓRUM MÍNIMO EXIGÍVEL. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. SENTENÇA</p><p>CONFIRMADA. RECURSO DE APELAÇÃO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.</p><p>(Apelação Cível Nº 70032366197, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de</p><p>Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 22/10/2009).</p><p>248) Caso o condômino não seja encontrado no endereço indicado à</p><p>administração, deve o condomínio buscar seu atual endereço?</p><p>R: Deve-se analisar o conteúdo das disposições Internas do Condomínio.</p><p>Entretanto, compete ao condômino manter atualizado seu cadastro,</p><p>contendo endereço para recebimento de informações e atos</p><p>convocatórios, sob pena de ter por eficaz os atos convocatórios</p><p>direcionados à unidade existente no condomínio ou no último endereço</p><p>fornecido pelo mesmo.</p><p>249) Condômino inadimplente pode assinar edital de convocação</p><p>para compor o quorum de ¼ dos condôminos?</p><p>R: Não se exige para a formação do quórum legal de ¼ dos condôminos</p><p>que os subscritores estejam em dia com o pagamento das despesas</p><p>condominiais, salvo previsão específica na convenção do condomínio</p><p>dispondo de forma diversa. Ao inadimplente é proibido votar nas</p><p>assembleias, nada dispondo a lei acerca de outras restrições. Assim, a</p><p>regra geral é pelo direito de praticar o ato, devendo a restrição estar</p><p>prevista de forma explicita na convenção, já que na lei não há.</p><p>Jurisprudência: ADIMPLÊNCIA DOS CONDÔMINOS. CONDIÇÃO EXIGIDA TÃO</p><p>SOMENTE PARA O "DIREITO DE VOTO". INEXISTENTE NA CONVENÇÃO</p><p>QUALQUER RESTRIÇÃO ACERCA DA (I)LEGITIMIDADE DE CONDÔMINOS</p><p>INADIMPLENTES PARA "CONVOCAR" ASSEMBLEIA. (ART. 9º, III).</p><p>PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL. VALIDADE DO ATO CONVOCATÓRIO.</p><p>RESPEITADO QUÓRUM DE 1/4 ESTIPULADO NA CONVENÇÃO (ART. 40, "B").</p><p>PRETENSA ANULAÇÃO AFASTADA. 2. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.</p><p>INALTERADOS. PARTE AUTORA SUCUMBENTE. HONORÁRIOS RECURSAIS.</p><p>SENTENÇA PUBLICADA ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CPC/2015.</p><p>IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação</p><p>Cível n. 0317612-72.2014.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Cláudia Lambert de</p><p>Faria, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 06-03-2018).</p><p>XXV - EDITAL DE CONVOCAÇÃO</p><p>250) Como deve ser redigido o edital de convocação?</p><p>R: Opera-se aqui o princípio da vinculação ao ato convocatório. O</p><p>edital de convocação deve ser redigido de forma clara e objetiva, dando a</p><p>compreender todas as matérias que serão objeto de análise e</p><p>deliberação. Assim, é de crucial importância que seja especificado</p><p>quando determinada matéria será apenas exposta e quando será objeto</p><p>de votação. Se um edital prevê genericamente, por exemplo, “obras no</p><p>hall de entrada”, não poderá a assembleia decidir pela contratação de</p><p>uma empresa para fazer tais obras, pois essa decisão não restou</p><p>consignada no edital. Neste exemplo, para que tal decisão fosse válida,</p><p>deveria constar no edital de convocação: “obras no hall de entrada:</p><p>deliberação acerca da contratação de empresa responsável”.</p><p>Jurisprudência: “Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve</p><p>constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a ser</p><p>deliberados, tendo em vista que a sua pauta é variável e deve</p><p>autores exercer</p><p>o direito de voto nas assembleias condominiais, não obstante se</p><p>encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e</p><p>periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de</p><p>Convocação para a Assembleia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que</p><p>exigiu, como condição para participação nas eleições de Síndico, não se</p><p>encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em</p><p>andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações</p><p>condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo</p><p>quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser</p><p>tido como inadimplente e, por via de conseqüência não pode ser impedido</p><p>de votar e ser votado em assembleias condominiais. Precedente desta E.</p><p>Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames</p><p>do § 4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto.</p><p>Pedido procedente. Sentença mantida. Desprovimento do recurso.”</p><p>(TJ/RJ, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 2006.001.61830, rel. Des.</p><p>MARIA INES GASPAR, j. 13/12/2006, grifo nosso).</p><p>Entretanto, uma vez dispor expressamente a convenção de que o</p><p>pagamento parcelado do débito impede a participação e direito de votar e</p><p>ser votado, tal disposição deve ser considerada válida e aplicável.</p><p>Jurisprudência: “Não tem direito de participar da assembleia para eleição de</p><p>Síndico, o condômino em débito com o condomínio, mesmo após a</p><p>renegociação da dívida, se assim dispor a convenção. (TJSC, Apel. Civil</p><p>2002.013655-2, 01/09/2003).</p><p>259) A existência de empresa de cobrança garantida torna possível</p><p>ao condômino devedor votar nas assembleias?</p><p>R: Não. As empresas que garantem a receita do condomínio prestam um</p><p>serviço a esse, não tirando o caráter de inadimplente daquele que não</p><p>paga suas contribuições em dia. Tanto é verdade que, ainda que</p><p>adiantado o valor pelas empresas de “crédito garantido”, somente o</p><p>condomínio tem legitimidade para ingressar em juízo com ação de</p><p>cobrança.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA</p><p>CONDOMINIAL - EXISTÊNCIA DE CONTRATO COM EMPRESA</p><p>ESPECIALIZADA EM COBRANÇA - GARANTIA DE PAGAMENTO DAS TAXAS</p><p>CONDOMINIAIS - INEXISTÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO DOS CRÉDITOS -</p><p>CERCEAMENTOS DE DEFESA - NULIDADES - INOCORRÊNCIA - ELEMENTOS</p><p>SUFICIENTES PARA FORMAR A CONVICÇÃO DO JULGADOR MONOCRÁTICO</p><p>- RECURSOS NÃO PROVIDOS. 1.- O contrato de cobrança de garantia de taxas</p><p>condominiais, firmado entre o condomínio e empresa prestadora de serviços,</p><p>não configura o instituto jurídico da sub-rogação, na hipótese de</p><p>inadimplemento de condômino, conforme cláusula pactuada, sendo o</p><p>condomínio parte legítima, de modo a figurar no pólo ativo da demanda; 2.-</p><p>Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar</p><p>o convencimento do julgador, adicionado ao fato da inoperância da prova oral,</p><p>inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a lide. (TJ-PR -</p><p>Apelação Cível: AC 4011336 PR 0401133-6).</p><p>260) Condômino que é proprietário de diversas unidades,</p><p>encontrando-se umas adimplentes e outras inadimplentes, terá</p><p>direito a voto?</p><p>R: Sim, mas somente em relação às unidades que estiverem</p><p>adimplentes. O débito está relacionado à unidade e não à pessoa, tanto</p><p>que quando alienado a terceiros uma unidade devedora, os débitos</p><p>condominiais não acompanham a pessoa do alienante, permanecendo o</p><p>encargo sobre o novo comprador.</p><p>Jurisprudência: “CONDOMÍNIO. CONDÔMINA PROPRIETÁRIA DE DIVERSAS</p><p>UNIDADES, ADIMPLENTE EM VÁRIAS E INADIMPLENTE EM UMA.</p><p>POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO DO DIREITO À VOTAÇÃO SOMENTE COM</p><p>RELAÇÃO ÀS UNIDADES ADIMPLENTES. RECURSO CONHECIDO E</p><p>PARCIALMENTE PROVIDO. O direito do condômino de exercer o voto nas</p><p>assembleias do condominio edilício está adstrito à sua unidade condominial,</p><p>desde que adimplente. Sendo ele proprietário de diversas unidades, terá</p><p>assegurado o direito a tantos votos quantas forem as unidades em que ele</p><p>estiver adimplente. (TJSC, Apel. Cível 2010.047639-6, 15/09/2011)”.</p><p>261) O Condômino que estiver com suas contribuições em dia, mas</p><p>não tiver efetuado o pagamento de multa imposta, terá direito a</p><p>participar e votar nas assembleias?</p><p>R: Nos termos do inciso III do art. 1335 do Código Civil, verifica-se que o</p><p>condômino que não estiver quite com o condomínio não possui direito a</p><p>voto. Não estando quite com o condomínio deve-se entender o</p><p>condômino inadimplente com as despesas condominiais, não estando</p><p>incluídos aí, em princípio, os débitos oriundos de multas ou outras</p><p>penalidades, uma vez que a regra é o direito ao voto e a exceção sua</p><p>proibição. Entretanto, o dispositivo em referência não determina o que</p><p>significa estar quite. Neste interim, é cediço que segundo as tradicionais</p><p>regras de hermenêutica, as exceções devem ser interpretadas</p><p>restritivamente, como esposado no art. 114 do Código Civil.</p><p>Assim, na ausência de uma definição legal, a interpretação dada não</p><p>deve ser ampliativa, a ponto de abranger toda e qualquer dívida, mas tão</p><p>somente aquelas oriundas de despesas ordinárias e extraordinárias, que</p><p>são dotadas de uma presunção de certeza, o que não ocorre, a princípio,</p><p>quanto à multa, uma vez que o ônus de comprovar a ocorrência da</p><p>infração e constituir o crédito é do condomínio e não do condômino.</p><p>Entretanto, uma vez encontrar-se dotada de certeza, por já ter sido</p><p>garantido ao condômino direito de defesa e não sendo contestados os</p><p>fatos, ou mesmo em sendo confirmada em juízo, em caso de</p><p>contestação, pendente a multa de pagamento, não terá o condômino</p><p>direito a voto. Também não terá direito à voto caso a própria convenção</p><p>estabeleça esta restrição com relação as multas não pagas.</p><p>262) Pode condômino inadimplente ser impedido de se manifestar</p><p>em assembleia de condomínios?</p><p>R: A legislação civil é bastante clara quanto à participação de condôminos</p><p>inadimplentes nas assembleias. Entretanto, estar presente é diferente de</p><p>participar. Ou seja, o condômino pode se fazer presente, não podendo</p><p>ser impedido de ingressar no local onde está ocorrendo a reunião, mas</p><p>pode ser impedido de falar e votar, desde que de forma discreta e</p><p>proporcional, sem a intenção de provocar constrangimentos. Neste</p><p>ínterim, tamanho é o número de ações judiciais por Danos Morais, que</p><p>aconselhamos aos presidentes de mesa que permitam manifestações dos</p><p>inadimplentes e depois simplesmente não as façam constar em ata.</p><p>Jurisprudência: Prevendo a Convenção do Condomínio que não poderão</p><p>tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no</p><p>pagamento de suas contribuições, ou multas que lhes tenham sido impostas,</p><p>direito algum tem o condômino inadimplente de fazer uso da palavra durante a</p><p>assembléia designada e muito menos de reclamar indenização por Danos</p><p>Morais e materiais pelo simples fato de ter sido impedido de falar durante a</p><p>assembleia. (TJDF, AC 2000.01.1.027774-6, 05/05/2003).</p><p>263) A convenção pode estabelecer um limite para o número de</p><p>procurações a ser outorgadas a uma única pessoa?</p><p>R: Referida matéria é bastante polêmica, sendo que os especialistas</p><p>divergem a respeito do assunto. Entretanto, entendemos ser válida a</p><p>cláusula que limita o número de procurações por condômino ou mesmo</p><p>seu uso pelo Síndico ou membros do Conselho, uma vez competir à</p><p>Convenção do Condomínio estabelecer critérios para a eleição de seus</p><p>administradores.