LIVRO - UNIDADE 04 (1) penhor

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<p>Do penhor, hipoteca e anticrese</p><p>Apresentação</p><p>O cumprimento de uma obrigação pode ser assegurado por meio dos direitos reais de garantia, que,</p><p>por sua vez, podem assumir a forma de penhor, hipoteca e anticrese. Cada uma dessas hipóteses</p><p>apresenta espécies e regramentos próprios, porém alguns aspectos são comuns entre elas, como,</p><p>por exemplo, a preferência, a indivisibilidade, a sequela e a excussão, além dos requisitos, objetivos</p><p>e subjetivos, para que possam ser operacionalizadas. Assim como são constituídos, os direitos reais</p><p>de garantia também podem ser extintos. A extinção da obrigação, o perecimento do bem, a remição</p><p>e a renúncia do credor são causas de extinção comuns ao penhor, à hipoteca e à anticrese.</p><p>Nesta Unidade de Aprendizagem, você irá conhecer as definições dos direitos reais de garantia, as</p><p>modalidades e espécies de penhor,</p><p>hipoteca e anticrese, bem como as formas de extinção de cada uma dessas hipóteses.</p><p>Bons estudos.</p><p>Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:</p><p>Conceituar os direitos reais de garantia.•</p><p>Analisar as modalidades e espécies de penhor, hipoteca e anticrese.•</p><p>Compreender as formas de extinção dos direitos reais de garantia.•</p><p>Infográfico</p><p>Os direitos reais de garantia podem ser extintos em decorrência da verificação de hipóteses. Essas</p><p>hipóteses podem incidir sobre algumas das modalidades e suas respectivas espécies ou podem ser</p><p>comuns a todas elas.</p><p>No Infográfico a seguir, conheça as hipóteses de extinção que podem ocorrer tanto com o penhor</p><p>quanto com a hipoteca e a anticrese.</p><p>Aponte a câmera para o</p><p>código e acesse o link do</p><p>conteúdo ou clique no</p><p>código para acessar.</p><p>Conteúdo do livro</p><p>Os direitos reais de garantia podem ser constituídos por meio de penhor, hipoteca e anticrese, cada</p><p>uma dessas modalidades com especificidades próprias. No entanto, é importante observar que</p><p>todas essas modalidades exigem o atendimento a requisitos, objetivos</p><p>e subjetivos, como o fato de que apenas bens alienáveis podem ser dados em garantia, da mesma</p><p>forma que apenas o proprietário do bem poderá gravá-lo.</p><p>Na obra Relações jurídicas de propriedade, base teórica desta</p><p>Unidade de Aprendizagem, leia o capítulo Do penhor, hipoteca</p><p>e anticrese e conheça um pouco mais sobre os principais aspectos</p><p>dos direitos reais de garantia.</p><p>RELAÇÕES</p><p>JURÍDICAS DE</p><p>PROPRIEDADE</p><p>Cinthia Louzada Ferreira Giacomelli</p><p>Do penhor, hipoteca</p><p>e anticrese</p><p>Objetivos de aprendizagem</p><p>Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:</p><p> Conceituar direitos reais de garantia.</p><p> Analisar as modalidades e espécies de penhor, hipoteca e anticrese.</p><p> Identificar as formas de extinção dos direitos reais de garantia.</p><p>Introdução</p><p>Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia caracterizam-se por asse-</p><p>gurarem o cumprimento de uma obrigação e podem assumir a forma</p><p>de penhor, hipoteca e anticrese, sendo que cada uma dessas hipóteses</p><p>apresenta espécies e regramentos específicos. Alguns aspectos são</p><p>comuns entre elas, como, por exemplo, a preferência, indivisibilidade,</p><p>sequela e excussão.</p><p>Assim como são constituídos, os direitos reais de garantia também</p><p>podem ser extintos. A extinção da obrigação, o perecimento do bem,</p><p>a remição e a renúncia do credor são causas de extinção comuns ao</p><p>penhor, à hipoteca e à anticrese.</p><p>Neste capítulo, você vai ler sobre as definições dos direitos reais de</p><p>garantia, as modalidades e espécies de penhor, a hipoteca e anticrese,</p><p>bem como as formas de extinção de cada uma dessas hipóteses.</p><p>Definições de direitos reais de garantia</p><p>Os direitos reais de garantia são institutos jurídicos sobre coisa alheia e dife-</p><p>renciam-se dos direitos reais de gozo e fruição em virtude do seu conteúdo e</p><p>pela sua função. São direitos utilizados para assegurar o cumprimento de uma</p><p>obrigação, porém não se confundem com ela, tendo em vista que só haverá</p><p>garantia se houver uma dívida. De acordo com o art. 1.419 do Código Civil:</p><p>“Art. 1.419 Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem</p><p>dado em garantia fi ca sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”</p><p>(BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p>Assim, caso uma dívida seja assegurada por uma garantia real, o credor</p><p>terá preferência sobre o valor que pode auferir com a venda judicial do</p><p>bem gravado. Na hipoteca ou no penhor, quando verificado o inadimple-</p><p>mento da obrigação, o bem dado em garantia é oferecido à penhora, e o</p><p>valor alcançado em leilões será destinado, de preferência, ao pagamento</p><p>da obrigação garantida. Já na anticrese, o bem dado em garantia é trans-</p><p>ferido para o credor, que, com as rendas por ele produzidas, pretende-se</p><p>pagar. Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia apresentam quatro</p><p>características fundamentais:</p><p> preferência;</p><p> indivisibilidade;</p><p> sequela;</p><p> excussão.</p><p>A preferência se refere à disposição do art. 1.422 do Código Civil,</p><p>que indica a preferência do credor hipotecário e do credor pignoratício no</p><p>pagamento a outros credores, devendo ser observada, quanto à hipoteca,</p><p>a prioridade no registro. Como exceção a essa regra, está o disposto no</p><p>parágrafo único do referido artigo, que prevê: “[...] excetuam-se da regra</p><p>estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam</p><p>ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos” (BRASIL, 2002,</p><p>documento on-line). É o exemplo da Súmula nº. 478 do Superior Tribunal</p><p>de Justiça (STJ), ao dispor que “[...] na execução de crédito relativo a cotas</p><p>condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário” (BRASIL, 2012,</p><p>documento on-line).</p><p>O art. 1.422 do Código Civil também fundamenta a característica da ex-</p><p>cussão, concedendo ao credor hipotecário e ao credor pignoratício o direito</p><p>de executar o bem dado em garantia. Ao credor da anticrese, não é concedido</p><p>tal direito, tendo em vista que ele apenas poderá reter o bem até o pagamento</p><p>da dívida (BRASIL, 2002).</p><p>Do penhor, hipoteca e anticrese2</p><p>A indivisibilidade se refere ao pagamento de uma ou mais prestações da dívida, não</p><p>importando exoneração correspondente da garantia, mesmo que esta compreenda</p><p>vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação, de acordo com o art.</p><p>1.421 do Código Civil. Para Tartuce (2017, p. 509), “[...] nesse contexto, mesmo sendo</p><p>paga parcialmente a dívida, o direito real permanece incólume, em regra, salvo previsão</p><p>em contrário na sua instituição ou quando do pagamento”.</p><p>Um dos efeitos decorrentes da indivisibilidade do direito real de garantia</p><p>é a previsão do art. 1.429 do Código Civil:</p><p>Art. 1.429 Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor</p><p>ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode</p><p>fazê-lo no todo.</p><p>Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado</p><p>nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito (BRASIL, 2002,</p><p>documento on-line).</p><p>De acordo com o art. 1.429 do Código Civil, os sucessores não podem</p><p>remir apenas os seus quinhões, assim, a dívida deve ser quitada no todo e,</p><p>na hipótese de um herdeiro assim proceder, será sub-rogado nos direitos do</p><p>credor em relação aos outros herdeiros.