AÇÃO REVISIONAL E RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO ALUNOS (1)

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AÇÃO REVISIONAL E RENOVATÓRIA 
DE LOCAÇÃO
ARTS 19, 51 E SS E 68 E SS DA LEI 8.245/91
REQUISITOS PARA 
INGRESSAR COM A 
AÇÃO RENOVATÓRIA 
- IMÓVEIS NÃO 
RESIDENCIAIS
 “I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e 
com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a 
renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos 
escritos seja de cinco anos; e III - o locatário esteja 
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo 
mínimo e ininterrupto de três anos. ”
Além disso, a demanda deve ser proposta no máximo, com 
um ano, e no mínimo, com seis meses de antecedência da 
data prevista para o término do contrato. Por sua vez, 
decorrido o prazo, a renovação dependerá de acordo entre 
as partes.
REQUISITOS PARA 
INGRESSAR COM A 
AÇÃO REVISIONAL 
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 
três anos de vigência do contrato ou do acordo 
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do 
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Não PODEMOS ESQUECER da importância do princípio da 
boa-fé contratual, no qual dispõe sobre o dever de agir 
com honestidade e lealdade com a outra parte da relação 
contratual.
jurisprudência
Jurisprudência•Data de publicação: 30/1/19. EMENTA.
 Decisão que, em processo relativo a demanda revisional de aluguel, rejeitou 
preliminar de impossibilidade jurídica do pedido. Agravo retido da locatária-ré, 
devidamente reiterado nas razões de apelação. Art. 523 , § 1º , do CPC /73. Matéria 
relativa aos limites de admissibilidade da revisão que é de mérito, não atinente às 
condições da ação. Rejeição da preliminar confirmada. Agravo retido desprovido. 
Locação. Revisional de aluguel e renovatória julgadas conjuntamente. Lojas em 
shopping center. Pacto das partes em termos de fixação do aluguel com base no 
faturamento da locatária, com determinação ainda de aluguel mínimo também 
inspirado por esse elemento. Critério de determinação livremente convencionado 
que deve ser preservado em função da força vinculante do contrato e do disposto 
no art. 54 da Lei nº 8.245 /91. Método de cálculo que não se confunde com o valor 
objetivo do locativo pago ao longo do tempo, não sendo suscetível de alteração em 
demanda revisional, nos termos do art. 19 da LI, a pretexto de adequação à 
realidade de mercado. Impossibilidade, outrossim, de alteração da substância da 
contratação em sede de demanda renovatória da locação, com desconsideração de 
elementos nucleares do acordo de vontades, ainda mais por iniciativa da 
locadora-ré. Sentença que acolheu parcialmente a demanda revisional ajuizada pela 
administradora do shopping, acolhendo ainda o pedido renovatório da locação e 
encampando para o novo período cláusula de aluguel mínimo agora baseada em 
valor de mercado arbitrado por perito. Descabimento. Decisão reformada para julgar 
improcedente a demanda revisional bem como manter a procedência da 
renovatória, mas nas condições oferecidas pela locatária. Apelação dessa última 
provida.
LEI DE LOCAÇÃO Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente 
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de 
ajustá - lo ao preço de mercado.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o 
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde 
que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com 
prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, 
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
ART. 51 E §§ § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo 
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel 
para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe 
a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser 
exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos 
sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, 
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações 
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, 
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos 
previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a 
ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no 
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em 
vigor.
ART 68 - AÇÃO 
REVISIONAL DE 
ALUGUEL - 
IMÓVEIS 
RESIDENCIAIS
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o 
seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a 
petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos 
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará 
aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada 
pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 
80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 
80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o 
aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; 
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter 
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a 
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, 
designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 
12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para 
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009)
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do 
imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou 
judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na 
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869.htm#art276
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869.htm#art282
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
CASOS PRÁTICOS - 
EXAME 106º - 
PONTO 1 
ADAPTADO
Antônio alugou de Benedito um imóvel residencial situado 
na cidade de Campinas, celebrando contrato escrito de 48 
meses de duração. Decorridos 36 meses, o aluguel pago 
por Antônio a Benedito tornou-se muito alto (R$ 5.000,00) 
em relação aos aluguéis de imóveis existentes na região, 
com as mesmas dimensões, que estão sendo oferecidos à 
locação entre os valores de R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00. 
Beneditose recusa a reduzir o valor do aluguel. 
QUESTÃO:- Como advogado do locatário e sabendo-se 
que: a) Benedito tem domicílio em São Paulo, no bairro de 
Pinheiros, enquanto que Antônio reside em Limeira; b) 
Antônio é casado com Maria pelo regime de comunhão de 
bens e Benedito é viúvo; c) o contrato não tem foro de 
eleição; d) Benedito é usufrutuário do imóvel locado, 
pertencendo a nua propriedade a seu filho, menor 
impúbere, José; proponha a ação visando a redução do 
valor do aluguel a nível de mercado.
caso 2 - OAB/SP. 
EXAME 104º, 
PONTO 1 
ADAPTADO
A empresa Sernil Paulista "A" Ltda., com sede na capital 
paulista No bairro do Ipiranga, na Praça Cosmopolita, 20, 
deu em locação imóvel de sua propriedade, localizado na 
Rua Tito, 317-Lapa, na Capital, a empresa de embalagens 
"Cia. Americana de Embalagens", com e social na Rua 
Direita, n. 400, sobreloja, Centro, também na capital 
locação iniciou-se há quatro anos, tendo o prazo de 60 
meses, o v do aluguel atual mensal é de R$ 2.500,00 (dois 
mil e quinhentos além do condomínio que cabe à 
locatária, sendo certo que o justo valor locativo é de R$ 
4.000,00 (quatro mil reais). O antigo fiador veio a falecer 
em dezembro passado.
QUESTÃO: Na qualidade de advogado da sociedade 
dedicada à comercialização de embalagens, proponha a 
medida judicial pertinente visando à manutenção do 
contrato inquilinário.