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE</p><p>ASSEMBLÉIA-GERAL. INOBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO. A inobservância do</p><p>preceito contido na convenção, segundo o qual a representação de</p><p>condôminos em assembléia-geral só é possível mediante a outorga de</p><p>poderes específicos para tanto, torna nulo o ato. Em que pese tenha o</p><p>procurador tomado o cuidado de não extrapolar o limite de representação de</p><p>três condôminos por assembléia, imposto pela convenção, não há prova da</p><p>outorga da outorga de procurações pelos representados. Desrespeito ao art.</p><p>17 da Convenção de Condomínio. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível</p><p>Nº 70009749763, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado</p><p>em 25/08/2005)</p><p>264) A procuração deve ter firma reconhecida?</p><p>R: Depende. O artigo 654 § 2º do Código Civil de 2002 especifica que é</p><p>direito daquele a quem será apresentada a procuração a faculdade de</p><p>exigir ou não o reconhecimento de firma. Entretanto, referida exigência</p><p>deve estar prevista em convenção ou Regimento Interno do condomínio</p><p>ou constar expressamente do edital de convocação.</p><p>265) É possível a utilização de procurações em branco, preenchidas</p><p>pelo procurador, contendo apenas a assinatura do outorgante?</p><p>R: Não. Deve a procuração conter os poderes outorgados, não sendo</p><p>apto o instrumento de procuração em branco, somente com a assinatura</p><p>do mandante, deixando ao mandatário a faculdade de preencher os</p><p>espaços como bem entender.</p><p>Jurisprudência: À toda evidência não poderiam ter sido aceitos os</p><p>instrumentos de mandato exibidos pelo autor, eis que aqueles documentos</p><p>apresentavam deficiência impossíveis de ser sanadas por aquele que exibia o</p><p>instrumento de mandato. A pessoa do outorgado mandatário é matéria que</p><p>atine com o outorgante do mandato, não sendo possível aceitar instrumento</p><p>de procuração em branco, incompleto, com complemento pela pessoa do</p><p>portador, eis se tratar de contrato personalíssimo. Resta impossível, mesmo</p><p>que procedente fosse a demanda, o empossamento do autor no cargo de</p><p>administrador do prédio sem a certeza de que tal ato não implicaria a violação</p><p>da vontade dos demais condôminos. Apelação improvida. Sentença mantida</p><p>por seus próprios fundamentos. (Apelação Cível Nº 70014812234, Décima</p><p>Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode,</p><p>Julgado em 02/05/2006).</p><p>266) Existe um prazo de validade para as procurações</p><p>apresentadas?</p><p>R: A lei não fixa prazo para a validade das procurações. A limitação de</p><p>tempo deve estar expressa no próprio instrumento apresentado, caso</p><p>contrário terá validade por tempo indeterminado, em quanto não for</p><p>revogada por seu outorgante.</p><p>XXVII - QUÓRUM DE VOTAÇÃO</p><p>267) Não sendo alcançado quorum mínimo em assembleia pode-se</p><p>buscar assinaturas posteriormente de condôminos que não tenham</p><p>comparecido na assembleia?</p><p>R: Não. A reunião dos condôminos em assembleia é por excelência o foro</p><p>para discussões e debates, ocasião em que os condôminos podem</p><p>manifestar suas opiniões e convencer os demais a aderir a este ou</p><p>aquele posicionamento. A existência de assembleia pressupõe reunião</p><p>física dos membros que a formam, sob pena de nulidade. Este é o</p><p>posicionamento pacífico da jurisprudência do Superior Tribunal de</p><p>Justiça:</p><p>Jurisprudência: “A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco</p><p>onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se</p><p>chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é</p><p>de admitir-se a ratificação posterior para completar quórum eventualmente</p><p>não verificado na sua realização. (STJ - REsp 1120140 MG, RECURSO</p><p>ESPECIAL, 20090016163-4, 10/06/2009)”.</p><p>268) Quais as espécies de quorum?</p><p>R: Segundo especialistas, podemos extrair da lei a distinção entre</p><p>quórum comum ou ordinário e quórum especial ou extraordinário, sendo o</p><p>primeiro a regra e o segundo a exceção (art. 1352 do CC).</p><p>269) O que é quorum comum ou ordinário?</p><p>R: É aquele que não encontra na legislação a exigência de um quorum</p><p>específico ou determinado, sendo bastante a aprovação pela assembleia</p><p>por maioria dos presentes.</p><p>270) O que é quorum especial ou extraordinário?</p><p>R: Com relação ao quorum especial ou extraordinário, deve o número</p><p>mínimo previsto em lei ser alcançado, sob pena de nulidade da decisão</p><p>assemblear, não havendo uma segunda chamada para efeitos de</p><p>aprovação.</p><p>271) Quais são os quoruns especiais previstos na legislação?</p><p>R: a) Subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das</p><p>frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de</p><p>convenção do condomínio; b) votos representativos de 2/3 dos</p><p>condóminos restantes, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança</p><p>de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres</p><p>estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras</p><p>que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor</p><p>da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de</p><p>propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação,</p><p>evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho</p><p>perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos</p><p>possuidores, bem como aos bons costumes); c) votos representativos de</p><p>3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou</p><p>possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o</p><p>condomínio; d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de</p><p>benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias</p><p>úteis; e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas</p><p>partes comuns do edifício; f) votação, por unanimidade, para fins de</p><p>construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,</p><p>destinado a conter novas unidades imobiliárias; h) votos de 2/3 dos</p><p>condôminos para alterar a convenção do condomínio; i) votos da</p><p>unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da</p><p>destinação do edifício, ou da unidade imobiliária; l) votos representativos</p><p>de 50% mais um das frações ideais, para fins de deliberação quanto à</p><p>reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou</p><p>parcial, ou quando ameace ruína.</p><p>XXVIII - PRESTAÇÃO DE CONTAS</p><p>272) Em caso de não aprovação da prestação de contas na</p><p>Assembleia Geral Ordinária o que deve ser feito?</p><p>R: Deve-se deixar pré-agendada uma assembleia geral extraordinária</p><p>para esta finalidade. Persistindo dúvidas a respeito das contas e não</p><p>havendo condições técnicas de se apurar eventuais falhas, é de todo</p><p>aconselhável que se promova a realização de uma “auditoria externa”,</p><p>contratando-se profissional devidamente habilitado para apresentar</p><p>relatório.</p><p>273) Uma vez aprovadas as contas pela assembleia dos</p><p>condôminos, pode a mesma ser reprovada em assembleia posterior</p><p>ou ser requerida em juízo através de ação de prestação de contas?</p><p>R: Depende. Deve-se analisar no caso concreto as circunstâncias em que</p><p>se deu a aprovação das contas. Assim, se essas foram apresentadas de</p><p>forma detalhada, tiveram aprovação do Conselho Fiscal, foram alvo de</p><p>debates entre os condôminos, em não havendo nenhum fato novo e</p><p>relevante, não pode a assembleia exigir nova prestação de contas por</p><p>parte do Síndico, ainda que em juízo. Entretanto, sendo as contas</p><p>prestadas de forma inadequada, e havendo indícios de irregularidades,</p><p>ainda que aprovadas pela assembleia dos condôminos, pode o Síndico</p><p>ser compelido a prestá-las novamente em juízo, devendo, entretanto, a</p><p>assembleia que a aprovou ser anulada.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CIVEL. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS.</p><p>PRIMEIRA FASE. INOCORRÊNCIA DO DEVER DE PRESTAR CONTAS. CONTAS</p><p>JÁ PRESTADAS EXTRAJUDICIALMENTE. É dever inerente ao exercício da</p><p>função de Síndico de condomínio edilício a prestação de contas de sua</p><p>administração (art. 1.348, VIII, do CC/2002). Todavia, já apresentadas as contas</p><p>extrajudicialmente e aprovadas em assembléia descabida a prestação de</p><p>contas judiciais. Eventuais invalidades da assembléia que as aprovaram</p><p>devem ser debatidas em demanda própria e não na estreita via da prestação</p><p>de contas. Precedentes do TJRS. Sentença confirmada. Negaram provimento.</p><p>Unânime. (Apelação Cível Nº 70024018681, Décima Oitava Câmara Cível,</p><p>Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em</p><p>09/06/2011).</p><p>274) Em havendo prestação de contas por parte do Síndico, não</p><p>sendo as mesmas aprovadas, pode a assembleia aprovar acordo</p><p>para pagamento de valores faltantes, inclusive concedendo perdão</p><p>parcial de valores sem anuência do Conselho Consultivo?</p><p>R: Sim. Não havendo aprovação das contas do Síndico, e restando</p><p>verificado valores “sem explicação”, pode a assembleia aprovar forma de</p><p>reembolso por parte do Síndico, sem a necessidade de aprovação por</p><p>parte do Conselho Consultivo.</p><p>Jurisprudência: “APELAÇÃO</p><p>CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE</p><p>ATO JURÍDICO. TRANSAÇÃO FORMULADA PELO CONDOMÍNIO,</p><p>PERDOANDO PARTE DO DÉBITO DE EX-SÍNDICO, EM CONTAS PRESTADAS E</p><p>NÃO ACEITAS. TERMOS DO ACORDO DEVIDAMENTE RATIFICADOS PELA</p><p>ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA</p><p>ANUÊNCIA DO CONSELHO CONSULTIVO. ACORDO VÁLIDO. RECURSO DE</p><p>APELAÇÃO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70035235548, Décima</p><p>Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra,</p><p>Julgado em 22/04/2010).”</p><p>275) Os livros balancete apresentados devem observar alguma</p><p>forma específica?</p><p>R: Nos termos do art. 917 do CPC, o obrigado a prestar contas, no caso o</p><p>Síndico do condomínio, deve fazê-lo na forma mercantil, com</p><p>documentos capazes de justificar o conteúdo apresentado, com</p><p>documentos idôneos e aptos a produzir prova da autenticidade das</p><p>informações. Por "mercantil" deve-se entender uma organizada planilha</p><p>contendo campos destinados às receitas e às despesas, especificando-</p><p>se, ao final, se determinado período resultou em lucro ou prejuízo.</p><p>Inobservada referida fórmula, podem as contas ser reprovadas.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS -</p><p>PLANILHAS APRESENTADAS PELO EX-SÍNDICO DO CONDOMÍNIO -</p><p>REJEIÇÃO - BALANCETES EXIBIDOS SEM A NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DA</p><p>FORMA MERCANTIL - EXEGESE DO ART. 917 DO CPC - AUSÊNCIA, AINDA,</p><p>DE PROVA CONTUNDENTE ACERCA DO ALEGADO ADIANTAMENTO DE</p><p>DESPESAS CONDOMINIAIS - NECESSIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO</p><p>FEITO, COM A REALIZAÇÃO DE PERÍCIA CONTÁBIL, CASO SE MOSTRE</p><p>CONVENIENTE - INDISPENSÁVEL OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 916,</p><p>§ 2º, DO CPC - SENTENÇA DESCONSTITUÍDA - RECURSO CONHECIDO E</p><p>PARCIALMENTE PROVIDO. "Por mercantil deve-se entender uma organizada</p><p>planilha contendo campos destinados às receitas e às despesas,</p><p>especificando-se, ao final, se determinado período resultou em lucro ou</p><p>prejuízo" (Apelação Cível nº 2007.027557-4. Relª. Desª. Salete Sommariva. J.