</p><p>A sequela, como comenta Tartuce (2017), é a característica que pode ser</p><p>representada pela expressão “Para onde o bem vai, o direito real de garantia</p><p>o acompanha”. É o que verificamos no exemplo em que um bem hipotecado</p><p>é vendido: o direito real de garantia permanece mesmo com a substituição de</p><p>propriedade do bem, pois a garantia é do bem, não do proprietário. Vejamos</p><p>um trecho de decisão proferida pelo STJ:</p><p>Nas relações obrigacionais, vigora a responsabilidade patrimonial, de modo</p><p>que, em regra, o bem objeto da prestação pode ser livremente transmitido,</p><p>mesmo ofendendo a obrigação assumida, situação em que ao credor não</p><p>caberá exigir do terceiro a entrega da coisa (direito de sequela), mas ape-</p><p>nas pretender do devedor a reparação do prejuízo eventualmente suportado</p><p>(BRASIL, 2018, documento on-line).</p><p>3Do penhor, hipoteca</p><p>e anticrese</p><p>Os direitos reais de garantia sobre coisa alheia ainda devem atender a</p><p>requisitos objetivos, subjetivos e formais para que possam ser válidos e gerar</p><p>seus efeitos jurídicos e legais.</p><p>Sobre os requisitos objetivos, somente bens alienáveis poderão ser dados em garantia;</p><p>além disso, as garantias podem recair sobre bens imóveis, classificando-se como</p><p>hipoteca e anticrese, e aos bens móveis, na forma de penhor. Quanto aos requisitos</p><p>subjetivos, destacamos a capacidade genérica aos atos da vida civil e o fato de que</p><p>apenas o proprietário do bem poderá gravá-lo.</p><p>Sobre os requisitos formais, que garantem a eficácia dos direitos reais</p><p>de garantia, são necessárias a especialização e publicidade. Para Diniz</p><p>(2017, p. 536), “[...] a especialização do penhor, da hipoteca, da anticrese</p><p>vem a ser a pormenorizada enumeração dos elementos que caracterizam a</p><p>obrigação e o bem dado em garantia”. A publicidade, por sua vez, consiste</p><p>em tornar público o contrato por meio do registro e da tradição, caso se</p><p>trate de bem móvel. A hipoteca e a anticrese só se constituem por meio do</p><p>registro imobiliário, e o penhor só se aperfeiçoará com a tradição, mas a</p><p>sua eficácia perante terceiros depende do registro do contrato (instrumento</p><p>particular) no registro público.</p><p>Modalidades e espécies de penhor, hipoteca</p><p>e anticrese</p><p>Os direitos reais de garantia dividem-se em três modalidades — penhor,</p><p>hipoteca e anticrese —, de forma que cada um caracteriza-se por elementos</p><p>específi cos e podem ainda ser subdivididos em espécies. A seguir, apresen-</p><p>taremos os principais aspectos de cada um.</p><p>Penhor</p><p>O penhor fundamenta-se no art. 1.431 do Código Civil e pode ser defi nido como</p><p>um direito real que consiste na transferência de um bem móvel, suscetível de</p><p>Do penhor, hipoteca e anticrese4</p><p>alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, com a fi nalidade</p><p>de garantir o pagamento de uma dívida (BRASIL, 2002). Os sujeitos do penhor</p><p>são o devedor pignoratício e o credor pignoratício.</p><p>O devedor pignoratício pode ser o sujeito passivo da obrigação principal</p><p>ou o terceiro que oferece o ônus real. Para Diniz (2017, p. 549), “[...] é ele</p><p>que contrai o débito e transfere a posse do bem empenhado, como garantia</p><p>ao credor, logo, deve ser proprietário do objeto onerado, devendo ter a livre</p><p>disposição de seus bens, como o poder de alienar, livremente, o bem dado em</p><p>garantia”. Já o credor pignoratício é aquele que recebe o bem empenhado e a</p><p>sua posse, pela tradição. As espécies de penhor são as seguintes.</p><p> Penhor convencional — ocorre quando as partes convencionam os</p><p>termos do penhor, geralmente envolvendo o empréstimo de dinheiro.</p><p> Penhor legal — surge como imposição legal, a fim de assegurar o</p><p>pagamento de determinadas dívidas de que determinadas pessoas são</p><p>credoras. É regulamentado pelos arts. 1.467 e seguintes do Código</p><p>Civil. Nos termos do art. 1.467:</p><p>Art. 1.467 São credores pignoratícios, independentemente de convenção:</p><p>I — os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as ba-</p><p>gagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses</p><p>tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas</p><p>ou consumo que aí tiverem feito;</p><p>II — o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro</p><p>ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas</p><p>(BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p> Penhor rural — divide-se em penhor agrícola e penhor pecuário,</p><p>regulamentados pelos arts. 1.442 a 1.446 do Código Civil (BRASIL,</p><p>2002). O penhor agrícola é o vínculo real que grava culturas e bens a</p><p>ela destinados; o pecuário refere-se a animais integrantes de atividades</p><p>pastoril, agrícola ou de laticínios e se caracteriza pela dispensa da</p><p>tradição, de forma que o credor recebe a posse indireta.</p><p> Penhor industrial — é aquele que recai sobre máquinas, aparelhos</p><p>e instrumentos industriais. É dispensada a tradição do bem gravado.</p><p> Penhor mercantil — refere-se à natureza da obrigação, pois esta é</p><p>uma obrigação comercial, decorrente de atividade econômica para a</p><p>circulação de bens ou serviços. Assim, recai sobre bens móveis e não</p><p>requer a tradição do bem empenhado ao credor.</p><p> Penhor de direitos — bens incorpóreos passíveis de cessão também</p><p>podem ser gravados com penhor e, por assim se caracterizarem, dis-</p><p>5Do penhor, hipoteca e anticrese</p><p>pensam a tradição. É o caso de ações de sociedades anônimas, patentes</p><p>de invenção e direitos autorais, entre outros.</p><p> Penhor de títulos de crédito — o objeto dessa espécie de penhor é o</p><p>próprio título e, para que se configure, requer a tradição do título de</p><p>crédito ao credor.</p><p> Penhor de veículos — qualquer tipo de veículo pode ser gravado com</p><p>penhor. Para que se efetive a garantia, o veículo deverá estar previa-</p><p>mente segurado contra furto, avaria, perecimento e danos morais ou</p><p>patrimoniais causados a terceiros e não é necessária a tradição do bem.</p><p>Das espécies de penhor, percebemos que a regra é a tradição do bem,</p><p>porém, em alguns casos, o devedor permanece na posse direta do bem, dadas</p><p>as circunstâncias especiais de cada espécie, como ocorre no penhor rural,</p><p>industrial, mercantil, de direitos e de veículos.</p><p>Sobre a constituição do penhor, Tartuce (2017, p. 529) comenta que “[...] não se pode</p><p>esquecer que a instituição do penhor será efetivada por instrumento, seja ele público</p><p>ou particular. Em suma, sua constituição é um ato jurídico formal, pela exigência de</p><p>forma escrita, sob pena de nulidade”. Destacamos também a necessidade de registro,</p><p>por qualquer dos contratantes, em regra, no Cartório de Títulos e Documentos, tendo</p><p>em vista que se trata de elemento essencial para a eficácia do penhor.</p><p>Hipoteca</p><p>A hipoteca é um direito real de garantia sobre coisa alheia que recai sobre bens</p><p>imóveis, exigindo registro no cartório imobiliário, e se caracteriza pela não</p><p>transmissão da posse do bem. De acordo com o art. 1.473 do Código Civil,</p><p>em atenção aos requisitos objetivos da hipoteca, podem ser hipotecados os</p><p>seguintes bens (BRASIL, 2002):</p><p> os imóveis;</p><p> o domínio direito;</p><p> o domínio útil;</p><p> as estradas de ferro;</p><p> os recursos naturais referidos no art. 1.230, como jazidas e minas;</p><p>Do penhor, hipoteca e anticrese6</p><p> os navios;</p><p> as aeronaves;</p><p> o direito de uso especial para fins de moradia;</p><p> o direito real de uso;</p><p> a propriedade superficiária.</p><p>Sobre os requisitos subjetivos, Diniz (2017, p. 607) comenta que “[...] esse</p><p>direito real de garantia requer a capacidade de alienar do devedor; só o que</p><p>pode alienar é o que poderá hipotecar, já que, se o débito não for pago, o</p><p>imóvel onerado será vendido em leilão”. Assim, se a hipoteca for constituída</p><p>por quem não é proprietário, será nula, salvo o devedor de boa-fé, nos termos</p><p>no art. 1.420, § 1º. As espécies de hipoteca são (BRASIL, 2002):</p><p> Hipoteca convencional — decorre do acordo de vontades entre o</p><p>credor hipotecário (aquele que recebe o ônus real) e o devedor prin-</p><p>cipal ou terceiro hipotecante (aquele que dá o bem em garantia. Deve</p><p>ser feita por escritura pública com a exigência da presença de duas</p><p>testemunhas.