</p><p>em 04/12/2007).</p><p>XXIX - DO LOCATÁRIO (INQUILINO)</p><p>276) O novo Código Civil tratou da figura do inquilino?</p><p>R: Não. Ao contrário do previsto na Lei 4591/64, o Código Civil não trata</p><p>da figura do Inquilino, aplicando-se as disposições daquela lei que,</p><p>apesar de anteriores ao CC/02, não foram por ele expressamente</p><p>revogadas.</p><p>277) O Inquilino pode votar nas assembleias?</p><p>R: Entendem alguns especialistas que o novo Código Civil, ao não tratar</p><p>especificamente do direito a voto pelo Locatário, assim como o fez a Lei</p><p>4591/64, em seu art. 24, acrescentado pelo art. 83 da lei 8245/91 (lei do</p><p>Inquilinato), teria suprimido referido direito por parte do Inquilino.</p><p>Entretanto, entendemos que muito embora referido dispositivo não tenha</p><p>sido repetido pelo Código Civil, o mesmo não foi nem tácita nem</p><p>expressamente revogado, estando em pleno vigor, devendo o Locatário</p><p>ter direito a voto nas decisões da assembleia que envolvam despesas</p><p>ordinárias - caso o condômino locador não compareça - ainda que a</p><p>convenção estabeleça o contrário.</p><p>Jurisprudência: E a Lei n.º 4.591/64 prevê, no art. 24, §4º, o seguinte: “Nas</p><p>decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do</p><p>condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não</p><p>compareça”. Em interpretação a contrário senso, se a deliberação é para</p><p>despesa extraordinária, somente o locador (proprietário) pode votar. (Apelação</p><p>Cível Nº 70044604015, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 22/03/2012).</p><p>278) Pode o Locatário presidir assembleia no caso de a Convenção</p><p>do Condomínio estabeleça competir essa função exclusivamente a</p><p>condômino?</p><p>R: Existindo cláusula em Convenção do Condomínio que preveja que a</p><p>assembleia dos condôminos seja presidida exclusivamente por</p><p>condômino, e sendo a mesma presidida por Inquilino, não existe razão</p><p>para qualquer nulidade. Isto porque a inobservância de tal formalidade</p><p>além de não trazer qualquer prejuízo às decisões tomadas, reflete a</p><p>vontade dos condôminos presentes.</p><p>Jurisprudência: PRESIDÊNCIA DE ASSEMBLÉIA POR LOCATÁRIO -</p><p>"Assembléia Geral Ordinária. Presidência por locatário de unidade.</p><p>Admissibilidade. Irrelevância da existência de cláusula da Convenção</p><p>reservando-a a Condômino. Permissão contida na regra do art. 22, § 4º, da Lei</p><p>4.591/64, que autoriza a qualquer pessoa, física ou jurídica, mesma estranha</p><p>ao Condomínio, o exercício da função maior de Síndico. Locatário, ademais,</p><p>munido de procuração bastante. Nulidade inexistente." (RT 620/92 -</p><p>Ap.109.612-2 - Rel. Des. Nelson Schiesari).</p><p>279) Os débitos condominiais são de responsabilidade do Locador</p><p>ou do Locatário quando nada prevê o contrato de locação?</p><p>R: Os valores condominiais são obrigações acessórias do contrato</p><p>locatício, já que, com arrimo no art. 23, XII, da Lei de Locações, estão</p><p>elas a cargo do locatário quando o contrário não esteja previsto</p><p>expressamente no contrato.</p><p>Jurisprudência: O art. 23 da Lei das Locações estabelece que é obrigação do</p><p>locatário, dentre outras, efetuar o pagamento das despesas ordinárias do</p><p>condomínio, incluídas aí todas as despesas necessárias à administração</p><p>respectiva (art. 23, XII, § 1º). Nesse sentido, havendo disposição expressa de</p><p>que o locatário deverá arcar com essas despesas, a ação de execução se</p><p>mostra adequada ao desiderato pretendido, em razão da liquidez e certeza de</p><p>que se reveste o título." (TJ-DF; Rec. 2004.01.1.119542-8; Ac. 350.201; Sexta</p><p>Turma Cível; Relª Desª Ana Maria Duarte Amarante Brito; DJDFTE 16-4-2009)</p><p>280) Pode o condomínio ingressar com ação de cobrança de quota</p><p>condominial diretamente contra o locatário?</p><p>R: Trata-se de questão divergente nos nossos Tribunais. Encontramos</p><p>decisões que admitem a propositura de ação de cobrança diretamente</p><p>contra o Inquilino “Ab initio, cumpre esclarecer que o inquilino é parte</p><p>legítima para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de taxas</p><p>condominiais, relacionadas às despesas ordinárias de condomínio (art.</p><p>23, XII, da LI). (TJSC, Apelação cível 2004.036636-4, 10/08/2006), e no</p><p>mesmo sentido decisão do Superior Tribunal de Justiça, (STJ-2ª Seção,</p><p>excerto do voto do Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, EREsp n.</p><p>138.389/MG, in DJU 13.09.99, p. 39, j. em 09.08.99.</p><p>Por outro lado, há tribunais que entendem que somente aqueles que</p><p>possuem direitos relacionados à propriedade do imóvel (proprietários,</p><p>promitentes-compradores) é que podem ser demandados em ação</p><p>judicial desta natureza, estando excluídos os inquilinos. Assim, diante da</p><p>controvérsia existente, sugerimos que as ações sejam ingressadas</p><p>somente contra aqueles que possuem direito relacionado à propriedade,</p><p>por ser matéria pacífica.</p><p>281) Pode o locador ingressar com uma ação de cobrança visando o</p><p>pagamento de débitos condominiais deixados pelo locatário ainda</p><p>que não pagos pelo primeiro ao condomínio?</p><p>R: Sim, o Locador não precisa águardar a cobrança judicial feita pelo</p><p>condomínio, ou o pagamento do débito feito por ele mesmo, para</p><p>ingressar com uma ação de cobrança em face do Locatário.</p><p>Jurisprudência: “Portanto, verifica-se que o autor possui interesse e</p><p>legitimidade para cobrar os débitos condominiais da locatária, porquanto</p><p>proprietário do imóvel e até mesmo sujeito, hipoteticamente, a figurar no polo</p><p>passivo em uma eventual ação de cobrança movida pelo condomínio (cf. AC n.</p><p>2004.000179-7, rel. Des. Eládio Torret Rocha, j. 31.8.2009) (TJSC, Apel. Civ.</p><p>2011.005309-8, 13/02/2012). E ainda: COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO E</p><p>DE IPTU. AUSÊNCIA DE EXIGIBILIDADE. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA</p><p>COBRANÇA, INDEPENDENTEMENTE DO PAGAMENTO. Desnecessário o</p><p>pagamento pelo locador das despesas condominiais, taxas e impostos não</p><p>pagos pelo locatário, como requisito de admissibilidade para a exigência</p><p>delas, em ação de cobrança proposta contra o inquilino, Exegese do art. 62, I,</p><p>da Lei 8.245/91. (Ap.-rev. 428.770-00/9 - 4ª C. - j. 16.5.95 - Rel. desig. Juiz</p><p>Mariano Siqueira. RT 719/189). (TJSC, Apel. Civ. 1997.013090-2, 28/04/2005).</p><p>282) O Condomínio pode requerer a rescisão do contrato de locação</p><p>de inquilino antissocial?</p><p>R: Não. Somente o</p><p>em</p><p>assembeia.</p><p>Jurisprudência: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA. ELEIÇÃO DE</p><p>SÍNDICO E FIXAÇÃO DE PRÓ-LABORE. NULIDADE. DESCABIMENTO.</p><p>PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. INSTITUTOS DO TU QUOQUE E DA</p><p>SURRECTIO. Se o pagamento de pró-labore já vinha sendo feito há anos pelo</p><p>condomínio, ainda que a convenção condominial preveja que tal ofício não</p><p>seja remunerado. Diante da prática reiterada do ato, o não preenchimento do</p><p>quórum previsto na convenção para alterá-la não tem o condão de infirmar a</p><p>assembléia impugnada. Aplicação da teoria da surrectio, segundo a qual o</p><p>perdurar da situação faz com que aquele que não seria titular de um direito</p><p>acabe por adquiri-lo. As verbas que supostamente causaram irresignação no</p><p>condomínio foram igualmente revertidas à síndica anterior, em face de quem</p><p>não foi proposta nenhuma demanda judicial. Reprimenda em graus diversos a</p><p>condutas de mesma gravidade que enseja a aplicação da teoria do tu quoque.</p><p>Recurso que se conhece e ao qual se nega provimento (TJRJ, Apel. Civ.</p><p>0004886-0.2007.8.19.0061, 20/10/2009).</p><p>20) Deve o Síndico recolher contribuição previdenciária sobre sua</p><p>remuneração e também sobre a isenção de taxa condominial?</p><p>R: Sim. Por expressa disposição legal, devem os Síndicos que recebem</p><p>remuneração proceder ao recolhimento de contribuição previdenciária</p><p>(INSS). Ressalte-se que a isenção da taxa condominial se caracteriza</p><p>como pró-labore, conforme posicionamento pacífico do Superior Tribunal</p><p>de Justiça, também devendo sofrer o recolhimento do INSS.</p><p>Jurisprudência: I - É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-</p><p>labore aos Síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção</p><p>da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar nº 84/96,</p><p>porquanto a Instrução Normativa do INSS nº 06/96 não ampliou os seus</p><p>conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à</p><p>semelhança das cooperativas, mormente não objetivar o lucro e não realizar</p><p>exploração de atividade econômica. II - A partir da promulgação da Lei nº</p><p>9.876/99, a qual alterou a redação do art. 12, inciso V, alínea "f", da Lei nº</p><p>8.212/91, com as posteriores modificações advindas da MP nº 83/2002,</p><p>transformada na Lei nº 10.666/2003, previu-se expressamente tal exação,</p><p>confirmando a legalidade da cobrança da contribuição previdenciária.III -</p><p>Recurso especial improvido. (STJ - REsp 411832 RS, RECURSO ESPECIAL,</p><p>20020016098-2, T1 - PRIMEIRA TURMA, DJ 19/12/2005 p. 211).</p><p>21) Caso o Síndico já contribua com o limite máximo da previdência,</p><p>qual o procedimento a ser adotado?</p><p>R: Quando o Síndico já contribui com o limite máximo do salário de</p><p>contribuição, por receber outras fontes de renda, deverá informar o fato à</p><p>administradora do condomínio, para que deixe de recolher a contribuição</p><p>sobre a remuneração recebida do condomínio, mediante a apresentação:</p><p>I - dos comprovantes de pagamento ou;</p><p>II - de declaração por ele emitida, sob as penas da lei, consignando o</p><p>valor sobre o qual já sofreu desconto naquele mês ou identificando</p><p>a empresa que efetuará, naquela competência, desconto sobre o</p><p>valor máximo do salário-contribuição.</p><p>22) Em caso de não recolhimento das verbas previdenciárias, quais</p><p>as penalidades que podem ser aplicadas ao condomínio?</p><p>R: O recolhimento das contribuições sociais não é opção do Síndico, mas</p><p>obrigação que, se não cumprida no tempo legal, sujeitará o condomínio</p><p>ao pagamento do principal, acrescido de correção monetária, atualizada</p><p>pela UFIR e juros de mora de 1% ao mês. Sobre o valor atualizado pela</p><p>UFIR incidirá a multa moratória, nos seguintes percentuais, conforme</p><p>disposto no art. 4º da Lei nº 8.620, de 5-1-1993:</p><p>a. 10% sobre os valores das contribuições em atraso que, até a</p><p>data do pagamento, não tenham sido incluídas em notificação de</p><p>débito;</p><p>b. 20% sobre os valores pagos dentro de 15 dias contados da data</p><p>do recolhimento da correspondente notificação de débito;</p><p>c. 30% sobre todos os valores pagos mediante parcelamento,</p><p>desde que requerido da correspondente notificação de débito;</p><p>d. 60% sobre os valores pagos em quaisquer outros casos, inclusive</p><p>por falta de cumprimento de acordo para o parcelamento e</p><p>reparcelamento.</p><p>23) O que ocorre se o Síndico agir em nome do condomínio sem os</p><p>poderes devidos?</p><p>R: Sendo responsável pela administração do condomínio, deve o Síndico</p><p>agir em estrita observancia às limitações impostas pelas regras internas</p><p>do condomínio e legislação em vigor. Compete ao mesmo promover o</p><p>recolhimento de tributos, contratação e demissão de pessoal, realização</p><p>de obras, compras, pagamento de débitos, celebração de contratos, ou</p><p>seja, os atos de natureza gerencial afins ao negócio, obrigando o</p><p>condomínio dentro dos limites estabelecidos.</p><p>Assim, todos aqueles atos realizados sem os poderes necessários, com</p><p>poderes insuficientes ou com desvio de finalidade não podem vincular o</p><p>condomínio, respondendo o Síndico pessoalmente pela ação praticada.</p><p>Jurisprudência: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.</p><p>RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ.</p><p>AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. O entendimento do Acórdão recorrido no</p><p>sentido de que quando o Síndico extrapola os limites da competência</p><p>atribuída por lei ou convenção, o condomínio não se responsabiliza pelos</p><p>seus atos está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de</p><p>Justiça. Aplicável, portanto, à espécie, o óbice da Súmula 83 desta Corte.</p><p>Agravo Regimental improvido (STJ - AgRg no Ag 1086516 PR, Ministro SIDNEI</p><p>BENETI (1137), T3 - TERCEIRA TURMA, data julgamento 2403/2009).</p><p>24) A utilização do cargo de Síndico para angariar vantagens</p><p>particulares vincula o condomínio?</p><p>R: Não. A utilização do cargo para efeitos de angariar vantagens</p><p>particulares em manifesto desvio de finalidade e uso abusivo da função</p><p>não vincula o condomínio, sendo passível de destituição do cargo pela</p><p>assembleia por esse motivo. Para tanto, é de fundamental importância</p><p>que o Síndico opere com transparência, tornando públicas suas decisões.</p><p>Como exemplo, podemos citar “quitação de débitos condominiais” em</p><p>favor de condômino inadimplente que não tenha efetuado qualquer</p><p>pagamento, ou pagamento a menor.</p><p>Jurisprudência: “Acordo particular celebrado entre condômino e Síndico - no</p><p>exclusivo interesse deste em utilizar garagem como pagamento das taxas</p><p>condominiais - não prejudica nem beneficia o condomínio (terceiro), sendo</p><p>ônus do condômino/réu provar o pagamento dos débitos condominiais,</p><p>através de recibo ou boleto com autênticação bancária. Incomprovado o dolo</p><p>processual da parte, incabível a condenação por litigância de má-fé” (TJSC,</p><p>27/07/2006).</p><p>25) O síndico pode agir contrariamente a determinação da</p><p>convenção, regimento interno e disposições da assembleia?</p><p>R: O comando normativo do art. 1.348, III do Código Civil</p><p>determina que compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir</p><p>a convenção, o regimento interno e as determinações das</p><p>assembleias, o que denota que sua atuação está vinculada a</p><p>estrita observância de regras pré-existentes e das que forem</p><p>criadas ao longo do período de sua gestão.</p><p>A despeito do caráter impositivo de tal norma, o fato é que o</p><p>síndico poderá deixar de aplicar regras internas ou mesmo</p><p>determinações da assembleia que, no seu entendimento,</p><p>devidamente fundamentado, contrariem disposições constitucionais</p><p>e infraconstitucionais, sem que com isso caracterize ato de</p><p>omissão por parte do sindico, e, por consequência, má</p><p>administração capaz de fundamentar sua destituição.</p><p>Entretanto, para que isso ocorra há necessidade de estarem</p><p>presentes dois elementos, um de ordem subjetiva e outro objetiva.</p><p>O primeiro deles é que o sindico atue impulsionado por boa-fé, ou</p><p>seja, tenha lisura e honestidade em sua intenção, e não seja</p><p>movido por sentimentos de apadrinhamento ou amizade para com</p><p>qualquer um dos destinatários da norma. O segundo deles é que</p><p>haja um fundamento legal que dê embasamento à sua decisão, não</p><p>bastando a opinião de terceiros, achismos ou excesso de zelo e</p><p>precaução.</p><p>Imagine que por previsão regimental esteja proibida a “locação” de</p><p>salão de</p><p>locatário tem a faculdade de requerer a resolução do</p><p>contrato de locação entre Locador e Locatário, mas nada impede de</p><p>ingressar em juízo solicitando a expulsão do Locatário que apresente</p><p>comportamento antissocial.</p><p>Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOCATÁRIO.</p><p>COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL. LEGITMIDADE. O condomínio não possui</p><p>legitimidade ativa para postular a resolução de contrato locatício entretido</p><p>com o proprietário do imóvel em condomínio e o locatário, em face de alegado</p><p>comportamento antissocial do inquilino. O proprietário do imóvel não possui</p><p>legitimidade passiva para responder pelos danos gerados por eventuais</p><p>agressões feitas pelo inquilino ao zelador do prédio. Apelação improvida.</p><p>(Apelação Cível Nº 70023690225, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de</p><p>Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 08/07/2008).</p><p>283) Em caso de danos (como infiltrações) à área comuns ou a outra</p><p>unidade autônoma provocados por unidade habitada por locatário,</p><p>pode a ação ser ajuizada contra o locatário ou somente contra o</p><p>locador/proprietário?</p><p>R: Sugerimos que referida ação seja sempre proposta em face do</p><p>proprietário, devendo, somente na impossibilidade de localização desse</p><p>último, ser proposta contra o inquilino. Entretanto encontramos na</p><p>Jurispudência do Superior Tribunal de Justiça decisão que autoriza a</p><p>propositura de ação diretamente contra o locatário</p><p>“A obrigação de reparação dos danos causados à garagem, parte comum do</p><p>edifício em condomínio, em razão de mau uso da unidade autônoma, é propter</p><p>rem, pelo que, no pólo passivo da ação respectiva deve figurar, em tese, o</p><p>proprietário do bem, conforme constante do registro imobiliário. Todavia, em</p><p>se tratando de obrigações relativas a coisa comum, atentando-se à primazia</p><p>do interesse coletivo, a da Corte admite ao credor optar pelo ajuizamento da</p><p>ação contra qualquer dos sujeitos vinculados juridicamente ao imóvel, dentre</p><p>eles o locatário, ressalvado a este o direito de regresso” (STJ-4ª Turma, Rel.</p><p>Min. Jorge Scartezzini, REsp n. 499.461/RJ, in DJU 11.04.2005, p. 306, j. em</p><p>17.02.2005).</p><p>284) Podem as regras internas do condomínio proibirem a utilização</p><p>por parte de locatários de temporada do uso de máquina de lavar,</p><p>lavanderia, sauna, piscina, salão de festas, playground, ou outras</p><p>áreas comuns do condomínio?</p><p>R: Não. O poder Judiciário tem entendido que referida proibição fere o</p><p>direito constitucional a igualdade (isonomia), tendo por nula tal previsão.</p><p>Jurisprudência: "AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. TUTELA</p><p>ANTECIPADA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. MUDANÇA EM</p><p>REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. QUESTÕES DE ORDEM</p><p>FORMAL E MATERIAL. CONCENTRAÇÃO DO INTERLOCUTÓRIO NO</p><p>SEGUNDO ASPECTO. LIMITAÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO</p><p>POR LOCATÁRIOS DE TEMPORADA. ART. 5º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.</p><p>ISONOMIA. TRATO DA MATÉRIA PELO ART. 1.345 DO CC/2002 E ART. 23 DA</p><p>LEI DE LOCAÇÕES. TENDÊNCIA A EQUIPARAÇÃO DO INQUILINO. NESSE</p><p>CONTEXTO, RESTRIÇÕES AOS CONDÔMINOS QUE DEVEM MIRAR APENAS</p><p>CONDUTAS NEGATIVAS, NÃO A CASTA A QUE PERTENCEM.</p><p>VEROSSIMILHANÇA DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DO REGIMENTO</p><p>PRESENTE. PERICULUM IN MORA. PREJUÍZO MATERIAL AOS DONOS QUE</p><p>QUEIRAM ALUGAR, DEVIDO A PERDA DO ATRATIVO QUE AS UNIDADES</p><p>OFERECEM. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.</p><p>O princípio da igualdade (art. 5º, caput, da Constituição Federal) limita</p><p>tanto a atuação do Poder Estatal quanto dos particulares, a quem</p><p>descabe encetar nas suas relações quaisquer distinções de origem e</p><p>classe, salvo justificada razoabilidade, que corresponde geralmente ao</p><p>anseio sincero de garantir proteção aos desfavorecidos, ao invés de criar</p><p>privilégios a certos grupos que concentram o poder.</p><p>Avulta ilícito, nesse contexto, limitar por meio do regimento interno o uso</p><p>de áreas comuns de condomínio edilício a inquilinos de temporada, como</p><p>se fosse a respectiva classe indigna de convívio. Ainda mais porque</p><p>também o art. 1.345, II, do CC/2002 e art. 23 da Lei n. 8.245/91 tendem a</p><p>equiparar o locatário ao dono do imóvel, evitando a discriminação ao</p><p>cessionário da posse e uso" (TJSC, Agravo de Instrumento n.</p><p>2011.005096-8, da Capital, Relatora: Desa. Maria do Rocio Luz Santa</p><p>Ritta, julgado em 24/06/2011).</p><p>XXX - DAS OBRAS</p><p>285) O Síndico pode livremente promover toda e qualquer obra no</p><p>condomínio sem anuência da assembleia?</p><p>R: Não. A depender da natureza da obra será necessária prévia</p><p>aprovação da assembleia e quorum específico para sua realização.</p><p>286) De acordo com a legislação, quais as espécies de obras que</p><p>podem ser feitas em condomínios?</p><p>R: Segundo denominação adotada pelo Código Civil, as obras se</p><p>classificam em necessárias, úteis e voluptuárias.</p><p>287) O que são obras necessárias?</p><p>R: São aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua</p><p>deterioração (art. 96, §3º, do CC), nada impedindo que ao mesmo tempo</p><p>em que cumpram sua finalidade principal também acabem por tornar</p><p>esteticamente mais agradável o ambiente ou aumentem sua utilidade,</p><p>sem que perca, contudo, a característica de ser necessária. Em síntese,</p><p>são obras que devem ser realizadas para segurança dos condôminos.</p><p>288) Que exemplos podemos dar de obras necessárias?</p><p>R: Como exemplo podemos citar a construção de vigas de sustentação, a</p><p>realização de lavação, impermeabilização e pintura do edifício (sendo</p><p>esta última destinada a sua conservação e não apenas embelezamento),</p><p>instalação de sistema eletrônico de vigilância, como câmeras e alarmes,</p><p>conserto de portões eletrônicos, conserto de elevador, troca de piso</p><p>quando desgastado, reforma de elevador, instalação de corrimão nas</p><p>escadas, obras exigidas pelo Corpo de Bombeiros, dentre outras.</p><p>289) A remoção de pastilhas e sua substituição por outras mais</p><p>bonitas constituem obras necessárias ou voluptuárias?</p><p>R: Se as pastilhas não apresentarem desgaste e sua substituição for</p><p>apenas por questões estéticas, trata-se de obras voluptuárias, de</p><p>embelezamento. Entretanto, caso apresentem desgaste e risco de</p><p>quedas, trata-se de obras necessárias, ainda que acarretem</p><p>embelezamento, o que acaba acontecendo por consequencia natural.