</p><p> Hipoteca legal — é aquela decorrente da norma jurídica, nas hipóteses</p><p>previstas no art. 1.489 do Código Civil. O credor poderá exigir do</p><p>devedor outros imóveis como reforço, caso os imóveis especializados</p><p>sejam insuficientes, da mesma forma que poderão ser substituídos por</p><p>caução de títulos da dívida pública.</p><p> Hipoteca judicial — trata-se de espécie prevista no Código de Pro-</p><p>cesso Civil, no art. 495; consiste na hipótese de qualquer decisão que</p><p>condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e</p><p>a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou</p><p>de dar coisa em prestação pecuniária valer como título constitutivo de</p><p>hipoteca judiciária.</p><p>A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Ainda, o devedor</p><p>sofre restrição em seu direito de propriedade, de forma que não poderá praticar nenhum</p><p>ato que diminua o valor do bem. Contudo, como mantém a posse do bem, o devedor</p><p>também mantém a possibilidade de exercer o direito de posse pelos mecanismos</p><p>jurídicos previstos em lei.</p><p>7Do penhor, hipoteca e anticrese</p><p>Anticrese</p><p>A anticrese é regulamentada pelos arts. 1.506 e seguintes do Código Civil:</p><p>Art. 1.506 Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor,</p><p>ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.</p><p>§ 1º É permitido estipular que os frutos e rendimentos do imóvel sejam per-</p><p>cebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa</p><p>máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será</p><p>imputado ao capital (BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p>Para Tartuce (2017, p. 614):</p><p>[...] a anticrese está no meio do caminho entre o penhor e a hipoteca, tendo</p><p>características de ambos. Com a hipoteca tem em comum o fato de recair</p><p>sobre imóveis, como é corriqueiro. Do penhor, há a similaridade em relação</p><p>à transmissão da posse. De diferente, a retirada dos frutos do bem.</p><p>Podemos observar a difícil operacionalização prática desse instituto, por</p><p>isso, é um direito real de garantia bastante impopular.</p><p>A anticrese pode decorrer de contrato ou de testamento. Se instituída por</p><p>contrato, requer uma escritura pública, e ambas as espécies exigem o respectivo</p><p>registro no Cartório de Registro de Imóveis, estabelecendo todas as condições</p><p>firmadas entre o credor e o devedor anticrético.</p><p>Formas de extinção</p><p>O penhor, a hipoteca e a anticrese, assim como são instituídos, também podem</p><p>ser extintos mediante condições específi cas que colocam fi m ao ônus de direito</p><p>real. Nos termos do art. 1.436 do Código Civil, o penhor pode ser resolvido</p><p>das seguintes formas (BRASIL, 2002):</p><p> Com a extinção da obrigação — se paga ou extinta de qualquer forma</p><p>a dívida que deu origem ao penhor, desaparece o direito real de garantia.</p><p> Com o perecimento do bem — devido à impossibilidade de executar o</p><p>objeto, o penhor é extinto. No entanto, caso haja apenas uma deteriora-</p><p>ção parcial do bem, o penhor subsistirá, permitindo que o credor exija</p><p>o reforço da garantia sob pena de vencimento antecipado da dívida.</p><p>Do penhor, hipoteca e anticrese8</p><p> Com a renúncia do credor — o credor poderá abrir mão do ônus real,</p><p>desde que seja capaz e possa dispor livremente sobre seus bens. A renúncia</p><p>poderá ser feita por ato inter vivos ou mortis causa, com a ressalva do §</p><p>1º do art. 1.436 do Código Civil:</p><p>Art. 1.436 Extingue-se o penhor:</p><p>[...]</p><p>§ 1º Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular</p><p>do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, ou</p><p>quando anuir à sua substituição por outra garantia (BRASIL, 2002, docu-</p><p>mento on-line).</p><p> Com a confusão — quando na mesma pessoa se concentrarem as figuras</p><p>do credor e do devedor. Nesse sentido, prevê o § 2º do art. 1.436 do</p><p>Código Civil: “Art. 1.436 Extingue-se o penhor: [...] § 2º Operando-se a</p><p>confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá</p><p>inteiro o penhor quanto ao resto” (BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p> Com a adjudicação judicial, remição ou venda da coisa emprenhada</p><p>feita pelo credor ou por ele autorizada — para Diniz (2017, p. 581):</p><p>[...] a adjudicação judicial (CPC, art. 876, § 5º) e a remição (CPC, art. 826)</p><p>envolvem a excussão pignoratícia, isto é, ensejam que o bem gravado seja</p><p>vendido em leilão público, requerendo o credor a sua adjudicação, por preço</p><p>igual ao do maior lanço, ou, se não houver licitante, pelo valor da avaliação,</p><p>adquirindo, assim, judicialmente, a propriedade do bem, resolvendo o penhor.</p><p>A remição é o resgate do bem objeto da garantia e não se confunde com a remissão,</p><p>que é o perdão da dívida. Curiosamente, o art. 1.436, V, do Código Civil menciona o</p><p>termo equivocado, de forma que a expressão técnica correta é remição.</p><p>Destacamos, ainda, outras possibilidades de extinção do penhor não direta-</p><p>mente indicadas pela legislação, tendo em vista que não se trata de rol taxativo:</p><p> a nulidade ou a prescrição da obrigação principal;</p><p> o perdão da dívida;</p><p> o decurso do tempo, no caso de penhor a termo;</p><p> a reivindicação do bem, julgada procedente.</p><p>9Do penhor, hipoteca e anticrese</p><p>Em quaisquer dos casos de extinção do penhor, o credor deverá restituir</p><p>o objeto empenhado. No que se refere à extinção da hipoteca — que exige a</p><p>averbação do cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis</p><p>para que opere todos os seus efeitos —, o Código Civil prevê as seguintes</p><p>hipóteses, nos termos do art. 1.499:</p><p>Art. 1.499 A hipoteca extingue-se:</p><p>I — pela extinção da obrigação principal;</p><p>II — pelo perecimento da coisa;</p><p>III — pela resolução da propriedade;</p><p>IV — pela renúncia do credor;</p><p>V — pela remição;</p><p>VI — pela arrematação ou adjudicação (BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p>Percebemos que são hipóteses muito semelhantes às do penhor. A extinção</p><p>da obrigação principal e o perecimento da coisa já foram comentados quando</p><p>da análise do penhor, assim como a renúncia do credor.</p><p>No que se refere à resolução da propriedade, se o devedor tiver sobre o</p><p>imóvel gravado uma propriedade resolúvel, com o implemento da condição re-</p><p>solutiva, estará configurada a perda do domínio e consequentemente a extinção</p><p>da hipoteca. Para Diniz (2017, p. 635), “[...] uma vez resolvida a propriedade,</p><p>deixa de ser dono quem deu o bem em garantia e, como o domínio é requisito</p><p>da hipoteca, perde esta seu supedâneo jurídico, deixando, então, de existir”.</p><p>Contudo, caso a resolução da propriedade ocorra por causa superveniente, o</p><p>ônus real subsistirá.</p><p>A remição da hipoteca, por sua vez, refere-se ao resgate do bem gravado</p><p>pelo próprio devedor, pelo credor sub-hipotecário e pelo terceiro adqui-</p><p>rente, tendo em vista que, com a liberação do bem hipotecado, ocorre a</p><p>extinção da garantia real. É regulamentada em detalhes pelo art. 1.481 do</p><p>Código Civil.</p><p>Por fim, quanto às hipóteses de arrematação ou adjudicação, em ambos os</p><p>casos, a extinção da hipoteca ocorre em virtude do desaparecimento do bem</p><p>principal. A arrematação ocorre pela transmissão a terceiro; a adjudicação, pela</p><p>aquisição do bem pelo próprio credor, o que remete ao conceito de confusão,</p><p>também já comentado.</p><p>Como formas de extinção da anticrese, Venosa (2018) cita a extinção da</p><p>obrigação principal, a renúncia do credor e o perecimento do bem, além da</p><p>remição, hipótese prevista no art. 1.510 do Código Civil. Ainda, há a hipótese da</p><p>caducidade, exclusiva da anticrese, prevista no art. 1.423 do Código Civil: “Art.