</p><p>Jurisprudência: “A remoção e a recolocação das pastilhas cerâmicas</p><p>constituem reparo concernente à segurança do imóvel, das pessoas que</p><p>nele habitam e das que transitam em suas proximidades, tendo em vista o</p><p>risco iminente de descolamento e queda de novas peças. (Apelação Cível</p><p>Nº 70027284041, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,</p><p>Relator: Jorge Luiz Lopes do Canto, Julgado em 17/12/2008).”</p><p>"A norma brasileira preocupou-se em proibir o condômino, não o condominio,</p><p>alterar a fachada, mostrando, assim, claramente, que a vontade do legislador</p><p>foi a proteção permanente da harmonia do conjunto, e não da forma ou</p><p>aspecto com que foi originariamente concebido. Se uma fachada é revestida</p><p>com pintura e a assembléia resolve trocar esse revestimento por pastilhas, a</p><p>lei não estabelece qualquer restrição. O que coibiu, acertadamente, foi que um</p><p>ou alguns condôminos revestissem a parte externa de suas unidades de forma</p><p>diferente da do conjunto, causando assim, indiscutível lesão na harmonia do</p><p>todo da fachada" (Vanderci Álvares).(TJSC, 13/08/2009).</p><p>290) Em caso de obras necessárias, pode o Síndico determinar a sua</p><p>realização sem aprovação prévia por parte da assembleia?</p><p>R: Depende. Tratando-se de obras necessárias o Código Civil estabelece</p><p>diferentes procedimentos em vista da sua urgência e valor das</p><p>despesas, sem, contudo, “burocratizar” a realização das mesmas, uma</p><p>vez que são obras que devem ser realizadas, estando acima da vontade</p><p>dos condôminos, cuja participação será centrada na aprovação dos</p><p>orçamentos, das empresas contratadas, na forma de rateio das despesas</p><p>e outras questões relacionadas ao procedimento. Referido tema será</p><p>melhor tratado nos itens abaixo.</p><p>291) Em caso de obra ou reparação necessária de valor não</p><p>excessivo pode o Síndico realiza-la sem autorização prévia da</p><p>assembleia?</p><p>R: Sim. Tratando-se de obra ou reparação necessária de valor não</p><p>excessivo, independentemente de urgência ou não, o § 1º do art. 1341 do</p><p>festas por parte de condômino inadimplente. Entretanto, o</p><p>sindico, atento a decisões judiciais que tenham condenado</p><p>condomínios à reparação por danos morais por entender ilícita tal</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10644341/artigo-1348-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002</p><p>http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02</p><p>previsão, deixe de aplicar referia restrição aos condôminos</p><p>inadimplentes, contrariando, então, as disposições regulamentares.</p><p>Existe aqui o elemento subjetivo da boa-fé, identificado pela reta</p><p>intenção de evitar futuras ações judiciais, assim como o elemento</p><p>objetivo, que são as decisões judiciais que perfeitamente podem vir</p><p>a ser aplicadas em face do seu condomínio.</p><p>Em outra ocasião, decide-se em assembleia pela não realização de</p><p>obras exigidas pelo Corpo de Bombeiros, sob fundamento dos</p><p>condôminos presentes de que “nenhum condomínio cumpre as</p><p>regras”, ou de que “o condomínio não dispõe de recursos”,</p><p>optando-se por varrer o problema para debaixo do tapete.</p><p>Contrariando tal decisão, o síndico determina a realização das</p><p>obras e o rateio das despesas entre os condôminos, visando evitar</p><p>danos potenciais ao condomínio, como recusa de cobertura</p><p>securitária em caso de sinistro. Ocorre que, verificando-se</p><p>presentes os elementos subjetivo e objetivo, nenhuma punição</p><p>pode ser aplicada ao sindico, agindo acertadamente, ainda que</p><p>contrarie decisão da assembleia.</p><p>Além desses casos acima apontados, outros podem ser exemplificados,</p><p>tais como:</p><p>• Permissão para que idosos, crianças, gestantes e portadores</p><p>de necessidades especiais transitem com animal solto pelas</p><p>áreas comuns quando as regras internas proíbem sem</p><p>estabelecer exceções;</p><p>• Permissão para que prestadores de serviços ingressem no</p><p>condomínio para a entrega de produtos aos condôminos</p><p>idosos, gestantes ou portadores de necessidades especiais</p><p>quando as regras internas proíbem sem estabelecer</p><p>exceções;</p><p>• Não realizar o corte de fornecimento de gás de unidade</p><p>inadimplente quando determinado pela assembleia ou regras</p><p>internas do condomínio;</p><p>• Deixar de aplicar penalidade claramente desproporcional em</p><p>desfavor de condômino, votada em assembleia de</p><p>condomínio;</p><p>• Determinar a redução de multa moratória prevista na</p><p>convenção de condomínio para o patamar de 2%, caso haja</p><p>registro de maior percentual;</p><p>Aqui, há um claro prestigio da boa-fé e da legalidade, em detrimento do</p><p>formalismo imposto por assembleias de condomínios que pensam agir</p><p>como “conselhos tribais aborígenes”, estabelecendo regras em desacordo</p><p>com uma ordem legal já constituída e com plena eficácia sobre qualquer</p><p>relação jurídica.</p><p>II –DO CONDOMÍNIO EM JUÍZO</p><p>26) Quem deve representar o condomínio em Juízo? Pode-se</p><p>conferir poderes de representação do condomínio em juízo à</p><p>terceiro que não o Síndico?</p><p>R: É tarefa do Síndico representar o condomínio em juízo ou fora dele</p><p>(Notificações Administrativas da Prefeitura Municipal, das suas diversas</p><p>secretarias, dos órgãos de fiscalização Sanitária, fiscal, Ministério</p><p>Públicos, Fazenda, etc.,), nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil:</p><p>“Compete ao Síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o</p><p>condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à</p><p>defesa dos interesses comuns”. Entretanto, não havendo regular</p><p>constituição do condomínio, esse será representado pela figura do</p><p>administrador, presumindo-se como tal aquele que exerce de fato as</p><p>funções administrativas do condomínio.</p><p>Os Tribunais Pátrios tem admitido que os condomínios possam ser</p><p>representados em juízo por prepostos, indicados pelo Síndico (através de</p><p>uma carta de preposto), empregados ou não do condomínio, o que é</p><p>bastante usual em casos de audiências de conciliação em ações de</p><p>cobrança de quota condominial ou trabalhista. Entretanto, indicamos que</p><p>o Síndico sempre se faça presente nestes atos, evitando futuras</p><p>discussões.</p><p>Jurisprudência: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. REPRESENTAÇÃO EM</p><p>AUDIÊNCIA. PREPOSTO NÃO EMPREGADO. POSSIBILIDADE. A</p><p>jurisprudência do TST tem mitigado a exigência de ser o preposto empregado</p><p>em algumas hipóteses, admitindo ao condomínio fazer-se representar em</p><p>audiência pelo Síndico ou administrador, ou por preposto por eles indicado,</p><p>ante o disposto nos arts. 843, § 1º, da CLT e 12 do CPC. (TRT 12, 00652-2009-</p><p>011-12-00-9, 28/09/2010).</p><p>27) Quais as principais alterações promovidas pelo advento do novo</p><p>Código de Processo Civil em demandas envolvendo o condomínio?</p><p>R: A primeira e principal delas é a inclusão dos créditos decorrentes das</p><p>despesas ordinárias e exraordinárias de condomínio no rol dos créditos</p><p>que caracterizam título executivo extrajudicial (art. 784, X). Neste caso, o</p><p>condomínio não precisará ingressar com ação de cobrança, aguardar</p><p>uma sentença e a sua confirmação pelo tribunal ou turma recursal, para</p><p>somente após requerer a execução forçada, com pedido de penhora e</p><p>alienação do bem. Com a nova previsão o caminho foi “encurtado”, uma</p><p>vez que o condomínio poderá ingressar diretamente com o pedido de</p><p>execução, indicando desde logo o bem imóvel para ser leiloado e</p><p>alienado para pagamento da dívida, em caso de não pagamento.</p><p>A outra, também importante, se refere a possibilidade dos porteiros</p><p>receberem citações para as ações de natureza civil em nome do</p><p>condômino que seja parte em algum processo, salvo em caso de</p><p>declarar expressamente, sob as penas da lei, que o condômino</p><p>destinatário encontra-se ausente para receber. (§ 4 do art. 248).</p><p>28) O que deve fazer um Síndico ao receber um mandado de citação</p><p>para responder uma ação judicial?</p><p>R: Nos termos do disposto no art. 1348, III do CC, assim que receber um</p><p>mandado de citação para responder a uma ação judicial ou procedimento</p><p>administrativo, deve o Síndico, imediatamente (no mesmo dia ou dia</p><p>proximo) proceder à convocação de uma assembleia para que decidam a</p><p>respeito do assunto. Ainda que a Convenção do Condomínio estabeleça</p><p>um prazo mínimo de observância entre a convocação e a realização da</p><p>assembleia, deve preponderar o imediatismo, tendo em vista a urgência</p><p>da situação e a existência de prazo para a resposta.</p><p>Assim, não deve o Síndico, como primeira atitude após o recebimento de</p><p>um mandado de citação, promover a contratação de advogado para</p><p>ingressar com uma defesa em favor do condomínio, uma vez que pode</p><p>ser do interesse do condomínio a realização de um acordo extrajudicial</p><p>sem os custos de um advogado ou mesmo não responder a ação, tendo</p><p>o Tribunal de Justiça de Santa Catarina declarado inexistente um</p><p>recurso interposto por advogado do condomínio que atuara com</p><p>procuração apenas do Síndico, sem que houvesse aprovação pela</p><p>assembleia.</p><p>Jurisprudência: PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PROCURAÇÃO</p><p>OUTORGADA APENAS PELO SÍNDICO, SEM COMUNICAÇÃO DO PROCESSO</p><p>JUDICIAL À ASSEMBLEIA NEM SUA AUTORIZAÇÃO PARA CONTRATAÇÃO</p><p>DO ADVOGADO. INEXISTÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1348, INCISO III,</p><p>DO CÓDIGO CIVIL E ARTIGO 12, INCISO IX, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.</p><p>NÃO INCIDÊNCIA DO ARTIGO 13 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NA FASE</p><p>RECURSAL. O Síndico deve convocar assembleia extraordinária urgente e</p><p>imediatamente para dar conhecimento acerca de procedimento judicial</p><p>instaurado contra o condomínio. Os moradores é que decidirão o que fazer em</p><p>relação à ação, se solucionar amigável e administrativamente o assunto,</p><p>reconhecer e resolver o inconformismo do morador ou, então, litigar em juízo,</p><p>aí sim, autorizando a contratação de advogado pelo Síndico (TJSC, Apel. Civ.</p><p>2006.012769-6, Data Pub: 13/07/2009).</p><p>29) Pode o Síndico contratar diretamente advogado para promover a</p><p>propositura de ação de cobrança em face dos inadimplentes sem</p><p>prévia aprovação da assembleia?</p><p>R: Para fins de promover a cobrança de quotas condominiais em juízo,</p><p>pode o Síndico, independentemente de assembleia, promover a</p><p>contratação de advogado, outorgando mandato de representação ao</p><p>mesmo. Entretanto, é de todo recomendável que referido tema seja item</p><p>de pauta de assembleia, uma vez que diferentes profissionais</p><p>apresentam diferentes sistemas de cobrança, que influênciam no</p><p>orçamento</p><p>do condomínio. Alguns profissionais cobram honorários</p><p>diretamente do condomínio no início para propositura da ação, outros ao</p><p>final da ação, e somente do condômino devedor. Assim, deve o</p><p>condomínio estabelecer o sistema que entender mais conveniente.</p><p>Jurisprudência: Desta feita, conforme os dispositivos acima transcritos, cabe</p><p>ao Síndico representar o condomínio ativamente, independentemente de</p><p>prévia assembleia, para postular a cobrança de taxas condominiais</p><p>inadimplidas, pois é ele quem atua em prol dos interesses comuns. (TJSC,</p><p>Agravo de Instrumento nº 2010.050573-8, 14/12/2010).</p><p>30) Pode o Síndico contratar diretamente advogado para a</p><p>propositura de outras ações judiciais em favor do condomínio?</p><p>R: Tratando-se de questão urgente, em que reste impossibilitado de</p><p>convocar uma assembleia imediatamente, pode o Síndico promover a</p><p>contratação de advogado diretamente. Por outro lado, tratando-se de</p><p>questão não urgente (que se tenha prazo), recomendamos que o Síndico</p><p>convoque uma assembleia para deliberar a respeito do assunto, evitando,</p><p>assim, o risco de se criar uma nova situação de conflito que não raras</p><p>vezes acaba no Judiciário.</p><p>Jurisprudência: Não existe dispositivo nem na Lei vigente nem na Convenção</p><p>do Condomínio 2º réu que impeça o Síndico de contratar advogado para</p><p>representar o condomínio judicial ou extrajudicialmente, ou ainda que</p><p>submeta a validade dessa contratação à prévia aprovação da assembléia geral</p><p>ou de outros órgãos integrantes da administração condominial, havendo, ao</p><p>contrário, o artigo 1.348, incisos II e VII, do Código Civil, os quais estabelecem</p><p>que compete ao Síndico representar ativa e passivamente o condomínio,</p><p>praticando, em Juízo e fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses</p><p>comuns, o que abrange, sem a menor dúvida, contratar advogado para</p><p>promover a defesa dos interesses do Condomínio (no caso uma comunidade</p><p>de 480 apartamentos), inclusive relativamente à cobrança dos condôminos</p><p>inadimplentes e à defesa do Condomínio em ações contra ele eventualmente</p><p>propostas, de forma que não se pode reputar de nulo um contrato de</p><p>prestação de serviços profissionais celebrado pelo Condomínio com um</p><p>Advogado, ainda mais se o fato ocorreu em agosto/2003 e de lá para cá as</p><p>assembléias gerais do Condomínio têm aprovado as contas dos sucessivos</p><p>Síndicos que englobam os pagamentos mensais feitos até hoje ao advogado</p><p>contratado.2. Apelação a que se nega provimento por maioria. (TJRJ, Apel.</p><p>Civ. 0010502-17.2005.8.19.0002 (2008.001.40929, 07/10/2008).</p><p>31) O condômino pode responder com seus bens pessoais por</p><p>débitos do condomínio?</p><p>R: A possibilidade de um condômino ter sua conta bancária bloqueada ou</p><p>se deparar com um oficial de justiça batendo a sua porta para penhorar</p><p>seus bens por conta de dívidas contraídas pelo condomínio existe,</p><p>embora pouca gente saiba. Muitas vezes, o condômino desavisado nem</p><p>mesmo sabia da existência da ação judicial contra o seu condomínio, não</p><p>sendo, inclusive, necessária a sua citação pessoal para responder por</p><p>esses débitos[1], bastando a citação inicial do condomínio.</p><p>Usualmente, trata-se de processos envolvendo questões trabalhistas e</p><p>tributárias[2], em que os magistrados determinam que, na hipótese de não</p><p>se encontrar patrimônio (bens móveis ou dinheiro) em nome do</p><p>condomínio, recaia a penhora sobre os bens particulares dos</p><p>condôminos.</p><p>Isso porque o condomínio não detém personalidade jurídica, sendo</p><p>produto da fusão e coalisão dos interesses de uma comunidade formada</p><p>por número certo e determinado de pessoas. Diferentemente de uma</p><p>sociedade comercial, em que a personalidade jurídica da sociedade não</p><p>se confunde com a personalidade natural dos sócios, no condomínio não</p><p>há duas personalidades jurídicas (a do condomínio e a dos condôminos)</p><p>completamente distintas.</p><p>Assim, torna-se possível alcançar o patrimônio dos condôminos como</p><p>pessoas físicas, invocando-se, para tanto, o disposto no art. 1.317 do</p><p>Código Civil, que assim dispõe:</p><p>“Quando a dívida houver sido contraída por todos os</p><p>condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na</p><p>obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que</p><p>cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão</p><p>na coisa comum”, assim como o art. 3º da lei Lei nº 2.757,</p><p>de 26 de abril de 1956, que não deixa margem de dúvidas:</p><p>"Os condôminos responderão, proporcionalmente, pelas</p><p>obrigações previstas nas leis trabalhistas, inclusive as</p><p>judiciais e extrajudiciais”</p><p>Isso significa que o condômino chamado a responder com seus bens</p><p>particulares por débitos contraídos pelo condomínio, responderá tão</p><p>somente na exata medida de fração ideal que sua unidade representa[3],</p><p>não sendo, portanto, colocado em uma situação de devedor solidário da</p><p>totalidade do valor devido.</p><p>Entretanto, esse direcionamento só poderá ocorrer se o condomínio não</p><p>possuir qualquer tipo de patrimônio, seja esse de bens móveis que</p><p>possam ser penhorados (tais quais obras de arte, utensílios, maquinário</p><p>etc) ou em espécie (valor em conta bancária, rendimentos decorrentes de</p><p>locação de espaço, etc.,).</p><p>Percebe-se, assim, que é muito importante que o condômino acompanhe</p><p>a gestão financeira de seu condomínio, conhecendo os débitos e a</p><p>existência de ações contra ele. Isso porque o risco de ter que responder</p><p>com seus bens pessoais por essas dívidas existe e não é raro que as</p><p>condenações judiciais ou execuções fiscais sejam superiores às reservas</p><p>que os condomínios possam ter em caixa.</p><p>III –MANUTENÇÕES DE SEGURANÇA</p><p>32) Como se dá a manutenção dos Pára-raios?</p><p>R: O Síndico deverá solicitar a inspeção uma vez por ano, ou sempre</p><p>que precisar. O serviço deverá ser realizado por empresa devidamente</p><p>habilitada, a qual emitirá um laudo e fornecerá uma ART (Anotação de</p><p>Responsabilidade Técnica). É de fundamental importância que referido</p><p>sistema esteja em pleno funcionamento, e que seja observado o prazo de</p><p>validade das inspeções, sob pena de ver negada a cobertura securitária</p><p>no caso de o sistema falhar e a queda de raio causar danos.</p><p>Jurisprudência: SEGURO. CONDOMÍNIO. QUEDA DE RAIO. COBERTURA</p><p>NEGADA. Uma vez demonstrado, pela prova documental produzida, que os</p><p>danos causados ao Condomínio autor, em virtude da queda de raio, estão</p><p>cobertos pelo seguro, já que atingiu a antena parabólica, o pára-raio e o poste</p><p>que alimenta a rede de energia elétrica do prédio, tem, a ré, o dever de pagar</p><p>os efetivos prejuízos. Danos que não podem ser dissociados, porque</p><p>decorrem de um único evento danoso, não havendo expressa exclusão, no</p><p>contrato, dos bens danificados. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº</p><p>70008920985, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leo</p><p>Lima, Julgado em 17/06/2004).</p><p>33) Como se dá a manutenção dos Elevadores?</p><p>R: Há necessidade de expedição, por parte da empresa de</p><p>manutenção, tanto de Relatório de Inspeção Anual (RIA) quanto</p><p>de ART (anotação de responsabilidadee técnica), feita por</p><p>profissional devidamente habilitada. O Síndico deve estar atento</p><p>para as indicações de substituição de peças, solicitando a</p><p>apresentação das que foram substituídas. Havendo a contratação</p><p>desses serviços e sendo esses mal executados, cabe indenização</p><p>no caso de haver prejuízos.</p><p>Jurisprudência: RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.</p><p>Legitimidade ativa dos condôminos a postularem em nome próprio os</p><p>prejuízos suportados em decorrência dos alegados danos causados pela</p><p>empresa requerida. Caso em que a ré procede na cobrança pela prestação de</p><p>um serviço que não foi realizado. Inexistência de troca de peça indicada como</p><p>defeituosa no elevador do condomínio. Prova pericial a apontar a ausência de</p><p>substituição do produto. Devida a repetição do valor cobrado indevidamente.</p><p>Dano moral ocorrente. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.</p><p>(Apelação Cível Nº 70046042214, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do</p><p>RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 25/10/2012)</p><p>34) Como se procede com relação ao sistema de combate à</p><p>incêndios?</p><p>R: Tanto os condomínios residenciais quanto os comerciais deverão obter</p><p>do Corpo de Bombeiros o AVCB (Auto</p><p>de Vistoria do Corpo de</p><p>Bombeiros). A periodicidade exigida varia de região para região:</p><p>normalmente é anual, mas a consulta deve ser feita em cada município.</p><p>Diversos elementos de prevenção de incêndios são analisados:</p><p>extintores, mangueiras, placas de sinalização, alarmes, etc, gozando o</p><p>laudo expedido pelo corpo de bomberiros de presunção de veracidade.</p><p>Jurisprudência: "a certidão emitida pelo Corpo de Bombeiros detém</p><p>presunção juris tantum de veracidade, já que elaborada por agente no</p><p>exercício do seu munus público". (Apelação Cível nº 2007.054496-7 Relator:</p><p>Fernando Carioni Data: 18/01/2008).</p><p>35) Como se procede com relação às instalações de gás?</p><p>R: Também deverá ser inspecionado tanto a central de gás como todos</p><p>os ramais. A recomendação é que essa inspeção seja anual no caso da</p><p>central onde estão localizados os medidores; e a cada três anos, nos</p><p>ramais. Também deverá ser emitido laudo e recolhido A.R.T. (Anotação</p><p>de Responsabilidade Técnica)</p><p>Jurisprudência: CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE DEFEITO NA INSTALAÇÃO DE</p><p>GÁS GLP NO CONDOMÍNIO. PRINCÍPIO DE INCÊNDIO NO IMÓVEL DA</p><p>AUTORA. EXISTÊNCIA DE PERÍCIA E LAUDO TÉCNICO. CONCLUSÃO NO</p><p>SENTIDO DE QUE CAUSA DO INCÊNDIO É DECORRENTE DE VAZAMENTO DE</p><p>GÁS DO CONJUNTO FOGÃO E MANGUEIRA DE ABASTECIMENTO QUE</p><p>ESTAVA LIGADA A BUJÃO DE GÁS DE 13 KG (P - 13). IMPROCEDÊNCIA DA</p><p>DEMANDA POR FALTA DE COMPROVAÇÃO DO NEXO CAUSAL. DEVER DE</p><p>INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA</p><p>CONFIRMADA NA ÍNTEGRA. APELO DA PARTE AUTORA IMPROVIDO.</p><p>(Apelação Cível Nº 70034656009, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do</p><p>RS, Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Julgado em 22/07/2010).</p><p>IV – PRESTAÇÃO DE CONTAS</p><p>36) O que é prestação de contas?</p><p>R: A prestação de contas é a demonstração das atividades financeiras do</p><p>condomínio, a ser realizada obrigatoriamente pelo menos uma vez ao</p><p>ano, por ocasião da Assembleia Geral Ordinária. Para tanto, o Síndico</p><p>deve estar devidamente assessorado por empresa especializada que</p><p>promoverá um relatório geral do ano, a ser analisado e aprovado pela</p><p>assembleia, nos termos do Art. 1.350 do Código Civil:</p><p>Convocará o Síndico, anualmente, reunião da assembleia</p><p>dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de</p><p>aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos</p><p>condôminos e a prestação de contas, e eventualmente</p><p>eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.</p><p>Jurisprudência: A prestação de contas deve ser específica e detalhada o</p><p>suficiente a retratar da forma mais ampla todas as receitas e despesas</p><p>realizadas na administração do condomínio. (Apelação Cível Nº 70009041823,</p><p>Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio</p><p>Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 13/04/2006)</p><p>No caso de o Síndico não prestar as contas em assembleia, pode o</p><p>condomínio exigilas em juízo, através de Ação de Prestação de Contas,</p><p>em que se apura eventuais irregularidades.