</p><p>1.423 O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a</p><p>Do penhor, hipoteca e anticrese10</p><p>dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data</p><p>de sua constituição” (BRASIL, 2002, documento on-line).</p><p>Destacamos, porém, que, na pendência da garantia anticrética, não há</p><p>curso de prescrição da dívida, tendo em vista que a cobrança poderá ser</p><p>exercida, assim, o prazo de prescrição apenas terá início quando o credor</p><p>deixar de ter a posse.</p><p>BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da</p><p>União, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/</p><p>l10406.htm. Acesso em: 23 jul. 2019.</p><p>BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº. 478, de 2012. Diário da Justiça, 19 jun.</p><p>2012. Disponível em: http://www.coad.com.br/busca/detalhe_16/2408/Sumulas_e_</p><p>enunciados. Acesso em: 23 jul. 2019.</p><p>BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Terceira Turma. Recurso Especial nº. 1657428/</p><p>PR 2017/0046928-0. Relator Ministra Nancy Andrighi. Diário da Justiça eletrônico, 18</p><p>maio 2018. Disponível em: http://portaljustica.com.br/acordao/2110648. Acesso em:</p><p>23 jul. 2019.</p><p>DINIZ, M. H. Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 31. ed. São Paulo: Editora</p><p>Saraiva, 2017. v. 4.</p><p>TARTUCE, F. Direito Civil: direito das coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017. v. 4.</p><p>VENOSA, S. S. Direito</p><p>Civil: reais. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2018. v. 4.</p><p>11Do penhor, hipoteca e anticrese</p><p>Dica do professor</p><p>Entre as modalidades de direito real de garantia está a hipoteca, que se caracteriza como uma</p><p>tradicional forma de garantir créditos por meio de bens imóveis. No entanto, a alienação fiduciária</p><p>para bens imóveis surgiu no ordenamento jurídico brasileiro como uma alternativa mais rápida em</p><p>relação à hipoteca, embora apresente diferenças substanciais.</p><p>Na Dica do Professor de hoje, conheça os principais aspectos da alienação fiduciária para bens</p><p>imóveis e como ela se relaciona com a hipoteca.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Saiba +</p><p>Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo as sugestões do professor:</p><p>Credor hipotecário pode propor ação para exigir padrão em</p><p>construção, decide STJ</p><p>Para saber mais, leia este artigo, que comenta uma recente decisão do STJ envolvendo o direito</p><p>real de hipoteca.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Anotações sobre a anticrese</p><p>Para saber mais sobre a anticrese, leia este artigo, que fala sobre o histórico e a natureza jurídica da</p><p>anticrese.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Do penhor</p><p>Para saber mais sobre o penhor, leia este artigo, que apresenta seus principais aspectos.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos</p><p>do registro</p><p>Apresentação</p><p>O registro de imóveis é um ato de caráter público que tem por finalidade dar publicidade de</p><p>alteração da propriedade e da instituição de ônus reais sobre imóveis. É a garantia real do</p><p>comprador com respeito ao direito sobre o bem. É no Cartório de Registro de Imóveis que a</p><p>escritura se torna pública.</p><p>A principal atribuição dos registros de rmóveis é a de se constituir no repositório fiel da</p><p>propriedade imóvel e dos negócios jurídicos a ela referentes.</p><p>Nesta Unidade de Aprendizagem, você vai estudar a importância do registro de imóveis e seus</p><p>princípios regedores, bem como os efeitos jurídicos do registro.</p><p>Bons estudos.</p><p>Ao final desta Unidade de Aprendizagem, você deve apresentar os seguintes aprendizados:</p><p>Demonstrar a importância acerca do registro de imóveis.•</p><p>Explicar os princípios regedores do registro de imóveis.•</p><p>Analisar os efeitos jurídicos do registro de imóveis.•</p><p>Infográfico</p><p>A Lei nº 6.015/73 é a lei que regulamenta os registros públicos. É uma lei extensa e possui uma</p><p>linguagem densa.</p><p>No que diz respeito ao registro de imóveis, veja no Infográfico a seguir um exemplo da compra de</p><p>um imóvel até o seu registro, e quais princípios da Lei nº 6.015/73 são atendidos neste processo.</p><p>Aponte a câmera para o</p><p>código e acesse o link do</p><p>conteúdo ou clique no</p><p>código para acessar.</p><p>Conteúdo do livro</p><p>A Lei nº 6.015/73, que regulamenta os registros públicos, apresenta, a partir do art.167, a matéria</p><p>que diz respeito ao registro de imóveis, com suas atribuições, perpassando por todo o processo de</p><p>registro de um imóvel.</p><p>Na obra Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro, leia o capítulo Legislação civil aplicada</p><p>II, base teórica desta Unidade de Aprendizagem. A legislação é densa, porém você poderá</p><p>estudar informações gerais sobre os registros de imóveis, bem como os efeitos jurídicos do registro</p><p>e seus princípios.</p><p>Boa leitura.</p><p>LEGISLAÇÃO CIVIL</p><p>APLICADA II</p><p>Martha Luciana</p><p>Scholze</p><p>Revisão técnica:</p><p>Gustavo da Silva Santanna</p><p>Bacharel em Direito</p><p>Especialista em Direito Ambiental Nacional e Internacional</p><p>e em Direito Público</p><p>Mestre em Direito</p><p>Professor em cursos de graduação e pós-graduação em Direito</p><p>Miguel do Nascimento Costa</p><p>Bacharel em Ciências Sociais</p><p>Especialista em Processo Civil</p><p>Mestre em Direito Público</p><p>Catalogação na publicação: Karin Lorien Menoncin - CRB -10/2147</p><p>L514 Legislação civil aplicada II / Fabiana Hundertmarck Leal... [et</p><p>al.] ; [revisão técnica: Gustavo da Silva Santanna,</p><p>Miguel do Nascimento Costa]. – Porto Alegre: SAGAH,</p><p>2018.</p><p>380 p. : il. ; 22,5 cm</p><p>ISBN 978-85-9502-428-1</p><p>1. Direito civil. I. Leal, Fabiana Hundertmarck.</p><p>CDU 347</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 2 22/05/2018 13:31:12</p><p>Registro de imóveis:</p><p>princípios e efeitos</p><p>do registro</p><p>Objetivos de aprendizagem</p><p>Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:</p><p> Demonstrar a importância do registro de imóveis.</p><p> Explicar os princípios regentes do registro de imóveis.</p><p> Analisar os efeitos jurídicos do registro de imóveis.</p><p>Introdução</p><p>O registro de imóveis é um ato de caráter público que visa dar publicidade</p><p>sobre a alteração da propriedade e a instituição de ônus reais sobre</p><p>imóveis. É a garantia real do direito do comprador sobre o bem adquirido</p><p>e a sua principal função, portanto, é ser o repositório fiel da propriedade</p><p>imóvel e dos negócios jurídicos a ela referentes. É no cartório de registro</p><p>de imóveis que a escritura se torna pública.</p><p>Neste capítulo, estudaremos sobre a importância do processo de</p><p>registro de imóveis, bem como conheceremos os seus princípios regentes</p><p>e efeitos jurídicos.</p><p>Importância do registro de imóveis</p><p>A Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, comumente conhecida como Lei</p><p>dos Registros Públicos, dispõe sobre todos os registros públicos do nosso País,</p><p>assegurando a autenticidade, segurança e efi cácia dos atos jurídicos relativos</p><p>a eles, como o registro civil de pessoas naturais ou jurídicas, o registro de</p><p>títulos e documentos e, ainda, o registro de imóveis. Os demais registros são</p><p>regidos por legislação própria.</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 337 22/05/2018 13:32:01</p><p>Segundo Resende (2001), com o passar do tempo e o crescimento da po-</p><p>pulação, as melhores terras se tornaram fundamentais para o suprimento das</p><p>necessidades de alimentação das pessoas e também dos seus animais. Assim,</p><p>iniciou-se a estabilização do homem nas ditas terras boas, que ainda precisavam</p><p>ser aradas e fertilizadas para que produzissem continuamente. Nesse contexto,</p><p>as pessoas que possuíam mais recursos se convertiam em donos das áreas com</p><p>maior extensão e executavam benfeitorias para retirar o próprio sustento delas.</p><p>No Brasil, historicamente o surgimento do registro de imóveis ocorreu</p><p>no período colonial por intermédio da Igreja, que respondia pelos registros</p><p>públicos realizados no País, em especial os referentes a batismos, casamentos,</p><p>óbitos e imóveis. É importante ressaltarmos que na época a Igreja desfrutava de</p><p>importância vital para o bom funcionamento do Brasil Colônia. Com base em</p><p>relatos históricos, verificamos que somente com a Proclamação da República,</p><p>em 1889, deu-se a separação efetiva entre Igreja e Estado. Até então, todos os</p><p>registros civis eram realizados pelos vigários nas paróquias e apenas depois de</p><p>1889 surgiram documentos informando que o Estado criara registros públicos</p><p>exclusivos para a prática de atos civis.</p><p>No nosso País, o marco dos registros públicos se originou da necessidade de</p><p>estabelecer registros para os imóveis, dada a demanda de fixação das delimita-</p><p>ções da extensão de cada terreno particular e a existência de uma ocupação</p><p>geral de terras desordenada, feita sem planejamento durante a colonização.</p><p>O art. 5º, XXII, da Constituição Federal de 1988 garante a todos os brasilei-</p><p>ros e estrangeiros residentes no Brasil o direito de propriedade. Esse direito</p><p>concede ao proprietário do bem a faculdade de usá-lo e de retirar dele todo</p><p>o proveito que possa oferecer, empregando-o em seu próprio proveito ou de</p><p>terceiro autorizado pelo proprietário. Para isso, o proprietário pode aliená-lo por</p><p>renda ou doação ou, ainda, gravá-lo de ônus, como o que acontece quando se</p><p>oferece o bem como forma de garantia de uma dívida. Dessa forma, o sistema</p><p>registral brasileiro é de natureza mista, ou seja, ele pode ser:</p><p>Constitutivo: cria um direito e assim gera conhecimento para</p><p>o Brasil e para o</p><p>mundo. É constitutivo em relação aos atos de oneração e às transmissões inter vivos.</p><p>Declarativo: limita-se a declarar a existência de um direito preexistente. É</p><p>um ato declaratório quando operado nas aquisições originárias e causa mortis,</p><p>bem como nos títulos de divisão judiciais ou extrajudiciais.</p><p>Portanto, podemos afirmar que os sistemas de registros servem para criar, mo-</p><p>dificar, declarar e extinguir direitos no plano da normalidade da vida em sociedade.</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro338</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 338 22/05/2018 13:32:01</p><p>Cartório de registro de imóveis</p><p>Podemos defi nir cartório, serventia ou serviço público de registro de imóveis</p><p>como um estabelecimento público que presta um serviço igualmente público</p><p>ao elaborar o registro de bens imóveis (terrenos, casas, apartamentos, vagas de</p><p>garagens, lojas, etc.). Nesses locais, as pessoas acessam informações seguras sobre</p><p>a situação jurídica real desses bens. Conforme as lições de Ceneviva (2010), que</p><p>nos apresenta a Lei dos Registros Públicos (Lei nº. 6.015/1973) comentada, expõe</p><p>que o cartório judicial é administrado por um ofi cial de registro de imóveis,</p><p>que, de acordo com o art. 236 da Constituição, não é um funcionário público,</p><p>embora tenha ingressado na atividade mediante concurso público. Fundamentado</p><p>nessa lei, ele é considerado titular de uma função pública delegada pelo Estado,</p><p>ou seja, um particular em colaboração com a Administração Pública. Logo, o</p><p>seu trabalho é um serviço público não privativo.</p><p>Por ser uma serventia registral pública, o registro de imóveis lida com todas</p><p>as informações registrais referentes aos imóveis situados no território brasileiro</p><p>como públicas. Desse modo, elas estão ao alcance de qualquer cidadão sob a</p><p>exigência do pagamento de taxas e ganhos pertinentes.</p><p>É por meio dessas serventias registrais que os direitos reais sobre os imó-</p><p>veis se constituem, alteram ou extinguem. O registro de imóveis, por sua vez,</p><p>configura-se como depósito de todas as informações da propriedade dos imóveis</p><p>que fazem parte da sua zona de atuação com caráter de autenticidade e eficácia.</p><p>Assim, dependendo do tamanho das cidades, podem existir um ou mais serviços</p><p>de registros de imóveis no seu território. Geralmente, em cidades maiores, como</p><p>as capitais dos estados, observamos a existência de mais desses serviços. Para</p><p>regulá-los, as leis de organização judiciária dividem o território em circunscrições,</p><p>de maneira que cada serventia de registro de imóveis possui um limite territorial</p><p>determinado legalmente. Nesse sentido, o registro imobiliário é realizado sempre</p><p>no cartório do lugar onde o imóvel se localiza, sob pena de nulidade em hipótese</p><p>da não observação da lei.</p><p>A justificativa para a existência do registro de imóveis é a segurança da</p><p>aquisição da propriedade imobiliária por intermédio de atos oriundos de acordos</p><p>de vontade entre as partes. Ou seja, determinado imóvel pertencerá a certa zona</p><p>registral e isso será permanente, não sendo possível simplesmente “mudar” ou</p><p>“escolher” um registro de imóvel para a realização dos atos registrais.</p><p>Quando o objeto do registro é um bem móvel, a sua posse se adquire com</p><p>a mera entrega do bem ao seu adquirente, ato denominado tradição. Todavia,</p><p>na hipótese de bem imóvel, ele só pode ser adquirido com o registro de um</p><p>contrato pertinente no devido registro de imóveis. Por exemplo, se nos referi-</p><p>339Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 339 22/05/2018 13:32:01</p><p>mos à compra e venda de um imóvel e o contrato ainda não está registrado, o</p><p>adquirente tampouco é o proprietário real do imóvel. Para isso, o título deve ser</p><p>encaminhado para registro e, então, o registrador iniciará o ato de qualificação</p><p>do título, de forma a constituir, modificar ou extinguir os direitos reais sobre</p><p>os imóveis. Ademais, também é função do oficial registrador examinar os</p><p>títulos e os documentos apresentados, além de verificar a sua registrabilidade,</p><p>evidenciando se são válidos estão de acordo com as disposições legais. Portanto,</p><p>ele verifica pontualmente a legalidade e a validade do título, procedendo ou</p><p>não ao seu registro. Para esses atos a sua competência é ampla.</p><p>Após o exame do título, o oficial registrador emite um julgamento: admite o</p><p>título como perfeito e apto a gerar o direito real pretendido e, assim, determina</p><p>o registro ou devolve o título ao apresentante para que ele seja complementado</p><p>com as exigências apontadas. O ato de devolução do título para o apresentante é</p><p>chamado de nota de impugnação, nota de exigência, nota devolutiva ou, ainda,</p><p>nota explicativa de exigência. Vale observarmos que o oficial é soberano e inde-</p><p>pendente em relação ao registro do título, com a consequente aceitação dele nas</p><p>condições apresentadas, ou à sua negação e posterior impugnação.</p><p>O ato de registrar ou transcrever em livro especial de instituição, órgão</p><p>ou cartório autentica e proporciona publicidade a atos, resguardando direitos</p><p>contra terceiros. Para Diniz (2004), o domínio da propriedade é o direito que a</p><p>pessoa física ou jurídica possui, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e</p><p>dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem</p><p>injustamente o detenha. Assim, a lei concede ao ato jurídico a matrícula, que</p><p>compreende o registro ou a transcrição, ou seja, a sua publicidade. No caso de um</p><p>bem imóvel, fica constituído o direito real erga ommes, oponível contra todos.</p><p>Para o adquirente assegurar o direito à aquisição, ele deve registrar o imóvel no</p><p>cartório de registro de imóveis e, logo, dar publicidade à troca de proprietário.