</p><p>Jurisprudência: O Síndico tem o dever de prestar contas em assembleia geral</p><p>para tanto designada, como dispuser seus estatutos, mas, se não as prestar</p><p>administrativamente, arredado do posto por deliberação da maioria ou</p><p>vontade própria, terá o condomínio, representado pelo novo Síndico,</p><p>legitimidade e indiscutível direito de exigilas em juízo" (Apelação Cível n.</p><p>2005.031641-0, de São José - Relator: Des. Domingos Paludo).</p><p>37) A não aprovação das contas deve ser fundamentada?</p><p>R: Uma das obrigações inerentes a função de síndico é a de prestar</p><p>contas de sua administração, em assembleia especialmente designada</p><p>para este fim (art. 1348, VIII do Código Civil), sem a qual não se pode</p><p>referendar a regularidade formal e material de sua atuação frente ao</p><p>condomínio.</p><p>Ocorre que, apresentadas as contas pelo sindico em assembleia, estas</p><p>podem ser reprovadas. Entretanto, a decisão da assembleia não se</p><p>assenta em poder discricionário absoluto, de forma que a desaprovação</p><p>não possa decorrer de achismos, de antipatias, de meras suspeitas sem</p><p>provas ou mesmo indícios, como pode acontecer quando moradores</p><p>desafetos resolvem utilizar-se deste expediente como forma de vingança</p><p>e retaliação à pessoa do síndico.</p><p>Há quem acredite que desaprovando as contas de um síndico estará se</p><p>vingando de uma multa que lhe foi aplicada, de uma dívida que não foi</p><p>parcelada, de um não atendimento em hora determinada, de uma</p><p>discussão por motivo qualquer.</p><p>É sabido que o fato de um síndico não ter suas contas aprovadas acaba</p><p>por repercutir negativamente em sua imagem, estigmatizando-o de forma</p><p>que entre seus pares não se sinta mais à vontade, sentindo-se, por</p><p>vezes, humilhado e triste quando percebe a injustiça da decisão.</p><p>Entretanto, ao mesmo tempo em que o síndico tem a obrigação de</p><p>prestar contas, apresentando-a de forma adequada e regular, também</p><p>detém o direito de que estas sejam apreciadas de forma adequada e</p><p>julgadas de forma regular. Isso quer dizer, que o ato de apreciação deve</p><p>pautar-se exclusivamente por questões técnicas, só podendo ser</p><p>rejeitadas em caso de comprovada ilegalidade.</p><p>Com efeito, para nós, atos como: a) pagamentos esporádicos de contas</p><p>feitas com atraso b) Duplicidade de pagamentos com posterior reembolso</p><p>c) ausência de orçamentos, quando o preço do bem ou serviço estiver</p><p>dentro daquele praticado pelo mercado, com igual qualidade c) Perdão de</p><p>juros e correção monetária de algum condômino inadimplente em acordo</p><p>d) Ausência de aplicação de pena de multa a determinado condômino e)</p><p>Ausência de cobrança de condômino inadimplente f) Apresentação de</p><p>recibo ao invés de Nota fiscal em despesas esporádicas em razão do</p><p>baixo valor, g) Utilização de valores depositados a conta do fundo de</p><p>reservas para pagamento de despesas ordinárias h) Ausência de</p><p>depósito de valores à conta do fundo de reservas e outros atos</p><p>congêneres, são, na realidade, suscetíveis de reprimenda e ressalvas no</p><p>ato de apreciação, de forma que do síndico possa ser exigido até mesmo</p><p>o reembolso em razão dos erros cometidos, mas não constituem fator de</p><p>reprovação das contas, podendo ser tidos por atos irregulares,</p><p>razoavelmente admitidos até mesmo pela condição pessoal do síndico,</p><p>na maior parte das vezes sem conhecimento técnico contábil e jurídico.</p><p>A decisão de reprovação das contas deve estar devidamente</p><p>fundamentada, sendo apontado com exatidão e boa técnica o ato tido por</p><p>ilegal praticado pelo síndico. Se há dúvidas, a assembleia deve ser</p><p>suspensa e designada a realização de auditoria ou de estudos mais</p><p>avançados. Como exemplo de atos capazes de gerar a reprovação,</p><p>podemos citar os atos de improbidade, como desvio de valores em</p><p>proveito próprio ou de terceiros, apresentação de “serviços fantasmas”;</p><p>manifesta desídia, como reiterado pagamento de contas com atraso,</p><p>ausência de pagamento de impostos por esquecimento,</p><p>superfaturamento de bens e produtos, extravio de notas fiscais e</p><p>documentos que sequer permitam a análise das contas e outros de</p><p>mesma gravidade.</p><p>A reprovação de contas sem o devido fundamento, ou por fundamento</p><p>estranho à legalidade técnica requerida, pode até mesmo caracterizar ato</p><p>ilícito por parte da assembleia dos condôminos, ensejador de reparação</p><p>por danos morais, a depender da forma com que o processo foi</p><p>conduzido e concluído.</p><p>38) Pode o condômino isoladamente exigir a prestação de contas</p><p>por parte do Síndico?</p><p>R: Não. O síndico é administrador e representante legal do condomínio</p><p>(arts. 1.347 e 1.348, inc. II, do CC) e não mandatário pessoal de cada</p><p>condômino, de forma que se obriga a prestar contas, de periodicidade</p><p>anual, apenas à assembléia geral dos condôminos e não a esses</p><p>individualmente (art. 1.348, inc. VIII, do CC e o art. 22, § 1º, alínea "f" da</p><p>Lei n. 4.591/64.</p><p>Jurisprudência: O condômino não tem legitimidade e interesse para aforar</p><p>ação de prestação de contas diretamente contra o síndico [...] O síndico deve</p><p>prestar contas de sua administração à assembléia geral e não aos</p><p>condôminos individualmente (TJSC, Apelação Cível n. 0504406-</p><p>95.2013.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Rubens Schulz, Segunda</p><p>Câmara de Direito Civil, j. 05-10-2017).</p><p>39) Uma vez aprovadas</p><p>as contas do sindico em assembleia</p><p>especificamente convocada para este fim é possível pedir nova</p><p>deliberação?</p><p>R: A assembleia de prestação de contas é o momento adequado para</p><p>que os condôminos façam suas exigências de apresentação da vida</p><p>financeira do condomínio referente a período determinado, procurando</p><p>dirimir todas as dúvidas. Eventuais multas por atraso no pagamento de</p><p>contas, contratações e rescisões, pagamentos e quitações, recebem a</p><p>chancela de regularidade do que foi apresentado, quando da aprovação</p><p>das contas, razão pela qual constitui ato da mais alta importância. O ato</p><p>de aprovação constitui ato jurídico perfeito, somente podendo ser</p><p>desconstituído por meio de ação anulatória. Ou seja, não é possível pedir</p><p>nova prestação de contas, mas apenas anular a assembleia em que</p><p>ocorreu, atraves de ação judicial específica.</p><p>Jurisprudência: A prestação das contas é um ato jurídico manifestado em</p><p>assembléia que se torna perfeito ao ser aprovado pelos condôminos. Para</p><p>descontituí-lo em virtude de alguma irregularidade ou vício, não há outro</p><p>caminho senão a ação anulatória de ato jurídico [...]" (AC n. 2008.081287-0, de</p><p>Joinville, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, j. 14.11.2012)</p><p>40) Caso sejam descobertas contas em atraso, multas e impostos</p><p>devidos de administrações anteriores, é possível exigir reembolso</p><p>por parte do sindico da época dos fatos: R: A aprovação de contas de</p><p>determinado período dá-se nos exatos limites do que foi apresentado aos</p><p>condôminos. Existe um dever de boa-fé por parte do sindico, que deve,</p><p>por sua vez, apresentar todas as despesas com absoluta transparência.</p><p>Eventual aprovação das contas chancela com o carimbo da regularidade</p><p>o que foi apresentado. Caso sejam descobertos valores em aberto</p><p>(multas, impostos, fornecedores) posteriormente a aprovação das contas,</p><p>tem-se uma quebra da base objetiva em que foi apreciada, persistindo a</p><p>responsabilidade pessoal do sindico sobre os encargos da mora (juros,</p><p>multa e correção monetária) bem como das perdas e danos suportadas,</p><p>podendo a assembleia dos condôminos deliberar acerca da exigência de</p><p>pagamento ou não. Ou seja, existe a responsabilidade de ressarcimento,</p><p>o que a assembleia deliberará é acerca da pertinência de exigir o</p><p>pagamento por parte do sindico.</p><p>V – DO SEGURO DO CONDOMÍNIO</p><p>41) A realização de seguro é uma obrigação do Síndico ou mera</p><p>faculdade?</p><p>R: O seguro condominial é obrigatório e, conforme disposto no artigo</p><p>1.348, inciso IX do novo Código Civil, compete ao Síndico efetuá-lo. A</p><p>cobertura básica abrange os casos de incêndio, raio, explosão e queda</p><p>de aeronaves.</p><p>Entretanto, é de fundamental importância que o Síndico promova a</p><p>inclusão de cobertura para casos de responsabilidade civil do</p><p>condomínio, (morte por afogamento na piscina, atropelamento por parte</p><p>de empregado do condomínio, queda de objetos das partes comuns, ou</p><p>de unidade não identificada, Danos Morais, danos elétricos (que abrange</p><p>elevadores), vidros, portões, roubo e seguro de vida em grupo e</p><p>acidentes pessoais (exclusivamente dos funcionários do condomínio),</p><p>bem como fique atento para todos os casos de exclusões previstas</p><p>em contrato para não ser pego de surpresa. Lembrando sempre que o</p><p>barato pode sair muito caro.</p><p>Jurisprudência: Há cláusula expressa afastando a responsabilidade da</p><p>seguradora por vazamento ocorrido em razão de ruptura de cano em</p><p>coluna comum da edificação. Responsabilidade do condomínio</p><p>demandado pelos prejuízos reconhecidos na sentença. Sentença mantida.</p><p>Apelo desprovido. Unânime. (Apelação Cível Nº 70042184200, Vigésima</p><p>Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado</p><p>em 20/07/2011).</p><p>É crível que o valor segurado esteja de acordo com o valor atualizado do</p><p>edifício, pois, no caso de sinistro, tendo o Síndico efetuado seguro por</p><p>valor inferior, a indenização não cobrirá plenamente os prejuízos e ele</p><p>poderá responder pessoalmente perante o condomínio.</p><p>Jurisprudência: “Tocantes ao valor do seguro, é dever do Síndico a</p><p>contratação, por disposição legal – art. 1346 do CC; art. 1.348, IX, do CC; art.</p><p>13, caput, da Lei n. 4.591/64 - a fim de que em caso de sinistro possa, se isso</p><p>for a vontade da assembléia dos condôminos, ser providenciada a</p><p>reconstrução. (Apelação Cível Nº 70036054021, Décima Oitava Câmara Cível,</p><p>Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em</p><p>30/09/2010).</p><p>42) Em casos de infortúnios, que cuidados deve ter o Síndico para</p><p>garantir que a seguradora cubra os danos ocorridos?</p><p>R: É de fundamental importância que o condomínio não concorra com</p><p>culpa para a ocorrência dos danos causados por fatores da natureza.</p><p>Assim, deve promover a manutenção regular dos objetos e instalações</p><p>que visa resguardar. Também deve promover o respectivo alvará junto ao</p><p>corpo de Bombeiros, de forma que todas as providencias à cargo do</p><p>condomínio tenham sido realizadas. No mesmo sentido, uma vez ocorrido</p><p>o evento danoso, deve o Síndico colher o maior número de provas</p><p>possíveis, como fotografias, laudos de vistoria técnica, para em caso de</p><p>negar-se a seguradora cobrir os danos, ter elementos de prova paras</p><p>uma cobrança judicial.</p><p>Jurisprudência: AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DE IMÓVEL. VENDAVAL</p><p>QUE ALEGADAMENTE CAUSOU DIVERSOS DANOS AO CONDOMÍNIO. ATA DE</p><p>VISTORIA QUE CONSIGNOU PREJUÍZOS EM POUCOS BENS. AUSÊNCIA DE</p><p>COMPROVAÇÃO DE QUE FORAM OS VENTOS OS CAUSADORES DAS</p><p>AVARIAS. INDENIZAÇÃO INDEVIDA EM FACE DA MÍNGUA PROBATÓRIA.</p><p>SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não pode a</p><p>seguradora ser compelida ao pagamento de indenização se não restou</p><p>comprovado que os danos alegados se originaram do vendaval que acometeu</p><p>a cidade e não por outro fator, tal como o desgaste e a falta de manutenção</p><p>dos bens. (TJSC, apel. Civel, 14/04/2012).</p><p>43) Caso se verifique que a apólice do seguro cubra apenas furto</p><p>qualificado e ocorrendo furto simples ou roubo (o que difere</p><p>técnicamente de furto), está a seguradora eximida de</p><p>responsabilidade?</p><p>R: Não se pode exigir da administração do condomínio conhecimento</p><p>técnico acerca dos diferentes tipos penais a ponto de saber distinguir</p><p>furto simples de qualificado e mesmo de roubo, no momento da</p><p>contratação, devendo-se entender por coberto o patrimônio contra atos</p><p>alheios que importem em sua subtração. Neste sentido o poder Judiciário</p><p>tem aplicado referido entendimento, não deixando o condomínio sem</p><p>socorro por “pegadinhas” nas cláusulas contratuais.</p><p>Jurisprudência: “In casu, ao examinar as cláusulas constantes na apólice,</p><p>observa-se ter o condomínio contratado de forma expressa cobertura</p><p>securitária para a perda de veículo de terceiro por incêndio e roubo/furto</p><p>qualificado. Assim, consoante disposição do art. 47 do Código de Defesa do</p><p>Consumidor, imperioso reconhecer-se que a finalidade da contratação do</p><p>seguro era a proteção econômica do contratante em face da perda ou avaria</p><p>do bem segurado. Não há subsistir a argumentação da seguradora de</p><p>ausência de cobertura no caso de furto simples, uma vez constatado o</p><p>perecimento total do bem assegurado por ação criminosa de terceiro, a qual</p><p>não deu causa o segurado. Aliás, o bem jurídico protegido pela norma penal</p><p>nos casos de roubo e furto, seja este último simples ou qualificado, é idêntico:</p><p>o patrimônio. Não se pode esperar do consumidor conhecimento técnico-</p><p>jurídico a fim de conseguir diferenciar, no momento da contratação, furto</p><p>simples e furto qualificado”. (TJSC, Apel, 19/07/2011).</p><p>VI – DOS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO</p><p>44) Qual o prazo de guarda dos documentos do condomínio?</p><p>R: De acordo com o art. 22, § 1º, "g", da Lei n. 4.591/64, compete ao</p><p>Síndico manter guardado pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos toda a</p><p>documentação relativa ao condomínio, sendo que aqueles de natureza</p><p>previdenciária por até 20 anos.</p><p>45) Por ocasião do término de seu mandato, caso o Síndico não</p><p>promova a entrega dos documentos do condomínio, qual a</p><p>providencia a ser tomada?</p><p>R: Primeiramente, deve-se notificar por escrito o Síndico para que</p><p>promova a devolução em um prazo máximo a ser definido, sendo que em</p><p>caso de recusa, deve-se ingressar</p>locatário tem a faculdade de requerer a resolução do
contrato de locação entre Locador e Locatário, mas nada impede de
ingressar em juízo solicitando a expulsão do Locatário que apresente
comportamento antissocial.
Jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOCATÁRIO.
COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL. LEGITMIDADE. O condomínio não possui
legitimidade ativa para postular a resolução de contrato locatício entretido
com o proprietário do imóvel em condomínio e o locatário, em face de alegado
comportamento antissocial do inquilino. O proprietário do imóvel não possui
legitimidade passiva para responder pelos danos gerados por eventuais
agressões feitas pelo inquilino ao zelador do prédio. Apelação improvida.
(Apelação Cível Nº 70023690225, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de
Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em 08/07/2008).
283) Em caso de danos (como infiltrações) à área comuns ou a outra
unidade autônoma provocados por unidade habitada por locatário,
pode a ação ser ajuizada contra o locatário ou somente contra o
locador/proprietário?
R: Sugerimos que referida ação seja sempre proposta em face do
proprietário, devendo, somente na impossibilidade de localização desse
último, ser proposta contra o inquilino. Entretanto encontramos na
Jurispudência do Superior Tribunal de Justiça decisão que autoriza a
propositura de ação diretamente contra o locatário
“A obrigação de reparação dos danos causados à garagem, parte comum do
edifício em condomínio, em razão de mau uso da unidade autônoma, é propter
rem, pelo que, no pólo passivo da ação respectiva deve figurar, em tese, o
proprietário do bem, conforme constante do registro imobiliário. Todavia, em
se tratando de obrigações relativas a coisa comum, atentando-se à primazia
do interesse coletivo, a da Corte admite ao credor optar pelo ajuizamento da
ação contra qualquer dos sujeitos vinculados juridicamente ao imóvel, dentre
eles o locatário, ressalvado a este o direito de regresso” (STJ-4ª Turma, Rel.
Min. Jorge Scartezzini, REsp n. 499.461/RJ, in DJU 11.04.2005, p. 306, j. em
17.02.2005).
284) Podem as regras internas do condomínio proibirem a utilização
por parte de locatários de temporada do uso de máquina de lavar,
lavanderia, sauna, piscina, salão de festas, playground, ou outras
áreas comuns do condomínio?
R: Não. O poder Judiciário tem entendido que referida proibição fere o
direito constitucional a igualdade (isonomia), tendo por nula tal previsão.
Jurisprudência: "AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. TUTELA
ANTECIPADA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. MUDANÇA EM
REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. QUESTÕES DE ORDEM
FORMAL E MATERIAL. CONCENTRAÇÃO DO INTERLOCUTÓRIO NO
SEGUNDO ASPECTO. LIMITAÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO
POR LOCATÁRIOS DE TEMPORADA. ART. 5º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.
ISONOMIA. TRATO DA MATÉRIA PELO ART. 1.345 DO CC/2002 E ART. 23 DA
LEI DE LOCAÇÕES. TENDÊNCIA A EQUIPARAÇÃO DO INQUILINO. NESSE
CONTEXTO, RESTRIÇÕES AOS CONDÔMINOS QUE DEVEM MIRAR APENAS
CONDUTAS NEGATIVAS, NÃO A CASTA A QUE PERTENCEM.
VEROSSIMILHANÇA DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DO REGIMENTO
PRESENTE. PERICULUM IN MORA. PREJUÍZO MATERIAL AOS DONOS QUE
QUEIRAM ALUGAR, DEVIDO A PERDA DO ATRATIVO QUE AS UNIDADES
OFERECEM. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.
O princípio da igualdade (art. 5º, caput, da Constituição Federal) limita
tanto a atuação do Poder Estatal quanto dos particulares, a quem
descabe encetar nas suas relações quaisquer distinções de origem e
classe, salvo justificada razoabilidade, que corresponde geralmente ao
anseio sincero de garantir proteção aos desfavorecidos, ao invés de criar
privilégios a certos grupos que concentram o poder.
Avulta ilícito, nesse contexto, limitar por meio do regimento interno o uso
de áreas comuns de condomínio edilício a inquilinos de temporada, como
se fosse a respectiva classe indigna de convívio. Ainda mais porque
também o art. 1.345, II, do CC/2002 e art. 23 da Lei n. 8.245/91 tendem a
equiparar o locatário ao dono do imóvel, evitando a discriminação ao
cessionário da posse e uso" (TJSC, Agravo de Instrumento n.
2011.005096-8, da Capital, Relatora: Desa. Maria do Rocio Luz Santa
Ritta, julgado em 24/06/2011).
XXX - DAS OBRAS
285) O Síndico pode livremente promover toda e qualquer obra no
condomínio sem anuência da assembleia?
R: Não. A depender da natureza da obra será necessária prévia
aprovação da assembleia e quorum específico para sua realização.
 
286) De acordo com a legislação, quais as espécies de obras que
podem ser feitas em condomínios?
R: Segundo denominação adotada pelo Código Civil, as obras se
classificam em necessárias, úteis e voluptuárias.
 
287) O que são obras necessárias?
R: São aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua
deterioração (art. 96, §3º, do CC), nada impedindo que ao mesmo tempo
em que cumpram sua finalidade principal também acabem por tornar
esteticamente mais agradável o ambiente ou aumentem sua utilidade,
sem que perca, contudo, a característica de ser necessária. Em síntese,
são obras que devem ser realizadas para segurança dos condôminos.
 
288) Que exemplos podemos dar de obras necessárias?
R: Como exemplo podemos citar a construção de vigas de sustentação, a
realização de lavação, impermeabilização e pintura do edifício (sendo
esta última destinada a sua conservação e não apenas embelezamento),
instalação de sistema eletrônico de vigilância, como câmeras e alarmes,
conserto de portões eletrônicos, conserto de elevador, troca de piso
quando desgastado, reforma de elevador, instalação de corrimão nas
escadas, obras exigidas pelo Corpo de Bombeiros, dentre outras.
 
289) A remoção de pastilhas e sua substituição por outras mais
bonitas constituem obras necessárias ou voluptuárias?
R: Se as pastilhas não apresentarem desgaste e sua substituição for
apenas por questões estéticas, trata-se de obras voluptuárias, de
embelezamento. Entretanto, caso apresentem desgaste e risco de
quedas, trata-se de obras necessárias, ainda que acarretem
embelezamento, o que acaba acontecendo por consequencia natural.
Jurisprudência: “A remoção e a recolocação das pastilhas cerâmicas
constituem reparo concernente à segurança do imóvel, das pessoas que
nele habitam e das que transitam em suas proximidades, tendo em vista o
risco iminente de descolamento e queda de novas peças. (Apelação Cível
Nº 70027284041, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Jorge Luiz Lopes do Canto, Julgado em 17/12/2008).”
"A norma brasileira preocupou-se em proibir o condômino, não o condominio,
alterar a fachada, mostrando, assim, claramente, que a vontade do legislador
foi a proteção permanente da harmonia do conjunto, e não da forma ou
aspecto com que foi originariamente concebido. Se uma fachada é revestida
com pintura e a assembléia resolve trocar esse revestimento por pastilhas, a
lei não estabelece qualquer restrição. O que coibiu, acertadamente, foi que um
ou alguns condôminos revestissem a parte externa de suas unidades de forma
diferente da do conjunto, causando assim, indiscutível lesão na harmonia do
todo da fachada" (Vanderci Álvares).(TJSC, 13/08/2009).
290) Em caso de obras necessárias, pode o Síndico determinar a sua
realização sem aprovação prévia por parte da assembleia?
R: Depende. Tratando-se de obras necessárias o Código Civil estabelece
diferentes procedimentos em vista da sua urgência e valor das
despesas, sem, contudo, “burocratizar” a realização das mesmas, uma
vez que são obras que devem ser realizadas, estando acima da vontade
dos condôminos, cuja participação será centrada na aprovação dos
orçamentos, das empresas contratadas, na forma de rateio das despesas
e outras questões relacionadas ao procedimento. Referido tema será
melhor tratado nos itens abaixo.
 
291) Em caso de obra ou reparação necessária de valor não
excessivo pode o Síndico realiza-la sem autorização prévia da
assembleia?
R: Sim. Tratando-se de obra ou reparação necessária de valor não
excessivo, independentemente de urgência ou não, o § 1º do art. 1341 do