</p><p>Na Constituição Federal, no Código Civil e em legislações específicas, sempre en-</p><p>contraremos sustentação para garantir o direito à aquisição de um imóvel. Com</p><p>o desenvolvimento das cidades e as modificações no modo de vida das pessoas,</p><p>surgiram novos modelos de moradia, novas formas de aquisição e particularidades</p><p>relativas ao domínio sobre o bem, que pode ser individual ou coletivo. Ele é individual</p><p>quando pertence integralmente ao seu titular, sem nenhum condicionamento a outros</p><p>proprietários. Por outro lado, é coletivo caso, embora seja único, tenha vários titulares</p><p>possuidores do seu domínio ou dos seus direitos, seja em caráter transitório ou definitivo.</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro340</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 340 22/05/2018 13:32:01</p><p>Princípios regentes do registro de imóveis</p><p>A Lei nº. 6.015/1973, que rege os registros públicos, apresenta-nos nos seus</p><p>artigos diversos princípios norteadores do serviço de registro público. Vejamos</p><p>quais são esses princípios.</p><p>Segundo o princípio da publicidade, determinado pelo art. 16 da lei</p><p>referida, os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os</p><p>registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a forne-</p><p>cer às partes as informações solicitadas. No registro de imóveis, é por meio</p><p>da publicidade que o imóvel, as suas características, os direitos reais que</p><p>nele incidem, bem como o nome do proprietário se tornam de conhecimento</p><p>comum, pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão sem informar ao</p><p>oficial ou ao funcionário o motivo do pedido. Esse princípio visa a proteção</p><p>dos interesses de terceiros, assegurando-lhes que as informações presente</p><p>nos registros públicos correspondem à realidade tanto em relação às pessoas</p><p>interessadas como a respeito do bem a que se referem.</p><p>O princípio da legalidade objetiva impedir que títulos inválidos, ineficazes</p><p>ou imperfeitos sejam registrados. Quando um título é apresentado para o seu</p><p>registro, ele é examinado para se verificar se está de acordo com a legislação</p><p>vigente ou da época da sua firmação. O art. 198 da Lei nº. 6.015/1973 prevê</p><p>que, havendo alguma exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito.</p><p>Assim, a validade do registro de um título fica condicionada à validade</p><p>do</p><p>negócio jurídico causal. Se o negócio for nulo, o registro será igualmente nulo.</p><p>Logo, se o negócio for anulado, o registro também o será.</p><p>O princípio da especialidade consiste em assegurar a individualidade do</p><p>registro cujo imóvel é objeto. Os arts. 225 e 176, § 1º, II, 3, da Lei nº. 6.015/1973</p><p>discorrem sobre a individualização de cada imóvel para torná-lo inconfundível</p><p>a qualquer outro, exigindo a sua plena e perfeita identificação nos títulos apre-</p><p>sentados. Dessa forma, deve haver correspondência exata entre o imóvel objeto</p><p>do título e o imóvel do álbum imobiliário para que o registro seja levado a efeito.</p><p>O princípio da continuidade está previsto nos arts. 195, 222 e 237 da men-</p><p>cionada lei. Esses dispositivos determinam que o encadeamento entre assentos</p><p>pertinentes a um dado imóvel e as pessoas nele presentes é imprescindível,</p><p>formando uma continuidade ininterrupta de titularidades jurídicas de um imóvel.</p><p>O registro de título é viável apenas se contiver informações perfeitamente coin-</p><p>cidentes com as que constam na respectiva matrícula. Caso haja alguma sentença</p><p>transitada em julgado que anula um negócio jurídico, para que seja respeitado</p><p>o princípio da continuidade o registro é cancelado e, consequentemente, são</p><p>cancelados também todos os posteriores que se apoiem nele.</p><p>341Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 341 22/05/2018 13:32:01</p><p>O princípio da prioridade precisa que o título está prenotado lançado no</p><p>livro protocolo e esta pré-notação, que é o número de ordem, determina a prio-</p><p>ridade do registro do título. Essa prioridade, por sua vez, define a preferência</p><p>dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa que primeiro apresentar o seu</p><p>título, pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação</p><p>dos títulos, de forma a garantir a prioridade de exame e registro e a preferên-</p><p>cia do direito real, oponível perante terceiros. Quando um imóvel é vendido</p><p>pela mesma pessoa duas vezes, por exemplo, temos um caso de direito real</p><p>contraditório incompatível, sendo registrado o título que primeiro ingressar</p><p>no protocolo e devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos são</p><p>contraditórios no seu conteúdo, colidentes entre si. Podem suceder situações de</p><p>direitos reais contraditórios compatíveis, atribuídos pelo mesmo transmitente</p><p>a titulares diversos ou não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como a hipoteca,</p><p>cujos direitos não se anulam reciprocamente, apenas se graduam.</p><p>Qualquer pessoa pode apresentar um título para registro, independente-</p><p>mente de qualquer formalidade. Eis que nos deparamos com o princípio da</p><p>instância, uma vez que o oficial precisa ser incitado por alguém para exercer</p><p>a sua função, não podendo agir ex officio, salvo exceções.</p><p>A Lei nº. 6.015/1973 elenca quais atos exigem registro, contudo não impõe</p><p>sanções ou penalidades diretas a quem não registrar algum dos títulos, uma</p><p>vez que o prejuízo pela indiligência é sofrido pelo próprio titular que não pro-</p><p>moveu o registro do seu título. Assim, temos o princípio da obrigatoriedade,</p><p>que serve para evitar que títulos não sejam registrados, visto que quem não</p><p>observar esse dever arca com o ônus da sua omissão.</p><p>Já o princípio da tipicidade propõe o registro dos títulos legalmente previstos,</p><p>conforme o art. 172 da Lei nº. 6.015/1973, estando ditos títulos relacionados no</p><p>art. 167 da mesma lei, que não apresentou, porém, todos os atos e títulos que</p><p>necessitam de registro. Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura</p><p>pública de cessão de direitos hereditários, que não é título hábil para o registro,</p><p>mas sim para a habilitação no processo de inventário. Dele resulta o formal de</p><p>partilha, que consiste no título típico para o registro da transmissão da propriedade.</p><p>A fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio se relacionam</p><p>diretamente à validade do negócio jurídico. Como já comentamos, o título só é</p><p>registrado se atender aos requisitos legais, presumindo-se que é perfeitamente</p><p>válido o negócio jurídico que originou o título registrado, de modo a conferir</p><p>ao seu titular presunção e fé públicas. Dessa forma, compõe-se o princípio da</p><p>presunção e fé pública.</p><p>A propriedade e os seus direitos são transmissíveis apenas com o registro do</p><p>título e para que ele seja registrado é necessário que os direitos constantes dele</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro342</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 342 22/05/2018 13:32:01</p><p>estejam disponíveis em nome do transmitente. Nesse sentido, o transmitente</p><p>não pode vender área maior que aquela que constar no registro, tampouco pode</p><p>vender um imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade. Esse é o princípio</p><p>da disponibilidade.</p><p>Com a Lei nº. 6.015/1973, criou-se a matrícula de imóveis, acarretando o</p><p>princípio da inscrição. O art. 176 e os parágrafos seguintes desse diploma legal</p><p>explicitam os requisitos legais e obrigatórios a serem observados e satisfeitos</p><p>para a efetivação da matrícula, que tem por intuito cadastrar todos os imóveis</p><p>do território nacional, cujo controle e exatidão das informações disponibili-</p><p>zarão ao sistema registral brasileiro mais autenticidade, segurança e eficácia.</p><p>Finalmente, o princípio da territorialidade é definido no art. 169 dessa mesma</p><p>lei. Ele escreve que o registro do imóvel deve ser feito no ofício imobiliário da</p><p>circunscrição territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo exceções a isso</p><p>nos seus incisos I e II. Com isso, qualquer interessado pode tomar conhecimento</p><p>da situação física e jurídica de qualquer imóvel, uma vez que basta saber a qual</p><p>circunscrição pertence o imóvel para, então, dirigir-se ao ofício imobiliário com-</p><p>petente e solicitar uma certidão para conferir as informações que interessam.</p><p>A matrícula-mãe engloba um empreendimento no seu todo, incluindo a matrícula</p><p>originária do terreno antes da incorporação de condomínios ou loteamentos. Ela é</p><p>chamada assim porque apresenta a situação geral do imóvel, ou seja, antes da abertura</p><p>das matrículas das frações ideais destinadas às unidades futuras ou aos respectivos lotes.</p><p>Efeitos jurídicos do registro de imóveis</p><p>Nos cartórios de registros de imóveis, executam-se dois grandes atos: o registro</p><p>e a averbação, além da matrícula, que é o seu substrato, ou seja, o veículo ou</p><p>o elemento físico e formal que serve de base para a realização dos referidos</p><p>atos públicos e formais de registros e averbações.</p><p>A matrícula é um documento físico e público que consiste em uma ficha</p><p>de individualização ou especialização com a descrição perfeita do imóvel. É</p><p>a base física dos assentamentos registrais e contém a descrição do imóvel e a</p><p>enunciação da sua titularidade. Na matrícula do imóvel são lançados, registra-</p><p>dos, adicionados e escritos os registros e averbações, demonstrando a situação</p><p>jurídica real do imóvel. Cada matrícula conta com um número exclusivo de</p><p>343Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 343 22/05/2018 13:32:02</p><p>ordem para pronta identificação e é por meio dela que identificamos todo o</p><p>rol de proprietários que o imóvel já possuiu. Portanto, os atos de averbação e</p><p>registros devem ser lançados na matrícula do imóvel.</p><p>A averbação é o ato que escritura alterações, acréscimos e extinções do</p><p>ato de registro referentes ao imóvel ou às pessoas que constam na matrícula do</p><p>imóvel. O ato de averbar ocorre na necessidade de fazer constar na matrícula</p><p>do imóvel ou registro a ocorrência de atos que modifiquem o imóvel. Essas</p><p>inclusões alteraram o registro e a própria matrícula. A averbação ainda pode</p><p>ser feita em casos como inclusão de habite-se, mudanças ou ajustes de nome,</p><p>modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio, alterações</p><p>viárias, dentre outras. Ela também informa situações formais sobre eventuais</p><p>cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, etc.</p><p>O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos</p><p>ou declarató-</p><p>rios. Trata-se de um ato cartorial realizado na matrícula do imóvel que declara</p><p>quem é o proprietário formal e legal do imóvel e informa se a propriedade</p><p>desse bem está sendo transmitida de uma pessoa a outra.</p><p>Com base no art. 167, I, da Lei nº. 6.015/1973, além das matrículas dos</p><p>imóveis podem ser efetuados os seguintes registros no registro de imóveis:</p><p> instituição de bem de família;</p><p> hipotecas legais, judiciais e convencionais;</p><p> contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula</p><p>de vigência no caso de alienação da coisa locada;</p><p> penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados</p><p>e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;</p><p> penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;</p><p> servidões em geral;</p><p> usufruto e uso sobre imóveis e habitação quando não resultarem do</p><p>Direito de Família;</p><p> rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição</p><p>de última vontade;</p><p> contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deles e de pro-</p><p>messa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham</p><p>por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato da</p><p>sua celebração ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;</p><p> enfiteuse;</p><p> anticrese;</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro344</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 344 22/05/2018 13:32:02</p><p> convenções antenupciais;</p><p> cédulas de crédito rural e industrial;</p><p> contratos de penhor rural;</p><p> empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as</p><p>conversíveis em ações;</p><p> incorporações, instituições e convenções de condomínio;</p><p> contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de</p><p>unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº. 4.591, de 16 de</p><p>dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condo-</p><p>mínio se formalizar na vigência desta Lei;</p><p> loteamentos urbanos e rurais;</p><p> contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em</p><p>conformidade com o Decreto-lei nº. 58, de 10 de dezembro de 1937,</p><p>e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se</p><p>formalizar na vigência desta Lei;</p><p> citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis;</p><p> sentenças de desquite e de nulidade ou anulação de casamento quando, nas</p><p>respectivas partilhas, existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;</p><p> julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os de-</p><p>marcarem, inclusive nos casos de incorporação que resultarem em</p><p>constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos</p><p>incorporadores;</p><p> sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem</p><p>bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;</p><p> atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das</p><p>sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não</p><p>houver partilha;</p><p> arrematação e adjudicação em hasta pública;</p><p> dote;</p><p> sentenças declaratórias de usucapião;</p><p> compra e venda pura e condicional;</p><p> permuta;</p><p> doação em pagamento;</p><p> transferência de imóvel a sociedade quando integrar quota social;</p><p> doação entre vivos;</p><p> desapropriação amigável e sentenças que, em processo de desapropria-</p><p>ção, fixarem o valor da indenização.</p><p>345Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 345 22/05/2018 13:32:02</p><p>O registro de imóveis visa garantir autenticidade, segurança e eficácia</p><p>aos atos jurídicos sujeitos ao regime da lei, o que se deve não só ao valor</p><p>elevado dos contratos imobiliários, mas também à intensa repercussão social</p><p>que eles motivam. Dessa forma, o art. 1º da Lei nº. 6.015/1973 determina</p><p>que “Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela</p><p>legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos,</p><p>ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei” (BRASIL, 1973, documento</p><p>on-line).</p><p>Por essas questões, é importante que o profissional que trabalha com a</p><p>venda de imóveis conserve um relacionamento saudável com os cartórios e</p><p>registros de imóveis. Nesses termos, Almeida (2016) afirma que corretores</p><p>precisam dos serviços fornecidos pelos cartórios e a qualidade deles também</p><p>impacta no serviço prestado aos seus clientes, uma vez que os cartórios são</p><p>fontes de informações e soluções no decorrer do negócio imobiliário. Nesse</p><p>sentido, os registros públicos são uma forma de garantir aos contratantes</p><p>apoio estatal para que exerçam as suas atividades com segurança, uma vez</p><p>que são respaldados em lei e, com a formação probatória, poderão requerer</p><p>o exercício dos seus direitos em juízo, caso seja necessário.</p><p>Figura 1. Características fundamentais da matrícula de imóveis.</p><p>Fontes: Adaptada de Reinaldo (2015, documento on-line).</p><p>Especialidade objetiva</p><p>a) descrição simpli�cada</p><p>b) descrição técnica</p><p>Especialidade subjetiva</p><p>(titulares do domínio)</p><p>Especialidade do fato</p><p>jurídico (títulos</p><p>registráveis)</p><p>A partir daqui:</p><p>registros e averbações</p><p>(a vida do imóvel)</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro346</p><p>C22_Legislacao_civil_aplicada_II.indd 346 22/05/2018 13:40:21</p><p>Carlos vendeu um imóvel residencial a Pedro, que o pagou à vista, mas nunca procedeu</p><p>ao ato de registro da escritura pública de compra e venda junto ao cartório de registro</p><p>de imóveis competente. Quais são os riscos que Pedro está correndo?</p><p>Conforme o art. 1.245, § 1º, do Código Civil, enquanto o título não for registrado o alienante</p><p>(vendedor Carlos) continuará a ser considerado dono do imóvel. Assim, se não houver o</p><p>registro no nome do adquirente, a propriedade permanece no registro imobiliário no nome</p><p>do vendedor (Carlos), respondendo inclusive por dívidas dessa pessoa. Portanto, o imóvel</p><p>pode até mesmo ser penhorado ou arrematado judicialmente sem que o comprador saiba</p><p>da situação. Além disso, caso o vendedor Carlos use de má-fé sabendo que o comprador</p><p>Pedro ainda não registrou o imóvel no seu nome, ele pode, fraudulentamente, vender o</p><p>imóvel novamente a uma terceira pessoa (terceiro de boa-fé). Então, se o terceiro, com boa-fé,</p><p>registrar o título referente à compra e venda antes que Pedro, será legalmente considerado</p><p>o proprietário do imóvel, restando ao adquirente Pedro reclamar do transmitente trapaceiro</p><p>Carlos tão somente o direito de reaver perdas e danos.</p><p>1. Fundamentado nos termos da Lei</p><p>nº. 6.015/1973 sobre registro de</p><p>imóveis, assinale a alternativa correta.</p><p>a) A matrícula é o documento</p><p>pelo qual se cede a outrem os</p><p>direitos de um imóvel que lhe</p><p>pertence, tornando possível</p><p>a transmissão entre vivos.</p><p>b) As certidões extrajudiciais</p><p>referentes a hipoteca e penhora,</p><p>que são emitidas pelos tabeliães,</p><p>não possuem valor judicial</p><p>porque são extrajudiciais.</p><p>c) A matrícula é o ato jurídico</p><p>mais importante que existe no</p><p>Direito Imobiliário brasileiro,</p><p>visto que é por intermédio</p><p>dela que cada imóvel é</p><p>perfeitamente caracterizado.</p><p>d) Os imóveis só podem ter</p><p>matrícula se preenchidos</p><p>requisitos como: ser loteamento</p><p>legalizado, ter tamanho</p><p>máximo previsto no Plano</p><p>Diretor e ter sido realizada a</p><p>quitação dos encargos sociais.</p><p>e) As partes podem registrar</p><p>no cartório de registro de</p><p>imóveis o contrato de gaveta,</p><p>pois se tornam garantia</p><p>de aquisição do bem.</p><p>2. Basta ao interessado saber a qual</p><p>circunscrição o imóvel pertence para</p><p>solicitar certidão sobre a situação</p><p>física e jurídica do imóvel. Essa</p><p>afirmativa se refere ao princípio da:</p><p>a) instância.</p><p>b) disponibilidade.</p><p>347Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 347 22/05/2018 13:32:03</p><p>c) presunção.</p><p>d) obrigatoriedade.</p><p>e) territorialidade.</p><p>3. De acordo com a Lei de Registros</p><p>Públicos (Lei nº. 6.015/1973) e as</p><p>suas alterações, no que diz respeito</p><p>aos títulos, somente se admitem</p><p>registros de documentos, em</p><p>sua maioria públicos, taxativos e</p><p>estabelecidos no art. 221, que são:</p><p>a) escritos particulares, autorizados</p><p>em lei, assinados pelas partes</p><p>e testemunhas, com as firmas</p><p>reconhecidas, dispensado o</p><p>reconhecimento quando se</p><p>tratar de atos praticados por</p><p>entidades vinculadas ao Sistema</p><p>Financeiro da Habitação (SFH).</p><p>b) as sentenças que deferirem</p><p>a legitimação adotiva.</p><p>c) as sociedades civis que</p><p>revestirem as formas</p><p>estabelecidas nas leis</p><p>comerciais, salvo as anônimas.</p><p>d) os atos constitutivos e os</p><p>estatutos dos partidos políticos.</p><p>e) o contrato de parceria</p><p>agrícola ou pecuária.</p><p>4. Qual é o princípio que visa impedir</p><p>o registro de títulos inválidos,</p><p>ineficazes ou imperfeitos e</p><p>examinar se estão de acordo</p><p>com a legislação vigente ou da</p><p>época da sua firmação?</p><p>a) Princípio da boa-fé.</p><p>b) Princípio da publicidade.</p><p>c) Princípio da legalidade.</p><p>d) Princípio da disponibilidade.</p><p>e) Princípio da obrigatoriedade.</p><p>5. Conforme a prática das transações</p><p>imobiliárias, na venda de um</p><p>imóvel a transferência da</p><p>propriedade do bem se dá:</p><p>a) pela assinatura do contrato</p><p>de financiamento.</p><p>b) pela lavratura da escritura</p><p>pública, que é o documento</p><p>máximo no qual consta o</p><p>histórico integral do imóvel.</p><p>c) por meio da assinatura do</p><p>contrato de compra e venda</p><p>celebrado entre as partes.</p><p>d) no ato da averbação do</p><p>imóvel na matrícula.</p><p>e) no momento em que a prefeitura</p><p>municipal confecciona o auto de</p><p>vistoria denominado habite-se.</p><p>Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro348</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 348 22/05/2018 13:32:04</p><p>ALMEIDA, E. C. DNA do corretor de imóveis. Porto Alegre: Soares, 2016.</p><p>BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Promulgada em 5 de</p><p>outubro de 1988. Disponível em . Acesso em: 16 maio 2018.</p><p>BRASIL. Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Diário Oficial [da] República Federativa</p><p>do Brasil, Brasília, DF, 31 dez. 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras pro-</p><p>vidências. Disponível em: . Acesso em: 16 maio 2018.</p><p>CENEVIVA, W. Lei dos Registros Públicos comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.</p><p>DINIZ, M. H. Curso de Direito Civil brasileiro: direito das coisas. 19. ed. São Paulo: Saraiva,</p><p>2004. v. 4.</p><p>REINALDO, J. O que é e como funciona o Registro de Imóveis? Blog Maspimentel Corretor</p><p>De Imóveis, 1 out. 2015. Disponível em: . Acesso em: 16 maio 2018.</p><p>RESENDE, J. M. Operações imobiliárias — I. Goiânia: AB Editora, 2001.</p><p>349Registro de imóveis: princípios e efeitos do registro</p><p>Legislacao_Civil_Aplicada_II_Book.indb 349 22/05/2018 13:32:04</p><p>Encerra aqui o trecho do livro disponibilizado para</p><p>esta Unidade de Aprendizagem. Na Biblioteca Virtual</p><p>da Instituição, você encontra a obra na íntegra.</p><p>Conteúdo:</p><p>Dica do professor</p><p>Na Dica do Professor, vamos ver a diferença entre a escritura e o registro de imóveis, situações que</p><p>se complementam na transação comercial de compra e venda de imóveis. Vamos ver, também, qual</p><p>delas determina de fato a transferência da propriedade do bem.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Saiba +</p><p>Para ampliar o seu conhecimento a respeito desse assunto, veja abaixo as sugestões do professor:</p><p>Breves anotações sobre o Registro de Imóveis</p><p>Para você saber mais sobre os registros de imóveis, não deixe de ler este artigo "Breves Anotações</p><p>sobre o Registro de Imóveis", que apresenta um estudo completo sobre as funções dos registros de</p><p>imóveis, atribuições e funções dos oficiais, bem como outras informações importantes embasadas</p><p>na legislação.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Direitos de propriedade da terra rural no Brasil: uma proposta</p><p>institucionalista para ampliar a governança fundiária</p><p>Para saber mais sobre a propriedade rural no nosso país, é muito interessante a leitura deste artigo</p><p>que aborda, sob uma perspectiva institucionalista, a dimensão do problema fundiário brasileiro</p><p>expresso pela fragilidade dos direitos de propriedade da terra rural.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p><p>Repensar a regularização fundiária como política de integração</p><p>socioespacial</p><p>Este artigo apresenta particularidades que envolvem os imóveis rurais.</p><p>Aponte a câmera para o código e acesse o link do conteúdo ou clique no código para acessar.</p>